Vastgoedschattingen: richtlijnen voor het verslag Docent: Greg Jacobs____________________________________________________________________________________________________________

Waardebepalingen van residentieel vastgoed

Richtlijnen voor het verslag

Om een algemeen en vergelijkbaar verslag van een waardebepaling voor residentieel vastgoed te kunnen analyseren zou dit verslag moeten bestaan uit minstens 5 peilpunten, zijnde :

1. De waarde van de constructie2. De afgetrokken vetusteit3. Waarde van het bouwperceel4. Vergelijkende marktstudie van de meest recente verkoopprijzen5. Foto's en beschrijving

1. De waarde van de constructie

Deze wordt in grote mate bepaald door :

1.1. De kostprijs van de gebruikte bouwmaterialen

FunderingenSoort bouwstenenRamen- en deurenSoorten bepleisteringBinnenafwerking van plafond, muren, vloerenElektriciteit voorzieningen: speciale mogelijkheden (kabelbanen)Isolatie voor: koude- en warmteverlies, vocht, geluid Ventilatie (decreet) mogelijkheid tot verluchtenAfwerking en comfort: keuken, badkamer(s), sanitairVerwarmingDakbedekking en afwerkingBuiten: opritten, tuin- en park aanleg, verlichting, vijver of zwembad (verwarmd ??), tuinafsluitingen; automatische poorten (ook garage)Beveiliging, domotica

1.2. De moeilijkheidsgraad van het uitgevoerde bouwwerk

Het bouwrijp maken van uw bouwperceelBouwstijlEventueel moeilijk te bereiken bouwplaatsBouwvoorschriften, vergunningen

2. De afgetrokken vetusteit

Ook hier zijn drie voorname peilers van toepassing, zijnde :

1. Ouderdom2. Gebruik 3. Onderhoud

2.1. Ouderdom van de constructie

De werkelijke bouwdatum, of indien niet gekend bij benaderingDe gedeeltelijk of volledige uitgevoerde renovatie en/of verbeteringswerken kunnen de onderstaande tabel sterk beïnvloeden in gunstige zin.

____________________________________________________________________________________________________________Greg Jacobs - gsm 0475 69 13 09 1/3

Vastgoedschattingen: richtlijnen voor het verslag Docent: Greg Jacobs____________________________________________________________________________________________________________

Een kleine richtlijn hierbij :Af te trekken % tot :

5 jaar: 0%10 jaar: 2 %15 jaar: 4 %20 jaar: 6 %30 jaar: 10 %50 jaar: 15 %75 jaar: 25 %100 jaar: 40 %

2.2. Intens gebruik

Dat men zichtbaar kan vaststellen :

weinig: 0 %normaal: 2 %druk: 4 %intensief: 8 %

2.3. Onderhoud

De aftrok is erg afhankelijk van het onderhoud dat aan de bouwconstructie werd uitgevoerd

Bescherming tegen vocht: daken, muren, aflopen, ondergrondSchildering (indien nog van toepassing) aan ramen, deuren, kroonlijsten

nieuwe staat: 0 %zeer goed: 4 %goed: 8 %onregelmatig: 14 %slecht: 20 %

Voor het berekenen van de totale vetusteit worden de drie percentages samengeteld.

3. Grondwaarde van het bouwperceel

Alhoewel de waarde van een bouwgrond hoofdzakelijk afhangt van zijn ligging, zijn andere niet minder belangrijke factoren, eveneens van aard om deze waarde te beïnvloeden :

Ligging nabij verkeer- en autosnelwegen:plus punten : voor wat betreft een bedrijf/kantoor dat via de wagen erg bereikbaar dient te zijnminpunt voor woonerven : men heeft er mogelijke geluid- en verkeershinder

OmgevingAard van de grondNiveau ten overstaan van de straatVerhouding tussen gevelbreedte en diepteVormStraataanleg en aanwezigheid van voldoende nutsvoorzieningenErfdienstbaarhedenBodembezettingBodemverontreiniging

____________________________________________________________________________________________________________Greg Jacobs - gsm 0475 69 13 09 2/3

Vastgoedschattingen: richtlijnen voor het verslag Docent: Greg Jacobs____________________________________________________________________________________________________________

Geschikt voor appartementsgebouwZeer commerciële liggingen

4. Vergelijkende marktstudie van de meest recente verkoopprijzen

4.1. Bekomen via notariaat (hopelijk later via de Registratie)

De destijds werkelijke verkoopprijzen aanpassen naar heden (eventueel via programma van Stadim)Elk vergelijkingspunt dient apart getaxeerd, bv. :

met garagemeer verdiepingen

Per vergelijkingspunt :grond en constructie opsplitsen (aan de waarden van het verkoopjaar)meer of minder volume dan het te schatten pandvoor open bebouwingen eventueel de grote van het grondperceel gelijkmaken met het te schatten pand

4.2. Via Stadim programma

Grondwaarden per gemeente :beoordelen in welk segment het te schatten perceel thuishoort (25, 50, 75, 90 %)opgepast met abnormale waardezettingen

Soort vastgoed : (kleine & middelgrote woningen, grote woningen, enz..)dit geeft een aanduiding in welk segment uw te schatten vastgoed valt

5. Foto's en beschrijving

5.1. Foto's :

Minstens 1 van de voorzijde, indien mogelijk een van de achterzijde1 foto van badkamer, keuken en livingFoto's van mogelijke minder- /meerwaarden

5.2. Beschrijving van de gebruikte materialen en/of toestellen :

Algemene bemerkingen : met waar nodig uitgebreide beschrijving van fouten en/of gebrekenVerwarmingssysteem, elektrische installatie, domotica, alarm, enz.Tuin, daken, gevels en alles wat relevant kan zijn

Per vertrek :plafond, verlichting, muren, vloerdeuren, ramen, verwarming, verluchtingtoestellen, speciale uitrustingen

Deze vijf elementen zou een degelijk verslag moeten bezitten om vergelijkende normen te kunnen hanteren.

De KAVEX werkingscommissie, 2010

Bron: www.kavex.be

____________________________________________________________________________________________________________Greg Jacobs - gsm 0475 69 13 09 3/3