De verschillendeHypotheekvormen

Wat is een hypotheek?

Als u de boeken erop naslaat, dan leest u dat een

hypotheek een ‘zakelijk zekerheidsrecht’ is. Wat wordt

daar mee bedoeld? Als u geld wilt lenen voor de koop

van een woning, dan geeft u de bank* het recht van

hypotheek in ruil voor een afgesproken bedrag. Dit

recht geeft de bank een aantal zekerheden. Ten eerste:

als u als leningnemer niet aan uw verplichtingen vol-

doet, dan heeft de bank het recht uw huis - het onder-

pand van de lening - te verkopen en met de opbrengst

daarvan de lening af te lossen. Daarnaast geeft het

recht van hypotheek de bank een voorrangspositie.

Als u meerdere schulden zou hebben uitstaan, dan is

het de bank die het eerst haar geld mag opeisen. Zelfs

nog vóór de Belastingdienst. Het recht van hypotheek

moet altijd verbonden zijn aan een onderpand. In de

meeste gevallen is dit het onroerend goed, de woning.

Maar dat hoeft niet: ook schepen en vliegtuigen kun-

nen onderpand zijn. Hypotheken worden geregistreerd

bij het Kadaster. Deze inschrijving is openbaar er kan

door iedereen worden opgevraagd en ingezien.

De fiscale gevolgen.

Het aangaan van een hypotheek heeft verschillende

gevolgen voor uw Inkomstenbelasting. Zo is de rente

die u betaalt voor die hypotheek onder bepaalde

voorwaarden fiscaal aftrekbaar in box 1. Mits u het

geleende geld gebruikt voor de aanschaf, het onder-

houd of de verbetering van uw eigen woning. Als u

dus een deel van uw hypotheek gebruikt voor bijvoor-

beeld de nieuwe auto, dan is de rente over dat gedeelte

niet aftrekbaar. Dit geldt ook als u het geld gebruikt

voor aanschaf van een tweede (vakantie-)woning die

niet als hoofdverblijf dient. Als u gaat verhuizen naar

een andere koopwoning en u heeft een overwaarde,

ofwel winst, op uw oude woning, dan moet u reken-

ing houden met de bijleenregeling. De fiscus verwacht

namelijk van u dat u die overwaarde in uw nieuwe huis

stopt. Gebruikt u de overwaarde voor iets anders, dan

mag u de rente die u over dat deel betaalt niet aftrek-

ken van uw inkomstenbelasting. Nóg een belangrijke

voorwaarde: u mag de door u betaalde hypotheekrente

slechts gedurende maximaal 30 jaar - de gangbare

looptijd van een hypotheek aftrekken van de inkom-

stenbelasting.

De verschillende hypotheekvormen.

In principe zijn er drie basistypen hypotheken: hy-

potheken die gedurende de looptijd worden afgelost,

hypotheken waarbinnen een waarde wordt opgebou-

wd waarmee aan het eind van de looptijd de schuld

wordt afgelost en hypotheken waarbij niets wordt

afgelost. Binnen deze basistypen onderscheiden we

Heeft u wel eens bij een hypotheekadviseur aan tafel gezeten? En weet u nog wat hij u allemaal heeft verteld? Kunt u zich nog de verschillende hypotheekvormen voor de geest halen? We vermoeden dat slechts enkelen deze vragen positief kunnen beantwoorden en dat is jammer, want het gaat over een lening waarvoor u 30 jaar lang iedere maand moet betalen. Hoog tijd dus om u te verdiepen in de verschillende hypotheekvormen, dan stapt u beter voorbereid de aanvraagprocedure in, of het zet u aan uw bestaande hypotheek eens goed onder de loep te nemen.

