RUP meergezinswoningen gemeente Boechout | december 2012 | … › sites › default › files ›...

Toelichtingsnota

RUP meergezinswoningen

gemeente Boechout | december 2012 | DEFINITIEF ONTWERP

OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020

2

colofon

project: RUP Meergezinswoningen

opdrachtgever: GEMEENTE BOECHOUT

opdrachtnemer: OMGEVING cvba | uitbreidingstraat 390 | 2600 berchem-antwerpen |

t 03 448 22 72 | f 03 440 13 93


3

Inhoud

1. Inleiding ................................................................................................................................ 5

2. Ruimtelijke planningscontext .............................................................................................. 10

3. Juridische context ............................................................................................................... 15

4. Sectorale beleidsplannen en studies .................................................................................. 18

5. Bestaande ruimtelijke structuur .......................................................................................... 26

6. Visie.................................................................................................................................... 28

7. Gewenste ruimtelijke structuur ........................................................................................... 29

8. Milieueffectenrapportage op planniveau ............................................................................. 36

9. Ruimtelijke veiligheidsrapportage op planniveau ................................................................ 37

10. Watertoets .......................................................................................................................... 38

11. Toelichting grafisch plan en bijbehorende stedenbouwkundige voorschriften .................... 42

12. Planschade en planbaten ................................................................................................... 45

13. Ruimtebalans ..................................................................................................................... 46

Bijlage 1 - habitatrichtlijngebied ‘bos- en heidegebied ten oosten van Antwerpen’ .................... 47

Bijlage 2 - ankerplaats ‘kasteel van Boechout en omgeving’ ..................................................... 50

Bijlage 3 - relictzones ................................................................................................................. 54

Bijlage 4 – overzicht selectie geïnventariseerde panden ........................................................... 57

Bijlage 5 - onderzoek naar de noodzaak tot milieueffectrapportage (plan-MER-screening) ...... 63

Bijlage 6 - register van percelen waarop de regeling van planschade, planbaten, kapitaalschade

of gebruikersschade van toepassing kan zijn ............................................................................ 65

Bijlage 7 - adviezen en verslag plenaire vergadering ................................................................ 71

Bijlage 8 – programma ter realisatie van het bindend sociaal objectief ..................................... 73

Bijlage 9 – kaartenbundel .......................................................................................................... 75


4

Kaartenlijst

kaart 1 a, b en c: overzicht stappen afbakening van het plangebied ................................ 7 kaart 2 afbakening van het plangebied .............................................................................. 7 kaart 3 uittreksel gewestplan ........................................................................................... 15 kaart 4 uittreksel bestaande en goedgekeurde BPA’s ..................................................... 15 kaart 5 uittreksel bestaande en goedgekeurde RUP’s ..................................................... 15 kaart 6 overzicht goedgekeurde en niet-vervallen verkavelingen .................................... 16 kaart 7 aanduiding vogel- en habitatrichtlijngebieden ...................................................... 16 kaart 8 beschermd en bouwkundig erfgoed ..................................................................... 16 kaart 9 uittreksel biologische waarderingskaart ............................................................... 18 kaart 10 uittreksel landschapsatlas .................................................................................... 22 kaart 11 situering woonentiteiten ....................................................................................... 26 kaart 12 zones waar het oprichten van meergezinswoningen in principe is

toegelaten ............................................................................................................ 29 kaart 13 inperkingen en uitbreidingen van de kern ............................................................ 31 kaart 14 selectie waardevolle panden ............................................................................... 35 kaart 15 uittreksel uit de hydrografische atlas met aanduiding van de

risicozones op overstromingen ............................................................................ 38 kaart 16 watertoets - overstromingsgevoeligheid .............................................................. 38 kaart 17 watertoets - grondwaterstromingsgevoeligheid.................................................... 38 kaart 18 watertoets - erosiegevoeligheid ........................................................................... 38 kaart 19 watertoets - infiltratiegevoeligheid ........................................................................ 38


5

1. Inleiding

1.1. Aanleiding

De gemeente Boechout streeft een gedifferentieerd ruimtelijk beleid na dat zich baseert op

kernversterking van het centrum van Boechout en het behoud van het kleinschalige karakter

van het dorp Vremde. Dit beleid vertaalt zich onder andere in een visie op de toekomstige

ontwikkeling van meergezinswoningen. In die zin is voorliggend RUP een strategisch RUP

waarbij de gemeente als actor een belangrijke rol speelt.

Het RUP ‘meergezinswoningen’ zet belangrijke lijnen uit voor het gemeentelijk beleid inzake de

realisatie van nieuwbouwprojecten met meerdere entiteiten en het opdelen van bestaande

gebouwen tot meergezinswoningen. Het RUP bepaalt waar in de gemeente in de toekomst

eventueel meergezinswoningen kunnen gerealiseerd worden en waar dit niet meer mogelijk zal

zijn.

Het RUP bakent die zones af waarbinnen geen meergezinswoningen kunnen worden

gerealiseerd. Het betreft een perimeter-RUP dat een overdruk legt over de woongebieden in de

ruime zin volgens het gewestplan waarbinnen het niet wenselijk is dat er meergezinswoningen

kunnen worden gerealiseerd. Deze overdruk op het gewestplan is noodzakelijk omdat er

momenteel in principe overal in het woongebied van Boechout meergezinswoningen

vergunbaar zijn.

1.2. Doelstellingen

Samengevat beoogt de gemeente Boechout met dit ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP):

het instellen van een principieel verbod tot oprichting van en omvorming naar

meergezinswoningen, uitgezonderd in specifiek daartoe afgebakende zones

het bepalen van uitzonderingen binnen de verbodszone, onder andere in functie van

specifiek bouwkundig erfgoed.

Het is eenvoudiger en duidelijker om een RUP op te stellen dat een uitspraak doet over waar

het niet toegelaten is om meergezinswoningen op te trekken dan waar het in principe wel

mogelijk is. Op die manier wordt een duidelijker signaal naar de burger gegeven waar het

optrekken van meergezinswoningen in principe wel en waar het niet kan.

Het RUP ‘meergezinswoningen’ beoogt dus niet de ordening van de zones waarbinnen in

principe wel meergezinswoningen toelaatbaar zijn. De voorwaarden voor het realiseren van

meergezinswoningen zijn gebonden aan een veelheid van afwegingsfactoren. In aanvulling van

dit RUP maakt de gemeente een stedenbouwkundige verordening op die randvoorwaarden

vastlegt aan de oprichting van en omvorming naar meergezinswoningen.

De gemeente heeft de intentie in de toekomst gebiedsgerichte RUP’s op te maken die, indien

nodig, het verbod op meergezinswoningen kunnen opheffen. Dit zal enkel mogelijk zijn onder

strikte voorwaarden in functie van het algemeen belang en het verbeteren van de ruimtelijke

kwaliteit en structuur.


6

1.3. Vorm van het RUP

Het RUP heeft uitsluitend betrekking op een overdruk, en vervangt het gewestplan of

bestaande BPA’s en RUP’s niet. Het is een perimeter-RUP dat in de eerste plaats door

middel van een stedenbouwkundig voorschrift in overdruk op het gewestplan een verbod op het

realiseren van meergezinswoningen instelt. Met andere woorden aan het gewestplan wordt een

verbodsbepaling toegevoegd via dit RUP.

figuur 1 schematische weergave van vorm van het RUP

Het RUP zal het oprichten van meergezinswoningen die buiten de aangegeven rode perimeters

gelegen zijn, verbieden (zie figuur 1).


7

1.4. afbakening van het plangebied

kaart 1 a, b en c: overzicht stappen afbakening van het plangebied

kaart 2 afbakening van het plangebied

Stap 1 - afbakening woonzone in ruime zin

figuur 2 schematische weergave afbakeningsstap 1: woonzone in ruime zin

Binnen de gehele gemeente Boechout worden op het gewestplan de woonzones in ruime zin

beschouwd. Enkel binnen deze zones is het oprichten van meergezinswoningen immers in

principe toegelaten.

De woongebieden in ruime zin, aangeduid op het gewestplan en zoals hieronder opgelijst,

vormen de basis van het perimeter-RUP.

woongebied

woongebied met cultureel-historisch en/of esthetische waarde

woongebied met landelijk karakter

woonuitbreidingsgebieden

gemengde woon-industriegebieden

gebied voor socio-residentie

reservegebieden voor woningen.


8

Stap 2 - uitsluiting van zones waarin het toelaten / verbieden van

meergezinswoningen reeds geregeld wordt

figuur 3 schematische weergave afbakeningsstap 2: uitsluiting van zones waarin het toelaten

/ verbieden van meergezinswoningen reeds geregeld wordt

Uit de woonzone in ruime zin van stap 1 worden volgende elementen uitgesloten, die ieder op

zich reeds een uitspraak doen over het toelaten en/of verbieden van meergezinswoningen:

goedgekeurde BPA’s en RUP’s

goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen waarbinnen het oprichten van

meergezinswoningen reeds is toegelaten.

Stap 3 - uitsluiting zones waar het oprichten van meergezinswoningen wel is

toegelaten

figuur 4 schematische weergave afbakeningsstap 3: uitsluiting zones waar het oprichten

van meergezinswoningen wel is toegelaten

Op basis van een aantal criteria werd in een eerste onderzoeksfase van het RUP een selectie

gemaakt van zones in de gemeente waarbinnen het realiseren van meergezinswoningen onder

bepaalde voorwaarden wel mogelijk zou kunnen zijn. (zie ook hoofdstuk 6 visie)


9

Stap 4 - het uiteindelijke plangebied van het RUP

figuur 5 schematische weergave van de afbakening van het plangebied van het RUP

‘meergezinswoningen’

Het plangebied van het perimeter-RUP, waarbinnen een verbod wordt ingesteld om

meergezinswoningen op te richten, wordt bijgevolg bepaald door het inverse van de

afgebakende zones waar meergezinswoningen wel worden toegelaten of waar de oprichting

ervan reeds verboden is.

Om de erfgoedwaarde van waardevolle panden te bewaren wordt ook voor een aantal panden,

opgenomen in de ‘inventaris van het bouwkundig erfgoed’, die in aanmerking komen voor

opdeling (minimale beschikbare oppervlakte), een uitzonderingsbepaling ingeschreven in het

RUP. Ook zijn uitzonderingsbepalingen opgenomen voor het realiseren van zorgwonen,

kangoeroewoningen, projecten voor cohousing en het onder strikte voorwaarden realiseren van

een bijkomende woonentiteit binnen het volume van een grote eengezinswoning.


10

2. Ruimtelijke planningscontext

2.1. Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Boechout

Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd goedgekeurd bij BD van 8 december 2005.

Het richtinggevend gedeelte is bindend voor de gemeente en alle instellingen die onder de

gemeente ressorteren, hiervan kan slechts onder bepaalde voorwaarden en gemotiveerd

afgeweken worden.

Een aantal selecties, taakstellingen en acties die nodig zijn om de gewenste ruimtelijke

structuur te realiseren, worden aangegeven in de bindende bepalingen van het ruimtelijk

structuurplan. Van deze bindende bepalingen kan de gemeente (noch instellingen die onder de

gemeente ressorteren) niet afwijken.

Het RUP is niet in strijd met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

Het RUP, hoewel niet expliciet aangekondigd in een bindende bepaling, draagt bij tot de

realisatie van de gewenste structuur van de gemeente, door de bescherming van de eigenheid

en de woonkwaliteit binnen de gemeente.

In het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan wordt het gebied V2 -

Weverstraat geselecteerd als gebied waar een woningbouwproject gerealiseerd kan worden in

de vorm van appartementen. Het project werd in tussentijd reeds gerealiseerd onder de naam

Zephyr. Het gaat hier met andere woorden om een vergunde meergezinswoning die binnen de

verbodszone van het RUP kan blijven bestaan, zoals voorzien in de stedenbouwkundige

voorschriften. Het RUP is dus ook op dit punt niet in strijd met het gemeentelijk ruimtelijk

structuurplan. De gebieden Kerkweg en Lindelei zijn ook geselecteerd als gebieden waar een

woningbouwproject gerealiseerd kan worden in de vorm van groepswoningbouw. Deze twee

gebieden zijn daarom niet opgenomen in de verbodzone.

Relevante inhoudelijke aspecten

De gemeente Boechout heeft twee dorpskernen: Boechout en Vremde. Functioneel is er een

zekere afstemming tussen de kernen: Boechout is door zijn grootte en uitrustingsniveau (meer

en grotere winkels, meer en grotere scholen en overheidsdiensten) duidelijk de belangrijkste

kern. Ruimtelijk vormen de twee kernen een eigen entiteit in het landschap, maar door de

voortschrijdende bebouwing dreigen ze met elkaar vervlochten te raken. Elke dorpskern heeft

zijn eigen karakteristieken:

- Boechout heeft zowel een ouder kerngebied ten westen van de spoorlijn en de N10, met

opvallend veel laat 19de

eeuwse en begin 20ste

eeuwse herenhuizen en kasteeltjes, als ook

nieuwere uitbreidingen vooral ten oosten van de N10 en ten westen van het oude

dorpscentrum.

- Vremde is een landelijke woonkern rond een vroeg-middeleeuwse dries.

De gemeente wil haar de dorpskern van Boechout verder uitbouwen als hoofddorp, met

uitstraling naar de ganse gemeente en buurgemeenten, terwijl Vremde als woonkern wordt

uitgebouwd, met de nodige basisvoorzieningen.


11

Vanuit de visie op de rol van de gemeente als “dorp aan de stadsrand met uitzicht op haar

landelijkheid” en vanuit de doelstellingen “open ruimte met zijn landschappelijke

verscheidenheid vrijwaren” en “streven naar goed gestructureerde, compacte kernen temidden

van de open ruimte”, opteert de gemeente voor het stopzetten van de verdere aangroei van de

lint- en verspreide bebouwing. Dit is vooral van belang voor de randen en wegen rond de twee

dorpskernen.

Vanuit de doelstelling “goed gestructureerde, compacte kernen temidden de open ruimte”

streeft de gemeente ernaar om:

voor de eigen bevolking aangename en voldoende woonmogelijkheden te creëren, wat

impliceert dat binnen de gemeente gestreefd wordt naar voldoende en goede huisvesting

voor alle inwoners. Dit betekent dat gestreefd wordt naar een voldoende mix inzake sociale

en leeftijdssamenstelling, wat onder meer impliceert: naast meer-persoonsgezinnen ook

alleenstaanden, senioren en sociale woningbouw.

daarbij dient een onderscheid te worden gemaakt tussen de woonbehoeften van het

hoofddorp Boechout, dat in grootstedelijk gebied ligt, en de woonkern Vremde, dat in het

buitengebied ligt. Voor het gedeelte van de gemeente dat tot grootstedelijk gebied behoort

zal de gemeente haar deel van de taken van het grootstedelijk gebied moeten opvangen.

de omgevende open ruimte daarbij maximaal te vrijwaren.

de oude dorpscentra te herwaarderen waarbij in de eerste plaats geopteerd wordt voor

wooninbreiding in de dorpskernen enerzijds en renovatie en het benutten van leegstaande

gebouwen anderzijds.

In het structuurplan worden in Boechout drie deelruimten herkend:

deelruimte Vremde en haar landelijke omgeving

deelruimte van het verstedelijkt gebied van Boechout: hoeksteen van het stedelijk gebied

deelruimte van Boshoek en omgeving.

Deelruimte Vremde en haar landelijke omgeving

De deelruimte Vremde is en blijft een rustig buitengebied, met Vremde als landelijk dorp in de

groene vinger met glastuinbouw als economische drager.

In Vremde staat de openheid van het agrarisch landschap voorop. Dit zowel ten noorden als ten

zuiden van de dorpskern. De dorpskern Vremde zal zich ontwikkelen zonder uitdeining in dit

omringende landschap. Verdere ontwikkelingsmogelijkheden voor het wonen worden in de

woonkern geconcentreerd op de onbebouwde percelen en de binnengebieden.

Deelruimte van het verstedelijkt gebied van Boechout: hoeksteen van het stedelijk

gebied

Deze verstedelijkte deelruimte vormt een hoeksteen van het grootstedelijk gebied van

Antwerpen en sluit aan bij de verstedelijkte gemeenten Mortsel en Hove. De gemeente kiest

niet om de woonkern Boechout te ontwikkelen als slaapdorp aan de rand van de stad. De

gemeente wenst wel uitdrukkelijk om, naast het voorzien van voldoende woonmogelijkheden,

tevens de socio-culturele en economische rol van Boechout te versterken.

De woonkern Boechout is qua bebouwingsstructuur sterk gericht op Antwerpen. Dit is zowel het

geval voor de oude dorpskern van Boechout als voor de 20e eeuwse buitenwijken aan de

oostzijde van N10. Gelukkig is het typische karakter van Boechout, met zijn schat aan 19de

en

begin 20e eeuwse oorspronkelijke herenhuizen, kasteeltjes en parkgebieden, nog intact


12

gebleven en is er relatief weinig verspreide en lintbebouwing in de open ruimte rondom

Boechout-dorp.

