Samenwerkende Partijen

Samenwerkende Partijen

• Gemeente West Maas en Waal• Waterborgh Wonen, woningcorporatie in gemeente West

Maas en Waal, Druten, Neerijnen en Wijchen• Leyten, onafhankelijke vastgoedontwikkelaar en belegger uit

Rotterdam• Buro van der Goes: Architect en stedenbouw

Gefaciliteerd door Strateon

Inhoudsopgave 1. Introductie2. Stedenbouwkundig Plan3. Programma4. Reacties Stedenbouw5. Reacties Programma6. Suggesties7. Planning en vervolg8. Afsluiting

2

1. Inleiding

Wethouder – Ko Wassink

Ik ben zeer verheugd met zo’n grote opkomst van iedereen die hetdorpshart van Dreumel een ‘warm hart toe draagt’.

We zijn nu ruim 4 jaar bezig met de ontwikkeling van het dorpshartvan Dreumel. Inmiddels hebben we een aantal concrete stappenkunnen zetten om echt verder te gaan met de ontwikkeling.

Allereerst zijn er twee Co-Design Sessies geweest op initiatief vanLeyten. In deze sessies hebben we met elkaar verschillendealternatieven verkend en uiteindelijk een keuze gemaakt. Ik wil deondernemers heel erg bedanken die vanaf het begin af aanbetrokken zijn geweest en hun bijdrage aan dit proces hebbengeleverd.

Daarna is er een Co-Design Sessie gehouden met de Raad.

Inmiddels heeft de gemeenteraad ingestemd met een financiëlebijdrage, die nu door de Provinciale Staten zal worden verdubbeld.

Vanavond nodigen wij u van harte uit om met ons mee te denken.Wij willen graag de resultaten van het planproces tot nu toe met udelen. Wij zijn benieuwd naar uw reacties.

3

1. Inleiding

Rob de Jong – Leyten

Aanleiding – In 2003 is er in opdracht van MKB Rivierenland eendetailhandelsviie voor het Rivierenland opgesteld. In Dreumel werdgeconstateerd dat er sprake was van een extreem verspreidwinkelbestand. Er werd geadviseerd om in te zetten op eenconcentratie van winkels op één locatie. Zonder concentratie zalhet met name voor de kleine winkeliers problematisch worden. Stedenbouwkundig Adviesbureau SAB heeft vervolgens eind 2005een rapport opgesteld waarin een vijftal locaties bestudeerdwerden als mogelijke locatie voor de winkelconcentratie. Daar iseen voorkeurslocatie uit voort gekomen, tegenover de kerk.Ondertussen is er door de ondernemersvereniging een programmavan eisen opgesteld. Met dit programma van eisen zijn 4 architecten aan de slag gegaan.Cees van der Goes is daaruit gekozen. Hij heeft vervolgens eenaantal varianten getekend waar twee voorkeursvarianten uitgekozen zijn. Het verschil tussen beide varianten zat hem in hoe om te gaan methet zalencentrum. Met de 2 varianten is een selectie uitgeschreven. Leyten heeft deze selectie gewonnen.

Na de ontwikkelingscompetitieNa de ontwikkelingscompetitie is er een intentieovereenkomstgesloten tussen de gemeente en Leyten en tussen Leyten en Superde Boer.

4

1. Inleiding

Gewijzigde uitgangspunten• Het zalencentrum blijft• Na individuele gesprekken met ondernemers is gebleken dat

er minder winkelprogramma wordt gerealiseerd• Door andere marktomstandigheden is er gekozen voor minder

woonprogramma• Richting de Paulus liggen uitbreidingsmogelijkheden in de

toekomst. • Het plan is verder geoptimaliseerd (geen gebouwde

parkeergarage). • Verbinding Rooijsestraat – Dorpsstraat• Plein tegenover de Kerk.

5

1. Inleiding

Aanpak middels Co-Design

Met partners, gemeente, corporatie, adviseurs, omwonenden,ondernemers, in 2 interactieve ontwerpsessies met veelvoorbereiding tot een haalbaar en gedragen concept komen.

