28­11­2013

1

Welkom in

UTRECHT Klik om de titelstijl van het

model te bewerkenOpening en Welkom door :

Mr C.J.C.M. (Kees) OomenDirecteur Organisatie en Public Affairs

Stichting VvE Belang

Er gebeurt heel wat…….. Onderwerpen uit het nieuws……..

HET BETER FUNCTIONEREN VAN DE VVE IN NEDERLAND

Het belangrijkste doel:

RISKEER GEEN BOETE!!!

MELD U ZICH HIER AAN OM UW VVE TE ACTIVEREN!

28­11­2013

2

MAAK GEBRUIK VAN HET AANBOD VAN DE GEMEENTE UTRECHT!!

� Volledige begeleiding bij opstart door gemeente en VvE-belang

� Gratis VvE-beheer uitbesteed voor één jaar

INFORMATIEAVONDEN OP 10 EN 11 DECEMBER

Ontwikkelingen VvE Belang 

• Intensivering van de collectieve 

belangenbehartiging

• Intensivering van de samenwerking met 

belangrijke partners

• Professionalisering van de organisatie

Public Affairs 

• Overleg met de Minister en de Tweede 

Kamerleden Wonen

• Algemeen Overleg (AO) op 27

maart 2013

Public Affairs (2) 

3 Programma’s voor het Ministerie:

– Nieuwe (moderne) wet­ en regelgeving

– Opschalen, oftewel van samenwerken naar 

samenvoegen van kleine VvE’s

– Plaats (identiteit)  van de VvE in de wet­ en 

regelgeving en de gevolgen daarvan in het 

maatschappelijk verkeer

Public Affairs (3) 

Andere PA­activiteiten:

– Lobby voor de verlenging van regeling verlaagde 

BTW­tarief

– Deelname VvE aan het Revolverend Fonds, Het 

Nationaal EnergiebesparingsFonds

– Werkgroep VvE’s SER­Energieakkoord

Intensivering samenwerking 

• Belangrijke partners, zoals Centraal Beheer en 

VvE Energie Select, AF­erkenningsregeling,  etc

• Doel: professionalisering dienstverlening VvE 

Belang en kwaliteit voor de VvE en voordeel 

voor de VvE, bijvoorbeeld 30% 

premiekorting!! Totaal tot € 1.500/jaar

28­11­2013

3

Update van de cijfers

Aantal 

appartementen 

Totaal NL 

2010

In %  Totaal  NL 

2012

In %

<= 10  91.111  75,8%  93.514 74,9%

10­24  12.860  10,7%  13.452 10,8%

25­49  7.960  6,6%  8.464 6,8%

50­99  5.164  4,3%  5.563 4,5%

100 +  3.129  2,6%  3.863 3%

Totaal NL  120.224  100%  124.856 100%

Nieuwe Activiteiten 

• De VvE Barometer!

– Wij hebben uw hulp nodig! Laat uw emailadres 

achter en participeer!

• Persoonscertificering VvE Beheerder

PROGRAMMA

Voor de pauze

• Risico's voor de VvE

Aansprakelijkheid voor het 

gebouw en bestuurders­

aansprakelijkheid. 

– Ing. Koos van Lindenberg 

(Liftinstituut)

– Mr Klaas Jan Schuurs (VvE 

Belang

– Mr Martien Klumper

(Centraal Beheer Achmea)

Na de pauze

• Recente ontwikkelingen met 

betrekking tot Energie­

besparing

• ‘Pas op! Ze zijn uit op uw 

vermogen’ door

Mr Aniel Autar, notaris, 

voorzitter EPN en columnist 

voor PlusMagazine

Klik om de titelstijl van het 

model te bewerken

Risico's voor de VvE

ing. Koos van Lindenberg, Liftinstituut

mr. Klaas Jan Schuurs, VvE Belang

mr. Martien W. Klumper, Centraal Beheer 

Achmea

Inleiding

Ing. Koos van Lindenberg Klik om de titelstijl van het 

model te bewerken

Iets doen wat onveilig is doen

we allemaal wel eens,

maar wat als dat in opdracht

of met goedvinden van

de VvE gebeurt?