Welke hypotheekvorm past het beste bij u?

negen hypotheekvormen, die van elkaar verschillen

op het gebied van aflossing, rente, maandlast, fiscale

behandeling en risico. In de branche worden nog vele

andere producten aangeboden, die alle terug te herle-

iden zijn naar een van deze negen hypotheekvormen,

of daar een combinatie van zijn. In de bespreking

van de negen hypotheekvormen geven we een aan-

tal voorbeelden, waarbij er van wordt uitgegaan dat

het te lenen bedrag volledig wordt gebruikt voor de

aanschaf of verbetering van de eigen woning en dat

de maximale termijn waarover mag worden afgetrok-

ken (30 jaar) nog niet is verstreken. Zodoende is de

hypotheekrente in de voorbeelden volledig aftrekbaar

voor de inkomstenbelasting. Daarnaast wordt uitge-

gaan van een modaal inkomen (circa € 45.000,-), een

hypotheek van € 100.000,- en een WOZ-waarde van

het onderpand - de woning - van € 200.000,-.**

Alle hypotheek vormen op een rij.

Aflossingsvrije hypotheek

De naam zegt het al: bij deze hypotheekvorm lost u

gedurende de looptijd niets af. U betaalt maandelijks

rente over het geleende bedrag. Deze rente is fiscaal af-

trekbaar. U kunt uiteraard wel aflossen, maar daarvoor

gelden speciale voorwaarden, die per bank verschillen.

Doorgaans staat een bank toe dat u boetevrij ongeveer

10.000 a 15.000 euro per jaar aflost. Als er niet of niet

voldoende wordt afgelost, dan blijft er aan het einde

van de looptijd een restantschuld over. Sommige ban-

ken verlangen dat u dit bedrag in één keer terugbetaalt,

bijvoorbeeld met de opbrengst uit de verkoop van uw

huis. In de meeste gevallen kan de lening echter ge-

woon worden voortgezet voor onbepaalde tijd. Houd

wel in gedachten dat na 30 jaar de rente niet meer kan

worden afgetrokken. De maandlast zal daardoor een

stuk hoger uitvallen. Over het algemeen maximeert de

bank trouwens de hoogte van de aflossingsvrije hy-

potheek, meestal op 80 procent van de executiewaarde.

Deze executiewaarde vindt u terug in het taxatierap-

port.

Lineaire hypotheek

Met de lineaire hypotheek lost u iedere maand af. Het

bedrag warmee u aflost, is eenvoudig te berekenen:

u neemt het totale leenbedrag en deelt dat door het

aantal maanden dat de lening loopt. Dit bedrag blijft

iedere maand hetzelfde, tenzij u besluit tussentijds

extra af te lossen. De berekening van het maandelijkse

rentebedrag is ook eenvoudig te maken: u vermindert

het leenbedrag met de aflossing. Over het restant ber-

ekent u aan de hand van het hypotheekrentepercentage

R

de verschuldigde rente. Let er wel op dat de rente op

het contract de jaarrente is. U moet het bedrag dus nog

delen door twaalf. De twee bedragen samen vormen

de maandlast. Deze maandlast neemt iedere maand in

een rechte lijn (lineair) af. Dat is logisch, want door de

aflossing heeft u een steeds kleinere schuld, waarover

u steeds minder rente betaalt. Deze hypotheekvorm

biedt de zekerheid dat u aan het einde van de looptijd

de lening volledig hebt afgelost. U moet wel rekening

houden met relatief hoge laster aan het begin van de

looptijd. Daar tegenover staat dat de lasten, naarmate

de looptijd vordert, steeds lager worden. Deze hy-

potheekvorm kan uitkomst bieden als u een inkomen-

steruggang voorziet in de nabije toekomst.

Annuïteitenhypotheek

Tijdens uw rentevastperiode heeft u bij een annuïteit-

enhypotheek een gelijkblijvende (bruto) maandlast.

Deze maandlast bestaat uit aflossing en rente. Bij

aanvang bestaat die maandlast grotendeels uit rente,

terwijl deze aan het einde van de rit met name afloss-

ing betreft. De verdeling rente/aflossing loopt via

een curve (de annuïteit). Het grote voordeel van deze

hypotheekvorm zit hem in de renteaftrek: omdat u in

het begin met name (aftrekbare) rente betaalt, geniet u

van een fors belastingvoordeel. De netto maandlast ligt

dan ook behoorlijk lager. Gedurende de looptijd zal dit

voordeel steeds kleiner worden, omdat u steeds minder

(aftrekbare) rente betaalt. De netto maandlast neemt

daardoor toe. Deze vorm is dus met name aantrek-

kelijk voor hen die een inkomensgroei verwachten.

