Scriptie Prijsbepaling Drie Merenhof 2 - markwijmans.nl · In het jargon bouwkunde zal in dit...

Scriptie Prijsbepaling Drie Merenhof

Wat vormt de totale prijs van een bouwproject

Prijsbepaling Drie Merenhof

prijs van een bouwproject

Prijsbepaling Drie Merenhof

MARK WIJMANS

08081719

+31 (0) 6 3041 0334

www.markwijmans.nl

MD ADVIES

Bouwkundig advies verlener

Versie

2.0. 10-06-2014 Printversie

donderdag 12 juni 2014

2

ROELEVELD-

www.roeleveld

-SIKKES ARCHITECTS

Alexanderstraat 1

2514 JL Den Haag

Tel: 070 - 346 9508

Fax: 070 - 361 7442

www.roeleveld-sikkes.nl

Contents Inleiding ................................................................

1. Probleem-, vraag- en doelstelling

1.1. Probleemstelling................................

1.2. Vraagstelling ................................

1.3. Doelstelling ................................

2. Plan van aanpak ................................

2.1. Systematiek ................................

2.2. Methodiek ................................

2.3. Integratie ................................

3. Inventarisatie kosten ................................

3.1. Grondkosten ................................

3.1.1. Verwervingskosten ................................

3.1.2. Infrastructurele voorzieningen

3.1.3. Bouwrijp maken ................................

3.2. Bouwkosten ................................

3.3. Inrichtingskosten ................................

3.4. Bijkomende kosten ................................

3.5. Opslag voor winst en risico

4. Vrij op naam prijs ................................

5. Kosten voor betrokkenen ................................

5.1. Projectfinanciering ................................

6. Budgetbepaling ................................

6.1. Ontleding van verschillende kosten

6.1.1. Kosten woning kopen ................................

6.1.2. Hypotheek berekening

6.1.3. Prijsvorming vrij op naam

6.2. Budgetbepaling volgens disciplines

6.2.1. Architect ................................

6.2.2. Ontwikkelaar ................................

6.2.3. Makelaar ................................

6.3. Hypotheek ................................

6.4. Referentie nieuwbouwwoningen

6.5. Conclusie, het budget ................................

7. Plattegrond studie ................................

7.1. Aantal woningen ................................

7.2. Buitenruimtes ................................

7.3. Lift ................................................................

7.4. Starter en senior plattegronden

7.5. Bergingen ................................

8. Conclusie ................................................................

Bibliografie ................................................................

3

................................................................................................................................

en doelstelling ................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................

Infrastructurele voorzieningen ................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

g voor winst en risico ................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

Ontleding van verschillende kosten ................................................................................................

................................................................................................

Hypotheek berekening ................................................................................................

Prijsvorming vrij op naam ................................................................................................

Budgetbepaling volgens disciplines ................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

Referentie nieuwbouwwoningen ................................................................................................

................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................

plattegronden ................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................

................................................................................................................................

............................................ 4

.......................................................... 5

............................................ 5

.................................................. 5

.................................................... 5

....................................................... 6

................................................... 6

..................................................... 6

....................................................... 6

............................................... 7

.................................................. 8

................................................................... 8

................................................ 9

........................................ 9

................................................... 9

........................................... 9

...................................... 10

......................................................... 11

.................................................. 12

..................................... 12

...................................... 12

..................................................... 13

........................................... 13

............................................................. 13

........................................................... 14

....................................................... 14

............................................ 14

.................................................. 14

........................................... 15

................................................. 15

................................................... 16

............................................... 17

................................................................. 17

................................................. 19

......................................... 19

.............................................. 19

................................................................ 20

................................................. 20

..................................................... 20

................................................................ 21

..................................... 22

Inleiding

Dit rapport bevat de uitgangspunten van een onderzoek naar de kosten binnen een ontwikkelingsproject. MD

Advies verstrekt advies over de haalbaarheid bij een varierende invulling van het project Drie Merenhof.

Om een beeld te krijgen van de term haalbaarheid, en de methodiek om deze term

de individuele onderzoeken de financiële

bevindingen benoemd van het deelonderzoek Prijsbepaling. Hier wordt beschreven wat de

vormt. Naast de bouwkosten, zijn er nog andere posten bij een bouwproject die een groot deel van de totale

kosten vormen zoals grond, bijkomende kosten en winst en risico. Daarnaast wordt de term ‘vrij op naam’

toegelicht en waarom deze van belang is bij dit proj

In dit rapport wordt de samenhang van de verschillende hoofstukken toegelicht. Ieder hoof

deelonderzoek van het hoofdonderwerp. In het plan van aanpak is bepaald wat er voor dit onderzoek di

worden onderzocht. In dit rapport zelf wor

gewonnen.

Aanvankelijk wordt in het rapport de vraag

de gebruikte systematiek voor het onderzoek toegelicht. Vervolgens w

wordt duidelijk wat de gebruikte onderzoeksstrategie is geweest, en waarom deze zo is gebruikt.

De daaropvolgende hoofdstukken behandelen respectievelijk de grondkosten; wat bepaalt de kosten voor de

grond en wat is de invloed van de grondkosten op de totale kosten van het project, de kosten voor betrokkenen;

wat voor partijen kunnen naast de initiator van een project betrokken worden bij en wat voor gevolgen heeft dat

voor de kosten,

4

en van een onderzoek naar de kosten binnen een ontwikkelingsproject. MD


Om een beeld te krijgen van de term haalbaarheid, en de methodiek om deze term invulling te geven,

financiële aspecten van projectontwikkeling onderzocht. In dit rapport worden de

bevindingen benoemd van het deelonderzoek Prijsbepaling. Hier wordt beschreven wat de

Naast de bouwkosten, zijn er nog andere posten bij een bouwproject die een groot deel van de totale


toegelicht en waarom deze van belang is bij dit project.

In dit rapport wordt de samenhang van de verschillende hoofstukken toegelicht. Ieder hoof

deelonderzoek van het hoofdonderwerp. In het plan van aanpak is bepaald wat er voor dit onderzoek di

rapport zelf wordt duidelijk hoe er is onderzocht, en waarom bepaalde informatie is

in het rapport de vraag- en de doelstelling behandeld van het onderzoek. Vervolgens wordt

de gebruikte systematiek voor het onderzoek toegelicht. Vervolgens wordt de methodiek besproken. Hiermee



invloed van de grondkosten op de totale kosten van het project, de kosten voor betrokkenen;


en van een onderzoek naar de kosten binnen een ontwikkelingsproject. MD


invulling te geven, worden in

In dit rapport worden de

bevindingen benoemd van het deelonderzoek Prijsbepaling. Hier wordt beschreven wat de prijs van een project

Naast de bouwkosten, zijn er nog andere posten bij een bouwproject die een groot deel van de totale


In dit rapport wordt de samenhang van de verschillende hoofstukken toegelicht. Ieder hoofdstuk is een

deelonderzoek van het hoofdonderwerp. In het plan van aanpak is bepaald wat er voor dit onderzoek dient te

dt duidelijk hoe er is onderzocht, en waarom bepaalde informatie is

van het onderzoek. Vervolgens wordt

ordt de methodiek besproken. Hiermee



invloed van de grondkosten op de totale kosten van het project, de kosten voor betrokkenen;


1. Probleem-, vraag- en doelstelling

In dit hoofdstuk wordt toegelicht waar het onderzoek op is gericht. Aan de hand van de probleemstelling wordt

duidelijk wat de reden is voor het onderzoeksonderwerp. Een onderzoek wordt gedaan om antwoord te krijgen

op één of meerdere vragen. Deze vraag o

krijgen op deze vraag, om het probleem op te lossen.

1.1. Probleemstelling

Het doel van het gehele project is om inzichtelijk te krijgen hoe voormalig ontwerp van het 55+ complex te

Vijfhuizen kan worden herontwikkelt naar een haalbaar plan. Naast inzicht in de doelgroep en het huidige

ontwerp, is het ook van belang om inzicht te krijgen in de financiele aspecten van een dergelijk project.

Het probleem voor dit onderzoek richt zich op een gede

project zijn verdeeld in twee delen voor de individuele onderzoeken; bouwkosten en overige kosten. In dit

rapport worden de overige kosten behandeld.

De haalbaarheid van een project wordt o.a.

genoeg geld te zijn om een bouwwerk te realiseren. Het probleem voor dit onderzoek luidt als volgt; er dient

inzicht te worden verkregen in de totstandkoming van een budget, en de totstandkoming van

project naast de bouwkosten.

1.2. Vraagstelling

De vraagstelling geeft houvast voor het onderzoek. Tijdens het onderzoeken kan deze vraag steeds worden

gesteld, om het onderzoek binnen de kaders te houden. De vraagstelling vertaalt zich in een hoofdvraag, die is

ontleend aan de probleemstelling. De hoof

“Wat houden de overige kosten in van een project en wat voor invloed hebben variaties in de verschillende posten

van deze kosten op de uiteindelijke prijs?”

1.3. Doelstelling

De doelstelling bepaalt het doel van het onderzoek. Hier wordt beschreven wat als resultaat van het onderzoek

wordt geëist, en waar dit resultaat voor wordt gebruikt. Het doel van het onderzoek is antwoord krijgen op de

centrale vraag; inzicht krijgen in de overige kosten van een projec

Omdat duidelijk dient te worden hoe het project haalbaar kan worden gemaakt, is het belangrijk om te weten

welke onderdelen van een project zich als grote kostenposten gedragen.

kosten binnen een project kunnen worden beïnvloed om uiteindelijk het project financieel haalbaar te krijgen.

