Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)

8/17/2019 Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)

1/104

Mede gesubsidieerd door het Intelligent EnergieEuropa programma van de Europese Unie

April 2016

VAN DUURZAAMHEID

WAARDEREN

De Nederlandse vertaling van deze slides zijn zo goed mogelijk gedaan door


2/104

Taxatierapporten van een hogeopstellen.

Fouten en het verkeerd prijzen

voorkomen.

Tijd en kosten besparen door eekennis van belangrijke informa

Uw concurrentievermogen verb

competenties voor consulting u

KUNT U

WANNEER U AAN DEZE CURSUS DEELNEEMT


3/104

U helpen de impact van duurzaaruimere vastgoedmarkt en de ctaxatieprofessionals met betremarktverschuiving te herkenne

Ontwikkel een holistische benadbelang van gebouwen in relatie veranderingen en energie doelerelevantie voor het managen vaje klanten.

ZAL DE CURSUS

IN HET BIJZONDER


4/104

U een aantal voordelen en mogebieden van energiezuinige/duugebouwen waarmee u de busineinpassen in gesprekken met uw

U een overzicht geven van actuadviezen en voorschriften op hduurzaamheid voor taxatieprofrespectieve benaderingen om obetreffende energiezuinigheid

op te nemen in taxaties.

ZAL DE CURSUS

IN HET BIJZONDER


5/104

Deze cursus is bedoeld voortaxatieprofessionals met kennibeginnersniveau of intermediavan de impact van duurzaamhe

vastgoedtaxaties.

Taxatieprofessionals in mogelijuiteenlopende contexten operezeggen voor grote bedrijven ofbeoordelaar, en dat dit invloed

de mate waarin ze in hun dagelien in gesprekken met hun betreklanten, de aanbevelingen kunndie deel uitmaken van deze curs

OP TE MERKEN DAT

HET IS BELANGRIJK OM


6/104

Er wellicht landelijke en plaatseverschillen bestaan bij de uitvotaxaties die misschien niet in duiting komen.

Taxaties voor complexere activinvesteringsvolumes een anderdiepgaande aanpak vragen dan omschreven wordt.

Voor regelmatig voorkomende corporate accounts, het uitgebdiligence-proces zoals dat aanbals onderdeel van deze opleidinaangewezen is.

OP TE MERKEN DAT

HET IS BELANGRIJK OM


7/104

1. Inleiding2. Rationale & Business Case3. Energieprestaties4. Belangrijke informatiebronnen5. Integratie in taxatiemethodes

en -rapporten6. Conclusies

INHOUDSOPGAVE


8/104

In dit gedeelte behandelen we de volgethema's/onderwerpen:

• Overzicht van bestaande richtlijnen

• Rol van taxatie en taxatieprofession

• Identificatie van nieuwe uitdagingetaxatieprofessionals

•

Verantwoording van de overwegingetaxatieprofessionals ten aanzien vaenergiezuinigheid en duurzaamheid

Leerdoelen


9/104

Na dit gedeelte kunt u:

• De verantwoordelijkheid/rol vantaxatieprofessionals inzake de themenergiezuinigheid en duurzaamheid b

Leerdoelen


10/104

Waarom

taxatieprofessionals

een essentiële rolspelen bij

marktverschuivingen

• Taxaties vinden plaelke fase van de levvan vastgoed.

• Taxatieprofessioninformatiemanagevastgoedmarkten dondoorzichtig zijn.

• Argumenten die tij

onderhandelingen ttransactiepartijen worden, zijn gewoogebaseerd op adviedoor taxateurs vanzijden.


11/104

Taxateurs ‘mmarkt' niet madviezen, en d

omvang van hdiensten beïnresultaten in vastgoedmar

Waarom

taxatieprofessionals

een essentiële rolspelen bij

marktverschuivingen


12/104

• Duurzaamheid waaniet zo moeilijk. Hekwantitatieve bewkwalitatieve oorde

aanzien van nieuweverhogende eigenseen verbeterde effde markt toe te pacentrale markt nauinformatie te biede

• Duurzaamheid waakans en GEEN bedrhet taxatieberoep!

Het waarderen van

duurzaamheid is geenrocket wetenschap!


13/104

• Door het gebrek aavalidatie en geschivergelijkbare verkowordt van taxatiep

gevraagd dat ze kwoordelen toepassente bepalen waarinduurzaamheidskenimpact hebben op d

• U moet bepalen in een goed geïnformrekening mee zou hde lokale markt van

Maar wat betekent het

voor uw dagelijksepraktijk?


14/104

• Kwalitatieve oordebij alle taxatieprojmeeste kenmerkengebouwen.

Duurzaamheidskenvormen geen uitzohierop.

• Maar om een transtaxatieservice te b

dienen taxatieprofdeskundige advies ten aanzien van zovoordelen van duurontwerpen als de reen conventionele

Maar wat betekent het

voor uw dagelijksepraktijk?


