2

Аннотация

Выпускная работа состоит из введения трех глав, которые

разделены на два, три и два параграфов соответственно, заключения и

списка использованных источников и литературы.

Договор купли – продажи недвижимости является универсальным

средством возмездной передачи права собственности на объекты

недвижимости. В связи с широким применением данного договора

выявляются недостатки и пробелы законодательства, а также

противоречивые подходы в судебной практике.

Актуальность данной теме придает также введение в действие с 1

января 2017 года ФЗ от 13.07.2015 № 218 - ФЗ «О государственной

регистрации недвижимости».

В работе исследуется правовая природа договора продажи

недвижимости и его место в системе гражданско-правовых договоров.

Также рассматривается элементы договора продажи недвижимости

(форма, содержание, стороны договора). Особое внимание уделено

обязательству из рассматриваемого договора, а также правовым

последствиям нарушения продавцом и покупателем своих обязанностей

по договору.

Далее показана роль и значение государственной регистрации

перехода права на недвижимое имущество по договору.

3

Оглавление

Введение………………………………………………………………………....3

1. Общая характеристика договора продажи недвижимости

1.1 Понятие договора продажи недвижимости……………………………….6

1.2 Недвижимость как объект гражданских прав……………………………10

2. Элементы договора продажи недвижимости

2.1 Форма и стороны договора продажи недвижимости………………….....20

2.2 Содержание договора продажи недвижимости ………………………….26

3. Обязательство из договора продажи недвижимости и правовые

последствия нарушения продавцом (покупателем) обязанностей по договору

3.1 Права и обязанности продавца и покупателя……………………………39

3.2 Государственная регистрация перехода права собственности…………44

3.3 Правовые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения

обязательства продавцом (покупателем)…………………………………….51

Заключение…………………………………………………………………….58

Список использованных источников и литературы…………………………61

4

Введение

Российское законодательство устанавливает особые правила

отчуждения недвижимости, что обусловлено особой ценностью и значением

недвижимости как объекта гражданских прав. Безусловно, что одной из

самых распространенных сделок в Российской Федерации, является договор

купли – продажи недвижимого имущества.

В гражданско-правовой литературе купле-продаже недвижимости

уделялось достаточное внимание. Договор продажи недвижимого имущества

является традиционным для российского гражданского законодательства,

широко распространенным на практике. Однако, несмотря на это на

сегодняшний день существуют вопросы, которые не нашли разрешения ни в

законодательстве, ни в науке.

Актуальность данной темы обусловлена противоречивостью

законодательства, наличием дискуссий по важным вопросам, а также

противоречивостью судебной практики. В теории гражданского права нет

единства мнений по поводу определения объекта недвижимости,

необходимости возврата к нотариальному удостоверению договора,

признания здания и расположенного на нем строения единым объектом и т.д.

Кроме того, предложения ученых по совершенствованию законодательства

до сих пор не восприняты.

За последние годы в гражданское законодательство было внесено

множество изменений, поэтому исследования ученых в данной сфере, не

учитывают все вопросы рассматриваемого мной института. Так, с января

2017 года в действие вступил Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 - ФЗ

«О государственной регистрации недвижимости», внесший принципиальные

изменения в систему государственной регистрации.

Договору купли-продажи недвижимости, посвящены работы С. С.

Алексеева, Е. С. Болтановой, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, О. М.

5

Козырь, П. В. Крашенинников, И. Д. Кузьминой, И. Б. Новицкого, А. П.

Сергеева О. Ю. Скворцова, К. Ю. Скловского, Ю. К. Толстого, Б. Л.

Хаскельберга, Г. Ф. Шершеневича, М. А. Шлотгауэр.

Целью настоящей выпускной квалификационной работы является

изучение действующего законодательства, регулирующего договор купли –

продажи недвижимости, судебной практики и доктрины.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

- дать общую характеристику договора купли – продажи

недвижимости;

- определить понятие недвижимого имущества, как объекта

гражданских прав;

- исследовать существенные условия договора купли – продажи

недвижимости;

- рассмотреть проблемы, связанные с государственной регистрацией

перехода права собственности на недвижимое имущество;

- провести анализ новелл российского законодательства о регистрации

недвижимости;

-изучить судебную практику, связанную с применением норм о

договоре купли – продажи недвижимого имущества;

- дать характеристику исполнения и последствий нарушения

обязательства купли – продажи недвижимого имущества.

Объектом исследования данной работы является общественные

отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора

купли – продажи недвижимого имущества.

Предмет изучения составляют действующее российское

законодательство, регулирующее договор купли – продажи недвижимого

6

имущества, судебная практика, учебно – научная юридическая литература в

данной области.

В процессе исследования использовались историко – правовой,

сравнительно – правовой, формально – юридический, логический и

системно- структурный методы исследования.

Настоящая работа включает в себя введение, три главы, состоящие из

7 параграфов, заключение, список использованных источников и литературы.

7

1. Общая характеристика договора продажи недвижимости

1.1 Понятие договора продажи недвижимости

В системе гражданского законодательства договор купли – продажи

недвижимости является отдельным видом договора купли – продажи,

выделяемый по особому предмету продажи - недвижимости. Желание

законодателя установить особые правила регулирования оборота такого

объекта, по мнению О. Ю. Скворцова, обусловлено тем, что недвижимое

имущество: «обладает особой имущественной и социальной ценностью,

требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости

повышения мер защиты; неразрывно связано с земельными участками, что не

может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого

имущества; является индивидуально – определенной вещью, что

существенным образом влияет на порядок и способы определения их

стоимости, а также условия оборота»1. Также хотелось бы отметить, что

использование объектов недвижимости осуществляется для различных

целей: будь то удовлетворение потребностей граждан в жилье или же

извлечение прибыли. Данный аспект также учтен законодателем,

установившем различные режимы оборота недвижимости в зависимости от

ее целевого назначения (жилое помещение, предприятие).

Правовое регулирование договора строится по следующей схеме: в

приоритетном порядке применяются закрепленные в параграфе 7 главы 30

ГК РФ специальные нормы, регламентирующие заключение договора,

форму, действия сторон по его исполнению. Родовая принадлежность

договора продажи недвижимости к договору купли – продажи проявляется в

применении общих положений о договоре купли – продажи в части, не

урегулированной правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

1 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М. 2006. С. 179

8

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса

Российской Федерации (далее – ГК РФ): «по договору купли – продажи

недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность

покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое

недвижимое имущество»1. Анализ статей 420, 454 и 549 ГК РФ позволяет

определить договор продажи недвижимости как соглашение, по которому

одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в

собственность другой стороне (покупателя), а покупатель принять это

недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Как и любой договор купли – продажи, договор продажи

недвижимости является консенсуальным, возмездным,

двустороннеобязывающим. Это проявляется в том, что момент заключения

такого договора связывается с моментом достижения сторонами соглашения

по всем существенным условиям договора, а не с моментом передачи

соответствующего недвижимого имущества. Договор предполагает уплату

покупателем определенной сторонами денежной суммы взамен передаваемой

продавцом вещи. При этом, по справедливому замечанию М. И. Брагинского

и В. В. Витрянского, «возмездность не означает, да и не предполагает

непременно эквивалентного предоставления обеих сторон»2.

Двустороннеобязывающий характер договора выражается в наличии

взаимных прав и обязанностей. Как следует из определения договора, каждая

из сторон на различных этапах развития договорного обязательства является

как должником, так и кредитором.

Хотелось бы также остановиться на широко применяемой в сфере

строящейся недвижимости конструкции предварительного договора купли -

продажи недвижимости. В соответствии со статьей 429 ГК РФ «по

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс] : федер. закон от

30.11.1994 г. N 51-ФЗ : (в ред. от 28.03.2017 г. ) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф.

Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та 2 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. 2-е изд., испр. М., 1999.

С. 391.

9

предварительному договору стороны принимают на себя обязанность в

будущем заключить договор о передаче имущества на условиях

предварительного договора»1. Таким образом содержание правоотношения,

порождаемого данным договором, составляет право кредитора требовать от

должника совершения действий, направленных на заключение основного

договора и аналогичную обязанность должника. Как отмечает Р. С. Бевзенко:

«Сам по себе предварительный договор не может переносить право

собственности; его единственным назначением является по сути лишь

принудительное «затягивание» в переговоры относительно заключения и

подписания основного договора купли-продажи недвижимости»2.

Существенными условиями данного договора является условие о

предмете, а также условия основного договора, относительно которых

должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного

договора (пункт 3 статья 429 ГК РФ). Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в

договоре также указывается срок, в течение которого стороны обязуются

заключить основной договор. При отсутствии такого условия основной

договор должен быть заключен в течение года. При определении срока на

практике возникают некоторые трудности. Основной договор может быть

заключен только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права

собственности продавца. Точную дату регистрации заранее сложно

определить, поэтому при формулировании срока стороны указывают, что

заключение основного договора должно осуществляться в течение

определенного количества дней после регистрации3. Однако, в соответствии

с абзацем 2 статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием на

событие, которое неизбежно должно наступить. Государственная

регистрация зависит от волеизъявления сторон, также на момент заключения 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс] : федер. закон от

30.11.1994 г. N 51-ФЗ : (в ред. от 28.03.2017 ) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф.

Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та 2 Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения//

Вестник гражданского права. 2011. №5. С. 15. 3 Сотникова А. К. Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости:

актуальные проблемы теории и практики. //Актуальные проблемы права. 2011. С. 91.

10

договора строительство может быть не окончено либо по окончании

строительства объект может быть не принят в эксплуатацию, что не

позволяет судить о неизбежности.

Необходимо обратить внимание на то, что само обозначение договора

как «предварительного» не предопределяет его квалификацию в таком

качестве. ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 №54 «О некоторых

вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу

недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в пункте

8 указывает, что если в соответствии с условиями договора, поименованного

сторонами как предварительный, у покупателя, помимо обязанности

заключить в будущем основной договор возникает обязанность по оплате

недвижимого имущества, суды должны квалифицировать его как обычный

договор купли продажи будущей вещи. Такой подход повышает защитные

возможности покупателя: сторона может прибегнуть не только к иску о

понуждении заключить основной договор, но и к иному иску, доступному по

договору продажи недвижимости. Позиция ВАС РФ нашла свое отражение в

решении Арбитражного суда Томской области по делу А67 – 1692/2011. Суд,

рассмотрев материалы дела установил, что заключенный сторонами

предварительный договор, по которому продавец обязался с даты ввода

объекта в эксплуатацию приобрести и оформить право собственности на

него, а после регистрации своего права заключить с покупателем основной

договор, а покупатель полностью оплатить объект по сути является

договором купли-продажи будущего жилого помещения с условием о

предварительной оплате. Сторона вправе по своему выбору предъявить

требование о передаче жилого помещения или возврате уплаченных

денежных средств1.

1 Решение Арбитражного суда Томской области [Электронный ресурс]: от 28.07.2012 г. по делу №А67 –

1692/2011 //КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети Науч. б-ки

Том. гос. ун-та.

11

1.2 Недвижимость как объект гражданских прав

Перед тем как приступить непосредственно к анализу договора купли

-продажи недвижимого имущества, необходимо ответить на вопрос, что

представляет собой сама недвижимость как объект гражданских прав.

Данный вопрос мной поднят неслучайно, потому что на практике возникает

множество ситуаций, когда в качестве предмета договора продажи

недвижимости выступает вещь, на первый взгляд кажущаяся недвижимой,

однако в силу своих объективных свойств таковой не являющаяся. Как

справедливо отметил В. А. Белов: «одной из причин, обуславливающих

сложность правового регулирований отношений, связанных с

недвижимостью, является размытость критериев разделения имущества на

движимое и недвижимое»1.

Для начала хотелось бы обратить внимание на закрепленные в статьи

130 ГК РФ термины, употребляемые в законе, как тождественные. Ряд

автором, соглашаясь с законодателем, говорят о том, что понятия

«недвижимость», «недвижимое имущество» и «недвижимая вещь» являются

синонимичными2. Большинство же полагают, что данное отождествление

ошибочно. В обоснование такой позиции справедливо отмечается, что

недвижимое имущество более широкое понятие, включающее в свое

содержание помимо недвижимых вещей, еще и имущественные права. Так С.

