Waardecreatie met bedrijventerreinen...Hanzehogeschool Groningen (HG).5 De opleiding Vastgoed &...

Waardecreatie met Werklocaties

RAAK PRO aanvraag

Hanzehogeschool Groningen

Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling NoorderRuimte

9 december 2009

Contactpersonen:

- Frank van Genne: [email protected]

- Jan Gerard Hoendervanger: [email protected]

mailto:[email protected]


Waardecreatie met Werklocaties - Hanzehogeschool 2

Inhoud

1. Aanleiding en belang van het programma 1

1.1 Vragen uit de beroepspraktijk 1

1.2 Ervaring en ambitie van de Hanzehogeschool Groningen 2

1.3 Wetenschappelijke relevantie 2

2. Vraagarticulatie en samenwerkingsverband 5

2.1 Vraagarticulatie 5

2.2 Consortium 7

2.3 Adviesraad 8

2.4 Programmateam 9

3. Werkprogramma 10

3.1 Onderzoeksplan 10

3.2 Implementatieplan voor de beroepspraktijk 15

3.3 Implementatieplan voor de onderwijspraktijk 16

4. Duurzame doorwerking en disseminatie 18

4.1 Beroepspraktijk 18

4.2 Onderwijspraktijk 18

4.3 Kennisontwikkeling 19

4.4. Disseminatie resultaten 19

5. Programma- en projectmanagement 20

6. Financiële onderbouwing 21

Bijlagen

1. Referenties

2. Aanvraagformulier RAAK-PRO

3. Overzicht rollen en verwachtingen Consortiumleden

4. Curricula Vitae

5. Overzicht programmastructuur, onderzoeksmethoden en –resultaten

6. Begroting


Samenvatting

Binnen de beroepspraktijk die zich bezighoudt met de (her)ontwikkeling van werklocaties wordt in toenemende mate onderkend dat een omslag nodig is van sturing op kwantiteit en uniformiteit van het aanbod, naar vraagsturing op basis van gedifferentieerde kwaliteit. Tegelijkertijd groeit het besef dat op dit gebied nauwelijks gefundeerde kennis voorhanden is. Met deze aanleiding is een onderzoeksprogramma ontwikkeld door een Consortium, bestaande uit Hanzehogeschool Groningen (penvoerder), Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV. Ingenieurs- en Adviesbureau DHV, Rijksuniversiteit Groningen en Radboud Universiteit Nijmegen.

Het onderzoeksprogramma richt zich op de vraag, hoe werklocaties meerwaarde kunnen genereren. Hoe kunnen planontwikkelaars beter inspelen op verschillende marktsegmenten, opdat de bedrijven daarvan de vruchten plukken in hun bedrijfsvoering en op hun beurt bereid zijn meer te investeren in hun omgeving? De centrale probleemstelling uit de beroepspraktijk is als volgt geformuleerd:

Bij de partijen die plannen maken voor de (her)ontwikkeling van werklocaties ontbreekt gefundeerd inzicht in de waardering van kenmerken van werklocaties door verschillende typen bedrijven. Daardoor zin zij onvoldoende in staat om te sturen op waardecreatie door middel van het ontwikkelen van een specifiek aanbod.

Voor de Hanzehogeschool Groningen biedt dit onderzoeksprogramma de mogelijkheid om de vooraanstaande positie op het gebied van vastgoed verder uit te bouwen. Daarbij wordt een majeure bijdrage geleverd aan de gewenste professionalisering van de onderzoekspraktijk door intensieve samenwerking met universiteiten, drie promoties (waar onder die van de lector) en betrokkenheid van een groot aantal docenten student-onderzoekers. Bovendien bieden de onderzoeksresultaten meerwaarde voor de (door)ontwikkeling van bestaande en nieuwe onderwijsprogramma’s.

In wetenschappelijke zin steunt het onderzoeksprogramma op drie pijlers, die zich vertalen in drie onderzoekslijnen: Bedrijfskunde, Economische Geografie en Vastgoedkunde. Binnen elk van deze disciplines wordt aangesloten op de state-of-the-art en wordt daaraan ook een bijdrage geleverd. Daarenboven is de multidisciplinaire onderzoeksopzet vernieuwend, omdat binnen dit programma in feite voor het eerst een brug wordt geslagen tussen onderzoekstradities die zich concentreren op de vraagkant c.q. de aanbodkant van werklocaties. De overkoepelende onderzoeksvraag is als volgt geformuleerd:

In welke mate en op welke wijze kan bij de (her)ontwikkeling van werklocaties meerwaarde worden gecreëerd door het toepassen van specifieke product-marktcombinaties?

In het onderzoeksplan is deze vraag is uitgesplitst in deel- en subvragen, die samen met de onderzoekslijnen de richting en de structuur van het onderzoek aangeven. Per deelvraag zijn de onderzoeksmethoden zodanig gekozen, dat het programma betrouwbare en valide resultaten oplevert, die zowel wetenschappelijk relevant als praktisch toepasbaar zijn. De belangrijkste deliverables zijn wetenschappelijke publicaties en een praktijkgericht boek met handvatten voor (her)ontwikkeling van werklocaties.

In het implementatieplan voor de beroepspraktijk zijn de activiteiten aangegeven die ervoor zorgen dat de onderzoeksresultaten daar worden toegepast: Community of Practice van planontwikkelaars; publicaties in vakbladen, lezingen en workshops, praktijkgericht boek, doorontwikkeling Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen. Implementatie in de onderwijspraktijk vindt plaats door de inzet van student-onderzoekers en door bijdragen aan bestaande en nieuwe onderwijsprogramma’s.

Voor de aansturing en uitvoering van het programma is een projectorganisatie geformeerd, bestaande uit een Consortium, een Adviesraad en een Programmateam. Op deze manier wordt invulling gegeven aan vraagsturing vanuit de beroepspraktijk, wetenschappelijke kwaliteitsborging en intern programmamanagement. De totale kosten van het programma zijn geraamd op € 1.104.128, waarbij de gevraagde subsidie € 699.958 bedraagt.


1. Aanleiding en belang van het programma

1.1 Vragen uit de beroepspraktijk

Bij de (her)ontwikkeling van werklocaties is een omvangrijk en divers werkveld betrokken. In de publieke sfeer zijn de belangrijkste spelers regionale ontwikkelingsmaatschappijen1 gemeenten, regio’s en provincies. In de private sfeer gaat het vooral om ontwerpen adviesbureaus, beleggers en projectontwikkelaars2 en natuurlijk de bedrijven die op de locaties gevestigd zijn. De Nederlandse hogescholen leiden in verschillende bachelor- en masteropleidingen professionals voor dit specifieke werkveld.

Binnen de beroepspraktijk wordt in toenemende mate onderkend dat een omslag nodig is van sturing op kwantiteit en uniformiteit van het aanbod, naar vraagsturing op basis van gedifferentieerde kwaliteit.3 Tegelijkertijd groeit het besef dat op dit gebied nauwelijks gefundeerde kennis voorhanden is.

Het bewustwordingsproces wordt gevoed door zichtbare leegstand, maatschappelijke verzet tegen de aanleg van nieuwe werklocaties, verouderingsproblematiek van bedrijventerreinen en onvrede over het feit dat ‘eenheidsworst van minimale kwaliteit’ in het bestaande aanbod overheerst. Bovendien groeit het besef dat de Nederlandse beroepsbevolking de komende decennia zal stabiliseren of zelfs krimpen, waardoor de focus van uitbreiding moet verschuiven naar herontwikkeling, sanering en vervanging. Met het oog op de financiering van deze nieuwe opgaven moet waardecreatie het uitgangspunt zijn.

Waardecreatie richt zich in dit verband op verschillende stakeholders en belangen. In de eerste plaats gaat het om maatschappelijke belangen op het gebied van duurzaam en efficiënt ruimtegebruik, ruimtelijke kwaliteit en (regionale) economie. Vanuit het perspectief van individuele bedrijven gaat het om de toegevoegde waarde die een passende werklocatie kan genereren. Tot slot moet worden gedacht aan de belangen van vastgoedeigenaren met betrekking tot waardebehoud c.q. –groei. Hierbij geldt als vertrekpunt, dat alle vormen van waardecreatie beginnen bij het inspelen op de waardeperceptie van gebruikers.

Dit onderzoeksprogramma richt zich op de vraag hoe werklocaties meerwaarde kunnen genereren. Hoe kunnen planontwikkelaars beter inspelen op specifieke behoeften van verschillende typen bedrijvigheid, opdat de bedrijven daarvan de vruchten plukken in hun bedrijfsvoering en op hun beurt bereid zijn meer te investeren in hun omgeving? Welke marktsegmenten zijn te onderscheiden? Hoe waarderen bedrijven verschillende aspecten van werklocaties? Welke meerwaarde mag worden verwacht van planconcepten die zorgvuldig zijn afgestemd op specifieke marktsegmenten?

In heel Nederland wordt de komende decennia gewerkt aan de nieuwe opgaven met betrekking tot de (her)ontwikkeling van werklocaties.4 De bijbehorende kennisbehoefte leeft over de volle breedte van de geschetste beroepspraktijk. Dit betekent dat het toepassingsgebied van de in dit onderzoeksprogramma te ontwikkelen kennis zeer omvangrijk is.

1 Naar aanleiding van het advies van de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen [1] gaan regionale ontwikkelingsmaatschappijen een hoofdrol spelen in de herontwikkelingsopgave.

2 Private vastgoedpartijen spelen nu een marginale rol, maar deze zal de komende jaren toenemen in het kader van de door de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen bepleitte verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt [1].

3 Onder kwaliteit wordt in dit onderzoeksprogramma nadrukkelijk meer verstaan dan alleen de ruimtelijke kwaliteit, die de laatste tijd veel aandacht krijgt in het publieke debat rondom bedrijventerreinen.

4 Alleen al bij de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen gaat het volgens de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen om 16 duizend hectare voor een bedrag van 6,35 miljard euro [1].


1.2 Ervaring en ambitie van de Hanzehogeschool Groningen

Het opleiden van vastgoedprofessionals kent een lange en sterke traditie binnen de Hanzehogeschool Groningen (HG).5 De opleiding Vastgoed & Makelaardij is momenteel de grootste in zijn soort Nederland en bovendien kwalitatief sterk.6 Als enige hogeschool biedt de Hanzehogeschool sinds 2006 ook een opleiding Master of Real Estate (MRE) voor professionals. Binnen dit onderzoeksprogramma wordt geprofiteerd van de goede interne samenwerkingsrelaties met de opleidingen op het gebied van Architectuur, Bouwkunde, Civiele Techniek, Facility Management en Bedrijfskunde.

De HG wil zijn vooraanstaande positie op het gebied van vastgoed verder uitbouwen en toegepast onderzoek heeft in dat verband een hoge prioriteit. De lector Vastgoed, gestart in 2004, is nu de leading lector van het Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling NoorderRuimte (KGN). Dit kenniscentrum is opgericht in 2008 om invulling te geven aan één van de speerpunten in het onderzoeksbeleid van de Hanzehogeschool Groningen.

In het Strategisch Beleidsplan ‚Koers op Kwaliteit 2010-2015‛ wordt sterk ingezet op verdere groei en professionalisering van de onderzoekspraktijk binnen de HG. Dit onderzoeksprogramma beoogt een majeure bijdrage aan deze professionalisering door intensieve samenwerking met universiteiten, drie promoties (waar onder die van de lector) en betrokkenheid van een groot aantal docenten student-onderzoekers. De onderzoekspraktijk binnen het KGN zal hierdoor op wetenschappelijk niveau worden gebracht. Daarnaast zal de HG door dit onderzoeksprogramma een herkenbare plek verwerven binnen de onderzoekspraktijk en het debat rondom werklocaties.

Sinds de start van het lectoraat Vastgoed is regelmatig onderzoek uitgevoerd op het gebied van werklocaties [2, 3, 4, 5]. Deze ervaring heeft veel inzicht verschaft in de materie en specifieke kennisvragen met betrekking tot werklocaties blootgelegd. Daarnaast zijn hieruit vruchtbare contacten ontstaan met belanghebbenden en samenwerkingspartners.

Rode draad in de onderzoeksagenda van het KGN is de waardering van concepten door gebruikers, als basis voor waardeverhogende planontwikkeling. Deze benadering is inmiddels succesvol toegepast op woonlocaties [6, 7]. Het is de bedoeling om binnen dit onderzoeksprogramma een analoge benadering te ontwikkelen voor werklocaties.

Naast professionalisering van de onderzoekspraktijk verwacht de HG ook waardevolle spin-off voor de onderwijspraktijk. Het gaat hierbij zowel om bestaande opleidingen als om enkele nieuwe programma’s. Eén en ander wordt uitgewerkt in paragraaf 3.3.

1.3 Wetenschappelijke relevantie

In wetenschappelijke zin steunt het onderzoeksprogramma op drie pijlers: Bedrijfskunde, Economische Geografie en Vastgoedkunde. Hieronder wordt voor elk van deze disciplines aangegeven wat de wetenschappelijke relevantie is van de beoogde onderzoeksresultaten in relatie tot de state-of-the-art. Daarenboven kan worden gesteld dat multidisciplinair onderzoek naar werklocaties, waarbij verbindingen worden gelegd tussen deze drie disciplines plus de ontwerpende disciplines stedenbouw en architectuur, uniek is en daardoor tot vernieuwende inzichten zal leiden. In feite wordt binnen dit programma voor het eerst een brug geslagen tussen onderzoekstradities die zich concentreren op de vraagkant (bedrijven en hun waardeperceptie) en de aanbodkant (locatiekenmerken en planconcepten) van werklocaties.

Een kernvraag binnen de Bedrijfskunde betreft de wijze waarop organisaties hun productiemiddelen zo effectief en efficiënt mogelijk kunnen inzetten. Ten aanzien van het

5 In 2010 wordt gevierd dat 25 jaar gelden de eerste studenten van de MER-specialisatie Onroerend Goed / Makelaardij (de voorloper van de huidige opleiding Vastgoed & Makelaardij) hun diploma behaalden.

6 Bij de accreditatie in 2008 verwierf de opleiding het predicaat ‘excellent’ voor het onderdeel praktijkgerichtheid. De opleiding is geaccrediteerd door het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). In een recent onderzoek van Elsevier kwam de opleiding als best door de studenten gewaardeerde Vastgoed & Makelaardij opleiding uit de bus.


productiemiddel vastgoed (huisvesting) wordt deze vraag sinds 1993 [8] onderzocht onder de noemer Corporate Real Estate Management (CREM). CREM richt zich op ‚het geheel van activiteiten om het organisatievastgoed optimaal bij te laten dragen aan de organisatieprestaties.‛ [9]. Verschillende onderzoekers hebben geanalyseerd op welke wijze vastgoed toegevoegde waarde kan genereren voor een bedrijf, hetgeen heeft geresulteerd in modellen waarin (theoretische) relaties worden gelegd tussen bedrijfsprestaties, bedrijfsstrategieën, vastgoedstrategieën en vastgoedbeslissingen (waar onder locatiekeuzes) [10, 11, 12, 13, 14, 15]. Het gaart hierbij om toegevoegde waarde in een breed perspectief, variërend van het ondersteunen van bedrijfsprocessen tot het optimaliseren van aandeelhouderswaarde en van het faciliteren van organisatiedynamiek tot het versterken van cultuur en imago. Dergelijke vormen van toegevoegde waarde ontstaan door de invloed die de fysieke omgeving heeft op de gezondheid, het gemoed en het gedrag van mensen in en om organisaties [16]. Recent empirisch onderzoek, dat voortborduurt op één van de modellen [10], bevestigt het vermoeden dat bedrijven sterk verschillende vastgoedstrategieën hanteren en dat de relatie met achterliggende bedrijfskenmerken zeer complex is [17]. In dit onderzoeksprogramma wordt aansluiting gezocht bij bedrijfskundige theorieën op het gebied van ondernemingsstrategie en besluitvormingsprocessen. Het programma beoogt een bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van CREM door verdiepend inzicht te verschaffen in de factoren die bepalen hoe verschillende typen bedrijven werklocaties waarderen, op basis van zowel breed7 als diepgaand empirisch onderzoek. Omdat één van de te onderzoeken factoren de professionaliteit op het gebied van CREM zal zijn, ontstaat bovendien inzicht in de mate waarin bedrijven in Nederland geprofessionaliseerd zijn en de invloed die dit mogelijk heeft op hun locatiekeuzen.

