opleiding wft hypothecair krediet - Lindenhaeghe · v 9020152_Wft Hypothecair krediet v 6.7 Fiscale...

opleiding wft hypothecair krediet

Lindenhaeghe

mag ik je aandacht

Lindenhaeghe

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag wordenverveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt, op welke wijze dan ook, zonder voorafgaand schriftelijke toestemming van Lindenhaeghe. In verband met copyright is de digitale syllabus voorzien van een digitaal watermerk. Door dit unieke watermerk is bij verspreiding te zien wie de eerste eigenaar is. Zorg ervoor dat je je goede naam behoudt.© 2015 Lindenhaeghe

Hoewel bij deze uitgave de uiterste zorg is nagestreefd, aanvaarden de auteurs, redacteurs en Lindenhaeghe geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten en onvolkomenheden, noch voor de gevolgen hiervan.

i

9020152_Wft Hypothecair krediet iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING 1

1 DE HYPOTHEEKMARKT 3 1.1 Woonuitgaven 3 1.1.1 Huursector 3 1.1.2 Koopsector 4 1.1.3 De markt voor woningen 4 1.2 Overwegingen bij het aankopen of huren van een woning 5 1.3 De hypotheekmarkt 6 1.3.1 De vraagkant van de hypotheekmarkt 6 1.3.2 De aanbodkant van de hypotheekmarkt 6 1.3.3 Keuze hypotheekverstrekker en distributie 8 1.4 Koop van de eigen woning 9 1.4.1 De makelaar 9 1.4.2 Verkoop woning 11 1.4.3 De koopovereenkomst 12 1.4.4 De notaris 17 1.4.5 Taxatierapport 20 1.5 Zelftoets 23 1.5.1 Antwoorden op de zelftoets 25

2 HET AANGAAN VAN EEN HYPOTHECAIR KREDIET 29 2.1 Maximale verstrekkingsnormen en NHG 30 2.1.1 Maximale leennormen 30 2.1.2 Maximaal hypothecair krediet op basis van inkomen 31 2.1.3 Maximaal inkomen op basis van zekerheid 36 2.1.4 Nationale Hypotheekgarantie 37 2.1.5 Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) 39 2.1.6 NHG-normen 42 2.2 Gedragscode hypothecaire financieringen 60 2.2.1 Maximaal aflossingsvrij deel van een lening 60 2.2.2 Invloed GHF op LTI-norm 64 2.3 Aflossingsvormen 65 2.3.1 Lineaire hypotheek 662.3.2 Annuïteitenhypotheek 70 2.3.3 Vergelijking lineaire en annuïtaire aflossing 74 2.3.4 Levenhypotheek 75 2.3.5 Spaarhypotheek 77 2.3.6 Beleggingshypotheek 79 2.3.7 Hybride hypotheek 79 2.3.8 Bankspaarhypotheek 80 2.3.9 Effectenhypotheek (zuivere beleggingshypotheek) 81 2.3.10 De aflossingsvrije hypotheek 83 2.3.11 De keuze van de aflossingsvorm op basis van het klantprofiel 84

ii

9020152_Wft Hypothecair krediet

2.4 Bijzonderheden bij hypothecaire leningen 85 2.4.1 Tweede hypothecaire leningen 85 2.4.2 Depotconstructies 86 2.4.3 Overbruggingskredieten 87 2.5 Hypotheekrente 88 2.5.1 Inleiding 88 2.5.2 Nominale en effectieve rente 88 2.5.3 De rentevaste periode 89 2.5.4 Renteconstructies 90 2.6 Zelftoets 95 2.6.1 Antwoorden op de zelftoets 99

3 VERZEKEREN EN WONEN 105 3.1 Opstalverzekering 105 3.1.1 Extra uitgebreide opstalverzekering 106 3.1.2 Meest uitgebreide opstalverzekering 106 3.1.3 Indexering 106 3.2 Inboedelverzekering 107 3.2.1 Gewone inboedelverzekering 107 3.2.2 De extra uitgebreide inboedelverzekering 107 3.2.3 De meest uitgebreide inboedelverzekering 108 3.2.4 Beperkingen 108 3.3 Vaststellen van de verzekerde som 109 3.3.1 Oververzekering 109 3.3.2 Onderverzekering 110 3.3.3 Dubbelverzekering 111 3.3.4 Samenloop 111 3.4 De verzekeringspolis 112 3.5 Inkomensverzekeringen 112 3.5.1 Particuliere arbeidsongeschiktheidsverzekering 113 3.5.2 Premievrijstelling bij arbeidsongeschiktheid 114 3.5.3 Arbeidsongeschiktheidsrente 114 3.5.4 Woonlastenbeschermer 114 3.6 Assurantiebelasting 115 3.7 Zelftoets 117 3.7.1 Antwoorden op de zelftoets 119 3.8 Extra vragen toekomstvoorzieningen 121 3.8.1 Antwoorden extra vragen toekomstvoorzieningen 123

4 MUTATIES EN BEHEER 125 4.1 Dossiervorming en informatieverstrekking 125 4.1.1 Beheer van het dossier 126 4.1.2 Informatieverstrekking aan de klant 126

iii

9020152_Wft Hypothecair krediet iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii

4.2 Mutatiemomenten 127 4.2.1 Herziening rentevaste periode 127 4.2.2 Verhuur onderpand 128 4.2.3 Aflossingsvrij maken lening of verlagen aflossing/premie 129 4.2.4 Gedeeltelijk aflossen van de lening 130 4.2.5 Gehele aflossing lening 131 4.2.6 Verhuizing 132 4.2.7 Overlijden 132 4.2.8 Echtscheiding 133 4.3 Bijzonder beheer 134 4.3.1 Betalingsregelingen 134 4.3.2 Inhoudingen op het loon 134 4.3.3 Opeising van de lening 135 4.3.4 Beslag 135 4.3.5 Gedwongen verkoop 137 4.4 Surseance van betaling en faillissement 140 4.4.1 Surseance van betaling 140 4.4.2 Schuldsanering 141 4.4.3 Faillissement 141 4.5 Zelftoets 145 4.5.1 Antwoorden op de zelftoets 147

5 JURIDISCHE ASPECTEN 149 5.1 Eigendomsrecht 149 5.1.1 Eigendom, bezit en houderschap 150 5.1.2 Relatief en absoluut recht 150 5.1.3 Beperkingen 151 5.1.4 Wijze van eigendomsverkrijging 151 5.1.5 Private en publiekrechtelijke gebruiksbeperkingen op eigendom 153 5.1.6 Gedeeld eigendom 155 5.2 Goederenrecht 157 5.2.1 Vruchtgebruik 157 5.2.2 Het recht van erfpacht 158 5.2.3 Het recht van opstal 158 5.2.4 Appartementsrechten 159 5.2.5 Coöperaties 159 5.3 Hypotheekrecht en hypotheekakte 160 5.3.1 Inleiding pand en hypotheek 160 5.3.2 Kenmerken van pand en hypotheek 161 5.3.3 Pandrecht 162 5.3.4 Recht van hypotheek 164 5.3.5 Hypotheekstellingen 167 5.3.6 De hypotheekakte 169 5.3.7 Aanvullende zekerheden 172 5.3.8 Zekerheden bij overbrugging 174

iv


5.4 Personen- en familierecht 176 5.4.1 Ongehuwd samenwonen 176 5.4.2 Huwelijk 177 5.4.3 Huwelijksvermogensrecht 178 5.5 Zelftoets 181 5.5.1 Antwoorden op de zelftoets 183 5.6 Extra vragen huwelijksvermogensrecht 187 5.6.1 Antwoorden op de extra vragen huwelijksvermogensrecht 189 5.7 Extra vragen erfrecht 193 5.7.1 Antwoorden op de extra vragen erfrecht 195

6 FISCALE ASPECTEN RONDOM DE EIGEN WONING 197 6.1 Het eigenwoningbegrip in de inkomstenbelasting 198 6.1.1 Buitenland belastingplichtige 198 6.1.2 De aard van de woning 199 6.1.3 Het gebruik 199 6.1.4 De juridische en economische verhouding 202 6.2 Inkomsten uit de eigen woning 206 6.2.1 Inleiding 206 6.2.2 Eigenwoningforfait 206 6.2.3 Eigenwoningforfait bij woning in aanbouw en woning in de verkoop 207 6.2.4 Gezamenlijk eigendom van de woning 207 6.2.5 Huuropbrengst van de eigen woning 207 6.3 Uitbreiding begrip eigen woning 209 6.3.1 Verhuizing 209 6.3.2 Opname in Wlz-inrichting 212 6.3.3 Uitzending 212 6.4 Overige bepalingen met betrekking tot de eigen woning als hoofdverblijf 213 6.4.1 Niet meer dan één hoofdverblijf 213 6.4.2 Partners 213 6.5 De aftrekbare kosten 213 6.5.1 Algemeen 213 6.5.2 Rente van schulden die behoren tot de eigenwoningschuld 214 6.5.3 Kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld 215 6.5.4 Periodieke betalingen van rechten van erfpacht, opstal of beklemming 216 6.5.5 Bijleenregeling 216 6.5.6 Renteaftrek voor een verbouwing 224 6.5.7 Renteaftrek bij een nieuwbouwwoning 227 6.5.8 Gemengde leningen 231 6.5.9 Inkortingsregeling 231 6.5.10 Vooruitbetaalde rente 233 6.5.11 Overzicht aftrekbare kosten 236 6.6 Bijtelling eigenwoningforfait en beperking aftrek kosten eigen woning 237 6.6.1 Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld 237 6.6.2 Beperking hypotheekrenteaftrek hogere inkomens 239

v

9020152_Wft Hypothecair krediet vvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvv

6.7 Fiscale wijzigingen rond de eigen woning sinds 2013 242 6.7.1 30-jaarsperiode renteaftrek 242 6.7.2 Eigenwoningschuld vanaf 2013 243 6.7.3 Bijleenregeling en de nieuwe regels 243 6.7.4 De nieuwe wettelijke eisen: aflossingsplicht 244 6.7.5 Bijzondere situaties 252 6.7.6 Overgangsrecht 254 6.7.7 Tenslotte 257 6.8 Andere fiscale aspecten rondom de eigen woning 257 6.8.1 Monumentenpanden 257 6.8.2 Laag btw-tarief op arbeidskosten verbouwing 257 6.8.3 “Blok-hypotheek”: extra lening ter verlaging woonlasten 257 6.8.4 Voorlopige teruggave 258 6.8.5 Overdrachtsbelasting 258 6.8.6 Onroerendezaakbelasting 260 6.8.7 Milieuheffingen 262 6.9 Successiewet 262 6.9.1 Premiesplitsing op een levensverzekering 262 6.9.2 Partnerverklaring 263 6.10 Zelftoets 269 6.10.1 Antwoorden op de zelftoets 271 6.11 Aanvullende opgaven 275 6.11.1 Uitwerking van de aanvullende opgaven 276 6.12 Extra vragen Successiewet 279 6.12.1 Antwoorden op de extra vragen Successiewet 281

7 BESTAANDE KAPITAALVERZEKERINGEN EN BANKSPAARPRODUCTEN 283 7.1 Kapitaalverzekering eigen woning 283 7.1.1 Algemene vereisten 284 7.1.2 Fictieve uitkering 285 7.1.3 De omvang van het voordeel 287 7.1.4 De vrijstelling bij de berekening van het voordeel uit de KEW 288 7.1.5 Berekening rente-element bij toepassing vrijstelling 290 7.1.6 Omzetting van kapitaalverzekeringen eigen woning 290 7.1.7 KEW en verhuizing 291 7.1.8 KEW en echtscheiding 293 7.1.9 Het premiedepot 294 7.2 Overgangsrecht naar wet IB 2001 294 7.2.1 Overgang van box 3 naar box 1 295 7.2.2 Op 31-12-2000 bestaande polissen en de imputatieregeling 296

vi


7.3 Bankspaarproducten 297 7.3.1 Waarom invoering van banksparen? 297 7.3.2 Wat is banksparen voor de eigen woning? 297 7.3.3 Voorwaarden SEW en BEW 299 7.3.4 Vrijstellingen 301 7.3.5 Fictieve uitkering 304 7.3.6 Uitruil en inbreng SEW/BEW en KEW 304 7.3.7 Inbreng van een gewone spaarrekening of gewoon beleggingsrecht 305 7.3.8 SEW/BEW en erfbelasting 305 7.3.9 Verschillen en overeenkomsten tussen KEW en SEW/BEW 306 7.4 Echtscheiding na 31 december 2012 en een bestaande KEW, SEW of BEW 306 7.5 De verschillen tussen de KEW en de SEW of het BEW staan in onderstaande tabel. 307 7.6 Wijzigingen KEW, BEW, SEW onder overgangsrecht 308 7.7 Zelftoets 311 7.7.1 Antwoorden op de zelftoets 313

8 HET ADVIESPROCES EN ZORGPLICHT 317 8.1 Een goed adviesgesprek - AFM-leidraad 318 8.1.1 Inventarisatie 319 8.1.2 Analyse 320 8.1.3 Advies 320 8.1.4 Nazorg 320 8.2 Kennismaking 321 8.2.1 Beloningstransparantie 322 8.2.2 Precontractuele informatie: beloningstransparantie 323 8.2.3 Dienstverlening: advies of execution only? 325 8.3 Inventarisatie 327 8.3.1 Klantprofiel 327 8.3.2 De persoonsgegevens 328 8.3.3 De inkomens- (en uitgaven)positie van de klant 329 8.3.4 De vermogenspositie van de klant 330 8.3.5 Kennis en ervaring van de klant 330 8.3.6 Wensen van de klant 333 8.4 Analyse 334 8.4.1 Verantwoorde woonlasten bruto en netto 335 8.4.2 Analyse van de inkomensrisico’s 336 8.4.3 Analyse gevolgen restschuldrisico 347 8.4.4 Analyse van het renterisico 348 8.4.5 Analyse van de fiscale consequenties van mogelijke oplossingen 349 8.4.6 Vastlegging 352

vii

9020152_Wft Hypothecair krediet viivivivvvvivivvvvvivvivvivviviivivivivivivvviiivvvivivivvvvvviviivivvviivvvvvvvvvvvvvvvvvvvvivviiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii

8.5 Advies 352 8.5.1 Verantwoorde lasten en pensioen: een goede adviespraktijk 353 8.5.2 Advies omtrent overlijdensrisico 355 8.5.3 Inkomenssituatie en fiscale gevolgen bij arbeidsongeschiktheid en werkloosheid 356 8.5.4 Advies over de rentevaste periode 357 8.5.5 Advies wanneer de klant wil oversluiten 357 8.5.6 Afwijken van het advies 360 8.6 verplichte Informatie bij het geven van advies 361 8.6.1 Precontractuele fase 361 8.6.2 Financiële bijsluiter 365 8.7 Nazorg 369 8.7.1 Postcontractuele informatieplicht 370 8.8 De aanvraag, beoordeling en verstrekking 371 8.8.1 Aanvraagformulier hypothecaire lening 371 8.8.2 Beoordeling 375 8.8.3 De offerte 376 8.8.4 Benodigde stukken 378 8.8.5 Voortgang tot passeren en inschrijving 380 8.9 Zelftoets 383 8.9.1 Antwoorden op de zelftoets 385

9 PROFESSIONEEL GEDRAG 389 9.1 Contact met klanten 389 9.1.1 Wie is de adviseur? 389 9.1.2 Wat mag de adviseur? 391 9.1.3 Doorverwijzen naar anderen 393 9.2 Wft-regels 394 9.2.1 Voldoende en juiste informatie 394 9.2.2 Adviesregels 395 9.3 Documenten uitleggen en opstellen 397 9.3.1 Dienstverleningsdocument (DVD) 397 9.3.2 Klantovereenkomst 399 9.3.3 Factuur of declaratie opstellen 400 9.4 Klantdossier aanleggen en onderhouden 403 9.4.1 Inhoud van het klantdossier 403 9.4.2 Bewaarplicht 404 9.5 Klantvragen afhandelen 404 9.6 Klachten afhandelen 405 9.6.1 Regelgeving en klachtenafhandeling 405 9.6.2 Waarom een goede klachtenafhandeling belangrijk is 407 9.7 Het slechtnieuwsgesprek 407 9.7.1 Fasen die de klant doormaakt 407 9.7.2 Aanpak slechtnieuwsgesprek 408 9.7.3 Bijlage: Complexe en impactvolle producten 410 9.8 Zelftoets 411 9.8.1 Antwoorden op de zelftoets 413

viii


10 INTEGRITEIT 415 10.1 Wat is integriteit? 415 10.1.1 Afdwingen van integriteit door overheid 416 10.1.2 Afdwingen van integriteit door brancheorganisaties 417 10.1.3 Integriteit en financieel dienstverleners 417 10.1.4 Integriteit en adviseur 418 10.2 Handelen in het belang van de klant 418 10.2.1 Verschil klant centraal en klantbelang centraal 418 10.2.2 Omslag financieel dienstverleners 419 10.3 Integer omgaan met klantgegevens 419 10.3.1 Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp) 420 10.4 Fraude 426 10.4.1 Wat is fraude? 426 10.4.2 Fraude herkennen 427 10.4.3 Hoe te handelen bij fraude 427 10.4.4 Hoe te handelen als adviseur? 429 10.4.5 Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) 430 10.5 Zorgplicht 436 10.5.1 Wet op het financieel toezicht (Wft) 436 10.5.2 Burgerlijk Wetboek (BW) 436 10.6 Zelftoets 439 10.6.1 Antwoorden op de zelftoets 441

11 ADVIESVAARDIGHEDEN 443 11.1 Wat houdt het adviestraject in? 443 11.2 Inventariseren 444 11.2.1 Inventarisatieformulier 444 11.2.2 Voorbereiding 444 11.3 Analyseren 448 11.4 Adviseren 448 11.5 Nazorg 448 11.6 Zelftoets 451 11.6.1 Antwoorden op de zelftoets 453

12 VERTALING NAAR DE PRAKTIJK 455 12.1 Johan de Boer: een starter 455 12.1.1 Voorbereiding 455 12.1.2 Oriëntatie 456 12.1.3 Het adviesgesprek 458 12.1.4 Afhandeling en nazorg 464 12.1.5 Afsluiting 466 12.1.6 Antwoorden opdrachten Johan de Boer 467 12.2 Hans en Wil van Klaver: doorstromers 475 12.2.1 De voorbereiding 475 12.2.2 Het adviesgesprek 476 12.2.3 Afsluiting 479 12.2.4 Antwoorden vragen Hans en Wil van Klaver 481

ix

9020152_Wft Hypothecair krediet ixixiixixixixixixixxixixixixixxixixixxixxixixixxxixxixiixxxxxxxxxxxxxxxxxixxxxxixxiiiixxxix

12.3 Frank en Petra: echtscheiding 485 12.3.1 Voorbereiding 485 12.3.2 Het adviesgesprek 486 12.3.3 Afronding en conclusie 489 12.3.4 Antwoorden vragen Frank en Petra 491

13 BIJLAGEN 499

x


1


INLEIDING

Om als adviseur Hypothecair Krediet goed te kunnen functioneren is een grondige kennis van allerlei zaken nodig die met het financieren van een woning te maken hebben. Het gaat daarbij om wetgeving met betrekking tot financieren, maar ook om productkennis.Wij gaan in deze syllabus uitgebreid in op fiscale en juridische aspecten van hypothecair krediet, de verstrekkingsnormen en de bijbehorende wetgeving. Daarnaast worden de verschillende kredietvormen en het adviesproces uitgebreid behandeld.

Naast vragen over kennis bestaat het examen uit vragen over alle aspecten die nodig zijn om op een goede manier om te gaan met klanten. De onderwerpen professioneel gedrag, integriteit en adviesvaardigheden worden in de laatste hoofdstukken van de syllabus uitgebreid behandeld.

Deze syllabus is samengesteld aan de hand van de geldende toetstermen.Hoe ver de kennis moet reiken, is vastgelegd in de door de minister vastgestelde toetstermen.Voor meer informatie verwijzen wij u naar ‘Toetstermen’ op de website van het College deskundigheid financiële dienstverlening: www.cdfd.nl.

Het examenHet examen bestaat uit drie onderdelen:• Kennis en begrip • Vaardigheden en Competenties • Professioneel gedrag Het aantal vragen behorende bij kennis en begrip is ongeveer 50% van het totaal. De overige vragen behoren bij de onderdelen vaardigheden en competenties en professioneel gedrag, maar deze tellen zwaarder mee in de uiteindelijke beoordeling.Het onderdeel kennis en begrip bevat hoofdzakelijk multiple choice vragen.In de onderdelen professioneel gedrag en vaardigheden en competenties komen ook andere vraagvormen aan bod. De vragen in deze onderdelen worden ingeleid door een casus. Over deze casus kunnen verschillende vragen worden gesteld.

Vraagvormen die in dit onderdeel naar voren komen zijn:• Multiple choice: u dient een keuze te maken uit 3 of 4 antwoordopties;• Multiple select: u krijgt wederom meerdere antwoordopties, maar nu zijn meerdere

antwoorden juist. Het totale aantal juiste antwoorden wordt bij de vraag gegeven;• Volgordevragen: u dient de gegeven antwoorden in de juiste volgorde te plaatsen, van beste

naar slechtste reactie of bijvoorbeeld van beste naar slechtste oplossing;• Rekenvragen: u dient een berekening te maken en de uitkomst in te voeren in het daarvoor

aangewezen invulveld.Voor meer informatie over de inhoud van de examens, verwijzen wij u naar de ‘Kandidaatbrochure’ op de website van het College deskundigheid financiële dienstverlening: www.cdfd.nl.

Wij wensen u veel succes bij de bestudering van deze syllabus.

2


3


1 DE HYPOTHEEKMARKT

Jan en Willem wonen al een tijdje gelukkig samen in de huurwoning van Jan. Ze vragen zich af of ze niet eens samen een woning zouden moeten kopen. Ze kennen genoeg mensen met een koopwoning, maar zouden graag eens willen weten op grond waarvan de meeste mensen de beslissing hebben genomen om te kopen. Jan noch Willem zijn opgegroeid met ouders met een koopwoning. Wat staat hen allemaal te wachten als ze een koopwoning aan zouden schaffen? Met welke zaken moeten ze dan rekening houden? En welke partijen spelen daarbij een rol? En is dit wel het juiste moment, of dalen de huizenprijzen nog verder?Moeten ze eerst een makelaar inschakelen, of eerst een hypotheekadviseur om antwoord te krijgen op hun vragen? Of juist een notaris?Door al deze vragen, weten ze niet goed waar ze moeten beginnen.

De Nederlandse woningen hypotheekmarkt is de laatste jaren omgeslagen. Waar vroeger de woningen tegen de vraagprijs of zelfs daarboven werden verkocht, is het tegenwoordig minder voorspelbaar wanneer een woning verkocht wordt en tegen welke prijs. Bovendien zijn er naast de prijs van de woning, nog andere aspecten om rekening mee te houden, zoals bijkomende kosten van een koopwoning, die je bij een huurwoning niet hebt. Als iemand geld moet lenen voor de aanschaf van een woning, dan kan hij bij verschillende partijen terecht. Afhankelijk van de persoonlijke situatie van een klant kan hij beter de ene of de andere partij kiezen.Het doel van dit hoofdstuk is het verstrekken van een algemene introductie in de wereld van de hypotheek en het eigen huis. Een introductie die in latere hoofdstukken verder wordt uitgediept en uitgewerkt.

In dit hoofdstuk komen de volgende onderwerpen aan bod:• overwegingen kopen of huren;• vraag- en aanbodzijde van de woningmarkt;• verschillende aanbieders van hypothecaire kredieten;• het koopproces van een eigen woning en de personen die daarbij een rol spelen.

1.1 WOONUITGAVEN

1.1.1 Huursector

De woonconsumptie bij mensen die een woning huren, wordt uitgedrukt in het bedrag van de basishuur. De basishuur bestaat uit de kale huur en de servicekosten (zoals verwarming, verlichting en schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten of kosten van de huismeester). Wat niet binnen het begrip basishuur valt, zijn de uitgaven die het gebruik van de woning met zich meebrengen (bijkomende woonuitgaven), zoals de nutsvoorzieningen (gas, water en licht). Wanneer er recht is op huurtoeslag en wanneer dit wordt afgetrokken van de basishuur, resteert de netto huur. De laatste tien jaar is het gemiddeld aan de huurwoning besteed bedrag aanzienlijk gestegen.

4


1.1.2 Koopsector

De bruto woonuitgaven worden voor kopers grotendeels bepaald door de hypotheeklasten. Om en nabij de 85% van de woningeigenaren heeft een hypotheek. Tot de bruto woonuitgaven behoren verder de opstalverzekering, bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren en eventueel verschuldigde erfpacht. Het verschil tussen de netto woonuitgaven en de bruto woonuitgaven ontstaat door de fiscale effecten. Onder de bijkomende woonuitgaven vallen bijvoorbeeld de rioolrechten, onroerendezaakbelasting en de nutsvoorzieningen. Net als bij de huursector is de laatste tien jaar het gemiddeld aan de koopwoning besteed bedrag flink toegenomen.

1.1.3 De markt voor woningen

De markt voor woningen is gedefinieerd als de markt voor koop- en huurwoningen. We richten ons voornamelijk op de markt voor koopwoningen, omdat deze sector voor dit hoofdstuk het meest relevant is.

Op de markt voor koopwoningen is er sprake van een markt van vraag en aanbod. De totstandkoming van de prijs van koopwoningen is hier voornamelijk van afhankelijk. Daarnaast wordt er een aanzienlijke invloed toegekend aan de hypotheekrente. De hypotheekrente is zo belangrijk,omdat het grootste gedeelte van de kopers van huizen een hypotheek nodig heeft om het huis te kunnen kopen. Als de hypotheekrente laag is, zorgt dit ervoor dat lenen goedkoper wordt. Hierdoor zijn mensen eerder geneigd te lenen dan wanneer de hypotheekrente hoog zou zijn, omdat dan de hypotheeklasten hoger zijn. Een lagere hypotheekrente kan de vraag naar hypotheken, en dus naar woningen, stimuleren waardoor er waardestijgingen optreden op de koopmarkt. Het economische klimaat is een andere waardebepalende factor. Ook kan er gedacht worden aan beslissingen van de politiek als nevenfactor. Zo zou bijvoorbeeld het (gedeeltelijk) afschaffen van de hypotheekrenteaftrek op zich een waardedrukkend effect hebben. Ook is voor te stellen dat als huren als alternatief voor kopen aantrekkelijker gemaakt wordt (bijvoorbeeld door de huurtoeslag teverhogen), dit de gemiddelde prijs op de markt voor koopwoningen drukt. Ook stelt de overheid jaarlijks vast hoe hoog een maximaal hypothecair krediet mag zijn op basis van het inkomen van de koper en op basis van de waarde van de woning. Doordat de regels hiervoor strikter worden, is een hypothecair krediet lang niet meer voor iedereen mogelijk.

De stand van de woningmarkt kan getypeerd worden als een kopersmarkt of een verkopersmarkt. Wanneer er sprake is van een kopersmarkt is er een relatief groot aanbod van woningen en een relatief kleine vraag. In een kopersmarkt kan het verstandig zijn om, bij verhuizing, de bestaande woning eerst te verkopen, alvorens een nieuwe woning te kopen. De kopers hebben het als het ware voor het zeggen. Van de omgekeerde situatie spreken we bij een verkopersmarkt. In een dergelijke situatie is het verstandig om, bij verhuizing, eerst een nieuwe woning te kopen, alvorens een bestaande woning te verkopen. Een verkopersmarkt heeft over het algemeen een stuwende werking op de prijs van woningen. De verkopers hebben het als het ware voor het zeggen.

5


1.2 OVERWEGINGEN BIJ HET AANKOPEN OF HUREN VAN EEN WONING

Bij de beslissing een woning te kopen of te huren is een groot aantal factoren van belang. Uiteraard is bij veel mensen de emotie die ze bij een bepaalde woning voelen doorslaggevend. Er kan nog een aantal andere (rationele) overwegingen aan de koop ten grondslag liggen. De factoren die hierbij een rol spelen zijn:• lastenrisico: de lasten van een koper zijn over het algemeen grilliger dan de lasten van een

huurder (heeft te maken met een periodieke huurverhoging). De wijzigingen van de lasten van een koper kunnen te maken hebben met een rentewijziging (renterisico), een wijziging in het fiscale regime, overige te betalen belastingen in verband met de woning, onderhoud, wijzigingen van premies voor opstal of levensverzekeringen, enzovoort;

• kosten bij verhuizing: de kosten bij verhuizing liggen voor een koper aanzienlijk hoger dan voor een huurder, omdat de koper onder meer te maken heeft met de kosten koper (overdrachtsbelasting en transportaktekosten) en eventueel financieringskosten (hypotheekaktekosten, afsluitprovisie en taxatiekosten);

• vermogensrisico: de koper loopt een vermogensrisico, dat wil zeggen dat hij het risico loopt dat wanneer hij zijn woning op enig moment verkoopt, de opbrengst van de woning lager is dan de hoogte van zijn hypotheekschuld en dus met een restantschuld blijft zitten;

• volgorderisico: een koper loopt een volgorderisico, wat inhoudt dat hij tijdelijk extra lasten kan hebben rondom een verhuizing. Dit kan voorkomen wanneer hij een nieuwe woning heeft gekocht, maar zijn oude woning nog niet heeft verkocht en derhalve de lasten van twee woningen draagt. Andersom kan ook een volgorderisico gelopen worden doordat de oude woning al verkocht is, maar de nieuwe woning nog niet geleverd of aangekocht is. In dat geval moeten er kosten gemaakt worden voor tijdelijke woonruimte en/of opslag;

• bezitsvorming: een koper bouwt door middel van zijn eigen woning over het algemeen bezit op (aflossing lening en toename waarde woning), een huurder niet;

• woongenot: de gemiddelde koper heeft meer woongenot dan de gemiddelde huurder. Dit heeft ermee te maken dat een koper eerder geneigd is zijn woning volledig aan te passen aan zijn woonwensen en hiervoor bereid is te investeren. Het is immers zijn eigendom. Een huurder moet in bepaalde gevallen aangebrachte verbeteringen zelfs weer verwijderen, omdat hij zijn woning in dezelfde staat moet opleveren als toen hij de woning betrok. Dat veroorzaakt een remmend effect op veranderingen die een bewoner zal aanbrengen en gaat dus ten laste van het woongenot.

6


1.3 DE HYPOTHEEKMARKT

Een goede manier om de hypotheekmarkt te analyseren is deze onder te verdelen in de vraag- en de aanbodkant. Deze vraag- en aanbodkant behandelen we in de volgende paragrafen.

1.3.1 De vraagkant van de hypotheekmarkt

Voor de vragers is het essentieel een hypotheek te verkrijgen om een woning te kopen. Aan de vraagkant zijn de volgende typen vragers te onderscheiden:• starters. Deze mensen kopen voor het eerst in hun leven een eigen woning en sluiten een

hypothecaire lening af.• doorstromers. Deze groep personen is al in het bezit van een eigen woning, maar wil deze

vervangen door een andere woning te kopen.• oversluiters. Uitgangspunt van het oversluiten is dat de huidige eigen woning het onderpand

blijft. Een oversluiting is het afsluiten van een nieuwe hypothecaire lening of het wijzigen van de huidige hypothecaire lening. Voorbeelden hiervan zijn: veranderen van geldgever (oversluiten), tussentijds of aan het einde van de rentevaste periode verlengen van hypothecaire lening (vernieuwen), verhoging van hypothecaire lening, een tweede hypotheek willen voor bijvoorbeeld woningverbetering, enzovoort;

• verhogers. Dit zijn mensen die hun bestaande hypothecaire lening willen verhogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing.

Deze segmentering van de vraagkant van de markt voor hypothecaire leningen is een eerste indeling. Er is segmentering op meerdere terreinen mogelijk (gezinsgrootte, inkomen, leeftijd). Voor de aanbieders van hypotheken is deze segmentering nuttig. Ze kunnen hun producten hierop afstemmen evenals hun reclamecampagnes.

1.3.2 De aanbodkant van de hypotheekmarkt

Net als bij de vraagkant van de hypotheekmarkt kunnen we ook bij de aanbodkant verschillende typen onderscheiden:• hypotheekbanken en bouwfondsen;• verzekeraars, pensioenfondsen en spaarkassen;• algemene banken en spaarbanken;• andere rechtspersonen;• particulieren.

Deze indeling is ontleend aan die van het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS).

7


1.3.2.1 Hypotheekbanken en bouwfondsen

Hypotheekbanken trekken hun gelden aan door het plaatsen van pandbrieven en het aantrekken van onderhandse leningen. De uitgezette hypothecaire leningen sluiten wat betreft renteniveau en rentelooptijd zo precies mogelijk aan bij de hiervoor aangetrokken gelden. Het kenmerk van bouwfondsen is dat zij zelf woningen ontwikkelen en bouwen. Bouwfondsen trekken geld aan door middel van onderhandse leningen op de kapitaalmarkt. Een grote financier van de bouwfondsen is de Bank voor Nederlandse Gemeenten (BNG). De kopers doen een beroep op de bouwfondsen voor het aangaan van een hypothecaire lening. Doordat bouwfondsen vooral op de kapitaalmarkt gelden aantrekken, kunnen ze hypothecaire leningen verstrekken met een langere rentefixatietermijn.

1.3.2.2 Verzekeraars, pensioenfondsen en spaarkassen

Verzekeringsmaatschappijen slaan met het verstrekken van hypothecaire leningen twee vliegen in één klap. De verzekeringen worden aan de hypothecaire leningen gekoppeld. Daarbij wordt de overtollige premiereserve belegd. Toch hoeft een verstrekking van een hypotheek niet samen te gaan met het verkopen van een verzekeringspolis. Wel zal een verzekeraar in zijn beleid hypotheken met een verzekering aantrekkelijker tariferen dan hypotheken zonder verzekering. Pensioenfondsen verwezenlijken met het verstrekken van hypothecaire leningen alleen hun beleggingsdoel. Bij pensioenfondsen kenmerkt het verstrekkingsbeleid zich door zeer strikte acceptatieregels en aantrekkelijke tarieven op langer rentevaste perioden. Een pensioenfonds wil immers graag voor langere perioden zijn gelden beleggen.

1.3.2.3 Algemene banken en spaarbanken

Banken zijn met ongeveer 75% van alle verstrekte hypothecaire leningen de grootste marktpartij op de woninghypotheekmarkt. De rentepercentages die de banken gebruiken, wijken onderling niet sterk af. Het doel is enerzijds het behalen van een rentemarge en anderzijds het aantrekken van nieuwe bankklanten.

1.3.2.4 Andere rechtspersonen

Andere rechtspersonen zijn maatschappelijke organisaties die aan hun leden of werknemers zonder winstoogmerk hypothecaire leningen verstrekken. Aangezien de doelstelling hiervan een sociale of ideële achtergrond heeft, gelden er vrijwel altijd gunstige condities.

1.3.2.5 Particulieren

Dit zijn particulieren die eveneens zonder winstoogmerk hypothecaire leningen verstrekken. Over het algemeen betreft leningen die verstrekt worden aan familie of vrienden.

8


1.3.3 Keuze hypotheekverstrekker en distributie

Een koper die een hypothecaire lening nodig heeft, baseert zijn keuze op een aantal factoren. Een erg belangrijke factor voor de keuze van de hypotheekverstrekker is de hoogte van het rentepercentage. Maar er zijn nog meer factoren.

Een kleine greep uit de andere bepalende factoren:• mogelijke hoogte van de financiering, gelet op inkomen en onderpand;• hoogte van de advies- en overige afsluitkosten;• de mogelijkheid om een lopende kapitaalverzekering in te brengen;• de verscheidenheid aan producten;• de keuzemogelijkheden voor rentevaste perioden.

De laatste jaren is het aantal hypotheekproducten sterk toegenomen. Als gevolg van fiscale maatregelen sinds 2013, zet deze ontwikkeling niet door. Bovendien is het sinds 2013 wettelijk verplicht nieuwe producten vooraf te toetsen aan het klantbelang dat ermee gediend is en wat de doelgroep is.Ook al zal het aantal varianten waarschijnlijk afnemen, klanten kennen niet alle rentepercentages of producteigenschappen. Daarom wenden ze zich tot hun bank of tussenpersoon. Daarmee wordt de eerste keuze al gemaakt: tussen een direct of indirect kanaal.

Wanneer de distributie van een hypotheek rechtstreeks van geldverstrekker naar klant plaatsvindt, is er sprake van directe distributie. Dit geschiedt van oudsher bijvoorbeeld door middel van bankkantoren. Banken bieden op die manier rechtstreeks hun hypotheken aan de klant aan. Een andere manier van directe distributie is de direct writing en de verkoop via internet.Geldverstrekkers bieden hun hypotheken ook indirect aan. Er wordt gewerkt met een schakel tussen de geldverstrekker en de consumenten. Voorbeelden hiervan zijn (onafhankelijke) tussenpersonen, makelaars die ook hypotheken aanbieden of assurantiekantoren. Voor de klant kan een tussenpersoon, makelaar of assurantiekantoor een voordeel hebben in de zin dat ze de persoon al kennen (vertrouwen) en van diens deskundigheid (advies) gebruik kunnen maken.

9


1.4 KOOP VAN DE EIGEN WONING

In deze paragraaf komen professionals aan bod die betrokken bij het aankoopproces van een woning.In dit deel nemen we ook de diverse juridische aspecten van de aan- en verkoop van onroerend goed en de levering van dit onroerend goed nader onder de loep. Impliciet worden daarbij de verschillende onderdelen van het beroep van makelaar en notaris betrokken. Sommige juridische begrippen worden overigens pas in het volgende hoofdstuk (Juridische Aspecten) besproken.

Deze paragraaf volgt de opbouw van het koop- en verkoopproces van een huis, dat wil zeggen: eerst kijken we naar de rol van de makelaar bij de bemiddeling, vervolgens naar de verschillende aspecten met betrekking tot de aankoop en verkoop van een huis en ten slotte naar de verschillende leveringsaspecten.

1.4.1 De makelaar

Bij koop en verkoop van onroerende zaken zijn in beginsel twee partijen betrokken: de koper en de verkoper. De verkoper van onroerend goed kan zijn voornemen tot verkoop direct aan de potentiële koper kenbaar maken met een raambiljet of een advertentie. Tussenkomst van een makelaar inonroerende zaken is niet noodzakelijk en kan kosten besparen. Toch wordt bij verkoop van onroerende zaken meestal de hulp van een makelaar ingeroepen. Wanneer wij spreken van de makelaar wordt de makelaar in onroerende zaken bedoeld.

Vaak wordt ook gesproken van registergoederen, omdat voor de verkrijging van onroerende zaken inschrijving in openbare registers vereist is. Registergoederen kunnen echter ook roerende zaken zijn.

De makelaar bemiddelt bij aan- en verkoop, maar ook bij verhuur van onroerende zaken. Daarnaast treedt hij regelmatig op als taxateur van woningen en kan hij als bemiddelaar optreden bij het afsluiten van hypotheken.Per 1 maart 2001 is de officiële titel van makelaar - met bijbehorende beëdiging door de rechtbank -afgeschaft. Nu mag iedereen zich makelaar noemen. Een erkend makelaar, Register Makelaar-Taxateur (RMT) genoemd, moet echter voldoen aan de in de door de branche vastgestelde ‘certificeringsregeling vastgestelde eisen omtrent kwaliteits- en opleidingsniveau’. Zo moet een makelaar onder meer een jaar praktijkervaring hebben voordat hij erkend wordt. Verder moet de RMT de geschillenregeling van het Nederlands Instituut Certificatie en Registratie Makelaar-Taxateurs onroerende zaken onderschrijven.

Er zijn verschillende landelijke brancheorganisaties. Deze hebben onder meer gestimuleerd dat er eisen voor een RMT werden vastgesteld. De meest bekende brancheorganisaties zijn:• NVM: Nederlandse Vereniging van Makelaars;• VBO: Vereniging Bemiddeling Onroerend goed;• VastgoedPro: voortgekomen uit een fusie van de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) en het

Register van Vastgoed Taxateurs (RVT).

10


Wanneer de verkoper van een onroerende zaak een makelaar inschakelt, wordt een vaste opdracht opgemaakt. Hierin worden de gegevens van de verkoper en de te verkopen onroerende zaak vastgelegd. Daarnaast worden onder meer de bevoegdheden van de makelaar vastgesteld (bijvoorbeeld de minimumprijs waarbij de makelaar tot verkoop mag overgaan en de maximale advertentiekosten die bij de verkoper in rekening mogen worden gebracht).

Is de opdracht tot dienstverlening van de makelaar vastgelegd, dan zal de makelaar een onderzoek starten. De makelaar moet vaststellen of degene die zich als verkoper van de onroerende zaak aandient, wel handelingsbekwaam is en uiterlijk op het moment van levering van de onroerende zaak beschikkingsbevoegd is. Is de verkoper wel de eigenaar van de onroerende zaak? De makelaar gaat na of de onroerende zaak in een faillissement valt of deel uitmaakt van een nog onverdeelde boedel. Hij gaat ook na of de onroerende zaak na een echtscheiding al dan niet aan de verkoper is toebedeeld. Verder controleert hij of het economische en het juridische eigendom met elkaar overeenkomen.

Veel gegevens over een onroerende zaak kunnen bij het Kadaster worden opgevraagd. Het Kadaster levert onder meer:• het kadastraal uittreksel: dit is een overzicht met de basisgegevens van een vastgoedobject,

schip of vliegtuig uit de kadastrale registratie op een bepaalde datum. Het uittreksel is bedoeld om aan te geven wie bij het Kadaster als eigenaar van een bepaald perceel staat geregistreerd op een bepaalde datum.Het overzicht vermeldt onder andere:- naam, adres, geslacht en geboortedatum van de kadastrale eigenaar;- kadastrale aanduiding;- oppervlakte;- zakelijke rechten (met uitzondering van erfdienstbaarheden);- belemmeringen, zoals aanduidingen in het kader van de Monumentenwet, aanduidingen in

het kader van de Belemmeringenwet Privaatrecht (leidingen) en besluiten inzake de Wet Bodembescherming (vervuilingen);

- aanvullende registratie zoals verklaringen van erfrecht, wijziging in hypotheken en afkoop van erfpachtcanons;

• het hypothecair uittreksel: dit vermeldt de (eventuele) hypotheken of beslagen op een kadastraal perceel op een bepaald tijdstip. Op het uittreksel staan de basisgegevens uit de kadastrale registratie, zoals: naam en adres van de schuldeisers of beslagleggers, naam van de schuldenaar, hoofdsom (het geleende bedrag) of het bedrag van beslaglegging en de rentevoet. Het uittreksel is bedoeld om aan te geven wie als hypothecaire schuldeiser of beslaglegger geregistreerd staat op een bepaald perceel op een bepaalde datum.

Daarnaast kan het Kadaster informatie verstrekken over de ligging van de kadastrale grens en kan het een erfdienstbaarhedenonderzoek verrichten. Dat is een onderzoek naar geregistreerde erfdienstbaarheden die rusten op bepaalde percelen. Hierbij wordt gekeken in de openbare registers, de kadastrale registratie en de archiefstukken.

11


De makelaar gaat verder bij de gemeente na of er een bestemmingsplan bestaat. Hij wint informatie in over de bestemming van de onroerende zaak, de eventuele (te verwachten) wijzigingen in het bestemmingsplan en hij kijkt of bouw en eventuele verbouwingen volgens de regels hebben plaatsgevonden (en of dit ook is gecontroleerd).

Ten slotte doet hij onderzoek naar de hoogte van de vaste lasten die op de zaak liggen. Hierbij valt te denken aan onroerendezaakbelasting en waterschapslasten. Ook bekijkt de makelaar of er sprake is van erfpacht, door gemeente of nutsbedrijven opgelegde herstelwerkzaamheden en andere feiten die voor de koper van belang zijn, zoals een bodemonderzoek.

