Structuurvisie uiterweg

58
Structuurvisie Uiterweg Nota van Uitgangspunten

description

De gemeente Aalsmeer koestert de ambitie een aantrekkelijke watersportrecreatie gemeente te zijn. Het gebied rond de Westeinderplassen moet de spil in het toeristisch-recreatief profiel van de gemeente Aalsmeer vormen. In dat kader is verschillende keren geprobeerd om het gebied Uiterweg-Plasoevers een kwaliteitsimpuls te geven. Eind 2011/begin 2012 is met een groep belanghouders, die allen spraken namens een bepaalde achterban, een werkgroep geformeerd. Deze werkgroep heeft, gefaciliteerd door de gemeente, het Toekomstbeeld Uiterweg-Plasoevers 2020 opgesteld. De verschillende belanghouders zijn er in geslaagd om over hun eigen belangen heen te kijken en te komen tot een gezamenlijke, breed gedragen visie. Daarop heeft het College gereageerd door een ‘Notitie Toekomstbeeld Uiterweg-Plasoevers’ op te stellen, waarin de reactie van het College is verwoord. Deze stukken zijn samen ter inzage gelegd en toegelicht op een inloopavond. Er zijn daarop 11 inspraakreacties ontvangen, die overwegend positief zijn. Het College wil nu een vervolg geven op wat de belanghouders met elkaar hebben bereikt. Hiertoe neemt ze het initiatief te komen tot een Structuurvisie met een uitvoeringsprogramma, zodat aan de ideeën c.q. doelstellingen voor ruimtelijke invulling ook daadwerkelijk uitvoering kan worden gegeven, en dat er duidelijke kaders worden aangegeven waarbinnen de ideeën van de belanghouders kunnen worden gerealiseerd. Onderhavige Nota van Uitgangspunten schetst de kaders waarbinnen de structuurvisie gestalte dient te krijgen c.q. waaruit de structuurvisie straks is opgebouwd. Tevens wordt aangegeven welke proceslijn wordt gevolgd tot aan vaststelling van de uiteindelijke structuurvisie. Hierin staat samenwerking met de belanghouders binnen het Uiterweggebied centraal, waarbij gekeken wordt naar een (economisch) uitvoerbare set randvoorwaarden voor transformatie binnen het gebied.

Transcript of Structuurvisie uiterweg

Page 1: Structuurvisie uiterweg

Structuurvisie UiterwegNota van Uitgangspunten

Page 2: Structuurvisie uiterweg

COLOFON:

Rapportnummer: 213X00381 - NVU -130211 - RAP

Datum: 11 februari 2013

Opdrachtgever: Gemeente Aalsmeer

Contactpersoon: Joris Koch

Projectteam: Guy Kersten, Piet Zuidhof, Lara Brand & Michel Nelissen

Page 3: Structuurvisie uiterweg

INHOUDSOPGAVE:

1. INLEIDING 2

Aanleiding voor deze NvU 2Van Toekomstbeeld naar realisatie 2Waarom beleid van gemeente vaststellen als structuurvisie? 3Achtergronden van de opgave 3Problematiek 5

2. UITGANGSPUNTEN VOOR ONTWIKKELING 9

Wensbeeld volgens het Toekomstbeeld 9Gemeentelijke kaders, ambities en randvoorwaarden 9Onderzoeken 10Deeltrajecten en -gebieden 21Proceslijn 22Tot slot 23

3. BIJLAGE: DEELGEBIEDEN 27

1

Page 4: Structuurvisie uiterweg

1. INLEIDING

Aanleiding voor deze NvUDe gemeente Aalsmeer koestert de ambitie een aantrekkelij-ke watersportrecreatie gemeente te zijn. Het gebied rond de Westeinderplassen moet de spil in het toeristisch-recreatief profiel van de gemeente Aalsmeer vormen. In dat kader is verschillende keren geprobeerd om het gebied Uiterweg-Plasoevers een kwaliteits-impuls te geven. Eind 2011/begin 2012 is met een groep belang-houders, die allen spraken namens een bepaalde achterban, een werkgroep geformeerd. Deze werkgroep heeft, gefaciliteerd door de gemeente, het Toekomstbeeld Uiterweg-Plasoevers 2020 opgesteld. De verschillende belanghouders zijn er in geslaagd om over hun eigen belangen heen te kijken en te komen tot een gezamenlijke, breed gedragen visie. Daarop heeft het College gereageerd door een ‘Notitie Toekomstbeeld Uiterweg-Plasoevers’ op te stellen, waarin de reactie van het College is verwoord. Deze stukken zijn samen ter inzage gelegd en toegelicht op een inloopavond. Er zijn daarop 11 inspraakreacties ontvangen, die overwegend positief zijn.

Het College wil nu een vervolg geven op wat de belanghouders met elkaar hebben bereikt. Hiertoe neemt ze het initiatief te komen tot een Structuurvisie met een uitvoeringsprogramma, zodat aan de ideeën c.q. doelstellingen voor ruimtelijke invulling ook daadwer-kelijk uitvoering kan worden gegeven, en dat er duidelijke kaders worden aangegeven waarbinnen de ideeën van de belanghouders kunnen worden gerealiseerd.

Onderhavige Nota van Uitgangspunten schetst de kaders waarbin-nen de structuurvisie gestalte dient te krijgen c.q. waaruit de struc-

tuurvisie straks is opgebouwd. Tevens wordt aangegeven welke proceslijn wordt gevolgd tot aan vaststelling van de uiteindelijke structuurvisie. Hierin staat samenwerking met de belanghouders binnen het Uiterweggebied centraal, waarbij gekeken wordt naar een (economisch) uitvoerbare set randvoorwaarden voor transfor-matie binnen het gebied. Van Toekomstbeeld naar realisatieMet het Toekomstbeeld Uiterweg-Plasoevers 2020 hebben de belanghouders hun toekomstbeeld geschetst van de transformatie die zij voor het gebied voor ogen hebben. Daarbij hebben ze ook een richting gegeven aan kaders voor realisatie (o.a. de 1 : 25 benade-ring). De gemeente dient nu, vanuit haar brede maatschappelijke verantwoordelijkheid, daar haar eigen wensbeeld naast te plaatsen. En vervolgens regie-instrumenten inzetten om deze beelden zo dicht mogelijk bij elkaar te brengen. De in het Toekomstbeeld geschetste transitie zal naar verwachting niet planmatig worden ingevuld, maar vanuit concrete initiatieven van individuele ini-tiatiefnemers. Mogelijk zullen bepaalde initiatiefnemers daarbij gezamenlijk optrekken. De sturing van de gemeente op de toekomst van de Uiterweg is daarom niet gericht op een totaalplan, maar op losse initiatieven in de tijd die, met elkaar, op termijn de verwachte transformatie gaan vormgeven. De verantwoordelijkheid van de gemeente is niet alleen het beoordelen van de individuele initiatie-ven op hun kwaliteit en bijdrage aan de transitie van de Uiterweg, maar ook het bewaken van de cumulatieve effecten van de verschil-lende initiatieven en de onderlinge positieve of negatieve interacties. De kaders en randvoorwaarden die de gemeente stelt moet haar in staat stellen dit adequaat te kunnen doen.

2

Page 5: Structuurvisie uiterweg

Waarom gemeentelijk beleid vaststellen alsstructuurvisie?De gemeente wil in beginsel medewerking verlenen aan initiatia-tieven, mits zij voldoen aan een aantal voorwaarden. De gemeente kan die voorwaarden stellen omdat het initiatief NIET vergund kan worden binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan. Om een (afwijkend) initiatief te realiseren is altijd een RO-proce-dure nodig, dat kan twee vormen hebben:

Het betreft bouwen in afwijking van de bestemmingsregels; een uitgebreide omgevingsprocedure met een ruimtelijke onder-bouwing (de RO-legitimatie) dient te worden opgesteld.Een herziening van het bestemmingsplan voor een locatie wordt opgesteld. In feite betreft dit het positief bestemmen van een nieuwe ontwikkeling.