Naast inzicht in de kosten van een project is het tevens het doel om te bepalen waar het geld in een project

vandaan komt. De kosten in een project zijn

wanneer de kosten te veel zijn.

5

en doelstelling



op één of meerdere vragen. Deze vraag ontstaat ten gevolge van een probleem. Het doel is dus op antwoord te

krijgen op deze vraag, om het probleem op te lossen.


n kan worden herontwikkelt naar een haalbaar plan. Naast inzicht in de doelgroep en het huidige


Het probleem voor dit onderzoek richt zich op een gedeelte van de financiele aspecten. De financieen rond het


rapport worden de overige kosten behandeld.

De haalbaarheid van een project wordt o.a. bepaald door de financiele haalbaarheid. Simpel gezegd dient er


inzicht te worden verkregen in de totstandkoming van een budget, en de totstandkoming van



ontleend aan de probleemstelling. De hoofdvraag, zoals bepaald in het plan van aanpak, luidt;


van deze kosten op de uiteindelijke prijs?”

l van het onderzoek. Hier wordt beschreven wat als resultaat van het onderzoek


centrale vraag; inzicht krijgen in de overige kosten van een project en de samenhang van deze kosten.

hoe het project haalbaar kan worden gemaakt, is het belangrijk om te weten

welke onderdelen van een project zich als grote kostenposten gedragen. Zodoende kan worden bepaald hoe de

binnen een project kunnen worden beïnvloed om uiteindelijk het project financieel haalbaar te krijgen.


De kosten in een project zijn pas te overzien als een budget bekend is, eerder is niet duidelijk



ntstaat ten gevolge van een probleem. Het doel is dus op antwoord te


n kan worden herontwikkelt naar een haalbaar plan. Naast inzicht in de doelgroep en het huidige


elte van de financiele aspecten. De financieen rond het


door de financiele haalbaarheid. Simpel gezegd dient er


inzicht te worden verkregen in de totstandkoming van een budget, en de totstandkoming van de kosten in een



dvraag, zoals bepaald in het plan van aanpak, luidt;


l van het onderzoek. Hier wordt beschreven wat als resultaat van het onderzoek


t en de samenhang van deze kosten.

hoe het project haalbaar kan worden gemaakt, is het belangrijk om te weten

Zodoende kan worden bepaald hoe de

binnen een project kunnen worden beïnvloed om uiteindelijk het project financieel haalbaar te krijgen.


pas te overzien als een budget bekend is, eerder is niet duidelijk

2. Plan van aanpak

Het volledige plan van aanpak is beschreven in bijlage

omschreven dat vertelt hoe het onde

het onderzoek is uitgevoerd, en of deze afwijkt van de methode zoals deze vooraf is bepaald in het PvA. Als er

ergens in het onderzoek stappen zijn genomen die afweken van het PvA, zal

gedaan.

2.1. Systematiek

Het rapport wordt beschreven zoals het onderzoek is doorlopen. De verschillende hoofstukken zijn de stappen

die zijn genomen in het onderzoek, en deze stappen zijn afhankelijk van elkaars input.

Aanvankelijk is inzicht gekregen in de opbouw van de kosten van een bouwproject. Dit is als eerste in het

onderzoek bepaalt, om een overzicht te krijgen van het materiaal dat verder wordt onderzocht. De kosten zijn

geïnventariseerd in verschillende onderde

Na een inventarisatie van alle kosten zijn de kosten voor betrokkenen onderzocht. Hieronder valt het onderdeel

project financiering, dat iets verteld over de stroom van geld naar een project.

Na een inventarisatie van de kosten van een project, en de mogelijke financiering van een project, is onderzocht

hoe een budget van een project tot stand komt.

de gebruiker van het bouwwerk. Een proje

investeerder in het project met een oog voor winst. Ook deze investeerder ontleent zijn financiering aan de

uiteindelijke gebruiker.

Na een volledig overzicht van kosten binnen een bouwproject

specifiek binnen deze case van het afstudeerproject. Op dit punt is duidelijk dat de hoeveelheid woningen van

grote invloed zijn op de kosten van het project. In de plattegrond studie is

contouren van het huidige ontwerp passen.

2.2. Methodiek

Voor de inventarisatie van de kosten is gekeken naar de verdeling zoals bepaald in

verschillende onderdelen van de kosten zoals bepaa

beschreven in (Handboek Projectontwikkeling, 2010)

zijn voor de case in dit afstudeerproject.

gesprekken met dhr. Ruhl en dhr. Sikkes hebben ook tot inzicht geleidt van de kosten in een

ontwikkelingsproject.

De kosten van betrokkenen zijn onderzocht

2010). Hier is beschreven welke vormen van financiering voor een project kunnen worden aangetrokken, en

welke consequenties dat heeft voor het project in de vorm van kosten.

Voor de bepaling van het budget is aanvankelijk een strategie vastgelegd in de scriptie Herontwikkeling Drie

Merenhof. Deze strategie is opgezet op basis van de kennis die is gewonnen bij deskundigen. Het budget is

bepaald a.d.h.v. hypotheken van de eerder bepaalde doelgroep, en

2.3. Integratie

Veel onderdelen in het project hebben een onderlinge samenhang, zowel in dit onderzoek als de individuele

onderzoeken onderling.

De plattegrondstudie geeft informatie voor beiden individuele onderzoeken. Zo bevatten zij

hoeveelheden voor de bouwkosten, en het aantal woningen voor de prijsbepaling.

6

Het volledige plan van aanpak is beschreven in bijlage 1. In dit plan van aanpak is vooraf een methode

hoe het onderzoek uitgevoerd dient te worden. In dit hoofstuk wordt beschreven hoe


ergens in het onderzoek stappen zijn genomen die afweken van het PvA, zal toegelicht worden waarom dit is


die zijn genomen in het onderzoek, en deze stappen zijn afhankelijk van elkaars input.



geïnventariseerd in verschillende onderdelen, die in de subhoofdstukken ieder worden toegelicht.


project financiering, dat iets verteld over de stroom van geld naar een project.

inventarisatie van de kosten van een project, en de mogelijke financiering van een project, is onderzocht

hoe een budget van een project tot stand komt. Een budget is de vorm van financiering die wordt geleverd door

de gebruiker van het bouwwerk. Een projectfinancierder zoals bedoeld in het voorgaande onderdeel is een


Na een volledig overzicht van kosten binnen een bouwproject is in een aparte studie gekeken naar de kosten


grote invloed zijn op de kosten van het project. In de plattegrond studie is bepaald tot hoe veel

contouren van het huidige ontwerp passen.

Voor de inventarisatie van de kosten is gekeken naar de verdeling zoals bepaald in (NEN 2699, 2013)

verschillende onderdelen van de kosten zoals bepaald in deze NEN worden verder onderbouwd zoals deze zijn

(Handboek Projectontwikkeling, 2010). Bij deze beschrijvingen is vooral gelet op hoe deze relevant

zijn voor de case in dit afstudeerproject. De gegevens zijn verzameld middels literatuurstudies en interviews. De


De kosten van betrokkenen zijn onderzocht aan de hand van de informatie in (Handboek Projectontwikkeling,

Hier is beschreven welke vormen van financiering voor een project kunnen worden aangetrokken, en

welke consequenties dat heeft voor het project in de vorm van kosten.

t budget is aanvankelijk een strategie vastgelegd in de scriptie Herontwikkeling Drie


bepaald a.d.h.v. hypotheken van de eerder bepaalde doelgroep, en referentie m2 prijs.


De plattegrondstudie geeft informatie voor beiden individuele onderzoeken. Zo bevatten zij

hoeveelheden voor de bouwkosten, en het aantal woningen voor de prijsbepaling.

een methode

rzoek uitgevoerd dient te worden. In dit hoofstuk wordt beschreven hoe


toegelicht worden waarom dit is




len, die in de subhoofdstukken ieder worden toegelicht.


inventarisatie van de kosten van een project, en de mogelijke financiering van een project, is onderzocht

Een budget is de vorm van financiering die wordt geleverd door

ctfinancierder zoals bedoeld in het voorgaande onderdeel is een


is in een aparte studie gekeken naar de kosten


tot hoe veel woningen in de

(NEN 2699, 2013). De

ld in deze NEN worden verder onderbouwd zoals deze zijn

. Bij deze beschrijvingen is vooral gelet op hoe deze relevant

s zijn verzameld middels literatuurstudies en interviews. De


(Handboek Projectontwikkeling,

Hier is beschreven welke vormen van financiering voor een project kunnen worden aangetrokken, en

t budget is aanvankelijk een strategie vastgelegd in de scriptie Herontwikkeling Drie



De plattegrondstudie geeft informatie voor beiden individuele onderzoeken. Zo bevatten zij informatie over de

3. Inventarisatie kosten

Om een duidelijk beeld te krijgen van alle kosten die betrokken zijn bij een bouwproject is het belangrijk om

eerst te weten welke kosten er allemaal zijn. Daarnaast is ook de defenitie van het woord kosten van belang.

