Syllabus Wonen-dag 2 2016 - vastgoedcert.nl · ontbreken van isolatieglas in de woonkamer echt als...
Transcript of Syllabus Wonen-dag 2 2016 - vastgoedcert.nl · ontbreken van isolatieglas in de woonkamer echt als...
Syllabus Wonen-dag 2 2016
Deel 1
Energiebesparing/duurzaamheid
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 2
INHOUD
VOORWOORD ...................................................................................................................................................... 4
INLEIDING ............................................................................................................................................................. 6
1 ENERGIELABELS ...................................................................................................................................... 7
1.1 Inleiding ................................................................................................................................................. 7
1.2 Het belang van energielabels ................................................................................................................ 7
1.3 Wettelijke grondslag .............................................................................................................................. 7
1.4 Waarom een energielabel? ................................................................................................................... 8
1.5 Wanneer is een energielabel verplicht? ................................................................................................ 9
1.6 Hoe krijgt men een energielabel voor een woning? ............................................................................... 9
1.7 Boete bij ontbreken definitief energielabel ........................................................................................... 10
1.8 Makelaars en het energielabel ............................................................................................................ 10
1.9 Niet eens is met het definitieve energielabel? ..................................................................................... 10
1.10 Nieuwbouwwoning .............................................................................................................................. 10
1.11 Wat is het verschil tussen de EnergieIndex en het energielabel? ....................................................... 11
1.12 Wat is de EnergieIndex van een woning? ........................................................................................... 11
1.13 Wat is de EPC? ................................................................................................................................... 12
2 ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN ............................................................................................. 13
2.1 Een stukje theorie ................................................................................................................................ 13
2.2 Welke energiebesparende maatregelen zijn er? ................................................................................. 14
2.3 Een klein stukje historie ....................................................................................................................... 14
2.4 Bouwkundige maatregelen .................................................................................................................. 16
2.4.1 Het (na)isoleren van woningen .............................................................................................. 16 2.4.2 Spouwmuurisolatie ................................................................................................................ 16 2.4.3 Het isoleren van de gevel aan de binnen- of buitenzijde ....................................................... 17 2.4.4 HR glas in woon of slaapkamer ............................................................................................. 18 2.4.5 Dakisolatie ............................................................................................................................. 19
2.5 Installatietechnische maatregelen ....................................................................................................... 23
2.5.1 Zonnepanelen ....................................................................................................................... 24 2.5.2 De nieuwe generatie HR ketels ............................................................................................. 27 2.5.3 Warmtepomp ......................................................................................................................... 27 2.5.4 Hybride HR-warmtepomp ...................................................................................................... 27 2.5.5 HRe ketel ............................................................................................................................... 28 2.5.6 Ledverlichting ........................................................................................................................ 28
2.6 Bewonersgedrag ................................................................................................................................. 28
3 WAARDERING IN RELATIE TOT ENERGIEBESPARING/DUURZAAMHEID ........................................ 29
3.1 Hoe weeg je de kosten en baten van de verschillende energiebesparende maatregelen af? ............. 29
3.2 Wat is de invloed van energielabels op de waarde van een woning? ................................................. 30
3.3 Wat is de invloed van energiebesparende maatregelen op het taxeren? ............................................ 30
3.4 Onzekere factor ................................................................................................................................... 31
4 MARKETING / VERKOOP IN SAMENHANG MET ENERGIEBESPARING / DUURZAAMHEID ............. 34
4.1 Wat is de toegevoegde waarde van de verschillende energiebesparende maatregelen? ................... 34
4.2 Wat is het effect van energiebesparende maatregelen op de financiering van een woning? .............. 34
4.3 Wat is de rol van energiebesparende maatregelen op het verkoopproces? ........................................ 35
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 3
LITERATUUR ...................................................................................................................................................... 36
BIJLAGE 1 - VOORBEELD DEFINITIEF ENERGIELABEL ................................................................................. 37
BIJLAGE 2 - VOORBEELD VERBETERING ENERGIELABEL BEREKEND MET DE REAL ESTATE VALUATOR ........................................................................................................................................................ 38
BIJLAGE 3 - CHECKLIST ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN .............................................................. 42
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 4
Voorwoord
Hercertificering VastgoedCert
Aan makelaars en taxateurs worden in de praktijk hoge eisen gesteld. Om daaraan adequaat
tegemoet te komen is ook veel kennis nodig. Maar kennis moet verworven en onderhouden worden.
Voor een blijvend hoog, actueel kennisniveau van al haar gecertificeerde deskundigen stelt
VastgoedCert elke 5 jaar hercertificering verplicht. Kennis veroudert immers snel, mede omdat de
vastgoedmarkt continu in beweging is. Wat er van u wordt verwacht om u als VastgoedCert
geregistreerde te hercertificeren is hierna beschreven.
Voor het verkrijgen van een nieuw certificaat bent u verplicht om binnen de hercertificeringsperiode
van 5 jaar per Kamer gedurende vier jaar elk jaar twee cursusdagen) te volgen of (indien beschikbaar)
als schriftelijke toets af te leggen. Hiervan moet in ieder geval één onderdeel (cursus of toets) in het
laatste jaar van de looptijd van het certificaat plaatsvinden. Bent u in één kamer ingeschreven, dan
heeft u dus in ieder geval een jaar speling.
Voor alle kamers is nu het zgn. cafetariasysteem van kracht. Dit houdt in dat per jaar in ieder geval
van de actualiteitencursus van de kamer(s) waarin u bent ingeschreven één dag gevolgd dient te
worden, maar dat voor de tweede cursusdag indien beschikbaar een ruimere keuze mogelijk is.
Hiervoor kan o.a. gekozen worden uit de actualiteitendagen van andere werkkamers. Daarnaast
kunnen ook andere cursussen of bijeenkomsten in aanmerking komen. Zie voor alle
keuzemogelijkheden: www.vastgoedcert.nl.
Bent u in meerdere kamers ingeschreven en kunt u gebruik maken van het cafetariasysteem, dan kan
het voorkomen dat één of meerdere cursusdagen meetellen voor meerdere kamers en dat u per saldo
dus minder cursusdagen hoeft te volgen.
Actuele onderwerpen in syllabi per kamer
De onderwerpen voor de verschillende Actualiteitsonderdelen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld.
De onderwerpen worden in syllabi uitvoerig beschreven en per kamer gepubliceerd. Bijgaand treft u
één van deze syllabi aan. U ontvangt deze syllabus van uw opleider. U kunt de syllabus echter ook –
voor zelfstudie en als naslagmateriaal bij het afleggen van een toets – van de website van
VastgoedCert downloaden.
Cursus of toets?
Aan de hercertificeringsverplichtingen kan worden voldaan door het volgen van een cursus bij een
door VastgoedCert erkende opleider, of door zelfstudie of e-learning, gevolgd door een (flex)toets bij
SVMNIVO. U bepaalt zelf naar welke studiemethode uw voorkeur uitgaat. Per onderdeel kan dat
uiteraard variëren. Bij een toets mag de syllabus naar het examen worden meegenomen.
Samenloop met Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)
Bent u met ingang van 2016 (ook) ingeschreven bij het NRVT, dan kan het zijn dat VastgoedCert-
cursussen ook voor u als taxateur interessant zijn. U kunt ze dan opvoeren als NRVT-p.e. Houdt u
daarvoor in 2016 ook de NRVT-website en overige berichtgeving in de gaten.
Overige aandachtspunten
De cursussen kunnen alleen binnen de grens van het kalenderjaar 2016 worden gevolgd. De (flex-)
toetsen kunnen tot en met januari 2017 worden geboekt. Het afleggen van toetsen (ook van
voorgaande jaren) op een later moment kan alleen in overleg met VastgoedCert. Bij de cursussen wordt u geacht gebruik te maken van het VastgoedCert Identificatiepasje.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 5
Tot slot
De syllabi zijn met de grootst mogelijke zorg samengesteld en gecontroleerd door veel betrokken
personen en organisaties, die wij veel dank verschuldigd zijn. Niettemin kan op onderdelen als gevolg
van actuele ontwikkelingen de vermelde studiestof verouderd raken of anderszins onjuist zijn.
VastgoedCert aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid.
Veel succes!
Rotterdam, oktober 2015,
drs. J.M. Mes,
directeur VastgoedCert
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 6
Energiebesparing/duurzaamheid Wonen
Inleiding Aan dit onderwerp wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen
behandeld:
• Energielabels.
• Energiebesparende maatregelen.
• Waardering in relatie tot energiebesparing/duurzaamheid.
• Marketing/verkoop in samenhang met energiebesparing/duurzaamheid.
De leerdoelen zijn:
• De cursist kan toelichten welke energiebesparende maatregelen er zijn.
• De cursist kan toelichten wat de toegevoegde waarde is van de verschillende
energiebesparende maatregelen.
• De cursist kan de kosten en baten van de verschillende maatregelen afwegen.
• De cursist kan aangeven wat de invloed is van energielabels op de waarde van een woning.
• De cursist kan het effect van energiebesparende maatregelen op de financiering van een
woning herkennen
• De cursist kan de rol van energiebesparende maatregelen in het verkoopproces aangeven.
• De cursist kan de invloed van energiebesparende maatregelen op taxeren herkennen.
Randvoorwaarden
Dit dagdeel bestaat uit het opdoen van de meest actuele theoretische kennis over energielabels en
energiebesparingen. Makelaars/taxateurs doen kennis op over verschillende methoden van
energiebesparing en verkrijgen inzicht in de invloed van de verschillende methoden op de waarde van
een woning. Ook in dit onderdeel worden casussen ingezet waarin de deelnemers aan de slag gaan
met de besproken theorie.
Kostenaspecten
Voor de berekeningen van de investeringen en besparingen van energiebesparende maatregelen is
voor globale cijfers gebruikgemaakt van de kengetallen, zoals deze door de Rijksdienst voor
Ondernemend Nederland (voorheen AgentschapNL) en MilieuCentraal worden gepubliceerd.
Voor kosten van investeringen en besparingen per woningtype is gebruikgemaakt van de kengetallen
en rekentool van de Real Estate Valuator (REV®).
Auteur: ing. A.A.M. (Sander) Koëter
Augustus 2015
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 7
1 Energielabels
1.1 Inleiding Over energielabels is veel te doen geweest in het nieuws, vakbladen, overheidspublicaties1 en bij
belangenpartijen zoals Vereniging Eigen Huis, verenigingen van makelaars etc. Men was zeker in de
beginperiode zeer sceptisch over het nut van een dergelijk label en er werd getwijfeld aan de
betrouwbaarheid van het label zelf. Berucht is de uitzending van Radar in 20072 waarin zeer kritisch is
gereageerd op de betrouwbaarheid van de energielabels. De kosten voor het bepalen van een
energielabel varieerden destijds tussen de € 150,- en € 175,- inclusief btw. Dat is een verschil dat nog
te overzien is, maar in het onderzoek van Radar werd ook aangetoond dat voor dezelfde woning door
verschillende adviseurs een C, E en G label werd afgegeven. Inmiddels is er hard gewerkt aan een
nieuwe en betere rekenmethode. Elke woningeigenaar heeft een voorlopig energielabel gekregen (of
kan dit via internet opzoeken) en kan dit voor enkele euro’s laten omzetten naar een definitief
energielabel.
1.2 Het belang van energielabels Dat energielabels belangrijk zijn geworden voor de verkoop van woningen blijkt uit de publicatie ‘Het
energielabel op de woningmarkt’.3 Woningen die voorzien zijn van een energielabel worden gemiddeld
sneller verkocht dan wanneer het label ontbreekt. Uit de publicatie blijkt dat huizenkopers bereid om
voor een ‘groen’ gelabelde woning gemiddeld € 6.000,- meer te betalen. Dat blijkt uit dit grootschalige
wetenschappelijke studie van onderzoekers van de Tilburg University en de Universiteit Maastricht in
opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken.
Dat het energielabel van een woning veel kan doen met de prijs, blijkt ook uit een artikel op de website
TIAS school for Business and Society. Het nieuwe definitieve energielabel levert een positief effect op
de transacties in de koopwoningmarkt. Ten opzicht van het gemiddelde D-label verlaag een rood G-
label verlaagt de koopprijs met bijna € 14.000,-, terwijl een gunstig A-label juist een surplus van €
7.000,- oplevert.4
Energiebesparing en duurzaamheid zijn een vast onderdeel geworden bij het bouwen van nieuwe
woningen vanwege de gestelde eisen uit het Bouwbesluit. Ook de bestaande bouw kan niet
achterblijven om enerzijds het energieverbruik en de energiekosten van de woning acceptabel te
houden en anderzijds de woning aantrekkelijk te houden bij een eventuele verkoop. Nu wordt het
ontbreken van isolatieglas in de woonkamer echt als een tekortkoming ervaren terwijl in de jaren
zeventig een huis met enkel glas standaard was. Ook installaties worden steeds energiezuiniger. Zo
worden VR ketels meestal vervangen door een HR ketel met een veel hoger rendement.
De overheid voert een zeer actief beleid om de woningvoorraad in Nederland te verduurzamen en zo
het energieverbruik terug te dringen. Het energielabel speelt hierin een grote rol.
Daarnaast wordt er nog steeds veel onderzoek gedaan naar de voortgang van de verleende
definitieve energielabels. De belangen voor de overheid van Nederland zijn groot en de druk vanuit de
Europese commissie is hoog. Instanties, zoals het CBS en andere onderzoeksbureaus zoals RIGO,
publiceren voortdurend hun bevindingen. Helaas zijn de partijen het niet altijd met elkaar eens.