Bij een RO procedure is altijd nut, noodzaak en motivering van medewerking aan de orde. Zowel bij variant 1 als bij variant 2. Indien de principes van die afweging zijn vastgelegd in een document laat de gemeente zien dat ze niet op ad hoc basis besluit. Door dit document de status van een Structuurvisie te geven wordt het een formeel document, waarvan de burger kan verwachten dat de gemeente daar naar handelt. Daarmee zal, bij een eventuele procedure, de RvS de gemeente nooit terugfluiten op onzorgvuldige besluitvorming op basis van onvoldoende argumen-tatie. Terwijl principiële tegenstanders van ontwikkelingen reeds tijdens de inspraak op de structuurvisie hun zienswijze hebben kunnen geven, zonder dat dit leidt tot procedures bij de RvS. Een negatieve uitspraak op basis van onvoldoende voldoen aan de onderzoeksverplichting komt voor rekening van de initiatiefnemer.

1.

2.

Een Structuurvisie biedt aldus flexibiliteit én de mogelijkheid voor maatwerk. In een structuurvisie worden algemene regels gesteld en geen blauwdrukken per perceel vastgelegd.

Achtergronden van de opgaveIn de Gebiedsvisie Aalsmeer 2020 heeft de gemeente twee over-koepelende ambities genoemd. Op internationaal niveau dient het business imago van Greenport Aalsmeer versterkt te worden. Op regionaal en lokaal niveau is de kernambitie een aantrekke-lijke waterrecreatie gemeente te zijn. Recreatie en toerisme worden beschouwd als belangrijke pijlers van de Aalsmeerse economie. Daarbij geeft de Gebiedsvisie aan dat de potenties hiervan zeker nog niet volledig zijn benut. De Gebiedsvisie ziet kansen voor het verbinden van recreatieve activiteiten, revitalisering van de jacht-havens en het verbeteren van de kwaliteit van het aanbod. Het Uiterweggebied vervult daarin een belangrijke, zoniet de belang-rijkste schakel.

In het Collegeprogramma is opgenomen dat voor het Uiterweggebied een nadere uitwerking moet worden gemaakt van deze ambitie. Daarbij zijn twee gebiedsuitwerkingen expliciet benoemd, ‘Levendig Waterdorp’ en ‘Bovenlanden’. Het doel is een goede mix te vinden voor de verschillende gebruikers van het gebied. Daarbij dienen de unieke en karakteristieke kwaliteiten van het gebied nu en in de toekomst behouden te blijven. Deze kwaliteiten betreffen vooral de natuur en landschappelijke waarden.

3

Page 6: Structuurvisie uiterweg

Huidige situatie

Scenario 1:25 regel toevoeging van verschillende (recreatie)woningen en bijbe-horende infrastructuur op de kweekgronden.

Page 7: Structuurvisie uiterweg

ProblematiekHet Uiterweggebied kenmerkt zich door een steeds veranderend, dynamisch beeld. Het gebied is over de jaren gevormd door veranderingen: transformatie van functies is altijd aan de orde geweest. Dat was in het verleden zelden een probleem en kon dan ook grotendeels zonder overheidsbemoeienis plaatsvinden. Nu het gebied steeds meer functies herbergt, die ook met elkaar kunnen conflicteren, is enige regie van overheidswege wenselijk, zelfs noodzakelijk. Vooral ook om bestaande waarden te behoe-den voor aantasting, maar ook om verschraling van het gebied te voorkomen. De kracht van het Uiterweggebied zit toch vooral in handhaving van het labiele evenwicht tussen natuurbeleving en toeristische economie, waarbij beiden elkaar nodig (kunnen) hebben, maar beiden elkaar ook in de weg kunnen zitten. De dynamiek van het Uiterweggebied inclusief de Plasoevers wordt bepaald door drie op zich staande (maar ook aan elkaar gerela-teerde) processen:

I. Afkalving eilandenstructuurHet karakter van de Bovenlanden en de Eilanden komt vooral tot uitdrukking in de eilandenstructuur tussen de Kleine en de Grote Poel. Het natuurgebied met daarbinnen de trekheester-cultuur heeft een unieke aantrekkingskracht. Het is dan ook van groot belang voor het toeristisch-recreatief imago, dat dit gebied in stand blijft. Hier ligt een belangrijke koppeling tussen het imago als watersportgemeente en het imago als bloemen-gemeente. De eilanden zijn vanwege de grote landschappelijke en cultuurhistorische waarde ook deels aangewezen als EHS. De huidige kwaliteit van de eilanden gaat achteruit, vanwege gebrek aan onderhoud. Dit betreft voornamelijk de aanleg en het

onderhoud van de beschoeiingen. Zonder goede beschoeiing kalven de eilandjes af en verdwijnen ze. Het gebied wordt gekenmerkt door veel particuliere grondbezitters, voor wie het opnieuw beschoeien een dure aangelegenheid is. De stichting De Bovenlanden koopt gronden op en onderhoudt deze, maar is niet in staat om het gehele eilandengebied goed te onderhouden.

II. Verdwijnen trekheestercultuurDe trekheestercultuur op de eilanden en in de Bovenlanden staat onder grote druk. Door de gewijzigde economische omstandighe-den, heeft deze vorm van kweken weinig toekomst. De vrees is dat deze gebieden binnen een aantal jaren daardoor de huidige functie verliezen. De eilanden en de Bovenlanden zijn, als cultureel erfgoed, zeer waardevol. Als er niets gebeurt zullen in toenemende mate gronden niet meer worden gebruikt voor het kweken van gewassen en bij gebrek aan mogelijke alternatieven vervallen deze tot wilde natuur. Dit tast het karakter van de Eilanden ingrijpend aan. Als in het verleden tuinbouwgronden vrij kwamen, was het afhankelijk van de betreffende eigenaar of deze werden herontwik-keld. Veel bedrijfspanden hebben een nieuwe functie gekregen, vaak watersport-gerelateerd. Ook zijn er jachthavens gerealiseerd. Omdat voor vrijkomende teeltgronden veelal geen nieuwe functie te vinden was, werden er soms ook ongewenste dan wel illegale func-ties op gerealiseerd. Dat heeft de uitstraling van het totale gebied geen goed gedaan. De bedreiging is dat dit proces zich de komende jaren versterkt en dat de verrommeling verder toeneemt, als meer en meer kwekers gedwongen zijn met hun teelt te stoppen.

5

Page 8: Structuurvisie uiterweg

Een bijkomende dreiging is dat door het inzetten van uitsluitend de kweekgronden voor realisatie van nieuwe functies, het gebied te 'vol' raakt waardoor de leefbaarheid in het gedrang komt. Ook zal dan sprake worden van een vergaande verstening binnen het gebied, hetgeen op gespannen voet staat met het overwegend groene beeld dat nu nog aanwezig is.

De transformatie dient naast economische drijfveren ook een kwalitatief doel te dienen. Op de vorige twee pagina's is een beeld geschetst van de mogelijke transformatie binnen het gebied indien uitsluitend op de vrijliggende gronden bebouwing wordt geprojecteerd, in de 1 : 25 verhouding zoals gesteld binnen het Toekomstbeeld. Gevoegd bij de extra infrastructuur die hiervoor noodzakelijk is betekent dit een ernstige mate van verstening binnen het gebied, waarbij de Uiterweg zelf onmogelijk alle extra verkeersbewegingen kan opvangen.

III. De transformatie van de jachthavensectorVeel tuinbouwgebied is inmiddels getransformeerd naar toeristisch recreatief gebied, zijnde de jachthavens aan de Uiterweg. Deze transformatie is de afgelopen decennia in gang gezet, waarbij de gemeente de mogelijkheid geboden heeft om jachthavens te realise-ren. In het vigerende bestemmingsplan ‘Uiterweg-Plasoevers 2005’ is de mogelijkheid zelfs opgenomen om agrarische gronden om te zetten naar jachthavens en watersport gerelateerde bedrijvigheid. Daarnaast zijn in het gebied circa 200 woonschepen in gebruik voor (verblijfs)recreatie. De jachthavensector zelf heeft de kansen en behoeften al eens in beeld gebracht, hetgeen heeft geresulteerd in het ‘Wenkend perspectief’. Uit de onderzoeken blijkt dat de huidige recreatieve voorzieningen vooral worden gebruikt door

lokaal toerisme. De jachthavensector heeft daarmee de grenzen van de groei bereikt. Om meer economisch perspectief te krijgen, zou een nieuwe doelgroep aangeboord moeten worden. De verblijfs-mogelijkheden voor toerisme van buiten Aalsmeer, zijn echter niet toereikend. De jachthavensector wil aan de ene kant verbreden en aan de andere kant verdiepen. Het toevoegen van verblijfsrecreatie is één van de perspectieven voor de huidige jachthavens.

