Servatius thuis. Samen doen. · de sociale en ruimtelijke tweedeling is de volkshuisves-telijke...

Servatius thuis. Samen doen.Jaarverslag 2017

Titel Pagina

Voorwoord 5

1. Achtergrond en context 6

1.1 Inleiding 61.2 Waar houden wij rekening mee? 61.3 Waar geloven wij in? 91.4 Waarvoor staan wij? 101.5 Waaraan willen wij voldoen? 101.6 Welke resultaten willen we bereiken? 111.7 Beleid 11

2. Wonen 14

2.1 Samenwerking 152.2 Bewonersparticipatie 172.3 Participatieprojecten 192.4 Bijzondere doelgroepen 222.5 Onze portefeuille 242.6 Verhuurzaken 27

3. Vastgoed 32

3.1 Portefeuillebeleid 2017-2026: 33 naar een passend aanbod 3.2 Onderhoud 343.3 Duurzaamheid en innovatie 363.4 Nieuwbouw en renovatie 393.5 Verkoop 423.6 Commercieel en maatschappelijk vastgoed 42 3.7 Ontwikkelingen in de portefeuille 443.8 Marktwaarde en beleidswaarde 45

Titel Pagina

4. Financiën 46

4.1 Financieel beleid 474.2 Resultaten 484.3 Geconsolideerde W&V-rekening 494.4 Geconsolideerde balans 504.5 Verloop eigen vermogen 514.6 Liquiditeit en Treasury 52

5. Governance 54

5.1 Governancecode 555.2 Verslag Raad van Commissarissen 575.3 Het bestuur 655.4 Horizontale dialoog 665.5 Verklaring inzake besteding middelen 675.6 Nevenstructuur & verbindingen 685.7 Risicomanagement 70

Bijlage 1 76Prestatieafspraken Maastricht

Bijlage 2 112Prestatieafspraken Eijsden-Margraten

Inhoudsopgave

2 / Jaarverslag 2017 3

Servatius heeft in 2017 het ingezette kwaliteitsbeleid gecontinueerd. Dit is een driejarenplan. Inmiddels volgen we een driesporenbeleid. Niet alleen onze dienstverlening maar ook de kwaliteit van ons woningbezit en ons imago spelen een belangrijke rol.

In 2017 hebben we een nieuw ondernemingsplan geschreven, aangepast aan de demografische ontwikkelingen, trends en behoeften in de samenleving en de fase waarin Servatius nu verkeert.

Dit geeft eens te meer heldere richtlijnen. Uitwerking in jaarplannen zal ons de kaders verschaffen waarbinnen we met een nieuwe werkwijze, meer ruimte en verantwoordelijkheden op de werkvloer aan de slag kunnen.

Met de gemeente en huurders zijn wederom goede prestatieafspraken gemaakt en in de evaluatie is duidelijk te zien dat Servatius weer goed meedoet en volop investeert.

Inmiddels is er een klantportaal live gegaan. Er wordt al door 20% van onze huurders gebruik van gemaakt. We houden wel alle kanalen open om al onze huurders optimaal van dienst te zijn.

Elke dag beter is ons motto. We doen het met veel plezier voor u!

G.H. Weenink directeur-bestuurder

Voorwoord


1.1 InleidingIn dit volkshuisvestelijk jaarverslag blikken we terug op de belangrijkste prestaties die we hebben behaald in 2017. Het verslag is een combinatie van een goed leesbare weergave van de prestaties in het afgelopen jaar met daarin verwerkt de wettelijk verplichte items. Het jaarverslag maakt onderdeel uit van de totale jaarverslaggeving van Servatius die, op basis van de van toepassing zijnde weten regelgeving, is opgesteld door het bestuur van Servatius en vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Dit verslag is opgebouwd uit de hoofdstukken 'Wonen', 'Vastgoed', 'Financiën' en 'Governance'.

In de onderdelen ‘Wonen’ en ‘Vastgoed’ beschrijven we zowel onze activiteiten als de behaalde resultaten. We lichten toe hoe ze bijdragen aan onze maatschappelijke doelen en hoe ze passen binnen onze doelstellingen en de afspraken die we maakten met onze partners. In het hoofdstuk ‘Financiën’ is te lezen hoe de financiële prestaties over 2017 zijn. In ‘Governance’ beschrijven we onze organisatie en het toezicht. Tot slot laat dit hoofdstuk zien hoe de risicobeheersing is ingericht.

1.2 Waar houden wij rekening mee?

/ Trends die wij signaleren

Bij het bepalen van onze koers houden we rekening met de invloed van externe ontwikkelingen. Binnen ons speelveld signaleren we de volgende trends:

Segregatie De samenstelling van de bevolking in ons werkgebied verandert: verdunning, vergrijzing en een toenemende zorgvraag. Deze ontwikkelingen kunnen leiden tot vereenzaming, verwaarlozing, overlast, schuldenpro-blematiek en ze kunnen de tweedeling in de samenle-ving versterken. Het voorkomen van een toename van de sociale en ruimtelijke tweedeling is de volkshuisves-telijke opgave van deze tijd. Servatius draagt bij aan betaalbaar en goed wonen in gemengde wijken.

Netwerken De overheid zet in op decentralisatie van het sociale domein en de participatiesamenleving, waarin burgers een actieve rol hebben en de zelfredzaamheid van de burger maximaal wordt gefaciliteerd en gestimuleerd. Dit vraagt van Servatius een flexibele organisatie, waarmee snel en proactief ingespeeld kan worden op veranderende omstandigheden. Digitalisering De toenemende digitalisering heeft impact op het klantcontact en de klantervaring. De wet bescherming persoonsgegevens vraagt om extra aandacht, denk bijvoorbeeld aan datalekken en privacy-gevoelige informatie. Dit heeft grote gevolgen voor zowel de woningen als de organisatie van Servatius. Duurzaamheid Maatschappelijk zien we de tendens dat grondstof- en energieverbruik worden teruggebracht om onze aarde voor toekomstige generaties te behouden en te beschermen. Dit vraagt van Servatius inzet op andere woonvormen met bijvoorbeeld gemeenschappelijke voorzieningen en branche-overstijgende samenwerking.

1Achtergrond en context


1.3 Waar geloven wij in?/ Onze missie

We geloven in gelijkwaar-digheid, thuis als basis om mee te kunnen doen en sturen op eigen inbreng van onze huurders.Thuis begint bij een huis van Servatius. Wij zorgen voor de basis: het huis, rekening houdend met de wensen en mogelijkheden die onze huurders hebben. Samen met buurtgenoten, netwerkpartners en onze medewerkers maakt de bewoner er zelf een thuis van. Lukt dat niet, dan nemen we actie en zoeken we de benodigde hulp.

Kortom: wij geloven in een thuis als basis om mee te kunnen doen.

Wij zorgen voor woningen voor iedereen die aangewe-zen is op sociale huur. Gewone burgers: studenten, starters, gezinnen en senioren. Onze doelgroep is divers in afkomst, opleiding, inkomen, gezondheid en welbevinden.

Binnen het door het ministerie benoemde woningmarktgebied Limburg focussen wij op Maastricht-Heuvelland.


Samen doen

Waar houden wij rekening

mee?

Ondernemend

Ons ondernemingsplan voor 2018-2022

Waarvoorstaan wij?

Wat willen we bereiken?

Waaraan willen wij voldoen?

Woongenot

Digitalisering

24/7

Segregatie

Netwerken

Goede en betaalbare woningen

€

Een toekomstbestendige woningvoorraad

Duurzaamheid

Good Governance

Continuïteit

Netwerkorganisatie

...

?

@!

Service en dienstverlening

servatius.

Wendbaar, efficiënt en innovatief

Verbindend

Betrokken

THUIS ALS BASIS

Z ZZ

Z

1.4 Waarvoor staan wij? / Onze kernwaarden

Willen we de juiste keuzes maken, dan moeten we om te beginnen goed beseffen wat onze grondslag is. De gezondheid, veiligheid, het welzijn en woongenot van onze bewoners vormen van oudsher ons bestaans-recht. De woningen zijn van oorsprong onze inzet. In lijn hiermee hebben we drie kernwaarden:

BetrokkenKlantgericht, thuisgeven en meeleven: onze huurders mogen van ons verwachten dat we weten wat er speelt. Servatius is een partner met een warm hart voor haar huurders. Onze dienstverlening is dichtbij, betrouwbaar en vriendelijk, en daarin nemen onze medewerkers hun verantwoordelijkheid. Naar bewoners, naar samenwerkingspartners en naar elkaar. Daarbij is de onderlinge samenwerking open en eerlijk. We koesteren een cultuur waarin collega’s elkaar kunnen aanspreken. Afspraak is afspraak.

VerbindendSamenwerkingsgericht, meedoen en co-creatie: wij werken niet solo, maar samen. Servatius zoekt continu de verbinding. We ondersteunen onze bewoners en zijn gericht op samenredzaamheid. Onze medewerkers werken actief samen om onze huurders en netwerk-partners optimaal van dienst te zijn. We verbinden partners zonder zelf altijd een uitvoerende rol te spelen en staan open voor samenwerking. We zitten regelma-tig met onze huurdersvereniging Servaassleutel aan tafel om ons beleid te bespreken. Met bewonerscom-missies, bewonerskrachten en complexcommissies praten wij over onze renovatieprojecten en hun wensen. Tegelijkertijd checken we altijd of de resulta-ten in lijn zijn met onze kerntaak en onze financiële mogelijkheden.

OndernemendWe moeten initiatief nemen, actiegericht te werk gaan, duidelijke keuzes maken en focus aanbrengen. Servatius onderneemt met visie. Onze medewerkers zetten zich volledig in voor onze huurders en altijd met een helder doel voor ogen. We zijn resultaatgericht en maken dingen mogelijk in en rondom de woning. Onze keuzes zijn evenwichtig tussen ondernemen met het hart (maatschappelijk rendement) en ondernemen met verstand (financiële continuïteit).

1.5 Waaraan willen wij voldoen? / Randvoorwaarden

Om onze doelen te kunnen realiseren moeten we de komende periode verder invulling geven aan: de sa-menwerking met partners, een flexibele en eigentijdse organisatie en een solide basis. Die solide basis garandeert financiële continuïteit en een toekomst-bestendige vastgoedportefeuille. Dit alles binnen de vigerende weten regelgeving. Waar wil Servatius dus als maatschappelijk ondernemer aan voldoen?

R1) Servatius = netwerkorganisatiestakeholdermanagement en participatie We kunnen alleen inspelen op de wensen van huurders en netwerkpartners als we weten wat ze graag willen en waarom dat belangrijk voor ze is. Daarom moeten we nauw met elkaar verbonden zijn.

R2) Servatius = wendbaar, efficiënt en innovatief‘van voor naar achteren’, ‘sharen’ en ‘samenorganiserende teams’We hebben een structuur nodig die ons de flexibiliteit biedt om in te spelen op wensen van huurders en wijzi-gende omstandigheden. Een organisatie die weet wat ze wil, wordt gedragen door deskundige, competente en tevreden medewerkers en kan waarmaken wat ze zich voorneemt. Door samen te werken willen we kosten reduceren, kwaliteit verbeteren en kwetsbaarheid verminderen.

R3) Servatius = continuïteittransformatie woningportefeuille en businessmodelOnze huurders rekenen op een passende woning, niet alleen nu maar ook in de toekomst. Daarom zorgt Servatius voor continuïteit. Zowel op volkshuisvestelijk als financieel vlak.

R4) Servatius = good Governancecompliance & integriteitCompliance en integriteit zijn voor Servatius vanzelf-sprekend, we zijn open en betrokken. De Europese richtlijnen, de nieuwe Woningwet en BTIV (Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting) zijn voor ons kaders.

1.6 Welke resultaten willen we bereiken? / Doelstellingen

De bewoner staat centraal. Onze aanpak is klantgericht en we stellen ons dienstbaar op. We zetten in op een fijne woonomgeving en stellen goede en betaalbare woningen beschikbaar, nu en in de toekomst. Dit heeft een positief effect op ons imago, waardoor huurders en medewerkers trots zijn op Servatius. We zetten in op vier thema’s:

D1) Service & dienstverleningOp het gebied van service & dienstverlening willen we de tevredenheid van de huurders verhogen, door onze beschikbaarheid, besluitvaardigheid en bejegening te verbeteren.

D2) Woongenot Servatius investeert in leefbaarheid: schoon, heel, veilig en mooi. Dit doen we niet alleen, maar samen met bewoners, gemeente, politie en zorgen welzijns-partijen.Veiligheid is voor bewoners een randvoorwaarde. Als huurders zich veilig voelen zal dit een positief effect hebben op meedoen en samen leven. De kwaliteit van de woning en leefomgeving bepalen het woongenot.

D3) Goede & betaalbare woningen We hebben aandacht voor specifieke doelgroepen, deze groeien in omvang en diversiteit. Samen met netwerkpartners stemmen we woonwensen af en verbeteren we de woonprogrammering. Servatius zorgt voor betaalbare woningen van goede kwaliteit. Ons uitgangspunt is ‘niet-DAEB, niet doen’, dat wil zeggen: geen huur in de vrije sector. We richten ons op sociale huurwoningen.

D4) Een toekomstbestendige woningvoorraadServatius zet in op een toekomstbestendige woning-voorraad, dit betekent passend voor de doelgroep én duurzaam. Niet alleen nu, maar ook in de toekomst.

1.7 Beleid In 2017 hebben we diverse beleidsterreinen verder ingevuld en/of aangescherpt. Zoals onder andere:

1. Ondernemingsplan In 2017 heeft Servatius een nieuw ondernemingsplan ‘Thuis als basis, Samen doen’ opgesteld. ‘Thuis als ba-sis’ maakt keuzes. Om tot die keuzes te komen hebben we samen met medewerkers, Raad van Commissaris-sen, bewoners en netwerkpartners onze kernopgave, sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen bepaald.

2. Portefeuilleplan 2016-2026 deel 1 vraag-aanbod-opgaveHet is voor Servatius van groot belang om gericht invul-ling te geven aan de transformatieopgave van de vast-goedportefeuille. Om het woningbezit van Servatius in lijn te krijgen met de vraag naar woningen dienen stra-tegische keuzes gemaakt te worden. Deze keuzes zijn beschreven in het portefeuilleplan.

3. Portefeuilleplan 2017-2026 deel 2 strategieIn dit document wordt de strategie toegelicht hoe Servatius vanuit haar huidige vastgoedportefeuille de streefportefeuille gaat bereiken. De twee manieren om de streefportefeuille te bereiken zijn enerzijds langs de weg van het huurbeleid, anderzijds door transformatie van het bezit. Tevens wordt aandacht besteed aan het verdienmodel, verduurzaming en de woonvisie van ge-meente Maastricht. Tot slot is, als onderdeel van de portefeuillestrategie, de hoofdstructuur uitgewerkt voor het beleid aangaande aankoop, verkoop, sloop, investeringen, BOG en niet-DAEB woningen, MOG, onzelfstandige woningen, VvE’s en parkeren.

4. Informatiebeveiligings- en privacybeleidDe doelstelling van informatiebeveiliging en privacy is tweeledig:

• Minimalisatie van schade en de eventuele gevolgen als gevolg van beveiligingsincidenten (bijvoorbeeld het waarborgen van de continuïteit van de interne bedrijfsvoering en primaire processen);

• Waarborgen van bescherming van persoonsgege-vens.

Het informatiebeveiligings- en privacybeleid biedt een kader om (toekomstige) maatregelen in de informatie-beveiliging te toetsen aan een vastgestelde norm.


5. CalamiteitenplanServatius wil voorbereid zijn op calamiteiten. Daarom is een integraal calamiteitenplan opgesteld. Dit plan is van toepassing op alle typen calamiteiten. Het plan bevat de werkwijze en de calamiteitenorganisatie van Servatius. De werkwijze wordt toegepast op alle cala-miteiten waarmee Servatius te maken kan krijgen. Vari-erend van een ‘klassieke calamiteit’ (brand, asbest) tot ‘nieuwe crises’ (ICT-verstoring, aardbeving). Op deze wijze beoogt Servatius de impact van dergelijke calami-teiten en eventuele schade zo effectief mogelijk te be-perken.

6. HuurbeleidIn het portefeuilleplan wordt voorgesteld het huurbe-leid te herzien naar ‘10-60-10-20’. Ons woningbezit krijgt daardoor de volgende streefhurenverdeling:

• 10% maximaal € 414 (kwaliteitskortingsgrens);• 60% tussen € 414 en € 592 (1e aftoppingsgrens); • 10% tussen € 592 en € 635 (2e aftoppingsgrens);• 20% tussen € 635 en € 710 (liberalisatiegrens).

De haalbaarheid van dit nieuwe voorstel is getoetst. Het nieuwe huurbeleid heeft geen effect voor de huur-inkomsten ten opzichte van het vigerende huurbeleid.

/ Programmamanagement

Het doorvoeren van strategische veranderingen in een organisatie dient te gebeuren op basis van een gedra-gen visie en middels een gestructureerde aanpak, coördinatie en management. Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat de resultaten van de diverse projecten goed op elkaar aansluiten en dat deze in samenhang uitgevoerd worden. Deze projecten worden daarom uitgevoerd in de vorm van een programma. Het programma wordt aangestuurd door een programma-manager. Het managen van een programma behelst het aansturen van een verzameling projecten, gericht op het realiseren van strategische doelstellingen. Met name dat laatste is belangrijk: we willen resultaten behalen die bijdragen aan onze ondernemingsdoel-stellingen. Programmamanagement levert, door een specifieke wijze van denken, deze aanpak via een gedefinieerde organisatiestructuur, fasering, processen en activiteiten.

Ook in 2017 zijn diverse projecten binnen deze totaal-context uitgevoerd. Daartoe is door de programmama-nager een sturende, coördinerende, ondersteunende en coachende rol vervuld.

Binnen de context van programmamanagement zijn voor 2017 de volgende projecten benoemd:

• Optimalisatie Front Office/Klantportaal (2016 – 2017) (decharge);

• Optimalisatie Dagelijks Beheer/GRIB (2016 – 2018);• Optimalisatie diverse processen: inspectie app.

(2017 – 2018);• Herzieningswet/Woningwet (2016 – 2017)

(decharge);• Optimalisatie afrekening servicekosten (2016 – 2017)

(decharge);• Veilig Wonen (2015 – 2018);• Vooronderzoek projectenlijst MJB (2017) (decharge);• Taxatie management module (2017) (decharge).

Doorgeschoven zijn de volgende projecten:• Balanced Score Card/BI-tool;• Vastgoedsturingstool/Asset management module;• Enterprise management systeem;• Tax Control Framework.

/ Verbeteren van de klanttevredenheid: LevelUp

Het kwaliteitsdenken verandert snel. Van kwaliteit van het product, naar kwaliteit van dienstverlening en juist in deze tijd ook naar kwaliteit van de interactie en bele-ving. Meer dan ooit is een goede organisatie een orga-nisatie die in actieve dialoog staat met haar klanten, luistert naar wat klanten willen en gezamenlijk zoekt naar mogelijkheden en oplossingen. Doen we juist dát goed, dan ontvangen we waardering en winnen we het vertrouwen van klanten. In de Aedes Benchmark scoren we een C. We willen graag een B-score.

Om de klant beter te bedienen (vanuit een flexibele or-ganisatie) en de medewerker in zijn of haar kracht te zetten, heeft Servatius haar organisatiestructuur aan-gepast. In deze nieuwe structuur is de bewoner het centrale uitgangspunt en wordt gewerkt vanuit samen-organiserende teams. Deze teams worden in 2018 vormgegeven.

Verbeteren klanttevredenheid

Om de tevredenheid van onze klanten duurzaam te verbeteren zet Servatius in op:

Doelstelling

Blije klanten> 8 in 2020

Dienst-verlening

Woning Identiteit& Imago

Rand- voorwaarde

Blije medewerkersSamenwerken

met plezier, > 8 in 2020

Blije medewerkers zijn een randvoorwaarde voor blije klanten: "we moeten binnen beginnen om buiten te winnen". De metingen die in het kader van HPO/LevelUp worden verricht laten een vooruitgang zien in de afgelopen twee jaren. Dat wil niet zeggen dat we er al zijn, maar we zijn wel reeds een eind op weg.

Om de klanttevredenheid te verbeteren wordt ingezet op drie pijlers: het verbeteren van onze dienstverlening, woning-kwaliteit en imago. Aan de hand van concrete verbeteropdrachten gaan we hier in 2018 uitvoering aan geven.

Organisatiemodel

klantprocessen wonen: verhuur, klantbeheer en leefbaarheid

klantprocessen woning: dagelijks- en planmatig onderhoud, renovatie- en mutatieonderhoud

BESTUUR

RvC FINANCIËN

COD

VVE

woning(KLANT EN TECHNIEK)

wonen(KLANT EN

WONEN)

STAF

Internal audit

Porte-feuille

Manage-ment

VASTGOED

Asset- en property Manage-

ment


2Wonen

2.1 Samen- werkingWe kunnen alleen inspelen op de wensen van huurders en netwerkpartners als we weten wat ze graag willen en waarom dat belangrijk voor ze is. Daarom moeten we nauw met elkaar verbonden zijn. In 2017 hebben we hier als volgt invulling aan gegeven:

/ Samenwerken met onze huurders

Servatius gaat uit van de verantwoordelijkheid en kracht van de huurders zelf en verhoudt zich tot haar bewoners volgens de ‘baas in eigen buurt’-principe. Participatie van bewoners is noodzakelijk voor het creëren van een prettige woonomgeving: bewoners geven aan wat hun wensen en behoeften zijn en Servatius faciliteert daar waar mogelijk. We vertrouwen op de zelfredzaamheid en eigen inbreng van onze huurders en zien verenigen en participeren als kernbegrippen. Wij streven ernaar dat onze huurders zich verenigen in een bewonerscommissie en in de huurdersvereniging.

Huurdersvereniging ServaassleutelServatius hecht veel waarde aan een actieve en betrokken huurdersbelangenorganisatie. Er vindt dan ook structureel overleg plaats tussen de directie van Servatius en het bestuur van Servaassleutel.

Het bestuur bestond op 1 januari 2017 uit:

• Martin Koekkelkoren, voorzitter;• Gea van Loo, vicevoorzitter en bewonerscommissies;• Jean Delhoofen, secretaris en complexcommissies; • Tiny Lexis, communicatie, pr, klachtafhandeling.

Het bestuur bestond op 31 december 2017 uit:

• Martin Koekkelkoren, voorzitter (stopt per 1 januari 2018);• Gea van Loo, vicevoorzitter, bewonerscommissies (waarnemend voorzitter vanaf 1 januari 2018); • Michel Herben, penningmeester;• Tiny Lexis, communicatie, pr, klachtafhandeling;• Gerrie Plass, kandidaat bestuurslid.

Het bestuur krijgt secretariële ondersteuning van Nicole Philips. Indien nodig huurt het bestuur externe ondersteuning in.

Servatius vindt het belangrijk om de goede verhoudin-gen te continueren. In 2017 hebben in dit verband meerdere bestuurlijke en werkoverleggen plaatsgevon-den, waaronder twee ‘heisessies’ met Servaassleutel en een grote bijeenkomst met alle bewonerscommis-sies en –krachten.

De volgende onderwerpen zijn met Servaassleutel besproken:

• Jaarlijkse huurverhoging, stand van zaken richtlijnen;• Sociaal plan bij renovaties;• Portefeuilleplan;• Bewonersparticipatie, stand van zaken wijkaanpak;• Vervangingsbeleid BKT (Badkamer, Keuken, Toilet) en MK (Meterkasten);• Presentatie bedrijfskosten;• Huurverhoging bij verduurzaming;• Huurbeleid;• Samenwerking Maasvallei, Woonpunt en Servatius;• Presentatie klanttevredenheidsonderzoek;• Managementrapportages;• Ondernemingsplan;• Optimalisatie klantprocessen;• Klachtenafhandeling;• Planbesluit Sloop Blauwe-Loper-gebied;• Bestuurssamenstelling Servaassleutel;• Organisatiemodel Servatius.

/ Samenwerken met netwerkpartners

We hebben de afgelopen tijd intensief, open en transparant met onze netwerkpartners samengewerkt. Voor de aankomende tijd onderschrijven we de noodzaak om onze samenwerking te verdiepen. Waar we voorheen meer strikte afspraken maakten, ligt onze focus met de gemeenten, zorg- & welzijnsnetwerk en collega-corporaties op flexibel samenwerken. Dit maakt het mogelijk om in te spelen op de actualiteit, in samenspraak met bewoners.

Concreet betekent dit:

• We verstevigen de relatie met onze netwerkpartners: we bespreken wederzijdse verwachtingen door ieders taken, rollen en verantwoordelijkheden te benoemen.

• Zowel operationeel als bestuurlijk werken we nauw samen met gemeenten in ons werkgebied. We willen de relatie met gemeenten, kredietbank, zorg- &


welzijnsorganisaties, brandweer en politie intensiveren. Daarnaast verbreden we de samenwer-king naar onder andere onderwijs, zorgverzekeraars en de sociale dienst.

• In het kader van kosten, kwaliteit en kwetsbaarheid werkt Servatius samen met Limburgse corporaties op het gebied van woonruimteverdeling (Thuis in Limburg), keurmerk Prettig Wonen (studentenhuis-vesting) en het huisvesten van bijzondere doelgroepen.

• Ook sectoroverstijgend zoeken we de samenwerking op; dit op het gebied van digitalisering en duurzaam-heid.

GemeentenDe omstandigheden waaronder gemeente en corpora-ties samenwerken zijn veranderd. Corporaties moeten jaarlijks een behoorlijk bedrag afdragen aan de Verhuurdersheffing waardoor er minder geld te besteden is. Tegelijkertijd zijn de uitdagingen groot. Bijvoorbeeld de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen, het huisvesten van nieuwe doelgroepen ( geestelijke gezondheidszorg, status-houders) en het langer zelfstandig thuis wonen van zorgbehoevenden. Door intensief samen te werken kunnen we deze uitdagingen het hoofd bieden.

Zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau vindt er voortdurend afstemming en overleg plaats met de gemeenten Maastricht en Eijsden-Margraten.

PrestatieafsprakenSinds de Woningwet 2015 zijn de verhoudingen tussen gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie –de lokale driehoek– veranderd. Succesvolle samen-werking begint met de inzet van de gemeente om volkshuisvestingsbeleid te formuleren, met concrete en realiseerbare doelen. Vervolgens is het aan de woningcorporatie om een beargumenteerd en transparant overzicht te bieden van de bijdrage die zij kan en wil leveren aan deze doelen. De huurdersorgani-satie denkt mee over de bijdrage die de corporatie aan het volkshuisvestingsbeleid levert en de effecten daarvan voor de huurders. Woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisatie stellen in een gelijkwaardig overleg prestatieafspraken vast en evalueren samen de uitvoering van de gemaakte afspraken.Middels haar inzet bij de prestatieafspraken levert Servatius een belangrijke bijdrage aan het gemeentelijk woningbeleid in Maastricht en Eijsden-Margraten.

MaastrichtGemeente Maastricht, de woningcorporaties (Woon-punt, Maasvallei en Servatius) en hun huurdersvereni-gingen (Woonbelang, Woonvallei en Servaassleutel) hebben prestatieafspraken gemaakt voor 2017. Deze

afspraken zijn in lijn met de themagerichte aanpak die de partijen in 2015 hebben ingezet. De prestatieafspra-ken 2017 zijn aanzienlijk verder uitgewerkt dan de ‘proefafspraken’ voor 2016. De komende jaren wordt deze wijze van samenwerking verder verfijnd.Samenwerken gebeurt op basis van zeven thema’s: 'Betaalbaarheid', 'Wonen en zorg', 'Woonruimteverde-ling', 'Woonmilieus', 'Doe-democratie' en 'Veiligheid en Duurzaamheid'.

Enkele voorbeelden van prestatieafspraken zijn:

• 'Betaalbaarheid': minimaal 80% van de sociale huurwoningen heeft een streefhuur gelijk aan (of onder) de tweede aftoppingsgrens.

• 'Woonmilieus': in 2017 gaan de corporaties ruim 500 woningen renoveren, 178 woningen bouwen, en ongeveer 400 verouderde woningen slopen. In de buurten die het betreft, zijn deze ontwikkelingen besproken met bewoners.

• 'Veiligheid': in 2017 zetten we verder in op het verhogen van de veiligheid door onder andere preventie en een actieve betrokkenheid van bewoners, ondernemers en maatschappelijke partners.

• 'Duurzaamheid': de corporaties investeren de komende jaren ca. 3,5 tot 4 miljoen euro per jaar in maatregelen om de woningvoorraad te verduurza-men.

Wethouders, corporatiedirecteuren en diverse ambtenaren/corporatiemedewerkers zitten tweemaan-delijks om tafel om de voortgang rondom deze onderwerpen en actuele thema’s te bespreken. Meer informatie over de prestatieafspraken 2017 staat in bijlage 1. De prestatieafspraken 2017 worden begin 2018 met betrokken partijen geëvalueerd. De realisatie door Servatius is (deels) opgenomen in dit jaarverslag. De betaalbaarheid van onze woningen wordt toegelicht in hoofdstuk 2.5 en 2.6. De ontwikkeling van onze portefeuille (sloop, nieuwbouw, renovatie, verduurza-ming, verkoop van woningen) wordt beschreven in hoofdstuk 3 ('Vastgoed').

Eijsden-MargratenNaast dagelijkse afstemming over praktische zaken is er in 2017 twee keer Bestuurlijk Overleg gevoerd tussen de corporaties en de gemeente Eijsden-Margraten. De samenwerking op het gebied van volkshuisvestelijke kerntaken tussen betrokken partijen is vastgelegd in prestatieafspraken, waarbij wordt aangesloten bij de in de Woningwet genoemde onderwerpen. In deze afspraken zijn concrete prestaties benoemd met betrekking tot:

• betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep;

• huisvesting van urgente doelgroepen;• wonen met zorg en ouderenhuisvesting; • vastgoedontwikkelingen (sociale) huurwoningen;• verduurzaming sociale woningvoorraad;• inzet voor leefbaarheid.

In 2017 heeft de gemeente Eijsden-Margraten een woonvisie opgesteld, welke begin 2018 wordt vastge-steld. De corporaties zijn bij dit proces nauw betrok-ken. De prestatieafspraken 2017 met de gemeente Eijsden-Margraten zijn bijgevoegd in bijlage 2.

Collega corporatiesWe hechten er veel waarde aan om op lokaal, regionaal en nationaal niveau continue afstemming te zoeken met collega-corporaties. Servatius neemt daarom deel aan diverse overleggen. Op lokaal niveau participeren we in het 'DirecteurenOverleg Corporaties', waarin bestuurders van de drie Maastrichtse corporaties gezamenlijk actuele thema’s verkennen en standpunten uitwisselen. Ook bereiden de drie corporaties samen de bestuurlijke overleggen met de gemeenten voor. Daarnaast is de uitwisseling van ‘best practices’ en het intensiveren van de samenwerking doel van het overleg.

Op regionaal niveau neemt Servatius onder andere deel aan het C8 Overleg (de acht grote Zuid-Limburgse corporaties) en het Platform Limburgse corporaties. Op nationaal niveau zijn we onder andere lid van Aedes.

2.2 Bewoners- participatieBewonersparticipatie is heel belangrijk. Niet alleen binnen Servatius, maar ook bij de bewoners zelf. Participatie is een inte-graal onderdeel van de beleidscyclus van Servatius. Onze rol is het stimuleren, coachen en faciliteren van actieve bewoners die invulling geven of deelnemen aan het verbeteren van de leefbaarheid. Servatius wil dichtbij de bewoners staan, goed naar hen luisteren en de dialoog aangaan. Kortom: bewo-nersparticipatie anno 2017.

Bewonersparticipatie is een breed begrip. Er zijn vier vormen van bewonersparticipatie: beleidsparticipatie, maatschappelijke participatie, maatschappelijke initiatieven en het stimuleren van zelfbeheer/zelforga-nisatie. Servatius heeft de visie op bewonersparticipa-tie vanuit deze vormen in twee lijnen uitgezet: formeel en informeel.

In 2017 was er wederom groei in zelfsturing van de deelnemers en de teams zichtbaar. Er is geïnvesteerd in duurzame bewonersparticipatie:

• investeren in mensen (coachen, opleiding);• samenstelling commissie conform opbouw wijk

(leeftijd, afkomst, etc.);


• effectief overleggen en actief in de wijk.

Bovenstaande aanpak heeft tot positieve resultaten geleid. De bewoners voelen zich serieus genomen. Het vertrouwen tussen de commissies (inclusief hun achterban in de wijken) en Servatius groeit. Er is sprake van wederkerigheid. De bewoners in de wijk staan dichter bij elkaar en werken meer met elkaar samen.

/ Formele bewonersparticipatie

Servaassleutel is de huurdersvereniging van Servatius en heeft circa 2.550 leden. Naast deze overkoepelende vereniging, overlegt Servatius met twaalf erkende bewonerscommissies.

Taken en verantwoordelijkheden Servaassleutel:

• financiële ondersteuning van de bewoners -commissies;

• het organiseren van cursussen via de Woonbond en het coachen van bewonerscommissieleden;

• ondersteuning van bewonerscommissies (juridisch, wonen en leefbaarheid);

• adviesrol en klankbordfunctie bewonerscommissies (informeren, stimuleren en verbinden);

• invulling geven aan bewonersparticipatie (organiseren van themabijeenkomsten voor de

bewonerscommissies);• belangrijke strategische gesprekspartner van

Servatius.

Taken en verantwoordelijkheden bewonerscommissies:

• oren en ogen in de buurt;• voorbeeldbewoner;• intermediair tussen huurders en Servatius;• korte lijnen met huurder, Servaassleutel en Servatius;• informatie en advies aan de bewoners en Servatius;• belangrijke tactisch/operationele gesprekpartner van

Servatius;• leefbaarheidsambassadeurs.

Op dit moment werken alle bewonerscommissies conform deze stijl. In totaal zijn 64 enthousiaste leden actief in deze commissies. De bewonerscommissies zijn in 2017 verder gegaan met initiatieven en leefbaar-heidsprojecten. Op deze wijze zorgen ze ervoor dat de leefbaarheid (o.a. veiligheid) in hun wijken verbeterd wordt.

Voorbeelden van leefbaarheidsprojecten:

• 'Welkom in je nieuwe woning/wijk';

• inbraakpreventie;• maaltijdvoorziening voor ouderen;• 'Wijkschouw';• bloemetje aan huurders die al 50 jaar dezelfde

woning huren; • brandpreventie.

Op 11 mei 2017 werd door Servatius de jaarlijkse ‘Participatiedag’ georganiseerd. In de ochtend kregen de leden een workshop over brandveiligheid of over duurzaamheid en innovatie. De workshop over brandveiligheid werd gegeven door de vrijwillige brandweer. Na afloop hebben 18 vrijwilligers het certificaat van ‘brandweerambassadeur’ ontvangen. In de middag werden in verschillende wijken in een aantal geselecteerde complexen rookmelders opge-hangen. De dag werd afgesloten met een gezellig walking dinner op een mooie locatie. Aanwezig waren een aantal leden van het managementteam, medewer-kers van Servatius, Servaassleutel en de leden van de bewonerscommissies en bewonerskrachten. Deze avond stond in het teken van bedanken van de vrijwilligers voor hun inzet.

Op 11 april en 14 december 2017 werden voor alle vrijwilligers themabijeenkomsten georganiseerd.

De onderwerpen waren:

• huurverhoging;• brandveilig wonen;• woning ventileren;• inbraakveilig wonen.

Tijdens de bijeenkomst in december zijn de activiteiten van 2017 geëvalueerd en de ambities voor 2018 besproken.

/ Informele bewonersparticipatie

Servatius heeft sinds 2012 de ambitie om bewonerspar-ticipatie structureel en projectmatig vorm te geven. Bewonerskrachten zijn getrainde vrijwilligers uit de buurt. Zij zijn de oren en ogen van Servatius. Zij leveren een waardevolle bijdrage aan de directe leefomgeving.

Zij doen dit onder andere door het:

• toezien op handhaven leefbaarheid; • zorgen voor bekendheid van de woonregels;• aanspreken medebewoners op het naleven van

de woonregels;• tijdig melden van leefbaarheidsklachten, overtredingen, vernielingen en wensen;• melden van onderhoudsklachten bij Servatius of

gemeente;• bijdragen aan extra aandacht voor de leefbaarheid

en veiligheid in hun werkgebied;• hebben van oren en ogen in de buurt en optreden als

intermediair;• onderhouden van korte lijnen tussen huurders en

Servatius.

Er zijn vijf Bewonerskrachtenteams actief. Deze teams opereren in de wijken Heugem, Caberg, Wittevrouwen-veld, Limmel en Mariaberg. In totaal hebben de teams samen 23 leden. Servatius investeert in deze actieve huurders via training, coaching enbegeleiding, maar ook financieel in de vorm van een vrijwilligersvergoe-ding.

In de wijk Wittevrouwenveld is naast het Bewoners-krachtteam ook een klusteam actief. Dit team bestaat uit leden van het Bewonerskrachtenteam en andere vrijwilligers. Zij zorgen voor opgeruimde tuinen en brandgangen daar waar huurders dit niet meer zelf kunnen. In 2017 heeft het klusteam 27 keer bewoners met een (lichamelijk) beperking met onderhoud van tuinen en brandpaden geholpen.In de wijk Heugemerveld faciliteert en ondersteunt de bewonerscommissie een maaltijdvoorziening voor buurtbewoners.Het project ‘Welkom in de wijk’, het ontvangen van nieuwe bewoners, wordt door nagenoeg alle bewonerskrachtenteams omarmd.

/ Veilige Buurten Teams

Naast de Bewonerskrachtenteams loopt er al enkele jaren een gezamenlijk initiatief: Veilige Buurten Team (VBT). Servatius heeft samen met de gemeente, twee andere woningcorporaties, opbouwwerk en de politie bewust voor deze gezamenlijke aanpak gekozen. De VBT’s trekken samen met buurtbewoners op als het gaat om verbetering van de leefbaarheid in de wijk. De professionals hebben hierbij een faciliterende rol, de buurtbewoners hebben een actieve rol. Er zijn VBT’s actief in Wittevrouwenveld, Limmel, Wijckerpoort, Mariaberg, Malberg, Caberg/Malpertuis, Daalhof en De Heeg.

In 2017 is geïnvesteerd in de onderlinge samenwerking tussen Bewonerskrachtenteams en VBT’s. De complex-beheerder neemt namens Servatius deel aan het VBT. Op deze wijze wordt de verbinding tussen Bewoners-krachtteam en het VBT verstevigd.

2.3 Participa-tieprojectenBij de ontwikkeling, renovatie en sloop van vastgoedprojecten is bewo-nersparticipatie belangrijk. Om deze reden betrekt Servatius zoveel mogelijk de klant bij deze processen. Onder klant verstaan we de huidige of toekomstige huurder.

/ Renovatie

In 2017 heeft Servatius zeven renovatieprojecten afgerond die in 2016 waren opgestart. Tevens is de renovatie van 99 eengezinswoningen in de wijk Caberg opgestart. Deze zijn eind 2017 grotendeels opgeleverd. Het gaat om ingrijpende renovaties van zowel apparte-menten als grondgebonden woningen. In totaal werden 446 woningen aangepakt.

Servatius ambieert bij elke renovatie een projectmatige complexcommissie op te richten. De commissies worden gefaciliteerd door de Huurdersbelangenvereni-ging Servaassleutel. De leden van de commissie vertegenwoordigen de huurders onder andere bij bouwvergaderingen met de aannemer en Servatius. De commissie fungeert als eerste en herkenbaar aan-spreekpunt vanuit het complex. Dit heeft als voordeel dat de commissieleden door de andere bewoners makkelijk worden aangesproken en zodoende over veel informatie beschikken. Indien het niet lukt om op projectbasis een complexcommissie op te richten, neemt Servaassleutel in dat geval de honneurs waar.Bij bovengenoemde renovatieprojecten is in een vroeg stadium gestart met het werven van bewoners voor de complexcommissies. De commissies denken en praten ook mee over het uiteindelijke renovatieplan en houden tijdens de uitvoering de vinger aan de pols.