15/104

De adviezen die u

momenteel

hanteert tenaanzien van

duurzaamheid


16/104

RICS Red Book (2014)“Aangezien commerciële markworden voor thema's betreffebeginnen ze wellichttraditionele waarde creërendevullen, betreffende zowel voogebruikers als gedrag van de o

Wij adviseren taxateurs daaro

“[…] de mate te beoordelen wonroerend goed momenteel voduurzaamheidscriteria, en eestandpunt in te nemen over d

waarde beïnvloeden, d.w.z. hogeïnformeerde opdrachtgeverekening zou houden bij het nan een besluitbetreffende de biedprijs, […]

Duurzaamheid als eenpotentiële waarde

creërende factor en

risicofactor!

Bron: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS Valuation – Professional Standards January

Practice Statement 4, p. 59


17/104

1. Inleiding

2. Rationale & Business Ca3. Energieprestaties4. Belangrijke informatiebronne5. Integratie in taxatiemethodes

rapporten6. Conclusies

nhoudsopgave


18/104

Leerdoelen


• Erkennen van de rol en het belang vagebouwen

• Informatie over energie- enklimaatveranderingsdoelstellingen emogelijke impact ervan op de bouws

• Voordelen en mogelijkheden vanenergiezuinige/duurzame gebouwe


19/104


• Het belang van deze ontwikkelingenbegrijpen voor in de dagelijkse prak

• Uw klanten het belang van duurzaamtoelichten

Leerdoelen


20/104

Uw (markt)

situatie

is aan het veranderen

Klimaatverandering:Overstromingen, extweersomstandig-he

van droogteMilieurisico's:Lucht-, water- enbodemvervuiling

Bron schaarste:Energiedragers, landmaterialen

Toenemend ecologisbewustzijn van conseindgebruikers en vewaardesystemen


21/104

... zoals dat geldt voor het

ondernemingsklimaat'

van onze klanten...

Beleidsregels voor Mverantwoordelijkheid

Verplichtingen betreduurzaamheids-vers

Verantwoorde/duur

Vastgoedbeleggings


22/104

Waarom het

belangrijk is om de

energieprestaties van onze gebouwen

te verbeteren

Volgens het IPCC nemhet volgende voor hun

~ 32 % van het totale energie-eindg

~ 19 % van de uitstoobroeikasgasse

~ 33 % van de uitstoo

koolstof!

Met een ongewijzigd scenario zo

tegen 2050 verdubbelen!


23/104

Internationale,

Europese en

nationalebeleidsmaatregelen

voor gebouwen

•

Steeds strengere doten aanzien van weren energiebesparing

• Focus van het EU-beverbeteren van de

energiezuinigheid in

• Energieprestaties ven richtlijnen ten aaenergierendement b

Internationaal level


24/104

• Introductie vanenergieprestatiece(EPC's)

• Financiële voordelestimulansen (d.w.z

programma's)

Landelijk level

International, EU

and nationalpolicy measures

for buildings


25/104

Een verbetering van

één letter bij de EPC

kan het verschil

maken!

Bron: Bio IntelligencIEEP, 2013, Energybuildings and their iand rents in selecteprepared for Eu

Energy), p. 15.


26/104

• In Zwitserland isduurzaam/energiezude norm aan het wornieuwbouw.

• In de volgende jaren

verwacht dat de huidprijsvoordelen voor dgebouwen “bruine kozullen worden op de phet conventionelegebouwenbestand!

Bijvoorbeeld: Verschillehuursom voor MINERGflats in Zwitserland

Risicovolle en

toekomstbestendige

activa beheren: Van 'groene' premies

tot 'bruine' kortingen


27/104

Bron: Salvi, et. al, 2010, Der MinCenter for Corporate Respons

UniversitätZürich

Bijvoorbeeld: Verschillehuursom voor MINERGflats in Zwitserland

Risicovolle en

toekomstbestendige

activa beheren: Van 'groene' premies

tot 'bruine' kortingen


28/104

Duurzaamheid

als criterium voor

kredietrisicoafweging

Bijvoorbeeld: TEGoVAbeoordeling van Europvastgoedmarkten

4 criteriumcategorieë• Markt (landelijk, re• Locatie• Kwaliteit van de cas

vastgoed• Object

Subcriteria van vastgoed• Architectuur/Type b• Inrichting• Bouwkundige situatie• Toestand van het per• Ecologische duurzaam• Rentabiliteit van het


29/104

Energieprestaties van een gebouw he

invloed op financieringsvoorwaarden


30/104

Optie 1

de wortel

Hogere hypothecaireleningen en gunstige

rentetarieven voorenergiezuinige

gebouwen met lagekoolstofuitstoot

Lagere hypothleningen en ong

rentetarieven voefficiënte gebou

een hoge uits

Optie 2

het stok


31/104

1. Inhoudsopgave2. Rationale & Business Case

3.Energieprestaties4. Belangrijke informatiebronnen5. Integratie in taxatiemethodes


Table of content


32/104

Leerdoelen


• Typisch energiegebruik van woon- ekantoorgebouwen

• Fundamentele elementen van het bevan energieprestaties van gebouwe

• Inhoud en belangrijke elementen vaenergieprestatiecertificaten (EPC's


33/104


•

Kennis nemen van EPC's en ze begrij

• Met kennis van energieprestatiekenbezoek brengen aan een werf resp. einspecteren

Leerdoelen


34/104

Waarom speciaal de

focus leggenop energie?