Dat het gebied voortdurend 'in beweging is' blijkt uit de recente activiteiten van De Lente BV, die voornemens is een uniek natuur-gebied in te richten ter plaatse van een bestaande jachthaven, waarbinnen te zijner tijd een verblijfs- en vergadervoorziening kan worden gerealiseerd. Uit de gesprekken met De Lente BV is geble-ken dat het hen vooral ook gaat om het behoud van het unieke karakter van het Westeinderplassen-gebied.

BeslispuntDe gemeente Aalsmeer wenst haar verantwoordelijkheid te nemen waar het gaat om de sturing en regie in de ruimtelijke processen binnen het Uitwerweggebied, met als uiteindelijk wensbeeld een evenwichtige ruimtelijke structuur voor dit gebied binnen de bestaande kernkwaliteiten. Een evenwicht waarbij natuurbeleving en -ontwikkeling en de ontwikkeling van de toeristische economie hand in hand gaan, met een rea-listische blik waar het gaat over het aangrijpen van concrete kansen voor ontwikkeling.

Page 9: Structuurvisie uiterweg

hoog transfor-matiepotentieel

hoog transfor-matiepotentieel

mogelijke land-verbinding Uiterweg - Adventure Eilanden

hoog transfor-matiepotentieel

ontwikkelengroene stapsteen

ontwikkeling passage, verhoging ruimtelijke kwaliteit

ontwikkeling passage, verhoging ruimtelijke kwaliteit

behoud landmarks zoals schoorstenen

behouden en ontwikkelen groen decor tbv dyna-mische enclaves en Groene As

Geleide

lijke tra

nsform

atie Uit

erwegge

bied pa

ssend b

ij karak

teristie

k lint e

n deelgb

ied. en m

et beh

oud van

kernkw

aliteite

n.

VISIEVisie

Deelgebieden

Deelkarakteristieken Lint;

de Fuik

Kaleidoscoop

Lommerrijke Zone

Monumentale Entree

Landmarks;

Monumenten

Schoorstenen

Passages

Gebieden met hoog transfor-matiepotentieel

Te versterken groene structuur

5%

groen (70%)

rood(30%)

erfbebouwing t.b.v. recreatie

woningen

agrarischeopstallen

natuur

vollegrond-steelt

45%

15% 10%

15%5%

10%

12,5%20%

62,5%

Doel : Ontstening en nieuwe dragers voor vrijkomende agrarische gronden met behoud kernkwaliteiten Uiterweggebied. (percentages bij benadering)

NU: 20##

groen (82,5%)

rood(17,5%)

Page 10: Structuurvisie uiterweg

1. Inzet op perceelsgewijze ontwikkeling dan wel gecombineerde ontwikkeling van meerdere perce-len tegelijk met respect voor en behoud van het bestaande slagenlandschap en het kleinschalige kavelpatroon;

2. Zoveel mogelijk vrijhouden van historisch gegroei-de doorzichten over het water richting Ringvaart en Kleine Poel voor een optimale transparantie en (water)toegankelijkheid van het gebied;

3. Kwantitatieve ontwikkeling gaat altijd hand in hand met een ruimtelijke kwaliteitsverbetering, volgens het principe ruimte-voor-ruimte (waarbij geen ongebreidelde toename van de verstening mag plaatsvinden), maar ook rood-voor-groen (waarbij beperkte verstening is toegestaan als kostendrager voor substantiële groene ontwikkeling);

�. Iedere ontwikkeling draagt bij aan de landschap-pelijke en natuurlijke waarde van het gebied;

5. Ontwikkelingen bestaan uit combinaties van natuur, wonen (permanent of recreatief, op vaste ondergrond of drijvend), toeristisch-recreatieve dienstverlening en/of verblijfsrecreatie en aan de

watersportsector gelieerde bedrijfsfuncties, inclu-sief horecafuncties;

�. Inzet op thematisering van jachthavens; niet meer van hetzelfde, maar vooral differentiatie bereiken binnen deze bedrijfstak, binnen het spectrum van enerzijds goed gastheerschap (verblijven, recreëren, verhuren, vergaderen, horeca, etc.) en anderzijds techniek (reparatie, opslag, verkoop, etc.);

�. Duurzaam ruimtegebruik door slimme oplossin-gen en hergebruik krijgen voorrang, bijvoorbeeld drystack-stalllingen in een voormalige kas (indien bouwtechnisch geschikt);

8. Ontwikkelingen die gebruik maken van duurzame technieken, bijvoorbeeld duurzame energie-opwek-king, krijgen de voorkeur;

9. De totale ontwikkelingsmogelijkheid wordt bepaald door de verkeerstechnische draagkracht van de Uiterweg én de draagkracht van toegangs- en cir-culatiewegen in het centrum van Aalsmeer;

10. Parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost en niet langs de Uiterweg zelf om problemen met de doorstroming, de verkeersveiligheid en het lang-zaam verkeer te voorkomen.

Top 10 transformatieregels Uiterweggebied

Bron: Toekomstvisie Uiterweg - Plasoevers 2012, Vertegenwoordigers van belanghebbenden uit het Westeinderplassengebied.

8

Page 11: Structuurvisie uiterweg

2. UITGANGSPUNTEN VOOR ONTWIKKELING

Wensbeeld volgens het ToekomstbeeldIn het Toekomstbeeld zijn er transformatieregels opgenomen voor ontwikkelingen achter de Uiterweg dan wel op de Eilanden.

Ten aanzien van het deelgebied ‘Uiterweg’ hebben de belanghou-ders de volgende wensen en uitgangspunten geformuleerd:

Het is wenselijk om meer (verblijfs)recreatie en meer woningen toe te staanDe draagkracht van het gebied ten aanzien van verblijfsrecre-atie en woningen is voldoende voor de transformatie-formule 1: 25 voor te amoveren opstanden en/of teeltgronden De Rode Contour dient teruggelegd te worden bij de huidige jachthavenbegrenzing in het bestemmingsplan Perceelsgewijze transformatie dient zich te conformeren aan de geformuleerde functionele spelregelsHet is wenselijk en haalbaar om een strook van circa 20 meter aan de Ringvaartzijde in te richten als natuurHet gebied wordt ingericht van intensief gebruik bij de aanslui-ting met het Centrum naar extensief gebruik aan de westzijde van het gebied.

Ten aanzien van het deelgebied ‘Eilanden’ zijn onder andere de volgende uitgangspunten geformuleerd:

Groen en natuur dient behouden te worden op de EilandenDe gemeente heeft een verantwoordelijkheid en rol bij de tot-standkoming van de visie voor het gebied(ontwikkeling binnen) andere deelgebieden moeten financieel bijdragen aan de Eilanden

1.

2.

3.

�.

5.

�.

1.2.

3.

Gemeentelijke kaders – ambities en randvoorwaardenOm realisatie van deze gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken zal de gemeente moeten afwijken van de vigerende bestemmings-regels (mits het bestemmingsplan op die punten een consoliderend karakter heeft), en zal ze dus een standpunt moeten innemen over wat acceptabel is, en wat niet. Zij dient daarbij uiteraard rekening te houden met haar brede maatschappelijke verantwoordelijkheid. In feite is het opgestelde Toekomstbeeld de eerste participatiestap geweest in het beleidsvisie-proces. De gemeente heeft eerst geluis-terd naar de belanghouders en is nu zelf aan zet om haar eigen kaders te stellen. Hiermee zal ze er voor zorgen dat ontwikkelingen mogelijk worden, maar ook dat wordt bijgedragen aan de maat-schappelijk gewenste kwaliteiten voor de Uiterweg en de Eilanden. Maar wat zijn nu die gemeentelijke wensen? En waarop wenst de gemeente te toetsen c.q. kaders te stellen in de planuitwerking en -uitvoering? Hierna volgen de belangrijkste wensen die gelden vanuit een gemeentelijk perspectief bij ontwikkelingen binnen het Uiterweggebied.