Als duidelijk is dat de verkoper bevoegd is om de onroerende zaak te koop aan te bieden en alle voor de (ver)koop relevante gegevens zijn verzameld, stelt de makelaar in overleg met de verkoper de prijs van de onroerende zaak vast. Over het algemeen zal de vraagprijs overeenkomen met de marktprijs op het moment van verkoop.

1.4.2 Verkoop woning

De makelaar kan nu overgaan tot activiteiten die uiteindelijk moeten leiden tot de verkoop van de onroerende zaak. Naast het plaatsen van een verkoopbord bij de te verkopen onroerende zaak worden advertenties in kranten en bladen en op internet gezet. Bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerend goed (NVM) wordt het aanbod van onroerende zaken in een centraal register opgeslagen. Alle aangesloten makelaars hebben toegang tot deze gegevens. Zij kunnen de potentiële kopers van onroerende zaken dus van een ruim aanbod voorzien. Een vergelijkbare administratie wordt gevoerd door DIMO, met als verschil dat deze ook openstaat voor niet-NVM-makelaars. Er zijn bovendien verschillende sites waar te koop staande woningen worden aangeboden.

Als zich een potentiële koper aandient, volgt een eerste oriëntatie bij de makelaar. Als het object aanspreekt, is een logische volgende stap meestal een bezoek aan de onroerende zaak, waarna de potentiële koper een bod kan uitbrengen. Wanneer er een bod wordt uitgebracht, verleent de makelaar een optie. Zolang de makelaar met een potentiële koper in onderhandeling is zal hij geen onderhandelingen voeren met een ander. De potentiële koper moet de gelegenheid krijgen een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren. Eventueel moet hij ook een offerte voor de financiering kunnen laten maken. Voor woningen geldt meestal een optieperiode van een week. Is een langere optieperiode gewenst, dan kan de verkoper hiervoor een vergoeding vragen. De optie moet schriftelijk worden vastgelegd, al gebeurt dit in de praktijk lang niet altijd. Tijdens de optieperiode mag de onroerende zaak officieel niet aan een ander worden verkocht.

Potentiële kopers kunnen ook naar een makelaar gaan om een zoekopdracht te geven. In de zoekopdracht wordt aangegeven aan welke wensen de woning voor de betreffende klant moet voldoen. In overleg met de koper wordt nagegaan in welke prijsklasse gezocht kan worden. Dit is vaak afhankelijk van de hypotheeklasten die de koper in de toekomst kan dragen. De makelaar gaat na het opmaken van de zoekopdracht actief op zoek naar een potentiële woning. Hij kan ook bij de beoordeling van de technische staat van de onroerende zaak van dienst zijn en optreden in de onderhandelingen met de verkopende makelaar.

12


1.4.3 De koopovereenkomst

Als koper en verkoper overeenstemming bereiken, dan wordt een koopovereenkomst opgemaakt. Een koopovereenkomst is vermoedelijk de meest gesloten overeenkomst. De koopovereenkomst hoeft niet opgemaakt te worden door een makelaar en is vormvrij. Het is echter aan te raden altijd een professionele partij (dit kan ook via internet) in te schakelen bij het opstellen van een koopovereenkomst, om vervelende verrassingen achteraf te voorkomen.

Koop wordt in de wet omschreven als een overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander zich verbindt daarvoor een prijs in geld te betalen. Wanneer de betaling anders dan in geld plaatsvindt, spreekt men van een ruilovereenkomst.

Wanneer koper en verkoper overeenstemming hebben bereikt over de koopsom en andere voorwaarden is de koopovereenkomst tot stand gekomen. De koopakte wordt ook wel voorlopige koopakte genoemd. Deze naam suggereert echter onterecht dat er nog geen definitieve koopovereenkomst gesloten zou zijn. Er is feitelijk geen verschil tussen koopovereenkomst of voorlopige koopovereenkomst. Uit een koopovereenkomst vloeien zowel voor de koper als de verkoper rechten en plichten voort. De kopende partij heeft de plicht om te betalen en het recht de woning in eigendom te krijgen. De verkopende partij heeft de plicht om te leveren en het recht om betaald te krijgen. Als een partij zich niet aan zijn plichten houdt, kan de rechter uitspraak doen.

Om de consument beter te beschermen, gelden wettelijke regels voor de koop van woningen en appartementen. De belangrijkste punten die in de wet zijn opgenomen, zijn de volgende:• schriftelijke vastlegging van de overeenkomst;• bedenktijd van drie dagen voor de koper;• mogelijkheid tot inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers;• geen gedwongen vooruitbetalingen.

Als de koper een consument is, moet de koop schriftelijk worden gesloten. Dit geldt ook voor de koop-/aannemingsovereenkomst van een nieuwbouwwoning. Onder een consument wordt een persoon verstaan die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een mondelinge overeenkomst is sinds 1 september 2003 niet meer rechtsgeldig.

Het doel van het schriftelijk vastleggen van de overeenkomst is het zoveel mogelijk voorkomen van misverstanden over afspraken. Er zijn geen vormvereisten voor de overeenkomst, dus feitelijk kan een particulier zelf een koopovereenkomst maken. Dit is echter af te raden, vanwege aansprakelijkheden. Veel makelaars maken gebruik van standaardkoopovereenkomsten, al dan niet door een landelijke brancheorganisatie opgesteld. De koopovereenkomst moet wel door beide partijen getekend worden.

13


De koper heeft drie dagen bedenktijd. De bedenktijd gaat in op 00:00 uur van de dag na het ontvangen van de koopovereenkomst of een afschrift daarvan (door beide partijen ondertekend). Binnen deze termijn kan hij alsnog van de koop afzien. Hij hoeft hiervoor geen reden op te geven. Op deze manier kan de koper eventueel terugkomen op een overhaaste koopbeslissing. De koper en verkoper kunnen afspreken dat de bedenktijd langer is dan drie dagen. Het overeenkomen van een kortere bedenktijd is niet toegestaan. De bedenktijd heeft geen invloed op de ontbindende bepalingen in een koopcontract. De kopersbescherming geldt alleen voor consumenten. Tevens iseen beperking opgenomen dat de bedenktijd niet geldt wanneer alleen een stuk grond wordt aangekocht.

De bedenktijd begint te lopen op de dag volgend op de dag waarop de koper de koopakte - door beide partijen ondertekend - heeft ontvangen. Ziet de koper alsnog af van de koop, dan moet hij ervoor zorgen dat de verkopende partij hiervan voor het einde van de bedenktijd op de hoogte is. Er zijn geen wettelijke eisen voor de manier waarop de koper aan de verkoper moet meedelen dat hij van de koop afziet.

De eisen van de schriftelijke koopovereenkomst en de bedenktijd van drie dagen gelden niet voor de koop van onbebouwde grond, huurkoop en koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris.

In beginsel bedraagt de bedenktijd drie dagen. Het is echter mogelijk dat de bedenktijd langer wordt doordat er een weekend tussen zit en/of er sprake is van feestdagen. Voor weekenden en feestdagen geldt dat deze als maximaal 1 dag bedenktijd worden gezien. De bedenktijd moet dus effectief uit minimaal twee werkdagen bestaan. Als de bedenktijd eindigt in het weekend of op een feestdag, dan wordt deze verlengd tot de eerstvolgende werkdag.

De navolgende tabel geeft een overzicht voor reguliere weken:

Koopakte ontvangen op: Bedenktijd eindigt op: Bedenktijd bedraagt:

maandag donderdag drie kalenderdagen

dinsdag vrijdag drie kalenderdagen

woensdag maandag vijf kalenderdagen

donderdag maandag vier kalenderdagen

vrijdag dinsdag vier kalenderdagen

zaterdag dinsdag drie kalenderdagen

zondag woensdag drie kalenderdagen

Als de bedenktijd is verstreken, is het mogelijk om de koopovereenkomst door de notaris in te laten schrijven in de openbare registers. Voorwaarde hiervoor is wel dat de notaris de koopovereenkomst heeft opgemaakt. Door inschrijving in de openbare registers geniet de kopende partij zes maanden bescherming tegen levering aan een andere koper of faillissement van de verkoper. Een koopakte die is opgemaakt door de notaris is een notariële akte. Wanneer de koopakte zonder tussenkomst van de notaris tot stand is gekomen, is er sprake van een onderhandse koopakte.

14


De koper wordt beschermd doordat hij niet verplicht kan worden om de koopsom vooruit te betalen. Wel wordt over het algemeen een zekerheid gesteld bij de verkoop van een woning. Een percentage van de koopsom, meestal 10%, moet op rekening van de notaris gestort worden op het moment dat ontbindende voorwaarden aflopen. Eventueel wordt ook genoegen genomen met een bankgarantieter grootte van een percentage van de koopsom. Met een bankgarantie stelt de geldverstrekker zich garant dat hij - wanneer de koop niet door mocht gaan - alsnog het bedrag stort. Uiteraard heeft de geldverstrekker dan wel een vordering op de kopende partij.Is er sprake van nieuwbouw, dan wordt de koopsom in termijnen betaald. Het is hierbij gebruikelijk dat 5% van de koop-/aannemingssom ingehouden wordt van de laatste termijn en bij de notaris wordt gestort. Dit blijft daar staan tot het moment dat de oplevering heeft plaatsgevonden en eventuele gebreken hersteld zijn.

Ook aan de verkoper kan een waarborgsom worden opgelegd, als op het moment van ondertekening van de koopakte nog niet aan gestelde vereisten is voldaan (de leeg op te leveren woning wordt nog verhuurd, achterstallig onderhoud moet nog worden verricht).

In de praktijk wordt met modelcontracten gewerkt. Deze zijn opgesteld door organisaties van onder andere consumenten, makelaars, notarissen en aannemers. In deze koopovereenkomsten worden meestal ontbindende voorwaarden opgenomen.

De meest voorkomende ontbindende voorwaarden zijn:• het verkrijgen van een financiering (door koper vóór een bepaalde datum);• het verkrijgen van een woonvergunning;• het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie;• de aanwezigheid van verborgen gebreken blijkens een bouwkundig rapport;• beschadiging (het risico van beschadiging van de onroerende zaak door storm, brand en

dergelijke in de periode voorafgaand aan de levering is dan voor rekening van de verkoper).

Ook na verloop van de drie dagen bedenktijd kan de koper een beroep doen op een ontbindende voorwaarde.

Ondanks dat er een overeenkomst is gesloten, is het mogelijk dat één van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt. In dat geval is er sprake van wanprestatie. Als deze ontbindende bepaling is opgenomen, kan de koopovereenkomst ontbonden worden. Het is niet zo dat dit boetevrij kan gebeuren, want anders zou het een vrij eenvoudige manier zijn om onder de overeenkomst uit te komen. In eerste instantie zal er vaak geprobeerd worden om alsnog naleving te vorderen. Mocht dit niet lukken, dan wordt de overeenkomst ontbonden tegen betaling van een schadevergoeding. De schadevergoeding wordt meestal gesteld op 10% van de koopsom. Op het moment dat getransporteerd wordt, staat in de koopakte dat niet met terugwerkende kracht een beroep op wanprestatie gedaan kan worden. Dit om later getouwtrek over het eigendom van de woning te voorkomen.

15


1.4.3.1 Inhoud koopovereenkomst

Voor nieuwbouwwoningen hebben het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, de Consumentenbond, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen NVM, de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers en de Vereniging Eigen Huis samen een model koop-/aannemingsovereenkomst gemaakt, met bijbehorende algemene voorwaarden. In dit model is geprobeerd de rechten en verplichtingen van de koper van een nog (af) te bouwen huis en de aannemer zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. Ook is er een modelkoopovereenkomst gemaakt voor bestaande woningen, waarop eveneens algemene voorwaarden van toepassing zijn. In deze overeenkomst worden de rechten en plichten van een koper van een bestaande woning en de verkopende partij zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.

De overeenkomst bevat de regelingen die op het desbetreffende huis van toepassing zijn, zoals het tijdstip van de eigendomsoverdracht van grond en huis, hoe verschillen tussen werkelijke en opgegeven maten worden verrekend, de grootte van de waarborgsom, de wijze van betaling, het moment van oplevering en de regeling van een eventuele subsidie. In de algemene voorwaarden voor de koop en bouw van woningen worden onderwerpen geregeld die op elke woning van toepassing zijn. Het is overigens toegestaan om met een andere koop-/aannemingsovereenkomst te werken.

1.4.3.2 De gegevens van de koper en de verkoper

In de koopovereenkomst worden de personalia van de kopende en verkopende partij opgenomen. Uit de gegevens van de koper en de verkoper moet onder meer blijken of de koper en de verkoper handelingsbekwaam zijn en of de verkoper op het moment van de levering beschikkingsbevoegd is.

Uit de gegevens van het Kadaster blijkt of de verkoper van de onroerende zaak ook de eigenaar is. Is de verkoper getrouwd en wordt de woning door beide echtgenoten bewoond, dan moeten ook beide echtgenoten met de verkoop instemmen en de koopakte ondertekenen. Als de woning al is verlaten of door derden wordt bewoond, kan worden volstaan met de handtekening van degene op wiens naam de onroerende zaak staat vermeld.

1.4.3.3 De gegevens van de onroerende zaak

Van de betreffende onroerende zaak worden zowel de adresgegevens als de kadastrale gegevens vermeld. Verder wordt nauwkeurig beschreven welke zaken (roerend of onroerend) bij de koop zijn inbegrepen. Ook de staat waarin de onroerende zaak zich bij de overdracht moet bevinden, wordt omschreven. Dit is over het algemeen de staat waarin de onroerende zaak zich bevindt op het moment dat de koopovereenkomst tot stand komt, inclusief de op dat moment bestaande rechten, aanspraken, erfdienstbaarheden en gebreken (zichtbaar en onzichtbaar).

De verkoper heeft met betrekking tot de onroerende zaak een informatieplicht. De verkoper moet melding maken van alle rechten en plichten die op de onroerende zaak rusten en van feiten die de koper niet direct kan ontdekken. Als er lijdende erfdienstbaarheden op de onroerende zaak rusten, bijvoorbeeld de plicht tot verlenen van het recht op overpad, moet de koper hiermee uitdrukkelijk akkoord gaan.

16


Een erfdienstbaarheid bestaat uit een recht van een heersend erf ten opzichte van een dienend erf. Een erfdienstbaarheid kan worden opgeheven als de noodzaak niet meer aangetoond kan worden. Voorbeelden erfdienstbaarheden zijn naast het recht van overpad, een recht van uitzicht, een gebruik van de dakgoot enz. Ook als de onroerende zaak wordt verhuurd of verpacht (‘koop breekt geen huur’) moet de koper uitdrukkelijk akkoord gaan en dit moet opgenomen worden in de koopakte.

Ook technische gebreken aan de onroerende zaak moet de verkoper melden. Bijvoorbeeld als er sprake is van een verontreinigde bodem of wanneer er asbest in het pand is verwerkt. Doet hij dat niet, dan schiet hij te kort in zijn informatieplicht en kan de koper hem hierop aanspreken. De koper heeft zelf echter ook een onderzoeksplicht. De gebreken die de koper redelijkerwijs zelf kan ontdekken, zoals verrotte raamkozijnen, zijn voor eigen risico.Als een woning verkocht wordt, staat bij de omschrijving een globale oppervlakte genoemd. Bij opmaak van de koopovereenkomst kan blijken dat de geregistreerde oppervlakte bij het kadaster afwijkend is. In de koopovereenkomst wordt over het algemeen opgenomen dat een afwijkende oppervlakte geen reden is tot wijziging van de koopsom. Hier wordt uitgegaan van het principe ‘je koopt wat je hebt gezien’.

1.4.3.4 Garanties in de koopovereenkomst

Omdat de kopende partij de plicht heeft de woning af te nemen, zal hij/zij vaak een aantal garanties in de koopakte willen laten opnemen, waardoor de staat van de woning die hij afneemt zekerder wordt. De meest voorkomende garanties zijn:• levering vrij van lasten;• levering vrij van aanschrijving tot woningverbetering;• levering vrij van verontreiniging;• levering vrij van hypotheek en beslaglegging;• levering vrij van huur en pacht.

Alle bovenstaande garanties kunnen opgenomen worden in een koopovereenkomst, maar het is geen verplichting. De meeste van deze garanties zijn in de koopovereenkomst vrij gebruikelijk.

Met de levering ‘vrij van lasten’ krijgt de koper de zekerheid dat lasten die nog op de woning rusten, door de verkopende partij zijn voldaan of op eerstvolgende verzoek zullen worden voldaan. Bij lasten kan gedacht worden aan belastingclaims, canons enz.

Bij bijzonder achterstallig onderhoud kan de gemeente de verkopende partij aanschrijven dat er herstelwerkzaamheden zullen moeten plaatsvinden. Wanneer daaraan geen gehoor wordt gegeven, kan het herstel in opdracht van de gemeente gebeuren. De gemeente komt dan verhaal halen bij de eigenaar. Met de garantie ‘levering vrij van aanschrijving tot woningverbetering’ krijgt de koper de zekerheid dat deze kosten niet achteraf op hem verhaald zullen worden.

17


Door middel van de levering ‘vrij van verontreiniging’ geeft de verkopende partij de garantie dat de woning en bijbehorende grond, voor zover hij weet, niet verontreinigd is. Mocht later blijken dat er toch sprake is van verontreiniging, dan kan de kopende partij de kosten verhalen op de verkoper. Niet elke verkoper gaat akkoord met deze garantie.Omdat zowel hypotheek als beslag (waardoor vrij handelen ten aanzien van de woning met bijbehorende grond wordt beperkt) de zaak volgen bij overdracht, krijgt de koper met deze garantie de zekerheid dat de woning vrij van hypotheek en/of beslag geleverd wordt.

De regel is dat ‘koop geen huur breekt’. Dat wil zeggen dat eigendomsoverdracht van een verhuurde woning geen reden is om de huurders eruit te kunnen zetten. Wanneer een woning in onverhuurde staat is gekocht, wil de koper graag de zekerheid dat de woning bij oplevering nog steeds niet verhuurd is. Dat kan met de garantie ‘levering vrij van huur en pacht’. Uiteraard kan deze garantie niet opgenomen worden wanneer de woning in verhuurde staat is gekocht en de huurders niet vertrekken bij de eigendomsoverdracht.

1.4.3.5 Overige aspecten

In de koopovereenkomst zal ook worden opgenomen of de verkoop kosten koper (KK) of vrij op naam (VON) geschiedt. Bij ‘kosten koper’ komen de kosten voor de overdracht (overdrachtsbelasting en notariskosten voor transport) voor rekening van de kopende partij, bij ‘vrij op naam’ voor rekening van de verkopende partij. Nieuwbouw wordt over het algemeen vrij op naam verkocht. Bij nieuwbouw wordt geen overdrachtsbelasting maar omzetbelasting betaald.

De koopsom kan worden gesplitst in een onroerend en een roerend bestanddeel (bijvoorbeeld de inboedel die mee overgaat naar de nieuwe eigenaar). Dit is van belang bij de betaling van overdrachtsbelasting. Over een roerend bestanddeel is immers geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

1.4.4 De notaris

Nadat de koopovereenkomst is gesloten, wordt een notaris ingeschakeld voor de overdracht van de onroerende zaak. Een notaris wordt benoemd door de Koning. Hij moet daarbij een eed afleggen waarin hij zweert dat hij de door hem aanvaarde taak eerlijk, nauwkeurig en onpartijdig zal vervullen. Hij belooft verder dat hij zo stipt mogelijk de wetten zal naleven die op zijn beroep betrekking hebben, en de inhoud van de door hem opgemaakte akten geheim zal houden.

Een notaris is een openbaar onbezoldigd ambtenaar, hij verricht werkzaamheden die voortvloeien uit wettelijke verplichtingen. Hij is onbezoldigd, omdat hij niet door de overheid wordt betaald. De notaris moet als zelfstandig ondernemer in zijn inkomen voorzien. De notaris wordt gecontroleerd door de Kamer van Toezicht.

18


Het is de taak van de notaris om notariële akten op te maken. De notaris is een onpartijdige deskundige die de belangen behartigt van allen die bij het opstellen van een notariële akte zijn betrokken. Door ondertekening van de akte door de notaris staat de datum van de akte vast en ook dat de akte ondertekend is door degenen die daarin als ondertekenaars zijn vermeld. De akte die door een notaris is opgemaakt, blijft altijd bij de notaris in bewaring. Zo kan iedereen altijd een kopie (afschrift) van de door hem opgemaakte akte krijgen. Hierdoor kunnen partijen hun afspraken ook altijd bewijzen.

Wanneer een notaris betrokken is bij een handeling, dan kunnen partijen er zeker van zijn dat de stukken opgemaakt zijn door een onpartijdige partij, dat dagtekening, echtheid en juistheid van de stukken vast staan en dat er altijd een akte bewaard zal blijven.

Van een notariële akte kan een grosse worden afgegeven. Hiermee kan zonder tussenkomst van de rechter worden overgegaan tot executie als de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt.

In een aantal gevallen is het niet mogelijk om zaken te regelen zonder tussenkomst van de notaris. De wet schrijft in die gevallen de diensten van een notaris dwingend voor. In de volgende gevallen stelt de wet een notariële akte verplicht:• overdracht registergoederen;• vestigen of doorhalen van het recht van hypotheek;• oprichten van BV, NV, stichting of vereniging;• maken en wijzigen van huwelijkse voorwaarden;• maken en wijzigen van een testament;• het verdelen van bepaalde erfenissen;• het doen of ontvangen van bepaalde schenkingen;• splitsing van een gebouw in appartementen;• huurkoopovereenkomsten op registergoederen.

Daarnaast zijn er situaties waarin het wenselijk kan zijn om naar een notaris te gaan, bijvoorbeeld voor het opstellen van een samenlevingscontract.

19


1.4.4.1 De transportakte

Bij het opmaken van een notariële akte ten behoeve van de overdracht van een onroerende zaak (transportakte) doet de notaris een onderzoek. Hij bekijkt of er enigerlei belemmeringen zijn om tot de overdracht van de onroerende zaak over te kunnen gaan. Hiervoor verdiept hij zich onder meer in voorgaande transportaktes betreffende de onroerende zaak. Verder gaat hij na of er kadastrale bijzonderheden zijn, zoals bij monumenten het geval is, of dat bijvoorbeeld de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is. Ten slotte onderzoekt hij of er erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen of andere belemmeringen of bijzonderheden zijn, waarvan het bestaan blijkt uit het Kadaster of andere registers. Deze begrippen worden in het hoofdstuk Juridische aspecten uitgelegd.

In de transportakte worden de gegevens uit de verkoopakte overgenomen. Dit gebeurt in overleg met beide partijen en voor zover zij overeenstemmen met de onderzoeken van de notaris. Eventuele gaten worden door de notaris gevuld. Zo worden onder meer de heersende en lijdende erfdienstbaarheden in de akte opgenomen. Een heersend erf mag immers iets ten opzichte van het dienend of lijdend erf (bijvoorbeeld recht van overpad of uitzicht).

De transportakte vermeldt daarnaast de titel van aankomst. De titel van aankomst geeft aan hoe de verkoper het onroerend goed in zijn bezit heeft gekregen. Dat wil zeggen op grond van welke titel de verkoper zich eigenaar mag noemen. Het kan voorkomen dat de huidige eigenaar de woning via een erfenis of door een boedelscheiding heeft verkregen. In dergelijke situaties hoeft er geen notariële akte te zijn opgemaakt en vermeldt de titel van aankomst dus niet hoe de verkoper het goed in eigendom heeft gekregen. Er is dan sprake geweest van overgang onder algemene titel in plaats van overdracht.

Blijkt alles in orde te zijn, dan roept de notaris beide partijen op om de akte te ondertekenen. De transportakte moet door de koper, de verkoper en de notaris worden ondertekend. Dit kan eventueel bij volmacht. De echtgenoot van de verkoper verleent bij de transportakte opnieuw toestemming, als het gaat om de verkoop of bezwaring van de echtelijke woning of de woning waarin hij/zij alleen woont. De gehuwde koper heeft geen toestemming van de partner nodig bij aankoop van een woning, behalve als de woning door hen beiden wordt gekocht. In dat geval moeten beide partners de transportakte ondertekenen (toestemmingsvereisten). De hypotheekakte dient te allen tijde te worden medeondertekend door de gehuwde partner, ook al wordt hij/zij geen eigenaar van de woning. Dit dient ter bescherming van de positie van de gehuwde partner, het betreft immers wel een echtelijke woning. Wanneer een van beide partijen niet bij de ondertekening van de transportakte verschijnt, kan de notaris een akte van non-comparitie opstellen. Deze akte wordt door de notaris en de wel aanwezige partij ondertekend. Als de verkoper weigert de transportakte te ondertekenen, en dus als het ware weigert te leveren, kan de koper met de akte van non-comparitie op last van een dwangsom alsnog proberen levering af te dwingen of ten minste een schadevergoeding te verkrijgen. Het is ook mogelijk de eigendomsoverdracht te bewerkstelligen door inschrijving van het vonnis van de rechter in het Kadaster.

20


Als de koper weigert de transportakte te ondertekenen, komt hij zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst niet na en blijft hij in gebreke. Meestal wordt hij verplicht gesteld tot het betalen van de kosten en een schadevergoeding. Deze worden uit de waarborgsom betaald.De notaris zal na de ondertekening de transportakte het liefst dezelfde dag nog inschrijven in de openbare registers bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers (Kadaster). Vanaf het moment van inschrijving is de koper officieel eigenaar van de onroerende zaak.De koper is verplicht op het moment van ondertekening van de transportakte de prijs te voldoen. Het is mogelijk dat in de transportakte een uitstel van betaling van de koopsom of een deel van de koopsom wordt opgenomen.

Na inschrijving van de transportakte draagt de notaris zorg voor de complete financiële afhandeling. De notaris zegt alle hypothecaire leningen op waarmee het verkochte onroerende goed is bezwaard en zorgt voor de aflossing daarvan. Het bedrag dat dan overblijft, wordt aan de verkoper overgemaakt. Is de koper een hypothecaire lening aangegaan, dan wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers. De afgeloste hypotheken van de verkoper worden doorgehaald.

1.4.5 Taxatierapport

Als een verkoper overeenstemming met de kopende partij heeft bereikt, wordt over het algemeen een taxatierapport gemaakt door een makelaar/taxateur. Het taxatierapport kan soms al eerder gemaakt worden als de verkopende partij een mening van een onafhankelijke derde wenst over de vraagprijs en de staat van de woning.

Als een taxatierapport nodig is om een hypotheek te krijgen, moet het taxatierapport voldoen aan de eisen van de geldverstrekker. Elke geldverstrekker hanteert in beginsel haar eigen eisen ten aanzien van het taxatierapport. Wel is gezamenlijk afgesproken aan welke kwaliteitseisen een taxateur en het taxatierapport moeten voldoen. De geldverstrekkers eisen naast opname in een van de twee taxateursregisters SCVM of VastgoedCert (voorheen NRVT of CRMT), dat de taxateur gevestigd is in het gebied waarin deze taxeert. NHG accepteert alleen taxaties en validaties van taxateurs die zijn geregistreerd bij Stichting Taxatie en Validatie (www.stenv.nl). Het op juiste waarde schatten van onroerende zaken is een kwestie van:• kennis van de markt en de marktontwikkelingen; en • op de hoogte zijn van plaatselijke en regionale omstandigheden.

Daarom is het noodzakelijk voor de geldverstrekker dat de taxateur plaatselijk goed bekend is. De straal waarbinnen de taxateur mag taxeren van zijn eigen vestigingsplaats, verschilt per geldverstrekker. Dit varieert van een straal van 35 kilometer tot een straal van maximaal 10 kilometer die een taxateur mag bestrijken. Het taxatierapport moet voldoen aan de eisen van het laatst uitgegeven model taxatierapport financiering woonruimte.

21


Om de waarde van een woning te bepalen moet de taxateur op een aantal zaken letten:• plaats waarin de woning ligt;• buurt waarin de woning ligt;• omgevingsfactoren (bestemmingsplan, snelweg, winkelcentrum, kindvriendelijke buurt enz.);• aanwezigheid van tuin, garage, balkon enz.;• staat van het onderhoud, constructie en kwaliteit van de toegepaste materialen (worden er

grote reparaties verwacht in de toekomst?);• de functionaliteit van de indeling;• isolatie en energiezuinige maatregelen;• inhoud en oppervlakte;• verplichtingen en rechten die op de grond rusten (bijvoorbeeld erfpacht of recht van overpad).

Bovenstaande factoren kunnen onderscheiden worden in kapitalisatiefactoren en invloedsfactoren. Kapitalisatiefactoren zijn factoren die direct betrekking hebben op de woning zelf: hoe is de woning geïsoleerd, wat voor materialen zijn er gebruikt, hoe is de staat van onderhoud, wat is de oppervlakte, enz. Invloedsfactoren hebben met de omgeving te maken: plaats, afstand tot centrum, scholen of uitvalswegen, buurt, enz.

Er zijn ook externe omstandigheden die de waarde van een woning kunnen beïnvloeden:• prijsontwikkeling op de markt van min of meer vergelijkbare woningen;• toekomstige ontwikkelingen, bijvoorbeeld het bestemmingsplan ter plaatse.

Een woning heeft verschillende soorten waarden. Elke waarde heeft een reden. Zo zal een geldverstrekker willen weten wat een woning ongeveer zal opbrengen bij een openbare executieverkoop. Een verzekeraar zal daarentegen willen weten wat de herbouwwaarde is in verband met de opstalverzekering enz.De belangrijkste waardebegrippen die worden onderscheiden zijn:• de marktwaarde;• de executiewaarde;• de herbouwwaarde;• de marktwaarde in verhuurde staat;• de marktwaarde na verbouwing.

Marktwaarde: de oude naam voor getaxeerde marktwaarde is de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Dit is de waarde die een woning ongeveer opbrengt bij aan- of verkoop.

Executiewaarde: de executiewaarde is de waarde die de woning opbrengt bij een gedwongen verkoop. Deze waarde was tot 1 augustus 2012 van belang voor de geldverstrekker bij een hypotheekaanvraag. Tegenwoordig wordt uitgegaan van de marktwaarde en wordt de executiewaarde niet meer standaard opgenomen in een taxatierapport.

Herbouwwaarde: de waarde die een verzekeringsmaatschappij wil weten, is de herbouwwaarde van de woning. De herbouwwaarde bestaat uit de kosten die gemaakt moeten worden voor het opnieuw opbouwen van de woning, als deze geheel verwoest zou worden. Deze waarde is inclusief of exclusief funderingen.

22


Marktwaarde in verhuurde staat: dit is de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, of wel de waarde van de woning wanneer deze verkocht wordt in verhuurde staat.

Marktwaarde na verbouwing: dit is de verwachte verkoopwaarde van de woning nadat een verbouwing heeft plaatsgevonden. Een geldgever wil vaak pas geld uitlenen voor een verbouwing, wanneer hij er zeker van is dat deze verbouwing de waarde van de woning verhoogt. Anders zou het totaal van de hypothecaire leningen wellicht boven de maximale lening uitkomen ten opzichte van de waarde van het onderpand.

23


1.5 ZELFTOETS

1. Uit welke onderdelen zijn de totale woonuitgaven van een huurder opgebouwd?

2. Welke overwegingen komen aan de orde bij het aankopen van een woning?

3. Welke typen vragers kunnen worden onderscheiden op de hypotheekmarkt?

4. Welke factoren kunnen de keuze voor een hypotheekverstrekker bepalen?

5. Hoe wordt de aanbodzijde van de hypotheekmarkt onderscheiden?

6. Op welke wijze worden hypotheken aan klanten gedistribueerd?

7. Wat is een positieve factor die een rol speelt bij de aankoop van een woning?

a. Kosten bij verhuizing.b. Verkooprisico.c. Woongenot.

8. Joris Kats verkoopt zijn woning niet. Hij verandert wel van geldverstrekker.Wat voor type vrager is Joris op de hypothekenmarkt?

a. Doorstromer.b. Oversluiter.c. Starter.

9. Wat wordt verstaan onder een vaste opdracht aan een makelaar?

10. Wat is een koopovereenkomst en welke regels zijn er verbonden aan een koopovereenkomst ten aanzien van onroerend goed?

11. Wat is het verschil tussen de koop en de levering van onroerend goed?

12. Wat is het doel van een financieringsclausule bij de aankoop van een eigen woning?

13. Wie maakt de transportakte op en wat zijn de belangrijkste onderwerpen die daarin wordenbehandeld?

14. Kan in een huwelijk één van de partners, zonder toestemming van de andere partner, de echtelijke woning verkopen?

24


15. Wanneer mag iemand zichzelf makelaar in onroerende zaken noemen?

a. Als hij is beëdigd door de rechtbank.b. Als hij zijn branchediploma’s heeft behaald.c. Dit mag altijd; er gelden geen vereisten.

16. Sjaanie van der Waal doet een bod op een te koop staande woning op vrijdag 5 december. De verkopende partij accepteert dit bod direct. Op woensdag 17 december tekent Sjaanie de voorlopige koopovereenkomst bij haar makelaar. Op donderdag 18 december ontvangt zij dedoor beide partijen getekende voorlopige koopovereenkomst.

Tot wanneer kan Sjaanie van de koop af zonder gebruikmaking van ontbindende voorwaarden?

a. Woensdag 10 december.b. Dinsdag 23 december.c. Woensdag 24 december.

17. Welke taak voert de notaris uit in het financieringsproces?

Het opstellen van de ...

a. eindafrekening.b. definitieve hypotheekofferte.c. voorlopige koopakte.

25


1.5.1 Antwoorden op de zelftoets

1.De woonuitgaven voor mensen die in een huurwoning leven bestaan hoofdzakelijk uit de kale huur en de servicekosten. De bijkomende woonuitgaven zoals de nutsvoorzieningen completeren de woonuitgaven van de huurder. De woonlasten van een huurder zijn nauwelijks afhankelijk van het fiscale regime dat gevoerd wordt. De woonuitgaven kunnen verminderen als een huurder in aanmerking komt voor de huurtoeslag.

2.Bij de beslissing om een woning te kopen komt een groot aantal algemene factoren om de hoek kijken. Minimaal komen daarbij de volgende zaken aan de orde:• het hebben van een ‘eigen woning’, inclusief alle emotionele en rationele overwegingen;• het woongenot;• het lastenrisico;• het vermogensrisico;• de verhuiskosten;• het volgorderisico;• bezitsvorming.

3.Aan de vraagkant van de hypotheekmarkt zijn de volgende typen vragers te onderscheiden:• starters;• doorstromers;• oversluiters;• verhogers.

4.De keuze voor een hypotheekverstrekker wordt voor een groot deel bepaald door de hoogte van het rentepercentage op de leningen. Andere factoren zijn:• de mogelijke hoogte van de financiering gelet op inkomen en onderpand;• de hoogte van de advies- en overige afsluitkosten;• de mogelijkheid om een lopende kapitaalverzekering in te brengen;• de manier van renteberekening;• de keuzemogelijkheid voor rentevaste perioden.

5.De aanbodkant van de hypotheekmarkt wordt volgens een CBS-indeling op de volgende wijze onderscheiden:• hypotheekbanken en bouwfondsen;• verzekeraars, pensioenfondsen en spaarkassen;• algemene banken en spaarbanken;• andere rechtspersonen;• particulieren.

26


6.De distributie van hypotheken vindt direct en indirect plaats. Bij directe distributie biedt de geldverstrekker de hypotheken rechtstreeks aan de klanten aan. Bij indirecte distributie is er sprake van een tussenschakel, die de hypotheken aanbiedt. Dit kan een tussenpersoon, assurantiekantoor of makelaar zijn.

7. Antwoord c is juist.Het woongenot is een positieve koopbepalende factor.

8. Antwoord b is juist.Joris is een oversluiter, hij verkoopt immers zijn woning niet, hij wenst alleen zijn huidige hypotheek om te zetten naar een andere geldverstrekker.

9. In een vaste opdracht aan een makelaar worden de gegevens van de verkoper en de te verkopen onroerende zaak vastgelegd. Daarnaast worden de bevoegdheden van de makelaar vastgesteld. In de opdracht wordt verder verwezen naar de algemene voorwaarden die de makelaar aan de verkoper moet overhandigen en wordt vermeld welke tarieven de makelaar hanteert. Ten slotte wordt ook de duur van de opdracht vastgelegd.

10.Een koopovereenkomst is een overeenkomst waarbij de één zich verbindt een zaak te geven en de ander zich verbindt om daarvoor een prijs in geld te betalen. Wanneer de betaling anders dan in geld plaatsvindt, spreekt men van een ruilovereenkomst. Ten aanzien van onroerend goed geldt dat dekoop schriftelijk moet worden gesloten, als de koper een consument is. Een mondelinge overeenkomst is vanaf 1 september 2003 niet meer geldig. Verder heeft de koper na het ontvangen van de koopovereenkomst drie dagen bedenktijd.

11. Koop en levering zijn in de Nederlandse wet gesplitst. Koop is de overeenkomst om tot overdracht van een zaak te komen. Levering is de daadwerkelijke overdracht. Bij registergoederen vindt de overdracht plaats door een notariële akte en de inschrijving van die akte in het openbare register.

12.Een financieringsclausule geeft de koper het recht om de koopovereenkomst te ontbinden, wanneer hij met het oog op de betaling van de koopprijs geen lening kan verkrijgen.

13.De transportakte wordt door de notaris opgemaakt. Hiervoor verricht hij onderzoek of alles wettelijk toegestaan is. In de transportakte staan kadastrale gegevens over de onroerende zaak, naast gegevens van de koper en verkoper. Uiteraard is ook de koopsom opgenomen. In de transportakte wordt eveneens de titel van aankomst vermeld. Deze geeft weer hoe de verkopende partij het eigendom heeft verkregen. De transportakte moet ingeschreven worden in de openbare registers om eigendomsoverdracht te bewerkstelligen.

27


14.In geval van een huwelijk is toestemming van de partner verplicht bij verkoop of vervreemding van de echtelijke woning.

15.Antwoord c is juist.Iedereen mag zich makelaar in onroerende zaken noemen, er gelden geen wettelijke vereisten.

16.Antwoord b is juist.De bedenktijd voor Sjaanie eindigt op maandag de 22e, zij heeft dus tot dinsdag de 23e de tijd om de koopovereenkomst te ontbinden.

17.Antwoord a is juist.De notaris is de aangewezen partij om de eindafrekening op te maken. De hypotheekofferte wordt opgemaakt door de bank en de koopovereenkomst wordt opgemaakt door de makelaar.

28


29


2 HET AANGAAN VAN EEN HYPOTHECAIR KREDIET

Lieke hoort op het nieuws allerlei verhalen over gedwongen verkopen van woningen. En over mensen met een restschuld na verkoop. Ze begrijpt best dat de woningprijzen zijn gedaald, maar dat betekent toch niet dat iemand zijn maandlast niet meer kan betalen? Zeker als de rente zo laag staat. En dan hoort ze dat sommige mensen wel 7 of 8 keer hun jaarsalaris hebben geleend. Hoe is dat nu mogelijk? En dan ook nog eens zonder af te lossen! Ze begrijpt er niets van; hier moeten toch regels voor zijn? Ze vraagt het haar hypotheekadviseur.

In dit hoofdstuk kijken we naar het aangaan van een hypothecair krediet. De maximale hypothecaire lening wordt tegenwoordig vastgesteld op basis van wettelijk vastgelegde normen. Daarin zit nog wel enige speelruimte voor de adviseur. En het hangt ervan af of de klant de financiering krijgt met Nationale Hypotheekgarantie (NHG), of zonder NHG. Bovendien zijn er naast de wettelijke normen afspraken gemaakt door geldgevers onderling in een Gedragscode. Hoewel er sinds 2013 voor nieuwe hypothecaire kredieten een fiscale aflossingsplicht bestaat, zijn er nog vele andere aflossingsvormen van voor 2013. In de praktijk wordt vaak gesproken over de verschillende hypotheekvormen, maar het is zuiverder om naast de drie hypotheeksoorten (bankhypotheek, vaste hypotheek en krediethypotheek) te spreken over aflossingsvormen.Een laatste belangrijk onderdeel van de financieringsovereenkomst is de afgesproken hypotheekrente. De verschillende soorten rente en rentetarieven, alsmede de opbouw daarvan worden ook besproken.

In dit hoofdstuk komen de volgende onderwerpen aan bod:• wettelijke leennormen;• NHG-normen;• Gedragscode Hypothecaire Financieringen;• aflossingsvormen;• bijzondere financieringsconstructies;• rentesoorten en -tarieven.

30


2.1 MAXIMALE VERSTREKKINGSNORMEN EN NHG

In deze paragraaf gaan we in op wat iemand maximaal kan lenen. Sinds 2013 bepaalt de overheid welke maxima er gehanteerd mogen worden. In 2015 zijn deze wettelijke leennormen aangepast.Daarna wordt een algemene uitleg van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) gegeven. Daarbij komen drie partijen naar voren: de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), de geldlener en de geldgever. Ook staan we stil bij de toetsing aan de NHG-normen. Ook komen de overige NHG-voorwaarden aan de orde. Tot slot wordt ingegaan op de gevolgen van betalingsproblemen.

2.1.1 Maximale leennormen

In de Wet op het financieel toezicht (Wft) staat dat een verstrekker van een krediet moet nagaan of dit krediet wel verantwoord is voor een klant. De geldgever moet nagaan of het inkomen wel voldoende is om de lasten van dat krediet te dragen.Deze algemene formulering is aan veel discussie onderhevig geweest. Het heeft er toe geleid dat banken onderling afspraken maakten over welke normen gehanteerd moesten worden. Deze normen werden vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Het was een goed voorbeeld van zelfregulering. Alle banken hanteerden dezelfde normen. Daarnaast bood ook de Nationale Hypotheekgarantie een duidelijke richtlijn over de maximale financiering op basis van inkomen en onderpand. Deze kwam grotendeels overeen met de normen in de Gedragscode. In 2012 ontstond er echter discussie over de in de GHF en door NHG vastgelegde normen. De AFM is toezichthouder op de Wft. Zij interpreteerden de zin ‘verantwoord’ strikter dan de normen waaraan banken zich gebonden hadden.

De overheid vond deze discussie ongewenst. Daarom heeft de regering besloten vanaf 2013 zelf de normen vast te stellen. Deze normen krijgen daarmee een wettelijke status, die elke discussie voorkomt. De normen zijn opgenomen in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (zie de bijlagen). Deze regeling heeft in voorkomende gevallen voorrang op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Zie de bijlagen voor de volledige Gedragscode en de toelichting daarop.

In de volgende paragrafen gaan we in op de invulling van de maximale leennormen voor hypothecaire kredieten.

31


2.1.2 Maximaal hypothecair krediet op basis van inkomen

Voor het vaststellen van de maximale lening op basis van inkomen, moet een aantal stappen worden doorlopen. Die worden hierna uitgelegd.

Stap 1: vaststellen toetsinkomen

Het inkomen is uiteraard een belangrijke factor om vast te stellen of een hypothecair krediet verantwoord is. De verhouding tussen de hoogte van de lening en het inkomen wordt ook wel de LTI-ratio genoemd, naar Loan-to-income-ratio.Daarbij wordt altijd uitgegaan van het bruto inkomen. Daartoe wordt de term toetsinkomengeïntroduceerd. Het toetsinkomen is het inkomen waarvan een aanbieder van hypothecair krediet uitgaat bij het bepalen van het maximale hypothecair krediet. Dat klinkt vanzelfsprekend. Maar hoe hoog is dit toetsinkomen?Dit toetsinkomen is het vaste en bestendige inkomen van de klant. Dat betekent dat voor iemand met een vast dienstverband geldt dat hij zijn vaste jaarinkomen kan meenemen. Ook het vakantiegeld valt hieronder, omdat dat contractueel vastligt (vrijwel altijd 8%).

