jaargang 20

nUMMEr 1

dEcEMbEr 2012

De (on)betaalbaarheid van het wonen

Afwaarderen, of juist opwaarderen?

Help! Waar is mijn grondwaarde gebleven?

Wonen boven winkels

M A G A Z I N E

Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven

4th Lustrum

Afwaarderen van vastgoed?!

T hem a

Serv ice m aga zine december 20 1 2

Redactioneel

Geachte lezer,

Nieuwe ronde, nieuwe kansen. Het 20e SERVICE-bestuur is reeds maanden hard aan

de slag om de leden een waardige aanvulling op hun studieprogramma te bieden.

Door de kabinetsplannen wordt deze taak steeds moeilijker, maar met beperkte middelen

gaan wij ons dit jaar inzetten om er een prachtjaar voor onze leden én voor onszelf

van te maken. Naast de nodige activiteiten brengt SERVICE ook dit jaar drie keer

een wetenschappelijk gericht vastgoed magazine uit, genaamd SERVICE Magazine.

Het 19e bestuur, onder leiding van Tim Op Heij, heeft zijn taken keurig overdragen

en een degelijke basis neergelegd waarop de huidige commissie verder zal bouwen.

De nieuwe commissie bestaat uit Iris van Donselaar, Sandra van den Helm, Barzien

Khoshbakht, Lieke van der Wal en ondergetekende. Het blad dat nu voor u ligt is het

resultaat van het enthousiasme en de inspanningen van deze commissie.

Het thema van dit magazine is “afwaarderen”. Het blijkt een thema te zijn dat in de

praktijk slechts beperkt bespreekbaaris . Voor dit magazine hebben we een aantal

auteurs gevonden die hun visie op het onderwerp met u willen delen, waarvoor wij

dankbaar zijn. Het resultaat van de inspanningen van de auteurs is zeker niet

onverdienstelijk.

Als laatste wil ik Pauline van den Berg welkom heten aan de leerstoel Real Estate

Management & Development. Het bestuur van SERVICE is verheugd dat er in navolging

van stijgende interesse in de master REM&D, ook via het aantrekken van nieuwe

docenten wordt gewerkt aan het leveren van voldoende hoogwaardige onderwijs.

Wij zien de toekomst rooskleurig tegemoet en alle bestuurs- en commissieleden zetten

de schouders eronder, om van dit vierde lustrumjaar een onvergetelijke ervaring te

maken voor iedereen. We wensen u veel leesplezier toe, alvast de beste wensen voor het

nieuwe jaar en dat het voor eenieder op alle fronten een succesvol jaar mag worden!

Ivo SchepersHoofdredacteur

ColofonAlGEMEEN

SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Develop-ment van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.

BRoNNEN

Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doel-einden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.

REdActIEIvo Schepers HoofdredacteurIris van Donselaar RedacteurSandra van den Helm RedacteurTim Op Heij RedacteurBarzien Khoshbakht RedacteurLieke van der Wal Redacteur

oNtwERp EN opMAAkEline Pelliswww.elinepellis.com

covER AfBEEldING Digital Genetics

dRukwERkDrukkerij OCC dehoog

BEstuuRSander van Tuijl VoorzitterNick Peters SecretarisLuc Toren Penningmeester & Acquisiteur Ivo Schepers Hoofdredacteur Meggie van de Werf ReiscommissieRixt de Jong IntermediairRick Willemsen Lustrumcommissie

stIchtINGsBEstuuRSteven de Ridder VoorzitterElla Stoop PenningmeesterRoy Zöld AcquisitieStefan van Hoef MagazinePaul Sengers Magazine

RAAd vAN AdvIEsdrs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep)

B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance)

ir. L.M.A.C. van de Ven (Technische Universiteit Eindhoven)

drs. R.M. Weisz RA (Timevest)

spoNsoRENABN AMRO, Amsterdam School of Real Estate, AT Osborne, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink Groep, Continu Engineering, DTZ Zadelhoff, Interface, IVBN, Syntrus Achmea, Provada,

coNtActGEGEvENsStichting SERVICE MagazineVertigo 08H09Postbus 5135600 MB Eindhoven

T: 040 24 750 93F: 040 24 384 88W: www.SERVICE-studievereniging.nlE: info@SERVICE-studievereniging.nl

dat noemen wij passie.

Als je doet wat

werken,nooit teleukvindt hoef je je

Altijd de juiste mensen

Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures binnen bouw en techniek op www.continu.nl

018.048 Continu Uiting A4 rechts_jeroen_kand.indd 1 25-05-2010 09:52:32

V.l.n.r.: Sandra van den Helm, Lieke van der Wal, Ivo Schepers, Iris van Donselaar & Barzien Khoshbakht

Inhoud

4 Lectori Salutem - Is er leven na de crisis voor de projectontwikkelaar?

5 Column -De vastgoed winnaars van morgen

8 Wonen boven winkels

11 De (on)betaalbaarheid van het wonen

De woonkosten van Eindhovense huishoudens in beeld gebracht

Thema

17 Introductie thema: Afwaarderen van vastgoed?!

19 Help! Waar is mijn grondwaarde gebleven?

De impact van de huizenmarktcrisis op gebiedsontwikkelingen

24 Marktwaarde en stichtingskosten in een dalende markt

27 Afwaarderen, of juist opwaarderen?

30 Van nieuwbouw naar ombouw

Zes voorwaarden voor succesvolle herbestemming

33 Flexibiliteit als wapen tegen afwaardering

Starre kantorenmarkt vraagt om flexibiliteit en nieuwe mindset

36 Vastgoed in het buitenland - Londen met hoge snelheid?

Vastgoed in Olympisch Londen

39 Regeerakkoord zorgt voor leegstand intramuraal zorgvastgoed

42 Een goede buur, of een verre vriend?

45 Eén jaar in de praktijk

47 Contact studievereniging SERVICE

48 Afstudeerder TU/e - Potentie voor beleggers in de huidige corporatievoorraad

50 SERVICE Actief

52 Afstudeerverslagen TU/e - REMD

56 Contact SERVICE magazine

8

36

48

33

33

8

36

“Buiten het gezichtsveld

van de traditionele

vastgoedpartijen voltrekt

zich een internet-revolutie

die enorme gevolgen heeft

voor de mens.” - Pagina 5

“De gemiddelde prijs voor

een woning ligt nu op

hetzelfde niveau als 8 jaar

geleden.”- Pagina 19

“In de fiscale literatuur

wordt nu gedebatteerd

over de vraag of men

vastgoed mag opwaarderen

zonder het vastgoed te

verkopen.’- Pagina 27

“...zonder een project

is er geen markt en

daarmee geen prijs die

wordt betaald voor het

leegstaande pand.”

- Pagina 30

4 5Serv ice m aga zine december 20 1 2

lectori salutemGraag wil ik mij even voorstellen

als nieuwe werknemer bij de

mastertrack Real Estate Management

& Development aan de Technische

Universiteit Eindhoven. Mijn naam is

Pauline van den Berg en ik ben sinds

juli 2012 in dienst als universitair

docent. Hoewel ik nieuw ben bij

de groep REM&D, is de faculteit

bouwkunde van de TU/e niet nieuw

voor mij. Ik ben in 2002 begonnen aan

de opleiding bouwkunde en na mijn

afstuderen in 2007 heb ik hier een

promotietraject gevolgd bij de groep

Urban Planning.

Voordat ik begon met de opleiding bouwkunde, heb ik van 1998 tot 2002

culturele antropologie gestudeerd aan de Katholieke Universiteit Nijmegen

(nu Radbout Universiteit). Tijdens deze studie heb ik me vooral gericht

op materiële cultuur: de manier waarop mensen hun bezittingen en hun

directe woonomgeving gebruiken om hun identiteit uit te drukken. Het

gedrag van mensen in hun directe omgeving heeft mij altijd geïnteresseerd.

Vanuit deze interesse ben ik in 2002 begonnen aan de opleiding bouwkunde.

Tijdens de bachelorfase ben ik er achter gekomen dat ik ontwerpen leuk

vind, maar dat het doen van onderzoek mijn echte passie is. Ik heb de

masterrichting Urban Design and Planning gedaan en ben in 2007

afgestudeerd met een onderzoek naar de invloed van sociale netwerken

en telecommunicatie op verplaatsingen die mensen maken voor sociale

activiteiten.

Mijn afstudeeronderzoek heb ik voortgezet tijdens mijn

promotieonderzoek binnen de Urban Planning groep aan

de TU/e. Afgelopen september heb ik hiervan mijn proef-

schrift verdedigd. In mijn promotieonderzoek kon ik beide

opleidingen combineren en kwamen zowel de gebouwde

omgeving als het gedrag van de gebruikers aan de orde.

Na mijn promotieonderzoek kon ik direct aan de slag als

docent bij REM&D. Op dit moment begeleid ik projectwerk

en verzorg ik onderwijs op het gebied van research skills

en real estate literature. Naast inhoudelijke kennis probeer

ik als docent ook een aantal vaardigheden over te dragen

aan studenten, zoals het uitvoeren van onderzoek, schrijven,

kritisch lezen en reflecteren op hun eigen werk en dat van

anderen. Dit zijn vaardigheden die dagelijks van pas komen

en die belangrijk zijn voor een academische houding.

Een andere belangrijke taak als docent is het begeleiden

van afstudeerders. Studenten kunnen bij mij afstuderen

op thema’s die te maken hebben met sociale structuren in

wijken, kwaliteit van leven in de woonomgeving, de sociale

gevolgen van processen zoals krimp, vergrijzing en herstruc-

turering en de invloed van sociale netwerken op activiteiten-

patronen, verhuisgedrag, of woningkeuze.

In deze afstudeerthema’s is mijn interesse voor het gedrag

en de beleving van gebruikers van de gebouwde omgeving

zichtbaar. Ik vind het een uitdaging om mijn kennis over

deze thema’s over te dragen op studenten. Ik hoop dat onze

afstudeerders net zo enthousiast zijn over deze thema’s als

ik en dat ze inzien dat vastgoedbeheer vooral om mensen

gaat en niet alleen om gebouwen en geld.

De genoemde thema’s staan niet alleen centraal in de

afstudeeronderzoeken die ik begeleid, maar ook in onder-

zoek dat ik zelf uitvoer. Verderop in dit magazine is een

artikel te lezen over een onderzoek naar de rol van sociaal-

demografische kenmerken en buurtkenmerken bij het

vormen van sociale contacten met buurtgenoten waar ik

momenteel mee bezig ben.

Column

de vastgoed winnaars van morgenOver afbraak, transformatie

en opbouwLaat mij deze bijdrage aan Service Magazine beginnen met het

goede nieuws: studenten Real Estate gaan een gouden toekomst

tegemoet. In de huidige barre tijden is dat wellicht moeilijk

voorstelbaar, maar de winnaars van morgen zitten vandaag in de

collegebanken. De studenten van vandaag staan aan de wieg van

de transformatie van de vastgoedmarkt, die in de komende tien

jaar plaats zal vinden en ongekende nieuwe mogelijkheden zal

bieden.

Het slechte nieuws: voordat de nieuwe generatie het stuur kan

overnemen, moet het oude ‘vastgoed-denken’ worden afgebroken.

Dat kost even tijd, maar het gaat gebeuren. Onvermijdelijk. De

transformatie naar de nieuwe vastgoedrealiteit geschiedt in 3

fases: afbraak, transformatie en opbouw.

fase 1. de AfbraakDe afbraak van de traditionele vastgoedmarkt is reeds in volle gang.

Het gaat vanzelf. Daarbij is het interessant te constateren dat deze

afbraak niet wordt veroorzaakt door nieuwe inzichten, maar door

fouten uit het verleden. De Nederlandse vastgoedpartijen krijgen

de kapitale rekening gepresenteerd voor hun korte termijn ‘winst-

denken’. In de afgelopen tien jaar is massaal gebouwd voor de

leegstand en dit zelfgecreëerde monster doet ons nu de das om.

Krampachtige pogingen om de realiteit te verdoezelen zijn op een

fiasco uitgelopen. Het kantorenconvenant, bedoeld om de leegstand

te bestrijden door sloop, is amper drie maanden na ondertekening

door haar eigen initiators alweer onderuit gehaald. En recente

verkooptransacties laten aan duidelijkheid niets te wensen over:

leegstaande kantoren brengen 200-400 per vierkante meter op.

Alle hardnekkige ontkenning ten spijt is het inmiddels duidelijk

dat de Nederlandse vastgoedmarkt een afschrijvingsronde van

Spaans/Ierse proporties te wachten staat. Dit alles komt overigens

geenszins als een verrassing. In de afgelopen jaren heeft het IMF

Nederland bij herhaling gewaarschuwd voor de opzwellende

vastgoedbubbel. Daarbij werd ons land steeds in hetzelfde rijtje

gezet als Spanje en Ierland gezet. Het Monetaire Fonds had

gelijk en de zaak staat nu op instorten. Omstanders doen alvast

een flinke stap achteruit. De markt is compleet

stilgevallen, want niemand pakt een vallend mes.

Wegblijven is het devies.

fase 2. de transformatieDe transformatie is eigenlijk de meest interessante

ontwikkeling. Want terwijl de lemen vastgoedreus

begint te scheuren wordt het fundament ook (onzicht-

baar) van binnenuit aangevallen. Alle zekerheden en

aannames waarop onze vastgoedmodellen en ons

‘vastgoed-denken’ waren gebaseerd, komen namelijk

te vervallen.

Tot voor kort was een langjarig huurcontract met

‘goudgerande’ bedrijven als KPN, Philips, Aegon

of ING het non plus ultra in de vastgoedsector. Zij

boden precies wat gewenst was: geen gedonder in

de tent en een winstgevende, stabiele kasstroom

tot in lengte der jaren. Zo groot was ons geloof in

het onveranderlijke dat we zelfs de waarde van ons

vastgoed rechtstreeks koppelden aan de lengte van

de huurcontracten.

“In de afgelopen jaren heeft het IMF

Nederland bij herhaling gewaarschuwd

voor de opzwellende vastgoedbubbel.”

Maar rendementen uit het verleden zijn bepaald

geen garantie voor de toekomst. Want buiten het

gezichtsveld van de traditionele vastgoedpartijen

voltrekt zich een internetrevolutie die enorme

gevolgen heeft voor mens, maatschappij en (al

helemaal) het gebruik van ons vastgoed.

Door de exponentieel toenemende nieuwe toepas-

singen van het internet gaat de kern van ons

‘vastgoed-denken’, stabiliteit en voorspelbaarheid,

op de schop. Groot wordt klein en klein wordt groot.

Binnen enkele jaren blijken ’oersolide’ business-

modellen in elkaar te kunnen storten. Efficiënte

IT-verzekeraars als Brand New Day zullen bureau-

cratische kolossen als Delta Lloyd of Aegon moeite-

loos verslaan. BinckBank en Knab leggen met hun

Norbert ter Mors BBANa zijn studie bedrijfskunde (Nyenrode) heeft hij 25 jaar in de commerciele makelaardij gewerkt, in binnen- en buitenland. Hij was onder andere actief bij DTZ Zadelhof en Colliers International. Sinds 2011 is hij eigenaar/directeur van RentReview; een organisatie die uitsluitend werkt voor huurders.

dr.ir. p.E.w. van den BergPauline van den Berg heeft Culturel Antropologie gestudeerd aan de Katholieke Universiteit Nijmegen en vervolgens Urban Design & Planning aan de Technische Universiteit Eindhoven. In september 2012 is zij de TU/e gepromoveerd. Sinds juli 2012 werkt ze als universitair docent binnen de mastertrack Real Estate Management & Development aan deze laatstgenoemde universiteit.

6

online activiteiten de logge grootbanken over de

knie. KPN zag haar sms-goudmijn in enkele maanden

verdwijnen toen WhatsApp op de markt verscheen.

Philips kan straks met de helft van haar personeel

uitkomen. In de aankomende jaren zullen vele

tienduizenden Nederlandse banen verdwijnen, ook

van goed opgeleid personeel.

Maar ook de haarvaten van de maatschappij veran-

deren razendsnel. Thuiswerken heeft een enorme

vlucht genomen. De retailbranche ziet haar omzet

verdwijnen richting de online shops die, vaak vanuit

de achterkamer veel efficiënter en goedkoper kunnen

aanbieden. Hyperefficiënte distributeurs als Amazon

zullen de schakel worden tussen producent en

consument. Nieuwe bedrijven zijn totaal anders

opgezet dan vroeger: kostenefficiënt, flexibel,

transparant en via de cloud.

“De ontwikkelaar van morgen is niet

langer de op winstmaximalisatie

beluste ‘hit & run’ organisatie.”

We zijn op weg naar een maatschappij waarin

niet winstmaximalisatie maar transparantie en de

menselijke maat de heersende waarden zijn. Grote

bedrijven zullen het onderspit delven tegen goed

georganiseerde, efficiënte netwerken, die ook

nog eens snel van samenstelling veranderen.

Arbeidscontracten zullen niet meer voor onbepaalde

tijd zijn. Zekerheden maken plaats voor bewegelijk-

heid en individuele onafhankelijkheid.

fase 3. de opbouwAls het internettijdperk definitief is doorgebroken zal

de kantorenleegstand spectaculair zijn toegenomen.

Vooral de ‘back-offices’ in de perifere gebieden,

relikwieën uit het industriële tijdperk, zullen het

moeten ontgelden. Nadat ze zijn afgeschreven kunnen

deze gebouwen worden gesloopt. Ze zijn domweg

niet meer nodig. De post-industriële bedrijven zoeken

elkaar op, bij voorkeur in de stad en op plaatsen waar

het plezierig is om te werken. In het aanstaande

internettijdperk zullen bedrijven flexibele organisaties

zijn, die een flexibele werkomgeving nodig hebben.

Kantoorhuurders worden kantoorgebruikers: ze gaan

zitten waar het de moeite waard is om te verblijven.

Lange huurcontracten worden niet meer aangegaan.

De beleggingswaarde van kantoorpanden zal straks

dus niet meer afhangen van de lengte van het

huurcontract, maar van de bezettingsgraad van

het gebouw. Kantoorgebouwen zullen ‘short stay’

locaties zijn, waar gebruikers in en uit lopen, en een

contract voor maximaal drie jaar zullen aangaan.

De vastgoedwinnaars van morgen zijn de beleggers en de

ontwikkelaars die de slag naar de nieuwe gebruiker kunnen

maken. Het zijn de beleggers die de oude zekerheden loslaten

en een huurder niet langer behandelen als een cash-cow, maar

als een welkome en gewaardeerde gast. Ze worden niet gedreven

door angst (lange huurcontracten), maar door opportuniteit en

dienstverlening. De toekomst is aan de beleggers die beseffen dat

niet hun gebouwen de belangrijkste assets zijn, maar de huurders.

Hij leunt niet comfortabel achterover in zijn luie stoel, maar

wil zijn gebouwen actief managen en zal het contact met zijn

huurders niet overlaten aan een suffe beheerder.

“Buiten het gezichtsveld van de traditionele

vastgoedpartijen voltrekt zich een internet-

revolutie die enorme gevolgen heeft voor de

mens.”

De ontwikkelaar van morgen is niet langer de op winstmaximalisatie

beluste ‘hit & run’ organisatie. Evenmin is het de ontwikkelaar

die ‘duurzaamheid’ voorwendt om lekker door te bouwen aan de

leegstand. De ontwikkelaar van de toekomst maakt deel uit van

de maatschappij, innoveert en draagt bij aan de oplossing van het

leegstandsprobleem. Hij is bovendien degene die de behoefte van

de nieuwe generatie gebruiker begrijpt en kan vertalen naar een

gebouw. De ontwikkelaar van morgen is niet de ontwerper van

een kantoorgebouw dat door een gebruiker gehuurd moet worden,

maar creëert een omgeving waar een huurder graag wil verblijven.

Wie om zich heen kijkt ziet nu al tal van initiatieven die

richtinggevend zijn. In Utrecht roeit Creative Valley tegen

de stroom van de leegstand in. Hetzelfde geldt voor gebouw

De Pionier, een oud ROC schoolgebouw dat nu tjokvol zit met

huurders. En wat te denken van Spaces in Amsterdam, waar de

bezettingsgraad inmiddels 100 procent is en uitgebreid wordt

met het naburige gebouw van 12.000 vierkante meter. Een ander

fraai voorbeeld is kantoorproject Zuidpark, het voormalige

(oersaaie) V&D hoofdkantoor aan de Spaklerweg in Amsterdam,

dat na een grondige renovatie en voorzien van Europa’s grootste

dakmoestuin, inmiddels weer helemaal verhuurd is. Stuk voor stuk

zijn dit voorbeelden van plaatsen waar huurders graag verblijven

en waar de menselijke maat herkenbaar is. Stuk voor stuk zijn

het ook voorbeelden van gebouwen die gerund worden door

eigenaren/ asset=managers die dagelijks in hun gebouw aanwezig

zijn. Ze kennen hun huurders. Het zijn geen huisbazen, maar

hotelmanagers.

De transformatie van de vastgoedmarkt zal sneller plaatsvinden

dan menigeen voor mogelijk houdt. De (financiële) verliezen zullen

groot zijn en onderweg naar de nieuwe realiteit zullen er veel

uitvallers zijn. Maar juist deze slachtoffers maken de weg vrij voor

de winnaars van het nieuwe tijdperk: de vastgoedstudenten die de

slag kunnen maken van ‘vast-goed’ naar ‘sociaal-goed.

4 5 6 JUNI2013AMSTERDAM RAI

www.provada.nl

info@provada.nl+31 (0)30 60 514 24

Vind ons op Twitter @PROVADAre

DEEl DE InSpIRATIE!

MAKE IT HAppEnMAKE IT REAl

PROVADA, hét jaarlijkse ontmoetings-punt van de vastgoedbranche in de Amsterdam RAI.

Drie dagen lang treffen vastgoedpartijen elkaar in een professionele omgeving om plannen, ideeën en visies met elkaar te delen. Daarnaast worden er diverse inhoudelijke bijeenkomsten georganiseerd.

PROVADA, de beurs waar inhoud en netwerken samenkomen.

02 PROV08- ad Service-210x297.indd 1 13-11-12 16:20

8 9Serv ice m aga zine december 20 1 2

wonen boven winkels Leegstand in kantoren, kerken en

schoolgebouwen, het zijn geen

onbekende verschijnselen meer.

De laatste twee jaar zien wij een

stijging in leegstaande kantoorpanden

en voorlopig is het einde van deze

stijging niet in zicht. Al langer speelt

in centra van (historische) binnen-

steden de leegstand in etages boven

winkels. De kern van het probleem is

dat niemand zich ziet als probleem-

eigenaar terwijl er toch veel redenen

zijn om de leegstand aan te pakken.

30 jaar wonen boven winkels De leegstand in de etages is circa 40 jaar geleden ontstaan. De eerste

initiatieven om deze toenemende leegstand te bestrijden zijn in de jaren 80

opgestart. In de jaren erna zijn er zeker successen geboekt. Maar de aantallen

van gerealiseerde woningen steken schril af tegen de massale leegstand die

de binnensteden nog kennen. Leiden, Haarlem, Utrecht, Amsterdam en

Maastricht hebben gezamenlijk honderden nieuwe woningen opgeleverd.

Maar uit een inventarisatie van de landelijke vereniging Wonen boven Winkels

Nederland blijkt dat er landelijk 40.000 lege etages zijn.

De gerealiseerde successen zijn mede tot stand gekomen door het inbrengen

van subsidies. De subsidies werden verstrekt door lokale overheden of

woningstichtingen. Het financieel mogelijk maken van projecten door middel

van subsidies heeft Wonen boven Winkels een stempel gegeven van dure

projecten. Maar ook dat vraagt enige nuancering. Het is waar dat financiële

rendementen, bij Wonen boven Winkels projecten, laag zijn – vandaar ook de

massale leegstand – maar de maatschappelijke winst is

aanzienlijk. De leefbaarheid van binnensteden blijft op peil,

monumenten worden gerenoveerd, voorzieningen worden

optimaal benut, er hoeft minder beslag gelegd te worden op

schaarse productiemiddelen (duurzaamheid) en last but not

least jonge urbans krijgen woningen aangeboden waar zij

het liefste wonen; in de dynamiek van het centrum.

Alsof het bouwen van nieuwe woningen in uitwaaigebieden

geen geld gekost heeft. Gronden bouwrijp maken, nieuwe

wegen aanleggen, nieuwe voorzieningen zoals scholen,

winkelcentra en daarbij het aanleggen van openbaar groen

zijn kosten geweest die de gemeenschap heeft moeten

opbrengen. Maar het bouwen en wonen in nieuwe wijken

heeft ook geleid tot toegenomen mobiliteit met allerlei

neveneffecten zoals files en milieuverontreiniging. Inmiddels

is het beleid van de Rijksoverheid gericht op de ‘compacte

stad’ als de toekomst van wonen, werken en recreëren.

Maar de praktijk is – zoals zo vaak – weerbarstiger.

“Onder druk van de fors gestegen

vierkante meter winkelprijzen hebben

eigenaren en huurders de bestaande

trappenhuizen naar de etages

verwijderd.”

Maatschappelijk en beleidsmatig is er draagvlak voor wonen

boven winkels. Waarom blijven de realisaties van nieuwe

woningen in aantallen dan zo gering? Aan de hand van de rol

van betrokken partijen wordt een beeld geschetst van de

problematiek. Hier wordt nog eens benadrukt dat de leegstand

zich vooral voordoet op A1-locaties.

de eigenaarDe pandeigenaar verhuurt het pand bij voorkeur aan een

grote keten. De keten is in staat om de hoge huren, die

betaald moeten worden op A1-locaties, te dragen. De lokale

ondernemer is al lang afgehaakt op A1 locaties. De eigenaar

verhuurt het hele pand waardoor hij geen omkijken heeft

naar zijn pand maar waarmee hij ook andere functieontwik-

kelingen in de etages blokkeert.

p.p.M. penders Sinds 1998 is Paul projectleider bij Wonen Boven Winkels in Maastricht. In meerdere steden is hij werkzaam geweest als adviseur of als ontwikkelaar. Daarnaast verbonden aan RO Groep welke organisatie zicht richt op de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. In november 2012 is hij aangesteld als bestuurder van Wonen Boven Winkels Nederland.

Indien de eigenaar al tot nieuwe inzichten komt ten aanzien van het etagege-

bruik en hij de etages wil renoveren tot woningen begint hij al met zijn eerste

verliespost. Hij moet de huurder compenseren voor het afstaan van de etages

omdat deze in de vaststelling van de huurprijs een (overigens beperkte)

waarde hebben. Volgens een vuistregel levert een vierkante meter woning

circa 120 euro per jaar op. Een vierkante meter winkeloppervlakte levert een

veelvoud hiervan op. Bovendien hoeft hij in de laatste optie nagenoeg niet te

investeren. Bij de eerste optie wel want na langdurige leegstand in de etages

moet er eerst fors geïnvesteerd worden om de etagewoning bewoonbaar op

te leveren. Kortom, de eigenaar heeft geen financiële prikkel bij het renoveren

van etages.

de toegangEen tweede probleem om Wonen boven Winkels te stimuleren is het feit

dat – vooral in historische – binnensteden onder druk van de fors gestegen

vierkante meter winkelprijzen, eigenaren en huurders bestaande trappenhuizen

naar de etages hebben verwijderd. Er zijn steden bekend waar in de

hoofdwinkelstraten nagenoeg geen enkele opgang naar de etages te vinden

is. De Amsterdamse Kalverstraat mag zich in dit aspect de absolute koploper

noemen. De winkelfunctie voert daar de absolute boventoon.

de winkelhuurderWaar in de jaren zestig en zeventig de winkelier nog boven zijn eigen winkel

woonde, is dit vanaf de jaren tachtig al lang niet meer het geval. De winkel

wordt gerund door een bedrijfsleider die de boven gelegen etages alleen bij

hoge uitzondering bezoekt. Zijn focus ligt op het halen van zijn verkooptargets.

Hij of zij heeft geen belang bij het stimuleren van een verbouwing tot

woningen die ook nog eens voor overlast zal zorgen.

de gemeenteVanuit haar publieke rol hecht de gemeente veel belang bij een multifunctioneel

gebruik van de binnenstad. In de centra van steden is vaak sprake van

monocultuur. De winkelfunctie is sterk vertegenwoordigd. De gemeente wil

hier meer balans aanbrengen maar het ontbreekt haar aan instrumenten om

een herstel van de woonfunctie af te dwingen bij eigenaren.

Uit bovenstaande blijkt dat er teveel financiële en juridische

knelpunten zijn om het probleem grondig aan te pakken.

Tegenover bovengenoemde knelpunten staan ontwikkelingen

die juist pleiten wonen boven winkels eens echt op de politieke

en maatschappelijke agenda te zetten. De markt: de vraag

naar woningen in de binnenstad. De leegstand in de etages is

een verschijnsel dat pas een jaar of 40 gaande is. Van oudsher

waren binnensteden altijd bewoond. In de jaren ‘70,

gestimuleerd door de ongekende welvaartsgroei kregen de

binnenstadse ondernemers de mogelijkheid om ruimer,

mooier en groener te gaan wonen. Dit was het begin van de

groeiende leegstand in de etages.

