Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011

P R O V A D A A m s t e r d a m 7 j u n i 2 0 1 1

reflectie eindgebruikersdebat

2

Wat kan CoreNet Global Benelux Chapter voor u betekenen?

CoreNet Global is een vereniging voor professionals in de

wereld van vastgoed en voor eindgebruikers bij (multinatio-

nale) ondernemingen. Wat CoreNet Global bijzonder maakt,

is dat zowel de Eindgebruiker (corporate vastgoedprofes-

sional) als de Dienstverleners (Service Provider) lid zijn.

De aangesloten organisaties en bedrijven geven via de vereni-

ging uiting aan het belang van een (wereldwijde) samen-

werking en kennisdeling op het gebied van werkplekinnova-

tie, huisvestingsstrategie en vastgoedmanagement.

CoreNet Global heeft 7.000 leden die samen 1.200 miljard

dollar vastgoedwaarde vertegenwoordigen met gebouwen

over de hele wereld. Het CoreNet Global Benelux Chapter

telt zeven bestuursleden en ongeveer 100 leden die hun be-

drijven vertegenwoordigen.

Ga voor informatie naar www.benelux.corenetglobal.org

of stuur een e-mail naar [email protected].

CORE.indd 2 10/02/12 12:11

3

• r e f l e c t i e e i n d g e b r u i k e r s d e b a t •

Tijdens het Lagerhuisdebat is Monique Arkesteijn aangetreden als nieuwe voorzitter van het bestuur van

CoreNet Global Benelux. Zij bedankte Flip Verwaaijen voor zijn enorme bijdrage aan CoreNet in de afgelopen

zes jaar. Flip prikkelt en betrekt mensen en door zijn drive is het aantal CoreNet Benelux leden de afgelopen

jaren gegroeid. Bart Hoevers en Maril van Waes zijn tot het bestuur toegetreden en met dit nieuwe bestuur

gaan wij verder op ingeslagen weg: interessante actuele activiteiten in een goede sfeer.

Heb je interesse in CoreNet en haar activiteiten en wil je met ons kennismaken? Je bent welkom bij onze

activiteiten. Informatie over aanmelding en events vind je op onze website: www.corenetglobal.org

CoreNet Global Benelux organiseert jaarlijks samen met haar leden en partners verschillende activiteiten. Voor dit jaar staan reeds gepland: 7 maart: Breakfast-sessie Indexen/Benchmarks.

19 april: CoreNet-café.

26 april: Hospitality Summit in samenwerking met NHTV.

16 mei: Duurzaamheid.

5 juni: PROVADA Eindgebruikersdebat.

6 september: CoreNet-event tijdens Dutch Open Golf.

17-19 september: CoreNet European Summit.

1 november: CoreNet-café.

8 november: Discovery Forum Brussel.

29 november: CoreNet Lagerhuisdebat.

B e s t u u r

Het bestuur van CoreNet Global Benelux:

Monique Arkesteijn, voorzitter, TU Delft

Kees Rezelman, vice-voorzitter, AT Osborne Huisvesting en Vastgoed

Louis Jansen Johnson Controls IFM

Leon van Leersum Redept

Jos Teunissen Sybase Europe

Pieter Foekens FloraHolland

Germain Verbeemen Wicely

Bart Hoevers Deloitte Real Estate Advisory

Maril van Waes Dow Benelux

Verder leveren leden van het bestuur hun bijdrage aan:• De Nationale kantorentop.

• Het Platform Duurzame huisvesting.

4

• R e f l e c t i e c o R e N e t G l o b a l b e N e l u x e i N d G e b R u i k e R s d e b a t •

5


Met gepaste trots bied ik u aan de ‘Reflectie’ van het Eindgebruikersdebat 2011. Ook dit jaar is er wederom een prachtige uitgave gemaakt met behulp van de redacties van respectievelijk Real Estate Magazine en Facility Management Maga-zine, de studenten van de verschillende vastgoedopleidingen en uiteraard de debatleiders en de vele aanwezigen. Naast een boeiend verslag van het Eindgebruikersdebat bevat deze uitgave ook de resultaten van het CoreNet Benelux Lagerhuisdebat. Dit debat is gehouden op 29 november 2011 in Zaandam. Ruim 100 vastgoedprofessionals discussieer-den over zes thema’s op basis van zes stellingen. Deze thema’s zijn geselecteerd op basis van drie jaar Eindgebruikersdebatten op de PROVADA. In feite een strik om drie jaar Eindgebruikersdebat. De opzet van het Eindgebruikersdebat 2011 is vergelijkbaar met de 2009- en 2010-versie, maar met andere debatleiders en nieuwe onderwerpen. En wederom met een mooie publicatie. In deze publica-tie, die de treffende titel Reflectie heeft gekregen, treft u na dit voorwoord de interviews met de zestien debatleiders en de resultaten van de debatten aan. Twaalf vastgoedprofessionals uit het bedrijfsleven, de zorg, overheid en het hoger onderwijs laten in vogelvlucht zien waar eindgebruikers op dit moment mee bezig zijn. Naast de debattenleiders afkomstig van de eindgebruikers is ook de markt vertegenwoordigd door vier debatleiders.De resultaten van de debatten zijn opgetekend door studenten van verschil-lende vastgoedopleidingen en verwerkt in deze publicatie. Het resultaat van het Lagerhuisdebat in november vindt u aan de andere voorzijde van deze uitgave. Kortom, een zeer lezenswaardige publicatie.

Kees RezelmanVice-voorzitter CoreNet Global Benelux Chapter,Managing Consultant Corporate & Public Real Estate, AT Osborne

Het zijn bijzondere tijden. Bijzonder bijzonder zelfs. De ene crisis na de ander dient zich aan en woekert voort. Van klimaatcrisis naar voedselcrisis, van eurocri-sis naar bankencrisis. En daardoorheen dendert in volle omvang de vastgoedcri-sis. Banen staan op de tocht, rendementen onder druk en vele vierkante meters kantoren wachten op een goede bestemming. De gezondheidszorg worstelt met haar vastgoed en het onderwijs zoekt haar weg in deze vastgoedmallemolen.Het komt allemaal niet zo maar uit de lucht vallen. We hebben het de afgelopen jaren zien aankomen maar het was wel eens gemakkelijk om ‘Wenen walst’ te hanteren. Even de ogen sluiten, een mooi PROVADA-feest vieren, schoenen goed poetsen, glimt dat in ieder geval wel...In deze gedenkwaardige bijzondere tijden werkt CoreNet Global Benelux hard om waar mogelijk alle leden te ondersteunen bij hun soms zware beslissingen.Vele boeiende bijeenkomsten met actuele thema’s. Eén van de hoogtepunten van de afgelopen drie jaar waren de Eindgebruikersdebatten. Prime-time op de PROVADA.Zeer druk bezocht, fikse discussies, goede gesprekken en mooie interacties. De actualiteit werd niet geschuwd. Geen fraaie franje...Op 29 november is deze trilogie van Eindgebruikersdebatten, waarbij AT Osborne drie jaar lang ondersteunend acteerde, afgesloten door middel van een bruisend en soms emotioneel ‘Lagerhuisdebat’. Veel interactie, betrokkenheid en humor. Wat ik fantastisch vind, is dat het Eindgebruikersdebat nu een mix is van meerdere disciplines: commercieel-, maatschappelijk- en overheid-vastgoed. Helder kwamen de gelijkenissen naar voren, de gedeelde smart en de overeen-komsten qua uitdagingen.

V o o r w o o r d

Flip VerwaaijenOud-voorzitter CoreNet Global Benelux Chapter

6


Algemeen

Voorwoord • 5

Kees RezelmanManaging Consultant Corporate & Public Real Estate, AT Osborne

Flip VerwaaijenOud-Voorzitter CoreNet Global Benelux Chapter

Bedrijfsleven

Debatleider: Patricia E. Bax-Bakker • 10 Real Estate Advisor Shell International B.V.

‘De beste CRE-adviseurs vind je alleen in Engeland

Debatleider: Peter Jansen • 11 Director Service Delivery Management EMEA Philips Real Estate

‘CREM is een jonge, maar uitstervende discipline.’

Debatleider: Jos Schut • 12 Director Corporate Facility & Real Estate Manage-ment, UPC Broadband

‘Echte marktconformiteit begint bij de gebruiker.’

Debatleider: Wout-Jan Ykema • 13 Manager Vastgoed Randstad Nederland BV

‘Corporate ondernemingen huren straks geen vastgoed meer.’

Gezondheidszorg

Debatleider: Geert Jan van Oenen • 16 Directeur Huisvesting Academisch Medisch Centrum

‘Ontwikkelaars die denken kennis van de zorg te hebben, zijn een risicofactor.’

Debatleider: Vincent van Rijswijk • 17 Directeur Cluster Rijnmond Delta Psychiatrisch Centrum

‘Marktpartijen en zorginstellingen dagen elkaar niet uit.’

Debatleider: Martin Slaager • 18 Directeur Vastgoed & Facility, SEIN Stichting Epilepsie-Instellingen Nederland

‘De markt weet geen raad met gebiedsont-wikkeling.’

I N H O u D

7


Overheid en cultuur

Debatleider: Mark van Gemert • 20Programmamanager/Senior Adviseur Gemeente Amsterdam

‘Marktpartijen hebben te weinig onderne-merslef.’

Debatleider: Taeke Kuipers • 21 Directeur Hortus Botanicus Amsterdam

‘In de vastgoedwereld moeten mannen een stapje opzij zetten.’

Debatleider: Frits Velthuijs • 22 Afdelingshoofd Stadsontwikkeling Vastgoed van de Gemeente Utrecht

‘Beleggers zijn niet geïnteresseerd in maat-schappelijk vastgoed.’

Onderwijs

Debatleider: Peter van Hooff • 24 Senior Adviseur Onderwijshuisvesting AT Osborne

‘Universiteiten weten niet te bezuinigen op huisvesting.’

Debatleider: Ad van der Have • 25 Beleidsmanager Vastgoed, Wageningen Universiteit en Researchcentrum

‘In onderwijshuisvesting is meer creativiteit nodig.’

Debatleider: Kees Lansbergen • 26 Directeur Erasmus Facilitair Bedrijf EUR

‘De eindgebruiker moet bij projectontwikke-ling het voortouw nemen.’

Markt

Debatleider: Hans Copier • 28 Countrymanager van CBRE Global Investors The Netherlands en Voorzitter van de IVBN

‘Huurders hebben weinig visie en zijn mak-kelijk te verleiden.’

Debatleider: Nicole Maarsen • 29 Bestuurslid NEPROM/Algemeen Directeur Maarsen Groep

‘Eindgebruiker wil niet betalen voor kwaliteit.’

Debatleider: Frank Nivard • 30 Directeur Publieke Sector Rabobank INTERNATI-ONAL

‘De zorgsector leunt te zwaar op banken. Waar zijn de beleggers?’

8


9


1 0


Hoe kunnen we ervoor zorgen dat de dienstverlening van vastgoedadviseurs beter aansluit bij de behoeften van de Corporate Real Estate Manager? Voor verkoop van grond, aanhuur van gebouwen of ontwikkeling van nieuwe gebouwen heb ik behoefte aan advies dat is geba-seerd op een gedegen bedrijfskundige benadering, waar-desturing en integrale huisvestingsscenario’s. Neder-landse vastgoedadviseurs geven mij echter maar zeer beperkt het gevoel dat zij onze motieven begrijpen en dat zij snappen wat portfoliomanagement werkelijk inhoudt. Ik krijg daarentegen wel het gevoel dat zij uit zijn op snelle deals. Vastgoedmanagement kun je in Nederland nog wel uitbesteden, maar een volledige outsourcing van de huisvesting durf ik niet aan. We moeten er als corpo-rate onderneming tussen blijven zitten, anders ontstaat er een mismatch.

Het gros van de goede expertise komt elke keer weer uit Engeland. Daar is de CRE-sector meer volwassen en is men meer gewend om huisvestingsvraagstukken inte-graal te benaderen. De drijfveren van een corporate onderneming blijven immers niet beperkt tot het vast-goed. Om dat te begrijpen, moet je beter naar de onder-neming kijken. Een voorbeeld: ik heb behoefte aan flexi-biliteit in contracten. De vraag daarnaar wordt groter, maar de mogelijkheid lijkt alsmaar kleiner te worden.

Banken, beleggers en ontwikkelaars houden elkaar in een wurggreep. Mijn ervaring is dat Engelse adviseurs voor dat soort integrale vraagstukken oplossingen kun-nen aandragen. Nederlandse CRE-adiseurs kunnen nog veel van hun Britse collega’s leren.

Verslag debatTijdens het debat vroeg een vastgoedadviseur zich af of

er dan wel goed gezocht wordt naar de juiste adviseurs: ‘Als

je je richt op transacties, krijg je makelaars’. Bax-Bakker gaf aan een adviseur te zoeken die de businesscase begrijpt en die internationaal kan worden ingezet voor het hele proces. Doordat er contracten worden gesloten met grote interna-tionale adviseurs, mag de organisatie niet met lokale advi-seurs werken die soms geschikter zijn voor een bepaalde opdracht. Ook de beloningsstructuur moet passen bij advieswerkzaamheden die verder gaan dan een transactie, een uurtarief is in dit geval geschikter dan een beloning op basis van de deal.

Hoe krijg je wat je wilt?Tussen de verschillende vestigingen van een internatio-

nale adviseur zijn duidelijke kwaliteitsverschillen. Volgens Bax-Bakker is het geen probleem dat de kennis uit Enge-land moet komen, maar dit wordt niet altijd aangeboden. ‘Uiteindelijk krijg je wel wat je wilt, maar dit kost veel sleur-werk’, aldus Bax-Bakker.

