Pilot Landelijke Wooncluster - k3architectuur.nl · een paardencommunity met ongeveer 70...

Kollum - Buitenpost

Ranch Fryslân

Pilot Landelijke Wooncluster

W I N D V A S T G O E D O N T W I K K E L I N G

G E M E E N T E A C H T K A R S P E L E N

G E M E E N T E K O L L U M E R L A N D c . a .

D I T P R O J E C T I S E E N S A M E N W E R K I N G T U S S E N :

M E T M E D E W E R K I N G V A N :K 3 A R C H I T E C T U U R E N P L A N N I N G A R N H E MT H E S M A R T A G E N T C O M P A N Y L E U S D E N

M A A R T 2 0 0 9

3

INHOUDSOPGAVE

1 INLEIDING 3

2 STREEKPLAN 5

3 WOONBELEVING 93.1 ‘Branding’ 93.2 Consumentensegmentatie 93.3 BSR en het plangebied 113.4 Het belang van de blauwe groep 13

4 DOELGROEP EN COMMUNITY 154.1 Doelgroep: Blauwe belevingswereld 154.2 Community: De Privé-wijk 154.3 SWOT - analyse 17

5 HET CONCEPT “RANCH FRYSLÂN” 195.1 Het community-concept 195.2 Het plan 215.2.1. Huidige landelijke situatie 215.2.2. Natuurontwikkelingsvisie 215.2.3. Stedenbouwkundige hoofdstructuur 275.2.4 Beeldkwaliteit landelijk wonen 275.2.5 Plancapaciteit, fasering 275.2.6 Grondgebruik 275.2.7 Duurzaamheid 295.2.8 Het beheer van de elzensingels, ruiterpaden en natuurweides 29

6 HAALBAARHEID 316.1 Markteconomische haalbaarheid 316.2 Financiële haalbaarheid 31

7 ECONOMISCHE EFFECTEN 33

8 CONCLUSIE 35

BIJLAGE: BELEIDSMATIG KADER “RANCH FRYSLÂN” 37 (“PILOT LANDELIJKE WOONCLUSTER TUSSEN KOLLUM EN BUITENPOST”)

3

INLEIDING1

‘Hoe verleid je de woonconsument om naar Fryslân te verhuizen?’ Deze vraag is het vertrekpunt voor de uitnodiging van Gedeputeerde Staten van Fryslân aan de gemeenten in de provincie om te komen met innovatieve en uitdagende plannen voor landelijke woonclusters en landgoederen. De gemeenten Kollumerland c.a. en Achtkarspelen nemen, samen met Wind Vastgoedontwikkeling uit Drachten, de uitdaging van de provincie Fryslân aan om een nieuw en zeer aantrekkelijk woonmilieu te creëren. Een woonmilieu dat uitdagend is, past binnen het streekplan en zeker kan zorgen voor een sociaal economische impuls.

De beide gemeenten en Wind Vastgoedontwikkeling hebben, samen met de woonbelevingsdeskundigen van The SmartAgent Company en de landschapsarchitecten en stedenbouwkundigen van K3, een plan ontwikkeld voor de invulling van een deel van het gebied tussen Kollum en Buitenpost zonder beide dorpen daardoor aan elkaar vast te laten groeien. Het unieke (beschermde) coulissenlandschap tussen de beide dorpen wordt, door middel van een uitgekiend plan, beschermd en versterkt. Een zeer hoogwaardig woonconcept, dat zijn weerga in Fryslân en daarbuiten niet kent, kan tot ontwikkeling worden gebracht.

Het plan, dat de werktitel ‘Ranch Fryslân’ kent, is gebaseerd op het creëren van een paardencommunity met ongeveer 70 ranch-estates en een 15-tal concept ondersteunende kavels.

Het plan sluit op vrijwel alle punten naadloos aan bij de wensen van de provincie en de uitdaging van de gemeenten Kollummerland c.a. en Achtkarspelen. De marktvraag is tot nu toe beperkt, zeker in het hogere en exclusieve marktsegment, zo concludeert de provincie. Daarom legt de provincie de lat voor pilot plannen hoog: “…Voorwaarde voor onze inzet is een goede woonpromotie, gericht op verbreding van de Friese woningmarkt met woningzoekenden die een woonplek met een hoge landschappelijk recreatieve kwaliteit wensen die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden…”.

Om een haalbaar nieuw woonconcept te kunnen realiseren in Noord Fryslân is een diepgaande oriëntatie nodig op de vraag vanuit de markt. Daarom wordt in deze notitie na een korte introductie van het plangebied eerst een uitgebreide doelgroepanalyse gerapporteerd. Deze rapportage is opgesteld onder verantwoordelijkheid van The SmartAgent Company. Er wordt begonnen met het bestuderen van de drijfveren achter woonwensen. De woonwensen worden vervolgens gekoppeld aan de locatie. De combinatie tussen locatie, woonwensen en product leidt uiteindelijk tot het plan en een duidelijk concept.

In de tijd die is verlopen tussen de uitnodigingsbrief van de provincie en het moment van indiening van deze notitie in het kader van de pilot hebben de samenwerkende partijen enkele toetsen op de realiseerbaarheid uitgevoerd en enkele verdere uitwerkingscomponenten bestudeerd. De partijen hebben daardoor hun gedachten verder kunnen verwoorden en kunnen vormgeven. De uitkomsten daarvan zijn weergegeven in deze notitie.

5

STREEKPLAN2

“…De marktvraag is tot nu toe beperkt, zeker in het hogere en exclusieve marktsegment. Voorwaarde voor onze inzet is een goede woonpromotie, gericht op verbreding van de Friese woningmarkt met woningzoekenden die een woonplek met een hoge landschappelijk recreatieve kwaliteit wensen die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden…”(bron: paragraaf 2.1.4., streekplan Fryslân 2007, pag. 50 en 51).

De uitdaging die in het streekplan is verwoord, is gericht op het ontwikkelen van nieuwe innovatieve aantrekkelijke woonclusters “…Wij zien ruimte voor landelijke woonclusters, waar wonen, werken of zorgvoorzieningen in een attractieve landschappelijke omgeving en in een bijzondere mix met elkaar kunnen worden gecombineerd…”. De randvoorwaarden zijn:

De woonclusters sluiten aan bij landschappelijke kwaliteiten en structuren; • Een hoge beeldkwaliteit is het uitgangspunt; • De clusters zijn gelegen bij een bestaande kern;• De kernen hebben een omvang van meer dan 1.500-2.000 inwoners;• Nieuwe landschappelijke en natuurlijke verhoudingen in een verhouding 1:1 • tot de omvang van het woongebied is het streven;Het moet een min of meer afzonderlijke ruimtelijke functionele eenheid met • circa 20 tot 50 wooneenheden betreffen.

“…Op deze wijze kan een eigen, zonodig ruimtelijk afgeschermde sfeer ontstaan, zonder dat er sprake is van een volledig solitaire en geïsoleerde ligging in het landelijke gebied…” (bron: paragraaf 2.1.4, streekplan Fryslân 2007, pag. 50 en 51).

In paragraaf 3.2.2 over Noordoost-Fryslân wordt ten aanzien van het beoogde plangebied het volgende opgemerkt: “…Kollum en Buitenpost kunnen elkaar daarbij aanvullen. Hier liggen kansen voor kwalitatief hoogwaardig wonen…”. Op basis van deze en andere passages uit het Streekplan (zie ook de bijlage) hebben de samenwerkende partijen het gebied tussen Kollum en Buitenpost beschouwd als zoekgebied in het kader van deze pilot. Daarbinnen is uiteindelijk een plangebied aangewezen voor de situering van het nieuwe woonconcept.

7

Het plangebied

Het gebied tussen de beide kernen heeft de status ‘Nationaal Landschap’. In de Regiovisie Noordoost-Fryslân (Dongeradeel, Dantumadeel, Kollumerland c.a. en Achtkarspelen) uit 2003 is aangegeven dat het gebied tevens geschikt is voor woningontwikkeling en voor het creëren van meer waterberging. “Door het inpassen van woningbouw tussen het water en beide kernen ontstaat een zeer bijzonder gebied met hoge landschappelijke en woonkwaliteiten. Op de kaart is het plangebied van ongeveer 100 hectare aangegeven. Hierbinnen is het grootste deel van het pilotgebied geprojecteerd, zie 5.2.1. .

De beschermde natuurwaarden in dit gebied zijn in de huidige situatie nog onvoldoende gekoppeld aan de natuurbeleving van de bewoners en het gebied is eigenlijk ‘onduidelijk’ te noemen. De route voor langzaam verkeer van Kollum naar (onder andere het treinstation van) Buitenpost loopt midden door het gebied heen maar wordt stedenbouwkundig niet “begeleid”.

Het pilotgebied is uiteindelijk de basis geworden voor de ontwikkeling van een bijzonder woonconcept dat in de volgende hoofdstukken wordt beschreven na een wat algemenere uiteenzetting over de beleving en wensen van de woonconsument, de analyse van de verschillende potentiële doelgroepen en de noodzaak van “branding” van het uiteindelijke concept.

1950 …………….............. 2000 …

klant consument doelgroep

emotie

commodityproduct

servicemens

object

experience

community

Branding

1950 …………….............. 2000 …

klant consument doelgroep

emotie

commodityproduct

servicemens

object commodityproduct

servicemens

object

experience

community

BrandingBranding

9

WOONBELEVING3

‘BRANDING’3.1

Het realiseren van nieuwe innovatieve aantrekkelijke woonclusters is geen gemakkelijke opgave. Wat betekent een dergelijke doelstelling eigenlijk? Een planconcept, met de potentie van een provinciaal overstijgende aantrekkingskracht, moet als een ‘brand’ kunnen worden neergezet. Een plan dat er zijn mag; het moet een uniek concept zijn en geen toevallige clustering van wat woningen.

Het planconcept moet door de doelgroep als een ‘experience’ worden gezien; wonen, woonomgeving en woon- en leefbeleving worden één. Een buitenkans om een droom te verwezenlijken. Het bijbehorende planconcept bestaat niet uit solitaire woningen, maar moet ook een vorm van een ‘community’ als basis hebben. Iets wat meerdere bewoners samen brengt. Ook al kom je nauwelijks bij elkaar over de vloer. We zijn dus zowel op zoek naar bewoners die op dezelfde wijze naar wonen en de woonomgeving kijken alsook naar een concept wat hen gezamenlijk tot een community kan maken.

CONSUMENTENSEGMENTATIE3.2

BSR® staat voor Brand Strategy Research en is een psychografi sche segmentatietechniek die mensen typeert en classifi ceert op basis van hun waardeoriëntaties binnen een bepaald domein. Het BSR®-model verkent de waarden, behoeften en motieven, ofwel de ‘drijfveren’ van mensen die ten grondslag liggen aan houding en gedrag binnen dat betreffende domein. Met een ‘domein’ worden markten of beleidsterreinen bedoeld, zoals ‘wonen’, ‘zorg’, ‘overheid’ en ‘energie’. Binnen elk domein gaat BSR® op zoek naar een zinvolle en praktische segmentatie van mensen en de vertaling daarvan in domeinspecifi eke behoeften, wensen en verwachtingen. In ieder domein doen zich namelijk specifi eke zaken voor. Om een zinvol onderscheid te kunnen maken tussen de verschillende groepen (segmenten) is het van belang dat de onderzoekers zicht hebben op het totale domein.

BSR® is gebaseerd op sociaalpsychologische theorieën (van o.a. Adler) waarin het ‘bevredigen van behoeften van de mens’ centraal staat. Onderzoek toont herhaaldelijk aan dat iedere persoon een soort van blauwdruk heeft voor het bevredigen van zijn behoeften; deze blauwdruk is het resultaat van leerprocessen die vervolgens weer dienen als een referentiekader voor het oplossen van nieuwe problemen of bevredigen van nieuwe behoeften. Door middel van BSR®-onderzoek wordt deze ‘blauwdruk’ verkend. BSR® levert inzicht in de basisbehoeften en motieven die binnen een bepaald domein van belang zijn en in de strategieën die mensen hanteren om in de behoeften te voorzien. Op basis van verschillende behoeften en motieven van mensen kunnen verschillende motivationele segmenten onderscheiden worden die in het omgaan met het betreffende domein bepaalde eindwaarden nastreven (zoals ‘zekerheid’, ‘vrijheid’, ‘harmonie’ of ‘manifestatie’).