Binnen de Economische Geografie is veel onderzoek verricht naar vestigingskeuzes van bedrijven. Het klassieke vestigingsplaatsonderzoek van onder meer Weber kijkt vooral naar de aanwezigheid van productiefactoren (arbeid, kapitaal, hulpbronnen) en gaat uit van de ondernemer als homo economicus en de ruimtelijke omgeving als isotrope ruimte [18]. De neoklassieke theorieën, waarvan Christaller de bekendste exponent vormt, kijken vooral naar marktgebieden en schaalvoordelen [19]. Sinds de jaren ’70 domineert de behaviourale benadering, waarbij – gebaseerd op de ‚bounded rationality‛ van Simon – de nadruk veel meer is komen te liggen op juist het keuzeproces van de ondernemer [20]. Onvolledige informatie, beperkte vermogens en omgang met risico komen in deze benadering meer centraal te staan in de wijze waarop vestigingsprocessen van ondernemers worden bestudeerd. De nadruk is meer komen te liggen op aspecten als de identiteit en de belevingswaarde van locaties als belangrijk verklarende factor in locatiebeslissingen. De behaviourale benadering van vestigingsvraagstukken is door onder meer P.H. Pellenbarg [21] in deze richting verder uitgewerkt, waarbij de invloed van het ‘imago’ van plaatsen en regio’s nadrukkelijk naar voren is gekomen. Differentiatie naar de aard en typering van bedrijven en bedrijfsprocessen, en de invloed daarvan op ruimtelijke economische patronen, is in de jaren ’60 geïntroduceerd onder de noemer van ‚geography of enterprise‛. Deze richting kijkt nadrukkelijker naar de interne bedrijfsprocessen en de strategie van ondernemingen [22, 23]. De laatste decennia heeft echter juist op dit aspect minder theoretische ontwikkeling plaatsgevonden. Onder meer Maskell [24] en Strauss [25] benadrukken recent dat er behoefte bestaat om weer nadrukkelijker te gaan kijken naar de rol van bedrijfsinterne factoren. Hiermee is er een goede inbedding van het onderzoek in de behaviourale stroming, met aanknopingspunten vanuit de geography of enterprise. De verbijzondering die het onderzoeksprogramma aanbrengt, betreft ten eerste het schaalniveau. Geografen hebben tot dusver vooral gekeken naar de patronen tussen gemeenten en regio’s. De uitdaging ligt erin de bestaande theorieën toepasbaar te maken op het niveau van de directe bedrijfsomgeving (kavel, terrein) en keuzes tussen locaties binnen één stedelijk netwerk. Dit is des te meer relevant, waar bekend is dat slechts 6% van alle bedrijfsverhuizingen in Nederland naar buiten de eigen regio gaat [26]. Daarnaast kent dit onderzoeksprogramma een brede scope met betrekking tot verschillende typen bedrijven, waar bij de geography of enterprise voornamelijk studie is verricht naar grote, internationale ondernemingen.

7 Breed in de zin van verschillende typen bedrijven, waar het CREM-onderzoek zich tot nu toe concentreert op multinationale ondernemingen.


De Vastgoedkunde houdt zich onder meer bezig met de vraag hoe de waarde van onroerend goed kan worden bepaald en beïnvloed. Daarbij is het waardebegrip afhankelijk van het beoogde doel. Bij de (her)ontwikkeling van werklocaties spelen zowel marktwaarde, bedrijfswaarde als vervangingswaarde een rol. Werkwijze en te gebruiken methoden zijn in belangrijke mate gestandaardiseerd [27, 28], maar werken door het comparatieve karakter (de waarde wordt bepaald door vergelijking met ander bestaand vastgoed) remmend op productinnovatie. Ook is er relatief weinig kennis van de waardeverschillen in relatie tot soorten gebruikers c.q. kopers. Bij de ontwikkeling van nieuwe concepten wordt gebruik gemaakt van verschillende vormen van (markt)onderzoek, die elk hun eigen beperkingen kennen ten aanzien van diepgang8, betrouwbaarheid9 of validiteit10. De afgelopen jaren zijn op dit vlak voor woonlocaties (woonvoorkeuranalyse) goede resultaten geboekt met de vignettenmethode, een vorm van Conjoint Analysis (CA) [32, 33, 7]. Hierbij wordt het daadwerkelijke keuzeproces zo dicht mogelijk benaderd door respondenten te laten kiezen tussen producten die op onderdelen verschillen. Binnen dit onderzoek zal deze methode voor het eerst worden ontwikkeld en toegepast voor werklocaties, waarbij bovendien op vernieuwende wijze gebruik zal worden gemaakt van virtual reality technologie om de keuzeopties zo realistisch mogelijk voor te spiegelen11. Al met al levert dit onderzoekprogramma voor de Vastgoedkunde zowel nieuwe inhoudelijke kennis op met betrekking tot product-marktcombinaties voor werklocaties en hun waarde-effecten, als inzicht in de effectiviteit en toepasbaarheid van de genoemde onderzoeksmethode.

8 Onderzoek op basis van ‘revealed preferences’ kan bijvoorbeeld wel informatie opleveren over waardefactoren, maar daarbij wordt geen relatie gelegd naar marktsegmenten [29, 30, 31].

9 Bijvoorbeeld onderzoek gebaseerd op interviews met experts die betrokken zijn bij het keuzeproces van gebruikers van vastgoed, zoals makelaars of bedrijfscontactfunctionarissen.

10 Onderzoek op basis van ‘stated preferences’, waarbij (mogelijke) gebruikers worden bevraagd over hun voorkeuren c.q. motieven, los van een daadwerkelijke beslissing.

11 De ervaring met deze techniek (onder meer binnen het Centre for High Performance Computing and Visualisation van de Rijksuniversiteit Groningen) leert dat deze zeer geschikt is om gebruikers een realistisch beeld te geven van een nog niet bestaande fysieke omgeving [34, 35].


2. Vraagarticulatie en samenwerkingsverband

2.1 Vraagarticulatie

Verkenning binnen de beroeps- en onderzoekspraktijk

In diverse contacten van het lectoraat Vastgoed binnen de beroepspraktijk is gesproken over de noodzaak van een transitie naar vraaggerichte planontwikkeling en het gebrek aan gefundeerde kennis die daarvoor nodig is.12 In het kader van de voorbereiding van dit programma zijn verkennende gesprekken gevoerd (vanaf najaar 2008) met praktijkdeskundigen van ontwerp-/adviesbureaus, regionale ontwikkelingsmaatschappijen, overheden en vastgoedpartijen. In dezelfde periode zijn gesprekken gevoerd met wetenschappers die zich bezighouden met het thema. Dit proces heeft geleid tot de vorming van het consortium en de formulering van de centrale probleemstelling en de overkoepelende onderzoeksvraag.

In de voorbereidende fase is gebleken dat een aantal Nederlandse adviesbureaus de afgelopen jaren modellen heeft ontwikkeld voor het beoordelen van de kwaliteit van werklocaties13. In gesprekken met de betrokken adviseurs kwam naar voren dat de waarde van dergelijke beoordelingen sterk kan worden vergroot wanneer op gefundeerde wijze relaties kunnen worden gelegd met de behoeften verschillende typen bedrijven. Als vervolg op positieve ervaringen met de door DHV ontwikkelde Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen, zoeken de provincies Overijssel, Brabant en Limburg momenteel naar een methode om op deze basis kwaliteit te meten en bevorderen.

Bovengenoemde initiatieven passen in een bredere trend: provincies, regionale ontwikkelingsmaatschappijen, gemeenten en regio’s hebben behoefte aan nieuwe instrumenten waarmee zij de economische ontwikkeling in hun gebied kunnen stimuleren en monitoren. Daarbij constateren zij dat het bestaande instrumentarium hoofdzakelijk practce-based is, waar de toekomstige opgave (zie 1.1) vraagt om evidence-based methoden.

Bij de verkenning in de beroepspraktijk is ook geconstateerd dat tegenwoordig vaak profielen of thema’s worden gedefinieerd bij de (her)ontwikkeling van werklocaties. Betrokken planontwikkelaars erkennen echter dat hier zelden onderzoek aan ten grondslag ligt naar de omvang en de behoeften van de beoogde doelgroepen. Als gevolg hiervan komt het vaak voor dat het toelatingsbeleid naderhand wordt verruimd of zelfs losgelaten, om uiteindelijk toch voldoende kavels te kunnen vullen.

Een specifiek praktijkprobleem bij de (her)ontwikkeling van werklocaties betreft het gebrek aan gespecialiseerde stedenbouwkundig ontwerpers. Het ontwerpen van werklocaties blijkt tot op heden zeer weinig aandacht te krijgen binnen de betreffende opleidingen, terwijl de opgaven in aantal en complexiteit toenemen. Met name de vertaalslag van marktanalyse naar ontwerpopgave is in dit verband van belang.

De verschillende bedrijven en onderzoeksinstellingen die zich richten op onderzoek naar bedrijventerreinen zijn in juli 2009 bij elkaar gebracht door het Nicis Institute. Daar zijn alle lopende onderzoeken besproken en zijn ook de contouren van dit nieuwe onderzoeksprogramma gezamenlijk besproken.. De aanwezige onderzoekers onderschreven de wenselijkheid van dit programma, als onderscheidende aanvulling op bestaande kennis en hun eigen lopende onderzoeken. Overigens is afgesproken dat de groep van bedrijven en kennisinstellingen in het vervolg halfjaarlijks bijeen zal komen met het oog op onderlinge afstemming en kennisuitwisseling.

12 Deze probleemstelling wordt ook ondersteund door een reeks gezaghebbende publicaties [26, 30, 36].

13 Onder meer DHV, Royal Haskoning, Buck Consultants International en STEC Groep.


Centrale probleemstelling en probleemanalyse

Op basis van het geschetste proces van vraagarticulatie is de centrale probleemstelling uit de beroepspraktijk als volgt geformuleerd:

Bij de partijen die plannen maken voor de (her)ontwikkeling van werklocaties ontbreekt gefundeerd inzicht in de waardering van kenmerken van werklocaties door verschillende typen bedrijven. Daardoor zijn zij onvoldoende in staat om te sturen op waardecreatie door middel van het ontwikkelen van een specifiek aanbod.

Deze probleemstelling impliceert een fundamentele kennisvraag met betrekking tot de kwalitatieve afstemming tussen vraag en aanbod (product-marktcombinaties), vanuit de veronderstelling dat daarin de sleutel ligt voor het realiseren van positieve waarde-effecten. Deze veronderstelling is niet alleen gestoeld op het algemene economische principe dat een hogere waarde ontstaat naarmate vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten, maar ook op literatuur en observaties van praktijkdeskundigen waaruit kan worden afgeleid dat meerwaarde ontstaat wanneer een werklocatie aansluit bij de specifieke voorkeuren van een bepaalde groep bedrijven:

Segmentatieonderzoek kantoorgebruikers door Halter en Stevens en de door Atelier V en Motivaction ontwikkelde Office Styles [37, 38].

Behoud van vastgoedwaarde c.q. beleggingswaardigheid van vastgoed op locaties met een uitgesproken profiel zoals science-parks en logistiek vastgoed.

Bepaalde bedrijven verhuizen bewust naar een specifieke locatie met een bovengemiddeld prijsniveau, vanuit de overtuiging dat dit meerwaarde biedt in relatie tot hun bedrijfsstrategie.14

Op bepaalde, reeds lang bestaande locaties is nauwelijks sprake van veroudering, doordat de gebruikers bereid zijn te investeren in beheer en onderhoud.15

Omgekeerd biedt de praktijk ook aanknopingspunten voor de veronderstelling dat waarde negatief wordt beïnvloed wanneer bedrijven op een ‘verkeerde plek’ zijn gehuisvest:

Aantasting van de ruimtelijke kwaliteit van een locatie doordat bepaalde bedrijven hun pand slecht onderhouden of activiteiten ontplooien op hun terrein die het beeld verstoren.

Problematiek van free riders bij initiatieven om parkmanagement op te zetten of een locatie te revitaliseren.

Naast bovengenoemde kennisvraag impliceert de probleemstelling een praktijkvraag ten aanzien van een effectieve toepassing van de ontwikkelen kennis bij planontwikkeling. Hierbij is van belang dat planontwikkelaars veelal opereren binnen complexe gebiedsontwikkelingsprocessen16, waarbij belangen van bedrijven moeten worden verenigd met de belangen van tal van andere actoren. Daarnaast staat bij veel (her)ontwikkelingsopgaven de financiële haalbaarheid onder druk vanwege de (vermeende) noodzaak om vastgoedeigenaren uit te kopen, bedrijven te verplaatsen en/of te investeren in achterstallig onderhoud van openbare voorzieningen. Tot slot is het voor een succesvolle toepassing van specifieke planconcepten, met het oog op de marketing, van groot belang te weten voor welke argumenten en beelden de beoogde doelgroep gevoelig is.

14 Bijvoorbeeld het bedrijventerrein Nieuw Vennep Zuid en de Media Centrale in Groningen.

15 Bijvoorbeeld het Business Park Arnhem.

16 Gebiedsontwikkeling is een nieuwe benadering van de inrichting van de gebouwde omgeving, waarbij de drijfveren van actoren in een gebied een grotere rol spelen bij het ruimtelijk ontwerp [39].


2.2 Consortium

In het Consortium zijn de belangrijkste geledingen uit de beroepspraktijk vertegenwoordigd. De universiteiten waarmee binnen het onderzoeksprogramma langs verschillende lijnen nauw wordt samengewerkt, vertegenwoordigen de onderzoekspraktijk. Er is bewust gekozen voor een compacte opzet (plus een bredere betrokkenheid via de Adviesraad, zie 2.3), om een krachtige (vraag)sturing mogelijk te maken. Hieronder volgt per consortiumlid een korte toelichting op de betrokkenheid en de verwachtingen. In bijlage 3 is een schematisch overzicht van rollen en verwachtingen per organisatie opgenomen.

De Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV (OOST nv) vertegenwoordigt in het consortium de regionale ontwikkelingsmaatschappijen. Deze partijen houden zich, als neutrale regisseur tussen overheid en bedrijfsleven, bezig met revitaliseringsprojecten en de ontwikkeling van nieuwe bedrijfs- en kennisparken. Gefundeerde, toepassingsgerichte kennis met betrekking tot product-marktcombinaties en hun waarde-effecten wordt daarbij node gemist.

