T4-Winkelbeleggingen

7/25/2019 T4-Winkelbeleggingen

1/65

Dag van het Vastgoedbeleggen

Winkelbeleggingen

Gerben van Dijk, Vastgoedjournaal.nlRen Hogenboom, Altera Vastgoed

Peter Nieland, Locatus Nederland

#vjprofs


2/65

DAG VAN VASTGOEDBELEGGINGEN

BELEGGEN IN WINKELS

28 JANUARI 2016

INSTITUTIONEEL BELEGGEN IN NEDERLANDS VASTGOE


3/65


4/65

Waarom beleggen in Winkels?

Reden 1: Sterke historische performance

Reden 2: Goede diversificatiemogelijkheden

Reden 3: Aantrekkelijke risicopremies in huidige markt

Reden 4: Fundamentals geven positief toekomstbeeld

Reden 5: Juiste allocatie zorgt voor aanzienlijke beperkin


5/65

Reden 1: Sterke histor isc he performance

Winkels: Over lange periode gemiddeld hoog rendement met veel d

Winkels: Geen negatieve rendementen sinds start IPD-index

- 1.000

- 500

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Investeringsvolume en totaal rendement woning- & winkelmarkt NL

Winkels investeringvolume in mln ( linkeras) Woningen investeringvolume in mln (linkeras)

Winkels totaal rendement IPD (rechteras) Woningen totaal rendement IPD (rechteras)


6/65

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

0% 5% 10% 15% 20%

Gemiddeldrendement2000-2014

Bedrijfsruimten

Woningen

KantorenObligaties

Standaarddeviatie 2000-2014

Winkels

Totaal vastgoed

Aandelen

Bron: IPD, MSCI, JP Mo

Hoog rendement in combinatie met lage volatiliteit

Betere rendement/risico verhouding ten opzichte van andere

vastgoedsectoren,aandelen en obligaties

Reden 1: Sterke histor isc he performance


7/65

Reden 2: Goede d iversi f icat iemogel ijkheden

Cyclus winkelmarkt loopt niet parallel met andere vastgoedsectoren

Goede diversificatiemogelijkheden bij samenstelling vastgoedportef

Nauwelijks correlatie met aandelen en licht negatieve correlatie me

Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Woningen Aandelen ObligaWinkels 1.000

Kantoren 0.835 1.000

Bedrijfsruimten 0.852 0.938 1.000

Woningen 0.777 0.944 0.951 1.000

Aandelen 0,013 0.059 0.118 0.093 1.000

Obligaties -0.222 0.004 -0.038 0.124 -0.084 1.000


8/65

Segment Direct rendement Risico

Supermarkten 7,0-8,0% Laag vanwege dagelijks gebruik

Wijkcentra 7,5-8,5% Licht hoger dan supermarkten door toevoeging

andere branches en winkeliers

Solitaire

winkelpanden

5,0-7,5% Laag risico door kwaliteit locatie

Parkeergarages 5,5-7,0% Laag risico door langjarige verhuurcontracten

Centrumprojecten 7,0-8,5% Grotere dynamiek huurders

Woonboulevards 8,5-9,0% Gevoeliger voor conjuncturele schommelingen

Winkelsegmenten kennen uiteenlopende beleggingskarakteristieken

Heterogeniteit biedt bij samenstelling fonds mogelijkheid om met het j

management een aantrekkelijk rendement te halen tegen beperkte ris

Reden 2: Goede d iversi f icat iemogel ijkheden


9/65

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Beste plekken grootschalige concentraties Beste plekken gemakscentra

A1-winkels grote binnensteden 10-jaarsrente

Reden 3: Aantrekkel ij ke r is icoprem ies in hu id ige mar

De lage rente zorgt voor aantrekkelijke risicopremies in het goede

deel van de winkelbeleggingsmarkt


10/65

Gunstige risicopremie leidt inmiddels tot sterk aantrekkende beleggin

Reden 3: Aantrekkel ij ke r is icoprem ies in hu id ige mar


11/65

Consumentenvertrouwen voor het eerst sinds 2009 weer positief

Zowel in food als non-food weer groei in detailhandelsomzet!