Daarnaast voorzien zij bij de eindevaluatie Servatius van input die meegenomen wordt bij nieuw op te starten projecten.

70% deelnameServatius heeft in 2017 ervoor gekozen om het verkrij-gen van de 70% akkoordverklaringen in eigen hand te houden. Dit heeft tot het goede resultaat geleid dat maar liefst 98% akkoord is gegaan.

In voorbereidingNaast de acht opgeleverde renovaties heeft Servatius in 2017 ook van drie renovatieprojecten de voorberei-ding opgestart: twee grootschalige seniorencomplexen en één eengezinswoningencomplex. Hiervoor zijn inmiddels complexcommissies gevormd met wie voorbereidende gesprekken zijn gevoerd. Het ligt in de lijn der verwachting dat deze renovaties medio 2018 in uitvoering gaan.

Als experiment heeft Servatius alle bewoners van deze drie complexen geënquêteerd. Er werd gevraagd wat de meest urgente zaken zijn die bij de renovatie aangepakt moeten worden. Behalve dat het bijzonder prettig was om te ervaren dat de door de bewoners genoemde zaken goed aansluiten bij de plannen van Servatius, leverde de enquête ook bruikbare informatie op om de plannen te verbeteren.

KlantinformatieJuiste en duidelijke informatie draagt enorm bij aan het draagvlak voor een renovatieproject. Aan goede informatievoorziening naar de huurders is het afgelo-pen jaar veel aandacht besteed. Er werden tal van activiteiten ondernomen:

• het organiseren van informatieavonden;• het verspreiden van duidelijke brochures (veel foto’s

en illustraties);• het vroegtijdig opleveren van een modelwoning waar

de verbeteringen zichtbaar zijn;• het regelmatig verspreiden van nieuwsbrieven

waarbij bewoners op de hoogte blijven van actuele ontwikkelingen;

• het tijdens de uitvoering spreekuur houden in het betreffende complex(bij een aantal projecten);

• het hebben van vaste aanspreekpunten tijdens uitvoering.

/ Herstructurering

In en rondom sloopcomplexen spelen soms leefbaar-heidsproblemen waar bewonersparticipatie een dempende werking op kan hebben. Met name in de wijk Wittevrouwenveld heeft een groep bewoners onder de naam ‘bewonerskrachten WVV’ een hele actieve rol gespeeld. Door dagelijks een aantal inspectierondes uit te voeren zijn inbraken, vandalisme en brandstichting tot een minimum beperkt gebleven. Deze bewonerskrachten worden door Servatius gefaciliteerd in de vorm van kleding, materiaal en een vrijwilligersvergoeding. Gezien de goede ervaring is Servatius voornemens om ook op andere slooplocaties in 2018 deze werkwijze in te zetten.

Tijdelijke verhuur De verhuur en het beheer van toekomstige sloopcom-plexen heeft Servatius ingevuld door woningen tijdelijk te verhuren. Dit heeft aantoonbaar positieve effecten op de leefbaarheid in herstructureringsgebieden. We zien dat we hiermee verschillende doelgroepen (studenten, starters en toekomstige kopers) goed kunnen bedienen. Ook blijkt dat de oorspronkelijke bewoners deze ’nieuwe huurders’ positiever beoorde-len dan voorheen de ‘antikrakers’. Servatius heeft in het verleden besloten om het technisch en sociaal beheer van de tijdelijke verhuur uit te besteden aan Maximus Leegstandsbeheer. In 2017 is dat naar volle tevredenheid voortgezet.

KunstprojectOp een slooplocatie in de wijk Malpertuis heeft Servatius in samenwerking met een nabij gelegen basisschool een kunstproject opgezet. Kinderen uit de bovenbouwgroepen hebben op, door Servatius ter

beschikking gestelde, houten platen schilderijen gemaakt. Deze bijzonder kleurrijke platen werden vervolgens op de te slopen woningen bevestigd. Hiermee kreeg het sloopcomplex een vrolijkere uitstraling en konden de betrokken leerlingen aan de buurt laten zien wat zij hadden gedaan om de buurt te verfraaien. De school, de kinderen en Servatius waren dermate tevreden over het eindresultaat dat de schilderijen in 2018 hergebruikt gaan worden in een sloopcomplex in de buurt waar de basisschool is gelegen.

BlauwdorpIn 2017 is Servatius gestart met het ‘onthuren’ van 100 vooroorlogse eengezinswoningen in de wijk Blauwdorp. Op deze locatie worden, vanaf begin 2020, sociale huurwoningen, een groenzone en de door de gemeente gewenste ‘Blauwe Loper’ aangebracht. Hiermee willen het buurtkader, de gemeente en Servatius de leefbaar-heid verbeteren. Tevens komt men hiermee tegemoet aan de lang gekoesterde wens van seniorenwoningen voor deze wijk. Alle bewoners zijn thuis bezocht en de algemene tendens is dat men de ingreep wel begrijpt, maar het jammer vindt dat men afscheid moet nemen van zijn/haar woning. Het merendeel van de bewoners wil in dezelfde wijk blijven wonen. Servatius gaat zich, samen met de collega-corporaties, de komende twee jaar daar hard voor inzetten.

Project Aantal woningen % deelname

Balijeweg 64 96%

Bazuinstraat e.o. 99 98%

Majolicastraat 72 89%

Wardehofplein 48 92%

Bokaalstraat e.o. 99 90%

Petrus Gaginistraat e.o. 143 85%

Askalonstraat 19 100%

Pancerstraat e.o. 36 100%

St Servaasbolwerk 100 voorbereiding

Mercatorplein 71 voorbereiding

Oosterweertlaan 35 voorbereiding

Frankenstraat 51 voorbereiding


2.4 Bijzondere doelgroe-penWe bieden passende en kwalitatief duurzame huisvesting met betaalbare woonlasten voor huishou-dens die zijn aangewezen op de sociale huursector in Maastricht en Eijsden-Margraten. Onze huurders kunnen kiezen uit een divers woningaanbod en kunnen binnen ons woningaanbod door- groeien. In buurten waar we veel woningen bezitten, stimuleren we dat huur-ders samen met gemeente, welzijn- en zorgaanbieders de kwaliteit van wonen en leven verbeteren.

Naast de primaire doelgroep zet Servatius zich ook in voor een aantal bijzondere doelgroepen. Servatius zet zich maximaal in om specifieke doelgroe-pen optimaal te bedienen. We maken daarbij onder-scheid tussen:

• Maatwerkdoelgroepen: dit zijn onder andere moeilijk plaatsbare personen, statushouders en personen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang;

• Urgenten: mensen die door omstandigheden met voorrang woonruimte nodig hebben;

• Herstructureringskandidaten: huishoudens die als gevolg van herstructurering moeten verhuizen uit een sloopwoning.

In de woonbegroting waren onderstaande aantallen opgenomen. De realisatie laat echter lagere getallen zien. Dit verschil is simpelweg te verklaren doordat de vraag uit de markt lager was.

/ Statushouders

In 2017 was de gezamenlijke taakstelling voor de drie corporaties ten aanzien van het huisvesten van statushouders 154 personen. Door bemiddeling zijn via de corporaties 132 gehuisvest. Woonpunt huisvestte 57 personen, Servatius 45 en Maasvallei 30. De overige 22 personen vonden zelfstandig huisvesting in het particuliere segment.

/ Housing Accomodations

De drie Maastrichtse corporaties maken jaarlijks (prestatie)afspraken met de gemeente en Housing Accomodations over het plaatsen van diverse bijzon-dere doelgroepen. Afgelopen jaren is periodiek de werkwijze geëvalueerd en waar nodig bijgesteld. Begin 2017 is een regiegroep opgericht om het functioneren van Housing Accomoda-tions onder de loep te nemen en te verbeteren om daarmee de uitstroom uit de Geestelijke Gezondheids-zorg, Verstandelijke Gehandicaptenzorg en Maat-schappelijk Opvang te bespoedigen via een goed functionerende achterdeur, ingevuld door Housing Accommodations. Om de effectiviteit van Housing Accommodations te vergroten als centraal loket voor de uitstroom zijn in de regiegroep een aantal oplossingsrichtingen voorgesteld die vervolgens ambtelijk zijn uitgewerkt en in het Bestuurlijk Overleg Wonen en Wijken van 29 september 2017 zijn vastgesteld.

Onderstaande vijf punten zijn vastgesteld door gemeente en woningcorporaties:

1) De positie van Housing Accommodations als caseregisseur wordt versterkt door het optimalise-ren van de werkprocessen en door af te spreken dat woonbemiddeling van bijzondere doelgroepen via Housing gaat.

2) Housing krijgt een centrale rol bij het bemiddelen van een woning voor de cliënt bij de woningcorpo-

ratie en bij het afstemmen van de woonvraag op de zorgen begeleidingsvraag van de cliënt. Housing bemiddelt en schakelt tussen verhuurder en zorgaanbieder, lost knelpunten op en verzorgt monitoring en follow-up van de cliënten na verhuizing.

3) Het werkproces wordt geoptimaliseerd zodat Housing de centrale regie heeft. Dit betekent dat naast de huidige doelgroepen die Housing bemid-delt in 2018 nader zal worden uitgewerkt of het mogelijk (en zinvol) is andere bijzondere doelgroe-pen te bemiddelen zoals bijvoorbeeld statushou-ders. Ook de relatie met thema’s als Jeugd (zwerf-jongeren), Participatie, Armoedebeleid en dergelijke wordt hierbij betrokken.

4) Er wordt gezorgd voor goede afhandeling van klachten. Hiertoe wordt het ‘Intern Beraad’, dat reeds in werking is in Parkstad en de Westelijke Mijnstreek, ook ingesteld voor Maastricht. Dit is in feite een onafhankelijke klachtencommissie.

5) De mogelijkheden voor bijzondere doelgroepen om via Housing een woning toegewezen te krijgen wordt verruimd. Dit betekent een aanpak op maat, waarbij partijen zich inzetten om daar waar structurele blokkades bestaan een oplossing te zoeken.

/ Wonen & Zorg

Er wordt in de toekomst een groter beroep gedaan op het sociale netwerk van zorgvragers. Mensen met een zorgvraag gaan in een veel later stadium naar een intramurale accommodatie of een voorziening voor beschermd wonen. Dat betekent dat er meer kwets-bare inwoners in ‘gewone’ corporatiewoningen en buurten wonen, terwijl tegelijkertijd de zorg en ondersteuning versobert.Er wordt ingezet op hulp vanuit het eigen netwerk van de zorgvragers.In 2015 en 2016 hebben de Gemeente Maastricht en de Maastrichtse corporaties 'Wonen & Zorg' als prioritair thema voor de stad aangemerkt en gezamenlijk onderzocht aan de hand van een bestuursopdracht. Geconstateerd is dat Maastricht stadsbreed in beginsel voldoende zorggeschikte woningen heeft. De betaal-baarheid en beschikbaarheid van deze woningen voor iedereen die zorg nodig heeft, is minder vanzelf-sprekend. De gemeente en corporaties hebben twee programma’s opgezet voor senioren. Het eerste is 'Langer Thuis Wonen', met een bijbehorend pakket aan maatregelen zoals woningaanpassing of benodigde zorgarrange-menten. Is intensievere zorg of andere huisvesting nodig, dan kunnen burgers terecht in geclusterde woonvormen ('Geclusterd Verzorgd Wonen', het tweede programma).

/ Studenten

In 2017 beheerde Servatius in Maastricht 843 studenteneenheden, waarvan circa 79 gemeubileerd. Naast de corporaties als aanbieder zijn er afgelopen jaar meerdere aanbieders van studentenwoningen op de markt erbij gekomen. Het is zaak onderscheidend te blijven. De komende jaren neemt de behoefte aan studenten-eenheden naar verwachting toe. De opgave die bij de te verwachten groei hoort, wordt door diverse partijen in de markt weliswaar opgepakt, maar wordt niet ingevuld en er blijft de komende jaren een tekort bestaan aan studentenwoningen.

KwaliteitskeurmerkOm onderscheidend te blijven heeft Servatius afgelo-pen jaar deelgenomen aan het ontwikkelen van een keurmerk voor studentenwoningen. Wat begon als een initiatief van de Vereniging Verhuurders Woonruimtes Maastricht (VVWM) is uitgegroeid tot een gemeente-breed samenwerkingsverband. De Maastrichtse hogescholen en Universiteit, bewonerscomités, woningcorporaties, VVWM, Gemeente Maastricht,

brandweer, politie, Student en Stad, studenten én de Stichting Studentenhuisvesting Maastricht (SSHM) hebben bijgedragen aan de oprichting van Stichting Keurmerk Prettig Wonen. Deze stichting verstrekt en beheert het Keurmerk Prettig Wonen. Het Keurmerk Prettig Wonen is een kwaliteitskeurmerk. Het keurmerk stelt eisen op het vlak van:

• inbraak- en brandveiligheid;• goed beheer en verhuur;• juiste verhuurvergunningen en voldoen aan de

weten regelgeving;• herkenbaarheid en bereikbaarheid van de verhuurder.

In mei is het startschot gegeven voor de ‘proof of concept’-fase waarin tot begin 2018 een 40-tal panden worden gekeurd. Na keuring wordt een pand, wanneer dat nodig is, aangepast en opnieuw gekeurd totdat het pand voldoet aan alle (vaak bovenwettelijke) eisen die het Keurmerk stelt. Medio december heeft Servatius voor het studenten-complex in de Jodenstraat het Keurmerk ontvangen. Doel is om in 2018 en 2019 voor alle studentenpanden het keurmerk te krijgen.

2017 Prestatieafspraak(aantal woningen)

Realisatie(aantal woningen)

Maatwerkdoelgroepen 91 43

Urgenten 68 58

Herstructurerings-kandidaten

45 26


/ Woonwagens

MaastrichtPartners in Maatwerk-Zuid B.V. (PIM), het samenwer-kingsverband tussen Servatius en collega-corporaties Woonpunt en Maasvallei, is verantwoordelijk voor het dagelijks beheer.Tijdens het verslagjaar heeft de Nationale Ombudsman een rapport uitgebracht onder de titel: 'Woonwagen-bewoner zoekt standplaats'. Hierin doet hij een aantal aanbevelingen waaronder de oproep aan gemeentes en woningcorporaties dat de standplaatsenbehoefte zou moeten worden vastgelegd in de Woonvisie. Een en ander kan leiden tot een vergroting van de inspan-ningsverplichting van Servatius voor deze bijzondere doelgroep.

Gedurende het verslagjaar heeft PIM bemiddeld in de (her)huisvesting van zeer moeilijk plaatsbare huurders (onaantastbaren). In overleg met het Veiligheidshuis Maastricht heeft dit geleid tot twee verhuringen binnen de woonwagenvoorraad van Servatius. Specifiek voor dit doel is een ‘Tijdelijke Huurovereenkomst met Woonbegeleiding’ voor de duur van 1 jaar afgesloten. De begeleidingsovereenkomst en het daarbinnen opgestelde begeleidingsplan maken integraal deel uit van de huurovereenkomst.

Aan het einde van het verslagjaar heeft Servatius binnen de gemeente Maastricht 59 standplaatsen en 22 woonwagens/chalets. De wijziging in het aantal huurwoonwagens is het gevolg van de verkoop van een huurwoonwagen aan de zittende huurder. Op de woonwagenlocatie Mergelweg is een huurwoonwagen uit exploitatie genomen en vervangen door een standaard huurchalet.

Eijsden-MargratenIn 2017 zijn er geen mutaties opgetreden in de omvang van het bezit van Servatius in de gemeente Eijsden-Margraten. Er zijn 15 standplaatsen en 4 woonwagens/chalets.

In de gemeente Maastricht en de gemeente Eijsden-Margraten kan gesproken worden van een '0-situatie': alle stand-plaatsen en huurwoon-wagens voldoen aan de gewenste basiskwaliteit.

2.5 Onze portefeuilleServatius beschikt over een ruim woningaanbod met voor ieder wat wils. Om de kwaliteit en toekomst-bestendigheid van ons woningaanbod te garanderen, verhogen we jaarlijks onze huuropbrengsten. Met deze inkomsten kunnen we weer investeren in de sociale volkshuisvesting. We noemen dit ons volkshuisvestelijk instandhoudingsmodel. Hierbij richten we ons op duurzaamheid. Dit moet uiteindelijk leiden tot lagere energielasten, waarbij leefbaarheid niet uit het oog verloren wordt.

Het vastgoed van Servatius ligt in de gemeente Maastricht (10.818), de gemeente Eijsden-Margraten (597) en de gemeente Valkenburg (2). Onze portefeuille is breed geschakeerd naar woningtype, huurprijzen, ouderdom en ligging.

In onderstaand overzicht is het aantal verhuurbare eenheden (VHE’s) van Servatius per 31 december 2017 opgenomen. De VHE’s zijn verdeeld over de segmenten Bedrijfsonroerend goed (BOG), Maatschappelijk onroerend goed (MOG) en Wonen.

De huurwoningen zijn verdeeld in vier categorieën (conform systematiek dVi):

• ‘Goedkoop Wht2’ maandhuur ≤ € 414,02; • ‘Betaalbaar Wht’ maandhuur > € 414,02 ≤ € 635,05; • ‘Duur tot huurtoeslaggrens Wht’maandhuur > € 635,05 ≤ € 710,68;• ‘Duur boven hoogste grens Wht’ maandhuur ≥ € 710,68.

In de volgende tabellen zijn bovenstaande totalen verder uitgesplitst naar gemeente, type en huurseg-ment.

Onderdeel Huurwoning goedkoop

Huurwoning betaalbaar

Huurwoning duur tot

huurtoeslag

Huurwoning duur boven

hoogste grens

Onzelfstandige wooneenheden

Intramuraal (zorgvastgoed)

Niet woon-gelegenheden

Eindtotaal

BOG 1661 1661

MOG 321 2 323

Wonen 2031 6518 808 296 547 10200

Totaal 2031 6518 808 296 547 321 1663 12184



Huurwoning duur tot

huurtoeslag


hoogste grens




Eindtotaal

BOG 1645 1645

MOG 309 2 311

Wonen 1986 6127 708 254 528 9603

Totaal 1986 6127 708 254 528 309 1647 11559



Huurwoning duur tot

huurtoeslag


hoogste grens




Eindtotaal

BOG 16 16

MOG 10 10

Wonen 45 391 100 42 19 597

Totaal 45 391 100 42 19 10 16 623

Onderdeel Intramuraal (zorgvastgoed)

Eindtotaal

MOG 2 2

Totaal 2 2

2 Wht staat voor ‘Wet op de huurtoeslag’

Totale bezit

Maastricht

Eijsden

Valkenburg


Type Vastgoed Aantal nieuwe verhuringen

Sector Vastgoed BOG 3

Sector Vastgoed Vrije Sector Huur 22

Sector Wonen MOG 7

Sector Wonen Niet Woningen3 207

Sector Wonen Woningen 940

Totaal 1.179




Sector Wonen MOG 6

Sector Wonen Niet Woningen 205


Totaal 1.138




Sector Wonen MOG 0

Sector Wonen Niet Woningen 2


Totaal 40

Kengetallen verhuurIn 2017 zijn 1.179 nieuwe huurcontracten gesloten. Eind 2017 bedroeg de leegstandsgraad van woon gelegenheden bij mutatie 1,35%.

Hieronder de uitsplitsing van de nieuwe huurcontracten in 2017 naar type vastgoed:

Woningtoewijzing MaastrichtIn de gemeente Maastricht heeft Servatius in 2017 in totaal 1.138 nieuwe contracten gesloten (96,5% van het totaal aantal nieuwe contracten):

Woningtoewijzing Eijsden-MargratenIn 2017 zijn in de gemeente Eijsden-Margraten in totaal 40 nieuwe contracten gesloten (3,5% van het totaal aantal nieuwe contracten):

3 O.a. parkeren, woonwagens, standplaatsen, etc.

Woningtoewijzing ValkenburgIn 2017 is in de gemeente Valkenburg 1 nieuw contract gesloten. Het betreft een MOG-pand dat wordt beheerd door Maximus leegstandsbeheer.

2.6 Verhuur-zaken/ Huurbeleid

Servatius zoekt binnen de gestelde huur-inkomens-grenzen, onder voorwaarde van financiële continuïteit, naar een gezonde balans tussen enerzijds voldoende goede en betaalbare huisvesting voor de doelgroep van beleid en anderzijds voldoende investeringscapaciteit voor de noodzakelijke transformatieopgaven. Om voldoende betaalbare woningen te garanderen voert Servatius per 1 januari 2018 het volgende huurbeleid:

Daarmee heeft 80% van de sociale huurwoningen een streefhuur tot aan de tweede aftoppingsgrens en 20% tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatie-grens. Waarbij:

• binnen de eerste drie klassen de huur bij mutatie wordt opgetrokken tot 100% van de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingsstel-sel, en waar nodig afgetopt op de huurtoeslaggren-zen om de gewenste omvang van de segmenten te realiseren. Woningen in deze drie huurprijssegmen-ten zetten we in voor de primaire doelgroep met een inkomen tot € 36.165;

• in het bereikbare segment de huur bij mutatie opgetrokken wordt tot de markthuur en waar nodig afgetopt op de liberalisatiegrens. Dit deel van de woningvoorraad laten we toenemen tot 20% waarmee we ons richten op huishoudens met een inkomen boven de € 36.165 (waarvan 10% tot € 40.349). Dit aanbod bestaat grotendeels uit gezinswoningen die op basis van het aantal woningwaarderingspunten te liberaliseren zijn.

Als alle woningen zijn gemuteerd (streefhuur) realise-ren we een gemiddelde huurprijs van circa 80% van de Maximale Huur.

In relatie tot collega corporaties zal Servatius een evenredig deel van de opgave voor haar rekening nemen.

Inflatievolgend huurbeleid bij streefhuurServatius houdt zich bij de huurverhoging aan de wettelijke kaders en spant zich in om, rekening houdend met de volkshuisvestelijke opgaven in brede zin, woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep van het beleid. Voor woningen, die tegen de gewenste streefhuur (jaarlijks geïndexeerd) worden verhuurd, verhoogt Servatius de huren enkel met inflatie. Dit is minder dan de wettelijk toegestane gemiddelde huurverhoging van inflatie + 1% (inkomensgroep 1). Per saldo blijft Servatius binnen de maximale huursom-stijging. In de niet-DAEB tak wordt bij mutatie de huur opgetrokken naar de markthuur (maar niet hoger dan de maximale huur).

Hanteren normenServatius stuurt op realisatie van de DAEB-toewijzings-norm (80%-20%) en de 95% passendheidsnorm. De geboden ‘vrije’ ruimte wordt optimaal toegewezen aan huishoudens met jaarinkomens tussen circa € 29.000 en € 43.000 (waaronder ouderen en huishoudens met een zorgbehoefte).

10% 10% 20%60%

€414 € 592 €635 €710

Goedkoop Betaalbaar tot 2e

aftoppingsgrens

BereikbaarBetaalbaar tot 1e aftoppingsgrens


/ Huurverhoging

Net als in 2016 kregen woningcorporaties in 2017 de mogelijkheid om de huren inkomensafhankelijk te verhogen. Servatius heeft hier gebruik van gemaakt. In 2017 werden huurders van gereguleerde woningen met een inkomen tot € 40.349,- verhoogd met maximaal 2,8%. De huurverhoging is afgetopt op de streefhuur.Huurders met een inkomen boven € 40.349,- (in het jaar 2015) zijn inkomensafhankelijk verhoogd met maximaal 4,3%. De aftoppingsgrens voor de huurver-hoging was de markthuur. De gemiddelde huurverho-ging in 2017 was 1,03%.

In relatie tot de jaarlijkse huurverhoging hebben 47 huurders een bezwaar ingediend. De bezwaren hadden betrekking op alle mogelijke varianten: daling van het inkomen ten opzichte van 2015, chronische ziekte, achterstallig onderhoud, inkomensverklaring incorrect en tijdelijke huurcontracten. Van deze bezwaren zijn in totaal dertien bezwaren gegrond verklaard. In totaliteit zijn 29 bezwaren afgewezen. Hiervan is één bezwaar door de huurcommissie ongegrond verklaard. Vijf bezwaren zijn bij de huurcommissie alsnog door huurders ingetrokken. Er zijn door de huurcommissie geen bezwaren gegrond verklaard.

/ Verhuur van woningen

De woningtoewijzing van gereguleerde huurwoningen in Maastricht is per 1 januari 2017 ondergebracht bij Thuis in Limburg (TiL). Voorheen gebeurde dit door het Woningburo. De implementatie heeft daadwerkelijk in kwartaal 1 (medio februari) van 2017 plaatsgevonden. Daarmee was het jaar 2017 een overgangsjaar.

De verhuur van de overige woningen (huur boven € 710,68) gebeurt rechtstreeks door Servatius. Het uitgangspunt van de samenwerking via TiL is een gezamenlijk woonruimteverdelingsbeleid. Dit beleid is erop gericht om de beschikbaar komende sociale huurwoningen zo evenwichtig mogelijk te verdelen over de diverse doelgroepen die hierop zijn aangewezen. Om bijvoorbeeld de leefbaarheid van bepaalde complexen positief te beïnvloeden staat in het woonruimteverdelingsbeleid dat corporaties maximaal 10% van de beschikbare sociale huurwoningen zelf kunnen toewijzen. Voor alle drie de corporaties was dit in 2017 hoger, namelijk 11%. In het beleidsteam woonruimteverdeling is besloten dat de overschrijding van dit percentage akkoord wordt bevonden.Van alle beschikbaar gekomen sociale huurwoningen bij de drie woningcorporaties is in 2017 54% bemiddeld via een woningpublicatie en zijn de overige beschikbare woningen toegewezen aan verhuizers uit sloopwonin-gen (3%), urgenten (13%), uitstroom uit opvangen zorginstellingen (5%), vergunninghouders (7%), eigen inplaatsing (11%) en overigen zoals woningruil en verhuizingen binnen een complex (7%).

Bij de bemiddeling via woningpublicaties worden zowel woningen bemiddeld op basis van inschrijfduur als op basis van loting. Door woningen te verloten kunnen ook jongeren, die vaak korter ingeschreven staan, een kans maken op woonruimte. Van alle woningen die Servatius in 2017 heeft bemiddeld via een woningpublicatie is 7% bemiddeld op basis van loting.

Onderstaande tabel geeft de bijdrage van Servatius aan de toewijzingen via Woningburo en TiL in 2017 beknopt weer. Het betreft in totaal 441 toewijzingen, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de toewijzingen via het aanbodmodel (woningpublicaties) en via directe bemiddeling. Bij directe bemiddeling wordt een woning niet gepubliceerd op internet, maar koppelt de verhuurmakelaar een woning meteen aan een kandidaat uit een bijzondere doelgroep.

Bezwaren 2017 Aantal Huur- commissie

%

Bezwaren toegewezen 13 0 27,7

Bezwaren afgewezen 29 1 61,7

Bezwaren ingetrokken 5 5 10,6

Totaal aantal

bezwaren

47 6 100

Stedelijk Servatius Norm Resultaat versus norm

(indien van toepassing)

Toewijzingen publicatie 523 215 Min. 45% van alle

toewijzingen

49%

(stedelijk 54%)

Volgorde: inschrijfduur 452 195

Volgorde: loting 22 16 Max. 25% aanbodmodel 7% (stedelijk 4%)

Volgorde: eerste reageerder 11 0

Volgorde: voorrang WMO 38 4

Toewijzingen bemiddeling 440 226

Herstructurering 28 26

Urgent 114 57 Toewijzing binnen 1 jaar Gem. 5 mnd

(stedelijk gem. 7 mnd.)

Urgentie WMO 13 7

Maatwerk (opvang/zorg) 45 19

Vergunninghouders 64 22

Moeilijk Plaatsbaren 3 2

Diverse distributie 68 43

Eigen inplaatsing 105 50 Max: 10% 11% (stedelijk 11%)

Totaal toewijzingen 963 441

Primaire doelgroep 716 332

Secundaire doelgroep 247 109

Totaal 963 441

Starters 633 183

Doorstromers 330 258

Totaal 963 441

Inkomen tot € 36.165 927 425

Inkomen vanaf € 36.165 36 16

Totaal 963 441

% inkomen tot € 36.165 96% 96% Norm staatssteunregeling

niet lager dan 90%

% inkomen vanaf € 36.165 4% 4%

Totaal 100% 100%

Bron: Thuis in Limburg 2017


/ Passend toewijzen

Sinds 1 januari 2016 moeten huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen krijgen die passend is bij hun inkomen. Corporaties zijn daartoe verplicht in ten minste 95% van de toewijzingen. Ze hebben een marge van 5% voor uitzonderingssituaties. Deze 5% vrije ruimte wordt momenteel binnen Servatius voornamelijk ingezet ten behoeve van de herhuisvesting van mensen die te maken hebben met herstructurering.

Dit ‘passend toewijzen’ is onderdeel van de Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht werd. De regels gelden voor nieuwe huurcontracten voor zelfstandige woningen met een huur tot aan de liberalisatiegrens (€710,68).Haalt een woningcorporatie de norm niet, dan krijgt ze mogelijk een sanctie van de toezichthouder, bijvoor-beeld een bestuurlijke boete.

In een brief van Autoriteit Woningcorporaties (d.d. 30 november 2017) wordt aangegeven dat Servatius in 2016 niet aan de norm heeft voldaan. Echter, 2016 was een proefjaar. Vanaf 2017 is er extra focus op de juiste verantwoording van passend toewijzen en moet er aan de norm voldaan worden.

/ Inkomenstoets

Corporaties zijn verplicht om het inkomen van nieuwe huurders van DAEB woningen te toetsen. Om hiervoor in aanmerking te komen, mag dit inkomen niet hoger zijn dan het door de overheid vastgestelde inkomen van € 36.165 (peil 2017). Servatius heeft hieraan voldaan en in 2017 een (voor het verslagjaar 2016) goedkeurende accountantsverklaring ontvangen.

/ Ontruimingen

Wij streven naar minder huurachterstand en ontruimin-gen. In 2017 zijn we verder gegaan met het inrichten van preventieve stappen in het proces, met als doel het vroeg signaleren van achterstanden. Desondanks was Servatius ook in 2017 genoodzaakt huurcontracten te ontbinden en de woningen te ontruimen vanwege huurachterstanden, hennep en overlast. In het aantal ontruimingen is nog steeds een dalende lijn zichtbaar.

HuurachterstandenIn 2017 zijn op basis van huurachterstanden 40 aanzeggingen gedaan, 19 minder dan in 2016. Hiervan zijn 26 ontruimingen daadwerkelijk geëffectueerd.

HennepOp basis van ‘het Convenant Hennep Zuid Limburg’ hebben tien ontruimingen plaatsgevonden. De huurders die om deze reden werden ontruimd, zijn geblokkeerd bij TiL.

OverlastOp basis van overlast hebben er na een juridisch traject zeven ontruimingen plaatsgevonden.

/ Klachtencommissie

LedenDe klachtencommissie is een onafhankelijke commissie die het bestuur van Servatius adviseert over de afhandeling van klachten. De commissie bestaat momenteel uit twee leden.

In 2017 waren de leden:

• Veronica Dirksen (voorzitter, lid sinds 1/2/2005, herbenoemd op 8/12/2011);

• Liesbeth van Binnebeke (lid sinds 20/6/2007, herbenoemd op 8/12/2011 namens Servaassleutel);

• Piet Ummels (lid, benoemd op 8/12/2011 namens Servatius; afgetreden per 25/1/2017).

WervingEind 2015 liep de benoeming van de leden van de klachtencommissie af. Omdat er een landelijke of (bovenregionale) klachtencommissie wordt ingesteld als gevolg van nieuwe weten regelgeving, zullen de zittende leden aanblijven totdat deze nieuwe klachten-commissie is ingesteld. In 2017 heeft Servatius samen

met collega-corporaties Woonpunt en Maasvallei het initiatief genomen tot het oprichten van een gezamen-lijke klachtencommissie voor de drie corporaties. Inmiddels is er een nieuw gezamenlijk klachtreglement wat nog ter advisering voorligt bij de huurdersvereni-ging. In de loop van 2018 zal de werving voor deze gezamenlijke klachtencommissie opgestart worden.

KlachtenprocesIn 2017 werd 135 keer contact gezocht met de klachten-commissie. 73 klachten waren ontvankelijk.Deze klachten worden in eerste instantie in behande-ling gegeven bij het betreffende afdelingshoofd.Van deze 73 klachten werden er uiteindelijk 70 door het betreffende afdelingshoofd afgehandeld. Drie klachten werd in 2017 behandeld door de klachten-commissie. Deze klachten gingen over:

• een door Servatius aangebrachte aanbouw;• geluidsoverlast en het naleven van algemene

huurvoorwaarden;• de oplevering van een nieuwe huurwoning.

De overige 62 klachten in 2017 waren om diverse redenen niet ontvankelijk. Ongeveer 75 % was nog niet door de organisatie zelf behandeld (bijvoorbeeld overlastklachten en reparatieverzoeken). Er werden tien klachten verwezen naar de huurcommissie, omdat het een huurverhoging, (wijziging) huurprijs en/of servicekosten betrof.

HuurcommissieServatius werd in 2017 betrokken in 34 zaken bij de huurcommissie:

• zes zaken gingen over de jaarlijkse huurverhoging. In al deze gevallen heeft de huurder de zaak ingetrokken;

• 22 zaken gingen over afrekeningen service- en stookkosten. Servatius werd in al deze zaken in het gelijk gesteld;

• zes zaken gingen over onderhoudsgebreken. In vijf zaken is Servatius in het gelijk gesteld en één zaak loopt nog.

/ Optimalisatie dienstverlening

Servatius vindt het (eerste) contact met en een professionele benadering van klanten en stakeholders van wezenlijk belang. Tevens wil Servatius meer inzicht krijgen in de verwachtingen en wensen van haar klanten en stakeholders.

In 2014 is gestart met het optimaliseren van de dienstverlening bij de Front Office. Vanaf januari 2017 wordt gewerkt met nieuwe software waardoor in de eerste lijn meer vragen en verzoeken direct afgehan-deld kunnen worden. Daarnaast is vanaf september een klantportaal live waardoor bewoners 24/7, online, zelf huur- en bewonerszaken kunnen afhandelen. Ook zien we dat medewerkers qua klantbeleving en klantgedrevenheid flinke stappen hebben gezet. TelefonieIn 2017 is een afwijking in prestaties ten aanzien van afgelopen jaren te zien. Dit wordt verklaard door de overgang van het Woningburo naar Thuis in Limburg (TiL). Servatius heeft drie maanden voor TiL de helpdesk bemand. Hierbij zijn significant meer calls ontvangen dan vooraf verwacht.

Door kanaalsturing op het klantportaal, verbeteren van de bezetting en verder vergroten van de kennis-bank in de Front office soft-ware zullen de resultaten verder verbeteren.

2014 2015 2016 2017

aanzeggingen 70 58 59 40

ontruimingen 40 33 28 26


3Vastgoed

3.1 Portefeuille- beleid 2017-2026: naar een passend aanbod/ Onze opgave

In 2017 heeft Servatius haar nieuwe portefeuillestrate-gie vastgesteld. De portefeuillestrategie is gebaseerd op de verwachte demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing, ontgroening en huishoudenverdunning in de gemeenten Maastricht en Eijsden-Margraten. Deze ontwikkelingen hebben een grote impact op de vraag naar woningen. Door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens in de doelgroep senioren verwacht Servatius meer vraag naar kleinere (zorgge-schikte) meergezinswoningen met lift. Tevens zal de vraag door de steeds ouder wordende bevolking en huishoudenverdunning naar eengezinswoningen afnemen.

Het is voor Servatius dan ook van groot belang om gericht invulling te geven aan de transformatieopgave van de vastgoedportefeuille die uit deze ontwikkelingen voortkomt. Om het woningbezit van Servatius in lijn te brengen met de vraag naar woningen zijn in de portefeuillestrategie strategische keuzes gemaakt.

Gewenste portefeuille ServatiusMet de vraag, het aanbod en de ambities in gedachte, zet Servatius voor de periode 2017-2026 in op:

1. betaalbaarheid: voldoende betaalbare woningen;2. beschikbaarheid: voldoende aanbod van

passende woningen;3. leefbare complexen: fijn woon- en leefklimaat

in en om onze wooncomplexen;4. prijs/kwaliteit: duurzaam woonproduct met

passend rendement voor de (ver)huurder.

In de portefeuillestrategie is uitgegaan van het in 2017 vastgestelde huurbeleid, waarbij wordt gestreefd naar het aanbieden van 10% van de woningportefeuille in de huurcategorie goedkoop, 60% onder de 1ste aftoppingsgrens, 10% onder de 2de aftoppingsgrens en 20% onder de liberalisatiegrens. Met een juiste prijs-kwaliteitverhouding draagt Servatius zo niet alleen zorg voor betaalbaarheid, maar maakt het voor de huurder ook mogelijk om binnen ons woningbezit door te stromen. Dit zorgt er bovendien voor dat we in staat zijn om, conform de Woningwet, passend toe te wijzen.

Minstens zo belangrijk als de transformatie van ons bezit naar betaalbaarheid, is die naar kwaliteit. Dit vanzelfsprekend binnen de kaders van financiële continuïteit. Als onderdeel van het borgen van de financiële continuïteit heeft Servatius in 2017 haar investeringsbeleid geactualiseerd.

Servatius wil de komende tien jaar gemiddeld per jaar 370 woningen aanpakken, waarvan 320 woningen worden gerenoveerd en verduurzaamd en 50 herstruc-tureringen (sloop/ nieuwbouw) plaatsvinden. Bij deze herstructureringen wordt de focus gelegd op het toevoegen van kleinere meergezinswoningen met lift en de afbouw van het aantal grote eengezinswoningen. Door zowel in te zetten op betaalbaarheid, een toekomstbestendige woningvoorraad en verduur-zaming heeft Servatius oog voor de totale woonlasten van haar huurders.

Niet-DAEB portefeuilleOp basis van de verwachte vraagontwikkeling in Maastricht en Eijsden-Margraten is Servatius voorne-mens vast te houden aan haar beleid ‘niet-DAEB, niet-Doen, tenzij…’. Hierbij wordt tegen de juiste prijs het bedrijfs-onroerendgoed afgebouwd. De niet-DAEB woningen alleen worden verkocht indien dit nodig is voor het aflossen van de interne lening tussen het DAEB en niet-DAEB binnen de Toegelaten Instelling. Op het moment dat de interne lening is afgelost ontstaat een nieuw besluitmoment aangaande de niet-DAEB portefeuille.


3.2 OnderhoudServatius verzorgt onderhoud aan haar bezit door eigen vaklieden in te zetten en gebruik te maken van leveranciers die zijn gekozen op basis van selectiecrite-ria volgens ons inkoopbeleid. De vaklieden en leveran-ciers zorgen voor de serviceverlening aan onze bewoners en waken ervoor dat de kwaliteit van het bezit in stand wordt gehouden.

Het onderhoud van Servatius bestaat uit diverse onderhoudsvormen, te weten:

• het dagelijks onderhoud (reparatie- en mutatieon-derhoud);

• activiteiten om de leefbaarheid te bevorderen;• geriefverbeteringen op verzoek van bewoners;• herstellen van gebouwen en bouwdelen die door

vandalisme of andere oorzaken beschadigd zijn.

Andere vormen van onderhoud die door Servatius worden uitgevoerd:

• planmatig onderhoud zoals schilderwerken, daken gevelwerken, etcetera;

• contractenonderhoud: schoonmaak, groenonderhoud, CV-installaties;

• projectmatig onderhoud (verduurzaming en renovatie).

