Ruimteplanner Landerd Basisdocument · sisdocument wordt als eerste het sociaal-economisch profiel...

Ruimteplanner LanderdBasisdocumentGemeente Landerd en Kamer van Koophandel Brabant

Definitief

BRO

Hoofdvestiging

Postbus 4

5280 AA Boxtel

Bosscheweg 107

5282 WV Boxtel

T +31 (0)411 850 400

F +31 (0)411 850 401

Ruimteplanner LanderdBasisdocumentGemeente Landerd en Kamer van Koophandel Brabant

Definitief

Rapportnummer: 206x00199.054428_5

Datum: 23 april 2010

Contactpersoon opdrachtgever: Dhr. Garmond Ruighaver en Ferdi Das (gemeente

Landerd)

Dhr. Ad Verhoeven en Wouter Boon (KvK Brabant)

Projectteam BRO: Linda van der Wal, Christel van Grinsven

Trefwoorden: Bedrijventerreinen, ruimtebehoefte, inbreidingsmo-

gelijkheden, starters

Bron foto kaft: Hollandse Hoogte 13

Beknopte inhoud: In het basisdocument wordt de bestaande situatie

ten aanzien van de sociaal-economische en ruimte-

lijk-economische structuur in kaart gebracht. De

ruimtebehoefte van bij lokale ondernemers wordt in

kaart gebracht.

Inhoudsopgave 1

Inhoudsopgave pagina

1. Inleiding 31.1 Achtergrond en vraagstelling 31.2 Ruimteplanner 41.3 Leeswijzer 5

2. Sociaal-economisch profiel 72.1 Ligging 72.2 Demografie 82.3 Beroepsbevolking 102.4 Economische structuur gemeente Landerd 132.5 Lokaal en provinciaal economisch beleid 162.6 Samenvatting 17

3. Werklocaties 193.1 Inleiding 193.2 Bedrijventerreinen 203.3 Solitair gevestigde bedrijvigheid 343.4 Plannen en initiatieven 373.5 Samenvatting 38

4. Ruimtebehoefte 414.1 Ruimtebehoefte 414.2 Samenvatting 47

Inhoudsopgave2

Hoofdstuk 1 3

1. INLEIDING

1.1 Achtergrond en vraagstelling

De gemeente Landerd beschikt over 3 bedrijventerreinen, te weten de Louwstraat,Roskam en Voederheil. Een beperkt deel van de lokale werkgelegenheid is hier ge-vestigd. De overige werkgelegenheid is gevestigd in de kernen en in het buitenge-bied. De volledige bedrijventerreinenvoorraad is uitgegeven. Dit wil zeggen datbedrijven gevestigd in kernen, buitengebied of op een bestaand bedrijventerrein dienaar ruimte zoeken op een bedrijventerrein geen plek kunnen krijgen om een ge-wenste uitbreiding te realiseren.

Vanuit het lokale bedrijfsleven bereiken de gemeente geluiden dat er ruimtebe-hoefte is. Inzicht in de aard en omvang van deze vraag zijn niet bekend. Zonder ditinzicht is de gemeente minder goed in staat om de juiste beslissingen te nemen overde omvang en invulling van de uitbreiding van lokale bedrijventerreinen. In het ma-ken van deze keuzes is de koppeling tussen bestaande en nieuwe bedrijventerreinenvan groot belang.

Tegen deze achtergrond is BRO gevraagd de ruimtebehoefte naar bedrijfsruimte inbeeld te brengen volgens de bottom-up methodiek van de Ruimteplanner. Daar-naast wordt gekeken of er op de bestaande bedrijventerreinen nog intensiverings-mogelijkheden bestaan en hoe en op welke manier er de juiste koppeling tussenbestaand en nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein dient worden gemaakt. De re-sultaten uit het behoefteonderzoek vormen de basis om keuzes te maken ten aan-zien van toekomstige bedrijventerreinontwikkeling in de gemeente Landerd. Dezebeleidskeuzes worden vervolgens vertaald in een sectorale structuurvisie bedrijven-terreinen.

Voor het onderzoek zijn onder andere de volgende vragen van belang:• Wat is de aard en omvang van de lokale ruimtebehoefte?• Welke typen bedrijvigheid wil Landerd faciliteren en op welke plek?• Welke plekken zijn beschikbaar voor starters?• Wat wil de gemeente in de toekomst met solitaire bedrijven in kernen en bui-

tengebied?• Wil de gemeente bepaalde type bedrijven van buiten de gemeente aantrekken?

Hoofdstuk 14

1.2 Ruimteplanner

De Ruimteplanner is een handreiking voor de planning van bedrijventerreinen engaat uit van een ‘bottom-up’ benadering. De individuele ondernemer staat hierbijcentraal. Daar waar de traditionele bedrijventerreinvisies uitgaan van kwantitatievebehoefteramingen en planningsopgave voor de komende jaren, begint de metho-diek van de Ruimteplanner bij het begin: de eigen bestaande ondernemers in degemeente. Op basis van de lokale ruimtebehoefte worden beleidskeuzen geformu-leerd en uitgewerkt in een gedragen sectorale structuurvisie. In deze visie wordenafgewogen keuzes gemaakt ten aanzien van zowel nieuwe als bestaande bedrijven-terreinen.Het zoeken van de juiste koppeling is hierbij belangrijk. De lokale ondernemersworden actief betrokken bij het totale traject. Ze zijn vertegenwoordigd in de pro-jectgroep, worden benaderd voor interviews en uitgenodigd voor een workshop ommee te denken over de toekomst van de bedrijventerreinen.

Het toepassen van de Ruimteplanner bestaat uit drie stappen:

• Stap 1: Bepalen van de ruimtebehoefte

De methodiek van de Ruimteplanner start met een analyse van de huidige bedrijvig-heid. Er wordt een schouw gehouden op de bedrijventerreinen en andere werkloca-ties in de gemeente. Op basis van bestaande informatie zoals wachtlijsten, resulta-ten van de schouw, interviews met individuele bedrijven, het in kaart brengen vanbovenlokale trends en ontwikkelingen etcetera wordt de actuele en toekomstigeruimtebehoefte in kaart gebracht. Deze resultaten worden gerapporteerd in hetbasisdocument.

• Stap 2: Bepalen van beleidskeuzen

De informatie uit het basisdocument vormt de input voor de keuzes die de gemeen-te moet gaat maken. Het gaat hier om keuzes ten aanzien van het faciliteren vanbedrijvigheid, het duurzaam benutten van bestaande bedrijventerreinen, het facili-teren van kleinschalige bedrijven, het aantrekken van nieuwe typen bedrijvigheid,etcetera. De ambities die de gemeente zich stelt worden verwoord in een beleids-keuzen document

• Stap 3: Opstellen sectorale structuurvisie bedrijventerreinen

De beleidskeuzen worden ruimtelijk uitgewerkt in een sectorale structuurvisie be-drijventerreinen. In de structuurvisie is aandacht voor de koppeling tussen bestaandeen nieuwe terreinen. Daarbij streeft de Ruimteplanner naar een zo lang mogelijkelevensduur van bestaande bedrijventerreinen. Daarvoor is dynamiek nodig, ofwel

Hoofdstuk 1 5

schuifruimte. Nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen kunnen die ruimte biedenaan te verplaatsen bedrijven. Dat betekent dat op bestaande bedrijventerreinennieuwe ruimte ontstaat.

1.3 Leeswijzer

Voor u ligt het basisdocument, het eerste product van de Ruimteplanner. In het ba-sisdocument wordt als eerste het sociaal-economisch profiel van de gemeente ge-schetst. Vervolgens worden de werklocaties van de gemeente in beeld gebracht. Perwerklocatie wordt een beschrijving van de huidige activiteiten, kwaliteiten en aan-dachtspunten gegeven. In het laatste hoofdstuk worden de vraag naar en het aan-bod van ruimte met elkaar geconfronteerd. Per werklocatie wordt de verwachteruimtebehoefte geschetst, waarbij ook aandacht is voor de ruimtebehoefte vanuitde regio. Daarnaast worden de inbreidingsmogelijkheden, zoals intensivering enherinvulling/herontwikkeling op bestaande locaties in beeld gebracht. De schouw isin de bijlage opgenomen.

Hoofdstuk 16

Hoofdstuk 2 7

2. SOCIAAL-ECONOMISCH PROFIEL

2.1 Ligging

De gemeente Landerd ligt in het noordoosten van de provincie Noord-Brabant, tus-sen de snelwegen A50 en A59. De gemeente bestaat uit de dorpen Schaijk, Zeelanden Reek. Landerd maakt volgens het streekplan van de provincie deel uit van deregio Uden-Veghel1. De gemeente Landerd maakt in dit kader ook deel uit van hetRegionaal Planningsoverleg (RPO) van deze regio. In de praktijk blijken de kernenSchaijk en Reek een nauwe relatie te hebben met Oss, terwijl de kern Zeeland eensterke relatie met Uden heeft. Deze relaties zijn vanuit historie ontstaan. De kernenSchaijk en Reek hebben vanuit de historie weinig relaties met de kern Zeeland envice versa.Onderstaande kaart geeft de ligging van de gemeente Landerd in haar omgevingweer.

Kaart 2.1. Landerd in de regio

Bron: Google Earth, bewerking BRO

De gemeenten in Noordoost-Brabant werken op verschillende terreinen en aan-dachtsvelden met elkaar samen. Vanuit de vijf sterrenregio zijn vijf speerpuntenbenoemd waarin Noordoost-Brabant een Centre of Excellence kan vormen. De vijfspeerpunten zijn Food, Logistiek, Toerisme, Machines, Farma en Zorg.

1 Tot deze regio behoren de gemeenten Bernheze, Landerd, Sint-Oedenrode, Schijndel, Boekel en Uden

en Veghel

Hoofdstuk 28

Tevens is begin 2009 door de gemeente ’s-Hertogenbosch een samenwerking geïni-tieerd om als gemeenten in Noordoost Brabant meer met elkaar te gaan samenwer-ken. De gemeenten hebben gezamenlijk een Regionaal Perspectief opgesteld waarineen ruimtelijk en ruimtelijk-economische visie op Noordoost Brabant wordt gege-ven. Dit regionaal perspectief dient als input voor de provinciale structuurvisie. Degemeente Landerd vervult hier geen actieve rol in.

De gemeente Landerd heeft samen met de gemeenten Boekel, Sint-Oedenrode,Uden, Veghel, Schijndel en Bernheze in december 2008 de overeenkomst regionaaluitgifteprotocol bedrijventerreinen regio Uden-Veghel en omstreken ondertekend.Deze overeenkomst is per 1-1-2009 van kracht. In deze overeenkomst verklaren degemeenten dat zij ten aanzien van de uitbreiding of nieuwvestiging van een bedrijfde volgende stappen zullen doorlopen.• Uitbreidings- of nieuwvestigingsbehoefte dient te worden onderbouwd. Hierbij

moet worden aangetoond dat het bedrijf een ruimtelijk of functioneel knelpuntheeft dat niet op de bestaande kavel kan worden opgelost.

• Bedrijf dat aan deze criteria voldoet dient activiteiten en huisvestigingseisen tespecificeren. Er wordt bekeken of er geschikte locaties op de bestaande bedrij-venterreinenmarkt voorhanden zijn. Indien dit het geval is kan de uitgifteproce-dure hier worden beëindigd. Indien geen geschikte locatie beschikbaar is wordtmet het bedrijf een overeenkomst gesloten waarin de gemeente verklaart dathet bedrijf in principe in aanmerking komt voor een nader te bepalen kavel opeen nieuw bedrijventerrein.

• De gemeente gaat onderzoeken of vestiging op een nieuw bedrijventerrein mo-gelijk is. Centrale doelstelling hierbij is dat de schaarse grond zo goed mogelijkbenut dient te worden. Zij houdt hierbij rekening met urgentiebepa-ling/prioritering. Een economische visie of beleidsplan ligt hieraan ten grond-slag. Daarnaast krijgen bedrijven waarbij een ruimtelijk- en of functioneel knel-punt in relatie tot de omgeving kan worden opgelost voorrang.