Reden 4: Fundamentals geven posi t ief toekoms tbeel

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

Food-bestedingen (linkeras) Non-food-bestedingen (linkeras) Consumentenvertrouwen (rechteras)


12/65

Steeds beter inzicht in de werkelijke effecten van internetwinkelen

Het overgrote deel van de online bestedingen komt terecht bij dienst

branches die geen effect hebben op de fysieke winkelmarkt (bron: G

Reden 4: Fundamentals geven po si t ief toekom stbeeld


13/65

De voor de fysieke winkelmarkt meest bepalende branches kennen e

beperkt online aandeel (bron: GFK)


Online aandeel per marktsegment 2014.


14/65

Onderzoek naar effect op winkeloppervlak

Locatus: Aantal winkels in de branches met groot effect internet bedraagt

5%. Bij 59% van de verkooppunten is er geen effect

Komende vijf jaar zullen door internet circa 6.000 verkooppunten

verdwijnen. Dit is slechts 3% van het totaal en passend binnen de dynam

Categorie Branches Aantal %

Geen effect Verswinkels, horeca, supermarkten 121.180 59% 0

Beperkt effect tuincentra, meubelen, fietsen, apotheek 46.171 22% -2,5%

Gemiddeld effect mode, schoenen, makelaardij 28.165 14% -10%

Veel effect boeken, elektronica, witgoed, reisbureau 10.669 5% -20%

Totaal 206.185 100% -3,0%

Effect internet

komende vijf jaar

EffeVerkooppunten NL

Onderzoek naar effecten online winkelen op winkeloppe

Het effect van internetwinkelen wordt vaak overschat



15/65


16/65

Planbureau Leefomgeving:

Winkelleegstand concentreert

zich vooral aan de randen van

Nederland, voor een deel in

krimpgebieden

Reden 5: Juiste al locat ie zorg t voor aanzienl i jke beperkin


17/65


In drukke delen van de sterke

winkelgebieden laag

leegstandsrisico en goede

verhuurmogelijkheden


18/65

Fysieke winkels blijven van belang vanwege hun onderscheidende elem

Focus op onderscheidende huurders met toekomstperspectief!

Efficiency in supermarkten Experience: Nespresso w inkel Expertise: Apple Sto

EfficiencyDe snelheid en zekerheid

waarmee de consument

over gewenste producten

kan beschikken

ExperienceErvaren, proeven of

uitproberen van

producten waarbij

merkbeleving belangrijk is

ExpertiseKennis en specialis

een klantgerichte

die niet op inte

gevonden kan wo



19/65

DAG VAN VASTGOEDBELEGGINGEN

BELEGGEN IN WINKELS

28 JANUARI 2016

INSTITUTIONEEL BELEGGEN IN NEDERLANDS VASTGOE


20/65


21/65

1 Wie is Peter Nieland

2 Wie ie Locatus3 De feiten over leegstand

4 De Retail Risk (opportunity) Index

5 Online verkopen

6 Outlet centra

Agenda


22/65

1 Blogger

2 Winkelman3 Vader

4 Echtgenoot

5 Mountainbiker

6 Voorzitter

7 Secretaris

8 Directeur9 Kaartenman

10 Zwaargewicht

11 Levensgenieter

12 Kijker

Peter Nieland


23/65

Wie is Locatus?

Locatus verzamelt zelf informatie over alle winkels en

consumentgerichte, dienstverlenende bedrijven.


24/65

D onafhankelijke bron op het gebied van winkelinformatie in de Benelux

Brussel

Amsterdam

Luxemburg


25/65

n 60 Europese winkelsteden !


26/65

Welke branches houden we o.a. bij?