Als extra activiteiten in het kader van de zorgplicht van de corporatie, heeft Servatius in 2017 de nodige acties uitgevoerd op gebied van ‘veilig wonen’. Onderwerpen zoals asbest, brandveiligheid, openverbrandingstoe-stellen, constructie en politiekeurmerk zijn onderzocht en daar waar nodig zijn er maatregelen genomen. Tevens is Servatius gestart met installatietechnische APK-keuringen. Omdat niet alle zaken in één keer opgepakt kunnen worden, heeft Servatius de verschillende onderdelen geclassificeerd aan de hand van een risicoanalyse en wordt onderscheid gemaakt op basis van het risico en impact ‘wat moet eerst en wat kan later’.

Verder maken circa 7.500 huurders gebruik van het Abonnement Huurdersonderhoud (AHO). Voor een groot aantal technische klachten kunnen de huurders hierbij gebruik maken van de diensten van Servatius.

Naast het jaarlijkse reguliere onderhoud, worden in dit jaarverslag enkele onderdelen toegelicht die zijn gerealiseerd binnen de diverse vormen van onderhoud.

/ Dagelijks onderhoud (reparaties en mutaties)

Het reparatie- en mutatieonderhoud wordt op verzoek van de huurder uitgevoerd. Op middellange termijn wordt een daling van het aantal reparatieverzoeken en kosten verwacht doordat de komende jaren een aanzienlijk deel van onze portefeuille wordt gereno-veerd.

In 2017 is een vervolg gegeven aan een verbetertraject in het dagelijks onderhoud. Dit traject heeft tot doel het verhogen van de huurderstevredenheid bij reparatie en mutatie én het verkrijgen van meer grip op de kosten. In 2017 zijn de directe resultaten nog niet zichtbaar, maar de verwachting is dat in 2018 de score ten aanzien van tevredenheid positief beïnvloed zal worden. Een van de verbeterpunten binnen dagelijks onderhoud was het efficiënter inplannen van onze eigen vaklieden. Dit is direct van invloed op de servicegerichtheid ten gunste van onze bewoners.

In 2017 is een vervolg gegeven aan de beoogde langjarige samenwerking met een drietal aannemers op basis van ‘Resultaatgericht Samenwerken’. In de proefperiode is gebleken dat het gewenste resultaat niet behaald is. In onderling overleg is besloten de samenwerkingsovereenkomst te beëindigen. Met 2 aannemers is verder onderzoek verricht naar een verbeterde versie van Resultaatgericht Samenwerken. De verwachting is dat een nieuwe, gewijzigde samen-werkingsovereenkomst met deze partijen begin 2018 wordt ingevuld.

GeriefverbeteringenGeriefverbeteringen zijn verzoeken die door huurders worden ingediend. In 2017 zijn diverse verzoeken binnengekomen en uitgevoerd. Doordat Servatius haar huurders heeft geattendeerd op de gevaren van openverbrandingstoestellen is er een verhoogde uitgave binnen deze post. De uitgaven hebben voornamelijk betrekking op het aanleggen van nieuwe CV-installaties. De huurders konden namelijk tegen een gereduceerd tarief hun eigen CV-installatie laten vervangen door een veilige installatie van Servatius.

/ Planmatig onderhoud

Planmatig onderhoud bestaat uit het complexmatig vervangen en onderhouden van met name exterieuron-derdelen. Denk hierbij aan vervangen van platte daken, het uitvoeren van schilderwerken, het vervangen van voegwerk et cetera. De verschillende onderdelen worden verwerkt in een meerjaren onderhoudsbegro-ting (MJO) op basis van een theoretische, technische levensduur per bouwdeel. Om de onderhoudsverplich-tingen voor het gehele woningbezit goed in te richten, worden naast deze theoretische benadering periodiek conditiemetingen verricht. Met een conditiemeting wordt de technische kwaliteit van het gebouw en installaties objectief en eenduidig beoordeeld en vastgelegd. Op die manier worden de onderhoudsbud-getten opgebouwd.

De inspecties die plaatsvinden hebben als doel de actuele staat van de diverse onderdelen in kaart te brengen volgens de NEN 2767 methode. De verschil-lende elementen worden geclassificeerd op basis van een conditiescore.De gegevens worden vervolgens in een MJO opgeno-men en geprioriteerd op basis van de scores van de conditiemeting. Op deze wijze hebben we naast de theoretische benadering een helder instrument (MJO) voor het beheren van de woningen.

ContractenonderhoudNaast de uitvoering van de reguliere contracten, zoals bijvoorbeeld groen- en schoonmaakonderhoud, liftinstallaties en CV-contracten (individuele installa-ties), worden diverse werkzaamheden op contractbasis uitgevoerd. Hiervoor worden contracten afgesloten om de jaarlijks terugkerende werken uit te voeren waar-door de kwaliteit en beheersing van de kosten gewaarborgd wordt. In 2017 heeft onderzoek plaatsgevonden om na te gaan of het jaarlijks terugkerend planmatig schilderwerk op een andere wijze in de markt is te zetten. In 2017 zijn een vijftal schildersbedrijven geselecteerd op basis van de EMVI-methode en in 2018 vindt een verdere selectie plaats. Het doel is om in 2018 met drie schildersbedrij-ven een pilot te starten. Deze pilot bestaat uit het onderhouden van het schilderwerk aan circa 1.000 woningen voor een langere periode. Het uiteindelijke doel is een betere klanttevredenheid en het gebruik-maken van de expertise van de schildersbedrijven. Hierdoor wordt de kwaliteit verhoogd en worden kosten bespaard op de post schilderwerken.

Veilig WonenOm de veiligheid en gezondheid van onze bewoners te waarborgen, zijn door Servatius in 2017 vanuit het project ‘Veilig Wonen’ verschillende maatregelen uitgevoerd. In 2017 is Servatius gestart met het verrichten van APK-keuringen in de woning. Ongeveer 1.400 woningen zijn gecontroleerd en hierbij is met name gekeken naar de veiligheid van de aanwezige technische installaties. Niet alleen de onderdelen in eigendom van Servatius, maar ook de installaties die door de bewoner zelf zijn aangebracht (o.a. verlengsnoeren en apparaten). Van iedere inspectie, uitgevoerd door een extern deskun-dige, is een keuringsrapport opgesteld. Daar waar nodig zijn maatregelen getroffen en reparaties uitgevoerd. Mocht zich een onveilige situatie voordoen wat in eigendom is van de bewoner, dan wordt de bewoner geadviseerd en dient de bewoner de nodige acties te ondernemen om de onveilige situatie op te heffen.

WoningcartotheekServatius heeft een digitale databank ter beschikking waarin veel informatie beschikbaar is. In 2017 is verder gestalte gegeven aan het digitaal informatiesysteem en zijn relevante gegevens toegevoegd.

Bijdrage financiële middelen Servatius levert jaarlijks een bedrag aan de Vereniging van Eigenaren (VvE) als reservering om planmatige onderhoudswerkzaamheden aan het casco/buitenschil te verrichten. De daadwerkelijke uitvoering van deze werkzaamheden gebeurt door het VvE-beheer onder toezicht van de regisseur VvE van Servatius. In 2017 is ook via PIM B.V. een financiële bijdrage geleverd aan het planmatig onderhoud voor onze woonwagens. Deze kosten zijn opgenomen in het totale onderhoudsbudget 2017.


3.3 Duurzaam-heid en innovatie/ Duurzaamheid

Servatius hecht veel belang aan duurzaamheid en streeft dan ook naar het behalen van een gemiddeld B-energielabel in 2026 en een CO2 neutraal woningbe-zit in 2050. Om deze doelstellingen te behalen neemt Servatius de energiezuinigheid van woningcomplexen mee in de afweging welke woningen eerst moeten worden gerenoveerd en verduurzaamd. Omdat ieder woningcomplex anders is, wordt per complex een plan gemaakt hoe op een technisch en financieel verant-woorde wijze de betreffende woningen te verduurza-men zijn. Hierbij is het uitgangspunt dat de betreffende woningen minimaal een B-label krijgen. Gezien het streven dat in 2050 het woningbezit CO2 neutraal is, maakt Servatius ook afwegingen in welke ingrepen op korte termijn en welke, gezien de technologische vooruitgang, op de langere termijn worden gedaan. Naast de investeringen in bestaand bezit houdt Servatius vanzelfsprekend ook rekening met de duurzaamheidsopgave in haar sloop/nieuwbouw activiteiten.

Servatius pakt de verduurzaming niet alleen op, maar gezamenlijk met haar huurders, de gemeenten, bouwbedrijven en collega-corporaties. Zo wordt het reduceren van de energieconsumptie niet alleen bereikt door isolatie van woningen en het aanbrengen van technische installaties. De wijze waarop omgegaan wordt met het gebruik van energie (bewonersgedrag) is ook belangrijk. De gemeenten zijn belangrijk voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Met bouwbedrijven wordt over nieuwe innovatieve ideeën gesproken en met collega-corporaties over het slim aanbesteden van renovaties en verduurzamingen.

In 2017 zijn de volgende renovaties en verduurzamin-gen, waarvan de uitvoering deels gestart is in 2016, afgerond:

• Bokaalstraat (99 woningen → 96 woningen zijn opgeleverd in 2017. De andere drie woningen worden gesplitst en opgeleverd in 2018);

• Petrus Gaginistraat (143 woningen);• Pancerstraat (36 woningen);

• Balijeweg (fase 2, 32 woningen);• Wardenhofplein (48 woningen);• Askalonstraat (19 woningen);• Majolicastraat (72 woningen).

In totaal betreft dit 446 woningen. Hiernaast heeft in 2017 de voorbereiding voor de aanpak van circa 650 woningen plaatsgevonden. Het project aan de Bazuinstraat (99 woningen) is in 2017 gestart met de uitvoering en zal in 2018 worden opgeleverd. De uitvoering en oplevering van de andere woningen staat gepland in 2018.De isolerende maatregelen hebben direct invloed op de flora en fauna rondom de woningen. Omdat de aanvraag van de benodigde ontheffingen veel tijd kost, heeft Servatius ervoor gekozen een algemene onthef-fing aan te vragen bij de Provincie voor al haar bezit in de gehele stad Maastricht. Deze ontheffing hebben we in 2017 gekregen. Hiermee kunnen voorbereidings-tijden worden verkort.

/ Renoveren in combinatie met verduurzamen

Servatius heeft nadrukkelijk gekozen om het verduur-zamen te combineren met renovatie en planmatig onderhoud. Dit verhoogt de efficiëntie en beperkt de overlast voor de bewoners.

Onze aanpak is als volgt:

1) In de bestaande bouw streven wij tijdens renovatie naar een A-label. In enkele gevallen wordt zelfs een A+-label gerealiseerd. Uitgaande van onze huidige nieuwbouw-, sloop- en renovatieplannen voor de komende jaren verwachten wij in 2026 gemiddeld een B-label te realiseren.

2) Bij de aanpak van een woning streven wij naar een zo groot mogelijke duurzaamheidsverbetering. Wij kiezen voor de meest reële optie in relatie tot de resterende levensduur van de woning, de energie-besparing en de investering. Wij zetten daarbij hoofdzakelijk in op het isoleren van de daken, gevels en vloeren, waarbij kozijnen voorzien worden van HR++-glas. Ter verbetering van het comfort wordt tevens elke geïsoleerde woning voorzien van energiezuinige ventilatie.

3) Naast de renovaties gaat Servatius door met het vervangen van oude CV-ketels. Jaarlijks worden 450 CV-ketels vervangen door zeer energiezuinige HR-ketels.

Bokaalstraat

Askalonstraat

Petrus Gaginistraat


3.4 Nieuwbouw en renovatie/ Transformatie

Uit het portefeuilleplan is af te leiden dat de ontwikke-ling van onze doelgroep, voor wat betreft huishouden-samenstelling en inkomen, laat zien dat Servatius voor een uitdagende transformatieopgave staat. Deze transformatie moet ertoe leiden dat we beschikken over een toekomstbestendige woningportefeuille met een optimale prijs-kwaliteit verhouding. In dit kader streven we naar:

• een passend product voor de doelgroep voor wat betreft huurprijssegment, grootte en afwerkingsni-veau;

• een product dat geliefd is bij huurders vanwege haar ligging in wijken waarin gemeente en netwerkpart-ners zich inzetten voor de leefbaarheid;

• een product dat optimaal rendeert binnen de randvoorwaarden.

De middelen die wij inzetten om deze transformatie te bewerkstelligen zijn:

• sloop/nieuwbouw: het onttrekken van niet passende woningen aan onze portefeuille ten behoeve van het toevoegen van beter passend nieuwbouwaanbod;

• renovatie/verduurzaming: het grootschalig renove-ren van woningen met als doelstelling de energielasten en het wooncomfort te verbeteren;

• verkoop: het afstoten van woningen die niet passen binnen onze streefportefeuille.

In 2017 hebben we ongeveer 160 bestaande woningen gesloopt ter voorbereiding van de nieuwbouw van 181 huurwoningen in Maastricht en 15 huurwoningen in Eijsden. Gezien de opgave uit het portefeuilleplan zet Servatius bij nieuwbouw vooral in op toevoeging van kleine gestapelde woningen voor eenpersoonshuishou-dens. Bovendien zijn deze woningen in de meeste gevallen ook geschikt voor de doelgroep senioren.Behalve de huurwoningen (DAEB) zijn er binnen deze herstructureringsplannen ook niet-DAEB toevoegingen (dure huur/koopwoningen) geprognotiseerd.

Pancerstraat

Majolicastraat

Wardehofplein

/ Innovatie Om ook op lange termijn aan onze volkshuisvestelijke taak te kunnen blijven voldoen, is het belangrijk om doelmatig en efficiënt met de beschikbare liquide middelen om te gaan. Daardoor moet de verduurza-ming een optimale prijs-kwaliteit verhouding hebben. Onderdeel van deze optimalisatie is het zoeken naar en het toepassen van nieuwe innovatieve ideeën. Naast verduurzaming onderzoekt Servatius ook innovatieve nieuwe concepten voor tijdelijke woningbouw, waarmee tijdelijke vraag-en-aanbod-discrepanties kunnen worden opgelost. Tevens heeft Servatius een pilot (Kristalstraat) uitgevoerd met betrekking tot het splitsen van woningen om zo het woningbezit te transformeren naar meer kleinere eenheden. Innovatie is niet alleen beperkt tot de voorgaande onderwerpen, maar dient op meerdere terreinen plaats te vinden. Zo wordt ook onderzoek gedaan naar het beter faciliteren van de huurder (klantportaal), het hergebruiken van materialen, samenwerkingsvormen, financieringsmo-gelijkheden, vernieuwende verdienmodellen, flexibili-teit om in te spelen op veranderingen, technische innovaties en/of nieuwe contractvormen.

/ Innovaties bestaande bouw

Servatius heeft een onderzoek verricht naar de ‘De Nieuwe Woning’. De conclusie is dat een alleenstaan-de, met een laag inkomen, onze grootste doelgroep wordt. Op basis van dit onderzoek is Servatius in 2017 gestart met de realisatie van een pilotproject aan de Kristalstraat in Pottenberg. In deze pilot worden vier relatief grote duplexwoningen getransformeerd naar kleinere appartementen voor de groeiende doelgroep alleenstaanden. De woningen worden tevens verduur-zaamd zodat de woonlasten verlaagd worden. Hierbij zijn de begane grondwoningen uitermate geschikt voor senioren. De woningen worden in 2018 opgeleverd, waarna het project geëvalueerd zal worden.


gelegen tussen de Nobellaan en de Cantecleerstraat en fase 2 ligt tussen de Cantecleerstraat en de Reinaert-singel.

Fase 1 bestaat uit 117 woningen (reeds gesloopt), waarbij de voorbereiding voor de ontwikkeling van 102 woningen in volle gang is. Op dit moment wordt de stedenbouwkundige visie voor het gebied afgerond. De woningen van fase 1 zijn onderverdeeld in 80 sociale meergezinswoningen onder de 1e aftoppingsgrens en 22 kavels voor de realisatie van vrije-sector-huur, dan wel de koopmarkt. Servatius zal deze gronden verkopen aan derden. De ontwikkeling en realisatie van de 80 appartementen zal turn key op de markt gezet worden.

Fase 2 bestaat uit 66 bestaande woningen welke herontwikkeld worden naar 48 woningen. De realisatie van deze plannen is na 2020 gepland.

WittevrouwenveldHet project ‘Tillystraat en omgeving’ bestaat uit de sloop van 75 eengezinswoningen. Daarvoor in de plaats komt een gemengd programma met 87 nieuwbouwwo-ningen. De gemeente en Servatius hebben deze herstructurering hoog op hun prioriteringslijst gezet. De intentieovereenkomst met de gemeente is inmid-dels ondertekend en de exploitatieovereenkomst en de bestemmingsplanwijziging om de vastgoedontwikke-ling is in gang gezet. Het programma bestaat uit:

• 29 appartementen sociale huur (nieuwbouw < 1e aftoppingsgrens);

• 10 eengezinswoningen sociale huur (nieuwbouw 2e aftoppingsgrens);

• 14 appartementen voor starters (nieuwbouw kwaliteitskortingsgrens);

• 14 grondgebonden hofwoningen voor ouderen (nieuwbouw <1e aftoppingsgrens);

• 20 eengezinswoningen dure huur (nieuwbouw ten behoeve van een belegger);

• 17 koop-kluswoningen (naastgelegen bestaande woningen).

Caberg ZuidoostDe herstructurering van Caberg Zuidoost bestaat uit het slopen van 110 bestaande woningen die kwalitatief niet meer voldoen en de realisatie van 85 nieuwbouw woningen. Deze zijn onderverdeeld in circa 50 sociale woningen en circa 35 dure woningen. Als gevolg van de verdunning zal er meer ruimte ontstaan in de wijk. De sociale woningen zullen veelal gestapeld worden uitgevoerd. Op dit moment vinden de stedenbouwkun-dige ontwerpsessies met de gemeente plaats. Nadat deze zijn afgerond dient dit als basis van de te sluiten anterieure overeenkomst met gemeente.

EijsdenDe afgelopen jaren is de gebiedsontwikkeling van het centrumplan Eijsden flink gevorderd:

• In 2016 is met de bouw van het winkelcentrum het plangebied ‘Breust’ opgeleverd. De afgelopen jaren zijn in dit plandeel een zorgcentrum, een apparte-mentencomplex met commerciële ruimten en het winkelcentrum met bovenwoningen gerealiseerd;

• In 2016 is voor het plangebied ‘Veldje’ gestart met de realisatie van de eerste koopwoningen. Deze woningen zijn gelegen in het noordelijk deel van het Veldje en zijn in 2017 opgeleverd;

• In 2016 zijn de 2-op-1 woningen aan de oostzijde van het Veldje gerenoveerd;

• De nog resterende sloopwerkzaamheden zijn in volle gang en zullen in 2018 worden afgerond;

• Tevens wordt in 2018 door derden gestart met de nieuwbouw van 10 tot 15 sociale huurappartementen en 26 koopwoningen (www.nieuwbouw-parkzicht.nl). De huurappartementen worden na oplevering door Servatius overgenomen;

• De gemeente heeft het eerste gedeelte van de openbare ruimte in 2017 opgeleverd. Het tweede gedeelte volgt in 2018.

/ Renovatie- en duurzaamheidsprogrammaIn 2017 is er vervolg gegeven aan het renovatie- en duurzaamheidsprogramma dat in 2016 is opgestart. Acht projecten, totaal 446 woningen, werden opgele-verd. De energielabels stegen van (gemiddeld) E naar A. In het vierde kwartaal zijn de voorbereidingen gestart voor de verduurzamingscomplexen voor 2018. In totaal zullen in 2018 ongeveer 650 woningen aangepakt worden.

Het renovatie- en duurzaamheidsprogramma draagt bij aan de betaalbaarheid. Afhankelijk van de mate van verbruik, dalen de energielasten voor onze huurders. Naast het financiële voordeel zijn de woningen na de ingreep veiliger, bieden ze meer comfort, wordt de indeling waar mogelijk geüpdatet en hebben ze een fris uiterlijk. In het geval van de zuidwand Old Hickoryplein worden voormalige bedrijfsruimtes omgebouwd tot senior-geschikte woningen. Hiermee geven we invulling aan onze transformatie opgave om meer woningen te realiseren voor één- en tweepersoons huishoudens.

/ Wijkenaanpak en herstructurering

Onze woningen liggen in wijken waarbinnen meerdere partijen participeren. Het gezamenlijke doel is de kwaliteit te handhaven, dan wel te verbeteren. Samen met gemeenten, andere corporaties en netwerkpart-ners zijn plannen, die in dat kader worden geformu-leerd, verzameld in de wijkenaanpak. Het gaat dan om een samenspel van fysieke en sociale maatregelen. Omdat financiële continuïteit een randvoorwaarde is, betekent dit dat al onze ingrepen voldoen aan het in 2017 geactualiseerde investeringsbeleid.

Het bereiken van bovenstaand doel doet Servatius graag samen met de huurders. Participatie van huurders staat bij Servatius hoog in het vaandel. Dit varieert van meedenken over plannen tot een klusteam dat elkaar helpt om bijvoorbeeld meubels aan de kant te schuiven om de kozijnen te kunnen vervangen.

/ Woonprogrammering Maastricht Op basis van de nieuwe Woonprogrammering en de gemaakte afspraken over de lopende dossiers, kan Servatius invulling geven aan haar kerntaken in herstructureringswijken. Middels sloop/nieuwbouw en renovatie/verduurzaming geeft Servatius vorm aan haar transformatieopgave. Dit, gecombineerd met projecten die gericht zijn op de verbetering van de leefbaarheid, levert een meerwaarde op voor de stad. In 2018 zal deze samenwerking met gemeente en andere corporaties verdiept worden door het opstellen van gezamenlijke wijkvisies. Dit om toekomstvisies en plannen nauwer op elkaar af te stemmen.

/ Sloop en nieuwbouw

Mariaberg Met de gemeente wordt onderzocht hoe ‘de Blauwe Loper’ een toegevoegde waarde is voor de wijk Mariaberg. De aanleg van open groene ruimte en een langzaam-verkeersroute vanuit de wijk naar het centrum van Maastricht is hierbij het uitgangspunt. De gemeente en vooral Servatius zullen hiervoor een groot aantal (sociale huur-)woningen slopen. Servatius bouwt minimaal 45 sociale huurappartementen terug op deze locatie. Over de restantinvulling zijn de gemeente en Servatius nog in de onderzoeksfase. Uitgangspunt is dat in 2019 de eerste activiteiten uitgevoerd gaan worden.

MalpertuisDe herstructurering van Criekenput/Widelanken is onderverdeeld in twee fasen. Fase 1 betreft het deel

Eijsden


3.5 VerkoopIn 2017 heeft Servatius, op basis van het nieuwe portefeuilleplan, het verkoopbeleid herijkt. Nu de financiële noodzaak tot verkoop is weggevallen, is de bijdrage aan de transformatieopgave de hoofdreden om te verkopen. Hiermee zijn de activiteiten gericht op verkoop als volgt opnieuw geprioriteerd: BOG, niet-DAEB toevoegingen, gronden en individuele verkopen. Op basis van dit nieuwe verkoopbeleid is in het laatste kwartaal van 2017 de verkoopvijver geactualiseerd. In basis is de vijver teruggebracht tot 229 woningen en bestaat hij vooral uit niet-DAEB woningen, aangekocht bezit en woningen waar projectafspraken voor gelden.

In 2017 bedroeg de totale bruto verkoopopbrengst € 21,56 miljoen bij een begroting van € 17,1 miljoen. De realisatie bedroeg daarmee 126% van het jaarbudget. In de loop van 2017 trok de woningen commerciële markt verder aan, waardoor de belangstelling toenam en transactieprijzen stegen.

/ Individuele verkoop

In 2017 heeft Servatius 40 woningen op individuele basis verkocht voor een bedrag van € 6,3 miljoen. Dit tegenover de begrootte 45 woningen voor een bedrag van € 5,85 miljoen.Van de verkochte woningen werden er tien geleverd aan zittende huurders, het overgrote deel is na vertrek van de huurder verkocht aan derden. Er zijn met name grondgebonden woningen verkocht (35 stuks). De gemiddeld gerealiseerde verkoopprijs per woning bedroeg in 2017 € 157.500. Aangezien de verkoopvijver niet meer aangevuld is met nieuwe woningen, is duidelijk dat we hebben kunnen meeliften op een aantrekkende markt.

/ Commerciële posities

De realisatie van de verkopen van commerciële posities bedroeg in 2017 € 15,26 miljoen tegen een begroting van €11,45 miljoen (134 %). De grootste transactie betrof de verkoop van een Bredeschool in Eijsden. Hiernaast is ook het voormalig schoolgebouw aan de Victor de Stuersstraat en het terrein aan de Ravelijns-traat verkocht. Eind 2017 waren de verkopen van meerdere commerciële posities in een vergevorderd stadium. De leveringen van dit vastgoed vinden plaats in eerste helft 2018.

3.6 Commer- cieel en maat-schappelijk vastgoed Binnen Servatius is er een duidelijk verschil tussen commercieel en maatschappelijk vastgoed. Wij vinden dat bedrijfsonroerend vastgoed, onderdeel van commercieel vastgoed, niet in onze portefeuille hoort. Evenals voorgaande jaren blijven we dit type vastgoed uitponden. Maatschappelijk vastgoed daarentegen vinden wij wel in onze portefeuille horen. Dit type vastgoed zorgt voor huisvesting van bijzondere doelgroepen.

/ Commercieel vastgoed

Geliberaliseerd Door de administratieve splitsing tussen DAEB en niet-DAEB is de portefeuille met betrekking tot ons geliberaliseerd bezit geanalyseerd. Servatius blijft een klein deel van haar woningbestand beschikbaar houden voor de geliberaliseerde markt. We bedienen hiermee de doelgroep die uit middeninkomens bestaat en/of wooncarrière maakt. Tevens is er meer differenti-atie in de wijken.

Bedrijfsonroerend goedRetailDoor uitpondscenario’s in voorgaande jaren is het aandeel retail in het bezit van Servatius miniem. De enkele kleine winkels die wij nog verspreid over de stad bezitten, blijven in eigendom omdat ze een functie in de wijk bekleden.

KantorenEind 2016 is de Maasboulevard, een kantoor met ruim 3.500m2 oppervlak, verkocht. Daarmee is 40% van de totale voorraad aan kantoorruimte ontvreemd. Wim Duisenbergplantsoen is het grootste kantoren-complex van Servatius. In 2017 is met de verhuring aan LIOF een einde gekomen aan de leegstand. Eind 2017 is het complex in de verkoop gegaan.

ParkerenHet grootste deel aan parkeerplaatsen en parkeergara-ges is goed verhuurbaar. Na een analyse in 2016 is er een plan van aanpak gemaakt en uitgevoerd. De leegstand is daardoor aanzienlijk verminderd.

/ Maatschappelijk onroerend goed

Algemene uitgangspunten:

• Servatius zet haar maatschappelijk vastgoed in voor huisvesting van bijzondere doelgroepen en ten behoeve van de ontmoeting en ontplooiing in wijken en buurten. Nieuwe activiteiten op maatschappelijk vlak vinden bij voorkeur kleinschalig plaats in gebouwen met een goede alternatieve aanwend-baarheid;

• Servatius heeft de voorkeur voor zelfstandige woningen. Vóórdat leegstaande onzelfstandige woningen worden gesloopt, verkocht of getransfor-meerd wordt gekeken of de betreffende woningen kunnen worden ingezet voor de bijzondere doelgroepen;

• Servatius heeft in 2017 een MOG beleid opgesteld. In 2018 wordt dit beleid vertaald in doelstellingen en acties.

Afgelopen jaren zien we de volgende ontwikkelingen op het gebied van maatschappelijk onroerend goed:

• Er is behoefte aan extra huisvesting voor zwerfjonge-ren en alleenstaande minderjarige vluchtelingen.

• De komende jaren blijft de zorgbehoefte aanzienlijk toenemen door de verwachte groei van het aantal senioren. Uit recent onderzoek blijkt dat er de komende 25 jaar 1,8 miljoen 65+’ers bij komen. Van deze groep zijn 1,3 miljoen mensen 75 jaar of ouder. De vraag naar zorgvastgoed zal dan ook blijven bestaan. Er moet goed gekeken worden naar de meest aantrekkelijke en toekomstbestendige vorm.

• Met betrekking tot de multifunctionele accommoda-ties (bredescholen) zien we dat in 2017 de kindaan-tallen gelijk zijn gebleven ten opzichte van 2016. De diversiteit aan gebouwgebruikers neemt echter toe doordat leegstaande klaslokalen worden verhuurd aan derden.

De MOG-portefeuille bestaat uit:

• 72 Aanleunwoningen (gelegen naast zorgcomplexen) bestemd voor senioren met een zorgvraag. Het wachtlijstbeheer van deze woningen wordt gedaan in samenwerking met Envida.

• Twee zorgcomplexen (verhuurd aan Envida) met in totaal 206 zorgplaatsen gericht op ouderenzorg (inclusief dagopvang).

• Twaalf begeleid-wonen-complexen met in totaal 140 zorgplaatsen gericht op mensen met een beperking of bijzondere situatie. Deze complexen verhuren we aan Radar, Koraalgroep, Stichting WonenPlus, Levanto groep (RIBW) en Leger des Heils. Het project Kamers met Kansen is een samenwerkingsverband tussen Trajekt, Xonar, Servatius en Gemeente waarbij jongeren begeleid worden om binnen twee jaar zelfstandig te kunnen wonen.

• Twee multifunctionele accommodaties (MFA’s). Met de gemeente Maastricht hebben we een beheer- en exploitatieovereenkomst gesloten voor twee MFA’s. Huurders van deze MFA’s zijn onder andere basis-scholen, peuteropvang en welzijnswerk. De aanwe-zige multifunctionele ruimtes verhuren we ook buiten schooltijden aan bijvoorbeeld sportverenigingen.

• Beperkt overig MOG-bezit waaronder een klooster en een bosperceel, ‘bos Bethanië’.

Klooster OpveldIn 2017 heeft de Projectgroep ‘Renovatie Kloostertuin’, onder leiding van IVN Maastricht, verder inhoud gegeven aan het renoveren van ons bosperceel ‘bos Bethanië’. Voor de kinderen zijn er boomstammen als natuurlijke speelelementen en een insectenhotel geplaatst. Tevens is er bosvegetatie geplant, onder andere kleine fruitbomen en plukfruit. Er zijn 94.000 bloembollen geplant, waarvoor geld is ingezameld door middel van een crowdfunding-campagne met stichting VoorjeBuurt en met cofinanciering door de gemeente Maastricht.‘Renovatie Kloostertuin’is een geslaagd project dat steeds meer inhoud krijgt en steeds meer participan-ten. De projectgroep krijgt in 2018 zelfs een formeel karakter door het oprichten van de ‘Stichting Vrienden van Kloostertuin Opveld’.

/ Vereniging van Eigenaren

De regisseur VvE vertegenwoordigt de eigenaarsrol van Servatius binnen de VvE complexen. Servatius neemt deel in zo’n 40 VvE’s. De regisseur dient met name het belang van de organisatie alsmede de vertegenwoordi-ging van de huurders in de Algemene Ledenvergadering van de betreffende VvE. De regisseur draagt tevens zorg voor een goede instandhouding van het vastgoed.Grootste uitdaging de komende jaren zal het verduur-zamen van het bezit van Servatius in deze VvE’s


Huur- woning

goedkoop


Huurwoning duur tot

huurtoeslag

Huurwoning duur boven huurtoeslag

Eenheden in verzorgings-

huizen

Niet woonge-

legenheden maat-

schappelijk

Niet woongele- genheden

overig

Overige woongele-genheden

Sloop -197

Verkoop -3 -22 -6 -14

Aankoop 1 1

Nieuwbouw

Overig -4

Totaal Wonen

-203 -21 -6 -14 0 0 0 0

Sloop

Verkoop -3

Aankoop

Nieuwbouw

Overig

Totaal MOG 0 0 0 0 0 0 -3 0

Sloop -1

Verkoop -17

Aankoop

Nieuwbouw

Overig 5

Totaal BOG 0 0 0 0 0 0 -13 0

Sloop -9

Verkoop

Aankoop

Nieuwbouw

Overig 2

Totaal Overig 0 0 0 0 0 0 -7 0

Totaal ver-loop

-203 -21 -6 -14 0 0 -23 0

3.7 Ontwikkelingen in de portefeuilleIn onderstaande tabel staan de ontwikkelingen in de portefeuille in een beknopt overzicht samengevat.

3.8 Marktwaarde en beleids-waardePer 31-12-2017 heeft Servatius opnieuw de marktwaarde van haar bezit vastgesteld conform het handboek modelmatig waarderen marktwaarde, peildatum 31-12-2017. Onze portefeuille is hierbij verdeeld in de volgende portefeuilles:• MOG/BOG en ZOG;• Parkeren;• Woningen (verdeeld in drie deelportefeuilles).

Voor zowel de MOG/BOG/ ZOG als de parkeerporte-feuille is door een extern taxateur een taxatie- update uitgevoerd. Voor de woningportefeuille hebben we voor deze waarderingsronde een tweede externe taxateur opdracht gegeven om een deelportefeuille te waarderen. Hiermee ziet de verdeling er als volgt uit:• deelportefeuille wonen 1: getaxeerd middels

een markttechnische update;• deelportefeuille wonen 2: getaxeerd middels

een volledige taxatie;• deelportefeuille wonen 3: getaxeerd door

Servatius en gevalideerd door de taxateur van deelportefeuille 2.

Als onderdeel van dit jaarverslag wordt er inzicht gegeven aan de kwalitatieve en kwantitatieve verschil-len tussen deze marktwaarde verhuurde staat en de beleidswaarde voor wat betreft de woningportefeuille. Waar de marktwaarde verhuurde staat uitgaat van markthuren, een marktconform onderhoud en beheer en van de hoogste waarde tussen het exploitatie- en uitpondscenario, hanteert de beleidswaarde:• betaalbaarheid: het huurbeleid van Servatius;• kwaliteit: het onderhoudsbeleid van Servatius;• leerbaarheid: de kosten die toebehoren aan een

beheer volgens de normen van Servatius;• beschikbaarheid: de doorexploiteerwaarde wordt

altijd als bedrijfswaarde gehanteerd aangezien ons business model is geënt op een duurzame exploitatie en geen uitponding.

Per onderdeel een korte toelichting en het belangrijk-ste onderscheid, het kwalitatief verschil:

1) Beschikbaarheid Het business model van een commerciële belegger is erop geënt, een portefeuille te exploiteren die een zo hoog mogelijk rendement oplevert. Dit leidt ertoe dat bij de marktwaardebepa-ling twee scenario’s berekend worden: de doorexploi-teer- en uitpondwaarde, waarbij de hoogste waarde de waarde is die opgenomen wordt in de boeken. Waar een doorexploiteerwaarde vooral afhankelijk is van de markthuur, is de uitpondwaarde vooral afhankelijk van de leegwaarde bij uitponding. Afhankelijk van de ontwikkeling van die markthuur en leegwaarde resulteert dit in veel gevallen in een uitpondwaarde als de hoogste waarde. 2) Betaalbaarheid In de marktwaarde verhuurde staat wordt in het doorexploiteerscenario uitgegaan van markthuren bij mutatie. In de beleidswaarde wordt het huurbeleid van Servatius gehanteerd: de zogenaamde streefhuren. In dit huurbeleid wordt rekening gehouden met de aftoppingsgrenzen behorende bij de regels rondom toewijzing en passend toewijzen. Met andere woorden: huren stijgen veel minder dan in de markt-waarde verhuurde staat.3) Kwaliteit Bij de waardering van de marktwaarde verhuurde staat wordt het onderhoud bepaald op basis van marktconform onderhoud behorende bij de betreffende woningen. Hiertoe is het VEX type van de betreffende woningen bepaald en zijn op basis van dit VEX type de bijbehorende onderhoudskosten uit de Vastgoedtaxatiewijzer van Koëter toegekend. In de beleidswaarde wordt uitgegaan van het onderhoud als opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting met als uitgangspunt het interne onderhoudsbeleid. 4) Leefbaarheid Waar een commerciële belegger een behouden (marktconform) budget heeft voor leefbaar-heid, heeft een corporatie als belangrijkste taak de leefbaarheid binnen wijken en complexen te verbete-ren. Dit betekent op financieel vlak een grotere investering op het gebied van beheerskosten. Voor de marktwaarde worden de beheerskosten bepaald op basis van de richtlijnen van het handboek. Voor de beleidswaarde zijn de leefbaarheids- en beheerskosten aangehouden uit de begroting afgestemd op een beheer volgens de normen van Servatius.

Als we bovenstaande toelichting vertalen in het kwantitatief verschil tussen de marktwaarde verhuurde staat en de beleidswaarde geeft dit onderstaand overzicht. De post kosten koper welke wordt getoond heeft een rekenkundige grondslag en is niet direct gerelateerd aan een van de genoemde onderdelen.

Overzicht vastgoedmutaties

Markt- en beleidswaarde Verschillen Verschillenverklaring

Marktwaarde (max.) Beleidswaarde Absoluut Relatief Beschikbaarheid Betaalbaarheid Kwaliteit Leefbaarheid Kosten koper Totaal

993.287.555 789.528.259 -203.759.296 -20,51% -45.699.961 -139.665.825 -4.871.141 -18.541.172 5.018.803 -203.759.296


4Financiën

4.1 Financieel beleidOm onze maatschappelijke taak goed te kunnen uitvoe-ren, is het noodzakelijk dat Servatius beschikt over een gezonde vermogenspositie en een goed rendement behaalt. Ons exploitatieresultaat moet voldoende zijn om onze investeringen te kunnen financieren. De investeringen in ons bestaand bezit zorgen ervoor dat onze huurwoningen duurzamer worden. De woningen worden qua energielasten zuiniger waardoor ook de betaalbaarheid van ons bezit zoveel als mogelijk zeker wordt gesteld. Het beleid is er op gericht om onze huurinkomsten zoveel als mogelijk in te zetten om de kwaliteit van ons bezit te verbeteren en uiteindelijk te borgen.

Om dit te kunnen bereiken is het noodzakelijk om:

• huuropbrengsten te optimaliseren, passend bij de woning en de huurder;

• de woningportefeuille te transformeren (sloop, renovatie, splitsing, etc.);

• strak te sturen op onze beheerskosten;• ons duurzaamheidsprogramma uit te voeren;• klantprocessen te digitaliseren en te optimaliseren;• de leningportefeuille te beheersen.

Uiteindelijk moeten deze maatregelen er voor zorgen dat we vanuit ons regulier exploitatieresultaat onze investeringsambities kunnen waarmaken, waarbij we onze schuldpositie niet verder vergroten. Dit ideaal-complex moet er toe leiden dat Servatius een langdurig gezond financieel beleid kan voeren, waarbij haar volkshuisvestelijke taken duurzaam worden ingevuld. Het financiële beleid van Servatius staat continu onder druk als gevolg van algemene ontwikkelingen. Deze worden hieronder kort toegelicht. Hieraan toetst Servatius regelmatig haar beleid en stelt dit waar nodig bij.

/ Algemene ontwikkelingen

In het algemeen geldt dat de afgelopen jaren ‘Europa’ de volkshuisvestingssector in Nederland als erg omvangrijk ziet, waarbij onder andere de term oneigenlijke staatssteun aan de orde komt. Door het besluit van de Europese Commissie over woningtoewij-zing wordt één en ander meer aan banden gelegd. Daardoor vallen de niet-staatssteun¬activiteiten niet meer onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en worden deze niet gefinancierd. Dit leidt onvermijdelijk tot hogere vermogenskosten.