Het BSR®-model bestaat uit twee gedragsbepalende dimensies: een sociologische en een psychologische dimensie. De sociologische dimensie geeft aan hoe het individu zich verhoudt tot de groep of de samenleving. Bij het ene uiterste drukt men zich in de sociale omgeving op een individuele wijze uit: streven naar superioriteit en zich proberen te onderscheiden (geldingsdrang). Men heeft behoefte aan waardering, erkenning of goedkeuring door anderen. Het andere uiterste verwijst naar een zich aanpassen aan de sociale omgeving (gemeenschapsstreven). Erbij horen, gezellig met anderen geeft voldoening.

De psychologische dimensie geeft aan hoe het individu met ‘spanningen’, inherent aan het samenleven, omgaat. Met deze dimensie wordt onderscheid gemaakt tussen een meer extraverte of openstellende houding versus een meer introverte, afsluitende houding.

ego groep

extravert

introvert

sociologischedimensie

sociologischedimensie

psychologischedimensie

psychologischedimensie

Gele wereldRode wereld

Blauwe wereld Groene wereld

Gele wereldRode wereld

Blauwe wereld Groene wereld

Vitaliteit

ZekerheidManifestatie

Harmonieontplooien

vernieuwinggroeien

pleziergenieten

verwennen

geloven in jezelfzelfverzekerd

uitblinken

eigenzinnigexpressief

sterk karakter

statusaanzienmacht

erkenningprestigecontrole

erbij horensociaal contactverbondenheid

hartstochtschoonheid

begeerte

warmteintimiteit

liefde & geluk

volgzaamrespect hebbenverdraagzaam

zekerheidgeborgenheid

veiligheid

presterensuccescarrière

ongebondenvrij

onafhankelijk

avontuurlijkheldendom

rebels

enthousiastsportiefcreatief

uitdagingambitierisico

betrokkenhulpvaardigsolidariteit

vriendschapgezelligheidontmoeting

harmoniegelijkheid

evenwichtigheid

onopvallendbuitenstaanderteruggetrokken

privacyrust

ontspanning

rationaliteitefficiëntieperfectie

11

Met behulp van een gevalideerde BSR®-vraagmethodiek kan de positie van personen in dit model bepaald worden (deze positie kan in principe per domein verschillen). Vervolgens kunnen segmenten met personen met min of meer dezelfde posities (waardeoriëntaties) worden onderscheiden. In de praktijk meestal vier tot zes segmenten. Ieder segment geeft een bepaalde ‘belevingswereld’ weer van waaruit mensen denken, doen en handelen. Segmenten zijn verbonden met verschillende sleutelbegrippen die de basis vormen voor de normen, waarden, angsten en gedragspatronen, die in het specifi eke segment gelden. In het schema hierna is een aantal van deze eindwaarden weergegeven.

In vergelijking met meer traditionele segmentaties, zoals op basis van geslacht, leeftijd, levensfase of gedrag, gaat BSR® vooral op zoek naar een verklaring voor houding en gedrag (i.p.v. alleen een beschrijving ervan). Het gaat om het leren kennen en begrijpen van mensen, het inzicht krijgen in hun achterliggende behoeften en verwachtingen, zodat het product, de dienst, het beleid en/of de communicatie hierop afgestemd kan worden.

Op deze wijze ontstaat dus een viertal groepen consumenten, die in het kort als volgt te omschrijven zijn:

Groep ‘Harmonie’• (de Gele belevingswereld), bestaat uit mensen met een openstellende, coöperatieve houding naar anderen en naar de (gestratifi ceerde) samenleving. Harmoniezoekers zijn samenwerkingsgericht en zoeken naar een optimale balans tussen gezin, werk, woonsituatie en samenleving. Het motto van deze ‘samenlevers’ is: “we komen er samen wel uit”. De gemeenschappelijke normen en waarden van ‘de’ samenleving worden als impliciet uitgangspunt gehanteerd.Groep ‘Bescherming’• (de Groene belevingswereld), zijn eveneens groepsgericht, maar hier vormt de groep niet de open (gestratifi ceerde) samenleving, maar een ‘clan’. Aan het behoren tot een ‘clan’ – bijvoorbeeld de familie, de buurt, et cetera – wordt een gevoel van veiligheid ontleend (“samen sta je sterk”); tevens worden met de clan samenhangende normen en waarden (‘cultuur’) onderschreven. Hierdoor kunnen ‘botsingen’ ontstaan met anderen (of andere clans), omdat zij uitgaan van andere normen en waardepatronen.Groep ‘Manifestatie’• (de Blauwe belevingswereld), zijn sterk individualistisch van karakter, manifestatief en gericht op grip krijgen op / controle krijgen over het leven, de toekomst, bepaalde situaties, et cetera. Macht zou hier als centrale drijfveer genoemd kunnen worden. Mensen met een dergelijke ‘levenshouding’ zullen het over het algemeen ver schoppen op de maatschappelijke ladder en op carrièregebied. De eigen individuele normen en waarden worden als uitgangspunt gehanteerd.Groep ‘Vitaliteit’ • (de Rode belevingswereld), zijn eveneens sterk individualistisch van aard, maar hebben een meer openstellende houding naar de samenleving. Omdat ook zij de eigen normen en waarden centraal stellen, uit zich dit veelal in een ‘progressieve’ levenshouding. Hier staat dan ook niet zozeer de eigen carrière centraal, als wel ‘jezelf kunnen ontwikkelen en profi leren’ in een door hen als maakbaar gepercipieerde samenleving.

Tot welke belevingswereld iemand behoort, wordt bepaald aan de hand van een vragenmodule, die direct en indirect ingaat op psychologische behoeften. Een individu hoort zelden voor 100% tot een van deze werelden, vaak heeft iemand trekken van meerdere werelden. Wel is het zo dat één wereld doorgaans het meeste van toepassing is op een persoon.

BSR EN HET PLANGEBIED3.3

Hoe zijn de verschillende BSR groepen nu in Kollum en Buitenpost vertegenwoordigd? Om hier een inschatting van te kunnen maken zijn de gegevens van de OnderzoekGroep van MarketResponse gecombineerd met de gegevens van Cendris, een landelijke dataleverancier. In het eerste bestand zijn 60.000 huishoudens opgenomen. In het tweede ruim 1,2 miljoen. Door deze gegevens te koppelen aan CBS gegevens kan de volgende schatting van de verdeling worden gemaakt.

Provincie

FRIESLAND Kollum Buitenpost

Blauw 23% 19% 16% 22%Geel 31% 37% 41% 39%Groen 29% 31% 35% 30%Rood 16% 13% 8% 9%

Cluster Nederland

Uit de beschrijving van de verschillende belevingswerelden is al duidelijk geworden dat vooral de rode belevingsgroep over het algemeen stedelijk georiënteerd is. De lage score voor de rode belevingswereld is dus conform de verwachting. De uitgangspunten van het plangebied maken duidelijk dat hier ook geen grote veranderingen in kunnen worden bewerkstelligd.

De blauwe belevingswereld is gemiddeld genomen iets ondervertegenwoordigd ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De scores zijn echter toch op een redelijk niveau, waardoor duidelijk wordt dat het gebied niet door deze groep wordt afgewezen. Hierdoor wordt duidelijk dat het gebied interessant kan zijn voor deze doelgroep. De groepsgeoriënteerde groepen van de gele en de groene wereld zijn substantieel ‘oververtegenwoordigd’ en domineren het overall beeld van de gemeenschap.

In het navolgende kaartje zijn de dominante belevingswerelden op basis van de 4 positiepostcode (4 cijfers, geen letters en geen huisnummer) geografi sch in beeld gebracht. Met nadruk wordt erop gewezen dat niet iedereen in een gebied met een bepaalde kleur dezelfde ‘kleur’ heeft. De dominante kleur is weergegeven.

Kollum Buitenpost Omgeving

13

De blauwe wereld woont zeer geconcentreerd. Opgemerkt moet worden dat de ontwikkelingen van eind 2006 en 2007 nog niet in deze kaartjes zijn verwerkt. Het plangebied sluit niet direct aan bij de blauwe kernen die de beide gemeenten hebben. Het plangebied ligt zowel fysiek als qua aansluiting bij bestaande belevingsmilieus solitair. Bij het beoordelen van de omgeving van Buitenpost en Kollum valt op dat er sprake is van redelijk veel blauwe stippen in het buitengebied.

Voor de totale bevolking geldt dat ruim 75% groepsgericht is in de weergegeven woonomgeving.

Provincie ProvincieGRONINGEN FRIESLAND kaartje

Blauw 23% 19% 19% 14,5Geel 31% 34% 37% 47,5Groen 29% 29% 31% 29,9Rood 16% 19% 13% 8,1

Cluster Nederland

HET BELANG VAN DE BLAUWE GROEP3.4

Binnen de verschillende BSR groepen komen alle sociodemografi sche segmenten voor. Het is dus niet zo dat de rijkeren tot de blauwe groep behoren en de ouderen bijvoorbeeld tot de groene groep. Het is wel zo dat de blauwe groep een oververtegenwoordiging van de rijkere sociale klassen heeft. Mensen uit de blauwe doelgroep zijn vaker ondernemer en hebben meer leidinggevende posities.

De ervaring leert dat, ook in de nadagen van de carrière of het ondernemerschap, deze groep veel betrokken is bij het tot stand brengen van nieuwe ontwikkelingen. Zij brengen over het algemeen direct en indirect een investeringsmilieu met zich mee. Veel gemeenten in Nederland doen hun best om deze groep naar hun woningbouwlocaties te trekken of deze inwoners voor de gemeente te behouden.

Op basis van de beschikbare onderzoeksgegevens is ook gekeken naar socio-demografi sche kenmerken van de blauwe doelgroep binnen Kollum en Buitenpost ten opzichte van Nederland. De gegevens zijn gebaseerd op landelijk representatieve basis, maar in een relatief klein geografi sch gebied is uiteraard een beperkter aantal waarnemingen beschikbaar. Het inzoomen op de gegevens is dus indicatief,desalniettemin in zijn samenhang wel zeer nuttig en als totaalbeeld wel betrouwbaar.

Er is een oververtegenwoordiging van bewoners die een blauw profi el hebben in de leeftijdscohorten tot 35 jaar en een kleine oververtegenwoordiging 65 – 69 jaar. Op basis van de data bestaat de indruk dat deze huishoudens vaker (nog) geen kinderen hebben. Indien zij een koopwoning bezitten dan heeft deze, ten opzichte van andere consumenten die tot de blauwe groep behoren, een relatief lage waarde.

Al met al geven de bekende data het beeld dat, gemiddeld genomen, de consumenten die tot de blauwe groep behoren qua consumenten voorkeuren, in Kollum en Buitenpost een signifi cant minder gunstige inkomenspositie hebben dan de vergelijkbare groepen in Nederland in het algemeen. Strategisch betekent dit dat het aan te bevelen is om meer inwoners aan te trekken, die tot de hogere inkomensgroepen behoren van het blauwe consumenten segment.

De locatie en het product moeten dus de hogere inkomens van de blauwe doelgroep aanspreken. Als deze uitdaging kan worden gerealiseerd is er sprake van een plan dat beoogd wordt door de provincie.

15

DOELGROEP EN COMMUNITY4

DOELGROEP: BLAUWE BELEVINGSWERELD4.1

De provincie en de gemeenten hebben het doel om in het kader van de pilot landelijk wonen hoogwaardige woonmilieus toe te voegen. De beide gemeenten hebben aangegeven dat zij – behalve het bieden van adequate huisvestingsmogelijkheden voor de lokale bevolking – in het kader van de pilot willen zoeken naar huisvestingsmogelijkheden voor die groepen woningzoekenden die zij minder goed kunnen bedienen en wel graag zouden willen aantrekken, afkomstig van buiten de regio.

