SpecIaL tekSt TOm HuIZeNGA | BeeLd Tu DeLfT

Hebben we het bij Portaal over een trend?“Ja, er tekent zich op dit moment echt een

trend af om de netto contante waarde als

uitgangspunt te gaan nemen. Dat dus

nieuwbouw én exploitatie, oftewel de totale

levenscyclus van een pand de basis vormen

voor de besluitvorming over investeren. Je

ziet dat al vaker bij nieuwbouw, net zoals

dat duidelijk wordt in het verhaal van

Portaal. Het is goed dat je minstens net

zoveel aandacht besteedt aan onderhoud als

aan nieuwbouw. Dat gebeurt niet alleen bij

Portaal, maar ik ken ook andere corporaties

die dat doen. Het zijn belangrijke voor-

beelden die echt navolging zullen krijgen.”

in welke context moeten we deze trend zien? “Tien jaar geleden zette deze trend zich al

in bij de rijksoverheid en de gemeenten. De

meest vergaande contractvorm is een

DBFMO. Dat zijn geïntegreerde contracten

van 20 tot 35 jaar waarbij de opdrachtgever

zowel het ontwerp, de uitvoering, het

beheer, het onderhoud, facilitaire taken en

ook een deel van de voorfinanciering

weglegt bij een consortium. Dit op basis van

een vraag die slechts functioneel in hoofd-

lijnen is omschreven. De afgelopen tien jaar

zie je dat geïntegreerde contractvormen bij

het Rijk bij de grote projecten ongeveer de

helft uitmaken ten opzichte van het totaal

aantal aanbestedingen.”

Voorziet u dezelfde verschuiving bij corporaties? “We staan naar mijn mening nu aan de

vooravond van een tweede belangrijke

verschuiving. Er duiken steeds meer voor-

beelden op van nieuwe samenwerkings-

vormen, waarbij het ontwerp, de uitvoering,

en het beheer en onderhoud en zelfs het

energieverbruik aan consortia wordt

overgelaten. Mijn verwachting is dat deze

vorm bij de corporaties over tien jaar ook

DeLFT – Voor marleen Hermans, hoogleraar publiek opdrachtgeverschap aan de faculteit Bouwkunde van de Tu Delft, is het geen verrassing dat corporaties consortia kiezen om een plan uit te laten werken en uit te laten voeren voor nieuwbouw, energiebesparing plús het onderhoud op de lange termijn. ‘Het zijn goede voorbeelden die binnen nu en tien jaar een enorme vlucht zullen gaan nemen’, voorspelt ze. ‘net zo’n vlucht als dat dat nu al bij publieke opdrachtgevers genomen heeft: het rijk zet de helft van de contracten voor grote projecten inmiddels geïntegreerd in de markt en ook het aantal gemeenten dat geïntegreerd contracteert groeit hard.’

‘Voorbeeld van Portaal zal een enorme vlucht gaan nemen’

Marleen Hermans (© TU Delft/photo by Job Jansweijer)

24 | OnderhoudNL MagaZINe | Nummer 6-2014

oploopt naar een aanzienlijk marktaandeel.

Het regulier aanbesteden aan de hand van

een bestek zal dan weliswaar niet geheel

verdwenen zijn - zeker niet voor de kleinere

opgaven - maar heeft er een andere en

concurrerende manier van aanbesteden bij

gekregen.”

Werkt deze verschuiving door naar onderhoud? “Zeker. Langzamerhand schuift een

integrale aanpak met integrale contracten

op naar de bestaande bebouwing, zoals bij

renovaties. De crisis speelt daarbij ook een

rol. De nieuwbouw is onderuit gegaan en

vastgoed stijgt niet meer als vanzelf-

sprekend in waarde. Dus ligt de focus bij

bestaande gebouwen. Steeds meer dringt het

besef door dat er met andere en nieuwe

samenwerkingsvormen een enorme winst te

boeken valt qua kwaliteit, prijszekerheid en

het indekken van risico’s. Dat is extra

interessant gezien de kosten bij het

renoveren, verduurzamen en energiezuinig

maken van huurwoningen.”

‘Het is goed dat je minstens net zoveel aandacht besteedt aan onderhoud als

aan nieuwbouw’

Zijn er nu al concrete voorbeelden te noemen?”Het eerste grote project is de Stroom-

versnelling, een initiatief van minister Blok

om in totaal 110.000 huurwoningen energie-

zuiniger te maken. Met de oude energie-

nota, die huurders blijven betalen, wordt de

investering betaald. Ook in Rotterdam wordt

een deel van de energiebesparing gebruikt

om de investering te financieren. Dat

gebeurt nu bijvoorbeeld bij verduurzamen

van zwembaden in

Rotterdam. Verder lopen er

nog veel meer en andere

projecten in Nederland.”

Zijn er randvoorwaarden voor deze omslag? “Nieuwe samenwerkings-

vormen stellen nieuwe

eisen. De opdrachtgever

moet in staat zijn om de

eigen doelen en ambities

goed en functioneel te

formuleren, liefst op één

A-viertje. En de opdracht-

nemer moet kunnen

bedenken wat de beste,

slimste, goedkoopste en

meest bewonersvriendelijke

aanpak is. Maar let wel op:

bouwbedrijven of onder-

houdsbedrijven hebben echt

niet het alleenrecht. Grote

installatiebedrijven of

facilitaire dienstverleners

kunnen onderhoud aan hun

totaalpakket toevoegen.

Maar je kunt het ook

omkeren door zélf installa-

tie of facilitaire dienstverle-

ning aan te gaan bieden.” n

‘Voorbeeld van Portaal zal een enorme vlucht gaan nemen’

Marleen hermansSinds 1 januari 2014 is Marleen Hermans voor twee dagen in de week

aangesteld als hoogleraar publiek opdrachtgeverschap in de bouw aan

de TU Delft. De rest van de week werkt ze bij Brink Management &

Advies. Daarvoor was Hermans jarenlang actief bij de Rijksgebouwen­

dienst om onder andere geïntegreerde contracten te introduceren.

Ze promoveerde op het onderwerp prestatiebeheersing tijdens de

exploitatiefase. Als hoogleraar streeft ze er ernaar om aan te geven wat

goed publiek opdrachtgeverschap inhoudt. Daar past ook de rol en het

belang van duurzaamheid en de culturele waarde bij. Evenals het

nadenken over passende organisatiestructuren en afwegingskaders voor

nieuwe samenwerkingsvormen.

Ook lector herkent zich in geschetste tendens

“Ik zie ook wel een tendens dat

corporaties steeds vaker vragen om bij

nieuwbouw ook de onderhoudskosten

van de levenscyclus te betrekken. En

dat het consortium op basis daarvan

de uitvoering van de nieuwbouw voor

zijn rekening nam. Corporatie Wonion

gaf daar de aftrap voor en je ziet het

steeds meer gebeuren. Het is een

groeimarkt, maar percentages durf ik

niet te noemen omdat er meerdere

gunningsvormen zijn. Wat nog wel

bijzonder is en blijft, is dat hetzelfde

consortium óók gelijk het complete

onderhoud voor de langere termijn

krijgt. Maar dat zou wel een logische

vervolgstap zijn.”

Vincent

Gruis, lector

Vernieuwend

Vastgoed-

beheer,

TU Delft

OnderhoudNL MagaZINe | Nummer 6-2014 | 25