Kosten zijn alle nodige offers die noodzakelijk zijn

zowel in geld als in andere zaken worden uitgedrukt, zoals tijd en moeite. In dit rapport wordt de term kosten

uitsluitend in geld uitgedrukt.

Dit onderzoek wordt gehouden t.b.v. een bouwproject, na

project. In het jargon bouwkunde zal in dit rapport de term bouwkosten worden onderzocht.

Bij de term bouwkosten komen de stichtingskosten als eerste naar

als het gaat om kosten die betrekking hebben op de realisatie van een

‘bouwwerk’ en ‘bouwproject’ verward. Een bouwwerk en de daarbij behorende kosten gaan over het fysiek

realiseren van een bouwwerk. Bij een bouwproject

verbonden activiteiten zoals projectmanagement, ontwerpen en exploitatie. De kosten van een bouwproject zijn

logischerwijs hoger dan die van een bouwwerk. Bij een bouwproject

investeringskosten (NEN 2699, 2013)

“Investeringskosten van gebouwen zijn de eenmalige kosten die moeten worden gemaakt om een onroerend

goed te stichten. Deze omvatten meer d

heffingen, grond en inrichtingen vallen daaronder

Projectontwikkeling, 2010)

Tabel 1 Overzicht type investeringskosten

Groep 1 Grondkosten

Groep 2 Bouwkosten

Groep 3 Inrichtingskosten

Groep 4 Bijkomende kosten (o.a. adviseurs, verzekeringen, financiering)

Groep 5 Algemene kosten (interne kosten)

Groep 6 Opslag voor winst en risico

Vetrekpunt voor een projectontwikkelaar is de geschatte

het uitgangspunt (Handboek Projectontwikkeling, 2010)

In de volgende hoofstukken worden de posten uit

grotendeels verkregen via de toelichting op investeringskosten op de website van Gremmen Architectuur.

(Gremmen, 2014)

7

beeld te krijgen van alle kosten die betrokken zijn bij een bouwproject is het belangrijk om


Kosten zijn alle nodige offers die noodzakelijk zijn om tot een product of dienst te komen. Deze offers kunnen


Dit onderzoek wordt gehouden t.b.v. een bouwproject, namelijk de herontwikkeling van een woning nieuwbouw


Bij de term bouwkosten komen de stichtingskosten als eerste naar voren. Bouwkosten is de allomvattende term

t gaat om kosten die betrekking hebben op de realisatie van een bouwwerk. Vaak worden de termen


realiseren van een bouwwerk. Bij een bouwproject is er sprake van het realiseren van een gebouw inclusief alle


logischerwijs hoger dan die van een bouwwerk. Bij een bouwproject is er sprake van stichtings

(NEN 2699, 2013)


tten meer dan de bouwkosten; ook de uitgaven voor de voorbereiding, begeleiding,

heffingen, grond en inrichtingen vallen daaronder (zie Tabel 1 Overzicht type investeringskosten

Overzicht type investeringskosten (NEN 2699, 2013)

Inrichtingskosten

Bijkomende kosten (o.a. adviseurs, verzekeringen, financiering)

Algemene kosten (interne kosten)

Opslag voor winst en risico

Vetrekpunt voor een projectontwikkelaar is de geschatte opbrengst. Voor woningbouw is de vrij

(Handboek Projectontwikkeling, 2010).

In de volgende hoofstukken worden de posten uit Tabel 1 toegelicht. De informatie in deze hoofstukken is


beeld te krijgen van alle kosten die betrokken zijn bij een bouwproject is het belangrijk om


om tot een product of dienst te komen. Deze offers kunnen


melijk de herontwikkeling van een woning nieuwbouw


Bouwkosten is de allomvattende term

Vaak worden de termen


van het realiseren van een gebouw inclusief alle


van stichtingskosten of


voor de voorbereiding, begeleiding,

Overzicht type investeringskosten ) .” (Handboek

opbrengst. Voor woningbouw is de vrij-op-naamprijs

toegelicht. De informatie in deze hoofstukken is


3.1. Grondkosten

De grondkosten zijn verdeeld over drie posten:

- Verwervingskosten

- Infrastructurele voorzieningen

- Bouwrijp maken

Uiteindelijk wordt over het totaal van deze drie posten de BTW berekend, hoog tarief.

3.1.1. Verwervingskosten

De waarde van de grond wordt bepaald door wat op de grond

de vaak beweerde stelling dat grond zijn waarde ontleent aan omgevingen.

De grondprijs bij de woonkern vijfhuizen wordt berekend met de grondquote 2013 voor woningbouw

(Grondprijzen brief, 2013). De formule van de grondquote luidt:

��

�� = grond quote percentage

De grondquote is niet bekend, deze maakt de gemeente bekend in onderhandeling met de ontwikkelaar van een

project. In principe wil een gemeente verdienen op grond, en een ontwikkelaar de kosten van een huis en dus de

prijs van de grond zo laag mogelijk hou

van een heronwikkeling, 2014). Echter hanteren ontwikkelaars een maximum voor de grondquote.

Naast de kosten voor de aankoop van het terrein zijn er no

het verkijgen van eigendomsrechten op bestaande bebouwing op de grond en vergoeding en

schadeloosstellingen aan derden.

In het geval van Drie Merenhof is er sprake van

en schadeloosstellingen.

Tabel 2 opbrengstenschema op basis van grondquotes

v.o.n.-

prijs

(in €)

Woning-

catergorie

Kavelbreedte

(in m)

175.000 Eengezins rij 5,70

200.00 Midden rij 6,00

225.000 Appartementen 6,00

225.000 Herenhuizen 8,00

250.000 2^1 9,00

300.000 Vrijstaand 12,00

Vrije kavel 14,00

8

ijn verdeeld over drie posten:

Infrastructurele voorzieningen

Uiteindelijk wordt over het totaal van deze drie posten de BTW berekend, hoog tarief.

Verwervingskosten

De waarde van de grond wordt bepaald door wat op de grond gerealiseerd is of gaat worden. In tegenstelling tot

de vaak beweerde stelling dat grond zijn waarde ontleent aan omgevingen.


. De formule van de grondquote luidt:

grond quote percentage



prijs van de grond zo laag mogelijk houden. Dit is dus een kwestie van onderhandelen met de gemeente

. Echter hanteren ontwikkelaars een maximum voor de grondquote.

Naast de kosten voor de aankoop van het terrein zijn er normaal ook kosten voor tussenpersonen, de notaris,


is er sprake van bouwrijp terrein. Er zijn dus geen kosten voor eigendomsrechten

opbrengstenschema op basis van grondquotes (Handboek Projectontwikkeling, 2010).

Kavelbreedte

Kaveldiepte

(in m)

Kavelgrootte

(in m2)

Kavelpijs

(in €)

Grondquote

25,00 143 30.000 20

27,50 165 40.000 24

6,00 36 38.000 20

30,00 240 50.000 26

30,00 270 60.000 28

35,00 420 80.000 32

35,00 490 125.000

gerealiseerd is of gaat worden. In tegenstelling tot




den. Dit is dus een kwestie van onderhandelen met de gemeente (Aanpak

. Echter hanteren ontwikkelaars een maximum voor de grondquote.

rmaal ook kosten voor tussenpersonen, de notaris,


ten voor eigendomsrechten

Grondquote Prijs per m2

(in €)

210

242

1.056

208

222

190

255

3.1.2. Infrastructurele voorzieningen

Onder infrastructurele kosten worden kosten verstaan voor het aanleggen van infrastructuur op

voor de onsluiting van het grondgebied. In het geval van Drie Merenhof is de ontsluiting al gereed. Kosten voor

bestrating en parkeervoorzieningen va

3.1.3. Bouwrijp maken

Onder grondkosten vallen o.a. aankoop grond,

Bouwrijp maken van de grond bevat ook kosten die afhankelijk van de eigenaar wordt verhaald op de gemeente

of de koper. Over bouwrijpe grond wordt het hoge belastingtarief van 21%

lage tarief van 6%. De verkoper van de grond zal bij voorkeur bouwrijpe grond overdragen, en de kosten voor

het bouwrijp maken zo veel mogelijk verhalen op de koper.

In deze case betreft het bouwrijpe grond

dient te worden voldaan aan de huidige eigenaar, de gemeente Haarlemmermeer.

3.2. Bouwkosten

De bouwkosten in het specifieke geval van Drie Merenhof worden in het rapport Onderzoek Prijsinvloed Drie

Merenhof toegelicht.

Onder de bouwkosten wordt verstaan:

Gebouw of gebouwen - Bouwkundige werken

- Installaties

- Vaste inrichtingen

Terrein - Bouwkundige werken

- Installaties

- Vaste inrichtingen

3.3. Inrichtingskosten

De inrichtingskosten zijn de kosten die

gedacht worden aan bedrijfsinstallaties zoals blokverwarming of een wasinstallatie op het dak. Bij woningbouw

van het formaat van Drie Merenhof zijn dergelijke installaties niet van toepassing.

nadruk alleen op degenen die worden ontleend van kosten van het terrein. Dit zijn:

- Losse inrichtingen

- Bestrating

- Beplanting

- Bouwkundige en/of installatietechnische werken t.b.v. bedrijfsinstallaties en losse inrichtingen

9

Infrastructurele voorzieningen

Onder infrastructurele kosten worden kosten verstaan voor het aanleggen van infrastructuur op


bestrating en parkeervoorzieningen vallen onder de inrichtingskosten.

