Webinar Verhuurderheffing - alles wat u moet weten
-
Upload
corporatienl -
Category
Real Estate
-
view
245 -
download
0
description
Transcript of Webinar Verhuurderheffing - alles wat u moet weten
Webinar
Verhuurderheffing
Tino Meijn Directeur
CorporatieNL
Gert-Jan de Ruiter Director Tax
Deloitte
CorporatieNL - Burg. Pabstlaan 10, 2131 XE Hoofddorp E [email protected]
Financiële trainingen
Actueel!
Asset Management Derivaten Risicomanagement Treasury Management Incasso, BTW, VPB…
CorporatieNL - Burg. Pabstlaan 10, 2131 XE Hoofddorp E [email protected]
Hoe werkt het?
Typ uw vraag of reactie…
© 2014 Deloitte The Netherlands
Agenda
• Verhuurderheffing: kader en belastingplicht.
• Heffingsverminderingen.
• Aangifteplicht en bezwaar.
• Samenvattende aandachtspunten.
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: algemeen
• De Wet maatregelen woningmarkt 2014 II is de wettelijke basis vanaf 2014.
• De verhuurderheffing is ‘gewoon’ een belasting; de opbrengst vloeit in de algemene middelen.
• Twee doelstellingen: – bijdragen aan het oplossen van het begrotingstekort; – afromen door huurbeleid ontstane meeropbrengst.
• De wet inzake de verhuurderheffing kent géén einddatum.
• Evaluatiebepaling. Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: de verschillen met 2013
• Het tarief: gestegen van 0,014% tot 0,381%; wordt uiteindelijk 0,536% in 2017.
• Correspondeert met uiteindelijk gemiddeld € 775 per woning; totale opbrengst € 1,7 miljard.
• Invoering van het groepsbegrip.
• Heffingsverminderingen: – landelijke toepassing; – geografisch begrensd.
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: het belastingobject (1)
• Een in Nederland gelegen; • voor verhuur bestemde woning; • met een huurprijs die niet hoger is dan de huurtoeslaggrens (€
699,48 per 1 januari 2014).
• Uitgezonderd zijn woningen die voor een korte periode worden verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf.
• Woning moet worden gelezen als ‘WOZ-object’.
• Het gaat dan ook steeds om de (kale) huurprijs van het WOZ-object per 1 januari van het belastingjaar.
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: het belastingobject (2)
• ‘Voor verhuur bestemd’ is een sleutelbegrip.
• Belastingdienst: een op de peildatum leegstaande, bewoonbare woning is per definitie voor verhuur bestemd, tenzij:
– zonder tussentijdse bewoning uiterlijk op 31/8 sloop of renovatie is aangevangen;
– zonder tussentijdse bewoning uiterlijk op 31/8 een (voorlopige) koopovereenkomst is gesloten met een koper die de woning zelf gaat bewonen.
• Standpunt Belastingdienst is betwistbaar, zeker voor leegstaande nieuwbouwwoningen en te slopen bezit.
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: het belastingobject (3)
• (Intramuraal) zorgvastgoed vormt een aandachtspunt:
– is sprake van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte (objectafbakening WOZ);
– pseudo-vrijstelling in situaties van AWBZ-gefinancierde wooncomponent;
– verhuurderheffing in geval van leegstand. • Als een (zorg)corporatie aan een zorginstelling verhuurt door
middel van een collectief contract, moet zij informatie bij de zorginstelling opvragen over de hoogte van de aan individuele bewoners voor een zelfstandige woonruimte in rekening gebrachte huur.
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: het belastingsubject (1)
• Belastingplichtig is degene die: – op 1 januari; – krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft; – van meer dan 10 belastingobjecten.
• Eigendom: is de juridische eigendom. Degene die alleen de economische eigendom heeft, is niet belastingplichtig (valt op grond van rechtspraak ook niet onder de term ‘bezit’).
• Beperkt recht: bijvoorbeeld erfpachtsrecht. De erfpachter is belastingplichtig, de bloot eigenaar niet.
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: het belastingsubject (2)
• Tenaamstelling WOZ-beschikking is in beginsel leidend voor de subjectieve belastingplicht.
• Ingeval van mede-eigendom: degene aan wie de WOZ-beschikking is bekend gemaakt, is belastingplichtig en de verhuurderheffing verschuldigd.
• Hetzelfde geldt voor woningen die tot het vermogen van een maatschap, VOF of C.V. behoren.
• N.B.: de wet biedt geen verhaalsrecht op de mede-eigenaren; moet men onderling regelen.
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: grondslag en tarief
• Heffingsgrondslag: som WOZ-waarde van alle belaste huurwoningen, minus tienmaal de gemiddelde WOZ-waarde van alle belaste huurwoningen.
• Verhuurderheffing 2014: WOZ-peildatum 1 januari 2013 is van belang. Voor kwalificatie voor verhuur bestemde woning en huurprijstoets geldt peildatum 1 januari 2014.
