《仲恺高新区陈江南区仲恺大道沿线部分地块控

制详细规划调整论证报告》

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目 录

第一章 项目概况 ....................................................... 1

1.1 项目背景 ................................................................................................................................................................ 1

1.2 项目区位 ................................................................................................................................................................ 2

1.3 项目调整范围 ........................................................................................................................................................ 2

1.4 调整必要性 ............................................................................................................................................................ 3

1.5 项目依据 ................................................................................................................................................................ 3

1.6 规划原则 ................................................................................................................................................................ 4

第二章 现状概况 ....................................................... 5

2.1 现状用地 ............................................................................................................................................................... 5

2.2 现状权属 ............................................................................................................................................................... 6

2.3 现状建设及风貌 ................................................................................................................................................... 7

2.4 现状交通 ............................................................................................................................................................... 7

2.5 现状公共服务设施................................................................................................................................................ 8

2.6 现状总结 ............................................................................................................................................................... 9

第三章 相关规划分析 ................................................... 9

3.1《惠州仲恺高新区陈江南区控制性详细规划》 .................................................................................................. 9

3.2《惠州仲恺高新技术产业开发区土地利用总体规划》 .................................................................................... 10

3.3《仲恺大道、新华大道等主要干道沿线地区风貌设计》 ................................................................................ 11

第四章 控制性详细规划调整 ............................................. 14

4.1 拆除范围划定 ...................................................................................................................................................... 14

4.2 仲恺轻轨站南单元控制性详细规划调整 .......................................................................................................... 15

4.3 平南单元控制性详细规划调整 .......................................................................................................................... 17

4.4 用地规模变化 ...................................................................................................................................................... 19

4.5 人口规模变化 ...................................................................................................................................................... 19

4.6 公共服务及公用设施变化 .................................................................................................................................. 20

4.7 贡献率变化 .......................................................................................................................................................... 22

第五章 调整影响和调整意义 ............................................ 24

5.1 调整影响分析 ...................................................................................................................................................... 24

5.2 调整意义 .............................................................................................................................................................. 27

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1

第一章 项目概况

1.1 项目背景

仲恺大道是“广深港澳”科技创新走廊的东延线、惠州链接粤港澳大湾区中心腹

地的重要纽带、仲恺高新区发展的主轴线，是惠州最具创新活力和竞争力的重点区域

之一，是仲恺的“门户走廊”、“城市客厅”和城市建设主战场。

依据 2019 年 8 月仲恺大道沿线城市更新工作联席会议办公室提出的城市更新改

造要求，需展开对《惠州仲恺高新区陈江南区控制性详细规划》的调整工作，为优化

提升仲恺大道沿线功能，重新塑造仲恺大道沿线风貌，提升城市整体形象提供规划支

撑。

图 1.1-1 仲恺大道现状图

图 1.1-2 仲恺大道沿线城市更新工作联席会议通知

仲恺大道沿线城市更新片区是仲恺高新区的核心门户地区，东起惠环街道办事处，

西至仲恺大道与陈江大道交汇处，长度 8.5 公里，该区段内共划定了 17 个城市更新

单元，本次规划调整对象为陈江南区控制性详细规划,是针对 17 个城市更新单元中的

平南、仲恺轻轨站南两个单元的控规调整工作。

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2

图 1.1-3 仲恺大道沿线 17 个城市更新单元范围 图 1.1-4 各控规片区更新单元位置

1.2 项目区位

项目位于仲恺高新区南部的陈江南区，陈江南区为深莞惠都市圈的地理中心，是

陈江—仲恺次区域中心的核心区、惠州连接深莞的西大门，也是仲恺—惠城产业带上

以创新服务功能为主的核心。

图 1.2-1 区位分析图

本项目在陈江南区的中北部，紧邻莞惠城际仲恺站，沿仲恺大道展开，是陈江南

区的服务核心所在。

图 1.2-2 区位分析图

1.3 项目调整范围

规划调整范围由仲恺大道、和畅西一路、惠风四路、金湖北路、金湖路围合而成，

调整范围总用 0.地

面积约 126.41 公顷，包括两个城市更新单元：平南片区城市更新单元 46.02 公

顷、仲恺轻轨站南片区城市更新单元 80.39 公顷。

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3

图 1.3-1 规划调整范围图

1.4 调整必要性

（1）仲恺大道沿线城市更新单元的推进是仲恺区当前的重要工作，本次规划调

整是仲恺大道 17 个更新单元改造的工作支撑。

（2）是仲恺大道沿线风貌整治的重要组成部分，对塑造片区城市特征和空间环

境，打造高品质的城市空间和富有特色的城市风貌具有重要意义。

（3）亟需释放轨道交通的带动效应，促进沿线城市功能优化和土地开发的效能

提升，激发城市活力。

1.5 项目依据

1.5.1 相关法律、法规和规范

本规划以国家和广东省、惠州市有关城市规划、土地利用、环境保护等方面的法

律、法规、条例及其实施办法为基本依据。本次规划的依据有：

《中华人民共和国城乡规划法》（2008）

《城市规划编制办法》（建规[2005]146 号）

《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）

《城市居住区规划设计标准》(2018)

