S o c i a l e h u i s v e s t i n g s m a a t s c h a p p i j V o l k s h a a r dB e t a a l b a a r e n d u u r z a a m w o n e n

Welkom bewoners!

Renovatie P. Tuypenslaan – Kallestraat(Adegem)

Verloop van de avond

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

1. Verwelkoming + voorstelling aanwezigen2. Vanavond: focus op verhuis3. Waarom renoveren we?4. Wat renoveren we?5. Waarom renoveren we in fases? 6. Naar waar moet u verhuizen? En wanneer?7. Gevolgen voor de verhuizers qua huurprijs, waarborg, nieuwe woning, …8. Algemene vragen9. Afsluiting + individuele nabespreking

S o c i a l e h u i s v e s t i n g s m a a t s c h a p p i j V o l k s h a a r dB e t a a l b a a r e n d u u r z a a m w o n e n

1. Voorstelling aanwezigen

• Volkshaard:• Directeur: H. Heyse• Diensthoofd Sociale Dienst: K. Van de Velde• Diensthoofd Technische Dienst: P. Vermaercke• Diensthoofd Projecten: T. Battiau• Celhoofd Renovaties: D. De Smeyter • Communicatieverantwoordelijke : L. Buyck

• Architect: E. Callebaut

2. Focus op verhuis

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

- Eerste bewonersvergadering: vanavond- Focus op de mensen die moeten verhuizen- Antwoord op vragen over verhuis, huurprijs, nieuwe woning, …

- Hierna: huisbezoek van maatschappelijk assistente- Antwoord op individuele vragen

- Tweede bewonersvergadering: najaar 2018- Focus op de werken die uitgevoerd worden- Antwoord op praktische vragen voor de mensen die kunnen blijven wonen- Datum & locatie te bepalen

3. Waarom renoveren we?

S o c i a l e h u i s v e s t i n g s m a a t s c h a p p i j V o l k s h a a r dB e t a a l b a a r e n d u u r z a a m w o n e n

Algemeen beleid Volkshaard:Missie: Volkshaard maakt betaalbaar en duurzaam wonen mogelijk.

Volkshaard = cvba (vennootschap)Geschiedenis van sociale huisvesting = betaalbaar wonen aanbieden voor mensen met een beperkt inkomen

Visie: Wij willen een betaalbare en duurzame thuis in een aangename woonomgeving voor iedereen toegankelijk maken.

• Betaalbaar: verhuren aan redelijke kostprijs afhankelijk van het gezinsbudget• Duurzaam: levenslange woonzekerheid in aangepaste, kwaliteitsvolle en ecologisch verantwoorde

woongelegenheid• Aangename leefomgeving: een buurt die fraai is, rustig, goed bereikbaar, in welzijn en welbevinden• Voor iedereen toegankelijk: sociale doelgroepen

S o c i a l e h u i s v e s t i n g s m a a t s c h a p p i j V o l k s h a a r dB e t a a l b a a r e n d u u r z a a m w o n e n

Aantal woningen Volkshaard: 5.527 in regio Gent-Eeklo

Strategische doelstellingen:1. Financiële gezondheid: hoofd boven water blijven houden• Wij ontvangen géén subsidies van de Vlaamse overheid• Voor nieuwbouw- en renovatieprojecten lenen wij bij de Vlaamse overheid aan -1%:

terugbetalen over periode van 33 jaar• Huurprijs afhankelijk van het inkomen: gemiddelde huurprijs hier = € 309/maand

2. Onderhoud van het patrimonium: • lange levensduur van onze woningen door onderhoud en herstellingen

3. Waarom renoveren we?

S o c i a l e h u i s v e s t i n g s m a a t s c h a p p i j V o l k s h a a r dB e t a a l b a a r e n d u u r z a a m w o n e n

3. Waarom renoveren we?Waarom renovatie?

• Ouderdom woningen: slijtage (lekken, opstijgend vocht, verzakkingen, keukens en badkamer)

• Energiezuinigheid verplicht tegen 2020 (dakisolatie, dubbel glas en verwarmingsketel)

• Strengere veiligheidsnormen (gas, elektriciteit, etc)

• Minimum oppervlaktenormen per kamer opgelegd door Vlaamse Overheid

S o c i a l e h u i s v e s t i n g s m a a t s c h a p p i j V o l k s h a a r dB e t a a l b a a r e n d u u r z a a m w o n e n

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

Blijvende bewoning onmogelijk bij totaalrenovatie

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

S o c i a l e h u i s v e s t i n g s m a a t s c h a p p i j V o l k s h a a r dB e t a a l b a a r e n d u u r z a a m w o n e n