Ю. Стародумова указывает: «тождественными следует воспринимать только

понятия «недвижимая вещь» и «недвижимость», в связи с тем, что понятие

«имущество» включает в себя и имущественные права»3. Применение же

термина «недвижимое имущество» оправдано по отношению к такому

объекту гражданских прав как предприятие (статья 132 ГК РФ), поскольку

помимо всего прочего включает в свой состав права требования, права на

обозначения и другие исключительные права.

1Белов В. А. Предисловие к книге С. А. Бабкина «Основные начала организации оборота недвижимости». М.

2001. С. 9. 2Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 198. 3Стародумова С. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве//Юридический мир. 2015. №5. С. 23.

12

В соответствии со статьей 130 ГК РФ под недвижимым имуществом

понимается:

1) Земельные участки, участки недр;

2) Объекты, прочно связанные с землей;

3) Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,

подлежащие государственной регистрации, и иное имущество, которое

может быть отнесено законом к недвижимому. Признавая в качестве

недвижимого имущества вышеперечисленные объекты, законодатель

прибегнул к использованию юридической фикции, распространив на

заведомо движимые объекты правовой режим недвижимости.

Анализируя формулировку указанной статьи нельзя не согласиться с

С. А. Степановым в том, что: «гражданское законодательство предложило, по

существу, лишь два критерия анализируемого деления: 1) перечисление

объектов, относимых к недвижимому имуществу, и 2) определение единого,

абстрактного, основанного на связи с землей принципа отнесения иных, не

охваченных перечнем объектов к недвижимости».1

Если характеристика объектов первой группы не вызывает сложности,

так как они признаются недвижимым имуществом самим ГК РФ, то

квалификация в качестве недвижимости вещей, путем использования такого

признака как прочная связь с землей, вызывает ряд затруднений на практике.

Стоит лишь обратить внимание на то, что в Едином государственном реестре

недвижимости (далее – ЕГРН)2 в качестве недвижимых объектов

зарегистрировано множество сборно – разборных и модульных конструкций

(переносные гаражи, киоски, торговые палатки), асфальтовые покрытия,

песчаные подушки, забор, оросительные системы и т.д.

1 Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М. 2004. С. 33 2 До 1 января 2017 г. – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

(далее – ЕГРП)

13

Указанная проблема стала результатом того, что ряд авторов считают

необходимым выделение иных критериев, позволяющих определить

недвижимое имущество. Одним из таковых выступает факт государственной

регистрации прав на объект. К числу сторонников данной позиции можно

отнести Н. В. Диаковскую, которая пишет: «анализ статьи 130 ГК РФ

позволяет утверждать, что понятие «недвижимое имущество» является

юридическим, а не фактическим. Недвижимостью в гражданском праве

признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей,

а то, которое обладая таким признаком, может быть объектом гражданских

прав»1. Схожей позиции придерживается О. М. Козырь, указывающая на то,

что недвижимым признается «лишь имущество, на которое может быть

установлено право собственности и иные вещные права. А для

возникновения таких прав необходима соответствующая государственная

регистрация»2.

Позволю себе не согласиться с данными авторами. Государственная

регистрация не изменяет юридический статус недвижимости, не преобразует

движимые вещи в недвижимые. Последние объективно существуют и до нее.

Законодатель также нигде не указывает на такой признак недвижимого

имущества, как государственная регистрация, поэтому до тех пор пока не

будут внесены соответствующие поправки, мы должны руководствоваться

теми критериями, которые определены статьей 130 ГК РФ. По

справедливому указанию О. Ю. Скворцова: «Признаки недвижимости, как

объекта гражданских прав определены в законе, и, следовательно,

недвижимость не может возникнуть в следствие государственной

регистрации прав на нее. Государственная регистрация – явление вторичного

порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует

права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что

1 Диаковская Н. В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: дис. …канд.

юрид. наук. М., 2001. С. 21 2 Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России// Гражданский кодекс России.

Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. – М., 1998. С. 276

14

государственная регистрация является первоначальным способом

приобретения права на недвижимое имущество»1. В. В. Витрянский, не

соглашаясь с выделением такого критерия, говорит о том, что деление вещей

на движимые и недвижимые обуславливается их объективными качествами,

а государственная регистрация квалификационным признаком не является2.

Не признается данный признак и судебной практикой. Согласно п. 38

Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от

23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела

первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,

установленная статьей 131 ГК РФ необходимость государственной

регистрации обусловлена целями обеспечения стабильности гражданского

оборота. При этом данный акт не является обязательным условием для

признания вещи объектом недвижимости.

Некоторые авторы предлагают выделить в качестве признака,

позволяющего отделить движимые вещи от недвижимых, высокую

стоимость последних.3 С таким предложением весьма сложно согласиться в

связи с тем, что не все объекты недвижимости являются дорогостоящими, а

также по причине того, что ряд движимых объектов (драгоценности,

предметы искусства) являются порой более дорогостоящими.

Хотелось бы отметить, что позиции судебной практики относительно

того, какими критериями необходимо руководствоваться для того, чтобы

признать объект недвижимым имуществом, на протяжении

продолжительного периода времени были различными.

1 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М. 2006. С. 70 2 Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе//Хозяйство и

право. 2003. №6. С. 34. 3 Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 198.

15

Согласно первому подходу, достаточным основанием, позволяющем

квалифицировать имущество как недвижимость, является факт составления

технического (кадастрового) паспорта1.

Вторая позиция исходит из того, что вещь является недвижимой, если

в ЕГРН была внесена соответствующая запись. Недостаток данного подхода,

как и первого, заключается в формальном подходе судов. Внесение объекта в

ЕГРН автоматически влечет его признание недвижимым имуществом.

В соответствии с третьим подходом (на мой взгляд наиболее

корректным), для того, чтобы признать ту или иную вещь недвижимой,

необходимо установить действительное наличие такого признака, как

прочная связь с землей, выражающейся в невозможности изменения

пространственного положения объекта без причинения ущерба его

назначению. Данный подход продемонстрирован в Решении Арбитражного

суда Томской области по делу №А67 – 2890/2015. Суд, определяя правовой

режим такого объекта, как строительные модули, указал, что согласно

пунктам 1 и 2 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные

участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. При решении

вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления

государственной регистрации прав на нее, необходимо установить наличие у

нее признаков, способных относить ее к недвижимым объектам в силу

природных свойств. Имеющиеся в материалах дела доказательства приводят

к выводу о том, что спорные объекты не обладают необходимыми

признаками: крепление модулей котельных к элементам фундаментов

отсутствуют, а конструктивные решения фундаментов не обеспечивают

прочную связь с землей.

Такой позиции придерживается и большинство ученых. Так по

мнению Новикова К. А.: «понятие недвижимого имущества нужно признать

оценочным: разрешать вопрос о том, относится ли данный объект к

1 См., например, постановление ФАС Поволжского округа от 19 апреля 2011 г. № Ф06-2241/11

16

движимым или недвижимым, в спорных случаях предоставляется

свободному, не стесненному какими – либо техническими или

регистрационными формулярами усмотрению суда, который не связан ни

выводами техническими экспертов, ни даже фактом предшествующей

государственной регистрацией прав на эту вещь как на недвижимость»1.

Однако, даже если мы установили факт наличия у объекта признака

неразрывной связи с землей, не всегда можно с полной точностью

утверждать, что он является недвижимым. Следующим шагом в

квалификации вещи будет ответ на вопрос, имеет ли она самостоятельное

хозяйственное назначение или же выступает в качестве составной части

земельного участка, на котором она расположена. Данный подход находит

свое отражение как в юридической науке2 так и в судебной практике.

Показательным будет решение Арбитражного суда Томской области

по делу №А67 – 8170/2012. Согласно материалам дела в суд обратилось лицо

с требованием о признании незаконным отказа в формировании земельного

участка и предоставлении его в собственность с целью эксплуатации

расположенного на нем недвижимого объекта, в качестве которого выступает

асфальтовая площадка, приобретенная им по договору купли – продажи.

Отказывая в удовлетворении иска суд установил, что замощение

земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его

частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью

(пункт 1 статьи 133 ГК РФ). При решении вопросов о признании вещи

недвижимостью, необходимо установить у нее наличие признаков,

способных относить ее в силу природных свойств или прямого указания

закона к недвижимым объектам. Объекты, которые хотя и прочно связаны с

землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не

являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь

1 Новиков К. А. О понятии недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2011. №11. С. 119. 2 См. Бевзенко Р. С. Что такое недвижимая вещь?//Вестник экономического правосудия Российской

Федерации. 2006. №12; Новиков К. А. О понятии недвижимого имущества//Хозяйство и право.2011. №11

17

обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному

участку, не признаются недвижимыми, независимо от их физических

характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную

связь таких сооружений с соответствующим земельным участком1.

Относительно таких объектов как леса, обособленные водные

объекты, многолетние насаждения, которые также используются в связи с

земельным участком, то до принятия Федерального закона от 03.06.2006 №73

– ФЗ «О введение в действие Водного кодекса Российской Федерации» и

Федерального закона от 04.12.2006 №201 – ФЗ «О введении в действие

Лесного кодекса Российской Федерации» они признавались недвижимым

имуществом. Однако с принятием данных нормативных актов эти объекты

стали, как и следовало, признаваться составными частями земельного

участка, а их судьба следовать судьбе земельного участка на котором они

расположены.

Таким образом можно сделать вывод, что для признания объекта

недвижимым необходимо установить:

- существует ли между ним и земельным участком, на котором он

расположен прочная связь, выражающаяся в невозможности перемещения

объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению;

- при наличии вышеуказанного критерия, определить имеет ли вещь

самостоятельное хозяйственное назначение, которое отличается от

назначения земельного участка.

Отдельно хотелось бы остановиться на Федеральном законе от

03.07.2016 №315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского

кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты

Российской Федерации», вступившем в силу с 01.01.2017 и внесшим

1 Решение Арбитражного суда Томской области [Электронный ресурс]: от 28.12.2016 г. по делу №А67 –

8170/2012 //КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети Науч. б-ки

Том. гос. ун-та.

18

изменения в статью 130 ГК РФ. Новая редакция включает в состав объектов,

прямо признаваемых недвижимым имуществом жилые и нежилые

помещения, а также машино – места. Особый интерес представляют машино

– места, под которыми согласно п. 29 статьи 1 Градостроительного кодека

Российской Федерации понимаются индивидуально – определенные части

здания или сооружения, предназначенные исключительно для размещения

транспортного средства, которые не ограничены или частично ограничены

строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которых

описаны в установленном законодательством о государственном

кадастровом учете порядке. Следует отметить, что в практике, сложившейся

до принятия соответствующего закона, выделялось два подхода

относительно юридической природы данного объекта.

Первый определял машино – место, как часть помещения,

принадлежащего собственникам дома на праве общей долевой

собственности. В обоснование данной позиции указывалось, что в

соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона «О государственном

кадастре недвижимости» (в действующей редакции – пункт 7 статьи 1

Федерального закона № 218 - ФЗ «О государственной регистрации

недвижимости» для признания объекта недвижимым он должен обладать

характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально

– определенной вещи. Однако тот факт, что машино – место обозначается

линиями разметки на полу и не может отграничиваться какими – либо

конструкциями, приводит к выводу об отсутствии уникальных признаков,

позволяющих выделить его среди других объектов. Недопустимость

разделения машино – мест перегородками на отдельные боксы

предусмотрена п. 5.2.6 Свода правил 154. 13130. 2013 «Встроенные

подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности».

Второй подход исходил из признания машино – места недвижимой

вещью. Так, в Письме Минэкономразвития РФ от 25.07.2011 №Д23-2155

19

указывается, что согласно положениям части 2 статьи 15 Жилищного кодекса

Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и части 7 статьи 27 Федерального

закона от 24.07.2007 №221 – ФЗ «О государственном кадастре

недвижимости» помещение, как объект недвижимости, должно отвечать

признакам обособленности и изолированности от других помещений в

здании или сооружении. Таким образом, если машино – место соответствует

указанным требованиям, то оно может учитываться в качестве помещения в

здании или сооружении.

