Stakeholders overleg 26 november 2013Presentaties, stellingen & reacties

Welkom!

110 jaar oud en springlevend! Nije Kamers, Sint Annaparochie ca. 1910

Programma

1. Rijksbeleid en actualiteiten2. Financiën3. Pauze4. Regionale woningmarkt & bouwopgave5.Projecten

Per onderdeel:- Presentatie- Stellingen; stemmen!

Rijksbeleid en actualiteitenDoor Rein Hagenaars, bestuurder

1.Blok akkoord2.Energieakkoord3.Novelle van Blok4.Huurbeleid5.Bedrijfskosten6.We blijven actief: mooie nieuwe projecten en nominatie voor de Anita Andriesen prijs.7. Nieuwe website www.wonennwf.nl

Ad 1. Blok akkoord

Afspraken tussen Minister en woningcorporaties:• Verhuurdersheffing voldongen feit tijdens deze

regeerperiode• Geen juridische scheiding bezit • Strenger toezicht en fit en proper test bestuurders• Terug naar de kerntaken• Integratieheffing BTW vervalt (60 milj)• Subsidie energiebesparing (2 x 200 milj)• Betaalbaarheid en beschikbaarheid zorg voor minister en

corporaties (monitoren)

Ad 2.Energieakkoord

• Getekend door alle betrokken partijen in de bouw• Betreft een inspanningsverplichting,

geen resultaatverplichting• Streven is gemiddeld een B-label in 2020• WNWF blijft investeren in energiebesparing,

maar geen garantie dat we de doelstelling gaan halen.

Ad. 3 Novelle Blok

• Nog heel veel zaken moeten nader uitgewerkt worden. Veel per AMVB= algemene maatregel van bestuur

• Toezicht scherper (ministerie, WSW, intern toezicht)• Rol gemeenten wordt belangrijker• Nadere bepaling leefbaarheid• Nadere regels over administratief/juridisch scheiden

bezit

Ad 4. Huurbeleid

• Minister handhaaft huurruimte 2% boven inflatie om betaling verhuurdersheffing mogelijk te maken.

• WNWF heeft inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast in 2013, echter wel met maximum van 70% van “maximaal redelijk”.

• Discussie over wie er verantwoordelijk is voor de betaalbaarheid van het wonen.

• Van huurprijs naar woonlasten!! • Op weg naar Huursombenadering

Ad 5. Bedrijfskosten

• Bedrijfskosten moeten naar beneden• Gemiddeld verlagen met 15 tot 20%?• Belang van benchmarken (vergelijken cijfers/prestaties)• WNWF zit over boekjaar 2012 bij de beste 20%• Nadere toelichting volgt straks

ReactiesHet is terecht dat huurders een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen

Ja, want mensen met hogere inkomens in sociale huurwoningen blokkeren de markt.

Nee, want via het belastingstelsel wordt er al aan inkomenspolitiek gedaan, dat moet niet ook nog via de huren.

ReactiesWie moet primair de Krimp aanpakken?

Dorp en gemeente zelf zijn te klein, rijk is te ver weg dus regio moet het doen.

Graag de regio. Zo voorkom je concurrentie tussen gemeenten.

Het rijk moet zorgen voor een verdeling van de ‘pijn’.

ReactiesWie is verantwoordelijk voor de betaalbaarheid van sociale huurwoningen?

Samen verantwoordelijk, maar de verdeling wordt wel steeds moeilijker.

Gemeente en provincie, bij het rijk wordt het teveel eenheidsworst.

FinanciënDoor Sjoerd Jan Oord, Controller & Haye Struiksma, manager Financiën

- Financieel beleid- Bezuinigingen- CIP 2013- Bedrijfskosten

Financieel beleid

• Beleid is gericht op het uitvoeren van de volkshuisvestelijke taak binnen de rand- voorwaarde van financiële continuïteit.

• Geen winstdoelstelling

Financieel kader

Sturen op:

• Vermogenspositie (Loan to Value,

leningportefeuille) (Voor opvangen van risico’s)• Liquiditeit (Operationele kasstroom /

ICR) (Om aan verplichtingen te kunnen voldoen)

Getoetst a.h.v. meerjarenbegroting (10 jaar vooruit)

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

Operationele kasstroom met aflossing

MJB 2014-2023

bedr

agen

(x €

1.0

00,-)

Financieel kader

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

70,000

75,000

80,000

85,000

90,000

95,000

100,000

105,000

110,000

Ontwikkeling leningportefeuille

MJB 2014-2023

bedr

agen

(x €

1.0

00,=

)

Financieel kader

Bezuinigingen

De belangrijkste maatregelen al getroffen in 2012:

• Besparing op bedrijfskosten• Besparing op onderhoud• Besparingen op nieuwbouwinvesteringen• Vertragen renovaties• Verhogen huren naar 70% van max. redelijk Door maatregelen besparing van € 65 mln t/m 2021 op

leningportefeuille

Bezuinigingen

Besparingen in 2013:

• Geen grote extra besparingen• Concrete invulling personele ontwikkeling• Personeelsstop• Taakstellende ontwikkeling bedrijfskosten

Toetsen continuïteit aan de hand van vastgesteld kader

FinanciënBedrijfskosten per VHE

Bedrijfskosten in de landelijke benchmarks bestaan uit:

• Personele kosten• Overige bedrijfskosten• Onderhoud• Gecorrigeerd voor onderhoud (inclusief eigen personeel)

en overige opbrengsten• WNWF heeft over 2012 => 20% lagere bedrijfskosten dan

het landelijke gemiddelde

FinanciënBedrijfskosten per VHE

Netto bedrijfskosten ontwikkeling per VHE Wonen Noordwest Friesland

In € per VHE

Uit meerjarenbegroting2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Netto bedrijfslasten WNWF 1.102 1.229 1.224 1.273 1.294 1.304 1.327 Landelijk gemiddelde (index 2,5%) 1.391 1.426 1.461 1.498 1.535 1.574 1.613

Verhuurdersheffing per VHE   15 372 441 483 538 559 Saneringssteun per VHE   228 204 164 116 61 64

FinanciënBedrijfskostenontwikkelingExclusief verhuurderheffing en sanering

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 900

1,000

1,100

1,200

1,300

1,400

1,500

1,600

1,700

Netto bedrijfslasten ontwikkeling

Netto bedrijfslasten WNWF Landelijk gemiddelde geïndexeerd met inflatieLandelijk gemiddelde met besparing van 15%

Financiën(concept) CIP 2013Betreft het jaar 2012

CIP 2013 (betreft het jaar 2012)

Onderdeel WNWF LandelijkMutatiegraad 11,1% 7,9%Huurprijs per maand 406,00 447,00 Huur in % van maximaal toegestaan 61,0% 67,3%Goedkope woningen 31,1% 19,3%Realisatie-index totaal 74,0% 59,0%Rentedekkingsgraad 2,9 1,7Schuld per VHE 19.444 32.221

ReactiesInvesteringen in onderhoud en nieuwbouw zijn belangrijker dan lage huren.

Ja, kosten voor onderhoud en nieuwbouw hou je toch. Die kan je beter uitspreiden over een aantal jaren. Wanneer je nu de huren laag houdt door onderhoud en nieuwbouw uit te stellen heb je straks extra kosten.

Nee, lage huren zijn belangrijk voor mensen met een laag inkomen, dus daar moet de focus op liggen.

ReactiesWonen Noordwest Friesland moet minimaal 10% onder de landelijk gemiddelde bedrijfskosten blijven.

Ja, bij een plattelandscorporatie moet dit streven er altijd zijn.Nee, want als landelijk de andere corporaties net zo op de bedrijfskosten gaan letten als WonenNWF gaat de norm naar beneden en is het op termijn niet haalbaar om daar 10% onder te blijven.

ReactiesOm de huur laag te houden mag de schuld per woning best stijgen tot het landelijke gemiddelde.

Ja, dat mag best want een lage huur is belangrijk. Desondanks moet je proberen de kosten laag te houden.Nee, want als je nu te veel leent zit je daar in de toekomst mee.Nee, je bent met maatschappelijk geld bezig en moet hier goed mee om gaan.

Regionale woningmarktDoor Bert Sietsma, Manager Klant & Markt

- Opgave: (ver-)bouwen voor wie & hoeveel- Regionale afstemmingbeleid- Verhuizingen senioren (onderzoek Partoer)

Regio Noordwest Frieslandvoorraad huurwoningen versus behoefte in 2020

1a: ge

en hers

tel ko

opkrach

t en zo

nder eff

ectiev

e sch

eefheid

sbest

rijding

2a: mati

g hers

tel ko

opkrach

t en zo

nder eff

ectiev

e sch

eefheid

sbest

rijding

3a: ste

rk hers

tel ko

opkrach

t en zo

nder eff

ectiev

e sch

eefheid

sbest

rijding

1b: gee

n herstel

koopkra

cht e

n met

effecti

eve s

chee

fheidsb

estrijd

ing

2b: mati

g hers

tel ko

opkrach

t en m

et eff

ectiev

e sch

eefheid

sbest

rijding

3b: sterk

herstel

koopkra

cht e

n met

effecti

eve s

chee

fheidsb

estrijd

ing

-4000

-2000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

Voorraad 2020Behoefte 2020Verschil voorraad en behoefte in 2020 t.o.v. behoefte

Ontwikkeling aantal huishoudens van 2010 tot 2040

Woningbehoefte op basis prognose provincie Fryslan 2013

2010-2020 2020-2030 2030-2040 Totalen

het Bildt 141 -61 -324 -244 Franekeradeel 400 87 -306 181 Harlingen 562 166 -317 411 Menameradiel 184 -64 -493 -373

Ferwerderadiel 22 -105 -311 -394

Totaal aantallen 1309 23 -1751 -419

-25

Goede afstemming nodig

Waar is er binnen de regio nog een tekort aan woningen. En voor welke doelgroep?

Waar is er een overschot aan woningen en voor welke doelgroep?

Waar zijn andere maatregelen nodig?

Flankerend beleid: bv. sloopfonds voor de particuliere voorraad, herstructureringsfonds, etc.

De huidige woningmarkt

Weinig verhuizingen.

Meer vraag naar huurwoningen. De wachttijden voor sociale huurwoningen lopen snel op.

Veel minder verkoop en forse leegstand in de koopsector.

Overheidsmaatregelen, meer duidelijkheid; minder mogelijkheden.

Wat doet Wonen NWF?

• Voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep

en beperkt voor de hogere inkomens.• Breed woningaanbod in het dorp, bewoners kunnen

zoveel mogelijk in het eigen dorp blijven wonen.• Investeren in kwaliteit; renovatie en nieuwbouw • Investeren in de leefbaarheid van de dorpen.

Ontwikkeling zorg

Extramuralisering ofwel scheiden Wonen en Zorg

Vergrijzing, hoeveel ouderen gaan verhuizen?

Langer zelfstandig thuis wonen met zorg.

Meer vraag naar zelfstandige seniorenwoningen?

ZZP 1 t\m 4: 120 van de 675 indicaties voor intramurale zorg in NW Friesland

Ouderen verhuizingen het Bildt

Verhuizingen ouderen Franekeradeel

ReactiesDe (naderende) bevolkingskrimp in Noordwest Friesland wordt overdreven

Ja, Gemeenten hebben (financieel) baat bij groei en daarom is krimp voor hen moeilijk te accepteren en houden ze graag vast aan het idee dat het wel mee valt allemaal.Nee, Krimp is een demografisch gegeven, maar over de gevolgen kunt je wel veel discussiëren. Nee, Niet de kop in het zand steken. Zie regio’s waar ze dat wel eerst hebben gedaan zoals Delfzijl e.o. en Parkstad Limburg. Daar zitten ze nu met de problemen. Niet ontkennen en op tijd anticiperen.

ReactiesGemeenten in noordwest Friesland werken uitstekend samen op de regionale woningmarkt.

Ja, ik denk het wel maar heb er eigenlijk geen goed beeld van.Nee, er wordt wel veel gepraat over samenwerking maar het gebeurt nog onvoldoende.Nee, er wordt vooral geanalyseerd en er worden geen oplossingen bedacht.

ReactiesSeniorenwoningen bouwen in kleine Dorpen is onzin. Ouderen wonen liever in grote kernen.

Ja, bij deze stelling ga ik van mezelf uit en als ik ouder wordt wil ik graag bij voorzieningen wonen.Ja, het gaat niet om alleen wonen maar ook om andere voorzieningen en daarvoor heb je een kern van een zekere omvang nodig.Nee, ouderen willen wonen waar ze hun hele leven gewoond hebben. In hun eigen dorp.Nee, mensen moeten keuze hebben waar ze willen wonen - in een grote of kleine plaats - ook als ze een voor senioren geschikte woning nodig hebben..