Hiermee is niet beweerd dat er geen vraag is naar wonen in

de binnenstad. Integendeel. De vraag naar binnenstedelijk

fIGuuR 2

De verborgen werelden achter de verhullende facades in

de winkelstraat

fIGuuR 1

De facades aan de winkelstraat

10 11Serv ice m aga zine december 20 1 2

wonen is alleen veranderd. Jonge mensen, studenten en

starters op de woningmarkt willen juist graag in de binnen-

stad wonen. De aanwezigheid van veel voorzieningen past

perfect in hun lifestyle. Het zijn overigens niet alleen jongeren

die in de binnenstad willen worden. Ook de toename van

eengezinshuishoudens creërt een grotere vraag naar

kwalitatief goede en betaalbare woningen. Daarbij willen

ook senioren graag wonen op plekken waar veel voorzieningen

op korte afstand bereikbaar zijn. De vraag naar binnenstedelijke

woningen is er. Het aanbod is aanwezig, maar het is aanbod

dat kwalitatief ver onder de maat ligt.

“De geschiedenis leert ons dat in tijden

van crisis nieuwe initiatieven en ideeën

nodig zijn.”

Een andere ontwikkeling is het veranderde koopgedrag van

de consument. Consumenten kopen steeds vaker via de

webwinkel. De winkelier krijgt het moeilijker om het hoofd

boven water te houden. De detailhandel staat onder druk

hetgeen op termijn ook weer gevolgen heeft voor de

pandeigenaar. Deze heeft geen enkel belang bij een lege

winkel waardoor uiteindelijk ook het straatbeeld in negatieve

zin wordt aangetast. Een winkelstraat met groeiende leegstand

heeft een negatief effect op de beleggingswaarde van de

winkel. En dat gaat geld kosten.

wat te doen?Wonen boven winkels kan gestimuleerd worden door de

eigenaar een beter financieel rendement te bieden. Maar

daarnaast moeten partijen die belang hebben bij een

aantrekkelijke binnenstad veel meer de handen ineen slaan.

Beide punten worden hieronder toegelicht.

Al eerder is aangegeven dat het eigenaren ontbreekt aan

een financiële prikkel om de woonfunctie te herstellen. Deze

prikkel kan verkregen worden door het subsidiëren van de

renovatie. Maar in het huidige economisch klimaat is dat een

oplossing die niet veel op steun kan rekenen. Desondanks zijn

er gemeenten die een subsidieregeling voor wonen boven

winkels in stand houden. Ondanks deze steun blijkt het rendement te laag

om eigenaren te prikkelen om de lange weg naar wonen boven winkels via

architecten, vergunningen, de notaris, banken en aannemers te bewandelen.

Een tweede oplossing kan gevonden worden in het verhogen van de huur. De

Nederlandse woningmarkt, koop-en huur, is volstrekt niet transparant en er is

geen sprake van marktwerking. De huurmarkt wordt beïnvloed door de regels

voor huurtoeslag en het woningwaarderingsstelsel. De Nederlandse koopmarkt

wordt gedomineerd door de discussie over de hypotheekrente aftrek.

Toch worden er af en toe kleine stappen gezet om de markten ‘ open te

breken’. De voormalige minister van binnenlandse zaken Donner heeft het

vorig jaar voor elkaar gekregen dat in zogenaamde schaarste gebieden de

huren verhoogd mochten worden met maximaal 125 euro. Dit geldt voor

gebieden in de Randstad en delen van Noord-Brabant. Waarom deze maat-

regel ook niet toepassen in binnensteden waar in de praktijk blijkt dat er veel

vraag is naar deze woningen? Met andere woorden: veel vraag, betekent ook

hogere (markt)prijzen.

Een eenvoudig rekenvoorbeeldEen studio van 35 vierkante meter levert per maand volgens het woning-

waarderingsstelsel 350 euro huur op. Bij een rendement van 7 procent

betekent dit dat de eigenaar maximaal 60.000 euro zal investeren in de

renovatie van een woning. Indien deze huur verhoogd mag worden tot 475

euro neemt de investering toe tot 80.000 euro. Een aanzienlijk verschil.

Belangrijke voorwaarde is wel dat de markt deze huurprijs kan opbrengen.

Dat vergt natuurlijk kennis van de lokale huurmarkt. Maar dan is wel sprake

van marktwerking in plaats van gereguleerde huren. Helaas moet geconstateerd

worden dat het nieuwe regeringsbeleid weer veel vraagtekens oproept.

De hoogte van de huren wordt afhankelijk gesteld van de WOZ-waarde.

De effecten van dit voornemen op de hoogte van de huur zullen per regio

heel verschillend uitpakken.

Een andere manier kan gevonden worden door eigenaren ruimte te bieden

om meer rendement uit het pand te halen. Dit kan gerealiseerd worden door

winkeluitbreiding. Er zijn binnensteden waar aan de achterzijde van winkel-

straten zogenaamde expeditiehoven liggen. Deze hoven worden gebruikt voor

de bevoorrading van de winkels maar zijn doorgaans niet de meest aantrek-

kelijke plekken. In Eindhoven heeft men het idee opgevat om de eigenaren

uitbreiding van de winkel toe te staan ten koste van de expeditiehoven

waardoor de etages beschikbaar komen voor een herstel van de woonfunctie.

Bij eigenaren kan dit idee op veel steun rekenen. Een vierkante meter winkel

levert immers een hoger rendement welke gebruikt kan worden om het lage

rendement op de woningen te compenseren.

Maar naast een financiële prikkel is er meer nodig. Dat is een gemeenschap-

pelijke visie op het functioneren van de binnenstad. Deze visie moet komen

van partijen die belang hebben bij een goed functionerende binnenstad. Dat

zijn de gemeente, pandeigenaren en winkelketens. Deze partijen moeten hun

verantwoordelijkheid nemen in de strijd tegen de verdere verloedering van

etages en de opkomst van de concurrerende webwinkels. Speel in op de vraag

van wonen in de ‘compacte stad’, pas lopende huurcontracten aan, en neem

als eigenaar genoegen met lage rendementen waar nu helemaal geen

rendement tegenover staat.

De geschiedenis leert ons dat in tijden van crisis nieuwe initiatieven en ideeën

nodig zijn. Wonen boven winkels is niet nieuws onder de zon. Maar als

pandeigenaren, winkelketens en gemeenten hun binnenstad klaar willen

maken voor de toekomst dan kan een nieuwe visie op leegstand gekoppeld

aan daadkracht al heel wat leven in de binnenstad verzorgen.

fIGuuR 3

De staat van een bovenverdieping van een winkel, welke

al tijden leegstaat

de (on)betaal- baarheid van het wonen De woonkosten van

Eindhovense huishoudens

in beeld gebracht

Het wonen heeft zijn prijs, net als

ieder ander product of andere dienst.

De kosten van het wonen kunnen

voor huishoudens aanzienlijk zijn.

Het inkomen dat over blijft is vaak

beperkt. De woonkosten worden

niet alleen bepaald door de netto

huur of hypotheek, maar ook door

woongerelateerde kosten voor energie,

water, belastingen en verzekeringen.

Met name deze kosten zijn de laatste

jaren sterk gestegen. Door de cumulatie

van de kosten is het wonen voor

sommige typen huishoudens duur

geworden. Is het wonen voor hen nog

wel betaalbaar?

Om inzicht in deze vraag te krijgen is gedurende 2012 een

uitgebreid onderzoek gedaan naar de werkelijke kosten van

het wonen in de stad Eindhoven (Leussink & Smeets, 2012).

De populatie bestond uit huurders en kopers, woonachtig in

een betaalbare huur- of koopwoning. Het betreft huurwonin-

gen tot € 652,52 en koopwoningen met een WOZ-waarde tot

€ 250.000,-. De selectie van huurwoningen is gebaseerd op

door de corporaties beschikbaar gestelde bestanden. De

selectie van de koopwoningen heeft plaatsgevonden op basis

van door de gemeente Eindhoven aangereikte gegevens.

Het aantal huishoudens in een betaalbare huur- of koopwoning

in Eindhoven bedraagt ca 70.000, waarvan ruim 39.000 in de

sociale huursector. In Eindhoven zijn in de sociale huursector

4.288 enquêtes uitgezet. Van deze enquêtes zijn er 947 ingevuld.

Dit brengt de totale respons voor de Eindhovense sociale

huursector op 21,9 procent. In de koopsector zijn in totaal

8.966 enquêtes uitgezet. Daarvan zijn er 589 volledig ingevuld

(respons: 7 procent ).

De gegevens zijn representatief naar huishoudenssamenstelling.

Een toets op basis van inkomen bleek niet mogelijk. Inkomens-

gegevens voor de hele populatie zijn niet beschikbaar.

Er bestaat de indruk dat goedkope ‘scheefwoners’ in de

huursector ondervertegenwoordigd zijn. Deze vonden de

vragenlijst wellicht te bedreigend.

Om beide sectoren vergelijkbaar te maken zijn de onderzochte

huishoudens op basis van twee criteria ingedeeld.

1. Samenstelling van het huishouden en leeftijd van de hoofdbewoner. Onderscheiden zijn tien typen:

• Alleenstaanden in de leeftijdscategorieën

<30 jaar, 30-54 jaar, 55-74 jaar en >74 jaar;

• Tweepersoonshuishoudens in dezelfde

leeftijdscategorieën;

• Gezinnen en eenoudergezinnen.

drs. Ir. M.I.k. leussink & dr. J.J.A.M. smeetsMarieke Leussink1 studeerde in 2003 af als psychologe aan de Katholieke Universiteit Nijmegen. Daarna voltooide ze in 2010 de masteropleiding Real Estate Management & Development aan de faculteit bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. Sindsdien is zij werkzaam als onderzoeker bij het onderzoeksinstituut Interface. Jos Smeets2 studeerde sociale geografie in Amsterdam en is als universitair hoofddocent werkzaam bij de leerstoelgroep Real Estate Management & Development aan de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. Hij is tevens directeur van het aan deze faculteit verbonden onderzoeksinstituut Interface.

1 2

12 13Serv ice m aga zine december 20 1 2

2. Op basis van het inkomen. Hierbij zijn vier groepen onderscheiden:

• De primaire doelgroep I is afgebakend op basis van de huurtoeslaggrens.

• De primaire doelgroep II wordt gevormd door de groep vanaf deze grens

tot € 34.085,-.

• De secundaire doelgroep bestaat uit inkomens tussen € 34.085,-

en € 43.000,-.

• De tertiaire doelgroep wordt gevormd door de huishoudens met een

inkomen hoger dan € 43.000,-.

De onderzoeksgegevens maken een vergelijking van beide sectoren langs

deze twee lijnen mogelijk. De gegevens voor de huursector afzonderlijk zijn

minstens zo interessant.

MethodeDe totale woonkosten bestaan uit vaste en variabele kosten. In figuur 1 wordt

de kostenopbouw van de huur- en koopsector schematisch weergegeven.

Door een confrontatie van kosten en besteedbaar inkomen ontstaat een

inzicht in verhoudingen, de zogenaamde ‘quotes’.

Op basis van deze gegevens kunnen verschillende quotes berekend worden:

• Huurquote (HQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordt

uitgegeven aan de netto huur (inclusief servicekosten);

• Koopquote (KQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordt

uitgegeven aan de hypotheek (inclusief servicekosten, kosten VVE,

verzekering en onroerendezaakbelasting );

• Energiequote (EQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat

wordt uitgegeven aan gas en elektriciteit;

• Water & Belastingquote (WBQ), wat het deel van het besteedbaar

inkomen is dat wordt uitgegeven aan water en belastingen (de

afvalstoffenheffing).

• Woonquote (WQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordt

besteed aan de totale woonkosten.

De diverse quotes kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussen

verschillende groepen binnen en tussen de sectoren.

Resultaten

Betaalbaarheid huursectorDe diverse quotes lopen sterk uiteen. De grote verschillen

worden niet zozeer verklaard uit de variatie in kosten, maar

vooral door het verschil in besteedbaar inkomen. Na betaling

van de totale woonkosten houden bepaalde inkomens relatief

weinig over. Dit overige besteedbare inkomen wordt ook wel

het ‘residuele inkomen’ genoemd (Haffner & Bouwmeester,

2012).

Uit tabel 1 blijkt dat het gemiddelde besteedbare inkomen

van alleenstaanden en eenoudergezinnen lager is dan die van

andere huishoudens. Ze hebben immers maar één inkomen.

De vaste en variabele woonkosten zijn relatief hoog. Hun

residuele inkomen is daardoor laag, zo blijkt uit figuur 2.

De woonquotes zijn meestal boven het gemiddelde. Bij

eenoudergezinnen is de totale woonquote zelfs 44 procent.

Alleenstaanden en eenoudergezinnen behoren vaak tot de

primaire doelgroepen. Van de primaire doelgroep I zijn de

huur- en woonquote respectievelijk 29 procent en 42 procent.

Van de primaire doelgroep II is de huurquote 26 procent en

de woonquote 35 procent. De primaire doelgroep I wordt

gevormd door huishoudens die recht hebben op huurtoeslag.

Een deel van hen maakt echter geen gebruik van dit recht. Uit

het onderzoek blijkt dat wanneer een huishouden huurtoeslag

ontvangt, de huurquote lager is, namelijk 27 procent. Doet

men dit niet dan bedraagt deze 32 procent. Van de secundaire

doelgroep is de huurquote 22 procent en de woonquote 30

procent. Voor de tertiaire doelgroep bedraagt de huurquote

18 procent en de woonquote 23 procent.

vergelijking huren en kopenHet onderzoek maakt ook een vergelijking tussen de koop-

en huursector mogelijk. Huishoudens in de koopsector zijn

minder vaak alleenstaande eenverdieners en hebben hogere

inkomens per huishouden. Ze behoren minder vaak tot de

primaire doelgroepen; ruim de helft behoort zelfs tot de

tertiaire doelgroep met een inkomen boven de € 43.000,-.

De opbouw van hun woonkosten is in figuur 2 toegelicht.

Uit een vergelijking van de totale huur- en koopquotes

ontstaat het volgende beeld:

Jonge één- en tweepersoonshuishoudens tot 30 jaar hebben

in de koopsector een hogere woonquote. Met name tweeper-

soonshuishoudens in de koopsector hebben een veel hogere

woonquote (31 procent ten opzichte van 22 procent).

Middelbare eenpersoonshuishoudens (30 tot 54 jaar) en

(eenouder)gezinnen hebben in de huursector een hogere

woonquote dan in de koopsector. Middelbare tweepersoons-

huishoudens hebben in beide sectoren vergelijkbare quotes.

Oudere één- en tweepersoonshuishoudens (vanaf 55 jaar)

hebben in de koopsector, soms aanzienlijk, lagere woon-

quotes. Deze groep heeft een relatief hoog inkomen en heeft

de hypotheek waarschijnlijk grotendeels afgelost. In ieder

geval is hun koopquote laag, variërend van 8 tot 16 procent.

De woonquotes van de onderscheiden doelgroepen laten een

ander beeld zien. In alle doelgroepen nemen de woonquotes fIGuuR 1

Kosten van het wonen in de huur- en koopsector

huishoud-samenstelling N huur energie Water & Belasting

Totale Woonkosten

Gemiddeld inkomen

Overig besteedbaar

hQ eQ WBQ Woon Quote

alleenstaand <30 jaar 35 € 358 € 67 € 30 € 452 € 1.427 € 975 25% 5% 2% 32%

tweepersoons <30 jaar 32 € 403 € 110 € 44 € 555 € 2.523 € 1.968 16% 4% 2% 22%

alleenstaand 30-54 jaar 130 € 377 € 97 € 30 € 504 € 1.272 € 767 30% 8% 2% 40%

tweepersoons 30-54 jaar 35 € 463 € 128 € 44 € 635 € 2.345 € 1.709 20% 5% 2% 27%

gezin 103 € 445 € 166 € 53 € 658 € 1.876 € 1.218 24% 9% 3% 35%

eenoudergezin 74 € 346 € 144 € 48 € 535 € 1.224 € 689 28% 12% 4% 44%

alleenstaand 55-74 jaar 186 € 375 € 108 € 30 € 510 € 1.281 € 771 29% 8% 2% 40%

tweepersoons 55-74 jaar 156 € 451 € 134 € 44 € 628 € 1.961 € 1.334 23% 7% 2% 32%

alleenstaand >74 jaar 91 € 427 € 102 € 30 € 558 € 1.467 € 910 29% 7% 2% 38%

tweepersoons >74 jaar 68 € 460 € 125 € 44 € 630 € 1.952 € 1.321 24% 6% 2% 32%

totaal 910 € 409 € 121 € 38 € 566 € 1.609 € 1.043 25% 7% 2% 35%

Noot: missing values: n=37

N = aantal respondenten HQ = huurquote EQ = energiequote WBQ = water&belastingquote

tABEl 1

Kosten en –quotes naar soort per type huishouden in de

betaalbare huursector in Eindhoven

fIGuuR 3

woonquotes per type huishouden in de Eindhovense betaalbare huur- en koopsector

fIGuuR 2

kosten en quotes per type huishouden in de Eindhovense betaalbare huursector.

Vast

e w

oonk

oste

n

Bes

teed

baar

inko

men

Vari

abel

e w

oonk

oste

n

Huur (incl. servicekosten)

Hypotheek (incl. verzekering,

VVE, OZB)

- Huurtoeslag - Hypotheekrenteaf-trek

= Netto hypotheek

Huur/koopQuote

EQ

WBQ

Woonquote

= Netto huur

Energie(gas & electriciteit)

Water & Gemeentelijke belasting (m.u.v. OZB)

Totale woonkosten

alleensta

and <30 ja

ar

alleensta

and <30 ja

ar

alleensta

and <30 ja

ar

€ 3.000

€ 2.500

€ 2.000

€ 1.500

€ 1.000

€ 500

€ 0

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%

45% 40%35%30%25%20%15%10%5%0%

alleensta

and >74 ja

ar

alleensta

and >74 ja

ar

alleensta

and >74 ja

ar

tweeperso

ons >74

jaar

Overig besteedbaar inkomen

Water & Belastingen

Energie

Netto huur

Woonquote in huursector

Woonquote in koopsector

tweeperso

ons >74

jaar

tweeperso

ons >74

jaar

tweeperso

ons <30

jaar

tweeperso

ons <30

jaar

tweeperso

ons <30

jaar

primaire

doelgroep II

primaire

doelgroep I

tweeperso

ons 30-45

jaar

tweeperso

ons 30-45

jaar

tweeperso

ons 30-45

jaar

tertiaire

doelgroep

gezingezin

gezin

eenoudergezin

eenoudergezin

eenoudergezin

alleensta

and 30-45

jaar

alleensta

and 30-45

jaar

alleensta

and 30-45

jaar

secu

ndaire doelgro

ep

alleensta

and 55-74 ja

ar

alleensta

and 55-74 ja

ar

alleensta

and 55-74 ja

ar

tweeperso

ons 55-7

4 jaar

tweeperso

ons 55-7

4 jaar

tweeperso

ons 55-7

4 jaar

14

af naarmate het inkomen stijgt. De primaire doelgroep I heeft

in de huursector een iets hogere quote. De primaire doelgroep

II heeft in de koopsector een iets hoge quote. De secundaire

en tertiaire doelgroep hebben in de huursector lagere quotes

dan in de koopsector. Gedeeltelijk wordt dit veroorzaakt door

de goedkope ‘scheefwoners’.

oplossingrichtingen voor kostenbeheersing De woonkosten voor huishoudens behorende tot de primaire

doelgroepen zijn hoog. Het betreft vooral alleenstaanden

en eenoudergezinnen. Dit resulteert in een laag residueel

inkomen voor deze groepen waardoor participatie in de

samenleving belemmerd wordt. De omvang van het probleem

wordt eerder groter dan kleiner. Het aantal alleenstaanden

neemt toe en de kosten voor het wonen worden alleen maar

hoger.

Het vraagstuk van de woonkostenbeheersing is echter

complex. Het is niet alleen afhankelijk van de vaste en

variabele kosten, maar hangt ook in hoge mate samen met

de inkomenshoogte van huishoudens. Daarnaast speelt ook

de match tussen het huishoudeninkomen en de prijs en het

energiegebruik van de woning een rol. Het woonprogramma

in de woningbouw is decennia lang afgestemd op woon-

wensen van gezinnen terwijl de vraag steeds verder is

geïndividualiseerd. De hoge woonquotes voor alleenstaanden

maken dit probleem steeds zichtbaarder. De vraag is of de

overconsumptie van woondiensten door alleenstaanden en

eenoudergezinnen vrijwillig is of dat de structuur van het

aanbod hen daartoe dwingt. Hoe dan ook, de woonkosten zijn

hoog, vrijwillig of gedwongen.

Het inkomensvraagstuk overschrijdt het domein van de

volkshuisvesting. Wel is de onderconsumptie van de huur-

toeslag een aandachtspunt. Het verschil in huurquote tussen

huishoudens die wel gebruik maken van deze voorziening

en zij die de regeling niet kunnen of willen gebruiken, is

aanzienlijk.

Daarnaast zal het aanbod aangepast dienen te worden. Vaak

wordt verduurzamen van woningen als oplossing gezien. Uit

het onderzoek blijkt echter dat de energiequotes maar weinig

samenhangen met de energieprestaties van de woning.

Hetzelfde type huishouden heeft in een bepaald type woning

vaak even hoge kosten, ongeacht het label van deze woning.

Bovendien is de energiequote slechts een beperkt deel van de

totale woonquote. Het is zinvoller om verduurzaming van

woningen af te stemmen op de transformatie van de

woningvoorraad. Woonprogramma’s bij transformatie dienen

beter afgestemd te worden op de woonbehoefte van kleine

huishoudens.

Daarnaast zijn op korte termijn nog een reeks van maatregelen mogelijk die

de kosten beheersbaar houden:

• herdefiniëring passendheid Bij woningtoewijzing worden steeds minder passendheidscriteria

gehanteerd. Criteria voor de relatie tussen inkomen en huurprijs en/of

huishoudgrootte en woninggrootte worden steeds minder gehanteerd.

Woningzoekenden kunnen steeds vrijer kiezen, ook al leidt dat tot

overconsumptie van woondiensten. De vraag is of woningzoekenden over

voldoende informatie beschikken ten aanzien van de totale woonkosten

van een woning. Het is aan te bevelen om de transparantie in de kosten

van het wonen te vergroten.

• terugdringen van scheefheid Veel huishoudens in de secundaire en tertiaire doelgroepen wonen

goedkoop ‘scheef’. Hun quotes zijn aanzienlijk lager, ook in vergelijking

met de koopsector. Hoewel het terugdringen van goedkope scheefheid

nadelen heeft, is vanuit het oogpunt van kostenbeheersing wenselijk.

• gedragsaanpassing

Het onderzoek laat ook zien dat gedrag van invloed is op de energiekosten.

Minder vertrekken overdag stoken en de thermostaat lager instellen,

heeft invloed op de energie kosten. Dit rationele stookgedrag komt in de

koopsector meer voor dan in de huursector. Voor zover het type installatie

dit toelaat, kan in de huursector enige kostenbesparing verkregen worden

door rationeler stookgedrag.

Kortom, de vraag of het wonen voor bepaalde groepen niet onbetaalbaar

dreigt te worden kan helaas alleen positief beantwoord worden. De vraag

welke oplossingen het meest effectief zijn is minder eenduidig te beantwoorden.

De uitdaging om oplossingen te verzinnen is daardoor niet minder groot.

REfERENtIEs

Leussink, M. & Smeets, J. (2012). Woonkosten in beeld. Een onderzoek naar de woongerelateerde kosten van Eindhovense huishoudens in de betaalbare huur en koopsector in 2012. Interface, Eindhoven.

Haffner, M. & Bouwmeester, H. ( 2012). Is huren te duur? Real Estate Quartely, oktober 2012, pp 36-46.

Word jij het nieuwe bestuur van de Bouwkunde Bedrijvendagen 2013?

www.bouwkundebedrijvendagen.nlinfo@bouwkundebedrijvendagen.nl

Voor meer informatie of om je aan te melden:

Serv ice m aga zine december 20 1 216 17SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 1

Introductie thema

Afwaarderen van vastgoed?!Sla een willekeurig dagblad open en

je wordt ermee geconfronteerd; het

duivelskind dat ‘crisis’ heet. Voor de

economische markten zijn het geen

mooie tijden, dus ook niet voor de

vastgoedmarkt. Woningwaardes dalen,

de kantoren- en winkelleegstand

neemt toe, gemeentes krijgen

hun grond niet meer verkocht

en nieuwbouwprojecten vallen

noodgedwongen stil. Door de extreem

lage vraag naar deze onroerende zaken

lijkt afwaardering vrijwel noodzakelijk.

Leegstaande gebouwen herbestemmen

naar een nieuwe functie is ook een

veelgenoemde kreet. Schreeuwend

langs de zijlijn lijkt dit een logische

vervolgstap, maar gaat dit wel zo

makkelijk?

AfwaarderenDe waarde van commercieel vastgoed is gebaseerd

op de verwachte huuropbrengsten gedurende de

exploitatieperiode en een restwaarde aan het einde

van de beoogde exploitatieduur (gecorrigeerd met

inflatie, exploitatiekosten en rendementseisen). Ruwweg

kan dus gesteld worden dat wanneer er zich géén

huurders melden en het pand ook niet door nieuwe

investeerders gekocht wordt, het pand geen waarde

vertegenwoordigd (hooguit een negatieve waarde).

Stel dat een pand 8 miljoen euro kostte om te aan te

kopen (beleggingswaarde), dan vertegenwoordigt

het een nieuw aangekocht pand dus in geval van

leegstand vanaf de aankoop, alleen een negatieve

waarde van 8 miljoen. Om toch huurders te vinden

zouden vastgoedeigenaren kunnen zakken in hun

huurprijs. Omdat een dalende huurprijs een dalende

bedrijfswaarde tot gevolg heeft, moet deze waarde

bijgesteld worden in de boeken; het “afwaarderen”.

Dit geldt niet alleen voor de commerciele vastgoed-

markt, maar ook voor de private markt. Wanneer de

vraag daalt, daalt de waarde van een object.

HerbestemmenLeestaande panden zijn een doorn in het oog van van

velen. Niet alleen voor de voormalige krakers; ook

voor omwonenden, gemeentes en niet op de laatste

plaats voor de financiers/eigenaren. Herbestemmen

is puur fysiek-ruimtelijk gezien een ideale oplossing

voor dit probleem, ware het niet dat de financier

van het betreffende pand geen genoegen neemt met

een toekomstige vastgoedwaarde die lager is dan

de investeringswaarde. Helaas is dit vaak wel het

logische gevolg van herbestemmen.

Herbestemmingen vereisen in de meeste gevallen

een aanpassing aan het gebouw. Deze kosten komen

bovenop de aanschafwaarde van een gebouw. De

aanschaf en de verbouwing samen dienen terug

verdient te worden. Dit kan alleen als de nieuwe

functie dit redelijkerwijs toe staat. Wanneer kantoren

bijvoorbeeld omgebouwd dienen te worden tot

woningen, dient de toekomstige cash-flow de totale

beleggingkosten te evenaren. Wordt dit niet gehaald

dan is de investering niet de moeite waard.

Voornamelijk de aanschafprijs van het pand zal

hier veel invloed op hebben. De huidige eigenaar

zal dus moeten hopen dat er een nieuwe huurder

komt voor de huidige functie (kantoor), kan hopen

op koper die het gevraagde bedrag biedt of hij

moet gaan afwaarderen op de verkoopprijs om het

voor de nieuwe functie rendabel te houden. Een

kantoor ombouwen naar bijvoorbeeld een creative

broedplaats is iets wat veel gebeurt. Hier zit wel gaat

wel zo’n 2/3 van de waarde verloren. Een creative

Ivo schepers - sERvIcEStudy Association Real Estate Management and Development Eindhoven

4th Lustrum

Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze

overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,

werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl

18 19Serv ice m aga zine december 20 1 2

broedplaats brengt immers maar zo’n 50 euro per vierkante meter

huur op, tegenover een kantoor wat gemiddeld zo’n 125-150 euro

per vierkante meter opleverd aan huur.

Voor institutionele beleggers is dit ‘verlies’ tot op zeker hoogte wel

op te vangen wanwege de schaalgrootte van de portefeuille, maar in

gevallen van particulier beleggen is dit vaak moeilijker aangezien zij

die verliezen vaak niet kunnen compenseren met winsten uit andere

beleggingen. Functies zoals wonen en creative industrie (waar vraag

naar is) zouden best in het betreffende pand gevestigd kunnen

worden om huurders te vinden, maar leveren vaak niet genoeg

op om de investering voor transformatie (en de oorspronkelijke

investering) terug te verdienen. Er moeten dus creative ideeen

komen om de de verliezen te beperken. Hoe dan ook, afwaarderen

lijkt vaak bittere noodzaak wanneer het exploitatiemodel niet

sluitend is en de vooruitzichten op een toekomstige huurder,

binnen de huidige functie, niet rooskleurig zijn.