Doordat er een contract is met een internationale advi-seur, sluiten sommige opdrachten niet aan bij de expertise. Bax-Bakker vindt het goed als een adviseur eerlijk toegeeft

iets niet te kunnen op een bepaalde locatie. Dit geeft de vrijheid om een lokale adviseur in te schakelen. Hoewel er ook adviseurs zijn die aangeven liever geen nee te verko-pen, zijn anderen het eens met Bax-Bakker: ‘Om je relatie te beschermen moet je nee verkopen’.

Is er verbetering?Het merendeel van de deelnemende adviseurs gaf toe dat

het niveau in Engeland hoger ligt, maar zei dat ze hard aan het werk zijn om hun diensten uit te breiden en zich meer te richten op de organisatie. Er is een verschuiving merk-baar richting het leveren van toegevoegde waarde voor de organisatie, hoewel een kritische deelnemer opmerkte dat de adviseurs wellicht weer overstappen naar de projectont-wikkelaars en beleggers zodra de markt aantrekt.

Verslaglegger: Evelien Plijter (student TU Delft, Real Estate

& Housing)

Als je je richt op transacties, krijg je makelaars

De stellinG:‘De Beste CRe-ADViseuRs VinD je Alleen in enGelAnD’

Patricia E. Bax-Bakker (Real Estate Advisor Shell International B.V.)

Om je relatie te beschermen moet je nee verkopen

1 1


Corporate Real Estate Management is een jong vak. Er zijn nog maar weinig beoefenaren van dit vak die hun zaakjes goed voor elkaar hebben en die de waarde van CREM als onderdeel van hun organisatie op de juiste waarde weten te schatten. Als je kijkt naar ICT-ers en HRM-ers zijn de verschillen groot. Zij zijn doorgaans goed in een organisatie gesetteld. Deze mensen zijn professioneel met hun vak bezig en zijn onderling goed georganiseerd. CREM-ers hebben niet eens een fatsoen-lijke internationale benchmark. We beperken ons tot drie strategieën: portfoliomanagement, facility management en een beetje beïnvloeding van het gebruik. Als we het daarbij laten, is de toegevoegde van CREM te klein om het als aparte discipline te laten voortbestaan.

Om ons vak te behoeden voor een vroegtijdig sterven, moeten we de kansen die er liggen beter benutten. We moeten daarvoor eerst een gedetailleerd zicht hebben op de gebouwen die we hebben, de huisvestingscapaci-teit die we daarmee realiseren en de benutting van die capaciteit in de dagelijkse praktijk. Daar schort het vaak al aan. Maar we moeten ook een heldere visie hebben op de capaciteitsbehoefte en benodigde functionaliteit in de toekomst. Van daaruit kunnen we strategieën bedenken over hoe we de capaciteit slimmer kunnen gebruiken en hoe we de benodigde functionaliteit kunnen zekerstellen. De kernvraag is, hoe we daarbij de kennis en creativi-teit van onze suppliers beter kunnen gebruiken. In onze gebouwen lopen duizenden mensen rond. Daar kunnen we meer voor betekenen dan alleen het leveren van een werkplek. Waarom schuiven de belangrijkste suppliers niet aan bij ons managementteam? Ik vraag hun mening. Ik wil dat zij meedenken zodat we daarmee als bedrijf sterker worden.

Verslag debat‘Enige toelichting is bij deze stelling wel op zijn plaats’.

Zo begon Peter Jansen de drie debatsessies. Belangrijk is, zo gaf hij aan, om te kijken naar deze uitspraak in de Philips-context waarbij drie drivers de grondslag gaven aan CREM. Zo kende Philips een spaghetti aan diverse sectoren, die door CREM zijn geclusterd naar drie businessunits. Ten tweede was er de behoefte aan beheersbaarheid waarbij het bestaansrecht van zowel Facility Management als van Real Estate Management wordt gewaarborgd. En tot slot, de altijd aanwezige, kostenbesparende drive. Philips heeft door de eerste stap(pen) van CREM te doorlopen inzicht gekregen in haar vastgoed en bevindt zich momenteel in de beheerfase.

Verschuiving in het bedrijfsproces naar strategisch niveau

Verschillende kennis en ervaringen betreffende het CREM werden in de debatsessies gedeeld en voornamelijk ook allemaal met dezelfde conclusie beëindigd, namelijk: CREM

behoeft vernieuwing. Het werd echter pas echt interessant toen verschillende partijen, die allemaal CREM vanuit een andere positie benaderden, aan tafel kwamen. Het leidde tot uitspraken als ‘Het vastgoed wordt onderschat’, ‘CREM kent een negatieve oorsprong’ en ‘Het is een kwestie van opvoeden’.

Geconcludeerd werd dat CREM een verandering in het bedrijfsproces behoeft om van operationeel niveau naar strategisch niveau te verschuiven. Om een nauwe aanslui-ting met het bedrijfsproces te kunnen realiseren, dient ook wel een bepaald mindset-niveau binnen een organisatie en voornamelijk de directie bereikt te zijn.

ConclusieDe stelling van Jansen werd na de drie debatsessies ver-

worpen met de conclusie dat CREM geen uitstervende dis-cipline is, maar een term die zich nog dient te ontwikkelen tót discipline. CREM behoeft verandering, vernieuwing en verschuiving in het bedrijfsproces van operationeel naar strategisch niveau. Pas wanneer de organisatie, en dan voor-namelijk op strategisch niveau, de toegevoegde waarde van CREM inziet, en dus een bepaald gedachteniveau hanteert, kan CREM worden geoptimaliseerd.

Verslaglegger: Ismay van Kesteren (Vastgoed & Makelaardij, Hoge-school Rotterdam)

De stellinG:‘CReM is een jOnGe, MAAR uitsteRVenDe

DisCipline.’

Peter Jansen (Director Service Delivery Management EMEA Philips Real Estate)

1 2


Beleggers en ontwikkelaars bieden kantoorgebou-wen aan waar iedereen geacht wordt in te passen. Dat noemt men dan ‘marktconform’. Op die manier wordt vastgoed als pakken melk in de supermarkt aangebo-den: het kantoor als standaardproduct zonder al te veel variatie. Hoe eenvormiger, hoe eenvoudiger te verhuren, denkt men. Gebruikers leggen zich als makke schapen bij deze situatie neer. Als zij al met specifieke wensen komen, zijn marktpartijen de eersten om te zeggen dat die niet marktconform zijn en ze daarom hun gebouw niet zou-den kunnen doorzetten naar een belegger. Hoezo niet marktconform, zeg ik dan, ik vraag er toch om? Ik ben toch de markt? Ondertussen groeit de leegstand, want de huisvesting die er staat, draagt onvoldoende bij aan het succes van ondernemingen.

Het hele proces van huisvesting moet bij de gebruiker beginnen. Ik vind het begrip ‘eindgebruiker’ daarom fundamenteel verkeerd. De gebruiker wil het proces van zijn onderneming ondersteunen en vermoedt dat hij daar een gebouw voor nodig heeft. Vervolgens zoekt hij een leverancier die hem daarbij kan helpen. Niet om een standaardgebouw van de plank te halen, maar om oplos-sing te realiseren waarmee hij zijn primaire bedrijfspro-ces optimaal kan ondersteunen. De leverancier neemt de maat op, zoekt een belegger en komt met een voorstel. Zo moet het gaan. In dit proces is de belegger de hekkenslui-

ter. Als het samenspel tussen alle partijen goed is, krijg je betere gebouwen met meer diversiteit. Die gebouwen zijn ook voor beleggers veel interessanter.

Verslag debatWanneer het gaat om het creëren van een goede werk-

omgeving voor mensen zijn ‘locatie’ en ‘inrichting’ van het vastgoed de belangrijkste punten.

Adviseurs van onder andere ‘Het Nieuwe Werken’ stelden

bij het debat dat een goed doordachte inrichting van een pand van groot belang is voor de arbeidsomstandigheden. Een makelaar gaf aan dat de verhuizing van een bedrijf van de ene naar de andere stad een volledige omslag teweeg kan brengen. Een huurder van een kantoorpand vulde aan dat werknemers het steeds belangrijker vinden om dicht-bij voorzieningen van een stad te zitten. Dit pleit voor een meer integrale aanpak van bedrijfshuisvesting en van gebiedsontwikkeling met meer diversiteit in functies.

Het Melkpak en de MelkDe stemming die opkwam tijdens het debat was dat er

veel bedrijfsvastgoed is ontwikkeld voor rendement op korte termijn en dat mede daarom zoveel slechte kantoor-gebouwen leegstaan.

De volle melk werd halfvol en daarna ook nog eens zuur. Er werd gesteld dat we in een bepaald opzicht blij mogen zijn met de crisis. Er moet nu weer geluisterd worden naar de gebruiker. Die wil een melkpak op een goede levendige locatie, met een comfortabele en inspirerende inrichting en een melkpak als generiek model dat veranderingen op lange termijn aan kan.

Verslaglegger: Robin Jongejan (oud-student TU Delft)

We mogen blij zijn met de crisis, er wordt weer geluisterd naar de gebruiker

De stellinG:‘eCHte MARktCOnfORMiteit BeGint Bij De GeBRuikeR’

Jos Schut (Director Corporate Facility & Real Estate Management,

UPC Broadband)

1 3


Wat moet een corporate onderneming eigenlijk met vastgoed in eigen beheer? Ik en veel van mijn collega’s verspillen nogal wat tijd aan huur en ontwikkeling van vastgoed. Terwijl we geen huisvesting nodig hebben, maar werkplekken. Wij zijn verantwoordelijk voor een interne dienst van A tot Z, maar voor een steeds groter deel kunnen we beter gebruik maken van specialistische leveranciers. Het Nieuwe Werken en de noodzaak om kos-ten te besparen, vragen erom de huisvesting goedkoper, flexibeler en minder risicovol te realiseren. Tegelijk hecht de gemiddelde medewerker steeds minder aan een eigen, vaste werkplek. Young professionals willen een leuke plek, gerieflijk, representatief, waar je anderen ontmoet en waar je niet urenlang voor in de file hoeft te staan. Daar moeten wij als facilitair managers een antwoord op vinden.

En dat antwoord is er, bijvoorbeeld in de vorm van businesscenters. Er komen er steeds meer, met steeds meer kwaliteit en variatie. Er kunnen mooie dingen ontstaan als we langs die weg meer dingen collectief doen. Niet meer ieder bedrijf z’n eigen koffiecorner, maar samen een goed restaurant. Wat dacht u van combinaties van businesscentra met winkelcentra, sportvoorzieningen en kinderopvang in een campusachtige omgeving? Medewer-kers van verschillende ondernemingen vinden hier goed geoutilleerde werkplekken. Beleggers moeten zich realise-ren dat dáár de huurders van de toekomst zitten. Die zit-ten dus niet bij de corporate ondernemingen zelf. Ik ben straks uw huurder niet meer. De vraag is nog wel hoe ver we met de uitbesteding van de huisvesting kunnen gaan. Voor kantoorfuncties is veel mogelijk, maar er zijn vast ook onderdelen die om een meer traditionele huisvesting vragen. Daarover is de dialoog nog maar net begonnen.

Verslag debatMet de huidige en toekomstige leegstand in de kantoren-

markt sturen steeds meer corporate ondernemingen op de bezettingsgraad van de werkplekken. Door bijvoorbeeld per periode (week, maand) een aantal werkplekken af te stoten of aan te huren kan een onderneming flexibel blijven. Maar omdat dit leidt tot meer risico voor de vastgoedeigenaar, is de vraag: wat staat hier tegenover? In de discussie werd aangegeven dat de huurder bereid is meer te betalen voor deze flexibiliteit. Dit is mogelijk aangezien de huurder niet langer een voorinvestering hoeft te maken. Waar hij nor-maal een casco kantoor huurt en zelf het inbouwpakket ver-zorgt, wordt het mogelijk om per werkplek een vaste prijs per periode te betalen.

De werknemerEn wat wil de werknemer zelf? Uit de discussie kwam

naar voren dat mensen sociale wezens blijven. Interactie met de omgeving is belangrijk en er wordt veel waarde

gehecht aan het ontmoeten van andere mensen. Het facili-teren van een centrale ontmoetingsplek voor het delen van informatie is dan ook een van de belangrijkste onderdelen van een huisvestigingsplan geworden. Dit geldt niet alleen

op bedrijfsniveau maar ook op het niveau van bedrijventer-reinen. Een mooi voorbeeld hiervan is de High Tech Cam-pus in Eindhoven, daar maken alle bedrijven gebruik van een gemeenschappelijke kantine waar interactie ontstaat en gestimuleerd wordt.

Tot slot werd tijdens de discussie door een van de gebrui-kers aangegeven hoe je ook op een creatieve manier met de lage bezettinggraad van het eigen kantoor kan omgaan. Dit bedrijf stelde hun eigen kantoor open voor leveranciers en andere partners om daar te komen werken als ze in de buurt waren en een werkplek nodig hadden. Zo kan de efficiëntieslag anno 2011 op een simpele manier gemaakt worden.

Verslaglegger: Tim Hendrikx (masterstudent Real Estate & Housing, faculteit Bouwkunde, TU Delft)

steeds meer corporate ondernemingen sturen op de bezettingsgraad van de werkplekken

De stellinG:‘CORpORAte OnDeR-

neMinGen HuRen stRAks Geen VAstGOeD MeeR.’