• Energieverbruik/emissies die daarsamenhangen, zi'tastbare' (meetb

duurzaamheidsk• Meest 'solide' em

bewijs dat besch

• Dankzij de introdEPC's zijn energionmiddellijk besc

• Het bewustzijn vhoger dan bij andduurzaamheidsk

• Energieverbruik verband met ope

kosten


35/104

Eengezinswoning enkantoorgebouw in Polen

72%

15%

6%

2%

5%

20%

22%

32%

14%

12%

Voorbeelden voor

typisch energiegebruik

in gebouwen


36/104

Wat zijn de belangrijke

factoren die een effect

hebben op hetenergieverbruik van

een gebouw?

Bouw Datum & Type

Luchtdichtheid

Isolatieniveau (dak, Verwarming VentilatAirconditioning (HVA

Warmwater systeem

Gedrag van de gebru

Gebouwenbeheer/C

Hernieuwbare bronn


37/104

Specifieke signalen

waaraan

energieprestatiesherkenbaar zijn

waar u op moet letten …

Soort en datum van

Isolatie van dak en

Toestand van de bu

het gebouw?• Extern?• Intern?• Enige zichtbare scha• Enige tekenen van vo

Soort, ouderdom en

ramen?

Soort lichtreductie

(indien aanwezig)?


38/104

Soort en ouderdom• Verwarmingssystem• Verwarmings-/Koeli

•

Verlichtingssysteem• Gebouwenbeheersys

Mate van naleving v

verordening?

EPC?• Beschikbaar?

• Datum?• Aanbevelingen?

Hernieuwbare ener

wind, grondwarmte

Specifieke signalen

waaraan

energieprestatiesherkenbaar zijn

waar u op moet letten …


39/104

De energieprestaties

van een gebouw

kunnen beschreven worden via

• (EPC) Energielabenz.)

Voorbeelden van EnergCenrtificaten in


40/104

Mate van naleving vavoorschriften (bijv. landelijke minimumn

Uiteindelijkeenergievraag/Uiteinenergieverbruik uitgkWh/m² per jaar of

Niveau van energiev

Technische parametbuitenkant van het gHVAC-systemen

De energieprestaties

van een gebouw

kunnen beschreven worden via

V hill i b iWaarom bestaan er


41/104

Verschillen in gebruigebouwen oppervlaktsystemen

Fouten in het calcula

model/calculatie fou

Kwaliteit van het bou

Echte klimaat

Soort/intensiteit vanWijziging van tarievevoor meteropneming

Meetfouten

Waarom bestaan er

verschillen tussen

berekende vraag

en feitelijke verbruik

niveaus?


42/104

1. Inleiding2. Rationale & Business Case3. Energieprestaties

4. Belangrijke informatie5. Integratie in taxatiemethodes


nhoudsopgave

L d l

BE


43/104

Leerdoelen


• Idee van de verbrede omvang vaninformatiebehoeften en daaraan geinformatiebronnen

• Presentatie van en toelichting over

informatiebronnen om tegemoet teaan genoemde verbrede omvang vannaar informatie

L d l

BE


44/104


•

(Gebouwgebonden) informatie uit dbronnen identificeren en opvragen

• De kwaliteit van diverse informatiebbegrijpen en beoordelen

Leerdoelen

“Taxateurs wordt gead

BE


45/104

Uitgebreide

informatievereisten voortaxatieprofessionals

Taxateurs wordt geadgeschikte en voldoendeduurzaamheid te verzagelang die voor toekomvergelijkbaarheid besch

zelfs wanneer ze de wamomenteel niet beïnvloAlleen waar marktgegeondersteunen, zoudenduurzaamheidskenmermoeten worden in een

taxatierapport.”

Bron: RICS, 2013, Sustainability andcommercial property valuation, RICSProfessional guidance, global, RoyalInstitution of Chartered Surveyors,London, p. 5

EnergieverbruikAfgezien van

BE


46/104

Energieverbruik

(Drink)waterverbruik

Risico's voor de nabij

Flexibiliteit enAanpasbaarheid van

Bereikbaarheid van h

Gebruikscomfort

En kwaliteit van de bi

Afgezien van

energiegegevens moet

u om de duurzaamheidte bepalen informatie

verzamelen over

RICS Checklist voor duurzaamheid


47/104

Inspection & Investigation

Wat is/zijn:

• de energiebeoordelingsklasse van hetgebouw (indien die er is)?

• de energieprestaties van het gebouw(verbruik van niet-hernieuwbarehulpbronnen tijdens gebruik)?

• de koolstofemissies van het gebouw?

• de bron van beschikbare en/ofgebruikte energiebronnen van hetgebouw?

• de gebouwvoorzieningen metbetrekking tot ouderdom, efficiëntieen verwachte levensduur?

• het potentieel vanwat hernieuwbarebetreft?

• de risico's die het emissies voor de nvormt?

• het watergebruik vtijdens gebruik?