• Verschuldigde verhuurderheffing is heffingsgrondslag (belastbare bedrag) * tarief.
• Tariefsontwikkeling: 2014 = 0,381%, 2015 = 0,449%, 2016 = 0,491%, vanaf 2017 = 0,536%.
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: heffingsvermindering (1)
• Voorgenomen kwalificerende investeringen die in de jaren 2014 tot en met 2017 zijn aangemeld, kunnen leiden tot een heffingsvermindering op de verschuldigde verhuurderheffing.
• Budget € 70 mio per jaar, dus € 280 mio totaal. Per kwartaal wordt getoetst, of het budget is uitgeput.
• Per belastingplichtige gemiddeld maximaal € 15 miljoen per jaar als heffingsvermindering te claimen.
• Werkingssfeer: landelijk (1), in aangewezen krimpgemeenten èn Rotterdam Zuid (2) of alleen in Rotterdam Zuid (3).
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: heffingsvermindering (2)
• Kwalificerende investeringen: 1. verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot
huurwoningen (landelijk); 2. sloop van huurwoningen (alleen in aangewezen
krimpgemeenten en Rotterdam-Zuid); 3. samenvoeging van huurwoningen (idem); 4. bouw van huurwoningen (alleen in Rotterdam-Zuid); 5. grootschalige verbouw van huurwoningen (idem); 6. kleinschalige verbouw van huurwoningen (idem).
• Heffingsvermindering: € 10.000 (categorie 1 en 6) of € 15.000 (categorieën 2 t/m 5).
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: heffingsvermindering (3)
• De heffingsvermindering voor transformatie biedt kansen (ombouw kantoorpanden, verzorgingshuizen, scholen, kloosters, hotels etc.).
• Sluit transformatie sloop uit? Visie RVO: fundering moet blijven liggen.
• Onduidelijk is of de diverse heffingsverminderingen kunnen cumuleren (bijvoorbeeld samenvoeging met klein- of grootschalige verbouw of kleinschalige met grootschalige verbouw).
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: heffingsvermindering (4)
• De route van aanvraag tot verzilveren:
1. (Electronische) aanmelding van de voorgenomen investering bij de RVO.
2. Vaststelling voorlopige investeringsverklaring. 3. (Electronische) aanmelding van de gerealiseerde investering
bij de RVO (let op de termijnen). 4. Vaststelling definitieve investeringsverklaring (cheque). 5. Verzilveren van de heffingsvermindering door vermindering
van de verschuldigde verhuurderheffing.
• Het verminderingspotentieel van een groepslid kan binnen de groep worden gebruikt.
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: aangifteplicht
• Voldoening op aangifte, dus zelf de heffing berekenen en betalen.
• Aangifte en voldoening voor 1 oktober.
• Verhuurderheffing is aftrekbaar van de winst.
• Een groepslid doet namens de hele groep aangifte, voldoet de verschuldigde heffing en dient in de aangifte te vermelden wie er deel uitmaken van de groep.
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Verhuurderheffing: bezwaar
• Bezwaar tegen verhuurderheffing: binnen zes weken na de voldoening op aangifte (betaling).
• Bezwaar tegen WOZ is niet automatisch bezwaar tegen de verhuurderheffing!
• Bezwaar: – Vanwege WOZ-gerelateerde kwesties (hoogte WOZ-waarde,
objectafbakening); – Vanwege verhuurderheffingtechnische kwesties (leegstand
bijvoorbeeld); – ten principale (strijdigheid met artikel 1 EP bij het EVRM).
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
(Voorbereiden) aangifte
• Let op juiste selectie: – Kale huurprijs per 1 januari 2014 per WOZ-object verzamelen. – Toetsing aan huurprijsgrens van € 699,48. – Kwalificatie gereguleerd of geliberaliseerd dan wel DAEB of niet-DAEB is
niet relevant.
• Neem onderbouwd standpunt in voor leegstandsituaties.
• Let op nevenstichtingen in verband met groepsbegrip.
• Maak bij lopende bezwaren tegen WOZ-beschikkingen met peildatum 1/1 2013 direct bezwaar tegen de op aangifte voldane verhuurderheffing.
Actualiteiten verhuurderheffing
© 2014 Deloitte The Netherlands
Samenvatting aandachtspunten
• Leegstaande woningen en beleid Belastingdienst.
• Intramuraal zorgvastgoed.
• Nevenstichtingen en groepsbegrip.
• Juiste objectafbakening, mede in relatie tot onzelfstandige woonruimten en meetellen aanhorigheden.
• Heffingsverminderingen: – Tijdstip aanvraag in relatie tot begrip ‘voorgenomen investering’. – Transformatie van niet-woning naar woning in relatie tot sloop.
• Bezwaarmogelijkheden. Actualiteiten verhuurderheffing
Aanvullende vragen of contact?
Tino Meijn [email protected]
Gert-Jan de Ruiter [email protected]
CorporatieNL - Burg. Pabstlaan 10, 2131 XE Hoofddorp E [email protected]