Van  Hel  naar  Hemel  (5)  Door  Peter  de  Kuster      Hoe  om  te  gaan  met  jouw  ‘huisbaas’          

   Jouw  huisvestingskosten  zijn  waarschijnljk  een  grote  kostenkost.  Het  is  vaak  de  op  een  na  grootste  zakelijke  uitgave,  na  het  loonstrookje.  Alles  wat  je  kunt  doen  om  het  te  reduceren,  zelfs  tijdelijk,  kan  een  enorme  boost  geven  onder  aan  de  streep.    Bekijk  de  situatie  vanuit  de  ogen  van  jouw  ‘huisbaas’.  Zijn  belangen  lopen  in  veel  meer  opzichten  parallel  met  die  van  jou  dan  je  zou  denken.  Hij  heeft  ook  een  onderneming  om  te  managen  en  investeringen  om  te  beschermen,  of  hij  nu  een  individuele  eigenaar  is  of  een  manager  voor  een  grote  onderneming.  Hij  anticipeert  een  gestage  stroom  van  inkomsten  uit  een  stabiele  onderneming,  maarbegrijpt  dat  huurinkomsten  geen  annuiteit  zijn.  Hij  weet  dat  ondernemen  risico’s  met  zich  meebrengt,  met  kuilen  en  greppels  onderweg.  Hij  heeft  waarschijnlijk  directe  ervaringen  met  problemen  die  vergelijkbaar  zijn  als  die  van  jou.      De  grootste  vergissing  die  huurders  kunnen  maken  is  om  de  huisbaas  de  schuld  te  geven  voor  hun  problemen.  Bekritiseer  niet  hun  baby.  Zij  zullen  niet  automatisch  jouw  verhaal  adopteren.  Hij  kan  niet  de  schuld  krijgen  

voor  jouw  cash  flow  problemen.    Hij  heeft  geen  controle  over  de  economie,  of  seizoensfluctuaties  of  conurrenten  die  dichtbij  een  winkel  openen.  Net  als  in  elke  onderhandeling  is  psychologie  belangrijk.  Een  agressieve  benadering  zal  gegarandeerd  alle  stekels  bij  hem  overeind  zetten  en  jouw  kans  op  een  succesvol  resultaat  belemmeren.      Het  belang  van  timing.      Jouw  huisbaas  heeft  macht  maar  kan  niet  jouw  verhaal  aflezen  aan  jouw  gezicht.  Hij  zal  zich  zeker  zorgen  maken  wanneer  jij  een  betaling  mist  zonder  waarschuwing  vooraf.    De  sleutel  is  ook  hier  effectief  jouw  verhaal  vertellen.  Laat  de  huisbaas  weten  wanneer  er  problemen  opdagen  en  wanneer  jij  hulp  nodig  hebt.    

   Dit  is  eenvoudiger  gezegd  als  gedaan.  Het  kan  veel  telefoontjes,  brieven  en  emails  vergen  voor  jouw  huisbaas  jouw  situatie  serieus  neemt.  Wanneer  hij  in  eerste  instantie  ‘nee’  zegt  moet  je  door  blijven  zetten.    Houd  je  niet  stil.  Geef  hem  de  feiten  die  hij  nodig  heeft  om  te  tonen  dat  het  in  het  belang  is  van  beide  partijen  om  tot  een  alternatieve  overeenkomst  te  komen  over  hoe  verder  te  gaan.      Hoe  je  onderhandelt      Je  zult  vanaf  het  begin  jouw  doelen  moeten  bepalen.  Welke  verlaging  wil  je,  en  hoe  lang?  Wil  je  een  huurvrije  periode  of  een  huursverlaging?  Jouw  behoeften  zullen  afhangen  van  hoe  diep  jouw  crisis  is  geworden.  