• de waterbesparinggebouw, of de instvoorzieningen om watergebruik te b

Locatie

Gebouw

Overwegingenm.b.t. de locatie

Documentatie

RICS Checklist voor duurzaamheid


48/104

Inspection & Investigation

Wat is/zijn :

• de afvalverminderingsvoorzieningenvan het gebouw (bijv. afvalsorteringop het terrein voor recycling)?

• de waarschijnlijke bestendigheid vanhet gebouw tegen de gevolgen vanklimaatverandering (bijv. schade door

storm, kan het nog gebruikt wordenals er temperatuurveranderingenvolgen)?

• de onbeperkte toegankelijkheid vanhet gebouw, d.w.z. vanuit buiten naarbinnen en in het gebouw zelf (bijv.voor gehandicapte gebruikers)?

• de veiligheid van heonder extreme om(zoals brand en sto

• de effecten die hetbouwmaterialen enbetreft heeft op de

(daglicht/natuurlijenz)?

• …

Locatie

Gebouw

Overwegingenm.b.t. de locatie

Documentatie

E i i

BE


49/104

Uw belangrijke

informatiebronnen voorenergieverbruik

Energieprestatiecert(EPC's)

Certificaat/label/klabetreffende groen/dbouwen (BREEAM/LE

Documentatie betrefplanning

Due diligence-rappor

BE


50/104

Nutsbedrijven/jaarlikostenrekeningen bede nutsvoorzieningen

Informatie vanFaciliteitenbeheer

Aannemingsovereenken energieprestatieg

Veldonderzoek/personderzoek

Uw belangrijke

informatiebronnen voorenergieverbruik

“Bij het instellen van h

BE


51/104

jzouden taxateurs ookmoeten vragen gegevaan te leveren(bijv. over energiepre

Zijn klanten er niet to(of bereid) gegevens aleveren, dan zou dit bmoeten wordenals een potentiële extrisicofactor.”

Het gebrek aan

gegevens bij uw klant

behandelen als eenpotentiële extra

risicofactor


52/104

1. Inleiding2. Rationale & “Business case”3. Energieprestaties4. Belangrijke informatiebronnen

5. Integratie in taxatieme


nhoudsopgave

INTEGRATIE IN T

Leerdoelen


53/104

In dit gedeelte behandelen we devolgende/onderwerpen:

• Definities van 'waarde' en respectiebenaderingen om overwegingen betenergiezuinigheid/duurzaamheid tein taxaties

• Geschiktheid van verschillende taxa

en hun inputparameters om overwebetreffende energiezuinigheid/duute integreren

• Hoe in taxatierapporten een holistisbenadering aan te nemen voor bescgebouwen

Leerdoelen

Leerdoelen

INTEGRATIE IN T


54/104


•

Een uitgebreidere lijst opstellen vangerelateerde kenmerken en eigensc

• Beschikbare informatie/gegevens mvertalen naar specifieke taxatie-inp

• Uitgebreide/verbeterde taxatierapvoorbereiden

Leerdoelen

Voor taxaties op basis va

INTEGRATIE IN T


55/104

Taxaties op basis

van marktwaarde

Voor taxaties op basis vamoeten taxatie-inputpar'afgeleid' aangeduid word

Wanneer er geïdentificeewordt dat duurzaamheidswaarde beïnvloeden, dan berekeningen moeten wo

opgenomen, voor zover egeïnformeerde koper er rzou houden, als bewijs vamarktanalyse.

Voor taxaties op basis vanI i d ij

INTEGRATIE IN T


56/104

Taxaties op basis van

Investeringswaarde

Investeringswaarde, zijn tainputparameters specifiek investeerder; dat wil zeggevastgesteld om de verwachvoorkeuren van de investeeweerspiegelen.

De mate waarin duurzaamhgeïntegreerd worden, is afsubjectieve investeringsdo

(die gebaseerd zouden kunstrenge duurzaamheidseisemen rekening moeten houddie nog niet in de Marktwaazijn - maar de besluitvorminvesteerder zouden kunneen ze in berekeningen moe

INTEGRATIE IN T


57/104

Energieprestaties vaneen gebouw kunnendirect gekoppeld zijn aan diverseaan waarde gerelateerde

factoren!

Energieprestaties van een gebouw kunnen direct gekoppeld zijn aan diverse l t d f t !

INTEGRATIE IN T


58/104

gerelateerde factoren!

Verkoopbaarheid/

Verhuurbaarheid

Marketing-

snelheidVerhuurtermijn

Niveau van

operationelekosten

Realiseerbaar

huurniveau

Verlagingen/kortingen als gevolgvan achterstand opgelopen in het

kader vanmodernisering/renovatie

Extra inkomsten/omzet dankzijlevering van overtollige energie

aan derden

Technische

levensduur vaneen gebouw

Praktische econ.

levensduur vaneen gebouw

Foto

(van gebouw eneigenaar)

CO2-belastinge

Hoogte van verouderings-/afschrijvingspercentages

Belastingen, subsidies, termijnwaarbinnen een

stedenbouwkundige vergunningverkregen wordt, enz.