Wout-Jan Ykema (Manager Vastgoed, Randstad Nederland BV)

1 4


1 5


1 6


Met de crisis in de bouw is de zorg een jachtgebied voor ontwikkelaars geworden. De instellingen zijn hun prooi. Je moet dus buitengewoon goed op je tellen passen. Veel ontwikkelaars beweren dat ze maatschappelijk verant-woord bezig zijn en dat ze zeer begaan zijn met de zorg. Het gevaarlijkst zijn de aannemers die zich opeens ont-wikkelaar noemen. Ze komen met de meest interessante proposities, maar als je goed kijkt, is hun toegevoegde waarde beperkt. De risico’s die zij bij de instellingen leggen, zijn daarentegen groot, zowel financieel, qua bedrijfsvoering als in de beeldvorming. Wij ontwikkelen bijvoorbeeld het medical businesspark. Als zich daar een bedrijf vestigt dat in de fout gaat, straalt het negatief af op de betrouwbaarheid van het AMC, ook al hebben wij er feitelijk niets mee te maken.

Een ontwikkelaar die aan een organisatie als het AMC goede diensten wil bewijzen, moet eerlijk zaken doen en meerjarig durven investeren. Als zij geen toegevoegde waarde leveren, hebben wij voldoende kennis en erva-ring in huis om het zelf te doen. Een ontwikkelaar die in de zorgsector aan de slag wil, moet nadenken in welk tempo hij geld wil verdienen. Stuur niet na het eerste wis-sewasje een meerwerkfactuur, maar denk aan de conti-nuïteit. Het is ook belangrijk dat je een goed team hebt. Bouw je zelf ook nog wat of ben je alleen een bureau dat alles doorsluist naar onderaannemers? Er is in zie-

kenhuizen veel werk voor ontwikkelaars, maar als je er toegevoegde waarde wilt leveren, heb je specifieke kennis nodig om. Die kennis baseer je op geduld en lange adem. De zorg doe je er niet even bij.

Verslag debatZorginstellingen zijn een gegarandeerde productie voor

een zeer lange termijn. Ontwikkelaars en aannemers pope-len daarom om zorginstellingen te kunnen (her)bouwen.

Zodra zij echter de mogelijkheid krijgen om een woordje mee te spreken blijkt dat er bij hen een groot gebrek is aan kennis en specialisme.

Het is – net als bij kantoorontwikkeling – van belang om te weten wat de verlangens zijn van de eindgebruikers van zorginstellingen. Uit de praktijk blijkt dat de ontwikkelaars en aannemers zich hierin vaak vergissen. De ontwikkelaars moeten de ontwikkeling van de zorginstellingen niet op dezelfde lijn zien als woningen en kantoorgebouwen. Er komt veel meer bij kijken dan wordt gedacht. Beleggers vinden de zorginstellingen steeds interessanter worden, maar een specialisme in de zorg is er niet. Een aantal pro-blemen in de zorginstellingen weerhoudt de beleggers. Zo wordt de regelgeving van de overheid als een drempel

waargenomen. Beleggers vinden het een groot risico om te investeren in de zorg, zij hebben zekerheid nodig. Door de veranderende huurdersmarkt is het echter niet te doen om een garantie te geven.

Waardevaste gebouwen Toch heeft de zorg voor beleggers ook aantrekkelijke

kanten. Zo ligt het geld op het gebied van duurzaamheid voor het oprapen in de zorg vonden de deelnemers aan de discussie; door eenvoudige ingrepen kunnen instellingen tot bijvoorbeeld 25 procent op de energiekosten besparen. Waardevaste gebouwen kiezen daarom steeds vaker voor duurzaamheid.

Een mooi voorbeeld is het vervangen van energievre-tende verlichting door een duurzame variant. Vaak wordt daar nog van afgezien uit kostenoverwegingen. Toch blijkt de verlichting kostenefficiënt te kunnen worden vervangen.

Energiebesparing en duurzaamheid zijn voor de zorg uitermate belangrijk. Het is dan ook noodzakelijk dat ontwikkelaars en aannemers dit weten toe te passen. Het zorgvastgoed wilt alleen maar waardevaste gebouwen ont-wikkelen, omdat de overheid niet meer betaalt en de zorg-instelling zelf het risico draagt.

Verslaglegger: Mukaddes Tekin (Hogeschool van Amsterdam, Bouw-technische Bedrijfskunde)

Beleggers vinden het een groot risico te investeren in de zorg

De stellinG:‘OntWikkelAARs Die Denken kennis VAn De zORG te HeBBen, zijn een RisiCOfACtOR’

Geert Jan van Oenen, (Directeur Huisvesting Academisch Medisch Centrum)

Bouwen zonder visie is niet meer van deze tijd

1 7


Supermarkten weten schaalvoordelen te bereiken door hun logistiek in gezamenlijke distributiecentra te orga-niseren. Op zo’n manier samenwerken is in commerci-ele sectoren heel normaal. In de zorg is dat niet zo. Toch biedt ook daar samenwerking op het vlak van huisvesting vergelijkbare voordelen. Vooral als ziekenhuizen dicht bij elkaar zitten, liggen er prachtkansen. Neem bijvoorbeeld ruimtes voor nieuwe medische technische apparaten, grote magazijnen en medische laboratoria. Veranderingen in de zorg gaan snel. Daarmee zijn ook aanpassingen van de huisvesting aan de orde van de dag. Tegelijk staan budget-ten onder druk. Eén en één is twee, zou je zeggen: probeer in de ondersteuning voordelen te halen door met andere instellingen samen te werken, zodat je beter kunt concur-reren in daar waar het echt om gaat, namelijk de zorg.

Toch gebeurt dat niet. Misschien staan de budgetten nog niet ver genoeg onder druk. Samenwerken is lastig waardoor zorginstellingen liever vasthouden aan hun traditie om alles in eigen huis te realiseren. Men onder-kent de voordelen van samenwerking niet voldoende. De huisvestingsvraag die daaruit voortkomt, is niet goed gearticuleerd. Aan de andere kant zijn vastgoedpartijen passief. Zij benaderen zorginstellingen met een sim-pele businesscase en komen steeds met voorstellen voor nieuwe gebouwen. Van marktpartijen die in de zorg aan de slag willen, verwacht ik knowhow. Denk mee en kom proactief met oplossingen voor de vraagstukken waar de zorg mee te maken heeft. Importeer daarvoor de erva-ring die in andere sectoren bestaat. Eén zo’n oplossing is samenwerking. Zorginstellingen moeten daar een visie op ontwikkelen, maar marktpartijen hoeven daar heus niet op te wachten.

Verslag debatAl tijdens de introductie van Van Rijswijk werd duidelijk

dat de participanten het eens waren met de stelling. Ze gaven aan dat ook zij veel potentieel zien dat tot nu toe nog niet wordt opgepakt door noch de vastgoedmarkt, noch de zorg. Een mogelijke oorzaak hiervan zit waarschijnlijk in de grote verschillen tussen beide partijen. De zorg en de vast-goedmarkt verschillen namelijk aanzienlijk van elkaar, op het gebied van weten regelgeving, maar voornamelijk op het gebied van taal en doelstellingen. Vakjargon wordt van

elkaar niet begrepen en het verdienmodel van beide par-tijen verschilt dermate dat het veel onbegrip veroorzaakt. Aan tafel werden deze verschillen ook al snel duidelijk tij-dens het debat. Op een gegeven moment leek het er op dat de partijen elkaar ‘de schuld’ in de schoenen wilden schuiven.

Vastgoedmarkt te commercieelDe vastgoedmarkt is geïnteresseerd in het investeren in

de zorg vanwege de zekerheid die de zorg biedt. Maar er blijft een cultuurverschil: ‘De vastgoedmarkt heeft nog een sterke focus op de stenen, terwijl binnen de zorg de mensen centraal staan’, aldus Van Rijswijk. De mate van rendements-gedrevenheid van de vastgoedmarkt schrikt de zorg af.

NoodzaakDeelnemers aan de discussie waren het erover eens dat

beide partijen stappen zullen moeten zetten om uiteinde-lijk beter samen te kunnen werken. Beide partijen gaven aan wel samen te willen werken, maar het lijkt nog spaak te lopen op de benadering en communicatie tussen beide partijen. Het leidde uiteindelijk tot de volgende conclu-sie: ‘Wanneer de problemen binnen de vastgoedmarkt en zorg blijven stijgen, kunnen we niet meer om een vorm van samenwerking heen, maar gezien de huidige samenwer-king tussen de partijen lijkt de noodzaak echter nog niet groot genoeg. Vandaar dat beide partijen elkaar (nog) niet uitdagen.’

Verslaglegger: Bas Diender (Hanzehogeschool Groningen, Vastgoed & Makelaardij o.g.)

De vastgoedmarkt focust op stenen, de zorg op mensen

De stellinG:‘MARktpARtijen en

zORGinstellinGen DAGen elkAAR niet uit.’

Vincent van Rijswijk, (Directeur cluster Rijnmond Delta Psychiatrisch Centrum)

1 8


Veel zorginstellingen hebben van oudsher nogal wat grond. SEIN (Stichting Epilepsie-Instellingen Nederland) heeft in totaal ongeveer 70 hectare. En waar vroeger zorghuisvesting op geïsoleerde terreinen plaatsvond, wordt nu gesproken over integratie: hoe kunnen we bij-zondere functies weer combineren met reguliere maat-schappelijke functies, zoals wonen. De terreinen bieden daarvoor een uitgelezen kans. Er is ruimte voor nieuw-bouw, er is een mooi groen ingericht gebied en er zijn allerlei voorzieningen zoals een zwembad, een manege, winkeltjes en een kinderboerderij. Alleen, ik zet geen bord ‘Te Koop’ in de tuin. Verdere ontwikkeling van het gebied vergt namelijk samenwerking en maatwerk. Want ik moet wel bewaken dat het gebied voor onze primaire doelgroepen adequaat is en blijft.

Er zijn partijen genoeg die op onze terreinen particu-liere woningbouw willen ontwikkelen. Maar de speci-fieke opgave en de huidige marktomstandigheden vragen een andere manier van werken. Ik merk dat men dat lastig vindt. SEIN is als zorginstelling, anders dan een gemeente, geen reguliere samenwerkingspartner van ontwikkelaars. Het gaat over integratie en in ons geval over bewoners met epilepsie. Welke eisen stelt dat aan nieuwe ontwikkelingen? Welke elementen moet je behou-den? Hoe zet je een gebied in de markt? Wat deel je met elkaar en wat is privé? Zijn we bereid meer dingen collec-

tief te doen? Welke rol krijgen de huidige en toekomstige bewoners in het proces? Als wij met een marktpartij in zee gaan, dan willen we eerst praten over de vorm van samenwerking, het delen van risico, rendement en ken-nis en over de toegevoegde waarde die een marktpartij ons kan geven. Gebiedsontwikkeling in de zorg vraagt om een andere aanpak, maar realiseren marktpartijen zich dat ook en zijn ze bereid daarnaar te handelen?

Verslag debatAan tafel leidde het onderwerp al snel tot een ethische

discussie. Zitten we er wel op te wachten om naast een zorg-instelling te gaan wonen? En wat kunnen de bewo-ners wel en niet voor elkaar betekenen? Not in my backyard (NIMBY) was een term die in dit verband veel voorbijkwam.

Manier van denkenVolgens de marktpartij aan tafel heeft de markt wel ver-

stand van gebiedsontwikkeling. De manier van denken van de marktpartij en die van de zorginstelling zijn echter niet op elkaar afgestemd. De ontwikkelaar denkt vooral in geld en grondwaardes terwijl de zorginstelling vooral aan het maatschappelijke rendement denkt.

SamenwerkingMarktpartijen gaven in het debat ook aan dat de samen-

werking niet goed op gang komt door de huidige markt. De afzetmarkt is zeer kritisch door de vele keuze die er is. Een ontwikkeling in combinatie met AWBZ-zorg zorgt hierin nog voor een extra risico. Het gebied draagt vaak een zeker imago met zich mee wat veranderd moet worden.

KnelpuntAls knelpunt in de samenwerking tussen de zorginstel-

lingen en de markt werd vooral de communicatie en kennis genoemd. Beide partijen willen wel, maar weten niet wat ze van de andere partij kunnen verwachten. Op het moment dat beide partijen de samenwerking aan durven te gaan kan dit zeker tot een succes leiden.

Verslaglegger: Evelien Veenstra (Hogeschool Rotterdam, Vastgoed & Makelaardij)

De ontwikkelaar denkt in geld en grondwaardes, de zorginstelling denkt vooral

aan het maatschappelijke rendement

De stellinG:‘De MARkt Weet ziCH Geen RAAD Met GeBieDsOntWikkelinG’

Martin Slaager (Directeur Vastgoed & Facility, SEIN Stichting Epilepsie-Instellingen

Nederland)

1 9


2 0


Er is een moeilijk te overbruggen kloof tussen zachte wereld van de gesubsidieerde instellingen en de harde wereld van het vastgoed. Als het gaat om maatschappe-lijk vastgoed verwachten marktpartijen nog steeds een huurgarantie van 25 of 40 jaar. Marktpartijen hebben nog steeds een naïef vertrouwen dat de overheid deze instellingen tot in lengten van jaren subsidieert. Maar de wereld is veranderd. Zelfs het Concertgebouworkest kan zo’n huurgarantie niet geven. We kijken vier jaar vooruit en daarna weer vier jaar. Zo simpel is dat.

Het debat gaat teveel over investering, terwijl het ont-breekt aan een goed model voor beheer en exploitatie. Je hoort veel over DBFMO-constructies, maar in de praktijk is er in ieder geval in Amsterdam op dat vlak geen enkel initiatief. De meeste marktpartijen willen blijkbaar niet verder gaan dan D en B. Ik zeg: maatschappelijk vast-goed levert rendement, maar je moet er wel het juiste exploitatiemodel bij leggen. De risico’s zijn groter, maar daarmee ook het mogelijke rendement. Dat is de nieuwe werkelijkheid. De overheid heeft marktpartijen nodig die verder kijken dan alleen naar investeringen. De overheid heeft partijen nodig met ondernemerslef.

