T3 Herbestemming Verz

7/25/2019 T3 Herbestemming Verz

1/36

Themasessie 3

10:00

10:50

Herbestemming

Nieuwe functies voor

verzorgingshuizen:

twee praktijkvoorbeelden

Case 1: Eigen Haard

Case 2: A.H. Gerhardhuis


2/36

Eigen

Haard

in

Zwanenburg

Een transformatie van een verouderd

verzorgingshuis naar een multifunctioneel

toekomstbestendig woongebouw


3/36

Woonzorg Zekerheid Samenzijn Rust Comfort Vrijheid Aanpak

Inhoud

Introductie Woonzorg Nederland

Aanleiding en casus Eigen Haard Zwanenburg

De businesscase

Renovatiewerkzaamheden

Wat ging anders?

Aandachtpunten bij transformaties

Het resultaat


4/36


Woonzorg

Nederland

Landelijke woningcorporatie

Specialist in seniorenhuisvesting

Ruim 27.000 woningen

160 verzorgings/ -verpleeghuizen

Partnership met 90 zorgorganisaties

175 locaties in heel Nederland


5/36


Woonzorg

Nederland

Actueel:

Woningwet

WLZ en WMO

Scheiden Wonen & Zorg

Duurzaamheid


6/36


Woonzorg

Nederland

Focus op:

Sociale doelgroep (AOW)

75 plusser

Betaalbaarheid

Waardebehoud vastgoed

Beschermde en beschutte woonomgeving


7/36


Eigen Haard Zwanenburg

Verouderd verzorgingshuis uit 1963 (49 kamers)

Zorginstelling Amstelring zegde huur op

Amstelring wilde concentreren in Hoofddorp ivm efficiency

82 aanleunwoningen uit 1990 en 2003

Sluiting Eigen Haard aangekondigd


8/36


Locatie en voorzieningen


9/36


Locatie en voorzieningen


10/36


Maar toen


11/36



12/36


Wat nu?

Koppen bij elkaar:

Gemeente Haarlemmermeer

Stichting Amstelring

Woonzorg Nederland

Zorgkantoor


13/36


De uitkomst -programma

Langjarige toezegging van zorgkantoor voor VPH-capaciteit

20 Verpleeghuisplaatsen (12 pg en 8 somatiek)

28 zelfstandige appartementen voor de kwetsbare senioren (75+)

Gemeenschappelijke algemene ruimte


14/36


Businesscase

Investering 2,3 mln

Exploitatieperiode van 15 jaar

10 jarig huurcontract met Amstelring voor 20 VPH binnen de NHC

Zelfstandige appartementen 450 / maand (netto 250,-) Gemeenschappelijke gebruik van de algemene ruimte

Woonzorg stelt de ruimte om niet ter beschikking

Amstelring exploiteert Huis van de Buurt (activiteiten en restaurant)

Bewoners met zorgindicatie krijgen voorrang bij woningtoewijzing Zelfstandige bewoners kunnen zorg en diensten afnemen van

Amstelring maar dit is niet verplicht

14


15/36


Renovatiewerkzaamheden

Entree met brievenbussen vernieuwd Scootmobielruimte gerealiseerd

VPH inclusief een ruimte voor dagbehandeling

Renovatie algemene ruimte met aandacht voor sfeer en flexibiliteit

Rolstoeltoegankelijkheid badkamers 28 appartementen

2 pits keukens voor eenvoudig koken

Bergingen in de kelder

Logeerkamer ingericht

Wasmachineruimte

Ruimte voor kapper/pedicure


16/36


Wat ging anders?