INTEGRATIE IN T


59/104

Uitbreiding vankenmerken vanduurzaambouwen gekoppeldaan taxaties

Uitbreiding van kenmerken van duurzaam bouwen gekoppeld aan taxaties

INTEGRATIE IN T


60/104

Energie efficiency

Lagere operationele-en onderhoudskosten

Verbeterde marketability, lager

leegstandsrisico en een hogere stabielekassstroom

Voordelen op schade en risico voor het

gebouw en minder risico op discontinuiteit

Verminderdeimpact op het

milieu

Reductie in compensatie kosten en risico van

Sick-Building syndroom

Verbeterde

functionaliteit,service,

duurzaamheid enaanpasbaarheid

Hogere potentiele huurinkomsten

Gebruikers voordelen op productiviteit en

gezondheid

Vermindering van

onderhoudskosten,servicekosten en

recyclingactiviteiten

V

lee

Duurzame gebouwen mogelijkheden

R e s u l t e r e n d e e

f f e c t e n

INTEGRATIE IN T


61/104

Verwachte effect vanresultatenbetreffende duurzaamheid opbelangrijke taxatie-

inputvariabelen

Verwachte effect van resultaten betreffende duurzaamheid op belangrijtaxatie-inputvariabelen

INTEGRATIE IN T


62/104

- Groei component

+ Milieu/Gezondheid impact

+ Afschrijving

+ Marketeerbaarheid

+ Andere gebouwenrisico’s

Risico vrije voet

STANDAARD GEBOUW DUURZAAM GEBOUW

IMPACT OP RISICO PREMIE

- Groei component

+ Milieu/Gezondheid impact

+ Afschrijving

R i s i c o P r e m i e

Operationele kostengekoppeld aan

huurders

Kosten voor hetvinden van huurders

Onderhoud

Management

Netto inkomsten

Op

vin

IMPACT OP KASSTROMEN EN NETTO IN

M a r k t h u u r

p

Figuur gemoderniseerd van: Ito, M., 2009, "Meerwaarde van duurzaam vastgoed", schrift gepresenteerd

op de Tokyo Workshop 2009 over de Urban Cap en Trade richting CO2 neutrale steden

R i s i c o P r e m i e

+ Marketeerbaarheid

+ Andere gebouwenrisico’s

Risico vrije voet

STANDAARD GEBOUW D

N

INTEGRATIE IN T


63/104

'Vertalen' van energieBelangrijke uitdaging:als één duurzaamheidskenmerk

Belangrijke uitdaging: 'Vertalen' van energie als één duurzaamheidskenmerk

INTEGRATIE IN T


64/104

Bron: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeiten Wertermittlung van gebouwen- voor Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland, gepubliceerd door: CCRS, Centrum voor Corporate Responsibility enSustainabi

Vloeroppervlak

Warmte isolatie van hetgebouw

Energie bron

Type en grootte vanherwinbare energie

verbruik

Efficiency van deverwarming en anderegebouwen installaties

… F a c t o r e n d i e d e E n e r g i e P

e r f o r m a n c e b e p a l e n

Werkelijke huur

Verwarmingskosten

Energie consumptie /CO2 emissie

Voldoen aan dewettelijke regelingen

Label/Certificaat

Imago /Verhuurbaarheid

…

Gebouwenkarakteristieken

Kosten van gebouwen

componenten/materialen

Inkomstenmethode

Vergelijkingsmethode

Vervangingsmethode

Risico

Waarderings methoden

EnergyPerformance

Markt aanpassingen

• Afhankelijk van de methu een en ander op een a

t l

INTEGRATIE IN T


65/104

Taxatiemethodes

vertalen.• Taxatiemethodes versc

elkaar wat taxatieinputparameters/'stelschroe

(bijv. vergelijkbare verkhuursommen, opbrengsafschrijvingspercentage

• Het toepassen van verstaxatiemethodes hangtverschillende informatiebehoeftes.

Daardoor bestaan er diveom energiezuinigheid en overwegingen betreffendte verwerken in het taxat

INTEGRATIE IN T


66/104

“Stelschroeven”:

Vergelijkingsmethode

“Stelschroeven”: Vergelijkingsmethode

INTEGRATIE IN T


67/104

Lagere/ hogere operationele kostenvoor de gebouwen eigenaarMinder/meer onderhoudskosten inrelatie tot energie standaarden

Hogere ergelijkingsopbrengsten

voor duurzame gebouwenLagere ergelijkingsopbrengstenvoor duurzame gebouwen

Totaal aanpassingen door het feitvan hogere/lagere markt acceptatie

Uitleg:

… : Correctiefactoren (b.v. aanpassingen voor de locatievergunningen, layout, conditie, energetische kwaliteit etc.

: Vergelijkbare referenties

: Gewogen aanpassingen op de vergelijkingen

: Marktcorrectie factor (kan alleen worden toegepast als elementen niet kunnen worden overwogen binnen de overigeparameters)

Bron: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Sysapproaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment &

pp. 644–676

• Hanteer uw traditionvergelijkbare verkoop

INTEGRATIE IN T


68/104

Praktische aanbevelingen

voor vergelijkingsmethode-analyses

e gel j ba e e oopmaar vergroot het beonderzoek om rekeninmet extra potentiële gerelateerde factoren

• Controleer in welke mvergelijkbare verkoopgegevens bevat overenergiezuinigheid en thema's betreffende

• Neem contact op metlokale/custom aanbietransactiegegevens eom extra informatie duurzaamheid.