De gemeenten komen hiernaast overeen dat er in bestemmingsplannen en ruimte-lijke onderbouwingen wordt aangegeven of het regionaal gronduitgifteprotocolwordt toegepast. Indien het regionaal gronduitgifteprotocol niet wordt gehanteerddient dit nader te worden onderbouwd. Het protocol wordt bij ieder verzoek totuitbreiding- of nieuwvestiging toegepast. Gemeenten rapporteren jaarlijks hoe zijmet het regionaal gronduitgifteprotocol omgaan. De rapportage wordt jaarlijks inhet regionaal planningsoverleg Uden-Veghel besproken. Indien de ruimtevraag nietbinnen de eigen gemeente kan worden geaccommodeerd verwijst de gemeente deinitiatiefnemer door naar andere gemeenten binnen de regio Uden-Veghel.

2.2 Demografie

De gemeente Landerd telde op 1 januari 2009 14.805 inwoners2. In vergelijking met2008 is het aantal inwoners nagenoeg gelijk gebleven.

2 CBS Statline

Hoofdstuk 2 9

Onderstaande tabel geeft de leeftijdsopbouw van de gemeente Landerd, buurge-meente Bernheze, de regio Uden-Veghel en de provincie Noord-Brabant weer.

Grafiek 2.1 Leeftijdsopbouw Landerd, Uden-Veghel en Noord-Brabant in 2009 in procenten

Bron: CBS, bewerking BRO

De meeste inwoners in de gemeente Landerd behoren tot de categorieën 45-64 jari-gen, respectievelijk 24% en 31%. In vergelijking met de referentiegebieden ligt hetpercentage van 15-24, 25-44 en 65-79 jarigen in de gemeente Landerd op een ietslager niveau. De percentages van de 0-14 en 45-64 jarigen liggen respectievelijk ho-ger. Met name de groep 45-64 jarigen zijn erg sterk vertegenwoordigd in Landerd.Tussen 2000-2009 is in alle gemeenten en de provincie Noord-Brabant het proces vanontgroening en vergrijzing zichtbaar (niet in grafiek weergegeven).

Een verklaring voor het hoge percentage 45-65 jarigen kan het grote aanbod aanwoningen in de “hogere” prijsklassen zijn. Deze woningen zijn vrijwel alleen inte-ressant voor tweeverdieners.In de gemeente Landerd is een tekort aan goedkopere (starters)woningen en er iseen lange wachtlijst voor sociale huurwoningen3. Dit kan een verklaring zijn voorhet lage percentage 15-24 en 24-44 jarigen in de gemeente. Mede hierdoor ligt hetaantal jongeren in Landerd lager dan in de referentiegebieden.

De bevolkingsprognoses van de gemeente voorspellen een afname van het aantalinwoners. Volgens de prognoses telt de gemeente Landerd in 2025 14.000 inwoners.Dit betekent ook dat de beroepsbevolking in de toekomst zal dalen.

De gemeente Landerd is niet de enige landelijke gemeente in Brabant waar eenkrimp van de bevolking plaats gaat vinden. Toch ligt de toekomstige procentueleafname in Landerd op een hoger niveau dan bij omliggende gemeenten. In buur-gemeente Bernheze wordt een licht stijgende bevolking voorspelt.

3 BRO (2003). StructuurvisiePlus

0 5 10 15 20 25 30 35

0-14

15-24

25-44

45-64

65-79

80+

%

Landerd Uden-Veghel Bernheze Noord-Brabant

Hoofdstuk 210

Echter ook in die gemeente zal de leeftijdsopbouw dusdanig veranderen van samen-stelling. Het aantal 65+ers stijgt fors, tegenover een daling van bijna alle overigeleeftijdsgroepen. Dit betekent dus dat ondanks stijging van bevolking de toekomsti-ge beroepsbevolking van een gemeente kan dalen. Krimp en een andere samenstel-ling van de bevolking hebben gevolgen voor de vraag naar voorzieningen (waaron-der bedrijfsonroerend goed), type woningen en invloed op de arbeidsmarkt.

Grafiek 2.2. Bevolkingsprognoses gemeente Landerd

Bron: gemeente Landerd, bewerking BRO

2.3 Beroepsbevolking

De beroepsbevolking in Landerd bestond in 2006-2008 uit 7.300 mensen. De brutoparticipatiegraad in 2008 lag op 70,9%4. In vergelijking met de referentiegebiedenUden-Veghel (69,2%) en Noord-Brabant (70,8%) heeft Landerd ongeveer dezelfdebruto participatiegraad. Er is wel een verschil tussen de participatiegraad van man-nen en de vrouwen: 78% ten opzichte van 62,8%.

4 CBS Statline

toe/afname per leeftijdsgroep 2010 - 2025

-1.000 -500 0 500 1.000 1.500

0 - 14 jaar

15 - 24 jaar

25 - 44 jaar

45 - 64 jaar

65 jaar e.o.

Totaal

krimpmarkt groeimarkt

Hoofdstuk 2 11

Grafiek 2.3 Bruto participatiegraad periode 2006-2008


De arbeidsparticipatie bij vrouwen ligt iets boven het Noord-Brabantse gemiddeldeen bij mannen iets lager.

De beroepsbevolking van Landerd is voornamelijk middelbaar opgeleid. Het aantalmiddelbaar opgeleiden ligt op een hoger niveau dan in de referentiegebieden. Hetpercentage hoogopgeleiden ligt onder het provinciaal gemiddelde. Dit beeld iskenmerkend voor plattelandsgemeenten (zie ook Bernheze).

Grafiek 2.4 Opleidingsniveau beroepsbevolking periode 2006-2008


0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

vrouw man totaal

%


0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

Laag Middelbaar Hoog

%

Landerd Uden-veghel Bernheze Noord-Brabant

Hoofdstuk 212

De meest recente pendelgegevens van het CBS laten zien dat Landerd een relatiefgrote pendelstroom kent. Ongeveer eenderde deel van de beroepsbevolking (2.100)is werkzaam in de gemeente. Tweederde deel (4.600) is werkzaam buiten de ge-meentegrenzen. De 6.600 banen in de gemeente worden voor het grootste gedeelte(4.500 werknemers) door personen van buiten de gemeente ingevuld. De uitgaandependel is voor 82% binnen het COROP gebied Noordoost Noord-Brabant5. Binnen ditCOROP gebied is de pendelstroom vooral gericht op Oss (24%) en Uden (22%). He-laas bestaat er geen inzicht in de kwalitatieve gegevens van de pendelstromen.

Het werkgelegenheidsdraagvlak in Landerd ligt op circa 90%6. Dit betekent dat degemeente 90% van haar eigen beroepsbevolking in een baan kan voorzien. In depraktijk blijkt dat vraag van en aanbod van arbeid onvoldoende goed op elkaar aan-sluiten en er pendel ontstaat.

WerkloosheidDe werkloosheid in Landerd is in de periode 2005-2008 gedaald. In 2009 (cijfers toten met september) stijgt de werkloosheid zowel in de provincie als in de gemeenteaanzienlijk7.

Grafiek 2.4 Werkloosheidspercentage in procenten

Bron: CBS, Werk.nl. Bewerking BRO

5 Tot de COROP Noordoost Noord-Brabant behoren de gemeenten Bernheze, Boekel, Boxmeer, Boxtel,

Cuijk, Grave, Haaren, ’s-Hertogenbosch, Heusden, Landerd, Lith, Maasdonk, Mill en Sint Hubert, Oss,Schijndel, Sint Anthonis, Sint-Michielsgestel, Sint-Oedenrode, Uden, Veghel, Vught.

6 <80% = woongemeente, een werkgelegenheidsdraagvlak rond de 80% betekent dat de gemeentezelfvoorzienend is en een werkgelegenheidsdraagvlak >80% is stuwende of werkgelegenheidsge-meente.

7 Voor de berekening van het werkloosheidspercentage 2009 zijn de beroepsbevolkingscijfers van 2008gebruikt en de werkloosheidscijfers van CWI. Er zijn op dit moment nog een actuelere cijfers voor-handen.

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

2005 2006 2007 2008 2009

%

Noord-Brabant Landerd

Hoofdstuk 2 13

2.4 Economische structuur gemeente Landerd

De gemeente Landerd telde in 2008 6.573 arbeidsplaatsen en 1.108 bedrijfsvestigin-gen. De sectoren landbouw, jacht en bosbouw en handel en reparatie zijn de voor-naamste sectoren in Landerd.

Tabel 2.1 Overzicht aantal werkzame personen en vestigingen in Landerd in 2003 en 2008

Sector Aantal werkzame personen

2003 2008

Aantal vestigingen

2003 2008

Landbouw 771 936 268 251

Industrie 516 504 75 73

Bouwnijverheid 634 828 113 165

Handel en reparatie 1.109 1.134 225 230

Horeca 454 465 42 40

Vervoer, opslag & communicatie 421 531 33 41

Financiële instellingen 140 58 23 15

Zakelijke dienstverlening 488 610 123 156

Openbaar bestuur & overheid 238 224 3 3

Onderwijs 177 335 12 17

Gezondheids- & welzijnszorg 651 724 27 32

Overige diensten 172 224 67 85

Totaal 5.771 6.573 1.011 1.108

Bron: Brabant Databank 2009, bewerking BRO

De gemeente Landerd heeft in vergelijking met de referentiegebieden relatief veelwerkzame personen in de sectoren landbouw, bouwnijverheid, horeca en vervoer,opslag en communicatie. De sectoren industrie, handel en reparatie, dienstverleningen overheid zijn minder sterk vertegenwoordigd (zie grafiek 2.5). De meeste bedrij-ven in de gemeente maken geen onderdeel uit van grotere (internationale) con-cerns. Dit betekent dat bedrijfsbeslissingen bij de bedrijven in gemeente zelf wordengenomen. De binding aan de gemeente bij dit soort bedrijven is groot.

In de periode 2003-2008 is zowel het aantal werkzame personen als het aantal vesti-gingen gestegen, respectievelijk 14% en 10%. Het gemiddeld aantal werkzame per-sonen per vestiging is licht gestegen.

Gekeken naar de periode 2003-2008 blijkt dat de werkgelegenheid met name in desectoren landbouw, jacht en bosbouw, bouwnijverheid, vervoer, opslag en commu-nicatie en onderwijs is gestegen. Deze stijging is toe te wijzen aan stijging van hetaantal zzp’ers in de landbouw, bouwnijverheid en vervoer, opslag en communicatie.De enorme stijging in de sector onderwijs komt door vestiging van stichting ’t Heu-veleind Amerant en groei van een rijopleiding en taxibedrijf. Met name personeel inde sectoren bouwnijverheid, vervoer en opslag zijn niet werkzaam op de locatiewaar de arbeidsplaats is geregistreerd. In de sectoren industrie en financiële instel-lingen is de werkgelegenheid in deze periode (licht) gedaald. Dit is conform hetlandelijke beeld.

Hoofdstuk 214

In de periode 2003-2008 is het aantal vestigingen in de sectoren bouwnijverheid,zakelijke dienstverlening en overige dienstverlening gestegen. De sectoren land-bouw en financiële instellingen laten een daling in het aantal vestigingen zien.

Grafiek 2.5 Aantal banen per sector in procenten in 2008


Grafiek 2.6 Aantal vestigingen per sector in procenten in 2008


0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

Land

bouw

,jach

t &bo

sbou

w

Indu

strie

Bouw

nijv

erhe

id

Han

del &

repa

ratie

Hor

eca

Verv

oer,

opsl

ag &

com

mun

icat

ie

Fina

ncië

lein

stel

linge

n

Zake

lijke

dien

stve

rleni

ng

Ope

nbaa

r bes

tuur

& ov

erhe

id

Ond

erw

ijs

Gez

ondh

eids

- &w

elzi

jnsz

org

Ove

rige

dien

sten

%


0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

Land

bouw

,jach

t &bo

sbou

w

Indu

strie

Bouw

nijv

erhe

id

Han

del &

repa

ratie

Hor

eca

Verv

oer,

opsl

ag &

com

mun

icat

ie

Fina

ncië

lein

stel

linge

n

Zake

lijke

dien

stve

rleni

ng

Ope

nbaa

r bes

tuur

& ov

erhe

id

Ond

erw

ijs

Gez

ondh

eids

- &w

elzi

jnsz

org

Ove

rige

dien

sten

%


Hoofdstuk 2 15

StartersInzicht in het aantal starters en opheffing van bedrijven geeft een beeld van de dy-namiek in een gemeente. Starters zijn de bedrijven van de toekomst en daarom vangrote waarde voor een gemeente. Voor de gemeente Landerd is deze dynamiekweergegeven in onderstaande tabel. Sinds 2003 is het aantal starters flink gestegen.In 2003 waren er 42 starters en in 2008 74. Het jaar 2008 laat echter een daling vande trend zien. Het aantal opheffingen is door de jaren heen schommelend. In 2007begonnen de meeste nieuwe bedrijven, maar in 2006 was het saldo het hoogst. Deomvang van het aantal starters wordt beïnvloed door de conjunctuur en het lokalevestigingsbeleid.