Spaarhypotheek

Voor degene die zekerheid zoekt, is de spaarhypotheek

dé hypotheekvorm bij uitstek. Bij de spaarhypotheek

lost u gedurende de looptijd niets af, maar bouwt u

een som geld op. Dat doet u in een zogenaamde Kapi-

taalverzekering Eigen Woning (KEW). Met deze som

geld lost u aan het einde van de looptijd de hypotheek

volledig af. Dit brengt een aantal voordelen met zich

mee. Allereerst is de uitkering van deze verzekering

belastingvrij. Er moet dan wel voldaan worden aan een

aantal voorwaarden die onder andere te maken hebben

met de looptijd en de hoogte van de premie. Daar-

naast geniet u een enorm belastingvoordeel: omdat

u niet aflost, blijft de totale schuld gelijk en betaalt

u iedere maand rente over de gehele hypotheeksom.

Dit bedrag kunt u volledig aftrekken van de belasting.

Het derde voordeel zit hem in de koppeling tussen

de hypotheekrente en de spaarrente. Bij de spaarhy-

potheek zijn deze twee rentes namelijk gelijk. Dit heeft

een kostendempend effect bij een rentewijziging. Als

u voor de keuze staat een nieuwe rentevastperiode

vast te leggen en de rente is inmiddels gestegen, dan

R

R

betekent dat in eerste instantie een hogere maandeli-

jkse rentelast. Maar vanwege de koppeling wordt de

spaarrente dan ook hoger. En als de spaarrente hoger

is, hoeft u minder geld in te leggen in de KEW, om het

gewenste eindkapitaal te bereiken. De hogere rentelas-

ten worden dus voor een deel gecompenseerd door de

lagere spaarbedragen die u dient te storten. Het grote

nadeel van de spaarhypotheek is dat deze hypotheek

vaak nauw verbonden is aan een bepaalde bank. Het

is dan ook lastig om de hypotheek over te sluiten naar

een andere partij. De spaarhypotheek is een hypotheek

die zeer geschikt is voor iedereen die zekerheid zoekt.

Beleggingshypotheek

De beleggingshypotheek lijkt erg op de spaarhy-

potheek. Ook hier is sprake van een kapitaalverzeker-

ing. Het grote verschil zit hem in het spaargedeelte. Bij

de spaarhypotheek komt de inleg op een spaarrekening

terecht, bij de beleggingshypotheek wordt belegd in

fondsen. U bent dus afhankelijk van het rendement op

deze belegging, waardoor u niet de zekerheid heeft dat

op de einddatum het gewenste kapitaal wordt bereikt.

Een beleggingshypotheek brengt dus risico’s met zich

mee. De hoogte van het risico hangt af van uw bereid-

heid risico’s te lopen. Dit komt tot uiting in de keuze

voor een bepaald soort beleggingsfonds. Een obligatie-

fonds brengt bijvoorbeeld weinig risico’s met zich mee,

een aandelenfonds is een stuk onzekerder.

De beleggingshypotheek, een rekenvoorbeeld

Stel, u sluit een beleggingshypotheek van € 100.000,-

tegen een rente van 5,3%. Het rentebestanddeel is (net

als bij de spaarhypotheek) € 442,-. De beleggingsinleg

is afhankelijk van het risico dat u bereid bent te lopen.

Als u een agressieve belegger bent, dan mag er worden

gerekend met een te verwachten rendement van 8% op

uw beleggingen.

In dat geval zal uw maandelijkse premie (dus ook uw

maandlast) een stuk lager uitvallen dan de premie In

het voorbeeld van de spaarhypotheek. Stel dat de pre-

mie voor de overlijdensrisicoverzekering en de bijko-

mende kosten in dit geval ook € 112,- bedragen, dan

bent u bruto € 622,- en netto € 622 - € 147 = € 475,-

kwijl en bent u dus € 45,- per maand goedkoper uit

dan met de spaarhypotheek. Maar wel met alle (beleg-

ging)risico’s van dien.

