Preview Eigen Huis Magazine februari 2013

eigenhuismagazine

gratis voor leden . jaargang 39 . februari 2013

Het verdrietige huis van

Toine Heijmans

Huizenprijs daalde 43%

Woningmarkt ook onderuit

in de jaren '80

Hoe de WOZ tot stand komt

Schatting of precieze berekening?

22 eigen huis magazine feb 2013

Het is juni 2010 als Mark Houtepen vlak voor hij naar zijn werk gaat, een paar druppels water in zijn hal ontdekt. Hij denkt

dat hij iets gemorst heeft, haalt het weg, maar vindt als hij ’s avonds terugkomt weer water in zijn hal. ‘Na onderzoek kwam ik tot mijn verbazing terecht bij het aansluit-punt van mijn douchekraan’, vertelt Houtepen. ‘Dat had ik niet ver-wacht. De badkamer zit boven de keuken en niet boven mijn hal.’

Van kastje naar de muurDe maandag erop belt Houtepen Vivare in Arnhem, de woningcor-poratie waarvan hij zijn nieuw-bouwappartement kocht. ‘Die stuurde meteen een loodgieter langs. Ondertussen had ik alle vloerbedekking losgetrokken en zag dat de betonvloeren kletsnat waren. Die waren na 2,5 jaar water opnemen verzadigd.’ Vivare lijkt een schappelijke partij. Ze herstel-len de lekkage zonder protest. Maar

dan begint Houtepen over de gevolgschade van zijn vloerbedek-king en badkamertegels. ‘Niet ons probleem’, zegt Vivare en stuurt hem naar de bouwer van zijn huis, Dura Vermeer. Maar daar krijgt hij te horen dat hij naar zijn inboedel-verzekeraar moet. En ook die werkt niet mee. Dus gaat Houtepen terug naar de bron: Vivare.

Verborgen gebrekDe woningcorporatie gooit het op de garantietermijn. Houtepen zou te laat zijn om zijn schade te melden en dus om de gevolgschade vergoed te krijgen. De lekkage hadden ze verholpen uit coulance, vertellen ze Houtepen.

Niet correct volgens Maarten Nijland, jurist bij Vereniging Eigen Huis, waar Houtepen na een jaar ten einde raad naartoe stapt. ‘Er zat een scheur in het aansluitpunt bij de douchekraan, áchter de badka-mertegels. Die had Houtepen bij oplevering nooit kunnen zien. Duidelijk een verborgen gebrek. Een van de argumenten die Vivare

gebruikte, was dat de scheur later was ontstaan. In dat geval zouden ze niet aansprakelijk zijn. Maar dat was erg onwaarschijnlijk. Zo’n scheur kan in 2,5 jaar tijd niet zomaar spontaan ontstaan.’

Procederen enige optieNijland is er vrij verbolgen over dat Vivare Houtepen naar de bouwer stuurt. ‘Als je als partij aansprake-lijk bent, dan zeg je niet tegen iemand dat hij naar een ander moet. Van zoiets moet je je als koper ook niet te veel aantrekken. Houtepen had het appartement gekocht van Vivare en niet van de bouwer of de verzekeraar.’ Ook bij Nijland duren reacties van Vivare op brieven, telefoontjes en mailtjes heel lang. ‘Het enige wat je dan kunt doen is dreigen met procederen’, zegt Nijland. En dat is precies wat hij doet. ‘Ik heb als tussenstap een memorie van eis naar Vivare gestuurd. Dat is een concept voor een procedure. Daarbij heb ik gezegd: of we schikken, of ik ga naar de Raad van Arbitrage. Zoals

Als lekkage na jaren pas zichtbaar is

Zo’n 2,5 jaar na oplevering van zijn appartement stuit Mark Houtepen op een vervelende lekkage, veroor-zaakt door een fout tijdens de bouw. De verkoper ont-kent echter alle aansprakelijkheid.TEKST ESTHER DE PUTTER

juridisch dossier aansprakelijkheid

eigen huis magazine feb 2013 23

ik had verwacht, kwamen ze ons toen wel tegemoet.’ Houtepen krijgt 8.000 euro schadevergoeding. Ook op zijn geld moet hij een paar maanden wachten. Maar ruim twee jaar na zijn melding staat het nu eindelijk op zijn rekening.