Er zijn echter nog veel meer inkomstenbronnen denkbaar. We benoemen er hier een aantal, zonder uitputtend te kunnen zijn:• provisie-inkomsten: provisie-inkomsten kunnen sterk fluctueren. Toch kunnen deze beschouwd

worden als ‘vast en bestendig’ indien de provisie-inkomsten structureel zijn. In dat geval mogen provisie-inkomsten van de afgelopen 12 maanden worden meegenomen als toetsinkomen. De geldgever moet zelf bepalen of zij meent dat de provisie-inkomsten structureel zijn en wat structureel betekent;

• overwerk en onregelmatigheidstoeslag: voor inkomen uit overwerk geldt hetzelfde als voor provisie-inkomsten. Is in het verleden gebleken dat er structureel overgewerkt wordt en dat deze extra uren worden uitbetaald, dan mag het bedrag van de laatste 12 maanden worden meegenomen. Dit geldt ook voor een onregelmatigheidstoeslag. Een bijzondere vorm van onregelmatigheidstoeslag is de VEB-toeslag (een toeslag voor militairen). Daarvoor geldt ook dat deze, mits structureel, kan worden meegenomen;

• 13e maand: indien contractueel vastligt dat iemand jaarlijks een 13e maand krijgt, dan mag deze ook worden meegenomen. Er is dan sprake van een vaste 13e maand of een vaste eindejaarsuitkering (indien de uitkering afwijkt van een maandinkomen). In veel Cao’s is afgesproken dat de hoogte van de 13e maand afhankelijk is van de winst van de onderneming. In dat geval is deze dus niet vast, maar is het een soort bonusuitkering of eindejaarsuitkering. Een niet-vaste 13e maand of een bonusuitkering mag niet worden meegenomen;

• alimentatie-inkomsten: inkomen uit alimentatie mag worden meegenomen, maar alleen indien dit ten behoeve is van de aanvrager zelf. Kinderalimentatie is daardoor geen onderdeel van het toetsinkomen. Omgekeerd geldt daardoor ook dat het toetsinkomen verlaagd wordt met te betalen alimentatie ten behoeve van de ex-partner. Te betalen alimentatie ten behoeve van kinderen wordt niet in mindering gebracht op het toetsinkomen, omdat deze alimentatie de werkelijke kosten van kinderen vervangt;

• onkostenvergoedingen: deze tellen nooit mee als toetsinkomen. Onkostenvergoedingen worden verstrekt op basis van gemaakte onkosten, dus vormen de facto geen inkomen;

32


• fiscale bijtelling auto van de zaak: wanneer iemand een auto van de zaak heeft en daarin ook privé mag rijden, krijgt hij een fiscale bijtelling (een bepaald percentage van de waarde van de auto). Dit is echter alleen een fiscale bijtelling. Het “inkomen” dat extra belast wordt, is feitelijk helemaal geen inkomen, omdat de werknemer dit geld niet kan besteden aan bijvoorbeeld woonlasten. De fiscale bijtelling van de auto vormt dan ook geen bron van inkomen voor het toetsinkomen;

• inkomsten uit vermogen: indien redelijkerwijs te verwachten is dat het zich werkelijk zal voordoen, mogen inkomsten uit vermogen worden meegenomen als inkomensbron voor het toetsinkomen. Op grond van onderlinge afspraken tussen banken, wordt meestal uitgegaan van een inkomen uit vermogen van maximaal 3% van het vrij besteedbaar vermogen (of een lager percentage, indien de hypotheekrente lager is). Als zeker is dat de inkomsten hoger liggen, bijvoorbeeld door huurinkomsten van verhuurd onroerend goed, mogen deze hogere inkomsten uit vermogen ook meegenomen worden. Er moet dan wel specifiek worden berekend hoe hoog die inkomsten zijn, gecorrigeerd voor de onkosten (zoals het onderhoud en de gemeentelijke en landelijke belastingen op verhuurd onroerend goed).

Naast mensen met een vast dienstverband zijn er diverse andere inkomensgenieters. Mensen met een tijdelijk inkomen bijvoorbeeld of een zelfstandige.

Daarvoor geldt het volgende:“Indien de consument geen vaste inkomsten heeft, kan de aanbieder van hypothecair krediet rekening houden met de gemiddelde inkomsten van de consument over de laatste drie kalenderjaren, voorafgaand aan het jaar waarin het toetsinkomen wordt vastgesteld. Indien de consument in een of meer van de laatste drie kalenderjaren geen vaste inkomsten heeft gehad, kan de aanbieder van hypothecair krediet naast de wel beschikbare kalenderjaren uitgaan van een door een ter zake deskundige onderbouwde prognose van de toekomstige inkomsten van de consument.”

Iemand die geen vast dienstverband heeft, zal dus moeten aangeven wat zijn inkomen was in de afgelopen 3 kalenderjaren. Kan hij dit niet, dan moet de kredietverstrekker zelf nagaan van welk inkomen uitgegaan kan worden, door een deskundige te raadplegen.Voor een zelfstandig ondernemer die nog geen 3 jaar een onderneming drijft, zal een bankmedewerker die gespecialiseerd is in het prognosticeren van jaarwinsten bijvoorbeeld een toekomstperspectief schetsen op basis van het ondernemingsplan en de eerder behaalde resultaten.

Voor iemand die 3 kalenderjaren geleden nog werkloos was, maar sindsdien 2 jaar een tijdelijkcontract heeft gekregen, zullen sommige kredietverstrekkers uitgaan van het gemiddelde inkomen van de 3 laatste jaren, waarbij het werkloosheidsjaar meetelt. Anderen kunnen op basis van klantspecifieke aspecten uitgaan van het laatstverdiende inkomen, bijvoorbeeld omdat de klant nog jong is en inmiddels in zijn vakgebied elders aan de slag kan.Voor werknemers met een tijdelijk contract en een intentieverklaring geldt meestal dat het huidige inkomen wordt meegenomen als toetsinkomen. Een intentieverklaring wil zeggen dat de werkgever aangeeft bij gelijkblijvende tevredenheid over de werknemer, deze vast in dienst te zullen nemen.

33


Ook een uitkering kan toetsinkomen zijn. Dit kan een werkloosheidsuitkering, een arbeidsongeschikt-heidsuitkering, een nabestaandenuitkering, pensioenuitkering, et cetera zijn. In elk van deze gevallen is het wel van belang na te gaan hoe lang het recht op de uitkering nog voortduurt. Een WW-uitkering heeft bijvoorbeeld een maximale uitkeringsduur van 38 maanden. Het is danonverstandig dit inkomen te beschouwen als inkomen dat de komende 30 jaar zal standhouden.

Tot slot geldt dat toekomstig inkomen ook als toetsinkomen mag worden meegenomen. Dat wil zeggen dat het toetsinkomen van iemand die binnen afzienbare termijn (meestal 6 maanden) met inkomensstijgingen te maken krijgt, al wordt vastgesteld op dit toekomstige inkomen.

Voor starters op de woningmarkt is ook besloten dat geldgevers, mits goed onderbouwd, mogen uitgaan van een toekomstig inkomensperspectief. Iemand die pas universitair afgestudeerd is in geneeskunde zal nog niet erg veel verdienen. De verwachtingen zijn echter wel dat op termijn het inkomen sterk zal stijgen. In dat geval mag de geldgever, mits individueel goed onderbouwd, uitgaan van een hoger dan het huidige inkomen. Uiteraard moeten wel de huidige woonlasten überhaupt betaald kunnen worden, dus er kan ook niet klakkeloos uitgegaan worden van toekomstig inkomen. De geldgever zal daarin een duidelijk, reproduceerbaar oordeel over moeten vellen.

Uitzonderingen op de hoofdregel

Op basis van inkomen is een aantal uitzonderingen van de hoofdregel benoemd:• in geval van oversluiten van de bestaande lening, hoeft niet naar de LTI-ratio gekeken te

worden, mits de lening niet wordt verhoogd behoudens de kosten van het oversluiten zelf;• in geval van aanschaf van energiebesparende voorzieningen, tellen de financieringslasten over

deze voorzieningen tot een maximum van € 9.000 niet mee voor de LTI-ratio;• wanneer er sprake is van een zogenaamde “Nulopdemeter-woning” dan tellen de

financieringslasten tot maximaal € 25.000 niet mee voor de LTI-ratio, naast de al eerder genoemde € 9.000. Dit geldt alleen wanneer het inkomen van de aanvrager zelf minimaal€ 32.000 is. Een “Nulopdemeter-woning” is een woning die meer energie opwekt dan verbruikt. De hoeveelheid extra op te wekken energie is afhankelijk van het type woning. Deze energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie moet ten minste zijn:1°. 3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft;2°. 2.700 kWh indien het een rijtjeswoning betreft; of3°. 1.780 kWh indien het een appartement betreft.

• de lasten van een overbruggingsfinanciering hoeven niet te worden meegenomen;• in algemene zin: in bijzondere situaties kan afgeweken worden van de normale maximale LTI-

ratio, mits de geldgever aannemelijk maakt dat de financiering toch verantwoord is in die specifieke situatie. Dit wordt “explain” genoemd. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een opeetconstructie: de situatie dat een oudere de overwaarde op een woning wil ‘opeten’ om van te leven tot aan zijn overlijden.

34


Stap 2: vaststellen maximale financieringslast

Wanneer het toetsinkomen bekend is, kan vastgesteld worden hoe hoog de maximale maandlast van de klant is.

Daarvoor moet eerst bekend zijn wat de toetsrente is. De toetsrente is de rente die als uitgangspunt wordt genomen voor de hele financieringsduur. De toetsrente is afhankelijk van de duur van de rentevaste periode waarvoor de klant kiest. Kiest de klant voor een rentevaste periode van 10 jaar of langer, dan geldt de werkelijk geoffreerde rente als toetsrente.Kiest de klant voor een kortere rentevaste periode, dan geldt een in beginsel de gemiddelde rente van de 10 grootste aanbieders voor een hypothecair krediet met een rentevaste periode van 10 jaar. In de praktijk stellen de banken onderling vast, via de Gedragscode, welke rente ze toepassen als toetsrente. Deze toetsrente conform de Gedragscode wordt elk kwartaal vastgesteld. Voor het eerstekwartaal van 2015 is de toetsrente voor hypothecaire kredieten korter dan 10 jaar vastgesteld op 5,0%. Ook voor klanten die nog niet weten hoe lang ze de rente willen vastzetten, wordt de GHF-toetsrente als uitgangspunt genomen.

Wanneer het toetsinkomen en de toetsrente bekend zijn, kan het financieringslastpercentage worden vastgesteld. Het financieringslastpercentage is het maximale deel van het inkomen dat besteed kan worden aan woonlasten. In de bijlagen achterin deze syllabus staan de financieringslasttabellen waaruit het financieringslastpercentage is af te lezen. Deze maken deel uit van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.

Deze tabellen worden jaarlijks opgesteld door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). In 2015 is ervoor gekozen de financieringslasttabellen uit te breiden naar 12 kolommen in plaats van de oorspronkelijke 5 kolommen. Met deze uitbreiding sluiten de verstrekkingsnormen beter aan bij snel dalende of stijgende rentetarieven. Aanbieders van hypothecair krediet hebben de mogelijkheid om tot en met 30 juni 2015 de eenvoudige financieringslasttabellen te gebruiken. Het WEW (Waarborgfonds Eigen Woningen) heeft deze tabellen opgenomen in haar NHG (Nationale Hypotheek Garantie)-berekeningssoftware. Vanaf 1 juli komen daarvoor de uitgebreide tabellen in de plaats. De NHG komt verder aan bod in hoofdstuk 2.

Voor tweeverdieners geldt dat voor het vaststellen van het financieringslastpercentage het hoogste inkomen wordt genomen, vermeerderd met 33,33% (1/3) van het lagere inkomen.

VoorbeeldHenk (41) heeft een toetsinkomen van € 43.000. Hij is getrouwd met Corrie (38). Zij heeft een toetsinkomen

van € 36.000. Ze weten nog niet hoe lang ze de rente willen vastzetten, dus er wordt uitgegaan van een

toetsrente van 5,0%. Ze gaan voor het eerst een hypothecair krediet aan, en willen zo laag mogelijke

maandlasten. Daarom ligt het voor de hand uit te gaan van een totale looptijd van 30 jaar.

Voor de vaststelling van het financieringslastpercentage kijken we in de tabel bij een inkomen van € 43.000 +

€ 12.000 (1/3e van € 36.000) = € 55.000 en een toetsrente tussen de 4,5% en 5,0% (namelijk 5,0%). Daar

staat een financieringslastpercentage van 27%. Dit is het deel dat ze maximaal aan woonlasten kunnen

besteden.

35


Financieringslastpercentages worden ook wel woonquotes genoemd. Voor de leeftijdscategorie van mensen boven de AOW-gerechtigde leeftijd is er een aparte financieringslasttabel. Voor hen gelden andere inkomstenbelastingtarieven, waarmee rekening gehouden wordt in de andere tabel.

Stap 3: Vaststellen maximale maandelijks woonlast

Nadat het financieringslastpercentage is vastgesteld, kan bepaald worden welk deel van het inkomen per maand aan woonlasten besteed kan worden.

Hierop moeten mogelijk correcties worden toegepast, omdat er sprake is van een bestaand krediet. Wanneer een klant al een bestaand consumptief krediet heeft, wordt als correctie altijd 2% van de kredietlimiet als uitgangspunt genomen.

VoorbeeldHenk en Corrie, uit het vorige voorbeeld, hebben een doorlopend krediet (DK) van € 6.000, waarvan op dit

moment € 3.200 is gebruikt. Hoe hoog is hun maximale maandelijkse woonlast?

In het vorige voorbeeld hebben we gezien dat hun inkomens respectievelijk € 43.000 en € 36.000 zijn en dat

hun financieringslastpercentage 27% is.

Hun maximale jaarlast komt uit op: 27% x (€ 43.000 + € 36.000) = € 22.330.

Per maand is dat € 22.330/12 = € 1.777,50

Omdat ze een DK hebben, moet hierop 2% van de kredietlimiet in mindering worden gebracht. Dat is 2% x

€ 6.000 = € 120.

Hun maximale woonlast per maand komt daarmee op € 1.777,50 -/- € 120 = € 1.657,50.

Stap 4: Vaststellen annuïteitenfactor

Bij het vaststellen van de maximale financiering op basis van inkomen, wordt altijd uitgegaan van een 30-jarige annuïteit met maandelijkse betaling achteraf, of van een kortere looptijd indien daarvan sprake is. Wanneer iemand bijvoorbeeld al 10 jaar hypotheekrenteaftrek genoten heeft, dan kan het zijn dat hij er voor kiest een hypothecair krediet aan te gaan van slechts 20 jaar, zodat de looptijd gelijk loopt met de resterende periode van renteaftrek. De maandlast wordt dan hoger, en daarmee moet de adviseur rekening houden.Hoewel de annuïteit te berekenen is, is het makkelijker om deze af te lezen uit een tabel. In de bijlagen is een annuïteitentabel te vinden. Afhankelijk van de toetsrente kan hier eenvoudig de annuïteit afgelezen worden bij een looptijd van 360 maanden. Is de looptijd korter, dan moet de annuïteit worden berekend.

Stap 5: vaststellen maximale financiering op basis van inkomen

De maximale financiering op basis van inkomen is de maximale maandlast, vermenigvuldigd met de gevonden annuïteitenfactor.

36


VoorbeeldHenk en Corrie, met wie we al eerder hebben kennisgemaakt, hebben een maximale maandelijkse woonlast van

€ 1.657,50. Omdat uitgegaan wordt van een toetsrente van 5,0% en een looptijd van 360 maanden, is de

annuïteit 186,2816. Hun maximale lening op basis van inkomen is dus: € 1.657,50 x 186,2816 = € 308.761.

Zouden Henk en Corrie geen DK hebben gehad met een limiet van € 6.000, dan zou hun maximale maandlast

toenemen tot € 1.777,50. De maximale financiering wordt dan voor hen: € 1.777,50 x 186,2816= € 331.115.

De impact van een dergelijk doorlopend krediet is dus erg groot voor de hypothecaire leenmogelijkheden!

2.1.3 Maximaal inkomen op basis van zekerheid

Niet alleen heeft de wetgever vastgelegd hoe de maximale lening op basis van inkomen wordt vastgesteld, maar ook wat de maximale lening is op basis van het onderpand (de zekerheid). De hoogte van de lening ten opzichte van het onderpand wordt ook wel LTV-ratio genoemd, naar Loan-to-value-ratio.

Voor 2015 geldt dat het maximale hypothecaire krediet bij aanvang niet hoger mag zijn dan 103%van de waarde van de woning. Dit percentage loopt overigens de komende jaren af met 1% per jaar tot 100% in 2018. Daarna neemt de LTV-ratio niet verder af.

Er zijn een paar uitzonderingen op de maximale LTV-ratio van 103%. Er mag van worden afgeweken als:• er een restschuld bij verkoop van een woning wordt meegefinancierd. Het bedrag ter hoogte

van de restschuld hoeft niet meegewogen te worden in het percentage van 103%;• een bestaand hypothecair krediet wordt overgesloten en de kosten van dat oversluiten worden

meegefinancierd;• de LTI-ratio substantieel lager ligt dan de maximaal toegestane ratio. Iemand met een hoog

inkomen ten opzichte van zijn lening, mag dus meer dan 103% van de waarde van de woning lenen. Er is geen verdere invulling gegeven aan wat “substantieel” is, dus dat moet een geldgever zelf vaststellen;

• wanneer er energiebesparende energiemaatregelen worden getroffen in de woning. In dat geval mag de maximale LTV-ratio 106% zijn. De energiebesparende voorzieningen zijn limitatief opgesomd:- gevelisolatie;- dakisolatie;- vloerisolatie;- leidingisolatie;- energiezuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen;- hoog rendement beglazing (HR++);- installatie voor warmteterugwinning;- energiezuinige ventilatie, inclusief hoog-rendement-ventilatoren, hoogrendementketels,

warmtepompen, zonneboilers, zonnecellen of een combinatie daarvan.

Voor het financieren van de kosten koper of andere bijkomende kosten zal de koper dus eigen geld moeten gaan inbrengen.

37


De wetgever stelt dat de waarde van de woning de volgende kan zijn:• het aankoopbedrag van de woning zoals blijkt uit een koopovereenkomst, die is ondertekend

door de consument en de verkoper, een akte van levering of een veilingakte indien de woning is gekocht op een veiling;

• de koopsom of aannemingsom dan wel de kosten volgens de begroting van een bouwkundig bedrijf, eventueel vermeerderd met de kosten van de grond, kosten van de bouw, inclusief de kosten voor meerwerk, bouwrente en renteverlies tijdens de bouwperiode, en de aansluiting op nutsvoorzieningen; of

• de marktwaarde van de woning blijkens een door een deskundig taxateur opgemaakt taxatierapport dat op het moment van aangaan van het hypothecair krediet niet ouder is dan een jaar, eventueel na verbouwing.

Hieruit blijkt dat een taxatierapport, indien dat gebruikt wordt voor vaststelling van de waarde, nooit ouder mag zijn dan 12 maanden. Geldgevers mogen hiervan alleen afwijken, door een recenter taxatierapport te eisen. Voor NHG-leningen geldt een taxatierapport van maximaal 6 maanden oud.

2.1.4 Nationale Hypotheekgarantie

Wat is NHG eigenlijk?De figuur geeft weer wat de NHG is en laat zien welke zaken een rol spelen bij de NHG.

38


De Nationale Hypotheek Garantie heeft tot doel het bevorderen van het eigenwoningbezit. Dit heeft vooral betrekking op huishoudens met lagere inkomens. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) is de uitvoerder van de NHG. Deze Stichting is opgericht in 1993. Ze geeft invulling aan de doelstelling door overeenkomsten van borgtocht aan te gaan met geldleners.

Een overeenkomst van borgtocht wil zeggen dat de Stichting overeenkomt garant te staan voor 90% van het deel van de lening dat de lener niet meer kan terugbetalen. Met andere woorden: de geldverstrekker heeft meer zekerheid dat hij het uitgeleende geld terug krijgt. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) betaalt immers als de geldlener dit zelf niet meer kan.De geldverstrekker heeft wel sinds 2014 een eigen risico van 10% van het verlies dat is geleden.

NHG = een regeling die tot doel heeft het bevorderen van het eigenwoningbezit

Geldlener krijgt NHG op de lening:

• Rentekorting: oplopend tot 0,8%

• Betalen borgtochtprovisie: 1,0% van de geldlening (2015)

Standaardovereenkomst van borgtocht

Geldverstrekkers geven NHG af

Heeft lener recht op NHG?

• Hoe hoog zijn de kosten met betrekking tot aankoop of verbouwing?

• Hoe hoog is het inkomen?

• Is de rente aftrekbaar?

• Is er een extra hoge storting op een verzekering of bankrekening?

• Wordt voldaan aan overige normen?

Overeenkomst

van borgtocht

Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) is uitvoerder van NHG:

• Staat borg voor de geldlener

• Overheid springt eventueel bij met achtergestelde renteloze lening

• Geldgever heeft meer zekerheid

39


2.1.5 Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW)

De overheid heeft een achtervangfunctie. Als er liquiditeitstekorten dreigen op te treden, verschaft het rijk een achtergestelde renteloze lening aan het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW). Dit is voor de geldverstrekkers voldoende zekerheid dat de Stichting altijd aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) geeft hiervoor een borgtocht af. De term Hypotheekgarantie is daarom eigenlijk onjuist. Het is immers een borg en dat is juridisch iets anders. In onderstaande tekst korten we het Waarborgfonds Eigen Woning af met de letters WEW.

2.1.5.1 De borgtocht

Het WEW geeft dus een borgtocht af. De hoogte van de borgtocht is de resterende lening op de datum van verkoop van de woning. Het bedrag van de borgtocht vermindert iedere maand. Deze vermindering staat los van de leningsvorm. De borgtocht vermindert altijd conform de aflossing op basis van annuïteiten met betaling maandelijks achteraf waarbij de lening na dertig jaar geheel is afgelost. Voor deze berekening hanteert het WEW de nominale rente die de geldverstrekker en de geldlener zijn overeengekomen. Na opeising van de lening door de geldverstrekker stoppen de verminderingen.

Voorbeeld Marieke is per 1 februari dit jaar een hypothecaire geldlening met NHG aangegaan voor de aanschaf van haar

nieuwe woning. De hoogte van de geldlening is € 215.000. Direct na aankoop van haar nieuwe woning verloor

zij haar baan. Het lukte haar niet een nieuwe baan te vinden. Ze kan haar hypotheeklasten niet meer betalen.

De geldverstrekker besluit de woning te verkopen. De woning brengt € 200.000 op. Het WEW betaalt aan de

geldverstrekker € 13.500 (90% van het verlies). Marieke heeft nu een schuld van € 13.500 aan het WEW en

€ 1.500 aan de bank. Ook heeft zij geen eigen woning meer.

Het WEW staat alleen borg als aan de volgende voorwaarden is voldaan:• Bij een verbouwing moet de geldverstrekker dezelfde geldverstrekker zijn als voor wie de eerste

hypotheek is gevestigd. Het gaat hier dus om een aanvullende lening in verband met kwaliteitsverbetering van de woning.

• De lener mag de woning niet verhuren. Ook huurkoop of op een andere manier aan derden ter beschikking stellen is niet toegestaan. Dit staat in de hypotheekakte respectievelijk pandakte. Hiervan kan alleen met schriftelijke toestemming van de geldverstrekker worden afgeweken. Ook is er een extra regeling in de situatie dat de eigenaar zijn te koop staande woning tijdelijk wil verhuren.

• De lener verzekert de woning tegen brand- en stormschade voor de herbouwwaarde. Ook moeten de premies stipt op tijd worden voldaan.

• Op het moment van offreren voldoet de geldverstrekker aan de normen die op dat moment gelden. Het WEW kan haar normen jaarlijks bijstellen.

40


Sinds 2013 is een aantal richtlijnen van “intensief beheer van NHG” aangescherpt. Deze aanscherping is nog verder doorgevoerd in 2015. Onder andere is opgenomen dat indien sprake is van relatiebeëindiging, werkloosheid en/of arbeidsongeschiktheid, de geldgever dient te bezien of behoud van de woning mogelijk is. In elk geval moet aangetoond zijn dat, indien dat niet lukt, zowel de geldgever als de geldnemer alles hebben gedaan om het verlies zoveel mogelijk te beperken.

Daarnaast zijn de onderstaande artikelen in dit kader aangescherpt en/of toegevoegd:

Onderhandse verkoop

Indien sprake is van onderhandse verkoop waarbij een bod lager is dan 95% van de marktwaarde, dient de geldgever in overleg te treden met het WEW om te bezien of het bod kan worden geaccepteerd.

Executoriale verkoop

Wanneer wordt overgegaan tot executoriale verkoop van de woning dan dient de geldgever toestemming te verkrijgen van het WEW. Ook indien voor de veiling een bod wordt uitgebracht, dient de geldgever in overleg te treden met het WEW om te bezien of het bod kan worden geaccepteerd.

Ontslag uit aansprakelijkheid

Indien een achterblijvende geldnemer niet in staat is om de lening zelfstandig te kunnen voortzetten, dan is het de geldgever toegestaan een nieuwe schuldenaar toe te voegen, mits wordt voldaan aan de regelgeving.

Voorbeeld Cornelis en Adrie willen hun woning verbouwen. Op de woning rust een hypotheek van € 155.000 bij bank A. De

hypothecaire geldlening is destijds afgesloten met NHG. Cornelis en Adrie hebben een bedrag van € 45.000

nodig voor de verbouwing. Dit geld willen zij lenen. Bij verschillende banken vragen zij offertes aan voor de

verhoging van hun hypothecaire geldlening. Voor de verhoging kan alleen bank A offreren op basis van NHG.

Hierdoor kan bank A een rentekorting geven. Andere geldverstrekkers kunnen alleen NHG aanbieden als Cornelis

en Adrie een gehele nieuwe lening afsluiten en de oude lening bij bank A aflossen.

41


2.1.5.2 Standaardovereenkomst van borgtocht

De geldverstrekkers met wie de stichting een standaardovereenkomst van borgtocht heeft afgesloten, zijn op grond van een mandaat bevoegd namens het WEW beslissingen te nemen over aanvragen van de NHG. Ook zijn de geldverstrekkers gemachtigd om namens de stichting de door de geldleners verschuldigde borgtochtprovisie te innen.

De geldlener dient de aanvraag in bij de geldverstrekker, tegelijkertijd met de aanvraag van de hypothecaire geldlening. De geldlener hoeft zelf geen acties te ondernemen. Wanneer eengeldverstrekker onterecht een lening onder NHG toekent, is het WEW niet gebonden te handelen conform NHG. De geldverstrekker moet zich dan wel tegenover de lener aan alle regels en voorwaarden houden, want deze mag niet lijden onder een fout van de geldverstrekker.

2.1.5.3 Geldlener en NHG

Een geldlener die gebruik maakt van NHG krijgt een korting op zijn hypotheekrente. Daarnaast moet hij een borgtochtprovisie betalen.

Korting op hypotheekrente

Met de NHG betaalt de lener een lagere hypotheekrente. De rentekorting kan fors oplopen. De geldverstrekker biedt deze korting aan door de extra zekerheid die zij heeft. Door deze extra zekerheid hoeft de bank namelijk minder eigen geld aan te houden (solvabiliteitseis). Dat levert de bank geld op, een voordeel dat de bank doorberekent naar een rentekorting voor de klant.

Voorbeeld Astrid en Henk willen maximaal een woonlast van € 650 per maand. Ze hebben een leuke woning op het oog. De

adviseur van Astrid en Henk berekent dat ze met NHG net onder deze woonlast blijven. Maken Astrid en Henk

geen gebruik van NHG dan ligt de woonlast ruim boven deze € 650. De NHG maakt het voor Astrid en Henk

mogelijk deze woning, met de daarbij gewenste woonlast, aan te kopen.

Borgtochtprovisie

De door de koper te betalen borgtochtprovisie bedraagt 1,0% (2015) van de lening. Bij het (gedeeltelijk) vervallen van de borgtocht vindt geen (gedeeltelijke) restitutie van de betaalde borgtochtprovisie plaats.

Voorbeeld Frederik sluit een hypothecaire geldlening met NHG af ter hoogte van € 185.000. Het is een

annuïteitenhypotheek. Frederik betaalt aan borgtochtprovisie voor de NHG:

€ 185.000 x 1,0% = € 1.850.

42


2.1.6 NHG-normen

De geldverstrekker toetst aan de hand van de NHG-normen of de potentiële lener in aanmerking komt voor NHG. De normen van een NHG-lening zijn vrijwel gelijk aan de eerder uitgelegde wettelijke normen. Alleen zijn de genoemde uitzonderingen onder NHG niet mogelijk. Ook zijn er enkele specifieke verschillen, waarop we hieronder nader ingaan.

Kosten voor eigen woning

Of een lener aanspraak kan maken op NHG is in eerste instantie afhankelijk van de kosten die hij maakt voor de eigen woning. Dit noemen we ook wel de kostengrens. Hierbij onderscheiden we dus de kosten die gepaard gaan met:• de aankoop van een bestaande woning; of• de aankoop van een nieuwe woning; of• de bouw in eigen beheer; of • de aankoop van een woonwagen; of• de kosten voor de kwaliteitsverbetering van een woning; of• het vergroten van het eigendom.

Aankoop van een bestaande woning

Onderstaande tabel geeft weer uit welke kosten het verkrijgen in eigendom van een bestaande woning bestaat volgens de NHG-normen.

Bestaande woninga Koopsom kosten koper van de woning; of

marktwaarde vrij van huur en gebruik (laagste bedrag van deze twee)

b Kosten afkoop toekomstige canonverplichtingen

c Kosten kwaliteitsverbetering

d Eenmalige storting onderhoudsfonds ten behoeve van totale toekomstig onderhoud van de woning

e punt a t/m d maal 6% voor bijkomende kosten

Bij een koopsom vrij op naam geldt als koopsom kosten koper, vermeld onder a, een bedrag van 97% van de koopsom vrij op naam. De kosten van afkoop van toekomstige canonverplichtingen tellen alleen mee als de afkooptermijn gelijk aan of langer is dan de looptijd van de lening. Kwaliteitsverbetering is het treffen van voorzieningen in verband met herstel van achterstallig onderhoud, verbetering en/of uitbreiding van de woning. Voorbeelden hiervan zijn inbouwapparatuur in de keuken en het leggen van parket, laminaat of plavuizen. Als de woningkoper roerende zakenoverneemt en deze worden in de koopovereenkomst opgenomen dan moet de geldverstrekker deze op de koopsom in mindering brengen.

43


Is de som van a t/m e lager dan of gelijk aan € 265.000, dan kan de lener NHG krijgen. Dit bedrag noemen we ook wel de kostengrens. Als er geen bedragen zijn die vallen onder de categorieën b tot en met d, dan bedraagt de koopsom of verkoopwaarde vrij van huur en gebruik dus maximaal€ 265.000/1,06 = € 250.000.

Verder geldt dat de lening niet meer mag bedragen dan 103% van de marktwaarde van de woning. Indien er sprake is van kwaliteitsverbetering geldt dat de lening niet meer mag bedragen dan 103%van de marktwaarde van de woning na verbouwing. Indien er sprake is van energiebesparende voorzieningen, geldt een maximumpercentage van 106% van de marktwaarde van de woning na verbouwing. Dit is dan ook de reden dat er voor bijkomende kosten altijd 6% moet worden opgeteld bij de som van punten a t/m d. Ook wanneer er geen sprake is van energiebesparende voorzieningen, is de maximale aanschafprijs van de woning nog steeds slechts € 250.000. Omdat er nooit meer dan 3% bijgeleend mag worden (maximale LTV zonder energiebesparende voorzieningen), is de maximale leensom in de eerste helft van 2015 daardoor € 250.000 x 1,03 =257.500. De kostengrens gaat op 1 juli 2015 omlaag naar € 245.000.

Voorbeeld Geert van Beek koopt in maart 2015 een woning tegen een koopsom van € 235.000. In dit bedrag zit ook het

overnamebedrag van de gordijnen. De koopprijs van de gordijnen is € 2.000. De marktwaarde bedraagt volgens

het taxatierapport € 237.000. Kan Geert in aanmerking komen voor NHG?

• De laagste waarde is de koopsom: € 235.000.

• Hiervan moet je de koopsom voor de gordijnen afhalen: € 235.000 -/- € 2.000 = € 233.000.

• € 233.000 x 1,06 = € 246.980. Dit is lager dan € 265.000.

Verstrekking op basis van NHG is dus mogelijk op basis van de waarde van de woning.

Als de lener kosten van de verbetering van de kwaliteit van de woning opvoert, dan moeten deze kosten uit het taxatierapport, een bouwkundig rapport en/of een door de aanvrager te overleggen specificatie naar voren komen. Voor meegefinancierde kosten voor kwaliteitsverbetering geldt een depotverplichting. Dit houdt in dat het geld op een rekening (depot) moet komen te staan zolang het bedrag nog niet voor de verbouwing of verbetering is opgenomen. Er mag pas geld aan het depot onttrokken worden wanneer de kosten van verbouwing met nota’s zijn aangetoond.

Aankoop nieuwbouwwoning

Onderstaande tabel geeft weer uit welke kosten het verkrijgen in eigendom van een nieuwbouwwoning bestaat volgens de NHG-normen.

Nieuwbouwwoninga Koop-/aannemingssom

b Kosten meerwerk

c Kosten afkoop toekomstige canonverplichtingen

d Eenmalige storting onderhoudsfonds ten behoeve van totale toekomstig onderhoud van de woning

e Punt a t/m d maal 6% voor bijkomende kosten

44


De koop-/aannemingssom wordt eventueel vermeerderd met:• de kosten van onroerende installaties;• de kosten van risicoverrekening;• het architectenhonorarium;• de kosten van dagelijks toezicht;• de rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van grond en/of de

aannemingsovereenkomst;• de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen;• de legeskosten;• de omzetbelasting.

De kosten van meerwerk moeten blijken uit een door de aanvrager te overleggen specificatie. Ook hier geldt dat de kosten van afkoop van toekomstige canonverplichtingen alleen meetellen als de afkooptermijn gelijk aan of langer dan de looptijd van de lening is.

Is de som van a t/m e hoger dan € 265.000, dan kan de lener geen NHG krijgen. Als de grond al in eigendom is en de koopsom hiervan is dus geen onderdeel van de koop-/aannemingssom, moet de som van a vermeerderd worden met de toenmalige koopsom van de grond conform de notariële akte van levering. Indien bij nieuwbouwwoningen sprake is van inbreng van eigen middelen, dan dienen deze middelen te worden aangewend voor de betaling van de eerste termijnen. Voor alle kosten geldt een depotverplichting.

Verder geldt dat de lening niet meer mag bedragen dan 103% van de marktwaarde van de woning. Indien er sprake is van energiebesparende voorzieningen, geldt een maximumpercentage van 106% van de marktwaarde van de woning na verbouwing.

Bouw in eigen beheer

Bij het vaststellen van de kosten van een verkrijging van een nieuw te bouwen woning in eigen beheer gelden bijna dezelfde regels als bij aankoop van een bestaande nieuwbouwwoning. Een bouwkundig bedrijf moet een gespecificeerde begroting opstellen, omdat er geen sprake is van een koop-/aannemingssom.

Aankoop van een woonwagen

De NHG is ook van toepassing op woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Op een woonwagen kan de lener geen hypotheekrecht vestigen, aangezien het geen registergoed is. Wel kan de geldverstrekker pandrecht vestigen. Op woonwagenstandplaatsen kan wel hypotheek worden gevestigd.

Volgens de NHG-normen bedragen de kosten voor het verkrijgen van eigendom van een woonwagen maximaal € 136.570 (2015). En de kosten voor het verkrijgen van eigendom van een standplaats zijn maximaal € 50.000.De toetsing voor aankoop van een woonwagen vindt plaats door het WEW zelf en niet door de geldverstrekker.

45


Kosten voor de kwaliteitsverbetering

Kwaliteitsverbetering is het treffen van voorzieningen in verband met herstel van achterstallig onderhoud, verbetering en/of uitbreiding van de woning. De voorzieningen moeten deel gaan uitmaken van de woning. Ook kan de NHG-aanvrager de voorzieningen zodanig met de woning verbinden dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging wordt toegebracht aan de woning of de voorzieningen. In de praktijk komt het erop neer dat de meeste verbouwingen met de NHG te financieren zijn. De voorwaarden voor de financieringen lichten wij hierna nader toe, waaronder het maximale bedrag, zijnde € 265.000.

VoorbeeldGerrit de Groot wil zijn woning grondig opknappen. Er is al jaren niets gebeurd aan zijn woning en het is nu de

hoogste tijd. Hij heeft de volgende plannen:

• schilderwerk aan de binnen- en buitenzijde van de woning laten doen;

• nieuwe plavuizen in de woonkamer leggen;

• de tuin laten aanleggen;

• zonwering aan de binnenzijde van de woning aanbrengen.

Gerrit vraagt zich af of hij de kosten voor het uitvoeren van zijn plannen kan financieringen met een lening met

NHG. Zijn hypotheekadviseur legt hem uit dat de bovengenoemde kosten gefinancierd kunnen worden met een

lening met NHG met uitzondering van de zonwering aan de binnenzijde van de woning.

Ook de aankoop van een bij de woning gelegen stuk grond, garage of parkeerplaats mag als kwaliteitsverbetering worden beschouwd. Deze zaken moeten dan uiteraard onder het op de woning te vestigen hypotheekrecht worden opgenomen. Het hypotheekrecht moet dus gevestigd zijn op de woning en op het stuk grond, de garage of de parkeerplaats.

De kosten moeten blijken uit een taxatierapport, een bouwkundig rapport en/of een specificatie. Voor kwaliteitsverbetering geldt een depotverplichting.

Een lener kan een kwaliteitsverbetering op twee wijzen financieren met NHG:• met een nieuwe lening waarmee de lener ook de bestaande lening aflost; of • met een aanvullende lening.

46


Nieuwe lening

Onderstaande tabel geeft weer waaruit de nieuwe lening is opgebouwd volgens de NHG-normen als er sprake is van een oversluiting plus het meefinancieren van de kwaliteitsverbetering.

Kwaliteitsverbetering nieuwe leninga Restantschuld bestaande lening, met als maximum: marktwaarde vrij van huur en

gebruik voordat de kwaliteitsverbetering is uitgevoerd

b Kosten aflossing van de bestaande lening


d Kosten bouwkundig rapport en/of taxatierapport

e Kosten van financiering

Het maximum van de som van a t/m e bedraagt € 265.000.

Verder geldt dat de lening niet meer mag bedragen dan 103% van de marktwaarde van de woning na verbouwing. Indien er sprake is van energiebesparende voorzieningen, geldt een maximumpercentage van 106% van de marktwaarde van de woning na verbouwing.

Aanvullende lening

Onderstaande tabel geeft weer waaruit de nieuwe lening is opgebouwd volgens de NHG-normen als er sprake is van een aanvullende lening ter financiering van een kwaliteitsverbetering.

Kwaliteitsverbetering aanvullende leninga Kosten kwaliteitsverbetering

b Kosten bouwkundig rapport en/of taxatierapport

c Kosten van financiering

De som van a t/m c vermeerderd met de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening mag niet meer bedragen dan € 265.000. Verder geldt dat de lening niet meer mag bedragen dan 103%van de marktwaarde van de woning na verbouwing. Indien er sprake is van energiebesparende voorzieningen, geldt een maximumpercentage van 106% van de marktwaarde van de woning na verbouwing.

47


Een aanvullende lening is mogelijk onder de voorwaarden dat:• de restantschuld van de bestaande lening niet meer bedraagt dan de onderhandse

verkoopwaarde vrij van huur en gebruik voordat de kwaliteitsverbetering is uitgevoerd;• tot zekerheid voor de vordering(en) uit hoofde van de aanvullende lening een eerste dan wel

tweede hypotheek en/of een eerste dan wel tweede pandrecht op de woning wordt gevestigd;• deze wordt afgesloten bij de geldverstrekker van de bestaande lening.

De borgstelling van de NHG heeft betrekking op de aanvullende lening. Het WEW berekent de borgtochtprovisie over de som van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening en de aanvullende lening als er op de bestaande lening geen NHG van toepassing is. Als de bestaande lening al met NHG is verstrekt, berekent het WEW de borgtochtprovisie alleen over de aanvullende lening.

VoorbeeldSimone Claessens heeft in 2012 een woning aangekocht met een aankoopwaarde van

€ 500.000. Ze had een bedrag nodig van € 200.000 om deze woning te financieren. Helaas kon zij destijds geen

gebruikmaken van NHG omdat de aankoopwaarde van haar woning te hoog was. Op dit moment wil zij haar

keuken geheel vernieuwen. De geraamde kosten bedragen € 45.000. Haar hypotheekadviseur wijst haar erop

dat zij nu twee dingen kan doen:

• een nieuwe lening afsluiten waarmee zij haar bestaande lening aflost en de keuken meefinanciert;

• een aanvullende lening afsluiten om de keuken te financieren.

Simone kiest voor een nieuwe lening waarbij zij haar bestaande lening aflost. Alle kosten financiert zij mee. De

hoogte van de nieuwe lening bedraagt € 249.000. Dit bedrag is lager dan de kostengrens van € 265.000.

Simone kan deze lening krijgen op basis van NHG. Uiteraard moet de lening dan nog wel passen binnen de

inkomenstoets.

Vergroting van het eigendom

Bij vergroting van het eigendom kan de lener een lening met NHG krijgen in de volgende situaties:• echtscheiding of uit elkaar gaan van partners. Bij het uit elkaar gaan van de partners krijgt dan

één van de partners het gehele eigendom van de woning;• afkoop van een erfpachtcanon of verkrijging van het recht van volle eigendom op de grond;• onverdeelde boedel op grond van erfopvolging. Het eigendom van de woning wordt vergroot

door verwerving uit een onverdeelde boedel op grond van erfopvolging.

De notariële akte van levering ter uitvoering van de verdeling moet op het moment van verstrekken van de lening nog niet zijn ingeschreven in de openbare registers.

Bij afkoop van de erfpachtcanon geldt dat de canonverplichtingen gedurende de resterende looptijd van de lening niet kunnen eindigen door:• tijdsverloop; of• opzegging, zonder een passende vergoeding.

Ook hier kan de lener kiezen voor een nieuwe lening of een aanvullende lening.

48


Nieuwe lening

Onderstaande tabel geeft weer hoe de kosten van een nieuwe lening ter financiering van een vergroting van het eigendom volgens de NHG-normen worden bepaald.

Nieuwe lening vergroting eigendoma Af te lossen deel restantschuld bestaande hypothecaire geldlening en/of

fiscale lening

b Deel waarde woning vergoed aan vertrekkende partner of overige erfgenamen


d Kosten bouwkundig rapport en/of taxatierapport

e Kosten aflossing bestaande lening(en)

f Kosten van financiering

De som van a en b mag niet meer bedragen dan de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Als de kosten vermeld onder d, e en f bij het offreren van de lening niet exact bekend zijn, mogen deze worden bepaald op basis van een redelijke inschatting. De som van a t/m f mag niet meer bedragen dan € 265.000 (eerste helft 2015; daarna: € 245.000).

Aanvullende leningOnderstaande tabel geeft weer hoe de kosten voor aanvullende leningen bij een vergroting van het eigendom volgens de NHG-normen zijn opgebouwd.