6

1. Inleiding

7

2. Stedenbouwkundige modellen

Cees van der Goes

Belangrijke inspiraties kwamen uit:

1. Kwaliteiten van de Rooijsestraat

En de verbeterpunten van de Rooijsestraat

8


Daarnaast hebben we inspiratie opgedaan in vergelijkbaredorpskernen: in Leens, in Ten Boer en in Eemnes.

Daaruit zijn drie modellen duidelijk naar voren gekomen:

• Medium model – 3000 m2 en 15 woningen

• Large model – 4.000 m2 en 30 woningen

• Large model met zorg – 4.000 m2 met zorg en 30 woningen

We zijn uiteindelijk met een mix van het eerste en tweede model verder gegaan. De zorg viel af.

9


Gekozen model • 3.000 m2 winkels • 28 woningen• 136 maaiveld

parkeerplaatsen

Uitbreidings‐ruimte

toekomst?

Uitbreidings‐ruimte

toekomst?

Gekozen model

10


• 28 woningen• Grotendeels 1

laag bovenop commerciële plint

2de verdieping

11


Het volledige filmpje kunt ubekijken op www.tremele.nl.

12

3. Marktanalyse, programma en procedure

Coen van Oudheusden – Leyten

Marktanalyse detailhandel• Zeer verspreid aanbod detailhandel• Sterke achteruitgang (sluiten winkels)• Verwachting: toename achteruitgang• Zonder concentratie geen levensvatbaarheid voor de

detailhandel op de langere termijn!

13


Lokale winkeliers

Overeenstemming met:- Super de Boer / Jumbo 1.450 m2

In onderhandeling met:- Bloemenwinkel 100 m2- Huishoudelijke art. Winkel 300 m2- Snackbar 150 m2

Verder hebben interesse getoond:• Bakker 100 m2• Dierenwinkel 250 m2• Modewinkel 100 m2

Toevoegen ontbrekende branches• Textiel super 250 m2• Drogist 300 m2• Opticien 100 m2• .......

14


Marktanalyse Woningen

• Beleid: tussen 2005 – 2015 -> 300 woningen (30 per jaar)• Nieuwbouw Dreumel: uitbreiding noordelijke richting (De Pol)• Afzetmarkt voor gelijkvloerse woningen voor met name twee

doelgroepen:– Starters ( sociale koop, 80m2 GBO)– Empty nesters ( dure koop, min. 100 m2 GBO)

• Vraag naar dure huurwoningen voor senioren• Inschatting afzetmogelijkheden dorpshart: 30 woningen

Woningen• 12 sociale koop of huur• 2 middeldure koop• 2 middeldure of dure huur• 12 dure koop

Totaal circa 28 appartementen

Woningen Sociale koop: ≤ € 172.000,- vrij op naamSociale huur: ≤ € 650,- huur per maandMiddeldure koop: ≤ € 233.000,- vrij op naamMiddeldure of dure huur: ≥ € 650,- huur per maandDure koop: ≥ € 233.000,- vrij op naam

dure koopmiddeldure koopmiddeldure huursociale huur

15


Fasering

16

Fase I

4. Reacties Stedenbouw

Wat is goed?

Algemeen• Het is een goed / mooi plan (meerdere malen genoemd)• Mooi plan met veel doorgroei mogelijkheden als regionaal

voorzieningengebied• Schetsen zijn prachtig!• Creatie dorpskern• Bewaren van het dorpse karakter• Plein aan de Rooysestraat• Eerste indruk van het aangezicht is goed • Architectuur goed • Beeld Rooysestraat doorgetrokken: goed! • Bouwhoogte, architectuur, stedenbouwkundige opzet

(bouwblokken en pleinen) • 2 lagen is mooi • Alles = een verbetering, Nu = het helemaal niks • Pleinontwerp • Zo doorgaan! Duidelijk gepresenteerd, men kan het toch niet

iedereen naar de zin maken.

• Proces is prima!

Wat kan beter / zorgen?