Verslag debatAllereerst is het opmerkelijk op te merken dat er geen

eenduidige definitie bestaat van maatschappelijk vastgoed. Volgens Mark van Gemert wordt ‘maatschappelijk vastgoed’ gecategoriseerd op gebruik zoals scholen, zwembaden en sportvoorzieningen. Maatschappelijk vastgoed betreft spe-cifiek vastgoed, waarbij de prijs zo laag mogelijk dient te zijn en waar vaak sprake is van onduidelijke geldstromen in verband met (verborgen) subsidies.

Zorginstellingen zijn een gegarandeerde productie voor een zeer lange termijn. Ontwikkelaars en aannemers pope-len daarom om zorginstellingen te kunnen (her)bouwen. Zodra zij echter de mogelijkheid krijgen om een woordje mee te spreken blijkt dat er bij hen een groot gebrek is aan kennis en specialisme.

Het is – net als bij kantoorontwikkeling – van belang om te weten wat de verlangens zijn van de eindgebruikers van zorginstellingen. Uit de praktijk blijkt dat de ontwikkelaars en aannemers zich hierin vaak vergissen. De ontwikkelaars moeten de ontwikkeling van de zorginstellingen niet op dezelfde lijn zien als woningen en kantoorgebouwen. Er komt veel meer bij kijken dan wordt gedacht.

Twee soorten pakketjesMonique Arkesteijn (TU Delft) kwam met een belangrijk

voorstel om de interesse voor maatschappelijk vastgoed bij commerciële partijen te versterken: Gemeenten kunnen ook twee soorten pakketjes aan commerciële partijen aan-bieden, om zodoende maatschappelijk vastgoed aantrekke-lijker te maken. De twee mogelijkheden zijn: het aanbie-den van meerdere opdrachten aan marktpartijen, waardoor het voor hen ook interessanter wordt om maatschappelijk vastgoed te ontwikkelen; en ten tweede door een groter volume van maatschappelijk vastgoed aan te bieden. Beleg-gers zijn immers niet geïnteresseerd in een klein aantal vier-kante meters.

Veranderende focusIn het debat kwam duidelijk naar voren dat de debatle-

den zich voornamelijk focussen op objectniveau. Door de focus te verleggen van objectniveau naar gebiedsniveau en een langere beleggingshorizon te nemen, kan maatschap-pelijk vastgoed wel een aantrekkelijk alternatief vormen. Door op gebiedsniveau naar maatschappelijk vastgoed te kijken, kan dit voordelen bieden voor zowel de publieke als private partijen. De kwaliteit van de leefbaarheid en het vastgoed kan vergroot worden door het aanbieden van voorzieningen en openbaar vervoer.

Verslaglegger: Sabrina Struthmann (Real Estate & Housing, TU Delft)

Gemeenten zijn op zoek naar creatieve ontwikkelaars met een lange adem en lef

De stellinG:‘MARktpARtijen HeBBen te WeiniG OnDeRneMeRslef’

Mark van Gemert(Programmamanager/Senior Adviseur Gemeente Amsterdam)

2 1


Op de lijst van achttien inleiders op dit eindgebrui-kersdebat, tel ik slechts drie vrouwen. Dat is binnen de vastgoedwereld een goede score. Mannen zijn er domi-nant vertegenwoordigd; vrouwen moet je met een lampje zoeken. Zeker bij opdrachtgevers en ontwikkelaars is de verhouding tussen de seksen uit balans. Vrijwel overal is de ontwikkeling van vastgoed overwegend een mannen-ding. Maar het is toch duidelijk dat mannen en vrouwen elkaar aanvullen. Juist ook bij de ontwikkeling van vast-goed. Bij de verbouwing en herinrichting van het Rijks-museum voor Oudheden in Leiden en bij de ontwikkeling van het Stedelijk Museum Amsterdam heb ik dat sterk ervaren. Mannen zijn in het algemeen meer rationeel ingesteld, terwijl vrouwen meer aandacht hebben voor intuïtieve en emotionele elementen zoals sfeer, gebruik van kleuren en de functionaliteit van ruimtes.

Om een gebouw te ontwikkelen waar medewerkers, bezoekers en andere gebruikers uiteindelijk gezonder, gelukkiger en meer productief zijn, is de belevingswaarde maatgevend. En om een hoge belevingswaarde te realise-ren, is de inbreng van vrouwen onmisbaar. Mannen kun-nen het niet alleen. Vooral in het begin van het proces moet de stem van vrouwen klinken: bij het schrijven van het programma van eisen. Dan kun je immers de meeste invloed doen gelden. Om voldoende kwaliteit te realise-ren, moet één op twee vastgoedprofessionals een vrouw zijn. Zeg nou niet dat er geen geschikte vrouwen zijn. Ze zijn er, alleen wij moeten als mannen daarvoor de ruimte durven geven. Als we dat niet doen, dan blijft de vrouwelijke inbreng beperkt en gaan er kansen verloren.

Verslag debatAls je de stelling leest zou je kunnen indenken dat het

misschien niet de meest populaire stand was bij het Eind-gebruikersdebat. Maar verrassend genoeg deden er meer mannen dan vrouwen mee en riep de stelling een paar inte-ressante vragen op.

ComplementairIn het (bedrijfs)leven heb je van beide wat nodig om de

samenwerking binnen een team te optimaliseren. Door de verschillende eigenschappen van de man en vrouw te combineren kun je elkaar juist aanvullen en daarmee wordt de relatie tussen man en vrouw eerder complementair dan competitief. Mannen en vrouwen zijn anders, niet zo zeer beter…

ConcurrentWaar vraagt het team om? Heeft een team veel mannen

en neemt het haantjesgedrag de overhand en werkt men niet goed samen? Dan kan je beter iemand aannemen die niet meteen een concurrent is. Hij zou namelijk het haan-tjesgedrag kunnen stimuleren. Zet je er een vrouw bij zal zij niet direct gezien worden als concurrent. Het kan zelfs

een positief effect hebben op de samenwerking omdat de mannen zich wellicht meer zullen aanpassen in het gezel-schap van een vrouw. Zo worden bijvoorbeeld discussies met vrouwen anders, omdat er een nieuw point of view

bij komt. Ook kan de vrouw met haar meer ontwikkelde gevoelskant meer openheid kunnen kweken bij de mannen wat de samenwerking kan bevorderen.

Ook zal het aanbod in de toekomst van hoogopgeleide vrouwen steeds groter worden omdat de maatschappij hierom vraagt vanuit — onder andere — de onderwijswe-reld. Het wordt aantrekkelijker gemaakt voor de vrouw om te gaan studeren omdat het bedrijfsleven steeds meer reke-ning gaat houden met het gezin en de work-life balance.

Dit heeft als gevolg dat de mannen in de vastgoedwereld misschien niet een stapje opzij hoeven te doen, maar het toch zullen doen doordat de vrouw gaat ‘concurreren’ met de man door te solliciteren op soortgelijke functies.

Verslaglegger: Karin Meijer (voormalig student TU Delft / Analyst bij Accenture)

zijn mannen en vrouwen concurrenten of complementair?

De stellinG:‘in De VAstGOeDWeRelD

MOeten MAnnen een stApje Opzij zetten’

Taeke Kuipers (Directeur Hortus Botanicus Amsterdam)

2 2


De gemeente Utrecht is eigenaar van zo’n 800 panden. Dat bezit hebben we niet omdat het een gemeentelijke doelstelling zou zijn om zoveel mogelijk vastgoed te bezit-ten, maar om maatschappelijke doelen te dienen. We heb-ben vastgoed alleen in eigendom als de markt het niet oppakt, als de markt te duur is of als het bijvoorbeeld gaat om de instandhouding van monumenten. Kansen voor beleggers, zou je zeggen. Zeker nu. Want als gevolg van de krappe overheidsbegroting is er een druk vanuit het bestuur om tafelzilver te verkopen. Dat is echter niet altijd slim. Je mist dan ook de structurele huuropbrengs-ten en de prijs die je op dit moment kunt bedingen, is door de crisis beperkt.

Maar wat belangrijker is: marktpartijen spelen niet goed in op de kansen om te investeren in maatschap-pelijk vastgoed. Het lijkt erop dat ze niet echt geïnteres-seerd zijn in de wensen van gesubsidieerde instellingen en de mogelijkheden die zij bieden. Als beleggers blijk geven van interesse, stellen ze zulke voorwaarden dat we de vastgoedexploitatie beter en goedkoper zelf kunnen doen. Dat kan niet lang meer duren. Ik voorspel dat er na de huidige crisis nog een tweede crisis komt waarin beleggers massaal hun portefeuille moeten afboeken. Nu zetten zij de stap nog niet. Misschien tegen beter weten in, hoopt men op betere tijden. Maar zodra het helder is dat er iets moet gebeuren, zullen zij op zoek gaan naar

nieuwe beleggingsobjecten. Ik zeg: wacht daar niet te lang mee. Er zijn nu al volop mogelijkheden om met de gemeente zaken te doen.

Verslag debatEr is weinig vertrouwen tussen potentiële beleggers en

gebruikers en bovendien begrijpen ze elkaar niet, werd gezegd aan de debattafels. Een belegger wil een passende risico-rendementverhouding terwijl maatschappelijk vast-

goed veelal een laag rendement oplevert en er hoge risico’s bij lijken te horen. Maatschappelijke partijen vertrekken relatief snel en zijn bovendien afhankelijk van subsidie. En wat te doen met maatschappelijk vastgoed bij een gewilde exit? De aanwezige financiële expert zag enkel een oplos-sing in het dichttimmeren van het contract: risicodeling in een commanditaire vennootschap waarin een groot aantal gebruikers deelneemt.

Toch hoeven maatschappelijke partijen niet altijd onbe-trouwbare huurders te zijn, meende Frits Velthuijs, er is een diversiteit aan huurders. Voor sommige functies, zoals scholing en sport, is het wenselijk om lange tijd op dezelfde locatie te zitten. Voor deze partijen zijn langere huurtermij-nen geen probleem. Voor andere functies hoop je dat ze maar voor korte duur nodig zijn op een locatie.

Heropvoeden en creatief verleidenBeleggers moeten volgens een van de deelnemers begrij-

pen dat de tijd van risicoloos twaalf procent rendement maken voorbij is. Beleggers moeten zich opnieuw oriënte-ren. Kantoren renderen niet langer, het is nu verstandiger om zeven procent te realiseren met een langjarig huurcon-tract in maatschappelijk vastgoed, dan je te richten op vijf-tien procent rendement met veel kans op leegstand.

Hoe kunnen beleggers op creatieve wijze verleid wor-den richting maatschappelijk vastgoed? Gebouwen moeten wendbaarder worden gemaakt zodat er verschillende func-ties in ondergebracht kunnen worden. Multifunctionele accommodaties met meerdere huurders en overlappende huurtermijnen moeten zorgen voor een langdurig hoge bezettingsgraad. En misschien moet in het bestemmings-plan toegestaan worden dat maatschappelijk vastgoed na een bepaalde periode van verhuur vercommercialiseerd mag worden. Dus wat is er nodig? Een van de deelnemers wist het mooi te verwoorden: eerst waardecreatie door optimalisatie, dan pas waarderealisatie door participatie.

Verslaglegger: Timon Bruggema (masterstudent Construction Management & Engineering, Universiteit Twente)

eerst waardecreatie door optimalisatie, dan pas waarderealisatie door participatie

De stellinG:‘BeleGGeRs zijn niet GeïnteResseeRD in

MAAtsCHAppelijk VAstGOeD’

Frits Velthuijs (Afdelingshoofd Stadsontwikkeling Vastgoed

van de gemeente Utrecht)

2 3


2 4


In universiteitsgebouwen worden de meeste ruimtes tussen tien en drie intensief gebruikt. Buiten dat korte tijdvak staan de meeste ruimtes grotendeels leeg. Pro-fessoren zijn voor onderwijs en onderzoek vaak op pad of hebben, naast andere zakelijke bezigheden, een deel-tijdaanstelling als hoogleraar. Maar zij hebben wel een eigen kamer. Docenten houden voor hun lesuren ingesle-ten patronen vast. Er is veel deeltijdwerk. Toch krijgt flex-werk maar in zeer beperkte mate een fysieke vertaling. De gemiddelde benutting van kantoren en onderwijs-ruimten is te laag. Van universiteiten zou je verwachten dat ze in kunnen spelen op de flexibiliteit van de steeds weer nieuwe studentenaanwas. Daar passen innovatieve concepten bij, maar in dit opzicht werken universiteiten uitgesproken traditioneel.

En het is niet alleen zo dat we onze huisvestings-capaciteit slecht gebruiken; we leren en ontwikkelen daarin onvoldoende. Als het gaat om de kwaliteit van het onderwijs, dan zijn universiteiten (internationaal) uitstekend met elkaar te vergelijken. Als het gaat om benchmarking van de huisvestingsbenutting, dan is er nog veel te onderzoeken en te verbeteren. Met betrekking tot onderwijsruimten geven planningssystemen goed aan waar bottlenecks zitten. Maar interessanter wordt het als het gaat om grootte, hoeveelheid, bezetting en benutting van studentwerkplekken, de inrichting van zogenoemde

studielandschappen en de daaraan gekoppelde ICT-voor-zieningen. Meten is weten. Zolang universiteiten niet weten hoe ze beter gebruik van de huisvesting kunnen maken, is het ook niet duidelijk hoe ze beter gebruik kun-nen maken van de krimpende middelen die er voor de huisvesting zijn.