Belangrijke elementen in het overheidsbeleid (deel volkshuisvesting) zijn onder andere:

• meer overheidsbemoeienis bij het vaststellen van de hoogte van de huren (beperking);

• toewijzing van huurwoningen (passend toewijzen); • mogelijk op termijn een overheveling van de kosten

van de huurtoeslag naar de corporaties, een eventuele verlaging van de huurtoeslag en het recht voor huurders om woningen tegen een redelijke prijs te kopen;

• invoering en verhoging van verhuurdersheffing;• energievraagstuk, het CO2 neutraal maken van

de woningen.


4.2 ResultatenServatius heeft in 2017 een nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille van € 32,9 miljoen ten opzichte van € 29,6 miljoen in 2016. Dit hoger nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille van € 3,3 miljoen wordt met name veroorzaakt door lagere lasten van de verhuur en beheeractiviteiten (€ 1,2 miljoen) en afname van de overige directe operationele lasten (€ 1,7 miljoen).

Servatius heeft voor het jaar 2017 het hele bezit moeten waarderen op marktwaarde. Door een verbetering van de marktomstandigheden is er een waardeverandering van de vastgoedportefeuille van € 135,3 miljoen ten gunste van het resultaat gebracht. In 2017 is voor € 9,4 miljoen afgewaardeerd op vastgoed in ontwikkeling (grondexploitatie en renovatieprojecten) als gevolg van een hogere kostprijs dan de (toegeno-men) marktwaarde.

Verder heeft in 2017 een optimalisatie van de lening-portefeuille plaatsgevonden. Servatius heeft € 60 miljoen aan bestaande financieringen afgekocht en € 60 miljoen aan nieuwe financieringen aangetrokken tegen gunstigere voorwaarden. Als gevolg hiervan zijn de financieringslasten eenmalig € 4,4 miljoen hoger dan begroot.

Samenvattend kijkt Servatius terug op een succesvol en positief verlopen boekjaar 2017.

/ Gebeurtenissen na balansdatumVoor Servatius hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan welke bij Servatius bekend zijn.

4.3 Geconsolideerde W&V-rekening

De belangrijkste ontwikkelingen in de winst- en verliesrekening van 2017 ten opzichte van 2016 betreffen:1. Afname lasten verhuur –en beheeractiviteiten ad € 1,2 miljoen. 2. Afname van overige directe operationele lasten ad € 1,7 miljoen.3. Toename resultaat verkoop vastgoedportefeuille ad € 1,2 miljoen.4. Toename waardeverandering ad € 110 miljoen a.g.v. stijging marktwaarde.5. Toename van de financiële lasten ad € 2,7 miljoen a.g.v. ondermeer marktwaarde verrekening bij

afkoop van bestaande financieringen.6. Toename belastingdruk ad € 0,7 miljoen.

Winst- en verliesrekening (geconsolideerd) 2017 2016(alle bedragen x € 1.000)

Huuropbrengsten 63.427 63.155Opbrengsten servicecontracten 3.200 3.376Lasten servicecontracten -3.070 - 3.276Lasten verhuur -en beheeractiviteiten (1) - 6.506 - 7.747Lasten onderhoudsactiviteiten - 15.760 - 15.856Overige directe operationele lasten exploitatiebezit (2) - 8.330 - 10.024Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 32.961 29.628

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 21.160 28.529Toegerekende organisatiekosten vastgoedportefeuille - 125 - 190Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille - 16.801 - 25.273Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (3) 4.234 3.066

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille - 9.392 - 8.440Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 135.366 24.411Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop 917 816Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (4) 126.891 16.787

Opbrengsten overige activiteiten 1.188 292Kosten overige activiteiten - 480 - 518Netto resultaat overige activiteiten 708 - 226

Overige organisatiekosten - 1.924 - 2.056Leefbaarheid - 1.238 - 1.248

Bedrijfsresultaat 161.632 45.951

Financiële baten en lasten (5) - 16.530 - 13.839

Resultaat voor belastingen 145.102 32.112

Belastingen (6) 3.126 2.379Resultaat deelnemingen 1.728 103Resultaat na belastingen 149.956 34.594


4.4Geconsolideerde Balans

4.5Verloop eigen vermogen

Balans (geconsolideerd) 2017 2016(alle bedragen x € 1.000) Activa

Vaste Activa

Vastgoedbeleggingen 1.046.385 917.922

Materiële vaste activa 2.518 3.560

Financiële vaste activa 18.588 15.149

1.067.491 936.631

Vlottende Activa

Voorraden 12.861 13.911

Vorderingen 1.020 3.514

Liquide middelen 33.963 19.273

47.844 36.662

Totaal 1.115.335 973.293

Passiva

Groepsvermogen 762.888 613.849

Voorzieningen 6.705 8.633

Langlopende schulden 314.717 297.983

Kortlopende schulden 31.025 52.828

1.115.335 973.293

Eigen vermogen (geconsolideerd) 2017 2016(alle bedragen x € 1.000) Herwaarderingsreserve

Stand per 1 januari 628.490 608.569

Onttrekkingen door verkopen - 8.844 - 15.158

Ontrekking door sloop - 1.187 -

Dotatie boekjaar 123.572 32.856

Mutatie netto herwaardering voor actieve belastinglatentie

ten behoeve van verkoop bestaand bezit 3.987 2.223

Stand per 31 december 746.018 628.490

Overige reserves

Stand per 1 januari - 13.935 - 27.699

Gevolgen stelselwijziging - 1.630 - 1.201

Boekwaarde per 1 januari - 15.565 - 28.900

Resultaatbestemming boekjaar 149.963 33.256

Mutatie herwaarderingsreserve - 117.528 - 19.921

Stand per 31 december 16.870 -15.565

Totaal eigen vermogen 762.888 612.925

Toelichting op de geconsolideerde balans:De mutatie over de vastgoedbeleggingen bedraagt € 128 miljoen positief, dit met name als gevolg van de verbeteringen van de marktomstandigheden voor de marktwaarde van het vastgoed.

De toename van de financiële vaste activa van € 3,4 miljoen wordt hoofdzakelijk gevormd door de toename van de actieve belastinglatentie uit hoofde van de verliescompensatie.

Per 31 december 2017 is in totaal € 746 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2016: € 628 miljoen), uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het 'Handboek Modelmatig Waarderen' bepaald, en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en de daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Servatius. De mogelijkhe-den voor de corporatie om vrijelijk door (complexge-wijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in

Het verloop van het eigen vermogen 2017 kan als volgt worden weergegeven:

De afname van de kortlopende schulden van € 21,8 miljoen is het gevolg van lagere aflossingsverplichtingen op de leningen in 2017.

verhuurde staat van het DAEB/Niet DAEB bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Het bestuur van Servatius heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het DAEB/Niet DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit, en bedraagt circa € 524 miljoen. Dit impliceert dat circa 70% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.


4.6 Liquiditeit en Treasury/ Renteontwikkeling

Korte renteOp 01-01-2017 stond de korte rente (3-maands Euribor) op -0,3%. De korte rente is gedurende 2017 op dit niveau gebleven. Per 31-12-2017 was de 3-maands Euribor ook circa -0,3% (exclusief renteopslag). Servatius profiteert van deze zeer lage korte rente door lage rentelasten bij haar lening met een variabele rente (rollover van € 15 miljoen).

Lange renteDe lange rente (10-jaars IRS) was zowel op 1-1-2017 en 31-12-2017 0,8% (exclusief renteopslag). Het renteper-centage van een mogelijke nieuwe tienjarige lening komt uit op circa 1,0% (IRS rente 15-1-2018) + 0,2% (opslag) = 1,2%. Begin 2018 is de lange rente met 0,2% gestegen.

/ Kredietfaciliteit ING Bank en kasgeld

Op de kredietfaciliteit van € 5,5 miljoen kan Servatius, rekening houdend met in het verleden afgegeven bankgaranties (circa € 0,2 miljoen), maximaal € 5,3 miljoen uitnutten. Er zijn in 2017 geen gelden aange-trokken op de kredietfaciliteit. Servatius heeft verder geen kasgelden van derden.

/ Lange Leningen

Per 31-12-2017 is de gemiddelde rentevoet van de Toegelaten Instelling 3,2% bij een gemiddelde looptijd van 21 jaar.

/ Derivaten

Per 31-12-2017 heeft Servatius geen derivaten in haar bezit.

/ Beleggingsactiviteiten

Naast de liquide middelen op de spaarrekeningen heeft Servatius per 31-12-2017 geen beleggingen.

/ Financiële ratio’s Aw WSW

De onderstaande gegevens zijn gebaseerd op de jaarcijfers 2017.

Definities WSW ratio’s:

• ICR (Interest Coverage Ratio): ratio die wordt gehanteerd om te bepalen of de operationele kasstromen voldoende zijn om de rentelasten te kunnen betalen.

• DSCR (Debt Service Coverage Ratio): ratio die wordt gehanteerd om te bepalen of de operationele kasstromen voldoende zijn om de rentelasten en aflossingsverplichtingen te kunnen betalen.

• Solvabiliteit: verhouding tussen eigen vermogen en totaal vermogen. Bij niet-DAEB is dit op basis van marktwaarde. Hierbij wordt de hoogste waarde van marktwaarde van uitponden of doorexploiteren gehanteerd. Om het eigen en totaal vermogen van het DAEB te berekenen wordt de niet-DAEB-waarde gecorrigeerd voor streefhuur in plaats van markthuur en doorexploiteren in plaats van uitponden.

• Loan-to-Value: verhouding tussen vreemd vermogen en bedrijfswaarde van vastgoed in exploitatie.

• Dekkingsratio: verhouding tussen het totale vreemd vermogen en de marktwaarde verhuurde staat.

Naast de reguliere herfinancieringen heeft Servatius in 2017 het project 'Optimalisatie Leningportefeuille' geëffectueerd. Hierbij is in totaal € 60 miljoen aan kort lopende financiering bij BNG Bank afgekocht en is bij BNG Bank voor € 50 miljoen nieuwe langlopende financiering aangetrokken. Tevens is € 10 miljoen geleend via geldmakelaar STX Group bij AG Insurance. Dit is een Belgische verzekeraar die door WSW als geldgever is goedgekeurd. Door deze herfinanciering is de vervalkalender van de leningportefeuille verbeterd. Door de betreffende transacties is de gemiddelde rente verlaagd van 3,69% naar 3,28%. De gemiddelde looptijd van de leningportefeuille is verlengd van 16 naar 21 jaar.

/ Kasstromen en financieringsbehoefteIn de meerjarenbegroting 2018-2022 is rekening gehouden met een bestendig verdienmodel. Dit betekent dat Servatius met haar saldo operationele kasstromen (huren -/- operationele uitgaven) aan al haar financieringsverplichtingen (rente) kan voldoen. Daarnaast streeft Servatius er naar om haar investerin-gen in renovatie en verduurzaming van bestaand bezit uit haar operationele kasstromen te bekostigen. Hierdoor houdt Servatius haar bezit kwalitatief op orde zonder dat daar additionele financiering voor wordt aangetrokken. Servatius zal ceteris paribus ultimo 2018 uitkomen op een geborgd leningvolume van circa € 327 miljoen. De door het DAEB aan het niet-DAEB verstrek-te interne lening bedraagt per 31-12-2017 € 26 miljoen en zal naar verwachting verder dalen naar € 20,7 miljoen per ultimo 2018. In de jaren na 2017 zal naar verwachting het geborgd uitstaand leningvolume consolideren op een niveau van circa € 340 miljoen.

Overzicht ontwikkeling leningportefeuille (x € 1.000)

realisatie

Beginsaldo leningen per 01-01-2017

336.595

Reguliere financiering

Aflossing op leningen 47.141 -

Nieuwe leningen 45.000

Subtotaal 2.141 -

Project optimalisatieleningportefeuille

Aflossing op leningen 60.000 -

Nieuwe leningen 60.000

Subtotaal -

Eindsaldo leningen per 31-12-2017

334.454

Afname leningportefeuille 2.141

Geconsolideerd

Ratio Aw/WSW Peil-datum 31-12-2017

Norm Score

Minimum eis

ICR ratio 1,84 ≥ 1,4 Voldaan

DSCR ratio 1,05 ≥ 1,00 Voldaan

Solvalibiteit 68% ≥ 20% Voldaan

Maximum eis

Loan-to-Value 66% ≤ 75% Voldaan

Dekkingsratio 35% ≤ 70% Voldaan


5Governance

5.1 Gover- nancecodeServatius onderschrijft de 'Governancecode Woning-corporaties'. De 'Governan-cecode Woningcorporaties' wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuur-lijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestruc-tuur binnen Servatius. Meer gedetailleerde informatie is te vinden op onze website.

Servatius heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de 'Governancecode Woningcorporaties' opgevolgd.Op 16 mei 2017 vond bij Servatius een governance inspectie door de 'Autoriteit woningcorporaties' (Aw) plaats. In deze governance inspectie onderzocht de Aw de governance van Servatius, waarbij de aandacht met name gericht was op het toezicht door de Raad van Commissarissen (RvC). Het idee achter deze gover-nance inspectie is dat een goed werkende governance, en met name goed intern toezicht, een belangrijke waarborg biedt voor het goed functioneren van corporaties.

De Aw gaf de volgende beoordeling naar aanleiding van de inspectie: "De wetgever gaat in de governance van een woningcorporatie uit van zogenaamde ‘checks and balances’ en ‘countervailing power’ in de relatie tussen een bestuur en RvC. Naast dit systeem van wederzijdse controle en evenwicht tussen de machten onderling, zijn bij een goed functionerende RvC voor alle betrok-kenen, de drie rollen van de RvC duidelijk te onder-scheiden. Dat betreft de rol van de RvC als toezicht-houder op het bestuur, als klankbord voor het bestuur en als ‘werkgever’ van het bestuur, waarbij in de laatste rol de RvC in ieder geval jaarlijks het functioneren van de bestuurder beoordeelt. De Aw concludeert dat Servatius in de aangetroffen situatie in ruim voldoende mate aan de hierboven genoemde eisen van de governance voldoet. Naast de bovenstaande algemene positieve beoordeling zijn er ook geen specifieke punten van aandacht of zorg over de governance binnen de organisatie aangetroffen."


/ Organisatiemodel

Per 31 december 2017 ziet onze organisatie er als volgt uit:

In 2018 wordt de organisatiestructuur aangepast. Onze bewoner wordt het centrale uitgangspunt en we gaan werken vanuit samenorganiserende teams.

VVE diensten

Raad van Toezicht

directeur-bestuurder

Staf HRM-adviseur

internal auditor

Wonen Financiën Vastgoed

FrontOffice

Verhuur

property manager

regisseur VvE

Klant en Wonen

Dagelijks Beheer

Sociaal Beheer

Complexbeheer

Opzichters

treasurer assetmanagerVastgoed

Verkoop / JeThuisHuis

Planmatig Onderhoud

beheerderBOG/VSH/SS

administratief medewerker BOG/VSH/SS

VGOFinanciële

Administratie

controller

Centraal Ondersteunende

Diensten

business analist

regisseur sociaal her-structurering

Functieniveau

Sectorniveau

Afdeling Elke afdeling heeft een hiërarchisch leidinggevende; een hoofd

Sectorniveau Een team heeft geen eigen hiërarchisch leidinggevende

5.2 Verslag Raad van Commissa-rissen

In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen (RvC), als onderdeel van een maatschappelijk on-dernemende organisatie, publiekelijk verantwoor-ding af over de wijze waar-op het afgelopen jaar in-vulling is gegeven aan de uitvoering van taken en bevoegdheden. Als toe-zichtkader voor het uitoefe-nen van zijn taken hanteert de RvC de Woningwet en het BTIV (Besluit Toegela-ten Instellingen Volkshuis-vesting 2015) en de begro-ting van de corporatie en de toezichtvisie van de RvC.

De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden onderne-mingen. Tevens staat de RvC het bestuur met raad terzijde.

De taken en bevoegdheden van de RvC zijn omschreven in hoofdstuk III, artikel 18 van de statuten van Serva-tius. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement van de RvC, waarvan de actuele versie op 6 oktober 2016 is vastgesteld.

De RvC is lid van de VTW (Vereniging van Toezichthou-ders in Woningcorporaties) en verbindt zich aan de reglementen en de gedragsregels van de VTW.

/ Taak en werkwijze

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de RvC zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren over de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De RvC heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om op de hoogte te zijn van wat er speelt in het werkveld van Servatius:

• overleg met het bestuur;• overleg met de huurdersorganisatie;• overleg met de Ondernemingsraad;• contacten met Raden van Toezicht van collega

corporaties;• deelname aan regiobijeenkomsten, workshops

en seminars van de VTW;• strategiebijeenkomst, studiedag met andere

Maastrichtse corporaties, etc;• deelname huurdersconferentie Maastrichtse

huurdersverenigingen.

/ Wijzigingen in de samenstellingIn 2017 zijn twee leden afgetreden en is één lid toegetreden tot de RvC. Daarnaast is één lid herbe-noemd. In 2018 treedt één lid, Marijke Clerx (voorzitter), terug conform het rooster van aftreden. Het zittende lid Harry Loozen zal haar per 1 april 2018 opvolgen als voorzitter. In 2018 treedt een nieuw lid toe tot de RvC. Na het terugtreden van de voorzitter in 2018 is sprake van een geheel vernieuwde RvC ten opzichte van de Raad die op 1 april 2010 is gestart.


/ Samenvatting remuneratierapportHet functioneren van de directeur-bestuurder is in 2017 beoordeeld door de selectie- en remuneratiecommis-sie en de procedure voor herbenoeming van de directeur-bestuurder is gestart.

Het functioneren van de directeur-bestuurder wordt als ‘goed’ beoordeeld.

Algemene observaties:

• Directeur-bestuurder heeft zowel kwalitatief als kwantitatief goed gefunctioneerd.

• In de Aedes benchmark scoort Servatius laag op huurderstevredenheid. De directeur-bestuurder is meteen voortvarend aan de slag gegaan om deze negatieve score te onderzoeken en om te buigen.

• Zijn rol bij de visitatie, de ontwikkeling van de governance en het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan worden positief gewaardeerd. Ook het opvangen van de recente wisselingen in het managementteam wordt als positief aangemerkt.

• Waardering wordt uitgesproken voor zijn nuchtere aanpak, betrokkenheid, resultaatgerichtheid en openheid.

• Bestuurder functioneert vanuit een sterke intrinsieke motivatie, gedrevenheid, met veel overtuigings-kracht, enthousiasme en energie. Hij heeft de omwenteling van Servatius ook dit jaar weer goed opgepakt en Servatius vooral financieel weer op een hoger plan gebracht. Zijn vasthoudendheid en praktische oplossingsgerichtheid zijn daarbij bijzonder te waarderen. Zowel extern als intern heeft hij veel krediet opgebouwd. Hij wordt in brede kring als een goede bestuurder beschouwd.

Gezien het goede functioneren van de huidige direc-teur-bestuurder en zijn ambitie om zijn functie nog eens voor vier jaar voort te zetten heeft de Renumera-tiecommissie het proces van herbenoeming in gang gezet. Daartoe is onder een aantal stakeholders een zogenaamde 360⁰ beoordeling uitgezet. Intern betreft het RvC-leden, leden van het Managementteam en leden van de Ondernemingsraad. Bij de externe partijen is een uitvraag uitgezet bij strategische partners, zoals de wethouder Wonen van de gemeente Maastricht, collega bestuurders van woningcorpora-ties, bestuurders van zorginstellingen en het bestuur van huurdersvereniging Servaassleutel. Het advies van de remuneratiecommissie is overgenomen door de RvC. De RvC is tevreden over het functioneren van de directeur-bestuurder en wil daarom de directeur-be-stuurder G.H. Weenink herbenoemen per 1 december 2018 voor een periode van 4 jaar.

/ Zelfevaluatie RvC

De zelfevaluatie heeft op 31 oktober 2017 onder begeleiding van Hildegard Pelzer van Governance Support plaatsgevonden. De directeur-bestuurder is bij een gedeelte van deze zelfevaluatie aanwezig geweest.

Onderwerpen die in de zelfevaluatie aan de orde zijn gekomen:

• context;• kracht van deze RvC;• duidelijkheid van de koers van Servatius;• de hoogte van de lat;• aandacht voor maatschappelijk presteren;• vinger aan de pols;• klankbord;• besluitvormingstraject bij vastgoedvraagstukken;• functioneren van auditcommissie en

vastgoedcommissie;• jaargesprek met de bestuurder;• RvC-vergadering;• Board dynamics.

Na de financiële en bestuurlijke crisis in 2008 hebben de nieuwe bestuurder en de nieuwe RvC hard gewerkt aan het op orde brengen van de financiën en de vastgoedportefeuille. De RvC zat er met grote betrok-kenheid bovenop. De afgelopen twee jaar heeft ook de invoering van de nieuwe Woningwet veel aandacht gevraagd. Nu is er weer ruimte om de maatschappe-lijke en volkshuisvestelijke opgaven van Servatius op de voorgrond te stellen. Ook moet worden gewerkt aan de interne organisatie en het imago van Servatius. De RvC is in korte tijd bijna geheel vernieuwd. Sinds de zomer in 2016 zijn drie nieuwe leden tot de Raad toegetreden. Komend voorjaar treedt een vierde nieuwe commissa-ris toe als gevolg van het vertrek van de voorzitter. De nieuwe Raad heeft de crisis niet meegemaakt. Dat helpt om de afstand te nemen die past bij de nieuwe fase van de organisatie. Deze zelfevaluatie is (zo constateren de RvC-leden) een goede gelegenheid om de invulling van het toezicht in deze nieuwe context te bespreken en de klokken gelijk te zetten.

/ Besluitvorming

De RvC heeft in het afgelopen jaar achtmaal vergaderd, inclusief een strategiesessie en een themabijeenkomst. Het afgelopen boekjaar zijn de volgende onderwerpen besproken:

• Portefeuillestrategie;• Ondernemingsplan;• Jaarrekening BV Ontwikkelingsmaatschappij

Servatius 2015;• Jaarrekening Servatius Ontwikkeling BV 2015;

• Jaarrekening Stichting Beheer Registergoederen Woningstichting Servatius 2015;

• Generieke notitie projecten 2017;• Verkoopvoorstel Brede School Eijsden;• Verkoopvoorstel Ravelijn;• Herbenoeming RvC-lid Tanya van Dijk;• Opdrachtbevestiging Controle 2016 EY;• Programma van eisen Hoolhoes locatie Limmel;• Beoordelingsverklaringen EY;• Aedes Benchmark;• Klanttevredenheidsonderzoek;• Medewerkertevredenheidsonderzoek;• Onderzoek PWC naar de bedrijfskosten;• Benoeming RvC-lid Harry Loozen en samenstelling

commissies;• Opzet fasedocument besluitvorming verschillende

projecttypen;• Herstructurering Blauwe Loper;• Verkoop Klein Rijckholt;• Samenwerking Servatius/Woonpunt/Maasvallei;• P3-managementrapportage;• Governance: deelname/voorbereiding Governance

inspectie 16 mei;• Duurzaamheid;• Bijzondere doelgroepen met speciale focus op

statushouders en zorg geïndiceerde ouderen;• Follow-up zelfevaluatie RvT;• Stand van zaken verkopen;• Tussenevaluatie projecten 2015 en 2016;• Offerteaanvraag accountantselectie;• Gebiedsontwikkeling Poelveld Eijsden;• Organisatieontwikkeling;• Start sloop Blauwdorp;• Jaarverslagen 2016; a. Accountantsverslag 2016 b. Jaarverslag 2016 c. Jaarrekeningen 2016 - Jaarrekening Woningstichting Servatius; - Geconsolideerde jaarrekening (inclusief

vergelijking jaarrekening versus rapportage); - Jaarrekening B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius; - Jaarrekening Servatius Ontwikkeling B.V.; - Jaarrekening Stichting Beheer Registergoederen Woningstichting Servatius; - Jaarrekening Poelveld; - Jaarrekening PIM.• Selectie accountant;• Investeringsstatuut;• Aanpassingen Procuratiereglement;• Definitief scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB;• Brief voorlopig oordeel Aw ontwerpvoorstel

scheiding DAEB/niet-DAEB;• Verkoop Porseleinstraat 1-3;• Renovatie Servaasbolwerk;• Reactie RvT op visitatierapport;• Ontbinding Stichting Beheer Registergoederen

Woningstichting Servatius;

• Toezichtvisie;• Stand van zaken verkopen;• Bevindingen Interne Controle m.b.t. de Treasury

Activiteiten in de periode januari 2016 t/m december 2016;

• P1-rapportage;• Bod gemeente Maastricht 2018;• Evaluatie voortgang Wonen en Wijken in Maastricht

2016;• Evaluatie 2016 en prestatieafspraken 2017 gemeente

Eijsden-Margraten;• Evaluatie Generaal Eisenhowerstraat;• Memo OOB;• Concept oordeel AW Governance inspectie;• Verkoop Victor de Stuersstraat;• Gesprekken en en reglementen: 1. Statutenwijziging Woningstichting Servatius; 2. Statutenwijziging Servatius Ontwikkeling B.V.; 3. Statutenwijziging B.V. Ontwikkelingsmaatschappij

Servatius; 4. Wijziging reglement financieel beleid en beheer; 5. Wijziging verbindingenstatuut; 6. Wijziging treasurystatuut.• Memo aanpassing inkoopbeleid;• Vergaderrooster 2018;• Afwijking inkoopbeleid verduurzaming Opalinestraat;• Evaluatie renovatie Veldje;• P2-rapportage t/m juli 2017;• Controleplan & Managementletter;• Meerjarenbegroting 2018-2022;• Generieke notitie verduurzamings- en renovatieopgave 2018;• Kop Balijeweg afronding inventarisatiefase;• Verkoop bedrijfsmatig complex Bakvliet, Breusterhof te Eijsden;• Tender ’t Veldje;• Aanpassing scheidingsvoorstel DAEB- niet DAEB;• Brief Aw inzake goedkeuring administratieve

scheiding;• Jaarrekeningen WOM en MOSA 2016;• Verkoop Brusselsestraat 84/84a;• Aanbestedingen nieuwbouw en renovatie;• Informatiebeveiligings- en privacybeleid;• Calamiteitenplan;• Evaluatie renovatie Wardehofplein;• Statutenwijziging Woningstichting Servatius;• Benoeming van de heer Harry Loozen als beoogd

voorzitter RvC;• Vaststellen profiel nieuw RvC lid;• Vaststellen verslag externe zelfevaluatie;• Voorgenomen herbenoeming Bestuurder;• Prestatieafspraken gemeente Maastricht 2018 +

visie/reactie huurdersverenigingen;• Prestatieafspraken gemeente Eijsden-Margraten

2018 + evaluatie prestatieafspraken 2017.


/ Onafhankelijkheid

De RvC bewaakt dat de leden van de Raad onafhanke-lijk zijn, zoals aangeduid in de Governancecode Woningcorporaties.

In 2017 is er een melding geweest door een RvC-lid van het mogelijk ontstaan van tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC betrokken zouden kunnen raken. Hierover zijn schriftelijke afspraken gemaakt, zodat deze mogelijke tegenstrijdige belangen niet kunnen ontstaan. Geen van de leden van de RvC vervult een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad. Een overzicht van de nevenfuncties van de leden van de RvC en het bestuur is opgenomen in dit verslag.

In 2017 is geen gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding Onregelmatigheden’.

/ Deskundigheid en samenstellingHierna is nadere informatie opgenomen over de samenstelling van de RvC, waaronder de nevenfunc-ties. De RvC werkt (gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten) met een profielschets voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden. Volgens regelgeving moeten de zetels van de Raad van Commissarissen verdeeld worden over mannen (maximaal 70%) en vrouwen (minimaal 30%). Hier wordt op 31 december 2017 aan voldaan. De RvC bestaat vanaf 1 juli 2017 uit 5 leden, waarvan twee leden vrouw zijn en drie leden man.

In 2017 was de RvC als volgt samengesteld:

Mevrouw M.J.P.A. Clerx• Functie: voorzitter• Deskundigheidsgebied: strategie, organisatie en

openbaar bestuur• Beroep: interim-manager en consultant (laatste

functie)• Nevenfuncties: voorzitter Raad van Toezicht Stichting

Moviera, DB Milieufederatie Limburg, burgerraadslid in de commissie Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en de commissie Openbare werken en Milieu van de gemeenteraad Stein.

De heer H.J.M. Dirks• Functie: lid• Deskundigheidsgebied: financiën, vastgoed• Beroep: Relationship Manager Large Accounts bij

ABN AMRO, Real Estate Clients • Nevenfuncties: -

De heer J.A.J. Lenssen• Functie: lid, tot 1 juli 2017 vice-voorzitter• Deskundigheidsgebied: overheid, vastgoed• Beroep: directeur Omgevingsdienst Brabant Noord• Nevenfuncties: zelfstandig adviseur, voorzitter Raad

van Toezicht Wel.kom, freelance docent Bestuur-dersacademie Nederland

Mevrouw A.M.C.W. van Dijk• Functie: lid • Deskundigheidsgebied: vastgoed, volkshuisvesting,

huurdersbelangen• Beroep: adviseur• Nevenfuncties: lid Raad van Commissarissen

Stichting Antares Woonservice (vanaf 3 augustus 2017)

De heer P.A.M. Sampers• Functie: lid• Deskundigheidsgebied: financiën, bedrijfsvoering en

risicomanagement• Beroep: Senior Accounting Officer bij DSM (tot 1

maart 2017), hoogleraar financiële verslaggeving UM en OU, voorzitter van de Raad van Jaarverslaggeving

• Nevenfuncties: lid van de Board van de European Financial Reporting Advisory Group, lid Raad van Toezicht Laurentius Ziekenhuis

De heer H.E.H.M. Salemink• Functie: lid, vanaf 1 juli 2017 vice-voorzitter • Deskundigheidsgebied: vastgoed, vastgoedfinancie-

ring, financiën, bedrijfsvoering en organisatie• Beroep: directeur/eigenaar SALBERG B.V. Consul-

tants-Huisvestingsadviseurs, voorzitter/bestuurder Stichting INTO Maatschappelijk Vastgoed, directeur/eigenaar BG3 B.V., interim manager Huisvesting Stichting ORO

• Nevenfuncties: vice-voorzitter Raad van Commissa-rissen Woonstichting ‘thuis

De heer H.M. Loozen• Functie: lid vanaf 20 april 2017• Deskundigheidsgebied: strategie, financiën,

bedrijfsvoering en HRM • Beroep: directeur/eigenaar van Hoenderstaete B.V.

(interim-management & strategische advisering)• Nevenfuncties: lid Raad van Toezicht ROC Gilde

Opleidingen

Leden van de RvC worden op grond van de statuten voor een periode van vier jaar benoemd. Een lid kan niet worden (her)benoemd indien hij op het moment van herbenoeming reeds acht jaar of langer een functie in de RvC bij de stichting heeft bekleed. Het rooster van aftreden van de RvC is als volgt:

/ De commissies van de RvC

De RvC heeft een Auditcommissie, een Vastgoedcom-missie, een Selectie- en remuneratiecommissie en een Agendacommissie. De reglementen voor de commis-sies zijn in 2016 geactualiseerd en vastgesteld. De Agendacommissie bereidt de agenda van de RvC-ver-gaderingen voor. Voor de Agendacommissie is geen reglement opgesteld.

De commissies zijn als volgt samengesteld:

• de Auditcommissie bestaat uit de leden H. Dirks (voorzitter tot 1 juli 2017), P. Sampers (voorzitter vanaf 1 juli 2017) en H. Loozen (lid vanaf 20 april 2017);

• de Vastgoedcommissie bestaat uit de leden J. Lenssen (voorzitter tot 1 juli 2017), A. van Dijk (voorzitter vanaf 1 juli 2017) en H. Salemink;

• de Remuneratiecommissie bestaat uit de leden J. Lenssen (voorzitter tot 1 juli 2017), H. Loozen (voorzitter vanaf 1 juli 2017) en M. Clerx;

• de Agendacommissie bestaat uit de leden M. Clerx, J. Lenssen (tot 1 juli 2017) en H. Salemink (vanaf 1 juli 2017).

De Auditcommissie adviseert de RvT onder meer over het toezicht op de werking van de interne risicobeheer-sings- en controlesystemen, de financiële informatie-verschaffing door Servatius, de naleving van aanbeve-lingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. De Auditcommissie heeft in 2017 vijfmaal vergaderd:

• in februari over de managementletter 2016, de opdrachtbevestiging controle 2017 aan accountant EY en aanbesteding nieuwe accountant;

• in mei over personele veranderingen afdeling Financiën, flash report, stand van zaken jaarreke-ning, borging WSW en optimalisatie leningporte-feuille;

• in juni over aanbesteding accountant, investerings-statuut, aanpassing procuratiereglement, bevindin-gen Interne Controle met betrekking tot de Treasury Activiteiten in de periode januari 2016 t/m december 2016, accountantsverslag 2016, jaarverslag 2016 en jaarrekeningen 2016;

• in september over formalisatie interne financiering nevenstructuur;

• in november over Controleplan/Managementletter PwC, meerjarenbegroting 2018-2022 en besluit admi-nistratieve scheiding.

De Vastgoedcommissie is ingesteld ter ondersteuning van het toezicht door de RvC en adviseert de RvC omtrent haar taak en bereidt de besluitvorming van de RvC daaromtrent voor. De commissie richt zich in ieder geval op:

• Het adviseren van de RvC omtrent activiteiten met betrekking tot vastgoedontwikkeling en –sturing, in brede zin, inclusief vastgoedaspecten met betrek-king tot gebiedsontwikkeling. Dit omvat in ieder geval de activiteiten met betrekking tot investeringen in vastgoed en de ontwikkeling van nieuwbouw- en herstructureringsprojecten bezien vanuit de vastgoedkant.

naam (Her)benoemd per Aftredend per Herbenoembaar

M.J.P.A. Clerx (voorzitter) 01/04/2014 01/04/2018 Nee

H.J.M. Dirks (lid) 01/04/2014 01/07/2017 Nee

J.A.J. Lenssen (lid) 01/04/2014 01/07/2017 Nee

A.M.C.W. van Dijk (lid) 12/09/2017 12/09/2021 Nee

P.A.M. Sampers (lid) 01/07/2016 01/07/2020 Ja (tot 01/07/2024)

H.E.H.M. Salemink (lid) 01/07/2016 01/07/2020 Ja (tot 01/07/2024)

H.M. Loozen (lid) 20/04/2017 20/04/2021 Ja (tot 20/04/2025)


• Het beoordelen van de met deze activiteiten samenhangende risico’s op politiek, bestuurlijk, maatschappelijk, ruimtelijk, technisch en econo-misch terrein, mede in relatie tot de ontwikkelingen op de woningmarkt.

• De beoordeling en waarborging van de kwaliteit van de projectplannen en rekenmodellen;

• Het bewust maken van de Raad van Commissarissen van zaken die een belangrijke invloed kunnen hebben op de financiële positie en/of activiteiten van woningstichting Servatius, inclusief (grote) financiële risico’s die worden gelopen en in de wijze waarop het Bestuur deze risico’s effectief beheerst met betrek-king tot vastgoedontwikkeling;.

• Het adviseren van de Raad van Commissarissen in zijn toezichthoudende taken op het gebied van de processen rond de projectontwikkeling en het projectmanagement en alle overige op de vastgoed-sturing betrekking hebbende activiteiten.

• Het adviseren in de zin van klankbordfunctie van het Bestuur met betrekking tot bovengenoemde taakgebieden.

De Vastgoedcommissie heeft in 2017 vijfmaal verga-derd. Daarbij kwamen de volgende onderwerpen aan de orde:

• verkoop Maasboulevard;• generieke notitie projecten 2017;• verkoop voorstel Brede School Eijsden;• verkoop voorstel Ravelijn;• programma van eisen Hoolhoes locatie Limmel;• stand van zaken verkopen;• opzet fasedocument besluitvorming verschillende

projecttypen;• herstructurering Blauwe Loper;• verkoop Klein Rijckholt;• inkoopbeleid;• tussenevaluatie verduurzaming 2015-2016;• gebiedsontwikkeling Poelveld Eijsden;• renovatie Servaasbolwerk;• verkoop Porseleinstraat 1-3;• evaluatie renovatie Generaal Eisenhowerstraat;• huurbeleid;• evaluatie voortgang Wonen en Wijken in Maastricht

2016;• portefeuilleplan 2016-2026 deel 1;• portefeuilleplan 2017-2026 deel 2 (portefeuillestrategie);• memo aanpassing inkoopbeleid;• start ontwikkeling Widelanken;• opdracht Smeets Bouw;• evaluatie renovatie Veldje;• generieke notitie verduurzamings- en renovatieop-

gave 2018;• Kop Balijeweg afronding inventarisatiefase, besluit

sloop-nieuwbouw;

• verkoop bedrijfsmatig complex Bakvliet, Breusterhof te Eijsden;

• tender ’t Veldje;• verkoop Brusselsestraat 84/84a;• evaluatie renovatie Wardehofplein.

De Remuneratiecommissie adviseert de RvC onder meer over de selectie en benoeming van de leden van de RvC en de directeur-bestuurder. Ook is de commis-sie belast met het bezoldigingsbeleid en de beoorde-ling van de directeur-bestuurder. De Remuneratiecom-missie heeft haar bevindingen en adviezen over het bezoldigingsbeleid gerapporteerd aan de RvC. De Remuneratiecommissie heeft in 2017 éénmaal vergaderd:

• De vergadering stond in het teken van de beoorde-ling en herbenoeming van de directeur-bestuurder. De remuneratiecommissie heeft een advies uitge-bracht aan de RvC over de beoordeling. De afspraken over de bezoldiging van de directeur-bestuurder passen binnen de WNT, waarbij de overgangsrege-ling van toepassing is. Dit betekent dat de bezoldi-ging niet verhoogd wordt en vanaf 1-1-2018 afbouw van de bezoldiging in 3 jaar tijd (volgens de wet voorgeschreven afbouwschema) dient plaats te vinden naar de nieuwe maximum bezoldiging conform WNT.

/ Werkgeversrol

De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2017 werd het bestuur gevormd door de heer G.H. Weenink. Hij is per 1 december 2014 voor vier jaar herbenoemd als directeur-bestuurder.

De RvC heeft in 2015 op basis van de ‘Sectorbrede belo-ningscode bestuurders woningcorporaties VTW’ en actuele weten regelgeving het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van het bestuur vastgesteld. Een en ander is vastgelegd in het remuneratierapport en in een aanvullende overeenkomst met bezoldigings-afspraken met de directeur-bestuurder. Contracten over benoeming van het bestuur worden aangegaan voor vier jaar, waarna herbenoeming voor nogmaals vier jaar mogelijk is. In 2010 zijn afspraken gemaakt over het vaste salaris. Naast het vaste salaris is er geen sprake van een variabel salaris. Aan het bestuur is een pensioen toegezegd op basis van de pensioenregeling woningcorporaties. De pensioenkosten worden gefinancierd door een gedeelde premie werkgever-werknemer. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. Nadere informa-tie over de bestuurdersbeloning 2017 vindt u hierna.

Als gevolg van gewijzigde pensioenwetgeving zijn aanvullende afspraken gemaakt omtrent compensatie hiervan. Door de uitwerking van de gewijzigde pensioenwetgeving was de bruto pensioenpremie in 2015 ten behoeve van de directeur-bestuurder € 11.953 lager dan het werkgeversdeel van de bruto pensioenpremie over 2014. Conform regelgeving mag dit gecompenseerd worden en is de stichting bereid om dit verschil nominaal vast te stellen en als compensatiebe-drag, onder het verrichten van wettelijke inhoudingen, aan de heer Weenink te voldoen. Dit is in een aanvullende overeenkomst met bezoldigingsafspraken met de directeur-bestuurder vastgelegd.

De honorering van de RvC in 2017 is gebaseerd op de code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties VTW.

/ Permanente Educatie-punten

Leden van de RvC zijn in het kader van permanente educatie (PE) verplicht om punten te behalen. Hieronder het overzicht met behaalde PE-punten in 2017 per lid van de Raad van Commissarissen.