Aanvullende lening vergroting eigendoma Deel waarde woning vergoed aan vertrekkende partner of overige erfgenamen

b Kosten kwaliteitsverbetering

c Kosten bouwkundig rapport en/of taxatierapport

d Kosten van financiering

De bestaande plus de aanvullende lening mogen in totaal niet meer bedragen dan € 265.000 (tot en met 30 juni 2015, daarna € 245.000). Ook hier geldt verder dat de lening niet meer mag bedragen dan 103% van de marktwaarde van de woning. Indien er sprake is van kwaliteitsverbetering geldt dat de lening niet meer mag bedragen dan 103% van de marktwaarde van de woning na verbouwing. Indien er sprake is van energiebesparende voorzieningen, geldt een maximumpercentage van 106% van de marktwaarde van de woning na verbouwing.

49


2.1.6.1 Inkomsten van de lener

De berekening van de maximale LTI-ratio is gelijk aan die van de wettelijke norm. Alleen staan in de wettelijke norm enkele uitzonderingen genoemd, die onder NHG niet mogelijk zijn. Zo moet een ondernemer bijvoorbeeld 3 volledige kalenderjaren aan ondernemersgegevens kunnen overleggen en is het maximum inkomen dat van zijn laatste kalenderjaar. Kan hij geen 3 volledige jaren overleggen, dan is een lening met NHG voor hem niet mogelijk. Onder de wettelijke leennormen zijn hiervoor wel mogelijkheden opgenomen.

Het inkomen van iemand met een dienstbetrekking moet blijken uit zowel een salarisstrook als een volledig ingevulde werkgeversverklaring (NHG-model), die beide niet ouder mogen zijn dan 3 maanden op het moment van offreren. De geldgever moet de gegevens naast elkaar houden om te controleren of de salarisstrook en werkgeververklaring overeenkomen.

Sociale uitkering

Als een aanvrager van NHG een sociale uitkering ontvangt, maakt de adviseur onderscheid tussen:• een sociale uitkering die niet blijvend is. De adviseur gaat uit van het sociaal minimum vanaf

het moment dat er geen zekerheid bestaat over de hoogte van de uitkering. Dit is de hoogte van de huidige bijstanduitkering;

• een sociale uitkering die blijvend is. Een blijvende sociale uitkering is een uitkering waarop blijkens een toekenningsbesluit of een schriftelijke verklaring van de uitkerende instantie een recht voor een niet-beperkte periode bestaat. Het totale jaarlijkse bedrag blijkens het toekenningsbesluit rekent de adviseur tot het toetsinkomen.

Bepalen of de financiering mogelijk is met NHG

VoorbeeldHerman (33 jaar) is getrouwd met Karin (31 jaar). Herman is in loondienst en heeft een bruto salaris van

€ 4.100 per maand. Karin werkt niet. Zij zorgt voor hun zoontje Sven van drie jaar oud. Ze willen een woning

kopen met een waarde van € 210.000 kosten koper.

De taxatiewaarden van de woning bedragen:

Marktwaarde vrij van huur en gebruik € 205.000

Herbouwwaarde € 195.000

Herman en Karin gaan naar een adviseur voor een hypotheekadvies. Zij willen een maximale hypothecaire lening

met NHG. De adviseur komt met de volgende gegevens van een hypothecaire lening:

Rente 4,6%

Rentevaste periode 10 jaar

Looptijd 30 jaar

Toetsinkomen:

12 x € 4.100 € 49.200

8% van € 49.200 (vakantiegeld) € 3.936 +

Toetsinkomen € 53.136

50


Zij vragen de adviseur of de woning met NHG kan worden gekocht. Voor het antwoord hierop zijn de volgende

voorwaarden van belang:

• eerste voorwaarde: het bedrag voor de verkrijging in eigendom van de woning is maximaal het

garantiebedrag van de NHG;

• tweede voorwaarde: de financiering mag niet meer bedragen dan de toegestane maximale financiering op

basis van het inkomen.

Eerste voorwaardeHet bedrag voor de verkrijging in eigendom van de woning is maximaal € 265.000 (kostengrens). Het bedrag

voor de verkrijging in eigendom van de woning berekent u als volgt:

Het laagste bedrag van de koopsom

en de getaxeerde marktwaarde € 205.000

3% van dit bedrag (3% van € 205.000) € 6.150

Totaal € 211.150

Aan de eerste voorwaarde wordt voldaan.

Tweede voorwaardeDe financiering mag niet meer bedragen dan het toegestane maximale financiering op basis van het inkomen.

Stap 1: bepaling financieringslastenpercentage:

• Toetsinkomen van € 53.136 en een rente van 4,6%: de toegestane financieringslast is 27,0%.

Stap 2: bepaling van de financieringslast:

• Bruto jaarsalaris x tabelpercentage = € 53.136 x 27,0% = € 14.346,72.

• Per maand is dit: € 14.346,72/ 12 = € 1.195,56

Stap 3: vaststellen annuïteitenfactor:

• De annuïteitentabel (zie bijlage):

A (360 maanden, 4,6%) = 195,0670.

Stap 4: bepaling van de maximale toegestane lening:

• De maximale financiering is nu: € 1.195,56 x 195,0670 = € 233.214 (naar beneden afgerond).

Herman en Karin willen een hypothecaire lening van maximaal € 211.150. Eventuele overige kosten zullen ze uit

eigen middelen moeten betalen.

ConclusieDe maximaal toegestane financiering van Herman en Karin (€ 233.214) is hoger dan de gewenste financiering

(€ 211.150). Zij kunnen de hypothecaire lening met NHG krijgen.

51


2.1.6.2 Buitenlands belastingplichtigen en NHG

Voor buitenlands belastingplichtigen gelden nog een aantal aparte regels. Indien de aanvrager(s) in het buitenland belastingplichtig is (zijn), wordt het bij het gezamenlijke inkomen behorende financieringslastpercentage verlaagd met de som van 1,6 keer de toetsrente en 0,1%.Deze verlaging is niet van toepassing, indien:• blijkens een belastingverdrag er sprake is van fiscale behandeling van de eigen woning in

Nederland, of• een van de beide aanvragers belastingplichtig is in Nederland onder de voorwaarde dat het

inkomen van de in Nederland belastingplichtige het hoogst is.

VoorbeeldJohn is voor het grootste deel van zijn inkomsten buitenlands belastingplichtige. John heeft een bruto

jaarinkomen van € 30.000. De toetsrente bedraagt 5,0%. De normale woonquote voor een binnenlands

belastingplichtige is 27,0%. De woonquote voor buitenlands belastingplichtige wordt dus 27,0% -/- (1,6 x 5,0)

-/- 0,1 = 18,9%. De maximale financiering wordt dan:

• € 30.000 x 18,9% / 12 = € 472,50 x 186,2816 = € 88.018.

Terwijl een binnenlands belastingplichtige het volgende kan lenen:

• € 30.000 x 27,0% / 12 = € 675 x 186,2816 = € 125.740.

2.1.6.3 Rente van een deel van de lening niet fiscaal aftrekbaar

De aanvrager moet bij de aanvraag aangeven welk deel van de lening niet fiscaal aftrekbaar is. De berekende financieringslast van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, brengt het WEW in mindering op de toegestane financieringslast. De financieringslast die betrekking heeft op het leningdeel dat niet aftrekbaar is, berekent het WEW op basis van de volgende formule:

Ann x K x FF -/- (1,6 x R) + 0,1%

waarbij:Ann = annuïteitenfactor; (= 1: an¬p) met een betaling maandelijks achteraf en volgens de

berekende toetsrente en looptijd van de leningK = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is;F = financieringslastpercentage;R = toetsrente.

In het kort komt het erop neer dat de maandlast van een niet fiscaal aftrekbaar deel zwaarder meeweegt dan de maandlast van het deel van de lening dat wel aftrekbaar is. De maximale hypotheek zal lager worden naarmate het niet fiscaal aftrekbare deel toeneemt.

52


2.1.6.4 Overige normen van de NHG

In voorgaande paragrafen kwam al een aantal normen naar voren. De normen betreffen de voorwaarden waaraan de lener moet voldoen om in aanmerking te komen voor een Nationale Hypotheek Garantie. Naast de bovengenoemde normen geldt er nog een aantal algemene normen. Deze hebben betrekking op:• de woning moet hoofdverblijf zijn;• identiteitsbewijs/verblijfsvergunning;• toetsing BKR;• aflossingsvrij deel van de lening;• taxatierapport;• bouwkundig rapport;• erfpacht overeenkomst;• betalingstermijnen;• overlijdensrisicoverzekering.

Woning moet hoofdverblijf zijn

Degene van wie het inkomen noodzakelijk is voor het verkrijgen van de NHG, moet naast bewoner ook eigenaar en hoofdelijk medeschuldenaar voor de lening zijn. Zodra iemand mede-eigenaar van de woning is, moet deze ook (hoofdelijk) schuldenaar en bewoner zijn. Indien iemand die geen eigenaar van de woning is wel geheel of gedeeltelijk aansprakelijk wordt voor de lening, dan wordt hiermee voor de beoordeling van de NHG geen rekening gehouden. Een derde kan geen borg staan voor de lening.

Identiteitsbewijs/verblijfsvergunning

Iedere aanvrager moet een geldig identiteitsbewijs overleggen waaruit de nationaliteit blijkt. Een aanvrager die niet de Nederlandse of Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte bezit, dient blijkens een vreemdelingendocument te beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd in Nederland. Bij meerdere aanvragers waarbij één aanvrager voldoet aan de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, kan de medeaanvrager volstaan met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. Wel moet het inkomen van de medeaanvrager dan niet nodig zijn voor het verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie.

Toetsing BKR

De geldverstrekker moet van elke aanvrager die aansprakelijk is voor de lening, een opgave van de geregistreerde kredieten opvragen bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) te Tiel. Indien een aanvrager thans woonachtig is in, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, dient de geldverstrekker tevens door tussenkomst van BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk Bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië Bureau CRIF (CRIF-toetsing). Een NHG wordt niet verleend als:• uit de werkgeversverklaring blijkt dat sprake is van loonbeslag; en/of• uit de opgave van het BKR blijkt dat sprake is van een code 1 tot en met 5, een nog lopende

schuldregeling (SR), of een A-registratie.

53


Daarop gelden enkele uitzonderingen. Geen belemmering voor de verstrekking van NHG vormen A- of A1-registraties waarbij:• blijkt dat de opgave van het BKR een herstelcode (H) is vermeld; of• blijkt dat de opgave van het BKR de desbetreffende lening is afgelost; of• blijkt dat een verklaring van de desbetreffende geldverstrekker de achterstanden zijn ingelopen

of de lening is afgelost.

Geen belemmering voor de verstrekking van NHG vormen de codes 2 t/m 4 indien de betreffende code uiterlijk op de ingangsdatum van de lening door verjaring verdwijnt uit het BKR.

Geen belemmering voor de verstrekking van NHG vormen HY2, HY3, HYA2 of HYA3-registraties met een praktische laatste aflossing in het BKR, indien de aanvrager schriftelijk kan aantonen dat deze registratie het gevolg is van een finale kwijting van de vordering door de Stichting zonder afkoop- of betalingsregeling.

De geldgever moet van elke potentiële lener met NHG een opgave opvragen bij de Stichting Fraudepreventie Hypotheken (SFH). Sinds 1 januari 2005 registreren banken gegevens van alle betrokkenen bij een hypotheekfraude. Het samenwerkingsverband van hypotheekbanken is bijeengebracht in de SFH. NHG wordt niet verleend als een potentiële lener is opgenomen in het SFH-systeem.

Aflossingsvrij deel van de lening

Een lening dient volledig te worden afgelost door middel van een minimaal annuïtair aflossingsschema met een maximale looptijd van 30 jaar. Uitzondering hierop vormt de Starterslening die verstrekt wordt door het Stimuleringsfonds.

Uitzondering 1 op de hoofdregel

Indien er sprake is van een op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld, is het toegestaan om de lening:a. aflossingsvrij te verstrekken, waarbij het aflossingsvrije gedeelte niet meer bedraagt dan 50%

van de marktwaarde van de woning;b. aan het einde van de looptijd af te lossen met een opgebouwd kapitaal uit de levensverzekering,

beleggingsovereenkomst en/of spaarrekening eigen woning. Het bruto rendement dat bij de prognose van het eindkapitaal mag worden gehanteerd bedraagt maximaal 8%.

Het gedeelte dat de bestaande eigenwoningschuld overstijgt, dient afgelost te worden door middel van een annuïtair of lineair aflossingsschema in maximaal 30 jaar.

54


VoorbeeldAdara al-Khawalani heeft een woning aangekocht. Ze had al een eigen woning met een eigenwoningschuld op

31 december 2012 van € 175.000 aflossingsvrij. De waarde van de nieuwe woning bedraagt € 220.000. Ze wil

gaan verbouwen voor een bedrag van € 20.000. Ze leent op basis van NHG. Daarbij wil Adara een zo groot

mogelijk deel van de lening aflossingsvrij houden. Het maximale aflossingsvrije deel van de lening bepalen we

als volgt:

• € 220.000 (waarde van de woning) + € 20.000 (verbouwing) = € 240.000;

• 50% van € 240.000 = € 120.000.

Het maximale aflossingsvrije deel van de lening van Adara bedraagt dus € 120.000. Over het meerdere zal ze

een minimaal annuïtair aflossingsschema van maximaal 360 maanden moeten overeenkomen met de

geldverstrekker.

Taxatierapport

De marktwaarde van een woning blijkt uit een volledig ingevuld taxatierapport. Daar waar dat voorheen door een onafhankelijke makelaar gedaan werd, is het voor de NHG een voorwaarde dat het rapport is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut. Het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij de Stichting Taxatie en Validatie. De gecertificeerde validatie-instituten worden vermeld op www.stenv.nl. Het instituut heeft contacten met lokale makelaars die volgens de normen van het validatie-instituut het rapport opmaken.

De taxateur die ingeschakeld wordt door het validatie-instituut moet onafhankelijk zijn. Dit betekent dat directe of indirecte betrokkenheid bij de koop, verkoop, bemiddeling of financiering met geldlener/koper, verkoper, bemiddelaar of geldverstrekker niet toegestaan is. Het taxatierapport mag op het moment van offreren niet ouder dan zes maanden zijn.

In geval van de verkoop van een complex bestaande woningen (verkoop huurwoningen) kan worden volstaan met een taxatierapport van het gehele complex. Dit kan op voorwaarde dat het taxatierapport expliciet aangeeft voor welke woningen het rapport geldt. Wanneer sprake is van verschillen in waarde of in achterstallig onderhoud en/of kwaliteitsverbetering, moeten in het taxatierapport alle relevante gegevens per woning zijn aangegeven.

Het taxatierapport moet expliciet bepalen of de kosten van eventueel direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting maximaal 10% of meer dan 10% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik zal bedragen. Deze schatting moet de taxateur maken op basis van uitvoering van de werkzaamheden door derden. Als de taxateur spreekt over een sloop-/handhaven-afweging, is NHG niet mogelijk.

Met ingang van 1 januari 2011 gebruikt men in het taxatierapport de term waardepeildatum. De waardepeildatum is bepalend voor de zesmaandentermijn.

55


Bouwkundig rapport bij aankoop

Voor de verkrijging van NHG moet een bouwkundig rapport opgemaakt worden bij aankoop van een woning als uit het taxatierapport blijkt dat:• de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer

bedragen dan 10% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik; of• nader bouwkundig onderzoek aanbeveling verdient.

Indien er sprake is van een aanschrijving van de gemeente tot herstel van achterstallig onderhoud, dan wordt deze aanschrijving beschouwd als een verplicht bouwkundig rapport.

Het bouwkundig rapport moet worden opgemaakt door:• de gemeente; of• de Vereniging Eigen Huis; of• een bouwkundig bedrijf dat als zodanig is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, zoals een

architectenbureau, een bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig) schade-expertisebureau.

Als een bouwkundig bedrijf het bouwkundig rapport opmaakt, moet dit overeenstemmen met het model voor een bouwkundig rapport voor de NHG. Degene die het bouwkundig rapport opmaakt, mag noch direct, noch indirect betrokken zijn bij de koop, verkoop, bemiddeling of financiering, met geldlener/koper, verkoper, bemiddelaar of geldverstrekker. Het bouwkundig rapport mag op het moment van offreren van de lening niet ouder zijn dan 12 maanden.

De kosten van het direct noodzakelijk herstel moeten worden bepaald op basis van uitvoering door derden. Dit geldt ook als de werkzaamheden in eigen beheer zullen plaatsvinden.

Erfpachtovereenkomst

Bij een woning waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven en de erfpachtovereenkomst gesloten is vóór 1 januari 1992, mag de (resterende) duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening. Dit geldt niet als in de overeenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht na de (resterende) duur onvoorwaardelijk wordt verlengd.De erfpachtcanon maakt onderdeel uit van de financieringslast. De financieringslast is de last van de lening, op basis van annuïteiten, vermeerderd met de erfpachtcanon. Dit gezamenlijke bedrag dient te passen binnen de toegestane financieringslast zoals deze behoort bij het toetsinkomen.

Betalingstermijnen

De lener moet de last maandelijks vooraf of achteraf betalen. Wanneer hij vooraf betaalt, kan hij voor een langere periode dan een maand betalen.

Overlijdensrisicoverzekering

Gedurende de periode dat de lening meer bedraagt dan 80% van de waarde van de woning, moet de lener een overlijdensrisicoverzekering afsluiten die minimaal gelijk is aan de overschrijding. De overlijdensrisicoverzekering moet worden verpand aan de geldverstrekker. Het vereiste van een overlijdensrisicoverzekering geldt voor elke eigenaar-bewoner van wie het inkomen noodzakelijk is voor het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie.

56


Voorbeeld Cindy koopt een woning aan de Staaldraadweg te Utrecht. Uit het taxatierapport blijkt dat de woning een

marktwaarde vrij van huur en gebruik heeft van € 155.000. Dit is ook de aankoopsom. De bijkomende kosten

voor de aankoop van de woning bedragen € 10.000.

Cindy heeft € 165.000 nodig, maar de lening is maximaal € 159.650 (103% van € 155.000). Dit wordt ook haar

leensom, omdat ze zo weinig mogelijk eigen geld wil gebruiken.

Wil zij haar geldlening op basis van NHG afsluiten dan is zij verplicht een overlijdensrisicoverzekering af te

sluiten.

De minimale hoogte van het verzekerde kapitaal bij aanvang van deze verzekering bedraagt:

€159.650 minus € 124.000 (€ 155.000 x 80%) = € 35.650.

Indien de lening een minimaal annuïtair aflossingsschema heeft, mag de overlijdensrisicoverzekering ook

annuïtair meedalen met de schuld.

2.1.6.5 Woonlastenfaciliteit

Iemand die de woonlasten voor zijn hypothecaire geldlening met NHG tijdelijk niet meer kan betalen, kan in aanmerking komen voor de Woonlastenfaciliteit (WFL). Het niet meer kunnen betalen van de woonlasten moet dan het gevolg zijn van werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of het overlijden van de partner. Met de woonlastenfaciliteit (WLF) wordt beoogd gedwongen verkoop van de woning te voorkomen.

De WLF is geen ‘hypotheekvakantie’, maar geeft de geldlener de mogelijkheid een moeilijke periode te overbruggen zonder dat hij zijn woning moet verkopen. De geldverstrekker moet op basis van het woonlastpercentage berekenen hoe hoog de maximale woonlast is voor de desbetreffende geldlener. De hoogte van het woonlastpercentage is afhankelijk van het inkomen op het moment van het aanvragen van de woonlastenfaciliteit. Op de berekende maximale woonlast brengt de geldverstrekker overige betalingsverplichtingen in mindering. Voorbeelden van overige betalingsverplichtingen zijn de kosten van een persoonlijke lening of een doorlopend krediet. De maximale woonlast minus deze overige betalingsverplichtingen is het gedeelte van de woonlast dat de geldlener nog wel kan betalen. Dit gedeelte moet de geldlener dan ook daadwerkelijk betalen. Met dit deel betaalt de geldlener eerst de premie van de eventueel meeverbonden levensverzekering of beleggingsovereenkomst (indien het een lening betreft onder het overgangsrecht). Is het een financiering met een aflossingscomponent (annuïtair, lineair of een combinatie daarvan), dan moet de resterende betaalcapaciteit eerst aangewend worden voor deze aflossing. Het resterende deel betaalt de geldlener aan hypotheekrente.

Het gedeelte van de woonlasten dat een geldlener niet meer kan betalen, mag hij laten oplopen tot maximaal 9% van de lening met NHG. Dit bedrag moet de geldlener in de toekomst uiteraard weer terugbetalen aan de geldverstrekker. De geldlener spreekt met de geldverstrekker een terugbetalingsregeling af.

57


VoorbeeldKoos Zeeman heeft een totale geldlening met NHG (die valt onder het fiscaal overgangsrecht per 31 december

2012) ter hoogte van € 160.000. Zijn maandlast bedraagt € 1.000. Koos verliest zijn baan. Hij wil gebruikmaken

van de woonlastenfaciliteit. Zijn geldverstrekker berekent dat hij nu nog maximaal € 600 per maand kan

betalen. De betalingsachterstand loopt dus per maand op met € 400. De betalingsachterstand van Koos mag

maximaal oplopen tot: € 160.000 x 9% = € 14.400. Koos kan dus 36 (€ 14.400/ € 400) maanden gebruikmaken

van de woonlastenfaciliteit. Eventuele bijkomende kosten zijn in deze berekening buiten beschouwing gelaten.

Koos heeft dus drie jaar de tijd om zijn inkomsten weer op het oude niveau te krijgen.

Stel dat Koos na een jaar een nieuwe baan vindt. Dan bespreekt Koos op dat moment met zijn geldverstrekker

wanneer en op welke wijze hij de ontstane betalingsachterstand kan afbetalen. Deze achterstand bedraagt na

een jaar: € 400 x 12 maanden = € 4.800.

Een geldlener betaalt voor de woonlastenfaciliteit geen borgtochtprovisie. Een taxatie is geen vereiste voor het verkrijgen van een woonlastenfaciliteit.

2.1.6.6 Tijdelijke verhuur

Het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) staat onder een aantal voorwaarden toe dat te koop staande woningen die zijn gefinancierd met NHG tijdelijk worden verhuurd. Een belangrijke voorwaarde is dat de desbetreffende gemeente hiervoor op basis van de Leegstandswet toestemming heeft verleend. Ook de geldverstrekker moet instemmen met de tijdelijke verhuur van de woning.Met deze maatregel wordt beoogd doorstromers met dubbele woonlasten te ontlasten en gedwongen verkopen met verlies te voorkomen.

2.1.6.7 Aflossingsproblemen

Als een geldlener de betaling niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, zal de geldverstrekker overleggen met de geldlener om een oplossing voor de betalingsproblemen te vinden. De geldverstrekker moet de uitkomst van het overleg schriftelijk vastleggen.Als er sprake is van achterstanden op de lening, kan de geldverstrekker van de stichting eenmalig een borgtocht verkrijgen voor een aanvullende lening in het kader van de Woonlastenfaciliteit. Er dient wel voldaan te worden aan bepaalde voorwaarden, zoals reeds besproken. Voor de gelden uit de aanvullende lening geldt een depotverplichting.

58


2.1.6.8 Melding van achterstand

Wanneer de geldlener vier volledige maandelijkse betalingstermijnen niet betaald heeft, moet de geldverstrekker dit binnen dertig dagen schriftelijk meedelen aan het WEW. Bij zeven maanden moet opnieuw onder dezelfde condities gemeld worden.

Het WEW kan overleggen met de geldverstrekker en de geldlener om de problemen op te lossen, of om een zo hoog mogelijke opbrengst van de voor de terugbetaling van de lening gestelde zekerheden te verkrijgen.De regels over de verplichtingen van zowel de schuldenaar als de geldgever om actie te ondernemen om het verlies te beperken, zijn sterk uitgebreid. Zo hanteert WEW in geval van betalingsproblemen eerst de regel dat er opnieuw getoetst moet worden of de maandlasten niet echt betaald kunnen worden.Daarvoor gelden andere financieringslasttabellen dan de normale. De maandlasten mogen dan ineens een veel groter deel uitmaken van het totale maandinkomen. De klant zal hierdoor veel zuiniger moeten leven. Doet hij dit niet, en moet zijn woning uiteindelijk toch verkocht worden, dan zal WEW proberen het uitgekeerde deel van de verliesdeclaratie op de klant te verhalen.

2.1.6.9 Gedwongen onderhandse verkoop

Als er sprake is van dreigende betalingsproblemen, of een oplossing van betalingsproblemen bij de geldlener(s) is niet mogelijk, waardoor de verkoop van de woning onvermijdelijk lijkt, dan moet de geldverstrekker onderzoeken of onderhandse verkoop van de woning door de geldlener mogelijk is,voor een zo hoog mogelijke prijs.

Als de geldverstrekker verwacht dat bij een dergelijke verkoop van de woning de opbrengst te laag is om daarmee de lening te voldoen, dan dient de executiewaarde en de onderhandse verkoopwaarde door een taxateur vastgesteld te worden (beide vrij van huur en gebruik). Is de verkoopwaarde lager dan 95% van de getaxeerde marktwaarde, dan moet voor de verkoop eerst de WEW ingeschakeld worden voor goedkeuring.

De geldverstrekker stelt het WEW schriftelijk in kennis van een voorgenomen verkoop als hiervoorbedoeld. De geldverstrekker kan toestemming verlenen voor een onderhandse verkoop voor een bedrag gelijk of hoger dan de waarde vrij van huur en gebruik.

Als er geen onderhandse verkoop voor een bedrag gelijk aan of hoger dan de executiewaarde vrij van huur en gebruik tot stand komt, moet worden overgegaan tot executoriale verkoop.

2.1.6.10 Executoriale verkoop

Pas als de geldlener de tijdige betaling van de betalingstermijnen verzuimt, mag de geldverstrekker tot executoriale verkoop van de woning overgaan. En hij mag, indien de rechten uit een levensverzekering aan de geldverstrekker zijn verpand, tot afkoop van de levensverzekering overgaan als de geldlener gedurende een periode van ten minste zeven maanden in gebreke is gebleven. De geldverstrekker moet toestemming krijgen van het WEW. Het WEW kan aan deze toestemming voorwaarden verbinden.

59


Nadat de procedure van executoriale verkoop is aangevangen, is het mogelijk de president van de rechtbank te verzoeken toe te staan dat de executie niet door openbare verkoop, maar door onderhandse verkoop zal geschieden (onderhandse executie). Dit dient ter goedkeuring aan de president ter worden voorgelegd. Als de geldverstrekker verwacht dat bij een dergelijke verkoop van de woning de opbrengst onvoldoende is om daarmee de lening te voldoen, dan dienen de executiewaarde vrij van huur en gebruik en de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik door een taxateur vastgesteld te worden. De geldverstrekker kan een verzoek tot onderhandse verkoop voorleggen aan de president van de rechtbank, voor een bedrag gelijk aan of hoger dan de executiewaarde vrij van huur en gebruik.

Indien voor de veiling een bod wordt uitgebracht, dient de geldgever in overleg te treden met WEW om te bezien of het bod kan worden geaccepteerd.

2.1.6.11 Indiening van het verzoek tot betaling van een verlies

De geldverstrekker zal binnen een maand na ontvangst van de opbrengst van de voor de terugbetaling van de lening gestelde zekerheden, of van de gedwongen onderhandse verkoop van de woning, schriftelijk een verzoek tot betaling van het verlies indienen bij het WEW.Het verzoek tot betaling dient te geschieden door toezending aan het WEW van:• een door het WEW vastgesteld formulier, dat door de geldverstrekker volledig en naar waarheid

is ingevuld en ondertekend; en• het op de lening betrekking hebbende dossier.

Gezien de grote stijging van het aantal verliesdeclaraties (van 1.100 in 2010 naar circa 4.800 in 2014) is het WEW steeds strikter in het handhaven van de normen. WEW ziet het dossier pas achteraf, dus zij kan dan pas bepalen of de geldgever op het moment van verstrekken aan alle voorwaarden en normen heeft voldaan.

Daarnaast controleert het WEW steeds strikter of geldgever en geldnemer vanaf het (dreigen te) ontstaan van betalingsproblemen wel intensief beheer hebben gevoerd. Dat wil zeggen: heeft de geldverstrekker er alles aan gedaan om te kijken of het mogelijk was de woning aan te houden en indien dit niet zo was, het verlies te beperken?Alleen als het antwoord daarop positief is, keert het WEW de restantschuld uit aan de geldgever en scheldt de schuld kwijt bij de geldnemer. De betalingsproblemen dienen dan wel het gevolg te zijn geweest van arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, (echt)scheiding of overlijden van een partner.

60


2.2 GEDRAGSCODE HYPOTHECAIRE FINANCIERINGEN

De Gedragscode bevat regels waar geldgevers zich aan dienen te houden. Een belangrijk onderdeel van de Gedragscode (ook wel afgekort tot GHF) was vaststelling van de maximale verstrekkingsnormen. Omdat deze verstrekkingsnormen vanaf 2013 wettelijk zijn vastgelegd, beperken we ons in deze paragraaf tot de overige regelgeving in de GHF. U treft de volledige Gedragscode aan in de bijlagen.

2.2.1 Maximaal aflossingsvrij deel van een lening

Algemeen

Onder de nieuwe fiscale regels worden klanten ‘gedwongen’ hun lening volledig en minimaal annuïtair af te lossen in 360 maanden. Tot 2013 was dit niet het geval. Ook toen al werd de noodzaak ingezien om geen volledig aflossingsvrije hypothecaire kredieten meer te verstrekken. Er is daarom afgesproken maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij te verstrekken.Deze afspraken blijven geldig voor hypothecaire kredieten die onder het overgangsrecht vallen. Bij oversluiten of verhuizen, waarbij een lening onder het fiscaal overgangsrecht blijft doorlopen, moet de adviseur dus wel rekening houden met deze maximale aflossingseis uit de GHF, ook al is er voor (dat deel van) de lening geen fiscale aflossingseis!

Letterlijk staat er in de GHF:

Begrenzing van het maximaal aflossingsvrije deel van een hypotheek

De financier mag voor ten hoogste 50% van de marktwaarde van de woning op het moment van verstrekking, geen schema voor aflossing of vermogensopbouw bestemd voor aflossing,overeenkomen met de klant. Dit komt erop neer dat de hypotheekverstrekker een zodanig aflossingsschema van de hypothecaire financiering dient op te nemen, dat geleidelijk na 30 jaar na verstrekking dit deel van de hypotheek geheel is afgelost, hetzij een verplichting tot opbouw van vermogen. De klant dient het op te bouwen vermogen aan de financier te verpanden tot zekerheid van nakoming van de verplichtingen.

Samengevat komt het erop neer dat dus maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij verstrekt mag worden. Voor het meerdere dient de klant te kiezen voor aflossing of vermogensopbouw. Vermogensopbouw in de vorm van een KEW, SEW of BEW (vanaf hier noemen we alleen nog de KEW als ook een SEW of BEW bedoeld wordt) is niet meer fiscaal gefacilieerd voor nieuwe gevallen. Het zal dus moeten gaan om een KEW die onder het overgangsrecht valt. Anders zal er afgelost moeten worden (bijvoorbeeld lineair of annuïtair).

Om vast te stellen wat de waarde van de woning is, mag uitgegaan worden van verschillende begrippen, volgens de GHF.

61


Begrip marktwaarde

In de Gedragscode wordt de marktwaarde als volgt omschreven:• de koopprijs van een woning, zoals blijkt uit een schriftelijke door de klant en de verkoper

ondertekende koopovereenkomst, akte van levering of een veilingakte; of• de koop- en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of

aannemingsovereenkomst, vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van de bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen; of

• de meest recente WOZ-waarde; of• een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde

marktwaarde (eventueel na verbouwing), blijkend uit een recent taxatierapport.

Voorbeeld Martijn en Sandra willen in juli 2015 een woning kopen van € 400.000 kosten koper. Dit neemt de geldgever als

uitgangspunt voor de waarde van de woning.

Ze hadden sinds 2001 al een andere woning, die ze op 1 april 2015 hebben verkocht. Sindsdien huren ze. De

hypothecaire lening die daarop rustte, was € 300.000 en was volledig de eigenwoningschuld. Ze hadden aan de

lening een KEW gekoppeld die in 2031 een waarde van € 80.000 bereikt. De KEW is verhuisd naar box 3 en

loopt daar nog door.

Bij verkoop van de oude woning hebben ze de oude eigenwoningschuld afgelost en nog € 40.000 aan

overwaarde gerealiseerd. Dit is hun eigenwoningreserve.

De kosten koper van de nieuwe woning betalen ze uit eigen middelen. Ze hebben een nieuwe lening nodig van

€ 400.000 -/- € 40.000 (overwaarde) = € 360.000. Van de nieuwe lening valt € 300.000 onder het

overgangsrecht (hoogte oude eigenwoningschuld). Voor € 60.000 moet om fiscale redenen een minimaal

annuïtair aflossingsschema worden opgesteld. In fiscale zin zou de rest aflossingsvrij verstrekt mogen worden.

Alleen conform de GHF niet. De waarde van de woning is in dit geval € 400.000. Dan mag er maximaal

€ 200.000 (50%) aflossingsvrij verstrekt worden. Er wordt nu echter € 300.000 aflossingsvrij verstrekt.

Wanneer ze de kapitaalverzekering, met gebruikmaking van de verhuisregeling, weer zouden aanmerken als

KEW, wordt het te bereiken eindkapitaal aangemerkt als aflossing. Het te bereiken kapitaal is € 80.000.

Van de totale lening van € 360.000 wordt dan € 60.000 annuïtair afgelost en € 80.000 via een KEW. Resteert

nog een aflossingsvrij deel van € 220.000 wat volgens de GHF niet is toegestaan. Fiscaal is het geen optie om

de KEW te verhogen, omdat daarvoor dan het overgangsrecht vervalt. Martijn en Sandra zullen op een andere

manier met de geldgever moeten afspreken hoe ze € 20.000 gaan aflossen. Dit kan bijvoorbeeld door voor dit

deel een lineair of annuïtair aflossingsschema af te spreken.

62


Tweede hypotheek of verhoging

Hoe werkt de voorgaande norm - maximaal 50% aflossingsvrije hypotheek - dan uit, indien de klant een tweede hypotheek of een verhoging binnen de inschrijving vraagt?

Hierover is een apart onderdeel opgenomen in de Gedragscode:Indien er sprake is van een verhoging van een bestaande hypothecaire financiering, dan wel een tweede hypothecaire financiering (al dan niet bij dezelfde geldverstrekker), dan wordt ten aanzien van de nieuwe financiering voor de hoogte van de verplichte aflossing/opbouw van vermogen,rekening gehouden met de eerdere financiering.

De norm werkt dus door naar de bestaande financiering. Het maakt daarbij geen verschil of de verhoging of tweede hypotheek wordt aangevraagd bij de geldverstrekker van de bestaande hypotheek. Omdat van het gedeelte van een hypothecair krediet dat “nieuw” verstrekt wordt aan een klant na 1 januari 2013, de rente alleen aftrekbaar is indien men dit gedeelte in maximaal 30 jaar tenminste annuïtair aflost, heeft deze regel uit de GHF niet veel toegevoegde waarde meer. Alleen wanneer iemand zijn hypothecair krediet wil verhogen om het geld consumptief te besteden, moet er rekening gehouden worden met deze regel.

VoorbeeldStel dat Michiel en Ingrid een bestaande aflossingsvrije hypotheek van € 150.000 hebben op hun huidige

woning. De marktwaarde van hun woning bedraagt € 325.000. Zij wensen een tweede hypotheek aan te gaan

van € 40.000 om een nieuwe auto van te kopen. De lening kwalificeert toch al niet als eigenwoningschuld, dus

in fiscale zin maakt het niet uit of ze de lening wel of niet aflossen. Kan deze aanvullende hypotheek ook

aflossingsvrij verstrekt worden? Het antwoord daarop is negatief. De totale hypothecaire lening overschrijdt de

norm van maximaal 50% van de waarde van die woning. 50% van de waarde is € 162.500. Dit mag op basis van

de GHF maximaal aflossingsvrij verstrekt worden. De totale lening wordt door de verhoging echter € 190.000. In

dit geval zullen Michiel en Ingrid minimaal € 190.000 -/- € 162.500 = € 27.500 moeten aflossen gedurende de

looptijd. Het is aan hen en de adviseur de meest passende aflossingsvorm te vinden.

Afwijking op de hoofdregel van maximaal 50% aflossingsvrij verstrekken

In de Gedragscode is een aantal uitzonderingen op de hoofdregel opgenomen. Het is toegestaan voor hypotheekverstrekkers om hiervan af te wijken, indien rekening wordt gehouden met het volgende:a. Bij het oversluiten van een hypothecaire financiering, onder de voorwaarden dat:

- de klant blijft in de woning wonen én;- de nieuwe hypotheek is niet hoger dan de af te lossen financiering vermeerderd met

notaris- en taxatiekosten, of door een klant te betalen vergoeding aan een bemiddelaar ter zake van de financiering en eventueel verschuldigde boeterente;

b. Voor het bedrag aan vermogen dat aan de hypothecaire financier is verpand tot zekerheid voor de hypothecaire financiering hoeft geen aflossingsschema of verplichting tot opbouw van het vermogen met de klant overeengekomen te worden;

c. Als de lasten van de hypothecaire financiering substantieel lager liggen dan het maximale woonlastpercentage als bedoeld in artikel 6 lid 2 van de Gedragscode.

63


Ad a Uitzondering bij oversluiten

Dat betekent dus dat men van de normen mag afwijken indien de bestaande hypotheek wordt overgesloten en de nieuwe financiering bestaat uit het bedrag van de oude hypotheek plus taxatiekosten plus notariskosten plus eventueel te betalen boeterente. Voorwaarde is wel dat deklant in de woning blijft wonen. Er mag dan dus bijvoorbeeld een hoger percentage dan 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij verstrekt worden. Indien de klant een extra bedrag wenst mee te financieren voor bijvoorbeeld een verbouwing of oversluiten van consumptieve financieringen dan geldt deze uitzondering niet en zal de nieuwe hypotheek moeten voldoen aan de nieuwe normen uit de Gedragscode.

Ad b Verpand bedrag

De hoofdregel zegt dat maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij verstrekt mag worden. Het overig te financieren bedrag dient ofwel een aflossingsschema ofwel vermogensopbouw te bevatten. Het is toegestaan om af te wijken van deze hoofdregel indien de klant een bedrag verpandt aan de geldverstrekker.

Ad c Nieuwe lasten substantieel lager

Een aantal keer is in de tekst van de Gedragscode een uitzondering opgenomen ten aanzien van het inkomen: Als de lasten van de hypothecaire financiering substantieel lager liggen dan het maximale woonlastpercentage als bedoeld in artikel 6 lid 2 van de Gedragscode. De vraag is wat men dient te verstaan onder ‘substantieel’. Hierover wordt het volgende aangegeven in de toelichting van de Gedragscode: “Onder substantieel dient u te denken aan dat de lasten minder bedragen dan 60% van de lasten uit een hypothecaire financiering op basis van de maximale leencapaciteit”.

64


2.2.2 Invloed GHF op LTI-norm

De LTI-norm (maximale lening op basis van inkomen) komt volledig overeen met de wettelijke normen. Wel zijn er extra afspraken gemaakt over de wijze waarop bestaande lasten van de klant in aanmerking genomen moeten worden.Daarvoor zijn afspraken gemaakt met de verantwoordelijken van de Gedragscode Consumptieve Financieringen. Door gezamenlijk afspraken te maken, wordt overkreditering bij klanten nog beter tegengegaan.

Een verbeterde aansluiting van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen op de Gedragscode voor Consumptieve Financieringen

De Gedragscode benoemt de normen die betrekking hebben op een klant die al een consumptief krediet heeft; denk dan aan een doorlopend krediet, persoonlijke lening of een studieschuld. Met deze norm zorgt de nieuwe Gedragscode voor aansluiting op de Gedragscode voor Consumptieve Financieringen:

Als de klant een consumptief krediet is verstrekt, houdt de financier rekening met de daaraan verbonden lasten, in die zin dat hij per maand tenminste 2% van de kredietlimiet bij een doorlopend krediet of tenminste 2% van de oorspronkelijke kredietsom bij een aflopend krediet in aanmerking neemt, ook al zijn de werkelijke financiële lasten lager. Het hiervoor bepaalde is niet van toepassing indien uiterlijk op de datum van het verstrekken van de hypotheek het consumptief is afgelost uit eigenlijk middelen en de overeenkomst inzake het consumptief krediet wordt beëindigd. Een dergelijke bepaling was al opgenomen in de normen van NHG. Het zorgt ervoor dat de kredietruimtes voor hypothecair en consumptief krediet beter op elkaar aansluiten, zodat de hypotheek ook betaalbaar blijft bij een bestaand consumptief krediet.Tot vóór invoering van de Gedragscode was er geen aansluiting tussen de normen voor hypothecair en consumptief krediet. Dit leidt tot de situatie dat de kredietruimte bij de ene kredietvorm ruimer is dan bij de andere kredietvorm, hetgeen overkreditering in de hand kan werken. Inmiddels zijn er afspraken gemaakt waardoor deze verschillen tot een minimum beperkt zijn. De meeste afspraken hebben geleid tot aanpassing van de Gedragscode voor Consumptieve Financieringen, waarop we hier niet verder in zullen gaan.

65


2.3 AFLOSSINGSVORMEN

Voor de financiering van de aankoop van de eigen woning kan de koper kiezen uit een aantal aflossingsvormen, waarbij de woning zekerheid biedt voor de geldgever. Afhankelijk van de hoogte van de lening ten opzichte van het onderpand en de gekozen aflossingsvorm, zal de geldgever verlangen dat er een overlijdensrisicoverzekering wordt afgesloten op het leven van de geldnemer(s). Bij voortijdig overlijden van een geldnemer kan dan met de verzekeringsuitkering de hoofdsom c.q. het nog niet afgeloste deel van de hoofdsom worden afgelost. Hiermee wordt voorkomen dat de nabestaanden tot verkoop van de woning moeten overgaan.

Veel van de aflossingsvormen zijn ontstaan vanuit een fiscale gedachte. Zo was het tot 2013 fiscaal gunstig tijdens de looptijd niets af te lossen op een bestaande eigenwoningschuld. Sinds 2013 moeten nieuwe financieringen altijd gedurende de looptijd minimaal annuïtair afgelost worden, voor zover ze niet onder het overgangsrecht vallen. Wordt er niet afgelost, dan is er immers geen sprake van een eigenwoningschuld en is de rente daarover niet aftrekbaar. Daarom zullen starters op de woningmarkt vanaf 2013 bijna alleen nog annuïteitenhypotheken, lineaire hypotheken of een combinatie daarvan aanschaffen. Ze worden daartoe fiscaal ‘gedwongen’. Toch zal een hypotheek-adviseur nog decennia lang klanten tegenkomen met andere hypotheekvormen, die zijn afgesloten voor 2013 en die onder het overgangsrecht nog genieten van alle fiscale voordelen van dien. Daarom is het van belang ook die aflossingsvormen goed te kennen. Daarvoor moet een adviseur ook een goede berekening kunnen maken van de bruto en netto maandlasten van de klant.

De bruto lasten die een particulier betaalt voor zijn hypothecaire lening, kunnen netto lager worden als gevolg van een belastingvoordeel. De bruto lasten hebben betrekking op de bedragen aan rente en aflossing die de klant aan de geldgever verschuldigd is, wegens de afgesloten hypothecaire lening. De netto lasten hebben betrekking op dezelfde bedragen, alleen gecorrigeerd met het belastingvoordeel. Het gaat hier om de werkelijke lasten van de hypothecaire lening voor de klant. Om van bruto lasten naar netto lasten te rekenen, zal eerst het belastingvoordeel berekend moeten worden. Het belastingvoordeel bestaat uit de inkomsten eigen woning vermenigvuldigd met het belastingpercentage dat van toepassing is. Vervolgens kan het onderstaande schema ingevuld worden.