1. Voorkomen van verlies aan differentiatie en diversiteit Het beleid van de gemeente dient gericht te zijn op behoud en versterking van een functioneel en ruimtelijk aantrekkelijk, bij de karakteristiek van het gebied Uiterweg passende mix van functies en verschijningsvormen. Om dit te bereiken worden planinitiatie-ven getoetst op:

de mate waarin ze, al dan niet op termijn, zouden kunnen leiden tot een ongewenste uniforme uitstraling van het deelge-bied van de Uiterweg waar dit initiatief is gesitueerd

9

Page 12: Structuurvisie uiterweg

de mate waarin een initiatief afbreuk doet aan de voor de karakteristiek van de Uiterweg relevante doorzichten vanaf de Uiterweg naar achtergelegen gebiedende mate waarin een initiatief door zijn ruimtelijke opzet, zijn frontbreedte en zijn ruimtelijke vormgeving in het deelgebied van de Uiterweg waar het initiatief is gesitueerd op een onge-wenste wijze zou gaan dominerenof een initiatief bijdraagt aan de herkenbaarheid van Aalsmeer vanaf de waterkant, waarbij deze herkenbaarheid tegelijkertijd ook ondergeschikt dient te blijven aan de groene uitstraling van de Uiterweg vanaf de waterkant

2. Aandacht voor leefbaarheid Het beleid is gericht op behoud van de leefbaarheid van de Uiterweg, waarbij de functiemix het vertrekpunt vormt. Om dit te bereiken worden planinitiatieven getoetst op:

de mate waarin de activiteit waar de gewenste ontwikkeling op is gericht van invloed is op het woon- en leefmilieu van in de directe omgeving gelegen woningende mate waarin de met de gewenste ontwikkeling samenhan-gende verkeersbewegingen van invloed zijn op de verkeersbe-lasting van de Uiterweg. Daarbij wordt niet alleen uitgegaan van het betreffende initiatief, maar wordt ook de totaal ver-wachte toename van de verkeersdruk meegewogende wijze waarop in de bij het initiatief behorende parkeerdruk en eventueel laden en lossen op eigen erf wordt voorzien

3. Elk initiatief zelfstandig en onder eigen realisatieverant-woordelijkheid uitgevoerdHet beleid is er op gericht dat elk initiatief er inhoudelijk en finan-cieel zelf verantwoordelijk voor is dat het inhoud en vorm geeft aan de ruimtelijk kwalitatieve randvoorwaarden die hiervoor zijn gesteld. Alleen in die situaties waar bij een initiatief sprake is van een maatschappelijke meerwaarde en het initiatief ruimtelijk niet in staat is zelf voldoende inhoud te geven aan alle ruimtelijk kwa-litatieve randvoorwaarden kan de gemeente besluiten de uitvoering van de realisatie van enkele randvoorwaarden ter hand te nemen. De initiatiefnemer blijft echter altijd financieel verantwoordelijk voor de kosten van de door de gemeente uit te voeren realisatie.

OnderzoekenOm te beoordelen of de plannen vanuit de klankbordgroep realis-tisch zijn heeft het College een aantal onderzoeken laten uitvoeren. Hierna volgen de uitkomsten van drie uitgevoerde (deel)onderzoeken, met daarbij de betreffende beslispunten.

Onderzoek 1 - De eigen gebiedsexploitatieHet College heeft een verkenning laten uitvoeren naar een eigen gebiedsexploitatie en kostenverhaal. In het Toekomstbeeld worden kostendragers en kostenvragers voorgesteld. Het is belangrijk dat er een sluitende exploitatie komt en de uitvoerbaarheid van het plan wordt aangetoond. De uitvoerbaarheid is vooral gediend bij een ontwikkeling-in-combinatie, waarbij (op zichzelf) verliesdra-gende en winstgevende exploitatiegebieden in één ontwikkeling worden opgepakt. Uitgangspunt voor de gemeente is ook dat de gemeentelijke kosten, o.a. met de betrekking tot de planvorming en uitvoeringsorganisatie onderdeel uitmaken van deze exploitatie.

10

Page 13: Structuurvisie uiterweg

Om als gemeente te kunnen beoordelen of het 1 op 25 principe een hanteerbare insteek biedt heeft op het niveau van grondexploitatie (dus zonder opstalexploitatie) een eerste financiële verkenning van dit principe plaatsgevonden. In de financiële verkenning is daarbij uitgegaan van:

het saneren van circa 10 hectare bedrijfskavels met bebouwing (kassen of andere bedrijfsgebouwen, agrarisch en jachthaven-gronden) en het saneren van circa 30 hectare kweekgronden (dit betreft grofweg het totaal aan agrarische gronden en opstallen);het vernieuwen van alle oeverbeschoeiingen, zowel in het Uiterweggebied als op de Eilanden (voor �0 ha, ruim 200 eilanden);het afwaarderen van kweekgronden naar natuur en het over-dragen aan een beheerorganisatie (stichting De Bovenlanden);het bouwrijp maken van de te ontwikkelen gronden;een bijdrage aan noodzakelijke structuuringrepen (bijv. verbe-tering van de infrastructuur);noodzakelijke compensaties (in het kader van flora en fauna);voorbereiding, plan- en procedurekosten en projectorganisatie.

Voor de financiële verkenning is als voorbeeld uitgegaan van realisatie van recreatiewoningen. Ook andere transformaties zijn mogelijk en doorgerekend, maar omdat het in de meeste gevallen zal gaan om een recreatieve invulling, is deze als maatgevend geno-men. Daarbij zijn twee varianten doorgerekend (zie kader).

••

••

In variant 1 is berekend hoeveel m2 bebouwing moet worden gerealiseerd

zodat de grondopbrengst (kavelverkoop) van die bebouwing alle te maken

kosten dekt (residuele grondwaarde is dan € 0,- ). In deze variant zijn

dus alle kosten opgenomen, inclusief sloop van de oude opstallen en is de

kweekgrond afgewaardeerd (€ 8,-/m2). De ingebrachte te saneren bedrijfs-

kavels worden op hetzelfde niveau afgewaardeerd als de kweekgronden.

In feite geeft deze berekening weer hoeveel grond moet worden uitgegeven

om alle te maken kosten voor de kwalitatieve transitie te kunnen dekken.

Met 125 kavels voor recreatiewoningen zouden deze kosten gedekt kunnen

worden. Daarmee wordt ca. 11.250 m2 bebouwing gerealiseerd. Dat is 1 m2

bebouwing op 32 m2 transitie (1 : 32).

In variant 2 is berekend wat de grondopbrengst kan zijn indien de transitie

volledig op basis van het 1: 25 principe wordt gerealiseerd. Dus als 1�.000

m2 bebouwing wordt gerealiseerd, wat is dan de daarbij behorende exploi-

tatieresultaat (grondopbrengsten minus alle te maken realisatiekosten).

In deze variant zijn dus de maximale opbrengsten op basis van het 1 :

25 principe leidend. In deze variant kunnen, op basis van 1�.000 m2 te

realiseren bebouwing ca. 1�5 recreatiewoningen worden gerealiseerd. Deze

variant leidt tot een positief grondexploitatieresultaat van ca. € 2,9 miljoen.

In de exploitatieberekening is de afwaardering van de kweekgronden al

meegenomen. Dit betekent dat in deze variant de residuele waarde van de

ingebrachte te saneren bedrijfskavels ca. € 29,-/m2 bedraagt.

