speciale 5 sem.[MASTER]

Bygherrerådgivning

5. Semester

Jesper Weisbjerg

Bygningskonstruktør uddannelsen

University College Nordjylland

Den 13. November 2015

Bygningskonstruktør UddannelsenUniversity College NordjyllandSofiendalsvej 609200 Aalborg SVTelefon: 72 69 80 00Fax : 72 69 80 01http://www.ucn.dk

Titel: BygherrerådgivningTema: Rådgivning fra idé til afleveringProjektperiode: efterårssemesteret 2015

Jesper Larsen Weisbjerg

Vejleder: Jakob Thiel

Oplagstal: 3Sidetal: 36Bilagsantal: 9Afsluttet den: 13. November 2015

Synopsis:

Denne rapport beskriver bygherrerådgiv-

ning i en case om udvidelse af eksiste-

rende bygning. Bygherre ønsker en ny til-

bygning opført, hvor eksisterende garage-

bygning er. Byggeprocessen beskrives ift.

bygherres programoplæg og tager udgangs-

punkt i teorien omkring bygherrerådgiv-

ning. Bygherres ønsker og krav afdækkes

og bygherre involveres af bygherrerådgiver

i et samarbejde om udarbejdelse af bygge-

program.

Rapportens indhold er frit tilgængeligt, men offentliggørelse (med kildeangivelse) må kun ske efter aftale med forfatteren.

3

ForordFormålet med denne rapport er at, beskrive processen i bygherrerådgivning ift. bygherres idéer og visio-ner fra aflevering til ibrugtagning. Ligeldes er det formålet at, give indsigt i bygherrerådgivningsproces-sen. Nærværende rapport udarbejdes på baggrund af konkret case, hvor bygherre ønsker eksisterendebolig udvidet, grundet pladsmangel ift. familiens to børn på 4 og 12 år.

I rapporten præsenteres denne case med primært fokus på bygherrerådgivning og proces. Sekundært ift.byggetekniske beregninger, tid og økonomi. Rapporten er udarbejdet som, studenter rapport på indivi-duelt niveau ved Bygningskonstruktør udannelsen-University College Nordjylland, UCN med henblikpå at opfylde formålene i studieordningen, samt de læringsmål der er beskrevet i semesterordningen ogkvalitetskriterierne.

Rapporten henvender sig primært til vejledere og studerende ved UCN indenfor byggeri -og anlæg.Forståelse af indholdet i denne rapport er primært betinget af kendskab til projekterings -og byggepro-cessen, byggesagbehandling, samt byggetekniske beregninger og økonomi. Nærværende speciales temaer bygherrerådgivning. Undertema er rådgivning fra idé til aflevering. Der rettes stor tak til vejlederJakob Thiel for god og konstruktiv kritik, samt forståelse for omstændighederne under udarbejdelsenaf rapporten. Der rettes en stor tak til bygherre Allan Rank for sparring, oplysninger vedr. projektet,god kaffe og godt humør. Ligeledes rettes tak til Bygningskonstruktør Christian Enemark, ForsvaretsBygnings og Etablissementstjeneste for input og kommentarer.

LæsevejledningKildehenvisning i denne rapport er udført efter Harvardmetoden. Bagerst i rapporten er en samletlitteraturliste angivet. Dette gælder følgende litteratur bøger, hjemmesider, tidsskrifter mv. Figurer ogtabeller er nummerede fortløbende. Såfremt figurer -og tabeller ikke er nummererede, er disse af egen-produktion. Relevante beregningseksempler fremgår af aktuelle kapitler -og afsnit. Skitser og tegningerer lokaliseret under bilag. Der refereres til excelark, skitser og tegninger på følgende møde: [Doku-ment.xlsx, faneblad],[Lokation-kategori-art-lbnr.]. Det bemærkes, at steder mærket [Bilag, dok.type],er lagt på WISEflow under bilag. Kapitler og afsnit kan læses uafhængigt, men det tilrådes at, læserapproten i den opstillede rækkefølge for at få den fulde forståelse og sammenhæng.

5

Indholdsfortegnelse

1 Indledning 81.1 Problemformulering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101.2 Problemafgrænsning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101.3 Metode afsnit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101.4 Anvendt teori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111.5 Antagelser og forudsætninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

2 Specialeanalyse 132.1 Tilstand kælder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142.2 Aktuelle kloakeringsforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182.3 Tilstand Garage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

3 Bygherreoplæg 213.1 Renovering af kælder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233.2 Ombygning garage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243.3 Nyopførelse af tilbygning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263.4 Sammenstilling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

4 Bygherrerådgivning 314.1 Valg af entrepriseform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

5 Byggeprocessen 365.1 Ansøgning om byggetilladelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365.2 Valg af entreprenører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385.3 Udførelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395.4 Aflevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

6 Konklusion 43

7 Perspektivering 44

7

Kapitel 1Indledning

Som nævnt i Forord har bygherre behov for en udvidelse af eksisterende bolig ift. til familiens tobørn på 4 og 12 år som, pt. deler et mindre værelse på 1. sal. Værelset er i direkte forbindelse medforældresoveværelset figur 1.2 (s. 9). Det bemærkes at, eksisterende plantegninger er udført dels iforbindelse med opførelse af garage, samt gæstetoilet.

Bygningens geografiske placering ses i figur 1.1 (s. 8). Bygningens grundplan er 58 kvadratmeter i treplan der består af kælder med lofthøjde mindre end 1,25 m over terræn, stueplan og 1. sal. Bygningener opført i 1948 med tilstødende garage på 29 kvadratmeter efterfølgende er der opført gæstetoilet iforbindelse med garagen i 1984. Både hus og garage er udført i tegl, kalk og cementsten.

Figur 1.1: Geografisk placering af projketet

Det skal bemærkes at, bygherres samlede arkitektoniske holdning vægtes lavt ift. udformning af byg-

8

ningskrop, konstruktionen o. lign. Istedet vægter bygherre finish i form af overflader og inventar højt.

Figur 1.2: Eksisterende plantegning - Skørping Kommune 25. maj 1985

I første idéoplæg ønsker bygherre at, udnytte kælderen til børneværelser for at kunne holde udvidelsenunder samme tag. Andet idéoplæg er ombygning og renovering af eksisterende garage. Trejde idéoplægfra bygherre er nedrivning af eksisterende garage som, ses i figur 1.3 (s. 9) markeret med rød rektangel.

Figur 1.3: Eksisterende facadetegning - Skørping Kommune 25. maj 1985

Bygherre har som, udgangspunkt løsligt nævnt en anlægssum på 200.000 kr. med mulighed for udvidelseaf anlægsbudgettet. Bygherre ønsker selv at, bidrage med egen arbejdskraft i videst muligt omfang iforbindelse med udførelsen af byggeriet. Det skal bemærkes at, bygherre er lægmand ift. byggeriet, menhar dog nogen erfaring med udstøbning af terrændæk. Som udgangspunkt forventes planlagte udvidelseudbudt i fagentreprise med en af bygherre udvalgt bygherrerådgiver.

Kapitel 1. Indledning 9

1.1. Problemformulering

1.1 Problemformulering

Bygherre skal mest hensigtsmæssigt gøres bevidst om byggeprocessen og dennes faser ift. at bygherreselv ønsker at, bidrage med egen arbejdskraft i videst muligt omfang. Idet bygherre selv giver udtrykfor kun at, have begrænset viden inden for byggeri og anlægsfagene kræver dette særlig opmærksomhedift. bygherrerådgivning –og vejledning i byggeprocessen.

Ligeledes kan dette give anledning til lingvistiske udfordringer ift. afsender og modtager forholdendei kommunikations –og formidlingssituationer. Herunder eksempelvis fagtekniske dokumenter, arbejds-metoder, tegningsmateriale, byggeskik o. lign.

Der bør i denne forbindelse lægges særlig vægt på bygherrerådgivers formidling af projektmaterialet ift.bygherre således at, der ikke opstår kommunikationsbrist. Herfor skal rådgiver i denne situation væreklar og entydig i sin formidling til bygherre og alternativt "oversætte"fagtermer til lægmandssprog.

Initierende spørgsmål

A) Hvordan og hvorledes sikres det ved bygherrerådgivning at, bygherres forventninger og visionerindfries på tilfredsstillende vis ift. tid, økonomi og kvalitet i forbindelse med byggeprocessen ogdet færdige resultat.