Algemeen• Gebruik ook het hoogteverschil tussen maaiveld en daktuin:

niet alleen gevel, ook een wandelpad dat het dak opgaat. • Wordt er nog iets speels gemaakt op het nieuwe plein?

Bijvoorbeeld iets met stromend water of fontein? • Nog steeds geen gezellig dorpsplein. Plein is een

parkeerplaats. Behoefte aan een ‘ontmoetingsplaats’ als onderdeel van het plein.

• Rooysestraat is brede straat die de 2 pleinen doormidden klieft. Versmallen? Terras of zitplaats?

• De voorgevels van de bakker en de Rabobank aanpassen aan het centrumplan.

• Maak een moderne geveluitstraling! Geen blokkendoos! • Waarom schuif je het geheel niet naar voren, zodat

parkeerterrein achter de supermarkt komt te liggen. Front van zowel appartementen als winkels komen in zijn geheel mooier tot hun recht en geeft buiten de openingstijden meer rust t.a.v.De kerk en Rooysestraat en met name de toekomstige bewoners. Rust en uitzicht kan de verkoop bevorderen.

• Kerkplein en parkeerplein ‘schuin / diagonaal’ verbinden i.p.v.geschakeld / versprongen.

• Maak een vlak plein van kerk naar zalencentrum, dit is dan gelijk een verkeersdrempel. Supermarkt zou half kunnen opschuiven en dan 2 ingangen.

17


Wat is goed?

Woningen• Goede keuze voor 2 lagen met kap! Stijlvol bouwen past bij

Rooysestraat. • Woningen met dakterras


Woningen• Er is geen buitenruimte bij de appartementen op het 2e

gebouw. • Fietsenstalling appartementen? • Verhogingen voor woningen aan de Dorpstraat is niet fraai• De woningen boven de supermarkt iets terughouden zodat er

een balkon of tuintje is, dit geeft weer een mooier uitzicht vanaf de overkant Dorpsstraat.

• De woningen boven de supermarkt verder naar midden zetten (smallere daktuin) aan de voorkant van de woningen privé terrassen.

• Waarom niet de keuze voor een modern uiterlijk (architectuur) i.p.v. Voortborduren op de ‘huidige’ architectuur?

• Privacy! Blok naast 56 sluit niet aan. • Blok te hoog naast nummer 56.

18


Wat is goed?

Openbare Ruimte • Grasdak / tuin op supermarkt• Veel groen! = fruit / bloesembomen (en ik verwacht ook meer

duurzame investeringen in energie en materiaalgebruik)


Openbare Ruimte• Kerkplein aanpassen in de lijn van het hele centrumplan.

Wordt de bestrating rondom het plan ook aangepast? • Op de pleinen niet alleen parkeerplaatsen, ook speelruimte

(jeu-de-boule baan, klimrek) en zitplek (bankjes, een koffieterras)

• Veel groen toepassen. • Wordt het kerkplein, straat en parkeerplein echt één geheel

qua bestrating? Zonder stoepranden e.d.? • Integreren van het kerkplein met groen en bomen. • Mobiele beplanting van het winkelplein i.v.m. Markten /

carnaval / kermis• Plein tegenover de kerk zo inrichten dat er ook

dorpsactiviteiten kunnen plaatsvinden. • Hangjongeren nemen bezig van parkeerplein.

19


Wat is goed?

Parkeren• Meer dan één parkeerplein

Wat kan beter?Parkeren• Toch mogelijk te weinig parkeerruimte• In verband met verkeersbewegingen met elkaar verbinden,

zodat bij een vol parkeerterrein voor de Super gemakkelijk doorgestoken kan worden naar het Paulusparkeerterrein.

• Is er genoeg parkeerruimte voor bewoners, winkelpersoneel en klanten en kerkbezoek bij uitvaart.

• Fietsenstalling klanten en medewerkers?• Goede fietsenstalling is nodig, zodat het niet wordt, zoals het

bij Wies de Kleijn was. • Parkeren op plein tegenover de kerk; zeer negatief van gehele

plan. Zeer bepalend voor de gezelligheid. • Parkeerbeleid? Blauwe zone net als Hartdruten. • Parkeerruimte niet te klein maken, we rijden groter dan Suzuki

Alto

Verkeer• Er is binnen de gemeente een voorbeeld hoe het NIET moet:

dorpsplein Beneden Leeuwen = chaos.