Asset &Liability Management Investeerders zijn er in allerlei soorten en maten. In het commercieel

vastgoed zitten vooral veel banken, verzekeraars, pensioenfondsen,

private investeerders en beursgenoteerde investeerders (Janssen,

2010). De lopende investeringen (activa) bepalen een groot deel van

de bedrijfswaarde van deze bedrijven. Naast het investeren hebben

ze vaak ook bepaalde financiële verplichtingen (passiva) richting

hun geldschieters (aandeelhouders, etc.). Om de inkomsten en

uitgaven in balans te houden kunnen dergelijke organisaties gebruik

maken van Asset&Liability Management (ALM).ALM is een wijze van

bedrijfsvoering waarbij beslissingen over activa en passiva op elkaar

worden afgestemd (ING, 2012). Een klein overzicht van de liabilities

die enkele investeerders hebben staan weergegeven in tabel 1.

Om aan hun betalingsverplichtingen te kunnen voldoen (en dus

het voortbestaan van hun onderneming te waarborgen) stellen

investeerders het afwaarderen liever uit, in de hoop dat er nog

huurders/kopers komen voor de initieel beoogde vraagprijs. De

risico’s die ze lopen zijn te groot:

• Pensioenfondsen wachten met afwaarderen omdat grote

afboekingen hun dekkingsgraad in gevaar brengen.

• Banken lopen in het extreemste geval risico dat bij grote

afwaarderingen (en de navolgende media-aandacht) de spaarders

massaal hun geld op komen halen met alle gevolgen van dien.

• Hypotheken worden niet meer verstrekt aangezien de

huizenprijzen nog steeds dalen. Een hogere hypotheek dan de

waarde van het onderpand brengen uitstaande leningen van

banken in gevaar.

• Gemeentes boeken grote waardes af op hun grond. Wanneer deze

balans te negatief wordt, komt de gemeente onder toezicht te

staan. Investeringen voor inwoners zijn niet meer te doen, met als

gevolg dat burgers migreren naar naastgelegen gemeentes.

In goede tijden kunnen afwaarderingen best gedaan worden,

maar in economisch slechte tijden lopen ook de opbrengsten uit

andere assets zoals obligaties en aandelen terug. De liability-kant

van ALM zou door afschrijvingen in gevaar kunnen komen. Grote

afschrijvingen worden dus liever, vanwege lijfbehoud, uitgesteld.

Afwaardering op de vastgoedmarkt?!In dit magazine zullen een aantal invalshoeken aangaande

afwaardering worden besproken. Tristan Kunen en Gijs Kant (Brink

Groep) belichten de gevolgen van de crisis voor gebiedontwikkeling.

De huizenprijzen dalen en hebben hierdoor, zoals later zal blijken,

grote gevolgen voor de te behalen rendementen

op de grond. Ze belichten dit probleem vanuit

gebiedsontwikkeling en dragen enkele oplossingen aan

om ontwikkelingen op gang te houden. Grondwaardes

zijn dus onder andere gelieerd aan woningwaardes.

Paul Nelisse (Colliers International) zal aan de hand

van woningwaardes en stichtingskosten verduidelijken

waarom het in de meeste regio’s niet meer lucratief is

om nieuwbouw te plegen.

Herbestemmen(en dus vaak afwaarderen) lijkt

in sommige gevallen niet rendabel. Toch is tijdig

herbestemmen vaak een bittere noodzaak. Rinus

Vader (Royal Haskoning DHV) zal uitleggen

waarom je beter snel af kan waarderen en welke

stappen nodig zijn om van leegstand, volstand

te maken. De leegstand, die zich voornamelijk

focust op de kantorenmarkt, kan hiermee grote

voordelen halen ten op zichte van de concurrentie.

Leegstand is overigens een fenomeen dat optreedt

als wanneer het aanbod niet meer aansluit op de

vraag. De veranderende marktomstandigheden

vragen hierdoor om een andere benadering. Olle

van Alphen (Annexum) laat zien wat nodig is om

aan de veranderende vraag te kunnen voldoen om

afwaardering een stap voor te zijn.

Fiscaal gezien wordt afwaardering net iets

anders benaderd. Tom Berkhout, verbonden aan

Nyenrode Business Universiteit, laat zien hoe je

belastingtechnisch hiermee om kan springen. Door

strategisch af te waarderen, of juist op te waarderen,

kunnen veel kosten bespaard worden.

ING (2012), Begrippenlijst ING. Geraadpleegd op 8

november 2012, op http://www.ing.com/Ons-Bedrijf/

Over-ons/Begrippenlijst.htm

Smid, J.W. (2004). Wonen in een kantoor. Technische

Universiteit Delft, Delft

Blankvoort, M. & Goudswaard, T. (2008).

Herbestemmen van kantoren. Geraadpleegd op 8

november 2012, op www.markblankvoort.nl.

Janssen, I.I. (2010). De markt voor

vastgoedmanagement. In Vermeulen, M. &Wieman, M.

(Eds.), Handboek vastgoedmanagement, (pp. 34-43).

Groningen: Noordhoff Uitgevers.

Ir. t. kunen & G. kantTristan Kunen1 is sinds 2008 werkzaam als adviseur bij Brink Groep. Hij houdt zich bezig met financiële en strategische vraagstukken bij vastgoed- en gebiedsontwikkelingen. Hij verzorgt tevens cursussen voor het Nederlands Vastgoed Instituut en is gastdocent aan de Avans Hogeschool in Tilburg. Tristan studeerde Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven.

Gijs Kant2 is student aan de Technische Universiteit Eindhoven. Om de master Real Estate Management and Development af te ronden is hij momenteel bezig met zijn afstudeeronderzoek bij Brink Groep. Het onder-werp van zijn afstudeeronderzoek is “Financiële situatie van gemeenten ten gevolge van verliezen op de grondvoorraad”.

1 2

hElp! waar is mijn grondwaarde gebleven?De impact van de

huizenmarktcrisis op

gebiedsontwikkelingen

“Gemeenten verliezen miljoenen op

onbebouwde grond.” vermeldt een

recent onderzoek van Nieuwsuur.

Niet geheel onverwacht natuurlijk.

De media besteedt aan dit

onderwerp immers veel aandacht

sinds de ‘uitbraak’ van de crisis

op de woningmarkt. Op de radio,

televisie en in kranten wordt de

gemeente Apeldoorn, waar de wet-

houders zijn opgestapt als gevolg

van de enorme verliezen op in het

verleden aangekochte gronden,

vaak als schrijnend voorbeeld

genoemd. Iedereen is inmiddels

bekend met de gevolgen. Maar hoe

is deze situatie ontstaan? En zijn er

oplossingsrichtingen voorhanden?

Hoe is deze situatie ontstaan?Voordat we iets kunnen zeggen over mogelijke

oplossingsrichtingen, moeten we eerst begrijpen

hoe de ‘problemen’ zijn ontstaan. Vandaar eerst

een kort stukje theorie, waarin de oorzaak

van de grondwaardedaling wordt verklaard.

Gebiedsontwikkelingen bestaan globaal uit vier fases:

1 Aankoop van gronden in huidige staat.

2 Geschikt maken van deze gronden voor (her)

ontwikkeling.

3 Ontwikkeling van het nieuwe vastgoedprogramma.

4 Verkoop van het gerealiseerde vastgoed.

Voordat gronden worden aangekocht, gaat de grond-

exploitant (vaak een gemeente of projectontwikkelaar)

na wat hij hiervoor maximaal kan betalen. Dit bepaalt

hij door de opbrengstpotentie van de locatie bij (her)

ontwikkeling te berekenen. Deze waarde moet in elk

geval meer bedragen dan het aankoopbedrag en wordt

berekend op basis van marktconforme aannames en

uitgangspunten. Zie figuur 1 op de volgende pagina.

laat de relatie tussen de verschillende fases in het

vastgoed- en gebiedsontwikkelingsproces zien.

“De gemiddelde prijs voor een woning

ligt nu op hetzelfde niveau als 8 jaar

geleden.”

Als door veranderende marktomstandigheden deze

aannames en uitgangspunten moeten worden bijgesteld,

dan heeft dat gevolgen voor de opbrengstpotentie van

de locatie. Als de grondexploitant dan al gronden heeft

aangekocht op basis van achterhaalde aannames en

uitgangspunten, kan het voorkomen dat het aankoop-

bedrag niet meer kan worden terugverdiend met de

gebiedsontwikkeling. Een gemeente kan dit opvangen

als dit incidenteel voorkomt. Komt dit echter structureel

voor, zoals in Apeldoorn, dan ontstaan grote problemen.

Investeerder Liabilities

Pensioenfonds Dekkingsgraad pensioenen

Gemeente Uitkeringen betalen, onderhoud

Gemeente, salarissen ambtenaren

Banken Uitkeren spaargelden

Vastgoedfondsen Uitkeren rendementen aan

participanten in een fonds

tABEl 1

Overzicht verplichtingen van verschillende investeerders

20 21Serv ice m aga zine december 20 1 2

Aan de hand van een voorbeeldwoning is deze

situatie in figuur 2 en 3 stapsgewijs gevisualiseerd.

De woning heeft een VON-prijs van € 350.000,- en

de grondquote bedraagt 30 procent. De grondquote

geeft de verhouding weer tussen de grondwaarde van

de woning en de VON-prijs (beiden exclusief BTW).

De residuele grondwaarde van deze woning bedraagt

in dit geval € 87.000,- .

“Doordat de grond in het verleden

te duur is aangekocht, zal de

grondexploitant op basis van nieuwe

inzichten een aanzienlijk verlies

moeten nemen.”

Stel dat een grondexploitant op basis van markt-

conforme uitgangspunten in 2008 grond heeft

aangekocht tegen de maximale aankoopsom. De crisis

in de woningmarkt slaat toe en de huizenprijzen

dalen. De gemiddelde prijs voor een woning ligt nu op

hetzelfde niveau als acht jaar geleden. Ten opzichte

van de piek in 2008 zijn de huizenprijzen volgens de

NVM reeds met 15 procent gedaald. Rabobank en het

Economisch Bureau van ING geven aan dat een verdere

daling van circa 10 procent in de lijn der verwachtingen

ligt. Dit beeld kan enigszins worden genuanceerd,

aangezien ook een daling aan de kostenkant optreedt.

De kostprijs van woningen zal evenals de grondkosten

– weliswaar in beperktere mate – dalen door

veranderende marktomstandigheden en daarnaast zijn

conjuncturele aanbestedingsvoordelen te behalen. In

ons rekenvoorbeeld is uitgegaan van zowel 10 procent

daling van de kostprijs van woningen als 10 procent

daling van grondkosten.

Het effect is groot: de grondwaarde daalt met maar

liefst 57 procent. Dit betekent voor de grondexploitant

dat zijn eerder ingecalculeerde grondopbrengst

meer dan halveert. Een daling van 10 procent van de

grondkosten zal dit effect slechts in beperkte mate

compenseren. Doordat de grond in het verleden te

duur is aangekocht, zal de grondexploitant op basis

van nieuwe inzichten een aanzienlijk verlies moeten

nemen. Als de grond is verworven voor een lager

bedrag dan de maximale aankoopsom, dan zal de

geprognosticeerde winstbuffer hard verdampen.

Wat is de omvang van het probleem?Ter illustratie laat figuur 4 de effecten zien als

de ingezette daling van de huizenprijzen van

structurele aard is. In de periode 2009-2015 dalen

de huizenprijzen in totaal met 25 procent, de kosten

met 10 procent en vanaf 2016 zullen zowel kosten als

opbrengsten weer structureel stijgen met een langjarig

gemiddelde van 2 procent. Het VON-prijsniveau van

2008 wordt in dit scenario pas weer bereikt in 2029

en het grondprijsniveau zal structureel achterblijven.

Aangezien niemand een glazen bol heeft, blijven

toekomstvoorspellingen koffiedik kijken. Wellicht dat

de VON-prijsdaling minder structureel van aard is en

dat op termijn een ‘inhaalslag’ zal plaatsvinden. Zo’n

zelfde inhaalslag kan echter ook aan de kostenkant

optreden. De conclusie blijft echter, ongeacht het

scenario wat op zal treden, ongewijzigd.

En dan hebben we het alleen nog maar over de

nominale effecten van prijsontwikkelingen. Een

bijkomend en wellicht nog groter probleem is de

stagnatie van de afzet. Een vertraging van het

afzettempo leidt tot oplopende rentekosten. Deze

rentekosten kunnen in ons voorbeeld niet meer

worden opgevangen aangezien gronden te duur zijn

aangekocht. Als klap op de vuurpijl draagt ook de

politiek niet bij aan het herstel op de woningmarkt.

Enerzijds door de verhoging van het BTW-tarief van

19 naar 21 procent en anderzijds door de onzekerheid

over de hypotheekrenteaftrek en verscherpte regels

met betrekking tot het afsluiten van hypotheken.

Desondanks onderkent het nieuwe kabinet de omvang

van het probleem en heeft een aparte ministerpost in

het leven geroepen voor de woningmarkt.

“Het VON-prijsniveau van 2008 wordt

in dit scenario pas weer bereikt in 2029

en het grondprijsniveau zal structureel

achterblijven.”

Op de effecten hiervan zullen we in dit artikel niet

verder ingaan. Maar het mag duidelijk zijn dat er

een structureel en groot probleem is ontstaan bij

grondeigenaren. Daar waar grondspeculanten in het

verleden nog bergen met geld verdienden, verkeren ze

momenteel in zwaar weer.

Wat zijn de gevolgen voor grondeigenaren en gebiedsontwikkelingen?Gemeenten zijn de grootste partij op de grondmarkt

en moeten nu dan ook verliezen nemen op hun

grondvoorraad. Nederlandse gemeenten hebben

in totaal nog 13 miljard euro aan grondposities

in hun boeken staan. Op basis van resultaten uit

voorgaande jaren nemen veel gemeenten winsten

uit het gemeentelijk grondbedrijf structureel op in

hun gemeentelijke begroting. Door veranderende

marktomstandigheden blijven deze winsten momenteel

uit. Sterker nog: er ontstaan verliezen waardoor de

gemeentelijke begroting niet meer sluit. Dit heeft

als direct gevolg dat gemeenten moeten bezuinigen

(bovenop de al aangekondigde bezuinigingen opgelegd

vanuit het Rijk). Investeringen in sociale voorzieningen,

openbare ruimte, infrastructuur en duurzaamheid

worden heroverwogen of uitgesteld.

Vorige maand meldde Ralf Pans, directievoorzitter

van de VNG, dat de verliezen op de grondvoorraad

ondertussen opgelopen zijn naar 4 miljard euro.

Er zijn gemeenten met voldoende eigen vermogen

of reserves om deze verliezen op te kunnen vangen, maar voor

andere gemeenten wordt de financiële situatie steeds penibeler.

Gemeenten die geen sluitende begroting in kunnen dienen, worden

onder financieel toezicht van de provincie geplaatst. Als sprake

is van structurele financiële problemen, wordt een zogenaamde

artikel 12-status toegekend. Dit houdt in dat de gemeente onder

financiële curatele van het Rijk wordt geplaatst. Het Rijk zal extra

geld uittrekken om de desbetreffende gemeente uit de financiële

problemen te krijgen, maar daar gaat zeer streng financieel toezicht

vanuit het Rijk mee gepaard.

Voor gemeenten geldt dus in zekere zin dat zij, met het oog op de

continuïteit van het maatschappelijk en publiek belang, worden

opgevangen door het Rijk als zij in financiële problemen komen.

De verliezen op grondposities zijn echter onafwendbaar en dit

gaat gepaard met de inzet van veel publiek geld. Marktpartijen

hebben doorgaans een minder lange adem dan gemeenten. Zij

hebben vaak onvoldoende buffers en reserves om deze verliezen

te dekken en zijn naarstig op zoek naar alternatieven. Steeds meer

projectontwikkelaars kloppen bij gemeenten aan met het verzoek om

hun gronden over te nemen. Dit artikel beperkt zich echter vooral

tot de situatie bij gemeenten.

Zijn er oplossingsrichtingen voorhanden?Partijen zullen de financiële tegenvallers primair proberen op

te lossen in het project zelf. Er wordt een beroep gedaan op de

post onvoorzien. Vervolgens kunnen planoptimalisaties worden

doorgevoerd. De praktijk wijst uit dat de post onvoorzien vaak

onvoldoende is om tegenvallers op te kunnen vangen of zelfs

helemaal niet aanwezig is, en planoptimalisaties gaan vaak gepaard

met ongewenst kwaliteitsverlies. Denk hierbij aan de kwaliteit van

de inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast moeten partijen

zich afvragen of dit kortetermijndenken de juiste oplossing is voor

langjarige gebiedsontwikkelingen.

Door verscherpte regelgeving dienen gemeenten niet in exploitatie

genomen gronden (NIEGG) te waarderen op basis van huidig

gebruik. Dit huidig gebruik is vaak landbouw. De agrarische waarde

schommelt rond de € 10,- per vierkante meter en gronden zijn veelal

aangekocht voor minimaal het tienvoudige. Dit resulteert in grote

verliesnemingen. Wat zijn de alternatieven om toch tot ontwikkeling

over te gaan?

Levensvatbare eerste fase tot ontwikkeling brengen

Gebiedsontwikkelingen kenmerken zich door hun grootschaligheid:

honderden woningen worden ontwikkeld in een plangebied van

enkele hectare. Het is zinvol om na te denken over een slimme

fasering. Vaak zijn al aanzienlijke kosten gemaakt voor het gehele

plangebied. De boekwaarde bestaat uit reeds verworven gronden

en reeds gemaakte plankosten. Door toedoen van veranderende

marktomstandigheden is het geen optie (meer) om het gehele

gebied ineens in ontwikkeling te nemen. Wachten op betere

tijden is eveneens geen optie, aangezien de renteteller over de

boekwaarde hard door blijft tikken. Een uitkomst kan dan zijn om

een levensvatbare eerste fase te ontwikkelen. Deze fase moet een

dergelijke kritieke omvang hebben dat de opbrengstpotentie van de

ontwikkeling voldoende is om (een groot deel van) de boekwaarde

te dekken. Anderzijds kan de fase niet te groot zijn vanwege het

afzetrisico.

fIGuuR 1

Relatie tussen vastgoed- en gebiedsontwikkeling

fIGuuR 2

Bepaling maximaal aankoopbedrag voorafgaand aan crisis op woningmarkt

fIGuuR 3

Gevolg voor grondwaarde bij 25 procent daling VON-prijs en 10 procent

daling kosten

fIGuuR 4

Langjarige ontwikkeling van grondwaarde als VON-prijsdaling van

structurele aard is

Vastgoedontwikkeling woningVON-prijs = € 350.000

Grondquote = 30%

Vastgoedontwikkeling woningDaling VON-prijs 25%

Daling investeringskosten 10%

61.000

45.500

-25%

-57%

289.000

217.000

87.000

37.000

Grond opbrengst

100%

43%

Verlies

Max.aankoopsom

Aankoopsom100%

Grondkosten100%

Grondkosten90%

202.000

180.000

350.

00

026

2.50

0

Gebiedsontwikkeling

GebiedsontwikkelingGevolg: daling grondopbrengst 57%

Daling grondkosten 10%Gevolg: verliesneming

Vastgoedontwikkeling woning

BTW

VON-prijs excl. BTW

Grondwaarde woning

Grondwaarde overigeobjecten

Max.aankoopsom

Grondkosten

Grondwaarde woning

Opgeslagen

Aanneemsom

VO

N-p

rijs

incl

. BTW

Gebiedsontwikkeling

1,81,61,41,21,00,80,60,40,20,0

VON-prijzen Investeringskosten

Grondwaarde Gemiddelde inflatie langjarig

2008 2013 2018 2023 2028 2033

22

Doordat de boekwaarde grotendeels wordt gedekt uit de opbrengsten

van een eerste fase, wordt de mogelijkheid gecreëerd om het vervolg

van het project te heroverwegen. Als na afronding van de eerste fase

betere tijden zijn aangebroken, kan alsnog het gehele project worden

ontwikkeld. Als de markt nog altijd slecht is, dan is het mogelijk

om het project ‘op ijs’ te zetten zonder dat de renteteller doortikt.

Ook is het mogelijk om nogmaals een levensvatbare vervolgfase te

ontwikkelen.

“Daar waar grondspeculanten in het verleden

nog bergen met geld verdienden, verkeren ze

momenteel in zwaar weer.”

Het grote voordeel van dit alternatief is dat ondanks alles toch een

start kan worden gemaakt met de gebiedsontwikkeling. Hierdoor kan

de gemeente voldoen aan haar volkshuisvestingsbehoefte. Belangrijk

hierbij is dat de eerste fase een succes wordt, waarop de rest van de

gebiedsontwikkeling kan voortborduren. Het doen van concessies in

het kwaliteitsniveau van de ontwikkeling zijn dus niet aan de orde in

deze oplossingsrichting.

Mogelijke rol van gemeente als grondfinancier

Als een gemeente een gezamenlijke grondexploitatie voert met

marktpartijen, dan kan – onder voorwaarden – gebruik worden

gemaakt van het financieringsvoordeel van de gemeente. De

gemeente kan namelijk relatief goedkoop vreemd vermogen

aantrekken. Het is daardoor goedkoper om de grond op de balans

van de gemeente te plaatsen. De rentekosten drukken minder

op het plansaldo van de gebiedsontwikkeling als de gemeente

de gronden van marktpartijen overneemt.

Deze constructie kan niet zonder meer klakkeloos worden toegepast.

Enerzijds door de Europese wet- en regelgeving op het gebied van

staatssteun. Anderzijds moet de gemeente zich ervan bewust zijn

dat haar risicoprofiel toeneemt. Dit risico kan en moet voldoende

worden afgedekt door aanvullende zekerheden, overeen te komen

met marktpartijen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:

• het doorberekenen van een (marktconforme) risico-opslag

bovenop de werkelijke financieringsrente van de gemeente;

• het zekerstellen van de uitname van bouwrijpe gronden uit de

grondexploitatie door middel van een bouwclaim waardoor het

afzetrisico niet (volledig) voor rekening komt van de gemeente;

• het afgeven van bank- of concerngaranties door marktpartijen;

• het achterhouden van een deel van het aankoopbedrag totdat het

risicoprofiel van het project voldoende is afgebouwd.

Deze financieringsconstructie in combinatie met aanvullende

zekerheden moet ervoor zorgen dat sprake is van marktconforme

voorwaarden waardoor geen sprake is van oneerlijke concurrentie.

Energie als tijdelijke exploitatiemogelijkheid

Aanvullend op bovenstaande oplossingsrichtingen

kan de braakliggende bouwgrond tijdelijk worden

geëxploiteerd. Veel gemeenten in Nederland hebben

ambities op het gebied van duurzaamheid of

energieneutraliteit. De gronden waarop voorlopig toch

geen ontwikkeling plaatsvindt, kunnen tijdelijk worden

gebruikt voor de opwekking van duurzame energie.

Een goed voorbeeld hiervan is XL Businesspark Twente.

Het oorspronkelijke plan besloeg de ontwikkeling van

zware industrie en bedrijvigheid. Door moeizame

grondverkopen hebben de deelnemende gemeenten

al flink afgeboekt en gezamenlijk besloten de boeg

om te gooien. Het 23 hectare grote terrein in Almelo

wordt mogelijk volledig ingericht met PV-panelen en

wordt daarmee het grootste zonnepark van Nederland.

Door toenemende technologische ontwikkelingen

nemen de kosten voor het produceren van zonne-

energie de komende jaren aanzienlijk af en is het voor

de exploitant van de PV-panelen mogelijk om een

vergoeding te betalen voor het gebruik van de grond.

“Wachten op betere tijden is eveneens

geen optie, aangezien de renteteller

over de boekwaarde hard door blijft

tikken.”

Wat kunnen we hieruit concluderen?De dagelijkse praktijk leert ons dat grondeigenaren

momenteel problemen ondervinden door de waarde-

daling die optreedt als gevolg van veranderende

marktomstandigheden. Het rekenvoorbeeld in

dit artikel benadrukt nogmaals de omvang en de

impact hiervan. Vooral in projecten waar gronden

al zijn aangekocht of anderszins verplichtingen zijn

aangegaan, ontstaan grote problemen.

De voorbeelden in dit artikel laten zien dat er

oplossingsrichtingen voorhanden zijn. Deze

voorbeelden zijn illustratief en uiteraard niet limitatief.

Gebiedsontwikkelingen kenmerken zich vaak door

hun unieke karakter waardoor in de praktijk per

definitie maatwerkoplossingen nodig zijn. Dit artikel

benadrukt de toenemende behoefte aan professioneel

risicomanagement bij gebiedsontwikkelingen. Er is

steeds meer aandacht nodig voor het inventariseren,

kwantificeren en beheersen van risico’s en de verdeling

van het risicoprofiel tussen de participerende partijen

in de gebiedsontwikkeling.

Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed

Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.

Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed. Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus? Kijk dan op onze website voor passend knap werk.

brinkgroep.nl knap werk

Our experience with institutional investors globally

helps us provide an even better service for our clients locally

At Colliers, we work closely with national and global institutions and investors to identify, evaluate and select assets that best complement their portfolio, property performance, income goals and risk profile. This is done by taking into account each investor’s unique priorities.

And with more than 500 offices in 61 countries you are never far from Colliers experts who understand you and the markets that you are looking to invest in.

To find the nearest Colliers team to you please visit www.colliers.com

Accelerating success.

24 25Serv ice m aga zine december 20 1 2

Marktwaarde en stichtings- kosten in een dalende marktDe waardes van onroerend goed

staan onder druk en de verschillende

stakeholders, zoals beleggers en

financiers, willen daar meer dan ooit

tevoren inzicht in krijgen. Op dat

terrein is een belangrijke rol weggelegd

voor taxateurs. Zij kunnen immers

inzicht verschaffen in de waarde van

het onroerend goed. Het gaat dan

niet alleen om de uitkomst van de

taxatie, maar ook de bijbehorende

onderbouwing. Wie de recente

discussies gevolgd heeft weet dat

correcte waarderingen en transparante

taxaties hoog op de agenda staan. We

kunnen in dit verband bijvoorbeeld

verwijzen naar de rondetafel

bijeenkomst van 9 oktober jl. van

de AFM, DNB, de vastgoedsector en

accountants.

Het arsenaal van de taxateurDe professionele taxateur, aangesloten bij RICS

en/of Vastgoedcert, heeft inmiddels een goed

gevulde gereedschapskist. We benoemen hierna de

belangrijkste. Allereerst zijn er de taxatiestandaarden

van de RICS, zoals vastgelegd in het zogenaamde

“Red Book”, deze geven internationale geaccepteerde,

uniforme richtlijnen voor de wijze waarop er getaxeerd

dient te worden. Daarnaast is de transparantie van de

Nederlandse vastgoedmarkt weliswaar niet perfect,

maar toch wel van een redelijk hoog niveau. Via

het Kadaster en de BAG viewer zijn basisdata

zoals oppervlaktes, huidige eigenaren en zakelijke

rechten van alle onroerende zaken voor een ieder

toegankelijk. Verder zijn de rekenmodellen van de

professionele taxateurs wel op orde. Desalniettemin

zijn aanvullingen in het instrumentarium altijd

welkom. En laat nou de feitelijke marktontwikkeling

nog een extra instrument opleveren, namelijk een

toets van de marktwaarde aan de stichtingskosten.

Op dit laatste zullen we hieronder nader ingaan.

"De winstmarge voor project-

ontwikkelaars dus voorheen

doorgaans positief."

Marktwaarde en stichtingskostenTot voor de crisis gold over het algemeen dat

de marktwaarde van het onroerend goed boven

de bouwkosten uitkwam. Niet voor niets werd

in de opgaande conjunctuur veel gebouwd, de

stichtingskosten van een gebouw lagen namelijk onder

de verwachte verkoopopbrengst ervan waardoor

bouwen erg lucratief was. De winstmarge voor

projectontwikkelaars was dus voorheen doorgaans

positief. Maar met het kantelen van de markt heeft het

proces zich omgekeerd. Niet langer is de verwachte

verkoopopbrengst van een gebouw hoger dan de

stichtingskosten, en daarmee is het vooruitzicht op

winstgevende projectontwikkeling uit beeld verdwenen.

De faillissementen van bedrijven als Midreth, Phanos

en Eurocommerce spreken wat dat betreft boekdelen.

We kunnen uit de verhouding tussen marktwaarde

en stichtingskosten blijkbaar opmaken hoe de

dr. paul Nelisse fRIcs RtPaul is sinds 2007 werkzaam voor Colliers International. Als senior taxateur richt hij zich op de taxatie van woningen, kantoren, bedrijfsruimten, winkels en grond. Paul heeft zich voorts gespecialiseerd in erfpacht en zet zijn kennis hierover in bij taxaties en adviezen.

vastgoedmarkt ervoor staat, en dat is een interessant gegeven

voor een taxateur. Een marktanalyse maakt immers onderdeel

van een uitgebreid taxatierapport uit. Maar ook zonder de toets

van marktwaarde aan stichtingskosten te rapporteren kan deze

toets een nuttig hulpmiddel voor de taxateur zijn.

De vragen die ons vervolgens bezig houden zijn: hoe kun je zo’n

toets uitvoeren en wat levert het aan inzicht op? De toets kan op

verschillende manieren uitgevoerd worden. Een eerste wijze van

toetsing is het separaat ramen van de afzonderlijke componenten

(marktwaarde en stichtingskosten) en deze met elkaar te vergelijken.

