20 GELDGIDS 2 februari/maart 2017

IEDER JAAR ROND FEBRUARI versturen de gemeenten miljoe­nen WOZ­beschikkingen. Deze

spelen een rol bij de lokale belastingen, waterheffing, erfenissen en de hoogte van de hypotheekrenteaftrek. Voor het eerst zijn de WOZ­beschikkingen open­baar. Wie dit jaar de nieuwe WOZ­waar­de ontvangt, kan die dus direct vergelij­ken met de WOZ­waarden van woningen in de buurt. De gegevens zijn te vinden op wozwaardeloket.nl of op een van de andere sites in het kader op pag. 21.

Vergelijken verkleint de kans op een ongelijke behandeling ten opzichte van vergelijkbare woningen. Als blijkt dat de prijs (per vierkante meter) van in de buurt liggende woningen een stuk lager is inge­schat, kan dat een reden zijn om bezwaar te maken. Er geldt een bezwaartermijn van zes weken na de dagtekening van de WOZ­beschikking.

Verkeerde ‘marktwaarde’De WOZ­waarde is een schatting van de marktwaarde van de woning. De brief van 2017 geeft de waarde weer op peildatum 1 januari 2016, maar de aangegeven waarde is niet de echte marktwaarde. Wat in de WOZ­registers staat, is een verzame­ling van gemeentelijke schattingen. Niet alle informatie in de registers klopt. Per woning wordt de gebruiksoppervlakte vermeld die in het landelijke BAG­register staat. Die gebruiksoppervlakte kan afwij­

WOZ-waarde onthuld

Voor wie?i➜ Huiseigenaren die belasting willen besparen➜ Kopers en verkopers van woningen

De WOZ-beschikkingen zijn dit jaar voor het eerst openbaar. Dat biedt extra kansen om succesvol bezwaar te maken tegen te hoge WOZ-waarden.

TEKST reiNOut VaN Der HeiJDeNILLUSTRATIE SaSKia raSiNK

S U C C E S V O L B E Z W A A R M A K E N

ken van het bruikbare woonoppervlak dat makelaars aangeven bij de verkoop van de woning. Makelaars gaan uit van de NEN­2580­norm of NVM­meetinstructie.

Het kan dus heel goed zijn dat de WOZ­ waarden in de WOZ­registers te hoog zijn. Een recente rechtszaak (ECLI:NL: GHD­HA:20163041) bevestigt dat. Een WOZ­bezwaarbureau had in één keer 1835 bezwaarschriften ingediend. De heffings­ambtenaar verlaagde daar na in 30% van de gevallen de WOZ­waarde.

De nieuwe transparantie van de WOZ­ registers is niet alleen gericht op een betere dienstverlening aan de burger. Gemeenten willen ook graag een einde maken aan de jaarlijkse stroom van circa 100.000 be­zwaarschriften, waarvan tienduizenden afkomstig zijn van bureaus die gratis be­zwaar maken namens burgers. Zij werken op no­cure­no­paybasis en verdienen grof geld aan de vergoedingen die de gemeen­ten hen op wettelijke gronden moeten ge­

©

februari/maart 2017 GELDGIDS 2 21

WOZ-beschikking

ven; zie ook ‘WOZ­horzels’ in het kader op deze pagina.

Strijd om de burgerDe WOZ­bureautjes zijn gehaaid, maar ook nuttig. Ze dwingen de gemeenten tot betere taxaties en meer openheid. Ze ge­bruiken onder meer verkoopgegevens uit het Kadaster. Op grond van de gemiddel­de vierkantemeterprijs valt in te schatten of het bezwaar haalbaar is. De burger loopt hier vaak op vast, omdat zelf infor­matie opvragen bij het Kadaster tijd, geld en kennis vergt.

Per bezwaar verdient een WOZ­bureau honderden euro’s aan procesvergoeding. Door bezwaren samen te voegen, kan dat oplopen tot duizenden euro’s per keer. Een burger heeft geen recht op een vergoeding voor de bezwaarprocedure, hooguit op een vergoeding van zijn kosten.