Routing• Rondrij mogelijkheid• De Paulus als drukke verbindingsroute gebruiken.• Laden en lossen van vracht voor de winkels van het plein

(zie tekening) • Uitrijrichting vrachtverkeer? • Is de Paulus niet te smal (meerdere malen genoemd), zelfs als

eenrichtingsweg • De Paulus: andere kant inrijden, eenrichtingsverkeer. • Verkeersroulatie blijft een knelpunt, met name bij de Paulus.• Doorgang looppad vanaf Nieuwstraat naar het plein. • In het verleden is gewerkt aan het ‘verkeersrustig’ houden van

de Dorpstraat. Dit is in strijd met wat nu in het ontwerp staat. • Rooysestraat autoluw. Nieuwstraat meer bij centrum

betrekken ‘zicht’. • Waarom vrachtwagens laden en lossen in de Dorpstraat?

Geeft nogal wat overlast, kan dat niet anders? • Is er ook een oplossing als er meerdere vrachtauto’s komen

lossen? • Wij wonen in de Dorpstraat, waar veel last is van moeders die

hun kinderen naar school brengen met de auto’s en nu komen er vrachtauto’s voor in de plaats.

• Goed op de verkeersveiligheid letten, geen Leeuwensetoestanden.

20

5. Reacties Programma

Wat is goed?

• Ruimte voor meer verschillende winkels• Goed dat het zalencentrum behouden blijft. • Plein is meervoudig te gebruiken, met kleine moeite verhoging

schaatsbaan te maken, muziekgelegenheid enz. Enz.• Supermarkt! • Mooie woningbouw i.p.v. winkels in het centrum • Als alle ondernemers meedoen hebben we een mooi

winkelaanbod.

Wat kan beter?

• Het pand van Van Welie, hoek Paulus / hoek Rooysestraatopnemen in het plan, dan kun je de Paulus ook echt verbeteren.

• Heel mooi plan, indien haalbaar de aangrenzende bebouwing a.d. Nieuwstraat in het plan integreren.

• Ruimte Rabobank en bakker erin meenemen vanaf het begin. • Maak daarom de variant ‘Large’ in moderne stijl en extra

parkeerplaatsen. • Te weinig m2 supermarkt. • Kan het Zalencentrum niet naar het Boerenbond gebouw, dan

wordt het plein nog groter. • Zaal ‘t Centrum – geluidsoverlast voor de buren aan de

Nieuwstraat. • Dorpshuis ‘t Centrum naar de sporthal verplaatsen en een

zogenaamd Cultuurhus creëren. Huidige plaats is ongeschikt (milieutoezicht e.a.)

• Drastisch opknappen Zalencentrum• Integreren medische faciliteiten. • Gezondheidscentrum • Het aantal winkeliers dat mee wil gaan verhuizen. • Gemiste kans: sloop Boerenbond.• Hoezo kermis ook op het nieuwe plein? Worden de bomen

dan geen obstakel? • Aanbod winkels moet in overeenstemming met ‘trekker’

Jumbo in de periferie zoals relax en leisure.

21



Vragen1. Zijn alle benodigde panden al verworven? Zo niet verwacht u hierbij

problemen? Antwoord:Nee, niet alle panden zijn al verworven. Wij begrijpen dat het voor deze mensen heel vervelend is dat wij aan ze vragen om te gaan verhuizen. Voor als nog zijn we op een constructieve manier met de nog te verwerven eigenaren in gesprek en hopen wij op korte termijn overeenstemming te bereiken.

2. Wat brengt de sloop en bouw voor overlast en eventuele schade voor omwonenden?Antwoord:Er zal overlast ontstaan tijdens de bouw in de vorm van een toename van verkeer en geluid. Wij zullen samen met de gemeente ervoor zorgen de overlast zoveel mogelijk te beperken.

