INHOUDSOPGAVE
Taxatierapport
Plotersgracht 249000 GENT
Academiejaar: 2016-2017Lector: M. Paelinck
Taxateurs: Zoë Ameel & Elien Verbeke
1.INLEIDING………………………………………………………………………………………………………..32. ANALYSE VAN HET OBJECT…………………………………………………………………………………...43. BESPREKING INDELING VAN HET VASTGOEDOBJECT…………………………………………………….54. FOTO’S VAN HET PAND……………………………………………………………………………………….85. TAXATIEMETHODE 1: METHODE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN………………………………….17
5.1 VERGELIJKINGSPUNT 1…………………………………………………………………………….….185.2 VERGELIJKINGSPUNT 2 …………………………………………………………………………….…195.3 VERGELIJKINGSPUNT 3…………………………………………………………………….………….205.4 VERGELIJKINGSPUNT 4………………………………………………………………….…………….215.5 VERGELIJKINGSPUNT 5………………………………………………………………………….…….225.6 CONCLUSIE VAN DE VERGELIJKGINSPUNTEN………………………………………………….…..23
6. TAXATIEMETHODE 2: ANALYTISCHE METHODE…………………………………………………………247. ALGEMENE BEPALINGEN…………………………………………………………………………………….27BIJLAGE 1: SITUERING…………………………………………………………………………………………..28BIJLAGE 2: WATERTOETS………………………………………………………………………………………29BIJLAGE 3: BESCHERMD ONROEREND ERFGOED………………………………………………………….30BIJLAGE 4: GEWESTPLAN……………………………………………………………………………………….31BRONNEN………………………………………………………………………………………………………….32
2MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
1. INLEIDING
In het kader van het opleidingsonderdeel Waardebepaling zijn wij, Zoë Ameel en Elien Verbeke, op datum van 25 oktober 2016, handelend in de hoedanigheid als vastgoedmakelaars overgegaan tot een objectieve en onbevooroordeelde taxatie van het pand gelegen in de Plotersgracht 24 te Gent.
Korte toelichting
Gegevens van de taxateurs Zoë Ameel Elien Verbeke
Gegevens van de aanvragers Een onbekende financiële instelling handelend in naam van dhr. en mvr. Pieters
Vastgoedobject Plotersgracht 249000 Gent
Classificatie van het vastgoedobject Woonhuis (residentieel, herenhuis)Gesloten bebouwing
Doel van de taxatie Deze taxatie werd uitgevoerd naar aanleiding om een lening te verkrijgen bij de financiële instelling. Dit krediet werd aangevraagd om renovatiewerken uit te voeren.
Datum van plaats bezoek 25 oktober 2016Peildatum 25 oktober 2016 Opmaak van het taxatierapport 14 december 2016
3MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
2. ANALYSE VAN HET OBJECT
Adres Plotersgracht 249000 Gent
Afdeling Gent 1 AFDSectie 0535/00B000Kadastraal nummer A53 5bVorm van het perceel RechthoekigWoningtypologie Gesloten bebouwingOriëntatie tuin Zuid- OostBouwjaar 1776Status van het gebouw (bijlage 3)
Beschermd
Kadastraal uittreksel JaKadastraal plan Ja (cadgis)Erfdienstbaarheden NeeVerkooprechten NeeWatertoets (bijlage 2)) Het pand is gelegen is een niet-overstromingsgevoelig
gebied.Oeverzone NeeConditie van het terrein Toegang mogelijk tot:
- teledistributie- telefoonaansluiting- elektriciteit
Ruimtelijke ordening Het is object is gelegen is de historische stadskern van Gent ,nader bepaald het Patershol dichtbij het Gravensteen.
Bereikbaarheid - tram (2 tramhaltes in de buurt van Patershol)- fiets- te voet- bus
Er is namelijk geen mogelijkheid om het pand te bereiken met de auto.