Verslag debatTot voor kort realiseerden de meeste scholen zich niet

dat er tekorten waren. De opbrengsten en kosten van een school zijn niet transparant en faculteiten waren hierin ook niet geïnteresseerd. Zij zagen immers niets terug van deze kosten en opbrengsten en het is immers ook niet hun ‘core

bussiness’. Door de bezuinigingen van de overheid zijn de universiteiten ook genoodzaakt om te gaan bezuinigen. Er wordt echter nog veel bezuinigd op het onderwijs zelf, zoals op docenten en ICT-facilliteiten. Een kreet van een deelnemer was dan ook: ‘Er moet bezuinigd worden op meters en niet alleen op euro’s!’

Flexibiliteit ‘Wat doen we buiten de piekmomenten met het school-

gebouw?’, was de vraag die Peter van Hooff, als vervanger van Antoinne Fraaij, stelde aan de deelnemers. Iedereen kon beamen dat er naar functies gezocht moest worden, om het gebouw in te vullen en de bezettinggraad te verho-gen. Een andere opmerking die gemaakt werd was dat de universiteit niet in het bezit is van een gebouw, maar als gebruiker het gebouw in dagdelen huurt.

Het goede voorbeeld Op de Zuidas in Amsterdam zijn er combinaties gemaakt

van verschillende functies en dit werkt prima. De truc zit in het maken van slimme combinaties die goed op elkaar in kunnen spelen. Dit zou bij een campus of schoolgebouw ook mogelijk moeten zijn.

Campus Woudestein waar de Erasmus Universiteit van Rotterdam gevestigd is, was volgens een van de deelnemers ook een goed voorbeeld van hoe het wel moet. Alle facultei-ten binnen de universiteit liggen op een campus. Het is een prettige leeromgeving voor studenten en van alle gemak-ken voorzien. Studenten kunnen op de campus wonen, wat maakt dat er veel te beleven is.

Verslaglegger: Gwenn Bronkhorst (Fontys Hogeschool Eindhoven Vastgoed en makelaardij)

er moet bezuinigd worden op meters en niet alleen op euro’s!

De stellinG:‘uniVeRsiteiten Weten niet te BezuiniGen Op HuisVestinG’

Peter van Hooff (senior adviseur Onderwijshuisvesting AT Osborne)

2 5


De ontwikkeling van gebouwen voor universiteiten en hbo-instellingen zetelt te vaak in behoudzucht. Iedere instelling en iedere faculteit z’n eigen gebouw. Terwijl de toekomst juist is gericht op concentratie en integratie. Concentratie betekent dat instituten niet over een hele stad zijn verspreid, maar bij elkaar zitten op een campus of in een beperkt deel van de stad. Dat maakt synergie mogelijk, zowel op het vlak van kennisontwikkeling, als op het vlak van gezamenlijk gebruik van ruimtes, voor-zieningen en apparatuur. Integratie betekent dat grenzen vervagen: zowel de grenzen tussen onderwijsinstellingen van verschillend niveau en verschillende richting, als de grenzen tussen onderwijs, maatschappij en bedrijfsleven. De virtuele universiteit is bij uitstek een geïntegreerde universiteit.

De ontwikkeling is duidelijk, maar de consequenties voor de huisvesting zijn nog niet tot de vastgoedprofessio-nals doorgedrongen. De vraag is hoe facilitair managers in het hoger onderwijs moeten reageren. Voorlopig reage-ren zij niet of zeer terughoudend. Maar ook van markt-partijen verwacht ik meer inspiratie. Zij kunnen met ver-nieuwende en goede voorstellen de eindgebruikers in het hoger onderwijs op andere gedachten brengen. Ook op het gebied van eigendom en beheer. De Hightech campus in Eindhoven is op zichzelf een geslaagd voorbeeld van integratie en concentratie, maar het is een gemiste kans dat de TU daar niet in deelneemt. Wanneer het gaat om huisvesting voor hoger onderwijs wordt er door eindge-bruikers en aanbieders te weinig creativiteit aan de dag gelegd. Daardoor blijven we achter de feiten aanlopen.

Verslag debatOngeacht het virtueler worden van het onderwijs, zullen

onderwijsgebouwen nodig blijven. Ook in de toekomst wil de student een herkenbare plek om naar toe te kunnen, te ontmoeten en om een college bij te kunnen wonen in wat voor vorm dan ook. Op de campus wordt de creativi-teit geprikkeld was de algehele conclusie tijdens het debat. Belangrijk is dat een campus ook buiten de reguliere lestij-den levendig is, als we in de toekomst al van reguliere les-tijden kunnen spreken. De mogelijkheid tot wonen op de campus is daar een onderdeel van. Wonen op een campus vraag automatisch ook om meer voorzieningen. Aangezien de ontwikkelingen op een campus sterk samenhangen met het bestemmingplan, is de gemeente hierin een belangrijke partij.

GebouwenICT ontwikkelingen maken het mogelijk plaats onafhan-

kelijk te werken. Daardoor zal de vraag naar onderwijshuis-vesting afnemen, maar nooit volledig verdwijnen, gebou-wen worden mogelijk wel generieker. Gebouwen die bij de geschetste ontwikkelingen aansluiten, zouden niet langer gebruikersgebonden, maar activiteitgebonden moeten wor-

den ontworpen en ingericht. Hierbij is het tevens belangrijk geen keuzes te maken in type onderwijsruimten of (kan-toor)werkplekken, maar om een gedifferentieerd aanbod te realiseren. Een docent kan kiezen hoe hij zijn onderwijs wil geven. Een medewerker kan afhankelijk van zijn agenda voor die dag een werkplek kiezen. Volgens de aanwezigen aan het debat moeten gebouwen tevens flexibel zijn om zich aan te kunnen passen aan de veranderende vraag.

EigendomMaar als iedereen gebruik kan maken van de campus en

de gebruikers van de campus van elkaars gebouwen, wie is dan de eigenaar? De universiteiten hebben nu nagenoeg al het vastgoed in eigendom, dat is vanuit oogpunt van bedrijfsvoering eigenlijk vreemd, grote ondernemingen hebben dat toch ook niet. Wanneer je ergens voor lange tijd gehuisvest bent is eigendom vaak voordeliger, maar je hebt niet de gehele vastgoedvoorraad altijd nodig. De vraag tijdens het debat was: Hoe creëer je een flexibele schil en hoe groot moet die flexibele schil zijn? Met het uit handen geven van het eigendom, verlies je natuurlijk wel een stuk sturing.

Verslaglegger: Dennis van Dijk (voormalig student TU Eindhoven, thans consultant bij AT Osborne)

De stellinG:‘in OnDeRWijsHuisVestinG

is MeeR CReAtiViteit nODiG’

Ad van der Have (Beleidsmanager Vastgoed, Wageningen Universiteit en Research-

centrum)

2 6


Goed bouwen is mooi, maar goed gebruik is beter. Het is een waarheid als een koe en toch zie je in vastgoed-land dat de projectmanager aan de touwtjes trekt en de eindgebruiker achterblijft. Ieder bouwproject wordt gedicteerd door harde deadlines en technische door-looptijden. Die laten geen ruimte voor het proces bij de eindgebruiker. En de eindgebruiker laat zich maar al te gemakkelijk in die achterhoede dringen. Hij besteedt er in het algemeen onvoldoende tijd, geld en aandacht aan, om het proces bij te benen. Hij kijkt bovendien niet ver genoeg vooruit. Hoe ziet een collegezaal er over vijf jaar uit? Hoe moet een multifunctionele ruimte eruit zien? Er is geen huisvestingsprogramma en het ontbreekt aan een consistente visie op de toekomstige behoefte.

In de driehoek eindgebruiker – opdrachtgever – pro-jectmanager mag spanning zitten. Misschien moet er spanning zitten. Maar het is essentieel dat die spanning berust op gelijkwaardigheid. Een overheersende project-manager en een zwakke eindgebruiker leidt uiteindelijk tot een slecht project. De eindgebruiker moet vanuit een visie op een toekomstig programma zijn invloed doen gelden. De projectmanager moet daar de ruimte voor bieden en niet de lead voor ieder project naar zich toe willen trekken. De opdrachtgever moet daarvoor de juiste randvoorwaarden scheppen. Eindgebruiker: kom uit je dagelijkse praktijk, kijk naar best practices en kijk

op een creatieve en slimme manier naar je omgeving. Projectmanagers: help de eindgebruiker met duidelijke visualisaties en eenvoudig leesbare voorstellen. Als beide partijen hier meer tijd, energie en creativiteit aan beste-den, komen we een stuk verder.

Verslag debatWie is die eindgebruiker eigenlijk? Vaak een organisatie

met een organisatorische visie en een vastgoedvisie. Voor goede projectontwikkeling is het nodig inzicht te krijgen in deze visies, die van de eindgebruiker en van de andere betrokkenen.

Zo moet de projectontwikkelaar niet alleen vragen naar wat voor gebouw de eindgebruiker wil, maar zich ook ver-diepen in andere zaken. Hoe werkt de eindgebruiker, met

welke processen heeft hij te maken en wat heeft hij hiervoor nodig? Vaak ontbreekt deze kennis bij de eindgebruiker.

Elkaar leren begrijpenEr moet meer aandacht naar de exploitatiefase en min-

der naar de investeringsfase. De projectontwikkelaar moet sturing geven aan de eindgebruiker volgens een van de deelnemers. Het toelichten van bepaalde keuzes ligt bij de projectontwikkelaar en is een essentiële taak in het gehele proces. Maar om hiertoe te komen moet de projectontwik-kelaar de eindgebruiker leren begrijpen. En ook andersom. Hoe professioneler de opdrachtgever is, hoe beter de com-municatie tussen deze twee partijen zal verlopen.

De eindgebruiker moet weer aan tafel. Met een adviseur als intermediair. Deze adviseur kan ervoor zorgen dat ver-vangen door Volgens een andere deelnemer aan het debat kan deze adviseur ervoor zorgen dat de communicatie tus-sen eindgebruiker en projectontwikkelaar goed verloopt en kan hij sturing geven aan beide partijen.

Zo ontstaat de flexibiliteit, creativiteit en continuïteit die nodig is om een nieuw maatpak te realiseren. Een maatpak met verschillende laagjes die meerekt, uitkan en die jij of iemand anders over tien jaar nog steeds met plezier draagt.

Verslaglegger: Kirsten Wijling (voormalig student, thans makelaar bij Living Today in Leiden)

stenen stapelen is leuk, maar het gaat om wat je in het gebouw doet

De stellinG:‘De einDGeBRuikeR MOet Bij pROjeCtOntWikkelinG Het VOORtOuW neMen’

Kees Lansbergen (Directeur Erasmus Facilitair Bedrijf EUR)

2 7


2 8


De markt voor kantoren is aanbodgedreven. Eindge-bruikers kunnen kiezen uit een keur van nieuwbouw. Als huurder kun je iedere vijf jaar verkassen naar een nieuw kantoorgebouw: opnieuw beter, energiezuiniger, mooier en gezien de marktontwikkelingen nog goedkoper ook. Geef de huurder eens ongelijk. Het gevolg is wel, dat we in Nederland zitten opgescheept met een leegstand van 8 miljoen vierkante meter. Daar kunnen we de toekom-stige generatie niet mee opzadelen. Ik vergelijk het met de staatsschuld: die willen we ook niet doorschuiven. De oplossing is minder nieuwbouw en meer hergebruik. En ik heb goed nieuws: in de bestaande voorraad kun je door goed in te grijpen dezelfde mate van duurzaamheid en hetzelfde comfortniveau bereiken voor hetzelfde bud-get. Met als grote voordeel dat je geen nieuwe leegstand creëert.

Zolang ieder van de parijen in vastgoedland op z’n eilandje blijft zitten, verandert er niets. We zullen elkaar moeten benaderen. Ontwikkelaars zullen zich meer gaan richten op herontwikkeling van bestaande gebouwen. Van asset managers eis ik dat ze dicht op de huurder zitten om hen zo goed mogelijk van dienst te zijn. Van gemeenten verwacht ik dat zij de kans grijpen om nog ongebruikte planvoorraad te schrappen. Zij moeten een rem zetten op nieuwbouw. En van huurders verwacht ik visie en een duurzame huisvestingsstrategie. Staar je

niet blind op de kwaliteit van de nieuwbouw. BREAAM-good in de bestaande bouw is een betere prestatie dan BREAAM-excellent in de nieuwbouw. Als iets niet aan je wensen voldoet, praat dan eerst eens met de eigenaar in plaats van met je makelaar. Kijk eens wat flexibeler naar je eisenpakket en naar de mogelijkheden in de bestaande bouw.

Verslag debat‘Een huisvestingsbeslissing moet een rationele beslis-

sing zijn, maar is dit uiteindelijk vaak niet’, aldus één van de debatdeelnemers. Bij aanvang van het aanhuurproces hebben partijen vaak een Programma van Eisen opgesteld waarin expliciet eisen worden gesteld aan de te huren ruimte. Naarmate er verder wordt gegaan in het aanhuur-

proces, verdwijnen de verschillende eisen echter langzaam van tafel. De uitkomst is volgens een van de deelnemers uit-eindelijk veelal: ‘Wanneer er daadwerkelijk een beslissing wordt genomen, dan neemt de emotie de overhand en zijn beleidsbepalers niet meer in staat om rationele beslissingen te nemen.’

VisieEen andere deelnemer gaf aan: ‘Het ligt niet aan het

gebrek aan visie, maar het ligt aan het soort visie.’ Volgens hem bestaat er een groot verschil tussen ondernemingen doordat de ene onderneming een langetermijnvisie heeft waarin continuïteit belangrijk is (Rijnlands ondernemings-model) en de andere kortetermijnresultaten wil behalen waarin langetermijnproblemen vanzelf kortetermijnproble-men worden (Angelsaksische ondernemingsmodel).