G.H. Weenink

Bruto jaarloon (vast inkomen en vakantietoeslag) € 156.959

Vaste bruto onkostenvergoeding n.v.t.

Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremie werkgever) € 21.309

Compensatiebedrag € 11.953

Uitkeringen bij beëindiging dienstverband n.v.t.

Verstrekte leningen/voorschotten/garanties n.v.t.

Naam Functie Bruto vergoeding

M.J.P.A. Clerx Voorzitter € 16.096

H.J.M. Dirks Lid (tot 1 juli 2017) € 5.533

J.A.J. Lenssen Lid (tot 1 juli 2017) € 5.533

A.M.C.W. van Dijk Lid € 11.066

P.A.M. Sampers Lid € 11.066

H.E.H.M. Salemink Lid € 11.066

H.M. Loozen Lid (vanaf 20 april 2017) € 7.685

Naam Functie PE-punten 2015 PE-punten 2016 PE-punten 2017 Totaal

M.J.P.A. Clerx Voorzitter 22,5 8 22 52,5

H.J.M. Dirks Lid 7,5 6 5 18,5

J.A.J. Lenssen Lid 3 8 10 21

A.M.C.W. van Dijk Lid 7,5 18 11 36,5

P.A.M. Sampers Lid n.v.t. 8 19 27

H.E.H.M. Salemink Lid n.v.t. 10 10 20

H.M. Loozen Lid n.v.t. n.v.t. 6 6

/ Honorering bestuur en RvC Over 2017 heeft het bestuur (directeur-bestuurder) de volgende beloning ontvangen:


5.3 Het bestuur/ Taak en werkwijze

Het bestuur (de directeur-bestuurder) is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor:

• het realiseren van de doelstellingen van de woning-corporatie;

• de strategie;• de financiering;• het beleid;• de resultatenontwikkeling;• het beleid voor de deelnemingen van de corporatie.

Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de RvC. Het bestuur richt zich bij de invulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie. Dit in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen. Het bestuur weegt daarbij de belangen van betrokkenen af. Het bestuur verschaft de RvC tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van zijn taak.

Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheer-sen van de risico’s, verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan de RvC en zijn Auditcommissie. Ook bespreekt het bestuur de interne risicobeheersings- en controlesyste-men met deze partijen.

De taken en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in artikel 7 van de statuten van Servatius. Een en ander is verder uitgewerkt in het bestuurs-reglement en het procuratiereglement.

/ Leden van het bestuur

Het bestuur bestaat sinds 1 december 2010 uit de directeur-bestuurder G.H. Weenink. De directeur-bestuurder is per die datum voor vier jaar benoemd. Hij is per 1 december 2014 herbenoemd voor een periode van vier jaar. Volgens regelgeving moeten de zetels van het bestuur evenwichtig worden verdeeld over mannen en vrouwen. Hieraan wordt niet voldaan, omdat het bestuur van Servatius bestaat uit één lid. De directeur-bestuurder is een man.

/ Tegenstrijdige belangen

Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Servatius en de bestuurder wordt vermeden. De integriteitcode bevat een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. Hierin is tevens de handelwijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2017 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in de Governancecode Woningcorporaties.

/ Permanente Educatie-punten

De directeur-bestuurder is in het kader van permanente educatie verplicht om PE-punten te behalen. Hieronder het overzicht met behaalde PE-punten in 2017.

Naam Functie Bestuursperiode Nevenfuncties

G.H. Weenink Directeur-bestuurder 01/12/2010 tot heden Lid Raad van Toezicht Xtra te Den Haag (tot 1 januari 2018)

Naam Functie PE-punten 2015 PE-punten 2016 PE-punten 2017 Totaal

G.H. Weenink Directeur- bestuurder

22,5 114 136 272,5


5.4 Horizontale dialoog / Huurdersvereniging ServaassleutelServatius werkt samen met huurdersvereniging Servaassleutel. Met deze vereniging voert Servatius periodiek overleg in het kader van de Wet op het overleg huurders-verhuurder. Belangrijke onderwerpen in het overleg zijn:

• de huurdersbelangen;• de herstructurering in wijken;• de jaarlijkse begroting van Servatius;• de klachtenafhandeling;• de kwaliteit van de woningen;• onderhoud en renovatie;• het verkoopbeleid;• het huurbeleid;• prestatieafspraken met gemeente Maastricht

en gemeente Eijsden-Margraten.

De Raad van Commissarissen of een delegatie daarvan heeft enkele malen apart overleg gevoerd met Servaassleutel.

/ Verslag van de ondernemingsraadDe ondernemingsraad (OR) bestond tot 1 juni 2017 uit de volgende leden:

• Maud Maenen (sector Wonen), voorzitter;• Roger van Drongelen (sector Wonen), vicevoorzitter;• Hafid Bendaoud (sector Vastgoed), secretaris;• Trudie Pleumeekers (afdeling Staf);• Michel Thuis (sector Vastgoed);• Jos Hodiamont (sector Wonen);• Sascha Walthouwer (sector Wonen).

Op 1 juni 2017 is de nieuwe OR geïnstalleerd, aangezien er evenveel aanmeldingen als plaatsen waren, hebben er geen verkiezingen plaatsgevonden.

Sinds 1 juni 2017 bestaat de OR uit de volgende leden:

• Maud Maenen (sector Wonen), voorzitter;• Michel Thuis (sector Vastgoed), vicevoorzitter;• Youssef El Otmani (sector Vastgoed), secretaris;

• Frank Teschers (afdeling Staf);• Lambert Ubachs (sector Wonen);• Jos Hodiamont (sector Wonen);• Ricardo Kuhar (sector Wonen).

2017 was voor Servatius een jaar om verder ‘door te pakken’. De organisatie heeft, buiten het opstarten van renovatieprojecten die tot verduurzaming van ons bezit moeten leiden, ook veel aandacht besteed aan de interne organisatie met betrekking tot onze externe en interne dienstverlening. Klantgericht werken kreeg bijzondere aandacht, klanttevredenheid en medewer-kerstevredenheid zijn belangrijke onderwerpen. Eind 2017 is hiertoe een verbeterteam opgericht. Daarnaast is dit jaar een nieuw ondernemingsplan tot stand gekomen.

In 2017 waren er behoorlijk wat wisselingen in het MT en is het team leidinggevenden kwantitatiefafgenomen.De OR heeft in 2017 op verzoek van de RvC één keer overleg gevoerd met de voltallige RvC en één keer informeel met de voorzitter van de RvC. Er is zes maal overleg geweest met de directeur-be-stuurder.

De OR heeft in de volgende aanvragen behandeld:

• Instemmingsaanvraag collectieve verlofdagen 2018;• Instemmingsaanvraag nieuw klachtenreglement; • Instemmingsaanvraag preventiemedewerker;• Adviesaanvraag naar aanleiding van notitie Atrivé

verkenning samenwerking corporaties; • Adviesaanvraag organisatie wijziging;• Adviesaanvraag herbenoeming directeur-bestuurder.

Ook heeft de OR deelgenomen aan de trajecten:

• selectie en werving van nieuw lid Raad van Commissarissen (RvC);• kennismaking directeur Vastgoed;• kennismaking HRM adviseur;• deelname aan de cursus Mobri (mobiliteit en brede

inzetbaarheid).

Tenslotte heeft de OR vanuit haar initiatiefrecht de onderstaande onderwerpen besproken met de directie:• formatieplan 1-1-2019; • interne vacatures die afwijken van het formatieplan

1-1-2019;• de vastgelopen overleggen met betrekking tot de

nieuwe CAO.

Sinds dit jaar komen de OR’s van de deelnemende corporaties van de C8 vijf keer per jaar bij elkaar voor kennisdeling en uitwisseling.

5.5 Verklaring inzake besteding middelenNet als voorgaande jaren zijn alle middelen, verkre-gen uit de bedrijfsvoering, en conform dit verslag, uit-sluitend aangewend voor de volkshuisvestelijke acti-viteiten gebaseerd op de doelstellingen. Verder heeft Servatius geen financiële ondersteuning aan buiten-landse instellingen ver-richt, zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02. De directeur-be-stuurder verklaart hierbij dan ook dat er geen aan-wendingen zijn verricht anders dan binnen dit volkshuisvestelijk kader.


5.6 Nevenstructuur & verbindingenNaast de Toegelaten Instelling is er een aantal rechtspersonen waarin Servatius volledige of gedeelte-lijke zeggenschap heeft. Onderstaand schema geeft de juridische structuur weer per 31 december 2017.

Overige verbindingenDaarnaast is Servatius verbonden aan de volgende rechtspersoon:• Coöperatieve vereniging Thuis in Limburg.

Servatius is lid van de volgende verenigingen:• Aedes;• Ons Limburg;• Limburgse Werkgevers Vereniging (LWV).

/ Transformatie nevenstructuur In 2010 heeft Servatius haar nevenstructuur geëvalu-eerd. Als uitgangspunt voor de inrichting van de nieuwe juridische structuur gold en geldt: ‘alles in de Woningstichting Servatius, tenzij…’. Dit heeft ertoe geleid dat in 2010 de operationele activiteiten in de verbindingen zijn beperkt en overgedragen aan de Toegelaten Instelling.

Als het fiscaal of juridisch voordelig is, brengen we het aantal verbindingen verder terug.

Woningstichting Servatius

Servatius Ontwikkeling B.V. (100%)

Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V. (27,5%)

Partners in Maatwerk Zuid B.V. (33,3%)

B.V. Ontwikkelingsmaat-schappij Servatius (100%)

Wijkontwikkelingsmij Maastricht BV (33,3%)

/ Doelstelling in relatie tot de prestatieveldenDe verschillende rechtspersonen in de juridische structuur van Servatius zijn ooit vanuit diverse motieven opgericht. Deze motieven werken door in de keuzes die we vandaag over deze rechtspersonen maken. We onderscheiden grofweg vier categorieën:

1. Operationele vennootschappenEind 2010 zijn de operationele activiteiten in de verbindingen beperkt en ondergebracht bij Woning-stichting Servatius. Servatius vindt alleen de aard van de werkzaamheden onvoldoende om daarvoor een aparte rechtspersoon te hanteren.

2. Vennootschappen opgericht om risico’s te spreidenEen aantal vennootschappen is oorspronkelijk opgericht om risico’s te spreiden. Servatius heeft daarbij gebruikgemaakt van een holdingvennootschap en een werkmaatschappij B.V. Ontwikkelingsmaat-schappij Servatius (met deelneming in rechtspersonen met derden). De verwachting is dat deze werkmaat-schappij binnen enkele jaren ook zal worden ontbon-den.

3. DeelnemingenServatius werkt in een aantal vennootschappen als medeaandeelhouder samen met andere partijen. Voor de projectontwikkelingen gaat het om: Wijkontwikke-lingsmij Maastricht (W.O.M.) B.V. (ontwikkelen van het herstructureringsgebied Wyckerpoort) en Ontwikke-lingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V. (exploiteren van het plangebied Poelveld in Eijsden). Partners in Maatwerk Zuid B.V. is een samenwerking voor het beheren van woonwagenstandplaatsen en huurwoonwagens.

4. DiversenIn de juridische structuur van Servatius fungeren nog enkele entiteiten die niet (volledig) onder bovenstaan-de categorieën vallen. In 2016 was de Stichting Beheer Registergoederen Woningstichting Sint Servatius nog verbonden aan Servatius. In deze Stichting was het eigendom van het voormalige hoofdkantoor van Servatius ondergebracht. Eind 2016 is dit pand verkocht. Deze Stichting is eind 2017 geliquideerd.

Woningstichting Servatius participeert in de coöpera-tieve vereniging Thuis in Limburg. De stichting heeft tot doel het bevorderen van een doelmatige en rechtvaar-dige verdeling van de zelfstandige huurwoningen van de deelnemers over woningzoekenden die bij de stichting ingeschreven zijn.

/ Bestuurlijke betrokkenheid

Servatius is medebestuurder van de verbindingen Partners in Maatwerk Zuid B.V., Wijkontwikkelingsmij Maastricht (W.O.M.) B.V., Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V. en de coöperatieve vereniging Thuis in Limburg. Van de overige verbindingen is Servatius, rechtstreeks of via haar dochtermaatschap-pijen, de enige bestuurder.

* Tenzij onderstaand nader toegelicht vanuit Woningstichting Servatius

Van de financiering in B.V. Ontwikkelingontwikkelingsmaatschappij is € 20.129.291 vanuit Servatius Ontwikkeling B.V.; € 12.628.910 vanuit Woningstichting Servatius

1) Stichting beheer Registergoederen is in 2017 geliquideerd

/ Financiële situatie en omvangDe entiteiten onder de categorie Deelnemingen worden geconsolideerd op basis van de netto vermogenswaar-de. Alle andere entiteiten zijn integraal geconsolideerd. De financiële situatie en omvang van de deelnemingen en verbindingen zijn als volgt:

Rechtspersoon Eigen vermogen

Reserves Aanvullende financiering*

Bedrijfsop-brengsten

Stichting Beheer Registergoederen Sint Servatius 1) - - - -

Servatius Ontwikkeling B.V. -10.550.114 -37.503.114 9.798.543 -

B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius -24.588.114 -24.606.114 32.758.201 305.734

Partners in Maastwerk Zuid B.V. 428.743 410.743 - 1.016.782

Wijkontwikkelingsmij Maastricht (WOM) B.V. -3.917.102 -4.128.236 1.544.874 -

Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V. 1.980.294 1.962.294 - 3.798.506


5.7 Risico- management

Algemeen en verankeringRisicomanagement is de afgelopen jaren binnen Servatius steeds verder ontwikkeld en geprofessionali-seerd. Er is zowel aandacht besteed aan strategische risico’s als aan risico’s gerelateerd aan de systemen en processen. Tegelijk is er een rating aan de risico’s gegeven. Als onderdeel van de Planning & Control cyclus worden de risico’s, die het bereiken van de doelstellingen van de corporatie kunnen bedreigen, jaarlijks herijkt. Risicomanagement is een vast onderdeel op de agenda’s van de RvC en het Manage-mentteam. Het betreft de strategische, tactische, operationele, financiële en fiscale risico’s. Met deze werkwijze wordt risicomanagement binnen Servatius dynamisch gemaakt, waarbij een bijdrage wordt geleverd aan het realiseren van doelstellingen, het voldoen aan weten regelgeving en governance.

DoelstellingRisicobeheer betekent voor Servatius het in beeld brengen en het inschatten van risico’s om de continuï-teit van het bestaande beleid en de voorzieningen te kunnen waarborgen, met als doel betaalbare en goede huisvesting te creëren voor haar doelgroepen. Het risicomanagement van Servatius is gericht op het voorkomen, vermijden of verkleinen van risico’s, zodat de organisatie bij de realisatie van haar doelstellingen niet door risico’s en de gevolgen daarvan gestoord wordt.

VisieServatius heeft een duidelijke visie ontwikkeld ten aanzien van risicomanagement: haar doelstellingen en nieuwe uitdagingen beheerst realiseren en aan de bijbehorende risico’s voldoende aandacht besteden. Risicomanagement wordt tevens gezien als een (bewustwordings)proces dat door de hele organisatie heen loopt, waarbij elk onderdeel van de corporatie betrokken is. Servatius is zich meer bewust van risico’s; de risicocultuur is aangepast. Er wordt meer in kasstromen gedacht, investeringsvoorstellen worden dieper uitgewerkt.

Als uitgangspunten voor het risicomanagement zijn onze strategische visiepunten belangrijk, alsmede de hierna genoemde doelstellingen en randvoorwaarden uit het vernieuwde ondernemingsplan:

gedragsmaatregelen.• Er is een risicoparagraaf toegevoegd aan elk

Bestuursbesluit. De belangrijkste financiële en operationele risico’s, die zijn verbonden aan het (al dan niet) uit te voeren besluit, moeten worden opgesomd.

ImplementatieVoor een goede implementatie heeft Servatius een Projectteam samengesteld. Vanuit dit Projectteam is een Risk Board aangesteld, die bestaat uit verantwoor-delijke voor de risico’s op hun vakgebieden en deze zorgen voor de periodieke monitoring van de risico’s. De projectleider risicomanagement (internal auditor) heeft met de ondersteuning van externe deskundigen de risico’s geïdentificeerd en geanalyseerd. Tevens zijn er beheersmaatregelen opgesteld.

/ Systeem van RisicomanagementServatius beheerst risico’s op een gestructureerde wijze. Het identificeren en beheersen van risico’s is een standaard onderdeel van het besturen van de organisa-tie. De redenen zijn:

• realiseren van de doelstellingen;• voldoen aan weten regelgeving (wettelijke bepalin-

gen en regelgeving van toezichthouders);• vanuit het oogpunt van governance wordt verwacht

dat Servatius beschikt over een effectief werkend risicomanagementsysteem;

• aansluiten bij de denkwereld van de omgeving en in het bijzonder die van het WSW en Aw;

• waarborgen van de kwaliteit van de dienstverlening.

Risicohouding en risicobereidheidAls basis voor een goede strategische sturing vindt Servatius het belangrijk een weloverwogen, expliciete uitspraak te formuleren over haar risicobereidheid (Risk Appetite/Risico Acceptatiegraad) op elk niveau, waarbij de risicobereidheid van Servatius laag is. Hierbij wil zij uitdrukking geven aan de aard van de omvang van risico’s die zij bereid is aan te gaan bij het realiseren van haar bedrijfsdoelstellingen. De risicobe-reidheid dient echter wel te passen binnen datgene wat zij kan dragen (de risicocapaciteit) en wil dulden (de risicotolerantie). Tevens is voor haar een belangrijk uitgangspunt dat zij de risicobereidheid niet alleen financieel maar ook organisatorisch kan dragen en zich bewust is van kansen en risico’s op korte en lange termijn.

Door middel van risicolimieten worden grenswaarden vastgesteld. Met de grenswaarde wordt bepaald of het niveau van de risico’s binnen de risicocapaciteit, risicotolerantie en risicobereidheid blijft. Hiermee

Visiepunten:• ondersteunen in segregatie;• netwerken verbreden en inspelen op veranderende

omstandigheden;• digitalisering aanwenden ter verbetering van de

klantcontacten;• duurzaamheid van woningen verbeteren en inzetten

op andere woonvormen.

Doelstellingen:• verbeteren van de service en dienstverlening waarbij

de bewoner centraal staat;• het creëren van een fijne woonomgeving;• zorgen voor goede en betaalbare woningen;• een toekomstbestendige woningvoorraad die

passend is voor de doelgroep én duurzaam is.

Randvoorwaarden:• samenwerking met netwerkpartners;• een flexibele en eigentijdse organisatie, die

wendbaar, efficiënt en innovatief is;• een solide basis creëren, die financiële continuïteit

garandeert zowel op volkshuisvestelijk als financieel vlak;

• good governance waarbij compliance en integriteit vanzelfsprekend zijn.

BeleidDe visie, doelstellingen en randvoorwaarden uit het vernieuwde ondernemingsplan zijn onderleggers voor het risicomanagementbeleid. Begin 2016 is het beleidskader voor risicomanagement vastgesteld en mede door het vernieuwde ondernemingsplan is er structureel inzicht ontstaan in de risico’s van onze organisatie. Tevens kan er gestuurd worden op risico’s aan de hand van de mate waarop Servatius bereid is risico’s aan te gaan. Het proces van risicomanagement is opgehangen aan de kwaliteitscirkel (Plan-Do-Check-Act). Het proces maakt onderdeel uit van de Planning & Control cyclus. De risico’s worden proactief gema-naged. Met beheersmaatregelen wordt ervoor gezorgd dat risico’s zo weinig mogelijk effect hebben op het bestaande beleid en de bestaande voorzieningen. Daardoor belemmeren de risico’s (en de daarbij horende gevolgen) niet de realisatie van onze doelstel-lingen.

In het beleidskader zijn duidelijke taken en verantwoordelijkheden geformuleerd.• Risicomanagement wordt gewaarborgd door het

periodiek te agenderen voor de RvC en het Manage-mentteam.

• Het is de ambitie om risicobewustzijn van de werknemers (voor relevante functies) mee te nemen in de beoordelingssystematiek.

• ‘Risicobewustzijn’ en ‘risico denken’ zijn geborgd door de inrichting en implementatie van soft controls. Een voorbeeld is de implementatie van

wordt inzichtelijk gemaakt of Servatius het desbetref-fende risico wil vermijden, accepteren, overdragen of reduceren. Belangrijke voorwaarden hierbij zijn dat de financiële continuïteit en de maatschappelijke legitimatie van Servatius niet in gevaar komen. Als financiële maatstaven, om de risicobereidheid te operationaliseren, gebruikt Servatius onder andere de WSW financiële ratio’s uit haar meerjarenbegroting (ICR, DSCR, loan-to-value, solvabiliteit en renterisico) alsmede de ontwikkeling van de onderhouds- en bedrijfslasten per gewogen vhe (verhuurbare eenheid).

RisicobeoordelingRisico’s worden geanalyseerd, rekening houdend met de waarschijnlijkheid en impact. Vervolgens wordt een ‘kans x impact’-analyse uitgevoerd. Dit resulteert in een risicoscore: Laag, Midden, Significant of Hoog.

Specifieke risico’s en beheersmaatregelenIn de Governancecode woningcorporaties worden specifieke risico’s benoemd zoals het sluiten van contracten, samenwerkingsverbanden en/of grote transacties met derden. Voor deze activiteiten heeft Servatius diverse procedures vastgesteld. In deze procedures zijn in ieder geval de risico’s van deze processen en de beheersmaatregelen opgenomen. In deze processen is voldoende functiescheiding aangebracht, er wordt uitgegaan van het vier-ogen-principe en de procuratieregeling is van toepassing.

Overzicht van een aantal risico’s met een significant/hoog bruto risico inclusief de beheersing en de risicobereidheid

Verhuurbaarheidsrisico’s:• Het risico dat er onvoldoende wordt gemanaged

op het voorkomen van structurele leegstand in bepaalde wijken.

• Het risico dat de inkomens- en passendheidstoets bij nieuwe huurders niet conform de regelgeving worden uitgevoerd.

• Het risico dat steeds meer huurders in verzuim blijven met als gevolg verhuurproblemen, zoals huurachterstand en huisuitzetting.

Beheersing Verhuurbaarheidsrisico’s:• Van de leegstand worden rapportages gemaakt

die wekelijks worden geanalyseerd en besproken. Risicobereidheid(laag): het risico reduceren door de

ontwikkeling van de leegstand constant te monitoren en te analyseren alsmede de aansluitende verhuur te bevorderen zodat de leegstand binnen de gestelde aanvaardbare grenzen en kaders blijft van het geformuleerde Huurbeleid.

• Maandelijks worden ter controle op de naleving van de inkomens- en passendheidstoets steekproeven genomen en beoordeeld.

Risicobereidheid(geen): het risico vermijden door


een constante controle op de volledige naleving van de procedures en richtlijnen zodat hiermede wordt voldaan aan de weten regelgeving.

• Met de Gemeente en netwerkpartners worden afspraken gemaakt om huurachterstanden vroegtij-dig te bespreken en huisuitzettingen te voorkomen.

Risicobereidheid(laag): het risico zodanig reduceren door het formuleren van richtlijnen waarbij al in een zo vroeg mogelijk stadium extra aandacht wordt geschonken aan de ontwikkeling van de huurachter-standen. Deze ontwikkeling wordt frequent doorge-sproken met de Gemeente en Netwerkpartners zodat de huurachterstand binnen de gestelde aanvaard-bare grenzen blijft.

Verkooprisico’s:• Het risico dat koopwoningen worden verkocht tegen

te lage laatprijzen.• Het risico dat het financieel verkoopvolume niet

wordt behaald in relatie tot de doelstellingen van de jaarbegroting.

• Het woningverkoopprogramma zorgt voor toename risicoprofiel van de woningportefeuille.

Beheersing Verkooprisico’s:• Constante monitoring van de markt en marktontwik-

kelingen en deze vertalen naar beleid. Interne doelstellingen tijdig aanpassen bij veranderendemarkten.

Risicobereidheid(laag): het risico reduceren door de markt en marktontwikkelingen continue in kaart brengen en de interne doelstellingen actualiseren zodat Servatius haar doelstellingen kan behalen.

• Sturen op resultaat en periodiek de voortgang verantwoorden.

Risicobereidheid(laag): het risico reduceren en periodiek de omvang alsmede de ontwikkeling van het verkoopvolume monitoren en daar waar nodig herijken zodat het verkoopvolume alsnog wordt behaald alsmede de doelstellingen.

• Sturen op portefeuille optimalisering en periodieke herijking woningverkopen.

Risicobereidheid(laag): het risico reduceren door een periodieke analyse van de portefeuille waarbij nieuwe ontwikkelingen aan het risicoprofiel worden toegevoegd.

Projectrisico’s (nieuwbouw/renovatie): • Het risico dat nacalculaties onjuist en/of onvolledig

zijn.• Het risico dat evaluaties van projecten onvoldoende

plaats vinden.• Het risico dat er onvoldoende wordt nagedacht over

de gevolgen van een voorgenomen samenwerking met derden(Gemeente, private partijen), waardoor er fiscale en/of juridische consequenties/geschillen kunnen ontstaan. Onvoldoende beheersing van risico’s in relatie tot de aangegane verbindingen, waarbij deelnemingen en andere samenwerkingsver-

Beheersing regelgeving risico’s:• De Planning & Control kalender nauwlettend

opvolgen en de aan te leveren cijfers extra toetsen. Risicobereidheid(geen): het risico vermijden en erop

toezien dat de aan te leveren gegevens na een extra gegevenscontrole tijdig worden aangeleverd bij de Autoriteit Woningcorporaties.

• Betrouwbaarheid van de cijfers extra toetsen en aan een strakke tijdsplanning opvolging geven.

Risicobereidheid(geen): het risico vermijden mede door een extra controle van de cijfers en een periodieke toetsing op de naleving van de strakke procedures en richtlijnen.

• Prognose liquiditeiten & uitwerken scenario’s alsmede investeringen analyseren en een dialoog met het WSW aangaan. Tevens het borgingsplafond bespreken in de Treasurycommissie.

Risicobereidheid(geen): het risico vermijden door periodiek de prognoses op de agenda te plaatsen van de Treasury Commissie, via verschillende scenario’s de investeringen zodanig uitwerken zodat deze wel haalbaar zijn binnen de gestelde kaders, evenals de ontwikkelingen regelmatig doorspreken met het WSW.

Governance risico’s:• Het risico dat het ondernemingsplan onvoldoende

wordt geïmplementeerd.• Het risico dat er niet klantgericht wordt gewerkt.• Het risico dat Servatius onvoldoende in staat is om

signalen uit de omgeving op te vangen met betrek-king tot beslissingen inzake wijken huurderbelan-gen.

Beheersing Governance risico’s:• De doelstellingen uit het ondernemingsplan zijn

vertaald naar KPI’s op bestuurlijk, management en op operationeel niveau(BSC). In dit kader zijn de huidige Q-rapportages aangevuld met deze KPI’s.

Risicobereidheid(laag): het risico reduceren door te sturen op de KPI’s en de voortgang periodiek meten, waarbij indien nodig, de prestaties tijdig zullen worden aangepast of bijgestuurd.

• Indien klanten klachten hebben kunnen zij deze (schriftelijk) indienen. Elke klacht wordt geregis-treerd en met de klanten besproken. Van elk voorval wordt geleerd. Bij aanname aan de Front Office wordt een vaste werkwijze gehanteerd. Tussen de verschillende afdelingen worden onderlinge afspraken gemaakt indien er escalaties ontstaan.

Risicobereidheid(laag): het risico reduceren en het aantal klachten proberen te beperken, waarbij mogelijke klachten snel in behandeling worden genomen en deze indien nodig tijdig aan de Klach-tencommissie worden overgedragen, zodat de goede reputatie van de corporatie wordt gewaarborgd.

banden kunnen leiden tot onvoorziene verliezen.Beheersing Projectrisico’s:• Bij de oplevering van elk project wordt de nacal-

culatie door de Controller Vastgoed beoordeeld. Risicobereidheid(geen): het risico vermijden door de

verplichte aanlevering van een project-nacalculatie en deze als een standaard onderdeel toevoegen aan elke projectoplevering.

• Een evaluatieverslag van het project wordt verant-woord in een MT notitie.

Risicobereidheid(geen): het risico vermijden door een verplichte aanlevering van de projectevaluatie en deze als een standaard onderdeel toevoegen aan elke projectoplevering.

• Elke toekomstige samenwerking wordt vooraf aan een fiscalist en jurist ter beoordeling voorgelegd.

Risicobereidheid(geen): het risico vermijden en het inwinnen van een fiscaal- en juridisch advies als een verplicht item opnemen in de procedures, alsmede het uitvoeren van een periodieke controle op de naleving van de bepalingen van het Verbindingenstatuut.

Compliance risico’s:• Het risico dat het integriteitsbeleid niet wordt

nageleefd.• Het risico dat de Governancecode niet wordt

nageleefd.

Beheersing Compliance risico’s:• De nieuwe integriteitscode is onlangs vastgesteld.

In gesprek blijven met medewerker(st)ers inzake integriteit: in dialoog. Medewerk(st)ers dienen een formulier te ondertekenen dat zij het integriteitsbe-leid hebben ontvangen. Regelmatig aandacht schenken aan dit onderwerp in afdelingsbijeenkom-sten.

Risicobereidheid(geen): het risico vermijden en permanent aandacht schenken aan de integriteit van Servatius en in integriteit blijven investeren. Tevens zal door middel van periodieke audits de naleving van het geformuleerde integriteitsbeleid worden getoetst.

• Periodieke toetsing of er wordt voldaan aan de Governancecode.

Risicobereidheid(geen): het risico vermijden mede door een periodieke actieve monitoring van de naleving van de Governancecode alsmede de verantwoording door Bestuur en RvC.

Regelgeving risico’s:• Het risico dat het aanleveren van dPi-gegevens

bij de Autoriteit Woningcorporaties niet getrouw dan wel ontijdig geschiedt.

• Het risico dat de rapportages aan het WSW niet getrouw dan wel ontijdig worden aangeleverd.

• Het risico dat niet wordt voldaan aan het borgingsplafond van het WSW.

• In de wijken zijn nieuwe bewonerscommissies en bewonerskrachtteams geïnstalleerd. Via formeel overleg en via e-mail kunnen signalen en vragen naar Servatius worden gestuurd. Deze worden dan opgepakt en afgehandeld.

Risicobereidheid(laag): het risico reduceren door periodiek met de bewonerskrachtteams de wijkont-wikkelingen door te spreken en mogelijke nieuwe aandachtspunten tevens periodiek monitoren, zodat hiermee de leefbaarheid op een hoger plan wordt gebracht, waardoor er een aansluiting ontstaat met de visie van Servatius om bewoners meer te activeren zichzelf verantwoordelijk te voelen voor hun woonomgeving.

/ Belangrijke gebeurtenissen in het verslagjaar• In het verslagjaar 2017 hebben zich geen risico’s

voorgedaan met een materiële impact op de organisatie.

• Op basis van haar meerjarenprognose blijkt dat Servatius zowel voor de vermogenspositie als voor haar kasstroomontwikkeling gevoelig blijft voor externe invloeden. Dit is een belangrijk aandachts-punt in het risicomanagement. Om deze risico’s beheersbaar te maken heeft Servatius de regel gesteld dat inkomsten altijd voor uitgaven gaan.

• Servatius heeft actie ondernomen om het financie-ringsrisico te verkleinen en zij heeft haar leningen-portefeuille verder geoptimaliseerd, waarbij bestaande leningen vervroegd zijn afgelost. Herfi-nancieringen zijn afgesloten waardoor de spreiding binnen de leningen vervalkalender is verbeterd. Hier-door worden de financieringsrisico’s, zoals rentever-hogingen, in de nabije toekomst verkleind en de jaarlijkse rentelasten verminderd.

• Risicomanagement is geïntegreerd in de bestaande processen.

• Mede in verband met de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG), die op 25 mei 2018 in werking zal gaan treden, is er gestart met de verdere uitwerking van het informatiebeveiligings- en privacybeleid waarbij de bescherming van persoons-gegevens hoge prioriteit zullen krijgen.

• Het Integraal calamiteitenplan is geactualiseerd en er is gestart met de verdere implementatie.

• De inrichting van de module ‘autorisatiebeheer’ van ons bronsysteem Empire is verder geoptimaliseerd, waardoor middels de module ‘autorisatiemonitoring’ de inrichting van Empire periodiek geautomatiseerd wordt getoetst tegen een vooraf ingericht normenka-der.

• Het definitieve scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB is begin november goedgekeurd door de Autoriteit woningcorporaties.


• De Autoriteit woningcorporaties heeft bij de uitgevoerde Governance inspectie vastgesteld dat de corporatie in ruim voldoende mate voldoet aan de gestelde eisen van de governance.

• Risicomanagement heeft ook in het teken gestaan van de komst van de nieuwe Woningwet (Herzie-ningswet). Er is vooral gelet op de procesmatige aanpak, de tijdige start van de invoering, de benoeming van de kritische data en het volledig implementeren van de vereisten van de Woningwet.


Bijlage 1Prestatieafspraken Maastricht

76 / Jaarverslag 2017 77 1

Brochure Warm Welkom.indd 1 16-11-16 11:19

Prestatieafspraken tussen de gemeente Maastricht, de Maastrichtse woningcorporaties en hun huurdersbelangenverenigingen

Wonen en wijken Maastricht 2017

79

De gemeente en woningcorporaties in Maastricht maken al enige jaren prestatieafspraken over het woonbeleid in het volgende jaar. Bij de opstelling van de afspraken voor 2017 zijn daar voor het eerst ook de huurdersbelangenverenigingen bij betrokken. Terwijl de middelen beperkter zijn dan voorheen, staan de partijen voor grotere uitdagingen. De betaal-baarheid van het wonen is de afgelopen jaren onder druk komen te staan, de veranderingen in het sociale domein zorgen voor nieuwe doelgroepen in het woonbeleid en er is de huisvestingsopgave van vergunninghouders. Onder dit veranderde gesternte hebben gemeente, corporaties en huur-dersbelangenverenigingen de handen toch ineen geslagen. Ze hebben in een zorgvuldig proces samen zowel inhoudelijk als procesmatig antwoorden geformuleerd voor de uitdagingen op woongebied in 2017 en latere jaren. Maastricht kan trots zijn op deze wijze van samenwerking, die in de komen-de jaren verder wordt verfijnd.

De prestatieafspraken zijn gemaakt op zeven gebieden, die voortvloeien uit de eerder ge-formuleerde bestuursopdrachten in het woonbeleid. Het gaat voor 2017 om zeven thema’s:1. Woonmilieus;2. Wonen en zorg;3. Doe-democratie en eigen kracht;4. Veiligheid;5. Betaalbaarheid;6. Duurzaamheid;7. Beschikbaarheid en woonruimteverdeling.Het onderliggende doel van de afspraken is dat alle bewoners van Maastricht zich thuis voelen in hun wijk en stad.

1. BetaalbaarheidDe betaalbaarheid van sociale huurwoningen in Maastricht is de afgelopen jaren terugge-lopen. De woonquotes van mensen met lagere inkomens zijn gestegen, de overmaat van huurwoningen met een huur tot de hoogste aftoppingsgrens* is teruggelopen en het ‘dure scheefwonen’ (huurders wonen in verhouding tot hun inkomen te duur) is toegenomen. Gemeente, corporaties en huurdersbelangenverenigingen zien het als hoofdprioriteit in het woonbeleid dat ook mensen met lage inkomens in Maastricht betaalbaar kunnen blijven wonen. Door de introductie van het passend toewijzen is de slaagkans voor huurders uit de primaire doelgroep (huishoudens met recht op huurtoeslag) geborgd. In Maastricht is het nog steeds mogelijk binnen één jaar een passende woning te vinden. Dat is sneller dan in vergelijkbare andere steden. Of dit ook in de komende jaren zo blijft, hangt af van de ontwikkeling van de omvang van de primaire doelgroep en van de betaalbare voorraad. In 2016 zijn deze ontwikkelingen onderzocht. Hieruit blijkt dat de omvang van het aantal huishoudens in de primaire doelgroep tot 2021 licht toeneemt, waarna door de bevolkings-krimp een afname intreedt. Het is daarom in 2017 van groot belang om in te zetten op behoud van de huidige omvang van de betaalbare voorraad.

Samenvatting

3278 / Jaarverslag 2017

Dit hebben gemeente, corporaties en huurdersbelangenverenigingen dan ook met elkaar afgesproken. Daarnaast zijn onder meer nog de volgende afspraken gemaakt:• de extra huuropbrengsten door het verhogen van de huren van ‘scheefwoners’ die in

een te goedkope woning wonen worden, binnen de kaders van de huursombenadering, ingezet voor het borgen van betaalbaarheid voor specifieke doelgroepen;

• corporaties en gemeenten onderzoeken in 2017 samen de mogelijkheden voor tijdelijke betaalbare huisvesting, bij voorkeur binnen bestaand vastgoed;

• gemeente en corporaties gaan huurders en woningzoekenden informeren over betaal-baarheid. Hierbij wordt o.a. gericht op het terugdringen van het niet-gebruik van huur-toeslag en bijzondere bijstand.

2. Wonen en zorgEr is op stadsdeelniveau inzicht in de vraag naar en het aanbod van woningen en com-plexen die geschikt zijn (te maken) voor de huisvesting van mensen die 24 uur per dag toegang nodig hebben tot zorg. De corporaties spannen zich in om de tekorten in het aanbod aan te vullen. De gemeente zet zich, in nauw overleg met de partners in het socia-le domein, er voor in dat in de complexen ook daadwerkelijk betaalbare zorg beschikbaar komt. Gemeente en corporaties hebben verder afspraken gemaakt over het stimuleren van het langer zelfstandig thuis wonen van zorgbehoevenden en de huisvesting van cliën-ten uit de geestelijke gezondheidszorg.

3. BeschikbaarstellingHet huidige Maastrichtse systeem van woonruimteverdeling functioneert naar behoren. Er zijn voldoende mogelijkheden om bij beleidswijzigingen via het ‘draaien aan knoppen’ be-staande regels aan te passen. Het vraagstuk van de betaalbaarheid en de moeilijke positie van starters zijn aanleiding om dat in 2017 op twee punten te doen:• ook alleenstaanden met een inkomen tussen € 22.101 en € 28.000 krijgen voorrang bij

de bemiddeling van woningen met een huur onder de aftoppingsgrens, ook al hebben ze geen recht op huurtoeslag;

• jongeren tot 23 jaar krijgen voorrang bij de bemiddeling van woningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens*.

Er wordt al voorrang gegeven aan mensen met een WMO indicatie, mensen die zelf aangeven woonurgent te zijn, statushouders en huurders van de corporatie die moeten verhuizen vanwege herstructureringsprojecten. Andere nieuwe elementen in 2017 met betrekking tot beschikbaarstelling zijn: • de gemeente ontwikkelt een procedure voor het stellen van verhuisindicaties voor

mantelzorgers en mantelzorgontvangers, om inhoud te geven aan hun voorrangsposi-tie in de woonruimteverdeling;

• er komt een pilot met tijdelijke huurcontracten (van vijf jaar) voor jongeren bij wonin-gen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens;

• in 2017 wordt het Woningburo Maastricht samengevoegd met Thuis in Limburg. De aansturing van de Maastrichtse woonruimteverdeling blijft in handen van het Maas-trichtse beleidsteam.

* De aftoppingsgrenzen, kwaliteitskortingsgrens en liberalisatiegrens voor 2017 worden bekendgemaakt in december 2016. Voor 2016 waren de bedragen als volgt:

• aftoppingsgrenzen: € 586,68 voor een- en tweepersoonshuishoudens, € 628,76 voor drie- en meerpersoonshuishoudens;

• liberalisatiegrens: € 710,68;• kwaliteitskortingsgrens: € 409,92.

