UNIZO-Limburg

UNIZO ACTIEPLAN TEGEN LEEGSTAND

Leegstand verminderen en nieuw ondernemerschap in handelskernen stimuleren

Dit is een uitgave van

UNIZO-Limburg

Maastrichtersteenweg 254/3

3500 Hasselt

www.unizo.be/limburg

yves.houben@unizo-lim.be

Publicatiedatum: februari 2012

3

Inhoudspagina

Voorwoord ................................................................................................................................... 4

1. Leegstand: de harde cijfers ..................................................................................................... 5

Leegstand in België groeit onverminderd door .................................................................................5

2. Leegstand in handelskernen verklaard ................................................................................... 10

Oorzaken van leegstand ................................................................................................................. 10

Leegstand in het straatbeeld .......................................................................................................... 12

3. Nog meer bijkomende winkelruimte op komst… .................................................................... 13

Bijkomende (grootschalige) detailhandel: opgelet met een overaanbod ..................................... .13

De nieuwe winkelmarkt ................................................................................................................. .14

4. Kernversterking moet de focus blijven .................................................................................. .16

De kern is het vertrekpunt ............................................................................................................. .16

De sleutel is in handen van de lokale overheden .......................................................................... .16

Detailhandelsvisie: actieve rol voor de overheid ............................................................................ 18

5. Nood aan actie tegen leegstand! ........................................................................................... .20

Planmatige aanpak......................................................................................................................... .20

Een ruim gemeentelijk instrumentarium. ....................................................................................... 21

10 maatregelen ............................................................................................................................... 22

6. Inspirerende voorbeelden .................................................................................................... .27

7. Samenvatting actiepunten ..................................................................................................... 30

4

Voorwoord

Handelskernen vormen het socio-economische hart van onze steden en gemeenten. Kernen van

steden en gemeenten zijn een broeinest van leven, van diverse functies zoals wonen, werken en

winkelen. Detailhandelszaken, en vooral concentraties ervan, bepalen mee het beeld en de

levendigheid van een kern.

Leegstand kan dan ook een hinderlijk element zijn voor een vitaal straatbeeld en de aantrekkelijkheid

van een handelscentrum. De desolate indruk van leegstaande handelspanden legt een hypotheek op

elke inspanning van de gemeente om de attractiviteit van bepaalde straten of van het winkelgebied

in zijn geheel te verhogen.

Bovendien: hoe minder handelszaken, hoe minder passage voor de overblijvende handels- en

horecazaken. De gemeente kan die vicieuze cirkel mee doorbreken door een kernversterkend beleid

te voeren.

UNIZO pleit voor een planmatige aanpak. Niet het lanceren van één losse maatregel zal het verschil

maken maar een plan van aanpak op alle domeinen die een impact hebben op het winkelcentrum:

bereikbaarheid, parkeerbeleid, pandenbeleid, ruimtelijke ordening,…. De aanpak van leegstand kan

dan ook alleen slagen als onderdeel van een duidelijke detailhandelsvisie. Het ontwikkelen van

nieuwe grootschalige detailhandel op andere locaties zonder aandacht voor een kernversterkend

beleid zal zeker niet bijdragen tot een oplossing van bestaande leegstand.

Laat het in ieder geval duidelijk zijn: leegstand betekent zeker geen stilstand. Een overschot aan

leegstaande winkelruimte moet niet vertaald worden in het stoppen van nieuwe

winkelontwikkelingen als geheel. Leegstand vraagt wel een dynamische aanpak, vanuit

kernversterking en vanuit een afgewogen aanbodbeleid op andere locaties.

Met het voorliggend rapport wilt UNIZO niet enkel de leegstandsproblematiek in de detailhandel in

kaart brengen, maar via 10 actiepunten ook een aantal handvaten aanreiken voor het gemeentelijk –

en het provinciaal – beleid in de aanpak van de leegstand.

Om de problematiek dan ook samen aan te pakken, want zowel de gemeente als UNIZO willen

tenslotte hetzelfde: een sterk handelscentrum!

Joël Stockmans

Directeur UNIZO-Limburg

5

1. Leegstand: de harde cijfers1

Leegstand in België groeit onverminderd door

De leegstand van winkel-verkooppunten is het afgelopen jaar in heel België onverminderd

doorgegroeid. Inmiddels staat 7% van alle panden leeg, in 2011 was dit 6,6%, in 2008 was dit nog

5,2%. In vierkante meters hebben we het over ruim 1,3 miljoen vierkante meter lege winkelmeters.

In Limburg staan 1.464 panden leeg, op een totaal van 17.774. Het leegstandspercentage in Limburg

is met 8,2% fors hoger dan het landelijk gemiddelde. Het afgelopen jaar is de leegstand in Limburg

wel iets minder snel toegenomen dan gemiddeld in België.

Samen met Antwerpen kent Limburg het hoogste leegstandspercentage van Vlaanderen. In België

scoren de provincies Luik (8,9%) en Luxemburg (8,8%) nog slechter. In 2008 kende Limburg een

leegstand van 6,5%, en nam daarmee toen zelf de koppositie in van alle Belgische provincies.

Op gemeentelijk vlak zien we heel wat verschillen tussen de Limburgse gemeenten: de hoogste

leegstand vinden we terug in Leopoldsburg (13,9%), Genk (11,2%), Hechtel-Eksel (10,8%),

Maasmechelen en Neerpelt (beiden 10,2%) en Bilzen (10,0%). De laagste leegstand – Herstappe even

buiten beschouwing gelaten – is er in Limburg in de gemeenten Lummen (2,5%), Peer en Bocholt

(3,0%), Kinrooi (3,1%), Nieuwerkerken (3,7%) en Riemst (3,9%).

1 Met bijzondere dank aan Locatus, marktleider op het gebied van winkelinformatie in de Benelux: www.locatus.com.

Leegstand per provincie

2008 2009 2010 2011 2012

Antwerpen 6,4% 6,6% 7,9% 8,2% 8,2%

Brussel Hoofdstedelijk Gewest 4,8% 4,6% 4,3% 4,4% 5,9%

Henegouwen 4,5% 5,5% 6,6% 7,4% 7,9%

Limburg 6,5% 7,0% 7,7% 8,0% 8,2%

Luik 5,3% 6,2% 7,7% 8,4% 8,9%

Luxemburg 3,5% 4,6% 7,1% 8,2% 8,8%

Namen 3,8% 4,5% 5,5% 6,4% 6,9%

Oost-Vlaanderen 4,4% 4,2% 4,3% 4,4% 4,9%

Vlaams-Brabant 4,3% 4,1% 4,9% 5,4% 5,7%

Waals-Brabant 4,6% 4,6% 5,8% 6,6% 6,9%

West-Vlaanderen 5,2% 5,7% 6,2% 6,6% 6,8%

België 5,1% 5,4% 6,2% 6,6% 7,0%

Bron: Locatus

Jaar

6

In vergelijking met 2008 is de leegstand in 33 Limburgse gemeenten gestegen, in 10 gemeenten

gedaald, en gelijk gebleven in Herstappe.

Leegstand per gemeente 2008

Leegstand % Leegstand %

Aantal

verkooppunten

Leegstaande

verkooppunten

Alken 5,8% 9,8% 225 22

As 3,2% 4,9% 102 5

Beringen 5,7% 8,5% 716 61

Bilzen 7,2% 10,0% 551 55

Bocholt 4,1% 3,0% 197 6

Borgloon 5,4% 6,2% 227 14

Bree 8,4% 4,5% 376 17

Diepenbeek 4,5% 5,1% 315 16

Dilsen-Stokkem 5,5% 9,5% 336 32

Genk 9,2% 11,2% 1.507 169

Gingelom 1,0% 8,3% 96 8

Halen 4,4% 5,0% 159 8

Ham 4,0% 7,0% 186 13

Hamont-Achel 5,3% 7,9% 228 18

Hasselt 5,4% 9,2% 2.218 204

Hechtel-Eksel 5,8% 10,8% 223 24

Heers 6,1% 4,9% 103 5

Herk-de-Stad 2,2% 6,0% 235 14

Herstappe 0,0% 0,0% 2 0

Heusden-Zolder 5,2% 7,0% 604 42

Hoeselt 4,1% 4,8% 168 8

Houthalen-Helchteren 4,7% 6,6% 532 35

Kinrooi 2,1% 3,1% 196 6

Kortessem 1,8% 4,8% 126 6

Lanaken 7,4% 7,0% 543 38

Leopoldsburg 15,1% 13,9% 368 51

Lommel 7,9% 8,9% 718 64

Lummen 4,3% 2,5% 237 6

Maaseik 4,5% 9,7% 608 59

Maasmechelen 10,4% 10,2% 947 97

Meeuwen-Gruitrode 4,9% 4,3% 209 9

Neerpelt 7,3% 10,2% 334 34

Nieuwerkerken 3,2% 3,7% 108 4

Opglabbeek 2,4% 6,2% 177 11

Overpelt 7,7% 9,7% 238 23

Peer 4,1% 3,0% 299 9

Riemst 1,0% 3,9% 280 11

Sint-Truiden 9,1% 9,3% 1.135 105

Tessenderlo 7,1% 9,1% 394 36

Tongeren 8,1% 9,6% 862 83

Voeren 1,3% 6,8% 59 4

Wellen 5,3% 5,6% 126 7

Zonhoven 6,1% 4,3% 395 17

Zutendaal 5,1% 7,3% 109 8

Totalen Limburg 5,1% 8,2% 17.774 1.464

Bron: Locatus

2012

7

Naast de benadering vanuit het aantal leegstaande panden kan de leegstand ook bekeken worden in

functie van het aantal vierkante meters. Begin 2012 kent Limburg een leegstand in de detailhandel

van 131.687 m² op een totaal van 1.776.593 m², oftewel een leegstandspercentage van 7,4%.