Материалы судебной практики также свидетельствуют о

существовании двух вышеназванных подходов. В ряде случаев суды,

опираясь на данные технического паспорта, признавали машино – место

недвижимым имуществом (Определение ВАС РФ от 27.10.2011 по делу

№А40-124539/09-54-801, Постановление ФАС Волго – Вятского округа от

16.08.2013 по делу №А79 – 13084/2013). В иных случаях полагали, что такой

объект не является самостоятельным, представляя собой часть помещения,

принадлежащего собственникам жилых помещений в доме на праве общей

долевой собственности (Постановление Четырнадцатого арбитражного

апелляционного суда от 31.01.2011 №А05-9845/2010).

Новая редакция статьи 130 ГК РФ поставила точку в дискуссии,

прямо признавая машино – место недвижимостью. Данный подход позволит

сторонам договора не соблюдать требования, предъявляемые к обороту доли

в праве общей долевой собственности, в частности, требование статьи 250 ГК

РФ о преимущественном праве покупки других собственников, в случае

продажи доли постороннему лицу, а также, внесенное Федеральным законом

от 29.12.2015 г. №391 – ФЗ «О внесении изменений в отдельные

законодательные акты Российской Федерации» требование обязательного

нотариального удостоверения такой сделки.

Проблема индивидуализации машино – места решена введенными в

действие Федеральным законом от 03.07.2016 №315 – ФЗ пунктами 6.1 и 6.2

20

статьи 24 Федерального закона «О государственной регистрации

недвижимости», согласно которым местоположение машино – места

устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или

части этажа здания либо сооружения геометрической фигуры,

соответствующей границам машино – места. Границы определяются

проектной документацией и обозначаются путем нанесения на поверхность

разметки. Таким образом законодатель, признавая данный объект

недвижимым, не отождествляет его с помещением, как это было сделано в

письме Минэкономразвития.

Закон также ввел порядок перерегистрации прав собственности на

машино – места, сведения о которых уже содержатся в ЕГРП. Если в ЕГРП

зарегистрирована долевая собственность на объект недвижимости,

собственник вправе осуществить выдел свой доли в натуре путем

определения границ машино – места и регистрации права собственности на

него.

21

2. Элементы договора продажи недвижимости

2.1 Стороны и форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости – это соглашение, по которому одна

сторона возмездно обязуется передать в собственность недвижимое

имущество другой стороне. Сторона, которая обязуется передать свое

имущество в собственность другой стороне, называется – продавец, а та, кто

принимает и оплачивает товар – покупатель.

Поскольку основная цель договора купли – продажи недвижимости

заключается в перенесении права собственности с продавца на покупателя,

то продавцом, по общему правилу, является собственник отчуждаемого

имущества. Вместе с тем гражданское законодательство допускает, что

продажа недвижимости может осуществляться и лицом, не являющимся

собственником. В качестве такого лица может выступать государственное и

муниципальное унитарные предприятия, учреждение и казенное

предприятие. При этом, для того чтобы заключить соответствующий договор

продавец не обязан доказывать свое право на отчуждаемое недвижимое

имущество. Наличие данного права предполагается в связи с тем, что

гражданское законодательство закрепляет принцип добросовестности

участников гражданского оборота. По мнению К. И. Скловского возложение

на продавца обязанности доказывать свое право собственности на

отчуждаемый объект недвижимости ведет к утрате такой ключевой для

гражданского оборота фигуры, как добросовестный приобретатель1.

Продавцом недвижимости может быть как физическое, так и

юридическое лицо, отвечающие общим требованиям, предъявляемым к

субъектам гражданского права. Они должны обладать право- и

дееспособностью.

1 Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М. 2010. С. 370.

22

Гражданин может самостоятельно распоряжаться имуществом,

принадлежащим ему на праве собственности, лишь по достижении им

восемнадцатилетнего возраста, так как именно с этого момента он становится

полностью дееспособным. Лицу в возрасте от 14 до 18 лет для отчуждения

недвижимости необходимо письменное согласие его законных

представителей.

Возможность юридических лиц быть субъектом договора продажи

недвижимости зависит от объема правоспособности и вида принадлежащих

им вещных прав. Коммерческие организации, за исключением унитарных

предприятий и других видов организаций, предусмотренных законом,

обладают общей правоспособностью и могут совершать любые сделки с

соблюдением установленных гражданским законодательством ограничений.

Остальные организации, имеющие специальную правоспособность, вправе

отчуждать недвижимое имущество, в том случае, если это не выходит за

пределы их деятельности, указанной в учредительных документ.

Как указывалось выше, продавец - это собственник недвижимости,

лицо, уполномоченное собственником либо законом на распоряжение

имуществом. Государственное и муниципальное унитарное предприятие,

обладающее правом хозяйственного ведения, либо казенное предприятие и

учреждение с правом оперативного управления, могут осуществлять сделки,

направленная на продажу недвижимого имущества может лишь с согласия

собственника такого имущества.

Другой стороной договора продажи недвижимости является

покупатель. Покупателем может быть любое физическое или юридическое

лицо, обладающее гражданской правосубъектностью. Участие граждан в

договорах продажи недвижимости определяется объемом их дееспособности,

а юридические лица могут приобретать недвижимое имущество,

необходимое для осуществления деятельности, указанной в учредительных

документах (некоммерческие организации и унитарные предприятия), либо

23

для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом

(коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор купли – продажи

недвижимого имущества заключается в письменной форме путем

составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение

формы влечет его недействительность. Примером к сказанному может

служить кассационное определение Томского областного суда от 13.05.2011

по делу №33 – 1358/2011. Согласно данному определению лицо обратилось в

суд с иском о понуждении к заключению договора купли – продажи

квартиры, ссылаясь на то, что между сторонами существовала устная

договоренность о том, что они оформят договор после полной оплаты

имущества. Расписки являются предварительным договором купли –

продажи недвижимости. Ответчик исковые требования не признал, указывая

на то, что предъявляемые законом требования к форме договора не были

соблюдены. Исследовав материалы дела, судебная коллегия пришла к выводу

о том, что сделка является недействительной, расписки не являются

письменной формой предварительного договора.

С принятия ГК РФ требование обязательного нотариального

удостоверения сделок с недвижимостью стало необязательным. По – мнению

Н. А. Сыродоева причиной этому послужило введение государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1. Статья 7 ФЗ от

26.01.1996 №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского

кодекса РФ» содержит положение, согласно которому до введения в действие

федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550,

560 и 574 ГК РФ, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном

удостоверении таких договоров. На регистрационные органы возложена

обязанность по осуществлению правовой экспертизы документов,

1 Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. С.93

24

предоставленных на регистрацию, и проверки законности заключаемого

договора, а также установления противоречий между заявленными правами и

уже зарегистрированными.

В юридической доктрине существуют различные точки зрения

относительно необходимости нотариальной формы договора купли –

продажи недвижимости. Сторонники отмены обязательного нотариального

оформления исходят из того, что это позволит избежать гражданам

излишних расходов. Так, С. С. Козлов и И. К. Воронин указывают:

«гражданам и организациям в большинстве случаев действующим

законодательством предоставлено право самостоятельно решать, обращаться

ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от

цены отчуждаемой недвижимости либо заключать договоры в простой

письменной форме»1. Противоположная позиция основывается на том, что

институт нотариата обеспечивает более эффективную защиту прав

участников оборота, а также позволит снизить число судебных споров,

связанных с признанием договора продажи недвижимости

недействительным. По справедливому замечанию Р. С. Бевзенко, «нотариус,

удостоверяя сделку, отвечает и за внешний, и за внутренний легалитет

записи, внесенной в реестр на основании сделки»2. На необходимость

нотариального удостоверения сделок указывает и К. А. Новиков,

обосновывая это тем, что «регистрирующие органы не располагают

возможностью проверить правоспособность и дееспособность сторон сделки,

установить личность сторон сделки и соответствие их воли и

волеизъявления, выяснить основания, мотивы и цели сделки, разъяснить

участникам правовые последствия совершаемого ими юридического

1 Козлов С. С., Воронин И. К. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним// Нотариус. 2009. № 1 2 Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения//

Вестник гражданского права. 2011. №5

25

действия и т.п. Задача по обеспечению защиты прав и законных интересов

совершающих сделку лиц выполняется именно нотариусами»1.

По пути возврата к обязательному нотариальному удостоверению

сделок с недвижимостью пошли авторы Проекта ФЗ №47538-6 «О внесении

изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также в

отдельные законодательные акты Российской Федерации». Пункт 2 статьи

8.1 ГК РФ, в редакции указанного проекта, содержала положение, согласно

которому, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение

прав, подлежащих государственной регистрации, подлежит нотариальному

удостоверению, если иное не установлено законом. Однако, законодатель

отказался от этой идеи. Существующая на сегодняшний день редакция статьи

8.1 ГК РФ по сути сохраняет правило, согласно которому сделка подлежит

нотариальному оформлению лишь в случаях, прямо предусмотренных

законом или при наличии соглашения сторон.

02.06.2016 года был принят ФЗ № 172 «О внесении изменений в

отдельные законодательные акты РФ». Статья 7 указанного закона содержит

положение, согласно которому подлежат нотариальному удостоверению:

- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на

недвижимое имущество;

- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на

условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимости, которая

принадлежит несовершеннолетнему или гражданину, признанному

ограниченно дееспособным.

Хотелось бы обратить внимание и на то, что для нотариально

удостоверенной сделки устанавливается сокращенный срок осуществления

государственной регистрации. Данный факт объясняется тем, что

нотариальное заверение заменяет правовую экспертизу документов, в том 1 Новиков К. А. Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

М. 2015. С. 96.

26

числе проверку законности сделки. Таким образом нотариальное оформление

значительно упрощает процедуру государственной регистрации, снижает

риски недобросовестных действий.

Исходя из последних поправок можно сделать вывод, что

законодатель делает попытки вернуть нотариальную форму сделок с целью

предоставления участникам гражданского оборота дополнительных

гарантий.

27

2.2 Содержание договора продажи недвижимости

Для того чтобы договор считался заключенным, сторонам необходимо

достичь соглашение по всем существенным условиям, к числу которых, в

соответствии со статьей 432 ГК РФ, относятся условия о предмете договора,

условия, названные в законе, а также те, относительно которых необходимо

достичь соглашение по заявлению одной из сторон. Применительно к

договору продажи недвижимости существенными признаются условия о

предмете договора и цене продаваемого недвижимого имущества, а при

продаже жилого помещения перечень лиц, проживающих в жилом

помещении и сохраняющих право пользование им, все остальные носят

случайный характер и действуют только тогда, когда они включены

сторонами в договор.

Предметом договора купли-продажи недвижимости является

недвижимое имущество, которое в соответствии со статьей 554 ГК РФ

должно быть определено, путем указания данных, которые позволят

установить недвижимость, подлежащую передачи, включая сведения,

определяющие ее расположение на земельном участке или в составе другого

недвижимого имущества. Данные, позволяющие идентифицировать объект,

указаны в ФЗ от 13. 07. 2015 №218 – ФЗ «О государственной регистрации

недвижимости». Так, в соответствии со статьей 5 каждый объект

недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, обладает кадастровым

номером, являющийся не изменяемым и не повторяющимся во времени и на

территории РФ. Пункт 4 статьи 8 ФЗ «О государственной регистрации

недвижимости» перечисляет уникальные характеристики, которыми обладает

объект недвижимости: вид объекта недвижимости; кадастровый номер

объекта; описание местоположения объекта; площадь и т. д.

Предметом договора купли – продажи недвижимого имущества может

быть не только недвижимость, принадлежащая продавцу на праве

28

собственности на момент заключения договора, но и вещь, которая будет

создана или приобретена в будущем. В связи с этим вызывает интерес

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах

разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости,

которая будет создана или приобретена в будущем». Пункт 1 содержит

положение, в соответствии с которым сам по себе факт отсутствия у

продавца права собственности на недвижимость в момент заключения

договора не является основанием для признания договора недействительным.

Однако, на момент передачи недвижимого имущества, продавец должен

обладать соответствующим правом на него. Таким образом происходит

разделение момента заключения договора и момента перехода права.

Первичное право собственности на недвижимость, возведенную на

земельном участке, возникает у лица, обладающего правом на этот участок, а

не у покупателя. Указанное положение основано на реализации принципа

единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений. Из

этого следует, что право собственности у покупателя по договору купли –

продажи будущей недвижимой вещи может возникнуть только производным

способом, от продавца (с момента государственной регистрации этого права

за покупателем).

