Vastgoedmonitor Utrecht 2014€¦ · 7 Veel onttrekkingen aan de kantorenmarkt Het afgelopen jaar...

Vastgoedmonitor 2014

Utrecht.nl/onderzoek

Vastgoedmonitor Utrecht 2014

Colofon uitgave Afdeling Onderzoek, Gemeente Utrecht Postbus 16200, 3500 CE Utrecht 030 286 1350 [email protected] in opdracht van Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling (REO) Afdelingen EZ en GZ Gemeente Utrecht internet www.utrecht.nl/onderzoek rapportage Rob Paridaen informatie Pim Sanders (REO GZ) 030 - 286 0135 Evelien van Batenburg (REO EZ) 030 - 286 0387 Hans van Hastenberg (Onderzoek) 030 – 286 1336 foto's Impressie Jutfaseweg: Midned Impressie Ravellaan 96: STW Stichting Tijdelijk Wonen Impressie RIVM/CBG: Felix Claus Dick Van Wageningen Architecten, bmd i.s.m. wax Foto flexibele werkplekken: Anna van Kooij Fotografie Foto’s Hoog Catharijne: Corio Foto’s stadskantoor: CU2030 Foto Mary K Hotel: Toerisme Utrecht Overige foto’s: Archief Utrecht, Economische Zaken drukwerk De Bondt, Barendrecht bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: afdeling Onderzoek, gemeente Utrecht maart 2015

3

Voorwoord Dit is de Vastgoedmonitor 2014 van de gemeente Utrecht. U vindt hierin een analyse van het Utrechts commercieel vastgoed van januari 2014 tot januari 2015, ingebed in landelijke en regionale ontwikkelingen. Utrecht heeft als stad bijzonder sterke troeven in handen. De centrale ligging, de jonge hoogopgeleide bevolking, Nederlands beste Universiteit én vele innovatieve en creatieve ondernemers. Utrecht staat ook internationaal steeds sterker op de kaart. De economische vooruitzichten voor Utrecht zijn positief. Er wordt een economische groei verwacht die alweer boven het landelijke gemiddelde van 1,7% ligt. Ontwikkelingen in de technologie en kennis veranderen de manier waarop we communiceren, wonen, werken en winkelen. Digitalisering zorgt ervoor dat veel activiteiten niet meer plaatsgebonden zijn. Het nieuwe werken zorgt voor een dalend ruimtegebruik per werknemer. Meer online winkelen betekent zowel een toenemende vraag naar logistieke centra als het compacter worden van de winkelgebieden. We krijgen steeds meer ZZP’ers die minder gebruik maken van kantoren en bedrijfsgebouwen, maar wel een behoefte hebben aan ontmoetings- en werkplekken. De monitor maakt zichtbaar welke effecten deze trends hebben op de vastgoedmarkt. Met het vastgoed gaat het in Utrecht relatief goed maar we kunnen niet stil blijven zitten. Zo neemt bijvoorbeeld de kantorenleegstand toe. Samen met marktpartijen in de stad blijven we hier hard aan werken. Transformatie is een belangrijk instrument om de leegstand tegen te gaan. Het is dan ook goed om te zien dat er afgelopen jaar weer 32.500 vierkante meter is getransformeerd naar andere functies. Ik hoop dat u uw voordeel doet met de inhoud van deze monitor om samen te werken aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Jeroen Kreijkamp Wethouder Economische Zaken

4 Vastgoedmonitor Utrecht 2014

Ganzenmarkt

5

Samenvatting Sterke economische positie regio Utrecht. Kantorenleegstand sprongsgewijs gestegen. Weer geslonken kantorenvoorraad. Veel onttrekkingen aan de kantorenmarkt. Online winkelen en recreatief winkelmilieu. Winkelmarkt Utrecht blijft redelijk stabiel. Vooral vraag naar logistieke bedrijfsruimte. Goede bezetting bedrijfsverzamelgebouwen. Voortgaand transformatieproces. Utrecht Science Park (USP) groeit. Meer overnachtingen, meer hotelkamers.

Sterke economische positie regio Utrecht Landelijk is sprake van herstel van de economie. De regio Utrecht heeft een goede uitgangspositie om in dit herstel te delen, gezien de concurrentiekracht, het innovatiepotentieel en de hoge arbeidsparticipatie. In economische groei is de provincie in 20131 echter enigszins achtergebleven bij de landelijke ontwikkeling; ING Economisch Bureau2 verwacht voor de provincie in 2014 en 2015 weer bovengemiddeld herstel. Sinds het begin van de economische crisis (periode 2008-2014) heeft de werkgelegenheid zich in de gemeente Utrecht gunstiger ontwikkeld (+3,7%) dan provinciaal (-0,4%) en landelijk (-2,3%). Utrecht heeft binnen de G50 ook een sterke sociaaleconomische positie.

Kantorenleegstand sprongsgewijs gestegen Er is sprake van een zeer ruime kantorenmarkt met een groeiende leegstand in de meeste grote Nederlandse kantoorsteden. In Utrecht is de leegstand sprongsgewijs gestegen van 10,1% begin 2014 naar 13,2% begin 2015. Niet eerder is de leegstand qua volume (331.900 m2 vvo) en aandeel van de voorraad zo hoog geweest. Het percentage ligt nog wel onder het regionaal (15,0%) en landelijk (16,0%) gemiddelde. Het perspectief voor de kantorenmarkt is ongunstig omdat het ruimtegebruik per werknemer daalt en het aantal kantoorbanen niet voldoende stijgt om dit te compenseren. Organisaties stoten bij verplaatsing meer ruimte af dan dat ze betrekken.

1 Voor 2014 zijn er nog geen regionale cijfers beschikbaar. 2 Regio’s in 2015 (ING Economisch Bureau, december 2014).


In lijn met landelijke trends is er veel verschil in de positie van de verschillende kantoorgebieden. Het Stationsgebied e.o. neemt een sterke positie in, met een 5e plaats op de landelijke Ranking kantoorlocaties 2014.3 Het gebied voldoet aan de voorkeur voor multimodaliteit en een levendige kantooromgeving. De 5,4% leegstand ligt ver onder het stadsgemiddelde. Binnen Utrecht worden in het Stationsgebied e.o. de hoogste huren gerealiseerd, maar net als in vrijwel alle andere Utrechtse kantoorlocaties staat het huurniveau onder druk. Relatief veel leegstand is er in kantoren op de bedrijventerreinen Oudenrijn en Lage Weide (beide meer dan 30%), gevolgd door Kanaleneiland (19,6%) en Papendorp (17,3%). Oudenrijn en Lage Weide hebben ook het meeste structureel aanbod (dat al tenminste drie jaar worden aangeboden), en de laagste contracthuren.

Weer geslonken kantorenvoorraad Tot 2012 is de Utrechtse kantorenvoorraad jaar na jaar gestegen. In de afgelopen drie jaar is de voorraad met 56.000 m2 vvo geslonken. Op de totale voorraad is dat nog een bescheiden percentage (-2,2%), maar trends wijzen in de richting van een verdere daling. Er is ook de sterk gegroeide leegstand waarvan ongeveer een derde structureel, een voorbode van het aan de markt onttrekken van niet meer courant aanbod. De gegroeide leegstand komt tot uiting in het steeds verder uit elkaar lopen van de totale voorraad en de voorraad in gebruik. De voorraad in gebruik is in de periode 2008-2012 nog redelijk constant gebleven, maar is de afgelopen drie jaar met 153.500 m2 vvo gedaald (-6,6%).

Figuur 1 – Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad (stand per 1-1- in m2 vvo)

Bron: Onderzoek Utrecht; DTZ Zadelhoff

3 Ranking Kantoorlocaties 2014. Randstad 2040: steden als focuspunt van economische activiteit (Jones Lang LaSalle 2014).

totale voorraadvoorraad in gebruik

2.100.000

2.200.000

2.300.000

2.400.000

2.500.000

2.600.000

2.700.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

7

Veel onttrekkingen aan de kantorenmarkt Het afgelopen jaar is in Utrecht 82.100 m2 vvo aan de kantorenvoorraad onttrokken. Dat volume is groter dan het nieuwbouwvolume, de nieuwbouw van het Stadskantoor met 57.400 m2 vvo. Daarmee is de voorraad in 2014 per saldo 24.700 m2 vvo kleiner geworden. De onttrekkingen aan de voorraad zijn verdeeld over transformaties (25.100 m2 vvo) en leegstaande kantoorruimte die geen deel meer uitmaakt van het marktaanbod (57.000 m2 vvo). Bij transformaties is zeker dat het gebouw een andere invulling krijgt, meestal een woonfunctie. Bij de overige onttrekkingen zijn er voor de meeste panden al vergevorderde plannen voor transformatie of sloop. In de afgelopen drie jaar is in totaal 144.000 m2 vvo aan de kantorenvoorraad onttrokken. Een dergelijk driejaarsvolume aan onttrekkingen heeft zich in Utrecht niet eerder voorgedaan.

Online winkelen en recreatief winkelmilieu Landelijk staan de marges van winkels onder druk, vooral in de non-foodsector, en is er een groeiende leegstand. Voor het overleven van winkelketens is het essentieel dat wordt geanticipeerd op verdere groei van het aandeel online aankopen. Een grote rol speelt ook de locatie: centra van steden waar een recreatief winkelmilieu kan worden geboden hebben de beste kansen. Dat zijn vooral de centra van de grotere steden. In die centra wordt het A1-winkelgebied (met de meeste bezoekers en de hoogste huren) compacter, en wordt de rand met lagere huurniveaus breder. Dat creëert ook weer kansen voor nieuwe winkelinitiatieven.

Figuur 2 – Percentage leegstaand winkelvloeroppervlak (stand begin van het jaar)

Bron: Locatus online (bewerking Onderzoek Utrecht)

stad UtrechtUtrecht Centrum

3,0

4,0

5,0

2010 2011 2012 2013 2014 2015


Winkelmarkt Utrecht blijft redelijk stabiel Ook in Utrecht is sprake van groeiende leegstand maar met gemiddeld 5,2% van het winkelvloeroppervlak is die nog steeds bescheiden ten opzichte van de landelijke 9%. Van de wijkcentra hebben de Amsterdamsestraatweg-midden (8,6%), Vleuten Centrum (8,1%) en Balijelaan/Rijnlaan (7,5%) een relatief hoge leegstand. In Utrecht Centrum is de leegstand is 2014 ook wat gegroeid maar ligt met 3,1% duidelijk onder het gemiddelde. In het Utrechtse A1-winkelgebied zijn de huurprijzen overwegend stabiel; in enkele winkelstraten is de tophuur licht gedaald. In alle aanloopstraten van Utrecht Centrum is er een dalend huurniveau. Is landelijk sprake van een vervangingsmarkt, in Utrecht is er in 2014 nog 21.900 m2 wvo bijgekomen. Dat heeft vooral te maken met de oplevering van de Ikea-uitbreiding en van het nieuwe winkelcentrum Terwijde in Leidsche Rijn. In ontwikkeling zijn de uitbreiding van Hoog Catharijne en van de Bijenkorf (Lange Viestraat) en de bouw van Leidsche Rijn Centrum.

Kop van Lombok

Vooral vraag naar logistieke bedrijfsruimte Zowel landelijk als op regionale schaal is de bedrijfsruimtemarkt als ruim te typeren. Vraag is er vooral naar relatief grootschalige logistieke bedrijfsruimte. In de regio is er samenhangend met de landelijk verzorgende distributiefunctie vraag naar relatief grote kavels (vanaf 3 hectare). In Utrecht kan met het aanbod van logistieke kavels op Haarrijn en Lage Weide de vraag tot 1,5 ha terreinoppervlak worden bediend. Het in Utrecht nog direct uitgeefbaar bedrijventerrein bedraagt 18,1 hectare, verdeeld over De Wetering-zuid, Haarrijn en Oudenrijn. In 2014 is 2,5 hectare uitgegeven, minder dan de 4,2 hectare in 2013 maar aanmerkelijk boven het uitgifteniveau van de periode 2007-2012. Herontwikkeling wordt gefaciliteerd doordat nu meer op verouderd vastgoed wordt afgeschreven. In Utrecht is er vooral op het bedrijventerrein Lage Weide een toename van het aantal hectare dat wordt herontwikkeld.

9

Goede bezetting bedrijfsverzamelgebouwen De markt voor kleinschalige bedrijfsruimte wordt gekenmerkt door een toenemende diversiteit in het aanbod van werkruimtes en huurcontracten. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de groeiende vraag van ZZP’ers en andere kleine bedrijven. Op de Utrechtse markt voor kleinschalige bedrijfsruimte is er voldoende aanbod van bedrijfsverzamelgebouwen. In totaal zijn het er nu 24, verspreid over de stad, met een gemiddeld vloeroppervlak van 3.530 m2 vvo. Van het totale vloeroppervlak van 84.800 m2 vvo is begin 2014 circa 87% bezet.

Voortgaand transformatieproces Transformatie heeft de markt mee. Er is een groeiende voorraad niet meer marktconform vastgoed en eigenaren zijn bereid tot prijsdalingen. Aanpassing van het Besluit omgevingsrecht faciliteert functieverandering, ook een tijdelijke woonfunctie. Gunstig is daarbij het aantrekken van de woningmarkt met de grote woningvraag van starters. De transformatielijst van 2014 omvat 32.500 m2 bvo. Daarmee zijn 253 woningen gerealiseerd en zijn 263 kamers voor kamersgewijze verhuur toegevoegd. Naast de lijst van transformaties is er een lijst van panden met een totale omvang van 88.500 m2

bvo aan leegstaande (oud-)kantoorgebouwen die geen deel (meer) uitmaken van het marktaanbod. Voor 50% van dat volume is transformatie naar wonen of een hotelfunctie in voorbereiding, voor 27% is transformatie naar wonen waarschijnlijk maar is de planning onzeker en 13% zal naar verwacht worden gesloopt. Van de overige 10% zal een deel na renovatie weer terugkomen op de kantorenmarkt.

Utrecht Science Park (USP) groeit In de afgelopen tien jaar is het aandeel van het USP in de Utrechtse werkgelegenheid gegroeid van 8,7% naar 9,1%. Het aantal werkzame personen in de onderwijsfunctie is met 20% gegroeid en dat in de gezondheidszorg met 15%. Het huidige vastgoedvolume (exclusief de woonfunctie) omvat 1.068.500 m2 bvo. Aan nieuwbouw is er in de periode 2014-2018 de nu bekende oplevering van 199.200 m2 bvo. Daar staat een onttrekking van 89.900 m2 bvo tegenover. Per saldo groeit het vastgoedvolume met 109.300 m2 bvo, wat gelijkstaat aan 10,2% van het huidige volume. De meest grootschalige ontwikkelingen zijn de realisatie van het Prinses Máxima Centrum (38.000 m2 bvo) en de vestiging van RIVM/CBG (een bouwvolume van in totaal 70.000 m2 bvo). Bij de UU en HU ligt het accent op intensivering van het ruimtegebruik. Voor de UU betekent dat vervanging van oudbouw uit de jaren ’70 door kleinere nieuwbouwvolumes, met per saldo een krimp met bijna 3% van het huidig vloeroppervlak. Terwijl de HU volledig naar De Uithof verhuist en gebouwen elders in de stad afstoot, blijft het in De Uithof gebruikte bouwvolume nagenoeg gelijk. Een belangrijke ontwikkeling is ook de groei van de incubatorfunctie. Met de bouw van de nieuwe Life Sciences Incubator (6.200 m2 bvo) groeit de incubatorfunctie van 14.500 m2 bvo naar 20.700 m2 bvo. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de groeiende vraag van startende ondernemers in Life Sciences.


Meer overnachtingen, meer hotelkamers Er is sprake van een gestage groei van het aantal overnachtingen; in 2014 ligt het aantal overnachtingen in Utrecht 45% hoger dan in 2001. Voor de periode 2014-2024 gaat Horwath HTL (september 2014) uit van een verdere groei van het aantal overnachtingen met gemiddeld 4,5% per jaar. In 2014 zijn er in Utrecht twee geclassificeerde hotels bijgekomen met samen 111 kamers. Daarmee bedraagt per ultimo 2014 het aantal hotelkamers 1.749. In 2015 is er opnieuw hotelontwikkeling in Utrecht waarmee er in totaal 214 kamers bijkomen. Daarmee zal het aantal hotelkamers groeien naar 1.963. Binnen de groeiverwachting van Horwath HTL past een verdere uitbreiding naar circa 2.600 kamers in 2024. Voor Utrechtse hotels is vooral de zakelijke markt van belang. Het niet-zakelijk bezoek is geconcentreerd in de weekends. Een positieve ontwikkeling in dat verband is de verbetering van het toeristisch imago onder Nederlandse consumenten. Het aandeel dat Utrecht ziet als een stad voor een weekendbezoek is in de periode 2010-2014 gestegen van 16% naar 22%. Voor Utrecht kansrijke segmenten binnen de hotelmarkt zijn leisure/uitgaan, zorggerelateerde hotels, short stayconcepten voor studenten, hotelaccommodatie gericht op het Utrecht Science Park en budgethotels voor jongeren.

Figuur 3 – Toeristisch imago (percentage positief over imago Utrecht)

Bron: Lagroup (Toeristisch imago-onderzoek 2014)

20102014

30% 60% 90%

algemeen imago onder bezoekers en niet-bezoekers

algemeen imago onder bezoekers

78%

84%

90%

94%

11

Inhoudsopgave Voorwoord 3

Samenvatting 5

Inleiding 13

1 Economie en vastgoed 14

2 Kantorenmarkt 20

3 Winkelmarkt 38

4 Bedrijfsruimte/bedrijventerreinen 48

5 Kleinschalige bedrijfsruimte 58

6 Transformatie 64

7 Utrecht Science Park (USP) 68

8 Hotelmarkt 74

Bijlage 1 Gesprekspartners interviews 82

Bijlage 2 Begrippen 83

Bijlage 3 Gegevens winkelstructuur 86

Bijlage 4 Overzicht Utrechtse bedrijventerreinen 88

Bijlage 5 Leegstandspercentage kantorenmarkt 89

Bijlage 6 Onttrekkingen kantoren 91

Bijlage 7 Hotelaanbod 92


Bol.com Papendorp

13

Inleiding Dit is de 16e editie van de Vastgoedmonitor Utrecht, met een actueel overzicht van de stand en ontwikkeling van commercieel vastgoed in Utrecht. De monitor bevat een veelheid aan cijfermatige informatie. Daarmee wordt de vinger aan de pols gehouden van de verschillende deelmarkten. De Utrechtse cijfers zijn ingebed in landelijke en regionale trends. De monitor bevat cijferreeksen van de afgelopen jaren tot einde 2014. Er is vooral gekeken naar de marktontwikkeling in het afgelopen jaar. Achtereenvolgens passeren de kantorenmarkt, de winkelmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en de uitgifte van Utrechts bedrijventerrein de revue. Vervolgens is een overzicht gegeven van Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen. Net als in de vorige monitor is aandacht besteed aan het Utrecht Science Park (USP) in De Uithof, aan Transformatie en de Hotelmarkt. Voor deze Vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit rapport zijn aangeleverd, en van Locatus Online voor winkelmetrages en winkelleegstand. Verder is door exploitanten geleverde informatie over kenmerken en bezetting van Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen verwerkt, en informatie van vastgoedeigenaren in het Utrecht Science Park over bouwvolumes en -plannen. Daarnaast is de monitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit literatuur en uit gesprekken met diverse marktpartijen. Voor deze monitor zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van Ahold, Brecheisen, Carlton President Hotel, Deka Immobilien, Draaijer en Partners, DTZ Zadelhoff, Grand Hotel Karel V, HaskoningDHV, Element Offices, LMBS retail, Midned Projectontwikkeling, OMU, UMC, UU, Waltmann Bedrijfshuisvesting (zie Bijlage 1).


1 Economie en vastgoed

De economie groeit weer. Het CPB verwacht voor 2015 en 2016 een groei van

respectievelijk 1,7% en 1,8%. Daarmee is sprake van een groei die weer richting het langjarig gemiddelde van twee procent gaat.

In Europees perspectief heeft de Randstad een sterke arbeidsmarktpositie maar scoort benedengemiddeld op economische groei en arbeidsproductiviteit.

Binnen de Randstad is de provincie Utrecht een relatief sterke regio: de meest competitieve regio van de EU en één van de meest innovatieve regio’s.

De regio Utrecht (BRU) heeft een relatief hoge arbeidsparticipatie en een lage werkloosheid.

Na een afname in 2013 is het aantal banen in Utrecht in 2014 weer licht gestegen. Die groei zit volledig bij de deeltijdbanen.

Met een snel groeiende en jonge bevolking, veel hoog opgeleiden en een relatief hoge kans op een baan, neemt Utrecht een sterke positie in binnen de G50. Utrecht is tevens een aantrekkelijke woonstad.