Rente + aflossing = brutolasten

Brutolasten -/- belastingvoordeel = nettolasten

Er zijn verschillende manieren om een hypothecaire lening af te lossen. Hypothecaire leningen kunnen worden onderscheiden in hypotheken waarvan de hoofdsom gedurende de looptijd wordt afgelost, hypotheken waarvan de hoofdsom aan het eind van de looptijd wordt afgelost en leningen waar geen voorziening voor aflossing is getroffen. Daarbij nogmaals de opmerking dat vanuit fiscaal oogpunt starters vooral zullen kiezen voor een lening waarop gedurende de looptijd wordt afgelost.

66


We onderscheiden de volgende aflossingsvormen:• gedurende de looptijd:

- lineaire hypotheek;- annuïteitenhypotheek.

• einde looptijd:- levenhypotheek;- spaarhypotheek;- beleggingshypotheek;- hypotheek met een spaarrekening eigen woning of een beleggingsrecht eigen woning;- effectenhypotheek.

• bijzondere leningen:- groene hypotheek.

• geen aflossing gedurende de looptijd:- aflossingsvrije hypotheek.

In deze paragraaf worden de verschillende aflossingsvormen nader toegelicht. Behalve de kenmerken van de aflossingsvormen, zal eveneens aangegeven worden hoe de lasten voor de aflossingsvormen berekend worden.

2.3.1 Lineaire hypotheek

Een lineaire hypotheek heeft een lineaire (gelijke) aflossing. Periodiek wordt dus een zelfde bedrag afgelost. Dit kan maandelijks of jaarlijks geschieden. Andere kenmerken van de lineaire hypotheek zijn:• hoge aanvangslasten;• dalende bruto en netto lasten;• afnemend fiscaal voordeel;• zekerheid omtrent aflossing aan het einde van de looptijd;• relatief goedkoop (als de lineaire hypotheek met andere vormen, waarbij afgelost wordt,

vergeleken wordt, blijkt bij de lineaire hypotheek over de gehele looptijd het laagste bedrag aan rente betaald te zijn).

Bij lineaire aflossing wordt er periodiek een gelijk bedrag afgelost. Bij een lening van € 150.000, te betalen in 30 termijnen, wordt per termijn afgelost: € 150.000/30 = € 5.000.Het feit dat de hypotheekschuld na elke betaalde termijn met een vast bedrag afneemt, heeft consequenties voor de te betalen rente. Deze rente wordt namelijk berekend over de restschuld. Neemt de schuld elke termijn met een gelijk bedrag af, dan zal uiteraard ook het te betalen rentebedrag dalen.

67


Voorbeeld Verloop lineaire hypotheekEen hypothecaire lening van € 150.000 heeft een looptijd van 30 jaar. De hypotheekrente bedraagt 6% per jaar.

De jaarlijkse aflossingsbedragen zijn constant en bedragen € 5.000. Doordat de hoofdsom van de lening met

een vast bedrag afneemt, dalen ook de rentebetalingen. Hieronder volgt het jaarlijkse aflossingsplan voor de

eerste tien jaar.

Aflossingsplan lineaire hypotheek

Jaar Schuld begin van het jaar Rente Aflossing Schuldrest einde van het jaar1 € 150.000 € 9.000 € 5.000 € 145.000

2 € 145.000 € 8.700 € 5.000 € 140.000

3 € 140.000 € 8.400 € 5.000 € 135.000

4 € 135.000 € 8.100 € 5.000 € 130.000

5 € 130.000 € 7.800 € 5.000 € 125.000

6 € 125.000 € 7.500 € 5.000 € 120.000

7 € 120.000 € 7.200 € 5.000 € 115.000

8 € 115.000 € 6.900 € 5.000 € 110.000

9 € 110.000 € 6.600 € 5.000 € 105.000

10 € 105.000 € 6.300 € 5.000 € 100.000

Deze aflossingsvorm kan geschikt zijn voor:• klanten die bij het afsluiten van een hypotheek over een dusdanig inkomen beschikken dat zij

de hoge aanvangslasten kunnen opbrengen;• klanten van wie binnen afzienbare tijd de uitgaven zullen stijgen (door bijvoorbeeld studerende

kinderen);• klanten van wie binnen afzienbare tijd het inkomen zal dalen, waarmee ook het marginale

belastingtarief daalt. In de eerste jaren zal dan een behoorlijk deel van de lening zijn afgelost en wanneer dan het inkomen daalt, zijn ook de hypotheeklasten lager;

• klanten die aanvankelijk over twee inkomens beschikken en voor wie dan hetzelfde geldt als bij het vorige punt;

• klanten die op een bepaald moment (door een inkomensdaling) een bepaald deel van de lening (top) afgelost moeten hebben (bijvoorbeeld bij aanvang pensioen);

• klanten die geen stijgende netto maandlast willen, maar fiscaal gezien wel een aflossingsvorm met een aflossingsverplichting wensen. De enig andere aflossingsvorm waarbij tussentijds wordt afgelost, is de annuïteitenhypotheek, waarvan de maandlasten netto maandelijks stijgen.

Om het overlijdensrisico af te dekken, is het bij de lineaire hypotheek soms verplicht een levensverzekering af te sluiten. Het is hierbij mogelijk te kiezen voor een dekking, waarvan het verzekerde kapitaal gelijke tred houdt met de lineair dalende schuld. De premie voor deze overlijdensrisicoverzekering is lager dan de premie voor de annuïtair dalende overlijdensrisicoverzekering of een gelijkblijvende risicoverzekering. Dit houdt natuurlijk verband met het feit dat het kapitaal bij een lineaire aflossing sterker daalt dan bij een annuïtaire aflossing of gelijkblijvend kapitaal.

68


2.3.1.1 Berekeningen lineaire hypotheek

Met betrekking tot de lineaire hypotheek kunnen de lasten of rente in elke willekeurige termijn berekend worden en tevens kan berekend worden hoeveel rente de klant gedurende de totale looptijd heeft betaald.

Voorbeeld Bruto maandlast lineaire hypotheekTom heeft een lineaire hypotheek met een omvang van € 90.000, een rente van 6% per jaar (dit komt neer op

0,5% per maand) en een looptijd van 20 jaar (240 maanden), waarop maandelijks achteraf wordt afgelost.

Doordat elke termijn evenveel wordt afgelost, is de aflossing per termijn te berekenen door de hoofdsom te

delen door het aantal termijnen. In dit geval € 90.000 / 240 = € 375 per termijn. In de eerste maand betaalt

Tom hypotheekrente over zijn volledige hoofdsom. Zijn eerste maandlast bedraagt dus:

Hypotheekrente (90.000 x 0,5%) € 450

Aflossing € 375 +

Lasten eerste maand € 825

De lasten in elke volgende maand worden op vergelijkbare wijze berekend. Echter, om te kunnen bepalen

hoeveel rente er in de desbetreffende maand betaald wordt, moet eerst gekeken worden hoe hoog de hoofdsom

in de desbetreffende maand nog is.

Wanneer aan het einde van elke termijn afgelost wordt, geldt voor het aantal aflossingen gedaan in termijn x,

dat deze x-1 bedragen. In bijvoorbeeld de 53e maand hebben er dan dus 52 (53-1) aflossingen plaatsgevonden.

Dit komt neer op € 19.500 (52 x € 375). De restant hoofdsom bedraagt dan dus € 70.500.

De maandlasten zien er dan als volgt uit: 53e maand lineaire hypotheek

Hypotheekrente (70.500 x 0,5%) € 352,50

Aflossing € 375,00 +

Lasten 53e maand € 727,50

Wanneer de bruto lasten van een lineaire hypotheek berekend zijn, kunnen ook de netto lasten berekend worden.

69


Voorbeeld Netto maandlast lineaire hypotheekUitgangspunt voor dit voorbeeld is bovenstaande hypotheek van Tom. De WOZ-waarde van de woning van Tom

bedraagt € 150.000 en de top van zijn inkomen valt in de 42% IB-schijf. De inkomsten uit eigen woning van

Tom, berekend over de eerste maand, bedragen dan:

EWF: 1/12 (€ 150.000 x 0,75%) € 93,75

Hypotheekrente € 450,00 -

Inkomsten uit eigen woning - € 356,25

Het belastingvoordeel van Tom is voor de eerste maand dan: € 356,25 x 42% = € 149,63.

De netto lasten voor de eerste maand bedragen dan:

Bruto rentelasten € 450,00

Belastingvoordeel € 149,63 -

€ 300,37


Netto maandlast € 675,37

Voor de 53e maand kan op dezelfde wijze de netto last berekend worden:

EWF: 1/12 (€ 150.000 x 0,75%) € 93,75



Het belastingvoordeel van Tom is voor de 53e maand dan: € 258,75 x 42% = € 108,68

De netto lasten voor de 53e maand bedragen dan:

Bruto rentelasten € 352,50


€ 243,82



Om te kunnen bepalen wat de lasten van een lineaire hypotheek zijn gedurende de totale looptijd, moet berekend worden hoeveel er totaal aan rente betaald wordt. Dit kan door óf de gemiddelde rente per termijn te berekenen en deze te vermenigvuldigen met de looptijd, óf de gemiddelde hoofdsom te berekenen en deze te vermenigvuldigen met het rentepercentage en de looptijd.

70


Voorbeeld Rentelasten gehele looptijdBerekening aan de hand van gemiddelde rente per termijn:

Tom (zie voorgaand voorbeeld) betaalt in de eerste termijn € 450 aan rente. In de laatste termijn betaalt hij

€ 1,88 (€ 375 x 0,5%) aan rente. Gemiddeld betaalt hij dus per termijn € 225,94 ((€ 450 + € 1,88)/2)) aan

rente. Dit komt voor de totale looptijd neer op € 54.225 (€ 225,94 x 240 maanden) aan rentelasten.

Berekening aan de hand van gemiddelde hoofdsom:

Tom heeft in de eerste maand een hoofdsom van € 90.000 en in de laatste termijn een restant hoofdsom van

€ 375. Dit komt neer op een gemiddelde hoofdsom van € 45.187,50 ((€ 90.000 + € 375)/2). De totale rentelast

bedraagt daardoor € 45.187,50 x 6% x 20 jaar = € 54.225.

2.3.2 Annuïteitenhypotheek

De annuïteitenhypotheek wordt gekenmerkt door een jaarlijks bruto gelijkblijvende totale hypotheeklast, de annuïteit. De som van de bruto rente en aflossing blijft gedurende de looptijd dus gelijk. Bij aanvang bestaan de maandelijkse lasten vrijwel volledig uit rentebetalingen; aan het einde van de looptijd bestaan de lasten vrijwel volledig uit aflossingen. Dit heeft de volgende kenmerken tot gevolg:• stijgend aflossingsbestanddeel in de maandlast;• afname fiscaal voordeel;• stijgende netto lasten (door afname fiscaal voordeel);• halverwege de looptijd circa 1/3 deel van de hoofdsom afgelost;• na 2/3 van de looptijd circa 1/2 van de hoofdsom afgelost.

De samenstellende delen veranderen dus met elke betalingstermijn. Omdat er in elke termijn een aflossingsdeel zit, is in de volgende termijn minder rente verschuldigd, waardoor tegelijk meer afgelost kan worden. Er vindt dus gedurende de looptijd van de lening een verschuiving plaats van het rentebestanddeel naar het aflossingsbestanddeel.

71


Voorbeeld Verloop annuïteitenhypotheekEen hypothecaire lening van € 150.000 heeft een looptijd van 30 jaar. De hypotheekrente bedraagt 6% per jaar.

De jaarannuïteit is € 10.897.

Aflossingsplan annuïteitenhypotheek

Jaar Schuld begin van het jaar Rente Aflossing Schuldrest einde van het jaar1 € 150.000 € 9.000 € 1.897 € 148.103

2 € 148.103 € 8.886 € 2.011 € 146.091

3 € 146.091 € 8.765 € 2.132 € 143.960

4 € 143.960 € 8.638 € 2.260 € 141.700

5 € 141.700 € 8.502 € 2.395 € 139.304

6 € 139.304 € 8.358 € 2.539 € 136.765

7 € 136.765 € 8.206 € 2.691 € 134.074

8 € 134.074 € 8.044 € 2.853 € 131.221

9 € 131.221 € 7.873 € 3.024 € 128.197

10 € 128.197 € 7.692 € 3.206 € 124.991

Deze aflossingsvorm kan geschikt zijn voor:• klanten (starters vanaf 2013) die maximaal gebruik willen maken van het fiscale voordeel van

eigenwoningrenteaftrek, met bij aanvang zo laag mogelijke nettolasten;• klanten die bij het afsluiten van een hypotheek op langere termijn een inkomensstijging

verwachten en dus stijgende netto lasten geen bezwaar vinden;• klanten die op een bepaald moment een deel van de lening afgelost moeten hebben

(bijvoorbeeld bij ingangsdatum pensioen) en tot die tijd stijgende inkomsten verwachten.

2.3.2.1 Berekeningen annuïteitenhypotheek

Om berekeningen te kunnen maken van een annuïteitenhypotheek, is een annuïteitentabel een handig hulpmiddel. In hoofdstuk 6 van deze syllabus is de exacte formule weergegeven voor berekening van de fiscaal maximaal toegestane eigenwoningschuld op basis van een annuïteit. Daarmee zijn niet eenvoudig annuïteitenberekeningen te maken, terwijl dat wel kan met de annuïteitentabel. De annuïteitentabel is opgenomen in de bijlage. Om een annuïteit te kunnen berekenen is een annuïteitenfactor nodig. Annuïteitenfactoren zijn verschillend per looptijd en rentepercentage.

Als rekenmethode geldt:

factor x maandlast = hoofdsom bij aanvang

Ook geldt:

hoofdsom bij aanvang / factor = maandlast

De methoden gelden zowel voor een maandelijkse annuïteit als voor een jaarlijkse annuïteit.

72


Voorbeeld Berekening annuïteitenfactorErik heeft een annuïteitenhypotheek met een omvang bij aanvang van € 200.000. Hij betaalt op jaarbasis 6,2%

rente over zijn lening. De looptijd van de lening is 30 jaar. De aflossingen geschieden maandelijks achteraf. In

de annuïteitentabel (zie bijlage) kan de volgende factor gevonden worden bij een rente van 0,5167 (6,2 /12) en

360 maanden (30 jaar x 12 maanden): 163,2736. De maandannuïteit van Erik bedraagt derhalve € 200.000 /

163,2736 = € 1.224,94.

Frans heeft een annuïteit van € 15.036 per jaar. Zijn hypotheek heeft een rente van 5,3% op jaarbasis en een

looptijd van 25 jaar. In de tabel kan nu een factor gevonden worden bij 5,3% rente en 25 jaar van 13,6797.

De hoofdsom van Frans bij aanvang van de hypotheek bedraagt derhalve € 15.036 x 13,6797 = € 205.687,96.

Als de annuïteit van een hypotheek bekend is en tevens de hoofdsom en rente bekend zijn, kan per maand berekend worden wat een klant aan rente en aflossing betaalt. Met betrekking tot de annuïteitenhypotheek kunnen de lasten of de rente in elke willekeurige termijn berekend worden en tevens kan berekend worden hoeveel rente de klant gedurende de totale looptijd heeft betaald.

Voorbeeld Berekening rente en aflossing binnen de annuïteitRob heeft een annuïteitenhypotheek met een omvang van € 120.000, een looptijd van 30 jaar en een

rentepercentage van 5,2%. De aflossingen geschieden maandelijks achteraf. De maandelijkse annuïteit is dan

€ 658,93 (€ 120.000/182,1126 (factor bij 0,4333% rente per maand en 360 maanden looptijd)). De rente en

aflossing in de eerste maand kunnen dan als volgt berekend worden:

Eerste maand annuïteitenhypotheek

Annuïteit € 658,93

Hypotheekrente (120.000 x 0,4333%) € 519,96 -

Aflossing 1e maand € 138,97

De rente en aflossing in de volgende maanden kunnen op vergelijkbare wijze berekend worden. Om in een

volgende termijn te kunnen berekenen hoeveel rente er betaald wordt, moet eerst bekeken worden wat op dat

moment de restant hypotheekschuld nog is. In de tweede maand is er € 138,97 afgelost, waardoor de restant

hoofdsom nog € 119.861,03 bedraagt.

Rente en aflossing in de tweede maand bedragen dan:

Tweede maand annuïtaire hypotheek

Annuïteit € 658,93

Hypotheekrente (119.861,03 x 0,4333%) € 519,36 -

Aflossing 2e maand € 139,57

Ook de rente en aflossing in de laatste maand kunnen worden berekend. In de laatste maand is bekend dat de

annuïteit nog steeds € 658,93 bedraagt. Deze bestaat uit rente en aflossing van de laatste maand. Er wordt

0,4333% rente over de laatste aflossing betaald. De laatste aflossing kan berekend worden door de annuïteit te

delen door 1,004333, wat neerkomt op € 656,09. De rente in de laatste maand bedraagt dus € 2,84 (€ 658,93

-/- € 656,09).

73


De totale lasten van een annuïteitenhypotheek bestaan uit de totale rente en de totale aflossing. Wat er periodiek aan rente en aflossing betaald wordt, is bekend (annuïteit). De annuïteit vermenigvuldigd met de looptijd, geeft de totale rente en aflossing aan. Wordt hierop de hoofdsom (wat afgelost wordt) in mindering gebracht, dan blijft de rente over.

Voorbeeld Berekening totale rente annuïteitenhypotheekRob, uit het vorige voorbeeld, heeft een maandelijkse annuïteit van € 658,93 en een looptijd van 360 maanden.

In totaal betaalt hij dus aan rente en aflossing € 237.214,80. Wordt hierop de hoofdsom van € 120.000 in

mindering gebracht, dan resteert de rente over de gehele looptijd van € 117.214,80.

Ook ingeval van de annuïteitenhypotheek kan van een bruto maandlast naar een netto maandlast worden gerekend.

Voorbeeld Netto maandlast annuïteitenhypotheekAls uitgangspunt voor dit voorbeeld geldt nog steeds Rob uit de voorgaande voorbeelden. De woning van Rob

heeft een WOZ-waarde van € 140.000 en Rob valt met de top van zijn inkomen in de 42%-schijf. De inkomsten

uit eigen woning van Rob voor de eerste maand bedragen dan:

EWF: 1/12 (€ 140.000 x 0,75%) € 87,50



Het belastingvoordeel van Rob is voor de eerste maand dan: € 432,46 x 42% = € 181,63.

De netto lasten voor de eerste maand bedragen dan:

Bruto maandlasten € 658,93



Voor de 2e maand kan op dezelfde wijze de netto last berekend worden:

EWF: 1/12 (€ 140.000 x 0,75%) € 87,50



Het belastingvoordeel van Rob is voor de 2e maand dan: € 431,86 x 42% = € 181,38.

De netto lasten voor de 2e maand bedragen dan:

Bruto maandlasten € 658,93



74


2.3.3 Vergelijking lineaire en annuïtaire aflossing

In deze paragraaf worden de lineaire en de annuïtaire aflossing met elkaar vergeleken. Voor klanten zijn vooral de verschillen in netto maandlasten van belang. Het uitgangspunt is een klant van 30 jaar oud, die een hypothecaire lening afsluit van € 216.000 met een looptijd van 30 jaar. De hypotheekrente bedraagt bij beide aflossingsvormen 6,0 %. De klant betaalt een marginaal belastingtarief van 42%. Verder wordt met het eigenwoningforfait geen rekening gehouden.

Maand 1 Lineair AnnuïtairAflossingRenteVerzekeringspremieBruto lastenBelastingvoordeel 42%Netto lastenRestsom

€€€€€€€

6001.080

601.740

4541.286

215.400

€€€€€€€

2151.080

751.370

454916

215.785Maand 2 Lineair AnnuïtairAflossingRenteVerzekeringspremieBruto lastenBelastingvoordeel 42%Netto lastenRestsom

€€€€€€€

6001.077

601.737

4521.285

214.800

€€€€€€€

2161.079

751.370

453917

215.569Maand 360 Lineair AnnuïtairAflossingRenteVerzekeringspremieBruto lastenBelastingvoordeel 42%Netto lastenRestsom

€€€€€€€

6003

60663

1662

0

€€€€€€€

1.2896

751.370

31.367

0

De aflossing blijft bij een lineaire hypotheek gelijk, bij een annuïteitenhypotheek neemt die toe. De rentebetaling neemt zowel bij een lineaire hypotheek als bij een annuïteitenhypotheek af. De netto maandlasten dalen bij de lineaire aflossing constant tijdens de looptijd. Bij de annuïtaire aflossingsvorm stijgen de netto lasten tijdens de looptijd.

75


2.3.4 Levenhypotheek

De levenhypotheek is met ingang van 1 januari 2013 (of in elk geval na 1 april 2013) een van de aflossingsvormen die in de praktijk minder wordt afgesloten. Dat heeft uiteraard alles te maken met de gewijzigde fiscale behandeling van de eigen woning, zoals we in het voorgaande hoofdstuk besproken hebben. Omdat veel cliënten nog een dergelijke hypotheekvorm hebben en er ook een overgangsrecht geldtvoor cliënten die gaan verhuizen met een dergelijke hypotheek, komt dit onderdeel grondig aan bod.

Bij een levenhypotheek wordt, tegelijk met het aangaan van de hypothecaire lening, een gemengde (winstdelende) verzekering afgesloten. Dit is een combinatie van een kapitaalverzekering bij leven en een tijdelijke kapitaalverzekering bij overlijden. Zowel bij in leven zijn op de einddatum als bij tussentijds overlijden van de verzekerde wordt het verzekerde kapitaal uitgekeerd, waarmee de lening kan worden afgelost. Vaak blijft dan nog, in het geval van winstdeling, een uit te keren restbedrag over. Kenmerkend voor deze aflossingsvorm is dat er in principe geen tussentijdse aflossingen plaatsvinden. Daarvoor in de plaats komt de premie voor de gemengde levensverzekering.

Deze premie is als volgt samengesteld:• een spaardeel dat is bestemd voor de uiteindelijke aflossing van de schuld;• een risicodeel om bij tussentijds overlijden van de verzekerde de schuld (deels) te kunnen

aflossen;• een vergoeding voor de verzekeraar.

Over het spaardeel dient minimaal de wettelijk voorgeschreven rekenrente van 3% te worden vergoed. Omdat de verzekeringsmaatschappij doorgaans een hoger beleggingsresultaat behaalt, wordt een deel van de overwinst gedeeld met de verzekerde. In het verleden werd de verdeelsleutel die gehanteerd werd door maatschappijen niet gepubliceerd. Tegenwoordig wordt hier meer inzicht in gegeven.

Het verzekerde kapitaal is meestal in eerste instantie lager dan het geleende bedrag. Aangezien de verzekerde meedeelt in de winst van de verzekeringsmaatschappij, groeit dit kapitaal jaarlijks aan. Over het algemeen verlangt de geldgever, meestal is dit tevens de verzekeringsmaatschappij, een verzekerd kapitaal van circa 70% van de lening.

Deze aflossingsvorm was in het verleden voor velen fiscaal aantrekkelijk. Dit kwam met name doordat er gedurende de gehele looptijd geen (verplichte) aflossing op de hoofdsom plaatsvond en men gedurende de looptijd kon genieten van de volledige renteaftrek. Met de komst van degewijzigde eigenwoningrenteaftrek vanaf 1 januari 2013 is dit voordeel alleen nog weggelegd voor mensen die al een levenhypotheek hadden op 31 december 2012.

76


De bruto lasten bestaan bij een levenhypotheek uit de periodiek te betalen rente over de hoofdsom en de periodiek te betalen premie. Indien de hypotheekrente na afloop van een rentevaste periode niet verandert, blijven de bruto lasten gedurende de looptijd dus constant. Bij de levenhypotheek is er sprake van een renteaftrek over de gehele geldlening gedurende de hele looptijd, omdat er niet wordt afgelost. Het belastingvoordeel blijft dan ook maximaal in vergelijking met de vorige aflossingsvormen. De periodiek te betalen premie voor de levensverzekering is niet aftrekbaar.

2.3.4.1 Rekenen met een levenhypotheek

Bij een levenhypotheek blijft de bruto maandlast gedurende de gehele looptijd (rentewijzigingen voorbehouden) dus gelijk. De berekening van de bruto maandlast zal derhalve ook voor elke termijn binnen de hypotheek gelijk zijn.

Voorbeeld Bruto maandlast levenhypotheekSimon heeft een levenhypotheek. Zijn hoofdsom van de lening bedraagt € 220.000. De jaarlijkse hypotheekrente

bedraagt 5,6%. De premie voor de gemengde verzekering is € 160 per maand. Aan bruto rente betaalt Simon

per jaar € 220.000 x 5,6% = € 12.320, wat neerkomt op € 1.026,67 per maand. De bruto maandlast voor de

hypotheek van Simon is dus € 1.026,67 + € 160 = € 1.186,67 per maand (€ 14.240 per jaar).

Doordat de lasten periodiek niet wijzigen (tenzij zich een rentewijziging voordoet), is het vrij eenvoudig om vervolgens de rentelasten gedurende de gehele looptijd of de totale lasten gedurende de gehele looptijd te berekenen.

Voorbeeld Totale rentelasten en totale lasten levenhypotheekDe looptijd van de hypotheek van Simon (vorig voorbeeld) bedraagt 30 jaar. De totale rentelasten voor de

hypotheek bedragen dan € 12.320 x 30 jaar = € 369.600. De totale lasten voor de hypotheek bedragen € 14.240

x 30 jaar = € 427.200.

Ook voor de levenhypotheek kan aan de hand van de bruto lasten teruggerekend worden naar de netto lasten. Omdat de bruto lasten periodiek niet wijzigen (behoudens rentewijziging), zullen de netto lasten ook niet wijzigen (als het inkomen gelijk blijft).

77


Voorbeeld Netto lasten levenhypotheekDe woning van Simon (uit voorgaande voorbeelden) heeft een WOZ-waarde van € 200.000 en Simon valt met de

top van zijn inkomen in de 42% IB-schijf. De netto lasten van Simon bedragen dan:

EWF: 1/12 (€ 200.000 x 0,75%) € 125,00

Hypotheekrente € 1.026,67 -


Het belastingvoordeel van Simon is dan: € 901,67 x 42% = € 378,70

De netto lasten voor elke maand bedragen dan:

Bruto rentelasten € 1.026,67


€ 647,97

Premie € 160,00 +


Bij een levenhypotheek kunnen de netto lasten ook direct per jaar uitgerekend worden, doordat er geen verschil

is per termijn:

EWF: € 200.000 x 0,75% € 1.500

Hypotheekrente: € 220.000 x 5,6% € 12.320 -

Inkomsten uit eigen woning - € 10.820

Het belastingvoordeel van Simon is dan € 10.820 x 42% = € 4.544,40.

De netto jaarlasten van Simon bedragen dan:

Bruto rente € 12.320,00

Belastingvoordeel € 4.544,40 -

€ 7.775,60

Premies € 1.920,00 +

Netto jaarlast € 9.695,60

Dit komt neer op € 807,97 per maand.

2.3.5 Spaarhypotheek

De levenhypotheek is in de loop der jaren opgevolgd door de spaarhypotheek. Ook voor deze hypotheekvorm geldt dat met ingang van 1 januari 2013 dit een van de aflossingsvormen is die in de praktijk weinig afgesloten wordt. Indien een cliënt na 1 januari 2013 een dergelijke hypotheekvorm afsluit, is immers bepaald dat de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is. Tenzij een klant een beroep kan doen op het overgangsrecht zoals dat geldt voor spaarhypotheken die reeds bestonden op 31 december 2012. De spaarhypotheek kent over het algemeen een looptijd van 30 jaar, dus in de praktijk komen bestaande spaarhypotheken veel voor.

78


Kenmerken

De spaarhypotheek is in feite een variant op de hiervoor besproken gemengde levenhypotheek, diesinds de komst van de spaarhypotheek ook wel aangeduid wordt als de traditionele levenhypotheek. Net als bij de gemengde verzekering wordt gedurende de looptijd van de spaarhypotheek niets op de lening afgelost. Het verschil tussen de spaarhypotheek en de levenhypotheek zit in de vergoeding over het spaardeel van de betaalde premies. Bij de spaarhypotheek wordt er rente over het spaardeel vergoed. De rente die over het spaardeel wordt vergoed is gelijk aan de rente die over de lening betaald wordt. Bij een toekomstige stijging van de hypotheekrente zal deze rente ook gelden voor het spaardeel, waardoor de voor aflossing van de lening benodigde premie kan worden verlaagd en vice versa. Door de dempende werking tussen rente en premie vertonen de bruto en nettowoonlasten een minder fluctuerend beeld dan bij de levenhypotheek. Door de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarvergoeding op de levensverzekering is er de zekerheid dat de hypothecaire lening aan het einde van de looptijd geheel wordt afgelost. Het rendement is namelijk op voorhand bekend. Daardoor kan op basis van de hoofdsom van de lening de hoogte van de spaarpremie worden berekend. Voor wat betreft overige kenmerken van een spaarhypotheek, kan gesteld worden dat deze overeenkomen met de kenmerken van een levenhypotheek. Voor de spaarhypotheek geldt ook dat een gemengde verzekering verplicht is.Een spaarhypotheek was dus altijd bijzonder geschikt voor klanten die 100% zekerheid wensen over de aflossing van de lening aan het einde van de looptijd en voor wie periodiek aflossen niet interessant of wenselijk is.

2.3.5.1 Rekenen met een spaarhypotheek

Het rekenen met een spaarhypotheek is gelijk aan het rekenen met een levenhypotheek. In beide gevallen is er immers sprake van een lening waar niet op afgelost wordt (er wordt rente betaald over de gehele hoofdsom gedurende de gehele looptijd) en een premie die periodiek betaald wordt. Onderstaand ter verduidelijking een rekenvoorbeeld voor de bepaling van bruto lasten voor de spaarhypotheek. Voor overige berekeningen wordt verwezen naar de paragraaf “rekenen met een levenhypotheek”.

Voorbeeld Brutolasten spaarhypotheekEr wordt uitgegaan van dezelfde gegevens als bij de behandeling van de lineaire- en annuïteitenhypotheek: een

hypothecaire lening van € 150.000, een looptijd van 30 jaar en een hypotheekrente van 6% op jaarbasis.

Jaarlijks moet € 9.000 aan rente betaald worden. De premie voor de gemengde levensverzekering bedraagt

€ 1.500 per jaar.

De jaarlijkse bruto lasten zullen gedurende de looptijd steeds € 10.500 bedragen:

Rente € 9.000

Premie € 1.500 +

Bruto lasten € 10.500

79


2.3.6 Beleggingshypotheek

Nadat de spaarhypotheek al jaren aan populariteit won in de jaren ’90 werd de beleggingshypotheek geïntroduceerd. Deze aflossingsvorm behoort ook tot het verleden, gezien de gewijzigde wetgeving omtrent de eigenwoningrenteaftrek. Voor nieuwe financieringen vanaf 2013 is deze aflossingsvorm ook niet meer fiscaal gefacilieerd. Vooral vanaf eind jaren ’90 hebben veel cliënten een beleggingshypotheek afgesloten ofwel hun spaarhypotheek omgezet naar een beleggingshypotheek. Veel cliënten hebben dus een dergelijke hypotheekvorm. De op 31 december 2012 bestaande beleggingshypotheek kwalificeert zich ook voor het overgangsrecht 2013. In de volgende alinea’s nemen we de kenmerken van deze aflossingsvorm door.

Kenmerken

De beleggingshypotheek kent, net als de levenhypotheek en de spaarhypotheek, een aflossing aan het einde van de looptijd uit de opbrengst van een kapitaalverzekering. De beleggingshypotheek onderscheidt zich echter van de leven- en spaarhypotheek doordat de verzekeringspremies voor rekening en risico van de geldnemer belegd worden en dus niet voor rekening en risico van de geldgever. Hierdoor is de eindwaarde van de ingelegde premies onzeker en bestaat er ook geen garantie dat de waarde van de belegging, aan het einde van de looptijd, voldoende is om de hypothecaire lening in zijn geheel af te lossen. Dit maakt de beleggingshypotheek dus risicovoller dan de leven- en spaarhypotheek. Op basis van een prognoserendement op de belegging wordt de maandelijks te betalen premie bepaald.De beleggingsinstellingen waarin belegd kan worden, zijn over het algemeen beleggingsinstellingen waarover de geldgever het beheer voert. De verzekeringnemer heeft wel de mogelijkheid om gedurende de looptijd van de lening te switchen van de ene naar de andere beleggingsinstelling.

Het is bij de beleggingshypotheek niet verplicht een gemengde verzekering te koppelen aan de lening.

Aangezien er bij deze aflossingsvorm niet wordt afgelost, blijft de maandelijkse last gelijk. De bruto en netto lasten van de beleggingshypotheek blijven dus, net als bij de leven- en spaarhypotheek, gedurende de looptijd gelijk.

Het rekenen met een beleggingshypotheek is vergelijkbaar met het rekenen met een levenhypotheek. Ook bij de beleggingshypotheek wordt er gedurende de looptijd niets afgelost en wordt er periodiek een premie betaald voor de levensverzekering.

2.3.7 Hybride hypotheek

Deze aflossingsvorm wordt ook wel de spaarbeleggingshypotheek genoemd. Deze vorm lijkt op de eerder genoemde spaar- en beleggingshypotheek, maar de klant kan kiezen tussen beleggen of sparen binnen de verzekering. Deze aflossingsvorm heeft voor- en nadelen die gelijk zijn aan die van de spaar- en beleggingshypotheek. Ook ten aanzien van de hybride hypotheek geldt dat de rente niet aftrekbaar is, indien de hypotheek voor het eerst wordt afgesloten na 1 januari 2013. Ook hierbij geldt dat de bestaande hybride hypotheken op 31 december 2012 aftrekbaar blijven.

80


2.3.8 Bankspaarhypotheek

Deze aflosvorm is vergelijkbaar met een spaarhypotheek of beleggingshypotheek, alleen wordt er niet gespaard in een (fiscaalvriendelijke) verzekering, maar middels een (fiscaalvriendelijke) spaarrekening of een (fiscaalvriendelijk) beleggingsrecht. In een volgend hoofdstuk wordt nader ingegaan op de voorwaarden die aan een verzekering, spaarrekening of beleggingsrecht gesteld worden in combinatie met een hypotheeklening/eigenwoninglening. Zoals reeds bij de voorgaande paragrafen genoemd, valt ook deze hypotheekvorm vanaf 2013 buiten de boot voor cliënten die na 1 januari 2013 een dergelijke hypotheekvorm willen afsluiten. Ook hierbij geldt dat de rente van de bestaande bankspaarhypotheken (spaar- en/of beleggingsvariant) onder voorwaarden aftrekbaar blijft in geval dat deze hypotheekvorm al bestond op 31 december 2012. Het overgangsrecht en de kenmerken van deze spaar- en beleggingsrekeningen wordt eveneens ineen volgend hoofdstukuitgebreid besproken. Om reden dat sinds de invoering vanaf 1 januari 2008 er veel bankspaarhypotheken (spaarvariant en beleggingsvariant) afgesloten zijn, nemen we in dit onderdeel de kenmerken door.

Kenmerken

Bij de hypotheek met een spaarrekening eigen woning of een beleggingsrecht eigen woning heeft de klant een aflossingsvrije lening met daarnaast een spaarrekening of een beleggingsrecht. De spaarrekening of het beleggingsrecht is geblokkeerd. De lener stort periodiek geld op de rekening. Aan het einde van de looptijd lost de lener met het spaarsaldo of het beleggingssaldo de lening geheel of gedeeltelijk af. Omdat de lening gedurende de looptijd aflossingsvrij is, wordt er de gehele looptijd fiscaal voordeel genoten. Behoudens een rentewijziging of een wijziging van IB-schijf, zijn de zowel de bruto als de netto lasten van de lening gedurende de looptijd gelijk.

In deze aflossingsvorm is geen overlijdensrisicodekking opgenomen. Als een overlijdensrisicodekking wenselijk is, vanuit de geldgever of -nemer, dan zal deze door middel van een losse overlijdensrisicoverzekering gerealiseerd kunnen worden.

De hypotheek met een spaarrekening of een beleggingsrecht kent geen poliskosten (in vergelijking met de leven-, spaar-, beleggings-, of hybride hypotheek), de vermogensopbouw is transparant. Meestal is het mogelijk om vrij te switchen van sparen naar beleggen en vice versa.

De rente van de bankspaarhypotheek blijft aftrekbaar voor zover de hypotheek bestond op 31 december 2012. Er geldt een overgangsperiode tot 1 april 2013, waarin belastingplichtigen de tijd hebben gekregen om hun bestaande hypotheekvorm alsnog te kunnen wijzigen naar een bankspaarhypotheek. De periode van bekendmaking van het belastingplan 2013 tot 31 december 2012 bleek te kort voor banken en verzekeraars om aan alle aanvragen te kunnen voldoen. Per eind december 2012 heeft de minister toegezegd dat de aanvragen tot 1 april 2013 gehonoreerd worden volgens het oude regime. De eigenwoningschuld moest dan wel al een “bestaande eigenwoningschuld” zijn op 31 december 2012, conform de voorwaarden die daarvoor gelden (zie hoofdstuk Verzekeren en Wonen).

81


Voorbeeld BankspaarhypotheekSandra en Henk hebben een woning gekocht aan de Vlielandweg te Maasdijk in 2010. Ze gaan een

eigenwoningschuld aan van € 200.000. Daarnaast openen zij een Spaarrekening Eigen Woning (SEW). Op de

SEW storten zij elke maand een bedrag. Na dertig jaar hebben zij op de SEW een bedrag staan van € 200.000.

Hiermee lossen zij dan de eigenwoningschuld af. Sandra en Henk kunnen gedurende dertig jaar de rente die zij

betalen over de € 200.000 aftrekken van het inkomen. Naast de schuld sluiten zij een losse

overlijdensrisicoverzekering. Deze verzekering keert een bedrag uit van € 100.000 als een van beiden binnen

dertig jaar komt te overlijden. Na overlijden blijft de langstlevende partner dus achter met een schuld ter

hoogte van € 100.000.

Het saldo dat is opgebouwd in de SEW mag op het moment van overlijden wel deblokkeren, waardoor de

restschuld lager wordt. Maar dat hoeft niet. De langstlevende heeft de keuze om dat wel of niet te doen. Hij of

zij kan de SEW ook volledig of voor de helft voortzetten.

De fiscale gevolgen hiervan worden later in deze syllabus besproken.

2.3.9 Effectenhypotheek (zuivere beleggingshypotheek)

De volgende aflossingsvorm die we kennen is de effectenhypotheek. Om reden dat er ook tijdens de looptijd van deze hypotheekvorm niet in tenminste 30 jaar annuïtair wordt afgelost, is de rente van een dergelijke aflossingsvorm na 1 januari 2013 niet meer aftrekbaar voor nieuwe gevallen. Ook de effectenhypotheek is, net als de beleggingshypotheek, gedurende de looptijd van de hypothecaire lening aflossingsvrij. Pas aan het einde van de looptijd wordt de gehele lening in een keer afgelost. Alleen voor cliënten die al een effectenhypotheek hadden op 31 december 2012 geldt dat zij onder het al reeds eerder besproken overgangsrecht vallen.

Kenmerken

Het verschil is dat bij een beleggingshypotheek de geldnemer via een verzekering belegt, terwijl bij een effectenhypotheek de geldnemer rechtstreeks in beleggingsobjecten belegt. Niet de geldgever belegt voor rekening en risico van de geldnemer, maar de geldnemer doet dit zelf. In sommige gevallen is de klant geheel vrij om zelf beleggingsobjecten te kiezen. Andere geldverstrekkers bieden pakketten aan waar de geldnemer uit kan kiezen.

Met de opbrengst uit de beleggingen moet de lening aan het eind van de looptijd worden afgelost. Bij de start van de lening wordt het doelvermogen (eindwaarde van de portefeuille) bepaald. Op basis van dit vastgestelde doelvermogen wordt, op grond van een bepaalde prognose, vastgesteld hoe hoog de inleg moet zijn.

De geldnemer heeft twee inlegmogelijkheden:• periodieke inleg;• eenmalige inleg.

82


Bij de periodieke inleg stort de geldnemer elke periode een bedrag op een beleggingsrekening. De geldgever belegt deze gelden naar voorkeur van de geldnemer. Gedurende de looptijd wordt een portefeuille opgebouwd uit de belegde gelden en het beleggingsrendement, waarmee aan het eind van de looptijd de lening geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost. De effectenhypotheek met periodieke inleg lijkt erg veel op de beleggingshypotheek. Het verschil is echter dat van de ingelegde bedragen geen verzekeringskosten worden afgetrokken door de geldgever en een eventuele overlijdensdekking los afgesloten dient te worden.

Bij een eenmalige inleg dient de geldnemer uiteraard naast vermogen om de woning te betalen ook over vermogen te beschikken om dit in te leggen voor belegging. Het is niet noodzakelijk dat de geldnemer zelf over dit vermogen om te beleggen beschikt. De eenmalige inleg kan vaak door een effectenlening hypothecair worden meegefinancierd. De lening voor de belegging valt dan wel in box 3.De effectenhypotheek was geschikt voor klanten die enig verstand van beleggen hebben. Het risico bij deze hypotheek, zeker in geval van een eenmalige inleg, is relatief groot. De periodieke lasten zijn bij een eenmalige beleggingsstorting wel laag, omdat alleen rente over de lening wordt betaald. Er vindt geen periodieke aflossing plaats.

Voorbeeld EffectenhypotheekDick Kuyten combineert de financiering van zijn nieuwe woning met een belegging met meegefinancierd geld.

Hij koopt een woning van € 500.000 en leent daarbij € 150.000 voor belegging. Met een product dat op de

markt gebracht is, kan het surplus van € 150.000 in aandelen belegd worden.

Er wordt een voorzichtig prognoserendement voor het aandelenpakket genoemd dat uitkomt op een waarde van

€ 650.000. Met dat bedrag kan hij aan het eind van de looptijd de hele schuld betalen.

Er moet in dit verband gewaarschuwd worden dat de rente voor de financiering van beleggingsobjecten niet aftrekbaar is. Bij een effectenhypotheek waarbij sprake is van een geldlening ter financiering van de aankoop van effecten met de eigen woning slechts als onderpand, valt de hypotheekschuld (evenals de effectenportefeuille) in box 3 en is de rente niet aftrekbaar in box 1.

2.3.9.1 Rekenen met de effectenhypotheek

Bij het rekenen met de effectenhypotheek moet er rekening gehouden worden met het feit dat de effectenlening, als deze eenmalig gestort is, in box 3 valt. Voor een effectenlening met een periodieke storting in het effectendepot, wordt verwezen naar paragraaf ‘rekenen met een levenhypotheek’. Er is immers geen verschil, want er wordt gedurende de looptijd van de lening rente over de lening en periodiek een premie voor het effectendepot betaald. Eventueel betaalt de klant ook nog een premie voor de levensverzekering (overlijdensrisico).

83


Voorbeeld Bruto lasten effectenhypotheek met meegeleend effectendepotFrits heeft een effectenhypotheek. De lening voor zijn woning is € 350.000 groot en hij heeft € 80.000 extra

geleend voor zijn effectendepot. De rente die Frits over zijn lening betaalt, is 5,4% op jaarbasis. De bruto

lasten van Frits bestaan nu alleen uit rentebetalingen.