4. WoonmilieusIn de provinciale en gemeentelijke woningbouwprogrammering is vastgesteld hoeveel woningen in de toekomst nodig zijn in Maastricht, en in welke wijken. De vastgoedplannen van de corporaties voor 2017 passen hierin. Ook is afgesproken hoeveel woningen zij vol-gend jaar overhevelen van het DAEB-segment (sociale activiteiten) naar het niet-DAEB-segment (commerciële activiteiten).

Sloop Verkoop (prognose)

Nieuwbouw Renovatie Totaal

Servatius 276 -336 43 111 229 9.785

Woonpunt 26 65 0 162 9.334

Maasvallei 56 15 67 130 3.671

Over te hevelen woningen naar niet-DAEB in scheidingsvoorstel

Bestaande voorraad niet-DAEB woningen (2016)

Niet-DAEB woningen na scheidings-voorstel

DAEB woningen nascheidingsvoorstel

Servatius 137 277 Ca. 4,1% Ca. 95,9%

Woonpunt 265 273 Ca. 5,8% Ca. 94,2%

Maasvallei 32 190 Ca. 6,2% Ca. 93,8%

5. Doe-democratie en Eigen KrachtGemeente en corporaties continueren hun inspanningen om de burgerkracht en zelfred-zaamheid van bewoners te vergroten. In 2017 is het de bedoeling deze meer gericht in te zetten voor het vergroten van de leefbaarheid en veiligheid in buurten en wijken.

6. VeiligheidDe gemeente heeft de regie als het gaat om de veiligheid in Maastrichtse buurten en wij-ken. De corporaties hebben, naast een signalerende rol, ook een taak om hun woningbezit (brand- en inbraak)veilig te houden. De gemeente en de corporaties gaan samen het pro-ces optimaliseren rond de onderlinge informatie-uitwisseling over criminele activiteiten.

7. Duurzaamheid.Door het ontbreken van voldoende financiële middelen en de huidige staat van de voor-raad lukt het de corporaties niet om de voorraad in 2020 op gemiddeld energielabel B te brengen. In 2017 ondernemen zij samen met de huurdersbelangenverenigingen meerdere acties om huurders aan te zetten tot energiebesparing. Gemeente en corporaties zetten daarnaast in op monitoring en het vinden van slimme investeringsconstructies. Ook wer-ken de corporaties naar vermogen mee aan een zo klimaatneutraal mogelijk Maastricht en leveren ze gegevens aan voor de nog te bouwen gemeentelijke CO

2-monitor.

Gemeente Maastricht, G.J. van Grootheest - Woningstichting Maasvallei, Ing. A.L.F.M. CrijnsWoningcorporatie Servatius, G.H. Weenink - Woningcorporatie Woonpunt, M.L.H. Depondt-OliversHuurdersvereniging Servaassleutel, M. KoekkelkorenHuurdersvereniging Woonbelang, J. T.M. van Geel - Huurdersvereniging Woonvallei, R. Jalhay

54


Dit hebben gemeente, corporaties en huurdersbelangenverenigingen dan ook met elkaar afgesproken. Daarnaast zijn onder meer nog de volgende afspraken gemaakt:• de extra huuropbrengsten door het verhogen van de huren van ‘scheefwoners’ die in

een te goedkope woning wonen worden, binnen de kaders van de huursombenadering, ingezet voor het borgen van betaalbaarheid voor specifieke doelgroepen;

• corporaties en gemeenten onderzoeken in 2017 samen de mogelijkheden voor tijdelijke betaalbare huisvesting, bij voorkeur binnen bestaand vastgoed;

• gemeente en corporaties gaan huurders en woningzoekenden informeren over betaal-baarheid. Hierbij wordt o.a. gericht op het terugdringen van het niet-gebruik van huur-toeslag en bijzondere bijstand.

2. Wonen en zorgEr is op stadsdeelniveau inzicht in de vraag naar en het aanbod van woningen en com-plexen die geschikt zijn (te maken) voor de huisvesting van mensen die 24 uur per dag toegang nodig hebben tot zorg. De corporaties spannen zich in om de tekorten in het aanbod aan te vullen. De gemeente zet zich, in nauw overleg met de partners in het socia-le domein, er voor in dat in de complexen ook daadwerkelijk betaalbare zorg beschikbaar komt. Gemeente en corporaties hebben verder afspraken gemaakt over het stimuleren van het langer zelfstandig thuis wonen van zorgbehoevenden en de huisvesting van cliën-ten uit de geestelijke gezondheidszorg.

3. BeschikbaarstellingHet huidige Maastrichtse systeem van woonruimteverdeling functioneert naar behoren. Er zijn voldoende mogelijkheden om bij beleidswijzigingen via het ‘draaien aan knoppen’ be-staande regels aan te passen. Het vraagstuk van de betaalbaarheid en de moeilijke positie van starters zijn aanleiding om dat in 2017 op twee punten te doen:• ook alleenstaanden met een inkomen tussen € 22.101 en € 28.000 krijgen voorrang bij

de bemiddeling van woningen met een huur onder de aftoppingsgrens, ook al hebben ze geen recht op huurtoeslag;

• jongeren tot 23 jaar krijgen voorrang bij de bemiddeling van woningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens*.

Er wordt al voorrang gegeven aan mensen met een WMO indicatie, mensen die zelf aangeven woonurgent te zijn, statushouders en huurders van de corporatie die moeten verhuizen vanwege herstructureringsprojecten. Andere nieuwe elementen in 2017 met betrekking tot beschikbaarstelling zijn: • de gemeente ontwikkelt een procedure voor het stellen van verhuisindicaties voor

mantelzorgers en mantelzorgontvangers, om inhoud te geven aan hun voorrangsposi-tie in de woonruimteverdeling;

• er komt een pilot met tijdelijke huurcontracten (van vijf jaar) voor jongeren bij wonin-gen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens;

• in 2017 wordt het Woningburo Maastricht samengevoegd met Thuis in Limburg. De aansturing van de Maastrichtse woonruimteverdeling blijft in handen van het Maas-trichtse beleidsteam.

* De aftoppingsgrenzen, kwaliteitskortingsgrens en liberalisatiegrens voor 2017 worden bekendgemaakt in december 2016. Voor 2016 waren de bedragen als volgt:

• aftoppingsgrenzen: € 586,68 voor een- en tweepersoonshuishoudens, € 628,76 voor drie- en meerpersoonshuishoudens;

• liberalisatiegrens: € 710,68;• kwaliteitskortingsgrens: € 409,92.

4. WoonmilieusIn de provinciale en gemeentelijke woningbouwprogrammering is vastgesteld hoeveel woningen in de toekomst nodig zijn in Maastricht, en in welke wijken. De vastgoedplannen van de corporaties voor 2017 passen hierin. Ook is afgesproken hoeveel woningen zij vol-gend jaar overhevelen van het DAEB-segment (sociale activiteiten) naar het niet-DAEB-segment (commerciële activiteiten).

Sloop Verkoop (prognose)

Nieuwbouw Renovatie Totaal

Servatius 276 -336 43 111 229 9.785

Woonpunt 26 65 0 162 9.334

Maasvallei 56 15 67 130 3.671



Niet-DAEB woningen na scheidings-voorstel

DAEB woningen nascheidingsvoorstel

Servatius 137 277 Ca. 4,1% Ca. 95,9%

Woonpunt 265 273 Ca. 5,8% Ca. 94,2%

Maasvallei 32 190 Ca. 6,2% Ca. 93,8%

5. Doe-democratie en Eigen KrachtGemeente en corporaties continueren hun inspanningen om de burgerkracht en zelfred-zaamheid van bewoners te vergroten. In 2017 is het de bedoeling deze meer gericht in te zetten voor het vergroten van de leefbaarheid en veiligheid in buurten en wijken.

6. VeiligheidDe gemeente heeft de regie als het gaat om de veiligheid in Maastrichtse buurten en wij-ken. De corporaties hebben, naast een signalerende rol, ook een taak om hun woningbezit (brand- en inbraak)veilig te houden. De gemeente en de corporaties gaan samen het pro-ces optimaliseren rond de onderlinge informatie-uitwisseling over criminele activiteiten.

7. Duurzaamheid.Door het ontbreken van voldoende financiële middelen en de huidige staat van de voor-raad lukt het de corporaties niet om de voorraad in 2020 op gemiddeld energielabel B te brengen. In 2017 ondernemen zij samen met de huurdersbelangenverenigingen meerdere acties om huurders aan te zetten tot energiebesparing. Gemeente en corporaties zetten daarnaast in op monitoring en het vinden van slimme investeringsconstructies. Ook wer-ken de corporaties naar vermogen mee aan een zo klimaatneutraal mogelijk Maastricht en leveren ze gegevens aan voor de nog te bouwen gemeentelijke CO

2-monitor.

Gemeente Maastricht, G.J. van Grootheest - Woningstichting Maasvallei, Ing. A.L.F.M. CrijnsWoningcorporatie Servatius, G.H. Weenink - Woningcorporatie Woonpunt, M.L.H. Depondt-OliversHuurdersvereniging Servaassleutel, M. KoekkelkorenHuurdersvereniging Woonbelang, J. T.M. van Geel - Huurdersvereniging Woonvallei, R. Jalhay

54

Inleiding

De gemeente en de woningcorporaties in Maastricht maken al enige jaren prestatie-afspraken over de uitvoering van het woonbeleid in het volgende jaar. Bij de opstelling van de afspraken voor 2017 zijn daar voor het eerst ook de huurdersbelangenverenigingen bij betrokken. Sinds de inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet zijn de huurders-belangenverenigingen formeel een gelijkwaardige partij bij het maken van de prestatieafspraken.

De prestatieafspraken voor 2017 zijn tot stand gekomen na een intensief proces. De wereld om ons heen en de omstandigheden waaronder gemeente en corporaties moeten werken, zijn anders dan in het verleden. Door de Verhuurderheffing voor corporaties en de stopzetting van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) zijn er minder middelen dan voorheen. Tegelijkertijd zijn de uitdagingen groter geworden. De betaalbaarheid van het wonen is de afgelopen jaren onder druk komen te staan, de veranderingen in het sociale domein zorgen voor nieuwe doelgroepen in het woonbeleid en er is de huisvestingsopgave van vergunninghouders. Onder dit veranderde gesternte hebben gemeente, corporaties en huurdersbelangenverenigingen de handen ineen gesla-gen. Ze hebben na een zorgvuldige voorbereiding inhoudelijke antwoorden geformuleerd voor de uitdagingen op woongebied in 2017 en verder. Waar we de antwoorden nog niet weten, zijn procesafspraken gemaakt om in een later stadium samen tot oplossingen te komen. Zo hebben we prestatieafspraken geformuleerd die aanzienlijk verder zijn uit-gewerkt dan de ‘proefafspraken’ voor 2016. Maastricht kan trots zijn op deze wijze van samenwerking, die in de komende jaren verder wordt verfijnd.

In 2016 maakten we samenwerkingsafspraken op vijf gebieden. De basis daarvan lag in de eerder geformuleerde bestuursopdrachten voor het woonbeleid. In 2017 strekken de afspraken zich uit over zeven gebieden. Eén thema (Betaalbaarheid en Duurzaamheid) is gesplitst omdat duurzaamheid meer omvat dan betaalbaar wonen. Daarnaast is het thema Veiligheid toegevoegd. Veiligheid wordt gezien als een belangrijke voorwaarde voor het uitoefenen van ‘eigen kracht’ en het bevorderen van de leefbaarheid. Zo zijn op zeven gebieden afspraken ontstaan over hoe we in Maastricht met elkaar samenwerken:1. betaalbaarheid;2. wonen en zorg;3. beschikbaarstelling (woonruimteverdeling);4. woonmilieus;5. doe-democratie en eigen kracht;6. veiligheid;7. duurzaamheid.

Bij al deze thema’s staat de Maastrichtse inwoner centraal. Hij of zij moet zich thuis kun-nen voelen in de buurt, wijk en stad. Dat lukt alleen als gemeente, corporaties en bewoners daar samen aan werken. En als iedereen binnen de eigen mogelijkheden en verantwoor-delijkheden de juiste dingen doet voor de juiste doelgroep in de juiste wijk. Zo kan voor iedereen in de stad het woongenot worden bevorderd. En als bewoners daarbij onder-steuning nodig hebben, zetten de gemeente en de corporaties zich daarvoor in.

76


H1. Landelijke kaders

In 2015 trad de nieuwe Woningwet in werking. Daarmee is het taakgebied en de doelgroe-pen van woningcorporaties, de invloed van gemeenten en huurders(organisaties) op hun beleid en de kaders voor de woningtoewijzing verder afgebakend.

Dit zijn in het kort de hoofdlijnen van de Woningwet:• Woningcorporaties zijn verplicht naar vermogen bij te dragen aan de uitvoering van het

volkshuisvestingsbeleid in de gemeente(n) waarin ze werken, op voorwaarde dat deze dit beleid hebben neergelegd in een actuele woonvisie (in Maastricht: de lokale Woona-genda ‘Stedelijk wonen op menselijke maat’).

• Huurdersorganisaties zijn een gelijkwaardige partij bij het opstellen van de prestatie-afspraken. In het geval van Maastricht gaat het om Servaassleutel, Woonbelang en Woonvallei.

• Kerntaak van woningcorporaties is het op een sobere en doelmatige manier bouwen en beheren van huurwoningen voor mensen met lage inkomens. Dit zijn huishoudens met een inkomen tot € 35.739 (prijspeil 2016).

• Woningcorporaties mogen alleen onder strikte voorwaarden koopwoningen en huur-woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 710,68bouwen.

• Woningcorporaties zijn met ingang van 2016 passend gaan toewijzen. Van de woning-zoekenden met recht op huurtoeslag moet 95% een woning krijgen toegewezen met een huur van maximaal de aftoppingsgrenzen (in 2016 € 586,68 voor een- en tweeper-soonshuishoudens, € 628,76 voor drie- en meerpersoonshuishoudens).

• Woningcorporaties mogen beperkt investeren in leefbaarheid. Daarnaast mogen ze onder voorwaarden actief blijven in maatschappelijk vastgoed.

Van groot belang voor de financiële mogelijkheden van corporaties zijn de Verhuurder-heffing en de huursombenadering. De landelijke Verhuurderheffing legt beslag op het investeringsvermogen van corporaties. De huursombenadering is onderdeel van de Wet Doorstroming huurmarkt en wordt ingevoerd in 2017. Zij beperkt de jaarlijkse stijging van de totale huursom van een corporatie tot de inflatie plus 1%. Bij individuele woningen is de huurverhoging maximaal 2,5% boven inflatie. De wet introduceert verder tijdelijke huur-contracten voor maximaal twee jaar bij zelfstandige woningen en vijf jaar bij onzelfstandi-ge woningen. Ook komt er een andere regeling voor de inkomensafhankelijke huurverho-ging. Corporaties mogen in 2017 bij huurders met een inkomen boven circa € 39.000 een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren van maximaal 4% boven inflatie. Grote gezinnen van vier of meer personen en gepensioneerden worden ontzien. De inkomens-afhankelijke huurverhogingen tellen in principe niet mee bij de bepaling van de maximale huursomstijging.Kortom: corporaties kunnen niet meer alles en niet meer alles tegelijkertijd (Duivelse Dilemma’s). Gemaakte afspraken zijn nadrukkelijk onder voorbehoud van financiële continuïteit.

98

H1. Landelijke kaders

In 2015 trad de nieuwe Woningwet in werking. Daarmee is het taakgebied en de doelgroe-pen van woningcorporaties, de invloed van gemeenten en huurders(organisaties) op hun beleid en de kaders voor de woningtoewijzing verder afgebakend.

Dit zijn in het kort de hoofdlijnen van de Woningwet:• Woningcorporaties zijn verplicht naar vermogen bij te dragen aan de uitvoering van het

volkshuisvestingsbeleid in de gemeente(n) waarin ze werken, op voorwaarde dat deze dit beleid hebben neergelegd in een actuele woonvisie (in Maastricht: de lokale Woona-genda ‘Stedelijk wonen op menselijke maat’).

• Huurdersorganisaties zijn een gelijkwaardige partij bij het opstellen van de prestatie-afspraken. In het geval van Maastricht gaat het om Servaassleutel, Woonbelang en Woonvallei.

• Kerntaak van woningcorporaties is het op een sobere en doelmatige manier bouwen en beheren van huurwoningen voor mensen met lage inkomens. Dit zijn huishoudens met een inkomen tot € 35.739 (prijspeil 2016).

• Woningcorporaties mogen alleen onder strikte voorwaarden koopwoningen en huur-woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 710,68bouwen.

• Woningcorporaties zijn met ingang van 2016 passend gaan toewijzen. Van de woning-zoekenden met recht op huurtoeslag moet 95% een woning krijgen toegewezen met een huur van maximaal de aftoppingsgrenzen (in 2016 € 586,68 voor een- en tweeper-soonshuishoudens, € 628,76 voor drie- en meerpersoonshuishoudens).

• Woningcorporaties mogen beperkt investeren in leefbaarheid. Daarnaast mogen ze onder voorwaarden actief blijven in maatschappelijk vastgoed.

Van groot belang voor de financiële mogelijkheden van corporaties zijn de Verhuurder-heffing en de huursombenadering. De landelijke Verhuurderheffing legt beslag op het investeringsvermogen van corporaties. De huursombenadering is onderdeel van de Wet Doorstroming huurmarkt en wordt ingevoerd in 2017. Zij beperkt de jaarlijkse stijging van de totale huursom van een corporatie tot de inflatie plus 1%. Bij individuele woningen is de huurverhoging maximaal 2,5% boven inflatie. De wet introduceert verder tijdelijke huur-contracten voor maximaal twee jaar bij zelfstandige woningen en vijf jaar bij onzelfstandi-ge woningen. Ook komt er een andere regeling voor de inkomensafhankelijke huurverho-ging. Corporaties mogen in 2017 bij huurders met een inkomen boven circa € 39.000 een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren van maximaal 4% boven inflatie. Grote gezinnen van vier of meer personen en gepensioneerden worden ontzien. De inkomens-afhankelijke huurverhogingen tellen in principe niet mee bij de bepaling van de maximale huursomstijging.Kortom: corporaties kunnen niet meer alles en niet meer alles tegelijkertijd (Duivelse Dilemma’s). Gemaakte afspraken zijn nadrukkelijk onder voorbehoud van financiële continuïteit.

98


De Woningwet en de Wet Doorstroming huurmarkt vormen de (nieuwe) landelijke kaders en randvoorwaarden waarbinnen de Maastrichtse prestatieafspraken tot stand zijn geko-men. Daarnaast zijn er de vier door de regering geformuleerde prioriteiten in het woonbe-leid (de ‘Agenda van de volkshuisvesting’): • betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep; • realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform de afspraken in

het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector; • huisvesten van urgente doelgroepen; • realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting in verband met het langer zelf-

standig wonen.

De prestatieafspraken moeten minimaal deze onderwerpen van beleid bevatten. Daarbij zijn de afspraken voor 2017 bindend, en hebben die voor 2018-2021 het karakter van een inspanningsverplichting.

H2. Betaalbaarheid

Aan de prestatieafspraken op het gebied van betaalbaarheid gaat een aantal onderzoeken vooraf. Als eerste is onderzocht hoe de betaalbaarheid zich de afgelopen jaren heeft ont-wikkeld. Door onder meer de daling van inkomens zijn de woonquotes – dat deel van het inkomen dat opgaat aan wonen - van mensen met lagere inkomens gestegen. Het aantal huurwoningen met een huur tot de tweede aftoppingsgrens is teruggelopen en het ‘dure scheefwonen’ (huurders wonen in verhouding tot hun inkomen te duur) is toegenomen. Gemeente, corporaties en huurdersbelangenverenigingen zien het als hoofdprioriteit in het woonbeleid dat ook mensen met lage inkomens in Maastricht betaalbaar kunnen blijven wonen. Daarom krijgt de betaalbaarheid in de prestatieafspraken extra aandacht. Corpo-raties hebben hier in 2016 al op vooruitgelopen door aanpassing van het streefhuurbeleid en matiging van de jaarlijkse huurverhogingen. Verder zorgt ook de invoering van het passend toewijzen, er voor dat de slaagkans voor de primaire doelgroep van de corpora-ties (huishoudens met recht op huurtoeslag) wordt gewaarborgd. De sterke stijging van de dure scheefheid van de afgelopen jaren is daarmee verleden tijd. Vanaf 2017 zal de huursombenadering bijdragen aan het behoud van de betaalbaarheid.

Er is verder onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de doelgroep van corporaties en hun betaalbare voorraad tussen 2016 en 2031. Dit onderzoek wijst uit dat er waarschijnlijk een tijdelijke dip ontstaat in de verhouding tussen de voorraad sociale huurwoningen bij de corporaties en de doelgroepen in 2021. Na 2021 daalt de omvang van de doelgroep door de bevolkingskrimp en de te verwachten inkomensontwikkelingen.

Op basis van deze uitkomsten hebben gemeente en corporaties voor het Maastrichtse woonbeleid voor de komende jaren de volgende uitgangspunten geformuleerd: • gezien de verwachte daling van de behoefte aan betaalbare woningen op de middel-

lange termijn (na 2021) ligt het voor de hand om het verwachte tijdelijke tekort hiervan zo veel mogelijk met tijdelijke maatregelen op te lossen;

• het is niet verstandig de sociale huurvoorraad structureel (sterk) uit te breiden via nieuwbouw of herbestemming van niet-woongebouwen. Mocht hiervan toch sprake zijn, dan zetten corporaties in op toevoegingen in het betaalbare segment. Daarnaast kan woningsplitsing worden ingezet om dure, grote woningen om te zetten in kleine, betaalbare woningen;

• de betaalbaarheid wordt verder bevorderd door het huurbeleid en maatregelen in de woonruimteverdeling (zie hoofdstuk 4);

• huurders moeten maximaal worden geïnformeerd over de mogelijkheden om hun woonlasten te compenseren.

Deze uitgangspunten zijn uitgewerkt in de hierna volgende prestatieafspraken.

1110

De Woningwet en de Wet Doorstroming huurmarkt vormen de (nieuwe) landelijke kaders en randvoorwaarden waarbinnen de Maastrichtse prestatieafspraken tot stand zijn geko-men. Daarnaast zijn er de vier door de regering geformuleerde prioriteiten in het woonbe-leid (de ‘Agenda van de volkshuisvesting’): • betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep; • realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform de afspraken in

het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector; • huisvesten van urgente doelgroepen; • realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting in verband met het langer zelf-

standig wonen.

De prestatieafspraken moeten minimaal deze onderwerpen van beleid bevatten. Daarbij zijn de afspraken voor 2017 bindend, en hebben die voor 2018-2021 het karakter van een inspanningsverplichting.

H2. Betaalbaarheid

Aan de prestatieafspraken op het gebied van betaalbaarheid gaat een aantal onderzoeken vooraf. Als eerste is onderzocht hoe de betaalbaarheid zich de afgelopen jaren heeft ont-wikkeld. Door onder meer de daling van inkomens zijn de woonquotes – dat deel van het inkomen dat opgaat aan wonen - van mensen met lagere inkomens gestegen. Het aantal huurwoningen met een huur tot de tweede aftoppingsgrens is teruggelopen en het ‘dure scheefwonen’ (huurders wonen in verhouding tot hun inkomen te duur) is toegenomen. Gemeente, corporaties en huurdersbelangenverenigingen zien het als hoofdprioriteit in het woonbeleid dat ook mensen met lage inkomens in Maastricht betaalbaar kunnen blijven wonen. Daarom krijgt de betaalbaarheid in de prestatieafspraken extra aandacht. Corpo-raties hebben hier in 2016 al op vooruitgelopen door aanpassing van het streefhuurbeleid en matiging van de jaarlijkse huurverhogingen. Verder zorgt ook de invoering van het passend toewijzen, er voor dat de slaagkans voor de primaire doelgroep van de corpora-ties (huishoudens met recht op huurtoeslag) wordt gewaarborgd. De sterke stijging van de dure scheefheid van de afgelopen jaren is daarmee verleden tijd. Vanaf 2017 zal de huursombenadering bijdragen aan het behoud van de betaalbaarheid.

Er is verder onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de doelgroep van corporaties en hun betaalbare voorraad tussen 2016 en 2031. Dit onderzoek wijst uit dat er waarschijnlijk een tijdelijke dip ontstaat in de verhouding tussen de voorraad sociale huurwoningen bij de corporaties en de doelgroepen in 2021. Na 2021 daalt de omvang van de doelgroep door de bevolkingskrimp en de te verwachten inkomensontwikkelingen.

Op basis van deze uitkomsten hebben gemeente en corporaties voor het Maastrichtse woonbeleid voor de komende jaren de volgende uitgangspunten geformuleerd: • gezien de verwachte daling van de behoefte aan betaalbare woningen op de middel-

lange termijn (na 2021) ligt het voor de hand om het verwachte tijdelijke tekort hiervan zo veel mogelijk met tijdelijke maatregelen op te lossen;

• het is niet verstandig de sociale huurvoorraad structureel (sterk) uit te breiden via nieuwbouw of herbestemming van niet-woongebouwen. Mocht hiervan toch sprake zijn, dan zetten corporaties in op toevoegingen in het betaalbare segment. Daarnaast kan woningsplitsing worden ingezet om dure, grote woningen om te zetten in kleine, betaalbare woningen;

• de betaalbaarheid wordt verder bevorderd door het huurbeleid en maatregelen in de woonruimteverdeling (zie hoofdstuk 4);

• huurders moeten maximaal worden geïnformeerd over de mogelijkheden om hun woonlasten te compenseren.

Deze uitgangspunten zijn uitgewerkt in de hierna volgende prestatieafspraken.

1110


VastgoedsturingVoor 2017 garanderen de corporaties dat de omvang van de betaalbare voorraad onder de tweede aftoppingsgrens niet zakt onder die van 2016.

Voor de jaren 2017-2021 spreken corporaties en gemeente af om het berekende (tijdelijke) tekort van circa duizend woningen onder de tweede aftoppingsgrens op te vangen met verschuivingen binnen de betaalbare sector en tijdelijke huisvesting. In dit verband wor-den de volgende aanvullende afspraken gemaakt:• bij de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten onderzoeken de corporaties in eerste in-

stantie de mogelijkheden voor het toevoegen van betaalbare huurwoningen; • gemeente en corporaties onderzoeken in 2017 gezamenlijk nut en noodzaak van en

mogelijkheden voor tijdelijke betaalbare huisvesting, bij voorkeur binnen bestaand (mo-numentaal) vastgoed. Hiervoor zet de gemeente een vraag uit naar pilots;

• Servatius geeft in 2017 vervolg aan de twee in 2016 gestarte pilots woningsplitsing. Op basis van de uitkomsten hiervan bepalen Servatius en de gemeente samen of en hoe het realiseren van permanente goedkope kleine wooneenheden via het splitsen van bestaande woningen een vervolg kan krijgen.

Gemeente en corporaties hebben aantallen afgesproken voor de (des-)investeringen in de voorraad. Deze komen terug in hoofdstuk 5 (Woonmilieus).

Corporaties verkopen in 2017 huurwoningen passend binnen de garantieafspraak over het behoud van de omvang van de betaalbare voorraad. Corporaties en gemeente overleggen vooraf over de complexgewijze verkoop van huurwoningen (DAEB en niet-DAEB), onge-acht of hiervoor in het kader van de Woningwet een formele zienswijze nodig is. Over de verkoop van individuele woningen en de wijzigingen daarin informeren de corporaties de gemeente vooraf aan de hand van een verkoopportefeuille, conform de bestaande prak-tijk. Op basis hiervan voeren gemeente en corporaties overleg. Corporaties bepalen bin-nen de gemaakte afspraken wanneer welke woningen ter verkoop worden aangeboden.

Huurbeleid De corporaties sturen in 2017 op het betaalbaar houden van sociale huurwoningen via hun streefhuurbeleid. De streefhuren van vrijkomende woningen worden, afhankelijk van de doelgroep en/of woningkwaliteit, afgetopt op maximaal de kwaliteitskortingsgrens (in 2016 € 409,92) of eerste of tweede aftoppingsgrens. Hierdoor zal in 2017 minimaal 80% van de woningen een huurprijs hebben van maximaal de tweede aftoppingsgrens.

Binnen de wettelijke kaders van de huursombenadering (inflatie +1%) benutten de corpo-raties de mogelijkheden maximaal om woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep van beleid. De jaarlijkse huurverhoging wordt vastgesteld na overleg met de huurdersbe-langenverenigingen.

De corporaties spannen zich binnen de wettelijke kaders in om (goedkoop en duur) scheefwonen tegen te gaan. Door het passend toewijzen zullen beide vormen van scheef-heid nauwelijks nog ontstaan bij nieuwe huurders. Corporaties zullen hier als volgt op sturen:

1. goedkope scheefwoners (met een inkomen boven de wettelijke toewijzingsgrenzen) krijgen binnen de kaders van de huursombenadering een inkomensafhankelijke huur-verhoging. De extra huuropbrengsten worden ingezet voor het borgen van de betaal-baarheid voor specifieke doelgroepen;

2. dure scheefwoners (met een inkomen onder de huurtoeslaggrens en een huur tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens) zouden bij een verhuiswens een voorrangspo-sitie kunnen krijgen bij het reageren op het woningaanbod met huren onder de tweede aftoppingsgrens. Deze overweging wordt bij het opstellen van de woningbegroting 2017 meegenomen bij het onderdeel Beschikbaarstelling.

Gemeentelijke woonlastenDe gemeente continueert ook in 2017 de inflatievolgende aanpassing van gemeentelijke woonlasten (afvalstoffenheffing, rioolheffing). De inzet is dat ook in de jaren daarna te doen. De kwijtschelding voor de laagste inkomens wordt gecontinueerd. De gemeente intensiveert de voorlichting over kwijtscheldingsmogelijkheden als onderdeel van de alge-mene communicatie over gemeentelijke voorzieningen in relatie tot betaalbaarheid.

Communicatie en informatieCorporaties en gemeente maken in 2017 een keuze voor het inzetten van een tool waar-mee huurders en woningzoekenden worden geïnformeerd over de betaalbaarheid van de woonlasten in relatie tot het huishoudinkomen. Deze wordt in het tweede kwartaal van 2017 geïntroduceerd.

Corporaties, gemeente en huurdersorganisaties ontwikkelen in 2017 communicatiemidde-len gericht op het terugdringen van het niet-gebruik van huurtoeslag onder huurders.

De gemeente informeert in het eerste kwartaal van 2017 corporaties en huurdersorgani-saties over de gemeentelijke voorzieningen in relatie tot betaalbaarheid. In 2017 wordt de aanvraagprocedure voor bijzondere bijstand vereenvoudigd. Daarnaast worden de afspra-ken rond schuldhulpverlening geactualiseerd en gecommuniceerd. Onderzocht wordt de mogelijkheid tot rechtstreekse huurbetaling uit de WWB-uitkering.

MonitoringGemeente en corporaties volgen in 2017 de ontwikkeling van de woonlasten, met behulp van onder meer de Landelijke Monitor Betaalbaarheid, de ontwikkeling van het aantal huis-houdens dat in Maastricht aanspraak maakt op gemeentelijke voorzieningen en het eva-lueren van het gebruik van de ‘Preventieladder’ bij het voorkomen van huisuitzettingen. In dit kader wordt ook beoordeeld door welke oorzaken financiële problemen zijn ontstaan. Is dat door objectief te hoge woonlasten, dan bekijken gemeente en corporaties samen of en zo ja welke gevolgen dit kan hebben voor de omvang en prijsopbouw van de betaalba-re voorraad sociale huurwoningen.

Het is aannemelijk dat door het passend toewijzen, de bijgestelde streefhuren en het bij voorrang aanbieden van woningen onder de aftoppingsgrenzen aan huurtoeslaggerech-tigden, de slaagkans van huishoudens die een beroep doen op een betaalbare huurwo-ning zal verbeteren. Via monitoring wordt gevolgd of deze verwachting in 2017 inderdaad uitkomt.

1312

VastgoedsturingVoor 2017 garanderen de corporaties dat de omvang van de betaalbare voorraad onder de tweede aftoppingsgrens niet zakt onder die van 2016.

Voor de jaren 2017-2021 spreken corporaties en gemeente af om het berekende (tijdelijke) tekort van circa duizend woningen onder de tweede aftoppingsgrens op te vangen met verschuivingen binnen de betaalbare sector en tijdelijke huisvesting. In dit verband wor-den de volgende aanvullende afspraken gemaakt:• bij de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten onderzoeken de corporaties in eerste in-

stantie de mogelijkheden voor het toevoegen van betaalbare huurwoningen; • gemeente en corporaties onderzoeken in 2017 gezamenlijk nut en noodzaak van en

mogelijkheden voor tijdelijke betaalbare huisvesting, bij voorkeur binnen bestaand (mo-numentaal) vastgoed. Hiervoor zet de gemeente een vraag uit naar pilots;

• Servatius geeft in 2017 vervolg aan de twee in 2016 gestarte pilots woningsplitsing. Op basis van de uitkomsten hiervan bepalen Servatius en de gemeente samen of en hoe het realiseren van permanente goedkope kleine wooneenheden via het splitsen van bestaande woningen een vervolg kan krijgen.

Gemeente en corporaties hebben aantallen afgesproken voor de (des-)investeringen in de voorraad. Deze komen terug in hoofdstuk 5 (Woonmilieus).

Corporaties verkopen in 2017 huurwoningen passend binnen de garantieafspraak over het behoud van de omvang van de betaalbare voorraad. Corporaties en gemeente overleggen vooraf over de complexgewijze verkoop van huurwoningen (DAEB en niet-DAEB), onge-acht of hiervoor in het kader van de Woningwet een formele zienswijze nodig is. Over de verkoop van individuele woningen en de wijzigingen daarin informeren de corporaties de gemeente vooraf aan de hand van een verkoopportefeuille, conform de bestaande prak-tijk. Op basis hiervan voeren gemeente en corporaties overleg. Corporaties bepalen bin-nen de gemaakte afspraken wanneer welke woningen ter verkoop worden aangeboden.

Huurbeleid De corporaties sturen in 2017 op het betaalbaar houden van sociale huurwoningen via hun streefhuurbeleid. De streefhuren van vrijkomende woningen worden, afhankelijk van de doelgroep en/of woningkwaliteit, afgetopt op maximaal de kwaliteitskortingsgrens (in 2016 € 409,92) of eerste of tweede aftoppingsgrens. Hierdoor zal in 2017 minimaal 80% van de woningen een huurprijs hebben van maximaal de tweede aftoppingsgrens.

Binnen de wettelijke kaders van de huursombenadering (inflatie +1%) benutten de corpo-raties de mogelijkheden maximaal om woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep van beleid. De jaarlijkse huurverhoging wordt vastgesteld na overleg met de huurdersbe-langenverenigingen.

De corporaties spannen zich binnen de wettelijke kaders in om (goedkoop en duur) scheefwonen tegen te gaan. Door het passend toewijzen zullen beide vormen van scheef-heid nauwelijks nog ontstaan bij nieuwe huurders. Corporaties zullen hier als volgt op sturen:

1. goedkope scheefwoners (met een inkomen boven de wettelijke toewijzingsgrenzen) krijgen binnen de kaders van de huursombenadering een inkomensafhankelijke huur-verhoging. De extra huuropbrengsten worden ingezet voor het borgen van de betaal-baarheid voor specifieke doelgroepen;

2. dure scheefwoners (met een inkomen onder de huurtoeslaggrens en een huur tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens) zouden bij een verhuiswens een voorrangspo-sitie kunnen krijgen bij het reageren op het woningaanbod met huren onder de tweede aftoppingsgrens. Deze overweging wordt bij het opstellen van de woningbegroting 2017 meegenomen bij het onderdeel Beschikbaarstelling.

Gemeentelijke woonlastenDe gemeente continueert ook in 2017 de inflatievolgende aanpassing van gemeentelijke woonlasten (afvalstoffenheffing, rioolheffing). De inzet is dat ook in de jaren daarna te doen. De kwijtschelding voor de laagste inkomens wordt gecontinueerd. De gemeente intensiveert de voorlichting over kwijtscheldingsmogelijkheden als onderdeel van de alge-mene communicatie over gemeentelijke voorzieningen in relatie tot betaalbaarheid.

Communicatie en informatieCorporaties en gemeente maken in 2017 een keuze voor het inzetten van een tool waar-mee huurders en woningzoekenden worden geïnformeerd over de betaalbaarheid van de woonlasten in relatie tot het huishoudinkomen. Deze wordt in het tweede kwartaal van 2017 geïntroduceerd.

Corporaties, gemeente en huurdersorganisaties ontwikkelen in 2017 communicatiemidde-len gericht op het terugdringen van het niet-gebruik van huurtoeslag onder huurders.

De gemeente informeert in het eerste kwartaal van 2017 corporaties en huurdersorgani-saties over de gemeentelijke voorzieningen in relatie tot betaalbaarheid. In 2017 wordt de aanvraagprocedure voor bijzondere bijstand vereenvoudigd. Daarnaast worden de afspra-ken rond schuldhulpverlening geactualiseerd en gecommuniceerd. Onderzocht wordt de mogelijkheid tot rechtstreekse huurbetaling uit de WWB-uitkering.

MonitoringGemeente en corporaties volgen in 2017 de ontwikkeling van de woonlasten, met behulp van onder meer de Landelijke Monitor Betaalbaarheid, de ontwikkeling van het aantal huis-houdens dat in Maastricht aanspraak maakt op gemeentelijke voorzieningen en het eva-lueren van het gebruik van de ‘Preventieladder’ bij het voorkomen van huisuitzettingen. In dit kader wordt ook beoordeeld door welke oorzaken financiële problemen zijn ontstaan. Is dat door objectief te hoge woonlasten, dan bekijken gemeente en corporaties samen of en zo ja welke gevolgen dit kan hebben voor de omvang en prijsopbouw van de betaalba-re voorraad sociale huurwoningen.

Het is aannemelijk dat door het passend toewijzen, de bijgestelde streefhuren en het bij voorrang aanbieden van woningen onder de aftoppingsgrenzen aan huurtoeslaggerech-tigden, de slaagkans van huishoudens die een beroep doen op een betaalbare huurwo-ning zal verbeteren. Via monitoring wordt gevolgd of deze verwachting in 2017 inderdaad uitkomt.

1312


H3. Wonen en zorg

PrioriteitenIn 2015 is geconstateerd dat Maastricht stadsbreed in beginsel voldoende zorggeschikte woningen heeft. De betaalbaarheid en beschikbaarheid van deze woningen voor iedereen die zorg nodig heeft, is minder vanzelfsprekend. Er is behoefte aan betaalbare zorgar-rangementen om zowel het langer zelfstandig thuis wonen als het geclusterd verzorgd wonen mogelijk te maken. In 2016 hebben de gemeente en corporaties gewerkt aan het concretiseren hiervan. Bin-nen de bestuursopdracht Wonen & Zorg zijn twee programma’s opgezet. Het eerste is Langer Thuis Wonen, met een bijbehorend pakket aan maatregelen zoals woningaanpas-sing of benodigde zorgarrangementen. Is intensievere zorg of andere huisvesting nodig, dan kunnen burgers terecht in geclusterde woonvormen (Geclusterd Verzorgd Wonen, het tweede programma).

Langer Thuis WonenVoor 2017 hebben de gemeente (als regisseur) en de corporaties afgesproken de volgen-de aspecten verder uit te werken:• opzetten van een systeem van vroegsignalering met bijvoorbeeld de huisarts,

Wmo-consulenten en woonconsulenten;• evalueren en herijken van het woningaanpassingsbeleid;• ontwikkelen van nieuwe arrangementen om langer thuis wonen mogelijk te maken voor

de kwetsbare doelgroepen;• beleid formuleren voor mantelzorgondersteuning en mantelzorgwoningen.