Als één van de grote Nederlandse ingenieurs- en adviesbureaus heeft DHV veel expertise opgebouwd op het gebied van planning en ontwerp van werklocaties. Omdat het onderzoeksdomein in wetenschappelijk opzicht relatief jong is, is de inbreng van deze praktijkkennis van groot belang. Met de HG is al een goede samenwerkingsrelatie opgebouwd, waarbinnen onder meer gastcolleges en onderwijsprojecten worden georganiseerd. Binnen de unit Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed is de Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen ontwikkeld. Inmiddels is dit instrument ondergebracht in de onafhankelijke stichting Sterren voor Locaties, met het doel het te laten uitgroeien tot een breed erkend kwaliteitskeurmerk. DHV blijft betrokken bij de toepassing en verdere ontwikkeling en wil daarbij gebruik maken van de resultaten van dit onderzoeksprogramma.

De Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen kent een lange en succesvolle onderzoekstraditie op het gebied van vestigingsgedrag van bedrijven […]. Met de HG wordt al jaren samengewerkt op het gebied van vastgoed, vooral in het kader van de masteropleiding Vastgoedkunde en het jaarlijkse Vastgoedrapport Groningen-Assen. De leerstoel Planning, ontwikkeling en management van werklocaties vormt een belangrijk aanknopingspunt voor de samenwerking binnen dit onderzoeksprogramma is. De beoogde onderzoeksresultaten sluiten goed aan bij de onderzoeksagenda van deze leerstoel. De leerstoelhouder zal bovendien optreden als promotor voor één van de drie promotieonderzoeken die binnen het programma zijn voorzien.

Vanuit de Faculteit Managementwetenschappen van de Radboud Universiteit Nijmegen zal het promotieonderzoek binnen de onderzoekslijn Bedrijfskunde / CREM worden begeleid, waarmee deze pijler onder het onderzoeksprogramma op wetenschappelijk niveau wordt ingevuld. Het onderzoek sluit goed aan bij de expertise en de onderzoekslijnen van de faculteit op het gebied van Corporate Strategy en besluitvormingsprocessen. Op dit moment wordt overlegd welke hoogleraar als promotor zal fungeren en op basis daarvan zal worden bepaald wie de Radboud Universiteit zal vertegenwoordigen in het Consortium.17

De volgende personen vertegenwoordigen de consortiumleden en de penvoerende hogeschool:

Drs. Th.N.M. (Theo) Föllings, manager bedrijfsomgeving OOST nv

H. (Herman) Timmermans, directeur Business Innovations DHV

Prof. Dr. J. (Jouke) van Dijk, voorzitter basiseenheid Economische Geografie Rijksuniversiteit Groningen, Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen

17 Hierover vindt overleg plaats met prof. dr. H.L. van Kranenburg (Corporate Strategy). Als promotor wordt gedacht aan hem of prof. dr. J.A.M. Vennix (methoden van besluitvorming).


Vertegenwoordiger Radboud Universiteit Nijmegen, Faculteit Managementwetenschappen (nader te bepalen)

Drs. R.J. (Rob) van Linschoten, dean Instituut voor Bedrijfskunde, Hanzehogeschool Groningen

De organisatorische aspecten van het Consortium worden nader toegelicht in hoofdstuk 5.

2.3 Adviesraad

Een compact Consortium heeft als nadeel dat het geen afspiegeling kan vormen van het brede palet van stakeholders in de beroeps- en onderzoekspraktijk (zie 1.1). Met het oog op een optimale vraagsturing en kwaliteitsborging is daarom ook een Adviesraad geformeerd. Hierin wordt een aantal belangrijke aanvullende invalshoeken vertegenwoordigd. Aan de samenstelling van de Adviesraad liggen de volgende overwegingen ten grondslag:

Ir. M.H. (Monique) Arkesteijn MBA, board member Learning and research CoreNet Global Benelux (Vakorganisatie voor Corporate Real Estate Management) en docent bij de TU Delft, vakgroep Real Estate & Housing. Haar betrokkenheid geeft toegang tot een relevant netwerk binnen het bedrijfsleven en waarborgt tevens samenwerking met de TU Delft, als vooraanstaande kennispartner op het gebied van Corporate Real Estate Management.

Drs. K.E. (Kjell-Erik) Bugge, onderzoeker op het gebied van werklocaties bij Saxion Hogescholen. Naast zijn persoonlijke betrokkenheid wordt binnen Saxion Hogescholen samengewerkt met de opleiding Stedenbouwkundig Ontwerpen (zie 3.3).

E.J. (Evert Jan) Eggink, voorzitter NVM BOG (Bedrijfs Onroerend Goed). Bedrijfsmakelaars spelen een wezenlijke rol bij de afstemming tussen vraag en aanbod van werklocaties. Deze rol vormt een carrièreperspectief voor studenten van de opleiding Vastgoed & Makelaardij.

Drs. R.J.M. (René) Hogenboom MRICS, voorzitter IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland) en directeur Altera Vastgoed. In het kader van de gewenste verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt [1], zijn beleggers geïnteresseerd in marktgerichte planconcepten.

Dr. E. (Erwin) van der Krabben, universitair hoofddocent Radboud Universiteit Nijmegen en programmaleider van ‘Gebiedsontwikkeling: (her)ontwikkeling van werklandschappen’. Dit programma biedt belangrijke mogelijkheden voor wederzijdse kruisbestuiving.18

Mr. M.H. (Henry) Meijdam, Algemeen directeur CURNET, kennisnetwerk voor de fysieke leefomgeving en voorzitter VROM-raad. Aansluiting bij het CURNET-netwerk biedt toegang tot veel relevante kennis, organisaties en personen.

Dr. C.J. (Cees-Jan) Pen, programmaleider Nicis Institute, Maatschappelijk Top Instituut voor de steden is zeer goed ingevoerd in de onderzoekspraktijk rondom werklocaties: Gepromoveerd op een onderzoek naar bedrijventerreinen, verantwoordelijk voor dit thema binnen Nicis, medeauteur van een boek over bedrijventerreinen [42] en redactielid van het blad Bedrijventerrein.

De organisatorische aspecten van de Adviesraad worden nader toegelicht in hoofdstuk 5.

18 Binnen het programma van de Radboud Uiversiteit wordt bijvoorbeeld onderzoek gedaan naar

waardeverschillen tussen werklocaties. Binnen dit onderzoeksprogramma zal kennis worden ontwikkeld over

de werkmilieus die passen bij verschillende typen bedrijvigheid.


2.4 Programmateam

Voor de coördinatie en uitvoering van het werkprogramma (zie hoofdstuk 3) is een programmateam geformeerd. Hierbij is met het oog op de beoogde professionalisering van de onderzoekspraktijk binnen de HG bijzondere aandacht besteed aan de invulling van de rol van programmaleider. Prof. Dr. J.H.J. (Jacques) van Dinteren, bijzonder hoogleraar Planning, ontwikkeling en beheer van bedrijventerreinen bij de RUG is als programmaleider eindverantwoordelijk voor de kwaliteit, samenhang en voortgang van het onderzoek. Daarbij zal hij taken delegeren aan de lector Vastgoed en deze coachen bij de uitvoering van deze taken. In deze constructie zal de lector Vastgoed zich in de loop van het programma ontwikkelen tot zelfstandig programmaleider.

Het onderzoek wordt uitgevoerd binnen drie onderzoekslijnen (zie 3.1), onder verantwoordelijkheid van de volgende onderzoekers:

Ir. J.G. (Jan Gerard) Hoendervanger, onderzoeker KGN (onderzoekslijn Bedrijfskunde / CREM).

Drs. M.H. (Michiel) Pellenbarg, onderzoeker (onderzoekslijn Economische Geografie).

Ir. F. (Frank) van Genne MRICS, lector Vastgoed HG (onderzoekslijn Vastgoedkunde).

De programmaleider en de onderzoekers waarborgen mede de vraagarticulatie en de vraagsturing, doordat zij zelf beschikken over relevante praktijkervaring en een netwerk in de beroepspraktijk. Hun CV’s zijn opgenomen in bijlage 2. Aan het programmateam worden verder toegevoegd:

Een managementassistent die het team op administratief en organisatorisch vlak ondersteunt.

Vier docent-onderzoekers van de opleidingen Vastgoed & Makelaardij, Bouwkunde en Civiele Techniek, Architectuur en Stedenbouwkundig Ontwerpen (Saxion). Zij zorgen (in de betreffende fase van het programma) voor de coördinatie en aansturing van de in te zetten student-onderzoekers (zie 3.3).

Een specialist op het gebied van de toepassing van virtual reality bij wetenschappelijk onderzoek (in de betreffende fase).

De organisatorische aspecten van het Programmateam worden nader toegelicht in hoofdstuk 5.


3. Werkprogramma

3.1 Onderzoeksplan

Het onderzoeksplan omvat drie onderzoekslijnen, die elkaar versterken door deelvragen vanuit verschillende invalshoeken te beantwoorden. Daarbij wordt een combinatie van theoretisch onderzoek en kwantitatief en kwalitatief empirisch onderzoek toegepast. Vanwege de omvang en complexiteit van het geheel, kunnen binnen het bestek van dit aanvraagdocument slechts de hoofdlijnen worden geschetst. Hieronder wordt achtereenvolgens ingegaan op: vraagstelling, onderzoekskader, onderzoeksstrategie en -design, kwaliteitsborging en risicobeheersing, planning.

Vraagstelling

De kennis- en praktijkaspecten van de probleemstelling uit de beroepspraktijk (zie 2.1) zijn gebundeld in de overkoepelende onderzoeksvraag voor het onderzoeksprogramma:

In welke mate en op welke wijze kan bij de (her)ontwikkeling van werklocaties meerwaarde worden gecreëerd door het toepassen van specifieke product-marktcombinaties?

Het gaat hierbij om meerwaarde in de zin van een hogere vastgoedwaarde, gekoppeld aan een hogere (gepercipieerde) toegevoegde waarde voor de bedrijven en een hogere toekomstwaarde doordat de bedrijven zich kunnen ontwikkelen en belang hebben bij instandhouding van de kwaliteit. In het kader van de overkoepelende onderzoeksvraag zullen de volgende deelvragen in het programma worden gehanteerd:

1. Hoe waarderen bedrijven kenmerken van werklocaties in relatie tot het effect van deze kenmerken op hun performance?

2. Welke marktsegmenten zijn te onderscheiden op basis van verschillen in deze waardering en welke factoren beïnvloeden de marktsegmentatie?

3. Welke planconcepten voor werklocaties sluiten optimaal aan op deze marktsegmenten en in hoeverre zijn deze in de praktijk aanwezig?

4. Welke meerwaarde mag van de toepassing van deze planconcepten worden verwacht?

5. Hoe kunnen deze planconcepten effectief worden toegepast bij de (her)ontwikkeling van werklocaties?

Onderzoekskader

Het onderzoeksprogramma sluit aan bij de state-of-the-art in drie wetenschapsdomeinen: Bedrijfskunde, Economische Geografie en Vastgoedkunde. Het onderzoekskader is vanuit deze drie invalshoeken opgebouwd, waarbij de belangrijkste elementen zijn vermeld in paragraaf 1.3.

Het onderzoek richt zich op de Nederlandse praktijk van planontwikkeling voor werklocaties, omdat dit de specifieke context is waarbinnen de betrokkenen uit de beroepspraktijk de onderzoeksresultaten zullen toepassen. Dit neemt niet weg dat de onderzoekers zich op internationale bronnen zullen oriënteren, vooral in hun literatuurstudie en bij het verzamelen van referentiemateriaal voor het ontwikkelen van optimale planconcepten.

In het kader van de afbakening van het onderzoeksdomein moet het begrip werklocatie nauwkeurig worden gedefinieerd. Omdat de grenzen tussen verschillende vestigingsmilieus en typen bedrijvigheid vervagen, vormt een brede definitie het vertrekpunt, overeenkomstig het door de VROM Raad geïntroduceerde begrip ‘werklandschap’ [36]. Vanwege de maatschappelijke relevantie en om de scope in praktische zin hanteerbaar te maken, wordt daarbinnen in eerste instantie gefocust op bedrijventerreinen. Aan de hand van de te ontwikkelen marktsegmentatie zal een definitieve afbakening (typen werklocaties en typen bedrijvigheid) worden bepaald voor het verdere onderzoek.


De verdere afbakening en de focus van het onderzoeksprogramma kunnen worden aangegeven aan de hand van te hanteren definities van enkele kernbegrippen:

Kenmerken van werklocaties: Kenmerken op locatieniveau (zoals directe omgeving, bereikbaarheid, beeld, lay-out, dichtheid, aanwezige bedrijven, imago, gebiedsmanagement en voorzieningen) en kenmerken op kavel-/gebouwniveau (zoals maatvoering, uitbreidingsmogelijkheden, buitenopslag, parkeerruimte en uitstraling).19

Waardering: De waardeperceptie van ondernemers; deze zal naar verwachting deels gebaseerd zijn op (gepercipieerde) bedrijfsmatige overwegingen (rekening houdend met de eerder genoemde ‘bounded rationallity’ [20]) en deels op overwegingen van andere aard, zoals bijvoorbeeld politieke motieven en privé-belangen.

Meerwaarde: Een bovengemiddelde vastgoedwaarde en een hogere verwachting van de toekomstwaarde doordat gevestigde bedrijven mogelijkheden zien om zich te ontwikkelen en belang hebben bij instandhouding van de kwaliteit van de werklocatie.

Marktsegment: Een clusters van bedrijven – te omschrijven aan de hand van in het onderzoek te bepalen bedrijfskenmerken – die bepaalde kwalitatieve kenmerken van werklocaties op vergelijkbare wijze waarderen.

Planconcept: Een kernachtige weergave, in woord en beeld, van een werklocatie die is gebaseerd op een specifiek maar locatie-onafhankelijk Programma van Eisen en kan dienen als communicatiemiddel tussen gebruikers en ontwerpers van werklocaties.20

De (veronderstelde) samenhang tussen de belangrijkste onderzoekseenheden is schematisch weergegeven in onderstaand diagram.

Onderzoeksstrategie en -design

Het onderzoeksprogramma is gestructureerd aan de hand van vijf deelvragen (plus subvragen) en drie onderzoekslijnen. De overall structuur is hieronder vereenvoudigd weergegeven; een uitgebreidere versie (inclusief subvragen, relaties met onderzoekslijnen, onderzoeksmethoden en –resultaten) is opgenomen in bijlage 5. Na het diagram volgt per deelvraag een korte toelichting op de onderzoeksmethodiek en de beoogde resultaten.

19 Deze definitie impliceert dat het schaalniveau van de stad c.q. regio (met daarbinnen meerdere werklocaties) buiten beschouwing blijft, evenals het schaalniveau van het interieur van de gebouwen.

20 Deze definitie sluit aan bij die van Zonneveld en bij de interpretatie van Spit en Zoete [40, 41].

Bedrijven Vraagsegmenten Bedrijfskenmerken

Werklocaties Planconcepten Locatiekenmerken

Toegevoeg-

de waarde

Vastgoed-

waarde

Product-markt-

combinaties

Waardering van

locatiekenmerken


Deelvraag 1 is gericht op het ontwikkelen van een conceptueel model dat de relaties beschrijft tussen kenmerken van verschillende typen bedrijven enerzijds en kenmerken van werklocaties anderzijds. Dit model wordt eerst theoretisch onderbouwd op basis van verdiepende literatuurstudie (drie invalshoeken) en vervolgens aangescherpt op basis van interviews met praktijkdeskundigen, zoals huisvestingsadviseurs, bedrijvencontactfunctionarissen, bedrijfsmakelaars en accountants.