B) Hvorledes gør bygherrerådgiver bygherre bevidst om konsekvenserne ved de valg og beslutningerder træffes ift. materialer, funktionalitet, drift –og vedligehold, samt entrepriseform mm. Ligeledesift. gældende krav, normer og kriterier. Hvordan rådgives bygherre ift. at tage beslutninger underprojekteringen og ved ændringer under udførelsen.

1.2 Problemafgrænsning

Ad A: Hvordan forventningsafstemmes bygherres visioner i processen

Ad B: Hvordan gøres bygherre bevidst om konsekvenserne af valg og ændringer i projektet

1.3 Metode afsnit

Som udgangspunkt udarbejdes denne rapport på baggrund af konkrete case med fokus på bygherrerå-dgivning. Der lægges primært vægt på dialogen mellem aktørerne i denne case og specielt på dialogenmellem bygherre og bygherrerådgiver. I denne forbindelse er det tanken at dialogen med bygherre,myndigheder, samt andre relevante aktører og Interessenter danner rammerne for for indholdet afbygherrerådgivningsprocessen.

Sekundært prioriteres det byggetekniske materiale herunder beregninger, beskrivelser o. lign. Projekt-materiale, herunder myndighedsmateriale præsenteres mest hensigtsmæssigt i de kapitler og afsnit, hvordet kan være relevant. Eksisterende byggetekniske data på området indsamles via Rebild Kommune[Rebild Kommune, 2015], ved fysisk opmåling og visuel inspektion.

10 Kapitel 1. Indledning

1.4. Anvendt teori

Hele processen gennemgås iht. gældende lovbekendtgørelser, normer og krav for bygge og anlægs-branchen. Indenfor disse rammer bidrager bygherres betragtninger, visioner og ønsker råmaterialet tilrapportens indhold på baggrund af 1.1. Bygherres visioner for planlagte udvidelse afdækkes primærtunder bygherrerådgivning og materialiseres efterfølgende vha. skitse -og inspirationsmateriale, samtmaterialeprøver.

1.4 Anvendt teori

Denne rapport tager udgangspunkt i Ydelsesbeskrivelse for bygherrerådgivning 2013, da denne bl.a.definerer bygherrerådgiverens rolle ift. bygherren. Herunder bl.a. ved valg af samarbejdsform, organi-sation, udbuds -og entrepriseform mm.

Idet værdiskabende byggeri bygger på engagement blandt aktører og interessanter anvendes vejledningerpå udvalgte områder fra web sites som Bygherreforeningen

Grundlaget for beskrivelse af rapportens primære indhold om bygherrerådgivning er følgende uddragfra [FRI, 2015b]:

Ved byggeri i fag-, stor- eller hovedentreprise varetager klientens rådgivere (arkitekt og ingeniør) pro-jekteringen, forestår udbud og varetager byggeledelse og fagtilsyn frem til byggeriets aflevering og 1-årseftersyn.

Bygherrerådgiveren forestår etablering af grundlag for rådgiveraftaler, herunder byggeprogram. Såfremtudbud ud over byggeprogram sker på grundlag af dispositionsforslag, forestår bygherrerådgiveren udar-bejdelse heraf. For ydelser i forbindelse med dispositionsforslag mv. henvises til ydelsesbeskrivelser forByggeri og Planlægning.

Bygherrerådgiveren forestår endvidere udbud af rådgivningsydelsen, herunder bistand i forbindelse medvalg af konkurrenceform, bistand i forbindelse med bedømmelse af tilbud, forhandling og aftaleindgåelse.

Bygherrerådgiveren forestår opfølgning for klienten gennem projekterings- og udførelsesfaserne. Byg-herrerådgiverens ydelser gennemføres i overensstemmelse med den relevante lovgivning, herunder Til-budsloven og EU-direktiver.

For byggerier omfattet af bekendtgørelser om anvendelse af IKT i offentligt eller alment byggeri skalbygherrerådgiveren sikre, at relevante krav opfyldes. [FRI, 2015b].

1.5 Antagelser og forudsætninger

Beskrivelser og beregningseksempler i dette speciale er udført på baggrund af følgende:

Antagelser

• Mekanisk balanceret ventilation installeres i tilbygning i forbindelse med energirenovering afeksisterende hovedhus

Kapitel 1. Indledning 11

1.5. Antagelser og forudsætninger

• Største interne belastning fra 06:00-07:30 og 15:00-19:30 alle hverdage

• Geotekniske forhold er gode og der kan funderes direkte i form af stribefundament

• Ansøgning om byggetilladelse er godkendt

• Der søges ingen dispensationer

• Rådgiver honorar 3,5-5% af anlægssummen

• Realrenten fastsættes til 2%

• Bygherre fraflytter aldrig bygningen

• Bygherre forhandler selv pris med Trælasten

Forudsætninger

• Ydelsesbeskrivelse Bygherrerådgivning 2013

• Ydelsesbeskrivelsen Byggeri og Planlægning 2012

• AB 92 og ABR 89

• LBK nr 1185 af 14/10/2010 Gældende (Byggeloven)

• Planloven

• Bygningreglementet 2010

• Der tages ikke hensyn til rentabilitet ved beregning af anlægsomkostninger

• Bygherre er selvbygger

• Der afholdes sommerferie i uge 29 og 30

• Afsætning og udgravning af fundamenter iværksættes i uge 26

• Bygherreoplæg forklarer i korte termer byggeprogrammet

• Anlægsudgifter angives inkl. 25% moms

• Seneste byggeomkostningsindeks for boliger 2015K2 136,1 ialt

12 Kapitel 1. Indledning

Kapitel 2Specialeanalyse

I dette kapitel beskrives hvorledes bygherres forskellige ideóplæg og visioner viderebehandles i dennerapport. Ligeledes beskrives beskrives processen hollistisk ift. dialogen mellem bygherre, rådgiver ogmyndigheder, samt øvrige aktører i forbindelse de løsningsforslag som, tidligere er nævnt i ??.

Qua bygherres begrænsede viden om bygge og anlægsbranchen virker det mest hensigtsmæssigt medfølgende organisation for konkrete projekt figur 4.3 (s. 34) fordi at, bygherre ønsker at sikre sig ift.kontrakter, tilbud og priser, o. lign. Det skal bemærkes at, bygherre har nogen erfaring med udførelseaf jord og beton arbejder, samt metalarbejde.

Under projekterings -og byggeprocessen vil bygherre kunne føle sig tryg ift. de arbejder der udføresunder hele processen fordi at, bygherrerådgiveren forpligter sig til at varetage bygherres interesser.

Figur 2.1: Oraganisationsdiagram for konkrete projektering

Det eksisterende tegningsmateriale granskes ift. analyse af de fysiske rammer for den ønskede udvidel-se. Ligeledes undersøges de eksisterende spilde -og regnvandsafledningsforhold med henblik på senereseparatkloakering jf. miljøvurdering af spildevandsplan 2014-2017 [Orbicon A/S, 2015] rekvireret afRebild Kommune. Følgende uddrag beskriver:

1.2. Planlagte tiltag

13

2.1. Tilstand kælder

I forslaget til spildevandsplanen gøres rede for status og planer på spildevandsområdet, hvor statusbeskriver den nuværende tilstand (ultimo 2013), og planen dækker årene 2014-2017. Spildevandspla-nen omfatter alle spildevandsanlæg i kommunen, såvel de eksisterende anlæg som de planlagte anlægi forbindelse med byudvikling og beskriver overordnet ændringer og udvidelser af forsyningens spilde-vandsanlæg, som forventes i perioden til og med 2017. Indtil 2013 er der arbejdet med en udbygningaf kloakken og centralisering af spildevandsrensningen. I planperioden 2014-2017 vil indsatsen blivekoncentreret omkring følgende hovedområder:

• Løbende at udbygge spildevandsanlæg ved byudvikling i overensstemmelse med kommuneplan oglokalplaner

• Centralisere spildevandsrensningen

• Separatkloakere

• Reducere mængden af uvedkommende vand til renseanlæg

• Fortsat forbedre spildevandsrensningen fra spredt bebyggelse

• Etablere bassiner på de regnbetingede udløb således, at indsatsen for en

• bedre tilstand i recipienter opretholdes, og at udledningerne ikke hindrer at recipienternes mål-sætning opfyldes

Det bemærkes at, separatkloakering af nærværende matrikel ikke har været prioriteret af bygherre,grundet verserende forsikringssag fra 2015. I forbindelse med planlagte udvidelse af eksisterende byg-ning, ønsker bygherre separatkloakering af matriklen opprioriteret fordi at, der er truffet afgørelse omudbetaling af forsikringssum.