Geclusterd Verzorgd WonenDe corporaties hebben per stadsdeel een ‘vastgoedbod’ gedaan met de complexen die geschikt zijn (te maken) voor de huisvesting van zorgbehoevenden met een vraag naar 24-uurs zorg. Deze complexen zijn bedoeld als nieuwe woonvorm tussen intra- en ex-tramurale zorg. Burgers komen er voor in aanmerking met een nog nader uit te werken Wmo-verhuisindicatie. De vergelijking van het vastgoedbod met de verwachte toekomsti-ge vraag laat zien dat Maastricht een redelijk goed dekkend netwerk heeft van complexen van zorgwoningen. De zorgaanbieders zien in eerste instantie ook geen belemmeringen om in deze complexen 24-uurs zorg te leveren. Gemeente en corporaties willen in 2017 dan ook het vastgoedbod gaan operationaliseren. Daarvoor hebben ze de volgende af-spraken gemaakt:• afspraken maken met zorgaanbieders om een dekkend netwerk van betaalbare 24-uurs

zorg te borgen in de geclusterde woonvormen. De gemeente neemt hierin de regie;• de corporaties completeren het huidige vastgoedbod. Dit betreft een verdere verfijning

van het zorggeschikt woningaanbod in de twee stadsdelen in Oost; • de gemeente zet zich in om, in samenwerking met onder andere verzekeraars en zorg-

leveranciers, de betaalbaarheid van de zorg te optimaliseren; • na de labeling van complexen met zorgwoningen maken partijen gezamenlijk afspraken

over hoe de woningen daarin worden toegewezen;• de partijen onderzoeken samen hoe de Wmo-verhuisindicatie kan worden uitgewerkt in

klantgerichte proces- en werkafspraken;

1514

H3. Wonen en zorg

PrioriteitenIn 2015 is geconstateerd dat Maastricht stadsbreed in beginsel voldoende zorggeschikte woningen heeft. De betaalbaarheid en beschikbaarheid van deze woningen voor iedereen die zorg nodig heeft, is minder vanzelfsprekend. Er is behoefte aan betaalbare zorgar-rangementen om zowel het langer zelfstandig thuis wonen als het geclusterd verzorgd wonen mogelijk te maken. In 2016 hebben de gemeente en corporaties gewerkt aan het concretiseren hiervan. Bin-nen de bestuursopdracht Wonen & Zorg zijn twee programma’s opgezet. Het eerste is Langer Thuis Wonen, met een bijbehorend pakket aan maatregelen zoals woningaanpas-sing of benodigde zorgarrangementen. Is intensievere zorg of andere huisvesting nodig, dan kunnen burgers terecht in geclusterde woonvormen (Geclusterd Verzorgd Wonen, het tweede programma).

Langer Thuis WonenVoor 2017 hebben de gemeente (als regisseur) en de corporaties afgesproken de volgen-de aspecten verder uit te werken:• opzetten van een systeem van vroegsignalering met bijvoorbeeld de huisarts,

Wmo-consulenten en woonconsulenten;• evalueren en herijken van het woningaanpassingsbeleid;• ontwikkelen van nieuwe arrangementen om langer thuis wonen mogelijk te maken voor

de kwetsbare doelgroepen;• beleid formuleren voor mantelzorgondersteuning en mantelzorgwoningen.

Geclusterd Verzorgd WonenDe corporaties hebben per stadsdeel een ‘vastgoedbod’ gedaan met de complexen die geschikt zijn (te maken) voor de huisvesting van zorgbehoevenden met een vraag naar 24-uurs zorg. Deze complexen zijn bedoeld als nieuwe woonvorm tussen intra- en ex-tramurale zorg. Burgers komen er voor in aanmerking met een nog nader uit te werken Wmo-verhuisindicatie. De vergelijking van het vastgoedbod met de verwachte toekomsti-ge vraag laat zien dat Maastricht een redelijk goed dekkend netwerk heeft van complexen van zorgwoningen. De zorgaanbieders zien in eerste instantie ook geen belemmeringen om in deze complexen 24-uurs zorg te leveren. Gemeente en corporaties willen in 2017 dan ook het vastgoedbod gaan operationaliseren. Daarvoor hebben ze de volgende af-spraken gemaakt:• afspraken maken met zorgaanbieders om een dekkend netwerk van betaalbare 24-uurs

zorg te borgen in de geclusterde woonvormen. De gemeente neemt hierin de regie;• de corporaties completeren het huidige vastgoedbod. Dit betreft een verdere verfijning

van het zorggeschikt woningaanbod in de twee stadsdelen in Oost; • de gemeente zet zich in om, in samenwerking met onder andere verzekeraars en zorg-

leveranciers, de betaalbaarheid van de zorg te optimaliseren; • na de labeling van complexen met zorgwoningen maken partijen gezamenlijk afspraken

over hoe de woningen daarin worden toegewezen;• de partijen onderzoeken samen hoe de Wmo-verhuisindicatie kan worden uitgewerkt in

klantgerichte proces- en werkafspraken;

1514


• de gemeente ontwikkelt een objectief toetsingskader (onder andere een Programma van Eisen) voor het toevoegen van zorggeschikte woningen die in de stedelijke woon-programmering buiten de nulbalans vallen. Om wildgroei te voorkomen, blijft sturing noodzakelijk;

• de gemeente onderzoekt signalen van de huurdersbelangenverenigingen dat mensen met ernstige beperkingen problemen ondervinden bij het vinden van een rolstoeltoe-gankelijke zorgwoning.

Maatschappelijke zorg / GGZNaast de ouderen is er een tweede doelgroep op het gebied van wonen met zorg. Deze bestaat uit mensen:• uit de maatschappelijke opvang;• die begeleid zelfstandig of beschermd wonen;• met een ernstige psychiatrische aandoening die door de afbouw van de beddencapaci-

teit in de geestelijke gezondheidszorg niet langer intramuraal kunnen wonen.

De korte termijn woonzorgopgave voor deze doelgroep wordt geschat op 110 wooneen-heden. In 2016 heeft de gemeente deze opgave samen met de ketenpartners nader uit-gewerkt en uitgesplitst in soorten huisvesting. Randvoorwaarde voor de corporaties bij de invulling van de opgave is dat de betrokken zorginstanties de begeleiding garanderen. Randvoorwaarde voor de gemeente is dat de huisvesting wordt geregeld door Housing Accommodations. Gemeente, corporaties en Housing Accommodations hebben hierover afspraken gemaakt. Zo zal de gemeente in 2017, samen met de corporaties en ketenpart-ners, het aanbod in de maatschappelijke zorg / GGZ zowel kwantitatief als kwalitatief (welke huisvesting met welke woonbegeleiding op welke plekken) nader invullen. Hierbij wordt gestreefd naar een goede spreiding over de stad, om negatieve gevolgen voor de leefbaarheid en veiligheid te voorkomen.

Gemeente en corporaties nemen zich voor 2017 verder de volgende acties voor: • herinrichten van de keten maatschappelijke zorg en GGZ met twee logistieke ze-

nuwcentra: een centrale voordeur (voor de instroom en doorstroom) en een centrale achterdeur (voor de uitstroom naar wonen; hiervoor wordt Housing Accommodations verder doorontwikkeld). Dit bevordert een zo optimaal mogelijk gebruik van de be-schikbare wooneenheden;

• de plaatsingstermijn c.q. het beschikbaar krijgen van een woning laten aansluiten op de behandeltermijn;

• aanpak van de betaalbaarheidsproblematiek;• opzetten van een gezamenlijke aanpak met zorgaanbieders om het (intramuraal) voor-

zieningenniveau op peil te brengen en eventueel hiervoor het benodigde vastgoed te ontwikkelen.

1716

• de gemeente ontwikkelt een objectief toetsingskader (onder andere een Programma van Eisen) voor het toevoegen van zorggeschikte woningen die in de stedelijke woon-programmering buiten de nulbalans vallen. Om wildgroei te voorkomen, blijft sturing noodzakelijk;

• de gemeente onderzoekt signalen van de huurdersbelangenverenigingen dat mensen met ernstige beperkingen problemen ondervinden bij het vinden van een rolstoeltoe-gankelijke zorgwoning.

Maatschappelijke zorg / GGZNaast de ouderen is er een tweede doelgroep op het gebied van wonen met zorg. Deze bestaat uit mensen:• uit de maatschappelijke opvang;• die begeleid zelfstandig of beschermd wonen;• met een ernstige psychiatrische aandoening die door de afbouw van de beddencapaci-

teit in de geestelijke gezondheidszorg niet langer intramuraal kunnen wonen.

De korte termijn woonzorgopgave voor deze doelgroep wordt geschat op 110 wooneen-heden. In 2016 heeft de gemeente deze opgave samen met de ketenpartners nader uit-gewerkt en uitgesplitst in soorten huisvesting. Randvoorwaarde voor de corporaties bij de invulling van de opgave is dat de betrokken zorginstanties de begeleiding garanderen. Randvoorwaarde voor de gemeente is dat de huisvesting wordt geregeld door Housing Accommodations. Gemeente, corporaties en Housing Accommodations hebben hierover afspraken gemaakt. Zo zal de gemeente in 2017, samen met de corporaties en ketenpart-ners, het aanbod in de maatschappelijke zorg / GGZ zowel kwantitatief als kwalitatief (welke huisvesting met welke woonbegeleiding op welke plekken) nader invullen. Hierbij wordt gestreefd naar een goede spreiding over de stad, om negatieve gevolgen voor de leefbaarheid en veiligheid te voorkomen.

Gemeente en corporaties nemen zich voor 2017 verder de volgende acties voor: • herinrichten van de keten maatschappelijke zorg en GGZ met twee logistieke ze-

nuwcentra: een centrale voordeur (voor de instroom en doorstroom) en een centrale achterdeur (voor de uitstroom naar wonen; hiervoor wordt Housing Accommodations verder doorontwikkeld). Dit bevordert een zo optimaal mogelijk gebruik van de be-schikbare wooneenheden;

• de plaatsingstermijn c.q. het beschikbaar krijgen van een woning laten aansluiten op de behandeltermijn;

• aanpak van de betaalbaarheidsproblematiek;• opzetten van een gezamenlijke aanpak met zorgaanbieders om het (intramuraal) voor-

zieningenniveau op peil te brengen en eventueel hiervoor het benodigde vastgoed te ontwikkelen.

1716


H4. Beschikbaarstelling (woonruimteverdeling)

Het huidige Maastrichtse systeem van woonruimteverdeling functioneert in hoofdlijnen goed. In dit systeem zijn er voldoende mogelijkheden om de bestaande regels aan te pas-sen. Voor het jaar 2017 zijn daarom geen grote wijzigingen voorzien, wel kleinere aanpas-singen en procedureafspraken om het systeem verder te verfijnen. Hieronder een over-zicht van de gemaakte afspraken voor 2017.

Doelgroepen met voorrangBij de toewijzing van woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen hebben men-sen met recht op huurtoeslag voorrang. Deze groep wordt in het aanbodmodel uitgeslo-ten voor woningen met een huur boven de aftoppingsgrenzen. Alleen in het distributiemo-del kan hiervan beperkt worden afgeweken. Hiermee geven de Maastrichtse corporaties op een goede manier inhoud aan het wettelijk voorgeschreven passend toewijzen.

Aanvullend op de huurtoeslaggerechtigden krijgen ook alleenstaanden met een inkomen tussen € 22.101 en € 28.000 voorrang bij de toewijzing van woningen met een huur onder de aftoppingsgrens. Voor deze groep, die geen recht heeft op huurtoeslag, zijn huren bo-ven de aftoppingsgrens niet betaalbaar.

Huishoudens met lage middeninkomensDe huisvesting van huishoudens met lage middeninkomens (circa € 29.000 tot € 35.000) behoort eveneens tot de primaire taak van de corporaties. Deze doelgroep wordt niet uitgesloten van huurwoningen onder de tweede aftoppingsgrens, maar huurtoeslagge-rechtigden hebben wel voorrang in dit segment. Daarnaast kan deze doelgroep exclusief reageren op huurwoningen met een huur tussen de tweede aftoppingsgrens en liberalisa-tiegrens.

Vrije toewijzingenDe corporaties gebruiken de vrije ruimte in de woningtoewijzing (10% binnen de ‘Euro-paregeling’ en 5% binnen het passend toewijzen) zoveel mogelijk voor het bedienen van huishoudens met een jaarinkomen tot maximaal € 43.000 (waaronder ouderenhuishou-dens en huishoudens met een zorgbehoefte). De vrije ruimte in het DAEB-segment wordt primair ingezet voor Wmo-kandidaten, urgenten en herstructureringskandidaten. Corpo-raties houden voor deze doelgroep ook een beperkt deel van de totale woningvoorraad beschikbaar. Huishoudens met hogere middeninkomens (€ 35.000 tot € 43.000) zijn aangewezen op de niet-DAEB woningen met een geliberaliseerde huurprijs. Een uitbrei-ding van de niet-DAEB voorraad door nieuwbouw is vooralsnog niet aan de orde. Wel kan er sprake zijn van het overhevelen van DAEB woningen naar het niet-DAEB segment (zie hoofdstuk 5).

1918

H4. Beschikbaarstelling (woonruimteverdeling)

Het huidige Maastrichtse systeem van woonruimteverdeling functioneert in hoofdlijnen goed. In dit systeem zijn er voldoende mogelijkheden om de bestaande regels aan te pas-sen. Voor het jaar 2017 zijn daarom geen grote wijzigingen voorzien, wel kleinere aanpas-singen en procedureafspraken om het systeem verder te verfijnen. Hieronder een over-zicht van de gemaakte afspraken voor 2017.

Doelgroepen met voorrangBij de toewijzing van woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen hebben men-sen met recht op huurtoeslag voorrang. Deze groep wordt in het aanbodmodel uitgeslo-ten voor woningen met een huur boven de aftoppingsgrenzen. Alleen in het distributiemo-del kan hiervan beperkt worden afgeweken. Hiermee geven de Maastrichtse corporaties op een goede manier inhoud aan het wettelijk voorgeschreven passend toewijzen.

Aanvullend op de huurtoeslaggerechtigden krijgen ook alleenstaanden met een inkomen tussen € 22.101 en € 28.000 voorrang bij de toewijzing van woningen met een huur onder de aftoppingsgrens. Voor deze groep, die geen recht heeft op huurtoeslag, zijn huren bo-ven de aftoppingsgrens niet betaalbaar.

Huishoudens met lage middeninkomensDe huisvesting van huishoudens met lage middeninkomens (circa € 29.000 tot € 35.000) behoort eveneens tot de primaire taak van de corporaties. Deze doelgroep wordt niet uitgesloten van huurwoningen onder de tweede aftoppingsgrens, maar huurtoeslagge-rechtigden hebben wel voorrang in dit segment. Daarnaast kan deze doelgroep exclusief reageren op huurwoningen met een huur tussen de tweede aftoppingsgrens en liberalisa-tiegrens.

Vrije toewijzingenDe corporaties gebruiken de vrije ruimte in de woningtoewijzing (10% binnen de ‘Euro-paregeling’ en 5% binnen het passend toewijzen) zoveel mogelijk voor het bedienen van huishoudens met een jaarinkomen tot maximaal € 43.000 (waaronder ouderenhuishou-dens en huishoudens met een zorgbehoefte). De vrije ruimte in het DAEB-segment wordt primair ingezet voor Wmo-kandidaten, urgenten en herstructureringskandidaten. Corpo-raties houden voor deze doelgroep ook een beperkt deel van de totale woningvoorraad beschikbaar. Huishoudens met hogere middeninkomens (€ 35.000 tot € 43.000) zijn aangewezen op de niet-DAEB woningen met een geliberaliseerde huurprijs. Een uitbrei-ding van de niet-DAEB voorraad door nieuwbouw is vooralsnog niet aan de orde. Wel kan er sprake zijn van het overhevelen van DAEB woningen naar het niet-DAEB segment (zie hoofdstuk 5).

1918


JongerenJongeren tot 23 jaar met een inkomen tot € 22.101 (prijspeil 2016) worden voortaan aange-merkt als bijzondere doelgroep. Zij krijgen voorrang bij de bemiddeling van woningen met een huur beneden de kwaliteitskortingsgrens (in 2016 € 409,92). Bij woningen met een huur boven deze grens komen zij immers niet in aanmerking voor huurtoeslag en ontstaat een betaalbaarheidsprobleem.

Er komt in 2017 verder een pilot met tijdelijke huurcontracten (van vijf jaar) voor jongeren bij woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens.

Zorggeschikte woningenZorggeschikte woningen worden in de toekomst met voorrang aangeboden aan mensen met een verhuis- en zorgindicatie. Zoals vermeld bij ‘Wonen en Zorg’ hebben de corpora-ties in 2016 hun aanbod aan zorggeschikte woningen geïnventariseerd. In 2017 werkt de gemeente de Wmo-verhuisindicatie verder uit en gaat ze in overleg met zorgaanbieders om te bewerkstelligen dat in de zorggeschikte woningen ook daadwerkelijk zorg kan worden geleverd. Laatste stap is dan het opnemen van deze woningen en de daarvoor geldende regels in het woonruimteverdelingssysteem.

Mantelzorgers en mantelzorgontvangersMantelzorgers en mantelzorgontvangers zijn een nieuwe bijzondere doelgroep van beleid. De gemeente ontwikkelt in 2017 een procedure voor het stellen van verhuisindicaties voor deze groep, om inhoud te geven aan de voorziene voorrangspositie in het aanbodmodel in de woonruimteverdeling.

Handhaving overige bijzondere doelgroepenDe urgenten, statushouders, mensen in opvangsituaties, verhuizers vanwege herstruc-turering en moeilijk plaatsbaren blijven als bijzondere doelgroepen ook in 2017 voorrang houden in de woonruimteverdeling. Onder regie van de gemeente zal de ketensamenwer-king bij de huisvesting van bijzondere doelgroepen worden geëvalueerd. Welke rollen en verantwoordelijkheden hebben de verschillende betrokken partijen – gemeente, corpora-ties, zorgen welzijnsinstellingen, opvangorganisaties – in dit proces en in hoeverre kan de programmering van deze huisvesting worden verbeterd? Onderdeel van deze evaluatie is onder meer het functioneren van Housing Accommodations en van de preventieladder die wordt toegepast in het laatste kansen herkansingsbeleid.

StartersStarters worden ook in 2017 niet behandeld als bijzondere doelgroep. Dit zou te veel ten koste gaan van het vrije aanbod en de daarmee samenhangende doorstroomketens. De positie van starters wordt eind 2017 geëvalueerd.

Statushouders en asielzoekersCorporaties zijn, naar rato van hun woningbezit, ook in 2017 belangrijke toeleveranciers van woningen voor statushouders. De gemeente zal zich inspannen om voor de huis-vesting van statushouders ook particuliere verhuurders aan te spreken. Verder zal de gemeente, samen met onder andere de corporaties, in 2017 een visie ontwikkelen op de woonbegeleiding van bijzondere doelgroepen, waaronder statushouders.

De tijdelijke huisvesting van asielzoekers in opvangvoorzieningen is géén primaire taak-stelling voor corporaties. In 2017 zullen de Maastrichtse corporaties op verzoek van de gemeente echter actief meedenken over de mogelijkheden van (tijdelijke) opvang in het eigen bezit.

Verdere verfijning in de systematiekGemeente en corporaties hanteren bij de woonruimteverdeling een PDCA-cyclus, waarbij de vier stappen Plan, Do, Check, Act staan voor: jaarplan, uitvoering, monitoring/effect-meting en bijstelling. Voor de monitoring worden managementrapportages gebruikt, die in 2017 worden verfijnd. Afspraak is daarnaast dat gemeente en corporaties in het jaarplan 2017, dat in januari wordt vastgesteld, een verdere verfijning aanbrengen in de verhouding in de woonruimteverdeling tussen het aanbodmodel (toegankelijk voor reguliere woning-zoekenden, volgens eerdere afspraken minimaal 45% van de vrijkomende woningen) en het distributiemodel (bestemd voor bijzondere doelgroepen). De gemeente zal hiervoor onder meer analyseren hoe de slaagkans van de verschillende bijzondere doelgroepen zich verhoudt tot die van reguliere woningzoekenden.

Integratie Woningburo en Thuis in LimburgOp 1 januari 2017 gaan het Woningburo Maastricht en Thuis in Limburg samen. Afgespro-ken is dat de corporaties een vervolg zullen geven aan de voorheen door het Woningburo vormgegeven telefonische helpdesk. Thuis in Limburg zal in 2017 specifieke aandacht besteden aan de informatievoorziening aan de doelgroep ouderen en zorgbehoevenden. .

2120

JongerenJongeren tot 23 jaar met een inkomen tot € 22.101 (prijspeil 2016) worden voortaan aange-merkt als bijzondere doelgroep. Zij krijgen voorrang bij de bemiddeling van woningen met een huur beneden de kwaliteitskortingsgrens (in 2016 € 409,92). Bij woningen met een huur boven deze grens komen zij immers niet in aanmerking voor huurtoeslag en ontstaat een betaalbaarheidsprobleem.

Er komt in 2017 verder een pilot met tijdelijke huurcontracten (van vijf jaar) voor jongeren bij woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens.

Zorggeschikte woningenZorggeschikte woningen worden in de toekomst met voorrang aangeboden aan mensen met een verhuis- en zorgindicatie. Zoals vermeld bij ‘Wonen en Zorg’ hebben de corpora-ties in 2016 hun aanbod aan zorggeschikte woningen geïnventariseerd. In 2017 werkt de gemeente de Wmo-verhuisindicatie verder uit en gaat ze in overleg met zorgaanbieders om te bewerkstelligen dat in de zorggeschikte woningen ook daadwerkelijk zorg kan worden geleverd. Laatste stap is dan het opnemen van deze woningen en de daarvoor geldende regels in het woonruimteverdelingssysteem.

Mantelzorgers en mantelzorgontvangersMantelzorgers en mantelzorgontvangers zijn een nieuwe bijzondere doelgroep van beleid. De gemeente ontwikkelt in 2017 een procedure voor het stellen van verhuisindicaties voor deze groep, om inhoud te geven aan de voorziene voorrangspositie in het aanbodmodel in de woonruimteverdeling.

Handhaving overige bijzondere doelgroepenDe urgenten, statushouders, mensen in opvangsituaties, verhuizers vanwege herstruc-turering en moeilijk plaatsbaren blijven als bijzondere doelgroepen ook in 2017 voorrang houden in de woonruimteverdeling. Onder regie van de gemeente zal de ketensamenwer-king bij de huisvesting van bijzondere doelgroepen worden geëvalueerd. Welke rollen en verantwoordelijkheden hebben de verschillende betrokken partijen – gemeente, corpora-ties, zorgen welzijnsinstellingen, opvangorganisaties – in dit proces en in hoeverre kan de programmering van deze huisvesting worden verbeterd? Onderdeel van deze evaluatie is onder meer het functioneren van Housing Accommodations en van de preventieladder die wordt toegepast in het laatste kansen herkansingsbeleid.

StartersStarters worden ook in 2017 niet behandeld als bijzondere doelgroep. Dit zou te veel ten koste gaan van het vrije aanbod en de daarmee samenhangende doorstroomketens. De positie van starters wordt eind 2017 geëvalueerd.

Statushouders en asielzoekersCorporaties zijn, naar rato van hun woningbezit, ook in 2017 belangrijke toeleveranciers van woningen voor statushouders. De gemeente zal zich inspannen om voor de huis-vesting van statushouders ook particuliere verhuurders aan te spreken. Verder zal de gemeente, samen met onder andere de corporaties, in 2017 een visie ontwikkelen op de woonbegeleiding van bijzondere doelgroepen, waaronder statushouders.

De tijdelijke huisvesting van asielzoekers in opvangvoorzieningen is géén primaire taak-stelling voor corporaties. In 2017 zullen de Maastrichtse corporaties op verzoek van de gemeente echter actief meedenken over de mogelijkheden van (tijdelijke) opvang in het eigen bezit.

Verdere verfijning in de systematiekGemeente en corporaties hanteren bij de woonruimteverdeling een PDCA-cyclus, waarbij de vier stappen Plan, Do, Check, Act staan voor: jaarplan, uitvoering, monitoring/effect-meting en bijstelling. Voor de monitoring worden managementrapportages gebruikt, die in 2017 worden verfijnd. Afspraak is daarnaast dat gemeente en corporaties in het jaarplan 2017, dat in januari wordt vastgesteld, een verdere verfijning aanbrengen in de verhouding in de woonruimteverdeling tussen het aanbodmodel (toegankelijk voor reguliere woning-zoekenden, volgens eerdere afspraken minimaal 45% van de vrijkomende woningen) en het distributiemodel (bestemd voor bijzondere doelgroepen). De gemeente zal hiervoor onder meer analyseren hoe de slaagkans van de verschillende bijzondere doelgroepen zich verhoudt tot die van reguliere woningzoekenden.

Integratie Woningburo en Thuis in LimburgOp 1 januari 2017 gaan het Woningburo Maastricht en Thuis in Limburg samen. Afgespro-ken is dat de corporaties een vervolg zullen geven aan de voorheen door het Woningburo vormgegeven telefonische helpdesk. Thuis in Limburg zal in 2017 specifieke aandacht besteden aan de informatievoorziening aan de doelgroep ouderen en zorgbehoevenden. .

2120


H5. Woonmilieus

Ontwikkeling woonmilieusIn 2016 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en de Woonpro-grammering Maastricht vastgesteld. De boodschap in beide documenten voor de stad Maastricht is duidelijk: gelet op de (ontwikkeling van de) toekomstige woningbehoefte is er maar zeer beperkt ruimte voor aanvullende nieuwbouw.

Het beeld verschilt wel per type woonmilieu. Er zal in Zuid-Limburg op termijn een over-schot ontstaan aan woningen in suburbane woonmilieus (buitenwijken, tuindorpen, grote kernen) en een tekort aan woningen in de binnenstad en stedelijke woonmilieus daarom-heen (rustige stadswijken waarin het wonen ruim is opgezet). Deze analyse is voor Maas-tricht uitgewerkt in een woonmilieukaart. Daarop staat welke potenties de huidige wijken hebben voor de toekomst, en welke strategie nodig is om deze potenties te benutten. In de woonmilieus met veel gestapelde bouw en laagbouw aan de randen van Maastricht is er sprake van een verdunningsopgave, gericht op kwaliteitsverbetering en vergroting van de differentiatie van de voorraad. In de woonwijken in en rond de binnenstad kan door de groeiende woningvraag een zekere intensivering plaatsvinden.

Deze analyse heeft gevolgen voor de prestatieafspraken voor 2017. Door de zeer beperk-te ruimte voor aanvullende nieuwbouw moeten de stedelijke opgaven op het gebied van betaalbaarheid, wonen en zorg en duurzaamheid hoofdzakelijk worden vervuld via ver-betering en omvorming van de voorraad. De nieuwbouw moet zoveel mogelijk beperkt blijven tot het voltooien van de herstructurering, waarbij de juiste woningen op de juiste plek worden teruggebouwd. Dat wil zeggen woningen die voorzien in de behoefte op lange termijn.

Tegen deze achtergrond hebben de gemeente en corporaties de eerdere plannen tegen het licht gehouden en nieuwe afspraken gemaakt over de vastgoedontwikkeling in 2017 en daarna. Deze zijn opgenomen in de tabellen. Parallel hieraan zullen zij bij de herijking van de herstructurering nieuwe afspraken maken over de transformatie van de woningvoor-raad, openbare ruimte, infrastructuur en voorzieningen.

Vastgoedontwikkeling 2017

Sloop Verkoop(prognose)

Nieuwbouw Renovatie Totaal aantal woningen

Maasvallei 56 15 67 130 3.671

Servatius 276-337 43 111 229 9785

Woonpunt 26 65 0 162 9334

Bovenstaande gegevens zijn gebaseerd op het vastgestelde SVB met het voorbehoud van vaststelling Meerjaren Begroting 2017-2021.

2322

H5. Woonmilieus

Ontwikkeling woonmilieusIn 2016 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en de Woonpro-grammering Maastricht vastgesteld. De boodschap in beide documenten voor de stad Maastricht is duidelijk: gelet op de (ontwikkeling van de) toekomstige woningbehoefte is er maar zeer beperkt ruimte voor aanvullende nieuwbouw.

Het beeld verschilt wel per type woonmilieu. Er zal in Zuid-Limburg op termijn een over-schot ontstaan aan woningen in suburbane woonmilieus (buitenwijken, tuindorpen, grote kernen) en een tekort aan woningen in de binnenstad en stedelijke woonmilieus daarom-heen (rustige stadswijken waarin het wonen ruim is opgezet). Deze analyse is voor Maas-tricht uitgewerkt in een woonmilieukaart. Daarop staat welke potenties de huidige wijken hebben voor de toekomst, en welke strategie nodig is om deze potenties te benutten. In de woonmilieus met veel gestapelde bouw en laagbouw aan de randen van Maastricht is er sprake van een verdunningsopgave, gericht op kwaliteitsverbetering en vergroting van de differentiatie van de voorraad. In de woonwijken in en rond de binnenstad kan door de groeiende woningvraag een zekere intensivering plaatsvinden.

Deze analyse heeft gevolgen voor de prestatieafspraken voor 2017. Door de zeer beperk-te ruimte voor aanvullende nieuwbouw moeten de stedelijke opgaven op het gebied van betaalbaarheid, wonen en zorg en duurzaamheid hoofdzakelijk worden vervuld via ver-betering en omvorming van de voorraad. De nieuwbouw moet zoveel mogelijk beperkt blijven tot het voltooien van de herstructurering, waarbij de juiste woningen op de juiste plek worden teruggebouwd. Dat wil zeggen woningen die voorzien in de behoefte op lange termijn.

Tegen deze achtergrond hebben de gemeente en corporaties de eerdere plannen tegen het licht gehouden en nieuwe afspraken gemaakt over de vastgoedontwikkeling in 2017 en daarna. Deze zijn opgenomen in de tabellen. Parallel hieraan zullen zij bij de herijking van de herstructurering nieuwe afspraken maken over de transformatie van de woningvoor-raad, openbare ruimte, infrastructuur en voorzieningen.

Vastgoedontwikkeling 2017

Sloop Verkoop(prognose)

Nieuwbouw Renovatie Totaal aantal woningen

Maasvallei 56 15 67 130 3.671

Servatius 276-337 43 111 229 9785

Woonpunt 26 65 0 162 9334


2322


Voorgenomen vastgoedontwikkeling 2018-2021

Maasvallei

2017 2018 2019 2020 2021 Totaal

Prognose verkoop 15 15 0 0 0 30

Sloop 56 16 40 56 9 168

Renovatie 130 50 50 50 50 330

Nieuwbouw 67 153 40 46 0 306

Totaal aantal woningen 3.671 3.793 3.793 3.783 3.774


Woonpunt

2017 2018 2019 2020 2021 Totaal

Verkoop (collectief) (kamers) 17 (kamers) 163 (woningen) 87

180 87


Sloop 26 66 31 0 72 195

Renovatie 162 155 112 51 120 600

Nieuwbouw 0 0 0 0 60 60



Servatius

2017 2018 2019 2020 2021 Totaal


Sloop 276-336 35-95 0 66 0 377-497

Renovatie 229 393 281 191 478 1.572

Nieuwbouw 111 125 76 85 79 476



DAEB en niet-DAEBDe kerntaken van de woningcorporaties zijn de in de Woningwet omschreven Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), zoals sociale huurwoningen, bepaald maat-schappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid. Het bouwen van huur-woningen in de vrije sector, koopwoningen en commercieel vastgoed behoren daar niet toe (niet-DAEB). De Woningwet schrijft voor dat corporaties hun bezit scheiden of split-sen in DAEB en niet-DAEB. Servatius, Woonpunt en Maasvallei kiezen er daarbij voor om administratief te scheiden. Dit geeft de huurdersorganisaties en gemeente meer invloed op het niet-DAEB-gedeelte van het woningbezit. Zo kan de bijdrage vanuit het niet-DAEB-segment een rol spelen bij het maken van prestatieafspraken.

Onderstaande tabel laat de overheveling zien van DAEB naar niet-DAEB. Deze vindt plaats wanneer mensen verhuizen. Voor zittende huurders verandert er dus niets. Corpo-raties kunnen om verschillende redenen woningen overhevelen van DAEB naar niet-DAEB. De twee belangrijkste zijn:1. bevorderen van de differentiatie in de wijk;2. het volledig niet-DAEB maken van complexen waar al een deel van de woningen is geli-

beraliseerd en/of overgeheveld naar niet-DAEB.



Niet-DAEB woningen na scheidingsvoorstel

DAEB woningen na scheidings-voorstel

Servatius 137 277 Ca. 4,1% Ca. 95,9%

Woonpunt 265 273 Ca. 5,8% Ca. 94,2%

Maasvallei 32 190 Ca. 6,2% Ca. 93,8%

2524

Voorgenomen vastgoedontwikkeling 2018-2021

Maasvallei

2017 2018 2019 2020 2021 Totaal


Sloop 56 16 40 56 9 168

Renovatie 130 50 50 50 50 330

Nieuwbouw 67 153 40 46 0 306



Woonpunt

2017 2018 2019 2020 2021 Totaal

Verkoop (collectief) (kamers) 17 (kamers) 163 (woningen) 87

180 87


Sloop 26 66 31 0 72 195

Renovatie 162 155 112 51 120 600

Nieuwbouw 0 0 0 0 60 60



Servatius

2017 2018 2019 2020 2021 Totaal


Sloop 276-336 35-95 0 66 0 377-497

Renovatie 229 393 281 191 478 1.572

Nieuwbouw 111 125 76 85 79 476



DAEB en niet-DAEBDe kerntaken van de woningcorporaties zijn de in de Woningwet omschreven Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), zoals sociale huurwoningen, bepaald maat-schappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid. Het bouwen van huur-woningen in de vrije sector, koopwoningen en commercieel vastgoed behoren daar niet toe (niet-DAEB). De Woningwet schrijft voor dat corporaties hun bezit scheiden of split-sen in DAEB en niet-DAEB. Servatius, Woonpunt en Maasvallei kiezen er daarbij voor om administratief te scheiden. Dit geeft de huurdersorganisaties en gemeente meer invloed op het niet-DAEB-gedeelte van het woningbezit. Zo kan de bijdrage vanuit het niet-DAEB-segment een rol spelen bij het maken van prestatieafspraken.

Onderstaande tabel laat de overheveling zien van DAEB naar niet-DAEB. Deze vindt plaats wanneer mensen verhuizen. Voor zittende huurders verandert er dus niets. Corpo-raties kunnen om verschillende redenen woningen overhevelen van DAEB naar niet-DAEB. De twee belangrijkste zijn:1. bevorderen van de differentiatie in de wijk;2. het volledig niet-DAEB maken van complexen waar al een deel van de woningen is geli-

beraliseerd en/of overgeheveld naar niet-DAEB.



Niet-DAEB woningen na scheidingsvoorstel

DAEB woningen na scheidings-voorstel

Servatius 137 277 Ca. 4,1% Ca. 95,9%

Woonpunt 265 273 Ca. 5,8% Ca. 94,2%

Maasvallei 32 190 Ca. 6,2% Ca. 93,8%

2524


H6. Doe-democratie en Eigen Kracht

De gemeente en de woningcorporaties hebben in 2014 besloten samen aan de slag te gaan met het thema Doe-democratie en Eigen Kracht. De ambitie is om samen de burger-kracht en zelfredzaamheid te vergroten. Burgers zullen meer voor zichzelf en voor elkaar moeten zorgen. Het is niet vanzelfsprekend dat dit ook echt gebeurt; er is een duidelijk gat tussen ‘willen’ en ‘kunnen/doen’. Om dit gat te dichten, hebben gemeente en corporaties de afgelopen jaren meerdere initiatieven genomen en projecten opgezet om de burgerparticipatie te bevorderen. Bij de oplevering van de bestuursopdracht Doe-democratie en Eigen Kracht in december 2015 is afgesproken dat iedere partij dit afzonderlijk zou doen. De initiatieven en projecten heb-ben veel inzicht opgeleverd in hoe bewoners kunnen worden gestimuleerd en gefaciliteerd om zelf aan de slag te gaan met hun directe leefomgeving en de zorg voor elkaar. Ook is duidelijk geworden dat zelfsturing een andere houding en ander gedrag vraagt, niet alleen bij bewoners maar ook in de organisatie van de gemeente en corporaties.

Inmiddels zijn de doe-democratie en burgerkracht op tal van plekken en manieren geland in de reguliere werkwijzen van gemeente en corporaties. De lijst van voorbeelden daarvan is lang, van de bewonerskrachtenteams van Servatius tot de gezamenlijke Veilige Buurten Aanpak en het in 2016 gestarte gemeentelijke experiment met Right to Challenge (bewo-ners worden gedurende twee jaar uitgedaagd om overheidstaken over te nemen). Deze goede ontwikkeling is aanleiding om dit thema in 2017 niet langer te beschouwen als doel op zich, maar als instrument om de leefbaarheid te bevorderen. Corporaties en gemeente gaan bekijken hoe zij, de maatschappelijke organisaties en de bewoners het best kunnen samenwerken om de leefbaarheidsproblemen in buurten en wijken zo integraal mogelijk aan te pakken.

In 2016 is verder geconstateerd dat de doe-democratie alleen goed kan werken als bur-gers zich veilig voelen. Vrijwilligers(werkzaamheden) gedijen niet in onveilige of als onvei-lig ervaren buurten. Daarom is Veiligheid toegevoegd als thema waarover in 2017 presta-tieafspraken worden gemaakt.

2726

H6. Doe-democratie en Eigen Kracht

De gemeente en de woningcorporaties hebben in 2014 besloten samen aan de slag te gaan met het thema Doe-democratie en Eigen Kracht. De ambitie is om samen de burger-kracht en zelfredzaamheid te vergroten. Burgers zullen meer voor zichzelf en voor elkaar moeten zorgen. Het is niet vanzelfsprekend dat dit ook echt gebeurt; er is een duidelijk gat tussen ‘willen’ en ‘kunnen/doen’. Om dit gat te dichten, hebben gemeente en corporaties de afgelopen jaren meerdere initiatieven genomen en projecten opgezet om de burgerparticipatie te bevorderen. Bij de oplevering van de bestuursopdracht Doe-democratie en Eigen Kracht in december 2015 is afgesproken dat iedere partij dit afzonderlijk zou doen. De initiatieven en projecten heb-ben veel inzicht opgeleverd in hoe bewoners kunnen worden gestimuleerd en gefaciliteerd om zelf aan de slag te gaan met hun directe leefomgeving en de zorg voor elkaar. Ook is duidelijk geworden dat zelfsturing een andere houding en ander gedrag vraagt, niet alleen bij bewoners maar ook in de organisatie van de gemeente en corporaties.

Inmiddels zijn de doe-democratie en burgerkracht op tal van plekken en manieren geland in de reguliere werkwijzen van gemeente en corporaties. De lijst van voorbeelden daarvan is lang, van de bewonerskrachtenteams van Servatius tot de gezamenlijke Veilige Buurten Aanpak en het in 2016 gestarte gemeentelijke experiment met Right to Challenge (bewo-ners worden gedurende twee jaar uitgedaagd om overheidstaken over te nemen). Deze goede ontwikkeling is aanleiding om dit thema in 2017 niet langer te beschouwen als doel op zich, maar als instrument om de leefbaarheid te bevorderen. Corporaties en gemeente gaan bekijken hoe zij, de maatschappelijke organisaties en de bewoners het best kunnen samenwerken om de leefbaarheidsproblemen in buurten en wijken zo integraal mogelijk aan te pakken.

In 2016 is verder geconstateerd dat de doe-democratie alleen goed kan werken als bur-gers zich veilig voelen. Vrijwilligers(werkzaamheden) gedijen niet in onveilige of als onvei-lig ervaren buurten. Daarom is Veiligheid toegevoegd als thema waarover in 2017 presta-tieafspraken worden gemaakt.