Twee jaar nat tapijt‘Ik ben blij dat het voorbij is. Volgens mij proberen ze het gewoon. Mijn buurman had hetzelfde. Ook bij hem hield Vivare zijn poot stijf en uiteindelijk heeft hij alles maar zelf betaald.’ Gedu-rende de twee jaar heeft Houtepen zijn natte tapijt laten liggen en alle kapotte tegels bewaard. ‘Ik heb tapijtreiniger gebruikt zodat het

niet ging schimmelen. Ik wilde mijn bewijslast niet vernietigen.’ Slim volgens Nijland. ‘Als het erop aankomt, kun je het nog laten zien’, zegt hij. ‘Dat betekent niet dat je het niet moet vervangen, maar je directe bewijs is dan wel weg. Wil je wel vervangen, leg dan alles vast op foto’s. Of je kunt degene die komt herstellen schriftelijk laten verklaren hoe hij de boel heeft aangetroffen.’

‘Echt geen verborgen gebrek’Vivare blijft erbij dat het geen verborgen gebrek was. ‘Het moment waarop Houtepen het gebrek constateerde, kwam voor ons erg laat, zo’n 2,5 jaar na oplevering.

Iemand in hetzelfde complex kwam met een soortgelijk probleem, maar dan vlak na oplevering. Dan is het veel aannemelijker dat het gebrek tijdens de bouw is ontstaan’, aldus Astrid Garttener van Vivare. Dat het contact zo traag verliep, vindt Vivare vervelend voor Houtepen. ‘Dat kwam doordat er meerdere partijen bij deze zaak waren betrokken. Normaal reageren we snel en adequaat. We hadden ook liever eerder duidelijkheid gehad.’

Juridisch advies nodig?Kijk op eigenhuis.nl/webwinkel/juridisch.

ILLUSTRATIE VIJSELAAR EN SIXMA

Asbest Sommige onderdelen van ons huis kennen een uitgebreide geschiedenis. Vereniging Eigen Huis toont die op feitenkaarten. Deze maand: asbest. Een onderwerp waarover snel paniek ontstaat.

TEKST GONNIE OUSSOREN ILLUSTRATIE LEENDERT MASSELINK

Angst voor asbest

Vorig jaar zomer werd bij renovatiewerkzaamheden in

de Utrechtse wijk Kanaleneiland asbestvezels in de

lucht gemeten. Achteraf gezien bleek dit percentage

asbest te verwaarlozen en waren bewoners voor niets

bang gemaakt.

Asbest in huis betekent niet direct een gezondheidsri-

sico. Het kan gevaarlijk zijn als een hoge concentratie

asbestvezels vrijkomt en wordt ingeademd.

Dat gebeurt alleen als asbest wordt beschadigd door

bijvoorbeeld een verbouwing of renovatie.

Als asbest op de juiste manier wordt verwijderd, is er

niets aan de hand.

Asbest vroeger: Asbest werd al in de klassieke oudheid gebruikt. Egyptische farao’s werden met asbest gebalsemd en de Romeinen gebruikten het voor hun lampen-pitten.

Omdat het gold als slijtvast, brandwerend, isolerend en goedkoop, werd asbest vooral in de jaren zestig en zeventig intensief gebruikt in de woningbouw. Tussen 1917 en 1993 werd circa 770.000 ton asbestvezels in Nederland ingevoerd en in asbest-houdende producten verwerkt, zoals brandwerende platen, isolatiemateriaal, golfplaten, rioolbuizen, schoorsteenpijpen en vloerbedekking. Vanaf 1931 was bij de Arbeidsinspectie bekend dat asbest schadelijk kon zijn. De omvang van deze problematiek is echter lang onderschat: slachtoffers meldden zich niet en de medische diagnose was lastig te stellen. Bedrijfsarts J. Stumphius waarschuwde in 1969 al met een boek getiteld ‘Asbest in een bedrijfsbevol-king’, voor de gevaren van asbest.


feitenkaart

Bronnen: Instituut Asbestslachtoffers, Wikipedia, Asbestfeiten, Asbestnet, Andere tijden, Rijksover-heid, Arbokennisnet, Isoplaat Groep

Asbest

Asbest nu:

Jaarlijks sterven er in Nederland 1.600 mensen aan

asbestziekten.