De berekeningen zijn alleen indicatief bedoeld en uitgevoerd op hoofdlijnen. Er dient rekening te worden gehouden met een marge van minimaal plus of min 20%.Daarnaast hebben de initiatiefnemers profijt van eventuele winsten op de te realiseren opstallen (opstalexploitatie), maar lopen zij ook het daarbij behorende ontwikkel(afzet)risico. Deze eerste globale

11

Page 14: Structuurvisie uiterweg

financiële verkenning laat zien dat de beoogde strategie (sanering en kwaliteitsverbetering ineen) financieel uitvoerbaar is en dat het dus realistisch is een bijdrage te vragen voor kwaliteitsverbeterin-gen binnen het gebied. Daarbij is van belang te constateren dat sprake kan zijn van redelijk eenvoudig te ontwikkelen percelen (met geen/weinig te saneren bebouwing) dan wel lastiger te ontwikkelen percelen (met veel bedrijfsbebouwing dan wel lokatiespecifieke beperkingen). In beide gevallen zal sprake moeten zijn van een differentiatie van de 1 : 25 formule, om a) de verstening niet teveel te doen toenemen op de nu nog onbebouwde teeltgronden (zie het ‘worst case scenario’ op pagina �), b) om transformaties op bebouwde bedrijfspercelen kansrijker/meer aanlokkelijk te maken en c) bestaande waarden zoveel mogelijk te beschermen. Het totaal van alle transformaties zal wellicht rond het verhoudingsgetal van 1 : 25 bewegen, echter gebiedsgewijs-/perceelsgewijs is maatwerk noodzakelijk.

De realisatie van de transformatie zal naar alle waarschijnlijkheid niet als één planontwikkeling plaatsvinden. Elke ondernemer zal vanuit zijn eigen ondernemingssituatie zelf zijn beslissingen moeten (kunnen) nemen om tot transformatie over te gaan. Voor de gemeente is de transformatie echter een gebiedsopgave. Zij ziet daarom een nadrukkelijke samenhang in de totale transformatie-opgave. Ze zal de individuele transformatieopgaven daarom steeds beschouwen als onderdeel van de totale transformatieopgave. Financieel kansrijke transformaties moeten daarom bijdragen aan de uitvoerbaarheid van financieel kansarme transformaties dan wel structuurverbeterende ingrepen. Dat betekent dat de gemeente voor het gehele gebied het principe van kostenverevening zal toe-passen. Ze zal daartoe zonodig een fonds instellen dat zal worden

gevoed vanuit de plannen met een positief grondexploitatieresul-taat. Plannen met een negatief grondexploitatieresultaat kunnen een bijdrage krijgen uit dit fonds. Hierin is eveneens het gebied de Eilanden betrokken.

BeslispuntDe uitvoerbaarheid van transformatie is bij een gemiddelde omzettingsregel van 1 : 25 gegarandeerd, echter deze for-mule dient genuanceerd en gedifferentieerd per gebied dan wel betrokken perceel te worden toegepast. Het is realistisch om financieel kansrijke dan wel lucratieve transformaties te laten bijdragen aan de uitvoerbaarheid van financieel kansarme transformaties dan wel structuurverbeteringen binnen het totale gebied (Uiterweg en Eilanden).

Onderzoek 2 - Verruiming van de contourDaarnaast is een verkenning uitgevoerd naar de bereidheid van de provincie om de contour te verleggen en naar de consequenties van het verschuiven van de contour. In principe dienen ontwikkelingen – in bebouwde zin - zich te beperken tot de zone BBG (Binnen Bebouwd Gebied), in het verleden de Rode Contour genoemd, zoals deze door de Provincie in haar Structuurvisie is vastgelegd. Hoewel ontwikkelingen buiten deze BBG-grens niet volledig uitgesloten worden en bestaande bebouwing als zodanig is bestemd, is toch sprake van belemmeringen in de bedrijfsvoering en is het vooral voor de betrokken jachthavens (en wellicht ook voor de agrarische ondernemers) inclusief de naastgelegen gronden logischer en praktischer als deze bedrijven in zijn geheel binnen de BBG-zone komen te liggen. Dit komt de uiteindelijke inrichting van het gebied ten goede en voorkomt ongewenste en onlogische ontwikkelingen op (door deze zonegrens ingegeven) een beperkt gebied van de jachthavens en de agrarische gronden.

12

Page 15: Structuurvisie uiterweg

Huidige situatie jacht-

haven, rode contour ligt

direct om bebouwing.

Mogelijk: Hoogwaardige

nieuwbouw met groene

plint.

Mogelijk: Landmark aan

het water.

Mogelijk: Contrast tussen

groen en rood op de

koppen.

13

Page 16: Structuurvisie uiterweg

Binnen het huidige bestemmingsplan worden de jachthavens opgedeeld binnen de bestemmingen Jachthaven I (met een maxi-maal bebouwingspercentage op het aldus bestemde perceel van �0%) respectievelijk Jachthaven II (hier mag niet meer bebouwing worden opgericht dan ten tijde van het ontwerp-bestemmingsplan aanwezig was). De grens tussen de bestemmingen sluit aan bij de begrenzing van het BBG. De jachthavenondernemers beschouwen deze situatie als een ernstige belemmering in hun bedrijfsvoering, hetgeen heeft geleid tot een wijzigingsvoorstel voor de locatie van de zone BBG. Dit voorstel is opgenomen in het Toekomstbeeld Uiterweg-Plasoevers 2012 (zie bijgaande figuren).

Verlegging van de zone BBG is geen sinecure en zal de nodige (procedure)tijd vergen, indien daar überhaupt al medewerking aan zal worden verleend (de recente aanpassing van de provinciale veror-dening, van kracht sinds 1 oktober jl., geeft hiervoor weinig tot geen ruimte). Als tweede mogelijkheid kan bij transformaties die buiten de BBG treden de Provincie medewerking worden gevraagd middels een goede onderbouwing van geval tot geval, waarbij onderhavige Nota van Uitgangspunten en de daaropvolgende Structuurvisie als ontwikkelkader kan gelden. Zo kan de zone van de jachthavens die buiten de BBG-contour ligt tóch enige ontwikkelruimte omvat-ten. Daarbij hoort dus een stedenbouwkundige/landschappelijke inpassing die recht doet aan de bestaande kwaliteiten binnen het gebied. We noemen dit de beeldkwaliteit- en natuurlocatie-eisen, en in het navolgende worden enkele voorbeelden/voorwaarden geschetst waaraan dient te worden tegemoet gekomen.

Door dit tevoren met de Provincie af te stemmen en een en ander als principe te vertalen in de vast te stellen gemeentelijke

1�

Page 17: Structuurvisie uiterweg

Structuurvisie, kan voorkomen worden dat bij elke (tranformatie)ontwikkeling een uitgebreid afwegings - en goedkeuringsproces dient te worden doorlopen, met steeds een onvoorspelbare uitkomst.

De zone van het Bestaand Bebouwd Gebied aan de Ringvaart zou daarnaast kunnen worden ingenomen ten behoeve van inrichting van een (onbebouwde) brede zone voor onder meer natuurontwik-keling volgens nader te bepalen beeldkwaliteitseisen, eveneens conform het vigerende bestemmingsplan. Op deze wijze ontstaat een logische begrenzing, die de mogelijkheden voor een robuuste natuurontwikkeling vergroten én de economische ontwikkeling van de betrokken jachthavens niet in de weg zitten. Deze zone zou idealiter een gedifferentieerd beeld moeten verschaffen aan de Ringvaart, met een afwisselend gesloten en open beeld, waarin nieuwe ontwikkelingen op natuurlijke wijze worden ingepast in een overwegend groene setting.

De nadrukkelijke bereidheid is er om bij elke functieverandering of elk ruimtelijk initiatief in het gebied zorg te dragen voor een beeldkwaliteits- en natuurlocatie-eis, waarmee recht wordt gedaan aan deze specifieke ligging aan de rand van het dorp. De gevolgen van de ruimtelijke ingrepen dienen te worden gecompenseerd binnen of buiten het exploitatiegebied (maar in ieder geval binnen het totale Structuurvisiegebied van Uiterweg en Eilanden), door eisen te stellen aan de natuurontwikkeling. Compensatie met een verhoudingsgewijs acceptabele natuurontwikkeling, bij voorkeur op eigen terrein, is wat wordt voorgestaan op deze uiterste rand van de BBG-zone. Compensatie in de vorm van een storting in een fonds zal daarnaast tot de mogelijkheden behoren.

Huidige situatie kassen. Mogelijk: Kwalitatief

hoogwaardige nieuwbouw

i.c.m. groene plint.