1.3 Wettelijke grondslag Een verhuurder of verkoper van een huis dat meer dan 10 jaar geleden is gebouwd is sinds 1 januari
2008 wettelijk verplicht het energielabel voor de woning te overhandigen aan de nieuwe koper of
huurder. Een daadwerkelijke sanctie op het niet hebben van een energielabel was er voorheen niet,
maar per 1 januari 2015 is de wetgeving aangescherpt. Bij verkoop van de woning of bij nieuwe
verhuur is men verplicht een definitief energielabel te overhandigen aan de koper of huurder. De
1 Tweede Kamer, Vragen gesteld door de leden der Kamer, ah-tk-20142015-3107 ISSN 0921 - 7398 ’s-Gravenhage 2015. 2 Energielabel, Radar, 26 november 2007. 3 D. Brounen en N. Kok, Het energielabel op de koopwoningmarkt, 12 april 2011. 4 D. Brounen, Groen Energielabel versnelt en verhoogt de woningverkoop, 7 september 2015.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 8
Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) controleert op de aanwezigheid van een definitief label bij
verkoop, verhuur en oplevering van woningen. Een energielabel is tien jaar geldig.
Het energielabel is ingevoerd op basis van een Europese richtlijn, de Energy Performance of Buildings
Directive. Deze Europese richtlijn is geïmplementeerd in de Woningwet, het Besluit energieprestatie
gebouwen en de Regeling energieprestatie gebouwen. Doel van het energielabel is om de eigenaren
van woningen of gebouwen bewust te maken van de hoeveelheid energie die ze verbruiken. De
overheid hoopt dat huiseigenaren hierdoor energiebesparende maatregelen nemen.
In de Staatscourant van 24 oktober 2014 is de wijziging vastgelegd van de Regeling energieprestatie
gebouwen. Hierin is onder meer het volgende opgenomen:
1) De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland verstrekt aan een energielabelplichtige op diens
verzoek een energielabel voor een woning.
2) Een energielabel voor een woning wordt vastgesteld op basis van de volgende gegevens:
a) woningtype;
b) woningsubtype;
c) bouwjaar(klasse) van de woning;
d) woonoppervlak in m²;
e) beglazing leefruimte;
f) beglazing slaapruimte;
g) isolatie van de gevel;
h) isolatie van het dak;
i) isolatie van de vloer;
j) verwarmingstoestel;
k) tapwatertoestel;
l) ventilatiesysteem;
m) zonneboiler;
n) zonnepaneel.
3) Indien een energie-index voor een woning is vastgesteld en afgegeven door een bedrijf met een
geldig NL-EPBD procescertificaat volgens de geldende voorschriften5 en het bedrijf ook
geregistreerd is bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, geeft de minister na de
registratie van die energie-index een energielabel voor die woning af.
Er wordt nog veel gediscussieerd in de media en in de politiek over dit onderwerp. Met name omdat er
twijfels bestaan bij de Europese commissie of de Nederlandse eisen aan het energielabel wel streng
genoeg zijn. Er zullen dus ongetwijfeld nog aanpassingen komen in de huidige methodiek en
regelgeving.
1.4 Waarom een energielabel? Het energielabel geeft aan hoe goed een woning is geïsoleerd en hoe zuinig de installaties zijn. Maar
het totale energieverbruik hangt ook af van hoe zuinig de bewoner stookt, hoeveel warm water wordt
gebruikt, hoeveel elektrische apparaten men heeft en hoe intensief die worden gebruikt. In soortgelijke
woningen met eenzelfde energielabel kan daarom het energieverbruik toch verschillend zijn.
5 Bedoeld in BRL 9500, delen 00 en 01, zoals vastgesteld op 31 augustus 2011, inclusief het wijzigingsblad, zoals vastgesteld op 5 juni 2014.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 9
Let op: De maat voor de energiezuinigheid wordt uitgedrukt in een energieprestatiecoëfficiënt. De
uitgangspunten voor de berekening van de energieprestatiecoëfficiënt zijn gebaseerd op gemiddeld
bewonersgedrag (binnentemperatuur, warmwatergebruik en ventilatie) en op meteorologische
gegevens (buitentemperatuur, aantal uren zonneschijn). Het werkelijke energieverbruik kan dus
behoorlijk afwijken.
1.5 Wanneer is een energielabel verplicht? Het energielabel is verplicht bij de verhuur en verkoop van:
(Nieuwbouw)woningen en appartementen, ook al is het appartement kleiner dan 50m2;
Slooppanden; woningen die onder de Leegstandwet worden verhuurd (onder de
liberalisatiegrens) en in de planning staan om gesloopt te worden;
Woonwagens bedoeld voor permanent gebruik, groter dan 50m2;
Gebouwen met onzelfstandige woonruimten (wordt als één gebouw doorgerekend).
Recreatiewoningen die meer dan vier maanden per jaar worden gebruikt of met een verwacht
energieverbruik van meer dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik.6
Een energielabel is niet nodig voor de volgende gebouwen:
Beschermde monumenten (volgens de Monumentenwet 1988 of volgens een provinciale of
gemeentelijke monumentenverordening);
Gebouwen voor religieuze activiteiten;
Woonboten;
Caravans;
Alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte tot 50 m2;
Tijdelijke bouwwerken;
Woonwagens kleiner of gelijk aan 50m2;
Recreatiewoningen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt én met een verwacht
energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik.
Een woning die voor minder dan vier maanden per jaar zal worden verhuurd aan dezelfde
bewoner én met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij
permanent gebruik. Wanneer hier aan voldaan wordt, hoeft er geen energielabel aan de
huurder verstrekt te worden. Wanneer er niet aan een van deze voorwaarden wordt voldaan
moet er wel een energielabel worden verstrekt!
Gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen (zoals
schuren of garages).7
NB. Ook voor niet-woningen zoals kantoren geldt een verplicht energielabel. In het kader van deze
syllabus is dit echter buiten beschouwing gelaten.
1.6 Hoe krijgt men een energielabel voor een woning? Huiseigenaren die nog geen energielabel hadden, hebben begin 2015 een Voorlopig Energielabel
ontvangen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Op
www.zoekuwenergielabel.nl kan men zelf controleren, aan de hand van postcode en huisnummer,
welk (voorlopig) energielabel de woning heeft. Het voorlopige label is gebaseerd op bekende
basisgegevens, zoals woningtype, oppervlakte en bouwjaar. Het voorlopige energielabel is slechts
een inschatting. Misschien is inmiddels de vloer geïsoleerd of zijn zonnepanelen geïnstalleerd. Dit kan
men aangeven zodra men het voorlopige energielabel omzet in een definitief label. Op basis van deze
maatregelen kan het definitieve label anders uitvallen dan het voorlopige label.
Voor het omzetten van het voorlopige energielabel naar een definitief label heeft men de DigiD code
nodig en moet men bewijzen indienen van de getroffen energiebesparende maatregelen, zoals een
6 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woningen-en-gebouwen/vraag-en-antwoord/wanneer-is-het-energielabel-voor-woningen-verplicht 7 http://www.energielabel.nl/woningen/veelgestelde-vragen-over-energielabel-woningen/is-het-energielabel-woningen-voor-mij-verplicht/
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 10
bouwtechnisch rapport, facturen en foto’s. Een erkend deskundige controleert de gegevens op afstand
en komt niet op locatie controleren. Na goedkeuring ontvangt men het definitieve label per e-mail van
de Rijksoverheid. Het nieuwe label blijft tien jaar geldig. Een voorlopig label is gratis, een definitief
label kost enkele tientjes. Dit is exclusief de kosten voor een bouwkundig rapport.
1.7 Boete bij ontbreken definitief energielabel Sinds 1 januari 2015 controleert de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) op de aanwezigheid
van het definitieve energielabel bij de verkoop, verhuur en oplevering van woningen.
Een huiseigenaar die bij de verkoop of verhuur van de woning geen definitief energielabel heeft, loopt
het risico op een boete onder dwangsom van maximaal € 405,-. Men krijgt de mogelijkheid om alsnog
een energielabel aan te vragen, voordat men de boete opgelegd krijgt.
Als er geen geldig energielabel is, mag de notaris de overdracht overigens gewoon afhandelen. De
wettelijke plicht ligt namelijk bij de verkoper. In verband met de zorgplicht moet u als makelaar wel
melden aan de verkoper dat hij een boete riskeert.
8
1.8 Makelaars en het energielabel Alle verkopers van woningen en utiliteitsgebouwen zijn verplicht om aan de koper een geldig
energielabel te geven. Indien er bij de verkoop geen energielabel aanwezig is, riskeren verkopers een
boete onder dwangsom die kan oplopen tot € 405,-.
Als makelaar bent u verplicht om het energielabel te vermelden in advertenties, zoals op
woningaanbodwebsites, in etalages en in gedrukte media.
1.9 Niet eens is met het definitieve energielabel? Indien men het niet eens is met het definitieve energielabel, dan kan men de klacht voorleggen aan de
Geschillencommissie Energielabel. In de brochure “Hoe werkt de Geschillencommissie Energielabel?”
is meer informatie te vinden over het indienen van een klacht en de kosten die eraan verbonden zijn.
De brochure kan men downloaden via de site van de Geschillencommissie.
1.10 Nieuwbouwwoning Het energielabel is ook verplicht bij de oplevering van een nieuwbouwwoning. De verkoper van de
woning is verplicht het energielabel te overhandigen aan de kopende partij. Dit gaat op dezelfde
manier als bij de verkoop van een bestaande woning, door in te loggen op
www.energielabelvoorwoningen.nl. In veel gevallen is de verkopende partij dan geen natuurlijk
persoon, maar een onderneming.
Bij nieuwbouw moet al vooraf worden vastgesteld dat de bouwplannen voldoen aan de in het
Bouwbesluit gestelde normen. Een van die normen betreft de energetische efficiëntie van nieuwbouw.
Deze wordt uitgedrukt met behulp van de EnergieIndex. Aan de hand van de EnergieIndex wordt
8 http://www.knb.nl/nieuwsberichten/huiseigenaren-krijgen-in-januari-2015-een-voorlopig-energielabel
Sanctie opleggen door ILT
In verband met de Europese richtlijn zijn alle lidstaten verplicht de invoering van het
energielabel/energieprestatiecertificaat te bevorderen. De richtlijn vereist dat de verkoper het energielabel overhandigt
aan de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst. In een eerder voorstel van voormalig minister Liesbeth Spies
zouden notarissen bij het ontbreken van een energielabel weigeren aan de koopakte mee te werken. In de huidige
regeling ontbreekt deze sanctie. De minister geeft nu de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) opdracht om
achteraf te controleren of een energielabel overhandigd is zonder dat de notaris verantwoording verschuldigd is. Door
een koppeling van de databases van het Kadaster met de energielabeldatabase zou de ILT alle overtredingen direct in
beeld moeten hebben. Het is het doel is om zoveel mogelijk van deze overtredingen achteraf te herstellen. Het meest
aangewezen instrument voor het ILT is daarvoor de last onder dwangsom. Als de verkoper foute gegevens heeft
aangeleverd bij de aanvraag van het energielabel, kan de koper daarnaast privaatrechtelijke stappen jegens de
verkoper nemen.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 11
automatisch een definitief energielabel gegenereerd. Er wordt niet op basis van de EnergieIndex een
labelklasse opgesteld, maar op basis van kenmerken die voor de EnergieIndex zijn ingevoerd.
1.11 Wat is het verschil tussen de EnergieIndex en het energielabel? De EnergieIndex en het energielabel zijn twee begrippen die vaak door elkaar worden gehaald en
verwarrend kunnen zijn voor de consumenten. De EnergieIndex geeft een gedetailleerd beeld van de
energiezuinigheid van de woning en welke energiebesparingsmaatregelen mogelijk zijn. De
EnergieIndex wordt gebaseerd op ongeveer 150 kenmerken van de woning.
Het definitieve energielabel is echter gebaseerd op maar 10 kenmerken van de woning. Dit geeft een
goede eerste indruk van de energiezuinigheid, maar het is minder geschikt om te bepalen welke
mogelijkheden er zijn om energie te besparen of om vast stellen of de woning geschikt is om
duurzame energie op te wekken (bijvoorbeeld met zonnepanelen).
1.12 Wat is de EnergieIndex van een woning? De EnergieIndex van een woning is een getal dat uitdrukt hoe energiezuinig de woning is. De
EnergieIndex telt overigens ook mee bij het vaststellen van de maximale huurprijs van een sociale-
huurwoning. Eigenaren van woningen, zowel verhuurders als particuliere eigenaren, kunnen een
EnergieIndex laten opstellen.
De Energie-Index wordt berekend conform het Nader Voorschrift, een aanvulling op de NEN 7120. De
NEN 7120 (Bepalingsmethode energieprestatie van gebouwen) geeft richtlijnen hoe de EPC waarde
te berekenen. Het Nader Voorschrift bevat richtlijnen om de Energie-Index te berekenen.
Hoe dichter de EnergieIndex bij de nul komt, des te zuiniger is de woning. De EnergieIndex bepaalt in
welke energielabelklasse een woning valt.
Een erkend energieadviseur berekent de EnergieIndex (uitgedrukt in een getal) aan de hand van
ongeveer 150 kenmerken. Des te lager het getal, des te beter is de energiezuinigheid van de woning.
Marktpartijen bepalen de kosten van een EnergieIndex. Tegelijk met de EnergieIndex ontvangt de
verhuurder of particulier het definitieve energielabel dat verplicht is bij de overdracht van een woning.
De kosten voor het opstellen van een EnergieIndex voor een individuele woning bedragen al gauw
een paar honderd euro.