Dageli jks

Bakkers

Slagers

Groente en

Fruit

Vlaaien

Apotheek

Drogisterij

Poelier

Vis

Mode & Luxe

Beenmode

Damesmode

Lingerie

Kindermode

Schoenen

Warenhuis

Juwelier

Optiek

Kookwinkel

VT & In/om h uis

Sportzaak

Watersport

Foto/Film

Fietsen

Plant en Dier

Wonen

DHZ

Leisure

Pom

C

Res

K

Klee

Ed

Fot

Bio

Mu

Leegstand


27/65

Nederland - Belgi

00-Leegstand

7%

11-Dagelijks

12%

22-Mode & Luxe

13%

35-Vrije Tijd

3%

37-In/Om Huis

12%

38-Detailh Overig

3%

45-Transp&Brand

10%

59-Leisure

24%

65-Diensten16%

00-Leegstand

9%

37-In/O

9

38-Detailh

2%

45-Transp&Brand

6%

59-Leisure

25%

65-Diensten

21%

+


28/65

Veldwerk

Veldwerkers in vaste dienst

Dagelijks onderweg in eigen

Afstandmeter

Handhelds

Winkelgebieden minimaal 1x

Verzamelde gegevens:(winkel)naam

adresgegevens

branche

wvo in m

winkelpassanten (separaat)

foto

etc.


29/65

Leegstand

O l kt ( ) t t l d t ilh d l


30/65

Oppervlakte (m) totale detailhandel

24000000

25000000

26000000

27000000

28000000

29000000

30000000

31000000

32000000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Totaal

B hikb d ( t l)


31/65

Beschikbare panden (aantal)

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Leegstand

Beschikbare panden (m)


32/65

Beschikbare panden (m )

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Leegstand

Leegstand per pro incie 2016


33/65

Leegstand per provincie 2016

0

2

4

6

8

10

12

00-Leegstand

Leegstand in tijdsduur (2016)


34/65

Leegstand in tijdsduur (2016)

Aanvang/Frictie

41%

Langdurig

37%

Structureel

22%

Detailhandel versus Diensten&Horeca


35/65

Detailhandel versus Diensten&Horeca

90.000

92.000

94.000

96.000

98.000

100.000

102.000

104.000

106.000

108.000

110.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Diensten&Horeca

Detailhandel

Gemiddelde oppervlakte (m) zelfstandigen


36/65

Gemiddelde oppervlakte (m ) zelfstandigen

140

145

150

155

160

165

170

175

180

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Gemiddelde oppervlakte filiaal (ketens)


37/65

Gemiddelde oppervlakte filiaal (ketens)

400

410

420

430

440

450

460

470

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Gemiddeld WVO


38/65

Retail Risk Index

Of de Retail Opportunity Index ?

Winkelstatistiek: kansverdelingen en risicospreidi


39/65

De kans op overleven van een gemiddelde ondernemer op een willekeurig

winkellocatie is zon 90%

Opdracht: aantonen dat de kans op overleven van een winkelier in een bepaa

branche op een specifieke locatie duidelijk hoger of lager ligt dan het

gemiddeldeen dat voor 140.000 winkels

Alle mutaties worden gedentificeerd door het RR


40/65

algorithme (blijven, stoppen, verplaatsen, etc.)

De vier indicatoren van de Retail Risk IndexHet referentiejaar is 2010 De gemiddelde waarde van de RRI is hie


41/65

Het referentiejaar is 2010. De gemiddelde waarde van de RRI is hie

geldt ook voor de gemiddelde waarden van de 4 deelindicatoren.

