THEMADAG LMV NVM EN NVR

Onderwerp : Grondverwerving ten behoeve van groene

en blauwe functiesPlaats : ArnhemDatum : 15 april 2008Inleider : P.S.A. (Peter)

Overwater

Kerkstraat 543290 AA Strijen

Tel. 078 674 94 94Fax 078 674 94 00www.overwater.nlinfo@overwater.nl kennis, advies en uitvoering in één hand

VOORSTELLEN INLEIDER

• Peter Overwater• Directievoorzitter Overwater Strijen• Specialiteit: strategisch toepassen

van grondbeleidsinstrumenten

VOORSTELLEN KANTOOR

Overwater Strijen bestaat uit:- Grondbeleid Adviesbureau- Kenniscentrum Grondbeleid- Rentmeesterskantoor- Assurantie Adviesbureau- Natuurschoonwet en

Rijksmonumenten Advies• Locatie 15 autominuten van

Rotterdam

OPBOUW PRESENTATIE

• Stelling• Stand van zaken Grondbeleid• Kostenverhaal/Afdeling Grex Wro• Complexwaarde• Gebiedsontwikkeling• Kostenverhaal, Complexwaarde,

Gebiedsontwikkeling en rood voor groen

STELLING

• Rood voor groen beleidsmatig gewenst, juridisch niet in voorzien

• Ook niet door de afdeling Grondexploitatie van de Wro

• Daardoor stagnatie bij grondverwerving ten behoeve van groen en blauw

GRONDBELEID

• Het realiseren van bestuurlijk gewenste veranderingen in het ruimtelijk grondgebruik

• In tegenstelling tot grondpolitiek, ziet op vermogensverdeling, baatafroming etc.

• Scheiding in praktijk vaak niet aanwezig

BELEID VERSUS POLITIEK

• If the legend becomes the story, the press will print the legend

• Belangenbehartigers Neprom, NVB, VNG

• Haagse realiteit en de praktijk• Verlichting versus socialisme• Het gaat om geld

GRONDBELEID TOEN

• Actief: gemeente koopt grond, maakt bouwrijp en verkoopt kavels aan bouwers

• Passief: bouwer koopt grond en gemeente geeft alleen vergunningen af

ONDERSCHEID ACHTERHAALD

• Er is geen locatieontwikkeling waar niet wordt onderhandeld en gecontracteerd

NU STUREND GRONDBELEID

• Bepalen onderhandelingspositie• Regie overheid• Zo vroeg mogelijk inbreng

marktpartijen• Onderhandelen gericht op bereiken

overeenstemming

STUREND GRONDBELEID

• Toepassen grondbeleidsinstrumenten in onderlinge samenhang

• Indien geen overeenstemming, afdwingen, vaak ook op verzoek marktpartij

GRONDBELEIDSINSTRUMENTEN

• Planmatige verwerving• Wet voorkeursrecht gemeenten• Bestemmingsplan• Samenwerkingsovereenkomsten• Onteigenen• Baatbelasting• Afdeling Grondexploitatie Wro

ACTUEEL I

• Integrale herziening Wro met afdeling Grondexploitatie

• Integrale herziening Onteigeningswet• Kostenverhaal, verevening,

baatafroming• Ontkoppeling eigendom en

bouwrechten• Positie corporaties

ACTUEEL II

• Gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf

• Archeologie• Zelfrealisatie onder druk, i.v.m.

Europees aanbesteden?• Steeds meer gezamenlijke

grondexploitaties

ACTUEEL III

• Gebiedsontwikkeling/complex-waarde en kostenverhaal

• WILG/ILG• Nieuwe Pachtwet• Wabo• Zelfrealisatie/Wvg

BELEIDSMATIGE CONTEXT ROOD VOOR GROEN

• Transformatie buitengebied• Beleidsmatige wens rood voor groen• Ruimte voor ruimte, voor wat hoort

wat, verhandelbare ontwikkelingsruimte, value capturing

• Kostenverhaal, verevening en baatafroming

ONTWIKKELINGSPLANOLOGIE

• Centrale rol in nota Ruimte• Gaat om het geheel en niet om de

afzonderlijke doelstellingen• Heet inmiddels gebiedsontwikkeling• Rood voor groen• Voor wat hoort wat (motie Geluk)

SPANNING

• Vroeger financierde rood als rendabele bestemming zichzelf

• De overheid financierde groen en blauw

• Al lang discussie over waar ligt de grens

• Tussen rijksweg en woonwijk

JURIDISCHE CONTEXT ROOD VOOR GROEN

• Alleen kosten van openbare voorzieningen

• Gesloten systeem• Gronduitgifte• Exploitatieovereenkomst• Baatbelasting• Niet: plankosten, kosten van

bodemsanering etc.