9
9 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/puntensysteem-huurwoning/puntensysteem-en-energielabel
EnergieIndex telt mee voor de huurpunten
Vanaf 1 januari 2015 telt de EnergieIndex mee voor de maximale huur van sociale-huurwoningen die
gerekend kan worden. Woningcorporaties kunnen dus een hogere huur vast stellen voor sociale-
huurwoningen die energiezuiniger zijn en meer huurpunten krijgen. Dit heeft ook als implicatie dat de labels
van huurwoningen geen A t/m G letter krijgen maar met cijfers. In het woningwaarderingsstelsel (WWS) is
een tabel opgenomen die het aantal huurpunten bij de EnergieIndex inzichtelijk maakt. Dit kan echter tot
gevolg hebben dat het aantal waarderingspunten voor de energieprestatie zakt.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 12
1.13 Wat is de EPC? De EPC-berekening is opgenomen in het Bouwbesluit en sinds 1995 is het verplicht om deze
berekening bij een bouwaanvraag in te dienen. De energieprestatiecoëfficiënt van een woning drukt
de energetische prestatie van een woning uit. De waarde 1,0 is ongeveer wat een gemiddelde woning
in 1990 presteerde. Een woning met een EPC van 0,6 gebruikt dus nog maar 60% van de energie die
zo'n woning twintig jaar terug gebruikt zou hebben. De overheid scherpt de norm steeds verder aan
zodat er in 2020 energieneutrale woningen worden gebouwd. Het doel van de aanscherping is om de
CO2-uitstoot in Nederland te reduceren.
De steeds strengere eisen van het Bouwbesluit
Een woning met een hoge mate van energie-efficiëntie biedt de bewoner de mogelijkheid om een laag
energieverbruik te realiseren bij het gebruikelijke wooncomfort. Het zal duidelijk zijn dat een lage EPC
geen garantie is voor een laag energieverbruik; het gebruikersgedrag blijft van grote invloed op het
werkelijke energieverbruik. Voor de berekening van de EPC voor woningen en woongebouwen zijn de
uitgangspunten vastgelegd in NEN 7120, waardoor de energie-efficiëntie van verschillende woningen
vergelijkbaar wordt. De uitgangspunten zijn gebaseerd op het gemiddeld bewonersgedrag
(binnentemperatuur, warmwatergebruik en ventilatie) en op de gemiddelde meteorologische gegevens
(buitentemperatuur en aantal zonuren). De berekeningen om de EPC van een woning te maken zijn
complex en worden berekend met specialistische software.
Ingangsdatum Energieprestatiecoëfficiënt (EPC)
1-1-1996 1,4
1-1-1998 1,2
1-1-2000 1,0
1-1-2006 0,8
1-1-2011 0,6
1-1-2015 0,4
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 13
2 Energiebesparende maatregelen
2.1 Een stukje theorie Om goed te kunnen begrijpen hoe een gebouw geïsoleerd kan worden, is het van belang dat u enkele
basisbegrippen kent en weet welke problemen kunnen ontstaan als het fout gaat in de uitvoering.
Voor de beoordeling van de thermische isolatiewaarde van een constructie, zijn in eerste instantie de
dikte en de warmtegeleidingscoëfficiënt van de toegepaste producten van belang.
In de bouw(fysica) worden veel termen gebruikt zoals λ, Rm, Rd, Rc en U-waarde.
Hierna krijgt u een korte introductie in die begrippen.
De warmtegeleidingscoëfficiënt (het symbool hiervoor is λ =Lambda) van een materiaal wordt
uitgedrukt in W/(m.K). Dit spreek je uit als Watt per meter Kelvin; polystyreen heeft bijvoorbeeld een λ
waarde van 0,04 W/(m.K) en ijzer heeft een λ waarde van 79 W/(m.K). Naarmate de λ kleiner is, is de
isolatiewaarde van het materiaal beter. Men spreekt in de regel van een isolerend materiaal als de λ-
waarde kleiner is dan 0,060 W/(m.K).
De warmteweerstand (Rm) van een materiaal wordt bepaald door de dikte (d in meter) en λ-waarde
van het materiaal waar het product uit bestaat.
De rekenformule is: Rm=d / λ
De warmteweerstand (isolatiewaarde) van een minerale wol van 170 mm dik en een λ = 0,036
W/(m.K) is als volgt te berekenen: Rm = 170mm / 0,036 W/(m.K) = 4,7 m².K/W.
Op de verpakking van het isolatiemateriaal staat
de Rd waarde. Dit is de warmteweerstand van
het in de verpakking aanwezige (bij die dikte van
het) materiaal. De ‘d’ komt van ‘declared’. Dit is
de door de fabrikant verklaarde isolatiewaarde
bij de aangeboden dikte van het
isolatiemateriaal.
De Rc waarde wordt berekend door alle R-
waarden bij elkaar op te tellen. Hierbij wordt nog
wel rekening gehouden met correcties voor
convectie, overgangsweerstanden, vocht,
hellingshoeken, uitvoeringsonnauwkeurigheden
etc. De Rc waarde, zoals vereist in het Bouwbesluit, is de warmteweerstand van de constructie.
Sinds 1 januari 2015 zijn er in het Bouwbesluit scherpere eisen gesteld aan de thermische isolatie van
de schil van een gebouw. De Rc-waarde moet minimaal 3,5 m²∙K/W zijn voor de totale schil, waarbij de
volgende eisen gelden voor de separate constructiedelen:
Vloer: Rc-waarde minimaal 3,5 m².K/W
Gevel: Rc-waarde minimaal 4,5 m².K/W
Dak: Rc-waarde minimaal 6,0 m².K/W
λ = thermische geleidbaarheid of warmtegeleidingscoëfficiënt (constante waarde per materiaal in W/m.K)
Rm = thermische weerstand materiaal in m2.K/W
Rd = thermische weerstand declared in m2.K/W
Rc = de totale warmteweerstand van de constructie in m2.K/W
U-waarde = warmtedoorgangscoëfficiënt W/(m2.K)
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 14
Soms wordt de term U-waarde nog gebruikt. De U waarde is de omgekeerde waarde van de Rc
waarde. Bij bijvoorbeeld HR++ glas met 15 mm spouw is de Ug waarde 1,1 W/m².K.
Voor wie een berekening wil maken: er staat een handige rekenhulp op de website van SBR
CUR.net.10
Voor wie nog iets meer af wil weten van de berekeningen, kijk dan bijvoorbeeld eens op:
www.sbrcurnet.nl/producten/infobladen/warmteweerstand-van-prefab-houten-elementen-
handberekening
In nieuwbouwhuizen worden niet alleen hoge eisen gesteld aan de bouwkundige voorzieningen, maar
zeker ook aan de installatietechnische voorzieningen. Het behalen van de huidige bouwbesluiteis van
een Rc van minimaal 3,5 m².K/W voor een nieuwbouwwoning is daarom technisch gezien niet
eenvoudig.
Naast het ontbreken of gebrekkige toepassing van isolatiematerialen, bepaalt het omhullend oppervlak
van een woning in hoge mate het energieverlies van de woning. Een vrijstaande woning met diverse
uitbouwen verliest dus meer energie dan een rijtjeswoning. Een gemiddeld huishouden verbruikt
jaarlijks zo’n 1.600 m³ gas. Dit is ongeveer € 1.000,- per jaar.11
2.2 Welke energiebesparende maatregelen zijn er? Er zijn tal van mogelijkheden om een huis (beter) te isoleren. Bijvoorbeeld door het toepassen (of
verbeteren) van dakisolatie, spouwmuurisolatie, een isolatie aan de buiten- of binnenzijde van de
gevels, vloer- of bodemisolatie, aanbrengen isolerend glas of voorzetramen of het dichten van naden
en kieren. Naast de bekende bouwkundige maatregelen zijn verbeteringen door te voeren in het type
installaties dat in de woning is toegepast. Denk aan het vervangen van een VR-ketel door een HR of
HRe ketel of het aanbrengen van een warmteterugwinning (wtw) in het ventilatiesysteem. Tijdens de
renovatie van een badkamer kan zelfs een warmteterugwinunit aangebracht worden op het
douchewater. Duurdere installaties zijn zonneboilers, zonnepanelen of een warmtepomp.
Aan alle maatregelen zijn voor- en nadelen verbonden. In de navolgende paragrafen worden deze
mogelijkheden nader toegelicht.
2.3 Een klein stukje historie We vertellen u hierna iets over in het verleden toegepaste isolatiematerialen. Dit is belangrijk omdat bij
het na-isoleren rekening gehouden moet worden met al eerder toegepaste isolatiematerialen. Indien
een huis extra goed geïsoleerd gaat worden en er wordt onvoldoende rekening gehouden met de
bestaande bouwmaterialen, kunnen er allerlei (bouwfysische) problemen ontstaan. Denk maar eens
10 https://rekentoolwarmteweerstand.sbrcurnet.nl/ 11 www.milieucentraal.nl, prijspeil 2014/2015.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 15
aan de bekende koudebruggen bij lateien, beschimmelde wanden in badkamers en rotte dakvloeren.
En hoe warmer een huis wordt, des te erger worden die problemen.
Tot 1975 werd nieuwbouw niet geïsoleerd. Daarna werden daken en spouwmuren geïsoleerd en werd
spouwglas toegepast, eerst op de begane grond en later ook op de verdiepingen. Woningen hadden
tot 1918 meestal nog geen spouwmuur. De spouwmuur werd pas verplicht in 1960 door een wijziging
van de Modelbouwverordening. In dat natte jaar werden zeer veel problemen geconstateerd met
vochtdoorslaande gevels. Maar meestal hebben woningen die tussen 1930 en 1980 gebouwd zijn een
spouwmuur.
Daken werden meestal niet geïsoleerd, alleen werd een
laag glaswol (soms dekens, soms vlokken) op de
zoldervloer gelegd.
Spouwmuurisolatie kwam bij traditioneel gebouwde
woningen voor het eerst voor in de jaren 1971 en 1972.
Meestal werden alleen de eindgevels geïsoleerd, soms met
15 mm polystyreenschuimplaten en soms met
glaswoldekens. Pas in 1976 werd het regel om de spouw te
isoleren. De gebruikte isolatieplaten varieerden van 3 tot 5
cm glas- of steenwolplaten. De spouwmuren werden tot aan
het zolderniveau gevuld. Meer isoleren vond men toen nog
overbodig. Hierdoor lag er vaak specie op de bovenzijde
van de glaswoldekens. Hierdoor ontstaan vaak
koudebruggen en vochtdoorslag, vooral tijdens na-isolatie
van de woning.
Lateien werden aan de binnenzijde geïsoleerd met 15 mm
dikke houtwolcementplaten (Heraklith) of vlasvezelplaten
(Schewil). Onder kozijnen en puien werd 20 mm polystyreen
hardschuim aangebracht.
Betonnen begane grondvloeren werden pas vanaf 1972 op
een isolatielaag van 20 mm (soms 30 mm)
polystyreenschuimplaten gestort. Deze platen lagen weer
op een zandlaag. Vaak was de kwaliteit van dergelijke
vloeren slecht.
De energiecrisis van 1973 leidde tot een belangrijke
verbetering van het geëiste isolatieniveau. Rond 1978
begon men de begane grondvloer te isoleren. De bekende
vloerelementen (broodjes) met isolatie deden hun intrede.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 16
Indien u meer wilt weten over historische feiten van de woningbouw, kunt u “Bouwconstructieve
analyse van naoorlogse meergezinshuizen in de non-profit huursector 1946-1965” van Dr. Ir. C.C.F.
Thijssen van de Technische Universiteit Delft lezen.
2.4 Bouwkundige maatregelen 2.4.1 Het (na)isoleren van woningen
In de navolgende hoofdstukken vertellen wij u iets over het (na)isoleren van woningen. Het aantal
manieren om de isolatie van een huis te verbeteren is enorm. We realiseren ons dat we absoluut niet
alle mogelijke manieren kunnen opnemen in deze syllabus. We hebben echter getracht van de meest
gebruikelijke methodes de mogelijkheden, kosten, besparingen en mogelijke bouwgebreken die
kunnen ontstaan bij een onzorgvuldige uitvoering te beschrijven.
Een voorbehoud over de kosten en kostenbesparingen moeten we nog maken. Elk huis is anders en
de bewoners van die huizen gedragen zich ook anders. De kosten voor het aanbrengen van
energiebesparende maatregelen zijn erg afhankelijk van de woning zelf. Een eengezinswoning in
Emmen is niet zomaar te vergelijken met een appartement in een monumentaal pand in hartje
Amsterdam. De kosten zijn bovendien erg onderhevig aan de geldende prijzen en creativiteit van de
aannemer. Daarnaast zijn de kosten voor gas en elektra ook afhankelijk van het gesloten contract met
de energiemaatschappij en de marktsituatie.
2.4.2 Spouwmuurisolatie
Spouwmuurisolatie is interessant voor woningen die
gebouwd zijn tussen 1930 en 1975. Woningen van vóór
1930 hebben meestal geen of een te smalle spouwmuur.
De spouwmuren van woningen na 1975 zijn vaak al
geïsoleerd. Voordat een spouwmuur nageïsoleerd kan
worden, moet deze onderzocht worden door een expert.
Hierbij wordt onder andere onderzocht of de gevelstenen
vorstbestendig zijn. De spouw kan immers na het
isoleren niet meer ventileren en zal daardoor langer nat
blijven. Hierdoor kan er vorstschade ontstaan.
Ook moet het voegwerk beoordeeld worden. Indien deze
niet meer voldoende hard is, moet het voegwerk eerst vervangen worden. Tevens moet de spouw
onderin schoon en droog zijn, anders moet deze gereinigd worden. Een spouw waar onderin resten
cement of dergelijke liggen, zorgt vaak voor vochtdoorslag. Verder kunnen er problemen ontstaan bij
geschilderde of geglazuurde gevelstenen. Bij sommige woningen is de spouwmuur aan de bovenzijde
niet afgesloten. Ook dit moet eerst hersteld worden, omdat anders de isolatie er boven uitloopt bij het
volspuiten van de spouw.