Leegstand per gemeente 2008

Volgens m² (winkelmeters) Leegstand % Leegstand %

Aantal

winkelmeters

Leegstand

winkelmeters

Alken 7,4% 7,4% 26.147 1.943

As 0,8% 2,7% 13.407 357

Beringen 3,7% 6,9% 52.826 3.648

Bilzen 6,6% 12,5% 40.379 5.051

Bocholt 6,4% 5,5% 15.933 879

Borgloon 6,2% 17,4% 12.314 2.149

Bree 5,6% 5,9% 47.083 2.795

Diepenbeek 4,5% 3,0% 25.672 770

Dilsen-Stokkem 7,0% 12,8% 33.380 4.269

Genk 8,2% 10,6% 172.778 18.282

Gingelom 2,0% 16,4% 2.626 430

Halen 4,8% 3,0% 14.119 420

Ham 3,8% 3,8% 20.746 793

Hamont-Achel 4,6% 4,5% 22.912 1.040

Hasselt 2,6% 6,1% 263.797 16.095

Hechtel-Eksel 11,2% 25,9% 14.029 3.627

Heers 3,7% 5,2% 18.863 985

Herk-de-Stad 1,6% 3,4% 18.713 639

Herstappe 0,0% 0,0%

Heusden-Zolder 3,2% 7,9% 46.741 3.671

Hoeselt 4,5% 7,8% 10.154 793

Houthalen-Helchteren 5,4% 3,1% 50.577 1.590

Kinrooi 1,3% 3,1% 22.560 700

Kortessem 1,0% 2,6% 7.411 190

Lanaken 5,6% 5,0% 49.402 2.490

Leopoldsburg 13,1% 15,2% 26.794 4.072

Lommel 6,6% 11,6% 94.583 10.975

Lummen 9,3% 2,9% 15.867 457

Maaseik 3,5% 9,3% 52.080 4.849

Maasmechelen 8,9% 9,7% 109.477 10.657

Meeuwen-Gruitrode 6,7% 4,4% 15.243 667

Neerpelt 11,1% 10,6% 20.342 2.160

Nieuwerkerken 1,3% 6,5% 12.275 800

Opglabbeek 1,1% 5,4% 20.170 1.083

Overpelt 5,5% 7,2% 21.364 1.530

Peer 2,3% 1,9% 46.547 889

Riemst 1,5% 2,0% 79.735 1.610

Sint-Truiden 5,0% 7,0% 108.963 7.647

Tessenderlo 10,2% 7,3% 32.938 2.398

Tongeren 5,6% 8,0% 70.644 5.680

Voeren 2,0% 14,6% 731 107

Wellen 14,8% 6,8% 7.078 480

Zonhoven 7,7% 2,7% 32.408 877

Zutendaal 17,1% 16,9% 6.785 1.143

Totalen Limburg 5,4% 7,4% 1.776.593 131.687

Bron: Locatus

2012

8

Als we differentiëren naar type winkelgebied, dan zien we dat vooral de grote (traditionele)

winkelgebieden in Limburg hoge leegstand noteren.

Binnensteden (meer dan 400 verkooppunten in de kleinhandel), binnenstedelijke winkelstraten

(populair gezegd: de aanloopstraten) en Hoofdwinkelgebieden groot (tussen de 200 en 400

verkooppunten in de kleinhandel) laten allemaal leegstandspercentages zien van 13% tot 14%.

Dit wil niet zeggen dat alle locaties het moeilijk hebben. In de gebieden waar Locatus

winkelpassanten telt kan een onderscheid gemaakt worden naar A, B en C zones. Op A1 locaties is de

leegstand in België gelijk aan de frictie leegstand van 2% tot 3%. Deze gebieden functioneren dan ook

uitstekend. Het probleem in de grootste en drukste winkelgebieden ligt verderop: op de B2 en C

zones, waar leegstand oploopt richting 15%.

De centra van Genk, Hasselt, Sint Truiden en Tongeren laten hoge percentages zien van rond de 13%

leegstand. Dat is dus 1 op de 7,5 winkels leeg.

Het is ook interessant om te kijken naar de activiteit die in de nieuw leeggekomen panden het laatst

werd uitgeoefend. In de tabel hieronder worden de verhoudingen van de nieuwe leegstand volgens

Jaar Jaar

Winkelgebiedstypering 2008 2012

Baanconcentratie 3,5% 8,0%

Binnenstad 6,5% 12,3%

Binnenstedelijke winkelstraat 5,2% 14,0%

Buurtcentrum 5,7% 9,4%

Grootschalige concentratie 3,1% 5,5%

Hoofdwinkelgebied groot 11,5% 13,2%

Hoofdwinkelgebied klein 10,5% 14,1%

Kernverzorgend centrum groot 10,9% 11,8%

Kernverzorgend centrum klein 7,3% 9,4%

Shopping Center 9,8%

Speciaal winkelgebied 13,6% 0,9%

Supermarktcentrum 5,9% 9,1%

Verspreide bewinkeling 4,2% 5,4%

Wijkcentrum groot 8,2% 6,2%

Wijkcentrum klein 6,2% 10,9%

Bron: Locatus

Leegstand in de grootste

Limburgse handelscentra 2008 2009 2010 2011 2012

Centrum Genk 10,2% 13,1% 15,4% 14,6% 13,3%

Centrum Hasselt 6,5% 7,4% 9,7% 12,3% 12,3%

Centrum Sint-Truiden 13,7% 9,7% 11,3% 12,7% 13,3%

Centrum Tongeren 10,2% 10,5% 12,7% 13,7% 12,9%

Bron: Locatus

Jaar

9

activiteit/branche vergeleken met de totale verhoudingen van die activiteit binnen de voorraad

panden.

Een negatief verschil betekent dat de leegstand in die sector hoger is in vergelijking met andere

sectoren.

Het meest opvallend is dat de horecasector in Limburg het sterkst bijdroeg in de nieuwe leegstand in

het afgelopen jaar (een aandeel van 30,7% in de nieuwe leegstand, terwijl het aandeel van de horeca

21,3% bedraagt in het totale aantal panden), terwijl dit gemiddeld in België niet zo is.

Op de tweede plaats komt de activiteit ‘kleding en mode’ (aandeel van 13,1% in de nieuwe

leegstand; een aandeel van 6,9% in de totale pandenvoorraad), zowel in Limburg als in België.

De sector levensmiddelen kent ook een hoog aandeel in de nieuwe leegstand (12,6%), maar dit

aandeel verschilt weinig van het aandeel in de totale pandenvoorraad (12,3%), waardoor deze sector

naar verhouding geen hogere bijdrage tot de leegstand levert.

De activiteiten die het afgelopen jaar relatief gezien minder bijdroegen in de leegstand waren

automotive en ambachten.

Herkomst leegstand

Hoofdbranche Limburg België Limburg België Limburg België

11.010-Levensmiddelen 12,6% 15,4% 12,3% 14,2% -0,3% -1,2%

11.020-Persoonlijke Verzorging 0,8% 1,7% 2,6% 3,2% 1,8% 1,5%

22.030-Warenhuis 0,0% 0,0% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1%

22.040-Kleding & Mode 13,1% 11,3% 6,9% 6,6% -6,2% -4,7%

22.050-Schoenen & Lederwaren 1,3% 2,0% 1,6% 1,5% 0,3% -0,5%

22.060-Juwelier & Optiek 1,8% 1,9% 1,6% 1,8% -0,2% 0,0%

22.070-Huishoudelijke- & Luxe Ar 1,0% 2,1% 1,1% 1,2% 0,1% -0,8%

22.080-Antiek & Kunst 0,0% 0,6% 0,6% 0,5% 0,6% -0,1%

35.100-Sport & Spel 2,0% 1,6% 1,0% 0,8% -1,0% -0,7%

35.110-Hobby 1,3% 1,1% 0,9% 0,8% -0,4% -0,3%

35.120-Media 0,0% 1,1% 0,7% 0,8% 0,7% -0,3%

37.130-Plant & Dier 3,5% 2,8% 2,6% 2,5% -0,9% -0,3%

37.150-Bruin & Witgoed 2,3% 3,2% 2,0% 2,1% -0,3% -1,1%

37.160-Auto & Fiets 0,3% 0,9% 1,2% 0,9% 0,9% 0,0%

37.170-Doe-Het-Zelf 3,3% 1,3% 2,3% 1,9% -1,0% 0,5%

37.180-Wonen 4,5% 4,2% 3,9% 3,5% -0,6% -0,8%

38.200-Detailhandel Overig 2,0% 2,8% 1,6% 1,8% -0,4% -0,9%

45.203-Automotive 0,8% 1,3% 5,5% 5,2% 4,7% 3,9%

45.205-Brandstoffen 0,5% 0,1% 1,9% 1,7% 1,4% 1,5%

59.210-Horeca 30,7% 23,3% 21,3% 22,9% -9,4% -0,3%

59.220-Cultuur 0,3% 0,6% 0,8% 1,2% 0,6% 0,5%

59.230-Ontspanning 0,8% 1,4% 1,7% 1,6% 0,9% 0,3%

65.250-Verhuur 1,5% 1,3% 0,5% 0,5% -1,1% -0,8%

65.260-Ambacht 6,0% 7,7% 14,2% 11,2% 8,2% 3,5%

65.280-Financiële Instelling 3,8% 4,5% 6,2% 5,8% 2,4% 1,4%

65.290-Particuliere Dienstverlening 6,0% 5,9% 5,0% 5,6% -1,1% -0,3%

Bron: Locatus

Volgens activiteit Verschil

Leeg gekomen 2011 Totale voorraad

Volgens activiteit

10

2. Leegstand in handelskernen verklaard

Oorzaken van leegstand

De hoge en toenemende leegstand kent verschillende oorzaken:

Het spanningsveld tussen de historische handelskern en de grootschalige detailhandel in de

periferie is ontstaan in het begin van de jaren ’70 door de ongebreidelde ontwikkeling van

baanwinkels en shoppingcentra aan de rand van steden en gemeenten. Commerciële

ontwikkelingen aan de rand hebben altijd een impact hebben op het bestaand handelsapparaat

in het historisch centrum.