Effectenhypotheek

De effecten hypotheek is een zeer risicovol prod-

uct. Bij deze constructie stort u bij aanvang van de

hypotheek een bepaalde som in een effectendepot.

Dit kan eigen geld zijn, maar ook een bedrag dat u

R

R

heeft geleend. Op basis van een verwacht rendement

zal dit bedrag groeien tot een dusdanig kapitaal, dat

daarmee de hypotheek aan het einde van de looptijd

kan worden afgelost. Met de effectenhypotheek heeft

u het heft in eigen hand. U bepaalt zelf hoe u gaat

beleggen. Uiteraard verlangt de bank wel een vorm

van zekerheid in ruil voor de lening die ze u verstrekt.

Mocht blijken dat het belegde bedrag na verloop van

tijd onvoldoende groeit, dan kan ze bijvoorbeeld van u

verlangen dat er extra wordt ingelegd. In tegenstelling

tot de beleggingshypotheek valt het door u gestorte

kapitaal niet in box 1, maar in box 3. Dit betekent dat,

als het totale kapitaal boven de vrijstelling in box 3

uitkomt, u daarover belasting moet afdragen. Daarbij

moet u ook rekening houden met het feit, dat als u

geld leent om vervolgens in het beleggingsdepot te

storten, de te betalen rente niet aftrekbaar is.

Hybride hypotheek

De hybride hypotheek is niets meer en minder dan

een combinatie van een spaar- en een beleggingshy-

potheek. Maandelijks wordt het premiebedrag gestort

op een spaarrekening of een beleggingsrekening.

Afhankelijk van uw voorkeuren kunt u switchen tus-

sen sparen en beleggen. Als u op enig moment geen

vertrouwen (meer) heeft in de beleggingen, dan kunt

u de zekerheid zoeken van sparen. En vice versa. De

hybride hypotheek wordt fiscaal hetzelfde behandeld

als de spaar- en de beleggingshypotheek. Zolang u

kiest voor de spaarvariant, geniet u dezelfde zekerheid

als de spaarhypotheek. Besluit u op enig moment te

gaan beleggen, dan valt die zekerheid weg en loopt u

het risico het gewenste kapitaal niet te halen.

Krediethypotheek

Als u wat extra ruimte zoekt, om bijvoorbeeld verbou-

wingen aan uw huis te doen, dan kan de krediethy-

potheek uitkomst bieden. Deze hypotheekvorm kunt

u vergelijken met een doorlopend krediet, met dat

verschil dat bij de krediethypotheek het huis als onder-

pand dient. U kunt uit uw krediethypotheek direct geld

opnemen, ook kunt u naar believen geld storten, ofwel

de lening aflossen. Hiermee heeft u steeds de beschik-

king over middelen zonder dat u uw bank daarvoor

hoeft aan te spreken. U betaalt slechts rente over het

opgenomen bedrag. Deze rente is variabel en kan dus

dagelijks wijzigen.

Bankspaarhypotheek

Sinds 1 januari 2008 kennen we een nieuwe hy-

potheekvorm: de bankspaarhypotheek, Deze hy-

potheekvorm is deels vergelijkbaar met de spaar- en

beleggingshypotheek, met één groot verschil: de

R

R

R

bankspaarhypotheek heeft géén verplichte koppel-

ing aan een Kapitaalverzekering Eigen Woning. Bij de

bankspaarhypotheek bouwt u uw kapitaal op via een

spaarrekening of een beleggingsrekening. Deze reken-

ing wordt geblokkeerd en is alleen dan aan te boren als

met het saldo de hypotheek wordt afgelost. Dit is een

voorwaarde om fiscale aftrek te genieten. De op deze

rekening opgebouwde waarde valt dan gewoon In box

1, zodat u geen vermogensbelasting in box 3 hoeft te

betalen. Hiermee is de bankspaarhypotheek erg trans-

parant. Omdat er geen verplichte verzekering aan is

gebonden, kunt u zelf de overlijdensrisicoverzekering

regelen. U heeft daardoor de vrijheid te zoeken naar de

voor u beste en/of voordeligste verzekering. Nadeel

blijft dat de lening en de spaar/beleggingsrekening, net

als bij de spaar en de beleggingshypotheek, gekoppeld

zijn aan dezelfde bank. Dit gaat ten koste van de flexi-

biliteit. Een overstap naar een andere verstrekker blijft

dan ook een lastige exercitie.