Uit de eerdere beschrijving van de verschillende belevingswerelden wordt duidelijk dat de gele en de groene wereld qua segment goed worden bediend. Wat uiteraard niet wil zeggen dat er geen woningvraag zal bestaan onder deze groepen. De niet-stedelijke omgeving maakt ook duidelijk dat de rode groep niet erg kansrijk is als de trekker van een innovatieve pilot op deze locatie.

De provincie heeft aangegeven, dat zij er de voorkeur aan geeft, dat er een bovenregionale aantrekkingskracht van de nieuwe woonclusters uitgaat. Hiermee is duidelijk dat er niet in de eerste plaats gekoerst wordt op het uitbreiden van de ‘gewone’ woningvoorraad. In het vorige hoofdstuk is al uitgewerkt dat het vooral de consumenten van de blauwe doelgroep zijn waar de locatie en het plan aantrekkelijk voor moeten zijn.

In dit hoofdstuk worden de woonwensen van de blauwe doelgroep nader verkend. Welke eisen stellen zij aan een locatie en een woon- en woonomgeving concept. Het onderzoeken en aanscherpen van het plan gebeurt uiteindelijk door de blauwe doelgroep nader te ondervragen en, ook in latere stadia van planvorming, bij het uitwerken van de plannen te betrekken.

COMMUNITY: DE PRIVÉ-WIJK4.2

Hoe vertalen deze drijfveren zich naar de woning, woonomgevingen en de bijbehorende belevingswereld? Samen met ontwikkelaars en woningcorporaties is onderzoek gedaan naar woonconcepten die de woonconsumenten in de verschillende werelden als onderscheidend zien. In het onderstaande schema zijn deze concepten gepositioneerd.

Gelet op de mogelijkheden die de locatie en de bestaande gegevens bieden wordt nader ingegaan op het thema ‘Privé Wijk’. Het meer solitaire wonen kan op de locatie wel voorkomen, maar is niet echt een concept in zichzelf voor een locatie van 100 hectare.

Een aantal generieke kenmerken van de community De Privé Wijk zijn van belang om een beeld te krijgen hoe deze woonconsumenten naar een locatie kijken. Het gaat hierbij niet om alle details op zichzelf maar om de aspecten die samen voor het belevingsbeeld van deze consumenten van belang zijn.

morfologische kenmerken:positie: brede organische lanen, gevoelsmatig afgescheiden• woning: vrijstaande woningen met grote tuinen• beeld: ruim van opzet, onderhouden tuinen en openbare • ruimtendynamiek: honden (niet voor kinderen) • vervoer: goede ontsluiting (verkeersluw)• omgeving: (geen voorzieningen in de buurt)•

sociale kenmerken:groep: homogeen / impliciet gelijkgestemd = ons soort • mensenidentiteit: rustig, netjes, veilig (kinderen onzichtbaar / niks te • beleven)waarden: privacy, controle, alles geregeld• relatie: geen sociale controle, ongeschreven wetten• omgang: zeer beperkte (geritualiseerde) sociale contacten• afbakening: je weet ongeveer wie er in de straat woont• betrokkenheid:verplichtende vrijblijvendheid, volledige vrijheid, • tolerant

Ego

Groep

Introvert

Vitaliteit

BeschermingControle

HarmonieExtravert

•Energiek en hoge dynamiek•Leven met passie•Verhuizen over grote afstand•Hoogstedelijk of alternatief

•Gezelligheid•Sociale omgeving•Verhuizen dichtbij en/of•Bekenden in de buurt

•Dynamisch en zakelijk•Materialistisch•Manifestatief•Verhuizen over grote afstand

•Vertrouwde buurt•Veiligheid•Conservatief•Verhuizen dichtbij

Ego

Groep

Introvert

Vitaliteit

BeschermingControle

HarmonieExtravert

•Energiek en hoge dynamiek•Leven met passie•Verhuizen over grote afstand•Hoogstedelijk of alternatief

•Gezelligheid•Sociale omgeving•Verhuizen dichtbij en/of•Bekenden in de buurt

•Dynamisch en zakelijk•Materialistisch•Manifestatief•Verhuizen over grote afstand

•Vertrouwde buurt•Veiligheid•Conservatief•Verhuizen dichtbij

17

SWOT - ANALYSE4.3

Vanuit de blauwe belevingswereld is de ligging van het plangebied op zichzelf niet gunstig. De afstand tot het regionale en provinciale (snel)wegennetwerk is zeer groot te noemen. Voor woon-werk verkeer zeker niet optimaal, maar het wordt door deze groep vermoedelijk voor werk in de regio wel geaccepteerd. Dit vermoeden is gebaseerd op de feitelijke belevingswerelden die in de regio aanwezig zijn.

De blauwe wereld is autogericht. De aanwezigheid van het station is voor het beoordelen van de locatie vanuit vervoersverbindingen minder relevant; hooguit een extra attribuut. Door woningzoekenden die vanuit andere provincies of misschien wel de Randstad moeten worden aangetrokken, zullen de verbindingen met de Randstad (cultuur, sociale netwerken) ronduit als slecht worden ervaren. Er zal in deze gevallen niet snel sprake zijn van regulier woon- werkverkeer.

Voor de woonconsumenten die bovenregionaal worden aangetrokken zal moeten worden uitgegaan van 45-65 jarigen die niet meer werken of een eigen onderneming hebben. Een groep die zich (her)oriënteert op een levensfase met opgroeiende kinderen die (parttime) op zichzelf (gaan) wonen. Voor de groep 65 plus wordt een stap naar het wonen op deze locatie, in het geval van een bovenregionale verhuizing, minder waarschijnlijk geacht.Voorzover de toekomstige bewoners van origine of vanuit de recente historie niet uit Fryslân komen is er ook sprake van een extra taal- en cultuur drempel. De wens de eigen identiteit te benadrukken heeft hier ook het effect van het vergroten van de afstand tot ‘anderen’. Een community van voldoende omvang biedt de mogelijkheid een brug te vormen om deze kloof te overwinnen. Gelijktijdig is daarmee ook gezegd dat een alternatieve locatie zich ook niet snel voor zal doen.

De unieke drager voor de locatie en de community moet zijn basis vinden in het coulissenlandschap en de grote aaneengeschakelde weide kavels. Het samenhangende gebied van 100 hectare biedt kansen voor het creëren van een community. Het is noodzakelijk een ‘centrum’ voor de activiteiten te ontwikkelen. Het is een landschappelijk beschermd gebied. De twee kernen zijn redelijk authentiek en voorzien in de basis levensbehoeften.

Voor het creëren van een community, zeker op een dergelijke locatie, is meer nodig dan oppervlakte en goede uitgangspunten. De hele ontwikkeling heeft een uniek concept nodig.

Dorpsverenigingbrink, kerktorenprivacy

de Buurtontmoetinggezelligheidsaamhorigheid

Woonwijkkinderen, speelgrondnetjes, rustig, veiligvoorzieningende Privé wijk

fysiek onderscheidenalles onder controle

Solitair wonenbewegingsvrijheidanoniem

ik ben anders

ons soortmensen

dynamischediversiteit

statischehomogeniteit

de Broedplaatsvrijplaatsatelier / werkplaats

the Scenevriendengroepuitgaanscultuur

Samen levenbakker, marktmulti culti

Vitaliteit

BeschermingControle

Harmonie



Woonwijkkinderen, speelgrondnetjes, rustig, veiligvoorzieningen



Woonwijkkinderen, speelgrondnetjes, rustig, veiligvoorzieningende Privé wijk

fysiek onderscheidenalles onder controle


de Privé wijkfysiek onderscheidenalles onder controle


ik ben anders

ons soortmensen

dynamischediversiteit

statischehomogeniteit







Vitaliteit

BeschermingControle

Harmonie

19

HET CONCEPT “RANCH FRYSLÂN”5

HET COMMUNITY-CONCEPT5.1

Met ongeveer 35 echte Ranch woningen in de eerste fase van het project wordt de basis gelegd voor het concept. Dat is echter niet genoeg voor het creëren van een functionerende community. Een aantal van in totaal 85 woningen is noodzakelijk als drager voor het aanleggen en het functioneren van alle voorzieningen alsmede voor de dekking van de kosten van infrastructurele werken en realisatie van bij het concept behorende gezamenlijke functies. Daarom behelst het totale plan 85 woningen waarvan 70 ranches, verdeeld over twee fases.

In en tegen het ‘bos’ worden een aantal eenheden (15) op kleinere kavels gerealiseerd. Deze woningen hebben de beschikking over een gezamenlijke weide. Ze dragen bij aan de vormgeving van de kern van het gebied.

Het concept gaat uit van de volgende elementen:

• Er worden zeer grote (vrije sector) kavels van gemiddeld circa 1 hectare gecreëerd voor de vestiging van de ranches, dus per ranch is ruime gelegenheid voor het weiden van de paarden.• Het landschappelijke kader moet in tact blijven en daar waar mogelijk worden versterkt (herstel van houtsingels, reconstrueren van de loop van De Swadde).• Het gebied moet toegankelijk zijn voor derden en wordt geen gesloten community. Dit kan met behoud van de reeds bestaande toetredingswegen worden bereikt.• Het versterken van de natuurlijke elementen en het verbeteren van de toegankelijkheid versterkt de natuurbeleving van omwonenden (recreatief medegebruik).• Het doen realiseren van ranches als zeer hoogwaardige bebouwingselementen bevordert de koppeling van de woongebieden van Buitenpost en Kollum en vergroot de sociale veiligheid binnen het gebied, met name ook van de bestaande langzaam verkeersroute tussen beide plaatsen.• De doelgroep voor het plan kan bijdragen aan de kracht van de gemeenschappen en ook een economische impuls met zich meebrengen.

Verder is het ranchconcept gebaseerd op woningbouw middels particulier initiatief. Vanuit het project zullen bouwkavels worden uitgegeven die vervolgens door de kopers zelf worden ingevuld, uiteraard binnen de publiekrechtelijke kaders. Op deze manier kan elke koper zijn unieke droomplek individueel vormgeven. Ook dit aspect is van groot belang voor de blauwe belevingswereld. Wellicht zal een deel van de bosrandwoningen projectmatig worden ontwikkeld.

Het in deze notitie beschreven community-concept is door The SmartAgent Company voorgelegd aan een aantal willekeurige elders in den lande woonachtige leden van de beoogde doelgroep (blauwe doelgroep, actief in de paardenwereld). De reacties waren zeer positief. Uit de gesprekken zijn nog de volgende suggesties naar voren gekomen die bij het verder vormgeven van de community kunnen worden ondergebracht in het centrale gedeelte van het gebied:- naast de centrale manege met binnen- en buitenbak kan worden gedacht aan een centraal voorzieningencomplex zodat niet iedere bewoner zich hoeft in te laten met voederen, mesten en overige verzorging; - van daaruit kan ook de inkoop van voer en de aanleg en het onderhoud van rijbakken worden verzorgd en kan de mest centraal worden afgevoerd. Bewoners met een eigen stalvoorziening kunnen dan toch gebruik maken van een aantal gedeelde faciliteiten; - verder wordt de mogelijkheid geopperd voor een gezamenlijke weidevoorziening en een paardenpension voor opvang en verzorging tijdens vakantieperiodes; - daarnaast wordt aandacht gevraagd voor het aanleggen van voldoende routes voor ruiters, aansluitend op de reeds aanwezige ruiterroutes in de omgeving, - alsmede voorzieningen voor dressuur en springen.

De conclusie kan reeds worden getrokken dat het kunnen vormen van een community zoals boven omschreven uniek is in Europa.

HET PLANGEBIED

21

5.2. HET PLAN

Het plan Ranch Fryslân wordt gekenmerkt door het creëren van een nieuw woongebied met woningen in de vorm van ranches, waarbij in hoge mate wordt uitgegaan van het bestaande landschap, hetwelk op diverse punten nog wordt versterkt.