Bouwrijp maken

vallen o.a. aankoop grond, overdrachtsbelasting en bouwrijp maken van het terrein.


of de koper. Over bouwrijpe grond wordt het hoge belastingtarief van 21% betaald, bij niet bouwrijpe grond het

e tarief van 6%. De verkoper van de grond zal bij voorkeur bouwrijpe grond overdragen, en de kosten voor

het bouwrijp maken zo veel mogelijk verhalen op de koper.

In deze case betreft het bouwrijpe grond (Notulenboek, 2014). Dit betekent dat er 21% overdrachtbelasting

dient te worden voldaan aan de huidige eigenaar, de gemeente Haarlemmermeer.


r de bouwkosten wordt verstaan:

Bouwkundige werken

Installaties

Vaste inrichtingen

Bouwkundige werken

Installaties

Vaste inrichtingen

osten die worden gemaakt om het gebouw te kunnen gebruiken.


van het formaat van Drie Merenhof zijn dergelijke installaties niet van toepassing. Daarom ligt bij deze kosten de

nadruk alleen op degenen die worden ontleend van kosten van het terrein. Dit zijn:

Bouwkundige en/of installatietechnische werken t.b.v. bedrijfsinstallaties en losse inrichtingen

Onder infrastructurele kosten worden kosten verstaan voor het aanleggen van infrastructuur op de kavel, en


en bouwrijp maken van het terrein.


, bij niet bouwrijpe grond het

e tarief van 6%. De verkoper van de grond zal bij voorkeur bouwrijpe grond overdragen, en de kosten voor

dat er 21% overdrachtbelasting


kunnen gebruiken. Daarbij kan


Daarom ligt bij deze kosten de

Bouwkundige en/of installatietechnische werken t.b.v. bedrijfsinstallaties en losse inrichtingen

3.4. Bijkomende kosten

Deze kosten hebben betrekking op de eerder drie onderdelen van de investeringskosten, maar dienen in een

aparte post te worden ingedeeld vanwege de omvang van deze categorie. Deze kosten zijn:

Voorbereidings- en begeleidingskosten

Heffingen

Verzekeringen

Aanloopkosten

Financieringskosten

Risicoverrekeningen

Onvoorziene uitgaven

Onderhoudskosten van het verworven

terrein

Omzetbelasting

10

jkomende kosten



en begeleidingskosten

- Architecten advieskosten

- Constructeurkosten

- Opmeten van het terrein

- Grondonderzoek verplicht van overheidswege

- Funderingsadvies verplicht van overheidswege

- Adviseur bouwfysica

- Adviseur installatie

- Bouwkostendeskundige

- Interieurarchitect

- Projectmanagement

- Toezicht

- Leges bouwaanvraag

- Precario

- Aansluitkosten nutsbedrijven

- Overige heffingen

- CAR-verzekering

- Overige verzekeringen

- Verhuiskosten

- Overige aanloopkosten

- Afsluitkosten

- Rentelasten tijdens de bouw

- Overige renteverliezen

- Prijsstijgingen bouwkosten

Onderhoudskosten van het verworven

- Grondkosten

- Bouwkosten

- Inrichtingskosten

- Bijkomende kosten



Grondonderzoek verplicht van overheidswege

Funderingsadvies verplicht van overheidswege

3.5. Opslag voor winst en risico

Voor de winst wordt een deel gereserveerd van het geinsvesteerde vermogen. De inschatting van winst wordt

vaak geraamd op een percentage. Dit percentage kan de doorslag geven bij aanbesteding voor het aannemen

van het werk. De investeerder kan minder winst

zekeren.

Ook kosten voor risico’s worden geraamd op basis van een percentage.

percentage hangt van twee factoren af; de aard van de investeerder en de hoogte van de kost

verschillende risico’s.

Zoals eerder gezegd zullen sponsoren en financieerders doorgaans minder risico, maar ook minder

waardevermeerderingsopbrengsten genereren. Door zichzelf in een bepaalde positie van het SPV (Special

Purpose Vehicle, het financieringsbehoeftige object en projectvorm) te stellen, kunnen investeerders bepaalde

risico’s afdragen aan andere partijen.

Om de risico’s te bereken worden deze afhankelijk van de positie van de partij in kwestie geinventariseerd. Per

risico wordt bekeken hoe groot de kans is dat dit risico optreedt. Dit wordt doorgaans gedaan op basis van

referentie en overige bronnen. Bijv. de kans op het vinden van granaten in de bouwgrond op een ooit

gebombardeerd gebied dat nooit is gesaneerd is

Vervolgens wordt de geschatte kosten voor het optreden van het risico gedeeld door de waarschijnlijkheid van

het optreden. De som van deze kosten van alle risico’s vormt dan een verhouding in percentage tot de totale

bouwsom van het object. Voor dit aandeel

11

Opslag voor winst en risico



van het werk. De investeerder kan minder winstmarge berekenen om het aantrekken van het werk meer te

Ook kosten voor risico’s worden geraamd op basis van een percentage. De kosten en de hoogte van het

percentage hangt van twee factoren af; de aard van de investeerder en de hoogte van de kost



nancieringsbehoeftige object en projectvorm) te stellen, kunnen investeerders bepaalde

risico’s afdragen aan andere partijen.


ken hoe groot de kans is dat dit risico optreedt. Dit wordt doorgaans gedaan op basis van

Bijv. de kans op het vinden van granaten in de bouwgrond op een ooit

gebombardeerd gebied dat nooit is gesaneerd is relatief groot.

rvolgens wordt de geschatte kosten voor het optreden van het risico gedeeld door de waarschijnlijkheid van


bouwsom van het object. Voor dit aandeel moet dus een deel van de kosten worden gereserveerd.



marge berekenen om het aantrekken van het werk meer te

De kosten en de hoogte van het

percentage hangt van twee factoren af; de aard van de investeerder en de hoogte van de kosten van de



nancieringsbehoeftige object en projectvorm) te stellen, kunnen investeerders bepaalde


ken hoe groot de kans is dat dit risico optreedt. Dit wordt doorgaans gedaan op basis van

Bijv. de kans op het vinden van granaten in de bouwgrond op een ooit

rvolgens wordt de geschatte kosten voor het optreden van het risico gedeeld door de waarschijnlijkheid van


moet dus een deel van de kosten worden gereserveerd.

4. Vrij op naam prijs

De vrij op naam prijs is de prijs die wordt gehanteerd bij nieuwbouwwoningen, in tegenstelling tot de kosten

koper bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is de koper de eerste eigenaar va

wordt het pand overgenomen van de vorige eigenaar, wat extra en andere kosten met zich mee brengt zoals

overdrachtbelasting.

Opbouw

De vrij op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de

tarief) en de notariskosten. In totaal zijn deze extra kosten

(Hypotheekofferte, 2014)

5. Kosten voor betrokkenen

Naast de kosten die direct voor de ontwikkelaar en haar partners zijn g

eventuele overige betrokkenen bij het project. Er zijn verschillende redenen om meerder partijen bij een project

te betrekken voor de financiering. Dit kan zijn het verhogen van het rendement van (vreemd) vermogen, risi

afdragen of uit noodzaak voor de nodige financiering. In dit

betrokken kunnen worden bij een project toegelicht. Dit is van belang omdat financiering van overige partijen

extra kosten met zich mee brengt in de vorm van risico reserveringen, winst en/of rentekosten.

5.1. Projectfinanciering

De definitie van projectfinanciering luidt:

“Projectfinanciering is de financiering van een specifieke economische

geldgever in de eerste instantie naar de kasstromen en winsten van deze economische eenh

financiering te dienen, waarvan de lening moet worden terugbetaald en waarbij de activa (grond, onroerend

goed, vorderingen) het onderpand voor de lening zijn”.

Om een project te financieren zijn er verschillende mogelijkheden. Aangezien er een grote som geld nodig is om

een project te financieren is er vaak sprake van een cashflow over een lange periode. Daar komen dan

rentekosten en verschillende risico’s bij kijke

scenario’s worden beperkt tot enkel woningbouw:

- De ontwikkelaar investeert zelf de nodige kosten in het project. De ontwikkelaar levert de woningen zelf

op en verkoopt of verhuurt deze.

- Er worden sponsors aangetrokken

- Er worden investeerder aangetrokken in de vorm van afnemers die het onroerend goed zelf

verhuren/verkopen.

In alle gevallen zijn de betrokken partijen financierders, naast de al betrokken initiator. Algemeen geldt dat de

rolverdeling zo is dat de initiator de grootste risico’s dragen, maar ook het meeste profiteren van

waardevermeerdering van het project. Projectfinancieerders zullen altijd op zoek gaan naar mogelijkheden om

de minste risico’s te dragen, omdat zij minder prof

Projectontwikkeling, 2010).

De uitdaging bij projectfinanciering, en het aantrekken van partners, is het in kaart brengen van de

risico’s. Een financierende partij wil zo weinig mogelijk risico lopen

12


koper bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is de koper de eerste eigenaar van het pand, bij bestaande bouw


De vrij op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de

tarief) en de notariskosten. In totaal zijn deze extra kosten zo’n 3% op de prijs van de woning.