 1) Een  huurvrije  periode  is  een  proces  van  het  herstructureren  van  de  betalingen  op  zo’n  manier  dat  korte  termijn  betalingen,  geheel  of  gedeeltelijk  naar  een  later  tijdstip  worden  getransfereerd.  In  essentie  betaal  je  hetzelfde  bedrag  in  de  tij.  Je  zult  waarschijnlijk  het  verhaal  vertellen  dat  jouw  onderneming  in  de  basis  gezond  is  maar  dat  je  tijd  nodig  hebt  om  terug  op  koers  te  komen.  

 2) Huur  verlaging  betekent  minder  betalen  dan  jouw  originele  contractuele  verplichtingen.  De  huisbaas  schrifjt  een  deel  van  de  geanticipeerde  betalingen  af.  Je  zult  waarschijnlijk  hierom  vragen  wanneer  je  in  een  cashlow  crunch  zit  en  op  wankele  basis  verder  gaat.  Je  zult  in  staat  zijn  om  een  zes  maanden  huur  vrijaf  te  krijgen  tezamen  met  een  reductie  van  twintig  procent  .  Of  misschien  een  vijftig  procent  reductie  vanaf  dit  moment.  

 3) Uit  de  lease  komen  op  een  manier  die  in  het  beste  belang  is  voor  beide  partijnen.  

 Jouw  benadering  zal  van  multiple  factoren  afhangen  die  een  impact  hebben  op  jouw  onderneming    en  die  van  jouw  huisbaas.  Denk  eens  na  over  het  volgende:  

 

     

• Heb  jij  een  interessante  business  die  de  huisbaas  wil  behouden?  • Is  hij  actief  huurders  aan  het  zoeken  voor  andere  niet  verhuurde  ruimte?  

• Hebben  andere  huurders  jou  laten  weten  dat  zij  van  plan  zijn  om  te  verhuizen?  

• Is  er  andere,  meer  attractieve  ruimte  in  de  buurt?    Het  is  handig  om  jouw  verhaal  te  documenteren  wat  jouw  kwesties  en  behoeftes  zijn.  Vergelijk  deze  met  het  verhaal  van  jouw  huisbaas.  Schrijf  jouw  verhaal  in  de  vorm  van  een  voorstel.  Het  is  duidelijk  dat  jij  de      

     maandelijkse  betalingen  niet  kunt  doen,  dus  bediscussieer  de  redenen  hiervoor:    

• Waarom  zijn  de  mogelijkheden  van  jouw  onderneming  veranderd  sinds  het  huurcontract  werd  getekend?    

• Leg  specifiek  uit  wat  er  gebeurd  is  waardoor  de  cashflow  opdroogde  wat  ertoe  leidt  dat  jij  de  volledige  huur  niet  kunt  betalen  

• Bied  jouw  verhaal  over  toekomstige  cashflow  aan,  over  de  hele  huurperiode.  

 

Wanneer  jij  in  de  ruimte  wilt  blijven  zal  jouw  verhaal  jou  tot  de  conclusie  leiden  dat  jouw  behoeften  het  best  gediend  zijn  door  te  vragen  om  ofwel  een  huurvrije  periode  of  een  huurverlaging.  In  een  extreem  geval  zul  je  gedwongen  zijn  de  ruimte  te  verlaten.      

     Jouw  ontmoeting  met  de  huisbaas    Jouw  beste  aanpak  is  waarschijnlijk  om  jouw  omstandigheden  uit  te  leggen  vanaf  het  begin  en  de  huisbaas  te  winnen  voor  jouw  verhaal.  Laat  hem  begrijpen  hoe  de  situatie  zich  ontwikkeld  heeft.  Jouw  voorstel  is  in  deze  fase  niet  nodig,  behalve  wanneer  er  specifiek  om  gevraagd  wordt.  Je  vraagt  zijn  input  en  je  wilt  hem  niet  om  de  oren  slaan  met  feiten  en  cijfers  behalve  wanneer  hij  er  specifiek  om  vraagt.      Een  moedige  benadering  is  hem  te  vertellen  dat  je  bereid  bent  de  sleutels  terug  te  geven  en  zo  snel  mogelijk  te  verhuizen.  Waarschijnlijk  zal  hij  aangeven  dat  dit  niet  zijn  wens  is.  Bedenk  dat  het  een  hele  tijd,  energie  en  geld  kan  vergen  om  een  nieuwe  huurder  te  vinden.  Hij  zou  waarschijnlijk  de  plek  moeten  renoveren  om  hem  passend  te  maken  en  flink  erop  toeleggen.    Vraag  hem  of  hij  suggesties  heeft  om  jouw  weg  uit  de  lastige  zakelijke  omstandigheden  te  vinden  die  jij  omschrijft.    Je  kunt  verbaasd  zijn  over  zijn  