5.2.1. Huidige landschappelijke situatie

Het plangebied ligt aan de rand van de Noordelijke Friese Wouden: een overwegend agrarisch gebied met een hoger houtwallengebied en een lager elzensingelgebied. Hierdoor wordt een kleinschalig cultuurlandschap gevormd (coulissenlandschap). Het plangebied ligt op de overgang van het hoger gelegen kleinschalige houtwallengebied en een lager gelegen open waterrijk gebied.Het plangebied is nauwelijks publiek toegankelijk. Alleen aan de buitenzijden lopen openbare wegen en er is één route noord-zuid. De beperkte overige wegen in het plangebieden zijn ‘eigen weg’.Door de geringe toegankelijkheid heeft het gebied nauwelijks of geen toeristisch-recreatieve waarde.In het plangebied zijn vijf poelen gelegen. De poelen zijn een belangrijke leefomgeving voor amfi bieën.

De historische kaart geven aan dat in het waterrijke gebied aan de oostzijde vroeger eveneens een fi jnmazig houtwallenstructuur aanwezig was, zij het misschien van een andere beplantingssamenstelling dan de houtwallen in de hogere delen.Ook het westelijk deel van het plangebied kende vroeger een enigszins dichtere houtwalstructuur.

Historische topografi sche kaart uit 1929

In het gebied zijn verschillende mogelijke pingoruïnes aanwezig, relicten van de laatste ijstijd. Nader onderzoek zal nodig zijn om de historische waarde van de pingoruïnes vast te stellen.

Pingoruïnes op Algemene Hoogtekaart Nederland

5.2.2. Natuurontwikkelingsvisie

Versterking houtwallenstructuurDe bestaande houtwallen zullen worden verdikt en aangevuld. Leidraad hierbij is de historische situatie. Naar aanleiding hiervan zullen met name in het nu meer open oostelijk deel van het plangebied houtwallen worden aangeplant (teruggebracht). Ook de bosjes zullen worden vergroot. Bij de nieuwe houtwallen zal een sloot worden aangebracht.Op verschillende plekken zullen de houtwallen dubbel worden uitgevoerd, met daartussen ruiterpaden.De houtwallen zullen voldoende open plekken krijgen om interessante doorkijkjes naar de open kavels te kunnen krijgen.Deze landschappelijke ingrepen vinden plaats vóór de uitgifte van gronden. Na de landschapsontwikkeling zullen de houtopstanden merendeels zijn gelegen op uitgegeven grond. Er zullen dan ook privaatrechterlijke regelingen worden getroffen met betrekking tot behoud en beheer van de houtopstanden, zie paragraaf 5.2.8..

paars - pingoruïnes archeologische waardevolgroen - niet waardevol of geen pingoruïnerood - vooralsnog geen nadere info bekend

bestaand nieuwe houtwallen

ranches doorkijkjes

ruiterpaden natuurzone

fi etsroute ecologische zone

doorsnede bestaand

doorsnede tpv perceel

doorsnede tpv perceel bij eco weide

SCHEMATISCHE KAVELOPBOUW

DOORSNEDEN

23

Natuurzones op de weidekavelsVan iedere kavel zal ca 25% van de oppervlakte worden aangewezen, waar een extensief natuurlijk beheersregiem geldt. Hierdoor ontstaan ruigere gebieden, bloemenweiden en dergelijke met een veel hogere biodiversiteit dan de oorspronkelijke weidegebieden.Door de extensief te beheren gebieden waar mogelijk te schakelen, ontstaan brede ecologische zones in het plangebied, met als ruggengraat de houtwallen met de bijbehorende greppels en sloten. Deze natuurzones zullen in het bestemmingsplan worden aangegeven.

Ecozones

Koppeling poelenDe in het plangebied aanwezig poelen zullen onderling worden gekoppeld door middel van houtwallen en natuurzones. Hierdoor ontstaan verbindingen ten behoeve van o.a. amfi bieën. Onderzocht moet worden of de mogelijke pingoruïnes hierin worden opgenomen.De recreatieve waarde van de poel aan de westzijde van het plangebied zal worden vergroot door het open gebied er omheen in te richten als openbare ligweide en door het gebied goed te ontsluiten.

Pingoruïnetocht

Herstel van de SwaddeDe Swadde, de historische watergang aan de zuidzijde van het plangebied zal worden hersteld, verbreed en worden voorzien van natuurlijke oevers.

Verbeteren toegankelijkheidBelangrijke peiler van het plan is, naast de versterking van de natuur, het beter toegankelijk en beleefbaar maken van deze natuur.Hiervoor zullen de volgende maatregelen worden getroffen:- de aanleg van een fi jnmazig netwerk van ruiterpaden en menpaden tussen en langs de houtwallen - het aanleggen van nieuwe fi etsroutes en het verbeteren van de fi etsroute tussen Kollum en Buitenpost- het aanleggen van openbare ontsluitingsweggetjes- het creëren van doorkijkjes door de houtwallen op de kavels (natuurzones)- enkele natuurzones worden openbaar gemaakt, dus toegankelijk voor ruiters, wandelaars, etc- de aanleg van een ontsluitingsweg naar de pingoruïne en de overige poelende aansluiting van de nieuwe routes binnen het plangebied op routes buiten het plangebied. Dit geldt met name voor toeristisch-recreatieve routes in de omgeving, zoals fi etspaden, ruiter- en menpaden.

25

5.2.3. Stedenbouwkundige hoofdstructuur

WonenBestaande boerderijen zullen zoveel mogelijk worden bewaard. Nieuwe woningen (de ranches) worden gerealiseerd op zeer ruime kavels. De kavelligging en -maat worden bepaald op basis van de landschappelijke situatie: kavels tussen de coulissen en boskavels.

De nieuwe woningen met bijgebouwen, zoals stallen, zullen individueel worden ontworpen, waardoor, binnen een sterke landschappelijke structuur, een zeer gevarieerd bebouwingsbeeld ontstaat.

Ranches

Op langere termijn kunnen uitbreidingen van het woongebied van Kollum en Buitenpost in het tussen de kernen gelegen gebied worden gerealiseerd. Door de ontwikkeling van Ranch Fryslân, met landschappelijk wonen in lage dichtheid, wordt duurzaam voorkomen dat de kernen Kollum en Buitenpost volledig aan elkaar groeien. Het plangebied vormt een groene buffer, terwijl eveneens sprake is van een toeristisch goed ontsloten gebied en een veilige langzaam verkeersroute tussen Kollum en Buitenpost.

OntsluitingVoor de ontsluitingsstructuur van het gebied wordt zo veel mogelijk uitgegaan van bestaande paden en wegen. Het gebied zal voornamelijk vanaf de Trekweg worden ontsloten. Daarbij is het van belang dat de doorgaande functie van de Trekweg zal vervallen door de aanleg van de rondweg om Buitenpost.Het gebied wordt ook ontsloten via de W.H. van Heemstraweg.

Centraal in het plangebied loopt in de noordzuidelijke richting een route die onderdeel vormt van een nieuw te ontwikkelen langzaam verkeersroute tussen Kollum en het NS-station in Buitenpost.

De wegenstructuur in het plangebied wordt gekenmerkt door relatief korte rechtstanden, omdat de tracés worden bepaald door de bestaande kleinschalige landschapsstructuur.Hiermee wordt het plangebied op een aantrekkelijke manier toeristisch-recreatief ontsloten. De fi etspaden in het plangebied sluiten goed aan op de bestaande fi etspadenstructuur in de wijde omgeving.

Fietsroutes

In het plangebied zal een circuit van ruiterpaden worden aangelegd. Deze ruiterpaden zullen onderdeel gaan vormen van het bestaande net van ruiterroutes in de omgeving.

REGIOKAART RUITERPADEN

27

5.2.4. Beeldkwaliteit landelijk wonen

Uitgangspunt van de nieuwe ontwikkeling is het handhaven van de landelijke uitstraling. De inpassing van de bestaande agrarische bebouwing in het nieuwe plan, past in dit uitgangspunt. Voor de nieuwe, particulier te ontwikkelen, woonbebouwing zal een beeldkwaliteitplan worden opgesteld, waarin onderstaande bebouwingstypologieën zullen worden uitgewerkt en vastgelegd.

De volgende bebouwingstypologieën komen in het plangebied voor:

- Coulissenwonen . groene kamers tussen waar nodig verzwaarde houtwallen . bebouwing met landelijke uitstraling, gedekte kleuren, natuurlijk materiaalgebruik, hellende daken . duidelijk omschreven bebouwingsvlak met bebouwingspercentage en goot- en nokhoogte . vastgelegde zones met extensief te beheren natuurzones en houtwallen. Relatief grote vrijheid in het gebruik van het resterende deel van de kavel.

- Bosrandwonen . open plekken in het bos ten behoeve van nieuwe bebouwing . relatief grote architectonische vrijheid binnen vastgelegd bouwvolume.

- Collectieve voorzieningen, zoals gemeenschappelijke vergaderruimte, saloon, binnen- en buitenmanege, wasplaatsen, gezamenlijke stallen etc. . bebouwing met landelijke uitstraling, gedekte kleuren, natuurlijk materiaalgebruik, hellende daken

5.2.5. Plancapaciteit, fasering

Het plan bestaat uit twee fases. De eerste fase is het feitelijke pilotproject. Deze fase omvat zoals aangegeven 50 woningen en diverse overige functies. Dit gedeelte van het project zal in het bestemmingsplan een directe bestemming krijgen.

De tweede fase maakt formeel geen onderdeel uit van de pilot. Deze tweede fase bestaat uit maximaal ca. 35 woningen.Dit totale aantal van ca. 85 woningen is minimaal nodig om het plan fi nancieel haalbaar te maken alsmede om voldoende draagvlak te kunnen creëren voor ondersteunende functies ten behoeve van de paardenhouderij, zoals: . manege met binnen- en buitenbak . paardenpension . gezamenlijke weide . centrale hippische voorzieningen, o.a. huisvesting voor dierenarts en hoefsmid . hippisch evenemententerrein

De tweede fase zal alleen in deze vorm kunnen worden uitgevoerd als de eerste fase een succes is gebleken binnen de doelstellingen van de pilot. Het gaat dan met name om de vraag in hoeverre het concept nieuwe bewoners afkomstig van buiten de regio heeft getrokken. Het gedeelte van de tweede fase zal in het bestemmingsplan worden meegenomen in de vorm van een uit te werken bestemming, aan welke uitwerking nadere voorwaarden zullen worden gesteld.

29

5.2.6. Grondgebruik

In de volgende tabel zijn de oppervlakten uitgezet van de bestaande en nieuwe situatie, onderverdeeld in 1. natuur (de boomwallen, bos, natuurweiland en water) 2. cultuur/ natuur (bos/ camping, weilanden en akkers) 3. overig (bebouwing, ruiterpaden, manege en wegen).

5.2.7. Duurzaamheid

Het gebied wordt, conform de principes van ‘lichte stedenbouw’, op een eenvoudige manier ontsloten. De infrastructuur is beperkt. Er zal geen aparte riolering voor de afvoer van hemelwater worden aangelegd. Het hemelwater zal in het gebied worden opgevangen. Waar mogelijk zal het oppervlaktewater worden vergroot. Dit heeft geleid tot de keuze voor het in ere herstellen en verbreden van de Swadde.Voor de ontsluitingsstructuur van het gebied wordt zo veel mogelijk uitgegaan van bestaande paden en wegen.De fi etsroute Kollum-Buitenpost vergroot voor de bewoners van Kollum de aantrekkelijkheid van het gebruik van de trein.

5.2.8. Het beheer van de elzensingels, ruiterpaden en natuurweides

De aanwezigheid van de bij de ranches behorende weides, de natuurweides en de elzensingels behoren tot de kernkwaliteiten van het plan. In de gebiedspromotie zal daar nadrukkelijk aandacht aan moeten worden besteed. De kopers zullen de waarde van de genoemde elementen moeten inzien en zich realiseren dat de handhaving van die waarden enige beperking met zich mee brengt. Daarnaast is het zaak zodanige instrumenten te creëren om ervoor te zorgen dat deze waardes ook in de toekomst (de beheersfase) daadwerkelijk behouden blijven.