Kosten voor betrokkenen

Naast de kosten die direct voor de ontwikkelaar en haar partners zijn gereserveerd, zijn er ook kosten voor


te betrekken voor de financiering. Dit kan zijn het verhogen van het rendement van (vreemd) vermogen, risi

afdragen of uit noodzaak voor de nodige financiering. In dit hoofdstuk worden de verschillende partijen die



iering

De definitie van projectfinanciering luidt:

Projectfinanciering is de financiering van een specifieke economische eenheid (lees: het project). Daarbij kijkt de

geldgever in de eerste instantie naar de kasstromen en winsten van deze economische eenh

, waarvan de lening moet worden terugbetaald en waarbij de activa (grond, onroerend

vorderingen) het onderpand voor de lening zijn”. (Handboek Projectontwikkeling, 2010)

een project te financieren zijn er verschillende mogelijkheden. Aangezien er een grote som geld nodig is om


rentekosten en verschillende risico’s bij kijken. Een ontwikkelaar heeft de volgende financieringsmogelijkheden,

tot enkel woningbouw:

De ontwikkelaar investeert zelf de nodige kosten in het project. De ontwikkelaar levert de woningen zelf

op en verkoopt of verhuurt deze.

worden sponsors aangetrokken.

Er worden investeerder aangetrokken in de vorm van afnemers die het onroerend goed zelf


verdeling zo is dat de initiator de grootste risico’s dragen, maar ook het meeste profiteren van


de minste risico’s te dragen, omdat zij minder profiteren van deze waardevermeerdering (

De uitdaging bij projectfinanciering, en het aantrekken van partners, is het in kaart brengen van de

zo weinig mogelijk risico lopen op meerwerk en meerkosten.


n het pand, bij bestaande bouw


De vrij op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de BTW (hoog

op de prijs van de woning.

ereserveerd, zijn er ook kosten voor


te betrekken voor de financiering. Dit kan zijn het verhogen van het rendement van (vreemd) vermogen, risico’s

worden de verschillende partijen die



(lees: het project). Daarbij kijkt de

geldgever in de eerste instantie naar de kasstromen en winsten van deze economische eenheid om als bron van

, waarvan de lening moet worden terugbetaald en waarbij de activa (grond, onroerend

(Handboek Projectontwikkeling, 2010)

een project te financieren zijn er verschillende mogelijkheden. Aangezien er een grote som geld nodig is om


n. Een ontwikkelaar heeft de volgende financieringsmogelijkheden,

De ontwikkelaar investeert zelf de nodige kosten in het project. De ontwikkelaar levert de woningen zelf

Er worden investeerder aangetrokken in de vorm van afnemers die het onroerend goed zelf


verdeling zo is dat de initiator de grootste risico’s dragen, maar ook het meeste profiteren van


iteren van deze waardevermeerdering ( (Handboek

De uitdaging bij projectfinanciering, en het aantrekken van partners, is het in kaart brengen van de financiële

op meerwerk en meerkosten.

6. Budgetbepaling

Het budget is het middel om de financiele haalbaarheid van een ontwerp te toetsen. Vaak wordt een budget in

het PvE gedefinieerd. Nu de doelgroep is bepaald kan gekeken worden

is van belang om verdere begrotingen te toetsen. Aan de hand van het budget en de begrotingen kunnen de

verdere ontwerpen worden getoetst op haalbaarheid.

6.1. Ontleding van verschillende kosten

Bij de kosten van een huis zijn verschillende kosten gemoeid. Om een duidelijk beeld te krijgen van al deze

kosten worden deze in dit hoofdstuk ontleed.

6.1.1. Kosten woning kopen

Hier zijn de kosten voor de koper ontleed. De kosten zijn bestemd voor een nieuwbouwwoning (V.O.

voor een woning die wordt verkocht door een voorgaande eigenaar.

nieuwbouwproject, dus is de VON-prijs opbouw van belang.

voor een woning, en daarom ook het bedr

duidelijk dat het budget van het project wordt gebaseerd op deze hypotheken. Om deze reden is het van belang

om te weten hoe groot aandeel van deze hypotheek bestemd is voor de financiering van d

woning.

Tabel 3 opsomming van de kosten voor de koper

Notariskosten Deze bedragen gemiddeld

deze de vrij op naam prijs.

Kosten meerwerk Kosten voor eventuele extra werken tijdens de bouw, zoals inbouwkeuken,

dakkapel etc.

Boeterente Rente over het te laat betaalde bedrag aan onderaannemers tijdens de bouw.

Bouwrente Rente die wordt

woning is verkocht.

Hypotheekrente tijdens de

bouw

Rente over de hypotheek tijdens de bouw.

Verhuis- en

inrichtingskosten

Circa 10% van de koopsom.

Rente en kosten

overbruggingskrediet

In het geval dat de koper

de financiering van de nieuwe woning, moet tijdens de overlap (waarbij tijdelijk

twee woningen in bezit zijn) dubbele hypotheekkosten worden betaald.

Bereidstellingsprovisie

0,25% van de hypotheeksom per maand voor de uitstelperiode tot het aannemen

van de hypotheekovereenkomst.

Kosten bankgarantie 10% waarborgsom.

Aanvraag NHG 1% van het hypotheekbedrag.

Advies- en

bemiddelingskosten

Kosten voor

de 2000 euro

13


het PvE gedefinieerd. Nu de doelgroep is bepaald kan gekeken worden naar het bijbehorend budget. Het budget


verdere ontwerpen worden getoetst op haalbaarheid.

Ontleding van verschillende kosten

s zijn verschillende kosten gemoeid. Om een duidelijk beeld te krijgen van al deze

kosten worden deze in dit hoofdstuk ontleed.

Kosten woning kopen

de kosten voor de koper ontleed. De kosten zijn bestemd voor een nieuwbouwwoning (V.O.

voor een woning die wordt verkocht door een voorgaande eigenaar. In het geval van dit project gaat het om een

prijs opbouw van belang. De VON-prijs is het bedrag dat een koper betaalt

voor een woning, en daarom ook het bedrag waarvoor de kopen een hypotheek aanvraagt. Verderop wordt


om te weten hoe groot aandeel van deze hypotheek bestemd is voor de financiering van d

opsomming van de kosten voor de koper (Berekenhet - hypotheek, kosten huis kopen & wonen, 2014)

Deze bedragen gemiddeld € 600 voor nieuwbouw, samen met de

deze de vrij op naam prijs.

Kosten voor eventuele extra werken tijdens de bouw, zoals inbouwkeuken,

dakkapel etc.

Rente over het te laat betaalde bedrag aan onderaannemers tijdens de bouw.

Rente die wordt betaald voor de kosten die de bouwer heeft gemaakt voordat de

woning is verkocht.

Rente over de hypotheek tijdens de bouw.

Circa 10% van de koopsom.

In het geval dat de koper al een woning bezit, en de overwaarde wil gebruiken bij




van de hypotheekovereenkomst.

10% waarborgsom.

1% van het hypotheekbedrag.

Kosten voor financieel advies of bank voor advies en bemiddeling, meestal rond

de 2000 euro


naar het bijbehorend budget. Het budget


s zijn verschillende kosten gemoeid. Om een duidelijk beeld te krijgen van al deze

de kosten voor de koper ontleed. De kosten zijn bestemd voor een nieuwbouwwoning (V.O.N), dus niet

In het geval van dit project gaat het om een

prijs is het bedrag dat een koper betaalt

ag waarvoor de kopen een hypotheek aanvraagt. Verderop wordt


om te weten hoe groot aandeel van deze hypotheek bestemd is voor de financiering van de bouw van de

hypotheek, kosten huis kopen & wonen, 2014)

€ 600 voor nieuwbouw, samen met de BTW vormen

Kosten voor eventuele extra werken tijdens de bouw, zoals inbouwkeuken,

Rente over het te laat betaalde bedrag aan onderaannemers tijdens de bouw.

voor de kosten die de bouwer heeft gemaakt voordat de

een woning bezit, en de overwaarde wil gebruiken bij




financieel advies of bank voor advies en bemiddeling, meestal rond

Een budget op basis van gemiddelde hypotheekverstrekking is van belang voor de bepaling van de woningprijs.

Naast de kosten voor de woning zelf, is de koper een gedeelte van

overige kosten. Met de informatie uit

bepalen op basis van het (hypotheek) budget.

6.1.2. Hypotheek berekening

Hier wordt beschreven hoe de hoogte van de hypotheek wordt bepaald. Zodoende kan de hypotheekhoogte van

de beoogde doelgroep worden berekend. Daarnaast worden begrippen toegelicht die bij een hypotheek

berekening gebruikt worden.

Starter

De gemiddelde leeftijd van een koopstarter in Nederland is 32 jaar in het jaar 2012. Het gemiddeld inkomen in

de leeftijdsgroep 25 – 35 bedraagt € 31.900 per jaar. Dit is tevens de leeftijdsgroep waarin verhoudingsgewijs de

meeste koopstarters zich bevinden.

Senior

De leeftijd voor senior wordt in de samenleving beschouwd als 50 jaar. Het gemiddeld inkomen in de

leeftijdsgroep 45 – 55 bedraagt € 41.300 per jaar.