2.1 Tilstand kælder

Ved inspektion fremstår kælderen relativ tør og uden større fugt -og vandskader. Kælderen som, ses i2.2 består af flere rum, vaskeri og trappeløb der er i direkte forbindelse med entré i huset. I vaskerieter varmtvandbeholder monteret og i opmagasineringsrummet er fjernvarme og hovedkabel for el førtind i kælder.

14 Kapitel 2. Specialeanalyse


Figur 2.2: Eksisterende kælderplan

Ydervæggene er afskallede og har enkelte steder udfaldende fuger og puds figur 2.3 (s. 16). Terrræn-dækket er insitu støbt og det antages at, tykkelsen er < 100 mm og ikke isoleret. Terrændækket errevnet flere steder. Lofterne er i relativ god stand.

Spildevandsafledning fra udvendig trappeskakt til kælder er ført til brønd i vaskekælder i en streng,hvorfra der er ført en streng til pumpebrønd i terræn figur 2.11 (s. 19).

Kapitel 2. Specialeanalyse 15


Figur 2.3: Sydøstlige hjørne i kælder (opmagasine-ring) Figur 2.4: Trapperum i kælder

Figur 2.5: Vaskeri og kontor set mod Nord Figur 2.6: Kældervæg mod Øst



Figur 2.7: Vaskeri Figur 2.8: Kontor

De tekniske installationer som ses i figur 2.10 (s. 17) er monteret i forbindelse med opførelse af eksiste-rende beboelse. Varmtvandbeholder figur 2.1 (s. 18) er udskiftet umiddelbart før nuværende bygherrekøbte bygningen.

Hoved -og gruppetavler for el er af nyere dato og er monteret ved nuværende bygherres foranstaltning.Det bemærkes at, eksisterende varmtvandsbeholder med fordel kunne udskiftes i forbindelse med denplanlagte udvidelse.

Figur 2.9: Hoved og gruppetavle for el-installation Figur 2.10: Fjernvarme fremføring


2.2. Aktuelle kloakeringsforhold

Varmtvandsbeholder i vaskeri

2.2 Aktuelle kloakeringsforhold

Bygherre har selv gjort opmærksom på at, spildevandsafledningen højest sandsynligt ikke er udført kor-rekt, idet der ved regn med lav intensitet står 30-70 mm vand i kælderen. I forbindelse med planlagteudvidelse er bygherre blevet anbefalet at, få udført TV-inspektion af de aktuelle spilde -og regnvands-aflednings forhold, med henblik på udbedring af disse.

Eksisterende spildevandsledninger og brønde er udført i beton. Faldstamme fra 1. sal er udført i stø-bejern. Afløbsledninger fra eksisterende køkken og tilbyggede toilet er udført i pvc-rør.

Idet terrændæk i kælder ligger i kote -1400, hvor relativ terreænkote fastsættes til kote 0, giver detteanledning til problemer fordi at, afløb i kælderskakt leder regnvandet ind i kælder til gulvafløb i vaskeri.Fra brønd i vaskeri ledes spildevandet til pumpebrønd i terræn ad anden streng 2.11.


2.2. Aktuelle kloakeringsforhold

Figur 2.11: Regn -og spildevandsafledning i kælderskakt og vaskeri

I figur figur 2.12 (s. 19) og figur 2.13 (s. 19) ses afløbet i kælderskakt, hvor det tydeligt ses at koten pådette afløb ikke er korrekt udført fordi at, vandet løber tilbage fra brønden i vaskeriet.

Figur 2.12: Afløb i kælderskakt Figur 2.13: Dør fra kælder


2.3. Tilstand Garage

2.3 Tilstand Garage

Som tidligere nævnt i 1 blev garagen opført sammen med hovedbygningen i 1948 og efterfølgende i1984 blev der opført toilet. Garagen har tydelige sæningsskader ved port, samt det vestlige hjørne.Tidligere stormskade har forværret eksisterende sætningsskader og ligeledes forårsaget revner og brudved spærgennemføringer og vederlag.

Det antages at, skaderne er opstået grundet ringe udført fundering og terrændæk. Terrændækket harsætningsrevner og enkelte steder huller, hvor terrænet er direkte synligt. Ved inspektion ses det at,terrændækket nogle steder er > 50 mm i tykkelse.

Ligeledes ved inspektion ses det at, murværket er hårdt medtaget antageligvist grundet vejrligt, fugtog vandskader.

Toilet tilbygningens tagværk har tydelige vand -og fugtskader som, tydeligt ses i form af mørke skjolder,skimmel og svamp på lofter, vægge og ved vindue. Efter nærmere inspektion ses det at, tagkonstruk-tionen er rådden og isoleringen er våd.


Kapitel 3Bygherreoplæg

Typisk vil et programoplæg præsenteres for bygherre, men grundet konkrete sags omfang og karakterbenævnes det bygherreoplæg. I henhold til [FRI, 2015b] udarbejdes der byggeprogram på baggrundaf bygherres visioner for byggeriet. I dette tilfælde er der ikke udarbejdet et byggeprogram fordi at,opgavens omfang og kompleksitet. Herfor substituerer dette bygherreoplæg for byggeprogrammet meden kort forklaring af bygherres ønsker og krav til udvidelsen.

Byggeprogrammet danner grundlaget for løsningsforslag ift. f.eks. udformning af bygningskrop, funk-tion, ydelse, æstetik mv. Det kan være en fordel for bygeherre at, inddrage en bygherrerådgiver derkan bidrage med ledelse af brugerinddragelse fordi at, brugerinddragelse kan være med til at optimereprojektet.

Bygherre kan selv vælge at stå for procesledelsen i projektet eller vælge at, overdrage ansvaret forplanlægning og styring af processen til en bygherrerådgiver. God procesledelse kan bidrage til at bl.a.aftaler og dead-lines overholdes og ikke skal revideres således at der opstår unødvendige forhindringereller stauneringsperioder under projekteringen.

På baggrund af bygherres indledende idéforslag, tanker og visioner ?? udarbejdes der en kort analyseog præsentation på de aktuelle løsningsforslag. Bygherres kriterier for løsningsforslagene vægtes som,det ses i figur 3.1 (s. 22).

Følgende fremstilling af udkast og løsningsforslag beskrives enkeltvist for det konkrete idéopæg jf.bygherres indledende idéer og tanker som, tidligere er beskrevet i ??. Dette kapitel rundes af meden sammenstilling af præsenterende løsningforslag for at, kunne give et bedre overblik af fordele ogulemper.

Rådgiver foranstalter dialog mellem entreprenører og bygherre om, hvad aftalerne for de enkelte faentre-priser skal indeholde, idet bygherre ønsker at deltage i projektet som selvbygger. I denne sammenhængskal det bemærkes at, beregningseksempler på anlægspriser er ved fuld fremmed arbejdskraft.

21

Figur 3.1: Grafisk visualisering af vægtning

Bygherre har ytret ønske om et tidsløst design, funktionalitet og i videst muligt omfang vedligeholdel-sesfri og bæredygtige løsninger. Dette gælder både for løsningsforslaget med udgravning og renoveringaf eksisterende kælder, samt ombygning af eksisterende garage og nedrivning af eksisterende garagemed henblik på opførelse af tilbygning.

På baggrund af bygherres ønsker forslås følgende materialer og overflader 3.3. Det bemærkes at, dissematerialeforslag er i forbindelse med løsningsforslaget - ombygning af eksisterende garage og nedrivningog opførelse af tilbygning.

Der gøres opmærksom på at, bygherre deltager i udførelsen som, selvbygger i den forstand at denne bi-drager med egen arbejdskraft, hvor det er hensigtsmæssigt ift. fremdrift af byggeriet, brugerinvolveringo. lign. og ikke i den forstand at, bygherre selv forestår udførelsen.

Ydervægge(21) Indervægge(22) Dæk(23) Trapper og ramper(24) Tage(27)Lecaterm blok Porebeton Insitu støbt Indv. trappe træ Decra

Tabel 3.1: (2.) Primære bygningsdele

Hovedsageligt forlås de primære bygningsdele i 3.3 fordi at, yder og indervægge vægge kan udføres ito arbejdsgange. Ydervægge pudses og malerbehandles efterfølgende med cement maling som, Skalflex2000. Tagkonstruktionen udføres som, bjælkekonstruktion med tagbelægning som, Decra Elegance -sort silkemat.

Ved at vælge disse materialer 3.3 sikres en relativ kort byggeperiode med få arbejdsgange ift. opførelseaf råhuset. Tagkonstruktionen vil ligeldes være relativ hurtig at, udføre qua den simple opbygning.