Deelvraag 2 resulteert in een empirisch model voor marktsegmentatie, dat wordt beschreven in een wetenschappelijke publicatie. Eerst worden bedrijven bevraagd door middel van een internetenquête. De vraagstelling wordt gebaseerd op de factoren en relaties uit het conceptueel model. De uitkomsten worden statistisch geanalyseerd, waardoor relevante clusters zichtbaar worden. Omdat de internetenquête zich zal moeten beperken tot een beperkt aantal (eenvoudig vast te stellen) bedrijfskenmerken, zal de validiteit van de marktsegmentatie worden geoptimaliseerd door ondernemers te interviewen. Hierbij zullen dieperliggende beweegredenen en verschillen tussen bedrijven bloot worden gelegd en zal een beeld worden gevormd van de wijze waarop en de mate waarin deze factoren veranderen c.q. te beïnvloeden zijn. De selectie van respondenten wordt gebaseerd op de resultaten van de internetenquête.21 De uitkomsten van de interviews worden op gestructureerde wijze geanalyseerd met behulp van tekstanalyse-software.

Deelvraag 3 zal leiden tot een wetenschappelijke publicatie over de mate van aansluiting tussen vraag en aanbod, zoals die in de praktijk is aangetroffen. Om hiertoe te komen, wordt uitgebreid veldonderzoek (uit te voeren in de vorm van onderzoeksprojecten; zie 3.3) verricht op alle aantal werklocaties binnen een bepaalde regio. Daarbij worden bedrijfs- en locatiekenmerken geïnventariseerd, die na analyse een beeld geven van locatiekeuzen van bepaalde typen bedrijven (‘revealed preference’), de mate waarin deze keuzen overeenstemmen met het marktsegmentatiemodel en de mate waarin het regionale aanbod aansluit bij de vraag. Daarnaast wordt in het kader van deze deelvraag een aantal marktgerichte planconcepten gevisualiseerd (in

21 Het is bijvoorbeeld zeer interessant om bij bedrijven met overeenkomstige kenmerken, doch verschillende waarderingen van locatiekenmerken, door middel van interviews te achterhalen welke factoren deze verschillen in waardering verklaren.

Onderzoekslijn

Economische

Geografie

Onderzoekslijn

Vastgoedkunde

Onderzoekslijn

CREM


2. Welke marktsegmenten zijn te onderscheiden op basis van verschillen in deze waardering

en welke factoren beïnvloeden de marktsegmentatie?

3. Welke planconcepten voor werklocaties sluiten optimaal aan op deze marktsegmenten en in

hoeverre zijn deze in de praktijk aanwezig?




3D) en omschreven op basis ontwerpstudies (uit te voeren in de vorm van ontwerpprojecten; zie 3.3) per marktsegment. De benodigde input wordt ontleend aan het marktsegmentatiemodel en aan internationaal referentiemateriaal van bestaande werklocaties (best en worst practices).

Deelvraag 4 resulteert in een wetenschappelijke publicatie over de potentiële financiële meerwaarde van marktgerichte planconcepten. De ‘proof of the pudding’ vindt plaats door toepassing van een vignettenanalyse, zoals omschreven in 1.3 [32, 33]. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de resultaten van de ontwerpstudies: 3D-visualisaties en beschrijvingen van specifieke planconcepten. Op deze manier worden ondernemers uit een bepaald marktsegment geconfronteerd met verschillende virtuele werklocaties en gevraagd naar hun bereidheid daar een bepaalde prijs voor te betalen. De virtual reality techniek zal in samenwerking met specialisten van het Centre for High Performance Computing and Visualisation van de Rijksuniversiteit Groningen worden ingezet (zo nodig met mobiele apparatuur op locatie). In de tweede plaats worden in het kader van deelvraag 4 financiële haalbaarheidsanalyses gemaakt, waarbij de realisatie- en exploitatiekosten van de ontwikkelde planconcepten worden gecalculeerd op basis van kengetallen uit de praktijk22. Daarnaast worden op basis van de vignettenanalyse inschattingen gemaakt van de te hanteren prijzen.

Deelvraag 5 richt zich op het ontwikkelen van praktijkgerichte aandachtspunten en instrumenten voor de toepassing van de ontwikkelde planconcepten bij (her)ontwikkeling van werklocaties. Deze zaken worden verwerkt in een boek ten behoeve van de beroepspraktijk en de onderwijspraktijk (zie 3.2). Naast interviews met praktijkdeskundigen, zal vooral gebruik worden gemaakt van een Community of Practice van planontwikkelaars. Deze wordt gedurende het onderzoeksprogramma gevoed met (voorlopige) resultaten, zodat de leden de toepassingsmogelijkheden in hun dagelijkse kunnen verkennen c.q. testen.

De drie onderzoekslijnen worden in beginsel ingevuld in de vorm van promotieonderzoeken, elk met een eigen focus binnen het totale programma:

Onderzoekslijn Bedrijfskunde/CREM: Het voorgenomen promotieonderzoek spitst zich toe op de waardeperceptie van bedrijven met betrekking tot werklocaties. Welke kenmerken van een onderneming (denk aan branche, productieproces, omvang, levensfase, identiteit, eigendomsstructuur, professionaliteit op het gebied van CREM, etc.) zijn bepalend voor de locatiekeuze (per vestiging)? In hoeverre hanteren bedrijven een bewuste, aan de bedrijfsstrategie gerelateerde vastgoedstrategie? Welke trends zijn waarneembaar en (hoe) kan het keuzeproces van ondernemers worden beïnvloed?

Onderzoekslijn Economische Geografie: Het voorgenomen promotieonderzoek is er specifiek op gericht om te toetsen hoe alle mogelijke relaties tussen bedrijf en bedrijfsomgeving in praktijk uitwerken. Welke relaties zijn in de huidige situatie sterk en hoe verschilt dit tussen diverse type ondernemingen (clusters/segmenten)? Welke relaties kunnen beter worden benut, door met andere (combinaties van) locatiekwaliteiten bepaalde clusters beter te voorzien?

Onderzoekslijn Vastgoedkunde: Het voorgenomen promotieonderzoek is er op gericht om op basis van combinaties van waardefactoren concepten voor verschillende werklocaties te ontwikkelen en vervolgens te toetsen of en hoe deze door gebruikers worden herkend. Welke meerwaarde zijn gebruikers bereid te betalen voor deze concepten en welke rol speelt de wijze van aanbieden en omschrijven daarbij?

22 Hierbij zal samen worden gewerkt met de Radboud Universiteit Nijmegen, waar binnen het onderzoeksprogramma

‘Gebiedsontwikkeling: (her)ontwikkeling van werklandschappen’ in opdracht van het Nicis Institute momenteel

onderzoek wordt gedaan naar waardeverschillen tussen bedrijventerreinen.


Kwaliteitsborging en risicobeheersing

Met het oog op de looptijd en de multidisciplinaire opzet van het onderzoeksprogramma is het belangrijk om regelmatig de voortgang en de tussenresultaten te evalueren en op basis daarvan zo nodig bij te sturen. Daarbij moet ook de dynamiek binnen de onderzoeks- en beroepspraktijk in ogenschouw worden genomen. Het Programmateam zal elk half jaar een voortgangsrapportage opstellen en het Consortium adviseren over eventuele bijstelling van het programma.

Over de wijze waarop de betrouwbaarheid, validiteit en bruikbaarheid van de onderzoeksresultaten in methodologische zin wordt gewaarborgd, is hiervoor al het nodige opgemerkt. Daarnaast zijn enkele waarborgen ingebouwd in de projectorganisatie:

De rol van programmaleider wordt ingevuld door prof. dr. J. van Dinteren, bijzonder hoogleraar Werklocaties bij de Rijksuniversiteit Groningen. Hij zal op basis van zijn ruime onderzoekservaring en expertise op het gebied van werklocaties zorg dragen voor een continue sturing op voortgang, kwaliteit en samenhang.

De drie onderzoekslijnen worden behartigd door drie promovendi. Dit betekent dat het werk van de drie ‘hoofdonderzoekers’ structureel begeleid en getoetst wordt door een promotor en dat hierbij wetenschappelijke kwaliteitsnormen worden gehanteerd.

Een belangrijk risico binnen dit onderzoeksprogramma betreft de respons bij de internetenquête en de medewerking aan interviews en sessies. Dit risico wordt langs een aantal lijnen afgedekt:

In de communicatie rondom het onderzoek zal worden verwezen naar de betrokkenheid van relevante brancheorganisaties.

Via het Consortium, de Adviesraad, de Community of Practice en overige contacten in de beroepspraktijk is een omvangrijk en krachtig netwerk beschikbaar dat kan worden gebruikt voor het benaderen van respondenten.

Bij de internetenquête is het de bedoeling om per locatie samen te werken met de bedrijvenvereniging, parkmanagementorganisatie of gemeente. Dergelijke organisaties kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het informeren en enthousiasmeren van de ondernemers.23

Bij de meest arbeidsintensieve onderzoeksactiviteiten wordt uitgegaan van de inzet van student-onderzoekers (zie 3.1). Omdat meerdere opleidingen participeren, is de in te zetten capaciteit flexibel bij te sturen: Mocht er een tekort aan data dreigen te ontstaan, dan kan een extra onderzoeksproject of afstudeeronderzoek worden geïnitieerd.

Planning

In onderstaande Gantt-chart is globaal aangegeven hoe de stappen binnen het onderzoeksprogramma verdeeld worden over de looptijd en de fasen. Hieruit valt af te lezen welke deliverables worden opgeleverd:24

Wetenschappelijke publicatie over het marktsegmentatiemodel (najaar 2012).

Wetenschappelijke publicatie over vraag en aanbod in een bepaalde regio (najaar 2012).

Wetenschappelijke publicatie over de meerwaarde van marktgerichte planconcepten (voorjaar 2014)

Praktijkgericht boek met handvatten voor (her)ontwikkeling van werklocaties (voorjaar 2014)

23 Deze inspanning zal worden beloond door de enquête zodanig op te zetten dat deze, naast de voor het onderzoeksprogramma benodigde data, voor de betreffende locatie een beeld oplevert van de tevredenheid van de gevestigde ondernemers, gerelateerd aan de samenstelling van de populatie

24 Voor de drie promotieonderzoeken zullen nog nadere afspraken worden gemaakt over de op te leveren wetenschappelijke publicaties. Deze afspraken zullen in elk geval de aangegeven artikelen omvatten.


3.2 Implementatieplan voor de beroepspraktijk

De probleemstelling die in dit onderzoeksprogramma centraal staat, is afkomstig uit de beroepspraktijk (zie 2.1) en daarom is het van groot belang dat de resultaten daar worden toegepast. Om die reden zal naast de kennisvraag, ook de praktijkvraag (zie 3.1) de nodige aandacht krijgen. In dat kader wordt op verschillende manieren samengewerkt en gecommuniceerd met vertegenwoordigers uit de beroepspraktijk:

Community of Practice: Vanaf 2011 zal een groep van circa 15 planontwikkelaars, werkzaam bij Regionale Ontwikkelingsmaatschappijen, overheden en ingenieurs-/adviesbureaus, op structurele basis worden betrokken bij het onderzoeksprogramma. De groep zal circa 4 maal per jaar bijeen komen om de (tussen)resultaten van het onderzoek te bespreken. Daarnaast zullen de deelnemers de toepasbaarheid van de resultaten testen in de projecten waar ze aan werken. Deze wisselwerking levert feedback op waarmee de praktijkgerichtheid van de onderzoeksresultaten kan worden geoptimaliseerd en zal bovendien bijdragen aan draagvlak binnen de beroepspraktijk.

Publicaties in vakbladen: Door regelmatig over de voortgang te publiceren en reacties van professionals uit de beroepspraktijk te vragen, wordt de betrokkenheid binnen de beroepspraktijk vergroot en wordt een bijdrage geleverd aan het professionele debat over waardecreatie en vraagsturing. Het belangrijkste platform in dit verband is het blad ‘Bedrijventerrein’, omdat het een breed bereik heeft onder planontwikkelaars van werklocaties; met de uitgever (Elba Media) en de hoofdredacteur is al afgesproken dat het onderzoeksprogramma structureel aandacht zal krijgen.

Lezingen en workshops: Over het thema werklocaties worden jaarlijks diverse congressen en dergelijke georganiseerd. Via het bestaande (en nog verder uit te breiden) netwerk van de leden van de projectorganisatie, worden mogelijkheden gezocht om hieraan bijdragen te leveren in de vorm van lezingen en workshops. Dit is een zeer effectieve manier om direct met planontwikkelaars in contact te komen met het oog op het uitwisselen van kennis en het creëren van draagvlak. In samenspraak met Elba Media zal elk jaar een bijdrage worden geleverd aan het Nationaal Bedrijventerrein Congres.

Onderdeel 2011 2012 2013 2014 2010

Fase 1 Fase 2

Literatuurstudie

Interviews desk.

Enquête, analyse

Interv. bedrijven

Locatie-analyses

Ontwerpstudies

Vignetten-analyse

Financiële analyse

Comm. of Practice

Publicaties

Seminar / congres


Seminar en congres: De projectorganisatie zal zelf twee maal een bijeenkomst organiseren voor professionals in de beroepspraktijk. Eind 2012 zullen de eerste substantiële onderzoeksresultaten (die dan zijn gepubliceerd in de vorm van twee wetenschappelijke artikelen) worden gepresenteerd en besproken tijdens een middag-seminar. In het voorjaar van 2014 zullen alle onderzoeksresultaten worden gedeeld met het werkveld tijdens een afsluitend congres (hele dag). Potentiële deelnemers voor beide bijeenkomsten worden bereikt via het netwerk van alle leden van de projectorganisatie en via platforms zoals het blad ‘Bedrijventerrein’.

Publicatie van een boek: De wetenschappelijke publicaties die in het kader van dit onderzoeksprogramma zullen verschijnen, zullen slechts een zeer beperkt bereik kennen binnen de beroepspraktijk. Bovendien zullen de onderzoekers kennis verwerven die relevant is voor de implementatie, die niet (volledig) in de wetenschappelijke publicaties zal worden verwerkt. Tot slot zullen de wetenschappelijke publicaties resultaten per onderzoekslijn belichten, terwijl in de beroepspraktijk de integratie van deze invalshoeken essentieel is. Daarom zal op basis van alle onderzoeksresultaten door de onderzoekers gezamenlijk een boek worden geschreven met handvatten voor (her)ontwikkeling van werklocaties25. Dit boek zal overigens ook gebruikt worden voor onderwijsdoeleinden (zie 3.3).

Doorontwikkeling Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen: In samenwerking met DHV en de Stichting Sterren voor Locaties zullen de onderzoeksresultaten worden gebruikt om de kwaliteitsscan te verbeteren. Het gaat hierbij met name om het ontwikkelen van een methode om de beoordeling van kwalitatieve aspecten van locaties te relateren aan de (mix van) typen bedrijven (vraagsegmenten) die er zijn gevestigd. Er vanuit gaande dat de kwaliteitsscan zich de komende jaren zal ontwikkelen tot professionele standaard, worden de onderzoeksresultaten op deze wijze zeer breed geïmplementeerd binnen de beroepspraktijk.