De rol van “hoeksteen van het grootstedelijk gebied” impliceert dat de open ruimte en open

ruimte-corridors errond worden bewaard, d.w.z.: verdere bebouwing rondom de perimeter van

het grootstedelijk gebied is ongewenst. Boechout kiest voor inbreiding en benutting van

onbebouwde percelen.

2.2. Ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen

Het ruimtelijk structuurplan van de provincie Antwerpen (RSPA) werd bij MB dd 10 juli 2001

goedgekeurd.

Het richtinggevend gedeelte van het provinciaal structuurplan geeft aan welke ontwikkelingen

wenselijk zijn op het provinciaal grondgebied. Dit resulteert in een gewenste ruimtelijke

structuur. Het richtinggevend gedeelte is bindend voor de provincie, hiervan kan moeilijk

afgeweken worden, en wordt aangegeven in de bindende bepalingen die horen bij het ruimtelijk

structuurplan.

Het provinciaal structuurplan vormde een kader bij de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk

structuurplan. Voorliggend RUP is er niet in strijd mee.


Boechout in de Antwerpse fragmenten

In het ruimtelijk structuurplan Antwerpen behoort de gemeente Boechout tot de hoofdruimte

Antwerpse fragmenten, het deel van de provincie dat binnen de Vlaamse Ruit ligt. Binnen de

Antwerpse fragmenten worden zeven deelruimten onderscheiden. De gemeente Boechout

behoort tot de Antwerpse gordel.

Ontwikkelingsperspectieven voor de Antwerpse gordel

De gemeente Boechout behoort tot de Antwerpse gordel. De Antwerpse gordel is een

groenstructuur van grootstedelijk niveau, verweven met de Antwerpse fragmenten. De gordel

biedt ademruimte aan het grootstedelijk gebied en aan de Antwerpse fragmenten door het

aanbod aan niet bebouwde ruimte, door het mogelijk maken van (grootstedelijke) recreatie en

(hoofdzakelijk) grondgebonden landbouw. De doelstellingen van deze ruimte zijn:

tegengaan van bebouwing

beschermen, versterken en verbinden van onderdelen van de gordel

versterken van open ruimte functies natuur, bossen, landbouw, recreatie en landschap

Partiële herziening van het RSPA

Het ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen (RSPA) voorziet cijfergegevens tot 2007. Met

het aflopen van deze planhorizon ontstaat er onduidelijkheid over de cijfergegevens voor de

gemeenten met betrekking tot het voorzien van bijkomende woningen en lokale

bedrijventerreinen. De kortetermijnherziening is afgerond. Deze partiële herziening heeft

grotendeels tot doel om de planperiode te verlengen tot 2012. Op 27 januari 2011 heeft de

provincieraad de partiële herziening definitief vastgesteld. Vlaams minister bevoegd voor


13

Ruimtelijke Ordening Philippe Muyters heeft deze herziening gedeeltelijk goedgekeurd op 4 mei

2011. De gedeeltelijke goedkeuring verscheen in het Belgisch Staatsblad op 17 mei 2011.

In het richtinggevend deel van de partiële herziening wordt Boechout geselecteerd als stedelijke

woonkern en Vremde geselecteerd als woonkernen in het buitengebied.

2.3. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

Op 23 september 1997 werd het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) definitief vastgelegd

en werden de bindende bepalingen bekrachtigd als kader voor de ruimtelijke ontwikkeling in

Vlaanderen tot 2007. Het RSV werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering 12/12/2003;

de gewijzigde bindende bepalingen werden bekrachtigd bij decreet 19/03/2004. De tweede

herziening van het RSV werd op 17 december 2011 definitief vastgesteld. De bindende

bepalingen werden op 16 januari 2011 bekrachtigd door het Vlaams Parlement.

Het richtinggevend gedeelte geeft een gewenste ruimtelijke structuur voor het Vlaamse

grondgebied, waarvan niet kan worden afgeweken. Deze gewenste ruimtelijke structuur wordt

vervat in de bindende bepalingen in het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Het RSV vormde

een kader bij de opmaak van het provinciaal en het gemeentelijk structuurplan. Voorliggend

RUP is niet in strijd met het RSV.


Boechout maakt grotendeels deel uit van het grootstedelijk gebied Antwerpen en op grotere

schaal van het stedelijk netwerk de Vlaamse Ruit.

Visie en concept voor de stedelijke gebieden

Stedelijke gebieden zijn gebieden waar een intense ruimtelijke samenhang en verweving

bestaat tussen de verschillende menselijke activiteiten (wonen, werken, recreëren enz.), waar

de dichte bebouwing overheerst en waar het wenselijk is ontwikkelingen te stimuleren en te

concentreren. Een ‘stedelijk-gebied-beleid’ duidt op ontwikkeling, concentratie en verdichting,

maar steeds met respect voor de draagkracht van het gebied. Dit in tegenstelling met het

‘buitengebied-beleid’, waar een meer terughoudend beleid ten opzichte van o.a. het bouwen zal

worden gevoerd.

Elk stedelijk gebied is tevens een economisch knooppunt. De economische activiteiten zijn in

de economische knooppunten geconcentreerd op goed uitgeruste regionale bedrijventerreinen

en lokale bedrijventerreinen of komen verweven met andere functies voor.

Doelstellingen voor de grootstedelijke gebieden

Eén van de doelstellingen geformuleerd in het RSV voor stedelijke gebieden is het ontwikkelen

van nieuwe woontypologieën en kwalitatieve woonomgevingen. Om die redenen wil men in de

verdeling van de woonbehoefte aan bijkomende woongelegenheden een trendbreuk realiseren:

60% in de stedelijke gebieden en 40% in de kernen van het buitengebied (voor de provincie

Antwerpen zelfs respectievelijk 65% en 35%). De minimaal na te streven woondichtheid voor

stedelijke gebieden bedraagt 25 woningen per hectare. Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen

legt aan het grootstedelijk gebied Antwerpen de taak op om ruimte voor ongeveer 40.000

bijkomende woningen te voorzien. In de eerste plaats biedt het bestaand weefsel hiervoor nog

mogelijkheden door bijvoorbeeld herbestemming, verdichting, hergebruik of opsplitsing. Ten


14

tweede moeten hiervoor ook nieuwe locaties worden aangeduid. Dit laatste gebeurt bij de

afbakening van het grootstedelijk gebied. Omwille van de duidelijke behoeften en om te kunnen

concurreren met het buitengebied (waar nog een aanzienlijke juridische voorraad aan

bouwgronden bestaat) moeten ook op korte termijn grootschalige woningbouwprojecten worden

gerealiseerd.

In de economische knooppunten worden de economische activiteiten en ook de nieuwe

bedrijventerreinen geconcentreerd (voor 83 tot 88 % in de provincie Antwerpen). De verdere

ontwikkelingen op het vlak van bedrijventerreinen zijn afhankelijk van de bestaande

mogelijkheden en de wenselijkheid (bijvoorbeeld in functie van bereikbaarheid). In de eerste

plaats biedt het weefsel hiervoor nog mogelijkheden door bijvoorbeeld reconversie of

verdichting. Nieuwe regionale bedrijventerreinen kunnen worden aangeduid bij de afbakening

van het grootstedelijk gebied.

Verdichten en versterken van de stedelijke gebieden is geen synoniem voor het volbouwen van

elke waardevolle groene ruimte binnen het woongebied. Immers, om nieuwe bewoners aan te

trekken is het creëren van kwalitatieve woonomgevingen met voldoende groene ruimten een

absolute voorwaarde.

Relevante aspecten met betrekking tot de uitvoering van het RSV

De Vlaamse regering heeft op 19 juni 2009, in uitvoering van het RSV, het gewestelijk ruimtelijk

uitvoeringsplan ‘Afbakening grootstedelijk Gebied Antwerpen’ definitief goedgekeurd.

Dit plan stelt een aantal aanpassingen voor aan de bestemmingen en de geldende

stedenbouwkundige voorschriften in delen van de gemeenten Antwerpen, Aartselaar, Beveren,

Boechout, Borsbeek, Edegem, Hemiksem, Hove, Kontich, Kruibeke, Lint, Mortsel, Niel, Rumst,

Schelle, Schilde, Schoten, Wijnegem, Wommelgem en Zwijndrecht.

Met dit plan stelt de Vlaamse Regering twee zaken voor:

een afbakeningslijn die aangeeft waar de stedelijke ontwikkeling van het Antwerpse in de

toekomst kan gebeuren;

aanpassingen aan de stedenbouwkundige voorschriften op verschillende locaties om

nieuwe ruimte te creëren voor wonen, werken, verkeersinfrastructuur stadsbossen en

stedelijk groen.

Het plangebied van het RUP wordt door de afbakening opgedeeld in een ‘grootstedelijk gebied’

en een ‘buitengebied’. De kern van Boechout valt grotendeels in het grootstedelijk gebied.

Vremde behoort tot het buitengebied.

Het gewestelijk RUP herbestemt tevens de deelzone ‘Schaliehoevewijk Zuid’, gelegen tussen

Lispersteenweg, Vosstraat en Eggerseelstraat, van agrarisch gebied naar woongebied. Deze

zone, ca. 3ha groot, is gericht op een differentiatie aan woningtypologieën en doelgroepen. Er

wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per hectare.

In voorliggend RUP wordt de contour van de deelzone ‘Schaliehoevewijk Zuid’ uit het

plangebied gesloten gezien de bestemming en voorschriften voor het gebied reeds zijn

vastgelegd in het gewestelijk RUP, en dus enkel verfijnd kunnen worden (en niet gewijzigd om

bv. meergezinswoningen in het gebied te verbieden).


15

3. Juridische context

3.1. Gewestplan

kaart 3 uittreksel gewestplan

Het gewestplan nr.14 Antwerpen (goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en

latere wijzigingen in 1996, 1998 en 2000) legt de bestemmingen op het gemeentelijk

grondgebied vast.

3.2. BPA’s en RUP’s

kaart 4 uittreksel bestaande en goedgekeurde BPA’s

kaart 5 uittreksel bestaande en goedgekeurde RUP’s

Binnen de gehele gemeente Boechout bevinden zich twee goedgekeurde gemeentelijke BPA’s,

welke ook van kracht blijven na de goedkeuring van voorliggend RUP (zie kaart 4).

BPA 9 bis Mussenhoeve deel 2 (BD 4 juni 1986)

BPA 1a Fruithof (BD 2 juni 1995)

Binnen de gemeente Boechout zijn verschillende gemeentelijke RUP’s gelegen, zoals wordt

geïllustreerd op kaart 5.

RUP Capenberg (BD 10 juli 2008)

RUP Bulka en dalhoofd Molenbeekvallei (BD 4 juni 2009)

RUP Koude beekvallei (BD 31 maart 2011)

RUP Mussenhoeve (BD 31 maart 2011)

Het RUP met de meeste relevantie is het RUP BMT, dat momenteel wordt opgemaakt. Het

RUP is gelegen in de kern van Boechout, een voormalig industrieel bedrijventerrein, begrepen

tussen Molenlei, Lange Kroonstraat en Heuvelstraat. Voor het plangebied van dit RUP worden

een aantal typologieën van woningen voorgesteld waaronder ook meergezinswoningen. Deze

mogelijkheid is een logisch gevolg van de context. Het terrein is centraal gelegen, dicht bij de

kern van Boechout (voorzieningen) en is zeer goed ontsloten met het openbaar vervoer.

Bovendien komt door het stapelen van woningen ruimte vrij voor de realisatie van een

aanzienlijke oppervlakte aan openbaar groen.

De mogelijkheid om meergezinswoningen te realiseren binnen het plangebied van het RUP

BMT wordt dan ook door dit RUP onderschreven.

Op het grondgebied van de gemeente Boechout is ook het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

‘afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen’ (VR 19 juni 2009) van kracht. De

deelzone Schaliehoevewijk - Zuid dat het volledige bouwblok tussen Eggerseelstraat, Vosstraat

en Lispersteenweg de bestemming woongebied geeft, wordt eveneens weergegeven op kaart

5.

Het gewestelijk RUP Leidingstraat Ranst - Lier (VR 19 december 2008) bevindt zich ver buiten

de perimeter van het RUP, aan de zuidzijde van de gemeente, en heeft bijgevolg geen impact

op voorliggend RUP.


16

3.3. Goedgekeurde en niet-vervallen verkavelingen

kaart 6 overzicht goedgekeurde en niet-vervallen verkavelingen

In voorliggend RUP worden enkel de goedgekeurde en niet-vervallen verkavelingen die

specifiek toelaten meergezinswoningen op te richten uitgesloten uit het plangebied. Bijgevolg

geldt voor verkavelingen bestemd voor eengezinswoningen die gelegen zijn in de verbodszone

voor meergezinswoningen dat in de toekomst geen verkavelingswijziging kan vergund worden

voor het oprichten van meergezinswoningen.

Op kaart 6 worden alle goedgekeurde en niet-vervallen verkavelingen weergegeven met

aanduiding van de verkavelingen die expliciet meergezinswoningen toelaten.

3.4. Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening

Voor de gemeente Boechout wordt momenteel een gemeentelijk bouwreglement opgemaakt.

Het betreft een bouwverordening inzake algemene bouwvoorschriften (parkeren, buitenruimte

bij de woning,..) maar ook het aanbrengen van afschermingen en publiciteit, vellen of rooien

van bomen, aanbrengen van schotelantennes en de aanleg van opritten.

Voorliggend RUP is in overeenstemming met dit gemeentelijke bouwreglement in opmaak en

overlapt niet met de bepalingen opgenomen in dit reglement.

3.5. VEN-gebieden

Binnen de gemeente Boechout bevindt zich het VEN-gebied ‘Bossen van de Lauwerijk- en

Lachenenbeek’ (nr. 305). Dit is een GEN-gebied (grote eenheid natuur).

Het gebied is gelegen buiten woongebied, aan de grens van de gemeente met Hove en Lint,

dus buiten het plangebied van voorliggend RUP.

3.6. Vogel - en habitatrichtlijngebieden

kaart 7 aanduiding vogel- en habitatrichtlijngebieden

Binnen de gemeente Boechout is een habitatrichtlijngebied gelegen. Het ‘bos- en heidegebied

ten oosten van Antwerpen’ (gebiedscode BE2100017) heeft een totale oppervlakte van ca.

5240ha.

Dit habitatrichtlijngebied valt buiten het plangebied van voorliggend RUP. De afstand tot het

plangebied bedraagt meer dan 200m.

De belangrijke waarden van het gebied worden in bijlage 1 bij deze toelichtingsnota

opgenomen.

3.7. Beschermd erfgoed

kaart 8 beschermd en bouwkundig erfgoed

Volgend beschermd erfgoed is gelegen binnen de contour van het plangebied van het RUP:


17

Beschermde monumenten:

Boomkensstraat 4: pastorie gelegen in beboomde tuin. Rechthoekig dubbelhuis van vijf

traveeën en twee bouwlagen onder schilddak. Opgetrokken in 1853-1855.

Parochiekerk St. Jan In de Olie Vremde: op langgerekt pleintje gelegen neogotische

driebeukige kruiskerk, omringd door kerkhof. Opgetrokken in 1857-1859.

Landschappen:

P10398: dorpskern Vremde met kerk en pastorie

P10429: la Chaitaignerie en A. Franckstraat

P10412: Heuvelstraat - Janssenlei

L10078: KW-lijn; telefoonnet C14 -VC9 - C13

L10060: KW-lijn; telefoonlijn C12-C18

A10029: kasteeldomeinen Z-ZO Antwerpen en randgemeenten

Dorpsgezichten:

OA000110: dorpsplaats Vremde

OA001424: het geheel gevormd door landhuizen gelegen Heuvelstraat 69,93,95 en

Janssenlei 1-9

OA001413: het geheel gevormd door de landhuizen gelegen Heuvelstraat 25, 29, 31 en 33

OA001224: het geheel gevormd door de landhuizen te A. Franckstraat 17 en 20 en dr. T.

Tusstraat 20 met tuinen

OA001415: het Appelkanthof

OA 001412: kasteel Fruithof en nabij gelegen hoeve

OA 002303: gronden tussen Vredebergstraat, Konijnenberg, de Groene Stap en dreef voor

kasteel van Boechout

De beschermingsbesluiten omtrent beschermde monumenten, stads- en dorpsgezichten en

landschappen blijven van kracht naast het RUP.

3.8. Bouwmisdrijven

Er worden geen bouwmisdrijven geregulariseerd in dit voorontwerp RUP.


18

4. Sectorale beleidsplannen en studies

4.1. Gemeentelijk natuurontwikkelingsplan (GNOP)

Verschillende delen van het plangebied zijn gelegen in een gebied aangeduid in het (ontwerp)

Groene Hoofdstructuur als natuurkerngebied, natuurontwikkelingsgebied of

natuurverbindingsgebied. Het gaat in eerste instantie om het Bos van Moretus en omgeving,

aangeduid als natuurkerngebied. Daarnaast worden de valleien van de Molenbeek en Koude

Beek respectievelijk aangeduid als natuurontwikkelingsgebied en natuurverbindingsgebied.