2726


H7. Veiligheid

De regie op het gebied van veiligheid ligt bij de gemeente, die daarbij samenwerkt met een groot aantal lokale partners. Ook de woningcorporaties horen daarbij. Zij hebben een signalerende rol, bijvoorbeeld door hun betrokkenheid bij de aanpak van multiprobleem-situaties achter de voordeur. Daarnaast hebben ze een rol in het (brand- en inbraak)veilig houden van hun woningbezit.

In de prestatieafspraken voor 2017 wordt geconcretiseerd hoe de gemeente en corpora-ties kunnen samenwerken aan de verbetering van de veiligheid in Maastrichtse buurten en wijken. Aan de basis daarvan ligt het Meerjarenprogramma Veiligheid Maastricht 2015-2018, waarin wordt ingezet op het verhogen van zowel de objectieve (geregistreerde) veiligheid als de subjectieve veiligheid (de veiligheidsbeleving). Dit moet onder meer gebeuren door middel van meer preventie en een actievere betrokkenheid van bewoners, ondernemers en maatschappelijke partners bij de aanpak van veiligheid en leefbaarheid. Over de bijdrage van de corporaties in 2017 zijn onderstaande afspraken gemaakt.

Aanpak (zware) woonoverlastOp bepaalde plekken in Maastricht doet zich stevige woonoverlast voor. De gemeente is als eerste aan zet bij de aanpak hiervan, met het Veiligheidshuis als regisseur. In 2017 wordt de huidige samenwerking tussen de gemeente en de corporaties bij de aanpak van (zware) woonoverlast en de hierbij ingezette instrumenten waar mogelijk geïntensiveerd en gestructureerd. Gemeente, corporaties en hun huurders bespreken de mogelijkheden voor het opzetten van een signaleringssysteem.

Verbeteren veiligheidsbeleving in de dagelijkse woonomgevingMaastrichtenaren voelen zich vaker ‘wel eens onveilig’ in hun buurt of woonomgeving dan de inwoners van andere grotere gemeenten in Nederland. Een deel van dit onveilig ge-voel komt voort uit de kwaliteit van de fysieke en sociale, soms criminele, omgeving. In de buurten met corporatiebezit waar hiervan sprake is (Mariaberg, Wittevrouwenveld, Lim-mel/Nazareth, Caberg/Malpertuis en Malberg), willen gemeente en corporaties gaan wer-ken aan de verbetering van de veiligheidsbeleving. De gemeente heeft de regie waarbij de al bestaande Veilige Buurten Teams worden samengevoegd met de sociale teams. Daar-naast wordt ook gekeken naar instrumenten zoals buurtpreventie en buurtbemiddeling.

DrugsoverlastIn 2017 bekijken de gemeente en de corporaties of en hoe hun samenwerking bij de aan-pak van drugsoverlast kan worden verbeterd. De gemeente gaat de corporaties betrekken bij preventieve acties in buurten die veel te maken hebben met drugsoverlast.

2928

H7. Veiligheid

De regie op het gebied van veiligheid ligt bij de gemeente, die daarbij samenwerkt met een groot aantal lokale partners. Ook de woningcorporaties horen daarbij. Zij hebben een signalerende rol, bijvoorbeeld door hun betrokkenheid bij de aanpak van multiprobleem-situaties achter de voordeur. Daarnaast hebben ze een rol in het (brand- en inbraak)veilig houden van hun woningbezit.

In de prestatieafspraken voor 2017 wordt geconcretiseerd hoe de gemeente en corpora-ties kunnen samenwerken aan de verbetering van de veiligheid in Maastrichtse buurten en wijken. Aan de basis daarvan ligt het Meerjarenprogramma Veiligheid Maastricht 2015-2018, waarin wordt ingezet op het verhogen van zowel de objectieve (geregistreerde) veiligheid als de subjectieve veiligheid (de veiligheidsbeleving). Dit moet onder meer gebeuren door middel van meer preventie en een actievere betrokkenheid van bewoners, ondernemers en maatschappelijke partners bij de aanpak van veiligheid en leefbaarheid. Over de bijdrage van de corporaties in 2017 zijn onderstaande afspraken gemaakt.

Aanpak (zware) woonoverlastOp bepaalde plekken in Maastricht doet zich stevige woonoverlast voor. De gemeente is als eerste aan zet bij de aanpak hiervan, met het Veiligheidshuis als regisseur. In 2017 wordt de huidige samenwerking tussen de gemeente en de corporaties bij de aanpak van (zware) woonoverlast en de hierbij ingezette instrumenten waar mogelijk geïntensiveerd en gestructureerd. Gemeente, corporaties en hun huurders bespreken de mogelijkheden voor het opzetten van een signaleringssysteem.

Verbeteren veiligheidsbeleving in de dagelijkse woonomgevingMaastrichtenaren voelen zich vaker ‘wel eens onveilig’ in hun buurt of woonomgeving dan de inwoners van andere grotere gemeenten in Nederland. Een deel van dit onveilig ge-voel komt voort uit de kwaliteit van de fysieke en sociale, soms criminele, omgeving. In de buurten met corporatiebezit waar hiervan sprake is (Mariaberg, Wittevrouwenveld, Lim-mel/Nazareth, Caberg/Malpertuis en Malberg), willen gemeente en corporaties gaan wer-ken aan de verbetering van de veiligheidsbeleving. De gemeente heeft de regie waarbij de al bestaande Veilige Buurten Teams worden samengevoegd met de sociale teams. Daar-naast wordt ook gekeken naar instrumenten zoals buurtpreventie en buurtbemiddeling.

DrugsoverlastIn 2017 bekijken de gemeente en de corporaties of en hoe hun samenwerking bij de aan-pak van drugsoverlast kan worden verbeterd. De gemeente gaat de corporaties betrekken bij preventieve acties in buurten die veel te maken hebben met drugsoverlast.

2928


WoninginbraakIn Maastricht wordt relatief vaker in woningen ingebroken dan elders in Nederland. De gemeente heeft in 2016 een Plan van Aanpak Woninginbraak vastgesteld. De corporaties hebben hieraan meegewerkt en werken mee aan de uitvoering. Mede hierdoor zijn de inbraakcijfers in woningen, boxen, garages en schuren in 2016 gedaald ten opzichte van 2015. Gemeente en corporaties willen deze dalende lijn in 2017 voortzetten en bekijken hoe de inbraakwerendheid van de sociale woningvoorraad verder kan worden verhoogd.

Criminele activiteitenCriminele activiteiten ondermijnen de leefbaarheid in buurten en wijken. In 2017 wil de ge-meente met de corporaties onderzoeken of en zo ja, onder welke voorwaarden, zij infor-matie over ondermijnende criminaliteit kunnen delen. Informatiedeling kan bijdragen aan een effectievere aanpak van criminele activiteiten.

H8. Duurzaamheid

Door het ontbreken van voldoende financiële middelen en de huidige staat van de voor-raad (het gemiddelde energielabel is nu D) lukt het de corporaties niet om de voorraad in 2020 op gemiddeld energielabel B te brengen. Binnen de beschikbare mogelijkheden spannen de corporaties zich maximaal in om de doelstellingen op het gebied van duur-zaamheid zo snel mogelijk te halen. Zij onderschrijven de ambitie van de gemeente Maas-tricht om in 2030 klimaatneutraal te zijn en zullen naar vermogen meewerken aan het bereiken hiervan. Dat gebeurt langs verschillende sporen.

Renovatie en nieuwbouwDe corporaties investeren ook de komende jaren in renovatie. Servatius investeert jaarlijks gemiddeld circa € 10 miljoen (waarvan 20-30% voor verduurzaming). Woonpunt inves-teert gemiddeld zo’n € 6,5 miljoen per jaar (waarvan rond 15% voor verduurzaming). Maas-vallei investeert tot 2019 € 300.000 per jaar in energetische projecten, excl. STEP-subsi-dies en eventueel nog uit te voeren Nul-op-de-Meter renovaties. Ook doet de corporatie mee aan Zonnig Limburg. Doel van dit project is huurders te stimuleren zonnepanelen aan te schaffen. Zij profiteren daarbij van het inkoopvoordeel dat ontstaat door de gezamenlij-ke aanpak. Servatius en Woonpunt heroverwegen in 2017 of ze zich bij dit project aanslui-ten.

De gemeente onderzoekt in 2017 onder meer of ze gronden tegen lagere prijzen kan over-dragen voor het mogelijk maken van pilotprojecten op het gebied van duurzaamheid.

Communicatie en bewustwordingDe gemeente en corporaties besteden ook in 2017 veel aandacht aan de communicatie over energiebesparing. De corporaties ondernemen de volgende acties:• onderzoeken van de mogelijkheden van een project om Maastrichtse huurders een

pakket met kleine energiebesparende maatregelen aan te bieden, in combinatie met de inzet van energiecoaches;

• aansluitend aan renovaties worden huurders geïnstrueerd over het duurzame gebruik van hun woning;

• meewerken aan de uitrol van ‘slimme meters’. De ‘slimme meter’ geeft de huurder en de corporatie inzicht in het energieverbruik en draagt zo bij aan de bewustwording hier-van;

• op verzoek van de huurdersbelangenverenigingen (HBV’s) nagaan op welke wijze de verduurzaming van de woning wordt doorberekend in de huur;

• in overleg met de HBV’s bekijken welke rol de huurdersorganisaties en hun vrijwilligers kunnen vervullen op het gebied van duurzaamheid.

Ook de gemeente onderneemt meer initiatieven om bewoners beter te informeren over energiebesparing. Dit gebeurt via websites (bespaarenergieinlimburg.nl, degroenemenu-kaart.nl en thuisinmaastricht.nl), het verkennen van de mogelijkheden van Energieteams en de ontwikkeling – samen met de provincie Limburg en Enexis – van het Econexishuis, een modelwoning voor duurzaamheid en duurzame renovaties.

3130

WoninginbraakIn Maastricht wordt relatief vaker in woningen ingebroken dan elders in Nederland. De gemeente heeft in 2016 een Plan van Aanpak Woninginbraak vastgesteld. De corporaties hebben hieraan meegewerkt en werken mee aan de uitvoering. Mede hierdoor zijn de inbraakcijfers in woningen, boxen, garages en schuren in 2016 gedaald ten opzichte van 2015. Gemeente en corporaties willen deze dalende lijn in 2017 voortzetten en bekijken hoe de inbraakwerendheid van de sociale woningvoorraad verder kan worden verhoogd.

Criminele activiteitenCriminele activiteiten ondermijnen de leefbaarheid in buurten en wijken. In 2017 wil de ge-meente met de corporaties onderzoeken of en zo ja, onder welke voorwaarden, zij infor-matie over ondermijnende criminaliteit kunnen delen. Informatiedeling kan bijdragen aan een effectievere aanpak van criminele activiteiten.

H8. Duurzaamheid

Door het ontbreken van voldoende financiële middelen en de huidige staat van de voor-raad (het gemiddelde energielabel is nu D) lukt het de corporaties niet om de voorraad in 2020 op gemiddeld energielabel B te brengen. Binnen de beschikbare mogelijkheden spannen de corporaties zich maximaal in om de doelstellingen op het gebied van duur-zaamheid zo snel mogelijk te halen. Zij onderschrijven de ambitie van de gemeente Maas-tricht om in 2030 klimaatneutraal te zijn en zullen naar vermogen meewerken aan het bereiken hiervan. Dat gebeurt langs verschillende sporen.

Renovatie en nieuwbouwDe corporaties investeren ook de komende jaren in renovatie. Servatius investeert jaarlijks gemiddeld circa € 10 miljoen (waarvan 20-30% voor verduurzaming). Woonpunt inves-teert gemiddeld zo’n € 6,5 miljoen per jaar (waarvan rond 15% voor verduurzaming). Maas-vallei investeert tot 2019 € 300.000 per jaar in energetische projecten, excl. STEP-subsi-dies en eventueel nog uit te voeren Nul-op-de-Meter renovaties. Ook doet de corporatie mee aan Zonnig Limburg. Doel van dit project is huurders te stimuleren zonnepanelen aan te schaffen. Zij profiteren daarbij van het inkoopvoordeel dat ontstaat door de gezamenlij-ke aanpak. Servatius en Woonpunt heroverwegen in 2017 of ze zich bij dit project aanslui-ten.

De gemeente onderzoekt in 2017 onder meer of ze gronden tegen lagere prijzen kan over-dragen voor het mogelijk maken van pilotprojecten op het gebied van duurzaamheid.

Communicatie en bewustwordingDe gemeente en corporaties besteden ook in 2017 veel aandacht aan de communicatie over energiebesparing. De corporaties ondernemen de volgende acties:• onderzoeken van de mogelijkheden van een project om Maastrichtse huurders een

pakket met kleine energiebesparende maatregelen aan te bieden, in combinatie met de inzet van energiecoaches;

• aansluitend aan renovaties worden huurders geïnstrueerd over het duurzame gebruik van hun woning;

• meewerken aan de uitrol van ‘slimme meters’. De ‘slimme meter’ geeft de huurder en de corporatie inzicht in het energieverbruik en draagt zo bij aan de bewustwording hier-van;

• op verzoek van de huurdersbelangenverenigingen (HBV’s) nagaan op welke wijze de verduurzaming van de woning wordt doorberekend in de huur;

• in overleg met de HBV’s bekijken welke rol de huurdersorganisaties en hun vrijwilligers kunnen vervullen op het gebied van duurzaamheid.

Ook de gemeente onderneemt meer initiatieven om bewoners beter te informeren over energiebesparing. Dit gebeurt via websites (bespaarenergieinlimburg.nl, degroenemenu-kaart.nl en thuisinmaastricht.nl), het verkennen van de mogelijkheden van Energieteams en de ontwikkeling – samen met de provincie Limburg en Enexis – van het Econexishuis, een modelwoning voor duurzaamheid en duurzame renovaties.

3130


KennisdelingGemeente en corporaties gaan de kennisdeling over duurzaamheid stimuleren. Er komt een kennisteam ‘Slim investeren in duurzaamheid’ dat de mogelijkheden onderzoekt van slimme en alternatieve investeringsconstructies. Ook informeert de gemeente de corpo-raties over subsidiemogelijkheden. De corporaties delen de door hen opgedane kennis en ervaringen onder meer in het driemaandelijks overleg in de Kenniskring Limburg.

MonitoringCorporaties zijn de komende jaren druk bezig met het vernieuwen van de energielabels van hun woningen. Dit levert veel bruikbare informatie op voor de monitoring van de voortgang van de duurzaamheidsinspanningen. Gemeente en corporaties hebben afge-sproken één keer per jaar de balans op te maken van: • hoe de corporaties op energiegebied presteren;• hoe ze presteren in 2020 bij uitvoering van de geplande sloop, nieuwbouw en renova-

tie;• hoe lang het duurt voor het gezamenlijke bezit (bij benadering) een gemiddeld B-label

heeft.

Daarnaast zijn de corporaties van plan om het werkelijke energieverbruik in complexen te vergelijken met het theoretisch te verwachten verbruik. Dit geeft inzicht in de invloed van het huurdersgedrag op het energieverbruik. Gemeente en corporaties kunnen met deze informatie beter bepalen waar bewustwordingscampagnes en de inzet van eventuele energieteams het meeste resultaat kunnen opleveren.

Corporaties gaan verder gegevens aanleveren voor de nog te bouwen gemeentelijke CO

2-monitor.

H9. Op weg naar de prestatieafspraken 2018 Gemeente en corporaties maakten ook in 2016 samenwerkingsafspraken. Het evalueren hiervan is op het moment van ondertekenen van de nieuwe afspraken (eind november 2016) nog voorbarig. Het jaar is dan immers nog niet voorbij. Deze evaluatie vindt daar-om plaats bij de eerstvolgende prestatieafspraken (voor 2018). In 2017 wordt verder de Woonvisie uit 2012 geëvalueerd. Deze evaluatie kan ten grondslag liggen aan de nieuwe prestatieafspraken.

Het merendeel van de thema’s waarover we in 2017 afspraken maken, blijft ook voor 2018 relevant. Het thema Woonmilieus is inmiddels verankerd in de gemeentelijke woonpro-grammering en daarmee afgerond. Het onderdeel ‘Vastgoedontwikkeling’ uit het thema ‘Woonmilieus’ blijft echter wel relevant. Dit wordt daarom wel opgenomen in de prestatie-afspraken voor 2018.

Het thema ‘Doe-democratie en Eigen Kracht’ blijft als bestuursopdracht relevant voor de stad. Samen met de corporaties gaat de gemeente daarom in 2017 een visie opstellen op de verdere samenwerking tussen de partners in bijvoorbeeld de bewonerskrachtenteams en de Veilige Buurten Teams. Ook blijft het belangrijk om met elkaar afspraken te maken over het thema Leefbaarheid, dat in de Prestatieafspraken 2017 nog valt onder Doe-demo-cratie en Eigen Kracht. Daarom wordt het thema Leefbaarheid toegevoegd aan de Presta-tieafspraken 2018.

Dit alles betekent dat we voor 2018 afspraken gaan maken over de volgende thema’s:1. vastgoedontwikkeling;2. wonen en zorg;3. leefbaarheid;4. veiligheid;5. betaalbaarheid;6. duurzaamheid;7. beschikbaarheid en woonruimteverdeling.

De procedure en het tijdspad om te komen tot prestatieafspraken op deze gebieden vindt u hierna.

3332

KennisdelingGemeente en corporaties gaan de kennisdeling over duurzaamheid stimuleren. Er komt een kennisteam ‘Slim investeren in duurzaamheid’ dat de mogelijkheden onderzoekt van slimme en alternatieve investeringsconstructies. Ook informeert de gemeente de corpo-raties over subsidiemogelijkheden. De corporaties delen de door hen opgedane kennis en ervaringen onder meer in het driemaandelijks overleg in de Kenniskring Limburg.

MonitoringCorporaties zijn de komende jaren druk bezig met het vernieuwen van de energielabels van hun woningen. Dit levert veel bruikbare informatie op voor de monitoring van de voortgang van de duurzaamheidsinspanningen. Gemeente en corporaties hebben afge-sproken één keer per jaar de balans op te maken van: • hoe de corporaties op energiegebied presteren;• hoe ze presteren in 2020 bij uitvoering van de geplande sloop, nieuwbouw en renova-

tie;• hoe lang het duurt voor het gezamenlijke bezit (bij benadering) een gemiddeld B-label

heeft.

Daarnaast zijn de corporaties van plan om het werkelijke energieverbruik in complexen te vergelijken met het theoretisch te verwachten verbruik. Dit geeft inzicht in de invloed van het huurdersgedrag op het energieverbruik. Gemeente en corporaties kunnen met deze informatie beter bepalen waar bewustwordingscampagnes en de inzet van eventuele energieteams het meeste resultaat kunnen opleveren.

Corporaties gaan verder gegevens aanleveren voor de nog te bouwen gemeentelijke CO

2-monitor.

H9. Op weg naar de prestatieafspraken 2018 Gemeente en corporaties maakten ook in 2016 samenwerkingsafspraken. Het evalueren hiervan is op het moment van ondertekenen van de nieuwe afspraken (eind november 2016) nog voorbarig. Het jaar is dan immers nog niet voorbij. Deze evaluatie vindt daar-om plaats bij de eerstvolgende prestatieafspraken (voor 2018). In 2017 wordt verder de Woonvisie uit 2012 geëvalueerd. Deze evaluatie kan ten grondslag liggen aan de nieuwe prestatieafspraken.

Het merendeel van de thema’s waarover we in 2017 afspraken maken, blijft ook voor 2018 relevant. Het thema Woonmilieus is inmiddels verankerd in de gemeentelijke woonpro-grammering en daarmee afgerond. Het onderdeel ‘Vastgoedontwikkeling’ uit het thema ‘Woonmilieus’ blijft echter wel relevant. Dit wordt daarom wel opgenomen in de prestatie-afspraken voor 2018.

Het thema ‘Doe-democratie en Eigen Kracht’ blijft als bestuursopdracht relevant voor de stad. Samen met de corporaties gaat de gemeente daarom in 2017 een visie opstellen op de verdere samenwerking tussen de partners in bijvoorbeeld de bewonerskrachtenteams en de Veilige Buurten Teams. Ook blijft het belangrijk om met elkaar afspraken te maken over het thema Leefbaarheid, dat in de Prestatieafspraken 2017 nog valt onder Doe-demo-cratie en Eigen Kracht. Daarom wordt het thema Leefbaarheid toegevoegd aan de Presta-tieafspraken 2018.

Dit alles betekent dat we voor 2018 afspraken gaan maken over de volgende thema’s:1. vastgoedontwikkeling;2. wonen en zorg;3. leefbaarheid;4. veiligheid;5. betaalbaarheid;6. duurzaamheid;7. beschikbaarheid en woonruimteverdeling.

De procedure en het tijdspad om te komen tot prestatieafspraken op deze gebieden vindt u hierna.

3332

108 / Jaarverslag 2017 1093534 3534


Gemeente Maastricht,Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen, Landschapsinrichting, Natuur, Monumenten,Archeologie, Duurzaamheid, Milieu, Water en Dierenwelzijn,G.J. van Grootheest

........................................................................................

Woningstichting Maasvallei,Algemeen directeur-bestuurder,Ing. A.L.F.M. Crijns

........................................................................................

Woningcorporatie Servatius,Directeur-bestuurder,G.H. Weenink

........................................................................................

Woningcorporatie Woonpunt,Algemeen directeur-bestuurder,M.L.H. Depondt-Olivers

........................................................................................

Huurdersvereniging Servaassleutel,Voorzitter,M. Koekkelkoren

........................................................................................

Huurdersvereniging Woonbelang,Voorzitter,J. T.M. van Geel

........................................................................................

Huurdersvereniging Woonvallei,Voorzitter,R. Jalhay

........................................................................................

Samenwerkingsafspraken 2017

3736

Gemeente Maastricht,Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen, Landschapsinrichting, Natuur, Monumenten,Archeologie, Duurzaamheid, Milieu, Water en Dierenwelzijn,G.J. van Grootheest

........................................................................................

Woningstichting Maasvallei,Algemeen directeur-bestuurder,Ing. A.L.F.M. Crijns

........................................................................................

Woningcorporatie Servatius,Directeur-bestuurder,G.H. Weenink

........................................................................................

Woningcorporatie Woonpunt,Algemeen directeur-bestuurder,M.L.H. Depondt-Olivers

........................................................................................

Huurdersvereniging Servaassleutel,Voorzitter,M. Koekkelkoren

........................................................................................

Huurdersvereniging Woonbelang,Voorzitter,J. T.M. van Geel

........................................................................................

Huurdersvereniging Woonvallei,Voorzitter,R. Jalhay

........................................................................................

Samenwerkingsafspraken 2017

3736

Bijlage 2Prestatieafspraken Eijsden-Margraten

- CONCEPT-

1

Afspraken en evaluatie over de uitvoering van de volkshuisvestelijke kerntaken tussen gemeente Eijsden-Margraten en de corporaties Maasvallei, Servatius Wonen & Vastgoed

en Woonpunt DegemeenteEijsden-MargratenendecorporatiesMaasvallei,ServatiusWonen&VastgoedenWoonpuntverklarenhunsamenwerkingopgebiedvandevolkshuisvestelijkekerntakenvoor2017indevormvanprestatieafsprakentehebbenvastgelegdenverklarenzichakkoordmetdebijgevoegdeevaluatievandein2016gemaakteafspraken.

AldusovereengekomenteEijsden-Margraten………………….2017 Maasvallei, Servatius Wonen & Vastgoed, Dhr. A.L.F.M. Crijns Dhr. G.H. Weenink Woonpunt, Burgemeester en wethouders van Eijsden-Margraten, Namens dezen, Mw. M.L.H. Depondt Dhr. J.E.M. Custers


! Rapportage Passend Toewijzen: Maasvallei, Servatius en Woonpunt zullen over 2017 rapporteren in hoeverre voldaan is aan het wettelijk kader m.b.t. ‘Passend Toewijzen’ en de Europanorm Hierbij dient de kanttekening te worden gemaakt dat Maasvallei op basis van haar huurprijzen in Eijsden-Margraten alleen passend kan toewijzen aan woningzoekenden uit de secundaire doelgroep.

! Aanpak schuldhulpverlening en huisuitzetting: Maasvallei, Servatius en Woonpunt zullen zich inspannen om huisuitzettingen op basis van huurachterstand zoveel mogelijk te voorkomen. Een strak maar sociaal incassobeleid is hiervoor de basis. In specifieke situaties zal met de gemeente overlegd worden inzake de mogelijkheden van schuldhulpverlening.

3. Huisvesting van urgente doelgroepen Statushouders Ondanks de goede inzet in 2016 van de corporaties om de grote opgave voor statushouders te huisvesten in Eijsden-Margraten te realiseren, is er met ingang van 1 januari 2017 nog een achterstallige taakstelling van circa 40 personen. Mede door de inzet van Maasvallei zullen voor deze doelgroep in februari a.s. 11 tijdelijke gezinswoningen voor de duur van 10 jaar worden gerealiseerd in schoolgebouwen te Noorbeek en Sint Geertruid. Vandaar dat reëel verwacht wordt dat deze achterstand in het 1e kwartaal van 2017 nagenoeg is weggewerkt. Voor de 1e helft 2017 is de taakstelling voor Eijsden-Margraten door het Rijk bepaald op 19 personen. Geëxtrapoleerd betekent dit dat deze taakstelling voor Eijsden-Margraten in 2017 circa 38 personen zal gaan bedragen. Uitgaande van dit aantal kan geconcludeerd worden dat circa 10 eengezinswoningen toereikend moet zijn voor de huisvestingstaakstelling van deze doelgroep. Omdat op dit moment onduidelijk is wat de daadwerkelijke huisvestingstaakstelling voor deze doelgroep gaat worden, wordt afgesproken het in 2016 afgesproken aanbod van 15 eengezinswoningen voorlopig ook voor dit jaar te handhaven. Op basis van het corporatiebezit binnen onze gemeenten kan hierbij de verdeelsleutel worden gehanteerd:

- Maasvallei : minimaal 1 gezinswoning - Servatius : minimaal 7 gezinswoningen - Woonpunt : minimaal 7 gezinswoningen

De corporaties hebben de mogelijkheid om in onderling overleg deze verdeelsleutel aan te passen als dit noodzakelijk wordt geacht. Dit laat onverlet dat zij verantwoordelijk blijven voor deze gezamenlijke afspraak. In juni 2017 wordt normaliter door het Rijk de taakstelling voor de 2e helft 2017 bepaald. Als dit aantal bekend is, dan wordt het voornoemde aanbod van 15 eengezinswoningen hierop aangepast indien dit noodzakelijk wordt geacht en worden hierover in bestuurlijk overleg dat medio 2017 zal plaatsvinden nadere afspraken gemaakt. De gemeente zal bij de huisvesting van statushouders de huurbetalingen rechtstreeks overmaken aan de corporaties vanuit de uitkering. Daarnaast verleent de gemeente bijzondere bijstand voor maximaal drie jaar aan statushouders die vanwege hun geringe inkomen een sociale huurwoning krijgen toegewezen boven de aftoppingsgrens. De tussen gemeente en corporaties in 2012 gemaakte procedure-afspraken bij het aanbieden van woningen blijft onverminderd van kracht. Dit betekent onder meer dat de corporaties eventueel geleden huurderving rechtstreeks declareren bij het Coa, conform de afspraken hieromtrent. In geval het Coa niet tot vergoeding overgaat zal de gemeente de geleden huurderving voor 50% vergoeden. 4. Wonen met zorg en ouderenhuisvesting Zorggeschikt wonen M S W

! Aantal levensloopbestendige woningen in de sociale woningvoorraad 0 212* 168 ! Aantal levensloopbestendige woningen in de sociale woningvoorraad toe te voegen: ! - in de nieuwbouw:

- in de bestaande voorraad: * Afname t.o.v. 2016 is een gevolg van en aanpassing/aanscherping van de definities t.a.v. de toe- en doorgankelijkheid van de woningen.

0 0

0 0

0

0*

(Prestatie)afspraken 2017 tussen gemeente Eijsden-Margraten en de corporaties Maasvallei, Servatius en Woonpunt

Kader De betrokken partijen maken afspraken over de te realiseren activiteiten in 2017. De jaarschijf voor 2017 bestaat uit de voorgenomen activiteiten, waarbij wordt aangesloten bij de in de Woningwet genoemde onderwerpen. Prestatieafspraken en gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid Doel van de hele cyclus (Woonvisie, bod corporaties) is het borgen van een redelijke bijdrage van de corporaties aan het volkshuisvestingsbeleid van de betreffende gemeente (artikel 42 lid 1 Woningwet). Hierbij is aangegeven dat gemeenten een volkshuisvestingsbeleid moeten hebben (vertaald in een Woonvisie) op basis waarvan de corporatie haar bod kan doen. In dit volkshuisvestingsbeleid moeten minimaal de volgende onderwerpen aan de orde komen:

1. Procesafspraak 2. Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep 3. Huisvesting van urgente doelgroepen 4. Wonen met zorg en ouderenhuisvesting 5. Vastgoedontwikkelingen (sociale) huurwoningen 6. Verduurzaming sociale woningvoorraad 7. Inzet voor leefbaarheid 8. Overige afspraken

Deze onderwerpen sluiten aan bij de vereisten uit artikel 39 lid 1 BITV waarin is opgenomen wat de corporaties in hun jaarlijkse activiteitenprogramma moeten opnemen. De gemeente Eijsden-Margraten beschikt (vooralsnog) niet over een woonvisie waarin over bovengenoemde onderwerpen beleidsafspraken zijn vastgelegd. De gemeenteraad heeft op 18 oktober jl. het college opdracht verleend om hem in 2017 een voorstel te doen over de invoering van een gemeentelijke woonvisie. Momenteel wordt aan een projectopdracht hiervoor gewerkt. Als de opdracht leidt tot het samenstellen van een gemeentelijke woonvisie, dan zullen de betrokken corporaties en huurdersorganisaties hier nauw bij betrokken worden.

Omdat m.i.v. 2017 deze visie ontbreekt, zullen de corporaties en gemeente de huidige werkwijze voortzetten en zullen voor 2017 de onderlinge afspraken worden vastgelegd conform de wijze zoals dit ook de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden. De onderwerpen waarover afspraken zijn gemaakt

1. Procesafspraken Procesafspraken tussen coproraties en gemeente

! Onder regie van de gemeente vindt er minimaal tweemaal per jaar een gezamenlijk bestuurlijk overleg plaats tussen de gemeente en de betrokken corporaties over de algemene en volkshuisvestelijke kerntaken, waarbij één overleg o.a. dient om de geëvalueerde en de nieuw gemaakte afspraken middels ondertekening te bekrachtigen en minimaal één overleg dient voor de bespreking van de voortgang en realisatie van de gemaakte afspraken.

2 . Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep Huurbeleid en betaalbaarheid

! Omvang en verdeling van de voorraad tot de kwaliteitskortingsgrens, tot de eerste en tweede aftoppingsgrens, tot de huurtoeslaggrens en boven de huurtoeslaggrens: Maasvallei (M), Servatius (S) en Woonpunt (W) beheren per 1-1-2017 het onderstaand aantal woningen in de onderscheiden huurklassen in Eijsden-Margraten:

M

S

W

• aantal woningen onder de kwaliteitskortingsgrens (€ 409,92) • aantal woningen tussen kwaliteitskortingsgrens en 1e aftoppingsgrens (€ 586,68) • aantal woningen tussen 1e aftoppingsgrens en 2e aftoppingsgrens (€ 628,76) • aantal woningen tussen 2e aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens (€ 710,68) • aantal woningen boven huurtoeslaggrens (€ 710,68) • Woonwagens

0 0 0

56 0 0

67 334 69 96 36 16

69 283 60

126 33 16


Woonpunt Woonpunt streeft bij renovatie naar minimaal een C- en bij voorkeur een B-label. Indien dit financieel-technisch onmogelijk is, dan geldt de ambitie voor een verbetering van tenminste twee labels. Primair wordt ingezet op minimalisering van het energieverbruik door isolatie van de gebouwschil. Huurverhogingen als gevolg van energetische verbeteringen mag niet leiden tot en overschrijding van de vastgestelde streefhuur in het kader van Passend Toewijzen. Woonpunt hanteert wel het beleid dat kwantiteit voor gaat voor (excellente) kwaliteit. Voor dezelfde financiële middelen bouwt Woonpunt liever meer woningen met een beperkte labelstap als de behoefte daarvoor is, dan enkele woningen met een grote labelstap. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de minimale energetische eisen van het Bouwbesluit bij nieuwbouw in acht genomen moet worden. Indien noodzakelijke vergunningen voor nieuwbouw of bepaalde renovaties vereist zijn, dan spant de gemeente zich in voor een spoedige verlening hiervan. De gemeente wijst de corporaties op eventuele financiële mogelijkheden die er zijn of gaan komen voor het verduurzamen en/of energetisch verbeteren van de corporatievoorraad.

7. Inzet voor leefbaarheid

Leefbaarheid Alle drie de corporaties geven aan een actieve bijdrage te zullen (blijven) leveren aan de leefbaarheid voor en het woongenot van haar huurders. Maasvallei heeft dagelijks een team van leefbaarheidsmedewerkers, woonconsulenten en opzichters klaar staan, om zorg te dragen voor een optimaal woongenot van haar huurders. Daarnaast heeft Maasvallei in samenspraak met Servatius en Woonpunt de preventieladder vastgesteld, om de leefbaarheid te borgen c.q. te verbeteren. Servatius heeft hiervoor specifiek het beleid ‘schoon, heel en veilig wonen’ geformuleerd. Schoon, heel en veilig wonen gaat over mensen, en die wonen niet alleen in huizen, maar ook in een buurt en daarmee in een sociale context. Dagelijks staat een team van verhuurmedewerkers, sociaal adviseurs, complexbeheerders en opzichters klaar om hier samen met de huurders invulling aan te geven. Naast inzet van personeel hebben de corporaties in 2015, om de leefbaarheid te borgen c.q. verbeteren, in samenwerking met maatschappelijke organisaties een ‘Preventieladder’ vastgesteld. Middels een bewonerscommissie geeft Servatius invulling aan bewonersparticipatie. Deze commissie vervult de volgende rol: - oren en ogen in de buurt; - voorbeeldbewoner; - intermediair tussen huurders en Servatius; - korte lijnen met huurder, Servaassleutel en Servatius; - informatie en advies aan de bewoners en Servatius; - belangrijke tactisch/operationele gesprekpartner van Servatius; - leefbaarheid ambassadeurs Woonpunt investeert in de leefbaarheid in en rond haar woningbezit, gericht op het schoon, heel en veilighouden daarvan. Bij het huisvesten van kwetsbare zelfredzame huishoudens houdt Woonpunt zoveel mogelijk rekening met de veerkracht in de buurt en spant zich in om concentraties van kwetsbare huishoudens te voorkomen. Om dit te realiseren zet Woonpunt zich samen met ketenpartners en huurdersorganisaties, in de wijk waar Woonpunt substantieel bezit heeft, in voor het verbeteren van de leefbaarheid, vooral waar deze kwetsbaar is. Woonpunt reageert actief op overlastmeldingen en geconstateerde overlast in en rond haar woningen en spant zich met betrokken partijen in om tot een beëindiging van deze overlastsituatie te komen. Woonpunt zet actief in op het voorkomen en bestrijden van hennepteelt en handel in verdovende middelen. Bij constatering zet Woonpunt in op vrijwillige huuropzegging dan wel vordert Woonpunt binnen de wettelijke mogelijkheden ontruiming van de woning en ontbinding van de huurovereenkomst. 8. Overige afspraken

Overige afspraken m.b.t. het sociale woningbeheer De WOZ-waarde is de grondslag voor heffingen (o.a. verhuurderheffing), waardebepaling vastgoed en bedrijfsvoering en is sinds oktober 2015 ook mede bepalend (25%) voor de maximale huurprijs van sociale huurwoningen. Woonpunt voert vooroverleg over de vaststelling van de WOZ-waarde om formele bezwaarprocedures achteraf te voorkomen. Woonpunt vraagt de gemeente om, indien nodig, het

vooroverleg met BSGW over de voorlopige WOZ-beschikkingen te initiëren. Evaluatievandein2016gemaakteafsprakenoverdevolkshuisvestelijkekerntakentussendecorporatiesMaasvallei,

ServatiusWonen&VastgoedenWoonpuntengemeenteEijsden-Margraten1. OverlegstructurenAfspraak

Ook in 2017 zal uitvoering worden gegeven aan de in 2014 overeengekomen kostenbeheersing voor wmo-woningaanpassingen. De corporaties zullen de zorggeschikte woningen labelen en deze aanbieden aan zorgbehoeftige woningzoekenden (mede in relatie tot WMO-verhuisadvisering) * Woonpunt benut de kansen die er zijn om bij ingrepen in haar woningvoorraad de levensloopbestendigheid van haar bezit te vergroten. Woonpunt biedt bij aangetoonde behoefte, samen met zorgpartijen, huisvesting aan voor specifieke doelgroepen met een zorg- of begeleidingsvraag binnen haar bestaand bezit. De gemeente zal op basis van haar in 2015 geïnventariseerde zorgbehoefte in 2017 een uitvoeringsprogramma gaan samenstellen. De corporaties worden hierbij tijdig betrokken waar dit wenselijk en noodzakelijk wordt geacht. De gemeente streeft er na om haar groeiende doelgroep ouderen en zorgvragers adequate huisvesting te kunnen bieden. Doel hierbij is om ouderen en zorgbehoevende te facilliteren zo lang mogelijk in de eigen woning te kunnen laten wonen en daar waar dit onmogelijk is deze mogelijkheid te bieden in de gewenste omgeving binnen de gemeente. 5. Vastgoedontwikkelingen (sociale) huurwoningen Strategisch voorraadbeleid M S W Prognose realisatie aanpassing van de woningvoorraad :

• Nieuwbouw op slooplocaties: • Nieuwbouw op uitleglocaties: • Sloop: • Verkoop: • Renovatie: • Te liberaliseren woningen (scheiding DAEB en niet-DAEB)

0 0 0 0 0

0

14* 0 0

2** 0

22

0 0 0 2** 0 2 * betreft start 14 huurwoningen in Eijsden

** Indicatief Woonpunt vraagt bij onttrekking van sociale huur als gevolg van wijkdifferentiatie ruimte te creëren voor middeldure huur en koop en vraagt bij slooponttrekking het ‘0-saldo’ te hanteren voor nieuwbouw, uitgaande van de startdatum 1-1-2000. De corporaties verstrekken de gemeente inzicht in de te verkopen woningen en zullen bij dringende woonbehoefte woningen die lang in de verkoop staan (wederom) voor verhuur beschikbaar stellen voor de huisvesting van specifieke doelgroepen De corporaties vragen om tijdig betrokken te worden bij het opstellen van een gemeentelijke woonvisie. Zij vragen dit ook voor de huurdersorganisatie(s). De gemeente zal dit verzoek uiteraard nakomen.

6. Verduurzaming sociale woningvoorraad Kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande voorraad Maasvallei In 2016 en voorgaande jaren realiseerde Maasvallei in totaal 56 nieuwbouwwoningen in Nieuw Poelveld Eijsden. Het afwerkingsniveau van deze woningen is hoog en de uitrusting compleet. Met diverse maatregelen zijn de woningen energiezuinig gemaakt. De woningen hebben een energielabel A of beter. Servatius Het is onze ambitie om zodanig in onze portefeuille te investeren dat deze gemiddeld energielabel B behaalt. Voor de huurder betekent dit lagere energielasten, waardoor woningen betaalbaar worden en blijven. Investering bij renovatie van woningen (indicatief, bandbreedte): € 30.000- 60.000,-- Aantal woningen waarvan middels renovatie in 2017 het energielabel stijgt: 0


Servatius thuis. Samen doen. · de sociale en ruimtelijke tweedeling is de volkshuisves-telijke...

Documents

Transcript of Servatius thuis. Samen doen. · de sociale en ruimtelijke tweedeling is de volkshuisves-telijke...