3.3 Implementatieplan voor de onderwijspraktijk

Verschillende opleidingen binnen en buiten de Hanzehogeschool Groningen zullen profiteren van het onderzoeksprogramma. Het gaat hierbij enerzijds om de betrokkenheid van studenten en docenten bij het onderzoek en anderzijds om de toepassing van verworven kennis (door dezelfde docenten) in bestaande en nieuwe onderwijsprogramma’s. Verder zullen onderzoeksresultaten regelmatig worden gedeeld met studenten en docenten via presentaties en vergaderingen. Het netwerk van praktijkdeskundigen dat rondom dit onderzoeksprogramma is/wordt gevormd, zal nadrukkelijk worden benut om de praktijkgerichtheid van onderwijsprogramma’s verder te versterken door middel van gastcolleges, excursies en cases.

Door studenten in te zetten in het onderzoek, wordt een wezenlijke bijdrage geleverd aan het ontwikkelen van hun onderzoeksvaardigheden. Bovendien verwerven zij specifieke kennis over bedrijven en werklocaties, als aanvulling op het algemene curriculum. Tot slot biedt de multidisciplinaire opzet van het onderzoeksprogramma meerwaarde: studenten leren om vanuit een integrale benadering samen te werken met andere vakdisciplines, hetgeen in de huidige beroepspraktijk van essentieel belang is. Concreet zullen op de volgende manieren student-onderzoekers worden ingezet, waarbij de opdrachtverstrekking en begeleiding steeds wordt verzorgd door het programmateam:

Studentassistenten: In fase 1 worden enkele studenten van de bacheloropleidingen MER, Vastgoed & Makelaardij, Bouwkunde en Civiele Techniek ingezet ter ondersteuning van desk research, internetenquête, data-analyse en interviews.

Afstudeerders: Gedurende het hele programma worden afstudeeronderzoeken binnen de bacheloropleidingen MER, Vastgoed & Makelaardij, Bouwkunde, Civiele Techniek en

25 Dit boek wordt complementair aan het boek ‘Planning van Bedrijventerreinen’ door de waardeperceptie

van bedrijven centraal te stellen [42].


Stedenbouwkundig Ontwerpen (Saxion) en de masteropleiding Real Estate uitgevoerd die een bijdrage leveren aan het beantwoorden van de deelvragen.

Onderzoeksprojecten: Binnen de bacheloropleiding Vastgoed & Makelaardij werken studenten in het derde jaar gedurende 10 weken in groepen aan onderzoeksprojecten.26 Dergelijke groepen worden met name ingezet voor het arbeidsintensieve veldwerk op werklocaties. Indien nodig zullen in samenwerking met de zusteropleiding van Fontys Hogescholen ook groepen worden ingezet in de zuidelijke helft van Nederland.

Ontwerpprojecten: Voor het ontwikkelen en verbeelden van planconcepten worden ontwerpprojecten uitgevoerd, zowel bij de bacheloropleiding Stedenbouwkundig Ontwerpen (Saxion) als bij de masteropleiding Architectuur. Gedacht wordt aan intensieve workshops, voorbereid door middel van analyse van een bepaald marktsegment en verzamelde referentieprojecten. De resultaten worden door studenten gevisualiseerd met behulp van 3D software.

De onderzoeksresultaten zullen worden toegepast bij de actualisatie en doorontwikkeling van de curricula van bovengenoemde opleidingen. Hierdoor kan tegemoet worden gekomen aan de toenemende belangstelling voor werklocaties van studenten, docenten en werkveld. Leden van het programmateam zijn verbonden aan de verschillende opleidingen en zullen, in samenwerking met collega-docenten, zorgen voor de implementatie van onderzoeksresultaten. In dit verband kunnen enkele specifieke toepassingsgebieden worden genoemd:

Blok Bedrijventerreinen voor tweedejaars studenten Civiele Techniek.

Specialisatie gebiedsontwikkeling voor vierdejaars studenten Vastgoed & Makelaardij en Facility Management.

Master of Real Estate met modules op het gebied van gebiedsontwikkeling en Corporate Real Estate Management.

Master Urban & Area Development 27

De komende jaren ontstaan belangrijke nieuwe toepassingsmogelijkheden binnen een aantal nieuwe opleidingen die (zullen) worden ontwikkeld:

Specialisatie Corporate Real Estate Management voor vierdejaars studenten Vastgoed & Makelaardij en Facility Management (start september 2010).

Bacheloropleiding Ruimtelijke Ordening en Planologie28

Masteropleiding Stedenbouw en Landschap29

Vervolgcursus Vastgoedontwikkeling voor Bedrijventerrein Ontwikkelaars (VOBO)

Tot slot kan worden vermeld dat de onderzoeksresultaten door de Rijksuniversiteit Groningen worden gebruikt ter versterking van de masteropleiding Vastgoedkunde.

26 Omdat de formule goed bevalt, wordt deze de komende jaren mogelijk ook binnen de andere opleidingen van de Hanzehogeschool Groningen ingevoerd, waardoor extra mogelijkheden ontstaan voor de inzet van student-onderzoekers.

27 Gezamenlijke masteropleiding Hogeschool Utrecht, Hogeschool Rotterdam en Saxion Hogescholen, waarin de Lector Vastgoed van de Hanzehogeschool een module verzorgt.

28 Binnen dit nieuwe programma zal een specialisatie Stedenbouwkundig Ontwerpen worden aangeboden.

29 Op initiatief van de HG wordt momenteel in samenspraak met Saxion en Windesheidm gewerkt aan de voorbereiding van dit nieuwe masterprogramma.


4. Duurzame doorwerking en disseminatie

4.1 Beroepspraktijk

De duurzame betrokkenheid van de beroepspraktijk bij het onderzoeksprogramma wordt op verschillende manieren gewaarborgd. Via het Consortium en de Adviesraad (zie 2.2 en 2.3) en de Community of Practice (zie 3.1 en 3.2) wordt een krachtig landelijk netwerk opgebouwd. Dit proces wordt verder versterkt door de contacten die worden gelegd in het kader van het veldwerk (zie 3.1) en door publicaties, lezingen, workshops en het eigen seminar en congres (zie 3.2). Na afronding van het onderzoeksprogramma zal het netwerk een belangrijke blijvende waarde hebben voor kennisuitwisseling c.q. -overdracht, nieuwe onderzoeksinitiatieven en de betrokkenheid van de beroepspraktijk bij het onderwijs via (afstudeer)stages, gastcolleges, excursies en cases.

4.2 Onderwijspraktijk

Studenten en docenten worden intensief betrokken bij de uitvoering van diverse onderzoeksactiviteiten (zie 3.3). Daarnaast levert het programma een belangrijke bijdrage aan de professionalisering van de docenten die participeren in het Programmateam (zie 2.4). Ook is er sprake van spin-off in de vorm van doorwerking naar een aantal bestaande en nieuwe curricula (zie 3.3). Het bereik binnen de onderwijspraktijk is gekwantificeerd in onderstaande tabel (geschat aantal studenten gedurende de looptijd van het programma).

Opleiding Vorm van doorwerking Aantal studenten

Ba Bedrijfskunde / MER Afstudeeronderzoeken 5

Ba Vastgoed & Makelaardij Afstudeeronderzoeken

Onderzoeksprojecten

Curriculum nieuwe specialisatie CREM

15

50

150

Ba Facility Management Afstudeeronderzoeken

Curriculum nieuwe specialisatie CREM

5

150

Ba Bouwkunde Afstudeeronderzoeken

Ontwerpprojecten

5

10

Ba Civiele Techniek Afstudeeronderzoeken

Ontwerpprojecten

Curriculum specialisatie Gebiedsontw.

5

10

150

Ma Architectuur Ontwerpprojecten 20

Ma Real Estate Afstudeeronderzoeken

Curriculum module Gebiedsontw.

5

50

Ma Urban and Area Development Afstudeeronderzoeken

Periode Bedrijventerrein

5

50

Ba Ruimtelijke Ordening en Planologie Curriculum nieuwe opleiding 100

Ma Stedenbouw en Landschap Curriculum nieuwe opleiding 50

Ba Stedenbouwkundig Ontwerpen (Saxion) Ontwerpprojecten 20


4.3 Kennisontwikkeling

De kennis die binnen dit programma wordt ontwikkeld, sluit goed aan bij de ervaring en de onderzoeksagenda van het KGN en de ambities van de HG (zie 1.2). Bovendien wordt een vernieuwende bijdrage geleverd aan de onderzoekspraktijk die zich heeft gevormd rondom werklocaties (zie 1.3 en 2.1). Het marktsegmentatiemodel, de planconcepten en de vignettenanalyse voor vastgoedwaarde zijn voorbeelden van elementen die in vervolgonderzoek binnen en buiten de HG kunnen worden gebruikt.

4.4. Disseminatie resultaten

Ten behoeve disseminatie van onderzoeksresultaten zijn in het werkplan diverse activiteiten en communicatiemiddelen opgenomen (zie 3.1 en 3.2). De grootste impact wordt in dit verband verwacht van het seminar, het congres en het boek.


5. Programma- en projectmanagement

Voor dit onderzoeksprogramma is een projectorganisatie geformeerd, bestaande uit een Consortium, een Adviesraad en een Programmateam (zie 2.2, 2.3 en 2.4). Vanuit het Programmateam wordt sturing gegeven aan een groot aantal (onderzoeks)projecten. De onderlinge relaties worden schematisch weergegeven in onderstaand organogram. Vervolgens wordt de rol van elk onderdeel kort toegelicht.

Het Consortium is verantwoordelijk voor de inhoudelijke en organisatorische opzet van het programma en baseert zijn besluiten mede op input van de Adviesraad. De uitvoering wordt gedelegeerd aan het Programmateam. Het Consortium zal gemiddeld twee- tot driemaal per jaar bijeen komen.

De Adviesraad levert input met betrekking tot de inhoudelijke opzet van het programma en fungeert als permanente klankbordgroep voor Consortium en Programmateam. De Adviesraad zal in beginsel éénmaal per jaar bijeen komen en verder via e-mail en telefoon betrokken zijn.

Het Programmateam is verantwoordelijk voor de uitvoering van het gehele werkprogramma en stuurt vanuit die rol de onderzoeksprojecten en projecten gericht op implementatie in beroepspraktijk en onderwijspraktijk aan. Naast de vijf permanente teamleden (zie 2.4), worden per fase teamleden toegevoegd, afhankelijk van de projecten die dan aan de orde zijn. Het Programmateam zal minimaal maandelijks bijeenkomen om de voortgang en planning te bespreken.

Afhankelijk van de aard en omvang van de (onderzoeks)projecten worden deze individueel of in groepsverband uitgevoerd. Elk project wordt aangestuurd door een lid van het Programmateam, in de rol van opdrachtgever.

Adviesraad

(Onderzoeks)projecten

Programmateam

Consortium


6. Financiële onderbouwing

De totale kosten van het programma zijn geraamd op € 1.104.128. De volledige begroting is opgenomen in bijlage 6. Van het totale budget wordt 93% gereserveerd voor de inzet van menskracht vanuit de deelnemende partijen, de rest is bestemd voor de organisatie van het congres en het seminar, de toepassing van virtual reality (inclusief personele kosten) en reis- en verblijfkosten. In relatie tot de onderdelen van het werkprogramma is de overall verdeling als volgt:

Plan van onderzoek: € 800.936 73%

Plan voor beroepspraktijk € 145.240 13%

Plan voor onderwijspraktijk € 88.992 8%

Programmamanagement € 68.960 6%

In onderstaande tabel zijn de bedragen per participant samengevat (waarbij de leden van de Adviesraad gemakshalve zijn samengevoegd). Dit geeft een beeld van de verdeling van de kosten, de co-financiering en de subsidie. Bij OOST en DHV is een negatieve subsidie aangegeven omdat deze partijen, naast hun bijdrage in-kind, een financiële bijdrage leveren aan de organisatie van het congres.

Deelnemer Kosten Co-financiering Subsidie

Hanzehogeschool Groningen € 836.064 € 188.986 € 647.078

OOST € 12.800 € 17.800 -€ 5.000

DHV € 25.600 € 30.600 -€ 5.000

Rijksuniversiteit Groningen € 126.624 € 77.184 € 49.440

Radboud Universiteit Nijmegen € 44.800 € 44.800 € 0

Adviesraad € 58.240 € 44.800 € 13.440

Totaal € 1.104.128 € 440.032 € 699.958


Bijlage 1 – Referenties

1. Kansen voor Kwaliteit; een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen, Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, september 2008

2. Jaarboek Beste Bedrijventerrienen, Elba Media i.s.m. Lectoraat Vastgoed Hanzehogeschool, 2007, 2008

3. Aukema, J, Waarde Creatie op Werklocaties (afstudeerscriptie Vastgoed & Makelaardij, Hanzehogeschool Groningen), maart 2009

4. Behoeftenonderzoek Bedrijventerrein Corpus den Hoorn, Lectoraat Vastgoed i.s.m. Hanzevast Parkmanagement, 2008

5. Postma, E.S, Vorm of Functie; een onderzoek naar de kwaliteitseisen van ondernemers op een bedrijventerrein (Master thesis Vastgoedkunde, RuG), augustus 2009

6. Oostdijk, S.Y.M., Het effect van de vormgevin, (afstudeerscriptie Vastgoed & Makelaardij,

Hanzehogeschool Groningen), 2007

7. Oostdijk, S.Y.M., De optimale vormgevingsmix voor woningen, Master thesis Vastgoedkunde

Rijksuniversiteit Groningen, 2009

8. Joroff M., M. Louargand, S. Lambert, F. Becker, Stategic Management of the Fifth Resource: Corporate Real Estate, CRE 2000 IDRC, 1993

9. Jonge, H. de, M. Arkesteijn, A. den Heijer, H. Vande Putte, J.C. de Vries, Corporate Real Estate Management; Designing a real estate strategy in four steps (draftversion), TU Delft, 2006

10. Nourse, H.O. en S.E. Roulac, Linking Real Estate Decisions to Corporate Strategy; The Journal of Real Estate Research, Vol. 8 No. 4, 1993

11. O’Mara, M.A., Strategy and Place; Managing corporate real estate and facilities for competitive advantage, The Free Press, 1999

12. Haynes, B., F. Matzdorf, N. Nunnington, C. Ogunmakin, J. Pinder, I. Price, Does property benefit occupiers? An evaluation of the literature, www.occupier.org, 2000

13. Krumm, J.M.M. en J. de Vries, Value creation through the management of corporate real estate, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 21, no. 1, 2003

14. Lindholm, A.L., K.M. Gibler en K.I. Leväinen, Modeling the Value-Adding Attributes of Real Estate to the Wealth Maximization of the Firm, Journal of Real Estate Research, Vl. 28 No. 4, 2006

15. Vries, J.C. de, Presteren door Vastgoed; onderzoek naar de gevolgen van vastgoedingrepen voor de prestatie van hogescholen, Eburon, 2007

16. Mobach, M.P., Een organisatie van vlees en steen, Van Gorcum, 2009

17. Singer, B, Waardering Corporate Real Estate; Creëren effectievere huisvestingseisen, Real Estate Research Quarterly, september 2009