Uiteindelijk kan worden geconcludeerd dat de stelling enigszins als juist werd beschouwd, maar dat het scherpe randje ervan af moet. Het is niet per definitie de schuld van de huurder, ook andere factoren spelen een belangrijke rol als het gaat om huisvestingsbeslissingen.

Verslaglegger: Bart Sinnige (Hanzehogeschool Groningen)

Het gaat niet om gebrek aan visie, maar om het soort visie

De stellinG:‘HuuRDeRs HeBBen WeiniG Visie en zijn MAkkelijk te VeRleiDen’

Hans Copier (Countrymanager van CBRE Global Investors The Netherlands en

voorzitter van de IVBN)

2 9


In het geweld van crisis en kantorenleegstand is de eindgebruiker de lachende derde. Hij zit voor een dub-beltje op de eerste rang. Na afloop van een eerste huur-contract stapt hij doodleuk in een nieuwe ontwikkeling, omdat een nieuw gebouw voor hem op dat moment beter past: goedkoper, kleiner, anders of gewoon nieuw. Eind-gebruikers maken goede sier met duurzaam bouwen, maar zijn uiteindelijk niet bereid om daarvoor te beta-len. Bovendien blijft hun vorige huisvesting leeg achter; vaak nog geen tien jaar oud, maar in de huidige markt al direct kansloos. Het is nogal gemakkelijk om de schuld daarvoor volledig op het bordje van de ontwikkelaars te schuiven.

Het is tijd om de discussie over de kantorenleegstand breder te trekken. Wat moet er gebeuren? Ontwikkelaars zijn in de verdediging gedrukt, maar ik vind dat iedereen in de spiegel moet kijken. Van banken en beleggers mag worden verwacht dat zij proactief beoordelen wat er met hun portefeuille moet gebeuren en deze waar mogelijk aanpassen aan de eisen van de huurders van vandaag. Van eindgebruikers mag worden verwacht dat zij een visie formuleren op een maatschappelijk verantwoorde huisvestingsstrategie. Dat heeft te maken met de duur-zaamheid van de gebouwen waarin ze zitten, maar even-zeer met de leegstaande gebouwen die zij achterlaten na een verhuizing. Zolang eindgebruikers alleen lijken te willen profiteren van de kansen die de leegstand en de crisis hen bieden, gebeurt er weinig.

Verslag debat ‘Beauty is in the eye of the beholder’. Zo is het ook met

kwaliteit die een gebruiker van vastgoed ervaart. Wat hij ervaart is waarheid voor hem. Of het nou gaat om het dage-lijks gebruik van het vastgoed, het gevoel bij de huurpen-ningen die moeten worden betaald of de service die een eigenaar hem verleent. Opvallend hierbij was dat gebrui-kers aan tafel niet eens heel verschillende wensen hadden als ze refereerden aan hun huidige huisvesting en dit ook best aardig konden verwoorden. Goed bereikbare locatie, flexibiliteit van inrichting en korte huurcontracten voor delen van het vastgoed. Die twee laatste omdat de eisen van nu bijna zeker niet de eisen van de toekomst zijn.

Het Nieuwe Werken zal er bijvoorbeeld toe leiden dat er steeds minder meters nodig zijn die de gebruiker op termijn graag terug wil geven. Ontwikkelaars en beleggers zeggen dit product niet aan te kunnen bieden omdat financiering voor een korte huurperiode voor een specifieke huurder niet te organiseren valt. Eigenlijk wordt dus niet de kwali-teit geboden die gewenst wordt. Niet helemaal vreemd dat de gebruiker, bijgestaan door adviseurs, op zijn beurt niet wil betalen wat de belegger of ontwikkelaar vraagt.

Verschuiving van de machtIn een markt met veel meer aanbod dan vraag schuift de

macht vanzelf meer naar de vrager. Het is geen kwestie of, maar wanneer wensen van gebruikers uitgangspunt wor-den voor kwaliteit van kantoorvastgoed. Of de gebruiker naïef en opportunistisch is, maakt dan niet uit, hij krijgt uit-

eindelijk wat hij wil. Een concreet voorstel tijdens het debat is om meer transparantie te brengen in de totale kosten die de gebruiker betaalt. Laat hem apart betalen voor casco, inrichting en gebruik van faciliteiten, eventueel met aparte contractstermijnen. De vraag is of dit de kwaliteit werke-lijk verandert of dat het alleen adviseurs werk uit handen neemt bij het vergelijken van opties voor huisvesting.

Verslaglegger: Hans van Velthoven (voormalig student, thans werk-zaam bij Cityconcept)

Beauty is in the eye of the beholder

De stellinG:‘einDGeBRuikeR Wil

niet BetAlen VOOR kWAliteit’

Nicole Maarsen (bestuurslid NEPROM/algemeen directeur Maarsen Groep)

Gewenst: meer transparantie in de totale kosten die de gebruiker betaalt

3 0


In ons land wordt fors gebouwd in de sectoren cure en care. De omvang van de financieringsbehoefte in de komende jaren kan oplopen tot zo’n 10 miljard euro. Die financieringen worden door slechts vier of vijf banken verstrekt. Dat is geen gezonde situatie. Een te eenzijdige afhankelijkheid van een te klein aantal spelers, leidt immers altijd tot meer risico’s en hogere prijzen. Met het oog op de langetermijnbelangen van de zorgsector is dat onwenselijk. In de corporatiesector staat hetzelfde te gebeuren. Daar worden (vrijwel) alle financieringen nu nog geborgd door het WSW met achtervang van de overheid, maar de Europese regelgeving verandert. Een deel van de activiteiten mag niet meer worden geborgd. Hiervoor zijn corporaties aangewezen op commerciële financiers. De grote vraag is: waar blijven de institutio-nele beleggers?

In de afgelopen jaren wisten beleggers met obligaties, aandelen en commercieel onroerend goed voldoende rendement te halen. In vergelijking tot die categorieën waren beleggingen in maatschappelijk vastgoed slechts beperkt in omvang. Door de veranderende regelgeving is het voor beleggers bovendien een lastige categorie. Banken, met een groot kredietapparaat, zijn hier van oudsher meer mee vertrouwd. Maar sinds de financiële crisis kunnen beleggers het zich niet meer permitteren om maatschappelijk vastgoed links te laten liggen. Sterker

nog: juist maatschappelijk vastgoed biedt zicht op een stabiel rendement voor een zeer lange termijn. Volgens mij is het voor beleggers nu de tijd om in te stappen.

Verslag debatDe deelnemers aan het debat waren het eens dat dit voor

beleggers een goed moment vormt om in de gezondheids-zorg in te stappen. Beleggingen hebben een laag risico en een constant rendement, aangezien de vraag naar zorg con-tinu is en door de vergrijzing de komende jaren sterk zal groeien.

Toch is tegelijkertijd met deze ontwikkelingen bij de beleggers ook een vorm van ‘koudwatervrees’ ontstaan voor de in hun ogen complexe gezondheidszorg. Als uit-zondering hierop heeft een enkel beleggingsfonds de afge-lopen jaren verpleegcomplexen en intramurale zorgwonin-gen aangekocht.

Volgens Frank Nivard stellen veel zorginstellingen zich-zelf bij nieuwe bouwinitiatieven überhaupt niet de vraag of ze hun vastgoed al dan niet op de balans willen heb-ben. Voor deze instellingen is het uitgangspunt ‘vastgoed in eigendom met een traditionele bancaire financiering’. Het grote voordeel hiervan is dat de instelling als eigenaar de grootste invloed heeft op de ontwikkeling van het gebouw. Slechts bij ‘noodscenario’s’ wordt gekeken of andere par-

tijen geïnteresseerd zijn in het eigendom van het vastgoed.

In de zoektocht naar alternatieven voor de kantoren-, woningen- en retailmarkt biedt de gezondheidzorg beleg-gers een stabiel rendement voor een zeer lange termijn. Beleggers zijn geïnteresseerd in courant zorgvastgoed, maar hebben (vooralsnog) geen interesse in specifiek vast-goed zoals de kernfuncties in een ziekenhuis.

Aan de andere kant hebben vele zorginstellingen nog steeds de behoefte om vastgoed in eigendom te houden. Met de toenemende concurrentie in de gezondheidszorg kan de focus echter meer op de core business komen te liggen, waardoor het gebruik van alternatieve vastgoed-constructies mogelijk toeneemt. Om tot een succesvolle samenwerking te kunnen komen moeten zorginstellingen en beleggers echter wennen aan elkaars taal, cultuur en denkwijzen.

Verslaglegger: Mike Tournoij (huisvestingsadviseur gezondheids-zorg, AT Osborne)

leg een Duitse belegger maar eens uit wat er bedoeld wordt met DBC on the road to

transparency

De stellinG:‘De zORGseCtOR leunt te zWAAR Op BAnken. WAAR zijn De BeleGGeRs?’

Frank Nivard (Directeur Publieke Sector Rabobank INTERNATIONAL)

3 1


4

• C o r e n e t g l o b a l b e n e l u x l a g e r h u i s d e b a t •

Het LagerHuisdebat Op dinsdag 29 november vond in het Inntel Hotel Zaandam het Lagerhuisdebat plaats. Daarbij waren de ervarin-

gen van drie jaar Eindgebruikersdebat op de PROVADA en de kleine 50 stellingen teruggebracht tot zes stellingen.

Een korte terugblik op de afgelopen drie jaar leert dat het Eindgebruikersdebat steeds breder het debat aan-

ging. Terwijl in 2009 de debatleiders uit de sectoren hoger onderwijs, gezondheidszorg en het bedrijfsleven afkomstig waren, kwamen er in 2010 ook debatleiders namens de overheid een steen in de vijver gooien. Het afgelopen jaar gingen CoreNet Global Benelux en AT Osborne nog een stap verder. Ook de markt kreeg de kans om aan de hand van enkele uitdagende stellingen de nieren te proeven van de eindgebruikers, die de discussie aangingen.

Maar wat waren nu de overheersende fundamentele thema’s die speelden bij de eindgebruikers de afgelopen drie jaar? Om daar achter te komen ging Kees Rezelman, vice-voorzitter CoreNet Global Benelux Chapter, in gesprek met studenten van de Amsterdam School of Real Estate. De uitdaging was om de stellingen zodanig door de wringer te halen, dat er uiteindelijk een handvol debatonderwerpen overbleef. Deze zouden vervolgens aan de orde komen in een Lagerhuisdebat, waarbij een ieder kleur zou moeten bekennen.

Op 29 november hadden zo’n 100 belangstellenden zich verzameld in het Inntel Hotel Zaandam, waar naast het Lagerhuisdebat nog twee fraaie onderdelen op het pro-gramma stonden.Een inleiding en rondleiding door het gebied, verzorgd door Reijer Baas, projectmanager Inver-dan en Sjoerd Soeters, supervisor Inverdan. Gevolgd door het afscheid van Flip Verwaaijen als voorzitter van CoreNet Global Benelux Chapter en de presentatie van het nieuwe bestuur.

De deelnemers aan het Lagerhuisdebat waren zowel eindgebruikers als adviseurs en andere dienstverleners.

De debatten kenden een duidelijke opzet. Elke stelling was voorzien van een voor- en tegenstander, die als deba-taanjager het publiek in beweging moesten krijgen. Dat publiek moest gedurende het kwartier voortdurend kleur

bekennen. Aan het begin, door een kant te kiezen; tijdens het debat door van kant te wisselen na een goed argu-ment; en aan het eind door met de voeten te kiezen en zo een winnaar uit te roepen. Om alles in goede banen te leiden traden Flip Verwaaijen, Kees Rezelman en Monique Arkesteijn op als debatleiders.

Over de volgende zes stellingen werd gediscussieerd:• “Gebruikers zijn niet geïnteresseerd in duurzame gebou-

wen”• “De vastgoedmarkt stapt massaal in maatschappelijk vast-

goed”• “Huurders laten veel liggen in de markt”• “Integrale contracten hebben de toekomst”• “In elk gebouw kun je HNW toepassen” • “CREM blijft maar in de kinderschoenen”.

De discussies werden aangevoerd door de zogenaamde debataanjagers. Zij namen de deelnemers mee in het debat. Door steekhoudende argumenten uit te wisselen probeerde zij de deelnemers van gedachte doen veranderen. Dat lukte maar beperkt. Ondanks de stevigheid van de stellingen werden er veel nuances in de discussie gebracht. Hierdoor kwamen er geen echte winnaars uit de strijd. Omdat de nuance erg relevant is in de discussie, hebben wij drie van de zes debatten verder uitgewerkt in deze publicatie. We zijn opnieuw met de debataanjagers van deze drie onder-werpen in gesprek gegaan. In deze interviews is getracht de voor- en tegenargumenten op de stelling nog scherper voor in beeld te krijgen.

De aanwezigen keken na afloop van het Lagerhuisdebat terug op een geslaagde happening, met veel directe inter-actie. Een formule, die voor herhaling vatbaar is, aldus de meeste aanwezigen. CoreNet Global Benelux en AT Osborne organiseren daarom op 29 november 2012 wederom een Lagerhuisdebat over actuele thema’s. Reserveer deze datum vast in uw agenda.

5


gebruikers zijn niet geïnteresseerd in

duurzame gebouwen ‘Gebruikers zijn niet geïnteresseerd in duurzame gebouwen’, was de stelling waarmee Leon van Leersum (partner

van vastgoedadvies- en managementbureau REDEPT) en Ellis ten Dam (directeur Strategic Business Development bij

Royal Haskoning) tijdens het Lagerhuisdebat in het strijdperk traden.