15

1.1 Algemene trends

Weer economische groei Na twee jaren met een dalende conjunctuur is de economie in 2014 weer gegroeid. Voor 2015 en 2016 verwacht het CPB een verder aantrekkende economie. Landelijke economische ontwikkeling (jaarlijkse procentuele verandering)

bruto binnenlands

producthuishoudens-

consumptie investeringen werkgelegenheid in

arbeidsjaren2010 1,0 -0,1 -0,7 -1,82011 1,7 0,2 3,5 0,62012 -1,7 -1,4 -5,8 -0,62013 -0,7 -1,6 -5,3 -1,52014 0,8 0,1 1,5 0,4verwachting 2015 1,7 1,5 3,8 1,2

verwachting 2016 1,8 1,7 4,5 1,3

Bron: CPB (MEV 2015, september 2014) (Kortetermijnraming maart 2015)

De groei wordt vooral gedragen door de uitvoer, maar geleidelijk aan dragen ook de binnenlandse bestedingen bij aan het herstel. Het gaat dan met name om bedrijfsinvesteringen maar ook groei van de huishoudensconsumptie (waarvan de helft door stijging van vaste lasten). De bestedingen van de overheid zitten in een dalende lijn. Ook de DNB4 verwacht voor 2015 een voortgezette groei (1,5%), samenhangend met het verder aantrekken van de binnenlandse bestedingen. Vanaf 2015 is er weer een stijging van het reëel beschikbaar huishoudensinkomen en verder herstel van de bedrijfsinvesteringen.

1.2 Positie Randstad en provincie Utrecht in Europa

Gemiddelde positie Randstad in Europa Binnen Europa neemt de Randstad in de periode 1995-2012 een sterke positie in voor participatie op de arbeidsmarkt en heeft een relatief lage werkloosheid (TNO 2014). 5 Voor de ontwikkeling van het bruto regionaal product en de werkgelegenheid scoort de Randstad benedengemiddeld, wat samenhangt met vraaguitval door het op orde brengen van vermogensposities, zowel door de overheid als door huishoudens. De gedaalde arbeidsproductiviteit wordt door TNO in verband gebracht met het door werkgevers in dienst houden van personeel, in afwachting van economisch herstel.

4 Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten (De Nederlandsche Bank, december 2014). 5 De Top 20 van Europese grootstedelijke regio’s 1995-2012; Randstad Holland in internationaal perspectief (TNO, mei 2014).


Positie Randstad in top20 Europese regio’s

onderwerp positie Randstad waarde

ontwikkeling BRP per hoofd van de bevolking 14 -0,7% (jaargemiddelde 2009-2012) ontwikkeling werkgelegenheid 13 -0,2% (idem) ontwikkeling arbeidsproductiviteit 14 -0,3% (idem) bruto participatiegraad 2012 4 78,8% werkloosheid 2012 5 * 4,8% Bron: TNO 2014 * van laag naar hoog

Provincie Utrecht in Europa In de EU Regional Competitiveness Index 2013 is de provincie Utrecht uitgeroepen tot de

meest competitieve van de 262 onderscheiden regio’s in de Europese Unie.6 Van de 190 onderscheiden Europese regio’s behoort de provincie Utrecht (samen met de

provincie Noord-Brabant) tot de 34 regional innovation leaders.7 Utrecht heeft een hoog percentage werknemers in dienst van buitenlandse bedrijven (35-

40%), maar een lage export (<10% van de omzet). Dit komt overeen met de observatie dat Utrecht veel vestigingen telt van buitenlandse bedrijven die zich op de Nederlandse markt richten.8

1.3 Positie regio Utrecht in Nederland

Gunstig ten opzichte van andere grootstedelijke regio’s De regio Utrecht (BRU) heeft gemiddeld voor de periode 2009-2012 een relatief gunstige positie: een hogere arbeidsparticipatie en lagere werkloosheid, een minder sterke daling van het investeringsvolume, samen met Amsterdam een nog gegroeide werkgelegenheid. Vergelijking van de vier grootstedelijke regio’s

BRU Amsterdamstadsregio Rotterdam

stadsgewestHaaglanden

ontwikkeling werkgelegenheid 2009-2012 0,8% 0,8% -0,3% -0,3%ontwikkeling investeringsvolume 2009-2012 -1,8% -4,8% -3,8% -5,7%bruto arbeidsparticipatie 2012 74,8% 73,9% 71,7% 71,0%werkloosheid 2012 6,0% 7,9% 9,6% 8,3%Bron: TNO 2014

6 EU Regional Competitiveness Index 2013 (European Commission 2013). 7 Regional Innovation Scoreboard 2014 (European Union 2014). 8 The Internationalisation Monitor 2013 (CBS 2013).

17

Utrecht Science Park

Regionale economie onder landelijk gemiddelde Na het relatief gunstige jaar 2011 ligt de economische ontwikkeling in het stadsgewest en de provincie Utrecht in 2012 op het landelijk gemiddelde, maar is in 2013 ongunstiger dan landelijk. Binnen de vier grootstedelijke stadsgewesten is de positie van Stadsgewest Utrecht in 2013 ongunstiger dan die van Amsterdam, maar beter dan die van de Agglomeratie ’s-Gravenhage en Rijnmond. Regionale economische groei (%)

2008 2009 2010 2011 2012 2013Stadsgewest Utrecht (CP) 2,8 -1,2 -1,3 3,2 -1,2 -1provincie Utrecht 1,5 -1,1 -1 1,3 -1,3 -1,2Amsterdam (CP) 2,3 -2,3 4,8 0,8 -1 -0,6Agglomeratie 's-Gravenhage excl. Zoetermeer (CP) 0,8 -2,9 2,3 -2 -1,5 -1,2Rijnmond (CP) 0,6 -5,3 2,2 1,5 -0,8 -1,3Nederland 1,8 -3,7 1,5 0,9 -1,2 -0,8Bron: CBS CP = Coropplusregio


Het ING Economisch Bureau9 verwacht voor 2014 dat er – in lijn met de landelijke ontwikkeling - een eind komt aan de economische krimp in de provincie Utrecht. Het gaat om een verwachte groei met 1,4% in 2014 en met 1,8% in 2015. Die groei is te danken aan herstel in de zakelijke dienstverlening en groothandel.

1.4 Positie gemeente Utrecht

Ontwikkeling werkgelegenheid Na een afname van het aantal banen in 2013 is er in 2014 weer sprake van licht herstel (+0,1%). Die groei zit bij de deeltijdbanen, want het aantal voltijd banen is verder gedaald. Ongeveer 11% van de banen wordt bezet door ZZP’ers.10 Naar sector is er vooral een toename van het aantal banen voor informatie & communicatie, en voor vervoer & opslag. Een afname van het aantal banen is er vooral bij groot- en detailhandel en bij bouwnijverheid. Ontwikkeling werkgelegenheid in Utrecht 2008-2014

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014aantal banen 221.788 226.476 227.098 230.614 233.260 229.777 230.069voltijd banen 195.901 199.617 200.190 203.087 204.491 201.739 200.962deeltijd banen 25.887 26.859 26.908 27.527 28.769 28.038 29.107Bron: PAR

Figuur 4 – Ontwikkeling werkgelegenheid in gemeente en provincie Utrecht (indexcijfers, 2008 = 100)

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsenregister (PAR)

9 Regio’s in 2015 (ING Economisch Bureau, december 2014). 10 Aantal ZZP’ers per gemeente (ZZPAGENDA 2014).

gemeente Utrechtprovincie

100,0

105,0

110,0

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

19

Met een lichte groei van 0,1% is de ontwikkeling 2013-2014 in de gemeente Utrecht gunstiger dan in de provincie Utrecht (-0,6%)11 en landelijk (-1,1%).12 Ook op langere termijn, sinds het begin van de economische crisis (periode 2008-2014) is er voor Utrecht een gunstiger ontwikkeling dan voor de totale provincie en heel Nederland. In die periode is het aantal banen met 3,7% gestegen, voor de provincie is er een lichte daling van 0,4% en landelijk een grotere daling van 2,3%.

Positie Utrecht ten opzichte van andere Nederlandse steden Uit de Atlas voor gemeenten 201413 kan worden afgeleid dat Utrecht in vergelijking met andere grote(re) steden een sterke positie heeft: een snel groeiende en jonge bevolking; in de beroepsbevolking het grootste aandeel met een hoog opleidingsniveau (HBO/WO); een relatief hoge kans op een baan; een gunstige positie op de sociaaleconomische index; na Amsterdam de hoogste woonaantrekkelijkheid.

Positie Utrecht binnen 50 grootste Nederlandse gemeenten

bevolkings-

ontwikkeling kans op werk

*aandeel hoog

opgeleiden

werkge-legenheids-

ontwikkeling

sociaal-economische

index **

woon-aantrekkelijk- heidsindex

***Utrecht 1 1 1 15 3 2Amsterdam 7 5 2 21 17 1Rotterdam 33 30 22 27 40 20Den Haag 9 11 17 29 38 6Eindhoven 17 2 9 18 12 13Groningen 6 48 4 24 27 19Bron: Atlas voor gemeenten 2014 * beschikbaarheid van banen voor verschillende groepen binnen de beroepsbevolking, rekening houdend met concurrentie van mensen buiten de gemeente ** % bijstand, % werkloos, % arbeidsongeschikt, % huishoudens met inkomen < 105% sociaal minimum, % laag opgeleid, netto participatiegraad vrouwen, banen als percentage beroepsbevolking, % banen in groeisectoren *** bereikbaarheid banen, cultureel aanbod, veiligheid, % koopwoningen, nabijheid natuur, culinair aanbod, universiteit, historisch karakter stad

11 Resultaten werkgelegenheidsonderzoek Provinciaal Arbeidsplaatsen Register 2014 (Provincie Utrecht 2015). 12 Banenverlies in 2014 (LISA Persbericht februari 2015). 13 Atlas voor gemeenten 2014 (Gerard Marlet en Clemens van Woerkens, 2014).


2 Kantorenmarkt

WTC Papendorp

Landelijk is er nog steeds een zeer ruime markt. De perspectieven voor de

kantorenmarkt zijn ongunstig doordat het aantal kantoorbanen zich stabiliseert of licht daalt, en door een daling van het gemiddeld ruimtegebruik per kantoorwerknemer. Organisaties stoten bij verplaatsing meer ruimte af dan dat ze betrekken.

In de meeste grote Nederlandse kantoorsteden is de leegstand het afgelopen jaar gegroeid. Met een van 10,1% naar 13,2% gestegen leegstand behoort Utrecht tot de sterke stijgers. Het is ook nog steeds een van de steden met een relatief lage leegstand, ruim onder het landelijk gemiddelde van 16,0%.

Het meest gunstig is de positie van centrale stationsgebieden in de grote kantoorsteden. Belangrijk is de dubbele modaliteit (goede bereikbaarheid per trein en per auto) en het hoge voorzieningenniveau. Duurzaamheid van kantoorgebouwen (vooral de energieprestaties) wint aan belang.

De gemiddelde contracthuren van eersteklas kantoorruimte in de G4 zijn vrij stabiel. Als naar de bandbreedte van contracthuren wordt gekeken dan is er voor het merendeel van de Utrechtse kantoorgebieden een licht dalende tendens. Op contracthuren worden echter flinke kortingen verleend.

21

Zowel provinciaal, regionaal als in de stad Utrecht is sprake van een slinkende kantorenvoorraad. Meer en meer verouderde kantoorpanden worden aan de voorraad onttrokken. Die ontwikkeling heeft nog niet gezorgd voor een dalend aanbod. Zowel in de regio (aanbod/opnameverhouding 5,5) als in de stad Utrecht (aanbod/opnameverhouding 4,2) is er nog steeds een ruime markt.

In 2014 is het Stadskantoor met 57.400 m2 vvo aan de Utrechtse kantorenvoorraad toegevoegd en is 82.100 m2 vvo onttrokken. Daarmee is de voorraad met 24.700 m2 vvo geslonken. In de afgelopen drie jaar (sinds 1-1-2012) is de voorraad 56.000 m2 vvo kleiner geworden.

Door de gegroeide leegstand (plus 75.400 m2 vvo) en de onttrekkingen aan de kantorenvoorraad is het in Utrecht in gebruik zijnde kantoorvolume in 2014 gedaald met 100.100 m2 vvo.

Net als eind 2013 zijn Kanaleneiland, Papendorp en Lage Weide de gebieden met het hoogste aanbodvolume en de meeste leegstand. In het bijzonder in Kanaleneiland is er een groot volume structureel aanbod (37.300 m2 vvo wordt al tenminste 3 jaar aangeboden). Ook het leegstandsvolume is daar het hoogst (75.800 m2 vvo).

2.1 Landelijke trends kantorenmarkt

Structureel overaanbod De scheve verhouding tussen aanbod en opname is gebleven.14 Het aanbod ultimo 2014

bedraagt 7,8 keer de opname in 2014. In een gezonde markt is die factor 1,5. Na een jarenlange toename van het aanbod is er nu wel sprake van stabilisatie; de markt in 2014 is vergelijkbaar met die in 2013.

Het overaanbod neemt structurele vormen aan en dat heeft niet alleen met de conjunctuur te maken, maar ook met stabilisatie van het aantal kantoorbanen en zuiniger ruimtegebruik. Sinds 2007 (het jaar voor de economische dalperiode) is vooral in Utrecht het aantal kantoorbanen nog gegroeid, maar er lijkt sprake van een kentering.

Opname en aanbod kantoorruimte Nederland 2010-2014 (x1.000 m² vvo)

2010 2011 2012 2013 2014opname 1.335 1.400 1.180 1.052 1.064aanbod (ultimo) 7.152 7.565 7.932 8.322 8.310aanbod/opname 5,4 5,4 6,7 7,9 7,8Bron: DTZ Zadelhoff

14 Nederland Compleet januari 2015 (DTZ Zadelhoff 2015).


Figuur 5 – Aantal kantoorbanen (indexcijfers, 2007 = 100)

Bron: DTZ Zadelhoff (op basis van LISA)

Op langere termijn speelt bij de vraag naar kantoorruimte het dalen van de potentiële beroepsbevolking (15 t/m 64 jaar).15 In de periode 2014-2040 gaat het om een verwachte afname met 7,3%. Het dalende effect op de beroepsbevolking zal deels worden gecompenseerd door verhoging van de pensioenleeftijd, maar de in Europees perspectief hoge arbeidsdeelname stabiliseert zich rond de 80%.16 Plausibel is een daling van de werkzame beroepsbevolking.

Leegstand blijft hoog Vastgoedmakelaars (Dynamis17, DTZ Zadelhoff) achten een toename van de kantorenleegstand

onvermijdelijk. Op korte termijn zijn er de ontslagrondes in vooral de financiële sector en de krimpende (semi)overheid, naast de toename van kantoorconcepten met flexibele werkplekken. Op langere termijn is er de dalende beroepsbevolking. Door de dalende vraag naar kantoorruimte en de voorkeur voor nieuwbouw (duurzamer, efficiënter) zijn verouderde kantoorgebouwen op minder goede locaties overcompleet.

Het PBL heeft vastgesteld dat medio 2014 van de landelijke leegstand ruim de helft structureel (3 jaar of langer) leegstaat.18 De leegstandsgroei van de afgelopen jaren zit vrijwel volledig in dit structurele segment.

15 Regionale prognose 2014-2040 (CBS 2013). 16 Aanbod van arbeid 2014 (SCP, februari 2015). 17 Sprekende cijfers Kantorenmarkten Tweede kwartaal ’14 / Derde kwartaal ’14. 18 Leegstand van kantoren 1991-2014 (PBL, juni 2014).

RotterdamEindhovenNederland

UtrechtAmsterdam

Den Haag

100,0

110,0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

23

AOS Studley19 berekent voor Nederland per eind 2013 naast een leegstand van 15,7% een verborgen leegstand van 11,4%. Bij verborgen leegstand gaat het om verhuurbare (niet gebruikte) vierkante meters die niet voor verhuur worden aangeboden. Als de verborgen leegstand wordt meegeteld is 73% van het kantoorvolume eind 2013 feitelijk in gebruik.

Focus op duurzaamheid De voorkeur voor nieuwe of intensief gerenoveerde kantoren houdt verband met de focus op

duurzaamheid. Een ruime meerderheid van de huurders kiest voor duurzaamheid, als visitekaartje en om te besparen op de huisvestingskosten. Bij nieuwe huurcontracten wordt een hoog energielabel door huurders als vanzelfsprekend beschouwd.

In opkomst is het monitoren van zowel de energieprestaties van een gebouw als het leefklimaat en de functionaliteit. Thema’s als gezondheid en welbevinden van medewerkers worden belangrijker en stellen ook eisen aan de gebruikskwaliteit van kantoorgebouwen. Een hoger welbevinden gaat samen met een lager ziekteverzuim.

ASR-kantoor Archimedeslaan

Dalend ruimtegebruik Het ruimtegebruik per kantoorwerknemer is gedaald van gemiddeld 23,4 m2 vvo in 1996 naar

gemiddeld 21,8 m2 vvo in 2010 (EIB 2012).

19 Persbericht / Factsheet verborgen leegstand (AOS Studley, juni 2014).


Het nieuwe werken met flexibele werkplekken zorgt voor een verder dalend ruimtegebruik per werknemer. De toe te passen flexfactor hangt samen met de werksoort. Ook kiezen niet alle organisaties voor een dergelijk concept. Het zijn voornamelijk de grotere organisaties (met meer dan 1.000 werknemers) die overgaan op flexibele werkplekken, waarmee tot circa 30% op kantoorruimte kan worden bespaard. Voor middelgrote en kleinere bedrijven zal de ruimtebesparing minder groot zijn.20 Uit het onderzoek van Lokhorst kan worden afgeleid dat het gemiddeld ruimtegebruik per werknemer daalt van 21 m2 vvo naar 18 m2 vvo.

Afname gemiddeld ruimtegebruik per werknemer door het nieuwe werken (m2 vvo)

bedrijfsgrootte in aantal werknemers

ruimtegebruik per werknemer 2012

ontwikkeling ruimtegebruik per

perknemer toekomstig ruimtegebruik

per werknemer 20-50 31 -12% 27 50-250 23 -12% 20 250-1.000 19 -18% 16 1.000+ 17 -27% 12 gemiddeld voor alle bedrijven 21 18 Bron: Lokhorst 2013; Onderzoek Utrecht.

Het EIB raamt voor de periode 2010-2040 een daling naar gemiddeld 20,4 m2 vvo per

kantoorwerknemer. Het CPB (2012)21 gaat uit van een wat sterkere daling naar gemiddeld 19,5 m2 vvo per kantoorwerknemer in 2040. DTZ Zadelhoff verwacht een nog aanmerkelijk sterkere daling van het ruimtegebruik per kantoorwerknemer, namelijk naar een gemiddelde van 15 m2 vvo per kantoorwerknemer.22 Daarbij is er van uitgegaan dat ruimtebesparende concepten (met 0,6 tot 0,7 werkplek per fte) algemeen zullen worden ingevoerd.

Concentratie in kernsteden Een door marktpartijen veelgenoemde trend is de voorkeur van veel kantoorgebruikers voor

locaties met een dubbele modaliteit (een intercitystation gecombineerd met goede autobereikbaarheid) en met een levendige, voor personeel en bezoekers aantrekkelijke kantooromgeving.

In die context constateert DTZ Zadelhoff een concentratie van kantoorfuncties in goed met openbaar vervoer bereikbare kernsteden, met een hoog voorzieningenniveau.23 Jones Lang LaSalle24 ziet een vergelijkbare ontwikkeling met groeiende dominantie van de Randstad en daarbinnen een sterke positie van centrale stationsgebieden.

Van de grootste kantoorsteden kent de gemeente Den Haag de laagste leegstand, gevolgd door de gemeente Utrecht. Hierbij moet worden opgemerkt dat de kantoorruimte die het Rijk afstoot nog niet op de markt is gekomen en dus niet is meegenomen in het leegstandspercentage.

20 Hidden vacancy. The occurance, causes and consequences (Joëlle Lokhorst, april 2013). 21 Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief (CPB, juni 2012). 22 Ruimtegebruik onder druk (DTZ Zadelhoff, Nieuwsbrief 19 mei 2014). 23 Vervagende grenzen, duidelijke contouren. Tendensen van de vastgoedmarkt (DTZ Zadelhoff, januari 2015). 24 Ranking kantoorlocaties 2014. Randstad 2040: steden als focuspunt van economische activiteit (JLL 2014).

25

Zwakker wordt de positie van monofunctionele perifere locaties; er is al veel leegstand en die trend zet door. Het ontbreekt aan goed openbaar vervoer en aan een wervende werkomgeving. De goede autobereikbaarheid is meestal geen doorslaggevend locatievoordeel.