《广东省城乡规划条例》（2013）

《广东省城市控制性详细规划管理条例》

《惠州市城乡规划管理技术规定》（2016）

1.5.2 相关规划

《惠州仲恺高新区土地利用总体规划（2010-2020 年）调整完善》

《惠州市城市总体规划（2006－2020）充实完善（仲恺高新区）》

《惠州仲恺高新技术产业开发区土地利用总体规划》

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《惠州市仲恺高新技术产业开发区总体规划（2010-2020）》

《仲恺大道、新华大道等主要干道沿线地区风貌设计》

《惠州仲恺高新区陈江南区控制性详细规划》

《惠州市陈江地区排水专项规划（2006-2020）》

《惠州仲恺高新区潼湖流域河涌综合治理规划》

以及其他涉及本片区开发指导的专项规划

1.6 规划原则

1.6.1 科学规划、连片改造

规划应注意协调好该片区与周边地区的空间、功能的关系，并实现道路网等基础

设施的有机衔接，公共设施和市政公用设施的区域共享，实现区域的协调发展。

1.6.2 可操作性原则

规划应从实际出发，紧密结合地区的发展现状，将规划定位和片区的发展目标在

土地利用上进行控制和落实，并对现有控规进行合理性调整，为城市建设和规划管理

提供科学的依据，从而使规划导向与现实条件密切结合，以期为该片区提供一个具有

现实可操作性的控制性详细规划。

1.6.3 利益平衡原则

兼顾多方利益，促进城乡协调发展，并运用市场经济规律，科学分析土地使用的

供需关系，优化用地结构，促进土地价值的提升。

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5

第二章 现状概况

2.1 现状用地

规划范围总用地面积为 126.41 公顷，其中建设用地 108.66 公顷，占总用地面积

85.96%；非建设用地 17.75 公顷，占规划总用地面积 14.04%，非建设用地包括农林

用地以及空闲地，其中农林用地 1.09 公顷，占总用地面积 0.86%；空闲地 16.66 公

顷，占总用地面积 13.18%。。

建设用地以工业用地和三类居住用地为主，配套设施用地不足，绿地严重缺乏。

其中二类居住用地 6.05 公顷，占总建设用地 5.57%；三类居住用地 16.98 公顷，占

总建设用地 15.63%；商业设施用地 1.37 公顷，占总建设用地 1.26%；农贸市场用地

2.36 公顷，占总建设用地 2.17%；行政办公用地 1.19 公顷，占总建设用地 1.10%；

教育科研用地 9.92 公顷，占总建设用地 9.13%；医疗卫生用地 0.51 公顷，占总建设

用地 0.47%；工业用地 63.74 公顷，占总建设用地 58.66%；道路与交通用地 6.53 公

顷，占总建设用地 6.01%。

表 2.1-1 现状城乡用地一览表

名称 用地编码 用地面积(ha) 占地比（%）

建设用地 H11 108.66 85.96

非建设用地 E 17.75 14.04

其中 农林用地 E2 1.09 0.86

空闲地 E31 16.66 13.18

合计 126.41 100.00

表 2.1-2 现状城市建设用地一览表

名称 用地编码 用地面积(ha) 占地比（%）

其中

二类居住用地 R2 6.05 5.57

三类居住用地 R3 16.98 15.63

商业设施用地 B1 1.37 1.26

农贸市场用地 B12 2.36 2.17

行政办公用地 A1 1.19 1.10

教育科研用地 A3 9.92 9.13

医疗卫生用地 A5 0.51 0.47

工业用地 M 63.74 58.66

道路交通用地 S 6.53 6.01

建设用地 H11 108.66 85.96

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6

图 2.1-1 现状用地图

2.2 现状权属

规划范围总用地面积为 126.41 公顷，权属明确用地共 88.68 公顷。其中，国有

已出让用地 71.22 公顷，占比 56.34%，集体回拨用地 17.46 公顷，占比 13.81%，其

他用地 37.73 公顷，占比 29.85%。

表 2.2-1 现状权属一览表

类型 规模（公顷） 占比（%）

国有已出让 71.22 56.34

集体回拨地 17.46 13.81

其他用地 37.73 29.85

总用地面积 126.41 100

图 2.2-1 现状权属图

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2.3 现状建设及风貌