Сложности возникают при описании предмета договора продажи

будущей вещи, так как в момент его заключения недвижимость отсутствует.

По этому поводу Пленум ВАС РФ высказал следующую позицию. Для

индивидуализации предмета сторонам достаточно указать кадастровый

номер, а при его отсутствии иные сведения, которые позволят установить

подлежащую передачи вещь, например, местонахождение недвижимости,

ориентировочная площадь и иные характеристики, определенные, в

частности, в проектной документации. В случае возникновения спора, для

установления предмета судам необходимо определить действительную волю

сторон, исходя из положений договора, иных доказательств, принимая во

29

внимание сложившуюся во взаимных отношениях сторон практику, а также

их последующее поведение.

Немаловажной особенностью договора купли-продажи недвижимости

являются права на земельный участок при продаже здания, сооружения или

другой находящейся на нем недвижимости. Статья 552 ГК РФ закрепляет

принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем

объектов, в соответствии с которым при продаже здания, сооружения или

другой недвижимости к покупателю данного объекта одновременно с

передачей права собственности на него передаются права на земельный

участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее

использования. Аналогичное положение отражено в статье 35 Земельного

кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которой «при

переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом

земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование

соответствующей части земельного участка, занятой данными объектами, на

тех же правах, что и прежний их собственник»1. Уточняя положение

указанных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении

от 24. 03. 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства» указывает на то, что покупатель недвижимого

имущества, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу

на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на

данный объект приобретает право пользования земельным участком

независимо от того оформлен ли договор аренды между ним и

собственником данного участка.

Если продавцом здания, сооружения является собственник земельного

участка, на котором расположены данные объекты недвижимости, то к

покупателю переходит право собственности на такой участок. Необходимо

1 Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ :

(в ред. от 03.07.2017 г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной

сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та

30

обратить внимание на то, что: «сделки, воля сторон по которым направлена

на отчуждение недвижимости без земельного участка, принадлежащего

одному лицу на праве собственности, являются ничтожными»1. Так,

например, Арбитражный суд Томской области по делу № А67-9129/2016,

признавая ничтожным договор продажи нежилых помещений, без передачи

права собственности на земельный участок, указал на то, что действующее

законодательство не предусматривает возможности отчуждения

недвижимости без возникновения того или иного вещного права на

земельный участок. Приобретение недвижимого имущества в любом случае

влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на землю,

несмотря на то было ли это право оговорено в договоре, оформлены ли

покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок2.

Ряд авторов приравнивают принцип единства судьбы земельного

участка и расположенных на нем объектов недвижимости к положению

гражданского законодательства «принадлежность следует судьбе главной

вещи». Так, по мнению Д. В. Жернакова, «наличие на земельном участке

почвенного слоя, растительности, лесов, водных объектов, а также объектов

недвижимости позволяет отнести его к главной вещи, а указанные объекты

будут его принадлежностями»3. Сторонники другой позиции высказывают

мнение, в соответствии с которым земельный участок и расположенные на

нем объекты представляют сложную вещь4. Вместе с тем, с точки зрения

гражданского законодательства земельный участок и расположенные на нем

объекты недвижимости нельзя рассматривать ни как главную вещь и

принадлежность, ни как сложную вещь. Между ними безусловно имеется

1 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства [Электронный ресурс]:

Постановление пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. №11//КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия

Проф. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 2 Решение Арбитражного суда Томской области[Электронный ресурс]: от 05.04.2017 г. №А67-9129/2016

//КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос.

ун-та. 3 Жернаков Д. В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения// Цивилистические записки:

межвузовский сборник научных трудов. М. 2006. №4. С. 380. 4 Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. автореф. дис. … д-ра

юрид. наук. Томск, 2004. С. 8.

31

прочная связь, которая должна учитываться при их отчуждении, однако,

данные объекты являются самостоятельными (статья 130 ГК РФ).

Наиболее актуальной на сегодняшний день является идея закрепления

принципа единого объекта. Данный принцип означает, что земельный

участок и расположенные на нем строения образуют одно целое. Отчуждение

одного объекта предполагает одновременно отчуждение и другого объекта.

Проект федерального закона №47538 – 6 «О внесении изменений в части

первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской

Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской

Федерации» содержал предложение о закреплении в новой редакции статьи

130 ГК РФ принципа единого объекта недвижимого имущества, согласно

которому «земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение,

объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве

собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в

гражданском обороте как одна недвижимая вещь»1. Однако, принятый

Федеральный закон от 02.07.2013 г. № 142 -ФЗ «О внесении изменений в

подраздел 3 раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской

Федерации» отказался от включения данной новеллы в статью 130 ГК РФ.

Как справедливо отметил В. В. Витрянский: «Отсутствие в окончательной

редакции Закона № 142 – ФЗ положений о принципе единого объекта

вызывает наибольшее сожаление, поскольку несоблюдение указанного

принципа в современном гражданском обороте порождает проблемы

системного характера»2.

Определенными особенностями обладает продажа жилых помещений.

Глава 18 ГК РФ, применяя термин «жилое помещение» не содержит

конкретных признаков, раскрывающих полное содержание данного понятия,

1 О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской

Федерации, а также отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: проект

федер. закона № 47538-6 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной

сети Науч. б-ки Том. Гос. ун-та. 2 Витрянский В. В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги.

монография. М. 2016. С. 20.

32

поэтому для того, чтобы ответить на вопрос, что представляет собой данный

объект недвижимости как предмет договора купли – продажи необходимо

проанализировать нормы гражданского и жилищного законодательства.

1. Согласно пункту 2 статьи 288 ГК РФ жилое помещение

предназначено для проживания граждан. Данная дефиниция указывает на

цель использования такого объекта, следовательно, действие главы 18 ГК РФ

не распространяется на дачи, садовые домики и иные помещения, которые

хотя и пригодны для постоянного проживания граждан, но предназначены

для иного целевого использования1. Именно предназначенность для

проживания является основным критерием, позволяющим

квалификацировать недвижимость как жилое помещение. М. И. Поляков,

анализируя данный признак указывает: «под предназначенностью следует

понимать не сам факт длительности проживания семьи или человека в

помещении, а его изначальное функциональное назначение…Именно из

функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно

– гигиенические, технологические, конструктивные требования,

предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к

определению статуса помещения – жилое или нежилое»2.

2. Статья 673 ГК РФ, содержащая нормы, регулирующие отношения

найма жилого помещения, указывает на то, что данный объект должен быть

изолирован и, как указывалось ранее в статье 288, пригоден для постоянного

проживания (то есть соответствовать установленным санитарным и

техническим нормам и правилам).

3. Понятие жилого помещения содержится и в статье 15 Жилищного

кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Жилое помещение –

изолированное помещение, являющееся недвижимостью и пригодное для

1 Сергеев А. П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая учеб. – практич.

Комментарий. С. 641. 2. Поляков М. И. Гражданско – правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями:

Монография. //Юрист. 2007. С. 54.

33

постоянного проживания граждан. Предложенное определение схоже с тем,

что содержится в статье 673 ГК РФ.

Изолированность, как одно из условий, которым должен обладать

объект для признания его жилым помещением, означает наличие

самостоятельного выхода в места общего пользования. Таким образом, часть

комнаты или смежная комната, не отвечающие указанному критерию, не

признаются жилыми помещениями и, как следствие, не являются предметом

договора купли – продажи.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что для

квалификации недвижимости как жилого помещения она должна обладать

следующими признаками: предназначаться для проживания и быть

изолированной.

Согласно статье 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю

товар свободным от любых прав третьих лиц, либо предупредить покупателя

о таких правах, поэтому одним из существенных условий договора продажи

жилого помещения является перечень лиц, проживающих в жилом

помещении и сохраняющих право пользование им (пункт 1 статьи 558 ГК

РФ). В соответствии с действующим законодательством к числу таких лиц

относятся:

1.Бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого

помещения, имевшие в момент приватизации равные с ним права

пользования таким помещением.

По общему правилу части 4 статьи 31 ЖК РФ право пользования

жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого

помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между

собственником и бывшим членом его семьи. Изъятие из этого правила

закреплено в статье 19 ФЗ от 29.12.2004 №189 – ФЗ «О введении в действие

Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой

34

положение части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на таких членов

семьи, если в момент приватизации они имели равные права пользования

жилым помещением с лицом его приватизировавшим. Пленум Верховного

суда разъяснил, что: «к названным в статье 19 Вводного закона бывшим

членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен

пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию

занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без

которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право

пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный

характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права

собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к

другому лицу»1. Данное положение применяется и в отношении бывших

членов семьи, ранее реализовавших свое право на приватизацию жилого

помещения, а после вселившихся в иное жилое помещение.

2. Получатели ренты на основании договора пожизненного

содержания с иждивением.

В соответствии со статьей 604 ГК РФ отчуждение недвижимого

имущества, переданного плательщику ренты в обеспечение пожизненного

содержания, возможно только с согласия получателя ренты. Рента

обременяет недвижимое имущество, поэтому при ее отчуждении право

пользования получателем ренты сохраняется. Согласно статье 605 ГК РФ

такое право имеет бессрочный характер и прекращается смертью получателя.

3. Отказополучатели, которые пользуются жильем, предоставленным

по завещательному отказу (пункт 1 статья 33 ЖК РФ).

Пункт 2 статьи 1137 ГК РФ содержит положение, согласно которому,

завещатель может возложить на наследника, к которому переходит жилое

1 О некоторых вопросах возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской

Федерации [Электронный ресурс]:постановление пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. № 14//КонсультантПлюс:

справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. Гос. ун-та.

35

помещение, обязанность предоставить другому лицу право пользования этим

помещением или его определенной частью. По истечении установленного

завещательным отказом срока пользования жилым помещением право

пользования прекращается.

К числу лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением,

относятся также: наниматель жилого помещения и постоянно проживающие

с ним граждане (статья 677 ГК РФ); гражданин, являющийся

поднанимателем жилого помещения(статья 685 ГК РФ); арендаторы (статья

617 ГК РФ).

Отдельно хотелось бы отметить право пользования жилым

помещением несовершеннолетними членами семьи собственника. В части 4

статьи 292 ГК РФ закреплено, что отчуждение жилого помещения, в котором

проживают оставшиеся без попечения несовершеннолетние члены семьи,

если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы,

допускается с согласия органа опеки и попечительства. В юридической

доктрине существует позиция, согласно которой формулировка части 4

статьи 292 ГК РФ нуждается в доработке, в связи с тем, что она направлена

на защиту прав только тех несовершеннолетних, которые остались без

попечения родителей, и только в том случае, если отчуждением жилого

помещения затрагиваются их права или законные интересы1.

Конституционность положения пункта 4 статьи 292 ГК РФ была

предметом рассмотрения в Конституционном суде в июне 2010 года. Суд

указал, что получение согласия органов опеки и попечительства во всех

случаях отчуждения жилого помещения, в котором проживают

несовершеннолетние является не всегда оправданным вмешательством в

1 Шлотгауэр М.А. Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в РФ: дис… канд. юрид.

наук. – М., 2012. – С. 110.

36

реализацию имущественных прав и законных интересов собственников1.

Исходя из Постановления Конституционного суда согласие органа опеки и

попечительства при отчуждении жилого помещения необходимо, только в

том случае, если в отчуждаемом жилом помещении проживают:

- оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние, если

отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы;

- несовершеннолетние, на момент совершения сделки фактически

лишенные родительского попечения, если отчуждение затрагивает их права и

охраняемые законом интересы;

- несовершеннолетние, находящиеся на родительском попечении, если

сделка нарушает из права и охраняемые законом интересы.

Судья Г. А. Гаджиев, не согласившийся с мнением большинства судей

обратил внимание на то, что прежняя редакция пункта 4 статьи 292 ГК РФ в

большей степени соответствовала конституционной обязанности государства

по защите прав детей. Допуская тот факт, что органы опеки и попечительства

не всегда оправдано вмешивались в процесс отчуждения жилой

недвижимости, судья указывает, что данную проблему можно было решить

путем дополнительного нормативного регулирования, которое позволило бы

устранить излишнее усмотрение органов. Несогласие с позицией

Конституционного суда выражено и в Определении Судебной Коллегии по

гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.03.2010 №3-В10-1. Согласно

данному определению получение разрешения органа опеки и попечительства

является необходимым условием действительности сделки, несоблюдение

которого влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону.