De uitstroom van handelszaken, in het bijzonder de winkelketens, uit het centrum naar de rand

alsook de opkomst van nieuwe winkelconcepten, heeft ervoor gezorgd dat heel wat steden en

gemeenten al decennialang worstelen met een stijgende leegstand in hun handelscentrum. Een

leegstand die niet alleen het handelscentrum maar uiteindelijk de aantrekkelijkheid van het

volledige centrum naar beneden haalt.

De algemene schaalvergroting van handelszaken: de gemiddelde verkoopoppervlakte in Limburg

is tussen 1975 en 2009 toegenomen2 van 93m² tot 170 m². Oudere panden kunnen daardoor op

zichzelf ruimtelijk niet altijd meer voldoen aan hedendaagse markteisen. Nieuwe grootschalige

en meer perifere winkelvoorzieningen zorgen er dan voor dat de bestaande kleinere panden niet

direct een herbestemming kunnen krijgen.

Er is ook een dalende trend van zelfstandige handelszaken in kleinere (deel)gemeenten. Steeds

meer kleinere gemeenten verliezen hun winkelstraat ten nadele van omliggende gemeenten en

steden van een grotere omvang. Dit proces van schaalvergroting is nog steeds aan de gang en

steeds meer grotere gemeenten voelen de hete adem van dit eliminatieproces.

Jarenlang hebben gemeenten naar het probleem gekeken zonder er een pasklaar antwoord op

te kunnen geven, mede ingegeven door de overtuiging dat de gemeente hier geen vat op heeft.

Slechts de laatste vijf tot tien jaar zijn gemeentebesturen in actie geschoten om de negatieve

spiraal van leegstand in het handelscentrum proberen tegen te houden.

2 Provincie Limburg: Distributie-Planologisch Onderzoek en visie kleinhandel Limburg, Studie Aanbodzijde, juni 2009

11

Helaas kijken nog teveel besturen vanuit een eenzijdige bril naar dit vraagstuk en onderkennen

ze de economische voorwaarden die vervuld moeten zijn om de dynamiek in het handelscentrum

terug aan te zwengelen.

Veelal worden onsamenhangende maatregelen genomen die het beoogde effect missen:

- Heraanleg van een oude winkelstraat met het snoeien in parkeerplaatsen en het morrelen

aan rijrichting of bereikbaarheid,

- Lancering van een subsidiesysteem om handelszaken aan te trekken maar zonder afbakening

van handelscentrum waarop dit systeem van toepassing is (resultaat is dat het effect diffuus

is en de kern niet versterkt),

- Het toelaten van nieuwe zones voor baanwinkels zonder eerst de impact op de handelskern

goed in overweging te nemen,

- …

Kortom, er wordt te weinig geredeneerd vanuit de economische logica van de handelaar en

bovendien gebeurt die redenering niet op een samenhangende, planmatige manier.

Ook de vastgoedprijzen volgen niet altijd de neerwaartse tendens van een handelscentrum en

wegen hiermee op de instandhouding van een lokale handelskern. In opgaande handelscentra is

het niet uitgesloten dat eigenaars of vastgoedprofessionelen bewust een deel van de

handelspanden achter de hand houden om de prijzen opwaarts te beïnvloeden. Door de

oververhitting van prijzen in de A-locaties straalt dit tevens af op de B- en C-locaties met

exuberante vraagprijzen als gevolg.

In heel wat handelskernen wonen ook te weinig mensen boven handelspanden. Door dit gebrek

aan sociale controle wordt een handelskern minder interessant als plek om te investeren. Wonen

boven winkels is een essentiële voorwaarde in de versterking van het sociaal weefsel in de

handelskern.

Leegstand wordt soms in de hand gewerkt door het ondoordacht toelaten van omvorming van

handelspanden naar woningen. Dit zorgt voor verdunning van het handelsaanbod met een

daling van de attractiviteit van de winkelstraat. Een herbestemming van handelspanden naar een

andere functie kan deel uitmaken van een detailhandelsbeleid, maar dient gestoeld te zijn op

een duidelijke en afgebakende visie.

Eens de negatieve spiraal in gang is gezet, is het heel moeilijk om het tij te keren. Huur- en

vastgoedprijzen anticiperen niet op een verminderd handelsklimaat maar versterken in

tegendeel de neergang. Hoge huurprijzen blijven meestal nog een tijdje aan omdat eigenaars de

prijzen niet naar beneden wensen aan te passen. Leegstand blijft dan steeds langer duren, imago

en dynamiek wordt slechter tot uiteindelijk de eigenaar plooit. Op dat moment is het helaas

meestal te laat.

12

Leegstand in het straatbeeld

Handelskernen vormen het socio-economische hart van onze steden en gemeenten. Kernen van

steden en gemeenten zijn een broeinest van leven, van diverse functies zoals wonen, werken en

winkelen. Detailhandelszaken, en vooral concentraties ervan, bepalen mee het beeld en de

levendigheid van een kern.

Even rondkijken in Vlaanderen maakt duidelijk dat teveel detailhandel, en vooral grootschalige

verkoopsoppervlakten, de rand van de stad of de invalswegen gaan opzoeken. Belangrijke criteria en

vestigingsfactoren zijn daarbij vaak goedkope ruimte, grote oppervlakten, autobereikbaarheid en

zichtbaarheid vanaf belangrijke verkeerswegen. Zo worden buiten de bestaande kernen nieuwe,

monofunctionele kernen gemaakt. Nieuwe shoppingcentra proberen zelfs de illusie van een nieuwe

stad te creëren met esplanades en activiteitenpleinen.

En ondertussen brokkelt de oorspronkelijke woon- en handelskern af of verwordt hij tot een

toeristische attractie, waar wel toeristen hun gading vinden, maar waar de oorspronkelijke bewoners

hun dagdagelijkse goederen niet meer vinden. Laat staan dat nieuwe bewoners zouden

aangetrokken worden om zich te komen nestelen in dergelijke kernen. Gerichte inspanningen om

steden en gemeenten nieuw leven in te blazen zoals city-marketing zullen weinig zoden aan de dijk

zetten als één van de basiselementen van deze kernen, namelijk een levendige handelsconcentratie

ontbreekt.

Leegstand kan een hinderlijk element zijn voor een vitaal straatbeeld en de aantrekkelijkheid van een

handelscentrum. De desolate indruk van leegstaande handelspanden legt een hypotheek op elke

inspanning van de gemeente om de attractiviteit van bepaalde straten of van het winkelgebied in zijn

geheel te verhogen. Leegstand in een aantal handelspanden kan al snel een sneeuwbaleffect

veroorzaken en uiteindelijk resulteren in wegkwijnende winkelstraten en een verzwakte

handelsfunctie van specifieke buurten.

Leegstaande winkelpanden tasten de aantrekkelijkheid van een handelscentrum aan. Bovendien: hoe

minder handelszaken, hoe minder passage voor de overblijvende handels- en horecazaken. De

gemeente kan die vicieuze cirkel mee doorbreken door een kernversterkend beleid te

voeren. Winkels horen in de bestaande centra thuis. Grootschalige perifere shoppingcentra kunnen

enkel voor assortimenten die de bestaande winkelkernen weinig of geen concurrentie aandoen zoals

auto’s, bouwmaterialen of doe-het-zelf.

13

3. Nog meer bijkomende winkelruimte op komst…

Bijkomende (grootschalige) detailhandel: opgelet met een overaanbod

Zoals uit de bovenstaande cijfers en uit de oorzaken blijkt, is de toenemende leegstand van

handelspanden een belangrijk probleem waar veel steden en gemeenten mee te maken krijgen.

Tegelijkertijd zien we ook een groeiende tendens om nieuwe grote vastgoedprojecten te financieren

met grootschalige detailhandel zoals shoppingcentra. Speculerende projectontwikkelaars en

bouwpromotoren rekenen daarbij vooral op de hoge huurgelden van het winkelgedeelte om het hele

project liefst op een zo kort mogelijke termijn af te betalen.

Bij de inplanting van grote winkelprojecten schermen de aanvragers steevast met vermeende

behoefte aan meer winkels en voorgewende meerwaarde voor de bestaande handel.