18. Weber, A. (1909), Über den Standort der Industrien. 1. Teil: Reine Theorie des Standorts. Tübingen: J.C.B. Mohr Verlag

19. Christaller, W. (1933), Die zentralen Orte in Süddeutschland. Eine ökonomisch-geografische Untersuchung über die Gesetzmässigkeit der Verbreitung und Entwicklung der Siedlungen mit städtischen Funktionen. Jena: Gustav Fischer

20. Simon, H.A. (1960), The new science of management decision. New York: Harper & Row


21. Pellenbarg, P.H. (1991), Identiteit, imago en economische ontwikkeling van regio’s. Groningen: Geopers

22. Cyert, R.M. & J.G. March (1963), A behavioral theory of the firm. Cambridge: Blackwell Publishers

23. Smidt, M. de & E. Wever (1990), The corporate firm in a changing world. London: Routledge

24. Maskell, P. (2008), The Firm in Economic Geography. In Economic Geography vol 77, 329-344

25. Strauss, K. (2008), Re-engaging with rationality in economic geography: behavioural appraoches and the importance of context in decision-making. In Journal of Economic Geography 8, 137-156

26. Planbureau voor de Leefomgeving, (2009), De toekomst van bedrijventerreinen: van uitbreiding naar herstructurering. Den Haag: PBL

27. Have, G.M. ten (2002) Taxatieleer Vastgoed 1, Wolters Noordhoff

28. Have, G.M. ten (2003) Taxatieleer Vastgoed 2, Wolters Noordhoff

29. De prijs van een plek; Woonomgeving en woningprijs, NAi en Ruimtelijk Planbureau, 2006

30. De waarde van de kantooromgeving; effecten van omgevingskenmerken op de huurprijzen van kantoorpanden, Planbureau voor de Leefomgeving, 2009

31. Koppels, P., . Remøy en H. de Jonge, Economic value of image, Real Estate Research Quarterly, september 2009

32. Carson, R.T. et al (1994) Experimental Analysis of Choice, Marketing Letters 5:4, Kluwer Academic Publishers

33. Kuhfeld, W.F. (2005) Marketing Research Methods in SAS, SAS 9.1 Edition TS-722

34. Mobach, M.P. (2008). Do Virtual Worlds Create Better Real Worlds? Virtual Reality, 12(3): 163-179.

35. Hoendervanger, JG en H. Wind; Gedeeld Toekomstbeeld; Virtual Reality als instrument bij kantoorinnovatie; Facility Management Magazine, december 2003

36. Werklandschappen; een regionale strategie voor bedrijventerreinen, VROM-raad, 2006

37. Halter, E. & Stevens, R.P.M ,Segmentatie kantoorgebruikers moet inzicht in keuzecriteria vergroten, Bouw 18, 3 september 1993, pag 11-15

38. Stevens, R.P.M., Huisvestingscode gekraakt; het belang van een juiste uitstraling, Facility Management Magazine december 2005; ww.atelier-v.nl/officestyles/

39. Rooij, P. van (redactie), Praktijkboek Gebiedsontwikkeling II, Habiforum, 2009

40. Zonneveld, W., Conceptvorming in de ruimtelijke planning; patronen en processen, UvA (thesis), 1991

41. Spit, T en P. Zoete, Ruimtelijke Ordening in Nederland; een wetenschappelijke introductie in het vakgebied, Sdu uitgevers, 2009

42. Pen, C.J, E. Louw, B. Needham en H. Olden; ‘Planning van Bedrijventerreinen’ Sdu uitgevers, 2009


Bijlage 2 – Aanvraagformulier

Titel Project Waardecreatie met Werklocaties

Herindiening: NEE Registratienummer:

Penvoerende hogeschool

Naam Hanzehogeschool Groningen

Postadres Postbus 70030

Postcode 9704 AA Plaats Groningen

Bezoekadres Zernikeplein 7

Postcode 9747 AS Plaats Groningen

Bankrekeningnummer 489579256

Contactpersoon voor programmabureau namens het College van Bestuur van de hogeschool

Naam mr. J.A. Hekman

Functie projectleider

Telefoon 050-5955513

Telefax 050-5955335

Emailadres [email protected]

Programmaleider

Naam prof. dr. J.H.J. van Dinteren

Functie bijzonder hoogleraar planning, ontwikkeling en beheer van bedrijventerreinen,

Rijksuniversiteit Groningen


Telefax 050-3633901

E-mailadres [email protected]

Naam ondergetekende (lid CvB) drs. M.C.J. van Os, lid College van Bestuur

Plaats Groningen

Datum 11 december 2009

Handtekening


Consortiumlid dat het beroepenveld vertegenwoordigt

Naam Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV (OOST nv)


Postcode 6802 EE Plaats Arnhem

Bezoekadres Meander 601

Postcode 6825 ME plaats Arnhem

Contactpersoon voor het programmabureau namens de vertegenwoordiger uit het beroepenveld

Naam

Th.N.M. Föllings

Functie manager bedrijfsomgeving

Telefoon 026 384 4222

Telefax 026 384 42 44


Naam ondergetekende

(vertegenwoordiger beroepenveld) Th.N.M. Föllings

Plaats Arnhem

Datum

Handtekening


Consortiumlid dat het beroepenveld vertegenwoordigt

Naam Advies- en ingenieursbureau DHV


Postcode 3800 BC Plaats Amersfoort

Bezoekadres Laan 1914 35

Postcode 3818 EX plaats Amersfoort

Contactpersoon voor het programmabureau namens de vertegenwoordiger uit het beroepenveld

Naam

H. Timmermans

Functie directeur Business Innovations

Telefoon 033-468 30 90

Telefax 033-468 28 01


Naam ondergetekende

(vertegenwoordiger beroepenveld) H. Timmermans

Plaats Amersfoort

Datum

Handtekening


Deelnemend organisatie / kennisinstelling in het consortium

Naam Rijksuniversiteit Groningen, Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen


Postcode 9700 AV Plaats Groningen

Bezoekadres Landleven 1

Postcode 9747 AD plaats Groningen

Contactpersoon per deelnemer in het consortium

Naam

prof. dr. J. van Dijk

Functie voorzitter basiseenheid Economische Geografie


Telefax 050-3633901


Naam ondergetekende prof. dr. J. van Dijk

Plaats Groningen

Datum

Handtekening


Bijlage 3 – Overzicht rollen en verwachtingen Consortiumleden

Organisatie Rollen Verwachtingen

Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV (OOST nv)

Vraagsturing namens regionale ontwikkelingsmaatschappijen

Inbreng praktijkkennis en testen onderzoeksresultaten in Community of Practice

Ontsluiting netwerk

Handvatten voor vraaggestuurde planontwikkeling

Professionalisering planontwikkelaars

Versterking rol regionale ontwikkelingsmaatschappijen m.b.t. (her)ontwikkeling

Versterking opleidingen toekomstige instroom

Ingenieurs- en adviesbureau DHV Vraagsturing op basis van praktijkervaring

Inbreng praktijkkennis

Ondersteuning promovendus*

Implementatie resultaten in Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen

Ontsluiting netwerk

Handvatten voor vraaggestuurde planontwikkeling

Professionalisering adviseurs en ontwerpers

Input voor doorontwikkeling Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen

Versterking opleidingen toekomstige instroom

Rijksuniversiteit Groningen, Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen

Inzet programmaleider

Inbreng wetenschappelijke kennis Economische Geografie

Begeleiding promovendus

Inzet kennis en apparatuur voor virtual reality sessies

Implementatie resultaten in onderwijsprogramma

Verdieping economisch-geografische kennis m.b.t. de relatie tussen bedrijf en bedrijfsomgeving

Verbreding wetenschappelijke kennis m.b.t. bedrijven en werklocaties (Bedrijfskunde, Vastgoedkunde)

Versterking masteropleiding Vastgoedkunde

Radboud Universiteit Nijmegen, Faculteit Management-wetenschappen

Inbreng wetenschappelijke kennis Bedrijfskunde

Begeleiding promovendus

Uitwisseling resultaten onderzoeksprogramma’s

Verdieping bedrijfskundige kennis m.b.t. ondernemingsstrategie en besluitvorming m.b.t. werklocaties

Verbreding wetenschappelijke kennis m.b.t. bedrijven en werklocaties (Economische Geografie, Vastgoedkunde)

Hanzehogeschool Groningen, Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling NoorderRuimte

Penvoerder

Programmacoördinatie en -ondersteuning

Inzet promovendi, docenten student-onderzoekers

Publicaties en presentaties

Facilitering Commumity of Practice

Implementatie resultaten in onderwijsprogramma’s

Professionalisering onderzoekspraktijk door samenwerking met universiteiten, promoties en inzet docenten student-onderzoekers

Positionering als kennispartner op het gebied van werklocaties

Versterking bestaande en nieuwe opleidingen

Uitbreiding netwerk

* Drs. M.H. Pellenbarg is als senior adviseur werkzaam bij DHV en zal deze functie combineren met het promotie-onderzoek. Het bedrijf zal hem hierbij in organisatorische zin ondersteunen.


Algemene gegevens

Titel voorstel Waardecreatie met Werklocaties

Sector/Domein

(bv. maakindustrie of zorg en ICT of

creatieve industrie)

Planontwikkeling voor werklocaties

Managementsamenvatting voorstel

(Aanleiding voor voorstel/vraag van

deelnemende ondernemers, globale

opzet programma: concrete

kennisthema’s en projecten)

Binnen de beroepspraktijk die zich bezighoudt met de (her)ontwikkeling van

werklocaties wordt in toenemende mate onderkend dat een omslag nodig is

van sturing op kwantiteit en uniformiteit van het aanbod, naar vraagsturing

op basis van gedifferentieerde kwaliteit. Tegelijkertijd groeit het besef dat

op dit gebied nauwelijks gefundeerde kennis voorhanden is. Met deze

aanleiding is een onderzoeksprogramma ontwikkeld door een Consortium,

bestaande uit Hanzehogeschool Groningen (penvoerder),

Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV. Ingenieuwrs- en

Adviesbureau DHV, Rijksuniversiteit Groningen en Radboud Universiteit

Nijmegen. Het onderzoeksprogramma richt zich op de volgende

probleemstelling uit de beroepspraktijk:

Bij de partijen die plannen maken voor de (her)ontwikkeling van

werklocaties ontbreekt gefundeerd inzicht in de waardering van kenmerken

van werklocaties door verschillende typen bedrijven. Daardoor zin zij

onvoldoende in staat om te sturen op waardecreatie door middel van het

ontwikkelen van een specifiek aanbod.

Voor de Hanzehogeschool Groningen biedt dit onderzoeksprogramma de

mogelijkheid om de vooraanstaande positie op het gebied van vastgoed

verder uit te bouwen. Daarbij wordt een majeure bijdrage geleverd aan de

gewenste professionalisering van de onderzoekspraktijk door intensieve

samenwerking met universiteiten, drie promoties (waar onder die van de

lector) en betrokkenheid van een groot aantal docenten student-

onderzoekers.

In wetenschappelijke zin steunt het onderzoeksprogramma op drie pijlers,

die zich vertalen in drie onderzoekslijnen: Bedrijfskunde, Economische

Geografie en Vastgoedkunde. Binnen elk van deze disciplines wordt

aangesloten op de state-of-the-art en wordt daaraan ook een bijdrage

geleverd. Daarenboven is de multidisciplinaire onderzoeksopzet

vernieuwend, omdat binnen dit programma in feite voor het eerst een brug

wordt geslagen tussen onderzoekstradities die zich concentreren op de

vraagkant c.q. de aanbodkant van werklocaties. De overkoepelende

onderzoeksvraag is als volgt geformuleerd:

In welke mate en op welke wijze kan bij de (her)ontwikkeling van

werklocaties meerwaarde worden gecreëerd door het toepassen van

specifieke product-marktcombinaties?

De belangrijkste deliverables zijn wetenschappelijke publicaties en een

praktijkgericht boek met handvatten voor (her)ontwikkeling van

werklocaties. Ten behoeve van de implementatie in de beroepspraktijk

worden bovendien diverse activiteiten ondernomen: Community of Practice

van planontwikkelaars; publicaties in vakbladen, lezingen en workshops,

doorontwikkeling Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen. Implementatie in de

onderwijspraktijk vindt plaats door de inzet van student-onderzoekers en

door bijdragen aan bestaande en nieuwe onderwijsprogramma’s.


Looptijd programma en subsidieperiode

Looptijd van het programma Startdatum: 1-7-2010 Einddatum: 1-7-2014

Periode waarvoor subsidie wordt aangevraagd Startdatum: 1-7-2010 Einddatum: 1-7-2014

Totale kosten van het programma; dit bedrag moet overeenstemmen met de opgave

die is gedaan in de totaalstaat van de spreadsheet € 1.104.128

Gevraagde subsidie op grond van RAAK PRO; dit bedrag moet overeenstemmen

met de opgave die is gedaan in de totaalstaat van de spreadsheet € 699.958


Bijlage 4 – Curricula Vitae

CV Prof. dr. Jacques van Dinteren

Naam Dinteren, Jacques van

Titel Prof. dr.

Geboortejaar 1952

Nationaliteit Nederlands

Beroep Economisch geograaf

Beroepsopleiding

1989 Faculteit Beleidswetenschappen, Katholieke Universiteit Nijmegen, doctoraat

1980 Geografisch Instituut, Katholieke Universiteit Nijmegen, doctoraal

Relevante kwalificaties Jacques van Dinteren is gespecialiseerd in locatie- en gebiedsontwikkelingen.

Hij heeft tal van adviezen uitgebracht over de (her)ontwikkeling van onder

meer stationsomgevingen, bedrijventerreinen, kleinschalige werklocaties,

(delen van) binnensteden, multifunctionele projecten, business en science

parks enzovoorts. e.d.). Deze opdrachten zijn zowel voor publieke als private

partijen uitgevoerd. In vrijwel alle gevallen heeft hij deze projecten uitgevoerd

met interdisciplinair samengestelde teams.

Daarnaast houdt hij zich bezig met uiteenlopende ruimtelijk-economische

ontwikkelingen. Hij heeft tal van adviezen uitgebracht over economische

ontwikkelingsstrategieën voor steden, regio's en werklocaties en houdt zich

ook bezig met specifieke thema's zoals regionale samenwerking,

economische effecten van infrastructuur, strategisch beleid, grondbeleid,

enzovoorts.

Het ruimtelijk economisch onderzoek vindt vooral in Nederland, Duitsland en

België plaats. Op het vlak van locatie- en gebiedsontwikkeling is Jacques van

Dinteren zowel nationaal als internationaal actief.

Daarnaast is hij werkzaam als hoogleraar Economische Geografie aan de

Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen. Hij is

daar verantwoordelijk voor de leerstoel Planning, Ontwikkeling &

Management van Werklocaties.

Hij is tevens docent bij de Masteropleiding City Developer (MCD) van de

Erasmus Universiteit en was in de periode 2004- 2008 docent aan de

Amsterdam School of Real Estate (ASRE) van de Universiteit van Amsterdam.

Als docent is hij ook verbonden aan de IMC Weekendschool in Nijmegen

(school voor aanvullend onderwijs voor gemotiveerde jongeren van tien tot

veertien jaar uit sociaal-economische achterstandswijken).

Jacques van Dinteren was jarenlang redacteur van het Tijdschrift voor

Economische en Sociale Geografie, bestuurslid van het Koninklijk Nederlands

Aardrijkskundig Genootschap, medeoprichter van het Réseau Européen

Services et Espace en was lid van de adviescommissie postacademisch

onderwijs Geografie en Planologie.