22 Kapitel 3. Bygherreoplæg

3.1. Renovering af kælder

Ved komplettering og overflader forslås der ligeledes materialer der kræver minimal vedligeholdelse. Idenne forbindelse er følgende materialer for komplettering og overflader forslået:

Ydervægge(31) Indervægge(32) Dæk(33) Trapper og ramper(34) Lofter(35)Indv. Leca Porebeton Insitu støbt Indv. trappe træ Gipsplader

Tabel 3.2: (3.) Komplettering

Ydervægge(21) Indervægge(22) Dæk(23) Trapper og ramper(24) Lofter(35)Puds Fuldspartles Fliser/laminat Indv. trappe træ Spartles

Tabel 3.3: (4.) Overflader

3.1 Renovering af kælder

I denne løsningsmodel fritlægges hele kældervæggen mod Øst således at, der kan etableres niveaufriadgang direkte fra eksisterende indkørsel. Eksisterende kælderloft liger > 1250 mm over terræn, så deter nødvendigt at grave ud for at opnå tilstrækkelig fri lofthøjde iht. [?]. Da kælderen er uopvarmetskal specifikke U-værdier overholdes iht. [Energistyrelsen, 2015], stk. 1-4 idet her er tale om ændretanvendelse.

Kælderrummet sikres mod vandindtrængning og opfugtning ved etablering af berapning, påførsel aftjærre og montering af drænplader på udvendig side af kældervægge. Kælderen affugtes og tørresned inden påbegyndelse af invendige arbejder. Omfanget af renoveringen er i det følgende oplistet påpunktform:

Opbygning af terrændæk

• Insitu støbt betondæk C16/20 iht. EN 1992-1-1 DK NA:2007, Tabel 2426-1 - Normativ grupperingaf eksponeringsklasser i miljøklasser.

• Armeringsnet i kvalitet B550 BR+AC med AJ = 3% eller AJ = 8% forlængelse

• Haucon afstandsliste i plast til montering af gulvarmeslager

• Der isoleres med Sundolitt S80 EPS 300 mm lagtykkelse

• Gulvvarmeslanger udlægges i 4 kredse

Invendige vægge

• Afrensning af indv. kældervægge for løse skaller, puds o. lign.

• Der primes og sikres mod opsugning af fugt -og vandindtræning

• Væggene lappes og netpudses

Kapitel 3. Bygherreoplæg 23

3.2. Ombygning garage

Efter udførsel af beskrevne arbejder kan de renoverede kælderrum kompletteres efter bygherres ønskerog krav ift. tidligere nævnte kriterier figur 3.1 (s. 22). I figur ?? (s. ??) ses eksisterende kælderplan ogi figur 3.3 (s. 24) ses et udkast til ny rumindeling af kælderen.

Figur 3.2: Plantegning eksisterende kælder Figur 3.3: Forslag til rumindeling i kælder

Tid og anlægssum

Ved fuld fremmed arbejdskraft er anlægssummen for renovering af eksisterende kælder beregnet i Sigmamed følgende resultat figur 3.4 (s. 24).

Figur 3.4: Anlægssum for renovering af kælder

Den forventede byggetid for dette løsningsforslag estimeres til 59,7 dage [Renovering kælder.mpp].Dette estimat er beregnet på baggrund af den beregnede anlægssum.

3.2 Ombygning garage

Eksisterende garagebygning figur 3.5 (s. 25) består af 2 depotrum, garagerum og tilbygget toilet.Ved renovering og ombygning af garagebygningen ses forslag til rumindeling i figur 3.6 (s. 25). Dette


3.2. Ombygning garage

løsningsforslag omfatter i grove træk reparation af ydervægge, etablering af ny tagkonstruktion, samtefterisolering af ydervægge og terrændæk.

Figur 3.5: Plantegning eksisterende garage Figur 3.6: Forslag til rumindeling i garage

Efter udførelse af udbedringer af klimaskærm og terrændæk kan en ombygning sættes iværk. Følgenderenoverings -og ombygningsarbejder udføres iht. BR10 Kap. 7.4.2 vedrørende krav ved ombygning ogandre forandringer i bygningen.

Det er hensigten at, bevare de eksisterende ydervægge i videst muligt omfang. Indvendige vægge,baderum og øvrigt inventar udføres som, nyetableringer. Følgende punktopsætning skal give indsigt iomfanget af opgaven.

Renovering af ydervægge

• Afrensning og reparation for løse skaller, puds o. lign.

• Armeringspudses og malerbehandles på udv. side

• Pudses og fuldspartles og malerbehandles på indv. side

Montering af invendige vægge

• Porebeton multiplader b 600 x h 400 x d 100 mm

• Fuldspartles og malerbehandles

Det anbefales at, eksisterende tagkonstruktionen nedtages og der etableres ny tagkonstruktion fordi at,eksisterende bjælkespær ikke har tilstrækkelig dimension iht. Eurocode 0 og Eurocode 1 som, stillerkrav til hhv. projekteringsgrundlaget for bærende konstruktioner og last på bærende konstruktioner.

Opbygning af tagkonstruktion


3.3. Nyopførelse af tilbygning

• Spærtræ høvlet T1/C18 45 x 245 mm

• ROCKWOOL Flexi batts

• Taglægter T1

• Trykimprænerede klemmelister 25 x 50 mm

• UV modstandsdygtigt og diffusionsåben undertag

• BMF Vindtrækbånd forankret i fundament

• BMF vindkryds

• Trykimprægneret fodrem 45 x 95 forankret med 2-komponent limanker (min. 3 skift)

Tid og anlægssum

Ved nyetablering af baderum, bryggers og værelser listes disse komponenter ikke, idet bygherre ikkeønsker at, faslåse sig på specifikke komponenter på dette tidspunkt i processen. I forbindelse medestimering af anlægssum gøres der opmærksom på at, priser på nævnte komponenter tages direkte fraSigma.

Det bemærkes at, VS prisdatabase danner grundlaget for følgende beregningseksempl af anlægssumved renovering af eksisterende garage figur 3.7 (s. 26). Den estimerede byggetid for dette løsningsforslager 41,15 dage [Ombygning garage.mpp].

Figur 3.7: Anlægssum for renovering af eksisterende garage

3.3 Nyopførelse af tilbygning

Ved nedrivning og borftskaffelse af eksisterende garage har bygherre større frihedsgrad ift. udformningog indretning fordi at, her er tale om en nyopførelse. I figur 4.2 (s. 33) ses udkast til planløsning for nytilbygning.



Figur 3.8: Planforslag for ny tilbygning

Omfanget af dette løsningsforslag har det største omfang ift. både projektering og udførelse fordiher er tale om nedrivning -og bortskaffelse før forberedelserne for en ny tilbygning kan iværksættes.Projekteringen vil dog kunne udføres uafhægigt af de nødvendige nedrivnings og forberedelsesarbejder.

Nedrivning -og bortskaffelse udføres maskinelt og efterfølgende afrømmes muldlaget, hvorefter dergraves ud for fundament. Disse arbejdsopgaver betragtes som, indledende og nødvendige for den videreudførelse. Alle øvrige entrepriser opstilles i det følgende på punktform for at, give et overblik overomfanget.

Fundamenter

• Udstøbning af fundament beton C20 passiv miljøklasse

• Ribbet armeringsstål B550B

• Opmuring af sokkel med Lecaterm blok b 390 x l 490 x h 190 mm

Terrændæk

• Kapilarbrydende lag af 150 mm letklinker

• Isolering af 2 x 150 mm Polystyren EPS80

• Haucon lister til montering af gulvvarmeslager

• Wirsbo Pex gulvvarmeslange 20 mm

• Rørskål isolering af varmt brugsvand, fjernvarme frem -og retur

• Armeringsnet B550 BR+AC med AJ = 3% eller AJ = 8% forlængelse



• Insitu støbt betondæk C16/20 iht. EN 1992-1-1 DK NA:2007, Tabel 2426-1 - Normativ grupperingaf eksponeringsklasser i miljøklasser.

Ydervægge

• Lecaterm blok b 390 x l 490 x h 190 mm

• Begge sider pudses og indv. side fuldspartles og slibes

Indervægge

• Porebeton multiplade b 100 x l 600 x h 400 mm

• Fuldspartles, slibes, grundes og malerbehandles

Lofter

• 1"ru forskalling

• Fugtspærre 0,20 mm

• Gipsplade 2 x 13 mm m/spartelkant

• Fuldspartles, slibes, grundes og malerbehandles

Baderum

• Vægge fuldspartles og slibes

• Vådrumssikring af vådzone

• Opsætning af fliser i bruseniche

• Lægning af fliser på gulv

• Montering af inventar

Bryggers

• Vægge fuldspartles og slibes

• Lægning af fliser på gulv

• Montering af inventar


3.4. Sammenstilling

Tid og anlægssum

Ved intergration mellem Sigma og MS project gives et estimat på pris figur 3.9 (s. 29) og forventetbyggetid. Den forventede byggetid ved fuld fremmed arbejdskraft for dette løsningsforslag er 69,24 dage[Ny tilbygning.mpp].