Met het oog op een schaalvergroting en een upgrade van het detailhandelsaanbod in Limburg,

duiken de laatste jaren dan ook heel wat plannen met heel wat bijkomende m² aan nieuwe

handelsruimte op. Tegenover het ruime aantal van 131.000 m² aan leegstaande detailhandel in

Limburg kan al snel 200.000 m² aan nieuwe ruimte geplaatst worden. Soms binnen, maar meestal

buiten de bestaande handelskernen.

Een niet-exhaustieve lijst hieronder:

Opmerkelijke projecten van de laatste jaren:

- Maaseik (+15.000 m² Kloosterbempden en Kolonel Aertsplein)

- Julianus Tongeren (+6.500 m²)

- Stadsplein Genk (+15.000 m²)

- Forté Neerpelt (+3.500 m²)

Nieuwe - aangekondigde projecten:

- Luikersteenweg Tongeren (+27.000 m²)

- Entreestrip Bilzen (+10.000 m²)

- Uitbreiding Shopping I Genk (+10.000 m²)

- Blauwe Boulevard Hasselt (+24.000m²)

- Ikea Hasselt (+30.000 m²)

- Sportgerelateerde retail Eisden (+12.000 m² tot +18.000 m²)

- Be-Mine Beringen (+28.000 m²)

- Bilzen zone Eikaart (+15.000 m²)

- Onderzoek naar solitaire supergrootschalige detailhandelsvestigingen in Houthalen-

Helchteren en Lummen (>15.000 m²; actualisatie Ruimtelijk Structuurplan Provincie Limburg)

14

Nieuwe grootschalige projecten zijn echter niet altijd zonder gevaar. UNIZO waarschuwde eerder al

voor de ruimtelijke en socio-economische impact van een ondoordacht inplantingsbeleid van

shoppingcentra3.

De voornaamste conclusies uit dit onderzoek waren:

Meer dan de helft van de handelskernen die in de aantrekkingszone zitten van een nieuw

perifeer shoppingcentrum ondergaat een sterke tot zeer sterke impact hiervan: een daling van

de koopbinding en stijging van de koopvlucht met meer dan 15 procentpunten.

De impact van een nieuw perifeer shoppingcentrum op de omliggende handelskernen laat zich

vooral voelen in de assortimenten van shoppinggoederen en specialtygoederen4.

In de gemeente van inplanting neemt een nieuw perifeer shoppingcentrum een dominante

positie in ten opzicht van de handelskern: 70 % van de klanten die voor shoppinggoederen van

buiten de gemeente komt, gaat hiervoor naar het shoppingcentrum, en niet naar de

handelskern.

Uit dit onderzoek werd vastgesteld dat de inplanting van een shoppingcentrum buiten een

klassieke handelskern met een divers en ruim aanbod geleid heeft tot:

- het verdwijnen van een groot aantal winkels in de binnenstad ( bijna 1 op 3),

- een nettoverlies van het totaal aantal winkels,

- een verdubbeling van de leegstand in de binnenstad ( tot 21 %) en

- een toename van dienstverlenende activiteiten in de binnenstad.

Naar assortimenten werd uit het onderzoek vastgesteld dat de inplanting van een

shoppingcentrum buiten een klassieke handelskern geleid heeft tot een daling van het aantal

winkels in alle functietypes (shoppinggoederen, specialtygoederen en conveniencegoederen) en

in de meest representatieve winkelbranches van de binnenstad (voeding, kleding, boeken en

kranten).

Perifere detailhandelsontwikkelingen hebben niet alleen een impact op de detailhandel in de

handelskernen, maar kunnen ook bijdragen tot een overaanbod aan handelspanden. Een aanpak van

de bestaande leegstand in de detailhandel kan dus niet los gezien worden van deze nieuwe

uitbreidingsprojecten.

Leegstaande panden in een handelscentrum betekenen niet dat er helemaal geen nieuwe

ontwikkelingen kunnen gebeuren in het centrum of op andere locaties, maar het leegstaand aanbod

dient wel meegenomen te worden in een gestructureerde detailhandelsvisie.

De nieuwe winkelmarkt

De evoluties in de detailhandel en de leegstand worden uiteraard niet enkel bepaald door nieuwe

grootschalige vastgoedprojecten en een verhuis of het verdwijnen van bestaande handelszaken.

Maatschappelijke en economische trends5 zoals de veranderende bevolkingssamenstelling en de

3 UNIZO-Studiedienst: De impact van perifere shoppingcentra op de handelskernen. Waasland Shoppingcentrum als alarmerend praktijkvoorbeeld. 18 maart 2008 4 Convenience goederen = dagelijkse aankopen (brood, vlees, groenten en fruit). Shoppinggoederen = periodieke aankopen (kleding, schoenen, boeken, huishoudartikelen). Specialtygoederen = uitzonderlijke aankopen (meubelen, tapijten, audivisuele artikelen, juwelen). 5 Hoofdbedrijfschap Detailhandel: Dynamiek door beleid. Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert, 26 april 2011.

15

toename van aankopen via het internet door de consument hebben een impact op het gevraagde

winkelaanbod.

We citeren trendwatcher Nathalie Bekx6: “Retailers staan voor de cruciale keuze tussen steeds

grotere aankoop- en winkelvolumes of een meer persoonlijke kruideniersaanpak. In de praktijk is het

echter zo dat de klant vandaag een weloverwogen preselectie verwacht en geen tijd wil verliezen

tussen volgestouwde rekken in overvolle megawinkels, want less is more.

De Belgische consument droomt niet echt van een ‘totaalervaring' in drie megashoppingcenters

buiten de stad. Zijn voorkeur gaat veeleer naar klantvriendelijke, bereikbare winkels in gezellige

buurten.

Daarom hebben stadsbesturen de cruciale verantwoordelijkheid om hun winkelstraten veilig en

leefbaar te houden en de toegankelijkheid van winkels te garanderen in hun

stadsvernieuwingsprojecten. Voorts moeten ze dringend werk maken van betaalbare winkelpanden,

willen ze verdere leegloop vermijden. Als retailers blijven kampen met torenhoge huishuur en een

sputterende mobiliteit in de stad, worden ze wel verplicht om uit te wijken naar megashoppingcentra

of surrogaatdorpen.”

De lokale overheden – niet alleen de steden en gemeenten, maar ook de provincie voor een

overkoepelende coördinatie – hebben bijgevolg een belangrijke opdracht om een duidelijke

detailhandelsvisie te ontwikkelen, om problemen het hoofd te bieden en om uitdagingen optimaal te

benutten.

6 Uit: “Scharminkels van megawinkels”, Nathalie Bekx, De Standaard, 6 januari 2012.

16

4. Oproep: kernversterking moet de focus blijven

De kern is het vertrekpunt

UNIZO blijft in eerste instantie voorstander van kernversterkend beleid. De verweving van de

functies wonen, werken en winkelen zorgt voor een ideale habitat voor een bloeiend

winkelapparaat. Dit is tevens de optimale plaats voor een mix aan grootschalige én kleinschalige

winkels, met een algemeen of specifiek aanbod.

UNIZO kant zich tegen grote nieuwe grootschalige shopping in de periferie van steden en

gemeenten, tenzij voor assortimenten waar weinig of geen interactie is met klassieke handelskernen

(vb. auto’s, keukens, bouwmaterialen, doe-het-zelf,…). Dit standpunt wordt trouwens bevestigd door

het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. De relatie tussen ‘ruimtelijke ordening’ en ‘vestigingsbeleid

detailhandel’ is voor UNIZO dan ook een onontbeerlijk element om aan een onderbouwd

distributiebeleid te werken.

Het kernversterkend aspect moet volgens UNIZO dan ook als fundamenteel criterium gelden. UNIZO

roept de gemeenten op om zelf op bepaalde plaatsen een duidelijke visie te ontwikkelen voor de

mogelijkheden en beperkingen voor nieuwe grootschalige detailhandel. Het gaat daarbij om locaties

waar nieuwe inplantingen mede naar gelang het assortiment (bijvoorbeeld shoppingartikelen) de

handelskern verzwakken op specifieke plaatsen. Op die plaatsen kunnen dan geen nieuwe winkels of

shoppingcentra gebouwd worden.

UNIZO toont zich trouwens expliciet voorstander van winkelprojecten die uitgaan van het versterken

van de kern. UNIZO wijst in dat verband naar projecten in o.m.: Genk (Stadsplein), Kortrijk (K in

Kortrijk), Tongeren (Julianusproject), Beveren (De Warande), Hasselt (Twee Torenwijk), Antwerpen

(stadsfeestzaal), ….

Voorwaarde blijft evenwel dat de projecten voldoende complementair zijn aan het bestaande

aanbod en de eventuele overlast voor de bestaande handel tot een minimum beperkt wordt.

De sleutel is in handen van de lokale overheden

De inplanting van grootschalige winkels wordt sinds 2005 geregeld door de wet op de vergunning van

handelsvestigingen, de befaamde IKEA-wet. Die bepaalt dat er voor de inplanting of uitbreiding van

winkels met een verkoopsoppervlakte van 400 m² een socio-economische vergunning vereist is. Voor

17

aanvragen groter dan 1.000 m² is bijkomend een advies van het Nationaal Sociaal-Economisch

Comité voor de Distributie vereist. Het is steeds de gemeente die de eindbeslissing heeft ongeacht

de omvang van het project. Als gevolg van de Europese dienstenrichtlijn werd de wet eind 2009

aangepast voor wat betreft de beoordelingscriteria van de vergunningsaanvragen. Sindsdien is het

niet meer mogelijk om aanvragen te beoordelen (goed of af te keuren) op basis van louter

economische criteria (zoals marktbehoefte, impact,...). De beoordeling moet sindsdien gebeuren op

basis van de ruimtelijke lokalisatie, de impact op het stedelijk milieu (met inbegrip van mobiliteit), de

bescherming van de consument en de naleving van de sociale wetgeving.