Asbestziekten, zoals mesothelioom (kanker van

long- of buikvlies) en asbestose (stofl ong) openbaren

zich pas vele jaren na blootstelling.

Meest risicovolle asbestberoepen waren timmerman

en (algemeen, verwarmings-, elektro-) monteur.

In 1978 wordt spuitasbest, dat veel werd gebruikt

voor isolatie in schepen en gebouwen, verboden.

Vanaf 1993 geldt er een algeheel asbestverbod.

Per december 2007 ontvangt elke patiënt met

mesothelioom een vergoeding van 17.000 euro van

de overheid.

Er is een Landelijk Meldpunt Asbest waar mensen

melding kunnen maken van het ongecontroleerd

voorkomen van asbest in het leefmilieu.


Asbest in de toekomst: Er zijn geen asbestproducten meer te koop. Voor

nagenoeg iedere toepassing is een alternatief. Zo

wordt asbest als isolatiemateriaal in de bouw nu

vervangen door materialen als glaswol. Er is nog wel veel asbest in Nederlandse gebouwen

aanwezig: naar schatting enkele miljoenen kilo’s.

Wie (losgebonden) asbest wil verwijderen, moet altijd

contact opnemen met de gemeente. Zij geeft aan

welke voorschriften daarbij moeten worden gehan-

teerd, op grond van het Asbestverwijderingsbesluit.

Hechtgebonden asbest levert geen risico’s op

zolang het materiaal in goede staat verkeerd en niet

wordt bewerkt. Per 2024 geldt een verbod op het bezit van een

asbestdak. De overheid stimuleert om deze asbest-

daken te vervangen door zonnepanelen.

‘Het was een absolute ramp’

In 1979 stortte de huizenmarkt volledig in

50 eigen huis magazine feb 201350 eigen huis magazine feb 2013

De sjah van Perzië werd afgezet, de tweede oliecrisis brak uit en Hinault won de Tour de France. Ondertussen crashte de Nederlandse huizenmarkt met prijsdalingen van 45% tot gevolg. We schrijven 1979. ‘Negen jaar later waren we die inzinking alweer vergeten.’TEKST SANDER VAN DER PLOEG BEELD HOLLANDSE HOOGTE, ANP EN VERENIGING EIGEN HUIS

eigen huis magazine feb 2013 51eigen huis magazine feb 2013 51

Een eigen huis was geen gek idee zo halverwege de jaren zeventig. De droom die voorheen alleen was te realiseren door een selecte groep mensen begon steeds

meer gemeengoed te worden. In 1971 bezat maar 35% van de Nederlanders een eigen huis. Zes jaar later was dit

rond de 42%. Achteraf bezien is de plotselinge populariteit van koophui-zen verklaarbaar. De babyboomers waren destijds in de twintig en mas-saal op zoek naar zelfstandige woon-ruimte. De infl atie lag in 1975 rond de 10%, waardoor lenen goedkoop was. De Nederlandsche Bank had drie jaar daarvoor de regelgeving rond kredie-ten al versoepeld, waardoor banken

gemakkelijker hypotheken verstrek-ten. Gemeenten stimuleerden het eigenwoningbezit met subsidies. Daarbij werd de aspirant-huiseigenaar ook nog geholpen met de toen nog royale hypotheekrenteaftrek tegen maximaal 72%.

Ideologisch verdachtBij het aantreden van het kabinet-Den Uyl (1973-1977) was de komende hui-zenhausse nog niet voorzien. ‘We waren vooral bezig de nijpende wo-ningnood in Nederland op te lossen’, vertelt Marcel van Dam (75), destijds staatssecretaris van Volkshuisvesting namens de PvdA. ‘We richtten ons daarbij vooral op de huursector. Huur-woningen vormden ruim tweederde van de woningvoorraad.’ Huren was volgens Van Dam begin jaren zeven-tig dan ook de norm. ‘Eigenwoning-bezit werd binnen de PvdA ideolo-gisch als verdacht beschouwd. Een koophuis zou mensen lui, burgerlijk en conservatief maken. Ik vond dat toen al belachelijk, maar dat was nu eenmaal de tijdsgeest.’