GEDACHTE OPLOSSING

• Afdeling Grondexploitatie Wro• Bedoeld voor woningbouwlocatie• Niet voor gebiedsontwikkeling

DOELSTELLINGEN GREX

• Verduidelijken juridische basis kostenverhaal

• Verevenen• Stellen locatie-eisen• Aanpakken free-riders

VROM

© Ministerie van VROM

STAND VAN ZAKEN

• Wetsvoorstel uit 2005• Gekoppeld aan invoering Wro• Aangenomen door beide Kamers• Inwerkingtreding 1 juli 2008• Besluit ruimtelijke ordening in

behandeling evenals Invoeringswet Wro

KERN GREX

• Heffing exploitatiebijdrage, gekoppeld aan verlenen bouwvergunning

• Bijdrage op basis begrote exploitatiekosten van het gebied

• Gedifferentieerd naar uitgifte-categorie

• Alleen voor grond in Bro aangewezen als bouwplan

EXPLOITATIEBIJDRAGE

• Exploitatie gehele plangebied• Kosten op basis limitatieve

kostensoortenlijst• Toetsen aan drie criteria:

– Profijt; plan moet er baat bij hebben

– Causaliteit; voorziening nodig voor plan

– Proportionaliteit (niet altijd 100%)

BOVENPLANSE VEREVENING

• Kosten voor meerdere locaties kunnen worden meegenomen

• In de vorm van een fondsbijdrage• Mits wordt voldaan aan de drie

criteria• Er moet een structuurvisie aan ten

grondslag liggen

TUSSEN CONCLUSIE

• Afdeling grondexploitatie voor bouwplan

• Bovengrens, drie criteria en opbrengstpotentieel

• Geen juridisch instrument voor gebiedsontwikkeling

GRONDVERWERVING

• Streven naar minnelijke verwerving• Inschatten onderhandelingspositie• Wat zal er worden vergoed bij

onteigening?

SCHADELOOSSTELLING

• Waarde huidige dan wel toekomstige bestemming (hoogste)

• Complexwaarde, rekenen met alle bestemmingen en kosten van een gebied

• De als een geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaak

KERNVRAAG

• Wat is een complex• Wetgever heeft niet nader willen

definiëren, kijken naar het geval• Jurisprudentie Hoge Raad

maatgevend

JURISPRUDENTIE

• Complex hoeft niet gelijk te zijn aan bestemmingsplan

• Delen hoeven niet tegelijkertijd te worden gerealiseerd, wel kenbare samenhang en continuïteit

• In het vrije verkeer als een geheel te exploiteren

BELANGEN ROOD VOOR GROEN

• Eigenaar groen: meer rood• Eigenaar rood: minder groen• Verwerver rood: meer groen• Verwerver groen: minder rood

TUSSEN CONCLUSIE

• Moet zijn een geheel, dus rood, groen en blauw

• Dat in het vrije verkeer als een geheel zou kunnen worden geëxploiteerd

• Niet van toepassing op gebiedsontwikkeling

PROBLEEM

• Politiek heeft Grex ‘gekaapt’• Nota Grondbeleid 2000: probleem is

kostenverhaal• Door VROM aangewerkt• In nota ruimte

ontwikkelingsplanologie/gebiedsont-wikkeling

• Grex gezien als Haarlemmerolie

PROBLEEM

• Door spanning tussen de beleidsmatige wensen en juridische realiteit stagneert grondverwerving

VOORBEELDEN

• Schieveense polder• Haarlemmermeer• Eendrachtspolder• OostvaardersWold• Wieringer randmeer• Waterdunen• Project IJsseldelta

OPLOSSING

• Belasting heffen over de meerwaarde (is eerder aan de orde geweest en afgewezen)

• Accepteren dat het zo is en afzien van rood voor groen