现状建筑总量（不含新建项目）共 92.73 万平方米，其中住宅建 56.32 万平方

米，厂房 35.69 万平方米，商业 4.38 万平方米，公服 0.85 万平方米。

现状总体建设水平不高，现状建筑以三类和四类为主，主要为旧村住宅和工业企

业建筑。一类建筑：混凝土结构建筑，建设布局比较完整，环境良好，建造年代较短

（一般不超过 10 年）。二类建筑：砖混结构建筑，建设布局比较混杂，环境一般，建

造时间 10 年—20 年，层数多是 3—5 层，外观较旧，建设质量较好的建筑。三四类

建筑：砖结构建筑，主要为质量较差的破旧或装修简陋的低层建筑及临时建筑。

规划区内建筑风貌品质整体较低，严重影响城市整体形象，亟需进行整体改造。

表 2.3-1 现状建筑量统计表

类别 住宅（万㎡） 厂房（万

㎡）

商业（万

㎡）

公服（万

㎡）

总建筑量

（万㎡）

仲恺轻轨站

南单元 45.54 21.42 3.44 0.48 70.88

平南单元 10.78 14.27 0.94 0.37 26.35

合计 56.32 35.69 4.38 0.85 97.23

图 2.3-1 现状建筑及风貌图

2.4 现状交通

现状内部路网不成体系，道路等级偏低，道路微循环不畅，并缺乏静态交通设施。

主干道：仲恺大道、曙光大道；

次干道：平南路、金湖南路、金湖北路、华盛东街；

其他道路：以各工业园区以及各村修建的简易道路为主。

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平南路

曙光大道

图 2.4-1 现状交通图

2.5 现状公共服务设施

教育设施：共有 1 所幼儿园、1 所中学（仲恺中学 79 班），服务人口约 5 万人；

医疗设施：卫生站 1 所，医疗设施缺乏；

商业服务业设施：天益城；

缺乏小区级文化设施、体育设施等。

表 2.5-1 现状公共服务设施一览表

编号 名称 用地面积（公顷）

1 惠州市交通警察公安局支队·仲恺大队 1.34

2 仲恺中学（79班） 9.47

3 惠爱幼儿园 0.79

图 2.5-1 公共服务设施现状图

图 2.5-2 交警大队

图 2.5-3 仲恺中学

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图 2.5-4 惠爱幼儿园

图 2.5-5 天益城

2.6 现状总结

规划范围现状建成区呈现出工业化初期典型的小城镇发展特点。

紧邻莞惠城际仲恺站，但轨道交通的带动效应不明显，未突出服务核心功能

具有一定的产业基础，公共设施用地不足，用地结构失衡；

现状厂村混杂，用地粗放，增量土地紧缺；

对外交通便捷，内部路网不完善，通达性差；

建筑质量较差，建筑风貌品质较低。

仲恺大道作为仲恺高新区重要的城市功能组织干道，同时也承担着联系惠城与

东莞的主要过境交通功能，交流量大，具有重要形象展示作用，但现状沿线建设品质

较低，严重影响仲恺大道沿线城市形象，亟需进行城市更新与改造、重塑城市风貌。

第三章 相关规划分析

3.1《惠州仲恺高新区陈江南区控制性详细规划》

功能定位：作为陈江—仲恺次区域中心，是仲恺高新区综合配套区的重要组成部

份,具体功能定位包括以下几点：惠州市次区域综合服务中心；仲恺高新区的产业升

级引领区；环境优美、品质优越的生态城区；以实现统筹生产、生活、生态三者的关

系，形成产业、生活、休闲于一体的多功能综合片区。

规划目标：通过承托仲恺高新区的发展内涵，对缺失功能进行补充和强化，实现

“打造仲恺高新区产业功能强化区和生活服务功能配套区”的总体目标。

本次规划调整两个更新单元总面积 126.41公顷，涉及规划居住用地 53.90公顷，

公共管理与公共服务设施用地 15.74公顷，商业服务设施用地 28.51 公顷，道路交通

用地 26.33 公顷，公用设施用地 0.73 公顷，绿地与广场用地 1.21 公顷。

表 3.1-1 《惠州仲恺高新区陈江南区控制性详细规划》建设用地一览表

序

号 用地代码 用地名称

规模

（公顷） 占比（%）

1

R 居住用地 53.90 42.64

其中

R2 二类居住用地 27.45 21.72

R3 三类居住用地 6.84 5.41

R+B 商住混合用地 19.61 15.52

2

A 公共管理与公共服务设施用地 15.74 12.45

其中

A1 行政办公用地 2.35 1.86

A3 教育科研用地 12.03 9.52

A4 体育用地 1.36 1.07

3

B 商业服务业设施用地 28.51 22.55

其中