На основании изложенного считаю, что пункт 4 статьи 292 ГК РФ

необходимо изменить, указав на то, что в каждом случае отчуждения жилого

1 Постановление Конституционного Суда РФ [Электронный ресурс] от 08.06.2010 №13-П //

КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос.

ун-та.

37

помещения, в котором проживают несовершеннолетние, допускается только

с согласия органа опеки и попечительства. Получение такого согласия

позволит избежать возможность наступления неблагоприятных последствий.

Покупатели жилого помещения не могут знать о том, что родители не

выполняют возложенные на них обязанности по воспитанию детей, о том,

что совершаемая ими сделка нарушает права несовершеннолетних,

проживающих в данном помещении.

Другим существенным условием договора продажи недвижимости

является цена имущества. Согласно общему правилу, предусмотренному

пунктом 4 статьи 424 ГК РФ, при отсутствии в тексте договора

согласованного сторонам условия о цене передаваемого имущества, стороны

должны исходить из цены, которая обычно взимается за аналогичные товары.

Однако, следует учитывать, что данная норма неприменима при продаже

недвижимого имущества, так как в пункте 1 статьи 555 ГК РФ императивно

определено, что при отсутствии условия о цене, договор считается

незаключенным. Обязательность включения такого условия можно

объяснить тем, что после продажи недвижимости возникает обязанности по

уплате налога, размер которого определяется исходя из стоимости

отчуждаемого имущества.

Гражданское законодательство закрепляет особенности определения

стоимости недвижимого имущества:

1. В связи с тем, что одним из основных квалификационных

признаков недвижимости является наличие неразрывной связи с землей, цена

передаваемого объекта включает в себя стоимость части земельного участка,

на котором он располагается или права на нее (если земельный участок

передается на праве аренде либо пользования).

38

2. Цена недвижимости может устанавливаться на единицу площади,

при этом общая стоимость такого объекта будет определяться исходя из его

фактического размера

В юридической науке поднимается вопрос относительно

соотношения возмездности и эквивалентности договора купли – продажи

недвижимости. В.В.Ровный указывал: «Возмездность – представляет собой

явление юридическое, тогда как эквивалентность – экономическое, при этом

возмездность выступает любой, тогда как эквивалентность – обязательно

равной платой или иным встречным предоставлением в договорном

правоотношении».1 По мнению А. Л. Маковского: «неэквивалентность

взаимных предоставлений по договору, даже совершенно очевидная

(например, добровольная или намеренная переплата цены), не делает

возмездный договор безвозмездным»2. Сходную позицию высказывает и М.

И. Брагинский и В. В. Витрянский3.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условие договора

определяется по усмотрению сторон, за исключением случаев,

предусмотренных законом или иными правовыми актами. Из этого следует,

что гражданское законодательство исходит из того, что условие о цене

недвижимости определяется соглашением сторон и не должно быть

абсолютно эквивалентным.

Некоторые авторы отмечают, что законодатель идет по пути

установления определенных пределов допустимого несоответствия между

возмездностью и эквивалентностью: «существенное расхождение между

возмездностью и эквивалентностью может привести к признанию сделки

недействительной (статья 170, 179 ГК РФ) по иску определенных лиц. В

1 Ровный В. В. Общая характеристика договора купли – продажи: в помощь студентам и

аспирантам//Сибирский Юридический вестник. 2001. №3. С. 23 2 Маковский А. Л. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая). М., 1996.

С. 306 3 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. 2-е изд., испр. М., 1999.

С. 391.

39

случае спора по качеству жилой недвижимости, очень низкая по сравнению с

рыночной цена может рассматриваться как одно из доказательств наличия

недостатков недвижимости, а также того, что сторонам могло быть известно

о них, и наоборот»1.

Такой подход имеет место и в решении судов. Так, например,

Арбитражный суд Томской области по делу №А67 – 4855/07 от 23.07.2009.

признал заключенный между сторонами договор продажи недвижимости

недействительным на основании следующего. Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ

притворной является сделка с целью прикрыть другую сделку. Цена

имущества, определенная сторонами в договоре, в несколько сотен раз

меньше его рыночной стоимости. В связи с этим суд пришел к выводу о

символичности встречного предоставления и нарушении сделкой принципа

эквивалентности гражданско – правовых отношений. По мнению суда

оспариваемой сделкой прикрыли дарение.

Однако сложившаяся судебная практика в основном исходит из того,

что критерий эквивалентности не имеет значения для признания договора

купли – продажи возмездным или безвозмездным.

Так, например, Центральный суд г. Твери, отказывая в

удовлетворении требований истца о признании договора купли – продажи

квартиры недействительным по мотиву существенного занижения ее

стоимости, прямо указал на то, что критерий эквивалентности при

определении признаков возмездности и безвозмездности договора в статье

423 ГК РФ отсутствует, квалифицирующее значение имеет лишь сам факт

наличия встречного предоставления2.

1 Шлотгауэр М.А. Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в РФ: дис… канд. юрид.

наук. – М., 2012. – С. 101. 2 Решение Центрального районного суда г. Твери [Электронный ресурс]: от 12.03.2014 по делу 2-853/2014

//КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос.

ун-та.

40

3. Обязательство из договора продажи недвижимости и правовые

последствия нарушения продавцом (покупателем) обязанностей по

договору

3.1 Права и обязанности продавца и покупателя

Главные обязанности продавца и покупателя сформулированы в

статье 454 ГК РФ, согласно которой продавец должен предоставить вещь в

собственность покупателя, который обязуется ее принять и уплатить

определенную договором денежную сумму. Договор продажи недвижимости

является взаимообязывающим. Взаимный характер проявляется в наличии

взаимных прав и обязанностей сторон договора. Так, обязанности продавца

передать недвижимое имущество корреспондирует право покупателя

требовать ее исполнения, а обязанности покупателя уплатить покупную цену

корреспондирует право требования ее оплаты со стороны продавца.

Основная обязанность продавца по договору продажи недвижимости -

передать покупателю соответствующее недвижимое имущество в

установленный срок. Срок, в течение которого должна быть исполнена

указанная обязанность, определяется договором, а если договор не позволяет

определить срок, продавец обязан осуществить передачу в разумный срок

после возникновения обязательства (статья 314, 457 ГК РФ).

Продавец считается исполнившим свое обязательство после вручения

объекта и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о

передаче (статья 556 ГК РФ). Отказ от подписания соответствующего

документа о передаче недвижимого имущества, согласно абзацу 3 пункту 1

статьи 556 ГК РФ, рассматривается как отказ стороны от исполнения

договора. Согласно пункту 61 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума

ВАС РФ №10/22 обязательство продавца считается исполненным после

вручения имущества и подписания передаточного акта. В случае, если

41

обязательство продавца не исполнено, покупатель вправе в исковом

заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по

передаче и о регистрации перехода права собственности.

Как справедливо отмечает О. Ю. Скворцов передаточный акт не

является договором, устанавливающим, изменяющим или прекращающим

права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Данный

документ, по своей природе, представляет собой доказательство,

удостоверяющее исполнение сторонами обязательства по договору1.

Значение передаточного акта заключается не только в удостоверении

передачи объекта недвижимости, но и в отражении его фактического

состояния на момент передачи. Вместе с тем принятие покупателем

недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в

случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче, не

является основанием для освобождения продавца от ответственности за

ненадлежащее исполнение обязательства. В указанном случае передаточный

акт будет рассматриваться в качестве доказательства ненадлежащего

исполнения обязанности.

Точное определение момента исполнения продавцом обязательства по

передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. После

подписания передаточного акта покупатель становится титульным

владельцем. Данный факт порождает следующие правовые последствия:

покупатель приобретает возможность использовать вещно – правовые

способы защиты своих прав на недвижимое имущество; с моментом

передачи недвижимости связано бремя содержания имущества, а также

переход риска случайной гибели; при наличии конкурирующих требований у

нескольких покупателей, заключивших договор с одним продавцом, право

собственности на имущество возникнет у того, которому недвижимое

имущество было передано.

1 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М. 2006. С. 165.

42

Гражданское законодательство закрепляет обязанность продавца

передать недвижимое имущество, качество которого соответствует условиям

договора. Если стороны не предусмотрели в договоре условий о качестве,

тогда отчуждаемый объект должен быть пригоден для целей, для которых

подобная недвижимость обычно используется. При продаже жилой

недвижимости ее состояние должно соответствовать основному назначению

жилого помещения – проживанию лиц. Критерии пригодности объекта для

проживания установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006

№47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым

помещением, жилого помещения непригодным для проживания и

многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или

реконструкции». Следовательно, если в договоре не указаны условия о

качестве объекта, жилая недвижимость должна отвечать требованиям 2

раздела рассматриваемого Постановления.

Для того, чтобы считать продавца, надлежащим образом

исполнившим обязательство, он обязан передать недвижимость свободную

от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда сам покупатель

согласился принять недвижимое имущество, обремененное данными

правами. В соответствии со статьей 460 ГК РФ, неисполнение этой

обязанности дает покупателю право требовать уменьшения покупной цены

либо расторжения соответствующего договора, если не будет доказано, что

покупатель знал или должен был знать о соответствующих правах третьих

лиц.

К дополнительным обязанностям продавца можно также отнести:

обязанность проинформировать покупателя о качестве недвижимости, о

наличии дефектов и недостатков; обязанность передать принадлежности и

относящиеся к имуществу документы, предусмотренные законом, иными

правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 456 ГК РФ).

43

Как указывалось ранее, к основным обязанностям покупателя по

договору продажи недвижимости относятся обязанность принять и оплатить

переданный объект. Принятие товара означает совершение покупателем

действий, которые необходимы с его стороны для обеспечения передачи и

получения товара. Исполнение данной обязанности обеспечивается

санкциями пункта 3 статьи 484 ГК РФ. При этом санкциями обеспечивается

«обязанность принять имущество, но не обязанность совершения

обеспечительных действий. Усмотрение остается за покупателем»1. Как

справедливо указывает В. В. Ровный: «Если все же предположить и

допустить, что в пункте 2 статьи 484 ГК РФ речь идет о необходимости

совершения покупателем именно обеспечительных по своему характеру

действий, выходящих за рамки его обязанности принять отчуждаемое

имущество, отнюдь не исключена ситуация, когда покупатель хотя и

принимает товар, но не выполняет при этом необходимых для данного

случая обеспечительных действий»2.

По общему правилу покупатель, который получил недвижимость,

обязан ее оплатить (статья 486 ГК РФ). Данная обязанность считается

исполненной после передачи определенной договором денежной суммы.

Оплата производится непосредственно до или после передачи вещи

покупателю. При этом, исходя из смысла статьи 487 ГК РФ, по общему

правилу продавец обязан уплатить покупную цену после получения

недвижимого имущества. Предварительная оплата осуществляется в случае,

когда самим договором купли – продажи предусматривается, что покупатель

должен произвести оплату до передачи недвижимости продавцом. Если

сторонами было принято решение о предварительной оплате, то в договоре

целесообразно установить срок, в течение которого данная оплата будет

1 Шлотгауэр М.А. Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в РФ: дис… канд. юрид.

наук. – М., 2012. – С. 197. 2 Ровный В. В. Общая характеристика договора купли -продажи // Сибирский Юридический вестник. 2001.

№3. С. 34.

44

осуществлена. При отсутствии такого условия передача покупной цены

должна быть совершена в разумный срок (статья 314 ГК РФ).