Na het onderzoek en eventueel noodzakelijk herstel worden de ventilatieopeningen en eventuele
andere openingen afgesloten en worden in de voegen op regelmatige afstand gaatjes geboord. Via
deze gaatjes wordt isolatiemateriaal in de spouw gespoten.
Een spouwmuur kan volgespoten worden met diverse soorten isolatiemateriaal zoals geëxpandeerde
bolletjes polystyreen (EPS), purschuim of minerale (glas of steen) wol voorzien van een
waterafstotend middel. Deze materialen worden het meeste toegepast (95%). Vlak voor het inblazen
worden ze besproeid met een klein beetje in water opgeloste latex (natuurrubber). Na verdamping van
het water zorgt de latex ervoor dat de parels aan elkaar vast blijven zitten. Zo ontstaat een stabiele
massa parels die niet inzakt, krimpt of scheurt. Door de gesloten cellen dringt water of waterdamp niet
door in de parels. De ruimte tussen de bolletjes is echter groot genoeg zodat het regenwater, dat door
het buitenblad van de spouwmuur heen gedrongen is, zeer weinig weerstand ondervindt en op
normale wijze in de spouw naar beneden afgevoerd wordt zonder het binnenblad te bereiken. Dit
transport van vocht en damp wordt dus niet vertraagd of verminderd door de isolatie. Daarnaast wordt
er steeds vaker gebruikgemaakt van biologisch en composteerbaar materiaal, dat bijdraagt aan een
schoon milieu.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 17
Ook hier is het in het verleden weleens fout gegaan door een onzorgvuldige werkwijze of
voorbereiding. Laat bij twijfel dit door een deskundige controleren.
2.4.2.1 De kosten van spouwmuurisolatie
De kosten van spouwmuurisolatie verschillen per woning, desondanks is een investering in
spouwmuurisolatie relatief laag. Bij een hoekwoning met 108 m² muuroppervlak is de investering
ongeveer € 2.050,- inclusief btw. Doorgaans is deze investering binnen drie tot vier jaar terugverdiend.
Bij een tussenwoning kost het isoleren van de spouwmuur ongeveer € 750,- inclusief btw. De
besparing die dat oplevert is ongeveer € 210,- per jaar. In minder dan vier jaar kan de investering dus
terugverdiend zijn.12
In de markt blijken deze prijzen echter sterk te variëren en daarom is het verstandig om meerdere
offertes aan te vragen. Let er wel op dat een gecertificeerd systeem voor spouwmuurisolatie met
KOMO-certificaat wordt toegepast met een garantie van minimaal tien jaar. En laat altijd een
vooronderzoek uitvoeren.
2.4.3 Het isoleren van de gevel aan de binnen- of buitenzijde
Natuurlijk is het mogelijk om de gevelmuren aan de buiten- of binnenzijde te isoleren, bijvoorbeeld
wanneer de muur geen spouw heeft. Indien aan de buitenzijde geïsoleerd gaat worden, kan dit
(meestal) alleen uitgevoerd worden bij een vrijstaande woning of een geheel woningblok of
flatgebouw.
Isolatie aan de buitenzijde kan vrij eenvoudig uitgevoerd worden door een isolatiemateriaal op de
muur te bevestigen en deze af te werken met een stuclaag of plaatmateriaal. Lastige plaatsen zijn de
aansluiting op het maaiveld, de dakgoot en kozijnen. Meestal is een omgevingsvergunning
noodzakelijk, omdat bijvoorbeeld de baksteen buitengevel omgebouwd wordt naar een stucwerkgevel.
Isoleren aan de binnenzijde kan eventueel ook. Men hoeft dan geen rekening te houden met de gevel
van de buren of de planten in de tuin. Meestal is er geen omgevingsvergunning noodzakelijk. Als de
binnenkant van de woning toch aan een opknapbeurt toe is kan dit een ideale oplossing zijn. Er kleven
echter behoorlijk wat nadelen aan. Zo moet onder andere de woning (deels) leeggeruimd worden,
elektrische aansluitingen en radiatoren aangepast worden en vensterbanken verlengd worden.
Uiteraard wordt het vloeroppervlak van de ruimten iets kleiner. Ook is de aansluiting van de koude
buitenmuur op de warme binnenmuur en vloer in bouwfysische zin (zgn. koudebrug) een probleem.
Hier kan namelijk condens en schimmel ontstaan.
12 www.adviesopmaat.milieucentraal.nl
1. Bestaande gevel
2. Vlakke afwerklaag
3. Kingspan Kooltherm isolatieplaat met slagpluggen
4. Wapeningslaag
5. Stucwerk laag
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 18
2.4.3.1 Kosten gevelisolatie
De kosten om een gevel aan de buiten- of binnenzijde te isoleren zijn vaak afhankelijk van de
bijkomende werkzaamheden. Alleen het isoleren en het afwerken van de gevel kost tussen de € 100,-
en € 150,- per m² geveloppervlak inclusief btw. De kosten zijn afhankelijk van hoe groot de woning is,
wat de bereikbaarheid is en of er veel sprongen in de gevel zitten. Mogelijk is er subsidie te verkrijgen
op het isoleren.
Het isoleren van de gevels aan de binnenzijde van een vrijstaande woning kost al gauw € 16.250,-
inclusief btw en levert een besparing op van € 1.200,- per jaar. De terugverdientijd is dus bijna 14 jaar
(exclusief rente)!
Het isoleren van de gevels aan de buitenzijde van een vrijstaande woning kost al gauw € 21.750,-
inclusief btw en levert een besparing op van € 1.300,- per jaar. De terugverdientijd is dus ook hier
bijna 17 jaar (exclusief rente)!13
2.4.4 HR glas in woon of slaapkamer
Hoewel een woning met enkel glas in de woonkamer eigenlijk niet meer van deze tijd is, komen we het
nog tegen. Bijna altijd kan in de bestaande kozijnen dubbel glas geplaatst worden. Soms moeten de
sponningen uitgefreesd worden of opdekglaslatten geplaatst worden. In de draaiende delen, zoals
deuren en ramen, is dit vaak lastiger omdat de houtmaat soms te zwak is om het zwaardere glas te
kunnen dragen. HR++ glas is zeker twee keer zo zwaar als enkel glas. Met name draairamen willen
na verloop van tijd nog wel eens gaan uitzakken. In zwaarder uitgevoerde deuren kan met behulp van
opdekglaslatten toch nog dubbel glas geplaatst worden. Het is verstandig om dan ook meteen een
tochtstrip aan te brengen, omdat dit veel energieverlies voorkomt.
2.4.4.1 Kosten HR glas
De kosten voor het vervangen van enkel naar dubbel glas liggen tussen de € 75,- tot € 150,- per
vierkante meter. Dit is erg afhankelijk van de uitvoeringsomstandigheden. De materiaalkosten van
HR++ glas zijn ongeveer € 35,- exclusief btw. Bedenk echter dat een normaal huis maar 22 tot 25 m²
glas heeft en er soms veel moet gebeuren aan de kozijnen. Daardoor is de prijs per vierkante meter
relatief hoog. De energiebesparing is ongeveer € 15,- per vierkante meter per jaar. Naast de
13 www.milieucentraal.nl
1. Bestaande gevel
2. Raamwerk van metalen profielen
3. Isover Comfortpanel
4. Dampremmende folie of Vario KM Duplex UV
klimaatfolie
5. Vario KB1 enkelzijdig tape
6. Gyproc gipskartonplaat
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 19
energiebesparing krijgt men ook veel meer comfort, zoals geen beslagen ramen meer en geen
koudeval.
2.4.5 Dakisolatie
Een dak kan aan de buiten- of binnenzijde geïsoleerd worden. Afhankelijk van de dakhelling en
toegepaste dakbedekking zijn er verschillende isolatiemogelijkheden. Bijvoorbeeld dakplaten voor het
hellend dak van Isobouw, Unilin, Kingspan/Unidek in verschillende isolatiewaarden. Of dunne,
isolerende folie voor het hellend dak, die nauwelijks invloed heeft op de daklijn. Bestaande onderdelen
zoals de schoorsteen, dakkapel en dergelijke hoeven hierbij niet te worden opgehoogd. Aan de
binnenzijde kan de dakkap bijvoorbeeld geïsoleerd worden met een kunststof schuimplaat of glas- of
steenwol. Een plat dak kan bijvoorbeeld nageïsoleerd worden met een PIR (steenwol isolatie).
Hellende daken
Isolatie aan de buitenzijde van een hellend dak
Een hellend dak kan vanuit bouwfysisch oogpunt het
beste aan de buitenzijde geïsoleerd worden. Dit is vaak
alleen mogelijk bij een vrijstaand huis of renovatie van
een hele rij woningen. Anders ontstaan er technisch
lastige en vaak lelijke overgangen van het ene
dakoppervlak naar het andere. Een isolatie aan de
buitenzijde is het makkelijkste en dus het goedkoopste
uit te voeren. Het levert de beste isolatiewaarde op
omdat er weinig doorbrekingen zijn van de isolatielaag.
Deze isolatie is dus ideaal uit te voeren als de
dakpannen toch vervangen moeten worden. Let er wel
op dat aansluitingen met opgaand metselwerk en
schoorstenen extra aandacht vragen. Sommige bedrijven verkopen ook isolatie die onder de
bestaande pannen wordt gespoten of geblazen. Vanwege problemen op termijn met vocht door de
verminderde ventilatie wordt dit niet aangeraden.
Bij een totale renovatie van de dakkap kan men
sandwich dakelementen toepassen. Deze zijn gemaakt
van een bovenplaat van vochtbestendige houtspaanplaat
met toplaag, een EPS isolatielaag en een onderplaat van
vochtbestendige houtspaanplaat, eventueel voorzien van
een witte zichtzijde. De Rc waarde van de platen zijn
(afhankelijk van de dikte) 2,5 tot 7.0 m².K/W (conform
NEN 1068).
Bij het na-isoleren van de dakkap aan de buitenzijde,
zonder vervanging van de dakplaten, zijn er verschillende mogelijkheden. Er zijn bijvoorbeeld
renovatie-elementen voor na-isolatie op bestaande dakelementen en/of doorgezakte gordingdaken.
Een isolatiewaarde t/m Rc 7.0 m² K/W (conform NEN 1068) is mogelijk. Ook hiervoor geldt dat alle
mogelijke luchtlekken in de oude situatie gedicht moeten worden. Voorbeelden van luchtlekken zijn de
aansluiting van het dakbeschot/dakelement met de muurplaat, aansluiting binnen/buitenmuur en
dakdoorvoeren zoals schoorstenen, ventilatiepijpen en dakramen.14
14 www.isobouw.nl
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 20
Speciale aandacht moet besteed worden aan mogelijke koudebruggen.
Indien immers het dakvlak beter geïsoleerd gaat worden zullen
koudebruggen eerder kans geven op vochtproblemen.
Een gelijk product is verkrijgbaar specifiek voor sporenkappen.
Er zijn ook goedkopere na-isolatie platen verkrijgbaar die direct op het
dakbeschot worden aangebracht. Hiervoor moet het bestaande
dakbeschot wel voldoende sterk zijn en vlak liggen. De platen zijn aan
de bovenzijde gecacheerd met versterkte, thermisch reflecterende en
dampopen aluminiumfolie met rastermotief en voorzien van drie
constructief ingelijmde houten regels 25 x 30 mm. Het isolatiemateriaal
bestaat uit een grijze isolatiekern EPSHR-SE volgens BRL 1306, met verhoogd isolerend vermogen.
De langszijde is uitgevoerd met een sponning, de kopse kanten zijn recht uitgevoerd. De
isolatiewaarden variëren van 1,6 tot 7 m².K/W.15
Er bestaan ook systemen die rechtstreeks onder de dakpannen
worden aangebracht. Dit systeem kan uitsluitend worden toegepast
indien de dakplaten/planken, tengels en panlatten nog in uitstekende
conditie verkeren. Het systeem is toepasbaar voor diverse soorten
dakpannen van Tuilles du Nord tot betonpannen bij een dakhelling van
25 tot 60 °C. De isolatiewaarde is 2,85 m².K/W. Er zijn ook biofoam
based schuimisolatie producten waardoor de CO² footprint nog verder
wordt verlaagd. Het systeem is vanwege de relatief lage kosten en het
milieuvriendelijk karakter al door diverse woningcorporaties toegepast
(totaal meer dan 1 miljoen m² dakoppervlak).
Ook voor rieten daken bestaan er speciale renovatieplaten. Deze
platen bestaan uit een bovenplaat met een harde SB7-plaat, dikte 12
mm, volgens EN 312, geleverd onder KOMO productcertificaat. Het
isolatiemateriaal bestaat uit een isolatiekern EPSHR-SE volgens BRL
1306, met verhoogd isolerend vermogen. De onderplaat bestaat uit een
houtspaanplaat klasse V-E1, dikte 3 mm met witte zichtzijde, voorzien
van een dampremmende laag en geleverd onder KOMO
productcertificaat.