B+R 商住用地 15.91 12.58

B1 商业用地 10.46 8.28

B2 商务用地 1.25 0.99

B4 公用设施营业网点用地 0.89 0.70

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4

S 道路与交通设施用地 26.33 20.83

其中 S1 城市道路用地 25.58 20.24

S4 交通场站用地 0.75 0.59

5 U 公用设施用地 0.73 0.58

其中 U3 安全设施用地 0.73 0.58

6 G 绿地与广场用地 1.21 0.95

其中 G1 公园绿地 1.21 0.95

合计 126.41 100.00

表 3.1-2 《惠州仲恺高新区陈江南区控制性详细规划》公共管理与公共服务设施统计表

类别 名称 规模（级别、班级数） 数量 地块位置 用地面积

行政管

理与社

区

派出所 2500～5000㎡ 1 048-04 11110

社区服务

站

300~400㎡ 2

046-07 ——

300~400㎡ 050-06 ——

社区警务

室

20~50㎡ 2

050-06 ——

20~50㎡ 048-01 ——

社区村委

会

200~300㎡

4

048-01 ——

200~300㎡ 050-02 ——

—— 046-12 7542.17

—— 046-13 4823.65

文化设

施

文化活动

中心 400~600㎡ 1 046-04 ——

教育设

施

中学 79班 1 048-08 120337

幼儿园 9班

2 046-03 ——

18班 048-01 ——

体育设

施

综合体育

活动中心 10000~30000㎡ 1 048-13 13555

社区体育

活动场地

1000~2000㎡ 2

046-07 ——

1000~2000㎡ 050-02 ——

医疗卫

生设施

社区卫生

服务中心

400~1000㎡

3

046-04 ——

400~1000㎡ 0480-15 ——

400~1000㎡ 050-02 ——

公用设

施

公共厕所 60~80㎡ 1 048-07

环卫工人

作息站 ≥60㎡ 1 048-07

图 3.1-1 用地规划图

《惠州仲恺高新区陈江南区控制性详细规划》对本项目规划区内的用地功能、主

要路网、开发强度和配套设施均提出了要求，本次规划将遵循原控规的要求，并结合

更新改造的需求，对原控规进行优化提升。

3.2《惠州仲恺高新技术产业开发区土地利用总体规划》

规划范围土地利用规划以城镇建设用地为主，规划面积为 107.29 公顷，占总用

地 84.87%；公路用地 8.03 公顷，占总用地 6.35%；其他非建设用地主要为水域和林

地，总用地面积为 11.09 公顷，占总用地面积的 8.77%。

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表 3.2-1 土地利用规划一览表

用地类型 规模（公顷） 占比（%）

城镇建设用地 107.29 84.87

公路用地 8.03 6.35

其他用地 11.09 8.77

合计 126.41 100.00

图 3.2-1 土地利用规划图

3.3《仲恺大道、新华大道等主要干道沿线地区风貌设计》

仲恺大道沿线地区形成“两轴五区五心多绿脉”的空间结构。

打造形成以惠环站、仲恺站为中心的区级商业中心。仲恺站周边形成集商业、办

公、商住等为一体的综合公共服务配套地区。

通过强化多样化的城市功能、打造不同类型的城市功能区来完善仲恺大道沿线地

区的功能格局、提升综合配套水平和空间环境品质。

行政功能综合区：以区级行政办公、商务办公、文化休闲、商业服务等设施为主。

综合服务功能区：集商业、办公、商住等为一体的综合公共服务配套地区，主要

以惠环站及仲恺站周边为主。

居住生活功能区：以居住功能为主。

现代产业功能区：以产业功能为主，主要分布在低碳都市新型产业区。

生态休闲功能区：主要包括较大的山体、水体及其周边地区和基本生态控制线内

地区。

本项目位于仲恺商业服务中心区，未来主要发展以商业、办公、商住等功能，完

善公共服务，提升城市服务能级。

建筑高度风貌指引：整体高度控制在 100 米以下，地标建筑可突破 100 米，控制

在 150 米之内。

一级空间形态控制区含盖各个片区中心、轻轨站点（仲恺站和惠环站）500 米半

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径范围和用地公共性强、功能混合度高的区域。鼓励结合商业、商务、居住等功能进