Aanzichten

15

Page 18: Structuurvisie uiterweg

Niet alle gebieden binnen een (al of niet te realiseren) verruimde BBG-zone komen voor een stedelijke ontwikkeling in aanmerking. Enkele gebieden hebben en houden een agrarische en/of landschap-pelijke (natuur)bestemming, en uiteraard is een belangrijk deel van het gebied bestemd tot water. Deze situatie zal ook in de toekomst worden bestendigd. De vraag is dan ook of het aangegeven wens-beeld uit het Toekomstbeeld aansluit bij deze gedachte; feitelijk dient de grens te worden bepaald aan de hand van het te bereiken kwalitatieve wensbeeld in plaats van uit te gaan van uitsluitend economische drijfveren. De consequentie zou dus kunnen zijn dat in deze gevallen de BBG-contour zelfs wordt teruggelegd, waardoor de status van die (groene) gebieden aldus wordt bekrachtigd.

De eventuele verruiming van de BBG-contour (of in ieder geval de bereidheid van de Provincie om ontwikkelingen buiten de BBG mogelijk te maken) vergroot de mogelijkheden van vele percelen. Een bouwopgave is eenvoudiger te realiseren, maar daar kan (en moet) dan zeker meer kwaliteit voor terugkomen. Voor het beeld is het daarom noodzakelijk ruimtelijke-functionele uitbreidingen te koppelen aan beeldkwaliteit- en natuurlocatie-eisen (zogenaamde gebiedspaspoorten). Deze eisen zijn gericht op het creëren van een kwalitatief hoogwaardige afronding van het perceel op het achterter-rein. In bijgevoegde figuren zijn enkele voorstelbare ontwikkelingen geschets. Het verruimen van de mogelijkheden gaat gepaard met de verplichtingen ten opzichte van kwaliteit van de bebouwing en de inpassing van groen. Daarvoor is het noodzakelijk een visie op beeldkwaliteit te omschrijven, bekeken vanaf het water. Deze visie op beeldkwaliteit kan verschillende uitwerkingen hebben (zie ook de opgenomen figuren):

Ontwikkeling is hoogwaardig en gaat gepaard met een groene •

plint. De groene inkadering van de ontwikkeling verzacht het zicht vanaf het water op de bebouwing. Ontwikkeling vormt aan het water een landmark gericht op het water. De architectuur, de uitstraling en materiaalgebruik van deze ontwikkeling zijn van een hoogwaardig afwerkingsniveau. Te denken valt aan houten of glazen bouwwerken die verwijzen naar de haven- en kasactiviteiten van de percelen. Het beeld dat aan het water wordt gecreëerd, is een afwisseling van objecten met groene percelen.Ontwikkeling zal zich hoofdzakelijk moeten blijven richten op het lint, maar enige ontwikkelruimte aan het ‘uiteinde’ van een jachthaven voorkomt het ’samenklonteren’ van utiliteitsbebou-wing binnen een te beperkt gebied. Spreiding van de maximale bebouwingsmaat (die idealiter niet veel groter is dan de hui-dige bebouwingsmaat) over de totale jachthavenbestemming betekent een praktischer indeling van de gewenste bebouwing en activiteiten over het gehele perceel. Een bepaalde mate van segmentering wordt daarbij in het bestemmingsplan ingebracht om te voorkomen dat bebouwing zich teveel op dit uiteinde concentreert.Tot slot is het mogelijk om door middel van de toevoeging van bebouwing het achterliggend (rommelig) terrein af te schermen. De ontwikkeling van deze bebouwing gaat gepaard met een gelijktijdige ontwikkeling van groene percelen aan weerszijde. Hierdoor ontstaat een scherp contrast tussen land-schap/natuur en de jachthavens.

Verplaatsing van de BBG-contour en/of toestaan van ontwikke-lingen buiten de BBG-contour staat uitbreiding aan de achterzijde toe. De mogelijkheid van uitbreiding en/of verplaatsing van func-

1�

Page 19: Structuurvisie uiterweg

ties maakt ruimte voor de kwalitatieve investeringen aan de ach-terzijde, maar ook aan de ‘lintzijde’ is een praktischer indeling van de (bedrijfs)bebouwing voorstelbaar. Het totaal bebouwd oppervlak dient daarmee niet substantieel te worden uitgebreid, het is veeleer een kwestie van een praktischer indeling van het terrein.

BeslispuntHet ontwikkelen buiten de huidige BBG-contour dient te volgen uit het te bereiken kwalitatieve wensbeeld in plaats van alleen uit te gaan van economische drijfveren (i.c. het vrijgeven uit-breidingsmogelijkheden op elk perceel).

Onderzoek 3 - Verkeer en gevolgen voor de leefbaarheidOnderzocht is wat de consequenties zijn van het toestaan van extra ontwikkelingen achter het lint van de Uiterweg, met name op het gebied van de leefbaarheid. Zo is gekeken naar de verkeersintensi-teit op de Uiterweg; cruciaal is om te beoordelen hoeveel het gebied kan dragen aan nieuwe functies. Om haar standpunt te bepalen wenst het College inzicht in de verkeerstechnische draagkracht van de Uiterweg.

Uit de analyse van de vorm, de functie en het gebruik van de Uiterweg is het volgende gebleken:

De Uiterweg is een erftoegangsweg waar, vanwege de uitzon-derlijk lange rechtstand (2,5 km) een maximumsnelheid geldt van 50 km/h. Voor het overige heeft de Uiterweg alle voor-keurskenmerken van een erftoegangsweg buiten de bebouwde kom.De Uiterweg is onderdeel van het primaire fietsrou-

tenetwerk Aalsmeer en onderdeel van het regionale fietsrouteknooppuntennetwerk.De Uiterweg heeft een verhardingsbreedte van rijbaan + trottoir/loopstrook variërend van �,�5 + 1,35 tot 5,5 + 1,�5 m (uitgezon-derd smalle weggedeeltes ter hoogte van bruggen). Binnen de huidige vormgeving van de Uiterweg kunnen twee personenauto’s elkaar passeren, waarbij de fietssuggestiestroken worden gebruikt om uit te wijken. Wanneer een vrachtauto en een personenauto elkaar passeren, zal de snelheid moeten worden verminderd en moeten worden uitgeweken ter hoogte van erfaansluitingen. De Uiterweg heeft een krap profiel..De fysieke (onderhouds)staat van de weg vertoont op verschillende punten gebreken. Zo is sprake van verzakkingen en kapotgereden bermen, wat te maken heeft met enerzijds de zachte ondergrond en anderzijds het smalle profiel.Op basis van de ongevalscijfers is er geen aanleiding om aan te nemen dat er een probleem bestaat met betrekking tot de objec-tieve verkeersveiligheid op de Uiterweg zelf. Er is wel sprake van een subjectief onveiligheidsgevoel..Uit de metingen blijkt dat de 85-percentiel op een gemiddelde werkdag in westelijke richting ligt tussen 5�,5 en 59,3 km/h. Andersom, in oostelijke richting ligt deze waarde tussen 55,5 en �0 km/h. De gemiddelde snelheid ligt boven de toegestane maximumsnelheid (50 km/h). Dit bevestigt de constatering in het AVVP dat “op de smalle wegen met aanliggende bebouwing (lintbebouwing) de snelheid van het verkeer door de lange recht-standen vaak (onaanvaardbaar) hoog is.” Op een gemiddelde werkdag is de gemeten intensiteit op de Uiterweg ca. 2.�00 motorvoertuigen per etmaal en het aandeel middelzwaar en zwaar verkeer is dan resp. 1,5% en 0,8%. Deze

1�

Page 20: Structuurvisie uiterweg

BeslispuntHet verplaatsen of beëindigen van bestaande functies aan de Uiterweg en het herontwikkelen van nieuwe functies is mogelijk zonder dat de toename van het verkeer direct leidt tot onaanvaardbare intensiteiten op de Uiterweg. Van belang is hierbij rekening te houden met het aantal en de omvang van de functies die worden verplaatst of beëindigd en het aantal en de omvang van de beoogde nieuwe functies.

32

intensiteit is passend bij de functie van de weg en het aandeel vrachtverkeer op de weg is laag. De verdeling van de verkeers-intensiteiten over de uren van het etmaal is passend bij de mix van functies (wonen, werken, recreatie) die door de Uiterweg worden ontsloten.