De bouwsector en de adviessector zijn populaire sectoren om in Landerd een bedrijfop te starten. Dit is conform het landelijke beeld. Starters beginnen vaak vanuit huisen verhuren zich vaak als zzp-er bij grotere bedrijven. De fysieke benodigde ruimtevan starters is bij start van een bedrijf vaak zijn. Naarmate het bedrijf groeit neemtde vraag naar ruimte toe. Het woonhuis kan dan onvoldoende ruimte bieden en devraag naar andere huisvesting wordt actueel.

Tabel 2.2 Aantal starters en opgeheven bedrijven gemeente Landerd en gemeente Bernheze

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Starters Landerd (absoluut) 42 52 67 70 82 74

Opgeheven Landerd (absoluut) 42 38 42 32 54 45

Saldo 0 14 25 38 28 29

Starters/aantal inwoners Landerd 0,29 % 0,35% 0,45% 0,47% 0,56% 0,50%

Opgeheven/aantal inwoners Landerd 0,29% 0,26% 0,28% 0,22% 0,37% 0,30%

Starters Bernheze (absoluut) 88 99 113 149 170 PM

Opgeheven Bernheze (absoluut) 76 93 76 83 101 PM

Saldo 12 6 37 66 69 PM

Starters/aantal inwoners Bernheze 0,31% 0,34% 0,39% 0,50% 0,57% PM

Opgeheven/aantal inwoners Bernheze 0,26% 0,32% 0,26% 0,28% 0,34% PM

Bron: Vestigingenregister Kamer Van Koophandel

Omvang vestigingenDe meeste vestigingen in de gemeente Landerd in 2008 zijn klein. Circa 55% van devestigingen heeft maar 1 werkzaam persoon in dienst. De vestigingen met 2-4 werk-nemers zijn goed voor circa 30% van het totaal aantal.

Landerd telde in 2008 7 bedrijven met het aantal werknemers tussen de 50-99. Maaréén bedrijf heeft meer dan 100 werknemers. Veel van de grotere bedrijven behorentot de sector bouwnijverheid. Dit verklaart mede de behoorlijke omvang van hetaantal werkzame personen in deze sector.

Hoofdstuk 216

2.5 Lokaal en provinciaal economisch beleid

Lokaal economisch beleidHet lokaal economisch beleid van de gemeente Landerd is vastgelegd in het SociaalEconomisch Actieplan. (SEAP). In het SEAP worden actiepunten genoemd die ervoormoeten zorgen dat er oplossingen worden gevonden voor problemen zoals die doorondernemers worden ervaren. Het uiteindelijke doel van het SEAP is de sociaal-economische ontwikkeling van de gemeente Landerd te bevorderen. Tevens wordtmiddels het SEAP geprobeerd om de samenwerking tussen het lokale bedrijfslevenen de gemeente te bevorderen. De uitvoering van het SEAP vindt gezamenlijk plaatsmet diverse betrokken partijen zoals de ondernemersverenigingen in Landerd, ZLTO,MKB Nederland en de Kamer van Koophandel. De actiepunten uit het SEAP zijn injuli 2009 geactualiseerd.

Ten aanzien van industrie, bouw, transport en zakelijke dienstverlening streeft degemeente Landerd naar een economische ontwikkeling gericht op het behoud vaneen werkgelegenheidsdraagvlak op een niveau van minimaal 87%.

Een belangrijk uitgangspunt van zowel de provincie als de gemeente is de intensive-ring en optimalisering van bestaand ruimtegebruik op bedrijventerreinen. In hetSEAP zijn hiervoor een aantal uitgangspunten genoemd die intensivering op be-staande bedrijventerreinen beter mogelijk maakt.Deze actiepunten zijn:• Verruimen van de bebouwingspercentages tot circa 80%.• Het verhogen van de toegestane goothoogte; met het oog op landschappelijke

inpassing.• Het verdiept aanleggen van bedrijfsbebouwing en realiseren van kelders.• Het realiseren van een bedrijfsverzamelgebouw.

Provinciaal beleidMet de invoering van de nieuwe Wro per 1 juli 2008 is de rol van de verschillendeoverheden veranderd. Het provinciale beleid van de provincie Noord-Brabant is ver-ankerd in de opgestelde Interimstructuurvisie Noord-Brabant, Brabant in ontwikke-ling. Naar alle waarschijnlijkheid wordt de structuurvisie in 2010 vastgesteld.

De provincie Noord-Brabant streeft naar een goed functionerende (regionale) marktvoor bedrijventerreinen en een gedifferentieerde voorzieningenstructuur. Dit wil zijbereiken door:1. Voorzien in een kwantitatief en kwalitatief op de behoefte aansluitend aanbod

van bedrijventerreinen en een gedifferentieerde voorzieningenstructuur;2. Realiseren van zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen en het bevorde-

ren van herstructurering van verouderde terreinen.

Centraal in het beleid staat zuinig omgaan met ruimte. De aandacht van de provin-cie gaat daarom uit naar:• intensiever benutten van bestaande bedrijventerreinen;• herstructureren van verouderde bedrijventerreinen;• intensiveren van het ruimtegebruik op nieuwe (uitbreidings)locaties.

Hoofdstuk 2 17

Bedrijventerreinen zijn geschikt voor bedrijfsactiviteiten die niet in een woonomge-ving passen. Oneigenlijk gebruik van bedrijventerrein, zoals wonen, kantoren, endetailhandelsfuncties, dient voorkomen te worden.

Noord-Brabant wil in 2011 1.000 ha verouderd terrein geherstructureerd hebben.Voor 2015 is 1.295 ha geherstructureerd het doel. De Brabantse Herstructurerings-maatschappij Bedrijventerreinen wordt hiervoor ingezet.

Naast de provinciale structuurvisie heeft de provincie Noord-Brabant ook de (ont-werp) verordening Ruimte opgesteld. De onderwerpen in deze verordeningen ko-men voort uit de provinciale structuurvisie. Middels een verordening probeert deprovincie haar belang veilig te stellen. Een van de belangrijkste uitspraken in deverordening Ruimte is dat in landelijk gebied bestaande bedrijven onder bepaaldevoorwaarden mogen uitbreiden tot een kavelomvang > 5.000 m².

2.6 Samenvatting

Op basis van bovengenoemde sociaal-economische analyses kunnen voor de ge-meente Landerd de volgende conclusies worden getrokken.• De huidige woningvoorraad in de gemeente heeft er de afgelopen jaren mede

voor gezorgd dat veel jongeren wegtrekken. Er zijn met name te weinig star-terswoningen. De huidige woningvoorraad behoort met name tot het middenen dure segment.

• De bevolkingsprognoses voor de gemeente voorspellen een afname van de to-tale bevolking. Landerd hoort tot de gemeenten in de provincie Noord-Brabantwaar de bevolking het hardst zal gaan krimpen.

• De bruto participatiegraad in Landerd ligt ongeveer gelijk met de referentiege-bieden.

• De beroepsbevolking bestaat uit relatief veel middelbaar opgeleiden.• De gemeente Landerd had 6.537 arbeidsplaatsen in 2008. Er is sprake van een

regionale arbeidsmarkt. De vraag naar en het aanbod van arbeid in de gemeen-te sluiten niet geheel op elkaar aan. Er is sprake van pendel. Dit beeld komt voorbij veel plattelandsgemeenten.

• Een groot deel van de beroepsbevolking van Landerd werkt buiten de gemeen-te, voornamelijk in Oss en Uden. Er bestaat een grote uitgaande pendel.

• Een groot deel van de aangeboden werkgelegenheid in Landerd wordt ingevulddoor de beroepsbevolking van buiten de gemeente. De inkomende pendel-stroom is hierdoor ook groot.

• De belangrijkste sectoren voor de werkgelegenheid in Landerd zijn de landbouwen handel en reparatie. De werkgelegenheidsgroei in de periode 2003-2008heeft met name plaatsgevonden in sectoren onderwijs (rijschool), bouwnijver-heid en overige diensten.

• De bedrijven in Landerd zijn voornamelijk kleinschalig van aard. Circa 55% vande bedrijven heeft maar één werknemer. Er zijn 7 bedrijven met het aantalwerknemers tussen de 50-99 en slechts één bedrijf met meer dan 100 werkne-mers.

Hoofdstuk 218

Conclusies• Uit bovenstaande punten kan geconcludeerd worden dat de sociaal-

economische kenmerken van de gemeente Landerd overeenkomen met dezekenmerken van andere landelijke gemeenten. De ligging van de gemeente nabijstedelijke regio’s heeft wel invloed op vraag en aanbod van arbeid. Het vermin-deren van de mismatch is hierdoor moeilijk.

• Binnen de gemeente nemen de drie kernen allemaal een zelfstandige positie in,met weinig onderlinge relaties. Hierdoor is de focus van de kernen ook met na-me op zichzelf gericht.

• In de economische structuur van de gemeente nemen de traditionele sectorenzoals landbouw, industrie en bouwnijverheid nog altijd een belangrijke positiein. Opvallend hierin is dat het aandeel van de sectoren landbouw en industrie inde totale structuur de afgelopen jaren op gelijk niveau is gebleven. Daarnaast isook in Landerd het aandeel zakelijke- en overige dienstverlening toegenomen.

• De krimp van de bevolking zal in de toekomst zijn effect hebben op vraag naartype woningen, voorzieningen en arbeidsmarkt.

• De gemeente kan de gevolgen van algemeen sociaal-economische ontwikkelin-gen niet tegenhouden, maar kan er in haar beleid en instrumentarium wel pro-beren sturing aan te geven.

Hoofdstuk 3 19

3. WERKLOCATIES

3.1 Inleiding

De arbeidsplaatsen in de gemeente Landerd bevinden zich op verschillende typenwerklocaties, namelijk:• bedrijventerreinen;• solitaire vestigingen in de kern of het buitengebied (eventueel geclusterd).

Onderstaande kaart geeft de bedrijventerreinen in de gemeente weer. Daarnaastzijn veel bedrijven solitair in kern of buitengebied gevestigd. De twee grootste soli-taire vestigingen qua werkgelegenheid en enkele clusters van solitaire bedrijven(uitgezonderd bebouwingsconcentraties) zijn tevens op de kaart weergegeven. Dezewerklocaties komen in de volgende paragrafen aan bod.

Kaart 1: Overzicht bedrijventerreinen en solitaire vestigingen en solitaire clusters

Bron: Brabant databank, bewerking BRO

Bedrijventerrein

Solitair bedrijf of cluster

Hoofdstuk 320

3.2 Bedrijventerreinen

Gemeente Landerd kent drie officiële bedrijventerreinen; De Louwstraat, Voederheilen De Roskam. De Louwstraat ligt ten oosten van de kern Schaijk. Dit bedrijventer-rein ligt nabij de Rijksweg N324. Bedrijventerreinen Voederheil en Roskam liggentegen elkaar aan en worden slechts gescheiden door een weg. Deze terreinen liggenaan de noordkant van de kern Zeeland. Beide bedrijventerreinen grenzen aan deRijksweg N277. Alle drie de bedrijventerreinen samen zijn goed voor een omvangvan 36 hectare bruto en 28 hectare netto.

Sinds 2005 zijn alle nieuw uitgeefbare percelen uitgegeven. Er is dus geen aanbodmeer van bedrijfskavels. Momenteel beschikt de gemeente niet over een nieuweuitleglocatie voor bedrijven. Er liggen plannen voor ontwikkeling van Voederheil II.Het Structuurplan Voederheil II is in 2006 vastgesteld en gemeente heeft de grondenaangekocht.

Tabel 3.1 Overzicht omvang bedrijventerreinen in de gemeente Landerd

Naam terrein Kern Bruto Netto Terstond

uitgeefbaar

Niet terstond

uitgeefbaar

De Louwstraat Schaijk 23,1 18,23 0 0

Voederheil Zeeland 7 4,86 0 0

Roskam Zeeland 6 4,69 0 0

Totaal 36,1 27,78 0 0

Bron: IBIS 2009

In onderstaande tabel is de historische uitgifte in de gemeente Landerd weergege-ven. Hieruit is op te maken dat sinds 2002 tot en met 2008 vrijwel geen uitgifte meerheeft plaatsgevonden. Alleen in 2005 is een halve hectare uitgegeven.