行高强度混合开发，容积率 3.5-5.0。

二级空间形态控制区含盖仲恺大道两侧各 300 米范围及用地功能适度混合的区

域，是一级控制区的过渡地带。

三级空间形态控制区含盖公共性较弱,功能相对单一,以居住和产业空间为主的

区域。

图 3.3-1 规划结构图

图 3.3-2 功能格局图

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图 3.3-3 建筑高度控制区图

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第四章 控制性详细规划调整

4.1 拆除范围划定

结合现状建筑质量以及规模、功能等现状因素，同时考虑用地权属、规划公共服

务设施和道路基础设施捆绑实施等因素，确定本次规划调整拆除范围。

将建筑质量好、规模大（包括同类在建建筑）的建筑纳入保留范围，将建筑质量

一般、规模大且布局整齐的建筑纳入微改造范围，将建筑质量较差、布局散乱的建筑

纳入拆除范围。

其中，仲恺轻轨站南单元规划调整范围 80.39公顷，拆除范围 47.56 公顷，保留

范围 27.19 公顷，未利用地范围 5.64 公顷；平南单元规划调整范围 46.02 公顷，一

期拆除范围 25.57公顷，二期拆除范围 4.50 公顷，保留范围 7.92 公顷，微改造范围

2.81 公顷，未利用地范围 10.86 公顷。

表 4.1-1 范围划定一览表

单元 规划调整范围 拆除范围

一期

拆除范围

一期

保留范

围

微改造范

围 未利用地范围

仲恺轻轨站

南 80.39 47.56 —— 27.19 —— 5.64

平南 46.02 25.57 4.50 7.92 2.81 5.22

合计 126.41 73.13 4.50 35.11 2.81 10.86

图 4.1-1 现状权属图 图 4.1-2 现状建筑图

图 4.1-3 拆除范围图

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4.2 仲恺轻轨站南单元控制性详细规划调整

4.2.1 规划用地调整

调整 1：由于现状交警大队已搬迁，将 048-04 地块由行政办公用地调整为商住

混合用地，提高项目可实施性。

调整 2：为满足片区新增人口需求，将 048-14（R3）地块与 048-15(R2)地块部分

用地调整为中小学用地，048-14地块剩余部分用地调整为 R2并与 148-15地块合并。

调整 3：在用地规模不变的前提下，结合教育设施用地，调整 048-13（A4）地块

用地边界，提高用地使用效益。

调整 4：完善单元道路网体系，新增一条市政道路，并将 048-12 地块与 048-15

被道路划分部分地块合并为 048-12（R2）。

调整 5：为提升仲恺大道沿线用地经济效益，促进土地集约利用，提升沿街建筑

风貌，将 048-05（B1）与 048-06（B1+B2）、048-07（G1）地块用地性质调整为商住

混合用地。

调整 6：为提高项目可实施性，将 050-05 地块交通场站用地腾挪至 050-03-01 地

块。

调整 7：结合轨道站点 TOD 开发模式，提高站点周边用地价值，建议将 050-05

（S4）、05-04(G1)、05-06(R+B)地块调整为商住混合用地。

调整 8：为提升单元城市生活品质，将 048-08（A3）部分用地与 048-09（U3）用

地调整为公园绿地，打造成单元公共服务中心。

图 4.2-1 控规调整对比图

图 4.2-2 仲恺轻轨站南单元地块现状图

4.