Uit de analyse van vorm, functie en gebruik van de Uiterweg is gebleken dat de huidige intensiteit op de Uiterweg ruimte geeft voor groei zonder direct tot onaanvaardbare intensiteiten te leiden. Rekening houdende met autonome groei (2%) is op basis van de huidige intensiteit van ca. 2.�00 mtvg/etm (2011) over tien jaar een intensiteit van ongeveer 2.950 mvtg/etm (2021) te verwachten. Dit biedt ruimte aan de gewenste transformatie en de bijbehorende effecten op de verkeersintensiteit, aangezien de grens van een acceptabele intensiteit op de Uiterweg ligt op < �.000 motorvoertui-gen per etmaal. De maximum-belasting is dan echter wel bereikt.

Bij herontwikkeling/transformatie van de kwekersbedrijven kan het volgende beeld ontstaan: in onderstaand rekenmodel is uitge-gaan van de autonome ontwikkeling van het autoverkeer en daarbij opgeteld een voorstelbaar scenario van transformatie. In de reken-som is uitgegaan van het worst-case-effect, te weten het effect op de drukste dag van de week (in de zomer) gegeven de functies die zijn toegevoegd. In dit telvoorbeeld is niet uitgegaan van permanente bewoning. Aangezien dit slechts een marginaal deel zal uitmaken van te totale transformatie, is daarmee in dit rekenvoorbeeld niet gerekend. Zo dat wel werd gedaan, zou de totale verkeersdruk afne-men, gezien het geringere aantal verkeerbewegingen en de betere preiding over het jaar wat daarmee is gemoeid.

18

Page 21: Structuurvisie uiterweg

Visualisatie van de regels voor invulling van 'enclaves'.

Opbouw van bestaande enclaves.

Maatvoering en opbouw van de enclave achter het getransformeerde lint. De bouwhoogte is ondergeschikt aan de hoogte van de bebouwing aan het lint. De korrel

van de bebouwing neemt af richting het landschap en eindigt in een groene rand.

19

Page 22: Structuurvisie uiterweg

1.

2.

B

A

C

D

4.

3.

5.

6.

7. 8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

DeelgebiedenEindpunt

Alzijdige Driehoek

Verharde Havens

Groene Enclave I

Groene Enclave II

Dynamische Enclaves

Intacte Slagen

Historische Tuin

Monumentale Havens

Recreatief complex I

Groene Slagen

Recreatief complex II

Groene Archipel

Verstilde Eilanden I

Adventure Eilanden

Verstilde Eilanden II

Monumentale Entree

Groen Lint

Afwisselend Lint

Eindlint

Monumenten

Schoorstenen

Passages

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

A

B

C

D

20

Page 23: Structuurvisie uiterweg

Landschappelijke karakteristiek en bouwen achter het lintHet stedenbouwkundig ontwerp voor het gebied achter het lint zou gebaseerd moeten zijn op de aanwezige landschappelijke karakte-ristieken, waar deze nog aanwezig en zichtbaar zijn. Een typerende zonering met een historische lintbebouwing met daarachter een gebied dat als achterland wordt beschouwd is leidend. Dit betekent dat sprake is van een verschil in ordening, in dimensionering en in beeldkwaliteit. De vergezichten, de kavelrichtingen en de water-structuren als dragers van het landschap dienen het ontwerp verder te bepalen c.q. zijn randvoorwaarden voor de inrichting. Daarnaast zijn ook de bestaande beeldbepalende gebouwen of bomen van belang om rekening mee te houden bij transformatieopgaven.

Nieuwbouw dient qua positionering op de kavel, hoofdvorm (lengte-breedte, inhoud), nokrichting, goothoogte en gevelindeling aan te sluiten bij het algemeen heersende bebouwingsbeeld. Binnen dit bebouwingsbeeld kan een gebouw worden ontwikkeld dat zich qua maat en schaal voegt naar de stedenbouwkundige structuur van het lint zonder dat er een exacte kopie van de bebouwing aan het lint hoeft te worden gebouwd. Binnen randvoorwaarden is er ruimte voor een eigentijdse vormgeving; sterker, er zou gezocht moeten worden naar vernieuwende architectuur, licht en duur-zaam, en liefst met een beperkte ecologische footprint waar het (natuur)gevoelige gebieden betreft.

Bebouwing achter het lint is ondergeschikt in massa, schaal en bouwhoogte ten opzichte van de bebouwing aan het lint. De nok- en goothoogten van bebouwing achter het lint zijn altijd lager dan die van het lint. De massa achter het lint bestaat daarom uit maximaal 1 bouwlaag met eventueel een kap.

Bij de na te streven beeldkwaliteit staat het thema ‘Aalsmeers recreëren en wonen’ centraal. Dit houdt in dat de referentie voor nieuwe functies gevonden moeten worden in de directe omgeving. Architecten geven voor wat betreft architectuur een eigen invulling aan dit uitgangspunt, echter zij moeten ook afstemmen met ‘de buren’.

Niet iedere onbebouwde/onbenutte ‘open’ locatie vormt automa-tisch een ‘bouwlocatie’. Nieuwbouw dient zich nadrukkelijk te voe-gen binnen de bestaande enclave, dat gevormd wordt door het lint, het achterliggende gebied, de zijdelingse grenzen en de achterste rand van dat gebied. Het resultaat is een sterk lint met spannende en open doorzichten naar het landschap. De verschillende gebieden achter het lint zijn geleidelijk gegroeid, er is geen sprake van een planmatige omgeving maar van een organische omgeving. Af en toe werd in het verleden een (bedrijfs)pand aan het lint of achter het lint toegevoegd. Deze geleidelijke groei, waarbij ieder perceel zijn eigenaardigheden kent, is bepalend voor het beeld van het lint.

BeslispuntVoor de landschappelijke inpassing van transformatieprojecten dient per gebied een toegesneden toetsingskader te worden gehanteerd, waarbij het niet vanzelfsprekend is dat ieder gebied als potentieel te bebouwen gebied kan worden beschouwd. De gebiedsgewijze benadering behelst een gebiedspaspoort (zie bijlage) waarbij gedifferentieerd en met respect voor de bestaande kwaliteiten in en rond een gebied mogelijkheden voor transformatie worden geschetst.

21

Page 24: Structuurvisie uiterweg

Visie op Uiterweg en EilandenIn de Gebiedsvisie Aalsmeer alsmede het Toekomstbeeld is reeds veel opgenomen over de ambities voor het Uiterweggebied en de Eilanden. Daarbij is in het Toekomstbeeld ingestoken op een perceelsgewijze transformatie, waarbij de Gebiedsvisie veeleer het gebied in totaliteit beschouwt. Voor de Structuurvisie Uiterweg is de insteek gekozen om samenhangende gebieden te definiëren, waarbij voor elk gebied onderscheidende kwaliteiten en randvoor-waarden worden opgesteld. Aldus wordt voor elk gebied aangegeven wat van belang is bij de transformatie van percelen daarbinnen, welke beeldkwaliteit dient te worden nagestreefd en met welke dichtheid en/of afstanden rekening is te houden. Daarbij is het mogelijk dat in bepaalde gebieden – vanwege de bestaande kwa-liteiten – minder kan en mag worden gebouwd, waar in andere gebieden meer mogelijk is. In de verevening van de kosten, dat in de uitvoeringsparagraaf als onderdeel van de Structuurvisie wordt uitgewerkt, worden deze verschillen genivelleerd en wordt ook in kwalitatieve zin andere maatstaven gehanteerd. Voorbeeld: indien weinig kwaliteit aanwezig binnen een gebied betekent dit dat er meer bebouwingsruimte aanwezig is, maar daarbij dient dan wel meer groene kwaliteit te worden ingebracht/gecompenseerd in de directe omgeving. Indien veel kwaliteit (lees: natuur) aanwezig is binnen een gebied is er minder bebouwingsruimte en –vrijheid, de mate van compensatie is echter navenant minder groot.