4.2. Biologische waarderingskaart

kaart 9 uittreksel biologische waarderingskaart

Op de biologische waarderingskaart worden de zones waar het oprichten van

meergezinswoningen verboden wordt, met uitzondering van een aantal specifieke locaties met

een grotere biologische waardering die hieronder worden opgelijst, aangeduid als complex

waar geen of weinig biologische waardering aanwezig is.

Zones met een hogere waardering op de biologische waarderingskaart die het plangebied

(gedeeltelijk) overlappen:

Lange Kroonstraat – Oude Steenweg: biologisch waardevol

binnengebied Binnensteenweg, Provinciesteenweg, heuvelstraat en Frans Seghersstraat:

biologisch waardevol

binnengebied Dr. Theo Tutsstraat, Pastoorleike, Alexander Franckstraat en Van

Colenstraat: complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen

Lintakker: biologisch waardevol

Alexander Franckstraat: complex van minder waardevolle en waardevolle elementen

Alexianenweg: biologisch waardevol

Provinciesteenweg ter hoogte van Borsbeeksesteenweg: complex van biologisch minder

waardevolle en waardevolle elementen

hoek Provinciesteenweg - Schransstraat: biologisch zeer waardevol

Heerbaan: complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen

Lindelei: complex van minder waardevolle en waardevolle elementen

Broechemsesteenweg: complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle

elementen.

4.3. Mobiliteit

4.3.1. Gemeentelijk mobiliteitsplan

Het gemeentelijk mobiliteitsplan werd conform verklaard op 17 november 2006.


In het mobiliteitsplan worden volgende maatregelen met een ruimtelijke impact naar voren

geschoven:


19

Voor het voetgangersnetwerk:

aanpassing kruispunten in functie van verkeersveiligheid en oversteekbaarheid zwakke

weggebruiker

uitwerking schoolomgevingen - zone 30

weren doorgaand verkeer uit kernen.

Voor het fietsroutenetwerk:

aandacht en aanpassing kruispunten voor verbetering oversteekbaarheid zwakke

weggebruikers

onderzoek en uitwerking tracé fietsvoorziening langs spoorweg Lier-Mechelen en Lier -

Antwerpen

aanleg fietsvoorziening Boshoek

onderzoek naar locatie fietstunnel onder spoorweg

onderzoek en uitbouw recreatief fietsnetwerk

Voor het openbaar vervoernetwerk

invoering basismobiliteit

tramverlenging tot Boechout

tramverlenging tot Lier

aanpassing en optimalisering lijnvoering

uitbouw haltes in functie van multimodaliteit en op het vlak van veiligheid,

wachtaccommodatie en fietsvoorzieningen

optimalisering dienstregeling buslijnen tussen Vremde en station Boechout

uitbouw multimodaliteit stationsparking.

Voor het autonetwerk:

uitwerking schoolomgevingen - zone 30

uitwerking zone 30 in het centrum van Boechout: ten noorden / ten zuiden van

Hovesteenweg

inrichting en uitbouwen multimodaliteit van stationsparking

uitbouw multimodaliteit en inrichting parking Capenberg

aanpassing doorgangen voor gemotoriseerd verkeer (lokaal bedrijventerrein en N10 via

Stoofstraat).

Goederenvervoer

onderzoek naar parkeermogelijkheden vrachtwagens

4.3.2. Openbaar vervoer

Het openbaar vervoer in Boechout, bestaande uit bus, tram en trein, is hoofdzakelijk gericht

naar Antwerpen. De trein maakt ook de verbinding met Mechelen en Lier.

Op 20 april 2001 werd het decreet ‘basismobiliteit’ goedgekeurd (publicatie in Belgisch

Staatsblad dd. 21 augustus 2001).

Basismobiliteit heeft tot doel een vast minimumaanbod van geregeld vervoer aan te bieden aan

elke bewoner van een woongebied (volgens gewestplan) in Vlaanderen.

Teneinde een beeld te krijgen van de huidige ruimtelijke bediening van Boechout door het

openbaar vervoer, werd rond elke bestaande bushalte op het grondgebied van Boechout, waar

een verzekerde amplitude en frequentie is, een zone van 750m (buitengebied) en 500m


20

(grootstedelijk gebied) afgebakend (in functie van de bepalingen van het decreet

‘basismobiliteit’).

Zoals te zien is op onderstaande figuur zijn er geen zones van het woongebied (in ruime zin,

volgens het gewestplan) die onvoldoende worden bediend. Enkel in het westen van de

gemeente, aan de grens met Mortsel toont de figuur geen dekking. Dit is logisch gezien de

tramhalte die deze zone bediend, zich net op het grondgebied van de gemeente Mortsel

bevindt.

figuur 6 basismobiliteit bestaande structuur openbaar vervoer op basis van gegevens De

Lijn in relatie tot woongebied (ruime zin) binnen de gemeente

4.4. Woonbeleidsplan

De Vlaamse Wooncode bepaalt dat de gemeenten de initiatieven van alle actoren die zich op

lokaal niveau met wonen bezig houden, op mekaar moeten afstemmen. Ze reikt hierbij het

woonplan aan als beleidsinstrument.

Op het college van 21 mei 2012 werd het woonbeleidsplan, dat de krachtlijnen, scenario’s en

keuzes voor het specifieke lokaal woonbeleid in Boechout weergeeft, goedgekeurd. Dit lokaal

woonbeleidsplan beoogt via analyse en inschatting van woonbehoeften te komen tot de juiste

beleidskeuzes.

Voor het Lokaal Woonbeleidsplan wordt gewerkt met een tijdsperspectief tot 2025. Jaarlijkse

actieplannen concretiseren het woonbeleidsplan met te realiseren doelstellingen en acties.


21

Conform het woonbeleidsplan zijn volgens voorliggend RUP bijzondere woonvormen zoals

kangoeroewonen, zorgwonen en cohousing mogelijk als uitzondering op het verbod op de

realisatie van meergezinswoningen.

Bij het ondersteunend optreden bij vragen naar opsplitsing van woningen (actiepunt 40) zal bij

de informatieverstrekking hierover verwezen worden naar het juridische kader van voorliggend

RUP Meergezinswoningen.

In het woonbeleidsplan gaat ook aandacht naar het decreet Grond en Pandenbeleid met onder

meer het realiseren van het Bindend Sociaal Objectief (BSO). Een aantal doelstellingen worden

vooropgesteld om dit BSO tegen 2025 te behalen. Onder andere het periodiek evalueren en

aanpassen van het ‘gemeentelijk actieplan voor de verwezenlijking van het sociaal

woonaanbod’ komt aan bod.

Uit de berekeningen in het actieplan van 16 december 2012 blijkt dat zowel voor sociale

huurwoningen als sociale koopwoningen het bindend sociaal objectief zonder problemen

gerealiseerd zal zijn. Voor het te realiseren aantal sociale kavels neemt de gemeente initiatief

dit in het kader van lopende projecten mee op te nemen. Als de programmatie voor 2015 niet

lukt, dan zal een grond in eigendom van het lokale bestuur hiervoor worden ingezet.

bijkomend te realiseren aantal

sociale huurwoningen (BSO 09/20) 78

sociale huurwoningen (inhaalbeweging 09-25) 18

sociale koopwoningen (tegen 2020) 32

sociale kavels 3

tabel 1 Bindend Sociaal Objectief voor de gemeente Boechout

Sociale huurwoningen: Momenteel zijn reeds 78 sociale huurwoningen gerealiseerd of vrij

definitief gepland. Daar bovenop zal het sociaal verhuurkantoor Woonweb één bijkomende

sociale huurwoning realiseren in de periode 2013-2020 en worden een viertal projecten opgezet

met De Ideale Woning die in totaal min 15 - max 27 woningen tegen 2020 en min 7 - max 19

woningen tegen 2025 opleveren. In totaal geeft dit min 101 - max 113 woningen tegen 2020 en

min 108 - max 139 woningen tegen 2025, wat zelfs bij een voorzichtige planning het BSO voor

wat betreft de sociale huurwoningen ruim zal overtreffen.

sociale

huurwoningen

gerealiseerd

of gepland

nieuwe

projecten tegen

2020

nieuwe

projecten tegen

2025 Totaal

Svk Woonweb 9 8 17

De Ideale Woning 69 min 15-max 27 min 7 –max 19

min 91–max

117

totaal planning 78 min 23-max35 min 7 – max 26

min 108-max

139

gecumuleerd totaal

planning 78 min101-max113 min108-max139

BSO (gecumuleerd) 78 96

tabel 2 gerealiseerde en geplande sociale huurwoningen tov. het BSO

Sociale koopwoningen: Wat betreft sociale koopwoningen zal Sociale Bouw en

Kredietmaatschappij ARRO Antwerpen een project realiseren met 21 koopwoningen. Tevens


22

zullen bij uitvoering van het RUP Mussenhoeve 29 koopwoningen gerealiseerd worden. Dit

betekent dat er momenteel al 18 sociale koopwoningen meer gepland zijn dan voorzien in het

BSO.

sociale koopwoningen tegen 2020 tegen 2025 Totaal

ARRO (lopende projecten) 21 21

Mussenhoeve 29 29

gecumuleerd totaal planning 50 50 50

Te realiseren volgens BSO 32 32 32

tabel 3 geplande sociale koopwoningen tov. het BSO

Sociale kavels: In verband met het BSO voor 3 sociale kavels zijn er sinds begin juni 2012 een

aantal stappen gezet. Er is enerzijds een samenwerkingsverband met de intercommunale

IGEAN, die gronden van de kerkfabriek in Vremde (Berthoutstraat) zal aankopen en waarbij 2

sociale kavels worden gereserveerd. Verder is er ook de optie nog 2 extra sociale kavels te

realiseren in een grote private verkaveling in Vremde (Weverstraat).

sociale kavels tegen 2020 tegen 2025 Totaal

woonproject IGEAN 2 2

privaat woonproject 2 2

gecumuleerd totaal planning 4 4 4

Te realiseren volgens BSO 3 3 3

tabel 4 geplande sociale kavels tov. het BSO

Gezien het BSO in Boechout ruimschoots zal worden gehaald is in de periode 2009-2020 de

activering van de gronden in eigendom van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke

rechtspersonen niet van toepassing. Dit betekent niet dat er in deze periode geen publieke

gronden zullen worden geactiveerd. Integendeel. In Boechout heeft het bestuur er voor gekozen

om voor de verdere uitbouw van het sociaal woonpatrimonium een aantal publieke gronden

mee in te zetten.

Dit betekent tevens dat het voorzien van een uitzonderingsmaatregel voor sociale

woonprojecten in voorliggend RUP niet aan de orde is. Een verbod op het realiseren van

meergezinswoningen brengt het behalen van het bindend sociaal objectief niet in het gedrang.

Bovendien kunnen in de verbodszone van het RUP nog steeds sociale woningen gerealiseerd

worden, hetzij wel in de vorm van eengezinswoningen. De gemeente laat daarnaast ook de

mogelijkheid open om toekomstige grotere woonprojecten te ordenen in gebiedsgerichte RUP’s,

waarbij het verbod eventueel opgeheven wordt in functie van de realisatie van sociale woningen

door de betrokken projectontwikkelaars.

4.5. Onroerend erfgoed

4.5.1. Landschapsatlas

kaart 10 uittreksel landschapsatlas

Het plangebied overlapt in het zuid - zuidwesten, ter hoogte van Hovestraat, een ankerplaats:

Kasteel van Boechout en omgeving (A10029)


23

Buiten het plangebied gelegen, maar binnen de grenzen van de gemeente Boechout zijn twee

relictzones aangeduid:

Kasteeldomeinen Z-ZO Antwerpen en randgemeenten (R10082)

Vallei van de Molenbeek - Beggelbeek (R10095)

In het plangebied zijn een aantal puntrelicten en lijnrelicten terug te vinden:

P10398: dorpskern Vremde met kerk en pastorie

P10429: la Chaitaignerie en A. Franckstraat

P 10412: Heuvelstraat - Janssenlei

L 10078: KW-lijn; telefoonnet C14 -VC9 - C13

L10060: KW-lijn; telefoonlijn C12-C18

In bijlage 2 en 3 is meer informatie terug te vinden met betrekking tot de effectieve inhoud en

waarden van respectievelijk de ankerplaats en de twee relictzones.

4.5.2. Inventaris van het bouwkundig erfgoed

Op 14 september 2009 heeft de administrateur-generaal van het Vlaams Instituut voor het

Onroerend Erfgoed (VIOE) de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed voor Vlaanderen

vastgesteld.

Binnen de contour van het plangebied werd volgend erfgoed geïnventariseerd:

dubbelhuis uit 1907, gelegen Oude Steenweg 57

twee burgerhuizen uit 1913, gelegen Oude Steenweg 50-52

hoeve bij “kasteel Fruihof”, gelegen Fruithoflaan 21

“Kasteel Ropstock”, gelegen sportveldlaan 21

rijhuis “Villa Maria” uit 1913, gelegen Hovesteenweg 67

landhuis “Les Peupliers”, gelegen Dr. Theo Tutsstraat 20

eclectisch burgerhuis “Bloemenlust” ca. 1900, gelegen Alexander Franckstraat 55

landhuis “Lust en Rust”, gelegen Alexander Franckstraat 20

landhuis circa 1900, gelegen Janssenlei 4

landhuis “De Dag” gelegen Janssenlei 9

landhuis “Madonna”, gelegen Janssenlei 8

landhuis, gelegen Janssenlei 7

landhuis ca. 1900, gelegen 5

landhuis, gelegen Janssenlei 3

landhuis ca. 1900, gelegen Janssenlei 1

herenhuis, gelegen Heuvelstraat 23

landhuis “Vrij en Blij”, gelegen Borsbeeksesteenweg 21

landhuis “Ter Linden”, gelegen Borsbeeksesteenweg 19

neoclassicistisch herenhuis, gelegen Borsbeeksesteenweg 11

landhuis “Les Glycines” of “Hof van Baelde”, gelegen Borsbeeksesteenweg 6

vier aaneengesloten arbeiderswoningen, gelegen Borsbeeksesteenweg 151-153-155-157

“Hoeve ter Micke”, gelegen Hellestraat 33

“Arckenhoeve”, gelegen Hellestraat 32

burgerhuizen, gelegen dr. Theo Tutsstraat 23

“Hoeve ten Speelhoven” of “Speelhoeve”, gelegen Broechemsesteenweg 23

hoeve gelegen Wommelgemsesteenweg 62, gesloopt

hoeve, gelegen Boomkensstraat 6

parochiekerk Sint-Jan in de Olie, gelegen Dorpsplaats 3

pastorie, gelegen Boomkensstraat 2-4


24

gemeentehuis, enkelhuis, gelegen Boomkensstraat 2

hoekhuis, gelegen Reigersmolenstraat 17

dubbelhuis, gelegen Reigersmolenstraat 31

boerenhuis “Molenhuis”, gelegen Reigersmolenstraat 33

neoclassicistisch dubbelhuis, gelegen Reigersmolenstraat 31

dubbelhuis, gelegen Dorpsplaats 5

neoclassicistisch dubbelhuis, gelegen Reigersmolenstraat 26

dorpswoning, gelegen Weverstraat 22-30–34-36

dorpshuis, gelegen Weversstraat 47

villa “Samsuffit”, gelegen Eggelstraat 8

woning “Schaliehoeve”, gelegen Heerbaan 19

hoeve, gelegen Boshoek 148

4.5.3. Archeologisch erfgoed

De publiekskaarten van de Centrale Archeologische Inventaris voor Vlaanderen geven voor

enkele periodes een aantal gekende archeologische sites binnen het plangebied van het RUP

aan. Het gaat om volgende sites:

Rozenlaan I – Vremde 12 (102274)

Rozenlaan II – Vremde 46 (102319)

speelhoeve Groenenbroek (113164)

Broechemsesteenweg II (113180)

Boomkensstraat 4 – voormalige pastorij (113194)

kerk St. Jan in de Olie – Vremde (113184)

Lindelei I – Vremde 34 (102314)

Vremdesesteenweg I - Vremde 40 (102317)

Reigersmolen Vremde (113166)

Berthoutstraat I - Vremde 36 (102315)

Sombekestraat I (105620)

Borsbeeksesteenweg II (105589)

Capenberg (151557)

hoeve Ter Micke (113128)

Arckenhoeve (113127)

Schaliehoeve (113126)

kasteel Fruithof (113125)

kasteel Ropstock (113171)

Terbankstraat 13 (100551)

Terbankstraat I - Wolfsput (105062)

holle weg Appelkant (105627)

verscheidene losse vondsten (152060, 152063, 152018, 152020152019, 152040)

Dit RUP doet geen afbreuk aan de verplichtingen voortvloeiend uit de wetgeving met betrekking

tot de bescherming van archeologisch erfgoed.

4.6. Toegankelijkheid

In het kader van de toegankelijkheid van gebouwen en openbare ruimten wordt elke aanvraag

tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning die betrekking heeft op een publieke

ruimte voor advies voorgelegd aan het Centrum voor Toegankelijkheid Provincie Antwerpen


25

(Boomgaardstraat 22, bus 101, 2600 Antwerpen; tel: 03/240.56.47 of www.provant.be, welzijn,

toegankelijkheid) alvorens de stedenbouwkundige vergunning af te leveren.