Isolatie aan de binnenzijde van een hellend dak
Een hellend dak kan uitstekend aan de binnenzijde geïsoleerd worden. Het is wel van belang goed te
controleren of het dak al enigszins geïsoleerd is en of er koudebruggen of lekkages aanwezig zijn. De
bouwtechnische problemen moeten uiteraard eerst opgelost worden. Als er al een isolatie zit is het
van belang welke isolatie is toegepast, wat de isolatiewaarde is en waar deze is aangebracht. Dit heeft
te maken met het vochttransport van binnen naar buiten. Warme binnenlucht bevat altijd meer vocht
dan koude buitenlucht. Ergens in de constructie ontstaat een condensatiepunt. Dat is het punt waar de
afkoelende lucht het vocht niet meer kan vasthouden en waardoor dit gaat condenseren. Hier ontstaan
dan de bekende vochtplekken en schimmel. Dit is te voorkomen door een goede damprem aan de
warme zijde toe te passen. Indien aan de buitenzijde een dampdichte dakbedekking is aangebracht,
bijvoorbeeld een bitumineuze of kunststof dakbedekking moet de ruimte tussen isolatie en de dakplaat
zwak geventileerd worden, anders is de kans groot dat er vochtplekken ontstaan door condensatie in
de constructie.
De kosten voor het aanbrengen van een isolatie aan de binnenzijde van een dak variëren sterk,
afhankelijk van of men het zelf uitvoert of het door een professioneel bedrijf laat doen. Ook moet men
rekening houden met de verlichting, gordijnroeden etc.
Ter indicatie: zelf uitvoeren kost circa € 30,- per vierkante meter inclusief btw. Het door een bedrijf
laten uitvoeren kost circa € 125,- tot € 165,- per vierkante meter inclusief btw. Men bespaart circa
15 Conform NEN 1068, www.isobouw.nl
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 21
€ 10,- tot € 11,- per vierkante meter per jaar. De terugverdientijd, exclusief rente, is dus 3 tot 15 jaar,
afhankelijk van of men het zelf doet of het door een bedrijf laat uitvoeren.
Voorbeelden van isolatiemateriaal voor hellende daken
Er zijn veel soorten isolatiemateriaal zoals kunststoffen, maar ook
natuurlijke vezels zoals wol. Met EPS isolatieplaten kan bijvoorbeeld op
eenvoudige wijze het dak aan de binnenzijde geïsoleerd worden. De
isolatieplaten hebben een isolatiewaarde van Rd 2,5 tot 4,0 m².K/W. Bij
de isolatieplaten van bijvoorbeeld Isobouw bestaat de bovenplaat uit
vochtbestendige houtspaanplaat KOMO-gecertificeerd, klasse V-E1.
Een isolatiekern van EPS HR-SE volgens BRL 1306, met een verhoogd
isolerend vermogen of een BioFoam. De onderplaat is een stootvaste
houtspaanplaat, gelijk aan de bovenplaat, echter voorzien van een
esthetisch afgewerkte witte zichtzijde.
Een ander snel systeem is van Isover. De plaat heeft een dikte van 6,8 cm en heeft een Rd waarde
van 2,05 m².W/ K.
Vaak worden daken aan de binnenzijde afgewerkt met rollen glaswol die aan één zijde zijn voorzien
van dampremmend aluminium folie (spijkerflens dekens). De door de fabrikant opgegeven Rd waarde
van de glaswoldeken is 2,0 W/m²K. De aluminium bekleding moet uiteraard aan de binnenzijde
aangebracht worden. Losse dekens met aluminiumbekleding hebben een Rd waarde van 2,5 tot 4,0
m².W/K bij respectievelijk 4,5 en 8,0 cm dikte.
In plaats van glaswol kan ook steenwol worden toegepast. Dit materiaal is steviger, prikt niet zo, en
heeft bij een dikte van 4,5 cm een Rd waarde van 1,15 m².W/K.
Platte daken
Platte daken kunnen zowel aan de onderzijde (een koud dak), aan de bovenzijde onder de nieuwe
dakbedekking (een warm dak) alsook op de bestaande dakbedekking geïsoleerd worden (een
omgekeerd dak).
Isoleren aan de onderzijde van een plat dak
Een dergelijk dak noemen we een ‘koud dak constructie’. Het dak ‘zelf’ heeft het immers koud. Soms
is een plat dak aan de binnenzijde geïsoleerd. Een dergelijke isolatiemethode wordt sterk afgeraden
bij houten dakbalklagen vanwege de problemen die in het verleden zijn ontstaan. Met name
koudebruggen van doorgaande binnenmuren, dakdoorvoeren, aansluitingen op de buitenmuren
zorgen voor vochtproblemen. Houtrot van de bestaande houten dakconstructie, met name ter plaatse
van de muuropleggingen, zal ontstaan als de ruimte tussen isolatie en dakconstructie niet goed
geventileerd is en een goede damprem (aan de warme zijde!!) ontbreekt.
Een plat dak kan beter geïsoleerd worden aan de buitenzijde. Het is ook beter om eventuele
bestaande gebrekkige isolatie aan de onderzijde van het dak te verwijderen om
condensatieproblemen te voorkomen.
1. Bestaand dakbeschot
2. Houten balken
3. Isover Comfortpanel
4. Vario KM Duplex UV
klimaatfolie
5. Houten latten
6. Vario KB1 enkelzijdig tape
7. Gyproc gipskartonplaat
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 22
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 23
Isoleren aan de bovenzijde van een plat dak
Indien de dakbedekking al wat ouder is en toch vervangen moet worden kan men het beste het dak op
de dakvloer isoleren. Hiervoor wordt eerst de bestaande dakbedekking en eventuele oude
isolatielagen verwijderd waarna er een eerste laag dakbedekking op de dakvloer wordt aangebracht.
Dit is meteen de dampremmende laag. Voorts wordt de isolatie op het dak aangebracht. Hierover
wordt een nieuwe dakbedekking gebrand, mechanisch bevestigd of los gelegd met een ballastlaag
van tegels of grind. In sommige gevallen kan men de oude dakbedekking laten liggen om kosten te
besparen. Uiteraard moeten wel eerst de blazen en scheuren hersteld worden. In een dergelijk geval
moet wel de totale dakbedekkingsconstructie goed doorgerekend worden om het zogenaamde
dauwpunt te bepalen. Een dakconstructie bestaande uit isolatie, oude dakbedekking, daarop nieuwe
isolatie en een nieuwe dakbedekking kan inwendig gaan condenseren met alle problemen van dien. In
dat geval is goedkoop duurkoop!
Indien de dakbedekking nog goed is kan men ook een zogenaamde ‘omgekeerde dak constructie’
toepassen. Hierbij wordt de isolatielaag op de bestaande dakbedekking gelegd. Uiteraard moeten ook
hierbij eerst de blazen en scheuren hersteld worden. Hier overheen wordt een worteldoek
aangebracht en een ballastlaag van tegels of grind. Het nadeel is dat de dakranden dan niet
geïsoleerd worden. Echter, de dakbedekking op het platte vlak wordt beter beschermd tegen de zon
en zal veel langer meegaan.
In beide gevallen geldt dat alle mogelijke luchtlekken in de oude situatie gedicht moeten worden en
koudebruggen opgelost moeten worden. Zoals bijvoorbeeld de aansluiting van het
dakbeschot/dakelement met de muurplaat, de aansluiting binnen/buitenmuur, dakdoorvoeren zoals
schoorstenen en dakramen en opgaand metselwerk.
De kosten voor het isoleren (Rc 3,5 m².K/W) van een plat dak inclusief het vervangen van de platte
dakbedekking zijn ongeveer € 75,- per vierkante meter inclusief btw. De besparing is ongeveer € 11,-
per vierkante meter per jaar inclusief btw.16
2.5 Installatietechnische maatregelen Naast bouwkundige maatregelen kan er energie en dus kosten bespaard worden door de installaties
in het huis (op termijn) te vervangen door energiezuinige installaties. Natuurlijk kunnen er ook extra
installaties toegevoegd worden, zoals zonnepanelen. Het grote verschil met bouwkundige
maatregelen is dat installaties onderhoud nodig hebben om optimaal te blijven functioneren en
meestal een veel kortere (rest)levensduur hebben dan het gebouw zelf.
De regels voor het vaststellen van het definitieve energielabel zijn door de overheid bepaald. Om de
berekeningen te vereenvoudigen zijn enkele standaardaannamen gedaan. Bij het bepalen van het
definitieve energielabel wordt bij een aantal punten gekeken welke maatregelen er zijn getroffen. Voor
sommige installaties is alleen relevant of ze aanwezig zijn en niet wat het rendement is van de
installatie.
Ook voor installatietechnische maatregelen, die het energieverbruik kunnen verminderen of duurzaam
energie kunnen opwekken, zijn er al veel oplossingen bedacht. Een aantal van die oplossingen zullen
in deze syllabus behandelt worden. Elke dag worden nieuwe oplossingen bedacht, maar of deze uit
economisch oogpunt levensvatbaar zijn en of deze ook geaccepteerd worden door huiseigenaren, is
nog maar de vraag. Bij alles geldt, wat zijn de kosten en wat levert het op? Hoe moeilijk een installatie
te installeren is, geeft vaak ook een graadmeter om de voorziening wel of niet te gaan toepassen.
Toegankelijke apps op onze smartphone of slimme thermostaten hebben het grote publiek wel meer
bewust gemaakt over hoeveel energie er dagelijks verbruikt wordt. Onbewust heeft dat een grote
invloed op de acceptatie van dit soort energiezuinige installaties. Een mooi voorbeeld is de app van
Nefit waarop dagelijks te zien is wat het verbruik van de cv ketel voor het verwarmen en het verbruik
16 www.milieucentraal.nl
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 24
van warm water is. Tevens regelt het systeem van de ketel wat de temperatuur op de ketel moet zijn
op basis van de weersverwachtingen.
In veel woningen zijn nog veel onbedoelde energieverspillers aanwezig, zoals een afzuigsysteem
zonder warmteterugwinning. Een WTW levert volgens fabrikanten zo’n 250 m³ gas (staat gelijk aan
ongeveer € 150,-) per jaar op aan energiebesparing.
2.5.1 Zonnepanelen
Zonnecellen zijn meestal gemaakt van twee lagen silicium, waartussen door invloed van licht een
elektrische stroom gaat lopen. Ze worden daarom ook wel photovoltaïsche cellen genoemd. Meestal
afgekort door de term PV-systemen.
Het percentage van de zonne-energie dat wordt omgezet in stroom noemen we rendement.
Zonnepanelen halen een rendement van 4% tot 18%. Er zijn ook nieuwe ontwikkelingen waarbij
stroom wordt opgewekt door glas of verf. Hiervan is het rendement momenteel nog veel te laag om
rendabel te zijn. Er bestaan ook thin film lichtdoorlatende zonnepanelen voor bijvoorbeeld een serre
(Sirius Solar Solutions) met een rendement van 10%-13%.
Er zijn verschillende soorten PV systemen. Hieronder staan er enkele uitgelegd.
1) Monokristallijn: De zonnecellen in een monokristallijn zonnepaneel bestaan uit
één kristal. Het oppervlak van monokristallijne zonnecellen heeft geordende
elektroden en is egaal zwart. Deze zonnepanelen hebben het hoogste rendement
(ongeveer 18%). Monokristallijne zonnepanelen hebben enkele procenten meer
opbrengst dan polykristallijne. Deze panelen zijn duurder, maar hebben een
hoger rendement per oppervlakte. De beste keuze voor het behalen van een
maximale rendement en bij een beperkte ruimte op bijvoorbeeld het dak.
2) Polykristallijn: In een polykristallijn zonnepaneel bevinden zich zonnecellen die
bestaan uit meerdere grove kristallen. Een polykristallijne zonnecel is blauw
en vertoont een soort gebroken schervenpatroon. De polykristallijne
zonnepanelen zijn gunstig geprijsd en bieden een redelijk hoog rendement
(ongeveer 14%), hoewel minder rendement dan monokristallijne
zonnepanelen. Wanneer er genoeg ruimte op een dak aanwezig is, is dit de
beste keuze.
3) Amorf: In een dunne-filmzonnepaneel wordt amorf silicium gebruikt. Amorfe
zonnepanelen bevatten geen kristallen maar poeder. Hierdoor zijn ze zeer
buigzaam. De amorfe zonnepanelen geven het minste rendement van de hiervoor
genoemde drie typen (4 tot 11% rendement). De prijs ligt wel een stuk lager, maar
deze zonnecellen zijn minder geschikt voor toepassing in zonnepanelen.
4) CIS (koper-indium-selenide) panelen: CIS behoort tot de ‘familie’ van dunne
filmproducten. De panelen hebben een voor dunne film panelen zeer hoge module
efficiëntie van 12,6%. Het belangrijkste is echter dat ze met een lager aantal
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 25
Wattpiek / m2 toch een hogere kWh productie per vierkante meter weten te generen dan
kristallijne panelen.
Om het vermogen van zonnepanelen te kunnen vergelijken, zijn er
standaardcondities opgesteld: een instraling van 1000 W/m², waarvan
het spectrum overeenkomt met het spectrum van zonlicht en een
celtemperatuur van 25°C. Het maximale elektrische vermogen van
een zonnepaneel onder deze condities wordt het piekvermogen
genoemd en wordt geschreven als Wp (Wattpiek).
Zonnepanelen zijn onderhoudsarm. Eventueel kunnen ze periodiek
schoongemaakt worden om aanslag te verwijderen, waardoor er weer Zonnepanelen BYD 240P6-30
meer zonlicht omgezet kan worden. Schuin liggende zonnepanelen zullen schoonspoelen door de
regen. Op platte daken worden ze schuin geïnstalleerd zodat ze schoonspoelen en een goede hoek
hebben ten opzichte van de zon.
Schade kan ontstaan door inslag van zware hagelstenen of vallende voorwerpen zoals takken. Er
wordt nu van uitgegaan dat de technische levensduur van PV-panelen ongeveer 25 jaar is. De
omvormer gaat ongeveer 12 jaar mee. Het vervangen van de omvormer kost bij een standaard woning
ongeveer € 1.750,- inclusief btw.