Van Leersum onderschrijft deze stelling. ‘Bedrijven zijn op dit moment vanwege de slechte economische

omstandigheden veel meer bezig om overeind te blijven. Duurzaamheid is natuurlijk erg leuk, maar staat op dit ogenblik laag in op de prioriteitenlijst. Belangrijker voor die bedrijven is om het hoofd boven water te houden. Duur-zaamheid is op dit moment even niet opportuun. Er staan belangrijkere dingen op de agenda. Criteria in de besluit-vorming van bedrijven zijn momenteel veelal op financiën gebaseerd. De vraag om te investeren in duurzaamheid wordt vaak overgeslagen, is mijn ervaring. Alle kosten wor-den onder een vergrootglas gelegd.’

Investeren in duurzame maatregelenEllis ten Dam is het niet eens met de stelling. ‘Ik zie wel

degelijk een interesse bij eindgebruikers voor duurzaam-heid, waarbij niet alleen nagedacht wordt over kosten, maar ook over de vraag: hoe ga ik dit terugverdienen? Wat levert het ons op als wij investeren in duurzame maatregelen? Dat gaat breder dan alleen energie, water en materiaalgebruik, maar strekt zich ook uit tot gezondheid, productiviteit en CO2-opbrengst. De kunst is investeringen te doen die je terugverdient. We moeten slimmer worden. We verge-ten veel kwaliteiten en waarden waar mensen voor willen betalen.’

6


Van Leersum: ‘Wat ik zie in de praktijk is dat bedrijven de ene helft van het personeel naar huis sturen en dat de andere helft meer moet doen om de zaak draaiend te hou-den en door te groeien. Bij veel bedrijven is even geen tijd om aan die goede doelen te besteden. Primair is het uit-gangspunt: we moeten weer winst maken.’

Ten Dam: ‘Bedrijven die een duidelijke visie hebben op veranderingen en vernieuwingen komen het snelst uit de problemen. Er zijn ook concrete oplossingen. Denk aan het binnenklimaat. Wereldwijde onderzoeken tonen aan dat een goed binnenklimaat ervoor zorgt dat ziekteverzuim in organisaties wordt teruggedrongen. Daarmee genereer je concrete opbrengsten op jaarbasis. Het hele verhaal draait ook om opbrengsten niet om idealisme. Zolang je geen opbrengsten genereert, kun je de haalbaarheid vergeten. Ik ben het met Leon eens dat bedrijven op dit moment voor-zichtig zijn met het uitgeven van geld voor vastgoed. Maar er zijn in deze crisistijden partijen, zoals universiteiten, ziekenhuizen en bedrijven, die moeten nadenken over de vraag hoe zij hun organisaties zo goed mogelijk faciliteren. Hoe maken we ons aantrekkelijk voor onze klanten (stu-denten en patiënten) en werknemers? Zij moeten investe-ren in hun omgeving, in hun gebouwen, in hun campus. Want anders lijdt hun primair proces eronder. Tegelijker-tijd zijn de budgetten veel lager dan tien jaar geleden, dus hier moet je slim op inspelen.’

Van kwartaal tot kwartaalVan Leersum: ‘Ik zie die ontwikkeling die Ellis schetst

niet in de dagelijks praktijk vertaald worden. De huidige

bestuurders leven vaak van kwartaal tot kwartaal.’Ten Dam: ‘Ja, als bestuurders op de korte termijn zitten,

dan wordt het heel erg lastig. Toch is mijn overtuiging, als ik de stelling weer mag aanhalen, dat gebruikers, van wie een aantal ook op beslissersniveau zit, wel degelijk geïnte-resseerd zijn in duurzaamheid. Alleen weten we met elkaar te slecht hoe we de businesscase rond kunnen krijgen. De oplossing zit hem in samenwerking. Neem nu een school. Als die school bij het aanpassen of vernieuwen van haar huisvesting de verbinding weet te leggen met de wijk of met de gemeente die een CO2-doelstelling heeft en bereid is daarin te investeren, dan krijgt zij haar businesscase snel-ler rond. Het gaat er dus om de stakeholders met elkaar te verbinden.’

Van Leersum: ‘Je noemt de gemeente als partner in de keten, maar die zit ook slecht in haar middelen en heeft geen zin om flink te investeren. Zo reëel moet je wel zijn.’

Ten Dam reageert op het gesomber over de gevolgen van de economische crisis. ‘We moeten creatiever en innova-tiever zijn in het bedenken van oplossingen. De realiteit is dat de vastgoedaanbieders daar bijna niet voor open staan en liever de oude principes toepassen en alleen maar — gechargeerd gezegd — in vierkante meters denken omdat je daar tot 2008 eenvoudig geld mee kon verdienen. Je

de opLossing bij duurzame gebouwen zit in samenwerking

7


moet innovatiever zijn in de manier waarop je stakeholders bij elkaar brengt en tot concepten komt die waarde voor hen creëren.’

Van Leersum ziet in zijn dagelijkse praktijk deze ontwikke-lingen bij commerciële vastgoedgebruikers niet echt van de grond komen. Ten Dam pareert: ‘Leon, bij bedrijven als DSM en TNT, maar ook bij MKB-partijen die hoog scoren met hun beleid van sustainability zie ik het juist wel gebeuren.’

Van Leersum: ‘Maar gaat het hierbij om willen of doen, dat is natuurlijk de crux.’

Geld in verkeerde dingenTen Dam: ‘Ja, Leon, daar heb je een punt. Het is daarom

aan ons als adviseurs om een visie en een manier van aanpak uit te dragen, hoe je die veranderingen uitvoert. Dus dat je ze helpt om stappen te maken. Wat je ziet bij de rijksover-heid: de opkomst van Het Nieuwe Werken en het optimalise-ren van de vastgoedportefeuille. Waarom moet iedereen een eigen gebouw hebben? Waarom moet in elk gebouw een bedrijfsrestaurant zitten? Mijn opvatting is dat we ons geld in de verkeerde dingen stoppen.’

Van Leersum: ‘Wij kunnen het daar wel over eens zijn, maar die gebruiker en die beslisser denken nog heel traditi-oneel. Eigen gebouw, eigen voordeur, eigen restaurant. Dat is het verschil tussen wat wij als adviseurs denken en voelen en datgene wat die gebruiker en bestuurder vinden. Ik kom nog mensen tegen die zeggen dat zij zich met hun bedrijf aan de rand van de snelweg willen vestigen, want het is zo belangrijk om op een goed zichtbare locatie te zitten met lichtreclame. Dat is niet meer van deze tijd. Maar het zijn wel de mensen die in hun organisaties de beslissingen nemen.’

Ten Dam: ‘Maar ik kom ook bestuurders tegen die MVO in hun organisatie willen verankeren, die geloven in de filosofie van People, Planet en Profit; bestuurders die een andere manier met hun vastgoed omgaan.’

Van Leersum: ‘Ik ben blij dat er een paar van die helden bestaan, maar ze zijn wat mij betreft te dun gezaaid.’

Leon van Leersum blijft het, ten slotte, met Ellis ten Dam oneens over de bereidwilligheid van gebruikers om te inves-teren in duurzaam vastgoed ‘De interesse in duurzaamheid is er wel, tot het moment dat het geld kost’, concludeert hij. ‘Wat met de mond wordt beleden, wordt vaak in de praktijk niet uitgevoerd. Er klinkt vaak mooie corporate-taal in de trant van: ‘Wij zijn zo duurzaam bezig, zo verantwoordelijk voor de maatschappij. Kijk je echter hoe dat vertaald wordt in de dagelijkse praktijk, dan zie je dat daar maar weinig van terecht komt. De afweging blijft steeds: wat kost het en wat zijn de softere pluspunten; en kun je die ook daadwerke-lijk hard maken. Daar wordt sceptisch tegen aangekeken. Je ziet dat de hele ambitie van duurzaamheid echt fors op een laag pitje is komen te staan.’

Ten Dam: ‘De uitdaging is onder meer aan ons, als advi-seurs, om die sceptici te laten zien hoe het wel kan wer-ken. Mensen hoeven niet allemaal idealisten te worden. Als je echter ziet hoeveel rendement naast directe effecten op vastgoedexploitatie (energie en aantal vierkante meters), duurzaamheid bedrijfsmatig kan hebben, bijvoorbeeld op het gebied van ziekteverzuim en productiviteit, maar ook wat betreft imago en PR-waarde, dan kun je wel degelijk goede opbrengsten tonen.’

8


Crem bLijft maar in de kindersCHoenen

Pieter Foekens (Corporate Real Estate Manager bij FloraHolland) en Rogier Mattousch (Senior Adviseur Real Estate

bij PwC) gingen met elkaar in debat over de stelling ‘CREM blijft maar in de kinderschoenen.’

Rogier Mattousch verdedigt de stelling: ‘Als we even teruggaan in de tijd, dan kunnen we midden jaren

tachtig als het beginpunt zien van Corporate Real Estate Management. In die periode werd in de Verenigde Staten voor het eerst gesproken over het inzetten van vastgoed als bedrijfsmiddel. We zijn nu zo’n 25 jaar verder, en als je kijkt naar de stappen die we gezet hebben, dan zijn die eigenlijk heel beperkt. Je kunt mooi de parallel trekken met de ont-wikkeling van kindertijd naar puberteit en vervolgens naar volwassenheid: In de kindertijd zien we allemaal mooie dingen, maar hebben we geen idee hoe we ermee om moe-ten gaan. In de puberteit weten we een beetje meer en gaan we tegen die dingen aan schoppen. En in de volwassen-heid zijn we wijzer geworden en weten we wat we echt met de dingen moeten doen. Ik zie dat heel veel ondernemin-gen nog niet weten wat ze allemaal met de dingen kunnen doen. Ze zijn zich nog niet bewust van wat er om hen heen

gebeurt en ze zijn zich nog niet bewust van het kapitaal-beslag, van de lucht die er in een portefeuille zit, van het spel van vraag en aanbod binnen de onderneming. Natuur-lijk zijn er bedrijven die wél stappen maken, maar in het algemeen zeg ik: CREM staat nog in de kinderschoenen.’

Pieter Foekens is het niet met de stelling eens: ‘Ik vind het bijzonder dat een vakgebied als CREM zich in korte periode zo heeft kunnen ontwikkelen. Als je kijkt naar alle belang-rijke corporates, als je kijkt naar overheden, dan zie je dat het vakgebied overal inmiddels een duidelijke positie heeft ingenomen. Het heeft nog niet overal hetzelfde resultaat geboekt en er is veel ruimte om nog een kwaliteitsslag te maken. Maar wat ik het belangrijkste vind, is dat CREM als onderwerp op alle belangrijke directietafels geland is. We hebben dus een behoorlijke slag gemaakt met het bewust-wordingsproces.’

9


Mattousch: ‘Die ontwikkelingen onderschrijf ik. Ik denk alleen dat maar een klein deel door die puberale fase heen is, en dat het majeure gedeelte nog in de kinderschoenen staat. Een voorbeeld: Als je directeuren en bestuurders vraagt om een omschrijving te geven van de omvang van hun vastgoedportefeuille in euro’s of in vierkante meters, dan kunnen ze dat vaak niet. Dus die eerste stap, dat je de basale informatie paraat hebt, die moet vaak nog gemaakt worden.’

BewustwordingFoekens: ‘Het kostenaspect is een uitvoeringsvraagstuk.

Ik ben het met je eens dat niet elke organisatie haar kernge-gevens op orde heeft. Er is weinig gelegenheid om extern te benchmarken, daar ontbreekt het nog aan. Maar het meest cruciale vind ik dat het vakgebied wél op die directietafel ligt. Het vakgebied is daar binnen 25 jaar in geslaagd, naast andere assets die al eeuwenlang bekend zijn. We gaan nu de volwassen fase in en we moeten gaan zoeken naar de uitvoering. Het gaat nu om bewustwording, dat we bijvoor-beeld inzien dat een deel van ons vastgoed overbodig is en dat we dat kunnen afstoten. Het gaat erom, zoals we de afgelopen vijf a zeven jaar hebben gezien, dat we vast-goed te gelde kunnen maken om de ondernemingsdoel-stellingen te ondersteunen. Sale en lease-back-constructies komen voort uit het Corporate Real Estate Management.’

Mattousch: ‘Mee eens, het komt meer op de agenda en die bewustwording is belangrijk. Maar wat zijn nou de belangrijkste drivers van waaruit die bewustwording gecre-eerd wordt? Is de uitgangsgedachte: ‘We staan voor financi-ele keuzes en we hebben alles gehad en nu komt het vast-

goed?’. Of wordt er echt gedacht: ‘Hé, we hebben daar hele mooie kansen liggen waar we nog niet zoveel gebruik van gemaakt hebben.’ Als dat eerste het geval is zitten we nog in de bestaande paden te denken. Als dat laatste het geval is, komen we inderdaad in de richting van de puberteit.’

Foekens: ‘Het is het kosten-baten-verhaal. De afgelopen jaren hebben met name de kosten gespeeld, nu gaan we praten over waardecreatie. Je ziet dat ook aan de positio-nering van de Corporate Real Estate Manager. Vroeger viel hij onder facility management of onder de CFO, Nu wordt hij steeds meer losgetrokken van de financiële afdeling en meer gepositioneerd om waarde te creëren. Dat is een las-tig onderwerp omdat waardecreatie moeilijk inzichtelijk te maken is. Je krijgt dan vragen als: Wat levert die fancy kan-toorkamer nou op als het gaat om extra creatieve ideeën. De grote uitdaging voor de komende jaren zal zijn om dat soort dingen inzichtelijk te maken.’

