PropertyNL magazine - Interview with Coen van Oostrom

8 | nr. 2 - 20 februari 2015 | propertynl magazine

het interview


Ontwikkelaar OVG Real Estate moet een technologiebedrijf worden, zegt oprichter en ceo Coen van Oostrom

‘ Tijd voor vernieuwing in de kantorenbouw’

Coen van oostrom wil internationaal doorbreken met het slimste kantoorConCept

door wabe van enk en Paul wessels

tijdens de hele crisisperiode op één jaar na winst blijven maken en hebben ook ons eigen vermogen niet opgege-ten, zoals andere partijen.’Het herstel is nu echt ingezet – vorig jaar draaide OVG zelfs een van de beste jaren ooit, zegt Van Oostrom. In 2013 werd verlies geleden, voor het eerst in de geschiedenis van OVG. ‘Belangrijk element voor de zwarte cijfers over 2014 was dat we The Edge aan de Zuidas beter hebben verkocht dan we hadden begroot. De Duitse belegger Deka sloeg toe. Het herstel van de markt gaat overigens zo snel, dat we nu het gebouw nóg beter hadden kunnen verkopen.’

lowtech versus hightechVan Oostrom ziet een enorm herstel van de beleggings-markt. Bruto aanvangsrendementen gaan op de beste lo-caties naar het niveau van vóór de crisis. ‘Maar in plaatsen als Nieuwegein of Amersfoort gaan de prijzen van kanto-ren echt niet meer terug naar de situatie van voor de crisis. Dit is een internationaal verschijnsel: ook in Duitsland, Frankrijk of Groot-Brittannië is sprake van een nog steeds toenemende differentiatie tussen slechte en goede kan-toorgebieden.’Die trend is terug te vinden in individuele gebouwen: ‘Je krijgt een differentiatie in de kantorenmarkt tussen wat in feite een lowtech huiskamer is, versus een hightech ge-bouw waar je alles kunt monitoren wat er gebeurt. Wat daartussen zit, krijgt het heel moeilijk.’Hij ziet volop kansen voor een kantoorontwikkelaar die technologisch complexe projecten aankan. De markt ligt open: belangrijke concurrenten zijn gestopt, gefailleerd of liggen aan het infuus bij de bank. Van Oostrom ziet anders dan enkele jaren terug weer

Ook de grootste kantorenontwikkelaar van Neder-land moest de afgelopen jaren saneren, maar terwijl zijn belangrijkste concurrenten failliet

gingen (Eurocommerce en TCN) of moesten stoppen (Trimp & Van Tartwijk, MAB en ING Real Estate Deve-lopment) staat Coen van Oostrom (1970) er nog steeds. Als ceo van OVG Real Estate geeft hij leiding aan de divi-sies Nederland, Duitsland en Investment Management.In januari was Van Oostrom traditiegetrouw als enige Ne-derlandse ontwikkelaar op het World Economic Forum in Davos om over zijn visie op het duurzaamste kantoorge-bouw van de toekomst te praten. De toekomst ligt volgens Van Oostrom niet langer in fund-management, in nieuwe markten als zorg of vertrek naar Duitsland – allemaal strategische lijnen die OVG heeft afgetast. OVG wil in de toekomst meer zijn dan de duur-zaamste ontwikkelaar van Nederland. Elk nieuw kantoor is wat hem betreft klimaatneutraal. De toekomst ligt vol-gens hem bij technologische ontwikkelingen van nieuwe gebouwen en niet zozeer van herontwikkeling. ‘Bij inno-vatie ligt de focus vooral op nieuwbouw en van die lessen kan in een later stadium de herontwikkelingsmarkt profijt trekken’, zegt Van Oostrom.

oP één jaar na winst gemaaktTijdens de haussejaren, toen oprichter Hans van Veggel van concurrent Multi OVG graag wilde kopen en in Van Oostrom een opvolger zag, verdubbelde het bedrijf van Coen van Oostrom in zeven jaar elk jaar de omzet. Van Oostrom: ‘We hebben in 2008 bij het begin van de crisis snel gereageerd en de kosten scherp teruggebracht. Dat hebben we sneller gedaan dan anderen: we zijn

PNL15-MA02-008-INTERVIEW.indd 8 17-02-15 13:57

foto

’s k

ar

en v

eld

kam

p

propertynl magazine | nr. 2 - 20 februari 2015 | 9

Coen van oostrom wil internationaal doorbreken met het slimste kantoorConCept

fOtO’s: kaREn VEldkamp



Boer heeft de afgelopen drie jaar wél voor ons de brug ge-slagen naar de internationale kapitaalmarkt. Zijn rechter-hand Just Peereboom zet dat goede werk voort. Als we een kans zien, kunnen wij direct in Londen geld ophalen. Je kunt als ontwikkelaar niet zonder toegang tot geld.’Met geld van derde partijen en van OVG zelf – ‘we zit-ten goed in de liquiditeit’ – wil Van Oostrom investeren in bestaande kantoorgebouwen en nieuwe posities. ‘In Ne-derland is de concurrentie grotendeels niet meer aanwe-zig. Internationaal zijn er grote kansen voor groei, maar moeten we opboksen tegen geduchte concurrenten als Tishman Speyer en Blackstone. We willen marktleider blijven als kantoorontwikkelaar in Nederland en tegelijk met slimme producten in steden als Parijs en Londen ont-wikkelingen van de grond krijgen.’Nederland en tweede thuismarkt Duitsland zijn daarbij voor OVG kraamkamers. ‘Als het in Amsterdam of Ber-lijn werkt, dan kan het ook in Londen, Parijs of New York.’

6800 sensorenOVG heeft volgens Van Oostrom een aantal ‘unique sel-ling points’ in handen die het mogelijk maken internatio-naal een positie te verwerven. ‘We hebben onze contacten met huurders beter op orde dan anderen. Op het gebied van duurzaamheid scoren we hoog en we lopen daarbij voorop in alles wat met technologie te maken heeft.’ Voor OVG is hét voorbeeld gebouw The Edge, dat op de Zuidas voor Deloitte en AKD werd ontwikkeld. Van Oostrom: ‘In The Edge hebben we 6800 sensoren die alles registreren wat er in het gebouw gebeurt. Dat is een nieuwe driver voor de groei.’Hij wijst op wat een bedrijf als Nest van Tony Fadell doet: bij Apple werkte hij na de iPod aan de iPad en de iPhone. Daarna begon hij een bedrijf dat slimme thermostaten en intelligente rookmelders ontwikkelt. Google was zo en-thousiast over zijn nieuwe onderneming, Nest Labs, dat het vorig jaar $ 3,2 mrd betaalde voor een overname. ‘Het gaat om de data die we met dergelijke systemen uit het gebouw kunnen halen. Technologie gaat groot worden in onze gebouwen. Dit betekent dat OVG van een vast-goedbedrijf moet evolueren naar een technologiebedrijf. Als je met alle data scherp kunt maken wat het verschil is,

kansen voor de ontwikkeling van nieuwbouwkantoren, maar dan wel op betere locaties en van een totaal ander technisch niveau dan het doorsneekantoor. ‘De ontwikke-lingsmarkt voor nieuwe kantoren had voor het uitbreken van de crisis in Nederland een jaarlijkse omvang van zo’n 1 mln m². Daarin hadden wij een aandeel van 10%. De huidige markt voor nieuwbouw is nog maar 200.000 m² groot. Als wij er daar in Nederland een derde van pakken, doen we het goed.’ De case rond het iconische complex De Rotterdam in Rotterdam, waarvan de bouw werd gestart in 2009, laat zien hoe snel de kantorenmarkt zich ontwikkelt, zegt Van Oostrom. Eind vorig jaar werd bekend dat OVG zich heeft teruggetrokken uit De Rotterdam, waarvan de kantoorver-huur tot nu toe teleurstellend verloopt. Mede-ontwikkelaar Rabo Vastgoedgroep compenseert OVG met enkele ont-wikkelposities. ‘Ik zou De Rotterdam nu weer anders gaan maken: het gebouw zou met nieuw ontwikkelde technolo-gie nog slimmer worden. We zijn elders in Europa bezig met heel grote iconische gebouwen. Ik vind de partner-ships bij dit soort gebouwen wel heel ingewikkeld; je moet een dergelijk project kunnen faseren.’