De aanvrager dient alle nodige informatie te verstrekken die nodig is om de toegankelijkheid te

evalueren.

Onder publieke ruimte wordt verstaan: de openbare en niet-openbare gebouwen die voor het

publiek toegankelijk zijn, met inbegrip van de praktijken voor vrije beroepen, de openbare en

niet-openbare wegen die voor het publiek toegankelijk zijn, alsook elk ander domein,

infrastructuur, gebouw of plaats die voor het publiek toegankelijk is.

http://www.provant.be/


26

5. Bestaande ruimtelijke structuur

kaart 11 situering woonentiteiten

De gemeente Boechout bestaat uit 10 woonentiteiten. Naar analogie met het ruimtelijk

structuurplan van de gemeente kunnen deze entiteiten ondergebracht worden in de twee

deelruimten ‘Vremde en haar landelijke omgeving’ en ‘het verstedelijkt gebied van Boehout en

uitlopers’.

Vremde en haar landelijke omgeving:

Witte Wijk: Deze sociale woonwijk bevindt zich ten noorden van het centrum van Vremde.

De geïsoleerde woonwijk bestaat hoofdzakelijk uit groene woonstraten met gekoppelde

woningen. De wijk is compact en doet vrij uniform aan.

Vremde-dorp: De dorpsplaats, met centraal de kerk en het driehoekig plein (oude dries)

vormt de kern van het dorp Vremde. Het dorp kent een grote variatie, zowel aan

bebouwingstypologieën als aan functies. De toegangswegen naar Vremde dorp

(Vremdesesteenweg, Weverstraat, Broechemsesteenweg en Berhoutstraat) zijn grotendeels

bebouwd, met hier en daar nog vrije percelen. Dicht tegen de dorpskern gaat het om

gekoppelde bebouwing, verder van het centrum meer om open bebouwing. De ruimte

tussen de toegangswegen is ingevuld met een aantal verkavelingen.

Ten zuiden van de dorpsplaats bevinden zich een speelplein voor de buurt, een voetbalveld

en een bibliotheek.

Vremdesesteenweg en Broechemsesteenweg: De bebouwing van deze entiteit bestaat

hoofdzakelijk uit verspreide woningen en bebouwing van land- en tuinbouwers, veelal met

achterliggende serres. In de nabije toekomst zal het voormalig militair terrein Bulka

ontwikkeld worden als sport- en recreatiepool en containerpark.

Het verstedelijkt gebied van Boechout en uitlopers:

Vogeltjeswijk: Deze recente wijk, gelegen middenin het agrarisch landschap, sluit (in

beperkte mate) aan op de Gillegomwijk en Vremdesesteenweg. In deze verkavelingswijk

bevinden zich enkel vrijstaande eengezinswoningen.

Gillegomwijk: Deze wijk ligt ten noordoosten van Boechout-dorp. Voornamelijk de veel

voorkomende woontypolgie met drie bouwlagen en plat dak geeft de wijk een verstedelijkte

indruk. Meer naar de rand met het open agrarisch landschap wordt de wijk bepaald door

een aantal typerende hoeves.

Fruithof en Bessemgebied: Deze woonbuurten worden geflankeerd door Boechout-dorp,

het Bessemgebied en het kasteelpark van het kasteel Fruithof. De straten in de wijk, die ook

de ontsluitingsstraten van Boechout-dorp, in de richting Mortsel en Borsbeek zijn, worden

bepaald door gesloten en gekoppelde bebouwing. Meer naar het zuiden wordt de wijk

groener en de bebouwing residentiëler. Het Appelkanthof, dat niet toegankelijk is voor het

publiek, geeft een duidelijke meerwaarde aan haar omgeving.

Boechout-dorp: Dit kloppend hart van de gemeente omvat de woon-, handels,- en

dienstenkern(en) van de gemeente met daarrond een aantal woonstraten en grotere

functies zoals het Psychiatrisch Centrum Broeders Alexianen, een aantal scholen,

parkgebieden en bedrijventerreinen. De spoorweg doorkruist het centrum,

Provinciesteenweg vormt de noordoostelijke rand van de entiteit.

Het centrum van Boechout omvat twee kernen: een handels- en voorzieningenkern aan

Heuvelstraat - Jan-Frans-Willemstraat - dr. Theo Tutsstraat - station en een kern rond het

Sint-Bavoplein (Sint-Bavo kerk) - Jef Van Hoofplein met voornamelijk sociaal/culturele en

horecafuncties.


27

Het Jef-Van-Hoofplein vloeit over in de dreef van de Groene Stap met de beschermde

stenen molen en de wandelpaden die toegang geven tot het groene en open landschap

rond het kasteel van Boechout.

De bebouwingstypologie van Boechout-dorp bestaat hoofdzakelijk uit aaneengesloten of

gekoppelde bebouwing. Aan de rand van het centrum bevinden zich een aantal ruime

verkavelingen met voornamelijk open bebouwing.

De Bunderkes: In het zuiden, aansluitend bij Boechout-dorp, bevindt zich de wijk

Bunderkes. De bebouwing bestaat uit ruime gekoppelde aaneengesloten en vrijstaande

eengezinswoningen. De wijk eindigt aan de dreef, de Holle weg, in het verlengde van het

kasteel van Boechout.

Schaliehoevewijk: Deze woonbuurt ligt ten oosten van Boechout-dorp, in aansluiting met

Provinciesteenweg. Het landschap van deze woonwijk, begrepen tussen Hellestraat en

Eggerseelstraat, wordt in belangrijke mate bepaald door hoogspanningslijnen. De wijk

bestaat uit een aaneenschakeling van verkavelingen met vooral langs Hellestraat, Heerbaan

en Schaliehoevelaan verschillende onbebouwde percelen.

Kapelleveldwijk: de eigenlijke Kapelleveldwijk wordt gevormd door de bebouwing van de

driehoek Kapelleveldstraat, Alexander Franckstraat en Provinciesteenweg. Ook de verdere

uitlopers langs Provinciesteenweg worden tot dit gebied gerekend.

In de wijk wisselt sociale woningbouw af met grotere appartementsblokken en open en

gekoppelde bebouwing.

De hoek Provinciesteenweg – Alexander Franckstraat onderscheidt zich van de rest van de

wijk door de aanwezigheid van handelspanden. Verder langs Provinciesteenweg groeit de

lintbebouwing gestadig aan.

Eggerseelwijk (bij Lispersteenweg): deze wooncluster met vrijstaande woningen en

verspreide land- en tuinbouwbedrijven zal in de toekomst een grote transformatie kennen

door de ontwikkeling van het woongebied Schaliehoevewijk-Zuid, dat als deelzone werd

aangeduid in het gewestelijk RUP ‘afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen’.

In de gemeente Boechout bestaat ca. 21,7%1 van de bebouwing uit appartementen.

In iedere woonentiteit zijn meergezinswoningen terug te vinden. Voornamelijk in de kernen van

Boechout en Vremde en de wijk Gillegom bestaat de bebouwing uit gesloten bebouwing en

meergezinswoningen. Langs de grote steenwegen en ontsluitingswegen is de bebouwing meer

verscheiden, vaak open en halfopen bebouwing, en komen eveneens een groot aantal

meergezinswoningen voor.

1 cijfers uit 2001


28

6. Visie

De gemeente wenst een rem te zetten op de bouw van meergezinswoningen op plaatsen waar

deze niet ruimtelijk geïntegreerd zijn in de omgeving maar waar het volgens de huidige

planningscontext wel mogelijk is. De trend om meergezinswoningen op te richten op percelen

gelegen in buitengebied, vaak gelegen aan de rand van de woonkernen Boechout en Vremde

en grenzend aan open landbouwgebied, moet omwille van een grotere impact op de omgeving

worden tegengegaan.

De gemeente zet de stap tot opmaak van een RUP dat meergezinswoningen (of de omvorming

van eengezinswoningen naar meergezinswoningen) in bepaalde zones binnen de gemeente

verbiedt om zo het specifieke karakter van de verschillende woonentiteiten binnen de gemeente

te versterken en te vrijwaren. Het grootste aandeel van de toekomstige woonbehoefte moet

opgevangen worden in het centrumgebied in plaats van in de perifere woonwijken of het

buitengebied. Als Boechout haar dorpskarakter wil behouden moet er voor gewaakt worden dat

de toename van het aantal inwoners de draagkracht niet overstijgt.

Een verbod op meergezinswoningen is een verbod op de realisatie van elk onroerend goed met

minimum twee volwaardige woonentiteiten, op één kadastraal perceel. Huisvesting voor een

groep van samenlevende personen (bv. cohousing), zorgwonen, kangoeroewonen, toeristische

accommodaties of collectieve verblijfsaccomodaties (tehuizen voor bejaarden,

verpleeginrichtingen, internaten,…) en studentenkamers die geen volwaardige woonentiteit zijn

worden niet beschouwd als woonentiteiten en dus ook niet als meergezinswoningen.

De bestaande vergunde meergezinswoningen kunnen overal behouden blijven. Maar indien ze

gelegen zijn binnen het plangebied van voorliggend RUP kunnen ze enkel herbouwd worden

binnen het bestaande vergunde volume, zonder het aantal woonentiteiten te verhogen.

Om het instandhouden van waardevolle panden te verzekeren, wordt voor een aantal panden,

opgenomen in de ‘inventaris van het bouwkundig erfgoed’, die in aanmerking komen voor

opdeling (minimale beschikbare oppervlakte), een uitzonderingsbepaling ingeschreven in het

RUP. Vanuit sociaal oogpunt zijn uitzonderingsbepalingen opgenomen voor het realiseren van

zorgwonen, kangoeroewoningen, projecten voor cohousing. Ook het onder strikte voorwaarden

realiseren van een bijkomende woonentiteit binnen het volume van een grote eengezinswoning

is opgenomen als uitzonderingsmaatregel.


29

7. Gewenste ruimtelijke structuur

Meergezinswoningen kunnen ingeplant worden in het centrum van de gemeente Boechout. In

de woongebieden rond de kern dient een luwe zone te worden gerespecteerd zonder nieuwe

meergezinswoningen. Op deze manier wordt voorkomen dat de woonkern van Boechout, de

woonkern Vremde en woonkernen in omliggende gemeenten aan elkaar vastgroeien tot één

ongedifferentieerd bebouwd geheel met een monotoon woonweefsel. De gedifferentieerde

benadering tussen randstedelijk gebied en buitengebied staat voorop. Bovendien wordt op die

manier de toekomstige ontwikkeling binnen de gemeente afgestemd op de draagkracht van

voorzieningen, ontsluiting met openbaar vervoer en autoverkeer en de ruimtelijke kwaliteiten

van het hoofddorp Boechout en het dorp Vremde. De klemtoon ligt op kernversterking, gericht

op centrumstraten bereikbaar met tram en trein; het vrijwaren van kwaliteitsvolle open ruimte,

zowel de beleving ervan als de samenhangende structuur; en respect voor cultuur-historische

waarde, voornamelijk bouwkundig erfgoed.

Met dit RUP wijkt de gewenste ruimtelijke structuur met betrekking tot meergezinswoningen niet

zo veel af van de bestaande ruimtelijke structuur, maar wordt in de toekomst de realisatie van

bijkomende meergezinswoningen wel aan banden gelegd in bepaalde zones.

7.1. Afwegingen contour RUP

kaart 12 zones waar het oprichten van meergezinswoningen in principe is toegelaten

In een eerste onderzoeksfase werd een selectie gemaakt van zones waarbinnen het realiseren

van meergezinswoningen onder bepaalde voorwaarden wel mogelijk zou kunnen zijn. Door

uitsluiting uit de afbakening van zones waarbinnen het realiseren van meergezinswoningen wel

is toegelaten, bekomen we een afbakening van gebieden in de gemeente waarbinnen het

realiseren van meergezinswoningen absoluut niet is toegelaten. Dit is het plangebied van het

op te maken RUP.

Afbakening kern van Boechout en Vremde

De woonkernen van Boechout zijn het startpunt van het afwegingkader om tot een gebied te

komen waar meergezinswoningen toegelaten kunnen worden. De afbakening van waaruit

vertrokken wordt is dezelfde als die gehanteerd wordt in het informatief deel van het

gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Boechout (zie figuren 8 en 9).

Omwille van vlotte bereikbaarheid, de aanwezigheid van voldoende voorzieningen en de

typologie van de reeds aanwezige bebouwing zijn de kernen van het hoofddorp Boechout en

het dorp Vremde (respectievelijk deelgebied a en c in figuur 9), de meest voor de hand liggende

locaties voor de realisatie van nieuwe meergezinswoningen.


30

figuur 7 afbakening deelruimten volgens

het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

figuur 8 afbakening deelgebieden volgens

het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

Afwegende dat Vremde een landelijk dorp is dat op die manier bestendigd dient te worden,

gelegen buiten de afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen, worden de

woongebieden in Vremde volledig opgenomen in de verbodszone van het RUP. Deze keuze

wordt mede verantwoord door op andere plaatsen, bijvoorbeeld in het RUP BMT-site (in

opmaak), wel meer ontwikkeling toe te laten.

De zones die volgens het gewestplan buiten het woongebied (in de ruime zin) vallen, worden

uitgesloten uit de afbakening (zie figuur10).

figuur 9 woongebied binnen kern van Boechout


31

Inperkingen en uitbreidingen van de kern

kaart 13 inperkingen en uitbreidingen van de kern

In een volgende onderzoeksstap wordt bekeken of er zones zijn binnen de kern van Boechout

waar het toch niet opportuun is nog bijkomende meergezinswoningen toe te laten. Daarbij

worden volgende principes gehanteerd:

Wanneer percelen aan de achterzijde aan open of groen gebied gelegen zijn, worden

meergezinswoningen verboden omwille van de doorgaans grotere impact op het

achterliggende gebied door grotere volumes, dieper liggende achtergevelbouwlijnen,

parkeren in de tuinzone, leefruimtes en terrassen op de verdieping,... Eengezinswoningen

hebben door een beperktere omvang en parkeerdruk doorgaans een minder grote impact op

de omgeving

De omgeving van Fruithoflaan bijvoorbeeld, maakt deel uit van een vervallen groen BPA

met grote tuinen, aansluitend bij het kasteel Fruithof. Verdichting met een andere

woontypologie is hier niet wenselijk. Voor het gebied Koudebeekvallei bestaat tevens de

intentie een PRUP op te maken waarbij het behoud van open zichten naar dit gebied

wenselijk is.

Een tweede voorbeeld is de Groene Stap en nabije omgeving. De percelen zijn gelegen aan

waardevolle open ruimte die visueel verbonden is met het beschermd dorpsgezicht en het

beschermd landschap van het kasteel van Boechout.

Excentrisch gelegen bebouwing, op een grotere afstand tot de voorzieningenkern van de

gemeente wordt gezien als een reden geen meergezinswoningen toe te laten. Inbreiding en

verdichting met meergezinswoningen wordt gezocht in het centrum van de gemeente, niet

aan de rand.

Nabijheid van openbaar vervoer is een belangrijke factor om meergezinswoningen al dan

niet toe te laten.

In een groot aantal straten en woonwijken in Boechout bestaat de typologie van de

woningen voornamelijk uit vrijstaande eengezinswoningen of ruime verkavelingen van

eengezinswoningen met open en halfopen bebouwingen (met voortuinstrook). Een

schaalbreuk binnen dergelijke harmonische gehelen is dan niet gewenst.

Voorbeelden zijn grote delen van Schaliehoevewijk, Acacialaan en omgeving en de

vogeltjeswijk.

De zone tussen Provinciesteenweg, Gillegomstraat en Heerbaan leent zich op plan tot

verdere verdichting. Echter werd recent in het binnengebied een nieuwe woonstraat

gerealiseerd ‘Ter Halve’ waar de kleinschalige typologie van eengezinswoningen met tuin

overheerst. Bijgevolg is verdichting hier niet wenselijk.

Daar tegenover staat een typologie van woningen die zich vlot leent tot het opdelen in

meerdere woningen. Wanneer de straat een meer dense bebouwing kent, met drie of meer

bouwlagen, of gekenmerkt wordt door percelen met een grotere oppervlakte en voldoende

breedte, kunnen ook nieuwe projecten met meergezinswoningen zich, rekening houdend

met het gabarit van de omliggende panden, integreren binnen de morfologie van de

straat/wijk.

Boechout kent een aantal parkachtige tuinen met villa’s, onder andere langs

Borsbeeksesteenweg, Heuvelstraat tegenover de BMT-site en Janssenlei. Dit

woonparkkarakter wordt beschouwd als een visitekaartje voor Boechout.

Meergezinswoningen zijn hier niet gewenst tenzij in het bouwkundig erfgoed waar de

uitzonderingsmaatregel van toepassing is (zie verder). Janssenlei is niet enkel door haar

parkkarakter het beschermen waard, maar is tevens in een beschermd dorpsgezicht en

volledig in de gewestplanbestemming ‘woongebied met cultureel-historisch en/of esthetische

waarde’ gelegen.