Tabel 3.2 Historische uitgifte bedrijventerreinen Landerd

Landerd 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Gemiddeld

Uitgifte 0 0 0 0,43 0 0 0 0,06

Bron: Brabant Databank 2009

Doordat er al enkele jaren geen uitgeefbare kavels meer beschikbaar zijn in de ge-meente, hebben de afgelopen jaren de nodige bedrijven (onder andere ITC, Barli,van den Akker, Derksen, Van Gaal) de gemeente verlaten om zich ergens anders tevestigen. Van deze bedrijven is bekend dat ze erg graag in de gemeente Landerdgevestigd wilden blijven.

3.2.1 Werkgelegenheid op bedrijventerreinen

In 2009 zijn er 116 bedrijven op de bedrijventerreinen gevestigd8. Circa 90% vandeze bedrijven hebben 0-19 werknemers. Binnen de categorie 20-49 werknemersvalt slechts 6% van de bedrijven. Tot de categorie 50-99 werknemers behoort slechts3% van de bedrijven. 1% van de bedrijven heeft meer dan 100 werknemers.

8 Kamer van Koophandel (2009)

Hoofdstuk 3 21

Op de bedrijventerreinen zijn in 2009 circa 1.050 mensen werkzaam. Dit komt neerop 16% van de totale werkgelegenheid. In Nederland bevindt gemiddeld 30% vande werkgelegenheid zich op bedrijventerreinen. Hieruit blijkt dat gemeente Landerdrelatief weinig arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen heeft en daarmee dus relatiefveel op andere locaties, zoals in de kernen en het buitengebied9. Ter vergelijking: inde gemeente Bernheze bevinden zich 24% van alle banen op bedrijventerreinen.

3.2.2 Bedrijventerrein De Louwstraat

Ligging en omvangBedrijventerrein De Louwstraat ligt ten oosten van de kern Schaijk nabij de N324.Het terrein heeft een omvang van 23 hectare bruto en 18 netto. De Louwstraat isdaarmee het grootste en oudste terrein van de gemeente. Het terrein is in de jaren70 en 80 in verschillende fases ontwikkeld. De laatste uitbreiding van het terreinheeft recent plaatsgevonden (Louwstraat 3). Op het bedrijventerrein is momenteelgeen nieuwe ontwikkeling meer mogelijk.

Het gehele bedrijventerrein is omgeven door agrarisch grondgebied. Rondom hetterrein zijn enkele agrarische bedrijven gevestigd. Ten zuiden van het terrein ligteen bestaand bosgebied waar de N324 doorheen loopt. Hier heeft de gemeente eenaantal percelen in eigendom. Er zijn plannen om deze gronden uit te geven voorverplaatsing van bedrijven elders.

Het terrein is per (vracht)auto vanaf de N324 snel bereikbaar. De N324 zorgt vooreen goede doorstroming die na een aantal kilometers aansluit op de snelweg A50 ofA59. De dichtstbijzijnde bushalte ligt aan de N324, op loopafstand van circa 10 mi-nuten van het terrein. Een spoor- of waterweg is niet aanwezig.

Echter, de Scheisestraat en de Louwstraat zijn aan de smalle kant. Tevens is de ont-sluiting van de Scheisestraat op de Rijksweg niet optimaal. De ondernemers op hetbedrijventerrein geven aan dat er vaak verkeersonveilige situaties ontstaan. Voormet name de grotere bedrijven die rijden met groot materiaal is de bereikbaarheidvan het terrein een probleem. Grote kraanwagens worden gedwongen om de ont-sluiting via de Schutsboomstraat te nemen omdat ontsluiting via Scheisestraat opbepaalde tijdsstippen onmogelijk is. Een rotonde op de kruising Scheisestraat enRijksweg wordt aangedragen als oplossing.

Door de geplande woonwijk Akkerwinde in Schaijk zal het aantal verkeersbewegin-gen op de Schutsboomstraat toenemen. Het aantal verkeersonveilige situaties kanhierdoor mogelijk stijgen.

De provincie gaat actief aan de slag met de reconstructie van de N324 en zoekt hier-voor ook het overleg en de input van de gebruikers en de gemeente Landerd enGrave.

9 Deze percentages dienen met voorzichtigheid te worden behandeld. De cijfers van de Kamer van

Koophandel resulteren in andere werkgelegenheidstotalen.

Hoofdstuk 322

Kaart 3 Bedrijventerrein De Louwstraat

Bron: Google Earth

Type bedrijvigheidOp het terrein zijn 69 bedrijven gevestigd. Ook zijn er veel bedrijfswoningen te vin-den. Het ontbreekt aan een duidelijke segmentering. De meeste vestigingen zijnactief in de sectoren groothandel (beperkt detailhandel), industrie en bouwnijver-heid. Deze drie sectoren genereren ook de meeste werkgelegenheid op het terrein.De bouwnijverheid is goed voor ongeveer de helft van de werkgelegenheid. Eendeel van deze werkgelegenheid is werkzaam op locatie en komt hierdoor niet dage-lijks op het terrein. Groothandel en industrie resulteren afzonderlijk in circa 20% vanhet totaal. Het al dan niet toestaan van particuliere verkoop op het terrein is eenhot item bij de ondernemers. Volgens hen is het bedrijventerrein daar de ideale plekvoor.

Tabel 3.3 Aantal vestigingen en werknemers op De Louwstraat

Sector Vestigingen Werknemers

Landbouw, bosbouw en visserij 1 1% 6 1%

Industrie 14 21% 108 19%

Bouwnijverheid 12 18% 284 51%

Groot- en detailhandel 24 35% 110 20%

Financiële instellingen 6 9% 18 3%

Verhuur en handel onroerend goed 3 4% 8 2%

Advisering en zakelijke dienstverlening 5 7% 12 2%

Verhuur roerend goed en overige zakelijke dienst-

verlening

3 4% 6 1%

Cultuur, sport en recreatie 1 1% 2 1%

Totaal 69 100% 554 100%

Bron: Kamer van Koophandel (2009), Bewerking BRO

Hoofdstuk 3 23

De bedrijven met het grootste ruimtegebruik (kavels > 5.000 m²) op De Louwstraatzijn transport- en kraanverhuurbedrijf Van Grinsven, bouwbedrijf Peter Peters, zand-en grindhandel Van Leuken en gebroeders Van der Heijden BV.Van Grinsven en Peter Peters hebben meerdere kavels op het terrein in gebruik.Beide bedrijven zijn destijds als kleinere bedrijven gestart en hebben door de jarenheen de omvang van hun kavels kunnen uitbreiden door leegkomend bedrijfsonroe-rend goed op te kopen.

De grootste werkgevers van het terrein zijn Peter Peters, Van Grinsven en Van derHeijden bouwbedrijf.

BestemmingsplannenDe Louwstraat heeft vijf vigerende bestemmingsplannen. Op het terrein zijn bedrij-ven met milieucategorie 2 en 3 toegestaan. Uitgesloten zijn zelfstandige kantoorves-tigingen. Tevens mag er per bedrijf 1 bedrijfswoning worden gerealiseerd. Detail-handel in volumineuze goederen is middels een wijzigingsbevoegdheid toegestaan.Ondergeschikte detailhandel is rechtstreeks toegestaan.Ondernemers geven aan dat het aanvragen van vergunningen erg lang duurt.

Openbare ruimteDe ontwikkeling van bedrijventerrein De Louwstraat in verschillende fases is duide-lijk zichtbaar in onder andere de openbare ruimte. De kwaliteit in het oudste deelheeft een slechtere staat dan de nieuwere delen, uitgezonderd het wegdek. In denieuwe(re) delen van het gebied liggen geasfalteerde wegen van voldoende kwali-teit. De publieke weg is duidelijk te onderscheiden van de private opritten. Hierdoorontstaat een duidelijk beeld tussen de doorgaande weg en de toegang tot bedrij-ven.

De groenstroken kunnen op bepaalde plekken beter worden onderhouden. Onder-nemers geven aan dat het onderhoud van het openbaar groen op het terrein doorde gemeente de laatste jaren wel beter is geworden.

Parkeren gebeurt voornamelijk op eigen terrein. Hierbij ontstaat niet de indruk dater te weinig ruimte op eigen terrein hiervoor is. Openbare parkeerplaatsen zijnnauwelijks aanwezig. De bebouwingspercentages zijn op de meeste kavels niet vaneen dusdanig hoge aard dat er onvoldoende ruimte voor parkeren overblijft.

Er is geen samenwerking tussen de bedrijven in de vorm van parkmanagement. Er isook geen collectieve beveiliging aanwezig. Door de aanwezigheid van bedrijfswo-ningen op het terrein is relatief veel sociale controle aanwezig. Hierdoor is er weiniglast van inbraken.

Uit de bestemmingsplannen blijkt dat er in het plangebied geen risicoveroorzakendeleidingen aanwezig zijn10.

10 BRO (2007). Nota van uitgangspunten en randvoorwaarden.

Hoofdstuk 324

Groenstrook Matige kwaliteit wegdek

Private ruimteDe kwaliteit van het bedrijfsonroerend goed is op niveau. Wel is er een duidelijkverschil in kwaliteitsniveau zichtbaar tussen het ‘oudere’ deel en het ‘nieuwere’ deelvan het terrein. In het nieuwere deel is zichtbaar aandacht besteed aan uitstralingen gevelkwaliteit. In het oudere deel van het terrein is dit duidelijk minder. Dit komtnatuurlijk deels ook doordat het bedrijfsonroerend goed al ouder is en daardooreen grotere kans dat het ook in minder goede staat verkeerd. Achterstallig onder-houd speelt in enkele gevallen hier een rol. Open opslag bij enkele bedrijven geefteen rommelig beeld.

De bebouwingspercentages op het terrein zijn sterk afhankelijk van het type bedrijfdat er gevestigd is. Een aantal kavels is extensief bebouwd. Het gaat hier met nameom percelen van industriële en logistieke bedrijvigheid. Tevens zijn er twee braak-liggende kavels op het terrein met een behoorlijke omvang. 1 van deze braaklig-gende kavels is opgekocht door de buurman voor de uitbreiding van het bedrijf.

Daarnaast zijn ook een aantal kavels intensief bebouwd. Bij deze bedrijven zullenweinig intensiveringsmogelijkheden bestaan.

Bij een aantal bedrijven op het terrein is ruimtebehoefte. De meeste ondernemershebben interesse in koop, geen huur. De lokale gebondenheid van de ondernemersis groot. De meeste ondernemers met ruimtebehoefte geven de voorkeur aan eennieuwe kavel in de eigen kern. De ruimtevraag varieert van zeer grote vraag totkleinschalige vraag en is afkomstig van ondernemers die nu al op bedrijventerreinLouwstraat zijn gevestigd en van ondernemers die nu gevestigd zijn in kernen of hetbuitengebied. De ondernemers geven aan dat als het te lang duurt totdat er duide-lijkheid is ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen, dat ze gaan kijken naar anderegemeenten.

Opvallend is dat veel bedrijfsonroerend goed op de achterkant van het perceel gesi-tueerd is, waardoor een groot restkavel aan de voorkant over is. In een aantal ge-

Hoofdstuk 3 25

vallen zijn hier parkeerfaciliteiten gerealiseerd, in de andere gevallen betreft heteen (groene) reststrook.

Op het terrein is tevens een groot aantal bedrijfswoningen aanwezig. Deze wonin-gen kunnen voor een belemmering van de bedrijfsvoering zorgen. De ondernemersbevestigen dit beeld. Het is zaak dat de gemeente alert is op verzoeken tot splitsing.Dit komt op termijn de bedrijfsvoering niet ten goede.

Courant bedrijfsonroerend goed Parkeren op eigen terrein

LeegstandOp het bedrijventerrein staat een aantal bedrijfspanden leeg. Hieronder een over-zicht van de bedrijfspanden die leegstaan (inventarisatie september 2009). Het leeg-staande aanbod is courant, maar sluit onvoldoende aan bij de vraag uit de markt. Demeeste ondernemers zijn geïnteresseerd in koop en niet in huur. Het aantal leeg-staande panden is de laatste maanden gestegen. De huidige economische crisis ishier deels oorzaak van. Het grootste leegstaande pand op het terrein is de voorma-lige Hofmans machinefabriek. Vanuit zowel bestaande bedrijven als vanuit de ge-meente (vestiging gemeentewerf) is hiervoor belangstelling.