Figur 3.9: Anlægssum ved nyopførelse af tilbygning

3.4 Sammenstilling

Af bygherres indledene idéforslag og tanker. I dette afsnit præsenteres de beskrevne bygherreoplæg medfordele og ulemper ift. bygherres kriterier figur 3.1 (s. 22). Det bemærkes at, estimerede anlægsummer3.4 er inkl. 25% moms idet her er tale om salgpris til privat bygherre.

Renovering kælder Ombygning garage Nyopførelse af tilbygningEstimmeret anlægssum 563.237,50 dkk 479.286,25 dkk 755.925,00 dkkEstimeret byggeperiode 59,7 dage 41,15 dage 69,24 dage

Tabel 3.4: Sammenstilling af præsenterede bygherreoplæg

I forhold til bygherres samlede vægtning af kriterier figur 3.1 (s. 22) opstilles grafisk score board forbygherreoplæg til sammenligning figur 3.10 (s. 30).


3.4. Sammenstilling

Figur 3.10: Grafisk visualisering af samlet score

Det tages i betragtning at bygherre er motiveret for at, bidrage med egen arbejdskraft i videst mu-ligt omfang under udførelse af alle entrepriser. Dette vil få indflydelse på anlægssummen i bygherresfavør. Bygherre forventer en samlet besparelse på materialer og mandetimer på mindst 30% ved egeneforanstaltninger.

På baggrund af bygherreoplægget ønsker bygherre at få projekteret nyopførelse af tilbygning. Idetbygherre føler at omfanget og det økonomiske aspekt ved de alternative løsningsforslag ikke betaler sigift. de kriterier bygherre har fastsat.

Bygherre har haft en dialog med rådgiver omkring de muligheder der er præsenteret i bygherreoplægget.I denne sammenhæng har byherre haft stort fokus på at, gamle og skadede bygningsdele sløjfes i videstmuligt omfang.

Bygherre oplyser at, det tilbygggede toilet fra 1984 har utæt tag. Dette ses tydeligt ved inspektion iform af store fugtskjolder på lofter, samt vandintrængning når det regner. Ligeledes er udluftning affaldstamme ikke ført over tag, men afskåret ved gulv og proppet af. Endvidere ses tydelig opfugtningaf vægge sandsynligvis grundet større utætheder i tagkonstruktionen.

I forhold til ombygning af eksisterende garagebygning vil denne løsning være den der ligger tættest påbygherres indledende økonomiske forventninger. I dialog med rådgiver giver bygherre udtryk for at, an-lægssummen ikke skal være afgørende for valg af løsning. Bygherre føler ikke at, det er hensigtsmæssigtmed renovering af garagebygningen ift. egne kriterier.


Kapitel 4Bygherrerådgivning

Bygherrerådgivers ydelser jf. Kap. 1 i Ydelsesbeskrivelse bygherrerådgivning 2013, opstiller de typiskeydelser for bygherrerådgivning. I aktuelle sag er det kun idéoplæg og byggeprogram der vil være relevantift. disse punkter. Typisk og meget ofte starter bygherrerådgiver med udarbejdelse af et byggeprogrami samarbejde med bygherre.

Såfremt bygherre ikke selv har udarbejdet et programoplæg kunne dette også være en indledende opgavefor bygherrerådgiver i dialog med bygherre. Bygherrerådgiver rollen har mange facetter afhængig afsagens omfang og karakter, hvilken type bygherre er de tale om er det statslige bygherrer eller private.De statslige bygherrer er Forsvarets Etablissement og Bygninigstjeneste, Slots og Ejendomsstyrelsenog Danske Regioner.

Bygherrerådgiveren er bygherres/klientens uafhængige tillids -og rådgiverkonsulent der bistår bygherreift. andre byggetekniske rådgivere, entreprenører mv. I praksis har bygherrerådgivningen mange formerfordi at, rådgivningen er afhængig af bygherres krav, ønsker og behov ift. opgavens karakter og omfang.

I FRI [2015b] er der udvalgt 5 typiske former for samarbejdsmodeller, hvor bygherrerådgiverens ydelserer beskrevet.

• Bygherrerådgivning ved byggeri i fag, stor eller hovedentreprise

• Bygherrerådgivning ved byggeri i totalentreprise

• Lejerrådgivning

• Investorrådgivning

• OPP – teknisk bestillerrådgivning

Som en del af bygherrerådgiverens ydelser kan endvidere høre ydelser fra kapitel 1 [FRI, 2015b]

• Ejendomsstrategi

• Idéoplæg

• Teknisk finansieringsanalyse

• Byggeprogram

31

Når bygherre har valgt, hvilken samarbejdsform projektet skal udarbejdes efter kan ydelsesbeskrivelsendanne grundlag for rådgiverkontrakt om bygherrerådgivning for konkrete opgave. For hver opgave derindgår i aftalen skal bygherrerådgiverens ydelser sammensættes således at, disse afpasses bygherresbehov, omfang, karakter af opgaven og klientens organisation. Bygherrerådgiverens ydelser kan omfatteet helt projket eller enkelte faser af projektet.

Bygherrerådgiveren udarbejder en ejendomsstrategi på enkel rapportform, hvor der redegøres for ana-lyser, forudsætninger og konklusioner. Rapporten skal indeholde oplysninger om tid og økonomi ift.forventet tidshorisont for realisering af opgaven, samt et anlægsbudget der skal give overblik overkonsekvenerne ift. en totaløkonomisk vurdering.

Ved Fag, stor eller hovedentrepriser vil aftaleorganisationen typisk være struktureret som, det ses ifigur 4.1 (s. 32). Det skal bemærkes at, der ikke er et indskudt koordinerende led mellem entreprenørerog bygherrerådgiver, selvom det umiddelbart kunne se sådan ud.

Figur 4.1: Aftaleorganisationsdiagram FRI [2015b]

På baggrund af bygherreoplægget ?? indledes en dialog mellem bygherre og rådgiver således at, bygherrebliver i stand til at vælge det løsningsforslag der er mest hensigtsmæssig og passer bedst ind i familenscyklus.

Som udgangspunkt har bygherre indledende nævnt begreber som funktionalitet, bæredygtighed ogkvalitet. Disse begreber ønsker bygherre anvendt som, de nøgleord der skal danne rammen for projektet.På baggrund af bygherres tanker og betragtninger efter præsentation af bygherreoplægget 3, tages derudgangspunkt i følgende planforslag figur 4.2 (s. 33).

32 Kapitel 4. Bygherrerådgivning

Figur 4.2: Planforslag for ny tilbygning

Rådgiver har i dialog gjort bygherre bedvidst om konsekvenserne ved alle løsningsforslg ift. tid, økonomiog kvalitet set i forhold til bygherres egne kriterier. I denne sammenhæng har rådgiver ligeledes forsøgtat, afdække familiens fremtidige behov ift. en bæredygtig løsning.

Bygherre er selv bevidst om at, udvidelsen ikke har en økonomisk værdiskabende effekt grundet geo-grafisk placering 1.1 områdets beskaffenhed, nabo ejendomme o. lign. I modsætning til økonomiskværdiskabelse ønsker bygherre en social værdiskabelse ved at, gennemføre en udvidelse af eksisterendebolig.

I dialog med rådgiver har bygherre truffet beslutning om at, nedrive eksisterende garagebygning og opfø-re ny tilbygning fordi at, bygherre på denne måde får sløjfet flest muligt gamle og skadede bygningsdele.I denne sammenhæng har rådgiver anbefalet at kælderen tørres ud, vandsikres, spildevandsledningerog brønde efterses ved TV-inspektion.

Nedrivning af eksisterende garage, samt udbedring af kloak og sløjfning af gamle og sladede bygningsde-le er et led i planlægningen ift. bæredygtihed og besparelser på fremtidig vedligeholdelses omkostninger.Fordi disse tiltag tænkes ind fra start forventes det at, kunne hæve rentabiliteten ift. at den geografiskeplacering nærmest fjerner rentabiliteten ved en optimering af bygningen.