Directe toegang tot kaPitaal Amper een jaar geleden circuleerde het verhaal nog dat OVG zou werken aan een beursfonds voor de (her)ontwik-keling van kantoren. Van Oostrom ziet inmiddels geen en-kele reden meer om naar de beurs te gaan. ‘Geld is geen probleem – family offices en niet-genoteerde fondsstructu-ren bieden meer dan voldoende mogelijkheden. De beurs heeft veel waarde verloren door alle toezicht en regels.’OVG heeft de strategie verlaten dat het van ontwikkelaar zou kunnen worden omgevormd tot een opportunistische fondsenbouwer met een sterke ontwikkelpoot. ‘Wij kun-nen geen kopie worden van Goldman Sachs of Blackstone. Zij zijn gewoon beter in het bouwen van grotere fondsen. Zij hebben een hele reeks zeer slimme, goed betaalde re-kenmeesters in dienst en daar kunnen wij niet goed mee concurreren.’Jeppe de Boer was afkomstig van Goldman Sachs en werd aangenomen om dit traject als chief investment officer van OVG te begeleiden, maar hij vertrok per 1 januari. ‘De


het interview

propertynl magazine | nr. 2 - 20 februari 2015 | 11

meest innovatieve kantoor ter werelDsamen met akD is Deloitte gehuisvest in het meest duurzame en innovatieve kan-toor ‘ter wereld’, zo claimt coen van oostrom. in december is the edge door breeam beoordeeld met de kwalificatie ‘outstanding’. het gebouw heeft volgens het oordeel van building research establishment (bre), de wereldwijde beoordelaar van duur-zame gebouwen, de hoogste score voor nieuwe gebouwen ontvangen die ooit is af-gegeven (98,36%).het gebouw zit vol met technologie: als eerste kantoorpand van deze omvang is the edge voorzien van een zogenaamd ‘connected lighting system’, een leD-verlichtings-installatie aangestuurd door multi-sensors die per twee armaturen in het gehele ge-bouw gerealiseerd wordt en gevoed wordt door cat6-bekabeling. Dit verlichtingssys-teem is in samenwerking met Philips en Deloitte speciaal voor the edge ontwikkeld. elk leD-armatuur en elke multi-sensor heeft een eigen iP-adres en is gekoppeld aan het gebouwbeheerssysteem. De multi-sensoren meten behalve daglicht ook bewe-ging, temperatuur en infrarood. Door het fijne grid dat ontstaat met deze multi-senso-ren kan the edge beschikken over een bulk aan data waarmee, eveneens op fijnmazig niveau, het gebouw gemeten, gemonitord en gemanaged kan worden. De facilitair managers van the edge krijgen een dashboard waarop zij ‘real-time’ de bezetting in het gebouw kunnen meten. Dit wordt grafisch weergegeven met zoge-naamde ‘heat-maps’ en dit kan inzichtelijk gemaakt worden op werkplekniveau, op verdiepingsniveau of op gebouwniveau. behalve bezetting kan ook het energiever-bruik c.q. de energiebesparing op deze verschillende niveaus gemeten worden. voor-beelden zijn het elektraverbruik per 10 m², het aansturen van schoonmaakdiensten of het actief managen van bezettingen op (delen van) verdiepingsvloeren. niet alleen de verlichtingsinstallatie is gekoppeld aan de multi-sensor, maar ook de verwarming, de koeling en de luchtbehandelingsinstallatie. wanneer geen beweging gedetecteerd wordt door de multi-sensor wordt de verlichting die gekoppeld is aan deze sensor uitgeschakeld, gaat de verwarming c.q. koeling naar het energiezuinige setpoint en gaan de luchtkleppen van de ventilatie op ‘stand by’. medewerkers in the edge kunnen het ‘connected lighting system’ ook individueel ge-bruiken. via zijn smartphone of tablet kan elke medewerker het verlichtingsniveau en de temperatuur van de eigen werkplek regelen. aan de hand van een dagelijks, weke-lijks of maandelijks rapport kan elke individuele medewerker zijn energieverbruik in-zichtelijk maken en ‘benchmarken’ ten opzichte van het gemiddelde energieverbruik van de overige medewerkers. De gedachte hierbij is dat ze zich bewust worden van hun individuele energieverbruik en de mogelijkheid om hier invloed op uit te oefenen. met deze systemen is het maar een kleine stap om niet langer vierkante meters af te rekenen, maar het daadwerkelijk gebruik van werkplekken. het nieuwe kantoor nadert daarmee het businessmodel van een hotel.