Deeltrajecten en -gebiedenHet gebied Uiterweg is te onderscheiden in deeltrajecten waar het het lint Uitweg zelf betreft, en deelgebieden waar het de achterlig-gende gebieden en de Eilanden betreft. Het gehele gebied is nader geïnventariseerd op landschappelijke alsmede bebouwde kwalitei-

ten. Deze kwaliteiten zijn in nevenstaande afbeelding samengevat en in de gebiedspaspoorten verder uitgewerkt (zie bijlage). Enkele gebieden onderscheiden zich door hun groene profiel, andere weer door de hoge mate van bebouwing. Binnen het kaartbeeld zijn enkel gebieden aangewezen die een hoog transformatiepotentieel hebben: daar zijn meer aanpassingen in de structuur noodzakelijk dan elders. Twee voorbeelden daarvan zijn de twee belangrijkste waterpassages binnen het gebied, die vragen om een groene upgra-ding. In de onderhoek van de tekening staat de ambitie c.q. het einddoel van de gemeente Aalsmeer aangegeven: ‘ontstening’ en nieuwe dragers voor vrijkomende agrarische gronden met behoud kernkwaliteiten Uitwerweggebied.

BeslispuntDoor vast te houden aan een (deel)gebiedsgewijze benadering van het Uiterweggebied, kunnen voor elk gebied gedifferenti-eerde randvoorwaarden en uitgangspunten worden vastgelegd, een en ander gebaseerd op de actueel aanwezige kwaliteiten. Randvoorwaarden en uitgangspunten worden uiteindelijk vast-gelegd in gebiedspaspoorten, waarbij initiatieven kunnen wor-den getoetst op enkele normatieve en kwalitatieve richtlijnen, gekoppeld aan een gedifferentieerde transformatie-formule.

ProceslijnBij de totstandkoming van deze NvU is overleg gevoerd met de belanghouders binnen het Uitwerweggebied (verder: de klankbord-groep). Daarbij is door de gemeente Aalsmeer geschetst wat binnen haar verantwoordelijkheid van belang is bij de transformatie van het gebied. Nadat deze Nota van Uitgangspunten is vastgesteld

22

Page 25: Structuurvisie uiterweg

door het College en de Raad van Aalsmeer wordt in samenspraak met de klankbordgroep gewerkt aan de uitwerking van de verschil-lende gebiedspaspoorten, inclusief het vastleggen van de uitvoe-ringsaspecten. Binnen dit laatste onderdeel worden de afspraken gebundeld inzake de verplichte verevening c.q. de compensatie van de transformatie in de vorm van een groene/rode ontwikkeling.

Onder meer worden de volgende zaken in gezamenlijkheid met de klankbordgroep uitgewerkt tot een helder kwaliteitskader (lees: uitgewerkte gebiedspaspoorten):

Gewenste bebouwingsstructuur per gebied, inclusief gedifferen-tieerde transformatieformule/maximale dichtheid van bebou-wing – maximale/optimale omvang van de transformatieOntsluitingsstructuur in combinatie met voorgenomen ontwikkelingenMeest wenselijke functiemix per gebiedBestaand groen potentieel per gebied inclusief versterking ervanGewenste beeldkwaliteit per gebied en deelgebied (architecto-nisch/openbare ruimte)

BeslispuntDe kaders en uitgangspunten in deze Nota van uitgangspunten worden in het voorjaar verder geconcretiseerd, idealiter samen met de belanghouders binnen het gebied. Dit leidt uiteindelijk tot gedragen, concrete en toetsbare gebiedspaspoorten. Het geheel van gebiedspaspoorten inclusief de uitvoeringskaders worden vastgelegd in een Structuurvisie, waarmee eventueel de verplicht gestelde kostenverevening wordt vastgelegd.

••

Tot slotMet een Structuurvisie heeft de gemeente haar kaders gecreëerd voor het transformatieproces. Maar zij beschouwt zichzelf niet als de primaire verantwoordelijke voor dit proces. De transformatie is vooral in het belang van de in het gebied aanwezige ondernemers, of zij nu verder willen gaan met de bedrijfsvoering en daarvoor transformatie nodig hebben, of dat zij hun bedrijf willen beëindi-gen. Dit betekent dat het initiatief tot transformatie altijd vanuit een of meerdere belanghouders uit het gebied afkomstig moet zijn. De gemeente neemt hier niet zelf het initiatief.

Wel zal zij om de initiatieven te faciliteren een projectorganisatie instellen die initiatiefnemers vanaf een vroeg moment inhoudelijk en procedureel kan ondersteunen om een gewenste transformatie vorm te geven. Bij het inrichten van de projectorganisatie zullen ook de voor duurzaam beheer mogelijk in te zetten partijen (zoals Hoogheemraadschap en Stichting Bovenlanden) worden betrokken. De op te richten projectorganisatie bewaakt en monitort zonodig de financiële voortgang van de projectrealisatie en doet daarvan jaar-lijks verslag naar het gemeentebestuur. Ten behoeve van het beheer zal de gemeente, wanneer dit aan de orde is, een overeenkomst aangaan met een beheerorganisatie die de bij de transformatie vrijkomende bedrijfsgronden in eigendom neemt en daar op een, op gebiedskwaliteiten afgestemd beheer gaat uitvoeren. Hiervoor wordt nadrukkelijk gekeken naar partijen die reeds actief zijn binnen het gebied van Uiterweg en de Eilanden.

23

Page 26: Structuurvisie uiterweg

Concept Uiterweggebied: lint met verschillende bouwkundige en stedenbouwkundige karakteristieken met daarachter verschillende deelgebieden met verschillen in

in zichtbaarheid en uitstraling.

2�

Page 27: Structuurvisie uiterweg

Brainstorm voor mogelijk kwaliteitskader voor het Uiterweggebied.

25

Page 28: Structuurvisie uiterweg

1.

2.

B

A

C

D

4.

3.

5.

6.

7. 8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

DeelgebiedenEindpunt

Alzijdige Driehoek

Verharde Havens

Groene Enclave I

Groene Enclave II

Dynamische Enclaves

Intacte Slagen

Historische Tuin

Monumentale Havens

Recreatief complex I

Groene Slagen

Recreatief complex II

Groene Archipel

Verstilde Eilanden I

Adventure Eilanden

Verstilde Eilanden II

Monumentale Entree

Groen Lint

Afwisselend Lint

Eindlint

Monumenten

Schoorstenen

Passages

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

A

B

C

D

Page 29: Structuurvisie uiterweg

BijlageBeschrijving deelgebieden Uiterweg

2�

Page 30: Structuurvisie uiterweg

1.

28

Page 31: Structuurvisie uiterweg

18

• • • •

29

Page 32: Structuurvisie uiterweg

2.

D

30

Page 33: Structuurvisie uiterweg

19

• • • •

31

Page 34: Structuurvisie uiterweg

3.

C

4.

32

Page 35: Structuurvisie uiterweg

20

• • • •

33

Page 36: Structuurvisie uiterweg

6.

B

5.

3�

Page 37: Structuurvisie uiterweg

21

• •

35

Page 38: Structuurvisie uiterweg

7.

B

8.

A

3�

Page 39: Structuurvisie uiterweg

22

• •

A

3�

Page 40: Structuurvisie uiterweg

9.

A

38

Page 41: Structuurvisie uiterweg

23

• • • •

39

Page 42: Structuurvisie uiterweg

10.

B

�0

Page 43: Structuurvisie uiterweg

24

8

• • • • •

�1

Page 44: Structuurvisie uiterweg

25

• • • • •

�2

Page 45: Structuurvisie uiterweg

�3

Page 46: Structuurvisie uiterweg

11.

B

C

��

Page 47: Structuurvisie uiterweg

26

• • • • •

�5

Page 48: Structuurvisie uiterweg

12.

C

��

Page 49: Structuurvisie uiterweg

27

• • • •

��

Page 50: Structuurvisie uiterweg

13.

C

�8

Page 51: Structuurvisie uiterweg

28

�9

Page 52: Structuurvisie uiterweg

29

• • •

50

Page 53: Structuurvisie uiterweg

BijlageBeschrijving deelgebieden de Eilanden

51

Page 54: Structuurvisie uiterweg

14.

16.

52

Page 55: Structuurvisie uiterweg

30

• •

53

Page 56: Structuurvisie uiterweg

15.

5�

Page 57: Structuurvisie uiterweg

31

• • •

55

Page 58: Structuurvisie uiterweg

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen