Sportpark-Zuid Toelichting

Toelichting Bestemmingsplan Sportpark-Zuid 2

1. Inleiding 3

1.1 Algemeen 3 1.2 Plangebeid 3 1.3 doel/aanleiding 4 1.4 aanpak 4 1.5 geldende plannen 4

2. Beleidskader 5

2.1 rijksbeleid 5 2.2 provinciaal beleid 5 2.3 gemeentelijk beleid 5 2.4 conclusie 6

3. beperkingen 7

3.1 inleiding 7 3.2 milieu 8 4. planbeschrijving 10 4.1 inleiding 10 4.2 globale uitwerking 11 4.3 uitwerkingaplannen 12 5. toelichting op de voorschriften 13 5.1 ineleiding 13 5.2 inleidende bepalingen 13 5.3 bestemmingsbepa;ingen 13 5.4 dubbelsbestemmingen 13 5.5 overige bepalingen 13 6. exploitatie 14 6.1 plangebied 14 6.2 financiele haalbaarheid 17 7. Overleg en inspraak 22 7.1 Artiekel 10 BRO – overleg 22 7.2 inspraak 22

InhoudsopgaveInhoudsopgaveInhoudsopgaveInhoudsopgave


1.1 Algemeen

Het bestemmingsplan bestaat uit een plankaart en planvoorschriften en gaat vergezeld van een toelichting. Op de plankaart zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De voorschriften bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

1.2 Plangebied

Het plangebied – Sportpark Zuid – is een gebied ten zuiden van de Oude IJssel en ten westen van de wijk de Huet en het centrum van Doetinchem. Het gebied wordt begrensd door de Europaweg, de Liemersweg, de Energieweg en de Oude IJssel zelf.

Het plangebied is een sportcomplex waar verschillende verenigingen, zoals een voetbalvereniging en een petanqueclub, gevestigd zijn. Het gebied vormt echter een belangrijke schakel tussen de wijk de Huet en het centrum. Het gebied is als een inbreidingslocatie ideaal.

1111 InleidingInleidingInleidingInleiding


1.3 Doel / Aanleiding

In 2007 is het masterplan de Schil vastgesteld door de gemeente Doetinchem. In dit plan wordt gesteld dat de open plekken in Doetinchem, voornamelijk in de schil rondom het centrum, opgevuld moeten worden. Op deze manier wordt de stad Doetinchem weer een geheel. Het ontwikkelen van Sportpark-Zuid als inbreidingslocatie voor woningbouw heeft grote consequenties voor de bestaande structuur. Deze toekomstige ontwikkelingen zijn binnen de geldende plannen moeilijk of niet realiseerbaar. Anderzijds zijn ongewenste ontwikkelingen moeilijk tegen te houden doordat de geldende plannen grotendeels verouderd zijn. Met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening komt ook de verplichting om bestemmingsplannen digitaal beschikbaar te maken. Het huidige bestemmingsplan van Sportpark-Zuid stamt uit 1970 en is nooit herzien doordat het gebied nooit van uiterlijk of functie is veranderd.

1.4 Aanpak

Het bestemmingsplan Sportpark-Zuid is minder gedetailleerd dan vaak gebruikelijk is. Te gedetailleerde plannen leiden tot de noodzaak om voor bijna ieder bouwplan een, gedeeltelijke, bestemmingsplan te maken. Dit komt de rechtszekerheid, de rechtsgelijkheid en de overzichtelijkheid niet ten goede. Diverse facetbelangen zijn door andere regelgeving gewaarborgd bijvoorbeeld de Algemene Wet Milieubeheer, de Huisvestingswet en de Monumentenwet. Het is niet nodig dat het bestemmingsplan dezelfde waarborgen nogmaals schept. In dit bestemmingsplan worden toekomstige ontwikkelingen mogelijk gemaakt door globale eindbestemmingen. Op deze manier kunnen planologisch gewenste ontwikkelingen daarbinnen een plaats vinden. Door de bestemmingsomschrijvingen ruim te kiezen, zijn binnen één bestemming meerdere planologisch aanvaardbare invullingen mogelijk. Het bestemmingsplan wordt verdeeld in 5 deelgebieden waarvoor een specifieker uitwerkingsplan wordt geschreven. 1.5 Geldende plannen Het vigerende bestemmingsplan voor Sportpark-Zuid is vastgesteld in 1970. Het plan wordt gerealiseerd naar aanleiding van het masterplan de Schil dat de mogelijkheid hiervoor bood. Masterplan de schil is een onderlegger en steun voor de ontwikkelingen binnen het plangebied Sportpark-Zuid.


Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang voor de ontwikkeling van Sportpark-Zuid, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de plankaart en in de voorschriften. 2.1 Rijksbeleid De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. Het gaat om de inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland beschikbaar is. Meer specifiek richt het zich hierbij op vier algemene doelen: versterking van de Nederlandse economie en concurrentiepositie, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, waarborging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden, en waarborging van de veiligheid. 2.2 Provinciaal beleid Het ruimtelijk beleid van de provincie is verwoord in het Streekplan Gelderland 2005 “Kansen voor de regio”. Het streekplan geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid voor de komende tien jaar weer. Het streekplan bevat een regioparagraaf voor de regio Achterhoek. Verstedelijkingsopgave De regionale centrumfunctie van Doetinchem wordt voortgezet en geïntensiveerd. Doetinchem mag zich profileren als een krachtige en aantrekkelijke stad op het gebied van wonen, werken en voorzieningen. Aandacht gaat uit naar binnenstedelijke transformatieprocessen en uitbreidingen. Het centrum van Doetinchem is een kansrijk knooppunt door de goede bereikbaarheid per openbaar vervoer. De zuidelijke Oude IJsselstreek: herstructurering en transformatie bestaand stedelijk gebied De Oude IJsselsteden, van Doetinchem tot aan de kern Gendringen, liggen als een band aan de rivier. Voor deze streek is in 2000 een Intergemeentelijke Ruimtelijke Inrichtings Schets (IRIS) als streekplanuitwerking vastgesteld. Het aan IRIS gekoppelde uitvoeringsprogamma blijft voor de aanpak van de Oude IJsselstreek onverkort gehandhaafd. De opgave voor deze stedenband ligt in de herstructurering en transformatie van het bestaand stedelijk gebied. Doel is om langs de Oude IJssel een (klein)stedelijk woon-, werken leefklimaat te realiseren. Versterking van het stedelijk gebied met recreatieve, culturele en woonfuncties is mogelijk door een meer expliciete oriëntatie op de Oude IJssel en herinrichting van verouderde bedrijventerreinen. Nieuwe grootschalige ontwikkelingen die vragen om uitbreiding buiten de kernen laten zich, met uitzondering van Doetinchem, niet meer inpassen. 2.3 Gemeentelijk beleid Masterplan Schil is de belangrijkste beleidsvisie voor de ontwikkeling van Sportpark-Zuid. Het plangebied Schil, waar Sportpark-Zuid deel van uitmaakt, ligt tussen het ‘ei’ en de stadsuitbreidingen. Speerpunten bij de gebiedsontwikkeling in de Schil zijn onder andere: versterking van de centrumfunctie van Doetinchem; verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de Schil; het terugverdienen van investeringen in het publieke domein en de plankosten. In de Schil wordt nadrukkelijk ruimte geboden aan wonen. Stadse woonmilieus zijn uiterst divers van karakter. Voor huurders en kopers met een stedelijke oriëntatie is in en nabij het centrum meer ruimte nodig. Het gaat dan ook om woningen met tuin in relatief hoge dichtheden. Deze categorie is in Doetinchem en elders in de Achterhoek nauwelijks te vinden, terwijl daar wel belangstelling voor is.

2. Beleidskader


Figuur 1: Sportpark-Zuid binnen de Schil. (Bron: groep zig-zag) De oriëntatie op de Oude IJssel was altijd haaks op de rivier. Maar tegenwoordig wordt water gezien als een belangrijke troef. De stad keert zich weer naar de rivier. Vrijwel de enige watergebonden activiteit in de directe nabijheid van het centrum is de jachthaven. Het idee is in dit deel van Sportpark-Zuid kansen te bieden aan bijvoorbeeld een uitbreiding van de jachthaven, een evenementenhal, nieuwe brandweerkazerne, horeca en parkeervoorzieningen. 2.4 Conclusie Met de beoogde ontwikkeling wordt de kwaliteit van de woningvoorraad positief beïnvloed. Er komt een meerzijdig aanbod. Huurders en kopers met een stedelijke oriëntatie krijgen de mogelijkheid nabij het centrum te wonen. Met de stedelijke inbreiding wordt een gat in de schil gedicht. De beoogde woningbouw van 640 woningen past binnen het gemeentelijk beleid. Aan het van belang zijnde beleid wordt met de beoogde ontwikkeling grotendeels recht gedaan.


3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de randvoorwaarden gegeven die van belang zijn bij de ruimtelijke ontwikkelingen in Sportpark-Zuid. De op de beperkingenkaart aangegeven contouren kunnen beperkingen opleggen aan het gebruik van bepaalde locaties.

3333 BeperkingenBeperkingenBeperkingenBeperkingen


3.2 Milieu

Wegverkeer Voor het wegverkeer is onderzoek gedaan naar het wegverkeerslawaai en de luchtkwaliteit.

Luchtverontreiniging Met het inwerkingtreden van dit Besluit luchtkwaliteit op 19 juli 2001 zijn de oorspronkelijke besluiten luchtkwaliteit vervallen. Het doel van het Besluit luchtkwaliteit is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Het besluit is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van de mens. Daarnaast zijn er voor de stoffen zwaveldioxide en stikstofoxiden ook normen opgenomen ter bescherming van ecosystemen. In het Besluit luchtkwaliteit staan grenswaarden, plandrempels en alarmdrempels.

Met betrekking tot de uitstoot van benzeen, koolstofmonoxide en stikstofdioxide door wegverkeer worden de grenswaarden in de toekomst niet overschreden. Hierdoor is het besluit Niet in Betekenende Mate van toepassing. Voor het plangebied is het niet nodig om een extra onderzoek uit te voeren.

Geluidsbelasting Voor wegen, die geen deel (gaan) uitmaken van een 30 km/uur zone, is een akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting verplicht. Het betreft de volgende wegen: de Europaweg, de Liemersweg en de Energieweg. De geluidbelasting ter plaatse van woningen mag bij voorkeur niet meer bedragen dan 50 dB(A). Naar onderzoek is gebleken dat de afstand van de weg tot aan de woningen 20 meter moet zijn om geen geluidsoverlast van meer dan 50 dB(A) te veroorzaken.

Voor de bestaande woningen heeft de overschrijding geen gevolgen. De wegen die binnen het plangebied worden gerealiseerd behoren tot een 30 kilometer zone waardoor er geen onderzoek naar geluidsbelasting aan is verbonden. Archeologie Binnen het plangebied is voornamelijk sprake van een lage archeologische verwachting. Tevens is vrijwel het gehele gebied al verstoord door de aanleg van het huidige sportterrein. Eventueel aanwezige archeologie is versnipperd en niet meer waardevol. Ecologie. Binnen het gebied is het belangrijk dat de natuur behouden blijft. Hierdoor wordt de natuur aan de Oude IJssel behouden en als natuur beschouwt in de voorschriften. Tevens wordt er veel groen in de nieuwe woonwijk verwerkt waardoor het groene karakter behouden blijft. Dit is ook in overeenstemming met andere woonwijken in Doetinchem. Water. Bij het maken van dit bestemmingsplan is de watertoets die samen met waterschap Rijn en IJssel is uitgevoerd in acht genomen. In het plangebied Sportpark-Zuid bevindt zich de Oude IJssel met een aftakking. De Oude IJssel is een ecologische verbindingszone van landelijk belang waarvan de zuidelijke oever is sinds enkele jaren ecologisch ingericht. Om ervoor te zorgen dat dieren die zich nu in het gebied bevinden de kans te bieden te overleven moet ervoor gezorgd worden dat er genoeg groengelegenheid langs de IJssel blijft bestaan. De originele bestemming van de oude IJssel is beroepsscheepvaart. Sportpark-Zuid kan een goede impuls voor Doetinchem bieden als er goed genoeg met water in het gebied rekening gehouden wordt. Dit geld met name voor de aanwezige jachthaven die als recreatie bestemming veel mensen naar het water trekt. De grondwaterstand in het gebied varieert en is ten hoogste 80 – 300. Dit moet behouden worden om de kwaliteit van het gebied te behouden.


Externe veiligheid De externe veiligheidsrisico's ten gevolgen van het vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor, water en door leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen binnen in het plangebied zijn geïnventariseerd. In het plangebied is een LPG station met vulpunt. Voor deze installatie moet er vergeleken worden met het BEVI (besluit externe veiligheid inrichtingen) en het REVI (regeling externe veiligheid inrichtingen). In de eerste kan gevonden worden of de installatie behoort tot een categorie. Voor een LPG station is dit het geval. In het REVI staan de afstanden vanaf het vulpunt en het tankstation zelf die gerekend moeten worden met de 10-6 contour. Het plaatsgebonden risico houdt in dat er binnen die zone niet mag worden gebouwd. In bijlage 1 tabel 1 van de REVI staan deze waarden. Het plaatsgebonden risico voor een tankstation met minder dan 1000m3 doorzet per jaar:

- Moet de afstand vanaf het vulpunt tot andere objecten 45 meter zijn. - Moet de afstand van het reservoir tot andere objecten 25 meter zijn. - Moet de afstand van de tankzuilen tot andere objecten 15 meter zijn.

Voor een LPG station bestaat er ook een groepsrisico. Dit zijn de afstanden tot de grens van het invloedsgebed in verband met de verantwoording van het groepsrisico. In tabel 1 van bijlage 2 van de REVI staat vermeld dat voor LPG tankstations met een doorzet van minder dan 1500m3 het groepsrisico 150 meter is. Een aantal van de geplande woningen binnen het plangebied vallen binnen deze zone. Dit geeft weinig tot geen problemen doordat er een goede ontsluting in het gebied is. Er worden wel extra maatregelen genomen zoals de bepaling van een gewenste doelgroep. Gezinnen met jonge kinderen en ouderen zijn hier bijvoorbeeld niet gewenst.

Bodemaspecten binnen het plangebied is een locatie waar ernstige bodemverontreiniging is gevonden. Deze locatie ligt aan de Stokhorstweg 9, en is in eigendom van de petanqueclub Doetinchem. Het betreft hier een half verhard sportveld dat al gedeeltelijk is gesaneerd. De geconstateerde verontreiniging vormt geen belemmering voor woningbouw.

Kabels, leidingen en straalpaden Persleiding. In het plangebied ligt een persleiding, specifieker een rioolwatertransportleiding. Deze is aangegeven op de beperkingenkaart. Deze persleiding zal in het gebied gehandhaafd worden alsmede een gebied van 2,5 meter ter weerszijden uit het hart van de persleiding waar niet gebouwd mag worden. Tevens mag hier alleen met toestemming van de gemeente bepaalde werkzaamheden plaatsvinden. Deze zijn opgenomen in het aanlegvergunningenstelsel in de voorschriften. Hoogspanningskabels. Door het plangebied loopt de hoogspanningslijn Doetinchem – Ulft. Op deze lijn staat een spanning van 150 Kilovolt. Voor hoogspanninglijnen is er door het RIVM een indicatieve zone gesteld waarin geen objecten mogen worden geplaatst waar met 13 – 18 uur per dag aanwezig is. Voor de regionale netten (150 kV, 110 kV en 50 kV) is het vanwege de 'grofheid' van de beschikbare gegevens niet mogelijk een indicatieve zone voor elke individuele lijn aan te geven. De indicatieve zonen in het plangebeid is 80 meter aan weerszijden van de hoogspanningslijn.

spanning (kV) indicatieve zone

50 2 x 40 meter

110 2 x 50 meter

150 2 x 80 meter


4444 Planbeschrijving

4.1 Inleiding In deze planbeschrijving wordt de ontwikkeling uitgelegd aan de hand van een aantal onderwerpen. Tevens wordt er ingegaan op vijf uitwerkingsgebieden en de hoofdpunten daarvan. Op de onderstaande kaart zijn alle ontwikkelingen aangegeven en zijn ook de deelgebieden gemarkeerd die worden uitgewerkt.


4.2 Globaal uitwerking. In deze uitwerking van het globale plan worden verschillende aspecten van het stedenbouwkundige plan toegelicht. Wonen. Er zullen in de nieuwe wijk vier verschillende woningtypes gevestigd worden, dit zorgt voor meer diversiteit in de woningmarkt van Doetinchem. De verschillende woningtypes zijn: eengezinswoningen vrije sector duur, meergezinswoningen vrije sector duur, eengezinswoningen huur sector duur en eengezinswoning sociale huur. De ligging van de huizen is ideaal, dicht bij het water, nabij het centrum en goed ontsloten. Omdat het gebied is gelegen aan de oude IJssel is dit een aantrekkelijk gebied om water te combineren met recreatie doeleinden zoals de haven. Wegen. De wegen in het gebied zijn overzichtelijk opgezet. Het moet een duidelijk en ruim gevoel geven. In combinatie met de gemiddelde snelheid van 30km per uur is dit mogelijk. Tevens dienen de wegen als zichtlijnen en opdeling van de blokken. Vanaf de haven is het mogelijk het park te zien en er ook heen te lopen. Parkeren. Parkeren in de wijk gebeurd op eigen terrein. Dit om de overzichtelijke kwaliteit van het gebied te behouden. Ook zullen er een aantal parkeerterreinen komen bij de tennishal, waar verschillende activiteiten zullen plaatsvinden, en bij de haven. Groen en water. Er is een goede groenstructuur in de wijk aanwezig. Dit uit zich vooral in de vorm van het park in het noordwesten van het plangebied. Dit groen dient als ontspannings- en ontmoetingsruimte voor bewoners van de wijk. Hier kan men elkaar leren kennen waardoor zich een sociaal netwerk in de buurt vormt. De groenstrook langs de oude IJssel zal volledig behouden worden. Water is op dit moment al goed in het gebied geïntegreerd in het gebied. Dit blijft zo in de planontwikkeling waardoor men op het water uitkijkt en er gebruik van kan maken. Water is in woonwijk altijd een aantrekkelijk element. De jachthaven wordt in het gebied gehandhaafd. Veiligheid Er moet rekening gehouden worden met de huizen die liggen binnen het groepsrisico van het LPG vulpunt, het is belangrijk dat binnen deze cirkel gezorgd voor extra veiligheid, dit is gedaan door te zorgen voor een goede ontsluiting en bepaalde eisen te stellen aan de nieuwe bewoners.


4.3 Uitwerkingsplannen. 1. IJsselzigt IJsselzigt is het deelgebied dat aan de haven dicht bij de Oude IJssel ligt. Het deelgebied kenmerkt zich door een hoge bezettingsgraad van woningen in de klasse dure huur en sociale huur. Beide worden hier gemengd gebouwd. De kavelgrootte van de woningen in de klasse dure huur is 175m2 en de kavelgrootte voor sociale huur is 125m2. Het gebied wordt in het noorden begrensd door een groenstrook en in het oosten door de haven en de Oude IJssel.

2. Havenzigt Havenzicht is het deelgebied dat aan de haven is gelegen. De woningtypes die in het gebied worden gesitueerd liggen in de dure huur sector en de sociale huur. Het gebied is bijna gelijk aan IJsselzigt met uitzondering dat deze niet direct aan de IJssel ligt maar wordt afgescheiden door de haven. In het gebied komen 56 woningen. 3. Vrijzigt Vrijzicht is het deelgebied waar zich het LPG station in bevindt. In het gebied komen 160 eengezinswoningen vrije sector duur en 20 meergezinswoningen vrije sector duur. Het deelgebied is ruim opgezet met verscheidene groenstroken. Er loopt tevens een watergang in het gebied, dit zorgt voor een diverse uitstraling van het gebied. 4. Parkzigt Parkzigt is het deelgebied wat voornamelijk uitkijkt op het park, tevens is er een strook water in het gebied gelegen. In het gebied zijn 160 eengezinswoningen vrije sector duur gepland en 2 gebouwen met in ieder 20 meergezinswoningen vrije sector duur gepland. Dit zorgt voor een gevarieerd woningaanbod en daarmee ook een variatie aan bewoners. 5. Waterzigt Waterzigt is het deelgebied wat uitkijkt op de oude IJssel en een gedeelte van het park. Ook dit gedeelte van de wijk is ruim opgezet met diverse groenstroken en een watergang. In dit deel komen 160 eengezinswoningen vrije sector duur en 20 meergezinswoningen vrije sector duur.


5.1 Inleiding

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit voorschriften en bijbehorende plankaart waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De kaart en de voorschriften dienen in samenhang te worden bekeken. De voorschriften zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. Inleidende bepalingen; 2. Bestemmingsbepalingen; 3. Dubbelbestemmingen; 4. Overige bepalingen. In het navolgende worden de voorschriften per hoofdstuk toegelicht. 5.2 Inleidende bepalingen Deze voorschriften zijn inleidende bepalingen gelden voor het gehele plangebied. Begripsbepalingen zijn definities van de in de voorschriften gebruikte begrippen, waarmee een eenduidige interpretatie van deze begrippen is vastgelegd. Wijze van meten en overige toepassingen geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. 5.3 Bestemmingsbepalingen Deze voorschriften in algemene zin gelden voor het gehele plangebied. Hierin staat voor iedere bestemming de bestemmingsomschrijving, uitwerkingsregels, de gebruiksbepaling en de vrijstellingsbepaling. 5.4 Dubbelbestemmingen In dit hoofdstuk worden de bestemmingen genoemd waar een dubbele bestemming op ligt. Hierbij gaat het om bijvoorbeeld risicozones die toch bebouwd mogen worden maar waar speciale voorwaarden aan hangen. 5.5 Overige bepalingen In de overige bepalingen wordt de algemene vrijstellingsbepaling besproken, overgangsbepalingen en de slotbepaling.

5555 Toelichting op de voorschriftenToelichting op de voorschriftenToelichting op de voorschriftenToelichting op de voorschriften


6.1 Plangebied

Oppervlakte bruto plangebied is 470.000m2 (47 ha). Te behouden elementen:

• Evenementenhal: 6.000m2 (0,6 ha) • Tennishal: 2.200m2 (0,22 ha) • Schaatsbaan: 15.000m2 (1,5 ha) • Water: 11.800m2 (1,18 ha) • Haven: 20.000m2 (2 ha) Totaal: 55.000m2 (5,5 ha)

Netto plangebied: 470.000 – 55.000 = 415.000m2 (41,5 ha) Plangebied voor woondoeleinden is 252300m2 (25,23 ha). Totaal plangebied bestaat uit 54% woondoeleinden en 46% overig. Bebouwd gebied:

• E.W. vrije sector duur: 400 maal 300m2 = 120.000m2 (12 ha) • M.W. vrije sector duur: 80 maal 120m2; 5 woningen per verdieping;

5 maal 120m2 maal 4 flats = 2.400m2 (0,24 ha) • E.W. huur sector duur: 112 maal 175m2 = 20.000m2 (2 ha) • E.W. sociale huur: 45 maal 125m2 = 5.600m2 (0,56 ha)

Totaal 148.000m2 (14,8 ha) bebouwing wat neerkomt op 40 woningen per ha. 148.000m2 (14,8 ha) van de 252.000m2 (25,2 ha) wordt gebruikt als woondoeleinden en hiervan is 59% uitgeefbaar en 41% niet uitgeefbaar.

Fase 1 Aankoop grondgebied

Fase 1 bestaat uit de aankoop van het bruto grondgebied en het verplaatsen van de sportvelden. De aankoop van het grondgebied bedraagt €20,- per m2. 470.000m2 (47 ha) maal €20,- = €9.400.000,- Verplaatsen van de sportvelden bedraagt €20,- per m2. 160.000m2 (16 ha) maal €20,- = €3.200.000,- Subtotaal Fase 1 €12.600.000,-

6 Exploitatie


Fase 2 Bouwrijp maken plangebied

Fase 2 bestaat uit het bouwrijp maken van het plangebied. Hieronder valt de sloop van de te slopen bebouwing, het opbreken van de verharding, verwijderen groen en het bouwen van de bruggen.

Slopen bebouwing

30.000m2 (30 ha) maal €15,- = €450.000,-

Opbreken verharding

8500m2 (0,85 ha) maal €15,- = €127.500,-

Verwijderen groen

17.000m2 (1,7 ha) maal €10,- = €170.000,-

Aanleg bruggen

5 bruggen maal €25.000,- = €125.000,-

ubtotaal Fase 2ubtotaal Fase 2ubtotaal Fase 2ubtotaal Fase 2 €872.500€872.500€872.500€872.500

Fase 3 Woonrijp maken plangebied

Fase 3 bestaat uit het woonrijp maken van het plangebied. Hieronder valt het aanleggen van verharding, het aanleggen van groenvoorzieningen, het aanleggen van de riolering en de waterberging.

Verharding

81.600m2 (8,16 ha) maal €25,- = €2.040.000,- Groen (40m2 per woning) 25.600m2 (2,56 ha) maal €35,- = €896.000,-

Riolering (€3.000,- per woning)

640 woningen maal €3.000,- = €1.920.000,- Waterberging 26.800m2 (2,68 ha) maal €45,- = €1.206.000,- btotaal A Fase 3 €6.062.000,- VTU kosten (25% Brm/Wrm) €1.733.625,- Onvoorzien (10% grondexploitatie en VTU) €866.812,50

Totale kosten project €22.134.937,50


Fase 4 verkoop verkaveling

Fase 4 bestaat uit de verkoop van de verkaveling aan projectontwikkelaars. De opbrengsten van de kavels zullen 25% van de VON-prijs bedragen waarna 19% btw wordt afgetrokken.

E.W. vrije sector duur

400 maal €250.000,- maal 25% - 19% btw = €20.250.000,-

M.W. vrije sector duur

80 maal €180.000,- maal 25% - 19% btw = €2.916.000,-

E.W. huur sector duur

112 maal €160.000,- maal 25% - 19% btw = €3.628.800,-

E.W. sociale huur

45 maal €110.000,- maal 25% - 19% btw = €1.002.375,-

Totale opbrengsten project €29.210.625,-

Saldo grondexploitatie

Totale kosten €22.134.937,50

Totale opbrengsten €27.797.175,-

Saldo €5.662.237,50


6.2 Financiële haalbaarheid

Het bruto plangebied bestaat uit 470.000m2 (47 ha). De elementen die behouden worden zijn de evenementenhal, tennishal, schaatsbaan, het water en de haven. Dit beslaat een grootte van 55.000m2 (5,5 ha). Het netto plangebied beslaat hierdoor 415.000m2 (41,5 ha). Totaal zal 54% van het plangebied uit woondoeleinden bestaan en 46% uit overig. In totaal zullen de woondoeleinden 148.000m2 (14,8 ha) beslaan, wat neer komt op 40 woningen per ha. Van de woondoeleinden zal 59% uitgeefbaar zijn en 41% niet uitgeefbaar.

In het gebied voor woningdoeleinden worden 4 typen woningen gerealiseerd. Type woning Aantal Prijs per woning in € Type 1 400 250.000 Type 2 80 180.000 Type 3 112 160.000 Type 4 45 110.000 Hieronder zal informatie per type woningbouw worden gegeven.