3. BrancheIndex

1. PandIndex

2. StraatIndex

4. Markt

index

Branche index: gebaseerd op het % stoppers in de branche

lijk it lit t f l / lf t di


42/65

mogelijk uitgesplitst naar formules/zelfstandigen en

winkelgebiedstypering

Markt index: de mate waarin er voor het verkooppunt sprak

een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod door te v


43/65

een gezonde verhouding tussen vraag- en aanbod door te v

met de situatie in soortgelijk winkelgebiedstypen

HunkemllerDessous

De 4 gewogen indicatoren resulteren in de finale RRI op een

50 (laag risico) tot 150 (hoog risico)


44/65

50 (laag risico) tot 150 (hoog risico)

4 deel indicatoren

RRI Index


45/65

Doetinchem 2010 - 2015

Retail Risk Index

(blauw is uit de voorraad)

2010


46/65

2011


47/65

2012


48/65

2013


49/65

2014


50/65

2015


51/65

Retail Risk Index 1-1-2016Branche Aantal 2015 Gestopt Percentage

Videotheek 128 53 41%


52/65

1 In 2015 waren er 12.936 starters (in 201

2 In 2015 waren er 14.479 stoppers (in 20

3 Nieuwe opkomende concepten en branc

4 Bij formules 500 verkooppunten minder

5 Bij de zelfstandigen 600 verkooppunten

Videotheek 128 53 41%

Partijgoed 488 141 29%

Huish linnen 109 28 26%

Seks/Nachtclubs 111 25 23%

Reisburo 1056 230 22%

Modeaccess 882 191 22%

Massagesalon 348 73 21%

Diensten Ov 568 118 21%

Computers 732 151 21%Woondecorat 1006 207 21%

Kindermode 858 176 21%

Levensmid Ov 142 29 20%

Bruidskled 176 35 20%

Uitzendburo 1394 269 19%


53/65

Internet verkopen

Of is Internet een distributiemiddel ?


54/65

Internet verkopen 2014

Totale omzetprognose 13,5 miljard(50% diensten)van de totale consumentbestedingenDat zou dan 18% zijn !!!! (thuiswinkel.org)

Consumentbestedingen 275 miljard

Detailhandelsbestedingen 83 miljard

Percentage 4,7 % of 7,5 %.Dus??


55/65

Centraal Bureau voor de Statistiek

Persbericht, dinsdag 12 mei 2015:

Het online winkelen groeit nog steeds, toch is de omzetuit verkoop via het internet nog maar zon 7procent

van de totale omzet van de detailhandel.

Omzet Online Detailhandel


56/65

Maar..


57/65

Detailhandel met online stijgt het snelst (25%)

Aantal webwinkels verzesvoudigd tot 30.000

25% van webwinkels hebben zich gespecialiseerd in kleding Verder huis/tuin, elektronica, boeken.

8% verkoopt vooral voeding

Meeste webshops in Noord- en Zuid-Holland. 5,5 duizend

Webshops hebben lagere personeel- en huisvestingskosten

Wel hebben ze hogere verkoopkosten

80% maakt geen winst

Online is een kans voor de fysieke Retail en de belegger.

80% van de webshops wil een fysieke winkel!!!


58/65

Outletcentra

Kans of gevaar?

Er zijn er 3 !!


59/65

Bataviastad

Rosada

Designer OutletCenter

De planning en overde grens!!


60/65

g

Halfweg

Zevenaar

ZoetermeerAssen

Maasmechelen

Ochtrup


61/65

Conclusie

H lf i t t B t i t d


62/65

Halfweg is een grote concurrent van Bataviastad

De luxe ketens (Prada.) gaan naar Halfweg i.v.m. Schiphol.

Bij een sterk outletcentrum maken de omliggende winkelgebieden

keuzes. Boodschappen of funshoppen.

Rosada loopt niet goed en heeft veel leegstand

Roermond veel witte kentekens en dicht bij oude centrum.

Veel reistijd heeft een psychologisch voordeel.

Weekendwinkels


63/65


64/65

Peter NielandDirecteur Locatus

Direct: +31348490278Mobile: +31615689548

LocatusPelmolenlaan 10Postbus 1393440AC Woerden

[email protected]

BLOG www.retailreflect.comTWITTER @peternieland


65/65

Einde sessie Winkelbeleggingen

Start lunch netwerken op het

Vastgoedbeleggingsplein

13.00 uur hoofdprogramma

#vjprofs

T4-Winkelbeleggingen

Documents

Transcript of T4-Winkelbeleggingen