Steeds meer gemeenten proberen de burgers te betrekken bij de WOZ­taxatie.

Onder andere de gemeenten Rotterdam, Amsterdam en Tilburg laten burgers zelf de gegevens over hun woningen corrigeren, voordat de WOZ­beschikking definitief wordt gemaakt. ‘Inmiddels doet al een op de drie proefpersonen mee aan dit experi­ment’, zegt woordvoerder Vera Al van ge­meente Amsterdam. ‘Daardoor worden onze gegevens steeds beter en dat leidt aantoonbaar tot minder bezwaarschriften.’

Gemeenten stimuleren burgers ook te bellen met vragen en opmerkingen na het ontvangen van de WOZ­beschikking. Wie een goed verhaal heeft, kan zijn WOZ­taxa­tie omlaag praten. Dat is sneller voor de

➜

burger en het scheelt de gemeente soms wel duizenden euro’s aan proceskosten.

Bezwaar makenDe gemeente geeft bij de WOZ­beschik­king drie referentiepanden op die rond de peildatum zijn verkocht. Daar kunnen panden bij zitten die volledig gerenoveerd zijn of andere voordelen hebben, zoals een tuin op het zuiden. Dat verschil kan door de gemeente al verrekend zijn, maar dat weet je als burger op dat moment niet.

Er valt nog meer af te dingen op de referentiepanden. De gemeente gaat bij de beschikking uit van de datum waarop de inschrijving in het Kadaster door de nota­ris plaatsvindt. De inschrijving ligt echter ruim na de verkoopdatum. De gemeente gebruikt bijvoorbeeld een referentiepand met als datum 1 november 2015. Het is best mogelijk dat die woning al in juli 2015 is verkocht en op 1 januari 2016 minder zou hebben opgeleverd. Op dit

Wie zijn WOZ-waarde vooraf corrigeert, kan later toch gewoon bezwaar aantekenen

HANDIGE WEBSITESWOZ-REGISTERSDe WOZ-waarden van alle woningen zijn op een van de volgende sites te vinden: wozwaardeloket.nl mijnwozwaarde.nl wozview.nl watisdewozwaarde.nl knoop-woz.nl

WOZ-HORZELSOnderstaande bureaus maken bezwaar voor burgers en wer-ken op no-cure-no-paybasis: bezwaarmaker.nl wozconsultants.nl wozspecialisten.nl previcus.nl wozopmaat.nl woz-juristen.nl

©

22 GELDGIDS 2 februari/maart 2017

moment stijgen de woningprijzen in de meeste regio’s, dus momenteel hebben burgers juist profijt van deze werkwijze.

De gemeente gebruikt allerlei gegevens voor de vaststelling van de WOZ­waarde. Die gegevens zijn echter niet openbaar. Ze kunnen wel naar voren komen tijdens de bezwaarprocedure. Een ongelukkig geko­zen referentiepand door de gemeente garandeert niet dat het bezwaar slaagt.

Toch slaagt gemiddeld de helft van alle ingediende bezwaren. Een toegewezen bezwaar pakt gunstig uit voor de huiseige­naar. Het eigenwoningforfait is 0,75% voor huizen van maximaal €1.060.000, dus €10.000 verlaging levert €75 meer belastingaftrek op. De lokale lasten (inclu­sief water) bedragen €10 tot €30 per €10.000 waarde, afhankelijk van de ge­meente. Voor een huis uit een erfenis kan de impact nog groter zijn. Een waardever­laging van €10.000 kan tot €4000 aan erfbelasting schelen, afhankelijk van de relatie met de overledene.

Een hoge WOZ­waarde kan ook juist gunstig zijn. Bij een hogere woningwaarde

schrapt de bank mogelijk een deel van de renteopslag (zie Geldgids december 2016).