Hij is lid van de Regional Science Association, lid van de Board of Advisors van

de Nijmegen School of Management (Radboud Universiteit) en lid van de


adviesraad van het Real Estate Magazine.

Hij heeft tal van publicaties op zijn naam staan over onder meer detailhandel,

kantoren, bedrijventerreinen, binnenstedelijke en regionale ontwikkelingen. Hij

is een veel gevraagde spreker/voorzitter op congressen en seminars over

deze onderwerpen.

Talen Spreken Lezen Schrijven

Engels Goed Goed Goed

Duits Goed Goed Redelijk

Frans Redelijk Redelijk Redelijk

Huidige functie Productmanager UrbanSolutions

Werkzaam bij Royal

Haskoning

Sinds 2004

Loopbaan

1995 – 2004 Partner Ruimtelijk-economische Ontwikkeling en Vastgoed,

Buck Consultants International, Nijmegen

1991 – 1994 Directeur Ruimtelijke Economie en Vastgoed,

Kolpron Consultants, Rotterdam

1985 – 1990 Projectmanager Ruimtelijk-economisch Onderzoek,

Goudappel Coffeng, Deventer

1981 – 1985 Wetenschappelijk medewerker,

Katholieke Universiteit Nijmegen, Geografisch Instituut

1980 – 1980 Onderzoeker,

Raad voor de Europese Gemeenten, Straatsburg

1976 – 1980 Onderzoeker (vrijwilliger) bij Stichting Nijmegen City.

Publicaties 2006-2008

Dinteren, Jacques van (2008), Bedrijventerreinen als speelveld. Oratie

Rijksuniversiteit Groningen, 24 juni. Nijmegen: Royal Haskoning.

Dinteren, Jacques van, c.s. (2008), Regioarrangement B4YOU 2008-2011.

Deltaplan Bèta & Techniek voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen.

Nijmegen.

Dinteren, Jacques van (2008), Leegstand. Waar dan? In: PropertyNL, nr. 1,

pag 26 – 29.

Dinteren, Jacques van (2008), Bedrijven als sprinkhanenplaag.

Duurzaamheid bij bedrijventerreinen breed beschouwd. In: Real Estate

Magazine, nr. 57, pag. 30-33.


Dinteren, Jacques van (2008), Ruimte=geld. Kwaliteit bedrijventerreinen

kan beter. In: PropertyNL, nr. 14, pag. 42 – 43.

Dinteren, Jacques van (2008), Bedrijventerreinen als speelveld. In;

PropertyNL, nr. 11, pag. 24 – 26.

Dinteren, Jacques van, Erwin van der Krabben (2008), Herstructurering

bedrijventerreinen. In: Stedenbouw & Ruimtelijke Ordening, no. 6, pag.

52-55.

Dinteren, Jacques van, Erwin van der Krabben (2008), Probleem oude

bedrijventerreinen nog niet opgelost. In: RO-magazine, nr. 10, pag. 39 -40.

Dinteren, Jacques van, Erwin van der Krabben (2008), Hoop voor oude

bedrijventerreinen. In: Cobouw.

Dinteren, Jacques van (2008), Centrum Birmingham is om. In: PropertyNL,

nr. 4, pag. 72 - 75.

Dinteren, Jacques van (2008), Transformation act Birmingham. In: Property

EU, nr. 2, pag. 78.

Krabben, Erwin van der, Jacques van Dinteren (2008), Voorkeursrecht

gemeenten overbodig. In: NRC, 22 augustus.

Dinteren, Jacques van, Erwin van der Krabben (2008), Stedelijke

gebiedsontwikkeling: donkere wolken aan de horizon. In: Real Estate

Magazine, nr. 6, pag. 18-22.

Dinteren, Jacques van (2007), Een nieuw type werklocatie: “Enjoy Work”

als leidend principe. In Real Estate Magazine, februari, pag. 24 -29.

Dinteren, Jacques van (2007), Science parks en universiteiten: worden we

er wijzer van?. In Real Estate Magazine, oktober, pag. 26 - 31.

Dinteren, Jacques van (2007), Kwaliteit op bedrijventerreinen: Engelse

business parks als hét voorbeeld? In W.F. Schaefer en R.R.M. Gordon

(red.), Richtingen in gebiedsontwikkeling. Tilburg, Eindhoven: Technische

Universiteit Eindhoven, Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij.

Dinteren, Jacques van (2007), Locatiesynergie bij stationsontwikkelingen:

stoeien rond stations. In: Real Estate magazine, juni/juli, pag. 54-55.

Dinteren, Jacques van (2006), Grote en grootse projecten. In: Real Estate

Magazine, september 2006, pag. 58.

Frank van Oort, Jacques van Dinteren, Bert van der Knaap, e.a. (2006),

Ruimtelijk-economische netwerken. Den Haag / Rotterdam: Ruimtelijk

Planbureau / NAi Uitgevers

Selectie van uitgevoerde

projecten

Locatie- en gebiedsontwikkelingen internationaal

Toelatingsstrategie en stedebouwkundig plan voor Bahrein Logistic zone

(General Organisation of Sea Ports, The Kingdom of Bahrain)

Ontwikkelingsstrategieën voor stedelijke gebieden in Lagos, Nigeria

(private investeerder)

Conceptontwikkeling en markttoetsing Science Park te Gent (Stad Gent,

België)

Haalbaarheidsanalyse, conceptontwikkeling en stedenbouwkundig plan

voor businesspark Vnukovo, Moskou (Comstrin).

Doelgroepenanalyse en stedenbouwkundig masterplan Airport

Niederrhein (Airport Niederrhein, Duitsland)

Beleggingsstrategieën in West-Europese landen voor vastgoedfondsen

van diverse instellingen

Locatiebeleid voor de grootschalige detailhandel in Vlaanderen

(AROHM, België)

Ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen in de regio Aken (regio

Aken, Duitsland)

Ruimtelijke ontwikkelingsstrategie voor kantoren in Vlaanderen (AROHM,

België)

Locatie- en gebiedsontwikkelingen

Herontwikkeling bedrijfsterrein Capelle aan den IJssel (IJsselwerf BV)

Multifunctionele herontwikkeling bedrijventerrein en havenomgeving in

Elburg (gemeente Elburg)

Haalbaarheidsanalyse, conceptontwikkeling en stedenbouwkundige

uitwerking Novio Tech Campus, Nijmegen (gemeente Nijmegen, NXP,

Oost NV)

Marktanalyse en conceptontwikkeling voor bedrijventerrein De Brem

(gemeente Gennep)


Kosten-batenanalyse van ontwikkelingsmodellen voor de herinvulling van

de DSM locaties in Delft (DSM)

Herontwikkeling van de site van ENCI Maastricht (ENCI).

Onderzoek naar kansen en bedreigingen en kosten van de tweede fase

van het project FiftyTwoDegrees, Nijmegen (ICE Ontwikkeling)

Marktanalyse en conceptontwikkeling voor twee kantorenlocaties op

Teleport (Sociaal Fonds Bouwnijverheid)

Conceptontwikkeling New Technology Park (Van de Bruelle en Kaufman)

Masterplan voor Stadshavens Rotterdam (Ontwikkelingsmaatschappij

Stadshavens Rotterdam, gemeente Rotterdam)

Update marktanalyse en ruimtelijke uitwerking Stadshavens Rotterdam

(gemeente Rotterdam; Havenbedrijf Rotterdam)

Businessplan, stedenbouwkundige verkenning en acquisitieplan voor

Business en Sciencepark Greenpark (Regio Venlo).

Duurzaam bedrijventerrein middengebied Ede-Veenendaal (gemeente

Ede)

Haalbaarheidsonderzoek multifunctionele herontwikkeling Haven-Zuid

(gemeente Alblasserdam)

Externe procesbegeleiding businessplan business- en sciencepark

Schieveen (gemeente Rotterdam)

Procesmanagement herinrichting Midden-IJsselmonde tot natuur- en

recreatiegebied, 1e fase, masterplan (provincie Zuid-Holland)

Herontwikkeling Kanaalzone Dieren (gemeente Rheden)

Vastgoedontwikkelingen rond HST stations (ministerie van Volkshuisvesting,

Ruimtelijke Ordening en Milieu)

(Overheids)beleid locatie- en gebiedsontwikkelingen

Analyse functioneren grondbeleidsinstrumentarium en ex ante evaluatie

Grondexploitatiewet (Ministerie VROM)

Zorgvuldig ruimtegebruik op nieuwe en bestaande bedrijventerreinen

(Stad Gent, België)

Een nieuw bedrijventerreinenbeleid voor zeven regio’s (provincie

Limburg)

Parkmanagement Maasvlakte 2 (Havenbedrijf Rotterdam)

Zorgvuldig ruimtegebruik Distripark, Maasvlakte 2 (Havenbedrijf

Rotterdam)

Regionaal bedrijventerreinenbeleid (Ministeries VROM en EZ)

Leegstand op bedrijventerreinen (ministerie VROM)

Ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen (ministerie VROM)

Kantorennota (gemeente Arnhem)

Marktanalyse en stedenbouwkundig masterplan grootschalig

bedrijventerrein A6/A27 (gemeente Almere)

Grensoverschrijdende bedrijventerreinenstrategie voor de regio Bergh-

Emmerich (provincie Gelderland)

Regionale bedrijventerreinstrategieën voor onder andere de provincie

Flevoland, provincie Limburg, Stedendriehoek, knooppunt Arnhem-

Nijmegen, regio Groningen-Assen, provincie Overijssel

Regionale samenwerking bij de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen

(Regio Zuid Kennemerland)

Zorgvuldig ruimtegebruik en het ondernemersperspectief (Ministeries

VROM en EZ en tal van lagere overheden)

Ruimtebehoefte plaatselijk bedrijfsleven (gemeente Groesbeek)

Ruimtelijk-economisch onderzoek

Vestigingsvoorkeuren van bedrijven en stedelijke ontwikkeling in

Vlaanderen (Administratie Economie, België)

Ruimtelijk-economische perspectieven voor verdichtingsgebieden in

Vlaanderen (Administratie Economie, België)

Economisch perspectief voor de medische sector in de ruime regio

Arnhem Nijmegen (Nederlandse Maatschappij voor Nijverheid en Handel,

departement Nijmegen)

Economisch beleidsplan (gemeente Veldhoven)

Perspectieven internationale oriëntatie Noord-Nederland (SER Noord-

Nederland)

Regionaal-economisch actieplan Twente / regio Münster-Osnabrück-

Twente in internationaal perspectief (provincie Overijssel)


Regioarrangement voor versterking bèta en techniek (Stadsregio Arnhem

Nijmegen, Technocentrum Zuidelijk Gelderland)

Economische Agenda voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen (Stadsregio

Arnhem Nijmegen)

Strategische visie op de ruimtelijke ontwikkeling van de Capital Cities

Region (Noordwest Europa) (Europese Commissie)

Economische vitaliteit Groene Hart (Bestuurlijk Platform Groene Hart)

Regionaal-economische netwerken (Ruimtelijk PlanBureau, Knooppunt

Arnhem-Nijmegen, Samenwerkingsverband Regio Eindhoven, Regio

Stedendriehoek, gemeente Rotterdam)


Ir. Frank van Genne MRICS

Ir. Frank van Genne

Hanzehogeschool Groningen

Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling NoorderRuimte

Zernikeplein 23

9747 AS Groningen

Tel: 050 595 2117

[email protected]

Persoonlijk

Geboren op 12 juli 1955 te Rotterdam

Nederlandse nationaliteit

Opleiding

Civiel ingenieur, TU Delft, Afdeling Civiele Techniek, june 1982

Ervaring

Werk

Lector Vastgoed aan de Hanzehogeschool Groningen

Groningen, september 2004 - heden

Partner bij Interra, Adviseurs & Ingenieurs te Joure

Joure, September 2008 - heden

Adviseren over vastgoedkunde, ruimtelijke ontwikkeling

Optreden als voorzitter of spreker bij congressen en studiedagen

Directeur Onderzoek en Innovatie bij AM Vastgoedontwikkeling

Nieuwegein, december 2004 tot september 2008

Onderzoek doen naar concept ontwikkeling en waardering door gebruikers

Proces- en productinnovatie



Regiodirecteur van AM Wonen Noord-Oost

Zwolle, 1999 tot 2004

Initieerde en (her-)ontwikkelde grote gebieden voor wonen en winkelen

Stuurde publiek-private en privaat-private samenwerkingen voor gebiedsontwikkeling aan

Initieerde een intern programma voor “visie-gericht-ontwikkelen”

Adjunct-directeur / project coördinator Wilma bv

Zwolle, 1989-1999

Ontwikkelde en realiseerde veel projecten voor wonen, winkelen en kantoren

Bedrijfseconoom bij de Gemeente Smallingerland

Drachten, 1988-1989

Adviseerde aanwezige bedrijven binnen Drachten en acquireerde nieuwe bedrijven

Leidde een binnenstedelijk herontwikkelingsproject met winkels, kantoren en woningen

Projectontwikkelaar bij Verenigde bedrijven Tiemstra / D. Versloot

Bodegraven, 1984-1987

Ontwikkelde en bouwde kantoren en bedrijfsgebouwen

Projectmanager bij Van der Waal

Vlaardingen, 1982-1983

Maakte begrotingen voor bouwkosten en leidde bouwprojecten

Recente presentaties en onderwijs

Gastdocent “NVB Strategische projectontwikkeling”, AvC, Nunspeet, 2009

Dagvoorzitter “Vastgoed Friesland”, MP, Beetsterzwaag, 2009

Spreker “Vastgoedmarkt Noord-Nederland”, MP, Eelde, 2009

Spreker “Europahouse International”, Groningen, 2009

Dagvoorzitter “Energie en Bouw”, Assen

Gastdocent “Taxatie van de toekomst”, NVM Regio Noord, 2009

Docent, Master Urban Management Urban Development, Hogeschool Utrecht, 2008-

heden

Blokcoördinator/docent, Master of Real Estate, Hanzehogeschool Groningen, 2006-heden

Paper “The development-process re-defined”, ERES Conference, Dublin, 2005

Gastdocent Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen, 2005-heden


C U R R I C U L U M V I T A E

PERSOONSGEGEVENS

Naam Jan Gerard Hoendervanger

Geboortedatum 11 september 1968

Woonplaats Groningen


OPLEIDING

Studie Bedrijfskunde (ir.), Universiteit Twente

Afstudeeronderwerp Bouwprojectmanagement in een Indonesische context

Periode 1986 - 1992

Cursussen

(selectie)

Pedagogisch-Didactische Bekwaamheid, Interstudie NDO,

2007 - 2008

Leidinggeven aan professionals, Boertien Training, 2003

Consulting Skills; Associatie voor Organisatie Ontwikkeling, 1999

Basisopleiding voor Organisatie-adviseurs; SIOO, 1995 - 1997

LOOPBAAN

Werkgever Hanzehogeschool Groningen, Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling

NoorderRuimte

Functie Onderzoeker

Periode 2009 – heden

Werkzaamheden Vooronderzoek werklocaties en voorbereiding aanvraag RAAK-

PRO

Onderzoek en ronde tafelbijeenkomst maatschappelijk vastgoed


Organisatie actualiteitencolleges (Kenniscafé NoorderRuimte)