32

De site BMT is een buitenbeentje omdat het hier een industriële site betreft waar de

realisatie van een hoge woondensiteit verantwoord is. De gemeente wil deze hogere

woondensiteit realiseren om vervolgens de woonontwikkeling in meer kwetsbare zones af te

remmen.

1. Binnensteenweg

De Binnensteenweg kan beschouwd worden als de noordelijke grens van het centrum van

Boechout. Beide zijden van de steenweg kennen een andere ontwikkeling. Een aantal recente

en in de toekomst geplande grotere projecten, met meergezinswoningen en sociale woningen,

maken dat het uitzicht van de zuidzijde van de steenweg meer aansluit bij het centrum dan het

noordelijk deel dat meer gekenmerkt wordt door een typologie van geschakelde en vrijstaande

eengezinswoningen. Eveneens kenmerkend is de zeer karakteristieke rij van kleine

arbeiderswoningen. Een schaalbreuk door de realisatie van meergezinswoningen is hier niet

gewenst.

2. Lange Kroonstraat

Percelen aan de noordwestzijde van de straat grenzen aan de achterzijde aan een groen

gebied. De impact op dit achterliggend gebied is bij grotere volumes – appartementen, met

mogelijks ook parkeren in de tuinstrook – groter dan bij eengezinswoningen.

Eengezinswoningen hebben door een beperktere omvang doorgaans een minder grote impact

op de omgeving. Gezien het niet opportuun is de bebouwing verder te verdichten, worden geen

bijkomende meergezinswoningen meer toegelaten in dit deel van de Lange Kroonstraat.

3. Boshoek - Elfbunderweg

Vanaf Boshoek - Elfbunderweg start het open landbouwlandschap. Opdat de breuk tussen het

bebouwde landschap en het open buitengebied niet verder zou vergroten, wordt verdere

densifiëring – door grotere bebouwing, appartementen - tegengegaan.

4. Hovesesteenweg

Percelen aan de zuidzijde van de straat grenzen aan de achterzijde aan open ruimte gebied.

Net als bij de percelen aan de noordwestzijde van Lange Kroonstraat wordt deze zone, gezien

de grotere impact van meergezinswoningen op de omgeving, uit de afbakening gehaald.

Om gelijkheid te bekomen tussen de percelen aan de noordzijde en zuidzijde van de straat, die

op zich qua bebouwing niet veel van elkaar verschillen, wordt de grens van de kern voor beide

straatdelen beperkt tot de kruising met Ropstocklei.

5. Randen parkzones

Ook de randen van parken die momenteel geen ‘groene’ gewestplanbestemming hebben,

maar waar het omwille van de natuurwaarde en landschappelijke waarde niet opportuun is

meergezinswoningen te realiseren, worden uitgesloten uit de kern.

6. zone Jef Van Hoofplein

De zone rond het Jef Van Hoofplein met de school, de cluster van grotere winkels aan

Pastoorsleike en de site van het rusthuis aan Alexander Franckstraat leent zich door de huidige

bebouwingsstructuur vandaag niet tot de bouw van meergezinswoningen.

Het gebied van Pastoorsleike 7 wordt gezien als de rand van een park waar het omwille van de

natuurwaarde en landschappelijke waarde niet opportuun is meergezinswoningen op te richten.

Meergezinswoningen hebben doorgaans een grotere impact op de omgeving, oa. door een

grotere bebouwde oppervlakte en meer verharde buitenruimte (voor parkeren).

Eengezinswoningen hebben door een beperktere omvang minder impact op de omgeving. Het

gebied aan Pastoorsleike 7 is een strategische zone die deel uitmaakt van het park. Een


33

eventuele toekomstige ontwikkeling wordt gezien in de vorm van sociale eengezinswoningen of

een beperkt project met serviceflats. Gezien de ligging zal dit, indien de noodzaak concreet

wordt, deel moeten uitmaken van een gebiedsgericht RUP. In dit RUP kan, indien het

verantwoord is, het verbod op meergezinswoningen opgeheven worden.

7. Oude Steenweg

De zuidelijke straatzijde sluit aan bij het waardevol openruimtegebied Molenveld en hier zijn

zeker, gezien meergezinswoningen doorgaans een grotere impact hebben op het

achterliggende gebied (grotere volumes, parkeren in tuinzone, leefruimtes op de

verdiepingen,…) geen bijkomende meergezinswoningen wenselijk. De noordelijke straatwand

komt wel in aanmerking voor meergezinswoningen gezien de nabijheid van het centrum en de

tramhalte en de ligging aan het spoor en Provinciesteenweg.

8. Reservegebied voor woonwijk Capenberg

Het woonreservegebied Capenberg sluit aan bij de grote open ruimtestructuur in het noorden

van de gemeente. Op lange termijn kan dit gebied aangesneden worden. Op dat moment kan

een gebiedsgericht RUP opgemaakt worden dat het gebied ordent volgens een nog te bepalen

en een aantal voor de hand liggende principes. De kans is groot dat er gestreefd zal worden

naar een ordening met bebouwing in het zuiden (nabij de tramhalte) en open ruimte in het

noorden en het behoud van een aantal doorzichten naar het omliggende open gebied. Het

zuidelijk gedeelte van het reservegebied bevindt zich binnen de ‘afbakening van het

grootstedelijk gebied Antwerpen’. Met het oog op een eventuele hogere dichtheid in dit zuidelijk

deel van het reservegebied (ter vrijwaring van het noordelijk deel) wordt deze zone uit de

verbodszone van het RUP gesloten. In de toekomst, bij het aansnijden van het reservegebied,

kan dan gezocht worden naar een ruimtelijke configuratie waarbinnen (eventueel) ook

meergezinswoningen mogelijk zijn.

9. Gillegomwijk

De typologie van de woningen in Gillegomwijk (doorgaans drie bouwlagen met plat dak) leent

zich tot het opdeling in twee à drie woningen. Ook nieuwe projecten met meergezinswoningen

kunnen zich, rekening houdend met het gabarit van de omliggende bebouwing, integreren

binnen de morfologie van de wijk.

Samen met een optimale ontsluiting met het openbaar vervoer (nabijheid nieuwe tramhalte en

buslijn 14), het feit dat de wijk gelegen is in de afbakening van het stedelijk gebied en de goede

ontsluiting via Provinciesteenweg, maakt dat deze wijk buiten de verbodszone gehouden wordt

en meergezinswoningen wel toegelaten worden.

De afbakening van de zone in Gillegomwijk waarbinnen meergezinswoningen worden

toegelaten, is gebaseerd op de bestaande morfologie van de straten, de afstand tot het

centrum, de nabijheid van openbaar vervoer, de draagkracht van de wijk voor bijkomende

woonentiteiten en bijhorende verkeersintensiteit en een gelijkwaardig straatbeeld aan beide

zijden van de straat. Deze afwegingscriteria leiden tot opname van het noordelijk deel van

Mussenhoevelaan (behoud bestaand straatbeeld, grotere afstand tot kern Boechout), het

noordelijk deel van Schransstraat (behoud bestaand straatbeeld, grotere afstand tot kern

Boechout) en de noordzijde van Hugo Verriesstraat (behoud bestaand straatbeeld) in de zone

waar het verbod op meergezinswoningen zal gelden. Gillegomstraat en Mussenhoevelaan, ter

hoogte van Gillegomstraat, worden niet mee opgenomen in de verbodszone gezien de

nabijheid tot het centrum van Boechout, de bestaande morfologie van de straat en het streven

naar een gelijkwaardig straatbeeld aan beide zijden van de straat.

Ten noorden van de Gillegomwijk is misschien wel een meergezinswoning vergund, maar dit wil

niet meteen zeggen dat bijkomende meergezinswoningen hier ook wenselijk zijn. Sommige


34

straten in de wijk kennen al een zeer druk verkeer en de draagkracht mag niet overschreden

worden.

In het binnengebied ten zuiden van Gillegomstraat werden recent een aantal grondgebonden

eengezinswoningen gerealiseerd. Verdere bebouwingsmogelijkheden in het binnengebied zijn

beperkt gezien de afmetingen van de verkaveling. Verdere verdichting lijkt ook weinig

waarschijnlijk gezien de kleine oppervlakte en het huidig gebruik van de percelen als tuin bij

woningen aan Gillegomstraat. Indien toch nog een deel(perceel) wordt aangesneden is het

aangewezen de bebouwingstypologie van de nieuwe straat Ten Halve verder te zetten, nl. met

grondgebonden eengezinswoningen.

10. Provinciesteenweg (tot aan kruispunt met Alexander Lispersteenweg/Kapelleveldstraat)

De bestaande morfologie van Provinciesteenweg leent zich probleemloos voor de realisatie van

meergezinswoningen. De percelen hebben doorgaans een grote oppervlakte en zijn redelijk

breed. Parkeren kan op eigen terrein opgelost worden.

Daarnaast is Provinciesteenweg de belangrijkste ontsluitingsweg van de gemeente en is de

ontsluiting met het openbaar vervoer zeer goed (nabijheid station Boechout, buslijn 297).

Voor het zuidelijk deel van Provinciesteenweg wordt de grens gelegd ter hoogte van

Kapelleveldstraat. Vanaf dit punt is Provinciesteenweg eerder een verbindingsweg met

lintbebouwing die de kernen van Boechout en Lier verbindt, dan een centrumstraat die aansluit

bij de kern van Boechout. De percelen langs de steenweg grenzen aan de achterzijde aan open

landbouwgebied, wat te meer een reden is de realisatie van bijkomende meergezinswoningen

te verbieden. Vanuit deze redenering wordt voor de noordzijde van de steenweg de grens

noordelijker gelegd, ter hoogte van het kruispunt met Lispersteenweg,

11. Vremde – Lindelei / Project De Linde

Het gebied V1 Lindelei is in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan geselecteerd als gebied

waar groepswoningbouw in functie van sociale woningbouw kan gerealiseerd worden.

Een sociaal woonproject wordt effectief op korte termijn gerealiseerd. Het woonproject zal

hoogstwaarschijnlijk voor de goedkeuring van voorliggend RUP worden vergund.

De zone Lindelei wordt uit de verbodszone van het RUP geschrapt om voorliggend RUP in

overeenstemming te brengen met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

12. woongebied en woonuitbreidingsgebied Vremde – Kerkweg

Deze zone heeft de opportuniteit ontwikkeld te worden in functie van sociale huisvesting en

werd reeds opgenomen als bindende bepaling van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan als

te ontwikkeling op middellange termijn. Net als de zone Lindelei is het gebied opgenomen in het

gemeentelijk ruimtelijk structuurplan als gebied voor groepswoningbouw in functie van sociale

woningbouw.

Het gebied zal pas op lange termijn aangesneden worden. Een nog op te maken gebiedsgericht

RUP zal in de toekomst de ruimtelijke organisatie vastleggen, en daarbij ook of en waar

meergezinswoningen kunnen worden ingeplant.

13. Sociaal woonproject Kapelleveldstraat

Voor deze kavels die in eigendom zijn van de sociale huisvestingsmaatschappij zijn de plannen

voor de realisatie van sociale huisvesting reeds opgemaakt en doorloopt de aanvraag voor

stedenbouwkundige vergunning de geëigende procedure.


35

Uitzonderingsmaatregel bouwkundig erfgoed

kaart 14 selectie waardevolle panden

Om het instandhouden van waardevolle panden te verzekeren, wordt voor een aantal panden,

opgenomen in de ‘inventaris van het bouwkundig erfgoed’, een uitzonderingsbepaling

ingeschreven in het RUP. Boechout telt een aantal grotere hoevewoningen en opvallende laat

19de

eeuwse en begin 20ste

eeuwse herenhuizen die momenteel ingericht zijn als

eengezinswoning. Sommige van deze panden hebben aanzienlijke afmetingen of een structuur

die zich leent voor de huisvesting van meer dan één gezin. Om te voorkomen dat deze panden

leeg komen te staan en in verval geraken worden iets ruimere mogelijkheden gegeven voor een

nieuwe invulling, mits deze erfgoedwaarde niet wordt aangetast. Het verlenen van een

vergunning zal steeds gebeuren in overleg met de betrokken adviesinstantie.

De panden uit de inventaris die in aanmerking komen voor de uitzonderingsmaatregel werden

geselecteerd op basis van volgende criteria:

totale vloeroppervlakte: min. 200m²

aantal bouwlagen: min. twee volwaardige bouwlagen. Panden met slechts één bouwlaag

worden enkel geselecteerd indien de voorgevel voldoende breed is. Dit omwille van de

toegankelijkheid van de verschillende woningen in het pand. Het opdelen van een smalle,

diepe woning wordt bemoeilijkt door interne circulatie naar de afzonderlijke wooneenheden.

parkeren: op eigen terrein

Een overzicht van geselecteerde waardevolle panden is bijgevoegd in bijlage 4.


36

8. Milieueffectenrapportage op planniveau

De regelgeving (dd 7 januari 2008) voorziet dat bij de opmaak van elk RUP dat dit plan wordt

gescreend op de mogelijkheid van het veroorzaken van dermate betekenisvolle milieueffecten

zodat de opmaak van een plan-MER noodzakelijk wordt, waarin deze effecten grondiger

worden bestudeerd, geëvalueerd en waar zo nodig milderende maatregelen kunnen worden

voorgesteld.

Hierover moet advies aan een reeks overheidsinstanties worden gevraagd en levert de

bevoegde Dienst Milieueffectenrapportage van de Vlaamse overheid uiteindelijk een

geïntegreerd advies dat aangeeft of de opmaak van een plan-MER horende bij het RUP al dan

niet noodzakelijk is.

Het RUP heeft geen (negatieve) betekenisvolle effecten op het milieu in de brede zin. De

opmaak van een plan-MER is niet noodzakelijk.

De ontheffing tot opmaak van een plan-MER voor voorliggend RUP wordt gevoegd in bijlage 5

bij deze toelichtingsnota.


37

9. Ruimtelijke veiligheidsrapportage op planniveau

Het besluit houdende regels op het gebied van Ruimtelijke Veiligheidsrapportage (BVR 26

januari 2007) verplicht de afweging tot eventuele opmaak van een ruimtelijk veiligheidsrapport

bij de opmaak van een RUP, en in voorkomend geval de opmaak daarvan zelf. Het besluit

voorziet een set van criteria en selectiecriteria ter beoordeling van deze rapportageplicht.

In het plangebied is thans geen SEVESO-inrichting aanwezig. In het RUP worden geen

(nieuwe) aandachtsgebieden inzake veiligheid voorzien. Bovendien zijn in een straat van 2km

rond het plangebied geen SEVESO-inrichtingen aanwezig. Meer nog, binnen het hele

grondgebied van de gemeente Boechout is geen SEVESO-inrichting aanwezig.

Gelet op deze score in de gestelde criteria kan geconcludeerd worden dat er voor dit RUP geen

ruimtelijke veiligheidsrapportage noodzakelijk is. Conform het besluit zal hierover advies aan de

Cel Veiligheidsrapportage worden gevraagd.


38

10. Watertoets

kaart 15 uittreksel uit de hydrografische atlas met aanduiding van de risicozones op

overstromingen

kaart 16 watertoets - overstromingsgevoeligheid

kaart 17 watertoets - grondwaterstromingsgevoeligheid

kaart 18 watertoets - erosiegevoeligheid

kaart 19 watertoets - infiltratiegevoeligheid

De watertoets dient alle mogelijke schadelijke effecten op het watersysteem die het plan zou

kunnen veroorzaken, na te gaan volgens het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006

en gewijzigd bij besluit van 1 maart 2012.

10.1. Atlas van de waterlopen

Op het plan feitelijke en juridische toestand alsook het grafisch plan worden de waterlopen

gelegen binnen het plangebied, voornamelijk niet-geklasseerde en geklasseerde waterlopen

van tweede en derde categorie, aangeduid.

De waterlopen in het noorden van het plangebied van het RUP maken onderdeel uit van het

Beneden Scheldebekken. De waterlopen in het zuidelijk deel van de gemeente behoren tot het

Netebekken.

10.2. Toetsing aan de overstromingsgevoeligheid

In het plangebied van het RUP komen een aantal risicozones voor overstromingen voor. De

belangrijkste is de risicozone die nagenoeg het volledige centrum van Boechout en de

Gillegomwijk bedekt.

De watertoetskaart - overstromingsgevoeligheid (update 1 maart 2012) geeft nagenoeg

hetzelfde beeld als de kaart met de risicozones voor overstromingen. Het centrum van

Boechout en het grootste deel van de wijk Gillegom wordt aangeduid als effectief

overstromingsgevoelig.

Voor de overstromingsgevoelige gebieden binnen het plangebied heeft dit RUP geen negatieve

impact op de waterhuishouding, gezien enkel een overdruk bovenop het ongewijzigde

gewestplan wordt voorzien in functie van het verbod op de realisatie van meergezinswoningen.

Bovendien worden in voorliggend RUP geen maatregelen opgenomen met betrekking tot. de

waterhuishouding.

10.3. Toetsing aan de grondwaterstromingsgevoeligheid

Het volledige plangebied van het RUP en bij uitbreiding nagenoeg het volledige grondgebied

van de gemeente Boechout, is matig gevoelig voor grondwaterstroming.