Met de huidige wet op de handelsvestigingen bestaat het gevaar dat deze afbrokkeling van kernen

van steden en gemeenten nog versneld wordt. Uit een UNIZO-analyse7 blijkt dat de IKEA-wet na vijf

jaar duidelijk faalde. Belangrijke parameters daarbij zijn het aantal vergunningsaanvragen, de

effectief vergunde verkoopsoppervlakte en de ligging van de nieuwe winkels. Gemeenten kunnen

eigenmachtig beslissen of er een nieuwe handelsvestiging op hun grondgebied komt, ongeacht de

omvang en dus het verzorgingsgebied. Gemeenten die geen distributieplanologische visie hebben, en

dus geen kader waarbinnen ze hun beslissingen kunnen rechtvaardigen, zullen moeten optornen

tegen de overredingskracht van grote investeerders die op die manier mee het detailhandelsbeleid

van een gemeente zullen gaan invullen.

Eén van de belangrijkste veranderingen bij de invoering van de IKEA-wet was de overdracht van de

eindbeslissing van grote handelsvestigingen aan gemeenten. Heel vaak is al gebleken dat dergelijke

projecten de impact van de gemeenten overschrijden. Bovendien zien heel wat gemeenten in

dergelijke projecten geldgewin om de financiële toestand van de gemeente op te krikken. UNIZO is

daarom steeds voorstander geweest om voor grote winkelcomplexen de beslissing op een

bovengemeentelijk niveau te laten beslissen. Tegelijk pleit UNIZO ervoor dat de gemeenten op lokaal

niveau structureel overleg organiseren teneinde met de verschillende belangen en de impact van

grote winkels optimaal rekening te kunnen houden.

UNIZO ontwikkelde ten behoeve van gemeenten ook een “Engagementsverklaring voor Duurzaam

Winkelbeleid”, die van deze uitgangspunten vertrekt:

De gemeente onderschrijft een kernversterkend beleid,

De gemeente maakt een koppeling tussen de ruimtelijke aspecten (stedenbouwkundige

vergunning, structuurplan) en de socio-economische (winkelvergunning),

De gemeente zal geen shoppingcentra willekeurig in de periferie toestaan,

De gemeente engageert zich tot een structureel overleg met de lokale handel.

De Winkelnota van de Vlaamse regering8 van 2010 betekent volgens UNIZO goed nieuws voor de

commerciële kernen in Vlaanderen. De uitwerking van de winkelnota zal heel wat nieuwe kansen

voor het kernversterkend beleid creëren. Op voorwaarde dat de visie nu ook omgezet wordt in

concrete beleidsinstrumenten en door de lokale overheden daadwerkelijk worden toegepast.

7 UNIZO-Studiedienst: De verlinting van het Vlaamse winkellandschap. Op naar ruimtelijke instrumenten voor kernversterkend beleid. 21 september 2010. 8 Op 23 juli 2010 keurde de Vlaamse regering op initiatief van minister-president Kris Peeters de startnota ‘winkelen in Vlaanderen’ goed. Deze nota vormt de basis voor overleg over een beleid van kernversterking zoals ook afgesproken is in het Vlaamse Regeerakkoord.

18

De Omzendbrief Grootschalige Detailhandel9 biedt steden en gemeenten alvast een ondersteunend

kader voor de inplanting van nieuwe grootschalige winkels en shoppingcentra. De omzendbrief

hamert op een meer gedetailleerd onderzoek: er moet nagegaan worden of de gewenste vestiging

wel mogelijk is op de gewenste locatie (volgens de planningsregels). Vervolgens gebeurt een

afweging enerzijds aan de hand van positieve elementen, zoals de bundeling van ruimtegebruik, de

herwaardering van een locatie, versterking van de kern, …. Daarnaast zijn er ook negatieve

doorslaggevende factoren zoals ligging in natuurgebied, in agrarisch gebied of op bedrijventerreinen

en de impact op de mobiliteit. Ten slotte worden ook de inrichtingselementen van een nieuwe grote

winkel beoordeeld (ontsluiting en verkeer, kwalitatief ruimtegebruik, de verschijningsvorm, energie

en duurzaam bouwen). Grootschalige en ruimtebehoevende winkels behouden hiermee wel degelijk

hun ontwikkelingsmogelijkheden, maar op beter afgelijnde plaatsen.

De omzendbrief is dan ook een gunstige uitvoering van een jarenlange UNIZO-eis, het

kernversterkend aanbodbeleid. Toch is deze omzendbrief geen eindpunt maar de opstap naar meer

structurele maatregelen en een volwaardig Vlaams handelsvestigingsbeleid. Met de nakende

regionalisering van de IKEA-wet moet die verder concreet ingevuld en verankerd worden, ook wat

betreft de bevoegdheid van de verschillende overheden.

Detailhandelsvisie: actieve rol voor de overheid

We kunnen het niet genoeg herhalen: om gefundeerde beslissingen te kunnen nemen, is het

belangrijk dat een gemeente een basisvisie formuleert op haar vestigingsbeleid voor de

detailhandel. De aanpak van leegstand kan niet los van een duidelijke detailhandelsvisie. Het

gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is daar een ideaal vertrekpunt voor, vermits hier ook de lokale

economische structuur aan bod komt.

Dit dient verder uitgewerkt met een strategisch commercieel plan. Uitgangspunt hierbij moet de

afbakening van een kernwinkelgebied zijn, gekoppeld aan complementaire vestigingen in de rand.

Een afgewogen detailhandelsvisie bevat onder meer:

De positie van de gemeente in relatie met omliggende gemeenten

Inventarisatie van en visie op de lokale en regionale concurrentieverhoudingen

Een visie op perifere en centrumvestigingen

Vestigingsmogelijkheden in wijken en stadsdeelcentra

Positie van bestaande winkelcentra

Mogelijkheden voor nieuwe inbreiding

Een toetsing van de heersende of toekomstige bestemmingsplannen op kansen en bedreigingen

voor de detailhandel

9 http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/wetgeving/omzendbrieven/docs/201112_winkelen.pdf

19

De koppeling met het mobiliteitsbeleid mag ook hier niet ontbreken: een aantrekkelijke kern moet

ook goed bereikbaar zijn, en dit met alle vervoersmodi. De bereikbaarheid met openbaar vervoer,

fiets, te voet en met de auto dient telkens bekeken afhankelijk van de schaal van een gemeente. Een

parkeerbeleidsplan dat zich mee richt op de winkelkernen en een doordachte visie op de

beleveringsmogelijkheden van handelszaken in de kernen maakt hier onderdeel van uit.

Gemeenten staan echter niet alleen om een detailhandelsvisie uit te werken.

De provincie beschikt in de eerste plaats ook over heel wat data en cijfermateriaal en visie op vlak

van detailhandel, waarop een gemeente verder kan werken en haar beleid verfijnen. Het is daarom

ook belangrijk dat de provinciale overheid een duidelijk kader meegeeft voor de toekomst van het

detailhandelsbeleid.

De provincie Limburg beschikt bijvoorbeeld al over een distributie-planologisch onderzoek (DPO; de

zogenaamde ‘koopstromenstudie’) dat nu al een referentiedocument is voor heel wat nieuwe

planningsinitiatieven in de detailhandel. Er is echter nood aan een actualisatie en verruiming van dit

distributie-planologisch onderzoek, zodat er een gefundeerd beoordelingskader is voor de

provinciale en de gemeentelijke overheden en alle intermediaire organisaties in Limburg die hun

oordeel moeten vellen over geplande/toekomstige investeringen in (grootschalige) detailhandel.

In functie van een toekomstgericht beleid dienen overheden vanuit dit DPO te kunnen bouwen op:

Actuele cijfers met betrekking tot de aanbodzijde en de vraagzijde in alle Limburgse gemeenten.

Een actuele detailhandelsvisie, rekening houdend met de basisprincipes van de Vlaamse

winkelnota en de omzendbrief voor grootschalige detailhandel. Kernelementen voor de visie zijn:

het voeren van een kernversterkend beleid, het tegengaan van verlinting en het voeren van een

afgewogen aanbodbeleid op specifieke locaties.

In deze visie dient een gefundeerde aanduiding van ontwikkelingsmogelijkheden voor

(nieuwe/uitgebreide) detailhandel in de provincie: volgens afgebakende geografische locaties,

aantal m², eventuele thematische invullingen en realisatievoorwaarden (mobiliteit, impact op

bestaande detailhandel / centra in omgeving, …), ….

Naar uitbreiding dient deze geïntegreerde provinciale detailhandelsvisie ook een strategie uit te

stippelen voor andere detailhandelstrends en –thema’s: uiteraard leegstand, maar ook openings-

en rusttijden, innovatie, bereikbaarheid, online verkoop, ….

Een hanteerbaar beoordelingskader/werkinstrument voor de objectieve afweging van nieuwe of

uitbreidingsprojecten voor (grootschalige) detailhandel in de provincie – vergelijk opnieuw met

de omzendbrief voor grootschalige detailhandel.