‘Woningbezitters werden be-schouwd als kapitalisten, een scheld-woord in die tijd’, zegt ook Henny van Herwijnen (72), oprichter en toen-malig directeur van Vereniging Eigen Huis. ‘Volgens mij wilde de toenma-lige burgemeester van Eindhoven, de PvdA’er Jaap van der Lee, woningbe-zitters zelfs een speculatiebelasting opleggen. Door de stijgende woning-waarde zouden zij slapend rijk wor-den. Zo gek was het.’

Van Herwijnen sprak namens de in 1974 opgerichte Vereniging Eigen Huis de politiek hierop aan. En dan

Marcel van Dam, destijds staats-secretaris volkshuisvesting.


vooral de PvdA, die onder Den Uyl Volkshuisvesting onder haar hoede had. ‘De sociaaldemocraten onder-hielden destijds contacten met het communistische Oostblok. Toen wij vertelden dat het eigenwoningbezit in de DDR rond de 70% lag, waren ze daar wel gevoelig voor.’

PrijsexplosieVanaf 1975 trokken steeds minder Nederlanders zich iets van het nega-tieve imago van huizenbezit aan. Lo-gisch, want kopen werd in steeds meer gevallen goedkoper dan huren. Ge-volg: het aanbod kon de vraag niet meer aan, de huizenprijzen explo-deerden. In de topjaren 1976 en 1977 stegen de prijzen met respectievelijk 28% en 39%. Op het hoogtepunt van de markt in 1978 bedroeg de gemid-delde huizenprijs bijna 200.000 gul-den, tegen iets meer dan een ton drie jaar eerder.

Zowel De Nederlandsche Bank als Vereniging Eigen Huis waarschuwde voor een oververhitte huizenmarkt en de royale hypotheekverstrekking. Zo kwam de Groeihypotheek in zwang – een hypotheek waarbij de maande-lijkse kosten toenamen omdat het salaris van de aanvrager toch wel zou stijgen. ‘We hadden twee decennia van onafgebroken economische groei erop zitten’, zegt Van Herwijnen. ‘Ie-dereen was positief. Natuurlijk steeg je salaris, al was het om de oplopende infl atie te corrigeren.’

Dat de groei op termijn niet vol te houden was, wilde niemand weten. ‘Crisis, dat was een achterhaald woord uit de jaren dertig’, vervolgt Van Her-wijnen. ‘Áls een crisis zou uitbreken, dan zouden we ‘m wel oplossen. Alles

was per slot maakbaar in de jaren zeventig. Dat dachten we tenminste.’

Ook Van Dam zag geen zeepbel in de Nederlandse huizenmarkt ontstaan van 1975 tot 1979. ‘Achteraf is het altijd gemakkelijk praten. We zagen wel dat mensen steeds minder leenangst had-den en grote hypotheekschulden aangingen. De generatie van mijn ouders die de jaren dertig heeft mee-gemaakt, zou dat nooit doen. Zij moest, toen de crisis in 1979 uitbrak, wel hebben teruggedacht aan die tijd.’

RampjaarInderdaad, na de zomer van 1978 daalden de huizenprijzen licht, maar 1979 pakte uit als het annus horribilis van de Nederlandse economie en hui-zenmarkt. Door een samenloop van omstandigheden raakten de prijzen in een vrije val. Zo brak na de Iraan-se revolutie de tweede oliecrisis uit. Westerse economieën kregen een zware tik en belandden in een lang-durige recessie. De werkloosheid nam sterk toe en de overheid kampte met acute tekorten.

De huizenmarkt werd meegesleept in de recessie. Banken werden steeds terughoudender met de hypotheek-verstrekking. De gemiddelde woning-waarde nam tot 1983 met ruim 45% af, infl atie meegerekend. Ter verge-lijking: de huizenprijzen zijn nu sinds 2008 met zo’n 25% gekelderd. Het gevolg hiervan was natuurlijk dat veel huiseigenaren toen met forse rest-schulden kampten. In 1981 bedroeg de gemiddelde restschuld ongeveer 50.000 gulden per huishouden.