De stichtingskosten bestaan uit de grond - plus de bouw - en

bijkomende kosten. Het bepalen van de totale grondkosten van een

gebouw gebeurt doorgaans aan de hand van de kaveloppervlakte

en de grondprijzen zoals die bijvoorbeeld door de gemeente

gehanteerd worden. De bouwkosten kunnen het eenvoudigst

bepaald worden op basis van referentieobjecten. Hiervoor zijn

boekjes met bouwkosten van referentieobjecten beschikbaar. De

toets gaat overigens uitdrukkelijk uit van de huidige bouwkosten;

afschrijvingen zoals toegepast in de vervangingswaardemethode

worden uitdrukkelijk buiten beschouwing gelaten. De reden

hiervoor is dat de afschrijvingscomponent deels door marktfactoren

beïnvloed kan worden en er daardoor geen sprake zou zijn van een

zuivere toets. Een andere wijze van toetsing is de grondkosten in

mindering brengen op de marktwaarde en het residu te vergelijken

met de geraamde bouwkosten van het gebouw. Tenslotte kan ook

getoetst worden door de bouwkosten in mindering te brengen op

de marktwaarde en het residu met de grondkosten te vergelijken.

Het komt er telkens op neer, dat onderzocht wordt of er een verschil

bestaat tussen de marktwaarde en de stichtingskosten. Aan de

hand van een eenvoudig voorbeeld wordt hierna een en ander

geïllustreerd:

marktwaarde Stichtingskosten verschil

Marktwaarde (vrij van huur en

gebruik) van woning X

182.500

Stichtingskosten van woning X:

Grondkosten: kavel van 200 m2,

en grondprijs € 275 / m2

55.000

Bouw- en bijkomende kosten:

b.v.o. van 140 m2 à € 900 / m2

126.000

Totale stichtingskosten 181.000

Verschil: marktwaarde minus

stichtingskosten

1.500

tABEl 1

Voorbeeldberekening van marktwaarde en stichtingskosten

Stel, we gaan uit van een woning van 140 vierkante

meter bruto vloeroppervlak en een kavel van 200

vierkante meter. Op basis van vergelijking met

andere vergelijkbare woningen in de omgeving die

recent verkocht zijn kan de marktwaarde thans, vrij

van huur en gebruik, op 182.500 euro kosten koper

vastgesteld worden. Zou een woning met hetzelfde

formaat nu nieuw gebouwd moeten worden, dan

zou daar allereerst een kavel voor benodigd zijn.

De kosten daarvan zijn gelijk aan de grondprijs

per vierkante meter vermenigvuldigd met het

kaveloppervlak, in het voorbeeld 200 vierkante

meter x 275 euro = 55.000 euro. Vervolgens zou

de woning gebouwd moeten worden. De bouw-

en bijkomende kosten die hiermee gemoeid

zijn kunnen op basis van referentieprojecten uit

een bouwkostenboekje op 126.000 euro geraamd

worden, dit is het product van 140 vierkante

meter en 900 euro per vierkante meter. De totale

stichtingskosten van een woning die even groot is

als de getaxeerde woning bedragen daarmee 181.000

euro. Overigens is de winstmarge voor de bouwer

reeds in deze stichtingskosten begrepen. We zien dat

in dit voorbeeld het verschil tussen de marktwaarde

en de stichtingskosten marginaal is, slechts 1.500

euro. Het bouwen van de woning is nog net lucratief.

"Voor deze woningwaarde kun je

eigenlijk alleen nog eenvoudige

woningen bouwen."

Tenslotte resteert de vraag wat voor inzicht deze

toets nu oplevert. Om dat te verduidelijken plaatsen

we bovenstaand voorbeeld tegen de achtergrond

van dalende vastgoedprijzen en afwaarderingen.

Stel dat de marktwaarde van de woning in het

afgelopen jaar met acht procent is gedaald, dan

was deze vorig jaar nog 198.000 euro waard.

Uitgaande van gelijke omstandigheden, was het

verschil tussen marktwaarde en stichtingskosten

dan 17.000 euro. In een jaar tijd is het blijkbaar een

stuk onaantrekkelijker geworden om deze woning

nieuw te bouwen. En als de dalende trend van

huizenprijzen zich voortzet, dan is het over een

jaar niet langer lucratief deze woning nog nieuw

te bouwen. Op zijn beurt is een dalende trend

een gevolg van de marktverhoudingen, waarbij

het aanbod de vraag overtreft. Door derhalve

de marktwaarde aan stichtingskosten te toetsen,

kan een aanvullend inzicht verkregen worden in de

marktomstandigheden. Dit kan bijvoorbeeld leiden

tot een extra bevestiging dat het aanbod wel erg

ruim is, of dat de bouw van nieuwe wijken niet

langer aannemelijk is.

26 27Serv ice m aga zine december 20 1 2

prof. dr. tom M. Berkhout MRE MRIcsTom Berkhout is Professor of Real Estate aan de Business Universiteit Nyenrode en directeur van het Nyenrode Real Estate Center. Hij is tevens voorzitter van het Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum, een multidisciplinair team van vastgoedadviseurs.

Afwaarderen, of juist opwaarderen?In de huidige vastgoedmarkt kan het

voor ondernemers gunstig zijn hun

vastgoed fiscaal af te waarderen.

Het idee is fiscale winsten te

verminderen met fiscaal aftrekbare

afwaarderingsverliezen (fiscale

boekwaarde minus lagere waarde).

Hierdoor kunnen ondernemers het

te betalen belastingbedrag drukken.

Maar het omgekeerde — het fiscaal opwaarderen van vastgoed —

kan ook interessant zijn; juist in crisistijden. Als een ondernemer

verliezen heeft geleden die hij niet binnen afzienbare tijd kan

compenseren met winsten (in eerdere of latere jaren), dreigt

‘verliesverdamping.’ De fiscale verliesverrekening is namelijk

gebonden aan termijnen, waardoor niet-gecompenseerde verliezen

op een gegeven moment verloren gaan.

In de huidige praktijk speelt dan ook de vraag of ondernemers,

die fiscaal een stille reserve in hun vastgoed hebben, de fiscale

boekwaarde van hun vastgoed mogen verhogen tot de marktwaarde.

Door deze verhoging maken ze een fiscale boekwinst (hogere

marktwaarde minus lagere fiscale boekwaarde), die ze compenseren

met de verrekenbare verliezen. Op de nieuwe, verhoogde fiscale

boekwaarde van het vastgoed kunnen ze dan vervolgens weer fiscaal

afschrijven, zodat er in de toekomst weer nieuwe aftrekposten

ontstaan.

Het financiële belang van fiscaal af- en opwaarderenIn deze paragraaf wordt aan de hand van voorbeelden

het financiële belang van af- en opwaarderen toegelicht.

In de fiscale praktijk duidt men opwaarderen ook wel

aan met de term ‘herwaarderen.’ De uitgangssituatie

luidt als volgt:

Fiscale boekwaarde pand € 10.000.000

Bedrijfswaarde/

marktwaarde pand

€ 7.000.000

Te betalen vennootschapsbelasting zonder

afwaardering:

Fiscale winst € 3.000.000

Te betalen

vennootschapsbelasting

over de fiscale winst 25%

€ 750.000

Als de onderneming het pand kan afwaarderen naar

lagere bedrijfswaarde/marktwaarde, wordt de winst

nihil en betaalt de onderneming geen belasting:

Fiscale winst vóór

afwaarderingsverlies

€ 3.000.000

Af: afwaardering

€ 10.000.000 -/-

€ 7.000.000

€ 3.000.000 -/-

Fiscale winst na

afwaardering

€ 0

Te betalen

vennootschapsbelasting

over de fiscale winst

(25% * € 0)

€ 0

Het pand staat na de afwaardering fiscaal voor

€ 7.000.000 te boek. De ondernemer moet in

de jaren erna het pand blijven doorwaarderen

op de bedrijfswaarde totdat de hypothetische

afschrijvingslijn weer wordt geraakt. Daarna hervat

hij de afschrijving weer.

Woningtype en marktsegmentEen andere mogelijkheid is een nadere analyse naar

woningtype of marktsegment.

Dit kunnen we illustreren aan de hand van de feitelijke

ontwikkelingen op de woningmarkt sinds het begin

van de financiële en economische crisis, medio 2008.

We zullen aannemen dat de grondquote van woningen

in die tijd gemiddeld steeds 30 procent was, zodat

we een uitgangspunt hebben om de gemiddelde

woningprijzen te verdelen in een grond- en gebouw

component. Verder gaan we, per provincie, uit van de

feitelijke prijsontwikkeling van woningen alsmede de

volume-ontwikkeling van nieuwbouwwoningen sinds

medio 2008. Zie tabel 2.

Uit deze gegevens is op te maken dat de woningprijzen

in alle provincies gedaald zijn. Waar deze dalingen

hebben geresulteerd in waarden per vierkante meter

opstal van bestaande woningen van circa 1.000

euro, is de productie van nieuwbouwwoningen fors

teruggelopen. Voor deze woningwaarde kun je eigenlijk

alleen nog eenvoudige woningen bouwen. Dit zijn

overigens de provincies waar zich overwegend de

krimpgebieden bevinden, zoals Oost-Groningen en

Zuid-Limburg. Limburg daalt relatief weinig omdat

hier de productie van nieuwbouwwoningen al langer

op een lager pitje stond, maar is desalniettemin de

goedkoopste provincie.

Provincie Gemiddelde woningprijs Sep. 2008 – sep. 2012.

Waarde / m2 opstal in kwartaal 3 2012. (70% van gemiddelde woningprijs)

Daling productie nieuwbouw woningen, 2008 - 2011

Limburg -16,80% 996 -7,40%

Friesland -18,20% 1.032 -15,70%

Drenthe -8,30% 1.038 -20,50%

Groningen -13,50% 1.048 -12,30%

Flevoland -15,20% 1.066 -10,60%

Zeeland -9,70% 1.127 -6,80%

Overijssel -13,10% 1.167 -7,90%

Gelderland -15,50% 1.274 -9,60%

Noord Brabant -18,40% 1.286 -3,90%

Zuid Holland -13,60% 1.312 -9,70%

Utrecht -22,00% 1.546 -9,50%

Noord Holland -16,20% 1.748 -8,20%

tABEl 2

Prijsontwikkelingen per provincie (Bronnen: Kadaster, NVM en CBS)

In de economisch sterkere provincies zoals Noord-

Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant zijn

de gemiddelde waarden per vierkante meter opstal nog

voldoende hoog om lucratief nieuwbouw te kunnen

plegen (grondprijzen buiten beschouwing gelaten). De

nieuwbouwactiviteit is ook in deze provincies gedaald,

maar beduidend minder dan in de perifere provincies.

Binnen de resultaten, zoals weergegeven in tabel,

zitten natuurlijk ook grote plaatselijke verschillen,

maar deze zijn buiten beschouwing gelaten. Dergelijke

kunnen analyses overigens ook voor andere typen

onroerend goed gemaakt worden. Het gaat erom dat

een taxatie van de marktwaarde in goede samenhang

met een marktanalyse en een toets op stichtingskosten

aangevuld kan worden, dit zal de kwaliteit van de

taxatie ten goede komen.

28 29Serv ice m aga zine december 20 1 2

De wet houdt een beperking in van de afwaardering op lagere

bedrijfswaarde. Omstandigheden die reeds bekend zijn ten tijde van

het investeren in een bedrijfsmiddel, kunnen geen aanleiding zijn

voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde. Hiermee beoogt

de wetgever afboekingen van onrendabele toppen tegen te gaan.

Een voorbeeld: Een woningcorporatie die een woning voor € 250.000

bouwt, besluit deze als sociale huurwoning te exploiteren. Door deze

wijze van verhuren is de woning € 75.000 minder waard geworden.

Afwaarderen naar lagere bedrijfswaarde is niet toegestaan, waardoor

deze onrendabele top niet aftrekbaar is.

Afwaarderen van voorraadvastgoedHet afwaarderen van voorraad lijkt vrij simpel, omdat afwaarderen

naar de marktwaarde van het object in het fiscale waarderings-

systeem is opgenomen. Er zijn toch nog wat specifieke regels

vermeldenswaardig. Waarderen tegen (uitsluitend) marktwaarde lijkt

strijdig met ‘goed koopmansgebruik’ (het goed koopmansgebruik

is een zelfstandig begrip in de fiscale winstbepaling en betreft de

wijze waarop een goed, verstandig handelend koopman zijn winst

zou vaststellen). Bij een stijgende marktwaarde wordt dan fiscaal

een winst zichtbaar die nog niet gerealiseerd is. Transactiewinsten

op voorraadvastgoed leiden pas tot fiscale winst in de (latere)

periode van verkoop of uiterlijk in die van levering. Waardering

‘beneden kostprijs en eveneens beneden de marktwaarde’ is volgens

de literatuur in strijd met goed koopmansgebruik. Er zou dan een

verlies tot uitdrukking komen dat niet is geleden. Dat betekent dat

de balanswaardering van voorraadvastgoed ook een ondergrens kent.

Opwaarderen van bedrijfsmiddelvastgoedRecentelijk heeft de Staatssecretaris van Financiën zich uitgelaten

over het opwaarderen van vastgoedbedrijfsmiddelen (Brief aan

de Eerste Kamer, 8 maart 2012, AFP2012/118). Hij vindt dat het

herwaarderen van vastgoed naar de marktwaarde niet mogelijk is.

Ook acht hij het niet mogelijk vastgoed uitsluitend te waarderen

naar marktwaarde. In een Besluit (16 februari 2012, BLKB 2012/8M)

heeft de Staatssecretaris aangegeven hoe ondernemers volgens

hem wel de stille reserves in hun vastgoed kunnen benutten ter

compensatie van verliezen. Hij denkt daarbij aan het realiseren van

stille reserves door middel van een verkoop van het bedrijfsmiddel

aan een ongelieerde partij of een nieuw opgerichte gelieerde partij

(bijvoorbeeld een dochtervennootschap). Dit geldt ook wanneer die

verkoop wordt gevolgd door terughuur van het vastgoed (sale lease

back). De overdracht en de huur moeten dan wel tegen voorwaarden

die in het economische verkeer door onafhankelijke partijen zouden

zijn overeengekomen. Merk op dat hiervoor een verkoop nodig is. De

overstap van een waardering op kostprijs minus afschrijvingen naar

een waardering op werkelijke waarde voor onroerende zaken acht hij

niet in overeenstemming met goed koopmansgebruik.

In de fiscale literatuur wordt nu gedebatteerd over de vraag of de

fiscale opwaardering zonder realisatie (verkoop/levering) mogelijk is.

De meningen lopen hierover uiteen. Eenduidige rechtspraak is niet

voorhanden.

Opwaarderen van voorraadvastgoedVoorraad kan men waarderen op kostprijs of lagere

marktwaarde. De fiscale kostprijs legt ook hier

een plafond in de waardering. Waardering van

voorraadvastgoed boven de kostprijs acht ik naar de

normen van goed koopmansgebruik niet toelaatbaar.

In dat geval wordt winst tot uitdrukking gebracht

die volgens vaste leer van de Hoge Raad nog niet is

gerealiseerd. De waardering van voorraden uitsluitend

op verkoopprijs acht de Staatssecretaris van Financiën

in strijd met goed koopmansgebruik.

“Beleggingen worden afhankelijk van de

feiten en omstandigheden ingedeeld als

bedrijfsmiddel of als voorraad.”

ConclusiesIn de huidige fiscale praktijk is zowel het af-

als opwaarderen van vastgoed in discussie.

Het afwaarderen van bedrijfsmiddelen in eigen

gebruik is in de praktijk niet eenvoudig, omdat men

de waarde van het vastgoed binnen het verband

van de onderneming moet bepalen. Verhuurde,

‘losse’ bedrijfsmiddelen (beleggingsvastgoed) kan

men relatief eenvoudig afwaarderen naar lagere

marktwaarde, verhoogd met de kosten van overdracht.

Voorraadvastgoed kan men rechtstreeks afwaarderen

naar lagere marktwaarde. Het waarderen van vastgoed

boven de kostprijs wordt voor bedrijfsmiddelen en

voorraad niet toelaatbaar geacht. Stille reserves kan

men wel realiseren door het vastgoed te verkopen.

Dan wordt fiscale winst gerealiseerd, die men kan

compenseren met fiscale verliezen. In de fiscale

literatuur wordt gedebatteerd over de vraag of men

het vastgoed rechtstreeks mag opwaarderen zonder

het vastgoed te verkopen.

BRoNNEN

Berkhout, T.M., & Heijden, J.M. van der. (2012).

Afwaarderen van voorraadvastgoed in crisistijden.

Weekblad fiscaal recht, 6968, 1180-1187.

Berkhout, T.M., & Heijden, J.M. van der. (2011).

Vastgoedmarkten in barre tijden : (Timingaspecten)

van afwaarderen en onrendable toppen. Weekblad

fiscaal recht, 6931, 1570-1576.

Berkhout, T.M., & Van der Paardt, R.N.G. (2012).

Basisboek vastgoed fiscaal. (4e herz. dr.). Zeist:

Infotax (www.basisboekvastgoedfiscaal.nl)

OpwaarderenDe volgende uitgangssituatie wordt genomen:

Marktwaarde pand € 10.000.000

Fiscale boekwaarde pand € 7.000.000

De stille reserve is € 3.000.000. Stel dat er verliezen zijn ad

€ 3.000.000 die dreigen te verdampen omdat er geen winst is te

verwachten. Als de onderneming het pand kan opwaarderen naar de

hogere marktwaarde, wordt een fiscale boekwinst van € 3.000.000

op het pand gemaakt en de verliezen gecompenseerd.

Fiscaal verlies vóór opwaardering € 3.000.000 -/-

Bij: winst door opwaardering van €

7.000.000 naar € 10.000.000

€ 3.000.000 +/+

Fiscale winst na opwaardering € 0

Te betalen vennootschapsbelasting over

de fiscale winst (25% * € 0)

€ 0

Door de opwaardering zijn de verliezen, die dreigden te verdampen,

gecompenseerd. Het pand staat nu voor € 10.000.000 op de fiscale

balans. Op deze € 10.000.000 kan de onderneming vervolgens weer

afschrijven ten laste van de fiscale winst.

Bedrijfsmiddelvastgoed en voorraadvastgoedVastgoed kan als vast of als vlottend actief worden aangemerkt.

Vaste activa zijn bedrijfsmiddelen, vlottende activa zijn voorraad.

De term ‘beleggingen’ kent geen eigen wettelijke definitie in de

inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting. Beleggingen

worden afhankelijk van de feiten en omstandigheden ingedeeld

als bedrijfsmiddel of als voorraad. Bedrijfsmiddelen zijn de zaken

of voorwerpen die tot het bedrijfsvermogen behoren en die als

duurzame kapitaalgoederen het vaste kapitaal van het bedrijf

vormen. De exploitatie van vastgoed als bedrijfsmiddel vloeit onder

meer voort uit de huidige bedrijfsuitoefening, bijvoorbeeld het

duurzaam verhuren van een pand.

Bedrijfsmiddelen worden gewaardeerd tegen de aanschaffings- of

voortbrengingskosten (‘de fiscale kostprijs’) minus de afschrijvingen,

dan wel tegen lagere bedrijfswaarde. De fiscale kostprijs legt een

plafond in de waardering: hoger dan de kostprijs mag men niet

waarderen. Waardering op lage bedrijfswaarde ziet men in de

literatuur niet als een vorm van afschrijving. Beide begrippen

hebben niettemin betrekking op de daling van de gebruikswaarde

van een bedrijfsmiddel binnen het verband van de onderneming

voor de ondernemer: een geleidelijke duurzame daling van de

gebruikswaarde leidt tot afschrijven, een incidentele duurzame

waardedaling van de gebruikswaarde kan leiden tot afwaarderen.

Als de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde die volgens het

afschrijvingsscenario is voorspeld, kan men ineens naar die lagere

bedrijfswaarde afwaarderen. Het is niet toegestaan bedrijfsmiddelen

uitsluitend op bedrijfswaarde te waarderen.

Voorraadvastgoed is vastgoed dat (1) bestemd is voor de

omzet (verkoop) of (2) vastgoed dat ter bewerking (renovatie,

herontwikkeling) voor zodanige verkoop wordt aangehouden.

Voorraadvastgoed kan zijn (1) gereed product (grond en/of opstal)

dat is ingekocht, bijvoorbeeld voor handel, of (2) voorraadvastgoed

dat zelf wordt voortgebracht , bijvoorbeeld ontwikkelaars die een

perceel op risico ontwikkelen voor de verkoop. Op

fiscaal terrein is het ‘onderhanden werk’ ook bekend,

dat kan worden omschreven als ‘elke opdracht die

voor rekening en risico van derden in uitvoering

is en waarvan de werkzaamheden in enig jaar zijn

aangevangen en in een volgend jaar worden voltooid’.

Deze categorie wordt in dit artikel buiten beschouwing

gelaten. Voorraad kan men waarderen op kostprijs

(‘plafond in de waardering’) of lagere marktwaarde.

Afwaarderen van bedrijfsmiddelvastgoedDe fiscale boekwaarde (fiscale kostprijs minus

geaccumuleerde afschrijvingen) kan gecorrigeerd

worden naar de lagere bedrijfswaarde, waardoor de

onderneming het bedrag van de afwaardering ten

laste van de fiscale winst kan brengen. Maar die

afwaardering is aan regels gebonden en het maakt

groot verschil of het eigengebruiksvastgoed of

beleggingsvastgoed betreft.

“In de fiscale literatuur wordt nu

gedebatteerd over de vraag of men

vastgoed mag opwaarderen zonder het

vastgoed te verkopen.’

Onder (de fiscale) bedrijfswaarde verstaat de Hoge

Raad: ‘de waarde die een verkrijger, als hij de gehele

onderneming zou overnemen, zou toekennen aan

het afzonderlijke activum, indien hij zou uitgaan van

de overnemingswaarde van het geheel en van plan

zou zijn de onderneming voort te zetten.’ Dit houdt

in dat men de waarde van de onroerende zaak niet

los – dit is: buiten het verband – van de onderneming

moet bepalen, maar dat men moet uitgaan van de

plaats die het object in het bedrijf inneemt en van

de bijdrage die het levert aan de productie. Dit is

typisch het expertisegebied van business valuators.

Een marktwaarde volgens een taxatierapport dat geen

rekening houdt met de resultaten van de onderneming,

kan in de regel niet als bedrijfswaarde worden

beschouwd. Slechts in heel specifieke situaties werd

in de rechtspraak een marktwaarde als maatstaf voor

de bedrijfswaarde aanvaard. Waarderen op lagere

bedrijfswaarde is geen eenvoudig te bewijzen zaak.

Slechts in uitzonderingsgevallen konden ondernemers

de lagere bedrijfswaarde aantonen.

Voor de vastgoedpraktijk heeft de Hoge Raad een

belangrijk arrest gewezen (HR 8 mei 1985, rolno.

22 726, BNB 1987/187). Daarin werd bepaald dat de

bedrijfswaarde voor een onderneming tot exploitatie

van vastgoed gelijk is aan de marktwaarde daarvan,

verhoogd met de overdrachtskosten. Essentieel in de

benadering van de Hoge Raad is dat de gebruikswaarde

van beleggingsvastgoed wordt bepaald door zijn

marktwaarde. De marktwaarde moet ter bepaling

van de bedrijfswaarde nog worden verhoogd met

overdrachtskosten. Beleggingsvastgoed is dus, in

tegenstelling tot eigengebruiksvastgoed, relatief

eenvoudig af te waarderen.

30 31Serv ice m aga zine december 20 1 2

van nieuwbouw naar ombouwZes voorwaarden voor

succesvolle herbestemming

Een op de vijf Nederlandse kantoor-

panden wordt niet meer gebruikt als

kantoor. Als de nieuwe opvattingen

over het huisvesten van denkwerkers

doorzetten kan die verhouding groeien

tot een op drie. Immers, veel lege

kantoorgebouwen staan op verkeerde

locaties en schieten tekort op het gebied

van duurzaamheid, functionaliteit en

bereikbaarheid. De vraag naar kantoren

zal in omvang niet meer toenemen.

Kantoorruimte in de huidige vorm is op

zijn retour: een toenemend deel van de

Nederlandse denkwerkers is niet meer

de hele dag op kantoor. Werkgevers

zullen hun onderbezette werkplekken

flexibiliseren en de vrijgekomen

kantoorruimte massaal inleveren.

De ontstane leegstand is dus veelal

structureel.

Zolang er zicht is op verhuur binnen de huidige

bestemming, is het verbeteren van de concurrentie-

positie van een pand om een volgende huurder of

het vasthouden van de zittende huurder een logische

optie. Renoveren, upgraden of verduurzamen zijn

immers meestal eenvoudiger dan transformeren

naar een andere bestemming. Door herbestemming

wordt de concurrentiepositie van een pand ook

verbeterd, maar voor een andere wedstrijd en tegen

hogere kosten. Bij een toenemend aantal leegstaande

gebouwen is de kans op het vinden van een nieuwe

huurder binnen hun huidige bestemming kansloos.

Voor die gebouwen is het dus zaak om om te zien naar

een andere bestemming, een functie waar wel vraag

naar is. In de verkenning naar een andere bestemming

staan kantoren overigens niet op zichzelf. De komende

jaren dient zich een stuwmeer aan van religieus

en industrieel erfgoed, evenals een overschot aan

winkelpanden. Ook deze gebouwen vragen om een

andere bestemming, waar wel vraag naar is.

Zes voorwaarden voor succesvolle herbestemming Tot nog toe is de omvang van de ombouw ten opzichte

van de potentieel interessante voorraad beperkt.

Wat zijn daarvan de oorzaken en hoe kunnen we daar

verbetering in aanbrengen? Een tweede leven voor een

gebouw begint met zicht op een nieuwe kasstroom.

Een gebouw zonder kansen op verder gebruik

binnen haar huidige bestemming is te vergelijken

met een gebied dat wacht op (her)ontwikkeling.

Bij grondexploitatie geldt dat zo’n (her)ontwikkeling

pas op gang komt, wanneer aan een aantal voor-

waarden is voldaan: zonder betalende bewoners

geen huur, zonder huur geen rendement voor de

belegger, zonder belegger geen ontwikkelwaarde,

zonder ontwikkelwaarde geen financiering, zonder

financiering geen ontwikkeling, zonder ontwikkeling

geen grondwaarde. Zonder grondwaarde geen

mogelijkheden om alles wat direct of indirect met

particuliere grondexploitatie en locatieontwikkeling

te maken heeft, te verevenen en locatie-eisen in te

willigen.

Bij herbestemming van binnen hun bestemming overtollige

gebouwen doet zich een vergelijkbare trits aan condities voor:

zonder een concrete vraag naar ruimte in de buurt is er geen

zicht op een toekomstige gebruiker met een kasstroom, zonder

een programma van deze gebruiker dat past op het pand is

er geen match, zonder een match is er geen business case die

sluit, zonder een pragmatische instelling van de gemeente

ten aanzien van het omgevingsrecht is er geen tijdig zicht op

herbestemmingsmogelijkheden, zonder dit uitzicht is er geen

financier die wil investeren in de herontwikkeling, zonder een

project is er geen markt en daarmee geen prijs die wordt betaald

voor het leegstaande pand.

In de praktijk van herbestemmen en transformeren van bestaand

en leegstaand vastgoed en erfgoed blijken de volgende zes thema’s

steeds weer de kernvoorwaarden, waaraan een herbestemming

of herontwikkeling dient te voldoen, willen ze succesvol afgerond

kunnen worden.

1. Vraag uit de omgeving

Een tweede leven voor een gebouw begint met zicht op een nieuwe

kasstroom. Zonder serieuze huurder geen kasstroom. Dat betekent

dat er sprake moet zijn van een concrete vraag in de buurt van het

leegstaande pand. Zo ontstaat een zoektocht naar de vraag van

morgen, om die vervolgens te matchen met het overtollig vastgoed

en erfgoed van gisteren. Ook al klinkt dat aanbodgestuurd, het biedt

juist voor de vraagzijde boeiende mogelijkheden. De toenemende

overvloed aan beschikbare gebouwen van diverse origine brengen

tal van nieuwe mogelijkheden. Vanaf 2013 zullen in volume de beste

kansen liggen in de functies wonen (starters en ‘empty nesters’),

leisure (gericht op de 50-plussers markt) en zorg gericht op

75-plussers. Dit is eenvoudig verklaarbaar vanuit de demografische

behoeften die zich de komende decennia aftekenen, zoals figuur 1

illustreert.

2. Passend programma

Bij het inventariseren van de vraag naar ruimte in de buurt is

elke mogelijke nieuwe functie van belang. Vervolgens moeten

deze mogelijke huisvestingzoekenden worden beoordeeld op hun

programma: zijn ze in staat huur te betalen, past hun

programma qua omvang in het lege pand en indien

niet, in welke mate moet het pand worden aangepast

en welke combinaties van functies zijn nodig om het

pand gevuld te krijgen? Mixed-Use kan wel, maar

vanuit bouwvoorschriften leidt dit tot additionele

extra kosten.