Service als instrumentBeheer en onderhoud van de natuurweide en de elzensingels door de individuele kopers kan door deze kopers, zeker gezien de (blauwe) doelgroep waartoe ze behoren, wellicht als enigszins bezwarend worden ervaren waardoor de neiging zou kunnen ontstaan om aan de waarden te gaan knabbelen. Daarom wordt ernaar gestreefd om een servicefaciliteit in het leven te roepen die het beheer en onderhoud als dienst aan de bewoners kan aanbieden. Deze faciliteit kan de bewoners de zorg voor beheer en onderhoud uit handen nemen.

Juridische instrumentenDaarnaast zal e.e.a. ook in juridisch opzicht deugdelijk moeten worden geregeld. Publiekrechtelijk is met name het bestemmingsplan het belangrijkste instrument om de kwaliteit te borgen. In het bestemmingsplan zal een strikt bebouwingsvlak worden aangegeven waarbinnen de woning en de daarbij behorende opstallen moeten worden gesitueerd. De natuurweides en de elzensingels zullen een “groene” bestemming krijgen teneinde daarmee strijdig gebruik te kunnen weren.Het privaatrechtelijke instrument is de gronduitgifteovereenkomst. In de overeenkomst met de koper van de kavel zullen bepalingen moeten worden opgenomen over de verplichting tot instandhouding van de elzensingels en de natuurweide, gekoppeld aan een boetebeding en kettingbeding. Dit “in stand houden” zal nog nader moeten worden omschreven om een bepaald niveau te kunnen waarborgen. Bij de instandhouding van de elzensingels kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat de elzensingel in stand dient te blijven en dient te worden onderhouden conform de normen van Stichting Fries Landschap.

Beheer en onderhoud ruiter-, wandel- en fi etsroutes en overige openbare ruimteDe gemeente zal eigenaar worden van de routes door het gebied alsmede de andere openbare ruimte. Op die manier kan de openbaarheid het best worden gegarandeerd. Dit impliceert dat beheer en onderhoud plaats vind onder verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente kan de feitelijke uitvoering uitbesteden of zelf uitvoeren.

Bestaande toestand Nieuwe toestand natuur cultuur/

natuur overig natuur cultuur/

natuur overig

boomwallen 4.7 8.7 water 6.3 9.9 weiland/ akkers 78.9 bos 8.8 6 wegen 1 3 manege 1.2 bebouwing/ erf 7.3 paardenweide 32.8 bosweide 2.8 hippisch evenemententerrein 4.9 ruiterpaden 3.1 natuurweilanden 15 natuurweilanden openbaar 5 subtotaal 19.8 78.9 1 44.6 40.5 14.6 totaal 99.7 99.7 maten in Ha

31

6 HAALBAARHEID

De samenwerkende partijen zijn zich ervan bewust dat de haalbaarheid van woningontwikkeling in het gebied tussen Kollum en Buitenpost niet zondermeer vast staat. Daarom is in het voortraject nadrukkelijk aandacht besteed aan de fi nanciële haalbaarheid en de aanwezigheid van voldoende marktvraag (markteconomische haalbaarheid).

6.1 MARKTECONOMISCHE HAALBAARHEID

De samenwerkende partijen hebben besloten om op voorhand een gedegen onderzoek te doen naar de markteconomische haalbaarheid van een woningontwikkeling in het projectgebied. De woonbelevingsdeskundigen van The SmartAgent Company zijn bij het project betrokken om vanuit de woonwensen van de belangrijkste potentiële doelgroep te adviseren over de inrichting en vormgeving van een haalbaar concept. Dat heeft geleid tot de vormgeving van het ranchconcept.

Het ranchconcept is ontworpen vanuit de mogelijkheden van de locatie maar dan wel specifi ek met het oog op de wensen van de potentiële doelgroep.

Het concept is getoetst aan het theoretisch kader van genoemd bureau en is door dit bureau ook reeds inhoudelijk voorgelegd aan een beperkt aantal mensen uit de doelgroep, die elders in het land woonachtig zijn. Het product dat nu voor ligt, sluit naar de mening van The SmartAgent Company op basis van deze toetsing goed aan bij de wensen van die doelgroep. Op voorwaarde dat het project in het vervolgtraject op een goede wijze wordt uitgewerkt en “in de markt” wordt gezet, wordt de haalbaarheid voor wat betreft de vraag uit de markt (van buiten de regio) positief ingeschat. De samenwerkende partijen delen dit oordeel en zullen, als het project als pilot wordt toegelaten, op een zorgvuldige wijze tot verdere uitwerking overgaan.

6.2 FINANCIËLE HAALBAARHEID

Ook de fi nanciële haalbaarheid is onderdeel geweest van onderzoek door partijen. Gezien het stadium van de planvorming is dit onderzoek uiteraard redelijk globaal geweest. Uit deze toets is het beeld ontstaan dat, uitgaande van voldoende vraag uit de markt naar de bouwgrond, het project kan worden uitgevoerd met ten minste een sluitende grondexploitatie. Vanzelfsprekend is het daarbij voorwaarde dat de gronden die nog verworven dienen te worden tegen een redelijke koopsom kunnen worden aangekocht. De gronden en opstallen rond de voormalige camping in het plangebied (ca 13 hectare) zijn recentelijk reeds verworven.

33

7. ECONOMISCHE EFFECTEN

Onderzoeksbureau Ecorys heeft d.d. april 2008 een quick scan uitgevoerd naar de economische effecten van de uitvoering van het voorliggende plan voor de gemeenten Kollumerland c.a. en Achtkarspelen dan wel de omliggende regio. De rapportage is beschikbaar.De economische effecten zijn daarin vertaald naar effecten op de werkgelegenheid. Deze effecten worden veroorzaakt door de investeringen in de gebiedsontwikkeling en woningbouw enerzijds en anderzijds door de bestedingen van de nieuwe bewoners die grotendeels van buiten de regio afkomstig zullen zijn. De uitkomsten kunnen als volgt worden samengevat. Bij totale realisatie van de plannen zijn ongeveer 35 structurele arbeidsplaatsen te verwachten. De Totale directe en afgeleide werkgelegenheid komt neer op 27 banen. Indirect worden nog 8 banen gerealiseerd. Tijdens de realisatie van het project zal er een tijdelijk werkgelegenheidseffect zijn van circa 500 banen. De directe werkgelegenheid bedraagt circa 280 banen. Deze zullen voornamelijk neerslaan bij bouwbedrijven en GWW-bedrijven. Daarnaast worden er circa 220 tijdelijke banen verwacht aan indirecte werkgelegenheid bij toeleverende bedrijven. Na de afronding van het project zullen deze effecten verdwijnen.

INTEGRALE GEBIEDSVISIE

35

8 CONCLUSIE

‘Hoe verleid je de woonconsument om naar Fryslân te verhuizen?’. De combinatie tussen locatie, woonwensen en product moet leiden tot een community concept dat de beoogde doelgroep niet alleen aanspreekt, maar bovendien inspeelt op het realiseren van droomwensen. De provincie heeft aangegeven, dat zij er de voorkeur aan geeft, dat er ook een bovenregionale aantrekkingskracht van de nieuwe woonclusters uitgaat. De lat ligt dus erg hoog!

Het gebied tussen de kernen Kollum en Buitenpost heeft de status ‘Nationaal Landschap’. Het gebied bezit een hoge landschappelijke waarde en heeft veel potentie. In de Regiovisie Noordoost-Fryslân is verwoord dat het gebied mede geschikt is voor het creëren van meer waterberging. Tegelijkertijd is de ligging binnen Nederland bepaald niet optimaal.

In de analyse wordt duidelijk dat het vooral de consumenten van de “blauwe” doelgroep zijn waar het concept zich op moet richten. Met ongeveer 70 echte Ranch-woningen, met gemiddeld ca. 10.000 m2 eigen grond wordt de basis gelegd voor het concept. In en rond het bestaande bos vindt rondom de te realiseren centrale voorzieningen een toevoeging plaats, waarmee zowel de landschappelijke belevingskwaliteit als het draagvlak toeneemt.

Het gepresenteerde planidee sluit naar onze mening zeer goed aan bij de kaders van het Streekplan Fryslân 2007 en voldoet op vrijwel alle punten aan de criteria, die verbonden zijn aan de uitnodiging voor de ontwikkeling van een pilot voor een landelijke wooncluster. Vanuit de consument is de kernvraag: kan dit mijn droomlocatie worden. Het beschreven community concept, in deze samenhang, voldoet aan het wenselijke aspiratieniveau en verdient het om verder te worden uitgewerkt en te worden getoetst.

In het licht van de provinciale en gemeentelijke uitgangspunten wordt voldaan aan:

Het benutten van de woonkwaliteiten in (Noordoost) Fryslân voor een • sociaal-economische impuls;Het creëren van een gelegenheid tot communityvorming die uniek is in • Europade instandhouding en de versterking van de landschappelijke kwaliteiten • van het gebied;het bevorderen dat mensen uit andere landsdelen naar Fryslân verhuizen;• het inzetten van nieuwe (landelijke) woonvormen voor ruimtelijke • kwaliteitsverbetering op het gebied van landschap, natuur, water en recreatie;het bieden van een woonplek met een hoge landschappelijke kwaliteit, die • in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden;het creëren van een woonplek in combinatie met een milieuvriendelijke en • binnen de agrarische sector passende (bedrijfs-)activiteit, die ook volledig aansluit bij het thema (paarden) dat de regio al grote bekendheid heeft bezorgd;een hoge beeldkwaliteit als uitgangspunt;• een planidee dat zich niet laat leiden door toevallige gemeentegrenzen;•

het benutten van de mogelijkheden voor het creëren van extra waterberging • in combinatie met wonen en recreatie;de ligging tussen twee regionale centra, die tevens als recreatiekern • zijn aangewezen, alsmede het bieden van een waardevolle recreatieve toevoeging;een planidee dat geheel past in de streekplanfi losofi e omtrent de ontwikkeling • van het gebied tussen Kollum en Buitenpost;het leggen van een basis voor een betere onderlinge aansluiting van beide • hoofdkernen, onder andere voor wat betreft de positie van het treinstation te Buitenpost (verbetering langzaam verkeersroute tussen Kollum en Buitenpost, vergroting sociale veiligheid). Beide hoofdkernen kunnen door deze invulling niet aan elkaar vast groeien;het plangebied wordt toegankelijk gemaakt en er worden routes binnen het • plangebied gerealiseerd (recreatief medegebruik).

De samenwerkende partijen zijn van mening dat het hierboven aangegeven concept kansrijk is als pilotproject voor een landelijke wooncluster. Het is realistisch te verwachten dat de uitgangspunten en doelstellingen van de provincie en de beide betrokken gemeenten met dit concept kunnen worden gerealiseerd.

Om op de vraag aan het begin van deze notitie terug te komen: zó verleid je de woonconsument om naar Fryslân te verhuizen!

Wij nodigen de provincie Fryslân uit het plan ‘Ranch Fryslân’ de status ‘pilot landelijke wooncluster’ te verlenen.

Kollum, Buitenpost, Drachten,Maart 2009

Gemeente AchtkarspelenGemeente Kollumerland c.a.Wind Vastgoedontwikkeling BV

37

Bijlage:

beleidsmatig kader “Ranch Fryslân” (“Pilot Landelijke Wooncluster tussen Kollum en Buitenpost”)

Inleiding

Bij brief van 3 juli 2007 heeft het college van Gedeputeerde Staten de gemeenten op het vasteland van Fryslân uitgenodigd om vóór 1 maart 2008 planideeën in te dienen, teneinde mee te kunnen dingen in de selectie van pilots voor een landelijke wooncluster, waarvan in totaal 7 ontwikkeld zullen kunnen worden. In deze brief wordt aangegeven dat de provincie zich op grond van het nieuwe Streekplan 2007 onder andere wil richten op het benutten van de woonkwaliteiten in Fryslân, waarmee een sociaal-economische impuls tot stand gebracht kan worden. De provincie wil bevorderen dat mensen uit andere provincies naar Fryslân verhuizen. Een bijkomende doelstelling is om nieuwe (landelijke ) woonvormen optimaal in te zetten voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering op het gebied van landschap, natuur, water en recreatie. Voorwaarde is een goede woonpromotie, gericht op de verbreding van de Friese woningmarkt met woningzoekenden die een woonplek met een hoge landschappelijk recreatieve kwaliteit wensen die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden. Om in de streekplanperiode ervaring op te doen wil de provincie samen met gemeenten een aantal pilots voor landelijk wonen selecteren: 7 landelijke woonclusters, waarvan een drietal in Noord Fryslân, en 10 nieuwe landgoederen.