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图 4.2-3 调整前土地利用规划图

图 4.2-4 调整后土地利用规划图

4.2.2 地块编码调整

调整 1：048-04 地块、048-06 地块、048-07 合并为 048-06 地块。

调整 2：050-03 地块编码调整为 050-03-01 与 050-03-02。

调整 3: 050-04 地块、05-06 地块、05-07 地块合并为 050-06 地块。

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4.3 平南单元控制性详细规划调整

4.3.1 规划用地调整

调整 1：为落实新增市政路，将 046-01、046-02 地块部分用地调整为道路交通

设施用地，并将 046-01、046-02 地块边界依据道路线位进行调整。

调整 2：为提升项目可实施性，保障单元间贡献率平衡，将 046-02 地块划依据

现状权属分为 046-02-01、046-02-02 与 046-02-03 地块，并将 046-02-02（R2+B1）

用地调整为公园绿地。

调整 3：为保障地块完整性以及提升公共用地的开放性，将 046-12（A1）地块腾

挪至 046-11 地块，结合现状祠堂形成单元公共活动中心。

调整 4：为提升仲恺轻轨站周边城市形象，将 046-10（R3）地块部分用地与 046-

11 地块、原 046-12 地块合并，将用地性质调整为商住混合用地。

调整 5：为提升单元贡献率，保障单元间贡献率的平衡，将 046-08（R2+B1）部

分用地调整为公园绿地。

调整 6：将 046-15(R2)地块依据现状权属划分为 046-15-01（R2）与 046-15-

02(R+B)地块。

图 4.3-1 控规调整对比图

图 4.3-2 平南单元地块现状图

公示稿

公示稿

18

图 4.3-4 调整前土地利用规划图

图 4.3-5 调整前土地利用规划图

4.3.2 地块编码调整

调整 1：结合现状权属关系，将 046-15 地块划分为 046-15-01 地块与 046-15-02

地块。

调整 2：结合现状权属关系，将 046-02 地块划分为 046-02-01、046-02-02、046-

02-03。

调整 3：将 046-08 地块划分为 046-08-01 地块与 046-08-02 地块。

调整 4：将 046-10 地块其余部分与原控规 046-11、046-12 地块合并为 046-10。

公示稿

公示稿

19

4.4 用地规模变化

仲恺轻轨站南单元：规划调整后居住用地规模减少 2.97 公顷，商业服务业设施

用地减少 0.10 公顷，道路与交通设施用地增加 0.92 公顷，绿地与广场用地增加 2.15

公顷，公共管理与公共服务设施用地规模保持不变。

平南单元：规划调整后居住用地规模增加 11.97 公顷，商业服务业设施用地减少

12.01 公顷，道路与交通设施用地增加 0.50 公顷，公用设施用地减少 0.73 公顷，绿

地与广场用地增加 0.60 顷，公共管理与公共服务设施用地减少 0.32 公顷。

综上：调整后，规划范围内居住用地规模增加 9.00 公顷，商业服务业设施用地

减少 12.11 公顷，道路与交通设施用地增加 1.42 公顷，公用设施用地减少 0.73 公

顷，绿地与广场用地增加 2.75 顷，公共管理与公共服务设施用地减少 0.32 公顷。

表 4.4-1 规划范围内城市建设用地土地利用统计表

用地代码 用地名称 用地规模（公顷） 占比（%）

原控规 调整后 原控规 调整后

R

居住用地 53.90 62.90 42.64 49.76

R2 二类居住用地 27.45 22.03 21.72 17.43

R3 三类居住用地 6.84 0.00 5.41 0.00

R+B 商住混合用地 19.61 40.87 15.52 32.33

A

公共管理与公共服务设施用地 15.74 15.41 12.45 12.19

A1 行政办公用地 2.35 1.24 1.86 0.98

A3 教育科研用地 12.03 12.82 9.52 10.14

A4 体育用地 1.36 1.36 1.07 1.07

B

商业服务业设施用地 28.51 16.40 22.55 12.97

B+R 商住用地 15.91 11.53 12.58 9.12

B1 商业用地 10.46 2.83 8.28 2.24

B2 商务用地 1.25 1.15 0.99 0.91

B4 公用设施营业网点用地 0.89 0.89 0.70 0.70

S

道路与交通设施用地 26.33 27.75 20.83 21.95

S1 城市道路用地 25.58 27.00 20.24 21.36

S4 交通场站用地 0.75 0.75 0.59 0.59

U 公用设施用地 0.73 0.00 0.58 0.00

U3 安全设施用地 0.73 0.00 0.58 0.00

G 绿地与广场用地 1.21 3.95 0.95 3.13