39

Het RUP vormt geen kader voor de aanleg van bijkomende grote ondergrondse constructies

zodat dan ook geen significante negatieve effecten op grondwaterstromingspatroon worden

verwacht.

10.4. Toetsing aan de erosiegevoeligheid

De bepalende elementen voor de watertoets naar erosiegevoeligheid worden weergegeven op

bijgaande kaart. Voor het overgrote deel van de gemeente geeft de kaart een versnipperde

collage van niet erosiegevoelige en erosiegevoelige zones. Het plangebied is hoofdzakelijk niet

erosiegevoelig.

10.5. Toetsing aan de infiltratiegevoeligheid

Het volledige plangebied van het RUP is infiltratiegevoelig. Wat infiltratie betreft zal dit RUP

algemeen gezien geen invloed hebben, gezien met dit RUP enkel een overdruk wordt voorzien

in functie van het verbod op de realisatie van meergezinswoningen, bovenop het niet te wijzigen

gewestplan.

Bij de vergunningsaanvraag zal per project beoordeeld worden wat de mogelijkheden en

verplichtingen zijn naar hemelwater en infiltratie toe.

10.6. Oppervlaktewaterkwaliteit

Volgens het zoneringsplan is het grootste deel van het als woongebied bestemde grondgebied

van de gemeente Boechout, (in de ruime zin volgens het gewestplan), gelegen in centraal

gebied, waar aansluiting op openbare riolering en een openbaar zuiveringsstation is voorzien.

Een aantal gebieden, waaronder de lintbebouwing langs Vremdesesteenweg, zijn aangeduid

als collectief te optimaliseren buitengebied.

De gescheiden afvoer van overtollig hemelwater en afvalwater wordt geregeld in een

gemeentelijke of gewestelijke stedenbouwkundige verordening, niet in een RUP (wordt aan

voldaan).


40

figuur 10 zoneringsplan, bron: VMM

10.7. Conclusie

Aangezien het plangebied van het RUP een groot deel van de gemeente bestrijkt, is het logisch

dat er delen van het plangebied in een overstromingsgevoelige en/of grondwater-

stromingsgevoelige, erosiegevoelige of infiltratiegevoelige zone liggen.

Voorliggend RUP voorziet enkel in een overdruk die de oprichting van meergezinswoningen of

het vermeerderen van het aantal woongelegenheden verbiedt. Deze overdruk geldt boven de

bestaande - niet te wijzigen - gewestplanbestemming.

Het invoeren van deze overdruk zal geen effect hebben op de waterhuishouding in het

plangebied.


41

Gelet op de beperkte ingreep van het RUP door het invoeren van een verbod op

meergezinswoningen, worden door dit RUP geen effecten verwacht op de discipline water

zodat het RUP geen betekenisvolle negatieve effecten voor deze discipline veroorzaakt.

De watertoets die bij iedere vergunningsaanvraag moet gebeuren (cfr. BVR 20 juli 2006) zal per

project beoordelen wat het water voor effect zal hebben op de bouwmogelijkheden.

Dit RUP doet geen afbreuk aan de verplichtingen voortvloeiend uit de gewestelijke verordening

inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing

van afvalwater en hemelwater (BVR 1 oktober 2004, gewijzigd bij BVR op 23 juni 2006).


42

11. Toelichting grafisch plan en bijbehorende stedenbouwkundige voorschriften

Dit hoofdstuk geeft een kort overzicht van de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP

‘meergezinswoningen’. Het zijn aandachtspunten als een voorbereidende oefening voor de

opmaak van de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP.

Het RUP bestaat uit vier delen, namelijk de toelichtingsnota, de stedenbouwkundige

voorschriften, het plan feitelijke en juridische toestand en het grafisch plan.

Deze toelichtingsnota situeert en verantwoordt de keuzen en bepalingen uit het RUP, geeft de

relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan weer en duidt flankerende

beleidsmaatregelen aan. Zij wordt begeleid door een plan feitelijke en juridische toestand.

Een bundel stedenbouwkundige voorschriften geeft de voorschriften inzake bestemming,

inrichting en beheer weer. Het grafisch plan geeft het plangebied van dit RUP aan, alsook de

grafische aanduidingen van bestemming en inrichting.

11.1. Grafisch plan

Vanuit de visie en gewenste ruimtelijke structuur wordt volgende overdruk door middel van dit

RUP toegevoegd aan de gewestplanbestemming: ‘verbod op meergezinswoningen’.

Het grafisch plan geeft aan op welke percelen deze overdrukbepaling van toepassing is.

11.2. Vertaling in stedenbouwkundige voorschriften (bijzondere bepalingen)

11.2.1. Artikel 1 - overdruk ‘verbod op meergezinswoningen’

Binnen deze zone is het verboden een meergezinswoning op te richten.

11.2.2. Zorgwoningen

Zoals de meeste gemeenten in Vlaanderen, kampt ook de gemeente Boechout met een

problematiek van vergrijzing. Door de bouw van zogenaamde ‘zorgwoningen’ aan te moedigen

of minstens mogelijk te laten, kan het huidige woningaanbod enigszins worden aangepast aan

de behoeften van ouderen. Het realiseren van zorgwonen wordt toegelaten binnen de zone

waar het verbod op meergezinswoningen geldt.

Het artikel 4.1.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening definieert zorgwonen als ‘een

vorm van wonen waarbij voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden:

1. er wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd binnen het bestaande volume van een

woning, of binnen de bestaande volume-uitbreidingsmogelijkheden

2. de ondergeschikte wooneenheid (daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid

gedeelde ruimten ) vormt één fysiek geheel met de hoofdwoning en maakt ten hoogste één

derde uit van het bouwvolume van de volledige woning

3. de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van:


43

hetzij ten hoogste twee ouderen in de zin van de gecoördineerde decreten van 18

december 1991 inzake voorzieningen voor ouderen,

hetzij ten hoogste twee hulpbehoevende personen, zijnde personen met een handicap,

personen die in aanmerking komen voor een ten laste neming door de Vlaamse

zorgverzekering, evenals personen met een nood aan ondersteuning om zich in het

thuismilieu te kunnen handhaven

4. de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte

wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen’.

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (artikel 4.2.4.) voorziet een meldingsplicht indien een

woning zal gebruikt worden als zorgwoning. Wanneer de zorgfunctie beëindigd wordt door

bijvoorbeeld sterfte en het gebouw toch als meergezinswoning verder gebruikt wil worden en de

zorgfunctie bijgevolg stop wordt gezet, is dit wel onderworpen aan de vergunningsplicht.

11.2.3. Kangoeroewoningen

Het realiseren van kangoeroewoningen wordt eveneens toegelaten binnen de zone waar het

verbod op meergezinswoningen geldt. Door het ontbreken van een zorgrelatie tussen de

bewoners van de woning onderling verschilt een kangoeroewoning van een zorgwoning en is

een afzonderlijke definitie noodzakelijk.

Een kangoeroewoning wordt in voorliggend RUP gedefinieerd als een bebouwd onroerend

goed waarbinnen twee woonentiteiten worden georganiseerd waarbij minstens bij één van de

woonentiteiten minstens één van volgende functies ontbreekt:

woonkamer

keuken

badkamer.

De bewoners van de niet-volwaardige woonentiteit maken voor de ontbrekende functie(s)

gebruik van de gemeenschappelijke ruimte(s) in de andere woonentiteit.

11.2.4. Cohousing

Cohousing wordt ook wel gemeenschappelijk wonen of samenhuizen genoemd. Hierbij wonen

verschillende gezinnen of personen samen en hebben ze elk eigen privéruimtes, naast een

aanzienlijk aantal gemeenschappelijke ruimtes zoals bijvoorbeeld een tuin, speelruimte,

vergaderlokaal, polyvalente ruimte, televisie- of computerkamer, kindercrèche, werkplaats,

wasruimte en dergelijke. Eigen aan een project van gemeenschappelijk wonen is de combinatie

van de uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen en het participatief proces met alle

bewoners voor zowel planning en ontwerp van het project als voor management van de site.

Bij cohousing staat de betrokkenheid tussen bewoners centraal, zonder de privacy op te geven.

Door kleiner te wonen en meer gedeelde publieke ruimte te voorzien kunnen de woonkosten

gedrukt worden. Cohousing versterkt de sociale cohesie, verkleint de ecologische voetafdruk

van de bewoners en realiseert een betaalbaarheid van wonen. Om die reden komen projecten

van cohousing in aanmerking voor een uitzondering op de verbodsbepaling die voorliggend

RUP instelt. Uiteraard zijn bepaalde handelingen en werken ter realisatie van een

cohousingproject onderworpen aan de vergunningsplicht.


44

11.2.5. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen

Om het instandhouden van waardevolle panden te verzekeren, wordt ook voor een aantal

panden, opgenomen in de ‘inventaris van het bouwkundig erfgoed’, die in aanmerking komen

voor opdeling (o.a. minimale beschikbare oppervlakte), een uitzonderingsbepaling ingeschreven

in het RUP. Het verlenen van een vergunning zal steeds gebeuren in overleg met de betrokken

adviesinstantie.

11.2.6. Opdelen van eengezinswoningen

Om in te spelen op de groeiende behoefte aan kleinere woonentiteiten zonder het huidig

woonweefsel te ontwrichten wordt het opdelen van bestaande grote eengezinswoningen

toegelaten onder strikte voorwaarden. Op deze manier kan ook een invulling gegeven worden

aan leegstaande grote huizen in functie van de meer hedendaagse gezinssamenstellingen. Het

herbouwen of uitbreiden van een bestaande eengezinswoning in functie van opdeling is niet

toegelaten. Ook dient bij de afweging rekening te worden gehouden met lichten en zichten ten

opzichte van de naburige percelen. In het gemeentelijk bouwreglement dat in opmaak is zullen

bijkomende voorwaarden opgelegd worden met betrekking tot het parkeren op eigen terrein.

Het is namelijk niet wenselijk dat het parkeerprobleem bij dergelijke ontwikkelingen wordt

afgewenteld op het openbaar domein.

11.3. Op te heffen strijdige voorschriften

Aangezien het RUP enkel een overdruk invoert, blijven alle grondbestemmingen van toepassing

(gewestplan, BPA en RUP). Er worden bij de goedkeuring van voorliggend RUP dus geen

voorschriften opgeheven.


45

12. Planschade en planbaten

Volgens de Vlaamse Codex welke in werking treedt vanaf 1 september 2009, moeten alle

ruimtelijke uitvoeringsplannen welke voorlopig worden vastgesteld na deze datum een register

bevatten van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding

kan geven tot een planschadevergoeding (cfr. art.2.6.1.), een planbatenheffing (cfr. art.2.6.4.)

of een compensatie (cfr. decreet gronden pandenbeleid).

Bovenstaande kaart geeft een overzicht van dit register. Het is een grafisch register van de

percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot

een planschadevergoeding, vermeld in artikel 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel

2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27 maart

2009 betreffende het gronden pandenbeleid.

Bovenstaande kaart geeft aan dat het RUP enkel aanleiding kan geven tot planbaten en niet tot

planschade of een compensatie.

Dit register geeft, conform de geciteerde wetgeving, de percelen weer waarop een

bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan geven tot vergoeding of heffing. De opname

van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso een heffing zal worden

opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden

voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld

worden.

Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die voorwaarden,

uitzonderings- of vrijstellingsgronden.

De regeling over de planschade is te vinden in artikel 2.6.1 en volgende van de Vlaamse Codex

Ruimtelijke Ordening. De regeling over de planbatenheffing is te vinden in artikel 2.6.4 en

volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de

kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel 6.2.1. en volgende van het decreet van 27

maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. De regeling over de

gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van

een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en

erfdienstbaarheden tot openbaar nut.

Dit register werd aangemaakt door het plan zoals het gold vóór de bestemmingswijziging

digitaal te vergelijken met het huidige plan. In een aantal gevallen verschilt de cartografische

ondergrond waarop de bestemmingen werden ingetekend in het oude en het nieuwe plan.

Daarom kunnen bij de digitale vergelijking beperkte fouten optreden. Het register moet met dat

voorbehoud geraadpleegd worden. Meer informatie over het register is opgenomen in de

toelichting die eveneens in deze bijlage van het RUP is opgenomen.

Bijlage 6 geeft meer informatie over het grafisch register voor planbaten, planschade,

kapitaalschade of gebruikersschade.

Voorliggend RUP voert geen bestemmingswijziging door die aanleiding geeft tot planschade,

kapitaalschade of gebruikerschade. Om die reden wordt ook geen register van

planbaten/planschade (grafisch) opgemaakt en gevoegd bij deze toelichtingsnota.


46

13. Ruimtebalans

Aangezien het RUP enkel een overdruk invoert, worden geen bestemmingswijzigingen

doorgevoerd en is de opmaak van een ruimtebalans overbodig.


47

Bijlage 1 - habitatrichtlijngebied ‘bos- en heidegebied ten oosten van Antwerpen’

bron: Geo-Vlaanderen - NATURA 2000

1. Habitatrichtlijn

Naam Bos- en heidegebieden ten oosten van Antwerpen

Gebiedscode: BE2100017

Oppervlakte: 5240ha

Lengtegraad: 4°44'40'' E

Breedtegraad: 51°16'0'' N

2. Habitats

2330 Open grasland met Corynephorus- en Agrostis-soorten op landduinen

Prioritair nee

Oppervlakte ca. 2%

Rel. oppervlakte 15% >= p > 2%

Behoud uitstekende instandhouding

Representativiteit goede representativiteit

Algemeen uiterst waardevol

3110 Mineraalarme oligotrofe wateren van de Atlantische zandvlakken met

afibische vegetatie: Lobelia, Littorellia en Isoëters

Prioritair nee

Oppervlakte ca. 1%





3130

Oligotrofe wateren van het Middeneuropese en peri-alpiene gebied met

Littorella- of Isoëtes-vegetatie of met eenjarige vegetatie op drooggevallen

oevers (Nanocyperetalia)

Prioritair nee

Oppervlakte ca. <1%






48

4010 Noordatlantische vochtige heide met Erica tetralix

Prioritair nee

Oppervlakte ca. 1%





4030 Droge heide (alle subtypen)

Prioritair nee

Oppervlakte ca. 4%





6410 Grasland met Molinia op kalkhoudende bodem en kleibodem (Eu-Molinion)

Prioritair nee

Oppervlakte ca. 1%





9120 Beukenbossen van het type met Ilex- en Taxus-soorten, rijk aan epifyten

(Ilici-Fagetum)

Prioritair nee

Oppervlakte ca. 8%





2330 Oude zuurminnende bossen met Quercus robur op zandvlakten

Prioritair nee

Oppervlakte ca. 10%






49

91E0 Overblijvende of relictbossen op alluviale grond (Alnion glutinoso-incanae)

Prioritair ja

Oppervlakte ca. 4%





3. Vissen

1149 Cobitis taenia - Kleine modderkruiper

Populatie ca. 100% >= p>15%

Behoud goede instandhouding

Isolatie niet-geïsoleerde populatie aan de rand van het areaal

Algemeen waardevol

1163 Cottus gobio - Rivierdonderpad




Algemeen waardevol

1096 Lampetra planeri - beekprik


Behoud passabele of verminderde instandhouding


Algemeen waardevol

4. Planten

1393 Drepanocladus vernicosus - Geel schorpioenmos



Isolatie (vrijwel) geheel geïsoleerde populatie


1831 Luronium natans - Drijvende waterweegbree



Isolatie niet-geïsoleerde, door de rest van het areaal omsloten populatie



50

Bijlage 2 - ankerplaats ‘kasteel van Boechout en omgeving’ bron: Geo-Vlaanderen - landschapsatlas

Code A10029

Fusiegemeenten Boechout, Hove

Relictzoneassociaties Kasteeldomeinen Z-ZO Antwerpen en randgemeenten (R10082)

Lijnrelictassociaties KW-lijn: telefoonlijn C12-C18 (L10060)

Puntrelictassociaties Stenen windmolen Boechout (P10432), Kasteel van Boechout (P10433),

Lauwhoeve (P10439)

1. Landschapselementen en opbouwende onderdelen

Geomorfologie/Hydrografie

Microreliëf microreliëf, talud

Macroreliëf markante terreinovergang

Hydrografische

elementen

beek (Lauwerijbeek)

Moerassige

gronden

moeras

Elementen van bouwkundig erfgoed, nederzettingen en archeologie

Koeren hovingen tuin, park

Landgoederen kasteel, orangerie, hovenierswoning, muur (Hof van Boechout + poortgebouw

Landbouwkundig

erfgoed

hoeve, schuur, stal, wagenhuis (Hoeve Lintacker, Lauwhoeve, Modelhoeve,

Bisthoeve)

Molens windmolen (stellingmolen)

Kerkelijk erfgoed kapel (Courtoiskapel)

Klein historisch

erfgoed

standbeeld (beelden in kasteelpark)

archeologische

elementen

(concentraties van Romeinse scherven)

Elementen en patronen van landgebruik

Puntvormig bomengroep, solitaire boom

Lijnvormig dreef, bomenrij, houtkant, hagen

Kunstmatige

waters

vijver

Bos loof, hooghout


51

2. Landschapswaarden

Wetenschappelijke waarde

Eén van de zwaartepunten van de natuurwetenschappelijke waarde van deze ankerplaats ligt

in het Bos van Moretus. Hoewel de boomlaag eerder artificieel is, onderscheiden we een

waardevolle ondergroei, die goed gedijt op de relatief stabiele, vochtige tot natte

zandleembodems. Via lijnen puntvormige landschapselementen sluit dit boscomplex aan op

andere boscomplexen in de omgeving, wat mogelijkheden schept voor de uitwisseling van

planten diersoorten. Dit laatste verhoogt de intrinsieke waarde van elk boscomplex op zich

en geeft tevens het natuurwetenschappelijk belang aan van de landschapsecologische

infrastructuur in de omgeving. Ook zeer waardevol is het gebied ter hoogte van de Melkkuip.