Leegstandspercentages grootste kantoorsteden en Nederland

eind 2010 eind 2011 eind 2012 eind 2013 eind 2014Amsterdam 18,4 16,7 17,4 16,3 17,9Den Haag 10,6 10,0 10,2 11,9 11,8Rotterdam 12,2 13,3 16,0 17,7 19,2Utrecht * 8,0 9,1 10,5 10,1 13,2Eindhoven 12,4 12,5 11,7 16,2 17,8Haarlemmermeer 20,3 21,2 20,3 24,0 22,3Arnhem 12,5 15,4 17,1 17,0 17,0Groningen 9,0 9,7 12,2 12,1 14,5Den Bosch 8,9 8,8 11,7 12,9 12,4Nederland 13,9 13,9 14,5 15,7 16,0Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * bron Onderzoek Utrecht. Door van een grotere kantorenvoorraad uit te gaan komt DTZ Zadelhoff op een lager leegstandspercentage

Stabiliteit in huurniveaus De contracthuren van eersteklas kantoorruimte in de G4 zijn de afgelopen jaren redelijk

constant. Voor 2015 verwacht DTZ een vergelijkbaar of dalend huurniveau. Daarbij moet worden bedacht dat zelfs voor hoogwaardig kantoorvastgoed op gewilde locaties sprake is van het geven van incentives, waarmee de werkelijk betaalde huurprijs lager uitkomt dan de contracthuur.

Contracthuren eersteklas kantoorruimte G4 (ultimo)

2010 2011 2012 2013 2014 verwacht

2015Utrecht 200 200 200 195 195

Amsterdam 335 335 335 335 335

Den Haag 205 210 190 190 200

Rotterdam 200 200 200 225 225

Bron: DTZ Zadelhoff

Voor de belangrijkste Randstedelijke kantoorlocaties is er aan de top van de markt

(Amsterdam Centrum, Zuidas, Schiphol) een duidelijke stijging van huurniveaus. Op andere locaties is meestal sprake van een stabilisatie of lichte daling.

De Utrechtse kantoorlocaties hebben een vergelijkbaar huurniveau als die in Den Haag. Het Utrechtse Stationsgebied is qua huren vergelijkbaar met Amsterdam Zuidoost, Den Haag Centrum en Bezuidenhout, en Rotterdam Centrum.


Een trend van invloed op huurcontracten is dat kantoorgebruikers een kortere horizon hebben. Er is meer dynamiek in organisaties, dus 5 jaar vooruit plannen is lastig. Gebruikers begeven zich dus ook weer sneller op de markt, de contractduur neemt af.

Bandbreedte contracthuren kantoorlocaties G4 (€/m2 vvo)

2013 2014Utrecht Stationsgebied 165-195 160-190Utrecht Rijnsweerd 125-160 120-155Utrecht Papendorp 145-175 135-165Utrecht Maliebaan 155-195 155-195 Amsterdam Centrum 160-350 160-380Amsterdam Zuidas 230-385 220-420Amsterdam Zuidoost 80-195 80-195Amsterdam Buitenveldert 135-285 125-275Amsterdam De Omval 250-350 250-345Amsterdam IJ-oevers 180-275 180-275Amsterdam Riekerpolder 150-215 150-215Amsterdam Teleport/Sloterdijk 90-180 75-175 Den Haag Centrum 125-205 125-200Den Haag Bezuidenhout 130-195 130-195Den Haag Benoordenhout 120-170 120-160Den Haag Congresgebouw 125-170 125-160 Rotterdam Centrum 100-190 100-190Rotterdam Kralingen 140-170 140-170Rotterdam Zuid 90-190 90-210 Hoofddorp Beukenhorst Oost 130-170 125-175Hoofddorp Beukenhorst Zuid 145-190 160-210Schiphol 150-350 100-365Bron: DTZ Zadelhoff; NVM Business25

2.2 Kantorenmarkt U10-regio

Slinkende kantorenmarkt Stec Groep26 constateert voor de periode 2011-2013 een daling van de provinciale voorraad kantoorruimte met 4%. In de regio Utrecht27 met meer dan 70% van de provinciale voorraad is er een daling van bijna 5%. Die dalende trend komt doordat er de afgelopen twee jaar een duidelijke toename is van het aantal vierkante meters onttrekkingen. Stec Groep verwacht een verdere daling van het kantoorvolume.

25 Kantorenmarkt Randstad 2013 / 2014 (NVM Business). 26 Quickscan actualisatie kantorenmarkt provincie Utrecht (Stec Groep, september 2014). 27 Hier inclusief stationsgebied Driebergen en exclusief Woerden.

27

Onttrekkingen zorgen niet voor dalend aanbod Het slinken van de kantorenvoorraad heeft (nog) geen effect op het aanbodvolume in de U10-regio. Dat ligt de afgelopen jaren tussen de 650.000 en 700.000 m2 vvo. De opname in 2014 ligt wel boven die in 2012 en 2013. Daarmee is de verhouding aanbod/opname gedaald naar 5,5; een nog steeds zeer ruime markt.

Figuur 6 – Aanbod en opname kantoorruimte in de regio Utrecht

Bron: DTZ Zadelhoff

In 2014 is de opname van kantoorruimte in de U10-regio voor 69% in de gemeente Utrecht gerealiseerd. Dat aandeel is lager dan in 2013, maar is vergelijkbaar met of hoger dan dat in eerdere jaren. Opname kantoorruimte in Utrecht en de U10-regio (X 1.000 m2 vvo)

2010 2011 2012 2013 2014U10-regio 136 122 105 106 123Utrecht 89 78 73 85 85% Utrecht 65,4% 63,9% 69,5% 80,2% 69,1%Bron: DTZ Zadelhoff

Net als in voorgaande jaren is de kantorenmarkt in de groep van negen overige regiogemeenten aanmerkelijk ruimer dan in Utrecht. In de overige gemeenten is de verhouding aanbod/opname aan veel grotere jaar-op-jaarfluctuaties onderhevig.

474 447 476 495 608 655 706 676 676127 265 159 133 136 122 105 106 1230,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

0

100

200

300

400

500

600

700

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

aanbod eind periodeopnameaanbod/opname* 1.000 m2

aanbod/opname


Aanbod/opname-verhouding

2010 2011 2012 2013 2014Utrecht 2,9 3,7 4,8 3,7 4,2overige regio 7,3 8,3 11,1 17,2 8,5Bron: DTZ Zadelhoff

Leegstand regio naar 15,0% Het percentage kantorenleegstand in de regio is gegroeid van 14,1% naar 15,0%. Die groei is vooral toe te schrijven aan de gestegen leegstand in Utrecht. In Utrecht is er een relatief grotere stijging van het leegstandspercentage dan in heel de regio. In Nieuwegein, na Utrecht de tweede kantoorgemeente van de regio, is de leegstand licht gedaald. Ook voor Woerden en Houten is sprake van een gedaald leegstandspercentage. Leegstandspercentages kantoren in de regiogemeenten

voorraad kantoorruimte

1-1-2015 (m2 vvo)leegstandpercentage

1-1-2015leegstandspercentage

1-1-2014Bunnik 98.000 12,2% 6,6%De Bilt 129.600 8,1% 5,5%Houten 242.100 13,6% 15,6%IJsselstein 34.900 14,7% 26,7%Nieuwegein 501.300 27,2% 30,5%Stichtte Vecht 162.800 23,0% 21,1%Utrecht * 2.516.200 13,2% 10,1%Vianen 116.900 15,2% 29,3%Woerden 220.500 11,6% 15,8%Zeist 309.000 13,6% 13,2%U10-regio 4.331.300 15,0% 14,1%Bron: DTZ Zadelhoff; * Onderzoek Utrecht

Huurprijzen regio onder druk In Utrecht is het prijsniveau van eersteklas kantoorruimte gelijk gebleven, maar in andere regiogemeenten staat het duidelijk onder druk. Daarmee is er een groeiend verschil tussen centrumstad Utrecht en overige regiogemeenten. Voor 2015 verwacht DTZ Zadelhoff een stabiele of dalende trend. Huurprijzen eersteklas kantoorruimte regio Utrecht (€/m2 vvo)

2012 2013 2014 trend 2015Utrecht 200 195 195

Nieuwegein 125 120 115

Houten 135 130 125

Bron: DTZ Zadelhoff

29

2.3 De Utrechtse kantorenmarkt

Trends voor Utrecht Bij de grote kantoorhoudende organisaties is er – in het kader van efficiënter ruimtegebruik -

een proces van herschikking en concentratie van functies. Utrecht profiteert van de concentratiebewegingen binnen Nederland.

In lijn met de landelijke trend is een duidelijke tweedeling in centrumlocaties als het Stationsgebied met bereikbaarheid per OV en voorzieningen als sterke punten, en daarnaast locaties als Papendorp en Rijnsweerd met een goede autobereikbaarheid.

Volgens de Ranking kantoorlocaties 201428 (een beoordeling van in totaal 239 Nederlandse kantoorlocaties) is het Utrechtse Stationsgebied van een 6e naar een 5e plaats geklommen. Rijnsweerd is doorgedrongen tot de top20 en staat op de 16e plaats.

Figuur 7 – Aanbod en opname kantoorruimte in Utrecht

Bron: DTZ Zadelhoff

Licht gestegen aanbod In 2014 is het aanbod van kantoorruimte in Utrecht weer licht gestegen, van 314.000 naar 353.000 m2 vvo. Een relatief hoog percentage (94%) van de aangeboden kantoorruimte staat ook feitelijk leeg. De opname is gelijk gebleven op 85.000 m2 vvo. Daarmee is de verhouding aanbod/opname

28 Ranking Kantoorlocaties 2014. Randstad 2040: steden als focuspunt van economische activiteit (Jones Lang LaSalle 2014).

276 236 262 251 261 290 349 314 35380 199 99 105 89 78 73 85 850,0

1,5

3,0

4,5

6,0

0

100

200

300

400

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

aanbod eind periodeopnameaanbod/opname* 1.000 m2

aanbod/opname


weer wat ongunstiger geworden, want gestegen van 3,7 naar 4,2. De Utrechtse kantorenmarkt is daarmee als aanhoudend ruim te kwalificeren.

Daalseplein

Huurniveaus Utrechtse kantoorgebieden Ten opzichte van enkele jaren terug is er een duidelijke daling van huurniveaus in de Utrechtse kantoorgebieden, vooral aan de bovenkant van de markt. In 2014 is er evenwel geen verdere daling ten opzichte van 2013. Bandbreedte contracthuren kantoren Utrecht

2010 2011 2012 2013 2014bovengrens 220 210 205 195 195ondergrens 90 90 85 80 80Bron: DTZ Zadelhoff

2.4 Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad

Voor de Utrechtse kantorenvoorraad wordt uitgegaan van kantoorruimte die in gebruik is of leegstaat en op de kantorenmarkt wordt aangeboden. Zie Bijlage 5 voor een nadere toelichting.

Aan leegstaande kantoorpanden die niet (meer) op de kantorenmarkt worden aangeboden is aandacht besteed in hoofdstuk 6 Transformatie.

31

Weer geslonken kantorenvoorraad De onttrekkingen, voor een deel door transformaties, zorgen voor een verdere daling van de Utrechtse kantorenvoorraad. Aan nieuwbouw is in 2014 het Stadskantoor opgeleverd met een metrage van 57.400 m2 vvo. Daar tegenover staat een groter volume onttrekkingen van 82.100 m2 vvo, verdeeld over 25.100 m2 vvo door transformatie naar andere functies en 57.000 m2 vvo kantoorruimte die geen deel meer uitmaakt van het marktaanbod (bijlage 6). Per saldo is de Utrechtse kantorenvoorraad 24.700 m2 vvo kleiner geworden. Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad in 2014

m2 vvovoorraad 1-1-2014 2.540.900toevoeging door oplevering nieuwbouw 57.400transformatie -25.100niet meer in marktaanbod -57.000voorraad 1-1-2015 2.516.200Bron: Gemeente Utrecht

Voor de kantoren die niet meer tot het marktaanbod behoren zijn er overwegend plannen voor transformatie naar een andere functie, maar de procedure en planvorming is nog niet ver genoeg om ze mee te nemen in de transformaties (zie hoofdstuk 6. Transformatie). Utrechtse kantorenvoorraad en leegstand per 1 januari (m2 vvo)

per 1-1 voorraad(m2 vvo)

leegstand(m2 vvo)

leegstand (%)

in gebruik(m2 vvo)

2005 2.339.250 213.300 9,1 2.125.9502006 2.342.250 222.100 9,5 2.120.1502007 2.391.150 172.100 7,2 2.219.0502008 2.482.250 153.300 6,2 2.328.9502009 2.492.150 173.900 7,0 2.318.2502010 2.529.050 215.200 8,5 2.313.8502011 2.535.500 203.400 8,0 2.332.1002012 2.572.200 234.400 9,1 2.337.8002013 2.558.500 267.800 10,5 2.290.7002014 2.540.900 256.500 10,1 2.284.4002015 2.516.200 331.900 13,2 2.184.300Bron: Onderzoek Utrecht; DTZ Zadelhoff

Relatief sterk gegroeide leegstand Sinds 2008 is er in Utrecht – met kleine onderbrekingen - een geleidelijk groeiend leegstandspercentage. Het afgelopen jaar is echter sprake van een sprongsgewijze toename. De omvang van de leegstand (331.900 m2 vvo) en het leegstandspercentage (13,2%) zijn niet eerder zo hoog geweest. De stijging van de kantorenleegstand hangt samen met de ontwikkeling dat organisaties als ze zich verplaatsen meer ruimte afstoten dan ze betrekken. Ook het door onttrekkingen kleiner worden van de voorraad zorgt voor een hoger leegstandspercentage.


Sterke afname gebruikte kantoorruimte Door het negatief saldo voor de ontwikkeling van de kantorenvoorraad (-24.700 m2 vvo) en de toename van de leegstand (een negatieve opname van -75.400 m2 vvo) is het volume in gebruik zijnde kantoorruimte gedaald met 100.100 m2 vvo. In dat metrage is nog geen rekening gehouden met verborgen leegstand; een indicatie voor de omvang van verborgen leegstand is het aanbod in onderhuur (24.900 m2 vvo). Ontwikkeling kantoorruimte in gebruik stad Utrecht (m2 vvo)

oplevering

nieuwbouwsaldo overige

mutatiesopname

leegstand

ontwikkeling kantoorruimte in

gebruik2005 3.000 0 - 8.800 - 5.8002006 48.900 0 50.000 98.9002007 91.100 0 18.800 109.9002008 28.900 - 19.000 - 20.600 - 10.7002009 36.900 0 - 41.300 - 4.4002010 23.400 - 17.000 11.800 18.2002011 36.700 0 - 31.000 5.7002012 6.800 - 20.000 - 33.400 - 47.1002013 23.800 - 41.400 11.300 -6.3002014 57.400 -82.100 -75.400 -100.100Bron: Onderzoek Utrecht

Ram Mobile Data in Papendorp

33

Utrechtse kantoorgebieden

2.5 Utrechtse kantoorgebieden

Kanaleneiland meeste aanbod Net als in 2013 zijn Kanaleneiland, Papendorp en Lage Weide de gebieden met het hoogste aanbodvolume, waarbij Kanaleneiland de kroon spant. Aanmerkelijke groei van het aanbod is er voor het Stationsgebied en Rijnsweerd, terwijl het aanbod op het bedrijventerrein Oudenrijn is gedaald. Bij de opname van kantoorruimte in 2014 is er een hoog aandeel voor het Stationsgebied en Papendorp. Die hoge opname hangt vooral samen met enkele grote transacties. In het Stationsgebied is dat de opname van 11.000 m² aan de Graadt van Roggenweg door de Rabobank. In Papendorp heeft Bol.com haar hoofdkantoor gevestigd in het WTC Papendorp, een transactie van bijna 18.000 m². De opname in Rijnsweerd is beduidend lager dan in 2013, maar hoger dan in 2011 en 2012.


Aanbod en opname kantoorruimte per kantoorgebied (m2 vvo)

aanbod eind 2013 opname 2013 aanbod eind 2014 opname 2014

Stationsgebied e.o. 30.200 19.400 44.000 23.800Oude Binnenstad 8.200 2.300 6.600 4.600Papendorp 53.300 17.400 56.800 22.300Oost 11.600 900 17.100 1.400Rijnsweerd 32.600 22.000 41.700 10.000Kanaleneiland 70.000 8.700 79.800 10.400Overvecht 6.100 2.600 5.600 1.500Lage Weide 50.900 7.500 49.700 700Cartesiusweg/driehoek 1.000 1.500 10.100 1.300Oudenrijn 35.400 0 25.000 600Leidsche Rijn Centrum 0 0 0 0overig Utrecht 14.800 2.700 17.000 8.700totaal 314.100 84.900 353.300 85.200Bron: DTZ Zadelhoff

Een derde aanbod is structureel Van het aanbod behoort 32% tot het structureel aanbod (wordt tenminste 3 jaar aangeboden).

Een jaar eerder was dat aandeel 34%. Het meeste structureel aanbod bevindt zich nog steeds in Kanaleneiland, gevolgd door Lage

Weide en Papendorp. In Rijnsweerd is het totale aanbod gestegen maar het structureel aanbod is gedaald.

In procenten van de voorraad bedraagt het structureel aanbod 4,6%. Een relatief hoog aandeel structureel aanbod is er op de bedrijventerreinen Oudenrijn (21,9%) en Lage Weide (14,2%).

Structureel aanbod * kantoorruimte per kantoorgebied (m2 vvo)

structureel

aanbod eind 2013structureel

aanbod eind 2014voorraad

1-1-2015

structureel aanbod eind 2014

in % voorraadStationsgebied e.o. 0 1.200 654.600 0,2%Oude Binnenstad 600 2.600 170.200 1,5%Papendorp 16.200 20.300 316.000 6,4%Oost 1.700 1.200 181.900 0,7%Rijnsweerd 11.400 7.500 274.900 2,7%Kanaleneiland 39.600 37.300 386.600 9,6%Overvecht 1.500 700 65.100 1,1%Lage Weide 16.500 21.700 153.000 14,2%Cartesiuswegterrein/driehoek 1.000 0 36.000 0,0%Oudenrijn 18.800 14.900 67.900 21,9%Leidsche Rijn Centrum 0 3.700 39.700 9,3%overig Utrecht 0 0 170.300 0,0%totaal 107.300 114.600 2.516.200 4,6%Bron: DTZ Zadelhoff * tenminste 3 jaar aangeboden

35

Dalende huurniveaus De markt van Utrechtse kantoorlocaties wordt overwegend gekenmerkt door dalende

huurniveaus. Daarbij geven de contracthuren nog een geflatteerd beeld omdat veelal sprake is van incentives.

Het Stationsgebied is de Utrechtse locatie met het meeste potentieel, maar ook daar staan de huren onder druk. Er is sprake van incentives in de orde van 20% van de contracthuur.

In Rijnsweerd ligt het tophuurniveau op €155 en is sprake van incentives tot 30%, waarbij het feitelijk huurniveau dus op circa €110 komt te liggen. Ook in Papendorp worden forse incentives gegeven waardoor het de feitelijke huur soms onder de €100 uitkomt.

Marktpartijen geven aan dat voor bedrijventerreinen sprake is van een sterke daling van kantoorhuren, meestal tot onder de €100/m2. De laagst geprijsde kantoorvloeren zijn te vinden op de bedrijventerreinen Lage Weide en Oudenrijn, en verspreid door Overvecht. De ondergrens ligt op €80. Deze terreinen bedienen vooral de onderkant van de markt.

Bandbreedte contracthuren per kantoorlocatie (€ per m2 vvo per jaar)

2012 2013 2014 trend 2015 Stationsgebied e.o. 170-205 165-195 160-190 Oude Binnenstad 150-185 145-185 145-175 Papendorp 153-185 145-175 135-165 Oost (Maliebaan, Stadion) 155-195 155-195 155-195 Rijnsweerd 135-175 125-160 120-155 Kanaleneiland 110-160 110-150 110-145 Overvecht 85-150 80-145 80-135 Lage Weide 85-130 85-130 80-125 Leidsche Rijn Centrum 153-185 150-175 150-175 Oudenrijn 100-135 100-130 90-120 Bron: DTZ Zadelhoff

Ontwikkeling kantorenvoorraad in 2014 per kantoorgebied (m2 vvo)

voorraad

1-1-2014 oplevering

nieuwbouwonttrekking

transformatieoverige

onttrekking voorraad

1-1-2015Stationsgebied e.o. 604.600 57.400 0 7.400 654.600Oude Binnenstad 176.900 0 6.700 0 170.200Papendorp 316.000 0 0 0 316.000Oost 190.400 0 0 8.500 181.900Rijnsweerd 281.900 0 0 7.000 274.900Kanaleneiland 412.700 0 8.500 17.600 386.600Overvecht 70.000 0 4.900 0 65.100Lage Weide 153.000 0 0 0 153.000Cartesiusweg/driehoek 36.000 0 0 0 36.000Oudenrijn 67.900 0 0 0 67.900Leidsche Rijn Centrum 39.700 0 0 0 39.700overig Utrecht 191.800 0 5.000 16.500 170.300totaal 2.540.900 57.400 25.100 57.000 2.516.200Bron: Gemeente Utrecht; DTZ Zadelhoff


Omvang kantorenvoorraad en leegstand Onttrekkingen aan de kantorenvoorraad hebben vooral plaatsgevonden in Kanaleneiland en in

overig Utrecht (buiten de onderscheiden kantoorgebieden). Net als begin 2014 is het leegstandspercentage het hoogst op de bedrijventerreinen

Oudenrijn en Lage Weide. Voor Lage Weide is ook sprake van een sterk gestegen leegstand, net als voor Kanaleneiland en Cartesiusweg/driehoek.