20

5. Nood aan actie tegen leegstand!

Planmatige aanpak

Het is duidelijk dat leegstand in handelskernen een negatief effect heeft op de leefbaarheid van die

kernen. De verloedering door leegstand en minder kwaliteitsvolle winkels neemt toe en de motivatie

om een handelszaak te starten neemt bijgevolg af. Wat op zijn beurt de leegstand nog meer in de

hand werkt. Deze negatieve spiraal moet dringend stopgezet worden.

UNIZO moedigt steden en gemeenten aan om zowel actief als proactief te werken rond de

dynamisering van het handelscentrum.

Wij pleiten voor een planmatige aanpak. Niet het lanceren van één losse maatregel zal het verschil

maken maar een plan van aanpak op alle domeinen die een impact hebben op het winkelcentrum:

bereikbaarheid, parkeerbeleid, pandenbeleid, ruimtelijke ordening,… . De belangrijkste voorwaarde

die hierbij bijna nooit vervuld is, is de economische insteek. Veel te veel redeneert de overheid

vanuit een stedenbouwkundige visie en komen de economische voorwaarden niet in beeld. Vragen

als: wat is het potentieel van ons winkelcentrum? Wie zijn onze concurrenten in de regio? Welke

parkeercapaciteit is noodzakelijk? Is ons aanbod van handelspanden aangepast aan de vraag? UNIZO

speelt hierin een prominente rol omdat het in staat is om de economische logica aan te geven in

deze opdracht, én om de verbindingsfunctie tussen het bestuur en de handelaars en eigenaars te

versterken.

Een probleem van hoge huurprijzen zal bijvoorbeeld niet opgelost worden door een

gemeentebestuur dat aan de eigenaars gaat meedelen dat ze de huurprijzen naar beneden moeten

doen omdat het handelscentrum niet meer aantrekt.

De boodschap moet zijn: “Beste eigenaars, we zitten in een dip maar gaan er alles aan doen om de

dynamiek er terug in te krijgen. Wat zouden jullie kunnen doen als inspanning? Inloopkorting,

graduele stijging van huurprijs voor eerste twee jaar, koppeling aan omzetcijfers,…. Het is slechts de

combinatie van een reeks van sterke, stimulerende maatregelen vanuit de overheden én de

privésector die een effect kan genereren.”.

Laat het in ieder geval duidelijk zijn: leegstand betekent zeker geen stilstand. Een overschot aan

(leegstaande) winkelruimte moet niet vertaald worden in het stoppen van nieuwe

winkelontwikkelingen als geheel. Leegstaande handelspanden zijn namelijk niet altijd geschikt om in

de huidige en toekomstige markt ook effectief terug ontwikkeld te worden: soms is schaalvergroting

nodig, soms een drastischere keuze om de winkelstraat niet langer tot het kernwinkelgebied te

rekenen. Leegstand op kansrijke locaties moet wel aangepakt worden: ontwikkelingen daar dragen

bij aan de vernieuwing, de ruimtelijke kwaliteit en de aantrekkelijkheid van de hele winkelstructuur

in een handelskern.

21

Met het voorliggend rapport wilt UNIZO niet enkel de leegstandsproblematiek in de detailhandel in

kaart brengen, maar duidelijk als essentieel onderdeel in een detailhandelsvisie benoemen. Om het

uiteindelijk ook samen aan te pakken: collectief met de bevoegde schepenen en ambtenaren van alle

gemeenten, en individueel in samenwerking met de gemeentelijke UNIZO-afdelingen en lokale

middenstandsverenigingen. Maar ook duidelijk samen over gemeentegrenzen heen, ondersteund

door de provincie.

Zowel de gemeente als UNIZO willen tenslotte hetzelfde: een sterk handelscentrum!

Een ruim gemeentelijk instrumentarium

Een gemeente heeft verschillende mogelijkheden voorhanden om leegstand te bestrijden. Enerzijds

door het invoeren van een ontradende maatregel zoals een belasting op leegstaande handelspanden

of bedrijfsruimten, conform het Decreet Grond- en Pandenbeleid (DGP) en het Decreet houdende

maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten.

Anderzijds kan een gemeente ook via financiële stimuli de economische activiteit opnieuw trachten

aan te wakkeren.

Een eerste stap in de aanpak van leegstand is de ontwikkeling van een strategische visie op de

economische ontwikkeling van de gemeente. Alle maatregelen ter bestrijding van de leegstand

dienen daarin ingepast te worden. Verder moet er een databank opgesteld worden met een

inventaris van alle leegstaande handelspanden en bedrijfsruimtes. Belangrijk is deze op regelmatige

basis te actualiseren. Op basis van deze databank kunnen op een accurate manier de

winkelkerngebieden afgebakend worden waar maatregelen het meest noodzakelijk zijn. Daarnaast is

het ook belangrijk een kernversterkend beleid uit te werken. Investeren in de verfraaiing en

opwaardering van pleinen en buurten kan een probleemzone van een gemeente terug de nodige

aantrekkingskracht geven.

VVSG biedt de Vlaamse steden en gemeenten alvast een eerste houvast van mogelijke

steunmaatregelen in de strijd tegen leegstand10. We vatten ze hier graag samen:

De vestigingssubsidie: financiële steun om de commerciële invulling van leegstaande panden te

stimuleren. Hierbij dienen belangrijke overwegingen gemaakt te worden, met betrekking tot de

afbakening van gebieden en straten die in aanmerking komen voor de subsidie, de selectie van

commerciële activiteiten die men wenst aan te trekken of uit te sluiten en de werkzaamheden

die in aanmerking komen voor toelage (sloop- en verfraaiingswerken, voorzien van nutsleidingen,

voorbereidende kosten zoals marktonderzoek en startersadvies).

De gevelrenovatiepremie: gemeenten kunnen met een toelage handelaars aanzetten tot

renoveren of verfraaien van de voorgevel van handelspanden. Net zoals bij de vestigingssubsidie

is een weloverwogen gebiedsafbakening aan de orde en moet er een selectie gemaakt worden

van subsidieerbare werken.

10 www.vvsg.be/economie_en_werk/economie/detailhandel/leegstaande_handelspanden/maatregelen/

22

Wonen boven winkels: een veel voorkomend probleem is de leegstand van ruimten boven

winkels. Een gemeente kan een subsidiereglement voor bovenwinkelwonen uitschrijven: voor

verbouwingswerken die de ruimten boven winkels toegankelijk maken door het voorzien van een

aparte toegang, of voor de inrichting van één of meerdere volwaardige nieuwe

woongelegenheden op de bovenverdiepingen of het herstel van de woonfunctie (het

aanbrengen van nutsvoorzieningen, het vernieuwen van buitenramen of dakconstructie,…).

Het handelspandenfonds: combineert een aantal van de hierboven vermeldde

steunmaatregelen: zo kunnen subsidies voor het heropbouwen of renoveren van

handelspanden, inrichten van handelszaken, verplaatsen van handelszaken en gevelrenovatie in

één reglement gecombineerd worden.

De starterstoelage: deze premies kunnen uitbetaald worden aan startende ondernemers of aan

handelszaken die zich nieuw vestigen op het grondgebied van de gemeente: een terugbetaling

van inschrijvingsrechten aan het ondernemersloket, een percentage van het aangegane

investeringsbedrag, een eenmalige startpremie aan een vast bedrag, een huursubsidie, een

tussenkomst in de kosten voor professioneel advies en begeleiding, …

De Immodatabank: een gemeente kan ook faciliterend optreden in de strijd tegen leegstand. Via

een eigen immodatabank is er altijd een up-to-date overzicht van te huur en te koop aangeboden

handels- of bedrijfspanden en kantoren.

Verderop in dit rapport vindt u ook een overzicht van inspirerende initiatieven die gemeenten binnen

en buiten Limburg momenteel al ontwikkelen in de aanpak van leegstand.

10 maatregelen

1. Startnota Winkelen in Vlaanderen als basis

2. Planmatige aanpak ontwikkeling handelskernen

3. Multidisciplinaire aanpak: mobiliteit, ruimtelijke ordening, pandenbeleid, fiscaliteit,

citymarketing,…

4. Wijkmanagers voor een activering van eigenaars

5. Vermindering onroerende voorheffing na verbouwing/ingebruikname beschikbaar handelspand

6. Versoepelen van stedenbouwkundige voorschriften

7. Handelspandenfonds

8. Positieve invalshoek: stimuleren van nieuw ondernemerschap in handelskern

9. Creatieve acties ter aanvulling van structurele maatregelen

10. Werk samen

1. De startnota Winkelen in Vlaanderen biedt een goede basis voor het afbouwen van de

leegstand. De nota bevat twee luiken: enerzijds het ruimtelijk-economisch beleid inzake

kleinhandel, met onder andere het vermijden van verdere verlinting, het beperken van

kleinhandel op bedrijventerreinen enzovoort.

23

Anderzijds zijn er de kernversterkende (steun)maatregelen zoals de oprichting van een

Kenniscentrum voor gestructureerde info omtrent detailhandel en de projecten rond

Gevelrenovatie Handelspanden (EFRO), Commerciële Innovatie (opgestart in Kortrijk, met nu een

uitrol in elke Vlaamse provincie) en het project Ondernemersvriendelijke Gemeente. De

Omzendbrief Grootschalige Detailhandel in het kader van Winkelnota biedt alvast een eerste

richtinggevend kader voor gemeenten om een kernversterkend beleid te kunnen voeren.