De snel stijgende hypotheekrente maakte de crisis compleet. In navol-ging van de wereldwijd oplopende

Lariekoek

Volgens Marcel van Dam zijn de maatregelen van het huidige kabinet voor de woningmarkt lariekoek. Het haalt koopkracht weg bij de consument. Hierdoor houdt de crisis aan.

Lees meer wat Van Dam, Van Herwijnen en Rob Mulder, directeur Strategie & Belangenbe-hartiging bij de Vereniging Eigen Huis over de huidige crisis vertellen op eigenhuis.nl/vergeten-crisis.

‘Een koophuis zou mensen lui, burgerlijk en conservatief maken’

rente, steeg de Nederlandse hypo-theekrente van ruim 8% in 1978 tot bijna 13% in 1981. Mensen die tijdens de topdagen van de huizenmarkt tus-sen 1976 en 1978 een huis kochten met een Groeihypotheek, konden door de oplopende werkloosheid salarisstij-ging wel vergeten. Als ze al hun baan wisten te behouden. Bij de eerste de beste renteherziening zaten zij en vele andere woningbezitters met een acuut probleem. De maandlasten konden in één keer honderden guldens stijgen.

Complete verrassingOok Van Herwijnen zelf kampte met de gevolgen van de crisis. Pal voor de uitbraak van de crisis zette hij in 1979 zijn huis te koop dat hij datzelfde jaar met een verlies van 60.000 gulden wist te verkopen. ‘Dat geeft wel aan dat niemand deze crisis kon voorzien’, aldus Van Herwijnen. ‘Mensen werden compleet verrast door de stijgende rente en restschuld. Het was een ab-solute ramp.’


In Den Haag stond de regering vrij machteloos tegen alsmaar volgende economische onheilstijdingen. ‘De crisis greep internationaal om zich heen en was niet een specifi ek Ne-derlands fenomeen’, zegt Van Dam, die in 1981 aantrad als minister van Volkshuisvesting in het kortstondige kabinet Van Agt-II (september 1981-mei 1982). ‘Ook niet op de huizen-markt. Ja, de hypotheekrente steeg wel tot 13%, maar daar stond wel een gierende infl atie tegenover. Het beleid was voor, tijdens en na de crisis ei-genlijk hetzelfde: bestrijden van de woningnood.’

Van Herwijnen verwijt de beleids-makers van destijds weinig: ‘Wat kónden ze doen? Ze waren net zo verrast als wij.’ Maar het gebrek aan dadendrang vanuit Den Haag hielp de huiseigenaren niet verder. ‘Kijk, toen de crisis uitbrak greep Den Haag wel naar de zakdoek, maar niet naar de portemonnee’, vervolgt Van Her-wijnen. ‘Ze hadden alle begrip voor de ellende van huiseigenaren, maar hadden er het geld noch de tijd voor om er echt iets aan te doen.’

ChantageVan Herwijnen onderhandelde na-mens Vereniging Eigen Huis met de banken om betalingsregelingen te treffen voor de getroffen woningbe-zitters. ‘Noem het een guerrillatac-tiek, of zo je wilt chantage, maar als banken niet akkoord gingen, stapten we naar de pers’, zegt Van Herwijnen. ‘Of we vertelden banken dat hun concurrenten wel akkoord gingen. Dat was het enige wat we konden doen, maar zo hebben we wel jaar-lijks honderden huizenbezitters in betalingsnood kunnen helpen. Maar

goed, toen hadden de banken wel iets meer in kas dan nu.’

Het zou tot het einde van 1983 du-ren voordat de huizenprijzen stabi-liseerden. Daarna ging het in kleine stapjes weer bergopwaarts. Hoe zijn we uit de crisis gekomen? ‘Simpel’, zegt Van Dam. ‘Door de aantrekken-de wereldeconomie. De kabinetten Lubbers stonden in de jaren tachtig bekend om de harde saneerpolitiek. Maar aan het mondiale economische herstel hebben zij bitter weinig bij-gedragen.’

UitzwetenWachten op betere tijden is ook vol-gens Van Herwijnen de enige oplos-sing voor de huidige crisis op de wo-ningmarkt die echt soelaas biedt. ‘We hebben destijds de crisis moeten uitzweten, wachtend op betere tijden.’