Type 1: E.W. vrije sector duur

De woningen die worden gedefinieerd als type 1 woningen zijn dure koop woningen. Er zullen 400 woningen worden gerealiseerd in het plangebied. De woningen hebben elk een oppervlakte van 250m2. De woningen zullen rond de €250.000,- opbrengen. Er zal 45m2 groen worden gerealiseerd per woning om het beleid van de gemeente Doetinchem voort te zetten. Er zullen mooie gelegenheden gecreëerd worden om aan het water te wonen doordat het water in het gebied behouden wordt. Ook het park zorgt voor een mooi uitzicht voor de woningen die hieraan gerealiseerd worden. Er zal gedoeld worden op een mooie leefomgeving en een gezellige sfeer in de buurt. Het zal een aantrekkelijke keus worden om hier te gaan wonen. Referentiebeeld staat hieronder weergegeven.


Type 2: M.W. vrije sector duur

De appartementen die worden gedefinieerd als type 2 woningen zijn gelaagde dure appartementen. Er zullen 80 appartementen gerealiseerd worden met elk een netto vloeroppervlakte van 100m2. De appartementen zullen worden verdeeld over 4 appartementencomplexen. De appartementen zullen rond de €180.000,- opbrengen. Er zal gemiddeld voor 10m2 groen per woning rondom het appartementencomplex gerealiseerd worden. Het appartementen complex zal tussen de “type 1 woningen” gerealiseerd worden wat ook een plezierige woonomgeving zal garanderen. Ook zal er met de toekomstige bewoners geregeld worden dat de balkons goed onderhouden blijven met veel groen, om het groene uiterlijk waar de gemeente Doetinchem naar streeft zo sterk mogelijk terug te laten komen en de uitstraling van het appartementencomplex een zo natuurlijk mogelijke uitstraling te geven. Referentie staat hieronder weergegeven.

Type 3: E.W. huur sector duur

De woningen die worden gedefinieerd als type 3 woningen zijn dure huur woningen. Er zullen 112 woningen worden gerealiseerd in het plangebied. De woningen hebben elke een oppervlakte van 175m2. De woningen zullen rond de €160.000,- opbrengen. Er zal 25m2 groen worden gerealiseerd per woningen om het beleid van de gemeente Doetinchem voort te zetten. Het mooie aan dit woningtype is dat de locatie erg goed is. De woningen worden rondom de haven gerealiseerd en biedt dus goede mogelijkheden voor bewoners met een boot. Ook vanuit sommige woningen is er zicht over de Oude IJssel. Ook hier wordt gestreefd naar een mooie en groene leefomgeving voor een aantrekkelijke buurt om te wonen. Referentie staat hiernaast weergegeven.


Type 4: E.W. sociale huur

De woningen die worden gedefinieerd als type 4 woningen zijn sociale woningen. Er zullen 45 woningen worden gerealiseerd in het plangebied. De woningen hebben elke een oppervlakte van 125m2. De woningen zullen rond de €110.000,- opbrengen. Er zal 20m2 groen worden gerealiseerd per woningen om het beleid van de gemeente Doetinchem voort te zetten. Het mooie aan dit woningtype is dat de locatie erg goed is en zijn voor sociale woningbouw erg aantrekkelijk. De woningen worden rondom de haven gerealiseerd en zorgt voor een mooi uitzicht over de Oude IJssel. Ook hier wordt gestreefd naar een mooie en groene leefomgeving voor een aantrekkelijke buurt om te wonen. Referentie staat hieronder weergegeven. De woningen in het gebied zullen erg goedkoop aangeboden worden terwijl er alsnog een winstmarge

van ongeveer €5.500.000,- behaald wordt. Dit zal zorgen voor een snelle verkoop van de verkaveling en maakt het nog aantrekkelijker om hier te gaan wonen. De gemeente Doetinchem heeft het imago dat het een leuke combinatie heeft van stedelijk en veel groen. Dit imago wil de gemeente Doetinchem behouden en hierdoor is er gekozen voor een gemiddelde oppervlakte van 40m2 groen per woning. Het gemiddelde wordt gehandhaafd door 45m2 bij woningtype 1 te realiseren en bij de overige woningtypen door ruimtegebrek iets minder. Door de voorschriften van de hoogspanningskabels is 96.000m2 (9,6 ha) niet geschikt voor woningdoeleinden. Doordat de bebouwing die wel in de buurt van de hoogspanningkabels staan niet meer dan 13 tot 18 uur per dag gebruikt worden zullen deze gewoon kunnen blijven staan of gerealiseerd kunnen worden.


Aankoop grondgebied

De aankoop van het grondgebied bedraagt €9.400.000,-. Hiermee is het bruto grondoppervlak van 470.000m2 (47 ha) opgekocht met een prijs van €20,- per m2. Hierdoor is het gebied nog niet klaar voor het nieuwe bestemmingplan. Er zal een nieuwe locatie gezocht moeten worden voor de sportvelden. De 160.000m2 (16 ha) sportvelden zullen voor €20,- per m2 een nieuwe locatie kunnen vinden. In totaal wordt er €12.600.000,- betaald voor het gehele plangebied.

