Projectbesluit De Klencke

Projectbesluit

Gemeente Amsterdam

Stadsdeel Zuideramstel

5555

Februari2009

Dit document is opgesteld in nauwe samenspraak met de volgende belanghebbende partijen:

Deze vier partijen hebben gezamenlijk opdracht gegeven aan de

Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) voor het opstellen van dit stedenbouwkundig model.

Woningbouwvereniging Stadgenoot Stadsdeel Zuideramstel

Stichting SpoorwegpensioenfondsOsira Groep

Gemeente Amsterdam


Februari2009

DE KLENCKEProjectbesluit

Gemeente Amsterdam


Februari2009

Samenvatting

Inleiding

Analyse

Beschrijving plangebied

Beschrijving samenwerkingsproces

Opgave

Stedenbouwkundige ambities

Programmatische randvoorwaarden

Randvoorwaarden verkeer en vervoer

Visie en randvoorwaarden partijen

Stedenbouwkundig kader

Stedenbouwkundig ontwerp

Beeldkwaliteit architectuur en openbare ruimte

Bouwflexibiliteit

Aspecten

Luchtkwaliteit

Geluid

Duurzaam bouwen

Water

Externe veiligheid

Bouwhoogte

Bodemkwaliteit

Kabels en leidingen

Beheer openbare ruimte

Flora en Fauna

Archeologie

4

7

9

9

14

17

17

19

21

23

29

31

34

38

39

39

40

41

43

46

46

47

47

49

49

51

1.

2.

2.1

2.2

3.

3.1

3.2

3.3

3.4

4.

4.1

4.2

4.3

5.

5.1

5.2

5.3

5.4

5.5

5.6

5.7

5.8

5.9

5.10

5.11

Inhoud

Proces

Planprocedures

Planning

Fasering

Communicatie en inspraak

Risico’s

Financiële haalbaarheid

53

53

54

54

56

57

59

6.

6.1

6.2

6.3

6.4

6.5

7.

Het plangebied De Klencke ligt in het noordoostelijk deel van Buitenveldert tussende De Boelelaan, de Van Heenvlietlaan, de Oversinge en het Novotel. De grond is ineigendom of erfpacht van diverse eigenaren. In het gebied bevinden zich nu diversekantoorgebouwen (Stichting Spoorwegpensioenfonds), een verpleeg/revalidatiecentrum(OsiraGroep) en sociale huurwoningen (Stadgenoot). Stadsdeel Zuideramstel is eigenaaren beheerder van de openbare ruimte. De bebouwing in De Klencke verrees in de jaren’70 en ’80, zonder een samenhangend stedenbouwkundig concept. Aan de De Boelelaanwordt het gebied begrensd door hoge kantoorbebouwing. Het binnen-gebied bestaatuit kantoorbebouwing met een weinig heldere opzet en aan het water ligt een apparte-mentengebouw met 35 sociale huurwoningen. Na bijna veertig jaar zijn de meestegebouwen aan functionele en fysieke slijtage onderhevig en ook de openbare ruimteis dringend aan een opknapbeurt toe. Het gebied heeft een desolaat karakter gekregen.Daarnaast zijn de ontwikkelingen aan de Zuidas een extra impuls om het kantorenaanbodin De Klencke aan te passen aan de actuele en toekomstige marktsituatie.

In dit projectbesluit hebben stadsdeel en betrokken partijen in nauwe samenwerkinghet stedenbouwkundig kader vastgelegd. In de volgende fase wordt de herontwikkelingnader uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan. De partijen, willen graag samen verdermaar hoeven dat niet en kunnen ieder verder gaan in hun eigen tempo. Het gebied zalworden ontwikkeld tot een gemengd woon- en werkgebied, waarbij de nadruk ligt opwonen. De architectuur krijgt een degelijk, eerlijk en tijdloos karakter. Het gebiedwordt een gemengde wijk in Amsterdam Zuid en zal diverse vormen van wonen, werkenen zorg krijgen.

Het stedenbouwkundig ontwerp omvat de herinrichting van het grootste gedeelte vanhet gebied. De personeelsflat van Vreugdehof, twee kantoorgebouwen van Officia,de hotelschool en de woningen aan de singel worden gesloopt. Door het slopen van dekantoorgebouwen in het binnengebied ontstaat er ruimte voor circa 240 woningen.Daarnaast zullen er in de hoogbouw op de kop van Vreugdehof ongeveer 190 woningengerealiseerd worden. In totaal worden er dan 430 woningen bijgebouwd. De be-staande bewoners krijgen een mogelijkheid om terug te keren in de nieuwbouw methuurprijsgarantie. Kantoorgebouw Officia I en het hoofdgebouw van Vreugdehof zullenworden behouden. De ontsluiting van het gebied wordt teruggebracht tot één straat inoost/west richting waardoor het gebied in twee stedenbouwkundige ruimtes wordt ver-deeld. Deze nieuwe ‘Klenckelaan’ zal bestaan uit twee rijbanen, brede voetpaden, een

Samenvatting4

middenberm met bomen en aan weerszijden langs parkerenDe inrichting van de openbare ruimte krijgt een hoogwaardige uitstraling en het binnen-gebied van De Klencke wordt autoluw. De auto’s worden vanaf de entrees aan de DeBoelelaan zo snel mogelijk onder de grond geparkeerd. De Klencke zal in de toekomstgoed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en het gebied wordt eveneens goedaangesloten op het langzaam verkeer. Door het gebied heen worden voetgangersroutesaangelegd.

Langs de singel komen ruime terraswoningen in noord/zuid richting. Tussen deterrascomplexen wordt op twee plekken extra water toegevoegd in de vorm van lang-werpige waterbassins of ‘grachten’ en de overige twee ruimtes tussen de gebouwenworden als collectieve tuinen aangelegd. Tussen de Klenckelaan en de De Boelelaanontstaat één groot bouwblok rond een gemeenschappelijke binnentuin. Aan de Klencke-laan vormen vrijstaande appartementengebouwen in 6 tot maximaal 8 bouwlagen eenstraatwand. Langs de De Boelelaan ontstaat een hoge, dichte bebouwing door aanweerszijden van Officia I twee nieuwe kantoorgebouwen te realiseren. De entrees aande De Boelelaan zullen beiden gemarkeerd worden door een opvallend gebouw. Inhet verlengde van de westelijke entree naast Vreugdehof wordt een nieuwe fietsbrugover de singel aangelegd. Hier komen ook een plein en een opvallend gebouw. Denieuwe brug, de pleinruimte en het gebouw moeten een herkenbaar architectonischgeheel gaan vormen in het nieuwe De Klencke.Een verantwoorde omgang met milieuaspecten zal bij de herontwikkeling hoog in hetvaandel staan. Zo wordt in De Klencke een flinke energiebesparing bereikt op zowelgebiedsniveau als op gebouwniveau. Er zal gebruik worden gemaakt van duurzamebouwmaterialen en er wordt een EPL (Energie Prestatie op Locatie) waarde van tenminste 8,0 nagestreefd. Ook op het gebied van waterhuishouding en ecologie wordtmet diverse ontwerp- en beheersmaatregelen naar een optimaal duurzaamheidsniveaugestreefd.

Uit een globale quick scan van dit Projectbesluit is gebleken dat het plan volgens deGemeente financieel haalbaar is, met een positief eindsaldo. In de volgende fase zalde nodige aandacht moeten worden geschonken aan overeenstemming met de markt-partijen over een sluitende grondexploitatie. Ook de recente wereldwijde krediet-crisis baart zorgen. Maar met een start van de uitvoering rond 2013 is er een geredekans dat deze crisis tegen die tijd voorbij zal zijn.

5

Sam

envattin

g

6

Projectbesluit De Klencke

Voor u ligt het concept Projectbesluit De Klencke. Dit besluit zal, na de in-

spraakprocedure, door de stadsdeelraad van Amsterdam Zuideramstel worden

vastgesteld. Het Projectbesluit is een stedenbouwkundige studie voor het plan-

gebied De Klencke en beschrijft de inrichting van het terrein en de invulling

daarvan, inclusief zijn aansluiting op de omgeving.

In dit projectbesluit zijn ook stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgelegd

en het kan dus als basis dienen voor het bestemmingsplan. Hierna volgt de uit-

werking tot een stedenbouwkundig plan waarvoor een investeringsbesluit

wordt genomen en daarna kan het gebied worden gesplitst in verschillende

bouwenveloppen, die door de afzonderlijke marktpartijen worden uitgewerkt.

Dit document is opgesteld in nauwe samenspraak met Osira Groep (Osira),

Stichting Spoorwegpensioenfonds (SPF), Woningbouwvereniging Stadgenoot

(Stadgenoot) en stadsdeel Zuideramstel. Deze vier partijen hebben gezamenlijk

opdracht gegeven aan de Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) voor het opstellen

van dit stedenbouwkundig model.

Leeswijzer

Na deze korte inleiding gaat de Analyse in hoofdstuk 2 gedetailleerd in op het

huidige plangebied en de ontwikkeling hiervan tot nu toe. Hoofdstuk 3 behandelt

de opgave voor dit gebied, met meeneming van alle randvoorwaarden en de visies

van de betrokken partijen. In hoofdstuk 4 volgt het stedenbouwkundig ontwerp: een

beschrijving van de nieuw te bouwen woningen en kantoren, de collectieve tuinen en

het openbare groen. Hoofdstuk 5 gaat over de diverse verkenningen en onderzoeken

die zijn verricht op het gebied van geluid, lucht, water, groen, bodemkwaliteit en meer.

Daarna wordt in hoofdstuk 6 de nodige aandacht geschonken aan de procedurele

kant van de zaak en sluit hoofdstuk 7 af met de financiële aspecten.

1. Inleiding

7

Inleiding� luchtfoto uit 1972 van het nog braakliggende terrein De Klencke

met op de achtergrond Buitenveldert

8


9

Analyse

Dit hoofdstuk bestaat uit de beschrijving van het plangebied, de ontwikkeling

hiervan tot nu toe en de huidige situatie. Er wordt een beeld geschetst van de

omgeving en de ontwikkelingen die daar plaatsvinden. Ook komen de afspraken

aan bod tussen de partijen met belangen in het gebied. Tot slot wordt het proces

beschreven dat heeft geleid tot de huidige verhoudingen en dat aan de basis

heeft gestaan van het onderliggende projectbesluit.

Beschrijving plangebied

Het plangebied De Klencke ligt in het noordoostelijk deel van Buitenveldert. Aan de

oostzijde wordt De Klencke begrensd door het water voor het Novotel en de zuidgrens

is het water aan de Oversinge. De westgrens is

de oostelijke rand van het oostelijke trottoir

aan de Van Heenvlietlaan. Aan de noordkant

vormt de begrenzing van het grootstedelijk

project de Zuidas (deelproject De Boelelaan/

Boelegracht) de scheidslijn. De De Boelelaan

zelf maakt deel uit van het Zuidas gebied. De

weg zal worden geherprofileerd, maar uit-

gangspunt is dat de eigendomsgrenzen aan

de zuidzijde van de De Boelelaan worden ge-

respecteerd.

De eigendomssituatie van de grond in het pro-

ject-gebied is divers. Het bezit van Osira ligt

op eigen grond. Het vastgoed van Stadge-

noot staat deels op eigen grond en deels op

grond in erfpacht. Voor de kantoorgebouwen

Officia I, II en III van SPF Beheer zijn erfpacht-

contracten afgesloten. Het stadsdeel bezit en

beheert de openbare ruimte.

2. Analyse2.1� satellietfoto van De Klencke uit 2008 (met gebiedsgrenzen)

Stichting Osira Eigenaar Verpleeg- en revalidatiecentrum Vreugdehof

WBV Stadgenoot Eigenaar Hotelschool

Erfpacht * 35 sociale huurwoningen

Spoorwegpensioenfonds Erfpacht Kantoorgebouwen Officia I, II en III

Stadsdeel Zuideramstel Eigenaar Openbare ruimte, groen, verkeerswegen

Nutsbedrijven Eigenaar Nutsvoorzieningen

* Aanvullend Erfpacht Convenant van toepassing

10

Eigenaar Eigendomssituatie Gebruik


Historie van het gebied

Buitenveldert is een naoorlogse woonwijk

gelegen in de Binnendijkse Buitenveldertse

Polder. Basis voor deze stadswijk vormde

het Algemeen Uitbreiding Plan (AUP) van

Van Eesteren uit 1934. De principes van het

Nieuwe Bouwen zijn doorgevoerd in het

stedenbouwkundige concept en de architec-

tonische uitwerking van de wijk. Strikte func-

tiescheiding tussen wonen, werken, verkeer

en recreatie is een belangrijk kenmerk van

het Nieuwe Bouwen. Volgens het AUP zou er

in De Klencke woningbouw voor arbeiders

komen, maar in de jaren ‘60 en begin jaren

‘70 veranderden de vooruitzichten voor De

Klencke. Door de fasering van de bouw was

het deel van Buitenveldert ten noorden

van de Oversinge nog niet uitgevoerd.

Toen de economische groei aantrok en

meer infrastructuur werd aangelegd tussen

Oud Zuid en Buitenveldert, veranderden

ook de perspectieven voor de noordelijke

rand van Buitenveldert. De vestiging van het

RAI complex en de in 1972 gehouden Floriade

in het Amstelpark hadden ook hun weerslag.

In volgende plannen uit die tijd, zoals het

Uitbreidingsplan Tuinstad Buitenveldert van

1961, werd daarom meer ruimte geboden aan

bedrijvigheid en andere voorzieningen.

Deze ontwikkelingen hadden stedenbouw-

kundige consequenties voor het noordelijk

deel van Buitenveldert, in het bijzonder voor

De Klencke. De regelmatige stempelstructuur van Buitenveldert werd er abrupt on-

derbroken, beginnend met de hoogbouw op de hoek De Boelelaan/Europaboulevard;

het huidige Novotel van architect Groosman. De bebouwing met schijfvormige flats

van architect Zanstra langs de Europaboulevard werd niet voortgezet. In plaats daarvan

werd de hoogbouw van Groosman er dwars op geplaatst. Overige bebouwing in De

Klencke verrees in de jaren ’70 en ’80, maar zonder samenhangend stedenbouw-

kundig concept.

Huidige situatie van De Klencke

Door de ligging bij de afrit van de A10 zijn de randen van De Klencke gezichtsbe-

palend voor de entree van Buitenveldert. Het beeld wordt bepaald door de hoge

flats aan de noorden oostzijde. Deze sluiten aan op de hoge randbebouwing van

Buitenveldert langs de Europaboulevard en de De Boelelaan. De zuidzijde wordt

gevormd door middelhoogbouw langs de singel, met een doorsteek en voetgangers-

brug richting de A.J. Ernststraat. Het ‘binnengebied’, met zijn lage carrévormige

kantoorbebouwing (Officia II en III) heeft een weinig heldere opzet. Privéterrein en

openbare straat zijn moeilijk van elkaar zijn te onderscheiden. De gebouwen vormen

geen duidelijk patroon, maar zijn losse en in zichzelf gekeerde eenheden die nau-

welijks een relatie met de straat hebben.

Aan het water ligt een appartementengebouw met 35 sociale huurwoningen. Het

gebouw ligt geïsoleerd van de rest van het gebied en andere omwonenden, en is

omsloten door kantoorgebouwen. Deze woningen, oorspronkelijk van Rochdale, zijn

inmiddels verkocht aan Stadgenoot (de voormalige woningcorporaties AWV en Het

Oosten).

Geen van de woningen heeft een lift en ook de appartementen op de begane grond

zijn alleen via een trap toegankelijk. Deze woningen hebben echter wel een riante

tuin aan de waterzijde. Ook zijn er voldoende openbare parkeerplaatsen direct voor

het appartementengebouw.

Op het terrein van de geplande Kop van Vreugdehof staat nog een voormalige

zusterflat. Deze flat wordt momenteel gebruikt als interim-huisvesting en tijdelijke

opslagruimte. In een later stadium zal worden bepaald wanneer de sloopvergunning

11

Analyse

voor dit gebouw kan worden aangevraagd.

Langs het water bevindt zich ook een langgerekt woningblok waarin nu als tijdelijke

huurder een Hotelschool is gevestigd. Het betreft een verouderd gebouw dat niet

meer voldoet aan de moderne eisen. De uitstraling van het gebouw is grijs en troos-

teloos. Oorspronkelijk werd het gebouwd voor aanleunwoningen en het heeft ook

dienst gedaan als asielzoekerscentrum.

De kantoorbebouwing in De Klencke heeft grotendeels een modernistische uitstraling

met rechthoekige volumes en doorlopende, horizontale vensterstroken. Het beeld

van de architectuur is ‘hard en koel’, door het gesloten karakter van de gevels, de

lichte kleuren en het vele gebruik van beton. De kwaliteit van de architectuur is matig.

De drie kantoorgebouwen (Officia I, II en III) zijn in de jaren ’70 en eind jaren ’80

gebouwd. Alle drie de gebouwen zijn als belegging in eigendom van de Stichting

Spoorwegpensioenfonds en hebben goede parkeerfaciliteiten. Officia I is in- en

uitwendig ingrijpend gerenoveerd om in de toekomst als zogenaamd multi-tenant

kantoor van de stichting te blijven fungeren. Officia II oogt gedateerd, dat geldt in

mindere mate voor Officia III. Beide panden verkeren bouwtechnisch in goede staat

en zijn op dit moment verhuurd.

Na bijna veertig jaar zijn de meeste gebouwen aan functionele en fysieke slijtage

onderhevig. Het gebied heeft een desolaat karakter gekregen. Er bestaat weinig

samenhang tussen de bebouwing binnen het gebied en de uitstraling ervan is somber.

Doordat de eisen van deze tijd aan zowel ouderenvoorzieningen als kantoren zijn ver-

anderd, passen nieuwe programma’s niet meer in de bestaande gebouwindelingen.

Ook de openbare ruimte in het gebied is dringend aan een opknapbeurt en

vernieuwing toe. Het heeft nu geen hoogwaardige uitstraling, met name omdat de

openbare ruimte vooral wordt gebruikt voor de ontsluiting en voor het parkeren door

gebruikers van het gebied. Er is geen of nauwelijks verblijfsruimte en er is evenmin

veel groen in het gebied, met uitzondering van wat bomen. Daardoor oogt het

gebied erg stenig. Het meeste groen is geconcentreerd langs het water, de singel aan

de zuidkant en de inham tussen De Klencke en het Novotel.

12


Ontwikkelingen in de omgeving

Om de ontwikkelingen en de kansen voor Amsterdam Zuid optimaal te benutten is Zuid-

waarts opgericht. Dit is een samenwerkingsverband tussen de stadsdelen Zuideramstel

en Oud-Zuid en de Centrale Stad. Er liggen kansen om de internationale aantrekkelijk-

heid van Amsterdam te vergroten en de toekomstige druk op het historische centrum

te verlichten. Ook ontstaat er ruimte voor nieuwe stedelijke ontmoetingsplekken en

voorzieningen, kantoren, bedrijfjes en woningen.

Het Zuidas gebied verandert in een intensief, gemengd stedelijk gebied waar wonen,

werken en voorzieningen gecombineerd gaan worden. De De Boelelaan ten noorden

van De Klencke wordt geherprofileerd en krijgt een gracht (De Boelegracht). De plannen

gaan er vanuit dat de A10 in het centrale deel van de Zuidas ondergronds zal worden

gebracht en met een dok overkapt. Hierdoor worden de stadsdelen ten noorden en

ten zuiden van de A10, die nu van elkaar zijn gescheiden, met elkaar verbonden en

komt ruimte vrij om boven het A10 tracé te bouwen. Het Beatrixpark wordt over het

dok heen uitgebreid met het nieuwe ’Amaliapark’ en ingericht met groen en sport-

velden. Ten Noorden van het gebied De Klencke ligt het gebied ’Vivaldi’ met een

intensieve gemengde bebouwing en een hoogwaardig ingerichte openbare ruimte.

De ontwikkelingen aan de Zuidas hebben een intensiever gebruik van de auto-infra-

structuur tot gevolg. Daarom moet de inrichting van de kruising van A10 open afrit

met de Europaboulevard mogelijk worden herzien. Daarnaast is de Zuidas een extra

impuls om het kantorenaanbod in De Klencke aan te passen aan de actuele en toe-

komstige marktsituatie.

Bovengenoemde ontwikkelingen maakt het voor het Novotel interessant om uit te

breiden en recreatieve- en vergaderfaciliteiten toe te voegen. Het Novotel Amster-

dam City, onderdeel van het Franse Accor, zal in 2009 grondig worden verbouwd tot

congreshotel, met een nieuwe voorzetgevel aan de voor- en achterzijde. Achter het

hotel wordt een zalencentrum van 1.300 m2 toegevoegd en aan de voorkant komt

een nieuwe entree en een restaurant. Voor deze uitbreidingen is inmiddels een

bouwvergunning verleend.

13

Analyse

Beschrijving samenwerkingsproces

Het gebied De Klencke is vanaf 1996 meerdere malen onderwerp geweest van studie

en planvorming. Dit leidde in 1997 al tot de vaststelling van een startnotitie door de

Stadsdeelraad Buitenveldert.

In 2001 moest de locatie echter opnieuw worden bekeken. Na de samenvoeging van

stadsdelen tot Zuideramstel, de ontwikkeling van de Zuidas en een veranderde kijk

op het projectgebied, kwam er in 2002 een geheel nieuwe startnotitie. Daarbij werd

het Novotel in het projectgebied opgenomen (Overigens is er op een later moment

toch weer voor gekozen om zonder Novotel verder te gaan).

Een integrale vernieuwing van De Klencke was de wens van zowel het stadsdeel als

de markpartijen. Daarom werd in 2003 gestart met een haalbaarheidsonderzoek. In

2004 is een intentieovereenkomst getekend met de betrokken vastgoedeigenaren

om te komen tot een gezamenlijke visie voor de ontwikkeling van dit plangebied.

In 2007 ontstond er een impasse in de planontwikkeling. Een analyse door een be-

middelaar gaf meer inzicht in de belemmeringen die de voortgang in de weg stonden

en gaf munitie voor een hernieuwde aanpak. Die leidde tot nieuwe afspraken voor de

herontwikkeling van het gebied. Duidelijk was dat alle partijen de missie deelden om

De Klencke te transformeren van werkgebied naar woongebied, met een verbeterde

woonomgeving. De belangrijkste afspraken waren:

• Partijen nemen de huidige eigendomsgrenzen én de verschillende ontwikkeltempo’s

als uitgangspunt voor een nieuwe ontwikkelingsstrategie;

• Partijen gaan uit van een nieuwe ontwikkelingsstrategie en verlaten de eerder

bedachte integrale stedenbouwkundige modellen;

• ‘Keep it simple’, door zo min mogelijk meervoudige relaties te leggen: financieel,

organisatorisch, eigendomtechnisch en stedenbouwkundig;

• Het stadsdeel verlaat zijn regierol in het ontwikkelingsproces en neemt in plaats

daarvan een faciliterende rol op zich (naast haar publiek- en privaatrechtelijke

taken en inrichting en beheer van de openbare ruimte).

• Partijen zijn het erover eens dat de gezamenlijke doelstelling voor herontwikkeling

14


2.2

15

Analyse

van De Klencke is gericht op transformatie van een gebied met een hoofdzakelijke

werkfunctie naar een gebied met grotendeels woonfunctie en een verbeterde

woonomgeving;

• Het stadsdeel neemt het initiatief voor een stedenbouwkundig plan;

• Osira neemt 36 sociale huurwoningen in haar programma over van Stadgenoot.

Op basis van deze afspraken heeft het stadsdeel een plan van aanpak opgesteld voor

de uitwerking van de stedenbouwkundige en ruimtelijke inrichting.

Vervolgens ontstonden er nieuwe kansen in het gebied. Stadgenoot en het Pensioen-

fonds namen het initiatief tot verdergaande samenwerking. Hierdoor ontstonden er

toch weer nieuwe mogelijkheden voor een integrale gebiedsontwikkeling. Boven-

dien heeft Stadgenoot het woningblok van Rochdale gekocht, zodat er een vastgoed-

eigenaar minder kwam in het gebied en een effectievere samenwerking mogelijk

werd. Dit nieuwe elan maakte een herstart mogelijk. In 2008 heeft een stuurgroep

onder leiding van de stadsdeelvoorzitter het nu voorliggende projectbesluit voor De

Klencke voorbereid, met een stedenbouwkundige programma dat in opdracht van

alle partijen werd bepaald. Medio januari 2008 zijn in de stuurgroep nog een aantal

aanvullende afspraken gemaakt:

• De stuurgroep begeleidt het planproces en stelt het planproduct vast;

• Er wordt een projectgroep opgericht met vertegenwoordigers van alle partijen

en het stadsdeel;

• Het stadsdeel is trekker voor het projectbesluit.

De volgende stap is om dit projectbesluit na inspraak en besluitvorming in het

stadsdeel uit te werken tot een stedenbouwkundig plan waarover het Stadsdeel en

de Gemeenteraad een besluit zullen nemen. Hierna kunnen architecten aan het werk

om de bouwenveloppen verder uit te werken.

Er wordt gewerkt conform het zogenaamde Plaberum (Plan en besluitvormingsproces

ruimtelijke maatregelen) van de Gemeente Amsterdam. Hierin worden een aantal

fasen onderscheiden. Het eerder genoemde haalbaarheidsonderzoek uit 2003 is

daarbij de eerste fase van het strategiebesluit. Het nu voorliggende projectbesluit is

fase 2, de zogenoemde onderzoeksfase. Voor een gedetailleerde omschrijving van

bestuurlijk/procedurele elementen van een Projectbesluit wordt verwezen naar het

stedelijk Plaberum.

De kern van deze fase is dat het een overkoepelend kader biedt voor het hele ge-

bied. Op een later moment kan het worden verdeeld in een gebied van SPF/Stad-

genoot en van Osira. De intentie daarbij is dat beide gebieden zo onafhankelijk

mogelijk van elkaar kunnen worden ontwikkeld. Dit vereist dat in deze fase vooral

aandacht is voor de overstijgende aspecten:

• Positionering, identiteit en uitstraling van het gebied bepalen;

• Vastleggen van ruimtelijke opbouw, zonering, bestemmingen, ontsluiting,

mobiliteitseisen, programma (en verdeling daarvan tussen SPF/Stadgenoot en

Osira), uitgangspunten verkeer, parkeren, water, openbare ruimte;

• Vaststellen van het financiële kader;

• Strategie ten aanzien van samenwerking en financiën;

• Verdeling van het gebied in twee onafhankelijk van elkaar te ontwikkelen

gebieden, namelijk dat van SPF/Stadgenoot en van Osira;

16


17

Opgave

3. Opgave3.1

Karakter gebied

Het gebied wordt getransformeerd tot een hoogwaardig woon- en

werkgebied. De ligging tussen de drukke, hoogstedelijke Zuidas

met veel voorzieningen en de rustige groene woongebieden in

Buitenveldert is kenmerkend en biedt bijzondere kansen voor de

toekomstige ontwikkeling. De bebouwing langs de drukke De

Boelelaan wordt ingevuld met kantoorfuncties. In het rustige binnen-

terrein ontstaat een uniek woongebied dat aansluit bij de groene

singel en bij de stedenbouwkundige kwaliteiten van Buitenveldert:

openheid van bebouwing, veel ruimte en groen.

Bebouwing

De bouwhoogte zal afnemen van noord naar zuid. Langs de De

Boelelaan is de bebouwing relatief gesloten en hoog (±10 bouw-

lagen met hoogteaccenten van maximaal 55 m) en sluit op deze

manier aan bij gebouw Officia I en de bebouwing in de Zuidas.

Langs de singel is de bebouwing opener en lager (circa 4-6 bouw-

lagen), passend bij de bebouwing in Buitenveldert.

Hoofdstuk 3 beschrijft de opgave voor dit gebied. Hoe gaat het gebied ge-

transformeerd worden tot een hoogwaardig woon- en werkgebied? De steden-

bouwkundige ambities voor De Klencke liggen hoog en worden samengevat in

beschrijvingen van de gewenste uitstraling voor het gebied, de architectuur en

de openbare ruimte. Visies van de betrokken marktpartijen op de invulling van

het wonen en werken worden uitgebreid besproken.

Stedenbouwkundige ambities

Het stadsdeel en de betrokken marktpartijen hebben een aantal gezamenlijke steden-

bouwkundige ambities geformuleerd voor de toekomstige ontwikkeling van De

Klencke. Hieronder worden deze kort samengevat.

De woonbebouwing wordt divers en zal bestaan uit een mix van ruime en lichte

appartementen met een brede beukmaat en woningen op de begane grond. De

oriëntatie van veel woningen zal op het zuiden zijn.

Het karakter van de architectuur is degelijk, eerlijk en tijdloos. De afzonderlijke

appartementengebouwen hebben een brede beukmaat, royale entrees en verkeers-

ruimtes, ze zijn gelijkvloers en allen ontsloten via een lift. Ook dient er rekening

gehouden te worden met de toepassing van domotica. De bijzondere kwaliteit van

de gebouwen komt tot uiting in de hoge mate van openheid in de gevels met veel

grote ramen. Daarbij komen er voor alle woningen goede buitenruimtes zoals grote

terrassen, daktuinen en ruime balkons.

Openbare ruimte

De inrichting van de openbare ruimte krijgt een hoogwaardige uitstraling. Dit komt

tot uitdrukking door zowel het materiaalgebruik als het profiel van de wegen, bij-

voorbeeld door brede stoepen. De openbare ruimte heeft een hoge verblijfskwaliteit

en een levendige uitstraling. Langs routes in het gebied worden bijzondere (verblijf-)

plekken en pleinen gecreëerd. Vooral de groene singel is een bijzondere kwaliteit

van het gebied die behouden blijft en verder ontwikkeld wordt. Groen en water zijn

beleefbaar in het gebied en zullen zoveel mogelijk worden toegepast.

Het binnengebied wordt een duidelijk herkenbaar onderdeel van het woongebied.

Het zal worden ingericht als rustige, parkachtige omgeving, waarbij het water meer

het gebied in wordt gehaald. Zo komen er meer woningen aan het water te liggen.

Vanuit het woongebied wordt aansluiting gezocht op diverse wandelroutes. Speciale

aandacht gaat uit naar het verbeteren van de uitstraling van de rand van het gebied,

met name gezien vanaf de De Boelelaan en de entrees van De Klencke.

Verbindingen

Het gebied De Klencke heeft nu een afgesloten en in zichzelf gekeerde ligging. Door

de herontwikkeling zal het gebied meer open en toegankelijk worden en beter aan-

sluiten bij de omgeving. Hier zal de open bebouwing aan de zuidkant in belangrijke

mate aan bijdragen. Daarnaast wordt de toe- en doorgankelijkheid van het gebied

18


verbeterd. Langs en door het gebied heen worden de bestaande doorgaande lang-

zaam verkeerroutes verbeterd en nieuwe routes aangelegd:

• Een wandelroute langs de singel;

• Een goede fietsverbinding langs de Van Heenvlietlaan, als verbinding tussen

Drentepark en Gijsbrecht van Aemstelpark;

• Betere verbindingen vanuit het gebied met de winkels aan de A.J. Ernststraat en

het Gelderlandplein.

Verder worden bewegingen door het gebied heen gestimuleerd door het realiseren

van voorzieningen, zoals horeca en maatschappelijke voorzieningen. Dat komt ten

goede aan een levendige uitstraling van de openbare ruimte.

Programmatische randvoorwaarden

Woningen en voorzieningen

Het gebied wordt ontwikkeld tot een gemengd woon- en werkgebied, waarbij de nadruk

ligt op het wonen. De beoogde verdeling van het programma is ongeveer 70%

woningen, 20% kantoren en 10% voorzieningen.

De woningen liggen voor 30% in de sociale sector en ook het aandeel midden-

segment is substantieel. Het doel is een duurzame en levensloopbestendige wijk te

ontwikkelen, met ruime en aanpasbare woningen. De doelgroep is in beginsel

gemengd qua leeftijd, huishoudsamenstelling en inkomen. De nadruk ligt op woningen

voor tweepersoonshuishoudens. Daarnaast worden diverse vormen van wonen en zorg

in Vreugdehof gerealiseerd. Hierdoor kan deze wijk mogelijk worden aangemerkt als

een woonservice wijk.

Bij de voorzieningen kan gedacht worden aan ondersteunende functies uit de medi-

sche sector, zoals huisartsen en fysiotherapeuten en andere gemaksdiensten voor de-

bewoners (geconcentreerd rond Vreugdehof). Afhankelijk van de vraag van

toekomstige bewoners kan ook een kinderdagverblijf in het gebied worden geves-

tigd. Horeca op diverse plekken, zoals bijvoorbeeld bij de nieuwe brug aan het water

19

Opgave

3.2

20


nr.

1

2

3

4

5

6

8

9

10

10a

11

12

Oppervlaktes en soort gebouwen in BVO

aantal lagen

7

max. 6

max. 7

max. 6

max. 7

gem. 7

5

1

15

1-2

gem. 10

13

oppervlakte

2.600 m2

3.200 m2

6.650 m2

3.200 m2

6.650 m2

10.800 m2

2.600 m2

700 m2

19.800 m2

370 - 740 m2

9.800 m2

7.200 m2

bestemming

wonen

wonen

wonen

wonen

wonen

wonen

wonen

horeca

wonen / voorz.

voorzieningen

kantoren / voorz.

kantoren / voorz.

}}

35.700 m2

17.000 m2

In De Klencke is op dit moment sprake van ruim 18.000 m² BVO

aan bestaande bebouwing dat zich leent voor transformatie. Het

gaat hier om de kantoorgebouwen Officia II en III. Het recent

gerenoveerde gebouw Officia I blijft staan en behoort uitdrukkelijk

niet tot de kantoorgebouwen die gesloopt zullen worden.

Voor De Klencke is afgesproken dat de herontwikkeling zoge-

naamd Plabeka-neutraal moet zijn. Dit betekent dat er niet méér

kantoren teruggebouwd mogen worden dan er worden gesloopt.

De in het binnengebied te slopen kantoorgebouwen zullen worden

teruggebouwd aan de De Boelelaan.

is gewenst om de levendigheid in het gebied te bevorderen.

Door het slopen van de kantoorgebouwen in het binnengebied ontstaat er ruimte

voor circa 240 woningen. Daarnaast zullen er in de hoogbouw op de kop van Vreug-

dehof ongeveer 190 woningen gerealiseerd worden. In totaal worden er dan 430

woningen bijgebouwd.

Kantoren

Volgens het Plabeka (Platform bedrijventerreinen en kantoorlocaties) rapport is op

diverse Amsterdamse locaties fors ingrijpen nodig om het verschil tussen de vraag

naar- en het (plan)aanbod van kantoren te verkleinen. Niet alleen moeten vraag en

aanbod met elkaar in overeenstemming zijn, ook moet beter worden ingespeeld op

de wensen van het internationale bedrijfsleven. Om dit voor elkaar te krijgen wordt

samengewerkt door de diverse gemeenten binnen de Noordvleugel van de Rand-

stad. Dit platform werkt een regionaal programma uit waaruit blijkt welke investeringen,

afspraken en beleidswijzigingen noodzakelijk zijn om de internationale kracht van de

Noordvleugel te behouden of te versterken. In de ‘Uitvoeringsstrategie Plabeka’ is over

kantoren de intentie afgesproken om 3,5 miljoen m2 BVO (bruto vloer oppervlak)

planaanbod uit de markt te nemen.

Randvoorwaarden verkeer en vervoer

Parkeren

Het binnengebied van De Klencke wordt autoluw. De auto’s wor-

den vanaf de entrees aan de De Boelelaan zo snel mogelijk onder

de grond gebracht om te parkeren. Het aantal parkeerplaatsen in

de openbare ruimte is dus geminimaliseerd. Om de marktpositie

van het gebied te optimaliseren, dient - binnen de norm van het

stadsdeel - het maximaal haalbare aantal parkeerplaatsen gereali-

seerd te worden. De mogelijkheid van dubbelgebruik voor kanto-

ren en woningen wordt onderzocht binnen de afzonderlijke

bouwblokken. In De Klencke is de parkeernorm gemiddeld 1,5 par-

keerplaats per woning, waarbij er voor goedkopere woningen wat

minder en bij luxe woningen wat meer parkeerplaatsen kunnen wor-

den gerealiseerd.

Het aantal parkeerplaatsen van de bestaande (al dan niet te vervang-

en) kantoren mag teruggebouwd worden conform de bestaande

parkeernorm. Voor nieuwe kantoren geldt de norm voor een B-locatie:

1 parkeerplaats per 125 m² of per 5 medewerkers.

Verkeer

Het gebied wordt vanaf de De Boelelaan ontsloten via twee aansluitpunten: ten oosten

van Vreugdehof en ten oosten van Officia I. Met de ontwikkeling van de Zuidas en het

gebied De Klencke zal de verkeersdruk op deze laan heel hoog worden. Met name

bij de kruispunten moet de verkeersveiligheid gewaarborgd kunnen worden. De plek

van de entrees is al afgestemd met de planontwikkeling in de Zuidas (deelgebied

Vivaldi). Voor het verkeer zijn verder de volgende aandachtspunten te noemen:

• Ligging van aansluitingen op de Boelelaan vanuit de noordkant (Vivaldi) en de

zuidkant (De Klencke) zo veel mogelijk tegenover elkaar;

• Het verkeer vanaf het Novotel terrein en van De Klencke met elkaar verweven

vóór het kruispunt met De Boelelaan;

21

Opgave

3.3

• Voldoende opstelruimte voor bussen en vrachtauto’s vóór het kruispunt van de

ontsluiting van De Klencke en De Boelelaan;

• Veilige oversteekpunten voor fietsers langs De Boelelaan;

• Onderzoek naar de noodzaak van het plaatsen van verkeerslichten.

In de volgende fase wordt een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd dat meer

duidelijkheid zal verschaffen over de gewenste inrichting van kruispunten met de De

Boelelaan.

22


Openbaar vervoer

De Klencke zal in de toekomst goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. Op

ongeveer 750 meter afstand ligt het toekomstige metrostation RAI van de

Noord/Zuidlijn. In de visie van de Zuidas (2007) is opgenomen dat tramlijn 4 door-

getrokken zal worden door de De Boelelaan naar Station Zuid. Een tramhalte is

gepland ter de hoogte van Vreugdehof.

Langzaam verkeer

Het gebied wordt eveneens goed aangesloten op het langzaam verkeer net. Over de

Van Heenvlietlaan loopt een doorgaande fietsroute in noord-zuid richting. Zo wordt

het gebied verbonden met ondermeer het Gelderlandplein en het Beatrixpark. Door

het gebied heen worden voetgangersroutes aangelegd. Via bruggen kan het gebied

ten zuiden van de singel worden bereikt.

Visie en randvoorwaarden partijen

Aanvullend op bovengenoemde uitgangspunten hebben de marktpartijen een visie

met randvoorwaarden voor de ontwikkeling van De Klencke geformuleerd. Deze

visies worden hieronder weergegeven.

Visie van Osira over De Kop van Vreugdehof

Met de ontwikkeling van De Kop van Vreugdehof gaat voor Osira een wens in

vervulling om in stadsdeel Zuideramstel extra capaciteit voor seniorenwoningen te

realiseren. De plannen gaan uit van ondergronds parkeren, een ’plint‘ met algemene

welzijnsvoorzieningen en wellicht ook winkels voor de buurt.

Boven de plint wordt voor 81 cliënten huisvesting gerealiseerd in de vorm van klein-

schalige (groeps)woningen. Deze woningen vallen onder de categorie ´sociaal´ en

binnen de structuur van ´Scheiden, Wonen en Zorg´. Dit in een opzet met individuele

huurovereenkomsten met bewoners.

Daarboven worden ongeveer 100 appartementen in de vrije sector en in het

middensegment gerealiseerd, gericht op zelfstandig wonende senioren, die al dan

23

Opgave

3.4

niet zorg en dienstverlening van Osira afnemen. De woningen worden ontwikkeld

voor bewoners die kiezen voor een hoogwaardige woonomgeving en service op

niveau. Extra zorg is mogelijk zonder grote aanpassingen. Door het gebruik van hoog-

waardige architectuur en nieuwe woonconcepten wil Osira zich op De Kop van

Vreugdehof toonaangevend presenteren.

Aanvullende diensten

In de missie van Osira staat dat zij zorg en diensten biedt, die aanvullend zijn op wat

mensen zelf willen en kunnen. De planontwikkeling zal daarom samen met cliënten

worden ingevuld, waarbij wordt uitgegaan van een eigen woonplek en leefstijl.

Kleinschalige woonvormen

Kleinschalige woonvormen gaan uit van de visie dat mensen, ook wanneer zij in-

tensievere zorg nodig hebben, graag in hun eigen huis willen wonen. Deze voor-

ziening is bedoeld voor cliënten die als gevolg van hun lichamelijke en/of cognitieve

functioneren niet langer zelfstandig kunnen blijven wonen. De zorgen dienstverlening

zijn gericht op het ondersteunen van de cliënt in het realiseren en/of handhaven van

zelfgekozen leefstijl en daginvulling. Groepswoningen als deze zijn bedoeld als eind-

voorziening; cliënten kunnen er in principe de rest van hun leven blijven.

Het groepswoning concept is ook bedoeld voor ouderen met een psychogeriatrische

aandoening (dementerende ouderen). Hun welbevinden wordt sterk bepaald door

het zich veilig en geborgen voelen. Vanuit deze gedachte wordt geprobeerd in de

groepswoning een thuis te creëren: een huiselijke, vertrouwde, herkenbare omge-

ving, waarin het gewone dagelijkse leven zoveel mogelijk wordt voortgezet.

Uitbreidingsplannen

Osira zoekt dus naar een optimale mix van enerzijds woningen met zorg en anderzijds

zelfstandig wonen voor senioren. Daartoe heeft Osira uitbreidingsplannen voor de

Vreugdehof in De Klencke. In de noordwestelijke hoek van het gebied wordt aan de

De Boelelaan een nieuw en hoogwaardig uitgevoerd complex gerealiseerd, met

ondermeer groepswoningen, appartementen en voorzieningen, totaal ongeveer 190

nieuwe woningen. Aan de toekomstige ontwikkeling van De Klencke stellen zij de

24


volgende randvoorwaarden:

• Hoge ruimtelijke kwaliteit in de zuidwestelijke hoek van de Vreugdehof

(uitzicht, bezonning tuin);

• Aandacht voor de openbare ruimte aan de entreekant van de Vreugdehof,

bij voorkeur door het aanleggen van een aantrekkelijk plein;

• Stedenbouwkundige inpassing van de entree van de parkeergarage onder het

nieuwe gebouw aan De Boelelaan;

• Goede bereikbaarheid voor nooddiensten tijdens de bouwactiviteiten.

Visie van Stadgenoot en SPF over het wonen

Woningcorporatie Stadgenoot en belegger SPF richten zich vooral op tweeper-

soonshuishoudens met als woonwensen: comfort, gemak en rust. Het gaat hier in het

algemeen over stellen waarvan de kinderen uit huis zijn (of zonder kinderen) en die

hun gezinswoning inruilen voor een appartement.

Kwaliteit

Met deze doelgroep op het oog zijn de belangrijkste kwaliteitseisen voor het wonen

in De Klencke: een aangenaam woonmilieu, duurzaamheid, aanpasbaarheid, levens-

loopbestendig, parkachtige omgeving, riante buitenruimtes en 1 tot 2 parkeerplaatsen

per woning.

Architectuur

De gebouwen dienen luxe en rust uit te stralen. Voor de gebouwen en ook de

woningen zélf staat duurzaamheid voorop; qua materiaalgebruik, energiegebruik en

degelijkheid. Daarom wordt gedacht aan fraaie, kleinere appartementengebouwen.

Modern, degelijk, eerlijk en tijdloos en aansluitend bij de beoogde doelgroep. De

kwaliteit van de architectuur komt tot uiting in de openheid van de gevels met veel

grote ramen. Daarbij dienen er voor alle woningen goede buitenruimtes te komen

zoals grote terrassen, daktuinen en ruime balkons.

25

Opgave

26


Woningprogramma

Het woonprogramma is gevarieerd en ziet er als volgt uit:

• Aan de Klenckelaan komen vier appartementsgebouwen van circa 6 lagen, met

soms een accent naar 8 lagen. Deze gebouwen komen los van elkaar te staan,

hebben ieder een eigen karakter en worden met elkaar verbonden door een

decoratief hekwerk. Gebouwen en hekwerk omsluiten een ’parkachtige’ wandel-

tuin. De woningplattegronden zijn in de breedte georiënteerd, met veel glas;

• Aan het water komen eveneens vier appartementengebouwen, met terraswoningen

en woningen met ruime balkons: 6 á 7 lagen aan de Klenckelaan en naar het

water toe aflopend in hoogte. Rondom deze gebouwen zijn duidelijk afgeba-

kende openbare- en privégebieden;

• Aan het water aan de zuidwestelijke kant, op de hoogte van de geplande brug,

komt een markant gebouw te staan met een bijzondere vorm en exclusieve

woningen. In het ontwerp van dit gebouw zullen ook een plein en wandelroute

met brug meegenomen worden.

Bij het uitwerken van bovengenoemde appartementengebouwen wordt terdege re-

kening gehouden met het bestaande 10-laagse kantoorgebouw aan de De Boelelaan en

de 4-laagse bebouwing van Buitenveldert, ten zuiden van de singel.

Voordat de bouwplannen kunnen

worden uitgevoerd moeten 35

bestaande sociale huurwoningen

worden gesloopt. Hiervoor komen

echter veel meer, kwalitatief hoog-

waardiger woningen terug. De

bewoners wordt bovendien de mogelijkheid geboden om naar een nieuwe,

passende huurwoning in De Klencke terug te keren met huurprijsgarantie.

Dichtheid

Er moet een goede balans worden gevonden in het spanningsveld tussen een

kwalitatief hoogwaardig woonmilieu (veel ruimte) en voldoende massa voor een ren-

dabel plan, met de juiste graad van stedelijkheid. Van de nabijgelegen buurten in

Buitenveldert is de dichtheid 60 woningen per hectare. Het voorstel is om in De

Klencke een hogere dichtheid te realiseren, maar mét behoud van groen en water.

Deze dichtheid komt overeen met een programma in het middengebied van circa

240 woningen (van 90 m² -160 m² GBO) op 2,5 hectare. Om binnen de parkeernorm

van het stadsdeel te blijven krijgen de appartementen de beschikking over 1 á 2

parkeerplaatsen per woning, die onder het gebouw worden gerealiseerd.

Randvoorwaarden

Zoals reeds gezegd zijn de woningen bedoeld voor tweepersoonshuishoudens. Dat

stelt de volgende eisen aan de ontwikkeling van De Klencke:

27

Opgave

28


Visie van SPF over de kantoren

Het SPF heeft plannen om de kantoren in De Klencke

deels te vervangen door nieuwbouw. Kantoorgebouw

Officia I zal echter blijven staan en om de verhuur-

baarheid daarvan te blijven garanderen, stelt SPF een

aantal eisen aan de ontwikkeling van De Klencke:

• Voldoende afstand (minimaal 21 meter) houden

tussen Officia I en de nieuwe woonbebouwing;

• Vrije zichtlijnen door het aanbrengen van onder-

brekingen in de woonbebouwing aan de

Klenckelaan;

• Het (ondergronds) terugbrengen van 227 parkeer-

plaatsen behorend bij Officia I, met een directe

(inwendige) ontsluiting naar het kantoor;

• Een functionele oplossing voor de bevoorrading

van Officia I.

• ontwikkeling van een hoogstaand woonmilieu;

• ruime en lichte appartementen (90-160 m² ) van goede kwaliteit;

• riante buitenruimten;

• brede beukmaten;

• liftontsluiting;

• entree met allure;

• gemiddeld 1,5 parkeerplaats per appartement;

• bijzondere aandacht voor de openbare ruimte, zoals:

- mooie openbare ruimte

- rustige, parkachtige omgeving

- ontmoetingsplekken met zitbanken, kunst en dergelijke

- duurzaamheid (materiaal, energie) van de woningen als bijzondere kwaliteit

In dit hoofdstuk wordt de invulling beschreven van het stedenbouwkundig

ontwerp. Welke gebouwen worden gesloopt, wat blijft staan? Er wordt een

beschrijving gegeven van de nieuw te bouwen woningen en kantoren, de

collectieve tuinen en het openbare groen. Hoe wordt de bestaande

bebouwing geïntegreerd in het nieuwe plan? Een uiteenzetting

volgt hoe De Klencke een klein maar hoogwaardig woongebied zal

worden met kantoren aan de noordzijde en veel water en groen.

4. Stedenbouwkundigkader

29

Ste

denbouwku

ndig

kader

30


De opgave is om De Klencke als kantorenlocatie te transformeren tot een gebied

waarin het accent ligt op wonen. Kantoorgebouw Officia I en het hoofdgebouw van

Vreugdehof zullen worden behouden. In dit gebied wordt - geheel volgens wens van

de opdrachtgevers - een kleine maar kwalitatief hoogwaardige woonbuurt ontwik-

keld, die verrassend verscholen ligt achter de hoge gebouwen aan de De Boelelaan.

Stedenbouwkundig ontwerp

Het stedenbouwkundig ontwerp omvat de herinrichting van het grootste gedeelte

van het gebied. De Kop van Vreugdehof, twee kantoorgebouwen van Officia, de

hotelschool en de woningen aan de singel zullen hiervoor worden gesloopt. Het

hoofdgebouw van Vreugdehof en Officia I worden in het ontwerp geïntegreerd. Het

ontwerp gaat uit van de volgende essentiële onderdelen:

Eén Klenckelaan

De ontsluiting van het gebied wordt teruggebracht tot één straatlus in oost/west rich-

ting waardoor het gebied in twee stedenbouwkundige ruimtes wordt verdeeld. Dit

wordt de nieuwe ‘Klenckelaan’. Deze ontsluitingsweg takt op twee punten aan op de

De Boelelaan.

Bebouwing langs de singel

Langs de singel komen terrasappartementen in noord-zuid richting. De hoogte van

de bebouwing loopt naar het water af, omdat gebruik wordt gemaakt van terrasbouw

van maximaal 7 bouwlagen aan de Klenckelaan tot 2 á 3 bouwlagen aan de singel.

Op deze manier krijgt een zo groot mogelijk aantal woningen uitzicht op de singel.

Tussen de terrascomplexen wordt op twee plekken extra water toegevoegd in de

vorm van langwerpige waterbassins of ‘grachten’. Zo kan de luxe van wonen aan het

water voor meer woningen worden gerealiseerd en de kwaliteit van de singel verder

het gebied in worden gebracht.

De overige twee ruimtes tussen de gebouwen worden als tuinen of privé groen aan-

gelegd, gekoppeld aan de woningen. Aan de niet bebouwde zijden worden deze

4.1

31

Ste

denbouwku

ndig

kader

groengebieden met decoratieve erfafscheidingen, bijvoorbeeld pergola’s, afge-

grensd van de openbare ruimte.

Bebouwing langs De Boelelaan

Tussen de Klenckelaan en de De Boelelaan ontstaat één groot bouwblok rond een ge-

meenschappelijke binnentuin van maximaal 21 meter breed. Aan de Klenckelaan vor-

men vrijstaande appartementengebouwen in 6 tot maximaal 8 bouwlagen een

straatwand. Openingen tussen de gebouwen zorgen ervoor dat de groene binnentuin

vanuit de straat beleefbaar wordt en dat er voldoende zonlicht in de binnentuin en

op Officia I valt.

Langs de De Boelelaan ontstaat een hoge, dichte bebouwing door aan de westkant

van Officia I een nieuw kantoorgebouw van maximaal 30 meter hoog te realiseren,

met een hoogteaccent van 40 m. Beide gebouwen blijven via de huidige ventweg aan

de De Boelelaan ontsloten. Het laden en lossen van Officia I en het nieuwe gebouw

wordt in de plint van het nieuwe gebouw opgelost.

Een ruim opgezette Klenckelaan

Het profiel van de nieuwe, naar het noorden te verleggen, Klenckelaan is minimaal

21,5 meter breed met daarin twee rijbanen, brede voetpaden, een middenberm met

bomen en aan weerszijden langs parkeren.

Markante gebouwen bij de entrees

Het gebied heeft twee entrees aan de De Boelelaan. De westelijke entree ligt te-

genover de ontsluiting van het Zuidas gebied Vivaldi. Aan de oostkant ligt de entree

naast de singel. Beide entrees zullen gemarkeerd worden door een markant gebouw:

de nieuwe ‘Kop Vreugdehof’ en een toren op de kop van de huidige gracht (aan de

oostkant van Officia 1). Kop Vreugdehof heeft een hoogte van maximaal 55 meter,

aansluitend op de gemiddelde bouwhoogte in het tegenoverliggende Vivaldi. Ter

hoogte van de Kop Vreugdehof knikt het profiel van De Boelelaan. Dit is aanleiding

om de rooilijn van dit nieuwe gebouw naar het noorden te verplaatsen.

32


laden en lossen

De toren op de kop van de gracht staat in de rooilijn van Officia 1 en heeft eveneens

een hoogte van maximaal 55 meter. Om de invloed van dit hoge volume op het

nieuwe woongebied zo veel mogelijk te beperken dient het gebouw niet te ver het

gebied in te steken (maximaal 33,5 meter vanaf de rooilijn aan de De Boelelaan en

18 m breed). In de volgende planfase kan worden onderzocht of de toren 90 graden

kan worden gedraaid. Als dat kan, komt het volume met de lange zijde aan de De

Boelelaan te staan en steek het volume minder diep het woongebied in, wat ste-

denbouwkundig te verkiezen is.

Bijzondere plek rond de nieuwe brug

In het verlengde van de westelijke entree naast Vreugdehof wordt een nieuwe fiets-

brug over de singel aangelegd. Daarmee wordt De Klencke beter met de zuidelijk

aangrenzende buurt in Buitenveldert verbonden. De plek bij de brug wordt een bij-

zondere verblijfsplek in de buurt, met een pleintje aan het water. Grenzend aan de

tuin van Vreugdehof wordt een appartementencomplex gebouwd met een bijzon-

dere uitstraling. Dit opvallende gebouw van maximaal 20 meter hoog moet deze plek

gaan markeren en het aanzien hebben van een grote villa met uitzicht op het water.

De hoge plint (5 meter) krijgt een horecafunctie. De nieuwe brug, de pleinruimte en

het gebouw moeten samen een architectonisch ensemble gaan vormen in het nieuwe

De Klencke.

Doorlopende route langs de singel

De bestaande groene singel is erg belangrijk voor de sfeer binnen het gebied en als

openbare ruimte. Om deze kwaliteit voor zoveel mogelijk mensen toegankelijk te

maken wordt langs de singel en de nieuwe ‘grachten’ gedeeltelijk op steigers, een

doorlopend voetpad aangelegd.

33

Ste

denbouwku

ndig

kader

Beeldkwaliteit architectuur en openbare ruimte

Algemeen aanzicht van de architectuur

De nieuwe gebouwen krijgen een hoogwaardige uitstraling. Dit wordt bereikt door

gebruik te maken van rustige architectuur, zorgvuldig op elkaar afgestemde kleuren

en hoogwaardige, natuurlijke materialen. Het geheel krijgt een lichte uitstraling, met

donkere accenten. In het hele gebied worden in de bebouwing hoge plinten gerea-

liseerd ten behoeve van programmaflexibiliteit en ruime entrees.

Open bouwblok rond Officia I

De De Boelelaan zal met de ontwikkeling van de Zuidas veranderen van een weidse

open laan in een straat met hoge wanden, gevormd door dicht op elkaar staande

gebouwen. De noordwand van De Klencke aan de De Boelelaan zal bestaan uit twee

aparte kantoorgebouwen: het bestaande Officia I en een nieuw te bouwen kantoor

daarnaast - ieder met een duidelijke eigen identiteit. Er zal wel een zekere verwant-

schap zichtbaar zijn, bijvoorbeeld door de kleurtoepassing. Beide kantoorgebouwen

hebben hun adres aan de De Boelelaan, met een eigen entree.

Aan de Klenckelaan is het bouwblok geknipt in verschillende appar-

tementengebouwen. Ook voor deze zelfstandige gebouwen geldt dat

ze een eigen identiteit hebben, maar samen wel een eenheid vormen.

Architectuur en kleurgebruik kunnen verschillen - zonder dat het geheel

uit elkaar valt - en vormen zo een bijzondere kwaliteit voor het gebied.

Als gevelmateriaal wordt hier baksteen en natuursteen voorgesteld.

De entrees van deze gebouwen zullen hoog en royaal zijn vormgegeven

met veel gebruik van hout en glas. Tussen de verschillende apparte-

mentengebouwen worden ruimtes opengehouden, waardoor meer

zonlicht in de binnentuin valt. De openingen tussen de gebouwen worden

afgesloten met een transparant, bijzonder vormgegeven hek dat voor

het hele blok als geheel wordt vormgegeven. De gevels die aan de

binnentuin grenzen zullen licht en rustig van kleur zijn, in contrast met

de gevels aan de straatkant.

34


4.2

Kop Vreugdehof aan de De Boelelaan

De Klencke krijgt aan de Vreugdehof zijde een hoog entreegebouw dat onderdeel

gaat uitmaken van het Vreugdehof complex en hierop dus goed aan moet sluiten. Het

gebouw krijgt een duidelijke eigen identiteit en een duidelijk adres aan de De Boele-

laan.

Kop gracht aan de De Boelelaan

Op de kop van de zijgracht van de singel komt het tweede markante entreegebouw

van De Klencke. Het gebouw zal met name opvallen door de bijzondere vorm en

architectuur.

Terrasgebouwen tussen Klenckelaan en singel (Oversinge)

De eerder genoemde terrasgebouwen komen haaks op de Klenckelaan te staan. Qua

architectuur, materiaal- en kleurgebruik is er een duidelijke verwantschap met de

appartementengebouwen aan de overzijde van de Klenckelaan Daar waar de collec-

tieve tuinen tussen de terrasgebouwen aan de Klenckelaan grenzen, komt een

pergola die in vormgeving en architectuur onderdeel is van de bebouwing.

Aan de singelzijde hebben de terrasgebouwen een open, strakke architectuur met veel

glas en vormen zo een mooie combinatie met groen en water. De royale terrassen met

balustrades en pergola zijn als onderdeel van de architectuur ontworpen.

Exclusief wonen aan de singel ter hoogte van de nieuwe brug

Grenzend aan de tuin van Vreugdehof ligt aan de singel een bijzondere locatie voor

een nieuw wooncomplex. Het is de plek waar de nieuwe fietsbrug over de singel De

Klencke beter met Buitenveldert gaat verbinden. Dit zeer exclusieve gebouw moet

met zijn architectuur de plek gaan markeren. De plint is extra hoog uitgevoerd (5

meter), waardoor het een goede plek wordt voor een café-restaurant.

De nieuwe brug, de pleinruimte en het gebouw moeten samen een architectonisch

icoon worden in het vernieuwde gebied.

Openbare ruimte

De openbare ruimte in het hele gebied van De Klencke krijgt kwaliteit door een hoog-

35

Ste

denbouwku

ndig

kader

waardige inrichting en materiaalgebruik. Als één geheel vormgegeven ontstaat een

samenhangend beeld. Bijzondere aandacht heeft de verblijfskwaliteit van de open-

bare ruimte.

Groene uitstraling Klenckelaan

Het profiel van de Klenckelaan is 21,5 meter breed. Hoewel de bebouwing aan de

Klenckelaan hoog is (6 tot 8 lagen) krijgt de laan wel een groene uitstraling. Door de

openingen tussen de gebouwen transparant te houden, worden de collectieve tuinen

en het water vanaf de staat beleefbaar. Het profiel van de Klenckelaan krijgt een

brede middenberm met gras en bomen waardoor een groen straatbeeld ontstaat.

Om te voorkomen dat de Klenckelaan te donker zal worden, mogen de bomen niet

te groot uitgroeien en mag het bladerdak niet te dicht zijn.

Route langs de singel

Langs het water wordt een doorgaand openbaar voetpad aangelegd, waarmee de

kwaliteit van deze groene ruimte voor iedereen toegankelijk en beleefbaar wordt ge-

maakt. Deels loopt dit voetpad langs de groene oever en gedeeltelijk langs de

nieuwe waterpartijen. Steigers, kades en zachte oevers dienen tegelijkertijd in één

landschapsontwerp te worden vormgegeven.

Plein aan de singel

Een bijzondere nieuwe verblijfplek in het gebied is het pleintje aan het water naast

de nieuwe voet/fietsbrug over de singel. Het plein vormt samen met de nieuwe brug

en het markante woongebouw bij de Vreugdehof een ensemble en wordt een icoon

in het nieuwe gebied De Klencke. In de plint van het gebouw zal horeca worden

opgenomen, maar er zullen ook verblijfmogelijkheden komen in de vorm van aan-

gename zitbanken. De ruimte langs de hele singel zal een openbaar karakter krijgen

of behouden.

Collectieve tuinen

De binnentuin van Officia I wordt niet openbaar, maar is de gemeenschappelijke tuin

voor de bewoners en gebruikers van dit bouwblok. De binnentuin wordt ingericht als

36


stille, groene oase die uitnodigt om hier op een bankje te gaan zitten. De tuin draagt

voor een belangrijk deel bij aan de groene kwaliteit van de Klenckelaan. Hekken en

pergola’s dienen daarom transparant te worden vormgegeven.

Ook de tuinen tussen de terrasflats zijn niet openbaar, maar worden als collectieve

tuinen ingericht. Ze hebben ook een belangrijke rol bij de groenbeleving vanuit de

Klenckelaan. Hekken en pergola’s dienen daarom ook hier transparant te worden

vormgegeven.

Overgangsgebied

De woongebouwen zijn omringd door een strook privégebied, de overgang tussen

voordeur en stoep: een zogeheten ‘encroachment’. In het stedenbouwkundig ont-

werp is met een lijn 1,5 meter aan de straatzijde gereserveerd voor deze stroken en

ook op de planschets is dit zichtbaar. De precieze invulling gebeurt in de volgende

fase, maar de ruimte is alvast gereserveerd. (Zie kaart pag. 29).

37

Ste

denbouwku

ndig

kader

Bouwflexibiliteit

Om voldoende bouwflexibiliteit te bieden voor de gebouwen in het gebied is een

denkbeeldige ’tent‘ om de volumes gezet, waarbinnen het gestelde programma

gerealiseerd kan worden. Hieronder worden de tenten voor de gebouwen in beeld

gebracht.

4.3

38


39

Asp

ecte

n

Om straks te kunnen komen tot een nieuw bestemmingsplan zijn diverse

verkenningen, onderzoeken en metingen verricht op het gebied van lucht-,

water- en bodemkwaliteit en akoestiek. Er zijn modellen doorgerekend voor

waterberging en de effecten op de grondwaterstand. Een natuurtoets werd uit-

gevoerd en ook een archeologische quick-scan. De bevindingen hiervan staan

beschreven in dit hoofdstuk. Tot slot komen aan bod: klimaatneutraal bouwen,

kabel- en leidingtracés en het beheer en onderhoud van de openbare ruimte.

Luchtkwaliteit

Om herontwikkeling van De Klencke mogelijk te maken is een nieuw bestemmings-

plan nodig, met dit projectbesluit als uitgangspunt. Wettelijke luchtkwaliteitsnormen

zijn tegenwoordig een belangrijk onderdeel van bestemmingsplannen. Daarom heeft

Stadsdeel Zuideramstel het IBA (Ingenieursbureau Amsterdam) een verkenning laten

doen naar de kansen en risico’s van de luchtkwaliteit voor de plannen.

De Wet luchtkwaliteit schrijft ondermeer voor dat ‘iedere toename van de concen-

tratie van de maatgevende stoffen PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide) met meer

dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde, een toename is in betekenende mate.’

Ontwikkelingen die leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit onder die 3%

kunnen zondermeer worden gerealiseerd.

Tot ongeveer halverwege 2009 is er wettelijk sprake van een interim-fase, omdat het

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) nog niet is vastgesteld. In

deze periode geldt een maximaal toelaatbare verslechtering van 1% in plaats van de

genoemde 3%. In de ‘Regeling niet in betekenende mate’ (2007) zijn deze percen-

tages vertaald in volumes van bouwprojecten. De 1% norm staat hierin gelijk aan het

toevoegen van 500 woningen en 3% aan 1.500 woningen. Als het nieuwe bestem-

mingsplan voor De Klencke in deze interim periode wordt vastgesteld, dan is de 1%

norm dus van toepassing. De Klencke voegt ca 430 woningen toe aan de reeds

aanwezige functies in het gebied. Hierdoor kan het effect van het project op de

luchtkwaliteit worden aangemerkt als ‘niet in betekenende mate’ (NIBM). Dus ook in

5. Aspecten

5.1

de genoemde interim-fase zou het nieuwe (ontwerp)bestemmingsplan in overeen-

stemming zijn met de Wet luchtkwaliteit.

Anticumulatie bepaling

Zodra het NSL programma in werking treedt, zal echter ook een andere bepaling

in werking treden; de zogeheten ‘anticumulatie bepaling’. Die bepaling verplicht

projecten om de cumulatieve luchtkwaliteiteffecten te beoordelen van ‘aan elkaar

grenzende of in elkaars directe nabijheid liggende locaties die gebruik maken van

dezelfde ontsluitingsinfrastructuur.’ Zulke aangrenzende locaties dienen dus als één

geheel te worden beoordeeld. Daarmee wil de wetgever voorkomen dat projecten

worden ‘opgeknipt’, teneinde juist onder de grenswaarden te blijven. Hoe deze

bepaling zal worden toegepast is nog niet duidelijk. Het is denkbaar dat voor De

Klencke de luchtkwaliteit in combinatie met het naastgelegen Zuidas gebied moet

worden beoordeeld, als zijnde één geheel. Dit zou realisatie van het plan ernstig

kunnen belemmeren, tenzij de autonomie van het project De Klencke onomstotelijk

bewezen kan worden. Helaas valt nog nauwelijks in te schatten welke kant de juris-

prudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State op zal gaan.

Dit leidt tot de conclusie dat het nieuwe bestemmingsplan bij voorkeur nog in de

periode wordt vastgesteld van de interim-fase, vóórdat het NSL in werking treedt.

Er van uitgaande dat het NSL programma inderdaad medio 2009 wordt vastgesteld

is dat niet haalbaar. In dat geval adviseert het IBA om af te wachten hoe de juris-

prudentie zich op dit gebied van de anticumulatie bepaling ontwikkelt.

Geluid

In 2006 is voor het gebied De Klencke akoestisch onderzoek uitgevoerd door de Dienst

Ruimtelijke Ordening. De conclusie van het onderzoek was dat de voorkeurswaarde

werd overschreden als gevolg van het verkeer van de A10 Zuid, de De Boelelaan en de

Europaboulevard. Er zijn toen echter ruimtelijke modellen doorgerekend die nu niet

meer conform de huidige plannen zijn. Er moet dus opnieuw onderzoek worden

40


5.2

41

Asp

ecte

n

gedaan. De woningbouw in het middengebied van De Klencke zal waarschijnlijk goed

genoeg worden afgeschermd door de kantoorbebouwing aan de De Boelelaan en het

Novotel aan de Europaboulevard. Of hier eventueel een ontheffing hogere waarden

voor nodig is - of akoestische maatregelen - wordt later onderzocht. Nieuwe woon-

bebouwing aan de Kop van Vreugdehof aan de De Boelelaan krijgt zeker last van

verkeerslawaai. Voor deze bebouwing moet vooralsnog worden uitgegaan van dove

gevels.

Met de voorzitter van het Technisch Ambtelijk Vooroverleg Geluidshinder Amsterdam

(TAVGA) is afgesproken dat er nu in het kader van het projectbesluit nog geen nieuw

onderzoek wordt uitgevoerd. Met name de toekomstige situatie aan de De Boelelaan

is nu nog onbekend, vanwege de toekomstige herprofilering en de gewijzigde

stedenbouwkundige inzichten. De Zuidas heeft hiervoor nog geen plannen ontwik-

keld. Akoestisch onderzoek zal dus in een volgende planfase worden geactualiseerd,

bijvoorbeeld in het kader van het bestemmingsplan of het investeringsbesluit.

Duurzaam bouwen

In De Klencke wordt gestreefd naar energiebesparing op zowel gebiedsniveau als

op gebouwniveau. De gemeente Amsterdam heeft als ambitie dat vanaf 2010 ten

minste 40% van de nieuwbouw klimaatneutraal is (een Energie Prestatie op Locatie

norm van 9 á 10) en 60% half klimaatneutraal (EPL van 8). Voor De Klencke wordt een

EPL waarde van ten minste 8,0 nagestreefd. Op gebouwniveau wordt eveneens

gestreefd naar een EPC (energieprestatiecoëfficiënt) die scherper is dan de eis in het

bouwbesluit. Daarnaast wordt de Basiskwaliteit Woningbouw Amsterdam 2006 toe-

gepast. Op het gebied van duurzaam materiaalgebruik wordt dan ook uitsluitend

hout gebruikt met FSC certificaat en er zal zo min mogelijk koper en zink aan de

buitenschil worden toegepast, om te voorkomen dat het hemelwater verontreinigd

raakt met giftige metalen.

Naast deze uitgangspunten zal worden onderzocht hoe de duurzaamheid in De

Klencke op verschillende manieren kan worden ingevuld:

5.3

• Het gebruik maken van duurzame bouwmaterialen;

• Groot accommodatievermogen van gebouwen; grotere overspanningen en pla-

fondhoogtes, en afdoende ruimte voor mogelijke extra (technische) voorzieningen;

• Het toevoegen van groen levert een gezondere leefomgeving op (minder fijnstof).

Ook kan groen op daken een rol spelen bij isolatie;

• Mogelijk toepassen van WKO (Warmte/Koude Opslag), waarbij ingespeeld wordt

op de verschillende behoeften van kantoren (aan koeling) en woningen

(aan warmte).;

• Toepassen van WKO met photo-voltaïsche panelen (PV) op het dak, waardoor

een energieneutraal gebouw ontstaat;

• Osira is voornemens zowel het bestaande verpleeghuis Vreugdehof en de

herontwikkeling op de Kop van Vreugdehof aan te sluiten op de stadverwarming,

waardoor een substantiële CO2 reductie zal ontstaan.

Op 21 januari 2008 heeft de Gemeenteraad een wijziging van de Bouwverordening

Amsterdam 2003 vastgesteld, waarin de verplichting om aan te sluiten op stadsverwar-

ming is geregeld. Een nieuw gebouw moet worden aangesloten op de stadsverwarming

als het bouwwerk op ten hoogste 40 meter afstand van de dichtstbijzijnde leiding is

gelegen. In De Klencke is dat het geval, want er loopt een warmteleiding langs de

De Boelelaan. Er zijn twee soorten ontheffingen voor aansluiting op stadswarmte:

1. Ontheffing op gebiedsniveau

Dit gebeurt momenteel in de stadsdelen Noord en Zuidoost, op basis van vastgesteld

beleid waarin gebieden zijn aangegeven waar een zeker percentage niet op stads-

warmte wordt aangesloten. Van zulk beleid is in Zuideramstel geen sprake.

2. Ontheffing op gebouwniveau

Een ontheffing op gebouwniveau is alleen mogelijk als er dankzij de ontheffing

klimaatneutraal gebouwd kan worden. Het verlenen van de eventuele ontheffing

wordt vastgelegd in de bouwvergunning en is een bevoegdheid van het stadsdeel.

Het ontheffingenbeleid mag echter niet leiden tot een onrendabel stadsverwar-

mingsnet.

42


Het verlenen van een ontheffing in het gebied van De Klencke is theoretisch denk-

baar, als het stadsdeel en de marktpartijen een energievoorziening voorstaan die

innovatief is, zoals warmte/koudeopslag in de bodem. Deze opties kunnen in een

volgend planstadium worden onderzocht. Wel moet vast de kanttekening worden

gemaakt dat er in de aangrenzende Zuidas al zoveel ondergrondse energieopslag-

systemen zijn, dat de kans bestaat dat er onder De Klencke geen bodemcapaciteit

meer over is om ook met energieopslag te werken.

Water

De stedenbouwkundige visie op De Klencke is in een vroeg stadium besproken met

Waternet. Het ontwerp is in principe positief ontvangen, waarbij een aantal opmer-

kingen en eisen voor de verdere uitwerking zijn meegegeven.

Algemeen

Het watersysteem van de Binnendijkse Buitenveldertse polder kenmerkt zich door

lang oost/west gerichte watergangen. De hoofdwatergang in het zuiden van het plan-

gebied De Klencke is hiervan een typisch onderdeel. Grootschalige veranderingen in

dit watersysteem vinden reeds plaats als gevolg van het Zuidas project, dat groten-

deels op polderniveau ligt. Het maken van De Boelegracht - direct ten noorden van

het plangebied - is een voorbeeld van die veranderingen. De planvorming rondom

de Zuidas heeft reeds de nodige waterstudies opgeleverd. Vanwege de ruimtelijke

verbondenheid van De Klencke met de Zuidas zullen deze als uitgangspunt dienen

bij de watertoets op de plannen voor De Klencke.

Watersysteem

Water wordt een bijzondere kwaliteit en een kenmerk van het toekomstige gebied.

Het zal zoveel mogelijk in het gebied beleefbaar zijn en openbaar toegankelijk. Het

watersysteem in De Klencke wordt uitgebreid door aan de bestaande watergang twee

inhammen toe te voegen. Het waterbergend vermogen neemt hierdoor toe en de

beleving van de openbare ruimte krijgt een extra impuls. Wel vragen dergelijke dood-

43

Asp

ecte

n

5.4

lopende stukken extra aandacht in het onderhoud.

Waterberging

Voor de Binnendijkse Buitenveldertse Polder is de compensatiefactor (extra verharding/

open water) bepaald op 15%. Het huidige oppervlak van De Klencke bestaat voor het

grootste deel al uit verharding, maar door de toekomstige ontwikkelingen zal ook

veel groen en water worden toegevoegd. Achter de kantoren aan de De Boelelaan

en tussen de strookbebouwing in het zuidelijke gedeelte worden grote tuinen/

groengebieden gerealiseerd. Daaronder liggen grotendeels parkeergarages. De

gronddekking is ruim genoeg om ook bomen te laten groeien. Het groen wordt

niet gedraineerd. Vanuit de singel wordt het water op twee plekken in het gebied

getrokken in de vorm van brede inhammen. De waterberging in het gebied wordt

daarmee aanzienlijk verbeterd. Extra waterbergend vermogen kan ook toegerekend

worden aan de ontwikkeling van de Zuidas.

Maaiveldinrichting/waterretentie

Voor het gebied De Klencke wordt dezelfde opgave meegegeven als bij de Zuidas:

minimaal 40% van het verharde oppervlak dient te worden ingericht voor water-

retentie. Met ‘groene of blauwe daken’ en slimme maaiveldinrichting wordt een

robuuste ontwikkeling nagestreefd, die niet kwetsbaar is voor een piekbelasting door

extreme regenval. De ambitie is een bui van 50 mm in een uur zonder noemens-

waardige schade te weerstaan. Dit vraagt aandacht voor de detaillering van het maaiveld

en afstemming tussen de verschillende ontwikkelingen in het plangebied. In het maai-

veldontwerp zal dit verder worden uitgewerkt.

Bij het realiseren van steigers aan de oevers gaat de voorkeur van Waternet uit naar

steigers met een maximale breedte van 1,2 meter, in verband met de schaduwwerking

die nadelig is voor de waterkwaliteit en voor schoonmaakactiviteiten. Bredere steigers zijn

vergunningplichtig en vergen een ontheffing. Een mogelijk alternatief zijn drijvende

- en dus voor onderhoudswerkzaamheden los te koppelen - steigers of verlaagde

kades.

44


Grondwater

De grondwaterzorgplicht stelt dat de grondwaterstand niet door de ontwikkeling

veranderd mag worden. In De Klencke zijn onder de gebouwen en deels onder de

groengebieden/tuinen parkeergarages in één en twee ondergrondse lagen gepland.

Deze belemmering van de grondwaterstroom dient zo veel mogelijk beperkt te worden.

Maar door de aanleg van De Boelegracht, de aanwezigheid van de watergang in

het zuidelijke deel en de uitbreiding daarvan, worden de effecten op het grondwater

minimaal geacht. Voor de start van de bouwwerkzaamheden dienen de effecten op

de grondwaterstand echter wel te worden doorgerekend.

In maart 2006 is onderzocht wat de effecten van de ondergrondse parkeergarages op

het grondwater zijn en of dit noopt tot bijzondere maatregelen. De conclusie was

dat herontwikkeling van De Klencke, waarbij ondergrondse parkeergarages worden

aangelegd, niet zal leiden tot een overschrijding van de gemeentelijke normen. In-

middels zijn de bouwplannen veranderd, maar de veranderingen verschillen voor het

grondwater niet wezenlijk van de oude plannen. Bijzondere maatregelen zijn dus niet

nodig. Wel moet voorkomen worden dat er opsluiting van grondwater optreedt tussen

ondergrondse constructies.

Waterkwaliteit

De in het gebied gebruikte materialen dienen conform het bouwbesluit te zijn, waar-

door verontreiniging van het oppervlaktewater en het grondwater voorkomen wordt.

Bijzondere aandacht verdient de waterkwaliteit in de uitbreidingen van het water-

systeem. Deze inhammen lopen aan de noordzijde dood. Maar door de grote breedte

van de watergangen (ca. 16 m) zal er voldoende dynamiek in het water zijn om zuurstof-

arme omstandigheden te voorkomen. Wel kan zich in de doodlopende einden bij de

overheersende zuidwestenwind drijfvuil verzamelen. Het stadsdeel is verantwoordelijk

voor het verwijderen van drijfvuil.

45

Asp

ecte

n

Externe veiligheid

Het projectgebied De Klencke bevindt zich niet in de risicozone van risicobedrijven

en hun infrastructuur. Wat betreft de externe veiligheid zijn er dus geen belemme-

ringen voor ontwikkeling van het gebied.

Bouwhoogte

De maximale bouwhoogte binnen de straalpaden van KPN is 55 meter. In het overige

gebied geldt de Schiphol norm als maximale bouwhoogte (gedeeltelijk 87,5 meter

en gedeeltelijk 90 meter).

Straalpad zendmast

46


5.5

5.6

Bodemkwaliteit

In 2003 is historisch onderzoek uitgevoerd naar mogelijke bodemverontreiniging in

De Klencke. Naast archiefonderzoek is de locatie ook bezocht. Enige bodemveront-

reiniging is wel te verwachten, maar de mate waarin valt alleen met bodemonderzoek

vast te stellen, omdat een historisch onderzoek te beperkt is. Bodemonderzoek kan

pas goed worden uitgevoerd na het slopen van de huidige gebouwen en voor het

bouwrijp maken van de grond. Daarover worden afspraken gemaakt met de dienst

Milieu- en Bouwtoezicht.

Kabels en leidingen

Er bevinden zich tal van tracés voor kabels en leidingen in het projectgebied. Matig

zware tracés bevinden zich in het fiets- en voetpad langs de De Boelelaan en in de

binnenring van De Klencke. Zware tracés bevinden zich in de voetpaden van de

Europaboulevard en de Van Heenvlietlaan en in delen van de De Boelelaan. Verder

bevindt zich een zwaar telecommunicatie tracé aan de bovenkant van het talud,

langs het water van de Oversinge en het water ten westen van het Novotel. Een

zware waterleiding bevindt zich in het oostelijk deel van het gebied. Daarnaast zijn

er tracés voor warmte en koudelevering aan Osira en de kantoren van SPF. Tot slot

ligt er een transportriool onder het terrein van het Novotel, maar dit stuk terrein valt

buiten het gebied waar ingrepen worden voorgesteld.

Het uitvoeren van het sloop/nieuwbouwprogramma en het verplaatsen van de

Klenckelaan naar het noorden heeft gevolgen voor kabel- en leidingentracés, die

soms moeten worden verplaatst. Hierover wordt overlegd met het stedelijke Procuwo

overleg (Coördinatie Commissie Uitvoering Werken in de Openbare ruimte). Enkele

van de belangrijkste bevindingen zijn:

• Onder het nieuwe gebouw ten oosten van Officia I liggen kabels en leidingen

die moeten worden verplaatst;

Straalpad Schiphol

47

Asp

ecte

n

5.7

5.8

• Een grote warmtetransportleiding van Nuon ligt in de De Boelelaan en er liggen

nieuwe warmte- en koudeleidingen in De Klencke tegen het talud van de singel.

Mogelijk moeten die leidingen verlegd worden;

• Gasleidingen van Liander (voorheen Continuon) moeten omgelegd worden bij

het verzorgingstehuis, het Novotel en het Pensioenfonds;

• Voor de aanvoer van elektriciteit aan de kantoren is waarschijnlijk een nieuwe

hoogspanningsruimte nodig. Voor de ongeveer 400 woningen die worden

gebouwd is één traforuimte wellicht genoeg;

• Waternet geeft aan dat nieuwe steigers vergunningplichtig zijn. Nader geo-

hydrologisch onderzoek is nodig voor de parkeerkelder onder het woonblok en

de groene tussenruimte. Bovenop de garages is een behoorlijke gronddekking

nodig, zowel voor kabels en leidingen als om mee te tellen als ‘niet verhard’;

• Ten oosten van Officia I ligt een transportriool en dit zal dus omgelegd moeten

worden.

In de volgende planfasen worden gevolgen voor kabels en leidingen in detail uitge-

werkt. Hierbij is ook overleg en afstemming met de Zuidas nodig.48


Beheer openbare ruimte

Stadsdelen en de centraal-stedelijke diensten maakten in 2004 verregaande afspraken

over de inrichting van de openbare ruimte. Er wordt uitgegaan van de gezamenlijke

Amsterdamse traditie van inrichting van het openbare gebied. Deze is gericht op

samenhang en duurzaamheid, een herkenbaar en logisch straatbeeld en een hoge

uitvoeringskwaliteit. Voor De Klencke geldt daarom dat de rijwegen (30 km/u regime)

met gebakken materiaal worden bestraat en de trottoirs met een hoogwaardige

30x30 cm betontegel.

De ambitie ligt echter wat hoger voor De Klencke dan in veel andere plannen en daar

moet bij het beheer en onderhoud rekening mee worden gehouden. In Zuideramstel

wordt over het algemeen een middelhoog beheerniveau aangehouden in de

openbare ruimte. Voor het gebied van de Zuidas is een extra hoog beheerniveau

afgesproken. Om de meerkosten op te vangen wordt in de Zuidas extra budget ter

beschikking gesteld door de ontwikkelaars. Dit principe zou ook op De Klencke kunnen

worden toegepast. In een later uitwerkingstadium zullen hierover afspraken worden

gemaakt.

Flora en fauna

In de huidige situatie heeft De Klencke een overwegend stenige uitstraling. Er is weinig

groen beleefbaar. De enige groenstroken in het gebied zijn de groene oevers langs

de singel en de watergang tussen De Klencke en het Novotel. Vanuit het gebied

gezien ligt dit groen met name aan de achterkant van de bebouwing en is alléén

vanaf de overkant van de singel beleefbaar.

Door de voorgestelde ontwikkeling zal het gebied met name in het zuidelijke deel

een meer open en groene uitstraling krijgen. Daaraan draagt de strokenbebouwing

bij, die haaks op de singel staat en het zicht op het water en de collectieve tuinen tussen

de gebouwen open laat. Ook de nieuwe Klenckelaan heeft een groene uitstraling

door de middenberm met bomen. De groene oever langs de singel blijft zoveel

49

Asp

ecte

n

5.9

5.10

mogelijk behouden en ook één van de toegevoegde watergangen heeft een groene

oever.

Bomen

In het plangebied staan de bomen nu voornamelijk in de straat en op de parkeer-

terreinen; overwegend lindes met een (stam-)diameter van 20 tot 40 cm. Deze bomen

zullen in het kader van de herontwikkeling gekapt moeten worden. Langs het water

staan verschillende bomensoorten (essen, treurwilgen en elzen). Enkele van deze

bomen hebben een diameter tot 100 cm en zijn beeldbepalend. Waar mogelijk zullen

deze bomen geïntegreerd worden in de nieuwe ontwikkeling. In het gebied zijn geen

bomen aanwezig die als monumentaal gekenmerkt zijn.

In totaal zullen ongeveer 95 bomen gekapt moeten worden. Daar tegenover staat

dat er een groot aantal bomen teruggeplant wordt in de openbare ruimte en in de

collectieve (binnen-)tuinen. Het exacte aantal zal pas in de verdere uitwerking van

de plannen bepaald kunnen worden. Bij de uitwerking dient rekening gehouden te

worden met een voldoende dikke aardlaag bovenop de parkeergarages. Ook bij de

inrichting van de openbare ruimte zijn ruime boomspiegels een belangrijk uitgangs-

punt.

Natuurtoets

Voor het plangebied van De Klencke is in mei 2006 een natuurtoets uitgevoerd. Daarbij

werd vastgesteld dat er een beschermde vissoort (de bittervoorn) in het water leeft.

Maar aangezien er geen sprake is van demping van water wordt deze vissoort niet

gehinderd in zijn bestaan. De bittervoorn gebruikt grote zoetwater mosselen bij de

voortplanting, daarom moet bij werkzaamheden aan het water in de periode april

t/m augustus rekening met deze mosselen worden gehouden. Daarnaast zijn er

vogels in het gebied die tijdens het broedseizoen beschermd zijn. Dit stelt rand-

voorwaarden voor later uit te voeren bouwwerkzaamheden.

Sinds de uitvoering van de natuurtoets is de natuurwetgeving niet veranderd. Wel ligt

het accent nu meer op vaste verblijfplaatsen voor vogels, bijvoorbeeld in oude

bomen. Aangezien er geen oude bomen in het gebied zijn, levert dit verder geen

problemen op.

50


Archeologie

In januari 2006 is een archeologische quick-scan uitgevoerd voor De Klencke. His-

torisch kaartmateriaal toont aan dat op de betreffende terreinen nauwelijks of geen

bewoningssporen uit het verleden kunnen worden verwacht. De kans dat bij werk-

zaamheden archeologische waarden worden bedreigd is dus gering. In 2006 werd

daarom geadviseerd om voorafgaand aan het bouwrijp maken geen nader archeo-

logisch onderzoek te doen. Intussen is de wetgeving echter gewijzigd en dient er

toch een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd te worden. Dit onderzoek zal

het stadsdeel laten uitvoeren in het kader van de bestemmingsplanprocedure.

51

Asp

ecte

n

5.11

52


In dit hoofdstuk aandacht voor de aanpassing van het bestemmingsplan en de

planning van het project, met name de afstemming van de diverse deelprojecten.

Daarnaast wordt ingegaan op de gevolgen voor de huidige bewoners van De

Klencke en het overleg dat tussen hen en de ontwikkelende partijen zal plaats-

vinden. Ook worden de financiële en logistieke risico’s beschreven.

Planprocedures

Het van kracht zijnde juridisch-planologische kader is het Bestemmingsplan Buiten-

veldert uit 1973. De bestemmingen komen overeen met de bestaande bebouwing en

voor de sociale huurwoningen van Stadgenoot is een artikel 19-procedure gevoerd.

Het bestemmingsplan uit 1973 is gedetailleerd en laat geen andere ontwikkelingen

toe; er moet dus een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt. Dit zal ook de snelste

route zijn van de bouwaanvragen voor de betreffende bouwplannen.

Op 1 juli 2008 is de Nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening (nWRO) in werking ge-

treden. Daarmee is ook de anticipatieprocedure veranderd. De artikel 19-procedure

is komen te vervallen. In plaats daarvan is naast de bestemmingsplanprocedure een

mogelijkheid van het ‘projectbesluit’ in het leven geroepen. Onafhankelijk van de te

volgen procedure blijft een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk.

Daarnaast werd in 2006 de Grote Vereenvoudiging ingevoerd, waarmee het

gemeentelijke planproces is teruggebracht van 6 naar 4 fasen. Deze fasen staan

beschreven in het Plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen (Plaberum).

De mate van uitwerking van de nieuwe planproducten is hiermee veranderd. Afspraken

uit het Plaberum zullen uitgangspunt zijn voor de verdere uitwerking van dit project.

Het haalbaarheidsonderzoek van 2003 is hierbij opgevat als een strategiebesluit en

de tweede fase (de onderzoeksfase) wordt hierbij afgerond met dit projectbesluit.

Tot slot wordt in het Structuurplan Amsterdam ´Kiezen voor stedelijkheid´ (2003) De

Klencke gekenmerkt als gemengd stedelijk woon/werkgebied. De woonfunctie over-

heerst, maar ook kleinschalige werkfuncties, recreatieve en maatschappelijke functies

worden nagestreefd. In de naoorlogse woongebieden buiten de ring zal een stedelijke

6. Proces6.1

53

Pro

ces

herstructurering plaats vinden waarin op geschikte plekken woningen zullen worden

toegevoegd. Om ook woongebieden met lagere dichtheden te handhaven dienen op

andere plekken juist gebieden met hogere dichtheid en stedelijk wonen ontwikkeld

te worden. De Klencke is hiervoor geschikt.

Planning

In de planning wordt ervan uitgegaan dat alle onderzoeken die nodig zijn voor de

ruimtelijke onderbouwing parallel gaan lopen aan de onderzoeken van de program-

meringfase (Plaberum fase 3). Doel is dat het bestemmingsplan vigerend is als de

bouwaanvragen voor de bouwplannen ingediend gaan worden.

Een aandachtspunt bij de planning van het bestemmingsplan is de relatie met de

Zuidas. De Klencke wordt behandeld als een stadsdeelproject naast een groot-

stedelijk project (de Zuidas). In de onderzoekssfeer gaan deze projecten met elkaar

interfereren op het gebied van verkeersgegevens, luchtkwaliteit, waterberging, eco-

nomische ontwikkeling (grondprijzen, huurprijzen) en dergelijke. Een en ander moet

later worden uitgewerkt en afgestemd.

Fasering

In het projectgebied De Klencke willen verschillende ontwikkelende partijen bouw-

plannen realiseren. De volgende deelprojecten worden hierbij gedefinieerd:

1. De nieuwbouw van Osira op de kop van Vreugdehof aan de noordkant

2. Het appartementencomplex aan de zuidzijde van Vreugdehof

3. De bebouwing ten westen en aan de achterkant van Officia I

4. De terraswoningen aan de singel

5. Het kantoorgebouw ten oosten van Officia I

54


6.2

6.3

Er is afgesproken dat de deelprojecten zich zoveel mogelijk onafhankelijk van elkaar

moeten kunnen ontwikkelen. De deelprojecten zijn echter voor een aantal zaken van

elkaar afhankelijk, namelijk:

• De vroegste start bouw wordt bepaald door de keten van het planvormings-

proces (fase 2 en 3 Plaberum) en de aansluitende voorbereidingen voor de

nieuwbouwontwikkelingen. Deze starten nu na het fase 3 besluit. Partijen kunnen

echter individueel besluiten parallel aan fase 3 met hun bouwvoorbereiding te

starten, waardoor eerder met de bouw begonnen kan worden;

• De bouw van de appartementen ten zuiden van Vreugdehof is afhankelijk van de

verhuizing van de Hogere Hotelschool naar de Zuidas;

• Ook de bouw van de terraswoningen is afhankelijk van de sloop van de Hotel-

school. Daarnaast zijn deze woningen afhankelijk van:

- de sloop van de kantoorgebouwen van Officia II en Officia III;

- de afspraak dat de huidige bewoners binnen het plangebied mogen verhuizen.

Mede hierdoor zal de bouw van de terraswoningen gefaseerd plaatsvinden;

• De bouw van het kantoor ten westen van Officia I en de woongebouwen

erachter zijn afhankelijk van de sloop van de kantoorgebouwen van Officia II en

Officia III;

• Osira heeft aangegeven haar start bouw af te stemmen op de andere projecten

om de overlast voor haar zittende bewoners zoveel mogelijk te beperken;

• Voor het kantoor ten oosten van Officia I hoeven geen functies verplaatst te

worden. Maar ook deze bouwplannen zijn afhankelijk van het bouwrijp maken,

waaronder algemene zaken als het omleggen van kabels en leidingen, het

kappen van bomen, opbreken van straten en dergelijke.

Op basis van deze uitgangspunten is de planning opgesteld. In 2011 wordt begonnen

met de eerste bouwplannen. Extra aandachtpunt is de bouwlogistiek en de inrichting

van de openbare ruimte in de eindfase. In het plangebied De Klencke liggen alle

eindtrajecten nu redelijk dicht in de tijd bij elkaar, wat tot een mogelijk transport- en

bouwprobleem kan leiden.

55

Pro

ces

Tevens moeten nadere afspraken met de Zuidas gemaakt worden over de herprofi-

lering van de De Boelelaan. Hun planning is nog niet bekend. In de planning van De

Klencke is een tijdvak aangegeven waarin het niet wenselijk is de De Boelelaan te

herprofileren, omdat er ten allen tijde twee ingangen naar het gebied toegankelijk

moeten blijven.

Communicatie en inspraak

In het Plaberum is opgenomen dat in elke planfase inspraak zal plaatsvinden. De

inspraak in fase 2 zal plaatsvinden nadat er vooroverleg met de bewoners en met de

bedrijven heeft plaatsgevonden. Hierna kan het Dagelijks Bestuur van het stadsdeel

de stukken vrijgeven voor inspraak.

De partijen zijn verantwoordelijk voor de communicatie met de direct belang-

hebbenden in het gebied: Osira voor Vreugdehof, SPF-beheer voor de kantoren,

Stadgenoot voor de Hogere Hotelschool en de zittende bewoners.

• Extra aandacht is nodig voor de communicatie met de bewoners. Stadgenoot

is hiervoor verantwoordelijk. De exacte communicatiemomenten naar de 35

huurders/bewoners zullen in overleg plaatsvinden tussen het stadsdeel en

Stadgenoot;

• Alle 35 huurders hebben de mogelijkheid om terug te keren in een nieuwe

passende huurwoning in De Klencke. Ook als men tijdens de bouw ergens

anders wenst te gaan wonen;

• Er zullen tijdig goede alternatieven gezocht worden voor de huurders.

Aandacht is nodig voor de fasering zodat de 35 woningen als laatste gesloopt worden.

Hierdoor kunnen bewoners vanuit hun oude woning direct naar een nieuwe woning

in het gebied verhuizen.

56


6.4

Risico’s

Er zal nog een uitgebreide risicoanalyse worden uitgevoerd, waarin alle mogelijke

risico’s worden benoemd, onderzocht in welke mate ze voorkomen en waarin

beheersmaatregelen worden geformuleerd. In het kader van dit Projectbesluit wordt

volstaan met het benoemen van een aantal reeds bekende risico’s.

Luchtkwaliteit /NSL

Tot ongeveer halverwege 2009 is er wettelijk sprake van een interim-fase, omdat het

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) nog niet is vastgesteld.

Op dit moment wordt De Klencke daarin gekenmerkt als ‘niet in betekenende mate’

(NIBM) bijdragend aan een verslechtering van de lokale luchtkwaliteit, omdat er

minder dan 500 woningen worden gebouwd. (Zie ook hoofdstuk 5.1).

Bouwlogistiek

Volgens de huidige planning komen de meeste bouwplannen in 2013 tot uitvoering.

In de eindfase zal er extra aandacht moeten zijn voor bouwlogistiek en inrichting van

de openbare ruimte. In het plangebied De Klencke liggen alle eindtrajecten nu

redelijk dicht in de tijd bij elkaar wat tot een mogelijk transport- en bouwprobleem

kan leiden.

Ontwikkelingen in de omgeving

Op dit moment is nog geen duidelijkheid over ontwikkelingen in de Zuidas die

mogelijk impact kunnen hebben op De Klencke. Er is bijvoorbeeld nog onduidelijk-

heid over het dokmodel en de toekomstige inrichting van de De Boelelaan.

Financiële haalbaarheid

Ten behoeve van deze fase van het projectbesluit is een zogenaamde quick-scan

uitgevoerd om de financiële haalbaarheid te onderzoeken. Daarbij is geconstateerd

dat er geen discussie is over de investeringen die nodig zijn voor deze herontwikkeling.

Maar wel over de inschatting van de te behalen opbrengsten. De Gemeente heeft

berekend dat een positief resultaat haalbaar is. Daarentegen zijn Stadgenoot en

57

Pro

ces

6.5

SPF beheer daar pessimistischer over gezien de economische waarde van de

bestaande opstallen die moeten worden gesloopt. Tevens is dit ook afhankelijk van de

uit bedrijfseconomisch opzicht gehanteerde rekenparameters, hoe de risico’s worden

ingeschat en wie ze gaat dragen, en de grondprijzen. Dit hoeft in principe geen

effect te hebben op de voorgestelde plannen. Of dat werkelijk zo is zal in de

volgende fase worden onderzocht. In die volgende fase wordt ook een grondex-

ploitatiebegroting opgesteld en zal tussen de partijen onderhandeld worden tot deze

ontwikkeling voor iedereen financieel haalbaar wordt geacht. (Zie ook hoofdstuk 7).

De kredietcrisis

Eind 2008 is Nederland opgeschrikt door een internationale kredietcrisis die ook

effect heeft op de vastgoedmarkt. Wat de gevolgen zullen zijn is niet helder en of dit

project risico loopt is nog niet te overzien. Het voordeel is dat het nog een paar jaar

duurt voordat er daadwerkelijk geïnvesteerd gaat worden in sloop en nieuwbouw.

58


59

Finan

ciële

haalb

aarheid

Om te onderzoeken of de herontwikkeling van De Klencke financieel haalbaar is, is

een zogenaamde quick-scan uitgevoerd. Hiermee kan het projectbesluit financieel

onderbouwd worden en het dient als toetsing voor deze planfase. Alle ruimtelijke,

programmatische en financiële uitgangspunten zijn weergegeven en hiermee geeft

het stadsdeel inzicht in investeringen, opbrengsten en het financiële eindresultaat van

het projectbesluit De Klencke. Er wordt inzicht gegeven in de financiële gevolgen van

de transformatie van De Klencke van een gebied met hoofdzakelijk kantoren en

sociaal maatschappelijke functies naar een aantrekkelijk woon/werkgebied.

Gelet op het stadium van de planvorming heeft de financiële onderbouwing een

globaal karakter. Voor de quick scan is voor het gemak uitgegaan van een traditionele

ontwikkeling, waarbij de gemeente verwerft en uitgeeft. Er is nog geen rekening

gehouden met de intentie van SPF-beheer en Stadgenoot om deze locatie zelf te

herontwikkelen. In dat geval doet de Gemeente een stapje terug en zal een facilite-

rende rol op zich nemen. Hierover moeten in de volgende fase afspraken worden

gemaakt.

Mocht er sprake zijn van een traditionele ontwikkeling - waarbij de gemeente het

risico draagt voor het leveren van bouwrijpe grond - dan laat de quick scan zien dat

er een positief eindsaldo mogelijk is. Met andere woorden; het plan is financieel haal-

baar. Overigens zijn de marktpartijen daar minder optimistisch over, omdat zij de

opbrengsten lager inschatten dan de gemeente. De opdracht voor de volgende plan-

fase is daarom om veel aandacht te schenken aan een sluitende grondexploitatie.

Nota Bene: bij dit projectbesluit is een aparte financiële paragraaf opgesteld.

Vanwege de vertrouwelijkheid van de financiële gegevens wordt deze separaat aan-

geleverd in het kader van de besluitvorming in de Stadsdeelraad van Zuideramstel.

7. Financiëlehaalbaarheid

Colofon

Uitgave

Stadsdeel Zuideramstel, Gemeente Amsterdam

In samenwerking met

Osira Groep

Stichting Spoorwegpensioenfonds

Woningbouwvereniging Stadgenoot


Tekst

Endre Timár / Vanessa Rutgers

Vormgeving

WisselWerking, Vanessa Rutgers

Projectbesluit De Klencke

Documents

Transcript of Projectbesluit De Klencke