Leegstaande kantoorruimte in Utrecht per kantoorgebied (m2 vvo)

voorraad

1-1-2015leegstand

1-1-2015% leeg

1-1-2015 % leeg

1-1-2014Stationsgebied e.o. 654.600 35.500 5,4% 4,6%Oude Binnenstad 170.200 6.600 3,9% 5,8%Papendorp 316.000 54.800 17,3% 13,1%Oost 181.900 17.100 9,4% 5,5%Rijnsweerd 274.900 34.800 12,7% 9,2%Kanaleneiland 386.600 75.800 19,6% 13,0%Overvecht 65.100 5.600 8,6% 8,7%Lage Weide 153.000 49.700 32,5% 25,1%Cartesiusweg/driehoek 36.000 10.100 28,1% 2,8%Oudenrijn 67.900 25.000 36,8% 39,2%Leidsche Rijn Centrum 39.700 0 0,0% 0,0%Overig Utrecht 170.300 17.000 10,0% 7,3%totaal 2.516.200 331.900 13,2% 10,1%Bron: DTZ Zadelhoff

Samenvattend overzicht Utrechtse kantorenmarkt Samenvatting kantorenmarkt Utrecht 2014 (m2 vvo)

saldo 2014 nieuwbouw en onttrekkingen

voorraad 1-1-2015

opname 2014

aanbod 1-1-2015

leegstand 1-1-2015

% leegstand1-1-2015

Stationsgebied e.o. +50.000 654.600 23.800 44.000 35.500 5,4%Oude Binnenstad -6.700 170.200 4.600 6.600 6.600 3,9%Papendorp 0 316.000 22.300 56.800 54.800 17,3%Oost -8.500 181.900 1.400 17.100 17.100 9,4%Rijnsweerd -7.000 274.900 10.000 41.700 34.800 12,7%Kanaleneiland -26.100 386.600 10.400 79.800 75.800 19,6%Overvecht -4.900 65.100 1.500 5.600 5.600 8,6%Lage Weide 0 153.000 700 49.700 49.700 32,5%Cartesiusweg/driehoek 0 36.000 1.300 10.100 10.100 28,1%Oudenrijn 0 67.900 600 25.000 25.000 36,8%Leidsche Rijn Centrum 0 39.700 0 0 0 0,0%overig Utrecht -21.500 170.300 8.700 17.000 17.000 10,0%Utrecht -24.700 2.516.200 85.200 353.300 331.900 13,2%Bron: Onderzoek Utrecht; DTZ Zadelhoff

37

Stadskantoor


3 Winkelmarkt

Winkelcentrum Terwijde

Winkelmarges staan onder druk, in het bijzonder in de non-foodsector. Voor 2015 wordt wel weer een groei van de huishoudensconsumptie verwacht maar daar staat de sterke groei van online winkelen tegenover. Winkelketens die achterlopen op deze trend verliezen marktaandeel.

Het winkelareaal groeit niet meer en een afname ligt in het verschiet. Landelijk groeit de winkelleegstand, vooral in krimpgebieden en in de centra van kleine en middelgrote steden. De beste kansen zijn er voor de centra van grote steden waar een recreatief winkelmilieu kan worden geboden.

In de aantrekkelijke centra wordt het A1-winkelgebied compacter. In dit kerngebied is er een strijd om de beste locaties, waarbij er groeiende concurrentie is van buitenlandse winkelketens. De huurniveaus zijn overwegend stabiel tot licht stijgend. De randen met lagere huurniveaus worden breder.

In Utrecht is er een nog steeds groeiend winkelvloeroppervlak. De grootste uitbreiding is gerealiseerd bij de woonboulevard Utrecht en door oplevering van het nieuwe winkelcentrum Terwijde.

Gemiddeld voor heel de stad is het aandeel leegstand gestegen van 5,0% naar 5,2% van het winkelvloeroppervlak. Ook in Utrecht Centrum is er een bescheiden stijging van de leegstand, van 2,8% naar 3,1% van het winkelvloeroppervlak. In enkele hoofdwinkelstraten is de tophuur licht gedaald.

39

Voor de stadsdeel- en wijkcentra is sprake van een vrijwel gelijkblijvend huurniveau. Een relatief hoog leegstandspercentage is er voor de Amsterdamsestraatweg-midden (8,6%), Vleuten Centrum (8,1%) en Balijelaan/Rijnlaan (7,5%).

3.1 Landelijke trends winkelmarkt

Veel veranderingen Ten opzichte van 2013 is het consumentenvertrouwen gegroeid, maar winkelmarges staan

onder druk, vooral in branches met non-foodartikelen. Voor winkels in voedingsmiddelen is de ontwikkeling gunstiger. Dit komt vooral door de positieve ontwikkeling van de supermarkten. Wel is sprake van scherper wordende concurrentie tussen de verschillende supermarktketens.

Landelijk is er een groei van de leegstand en van het aantal faillissementen. In de periode 2010-2014 is de leegstand opgelopen van 6% tot 8,7% van het winkelvloeroppervlak.29 Er is daarbij ook een toename van de structurele leegstand (drie jaar of meer); ruim een derde van de winkelleegstand is structureel. Een relatief hoge leegstand is er in krimpgebieden en in de hoofdwinkelcentra van kleine en middelgrote steden. Relatief kansrijk zijn de stadscentra van grote steden met een recreatief verblijfs- en winkelmilieu. Stadsdeelcentra en de kleinere wijkcentra hebben het moeilijker.

Omzetontwikkeling winkels (index 2010=100)

2011 2012 2013 2014Winkels in voedingsmiddelen 101,4 103,5 105 106,5supermarkten 102,1 105,1 107,2 109,1overige winkels in voedingsmiddelen 97,7 95,2 93,2 93,2Winkels in non-foodartikelen 99,0 95,2 90,8 90,9consumentenelektronica 97,4 94,7 86,7 88,6doe-het-zelfartikelen 100,3 93,8 86,2 88,0meubels, woninginrichting 96,9 96,9 96,9 96,9huishoudelijke artikelen 101,1 99 93,6 90,9kleding, schoenen, textiel 99,1 96,1 91,7 90,4Bron: CBS

De afgelopen tien jaar is de winkelvoorraad gestaag toegenomen. De laatste jaren liggen

toevoegingen en onttrekkingen dichter bij elkaar, er is sprake van een vervangingsmarkt. Als wordt gekeken naar het aantal panden dan wordt er zelfs meer onttrokken dan toegevoegd. Dat van de nieuwe winkels ongeveer 20% onverhuurd wordt opgeleverd leidt ertoe dat inmiddels een deel van de winkelplannen wordt bijgesteld of geschrapt.

Er vinden overal in het land veel huurprijsherzieningen plaats. Daarbij is er een ontwikkeling naar kortere huurperiodes (vanaf 2 jaar) en flexibeler contracten. Er zijn overigens nog veel

29 Leegstand van winkels 2004-2014 (CBS, PBL, Wageningen UR; juni 2014).


langer lopende contracten die de door structurele marktveranderingen vereiste herinrichting van winkelcentra in de weg kunnen zitten.

Eén van die structurele marktveranderingen is de groei van het marktaandeel van online aankopen. ING Economisch Bureau30 verwacht voor alle branches een sterke toename van het aandeel online, ook voor modegevoelige branches als kleding en schoeisel.

Raming online marktaandeel 2025 naar productgroep

2013 raming 2025 voeding en persoonlijke verzorging 0-8% 10-15% wonen (doe-het-zelf, woninginrichting, tuin, huishoudelijk) 5-10% 15-20% kleding 10-15% 25-30% schoenen 10-15% 30-35% consumentenelektronica 20-25% 40-45% speelgoed 20-15% 50-55% boeken 35-50% 85-90% entertainment (muziek, film, games) 50-65% 90-95% Bron: ING Economisch Bureau (2014)

De koopzondag is steeds meer gemeengoed aan het worden. Als aan de basisvoorwaarde

wordt voldaan dat driekwart van de winkels meedoet, is er een toename van het aantal bezoekers en van de verblijfsduur.31 Tegenover het toenemend bezoek van de koopzondag staat het teruglopend aantal bezoekers van de koopavond. Voor Utrecht is er op koopavonden een half zo hoog aantal passanten gemeten als twee jaar geleden.

Kleiner en compacter A1-winkelgebied In de beste winkelgebieden van Nederland komt meer nadruk te liggen op fashion en beleving

(aankleding, culturele voorzieningen, horeca). Deze ontwikkelingen hebben er samen voor gezorgd dat het ‘harde A1’-winkelgebied met de hoogste aantallen passanten kleiner wordt.32 De randen van het hoofdwinkelgebied met lagere huurniveaus worden breder.

In de populairste winkelstraten in Nederland is een strijd gaande om de beste locaties. Er is sprake van een verdringingsmarkt met de modebranche als winnaar (DTZ Zadelhoff 2014). Het gaat erom zoveel mogelijk consumenten te bereiken die in de fysieke winkel, maar ook online, voor de omzet moeten zorgen. Daardoor blijven huurprijzen hier stabiel of stijgen ze nog, zelfs in een periode dat de economische ontwikkeling zorgt voor minder winkelend publiek.

In de zoektocht naar nieuwe markten hebben grote buitenlandse retailers zich de afgelopen jaren in het Nederlandse A1-winkelgebied gevestigd. Dit is een gevolg van het internationaal gezien laag huurprijsniveau in Nederland en de aanwezigheid van een koopkrachtig publiek.

30 Winkelgebied 2025. Breken met het verleden (ING Economisch Bureau, mei 2014). 31 Zondag wordt de nieuwe winkeldag (City Traffic, november 2014). 32 De strijd om de harde A1. Ontwikkelingen in het A1-winkelgebied (DTZ Zadelhoff, november 2014).

41

Nieuwe winkelpassage Hoog Catharijne

Huurprijzen beste winkelstraten top15 Nederlandse winkelsteden (€/m2 wvo)

gemeente winkelgebied 2013 2014Amsterdam Kalverstraat 2.200-2.700 2.200-2.800Utrecht Lange Elisabethstraat 1.350-1.700 1.250-1.700Rotterdam Lijnbaan 1.400-1.650 1.300–1.600Den Haag Spuistraat 1.100 - 1.550 1.100–1.600Maastricht Kleine Staat 1.300-1.450 1.350–1.600Eindhoven Demer 1.100-1.300 1.000–1.300Arnhem Ketelstraat 1.100-1.250 900–1.200Groningen Herestraat 800-1.250 750–1.200Amstelveen WC Binnenhof 600-1.200 600–1.250Breda Eindstraat 900-1.000 950–1.100Zwolle Diezerstraat 800-1.000 800–1.050’s-Hertogenbosch Pensmarkt 700-1.000 800–1.050Enschede Kalanderstraat 850-950 850–1.000Tilburg Heuvelstraat 400-900 350-900Haarlem Grote Houtstraat 400-950 350-900Bron: DTZ Zadelhoff

Naar schatting wordt momenteel circa 15 tot 20% van de winkels op A1-locaties door

buitenlandse ketens bezet. Dit aandeel neemt de komende jaren toe. Over het algemeen geldt dat buitenlandse ketens bij hun vestigingsplaatsstrategie grotere verzorgingsgebieden hanteren dan Nederlandse retailers. Internationale ketens in Nederland (o.a. Zara, Pull & Bear) zijn vaak concurrerend voor Nederlandse winkelketens.


Er vinden nog wel investeringen plaats in nieuwe winkelconcepten maar beleggers zijn zeer kritisch wat betreft locatiekeuze. Veel internationale nieuwkomers richten zich eerst op Amsterdam. Als ze daar eenmaal succesvol zijn, vestigen ze zich ook in de overige steden van de G4. Daarna volgen steden met meer dan 100.000 inwoners.

Wijkcentra Dagelijkse boodschappen doen mensen nog steeds graag dicht bij huis. Bovendien houden

fysieke winkelgebieden een voorsprong op internet vanwege de complexe logistiek en hoge kosten van de versproducten. Compacte, grotere wijkwinkelcentra met een compleet aanbod en voldoende bevolkingsdraagvlak hebben goede kansen.

Er is hevige concurrentie tussen de ketens van fullservice supermarkten. De focus ligt op het zich onderscheiden van andere ketens met het versaanbod en service in de winkel. In het verssegment is er groeiende concurrentie van versmarkten. Door die concurrentieslag staan marges en huurniveaus onder druk. Tot vorig jaar waren er nog groeiende huurniveaus in supermarkten maar er is nu een stabilisatie of daling.

Kansrijke buurt- en wijkcentra hebben tenminste een fullservice supermarkt en een discountsupermarkt. De landelijke supermarktketens gaan daarbij voor een schaal van tenminste 1.400 m2 vvo. Albert Heijn geeft aan door de hevige concurrentie wel voorzichtiger te zijn geworden in het streven naar grotere winkels. Omzet per m2, omzetperspectief en de kwaliteit van de winkelomgeving zijn belangrijker.

Er is een toename in de ontwikkeling van afhaalpunten bij supers, maar het is nog onduidelijk welke vlucht dat gaat nemen. Hoogvliet in Rotterdam is een voorbeeld van een supermarkt met online bestellen en afhalen van droge kruidenierswaren en een groter versaanbod in de winkelruimte.

3.2 Utrechtse winkelstructuur In 2014 hebben de volgende opleveringen plaatsgevonden: het nieuwe wijkwinkelcentrum Terwijde (12.400 m2 bvo, november 2014) het vernieuwde buurtcentrum Groeneweg (6.000 m2 bvo, 2014/2015) het vernieuwde buurtcentrum Kop van Lombok (2.300 m2 bvo, juli 2014) de uitbreiding van Ikea in de Woonboulevard (22.000 m2 bvo, december 2014).

Gegroeid winkelvloeroppervlak (wvo) Per saldo is er in Utrecht in 2014 ongeveer 21.900 m2 wvo bijgekomen. Die groei hangt samen met de opening van het nieuwe winkelcentrum Terwijde, de uitbreiding van Ikea in de Woonboulevard Utrecht en de uitbreiding bij buurtcentra en verspreide bewinkeling; in 2014 zijn de vernieuwde buurtcentra Groeneweg en Kop van Lombok geopend. In aanbouw zijn de uitbreiding van De Bijenkorf aan de Lange Viestraat (oplevering 2015) en de herontwikkeling en uitbreiding van Hoog Catharijne (oplevering eerste fase 2017 en volledige oplevering in 2019).

43

Winkelcentrum Groeneweg


Toekomstige ontwikkelingen winkelvolume Utrecht

m2 bvo oplevering soort ontwikkeling Hoog Catharijne 40.000 2017-2019 herontwikkeling en uitbreiding De Bijenkorf (Lange Viestraat) 6.000 2015 uitbreiding Leidsche Rijn Centrum 38.000 vanaf 2018 nieuwbouw stadsdeelcentrum De Gaard 3.600 2016/2017 uitbreiding Mereveldplein 700 2015 herontwikkeling en uitbreiding Bron: Gemeente Utrecht

In voorbereiding is de bouw van het stadsdeelcentrum Leidsche Rijn Centrum en de uitbreiding van het buurtwinkelcentrum De Gaard in Tuindorp-oost. De uitbreiding van De Gaard van de huidige 2.050 m2 wvo naar 4.570 m2 wvo dient met name het vergroten van de supermarktfunctie, die een uitzonderlijk hoge vloerproductiviteit heeft.

Kleine toename leegstand Ten opzichte van begin 2014 is de totale winkelleegstand toegenomen met 2.550 m2 wvo, wat voornamelijk op het conto komt van de gegroeide leegstand in The Wall. Daar staat tegenover dat de leegstand in de Woonboulevard Utrecht sterk is gedaald. Los van de ontwikkeling in The Wall zijn er geen winkelcentra met een sterke toename van de leegstand. Er zijn wel enkele wijkcentra met een bovengemiddelde leegstand, zoals de Amsterdamsestraatweg-midden en Vleuten Centrum. Utrechtse winkelstructuur en leegstand 2014*

winkelvloer-

oppervlak (wvo)wvo

leegstand% wvo

leegstand % wvo

dagelijks **Utrecht Centrum 136.252 4.162 3,1% 9%GWC Overvecht 25.447 627 2,5% 29%GWC Kanaleneiland 15.590 476 3,1% 35%Amsterdamsestraatweg-Noord 9.634 501 5,2% 25%Amsterdamsestraatweg-Midden 12.429 1.064 8,6% 33%Amsterdamsestraatweg-Zuid 3.976 253 6,4% 78%Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat 10.163 319 3,1% 36%Kanaalstraat/Lombok 5.199 183 3,5% 51%Balijelaan/Rijnlaan 3.807 286 7,5% 47%Smaragdplein 5.334 342 6,4% 64%Vleuterweide 9.795 253 2,6% 49%Terwijde 7.082 520 7,3% 84%Parkwijk 4.236 0 0,0% 64%Vleuten Centrum 5.066 409 8,1% 67%Woonboulevard Utrecht 107.969 2.349 2,2% 0%The Wall *** 26.002 6.597 25,4% 0%buurtcentra / verspreide winkels 150.130 9.815 6,5% 30%totaal Utrecht 538.111 28.156 5,2% 20%Bron: Locatus onlinebestand * Opname augustus 2014. ** Berekend voor het in gebruik zijnde wvo. *** Inmiddels (stand per 1 maart 2015) is een deel van de leegstand opgenomen door een leisure- en horecafunctie. Daarmee daalt het winkelvloeroppervlak naar 23.822 m2 en het percentage winkelleegstand naar 18,5%.

45

3.3 Marktpositie Utrechtse detailhandel

Markpositie Utrecht Door voortgaande groei van de bevolking in stad en regio heeft Utrecht een relatief gunstige positie. Tot op heden is de leegstand in Utrecht beperkt. In 2014 is die gegroeid naar 5,2% van het winkelvloeroppervlak, terwijl landelijk sprake is van een stijging naar 9%.

% leegstaand winkelvloeroppervlak

stad Utrecht Utrecht Centrum1-1-2010 3,6% 2,4%1-1-2011 4,4% 2,8%1-1-2012 4,6% 2,8%1-1-2013 4,9% 2,9%1-1-2014 5,0% 2,8%augustus 2014* 5,2% 3,1%Bron: Locatus onlinebestand *laatst beschikbare cijfers; volgende update in juli/augustus 2015

Net als landelijk is er wel een geleidelijke groei van het leegstandspercentage, van 3,6% in 2010 naar 5,2% per augustus 2014. Groei van de leegstand, maar minder snel, is er ook in Utrecht Centrum (oude binnenstad plus Hoog Catharijne).

Positie Utrecht Centrum Utrecht Centrum behoort landelijk tot de stadscentra met een veelzijdig recreatief winkelmilieu en heeft daarmee een relatief gunstige concurrentiepositie. De oude binnenstad blijft een aantrekkelijk compact winkelgebied, met in de randen veel ruimte voor creatieve ondernemers. Gunstig voor de kwaliteit van het aanbod is de uitbreiding van de Bijenkorf. Er verandert weinig in de concurrentiepositie van Utrecht Centrum ten opzichte van andere centra in de regio. Net als in Utrecht Centrum is het tophuurniveau gedaald in Zeist en Maarssen. Huurprijzen centra regiogemeenten (€/m2 wvo)

gemeente winkelgebied 2013 2014Utrecht Utrecht Centrum 400-1.700 400-1.650Houten ’t Rond 250-375 250-375Zeist Slotlaan e.o. 225-375 225-350Nieuwegein City Plaza 300-625 300-625Maarssen Bisonspoor 150-350 150-325Bron: DTZ Zadelhoff


De NVM33 constateert dat op de A-locaties in de oude binnenstad transacties wel minder snel tot stand komen dan in voorgaande jaren, doordat kritischer naar de huurprijzen wordt gekeken. Een vergelijkbaar beeld is er voor B-locaties als Oudkerkhof en Lijnmarkt. Deze aarzeling komt tot uiting in een licht dalende tendens voor huurniveaus. Huurprijzen winkelstraten Utrecht Centrum (€/m2 wvo)

2012 2013 2014

Vredenburg-oostzijde 900-1.650 900-1.500 900-1.500Lange Viestraat 750-1.000 750-1.000 750-1.000Oudegracht (bij Oudaen) 950-1.050 950-1.050 950-1.050Oudegracht (bij Hema) 1.250-1.600 1.250-1.500 1.250-1.500Oudegracht (nabij Choorstraat) 900-1.300 900-1.300 900-1.300Choorstraat 800-1.000 800-1.000 800-1.000Bakkerstraat 1.000-1.200 900-1.200 900-1.150Steenweg 925-1.250 925-1.250 925-1.200Lange Elizabethstraat 1.350-1.800 1.350-1.700 1.350-1.650Radboudtraverse (centrale as) 1.000-1.500 1.000-1.500 1.000-1.500Clarenburg 400-750 400-750 400-750Godebaldkwartier 400-600 400-600 400-600Gildenkwartier 450-700 450-700 450-700Radboudkwartier 650-1.050 650-1.050 650-1.050aanloopstraten: Oudkerkhof 350-500 350-450 300-400Lijnmarkt 450-850 450-800 450-750Zadelstraat 225-500 225-400 200-350Mariastraat 300-550 300-500 300-475Voorstraat 175-350 175-350 175-300Bron: DTZ Zadelhoff

Positie Utrechtse winkelcentra buiten Utrecht Centrum Zowel in het GWC Overvecht als het GWC Kanaleneiland is sprake van een bescheiden

leegstand. Wel staat het huurniveau onder druk, maar in 2014 heeft het zich op het niveau van 2013 gehandhaafd. In het GWC Overvecht hebben de winkels in duurzame goederen het moeilijk. Een sterke positie is er voor de supers, in het bijzonder de XL-supermarkt, die vooral klanten uit de rest van de stad aantrekt. Marktpartijen vinden het behoud van gratis parkeren belangrijk voor de positie van het GWC Overvecht.