28­11­2013

4

Klik om de titelstijl van het 

model te bewerken

Schilder staat op 

trapje en op 

balustrade terwijl hij 

schildert op 

4 hoogKlik om de titelstijl van het 

model te bewerken

Glazenwasser staat 

onbeveiligd naast 

hangladder

Klik om de titelstijl van het 

model te bewerken

Dakdekkers rusten 

even uit, 

zittend op de 

dakrand Onbeveiligd  : als het gaat om vallen 

van hoogte 

én 

er is brandgevaar

Bouwvakkers plaatsen dakkapel

Klik om de titelstijl van het 

model te bewerken

Liftmachinekamer 

wordt tevens 

gebruikt als berging • Als u opdracht geeft en zelf de uitvoerendepersoon direct aanstuurt?

• Als u opdracht aan aannemer geeft?

• Als u geen opdracht geeft en het wel ziet?

• Als u geen opdracht geeft en het niet ziet?

• ………….

Wanneer aansprakelijk?

28­11­2013

5

Gebouw­ en risicoaansprakelijkheid

Gebouw moet in orde zijn, is er een gebrek dan is VvE verantwoordelijk/aansprakelijk t.a.v.

­ bewoners

­ bezoekers

­ medewerkers onderhoudsbedrijven

­ passanten

Gebouw­ en risicoaansprakelijkheid

Een praktijkvoorbeeld!

Man raakt bekneld in liftschacht bij het 

monteren van elektrakabels ten behoeve 

van zonnepanelen

CASUS CASUS: man bekneld in liftschacht

• VvE laat zonnepanelen plaatsen en aansluiten

• Tijdens montage denkt monteur: als we de kabels nu eens door de lifschacht trekken (hijoverlegt niet met chef)

• VvE bestuurder vindt dit een goed plan en verschaft toegang

• Monteur betreed liftschacht en raakt bekneld

Uitwerking Casus

mr. Klaas Jan Schuurs

Wie is er nu aansprakelijk?

• Werknemer?

• Werkgever?

• Bestuurder?

• VvE?

28­11­2013

6

• Draagt mogelijk deel eigen schade veroorzaakt 

door ongevallen bij het uitvoeren van zijn 

werkzaamheden bij opzet of bewuste 

roekeloosheid

• In ons geval: geen bewuste opzet of roekeloosheid

• Werknemer hoeft schade niet zelf te dragen

Werknemer Werkgever

• Aansprakelijk voor ongevallen van werknemers bij 

uitvoering van de werkzaamheden

• Ook bij opzet of bewuste  roekeloosheid van 

werknemer

• In dit geval geen bewuste opzet of roekeloosheid 

van werknemer

• Werkgever aansprakelijk

VvE ­ Gebouweigenaar

• Gebouw dient geschikt te zijn voor normaal gebruik

• Daarbij dient ook rekening gehouden te worden met 

veilige werkomgeving bij onderhoud

• Zorgplicht

• Vertoont de lift geen gebrek? Goedgekeurd?

• Waarschijnlijk geen aansprakelijkheid  VvE als 

gebouweigenaar

VvE ­ Opdrachtgever

• Voldoende maatregelen genomen om veiligheid 

tijdens uitvoering opdracht te borgen?

• VvE en/of bestuur betrokken bij beslissing  om kabel 

door liftschacht  te trekken?

• Bestuurder  bevoegd en deskundig  om toegang te 

verschaffen tot lift ?

• VvE mogelijk aansprakelijk als opdrachtgever

Bestuurder persoonlijk aansprakelijk ? (1)

• Aansprakelijkstelling door derden, zoals werknemer en/of diens 

vrouw

• Bestuurder is vertegenwoordiger VvE

• Bij rechtstreeks aansprakelijkstelling van bestuurder door derden 

heel geringe kans

Bestuurder persoonlijk aansprakelijk ? (2)

• Aansprakelijkstelling door VvE

• Indien schade VvE

• Goede uitoefening van opgedragen taak

• Mate van betrokkenheid bij werkzaamheden

• Kennis en hoedanigheid bestuurder

• Binnen grenzen van wet en splitsingsreglement

• Vergadering beslist over aansprakelijkstelling met 

meerderheid

• Bestuurder mogelijk aansprakelijk

28­11­2013

7

Voorkomen  is beter:

• Totaalopdracht verstrekken inclusiefbepaling over ‘veilig werken’

• Opdrachtnemer verantwoordelijk vooraansturen van zijn medewerkers

• Tijdens uitvoering opdracht voorzichtigzijn met bemoeienis

Klik om de titelstijl van het 

model te bewerken

VvE risico’s 

en

verzekeringen

Mr. Martien W. Klumper

Waarom een 

aansprakelijkheidsverzekering?