Nutsvoorzieningen in de nabijheid van het te taxeren vastgoedobject
- De Kraanlei is een straat gelegen lang de Leie en leidt naar het Patershol: op 100 m wandelafstand- Gravensteen: op 210 m wandelafstand- Universitair Ziekenhuis Gent: op 6,5 km afstand- AZ Sint – Lucas : op 600 m wandelafstand
4MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
- Sportcentrum Tolhuis: op 750 m wandelafstand- Korenmarkt: via Geldmunt op 600 m wandelafstand- Kouter: via Korte Meer 1,2 km op wandelafstand- Veldstraat( winkelstraat) : op 800 m wandelafstand- Vismarkt: op 260 m wandelafstand- Kinepolis: 2,5 km op wandelafstand- Flanders Expo: via R4 met auto op 10 km afstand- Sportcentrum: Wegennet:- E17: 5,6 km met de auto- E40: 9,8 km met de auto - R4: 5,4 km met de auto- R40 : 2,8 km met de autoOnderwijs:
Hogescholen in Gent
Basisscholen in Gent
5MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
3. BESPREKING INDELING VAN HET VASTGOEDOBJECT
Algemene informatie - Bouwjaar: 1776- Perceeloppervlakte: 140 m²- Bewoonbare oppervlakte: 230 m²- Aantal verdiepingen: 3- Aantal gevels: 2- Gelijkvloers: leefruimte, keuken, 2 kamers , toilet- 1ste verdieping: 4 slaapkamers, hal, en badkamer- 2de verdieping: zolder- EPC: 513 kWh/m²- Centrale verwarming aanwezig- Aardgas aanwezig- Verouderde toestellen- Riolering aanwezig- Kelder aanwezig- Zolder aanwezig- Terras/ tuin aanwezig- Er is geen garage of parkeerplaats aanwezig
Gebreken: - enkel glas- vochtplekken in de kelder- zolder niet geïsoleerd- scheuren in het plafond- verouderde apparaten
GelijkvloersKeuken Klein
Veel lichtinval Geen koelkast Dubbele spoelbak Dampkap Oven Elektrisch fornuis Open haard Keramische tegelvloer Schouw met tablet in natuursteen
Leefruimte Ruim Aanwezigheid van veel ramen
6MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
Zekeringskast Tegelvloer: natuursteen Enkel glas
Kamer 1 op het gelijkvloers Klein Schouw met tablet in natuursteen Keramische tegelvloer Mogelijkheid tot renoveren: berging,
bureau,… Lichtinval
Kamer 2 op het gelijkvloers Ruim Keramische tegelvloer Mogelijkheid tot renoveren :
berging, bureau,… Voldoende lichtinval
Toilet Lange smalle ruimte Lavabo Spiegel Kunstmatige verlichting Keramische tegelvloer
Terras Klein deeltje van terras is overdekt Plantengroei Betonklinkers
1ste verdiepingSlaapkamers 4 ruime slaapkamers
Plankenvloer Schouw met tablet in natuursteen Veel lichtinval Enkel glas
Badkamer Ruim Ligbad (mogelijkheid tot douche) Toilet Wastafel met spiegel en
opbergruimte Wanden zijn voor een deel betegeld Geen raam aanwezig, enkel
kunstmatig licht Centrale verwarming aanwezig Vinyl vloerbekleding
2de verdiepingZolder Heel ruime zolder , opgesplitst in 2
delen (mogelijkheid tot creëren van 2 ruimtes)
Niet geïsoleerd Achterkant zolder: dubbel glas Voorkant zolder: enkel glas Veel lichtinval Te renoveren
7MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
Vloer valt te vernieuwenAndereKelder Trap is afgebrokkeld
Roostertje aanwezig Vochtplekken
4. FOTO’S VAN HET PAND
Voorgevel
Achtergevel
8MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
Slaapkamer 1
Slaapkamer 2
Slaapkamer 3
Keuken
9MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
DampkapSpoelbakken
Fornuis Afvoer
10MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
Badkamer linkerkant Badkamer rechterkant
Wasbakken
Bad
11MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
Leefruimte Leefruimte
12MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
Kamer 1 op gelijkvloers
Kamer 2 op het gelijkvloers
Toilet
Zolder rechterkant
13MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
Zolder linkerkant Zolder linkerkant
14MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
Trap kelder Kelder 1ste deel
Kelder 2de deel Kelder 2de deel
15MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
Inkomhal
Terras Terras
16MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
Omgeving
17MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
5. TAXATATIEMETHODE 1: METHODE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN
Om het pand in de Plotersgracht 24, 9000 te kunnen taxeren, moeten we gebruiken maken van een aantal taxatiemethodes. Eén hiervan is de methode van de vergelijkingspunten. De waarde van het te taxeren pand wordt vergeleken met een aantal vergelijkbare panden in de buurt.