Bij een passende functie gaat het om een veelheid

aan bouwtechnische en programmatische eisen per

functie, veelal terug te voeren tot drie aspecten:

voldoet het pand, voldoet de omgeving en voldoet de

locatie? Uit de antwoorden op deze drie vragen kan in

hoofdlijnen de aard van de ingreep worden bepaald.

“...zonder een project is er geen markt

en daarmee geen prijs die wordt

betaald voor het leegstaande pand.”

3. Sluitende business case

Voor de nieuwe gebruiker moet huisvesting in het naar

zijn bestemming te transformeren pand niet duurder

uitpakken dan huisvesting in een pand dat reeds is

bestemd voor zijn functie. Zo zal een schoolbestuur of

gemeente niet overwegen met haar onderwijsfuncties

in een leegstaand kantoor te trekken, wanneer de

kosten voor aanschaf en ombouw van het kantoor

hoger zijn dan voor nieuwbouw. Soms kunnen voor-

zieningen, die in de omgeving noodzakelijk zijn voor

vestiging van de nieuwe functie, worden gefinancierd

door de gemeente of een collectief van partijen die

belang hebben bij het welslagen van de herbestemming.

Ook verduurzaming van het gebouw tijdens de trans-

formatie kan leiden tot een verbetering van de business

case van de huurder, die bij lagere energiekosten en

een beter comfort in staat is en soms bereid tot het

betalen van een hogere huur.

ing. Rinus vader MscRinus Vader MFM is werkzaam bij Royal HaskoningDHV als leading professional vastgoedstrategie en asset management. Hij ontwikkelde een nieuwe benadering voor toekomstvaste bedrijfshuisvesting, transformatie en herbestemming van bestaand vastgoed vanuit het perspectief van het toekomstig gebruik voor eigenaren, financiers, huurders en gemeenten.

fIGuuR 1

Historische en toekomstige demografische ontwikkeling in Nederland

1953 2009 2050100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

150 100 50 0

mannen x 1000 mannen x 1000 mannen x 1000vrouwen x 1000 vrouwen x 1000 vrouwen x 1000

150 100 50 0 150 100 50 00 50 100 150 0 50 100 150 0 50 100 150

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

32 33Serv ice m aga zine december 20 1 2

4. Pragmatische insteek bij omgevingsrecht

Een gebouw (gaan) gebruiken voor een andere functie

dan waarvoor het is bestemd, is in strijd met de wet.

Indien een leeg gebouw de bestemming ‘kantoor’ of

‘kerk’ heeft, kan dit niet zonder wettelijke procedure

worden herbestemd tot ‘woningen’ of ‘school’.

Planologische procedures die in een nieuwe

bestemming resulteren hebben hun grondslag in de

Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene

bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Zo biedt de

Wro onder andere de mogelijkheid een nieuw

bestemmingsplan op te stellen waarin het gewenste

gebruik wordt vertaald in een nieuwe bestemming.

Ook biedt de Wro de mogelijkheid het gebruik te

wijzigen door middel van een wijzigingsbevoegdheid

die is opgenomen in een bestemmingsplan . De Wabo

maakt het onder andere mogelijk om door middel

van een omgevingsvergunning af te wijken van het

geldende bestemmingsplan.

In het algemeen gaan er drie zaken mis. Door de elkaar

in korte tijd opvolgende wetgeving en onduidelijkheid

over de gebruikte begrippen is deze randvoorwaarde

voor niet-juristen niet goed in te schatten.

Daarnaast hanteren een aantal gemeenten rond

bestemmingsplannen bovenwettelijke procedures, die

in de loop der jaren zijn ontstaan door behoefte aan

inspraak en borging van stedebouwkundige kwaliteit.

Tenslotte is er een zekere huiver bij gemeenten voor

vermeende planschade, wanneer vlot wordt ingespeeld

op de behoefte aan bestemmingswijzigingen.

“Een tweede leven voor een gebouw

begint met zicht op een nieuwe

kasstroom.”

Het resultaat is dat nogal eens gekozen wordt voor een

te zware procedure bij het toekennen van de beoogde

(her)bestemming. Dit vertraagt de transformatie

en voedt het traject met onnodige onzekerheden en

kosten. Dat is jammer, want kantoren en kantoor-

terreinen die langdurig onbevolkt zijn, leiden tot

verlies aan ruimtelijke en economische kwaliteit. Een

pragmatische insteek van de plaatselijke gemeente is

dan ook een vereiste bij effectieve herbestemming.

5. Highest and Best Use Over boekwaarden en taxaties

van leegstaand vastgoed is veel te doen. In feite is

een gebouw incourant vastgoed wanneer het langer

dan drie jaar leeg staat (ook wel structurele leegstand

genoemd), of een gerede kans maakt om na expiratie

van het vigerende huurcontract structureel leeg te

worden. Incourant betekent; geen aftrek vindend, niet

gewild, niet gangbaar, onverkoopbaar. Een gebouw, dat

aan deze definities voldoet, is niet meer te waarderen

op de netto contante waarde van de (in dit geval

fictieve) kasstromen uit huur, zelfs niet met een afslag

voor het incourant zijn. De enige waarde die in zo’n

situatie telt is de hoogste residuele waarde vanuit de

beste toekomstige functie.

Indien een kantoor in aanleg geschikt is als schoolgebouw en als

appartementencomplex, en in de buurt is vraag naar deze functies,

dan worden de begrotingen van deze beoogde functies gebruikt om

na te gaan wat residueel de waarde is van het kantoorgebouw na

aftrek van de kosten, die gemaakt moeten worden om het gebouw

voor deze nieuwe functies geschikt te maken. Daarbij is het beter de

voornoemde omgevingsrechtelijke onzekerheden en doorlooptijden

te reduceren dan te beprijzen. Dure ingrepen worden een langere

terugverdientijd gegund door de transformatie meervoudig te

programmeren.

Het gebruik met de hoogste waarde is de “highest & best use”. HBU

is een systematiek waarbij gezocht wordt naar welke functies het

beste in het gebouw passen (gebaseerd op de vraag uit de omgeving)

en welke van deze mogelijke functies het meeste oplevert voor de

eigenaar. Indien de eigenaar of zijn financier hier niet mee instemt,

of niet wil afwaarderen op de vraagprijs, bestaat de kans dat de

potentiële huurder, waar de HBU op is gebaseerd, andere huisvesting

gaat zoeken in de buurt. Afhankelijk van het unieke karakter van

deze potentiële gebruiker kan daarmee de HBU vervallen, die was

gebaseerd op deze huurder. De dan geldende HBU is die van het

oorspronkelijk op één na beste gebruik. Een gezonde HBU wordt dus

bevorderd door meer opties in te brengen. Kort gezegd: wanneer

een kantooreigenaar niet instemt met een herbestemming naar

bijvoorbeeld een winkel, gaat deze pandzoekende retailer op zoek

naar een ander pand in de buurt. Hierdoor valt er mogelijke vraag

weg in de buurt en loopt de kantooreigenaar het risico later

genoegen moeten nemen met een financieel minder aantrekkelijke

functie zoals wonen.

6. Een partij die wil en kan financieren

De meeste gebruikers van een pand hebben zelf niet de mogelijkheid

het te kopen en de transformatie uit eigen middelen te bekostigen.

Daarom is bij de meeste transformaties behoefte aan een partij

die de transactie en de transformatie financiert. Ook dit is een

voorwaarde die momenteel niet gemakkelijk is te realiseren.

De huidige eigenaar en zijn financier zijn bij incourant vastgoed

verliesnemend en niet snel bereid aanvullend te investeren.

Hier ontstaat een markt voor herontwikkelaars, equity providers en

beleggers met zicht op waarde(ontwikkeling) van vastgoed in voor

hen nieuwe sectoren. banken zijn momenteel terughoudend met

financiering van vastgoed omdat ze moeite hebbe met het op orde

brengen van hun balans volgens de regels van ‘BASEL III’. Belegger-

verzekeraars zijn doende met het voldoen aan de regels van Solvency

II, ook al kunnen risico’s worden gereduceerd door de kosten van

huurderswensen te onderscheiden van investeringen in ‘no-regret’

ingrepen. Naast conventionele financiers bieden in specifieke

situaties betrokken principalen of groepen betrokkenen (crowd)

met voorliefde voor een pand mogelijkheden. Ook kan scheiding

van grond en gebouw soms een begin van een oplossing zijn voor

de financiering, de zogenaamde 'pacht-canon constructie'.

ConclusieEen tweede leven voor een gebouw begint met zicht op een nieuwe

kasstroom. Dat lukt als aan zes voorwaarden is voldaan: een concrete

vraag naar ruimte in de buurt, een programma dat past in het

pand, een business case die sluit, een pragmatische instelling bij het

omgevingsrecht, een eigenaar die inziet dat er niet meer inzit dan de

hoogste en beste prijs - die dan ook zal moeten worden betaald door

een financier die wil en kan investeren.

flexibiliteit als wapen tegen afwaarderingStarre kantorenmarkt

vraagt om flexibiliteit

en nieuwe mindset

De starheid van beleggers ten aanzien

van de kantorenmarkt is omver

geworpen. Het besef dat de “sky” niet

meer de “limit” is, is doorgedrongen.

Het devies? Flexibiliteit. Door flexibele

contracten en werkplekken aan te

bieden, trekken exploitanten meer

huurders aan en gaan zij afwaardering

tegen.

De overheid heeft jarenlang op te grote voet geleefd. Gemeenten

kochten en masse grond aan in de veronderstelling dat er veel

gebouwd zou worden. Hoewel de leegstand van kantoren al

jaren bovengemiddeld was in vergelijking tot veel andere andere

vastgoedmarkten, noopte dat gemeenten niet de nieuwbouw een

halt toe te roepen. Om de vastgoedmarkt uit het slop te trekken,

komen landelijk overheid en gemeentelijke overheden nu met allerlei

maatregelen. Zo is enige tijd geleden de Leegstandswet aangepast

waardoor exploitanten het risico lopen een boete opgelegd te krijgen

wanneer ze leegstand niet tijdig melden. Op lokaal niveau wijzen

gemeenten (zoals Nieuwegein) nieuwbouwlocaties aan en passen

ze de regels aan waardoor het makkelijker wordt om tot sloop

over te gaan. Andere gemeenten voeren een ontmoedigingsbeleid

ten aanzien van de nieuwbouw van kantoren. Utrecht is daar een

sprekend voorbeeld van. Na het debacle met Capgemini (waarbij

buurgemeentes met elkaar concurreerden om het

bedrijf een nieuw onderdak te bieden) probeert de

gemeente nieuwbouw van kantoren te voorkomen.

CompensatieAan de overheidsmaatregelen kleven bezwaren.

Allereerst heeft het de schijn dat de overheid met

deze regels haar eigen beleid van de afgelopen jaren

wil compenseren. Want laten we niet vergeten dat de

overheid ook debet is aan de huidige situatie op de

kantorenmarkt, omdat zij teveel nieuwbouw hebben

toegestaan. Ten tweede rijst de vraag in hoeverre deze

‘stimulerende maatregelen’ daadwerkelijk het beoogde

effect hebben. Vastgoedbeheerders derven inkomsten

en proberen met man en macht hun kantoren te

verhuren. Blijkbaar is de overheid de mening

toegedaan dat vastgoedbeheerders een extra duwtje

in de rug nodig hebben bij langdurige leegstand en dat

een boete daarbij helpt. Maar zou het niet wenselijker

zijn dat dat geld in de panden wordt gestoken?

Maatregelen op gemeentelijk niveau zijn zo mogelijk

nog dubieuzer. Elkaar van de troon stoten met

interessante aanbiedingen om grote organisaties in de

eigen Gemeente te laten vestigen werkt wildgroei en

concurrentie tussen gemeenten in de hand. Daar waar

ze zouden moeten samenwerken, proberen gemeenten

tegen elkaar op te boksen.

Regionaal beleidOp regionaal niveau worden ook pogingen

ondernomen om tot een gezondere kantorenmarkt

te komen. Illustratief is het samenwerkingsorgaan

Holland Rijnland, waar onder meer Alphen aan den

Rijn, Hillegom, Katwijk en Leiden onder vallen. In de

‘Kantorenstrategie Rijnland’ hebben de samenwerkende

gemeenten bindende afspraken gemaakt om tot

een gezondere kantorenmarkt te komen. Dit is een

strategie die integrale gebiedsontwikkeling op een

hoger schaalniveau ten goede komt; een stap in de

goede richting dus. Nog steeds hebben de gemeenten

in vergelijking met de regio teveel inspraak in de

planning van nieuwbouw waar ze zich wellicht beter

zouden kunnen beperken tot bestaande bouw. Het

olle van Alphen Olle van Alphen studeerde bedrijfseconomie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Na zijn opleiding was hij onder meer bij een aantal banken verantwoordelijk voor het beheer en de acquisitie van vastgoedfondsen. Sinds 2009 is hij als directeur werkzaam bij vastgoedfondsenaanbieder Annexum en verantwoordelijk voor de kantoorbeleggingen waaronder flexibele verhuurconcept ‘FlexOffiZ’.

34 35Serv ice m aga zine december 20 1 2

positieve van de gecoördineerde regionale samenwerking is dat de

samenwerkende partijen nu renovatie, functieverandering en sloop

mogelijk maken door flexibel met de bestemmingsplannen om te

gaan.

Hiervoor ligt de bal bij de aanbiedende partijen zoals beleggers,

ontwikkelaars en exploiteurs. Hoewel de demografie veranderde, de

economie in een neerwaartse spiraal verkeerde, de arbeidsmarkt

dynamische vormen aannam en bedrijven innovatiever om gingen

met kantoorruimte, werd er onveranderlijk doorgebouwd. Flexibiliteit

in contract en indeling van kantoren kan de kantorenmarkt verder

gezonder maken. Door gebrek aan visie en een flexibel beleid ten

aanzien van de realisatie en exploitatie van de kantoren, kampt

Nederland nu met een relatief hoge leegstand van circa 18 procent.

Een deel daarvan (circa 5 procent) is structureel en een ongeveer

even groot deel is conjunctureel. De frictieleegstand schommelt

doorgaans tussen de 5 en 7 procent. Volgens het Centraal Planbureau

zou de leegstand in het ergste scenario in 2040 kunnen oplopen tot

40 procent. Deze cijfers zijn echter gebaseerd op trends, waarbij

de ontwikkelingen van de laatste paar jaar niet zijn meegenomen en

uitgegaan wordt van een trends zonder toekomstige interventies van

bijvoorbeeld gemeentes en investeerders. De door CBS genoemde

20 procent lijkt dan ook realistischer. Om onder dit percentage te

blijven, moeten vastgoedbeheerders stappen ondernemen.

Inspelen op fluctuerende marktFlexibiliteit is het sleutelwoord om afwaardering van kantoren te

remmen en om een gezondere kantorenmarkt te creëren. Verhuurders

zouden hun aanbod beter moeten afstemmen op de wensen van

de klant, van de huurders. Want wie heeft eigenlijk bedacht dat

huurders een contract van vijf jaar moeten tekenen? Dat was dertig

jaar geleden misschien logisch, maar het past niet meer in het

huidige tijdsbeeld. Het personeelsverloop is gegroeid, de toekomst

van bedrijven is onzeker. Verhuurders moeten welhaast op die

ontwikkelingen inspelen. Onder andere door het voor huurders

mogelijk te maken in korte termijn meer of minder huuroppervlak

af te nemen.

De afgelopen tien jaar is het aantal zzp’ers explosief gestegen naar

728.000 (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2012). Een toename van

200.000. Het oude beleid waarin verhuurders ruimtes verhuurden

voor een aantal jaren, tegen een bepaalde prijs op basis van

het aantal vierkante meters sluit niet op deze ontwikkeling aan.

Zzp’ers willen een werkplek met bijbehorende faciliteiten huren,

geen kantoorkamer met een vast aantal vierkante meters. Ze willen

andere zzp’ers ontmoeten in een creatieve omgeving, waarbij ze in

wisselende samenstellingen kunnen werken. Dat betekent ook dat

ze misschien na een jaar elders willen werken, op een locatie waar

ze nieuwe samenwerkingen aan kunnen gaan. Kale vierkante meters

aanbieden sluit niet aan op het gedrag en de wensen van deze

doelgroep. Met name startende freelancers deinzen hiervoor terug.

Hun toekomst is onzeker. Of uitbreiding een mogelijk scenario is,

kunnen velen nog niet inschatten. Een vijfjarig huurcontract is dan

ook niet meer van deze tijd.

Flexibele huurcontractenEen manier om flexibiliteit te bieden, is via flexibele

kantoorconcepten (zoals bijvoorbeeld het FlexOffiZ in

figuur 1 en 2). De huurder betaalt niet voor vierkante

meters (die hem meestal niets zeggen), maar op

basis van het aantal werkplekken. Daarvoor krijgt

hij een volledig ingerichte werkplek, inclusief Wi-Fi

en vergaderruimtes. De opzegtermijn is verkort naar

een maand. Een concept dat stoelt op de wensen van

huurders en beter aansluit op Het Nieuwe Werken, het

toegenomen aantal zzp’ers en de onzekere economie.

De angst van verhuurders is dat binnen dit concept de

mogelijkheid bestaat dat alle huurders tegelijkertijd

het contract opzeggen. De vraag is echter hoe

realistisch dit scenario is. Het concept is gebaseerd

op het hotelwezen, waarin men ook werkt met een

waarschijnlijke bezettingsgraad. Belangrijk detail is

overigens dat de flexibiliteit beide partijen dient: zowel

de klant als de verhuurder. Want de opzegtermijn van

een maand geldt ook voor de verhuurder. En daarmee

beschikt hij over de mogelijkheid te allen tijde

bedrijven te bedienen die willen opschalen. Doorgaans

heeft dat tot gevolg dat andere, kleinere, bedrijven

intern verhuizen of, in een enkel geval, een nieuwe

locatie moeten betrekken.

Nieuwe mindsetHet ligt in de lijn der verwachting dat de bezetting bij

een flexibele huurvorm meer wisselt. Door de korte

opzegtermijn kunnen huurders sneller vertrekken.

Tegelijkertijd trekt de korte opzegtermijn ook weer

meer nieuwe huurders aan. Denk aan starters en

zzp’ers, maar ook grotere bedrijven die hun toekomst

moeilijk kunnen voorspellen. Een hoge bezetting komt

de cashflow ten goede en daardoor ook de waarde van

het pand.

Waar nu vaak de waarde van een pand door taxateurs

wordt vastgesteld op basis van vergelijkbare

transacties en de Discounted Cashflow, moeten

taxateurs zich met de flexibele vorm van verhuur meer

baseren op de waarschijnlijke bezettingsgraad en de

inkomsten. De taxateur dient dus meer naar de kracht

van de verhuurder te kijken. Zo kan het gebeuren

dat de waarde van een pand stijgt na overname door

een nieuwe eigenaar, simpelweg omdat de nieuwe

eigenaar beter in staat is de bezettingsgraad op peil

te houden. Eén ding is zeker: de nieuwe manier van

verhuren en de daarmee gepaard gaande flexibiliteit

vraagt een andere mindset. De veranderende manier

van exploitatie vraagt dus ook een hoop van taxateurs.

Het is aan hen om een deze nieuwe manier van

kantoorexploitatie op de juiste manier te waarderen.

fIGuuR 1

Voorbeeldproject FlexOffiZ in Groningen

fIGuuR 2

Gedeelde voorzieningen in het FlexOffiZ te Amersfoort

BRoNNEN

Kantorenstrategie Holland Rijnland, 20 september 2012.

CPB (juni 2012). Kantorenmarkt in historisch en

toekomstig perspectief.

CBS (mei 2012). Toename aantal zelfstandigen.

36 37Serv ice m aga zine december 20 1 2

Vastgoed in het buitenland

londen met hoge snelheid? Vastgoed in Olympisch

Londen Afgelopen zomer vonden de Olympische

Spelen plaats in de hoofdstad van

het Verenigd Koninkrijk. Londen was

eerder al enkele malen gastheer voor

dit internationale sportmanifest en

werd in 2005 opnieuw gekozen door

het Internationaal Olympisch Comité

als organisator voor de Spelen van 2012.

Londen greep de aanwezigheid van de

Olympische Spelen, welke slechts een

paar weken duurde, aan voor één van

de grootste stadsvernieuwingsoperaties

in Europa. Dit artikel geeft de keuze

voor de stad Londen als gastheer weer,

beschrijft het ontwikkelingsconcept voor

de Spelen, omschrijft het masterplan

en geeft de vooruitzichten voor de stad

weer.

ontwikkelingsconceptDe regering heeft bewust gekozen voor het oostelijk gelegen

Lower Lea Valley als locatie voor de Olympische Spelen,

omdat dit gebied dringend revisie en reactivering behoefde.

In 2005 maakte twintig procent van de buurten in de

gemeenten van Lower Lea Valley deel uit van de vijf procent

armste buurten in het Verenigd Koninkrijk. De overheid heeft

een sterke visie voor ogen voor het oostelijke gedeelte van de

stad Londen, namelijk het realiseren van een duurzame

wereldstad, het bevorderen van lange termijn economische

groei, sociale integratie en fundamentele verbetering van de

omgeving en het gebruik van duurzame middelen (London,

2012).

Indien er in dit gebied geen Olympische Spelen plaats had

gevonden zou er tevens vernieuwing ondergaan zijn. Door

dit grote evenement te gebruiken om tevens een stadsdeel

te revitaliseren, werden twee zaken slim gecombineerd.

Door de combinatie van het sportevenement met de stedelijke

herstructurering zijn de kosten volgens de organisatie van de

Spelen verantwoord, doordat er op lange termijn geprofiteerd

kan worden van de nalatenschap van de Olympische investe-

ringen. Daarnaast werden de hoge overheidsuitgaven aan

de Spelen tijdens de huidige economische recessie als zeer

effectief gezien, omdat deze uitgaven als stimulans zouden

dienen voor de bedrijvigheid en werkgelegenheid.

De investeringen zijn gebruikt om het gebied duurzaam te

vernieuwen. Om de duurzaamheid van de Olympische Spelen

in Londen te bewaken was vanaf het begin dit begrip verankerd

in de planning, zodat een positieve, blijvende verandering

voor het milieu en de gemeenschappen gerealiseerd kon

worden. Hierdoor werd voorkomen dat er een gebied met

gebouwen werd gecreëerd wat uiteindelijk veel geld zou

kosten voor het onderhoud en de afbraak ervan.

De totale kosten van de Olympische Spelen bedragen 10,8

miljard pond (ongeveer 13, 3 miljard euro), waarvan ongeveer

57% nodig was voor de aanleg van de infrastructuur en de

ontwikkeling van faciliteiten en stadions (Rogers and Blight,

2012). De overige kosten bestaan uit de kosten voor de organisa-

tie (18%), publieke uitgaven zoals veiligheidssystemen (23%),

de uitgaven voor de ceremonies en de organisatie van de

Paralympische Spelen (2%) (Rogers and Blight, 2012).

plangebied olympisch parkHet plangebied van de Olympische Spelen besloeg maarliefste twee miljoen

vierkante meter van het gebied Lower Lea Valley. Het gebied bestaat uit delen

van de gemeenten Hackney, Newham, Tower Hamlets en Waltham Forest.

Dit gebied werd voor de Spelen gekenmerkt door oude wijken, industrie-

terreinen, bedrijventerreinen, een rivierdal waar jaren afval werd geloodst en

een wirwar van water-, spoor- en autowegen. Voor de aanleg van het Queen

Elizabeth Olympisch Park is gekozen voor dit gebied vanwege de positieve

effecten op lokaal schaalniveau, de situering nabij het centrum van Londen,

het relatief lage inwoneraantal en de relatief weinig actieve bedrijven.

De aanleg van het Olympische Park moet in het bijzonder leiden tot nieuwe

woningen, infrastructurele verbindingen en sportfaciliteiten, waardoor dit

gebied ontwikkeld wordt tot een locatie waar men graag woont en vertoefd.

Het masterplan van de Olympische Spelen Londen bestaat uit drie zones: de

Centrale Zone, de Rivier Zone en de Olympische Zone. De belangrijkste zone

tijdens de Olympische Spelen betrof de Olympische Zone, met als voornaamste

locatie het Queen Elizabeth Olympisch Park. Dit park bevatte onder andere

vele sportstadions en het Olympische dorp met de accommodaties voor

duizenden atleten. De Rivier Zone betreft een aantal sportaccommodaties

verspreid aan de weerszijden van de Theems en de Centrale Zone werd

gevormd door reeds bestaande sportcomplexen verspreid door over Londen.

Daarnaast vonden er nog enkele sportevenementen buiten de stad Londen

plaats, zoals de zeilwedstrijden.

Ambities bereikt?De strategie van de Olympische Spelen richtte zich op het bieden van

vooruitgang voor het vervallen Lower Lea Valley, waardoor dit gebied een

bijdrage kan leveren aan het imago van Londen. Het milieu is verbeterd

door de opschoning van 2 miljoen ton vervuilde grond. Daarnaast is er bij

sloop gekeken naar de mogelijkheden van hergebruik van de materialen en

is er gekeken naar de levensduur en de impact van een materiaal op het

milieu. De Spelen maakte tevens gebruik van reeds bestaande sportcomplexen

en er werden speciaal voor dit evenement complexen en faciliteiten ontwikkeld

welke hergebruikt, verplaatst of aangepast kunnen worden. Bijvoorbeeld de

Olympische basketbal arena, dit stadion wordt gedemonteerd en verscheept

naar Rio de Janeiro om daar gebruikt te worden tijdens de volgende Olympische

Spelen. Daarnaast is het Olympisch Stadion zo geconstrueerd dat de bovenste

ovaal gemakkelijk te demonteren is, zodat er 55.000 zitplaatsen kunnen

verdwijnen. Hierdoor kan het stadion hergebruikt worden als permanent

stadion voor 25.000 toeschouwers.

Ter bevordering van de lange termijn economische groei en

sociale integratie heeft de overheid toezeggingen gedaan

naar de lokale gemeenschappen in Lower Lea Valley. Deze

toezeggingen hadden betrekking op het bieden van banen

zodat werklozen in Oost-Londen de mogelijkheid kregen tot

sociale stijging en een hogere levensstandaard. Een plaatse-

lijke gemeenschap rapporteert echter dat er weinig bewijs is

dat de overheid de lokale gemeenschappen heeft betrokken

bij de ontwikkeling van huisvestiging en andere initiatieven

na de Spelen (Jones Lang LaSalle, 2012). Daarnaast werd

in 2006 al vermoeden geuit dat de bouwbedrijven in de

gemeenten rondom het Olympische Park weinig contracten

voor de werkzaamheden hadden bemachtigd (CLES, 2006).

Twee jaar later blijkt dat van de 500 Olympische contracten,

die tot en met 2008 aan bedrijven waren toebedeeld, slechts

11% is verworven door bedrijven uit de gemeenschappen

rondom het Olympische Park (Slavin, 2008).

Ondanks dat de werkelijk gemaakte kosten voor het

organiseren van de Spelen ongeveer 5 miljard pond lager

lagen dan de oorspronkelijke geschatte kosten, zijn de korte

termijn economische gevolgen positief geweest door onder

andere de stijging van consumentenuitgaven, toename van

het inkomen van inwoners, toename van economische

verhoogde vraag naar producten en diensten (Bazlyankova,

2012). De verwachting voor de periode 2012-2015 is dat de

nationale economie met 3,5% zal groeien en dat er 17.900

nieuwe banen per jaar bij zullen komen. Of er op lange termijn

tevens sprake zal zijn van economische groei door de Spelen

zal moeten blijken. Men rekent op economische groei door

toeristen die alsnog de regio gaan bezoeken, bedrijven

die gebruik willen maken van de sterktes van de regio en

werknemers die graag in het gebied willen werken en leven

(University of Wolverhampton, 2012).

vooruitzichtenDe erfenis van de Olympische Spelen bestaat uit sport-

stadions, duizenden nieuwe woningen in het Olympische

dorp, voorzieningen en verbeterde infrastructuur.

Daarnaast leveren de Spelen een minder tastbare erfenis op.

De economische activiteiten zijn namelijk afgelopen maanden

gefocust op het oosten van Londen, met de schijnwerper op

Lower Lea Valley. Het gebied heeft door de investeringen en

activiteiten een imagoverandering ondergaan, van vervallen

gebied tot een aantrekkelijke leerzame omgeving en woon-

omgeving (LMF Team, 2012). Het is de taak van de overheid

om ervoor te zorgen dat deze erfenis geïntegreerd wordt en

waarde gaat toevoegen voor de gemeenschappen van de

omliggende buurten.

De opdrachtgever voor het masterplan voor de structurele

ontwikkeling van Londen Olympisch Park na de Spelen 2012 is

OPLC (Olympic Park Legacy Company), het voormalige London

Development Agency. Het masterplan presenteert een gebied

dat reageert op de context en de traditionele groeipatronen

van de stad Londen, terwijl het tevens een tijdelijke stedelijke

omgeving creëert welke flexibel is voor toekomstige kansen

en uitdagingen (LMF Team, 2012). Om deze flexibiliteit te

waarborgen is het masterplan eerder een raamwerk, waarin

sandra van den helm - sERvIcE

Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven

4th Lustrum

AfBEEldING 1

Queen Elizabeth Olympisch Park (Dezeen Magazine, 2012)

38 39Serv ice m aga zine december 20 1 2

Ing. E.h. van NielenSenior Huisvestingsadviseur Gezondheidszorg bij adviseurs-, management- en ingenieursbureau Arcadis. Ik ondersteun zorgorganisaties bij de processen rondom huisvesting en vastgoed. Ik ben actief in de gehele vastgoedcyclus, van strategie tot en met beheer.