Van de perifere winkelstraten heeft de Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat een sterke positie. Er is veel belangstelling van huurders wat zich vertaalt in een zeer bescheiden leegstand (met 3,1% nog wat lager dan de 4,2% van begin 2014)).

33 Winkelmarkten grote steden 2014. Een stand van zaken (NVM Business, september 2014).

47

De Amsterdamsestraatweg heeft een minder sterke positie met een navenant lager huurniveau. In het middengedeelte is de leegstand gestegen naar het relatief hoge percentage van 8,6%. Daar staat een daling van de leegstand in Amsterdamsestraatweg-Zuid tegenover.

Huurprijzen in winkelcentra buiten het Centrum (€/m2 wvo)

2012 2013 2014

GWC Overvecht 350-600 350-500 350-500GWC Kanaleneiland 200–300 200–275 200-275Amsterdamsestraatweg 100-170 100-170 100-170Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat 200-275 200-275 200-275WC Smaragdplein 180-225 180-225 175-200Biltstraat 125-200 125-200 125-200WC Lunetten 150-225 150-225 150-225WC Gagelhof 125-200 125-200 125-200Bron: DTZ Zadelhoff

Met de uitbreiding van Ikea is de Utrechtse Woonboulevard ruimtelijke versterkt. Er is

nauwelijks leegstand en het huurprijsniveau ligt op het gemiddelde van de grote Nederlandse woonboulevards. Net als in andere woonboulevards staan huurprijzen onder druk.

Huurprijzen meubelcentra (€/m2 wvo)

gemeente winkelgebied 2013 2014Utrecht Meubelboulevard 80-130 80-125Amsterdam Villa Arena 80-120 80-110Rotterdam Alexandrium II 100-160 100-150Den Haag Megastores 70-80 70-80Bron: DTZ Zadelhoff


4 Bedrijfsruimte/bedrijventerreinen

Lage Weide

Er is landelijk sprake van een ruime markt voor bedrijfsruimte. Daarnaast is de bedrijfsruimtemarkt steeds meer een markt voor logistiek vastgoed.

De markt voor uitgifte van bedrijventerrein is wat aangetrokken. De financiering van nieuwbouw en herontwikkeling op bedrijventerreinen moet vooral komen van particuliere eigenaren en beleggers. Herontwikkeling wordt gefaciliteerd doordat nu meer op verouderd vastgoed wordt afgeschreven. In Utrecht is er vooral op het bedrijventerrein Lage Weide een toename van het aantal hectare dat wordt herontwikkeld.

De huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte zijn tamelijk stabiel. Voor de G4 variëren die van €57 tot €65. Er is een grote variatie in huurprijs, tot €15-20 voor sterk verouderd vastgoed.

In de regio Utrecht is het aanbod voor het derde jaar op rij gedaald. Door de bescheiden opname in 2014 is de verhouding aanbod/opname wel gestegen van 3,0 naar 4,2. Daarmee is sprake van een ruime markt.

Samenhangend met de landelijk verzorgende functie is er in de regio vraag naar grote kavels (vanaf 3 ha) voor logistieke dienstverlening. De markt voor de zeer grote distributiecentra met een functie voor de Europese markt richt zich niet op de regio Utrecht maar op de mainports en op zuid en zuidoost Nederland.

49

In de stad Utrecht is het aanbod van bedrijfsruimte in 2014 sterk gedaald, maar de nog sterker dalende lijn in de opname het aanbod zorgt voor een ruimer wordende markt. De aanbod/opname-verhouding is gestegen naar 6,8. Ruim de helft (57%) van het aanbod bevindt zich op Lage Weide. In Utrecht is het aanbod van logistieke kavels op Haarrijn en Lage Weide vooral gericht op de vraag tot 1,5 ha terreinoppervlak.

In 2014 is op Utrechtse bedrijventerreinen 2,5 hectare uitgegeven. Dat is weer minder dan de 4,2 hectare in 2013, maar ligt duidelijk boven het uitgifteniveau in de periode 2007-2012. Er is in Utrecht nog 18,1 hectare direct uitgeefbaar, waarvan 9,0 hectare modern gemengd terrein verdeeld over Haarrijn en Oudenrijn.

4.1 Landelijke trends bedrijfsruimtemarkt

Licht herstel In 2014 is de opname van bedrijfsruimte op de vrije markt hoger dan in 2013, maar het

aanbod is niet gedaald. Met 3,5 keer zoveel aanbod als opname is nog steeds sprake van een ruime markt.

Opname en aanbod bedrijfsruimte in Nederland (x1.000 m2)

2010 2011 2012 2013 2014opname 2.420 3.153 3.143 2.369 2.711aanbod (ultimo) 9.317 9.609 9.203 9.533 9.551aanbod/opname 3,9 3,0 2,9 4,0 3,5Bron: DTZ Zadelhoff

Grote transacties hebben vooral betrekking op de logistieke sector. Steeds meer consumenten

en bedrijven kopen producten online en hierdoor nemen goederenstromen en retourstromen bij logistiek dienstverleners toe. Daarmee is de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt steeds meer te typeren als een logistieke vastgoedmarkt, waarin grote dienstverleners het transport verzorgen.

Dat het aanbod van bedrijfsruimte hoog blijft komt doordat oudere bedrijfsruimte qua omvang en technische eisen niet meer voldoet aan de wensen van logistiek dienstverleners. Distributiecentra worden groter, er vinden meer activiteiten plaats en de ruimte wordt intensiever gebruikt.

Ontwikkelingen op bedrijventerreinen De markt voor uitgifte van bedrijventerrein trekt de laatste paar jaar weer wat aan, maar een

uitgifteniveau als in de periode voor 2009 wordt nu niet meer bereikt. Marktpartijen geven aan dat er weer meer vertrouwen in de markt is, maar dat de financiering

van nieuwbouw– en herontwikkelingsprojecten op bedrijventerreinen vooral moet komen van particuliere eigenaren en beleggers. De grote ontwikkelaars, die veelal werken met een


‘traditionele’ bankfinanciering, zijn nauwelijks actief op bedrijventerreinen. Het is nog steeds lastig om aan de financieringseisen van banken te voldoen. Bij grondverwerving en nieuwbouw voor eigen gebruik is er de eis van 60-70% eigen financiering.

Kleine (veelal lokale) ontwikkelaars en financiers durven ook eerder herontwikkeling van locaties aan zonder dat de eindgebruiker bekend is. De markt voor herontwikkeling wordt gefaciliteerd doordat er nu meer op verouderd vastgoed wordt afgeschreven. Een goedkoop alternatief voor grondverwerving is het bieden op kavels die worden geveild; het vastgoed gaat weg tegen de grondprijs, wat meer financiële ruimte biedt voor herontwikkeling.

Uitgifte bedrijventerrein (hectare netto)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014gemeente Utrecht 9,4 10,5 0,9 1,1 0,2 0,7 0,9 0 4,3 2,5provincie Utrecht 29 31 31 14 25 26 15 14 24 .Nederland 632 809 915 784 433 418 334 375 441 .Bron: Onderzoek Utrecht; Arcadis

Gemengde werklocaties Bedrijventerreinen zijn in toenemende mate gemengde werklocaties met naast de gebruikelijke sectoren industrie, bouw, handel en logistiek, de groei van functies als showrooms, afhaalpunten, horeca en leisure.

Eersteklas huurprijzen stabiel Binnen de G4 liggen de huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte in Utrecht, Amsterdam en Den Haag dicht bij elkaar, variërend van €57 tot €65. De huurprijs in Utrecht is gestegen ten opzichte van 2013 en is met €65 weer terug op het niveau van 2012, een landelijk gezien relatief hoog huurniveau. Voor de andere grote steden is het huurprijsniveau vrijwel stabiel. Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte G4 (€/m2 vvo per jaar)

2010 2011 2012 2013 2014 trend 2015 Utrecht 65 65 65 60 65 Amsterdam 64 64 64 64 64 Den Haag 70 70 68 65 64 Rotterdam 60 60 60 57 57 Bron: DTZ Zadelhoff

Landelijk ligt de gemiddelde huurprijs voor bedrijfsruimte op €44, een lichte daling ten opzichte van 2013. Daarbij is er een grote variatie in huurprijzen: van €15 tot €110 (die tophuur wordt alleen bereikt in de Haarlemmermeer).34 Ook voor niet-logistieke bedrijfsruimte komen huren voor moderne bedrijfsunits tot boven de €80. Aan de onderkant van de markt ligt de huurprijs van sterk verouderde hallen vaak niet boven de €20.35

34 Nederland Compleet januari 2015 (DTZ Zadelhoff 2015). 35 De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek, medio 2014 (Troostwijk 2014).

51

Bij het interpreteren van de huurprijzen moet er rekening mee worden gehouden dat eventuele kortingen op de huurprijs niet in dit overzicht zijn verwerkt. Deze zogenaamde incentives zijn bedoeld om aspirant huurders over de streep te trekken en komen op de bedrijfsruimtemarkt steeds vaker voor.

4.2 Regionale bedrijfsruimtemarkt

Groeiend aanbod In 2014 is het regionale aanbod van bedrijfsruimte gedaald naar 416.000 m2 vvo. De opname

is echter nog sterker gedaald, naar 98.000 m2 vvo, waardoor de verhouding aanbod/opname is gestegen van 3,0 naar 4,2. De markt is dus ruimer geworden.

Marktpartijen geven aan dat er nog weinig transacties zijn. Er zijn wel veel heronderhandelingen die meestal uitmonden in nieuwe huurcontracten voor 1-2 jaar.

Figuur 8 – Aanbod en opname bedrijfsruimte in de regio Utrecht

Bron: DTZ Zadelhoff

Als aangegeven is er landelijk vooral groei van de distributiesector. De markt voor zeer grote distributiecentra met een functie voor de Europese markt richt zich echter niet op de regio Utrecht. Er is sprake van een concentratie rond Schiphol, de Rotterdamse haven en de zuidelijke uitvalswegen naar Europa.36 De groei vindt vooral plaats in Zuid- en Zuidoost-Nederland, met name Noord-Brabant.

36 Vervagende grenzen, duidelijke contouren. Tendensen van de vastgoedmarkt (DTZ Zadelhoff, januari 2015).

322 330 283 325 395 350 450 428 416155 233 194 113 157 243 136 143 980,0

2,0

4,0

6,0

0

100

200

300

400

500

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

aanbod eind periode opname aanbod/opname

* 1.000 aanbod/opname


De sterke groei in de distributie van online-aankopen betekent dat producten vanuit grotere distributiecentra naar expresscentra gaan en vervolgens naar pakketbezorgers. Ook retourvracht speelt een belangrijke rol in de distributieketen. In die landelijke distributie vervult de regio Utrecht een belangrijke rol, en is voor bedrijven met een binnenlands verzorgingsgebied nog steeds een interessante vestigingsplaats.

Die landelijke distributiefunctie is de achtergrond van vestiging van ND en Albert Heijn in Nieuwegein, en van de nieuwe distributiecentra van de HEMA en Lays op Lage Weide in Utrecht. Het gaat om de hoogfrequente levering van vooral dagelijkse goederen op een landelijke schaal.

Gedifferentieerde vraag Er is op de regionale bedrijventerreinen minder vraag naar kleine bedrijfsunits tot 200 m2, dat

aanbod neemt snel toe. Het was en is vooral een koopmarkt en de doelgroep heeft nu geen geld voor eigen bedrijfsruimte; de doorgroei van garagebox naar bedrijfsruimte vindt niet of nauwelijks plaats. Er zou nog vraag kunnen zijn naar flexibele verhuur, met korter lopende en/of eerder opzegbare huurcontracten, maar dat aanbod is er niet.

In de segmenten daarboven is er meer vraag en de markt trekt ook aan. In de 2e helft van 2014 was er alweer meer vraag dan in de 1e helft. De vraag komt van logistieke bedrijven en webwinkels, waarbij vanuit de logistieke sector de wens speelt om activiteiten landelijk te concentreren. Bij de landelijk verzorgende distributiefunctie gaat het om vraag naar ruimtes tot 15.000 m2.

Binnen de provinciale markt is de druk op Utrecht relatief groot, duidelijk groter dan op kleinere gemeenten en ook groter dan op Amersfoort. In Utrecht is de huurprijs van eersteklas bedrijfsruimte met gemiddeld €65 weer op het niveau van 2012, terwijl het huurniveau elders in de regio stabiel is.

Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte Utrecht, regiogemeenten (€/m2 vvo per jaar)

2010 2011 2012 2013 2014 trend 2015 Utrecht 65 65 65 60 65 Houten 60 58 58 55 55 Nieuwegein 55 65 65 65 65 Bron: DTZ Zadelhoff

4.3 Utrechtse bedrijfsruimtemarkt

Aanbod en opname gedaald Met een aanbod van 189.000 m2 vvo is er een duidelijke afname ten opzichte van de twee

voorgaande jaren. Doordat ook de opname sterk is gedaald, is de verhouding aanbod/opname toch ongunstiger geworden (van 5,0 naar 6,8).

Net als landelijk en regionaal is ook in Utrecht het logistiek vastgoed een belangrijk onderdeel van de bedrijfsruimtemarkt. Logistiek vastgoed had in Utrecht per 1-1-2013 een omvang van

53

420.000 m2 vvo.37 Een beperkende factor is het ontbreken van kavels voor grootschalige distributie. In Utrecht kan met het aanbod van logistieke kavels op Haarrijn en Lage Weide de vraag tot 1,5 ha terreinoppervlak worden bediend.

Figuur 9 – Aanbod en opname bedrijfsruimte in Utrecht

Bron: DTZ Zadelhoff

Marktpositie Lage Weide Op Lage Weide heeft in 2014 een forse stijging van het aanbod plaatsgevonden. Meer dan de

helft van alle aangeboden bedrijfsruimte in de gemeente Utrecht bevindt zich op Lage Weide. De stijging van het aanbod is toe te schrijven aan de nieuwbouw van het hoogwaardige distributiecentrum DC Lage Weide aan de Atoomweg, waar de 28.000 m2 vvo nog in aanbouw zijnde ruimte wordt aangeboden.

Lage Weide is het meest geschikt voor de grootschaliger ruimtevraag van de distributiesector, gezien de schaal van het bedrijventerrein en de ligging ten opzichte van de snelweg, maar het aantal kavels vanaf 1,5 ha is beperkt. Van de 420.000 m2 logistiek vastgoed in Utrecht bevindt 350.000 m2 zich op Lage Weide.38

De belangstelling vanuit de distributiesector maakt dat Lage Weide veel potentieel heeft voor herontwikkeling. Gunstig is daarbij de relatief lage grondprijs. Er is een toename van het aantal hectares waar herontwikkeling plaatsvindt. Door samenvoeging van kavels kunnen mogelijkheden voor nieuwe gebruikers worden gecreëerd, maar door versnipperd eigendom zijn het complexe herontwikkelingen.

37 Logistiek vastgoed in cijfers 2013 (R.L. Bak, 2014). 38 Logistiek vastgoed in cijfers 2013 (R.L. Bak, 2014).

155 195 163 204 213 95 211 220 18997 123 130 50 77 165 84 44 280

2

4

6

8

0

100

200

300

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

aanbod eind periode opname aanbod/opname

* 1.000 aanbod/opname


Aanbod en opname bedrijfsruimte naar deelgebied (m2 vvo)

aanbod eind 2013 opname 2013 aanbod eind 2014 opname 2014

De Wetering 11.500 0 5.200 0Lage Weide 76.300 10.700 108.300 13.900Cartesiuswegterrein 14.400 900 0 1.100Cartesiusdriehoek 16.700 1.200 14.400 1.600Kanaleneiland 57.100 6.700 26.900 4.500Oudenrijn 18.000 17.800 16.100 4.400Nieuw Overvecht 23.000 5.000 10.700 2.400elders in de stad 2.600 1.900 7.100 0

totaal Utrecht 219.600 44.200 188.700 27.900Bron: DTZ Zadelhoff

De Wetering

Minder aanbod op overige bedrijventerreinen Het aanbod op de overige bedrijventerreinen is gedaald, waardoor het aanbod in heel de stad

lager uitkomt dan in 2013. Relatief grootschalig aanbod bevindt zich in Kanaleneiland en de Cartesiusdriehoek. In beide

gevallen gaat om één pand; deze panden behoorden in 2013 ook al tot het aanbod. Beide panden bevinden zich in een transformatiegebied waar de bedrijfsfunctie plaatsmaakt voor wonen.

55

Aanbod en incourant aanbod bedrijfsruimte ultimo 2014 naar deelgebied

m2 voorraad * m2 aanbod % aanbod m2 incourant

aanbod % incourant

aanbod De Wetering 112.200 5.200 5% 0 0%Lage Weide 911.000 108.300 12% 30.000 3%Cartesiuswegterrein 103.400 0 0% 0 0%Cartesiusdriehoek ** 50.800 14.400 28% 14.400 28%Kanaleneiland ** 284.000 26.900 9% 0 0%Oudenrijn 234.200 16.100 7% 13.900 6%Nieuw Overvecht 193.700 10.700 6% 6.600 3%Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * constant gehouden op voorraad 2011 ** transformatiegebieden

De bedrijventerreinen Nieuw Overvecht, Cartesiusweg en Demkade bieden plaats aan op de

stad gerichte bedrijven en lenen zich voor functiemenging. De voor Nieuw Overvecht beoogde functiemenging verloopt geleidelijk en er ligt ook nog een opgave in het opknappen van verouderd vastgoed. Op het Cartesiuswegterrein (Werkspoor) komt steeds meer creatieve bedrijvigheid. In 2014 is een van de meest beeldbepalende panden op Werkspoor (Tractieweg 41) verkocht. Dit pand wordt herontwikkeld naar een multifunctioneel gebouw met ruimte voor creativiteit en cultuur. De verwachting is dat ook in 2015 een aantal panden zal worden verkocht en herontwikkeld naar een meer gemengde bestemming met het accent op creatieve functies.

Op de bedrijventerreinen Cartesiusdriehoek en Kanaleneiland is er ten opzicht van ultimo 2013 een daling van het incourant aanbod. Voor Cartesiusdriehoek is dat van 33% naar 28% van de voorraad, voor Kanaleneiland van 20% naar 0%.

Huurprijzen in beweging Voor de huurprijzen van bedrijfsruimte op Utrechtse bedrijventerreinen zijn er diverse veranderingen ten opzichte van 2013. Op Lage Weide is sprake van een huurstijging en daar wordt nu de hoogste huur van €65 betaald. Voor De Wetering is sprake van een naar beneden bijgesteld huurniveau, waarmee de hoogste huur van €50 vergelijkbaar is met die in Kanaleneiland en op de bedrijventerreinen Oudenrijn en Nieuw Overvecht. Met een ondergrens van €25 bedient vooral Nieuw Overvecht de onderkant van de markt. Bandbreedte huurprijzen Utrechtse bedrijventerrein (in € per m2 vvo)

2011 2012 2013 2014 trend 2015

De Wetering 48-60 45-60 45-60 40-50 Lage Weide 30-65 30-65 25-60 30-65 Cartesiuswegterrein 35-45 30-40 30-45 30-45 Cartesiusdriehoek 35-45 30-40 30-45 30-45 Kanaleneiland 40-60 35-60 40-55 40-50 Oudenrijn 30-55 30-55 30-50 30-50 Nieuw Overvecht 30-49 30-49 30-45 25-50 Bron: DTZ Zadelhoff


Utrechtse bedrijventerreinen

4.4 Uitgifte Utrechts bedrijventerrein

Uitgifte Na de periode 2007-2012 met een zeer bescheiden uitgifte is de markt de afgelopen twee

jaar weer wat aangetrokken. Na de 4,2 hectare uitgifte in 2013 kan voor 2014 een uitgifte van 2,5 hectare worden genoteerd.

De uitgifte in 2014 is vooral gerealiseerd in Haarrijn. Marktpartijen geven aan dat een snellere uitgifte mogelijk zou zijn bij verlaging van de grondprijs van de huidige €230-260 naar een prijs onder de €200.