Bedrijfskundige achtergrondFoekens vervolgt: ‘In het verlengde hiervan is het ook

interessant om te kijken naar de opleidingen. Je ziet dat er bij MRE-opleidingen niet zoveel aandacht is voor CREM en dat klopt ook wel: MRE is een vastgoed-opleiding, en een Corporate Real Estate Manager zou veel meer een algemeen bedrijfskundige achtergrond moeten hebben. Vanuit die achtergrond kun je het hele brede pallet van de organisatie vertalen naar vastgoed. Als je begint bij de stenen, en die vertaalt naar de organisatie doe je het verkeerd. Het moet andersom: je begint bij de organisatie, en die vertaal je naar het vastgoed.’

1 0


Mattousch: ‘Wat ik interessant vind is dat ook de publieke sector erg met dit soort issues bezig is. Met name in de zorg zie je dat sterk. Het interessante is dat die sector niet vanuit een specifieke visie in beweging is gekomen, maar omdat de bekostigingssystematiek daar veranderde. Politieke en financiële drivers zorgden ervoor dat de zorgmarkt in bewe-ging kwam. Politiek omdat de vastgoedrisico’s en exploita-tierisico’s bij de zorginstellingen werd gelegd, en financieel omdat de banken zagen dat die risicoposities veranderden en vragen gingen stellen. In de corporate wereld is zo’n risicoverschuiving geen actueel issue. Daarom gaat de tran-sitie daar wat langzamer, en zal hij daar wél vooral van de visionairs moeten komen.’

Foekens: ‘En daar ligt nog wel een grote uitdaging voor de Corporate Real Estate Manager zelf: we moeten dat visi-onaire veel meer gaan uitdragen. Je ziet dat thema’s als Het Nieuwe Werken en duurzaamheid het voor de Corporate Real Estate Manager ook makkelijker maken om bij de directie aan te schuiven en die visie te laten zien door zulke thema’s te vertalen naar het vastgoed.’

Visie uitdragen Mattousch: ‘Als je het hebt over het meer uitdragen van

de visie, dan kom ik weer even terug bij de stelling. Juist als je ervan uitgaat dat CREM nu in de puberteitsfase zit, dan kun je die fase heel goed gebruiken om wat meer aan te

schoppen tegen bestaande conventies. Zorg dat je naast het traditionele speelveld in het creëren van gebouwen tussen gebruiker, architect, aannemer en belegger ook het speel-veld van de Corporate Real Estate Manager op de kaart zet, met het bedrijfskundige belang: van strategie tot operatie. Zo kun je met het vakgebied verder komen en het speelveld van CREM belangrijker maken.’

Foekens: ‘En daar krijgen we de komende jaren ook

unieke kansen voor. Het speelveld tussen vraag en aanbod zal veranderen. Dat betekent dat de eigenaar van het vast-goed steeds beter zal moeten luisteren naar wat de gebrui-ker wil. Waar voorheen gebruikers zich moesten aanpassen aan de eisen van de eigenaar, geeft het andere markteven-wicht de gebruiker steeds meer gelegenheid om zijn eigen doelstellingen en ambities te kunnen laten vertalen.’

Mattousch: ‘En dan moet je wél weten wat je als eindge-bruiker wil.’

Foekens: ‘Precies. Bij die bewustwording ligt de grote uitdaging.’

Crem is aLs onderwerp op aLLe beLangrijke

direCtietafeLs geLand

1 1


integraLe ContaCten Hebben de toekomst

Martin Slaager (bij Stichting Epilepsie Instellingen Nederland verantwoordelijk voor facilities en vastgoed) en Jan

Kappers (hoofd vastgoedbedrijf gemeente Enschede) kruisten tijdens het Lagerhuisdebat de degens over de stelling

‘Integrale contacten hebben de toekomst’.

Jan Kappers onderschrijft de stelling niet. ‘Voor veel eind-gebruikers is het te ingewikkeld om dit soort contracten

op te stellen, zodat het nauwelijks tot wasdom zal komen. Ik denk niet dat het de oplossing is.

Sommige gebouwen lenen zich weliswaar goed voor het afsluiten van integrale contracten, maar voor andere gebou-wen wordt die constructie in mijn ogen te duur. Een verder nadeel is dat je het risico naar een markpartij schuift, waar-door het duurder gaat worden en eindgebruikers er voor terugdeinzen.

Er is een duidelijk verband tussen het volume van een bouwproject en de wenselijkheid van het afsluiten van die contracten. Bij kleine gebouwen is het naar mijn overtui-ging minder gewenst.’

Vroegtijdig zekerheidMartin Slaager: ‘Ik denk wel degelijk dat integrale con-

tracten de toekomst hebben, zeker bij nieuwe projecten. Dat merk je over de hele linie. Bedrijven en instellingen willen gewoon grip hebben op en inzicht behouden in eindgebruikerskosten. Ze willen de totale exploitatiekosten weten, in plaats van de kapitaalslasten of huurkosten zelf te dragen en onderhoud en beheer bij derden weg te zetten. Al vroegtijdig willen zij in de huidige onzekere markt zeker-heid over kosten en prijzen. Dat heeft de toekomst. Ik denk dat het goed is taken te verschuiven naar partijen die beter zijn in het beheersen van de financiële risico’s. Het hoeft daarbij niet per definitie duurder te worden. Als we alleen de risico’s van die activiteiten uitvergroten, dan kan ik me voorstellen dat de nadruk komt te liggen op het eventuele

1 2


prijskaartje. Aan de andere kant moet je je afvragen of je zelf dat risico wel kunt lopen en of andere (meer) deskun-dige partijen beter in staat zijn die activiteiten te verrichten. Kortom, het is meer dan het verleggen van risico’s.

Waar ik het met Jan Kappers wel over eens ben, is dat die integrale contracten niet voor ieder vastgoedobject de meest geschikte optie zijn. Voor bestaande gebouwen is het wat lastiger om geïntegreerde contracten aan te bieden dan voor nieuwe objecten. Alhoewel je ook voor bestaande gebouwen ziet dat partijen willen weten wat de totale cost of ownership is. En niet alleen de huurprijs, maar ook bij-voorbeeld de energiekosten van het gebouw. Het is lastig om serviceafspraken te maken voor bestaande gebouwen, die bijvoorbeeld een slechte energiehuishouding hebben. Bij nieuwbouw kun je al op de teken- en rekentafel de ser-vice- en energiekosten al grotendeels vaststellen, ongeacht het gebruik. Maar ook de gebruikskosten zijn veelal vroeg-tijdig inzichtelijk.’

Jan Kappers erkent dat er op dit punt een verschil is tus-sen nieuwbouw en bestaande huisvesting ‘hoewel dat niet eens van zoveel belang is’. ‘Het is natuurlijk zo dat een gebouweigenaar inzicht wil hebben in de toekomstige kos-ten en dat hij daarvoor iets moet regelen. Maar dat betekent nog niet per se dat daarvoor een integraal contract nodig is. Je kunt ook als organisatie je zaakjes dusdanig op orde hebben dat je goed inzicht hebt in de toekomstige kosten van je vastgoed. Maar dat is heel erg afhankelijk van de orga-nisatie die je daarachter hebt staan. Misschien is daarin een verschil te onderkennen tussen een gebouweigenaar die wat beperkt vastgoed heeft en een eigenaar met tientallen

of honderden gebouwen. Een grote organisatie dus die de zaken goed kan inschatten.’

Integraliteit van contracten zou transparantie in de weg kunnen staan?

Martin Slaager bestrijdt deze bewering. ‘Het is maar net hoe uitgebreid je het allemaal op papier wilt en kunt zetten. Als je dat niet doet, kan ik me voorstellen dat het onduide-lijk blijft wat de kosten van schoonmaak en energie zijn. Volgens mij kun je dat allemaal expliciet maken. Als je dit soort contracten afsluit, moet je dat ook zeker doen. Vol-gens mij is een integraal contract ook niet veel meer dan een stapeling van afspraken, en is het aantal contractpar-tijen gewoon minder in aantal. Zo simpel lijkt het, en zo simpel is het. En laten we niet uit het oog verliezen wat transactiekosten vergen als je met verschillende contract-partijen in zee gaat die wel elkaars dienstverlening beïn-vloeden of daarvan afhankelijk zijn’.

Jan Kappers: ‘Bij grote contracten komt een hoop kijken, ook in de sfeer van de nazorg. Kijk, kleinere contracten zijn wat simpeler af te sluiten dan integrale contracten. Want die vergen aan het begin, voordat je de markt betreedt, toch een behoorlijke voorbereidingstijd – dat is echt niet mis.’

Martin Slaager: ‘Wij hebben als organisatie goede ervarin-gen opgedaan met integrale contracten. We kunnen zelf wel weer een bestekje gaan opstellen en dingen gaan opschrij-ven, maar daarmee halen we ook de intelligentie en de wer-king van de markt eruit. Ik vraag de markt voor mij een zo goed mogelijk functionerend gebouw neer te zetten, maar

1 3


ik wil niet dat die partij alleen de gaten in mijn bestek leest en geen alternatieven aanbiedt voor waar ikzelf niet over heb nagedacht of waarvan de kennis bij mij ontbreekt. Met andere woorden: waar heb ik het laten liggen? Je haalt ook de prikkel weg bij opdrachtnemers en adviseurs. Volgens mij zit er heel veel kennis in de markt en je zou wel gek zijn daar geen gebruik van te maken. Veel opdrachtgevers kun-nen daar baat bij hebben.’

Hebben adviseurs zelf niet het meeste baat bij integrale contracten?

‘Klinkklare onzin’, reageert Martin Slaager. Jan Kappers: ‘Kijk, het is natuurlijk zo dat veel adviesbu-

reaus wel van deze constructie houden. Dat is natuurlijk niet erg. Aan de andere kant kun je je afvragen of het goed is dat die bureaus ‘alles’ gaan overnemen. Je ziet wel lang-zamerhand de integrale contracten voor beheer toenemen, maar het is allemaal nog een beetje pionieren. Ik ben er nog niet van overtuigd dat het succesvol zal zijn.’

Martin Slaager: ‘Adviseurs maken ook bij niet-integrale contracten onderdeel uit van het totale proces. Dus het is wat dat betreft onzin te stellen dat deze ontwikkeling voor adviseurs het meest profijtelijk is. Het is, erken ik, wel een minder geëffend pad. In Nederland willen we graag voorop lopen met de best practice. We leren nog te weinig van elkaar. Als je alles voor het eerst moet doen, dan kan ik me voorstellen dat er meer uren aan advieskosten in gaan zitten.’

LogicaVolgens Martin Slaager is het een wet van de logica al

aan het begin van het traject na te denken over integrale aanpak. ‘Als je niet nadenkt over hoe je gebouw over 20 jaar moet gaan functioneren, hoeveel het dient te kosten en hoe aanpasbaar het moet zijn, dan haal je jezelf veel pro-blemen op de hals. Dus moet je er van te voren goed over nadenken. Of je er nu marmer inlegt of tapijt, die keuze beïnvloedt de onderhoudskosten. Je moet er daarom inte-graal naar kijken. Of je het vervolgens in een integraal con-tract vervat, is stap twee. Natuurlijk kun je twisten over de definitie integraal contract. Design en Construct is voor mij al een integrale aanpak, het hoeft niet meteen DBFMO te zijn. Daarbij, integrale contracten zijn niet nieuw. Het is een beetje: onbekend maakt onbemind. Het is wat complexer aan de voorkant. Iedereen denkt dat het langer duurt, maar dat is helemaal niet zo. Je kunt je wel de vraag stellen: hoe-veel weten we er van, hoeveel kennis heeft de markt er eigenlijk van?’

Jan Kappers: ‘Het is inderdaad niet nieuw, maar tegelij-kertijd ook nog niet van de grond gekomen. In dit licht is de vraag gerechtvaardigd: waarom dicht je iets de toekomst toe als het alsmaar niet van de grond komt’.

integraLe ContaCten duren HeLemaaL niet Langer

tot experts op het gebied van techniek, financiën of juridische vraagstukken. Zij zijn snel en op uw maat inzetbaar.

Meer weten?Wilt u in contact komen met AT Osborne, neem dan contact op met Kees Rezelman, managing consult-ant Corporate & Public Real Estate, via [email protected] of via 035 5434343. Meer informatie over ons en ons werk vindt u op www.atosborne.nl.

Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & Milieu

CONSULTANTS & MANAGERS

Centrumontwikkeling Inverdan in Zaandam. Een gebiedsontwikkeling met maatschappelijk vast-goed als belangrijke pijler: Herhuisvesting van scholen, realisatie van sociale woningbouw, zorgs-teunpunten, betere inrichting van de openbare ruimte, een nieuw stadhuis en gemeentearchief.

Maatschappelijk Vastgoed is uitermate belangrijk voor de identiteit en het slagen van een gebieds-ontwikkeling. De ontwikkeling ervan is niet een-voudig door een veelheid aan belangen en beperkte

budgetten. AT Osborne verbindt partijen, zodat gezamenlijk een oplossing wordt gevonden die in de praktijk ook werkt én meerwaarde oplevert voor alle betrokken. Net als in Zaandam. AT Osborne lost ruimtelijke vraagstukken op. U kunt onze consultants en managers inschakelen voor strategische vraagstukken of een second opinion, maar ook voor de volledige begeleiding van uw in-vesteringsproject. 150 specialisten leveren alle den-kbare diensten, van project-/procesmanagers

AT Osborne Utrecht | Brussel | Parijs

MaatschappelijkVastgoed

CoreNet Global Benelux Lagerhuisdebat 29 november 2011

Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011

Documents

Transcript of Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011