Die kwamen gelukkig ook. Na 1988

sprak volgens Van Herwijnen niemand meer over de inzinking van de hui-zenmarkt tussen 1979 en 1983. De risicovolle Groeihypotheek werd eind jaren tachtig vervangen door de mis-schien nog wel gevaarlijkere beleg-gingshypotheek. En vanaf 1995 tot 2008 groeiden de bomen weer de hemel in, met wederom royale hypo-theken en torenhoge huizenprijzen. ‘Zo zal het nu ook gaan’, voorspelt Van Herwijnen. ‘Geloof me, over een jaar of tien is iedereen de banken-, euro- en huizencrisis al lang weer vergeten. Tot de volgende zich aandient.’

Meer lezen?Kijk op eigenhuis.nl/vergeten-crisis.

‘Toen de crisis uitbrak greep Den Haag wel naar de zakdoek, maar niet naar de portemonnee’

Henny van Herwijnen in zijn

werkkamer.



Henriëtte Prast is hoogleraar Persoonlijke Financiële Planning aan de Universiteit van Tilburg.

column henriëtte prast

FOTO ANJA WIJGERDEN

Onnodig wantrouwen tegenover tweeverdieners

Stel dat voormalig hoogleraar Diederik Stapel alleenverdie-ner was geweest. Had zijn gezin dan in hun jarendertig-koopwoning kunnen blijven wonen? Nee natuurlijk. En

ook nu is het moeilijk, want Diederiks vrouw heeft wel een hoge functie bij de provincie Brabant, maar met alleen haar inkomen kunnen ze het nauwelijks redden. En dus staat de verwarming laag, en doucht Diederik in plaats van te badderen.

Tweeverdieners zoals het echtpaar Stapel hebben hun menselijk kapitaal veel veiliger belegd dan eenverdieners met hetzelfde gezinsinkomen. Twee keer vijftigduizend aan loon of salaris biedt vele malen meer zekerheid dan een salaris van honderdduizend, omdat de kans dat allebei de partners ontslagen worden veel kleiner is dan de kans op ontslag van een van beiden. Net zoals de kans dat beide partners afzonderlijk van elkaar een

verkeersongeluk krijgen of dodelijk ziek worden.

Voor menselijk kapitaal ¬ dat is het vermogen om een inkomen te verdienen door te werken ¬ geldt dus hetzelfde als voor fi nancieel kapitaal: liever niet al je eieren in een mandje leggen.

Des te vreemder is het dat tweeverdie-ners een lager hypotheekbedrag kunnen krijgen dan eenverdienerhuishoudens met een even hoog inkomen. Ze zouden juist een hoger bedrag moeten kunnen lenen, want de kans op het wegvallen van het gehele inkomen is veel kleiner.

Natuurlijk, voor jonge tweeverdieners geldt dat de kans vrij groot is dat de vrouw minder gaat werken als er kinderen komen. En dan komt er dus minder geld binnen. Maar daar blijft tegenover staan dat als de man door ontslag of ziekte zou uitvallen, de vrouw haar werkweek weer kan uitbreiden. Die twee effecten compen-seren elkaar op zijn minst, en met de kortere uitkeringsduur is het fi nanciële risico van werkloosheid alleen maar groter. Bovendien, een werkgever die een vrouw een baan of promotie zou weigeren omdat ze wel eens een gezin zou kunnen stichten en hij geen deeltijder wil, krijgt het moeilijk bij de Commissie Gelijke Behandeling: ‘bent u van plan zwanger te worden’ is een onoorbare vraag, en terecht. Los daarvan treft de tweeverdie-nerbeperking ook mensen die al dan niet vrijwillig kinderloos zijn en blijven.

Last but not least straalt de tweeverdie-nerbeperking wantrouwen en conserva-tisme uit. Alsof vrouwen alleen even tijdelijk werken om zo een hoger hypo-theekbedrag binnen te slepen, en dan snel weer thuis gaan zitten.

Nieuwsgierig geworden?eigen huis magazine

Word lid van Vereniging Eigen Huis en ontvang

11x per jaar Eigen Huis Magazine.

Ga naar www.eigenhuis.nl/lid-worden

Preview Eigen Huis Magazine februari 2013

Documents

Transcript of Preview Eigen Huis Magazine februari 2013