3. Waarom renoveren we?Waarom totaalrenovatie?• renovatielening Vlaamse overheid wordt per wijk vastgelegd, realisatie binnen bepaalde

termijn => geen versnippering mogelijk

• Wetgeving overheidsopdrachten = aanbesteding (laagste prijs)

• Kostprijs collectieve renovatie – semi-collectieve renovatie – individuele renovatie = + 35%

• Leegstand betekent geen huurinkomsten: meer en meer opzeggingen (overlijden, rusthuis)=> individuele renovaties niet meer houdbaar

Raming gemiddelde kostprijs totaalrenovatie per woning: € 102.608Geraamde terugverdientijd van de investering: afbetaald na 27,7 jaar (huurprijs € 309/maand)

4. Wat renoveren we?

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

• Presentatie architect E. Callebaut

5. Waarom renoveren we in fases?

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

• Eerst leegstaande woningen, daarna in verschillende fases=> zoveel mogelijk bewoners herhuisvesten in de wijk zelf

• Gevolgen: • Lange renovatie (van voorjaar 2019 tot najaar 2020)• Geraamde kostprijs van de totaalrenovatie per woning: € 102.608• Geraamde totale kostprijs totaalrenovaties: € 2.154.770

6. Naar waar moet u verhuizen? En wanneer?

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

• We zoeken voor iedereen een passende oplossing binnen ons patrimonium

• Verhuizen binnen de wijk:• In theorie is er een aanbod voor iedereen binnen de wijk met 1 of 2 slaapkamers

• U kan een voorkeur opgeven voor een bepaalde woning, maar wij kunnen niet garanderen dat u die woning krijgt

• Pas na de huisbezoeken hebben wij een beeld van alle bewoners en leggen we de puzzel

• Ten laatste in het najaar 2018: informeel aanbod= we vertellen welk huisnummer we voor u in gedachten hebben

• Afhankelijk van wanneer de woning gerenoveerd wordt, zal u verhuizen (zie tijdslijn)

6. Naar waar moet u verhuizen? En wanneer?

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

• Verhuizen buiten de wijk

• U kan vragen om te verhuizen naar een andere wijk in Adegem, Maldegem of zelfs naar een andere gemeente

• Afhankelijk van wanneer iets vrijkomt in de door u gekozen wijk / gemeente, zal u kunnen verhuizen

6. Tijdslijn

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

Bewoners-vergadering

1

25 april 2018

Huisbezoek maatschappelijk

assistent(e)

mei 2018

Bewoners-vergadering

2

eind 2018 -begin 2019

Start fase 1 - renovatie

leegstaande woningen

voorjaar 2019

Start fase 2

voorjaar 2020

Start fase 3

najaar 2020

Start fase 4 (indien nodig)

voorjaar 2021

• Huisbezoek sociaal assistente: 14 of 16 mei -> individuele vragen

• Tijdslijn:

S o c i a l e h u i s v e s t i n g s m a a t s c h a p p i j V o l k s h a a r dB e t a a l b a a r e n d u u r z a a m w o n e n

7. Gevolgen voor de verhuizers• De wetgeving: Herhuisvesting in kader van renovatie

Art. 37bis.§ 2. De huurder stemt in met een herhuisvesting als de verhuurder dat wegens renovatie- ofaanpassingswerkzaamheden aan de sociale huurwoning noodzakelijk acht.

Na de beëindiging van de renovatie- of aanpassingswerkzaamheden is de huurder verplicht om terug te keren naar de sociale huurwoning als hij die rationeel kan bezetten. Als dat niet het geval is, verhuist de huurder naar een anderewoning van de verhuurder.Als de herhuisvesting onmiddellijk een definitief karakter heeft, kan de huurder het type, de ligging en de maximalehuurprijs van de woningen aangeven waarvoor hij in aanmerking wil komen, met toepassing van artikel 10.In dat geval wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een huurprijs die samenhangt met de nieuwe sociale huurwoning. In de nieuwe huurovereenkomst worden de huurderscategorieën overgenomen die vastgesteldwaren in de vorige huurovereenkomst. Twee ongegronde weigeringen van een aanbod hebben de beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg.

S o c i a l e h u i s v e s t i n g s m a a t s c h a p p i j V o l k s h a a r dB e t a a l b a a r e n d u u r z a a m w o n e n

7. Gevolgen voor de verhuizers

• Waarom niet terugkeren naar de woning?• RATIONELE BEZETTING: aantal bewoners versus aantal slaapkamers

= wettelijke beperking = verboden

Artikel 18:Voorafgaand aan de toewijzingen geeft de verhuurder een invulling aan de rationele bezetting die aangepast is aan het eigen patrimonium, rekening houdend met het vooropgestelde aantal bewoners, vermeld in artikel 50. Die invulling wordt opgenomen in het interne huurreglement.