Hij betaalt rente over zijn lening voor zijn woning en rente over de lening van zijn depot. De bruto lasten van

Frits bestaan dus op jaarbasis uit € 430.000 (€ 350.000 + € 80.000) x 5,4% = € 23.220. Per maand komt dit

neer op € 1.935.

Voor de bruto lasten wordt geen (fiscale) splitsing gemaakt tussen de lening voor de woning en voor het depot. Voor de berekening van de netto lasten wel.

Voorbeeld Netto lasten effectenhypotheek met meegeleend effectendepotFrits, uit het vorige voorbeeld, valt met de top van zijn inkomen in de 42%-schijf. De WOZ-waarde van zijn

woning bedraagt € 360.000. De netto lasten van Frits kunnen als volgt berekend worden:

EWF: € 360.000 x 0,75% € 2.700

Hypotheekrente: € 350.000 (alleen EWS) x 5,4% € 18.900 -

Inkomsten uit eigen woning - € 16.200

Het belastingvoordeel van Frits is € 16.200 x 42% = € 6.804,00

De netto lasten op jaarbasis bedragen:

Bruto rente (ook de rente van de effectenlening) € 23.220,00

Belastingvoordeel € 6.804,00 -

Netto jaarlasten € 16.416,00

Dit komt neer op € 1.368,00 per maand.

Tevens kan Frits vermogensrendementsheffing verschuldigd zijn over zijn effectendepot in box 3.

2.3.10 De aflossingsvrije hypotheek

Tot slot bespreken we de aflossingsvrije hypotheek. Deze hypotheekvorm wordt ook vanaf 1 januari 2013 fiscaal niet meer ondersteund. De rente van een aflossingsvrije hypotheek, afgesloten na 1 januari 2013 is ook niet meer aftrekbaar. Voor op 31 december 2012 bestaande aflossingsvrije hypotheken geldt een overgangsregime. Deze rente voor deze aflossingsvrije hypotheken blijft aftrekbaar. Het was tot 1 januari 2013 een feit dat iedereen wel een deel van de hypotheek of soms zelfs de hele hypotheek aflossingsvrij had afgesloten. Met deze hypotheekvorm werd de maandlast voor de cliënten verlaagd. Er wordt bij een aflossingsvrije hypotheek gedurende de looptijd van de hypotheek niets afgelost. Aan het einde van de looptijd wordt de totale hypotheeksom voldaan, bijvoorbeeld door verkoop van de woning, uit het overige vermogen of het afsluiten van een nieuwe hypotheek.

84


Gedurende de looptijd wordt alleen een gelijkblijvende rente betaald over het geleende bedrag (rentewijziging voorbehouden). De maandlasten waren hierdoor relatief laag en de fiscale aftrekbaarheid was maximaal. Wel dient de klant er rekening mee te houden dat de hypotheekrente slechts dertig jaar aftrekbaar is. Als de klant na 30 jaar (of eerder) wil aflossen, moet hij daar zelf een voorziening voor treffen.

2.3.11 De keuze van de aflossingsvorm op basis van het klantprofiel

Welke aflossingsvorm voor een klant het meest aantrekkelijk of passend is, is afhankelijk van een aantal factoren. In een klantprofiel dient daarom bij de inventarisatie goed doorgevraagd te worden naar de wensen van de klant omtrent de hypotheek. Niet alleen de maandlasten spelen hierbij een rol, maar ook de flexibiliteit, overlijdensdekking, houding ten opzichte van beleggen, wens om volledig af te lossen aan het einde van de looptijd, zekerheid omtrent de aflossing, (bestaande) fiscale voordelen, verwachte duur van bezit woning (al dan niet op kortere termijn weer gaan verhuizen), levensfase van een klant, leeftijd, burgerlijke staat, enz.

Vaak werd de hypotheek, als zwaarste component in een financieel huishouden, te veel opzichzelfstaand beoordeeld. Gezien de fiscale wijzigingen in 2013 zullen de meeste keuzes gemaakt worden op basis van de fiscale mogelijkheden. Toch moet er goed gekeken worden naar alle consequenties van een hypothecaire financiering. Om de juiste keuze te kunnen maken uit de aflossingsvarianten, moet de gehele financiële gang van zaken nu en met name ook aan het einde van de looptijd van de hypotheek (voor zover mogelijk) worden meegewogen.

Hierna volgt een aantal aspecten, waarover tenminste moet worden nagedacht voordat de aflossingsvorm wordt gekozen:• oplopende of juist dalende lasten ten aanzien van de woning in de loop der jaren;• verwachte salarisontwikkeling én de verwachte pensioensituatie;• invloed/hoogte overige voorzieningen in de vorm van verzekeringen/eigen vermogen (NB: een

lastenvrije woning op de pensioendatum lijkt achterhaald);• lastenontwikkeling ten gevolge van familieontwikkelingen: gezinsuitbreiding, waardoor iemand

minder gaat werken;• lastenontwikkeling in geval van overlijden van een partner: wat zijn dan de gevolgen op het

inkomen en de betaalbaarheid van de woonlasten?• meewegen positie bij arbeidsongeschiktheid, WW: extra inkomen, premievrijstelling, (en/of)

eenmalige (ongevals)uitkering).

Omdat niemand in de toekomst kan kijken, moet een hypotheekconstructie voldoende openingen bieden deze in de toekomst bij te stellen in verband met wijzigende omstandigheden.

Ook de gezondheid kan bij de keuze van de verzekeringsvorm én nog belangrijker in de (on)mogelijkheden een grote rol spelen. Bij een slechte gezondheid zal een overlijdensrisicoverzekering vaak op problemen stuiten en zal er naar een alternatief gezocht moeten worden met de klant.

85


2.4 BIJZONDERHEDEN BIJ HYPOTHECAIRE LENINGEN

Naast de aflossingsvormen bestaan er hypotheken voor specifieke situaties, zoals verhuizen. In deze paragraaf zullen de belangrijkste varianten besproken worden. Achtereenvolgens worden behandeld:• tweede hypothecaire leningen;• depotconstructies;• overbruggingskredieten;

2.4.1 Tweede hypothecaire leningen

Een tweede hypothecaire lening is mogelijk als de totale financiering, inclusief de bestaande hypotheek, binnen de normen van een maximale financiering op basis van inkomen valt. Deze extra lening vindt plaats op basis van een tweede hypothecaire inschrijving. Geldgevers dienen voorzichtig met het verstrekken van een tweede hypothecaire lening om te gaan. Zij zullen scherp moeten kijken naar de waarde van het onderpand en de kwaliteit van de debiteur.

Als er een tweede hypothecaire lening wordt verstrekt, kunnen er twee hypotheekhouders zijn voor één onderpand. Een tweede hypotheek kan ook aangegaan worden bij dezelfde geldgever als waar de eerste hypotheek loopt. Indien er twee verschillende hypotheekhouders zijn, wordt in dit kader gesproken over de eerste hypotheekhouder en de tweede hypotheekhouder (in volgorde van inschrijving in het hypotheekregister). Dit onderscheid is voornamelijk van belang bij uitwinning. Uitwinning kan bijvoorbeeld plaatsvinden als de geldnemer niet of niet op tijd zijn rente en eventueel aflossing betaalt. De volgorde van inschrijving is bepalend bij uitwinning, waarbij de eerste hypotheekhouder voorgaat. Dit betekent dat eerst de schuld aan de eerste hypotheekhouder zal worden voldaan en vervolgens pas het restant aan de tweede hypotheekhouder.

Voorbeeld Executie bij twee hypotheekhoudersOp een onderpand is een eerste hypothecaire lening verstrekt van € 300.000 en een tweede hypothecaire lening

van € 100.000 bij een andere geldgever. Dit is samen exact 100% van de marktwaarde van het pand

(€ 400.000). Wegens wanbetaling van de geldnemer gaat de eerste hypotheekhouder over tot executie. Het

onderpand levert € 360.000 op. Hiervan zal de eerste hypotheekhouder volledig worden betaald. De € 60.000

die overblijft, wordt aan de tweede hypotheekhouder voldaan. Wat resteert, is een verlies van € 40.000 voor de

tweede hypotheekhouder. In de praktijk zal dit verlies groter zijn, omdat de eerste hypotheekhouder ook

preferent is voor achterstallige rente en kosten.

86


2.4.2 Depotconstructies

Ingeval van bouw of verbouwing kan het voor een klant een uitkomst zijn om een hypotheeklening te sluiten in combinatie met een depot. De namen van aangeboden hypotheekconstructies zijn: hypotheek met bouwdepot, bouwhypotheek, depotlening en hypotheek met depotstorting.

Bij het passeren van de hypotheekakte voor een nog te bouwen woning moet de klant door de voorwaarden van de koopakte een gedeelte van de totale koopsom voldoen. Voordat de bouw begonnen is, zal de grondprijs betaald moeten worden. Dit vormt een eerste aanbetaling op de totale koopsom. Bij deze manier van betalen worden de bedragen betaald al naargelang de bouwfase. De hypothecaire lening passeert daarentegen wel tegen het volledige bedrag van de hoofdsom. Het bedrag dat nodig is op het moment van passeren van de hypotheekakte, is maar een gedeelte van de hoofdsom. Het overige gedeelte wordt gestort in een zogenoemd depot bij de geldgever. Wanneer nu de volgende fase van de bouw voltooid is, zal het verschuldigde bedrag uit dit depot worden betaald. Na de oplevering zal het volledige depot zijn uitgeput.

Voorbeeld Betalingsschema bij een hypotheek met bouwdepotBij het passeren van de hypotheekakte te voldoen: 15%

Bij het gereedkomen van de fundering: 10%

Bij het gereedkomen van de begane grond: 10%

Bij het ‘kapdicht’ zijn van de woning: 20%

Bij het glas- en waterdicht zijn van de woning: 25%

Bij oplevering van de woning: 20% +

100%

Het voorbeeld is puur willekeurig gekozen. Het overeengekomen betalingsschema wordt vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst. De geldgever moet de uitbetalingen uit het depot zorgvuldig verrichten. Goedkeuring van de geldnemer voor uitbetaling na een ontvangen nota van de bouwonderneming is hierbij noodzakelijk. In sommige koop-/aannemingsovereenkomsten wordt hiervan afgeweken. De bouwonderneming zal dan onherroepelijk gemachtigd zijn de termijnen bij de geldgever af te roepen. Over de bedragen die in het depot staan, wordt aan de klant een rente vergoed die doorgaans gelijk of iets lager ligt dan de hypotheekrente.

Depots bij bestaande bouw komen voor als de verstrekking van de hypothecaire lening betrekking heeft op een getaxeerde waarde van een woning na verbouwing. Een vereiste voor de geldgever is de absolute zekerheid dat de verbouwing/ verbetering van de woning ook echt conform de taxatie wordt uitgevoerd. Een gespecificeerde nota van de te verrichten werkzaamheden dient overlegd te worden bij de taxatie. Net als bij de nieuwbouw zal het verschuldigde bedrag uit het depot worden betaald, wanneer de volgende fase van de bouw voltooid is. De nota’s van de aannemer moeten wederom eerst de geldnemer passeren.

87


2.4.3 Overbruggingskredieten

Een overbruggingskrediet is de financiering van de verwachte overwaarde in de oude woning. Het overbruggingskrediet wordt meestal aangewend voor de aanschaf van een nieuwe woning, maar ook bij de aanwending van dit bedrag wordt gesproken van een overbruggingskrediet.

De meest voorkomende situatie waarbij een overbruggingskrediet in beeld komt, is dus die van het kopen van een andere woning, terwijl de oude woning nog niet is verkocht. Hierdoor moet de klant tijdelijk twee woningen financieren. Na aftrek van de hypotheek op de oude woning resteert dikwijls een bedrag na verkoop dat de eigenaar wil gebruiken voor de financiering van zijn nieuwe woning. Zolang de oude woning nog niet is verkocht, biedt een overbruggingskrediet uitkomst.

Voorbeeld OverbruggingshypotheekVerwachte verkoopprijs vorige woning € 300.000

Restant hoofdsom hypothecaire lening € 200.000 -

Verwachte vrijkomende middelen € 100.000

De klant wil deze € 100.000 gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Het geld is echter nog niet

beschikbaar. Toch wil hij de nieuwe woning al aankopen. Hij verzoekt de geldgever om een

overbruggingskrediet van € 100.000, dat de geldgever zal verstrekken als dit valt te rijmen met zijn

voorwaarden.

Voor elke aanvraag geldt dat deze apart bekeken moet worden. Toch kunnen er algemene regels gebruikt worden. Een voorbeeld is de regel dat het overbruggingskrediet maximaal 100% van de executiewaarde van het te verkopen pand minus de daarop rustende hypotheken (restant hoofdsom) bedraagt.

Het is verstandig om de woning officieel te laten taxeren. De aanwezige veiligheidsmarge is het verschil tussen de executiewaarde en de marktwaarde. Het verstrekken van een overbruggingskrediet tot de onderhandse verkoopwaarde van de oude woning is mogelijk wanneer de klant een ondertekend koopcontract kan overleggen. Hierbij moet gelet worden op de ontbindende voorwaarden in het koopcontract. Vaak wordt echter hierbij toch een veiligheidsmarge ingebouwd. De volgende zekerheden kunnen aan de geldgever worden gegeven:• een positieve en/of negatieve hypotheekverklaring;• een onherroepelijke notariële volmacht tot het vestigen van hypotheek;• het vestigen van een hypotheek op de te kopen en op de te verkopen woning.

88


2.5 HYPOTHEEKRENTE

In deze paragraaf gaan we in op de opbouw van de rente. We gaan daarbij niet meer in op de fiscale aspecten rondom hypotheekrente. We bekijken de bestanddelen van de nominale en de effectieve rente. Waarom bestaat er een verschil tussen nominale rente en effectieve rente en waar komt dit verschil vandaan? Ook komen de verschillende mogelijkheden die een klant heeft voor wat betreft de rente aan bod. Behalve een keuze uit variabele rente en een rentevaste periode, worden er in de markt tal van renteconstructies aangeboden.

2.5.1 Inleiding

De rente bepaalt voor een groot deel de maandelijkse lasten bij een hypotheek. Daarom is het van belang dat de adviseur duidelijk uit kan leggen hoe de rente is opgebouwd die de klant betaalt over zijn hypothecair krediet. Behalve de opbouw van rente, moet hij het verschil tussen nominale rente en effectieve rente aan een klant kunnen uitleggen. Voor onder meer de offerte geldt de verplichting om beide rentes te vermelden. De klant heeft de keuze uit verschillende rentes. Er kan gekozen worden voor een variabele rente of een bepaalde rentevaste periode. Een variabele rente kan periodiek wijzigen. Een vaste rente geeft een klant voor een bepaalde periode zekerheid over de hoogte van de te betalen rente. Daarnaast zijn er verschillende renteconstructies waar een klant uit kan kiezen. Renteconstructies hebben invloed op het verloop van de te betalen rente.

2.5.2 Nominale en effectieve rente

Wanneer een adviseur spreekt over hypotheekrente, bedoelt hij in het algemeen de nominale rente. Nominale rente is de prijs die de lener betaalt voor de hypothecaire geldlening.

Nominale rente is opgebouwd uit een aantal onderdelen:• reële rente: dit is de prijs van geld lenen;• compensatie voor inflatie: naarmate de lener de rente langer vastzet, houdt de geldverstrekker

meer rekening met de gevolgen van inflatie. De geldverstrekker legt een opslag op de rente;• risico-opslag: een geldverstrekker loopt altijd een risico dat de uitgeleende bedragen niet

(volledig) terugbetaald worden. Dit risico wordt verrekend door een risico-opslag in de rente die een klant betaalt.

Effectieve rente is nominale rente, waarbij de geldverstrekker rekening houdt met:• eventuele kosten;• de tijdstippen van betaling; en • het aantal termijnen waarin betaald wordt.

De effectieve rente is een fictieve rente die de lener op jaarbasis betaalt. De termijn waarover de rente wordt berekend (per jaar, per kwartaal of per maand), heeft invloed op de hoogte van het effectieve rentepercentage. De effectieve rente houdt derhalve rekening met cumulatie. Met andere woorden: houd rekening met rente over rente. Onderstaande tabel geeft een voorbeeld in cijfers van nominale en effectieve rente.

89


Nominaal Effectief op jaarbasis bij betaling achterafop jaarbasis per jaar per halfjaar per kwartaal per maand

5% 5,0% 5,25% 5,38% 5,5%

Tabel: voorbeeld nominale en effectieve rente

VoorbeeldJanine heeft een eigenwoningschuld van € 100.000. Omdat deze EWS onder het overgangsrecht valt, geldt voor

deze lening geen aflossingseis. De nominale rente over deze lening is 6%. Feitelijk betaalt ze dus € 6.000 per

jaar aan rente. Ze betaalt maandelijks achteraf. Toen Janine de lening aanging, heeft ze de afsluitprovisie (wat

toen nog was toegestaan) meegefinancierd. Deze afsluitprovisie bedroeg € 1.000. In de effectieve rente wordt

hiermee als volgt rekening gehouden: omdat van de lening van € 100.000 slechts € 99.000 echt is verkregen

voor de aanschaf van de woning, moet er € 6.000 betaald worden aan rente over een lening van € 99.000. Dat

is 6,06%. Janine heeft immers nooit zelf de € 1.000 gekregen die ze heeft geleend om de afsluitprovisie van te

betalen.

Daarnaast wordt in de effectieve rente nog meegenomen dat ze maandelijks achteraf betaalt. Ze betaalt op 31

januari van een jaar al € 500 aan rente. Als ze jaarlijks achteraf had betaald, zou ze nog 11 maanden

rendement over deze € 500 kunnen ontvangen op een spaarrekening. Dit geldt hetzelfde voor alle andere

termijnen, hoewel het gederfde rendement uiteraard afneemt. Er wordt berekend welk rendement ze had

kunnen krijgen indien ze de gehele rente pas aan het eind van het jaar betaald zou hebben. Stel dat dit € 194

is. Dat is 0,194% van de lening. Dit percentage wordt verrekend met de effectieve rente.

Bij elkaar wordt de effectieve rente voor Janine daarmee 6% (nominale rente) + 0,06% (i.v.m.

meegefinancierde afsluitprovisie) + 0,194% (i.v.m. gederfde rente-inkomsten) = 6,2%.

2.5.3 De rentevaste periode

De rentevaste periode is de periode waarover de klant dezelfde rente blijft betalen. De rentevaste periode van een hypotheek kan oplopen tot wel dertig jaar. De keuze voor een rentevaste periode wordt bepaald door:• het beschikbare budget van de koper;• het carrièrepatroon van de koper; • de hoogte van de rentestand; • de verwachtingen over de ontwikkeling van de rente op middellange en lange termijn.

2.5.3.1 Beschikbaar budget en het carrièrepatroon

Afhankelijk van de bestedingsruimte van een klant (kan de klant een schommeling in de rente opvangen?) en de wensen van een klant (meestal omtrent hoogte van de maandelijkse lasten) zal een rente gekozen worden in overleg met de klant. Hierbij heeft de klant ontzettend veel keuze.

90


2.5.3.2 Hoogte van de rentestand

In zijn algemeenheid kiest de klant bij een lage rentestand voor een lange rentevaste periode. Als de rentestand daarentegen hoog is, zal hij voor een kortere rentevaste periode kiezen. Het probleem bij deze keuze is dat men vooraf niet kan voorspellen of de rente op dat moment ‘hoog’ of ’laag’ is. Dat zijn immers relatieve begrippen die afhangen van de verwachtingen van de renteontwikkelingen.

2.5.3.3 Verwachtingen over de ontwikkeling van de rente

Het is bijzonder moeilijk om te voorspellen wat de hypotheekrente op langere termijn zal gaan doen. In het begin van de jaren tachtig was er bij een hypotheekrenteniveau van 13% toch veel vraag naar hypotheken met een lange rentevaste periode. Deze vraag was gebaseerd op de verwachting dat de hypotheekrente op (korte) termijn zou stijgen naar ten minste 20%. De realiteit was echter dat de hypotheekrente daalde naar een niveau van circa 7% in begin jaren ´90. Voorzichtigheid met betrekking tot eigen verwachtingen over renteontwikkelingen is in een adviesgesprek dus geboden.Daarnaast is de keuze voor de rentevaste periode afhankelijk van de schommelingen die een klant kan en wil dragen. Wanneer iemand kiest voor een zeer korte rentevaste periode, omdat de rente daarop zo laag is dat hij dan de maandlast net kan betalen, is dit geen verantwoorde keuze. Aan het eind van de korte rentevaste periode kan de rente immers gestegen zijn, wat tot gevolg zal hebben dat hij de nieuwe maandlast niet meer kan opbrengen. Meer over dit thema volgt in het hoofdstuk over de Leidraden van de AFM.

2.5.4 Renteconstructies

Renteconstructies hebben betrekking op het verzachten van de effecten van renteschommelingen of op het vaststellen van de rentevaste periode. Deze rentevaste periode wordt ook wel de juridische looptijd van de hypothecaire lening genoemd. Naast de juridische looptijd kent een hypothecaire geldlening ook een economische looptijd. De economische looptijd is de periode waarin een hypothecaire lening volgens het overeengekomen aflossingsschema geheel zou moeten zijn afgelost.

We onderscheiden diverse renteconstructies:• de rentebedenktijdconstructie;• de rentemiddelingsconstructie;• de rentemiddelingsconstructie bij verhoging;• de rentedrempelconstructie;• overstapconstructie;• meeneemconstructie;

2.5.4.1 Rentebedenktijd

Bij de keuze voor een rentevaste periode kan een klant gebruikmaken van een rentebedenktijd. Er zijn rentevaste perioden waar een rentebedenktijd bij aanvang van de rentevaste periode wordt opgenomen. Een dergelijke rente wordt ook wel een start-, oriëntatie- of opstaprente genoemd. Er zijn ook rentevaste perioden waar een rentebedenktijd aan het einde van de rentevaste periode is opgenomen.

91


Als een klant kiest voor een rentebedenktijd bij aanvang van een rentevaste periode, dan heeft de klant binnen dit tijdsbestek een periode, dat hij de rente definitief voor een aantal jaar vastzet. Rentewijzigingen op korte termijn worden dus nog afgewacht. De rentebedenktijd kan eindigen op het moment dat de klant dit wil of op een vooraf afgesproken tijdstip (bijvoorbeeld bij de eerste rentestijging).

Voorbeeld Rentebedenktijd bij aanvang van de rentevaste periodeRob heeft een hypotheek gesloten met een looptijd van 30 jaar. Hij kiest ervoor om zijn rente voor een periode

van 10 jaar vast te zetten. Binnen de 10-jaarsperiode heeft hij een rentebedenktijd van twee jaar. In deze twee

jaar kan Rob op elk gewenst moment kiezen om de rente voor het restant van de 10 jaar vast te zetten. Als Rob

begint met zijn 10-jaarsperiode is de rente 5,2% voor 10 jaar. In het eerste jaar daalt de 10-jaarsrente naar

4,9%. Op dat moment kiest Rob ervoor zijn rente vast te zetten. Voor het restant van de 10 jaar betaalt Rob nu

4,9%. Tot het moment dat hij zijn rente vast koos, heeft hij steeds de actuele rente voor 10 jaar betaald. Had

Rob zelf geen keuze gemaakt, dan was uiterlijk na twee jaar de rente voor de restant periode van 10 jaar

vastgezet op de actuele rente van dat moment.

Ook Tim heeft een hypotheek gesloten met een looptijd van 30 jaar en een rentevaste periode van 10 jaar met

rentebedenktijd. Bij Tim is echter opgenomen dat als de rente gaat stijgen, zijn rente voor het restant van de

10 jaar wordt bepaald. Bij aanvang van de 10-jaarsperiode was de rente 5,3%. De rente is gedaald naar 4,8%

en stijgt op een gegeven moment naar 4,9% (eerste stijging sinds aanvang 10-jaarsperiode). Op dat moment

wordt voor Tim de rente voor het restant van de 10 jaar op 4,8% vastgesteld.

Als de rentebedenktijd aan het einde van de rentevaste periode valt, kan de klant in deze periode beslissen wanneer hij een nieuwe rentevaste periode aangaat. Gedurende 1 of 2 jaar voor het aflopen van de rentevaste periode gaat de rentebedenktijd in, waarin de geldnemer het tijdstip kan kiezen waarop de rente voor de nieuwe rentevaste periode ingaat. De geldnemer is niet verplicht om van de rentebedenktijd gebruik te maken. Maakt de geldnemer geen gebruik van deze bedenktijd, dan wordt na afloop van de rentevaste periode inclusief rentebedenktijd de rente vastgesteld op het dan geldende renteniveau.

Voorbeeld Rentebedenktijd aan het einde van de rentevaste periodeJan heeft een lopende hypotheek met een rentevaste periode van 15 jaar. Aan het einde van de rentevaste

periode is een rentebedenktijd opgenomen van twee jaar. In deze twee jaar kan Jan op een moment dat het

hem verstandig lijkt een nieuwe rentevaste periode kiezen. Jan betaalt voor 15 jaar een rente van 6,2%. Na 14

jaar kiest Jan voor een nieuwe rentevaste periode van 10 jaar met een rente van 4,6%. Dit is nu toegestaan,

zonder dat Jan een boete krijgt, omdat hij zijn 15-jaarsperiode niet vol gemaakt heeft, vanwege de

rentebedenktijd.

92


2.5.4.2 Rentemiddelingsconstructie

Bij deze constructie gaat het om het matigen van het effect van renteschommelingen. Om het nadeel van een hoge rente bij het afsluiten van de hypothecaire lening tegen te gaan, wordt afgesproken dat bij een looptijd van bijvoorbeeld 10 jaar de geldende marktrente voor 10% aangepast wordt aan de te betalen jaarlijkse hypotheekrente. De invloed van een hoge marktrente werkt dan maar voor 10% door in de jaarlasten van het komende jaar. Deze methode is die van het jaarlijks voortschrijdend gemiddelde. Van een stijgende rente wordt hierna een voorbeeld gegeven.

Voorbeeld Rentemiddeling bij stijgende renteJan Flux heeft besloten dichter bij zijn werk te gaan wonen. Hij koopt daarom een woning op de hoek van de

straat waar hij ook werkt. Jan sluit een hypothecair krediet voor de financiering van zijn woning per 1 juli 2008.

De renteperiode bedraagt vijf jaar tegen een (fictieve) rente van 8% per jaar. Het verloop van de door Jan te

betalen rentepercentages is als volgt:

1 juli 2009 9%

1 juli 2010 12%

1 juli 2011 10%

1 juli 2012 14%

Het rentepercentage voor de verschillende perioden bedraagt:

1-7-2008 t/m 30-6-2009 = 8,0%

1-7-2009 t/m 30-6-2010 bedraagt 1/5 x (4 x 8% + 9%) = 8,2%

1-7-2010 t/m 30-6-2011 bedraagt 1/5 x (3 x 8% + 9% + 12%) = 9,0%

1-7-2011 t/m 30-6-2012 bedraagt 1/5 x (2 x 8% + 9% + 12% + 10%) = 9,4%

1-7-2012 t/m 30-6-2013 bedraagt 1/5 x (8% + 9% + 12% + 10% + 14%) = 10,6%

Behalve bij een stijgende rente, kan ook een vergelijkbaar effect bereikt worden bij een dalende rente.

Voorbeeld Rentemiddeling bij een dalende renteDe gegevens over het huis en de overwegingen van Jan Flux zijn identiek aan het vorige voorbeeld. De

renteontwikkeling is echter tegengesteld aan het vorige voorbeeld. Het verloop van de door Jan te betalen

rentepercentages is nu als volgt:

1 juli 2009 7%

1 juli 2010 4%

1 juli 2011 3%

1 juli 2012 4%

Het rentepercentage voor de verschillende perioden bedraagt in deze situatie:

1-7-2008 t/m 30-6-2009 = 8,0%

1-7-2009 t/m 30-6-2010 bedraagt 1/5 x (4 x 8% + 7%) = 7,9%

1-7-2010 t/m 30-6-2011 bedraagt 1/5 x (3 x 8% + 7% + 4%) = 7,0%

1-7-2011 t/m 30-6-2012 bedraagt 1/5 x (2 x 8% + 7% + 4% + 3%) = 6,0%

1-7-2012 t/m 30-6-2013 bedraagt 1/5 x (8% + 7% + 4% + 3% + 4%) = 5,2%

93


Uit de twee voorbeelden blijkt dat door middel van deze constructie de onzekerheid van de te betalen rente beperkt kan worden. Overigens is daarmee niet gezegd dat er in het geval van de middelingsconstructie ook de minste rente is betaald!

2.5.4.3 Rentemiddeling bij verhoging hypotheek

Bij een verbouwing of verhuizing naar een duurdere woning is het mogelijk dat de hypotheekgever (geldnemer) de bestaande geldlening wil verhogen (andere reden voor verhoging van de lening is ook mogelijk). Zijn huidige lening kan aangevuld worden met één nieuwe lening en een nieuwe hoofdsom. Met behulp van rentemiddeling wordt bij het vaststellen van de rente voor de nieuw te sluiten lening rekening gehouden met de rente op de oude lening. De nieuwe rente kan dan bepaald worden aan de hand van een berekening. In het onderstaande voorbeeld is deze berekening uitgevoerd.

Voorbeeld Rentemiddeling bij verhogingDe oorspronkelijke hoofdsom van een hypothecaire lening bedraagt € 130.000. Het restant van de hoofdsom

bedraagt € 110.000. Het lopende rentepercentage is 7,5% en het restant van de rentelooptijd tot de

expiratiedatum is 2 jaar. De klant wenst de lening te verhogen tot € 150.000. De huidige hypotheekrente

bedraagt 9,5% voor 5 jaar vast.

Berekening:

restanthoofdsom x oude rente x restant looptijd (in jaren): € 110.000 x 7,5% x 2 = € 16.500

bedrag verhoging x nieuwe rente x restant looptijd (in jaren): € 40.000 x 9,5% x 2 = € 7.600

verhoogde lening x huidige rente x verschil tussen

gewenste rentefixatietermijn en restant looptijd (5-2): € 150.000 x 9,5% x 3 = € 42.750

totaalbedrag aan rente € 66.850

gemiddelde rente = totaalbedrag aan rente / (nieuwe hoofdsom x nieuwe rentevaste periode) = € 66.850 /

(€ 150.000 x 5) = 0,0891 = 8,91%

Voor de aflossing van de nieuwe lening betaalt de klant dus niet een hypotheekrente van 9,5%, maar 8,91%.

2.5.4.4 Rentedrempelconstructie

Deze constructie probeert het verschijnsel van de schommelingen in de rente op te vangen door te werken met een bandbreedte, waarbinnen de rente niet aangepast wordt. Pas als de rente zich onder of boven de bandbreedte bevindt, wordt dit hogere of lagere percentage in rekening gebracht. Als de overeengekomen rente, de zogenoemde stabielrente, bijvoorbeeld 7% en de overeengekomen bandbreedte 2% bedraagt, dan zal er pas tot aanpassing van het te betalen rentebedrag overgegaan worden als de rente lager dan 5% of hoger dan 9% is.

94


VoorbeeldFred Karelse sluit op 1 oktober 2010 voor de financiering van zijn eigen woning een hypotheek af met een

rentedrempelconstructie. De hypotheekrente bedroeg op dat moment 5%. Voorts werd een bandbreedte van 2%

afgesproken. De ontwikkeling van de hypotheekrente zag er als volgt uit:

1 april 2011 8,0%

1 oktober 2011 4,0%

1 april 2012 2,5%

1 april 2013 10,0%

De rentebetaling van Fred was als volgt:

1-10-2010 t/m 31-3-2011: 5%

1-4-2011 t/m 30-9-2012: 8% -/- 5% = 3,0%. Bij een bandbreedte van 2% wordt de te betalen rente 5% + 1%

= 6%.

1-10-2011 t/m 31-3-2012: 4% -/- 5% = -1%. Omdat dit verschil in rentepercentage binnen de bandbreedte van

2% blijft, blijft het te betalen rentepercentage onveranderd 5%.

1-4-2012 t/m 31-3-2013: 2,5% -/- 5% = -2,5%. Vanwege de bandbreedte van 2% wordt het te betalen

rentepercentage 5% -/- 0,5% = 4,5%.

1-4-2013 t/m -… : 10% -/- 5% = 5,0%. Dit percentage minus de bandbreedte van 2% levert een te

betalen rentepercentage op van 5% + 3% = 8%.

Gemiddeld heeft Fred dus in 5 jaar een rente betaald van (5% + 6% + 5% + 4,5% + 8%) /5 = 5,7%.

2.5.4.5 Overstapconstructie

Overstapconstructies worden met name gesloten als de geldnemer een rentedaling verwacht. Deze constructie kent twee varianten:• De overstap van een korte rentevaste periode naar een lange rentevaste periode. De geldnemer

kiest een hypothecaire lening met een bepaalde, doorgaans korte rentevaste periode. Tijdens deze periode mag de geldnemer (kosteloos) zelf bepalen wanneer deze de rente voor een langere rentevaste periode wil vastzetten (zie ook rentebedenktijd voorafgaand aan de rentevaste periode);

• De overstap van een variabele rente naar een rentevaste periode. De geldnemer kiest in beginsel een hypothecaire lening met een variabele rente. Indien de marktrente boven een bepaalde grens stijgt, wordt de rente automatisch (kosteloos) vastgezet voor een langere periode. Dit is geen keuze van de klant. Dit geldt ook indien de rente daalt onder een bepaalde grens. Ook dan gaat een langere rentevaste periode in. Het moment van vastzetten is afhankelijk van de afgesproken bodem- en plafondrente en de renteontwikkeling.

2.5.4.6 Meeneemconstructie

De meeneemconstructie wordt toegepast bij het verhuizen naar een andere eigen woning. De constructie houdt in dat bij de verhuizing het rentepercentage van de reeds bestaande hypothecaire lening kan worden meegenomen naar het nieuwe huis. De constructie is interessant wanneer bij het aangaan van de eerste hypotheek werd gekozen voor een lening met een voor een bepaalde periode vast rentepercentage en dit rentepercentage is lager dan het op het moment van verhuizen geldende rentepercentage. Bij de meeneemconstructie is wel een nieuwe notariële akte vereist. Het recht van hypotheek kan namelijk niet zomaar worden meegenomen bij verhuizing.

95


2.6 ZELFTOETS

1. Merel en Dik Maarsen kopen een bestaande woning in Rotterdam. De aankoopprijs van de woning bedraagt € 255.000. De bijkomende kosten zijn € 11.500, waarvan ze € 5.500 uit eigen middelen betalen. Uit het taxatierapport blijkt dat de woning een executiewaarde heeft van€ 235.000. De marktwaarde bedraagt € 265.000.

Komen Merel en Dik bij volledige financiering inclusief de kosten in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?

a. Ja, de kostengrens voor de aankoop van de woning is lager dan € 265.000.b. Ja, de lening is lager dan 125% van de executiewaarde van de woning. c. Nee, kosten van het verkrijgen in eigendom ligt boven de € 265.000.

2. Wat houdt een standaardovereenkomst van borgtocht in bij NHG?

3. Wat is het voordeel van NHG voor de geldverstrekker en de geldlener?

4. Waaruit bestaan de kosten van het verkrijgen van het eigendom van een bestaande woning volgens de NHG-normen?

5. Wat voor invloed heeft niet-aftrekbare rente van een leningsdeel op NHG?

6. Wat is de NHG-woonlastenfaciliteit?

7. Elenora heeft een hypothecair krediet met NHG ter hoogte van € 200.000. Haar maandlast bedraagt € 1.100. Elenora wordt arbeidsongeschikt. Hierdoor kan zij de woonlast niet meer betalen. De geldverstrekker berekent dat zij op basis van haar WIA-uitkering een bedrag van€ 600 aan maandlasten kan betalen.

Hoeveel maanden kan Elenora gebruikmaken van de woonlastenfaciliteit?

a. 30 maanden.b. 36 maanden.c. 55 maanden.

8. Wat is een kenmerk van een annuïteitenhypotheek?

Gedurende de looptijd ...

a. blijft de aflossing gelijk.b. daalt de aflossing.c. neemt de aflossing toe.

96


9. Annelies Konings betaalt op haar hypothecair krediet een rente van € 500 per maand. Zij heeft sinds 2009 een levenhypotheek, die valt onder het overgangsrecht. Ze betaalt per maand een premie van € 200. De WOZ-waarde van haar woning bedraagt € 200.000. Annelies kan haar negatieve inkomsten uit eigen woning geheel aftrekken tegen het tarief van 42%.

Hoe hoog is de netto maandlast van Annelies?

a. € 473,67b. € 490c. € 542

10. Gerrit de Jongste heeft een eigen woning met een executiewaarde van € 215.000. Over 3 maanden wordt de woning verkocht. Er is al een verkoopovereenkomst getekend voor€ 240.000. Op deze woning rust een eigenwoningschuld van € 100.000. Hij wil deze woning verkopen omdat hij een nieuwe woning heeft aangekocht. De nieuwe woning heeft een aankoopwaarde van € 300.000.

Tot welk bedrag kan Gerrit maximaal een overbruggingkrediet krijgen?

a. € 115.000b. € 140.000c. € 200.000

11. Wat is het kenmerkende verschil tussen de diverse aflossingsvormen van een hypotheek?

12. Wat is het hoofdkenmerk van een annuïteitenhypotheek?

13. Omschrijf de verschillende onderdelen van een levenhypotheek.

14. In welke opzicht komen de beleggingshypotheek, de levenhypotheek en de spaarhypotheek met elkaar overeen?

15. In welk opzicht verschillen de beleggingshypotheek en de effectenhypotheek van elkaar?

16. Welke klantaspecten komen aan de orde bij de keuze voor een specifieke aflossingsvorm?

17. Wat is het verschil tussen een eerste hypotheekhouder en een tweede hypotheekhouder?

18. Op welke wijze kan een geldgever zekerheid worden verschaft met betrekking tot het terugkrijgen van een overbruggingskrediet?

97


19. Op 1 april 2011 sluit Kim Kleinjan een hypothecair krediet af met rentemiddeling. De renteperiode bedraagt vijf jaar. De rente is 6%. De rente ontwikkelt zich als volgt:• 1 april 2012: 5,6%• 1 april 2013: 6,1%• 1 april 2014: 6,2%• 1 april 2015: 6,5%

Hoe hoog is het rentepercentage dat Kim moet betalen van 1 april 2014 tot 1 april 2015?a. 5,98%.b. 6,08%.c. 6,10%.

20. Kees Verhoef sloot op 1 januari 2009 een hypothecair krediet af met een rentedrempelconstructie. De bandbreedte bedraagt 1,75%. Bij het afsluiten bedroeg de stabielrente 6%. De rente ontwikkelde zich als volgt:• 1 januari 2010: 6,80%;• 1 januari 2011: 7,90%;• 1 januari 2012: 8,25%; • 1 januari 2013: 7,85%.

Hoe hoog is de rente voor Kees geworden vanaf 1 januari 2013?a. 7,85%.b. 6,10%.c. 6,00%.

21. Uit welke bestanddelen is nominale rente opgebouwd?

22. Wat is het verschil tussen nominale en effectieve rente?

23. Bereken de rente die een klant betaalt in het derde jaar bij een rentemiddeling. Er is gekozen voor een vijfjaarsperiode. Bij aanvang bedraagt de rente 5,2%. De rente ontwikkelt zich de twee jaar daarna als volgt: 6,1% en 6,9%.

24. Bereken wat een klant aan rente betaalt bij rentemiddeling bij verhoging. De oorspronkelijke hoofdsom bedraagt € 150.000, waarbij gekozen is voor een rentevaste periode van 10 jaar met een rente van 6,4% per jaar. Inmiddels zijn 6 van deze 10 jaar verstreken. De verhoging bedraagt € 50.000 en op dat moment is de 10-jaarsrente 6,8% per jaar.

25. Geef aan welk rentepercentage een klant gaat betalen bij een bandbreedteconstructie met een stabielrente van 6,2% en een bandbreedte van 1,5%, als de marktrente 7,8% wordt.

26. Wat is volgens nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen de definitie van de marktwaarde van een woning?

27. Hoeveel procent van de marktwaarde van de woning mag maximaal aflossingsvrij verstrekt worden?

98


99



1.Antwoord c is juist.De maximale kostengrens voor de financiering met NHG ligt op € 265.000. Dit betekent dat de aanvraag van Merel en Dik niet voldoet aan de normen van de NHG, om reden dat de maximale kostengrens mede wordt bepaald door 6% kosten, waardoor de maximale aankoopprijs € 250.000bedraagt. Deze aankoopprijs wordt door Merel en Dik overschreden.

2.De geldverstrekker moet een standaardovereenkomst van borgtocht aangaan, wil zij hypothecaire leningen met NHG kunnen verstrekken. Deze overeenkomst gaat de geldverstrekker aan met het WEW. In deze overeenkomst leggen zij vast dat wanneer de geldverstrekker een hypothecaire lening met een NHG verstrekt, het WEW hiervoor borg staat.

3.Het voordeel voor de geldverstrekker is meer zekerheid de schuld terugbetaald te krijgen bij betalingsproblemen. Het voordeel voor de geldlener is een rentekorting die kan oplopen tot 0,8%.

4.De kosten van het in eigendom verkrijgen van een bestaande woning bestaan volgens de NHG-normen uit:a. de koopsom kosten koper van de woning of de marktwaarde vrij van huur en gebruik.

Uitgangspunt is het laagste bedrag van deze twee;b. kosten van afkoop van toekomstige canonverplichtingen, mits de afkooptermijn ten minste gelijk

is aan de looptijd van de lening;c. de kosten van kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen.

Kwaliteitsverbetering is het treffen van voorzieningen in verband met herstel van achterstallig onderhoud, verbetering en/of uitbreiding van de woning. Voorbeelden zijn: inbouwapparatuur in de keuken, schilderwerk aan binnen en buitenzijde van de woning en het leggen van parket, laminaat of plavuizen. Energiebesparende voorzieningen zijn limitatief opgesomd in de Voorwaarden & Normen NHG.

d. een blijkens de koopovereenkomst of afzonderlijke overeenkomst overeengekomen eenmalige storting in een onderhoudsfonds ten behoeve van het totale toekomstig onderhoud van de woning;

e. vermeerderd met 6% van de som van a tot en met d voor bijkomende kosten.

5.Een niet-aftrekbaar rentedeel vermindert de maximale woonlast. Hierdoor wordt de maximale geldlening ook kleiner. De vermindering van de woonlast berekent een geldverstrekker aan de hand van de volgende formule:

Ann x K x FF -/- (1,6 x R) + 0,1%

100


waarbij:Ann = annuïteitenfactor; (= 1: an¬p) met een betaling maandelijks achteraf en volgens de

berekende toetsrente en looptijd van de leningK = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is;F = financieringslastpercentage;R = toetsrente.

6.De regeling is in het leven geroepen voor geldleners die hun woonlasten voor een hypothecaire geldlening met NHG tijdelijk niet meer kunnen betalen. Het niet meer kunnen betalen van de woonlasten moet dan het gevolg zijn van werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of het overlijden van de partner. De woonlastenfaciliteit (WLF) is erop gericht om gedwongen verkoop van de woning te voorkomen.

7.Antwoord b is juist.Het maximale bedrag onder de woonlastenfaciliteit is 9% van de hoofdsom van de hypotheek, zijnde 9% van € 200.000 = € 18.000. De maandlast bedroeg € 1.100, zij kan echter nog € 600 betalen, derhalve is het mogelijk om € 18.000/(€ 1.100 -/- € 600) = 36 maanden gebruik te maken van de woonlastenfaciliteit. Deze faciliteit geldt voor een periode even zo groot als het verschil in werkelijke maandlast en nog te kunnen betalen maandlast.

8.Antwoord c is juist.Gedurende de looptijd neemt de aflossing van de annuïteitenhypotheek toe.