Tabel 3.4 Leegstand De Louwstraat (september 2009)

Adres Type BOG Omvang Bedrijfsonroerend

goed (in m2)

Perceel m2

Industriepark 15 Bedrijfsruimte 590 590

Industriepark 15 a Bedrijfsruimte 180 500

Hoogschaijksestraat 39 Bedrijfsruimte 570 750

Hoogschaijksestraat 25 Kantoor + bedrijfsruim-

te

720 1.900

Totaal 2.060 3.740

Bron: Funda en lokale makelaars, schouw BRO, bewerking BRO

Conclusies/Aandachtspunten• Ontsluitingsstructuur van het terrein is onvoldoende ingericht op het aantal ver-

keersbewegingen.• Enkele grote bedrijven en veel kleinere bedrijven op het terrein gevestigd.• Aantal (grotere) ondernemingen heeft meerdere percelen op het terrein in ge-

bruik.

Hoofdstuk 326

• Aanwezigheid van bedrijfswoningen.• Kwaliteit bestaande bedrijfsonroerend goed.• Intensiveringsmogelijkheden op eigen kavels aanwezig in diepte en hoogte.• Kansen voor herinvulling van leegstaand bedrijfsonroerend goed (met name

Hofmans).• Kansen voor herontwikkeling; huidige bedrijfsonroerend goed kan theoretisch

worden vervangen door “hoogwaardigere functies”.• Vraagpunt: doorgroei van de twee grootste bedrijven op het terrein in de toe-

komst faciliteren en daarmee minder ruimte bieden voor faciliteren van klein-schalige bedrijven.

AandachtslocatiesOnderstaande tabel toont de bedrijven op bedrijventerrein De Louwstraat die wor-den aangemerkt als aandachtslocaties.

Tabel 3.5 Aandachtslocaties op De Louwstraat

Bedrijf Adres Aandachtspunt

Van Leuken Hoogschaijksestraat Zand- en grindhandel, kleine uitbreiding

gewenst

Hofmans De Louwstraat 13 Verouderd pand en groot restkavel

Van Grinsven De Louwstraat 9a Groot bedrijf, meerdere percelen

ROBA Scheltseweg 7 Intensief bebouwd, open opslag

Peter Peters Scheltseweg 13 Groot bedrijf, meerdere percelen

3.2.3 Bedrijventerrein Voederheil

Ligging en omvangBedrijventerrein Voederheil ligt ten noorden van de kern Zeeland. Het terrein grenstaan de Rijksweg N277. Het bedrijventerrein heeft een omvang van 7 hectare brutoen 5 netto. Het terrein is volledig uitgegeven. Voederheil wordt aan de oostkantbegrensd door de N277. Ten zuiden, gekoppeld aan Voederheil, ligt het bedrijven-terrein Roskam. Aan de westelijke kant ligt agrarische grond. Hier is toekomstigeuitbreiding van bedrijventerrein Voederheil gepland.

Het terrein is per (vracht)auto bereikbaar via de N277. Vanuit de N277 is een snelleverbinding richting de A50 en de A59. De verbindingsweg, Voederheil-Kerkstraat, isin goede staat, maar de aanwezige rotonde oogt aan de krappe kant. Het terreinwordt door middel van twee bewegwijzeringsborden aangeduid.

Er is een OV verbinding op enkele minuten loopafstand van het terrein. Een spoor-of waterweg is niet aanwezig.

Hoofdstuk 3 27

Kaart 4 Bedrijventerrein Voederheil

Bron: Google Earth

Type bedrijvigheidMomenteel zijn er 28 bedrijven gevestigd op Voederheil. Tevens is er een groot aan-tal bedrijfswoningen gesitueerd. De sectoren groothandel, industrie en financiëleinstellingen hebben de overhand. De sectoren groothandel, industrie en onderwijsbieden de meeste werkgelegenheid. Grootste werkgevers op het terrein zijn VanGerwen, Probilex en Van Uden.

Tabel 3.6 Aantal vestigingen en werknemers op Voederheil


Industrie 6 21% 48 27%



Vervoer en opslag 2 7% 3 2%


Onderwijs 1 4% 30 17%

Totaal 28 100% 178 100%

Bron: Gemeente Landerd Vestigingenregister (2009), Bewerking BRO

BestemmingsplannenVoederheil heeft één vigerend bestemmingsplan. Op het terrein zijn bedrijven metmilieucategorie 1 tot en met 3 toegestaan. Uitgesloten zijn zelfstandige kantoorves-tigingen. Tevens mag er per bedrijf 1 bedrijfswoning worden gerealiseerd.

Openbare ruimteHet terrein wordt ontsloten door één weg. Deze weg maakt een lus. Aan weerszij-den zijn bedrijven gesitueerd. Er is een duidelijk onderscheid tussen het publiek enprivaat eigendom. Bij de entree van het terrein staat een bord met een overzicht vande aanwezige bedrijven op Voederheil.

De weg en de private kavels worden op de meeste plekken gescheiden door eengroenstrook. Deze groenstroken worden echter veelvuldig gebruikt als openbareparkeerplaats wegens gebrek aan parkeerruimte op eigen terrein. Hierdoor wordende groene bermen kapot gereden.

Hoofdstuk 328

Daar waar geen groenstroken liggen worden auto’s en busjes op de weg gepar-keerd. Het terrein oogt hierdoor ook erg vol en daardoor onoverzichtelijk. Laden enlossen gebeurt ook deels op de openbare weg. Dit belemmert de verkeersdoorstro-ming. De ondernemers erkennen deze problemen.

Op het terrein is geen parkmanagementorganisatie actief.


Groenstroken gebruikt voor parkeren

Private ruimteDe kwaliteit van het bedrijfsonroerend goed is matig. Een aantal panden verkeert ingoede staat, maar dit beeld wordt afgewisseld door bedrijfsonroerend goed metachterstallig onderhoud. Het meeste bedrijfsonroerend goed bestaat uit productie-hallen en opslagruimten. Het materiaalgebruik is achterhaald en de kleur verdwijnt.Daarnaast is er sprake van open opslag op diverse plekken. De opzet van het terreinzorgt er voor dat open opslag bij enkele bedrijven duidelijk zichtbaar is vanaf destraat. Hierdoor ontstaat een zeer rommelig beeld.

De kavels zijn hoofdzakelijk extensief bebouwd maar intensief benut. Intensiveringzou in theorie mogelijk zijn. Echter, parkeergelegenheid en buitenopslag heeft ookeen plek nodig. Uit de gesprekken blijkt dat het geschetste beeld klopt. Veel onder-nemers kampen met ruimtegebrek en willen graag uitbreiden. Enkele ondernemershuren op het terrein of op een andere plek al ruimten bij om de bedrijfsvoering zooptimaal te kunnen uitoefenen. Een ondernemer is al concreet bezig met het kopenvan een andere locatie. Mocht dit plan doorgang vinden dan komt er op het terreinruimte beschikbaar.Daarnaast zijn een aantal ondernemers bezig om op de eigen kavel te intensiverenmiddels het vergroten of vernieuwen van het bedrijfsonroerend goed.


Hoofdstuk 3 29

Nieuw bedrijfsonroerend goed Open opslag in het zicht

LeegstandOp het bedrijventerrein Voederheil staan op dit moment geen bedrijfspanden tehuur/te koop.

Conclusies/Aandachtspunten• Er is duidelijk sprake van ruimtegebrek, kavels zijn zeer intensief benut en/of

bebouwd.• Enkele bedrijven hebben meerdere panden op het terrein in gebruik.• Parkeren en laden en lossen op/in de openbare ruimte.• Aanwezigheid van bedrijfswoningen.• Intensieve benutting van het terrein zorgt voor een rommelige aanblik en komt

de kwaliteit van het terrein niet ten goede.• De intensiveringsmogelijkheden in de hoogte en diepte zijn beperkt.• Ontwikkeling Voederheil II om in de lokale vraag te kunnen voorzien.• Kansen voor herontwikkeling; huidige bedrijfsonroerend goed kan theoretisch

worden vervangen door “hoogwaardigere functies”. In de praktijk worden hiertwijfels bij geplaatst.

• Vraagpunt: bedrijven die aangeven ruimtegebrek te hebben faciliteren aan-grenzend aan huidige terrein (in plangebied Voederheil II), ook al wordt om-vang > 5.000 m².

AandachtslocatiesOnderstaande tabel toont de bedrijven op Voederheil die worden aangemerkt alsaandachtslocaties.

Tabel 3.7 Aandachtslocaties op Voederheil


Van den Elzen Caravans Hogeweg 13a Ruimtegebrek

Van Gerwen Hogeweg 14 Ruimtegebrek

Realher Hogeweg 10 Open opslag

Freber Hogeweg 11 Ruimtegebrek, open opslag

Probilex Hogeweg Ruimtegebrek

Houterman Hogeweg 8 Ruimtegebrek

Heijtech BV Hogeweg 21a Ruimtegebrek

Hoofdstuk 330

3.2.4 Bedrijventerrein De Roskam

Ligging en omgevingBedrijventerrein De Roskam ligt ten noorden van de kern Zeeland. Het terrein grenstten oosten aan de Rijksweg N277. Het bedrijventerrein heeft een omvang van 6 hec-tare bruto en 5 netto. Het terrein is volledig uitgegeven. De Roskam ligt ten zuidenvan Voederheil. De twee terreinen worden slechts gescheiden door de weg Voeder-heil. Ten westen van De Roskam ligt agrarische grond. Ten zuiden van De Roskambegint de bebouwing van de kern Zeeland. Hier is woningbouw gepland.

Het terrein is per (vracht)auto bereikbaar via de N277. Vanuit de N277 is een snelleverbinding richting de A50 en de A59. De verbindingsweg, Voederheil-Kerkstraat, isin goede staat, maar de aanwezige rotonde oogt aan de krappe kant. Het terreinwordt met bewegwijzeringsborden aangeduid. Er is een OV verbinding op enkeleminuten loopafstand van het terrein. Een spoor- of waterweg is niet aanwezig.

Kaart 5 Bedrijventerrein De Roskam

Bron: Google Earth

Type bedrijvigheidOp het terrein zijn 19 bedrijven gevestigd. Het betreft hier voornamelijk vestigingenuit de sectoren bouwnijverheid en industrie. De meeste werkgelegenheid is even-eens in deze sectoren te vinden, maar liefst 61%. Het bedrijf Van Boekel neemt eengroot deel van de werkgelegenheid in de bouwnijverheid en landbouw voor zijnrekening.

Hoofdstuk 3 31

Tabel 3.8 Aantal vestigingen en werknemers op De Roskam


Landbouw, jacht en bosbouw 1 5% 70 22%

Industrie 6 32% 43 13%



Vervoer en opslag 1 5% 2 0%


Verhuur roerend goed en overige

zakelijke dienstverlening

1 5% 1 0%

Totaal 19 100% 322 100%

Bron: Gemeente Landerd Vestigingenregister (2009), Bewerking BRO

BestemmingsplannenDe Roskam heeft één vigerend bestemmingsplan. Op het terrein zijn bedrijven metmilieucategorie 2 en 3 toegestaan. Uitgesloten zijn zelfstandige kantoorvestigingen.Tevens mag er per bedrijf 1 bedrijfswoning worden gerealiseerd.

Openbare ruimteBedrijventerrein De Roskam is het kleinste terrein in de gemeente. Het terrein wordtontsloten door de Hoefslag. De kwaliteit van het wegdek is op niveau. Er is een dui-delijk onderscheid tussen publiek en privaat eigendom. De erfafscheidingen zijnechter niet uniform.

De aanwezige groenstroken zijn goed onderhouden en sluiten op een goede wijzeaan bij het private groen. Het parkeren vindt hoofdzakelijk plaats op eigen terrein.

Bedrijventerrein De Roskam is ruim opgezet. Er is veel ruimte voor groen en infra-structuur. Tussen de bedrijven Instra en Bens caravans ligt een onverhard stuk weg.Op dit moment vindt hier parkeren van caravans en trailers plaats. Dit onverhardestuk weg wordt in de toekomst mogelijk een van de ontsluitingen van de nieuwewoonwijk Repelakker of een aangrenzende ondernemer krijgt de kans om het stukgrond te verwerven.

Daarnaast wordt het terrein gebruikt voor vrachtwagenparkeren.

Er is geen parkmanagementorganisatie actief op het terrein.