Omdat de nieuwe landgoederen zijn voorbehouden aan de stedelijke bundelingsgebieden, richt deze notitie zich op de eerstgenoemde categorie.In de bijlage bij de bovengenoemde brief gaat de provincie nader in op de wijze van indiening van een planidee en op de criteria voor beoordeling en selectie.

De ruimtelijke kaders:

REGIOVISIE NOORDOOST FRYSLÂN

Wonen als sociaal-economische impuls

De in NOFA-verband samenwerkende gemeenten hebben met het oog op het leveren van een optimale input voor het nieuwe provinciale Streekplan een regiovisie opgesteld, waarin de gewenste ontwikkeling van Noordoost Fryslân is beschreven. De gemeenten hebben met voldoening geconstateerd dat veel van de hierin opgenomen uitgangspunten en doelstellingen hun weerklank hebben gevonden in het nieuwe streekplan Fryslân 2007. Eén van de belangrijkste is dat het thema “Wonen” aangegrepen dient te worden voor het tot stand brengen van een sociaal-economische impuls, waarmee tegenwicht geboden wordt aan meer zorgwekkende ontwikkelingen op dat gebied.

Landschappelijke kwaliteiten

De voor het wonen van belang zijnde elementen zijn in Noordoost Fryslân in ruime mate aanwezig. Dit manifesteert zich met name in de landschappelijke kwaliteiten, gecombineerd met water en natuur en de uiteenlopende recreatieve mogelijkheden om daarvan te genieten. Bij de beschrijving van het planidee omtrent de tussen Kollum en Buitenpost te ontwikkelen pilot voor een landelijke wooncluster wordt hier vanzelfsprekend nader op terug gekomen.

Hoofdkoers

Op pagina 46 van de Regiovisie Noordoost Fryslân (met als titel: “Sterk op eigen wijze”)wordt de hoofdkoers in een 8-tal punten samengevat.

Bovenaan deze lijst staat “Een ontwikkeling als woonregio”, met als toelichting: “Ingezet wordt op het realiseren van een divers aanbod voor alle groepen van de bevolking. Tevens worden nieuwe woonmilieus toegevoegd om nieuwe inwoners naar de regio te trekken”. Een ander element uit de hoofdkoers is “Het benutten van haar landschappelijke kwaliteiten en behoud en versterking van natuur”, met als toelichting: “Behoud en ontwikkeling van het waardevolle landschap van Noordoost Fryslân staan centraal bij de ontwikkelingen in deze regiovisie. Ontwikkelingen zijn juist daar gesitueerd waar zij in regionaal verband het beste tot hun recht komen”.

Grensverleggend

Op blz. 26 van de Regiovisie wordt gesteld dat het aanbrengen van meer samenhang in het gebied betekent dat Noordoost Fryslân bereid moet zijn om over grenzen heen te kijken. Bestuurlijke grenzen, grenzen van de regio en grenzen van de kernen.

Acties op het gebied van Wonen

De impuls op het gebied van “Wonen” bestaat volgens de Regiovisie (pagina 27) uit verschillende acties:

Realiseren aanbod voor de lokale traditionele markt, zodat de bewoners in 1. de regio blijven wonen (bevorderen doorstroming en speciale aandacht voor starters en ouderen);Toevoegen nieuwe woonmilieus voor regionaal georiënteerde 2. woonconsument (“Niet alleen richt het wonen zich dus op invulling van de vraag voor de eigen bevolking (starters, ouderen), maar juist ook bijzondere woonmilieus zijn in staat mensen (op)nieuw naar de regio te trekken. Op dit vlak wordt dus gekozen voor de strategie “geven van een nieuwe impuls”).

Gebied tussen Kollum en Buitenpost

Over het gebied tussen Kollum en Buitenpost zegt de Regiovisie (op blz. 29) het volgende:

“In het tussengebied Buitenpost-Kollum wordt de ruimte eveneens benut voor waterberging. Door het inpassen van woningbouw tussen het water en beide kernen ontstaat een zeer bijzonder gebied met hoge landschappelijke- en woonkwaliteiten. Buitenpost-Kollum hebben door de specifi eke ligging aan het spoor en daarmee de relatieve nabijheid van zowel Groningen als Leeuwarden goede ontwikkelingsmogelijkheden. Door de centrale ligging in het gebied en de reeds aanwezige voorzieningen kan deze locatie uitgroeien tot een goed geoutilleerde landelijke woonzone temidden van het Friese platteland”.

Toekomstperspectief

Op bladzijde 24 van de Regiovisie wordt het toekomstperspectief, met de focus op het jaar 2015, (voorzover hier relevant) als volgt omschreven: “Noordoost Fryslân heeft haar prachtige landschappen benut en versterkt door het creëren van bijzondere woonmilieus. De kwaliteit van de historische structuren is benut als trekker, de instandhouding is veilig gesteld. De rode draad bij de ontwikkelingen wordt gevormd door de ruimtelijke kwaliteiten. Kansen op het vlak van wonen en werken hebben hun plek gevonden, waar dit in regionaal verband het beste tot haar recht komt. Dit betekent dat sommige kernen een sterker accent op wonen hebben gekregen; andere kernen daarentegen fungeren juist meer als werkkern. Nieuwe functies of uitbreidingen zijn daar gesitueerd waar de beste ruimtelijke mogelijkheden zijn. Het groene, landschappelijke karakter van de regio is geaccentueerd. Je kunt zeggen dat de eigenheid van het gebied alleen maar aan kwaliteit gewonnen heeft. Met name het inzetten op wonen en met het wonen de landschappelijke kwaliteit van het gebied versterken heeft zichtbaar tot resultaat geleid”.En verderop:“Noordoost Fryslân heeft op eigen wijze de aansluiting met de rest van ons land defi nitief weten te realiseren. De regio onderscheidt zich in positieve zin door de kenmerkende rust en ruimte”.

De kansen die aan de totstandkoming van dit toekomstbeeld kunnen bijdragen dienen vanzelfsprekend met beide handen aangegrepen te worden.

39

Recreatie

Bij het onderwerp “Recreatie” richt de Regiovisie de aandacht met name op de potenties van het Lauwersmeergebied dat in aansluiting op de Lits-Lauwersmeerroute beter bereikbaar wordt voor watersporttoeristen die rust en ruimte zoeken. Maar ook het benutten van de landschappelijke kwaliteiten wordt in dit kader nadrukkelijk genoemd.

Landbouw

In het hoofdstuk “Landbouw” maakt de Regiovisie een onderscheid tussen het noordelijk en het zuidelijk gebied. Zij kiest ervoor om de landbouw in het zuidelijk deel te verweven met andere functies, zoals wonen, werken en recreatie. De mogelijkheden voor schaalvergroting in de landbouw zijn hier beperkt. Er is aandacht voor behoud en versterking van het huidige landschap met elzensingels en houtwallen. De belangenafweging tussen de diverse functies zal volgens de Regiovisie moeten plaatsvinden vanuit de doelstelling om het landschap te behouden. Waar dit niet (meer) door de landbouw kan plaatsvinden worden andere functies toegelaten die wel in staat zijn de landschappelijke waarden en diversiteit in stand te houden. Zo kunnen zorgboerderijen, allerlei werkfuncties en ook wonen nieuwe dragers van het landschap vormen. Op deze manier wordt –zo vervolgt de Regiovisie- daadwerkelijk invulling gegeven aan de notitie “behouden door ontwikkelen” uit de nota Belvedère om op eigentijdse manier met nieuwe functies het landschap te behouden.

STREEKPLAN FRYSLÂN 2007

Regionale centra en Recreatiekernen

Zoals gezegd heeft de Regiovisie Noordoost Fryslân goed gefunctioneerd als input voor het nieuwe provinciale Streekplan. Veel aspecten hebben daarin hun weerklank gevonden. Zo is om te beginnen binnen de kernenstructuur de positie van zowel Kollum als Buitenpost gehandhaafd. Beide hebben de status van “regionaal centrum” en tegelijkertijd “recreatiekern”. De door Noordoost Fryslân gewenste impuls op het gebied “Wonen” is in het licht van de bevolkingsprognoses kwantitatief weliswaar niet gehonoreerd, maar toch wordt er (op blz. 49) het volgende over gezegd:

Benutten woonkwaliteiten Fryslân “Wij streven ernaar de woonkwaliteiten van Fryslân , zoals rust en ruimte, landschappelijke en natuurlijke waarden, en veiligheid en woon-zorgcombinaties te benutten als sociaal-economische impuls voor Fryslân. Wij stimuleren hiermee dat mensen uit andere provincies naar Fryslân verhuizen. Een bijkomende doelstelling is om nieuwe (landelijke) woonvormen optimaal in te zetten voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering op het gebied van landschap, natuur, water en recreatie”.

Koren op de molen van de Regiovisie!

Specifi eke woonkwaliteiten

In de vertaling hiervan is het Streekplan Fryslân 2007 terughoudender.

“Buiten de bundelingsgebieden zijn wij terughoudend met het opvangen van woonmigratie door deze te beperken tot specifi ek dorpse en landelijke woonkwaliteiten waar aanvullend vraag naar is. Er zijn in Fryslân reeds ruime mogelijkheden voor ruim, rustig en landelijk wonen: in vrijkomende boerderijen en bebouwingsconcentraties in het landelijk gebied, in stads- en dorpsuitbreidingen met groen/blauwe woonmilieus en in de bestaande woningvoorraad van vele kernen op het platteland. Tot op heden heeft dit niet geleid tot een positief binnenlands migratiesaldo.

De marktvraag is tot nu toe ook beperkt, zeker in het hogere en exclusieve marktsegment. Voorwaarde voor onze inzet is een goede woonpromotie, gericht op verbreding van de Friese woningmarkt met woningzoekenden die een woonplek met een hoge landschappelijk recreatieve kwaliteit wensen die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden. *

Met het selectief bieden van ruimte voor landelijke woonkwaliteiten voorkomen we dat de maatschappelijke meerwaarde versnippert, daarmee per saldo gering is en dat er zelfs landschappelijke nadelen gaan optreden. Met de verspreiding van veelsoortige woningen over het onbebouwde landelijk gebied zal volgens ons snel sprake zijn van een waarneembare en voelbare aantasting van de groene open buitenruimte.

Pilot landelijke woonclusters:

De provincie ziet ruimte voor landelijke woonclusters, waar wonen, werken of zorgvoorzieningen in een attractieve landschappelijke omgeving en in een bijzondere mix met elkaar kunnen worden gecombineerd. De woonclusters sluiten aan bij landschappelijke kwaliteiten en structuren. Een hoge beeldkwaliteit is uitgangspunt. De clusters zijn gelegen bij een bestaande kern.