initiele  feedback.  Maak  de  oplossing  voor  jouw  probleem  zijn  prioriteit,  zodat  hij  een  pro  actieve  kracht  wordt  bij  jouw  herstel.  Hij  kan  met  enige  verrassend  bruikbare  suggesties  komen.      

     Wanneer  je  op  zeker  uit  de  huur  wilt  zijn  binnen  een  bepaalde  tijd,  bied  hulp  aan  om  een  andere  huurder  te  vinden.  Teken  een  overeenkomst  van  overdracht  en  doe  alles  mogelijke  om  potentiele  huurders  zich  comfortabel  te  laten  voelen  wanneer  zij  de  ruimte  bekijken.      

Wanneer  jouw  onderneming  sterk  is  en  je  tijdelijk  een  tekort  aan  cash  hebt  kun  je  praten  over  een  huur  vrije  deal.    Waarin  je  gedurende  een  aantal  maanden  niets  betaald,  om  er  bovenop  te  komen,  met  een  slotbetaling  op  het  einde  van  de  huurperiode.  Wanneer  je  gevraagd  wordt  om  een  persoonlijke  garantie,  is  onze  mening  dat  je  dient  te  weigeren,  of  je  moet  absoluut  zeker  zijn  dat  de  onderneming  zal  overleven.  Maar  wie  kan  dat  garanderen?  Maakt  niet  uit  hoe  zeker  jij  bent  over  je  onderneming,  er  is  altijd  een  kans  dat  het  ten  onder  gaat.  En  wanneer  het  verbonden  is  aan  jouw  persoonlijke  vermogen  kan  het  ook  jouw  huis  kosten.      

   Vergeet  niet  dat  alles  tijdelijk  is.  Een  slotbetaling  die  je  nu  kunt  regelen  als  onderdeel  van  een  huurvrije  deal  kan  nog  altijd  naar  beneden  onderhandeld  worden,  of  volledig  verwijderd,  op  het  einde  van  de  huurperiode.  Jouw  doel  is  overleven.  Doe  alles  wat  jij  kunt  om  dat  te  laten  gebeuren.        Wanneer  jij  wanhopig  hulp  nodig  hebt  en  een  andere  optie  voorziet  als  huurverlaging,  bespreek  dit.  Wanneer  het  past  bij  het  doel  van  jouw  huisbaas  om  jou  zes  maanden  een  huurvrije  periode  te  geven  zal  hij  dit  doen.  Maar  je  moet  erom  vragen  omdat  het  niet  vanzelf  zal  gebeuren.        

 

   Het  verhaal  in  het  kort:    1) Bepaal  hoe  jouw  doelen  matchen  met  die  van  jouw  huisbaas  

 2) Ben  volhardend  wanneer  jouw  huisbaas  in  eerste  instantie  geen  oor  

heeft  voor  jouw  verhaal.    3) Ga  voor  samenwerking  en  vraag  het  advies  en  de  input  van  jouw  

huisbaas.  Wanneer  je  professionele  hulp  nodig  hebt  om  jouw  doelen  te  behalen,  overweeg  de  diensten  van  een  professional  die  zich  specialiseert  in  ondernemingsschulden  management.