zoeameel.files.wordpress.com · Web viewop datum van 25 oktober 2016, handelend in de hoedanigheid...

INHOUDSOPGAVE

Taxatierapport

Plotersgracht 249000 GENT

Academiejaar: 2016-2017Lector: M. Paelinck

Taxateurs: Zoë Ameel & Elien Verbeke

1.INLEIDING………………………………………………………………………………………………………..32. ANALYSE VAN HET OBJECT…………………………………………………………………………………...43. BESPREKING INDELING VAN HET VASTGOEDOBJECT…………………………………………………….54. FOTO’S VAN HET PAND……………………………………………………………………………………….85. TAXATIEMETHODE 1: METHODE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN………………………………….17

5.1 VERGELIJKINGSPUNT 1…………………………………………………………………………….….185.2 VERGELIJKINGSPUNT 2 …………………………………………………………………………….…195.3 VERGELIJKINGSPUNT 3…………………………………………………………………….………….205.4 VERGELIJKINGSPUNT 4………………………………………………………………….…………….215.5 VERGELIJKINGSPUNT 5………………………………………………………………………….…….225.6 CONCLUSIE VAN DE VERGELIJKGINSPUNTEN………………………………………………….…..23

6. TAXATIEMETHODE 2: ANALYTISCHE METHODE…………………………………………………………247. ALGEMENE BEPALINGEN…………………………………………………………………………………….27BIJLAGE 1: SITUERING…………………………………………………………………………………………..28BIJLAGE 2: WATERTOETS………………………………………………………………………………………29BIJLAGE 3: BESCHERMD ONROEREND ERFGOED………………………………………………………….30BIJLAGE 4: GEWESTPLAN……………………………………………………………………………………….31BRONNEN………………………………………………………………………………………………………….32

2MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke

1. INLEIDING

In het kader van het opleidingsonderdeel Waardebepaling zijn wij, Zoë Ameel en Elien Verbeke, op datum van 25 oktober 2016, handelend in de hoedanigheid als vastgoedmakelaars overgegaan tot een objectieve en onbevooroordeelde taxatie van het pand gelegen in de Plotersgracht 24 te Gent.

Korte toelichting

Gegevens van de taxateurs Zoë Ameel Elien Verbeke

Gegevens van de aanvragers Een onbekende financiële instelling handelend in naam van dhr. en mvr. Pieters

Vastgoedobject Plotersgracht 249000 Gent

Classificatie van het vastgoedobject Woonhuis (residentieel, herenhuis)Gesloten bebouwing

Doel van de taxatie Deze taxatie werd uitgevoerd naar aanleiding om een lening te verkrijgen bij de financiële instelling. Dit krediet werd aangevraagd om renovatiewerken uit te voeren.

Datum van plaats bezoek 25 oktober 2016Peildatum 25 oktober 2016 Opmaak van het taxatierapport 14 december 2016


2. ANALYSE VAN HET OBJECT

Adres Plotersgracht 249000 Gent

Afdeling Gent 1 AFDSectie 0535/00B000Kadastraal nummer A53 5bVorm van het perceel RechthoekigWoningtypologie Gesloten bebouwingOriëntatie tuin Zuid- OostBouwjaar 1776Status van het gebouw (bijlage 3)

Beschermd

Kadastraal uittreksel JaKadastraal plan Ja (cadgis)Erfdienstbaarheden NeeVerkooprechten NeeWatertoets (bijlage 2)) Het pand is gelegen is een niet-overstromingsgevoelig

gebied.Oeverzone NeeConditie van het terrein Toegang mogelijk tot:

- teledistributie- telefoonaansluiting- elektriciteit

Ruimtelijke ordening Het is object is gelegen is de historische stadskern van Gent ,nader bepaald het Patershol dichtbij het Gravensteen.

Bereikbaarheid - tram (2 tramhaltes in de buurt van Patershol)- fiets- te voet- bus

Er is namelijk geen mogelijkheid om het pand te bereiken met de auto.

Nutsvoorzieningen in de nabijheid van het te taxeren vastgoedobject

- De Kraanlei is een straat gelegen lang de Leie en leidt naar het Patershol: op 100 m wandelafstand- Gravensteen: op 210 m wandelafstand- Universitair Ziekenhuis Gent: op 6,5 km afstand- AZ Sint – Lucas : op 600 m wandelafstand


- Sportcentrum Tolhuis: op 750 m wandelafstand- Korenmarkt: via Geldmunt op 600 m wandelafstand- Kouter: via Korte Meer 1,2 km op wandelafstand- Veldstraat( winkelstraat) : op 800 m wandelafstand- Vismarkt: op 260 m wandelafstand- Kinepolis: 2,5 km op wandelafstand- Flanders Expo: via R4 met auto op 10 km afstand- Sportcentrum: Wegennet:- E17: 5,6 km met de auto- E40: 9,8 km met de auto - R4: 5,4 km met de auto- R40 : 2,8 km met de autoOnderwijs:

Hogescholen in Gent

Basisscholen in Gent


3. BESPREKING INDELING VAN HET VASTGOEDOBJECT

Algemene informatie - Bouwjaar: 1776- Perceeloppervlakte: 140 m²- Bewoonbare oppervlakte: 230 m²- Aantal verdiepingen: 3- Aantal gevels: 2- Gelijkvloers: leefruimte, keuken, 2 kamers , toilet- 1ste verdieping: 4 slaapkamers, hal, en badkamer- 2de verdieping: zolder- EPC: 513 kWh/m²- Centrale verwarming aanwezig- Aardgas aanwezig- Verouderde toestellen- Riolering aanwezig- Kelder aanwezig- Zolder aanwezig- Terras/ tuin aanwezig- Er is geen garage of parkeerplaats aanwezig

Gebreken: - enkel glas- vochtplekken in de kelder- zolder niet geïsoleerd- scheuren in het plafond- verouderde apparaten

GelijkvloersKeuken Klein

Veel lichtinval Geen koelkast Dubbele spoelbak Dampkap Oven Elektrisch fornuis Open haard Keramische tegelvloer Schouw met tablet in natuursteen

Leefruimte Ruim Aanwezigheid van veel ramen


Zekeringskast Tegelvloer: natuursteen Enkel glas

Kamer 1 op het gelijkvloers Klein Schouw met tablet in natuursteen Keramische tegelvloer Mogelijkheid tot renoveren: berging,

bureau,… Lichtinval

Kamer 2 op het gelijkvloers Ruim Keramische tegelvloer Mogelijkheid tot renoveren :

berging, bureau,… Voldoende lichtinval

Toilet Lange smalle ruimte Lavabo Spiegel Kunstmatige verlichting Keramische tegelvloer

Terras Klein deeltje van terras is overdekt Plantengroei Betonklinkers

1ste verdiepingSlaapkamers 4 ruime slaapkamers

Plankenvloer Schouw met tablet in natuursteen Veel lichtinval Enkel glas

Badkamer Ruim Ligbad (mogelijkheid tot douche) Toilet Wastafel met spiegel en

opbergruimte Wanden zijn voor een deel betegeld Geen raam aanwezig, enkel

kunstmatig licht Centrale verwarming aanwezig Vinyl vloerbekleding

2de verdiepingZolder Heel ruime zolder , opgesplitst in 2

delen (mogelijkheid tot creëren van 2 ruimtes)

Niet geïsoleerd Achterkant zolder: dubbel glas Voorkant zolder: enkel glas Veel lichtinval Te renoveren


Vloer valt te vernieuwenAndereKelder Trap is afgebrokkeld

Roostertje aanwezig Vochtplekken

4. FOTO’S VAN HET PAND

Voorgevel

Achtergevel


Slaapkamer 1

Slaapkamer 2

Slaapkamer 3

Keuken


DampkapSpoelbakken

Fornuis Afvoer


Badkamer linkerkant Badkamer rechterkant

Wasbakken

Bad


Leefruimte Leefruimte


Kamer 1 op gelijkvloers

Kamer 2 op het gelijkvloers

Toilet

Zolder rechterkant


Zolder linkerkant Zolder linkerkant


Trap kelder Kelder 1ste deel

Kelder 2de deel Kelder 2de deel


Inkomhal

Terras Terras


Omgeving


5. TAXATATIEMETHODE 1: METHODE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN

Om het pand in de Plotersgracht 24, 9000 te kunnen taxeren, moeten we gebruiken maken van een aantal taxatiemethodes. Eén hiervan is de methode van de vergelijkingspunten. De waarde van het te taxeren pand wordt vergeleken met een aantal vergelijkbare panden in de buurt.

Het is wel zo dat geen enkel pand identiek is en er toch wel enkele verschillen kunnen zijn. Daarom moeten deze verschillen tussen de vergelijkingspunten gecompenseerd worden. Door het compenseren kan men een gewogen gemiddelde van de gecorrigeerde verkoopprijzen als taxatiewaarde aannemen.

Het tot stand komen van de gecorrigeerde verkoopprijs gebeurt aan de hand van de indexering. Op basis van de verkoopprijs wordt de indexering berekend en komt men tot de verkoopprijs na indexering. Bij elk vergelijkingspunt komt men tot een totale appreciatie. Met de verkoopprijs na indexering en de totale appreciatie bekomt men de gecorrigeerde verkooprijs.

Voor deze methode is het heel belangrijk dat er gewerkt wordt met de effectieve verkoopprijs en niet de vraagprijs.

Dit zijn enkele parameters om de marktwaarde te kunnen berekenen: Grootte Ligging Leeftijd & staat Milieu Kwaliteit


5.1 VERGELIJKINGSPUNT 1

Adres Plotersgracht 21 Gemeente/stad Gent Woningtypologie Gesloten bebouwing Bouwjaar 16de eeuw Bewoonbare oppervlakte 338 m² Perceeloppervlakte 139 m² Aantal slaapkamers 3 Aantal badkamers 2 Aantal verdiepingen 3 Zolder Ja Kelder / EPC 381 kWh/m² Transactiedatum 29/12/2014 Verkoopprijs € 600 000 Kadastraal inkomen /



Adres Plotersgracht 12 Gemeente/stad Gent Woningtypologie Gesloten bebouwing Bouwjaar 16de-17de eeuw Bewoonbare oppervlakte 300 m² Perceeloppervlakte 250 m² Aantal slaapkamers 4 Aantal badkamers 2 Aantal verdiepingen 3 Zolder Ja Kelder Tuin/terras Ja EPC / Transactiedatum 2015 Verkoopprijs € 950 000 Kadastraal inkomen /



Adres Simon de Mirabellostraat 32 Gemeente/stad Gent Woningtypologie Gesloten bebouwing Bouwjaar / Bewoonbare oppervlakte 220 m² Perceeloppervlakte 153 m² Aantal slaapkamers 5 Aantal badkamers 1 Aantal verdiepingen 2 Zolder Ja Kelder Tuin/ terras Ja EPC 447 kWh/m² Transactiedatum 07/07/2016 Verkoopprijs € 400 000 Kadastraal inkomen € 870



Adres Papegaaistraat 71 Gemeente/stad Gent Woningtypologie Gesloten bebouwing Bouwjaar / Bewoonbare oppervlakte 195 m² Perceeloppervlakte 185 m² Aantal slaapkamers 5 Aantal badkamers 1 Aantal verdiepingen 3 Zolder Ja Kelder Ja Tuin/terras Ja EPC / Transactiedatum 29/08/2016 Verkoopprijs € 425 000 Kadastraal inkomen € 994



Adres Jan- Baptist Guinardsstraat 22 Gemeente/stad Gent Woningtypologie Gesloten Bouwjaar 1875 Bewoonbare oppervlakte 286 m² Perceeloppervlakte 150 m² Aantal slaapkamers 4 Aantal badkamers 2 Aantal verdiepingen 3 Zolder Ja Kelder Ja , 110 m² Tuin/terras Ja EPC 201 kWh/m² Transactiedatum Verkoopprijs € 799 000 Kadastraal inkomen € 1 115


5.1.1 CONCLUSIE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN

VastgoedobjectPlotersgracht 24

Vergelijkingspunt 1

Plotersgracht 21

Vergelijkingspunt 2

Plotersgracht 12

Vergelijkingspunt 3

Simon de Mirabellostraat 32

Vergelijkingspunt 4Papegaaistraat 71

Vergelijkingspunt 5

Jean-Baptiste Guinardsstraat 22

Verkoopprijs € 600 000 € 950 000 € 400 000 € 425 000 € 799 000Jaar transactie 2014 2015 2016 2016 2016Verkoopprijs na indexering

€ 609 000 € 959 500 € 400 000 € 425 000 € 799 000

Grootte (33%) 100 % 120 % 125 % 105 % 65 % 110 %Ligging (26%) 100 % 100 % 100 % 85 % 65 % 95 %Milieu (15%) 100 % 120 % 115 % 105 % 110% 115 %Leeftijd & staat (12%)

100 % 120 % 125 % 90 % 95 % 110 %

Kwaliteit (14%) 100 % 135 % 140 % 85 % 95 % 110 %Totale appreciatie (100%)

100 % 116,90 % 119,10 % 95,20 % 79,55 % 106,85 %

Gecorrigeerde verkoopprijs

€ 711 921 € 1 142 764,50 € 1 142 765

€ 380 800 € 338 087,50 € 338 088

€ 853 731,50 € 853 732

Marktwaarde € 685 461,50Say as € 700 000


6. TAXATATIEMETHODE 2 : ANALYTISCHE METHODE

Een tweede taxatiemethode is de analytische methode. Het verschil tussen deze methodes is dat bij de methode van de vergelijkingspunten je het pand met andere gelijkaardige panden gaat vergelijken terwijl je bij de analytische methode het pand op zichzelf gaat bekijken.In het schema hieronder kun je zien hoe je uiteindelijk aan de marktwaarde komt.

Ter verduidelijking: De vetustiteit wordt bepaald aan de hand van volgend schema

De huidige waarde = nieuwbouwaarde x (1- vetustiteit) Intrinsieke waarde = huidige waarde + grondwaarde Marktwaarde = intrinsieke waarde x coëfficiënt venaliteit ( subjectief)


Conclusie van de taxatiemethodesMethode van de vergelijkingspunten € 685 461,50Analytische methode € 696 648,83Marktwaarde € 691 073,17 Say as € 700 000


7. ALGEMENE BEPALINGEN

1. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor zaken van wettelijke aard die de geschatte eigendom beïnvloeden. Tenzij anders vermeld, wordt er verondersteld dat men het goed in onbeperkte eigendom heeft.

2. Elke schets in het rapport kan benaderende afmetingen tonen en wordt bijgevoegd om de lezer in staat te stellen het goed visueel voor te stellen. De taxateur heeft geen exacte afmetingen vastgesteld van de eigendom.

3. De taxateur gaat er van uit dat er geen verborgen of onzichtbare elementen aanwezig zijn aan de eigendom, de ondergrond of de structuren die de waarde van het goed positief of negatief zouden beïnvloeden. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor dergelijke factoren, noch voor het onderzoek dat vereist is om dergelijke elementen te ontdekken.

4. Met betrekking tot de expertises die afhankelijk zijn van een bevredigende voltooiing van de aanbouw, herstellingen of veranderingen, zijn het expertiserapport en de waardebepaling gebaseerd op de vakkundige voltooiing van de werken in overeenstemming met de plannen en specificaties.

5. De taxateur neemt aan dat alle verklaringen en informatie opgenomen in het rapport waar en correct zijn en dat geen relevante informatie werd achtergehouden.

6. Alle uiteengezette conclusies en beoordelingen betreffende het onroerende goed in dit expertiserapport werden voorbereid door ondertekende taxateur. Enkel de taxateur is gemachtigd voor het aanbrengen van wijzigingen. Hij kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor elke andere aangebrachte wijzigingen.

7. Onder voorbehoud van een geldig bodemattest en afwezigheid van bodemverontreinigingen. 8. De schatting betreft een momentopname in de tijd. De schatting dient regelmatig te worden geherwaardeerd in functie van wijzigingen allerhande (bv wijzigingen van de markt van vraag en aanbod; wijziging van het onroerend goed door slijtage of verbouwingen; wijzigingen van de omstandigheden in de omgeving rond het onroerend goed; wijzigingen tussen belanghebbenden, enz...)


BIJLAGE 1 : SITUERING

Het pand is gelegen in het hartje van Gent namelijk het Patershol. Het Patershol dateert sinds de Middeleeuwen en omvat een gesloten stratenpatroon. Het is zo maar liefst 4,5 ha groot. Er is ook een mogelijkheid om gezellig te tafelen. Naast het Patershol ligt het Gravensteen. Dit is de enige overgebleven burcht in Vlaanderen en wordt ook bezien als DE toeristische trekpleister van Gent.

Op deze meer uitgezoomde foto kunnen we afleiden dat het pand gelegen is in de stadskern van Gent.


BIJLAGE 2 : WATERTOETS

Het pand bevindt zich niet in een overstromingsgevoelig gebied.


BIJLAGE 3 : BESCHERMD ONROEREND ERFGOED

Plotersgracht 24 is vastgesteld als bouwkundig erfgoed. Deze vaststelling is als geldig verklaard sinds 5 oktober 2009. Daarnaast omvat de bescherming als monument en deze bescherming is geldig sinds 3 september 1981. Het wordt ook aanzien als een stads- of dorpsgezicht want het is gelegen in het Paterhol, dat ook volledig beschermd is.


BIJLAGE 4 : GEWESTPLAN

Het pand in de Plotersgracht 24 is gelegen in een woongebied met cultureel historische en/of esthetische aard.


BRONNEN

Immoweb, Geraadpleegd op 17 november 2016 http://www.immoweb.be/nl/zoekertje/herenhuis/te-koop/gent/9000/id6625946

Google Maps, Geraadpleegd op 17 november 2016 https://www.google.be/maps

Patershol, (2016) , Het Patershol Geraadpleegd op 17 november 2016 https://visit.gent.be/nl/patershol?context=tourist

Association Belge des Experts, 2015, ABEX index, Geraadpleegd op 8 december 2016 https://www.abex.be/nl/indexen-tijdschriften/index-abex/historisch-overzicht-van-de-index/

Agentschap voor geografische informatie Vlaanderen, Geo-punt kaart, Geraadpleegd op 25 november 2016http://www.geopunt.be/

PowerPoints van Mevr. Paelinck

Bundel met vergelijkingspunten van Mevr. Paelinck & Mr. Couckuyt


http://www.geopunt.be/

https://www.abex.be/nl/indexen-tijdschriften/index-abex/historisch-overzicht-van-de-index/

https://visit.gent.be/nl/patershol?context=tourist

https://www.google.be/maps

http://www.immoweb.be/nl/zoekertje/herenhuis/te-koop/gent/9000/id6625946

zoeameel.files.wordpress.com · Web viewop datum van 25 oktober 2016, handelend in de hoedanigheid...

Documents

Transcript of zoeameel.files.wordpress.com · Web viewop datum van 25 oktober 2016, handelend in de hoedanigheid...