På baggrund af disse betragtninger virker det hensigtsmæssigt at, der sløjfes så mange gamle byg-ningsdele i videst muligt omfang, da det forventes at hæve rentabiliteten ved gevinst på drift -ogvedligeholdelses omkostningerne.

Qua familiens aktuelle ståsted med to børn på 4 og 12 år forventer bygherre at, blive boende i mindst15 år. I den optik ønsker bygherre tilbygningen bæredygtigt udført ift. ændringer af rumindeling og evt.ændret anvendelse. Bygherres egen eksempler på ændret anvendelse er f.eks. gildesal, liberalt erhverv

Kapitel 4. Bygherrerådgivning 33

4.1. Valg af entrepriseform

eller lignende.

4.1 Valg af entrepriseform

Den typiske og mest benyttede entrepriseform for projekter af denne type er fagentreprise, hvor bygherreselv bærer ansvaret for de fagentreprenører der indgår i projektet. Ved denne entrepriseform kan detvære en udfordring at, forene fagentreprenørenes indsats fordi de måske ikke tidligere har haft etsamarbejde.

I denne fase af processen gøres bygherre bevidst om betydningen af den entrepriseform der vælges. Inærværende case virker det oplagt at, vælge fagentreprise fordi at bygherre ønsker at anvende lokaleresurser både ift. arbejdskraft og leverandører af byggematerialer.

Idet her er tale om en privat bygherre med begrænset viden om byggeprocessen virker det hensigts-mæssigt at, bygherre konsulterer en bygherrerådgiver som kan bistå bygherre under hele processen fraidé til aflevering.

Bygherres aftaleorganisation af projektet kunne med fordel opstilles som, vist i eksemplet figur 4.3 (s.34). Eksemplet på bygherres aftaleorganisation stilles på baggrund af følgende betragtninger:

• Omfanget af projektet ift. bygherres egen arbejdskraft

• Indhentning af flere tilbud i modsætning til total -og hovedentreprise

• Rådgiver varetager uafhængigt og udelukkende bygherres interesser

Figur 4.3: Projektorganisaton Figur 4.4: Aftaleorganisationsdiagram FRI [2015b]

34 Kapitel 4. Bygherrerådgivning

4.1. Valg af entrepriseform

Det bemærkes, at bygherre kan opnå en mulig anlægsbesparelse ved, at vælge en fagentreprise, idet flereuafhængige entreprenører giver tilbud. I modsætning til totalentreprisen, hvor det ofte er rådgiverenog/eller de projekterende der sætter en totalentreprenør på.

Ved at vælge Fagentreprise går det godt i tråd med bygherres intention om at, gennemføre bygge-riet som selvbygger. Ifølge bygherre er det ikke noget problem at, handle gode aftaler på plads vedentreprenørerne.

der kan sagtens være konkurrence på en totalentreprise, men det er jo på et tidligere niveau, datotalentreprenører giver pris på både udførelse af byggeriet og projekteringen, men i den aktuelle sager en traditionel totalentreprise ikke så relevant.

Muligheden for en hovedentreprise, som typisk vil være lidt dyre men, hvor der til gengæld kan spares enstor del af besværet ift. koordinering med flere entreprenører. Storentreprise kunne være en alternativmulighed som, godt kunne være relevant i en mindre sag som denne, hvor en entreprenør eksempelvisstår for alt fagteknisk ekspertise i en samlet storentreprise.

Kapitel 4. Bygherrerådgivning 35

Kapitel 5Byggeprocessen

Beskrives og diskuteres på baggrund af de faser processen indeholder. Der lægges primært vægt påforholdet mellem bygherre og bygherrerådgiver. Ligeledes lægges der vægt på beskrivelsen af byggepro-cessen som, helhed ift. de relationer bygherre skal indgå i qua selvbyggerrollen.

I denne sammenhæng beskrives det professionelle forhold mellem bygeherre, bygherrerådgiver og fa-gentreprenørerne. Rådgiver foranstalter forhåndsdialog med fagentreprenørerne bl.a. med henblik påydelsesbeskrivelserne i fagentreprenørernes kontrakter i forbindelse med at, bygherre ønsker at, bidragemed egen arbejdskraft som selvbygger.

Bygherren spiller en afgørende rolle i etableringen af samarbejdet, da det er op til ham at prioriterevigtigheden af det gode samarbejde og at definere rammerne for de nødvendige samarbejdsetablerendetiltag. Men alle parter i et byggeprojekt har fordel ved at få etableret samarbejdet.

Hvis bygherren ikke tager initiativ til at sætte fokus på samarbejdet, er det op til projektteamet selv atsætte skub i tingene, f.eks. ved at præsentere bygherren for denne vejlednings anbefalinger og værktøjer.[FRI, 2015a].

Byggeprocessen med terrænarbejdernes planlagte opstart senest inden udgangen af uge 26 i 2015.Bygherre har i denne forbindelse godkendt hovedtidsplanen. Ligeledes har rådgiver sat bygherre ind iudbudstidsplanen efter dialog med fagentreprenørerne.

Som tidligere nævnt ønsker bygherre at, anvende lokale resurser. I denne sammenhæng bemærkes detat, bygherre har mulighed for særaftaler ift. jord og beton, EL og VVS entrepriserne idet bygherre bl.a.har været beskæftiget ved jord og beton entreprenøren. Alle nævnte entreprenører er fra lokalområdet.

Entreprenørernes ydelser beskrives efter normal praksis i udbudsmaterialet. Herunder tegningsmateri-ale, arbejedsbeskrivelser, bygningsdelsbeskrivelser mm. Udbudsmaterialet udarbejdes generelt på bag-grund af Almindelige betingelser, AB 92. For totalentrepriser udarbejdes udbudsmaterialet på grundlagaf Almindelige betingelser for totalentrepriser, ABT 93. I praksis anvendes AB 92 som, grundlag i ho-vedparten af byggesager.

5.1 Ansøgning om byggetilladelse

Indledende behandles ansøgning om byggetilladelse iht. Kap. 2.3.4 Myndigheder [FRI, 2015b]

Bygherrerådgiveren påser, at eventuel forhåndsdialog finder sted, at nødvendige dispensationsansøgnin-ger godkendes af klienten og indsendes, at myndighedsandragende indsendes, og at projektet tilrettes for

36

5.1. Ansøgning om byggetilladelse

eventuelle anmærkninger i byggetilladelsen.

Efter gennemgang af tilgængeligt myndighedsmateriale er der udarbejdet en situationsplan figur ??(s. ??) for aktuelle matrikel med matr. nr. 53i med henblik på at, synliggøre og dokumentere korrektbebyggelsesprocent.

Ligeledes er der udarbejdet plan -og facadetegninger for synliggørelse og dokumentation på at, bestem-melserne vedrørende brand overholdes iht. BR10 Kap. 5.

Figur 5.1: Eksisterende kælderplan Figur 5.2: Forslag til rumindeling i kælder

Ved forhåndsdialog med Rebild Kommune meddeles det at, byggesagsbehandlingstiden er forlænget fra4 til 8 uger grundet travlhed og underbemandning. I denne sammenhæng undersøges det om der kræ-ves nedbrydningstilladelse i forbindelse med nedrivning -og bortskaffelse af eksisterende garagebygning.Rebild Kommune meddeler at, der ikke kræves tilladelse og bygherre kan påbegynde nedbrydningsar-bejdet.

Rådgiver meddeler bygherre at, byggeperioden forlænges med 4 uger ift. modtagelse af byggetilladelse.Bygherre er fast besluttet på at, gennemføre byggeriet og accepterer de varslede 4 ugers forsinkelse. Rå-dgiver opretter byggesagen digitalt på [Kommune, 2015] ved Rebild Kommune og indsender forprojekt,samt ansøgning om byggetilladelse 29.05.2015.

Efter 14 dage følger rådgiver op på sagen, da der ikke er tildelt en byggesagsbehandler. Rådgiverønsker en tilkendegivelse om forprojektet er fyldestgørende og om der er mulighed for at, bygherresætter udgravning af fundamenter iværk. Rebild Kommune meddeler at, forprojektet er fyldestgørendemen kan ikke fremskynde behandlingstiden.

Kapitel 5. Byggeprocessen 37

5.2. Valg af entreprenører

Rådgiver argumenterer for en reduceret behandlingstid ved at, gøre opmærksom på byggeriets begræn-sede omfang. Ligeledes argumenteres der med at, bygherre forventer byggeriet påbegyndt jf. tidsplanen.Efter opfølgning modtages byggetilladelse 19.06.2015 og byggeriet sættes iværk til planlagt tid.