Met de bovenstaande informatie kan op basis van de eerder genoemde doelgroep de corresponderende

hypotheek worden bepaald. Deze hypotheek vormt dan uiteindelijk het budget overeenkomend het net aantal

woningen in het plan.

6.1.3. Prijsvorming vri



wordt het pand overgenomen van de

overdrachtbelasting.

Opbouw


tarief) en de notariskosten. In totaal zijn deze extra

6.2. Budgetbepaling volgens disciplines

Omdat binnen MD Advies geen praktische ervaring is met projectontwikkeling

bij verschillende disciplines naar de wijze van aanpak om een budge

hebben is geïnformeerd bij een architect en een ontwikkelaar.

6.2.1. Architect

De architect die is geconsulteerd voor dit onderzoek is ir. D. Sikkes van Roeleveld

stedenbouwkundige ontwikkeling. Daarnaast zijn zij nauw betrokken met alle disciplines binnen een

bouwrproject, en zodoende beschikken zij over de kennis

Op advies van de architect is de hypotheekverstrekking voor de doelgroep onderzocht. Met deze

duidelijk wat een starter of senior kan lenen voor de aankoop van een woning. Zodoende wordt duidelijke wat

een woning maximaal mag kosten voor een bepaalde doelgroep.

14


Naast de kosten voor de woning zelf, is de koper een gedeelte van de hypotheek kwijt aan de bovengenoemde

overige kosten. Met de informatie uit Tabel 3 kan dat betrokken worden in berekeningen op de woningprijs te

bepalen op basis van het (hypotheek) budget.

Hypotheek berekening


rden berekend. Daarnaast worden begrippen toegelicht die bij een hypotheek


€ 31.900 per jaar. Dit is tevens de leeftijdsgroep waarin verhoudingsgewijs de

meeste koopstarters zich bevinden.


41.300 per jaar.



Prijsvorming vrij op naam





tarief) en de notariskosten. In totaal zijn deze extra kosten 8 tot 10% op de prijs van de woning.

Budgetbepaling volgens disciplines

Omdat binnen MD Advies geen praktische ervaring is met projectontwikkeling, is het handig om te informeren

bij verschillende disciplines naar de wijze van aanpak om een budget voor een project te bepalen. Hiervoor

bij een architect en een ontwikkelaar.

die is geconsulteerd voor dit onderzoek is ir. D. Sikkes van Roeleveld-Sikkes. RSA heeft ervaring met

g. Daarnaast zijn zij nauw betrokken met alle disciplines binnen een

bouwrproject, en zodoende beschikken zij over de kennis die belangrijk is voor dit onderzoek.

Op advies van de architect is de hypotheekverstrekking voor de doelgroep onderzocht. Met deze


een woning maximaal mag kosten voor een bepaalde doelgroep.


de hypotheek kwijt aan de bovengenoemde

kan dat betrokken worden in berekeningen op de woningprijs te


rden berekend. Daarnaast worden begrippen toegelicht die bij een hypotheek


€ 31.900 per jaar. Dit is tevens de leeftijdsgroep waarin verhoudingsgewijs de






vorige eigenaar, wat extra en andere kosten met zich mee brengt zoals


kosten 8 tot 10% op de prijs van de woning.

, is het handig om te informeren

t voor een project te bepalen. Hiervoor

. RSA heeft ervaring met

g. Daarnaast zijn zij nauw betrokken met alle disciplines binnen een

die belangrijk is voor dit onderzoek.

Op advies van de architect is de hypotheekverstrekking voor de doelgroep onderzocht. Met deze kennis wordt


6.2.2. Ontwikkelaar

Voor dit onderzoek is er contact gelegd

advies van de ontwikkelaar luidt om

periode, maximaal 5 jaar oud, zijn interessant om te bestuderen. Het doel is om de

analyseren. Nieuwbouw is beter vergelijkbaar met Drie Merenhof dan oudere woningen op het gebied van

bouwtechniek. Daarnaast ondervinden deze woningen volgens M. Ruhl minder hinder van stagnatie van

verkoop. Woningen die langer te koop staan verkopen minder goed dan woningen die recent te koop zijn gezet.

6.2.3. Makelaar

De makelaars die zijn benaderd voor het onderzoek

De vragen die aan hen zijn gesteld zijn als volgt:

- Welke doelgroep, starters, senioren of gezinnen, had in de laatste 5 jaar het meeste behoefte aan

huisvesting?

- Wat is de prijs van de gemiddelde starter en/of seniorwoning?

Deze twee vragen zijn bedoeld om onze bevindingen tot nu toe in de doelgroep

bevestigen, of eventueel te voorzien van feedback.

15

Voor dit onderzoek is er contact gelegd met de ontwikkelaar msc. M. Ruhl van Waaijer Projectrealisatie.

luidt om referenties te analyseren. Met name nieuwbouwwoningen uit de recente

periode, maximaal 5 jaar oud, zijn interessant om te bestuderen. Het doel is om de prijs van deze woningen te



te koop staan verkopen minder goed dan woningen die recent te koop zijn gezet.

zijn benaderd voor het onderzoek zijn in totaal vier makelaars uit de omgeving van Vijfhuizen.

zijn als volgt:

e doelgroep, starters, senioren of gezinnen, had in de laatste 5 jaar het meeste behoefte aan

Wat is de prijs van de gemiddelde starter en/of seniorwoning?

Deze twee vragen zijn bedoeld om onze bevindingen tot nu toe in de doelgroep- en budget

bevestigen, of eventueel te voorzien van feedback.

. Ruhl van Waaijer Projectrealisatie. Het

referenties te analyseren. Met name nieuwbouwwoningen uit de recente

prijs van deze woningen te



te koop staan verkopen minder goed dan woningen die recent te koop zijn gezet.

taal vier makelaars uit de omgeving van Vijfhuizen.

e doelgroep, starters, senioren of gezinnen, had in de laatste 5 jaar het meeste behoefte aan

en budgetbepaling te

6.3. Hypotheek

In Tabel 4 worden 10 verschillende hypotheekverstrekkers of adviseurs vermeld. Bij deze ve

berekende hypotheek op basis van een gemiddeld eenpersoons starter salaris. Met deze gegevens is vervolgens

de gemiddelde verhouding salaris tot hypotheek berekend. Daar waar vermeld is ook de afwijking tot de

daadwerkelijke woningprijs berekend en de woonquote.

Deze gegevens zijn één van de zaken die een makelaar onderzoekt.

van dit onderzoek betrokken om een scherper en duidelijk beeld te krijgen van de gemiddelde hypotheek die

wordt verstrekt aan starters en senioren.

Tabel 4 Hypotheken per verstrekker.

verstrekker

Hypotheker Salaris

hypotheek 1p

hypotheek

Rabobank Salaris

hypotheek 1p

hypotheek 2p

ING Salaris

hypotheek 1p

hypotheek 2p

Hypotheekberekenen.nl Salaris

hypotheek 1p

hypotheek 2p

ABNAmro Salaris

hypotheek 1p

hypotheek 2p

Homefinance.nl Salaris

hypotheek 1p

hypotheek 2p

Hypotheekshop.nl Salaris

hypotheek 1p

hypotheek 2p

Berekenhet.nl Salaris

hypotheek 1p

hypotheek 2p

Obvion.nl Salaris

hypotheek 1p

hypotheek 2p

Huis-hypotheek.nl Salaris

hypotheek 1p

hypotheek 2p

16

worden 10 verschillende hypotheekverstrekkers of adviseurs vermeld. Bij deze ve



berekend en de woonquote.

Deze gegevens zijn één van de zaken die een makelaar onderzoekt. De analyse van hypotheken is in de scope


n starters en senioren.

verstrekker Hypotheek woningprijs maandlast woonquote

31.900,00

hypotheek 1p 150.026,00 142.500,00 559,00

hypotheek 2p 300.052,00 285.500,00 1.163,00

31.900,00

hypotheek 1p 136.100,00 130.941,00

hypotheek 2p 272.300,00 261.883,00

31.900,00

hypotheek 1p 136.180,00 731,00

hypotheek 2p 300.052,00 1.462,00

31.900,00

hypotheek 1p 179.247,00


31.900,00



31.900,00



31.900,00

hypotheek 1p 179.247,00 150.025,00

hypotheek 2p 386.612,00 300.050,00

31.900,00

hypotheek 1p 136.180,00 130.942,00

hypotheek 2p 272.359,00 261.884,00

31.900,00

hypotheek 1p 179.247,00 130.941,00 731,00

hypotheek 2p 272.359,00 261.883,00 1.462,00

31.900,00

hypotheek 1p 150.025,00 136.179,00

hypotheek 2p 300.050,00 272.359,00

Gemiddeld

153.433,40 136.921,33 89,24%

306.655,90 273.926,50 89,33%

worden 10 verschillende hypotheekverstrekkers of adviseurs vermeld. Bij deze verstrekker wordt de



De analyse van hypotheken is in de scope


woonquote Verhouding

37,26% 4,70

38,76% 4,70

0,00% 4,27

0,00% 4,27

53,68% 4,27

48,72% 4,70

0,00% 5,62

0,00% 6,06

0,00% 4,27

0,00% 4,27

0,00% 4,76

0,00% 4,76

0,00% 5,62

0,00% 6,06

0,00% 4,27

0,00% 4,27

40,78% 5,62

53,68% 4,27

0,00% 4,70

0,00% 4,70

43,91% 4,81

47,05% 4,81

6.4. Referentie nieuwbouwwoningen

Voor dit onderzoek zijn in de provincie Noord

de prijzen van nieuwbouwwoningen niet ouder dan 5 jaar onderzocht.

door het oppervlak van de woningen in m

volgende prijscategorie per woningformaat

Tabel 5 Gemiddelde prijs per woningoppervlak.