9.Antwoord c is juist.De netto maandlast bedraagt (€ 500 -/- 42% x € 500) + (42% van 0,75% van € 200.000/12) + € 200 = € 542.

10.Antwoord b is juist.De maximale overbrugging bedraagt € 240.000 -/- € 100.000 = € 140.000. De verkoop is immers al zeker. In dat geval kan het werkelijk overeengekomen verkoopbedrag worden genomen als uitgangspunt.

11.Het kenmerkende verschil tussen de diverse aflossingsvormen ligt in de manier waarop de hoofdsom wordt afgelost. Hypothecaire leningen kunnen daarbij worden onderscheiden in hypotheken waarvan de hoofdsom gedurende de looptijd wordt afgelost en hypotheken waarvan de hoofdsom aan het eind van de looptijd wordt afgelost. Deze laatste aflossingsvormen worden met ingang van 2013 niet meer fiscaal ondersteund (voor nieuwe financieringen).

101


12.De annuïteitenhypotheek wordt gekenmerkt door een jaarlijks bruto gelijkblijvende totale hypotheeklast (de annuïteit). De som van rente en aflossing blijft gedurende de looptijd gelijk. De samenstellende delen veranderen echter met elke betalingstermijn. Aangezien de rentekosten gedurende de looptijd afnemen, betekent dit dat de netto lasten van de annuïteitenhypotheek gedurende de looptijd stijgen.

13.Bij een levenhypotheek wordt tegelijk met het aangaan van de hypothecaire lening een gemengde (winstdelende) verzekering afgesloten. Dit is een combinatie van een kapitaalverzekering bij leven en een tijdelijke kapitaalverzekering bij overlijden. Er vinden geen tussentijdse aflossingen plaats. Daarvoor in de plaats komt de premie voor de levensverzekering. Deze kent een spaardeel bestemd voor de uiteindelijke aflossing van de schuld, een risicodeel om bij tussentijds overlijden van de verzekerde de schuld (deels) te kunnen aflossen en een vergoeding voor de verzekeraar. Over het spaardeel dient minimaal de wettelijk voorgeschreven rekenrente van 3% te worden vergoed.

14.Alle drie de hypotheekvormen zijn varianten van de levenhypotheek. Het verschil tussen de drie zit in de vergoeding over het spaardeel van de betaalde premies. Bij een levensverzekering dient over het spaardeel minimaal de wettelijk voorgeschreven rekenrente van 3% te worden vergoed. Omdat de verzekeringsmaatschappij doorgaans een hoger beleggingsresultaat behaalt, wordt een deel van de overwinst gedeeld met de verzekerde. Bij de spaarhypotheek wordt over het continu groeiende spaardeel niet een winstdelingspercentage vergoed, maar de tussen de partijen overeengekomen hypotheekrente. De beleggingshypotheek onderscheidt zich van de leven- en spaarhypotheek doordat de verzekeringspremies voor rekening en risico van de hypotheekgever belegd worden en niet voor rekening en risico van de geldgever.

15.Het verschil tussen de beleggingshypotheek en de effectenhypotheek is dat bij een beleggingshypotheek de geldnemer via een verzekering belegt, terwijl bij een effectenhypotheek de geldnemer rechtstreeks in beleggingsobjecten belegt. Deze vallen (en vielen ook voor 2013) in box 3 in plaats van box 1.

16.De keuze inzake welke aflossingsvorm het beste past bij een klant wordt mede gemaakt aan de hand van het klantprofiel. De keuze van de aflossingsvorm wordt bepaald door diverse criteria, zoals de wens met betrekking tot de hoogte van de financiële periodieke lasten, of de klant een risicomijdende of risicobewuste belegger is en de leeftijd van de klant.

17.Als er een tweede hypothecaire lening wordt verstrekt door een andere geldgever dan die waar de eerste hypotheek loopt, zijn er twee hypotheekhouders voor één onderpand. Er wordt in dit kader gesproken over een eerste hypotheekhouder en een tweede hypotheekhouder. Dit onderscheid is met name van belang bij uitwinning. De volgorde bij uitwinning is bepalend, waarbij de eerste hypotheekhouder voorgaat. Dit betekent dat eerst de schuld aan de eerste hypotheekhouder zal worden voldaan en vervolgens pas het restant aan de tweede hypotheekhouder.

102


In de praktijk komt het veelvuldig voor dat de eerste hypotheekhouder dezelfde is als de tweede hypotheekhouder. Een dergelijke situatie ontstaat indien de geldverstrekker bovenop de bestaande hypotheek nog een aanvullende hypotheek voor bijvoorbeeld een verbouwing heeft verstrekt. De eerste inschrijving blijft dan staan, er volgt een tweede inschrijving voor dezelfde geldverstrekker voor de aanvullende hypotheek.

18.Het verschaffen van zekerheid aan de geldgever van het overbruggingskrediet kan op drie manieren:• een positieve en/of negatieve hypotheekverklaring;• een onherroepelijke notariële volmacht tot het vestigen van hypotheek;• het vestigen van een hypotheek op de te kopen en op de te verkopen woning.

19.Antwoord a is juist.• 1-4-2011 t/m 31-3-2012 = 5,6%• 1-4-2012 t/m 31-3-2013 bedraagt 1/5 x (4 x 6% + 5,6%) = 5,92%• 1-4-2013 t/m 31-3-2014 bedraagt 1/5 x (3 x 6% + 5,6% + 6,1%) = 5,94%• 1-4-2014 t/m 31-3-2015 bedraagt 1/5 x (2 x 6% + 5,6% + 6,1% + 6,2%) = 5,98%• 1-4-2015 t/m 31-3-2016 bedraagt 1/5 x (6% + 5,6% + 6,1% + 6,2% + 6,5%) = 6,08%

20.Antwoord b is juist.De bandbreedte bedraagt 1,75%. De rente van Kees wordt dan vanaf 1 januari 2013 6,1%, immers de stabielrente bedraagt 6,0%, de rente wordt 7,85%, dus het meerdere boven de bandbreedte dient Kees te gaan betalen. Dat betekent dus 6,0% + 0,1% = 6,1%.

21.Nominale rente is opgebouwd uit: reële rente, compensatie voor inflatie en een risico-opslag.

22.Het verschil tussen nominale en effectieve rente bestaat uit kosten, tijdstippen van betaling en het aantal betalingen per jaar. Dit is bij nominale rente niet meegenomen en is bij effectieve rente wel verwerkt in het rentepercentage.

23.De klant betaalt de volgende rente: (3/5 x 5,2%) + (1/5 x 6,1%) + (1/5 x 6,9%) = 5,72%.

24.Bij rentemiddeling bij verhoging wordt de volgende rente betaald: € 150.000 x 6,4% x 4 jaar = € 38.400€ 50.000 x 6,8% x 4 jaar = € 13.600€ 200.000 x 6,8% x (10 -/- 4) = € 81.600Totaal aan rente is dan € 133.600

De gemiddelde rente bedraagt dan € 133.600 / 10 jaar = € 13.360.De nieuwe rente wordt dan € 13.360 / € 200.000 x 100% = 6,68%.

103


25.Er is een stabielrente van 6,2% en een bandbreedte van 1,5%. De rente gaat dus pas wijzigen als deze hoger wordt dan 7,7% of lager dan 4,7%. De rente is nu 7,8%, de klant gaat dus 6,3% betalen, want er wordt 0,1% buiten de bandbreedte getreden.

26.In de Gedragscode wordt de marktwaarde als volgt omschreven:• de koopprijs van een woning, zoals blijkt uit een schriftelijke door de klant en de verkoper

ondertekende koopovereenkomst, akte van levering of een veilingakte; of• de koop- en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of

aannemingsovereenkomst, vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van de bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen; of

• de meest recente WOZ-waarde; of• een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde

marktwaarde (eventueel na verbouwing), blijkend uit een recent taxatierapport.

27.50%.

104


105


3 VERZEKEREN EN WONEN

Hilco heeft onlangs een woning gekocht. Hij is gewezen op allerlei risico’s die zich voordoen bij de financiering van een woning, zoals het risico op een stijgende rente of het overhouden van een restschuld bij gedwongen verkoop.Hilco realiseert zich echter dat er nog meer risico’s aan woningbezit kleven. Deze risico’s hebben betrekking op hemzelf of zijn woning. Wat moet er geregeld zijn als hij zelf arbeidsongeschikt of werkloos wordt? En wat gebeurt er met zijn hypotheekschuld als zijn woning door brand verloren zou gaan?

Bij de aankoop van een woning spelen diverse schadeverzekeringen een rol. De belangrijkste schadeverzekering is de opstal- of woonhuisverzekering, die altijd verplicht wordt gesteld bij het afsluiten van een hypothecair krediet.Daarnaast zijn er nog verschillende andere verzekeringen die risico’s van de geldlener kunnen afdekken.

In dit hoofdstuk komen de volgende onderwerpen aan bod:• de opstalverzekering;• de inboedelverzekering;• het tot stand komen van de verzekeringspolis;• inkomensverzekeringen;• de assurantiebelasting.

3.1 OPSTALVERZEKERING

Wanneer een klant een eigen woning heeft, is een opstalverzekering, die schade aan de woning dekt, vrijwel altijd noodzakelijk. De hypotheekverstrekker stelt zo’n verzekering zelfs verplicht. De hypotheekverstrekker zal de opstalverzekering verplicht stellen voor minimaal het bedrag van de kosten voor herbouw van de woning bij totaalverlies. Voor de bezitter zelf van een eigen woning is het over het algemeen echter ook wel zo prettig dat de woning herbouwd kan worden bij een eventueel tenietgaan van de woning.

Bij de keuze voor een opstalverzekering is zowel de premie als de dekking van belang. Tegenwoordig worden meestal twee producten aangeboden, te weten de extra uitgebreide opstalverzekering en de meest uitgebreide opstalverzekering. De meest uitgebreide opstalverzekering kan tegen alle van buitenaf komende onheilen dekking geven.

106


3.1.1 Extra uitgebreide opstalverzekering

Op hoofdpunten is de dekking bij de verschillende verzekeraars gelijkwaardig. Een opstalverzekering biedt dekking tegen schade veroorzaakt door onder meer brand, ontploffing, blikseminslag, inductie en bliksem, storm, inbraak, diefstal, rook en roet, vandalisme, water, regen, vorst, aanrijding en aanvaring, omvallen van bomen en kranen. Daarnaast vindt er, boven de verzekerde som, vergoeding plaats van opruimings- en saneringskosten en kosten van huurderving, noodhulp en tuinaanleg. Deze kosten zijn uiteraard alleen meeverzekerd indien het schade betreft die het gevolg is van een van de hiervoor genoemde gebeurtenissen of ‘evenementen’.In het algemeen geldt dat geen schade wordt vergoed die het gevolg is van aardbeving, vulkaanuitbarsting, overstroming, terrorisme, atoomkernreacties en molest. Onder dit laatste wordt verstaan: gewapend conflict, burgeroorlog, opstand, binnenlandse onlusten, oproer en muiterij. Schade als gevolg van relletjes is wel gedekt.

3.1.2 Meest uitgebreide opstalverzekering

Bij deze vorm is de dekking van de extra uitgebreide verzekering uitgebreid met een zogenoemde allrisk-dekking. In principe dekt de verzekering schade aan de woning door elk plotseling van buiten komend onheil. De dekking van de verzekering bestaat uit twee delen:• de standaarddekking;• de dekking voor alle niet genoemde risico’s.

Allereerst kent de verzekering de standaarddekking, die overeenkomt met die van de extra uitgebreide vorm (met dezelfde uitsluitingen) en daarnaast een dekking voor alle niet genoemde risico’s. Daarbij wordt vervolgens weer een groot aantal uitsluitingen genoemd, die van verzekeraar tot verzekeraar verschillen.

Als grondslag voor het verzekerde bedrag wordt in beginsel de herbouwwaarde als uitgangspunt genomen. De herbouwwaarde is het totaal aan kosten dat vereist is om het verzekerde object in dezelfde staat te herbouwen. Voor de herbouwwaardebepaling kan het best worden uitgegaan van de inhoud van het pand en van de bepaalde herbouwprijs per kubieke meter.

3.1.3 Indexering

Gedurende de looptijd van de verzekering kan de waarde van de verzekerde goederen door diverse redenen wijzigen, waardoor het verzekerde bedrag moet worden aangepast. Uitbreidingen, verbeteringen of vernieuwingen zullen het te verzekeren bedrag in ieder geval verhogen. Er zijn echter ook factoren van algemene aard die aanpassing van het verzekerde bedrag noodzakelijk maken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan stijgende bouwkosten, een BTW-verhoging of algemene prijsstijgingen.

107


Deze algemene prijswijzigingen worden door middel van een indexclausule verwerkt in het verzekerde bedrag. Hierdoor wordt jaarlijks het verzekerde bedrag automatisch verhoogd of verlaagd. Bij opstalverzekeringen is de basis voor deze aanpassingen het indexcijfer voor bouwkosten. Als zich in de loop van een jaar schade voordoet en het prijspeil blijkt gedurende het jaar te zijn gestegen, wordt het verzekerde bedrag aangepast met maximaal 25% ten opzichte van de laatste aanpassing, echter nooit met meer dan de werkelijke correctie in de loop van dat jaar bedroeg.

3.2 INBOEDELVERZEKERING

Vrijwel iedere klant heeft een eigen inboedel en doorgaans ook een inboedelverzekering. Bij een inboedelverzekering is de woonplaats van de klant van belang. Niet alleen de premie, maar vaak ook de rest van de voorwaarden kunnen per regio verschillen. Behalve een hogere premie wordt in risicovolle gebieden meestal een eigen risico gehanteerd bij vooral diefstal en verzekerden worden vaak geconfronteerd met een beperkte dekking voor bepaalde diefstalgevoelige zaken.

Er zijn drie soorten inboedelverzekeringen. Achtereenvolgens komen aan de orde de gewone, de extra uitgebreide en de meest uitgebreide inboedelverzekering.

3.2.1 Gewone inboedelverzekering

De gewone inboedelverzekering is niet erg populair meer. Slechts een echte brand met grote vlammen is binnen deze verzekering gedekt. Schroei- en smeltschade bijvoorbeeld zijn niet gedekt. Hierdoor worden dergelijke verzekeringen tegenwoordig bijna niet meer gesloten.

3.2.2 De extra uitgebreide inboedelverzekering

Bij vrijwel alle verzekeraars is bij de extra uitgebreide inboedelverzekering de schade gedekt die ontstaat als gevolg van de volgende gebeurtenissen:• inbraak, diefstal of een poging daartoe;• brand en brandblussing;• schroei-, zeng- en smeltschade waarbij geen vlammen te zien waren;• blikseminslag en overspanningen of inductie als gevolg daarvan;• ontploffing;• storm, waaronder schade aan (schotel)antennes en buitenzonweringen;• gewelddadige beroving;• vandalisme na binnendringing in de woning;• schade door diefstal van tuinmeubilair, wasgoed, tuingereedschappen aanwezig in de tuin of op

het balkon;• schade aan de inhoud van diepvries en koelkast als gevolg van een defect of stroomuitval;• aanrijding en aanvaring (uiteraard van de verzekerde woning);• regen of andere neerslag die onvoorzien de woning binnendringt;

108


• lekkages uit waterleidingen en daarop aangesloten (af)wasmachines en dergelijke (bijvoorbeeld door plotselinge leidingbreuk, overlopen of springen van de leidingen door vorst), dit geldt ook voor de cv-installatie;

• water dat terugkomt uit rioolputten en -buizen;• waterschade als gevolg van aquariumbreuk en lekkage uit een waterbed;• lekkages uit oliestookinstallaties;• rook en roet, plotseling uitgestoten door op een schoorsteen aangesloten kachel of open haard;• plundering en relletjes;• omvallen van heistellingen, kranen en vaak ook van bomen.

Meestal niet gedekt is schade als gevolg van het open laten staan van deuren en ramen en de schade als gevolg van slecht onderhoud en/of vochtdoorlating van muren. Nooit gedekt is de schade door dijkdoorbraak, overlopen van kades en overstromingen van rivieren als gevolg van neerslag.

Schade door aardbevingen en overstromingen is niet gedekt, evenmin als gevolg van molest (oorlog, opstand en dergelijke), terrorisme en atoomkernreacties. Verder zijn geld en geldswaardig papier altijd gedekt tot een bepaald bedrag.

3.2.3 De meest uitgebreide inboedelverzekering

De meest uitgebreide vorm is te herkennen aan de ‘ieder plotseling en onvoorzien onheil’-clausule in de polis. Naast alles dat zojuist met betrekking tot de extra uitgebreide variant is opgesomd, dekt deze verzekering in principe ook de schade die is aangericht door een verwilderde kat die het huis van de klant is binnengedrongen en die in paniek bijvoorbeeld de gordijnen stuktrekt. Of als de klant bij het stofzuigen per ongeluk een dure lamp van het dressoir stoot. Een nadeel van de meest uitgebreide verzekering is dat een groot aantal verzekeraars, naast de gewone uitsluitingen in de polis, een aantal onheilen opsomt waarvoor weer geen dekking bestaat. Hierdoor wordt het nut van de verzekering substantieel uitgehold.

3.2.4 Beperkingen

Bij de opstalverzekering wordt rekening gehouden met onder meer de regio waarin het verzekerde object ligt. In de wat inbraak betreft meest risicovolle gebieden (de meeste verzekeraars rekenen hiertoe Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) is de vergoeding bij diefstal van audiovisuele apparatuur, cd’s, computers, software en dergelijke, beperkt tot maximaal ongeveer € 2.500, terwijl de vergoeding van geld en geldswaardig papier bij de meeste verzekeraars beperkt blijft tot € 500. Verder geldt in de genoemde grote steden bij iedere schade door diefstal bij verreweg de meeste verzekeraars nog een eigen risico. De trend is echter dat steeds meer verzekeraars ook in de grote steden de dekkingsbeperkingen laten vallen of deze beperken tot slechts een eigen risico.

Bij een inboedelverzekering wordt over het algemeen verzekerd tegen nieuwwaarde. Er zijn in alle inboedelverzekeringen een aantal beperkingen hieromtrent opgenomen.

109


Tegen dagwaarde wordt vergoed:• alles wat gerepareerd kan worden (reparatiekosten);• alles wat op het moment van de schade een waarde heeft van 40% van de nieuwwaarde of

minder;• antieke goederen.

Daarnaast is geen dekking voor hetgeen oneigenlijk gebruikt wordt, zoals een motor die als decoratiestuk in de huiskamer is gezet.

3.3 VASTSTELLEN VAN DE VERZEKERDE SOM

Het is zaak de verzekerde som zo nauwkeurig mogelijk te bepalen, zodat die zo goed mogelijk overeenkomt met de nieuwwaarde van de inboedel van de klant. Zeer belangrijk hierbij is het gevaar van onderverzekering. Oververzekering is uiteraard ook mogelijk, dan is de klant echter een dief van de eigen portemonnee. Meer dan de werkelijke schade krijgt de klant toch niet uitgekeerd. Bij onderschatting van de waarde van de inboedel kunnen er echter problemen ontstaan bij schade of gedeeltelijke schade.

Ten aanzien van de waarde van de inboedel geldt hetzelfde als voor de opstal, deze kan fluctueren. De jaarlijkse aanpassing van het verzekerde bedrag bij inboedelverzekeringen vindt plaats op basis van de indexcijfers voor woninginboedels, met een extra dekking van 25%. Hierdoor wordt de laatste aanpassing van de prijs- en welvaartsstijging opgevangen, maar ook de verschillen die zijn ontstaan doordat de waardestijging van de inboedel groter is dan de gemiddelde stijging.

Er wordt bij een schadeverzekering nooit meer uitgekeerd dan de daadwerkelijke schade. Op alle schadeverzekeringen is het indemniteitsbeginsel van toepassing, wat inhoudt dat alleen daadwerkelijke schade uitgekeerd mag worden en een verzekeringnemer niet ‘beter’ mag worden vaneen uitkering als gevolg van schade.

Is het verzekerde bedrag hoger dan de maximaal te lijden schade, dan wordt er gesproken van oververzekering. Is het verzekerd bedrag lager dan de maximaal te lijden schade, dan wordt er gesproken van onderverzekering.

3.3.1 Oververzekering

Van oververzekering is sprake als het verzekerde bedrag te hoog is. Bij schade wordt alleen het bedrag uitgekeerd dat daadwerkelijk aan schade geleden is. Het feit dat het verzekerde bedrag hoger was dan de maximale schade, heeft dus geen enkele invloed op de uitkering bij schade. Feitelijk wordt er bij oververzekering dus te veel premie door de verzekeringnemer betaald. Immers, een hoger verzekerd bedrag heeft een hogere premie tot gevolg, maar levert bij schade geen hogere uitkering op.

Soms wordt bewust een lager bedrag verzekerd dan de werkelijke waarde, terwijl tegelijk wordt afgesproken dat de onderverzekeringsregel - waardoor maar een deel van de schade vergoed zou worden - niet toegepast wordt. Dan is er sprake van een premier-risqueverzekering.

110


VoorbeeldEen huis is verzekerd voor: € 200.000

De werkelijke waarde is: € 175.000

Te hoog verzekerd voor: € 25.000

Elke gedekte schade wordt volledig vergoed, maar de verzekerde krijgt niet meer dan de werkelijke schade. De

maximale schade bij totaal verlies bedraagt € 175.000; dat is de maximale uitkering. Onder geen enkele

omstandigheid wordt bij oververzekering het volledige verzekerde bedrag uitgekeerd omdat dat zou betekenen

dat méér dan de echte schade vergoed wordt. Het enige gevolg van de oververzekering is dat de

verzekeringnemer te veel premie heeft betaald over € 25.000. Die te veel betaalde premie krijgt hij niet terug.

3.3.2 Onderverzekering

Wanneer de volle waarde van het voorwerp niet is verzekerd, hoeft de verzekeraar bij schade slechts naar evenredigheid van het verzekerde tot het niet verzekerde gedeelte uit te keren. Dat houdt in, dat als het verzekerde bedrag te laag is - en er dus te weinig premie is betaald - de verzekeraar ook niet de hele schade hoeft te betalen.

Dan geldt de onderverzekeringsregel:

(VS/WW) x S = U

waarbij:VS = verzekerde somWW = werkelijke waardeS = schadebedragU = uitkering

VoorbeeldEen inboedel is verzekerd voor: € 50.000

De werkelijke waarde is: € 75.000

Te laag verzekerd: € 25.000

Als er schade ontstaat van € 6.000, dan is de uitkering:

(VS/WW) x S = 50.000/ 75.000 x € 6.000 = € 4.000.

Wanneer er sprake is van totaalverlies, bedraagt de schade € 75.000. De uitkering is dan:

(50/75) x € 75.000 = € 50.000.

Let op: bij totaalverlies wordt bij onderverzekering weliswaar de gehele verzekerde som uitgekeerd, maar het is slechts een deel van de schade. De onderverzekeringsregel komt onder andere voor in alle verzekeringen van gebouwen en inboedels.

111


3.3.3 Dubbelverzekering

Er is sprake van dubbelverzekering als een bepaald verzekerd voorval op meerdere polissen is verzekerd. Dit is, behalve bij enkele uitzonderingen, wettelijk verboden. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om een inboedel met een waarde van € 30.000 tweemaal voor € 30.000 te verzekeren. Bij schade wordt er maar eenmaal uitgekeerd. De oudste verzekering blijft intact, de tweede verzekering is nietig. Dubbelverzekering is niet alleen verboden, maar in het kader van het indemniteitsbeginsel ook volslagen overbodig.

In de wet is een aantal uitzonderingen opgenomen. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld glas of kostbaarheden. Deze zijn vaak tot een bepaald bedrag opgenomen op de opstalverzekering, maar kunnen ook apart verzekerd worden (dan vaak tegen een hoger bedrag) in een glasverzekering of kostbaarhedenverzekering. In dergelijke gevallen is dubbelverzekering toegestaan, maar mag er nog steeds niet meer uitgekeerd worden bij schade dan het daadwerkelijk geleden bedrag aan schade.

3.3.4 Samenloop

Het komt voor dat voorwerpen voor hetzelfde risico op meer polissen zijn gedekt. Een televisietoestel kan, voor wat betreft het brandrisico, zowel gedekt zijn op de brand-/inboedelverzekering als op een daarnaast gesloten specifieke tv-verzekering. Andere voorbeelden zijn de ziektekostenverzekering en de reisverzekering; beide polissen dekken ziektekosten tijdens de vakantie. Vaak wordt gesteld, dat de zogenaamde speciale verzekering voorgaat (prevaleert). Dat is echter niet zonder meer waar. Weliswaar heeft een aantal verzekeraars onderling een dergelijke afspraak gemaakt, maar dat geldt niet voor alle verzekeraars.

De Raad van Toezicht Verzekeringen vindt dat bij samenloop van verzekeringen eerst de aangesproken verzekeraars de schade moeten vergoeden. Wanneer dit gebeurd is, moeten verzekeringsmaatschappijen onderling uitmaken wie verder voor de schadevergoeding moet opkomen (onderling verhaal). Als dan blijkt dat in de polis geen regeling voor het geval van samenloop staat en verzekeraars hebben ook geen andere afspraak daarover gemaakt, dan geldt er een wettelijke regeling. In de wet is opgenomen dat de verzekeringnemer mag kiezen welke polis hij aanspreekt.

De aangesproken verzekeraar heeft het recht op verhaal op de andere verzekeraar. In het nieuwe recht is het chronologisch beginsel geschrapt. Voorop staat dat de verzekerde in geen geval de dupe mag worden van een meningsverschil tussen verzekeraars onderling. In aansluiting op de mening van de Raad van Toezicht Verzekeringen heeft het Verbond van Verzekeraars een commissie in het leven geroepen: de Verbondscommissie Samenloop. Deze commissie ziet er op toe dat de verzekerde in ieder geval een uitkering ontvangt van de maatschappij, waar hij in eerste instantie de schade meldt. Als beide verzekeraars achteraf van mening blijven verschillen wie uiteindelijk de schade moet betalen, kan die commissie optreden als arbiter.

112


3.4 DE VERZEKERINGSPOLIS

Na de totstandkoming van een verzekering wordt een polis gemaakt. Een polis bestaat meestal uit een polisblad voor de specifieke gegevens en de polisvoorwaarden voor de algemene gegevens.

In de polis wordt omschreven welke dekking de verzekering heeft. Dit wordt ook wel de dekkingsomschrijving genoemd. De wettelijke bepalingen vormen de basis voor de polis. Als er in de polis geen nadere bepaling of afwijking van de wettelijke regeling voorkomt, geldt de wet. Om een wettelijke regeling niet van toepassing te laten zijn, moet dit uitdrukkelijk in de polisvoorwaarden worden vastgelegd. Schade wegens opzettelijke schuld van de verzekerde wordt door geen enkele verzekeraar ooit gedekt.

De polis bevat een verplichting voor de verzekeringnemer om wijzigingen in zijn situatie door te geven aan de verzekeraar. Dit wordt omschreven als de mededelingsplicht.Afhankelijk van het soort verzekering wordt in de polis omschreven welke gevaren en kosten zijn gedekt en welke zijn uitgesloten. De polisvoorwaarden regelen wanneer de verzekeringnemer de premie moet betalen, of er teruggaaf of restitutie van premie mogelijk is en of de premie tussentijds kan worden aangepast. Het verzekerde bedrag, ook wel verzekerde som genoemd, is het bedrag waarvoor iets verzekerd wordt. Bij de verzekerde som wordt meestal uitgegaan van de waarde die de verzekerde zaak heeft. De waarde kan tot stand komen op basis van bijvoorbeeld deherbouwwaarde, de nieuwwaarde, de dagwaarde of de gebruikswaarde.

3.5 INKOMENSVERZEKERINGEN

Bij de hypotheekverstrekking en advisering over de hypotheek, speelt de bestendigheid van inkomen een belangrijke rol. Bij wegvallen van het inkomen kan de hypotheekgever immers wellicht zijn betalingsverplichtingen niet meer voldoen. Daarom zal tijdens de inventarisatie het risico van wegvallen van inkomen als gevolg van arbeidsongeschiktheid en/of werkloosheid besproken moeten worden. De klant kan er uiteraard voor kiezen om dit risico zelf te dragen. Het is ook mogelijk om een verzekering te sluiten om dit risico gedeeltelijk of geheel af te dekken. In deze paragraaf zullen de meest voorkomende verzekeringen nader worden toegelicht.

Achtereenvolgens komen aan de orde:• particuliere arbeidsongeschiktheidsverzekering;• premievrijstelling bij arbeidsongeschiktheid;• arbeidsongeschiktheidsrente;• woonlastenbeschermer.

113


3.5.1 Particuliere arbeidsongeschiktheidsverzekering

Naast verzekeringen op wettelijke basis (Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen (WIA)) zijn er particuliere arbeidsongeschiktheidsverzekeringen. Deze zijn meestal aanvullend bedoeld op de wettelijke verzekeringen.

Werkgevers, werknemers en zelfstandigen kunnen zich tegen het risico van inkomensverlies beschermen door het afsluiten van een particuliere verzekering: een ‘arbeidsongeschiktheidsverzekering’ (de AOV); deze verzekering dekt arbeidsongeschiktheid als gevolg van ziekte en ongeval.De AOV kent twee rubrieken (A en B):• rubriek A betreft de uitkering tijdens het eerste jaar van arbeidsongeschiktheid;• rubriek B betreft de uitkering tijdens de daarop volgende jaren.

Meestal worden beide rubrieken (A én B) verzekerd. Het is ook mogelijk één van de rubrieken apart te verzekeren. Vooral bij rubriek B gebeurt dat nog wel eens. De AOV keert bij gehele of gedeeltelijke arbeidsongeschiktheid periodiek een bedrag uit, zolang die arbeidsongeschiktheid duurt. De hoogte van de uitkering wordt gebaseerd op de mate van arbeidsongeschiktheid en het verzekerde bedrag (de zogenaamde jaarrente). De meeste AOV’s volgen voor de mate van arbeidsongeschiktheid de wettelijke regeling van de WIA. Afhankelijk van de mate waarin iemand voor de WIA arbeidsongeschikt wordt verklaard, vindt er een uitkering (percentage van verzekerd bedrag) plaats op basis van de particuliere AOV.

De AOV kent van oudsher twee verschillende normen voor arbeidsongeschiktheid. Gedurende het eerste jaar van de arbeidsongeschiktheid (rubriek A) moet de verzekerde arbeidsongeschikt zijn voor het in de polis genoemde eigen beroep. Vanaf het tweede jaar van de arbeidsongeschiktheid gaat het erom of men al dan niet geschikt is voor het verrichten van gangbare arbeid (rubriek B).

De laatste jaren zijn enkele toonaangevende AOV-verzekeraars ertoe overgegaan, om ook voor rubriek B alleen beroepsarbeidsongeschiktheid als criterium te hanteren. Tegelijkertijd verrichten die verzekeraars inspanningen die ertoe leiden dat verzekerden met een handicap optimaal in hun beroep kunnen blijven functioneren.

Een verzekerde die blijvend algeheel arbeidsongeschikt wordt bevonden, is vanaf het moment dat hij een uitkering op grond van rubriek B ontvangt, geen premie meer verschuldigd.

Bij de AOV gelden over het algemeen diverse uitsluitingen. Naast algemene uitsluitingen, zoals opzet, grove schuld, molest en atoomkernreacties zijn er enkele bijzondere uitsluitingen:• alcoholmisbruik en het gebruik van geneesmiddelen, verdovende of opwekkende middelen

anders dan op medisch voorschrift;• ongevallen als bestuurder van een motorfiets.

De premies voor een arbeidsongeschiktheidsverzekering zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting als uitgaven voor inkomensvoorzieningen. Bij aftrek van de premies zijn de uitkeringen belast.

114


3.5.2 Premievrijstelling bij arbeidsongeschiktheid

Premievrijstelling heeft te maken met een levensverzekering en is dus alleen van toepassing wanneer er een levensverzekering aan de hypotheek is verbonden. In het kader van hypothecaire kredieten zult u deze dekking dus niet veel meer tegenkomen. Nieuwe hypothecaire kredieten met een kapitaalverzekering worden sinds 2013 immers niet meer fiscaal ondersteund. Bij bestaande verzekeringen komt de dekking echter nog wel voor.

Het is mogelijk om bij arbeidsongeschiktheid de premiebetaling voor de levensverzekering over te laten nemen door de verzekeringsmaatschappij. Tegen een opslag op de premie, wordt - afhankelijk van de mate van arbeidsongeschiktheid - een deel van de premie overgenomen door de maatschappij. Naarmate de arbeidsongeschiktheid groter is (vaak WIA-volgend) zal een groter deel van de premie niet meer door de verzekeringnemer zelf betaald hoeven worden.

Uiteraard is het verzekeren van premievrijstelling geen oplossing voor de gehele hypotheeklasten bij arbeidsongeschiktheid. De lasten voor de hypotheeklening (rentelasten) lopen immers gewoon door.

3.5.3 Arbeidsongeschiktheidsrente

Ook een arbeidsongeschiktheidsrente (anders dan meeverzekerd in de AOV) is verbonden aan een levensverzekering en dus alleen mogelijk bij hypotheken waaraan een levensverzekering isverbonden.

Bij arbeidsongeschiktheid wordt, bij verzekering van een arbeidsongeschiktheidsrente, een bepaald bedrag per maand of jaar uitgekeerd. Ook hier is de mate van arbeidsongeschiktheid bepalend voor de hoogte van de uitkering. Afhankelijk van de mate van arbeidsongeschiktheid (vaak WIA-volgend) wordt een bepaald percentage van de maximale uitkering uitgekeerd.

De maximale arbeidsongeschiktheidsrente die uitgekeerd kan worden, is uiteraard afhankelijk van het verzekerd kapitaal. De premieopslag zal in verhouding moeten staan, zodat er nog wel kapitaal wordt opgebouwd als er geen sprake is van arbeidsongeschiktheid.

3.5.4 Woonlastenbeschermer

De woonlastenbeschermer is in het leven geroepen om specifiek bescherming te bieden tegen het verlies van inkomen met betrekking tot de woonlasten. De woonlastenbeschermer geeft een periodieke uitkering, vaak tijdelijk, ter grootte van de woonlasten bij arbeidsongeschiktheid en/of werkloosheid (in sommige gevallen kan dit worden uitgebreid naar overlijden).

115


Binnen de woonlastenbeschermer kan de klant vaak verschillende keuzes maken:• hoogte uitkering: er kan gekozen worden voor verzekering van de volledige woonlasten of

slechts een deel van de woonlasten;• arbeidsongeschiktheid en/of werkloosheid: in welke gevallen de dekking in werking treedt is

afhankelijk van de klant (meestal wel WW- en WIA-volgend);• wachttijd: de klant kan er vaak voor kiezen om de wettelijke wachttijd voor WW en WIA in te

bouwen of een langere of kortere wachttijd in te bouwen. Dit heeft uiteraard invloed op de te betalen premie;

• de looptijd: vaak zijn standaardlooptijden vijf of tien jaar. Soms is het ook mogelijk om de gehele looptijd van de hypotheek te verzekeren;

• premiebetaling of koopsom: de koopsom voor een woonlastenverzekering kan soms meegefinancierd worden (afhankelijk van onderpand en inkomen), maar er kan ook gekozen worden voor maandpremies. De koopsom is over het algemeen een dure optie.

3.6 ASSURANTIEBELASTING

De assurantiebelasting wordt geheven op verzekeringen waarvan het risico in Nederland is gelegen. Het belastbare feit voor de assurantiebelasting is niet het sluiten van een verzekering, maar de verzekering zelf: de situatie van verzekerd zijn. Wanneer men buiten de verzekeringswereld nevenactiviteiten ontwikkelt die onder het begrip ‘verzekeren’ vallen, krijgt men ook te maken met de assurantiebelasting.

De assurantiebelasting is alleen van toepassing op schadeverzekeringen. Levensverzekeringen zijn dus vrijgesteld.

Daarnaast zijn er nog een aantal verzekeringen vrijgesteld:• begrafenisverzekeringen;• ongevallen-, invaliditeits- en arbeidsongeschiktheidsverzekeringen;• ziekte- en ziektekostenverzekeringen, waaronder zorgverzekeringen als bedoeld in de

Zorgverzekeringswet;• werkloosheidsverzekeringen;• verzekeringen van zeeschepen (geen plezierschepen) en luchtvaartuigen voor internationaal

openbaar vervoer;• transportverzekeringen;• herverzekeringen;• exportkredietverzekeringen.

Het tarief voor de assurantiebelasting bedraagt 21%.

116


117


3.7 ZELFTOETS

1. De antieke klok van Annelies Bleijeveld is door een inbreker meegenomen. Ze heeft een extra uitgebreide dekking op haar inboedelverzekering.

Ontvangt Annelies een vergoeding voor de verdwijning van haar antieke klok?

a. Ja, zij ontvangt een vergoeding op basis van de dagwaarde van de klok.b. Ja, zij ontvangt een vergoeding op basis van de nieuwwaarde van de klok.c. Nee, een antieke klok is uitgesloten op de dekking van de verzekering van Annelies.

2. Sietse Geluk heeft een opstalverzekering met een verzekerd bedrag van € 300.000. Ze heeft een schade van € 50.000 en ontvangt een schade-uitkering van de verzekeringsmaatschappij van€ 40.000. Welke waarde heeft de verzekeraar aan het pand toegekend?

a. € 300.000.b. € 365.000.c. € 375.000.

3. Welke financiële risico’s worden doorgaans overgenomen door een verzekeraar?

4. Schadeverzekeringen kunnen ingedeeld worden naar nut en noodzaak. Welke verzekering zal de hypotheekverstrekker verplicht stellen? En welke verzekeringen zullen onder nut vallen?

5. Wanneer is er sprake van oververzekering en wanneer is er sprake van onderverzekering?

6. Joke heeft een woning met een verzekerde som voor de opstalverzekering van € 450.000. Doordat zij een deel van de woning heeft aangebouwd, is de werkelijke herbouwwaarde€ 550.000. Ze krijgt te maken met brand in de woning. De schade als gevolg hiervan bedraagt€ 150.000. Wat krijgt Joke uitgekeerd?

7. Wat houdt de extra uitgebreide inboedelverzekering in? Noem ten minste vier gebeurtenissen die zijn verzekerd.

8. Wat houdt de indexeringsclausule bij een opstal- of inboedelverzekering in?

9. Wat is een arbeidsongeschiktheidsrente?

Een verzekering die …

a. een eenmalige uitkering geeft bij arbeidsongeschiktheid.b. een periodieke uitkering geeft bij arbeidsongeschiktheid.c. de premies van een kapitaalverzekering opvangt bij arbeidsongeschiktheid.

118


10. Wat houdt rubriek A in bij een arbeidsongeschiktheidsverzekering?

De hoogte van de uitkering …

a. gedurende het eerste jaar van ziekte. b. na 104 weken van ziekte.c. na een jaar van ziekte.

119



1.Antwoord a is juist.Ja, echter zij zal een vergoeding op basis van de dagwaarde van de klok ontvangen. Deze kan, door de antieke status van de klok, hoger zijn dan de nieuwwaarde.

2.Antwoord c is juist.De verzekeraar heeft een waarde van € 375.000 toegekend aan het pand. Er is sprake van onderverzekering voor Sietske: € 300.000/€ 375.000 x € 50.000 = € 40.000.

3.Het financiële risico gerelateerd aan het woonhuis wordt verzekerd door de opstalverzekering. Hierin is het risico van bijvoorbeeld brand, bliksem, ontploffing, storm, inbraak, diefstal, rook, roet, waterschade, regen, vorst, omvallen van bomen enz. voor het woonhuis opgenomen voor de verzekerde.

Het financiële risico gerelateerd aan de inboedel wordt verzekerd door de inboedelverzekering. Hierin is het risico van inbraak, brand, bliksem, ontploffing, storm, diefstal enz. aan de inboedel opgenomen voor de verzekerde.

4.De hypotheekverstrekker zal een opstalverzekering verplicht stellen, zeker zo lang het woonhuis is belast met een uitstaande hypotheeksom. Voorts zal een inboedelverzekering (dringend) geadviseerd worden.

5.Bij oververzekering is het verzekerd bedrag te hoog. Bij schade zal alleen het daadwerkelijke schadebedrag worden uitgekeerd. Bij onderverzekering is er sprake van een te laag verzekerd bedrag. Bij schade zal er naar evenredigheid van het verzekerde en het niet-verzekerde bedrag worden uitgekeerd.

6.Joke is onderverzekerd. De uitkering bij onderverzekering wordt berekend aan de hand van de onderstaande formule:

(Verzekerde Som / Werkelijke Waarde) x Schade = Uitkering

De verzekerde som bedraagt € 450.000; de werkelijke waarde bedraagt € 550.000 en de schade bedraagt € 150.000. Deze worden in de formule ingevuld:

(450.000 / 550.000) x 150.000 = 122.727

De uitkering zal dus € 122.727 bedragen.

120


7.Bij vrijwel alle verzekeraars is bij de extra uitgebreide inboedelverzekering de schade gedekt die ontstaat als gevolg van de volgende gebeurtenissen:• inbraak, diefstal of een poging daartoe;• brand en brandblussing;• schroei-, zeng- en smeltschade waarbij geen vlammen te zien waren;• blikseminslag en overspanningen of inductie als gevolg daarvan;• ontploffing;• storm, waaronder schade aan (schotel)antennes en buitenzonweringen;• gewelddadige beroving;• vandalisme na binnendringing in de woning;• schade door diefstal van tuinmeubilair, wasgoed, tuingereedschappen aanwezig in de tuin of op

het balkon;• schade aan de inhoud van diepvries en koelkast als gevolg van een defect of stroomuitval;• aanrijding en aanvaring (uiteraard van de verzekerde woning);• regen of andere neerslag die onvoorzien de woning binnendringt;• lekkages uit waterleidingen en daarop aangesloten (af)wasmachines en dergelijke (bijvoorbeeld

door plotselinge leidingbreuk, overlopen of springen van de leidingen door vorst), dit geldt ook voor de cv-installatie;

• water dat terugkomt uit rioolputten en -buizen;• waterschade als gevolg van aquariumbreuk en lekkage uit een waterbed;• lekkages uit oliestookinstallaties;• rook en roet, plotseling uitgestoten door op een schoorsteen aangesloten kachel of open haard;• plundering en relletjes;• omvallen van heistellingen, kranen en vaak ook van bomen.

Meestal niet gedekt is schade als gevolg van het open laten staan van deuren en ramen en de schade als gevolg van slecht onderhoud en/of vochtdoorlating van muren. Nooit gedekt is de schade door dijkdoorbraak, overlopen van kaden en overstromingen van rivieren als gevolg van neerslag.

8.Deze algemene prijswijzigingen worden door middel van een indexclausule verwerkt in het verzekerde bedrag. Hierdoor wordt jaarlijks het verzekerde bedrag automatisch verhoogd of verlaagd. Het gevolg is dat een verzekerde vrijwel nooit door tussentijdse prijsstijgingen onderverzekerd kan raken.

9. Antwoord b is juist.Een arbeidsongeschiktheidsrente heeft als kenmerk dat het een periodieke uitkering geeft bij arbeidsongeschiktheid.

10.Antwoord a is juist.Indien er gesproken wordt over rubriek A bij een arbeidsongeschiktheidsverzekering, dan spreekt men over de hoogte van de uitkering gedurende het eerste jaar van ziekte.

121


3.8 EXTRA VRAGEN TOEKOMSTVOORZIENINGEN

In deze syllabus Hypothecair Krediet wordt niet ingegaan op de gevolgen van ouderdom, overlijden, arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. Deze informatie wordt al behandeld in de module Vermogen. De kennis wordt daarom bekend verondersteld. Hieronder staat een aantal vragen om uw kennis over toekomstvoorzieningen te toetsen.