Bouwrijp maken plangebied

Het bouwrijp maken van het gebied bedraagt €872.500,-. Hieronder valt het slopen van 30.000m2 (3 ha) wat in totaal €450.000,- bedraagt, het opbreken van de bestaande verharding van 8.500m2 (0,85 ha) wat in totaal €127.500,- bedraagt, het verwijderen van het groen van 17.000m2 (1,7 ha) wat in totaal €170.000,- bedraagt en het aanleggen van de 5 bruggen wat in totaal €125.000,- bedraagt.

De helft van de bestaande bebouwing wordt gesloopt. De bebouwing dat behouden wordt zijn de evenementenhal, tennishal, schaatsbaan, het water en de haven. De rest van de bebouwing zal worden gesloopt. Van de huidige wegen zal alles gesloopt worden, omdat deze niet aan de eisen voldoen. De wegen zijn te smal en zijn niet goed voor auto’s toegankelijk. Alle wegen in het plangebied zullen opnieuw aangelegd worden. Het groen in het gebied zal in het begin worden verwijderd op gedeelten van het groen in het te realiseren park na. Het groen rond de bebouwing zal opnieuw aangelegd worden om zo een strak en passend geheel te creëren. De aanleg van de bruggen zal van groot belang zijn om het gebied toegankelijk te houden. De bruggen zullen hierdoor ook zeer snel gebouwd worden.

Woonrijp maken plangebied

Het woonrijp maken van het gebied bedraagt €6.062.000,- zonder de VTU en onvoorziene kosten. Met deze kosten meegerekend zal het woonrijp maken van het gebied €8.662.437,50 bedragen. Het aanleggen van de verharding bedraagt €2.040.000,-, het aanleggen van het groen bedraagt €896.000,-, het aanleggen van de riolering bedraagt €1.920.000,- en het de waterberging bedraagt €1.206.000,-.

De verharding zal volledig opnieuw aangelegd worden. De nieuwe wegen zal aan alle eisen voldoen. Om aan de eisen van de gemeente Doetinchem te voldoen zal er een gemiddelde aangehouden worden van 40m2 groen per woning. Dit zal het gebied een rustgevende indruk geven en tegelijkertijd samen vallen met wat er voor de rest in Doetinchem te vinden is. De totale kosten van het project zullen op €22.134.937,50 komen.


Verkoop van de verkaveling

Als het plangebied aangekocht is, bouwrijp en woonrijp gemaakt is zal de gemeente de verkaveling verkopen aan gewillige projectontwikkelaars of woningbouwcoöperaties. Door middel van het bestemmingsplan zullen deze niet van het bestemmingplan af kunnen wijken. De opbrengsten van de kavels zullen 25% van de VON-prijs bedragen waarna 19% btw wordt afgetrokken. In totaal zal de verkoop van de verkaveling €29.210.625,- bedragen. De kavels van het type 1 woningen zullen €20.250.000,- bedragen, de kavels van het type 2 woningen zullen €2.916.000,- bedragen, de kavels van het type 3 woningen zullen €3.628.800,- bedragen en de kavels van het type 4 woningen zullen €1.002.375,- bedragen.

Budget

De totale kosten bedragen €22.134.937,50, de totale opbrengsten bedragen €27.797.175,- en het uiteindelijke budget zal €5.662.237,50 bedragen.


7.1 Artikel 10 BRO-overleg

Na afloop van de voorbereidingsfase is een concept-bestemmingsplan toegezonden aan een aantal

organisaties waaronder de provincie Gelderland, enkele Rijksdiensten, Waterschap Rijn en IJssel en

nutsbedrijven. De inmiddels ontvangen reacties hebben in een aantal gevallen geleid tot wijzigingen in

het voorontwerp-bestemmingsplan. Tegelijkertijd is het bestemmingsplan naar gemeentelijke diensten

en afdelingen gestuurd.

De belangrijkste wijzigingen na het vooroverleg zijn:

Toelichting - Een betere kaart ter illustratie van de deelgebieden. - Enkele referentie foto’s.

Plankaart en voorschriften - de plankaart had op het gebied van de haven de bestemming bedrijfsdoeleinden. Dit is veranderd naar de bestemming recreatie omdat dit het meest doelmatige gebruik is.

7.2 Inspraak

Het voorontwerp bestemmingsplan Sportpark-Zuid heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn schriftelijk 3 meningen ingediend met betrekking tot het plan. Deze zienswijzen zijn allen beoordeeld en bijgevoegd in de zienswijzennota. Er zijn aan de hand hiervan geen wijzigingen in het bestemmingsplan opgetreden.

7 Overleg en Inspraak

Sportpark-Zuid Toelichting

Documents

Transcript of Sportpark-Zuid Toelichting