Regeerakkoord zorgt voor leegstand intramuraal zorgvastgoedDe stijgende kosten van de gezondheids-

zorg worden in het regeerakkoord

van Rutte II beteugeld met grote

bezuinigingen. Een van de opvallende

maatregelen is de verkleining van

de langdurige zorg, welke wordt

gefinancierd vanuit de AWBZ (Algemene

Wet Bijzondere Ziektekosten). Een grote

groep mensen welke nu nog lichte zorg

én verblijf ontvangen in bijvoorbeeld een

verzorgingshuis, dienen straks thuis te

blijven wonen. Deze maatregel, ook wel

‘scheiden van wonen en zorg’ genaamd,

heeft grote gevolgen voor de bezetting

van het vastgoed van zorgorganisaties

welke actief zijn in de langdurige zorg.

Om leegstand te voorkomen dienen deze zorgorganisaties

te anticiperen op de kansen en bedreigingen van het

veranderende beleid. Dat kan door voor ieder vastgoed-

object een toekomstrichting te bepalen in termen van

doelgroep en eigendomsverhouding.

uitgaven langdurige zorg in Nederland relatief hoogDe stijgende kosten van de gezondheidszorg zijn volop in

het nieuws. In 2011 werd er 90 miljard euro uitgegeven

aan gezondheidszorg, ten opzichte van 2000 (46,9 miljard)

is dat bijna een verdubbeling. Prijsstijgingen, technologische

ontwikkelingen, overbehandeling en een groei van het

aantal patiënten hebben een aandeel van 85 procent in

de groei, vergrijzing zorgt voor de resterende 15 procent.

Circa 30 procent van voornoemde kosten gaat naar de

langdurige zorg. Nederland geeft in vergelijking met

bijvoorbeeld Duitsland per hoofd van de bevolking drie

maal zoveel uit aan langdurige zorg (bron: RIVM, Zorgbalans

15 juni 2012).

langdurige zorg anno 2012Tot de langdurige zorg behoren de sectoren ouderenzorg

(verder verpleging en verzorging, V&V), gehandicaptenzorg

(GHZ) en langdurige geestelijke gezondheidszorg (LGGZ).

De langdurige zorg wordt geleverd aan de hand van Zorg-

zwaartepakketten (ZZP). Een zorgzwaartepakket omvat

zorg, diensten en wonen (verblijf). Er zijn ‘lichte’ pakketten

voor mensen die alleen hulp nodig hebben bij de dagelijk-

se verzorging. ‘Zware’ pakketten zijn er voor mensen met

bijvoorbeeld een ernstige beperking of een zware vorm van

dementie. Het lichtste pakket is ZZP1, het zwaarste pakket

binnen de V&V is ZZP10. In totaal zijn er 53 zorgzwaartepak-

ketten, verdeeld over de voornoemde sectoren. Belangrijk

kenmerk van de langdurige zorg is, dat het overwegend

wordt geleverd in een intramurale setting (binnen de

beschermende muren van een zorginstelling). Dit betekent

dat het ‘wonen’ in een, vaak geclusterde, woonvorm

integraal onderdeel is van de zorg. Cliënten betalen hierbij

geen huur voor hun woonruimte, maar wel een inkomens-

afhankelijke eigen bijdrage voor de levering van zorg.

verschillende scenario’s ondersteunt worden voor de ontwikkeling van het

gebied. Met deze aanpak wil het OPLC ervoor zorgen dat de visie en ambities

van de overheid voor de komende 30 jaar beter vertaald kunnen worden.

Volgens KCAP Architects (2012) hebben de scenario’s de volgende doelen:

• een diversiteit van wijken te creëren waarbij alle sociale groepen,

culturen en werkniveaus in een complex, maar geïntegreerd als

stadsdeel, samen komen;

• om de Olympische erfenis als katalysator voor regeneratie te gebruiken;

om de transportverbindingen van het voormalig Olympisch gebied met de

al gevestigde wijken te maximaliseren;

• om het publieke domein en de waterwegen te activeren door de

unieke kwaliteiten en mogelijkheden van het rivierenlandschap en de

natuurparken te benutten;

• om het aanpassingsvermogen en de levensduur als lange termijn

ontwikkelingsperspectief te bevorderen.

Het masterplan verdeelt het gebied rondom het Olympische Park onder in een

aantal deelgebieden (zie afbeelding 2), waarbij per deelgebied de mogelijk-

heden en stedenbouwkundige maatregelen die nodig zijn ter bevordering van

de sociale integratie, economische groei en duurzaamheid weergegeven

worden. Als Londen de daad bij het woord gaat voegen, zouden deze Spelen

als schoolvoorbeeld gezien kunnen worden als het gaat om de prachtige

erfenissen die de Spelen met zich mee kunnen brengen.

BRoNvERMEldING

Bazlyankova, Z. (2012). The Economic Impact of the 2012 Olympic Games. Verkregen op 22 oktober 2012 van http://

www.merar.com/weblog/2012/08/20/economic-impact-

2012-olympic-games/

Dezeen Magazine (2012). Interactive photo of London 2012 Olympic Park. Verkregen op 22 oktober 2012 van http://www.

dezeen.com/2012/07/27/interactive-photo-of-london-2012-

olympic-park/

Jones Lang LaSalle (2012). Legacy- Predictions and Knowledge. Verkregen op 16 oktober 2012 van: http://www.joneslangla-

salle.co.uk/unitedkingdom/en-gb/Pages/sustainable-

regeneration-Olympic-legacy.aspx

KCAP Architects (2012). KCAPArchitects&Planners. Verkregen

op 16 oktober 2012 van: http://www.kcap.eu/nl/projects/v/

legacy_masterplan_framework/details

LMF Team (2012). People and Places: A Framework for consultation. Verkregen op 16 oktober 2012 van: http://www.

socialsciences.manchester.ac.uk/ricc/events/workshops/

documents/People%20and%20Places.pdf

London (2012). Theme 1: Olympic Games concept and legacy. Verkregen op 09 oktober 2012 van: http://www.london2012.

com/about-us/publications/publication=theme-1-olympic-

games-concept-and-legacy/

Olympic Delivery Authority (2012). Official site of the London 2012 Olympic and Paralympic Games. Verkregen op 09 oktober

2012 van: http://www.london2012.com/mm%5CDocument%-

5CPublications%5COlympicPark%5C01%5C24%5C08%5C53%-

5Coda-legacy.pdf

Rogers, S., Blight, G. (2012). Londen 2012: what’s the real price of the Olympic games? Visualised. Verkregen op 17 oktober 2012

van http://www.guardian.co.uk/sport/datablog/interactive/

2012/jul/26/london-2012-price-olympic-games-visualised

University of Wolverhampton (2012). Olympic opportunity. Verkregen op 22 okotber 2012 van http://www.wlv.ac.uk/

default.aspx?page=28805

Vastgoedmarkt¹ (2012). Londen populairst onder detailhandelaars. Verkregen op 19 november 2012 van http://www.vastgoed-

markt.nl/nieuws/2012/11/16/Londen-populairst-onder-

detailhandelaars

Vastgoedmarkt² (2012). Nieuwsstelling: beleggers staren zich opnieuw blind op Londense beleggingsmarkt. Verkregen op 19

november 2012 van http://www.vastgoedmarkt.nl/opinie/

nieuwsstelling/2012/10/beleggers-staren-zich-op-

nieuw-blind-op-londense-beleggingsmarkt

AfBEEldING 2

Masterplan framework (LMF Team, 2012)

40 41Serv ice m aga zine december 20 1 2

prestatiebekostigingOok binnen de langdurige zorg is er, in toenemende mate

sprake, van prestatiebekostiging. Zorgorganisaties krijgen

hierbij alleen de werkelijk geleverde zorg (zorgproductie)

betaald. Tot voor kort was het vastgoed binnen de langdurige

zorg (financieel) een verantwoordelijkheid van de landelijke

overheid. Middels een stringent bouwregime werd, op basis

van goedkeuringen van het Ministerie van VWS, geïnvesteerd

in vastgoed. De hiermee gemoeide kapitaalslasten (rente

en afschrijving) werden op basis van nacalculatie gegaran-

deerd aan de zorgorganisatie vergoed gedurende de

exploitatie van het vastgoed.

Per 2012 is de vergoeding van de kapitaalslasten van het

vastgoed gekoppeld aan de zorgproductie. Deze vergoeding

vindt plaats op basis van de Normatieve Huisvestingscom-

ponent (NHC), waarvan de hoogte afhankelijk is van het

type ZZP. Wel is er tot 2018 sprake van een overgangsrege-

ling, waarbij de oude regeling van nacalculatie geleidelijk

plaatsmaakt voor een vergoeding gebaseerd op de productie

afhankelijke NHC. Vanaf 2018 zijn zorgorganisaties geheel

verantwoordelijk voor hun vastgoed.

politiek: herordening, bezuinigen en meer eigen verantwoordelijkheidNa de verkiezingen op 12 september jl. hebben Mark Rutte

en Diederik Samsom op 28 oktober jl. het Regeerakkoord

gepresenteerd. De zorg is met een structurele bezuiniging

van 5,7 miljard euro vanaf 2017 de grootste bezuinigings-

post van Rutte II. Het nieuwe kabinet zet in op een concentra-

tie van hoog complexe en acute zorg endecentralisatie en

versobering van laag complexe zorg. Het beleid is daarnaast

gericht op eigen verantwoordelijkheid en preventie. Wat

met name in het oog springt is dat de AWBZ wordt omge-

vormd. De AWBZ is een verplichte volksverzekering welke

medische kosten en de kosten van langdurige zorg dekt die

niet individueel zijn te verzekeren.

Vanuit vastgoedperspectief is de volgende zinsnede uit

het Regeerakkoord bijzonder interessant:

“De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) wordt omgevormd tot een nieuwe landelijke voorziening waarin de intramurale ouderen- en gehandicaptenzorg (vanaf ZZP 5) landelijk wordt georganiseerd…..”.

Afgezien van het feit dat de AWBZ een voorziening wordt (in

plaats van een recht), is er sprake van een andere fundamen-

tele verandering. De AWBZ wordt namelijk beperkt tot de

intramurale zorg voor gehandicapten en ouderen, met een

minimale zorgzwaarte van ZZP5. Mensen een lichtere

zorgvraag worden geacht thuis te blijven wonen en daar

de benodigde zorg en voorzieningen te organiseren. De

Wet Maatschappelijke Ondersteuning, uitgevoerd door de

gemeenten, moet hen hierin voorzien. De langdurige GGZ

wordt vanuit de AWBZ overgeheveld naar de Zorgverzeke-

ringswet en dan uitgevoerd door de zorgverzekeraars.

Gevolgen regeerakkoordDeze transformatie heeft een enorme impact op het vastgoed van organisa-

ties welke langdurige zorg leveren. Door het beperken van de AWBZ tot

ZZP5 en hoger krijgt de langdurige intramurale zorg te maken een sterk

verminderde vraag naar zorg met verblijf. De vraag naar intramurale zorg

wordt geregistreerd door het Centrum indicatiestelling zorg (CIZ). Het CIZ

heeft als belangrijkste taak om de zorgvraag van een persoon om te

zetten in hierbij passende AWBZ zorg aan de hand van zogenoemde

indicaties. Zo is er een indicatie voor bijvoorbeeld verpleging, verzorging

én voor verblijf in een instelling.

Voor de lichtere ZZP’s, 1 tot en met 4, wordt straks geen indicatie verblijf

meer afgegeven, hetgeen een vereiste is voor het ‘wonen’ in een zorgin-

stelling. Wanneer de intramurale zorgorganisaties hier niet op inspelen,

dan zijn de gevolgen voor de bezetting van het vastgoed heel serieus.

Er ontstaat significante leegstand.

leegstand in cijfersOm een vergelijking te maken tussen de huidige situatie en de situatie

zoals deze wordt beoogd in het regeerakkoord worden de sectoren V&V én

GHZ nader bekeken. Per 2010 bedraagt het aantal intramurale plaatsen

binnen deze sectoren volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)

circa 234.600 (bron: CBS statline). Om dit aanbod te kunnen matchen met

de werkelijke vraag in 2012, veronderstellen we dat het aantal intramurale

plaatsen in 2012, ten opzichte van 2010, niet is gestegen of gedaald.

Volgens het CIZ bedroeg het aantal afgegeven indicaties voor intramurale

V&V (198.910) en GHZ (110.060) per juli 2012 circa 308.970 (bron: CIZ,

Basisrapportage AWBZ Nederland, 1 juli 2012). Oftewel, 308.970 gehandi-

capten en (veelal) ouderen hebben in 2012 recht op zorg én verblijf betaald

vanuit de AWBZ. Een deel van deze groep kiest er voor om thuis te blijven

wonen. Volgens het College voor zorgverzekeringen blijft binnen de

verpleging en verzorging 9 procent thuis wonen. Binnen de gehandicapten-

zorg is dit 5procent (bron: College van Zorgverzekeringen, bijlage 3 van

rapport Signalement zorg en wonen d.d. 4 april 2012 door drs. A.M. Hopman).

Zoals in tabel 1 is weergegeven bedraagt de vraag naar intramuraal verblijf

respectievelijk 165.095 (V&V) en 97.953 (GHZ), in totaal dus 263.049 plaatsen.

Volgens de cijfers is er momenteel dus sprake van een tekort van 28.449

intramurale plaatsen.

Wanneer echter de maatregelen van het regeerakkoord worden geprojecteerd

op de afgegeven indicaties mét verblijf ontstaat er een (groot) overschot aan

intramurale plaatsen. Voor de benadering van deze gewijzigde vraag naar

intramurale plaatsen is uitgegaan dat alle ZZP1 tot en met 4 geen indicatie

voor verblijf meer krijgen. Uitzonderingen zijn, analoog aan de indeling van

het CIZ, gemaakt voor cliëntgroepen die verblijven in gespecialiseerde

behandelcentra, namelijk LVG (Licht Verstandelijke Gehandicapt) en SGLVG

(Sterk Gedragsgestoord Licht Verstandelijk Gehandicapt (SGLVG). De resultaten

van de vergelijking zijn opgenomen in tabel 2. Het overschot op basis van de

vraag van 2012 bedraagt 92.959 plaatsen.

oplossingsrichtingenWelke maatregelen dienen te worden genomen hangt enerzijds af van de

missie, visie en organisatiestrategieen anderzijds van de kwaliteit van het

vastgoed en haar locatie. In feite zijn voor wat betreft het vastgoed vier

hoofdrichtingen welke verkend kunnen worden: verhuren, transformeren,

slopen/afstoten of herontwikkeling. Met een focus op het vastgoed en haar

locatie kan het volgende beslismodel (figuur 1) van pas komen bij het bepalen

van de meest geschikte richting per object.

Op de horizontale as wordt een vastgoedobject gescoord op financieel,

technisch en functioneel vlak. Dit kan plaatsvinden voor verschillende

doelgroepen,want een pand kan uitstekend geschikt zijn voor zware zorg,

maar ongeschikt zijn voor lichte zorg. Ook kan het zijn dat het pand zich

functioneel en technisch leent voor de huisvesting van bijvoorbeeld studenten,

maar ongeschikt is voor een hotelfunctie. Zoals altijd speelt de locatie een

belangrijke rol. De kwaliteit van de locatie wordt gescoord op de verticale as.

Ook hier geldt: een locatie kan geschikt zijn voor doelgroep A en tegelijkertijd

ongeschikt voor doelgroep B.

Een object wordt dus vanuit meerdere doelgroepen gescoord. Het totaal aan

uitkomsten levert een voorkeursrichting op welke verder kan worden verfijnd.

In alle gevallen is van belang allereerst inzicht te krijgen in de vastgoed-

exploitatie. Bij welke huurinkomsten is een kostprijsdekkende exploitatie

mogelijk? Vervolgens kan worden bepaald in hoeverre de benodigde

inkomsten zich verhouden tot de (gereguleerde) huurprijzen.

Wanneer een object positief scoort en haar locatie ook, dan is de voorkeurs-

richting om het te verhuren, al of niet na een renovatie. Wanneer een object

positief scoort maar de locatie niet, dan is het meest logisch om het gebouw

te transformeren en geschikt te maken voor een andere doelgroep (waarvoor

de locatie wel geschikt is). Wanneer het object en locatie beiden negatief

scoren, dan is afstoten de enige reële optie. Wanneer, tot slot, het object

negatief scoort en de locatie positief, dan is herontwikkeling of het opwaarde-

ren van de locatie de meest voor de hand liggende richting.

Nieuwe marktOm leegstand te voorkomen is het voor bestuurders van intramurale

zorgorganisaties dus noodzaak om actie te ondernemen. Voor het dreigende

overschot dienen alternatieven gevonden te worden om een blijvende

kostendekkende vastgoedexploitatie zeker te stellen. Zorgvastgoed is echter

vaak specifiek ontwikkeld. Bovendien dateert de huidige voorraad voor een

groot deel uit de jaren ’70 en ’80. Herbestemming is daarmee in de regel lastig.

Het scheiden van wonen en zorg, wat in feite met het

verkleinen van de AWBZ gebeurd, kan echter wel bijdragen

aan het ontstaan van een nieuwe markt: zorg voor mensen

die vanuit het nieuwe systeem geen recht meer hebben

intramurale zorg, maar dit wél willen. Er zal dus een groep

kunnen ontstaan die de beschutte omgeving van een

geclusterde woonvorm met 24-uurszorg verkiest boven de

eigen woning, waar eenzaamheid en een sociaal isolement

op de loer ligt. Deze groep kan zorg inkopen bij een zorgor-

ganisatie met een passend zorgaanbod en woonruimte huren

waar de benodigde zorg geleverd kan worden.

ter overwegingEen overweging tot slot: het regeerakkoord is onderdeel van

een tijdsgewricht waarin geld schaars is, welvaart onder druk

staat en technologische ontwikkelingen elkaar snel opvolgen.

Bovendien neemt de acceptatie en ‘inburgering’ van technolo-

gie met de tijd alleen maar toe. Deze ontwikkelingen kunnen

bijdragen aan een andere, nieuwe, benadering van zorg. Net

als ‘het nieuwe werken” kan dankzij technologie en beperkte

financiële middelen de zorg steeds meer thuis en onafhankelijk

van plaats en tijd vorm krijgen. Is er in de toekomst wellicht

nog minder zorgvastgoed benodigd?

BRoNvERMEldING

RIVM (11 juni 2012). Zorgbalans, www.gezondheidszorgbalans.

nl, geraadpleegd op 30 oktober 2012.

Regeerakkoord VVD – PvdA (29 oktober 2012), geraadpleegd op

30 oktober 2012 via http://www.kabinetsformatie2012.nl/

actueel/documenten/regeerakkoord.html

CIZ. CIZ basisrapportage AWBZ Nederland (1 juli 2012), geraadpleegd op 30 oktober 2012 via http://www.ciz.nl/

voor-professionals/cijfers-en-feiten

CBS. CBS Statline, rapportage Zorginstellingen (Gewijzigd op 29

oktober 2012), geraadpleegd op 30 oktober 2012 via http://

statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=81732NED

&D1=0,144-178&D2=5-6,l&D3=4&HDR=G2,G1&STB=T&VW=T

drs. A.M. Hopman, College van Zorgverzekeringen. bijlage 3

van rapport Signalement zorg en wonen d.d. 4 april 2012

Verpleging en verzorging

Gehandicapten-zorg

Totalen

Totaal 198.910 110.060 308.970

Percentage wachtenden 8% 6% 7%

Percentage intramuraal 83% 89% 85%

Percentage thuis 9% 5% 8%

Vraag intramural verblijf

165.095 97.953 263.049

tABEl 1

Verdeling zorg met verblijf naar intramurale zorg en zorg thuis

(peildatum: juli 2012).

2010 2012 2012 2012

Capaciteit huidige vraag

Vraag na regeerakkoord

Overschot

Verpleging en verzorging

162.770 165.095 112.435 52.660

Gehandicaptenzorg 71.830 97.953 57.655 40.298

Totaal 234.600 263.049 170.090 92.959

tABEl 2

Aanbod versus vraag intramuraal verblijf na maatregelen regeerakkoord

fIGuuR 1

Beslismodel toekomstrichting per object

Herontwikkelen

Opwaarderen

Sloop / afstoten

Handhaven

Renoveren

Locatie /

omgeving

+

+

-

-

Transformeren

Gebouw

42 43Serv ice m aga zine december 20 1 2

Een goede buur, of een verre vriend?In het stedelijk vernieuwingsbeleid

wordt verondersteld dat differentiatie

van de woningvoorraad leidt tot meer

sociale interactie tussen buurtgenoten

en een betere sociale structuur in

wijken en buurten. Deze aanname

is echter nauwelijks gebaseerd op

empirisch bewijs. Het is daarom

belangrijk om, op basis van empirische

resultaten, meer inzicht te krijgen in

de gevolgen van herstructurering en

woning(her)differentiatie op sociale

cohesie in wijken. Dit artikel levert

hier een bijdrage aan. De voorlopige

resultaten van een analyse van de rol

van sociaal-demografische kenmerken

en buurtkenmerken bij het vormen van

sociale contacten met buurtgenoten

worden hier besproken.

sociale contacten in de buurtIn de literatuur over sociale netwerken (e.g. Wellman, 2001;

Guest and Wierzbicki, 1999) wordt geconcludeerd dat de

band die mensen hebben met buurtgenoten steeds minder

belangrijk wordt. Door de snelle ontwikkeling van telecom-

municatie en mobiliteit zijn sociale netwerken over grotere

afstanden verspreid en kunnen we ons afvragen in hoeverre

vriendschapsbanden in de buurt nog wel voorkomen (Well-

man, 2001; Bridge, 2002). Aan de andere kant wordt er in

herstructureringsbeleid in West-Europese landen vanuit

gegaan dat sociale interacties in de buurt wel degelijk heel

belangrijk zijn. Het beleid is erop gericht om verschillende

stedelijke problemen aan te pakken, zoals de kwaliteit van

wonen, werkloosheid, armoede, leefbaarheid en sociale

uitsluiting. Er wordt veel belang gehecht aan het creëren van

woningdifferentiatie en sociale mix als een manier om deze

problemen op te lossen. Volgens Kleinhans (2004) wordt er

hierbij vanuit gegaan dat bijna alle voordelen van woning-

differentiatie zullen voortkomen uit sociale interacties

tussen buurtbewoners.

Deze aanname in het beleid is echter niet gebaseerd op

empirisch onderzoek. Naar aanleiding van dit beleid heeft

het onderwerp van sociale interactie in de buurt wel aan

aandacht gewonnen en wordt er onderzocht of woning-

differentiatie leidt tot meer sociale interactie in de buurt

(e.g. Pinkster and Völker, 2009). De resultaten van deze

studies zijn echter niet eenduidig. Het is daarom nodig om

hier meer onderzoek naar te doen. Dit onderzoek speelt in

op deze behoefte door na te gaan welke rol sociaal-demo-

grafische kenmerken en buurtkenmerken spelen bij het

vormen van sociale contacten en het aangaan van sociale

interactie met buurtgenoten.

dataOm dit te onderzoeken is in mei 2011 data verzameld door

middel van een vragenlijst over kwaliteit van leven in de

woonomgeving in een groot aantal buurten in Eindhoven.

Door middel van de vragenlijst zijn verschillende sociaal-de-

mografische kenmerken verzameld, zoals leeftijd, werksta-

tus, opleidingsniveau, inkomen, etniciteit en lidmaatschap

van verenigingen. Verschillende buurtkenmerken (gemid-

deld inkomen, percentage sociale huur, percentage koop-

woningen, verhuisdynamiek en percentages westerse en

niet-westerse allochtonen) zijn verkregen via het CBS (2012). Om zoveel

mogelijk respons te krijgen, zijn enquêteurs op verschillende tijdstippen

naar de buurten gegaan om bewoners thuis te bezoeken. In totaal zijn

ruim 750 enquêtes afgenomen.

In het onderzoek worden drie afhankelijke variabelen gebruikt: de omvang

van iemands sociaal netwerk, het percentage buurtgenoten in het sociaal

netwerk en de frequentie van sociale interactie met buurtgenoten.

Om de omvang van het sociale netwerk en het percentage buren te meten

is aan de respondenten gevraagd om te denken aan de mensen met wie ze

een heel sterke dan wel een redelijk sterke band hebben. Een heel sterke

band werd omschreven als “mensen met wie u belangrijke dingen bespreekt,

of waarmee u regelmatig contact heeft, of die er voor u zijn als u hulp nodig

heeft”. Een redelijk sterke band werd gedefinieerd als “mensen die meer zijn

dan gewoon kennissen, maar waarmee u niet heel close bent”. Voor beide

werd gevraagd naar het aantal directe familieleden (ouders, broers, zussen,

kinderen), andere familieleden, collega’s of studiegenoten, verenigingsge-

noten, buurtgenoten en andere (nog niet genoemde) vrienden.

De respondenten hadden gemiddeld een sociaal netwerk van 25,5 personen.

Het gemiddeld aantal buren in het sociaal netwerk is 2.80. Dit betekent

dat gemiddeld ruim 10% van het sociale netwerk van de respondenten

bestaat uit buren. Bijna de helft van de respondenten gaf echter aan geen

buurtgenoten in hun sociale netwerk te hebben. Dit komt overeen met

resultaten uit eerder onderzoek (Völker and Flap, 2007). Dit betekent

echter niet dat deze mensen nooit contact hebben met buurtgenoten.

Slechts 6.5% van de respondenten gaf aan nooit contact te hebben met

hun buurtgenoten. De meeste respondenten hebben enkele keren per

week contact met hun buurtgenoten.

Resultaten pad-analyseDe resultaten laten, zoals weerggeven in figuur 1. zien

dat zowel de omvang van iemands sociaal netwerk als

het percentage buurtgenoten in het sociaal netwerk een

positieve invloed hebben op de frequentie van interactie

met buurtgenoten. Deze relaties waren te verwachten.

Ze zijn echter wel klein: één extra lid in iemands sociaal

netwerk resulteert in 0,03 extra sociale interacties per

maand met buurtgenoten, en als het percentage buurt-

genoten met 1% toeneemt, neemt het aantal interacties toe

met 0,16 per maand. Er is geen significant verband tussen

de omvang van het sociaal netwerk en het percentage

buurtgenoten.

"Sociaal-demografische kenmerken

hebben veel meer effect op sociale

contacten in de buurt dan kenmerken

van de buurt."

Met betrekking tot de invloed van sociaal-demografische

kenmerken op de omvang van iemands sociaal netwerk

blijkt dat mensen met een hoger inkomen gemiddeld een

groter sociaal netwerk hebben, net als mensen die lid zijn

van meerdere verenigingen. Daarnaast is er ook één

buurtkenmerk van invloed op het aantal sociale netwerk

leden. Hoe hoger het percentage sociale huurwoningen in

de buurt, hoe groter iemands sociaal netwerk is.

Het percentage buurtgenoten in iemands sociaal netwerk

neemt toe naarmate men ouder wordt. Dit resultaat werd

ook gevonden door Völker and Flap (2007). Ook mensen

met kinderen en mensen die niet werken hebben een

groter aandeel buurtgenoten in hun sociaal netwerk.

Dit kan verklaard worden door het feit dat deze groepen

mensen meer tijd thuis (en dus in de buurt) doorbrengen.

Allochtonen hebben een kleiner percentage buurtgenoten

in hun sociaal netwerk, in verhouding tot autochtonen. Met

betrekking tot de buurtkenmerken zijn geen significante

effecten gevonden.

De resultaten zien dat de frequentie van interactie met

buurtgenoten ook direct beïnvloed wordt door sociaal-

demografische variabelen. Mensen met kinderen hebben

dus vaker contact met hun buurtgenoten, net als mensen die

al langer op hun huidige adres wonen. Mensen die full time

werken hebben minder vaak contact met hun buurtgenoten,

net als mensen met een laag inkomen en mensen met een

hoger opleidingsniveau. Wat de buurtkenmerken betreft zijn

er geen directe effecten gevonden op de frequentie van

contact met buurtgenoten.

tot slotUit het voorgaande blijkt dat sociaal-demografische

kenmerken veel meer effect hebben op sociale contacten

in de buurt dan kenmerken van de buurt, zoals het

gemiddelde inkomen, verhuisdynamiek, etniciteit en het

percentage sociale huurwoningen en het percentage

dr.ir. p.E.w. van den BergPauline van den Berg heeft Culturel Antropologie gestudeerd aan de Katholieke Universiteit Nijmegen en vervolgens Urban Design & Planning aan de Technische Universiteit Eindhoven. In september 2012 is zij de TU/e gepromoveerd. Sinds juli 2012 werkt ze als universitair docent binnen de mastertrack Real Estate Management & Development aan deze laatstgenoemde universiteit.

fIGuuR 1

Resultaten pad-analyse van het onderzoek naar sociale contacten in

de buurt

% niet-westerse allochtonen buurt

Positief effect

Negatief effect

% eigendom buurt

% sociale huur buurt

Gemiddeld inkomen buurt

Jaren op huidig adres

Niet-westerse allochtoon

Westerse allochtoon

VerenigingenLeeftijd

Omvang sociaal netwerk

% buurtgenoten

Interactie buurtgenoten

Geen werk

Full time werk

Laag inkomen

Hoog inkomen

Laag opgeleid

Hoog opgeleid

Kinderen

45Serv ice m aga zine december 20 1 2

Eén jaar in de praktijk 2010, de gouden jaren in

de vastgoedbranche zijn

voorbij. Daar waar talloze

medestudenten de afgelopen

jaren makkelijk een baan

vonden, dronk ik toch met

gemengde gevoelens het laatste

biertje van mijn afsluitende

borrel. Enerzijds ben ik blij

dat ik de laatste maanden van

mijn studie en daarmee mijn

scriptie succesvol heb weten

af te ronden, maar anderzijds

weet ik dat de arbeidsmarkt erg

krap is en een baan niet voor

het oprapen ligt. Een van de

meest belangrijke en bepalende

zoektochten van mijn leven is

begonnen.