• Schaden kunnen zo groot zijn dat VvE en 

alle appartementseigenaren  die schade 

niet kunnen en willen dragen

• Splitsingsakte bepaalt dat het bestuur van 

de VvE een aansprakelijkheidsverzekering 

moet sluiten

Hoe moet die verzekering eruitzien?

Verzekerd bedrag: 

EUR 1.000.000,­ per aanspraak of hoger

Verzekerd is de VvE,  en ook de bestuursleden 

Is er dekking op de aansprakelijkheidspolis van 

Centraal Beheer Achmea als de VvE of een 

bestuurslid van de VvE in genoemde casus 

aansprakelijk  is?

Ja,…..

Tenzij,… de VvE bij de opdracht een 

vrijwaringsbeding heeft getekend.               

( De opdrachtgever vrijwaart de aannemer 

voor alle aanspraken van …..) 

28­11­2013

8

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

• Waarvoor kan bestuurslid worden aangesproken? 

• Kan dit ook bij onderhoudswerkzaamheden  door 

aannemers, schilders,  installatie werkzaamheden van 

electra, gas, water of liftinstallatie  of de installatie 

van zonnecollectoren?

Bestuurdersaansprakelijkheid

Bestuurders aansprakelijkheid:

• Doel van de wetgever: Misbruik tegen te gaan

• Voor verenigingen is dit geregeld in boek 2 BW

• Voor verenigingen van eigenaren in boek 5 BW art.5.124:

lid: 1 VvE is rechtspersoon

lid: 2 Titel 1 van boek 2 is van toepassing

• Niet van toepassing art.2.50a (faillissement)

Bestuurdersaansprakelijkheid

Behoorlijke invulling opgedragen taak (2.9 BW):

• ongerechtvaardigde persoonlijke verrijking

• niet screening van contractpartners

• onvoldoende deskundigheid inschakelen

• onverantwoord kostbaar investeren

Voorbeelden

1. Penningmeester  gaat er met de kas vandoor

2. Contract sluiten met bevriende  aannemer

die op het punt van faillissement  staat

3. Appartementsgebouw onvoldoende verzekeren

4. Rechtsbijstand  voor onterechte claims

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

• Dekking privé vermogen van bestuursleden

• Aansprakelijkstelling  voor onbehoorlijke 

taakvervulling of onzorgvuldig handelen

• Dekking: Vermogensschade

• Premie:  EUR 100,00 tot EUR 450,00 per jaar.

Het verzekeringspakket voor de VvE

• Algemene Aansprakelijkheid

• Bestuurdersaansprakelijkheid

• Brand        ­ Woningverbetering?

­ Onderverzekering?

• Glas

• Ongevallen

• Rechtsbijstand

28­11­2013

9

Wat kunt u doen?

• Bezoek ook de stand van Centraal Beheer Achmea

• Vraag naar de Checklist Verzekeringen

• Vraag een offerte aan of

• Bel Even Apeldoorn 055 579 8115

Een goede beheerder….?

• Het vinden van een goede beheerder

Een goede beheerder…? (2)

• Duidelijk de eisen van de VvE formuleren

• Werk met een format, zodat offertes vergeleken kunnen worden

• Let op certificering

• Let op professionele netwerk van de beheerder, zoals VGM NL (Vastgoed 

Management Nederland)

Een goede VvE….