Samenwerkingsovereenkomst kostte veel tijd

Planning stond onder druk ivm tijdelijke huisvesting

Uitwerking van de algemene ruimte niet bij de aannemer

ondergebracht

Kleine werkzaamheden in de appartementen na oplevering nog

noodzakelijk, met name in de afwerking

16


17/36


Aandachtspunten

Concept / Formule in vroeg stadium bepalen

Brandveiligheid (met name omgang transitieperiode)

Bestemming

BAG registratie Afval (ondergrondse containers)

Verhuurderheffing

Exploitatie Huis van de Buurt (gemeente draagt hieraan bij)

Tijdelijke huisvesting

Planning


18/36


Het resultaat


19/36


Het resultaat


20/36



21/36

Tijdelijke transformatie vanzorgvastgoed

Praktijkvoorbeeld A.H. Gerhardhuis

Slotermeerlaan 1 te Amsterdam


22/36

Wie zijn wij? Actief sinds 1993 in leegstandbeheer

6 landen, 18 kantoren

Marktleider in EU

Innovatie en kennisleiderschap

Doorontwikkeling van dienstenpakket

Nieuwe bedrijfsactiviteiten


23/36

Probleemstelling Huurder (zorgstichting) vertrekt uit het

complex

Complex voldoet niet meer aan functioneleeisen en vraag doelgroep

Tender voor nieuwe invulling:

Herontwikkeling? Renovatie?

Sloop-/nieuwbouw?


24/36

RandvoorwaardenBestemming

Maatschappelijk

Wonen

Tijdelijkheid Flexibele oplossing

Marktveranderingen

Gebouw Monumentale status

Behoud van indeling


25/36

Locatie & ligging


26/36

Doelgroep Studenten en jongeren

Lokale woningzoekenden voorrang

Maximale rekenhuur o.b.v. leeftijd

Voorwaarden huurtoeslag


27/36

Tijdelijkheid i.c.m. bestemming Tijdelijke verhuur o.b.v. Leegstandwet

Maximale duur vergunning 10 jaar

Buitenplanse afwijking (onbepaalde tijd)

Flexibele oplossing m.b.t. bestemming en

toekomstige invulling


28/36

Businesscase Investering 1,8 mln excl. BTW

Exploitatieperiode max. 10 jaar

Stimuleringsbijdrage gemeente Amsterdam Voorrang voor woningzoekenden Nieuw West

Focus op doelgroep 18 t/m 29 jaar

Aandacht voor bestaande maatschappelijkeinvullingen


29/36

Oude situatie


30/36

ProcesstappenLeegstandfase

Vaststellen PvE

Ontwerp & voorbereiding

Bestemmingsplan-procedure

Aannemersselectie

Opdrachtverstrekking

Uitvoeringtransformatie

Gefaseerde planning enuitvoering

Afstemming metmonumentenzorg

Aanvraag vergunningen(LWV & gebruik)

Woningwaarderingen

Deelopleveringen

Ingebruikname

Huurdersselectie

Technisch- & financieelbeheer

Huismeesterdiensten


31/36

Resultaat transformatie

198 zelfstandigewoningen

21 onzelfstandige

woningen

Maatschappelijke

bedrijfsruimte

(1.000m2 BVO)

Gemeenschappelijke

voorzieningen

(postvakken, wasruimte,

fietsenstalling)


32/36



33/36



34/36

Aandacht voor resultaat Doelgroep / formule

Brandveiligheid

Warmtewet Waterinstallatie

Energie & verbruik

Looptijd procedures

Monumentale status


35/36

Aandacht voor resultaat

Huurpuntenstelsel

Samenwerking en overleg stakeholders

Leidt tot:

198 zelfstandige woningen

21 onzelfstandige woningen

Betaalbaarheid t.b.v. huurder

Gemiddelde kale huur 375 p.m.

Terugverdientijd van 3 jaar


36/36


Concluderend:

Sloop is niet altijd de enige weg

Verschillende doelgroepen kunnen gehuisvest worden in verouderd

zorgvastgoed

Een formule / concept is belangrijk!

Structurele communicatie tussen de betrokken partijen is belangrijk

Betaalbaarheid kan hierdoor worden geborgd

T3 Herbestemming Verz

Documents

Transcript of T3 Herbestemming Verz