A in m2 Prijs in €

50 111.058

60 133.269

70 155.481

80 177.693

90 199.904

100 222.116

110 244.327

120 266.539

M2 prijs 2221,16

6.5. Conclusie, het budget

Uit de Tabel 4 is een indexcijfer verkregen. Als dit cijfer wordt vermenigvuldigd met het gemiddeld salaris kan de

gemiddelde hypotheek berekend worden. Dit leidt tot de volgende gemiddelde hypotheken

Tabel 6.

Tabel 6 Gemiddelde hypotheek per doelgroep

doelgroep starter

Leeftijd 25 - 35

Salaris 31.900,00

Hypotheek in € 153.433,40

Factor 1,5

Deze hypotheken zijn gebaseerd op het inkomen van één persoon. Voor een samenstelling van twee personen

kan de hypotheek worden verdubbeld. Deze hypotheken zijn gebaseerd op het salaris

Nederland, de regio met het gemiddeld hoogste inkomen in het land.

17

Referentie nieuwbouwwoningen

in de provincie Noord-Holland in de woongebieden Haarlem, Hoofddorp en Heemstede

van nieuwbouwwoningen niet ouder dan 5 jaar onderzocht. De gevonden totale

door het oppervlak van de woningen in m2, om zodoende een gemiddelde m

2 prijs te verkrijgen

per woningformaat zoals genoteerd in Tabel 5.

Gemiddelde prijs per woningoppervlak.

Conclusie, het budget

is een indexcijfer verkregen. Als dit cijfer wordt vermenigvuldigd met het gemiddeld salaris kan de

gemiddelde hypotheek berekend worden. Dit leidt tot de volgende gemiddelde hypotheken

Gemiddelde hypotheek per doelgroep

Senior

45 -55

41.300,00

153.433,40 198.645,75

2


kan de hypotheek worden verdubbeld. Deze hypotheken zijn gebaseerd op het salaris volgens het CBS in West

het gemiddeld hoogste inkomen in het land.

Holland in de woongebieden Haarlem, Hoofddorp en Heemstede

De gevonden totale V.O.N. prijs is gedeeld

prijs te verkrijgen. Dit leidt tot de

is een indexcijfer verkregen. Als dit cijfer wordt vermenigvuldigd met het gemiddeld salaris kan de

gemiddelde hypotheek berekend worden. Dit leidt tot de volgende gemiddelde hypotheken zoals genoteerd in


volgens het CBS in West-

Tabel 7 Te investeren eigen vermogen in

A in m2 Prijs in € Starter

50 111.058 0

60 133.269 0

70 155.481 2.048

80 177.693 24.259

90 199.904 46.471

100 222.116 68.682

110 244.327 90.894

120 266.539 113.106

In

18

Te investeren eigen vermogen in €.

Senioren

0

0

0

0

1.258

23.470

45.682

67.893

Tabel 7 is weergeven hoeveel eigen vermogen kopers dienen te investeren in de aankoop van de woningen met

de bijbehorende hypotheek.

Voor het volledige budget kan de hypotheek worden vermenigvuldigd met het

ontwerp. Voor het budget voor één woning dient de hypotheek te worden vermenigvuldigd met de factor die

per doelgroep staat genoteerd. Per starterwo

financieren. Soms is de bewoner alleenstaand, of werken beiden niet fulltime. Daarom wordt de hypotheek voor

een starterwoning voor meerdere bewoners vermenigvuldigd met 1,5. Senioren en bejaard

doorgaans wel beiden een inkomen, hetzij een salaris of een pensioen.

19

is weergeven hoeveel eigen vermogen kopers dienen te investeren in de aankoop van de woningen met

Voor het volledige budget kan de hypotheek worden vermenigvuldigd met het aantal, dat


per doelgroep staat genoteerd. Per starterwoning zijn er niet altijd twee verdieners die de woning kunnen


een starterwoning voor meerdere bewoners vermenigvuldigd met 1,5. Senioren en bejaard

doorgaans wel beiden een inkomen, hetzij een salaris of een pensioen.

is weergeven hoeveel eigen vermogen kopers dienen te investeren in de aankoop van de woningen met

worden gepland in het


ning zijn er niet altijd twee verdieners die de woning kunnen


een starterwoning voor meerdere bewoners vermenigvuldigd met 1,5. Senioren en bejaarden hebben

7. Plattegrond studie

Het aantal woningen in het project is van invloed op de

woningen toeneemt, zullen ook de kosten toenemen. He

Daarnaast nemen ook de kosten voor de grond toe. Het budget neemt echter ook toe. Meer woningen betekent

meer hypotheken en dus een ruimer budget.

In bijlage 2, plattegrondstudie, zijn de plattegronden o

deze studie zijn de volgende eigenschappen bekend geworden zoals benoemd in de volgende subhoofdstukken.

De plattegronden in de studie zijn op een niveau waarbij ze de nodige bevindingen voor het onderzoek

onderbouwen. In tegenstelling tot bijv. een DO of een VO niveau, zijn de plattegronden op onderbouwend

niveau. Zij onderbouwen de inpassingen van het aantal woningen waarbij rekening is gehouden met minima

eisen uit het bouwbesluit, installatievoorz

De volgende hoofstukken gaan dieper in op onderdelen die zijn behandeld in de plattegrond studie. De

informatie van deze onderdelen is relevant voor het totaal aantal woningen dat in de woning kan passen

Aangezien het allemaal ruimten zijn, hebben zij direct invloed op de beschikbare ruimte in de rest van de

woningen. Daarnaast vallen sommige elementen buiten de prijs waar een koper voor betaalt, het

gebruiksoppervlak.

7.1. Aantal woningen

Het maximaal aantal woningen is 16. M

toename van het aantal bergingen. Daarnaast dient iedere woning te worden voorzien van een leidingschacht.

Deze schachten worden in het hele gebouw verticaal doorgevoerd, en maakt het inpas

lastiger. Eerder is bepaald dat de constructie intact wordt gelaten, op een uitsparing voor een deur na. Het

inpassen van meer dan 16 woningen is niet mogelijk zonder de constructie aan te passen.

7.2. Buitenruimtes

Volgens bouwbesluit 2012 dient elke woning groter dan 50 m

minimaal 4 m2. In de plattegrondstudie is hier rekening

aantal woningen. Op de begane grond is het relatief eenvoud

buitenruimte. Echter wordt het op de 1

inpandig om uitreding buiten de contouren van het huidige ontwerp met balkons te voorkomen.

betekent bruto vloer oppervlak ten koste van gebruiksoppervlak. Hierdoor worden de woningen kleiner, en blijft

er minder ruimte over voor meer woningen.

20

Het aantal woningen in het project is van invloed op de kosten, en de opbrengsten. Naarmate het aantal

zullen ook de kosten toenemen. Het aantal deuren, ruimtes en keukens neemt bijv. toe.


meer hypotheken en dus een ruimer budget.

In bijlage 2, plattegrondstudie, zijn de plattegronden opgenomen van 9 t/m 16 woningen per woningblok. In


De plattegronden in de studie zijn op een niveau waarbij ze de nodige bevindingen voor het onderzoek



eisen uit het bouwbesluit, installatievoorzieningen en daglicht toetreding.


informatie van deze onderdelen is relevant voor het totaal aantal woningen dat in de woning kan passen

maal ruimten zijn, hebben zij direct invloed op de beschikbare ruimte in de rest van de


Het maximaal aantal woningen is 16. Meer woningen leidt tot minder ruimte op de begane grond vanwege de


Deze schachten worden in het hele gebouw verticaal doorgevoerd, en maakt het inpassen van meer woningen



012 dient elke woning groter dan 50 m2 te zijn voorzien van een eigen buitenruimte van

. In de plattegrondstudie is hier rekening me gehouden. Dit is ook een bepalende factor

aantal woningen. Op de begane grond is het relatief eenvoudig om plattegronden te ontwikkelen met een

buitenruimte. Echter wordt het op de 1e en de 2

e etage lastiger. De buitenruimten zijn op deze verdiepingen

inpandig om uitreding buiten de contouren van het huidige ontwerp met balkons te voorkomen.


er minder ruimte over voor meer woningen.

kosten, en de opbrengsten. Naarmate het aantal

t aantal deuren, ruimtes en keukens neemt bijv. toe.


pgenomen van 9 t/m 16 woningen per woningblok. In


De plattegronden in de studie zijn op een niveau waarbij ze de nodige bevindingen voor het onderzoek kunnen




informatie van deze onderdelen is relevant voor het totaal aantal woningen dat in de woning kan passen.

maal ruimten zijn, hebben zij direct invloed op de beschikbare ruimte in de rest van de


eer woningen leidt tot minder ruimte op de begane grond vanwege de


sen van meer woningen



te zijn voorzien van een eigen buitenruimte van

me gehouden. Dit is ook een bepalende factor voor het

ig om plattegronden te ontwikkelen met een

etage lastiger. De buitenruimten zijn op deze verdiepingen

inpandig om uitreding buiten de contouren van het huidige ontwerp met balkons te voorkomen. Deze oplossing


7.3. Lift

Voor de plattegrond studie is overwogen om de lift uit het ontwerp te verwijderen bij de star

analyse van het huidige ontwerp bleek echter dat de liftkooi onderdeel is van de stabiliteitsvoorzieningen van de

constructie, en deze daarom niet kan worden verwijderd. De lift zelf kan eventueel wel achterwege worden

gelaten, echter laat dit een ruimte in de liftkooi achter die verder geen nuttige invulling kan krijgen.