INTEGRATIE IN T


69/104

• Bepaal of de aan duugerelateerde eigensckwaliteitskenmerkenonder of boven het lmarktgemiddelde liggelijk zijn.

• Beoordeel de positiein de concurrerende duurzaamheidskenm

pand betreft. Deze ezowel kwantitatief aberoepsmatig uitgev



• Onderzoek de mate waafwijking van het loka

INTEGRATIE IN T


70/104

marktgemiddelde, aanrechtvaardigt aan vergverkoopgegevens.

Wanneer vergelijkbare niet volstaan, onderzoevergelijkingsmateriaal lokale markt (bijv. vergmarkten/gebieden in u

Maak gebruik van aanvupublicaties, case studieenz.

Overweeg het bewijs tedit document aangebodte adviseren en omaanpassingen/correctievergelijkbare verkoopginputfactoren te rechtvpraktische levensduur e/afschrijvingspercentag



INTEGRATIE IN T


71/104

• Werk samen met ande

vastgoedprofessionalskwantitatieve onderbokwalitatieve oordeel omarktsentiment ten aaenergiezuinigheid en oduurzaamheidskenmermogelijke waarde creë

en risicofactoren te ve



INTEGRATIE IN T


72/104

“Stelschroeven”

Investeringsmethode

“Stelschroeven”: Investeringsmethode

INTEGRATIE IN T


73/104

Veranderingen in marktparticipanten hun voorkeurenLager aandeel van operationelekosten voor huurders

Vermindering van onderhoudskoten

en servicekostenLagere reparatie kosten

Meer stabiele kasstroomVerbeterde verhuurbaarheidKortere leegstands periodeImago/reputatie voordelenAndere factoren

Verbeterde concurrentiepositieHogere energie kostenDuurzaamheids hype

Langere economische levensduurLangere en verbeterde milieu

aanpassingen voor de strengere weten regelgeving

Verklaring:GI: Bruto huurinkomstenOCT: Gebouwgebonden ori Risicovrije renterp Risico Premieg Groei ratio

d Afschrijving(ri + rp - g + d) Alle re

Bron: Lorenz, D. and Lützkendorf, Valuation – Systematisation of exi

for future action, Journal of Proper

pp. 644–676

Praktische


74/104

aanbevelingen

voor de benadering

op basis van de

investeringsmethode

• Volg dezelfde fundamen

Beoordeel de positie vangoed object op de concuwat de duurzaamheidskehet pand en zijn prestateigenschappen (verbruikniveau van operationele comfortniveaus, enz.) b

• Bij wijze van nieuwe taakPraktische


75/104

• Bij wijze van nieuwe taak informeer bij uw klanten ninformatie over het onroeobject.

Dit omvat:• Documentatie betreff

planning; inventarislijs

• Energieprestatiecertif

• Beschikbaarheid vancertificaten/labels/ra

betreffende groen/du• Jaarlijkse overzichten/

betreffende kosten vonutsvoorzieningen

aanbevelingen

voor de benadering

op basis van de

investeringsmethode

• Neem contact op met facaangezien zij gewoonlijk b

l b ik

Praktische


76/104

resultaten van verbruikswoperationele kosten; (ze hook gegevens over leegsten over omzet en verblijf

huurder!).

• Informeer bij plaatselijkevastgoedhandelaren/makverschillen tussen energien traditionele gebouwentot absorptiesnelheden,marketingsnelheden en/o

verkooppercentages.

• Onderzoek of er in uw lokvergelijkbare markten) begroene/duurzame premiekortingen met betrekkingrendementen.

aanbevelingen

voor de benadering

op basis van de

investeringsmethode

•

Hoe zijn in uw land 'groovereenkomsten opgeb

Praktische


77/104

• Wat is - indien van toeptyperend voor het delevoordelen van energiezvernieuwingen tussen vhuurders?

• Hoe verhoudt het huuronroerend goed object

•

Weerspiegelt uw keuzerisicopremie en groeirihet risico/kans-profiel(met name gezien tegeachtergrond van het berationale zoals die in degepresenteerd zijn)?

aanbevelingen

voor de benadering

op basis van de

investeringsmethode

• Zijn er signalen dat in uvergelijkbare) markten

Praktische


78/104

g jgebouwen sneller verou

• Weerspiegelt uw keuze

afschrijvingspercentageresterende economischvoor het onroerend goeadequaat het regelgevinniet-naleving van steedmilieuvoorschriften?

• Bestaat er in uw land ee(of is deze gepland) die verbiedt slecht presteregebouwen te verhuren?

aanbevelingen

voor de benadering

op basis van de

investeringsmethode

• Kwantificeer de mogelijkachterstand opgelopen in

Praktische

b li


79/104

achterstand opgelopen invan modernisering/renogevolg van slechte energdat wil zeggen, de renova

voor energiezuinige aanpinstallaties voor hernieuenergie.