45

3.2 Государственная регистрация перехода права собственности

Для продажи недвижимого имущества статьей 551 ГК РФ

установлено правило, согласно которому переход права собственности на

недвижимость подлежит государственной регистрации. В соответствии с

пунктом 3 статьи 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под

государственной регистрацией понимается, акт признания, подтверждения

возникновения, изменения, прекращения и перехода права на недвижимое

имущество. Таким образом законодатель закрепляет правоподтверждающий

характер регистрации. Как справедливо отмечает М. А. Шлотгауэр

содержащееся в законе определение свидетельствует о том, что на момент

осуществления государственной регистрации, права на недвижимость уже

существуют, регистрация лишь «укрепляет» их1. Следует отметить, что

законодатель не ставит в зависимость от регистрации заключенность и

действительность самого договора. В совместном Постановлении Пленумов

ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах,

возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с

защитой права собственности и других вещных прав» в пункте 60 указано,

что сам по себе факт отсутствия регистрации перехода права собственности

не является основанием для признания договора продажи недвижимости

недействительным.

Определенным своеобразием отличается правовое положение сторон

до момента государственной регистрации перехода права собственности. В

этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимое

имущество, однако и покупатель имеет статус титульного владельца.

В соответствии с пунктом 60 Постановления №10/22 до

государственной регистрации перехода права собственности покупатель по

договору купли - продажи недвижимости, исполненному сторонами, не

1 Шлотгауэр М. А.Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в РФ: дис… канд. юрид.

наук. – М., 2012. – С. 97.

46

может распоряжаться имуществом, так как право собственности на него

сохраняется за продавцом. При этом, следует учитывать, что после передачи

владения недвижимостью, покупатель становится законным владельцем

этого имущества и получает право на защиту своего владения от всех

нарушителей, включая собственника, виндикационными и негаторными

исками. Любая сделка такого покупателя с иными лицами, направленная на

отчуждение недвижимости, является недействительной (как и сделки иных

законных владельцев, специально не уполномоченных собственником на

совершение действий, направленных на отчуждение имущества).

Вместе с тем, продавец сохраняет свое право собственности на

проданный и переданный объект недвижимости. Как и все собственники

продавец вправе совершать любые сделки со своим имуществом.

Следовательно, заключенный сторонами договор купли – продажи не может

ограничить право собственника на повторное отчуждение той же

недвижимости. Однако, как справедливо отмечает Скловский К. И. «В тоже

время здесь действует классическое правило: все сделки собственника об

отчуждении вещи, пока он остается собственником, действительны, но

кредиторы по требованию о передаче вещи имеют преимущество один перед

другим по старшинству требования; однако владелец имеет преимущество

перед всеми другими, оставляя другим только иск о взыскании убытков»1.

Таким образом, все сделки продавца, в отличии от покупателя, являются

действительными, но данная сторона отвечает перед покупателем за убытки.

В качестве примера можно привести решение Арбитражного суда Томской

области по делу №А67-7156/2015. Арбитражный суд, отказывая в

удовлетворении иска указал, что факт заключения продавцом нескольких

договоров купли – продажи с разными покупателями сам по себе не

свидетельствует о ничтожности какой-либо из совершенных сделок. В этом

1 Скловский К. И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего

Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной

практике, при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

(постатейный) - М. 2011. С. 122.

47

случае права покупателя, которому имущество не было передано в

собственность вопреки договору, могут быть защищены другим способом –

путем возмещения убытков недобросовестным продавцом1.

Последние годы принесли изменения в систему государственной

регистрации прав на недвижимость. Проанализируем, что изменилось для

граждан, желающих зарегистрировать свои права на недвижимое имущество.

Одним из ключевых моментов, является принятие Федерального

закона от 30.12.2012 №302 – ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4

части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», который

отменил систему двойной регистрации. На нежизненность данной

конструкции указывало множество авторов еще до принятия данного закона.

Так, по мнению Н. А. Сыроедова: «Система регистрации прав поглощает

регистрацию сделок, делая ее ненужной, ибо документ, выражающий

содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации прав»2. С 1

марта 2013 года государственная регистрация договоров продажи жилых

помещений и предприятия не осуществляется, регистрируется лишь переход

права на объекты недвижимости. Таким образом договоры, ранее

подлежащие обязательной регистрации, признаются заключенными с

момента их подписания.

Важное значение ФЗ №302 заключается также в том, что он ввел в ГК

РФ статью 8.1, которая закрепляет основные принципы осуществления

государственной регистрации. К числу таких принципов относится:

-Проверка законности оснований регистрации (принцип легалитета).

Указанный принцип проявляется в том, что заявление лица и прилагаемые к

нему документы должны быть оценены регистрирующим органом с точки

1 Решение Арбитражного суда Томской области [Электронный ресурс] от 18.01.2016 г. по делу №А67-

7156/2015 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети Науч. б-ки

Том. гос. ун-та. 2 Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. // Государство и право. М.

1998. №8. С. 93.

48

зрения соответствия действующему законодательству. Проверка

осуществляется путем проведения правовой экспертизы, границы которой

определены ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в

соответствии с которой экспертиза осуществляется на предмет наличия или

отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации

или для отказа в ее осуществлении (то есть проверяется право- и

дееспособность сторон; наличие необходимых полномочий; форма и

содержание договора и т.д.).

-Достоверности. Данный принцип предполагает, что «любое лицо,

совершившее сделку с имуществом, полагаясь на данные реестра, должно

быть защищено»1. Однако, если лицо знало о недостоверности данных

государственного реестра, то оно лишается права ссылаться на них в случае

возникновения спора (абз. 2 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

-Публичности государственного реестра. Любое лицо может получить

содержащиеся в ЕГРН сведения для установления того, кто являлся ранее и

является правообладателем в отношении недвижимого имущества. Таким

образом любой участник гражданского оборота при соблюдении

определенных условий имеет право получить сведения о правах на

интересующий его объект недвижимости.

-Внесения (вытекает из смысла п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Сущность данного

принципа заключается в необходимости внесения записи в ЕГРН, для

возникновения права на имущество. Таким образом, покупатель, который

оплатил и даже получил во владение недвижимое имущество, не признается

его собственником вплоть до момента государственной регистрации

перехода права собственности (он не может предъявлять иск о признании

права, ему доступен иск о государственной регистрации перехода права

собственности). При этом следует учитывать, разъяснение Пленума ВС РФ,

1 Бевзенко Р. С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной

регистрации прав на имущество // Закон. М. 2015. №4. С. 32.

49

содержащееся в п. 3 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении

судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса

Российской Федерации», в соответствии с которым, «с момента

возникновения основания для государственной регистрации права стороны

сделки либо лица, участвующие в деле, не имеют права в отношениях между

собой недобросовестно ссылаться на отсутствие записи о праве в ЕГРН»1.

Основным моментом реорганизации системы государственной

регистрации недвижимости явилось принятие Федерального закона от

13.07.2015 №218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,

вступившего в силу с 02.01.2017. С введением в действие данного закона

утрачивает силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, а в

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» вносятся

изменения. При этом новый закон воспроизводит большинство положений,

содержащихся в вышеназванных законах. Анализ данного ФЗ позволяет

выделить следующие важные моменты:

1. Создание единого государственного реестра недвижимости (далее –

ЕГРН), объединившего единый государственный реестр прав на недвижимое

имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) и государственный кадастр

недвижимости (далее – ГКН). По мнению разработчиков законопроекта:

«создание единого государственного информационного ресурса в сфере

недвижимости позволит снизить риски операций на рынке недвижимости,

свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить перевод

услуг преимущественно в электронный вид»2. В соответствии со статьей 1

Закона О государственной регистрации недвижимости ЕГРН представляет

собой «свод достоверных систематизированных сведений об учтенном

1 О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса

Российской Федераци: постановление пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. №25// КонсультантПлюс: справ.

правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 2 См., Пояснительная записка «К проекту Федерального закона «О государственной регистрации

недвижимости»

50

недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на такое недвижимое

имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также об

иных установленных сведениях»1. Статья 7 указанного закона

предусматривает, что данный свод включает в себя:

- реестр объектов недвижимости;

-реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимости;

-реестр границ;

-реестровые дела;

-кадастровые карты;

-книги учета документов.

2. Установление возможности одновременного осуществления

кадастрового учета объектов и государственной регистрации прав. Перечень

случаев, когда данные процедуры проводятся одновременно предусмотрен

пунктом 3 статьей 14 Закона о государственной регистрации недвижимости.

При этом Закон устанавливает сокращенные сроки осуществления данных

процедур. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 государственная

регистрация и государственный кадастровый учет должны осуществляться в

течение 10 рабочих дней.

3. Отсутствие самостоятельных оснований для отказа проведения

государственной регистрации. В отличии от статьи 20 ФЗ «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество», которая

содержала перечень оснований, при наличии которых регистрирующий орган

мог отказать в государственной регистрации, статья 27 ФЗ «О

государственной регистрации недвижимости» закрепляет, что в

осуществлении данной процедуры отказывается, если в течение

1 О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федер. закон от 13.07.2015 г. №218-

ФЗ (в ред. от 03.07.2016 г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из

локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

51

установленного срока, не устранены причины, которые послужили

основанием для приостановления регистрации. По мнению Бадулиной Е. А.:

«Такая конструкция призвана минимизировать возможность ошибки

государственного регистратора и направлена на обеспечение прав

заявителей»1.

Далее рассмотрим непосредственно порядок государственной

регистрации прав на недвижимое имущество, который закреплен в статье 29

Закона о государственной регистрации недвижимости.

1. Регистрационный процесс начинается с приема заявления, вместе с

которым должен быть подан необходимый комплект документов (к числу

таких документов относятся: документ, подтверждающий полномочия

представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель);

документы, являющиеся основанием для осуществления государственной

регистрации прав; иные документы)

2. Проведение правовой экспертизы документов на предмет наличия

или отсутствия оснований для приостановления или отказа в осуществлении

государственной регистрации.

3. Внесение в ЕГРН сведений, необходимых для государственной

регистрации

4. Выдача документов после осуществления государственной

регистрации прав

Одной из новелл Закона о государственной регистрации

недвижимости является то, что по окончании рассматриваемой процедуры

собственнику не выдается свидетельство о государственной регистрации

прав (регистрация подтверждается выпиской из ЕГРН).

1 Бадулина Е. В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия

и некоторые новеллы//Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 10. С.8.

52

3.3 Правовые последствия неисполнения либо ненадлежащего

исполнения обязательства продавцом (покупателем)

Нарушение условий договора имеет место в случае неисполнения

либо ненадлежащего исполнения договора. Обязательство считается

неисполненным, если не совершены все необходимые действия,

составляющие его предмет. Если же обязательство исполнено, однако не в

том виде, как было предусмотрено договором, то имеет место ненадлежащее

исполнение.

Основной обязанностью продавца по договору продажи

недвижимости является передача вещи покупателю. Неисполнение

продавцом своей обязанности может повлечь для него неблагоприятные

последствия. Так, покупатель имеет право потребовать возмещения убытков,

отказаться от исполнения договора, а также, в соответствии со статьей 398

ГК РФ, потребовать отобрания у продавца недвижимого имущества

(индивидупльно – определенная вещь). Вместе с тем покупатель сохраняет

данное право до тех пор, пока вещь находится у продавца.

Как указывалось выше до момента государственной регистрации

перехода права собственности продавец сохраняет право собственности на

предмет договора продажи недвижимости. Поэтому на практике возникают

ситуации, когда одно и тоже недвижимое имущество неоднократно

отчуждается нескольким покупателем. Для решения данной ситуации

необходимо обратиться к пункту 61 Постановления Пленума №10/221.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в

отношении одного и того же объекта недвижимости, то иск о

государственной регистрации перехода права собственности может быть

удовлетворен лишь в отношении того лица, во владение которого передана

1 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой

права собственности и других вещных прав: постановление пленума ВС РФ № 10 и пленума ВАС РФ №22

от 29.04.2010 г. // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети

Науч. б-ки Том. гос. ун-та

53

недвижимость применительно к статье 398 ГК РФ. Остальные покупатели

вправе потребовать возмещения убытков от продавца в связи с

неисполнением договора. Если же переход права собственности уже

зарегистрирован за одним из покупателей, тогда остальные приобретатели,

как и в первом случае, не вправе требовать отобрания вещи, они могут лишь

потребовать возмещения убытков.

Определенные сложности возникают, когда переход права

собственности зарегистрирован за одним из покупателей, если при этом

объект передан во владение другому покупателю. Таким образом возникает

ситуация, когда владелец не может требовать регистрации за ним права на

переданный объект недвижимости (переход права собственности уже

зарегистрирован за другим покупателем), а покупатель не может истребовать

имущество у законного владельца, так как в соответствии со статьей 301 ГК

РФ по виндикационному иску может отвечать лишь незаконный владелец.