Het past in het rijksbeleid dat zuinig wordt omgesprongen met ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Dit heeft ook in Utrecht tot gevolg dat de vraag naar bestaande bedrijfsruimtes is toegenomen. Op deze manier wordt de transformatie van huidige leegstand vastgoed gestimuleerd. Met name op Lage Weide is er een stijging van het aantal ha dat is/wordt herontwikkeld.

57

Uitgifte bedrijventerrein in Utrecht (hectare netto)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014De Wetering-zuid 2,2 2,2 0 0 0 0,5 0,2 0 2,0 0Nieuwerijn 4,0 0,3 0,9 0 0 0 0,3 - - -Oudenrijn 0,3 4,2 0 0,9 0 0,2 0,4 0 0,3 0,7Haarrijn - - - - 0,3 0 0 0 1,9 1,8overig 2,9 3,8 - 0,2 0,2 0 0 0 0 -totaal 9,4 10,5 0,9 1,1 0,5 0,7 0,9 0 4,2 2,5Bron: Gemeente Utrecht

Nog 18,1 hectare direct uitgeefbaar Na de uitgifte van 1,8 hectare in Haarrijn bevindt het grootste bouwrijpe areaal

bedrijventerrein zich nu in De Wetering-zuid, met nog 9,1 hectare direct uitgeefbaar. Het betreft terrein voor bedrijven met een hoogwaardig profiel (een kantoordeel van 30-50%) en een navenant hoge grondprijs.

Verdeeld over Haarrijn en Oudenrijn is er 9,0 hectare modern gemengd terrein direct uitgeefbaar. Van de bebouwing per kavel moet meer dan 70% uit bedrijfsruimte bestaan.

Uitgeefbaar bouwrijp bedrijventerrein in Utrecht (per 1 januari, hectare netto)

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015De Wetering-zuid 14,0 11,8 11,8 11,8 11,8 11,3 11,1 11,1 9,1 9,1Nieuwerijn * 7,9 7,6 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 - - -Oudenrijn 7,2 3,0 3,0 2,1 2,1 1,9 1,5 1,5 1,2 0,5Haarrijn 0 0 0 12,5 12,2 12,2 12,2 12,2 10,3 8,5overig 12,3 8,2 7,3 7,1 6,9 0,2 0,2 0,2 ** 0 0totaal 33,5 23,0 22,1 33,5 33,0 32,3 31,4 25,0 20,6 18,1Bron: Gemeente Utrecht * Met de ‘Nieuwe ruimtelijke strategie’ (mei 2012 is de 6,4 ha van Nieuwerijn niet meer direct uitgeefbaar. ** De 0,2 ha in Lunetten is verhuurd en niet meer uitgeefbaar.

Als Bijlage 4 is een totaaloverzicht van Utrechtse bedrijventerreinen opgenomen. Daarin staan ook de niet direct uitgeefbare locaties Strijkviertel en Nieuwerijn. Zowel in het ‘Regionaal convenant bedrijventerreinen Regio Utrecht 2011-2020, met een doorkijk naar 2015’ (BRU, februari 2012) als in de ‘Nieuwe ruimtelijke strategie’ (mei 2012) zijn deze locaties opgenomen als zacht aanbod.


5 Kleinschalige bedrijfsruimte

Weg der Verenigde Naties

Er is een ontwikkeling naar meer diversiteit in het aanbod van werkruimtes, van afzonderlijke units tot losse werkplekken in een gemeenschappelijke ruimte.

Sterke groei is er voor het aantal kleine bedrijven, voornamelijk voor het aantal ZZP’ers, wat vraag genereert naar kleinschalige, flexibele bedrijfsruimte.

De aanbieders van bedrijfsverzamelgebouwen (BVG’s) moeten op huurniveau concurreren met anders aanbieders van kleinschalige bedrijfsruimte. In het bijzonder voor kleine bedrijven telt het informele contact met medehuurders.

Op de Utrechtse markt voor BVG’s is er voldoende aanbod, diversiteit in het aanbod en spreiding over de stad. Gezien de concurrentie, onderling en ook met andere aanbieders is het voor de BVG’s belangrijk om de huidige klanten aan zich te binden.

Utrecht telt 15 algemene bedrijfsverzamelgebouwen met een gemiddeld vloeroppervlak van 3.810 m2 vvo. Begin 2015 bedraagt de gemiddelde bezettingsgraad ruim 87%, hoger dan de 82% bezetting van begin 2014.

Er zijn in Utrecht 9 specifieke bedrijfsverzamelgebouwen met een gemiddeld vloeroppervlak van 3.060 m2 vvo. De bezettingsgraad begin 2014 bedraagt eveneens 87%.

59

Dit hoofdstuk is toegespitst op de bedrijfsverzamelgebouwen. Als definitie van een bedrijfsverzamelgebouw (BVG) geldt: een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin (overwegend kleinschalige) kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal zelfstandige ondernemingen. Die kunnen gebruik maken van gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen. Kenmerkend is ook dat de gebruikers ruimte op maat kunnen huren, in kleine metrages en met korte en tussentijds opzegbare huurcontracten.

5.1 Landelijke trends Er is bij bedrijfsverzamelgebouwen (BVG’s) een ontwikkeling naar meer diversiteit in het

aanbieden van werkruimte. Van verhuur van afzonderlijke units (veelal met een jaarcontract) tot meer flexibele verhuur van aparte werkplekken in een gemeenschappelijke open ruimte voor verschillende huurders.

In de afgelopen jaren is er een sterke groei van het aantal kleine bedrijven, waarbij vooral het aandeel ZZP’ers gestaag is gegroeid. Van de startende bedrijven is 99% een eenmanszaak of MKB-klein (tot 20 werkzame personen).39 Een deel van de starters heeft na verloop van tijd behoefte aan een externe werkplek, bij voorkeur met een kortlopend of flexibel huurcontract.

Figuur 10 – Aandeel ZZP’ers in landelijke werkzame beroepsbevolking

Bron: CBS Statline

Uit onderzoek onder gebruikers van bedrijfsverzamelgebouwen komt naar voren dat de huurprijs de belangrijkste reden is om voor een bepaald gebouw te kiezen, gevolgd door

39 Jaaroverzicht Ondernemend Nederland. Bedrijfsleven 2014 (Kamer van Koophandel 2015).

8,0%

9,0%

10,0%

11,0%

12,0%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014


flexibiliteit van het huurcontract en door de faciliteiten die het gebouw biedt. Vooral kleine bedrijven (tot 5 werkzame personen) waarderen de informele netwerken, het delen van kennis met medehuurders en in het verlengde daarvan de ontmoetingsruimtes.40

5.2 Utrechtse marktsituatie Er is voldoende aanbod van kleinschalige bedrijfsruimte. De krapte van een aantal jaren

geleden is er niet meer, wat samenhangt met de conjunctuur. Na het aflopen van de contractperiode vindt meer en meer heronderhandeling over de huurprijs plaats.

Er zijn nog wel groeimarkten als die van kleinschalige IT-bedrijven en aanbieders van cursussen. Marktpartijen geven verder aan dat BVG’s in grotere steden als Utrecht locatievoordelen hebben boven die in kleinere kernen in de regio.

Er is de voortgaande ontwikkeling van het opknippen van leegstaande gebouwen in werkunits. Daarbij worden geen voorzieningen geboden maar de huurprijzen zijn laag, het geeft wel concurrentie voor de BVG’s. Dit betekent dat veel energie gaat zitten in het aan zich binden van klanten.

Een deel van de Utrechtse BVG’s gaat mee in de landelijke trend van de verhuur van afzonderlijke werkplekken in plaats van verhuur van units.

Westerkade

40 Het bedrijfsverzamelgebouw. Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen (Jeroen Ketting, mei 2014).

61

Overzichtskaart van Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's)

5.3 Inventarisatie aanbod in Utrecht Voor de Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen is onderscheid gemaakt tussen algemene en specifieke aanbieders. De algemene BVG's zijn bestemd voor een breed scala aan kleinschalige bedrijven. De specifieke BVG’s richten zich op flexibele verhuur van kleine units aan het topsegment van de kantorenmarkt, of zijn gericht op een specifieke gebruikersgroep (zoals R&D in Life Sciences). In de inventarisatie is de ondergrens gelegd bij vestigingen met tenminste 500 m2 verhuurbaar vloeroppervlak en 10 units en/of werkplekken.

Algemene bedrijfsverzamelgebouwen Aan de lijst van algemene bedrijfsverzamelgebouwen is Het Nieuwe Kantoor (Weg der

Verenigde Naties 1) met 3.050 m2 vloeroppervlak toegevoegd. Het bedrijfsverzamelgebouw is gestart in 2014 en in de loop van het jaar is de bezetting gestegen tot 71%.

Er zijn 15 algemene BVG’s met een totaal vloeroppervlak van 57.200 m2, gemiddeld 3.810 m2 vvo per vestiging. Per ultimo 2014 hebben ze een gemiddelde bezettingsgraad van ruim 87%, hoger dan de 82% een jaar eerder en vergelijkbaar met de bezetting eind 2012.


Algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht ultimo 2014

startjaar

vloeroppervlak (m2 vvo) aantal units

grootte units (m2 vvo)

bezettings-graad

Element Offices Utrecht 1987 4.430 variabel 24-300 87% De Goeman Utrecht 2008 5.610 86 22-430 84% Trade Point Utrecht 2006 4.000 variabel 25+ 73% Element Offices Leidsche Rijn 2011 1.870 28 23-103 97% HoogHiemstra 1990 7.140 90 20-150 98% Vondelparc (I en II) 2001 5.460 75 19-100 91% Vechtenstein 1993 1.220 25 17-105 65% Offices For You Utrecht 2010 2.000 56 20-45 100% Demkade Business Centre 1995 4.960 75 37+ 85% Lumax 2004 2.350 44 30-100 73% Business Centre Utrecht 2001 3.800 139 21+ onbekend De Pionier 2011 6.500 70 20-400 100% Atoomclub Utrecht 2010 4.300 variabel n.v.t. * 80% De Klompenfabriek 2012 500 4 ** 30 ** 100% Het Nieuwe Kantoor 2013 3.050 43 21-110 71% Bron: Onderzoek Utrecht * geen verhuur van units maar van 200 werkplekken

** buiten de 4 units bevinden zich circa 40 werkplekken in een open ruimte van 380 m2 vvo

Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen De negen specifieke bedrijfsverzamelgebouwen hebben een totaaloppervlak van 27.560 m2

bvo, gemiddeld 3.060 m2 vvo per vestiging. Voor zover bekend is de gemiddelde bezettingsgraad 87%.

Het bedrijfsverzamelgebouw Vechtclub XL is uitgebreid van 2.800 naar 4.400 m2 vvo. Daarmee is vooral de maximale grootte van de verhuurbare units toegenomen.

Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht ultimo 2014

startjaar vloeropp. (m2 vvo) aantal units

grootte units (m2 vvo)

bezettings-graad

Regus Utrecht Central Station 1994 1.400 variabel 10+ onbekend Regus Utrecht Business Park 1999 1.520 59 16-110 onbekend De Alchemist 2012 1.370 33 13-124 93% Alexander Numangebouw 2004 6.500 variabel 20+ 100% Utrecht Inc (Padualaan) 2010 500 25 15-30 90% Hugo R. Kruytgebouw 1973 4.500 118 25-225 100% Vechtclub XL 2012 4.400 58 15-500 100% Dutch Game Garden 2011 2.700 n.v.t. 20-374 80% Creative Valley 2010 4.670 18 50-444 100% Bron: Onderzoek Utrecht * buiten de units

De Dutch Game Garden bevond zich eind 2014 in een overgangsfase, want verhuist maart

2015 van de Neude naar het Beatrixgebouw. De meeste huurders (30 gamestudio’s) gaan mee naar de nieuwe locatie. De bedrijven die niet meegaan zijn niet game-gerelateerd.

63

Westerkade


6 Transformatie

Ravellaan 96

Transformatie wordt steeds belangrijker voor de stad Utrecht. Er is een groeiende

voorraad niet meer marktconform vastgoed en eigenaren en financiers zijn steeds meer aan het afboeken. Aanpassing van het Besluit omgevingsrecht faciliteert functieverandering, ook een tijdelijke woonfunctie. Gunstig is daarbij het aantrekken van de woningmarkt met de grote woningvraag van starters.

De transformatielijst van 2014 omvat 32.500 m2 bvo. Daarmee zijn 253 woningen gerealiseerd en zijn 263 kamers voor kamersgewijze verhuur toegevoegd. Dat metrage is lager dan in 2013, voornamelijk doordat toen een tweetal zeer grote projecten (Provinciehuis en Daltonlaan) is gerealiseerd.

Naast de lijst van transformaties is er een lijst van panden met een totale omvang van 88.500 m2 bvo aan leegstaande (oud-)kantoorgebouwen die geen deel (meer) uitmaken van het marktaanbod. Voor 50% van dat volume is transformatie naar wonen of een hotelfunctie in voorbereiding, voor 27% is transformatie naar wonen waarschijnlijk maar is de planning onzeker en 13% zal naar verwacht worden gesloopt. Van de overige 10% zal een deel na renovatie weer terugkomen op de kantorenmarkt.

65

Van transformatie is sprake als een omgevingsvergunning is verleend voor herontwikkeling naar een andere functie en als de realisatie daarvan zeker is. Voor opname van een object op de transformatielijst van 2014 geldt als voorwaarde dat een vergunning is verleend, en dat realisatie heeft plaatsgevonden dan wel dat sprake is van het van start gaan van het project in 2014 of in de eerste helft van 2015.

6.1 Algemene context Transformatie is een groeimarkt. Er worden nieuwe bestemmingen gezocht voor de groeiende

deelvoorraad van niet meer marktconforme kantoorgebouwen, overtollige onderwijsgebouwen en zorgvastgoed.

Doordat de prijs van bestaand vastgoed sterk daalt, wordt transformatie interessanter in vergelijking met nieuwbouw. Een project kan slagen als de prijs zodanig laag is dat een private investeerder er rendement op kan maken.41

Door de aanpassing per 1 november 2014 van het Besluit omgevingsrecht (BOR) wordt het gemakkelijker leegstaande panden een andere gebruiksfunctie te geven. Het kan zowel gaan om een permanente als om een tijdelijke functiewijziging. Een omgevingsvergunning voor het tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan kan nu voor maximaal 10 jaar worden verleend, voorheen was dat 5 jaar. Daarnaast is een aantal eisen versoepeld: de beperking van het te transformeren oppervlak en het verbod op toename van het aantal woningen zijn komen te vervallen. Ook de tijdelijke transformatie van een leegstaand kantoor naar een wooncomplex of een complex studentenwoningen kan nu eenvoudiger worden gerealiseerd. De nieuwe regeling geldt alleen binnen de bebouwde kom.

Bevorderlijk voor de kans op transformatie is de aantrekkende woningmarkt en de grote startersvraag. In de koopsector liggen vooral 3-kamerwoningen in de prijsklasse rond de 2 ton goed in de markt. Een belangrijke voorwaarde voor het succesvol transformeren naar een woonfunctie is dat het pand in een woonomgeving ligt. Voor huishoudens op zoek naar woonruimte is de kortere doorlooptijd een voordeel van transformatie ten opzichte van nieuwbouw.

Om tot hergebruik van overtollig Rijksvastgoed te komen heeft het Rijk het rapport Aanpak transformatie Rijksvastgoed opgesteld.42 Daarin wordt er rekening mee gehouden dat in de huidige markt de mogelijkheden voor een directe verkoop beperkt zijn, en dat transformatie en/of herbestemmen steeds vaker aan de orde zijn. Om financiële risico’s voor kopers te beperken wordt vooraf in overleg met gemeente/provincie gekeken naar planologische mogelijkheden.

41 7de Voortgangsrapportage Aanpak Leegstand Kantoren (Gemeente Amsterdam, juni 2014). 42 Rijksvastgoedbedrijf, augustus 2014.


Jutfaseweg 205

6.2 Transformatieprojecten Utrecht in 2014 De transformatielijst van 2014 omvat 32.500 m2 bvo, waarvan het overgrote deel naar een woonfunctie (29.700 m2 bvo). Daarmee zijn 253 woningen gerealiseerd en 263 kamers voor kamerverhuur. Transformatie wordt een steeds belangrijker onderdeel van de binnenstedelijke woningbouwproductie. Verder is er het realiseren van een hotel met 34 kamers in de Wijde Begijnestraat en het voor ander gebruik beschikbaar komen van een deel van een kantoorpand aan de Burgemeester Verderlaan. Transformatieprojecten in Utrecht in 2014

locatie bestemming oud bestemming nieuw m2 bvo Vinkenburgstraat 26 (Neudeflat) kantoor 88 woningen en horeca 6.000 Kaap Hoorndreef 52-64 kantoor 55 woningen 4.300 Huizingalaan 121 (De Rading) kantoor 35 woningen 1.500 Jutfaseweg 205 (Altrecht) kantoor 31 woningen 2.300 Wijde Begijnestraat 1 kantoor hotel met 34 kamers 1.300 Lomanlaan 103 * verzorgingshuis 25 woningen 2.000 Ravellaan 96 kantoor 185 kamerverhuur 10.000 Bemuurde Weerd W.Z. 4-5 kantoor 38 kamerverhuur 600 Gloriantdreef 4 kantoor 40 kamerverhuur 1.400 Adriaanstraat 26A/26AA onderwijs 13 woningen 1.000 Hemdsmouwsteeg 3 kantoor 6 woningen 600 Burg. Verderlaan 13 kantoor maatschappelijk/logies 1.500

totaal 32.500 Bron: Gemeente Utrecht

* vooralsnog een deel van het gebouw

67

Bij twee transformaties betreft het panden die door de gemeente zijn achtergelaten bij verhuizing naar het Stadskantoor: de Neudeflat en Ravellaan 96.

6.3 Niet aangeboden leegstaande kantoorgebouwen

Leegstaande kantoorgebouwen die niet meer als kantoorruimte worden aangeboden en waarvoor sprake is van renovatie of plannen voor transformatie of sloop. Naast de in hoofdstuk 2 behandelde op de kantorenmarkt aangeboden leegstand is er een aantal leegstaande (oud-)kantoorgebouwen die niet (meer) als kantoor worden aangeboden. Het gaat om in totaal 88.500 m2 bvo. Dat bruto vloeroppervlak is verdeeld over: 9.000 m2 waarvan een deel (waarschijnlijk een derde van het bvo) na renovatie weer op de

kantorenmarkt komt; voor het overige deel wordt een horecafunctie beoogd. 44.300 m2 waarvoor transformatie naar wonen of een hotelfunctie in voorbereiding is. 11.600 m2 die bij nieuwbouw (onder andere van het WTC Jaarbeursplein) zal worden gesloopt. 23.600 m2 waarvoor transformatie naar wonen waarschijnlijk is maar de planning onzeker.

Niet aangeboden leegstand

adres/gebouw stand van zaken beoogde functie

m2 bvo Gerbrandystraat 20 (oud Belastingkantoor) planfase 150 woningen 20.700 Pythagoraslaan 101 (oud Provinciehuis) renovatie kantoor/horeca 9.000 Rachmaninoffplantsoen 61 (Gebouw 2) onzeker wonen 7.100 Ravellaan 1 (Gebouw 3) onzeker wonen 4.000 Willem Dreeslaan 14 (Camelot) sloopplan 154 woningen 3.000 Kaatstraat 1 (Korenschoof) planfase wonen 12.500 Vliegend Hertlaan 1-11 planfase 250 woningen 9.600 Jaarbeursplein 15 (Leeuwensteyn) sloopplan nieuwbouw WTC 8.600 Vleutensevaart 100 (oud Sarah Lee) planfase 57 woningen 4.000 Herculesplein 5 (oud Van Lanschot) planfase hotel 10.000 Bron: Gemeente Utrecht


7 Utrecht Science Park (USP)

Gemeenschappelijk Milieulaboratorium aan de Princetonlaan

Het USP heeft een aandeel van 9,1% in de Utrechtse werkgelegenheid. Het accent ligt op gezondheidszorg en onderwijs.

Het huidige vastgoedvolume omvat 1.068.500 m2 bvo (exclusief de woonfunctie). Aan nieuwbouw is er in de periode 2014-2018 de nu bekende oplevering van 199.200 m2 bvo. Daar staat een onttrekking van 89.900 m2 bvo tegenover. Per saldo groeit het vastgoedvolume met 109.300 m2 bvo, wat gelijkstaat aan 10,2% van het huidige volume.

Bij de UU en HU is sprake van een proces van intensivering van het ruimtegebruik. Voor de UU betekent dat kleinere nieuwbouwvolumes ter vervanging van oudbouw uit de jaren ’70, met per saldo een afname met 2,8% van het huidig vloeroppervlak. Terwijl de HU volledig naar De Uithof verhuist en gebouwen elders in de stad afstoot, blijft het in De Uithof gebruikte bouwvolume nagenoeg gelijk.