• Ook een VvE kan zich laten certificeren

• SKW kent 2 certificaten voor de VvE– Procescertificaat– Onderhoud Safe

Energiebesparing

• Energiepunt Wonen (gemeente Utrecht)

• Vereenvoudiging energielabel (EPBD)

• Tijdelijke verlaging BTW

• Kleinschalige duurzame opwekking

• Het Landelijk Energieloket voor VvE’s 

545428/11/201328/11/2013

28­11­2013

10

5555

• Gratis Warmtescan• Energieadvies op maat met tegoedbon• Zonnepanelenadvies met tegoedbon• Ondersteuning bij offertes en opdracht• Groendak subsidie• Zonatlas

5656

• Zonneboilersubsidie in de maak• Blok voor Blok aanbod VvE in voorbereiding• Advies en waterzijdiginregelen centrale

verwarming• Duurzaamheidslening SVN en Provincie Utrecht• Subsidie en financiering Monumenten• Voorlichting tijdens VvE bijeenkomst

575728/11/201328/11/2013 585828/11/201328/11/2013

595928/11/201328/11/2013

Energielabel (EPBD)

Energielabel

BEWUSTWORDING

Energieprestatie­certificaat (EPC)

INVESTERING

IndicatiefEnergielabel

28­11­2013

11

Energielabel EPBD (2)

Bewustwording

• Locatie en geschiktheid en niet de energierekening bij koop

• Eenvoudige procedure, via referentiewoningen (vooraf 

ingevuld) + 7­12 specifieke factoren → indicatief label

• Onafhankelijke deskundige op afstand keurt goed

• Registratie in landelijke database

Energielabel EPBD (3) 

Investering:

Investeringsbeslissingen vragen een nauwkeurige uitdrukking 

van de energieprestatie dus bij:

• Vaststelling hoger dan label A

• Huurverhoging na nemen energiebesparende maatregelen

• Bij gebruik van extra hypotheekruimte

Opgesteld door een Energieadviseur

Registratie in centrale database

BTW­verlaging

• Periode 1 maart 2013 tot 1 maart 2014

• Verlengd tot eind 2014

• BTW van 21% naar 6%

• Onderhoud,  renovatie en herstel van woningen en groenvoorzieningen → 

component ARBEID

BTW­verlaging (2) 

• Vernieuwen, vergroten, herstellen, vervangen

• Overheadkosten evenredig verdelen over materiaal en arbeid

BTW­verlaging (3) 

Moment tariefbepaling:

• Moment dat de dienst wordt afgerond en nietwaarop de dienst wordt gefactureerd

LET OP!!!

Deelfacturen

BTW­verlaging (4) 

Tussen 1­3­2013 en 31­12­2014 deelfacturen, 

maar werk afgerond ná 31­12­2014 → 21% over 

het geheel

Voor 1­3­2013 deelfacturen ontvangen, maar 

werk afgerond vóór 31­12­2014 → 6% over het 

geheel

28­11­2013

12

BTW­verlaging: Tot slot 

Regeling ook van toepassing op:

• Architecten en ontwerpers mits zij de bouw ook begeleiden

• Arbeid tbv op maat gemaakte goederen, zoals dakkapellen,  inbouwkasten etc.

• Arbeidsuren van hoveniers, aanleg en onderhoud

Kleinschalige duurzame opwekking 

• Regeerakkoord: geen virtueel salderen

• Oplossing: kleinschalig duurzaam opgewekte energie door een coöperatieve vereniging mag 

door de vereniging tegen een gunstig tarief 

aan de leden van de vereniging worden 

teruggeleverd

• Lobby: VvE = coöperatieve vereniging  

Energieloket 

• VvE Belang is bezig met de oprichting van een landelijk VvE Energieloket

• Voor alle VvE’s in Nederland

• Eerstelijnsvragen, via email of telefoon

• Goede ondersteuning via internet

• Doorverwijzing naar dienstverleners

Klik om de titelstijl van het 

model te bewerkenPas op! Ze zijn op uw 

vermogen uit!  

Mr Aniel AutarNotaris te Rotterdam, voorzitter van EPN en 

columnist voor PlusMagazine

Aniel Autar

Notaris te Rotterdam

Voorzitter EPN

Raadsheer­plv Hof Den Bosch

Columnist Geld & Recht

Adjiedj Bakas in 2011 …

• video

28­11­2013

13

(1) Kosten stijgen écht!