7.4. Starter en senior plattegronden

Alle woningen t/m 14 woningen zijn geschikt voor zowel senioren, als starters. De standaard waarden voor

senioren zijn overgenomen uit de oorspronkelijke plattegronden, en er is zo veel mogelijk getracht deze door te

voeren naarmate het aantal woningen toeneemt. Vanaf 15 woningen is dit ten gevolge van ruimtegebrek echter

niet meer mogelijk, en zijn de invulling van 15 en 16 woningen alle

Dit is te zien aan de gereserveerde ruimten rondom voorzieningen in de woningen. Bijvoorbeeld de draaicirkel

voor een rolstoel bij de woning ingang, de ruimte rondom het bed in de hoofdslaapkamer en de ruimte in de

badkamers. Vanaf 16 woningen zijn ook de voorzieningen voor scootmobielen niet meer in de plattegronden

opgenomen.

7.5. Bergingen

Nieuwbouwwoningen dienen volgens bouwbesluit 2012 te zijn voorzien van een buitenberging van minimaal 5

m2. Elke extra woning brengt dus ee

als consequentie heeft, vergelijkbaar met de buitenruimte.

21

Voor de plattegrond studie is overwogen om de lift uit het ontwerp te verwijderen bij de star



aat dit een ruimte in de liftkooi achter die verder geen nuttige invulling kan krijgen.

Starter en senior plattegronden


de oorspronkelijke plattegronden, en er is zo veel mogelijk getracht deze door te


invulling van 15 en 16 woningen alleen nog geschikt voor starters.



Vanaf 16 woningen zijn ook de voorzieningen voor scootmobielen niet meer in de plattegronden


Elke extra woning brengt dus een extra berging met zich mee. Een ruimte die minder ruimte voor woningen

als consequentie heeft, vergelijkbaar met de buitenruimte.

Voor de plattegrond studie is overwogen om de lift uit het ontwerp te verwijderen bij de starterwoningen. Uit de



aat dit een ruimte in de liftkooi achter die verder geen nuttige invulling kan krijgen.


de oorspronkelijke plattegronden, en er is zo veel mogelijk getracht deze door te


en nog geschikt voor starters.



Vanaf 16 woningen zijn ook de voorzieningen voor scootmobielen niet meer in de plattegronden


n extra berging met zich mee. Een ruimte die minder ruimte voor woningen

8. Conclusie

Dit onderzoek bevat een inventaris van de algemene kosten van een bouwproject.

uitgangspunten opgesomd die van belang zijn voor het project Drie Merenhof.

naast de bouwkosten bestaan uit de grondkosten, inrichtingskosten, bijkomende kosten en de kosten voor de

opslag van winst en risico. Aan de hand van deze informatie is met betrekking op de case van Drie Merenhof

bepaald dat de grondkosten en het aantal woningen van grote invloed zijn op de totale kosten, en potentiële

opbrengst, van het project.

De grondprijs wordt bepaald d.m.v. de grondquote methode. De gemeente geeft in onderhandeling met de

ontwikkelaar van het project de grondquote vrij. Deze is meestal tussen de 20 en 30%, en op advies van

deskundigen wordt bij project Drie Merenhof ee

verstrekt. In de rekentool wordt de grondquote als variabel opgenomen, de gebruiker kan zelf een grondquote

percentage instellen variërend tussen 0 en 40%.

grondquote, kan de totale prijs van de grond erg variëren. Meer woningen betekent meer grondkosten,

eveneens wanneer de grondquote toeneemt.

Op basis van de doelgroep is gekeken naar de gemiddelde hypotheekverstrekking. Met deze gegevens kan

bepaald worden in welke prijsklasse

per woningoppervlak opgesteld a.d.h.v. nieuwbouw referentieprojecten. In combinatie met de overige kosten en

bouwkosten kan zo duidelijk worden wat voor woonoppervlak mogelijk is voo

Bij de plattegrond studie is vastgelegd dat er maximaal 16 woningen mogelijk zijn in een woonblok binnen de

huidige contouren. De indelingen 9 t/m 14 zijn geschikt voor zowel starters als senioren, en de indelingen 15 t/m

16 woningen zijn alleen geschikt voor starters. Deze woningen worden te klein om een vrije ruimte voor de

mobiliteit van een rolstoel te waarborgen in de gang, de badkamer en de slaapkamer.

invloed op de haalbaarheid van het project. Meer woningen

hypotheekverstrekkingen, en meer woningen betekent ook kleinere woningen. Kleinere woningen stemmen

beter af op de bepaalde doelgroep.

22

Dit onderzoek bevat een inventaris van de algemene kosten van een bouwproject. In deze conclusie worden de

uitgangspunten opgesomd die van belang zijn voor het project Drie Merenhof. De kosten binnen een project


en risico. Aan de hand van deze informatie is met betrekking op de case van Drie Merenhof


m.v. de grondquote methode. De gemeente geeft in onderhandeling met de


deskundigen wordt bij project Drie Merenhof een percentage van 25% gehanteerd voor het advies dat wordt


percentage instellen variërend tussen 0 en 40%. Afhankelijk van het aantal woningen, en de hoogte van de

tale prijs van de grond erg variëren. Meer woningen betekent meer grondkosten,

eveneens wanneer de grondquote toeneemt.


een woning kan worden ontwikkeld. Op advies van deskundigen is een prijs


bouwkosten kan zo duidelijk worden wat voor woonoppervlak mogelijk is voor de doelgroep.



alleen geschikt voor starters. Deze woningen worden te klein om een vrije ruimte voor de

mobiliteit van een rolstoel te waarborgen in de gang, de badkamer en de slaapkamer. Het aantal woningen heeft

invloed op de haalbaarheid van het project. Meer woningen betekent meer budget dat wordt


In deze conclusie worden de

De kosten binnen een project


en risico. Aan de hand van deze informatie is met betrekking op de case van Drie Merenhof


m.v. de grondquote methode. De gemeente geeft in onderhandeling met de


het advies dat wordt


Afhankelijk van het aantal woningen, en de hoogte van de

tale prijs van de grond erg variëren. Meer woningen betekent meer grondkosten,


een woning kan worden ontwikkeld. Op advies van deskundigen is een prijs


r de doelgroep.



alleen geschikt voor starters. Deze woningen worden te klein om een vrije ruimte voor de

Het aantal woningen heeft

betekent meer budget dat wordt bepaald door de


Bibliografie

Advies, M. (2014). Notulenboek. Den Haag: MD

Berekenhet. (2014, April). Berekenhet

Berekenhet: http://www.berekenhet.nl/hypotheek

Gemeente Haarlemmermeer. (2013).

Gremmen, B. (2014, Januari 15). Gremmen Architectuur

http://www.gremmen.nl/?c1=3&c2=15&c3=&ID=154

Hypotheekofferte. (2014, Januari 1).

2014, van Hypotheekofferte.nl:

http://www.hypotheekofferte.nl/hypotheekinfo/woning_kopen/kosten_koper_en_vrij_op_naam

Nederlands Normalisatie-instituut. (2013).

Nozeman, p. d. (2010). Handboek Projectontwikkeling.

Sikkes, i. D. (2014, Maart 7). Aanpak van een heronwikkeling. (M. W. Veld, Interviewer)

23

Den Haag: MD Advies.

Berekenhet - hypotheek, kosten huis kopen & wonen. Opgeroepen op April 2014, van

Berekenhet: http://www.berekenhet.nl/hypotheek-en-wonen/index.html

Gemeente Haarlemmermeer. (2013). Grondprijzen brief. Hoofdorp: Gemeente Haarlemmermeer.

Gremmen Architectuur. Opgeroepen op Mei 20, 2014, van

http://www.gremmen.nl/?c1=3&c2=15&c3=&ID=154

Hypotheekofferte. (2014, Januari 1). Hypotheekofferte.nl - Kosten koper en vrij op naam. Opgeroepen op Mei 20,


instituut. (2013). NEN 2699. Delft.

Handboek Projectontwikkeling. Doetinchem: Reed Business b.v.

Sikkes, i. D. (2014, Maart 7). Aanpak van een heronwikkeling. (M. W. Veld, Interviewer)

. Opgeroepen op April 2014, van

aarlemmermeer.

. Opgeroepen op Mei 20, 2014, van

. Opgeroepen op Mei 20,


Scriptie Prijsbepaling Drie Merenhof 2 - markwijmans.nl · In het jargon bouwkunde zal in dit...

Documents

Transcript of Scriptie Prijsbepaling Drie Merenhof 2 - markwijmans.nl · In het jargon bouwkunde zal in dit...