“Het gaat hierbij om kernen met een omvang van meer dan 1.500 – 2.000 inwoners, afhankelijk van de omvang van het initiatief . Hierbij wordt geaccepteerd dat een cluster de plaatselijke verhoudingen van een kern enigszins kan overstijgen en dat een cluster niet gericht is op de opvang van de plaatselijke woningbehoefte. Er is ruimte voor zeven pilots; vier in Zuid Fryslân en drie in Noord Fryslân. De ontwikkeling van nieuwe landschappelijke en natuurlijke elementen geschiedt in een verhouding van circa 1 : 1 tot de omvang van het woongebied. Bij een landelijke wooncluster gaat het om een min of meer afzonderlijke ruimtelijke en functionele eenheid met circa 20 tot 50 wooneenheden per cluster. Op deze wijze kan een eigen, zonodig ruimtelijk afgeschermde sfeer ontstaan, zonder dat er sprake is van een volledig solitaire en geïsoleerde ligging in het landelijk gebied. De ontspannen woonsfeer overheerst. Aan de woonfunctie kunnen daarop afgestemde mogelijkheden voor werken aan en bij huis worden toegevoegd. Deze zijn uitsluitend kleinschalig en milieuvriendelijk (milieucategorie 1, bij uitzondering milieucategorie 2). Aan de woonfunctie kunnen ook daaraan gerelateerde zorgen recreatieve voorzieningen worden toegevoegd. Wij hebben onder meer senioren, mensen met werk aan huis (vrije beroepen), kunstenaars en consultants als doelgroep op het oog, met als achterliggende fi losofi e: creatief en ontspannen werken in een inspirerende omgeving, waarbij wonen, werken, (zorg)voorzieningen meer met elkaar verweven zijn, ook op hogere leeftijd. Een goede bereikbaarheid en ligging bij een recreatiekern vormen pré’s voor een locatie. Ook nieuwe woonvormen op het water kunnen kansrijke invullingen van deze pilots zijn. Mogelijk is er ruimte voor één pilot (binnen de zeven pilots) voor een seniorencluster. Wij gaan daarbij uit van woningen die bestemd en geschikt zijn voor 55-plussers, in een aantrekkelijke woonomgeving, met in die woonomgeving voorzieningen en faciliteiten afgestemd op de behoefte van 55-plussers. Wij zullen in het kader van de uitvoeringsagenda van het streekplan nader onderzoek doen naar de kansen voor en de behoeften van een dergelijke specifi eke seniorencluster.

Voor de pilots wordt een deel van de vrij beschikbare woningbouwruimte gereserveerd. Middels een prijsvraag kunnen de gemeenten ideeën voor landelijke woonclusters indienen bij de provincie. De provincie maakt een keuze voor de zeven pilots op basis van kwalitatieve criteria welke in het kader van de uitvoeringsagenda van het streekplan verder worden uitgewerkt. De nieuwe clusters dienen een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van het platteland en moeten op draagvlak binnen de omgeving kunnen rekenen”.

Het kader, waarbinnen een pilot voor een landelijke wooncluster kan worden ontwikkeld is hiermee duidelijk vastgelegd.

Pilots

Om deze reden beperken wij –naast de ontwikkeling van groene woonmilieus in de stedelijke bundelingsgebieden en kwaliteitsarrangementen in het landelijk gebied- de planologische ruimte tot een aantal pilots waarmee in de streekplanperiode ervaring kan worden opgedaan. Op grond van deze pilots zullen wij beoordelen of aanvullende ruimte gewenst is voor nieuwe landelijke woonkwaliteiten”. *

(*= in dit kader gearceerd)

41

Vertaling van de beleidsvisie naar het gebied van Noordoost Fryslân:

In Hoofdstuk 3 van het streekplan Fryslân 2007 (Gebieden) geeft de provincie een gebiedsspecifi eke vertaling en verdieping van het algemene beleid, dat in de daaraan voorafgaande hoofdstukken is geformuleerd.Uit het gedeelte dat betrekking heeft op Noordoost Fryslân kunnen de volgende van belang zijnde passages worden gelicht:

Zorgen over sociaal-economische situatie

“De sociaal- economische situatie in het gebied baart zorgen. Dit uit zich ook in migratiepatronen. De werkloosheid is vergelijkbaar met het Friese gemiddelde, maar het gemiddelde opleidingsniveau, het gemiddelde inkomen en de arbeidsparticipatie liggen lager. De totale werkgelegenheidsgroei is achtergebleven bij het Friese en Nederlandse gemiddelde. De toeristische sector is minder sterk ontwikkeld, mede vanwege de onbekendheid en de excentrische ligging van het gebied. Vier gemeenten in Noordoost Fryslân werken samen in NOFA-verband (Noordoost Friese Alliantie). De samenwerking is vooral gericht op het verbeteren van de sociaal-economische vitaliteit van de regio”.

Benutten en versterken van gebiedskwaliteiten

“Centraal in onze ruimtelijke visie voor Noordoost Fryslân staan het benutten en versterken van de gebiedskwaliteiten als sociaal-economische impuls voor de regio”

“Buiten de bundelingsgebieden zijn de regionale centra, Kollum, Buitenpost en Surhuisterveen de concentratiepunten voor zowel woonfuncties als voor bij de schaal van de kernen passende werkfuncties. Kollum en Buitenpost kunnen elkaar daarbij aanvullen. Hier liggen kansen voor kwalitatief hoogwaardig wonen”.

“In de Noordelijke Wouden ligt de uitdaging om het landbouwperspectief te combineren met verduurzaming van de houtwallen- en elzensingelstructuur en met verbreding van de bedrijfsvoering aansluitend op ontwikkelingen en initiatieven die hier al gaande zijn”.

Nationale landschap In paragraaf 2.7.4. (Nationale Landschappen) van het Streekplan zegt de provincie:

Wij maken in ons ruimtelijk beleid geen onderscheid tussen gebieden in of buiten de Nationale Landschappen. Dit betekent dat in de Nationale Landschappen ruimte is voor de opvang van de plaatselijke woningbehoefte, pilots landelijk wonen, lokale en regionale bedrijvigheid , verbetering van de lokale en regionale ontsluitingsstructuur, een duurzaam ontwikkelingsperspectief voor de landbouw en voor recreatieve ontwikkelingen, dit alles binnen de landschappelijke kernkwaliteiten.

In de vertaling naar het gebied Noordoost Fryslân wordt in hoofdstuk 3 (2.3) het volgende opgemerkt:

“In het Nationale Landschap Noordelijke Wouden wordt – naast de reguliere ontwikkelingsmogelijkheden - ingezet op het behoud, verdere versterking en recreatieve benutting van de specifi eke kwaliteiten van dit gebied (houtwallen en elzensingels, dobben en pingo’s en kleine waterlopen). De landbouwkundige ontwikkeling tezamen met verduurzaming van de houtwallen- en elzensingelstructuur staat centraal ”.

Kollum - Buitenpost

Regionale centra Kollum en Buitenpost:.

“Complementaire ontwikkeling van beide regionale centra met behoud van ieders eigen identiteit is gewenst. Zonder aan elkaar te groeien, is het gebied tussen de kernen geschikt voor hoogwaardige woonvormen in combinatie met wateropvang en landschapsontwikkeling. Aandacht hierbij is gewenst voor voldoende compactheid van de bebouwing, gericht op versterking van de eigen kernstructuur van beide kernen en afgestemd op uitbreidingsmogelijkheden aan andere zijden van beide kernen. Verbetering van de treinverbinding Leeuwarden-Groningen biedt kansen voor verdere invulling van woonfuncties, en voor regionale kantoorfuncties en representatieve bedrijvigheid met een accent op Buitenpost als kern met een treinstation.

Het Pilot-gebied

Het idee voor de “pilot landelijke wooncluster” richt zich specifi ek op het gebied tussen (aan de westzijde) de Lauwersmeerweg, (aan de noordzijde) de Trekvaart, (aan de zuidzijde), het grensriviertje de Swadde.

De oostelijke punt van deze “driehoek” valt buiten het specifi eke pilot-gebied, maar de toekomstige ontwikkeling hiervan is vanwege het benodigde exploitatiedraagvlak wel essentieel.

Bovendien omvat het pilot-gebied een strook, waarmee een lokale verbindingsader wordt gelegd met als belangrijke schakel het treinstation van Buitenpost. Deze volgt voor een belangrijk deel de bestaande route door It Paradyske. In het potentiële pilot-gebied liggen enkele verspreide en nog functionerende boerderijen, alsmede een paardenhouderij. Verder komt langs de bestaande wegen in het gebied verspreide woonbebouwing voor. Middenin het gebied bevindt zich het voormalige kampeerterrein, waarop tot voor enige tijd het asielzoekerscentrum was gevestigd en dat met het oog op de gewenste ontwikkeling is aangekocht. In het westelijk gelegen deel ligt het openlucht zwembad “Het Paradyske”. Het Pilot-gebied en de visie op de omgeving

Bij het kaartmateriaal is een schets gevoegd, waarin de pilot-locatie is ingebed in een globale eindvisie voor het gehele gebied tussen de beide regionale centra, waarvan de begrenzing in de eerste alinea van deze paragraaf is aangegeven.

Voor de ontwikkeling van het stationsgebied in Buitenpost wordt in opdracht van de gemeente Achtkarspelen op korte termijn een afzonderlijke visie ontwikkeld. Deze zal uiteraard (moeten) aansluiten bij de visie voor het onderhavige tussengebied. Voor de invulling van het resterende deel van dit gebied vormt de Regiovisie Noordoost Frylân een belangrijke impuls. Waterberging zal daarbij –zoals eerder aangegeven – een belangrijk item zijn. Nogmaals kan hierbij verwezen worden naar de passage uit het Streekplan, die zegt:

“Complementaire ontwikkeling van beide regionale centra met behoud van ieders eigen identiteit is gewenst. Zonder aan elkaar te groeien, is het gebied tussen de kernen geschikt voor hoogwaardige woonvormen in combinatie met wateropvang en landschapsontwikkeling”.

Het zijn de “hoogwaardige woonvormen” in combinatie met “landschapsontwikkeling”, waarop de initiatiefnemers voor indiening van dit pilot-idee zich hebben geconcentreerd. De ruimtelijke invulling van fl anken van het tussengebied is een kwestie die op langere termijn aan de orde komt. Het gebied tussen Kollum en de Trekvaart is bestemd voor toekomstige woonontwikkeling. Achtkarspelen geeft in maart 2008 het startschot voor de ontwikkeling van een structuurvisie (geënt op de nieuwe Wet ruimtelijke ordening), die ook ten aanzien van deze fl anken een verdere verfi jning zal laten zien.

Planidee voor een “pilot landelijke wooncluster” in het gebied tussen Kollum en Buitenpost:

Inleiding:

De gemeentebesturen van Kollumerland ca. en Achtkarspelen hebben besloten om uitgaande van de hierboven geschetste visie en de daaraan verbonden ontwikkelingskansen een planidee te ontwikkelen voor een “pilot landelijke wooncluster” in het gebied tussen Kollum en Buitenpost. Zij doen dit in nauwe samenwerking met de Wind Vastgoedontwikkeling BV te Drachten. De drie partijen hebben hierbij de deskundigheid ingeschakeld van K3 Architectuur en Planning BV te Arnhem en The Smartagent Company te Leusden. De directeur van laatstgenoemd adviesbureau, de heer Drs. Douwe Reitsma verzorgde op de onder auspiciën van de provincie gehouden themamiddag (6 september 2007) een inspirerende inleiding, waarbij met name werd ingegaan op de aansluiting tussen leefstijlen van de woonconsumenten en nieuwe landelijke woonvormen. Zijn visie werd door de genoemde drie partijen van groot belang geacht voor de beantwoording van de vraag op welke doelgroep zij zich zullen moeten richten bij de ontwikkeling van een nieuwe cq. bijzondere woonvorm in het genoemde gebied, waarmee mensen van buiten de provincie naar Noordoost Fryslân getrokken kunnen worden. Partijen realiseren zich namelijk dat dit geen eenvoudige opgave is, maar wel een uitdaging die in het belang van de sociaal-economische ontwikkeling van het gebied en de beoogde ruimtelijke relatie tussen Kollum en Buitenpost de moeite van het proberen meer dan waard is.

Keuze voor het gebied Kollum-Buitenpost

De keuze voor laatstgenoemd gebied komt primair voort uit de complementaire ontwikkelingsmogelijkheid van het gebied tussen beide regionale centra, waarbij het nieuwe Streekplan spreekt over hoogwaardige woonvormen in combinatie met wateropvang en landschapontwikkeling. Hoewel deze ontwikkelingsmogelijkheid als het ware rechtstreeks uit het Streekplan voortvloeit, is toch gekozen voor deelname aan de selectie van pilots voor een landelijke wooncluster. Het opent immers de mogelijkheid om met directe betrokkenheid van de provincie een woonpromotie op gang te brengen “gericht op verbreding van de Friese woningmarkt met woningzoekenden die een woonplek met een hoge landschappelijk recreatieve kwaliteit wensen die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden”. Dit op een wijze die in het Streekplan is aangegeven en door de betrokken gemeentebesturen wordt onderschreven.