I processen involveres bygherre ved løbende at holde denne ajour med, hvordan processen forløberog om der opstår udfordringer ift. ændringer evt. ændringer i projektet fra bygherre. Eksempler påændringer kunne f.eks. være ekstraordinære vinduesåbninger mod nabo, ændring af konstruktionen o.lign.

I forbindelse med ændringer er det vigtigt at, bygherrerådgiver gør bygherre bevidst om konsekvenserneift. ændringer i bygherres ønsker og krav fordi at, bevidstgørelsen er en vigtig del af den løbendeforventningsafstemning. Envidere er det en afgørende faktor for at, afleveringsforretningen kan afviklesi god orden.

5.2 Valg af entreprenører

I henhold til Kap. 2.4 i Ydelsesbeskrivelse for bygherrerådgivning udvælges de fagentreprenører derskal udføre opgaven. I denne sammenhæng gennemføres bygherrerådgivers ydelser iht. Tilbudsloven ogEU-direktiver jf. Kap. 2 i Ydelsesbeskrivelse for bygherrerådgivning.

2.4 VALG AF ENTREPRENØR(ER) Ved valg af entreprenør(er) varetages ydelser i forbindel-se med eventuel prækvalifikation, udbud, bedømmelse, indstilling, forhandling og aftaleindgåelse af deprojekterende rådgivere i henhold til rådgiveraftalen og ydelsesbeskrivelse for ”Byggeri og Planlægning”.Bygherrerådgiveren påser, at de projekterende rådgivere udfører ovennævnte ydelser i henhold til råd-giversaftale. Bygherrerådgiveren kan efter aftale med klienten opstille generelle retningslinjer for valgaf entreprenører, herunder forslag til tildelingskriterier.

I konkrete case har bygherrerådgiver opstillet retninglinjer for tildelingskriterier for valg af entrepre-nører. Der er opstillet retningslinjer for at, det skal være lokale entreprenører og prisen må ikke afvigemarkant fra markedesprisene. Fordi at, bygherre bl.a. udelukkende ønsker anvendelse af lokale resurserer bl.a. for at, kunne lægge ordrene hos lokale håndværksmestre og leverandører.

I dette eksempel har bygherrerådgiver, efter aftale med bygherre, indgået aftale med jord og betonentreprenøren om udførelse af entreprisen med bygherre som selvbygger, hvor bygherre leverer følgendetil udførelse af entreprisen 5.1.

Denne aftalemodel gør sig ligeledes gældende for øvrige fagentrepriser i denne case. I denne sammen-hæng har bygherrerådgiver gjort bygherre bekendt med og bevidst om, hvilke arbejder bygherre lovligtselv kan udføre og deltage i.

I betragning af bygherres ønske om at deltage i udførelsen som, selvbygger gør bygherrerådgiver op-mærksom på at, aftaler og kontrakter udarbejdes meget omhyggeligt ift. at være specifik og konkret i,hver enkelt beskrivelse af de ydelser der leveres, hvad enten det er entreprenøren eller bygherren.

38 Kapitel 5. Byggeprocessen

5.3. Udførelse

Arbejdsopgaver Jord og beton entreprenør BygherreTerrænarbejder XAfsætning XUdstøbning fundament X XOpmuring af sokkel XKloak og tilslutning XUdlægning af sandpude X XIsolering XUdsparinger XUdlægning af armeringsnet XLevering af beton X XUdstøbning af terrændæk X

Tabel 5.1: Fordeling af leverancer for jord og beton entreprisen

5.3 Udførelse

Af bygeherrerådgivers ydelser tager udgangspunkt i retningslinjerne beskrevet i [FRI, 2015b] jf. følgendeuddrag:

2.5 UDFØRELSE Bygherrerådgiverens ydelser under udførelsen omfatter, ud over at overvåge udfø-relsen af det planlagte byggeri, tillige tilsyn med, at ydelser i forbindelse med projektopfølgning, bygge-ledelse og fagtilsyn udføres i henhold til rådgiveraftalen og ydelsesbeskrivelse for Byggeri og Planlægning2012.

Under udførelse af ny tilbygning følger bygherrerådgiver de i [?] beskrevne punkter under Kap. 2.5UDFØRELSE. I denne sammenhæng kan bygherre udpege en arbejdsmiljøkoordinator til at, varetageopgaven. Bygherre er ansvarlig for sikkerhed og sundhed på pladsen og udarbejder i samarbejde medbygherrerådgiver en Plan for Sikkerhed og Sundhed, PSS.

Det skal bemærkes at, bygherre bærer ansvaret for sikkerhed og sundhed på pladsen. Ligeledes skalbygherre sikre at, arbejdsmiljøreglerne overholdes iht. AT-vejledingerne [Arbejdstilsynet, 2015]. Selv-om der er tale om mindre byggerier skal arbejdsmiljø loven overholdes specielt, hvis der er mere enarbejdsgiver på pladsen samtidig.

Udførelsen af planlagte udvidelse vurderes som, et "mindre"byggeri og ift. det bygherrerådgivermateri-ale der bør udarbejdes jf. Ydelsesbeskrivelsen for bygherrerådgivning, kunne det måske være hensigts-mæssigt at, udarbejde et appendix udelukkende for private bygherrer af enfamilieboliger.

I forlængelse kunne det også være hensigtsmæssigt at, udarbejde et sådan appendix efter samme principsom, de pjecer der er publiceret på [FRI, 2015a]. Værdibyg er en organisation der har en bred tværfaligkollaboration i byggeriets brancheorganisationer.

Resumé Værdibyg.dk Værdiskabende Byggeproces (Værdibyg) er resultatet af et initiativ taget afbyggeriets toneangivende organisationer. Med initiativet ønsker BAT-Kartellet, Bygherreforeningen,


5.3. Udførelse

Dansk Byggeri, Danske Arkitektvirksomheder, Foreningen af Rådgivende Ingeniører og TEKNIQ attage fat i problemerne og udfordringerne i byggeriet og i byggeriets processer.

Værdibyg formidler ’best practice’ Værdibyg vil udvikle en ny fælles praksis for byggeprocessen på tværsaf byggeriets aktører. Gennem udviklingsprojekter sætter vi fokus på:

At fastholde værdierne i byggeriet igennem hele byggeprojektet - lige fra byggeprogrammet til driften afdet færdige byggeri. At finde og formidle de bedste erfaringer i håndteringen af byggeriets værdiskabelsegennem vejledninger.

Værdibyg danner fælles front Byggeriets forskellige faseskift er knudepunkter for værditab i processen.Det er her krav, og behov skal overleveres fra bygherren til de projekterende eller projektet bringes fraprojekteringen til udførelsen på byggepladsen. Udfordringen ligger i grænsefladerne mellem parterne,derfor er byggeriets parter også nødt til at adressere udfordringerne i fællesskab.

Værdibyg har allerede, i samspil med nogle af byggeriets aktører, udgivet en række vejledninger, der ide kommende år vil få følgeskab af endnu flere. [FRI, 2015a].

Pjecen Brugerinvolvering udgivet i Værdibyg regi er meget brugbar i dette tilfælde, hvor bygherre harbegrænset viden om byggeriets faser. Pjecen beskriver i korte, præcise og frem for alt enkle termer,hvad byggeriets faser indeholder og betyder.

Helt konkret beskrives vigtige ting en bygherre skal være opmærksom på i de forskellige faser, hvilkekonsekvenser eksempelvis ændringer kan medføre, hvordan de skal håndteres mm. Ligeldes introduceresbygherre for afleveringsforretningen og forberedes til ibrugtagning af byggeriet og dets faciliteter.

Pjecen sammenfatter byggeriets faser på simpel og kort form således at, de fleste bygherrer med be-grænset viden om byggeriet lettere kan få indsigt til, at kunne involvere sig fuldt ud i sit byggeri. Engrafisk visualisering af brugerprocessen ses i 5.3.

Figur 5.3: Brugerprocessen i forhold til projektering [FRI, 2015a]


5.4. Aflevering

5.4 Aflevering

Afleveringsforretningens juridiske grundlag er AB 92 såfremt der er tale om totalentrprise skal be-stemmelserne i ABT 93 også anvendes. I pjecen Afleveringsprocessen beskrives anvendt termonologi iforbindelse med afleveringsforretningen som, ses i følgende uddrag:

• • Før-gennemgang: En proces, der starter et stykke tid før aflevering og indeholder en registrering,en gennemgang og en dialog mellem bygherre og entreprenør om færdiggørelsen.