De typische bodemstructuur en het uitgesproken reliëf, waarbij de hoger gelegen gronden in

een boog omheen de lage zone liggen, geven hier ontstaan aan een kwelamfitheater, met een

zeer specifieke en deels zeldzame plantengroei. De verzameling oude bomen in het

kasteelpark vertegenwoordigt een aanzienlijke dendrologische waarde.

Historische waarde

Het Hof van Boechout wordt reeds vermeld op de historische kaart van Ferraris (1777) en gaat

als locatie zelfs terug tot de 13de eeuw. Het huidige kasteelgebouw werd voor het grootste

deel opgetrokken in de 17de eeuw. De parkstructuur en dreven zijn goed herkenbaar en

relatief gaaf bewaard gebleven (cf. MGI, 1909), net als het neoclassicistische kapelletje uit

1919 aan het begin van de beukendreef naar het kasteel. In het landelijk gebied rondom het

kasteeldomein komen verschillende oude hoeven voor. Zeker te vermelden zijn: de

Lauwhoeve uit de 18de eeuw, gelegen op een site die reeds werd vermeld in de 16de eeuw,

Hoeve Lintacker die grotendeels dateert uit het begin van de 19de eeuw en de Bist hoeve, die

sterk werd verbouwd, maar waarvan de site zeker teruggaat tot de 14de eeuw. Het

noordoostelijke deel van het landschap, de zogenaamde 'Melkkuip', is gedurende de laatste

twee eeuwen niet wezenlijk veranderd. De intact bewaarde stellingmolen, gelegen ter hoogte

van Appelkant, werd opgetrokken in 1782. Verspreid doorheen het gebied werden

concentraties van Romeinse scherven aangetroffen.

Esthetische waarde

De esthetische waarde van deze eerder ongeschonden ankerplaats wordt bepaald door het

contrast tussen het gesloten kasteeldomein en bos van Moretus en de eerder open omgeving.

Het Hof van Boechout is een mooi bewaard kasteelpark, gelegen in een kleinschalige en

gevarieerde landelijke omgeving, rijk aan typische oude hoeven en kleine

landschapselementen. Deze ankerplaats betreft dan ook een typisch landschap voor het Land

van Kontich-Ranst

Sociaal-culturele waarde

geen

Ruimtelijk structurele waarde

Door de centrale aanwezigheid van het bos van Moretus, aansluitend op het beboste

kasteelpark van het Hof van Boechout vertoont het landschap een eerder gesloten structuur,

die nog wordt versterkt door de dreven en bomenrijen in de omgeving. Het ten oosten van

het kasteel gelegen gebied van 'De Melkkuip' heeft een uitgesproken reliëf en verschilt sterk

van de omgeving door de openheid en doordat het zich als een aparte entiteit heeft

ontwikkeld. De vallei van de Lauwerijkbeek is duidelijk herkenbaar in het landschap.


52

3. Omschrijving - opmerkingen

Omschrijving

De ankerplaats 'Kasteel van Boechout en omgeving' is gelegen op grondgebied van de

landelijke gemeenten Boechout en Hove, ten zuidoosten van de stedelijke agglomeratie

Antwerpen. De begrenzing wordt gevormd door het centrum van Boechout en de Holle Weg in

het noorden, de spoorlijn Antwerpen-Lier en de boshoek in het oosten, de Boshoekstraat in

het zuiden en de bewoning langsheen de Lintsesteenweg in het westen. Het Hof van Boechout

is gelegen ten zuiden van de dorpskern binnen een grotendeels omhaagd domein en

landschapspark. Het U-vormige kasteelgebouw in laatclassicistische stijl gaat in oorsprong

terug tot de 16de eeuw, maar werd in de 17de eeuw en in het begin van de 19de eeuw grondig

verbouwd. Oorspronkelijk was het kasteel gelegen binnen een vierkante vijver waarvan, ten

voordele van het geplaveide vierkante voorhof, de noordzijde werd gedempt. De ommuurde

moestuin langs de westzijde werd aangelegd tussen 1805 en 1813; de bijgebouwen waaronder

de stallingen en het koetshuis gaan terug tot de 15de en 17de eeuw. Het omgevende park werd

in grote lijnen aangelegd in het begin van de 19de eeuw. Opvallend zijn de waterpartijen en

de levensgrote zandstenen beelden. Verspreid doorheen het kasteelpark staan verschillende

boomgroepen of solitaire bomen van aanzienlijke leeftijd en dus met een behoorlijke

dendrologische waarde. Aan het begin van de grote dreef die naar het domein leidt, omgeven

8 oude lindebomen een mooi bewaard neoclassicistisch kapelletje uit 1919. Een aantal van de

hoeven, gelegen binnen de ankerplaats, hebben net als het kasteel een aanzienlijke

historische waarde. De 'Hoeve Lintacker', die de noordoostelijke zijde van het kasteel

flankeert, dateert voor het grootste deel uit het begin van de 19de eeuw. Bovendien werd

reeds in 1362 melding gemaakt van de moederhofstad Lintacker. De Lauwhoeve was

oorspronkelijk een omgrachte, semi-gesloten hoeve uit de 18de eeuw, maar werd verbouwd in

de 19de en 20ste eeuw. De Modelhoeve is nog steeds een semi-gesloten hoeve uit 1911,

voorzien van een mooie omhaagde voortuin. De Bisthoeve, waarvan de site teruggaat tot de

14de eeuw, tenslotte betrof vroeger een omgrachte hoeve, ingepland binnen een beboomd en

omhaagd domein. Jammerlijk werd de hoeve sterk verbouwd en het omhaagde domein

afgebroken; in de periode 1920-1940 verdween het grootste deel van de omgrachting. Een

opvallend element in de noordelijke rand van de ankerplaats is de goed bewaarde

stellingenmolen uit 1782, jammer genoeg langs twee kanten ingesloten door bebouwing. De

natuurwetenschappelijke waarde van deze ankerplaats wordt onder andere bepaald door het

gebied ter hoogte van de Melkkuip. De typische bodemstructuur en het uitgesproken reliëf,

waarbij de hoger gelegen gronden in een boog omheen de lage zone liggen, geven hier

ontstaan aan een kwelamfitheater, met een zeer specifieke en deels zeldzame plantengroei.

Daarnaast is er ook het Bos van Moretus: hoewel de boomlaag eerder artificieel is,

onderscheiden we een waardevolle ondergroei, die goed gedijt op de relatief stabiele,

vochtige tot natte zandleembodems. Via de lijnen puntvormige landschapselementen in en

rond de weilanden die het bos omgeven, het aan op andere boscomplexen in de omgeving. Dit

laat uitwisseling van planten diersoorten toe, wat de intrinsieke waarde van elk boscomplex

op zich ten goede komt en tevens het natuurwetenschappelijk belang van de

landschapsecologische infrastructuur in de omgeving bepaalt. Dankzij het eerder

ongeschonden karakter van deze ankerplaats en het contrast tussen het gesloten

kasteeldomein en bos van Moretus en de eerder open omgeving, is dit een esthetisch

waardevol landschap. Het Hof van Boechout, een mooi bewaard kasteelpark, gelegen in een

kleinschalige en gevarieerde landelijke omgeving, rijk aan typische oude hoeven en kleine

landschapselementen, versterkt de belevingswaarde van het geheel. Door de centrale

aanwezigheid van het Bos van Moretus dat aansluit op het beboste kasteelpark van het Hof

van Boechout, vertoont het landschap een eerder gesloten structuur, die nog wordt versterkt


53

door de dreven en bomenrijen in de omgeving. Het ten oosten van het kasteel gelegen gebied

van 'De Melkkuip', met een uitgesproken reliëf, verschilt sterk van de omgeving door de

openheid en doordat het zich als een aparte entiteit heeft ontwikkeld. De vallei van de

Lauwerijkbeek is een duidelijk herkenbaar element dat het landschap doorkruist. Als geheel

betreft deze ankerplaats een typisch voorbeeld van een kasteeldomein in landelijke omgeving

in het landschap van Kontich-Ranst. Te vermelden knelpunten in het gebied zijn de inplanting

van het waterzuiveringsstation in de westelijke rand van de ankerplaats, alsook de steeds

oprukkende bebouwing, met als gevolg dat het historisch erfgoed uit haar context wordt

gerukt. Daarnaast moet worden opgemerkt dat het behoud van de landschapsecologische

infrastructuur in en rond de weilanden essentieel is om de natuurwetenschappelijke waarde

van het Bos van Moretus in de toekomst te verzekeren.

Opmerkingen - knelpunten

Te vermelden knelpunten zijn de inplanting van het waterzuiveringsstation in de westelijke

rand van de ankerplaats, alsook de zo goed als volledige insluiting van de molen door

bebouwing. Het behoud van de landschapsecologische infrastructuur is essentieel om de

natuurwetenschappelijke waarde van het Bos van Moretus in de toekomst te verzekeren.


54

Bijlage 3 - relictzones bron: Geo-Vlaanderen - landschapsatlas

1. R10082: Kasteeldomeinen Z-ZO Antwerpen en randgemeenten

Verstoring: vergravingen in beekvalleien; door de band snijdt sterke bebouwingsdruk

kasteelparken of van landelijke omgeving; andere verstedelijkingselementen (golfterrein,

infrastructuren e.a.- versnijden relictzone.

Herkenbaarheid 2

Samenhang 2

Gaafheid 2

Historische waarde:

Kasteelparken en onmiddellijke omgeving. Middelheimpark: bij Vandermaelen een

Jezuïtenhof; herkenbare structuur (vnl. drevenpatroon) (cf. Vandermaelen en MGI); volledig

ingesloten door bebouwing; stukje van het domein van het Beerschothof is vrijwel

onherkenbaar (cf. MGI). Struisbeek - Edegemse Beek: loop Struisbeek goed zichtbaar door

begeleidend opgaand groen; loop Edegemse Beek meanderend en geaccentueerd door

opgaand groen (cf. MGI); vallei van Edegemse Beek bestaat uit open akkerland met vage

authentieke perceelsstructuur (cf. MGI), doch vergroot of aangepast, en verspreide hoeven

(Vuilen Plas Hoeve, Badaenbroeksche Hoeven, Groeningenhoek Hoeve, e.a.); dreef naar

Groeningenhofkasteel is nog aanwezig (cf. MGI). Groeningenhofkasteel: structuur en opbouw

van domein nagenoeg intact (cf. MGI); te midden van sterk uitgekleed landbouwland

verspreide restanten van perceelsrandbegroeiing en verspreide hoeven (o.a. omwalde

Kapputtelhoeve). Arendnestkasteel: relatief gave en goed herkenbare parkstructuur (cf.

Vandermaelen en MGI); oorspronkelijke perceels- en wegenstructuur van omgevend

landbouwland is verloren gegaan, doch aansluitend op vallei van Edegemse Beek (nog

gedeeltelijk gesloten karakter) (cf. MGI). Schoonselhofkasteel: relatief gave structuur (cf.

MGI); park volledig ingesloten door begraafplaatsen; schrans nog goed zichtbaar. Kasteel van

Hemiksem en Klaverblad: kastelen en parken met herkenbare en relatief gave structuur (cf.

MGI) palend aan open landbouwland met verspreide hoeven, waarvan oorspronkelijk

wegenpatroon nog vrij intact en perceelsstructuur gewijzigd (cf. MGI). Kasteel Cleydaal: gaaf

kasteelpark aansluitend op vallei van de Vliet met meanderende loop (cf. Vandermaelen en

MGI); nabij Jezuïtenhof en kloosterhoeve is wegstructuur en perceelsstructuur nagenoeg

identiek als bij MGI. Solhofkasteel: park en kasteel met relatief gave structuur (cf.

Vandermaelen en MGI). Verbrandhof en Zelzaete hof: kasteel met park goed herkenbaar (cf.

Vandermaelen en MGI) en aansluitend op vallei van de Diepen Beek, die moeilijk af te lijnen

is in het landschap. Kasteel Hulgenrode: relatief gave parkstructuur (cf. Vandermaelen en

MGI). Kasteel Boekenberg: park en kasteel met herkenbare structuur (cf. MGI), doch gaafheid

verloren door volledige insluiting door bebouwing. Boelare Park: herkenbare en relatief gave

structuur (cf. MGI). Kasteel Koeistaart: structuur goed herkenbaar (cf. Vandermaelen en

MGI), bebost park volledig ingesloten door bebouwing en infrastructuren. Hof ter Linden: bij

Ferraris reeds opgetekend; relatief gave parkstructuur en omwalling van nabijgelegen hoeve

(ten oosten van park) nog herkenbaar (cf. Ferraris, Vandermaelen en MGI); omringend


55

landbouwland heeft nagenoeg niets meer gemeen met Vandermaelen en MGI, doch dient als

'open ruimte'-buffer voor het kasteel. Kasteel Mussenborg: omwald kasteel met herkenbare

en relatief gave structuur (cf. Vandermaelen en MGI). Weyninckkasteel: geïsoleerd kasteel

met herkenbare parkstructuur en lange dreef naar kerk (hof-kerk-relatie) (cf. Ferraris,

Vandermaelen en MGI). Huis Altena: gave en goed herkenbare structuur (cf. Vandermaelen

en MGI); volledig ingesloten door bebouwing. Kasteel van Boechout: bij Ferraris reeds

opgetekend; park heeft nog grotendeels structuur van bij MGI; omliggend landbouwland met

herkenbaar wegenpatroon en grotendeels gewijzigde perceelsstructuur (cf. Vandermaelen en

MGI), vroeger weiland is nu bos (cf. Vandermaelen en MGI). De Melkkuip: landschap met

ongeschonden en ongewijzigd, eeuwenoud voorkomen. Zevenbergsehoeve: bosstructuur

intact, maar doorsneden door spoorweg (cf. Vandermaelen en MGI), hoeve ingsloten door

bebouwing. Boutersemhof en Broekbos (Kontich kazerne): Boutersemhof bij Ferraris en

Vandermaelen een kasteel; nu enkel nog restant van eerste omwalling (cf. MGI); bos zelfde

structuur als bij Vandermaelen en MGI; Nederhoeve reeds bij Ferraris en omwald; omringend

landbouwland met kleine perceelsstructuur en restanten perceelsrandbegroeiing (cf. MGI).

Tanghof: goed herkenbare structuur (cf. Ferraris, Vandermaelen en MGI); ten dele

beschadigd door A1 en oprukkende verkaveling. Kasteel Zevenbergen en Muizenbos:

domeinstructuur en aanpalend bos komen nagenoeg overeen met Ferraris; doorsneden door

E313 en verkeerswisselaar. Kasteel Bossenstein en Broechemhof: bij Ferraris reeds vermeld;

toenmalige structuur nog duidelijk herkenbaar; fel uitgeklede omgeving met nog aanwezige

drevenstructuur (cf. Ferraris en MGI); bosrestanten nabij Bossenstein (cf. Ferraris); verstoord

door E313 en verkeerswisselaar. Archeologische vondsten: Ijzertijd en Romeins aardewerk

ten westen van Klaverblad kasteel, Romeins aardewerk nabij Zinkval (Schelle) (slechts

gedeeltelijk in relictzone), Neolithisch materiaal nabij Terbekenhof (Wilrijk), belangrijke

Romeinse nederzetting ten oosten van Groeningenhof, sporen van volle middeleeuwen (11de

en 12de eeuw) ten zuiden van Arendnestkasteel (slechts ten dele in relictzone), lithisch

materiaal ten zuidoosten van Arendnestkasteel (slechts ten dele in relictzone), urnenveld

nabij Verbrande Hoeve, houten straatoppervlak uit 17de eeuw en middeleeuwse motte

'Boutersem' nabij Kontich Kazerne (ten noorden van Broekbos), middeleeuwse bewoning

'Tanghof', middeleeuwse motte 'kasteel Weyninckxhoven', Romeinse en middeleeuwse

bewoning 'Buizegem' (ten dele in relictzone rond Weyninckxhoven), mesolithische site in

vallei van Lauwerijkse Beek (ten zuidwesten van Bos van Moretus), belangrijke concentratie

Romeins materiaal nabij Asselberg (ten oosten van kasteel van Boechout, slechts ten dele in

relictzone), concentratie aardewerk uit Ijzertijd nabij Boshoek (Boechout) (ten dele in

relictzone), Romeinse waterputten ten westen van Hoge Aard (ten dele in relictzone

gelegen), Ijzertijdbewoning ten oosten van Hoge Aard (ten dele in relictzone) en

middeleeuwse site in domein Zevenbergen.