Het is wel zo dat geen enkel pand identiek is en er toch wel enkele verschillen kunnen zijn. Daarom moeten deze verschillen tussen de vergelijkingspunten gecompenseerd worden. Door het compenseren kan men een gewogen gemiddelde van de gecorrigeerde verkoopprijzen als taxatiewaarde aannemen.
Het tot stand komen van de gecorrigeerde verkoopprijs gebeurt aan de hand van de indexering. Op basis van de verkoopprijs wordt de indexering berekend en komt men tot de verkoopprijs na indexering. Bij elk vergelijkingspunt komt men tot een totale appreciatie. Met de verkoopprijs na indexering en de totale appreciatie bekomt men de gecorrigeerde verkooprijs.
Voor deze methode is het heel belangrijk dat er gewerkt wordt met de effectieve verkoopprijs en niet de vraagprijs.
Dit zijn enkele parameters om de marktwaarde te kunnen berekenen: Grootte Ligging Leeftijd & staat Milieu Kwaliteit
18MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
5.1 VERGELIJKINGSPUNT 1
Adres Plotersgracht 21 Gemeente/stad Gent Woningtypologie Gesloten bebouwing Bouwjaar 16de eeuw Bewoonbare oppervlakte 338 m² Perceeloppervlakte 139 m² Aantal slaapkamers 3 Aantal badkamers 2 Aantal verdiepingen 3 Zolder Ja Kelder / EPC 381 kWh/m² Transactiedatum 29/12/2014 Verkoopprijs € 600 000 Kadastraal inkomen /
19MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
5.2 VERGELIJKINGSPUNT 2
Adres Plotersgracht 12 Gemeente/stad Gent Woningtypologie Gesloten bebouwing Bouwjaar 16de-17de eeuw Bewoonbare oppervlakte 300 m² Perceeloppervlakte 250 m² Aantal slaapkamers 4 Aantal badkamers 2 Aantal verdiepingen 3 Zolder Ja Kelder Tuin/terras Ja EPC / Transactiedatum 2015 Verkoopprijs € 950 000 Kadastraal inkomen /
20MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
5.3 VERGELIJKINGSPUNT 3
Adres Simon de Mirabellostraat 32 Gemeente/stad Gent Woningtypologie Gesloten bebouwing Bouwjaar / Bewoonbare oppervlakte 220 m² Perceeloppervlakte 153 m² Aantal slaapkamers 5 Aantal badkamers 1 Aantal verdiepingen 2 Zolder Ja Kelder Tuin/ terras Ja EPC 447 kWh/m² Transactiedatum 07/07/2016 Verkoopprijs € 400 000 Kadastraal inkomen € 870
21MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
5.4 VERGELIJKINGSPUNT 4
Adres Papegaaistraat 71 Gemeente/stad Gent Woningtypologie Gesloten bebouwing Bouwjaar / Bewoonbare oppervlakte 195 m² Perceeloppervlakte 185 m² Aantal slaapkamers 5 Aantal badkamers 1 Aantal verdiepingen 3 Zolder Ja Kelder Ja Tuin/terras Ja EPC / Transactiedatum 29/08/2016 Verkoopprijs € 425 000 Kadastraal inkomen € 994
22MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
5.5 VERGELIJKINGSPUNT 5