• Denk aan het potentieel hernieuwbare energiebro

plaatse kunnen hebben; o.a. gaan om bijkomendeuit de verhuur van dakop(zonne-energie) en/ofenergielevering.

aanbevelingen

voor de benadering

op basis van de

investeringsmethode

INTEGRATIE IN T


80/104

“Stelschroeven”Benadering op basis van de vervangingswa

Stelschroeven: Benadering op basis van de vervangingswaarde

INTEGRATIE IN T


81/104

Licht hogere vervangingskosten

Langere levensduur

Minder onderhoudsklachten

Verbeterde functionaliteitSpeciale technische gebouweninstallatie

Totaal aanpassingen door hogeremarktacceptatie

Verklaring:

RC: Vervangingskosten

:

= Afschrijvingsfactor door bouwjaar (line

D: Afschrijving door gebouwen schade, defecten, klachten

OVC: Overige waarde bepalende omstandigheden (b.v. functmilieuzaken)

LV: Grondwaarde

: Marktcorrectiefactor (kan alleen worden toegepast als eniet kunnen worden overwogen binnen de overige waarde pa

Bron: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Sysapproaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment &

644–676

Praktische• Onderzoek in hoeverre

verstrekker van gegevbouwkosten informatie


82/104

aanbevelingen

voor de benaderingop basis van de

vervangingswaarde

bouwkosten informatievervangingskosten vooenergiezuinige/duurzagebouwtypes alsmede

functionaliteiten en apbetreffende energiezuhernieuwbare energie.om dergelijke soort gekosten.

• Denk aan levenscyclusk

als een geschikt instrurenovatiemaatregelen vergelijken/in overwegdie nodig zijn als remeverschillende vormen vveroudering.

Praktische


83/104

• Indien uw landelijkeafschrijvingstabellen/prverwachte economische

tabellen energiezuinige/bouwvormen nog niet wvoer dan aanpassingen ukwalitatieve basis.

• Indien nodig, overweegkosten/batenanalyses u

voor bepaalde soorten mbetreffendeenergiezuinigheid/instahernieuwbare energie.

aanbevelingen

voor de benaderingop basis van de

vervangingswaarde

INTEGRATIE IN T


84/104

Discounted Cash Flow (DCF)

“Stelschroeven”

Stelschroeven: Discounted Cash Flow (DCF)

INTEGRATIE IN T


85/104

Veranderingen in marktparticipanten hun voorkeurenLager aandeel van operationelekosten voor huurders"green lease“

Vermindering van onderhoudskotenen servicekosten

Verbeterde verhuurbaarheidKortere leegstandsperiode

Lagere uitgaven voormodernisering/ revitalisering

Lagere gebouwen risico (wordt nogniet expliciet meegenomen in demodellering van de kasstroom)

Meer stabiele kasstroomVerbeterde verhuurbaarheidLagere verkooprisicosImage/reputation gainsPotentieel voor het verhogen van dehuur

Verbeterde concurrentiepositieHogere energie kosten

Duurzaamheidshype

Langere economische levensduurLangere en verbeterde milieuaanpassingen voor de strengere weten regelgeving

Explanation:

n: tijdsduur in jaren

GIe: Bruto huurinkomsten

OETz: Gebouwgebonden opera

ME: Bruto huurinkomsten

OE: Overige kosten (b.v. mode

OI: Overige inkomsten (b.v. adgevels)

: Bruto huurinkomsten in j

: Bruto huurinkomsten pe

: Gebouwgebonden opera

: Risicovrije rente

: Risico premie

g: Groei ratio

d: Afschrijving( – )

( + −+): Eindwaarde van he

• Mits u voldoende informjaarlijkse cashflows te mPraktische


86/104

DCF u de mogelijkheid (eflexibiliteit) om via subtaan taxatie-inputparame

transparante manierrekening te houden metspectrum van aan duurzagerelateerde voordelen/

• Voer kwantitatieve subfuit (bijv. kosten/batenan

gezondheid/productiviteyses, levenscycluskostenaanvullende informatiebspecificatie/aanpassing inputparameters.

aanbevelingen

voor DiscountedCash Flow (DCF)

• Neem nauwgezet de keoverweging van het exiactiveringspercentage,mogelijk voordelen/ris

Praktische


87/104

mogelijk voordelen/ristermijn daarin weerspiezijn.

• Probeer zoveel mogelijten aanzien van inkomste behandelen binnen dniet in de disconterings(verhoogt de transpara

• Neem in overwegingsensitiviteitsanalyses/Carlo-simulatie uit te vindruk te voorkomen davan onrealistischenauwkeurigheidsniveau

aanbevelingen

voor DiscountedCash Flow (DCF)

INTEGRATIE IN T


88/104

RICS beste voorbeelden voortaxatierapporten

Zorg voor:

• Een duidelijke omschrijving v

INTEGRATIE IN T


89/104

RICS beste voorbeelden

voor taxatierapporten

• Een duidelijke omschrijving vduurzaamheid gerelateerde vkenmerken en eigenschappenwaar passend - elementen kadirect weerspiegeld zijn in headvies ten aanzien van de wa

• Een verklaring van de meningover de relatie tussen duurzade resulterende taxatie, waatoelichting van de huidige voverbonden zijn aan dezeduurzaamheidskenmerken of

risico's.

