Sessie e ecorys com.wonen join ontwikkeling
-
Upload
praktijkleerstoel -
Category
Education
-
view
916 -
download
1
Transcript of Sessie e ecorys com.wonen join ontwikkeling
Praktijkcongres
‘Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit’
Deelsessie E: Locatiegericht investeren
Bert Krikke (JOIN), Bart Kesselaar (Com.wonen), Damo Holt (ECORYS)
17 februari 2011
Programma
• Wat is het Watertorenberaad?
• Zoekrichtingen ‘andere manieren van investeren’
• Toelichting pilot Bospolder-Tussendijken, Rotterdam
• Uitwerking specifieke vraagstellingen
• Terugkoppeling
• Conclusies, wat neemt eenieder mee, nieuwe
zoekrichtingen?
Ontstaansgeschiedenis Watertorenberaad
Onduidelijk wie regie voert
Geld is op Bouw
stagneert
Onduidelijk wie regie voert Planvorming stokt
DO
EN
Pilots
Praktijk leren
+ ontwikkelen
DE
LE
N
Kennisbank
! • Werksessies
• Website
• Onderzoek
DE
NK
EN
Watertorenberaad
Vernieuwing in
gebiedsontwikkeling • samenwerkingsvorm
• klant centraal
• investeren
• planningsinstrumenten
Ervaringen
Inhoud
Werkwijzen
Opzet verspreiden
Initiëren
Ondersteunen
Klankbord
Verbindingen + verankeren
Rijk Kenniscentra
Brancheorganisaties
Andere manieren van investeren Is het geld op?
• Probleemstelling:
– Ontwikkelaars hebben beperkte financiële middelen
– Gemeenten en corporaties hebben beperktere financiële middelen
– Financiers en beleggers eisen grotere zekerheden
– De markt voor kantoren, retail, leisure en wonen zit ‘op slot’.
Andere manieren van investeren Is het geld op?
• Maar:
– Financiers en beleggers stappen nog steeds in op goede projecten.
– Er is geld in de markt, maar waarvoor, en hoe?
Wat is de oplossing, of beter: is er een oplossing?
Garantstelling gemeenten flexibel programma grond en opstalexploitatie koppelen vrijstelling lokale wetgeving grond in erfpacht uitgeven langere termijn toekomstgericht bouwen life-
cycle costing faseren en opknippen langere huurcontracten winstdeling achteraf verkoop gemeentelijk bezit of corpatiebezit tbv
liquiditeit transparante samenwerking profitsharing uitgestelde grondlevering investeringsprogramma gebouwen (spoedwet gebiedsontwikkeling) andere financieringsvormen residueel
rekenen in partnershipmodel crisis en herstelwet risk sharing langlopende flexibele afspraken
….of een complex van veel kleine oplossingen?
Wie moeten het waarmaken?
• Toch niet weer The circle of Blame???
• Wat is er nodig om andere financiële modellen in gang te zetten???
– Geld, Creativiteit, Gezag, Macht (positie), Slimheid
Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken
Aanleiding: voorkom verder afglijden van de wijk • Bospolder-Tussendijken sociaal economisch zwak • Woningvoorraad kwalitatief onvoldoende • Woningvoorraad eenzijdig (weinig kansen wooncarrière) • Aanbod voorzieningen versnipperd • Verschraling winkelaanbod
Doelstelling: een gewilde wijk • Goede kwaliteit woon- en leefomgeving • Gevarieerd woningaanbod met kansen op wooncarrière in de wijk • Adequaat aanbod voorzieningen (liefst geconcentreerd) • Concentratie en versterking winkelaanbod • Benutten kansen duurzame ontwikkeling
Stedenbouwkundige studie Bospolder Tussendijken uit Wijkvisie 2020
Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken
Kans: Visserijplein als hart en vliegwiel voor de ontwikkeling van de wijk
Math.
flats
Comwonen Slecht functionerende winkelstrip gemeente
Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken
Math.
flats
Comwonen Slecht functionerende winkelstrip gemeente
Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken
Betekenis Visserijplein:
• Letterlijk en figuurlijk: hart van de wijk
• Pier80 (welzijnsvoorzieningen) • Weekmarkt • Locatie om parkeren realiseren • Locatie om winkels, voorzieningen en wonen te clusteren
Knelpunten: • Traditionele aanpak onrendabel:
• parkeeroplossing: - € 10 miljoen
• boekwaarde Pier80 € 2 miljoen
• Subsidiegelden (ISV) vallen weg • Verschraling winkelaanbod Schiedamseweg/Visserijstraat
Locatiegericht investeren in Bospolder Tussendijken
Doelstelling pilot:
• Betrekken participanten en exploitanten bij start proces • Mobiliseren geïnteresseerde stakeholders • Benutten aanwezige kansen • Toepassen van nieuwe vormen van planvorming en financiering
Locatiegericht investeren in Bospolder Tussendijken
Stand van zaken pilot:
• Stakeholders-analyse + gesprekken potentiële participanten • Ontwikkelen open planproces ondernemers/bewoners • Verkenning andere vormen van financiering • Kansgericht ontwikkelen
Specifieke vraagstellingen
1. Hoe kan je anders omgaan met de bestaande voorraad en
bestaande partijen als mogelijke investeerders?
2. Hoe kan je anders omgaan met maatschappelijk vastgoed?
3. Kan je mogelijke probleemveroorzakers isoleren?
4. Hoe kan je anders omgaan met de rol van de gemeente (publiek investeren)?
5. Kan je een ‘revolving fund’ bouwen?