Werkgever Hanzehogeschool Groningen, Instituut voor Bedrijfskunde

Functie Docent

Periode 2006 – heden

Werkzaamheden Ontwikkelen en verzorgen van onderwijs binnen de opleiding

Vastgoed & Makelaardij op het gebied van Corporate Real

Estate Management, Vastgoedmanagement en praktijkgericht

onderzoek

Ontwikkelen en verzorgen van onderwijs binnen de opleiding

Master in Real Estate op het gebied van Corporate Real Estate

Management

Verwerven, voorbereiden en begeleiden van onderzoeks-,

honneurs- en afstudeerprojecten, deels i.s.m. het Lectoraat

Vastgoed

Lid van de Leerplancommissie V&M, als trekker van de leerlijn

Vastgoedmanagement

Mede-initiatiefnemer en accountmanager Bedrijvenkring

Vastgoed

Publicaties, spreekbeurten e.d. (zie bijlage)

Werkgever Draaijer & Partners

Functie Manager afdeling Huisvesting & Vastgoed, tevens senior adviseur

Periode 1999 – 2006

Werkzaamheden Opzetten van en leiding geven aan een afdeling van circa tien

adviseurs op het gebied van huisvesting en vastgoed

Lid van het Management Team

Verwerven, leiden geven en inhoudelijk meewerken aan

adviesprojecten op het gebied van huisvestingsbeleid,

herhuisvesting en kantoorconcepten

Verantwoordelijk voor positionering/profilering van het bedrijf in

de sectoren kantoororganisaties en onderwijs

Publicaties en spreekbeurten (zie bijlage)

Werkgever Berenschot Osborne

Functie Senior adviseur huisvesting

Periode 1996 – 1999

Werkgever Draaijer & Partners bv (tot 1995 Starke Diekstra Groningen)


Functies Junior projectmanager / junior consultant / consultant

Periode 1993 – 1996

Werkgever Gemeente Groningen

Functie Bedrijfskundig onderzoeker/adviseur (als vervangende dienstplicht)

Periode 1991 – 1993


B IJ L A G E bij CV Jan Gerard Hoendervanger

Publicaties “Corporate Real Estate Management”; hoofdstuk in het Handboek

Vastgoedmanagement (eindredactie NeVaP), te verschijnen voorjaar 2010

“Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2008”; Expertisecentrum

VastgoedBeter, 2008

“Sturing en verankering van nieuwe werkstijlen”; Facility Management

Magazine, 2005

“De business case van een huisvestingsproject”; Facility Management

Magazine, 2004

“Project versus beleid”; Jaarbijlage Facility Management Magazine, 2004

“Gedeeld toekomstbeeld; Virtual Reality als instrument voor

kantoorinnovatie”; Facility Management Magazine, 2003

”Van Programma van Eisen naar Proces van Eisen”; TVVL Magazine,

2003

“Project versus organisatie”; Jaarbijlage Facility Management Magazine,

2003

“Van huisvesting naar Thuisvesting”; Vastgoedadviseur locatiekeuze en

huisvesting, 2001

“Tien Thuis; Ontwikkeling in organisaties en hun huisvesting”;

jubileumuitgave Draaijer & Partners, 2000

“Proces bepaalt succes; De derde dimensie van kantoorinnovatie”; Facility

Management Magazine, 2000

“Zo flexibel als een loden deur; Meer flexibiliteit en duurzaamheid dankzij

kantoorinnovatie” ; Facility Management Magazine, 1997

Spreekbeurten “Betere Bedrijfshuisvesting”, VastgoedArena Hanzehogeschool, 2009

“Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2008”, congres Nederlands

Platform Maatschappelijk Vastgoed, 2008

“Tien jaar kantoorinnovatie”, bijeenkomst Aspa kantoorinrichting, 2006

“Sturen op toegevoegde waarde van vastgoed”, FMN-sectie Lang/Groot,

2005

“Van LTHP naar vastgoedstrategie”; themasessie Draaijer & Partners,

2005

“Doordecentralisatie onderhoud Voortgezet Onderwijs”; themasessie

Draaijer & Partners, 2005

“Betrokkenheid en beeldvorming”; congresonderdeel “Draagvlak voor uw

huisvestingsproject” tijdens de beurs Facilitair 2005

“Facilities versus Vastgoed”; congresonderdeel “Zuinig omgaan met

gebouwen” tijdens de beurs Facilitair 2004

“Van Programma van Eisen naar Proces van Eisen”; Symposium TVVL,

2002

“Maatwerk en flexibiliteit door ontkoppeling organisatie en huisvesting”;

Symposium “Van Huisvesting Naar Thuisvesting”, Draaijer & Partners,

2000

“Strategiebepaling bij kantoorinnovatie”; Symposium “Kantoor-innovatie of

innovatie van kantoorarbeid”, Berenschot Groep, 1998


Curriculum Vitae: Michiel Pellenbarg

Drs. M.H. Pellenbarg

Admiraal Helfrichstraat 26

9801 EM Zuidhorn

Tel. 06 51312732

Email: [email protected]

Geboren: 10 mei 1974

Burgerlijke staat: gehuwd, 1 dochter

Werkervaring

2005 – heden DHV Senior Consultant Economie en Ruimte

Als projectleider/senior adviseur werkzaam bij complexe vraagstukken omtrent

gebiedsontwikkeling. Verantwoordelijk voor ruimtelijk-economische analyse binnen de business

unit Gebiedsontwikkeling. Advisering omtrent economische beleidsontwikkeling, organiserend

vermogen, locatiestrategie en optimalisering van het maatschappelijk rendement van ruimtelijke

investeringen.

Selectie van recente projecten:

- Regiovisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden: opstellen van een strategische visie op de

ontwikkeling van de regio rondom Gorinchem en Leerdam. (2009, projectleider)

- Participatiebedrijf Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij: Analyse van de participaties en de

investeringsstrategie van de BOM. Zijn de investeringen doelmatig, effectief en efficiënt? (2009,

projectleider)

- Koers Alblasserwaard-Vijfheerenlanden: formuleren van een gezamenlijke reactie van de

regiogemeenten op de nieuwe provinciale structuurvisie van Zuid-Holland. (2009, projectleider)

- Welvaartsagenda Brabant: verkennen van de effecten van toekomstige demografische (krimp)

en maatschappelijke ontwikkelingen voor de economische beleidsagenda van de BOM en de

SER Brabant (2009, projectleider).

- Parkmanagement Bedrijventerreinen Hilversum: Opzet van een businessplan voor een op te

richten parkmanagementorganisatie. Verkenning van ambities, haalbaarheid en draagvlak.

(2009, projectleider)

- MKBA Gebiedsontwikkeling Rotterdam: Verzorgen leergang voor 200 werknemers van het

Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam over het optimaliseren van maatschappelijke effecten van

gebiedsontwikkeling, tevens verzorging implementatiestrategie. (2007/2009, kerndocent)

- Agenda “Mooi Nederland”: Herziening bestuurlijke afspraken rondom de planning van nieuwe

bedrijventerreinen tussen Rijk en provincies, in opdracht van ministeries EZ en VROM. (2008,

projectleider)

- Schaalsprong Almere: Onderzoeken en vaststellen profiel, locatie en kwaliteit van werkmilieus

voor de opgave 40.000 tot 80.000 arbeidsplaatsen in Almere-Oost. (2008, projectleider vanuit

gemeente Almere)

- Megamall Tilburg: Onderzoek naar de effecten van een (voor Nederland nog ongekend)

winkelcentrum op de omliggende winkelgebieden. (2008/2009, expert scenariostudie)

- Stadion Feijenoord: Analyse economische impact van een nieuwe Kuip in Rotterdam. (2008,

projectleider)



- Lelystad Airport: Marktvisie ten behoeve van het businessplan voor de

Ontwikkelingsmaatschappij Airport Lelystad Almere; 600 ha bedrijventerrein. (2008, auteur,

adviseur)

- Ahoy Rotterdam: Analyse integrale spin-off van het sportpaleis/evenementencomplex in

Rotterdam. (2008, projectleider)

- Megaprojecten Suriname: Analyse sociale en economische effecten van dijkaanleg bij de

Commewijnerivier en zeekust Coronie. Tevens ondersteuning internationale subsidieaanvraag

en afstemming met lokale samenleving en instituties. (2007, projectleider, delegatieleider)

- Hart van Zuid: Multicriteria analyse van de economische, sociale en financiële effecten van

diverse scenario’s voor herinrichting van deze omgeving inclusief winkelcentrum Zuidplein,

Ahoy, OV-knoop en zorgvoorzieningen. (2007, expert adviseur)

- Private inbreng herstructurering: Advies omtrent kansen voor actieve inbreng van private

partijen bij de herstructurering van bedrijventerreinen. Marktinventarisatie, analyse en advies

in opdracht van het Ministerie van EZ. (2007, expert)

- Stedelijke ontwikkeling Mekka: Onderzoek en integraal ontwerp voor de toegangsroute van

pelgrims in het stedelijk netwerk van Mekka, Saoedi-Arabië: herontwikkeling van 350 hectare

stedelijk gebied tussen de stadsrand en de Heilige Moskee. In opdracht van sjeik Abdul Aziz

Kamel, in samenwerking met Kuiper Compagnons. (2007, adviseur commercieel programma,

delegatielid)

- Port of Brabant: Marktonderzoek naar de toekomstige ruimtebehoefte van (inter)nationale

logistiek en industrie voor een nieuw bedrijvenpark bij Moerdijk. Constructie van een nieuw

integraal prognosemodel in samenspraak met Rijk, provincie en gemeente.

Draagvlakontwikkeling en ondersteuning politieke besluitvorming (2006, projectleider)

2001 – 2005 Sinfore Partner, adviseur/onderzoeker

- Verkenning van de stedelijke herstructureringsopgave (Ministerie VROM, Centraal Fonds voor

de Volkshuisvesting)

- Ruimtelijke vastgoedstrategie (o.a. NS Vastgoed, ABN AMRO, Philips Pensioenfonds,

Bouwfonds, Fortis, Rabobank)

- Programmering binnenstedelijke herstructurering (o.a. Drechtsteden, Utrecht, Zaanstad,

Eindhoven).

1999 – 2001 Kolpron/Ecorys Consultant Commercieel Vastgoed

- ISV-Meerjarenprogrammering (o.a. Utrecht, Dordrecht, Gorinchem).

- Auteur van diverse stedelijke en regionale ontwikkelingsvisies (o.a. Overijssel, IJmond,

Veenkoloniën, Parkstad Limburg).

- Regionale Vastgoedprogrammering (o.a. Zuidvleugel Randstad)

1997 – 1999 Kolpron Consultant Beleidsmanagement

- Bestuurlijk/juridische procesbegeleiding grote infrastructurele projecten (o.a. Schiphol,

Zeesluizen IJmuiden, Regionale Luchtvaartterreinen).

- Ontwikkeling economisch beleidsterrein (advisering Ministerie EZ: regionale planning

bedrijventerreinen, marktwerking bij bedrijventerreinen, evaluatie Bedrijfslocatiemonitor)


Opleiding

2008 – heden Promotieonderzoek: Werklocaties – vraagsturing, marktsegmentatie en

profilering

Rijksuniversiteit Groningen, FRW, promotor: prof.dr. J. v. Dinteren

1992 – 1997 Economische Geografie (afgerond doctoraal)

Rijksuniversiteit Groningen, Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen (FRW)

1998 – 1992 Gymnasium (afgerond)

Praedinius Gymnasium te Groningen

Overige kwalificaties

Cursussen:

- Masterclass Gebiedsontwikkeling NIROV, 2008

- Masterclass Adviseren Leertouwer, Van Dijk & U, 2007

- Issue Analysis The Visioning Group, 2005

- Leergang Projectontwikkeling NIROV/Kolpron, 1999

- Leergang Projectmatig Creëren Elsevier/Harting, 1998

Publicaties & prijzen:

- Winnaar EO Wijers Prijsvraag 2008 (ruimtelijke kwaliteit op bovenlokaal schaalniveau) voor

ruimtelijke visie op het gebied Deltapoort (team DHV/Enno Zuidema)

- Auteur van diverse publicaties over de vastgoedmarkt en stedelijke herstructurering, o.a. Real

Estate Magazine, PropertyNL Research Quarterly, Cobouw, Holland Real Estate, Service

Magazine (2000-heden).

- Winnaar BouwRAI/SEV Bouwprijs 2004 voor de beste innovatie binnen de woningbouw (team

Sinfore)


Bijlage 5 – Overzicht programmastructuur, onderzoeksmethoden en –resultaten

Deelvraag met subvragen

Ond

erzo

eksli

jn

Bedrijfskun

de / C

REM

Ond

erzo

eksli

jn

Ruimtelijke E

cono

mie

Ond

erzo

eksli

jn

Vastgo

edku

nde Onderzoeksmethode Resultaat


Welke bedrijfskenmerken, locatiekenmerken en onderlinge relaties worden onderkend in de literatuur?

Literatuurstudie Theoretisch onderbouwd conceptueel model

Welke bedrijfskenmerken, locatiekenmerken en onderlinge relaties worden onderkend in de praktijk?

Interviews met praktijkdeskundigen

Aan praktijkervaring getoetst conceptueel model

2. Welke marktsegmenten zijn te onderscheiden op basis van verschillen in deze waardering en welke factoren beïnvloeden de marktsegmentatie?

Hoe waarderen verschillende typen bedrijven kwalitatieve kenmerken van werklocaties?

Internetenquête en statistische analyse Empirisch model

marktsegmentatie wetenschappelijk artikel

Welke factoren bepalen de waardering van kwalitatieve kenmerken van werklocaties en hoe zijn deze te beïnvloeden?

Interviews met ondernemers

3. Welke planconcepten voor werklocaties sluiten optimaal aan op deze marktsegmenten en in hoeverre zijn deze in de praktijk aanwezig)?

In hoeverre is er op bestaande werklocaties sprake van een match tussen locatie- en populatiekenmerken?

Inventarisatie en analyse locatie- en bedrijfskenmerken op werklocaties

Inzicht in clustering en aansluiting vraag/aanbod wetenschappelijk artikel

Welke beelden en omschrijvingen kunnen per marktsegment worden gebruikt om een optimaal planconcept te presenteren?

Referentiestudies, ontwerpstudies en 3D-visualisaties

Presentabel planconcept per marktsegment


In hoeverre zijn bedrijven bereid meer te betalen op basis van een specifiek voor hun marktsegment ontwikkeld planconcept?

Vignetten-analyse op basis van virtual reality sessies

Inzicht in potentiële meerwaarde van specifieke product-marktcombinaties wetenschappelijk artikel

In hoeverre is de toepassing van de ontwikkelde planconcepten financieel haalbaar?

Analyse van meerkosten en -opbrengsten


Welke aandachtspunten en instrumenten zijn in de praktijk van belang bij (her)ontwikkeling van werklocaties op basis van specifieke product-marktcombinaties?

Interviews met praktijkdeskundigen en Community of Practice

Handvatten voor planontwikkeling praktijkgericht boek congres


Bijlage 6 – Begroting

Waardecreatie met bedrijventerreinen...Hanzehogeschool Groningen (HG).5 De opleiding Vastgoed &...

Documents

Transcript of Waardecreatie met bedrijventerreinen...Hanzehogeschool Groningen (HG).5 De opleiding Vastgoed &...