Ik herinner mij nog goed dat ik in de laatste klas van de basisschool zat en

aan het einde van iedere dag als een speer naar de bouwplaats tegenover

onze school snelde zodat ik dan de bouwvakkers nog een uurtje aan het

werk kon zien en waar ik soms zelfs kleine klusjes mocht doen. Hier werd

destijds een groot verzorgingstehuis gebouwd. De behoefte om iets te

bouwen/ontwerpen kreeg al in die tijd langzaam vorm. Tijdens mijn

studiejaren ben ik mij steeds meer gaan verdiepen in de (eind)gebruiker

van het vastgoed. Er is de afgelopen decennia namelijk veel vastgoed

gerealiseerd wat geacht werd te voldoen aan de vraag maar in de praktijk

het doel compleet voorbij schoot (i.e. De Bijlmer). In mijn werk wilde ik mijn

affiniteit voor de ‘stenen’ en de gebruiker graag combineren. Uiteindelijk

ben ik met mijn zoektocht terecht gekomen bij Stichting Dichterbij, een

zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking. Door de zeer

specifieke doelgroep, veranderde wet- en regelgeving en grote portefeuille

is dit tot op heden voor mij een ideale start van mijn carrière gebleken.

Bij Stichting Dichterbij ben ik werkzaam als junior projectleider vastgoed bij

Bureau Vastgoed. Het vastgoed is een bedrijfsmiddel, ondersteunend aan

het primair proces, teneinde optimaal bij te dragen aan het behalen van de

doelstellingen van de organisatie. Dit wordt ook wel corporate real estate

genoemd. Stichting Dichterbij heeft ca. 5000 cliënten en ongeveer hetzelfde

aantal in personeel. De vastgoedportefeuille omvat ca. 850 objecten, zowel

eigendom als huur. Ik ben onder andere verantwoordelijk voor de ontwikke-

ling van projecten (nieuwbouw, verbouw of renovatie) vanaf de initiatieffase

tot oplevering en in geval van vastgoed in eigendom ook voor de levensfase

van het object. Naast deze rol van projectontwikkelaar vervul ik tevens een

accountmanagersrol voor de locaties waar de zorg aan onze cliënten wordt

geboden (zorgregio’s). Hierin adviseer ik zorgmanagers en –directeuren in

vraagstukken met betrekking tot het vastgoed. Dit betreft woningen,

dagbestedingslocaties en in sommige gevallen kantoren. Om een beeld te

creëren waar ik zoal mee bezig ben in mijn functie vind ik het belangrijk om

eerst de kaders te beschrijven die bepalend zijn voor mijn werk. Door de

veranderingen in de wet- en regelgeving van de afgelopen jaren en het

nieuwe regeerakkoord zijn wij als zorginstelling genoodzaakt om strategisch

met het vastgoed hierop in te springen.

Ir. ing. R. AdriansRichard Adrians studeerde in oktober 2010 af aan de leerstoel Real Estate Management & Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Momenteel is hij werkzaam als junior projectleider vastgoed bij Stichting Dichterbij, een zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking. In deze functie vervult hij naast projectontwikkelaar een accountmanagersrol naar de zorgregio’s waarbij hij adviseert in vastgoedgerelateerde vraagstukken.

koopwoningen. De bevinding dat buurtkenmerken een

beperkte invloed hebben, is in strijd met de aanname in

het herstructureringsbeleid dat het aanpassen van de

buurtkenmerken (door middel van woningdifferentiatie)

zal leiden tot meer sociale interactie tussen buurtgenoten.

Hoewel dit onderzoek bijdraagt aan de kennis over sociale

contacten in de buurt, zijn de resultaten slechts voorlopig.

Er is meer onderzoek nodig om harde conclusies te kunnen

trekken. In dit onderzoek is bijvoorbeeld geen onderscheid

gemaakt in verschillende typen sociale interactie met buurtge-

noten, terwijl de intensiteit en het belang van verschillende

typen interactie, zoals elkaar op straat groeten, iets van

elkaar lenen of bij elkaar op bezoek gaan, wezenlijk van

elkaar verschillen. Verder onderzoek zou hier meer inzicht

in kunnen geven.

Desalniettemin biedt dit onderzoek meer inzicht in de rol

die sociaal-demografische kenmerken en buurtkenmerken

spelen bij het vormen van sociale contacten en het aangaan

van sociale interactie met buurtgenoten. Aangezien de rol

van buurtkenmerken klein is, zullen we er rekening mee

moeten houden dat het toepassen van woningdifferentiatie

niet automatisch leidt tot meer sociale interactie en een

vermindering van sociale stedelijke problemen.

BRoNNEN

Bridge, G. (2002) The neighbourhood and social networks. Centre for Neighbourhood Research, paper 4, verkregen

van http://www.neighbourhoodcentre.org.uk

CBS (2012) CBS Statline, geraadpleegd op 10-10-2012 van

http://statline.cbs.nl/statweb/

Guest, A.M. and Wierzbicki, S.K. (1999) Social ties at the

neighbourhood level: two decades of GSS evidence. Urban Affairs Review 35 (1) 92-111.

Kleinhans, R. (2004) Social implications of housing

diversification in urban renewal: a review of recent

literature. Journal of Housing and the Built Environment, 19,

367-389

Pinkster, F. and Völker, B. (2009) Local social networks and

social resources in two Dutch neighbourhoods. Housing studies, 24 (2) 225-242.

Völker, B. and Flap, H. (2007) Sixteen million neighbors. A

multilevel study of the role of neighbors in the personal

networks of the Dutch. Urban Affairs Review 43 (2) 256-284.

Wellman, B. (2001) Physical space and cyberspace: the rise

of personalized networking. International Journal of Urban and Regional Research, 25 (2) 227-52

Meer weten? Voor meer informatie kun je contactopnemen met de afdeling Human Resources van DTZ Zadelhofftelefoon 020 5 711 463 of kijk op www.werkenbijdtz.nl.

Heb jij zin om je eerste stappen in de wereld van het vastgoed te zetten en ben

je (pas) afgestudeerd en ambitieus? Dan is het traineeship van DTZ Zadelhoff,

dat op 1 januari 2013 start, misschien wel iets voor jou.

De beste start van jouw carrière in het vastgoed

46

Introductie Normatieve huisvestings componentVan oudsher werd de huisvesting voor mensen met een

verstandelijke beperking voornamelijk geboden vanuit grote

instellingsterreinen. Medio jaren ‘90 werd echter door de

overheid gesteld dat de zorg meer moest gaan vermaat-

schappelijken en dat cliënten zo gewoon mogelijk moesten

gaan wonen. Voor deze deconcentratie werden er kleinscha-

lige woonvoorzieningen buiten de instellingsterreinen

gerealiseerd, ook wel sociowoningen genoemd. Deze

deconcentratie werd in 2004 versneld met de regeling

‘Kleinschalig Wonen (KSW)’ die het mogelijk maakte om in

korte tijd grote aantallen groepswoningen voor maximaal 8

cliënten (later bijgesteld naar 4 cliënten) te realiseren.

Gedurende deze gehele periode vond de bekostiging van het

zorgvastgoed plaats op basis van een stelsel van nacalculatie

en overheidsgaranties. Zorginstellingen liepen tot dan geen

risico op hun vastgoedinvesteringen wat onder andere tot

gevolg heeft gehad dat er veel incourant vastgoed is

gebouwd. De overheid wilt echter dat zorginstellingen beter

en bewuster na gaan denken over hun vastgoedportefeuille

en zal zorginstellingen daarom zelf verantwoordelijk gaan

maken voor hun vastgoedinvesteringen. Om dit te bereiken is

er vanaf 1 januari 2012 een overgangsregeling in de vorm van

zogenaamde integrale tarieven van kracht. Naast de vergoe-

ding voor de zorg is hierin een vergoeding voor het wonen in

de vorm van kapitaallasten opgenomen, de zogenaamde

normatieve huisvestingscomponent (NHC). De NHC is

productieafhankelijk doordat deze gelieerd is aan de

zorgzwaartebehoefte van de cliënt. De NHC wordt langzaam

tot 2018 opgebouwd en de nacalculatie afgebouwd zodat in

2018 de zorginstellingen volledig verantwoordelijk zijn voor

de vastgoedinvesteringen.

Met de introductie van de NHC zullen (vastgoed)investeringen

dekkend moeten zijn, afhankelijk van het aantal en type

doelgroepen cliënten en zal nagedacht moeten worden over

hoe dit het beste bereikt kan worden en welke uitgangspun-

ten hiervoor gehanteerd moeten worden (indexeringen,

rendementen, afschrijvingsperiodes etc.). Bijvoorbeeld de

vastgoedobjecten van tijdens het bouwregime zijn door-

gaans incourant doordat deze geheel zijn ingericht op de

zorgbehoefte van de cliënt. Bij vroegtijdige leegstand door

bijvoorbeeld sterfte en onvoldoende instroom blijven er dan

grote boekwaardes openstaan. Deze verschuiving in de

bekostiging van het vastgoed heeft tot gevolg dat de

vastgoedportefeuille geoptimaliseerd dient te worden op

zowel technisch, functioneel als financieel gebied. Hiervoor

stellen wij samen met de zorgregio’s vastgoedplannen op

waarin is opgenomen wat er met het vastgoed op korte

en middellange termijn dient te gebeuren. In geval van

nieuwbouw, verbouw of renovatie beoordeel ik onder

andere plattegronden op flexibiliteit, maak ik afwegingen in

welke (zorgfunctionele) voorzieningen noodzakelijk i.p.v.

gewenst zijn en zoek ik samenwerking met andere partijen

zoals woningcorporaties. Het laatste is met name belangrijk

omdat de grootte en samenstelling van onze doelgroep

constant wijzigt. Door samen te werken met corporaties zijn

we flexibeler bij expansie of inkrimping en kunnen risico’s

met betrekking tot onder andere leegstand beperkt worden.

scheiden wonen en zorgEen andere belangrijke ontwikkeling in de hervorming van de Algemene

Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ ) is het scheiden van wonen en zorg

(SWZ) voor in eerste instantie de cliënten die een lagere zorgzwaartebe-

hoefte hebben. De zorgzwaartebehoefte wordt uitgedrukt in zorgzwaarte-

pakketten (ZZP) en variëren van 1 – 8. Deze extramuralisering zal per 1

januari 2013 gelden voor nieuwe cliënten ZZP 1 en 2 en op termijn ook voor

ZZP 3 en 4. Deze cliënten zijn doorgaans in staat redelijk zelfstandig te

wonen en kan zorg in veel gevallen ambulant worden aangeboden. Het SWZ

houdt in dat de vergoeding voor het wonen uit de AWBZ gehaald wordt. De

cliënt wordt dus zelf verantwoordelijk voor het regelen van huisvesting. Voor

zorginstellingen heeft dit tot gevolg dat de inkomsten waarschijnlijk terug

zullen lopen doordat de huurinkomsten vaak lager zullen zijn dan de

NHC-inkomsten (zie figuur 1). Dit komt doordat kostprijsdekkende huren

vaak hoger zijn dan de huren die gevraagd kunnen worden op basis van de

puntentellingen. Deze puntentelling staat weliswaar onder druk in het nieuwe

regeerakkoord.

Deze terugloop in inkomsten zal mede afhankelijk zijn van de koers die

zorginstellingen gaan varen. De core-business van zorginstellingen is

namelijk het verlenen van zorg en niet het aanbieden van huisvesting.

Zorginstellingen dienen na te gaan denken over welke diensten er aangebo-

den worden en aan welke cliënten. Vervolgens dient er gekeken te worden

welke huisvestingsvraag daarbij hoort en welke men als organisatie gaat

aanbieden. Als laatste dient dan nog besloten te worden of dit in eigendom

of middels huur gerealiseerd wordt. Bovenstaande houdt in dat ik en mijn

collega’s de komende tijd de toekomstige vraag in beeld gaan brengen

zodat wij kunnen toewerken naar een afgewogen toekomstig aanbod.

Hiervoor zullen woonzorgcombinaties onderzocht en opgesteld worden en

zal er onderzoek gedaan worden naar de verhuurbaarheid van het huidig

vastgoed. Omdat zorginstellingen vaak een behoorlijke vastgoedportefeuille

hebben en er niet zonder meer afgeboekt kan worden op vastgoed dat niet

meer voldoet, zal een langdurige transitie noodzakelijk zijn.

fIGuuR 1

verschillen inkomsten zorginstellingen als gevolg van SWZ (bron: Sentus)

terugblik

De kaders die hierboven omschreven zijn, zullen in

de komende jaren een grote rol gaan spelen voor mijn

werkzaamheden als projectleider vastgoed, maar ik ben

het afgelopen jaar voornamelijk bezig geweest met de

realisering van concrete projecten. Ik belandde met mijn

neus in de boter, maar dit is uiteindelijk de beste manier

om veel ervaring op te doen. Het realiseren van zorgvast-

goed kent een extra dimensie omdat dit zeer specifiek

wordt ingericht op de zorgbehoefte van de cliënt. Hiervoor

worden veel zorgfunctionele voorzieningen in de woningen

aangebracht zoals een domotica systeem als alternatief

voor nachtdienst. Hier was ik totaal niet bekend mee en

heb mij daar in het begin goed in moeten verdiepen. Mijn

manager vertrouwde me al gauw mijn eigen projecten toe

en ik heb daardoor in een jaar tijd veel kunnen leren.

Binnen Stichting Dichterbij werken wij (vooralsnog) met

regio’s en het afgelopen jaar ben ik voornamelijk nauw

betrokken geweest bij de projecten voor regio STEVIG, ons

terrein voor de sterk gedragsmatige cliënten te Oostrum.

Deze groep is nog enigszins geconcentreerd, omdat het

niet verantwoord is deze cliënten in de wijken te huisves-

ten. De huisvesting van deze cliënten is zeer specifiek door

hun beperking(en). Dit vereist vaak out-of-the-box denken

en met name verplaatsing in de cliënt. Ik weet precies voor

wie ik huisvesting realiseer en dat geeft een uitermate

bevredigend gevoel .Een bijzonder project dat we op het

terrein hebben gerealiseerd is een nieuwe highcare

voorziening die bestaat uit twee separeerruimtes die beide

een buitenruimte hebben. Bij de separeerruimtes wordt er

gekeken naar de mogelijkheden voor het toepassen van een

interactief scherm ten behoeve van zorg op afstand en om de

cliënt meer regie te laten nemen (bijv. bedienen verlichting of

luisteren van muziek) tijdens het verblijf in de separeerruim-

te. Het doel is om in geval van een separatie de tijd dat de

cliënt in de separeerruimte dient te verblijven te verkorten.

Verder heb ik een nieuwe dagbesteding voor een grote groep

cliënten van de ouderenzorg in een bestaande industriehal te

Gennep gerealiseerd. Dit heeft tot een prachtig resultaat

geleid en zowel cliënten als personeel zijn er tot op hedenerg

blij mee. Naast deze projecten heb ik verder enkele verbou-

wingen gedaan en heb ik ondersteuning geboden aan

enkele projecten van mijn collega’s.

Naast het feit dat de bouwwereld tegenwoordig bijna stil

ligt en wij nog volop ontwikkelen, biedt mijn baan enorm

veel diversiteit in de werkzaamheden en een perfecte balans

in de uren op kantoor/buiten kantoor . Daarnaast ben ik erg

blij dat ik iets kan betekenen voor onze cliënten zodat zij in

staat zijn op om zodanige wijze te (blijven) wonen en werken

dat zij mede daardoor regie over hun eigen leven kunnen

nemen. De komende tijd wil ik mij hier ook voor blijven

inzetten en ik ben dan ook blij dat mij inmiddels een vaste

aanstelling is aangeboden.

Uwadvertentiehier?

contactHet SERVICE Magazine is één van de grootste academische vakbladen, zeker in het vastgoed. Met adverteren in het SERVICE Magazine heeft u: • een bereik van 1.500 studenten (20%) en alumni of

aanverwante professionals (80%)

• een sponsorship aan een kwalitatief hoogwaardig vakblad

• een directe verbinding met docenten, afstudeerders en studenten aan de Technische Universiteit Eindhoven

Heeft u naar aanleiding hiervan nog vragen?

Kijk dan op onze website: www.service-studievereniging.nl

luc torenAcquisitie/Bedrijvenrelatiesacquisition@service-studievereniging.nl06 52 00 38 72

Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven

4th Lustrum

Overhead

Verblijf

Behandel

ZZP

NH

C

Woonzorg

Huisvesting

Overhead

Service

1e lijn

Extramuraal

Huur

48 49Serv ice m aga zine december 20 1 2

Afstudeerder TU/e

potentie voor beleggers in de huidige corporatie- voorraadMet een speciale portefuille woning-

markt in het nieuwe kabinet, lijkt de

regering er veel aan gelegen om de

problemen op de woningmarkt op te

lossen. Zowel op de huurwoningmarkt

als op de koopwoningmarkt staan grote

uitdagingen klaar voor de minister. De

huurwoningmarkt heeft te maken met

de volgende belangrijke problemen:

het duurt lang om aan een sociale

huurwoning te komen, de corporaties

zijn beperkt in hun middelen en de vrije

sector biedt weinig soelaas. De huren zijn

er voor veel huishoudens te hoog en het

aanbod in huren tussen de 600 en 1000

euro per maand is zeer beperkt.

Interesse van beleggers voor corporatiewoningen Het vorige kabinet zag de grootte van de gereguleerde

woningvoorraad als te omvangrijk en de omvang van de vrije

sector als te gering. Wanneer corporaties een deel van hun

voorraad zouden verkopen aan beleggers in vrije sectorwonin-

gen zou er een evenwichtiger huurmarkt kunnen ontstaan.

Dit onderzoek laat zien hoe kansrijk dergelijke transacties in

theorie zijn en waarom ze in de praktijk lastig te realiseren

zijn. Het biedt inzicht in de kwaliteit van de objecten die de

huidige corporatievoorraad vormen en de weerbarstige

Nederlandse huurwoningmarkt die een rendement hierop

lastig maakt.

Door meer marktwerking toe te staan in de woningmarkt,

concurrentie tussen corporaties en commerciële verhuurders

tegen te gaan en door regels over complexgewijze verkoop te

actualiseren, wil de overheid vraag en aanbod beter op elkaar

afstemmen. Dit heeft ertoe geleid dat commerciële verhuurders

willen investeren in het middensegment van huurwoningen;

boven de liberalisatiegrens, onder de 1000 euro per maand.

De institutionele beleggers vormen een deel van die

commerciële verhuurders. De institutionele beleggers in

Nederland geven aan hier fors in te willen investeren. Zij

hebben hier ook het kapitaal voor. Dit zal echter niet

volledig ingezet worden in de huidige corporatievoorraad.

Beleggers die met vreemd vermogen beleggen zullen dit

kapitaal ook gebruiken om vreemd vermogen af te bouwen.

Uiteindelijk zullen er ook nieuwe acquisities gedaan worden,

bijvoorbeeld in de bestaande corporatievoorraad.

Er zijn echter ook mogelijkheden in nieuwbouw en in

verhuurde woningen van andere beleggers. De vraag is

echter hoe groot het geschikte aanbod is. Het aanbod in de

bestaande corporatievoorraad is enorm. Veel corporaties

geven aan complexgewijs te willen verkopen aan beleggers.

Van dit aanbod is echter lang niet alles interessant voor

institutionele beleggers.

hoe wordt de potentie bepaald?Voor het doorrekenen van deze en andere scenario’s is een

model ontwikkeld waarbij op basis van een steekproef van ca

23.000 bestaande corporatiewoningen op woningniveau een

uitspraak gedaan wordt over de potentie voor institutionele

woningbeleggers. Dit is gedaan door een multicriteria

analyse uit te voeren, in dit geval een AHP, welke voortkomt

uit interviews met experts. Hun beoordelingen zijn gebruikt

om uitspraken te doen over de kwaliteit van woningbeleggin-

gen. Het blijkt dat de AHP methode een goede methode is om

een schatting te geven van de kwaliteit van een woning als

onderdeel van het analyseren van een beleggingsobject.

De belangrijkste overige factoren die een rol spelen bij deze

analyse zijn inzichtelijk gemaakt door berekeningen uit te

voeren op de steekproef en deze te vergelijken met data uit

marktonderzoek. Dit heeft een tool opgeleverd welke in staat

is het effect inzichtelijk te maken van veranderende marktom-

standigheden op de potentie in de huidige corporatievoorraad

voor institutionele woningbeleggers.

hoe groot is de potentiële corporatievoorraad? Voor dit onderzoek zijn de eisen van instutionele beleggers

ten aanzien van huurwoningen onderzocht en naast de

nederlandse corporatievoorraad gelegd. Wat blijkt? Circa 20

procent van de voorraad voldoet aan de objecteisen van

institutionele beleggers. Met de huidige regelgeving kunnen

deze complexen echter niet aan de rendementseisen van

institutionele beleggers voldoen. Wanneer een belegger

interessante complexen wil kopen van een corporatie, zijn zij

namelijk aan strikte regelgeving gebonden. De overheid wil

niet dat maatschappelijk kapitaal in de uitverkoop gaat en

hanteert nog te hoge transactie-eisen (te hoge leegwaardera-

tio’s) aan deze verkopen. Het is daarmee vooral de regelgeving

en de strikte naleving hiervan die bepaalt hoeveel door

beleggers geacquireerd zal worden.

Wanneer uitpondverboden en winstdelingen worden losgela-

ten, en er 10 procent van de toegestane leegwaarderatio’s

wordt afgehaald, is het percentage van de bestaande corpora-

tievoorraad, dat interessant rendement oplevert, rond de 2%.

Dit klinkt als een beperkte omvang maar gegeven deze

leegwaarderatio’s gaat het dan om een totale voorraad van

stef de vosStef studeerde af op de “potentie in de corporatievoorraad voor institutionele beleggers” aan de leerstoel Real Estate Management & Development van de Technische Universiteit Eindhoven. Momenteel is hij werkzaam als management-trainee bij NS Stations.

circa 5 miljard euro. Wanneer institutionele beleggers de beschikking hebben

over twee miljard euro de komende twee jaar, waarvan ook nog kapitaal gaat

naar aflossing, nieuwbouw en bestaande commerciële voorraad, is er voorlopig

dus genoeg keuze in de bestaande corporatievooraad.

welke obstakels dienen overwonnen te worden?Uit dit onderzoek blijkt dat de potentie voor beleggers in de huidige corpora-

tievoorraad vooral beperkt wordt door zaken die niet direct met ‘de stenen’ te

maken hebben. Immers voldoet bijna 20% van de voorraad aan de eisen die

de institutionele belegger heeft ten aanzien van de woningen zelf. Veruit de

grootste belemmering komt voort uit regelgeving ten aanzien van complexge-

wijze transacties, terwijl de regelgeving juist recentelijk is ingevoerd om deze

transacties te stimuleren. De regelgeving sluit dus niet aan op de visie die de

overheid voor ogen heeft. Al sinds 2004(toen onder de naam ‘de grote

beweging’) is de overheid bezig om meer marktwerking in de woningmarkt

toe te staan. Verscheidene (vaak vroegtijdige) wisselingen van kabinetten

hebben de daadkracht ondermijnd. Inmiddels is het 2012 en is er alles

behalve zekerheid over de toekomst van de woningmarkt.

De vorige regering voorzag een grote rol voor commerciële verhuurders. Toch

leek de overheid de rol die deze (institutionele) beleggers spelen niet altijd te

begrijpen. Een overheid moet duidelijk zijn, zeker in deze markt die de lange

termijn beslaat. Hoe zeker kan een belegger zijn dat hij straks daadwerkelijk

de huren mag verhogen voor hogere inkomens in een gereguleerde woning?

Kun je van een belegger verwachten dat hij zich gaat richten op de onderkant

van de vrije sectorhuur als het niet zeker is of corporaties straks hetzelfde

bieden voor een betere prijs? Kun je verwachten dat een belegger zich gaat

richten op huishoudens die nu moeilijk een hypotheek krijgen, als deze straks

met steun van de overheid toch aan een koopwoning geholpen worden? Of

wanneer de koopwoningmarkt meer gestimuleerd wordt dan de huursector?

En als beleggers moeten gaan meebetalen aan de huurtoeslag, wat is dan het

nut van deze toeslag? Als corporaties hun verkoopopbrengsten mogen

gebruiken voor niet-DAEB activiteiten, waartoe dient deze scheiding dan nog?

Als een heldere richting aan de gehele woningmarkt ontbreekt, blijft de

overheid een onzekere factor en zullen beleggers met een lange termijnvisie

afwachten, ondanks dat er nog zoveel werk verricht moet worden.

fIGuuR 1

AHP-opzet

fIGuuR 2

Eigendomsstromen van woningen

Doel

Woningvorm

Bouwvorm

Huurklasse

Regulering

Woonmilieu

Beleggerspotentie

egwmgw

0-10 jaar10-30 jaar>30 jaar

< 650650 - 1000> 1000

Gereguleerdpotentieelgeliberaliseerd

Centrum stedelijk buiten centrum groen stedelijk centrum dorps landelijk wonen

Ontwikkelaarsonwikkelen woningen voor eigen woninge bezitters en beleggers

Institutionele beleggerskopen woningen van ontwikkelaars verhuren deze commercieel aan bewoners en verkopen aan particulieren en eigen woning bezitters

Woning corporatiesbouwen woningen voor de sociale verhuur. Verkopen ook aan beleggers en eigen woning bezitters.

Grote particuliere beleggerskopen woningen van institutionele beleggers en corporaties. Verhuren deze woningen om bij mutaties uit te panden

Kleine particuliere beleggerskopen restbezit woningen van grotere beleggers om te verhuren

eigen woning bezitterskopen woningen voor eigen bewoning

50 51Serv ice m aga zine december 20 1 2

sERvIcE Actief Geachte lezer,

Het 20e SERVICE-bestuur staat sinds het begin van het

collegejaar met veel plezier aan het roer van deze actieve

studievereniging. Dit jaar zal het Lustrum de rode draad zijn

door onze vereniging en het overgrote deel van de activiteiten.

Het lustrum zal groots aangepakt worden. Om dit mogelijk te

maken is er een zevende persoon aan ons bestuur toegevoegd,

die samen met zijn drie commissieleden, het hele jaar bezig

zal zijn met het voorbereiden van de Lustrumweek. Alvorens

het lustrum verder zal worden toegelicht, zal er eerst worden

teruggeblikt op het afgelopen bestuursjaar, op onze ambities

en worden de aankomende activiteiten aangekondigd.

terugblik en Ambities De weg die het 19e bestuur heeft ingeslagen zullen we blijven

volgen als 20e bestuur als het gaat om vergroten contact met

bachelor studenten, verdergaande nationalisering en digitali-

sering, zorg dragen voor kwaliteitsonderwijs en actieve sturing

op kostenbesparing. Deze punten hebben wij duidelijk in onze

eigen visie terug laten komen.

Internationalisering is een van de punten, waar vorig jaar ook

al actief aan gewerkt is. Zo werd halverwege november 2011

tijdens de Business trip, de Duitse hoofdstad Berlijn aange-

daan. De 23 SERVICE leden werd een goed gevuld programma

aangeboden, waarin formele- en informele activiteiten met

elkaar werden afgewisseld. Zo zijn er interessante vastgoed-

bedrijven bezocht en is er geborreld op de Postdamer platz.

Ook hebben de studenten hun ogen uit kunnen kijken bij de

KaDeWe, Reichstag en het Sony Center.

De eerste activiteit van SERVICE dit jaar, de business trip naar

Londen, is alweer achter de rug. We hebben onder andere

ING aangedaan, hebben een rondleiding gehad door een

zwaarbewaakt gebied waar in de zomer de Spelen plaatsvon-

den en hebben eveneens goed van de lokale cultuur kunnen

proeven. Ik, Sander, spreek denk ik namens de gehele groep

als ik zeg dat dit een zeer geslaagde trip was.

Naast een dergelijke Business trip biedt SERVICE studenten

ook elk jaar een studiereis naar een ander continent aan.