Esthetische waarde

Groene vlekken binnen verstedelijkte zone of aansluitend op een beekvallei; vroegere

omgeving van kasteeldomeinen is nagenoeg volledig verloren gegaan, waardoor binding met

omgeving - op enkele uitzonderingen na - verstoord of onbestaande is.

2. R10095: vallei van de Molenbeek - Beggelbeek

Historische waarde:

Klein valleitje af te bakenen aan de hand van restanten opgaand groen (bosjes) en herkenbare,

kleinschalige perceelsstructuur met restanten van randbegroeiing (cf. MGI). Archeologische

vondsten: Ijzertijdscherven, oudste abdij van Hemiksem en postmiddeleeuwse site met


56

walgracht ‘Oud-Klooster’ te Vremde (meest westelijke deel van Molenbeekvallei) en zone met

prehistorische silex-vondsten en concentratie van scherven uit volle middeleeuwen ‘Huteinde’ -

‘Hoog Tongel’ (gedeeltelijk in relictzone gelegen, tegen vallei van de Kleine Nete).

Esthetische waarde

Vrij onopvallend valleitje met vaag gesloten karakter.


57

Bijlage 4 – overzicht selectie geïnventariseerde panden

Villa Samsuffit – Eggelstraat 8 hoeve – Wommelgemsesteenweg 18

Hoeve ten Speelhoven of “Speelhoeve” –

Broechemsesteenweg 23

hoeve – Boomkensstraat 6

pastorie – Boomkensstraat 4 pastorie – Boomkensstraat 4


58

gemeentehuis, enkelhuis – Boomkensstraat 2 dubbelhuis – Weverstraat 36

dorpshuis – Weverstraat 47 dubbelhuis – Dorpsplaats 5

dubbelhuis – Reigersmolenstraat 17 neoclassicistisch dubbelhuis –

Reigersmolenstraat 31

Molenhuis, boerenhuis – Reigersmolenstraat

33

burgerhuizen 1913 – Oude Steenweg 50


59

hoeve bij ‘kasteel Fruithof’ – Fruithoflaan 21 Kasteel Ropstock – Sportveldlaan 21

Bloemenlust, eclectisch burgerhuis ca. 1900 –

A. Franckstraat

burgerwoning – Dr. T. Tutsstraat 24

landhuis ‘Les Peupliers’ – Dr. T. Tutsstraat 20 herenhuis – Heuvelstraat 23

landhuis ‘Vrij en Blij’ – Borsbeeksesteenweg

21

landhuis ‘Ter Linden’ – Borsbeeksesteenweg

19


60

neoclassicistisch herenhuis –

Borsbeeksesteenweg 11

landhuis ‘Les Cycines’ of ‘hof van baelde’ –

Borskeeksesteenweg 6

landhuis – Janssenlei 7 landhuis – Janssenlei 3

landhuis ‘De Dag’ – Janssenlei 9 landhuis ca. 1900 – Janssenlei 1

landhuis ca. 1900 – Janssenlei 4 landhuis ca. 1900 – Janssenlei 5


61

landhuis ‘Madonna’ ca. 1900 – Janssenlei 8 ‘Hoeve Ter Micke’ – Hellestraat 33

Arckenhove – Hellestraat 32 woning ‘Schaliehoeve’ – Heerbaan 19

hoeve – Boshoek 148

landhuis “Lust en Rust” - Alexander Franckstraat 20


62


63

Bijlage 5 - onderzoek naar de noodzaak tot milieueffectrapportage (plan-MER-screening) verzoek tot raadpleging – aangepast na adviesronde ‘verzoek tot ontheffing’

ontheffingsbeslissing met betrekking tot opmaak van een plan-MER


64


65

Bijlage 6 - register van percelen waarop de regeling van planschade, planbaten, kapitaalschade of gebruikersschade van toepassing kan zijn

1. Inleiding

Een nieuw plan dat een grond een nieuwe of aangepaste bestemming geeft, kan de waarde

van die grond beïnvloeden. Planschade, kapitaalschade en gebruikersschade zijn financiële

regelingen waarbij de overheid de waardevermindering van gronden als gevolg van een

planwijziging vergoedt. Bij de planbatenregeling betaalt de burger een belasting op de

meerwaarde die gronden krijgen door een planwijziging.

In overeenstemming met artikel 2.2.2.,§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening moet

een ruimtelijk uitvoeringsplan een register bevatten van de percelen waarop een

bestemmingswijziging wordt doorgevoerd of een overdruk wordt aangebracht die aanleiding kan

geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een kapitaal- of

gebruikersschadecompensatie. Een grafisch register in die zin is weergegeven op de kaart in

deze bijlage.

Dit document verschaft uitleg over de items planschade, planbaten, kapitaalschade en

gebruikersschade die in het grafisch register worden opgenomen.

Het register heeft slechts een informatieve en indicatieve betekenis. Bij de planopmaak wordt

geen onderzoek verricht naar de eigendomsstructuur van de percelen, naar de aanwezigheid

van mogelijke vrijstellingen van planbatenheffing noch naar het voorhanden zijn van

uitzonderingsgronden inzake de genoemde vergoedingen. Op de laatste bladzijde van deze

bijlage is de legende van het register te vinden.

2. Planschade

2.1. Het begrip planschade

De planschaderegeling is een vergoedingsregeling voor eigenaars van gronden die door een

bestemmingswijziging minder waard worden. Het moet gaan om een bestemmingswijziging

waarbij de grond vóór de wijziging bebouwbaar was, terwijl bouwen of verkavelen na de

wijziging niet meer toegelaten is.

2.2. Het bedrag van de vergoeding

De planschadevergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering van de grond als gevolg

van de bestemmingswijziging.


66

2.3. Toekenning van planschadevergoeding

Een planschadevergoeding wordt niet automatisch toegekend. De eigenaar die er recht op

meent te hebben, dient een planschadevordering in bij de rechtbank van eerste aanleg. De

rechtbank beoordeelt of aan de toepassingsvoorwaarden is voldaan en stelt een deskundige

aan die een raming maakt van de geleden schade (de waardevermindering).

De aanvraag voor planschadevergoeding moet worden ingediend binnen het jaar, na:

- verkoop van de grond of inbreng in een vennootschap

- weigering van een vergunning

- aflevering van een negatief stedenbouwkundig attest.

Het recht op planschadevergoeding vervalt vijf jaar na de inwerkingtreding van het plan.

2.4. Uitzonderingen en vrijstellingen

Een planschadevergoeding wordt slechts toegekend onder voorwaarden. De belangrijkste

voorwaarden zijn:

het perceel moet gelegen zijn aan een uitgeruste weg

enkel de eerste 50 meter vanaf die weg komt in aanmerking voor een

planschadevergoeding.

Er gelden een aantal uitzonderingen waarin geen planschade verschuldigd is. Zo is er geen

recht op een planschadevergoeding in volgende gevallen:

bij een bouwverbod dat voortvloeit uit een onteigeningsbeslissing

wanneer de waardevermindering minder dan 20% bedraagt van de waarde van het perceel.

2.5. Meer informatie over planschade

Meer informatie over de planschaderegeling is te vinden in artikel 2.6.1 tot en met 2.6.3. van de

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

3. Planbaten

3.1. Het begrip planbaten

De planbatenheffing is een belasting op de meerwaarde die een grond krijgt door een

bestemmingswijziging. Dat is het geval bij bestemmingswijzigingen waarbij onbebouwbare

gronden herbestemd worden tot woonzone, zone voor bedrijvigheid of recreatiezone.

3.2. Het bedrag van de heffing

De planbatenheffing bedraagt tussen 1% en 30% van de geschatte meerwaarde van het

perceel.

De meerwaarde wordt onderverdeeld in opeenvolgende schijven waarop een stijgend

percentage tussen 1 en 30 van toepassing is. Hoe groter de meerwaarde, hoe meer die dus

belast wordt.


67

3.3. Inning van de planbatenheffing

De eigenaar van een perceel waarop een planbatenheffing rust ontvangt een aanslagbiljet van

de Vlaamse Belastingsdienst. Een heffingsplichtige kan bij de Vlaamse belastingsdienst een

bezwaar indienen tegen de aanslag. De voorwaarden zijn vermeld op het aanslagbiljet.

De planbaten worden in principe slechts betaald op het moment dat de meerwaarde wordt

gerealiseerd (bijvoorbeeld bij verkoop van de grond of het bebouwen van de grond). Wie

vroeger betaalt kan echter een vermindering krijgen.

3.4. Uitzonderingen en vrijstellingen

Op de planbatenregeling gelden een aantal uitzonderingen. Dit zijn de belangrijkste:

er is geen planbatenheffing verschuldigd wanneer de bestemmingswijziging die planbaten

veroorzaakt op minder dan 25% van het perceel betrekking heeft of op minder dan 200 m²

percelen waarop een vergunde zonevreemde woning of bedrijf staat zijn vrijgesteld van

planbatenheffing indien de grond wordt bestemd voor woningen of bedrijven

er is geen planbatenheffing verschuldigd wanneer de bestemmingswijziging niet tot gevolg

heeft dat voor de grond een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning

kan verkregen worden.

3.5. Meer informatie over planbaten

Meer informatie over de planbatenregeling is te vinden in artikel 2.6.4. tot een met 2.6.19. van

de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

4. Kapitaalschade

4.1. Het begrip kapitaalschade

Kapitaalschade is de schade die de eigenaar van een landbouwgrond ondervindt als gevolg

van:

een bestemmingswijziging van “landbouw” naar “natuur”, “bos” of “overig groen”

het in een plan opnemen van een overdruk die de economische aanwending van

landbouwgrond beïnvloedt

het opleggen van een erfdienstbaarheid die de economische aanwending van

landbouwgrond beïnvloedt.

Voor kapitaalschade kan een kapitaalschadecompensatie worden gevraagd.

4.2. Het bedrag van de kapitaalschadecompensatie

De compensatie voor kapitaalschade bedraagt 80% van de waardevermindering.

4.3. Toekenning van de kapitaalschadecompensatie

De kapitaalschadecompensatie wordt niet automatisch toegekend. De eigenaar die er recht op

meent te hebben dient een aanvraag in bij de Vlaamse Landmaatschappij.


68

De aanvraag moet ingediend worden binnen het jaar na de inwerkingtreding van het plan.

4.4. Voorwaarden

Het perceel heeft een oppervlakte van ten minste 0,5 hectare of behoort tot een groep

percelen van dezelfde eigenaar met een totale oppervlakte van tenminste 0,5 hectare.

Het perceel moet geregistreerd zijn in het Geïntegreerd Beheers- en Controlesysteem van

de landbouwadministratie.

4.5. Meer informatie over kapitaalschadecompensatie

De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel 6.2.1. tot en met 6.3.3.

van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. De modaliteiten,

randvoorwaarden en wijze waarop de vergoedingen bepaald worden zijn geregeld in het besluit

van de Vlaamse Regering van 3 juli 2009 houdende de oprichting van de

kapitaalschadecommissies en tot regeling van de kapitaalschadecompensatie.

5. Gebruikersschade

5.1. Het begrip gebruikersschade

Gebruikersschade is de economische schade die de gebruiker van een landbouwgrond

ondervindt als gevolg van:

een bestemmingswijziging van “landbouw” naar “natuur”, “bos” of “overig groen”

het in een plan opnemen van een overdruk die de economische aanwending van

landbouwgrond beïnvloedt

het opleggen van een erfdienstbaarheid die de economische aanwending van

landbouwgrond beïnvloedt.

Voor gebruikersschade kan een gebruikerscompensatie worden gevraagd.

5.2. Het bedrag van de gebruikerscompensatie

Het bedrag wordt geval per geval berekend op basis van de gegevens die over een perceel en

het bedrijf in kwestie zijn opgenomen in het Geïntegreerd Beheers- en Controlesysteem

(GBCS) van de Vlaamse administratie.

5.3. Toekenning van de gebruikerscompensatie

De gebruikerscompensatie wordt niet automatisch toegekend. De gebruiker van landbouwgrond

die er recht op meent te hebben, dient een aanvraag in bij de Vlaamse Landmaatschappij.

De aanvraag moet ingediend worden binnen het jaar na de inwerkingtreding van het plan.


69

5.4. Voorwaarden

Het perceel heeft een oppervlakte van ten minste 0,5 hectare of behoort tot een groep

percelen van dezelfde gebruiker met een totale oppervlakte van tenminste 0,5 hectare.

Het perceel is geregistreerd in het Geïntegreerd Beheers- en Controlesysteem van de

landbouwadministratie.

De gebruiker heeft een persoonlijk of zakelijk recht op de grond.

De gebruiker is als landbouwer geïdentificeerd in het Geïntegreerd Beheers- en

Controlesysteem.

De gebruiker kan het effectieve gebruik van de grond aantonen op het moment van de

inwerkingtreding van het plan.

5.5. Meer informatie over gebruikerscompensatie

De regeling over de gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009

houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij

bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. De

modaliteiten, de randvoorwaarden en de wijze waarop de vergoedingen bepaald worden zijn

geregeld in het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juli 2009 houdende vaststelling van

een kader voor gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en

erfdienstbaarheden van openbaar nut.


70


71

Bijlage 7 - adviezen en verslag plenaire vergadering


72


73

Bijlage 8 – programma ter realisatie van het bindend sociaal objectief Het decreet gronden pandenbeleid voorziet in een bindend sociaal objectief per gemeente. Dit

objectief legt een aantal te realiseren sociale woningen op per gemeente voor de periode 2009-

2020. Voor sommige gemeenten geldt een bijkomende inspanning tegen 2025. Het sociaal

objectief bestaat uit sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels. De drie

categorieën samen vormen het sociaal objectief. Voor Boechout zijn volgende richtcijfers

opgegeven:

78 sociale huurwoningen tegen 2020 en nog eens 18 tegen 2025

32 sociale koopwoningen

3 sociale kavels

Sociale huurwoningen

De Ideale Woning heeft een aantal projecten opgestart voor de realisatie van sociale

huurwoningen:

Vergund:

Boshoek - Alex.Fr: 11 entiteiten

Aanvraagprocedure opgestart:

Frans Segersstraat: herneming vergunningsprocedure wordt opgestart voor 33

entiteiten

Voorbereidende onderzoeken opgestart:

Janssenlei: 10 entiteiten

Kapelleveldstraat : 6 app + 1 woning = 7 entiteiten

BMT: 35 entiteiten - vastgelegd in RUP BMT (goedgekeurd door Deputatie nov 2012)

Kerkweg Vremde: minimum 6 entiteiten (afhankelijk van gebiedsgericht RUP)

De nog niet vergunde projecten zijn, ook na goedkeuring van voorliggend RUP, vergunbaar. De

projecten ‘Frans Segersstraat’, ‘Kapelleveldstraat’ en ‘Kerkweg Vremde’ zijn niet gelegen in de

verbodszone van het RUP. Het project ‘Janssenlei’ bevindt zich wel in de verbodszone, maar

heeft gezien de erfgoedwaarde een sterretje op het grafisch plan, zodat voor dit pand de

uitzonderingsmaatregel geldt. En uiteraard zijn de entiteiten van het RUP BMT te realiseren

binnen de voorschriften van het betreffende RUP.

Dit geeft een totaal van 102 entiteiten, wat ruimschoots boven het BSO voor 2020 (78) ligt.

Worden daarbij de verwachte realisaties van het sociaal verhuurkantoor Woonweb geteld (9

gerealiseerde in 2012 + 8 nieuwe entiteiten tegen 2020), wordt ook het BSO voor 2025 (96)

gehaald (102+17= 119).

Sociale koopwoningen

Wat de sociale koopwoningen betreft werden volgende projecten opgestart:

Vergund:

Joseph Van Hellemontstraat: 21 entiteiten – (CBS 05/11/2012)

Voorbereidende onderzoeken opgestart:

Mussenhoeve: 29 entiteiten


74

Met deze twee projecten wordt het BSO van 32 woningen ruimschoots behaald.

Sociale kavels

verkoopsakte Igean - Kerkfabriek Vremde Berthoutstraat: 2 sociale kavels verplicht (ook

beslissing CBS)

Volgens het BSO is er nood aan 3 sociale kavels. Het RUP verhindert de realisatie van de

voorziene sociale kavels niet.

Naast de op stapel staande projecten is het ook de intentie van de gemeente voor toekomstige

grotere (sociale) woonprojecten gebiedsgerichte RUP’s op te maken, waarbij het verbod

eventueel opgeheven wordt in functie van de realisatie van sociale woningen door de betrokken

ontwikkelaar. De strategische zone aan Kerkweg in Vremde is een dergelijke zone waar een

gebiedsgericht RUP de ruimtelijke organisatie en het aantal en inplanting van sociale woningen

zal vastleggen.


75

Bijlage 9 – kaartenbundel

RUP meergezinswoningen gemeente Boechout | december 2012 | … › sites › default › files ›...

Documents

Transcript of RUP meergezinswoningen gemeente Boechout | december 2012 | … › sites › default › files ›...