1

Tips om een woning weer tijdig boven water te krijgen

Aantal woningen onder water

In Nederland staan momenteel meer dan 1 miljoen woningen “onder water”. Bij een

woning onder water is de hypotheek hoger dan de verkoopprijs van de woning. Dit is het

gevolg van de prijsdalingen van minstens 20% sinds augustus 2008. Wordt een woning

onder water verkocht, dan ontstaat er een restschuld. Als men echter in de “onder water

woning” blijft wonen, dan is er in ieder geval op de korte termijn geen financieel

probleem. De bank verplicht de woningeigenaar niet om tussentijds extra af te lossen,

dus de maandelijkse lasten stijgen niet.

De woningprijzen stijgen momenteel weer enigszins. En bij een veronderstelde jaarlijkse

prijsstijging van 2% verdampen deze restschulden voor een groot deel in de loop der

tijd. En als er geen noodzaak is of komt om te verhuizen, dan is er nog geen financieel

probleem.

Informatie indien uw woning onder water staat

Hierna wordt verondersteld dat u in een situatie verkeert, dat uw woning onder water

staat. En dat u bij verkoop wordt geconfronteerd met een restschuld. In deze nieuwsbrief

zijn tips vermeld om deze restschuldsituatie zoveel mogelijk te beperken. Daardoor kan –

bijvoorbeeld- een nieuwe financiering voor de aankoop van een volgende woning zonder

last van een restschuld worden aangevraagd.

Maar ook kunt u inzicht krijgen als u niets doet. En wat het effect is van deze restschuld

op de berekening van de maximale hypotheek, zodat u een indicatie krijgt tot welk

bedrag u de nieuwe woning kunt financieren met een hypotheek. Vaak wordt bij gebrek

aan dit financiële inzicht de verhuiswens onnodig uitgesteld.

De Erkend Hypothecair Planner kan u in beide situaties ondersteunen met deze

berekening en u adviseren. Dan krijgt u inzicht in de situaties:

Moet ik wel of niet overgaan tot extra aflossen?

Wat is de impact van een restschuld op de berekening van mijn nieuwe

hypotheek?

Hierdoor krijgt u meer inzicht in uw financiële situatie. U kunt dan tijdig maatregelen

nemen. Bijvoorbeeld door tussentijds extra af te lossen op uw huidige hypotheek.

Toenemende populariteit extra aflossen

De laatste jaren wordt er meer tussentijds extra afgelost. Dat komt omdat men de

situatie van een restschuld bij verkoop van de woning wil voorkomen. Ook kan een

schenking onbelast worden ontvangen, indien deze schenking wordt gebruikt om de

hypotheekschuld extra af te lossen. Dat stimuleert de aflossingsgedachte. De banken

volgen deze fiscale versoepeling door in ieder geval in 2014 geen boeterente bij

vervroegde aflossing in rekening te brengen. Ook is de spaarrente nu langere tijd al zo

laag, dat spaargeld omzetten in hypotheekaflossing financieel gunstig kan zijn.

De wenselijkheid om een woning tussentijds weer boven water te krijgen

Ook als er geen directe verhuisplannen zijn, kan het toch wenselijk zijn om maatregelen

te nemen om de woning weer boven water te krijgen. Zodat de verhuiswens later

financieel niet onnodig wordt gehinderd door een eventuele restschuld bij verkoop van de

oude woning.

2

Maar niet altijd komt de verkoop van een woning op het vooraf geplande tijdstip.

Bijvoorbeeld in geval van een verhuizing als gevolg van een nieuwe baan. Of in de

situatie van echtscheiding, waarbij de woning moet worden verkocht. De restschuld kan

dan een financieel probleem opleveren.

Restschuld financieren

De mogelijkheden om een restschuld als extra lening in uw nieuwe hypotheek mee te

financieren zijn zeer beperkt. Banken staan dit niet of nauwelijks toe. Bij uitzondering

worden alleen eigen klanten beperkt geholpen. Daardoor wordt uw keuzemogelijkheid

voor uw nieuwe hypotheek beperkt tot de huidige bank. Of u heeft dan voldoende

spaargeld om deze restschuld op dat moment zelf af te lossen.

Tips om uw woning weer boven water te krijgen

Tip 1

Heeft u een (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek en voldoende spaargeld, dan kan

een deel van uw spaargeld worden gebruikt om de hypotheek af te lossen. De spaarrente

is nu lager dan de aftrekbare hypotheekrente.

Extra aflossen is wel onomkeerbaar en dus meer dan alleen maar een aflossingsbedrag

overmaken aan de bank. Uw gespaarde vermogen, waarover u altijd kon beschikken,

verandert in muurvast vermogen in de eigen woning. Het is dan niet verstandig om al uw

spaargeld of vermogen te gebruiken als aflossing. Een buffer is noodzakelijk voor

onvoorziene uitgaven.

Tip 2

Is er een leningdeel, waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, gebruik dan de extra

aflossing om eerst op dit leningdeel af te lossen. Of zijn er meerdere leningdelen met

verschillende rentepercentages, los dan eerst af op het leningsdeel met de hoogste rent e.

Tip 3

Heeft u een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek, dan kan het ook financieel

interessant zijn om niet de hypotheekschuld te verlagen, maar een extra bedrag te

storten op de bankspaarrekening of spaarhypotheekverzekering. Met extra rendement

hierover kunt u dan eerder uw hypotheekschuld aflossen. Als u die keuze overweegt, dan

is vanwege de fiscale complexiteit het advies van uw hypotheekadviseur altijd

noodzakelijk. Een verkeerde keuze kan later fiscale en financiële gevolgen hebben.

Tip 4

Iedereen kan in 2014 maximaal € 100.000,- belastingvrij schenken om uw hypotheek

(gedeeltelijk) af te lossen. Een aantal banken accepteren deze extra aflossing zonder dat

boeterente is verschuldigd. Informeer bij uw hypotheekadviseur om tijdig de ontvangen

schenking om te zetten in extra aflossing. Sommige banken sluiten namelijk al vroeg hun

deuren in december 2014. Overigens is vanaf 1 januari 2015 de schenkingsvrijstelling

minder ruim, maar is dit nog wel een interessante optie.

3

Uitgestelde verhuisplannen

Wellicht heeft u uw verhuisplannen uitgesteld, omdat uw woning onder water staat, maar

eigenlijk niet weet wat de financiële gevolgen hiervan zijn voor de financiering van uw

volgende woning. Dan is het toch goed om dit cijfermatige inzicht te krijgen, zodat u

maatregelen kunt treffen om uw plannen te kunnen realiseren. De Erkend Hypothecair

Planner kan u daarin begeleiden en adviseren.

Uw Erkend Hypothecair Planner

Ook als u niet verhuist, is het nuttig om inzicht te krijgen in uw financiële positie van uw

woning onder water. Gemaakte keuzes zoals gedeeltelijk aflossen en/of bijsparen in de

(bank)spaarhypotheek kunnen zonder advies in bepaalde situaties ongewenste financiële

of fiscale consequenties veroorzaken. De Erkend Hypothecair Planner helpt u graag om

een verantwoorde keuze te maken.