Bron: KMNI
De ideale opstelling in Nederland is op een dak richting het zuiden
met een hellingshoek van 36°. Voor de opbrengst van zonnepanelen
zijn we ook deels afhankelijk van de locatie in Nederland. De
kustzijde heeft in het algemeen meer zonuren en geeft dus een
hoger rendement.
Schaduw is een berucht probleem voor zonnepanelen.
Monokristallijn, Polykristallijn en Amorf zonnepanelen hebben hier
veel last van. CIS panelen hebben een minder rendement, maar
werken ook onder diffuus licht.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 26
Bij hogere temperaturen wordt de opbrengst van zonnepanelen lager. Voor iedere
10 °C temperatuurstijging daalt de stroomopbrengst met ongeveer 5 procent. Het
is daarom van belang dat er lucht achter de panelen langs kan stromen die door
de warmte afgevoerd wordt en de temperatuur niet te hoog oploopt. Ook de
omvormer moet niet te warm worden. Hoe meer licht op de panelen valt, hoe
warmer de omvormer zal worden. Wanneer de omvormer te warm wordt, daalt zijn
efficiëntie. Bij het kiezen van de plek van de omvormer moet dus ook worden gelet
op voldoende vrije luchtstroom rond de omvormer.
Omvormer SB2000HF
Verder neemt in de loop van de tijd de opbrengst van zonnepanelen iets af. Ieder jaar wordt ongeveer
een half procent minder stroom opgewekt. Na 25 jaar is het rendement van de zonnepanelen dus zo'n
12,5 procent lager dan in het eerste jaar. Hiermee moet rekening worden gehouden in het berekenen
van de kosten en baten van zonnepanelen.
Om de opbrengst (in kWh) van een zonnepaneel te berekenen, vermenigvuldigen we het vermogen in
Wp (Wattpiek) met een rekenfactor van 0,88. Een paneel van bijvoorbeeld 260 Wp levert op jaarbasis
dan gemiddeld 260 x 0.88 = 229 kWh op. Een gemiddeld huishouden heeft een jaarverbruik van 3.400
kWh. Om dit jaarlijks zelf op te wekken zijn 3.400/229 = 15 zonnepanelen van 260 Wp nodig.
Zonnepanelen kosten ongeveer € 1,60 per Wp. Een volledig zonnepanelensysteem inclusief montage
en omvormer kost tussen de € 2,30 en € 3,00 per Wp vermogen inclusief btw.
Hieronder wordt een voorbeeld gegeven van een recente offerte voor een PV-systeem van 2160 Wp
met een verwachte opbrengst van 1870 kWh (100% schaduwvrij), een totale oppervlakte van 15 m²
zonnepanelen en een 25-jarige lineaire vermogensgarantie. Op de omvormer zit vijf jaar garantie, op
montage en elektrawerken tien jaar. Er is een hevige concurrentie op de markt voor zonnepanelen,
waardoor er soms hoge kortingen worden verleend.
Product Aantal Eenheidsprijs Totaal
Zonnepaneel BYD 240P6-30 9 € 230,00 € 2.070,00
Omvormer SB2000HF 1 € 1.121,00 € 1.121,00
Montage materiaal 1 € 765,00 € 765,00
Montagewerken 1 € 438,00 € 438,00
Elektriciteitswerken en materiaal 1 € 550,00 € 550,00
Keuring door erkende organisatie 1 € 130,00 € 130,00
Subtotaal € 5.074,00
BTW 21% € 5.074,00 € 1.065,54
Totaal € 6.139,54
Een particulier kan voorlopig nog slim gebruikmaken van de kleine ondernemersregeling. Dat betekent
dat de btw op de installatie wel teruggevraagd kan worden en de btw over de opbrengst niet
afgedragen hoeft te worden. Op Europees niveau wordt hier echter bezwaar tegen gemaakt. Ook
vergt het nogal wat papierwerk.
Particulieren kunnen de stroom die men niet gebruikt terug leveren aan het elektriciteitsnet. Dit heet
salderen (dit is het leveringstarief inclusief energiebelasting, opslag duurzame energie en btw).
Energiebedrijven zijn nu nog wettelijk verplicht om onder voorwaarden voor de stroom die een
huishouden via zonnepanelen aan het stroomnet terug levert het geldende stroomtarief te betalen
(inclusief energiebelasting en btw). Dit geldt alleen voor aansluitingen kleiner dan 3 x 80 Ampère en
voor zover de opgewekte hoeveelheid stroom kleiner is dan het eigen verbruik. Ook over deze
regeling is veel discussie en daarom zal deze waarschijnlijk in 2020 vervallen.17 Hierdoor daalt
uiteraard het netto rendement op de investering.
17 Minister Kamp, 2 juni 2014.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 27
De meter moet kunnen registreren hoeveel stroom er aan het net is terug geleverd. Indien een meter
dit niet kan, moet deze vervangen worden door een meter die dit wel kan of door een meter die de
toegeleverde stroom niet registeren, maar wel terugdraaien.
2.5.2 De nieuwe generatie HR ketels
Indien een oude cv-ketel vervangen wordt, kiest men
meestal voor een HR ketel. De nieuwste ketels met
een A-label hebben bijvoorbeeld een zogenaamde
‘low energy’ pomp. Slimme software ontdekt zelf de
patronen in het warmwatergebruik en zorgt zo voor
de optimale balans tussen comfort en
energiebesparing. Vergeleken met de vorige
generatie HR-ketels bespaart zo’n ketel ongeveer €
200,- per jaar (bij een gasverbruik van 2.000 m3). Deze ketels zijn ook geschikt om te koppelen met
een warmtepomp of zonneboilersysteem voor warm water of verwarming.18
2.5.3 Warmtepomp
Een warmtepomp is meestal alleen interessant als je woning nieuw wordt gebouwd of ingrijpend
verbouwd wordt. Gewone cv-radiatoren moeten namelijk ook vervangen worden door een systeem
voor lage temperatuur verwarming (LTV). De woning moet ook heel goed geïsoleerd zijn. Een
warmtepomp werkt als een omgekeerde koelkast. Een koelkast koelt doordat die warmte verzamelt uit
de lucht in de koelkast en dit vervolgens weer afgeeft aan de lucht buiten de koelkast.
Een warmtepomp verzamelt warmte uit de buitenlucht, de bodem of het grondwater en geeft die
binnen af. De warmte wordt afgegeven aan leidingwater dat wordt rondgepompt naar lage
temperatuur-radiatoren, vloer- of wandverwarming.
Een lage temperatuur verwarmingssysteem verwarmt het huis met maximaal 55 graden Celsius. Bij
een normaal systeem kan de temperatuur oplopen tot 80 graden Celsius. Vanwege de lage
temperatuur wordt er minder gas verbruikt.
Als de buitenlucht de bron van de warmte is, moet er op het dak of in de tuin een warmtewisselaar
komen, die zorgt voor de overdracht van de energie van het buitensysteem naar het binnensysteem.
Een standaard warmtepomp zorgt alleen voor verwarming en een warmtepompboiler zorgt alleen voor
warmte. Een combiwarmtepomp en een hybride warmtepomp zorgen voor beiden. Een hybride
warmtepomp is een gasgestookte HR-107 combiketel die samenwerkt met een ingebouwde of
toegevoegde elektrische warmtepomp. Het netto rendement van huidige elektrische warmtepompen
ligt op 160% - 200% voor verwarming en 80% - 140% voor warm water.
Bij een warmtepomp spreekt men van COP (Coëfficiënt Of Performance): het rendement van de
warmtepomp. Elektrische warmtepompen voor verwarming hebben een COP tussen 4 en 5: het
rendement ligt dus tussen 400% en 500%. De COP voor warmwater is lager (2 tot 3,5) omdat een
hogere temperatuur vereist is (58 °C). Het rendement daarvoor is dus 200% tot 350%.
De aanschafprijs voor een individuele elektrische warmtepomp voor lage temperatuurverwarming
(LTV) in een eengezinswoning varieert en is afhankelijk van de warmtebron:
ruim € 22.000,- (de buitenlucht als bron);
€ 25.000,- (bodem als bron);
tot € 40.000,- (grondwater als open bron).
Dit is inclusief de kosten voor de aanpassing van de wandradiatoren voor LTV.19
2.5.4 Hybride HR-warmtepomp
Een hybride HR-warmtepomp combiketel kost gemiddeld € 5.000,- tot € 7.000,- (inclusief HR-107
ketel, btw en installatie, exclusief LTV (bij goede isolatie niet noodzakelijk)).
18 Nefit Trendline. 19 www.milieucentraal.nl & Nefit
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 28
Bij een zonneboilersysteem wordt via een gesloten circuit het sanitaire water in de voorraadboiler
(afhankelijk van de hoeveelheid zonlicht) tot wel 80 á 90 °C verwarmd. De royale, optimaal
geïsoleerde boiler zorgt ervoor dat er nauwelijks warmte verloren gaat. De boiler wordt aangesloten op
de (bestaande) HR-ketel. Op zonnige dagen wordt het water voor douche, bad en keuken volledig
duurzaam verwarmd met zonne-energie. Op dagen met weinig zonlicht springt de HR-ketel bij. Op
jaarbasis gebruikt men zo tot 60% minder gas voor de bereiding van warm water. Een
zonneboilersysteem voor een eengezinswoning kost ongeveer € 3.200,- inclusief btw.
2.5.5 HRe ketel
Voor huizen waarbij men meer dan 1.900 m³
gas per jaar verbruikt kan het interessant zijn
om een HRe-combiketel te overwegen. De
ketel wekt met gas elektra op. Bij de Remeha
eVita HRe ketel claimt men een opbrengst van
2500 kWh en een jaarlijkse besparing van €
400,- op de energierekening. Een HRe ketel
kost ongeveer € 11.000,- en € 140,- per jaar
aan onderhoud. In sommige provincies wordt
een forse subsidie verstrekt om de aanschaf te
stimuleren.
2.5.6 Ledverlichting
Nu de handel in de gewone gloeilamp sinds 1 september 2012 verboden is, zal de consument
overstappen op halogeenverlichting, spaarlampen of ledverlichting. Ook niet-energiezuinige
halogeenverlichting wordt vanaf 2016 verboden. Bij spaarlampen is de consument attent gemaakt op
gevaren van het kwik dat vrijkomt bij een eventuele breuk van de lamp. Hierdoor zal voor veel
consumenten, zeker nu er warmere kleuren beschikbaar zijn gekomen, de ledlamp het alternatief
worden. De ledlamp verbruikt veel minder energie (ongeveer 90% minder dan de gloeilamp), is wel
duurder in de aanschaf, maar gaat veel langer mee. Helaas blijken de goedkopere ledlampen
storingen te geven op het elektranet in de woning.
Om de energiezuinigheid van woningen onderling te vergelijken mag men dus nooit afgaan op het
daadwerkelijke verbruik, maar zal er altijd een goede vergelijking gemaakt moeten worden tussen de
technische specificaties van aangebrachte installaties.
2.6 Bewonersgedrag Het bewonersgedrag is van grote invloed op het energieverbruik en energiekosten. Daarnaast is de
uiteindelijke prijs die door de gebruiker betaald zal worden ook afhankelijk van bij welke marktpartij de
energie wordt ingekocht en welk contract afgesloten wordt. Daarom is het voor een juiste vergelijking
beter om naar de kubieke meter gas en kWh elektriciteit te kijken. In alle berekenmodellen voor het
energieverbruik van een bepaalde woning zal men aannames doen voor het gedrag van de bewoner.
Of een bewoner de slaapkamers warm wil houden of juist de radiatoren nooit aanzet heeft uiteraard
invloed op het verbruik. Helaas zijn er ook bewoners die met de ramen open toch de verwarming vol
aan hebben staan. Ook heeft het weer invloed op het verbruik. Is het een koude winter geweest of
juist een zachte.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 29
3 Waardering in relatie tot energiebesparing/duurzaamheid 3.1 Hoe weeg je de kosten en baten van de verschillende energiebesparende
maatregelen af? In tegenstelling tot commercieel vastgoed speelt bij particuliere woningen het emotionele aspect van
de koper een grote rol. De een vindt zonnepanelen op het dak een lelijk gezicht, de ander wil juist
laten zien dat er aan het milieu wordt gedacht of wil juist geld besparen door de energiebesparende
maatregelen.
Puur op economische gronden geredeneerd moet de investering afgewogen worden tegen de
(toekomstige) financiële besparingen. Door meerdere offertes aan te vragen over de mogelijk te
nemen maatregelen krijgt men goed zicht op noodzakelijke investeringen. Hierbij mogen bij installaties
zeker niet het toekomstig onderhoud en de bouwkundige aanpassingen vergeten worden. Bij
bijvoorbeeld het plaatsen van een PV-systeem moet men er rekening mee houden dat de omvormer
na ongeveer 12 jaar vervangen moet worden en het dak stevig genoeg moet zijn om de panelen (ook
bij storm en wind) te kunnen dragen. Bijzondere systemen, zoals een HRe ketel en de plaatsing
daarvan, vergen een grote investering en vragen jaarlijks het nodige onderhoud.
Sommige systemen zijn niet gericht op de individuele woning, maar zijn aangelegd voor een heel
woningblok of een hele wijk. Bij dergelijke systemen wordt vooraf een zeer uitgebreid onderzoek
gedaan, maar helaas gaat het soms toch fout.20 Gelukkig zijn de ervaringen tegenwoordig in het
merendeel positief en zijn financiële instellingen bereid dergelijke investeringen (mee) te financieren.
Beleggingsfondsen voor duurzame investeringen laten steeds betere resultaten zien en dus is het
interessant om daar in te beleggen. Energiemaatschappijen stappen langzaam maar zeker over op
duurzame energie.