Afgelopen jaar is de tiendaagse studiereis naar de wereldstad

Shanghai gegaan. Shanghai gaf niet alleen een goed inzicht

in de verschillende aspecten van vastgoed, maar droeg ook

bij aan het vormen van een bredere kijk op de wereld en

verschillende culturen. Ook dit collegejaar gaan we weer een

studiereis organiseren. Het zal voor het eerst in de Service

geschiedenis een studiereis zijn waarbij twee steden worden

aangedaan, namelijk Moskou en Sint Petersburg.

dit collegejaarNaast de lezingen, lunches en informele activiteiten, die

afgelopen jaar georganiseerd zijn, zijn er grote stappen

voorwaarts gezet betreffende de Symposia en social media.

Na het afgelopen jaar een aantal geslaagde symposia gehad

te hebben, zal ook deze traditie in stand gehouden worden.

De minisymposia zijn niet alleen toegankelijk voor studenten,

maar ook voor professionals. We zullen bij de release van

magazine 20.1 en 20.2 een minisymposium houden. Op 13

maart (onder voorbehoud) vindt het minisymposium rondom

de release van magazine 20.2 plaats. Dit magazine heeft als

thema ”Corporate real estate management”. Dus schrijf de

datum alvast in uw agenda en houdt onze website, linkedin,

twitter en/of facebookpagina in de gaten voor meer details.

lustrumHet twintig jarige bestaan van SERVICE zal gevierd gaan

worden met een reeks van activiteiten, met als hoogtepunt

een interactieve week tegen het eind van dit collegejaar.

Er zal een week vol activiteiten georganiseerd gaan worden

voor studenten, alumni en het bedrijfsleven.

Het overkoepelende thema van het lustrum is ‘Shift happens’.

Dit heeft betrekking op de veranderingen binnen de vast-

goedwereld. Onze gehele studieperiode heeft in het teken

gestaan van crisis. Met dit thema willen we graag een

positieve noot verkondigen die voor de vastgoedwereld in

het verschiet ligt. En dit thema geeft de mogelijkheid om

de actuele stand van zaken en toekomstige ontwikkelingen

binnen de vastgoedmarkt aan het licht te brengen.

De lustrumweek zal zich focussen op de verschillende

groepen die verbonden zijn met SERVICE. Er zullen activiteiten

georganiseerd worden voor de leden van SERVICE, alle

vastgoed studenten van Nederland, de alumni van SERVICE en

de bedrijven uit de vastgoedsector. We zijn momenteel druk

bezig met de organisatie van de verschillende activiteiten.

Zoals het er nu naar uit ziet zullen bestaan uit een SERVICE

symposium, SERVICE game, excursie, ledenuitje, alumniborrel

en een lustrumfeest.

Het SERVICE symposium zal voor iedereen toegankelijk zijn en

SERVICE hoopt dat ook iedereen hierbij aanwezig zal zijn. De

SERVICE game zal speciaal georganiseerd worden voor (oud)

SERVICE leden. De SERVICE game betreft een gebiedsontwik-

keling, waarbij studenten een complete visie zullen aandragen

voor het gebied. Informatie hiervoor zal ingewonnen kunnen

worden bij verschillende bedrijven, die hierbij betrokken

zullen worden.

De activiteit voor de alumni van SERVICE zal een reünieborrel

georganiseerd worden, waarbij zij in de gelegenheid zijn hun

studiegenoten uit hun eigen studententijd terug te zien.

Een reünie onder alumni geeft tevens de mogelijkheden

te ontdekken waar iedereen is terecht gekomen binnen de

vastgoedwereld.

Het 20e bestuur heeft alweer een volle agenda voor dit jaar

en zal de ontwikkelingen met iedereen mede delen via de

website en social media. Op deze manier blijft iedereen op de

hoogte en kunnen we er samen met jullie een fantastisch jaar

van maken!

Met vriendelijke groet,

Namens het SERVICE bestuur 2012-2013

Sander van Tuijl Rick Willemsen Voorzitter Lustrum

Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven

4th Lustrum

v.l.n.r. Rixt de Jong, Ivo Schepers, Luc Toren, Sander van Tuijl, Nick Peters, Meggie van de Werf & Rick Willemsen

52 53Serv ice m aga zine december 20 1 2

Afstudeer- verslagen tu/e - REMd

Op deze pagina treft u een

overzicht van de meest recente

afstudeerverslagen van de opleiding

Real Estate Management and

Development aan de Technische

Universiteit Eindhoven. Het complete

overzicht van afstudeerverslagen is

te vinden op de website van SERVICE:

www.service-studievereniging.nl.

Bestelling van de verslagen geschiedt

door invulling van het bestelformulier

op de internetsite. De kosten bedragen

45 euro voor een digitaal verslag en

60 euro voor een hard copy verslag

(inclusief verzendkosten).

Auteur: Joep van EijkerenBestelnr.: 464

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

Kansen op de kantorenmarktDe kantorenmarkt is in beweging, tal van nieuwsberichten

vertellen ons dagelijks over de krimpende kantorenmarkt en

de toenemende leegstand. De crisis heeft zijn effect op de

kantorenmarkt niet gemist.

Elke gemeente heeft zijn eigen leegstandsproblematiek. Door

invloeden van trends en ontwikkelingen als de economische

crisis en het intreden van Het Nieuwe Werken lijkt deze

problematiek de komende jaren alleen maar groter te

worden. Zijn er nog wel kansen voor kantoorontwikkelingen?

In dit onderzoek wordt de vraag, of er nog kansen zijn voor

kantoorontwikkelingen, gekoppeld aan het kantorenvraagstuk

op Strijp-S in Eindhoven. Strijp-S is een gebiedsontwikkeling

waar de afgelopen drie jaar, geheel tegen de marktverwach-

tingen in, toch ruim 70.000 m2 aan tijdelijke kantoorruimte is

verhuurd. Het succes van de tijdelijke verhuur van kantoor-

ruimte op Strijp-S heeft de grondexploitatie van deze

gebiedsontwikkeling gezond gehouden. Dit onderzoek maakt

duidelijk waar nog kansen liggen op de kantorenmarkt.

Verder wordt onderzocht welke gebouw- en locatiekenmer-

ken verantwoordelijk zijn voor het succes van de tijdelijke

verhuur op Strijp-S en hoe het succes gebruikt kan worden bij

de exploitatie van toekomstige (nieuwbouw) kantoorruimte

op Strijp-S in Eindhoven.

Auteur: Stef de VosBestelnr.: 466

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

Potentie in de huidige corporatievoorraad voor institutionele woningbeleggersDe institutionele woningbeleggers in Nederland willen

investeren in woningen met huren tussen de 660 en 1000

euro per maand. Zij hebben hier ook het kapitaal voor. Dit

onderzoek analyseert de potentie in de huidige corporatie-

voorraad voor deze beleggers. Het aanbod in de bestaande

corporatievoorraad is namelijk enorm. Veel corporaties geven

aan complexgewijs te willen verkopen aan beleggers. Van dit

aanbod is echter lang niet alles interessant voor institutionele

beleggers. Dit onderzoek toont aan dat circa 20% van de

voorraad voldoet aan de objecteisen van institutionele

beleggers. Met de huidige regelgeving kunnen deze complexen

echter niet aan de rendementseisen van institutionele

beleggers voldoen. Het is daarmee vooral de regelgeving en

de strikte naleving hiervan die bepaalt hoe groot de omvang

van interessante beleggingen is. Wanneer uitpondverboden

en winstdelingen worden losgelaten, en er 10% van de

toegestane leegwaarderatio�s wordt afgehaald, is het

percentage van de voorraad, dat interessant is rond de 2%.

Gegeven deze leegwaarderatio�s gaat het dan om een totale

voorraad van ca 5 miljard euro. Wanneer institutionele

beleggers de beschikking hebben over twee miljard euro de

komende twee jaar, waarvan ook nog kapitaal gaat naar aflossing, nieuw-

bouw en bestaande commerciële voorraad, is er voorlopig dus genoeg keuze

in de bestaande corporatievooraad. Voor het doorrekenen van deze en andere

scenario�s is een model ontwikkeld waarbij op basis van een steekproef van

ca 23.000 bestaande corporatiewoningen op woningniveau een uitspraak

gedaan wordt over potentie voor institutionele woningbeleggers. Dit is

gedaan door een multicriteria analyse uit te voeren, in dit geval een AHP, wel-

ke voortkomt uit interviews met experts. Dit heeft een tool opgeleverd welke

in staat is het effect inzichtelijk te maken van veranderende marktomstandig-

heden op de potentie in de huidige corporatievoorraad voor institutionele

woningbeleggers.

Auteur: Daan BollingerBestelnr.: 467

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

Vastgoed (ver)zorgen De gevolgen van de Normatieve Huisvestingscomponent voor de huisvestings-

trategie en de totstandkoming van tactische proceskeuzes van verplegings- en

verzorgingsinstellingen

De zorgsector wordt geconfronteerd met een stelselwijziging. De Normatieve

Huisvestingscomponent (NHC) wordt ingevoerd. Vanaf januari 2012 worden

de zorginstellingen stapsgewijs verantwoordelijk voor de kostendekkende

exploitatie van huisvesting. Daardoor ontstaan risico’s voor zorginstellingen.

In dit onderzoek is een antwoord gezocht op de volgende onderzoeksvraag:

Welke gevolgen heeft de invoering van de Normatieve Huisvestingscomponent

voor de huisvestingstrategie en de totstandkoming van tactische proceskeuzes

die verplegings- en verzorgingsinstellingen maken ten aanzien van de

huisvestingsportefeuille?

Auteur: Hanna van der ZwanBestelnr.: 468

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

Vraag en aanbod van woningenOnderzoek naar aanbiedingen en weigeringen in de sociale huursector in

Eindhoven

Om woningen te verdelen gebruiken corporaties woonruimteverdeelsystemen.

In Eindhoven wordt loting en inschrijftijd als rangordening gebruikt. In dit

onderzoek is het effect van deze modellen op de weigeringen en aanbiedingen

voor verschillende woningtypen en verschillende typen woningzoekenden

onderzocht. Geconcludeerd kan worden dat het aantal weigeringen bij

verdeling op basis van inschrijftijd hoger is en dat bij loting populaire

woningen minder geweigerd worden. Er is een groot aanbod seniorenwo-

ningen, en daarvoor is de reactiegraad laag. Ook worden deze woningen veel

weigeringen. Het aanbod van woningen en het woonruimteverdeelsysteem

zouden beter afgestemd kunnen worden op de woningzoekende.

Auteur: Marijn UrlingsBestelnr.: 470

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

Strategisch PartnerschapEen onderzoek naar de voorwaarden voor strategisch partner-

schap tussen projectontwikkelaars en woningcorporaties

De vastgoedmarkt is onderhevig aan grote veranderingen:

de markt lijdt onder de huidige economische malaise,

sterke onderlinge concurrentie, transitie van kwantiteit naar

kwaliteit, een snel veranderende samenleving en wijzigingen

in de wet- en regelgeving. Op het eerste oog lijken de verande-

rende omstandigheden vooral bedreigend te zijn. Er zijn

echter ook enorme kansen, die voor projectontwikkelaars en

woningcorporaties binnen handbereik lijken te liggen.

Als gevolg van de veranderingen in de markt kunnen zowel

projectontwikkelaars als woningcorporaties hun huidige

positie onmogelijk behouden. De partijen moeten zodoende

inzicht krijgen in de vraag waar en hoe ze waarde creëren

en welke positie ze in de markt hebben. Dit betekent dat de

partijen een strategie moeten ontwikkelen, die onder meer

betrekking heeft op marktpositie, toegevoegde waarde,

winstgevendheid, innovatie, continuïteit en productiviteit.

Daarbij blijken kansen te liggen voor een strategie gericht op

samenwerking met elkaar.

In dit onderzoek worden uiteenlopende samenwerkings-

vormen tegen het licht gehouden, waarbij een onderscheid

wordt gemaakt tussen projectmatige samenwerkingen en

strategisch partnerschap. Uit een uitvoerige analyse en een

aantal casestudies kan worden geconcludeerd dat projectont-

wikkelaars en woningcorporaties baat hebben bij een

strategie gericht op een strategisch partnerschap met elkaar.

Daarbij moet nadrukkelijk een focus worden gelegd op het

stellen van projectoverstijgende doelen, het gelijkwaardig

opereren ten opzichte van elkaar, het integreren van de

organisaties en het nastreven van een procesfocus.

Auteur: Nadine GeelenBestelnr.: 471

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

Bestaande wijken zijn de wijken van de toekomst Belangrijke factoren in binnenstedelijke herstructurerings-

opgaven

Vanwege een afnemende bevolkingsgroei en de huidige

financiële crisis behoren grote bouwopgaves buiten de steden

niet meer tot de meest voor de hand liggende ontwikkelopties.

Hierdoor gaat er meer aandacht uit naar de kansen en

mogelijkheden die de bestaande bebouwde omgeving te

bieden heeft. Een groot gedeelte van deze omgeving is

gebouwd voor een bevolking die inmiddels andere eisen en

wensen heeft, waardoor diverse wijken niet meer voldoen en

zelfs met een achteruitgang te maken hebben. De laatste

54

ontwikkeling die zich gericht heeft op het verbeteren van

bestaande wijken is de herstructureringsopgave, een

integrale aanpak op fysiek, sociaal en economisch vlak.

Omdat het verbeteren van bestaande wijken in de toekomst

nog steeds belangrijk zal zijn, wil dit onderzoek leren van

uitgevoerde herstructureringsopgaven voor toekomstige

wijkverbeteringen. Hierbij staat de onderstaande probleem-

stelling centraal: Welke factoren die een bijdrage geleverd

hebben aan het behalen van de gestelde doelstellingen ter

verbetering van de woonomgeving, zijn er vast te stellen in

reeds uitgevoerde herstructureringsopgaven? Belangrijk is

dat deze factoren geplaatst kunnen worden in de huidige

economische situatie en een bijdrage kunnen leveren aan het

behalen van de gestelde doelstellingen ter verbetering van de

woonomgeving in nieuw te herstructureren gebieden die

door een woningcorporatie beïnvloed kunnen worden.

Auteur: Peter RaijmakersBestelnr.: 472

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

Stimulation of recreational consumer visits in downtown shopping centers.

The Dutch citizen and the recreational consumer have been

analyzed in respectively their behavior in the choice for a

recreational activity and the choice for a downtown shopping

center. Goal of the research is to improve the attractiveness of

downtown shopping centers in the Netherlands for recreatio-

nal consumers. Nine downtown shopping centers in the

Netherlands were included in the research: downtown

Eindhoven, Tilburg, Breda, s’Hertogenbosch, Oss, Helmond,

Weert, Nijmegen and Arnhem. The results show that people

who chose to go for recreational shopping are most likely

women older than 55 who do not work or work less than 12

hours per week and who are highly educated. Shopping

center attributes like presence of historic buildings, warm

colors, size of the shopping center and supply of leisure and

catering affect the attractiveness towards certain target

groups. Taking into account these effects, the current

downtown shopping centers could focus their supply better

on target groups best fit according to the attributes of the

shopping center. They could also alter certain attributes to

attract more visitors from target groups which are currently

less well reached.

Auteur: Rutger PasmansBestelnr.: 473

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

Maatschappelijk vastgoed gewaardeerd Een onderzoek naar het maatschappelijk rendement van

multifunctioneel maatschappelijk vastgoed voor woningcor-

poraties

Het berekenen van het maatschappelijk rendement van maatschappelijk

vastgoed wordt in de toekomst steeds belangrijker voor woningcorporaties.

Inzicht in het maatschappelijk rendement geeft een onderbouwing en

verantwoording van uitgaven voor intern, maar ook extern gebruik. Inzicht

hierin kan richting geven aan de keuze tussen verschillende investeringsvoor-

stellen. Uiteindelijk moet de studie resulteren in een methode voor woning-

corporaties om maatschappelijk rendement inzichtelijk te maken.

Auteur: Christiaan GroenewegBestelnr.: 474

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

The Amenity of Dutch District Shopping CentresThis particular research examines if the theory on the experience economy

can be of value to Dutch district shopping centres. It is thereby listed as one

of the main goals to get an insight in the aspects that contribute most to the

amenity of a Dutch district shopping centre. Furthermore it is examined what

the role of the experience economy in Dutch district shopping centres is and

how it could be improved. The ‘Conceptual Content Cognitive Map (3CM)-

method’ was adopted to strengthen the intention in building new theory.

Therewith, the district shopping centres ‘Admiraalplein’ and ‘Crabbehof’ in

the city of Dordrecht where chosen as research locations due to their unique

location. The most important observation made in this study is that of the

‘social aspects of amenity’. It is interesting to see that the visitors of Admiraals-

plein and Crabbehof highly stress the asocial behaviour of other visitors and

thereby the general notion of feeling unsafe in the concerning shopping

centre. Furthermore it seems that aspects like the retail offer, sufficient

parking lots or completeness of the offer are considered as ‘basic conditions’

to the success of a district shopping centre. Feeling unsafe and therewith the

behaviour and type of visitors should be considered as one of these ‘basic

conditions’. Aspects like these all need to be in place in order to take advantage

of additional aspects like the use of colours, roofing of corridors or organising

activities.

Auteur: Lars van DoornBestelnr.: 475

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

Levensloopgeschikt wonen bij LaurentiusIn Nederland heeft ruim 16% (2,6 miljoen) van de bevolking de leeftijd van 65

jaar of ouder. De komende jaren zal dit aantal nog verder stijgen tot 26% (4,6

miljoen) in 2040. Deze stijging komt niet alleen door de babyboomers, maar

ook doordat mensen steeds langer leven. Een zeer groot deel van de ouderen

(86%) wil absoluut niet verhuizen. Door eventuele beperkingen zouden

ouderen mogelijk niet meer zelfstandig kunnen wonen en zullen ze genood-

zaakt zijn om te verhuizen. Om ervoor te zorgen dat dit zo min mogelijk hoeft

te gebeuren, kunnen woningen aangepast worden tot een levensloopgeschik-

te woning.

Om levensloopgeschikte woningen te realiseren, moet inzichtelijk zijn welke

woonbehoeften hiervoor vervuld dienen worden. De woonbehoeften zijn

opgedeeld in vier soorten, namelijk: fysiologische, sociale, psychologische en

functionele. Per soort woonbehoefte is een gestructureerd overzicht van de

woonbehoeften gemaakt. Met behulp van interviews de relevantie van de

woonbehoeften, evenals de mogelijke woningkenmerken behorende bij de

woonbehoeften, bepaald. Uit de interviews is gebleken dat er relatief weinig

spreiding in belangrijkheid tussen de verschillende woonbehoeften is. De

respondenten hebben per woonbehoefte woningkenmerken aangegeven om

de betreffende woonbehoefte te kunnen vervullen. De interviews hebben

geleid tot 160 woningkenmerken voor de verschillende woonbehoeften. Met

de toevoeging van de woningkenmerken van het keurmerk Woonkeur is een

uiteindelijke lijst ontstaan van 193 verschillende woningkenmerken voor 84

verschillende woonbehoeften.

Om de woningen van Laurentius te controleren op de mate van levensloop-

geschiktheid kunnen er scans gemaakt worden die dit inzichtelijk maken. In

dit onderzoek zijn twee suggesties gedaan voor een levensloopgeschiktheids-

scan die aangeven in hoeverre de woonbehoeften worden vervuld.

Auteur: Jeremy TeoBestelnr.: 476

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

Langer zelfstandig wonen in de eigen woningOnderzoek naar aanpassingen om zelfstandig ouder worden in de eigen

woning te bevorderen.

De beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief goede huisvesting voor

ouderen zal in de komende jaren in belang toenemen omdat het aantal

ouderen in Noord-Brabant en in Nederland stijgt. De bouw van woningen

voor ouderen blijft achter. Als er niets ondernomen gaat worden kan

daardoor een tekort ontstaan in de toekomst. Het is daarom interessant om te

kijken naar mogelijkheden voor ouderen om langer zelfstandig te blijven

wonen.Door middel van interviews en enquêtes worden de problemen en

oplossingen bestudeerd om uiteindelijk conclusies en aanbevelingen te

kunnen geven. Als resultaten zijn naar voren gekomen dat de functionele

problemen zoals de verticale mobiliteit en het bereiken van voorzieningen

(nog) niet opgelost kunnen worden. Voor beide problemen worden suggesties

gegeven. Bij problemen met de verticale mobiliteit in een woning kan de

horizontale samenvoeging van woningen een oplossing zijn. Bij woonge-

bouwen kan een verbinding met een andere woongebouw die wel een lift

heeft of het aanbrengen van een externe structuur met lift een oplossing zijn.

Ook voor de problemen met het bereiken van voorzieningen kunnen

suggesties gegeven worden namelijk het plaatsen van een wekelijkse

markt of een afhaalpunt.

Auteur: Nanda LattenBestelnr.: 477

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

Winkelpanden in de uitverkoopEen analyse van factoren die winkelleegstand kunnen veroorzaken (op

pandniveau) en een aanvullende toekomstverwachting voor de gemeente

Sittard-Geleen

Winkelleegstand wordt steeds meer als een probleem aangemerkt maar is

vooral lokaal van aard. Een gemeente die problemen ondervindt van deze

leegstand is Sittard-Geleen. Het centrum van Sittard heeft te maken met

leegstand. Echter het centrum van Geleen staat zelfs in de top drie van

Nederlandse steden met de grootste winkelleegstand.

Er is onderzocht welke factoren van invloed zijn op de kans

dat een winkelpand leegstaat. Hiervoor zijn verschillende

eigenschappen van de winkelpanden in kaart gebracht en is

onderzocht welke invloed hebben op leegstand. Er is ook naar

de toekomstplannen van de zelfstandig ondernemers gekeken

om een beeld te krijgen van de verwachte leegstand in de

komende jaren. Hierbij is er gekeken of er een verband is

tussen persoons- en locatiekenmerken en de toekomstplan-

nen van de ondernemers. De onderzochte gegevens zijn

vervolgens gebruikt om een advies te geven aan de gemeente

voor een mogelijke aanpak om de winkelleegstand te

verminderen.

Auteurs: Rick willems, Tim Opheij, Wouter DijkmanBestelnr.: 478

Opleiding: REMD

Jaar: 2012

Improving the shopping experienceDe Nederlandse binnensteden kennen een daling in bezoe-

kersaantallen en een vermindering van de omzet van de

zogeheten �brick-and-mortar retailers�. E-commerce,

veranderend consumentengedrag en vergrijzing zijn

belangrijke oorzaken van deze stagnatie. Het toevoegen van

belevingswaarde middels omgevingskenmerken, ofwel

�atmospherics�, in binnensteden kan fungeren als oplossing

om meerdere bezoekers te trekken. Het hoofddoel van dit

onderzoek was empirisch te bepalen welke atmospherics

bijdragen aan de consumentenbeleving van binnenstedelijke

winkelgebieden. De leeftijd van de consument bleek hierbij

als een belangrijke variabele mee te spelen. Derhalve maakt

dit onderzoek onderscheid tussen jongeren, middenleeftijden

en ouderen. Data is verkregen door middel van enquêtes die

zijn gehouden op vier historische en vier niet-historische

locaties verdeeld over Maastricht en �s-Hertogenbosch. In

totaal hebben 918 respondenten meegewerkt aan dit

onderzoek. De resultaten tonen welke en op welke manier

omgevingskenmerken bijdragen aan de belevingswaarde en

wat de invloed is op de keuze van de favoriete locatie en de

meest sfeervolle locatie van verschillende leeftijdsgroepen

consumenten. Dit onderzoek bewijst dat de verschillende

leeftijdsklassen de omgevingskenmerken in winkelgebieden

beduidend anders beoordelen dan ouderen en dat een

favoriete winkellocatie niet perse de meest sfeervolle locatie

is.

56

contact sERvIcE MagazineThema volgende editie

‘corporate Real Estate Management'

Vrijwel elke organisatie maakt gebruik van vastgoed c.q. huisvesting.

Bijvoorbeeld om werkplekken te bieden, om producten te verkopen

of om logistieke processen te ondersteunen. Dit betekent dat

organisaties allerlei beslissingen moeten nemen over vastgoed, ook

wanneer dat niets te maken lijkt te hebben met hun core business.

Zeker bij grote organisaties met meerdere vestigingen, vragen deze

beslissingen continue aandacht. Dit is de oorsprong van het relatief

nieuwe vakgebied Corporate Real Estate Management (CREM). Het is

een specifieke vorm van vastgoedmanagement waarbij het belang van

een organisatie als gebruiker van vastgoed centraal staat.

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE

Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden

kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via

onderstaande contactgegevens.

abonneren/Opzeggen/adreswijzigingen

Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis.

Abonneren, het opzeggen van een abonnement of

het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en

gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

Ivo schepers

Hoofdredacteur

chiefeditor@service-studievereniging.nl

tim op heij

Ex-Hoofdredacteur

t.j.p.o.heij@student.tue.nl

Iris van donselaar

Redacteur

i.v.donselaar@student.tue.nl

Contact

sandra van den helm

Redacteur

s.p.w.v.d.helm@student.tue.nl

Barzin khoshbakht

Redacteur

b.khoshbakht@student.tue.nl

lieke van der wal

Redacteur

h.g.v.d.wal@student.tue.nl

SCRIPTIEPRIJS 2013

BedrijfsinformatieDe Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland(IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen,verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan nietbeursgenoteerde) vastgoedfondsen. Per 1 januari 2012 telt IVBN31 leden. Gezamenlijk vertegenwoordigen de leden ruim 60 miljard euroaan Nederlands onroerend goed en nog eens ruim 50 miljard euro in hetbuitenland. De bij IVBN aangesloten organisaties beleggen – zowel directals indirect – voornamelijk in woningen, kantoren en winkelcentra/winkels. Daarnaast wordt belegd in bedrijfsruimten, logistiek, parkeer-garages en overig vastgoed, waaronder bijvoorbeeld kinderdagverblijven.In totaal verhuren de leden van IVBN circa 135.000 woningen, waarvanbijna de helft in de vrije huursector. Zij zijn daarmee, na corporaties enparticuliere verhuurders, de derde aanbiedende partij op de woningmarkt.Het commercieel onroerend goed is voornamelijk opgebouwd uitkantoorruimte (circa 5 miljoen m²), winkelruimte (circa 4,5 miljoen m²),bedrijfsruimten en parkeergarages. Hiermee zijn de institutionele beleg-gers de belangrijkste verhuurders van commercieel onroerend goed.IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van haarleden te behartigen en is erop gericht vooral de Nederlandse vastgoed-beleggingssector verder te professionaliseren onder meer door te werkenaan transparantie en integriteit.

De IVBN-ScriptieprijsDeze jaarlijkse stimuleringsprijs werd door IVBN in het leven geroepen inhet kader van de verdere professionalisering van de vastgoedbeleggings-sector. Hij wordt uitgereikt aan de als beste beoordeelde afstudeerscriptie.De winnaar ontvangt een bedrag van € 5000,- en de overige, maximaaltwee, genomineerden ontvangen € 1000,-.De in te dienen scripties moeten relevant zijn voor de belangen vanNederlandse vastgoedbeleggers, het beleggen in vastgoed in hetalgemeen (hetzij direct danwel indirect), waaronder ook financierings-vraagstukken of het beleggen in vastgoed op buitenlandse markten,bezien vanuit de Nederlandse optiek.

De uitreiking van de IVBN Scriptieprijs 2013 vindtplaats op 5 februari 2013 in het WTC in Amsterdam.

• Aberdeen Asset Management• Altera Vastgoed NV• Amvest• APG Asset Management• ASR VastgoedVermogensbeheer

• AXA Real Estate InvestmentManagers Nederland B.V.

• Blue Sky Group• Bouwfonds REIM• Bouwinvest REIM• CBRE Global Investors (NL)• Corio NV• Dela Vastgoed• Delta Lloyd Vastgoed• Generali Vastgoed• MN• NEWOMIJ• Nieuwe Steen Investments• NS Stations• PGGM• Q-Park• Redevco Nederland BV• Schiphol Real Estate BV• SPF Beheer BV• Stienstra Beleggingen BV• Syntrus AchmeaReal Estate & Finance

• Timeos• Unibail - Rodamco• VALAD Property Group• Vastned Retail• Vesteda• Wereldhave NVwww.ivbn.nl

ivbnadvScriptieprijsdeel2:Opmaak 1 23-11-2012 11:07 Pagina 1

In de vastgoedsector is specialistische kennis nodig om een idee tot een eindresultaat te brengen. Dus is het belangrijk dat u met een bank praat die niet alleen naar de cijfers kijkt. Een bank die specialisten in huis heeft die exact weten wat er speelt in de vastgoedsector en tot het uiterste gaan om voor u de beste fi nanciering te regelen. De relatiemanagers van ons Real Estate Finance-team doen dat. Zij praten graag met u over een concreet project, maar denken net zo graag mee over uw toekomstplannen. Zodat u onze specialistische kennis optimaal kunt benutten voor doelgerichte oplossingen. Wilt u met ons kennismaken? Kijk dan op abnamro.nl/realestate of bel direct met ons Real Estate Finance-team: 020 - 383 49 31.

DENKKRACHT OMZETTEN IN DAADKRACHT

Dat is fi nancieren anno nu.

8700127 Split Architect 215x280.indd 1 04-05-12 16:28