Wie begin 2017 een taxatierapport laat opstellen voor de hypotheek, kan dat het jaar daarop gebruiken ter onderbouwing van een WOZ­bezwaar. De kosten voor het rapport zijn dan twee keer op te voeren: als financieringskosten voor de woning bij de aangifte over 2017 en als kosten voor het bezwaar tegen de WOZ­waarde. De gemeente vergoedt de kosten alleen als zij het bezwaar (deels) honoreert of als amb­tenaren grove fouten hebben gemaakt.

Aan de slagEr zijn al veel rechtszaken gevoerd over WOZ­beschikkingen. Hieruit valt op te maken wat goede bezwaarredenen zijn.

Geen speld tussen te krijgenArgumenten ter ondersteuning van een WOZ-bezwaar

TELT WEL feitelijke gegevens (oppervlakte, in-

houd, kavel, woningtype, onderhoud) Bestemmingsplan Recht van overpad en andere erfdienst-

baarheden (notarieel vastgelegd) Woninggebreken (ongeacht garantie) Huisvestingsverordening gemeente Kapverbod gemeente Anti-speculatiebeding (eenmalig) Servicewoning met hoge vaste lasten Duurzame overlast (geluid, stank,

buurtcafé, UMTS-mast) Bodemverontreiniging, betonrot,

asbest

TELT NIET Globale prijsontwikkelingen Erfpacht Bloot eigendom/recht van opstal Verhuurde staat Splitsingsverbod Voorkeursrecht gemeente Antispeculatiebeding

(met kettingbeding) Specifiek karakter

(bijvoorbeeld seniorenwoning) Tijdelijk ongemak

(opengebroken straat) Vve-reserve

Zo is een huis in verhuurde staat geen reden om de WOZ­waarde te verlagen. De schatting gaat ervan uit dat het huis vrij verkocht kan worden, ook al is dat niet zo. In het overzicht linksonder staan redenen die wel of niet succesvol op te voeren zijn. Op consumentenbond.nl/wozbezwaar zijn tips te vinden voor het opstellen van een bezwaarschrift.

Het is aan te raden om bij het bezwaar zelf met betere referentiepanden te ko­men. Het verzamelen van vergelijkbare woningen kan op verschillende manieren. Het Kadaster (kadaster.nl) verkoopt voor €2,40 informatie over zescijferige postco­des, dus inclusief de letters. Dan krijg je verkoopinformatie van de naaste buren over de laatste jaren. Daar zitten wel vaak weinig bruikbare panden tussen die rond de peildatum verkocht zijn.

Het is handiger via miljoenhuizen.nl te zoeken naar verkochte huizen in de buurt. Deze site geeft informatie over eer­dere vraagprijzen. Prijsverlagingen geven vaak een goede indruk van de marktwaar­de. Miljoenhuizen.nl heeft een archief­functie waarmee op straatnaam te zoeken valt. Zo kun je ook woningen opsporen die van de markt gehaald zijn, waarschijnlijk omdat de vraagprijs te hoog was. Ook via Funda kan worden gezocht naar verkochte huizen, op postcode of op een kaart.

Wie op die manier geschikte panden vindt, kan gericht informatie opvragen bij het Kadaster. Die geeft per woning de exacte verkoopprijs. Dat gaat per telefoon (€0,80 per minuut, maximaal drie koop­sommen) of via sms (€1,50 per adres).

De werkelijke kosten worden bij een geslaagd bezwaar vergoed door de ge­meente, ook reiskosten en inkomen dat je bent misgelopen door aanwezig te zijn op de zitting (verletkosten). Voor het taxatie­rapport gelden vaste bedragen (maximaal €242). Je krijgt de vergoeding alleen als je er in het bezwaarschrift om vraagt. Wie zich laat bijstaan door een professional (mag ook een broer of zus zijn), kan daar een extra gemeentelijke vergoeding voor krijgen.

De gemeente gebruikt soms niet de juiste referentiepanden. Zoek zelf naar betere alternatieven

©

consumentenbond.nl/kioskgeld

WIL JE MEER UIT JE GELD HALEN?

NU MET35% KORTING

Door het lezen van de Geldgids wordt iedereeneen financieel expert!Kennismaken? Nu 8 nummers voor €29,90

©