Adres Jan- Baptist Guinardsstraat 22 Gemeente/stad Gent Woningtypologie Gesloten Bouwjaar 1875 Bewoonbare oppervlakte 286 m² Perceeloppervlakte 150 m² Aantal slaapkamers 4 Aantal badkamers 2 Aantal verdiepingen 3 Zolder Ja Kelder Ja , 110 m² Tuin/terras Ja EPC 201 kWh/m² Transactiedatum Verkoopprijs € 799 000 Kadastraal inkomen € 1 115
23MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
5.1.1 CONCLUSIE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN
VastgoedobjectPlotersgracht 24
Vergelijkingspunt 1
Plotersgracht 21
Vergelijkingspunt 2
Plotersgracht 12
Vergelijkingspunt 3
Simon de Mirabellostraat 32
Vergelijkingspunt 4Papegaaistraat 71
Vergelijkingspunt 5
Jean-Baptiste Guinardsstraat 22
Verkoopprijs € 600 000 € 950 000 € 400 000 € 425 000 € 799 000Jaar transactie 2014 2015 2016 2016 2016Verkoopprijs na indexering
€ 609 000 € 959 500 € 400 000 € 425 000 € 799 000
Grootte (33%) 100 % 120 % 125 % 105 % 65 % 110 %Ligging (26%) 100 % 100 % 100 % 85 % 65 % 95 %Milieu (15%) 100 % 120 % 115 % 105 % 110% 115 %Leeftijd & staat (12%)
100 % 120 % 125 % 90 % 95 % 110 %
Kwaliteit (14%) 100 % 135 % 140 % 85 % 95 % 110 %Totale appreciatie (100%)
100 % 116,90 % 119,10 % 95,20 % 79,55 % 106,85 %
Gecorrigeerde verkoopprijs
€ 711 921 € 1 142 764,50 € 1 142 765
€ 380 800 € 338 087,50 € 338 088
€ 853 731,50 € 853 732
Marktwaarde € 685 461,50Say as € 700 000
24MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
6. TAXATATIEMETHODE 2 : ANALYTISCHE METHODE
Een tweede taxatiemethode is de analytische methode. Het verschil tussen deze methodes is dat bij de methode van de vergelijkingspunten je het pand met andere gelijkaardige panden gaat vergelijken terwijl je bij de analytische methode het pand op zichzelf gaat bekijken.In het schema hieronder kun je zien hoe je uiteindelijk aan de marktwaarde komt.
Ter verduidelijking: De vetustiteit wordt bepaald aan de hand van volgend schema
De huidige waarde = nieuwbouwaarde x (1- vetustiteit) Intrinsieke waarde = huidige waarde + grondwaarde Marktwaarde = intrinsieke waarde x coëfficiënt venaliteit ( subjectief)
25MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
26MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
Conclusie van de taxatiemethodesMethode van de vergelijkingspunten € 685 461,50Analytische methode € 696 648,83Marktwaarde € 691 073,17 Say as € 700 000
27MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
7. ALGEMENE BEPALINGEN
1. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor zaken van wettelijke aard die de geschatte eigendom beïnvloeden. Tenzij anders vermeld, wordt er verondersteld dat men het goed in onbeperkte eigendom heeft.
2. Elke schets in het rapport kan benaderende afmetingen tonen en wordt bijgevoegd om de lezer in staat te stellen het goed visueel voor te stellen. De taxateur heeft geen exacte afmetingen vastgesteld van de eigendom.