kun je scoren.’ Hij wil de innovaties in een partnerschap ontwikkelen, met bedrijven als Nest, Philips, Siemens of General Electric.

rechtstreeks naar einDgebruikerOVG wil hoog-technische kantoorgebouwen à la The Edge ook op risico neerzetten. ‘We hebben geleerd dat als je een goed gebouw wilt neerzetten, je dat op risico kunt doen. Als je de klant vraagt wat hij wil, kun je nooit een iPad ontwikkelen, heeft Steve Jobs ons geleerd.’Van Oostrom en zijn team gaan niet langs bij de gevestig-de vastgoedpartijen, maar juist bij de grote eindgebruikers: ‘Als je met het plaatselijke vastgoed gaat praten, krijg je geen poot aan de grond. Bij eindgebruikers ligt dat anders. Zo is het in Nederland ook met Deloitte en AKD gegaan.’De vraag is wie gaat investeren in een dergelijk innovatief kantoorproduct. The Edge is wel een innovatief kantoorge-bouw, maar de business case oogt traditioneel: Deloitte en AKD staan langjarig garant voor de huur, op grond waar-van Deka belegt. Het was van het begin af aan de bedoeling onder te ver-huren. Deze flexibele schil geeft het gebouw een multi- tenant karakter. De belegger waardeert de flexibiliteit, maar zou een Duitse belegger zonder de garanties over de brug komen? Van Oostrom geeft toe niet al te veel te verwachten van institutionele beleggers voor zijn nieuwe plannen. ‘Private equity snapt een dergelijke aanpak daar-entegen wél. De markten zijn volwassen geworden en je krijgt een ander type kapitaal.’ Zijn plannen gaan veel verder dan nu in The Edge mogelijk is. Op basis van de technologie van The Edge (zie kader) kan aan eindgebrui-kers een model worden aangeboden voor bezettingsgraad van werkplekken. Dat model is veel dynamischer dan het langjarig huren van meters. Hij is met OVG klaar om de stap te maken: ‘We hebben een goed team in Nederland én in Duitsland. Er werken nu 60 mensen direct bij OVG en we hebben uitgerekend dat er zo’n 2000 mensen voor ons aan het werk zijn. Ik probeer het aantal medewerkers van OVG de komende ja-ren onder de 100 te houden. Dat houdt OVG slagvaardig.’Nieuwe technologie en innovatie wordt veel gestart in nieuwbouw, maar direct daarna toegepast in de bestaande

bouw. Bestaande bouw is voor OVG nu zelfs bijna een groter deel van de lopende projecten dan nieuwbouw. Ook in Nederland – ‘de markt heeft qua investeringsklimaat het beste momentum sinds tijden’ – moeten nu kansen worden gepakt, vindt Van Oostrom. ‘Dit is het moment om van de Zuidas de beste werkplek van Europa te ma-ken. Ik vind het nog steeds spijtig dat men heeft gekozen voor de halfverdiepte aanleg van de A10 en het spoor. Wij kijken als ontwikkelaar nadrukkelijk naar de Zuidas, maar ook elders in Amsterdam en de grote steden in Nederland. Van Oostrom: ‘Het is tijd voor vernieuwing in de kanto-renbouw’ met nieuwe technologie, en wij hebben daar reeds ervaring mee.’ n


PropertyNL magazine - Interview with Coen van Oostrom

Real Estate

Transcript of PropertyNL magazine - Interview with Coen van Oostrom