Так, например, в Арбитражный суд Томской области обратилось лицо

с иском о признании недействительным зарегистрированного за другим

покупателем права собственности на нежилое помещение. В обоснование

требований истец сослался на то, что покупатель, в отношении которого

была произведена государственная регистрация является лишь формальным

собственником спорных объектов недвижимости, получившим право

собственности по ничтожной сделки. Отсутствовала фактическая передача

вещи, следовательно, покупатель по данному договору не мог стать

собственником нежилого помещения, несмотря на полученное

свидетельство.

Отказывая истцу в удовлетворении его требований Арбитражный суд

указал, что исходя из смысла абзаца 7 пункта 61 Постановления Пленума

Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22

регистрация перехода права собственности имеет приоритет над передачей

владения, законным владельцем недвижимости является лишь то лицо, право

54

собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке

в ЕГРП, а не то лицо, которое получило его по акту приема-передачи1.

Исходя из изложенного можно сделать вывод, что статус законного

владельца покупатель, получивший недвижимость в порядке исполнения

договора, сохраняет только до момента государственной регистрации. Таким

образом собственник, право которого зарегистрировано в ЕГРП, имеет право

обратиться в суд с виндикационным иском, а лицо, утратившее владение,

потребовать от продавца возмещения убытков.

К основным обязанностям продавца относится передача

недвижимости надлежащего качества. Последствия продажи недвижимости

ненадлежащего качества сводятся к применению общих последствий,

закрепленных в статье 475 ГК РФ, за исключением положения о праве

покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества.

Невозможность замены обусловлена тем, что предмет договора (недвижимое

имущество) – всегда индивидуально-определенная (следовательно,

юридически незаменимая) вещь. Таким образом в случае передачи

недвижимого имущества, качество которого не соответствует условиям

договора продавец вправе потребовать: соразмерного уменьшения покупной

цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещение

своих расходов на устранение недостатков, а также отказаться от исполнения

договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, если

выявленные недостатки являются существенными.

В соответствии со статьей 460 ГК РФ продавец должен передать

имущество свободным от любых прав третьих лиц. Неисполнение этой

обязанности дает покупателю право требовать уменьшения покупной цены

либо расторжения соответствующего договора, если не будет доказано, что

1 Решение Арбитражного суда Томской области [Электронный ресурс] от 18.01.2016 г. по делу № А67-

7156/2015 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети Науч. б-ки

Том. гос. ун-та

55

покупатель знал или должен был знать о соответствующих правах третьих

лиц.

Недвижимость, в отношении которой имеются права третьих лиц

может быть по иску таких лиц изъята у покупателя. Истребования

осуществляется по правилам статей 301, 302 и 305 ГК РФ, согласно которым

собственник или иной законный владелец вправе истребовать свое

имущество, возмездно приобретенное добросовестным приобретателем у

лица, не имеющего права на его отчуждение, при условии, что такое

имущество выбыло из владения собственника или иного законного владельца

помимо их воли. Определенные проблемы возникают при соотношении

виндикационного иска и иска собственника о применении последствий

недействительности сделки.

Показательным в рассматриваемом случае будет Постановление

Конституционного суда РФ от 21.04.2003 № 6-П. Согласно материалам дела

в Конституционный суд РФ обратились лица с жалобами на нарушение их

конституционных прав и свобод пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ о

последствиях недействительной сделки. По мнению граждан, указанные

нормы, в части устанавливающей обязанность каждой из сторон возвратить

все полученное по сделке, не позволяют добросовестным приобретателям

защитить свои имущественные права.

Исследовав обстоятельства дела Конституционный суд РФ установил,

что права лица, которое считает себя собственником имущества, не подлежат

защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю, с

использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи

167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения

виндикационного иска, при наличии оснований, предусмотренных статьей

302 ГК РФ. Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ

означало бы, что собственник обладает возможностью использовать такой

способ защиты как признание всех совершенных сделок по отчуждению его

56

имущества недействиельными (требовать возврата полученного в натуре не

только, когда с нарушением закона совершена одна (первая) сделка, но и

когда спорное имущество было приобретено добросовестным

приобретателем на основании последующих (второй, третьей и т. д.) сделок).

Таким образом нарушались бы установленные законодателем права и

законные интересы добросовестных приобретателей1.

К основным обязанностям покупателя относится оплата имущества

переданного во исполнение договора продажи недвижимости. В случае

неисполнения покупателем своей обязанности у продавца появляется право

потребовать оплаты недвижимости, а также уплаты процентов в

соответствии со статьей 395 ГК РФ. Невыполнение покупателем

обязательств по оплате недвижимого имущества может также служить

основанием к расторжению договора купли – продажи. В соответствии с

пунктом 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего

Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 в случае, когда покупатель

произвел регистрацию перехода права собственности, но не произвел оплату

товара, продавец вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов.

При этом сама регистрация не является препятствием для расторжения

договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. «В силу

пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того,

что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или

расторжения договора. Вместе с тем, в соответствии со статьей 1103 ГК РФ

положения о неосновательном обогащении подлежат применению к

требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате

исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения

договора продавец, который не получил оплаты по нему, вправе требовать

1 Постановление Конституционного Суда РФ[Электронный ресурс]: от 21.04.2003 по делу №6-П

//КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос.

ун-та.

57

возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104

ГК РФ»1.

Таким образом, по общему правилу не допускается требовать возврата

исполненного после прекращения договора, однако существуют исключения

из данной ситуации. Одним из таких случаев выступает неполучение оплаты

(а также при получении неполной оплаты) по прекращенному договору.

Продавец может истребовать имущество в натуре, и только при его

отсутствии данное требование может быть заменено денежной

компенсацией.

В качестве примера можно привести Решение арбитражного суда

Томской области по делу №А67 – 4090/2015. В Арбитражный суд обратилось

лицо с иском о расторжении договора и истребовании имущества

переданного по договору купли – продажи недвижимости. В обоснование

своих требований истец ссылался на то, что покупателем не полностью

исполнены обязательства по оплате недвижимого имущества, что является

основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом

2 статьи 450 ГК РФ. Суд, удовлетворяя исковые требования указал:

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 450 ГК РФ договор может быть

расторгнут по требованию одной из сторон только при существенном

нарушении договора другой стороной. Неуплата стоимости переданного по

договору недвижимого имущества является существенным нарушением

договора и основанием для расторжения договора. Регистрация перехода

права собственности не является препятствием для расторжения договора.

По правилам части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных

законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или

сберегло имущество за счет другого лица, обязано вернуть его. При этом

1 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой

права собственности и других вещных прав: постановление пленума ВС РФ № 10 и пленума ВАС РФ №22

от 29.04.2010 г. // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети

Науч. б-ки Том. гос. ун-та

58

имущество, составляющее неосновательное обогащение должно быть

возвращено в натуре. Из изложенных норм следует, что, если между

сторонами заключен договор, который был исполнен только в части

передачи имущества покупателю, а в последующем договор был расторгнут,

то покупатель должен возвратить полученное по договору продавцу1.

1 Решение Арбитражного суда Томской области [Электронный ресурс] от 06.10.2015 по делу №А67-

4090/2012//КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Доступ из локальной сети Науч. б-ки

Том. гос. ун-та.

59

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Завершая анализ договора продажи недвижимости, следует отметить,

что действующее законодательство полно и подробно регулирует отношения,

возникающие из этого договора. Однако, существуют нерешенные, а также

дискуссионные вопросы как в науке, так и в практике правоприменения.

По результатам проведенного исследовании можно сделать

следующие выводы:

Дискуссионным в доктрине и вызывающим споры на практике

является вопрос об отнесении объектов к недвижимости. Анализ положений

судебной практики позволяет сделать вывод о том, что для признания

объекта недвижимым имуществом, независимо от осуществления

государственной регистрации права собственности на него, необходимо

установить: существует ли между объектом и земельным участком, на

котором он расположен неразрывная связь, выражающаяся в невозможности

перемещения объекта без причинения ему несоразмерного ущерба, а также

имеет ли объект собственное назначение в обороте, отличное от назначения

самого земельного участка. Только при наличии данных признаков можно

сделать вывод о том, что объект является самостоятельной недвижимой

вещью.

В настоящее время в гражданском законодательстве сложился режим

оборота недвижимости, в котором одновременно и земельный участок, и

здание признаются самостоятельными недвижимыми вещами, при этом

действует принцип единства судьбы прав на здание и прав на земельный

участок. Данный режим означает, что правообладатель одновременно имеет

зарегистрированное право собственности на земельный участок, а также на

здание, возведенное на этом участке; при желании продать правообладатель

должен осуществить одновременно сделку и со зданием, и с земельным

60

участком. Для того, чтобы обеспечить единство прав в отношении

земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости

необходимо воплотить в статье 130 ГК РФ модель единого объекта. Данная

концепция предполагает, что земельный участок и находящиеся на нем

объекты, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются

единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая

вещь.

В последние годы в российском законодательстве расширен круг

сделок с недвижимым имуществом, которые подлежат нотариальному

удостоверению. Так, с 2016 года обязательному нотариальному

удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей

собственности на недвижимое имущество; сделки, связанные с

распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки

по отчуждению недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему

или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. На мой взгляд

представляется целесообразным осуществлять нотариальное удостоверение

всех сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества. Риски в

сфере оборота недвижимости весьма высоки. Нотариальное удостоверение

сделок создаст систему дополнительных гарантий, а также позволит снизить

число судебных споров, связанных с признанием договора продажи

недвижимости недействительным.

Важные изменения в гражданское законодательство внес вступивший

в силу с 1 января 2017 года ФЗ от 13.07.2015 № 218 - ФЗ «О государственной

регистрации недвижимости», принятый с целью повысить эффективность

функционирования государственной регистрационной системы, а также

уровень гарантий при проведении государственной регистрации. Главными

новеллами 218 – ФЗ является введение единой учетно-регистрационной

61

процедуры, а также объединение Единого государственного реестра прав на

недвижимое имущество и кадастра недвижимости в Единый

государственный реестр недвижимости.

Проанализировав доктрину и судебную практику считаю

необходимым с целью защиты интересов несовершеннолетних внести

изменения в пункт 4 статьи 292 ГК РФ указав на то, что отчуждение жилого

помещения, в котором проживают несовершеннолетние, допускается только

с согласия органа опеки и попечительства. Именно орган опеки и

попечительства в каждом случае определяет соответствие воли

несовершеннолетнего волеизъявлению его законных представителей и на

основание этого дает согласие либо отказывает в совершении сделки.

Получение данного согласия, на мой взгляд, позволило бы избежать случаев

отчуждения недвижимости законными представителями

несовершеннолетних действующих недобросовестно.

62

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: принята

всенар. голосованием от 12 дек. 1993 г.: (с учетом поправок от 30 дек.

2008 г. №6-ФКЗ; от 30 дек. 2008 г. №7-ФКЗ; от 5 февр. 2014 г. №11-

ФКЗ)//Консультант Плюс: справ. правовая система. – Версия Проф. -

Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том.

гос. ун-та.

2. Гражданский кодекс РФ. [Электронный ресурс]: ФЗ от 30.11.1994 г.

№14 - ФЗ (в ред. от 28.03.2017)//Консультант Плюс: справ. правовая

система. – Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из

локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

3. Градостроительный кодекс РФ. [Электронный ресурс]: ФЗ от

29.12.2004 г. №190 - ФЗ (в ред. от 07.03.2017)//Консультант Плюс:

справ. правовая система. – Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. –

Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

4. Жилищный кодекс РФ. [Электронный ресурс]: ФЗ от 29.12.2004 г.

№188 - ФЗ (в ред. от 28.12.2016 с изм. и доп., вступ. в силу с

01.01.2017)//Консультант Плюс: справ. правовая система. – Версия

Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-

ки Том. гос. ун-та

5. Земельный кодекс РФ. [Электронный ресурс]: ФЗ от 25.10.2001 г. №136

- ФЗ (в ред. от 03.07.2016 с изм. и доп., вступ. в силу с

01.01.2017)//Консультант Плюс: справ. правовая система. – Версия

Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-

ки Том. гос. ун-та.