• Concreet:• Alleenstaande: 1 slaapkamer (eventueel 2) • Koppel = maximum 2 slaapkamers• Alleenstaande/Koppel met 2 kinderen: 3 slaapkamers

7. Gevolgen voor verhuizers

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

• Waarom niet terugkeren naar de woning? (vervolg)

• Terugkeren = twee keer verhuizen

• Tussenoplossing kan nooit in de wijk zelf zijn

• Tussenoplossing wellicht zelfs buiten Adegem/Maldegem, omdat het aantal beschikbare woningen hier zeer beperkt is

7. Gevolgen voor verhuizers

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

• Huurprijs van de nieuwe woning?• Cf. inkomen en rationele bezetting• Aanpassing patrimoniumkorting (kan wegvallen)

• MAAR: sowieso lagere energiefactuur (betere isolatie en CV)• OPGELET - nieuw decreet vanaf 2017:

• Onderbezettingsvergoeding = € 32 per 2de slaapkamer op overschot (bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd)

• Waarborg van de nieuwe woning?• Er moet een nieuwe waarborg betaald worden, afhankelijk van het jaar waarin u zal

verhuizen -> bedrag wordt altijd geïndexeerd (€ 953 in 2017, € 967 in 2018)• U kan dit eventueel in delen afbetalen

S o c i a l e h u i s v e s t i n g s m a a t s c h a p p i j V o l k s h a a r dB e t a a l b a a r e n d u u r z a a m w o n e n

7. Gevolgen voor verhuizers• Waarom nieuw huurcontract in plaats van behoud bestaand huurcontract?

• Wettelijk niet mogelijk wegens nieuw adres

• Verhuispremie? • Financieel niet haalbaar voor Volkshaard (cf. lage huurprijzen)

• Wat met zelf uitgevoerde aanpassingswerken?• Kwaliteit van de uitgevoerde werken versus later onderhoud door Volkshaard

• Goedgekeurd voor Volkshaard: zie SCHRIFTELIJKE overeenkomst hierover (al dan niet te verwijderen)

• Niet goedgekeurd door Volkshaard: zelf te verwijderen of tegen betaling= wordt individueel per woning bekeken door Volkshaard

mét hanteren van principes van REDELIJKHEID (VIA VOORONDERZOEK)

S o c i a l e h u i s v e s t i n g s m a a t s c h a p p i j V o l k s h a a r dB e t a a l b a a r e n d u u r z a a m w o n e n

7. Gevolgen voor verhuizersSTK = de huurder betaalt enkel de kost voor het afvoeren van het afval, Volkshaard neemt de kost voor de verwijdering van het materiaal ten laste.

GK = er zijn geen kosten voor de huurder.

H = de huurder betaalt de integrale kost voor verwijdering.

Uurloon = de huurder betaalt enkel de kost van de uurlonen voor het verwijderen van het materiaal, Volkshaard neemt de kosten voor het afvoeren van het afval ten laste.

Door de huurder geschilderde trap= GK (geen kosten) Door de huurder aangebracht tuinhuis; opbouw (= het tuinhuis zelf) verwijderen: STK- ter

plaatse in te schatten (huurder betaalt enkel voor afvoeren van afval) Door de huurder aangebrachte centrale verwarming/keukenmeubilair/badkameruitrusting=

GK (geen kosten)

8. Algemene vragen

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

• Zijn er nog vragen die voor iedereen van toepassing zijn?

• Straks ruimte voor individuele vragen

S o c i a l e h u i s v e s t i n g s m a a t s c h a p p i j V o l k s h a a r dB e t a a l b a a r e n d u u r z a a m w o n e n

9. Afsluiting + individuele nabespreking• Mogelijkheid tot stellen van individuele vragen bij elke medewerker in de zaal

• Directeur: H. Heyse• Diensthoofd Sociale Dienst: K. Van de Velde• Diensthoofd Technische Dienst: P. Vermaercke• Diensthoofd Projecten: T. Battiau• Celhoofd renovaties: D. De Smeyter • Communicatiemedewerker: L. Buyck• Architect: E. Callebaut

• Niet alle vragen kunnen beantwoord worden vanavond-> geef uw naam en telefoonnummer gerust door

• De sociaal assistente komt op 14 of 16 mei bij u langs