Gebiedsbeschrijving:

It Paradyske

De kern van het gebied tussen Kollum en Buitenpost draagt met recht de naam “It Paradyske”. Het gebied kenmerkt zich in het westelijk deel door een redelijk gaaf houtwallen- en elzensingel landschap dat in oostelijke richting overgaat in open weidegebied. Het gebied wordt aan de westzijde begrensd door de Lauwersmeerweg. Aan de oostzijde ligt de Stroobosser Trekvaart /Trekweg, die het tussen beide regionale centra gelegen gebied vervolgens doorsnijdt. De noordelijke en zuidelijke begrenzing wordt gevormd door de bestaande dorpsranden.

43

Beschrijving van het concept voor de ontwikkeling van een “pilot landelijke wooncluster”:

De ontwikkeling van het hierboven beschreven gebied tussen Kollum en Buitenpost is in z’n totaliteit bekeken, teneinde een samenhangend beeld te kunnen presenteren van de ruimtelijke invulling, welke ons uiteindelijk voor ogen staat. De betrokken partijen willen deze ontwikkeling graag op gang brengen en de haalbaarheid in nauw contact met de provincie aftasten door middel van een “pilot voor een landelijke wooncluster”. Dit betekent dat er geen sprake is van een ruimtelijk afgeronde cluster met 20 tot 50 wooneenheden, maar van een pilot als mogelijke “ouverture” op een harmonieuze invulling van het tussengebied waartoe het Streekplan ook al rechtstreeks mogelijkheden biedt. Anders gezegd, een opening om de haalbaarheid van de beoogde invulling van dit gebied via een pilot voor een landelijke wooncluster af te kunnen tasten.

Uitgangspunt voor de ruimtelijke invulling van het tussengebied is de instandhouding en de versterking van de landschappelijke kwaliteiten. Het gebied draagt niet voor niets de naam “It Paradyske” en dat betekent dat - mede in het belang van de gevestigde bewoners - zeer zorgvuldig met een verdere ruimtelijke invulling moet worden omgegaan.

De drie betrokken partijen willen zich voor wat betreft het woningaanbod in het kader van de pilot richten op (zoals het Streekplan het formuleert) “woningzoekenden die een woonplek met een hoge landschappelijk recreatieve kwaliteit wensen die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden” en op “hoogwaardige woonvormen in combinatie met wateropvang en landschapsontwikkeling”.

De advisering van de zijde van de heer Drs. Douwe Reitsma van Smartagent Company heeft duidelijk gemaakt dat partijen zich zullen moeten richten op een formule, waarbij een duidelijk omschreven doelgroep voor ogen staat. De notitie, waarin het pilot-idee specifi ek wordt beschreven, begint daarom met een specifi eke doelgroepanalyse. Ranch Fryslân

Het plan, dat de titel “Ranch Fryslân” heeft gekregen, voorziet in het creëren van een paarden community met circa 70 ranches en ongeveer 15 bosrandwoningen die dit concept ondersteunen en die het gebied een echte kern geven. De kenmerken van een paardencommunity sluiten goed aan bij de bestaande hippische activiteiten in de streek. Centraal in het gebied ligt temidden van bos een manege/paardenpension/stallencomplex met binnen- en buitenbak en diverse centrale voorzieningen voor de paardenhouderij, die men met elkaar kan delen. De reden daarvan kan onder andere zijn dat de realisering van dergelijke voorzieningen alleen maar haalbaar is indien dit gemeenschappelijk plaats vindt. Men kan hierbij denken aan een pensionvoorziening, wascabines en solaria voor paarden en aan een centrale post voor de dierenarts en de hoefsmid. Ook de centrale inkoop van voer en andere benodigdheden en de afzet van paardenmest kunnen in dit verband genoemd worden.

In de zuidwesthoek van het pilot-gebied is een plek ingeruimd voor een hippisch evenemententerrein, dat zodoende goed ontsloten is. Het openlucht zwembad “Het Paradyske” kan binnen deze setting een opwaardering krijgen in de wellness-sfeer. De loop van het riviertje De Swadde wordt hersteld en op plaatsen verbreed om in relatie tot dit plan in de noodzakelijke waterberging te voorzien. Het laaggelegen gebied ten zuidoosten van de pilot-locatie biedt op termijn mogelijkheden voor een veel grotere

waterberging in combinatie met wonen en landschappelijk groen. Bijzondere woonvorm voor vraag van buiten de provincie

Het concept van de pilot biedt paardenliefhebbers uit het hele land de gelegenheid om in een “paardengemeenschap” op een kavel van gemiddeld circa 1 Ha een eigen ranch te realiseren in combinatie met een hoogwaardige woonvorm. Een aanbod dat in ons land uniek genoemd mag worden. De bij de gebiedsontwikkeling betrokken partijen willen zich hierbij voornamelijk richten op de van buiten de provincie afkomstige vraag en daarmee proberen om een deel van de externe markt voor deze regio te interesseren. Zodoende kan het migratiesaldo in positieve zin worden beïnvloed.Een clustering van deze “ranches” in een landschappelijk waardevol gebied zal de kans van slagen vergroten. Het gevoel dat men qua leefstijl onder soortgenoten vertoeft wordt door deze marktcategorie als waardevol ervaren.

Impuls voor maatschappelijk kader

Ook sociaal-maatschappelijk gezien biedt dit concept een basis voor een belangrijke impuls. Het Streekplan constateert terecht dat de sociaal-economische ontwikkeling van Noordoost Fryslân zorgen baart. Een hiermee gepaard gaand nevenverschijnsel is dat ook het potentieel voor de opbouw en instandhouding van het maatschappelijk kader in een dergelijk gebied aan kracht inboet. Het aantal mensen vanuit het bedrijfsleven, dat vanwege kennis en ervaring een belangrijke rol kan spelen in maatschappelijke organisaties neemt af. Een impuls als deze kan ervoor zorgen dat ook nieuw bloed in de maatschappelijke aderen wordt gepompt.

Draagvlak onder bevolking

De paardenhouderij is in deze omgeving een zeer bekend fenomeen en dus ook van belang voor zowel het draagvlak onder de bevolking als de promotie van de bijzondere woonvorm. Het jaarlijkse concours hippique van Buitenpost geniet onder paardenliefhebbers landelijke bekendheid en in de omgeving zijn stallen en ruiters van naam en faam gevestigd. De titel “Ranch Fryslân” is dit gebied met andere woorden op het lijf geschreven en daarom bij uitstek geschikt om de wervende rol voor de invulling van dit gebied te vervullen.

Naast de “ranches” is er plaats voor hoogwaardige woonvormen op grote kavels temidden van het coulissen landschap, waarbij de verspreiding van de bebouwing een belangrijke voorwaarde blijft. Het landschap blijft met andere woorden de drager voor de ruimtelijke invulling van het gebied. Bijdrage aan instandhouding en versterking landschap

Uitgangspunt is dat de eigenaar/bewoners van de in dit gebied uit te geven kavels in belangrijke mate verantwoordelijk worden gemaakt voor de instandhouding en de versterking van het waardevolle landschap. De ontwikkeling gaat gepaard met een ruimtelijke kwaliteitsverbetering, waarbij het motto “behouden door ontwikkelen” gestalte krijgt. De waardevolle landschapselementen, waaronder met name de singelstructuren die het coulissenlandschap vormen, zullen in het concept van de pilot niet alleen behouden, maar bovendien aanzienlijk versterkt worden. Er wordt gedacht aan het creëren van een fonds, te voeden uit de opbrengst van de kavelverkoop, voor de betaling van het onderhoud van de singelstructuur. Mogelijk

kunnen in de omgeving gevestigde agrariërs deze onderhoudstaak feitelijk op zich nemen. Daarmee kunnen zij hun agrarische activiteiten verbreden en aanvullende inkomsten genereren. De verplichting tot instandhouding van de houtsingels kan bijvoorbeeld via de verkoopvoorwaarden geregeld worden.Een versterking van het landschap vindt verder plaats door het opwaarderen en deels restaureren van de historische loop van het riviertje de Swadde en de “Poel” en door het toegankelijk maken van de archeologisch waardevolle pingoruïnes in het plangebied.

Infrastructuur

De infrastructuur in het gebied blijft kleinschalig en functioneel voor de eigen omgeving. Voorkomen moet worden dat er sluiproutes ontstaan. Met name voor langzaam verkeer vanuit Kollum en het onderhavige tussengebied naar het treinstation van Buitenpost zal een aantrekkelijke en veilige route gecreëerd moeten worden. De aanwezigheid van woningen langs deze route is daarvoor noodzakelijk.

Onderdeel van de pilot is de aanleg van ruiterroutes door het gebied, die met de in de omgeving reeds volop aanwezige routes verbonden kunnen worden. Achtkarspelen heeft samen met de gemeente Tytjerksteradiel (met fi nanciële steun van de provincie Fryslân) een brochure met kaart ontwikkeld. De titel van deze brochure is ”Met paard te gast in de Noordelijke Friese Wouden”. De kaart bevat een netwerk van ruiterpaden en de brochure vermeldt rust- en overnachtingplaatsen voor ruiters, menners en paarden. Het materiaal is op de VVV-kantoren te verkrijgen. In NOFA verband wordt gewerkt aan de voorbereiding van eenzelfde soort brochure en kaart voor het gebied van Noordoost Fryslân. Daarvoor is inmiddels een inventarisatie gemaakt. In beide gevallen gaat het hoofdzakelijk om routes langs reeds bestaande wegen en paden, die geschikt zijn om als ruiterpad te fungeren. Op deze manier ontstaat een zeer uitgebreid netwerk dat op haar beurt weer aansluiting heeft of krijgt met het routenetwerk in west Groningerland. Een overzicht van de bestaande ruiterroutes in de omgeving van het plangebied is opgenomen in de planbeschrijving.

Tevens is een uitgebreid netwerk van fi etsroutes aanwezig.

45

Samenvatting:

Het gepresenteerde planidee sluit geheel aan bij de kaders van het Streekplan Fryslân 2007 en voldoet naar de mening van de initiatiefnemers op vrijwel alle punten aan de criteria, die verbonden zijn aan de selectie van pilots voor de ontwikkeling van een landelijke wooncluster. Genoemd kunnen worden:

Benutten van de woonkwaliteiten in (Noordoost) Fryslân voor een sociaal-1. economische impuls;Uitgangspunt is de instandhouding en de versterking van de landschappelijke 2. kwaliteiten van het gebied;Bevorderen dat mensen uit andere landsdelen naar Fryslân verhuizen;3. Nieuwe (landelijke) woonvormen inzetten voor ruimtelijke 4. kwaliteitsverbetering op het gebied van landschap, natuur, water en recreatie;Het bieden van een woonplek met een hoge landschappelijke kwaliteit, die in 5. andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden;Een woonplek in combinatie met een milieuvriendelijke en binnen de 6. agrarische sector passende bedrijfsactiviteit, die ook volledig aansluit bij het thema (paarden) dat de regio al grote naamsbekendheid heeft bezorgd;Een hoge beeldkwaliteit geldt als uitgangspunt;7. Het planidee kijkt over gemeentegrenzen en dorpsgrenzen heen;8. Mogelijkheden voor het creëren van extra waterberging in combinatie met 9. wonen en recreatie;Ligging tussen twee regionale centra, die tevens als recreatiekern zijn 10. aangewezen;Het planidee past geheel in de streekplanfi losofi e omtrent de ontwikkeling 11. van het gebied tussen Kollum en Buitenpost;Er wordt een basis gelegd voor een betere onderlinge aansluiting van beide 12. hoofdkernen, onder andere voor wat betreft de positie van het treinstation te Buitenpost.

Kollum, Buitenpost, Drachten,Maart 2009

Pilot Landelijke Wooncluster - k3architectuur.nl · een paardencommunity met ongeveer 70...

Documents

Transcript of Pilot Landelijke Wooncluster - k3architectuur.nl · een paardencommunity met ongeveer 70...