Bron: Rendementsontwikkeling afgelopen 5 jaar (groei per € 100)21
Volgens Milieu Centraal is het rendement op bijvoorbeeld het aanbrengen van vloerverwarming 8%.
Ook levert de investering in het plaatsen van zonnepanelen heel wat meer op dan de rente op een
spaarrekening. Onderstaande tabel geeft voorbeelden van rendementen op duurzame maatregelen
weer.
A) B) C) D)
Vloerisolatie 8% 5% 5% 5% A) Rente: 2,5%, Gasprijs stijgt 5%*
Dakisolatie 9% 7% 6% 7% B) Rente: 1%, Gasprijs stijgt 0%*
Spouwmuurisolatie 12% 9% 9% 9% C) Rente: 1%, Gasprijs stijgt 1%*
Isolatieglas 7% 3% 4% 4% D) Rente: 1,5%, Gasprijs stijgt 0%*
Zonnepanelen** 7% 4% 5% 5%
20 Unica, Er komt een WKO bij de dokter. 21 ASN Groenprojectenfonds, Rendementsontwikkeling.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 30
* inclusief inflatie ** op basis van ontwikkeling stroomprijs in plaats van gasprijs22
Hoe aantrekkelijk de rendementen van een duurzame maatregel ook kunnen lijken, het zal er
uiteindelijk toch op neerkomen dat voor elke investering een gedegen advies over mogelijke en
nuttige maatregelen gemaakt zal moeten worden.
Inmiddels bestaat er ook een warmteterugwinunit voor een doucheafvoer. De investering is ongeveer
€ 600,- terwijl de besparing 130 m³ gas per jaar is. Een dergelijke unit is echter alleen rendabel aan te
brengen tijdens de nieuwbouw of grootscheepse verbouwing van de woning. Soms worden deze
maatregelen getroffen in nieuwbouwwoningen om aan de in het Bouwbesluitvereiste Rc waarde te
voldoen. Elke vastgoedinvesteerder probeert bij een nieuw bouwproject kosten (energiebesparende
maatregelen) en baten (verhuurbaarheid verkoopbaarheid) te optimaliseren binnen de geldende
regelgeving.
3.2 Wat is de invloed van energielabels op de waarde van een woning? Mede door de promotie van het nieuwe energielabel en de verplichting om dit op de verkoopsites van
de makelaars te tonen, zal het publiek steeds meer bewust worden van de energiezuinigheid van een
woning. Mogelijk zal eerder het ontbreken van energiebesparende voorzieningen de prijs van een
woning drukken dan dat de aanwezigheid van dergelijke voorzieningen de prijs zal doen toenemen.
Kopers kunnen op basis van energiebesparende maatregelen een hogere hypotheek of een
aantrekkelijkere rente krijgen. Meer informatie is te vinden op de website www.ikinvesteerslim.nl.
Het onderzoek van TIAS VastgoedLAB toont aan dat een ongunstig energielabel de prijs van een
woning onder druk zet en een gunstig energielabel een positief effect heeft op de prijs. In ieder geval
geeft een gunstig energielabel geen reden voor een koper om te onderhandelen over de prijs van de
woning.
Voor het omzetten van het voorlopige energielabel naar het definitieve energielabel is bewijsmateriaal
nodig. De verkoopbrochure van een makelaar kan onder voorwaarden gezien worden als bewijs voor
de in de woning aanwezige energiebesparende voorzieningen. Hiervoor is de verklaring
“woningkenmerken voor registratie energielabel” opgesteld door de brancheorganisaties van de
makelaars.
3.3 Wat is de invloed van energiebesparende maatregelen op het taxeren? Energiebesparende maatregelen hebben een steeds grotere invloed op de waardetaxatie van
vastgoed. Bouwkundige maatregelen zoals dubbel glas, spouw- en dakisolatie zijn aspecten die bij
jongere of gerenoveerde woningen geacht worden aanwezig te zijn. Moeilijker ligt het met bijzondere
voorzieningen zoals bijvoorbeeld driedubbel glas, zonnepanelen, zonneboilers, HRe cv ketels of
warmte-koudeopslag.
22 Milieu Centraal, Overzicht rendementen energiebesparende maatregelen.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 31
Er wordt echter al jaren uitgebreid onderzoek gedaan naar de effecten van duurzaamheid op de
waarde van vastgoed. In de inleiding van deze syllabus worden al een aantal recente artikelen
aangehaald, die gebaseerd zijn op recent uitgevoerde onderzoeken.
Ook een onderzoek naar de effecten van duurzaamheid op de waarde van corporatiewoningen geeft
aan dat energiezuinige woningen een hogere waarde hebben.23 Het rapport geeft de volgende
conclusies weer:
1. Corporatiewoningen met energielabel A hebben een 14,8% hogere verkoopprijs dan woningen
met label G. Woningen met label B zijn 4,4% meer waard. Dit impliceert dat de verkoopprijs van
een gemiddelde woning met energielabel G € 22.000,- hoger is bij opwaardering naar label A en
€ 6.500,-meer opbrengt bij opwaardering naar label B. Het verbeteren van een woning met label
C naar label B en A verhoogt de verkoopprijs met respectievelijk 2,9% en 13,3%.
2. In potentie kunnen duurzaamheidsinvesteringen in corporatiewoningen worden terugverdiend.
We kunnen concluderen dat de meest energiezuinige corporatiewoningen voor een substantieel
hogere verkoopprijs worden verkocht dan minder zuinige corporatiewoningen. Deze
bevindingen komen overeen met eerder onderzoek naar waarde-effecten van energie-efficiëntie
op de koopwoningenwoningmarkt. De gevonden waardepremie kan een belangrijke rol spelen
bij het terugverdienen van investeringen in energiebesparende maatregelen door
woningcorporaties.
3.4 Onzekere factor Een onzekere factor blijft de invloed van de overheid op de verwachte besparingen. Een belangrijk
deel van de kosten zijn de overheidsheffingen die drukken op gas en elektriciteit. In onderstaande
afbeeldingen is de verhouding weergegeven tussen de leveringskosten, het netbeheer en de
overheidsheffingen.
23 Maastricht University en het Kadaster in opdracht van Aedes van 6 november 2014.
Onderzoek waardering tweetal duurzame woningen
Een taxatie van een tweetal duurzame woningen door 18 taxateurs van VastgoedPro in mei 2014 gaf
aan hoe verschillend er gekeken wordt naar de waarde van duurzame maatregelen. De taxatiedag
was georganiseerd door VastgoedPro in samenwerking met de gemeente Den Bosch, TVI en Waifer.
Het doel van deze dag was om inzicht te krijgen in hoe de doorsnee taxateur omgaat met de
waardering van duurzame maatregelen. Tevens wilde men input krijgen van ervaren taxateurs ten
behoeve van de ontwikkeling van een taxatietool voor duurzame investeringen. De fictieve opdracht
was een taxatie op te stellen ten behoeve van (her)financiering.
Een van de woningen is een zogenaamde “nul op de meter” woning. Deze woning is voorzien van
warmtewisselaars, een warmtepomp, eigen watervoorziening en zonnepanelen. Deze woning zal dus
geen energie van derden behoeven te betrekken en hierdoor geen energierekening ontvangen.
De andere woning betreft een jaren-60 rijtjes woning met een warmwatervoorziening door een
zonneboiler, zonnepanelen voor stroomopwekking en vloerisolatie.
De beoordeling van de taxateurs voor de “nul op de meter” woning was gemiddeld € 600.000,- met
afwijkende waarden van € 500.000,- tot € 700.000,-. Gemiddeld werd aan de duurzame maatregelen
een extra waarde van € 40.000,- tot € 50.000,- toegekend, terwijl de extra investering € 85.000,-
bedroeg. De beoordeling van de rijtjeswoning was gemiddeld € 210.000,- met uitschieters naar
€ 253.000,- en € 175.000,-. Gemiddeld werd aan de duurzame maatregelen een extra waarde van
€ 5.000,- tot € 10.000,- toegekend, terwijl de extra investering € 27.500,- bedroeg.
Ondanks dat dit voorbeeld geen uitgebreid onderzoek betrof, maakt dit toch duidelijk dat een
duurzame investering niet altijd één op één wordt doorgezet in de waarde. Dat is ook logisch
aangezien bepaalde investeringen afgeschreven moeten worden.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 32
Bron: Essent Groene Stroom & Gas Variabel juli 2015
Wanneer de salderingsregeling vervalt, zal het netto rendement in financiële zin sterk afnemen. De
panelen zullen elk jaar 0,5% minder stroom leveren en de omvormer zal na 12 jaar vervangen moeten
worden. Daarnaast hebben de panelen een gemiddelde technische levensduur van 25 jaar. Deze
gegevens geven aan dat de waarde van een zonnepaneel niet overschat moet worden. Voor elke
duurzame installatie gelden andere waarden, maar bij elke investering zal dit soort informatie wel
meegenomen moeten worden.
Samenvattend zijn inmiddels een aantal effecten van duurzame investeringen duidelijk:
1. Er zijn directe besparingen op de energiekosten waardoor de totale woonlasten afnemen en er
meer ruimte is voor de financiering van de woning.
2. De levensduur van de woningen wordt verlengd.
3. De verkoop- en verhuurbaarheid van de woning neemt toe.
4. Er moet rekening worden gehouden met onderhoud, keuringen en afschrijving van duurzame
installaties.
5. De subsidieregelingen en (fiscale) voordelen zoals de btw teruggave en salderingsregeling zijn
onzekere factoren.
6. De afwezigheid van duurzame maatregelen zoals een HR ketel, dubbel glas, spouwmuurisolatie
en vloer- en dakisolatie zorgt voor een afwaardering indien vergelijkbare woningen deze
voorzieningen wel hebben.
7. De aanwezigheid van duurzame maatregelen zoals zonnepanelen, een zonneboiler en
warmteterugwinning verhogen de waarde ten opzichte van vergelijkbare woningen die deze
voorzieningen niet hebben.
8. Investeringen in voorzieningen zoals een HRe ketel of een eigen WKO geven geen evenredige
waardevermeerdering. Ook kennen dergelijke investeringen toch ook een zeker risico met
betrekking tot de bedrijfszekerheid. Dit geeft bij eventuele kopers onzekerheid over de
waardevastheid van de voorziening.
9. Duurzame installaties zijn nog lang niet uitontwikkeld. Deze worden steeds beter én goedkoper.
De kans dat een installatie na een tiental jaren ‘achterhaald’ is, is groot.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 33
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 34
4 Marketing / verkoop in samenhang met energiebesparing / duurzaamheid
4.1 Wat is de toegevoegde waarde van de verschillende energiebesparende maatregelen?
Een recente enquête binnen een makelaarsvereniging gaf aan dat 90% van de makelaars vindt dat
een koper het energielabel niet laat meewegen bij de koopbeslissing. Makelaars krijgen nauwelijks
vragen over de energiebesparende maatregelen en de extra financieringsmogelijkheden. De
verplichting lijkt de belangrijkste reden voor de aanvraag.24
Echter zijn er ook onderzoeken die juist beweren dat energiebesparende maatregelen wel degelijk de
verkoopsnelheid en waarde positief beïnvloeden.25 Het blijft natuurlijk een kwestie van vraag en
aanbod. De huidige economische problemen hebben het beeld verstoord. Echter leven we in een
maatschappij die steeds bewuster wordt van de energie die verspilt wordt en het effect ervan dat in
onze portemonnee voelbaar wordt. De makelaar/taxateur speelt een heel grote rol in dat
bewustwordingsproces. Juist de makelaar kan mensen attent maken op de voor- en nadelen van
duurzame maatregelen en de taxateur kan de voorzieningen naar de juiste waarde inschatten.
Voorwaarde is wel dat de informatie betrouwbaar, transparant en dus toetsbaar is. Onbekendheid met
de materie veroorzaakt vaak een afwijzend gedrag. De ontwikkeling en toepassing van betrouwbare
taxatiemodellen zal daarbij een grote rol spelen.
4.2 Wat is het effect van energiebesparende maatregelen op de financiering van een woning?
Dankzij subsidies en fiscale voordelen zijn veel duurzame maatregelen interessant voor de
huiseigenaar. De investering wordt redelijk snel terugverdiend en het netto rendement is vaak veel
beter dan men momenteel krijgt op een gemiddelde spaarrekening.
Doordat de energierekening (veel) lager wordt dan waar banken rekening mee houden, ontstaat er
extra financieringsruimte. Sommige banken hebben hun eigen producten hier op afgestemd. Zoals
GreenLoans; een dochteronderneming van ABN AMRO.
De GreenLoans Eco Lening is een Aflopend Krediet. Hierbij staat de rente gedurende de gehele
looptijd vast en lost men tevens een vast bedrag per maand af. Men heeft direct beschikking over het
geld en aan het einde van de looptijd is het totale kredietbedrag € 0,-.
Echter is het voor eigenaren van een woning wel mogelijk een zogenoemde duurzaamheidslening aan
te vragen. De Duurzaamheidslening is een lening van minimaal € 2.500,- en maximaal € 25.000,-. De
hoogte van de lening is afhankelijk van de regeling van de desbetreffende gemeente of provincie. Tot
een bedrag van € 7.500,- geldt een looptijd van tien jaar. Voor een hoger bedrag is de looptijd 15 jaar.