Het leegstandsprobleem in de handelscentra kan op gewestelijk niveau aangepakt worden maar

zal telkens een vertaling op lokaal niveau behoeven. Bijvoorbeeld: op Vlaams en Brussels niveau

kan onderzocht worden aan welke voorwaarden een handelspandenfonds moet voldoen maar

dit subsidiesysteem moet op maat van gemeente/stad aangepast kunnen worden.

2. De enige juiste manier om de ontwikkeling van de handelskernen te bevorderen, is de

planmatige aanpak. Het Vlaams Gewest moet verzekeren dat in alle gemeenten uniforme

maatregelen worden uitgewerkt (eventueel op maat van de gemeente) ter bevordering van de

handelskernen.

Historisch gegroeide leegstand kan niet opgelost worden op korte termijn, maar vraagt een

gemeentelijke aanpak op (middel)lange termijn. Belangrijk is evenwel om te kijken naar

beleidsbeslissingen uit het verleden die mee bijgedragen hebben tot leegstand, om deze in een

nieuwe detailhandelsvisie te herroepen en te vermijden. Met de afbakening van een

kernwinkelgebied maakt een gemeente duidelijke keuzes voor de toekomst, maar de effectieve

uitvoering vraagt meerdere jaren en legislaturen. Het afbouwen en herbestemmen van winkels

op bepaalde locaties of de schaalvergroting van panden op andere locaties vraagt een

doordachte visie.

De Vlaamse overheid dient de gemeenten in deze planning en uitvoering te ondersteunen.

3. De oplossing bestaat uit een multidisciplinaire aanpak: vanuit mobiliteit, ruimtelijke ordening,

pandenbeleid, fiscaliteit, citymarketing,….

Een detailhandelsbeleid is geen eiland is het lokaal economisch beleid, maar vraagt een

duidelijke afstemming met andere beleidsdomeinen. Om een detailhandelsvisie effectief te

kunnen uitvoeren en om leegstand aan te pakken zijn ondersteunende en sturende maatregelen

nodig: een duidelijk parkeerbeleid i.f.v. winkelgebieden, het al dan niet verkeersvrij maken van

straten i.f.v. het type winkels (run- of funshopping), een herbestemming van leegstaande winkels

in bepaalde deelgebieden, de fysieke verbinding tussen winkelstraten, de promotie van het hele

binnenstad en van specifieke straten in het bijzonder, een impulsbeleid voor doelgebieden, de

mogelijke schaalvergroting van leegstaande panden, ….

4. Het systeem van de wijkmanagers zoals dat nu al in Brussel door Atrium is opgezet, dient

veralgemeend te worden in Vlaanderen. Atrium vertrekt vanuit een programma van

stadsontwikkeling, kernversterking en diversifiëring van het handelsapparaat in de Brussels

wijken. Leegstand is niet enkel een probleem van het gelijkvloers, maar ook van de bewoning van

de verdiepingen boven de winkels. Per antenne in elk van de ongeveer 20 wijken waar Atrium

actief is zijn alle eigenaars van de winkelpanden in kaart gebracht.

24

In het kader van een Europees project (tot 2013) worden deze eigenaars aangesproken om

wonen boven winkels mogelijk te maken en biedt Atrium hen aan om intensief op zoek te gaan

naar huurders voor de handelspanden. Eigenaars worden door de wijkmanagers ook

gesensibiliseerd om deel te nemen aan de versterking van de wijk. Dit kan gaan van het

reserveren van het pand voor een bepaalde activiteit (noodzakelijk of versterkend voor de wijk),

het aanpassen van de handelsruimte aan de hedendaagse verwachtingen van handelaars, ….

5. UNIZO pleit ook voor een financiële tegemoetkoming aan de eigenaars en/of huurders als gevolg

van de verbouwing/ingebruikname van een beschikbaar handelspand, via een (tijdelijke)

vermindering van de onroerende voorheffing voor eigenaars of de oprichting van een

huurwaarborgfonds voor huurders.

Hiermee kan tegemoetgekomen worden aan de investeringen die eigenaars en/of huurders doen

aan een leegstaand pand om dit pand effectief terug commercieel te benutten.

6. Daarnaast is volgens UNIZO ook het verantwoord versoepelen van stedenbouwkundige

voorschriften een stap in de goede richting. Nu ketsen de plannen van ondernemers vaak af op

het feit dat de beschikbare oppervlakte per pand te klein is. Het samenvoegen van verschillende

panden kan hier een oplossing voor zijn. Maar vaak botst men hiervoor op stedenbouwkundige

regels.

Aanvullend kan een subsidiereglement voor het samenvoegen van aanpalende winkels ook een

financiële stimulans zijn.

7. Het handelspandenfonds is een subsidie die de stad of gemeente uitkeert aan ondernemers die

een nieuwe handelszaak starten in het handelscentrum. De subsidie wordt berekend op basis

van de kosten die de handelaar doet voor alle inrichtingswerken.

Er zijn wel belangrijke voorwaarden:

o Dit handelspandenfonds mag alleen van toepassing zijn op een afgebakend winkelgebied. Op

die manier trek je handelszaken aan naar een welbepaald gebied;

o De subsidie moet substantieel zijn. De subsidie moet handelaars overtuigen om de stap te

zetten en mag niet louter ervaren worden als een ‘welkomstcadeau’;

o In de voorwaarden sluit je categorieën van handelszaken uit die niet wenselijk zijn in het

handelscentrum (vb. automatenshop, goktent, …);

o Bepaal de tegenprestatie die je vraagt aan de handelaar die de subsidie ontvangt:

bijvoorbeeld gedurende vijf jaar de handelszaak openhouden, zoniet terugbetalen van de

subsidie.

8. Dit vraagstuk moet niet zozeer benaderd worden vanuit een negatieve invalshoek: ‘de strijd

tegen de leegstand’ maar eerder vanuit een positieve invalshoek: ‘het stimuleren van nieuw

ondernemerschap in de handelskern’.

Elk leegstaand handelspand is een opportuniteit voor een toekomstige ondernemer om een

eigen zaak te starten. Het pand is er, de goede ligging is er, de passage is er. Het enige wat nog

ontbreekt, is een enthousiaste ondernemer die in dit pand zijn levenswerk wil creëren.

25

In het verleden werd leegstand zowel door UNIZO als door de gemeentebesturen steeds negatief

benaderd. Repressief optreden leek vaak de enige oplossing. Ook nu nog komen er dagelijks

gemeenten bij die een leegstandsheffing invoeren of die vervallen panden zelf gaan onteigenen.

De praktijk leert dat dergelijke maatregelen hun effect soms missen. Zo is het voor een speculant

soms voordeliger om de heffing te betalen dan zijn pand te renoveren. Wij willen echter vooral

hameren op de mogelijkheden die leegstand biedt. Eigenlijk is het een stimulans tot

ondernemerschap. Een lijst van leegstaande (en dus beschikbare) handelspanden bijhouden op

de dienst lokale economie is al een eerste stap om startende ondernemers snel op weg te

helpen.

9. Neem creatieve initiatieven naast structurele maatregelen. Zoals hierboven aangegeven maakt

de aanpak van leegstand in de detailhandel deel uit van een gestructureerd en kernversterkend

detailhandelsbeleid. Hiervoor is een degelijke planning en een volgehouden beleid nodig over

meerdere jaren en legislaturen.

Intussentijd kunnen leegstaande handelspanden wel nog mee het beeld in bepaalde gebieden

blijven bepalen. Belangrijk is om hier creatief mee om te gaan, en om – in overleg met de

eigenaars, met middenstandsverenigingen en met UNIZO – te kijken hoe (tijdelijke) oplossingen

gevonden kunnen worden om het desolate beeld van leegstand tegen te gaan. Enkele

voorbeelden die in het volgende deel van dit rapport nog aan bod komen: een bestickering van

leegstaande panden, een hergebruik van de etalages door aanpalende handelaars zodat het

pand een bewoonde indruk krijgt, een gebruik van de etalages door plaatselijke kunstenaars of

door de dienst voor toerisme, ….

10. Werk samen. Leegstand is voor een bepaalde gemeente uiteraard een lokaal probleem, maar de

oplossing vraagt een aanpak die het lokaal bestuur niet alleen kan of moet aanpakken. In de

bovenstaande maatregelen is al verwezen naar de ondersteunende rol die het Vlaamse Gewest

heeft om lokale besturen de juiste instrumenten aan te reiken. Maar ook binnen de provincie

staat een gemeente niet alleen, en is samenwerking aangewezen met de provincie Limburg, met

omliggende gemeenten en met ondernemersverenigingen.

UNIZO denkt alvast mee in een planmatige aanpak, en kan een verbindingsfunctie vervullen naar

de handelaars en de eigenaars. Specifieke acties van UNIZO kunnen ook ingezet worden in de

aanpak van leegstand:

- De mascotte WIMBY (‘Welcome/Work In My BackYard’) ter promotie van leegstaande

handelspanden als opportuniteit voor startende ondernemers. WIMBY is een positieve

benadering om beschikbare panden in de kijker te zetten.

Via V-panelen (vergelijkbaar met de ‘Te Koop’-panelen van immokantoren verschijnt WIMBY

met de slogan “Start hier je eigen zaak” op de panden). WIMBY is een aanvullend instrument

voor een doordacht gemeentelijk ruimtelijk-economisch beleid in de aanpak van leegstand,

waarbij de gemeente zelf ook renoveert in het handelscentrum, en een lijst van beschikbare

handelspanden bijhoudt op de dienst lokale economie om startende ondernemers snel op

weg te helpen.