Een belangrijke ontwikkeling is ook de groei van de incubatorfunctie. Met de bouw van de nieuwe Life Sciences Incubator (6.200 m2 bvo) groeit de incubatorfunctie van 14.500 m2 bvo naar 20.700 m2 bvo. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de groeiende vraag van startende ondernemers in Life Sciences.

69

7.1 Verdere groei

Meer banen In de afgelopen tien jaar zijn er in het USP 3.060 banen bijgekomen. Die groei is vooral te danken aan het cluster gezondheidszorg, gevolgd door de onderwijsfunctie. Het aandeel in de Utrechtse werkgelegenheid is gegroeid van 8,7% naar 9,1%. Door de bouw van met name het Prinses Máxima Centrum voor Kinderoncologie (oplevering 2016) en de vestiging van het RIVM en CBG (2018) zal de komende jaren verdere groei plaatsvinden. Het USP heeft als twee speerpunten life sciences en duurzaamheid benoemd om zo bij te dragen aan de kwaliteit van leven. Binnen life sciences ligt de focus op oncologie wat herkenbaar is in de bedrijven en organisaties die zich in het USP vestigen. Aantal werkzame personen De Uithof (stand per 1 april)

2004 2009 2013 2014onderwijs 7.008 7.982 8.493 8.479gezondheidszorg 8.861 9.407 10.148 10.165overige 2.004 2.912 2.018 2.290totaal De Uithof 17.873 20.301 20.659 20.934 % Utrechtse banen 8,7% 9,0% 9,0% 9,1%Bron: PAR

Oplevering nieuwbouw In 2014 is het Gemeenschappelijk Milieulaboratorium (GML) – een gezamenlijk project van UU,

TNO en Deltares - in gebruik genomen (8.600 m2 bvo). In februari 2015 is het nieuwe Onderwijscentrum voor de Bèta- en Geowetenschappen

opgeleverd (15.000 m2 bvo). In 2015/2016 wordt de uitbreiding van het Hubrecht Instituut (9.500 m2 bvo) gerealiseerd,

waarvan 4.000 m2 bvo laboratorium- en onderzoekruimte. De laboratoriumcapaciteit wordt daarmee verdubbeld. Het Hubrecht Instituut verricht fundamenteel onderzoek om meer inzicht te krijgen in het ontstaan van ziektes als kanker

In 2016 wordt naast het Alexander Numangebouw een nieuwe Life Sciences Incubator gerealiseerd (6.200 m2 bvo). Het gebouw bestaat uit kantoorruimte en laboratoria en heeft gemeenschappelijke diensten en apparatuur voor startende ondernemers. In de opzet van het gebouw is rekening gehouden met groei en krimp van gebruikers.

In 2016 wordt ook de nieuwbouw voor het Genmab Research Center (9.000 m2 bvo) opgeleverd. Genmab is een internationaal bedrijf dat zich specialiseert in de ontwikkeling van antistoffen voor de behandeling van kanker.

In 2017 wordt aan de Bolognalaan de nieuwbouw van 20.000 m2 bvo voor de Hogeschool Utrecht (HU) opgeleverd. Met het in gebruik nemen van dit gebouw is de verhuizing van de HU naar De Uithof voltooid. Onderwijsgebouwen elders in de stad worden afgestoten.


In de Noordwestcluster van het USP wordt in 2017 een nieuw kantoorgebouw voor de Geofaculteit (17.000 m2 bvo) opgeleverd. De ingang wordt gedeeld met het TNO/Deltares-gebouw en het Gemeenschappelijk Milieulaboratorium.

In hetzelfde cluster van het USP wordt het voormalige Van de Graafflab (5.900 m2 bvo) omgebouwd tot het Earth Simulation Lab (ESL). In het ESL komt een onderzoeksfaciliteit voor geowetenschappen. De oplevering is gepland voor 2017.

In 2018 vindt de oplevering plaats van het Prinses Máxima Centrum voor Kinderoncologie (38.000 m2 bvo). In het gebouw worden gespecialiseerde zorg, research (300 fte), onderwijs en opleiding samengebracht.

In 2018 vestigt het RIVM zich samen met CBG43 in het USP. Het gaat om een bouwvolume van in totaal 70.000 m2 bvo. Deze vestiging in het USP betekent een verdere concentratie van instituten op het terrein van biosciences, volksgezondheid en milieu. Er zal werk worden geboden aan in totaal circa 1.800 personen.

RIVM/CBG

43 College ter beoordeling van geneesmiddelen.

71

Groeiende incubatorfunctie Het USP heeft een aantal bedrijfsverzamelgebouwen met een incubatorfunctie: Utrecht Inc (500 m2 bvo), gevestigd in het Hugo R. Kruytgebouw (Padualaan 8), biedt

ondersteuning aan startups. Elders in het gebouw (4.500 m2 bvo) verhuurt de UU kantoren en laboratoriumruimtes aan

diverse gebruikers. In het Alexander Numangebouw (9.500 m2 bvo) is er een combinatie van kantoorruimtes,

laboratoriumruimtes en laboratorium-ondersteunende ruimtes. Het gebouw is bestemd voor gevestigde bedrijven en starters in Life Sciences.

Met de bouw van de nieuwe Life Sciences Incubator (6.200 m2 bvo) groeit de incubatorfunctie van 14.500 m2 bvo naar 20.700 m2 bvo. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de groeiende vraag van startende ondernemers in Life Sciences.

Nieuwbouw Life Sciences Incubator

7.2 Ontwikkeling vastgoedvolumes

Ook sloop Naast de oplevering van nieuwbouw zijn er ook onttrekkingen: De algemene ontwikkeling voor vastgoed van de UU is – onder andere op het grootschalige

complex van Diergeneeskunde - dat oudbouw uit de jaren ’70 wordt vervangen door kleinere nieuwbouwvolumes.

In 2015 wordt de sloop van het F.A.F.C. Wentgebouw (35.000 m2 bvo) voltooid en wordt de grond uitgegeven voor de nieuwbouw van het RIVM en CBG.


In 2016 wordt het tijdelijk gebouw Hundertwasser (1.100 m2 bvo) van de HU gesloopt. In 2016 wordt het voormalige Van de Graafflab (5.900 m2 bvo) nagenoeg gesloopt. Van het

oorspronkelijke gebouw blijft alleen het betonskelet behouden. Na het vertrek van Geowetenschappen komt het Van Unnikgebouw (30.000 m2 bvo) van de UU

nagenoeg leeg te staan. In totaal wordt 89.900 m2 bvo aan de voorraad onttrokken.

Per saldo groeiend vastgoedvolume De algemene lijn is die naar intensiever ruimtegebruik. Door een hogere gebruiksintensiteit – langere onderwijstijden, invoeren HNW – willen de UU en HU efficiënter met ruimte omgaan. Ook het UMC wil richting efficiënter ruimtegebruik met een betere spreiding van bezoek over de week en minder artsenbezoek (een deel van de contacten via internet). Bij de HU staat tegenover de nieuwbouw van 20.000 m2 bvo het afstoten van 19.500 m2 bvo, zodat per saldo nauwelijks groei van het volume plaatsvindt. Bij de UU geldt dat het toepassen van de nieuwe huisvestingsnorm een reductie van het aantal vierkante meters kantoorruimte met bijna 24% betekent. Het ruimtegebruik van de UU daalt met 14.400 m2 bvo, een afname met 2,8% van het huidig vloeroppervlak. Vastgoed USP (m2 bvo) (exclusief de woonfunctie)

stand

1-1-2015 uitbreiding toelichting uitbreiding geplande opleveringUMC-complex 389.500 38.000 Prinses Máxima Centrum 2018Universiteit Utrecht 519.300 -14.400 saldo nieuwbouw en onttrekking 2015-2017Hogeschool Utrecht 95.200 500 saldo nieuwbouw en onttrekking 2016-2017onderzoekinstituten * 30.000 70.000 Hubrecht Instituut en RIVM 2015-2018incubatorfunctie 14.500 6.200 Life Sciences Incubator 2015commerciële bedrijven 20.000 9.000 Genmab 2016

totaal 1.068.500 109.300 Bron: UMC Utrecht; UU; HU: Onderzoek Utrecht * Hubrecht Instituut, TNO/Deltares, SRON, RIVM, CBG

Per saldo is er een nu bekende uitbreiding met 109.300 m2 bvo ofwel 10,2% van het bestaande vastgoedvolume. Na de nieuwbouw van Nutricia Research en Genmab heeft het USP nog capaciteit voor het realiseren van 130.000 m2 bvo aan commerciële bedrijvigheid.

Verdeling bouwvolumes over functies Van het bouwvolume van 389.500 m2 bvo in het UMC-complex heeft 83% betrekking op zorg,

9% op onderzoek, 6% op onderwijs en 2% op bestuursfuncties. Bij de Hogeschool Utrecht (HU) heeft 95% van het bouwvolume betrekking op onderwijs en

onderzoek. Die functies zijn sterk verweven en daarom niet nader uit te splitsen. De resterende 5% van het vloeroppervlak wordt gebruikt voor bestuursfuncties.

Bij de UU heeft 85% van het bouwvolume betrekking op onderwijs en onderzoek, 12% op zorg en 3% op bestuursfuncties.

73

Verdeling huidige bouwvolumes over functies (m2 bvo)

onderwijs

en onderzoek zorg bestuursfunctiesUMC-complex 60.000 322.000 7.500Universiteit Utrecht 438.900 63.400 17.000Hogeschool Utrecht 90.400 4.800onderzoekinstituten en -bedrijven 64.500 totaal 650.800 385.400 29.300Bron: UMC Utrecht; UU; HU; Onderzoek Utrecht

7.3 Bereikbaarheidsprobleem

Spitscongestie Door de concentratie van functies is in De Uithof in de spitsperioden sprake van congestie in het autoverkeer. Daarbij speelt vooral het aantal van dagelijks circa 20.000 bezoekers van het UMC die overwegend met de auto komen. Daarnaast zijn er bij het UMC gemiddeld 4.000 medewerkers aanwezig, waarvan er 600 gebruik maken van de P+R-voorziening. De formatie blijft 8.000 fte maar de ontwikkeling naar meer deeltijd doet het aantal verplaatsingen groeien. Het UMC wil met minder artsenbezoek en een betere spreiding van bezoek over de week ook de congestie door bezoekers verminderen. De circa 5.400 medewerkers van de UU komen overwegend met de fiets of het openbaar vervoer; 22% komt (wel eens) met de auto. Onder de circa 30.000 studenten is er nauwelijks autogebruik. Een vergelijkbaar beeld zal gelden voor de HU. Vervoermiddelgebruik medewerkers en studenten UU

2011 2014fietsgebruik studenten 54% 60%fietsgebruik medewerkers 57% 58% autogebruik medewerkers 20% 22%autogebruik studenten 1% 1%Bron: DUB 2015

Geen obstakel De bereikbaarheid verbetert voorlopig niet. Een positieve ontwikkeling voor de bereikbaarheid per openbaar vervoer is de sneltram die in 2018 gaat rijden. Het duurt nog een jaar of tien tot de capaciteit van op De Uithof aansluitende snelwegen is verbeterd. De autobereikbaarheid wordt door professionals van het USP echter niet als een obstakel gezien voor verdere invulling met innovatieve bedrijvigheid. De clustering van hoogwaardige kennis is voor die bedrijven de doorslaggevende vestigingsfactor.


8 Hotelmarkt

Star Lodge Hotel

Het geleidelijk economisch herstel zal doorwerken in de binnenlandse vraag, maar vooral de vraag van buitenlandse gasten is een groeimarkt. Met enige fluctuatie is sprake van een gestage groei van het aantal overnachtingen. Landelijk is dat aantal nu 35% hoger dan in 2001, en in de gemeente Utrecht 45%.

Voor Utrechtse hotels is in het bijzonder de zakelijke markt van belang. Het niet-zakelijk bezoek is geconcentreerd in de weekends. Gemiddeld is er in Utrecht een twee derde bezetting van hotelkamers, met een grote variatie door het jaar heen.

Een positieve ontwikkeling is de verbetering van het toeristisch imago onder Nederlandse consumenten. Utrecht neemt landelijk een derde plaats in na Maastricht en Amsterdam. Het aandeel dat Utrecht ziet als een stad voor een weekendbezoek is in de periode 2010-2014 gestegen van 16% naar 22%.

In 2014 zijn er in Utrecht twee geclassificeerde hotels bijgekomen met samen 111 kamers. Het aantal kamers per ultimo 2014 bedraagt 1.749.

In 2015 is er opnieuw hotelontwikkeling in Utrecht waarmee er in totaal 214 kamers bijkomen. Daarmee zal het aantal hotelkamers groeien naar 1.963.

Horwath HTL (september 2014) gaat voor de komende tien jaar uit van een verdere groei van de Utrechtse hotelmarkt. Kansrijke segmenten zijn leisure/uitgaan, zorggerelateerde hotels, short stayconcepten voor studenten, hotelaccommodatie gericht op het Utrecht Science Park en budgethotels voor jongen.

75

In 2010 heeft de gemeente de ambitie geformuleerd om in de periode tot 2020 in totaal 1.000 nieuwe hotelkamers te realiseren (Hotelnota en beleid 2010-2020, A room with a view). Het gemeentelijk beleid is daarnaast gericht op het vergroten van de kwaliteit van het aanbod: meer kleinschalige hotels, budgethotels, Bed&Breakfasts en 'experience hotels'. Om het beleid nader vorm te geven heeft de gemeente in 2013 het onderzoek "Aanscherping Hotelbeleid Utrecht (Horwath HTL, oktober 2013)" laten uitvoeren. In 2014 is het vervolgonderzoek “Onderzoek Hotelmarkt Utrecht” (Horwath HTL, september 2014) uitgebracht, waarvan de resultaten in dit hoofdstuk zijn verwerkt. In februari 2015 heeft het college de actualisatie marktruimte hotelnota vastgesteld. In het rapport van Horwath HTL is voor toekomstplannen gekeken naar initiatieven van tenminste 50 kamers. In deze monitor zijn alleen de zekere ontwikkelingen meegenomen.

8.1 Algemene trends

Meer overnachtingen Landelijk zowel als in de provincie en de gemeente Utrecht is er een gestage groei van het aantal overnachtingen in hotels.44 De ontwikkeling in Utrecht gaat redelijk gelijk op met die in de provincie, en steekt gunstig af tegen het landelijk beeld.

Figuur 11 – Ontwikkeling aantal overnachtingen in hotels e.d. (2001 = 100)

Bron: CBS (bewerking Onderzoek Utrecht)45

44 CBS-cijfers voor overnachtingen in hotels, motels, pensions, jeugdaccommodaties en B&B's met tenminste vijf slaapplaatsen. 45 Vanaf 2012 is er een nieuwe CBS-reeks van aantal overnachtingen. De index voor 2013 is afgeleid van de ontwikkeling 2012-2013. Voor 2014 zijn er cijfers t/m augustus. De index voor 2014 is afgeleid van de ontwikkeling januari t/m augustus 2014 ten opzichte van het aantal overnachtingen in dezelfde periode van 2013.

75

85

95

105

115

125

135

145

155

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Nederland provincie Utrecht gemeente Utrecht


Groeimarkt buitenlandse gasten De algemene marktontwikkeling wordt sterk bepaald door de conjunctuur. Economisch herstel sijpelt langzaam door naar de hotelmarkt. Voor de binnenlandse vraag naar accommodatie is sprake van een beperkte stijging, maar de vraag van buitenlandse gasten is een groeimarkt. Er is een toename van het aantal buitenlandse toeristen, uit Europa maar ook uit opkomende economieën als China en Brazilië. Daarbij is er een groei van het maken van stedentrips. Ook het zakelijk bezoek is vooral gericht op steden.46

8.2 Utrechtse hotelmarkt

Typering Utrechtse hotelmarkt Het toeristisch bezoek aan Utrecht groeit weliswaar, maar nog ongeveer 80% van de bezetting

komt van de zakelijke markt. Niet-zakelijk bezoek heeft vooral betrekking op de weekends. De zakelijke markt moet zorgen voor de bezetting door de week.

Groei van de hotelsector in Amsterdam, onder meer in de Zuidas, heeft tot gevolg dat er geen overflow meer is van zakelijk bezoek naar Utrecht.

De bezettingsgraad is niet voor alle segmenten even bepalend. Hotels als Karel V kunnen een hoger prijsniveau handhaven en uitkomen met een lagere bezetting. Een hotel als Carlton President is veel afhankelijker van aanbiedingen om de bezetting op peil te houden.

Gemiddeld is er in Utrecht een bezetting van 65% van de hotelkamers, maar die varieert door het jaar heen. In januari, juli en augustus is de bezetting veel lager en komt de andere maanden op gemiddeld 80%. De tour is juli is dus een goede aanvulling.

De hotels die er de afgelopen jaren bij zijn gekomen (bijvoorbeeld Two Star Lodge en Mother Goose) zijn ontwikkeld door lokale ondernemers.

Ontwikkeling aantal kamers vergeleken

Ontwikkeling geregistreerd aanbod hotelkamers G4 en Nederland

Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Nederland2012 1.464 23.459 3.799 3.929 110.9052013 1.577 25.559 3.813 3.908 113.8132014 1.572 26.772 4.014 4.486 117.233groei 2012-2014 7,4% 14,1% 5,7% 14,2% 5,7%Bron: CBS (nieuwe reeks vanaf 2012)

In de periode 2003-2013 is het geregistreerd kameraanbod in Utrecht met 27,6% gegroeid.

Een hogere groei dan de landelijke 25,3%. De groei in Utrecht is vergelijkbaar met die in Den Haag, en loopt achter bij die in Amsterdam en Rotterdam.47

46 Opmars buitenlandse gast zet door (ING Economisch Bureau, oktober 2014). 47 Onderzoek Hotelmarkt Utrecht (Horwath HTL, september 2014).

77

De laatste paar jaar is het geregistreerd kameraanbod in Utrecht wat sneller gegroeid dan landelijk en in Den Haag. In Amsterdam en Rotterdam is het groeitempo wederom hoger.

Verbeterd toeristisch imago Utrecht In het toeristisch imago onderzoek 2014 - onder Nederlandse consumenten die de steden wel en niet hebben bezocht - neemt Utrecht een derde plaats in na Maastricht en Amsterdam. Opvallend is dat het imago van Utrecht ten opzichte van 2010 sterk is verbeterd. Utrecht roept meer positieve associaties op en het imago van het cultureel en horeca-aanbod is verbeterd. Ook de inzet op grote evenementen speelt daarin een rol.48 Van de Nederlandse consumenten ziet 64% een dagbezoek aan Utrecht als meest geëigend, en 22% vindt dat de stad zich leent voor een weekendbezoek. In 2010 waren dat lagere percentages van respectievelijk 58% en 16%. Percentage positief over aspect imago Utrecht

2014 2010algemeen imago onder bezoekers en niet-bezoekers 84% 78%algemeen imago onder bezoekers 94% 90%cultuurhistorisch erfgoed 74% 65%theaters, schouwburg 77% 75%culturele festivals/evenementen 70% 62%groot winkelaanbod 86% 82%gevarieerd winkelaanbod 85% 82%hoogstaand winkelaanbod 82% 78%Bron: Lagroup (Toeristisch imago-onderzoek 2014)

Regionale insteek Hotels in de regio hebben zich georganiseerd in de stichting HOST, met de ambitie om meer bezoekers aan te trekken die langer in Utrecht verblijven. HOST vertegenwoordigt 80-90% van de reguliere hotelkamers in Utrecht. Om verblijfsbezoek aan Utrecht te bevorderen wil HOST – in de slipstream van de initiatieven rond de Tour - samen met andere partijen een evenementenfonds opzetten. Belangrijk is dat er jaarlijks grootschalige evenementen worden georganiseerd. Kansen zijn er bijvoorbeeld in de associatiemarkt; positief is dat de Jaarbeurs zich meer gaat richten op meerdaagse congressen.

8.3 Het hotelaanbod in Utrecht

Ontwikkeling 2013-2014 In 2014 zijn er in Utrecht twee geclassificeerde hotels bijgekomen met in totaal 111 kamers, namelijk Mother Goose met 23 kamers en Two Star Lodge met 88 kamers. Daarnaast zijn er 2

48 Wat maakt een stad aantrekkelijk voor bezoekers? Het toeristisch imago onderzoek 2014 (Lagroup in NRITmagazine 2014-2).


kamers bijgekomen in het 4-sterren segment en 4 in het segment van ongeclassificeerde hotels. In totaal gaat het dus om een toevoeging van 117 kamers.

Totaal hotelaanbod in Utrecht *

accommodaties

eind 2013accommodaties

eind 2014kamers

eind 2013 kamers

eind 2014geclassificeerd 20 22 1.478 1.591geregistreerd, ongeclassificeerd 8 8 78 82ongeregistreerd 29 29 76 76totaal 57 59 1.632 1.749Bron: Horwath HTL 2013 en 2014 * inclusief B&B’s en hostels

Eind 2014 bestaat het geregistreerd hotelaanbod in Utrecht uit 30 hotels met in totaal 1.673 kamers. Daarnaast is er nog een ongeregistreerd aanbod van 29 accommodaties met in totaal 76 kamers.49 Dat brengt het totaal aantal kamers op 1.749.50 In Bijlage 7 een overzicht van het aanbod van hotels e.d. in Utrecht per eind 2014.