6. Концепция развития гражданского законодательства РФ: подготовлена

на основании Указа Президента РФ от 18.07.2008 №1108 «О

совершенствовании ГК РФ»; одобрена решением Совета при

Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского

законодательства от 07.10.2009 / Вестник ВАС РФ, 2009. - № 11.

63

7. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,

осуществляемой в форме капитальных вложений [Электронный

ресурс]: ФЗ от 25.02.1999 г. №39-ФЗ: (в ред. от 03.07.2016) //

КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. - Электрон.

дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. Гос. ун-та

8. О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]:

ФЗ от 13.07.20015 г. №218-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 с изм. и доп., вступ.

в силу с 02.01.2017)//Консультант Плюс: справ. правовая система. –

Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети

Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

9. О государственном кадастре недвижимости [Электронный ресурс]: ФЗ

от 24.07.2007 г. №221-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 с изм. и доп., вступ. в

силу с 01.01.2017)//Консультант Плюс: справ. правовая система. –

Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети

Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним [Электронный ресурс]: ФЗ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (в

ред. от 03.07.2016 с изм. и доп., вступ. в силу с

01.01.2017)//Консультант Плюс: справ. правовая система. – Версия

Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-

ки Том. гос. ун-та.

11. О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ

[Электронный ресурс]: ФЗ от 26.01.1996г. №15-ФЗ (в ред. от

09.04.2009)//Консультант Плюс: справ. правовая система. – Версия

Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-

ки Том. гос. ун-та.

12. О введение в действие Водного кодекса Российской Федерации

[Электронный ресурс]: ФЗ от 03.06.2006 г. №73-ФЗ (в ред. от

03.07.2016)//Консультант Плюс: справ. правовая система. – Версия

64

Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-

ки Том. гос. ун-та.

13. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации

[Электронный ресурс]: ФЗ от 29.12.2004 г. №189-ФЗ (в ред. от

22.02.2017)//Консультант Плюс: справ. правовая система. – Версия

Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-

ки Том. гос. ун-та.

14. О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации

[Электронный ресурс]: ФЗ от 04.12.2006 г. №201-ФЗ (в ред. от

03.07.2016 с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)//Консультант

Плюс: справ. правовая система. – Версия Проф. - Электрон. дан. – М.,

2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

15. О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского

кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: ФЗ от

30.12.2012 г. №302-ФЗ (в ред. от 04.03.2013) // Консультант Плюс:

справ. правовая система. – Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. –

Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

16. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса

Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской

Федерации [Электронный ресурс]: ФЗ от 03.07.2016 г. №315-ФЗ //

Консультант Плюс: справ. правовая система. – Версия Проф. -

Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том.

гос. ун-та.

17. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской

Федерации [Электронный ресурс]: ФЗ от 29.12.2015 г. №391-ФЗ (в ред.

от 28.12.2016)//Консультант Плюс: справ. правовая система. – Версия

Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-

ки Том. гос. ун-та.

18. О внесении изменений в подраздел 3 раздела первого части первой

Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]:

65

ФЗ от 02.07.2013 г. №142-ФЗ//Консультант Плюс: справ. правовая

система. – Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из

локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

19. О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ

[Электронный ресурс]: ФЗ от 02.06.2016 г. №172-ФЗ // Консультант

Плюс: справ. правовая система. – Версия Проф. - Электрон. дан. – М.,

2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

20. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 №13-П

[Электронный ресурс] // Консультант Плюс: справ. правовая система. –

Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети

Науч. б-ки Том. гос. ун-та. (дата обращения: 13.04.2017)

21. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 по делу №6-

П [Электронный ресурс // Консультант Плюс: справ. правовая система.

– Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной

сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та (дата обращения: 04.04.2017).

22. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров

по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в

будущем [Электронный ресурс]: Постановление Пленума ВАС РФ от

11.07.2011 г. №54 //Консультант Плюс: справ. правовая система. –

Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети

Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

23. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при

разрешении споров, связанных с защитой права собственности и

других вещных прав [Электронный ресурс]: Постановление пленума

ВС РФ № 10 и пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. //

КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. - Электрон.

дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та

24. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного

законодательства [Электронный ресурс]: Постановление Пленума ВАС

РФ от 24.03.2005 г. №11 //Консультант Плюс: справ. правовая система.

66

– Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной

сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

25. О некоторых вопросах возникших в судебной практике при

применении Жилищного кодекса Российской Федерации [Электронный

ресурс]: Постановление пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. №14 //

КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. - Электрон.

дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. Гос. ун-та

26. О применении судами некоторых положений раздела первого части

первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный

ресурс]: Постановление пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. №25 //

КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. - Электрон.

дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-

та.

27. Определении Верховного Суда РФ от 09.03.2010 №3-В10-1

[Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система.

Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из локальной сети

Науч. б-ки Том. гос. ун-та

28. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10.2011 по делу

№А40-124539/09-54-801 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс:

справ. правовая система. Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. –

Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та (дата обращения:

02.04.2017).

29. Постановление ФАС Волго – Вятского округа от 16.08.2013 по делу

№А79 – 13084/2013 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ.

правовая система. Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ

из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та (дата обращения:

12.04.2017).

30. Кассационное определение Томского областного суда от 13.05.2011

по делу №33 – 1358/2011 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс:

справ. правовая система. Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. –

67

Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та (дата обращения:

23.04.2017)

31. Решение Арбитражного суда Томской области по делу от 28.12.2016

№А67 – 8170/2012 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ.

правовая система. Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ

из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та (дата обращения:

02.04.2017).

32. Решение Арбитражного суда Томской области от 23.05.2016 по делу

№А67-7156/2015 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ.

правовая система. Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ

из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та (дата обращения:

05.04.2017).

33. Решение Арбитражного суда Томской области от 06.10.2015 по делу

№А67 – 4090/2015 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ.

правовая система. Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ

из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та (дата обращения:

07.04.2017).

34. Решение Арбитражного суда Томской области от 28.12.2016 г. по делу

№А67 – 8170/2012 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ.

правовая система. Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ

из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та (дата обращения:

07.04.2017).

35. Решение Арбитражного суда Томской области от 05.04.2017 г. №А67-

9129/2016 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая

система. Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из

локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та (дата обращения:

20.04.2017).

36. Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.06.2016 по

делу №А45-20181/2015 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс:

справ. правовая система. Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. –

68

Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та (дата обращения:

20.04.2017).

37. Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03.03.2014 по

делу №А45-17232/2013 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс:

справ. правовая система. Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. –

Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та (дата обращения:

04.04.2017).

38. Решение Центрального районного суда г. Твери от 12.03.2014 по делу

2-853/2014 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая

система. Версия Проф. - Электрон. дан. – М., 2016. – Доступ из

локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та (дата обращения:

18.04.2017).

39. Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация

и проблемы правового регулирования / В. А. Алексеев. – М.: Волтерс

Клувер, 2007. – 504 с.

40. Астапова Е. В. Новеллы законодательства о государственной

регистрации прав на недвижимое имущество // Юрист – Правовед. –

Москва, 2016. - № 3. – С. 110-114.

41. Бадулина Е. В. Федеральный закон о государственной регистрации

недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы //

Имущественные отношения в Российской Федерации. – Москва, 2015. -

№ 10. - С. 6-15.

42. Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое

имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права.

– М.: ООО "Издат. дом В. Ема", 2011, Т. 11 - № 5. - С. 4-30.

43. Бевзенко Р. С. Что такое недвижимая вещь? // Вестник экономического

правосудия Российской Федерации. – М., 2015. - №12. – С. 4-8.

44. Бевзенко Р. С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского

кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество //

Закон. - М.: Закон, 2015. - №4. - С. 29-38.

69

45. Болтанова Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие

положения): дис. … канд. юр. наук. – Томск, 2001. – 247 с.

46. Болтанова Е. С. Единый государственный реестр недвижимости –

новый информационный ресурс // Имущественные отношение в

Российской Федерации. – Москва, 2016. - № 7. – С. 14 – 23.

47. Брагинский М. И. Договорное право. Книга первая. Общие положения.

/ М. И. Брагинский, В.В. Витрянский. 3-е издание, стереотипное. - М.:

Статут, 2011. – 734 с.

48. Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая. Договоры о

передаче имущества. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. 3-е издание,

стереотипное. - М.: Статут, 2011. – 780 с.

49. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о

недвижимом имуществе//Хозяйство и право. – М., 2003. - №6. - С. 3 -

19.

50. Витрянский В. В. Реформа российского гражданского

законодательства: промежуточные итоги. / В. В. Витрянский - М.:

Статут, 2017. – 431 с.

51. Гражданское право. Учебник: в 3 – х т. / под ред. Ю. К. Толстого. – М.:

Просрект, 2013. – 685 с.

52. Жернаков Д. В. Земельный участок как объект гражданского

правоотношения // Цивилистические записки. Межвузовский сборник

научных трудов. - М., Екатеринбург, 2006. - №4. - С. 380 - 389.

53. Козлов С. С. Проблемы правового регулирования государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / С. С.

Козлов, И. К. Воронин// Нотариус. – М.: Юрист, 2009. - № 1. – С. 27-

30.

54. Козырь О. М. Понятие недвижимого имущества в российском

гражданском праве. Сделки с недвижимостью// Закон. - 1999. - №4. С.

23.

70

55. Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов

недвижимости. автореф. дис. … докт. юрид. наук. – Томск, 2004. – 432

с.

56. Лапач В. А. Система объектов гражданских прав. Теория и судебная

практика. / В. А. Лапач - СПб.: Юрид. центр Пресс, 2002. – 505 с.

57. Мустафина З. К. Приобретение права собственности на объекты

незавершенного строительства по договору купли – продажи будущей

недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского

законодательства // Юрист. – М.: Юрист, 2012. - №3. - С. 42-45.

58. Невзгодина Е. Л. Переход права при продаже земельного участка или

находящейся на нем недвижимости // Вестник Омского юридического

института. – Омск, 2004. - № 1. – С. 42- 44.

59. Новиков К. А. Понятие недвижимого имущества в гражданском

законодательстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации. – М.: Закон, 2014. - №5. - С. 4 - 12.

60. Новиков К. А. Правовые основы института государственной

регистрации прав на недвижимое имущество / К. А. Новиков, В. Н.

Синельникова; под ред. А. А. Иванова. - М.: Изд. дом Высшей школы

экономики, 2015. – 192 с.

61. Поляков М. И. Гражданско – правовые последствия недействительных

сделок с жилыми помещениями: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2006. –

167 с.

62. Пустовалова Е. А. Государственная регистрация прав на недвижимое

имущество на современном этапе развития гражданского

законодательства: дис. … канд. юр. Наук. – Москва, 2012. – 185 с.

63. Ровный В. В. Общая характеристика договора купли – продажи: в

помощь студентам и аспирантам // Сибирский Юридический вестник. -

2001. - №3. - С. 26 – 37.

64. Российское гражданское право. Учебник: в 3-х т. / под ред. Е. А.

Суханова. – М.: Статут, 2013 - Т. 2 – 800 с.

71

65. Сергеев А. П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской

Федерации: Постатейный. Часть первая / А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой,

И. В. Елисеев; под общ. ред. А. П. Сергеева – М.: Проспект, 2002. – 304

с.

66. Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. /

О. Ю. Скворцов - М.: Волтерс Клувер, 2006. – 350 с.

67. Скловский К. И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного

Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля

2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной

практике, при разрешении споров, связанных с защитой права

собственности и других вещных прав» (постатейный) - М., 2011. – 122

с.

68. Слыщенков В. А. Договор купли-продажи и переход права

собственности: сравнительно – правовое исследование / В. А.

Слыщенков. – М.: Статут, 2011. – 240 с.

69. Сотникова А. К. Предварительный договор купли-продажи объектов

строящейся недвижимости: актуальные проблемы теории и практики.

//Актуальные проблемы права: материалы международной заочной

научной конференции – М.: Ваш полиграфический партнер, 2011. - С.

90-94.

70. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права / Г. Ф.

Шершеневич. – М.:Спарк, 1995. – 556 с.

71. Шлотгауэр М.А. Купля-продажа жилых помещений как объектов

недвижимости в РФ: дис… канд. юрид. наук. – М., 2012. – 229 с.

72