Hoofdstuk 332

Openbare ruimte overzichtelijk ingericht Groenstroken en weg in goede staat

Private ruimteDe beeldkwaliteit van het bedrijfsonroerend goed is op niveau. Het is duidelijkzichtbaar dat de Roskam het meest recent ontwikkelde bedrijventerrein van de ge-meente is. Er is zichtbaar aandacht besteed aan de gevelkwaliteit en het materiaal-gebruik. Op het terrein zijn enkele bedrijfswoningen gevestigd.

De ontwikkeling van bedrijventerrein De Roskam heeft ertoe geleid dat het bedrijfVan Boekel in ruimtelijk opzicht bij het terrein is komen te liggen. Voorheen was diteen solitair gevestigd bedrijf. Het bedrijfsonroerend goed bij Van Boekel is groot-schalig en ouder dan het overige bedrijfsonroerend goed op het terrein. Het hek-werk bij het bedrijf is afgeplakt zodat open opslag niet zichtbaar is vanaf de open-bare weg.

De meeste kavels zijn extensief bebouwd. Er is hiermee voldoende ruimte voor par-keren. Daarnaast is er veel groen op de eigen kavels. Er zijn nog intensiveringsmo-gelijkheden op private kavels. Mocht het nodig zijn dan zal een intensiveringsslaggemaakt kunnen worden.

Op dit moment is bij twee bedrijven op het terrein ruimtebehoefte. Beide onderne-mingen hebben twee vestigingen, waarbij het bij een van de twee, ook twee ver-schillende bedrijven betreft. Concentratie op een nieuwe plek heeft de voorkeur.Ondernemers geven aan dat het erg lang duurt voordat er duidelijkheid wordt ge-boden door de gemeente.

Daarnaast geeft Van Boekel aan dat hij de intentie heeft een deel van zijn bestaan-de bedrijfsonroerend goed wil afstoten en dit wil te verkopen of wil herontwikkelennaar een functie waar in de gemeente vraag naar is.

Hoofdstuk 3 33

Privaat groen en parkeergelegenheid op eigen kavel Hoogwaardig materiaalgebruik

LeegstandOp het bedrijventerrein staan enkele bedrijfspanden leeg. Hieronder wordt eenoverzicht gegeven van de bedrijfspanden die leegstaan.

Tabel 3.9 Leegstand De Roskam

Adres Locatie BOG Omvang bedrijfsonroerend goed in m2

Perceel m2

Hoefslag 12 De Roskam Bedrijfsruimte 525 1.600

Hoefslag 10 De Roskam Bedrijfsruimte (en woning) 436 1.600

Totaal 961 3.200

Bron: Funda en lokale makelaars, schouw BRO, bewerking BRO

Conclusies/Aandachtspunten• Ruimtegebrek bij enkele ondernemers;• Aanwezigheid bedrijfswoningen;• Vrachtwagenparkeren is hier een probleem;• Huidige bedrijfsonroerend goed is overwegend courant;• Intensiveringsmogelijkheden in hoogte en breedte;• Afstoten/herontwikkeling deel van de kavel van Van Boekel;• Status van stuk grond tussen Instra en Bens caravans --> mogelijke intensive-

ringsmogelijkheden;

AandachtslocatiesOnderstaande tabel toont de bedrijven op De Roskam die worden aangemerkt alsaandachtslocaties.

Tabel 3.10 Aandachtslocaties op De Roskam


Van Boekel Voederheil 3 Grootschalige kavel, open opslag,

herontwikkeling/verkoop

Instra/Caromi Hoefslag 6 en 9 Ruimtegebrek

Bens Caravans Hoefslag 7/12 Meerder vestigingen, ruimtege-

brek

Hoofdstuk 334

3.3 Solitair gevestigde bedrijvigheid

Naast bedrijvigheid op bedrijventerreinen zijn veel bedrijven in de gemeente opandere plekken gehuisvest. De gemeente Landerd kenmerkt zich door de grote hoe-veelheid bedrijvigheid in haar kernen en het buitengebied. In totaal 84% van hettotaal. Deze bedrijven liggen verspreid of geclusterd in kernen, bebouwingsconcen-traties of het buitengebied.

De 5 grootste werkgevers van de gemeente Landerd, niet gevestigd op een bedrij-venterrein, zijn De Molen Banden, Organon, Van Dinther bouwbedrijf, Rabobank enTouringcarbedrijf Van Dongen.

3.3.1 kernen

De solitair gevestigde bedrijven in de kernen van de gemeente Landerd zijn overwe-gend gevestigd in de woonwijken. De belangrijkste concentratie van bedrijvigheid inde kernen is te vinden in de dorpscentra inclusief de aanloopstraten en langs dehistorische linten.

Daarnaast bevindt zich in de kern van Schaijk nog een specifiek kleinschalig clustervan bedrijvigheid aan de Burgemeester de Grootstraat/Hoekstraat.Van oudsher zijn aan deze straten bedrijven van diverse aard en omvang gevestigd.Het betreft hier onder andere een bouwmarkt, een gashandel, een kantoormeubel-fabriek en een woonwinkel. Een aantal bedrijven is inmiddels verplaatst. De geves-tigde gashandel bevindt zich niet op de juiste plek. De gemeente zoekt een alterna-tieve locatie voor deze ondernemer. De ondernemer geeft aan al lang in onzeker-heid te zitten, doordat hem geen duidelijkheid door de gemeente wordt geboden.Op de locatie van de bouwmarkt wil de gemeente in de toekomst woningen gaanbouwen. De ondernemers stellen de transformatieplannen ter discussie. De bouw-markt zal worden verplaatst naar het centrum. Alleen bij het gevestigde squashcen-trum is behoefte aan extra parkeerruimte.

De meerderheid van de bedrijvigheid in de kernen zijn kleinschalig (> 10 werkne-mers). De bedrijven met de meeste werknemers gevestigd in de kern zijn VanDinther Bouwbedrijf en de Rabobank Oss e.o.

Hoofdstuk 3 35

De bedrijvigheid in de kern bestaat hoofdzakelijk uit dienstverlenende bedrijven.Daarnaast zijn een groot aantal bouwbedrijven, stucadoorbedrijven, schilderbedrij-ven en overige klussenbedrijven in de kern gevestigd. Detailhandel en horecaonder-nemingen nemen ook een belangrijke positie in. Transportgerelateerde bedrijven enambachtelijke bedrijven zijn relatief minder gevestigd in de kernen.

Bij kleinschalige bedrijvigheid in zowel Schaijk, Zeeland als Reek bestaat bij een aan-tal ondernemers een actuele ruimtebehoefte. De vraag concentreert zich met namebij bouwgerelateerde en handelsgeoriënteerde bedrijven. De vraag ligt tussen de 50– 100 m² in zowel huur als koopsegment. Een aantal ondernemers heeft een groot-schaligere vraag. Deze bedrijven geven aan bij voorkeur naar een bedrijventerrein teverplaatsen.

3.3.2 Buitengebied en bebouwingsconcentraties

De gemeente Landerd kenmerkt zich door de grote omvang van niet-agrarischebedrijven in haar buitengebied en bebouwingsconcentraties. De gevestigde bedrij-vigheid is zeer uiteenlopend van aard; recreatieve bedrijven, bouwbedrijven, agra-risch gelieerd, ambachtelijke bedrijven maar ook dienstverlenende bedrijven.

Vanuit deze groep zijn geen tot weinig knelpunten bekend. Van enkele onderne-mers is actuele ruimtebehoefte bekend. Een aantal kleinschalige bedrijven gevestigdin vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) of in een garage heeft ruimtebehoefte.Deze groep vraagt kleinschalige ruimten tussen 50 – 100 m², in het koop en huur-segment. Daarnaast is er bij aantal ondernemers een ruimtevraag naar bedrijfshal-len. De vraag varieert van 1.000 – 2.500 m².

De gemeente heeft eind 2009 de Structuurvisie Buitengebied in ontwikkeling opge-steld. Aanleiding hiervoor is de Revitalisering van het Landelijk gebied. Door devoortdurende krimp van de landbouwsector dient de sociaal-economische terug-gang opgevangen te worden. Hiervoor worden alternatieve economische mogelijk-heden gestimuleerd om de leefbaarheid van het platteland te versterken.Ten aanzien van de VAB stelt de structuurvisie dat er mogelijkheden zijn voor devestiging van nieuwe economische activiteiten. Deze verruiming van hergebruiks-mogelijkheden heeft betrekking op recreatie, opslagmogelijkheden en hergebruikvan cultuurhistorisch waardevolle bebouwing voor wonen, mits een verbetering vande ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. Tevens zijn kleinschalige maatschappelijke func-ties eveneens toegestaan in VAB in het buitengebied.

In de structuurvisie worden eveneens nieuwe economische activiteiten toegestaan inbebouwingsconcentraties mits dit leidt tot een verbetering van de ruimtelijke kwali-teit in brede zin. De 15 bebouwingsconcentraties waar verruiming mogelijk wordtgemaakt zijn benoemd in de structuurvisie. In principe kunnen vier functies gereali-seerd worden in de 15 bebouwingsconcentraties. Het gaat om wonen, bedrijvigheid,dienstverlening en recreatie. Het gaat dan om het bieden van mogelijkheden vooropslagactiviteiten, beroepen aan huis, ambachtelijke bedrijven in de categorie 1 en 2met maximaal 400 m² en kleinschalige recreatieve activiteiten. Categorie 3 zijn on-der voorwaarden toegestaan.

Hoofdstuk 336

Er mag maximaal 800 m² VAB aangewend worden voor bedrijfsactiviteiten. OverigeVAB bebouwing dient gesloopt te worden. In het geval van volledige sloop en her-bouw mogen de bedrijfsgebouwen niet groter zijn dan de VAB met een maximaleoppervlakte van 400 m². Er mag maximaal 250 m² VAB aangewend worden voorkantooractiviteiten en publieksgerichte activiteiten. De daadwerkelijke ontwikkel-mogelijkheden worden per bebouwingsconcentratie afzonderlijk bepaald.

Ondernemers geven aan dat er zorgvuldig dient te worden omgegaan met een soli-taire locatie in het buitengebied en een kernrandzone. De herontwikkelingsmoge-lijkheden kunnen per locatie verschillen omdat de druk van een bedrijfslocatie op deomgeving acceptabel moet blijven. Duurzame solitaire locaties in het buitengebiedvragen om kwaliteitszorg. Dit ontstaat alleen plaats als er een bedrijfsmatige aan-leiding is om te investeren. Het is voor ondernemers dus wenselijk te weten wat demogelijke dynamiek op hun locatie is. De ondernemers in het buitengebied consta-teren dat een nieuwvestiging in een VAB in principe meer mogelijkheden krijgt dande buurman die reeds jarenlang een niet-agrarisch bedrijf heeft.

Hieronder worden een aantal (clusters van) bedrijven gelegen in het buitengebiednog nader toegelicht. Dit zijn:• De Molen Banden;• Organon;• Kruispunt Schutsboomstraat/Rijksweg.

De Molen BandenDe Molen Banden is een bedrijf in de bandenhandel en biedt daarnaast full serviceop het gebied van banden en velgen. Deze grote solitaire locatie is gelegen in hetbuitengebied bij de kruising van de N277 en de N321. Ten zuiden ligt het voormali-ge MOB-complex. De Molen Banden heeft een oppervlakte van circa 7 hectare. Dekavel is grotendeels buitenopslag. Ook is er een aantal bedrijfshallen op gevestigd.Er werken circa 80 mensen. Voor het vroegere MOB-complex waren ook plannenvoor bedrijvigheid, maar die zijn allen afgeketst. Dit grondgebied wordt eind 2009weer natuurgebied.

Ongeveer 50 jaar geleden is het familiebedrijf Van Arts begonnen met een handels-bedrijf voor verschillende producten. Banden bleken lucratief waarna zij beslotenhebben om met dit handelswaar door te gaan. In 1991 is het bedrijf overgenomendoor de grote bandenproducent Goodyear.

Het bedrijf is op dit moment in gesprek met de gemeente om op het huidige perceelte intensiveren. Het bedrijfsonroerend goed is grootschalig en daarmee een opval-lende verschijning langs de N277.

Hoofdstuk 3 37

De Molen Banden Open opslag

OrganonIn het buitengebied van Schaijk ligt een complex van Organon. Het terrein ligt tus-sen Oss en Schaijk ten zuiden van de N324 verscholen in de bossen en is afgeslotenvan de buitenwereld. Deze multinational heeft hier een toxicologisch centrum ge-vestigd. Dit bedrijf test de werking van giftige stoffen op biologische systemen. Dekavel in Schaijk is circa 10 hectare groot. Het terrein ligt midden in de bossen, waar-door er door de jaren heen verschillende problemen zijn ontstaan omtrent uitbrei-ding en boskap. Er werken circa 50 mensen.