De bankspaarhypotheek, een rekenvoorbeeld.

Stel u sluit een bankspaarhypotheek van € 100.000,- te-

gen een rente van 5.3%. De spaar- of beleggingsinleg

en de maandlasten zijn dan vergelijkbaar met die van

de spaar- of beleggingshypotheek.

Ook hier hangt de inleg af van de keuze die u maakt

voor sparen of beleggen. Of een combinatie daarvan.

Een prettige bijkomstigheid is wel dat de ondoorzich-

tige verzekeringspremies en bijkomende kosten niet in

rekening worden gebracht.

Dit kan uw maandlast aanzienlijk drukken. Waarbij u

natuurlijk wel rekening moet houden met aanvullende

premies voor de overlijdensrisicoverzekering die u zelf

afsluit, naast de hypotheek.

Welke hypotheekvorm past bij u? Misschien duizelt het

u, nu u weet wat alle mogelijkheden zijn. Maar weet

dat u niet hoeft te kiezen voor één vorm; er mag ook

gecombineerd worden. Ga hiervoor in overleg met uw

hypotheekadviseur. Laat u goed voorlichten en bereid

u in ieder geval goed voor. Zodat u weet waarover hij

het heeft en gerichte vragen kunt stellen. Neem er de

tijd voor en ga niet meteen voor de laagste rente. Want

de laagste rente betekent niet altijd de beste hypotheek

voor u.

* Daar waar in dit artikel gesproken wordt over ‘bank’

worden ook verzekeringsmaatschappijen en/of andere

geldverstrekkende instanties bedoeld.

** Alle berekeningen in dit artikel zijn gebaseerd op

standaard situaties en houden geen rekening met

persoonlijke omstandigheden, extra verzekeringen en

andere bijkomende zaken. De genoemde bedragen zijn

daarom slechts indicatief en kunnen sterk afwijken van

uw situatie.

Bron: [inside] informatie najaar 2009,

Tekst: Katja Claessens

R

R

De verschillende hypotheekvormen op een rij.

Hypotheekvorm Aflossing Rente Bruto Maandlast Fiscaliteit Risico

Aflossingsvrijehypotheek

Geen Maandelijks gelijkblijvend

Gelijkblijvend MaximaalRestantschuld

aan einde looptijd

Krediet- hypotheek

Vrijwillig Afhankelijk van saldo

Afhankelijk van saldo

Afhankelijk van saldo

Restantschuldaan einde looptijd

Lineaire hypotheek

Maandelijks geli-jke delen

Maandelijks gelijkmatig

dalend

Aanvang hoog, lineair aflopend

tot 0

Aanvang hoog, lineair dalend

tot 0

Hoge aanvangslasten

Annuïteiten-hypotheek

Maandelijks annuitair groeiend

Maandelijks annuitair dalend

GelijkblijvendAanvang hoog,

lineair dalend tot 0

Hoge slotlasten

Bankspaar-hypotheek

Aan einde looptijd

Maandelijks gelijkblijvend

Gelijkblijvend MaximaalBeleggingsrisico afhankelijk van soort belegging

Effecten- & Beleggershypotheek

Aan einde looptijd

Maandelijks gelijkblijvend

Gelijkblijvend Maximaal Hoog beleggingsrisico

Hybridehypotheek

Aan einde looptijd

Maandelijks gelijkblijvend

Gelijkblijvend MaximaalBeleggingsrisico afhankelijk van soort belegging

Beleggings-hypotheek

Aan einde looptijd

Maandelijks gelijkblijvend

Gelijkblijvend MaximaalBeleggingsrisico afhankelijk van soort belegging

Spaar-hypotheek

Aan einde looptijd

Maandelijks gelijkblijvend

Gelijkblijvend MaximaalLage rente

leidt tot hogere maandlasten

Select Estate Financieringen - Van Zuylen van Nyeveltstraat 120 - 2242 AT Wassenaar - 070 511 22