• Veel commotie over AWBZ (eigen 

zorgbijdrage)

• Situatie vóór 1­1­1997  (Wet op de Bejaardenoorden)

• Situatie ‘tussen­periode’

• Situatie vanaf 1­1­2013

(2) Wat is ‘inkomen’ in AWBZ?

Wet inkomstenbelasting  2001

• Box 1: loon uit vroegere dienstbetrekking  (pensioen), 

eigenwoningforfait

• Box 3: ook rendement op vermogen, zoals rente op 

spaargeld � niet het werkelijke rendement, maar 

een forfaitair rendement van 4%

(3) Hogere eigen bijdrage (1­1­2013)

• Vanaf 1 januari 2013 betalen veel mensen die in een 

AWBZ­instelling zijn opgenomen meer zorgbijdrage. 

• De zorgbijdrage wordt berekend over inkomen én fictief 

rendement op vermogen en bedraagt maximaal:

– hoge eigen bijdrage (€ 2.189,20 / maand)

– lage eigen bijdrage (€ 797,80 / maand)

(4) Berekening eigenbijdrage

*  Uw “verzamelinkomen” (waarin al 4% van box 3 zit) 

vermeerderd met

*  “vermogensinkomensbijtelling”  ( 8% extra over 

diezelfde box 3)

(5) Eigen woning

• Als de woning  is verkocht, valt de verkoopopbrengst (na aflossing van de eventuele hypotheekschuld)  in box 3

• Als u verhuist naar een instelling  en de woning staat langer dan 3 jaar te koop, dan valt de woning ook in box 3 (regeling geldt tot 1 jan. 2014)

• Dat laatste is een probleem, maar daar komt een uitstelregeling  voor. Maar … uitstel is geen afstel!

(6) Oplossingen

• Aflossen hypotheek

• Testament maken/up­daten

• Schenken

• Vermogen in BV onder brengen

• Voltooide boedelafwikkelingen  herzien

• Levenstestament

28­11­2013

14

(7) Waarom nadenken? ­ 1

Website Hersenstichting:

• 130.000 mensen: niet­aangeboren hersenletsel

• hiervan ruim 41.000 mensen: beroerte

• ruim 112 mensen per dag/5 per uur! 

• 75%  hiervan overleeft de beroerte

• meer dan 50 procent: blijvende beperkingen 

(7) Waarom nadenken? ­ 2

Website Alzheimerstichting:

• ruim 235.000 mensen  in Nederland dementie

• Hiervan zijn 12.000 mensen  jong dementerend 

(jonger dan 65 jaar)

• Ieder uur krijgen 4 mensen  in Nederland dementie. 

De kans is 20% dat iemand dementie krijgt. 

(7) Waarom nadenken? ­ 3

Website Alzheimerstichting (vervolg):

• ouder worden, kans op dementie sterk toe:

– ruim 10 procent boven de 65 jaar heeft dementie

– ruim 20 procent boven de 80 jaar heeft dementie

– ruim 40 procent boven de 90 jaar heeft dementie

• Voorspelling  als gevolg van de vergrijzing in 2050 

meer dan een 500.000 mensen dement 

(8) Levenstestament  ­ 1 

• video

(9) Levenstestament  ­ 2 

• Wat is een levenstestament?

– Wensen, geboden, verboden

– Gevolmachtigde(n)

– Toezichthouder 

• Notariële waarborgen

ZORG GOED VOOR U ZELF,

EEN ANDER DOET HET NIET!

Twitter: @anielautar

28­11­2013

15

De Kascommissiegids voor de VvE

Activeren van een (slapende) VvE

€ 13,50

VvE en het schilder- en onderhoudswerk

De VvE en de RechterABC van de VvEHandboek voor de VvE

€ 30,- Sluit u aan!

Juridische Spreekuur en 

Advies 

Bouwkundig 

spreekuur en Advies

Sluit u aan!

• Voor het geld hoeft u 

het niet te laten!

• Bent u aangesloten dan 

bent u ook welkom op  

3 december 2013

Het Jaarcongres 2013

Jaarcongres 2013

Speciaal voor de aangeslotenen van 

VvE Belang

André Kuipers Prof. Paul Schnabel

Volg ons!