G1 公园绿地 1.21 3.95 0.95 3.13

合计 126.41 126.41 100.00 100.00

图 4.4-1 原控规方案 图 4.4-2 调整后方案

4.5 人口规模变化

根据《惠州市城乡规划管理技术规定》（2016 年），规划采取居住建筑容量法预测

人口规模。按照二类居住建筑 120 ㎡/户，每户 3.2 人，并结合用地兼容性系数计算

规划人口容量。商业公寓部分按照公寓占商业比例不超 40%，公寓建筑量的 30%核算

人口，并以此配套公共服务设施。

仲恺轻轨站南单元：居住建筑量增加 28.25 万 ㎡ ，商业建筑增加 8.46 万㎡，

居住新增人口约 0.78 万人。

平南单元：居住建筑量增加 10.51 万㎡，商业建筑量增加 5.52 万㎡，居住人口

公示稿

公示稿

20

增加 0.30 万人。

人口密度：调整范围内居住总量为 171.12 万㎡，商业总建筑量为 63.04 万㎡，

总人口为 4.97 万人，人口密度为 377 人/公顷。

表 4.5-1 规划人口变化一览表

单元 仲恺轻轨站南单元 平南单元

居住建筑面积 公寓建筑面积 居住建筑面积 商业建筑面积

原控规 753910.8 337698.8 570717.08 152897.4

调整后 1036457.4 422257.4 675865.86 208130.59

增加 282546.6 84558.6 105148.78 55233.19

人口变化 7535 271 2804 177

合计增加 10787

综上：规划调整后新增建筑面积 52.74 万平方米，其中二类居住增加 38.76 万平

方米，商业建筑增加 13.98 万平方米，规划新增居住人口 1.04 万人，新增公寓需计

算配套人口 0.04 万人，总人口增加 1.07 万人。

4.6 公共服务及公用设施变化

本次规划调整后人口规模增加 1.07 万人，依据《惠州市城乡规划管理技术规定》

（2016 年）适配相应设施。

1、行政管理与社区服务设施

本次规划新增社区服务站 1 处，位于 048-10 地块，建筑面积 300～400 ㎡，社区

警务室一处，位于 046-10 地块，建筑面积 20～50 ㎡。

2、文化设施

本次规划新增一处文化活动站 1 处，位于 050-03-02 地块，建筑面积 400～600

㎡。

3、教育设施

本次规划新增一处 18 班小学，独立占地，位于 048-12 地块，用地面积 187920

平方米。新增一处 9 班幼儿园，位于 048-15 地块，规划将 048-03 地块 9 班幼儿园迁

建至 048-04 地块，规模扩建至 15 班。

4、体育设施

本次规划新增一处社区体育活动场地，位于 046-15-02，用地面积 3000～6000㎡，

建筑面积 1000～2000 ㎡。

5 医疗卫生设施

本次规划新增一处社区卫生服务中心，位于 048-06 地块，建筑面积 400～1000

㎡。

6、社会福利设施

本次规划新增一处老人日间照料中心，位于 048-10 地块，建筑 300～1000㎡。

7、公用设施

本次规划新增一处公共厕所与环卫工人作息站，位于 046-08-02地块。

表 4.6-1 公共服务及公用设施调整前后一览表

类别 名称

规模 数量 地块位置 用地面积

原控规 调整后

原

控

规

调整

后 原控规 调整后 原控规 调整后

行政

管理

与社

区服

务设

施

派出

所

2500～5000

㎡

2500～5000

㎡ 1 0 048-04 —— 11110 ㎡ ——

社区

服务

站

建筑面积

300～400㎡

建筑面积

300～400㎡

2 3

046-07 046-07 —— ——

建筑面积

300～400㎡

建筑面积

300～400㎡ 050-06 050-06 —— ——

建筑面积

300～400㎡

建筑面积

300～400㎡ —— 048-10

建筑面积

20～50㎡

建筑面积

20～50㎡ 2 3 050-06 050-06 —— ——

公示稿

公示稿

21

社区

警务

室

建筑面积

20～50㎡

建筑面积

20～50㎡ 048-01 048-01 —— ——

建筑面积

20～50㎡

建筑面积

20～50㎡ —— 046-10

社区

居委

会

建筑面积

200～300㎡

建筑面积

200～300㎡ 3 3

048-01 048-01 —— ——

建筑面积

200～300㎡

建筑面积

200～300㎡ 050-02 050-02 —— ——

文化

设施

文化

活动

站

建筑面积

400～600㎡

建筑面积

400～600㎡ 1 2

046-04 046-04 —— ——

—— 建筑面积

400～600㎡ ——

050-03-

02 —— ——

教育

设施

中学 79班 79班 1 1 048-08 048-08 120337

㎡

109590

㎡

小学 —— 18班 0 1 —— 048-12 —— 18792.