Ganzenmarkt

49 Niet door het Bedrijfschap Horeca en Catering geregistreerde B&B's en hostels. 50 Inclusief B&B's en hostels.

79

Relatief veel viersterrenhotels in Utrecht Eind 2014 heeft Utrecht 22 geclassificeerde hotels met samen 1.591 kamers, en 37 ongeclassificeerde accommodaties met samen 158 kamers. Met de toevoeging van hotelkamers in 2014 is vooral het driesterren segment nog versterkt: van 25% naar 28% van het kameraanbod. Het viersterren segment heeft met 52% nog steeds ruim de helft van het kameraanbod.

Figuur 12 – Classificatie kameraanbod Utrechtse hotels e.d. (eind 2014)

Bron: Horwath HTL (2014)

Ontwikkeling 2015 In aanbouw is de verbouwing van het pand Wijde Begijnestraat 1 tot een ‘experience’ hotel

met 34 kamers. Medio 2015 zal het hotel in gebruik worden genomen. In 2015 zal ook het Van der Valkhotel met 180 kamers aan de Winthontlaan (Kanaleneiland-

Zuid) worden opgeleverd. Met die ontwikkelingen komen er in totaal 214 kamers bij en groeit het aantal hotelkamers

naar 1.963.

8.4 Perspectieven Utrechtse hotelmarkt

Groeipotentie Horwath HTL gaat er van uit dat in de periode 2014-2024 sprake zal zijn van een opwaartse

cyclus in de hotelmarkt. Daarbij hoort een scenario met een groei van het aantal overnachtingen met gemiddeld 4,5% per jaar, vrucht van het economisch en toeristisch stimuleringsbeleid van gemeente en provincie. Het benodigd aanbod in 2024 is berekend op 2.589 hotelkamers, 626 kamers boven het aantal van 1.963 kamers dat in 2015 wordt bereikt.

121

907

496

56

11

82

76

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

vijfsterren

viersterren

driesterren

tweesterren

een ster

ongeclassificeerd

ongeregistreerd

kamers


Bij de uitbreiding van het hotelaanbod geeft de gemeente Utrecht prioriteit aan nieuwe ontwikkelingen in Utrecht Centrum/Stationsgebied.

Naast de economische conjunctuur en groei van de bevolking, is belangrijk hoe de stad er bij ligt: uitstraling, leefbaarheid, veiligheid. Een negatief aspect voor het centrumgebied is dan ook de herontwikkeling van het Stationsgebied, die nog jaren zorgt voor een minder goede toegankelijkheid en vindbaarheid. Als de reconstructie achter de rug is (2020) ontstaat een gunstiger marktsituatie, met ook een groter en meer divers winkelaanbod.

Kwalitatieve vraag Horwath HTL onderscheidt een vijftal product-marktcombinaties die kansrijk zijn voor de Utrechtse markt, en waarvan er vier als groeimarkt worden gezien. Kansrijke segmenten voor de Utrechtse hotelmarkt

classificatie

(aantal sterren) locatie groeimarktzorggerelateerd 3-4 bij zorgvoorziening, OV-bereikbaar xShort Stay 4 binnenstad xleisure/uitgaan 0-5 uitgaansgebied, OV-bereikbaar xwetenschappers 3-4 science park, OV-bereikbaar jongeren/budget 0-2 binnenstad, OV-bereikbaar xBron: Horwath HTL 2014

Utrechtse hoteliers verwachten vooral groei in de segmenten leisure/uitgaan, Short Stay en zorggerelateerd bezoek. Short Stay en zorghotels zijn, mits zij volledig op de doelgroep zijn gericht, niet concurrerend voor de overige hotelmarkt. De doelgroep wetenschappers is een potentiële groeimarkt door verdere ontwikkeling van met name het USP. In het segment budgethotel is er in Utrecht nog weinig aanbod; vooral in het centrum is er behoefte aan hotels in een lager prijssegment waarmee een nieuwe doelgroep kan worden aangeboord.

81

Mary K Hotel


Bijlage 1 Gesprekspartners interviews Dries Berendsen (Universiteit Utrecht) Bart Blikman (Carlton President Hotel) Martijn Bosschers (DTZ Zadelhoff) Evert-Jan Bronda (Draaijer en Partners) Cees Busscher (OMU) Ellis ten Dam (HaskoningDHV / Corenet Benelux) Marco van Diggelen (Brecheisen) Pieter Duif Verhoeven (Universitair Medisch Centrum) Rolf van den Engel (Midned Projectontwikkeling) Leo Hollman (Grand Hotel Karel V Utrecht) John Holtrust-Westerbeek (OMU) Ard Lanting (Ahold) Maarten van Lit (LMBS retail) Daniël Meijer (Deka Immobilien) Mariëlle Pouw (Ahold) Frank van der Sluys (DTZ Zadelhoff) Peter Vernooij (Element Offices) Anky Vink (LMBS retail) Jeroen van der Wal (Waltmann Bedrijfshuisvesting)

83

Bijlage 2 Begrippen

A-1 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat gelegen tussen publiekstrekkers, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 50% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 10% bedraagt.

A-2 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat met tenminste één trekker, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 25% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 25% bedraagt.

Aanbod Aan het eind van het jaar op de vrije markt aangeboden ruimtes van tenminste 500 m2 kantoor, 750 m2 bedrijfsruimte (inclusief bijbehorende kantoorruimte) of 200 m2 winkelruimte. Het gaat om ruimte die al in gebruik, opgeleverd of in aanbouw is. In onderhuur aangeboden ruimte wordt meegeteld. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld.

B-locatie Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat, gelegen buiten het A-winkelgebied.

Bedrijfsruimte Gebouw bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een meer dan gebruikelijke kantoorcomponent, maar niet meer dan 50% van het totale oppervlak, vallen hieronder.

Bedrijfsverzamelgebouw Een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin (overwegend kleinschalige) kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal zelfstandige ondernemingen. Die kunnen gebruik maken van gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen. Kenmerkend is ook dat de gebruikers ruimte op maat kunnen huren, in kleine metrages en met korte en tussentijds opzegbare huurcontracten.


Eersteklas vastgoed Modern, courant onroerend goed dat tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoren en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de beste locaties wordt over het algemeen gezien als eersteklas vastgoed. In de markt voor winkelruimte wordt ruimte met een courante frontbreedte en dito oppervlak in het A-winkelgebied als eersteklas aangemerkt.

Flexibele werkplekken Werkplekken waarvoor geen sprake is van een contract voor een bepaalde werkruimte voor een bepaalde huurperiode.

Hectares bedrijventerrein Bij uitgifte, bouwrijp kaveloppervlak en de planvoorraad bedrijventerrein gaat het steeds om hectares netto uitgeefbaar terrein.

Huurprijs kantoren en bedrijfsruimte Prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten.

Huurprijs winkels Prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Prijzen hebben betrekking op een standaardunit van circa 150 m2 met een frontbreedte van 6 meter.

Incourant vastgoed Verouderd onroerend goed dat niet meer tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich veelal op kwalitatief mindere locaties bevindt. Er zijn vaak (zeer) ingrijpende aanpassingen nodig om het pand geschikt te maken voor de hedendaagse vastgoedgebruiker.

Kantoor Gebouw waarin werkzaamheden zeer overwegend gericht zijn op verwerking van informatie en de daarmee verbonden dienstverlening. Onderwijsgebouwen van HBO of Universiteit zijn niet meegeteld.

Kantoorachtige bedrijfsruimte Gebouw met een kantoorcomponent van 50-70% en voor het overige deel bedrijfsruimte.

85

Leegstand (kantoren) In bestaande gebouwen aangeboden ruimte, die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is.

Onttrekking Een pand dat geen deel meer uitmaakt van het marktaanbod wordt beschouwd als onttrokken aan de voorraad.

Opname Kantoor- of bedrijfsruimte die in een kalenderjaar op de vrije markt verhuurd of verkocht is, dus met uitzondering van sale-and-lease-back transacties en nieuwbouw voor eigenaar-gebruikers. Er is sprake van opname als tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. In onderhuur verhuurde meters worden tot de opname gerekend.

Regio Als in de monitor sprake is van de regio Utrecht gaat het om de U10-gemeenten De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Stichtte Vecht, Nieuwegein, Utrecht, Vianen, Woerden en Zeist.

Structureel aanbod Kantoorruimte die tenminste drie jaar achtereen op de markt wordt aangeboden.

Transformatie Van transformatie is sprake als er een omgevingsvergunning is voor herontwikkeling naar een andere functie en als die ook feitelijk plaatsvindt.

Uitgifte bedrijventerrein Bedrijventerrein is als uitgegeven gekwalificeerd als tenminste een intentieovereenkomst is bereikt. Als later blijkt dat de intentieovereenkomst weer is ontbonden (niet is omgezet in een uitgifte-overeenkomst) dan wordt het uitgiftecijfer daarvoor gecorrigeerd.

Vrije markt De huur en koopmarkt waarop ontwikkelaars, beleggers en andere particuliere eigenaars ruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Ruimte die een eigenaar direct voor eigen gebruik bouwt is hier niet in meegenomen, evenmin als sale-and-lease-back transacties.


Bijlage 3 Gegevens winkelstructuur Filialisering in gebruik zijnde winkels *

wvo in gebruikwvo

filialen % filiaal winkels in gebruik filialen % filiaalHoofdwinkelcentra Utrecht Centrum 132.090 95.739 72% 685 294 43% Stadsdeelcentra GWC Overvecht 24.820 23.395 94% 89 68 76%GWC Kanaleneiland 15.114 14.188 94% 57 42 74% Wijkwinkelcentra Amsterdamsestraatweg-Noord 9.133 5.719 63% 33 9 27%Amsterdamsestraatweg-Midden 11.365 5.983 53% 78 22 28%Amsterdamsestraatweg-Zuid 3.723 2.325 62% 31 6 19%Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat 9.844 5.260 53% 74 28 38%Kanaalstraat/Lombok 5.016 1.085 22% 72 5 7%Balijelaan/Rijnlaan 3.521 2.633 75% 21 10 48%Smaragdplein 4.992 4.155 83% 25 17 68%Vleuterweide 9.542 7.203 75% 35 19 54%Terwijde 6.562 6.203 95% 14 12 86%Parkwijk 4.236 4.131 98% 13 11 85%Vleuten Centrum 4.657 3.516 75% 28 13 46% overige locaties Woonboulevard Kanaleneiland 105.620 83.960 79% 64 38 59%The Wall 19.405 14.405 74% 5 4 80%buurtcentra / verspreide winkels 140.315 89.152 64% 463 142 31% Totaal 509.955 369.052 72% 1.787 740 41%

Bron: LOCATUS Onderzoek + Advies, opname augustus 2014 wvo = winkelvloeroppervlak * excl. automotive en brandstoffen

87

Totaal verkooppunten *

verkoop-punten leeg winkels leisure diensten

Hoofdwinkelcentra Utrecht Centrum 1.377 40 685 448 204 Stadsdeelcentra GWC Overvecht 133 6 90 14 23GWC Kanaleneiland 91 5 57 6 23 Wijkwinkelcentra Amsterdamsestraatweg-Noord 68 4 33 11 20Amsterdamsestraatweg-Midden 183 16 78 34 55Amsterdamsestraatweg-Zuid 73 8 31 12 22Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat 134 5 74 19 36Kanaalstraat/Lombok 129 4 72 21 32Balijelaan/Rijnlaan 50 3 21 8 18Smaragdplein 47 5 26 3 13Vleuterweide 58 1 35 10 12Terwijde 20 4 14 1 1Parkwijk 25 13 5 7Vleuten Centrum 69 5 30 15 19 overige locaties Woonboulevard Kanaleneiland 74 4 66 2 2The Wall 13 3 6 4 0buurtcentra / verspreide winkels 1.317 67 467 420 363 Totaal 3.861 180 1.798 1.033 850Bron: LOCATUS Onderzoek + Advies, opname augustus 2014 * excl. automotive en brandstoffen


Bijlage 4 Overzicht Utrechtse bedrijventerreinen Bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht per 1 januari 2014 (in hectares)

Bedrijventerrein bruto opp. netto opp. netto reeds uitgegeven

nog uit te geven planvoorraad

waarvan bouwrijp

Lage Weide 216,0 154,0 154,0 0 0Oudenrijn 94,0 67,0 66,5 0,5 0,5De Wetering-noord * 37,0 29,5 29,5 0 0De Wetering-zuid ** 27,0 21,6 12,5 9,1 9,1Nieuw Overvecht 44,0 36,0 36,0 0 0Cartesiuswegterrein 40,0 31,0 31,0 0 0Cartesiusdriehoek 30,0 20,0 20,0 0 0Nieuwerijn (Papendorp) 31,0 20,7 14,3 6,4 0Haarrijn 16,0 12,5 4,0 8,5 8,5Strijkviertel 45,0 30,0 0 30,0 0Demkaterrein 8,4 5,4 5,4 0 0Park Voorn 7,0 6,0 6,0 0 0Vleuterweide 6,0 4,0 4,0 0 0Kanaleneiland 25,0 20,0 20,0 0 0Lunetten 5,0 2,8 2,8 0 0

Totaal 631,4 460,5 406,0 54,5 18,1Bron: Onderzoek Utrecht. * Inclusief RWZI De Wetering. ** Exclusief de 5,3 ha reservering voor de nieuwbouw van het St. Antoniusziekenhuis en de netto 2,4 ha met een kantoorbestemming.

89

Bijlage 5 Leegstandspercentage kantorenmarkt

Leegstandspercentages kantoren in Vastgoedmonitor Utrecht Het leegstandsvolume (per kantoorgebied) wordt geleverd door DTZ met als definitie:

aangeboden kantoorruimte in opgeleverde gebouwen die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Leegstand die niet op de kantorenmarkt te huur of te koop wordt aangeboden valt buiten de definitie.

De voorraad kantoorruimte (per kantoorgebied) is ontleend aan een gemeentelijke inventarisatie in 1990 en het jaarlijks verwerken van mutaties. Leegstaande (voormalige) kantoorruimte die niet op de kantorenmarkt wordt aangeboden valt dus buiten de voorraad. Ook wordt kantoorruimte die nog in aanbouw is niet meegenomen in de voorraad.

leegstaand marktaanbod berekening

leegstandspercentages voorraad

exclusief:

niet in het marktaanbod opgenomen leegstand

exclusief: niet in marktaanbod

opgenomen leegstand kantoorruimte in

aanbouw

Uitkomst verkenning diverse bronnen Een verkenning van diverse bronnen voor gegevens over de kantorenmarkt levert het volgende op: In bijna alle bronnen is het marktaanbod het vertrekpunt voor het bepalen van de leegstand.

In een aantal bronnen (waaronder DTZ) wordt vervolgens het feitelijk leegstaand marktaanbod afgesplitst van het totale marktaanbod.

Voor de kantorenvoorraad lopen de definities uiteen. Veelal wordt geen onderscheid gemaakt tussen leegstand die wel of niet tot het marktaanbod behoort. Soms wordt ook het volume in aanbouw meegenomen. De door JLL gebruikte afgrenzing komt overeen met die in de Vastgoedmonitor Utrecht.


Overzicht vergelijking diverse bronnen: aanbod leegstand totale voorraad DTZ Zadelhoff

opgeleverd of in aanbouw opgeleverd leegstaand aanbod

bestaand of in aanbouw (bron: Rudolf Bak)

Rudolf Bak opgeleverd of in aanbouw leegstaand aanbod bestaand of in aanbouw JLL incl. in aanbouw en te renoveren

(binnen 6 maanden beschikbaar) = aanbod in gebruik of beschikbaar

voor de markt Dynamis incl. in aanbouw en te renoveren

(binnen 12 maanden beschikbaar) niet verhuurd (dus = aanbod)

bestaand of in aanbouw

CPB exclusief in aanbouw opgeleverd leegstaand aanbod

bestaand

EIB incl. in aanbouw = aanbod bestaand ASRE opgeleverd of in aanbouw opgeleverd leegstaand

aanbod bestaand of in aanbouw (bron: Rudolf Bak)

Rotterdam incl. in aanbouw leegstaand aanbod (bron BAG of Rudolf Bak) Eindhoven (bron: DTZ, aangevuld met eigen info) = aanbod Amsterdam aanbod plus nog niet

betrokken voorverhuur bestaand

Haaglanden bestaand = aanbod bestaand

Bronnen: DTZ Zadelhoff (2014) Factsheets Nederland Compleet medio 2014. Rudolf Bak (2014) Kantoren in cijfers 2013. JLL (2014) Amsterdam Zuidas. Halfjaarlijkse Kantorenmarktmonitor 2014 H1. Dynamis (2014) Sprekende cijfers kantorenmarkten ’14. CPB-notitie (juni 2012) Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief. EIB (juni 2012) Landelijke samenvatting kantorenmonitor. PBL en ASRE (2013) Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten. Amsterdam School of Real Estate (2011) Structurele leegstand. Voorkomen is beter dan

genezen. Gemeente Rotterdam, Stadsregio Rotterdam (2014) Kantorenbericht Regio Rotterdam. Cijfers

over de kantorenmarkt per 1 januari 2014. Gemeente Eindhoven (2013) Eindhovense Leegstandsmonitor Kantoren 2013. Kantorenmonitor BV (Ad Wagemakers; Amsterdam). Stadsgewest Haaglanden (2012) Monitor kantorenmarkt 2012.

91

Bijlage 6 Onttrekkingen kantoren Onttrekkingen kantoorruimte 2014

transformaties m2 vvo (gepland) nieuw gebruik Kaap Hoorndreef 52-64 3.700 55 woningen Huizingalaan 121 1.300 35 woningen Vinkenburgstraat 26 5.100 88 woningen en horeca Jutfaseweg 205 1.900 31 woningen Wijde Begijnestraat 1 1.100 hotel met 34 kamers Ravellaan 96 8.500 185 kamers Bemuurde Weerd W.Z. 4-5 500 38 kamers Gloriantdreef 4 1.200 40 kamers Hemdsmouwsteeg 3 500 6 woningen Burg. Verderlaan 13 1.300 maatschappelijk/logies niet meer in marktaanbod Rachmaninoffplantsoen 61 6.000 woningen Kaatstraat 1 10.600 woningen Ravellaan 1 3.400 woningen Vliegend Hertlaan 1-11 8.200 250 woningen Pythagoraslaan 101 7.000 kantoorruimte/wonen Vleutensevaart 100 3.400 horeca en 55 appartementen Willem Dreeslaan 14 2.500 woningen Herculesplein 5 8.500 onzeker Jaarbeursplein 15 7.400 sloop voor bouw WTC

totaal 82.100 Bron: Gemeente Utrecht


Bijlage 7 Hotelaanbod Hotels e. d. in Utrecht eind 2014

Naam Sterrenclassificatie Aantal kamersGrand Hotel Karel V 5 121NH Utrecht 4 276Carlton President 4 164Hotel Mitland 4 141Park Plaza Utrecht 4 120Apollo Hotel Utrecht City Centre 4 90Malie Hotel Utrecht - Hamshire Classic 4 45Court Hotel City Centre Utrecht 4 27Mother Goose 4 23Hotel DOM 4 11ECR Hotel De Keizershof 4 10Bastion Hotel Utrecht 3 146Holiday Inn Express Utrecht - Papendorp 3 118Star Lodge Hotel 3 88Ibis Utrecht 3 84NH Centre Utrecht 3 47Mary K Hotel 3 9Park Hotel 3 4Hotel Oorsprongpark Utrecht 2 38Hotel Holland Lodge 2 10Hotel de Admiraal 2 8Hotel Domstad 1 11Beurshotel Utrecht geen 22Havaa Apartments geen 14Hostel Strowis geen 14Hostel Wittevrouwensingel geen 12Mevr. J Kubus geen 11Stone Hotel & Hostel geen 15Badhu geen 8Pension Lopez Giminez geen 7Fort aan de Klop geen 6Hostel B&B Utrecht City Centre geen 6overig (27) geen 43totaal 1.749Bron: Horwath HTL

Afdeling OnderzoekActuele inzichten, betrouwbare cijfers, de tendensen juist geïnterpreteerd.De afdeling Onderzoek van de Gemeente Utrecht ondersteunt gemeentebestuuren beleidsmakers met onderzoek, statistiek en advies. Zo maken we bij Onderzoek werk van een beter Utrecht.

Meer wetenwww.utrecht.nl/onderzoekE-mail [email protected] @onderzoek030Telefoon 030 – 286 00 00Bezoekadres Stadsplateau 1

Vastgoedmonitor Utrecht 2014€¦ · 7 Veel onttrekkingen aan de kantorenmarkt Het afgelopen jaar...

Documents

Transcript of Vastgoedmonitor Utrecht 2014€¦ · 7 Veel onttrekkingen aan de kantorenmarkt Het afgelopen jaar...