Organon is in 2007 overgenomen door de grote multinational Schering-Plough. In2009 is Schering-Plough weer overgenomen door Merck.

Kruispunt Schutboomstraat/RijkswegAan het kruispunt Schutsboomstraat/Rijksweg in Schaijk is een cluster van verschil-lende typen bedrijven gevestigd. Het betreft hier onder andere een autobedrijf,twee transportondernemingen, een tankstation met naastgelegen kleinschaligebedrijven en een handelsbedrijf in buizen. De meeste bedrijvigheid is niet zichtbaarvan de Rijksweg. De nabijheid van de Rijksweg zorgt voor een goede ontsluiting.Bestemmingsverkeer hoeft niet door de kern. De huidige bedrijvigheid veroorzaaktgeen overlast. Er is geen actuele ruimtebehoefte bekend bij de zittende bedrijven.

3.4 Plannen en initiatieven

Ten aanzien van toekomstige bedrijventerreinontwikkeling is de gemeente voorne-mens om bedrijventerrein Voederheil uit te breiden met 7 hectare (genaamd Voe-derheil II). Dit onderzoek dient tevens als onderbouwing voor de omvang en de in-vulling van deze uitbreiding. De ondernemers geven aan dat er behoefte is aan deuitbreiding van bedrijventerrein Voederheil, zowel bij ondernemers op de bedrijven-terreinen als elders in de gemeente gevestigd. Vanuit de bedrijfsvoering geven on-dernemers aan dat er geen behoefte is aan bedrijfswoningen op Voederheil II. Bij deontwikkeling van Voederheil II dient aandacht te worden besteed aan de kwaliteitvan de openbare en private ruimte. Een beeldkwaliteitplan, parkeren op eigen ter-rein, eventueel collectieve vrachtwagenparkeerplek, parkmanagement bij de uitgif-tevoorwaarden.

Hoofdstuk 338

Om de ruimtebehoefte hard te maken stellen de ondernemers voor om geïnteres-seerde ondernemers een voorlopig koopcontract te laten tekenen. Het is belangrijkdat er snel duidelijkheid komt over de ontwikkeling van Voederheil II. Duurt dit telang dan zullen ondernemers zich op andere plekken gaan oriënteren.

In Schaijk is op dit moment een ondernemer in de kern suboptimaal gehuisvest. Bijde gemeente liggen plannen om tussen de Louwstraat en de Pastoor van Haafstraathet desbetreffende bedrijf te faciliteren (Louwstraat 4). Tevens wordt daar mogelijknog meer ruimte geboden aan andere bedrijven.

Ten zuiden van Reek ligt het zogenaamde oude ITC-terrein. Het terrein grenst aande N321. Op deze locatie was tot voor kort het transportbedrijf ITC gevestigd.Begin 2009 is het bedrijf verhuisd naar Oss. Deze locatie wordt herontwikkeld (planis Reek-Zuid genaamd). Op de voormalig ITC locatie worden 16 woon-werk combina-ties ontwikkeld. Hier mogen bedrijven met een milieucategorie 1 en 2 zich vestigen.Het bestemmingsplan Reek-Zuid is in procedure. Het ontwerpbestemmingsplanheeft in het kader van de zienswijzen ter inzage gelegen. Vaststelling zal in 2010plaatsvinden. Ook zal het bouwrijpmaken in 2010 worden uitgevoerd.

3.5 Samenvatting

• Slechts 16% van de werkgelegenheid bevindt zich op bedrijventerreinen. Ditpercentage ligt ver onder het landelijke gemiddelde.

• Er bevinden zich dus relatief veel arbeidsplaatsen op solitaire locaties in de ker-nen en het buitengebied.

• De bedrijvigheid op de bedrijventerreinen is overwegend regulier (sectoren in-dustrie, bouwnijverheid en handel en reparatie) en bij deze bedrijven zijn ge-middeld meer werknemers in dienst dan bij bedrijvigheid in de kernen en hetbuitengebied. Veel werknemers zijn veelal niet op het bedrijventerrein werk-zaam, maar op locatie.

• Bij de bedrijvigheid in de kernen nemen dienstverlenende bedrijven, naast regu-liere bedrijvigheid, een belangrijker aandeel in de werkgelegenheid en aantalvestigingen in.

• De meerderheid van de bedrijvigheid in de gemeente is van oorsprong in dezegemeente opgericht en nog steeds gevestigd. De lokale gebondenheid is groot.Daarnaast zijn er slechts een zeer beperkt aantal bedrijven in de gemeente on-derdeel van een groter concern.

• Er heeft de afgelopen jaren weinig gronduitgifte plaatsgevonden, doordat ergeen aanbod in de gemeente beschikbaar was. Dit heeft er toe geleidt da er en-kele bedrijven vertrokken zijn uit de gemeente terwijl deze graag in de gemeen-te gevestigd hadden willen blijven. Daarnaast is bij een aantal bedrijven deruimtebehoefte steeds niet ingevuld door het niet beschikbaar zijn van nieuwekavels of geschikt bestaand aanbod.

• Er is ruimtebehoefte bij bedrijven op alle drie bedrijventerreinen. Echter dezeruimtebehoefte is minder actueel dan een jaar geleden.

• Er zijn intensiveringsmogelijkheden in de hoogte en diepte op de bedrijventer-reinen de Louwstraat en de Roskam.

Hoofdstuk 3 39

• Er liggen in theorie herontwikkelingsmogelijkheden op bedrijventerrein deLouwstraat en Voederheil. Op bedrijventerrein de Roskam is eerder sprake vanherinvulling.

• De leegstand op de bedrijventerreinen is beperkt (hoofdzakelijk frictieleeg-stand).

• Er doen zich weinig knelpunten voor bij bedrijvigheid in kernen en het buiten-gebied. Vergunningsprocedures duren wel erg lang.

• Bij bedrijvigheid in kernen en buitengebied bestaat ruimtebehoefte.

Hoofdstuk 340

Hoofdstuk 4 41

4. RUIMTEBEHOEFTE

De vorige hoofdstukken hebben een beeld geschetst van de huidige situatie. Hierbijis aandacht besteed aan de sociaal-economische structuur van de gemeente en deruimtelijk-economische structuur van de gemeente.

In dit hoofdstuk worden de aard en omvang van de actuele en toekomstige ruimte-behoefte in beeld gebracht. Hierbij wordt nadrukkelijk een relatie gelegd tussenbestaande en nieuw te ontwikkelen locaties. Tevens worden sociaal-economischeontwikkelingen zoals krimp van de bevolking hierin meegenomen.

4.1 Ruimtebehoefte

Het bepalen van de actuele ruimtebehoefte is een moment opname en wordt vooreen groot deel beïnvloed door de economische conjunctuur. In tijden van economi-sche groei is de ruimtevraag van bedrijven groter dan in economisch mindere tijden.

De actuele ruimtebehoefte is gebaseerd op ingevulde vragenlijsten, individuele ge-sprekken met bedrijven en inventarisaties van de bedrijventerreinen. Ten aanzienvan de toekomstige ruimtebehoefte is een beeld geschetst van (boven)lokale trendsen ontwikkelingen zoals schaalvergroting, verdienstelijking van de economie enveranderende samenstelling van de (beroeps)bevolking. De effecten van deze trendsop de vraag naar bedrijfsonroerend goed heeft in samenhang met de inventarisatiesvan de bedrijventerreinen geresulteerd in een inschatting van de toekomstige ruim-tebehoefte.

De ruimtebehoefte is in te delen in behoefte van bedrijven gevestigd op bedrijven-terreinen, bedrijven gevestigd in kernen of in het buitengebied.In tabel 4.1 is de actuele ruimtebehoefte weergegeven, gerangschikt naar werkloca-tie.

Hoofdstuk 442

Tabel 4.1. Indicatieve actuele ruimtebehoefte13

Huidige vesti-

gingsplaats

Gevraagde

omvang in

m²

aard van vraag kavelmaten Locatievoorkeur

voor nieuwvestiging

Plannen met

huidige pand

na verplaatsing

Bedrijventer-

rein Louwstraat

16.500 • zelfstandig

kantoor

• (produc-

tie)hal

Rond 2.500

en 1 hectare

Schaijk, Reek-Zuid • wordt

verkocht

Bedrijventer-

rein Voederheil

11.900 • (produc-

tie)hal

tussen 1.500

- 3.000 m²

Zeeland (waar mo-

gelijk aangrenzend

aan eigen kavel)

• blijft in

gebruik

• wordt

verkocht

Bedrijventer-

rein De Roskam

10.500 • (produc-

tie)hal

• showroom

tussen 3.500

- 5.000 m²

Zeeland • wordt

verkocht

Kernen en

buitengebied

15.000 • (produc-

tie)hal

• bedrijfsver-

zamelge-

bouw

• zelfstandig

kantoor

tussen 500 -

2.500 m²

met name in huidige

gevestigde kern (dus

ook Reek-Zuid)

• blijft in

gebruik

• wordt

opgeheven

als be-

drijfsloca-

tie

Totaal 53.900

Hieronder wordt de omvang van de actuele en toekomstige ruimtebehoefte nadertoegelicht. De omvang van de actuele bruto ruimtevraag is minder groot dan deomvang van de gemeentelijke uitbreidingsplannen.

Actuele ruimtebehoefte op de bedrijventerreinenOp alle bestaande bedrijventerreinen in de gemeente bestaat ruimtebehoefte bij degevestigde ondernemers. De laatste jaren hebben al enkele bedrijven met een ruim-tebehoefte zich in een andere gemeente gevestigd. Van een aantal van deze bedrij-ven is bekend dat ze graag in de gemeente gevestigd waren gebleven.

De lokale binding van bedrijven is relatief groot. De meeste bedrijven wensen uit-breiding in de eigen kern. De meeste ondernemers geven aan dat verplaatsing naareen andere kern in de gemeente zeker geen voorkeur heeft.

De omvang van de ruimtebehoefte bij bedrijven op bedrijventerreinen is op dit mo-ment minder groot dan een jaar geleden. Dit heeft met de economische crisis temaken. Een aantal ondernemers geeft tijdens de individuele gesprekken aan dat de

13 Deze informatie is afkomstig van ingevulde vragenlijsten door ondernemers en individuele bedrijfsge-

sprekken.

Hoofdstuk 4 43

ruimtebehoefte die een half jaar geleden is opgegeven nu veel minder actueel isgeworden. De meeste ondernemers zijn wel positief ten aanzien van de toekomst.Ze verwachten dat de markt en daarmee hun omzet binnen nu en twee jaar weeraantrekt. Of een stijging van de omzet ook daadwerkelijk tot de geplande uitbrei-ding leidt hangt af van de sector waarin het bedrijf actief is.

Bedrijven die middels de vragenlijst aangegeven hebben ruimtebehoefte te hebben,maar waarvan de omvang van de ruimtebehoefte nu minder noodzakelijk is door deeconomische crisis, zijn wel meegenomen bij het bepalen van de omvang van deruimtebehoefte. Of de omvang van de ruimtebehoefte bij deze bedrijven zich in detoekomst weer voor zal doen is op dit moment moeilijk in te schatten. De ontwikke-ling van nieuw bedrijventerrein zal nog minimaal een jaar duren.

De actuele ruimtebehoefte bij bedrijven op de bedrijventerreinen is bij benadering3,9 hectare. De grootste actuele ruimtebehoefte bestaat er bij bedrijven op bedrij-venterrein Voederheil en Louwstraat14.Ten aanzien van de aard van de vraag het volgende:• De individuele ruimtevraag op bedrijventerrein Voederheil ligt tussen de 1.500 –

3.000 m².• De individuele ruimtevraag op bedrijventerrein Roskam ligt tussen de 3.500 –

5.000 m².• De individuele ruimtevraag op bedrijventerrein Louwstraat ligt tussen de 2.500 –

10.000 m².• Een aantal bedrijven op bedrijventerrein Voederheil geeft aan de voorkeur te

hebben om aangrenzend aan de bestaande locatie uit te breiden. De omvangvan de ruimtevraag is vele maten groter als de vraag niet op deze wijze wordtgefaciliteerd.