• Een verklaring van de meningover de mogelijke impact vanen/of risico's voor relatieve vde loop der tijd.

Bron: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RProfessional Standards January 2014 Valuation Pra

Uitgebreideomschrijvingen van

• Locatie enmarktomstandighed

INTEGRATIE IN T


90/104

omschrijvingen van

gebouwen

als onderdeel van verbeterde

taxatierapporten

• Cashflow/kwaliteit

•

Fysieke kenmerkeneigenschappen

• Prestatie-/kwalite

Duurzaamheid zobehandeld moetenals een aanvulling

Hoe de informatie over de fysieke kenmerken en eigenschappen van hetstructureren in taxatierapporten

INTEGRATIE IN T


91/104

Hoe de informatie over de fysieke kenmerken en eigenschappen van hetstructureren in taxatierapporten

INTEGRATIE IN T


92/104

INTEGRATIE IN T


93/104

Praktische aanbevelingenVoor taxatierapporten

P kti h

• Begin met eenuitgebreide/verbeterdvan het pand.

INTEGRATIE IN T


94/104

Praktische

aanbevelingen voor taxatierapporten

• Informeer bij klanten soorten prestatie-info(bijv. over energie, wa

• Voel u niet verplicht/Vvan uzelf alle aan duurgerelateerde informatgenereren/verzamele

klanten de gevraagde niet kunnen aanlevereopgenomen worden intaxatierapport en behworden als een extra r

• Maak gebruikte inforbekend en verklaar dekwaliteit/betrouwbaa

(bijP kti h

INTEGRATIE IN T


95/104

gegevens (bijv.energieverbruikswaagebaseerd op een EPC

verricht door een exp2010).

• Omschrijf hoe de betduurzaamheidskenmepand (of het ontbrek

invloed hebben op de

• Maak aanpassingen ataxatie-input paramehet taxatierapport.

Praktische


• Neem het volgende ogecompliceerdekenmerken/taxaties

Praktische

INTEGRATIE IN T


96/104

• Risicodocumentatillustratie van aan

gerelateerde risicmogelijkheden va

• SensitiviteitsanalCarlosimulatie: illumanier waarop vezowel onderliggenals randvoorwaardkunnen hebben opde datum van de tlangere termijn).

Praktische


Inhoudsopgave


97/104

1. Inleiding

2. Rationale & Business Case3. Energieprestaties4. Belangrijke informatiebronnen5. Integratie in taxatiemethodes

rapporten

6. Conclusies

Er bestaat geen simpelegeautomatiseerde formbij taxaties rekening gewordt met thema's op h

i


98/104

SlotwoordenDe omvang waarin en aanduurzaamheid in taxatiewordt, zijn sterk afhank

duurzaamheid.

De onderliggende definitie

Soort vastgoed

Regionale en lokale marktc

Regionale en lokale markto

Beschikbaarheid van vergebewijsmateriaal

Er zijn nieuwe manieren ngerelateerde informatie tverwerken en presentere

Energiezuinigheid en andere

duurzaamheidskenmerken

Te voldoen aan algemen

beroepsverplichtingen e

In te spelen op verander


99/104

duurzaamheidskenmerken

moeten bij het taxatieproces

in overweging genomen

worden om

In te spelen op verander

marktomstandigheden

Onjuiste prijsbepalingen

voorkomen (bijv. traditio

gebouwen te hoog taxer

duurzame gebouwen te

Te voldoen aan verplicht

eisen van beroepsorgani

RICS) en rechtsgebiedenDuitsland) mandatory va

requirements

Nieuwe commerciële mo

te benutten

Wat RENOVALUE is

Het gebruik van gebouwenwaarderingen is een essen


100/104

Het projectvan de levensduur van hetis waarom wij aanmoedigeefficientie en groene ener

behoord te starten.

Laat zien en demonstreer case naar potentiele kopehuurders en investeerdersbelang om de markt veran

versnellen richting bijna Cgebouwen.

Wat RENOVALUE is

De deskundigheid om te lade businesscase voor duu


101/104

de businesscase voor duugebouwen is precies wat wtaxateurs hebben een tek

opleiding en deskundigheconsistent energie efficieenergie elementen op te nprofessionele mening rich

Renovalue richt zich dan ogebrek aan professionele

kunde onder de taxateursontwikkeling van trainingpraktiserende taxateurs vwaardeer je energie efficgroene energie in je waarprofessionele mening rich

Het project

artners


102/104

gesubsidieerd door


103/104

Het uitvoerende kantoor voor kleine en mbedrijven (EASME) welke word gemanageuitvoerende kantoor voor kleine en middebedrijven (EASME).

De inhoud v

niet de offiDe verantw

geuite stan

Website

www.renovalue.e


104/104

ContactenTwitter@renovalueEU

Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)

Documents

Transcript of Waarderen van duurzaamheid (April 2016, Dutch)