Vastgoed ProjectenDoor Freerk Wind, Manager Vastgoed

Strategisch Voorraad Beleid

• Omschakeling van toevoegende nieuwbouw naar aanpak bestaande woningvoorraad

• Bestaande voorraad tot 1960 + seniorenwoningen tot 1970

• Per complex een strategie + uitvoeringsjaar bepaald

Vastgoed Projecten

Waarom?

1. Technische vervanging• Levensduur woning 50 – 65 jaar: jaarlijks 1,5 – 2% bezit

vernieuwen2. Betere balans tussen vraag en aanbod

• Transformatie: meer woningen voor 1-2 persoons huishoudens + meer woningen geschikt voor senioren

• Aantal huurwoningen in een dorp beter aan laten sluiten bij markt

3. Kwaliteit toevoegen• Energiezuinig maken• Uitstraling verbeteren• Duurzame materialen toepassen

Vastgoed Projecten

Hoe?

RenovatieBuitenkant:• Complete isolatie: dak, vloer, spouw, HR++ glas• Label van gemiddeld E B• Waar nodig vervangen kozijnen, dakkapellen, goten,

etc.• Asbest verwijderen• Herstellen van metsel- en voegwerk• Schilderwerk• Verbeteren uitstraling: dakoversteken,

gevelvervanging

Vastgoed Projecten

Vervolg renovatieBinnenkant

• Badkamerverplaatsing• Vervangen toilet• Vervangen keuken / open keuken• Geluidsisolatie• Vervanging zachtboard plafonds en elektra• Aanbrengen CV

Voortaan op verzoek of bij mutatie

Vastgoed Projecten

Sloop en nieuwbouw

• Kosten renovatie wegen soms niet op tegen nieuwbouw

• Bepaalde technische mankementen niet op te lossen bij renovatie

• Nieuwbouw gaat langer mee• Label A/A+/A++• Nieuwbouw veelal gericht op programma geschikt

voor senioren• Biedt mogelijkheid om aantal woningen in dorp aan

te passen

Vastgoed Projecten

Wat?

• Afgelopen 3 jaar 223 woningen renovatie of sloop- nieuwbouw

• Komende 10 jaar nog ca. 700 woningen• Resultaat: toekomstbestendige woningen

• Renovatie + sloop-nieuwbouw + isolatieproject woningen tot ca. bouwjaar 1980 zorgen voor energiezuiniger woningen

• 2008 – 2017: 20% gasbesparing in woningvoorraad

• Huidige stand: voor 72% gerealiseerd

ReactiesLage kosten zijn bij nieuwbouw belangrijker dan de uitstraling van de woning.

Ja, je moet een goede uitstraling bij de gewenste huur zoeken. Dus binnen het beschikbare budget kijken naar mogelijkheden voor een goede uistraling.Nee, een goede uitstraling is niet alleen voor de woning zelf maar voor de hele straat en het hele dorp van belang. Daarom hier niet op beknibbelen.

ReactiesSloop en nieuwbouw van woningen is beter dan renoveren

Ja, want nieuwbouw is energiezuiniger en duurzamer. Mensen hebben lagere energielasten, meer comfort en de woning gaat langer mee.Nee, want nieuwe woningen hebben een hogere huur. Betaalbare huren zijn het belangrijkst dus daarom liever renovatie.Bijzondere woningen (architectuur) renoveren, andere slopen.

ReactiesHuurders moeten meebetalen aan energiebesparingsmaatregelen

Ja, je kunt niet alle kosten van het aanbrengen van energiebesparingsmaatregelen bij de verhuurder leggen.Ja, als huiseigenaar moet je ook zelf betalen.Ja, want het voordeel ligt ook bij huurders. Zij krijgen lagere energiekosten. Nee, de corporatie moet voor huurders zorgen.

Afronding & Afsluiting

Nog een laatste vraag of opmerking?...

Bedankt voor uw komst!

Kijk ook eens op:www.wonennoordwestfriesland.nlwww.facebook.com/WonenNoordwestFriesland