3. De taxateur gaat er van uit dat er geen verborgen of onzichtbare elementen aanwezig zijn aan de eigendom, de ondergrond of de structuren die de waarde van het goed positief of negatief zouden beïnvloeden. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor dergelijke factoren, noch voor het onderzoek dat vereist is om dergelijke elementen te ontdekken.
4. Met betrekking tot de expertises die afhankelijk zijn van een bevredigende voltooiing van de aanbouw, herstellingen of veranderingen, zijn het expertiserapport en de waardebepaling gebaseerd op de vakkundige voltooiing van de werken in overeenstemming met de plannen en specificaties.
5. De taxateur neemt aan dat alle verklaringen en informatie opgenomen in het rapport waar en correct zijn en dat geen relevante informatie werd achtergehouden.
6. Alle uiteengezette conclusies en beoordelingen betreffende het onroerende goed in dit expertiserapport werden voorbereid door ondertekende taxateur. Enkel de taxateur is gemachtigd voor het aanbrengen van wijzigingen. Hij kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor elke andere aangebrachte wijzigingen.
7. Onder voorbehoud van een geldig bodemattest en afwezigheid van bodemverontreinigingen. 8. De schatting betreft een momentopname in de tijd. De schatting dient regelmatig te worden geherwaardeerd in functie van wijzigingen allerhande (bv wijzigingen van de markt van vraag en aanbod; wijziging van het onroerend goed door slijtage of verbouwingen; wijzigingen van de omstandigheden in de omgeving rond het onroerend goed; wijzigingen tussen belanghebbenden, enz...)
28MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
BIJLAGE 1 : SITUERING
Het pand is gelegen in het hartje van Gent namelijk het Patershol. Het Patershol dateert sinds de Middeleeuwen en omvat een gesloten stratenpatroon. Het is zo maar liefst 4,5 ha groot. Er is ook een mogelijkheid om gezellig te tafelen. Naast het Patershol ligt het Gravensteen. Dit is de enige overgebleven burcht in Vlaanderen en wordt ook bezien als DE toeristische trekpleister van Gent.
Op deze meer uitgezoomde foto kunnen we afleiden dat het pand gelegen is in de stadskern van Gent.
29MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
BIJLAGE 2 : WATERTOETS
Het pand bevindt zich niet in een overstromingsgevoelig gebied.
30MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
BIJLAGE 3 : BESCHERMD ONROEREND ERFGOED
Plotersgracht 24 is vastgesteld als bouwkundig erfgoed. Deze vaststelling is als geldig verklaard sinds 5 oktober 2009. Daarnaast omvat de bescherming als monument en deze bescherming is geldig sinds 3 september 1981. Het wordt ook aanzien als een stads- of dorpsgezicht want het is gelegen in het Paterhol, dat ook volledig beschermd is.
31MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
BIJLAGE 4 : GEWESTPLAN
Het pand in de Plotersgracht 24 is gelegen in een woongebied met cultureel historische en/of esthetische aard.
32MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
BRONNEN
Immoweb, Geraadpleegd op 17 november 2016 http://www.immoweb.be/nl/zoekertje/herenhuis/te-koop/gent/9000/id6625946
Google Maps, Geraadpleegd op 17 november 2016 https://www.google.be/maps
Patershol, (2016) , Het Patershol Geraadpleegd op 17 november 2016 https://visit.gent.be/nl/patershol?context=tourist
Association Belge des Experts, 2015, ABEX index, Geraadpleegd op 8 december 2016 https://www.abex.be/nl/indexen-tijdschriften/index-abex/historisch-overzicht-van-de-index/
Agentschap voor geografische informatie Vlaanderen, Geo-punt kaart, Geraadpleegd op 25 november 2016http://www.geopunt.be/
PowerPoints van Mevr. Paelinck
Bundel met vergelijkingspunten van Mevr. Paelinck & Mr. Couckuyt
33MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
34MAK 2B Zoë Ameel & Elien Verbeke
Top Related