De rentekorting is 3% op de 10 of 15 jaar vaste rente van SVn (minimaal rentepercentage 0,50%). De
lening wordt onderhands en als jaarannuïteitenlening verstrekt. Het geleende bedrag wordt in een
bouwkrediet gestort en kan altijd (geheel of gedeeltelijk) boetevrij worden afgelost.26
24 Vastgoedmarkt, 21 juli 2015. 25 D. Brounen en N. Kok, Het energielabel op de koopwoningmarkt, 12 april 2011 & D. Brounen, Groen Energielabel versnelt en verhoogt de woningverkoop, 7 september 2015. 26 www.svn.nl/producten/Duurzaamheidslening
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 35
Afhankelijk van de verordening van de desbetreffende gemeente kan op de volgende duurzame
maatregelingen een lening aangevraagd worden:
Warmtepomp;
Zonnepanelen;
Zonneboiler;
Gevelisolatie;
Dakisolatie;
Vloerisolatie;
raamisolatie (minimaal HR ++);
ventilatie-unit met warmterugwinning;
maatwerkadvies.
4.3 Wat is de rol van energiebesparende maatregelen op het verkoopproces? Energiebesparende maatregelen, de duurzaamheid en de voorzieningen van een woning zijn
ongetwijfeld verkoopargumenten. Maar men kan zich afvragen of een rijtjeswoning midden in een
woningblok voorzien van allerlei energiebesparende maatregelen iedereen zal aanspreken. Indien een
woning echter niet meegegaan is in de ontwikkelingen van de tijd, zoals dubbel glas, een HR ketel,
geïsoleerde gevels, een geïsoleerde vloer en een geïsoleerd dak, kan dat alleen maar tot uiting
komen in een lagere marktwaarde. Aan de andere kant is er zeker een markt voor woningen die nog
betaalbaar zijn voor starters omdat zij nog gemoderniseerd moeten worden.
Naast de aantrekkelijkheid van een woning en de omgeving voor een potentiële koper, de staat van
onderhoud en de financierbaarheid van de woning, wordt de consument steeds bewuster van de
energiekosten. Publicaties van overheid, energiemaatschappijen en brancheverenigingen wijzen de
consument hier voortdurend op.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 36
Literatuur Duurzame energietechniek Joop Ouwehand, T.J.G. Papa, Jan de Geus, e.a. Academic Service
3e druk, 2014 EAN: 9789039527894
Toegepaste energietechniek Deel 1 Joop Ouwehand, T.J.G. Papa, A.C. Taal, Edith Post, e.a.
Academic Service 4e druk, 2012 EAN: 9789039526545 Het grote energieboek voor duurzaam wonen drs. Ing. Teus van Eck 2010
Vragen en antwoorden energielabels. Opgehaald van www.aedes.nl
Verkoopwaarde hoger bij groen label. Opgehaald van www.builddesk.nl
Ontmasker de waarde van het energielabel. Opgehaald van www.rigo.nl
Het energielabel op de koopwoningmarkt. Opgehaald van www.rijksoverheid.nl
Bijna een kwart van de corporatiewoningen had in 2014 een energielabel B of hoger. Aedes
Corporatiemonitor 24 maart 2015. Opgehaald van www.aedes.nl
Huis met energielabel A of B levert 5000 euro meer op. Opgehaald van www.tias.nl
On The Economics of Energy Labels in the Housing Market. Dirk Brounen en Nils Kok.
November 2009.
Explaining the Variation in the Value of Building Energy Efficiency Certificates: A Quantitative
Meta-Analysis. Isaac Ankamah-Yeboah and Katrin Rehdanz. August 2014.
Rekenmethodiek Definitief Energielabel woningbouw versie 1.2, 16 september 2014.
Brochure Voorbeeldwoningen 2011 bestaande bouw door AgentschapNL. Opgehaald van
www.rvo.nl
Onderzoek verantwoording Voorbeeldwoningen 2011 voor AgentschapNL. Opgehaald van
www.rvo.nl
Monumentale woningen renoveren tot passiefhuis. Agentschap NL mei 2010.
Passiefhuis bindt strijd aan met stijgende woonlasten in bestaande en nieuwbouw. Agentschap
NL juni 2010.
Praktijkboek Passiefhuis. SBRCURnet september 2015.
Samen bereik je minder Energie Nul73. Energiesprong van Platform31 en de gemeente ’s-
Hertogenbosch November 2014.
Zon thermische daken. AgentschapNL november 2014.
Rotterdam Energiezuinig Wonen krant. Gemeente Rotterdam. Februari 2015.
Duurzame woningwaarde. SEV Energiesprong. September 2011.
Het groene boekje. Milieu Centraal i.s.m. ABN-AMRO.
Websites www.energiesprong.nl
www.milieucentraal.nl
www.myrev.nl
www.ivvd.nl
www.verbeteruwhuis.nl/
www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-gebouwen
www.energielabel.nl
www.energielabelvoorwoningen.nl
www.energielabelatlas.nl/
www.sbrcurnet.nl
www.svn.nl/producten/Duurzaamheidslening
www.nvm.nl/nl-nl/wonen/dossiers/energielabel.aspx
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 37
Bijlage 1 - Voorbeeld definitief energielabel
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 38
Bijlage 2 - Voorbeeld verbetering energielabel berekend met de Real Estate Valuator
Real Estate Valuator
Opnamedatum 14-05-2014
Adres XXXXXlaan 12
Postcode 1111 HN
Gemeente Voorbeeld
Provincie Noord Brabant
Kenmerken Ruime twee onder een kapwoning met vrijstaande in spouw gebouwde garage, ondergrond en tuin.
Eigendomssituatie Gebruiker/eigenaar
Bouwjaar 1958
Waarde WOZ € 525.000
Herbouwwaarde € 326.337 (incl. 21% btw)
Bruto inhoud object 620 m3
Bruto vloeroppervlakte 235 m2
Oppervlak 195 m2
Garage/berging ja
Gasverbruik per jaar 2.500 m3
Elektraverbruik per jaar 2.950 kWh
Waterverbruik per jaar 150 m3
Energielabel F
Eenmalige kosten
Jaarlijkse kosten
Koopsom 575.000 Reservering onderhoudskosten per jaar (incl. 21% btw)
2.265
Overdrachtsbelasting (2%) 11.500 OZB 502
Notariskosten 1.450 Rioollasten 140
Makelaarskosten 5.500 Gasverbruik 1.594
Taxatiekosten 0 Elektra verbruik 1.145
eigen1 (eenmalig) 0 Waterverbruik 140
eigen2 (eenmalig) 0 Opstalverzekering 260
Servicekosten 0
eigen1 (jaarlijks) 0
eigen2 (jaarlijks) 0
Totale kosten: € 593.450 Totale kosten jaarlijks: € 6.046
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 39
Herstelkosten gebreken:
Herstel scheurvorming in metselwerk 15 m 870
Vervolgsysteem schilderwerk exterieur inclusief kozijnen 1 post 4.305
CV ketel > 25 kW vervangen 1 stuks 3.878
Zinken goot vervangen 14 m 1.318
Hemelwaterafvoeren zink vervangen 18 m 871
Totale kosten: € 11.242
Kosten verbeteringen:
Spouwmuur isoleren 132 m²
Enkel glas > isolatieglas (excl. schilderwerk) 41 m²
2.829
4.436
Houten begane grond vloer isoleren circa 50 m² 4.257
Houten dakconstructie na-isoleren 95 m² 7.315
Toilet (luxe afwerking) vervangen 2 stuks 5.438
Totale kosten: € 24.275
Kosten Inclusief 21% btw € 42.975
Bouwkundige keuring gewenst:
nee
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 40
Indicatie van de energie besparende maatregelen
Maatregel Huidige situatie Nieuwe situatie
Gevelisolatie Geen isolatie: 0 cm Nageïsoleerd/spouwisolatie: 5 tot 8 cm
Dakisolatie Slechte isolatie: 0 tot 3 cm Goede isolatie: 8 cm of meer
Vloerisolatie Slechte isolatie: 0 tot 3 cm Goede isolatie: 8 cm of meer
Ramen leefruimtes Gewoon dubbel glas HR++ dubbel glas
Ramen slaapruimtes Enkel glas Gewoon dubbel glas
Installatie HR-combiketel (Hoog Rendement) HR-combiketel (Hoog Rendement)
Ventilatie Natuurlijke ventilatie Natuurlijke ventilatie
Zonne cellen Nee Nee
Energielabel F C
Comfort sterren 1 4
Gasverbruik 4.638 (m3/jaar) 1.507 (m3/jaar)
Electraverbruik 5.033 (kWh/jaar) 5.033 (kWh/jaar)
Energiekosten/maand € 373,73 € 210,92
Besparing/maand € 162,81
(* er wordt in de berekeningen uitgegaan van een 4 persoons huishouden)
De Energiebesparingsverkenner is ontwikkeld door SenterNovem in opdracht van het ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, in samenspraak met marktpartijen. De Energiebesparingsverkenner maakt duidelijk wat de effecten zijn van de energiekosten op de maandlasten van een huishouden. Ook illustreert de Energiebesparingsverkenner de effecten van energiebesparende maatregelen op de energiekosten. De gepresenteerde resultaten zijn gebaseerd op gestandaardiseerde uitgangspunten zoals de mate van isolatie afhankelijk van bouwjaar en woningtype, type installaties, gemiddeld bewonersgedrag (qua stoken, warm tapwater gebruik), gemiddelde investeringsbedragen etc. Omdat de grootte van de woning en het aantal bewoners van invloed zijn op het gas-/warmte- en elektriciteitsverbruik in de woning wordt de mogelijkheid geboden om deze – binnen bepaalde grenzen – aan te passen. De getoonde energielabels worden echter altijd berekend aan de hand van de standaardwaarden, onafhankelijk van de ingevulde woninggrootte en het aantal personen. De overige uitgangspunten zullen – omdat ze gestandaardiseerd zijn – niet altijd precies overeenkomen met de werkelijke situatie in uw eigen woning. De resultaten van de verkenner zijn daarom uitdrukkelijk indicatief, maar geven wel een goed beeld van de mogelijkheden en de effecten. Als u een preciezer, volledig op uw situatie afgestemd advies over energiebesparingsmaatregelen of een officieel energielabel wilt hebben, adviseert SenterNovem u een gecertificeerd EPA-adviseur in te schakelen. Om te bepalen of de door u gekozen maatregelen of combinaties hiervan bouwtechnisch of installatietechnisch uitvoerbaar zijn of als u de werkelijke investering in uw woning wil weten, adviseert SenterNovem u deskundig advies in te winnen en/of een offerte aan te vragen bij een aannemer en/of een installateur.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 41
Referentie object
Gevelmetselwerk, pannen gedekt en houten kozijnen. Ruime
entree/ hal met trap naar etage, meterkast, toilet met fonteintje,
provisiekelder met stahoogte en koekoek. L-vormige woonkamer,
open haard, inbouwkast, dichte keuken. In spouw gebouwde stenen
garage/berging met elektra. Eerste etage: Overloop, separate toilet,
3 slaapkamers, badkamer met ligbad en wastafel. Toegang tot
balkon. Tweede etage: Vaste trap naar ruime overloop berging 3
slaapkamers 2 met dakkapel opstelling c.v.-combiketel in kast.
Bouwperiode 1950-1970 (1421)
Bruto vloeroppervlak 220 m²
Gebruiksoppervlak 180 m²
Inhoud 579 m³
Herbouwwaarde € 294.248 (incl. 21% btw)
Disclaimer: Bij het verstrekken van de gegevens of door technische storingen en andere omstandigheden kunnen fouten in de gegevens ontstaan of gegevens onvolledig overkomen. De berekende waarden zijn uitsluitend indicatief, aan de onderhoudsverwachting kunnen nimmer rechten worden ontleend. De onderhoudsverwachting is uitdrukkelijk geen bouwkundig rapport, opdrachtgever is zich daar terdege van bewust. De makelaar is niet aansprakelijkheid voor handelingen en/ of beslissingen die gebaseerd zijn op de
onderhoudsverwachting. Indien u meer duidelijkheid wit over de daadwerkelijke onderhoudsverwachting/staat van het pand dient u hiervoor een bouwkundige keuring te laten verrichten door een daartoe opgeleide deskundige. Deze onderhoudsverwachting is niet gebaseerd op een inspectie ter plaatse, maar is gebaseerd op informatie uit centrale databanken inzake vergelijkbare objecten.
Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht 42
Bijlage 3 - Checklist energiebesparende maatregelen
Onderstaande checklist kan helpen om een verantwoorde beslissing te nemen of een
(installatietechnische) energiebesparende maatregel de moeite waard is.
Checklist duurzame maatregelen
1. Wat zijn de initiële kosten van de duurzame maatregel?
2. Wat zijn de bijkomende kosten zoals bouwkundige aanpassingen, vergunningen, advieskosten?
3. Wat is de levensduur van de voorziening of installatie zelf?
4. Wat is de levensduur van de verschillende componenten? Denk aan een omvormer bij een PV-
installatie.
5. Wat zijn de jaarlijkse onderhouds- en keuringskosten?
6. Welke administratieve verplichtingen zijn er zoals bijvoorbeeld de btw teruggave?
7. Indien er sprake is van een subsidie of fiscaal voordeel, voor hoelang zijn deze geldig?
8. Wat is de opbrengst van de maatregel?
9. Met welke rente of inflatie gaat u tellen?
10. Wat zullen de energieprijzen doen in de toekomst?
11. Wat zijn de plannen in de wijk. Komt er bijvoorbeeld een WKO installatie in de wijk? En wat
betekent dat voor de individuele maatregelen die de bewoners zelf hebben getroffen?
12. Komt er hoogbouw in de buurt van de woning te staan? Hoe staat het met de begroeiing? Denk
aan schaduw op de zonnepanelen.
13. Wat is de invloed van de maatregel op andere delen van het huis. Denk hierbij bijvoorbeeld aan
het plaatsten van LED verlichting welke van grote invloed kan zijn op de netstroom in de
woning.