0㎡

幼儿

园

9班 迁址扩建 15

班 2 3

046-03 046-04 —— ——

18班 18班 048-01 048-01 —— ——

—— 9班 —— 048-15 —— ——

体育

设施

综合

体育

活动

中心

用地面积

10000～

30000㎡

用地面积

10000～

30000㎡

1 1 048-13 048-13 13555㎡ 13555

㎡

社区

体育

活动

场地

建筑面积

1000～2000

㎡

建筑面积

1000～2000

㎡

2 3

046-07 046-07 —— ——

建筑面积

1000～2000

㎡

建筑面积

1000～2000

㎡

050-02 050-02 —— ——

——

建筑面积

1000～2000

㎡

—— 046-15-

02 —— ——

医疗

卫生

设施

社区

卫生

服务

中心

建筑面积

400～1000

㎡

建筑面积

400～1000

㎡ 3 4

046-04 046-04 —— ——

建筑面积

400～1000

㎡

建筑面积

400～1000

㎡

0480-

15 0480-15 —— ——

建筑面积

400～1000

㎡

建筑面积

400～1000

㎡

050-02 050-02 —— ——

—— 建筑面积

400~1000㎡ —— 048-06 —— ——

社会

福利

设施

居家

养老

服务

中心

—— 建筑面积

100～500 0 1 ——

046-08-

01 —— ——

老人

日间

照料

中心

—— 建筑面积

300～1000 0 1 —— 048-10 —— ——

公用

设施

公共

厕所

建筑面积

60～80㎡

建筑面积

60～80㎡ 1 2

048-07 046-11

—— 建筑面积

60～80㎡ ——

048-08-

02 —— ——

环卫

工人

作息

站

建筑面积≥

60㎡

建筑面积≥

60㎡ 1 2

048-07 046-11

—— 建筑面积≥

60㎡ ——

048-08-

02 —— ——

公示稿

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22

4.6-1 规划新增小学选址

4.7 贡献率变化

1、调整前原控规贡献率

根据原控规规划方案与拆建范围的关系，计算各个单元的原控规贡献率。

表 4.7-1 调整前原控规贡献率统计表

单元 类型 贡献用地规模

（公顷）

贡献用地合计

（公顷）

拆除重建范围（公顷） 贡献率（%）

仲恺

轻轨

站南

单元

道路 3.80

10.13 47.56 21.30

中学 2.28

绿地 1.21

体育 1.36

交通 0.75

消防 0.73

平南

单元 村委 1.24 1.24 25.57 4.84

图 4.7-1 原控规方案

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2、调整后的贡献率

表 4.7-2 调整后贡献率统计表

单元 类型 贡献用地规模

（公顷）

贡献用地合计

（公顷）

拆除重建范围

（公顷） 贡献率（%）

仲恺轻轨站

南单元

小学（新增） 0.77

11.03 47.56 23.19

道路 4.29

中学 2.05

绿地 1.80

体育 1.36

交通 0.75

平南单元

道路 0.92

3.82 25.57 14.94 村委 0.75

绿地（新增） 2.15

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24

第五章 调整影响和调整意义

5.1 调整影响分析

5.1.1 交通规划运行评估

依据深圳交通研究中心做出的道路交通运行评估，调整范围内交通整体运行饱和

度为 0.39，交通运行呈畅通状态，对陈江南区整体影响不大。局部路段缓行或拥堵，

主要分布于惠风西四路、和畅西三路等。

图 5.1-1 道路交通网络运行测试图

5.1.2 规划调整对公共服务设施的影响

本次规划范围内居住人口增加 1.08 万人，本次规划调整在仲恺轻轨站南单元规

划新增一所 18 班小学，新增学位需求由规划扩建仲恺中学解决，服务人口 1.5 万人，

满足规划新增人口需求。

同时，为提高片区公共服务设施服务水平，增加了社区服务站、社区警务室、文

化活动站、社区体育活动场地、社区卫生服务中心、老人日间找来中心、居家养老中

心、公厕、环卫工人工作站各一处，新建 9 班幼儿园 1 处，扩建一处 15 班幼儿园，

服务人口 1.5 万人，满足规划新增人口需求。

5.1.3 规划调整对市政设施的影响

1）给水工程校核

依据市政设施影响分析研究，片区用水现状主要依靠仲恺大道 DN1000 供水干管

供应，水源主要来自河南岸水厂和潼湖水厂。河南岸水厂现状规模为 18 万 m³/d，潼

湖水厂现状规模为 20 万 m³/d，未来可扩容到 60 万 m³/d，水厂供水能力满足用水需

求，无需增设给水管网。

公示稿

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25

图 5.1-2 给水工程规划图

2）排水工程校核

①污水工程规划

依据市政设施影响分析研究，规划总处理规模达 19.5 万立方米/日，处理能力基

本满足规划调整需求，远期需结合周边片区需求考虑新增污水处理规模。

②雨水工程规划

根据各片区规划以及《惠州仲恺高新区排水专项规划（2015-2035年）》雨水工程

规划内容，雨水排放采用完全分流制，考虑就近分散排放。仲恺大道沿线多为现状雨

水及合流管渠，规划保留，基本满足规划需求。

图 5.1-3 排水工程规划图

3）电力

①规模校核评估

依据市政设施影响分析研究，通过对电力负荷需求进行评估，原控规电力负荷预

测可满足片区电力负荷需求。

表 5.1-1 电力规模校核评估表

片区 调整后人口增

加（万人）

原规划市政设施配

置人口（万人）

规划范围面积

（k㎡）

预测电力负荷

（万 kW） 负荷预测评估

陈江南

区 1.19 18 10.32 27.28 可满足

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②变电站站点评估

规划片区周边有一座 110KV的现状变电站平南站，结合复合预测结果和惠州市电力专

项规划，总体上可基本满足供电需求，但规划容载比较低。

图 5.1-4 电力工程规划图

4）通信

依据市政设施影响分析研究，各片区控规的市政道路均已规划通信管道，基本可

满足通信线路需求。各片区缺少结合通信需求新增通信机房的布局规划。

图 5.1-5 电力工程规划图

5）燃气工程校核

依据市政设施影响分析研究，片区用气现状主要依靠仲恺大道 DN300 供气干管供

应，近期气源来自数码园 LNG 气化站，远期气源来自西坑高中压调压站。供气能力满

足用气需求。

公示稿

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27

图 5.1-6 燃气工程规划图

5.1.4 规划调整对环境的影响

1）对生态景观环境的影响

本次规划绿地与广场用地规模保持不变，不影响片区的生态景观品质。此外对片

区两处街头绿地进行规整，并结合体育用地，将其打造成片区重要公共服务节点，提

升片区公共服务的服务能力。

2）对大气环境的影响

规划工业用地规模保持不变，规划未对公共管理与公共服务设施用地和公用设施

用地等公共方面的用地规模进行调整。规划调整后，对区域大气无影响，仍可满足二

类大气质量标准。

3）对水环境的影响

本次规划调整对地区水环境的影响基本保持不变，可满足原规划相应水环境控制

区的控制要求。

4）对声环境的影响

本次规划对地区环境噪声值无影响，调整后仍可满足原规划相应声环境控制区的

控制要求。

5）对城市景观环境的影响

整合了用地布局，完善了配套设施，优化了城市的景观环境。

5.2 调整意义

5.1 促进地区改造更新的持续开展和稳步推进

通过对地区范围存在的大量旧村，旧工业地块进行研究和判断，提出改造更新的

策略、方式、实施时序等指引要求，促进通过改造更新工作来置换优化城市功能、改

善塑造城市面貌、打造形成空间特色。

5.2 为规划建设提供精细化的管理和指引要求

通过对陈江南区控制性详细规划进行局部调整与优化，形成一套内容全面，有针

对性和操作性的规划成果，为地区开发建设的规划提供有效的支持，为下层次规划设

计以及管理实施提供参考依据和指引要求。

公示稿

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5.3 优化用地布局，完善配套设施。

通过梳理现状及现行控规的实施情况，依据当前发展需求，坚持以人为本，对规

划片区用地进行优化布局，完善城市配套设施，打造优质生活休闲空间，提升居住质

量。

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