• De aard van de vraag vertaald zich in:o Overwegend vraag naar (productie)hallen al dan niet met ruimte

voor kleinschalig kantoor en voldoende parkeergelegenheid.o Bij bedrijven op bedrijventerrein Roskam is tevens vraag naar een

showroom.o Vanuit bedrijventerrein Louwstraat is behoefte aan zelfstandige kan-

toorvestigingen.

Actuele ruimtebehoefte bij solitaire locaties in kern en buitengebiedDe bedrijvigheid in de kernen en het buitengebied kenmerkt zich hoofdzakelijk alskleinschalige bedrijvigheid, enkele uitzonderingen daargelaten.

14 Hierin zijn niet de (indirecte) ruimtebehoeftevragen van de grootschalige ruimtevragers meegeno-

men. De twee grootste grondgebruikers op het terrein hebben geen directe ruimtevraag, maar zullenkansen die zich voordoen m.b.t. aankoop van bedrijfsonroerend goed niet afslaan.

Hoofdstuk 444

Van een aantal bedrijven is bekend dat ze ruimtebehoefte hebben. De totale actueleruimtebehoefte wordt ingeschat op circa 1,5 hectare.

In de aard van de vraag is een duidelijke tweedeling zichtbaar:• Beperkte kleinschalige vraag variërend tussen 50 – 100 m², hoofdzakelijk afkom-

stig van bouwgerelateerde en handelsgeoriënteerde bedrijvigheid. De ruimte-vraag is hoofdzakelijk afkomstig uit Schaijk.

• Grootschaligere vraag variërend tussen de 500 – 2.500 m². De ondernemers Skern in hun ruimtebehoefte gefaciliteerd te worden. De meeste ruimtevraagvanuit deze groep is afkomstig uit Zeeland. De aard van de vraag is (produc-tie)hallen en kantoorruimten.

Interesse vanuit marktpartijenVanuit marktpartijen is er ook enige interesse om in de gemeente Landerd bedrijfs-matig vastgoed te ontwikkelen. De interesse is afkomstig van zowel lokale als lan-delijke projectontwikkelaars. Deze ontwikkelaars hebben met name interesse inReek-Zuid en Zeeland. De totale opgegeven vraag ligt rond de 1 hectare.

Toekomstige ruimtebehoefteDe actuele ruimtebehoefte is afkomstig van verschillende doelgroepen. Na accom-modatie van de actuele ruimtevraag zal de ruimtebehoefte zich stabiliseren op eenlager niveau omdat de actuele ruimtevraag hoofdzakelijk een vervangingsvraagbetreft. De aard en omvang van de toekomstige ruimtebehoefte naar bedrijventer-rein in Landerd wordt voor een belangrijk deel door de toekomstige economischegroei bepaald. Daarnaast zullen sociaal-economische trends en ontwikkelingen haarbeslag krijgen op de interactie tussen arbeidsmarkt, ruimte en bedrijvigheid.De belangrijkste sociaal-economische trends waar de gemeente Landerd mee te ma-ken krijgt zijn:• Veranderende bevolkingssamenstelling (ontgroening en vergrijzing).• Aantal bedrijfsopvolgers neemt af.• Veranderende arbeidsmarkt (afstand wordt minder belangrijk, hogere participa-

tiegraad met name onder vrouwen).• Veranderende samenstelling in de economische structuur.

• Aantal bedrijfsopvolgers neemt af.• Verdere afname agrarische bedrijvigheid, meer VAB’s ter beschikking.• Aandeel kleinschalige bedrijvigheid (tot 10 werknemers) in totale structuur

neemt toe.• Werken in wijken wordt belangrijker (zzp’ers, werken aan huis).

De trends en ontwikkelingen zullen naar alle verwachting op termijn leiden tot eenminder grote jaarlijkse ruimtebehoefte. Tevens zal de vraag in de toekomst klein-schaliger van aard worden.

Hoofdstuk 4 45

• De toekomstige vraag naar grootschalige kavels (> 3.000 m²) in de toekomst zalincidenteel zijn. Deze vraag zal zich voordoen bij bedrijven waar schaalvergro-ting nodig is om te overleven en bij snelle doorgroeiers.

• In Landerd zullen kleinschalige bedrijven (waaronder zzp-ers) een steeds belang-rijkere positie in de economische structuur in gaan nemen. Veel zzp’ers, eenpit-ters en kleinschalige bedrijven kiezen er bewust voor om klein blijven ten be-hoeve van vrijheid en flexibiliteit.

• De bedrijventerreinen Voederheil en deel Louwstraat hebben hoge bebou-wingspercentages. Bij een aantal bedrijven op deze terreinen wordt over eenaantal jaren ruimtebehoefte verwacht.

InbreidingsmogelijkhedenOp dit moment zijn er geen uitgeefbare kavels meer beschikbaar op bestaande be-drijventerreinen in de gemeente. Wel zijn er in de gemeente diverse bestaandeplekken die in aanmerking kunnen komen voor inbreiding middels intensivering of(her)invulling/herontwikkeling.

De uiteindelijke (her)invullingsmogelijkheden van deze plekken hangt af van dematch tussen vraag en aanbod en de ambities en keuzes die de gemeente maakt.

IntensiveringsmogelijkhedenDe eerste manier waarop invulling van de ruimtevraag plaats kan vinden is middelsintensivering. Ondernemers kunnen op twee manieren de huidige bebouwingintensiveren. Ten eerste kan een ondernemer bij het bestaande pand een stukbijbouwen. Hiermee vergoot hij of zij het bebouwingspercentage van de kavel.Intensiveren van het grondgebruik wordt mede bepaald door de maximale ruimtedie het bestemmingsplan daarvoor biedt.

Naast het intensiveren van het grondgebruik kan een bedrijf ook de bouwhoogtevergroten. Het vergroten van de bouwhoogte met behoud van functie, is in depraktijk een signaal dat de ondernemer heel graag op de huidige locatie wil blijvenzitten. Meestal is vergroting van de bouwhoogte met behoud van functie een tekendat het kavel het einde van de levenscyclus nadert. In de praktijk blijkt dat vergrotenvan de bouwhoogte bij behoud van het huidige pand technisch onmogelijk is ofeconomisch geen meerwaarde biedt.

Enkele jaren geleden heeft de gemeente de toegestane bebouwingspercentages ende te realiseren bouwhoogten voor haar bedrijventerreinen vergroot. Hierdoorheeft ze intensiveringsmogelijkheden gecreerd.De meeste intensiveringsmogelijkheden bestaan nog op bedrijventerrein de Louw-straat en Roskam. De intensiveringsmogelijkheden op het bedrijventerrein Voeder-heil zijn zeer beperkt. Veel kavels zijn maximaal bebouwd en/of benut.

Hoofdstuk 446

Herinvulling/herontwikkelingAls een ondernemer alle mogelijkheden heeft benut dan zal een bedrijf de keuzemaken om te verplaatsen. Indien het bedrijf besluit te vertrekken dan is het achterte laten bedrijfsonroerend goed wellicht interessant voor een tweede of derdegebruiker. Indien dit niet het geval is (door bijvoorbeeld uitgenutte kavel, incourantvastgoed etc.) dan is veranderen van de functie een manier om een bestaand pandof kavel een hogere opbrengst te laten genereren, zelfs na sloop en nieuwbouw.Voor grootschaligere bedrijven is het moeilijker om op bestaande bedrijventerreinengeschikt bestaand bedrijfsonroerend goed te vinden dan voor kleinschaligere bedrij-ven.

In bestaande bestemmingsplannen is vaak beperkte planologsiche ruimte ombestaande kavels interessant te maken voor heronwikkeling. Om een ruimtelijkreeds goed benut kavel verder te ontwikkelen, is een overstap nodig naar eenandere bedrijfsfunctie die een hogere toegevoegde waarde kent, waardoor dezenieuwe bedrijfsfunctie in staat is de voor de kavel noodzakelijke investeringen tedoen. Heronwikkeling door de markt vindt alleen plaats als de toekomstigeopbrengsten van een kavel op een hoger niveau liggen dan de kosten. Een magazijnkan bijvoorbeeld een productiehal worden. Of een hal kan gesloopt worden omvervangen te worden door kantoren of een bedrijfsverzamelgebouw. Dit betekentdat herontwikkeling alleen in gang gezet kan worden door een partij die eenfunctie met hogere opbrengst per hectare kan en mag realiseren (zie onderstaandefiguren).

Figuur 4.1 Grondwaardekubus

Bron: BRO

Het bedrijfsonroerend goed op de bedrijventerreinen in de gemeente Landerd be-staat overwegend uit (productie)hallen, in combinatie met een woning of een kan-toor of showroomgedeelte en bedrijfsverzamelgebouwen. Op bedrijventerreinLouwstraat staat eveneens logistiek vastgoed. Het bedrijfsonroerend goed op debedrijventerreinen heeft verschillende kwaliteiten. Het bedrijfsonroerend goed opVoederheil en het zuidelijke deel van bedrijventerrein Louwstraat is het minst cou-

Hoofdstuk 4 47

rant. Dit heeft te maken met de leeftijd van het bedrijfsonroerend goed. Het be-drijfsonroerend goed op bedrijventerrein de Roskam en overgrote deel van deLouwstraat is recenter ontwikkeld en heeft overwegend een goede kwaliteit.

Op de bedrijventerreinen staat op een aantal plekken bedrijfsonroerend goed leeg.Deze ruimte is herinvulbaar voor andere bedrijven. Het huidige aanbod sluit onvol-doende aan bij de lokale vraag. Daarnaast is niet al het leegstaande bedrijfsonroe-rend goed courant. Met name voor deze groep zal herontwikkeling (sloop ennieuwbouw) de enige manier zijn om kwaliteitsimpuls te kunnen genereren.

Daarnaast laten bedrijven met een ruimtevraag ook ruimte achter als ze op een an-dere plek gefaciliteerd worden. Deze ruimte wordt ingeschat op 1,5 hectare.

Al met al leidt dit tot de volgende inbreidingsmogelijkheden:• Potentieel vrijkomende ruimte bij verplaatsing ruimtevragers op bedrijventerrei-

nen (circa 1,5 hectare).• Leegstaand bedrijfsonroerend goed (momentopname) (circa 0,7 hectare).• Herininvulling/herontwikkeling kavel Hofmans machinefabriek (0,7 hectare).• Herinvulling/heronontwikkeling Van Boekel (circa 1,1 hectare).

De daadwerkelijke herontwikkelingsmogelijkheden naar hoogwaardigere functies inde gemeente Landerd zullen beperkt zijn, omdat de vraag naar deze hoogwaardige-re functies beperkt is. Dit betekent dat er andere manieren gestuurd moet wordenop de herinvulling van bestaand bedrijfsonroerend goed (juridisch-planologisch,financiële middelen). Ondernemers die op een nieuwe kavel hun onderneming wil-len voortzetten moeten goed worden voorgelicht over toekomstwaarde van be-drijfsonroerend goed.

4.2 Samenvatting

• De actuele ruimtebehoefte is minder groot dan de omvang van de uitbreidings-plannen van de gemeente.

• Een deel van de actuele ruimtebehoefte kan op bestaande plekken worden in-gevuld.

• De omvang van de bestaande plekken is niet toereikend om totale actuele vraagte accommoderen.

• Het aanbod op bestaande plekken sluit in aantal gevallen onvoldoende aan opde vraag of de vraagprijs is te hoog. Voor een aantal plekken is herontwikkelingde enige manier om een kwaliteitsimpuls te genereren. De vraag naar hoog-waardigere functies in Landerd is slechts zeer beperkt.

• Op korte termijn is er schuifruimte nodig is om de actuele ruimtebehoefte tekunnen faciliteren en daarmee tevens dynamiek op gang te brengen.

Hoofdstuk 448

• De omvang van de actuele vraag is ontoereikend om het hele plangebied Voe-derheil II tot korte termijn tot ontwikkeling te brengen.

• De omvang van de toekomstige (jaarlijkse) lokale ruimtevraag zal minder grootworden. Ook de aard van de toekomstige vraag verschuift naar een kleinschali-gere vraag.

• Ten aanzien van het faciliteren van de toekomstige ruimtevraag dienen afge-wogen keuzes gemaakt te worden over de nog te ontwikkelen locaties. Het vin-den van de juiste afstemming tussen bestaand en nieuw is hierin noodzakelijk.

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Genkwww.BRO.nl

Ruimteplanner Landerd Basisdocument · sisdocument wordt als eerste het sociaal-economisch profiel...

Documents

Transcript of Ruimteplanner Landerd Basisdocument · sisdocument wordt als eerste het sociaal-economisch profiel...