3. Wie is eventueel aansprakelijk voor ontstane schade aan bestaande gebouwen?Antwoord:De panden waarvan wij inschatten dat deze eventuele schade kunnen oplopen, zullen bouwkundig worden gekeurd voor en na de bouwwerkzaamheden.

Mocht er op basis van deze keuringen blijken dat er schade isontstaan door de bouwwerkzaamheden, dan zal Leyten dezeschade vergoeden.

4. Wordt de riolering van de nieuwbouw aangesloten op de riolering die al 50 jaar oud is?Antwoord:Daar waar de riolering te oud blijkt te zijn of daar waar de capaciteit van de riolering onvoldoende blijkt te zijn voor aansluiting van de nieuwe winkels en woningen, zal deze vervangen worden. Hier zal nader onderzoek naar worden gedaan.

5. Wordt de Rooijsestraat ook gereconstrueerd?Antwoord:Ja

6. Waar komt voorziening voor jeugdhonk a/d Paulus, wat nu wordt gesloopt? Antwoord:Bij de Brede School.

22


Vragen

7. Wordt ons huis minder waard door de vrachtwagens aan de Dorpsstraat? Antwoord: Dat hangt ervan af waar u in de Dorpsstraat woont? De woning zou ook meer waard kunnen worden, doordat u dicht in de buurt komt te wonen van een aantrekkelijke winkelvoorziening. Mocht blijken dat uw woning is gedaald in waarde, dan heeft u recht op planschade.

8. Hoe wordt de verpaupering in de hand gehouden? ‘Little’ park management. Antwoord:De gemeente zal verantwoordelijk worden voor beheer van het openbaar gebied.

9. Gaan alle winkels over?Antwoord:De komende periode gaan wij met de winkeliers die interesse hebben getoond praten. Vooralsnog zijn dat niet alle winkeliers. Mogelijk dat hun interesse toe zal nemen naarmate er meer duidelijkheid zal ontstaan over het plan. Maar wij gaan er vanuit dat niet alle ondernemers naar het nieuwe dorpshart zullen komen.

10. Wat als willekeurige bewoners van Dreumel bezwaar gaan maken? En daardoor kun je niet op tijd starten met bouwen?Antwoord:Indien de bezwaarmaker niet kan aantonen dat hij benadeelt wordt zal de rechter eerder besluiten om hem geen gelijk te geven dan wanneer hij direct benadeelt wordt. Door de regel heen hebben dus direct omwonenden meer kans op het succesvol aantekenen van bezwaar dan een willekeurige bewoner van Dreumel. Dit blijft echter een groot gevaar, zeker als dit leidt tot dusdanige vertraging dat we niet voor het eind van het jaar kunnen starten met bouwen. Dan verliezen we (Dreumel) de subsidie en kan het Dorpshart niet gebouwd worden!

11. Wordt door de investering de prijs niet te hoog voor de ondernemers? Zodat men zich uit de markt prijst t.o.v. andere dorpen (hoge verkoopprijzen). Hoe gaat ment dit voorkomen? Antwoord:De ondernemers hebben, voordat Leyten betrokken was bij het plan, zelf bepaald welke verkoopprijzen acceptabel zijn. Leyten vindt deze verkoopprijzen acceptabel en heeft deze overgenomen als uitgangspunt.

23


Vragen

Financieel12. Zijn jullie niet bang dat de subsidiering van het project zal

leiden tot weerstand van middenstanders uit buurtkernen zoals Wamel en Beneden Leeuwen. Immers hun geld wordt hier geïnvesteerd. Antwoord:De subsidiëring van de provincie is niet ‘hun’ geld. Over de gemeentelijke bijdrage is besloten in de raadsvergadering van 3 december. Dat kan niet meer teruggedraaid worden.

Fasering13. Is start bouw eind 2010 wel realistisch?

Antwoord:Het is ambitieus maar zeker wel realistisch.

14. Maak fase 1 en 2 in één keer! Dan hebben we één keer ellende. Verkoop de woningen desnoods aan de woningbouwvereniging of investeerders in Dreumel. Antwoord:Het in één keer bouwen van beide fasen is ook ons streven. We zijn momenteel met de corporatie in overleg voor de afname van een gedeelte van de woningen. Om de financiële haalbaarheid te waarborgen moeten er echter ook een aantal koopwoningen gerealiseerd worden.