26

- De website www.bedrijfsvastgoedlimburg.be, ontwikkeld door UNIZO-Limburg in

samenwerking met CIB-Limburg en Concentra met een overzicht van het beschikbare

bedrijfsvastgoed te koop en te huur in Limburg.

Deze website biedt voor gemeentebesturen alvast een eerste overzicht op het aanbod aan

handelspanden, kantoren en bedrijfsruimten in de gemeente.

- De startersservice van UNIZO kan ten dienste staan als back-office voor gemeenten die

vragen krijgen van startende ondernemers, om ze te begeleiden met praktische vragen m.b.t.

de financiering en vergunningen voor hun pand.

- Met de engagementsverklaring voor duurzaam winkelbeleid tenslotte (zie ook eerder)

ondersteunt UNIZO de gemeenten met een kader voor een geïntegreerd en kernversterkend

beleid.

27

6. Inspirerende voorbeelden

Elke stad of gemeente kampt in meer of mindere mate met leegstand, en in elke gemeente wordt

getracht om daar oplossingen voor te vinden. Hieronder geven we een bloemlezing van enkele goede

voorbeelden binnen en buiten Limburg in de aanpak van leegstand.

Genk: subsidiereglement tot commerciële invulling en verfraaiing van handelspanden 2010-2013:

- de commerciële invulling van leegstaande panden;

- de creatie van grotere handelsruimtes door middel van samenvoeging;

- de inplanting van horecazaken op het Marktplein;

- de functionele invulling van handelspanden in de Vennestraat volgens het concept van de

‘Straat van de zintuigen’;

- de renovatie van gevels van handelspanden;

- herinrichting van bestaande handelszaken

Roermond: EtalArte: kunst in leegstaande etalages

EtalArte versterkt de aantrekkelijkheid van winkellocaties in stadshart en kernen door

leegstaande panden en etalages te gebruiken voor het tonen van kunst en het inrichten van

allerlei exposities. EtalArte creëert een fraai straatbeeld waardoor een win-win situatie ontstaat

voor alle belanghebbenden. Kunstenaars zoeken naar mogelijkheden om hun werk aan een

breed publiek te tonen. De stad wil af van de ontsierende zwarte gaten. Makelaars zoeken naar

mogelijkheden om de verhuurbaarheid van leegstaande panden te verhogen en huiseigenaren

willen waardeverlies voorkomen. De professionele invulling van EtalArte vestigt bovendien de

aandacht op Roermond als kunst- en cultuurstad.

Sint-Truiden: verhuur van leegstaande etalages

Onder impuls van UNIZO-Sint-Truiden worden eigenaars van leegstaande panden aangesproken

om hun etalage te verhuren aan aanpalende handelaars. Dit is een win-win voor elke partij: de

handelaar krijgt extra etalageruimte tegen een beperkte prijs, de eigenaar krijgt een vergoeding

voor zijn pand, en voor de stad verdwijnt een deel van de leegstand uit het straatbeeld.

In het voorjaar van 2012 kennen zo 5 leegstaande etalages een (tijdelijk) hergebruik.

Tongeren: gezamenlijke financiering van kernversterkend promotiebudget

De stad kwam met de investeerder van de nieuwe detailhandelszone aan de Luikersteenweg

overeen om een substantiële bijdrage te leveren in een fonds met gemeenschappelijk beheer. De

stad stort een gelijk bedrag in dit fonds.

28

Het fonds zal beheerd worden door de stad, de investeerder en de handelaars uit het centrum.

Met de middelen zullen kernversterkende initiatieven ondersteund worden zoals vb. een

pendelbus, consumptiebonnen te besteden in de horeca van het centrum (in de

kleinhandelszone komt immers geen horeca), …. Het idee komt uit Rijsel (Euralille).

Genk: bestickering etalages Vennestraat: positieve beeldvorming onder het motto ‘Stick ‘em up

Vennestraat!’, een oplossing om leegstand visueel te verzachten.

Op 3 leegstaande panden is een zeer levendige bestickering over geheel de vitrine aangebracht.

De bestickering beeld een levendige handelszaak uit en er is een banner op gekleefd ‘Hier uw

handelszaak? Contacteer … .’

Hierdoor springt de leegstand minder in het oog, is de vervallen inrichting van het pand aan het

oog onttrokken, krijgt de Vennestraat een levendiger beeld maar valt het pand toch op voor

potentiële investeerders of nieuwe handelaars.

10 Limburgse gemeenten (in totaal 42 Vlaamse gemeenten) kennen aan eigenaars en/of

huurders een EFRO-subsidie tot 10.000 euro toe in het kader van de oproep “Gevelrenovatie en

renovatie van leegstaande handelspanden”.

Volgende Limburgse gemeenten kunnen deze subsidie toekennen: Genk, Hasselt, Hechtel-Eksel,

Heusden-Zolder, Leopoldsburg, Lommel, Maaseik, Maasmechelen, Neerpelt en Tongeren.

Leopoldsburg: in aanvulling op de EFRO-gevelrenovatiesubsidie stelt de gemeente ook een

subsidie in het kader van wonen boven winkels ter beschikking: voor het maken van een aparte

ingang, het bewoonbaar maken van de bovenverdieping of gevelrenovatie kan per investering

een subsidie van 1.500 euro toegekend worden. Voor de combinatie van de investeringen kan

men maximaal 3.500 euro subsidie ontvangen.

Ronse: kernversterkend beleid voor een afgebakend kernwinkelgebied.

Vanuit een commercieel-strategisch plan werd een arsenaal aan maatregelen losgelaten op de

handelskern (heraanleg, mobiliteit, handelspandenfonds, bebloeming, centrummanager, …). In

tien jaar tijd daalde de leegstand van 25% naar 11%. In sommige straten is de leegstand herleid

tot quasi 0%, andere straten blijven een zorgenkind. Het handelspandenfonds dateert van 2000

en kent intussen al een derde versie van het subsidiereglement met telkens aanpassingen en

verbeteringen naar gelang de gewijzigde omstandigheden in het winkelcentrum.

Kortrijk: de stad die ooit de eerste autovrije winkelstraat inrichtte. Door de ontwikkeling van een

groot shoppingcenter aan de rand kreeg de binnenstad een leegloop van handelszaken. Met de

opening van het shoppingcenter K in het hart van het winkelcentrum en met goede afspraken

tussen de stad en de handelaars binnen een zogenaamd “Business Improvement District” is een

nieuwe dynamiek gestart in de omliggende winkelstraten binnen de kern.

En nog heel wat projecten in:

- Diest: premies voor wonen boven winkels

- Overijse: handelspandenfonds

29

- Brugge: vestigingssubsidie voor buurtwinkels (tot 10.000 euro)

- Gent: ‘The Make-Over’: gevelverfraaiing i.s.m. leerlingen deeltijds onderwijs

- Izegem, Poperinge: premies voor modernisering handelspanden

- Gent: starterscontract: ondersteuning voor opleiding en investeringen

- Antwerpen: immodatabank

- …

30

7. Samenvatting actiepunten

1. Startnota Winkelen in Vlaanderen als basis:

Een ruimtelijk-economisch beleid aangevuld met kernversterkende (steun)maatregelen, met een

lokale vertaling van een Vlaams beleidskader.

2. Planmatige aanpak ontwikkeling handelskernen:

Een aanpak op (middel)lange termijn, vertrekkend vanuit de afbakening van een

kernwinkelgebied.

3. Multidisciplinaire aanpak: mobiliteit, ruimtelijke ordening, pandenbeleid, fiscaliteit,

citymarketing,…:

Ondersteunende en sturende maatregelen vanuit andere beleidsdomeinen i.f.v. een sterk lokaal

economisch beleid.

4. Wijkmanagers voor een activering van eigenaars:

Binnen een programma van stadsontwikkeling, kernversterking en diversifiëring sensibiliseren

wijkmanagers eigenaars van handelspanden om deel te nemen aan de versterking van de wijk.

5. Vermindering onroerende voorheffing na verbouwing/ingebruikname beschikbaar handelspand:

Als financiële tegemoetkoming voor investeringen die eigenaars/huurders doen om een

leegstaand pand effectief terug commercieel te benutten.

6. Versoepelen van stedenbouwkundige voorschriften:

In functie van een verantwoorde samenvoeging van verschillende panden, ondersteund door een

subsidiereglement.

7. Handelspandenfonds:

Een substantiële subsidie aan ondernemers die een nieuwe handelszaak starten in het

handelscentrum, onder duidelijke voorwaarden (afgebakend winkelgebied, sectoren,

tegenprestatie).

8. Positieve invalshoek: stimuleren van nieuw ondernemerschap in handelskern:

Niet enkel repressief optreden, maar leegstaande handelspanden benutten als een opportuniteit

voor een toekomstige ondernemer om een eigen zaak te starten.

9. Creatieve acties ter aanvulling van structurele maatregelen:

Maak op korte termijn werk van (tijdelijke) oplossingen om het leegstandsbeeld in het centrum

tegen te gaan, naast de planmatige aanpak op langere termijn.

10. Werk samen:

Met het provinciebestuur, met andere gemeenten, met handelaars en met

ondernemersverenigingen.

31

Dit is een uitgave van

UNIZO-Limburg

Maastrichtersteenweg 254/3

3500 Hasselt

www.unizo.be/limburg

yves.houben@unizo-lim.be

Publicatiedatum: februari 2012