• • Mestergennemgang: Den enkelte fag/underentreprenørs gennemgang af eget arbejde forud forfør-gennemgangen.

• • Aflevering: Aflevering iht. AB92/ABT 93 (i vejledningen blot angivet med AB92). Entreprenø-rens juridiske aflevering til bygherren. Risikoen overgår herved til bygherren.

• • Delaflevering: Aflevering af en enkelt entreprise på et andet tidspunkt end udbuddets forudsattesamlede aflevering.

• • Afhjælpning: En begrænset periode, der iflg. AB92 er beregnet til afhjælpning af eventuellemangler.

• • Mangelsyn: Opsamling efter afhjælpning af de mangler, der (trods intentionen) ikke var udbedretved afleveringen. Dvs. gennemgang af arbejdet efter den aftalte periode til afhjælpning med henblikpå at sikre bygherrens videre overdragelse af byggeriet til bruger.

• • Overdragelse(sforretning): Formel overdragelse fra bygherre til bruger.

[FRI, 2015a]

I figur 5.4 (s. 41) ses grafisk visualisering af byggeprocessen og frem til afleveringsforretningens faser.Dette kan være et godt medie til igen, at give bygherre overblik over byggeriets faser. Især ved byggerietsafsluttende faser virker det hensigtsmæssigt at, gøre en ekstra indsats ift. at skabe overblik for bygherre.

Figur 5.4: Grafisk overblik for afleveringsforretningen [FRI, 2015a]

For at bygherrerådgiver kan bidrage til at, forestå en god afleveringsforretning er det vigtigt at, alle ak-tører i projektet gør en samlet indsats ift. at forventningsafstemme såfremt der benyttes før-gennemgang


5.4. Aflevering

forud for den formelle aflevering. Det er ikke kun i denne forbindelse det er vigtigt at, forventnings-afstemme fordi at, grundlaget for en god afleveringsforretning ligger i den indledende dialog mellembygherre og bygherrerådgiver tidligt i de indledende faser af projekteringen.


Kapitel 6Konklusion

Inledningsvist konkluderes det bl.a. at, Ydelsesbeskrivelsen for bygherrerådgivning definerer ydelser ogfopligtelser for bygherrerådgiver og bygherre i projekter af varierende størrelse og kompleksitet efterhensigten.

I aktuelle case er omfanget og kompleksiteten begrænset ift. eksempelvis et enfamiliehus, etagebolig,erhverv og industrielt byggeri. Den umiddelbare tanke er at, det ville være hensigtsmæssigt at ydelserneift. bygherrerådgivningen kunne simplificeres i omfang.

Ved en simplificering af ydelsernes indhold, ikke en reducering, kunne det bidrage til at bygherre fårendnu lettere ved at, blive involeret i byggeriets faser og få større holistisk forståelse. Her vurderes detat pjecer som, de der publiceres af Værdibyg kunne bidrage til udarbejdele af et appendix til -og forprivate bygherrer.

Entrepriseformen konkluderes at være et hensigstsmæssigt valg til dette projekt, men det virker somom at fagentreprisen er et nærmest traditionsbundet valg for denne type opgave. Det kunne værehensigtsmæssigt at, bringe hoved -og storentreprise mere i spil som bygherrerådgiver.

I denne sammenhæng kunne det give større fleksibilitet ift. de ofte meget forskellige opgaver der stillesen bygherrerådgiver. Ligeledes kunne det også give mulighed for at, gøre et projekt mere specifikt ift.en bygherres persona, ønsker og krav.

Til udførelsesfasen kunne der måske i tværfagligt samarbejde med byggeriets aktører og private bygher-rer som, interessanter udarbejdes et materiale der kunne bidrage til større indsigt i private bygherrestanker omkring en byggeproces.

Et tværfagligt samarbejde af denne type ville også kunne give bygherrer større indsigt i byggeriets faserog organisation. På denne måde kunne det måske resultere i et materiale der også kunne være brugbartift. bygherrerådgivning ved renovering.

43

Kapitel 7Perspektivering

Idet der er udarbejdet fyldestgørende beskrivende materiale til bygherrerådgivning i projekter af vari-erende omfang, kompleksitet, type o. lign. for nyopførelser er det ikke her udfordringen lægger.

I forhold til indholdet i denne rapport vurderes det at, der altid vil være områder der muligvis kanoptimeres ift. rådgivning fordi at, mange af de beskrivelser der indgår i eksempelvis Ydelsesbeskrivelsefor bygherrerådgivning 2013 antagelsesvis ikke er lige til at, sætte sig ind i, hvis der er tale om envilkårlig privat bygherre.

I tilfælde af at, aktuelle case var endt i en renoveringsløsning virker det oplagt at der i denne sam-menhæng kunne etableres en empiri database, hvor renoveringssager kunne registreres med henblik påudarbejdelse af standarder for denne type sager.

Fordi dette kunne bidrage til det igangværende arbejde med udarbejdelse af en standard for bygherre-rådgivning ved renovering. I takt med indsamling af empiri kan renoveringssager kategoriseres og nårder er indsamlet tilstrækkelig data ville det blive muligt at, kategorisere de vidt forskellige renoverings-opgaver.

Når der er indsamlet tilstrækkelig data kan disse danne grundlaget for udarbejdelse af et standardmateriale som, det for bygherrerådgivning for nybyggeri. Jo flere data der indsamles, jo lettere vil detblive at projektere renoveringssager.

Betragtningen ift. bygherrerådgivning ved renovering er opstået under udarbejdelsen af denne rapport,da noget af materialet på [FRI, 2015a] skulle bruges i rapporten. Her efterspørger byggeriets brancheorganisationer retningslinjer og standarder for bygherrerådgivning i renoveringsager.

44

LitteraturArbejdstilsynet (2015). Arbejdsmiljø loven. URL: http://arbejdstilsynet.dk/da/servicetools/search.aspx?q=arbejdsmilj%C3%B8. Downloadet: 13-11-2015.

Energistyrelsen (2015). Varmeisolering af bygningsdele. URL: http://bygningsreglementet.dk/br10_04_id113/0/42. Downloadet: 08-11-2015.

FRI, Danske Ark, B. b. k. D. b. b. T. (2015a). Vejledninger. URL: http://www.vaerdibyg.dk/index.php?option=com_content&view=category&layout=js_panyot:newblog&id=63&Itemid=171.Downloadet: 11-11-2015.

FRI, D. A. o. B. (2015b). Ydelsesbeskrivelse Bygherrerådgivning 2013. URL: http:

//www.danskeark.dk/Medlemsservice/Raadgiverjura/Aftalegrundlag/Ydelsesbeskrivelser/

~/media/Dark/Nyheder/Raadgiverjura/2013_12_18_YB_Bygherreraadgivning_2013.ashx.Downloadet: 11-11-2015.

Kommune, R. (2015). Bygge og miljøansøgning. URL: http://rebild.dk/selvbetjening. Downloa-det: 10-11-2015.

Orbicon A/S (2015). Miljøvurdering af spildevandsplan 2014-2017. URL: http://rebild.dk/sites/default/files/centre/natur_og_miljoe/bilag_9_miljoevurdering.pdf. Downloadet: 27-10-2015.

Rebild Kommune (2015). Byggesag. URL: http://www.weblager.dk/app. Downloadet: 27-10-2015.

45

http://arbejdstilsynet.dk/da/servicetools/search.aspx?q=arbejdsmilj%C3%B8

http://arbejdstilsynet.dk/da/servicetools/search.aspx?q=arbejdsmilj%C3%B8

http://bygningsreglementet.dk/br10_04_id113/0/42

http://bygningsreglementet.dk/br10_04_id113/0/42

http://www.vaerdibyg.dk/index.php?option=com_content&view=category&layout=js_panyot:newblog&id=63&Itemid=171

http://www.vaerdibyg.dk/index.php?option=com_content&view=category&layout=js_panyot:newblog&id=63&Itemid=171

http://www.danskeark.dk/Medlemsservice/Raadgiverjura/Aftalegrundlag/Ydelsesbeskrivelser/~/media/Dark/Nyheder/Raadgiverjura/2013_12_18_YB_Bygherreraadgivning_2013.ashx



http://rebild.dk/selvbetjening

http://rebild.dk/sites/default/files/centre/natur_og_miljoe/bilag_9_miljoevurdering.pdf

http://rebild.dk/sites/default/files/centre/natur_og_miljoe/bilag_9_miljoevurdering.pdf

http://www.weblager.dk/app

speciale 5 sem.[MASTER]

Documents

Transcript of speciale 5 sem.[MASTER]