15. Duurt fase 1 in totaal 2,5 jaar? Is dat niet erg lang om overlast te hebben? Wij hebben namelijk ook nog veel auto’s van moeders die kinderen van en naar school rijden. Komen daar nu ook nog de bouwauto’s e.d. bij? Lekker verkeersveilig!Antwoord: De bouw van één fase duurt 1 tot maximaal 1,5 jaar. Dus in het slechtste geval duurt de bouw 3 jaar (start fase twee na oplevering fase één) en in het beste geval (start beide fasen gelijk) 1 jaar bouwtijd. Voordat de aannemer zal aanvangen met de bouw moet er echter wel gesloopt worden en het terrein moet bouwrijp gemaakt worden. Ook dit zal naar verwachting een paar maanden duren.

16. Wat als fase 2 winkels wel verkocht zijn en woningen niet of andersom!Antwoord:Er zal gestart worden met de bouw van fase twee als er voldoende winkels en voldoende woningen verkocht zijn.

24

6. Suggesties

Aanvullend programma

Horeca en winkels • Eetgelegenheid / kroeg / horeca (meerdere malen genoemd)• Horeca met terras • Naast zaal ‘t Centrum ook een andere vorm van horeca: ijssalon,

lunchroom / eetcafé, dit om een gezellig plein te creëren. • ‘Toeristen’ / fietsers: kunnen in Dreumel vrijwel nergens een

versnapering / lunch krijgen. Snackbar zeer beperkt open. In zomer / lente zeker voorziening treffen, koffiecorner bijvoorbeeld.

• Het zalencentrum uitbreiden aan de Nieuwstraat zijde met bijvoorbeeld restaurant, terras, horeca, bar zodat we ook iets hebben om gezellig te zitten. (huisje aan de Nieuwstraat verwijderen).

• Bruin café voor jong en oud, arm en rijk. • Snackbar met ruime openingstijden, niet zoals nu. • (Afhaal) Chinees (meerdere malen genoemd) • Straathandel • De Exeon• Boekwinkel• Paarden speciaalzaak• Biblioservice• Slager• Slijterij (meerdere malen genoemd) (Met Biologische wijn) • Drogist (Schlecker)• Schoenenwinkel

• Fietsenwinkel ( met fietsverhuur) • Marktkraam activiteiten concentreren op één dag. • Handwerk • Kinderkleding• Boekwinkel• Viswinkel • Wibra• Zeeman• Kruidvat• Electrozaak• Bibliotheek• Middenklasse kledingzaak dames en heren (meerdere malen

genoemd)• Ook huurwinkels. • Postagentschap behouden• Ambachtslui – winkeliers die zelf iets maken: schoenmaker, sleutels,

potten. • Zo min mogelijk winkelketens zoals Blokker of Zeeman. • Medisch centrum of huisartsenpraktijk (HOED)

Woningen• Sociale huurwoningen: begeleid wonen voor jongeren / volwassenen.

Overig• Goed openbaar vervoer, vooral in het buitengebied. • De bus niet alleen over van Heemstraweg! Graag ook voor ouderen

bereikbaar houden.

25

7. Planning en vervolg

Februari ‘10

Verwerken opmerkingen Codesign en uitwerking VO

Zomer ‘10 December ‘10 Zomer ‘12

Doorloop bouw fase II

Start bestemmingsplan procedure, uitwerking VO naar DO en afronden

gesprekken grondeigenaren

Bouw gefaseerd:Fase I en

afhankelijk van verkoopsnelheid

fase II

Eind ‘12

Oplevering fase I Oplevering fase II

Bouwaanvraag , verkoop woningen en winkels,

aanbesteden aannemer en voorbereiden

bouwwerkzaamheden

26

8. Afsluiting

Gefeliciteerd met dit mooie plan!

27

Samenwerkende Partijen

Documents

Transcript of Samenwerkende Partijen