1. Karel Verschoor is na twee jaar loondoorbetaling 80% arbeidsongeschikt. Het is dan 1 mei 2015. Het UWV verwacht dat Karel binnen vijf jaar volledig herstelt. Zijn laatstgenoten salaris bedraagt € 2.700 bruto per maand. Karel voldoet aan de wekeneis. Karel werkte 20 jaar voordat hij arbeidsongeschikt werd. Hij is geboren op 4 januari 1967.

Hoeveel maanden heeft Karel recht op een loongerelateerde uitkering?

a. 26 maanden.b. 30 maanden.c. 38 maanden.

2. Siem Prins werkt al 30 jaar. Hij krijgt een ongeluk met zijn motor. Na twee jaar loondoorbetaling is hij nog steeds volledig arbeidsongeschikt. De verwachting is dat hij binnen vijf jaar herstelt. Op welke WIA-uitkering heeft Siem in eerste instantie recht?

a. IVA-uitkering.b. WGA-loonaanvullingsuitkering.c. WGA-loongerelateerde uitkering.

3. Ellen Groot werkt nu drie jaar bij een zeepfabrikant. Daarvoor zat zij nog op school. Ellen krijgt haar ontslag. Dit is niet aan haar te wijten. Wat voor soort WW-uitkering ontvangt Ellen?

a. Geen.b. Basisuitkering.c. Verlengde uitkering.

4. Wanneer heeft iemand recht op een WGA-loongerelateerde uitkering krachtens de WIA?

5. Wanneer heeft iemand recht op een WGA-loonaanvullingsuitkering krachtens de WIA?

6. Wanneer heeft iemand recht op een IVA-uitkering?

7. Hoe hoog is de maximale IVA-uitkering?

8. Wanneer heeft iemand recht op een WW-uitkering?

9. Hoe lang heeft een werknemer recht op een verlengde WW-uitkering?

122


123


3.8.1 Antwoorden extra vragen toekomstvoorzieningen

1.Antwoord b is juist.Karel heeft recht op 30 maanden uitkering. Hij is 18 jaar geworden in het jaar 1985, derhalve:1985 - 1998 = 13 jaar1998 - 2015 = 17 jaar+Totaal 30 jaar

2.Antwoord c is juist.Siem heeft recht op een loongerelateerde uitkering. Verwacht wordt dat hij binnen vijf jaar zal herstellen. Hij is dus niet volledig en duurzaam arbeidsongeschikt. Daarom komt hij niet in aanmerking voor een IVA-uitkering.

3.Antwoord b is juist.Ellen heeft recht op een basisuitkering op basis van de jaren die ze gewerkt heeft. Daarmee voldoet zij wel aan de weken-eis, echter niet aan de referte-eis (vier uit vijf jaren werken).

4.Er is recht op een WGA-loongerelateerde uitkering als de werknemer 104 weken arbeidsongeschikt is en voldoet aan de referte-eis. Deze eis houdt in dat van de 36 weken voordat de werknemer arbeidsongeschikt werd hij minimaal 26 weken moet hebben gewerkt. Daarnaast moet de arbeidsongeschiktheid minimaal 35% bedragen. Bij een arbeidsongeschiktheid van 80% of meer moet er kans zijn op herstel. Is deze kans er niet dan is er geen recht op een WGA-uitkering, maar op een IVA-uitkering.

5.Er is recht op een WGA-loonaanvullingsuitkering nadat de werknemer de WGA-loongerelateerde uitkering heeft genoten. Hij moet wel voldoen aan de eis dat hij minimaal 50% van zijn restcapaciteit benut. Daarnaast moet de arbeidsongeschiktheid minimaal 35% bedragen. Bij een arbeidsongeschiktheid van 80% of meer moet er kans zijn op herstel. Is deze kans er niet dan is er geen recht op een WGA-uitkering, maar op een IVA-uitkering.

6.Er is recht op een IVA-uitkering als de werknemer voor 80% of meer arbeidsongeschikt is en er geen kans is op herstel.

7.De maximale hoogte van de IVA-uitkering bedraagt 75% van het maximale dagloon. Dit is op jaarbasis 75% van € 51.978,15 = € 38.983,61.

124


8.Een werknemer heeft recht op een WW-uitkering als hij:• werkloos is. Hij moet voldoende arbeidsuren verliezen; en• voldoet aan de referte-eis. Deze eis houdt in dat de 36 weken voordat de werknemer werkloos

hij er minimaal 26 weken gewerkt moet hebben. Deze eis is dus hetzelfde als de referte-eis voor de WGA-loongerelateerde uitkering; en

• geen uitsluitingsgrond heeft; en• niet verwijtbaar werkloos is.

9. Dit is afhankelijk van zijn arbeidsverleden. Wil een werknemer recht hebben op een verlengde WW-uitkering dan moet hij in ieder geval vier van de vijf jaar voordat hij werkloos werd arbeid hebben verricht. Voor elk jaar dat een werknemer arbeid verrichtte, ontvangt hij gedurende één maand een uitkering. Ook het aantal jaren voor 1998 waarin hij ouder was dan 18 jaar tellen mee. Deze jaren tellen zelfs mee, ook al werkte de werknemer toen nog niet. Dit zijn de fictieve arbeidsjaren. Alle jaren vanaf 1998 waarin een werknemer werkte tellen daarnaast mee. Een werknemer kan maximaal 38 maanden recht hebben op een WW-uitkering. Er zijn politieke afspraken gemaakt om tussen 2015 en 2018 de maximale WW-duur geleidelijk te verkorten tot 2 jaar.

125


4 MUTATIES EN BEHEER

Hanne maakt zich ongerust. Het gaat niet goed tussen haar en haar man Karel. Hanne verwacht dat ze het er binnenkort over eens zullen worden dat het beter is om te scheiden. Aan de ene kant zou dat een opluchting zijn, want zo kan het echt niet langer meer. Maar aan de andere kant: hoe moet dat dan financieel? Wie blijft er in hun koopwoning wonen en hoe moet dat geregeld worden met de hypotheek?Misschien kan geen van beiden de woonlasten opbrengen, zodat ze de woning moeten verkopen of een achterstand oplopen op de betalingen en daartoe gedwongen worden. Hanne zit nu al erg in haar maag met de mogelijke financiële gevolgen van de scheiding.

Met de verstrekking van een hypotheek is de rol van een hypotheekadviseur en van de hypotheekverstrekker niet uitgespeeld. Tijdens de looptijd van de hypotheek kunnen er wijzigingen plaatsvinden en kunnen zich mutatiemomenten voordoen. We hebben hieraan al kort gerefereerd in de paragraaf over nazorg. Ook zal de lening aan het einde van de looptijd afgelost moeten worden.Daarnaast kan het voorkomen dat een klant - om welke reden dan ook - betalingsproblemen krijgt, met alle gevolgen van dien. In dit hoofdstuk gaan we in op de mutatiemomenten, de aflossingsmogelijkheden en de aspecten van (bijzonder) beheer. Van bijzonder beheer is er sprake als een klant zijn betalingsverplichtingen niet meer kan voldoen.

In dit hoofdstuk komen de volgende onderwerpen aan bod:• dossiervorming ten behoeve van beheer;• gebeurtenissen die aanleiding zijn tot aanpassing van het hypothecair krediet;• gevolgen betalingsproblemen: bijzonder beheer;• surseance van betaling en faillissement.

4.1 DOSSIERVORMING EN INFORMATIEVERSTREKKING

Het is voor de adviseur belangrijk goed te documenteren. Op basis van zijn adviezen worden overeenkomsten gesloten met een heel lange looptijd, soms van dertig jaar. Tijdens de contractduur kunnen er ontwikkelingen plaatsvinden die aanleiding geven tot mutatie. Er zal dan een dossier moeten zijn om op terug te vallen. Hetzelfde geldt als een klant na verloop van tijd vragen heeft over zijn hypotheek of de advisering. Een adviseur blijft immers gedurende de gehele looptijd van het product verantwoordelijk voor zijn gegeven advies. En als de oorspronkelijke adviseur er niet meer is, moet een vervanger op basis van het dossier het volledige adviestraject en het uiteindelijke hypothecaire krediet kunnen nagaan.

Het is van belang dat een adviseur gedurende de looptijd samen met de klant het destijds gegeven advies herbeoordeelt. Er kan dan worden bijgestuurd door bijvoorbeeld extra stortingen te verrichten of aanpassingen in het uitgavenpatroon. Veel klanten zullen het waarderen als de adviseur uit eigen beweging contact opneemt. De adviseur zal moeten vastleggen wat in het gesprek met de klant aan de orde is gekomen. Goede dossiervorming is de basis van de zorgplicht. De wet (Wft) legt de verplichting immers op dat de papertrail vijf jaar lang, na de totstandkoming van de overeenkomst waarin de klant een financiële dienst aanschaft, bewaard moet worden.

126


Vaak is het verstandig om het dossier langer te bewaren, omdat een klant ook na de wettelijke bewaartermijn nog vragen kan hebben. Daarnaast kan een adviseur ook na vele jaren nog aangesproken worden op adviezen die hij destijds gegeven zou hebben. Wanneer de adviseur niet kan aantonen dat dit niet zo is, wordt aangenomen dat de klant gelijk heeft. Dat komt er feitelijk op neer dat het adviesdossier het best gedurende de gehele looptijd van het financiële product bewaard kan worden, of zelfs iets langer.

4.1.1 Beheer van het dossier

Tot de taken van de afdeling beheer behoort het up-to-date houden van dossiers en ook het verstrekken van informatie aan de hypotheekgever. In het dossier zitten alle belangrijke stukken met betrekking tot de hypotheekverstrekking. In een goed dossier zal in ieder geval het volgende aanwezig zijn:• klantprofiel;• aanvraagformulier;• offerte;• benodigde stukken offerte;• afschriften akte;• kopie legitimatie;• correspondentie met de klant.

4.1.2 Informatieverstrekking aan de klant

De afdeling beheer kan dus desgewenst aan een adviseur informatie over de klant verstrekken. Ook is de afdeling beheer verantwoordelijk voor informatieverstrekking naar de klant. De klant zal minimaal eenmaal per jaar geïnformeerd moeten worden. Hij krijgt dan een overzicht waarin ten minste is opgenomen:• (restant) hoofdsom lening;• actuele rente;• rente betaald over het afgelopen jaar;• eventuele aflossingen betaald over het afgelopen jaar.

Dit overzicht wordt uiterlijk 1 februari na afloop van het betreffende kalenderjaar verstrekt en beslaat het voorafgaande kalenderjaar. Dit overzicht wordt eveneens gehanteerd door de klant, ten behoeve van de aangifte inkomstenbelasting.

Als een klant een beleggingshypotheek heeft, zal hij jaarlijks nog aanvullende informatie ontvangen. Dit moet volgens de bepaalde voorgeschreven modellen.

Behalve een jaarlijks overzicht zal daarnaast ook in bepaalde situaties informatie krijgen omtrent de beleggingsverzekering. Deze informatieverplichting geldt ingeval de klant:• overweegt het contract tussentijds te beëindigen;• overweegt een wijziging in het contract door te voeren (zoals premievrijmaking, wijziging van

premie, afkoop, enz.).

127


4.2 MUTATIEMOMENTEN

Tijdens de looptijd van een hypotheek zal de hypotheekgever en ook de hypotheeknemer te maken krijgen met één of meerdere mutatiemomenten. In deze paragraaf wordt ingegaan op de volgende mutatiemomenten:• herziening rentevaste periode;• verhuur onderpand;• aflossingsvrij maken lening of verlagen aflossing/premie;• gedeeltelijke aflossing lening;• gehele aflossing lening;• verhuizing;• overlijden;• echtscheiding.

4.2.1 Herziening rentevaste periode

Als een klant voor een rentevaste periode heeft gekozen, die afwijkt van de looptijd van de hypotheek, zal de klant op enig moment zijn rentevaste periode zien aflopen. Op dat moment zal een nieuwe rentevaste periode gekozen moeten worden.

Veel geldverstrekkers sturen aan de klant een herzieningsbrief, enige tijd voordat de rentevaste periode afloopt. Sinds april 2013 moet deze renteherzieningsbrief minimaal 3 maanden voorafgaand aan het eind van de rentevaste periode verstuurd zijn. In deze brief wordt eenzelfde rentevaste periode aangeboden aan de klant tegen een actuele rente. Soms worden ook nog andere aanbiedingen gedaan. De klant hoeft niets te doen. Er wordt óf contact met de klant opgenomen, óf stilzwijgend verlengd (zonder tegenbericht) volgens de opgave in de renteherzieningsbrief.

Gezien de hevige concurrentie op de hypothekenmarkt en de mogelijkheid om bij renteherziening eenvoudig bepaalde zaken te wijzigen, is het verstandig op dergelijke momenten uitgebreider contact te hebben met een klant, in de vorm van een (telefonisch) gesprek. Er kunnen dan ook eventuele wijzigingen worden doorgevoerd en andere aspecten worden besproken.

Een wijziging van de aflossingsvorm kan bij verlenging een belangrijke vorm van advisering zijn. Vaak zullen vooral oudere geldnemers een goed advies hierbij bijzonder op prijs stellen. Sinds 2013 kan het wijzigen van de aflossingsvorm wel fiscale consequenties hebben, waarmee een adviseur rekening moet houden.

128


4.2.2 Verhuur onderpand

In het algemeen beperkt de hypotheekverstrekking van de geldgever zich tot onderpanden in eigen gebruik bij de geldlener. Conform het bepaalde in de hypotheekakte is verhuur meestal alleen toegestaan na voorafgaande toestemming van de geldgever. Een verzoek tot verhuur moet de lener meestal schriftelijk doen, waarbij ook een concepthuurcontract ter inzage moet worden meegestuurd. Bij de beslissing of toestemming kan worden verleend, is het van belang om te weten:• onder welke condities verhuur gaat plaatsvinden;• of verhuur voor een bepaalde of een onbepaalde termijn is aangegaan;• welk gedeelte wordt verhuurd (kamerverhuur e.d.);• wat het huurbedrag is.

Daarnaast moet er in gevallen van tijdelijke verhuur een vergunning van de gemeente zijn in het kader van de Leegstandswet.

Het belangrijkste criterium is echter de waarde van het onderpand in verhuurde staat. Deze waarde is over het algemeen lager dan de waarde bij vrije oplevering.

De verstrekkingsnorm op basis van de waarde in verhuurde staat kan sterk variëren per geldgever: van 50% tot 75% van de verhuurde waarde van het onderpand. Wanneer de hoofdsom of de restantvordering de gehanteerde norm te boven gaat, heeft de geldgever drie mogelijkheden, die alleen of in combinatie kunnen worden toegepast:• extra aflossing vragen;• de aflossingsvorm wijzigen (bijvoorbeeld van annuïteit naar lineair), waardoor een snellere

daling van de hoofdsom wordt bewerkstelligd. Daarnaast zal vaak een recent taxatierapport worden verlangd;

• extra zekerheden eisen.

Wanneer toestemming tot verhuur wordt verleend, zal in het algemeen als aanvullende voorwaarde worden gesteld dat, als daar aanleiding voor is, de huur wordt betaald aan de geldgever in plaats van aan de eigenaar. Vaak wordt hiertoe een akte van verpanding opgemaakt.

Is er sprake van een hypothecaire lening die is verstrekt onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan is verhuur niet toegestaan. Alleen mag onder specifieke omstandigheden en tegen strikte voorwaarden tijdelijk worden verhuurd, mits de geldgever zelf akkoord is. Bij woningen waarvan de eigenaar periodiek subsidie ontvangt (bijvoorbeeld sociale koopwoningen) is verhuur wel toegestaan, maar de subsidie zal in beginsel vervallen wanneer de woning niet meer door de eigenaar zelf wordt bewoond. De geldgever dient dan dus rekening te houden met een gewijzigde financiële positie van de geldnemer.

Indien een huurovereenkomst eindigt, zal voor een eventuele nieuwe huurovereenkomst steeds opnieuw toestemming aan de geldgever gevraagd moeten worden.

129


Verhuur op basis van de Leegstandswet

Indien een verzoek wordt ingediend gaat een aantal geldverstrekkers er sinds kort mee akkoord om de woning tijdelijk te verhuren op basis van de Leegstandswet. De spelregels voor tijdelijke verhuur zijn sinds 1 juli 2013 vereenvoudigd. De Leegstandwet is hiervoor aangepast.

De eigenaar van een leegstaande woonruimte mag deze in bepaalde situaties tijdelijk verhuren. Bijvoorbeeld als de woning te koop staat of gesloopt gaat worden. Daarvoor is een vergunning nodig van de gemeente waarin de woonruimte ligt. De voorwaarden voor het verstrekken van de vergunning zijn geregeld in de Leegstandwet.Bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet geldt sinds 1 juli 2013:• de huurder heeft geen huurbescherming. De verhuurder kan de huur opzeggen als de woning

wordt verkocht of gesloopt. Wel moet de verhuurder de huur minimaal drie maanden van te voren opzeggen;

• de huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen; • de verhuurder mag bij een te koop staande woning zelf de huurprijs bepalen. Er is geen

maximale huurprijs meer (het puntensysteem geldt niet);• gemeenten mogen aan de tijdelijke verhuur van te koop staande woningen geen eigen, extra

eisen stellen die niet in de Leegstandwet staan; • de vergunning voor te koop staande koopwoningen wordt voor 5 jaar ineens verleend.

Particuliere eigenaren mogen niet meer dan twee te koop staande koopwoningen tegelijk tijdelijk verhuren;

• sloopwoningen en renovatiewoningen mogen maximaal 7 jaar worden verhuurd, in plaats van de huidige 5 jaar. Dit omdat herstructureringsprojecten soms flinke vertraging oplopen.

Eigenaren van woonruimte mogen meer dan één keer een vergunning voor tijdelijke verhuur aanvragen, op voorwaarde dat er tussen beide aanvragen minimaal 5 jaar zit waarin voor de woning geen vergunning voor tijdelijke verhuur is verstrekt.

4.2.3 Aflossingsvrij maken lening of verlagen aflossing/premie

Sommige klanten willen tijdens de looptijd de lening geheel of gedeeltelijk aflossingsvrij maken. Een eigenwoningschuld die onder het overgangsrecht valt, heeft geen fiscale aflossingsplicht. Indien de lening voor 2013 is aangegaan, met daaraan een KEW, SEW of BEW gekoppeld, kan het zo zijn dat de klant deze KEW, SEW of BEW wil stopzetten. Een klant kan de behoefte hebben de maandlast te verlagen. Ook kan het zo zijn dat hij op relatief korte termijn een bedrag gaat ontvangen waarmee hij de eigenwoningschuld wil aflossen.Banken gaan in beginsel meestal akkoord met stopzetting van de KEW, SEW of BEW, mits de lening lager is dan 50% van de waarde van de woning op dat moment.Bovendien moeten de fiscale consequenties van voortijdig beëindigen van de KEW, SEW of BEW goed vastgesteld worden en aan de klant worden meegedeeld.In het geval de KEW, SEW of BEW om fiscale redenen beter niet voortijdig beëindigd kan worden, is verlaging van de inleg (binnen de bandbreedte 1:10) wellicht een goed alternatief.

130


Aan het verlagen of stopzetten van de periodieke aflossingen kan een betalingsregeling in verband met achterstand ten grondslag liggen.

Wanneer iemand een eigenwoningschuld heeft waarop de nieuwe fiscale aflossingsplicht rust, dan is het fiscaal erg ongunstig deze aflossing niet voort te zetten. De bruto rentelasten worden dan immers netto lasten. De lening kwalificeert niet meer als eigenwoningschuld, behoudens enkele uitzonderingen die benoemd zijn in het hoofdstuk over de fiscaliteit en de eigen woning.

4.2.4 Gedeeltelijk aflossen van de lening

Vaak gaat het initiatief tot gedeeltelijke of algehele aflossing van de geldnemer uit, bijvoorbeeld in geval van oversluiten bij een andere geldgever. Daarnaast is het mogelijk dat de geldgever van de geldnemer eist dat de hypothecaire lening gedeeltelijk wordt afgelost. Dit is met name het geval als de waarde van het onderpand niet meer in de juiste verhouding staat tot de hoofdsom.

Bij extra aflossing kan het gaan om vrijwillige extra aflossing en verplichte extra aflossing. Over het algemeen is het toegestaan om tussen de 10% en 20% van de oorspronkelijke hoofdsom van de lening per jaar boetevrij af te lossen. Wordt er meer afgelost, kan er een boete verschuldigd zijn over het restbedrag. Onder vrijwillige extra aflossing worden aflossingen verstaan die door de geldnemer gedaan worden naast de reguliere aflossing of de verplichte extra aflossing.

Wanneer een geldnemer vaak extra aflossingen verricht, neemt het risico voor de geldgever af. Het komt in dat geval geregeld voor dat de geldnemer een verzoek doet tot gedeeltelijk royement van de hypothecaire inschrijving, wanneer deze op meerdere onderpanden werd gevestigd. Als de waarde van het overblijvende onderpand in de gewenste verhouding tot de hoofdsom staat, zal in veel gevallen positief op zo’n verzoek van de geldnemer worden beslist.

Extra aflossingen hebben gevolgen voor de hypotheeklasten. Er wordt immers rente betaald over een kleinere hoofdsom en de bedragen die periodiek voor aflossing worden betaald, kunnen worden verlaagd.

Onder gedeeltelijk royement wordt verstaan het doorhalen van een deel van de hypothecaire inschrijving. Om deze doorhaling te bewerkstelligen, heeft de notaris een door de bank ondertekende volmacht tot gedeeltelijk royement nodig. Als het overblijvende deel van het onderpand voldoende overwaarde heeft, wordt het verzoek tot gedeeltelijk royement in principe gehonoreerd. Eventuele betalingsachterstanden moeten zijn weggewerkt.

Wanneer de waarde van het resterende deel van het onderpand een gedeeltelijk royement niet toestaat, kan dit toch worden verleend, als de geldnemer extra zekerheid stelt. Een andere mogelijkheid voor de geldnemer is het doen van een (verplichte) extra aflossing.

Als de resterende (extra) zekerheid onvoldoende is, wordt het verzoek tot gedeeltelijk royement afgewezen.

131


Gedeeltelijke aflossing en hypotheekrente

Veel geldgevers hanteren bepaalde hypotheekrenteopslagen wanneer de LTV-ratio boven een bepaald percentage komt.Wanneer iemand gedeeltelijk aflost, kan de LTV-ratio hierdoor zodanig laag worden, dat deze opslag van de rente kan worden verwijderd. Het is niet iets waar alle geldgevers zelf altijd actief aan denken. Het is aan de adviseur om de klant hierop te wijzen, zodat deze wellicht voor de resterende lening een lagere rente hoeft te betalen.

4.2.5 Gehele aflossing lening

Bij woninghypotheken worden in de akten van geldlening de voorwaarden opgesomd waarin het de geldnemer is toegestaan zonder boete af te lossen:• op de verlengingsdatum (ook wel renteherzieningsdatum genoemd);• bij overlijden van de geldnemer;• bij verkoop van het onderpand en verhuizing;• bij tenietgaan van het onderpand.

Een algehele aflossingsnota die het bedrag aangeeft dat aan de geldgever betaald moet worden, kan zowel aan de geldnemer als aan de notaris worden verzonden. Wanneer het bedrag volledig is ontvangen, hetzij door de notaris hetzij door de geldgever, wordt een royementsvolmacht opgemaakt.

Deze volmacht wordt door de geldgever ondertekend en aan de notaris toegezonden. Aan de hand hiervan wordt door de notaris de akte van royement opgemaakt, waarna de hypothecaire inschrijving in het hypotheekregister kan worden doorgehaald.

Indien de marktrente voor nieuwe hypothecaire leningen hoger of gelijk is aan de in de akte van geldlening overeengekomen rente, wordt geen vergoeding in rekening gebracht.

Als de marktrente lager is dan de rente die is genoemd in de hypotheekakte of die van de rentevaste periode, kan aflossing plaatsvinden:• onder bijbetaling van een vast percentage als vergoeding, of een aantal maanden rente;• tegen betaling van een vergoeding, berekend op basis van de contante waarde van de door de

geldgever te derven rente.

132


De boete hoeft alleen betaald te worden over het gedeelte van de lening dat niet boetevrij afgelost mag worden. Uiteraard moeten rentes van een gelijke rentevaste periode vergeleken worden. Bij een boeteberekening van een vergoeding op basis van contante waarde wordt de formule dan:(hoofdsom -/- bedrag boetevrij aflossen) x (oude rente -/- nieuwe rente) x restant rentevaste periode = boete

Dit bedrag moet nog wel contant gemaakt worden, omdat het eerder verkregen wordt.

VoorbeeldHans heeft een hypotheek met een hoofdsom van € 200.000. Hij wil de gehele lening aflossen en bij een andere

geldverstrekker onderbrengen (oversluiten). De rente die Hans op zijn lening betaalt bedraagt 6,3% voor vijf

jaar vast. Hans kan bij de andere geldverstrekker een rente van 5,8% voor vijf jaar vast krijgen. Van de huidige

rentevaste periode zijn inmiddels drie jaar verstreken. Hans kan 20% van zijn lening boetevrij inlossen, volgens

de algemene voorwaarden. De boete kan als volgt berekend worden:

(€ 200.000 -/- € 40.000) x (6,3% -/- 5,8%) x 2 jaar = € 1.600 boete.

Dit bedrag moet nog wel contant gemaakt worden, omdat het nu ineens gevorderd wordt.

De factoren die de hoogte van de boeterente bepalen, zijn dus:• het percentage van de geldlening dat de lener jaarlijks boetevrij kan aflossen; • het verschil tussen de rente die de lener betaalt en de huidige marktrente;• de resterende rentevaste periode;• de gehanteerde rekenmethode door de geldverstrekker. In de hypotheekakte staat welke

methode de geldverstrekker hanteert. Meestal is dit de contante waarde methode.

4.2.6 Verhuizing

Bij een verhuizing mag de hypotheekgever over het algemeen boetevrij aflossen. In sommige gevallen is de klant er echter meer mee gebaat de hypotheeklening ‘mee te verhuizen’, vanwege gunstige voorwaarden of een lage rente. Als dit in de algemene voorwaarden is opgenomen, zal dat geen probleem zijn. In alle andere gevallen kan het besproken worden, maar is het vaak niet mogelijk.

4.2.7 Overlijden

Bij overlijden bestaat over het algemeen de mogelijkheid om de lening boetevrij af te lossen. Uiteraard moet(en) de nabestaande(n) dan wel over de financiële middelen beschikken om de lening af te lossen. Komt er een uitkering vrij uit een verzekering als gevolg van het overlijden van de geldnemer, dan mag deze uitkering altijd gebruikt worden voor aflossing van de hypothecaire lening, zonder dat er boeterente in rekening wordt gebracht. Dat is afgesproken in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. In het geval de nabestaanden de lening op een andere wijze willen aflossen, gaat de geldgever hier meestal coulant mee om.

133


Als de lening niet of niet volledig is afgelost door de geldnemer, gaan de verplichtingen volledig over op de nabestaanden. De lening wordt bij overlijden dus niet kwijtgescholden, noch komen verplichtingen te vervallen.Wel kunnen betalingen, als nabestaanden overgaan tot verkoop van het onderpand, soms opgeschort worden tot een later tijdstip.

4.2.8 Echtscheiding

Beëindiging van een huwelijk door echtscheiding heeft voor beide partners vaak ingrijpende gevolgen. We gaan kort in op de aspecten van een echtscheiding die voor financieel adviseurs van belang zijn in het kader van de hypotheek.

Als partners gaan scheiden, moeten zij diverse voorzieningen treffen voor lopende zaken: het gebruik van de echtelijke woning, de verblijfsplaats van de kinderen, alimentatie, enzovoorts. Het is mogelijk om een rechter te verzoeken voorlopige voorzieningen (afspraken) vast te leggen. De voorlopige voorzieningen gelden dan gedurende de loop van het echtscheidingsproces.De afspraken die bij een scheiding gemaakt worden rond bezittingen en schulden worden vastgelegd in een convenant. Na een uitspraak van de rechter kan de scheiding ingeschreven worden bij de burgerlijke stand. Pas dan is de echtscheiding officieel een feit.Sinds de invoering van het nieuwe huwelijksvermogensrecht in 2012, is het wel zo dat de verdeling van het gemeenschapsvermogen al plaatsvindt op het moment dat het verzoek tot de echtscheiding wordt ingediend bij de rechtbank. Dat betekent dat schulden die vanaf dat moment worden gemaakt door een van de partners, niet meer voor rekening komen van de ander.

Als er schulden zijn gemaakt voor of tijdens het huwelijk, moet bij de echtscheiding vastgesteld worden wie er aansprakelijk is voor de schulden. Hierbij moet onderscheid gemaakt worden tussen gemeenschappelijke schulden (schulden die in het gemeenschappelijke vermogen vallen) en privéschulden (komen in principe niet voor bij een huwelijk in gemeenschap van goederen). Voor gemeenschappelijke schulden geldt dat degene die de schuld is aangegaan volledig aansprakelijk is en blijft voor de betreffende schuld. De andere partner is na de echtscheiding nog voor de helft aansprakelijk voor deze gemeenschappelijke schulden. Daarnaast is iedere partner bij een echtscheiding uiteraard aansprakelijk voor privéschulden (bij huwelijkse voorwaarden) en huishoudelijke schulden.

De hypotheek voor een echtelijke woning wordt altijd tot een huishoudelijke schuld gerekend, ook als niet beide partijen de akte ondertekend hebben. Over het algemeen moet de akte door beide partijen ondertekend worden conform de vereiste van de geldverstrekker (soms ook vanwege toestemmingsvereiste). Bij een scheiding vervallen de rechten en verplichtingen dus niet zonder meer, ook al is dat opgenomen in een convenant. Bij de geldverstrekker moet de ene partij ontslagen worden van hoofdelijke aansprakelijkheid, wil deze ook daadwerkelijk niet meer aansprakelijk zijn. De geldverstrekker gaat hier alleen toe over als de andere partner de betalingsverplichtingen ook daadwerkelijk aankan.

De fiscale gevolgen van echtscheiding zijn besproken in het hoofdstuk over fiscaliteit en de eigen woning.

134


4.3 BIJZONDER BEHEER

De afdeling bijzonder beheer van een geldgever houdt zich bezig met klanten die betalingsproblemen hebben. Bij het uitbrengen van de offerte wordt aan de geldnemer een bijlage met de Algemene Voorwaarden uitgereikt. In de hypotheekakte wordt naar deze voorwaarden verwezen. Alle zaken die niet in de hypotheekakte zijn vermeld, zijn opgenomen in deze Algemene Voorwaarden. Dat geldt bijvoorbeeld voor de maatregelen die door de geldgever kunnen worden genomen als de geldnemer zijn verplichtingen niet nakomt. Deze maatregelen neemt de geldgever (uiteindelijk) om voldoening van de vordering te bewerkstelligen.

De zwaarste maatregel die de geldgever kan treffen, betreft de gedwongen verkoop van de woning. Het recht om hiertoe over te gaan komt de geldgever overigens niet toe op grond van contractuele of Algemene Voorwaarden maar op grond van de wet.

4.3.1 Betalingsregelingen

Als een betalingsprobleem of -achterstand ontstaat of dreigt te ontstaan, dan gaat de hypotheekverstrekker snel met een klant in gesprek om te zien of er mogelijke oplossingen zijn. Het is immers absoluut niet in het belang van een hypotheekverstrekker dat een betalingsachterstand erg groot wordt.

Bij een relatief recent ontstane achterstand kan met de debiteur/geldnemer een regeling worden getroffen om binnen een bepaalde tijd de achterstand te voldoen. Vaak kan in bepaalde gevallen bij hypothecaire leningen opschorting van aflossing plaatsvinden.

Een debiteur die verwacht zijn toekomstige verplichtingen niet volgens het bestaande patroon te kunnen voldoen, kan de geldgever verzoeken om een betalingsregeling.

Soms kan een betalingsregeling niet direct getroffen worden. Zonder wijzigingen aan de hypotheek kan een geldverstrekker ook overgaan tot één van de volgende maatregelen (deze zijn in voorgaande paragrafen al aangehaald):• aflossingsvrij maken van (een deel van de) lening;• aflosvorm van de lening wijzigen;• deel van de lening aflossen;• looptijd van de lening verlengen.

Als alle bovenstaande maatregelen niet mogelijk zijn of onvoldoende uitkomst bieden (bijvoorbeeld vanwege de fiscale gevolgen ervan), is er nog een aantal, meer rigoureuze, maatregelen.

4.3.2 Inhoudingen op het loon

In verband met inhoudingen op het loon worden de vrijwillige looninhouding en het (niet) vrijwillige loonbeslag onderscheiden. Met het woord vrijwillig wordt hier bedoeld dat de debiteur meewerkt aan de inhoudingen op zijn loon en er geen juridische dwangmiddelen nodig zijn.

135


4.3.2.1 Vrijwillige looninhouding

In het kader van een (vrijwillige) betalingsregeling kan na overleg tussen geldgever, debiteur/geldnemer en diens werkgever worden overgegaan tot vrijwillige looninhouding. Maandelijks wordt door de werkgever een bepaald deel van het salaris ingehouden, dat vervolgens aan geldgever wordt betaald. Dit is een regeling die alleen op vrijwillige basis kan worden overeengekomen. Indien de debiteur niet wil meewerken aan het tot stand komen van zo’n regeling, kan worden overgegaan tot loonbeslag.

4.3.2.2 Loonbeslag

Loonbeslag is een executoriaal beslag op het loon van de geldnemer/debiteur. Voor het leggen van een executoriaal beslag heeft de beslaglegger een zogenoemde executoriale titel nodig. De hypotheekhouder heeft reeds met de grosse van de hypotheekakte een dergelijke titel in handen.

Voor het leggen van een loonbeslag moet in het geval de geldverstrekker (schuldeiser) al een executoriale titel heeft, alleen een deurwaarder worden ingeschakeld. Dit is het geval bij een hypothecair recht. Als een crediteur niet over een executoriale titel beschikt, moet in veel gevallen eerst een advocaat worden ingeschakeld om een titel (bijvoorbeeld een vonnis) te verkrijgen.

De deurwaarder kan op basis van de grosse van de hypotheekakte of op basis van een andere executoriale titel, namens de crediteur (bijvoorbeeld de hypothecaire geldgever), loonbeslag leggen bij de werkgever van de debiteur.

Tot 90% van de bijstandsnorm blijft het loon vrij van beslag. De rest is vatbaar voor beslag. De werkgever is wettelijk verplicht mee te werken aan de tenuitvoerlegging van een loonbeslag.

4.3.3 Opeising van de lening

Wanneer duidelijk is dat de lener in het geheel niet in staat is aan zijn verplichtingen te voldoen, kan tot de geldverstrekker tot opeising van de lening over gaan. Soms is het na een opeising alsnog mogelijk tot een regeling te komen. Als de lener zich niet stipt aan deze regeling houdt, gaat de verstrekker over tot definitieve opeising van de lening.

4.3.4 Beslag

Hiervoor kwam het loonbeslag reeds ter sprake. Het loonbeslag is een zogenoemd executoriaal beslag. Als echter een schuldeiser niet over een executoriale titel beschikt, kan hij toch beslag leggen: conservatoir beslag. Hierna wordt nader op deze twee soorten beslagen ingegaan.

136


4.3.4.1 Conservatoir beslag

Een conservatoir beslag is een beslaglegging die gedaan wordt nog voor dat er een vonnis is uitgesproken. De bedoeling van het beslag is om voordat een dure procedure wordt gevoerd zekerheid te verkrijgen dat er ook iets te halen valt bij de wederpartij. Een schuldeiser kan via een advocaat bij de voorzieningenrechter van de bevoegde rechtbank hiertoe een verzoekschrift indienen. In dit verzoekschrift moet de vordering worden omschreven waarvoor het beslag wordt gelegd en het goed waarop het beslag zal worden gelegd. Het goed waarop het beslag wordt gelegd is bijvoorbeeld de bankrekening of de auto van de schuldenaar. Het kan ook gaan om de vorderingen op derden van de schuldenaar, zoals bijvoorbeeld het loon. Voordat dit beslag gelegd kan worden, moet de schuldeiser (beslaglegger) kort aantonen dat hij een vordering heeft.

Een conservatoir beslag heeft een beperkte geldigheidsduur. De schuldeiser moet binnen acht dagen na de conservatoire beslaglegging door middel van dagvaarding een procedure aanvangen, waarin de rechter wordt verzocht de zogenoemde ‘van waardeverklaring van het beslag’ uit te spreken. Dit houdt in dat de rechter de door de schuldeiser gestelde vordering inhoudelijk onderzoekt.

Indien de rechter de vordering toewijst, verkrijgt de crediteur door middel van deze uitspraak of dit vonnis een executoriale titel. Het beslag wordt hierdoor van waarde verklaard en gaat over in de executoriale fase. Wijst de rechter de vordering af of wordt de procedure niet binnen acht dagen begonnen, dan moet het beslag worden opgeheven. Conservatoir beslag wordt veel gebruikt als drukmiddel om de debiteur tot betaling aan te zetten.

4.3.4.2 Executoriaal beslag

Een executoriaal beslag kan worden gelegd op basis van een executoriale titel, op grond waarvan executoriale verkoop kan geschieden zonder tussenkomst van de rechter. Vaak is tussenkomst van de rechter in een eerdere fase al aan de orde geweest of is anderszins door een min of meer onafhankelijke instantie de vordering vastgesteld. Voorbeelden van executoriale titels zijn:• grossen van vonnissen (waarbij bijvoorbeeld een vordering wordt toegewezen);• grossen van authentieke akten (bijvoorbeeld hypotheekakten);• dwangbevelen tot invordering van directe belastingen.

Degene die executoriaal beslag legt op een met hypotheek bezwaarde woning moet de hypotheekhouder hiervan in kennis stellen. Deze moet binnen 14 dagen uitspreken of hij het beslag al dan niet overneemt. Het overnemen van het beslag houdt in dat de geldgever voor de gevolgen van het beslag voor het verbonden onderpand in de plaats treedt van de beslaglegger en de gedwongen verkoop zelf laat uitvoeren.

Het voordeel van deze overname is:• het zelf kunnen kiezen van plaats en tijd van verkoop en notaris;• de publiciteit;• het inschakelen van vertrouwde tussenpersonen;• het invloed kunnen uitoefenen op het verloop van de verkoop en de hoogte van de prijs.

137


Het voornaamste criterium om te bepalen of de geldgever de executie overneemt, is of de verwachte opbrengst bij gedwongen verkoop voldoende zal zijn voor aflossing van de lening. Wordt een forse strop verwacht, dan neemt de geldgever het beslag vaak over, om zo een zo groot mogelijke invloed te kunnen uitoefenen op de hoogte van de opbrengst. Is de opbrengst naar verwachting voldoende, dan neemt hij het beslag niet over en wacht de opbrengst van de eventuele verkoop af.

Als de geldgever het beslag niet overneemt, kan de beslaglegger tot gedwongen verkoop van het pand overgaan. Uit de opbrengst moeten dan wel eerst de hypothecaire vorderingen worden voldaan; de hypotheekhouder behoudt zijn voorrangsrecht.

Wanneer het beslag wel wordt overgenomen, dan moet de geldgever dit aan de beslaglegger melden en moet binnen een bepaalde termijn de gedwongen verkoop plaatsvinden. Uit de opbrengst daarvan worden eerst de beslagleggingskosten voldaan, daarna de hypothecaire vordering(en) en als laatste de andere schuldeiser(s).

4.3.5 Gedwongen verkoop

De hypotheekhouder kan op twee manieren tot een gedwongen verkoop van het onderpand overgaan. Ten eerste kan de hypotheekhouder de woning in het openbaar door een notaris laten verkopen. Ten tweede is het mogelijk om tot onderhandse verkoop over te gaan. Er is wel toestemming van de president van de rechtbank vereist.

Deze laatste manier van gedwongen verkoop wordt uitdrukkelijk onderscheiden van vrijwillige onderhandse verkoop, waarbij de financier en de klant afspreken de woning aan een derde te verkopen. In veel gevallen stelt de hypotheekhouder de klant namelijk in de gelegenheid om de woning onderhands te verkopen. Wanneer de klant hier geen gebruik van maakt of de verkoop niet slaagt, gaat de hypotheekhouder tot een gedwongen verkoop over.

4.3.5.1 Openbare verkoop

Wanneer een hypotheekgever niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen, zal een hypotheekhouder in het uiterste geval tot executie overgaan. Niet alleen de eerste hypotheekhouder, maar ook de tweede en volgende hypotheekhouders hebben het recht van parate executie. Wanneer een tweede hypotheekhouder van dit recht gebruik wil maken, moet hij dit meedelen aan de eerste hypotheekhouder. Die mag dan de executie nog overnemen.

De hypotheekhouder die gaat executeren, moet de veiling per deurwaardersexploot (een mededeling waarvan een akte is opgemaakt door de deurwaarder) bekendmaken aan de hypotheekgever. Eventuele beslagleggers en beperkt gerechtigden die staan ingeschreven in de openbare registers en die hun recht door executoriale verkoop verloren zien gaan, moeten geïnformeerd worden over de veiling.

Het deurwaardersexploot bevat:• het bedrag waarvoor de hypotheekhouder wil gaan executeren;• de naam van de notaris die bij de verkoop aanwezig is.

138


Binnen 14 dagen na aanzegging van de executie aan de hypotheekgever, stelt de notaris dag, uur en plaats van de verkoop vast en deelt dit mee aan alle overige rechthebbenden, blijkend uit de registers.

De executoriale verkoop kan niet eerder gehouden worden dan 30 dagen na aanplakking en bekendmaking van de veiling in een plaatselijk dagblad. In de aanplakking en bekendmaking moet worden opgenomen dat tot 14 dagen voor de verkoop onderhands op de te executeren zaak kan worden geboden bij de notaris. Vervolgens stelt de notaris (in overleg met de hypotheekhouder) de veilingcondities vast en doet hiervan ten minste acht dagen voor de verkoop mededeling aan de genoemde rechthebbenden en eventuele latere beslagleggers.

De veiling vindt plaats in twee fasen, te weten eerst de inzet bij opbod en vervolgens de afslag bij afmijning. Het bieden bij opbod gebeurt openlijk op duidelijk waarneembare wijze. Het bieden bij afmijning geschiedt mondeling door het roepen van het woord ‘mijn’ bij het afroepen van het bedrag door de afslager. De afslager is de persoon die met de hamer in de hand aanwijst, respectievelijk meedeelt wie voor welk bedrag biedt of mijnt.Het bedrag waarop bij afslag wordt afgemijnd, geldt als hoogste bod. Dit bod dient hoger dan de inzetsom te zijn. Wordt er niet afgemijnd, dan geldt de inzetsom als hoogste bod.

Uit de veilingopbrengst moeten in eerste instantie de veilingkosten (advertentiekosten en zaalhuur, enz.) en het honorarium van de notaris worden voldaan. De verdere verdeling van de opbrengst hangt af van de vraag of er één of meerdere gerechtigden zijn. Is de enige gerechtigde een hypotheekhouder, of zijn er meerdere belanghebbenden? Denk bijvoorbeeld aan een tweede hypotheekhouder, een beperkt gerechtigde wiens recht door de executie vervalt, of een huurder die een schadevordering indient wegens het eindigen van zijn recht (doordat de hypotheekhouder een beroep op het huurbeding doet).

4.3.5.2 Eén hypotheekhouder of meerdere hypotheekhouders

Als de hypotheekhouder de enige gerechtigde is, is de verdeling eenvoudig. De notaris keert uit de netto opbrengst aan de hypotheekhouder het bedrag uit ter grootte van zijn door hypotheek gedekte vordering(en). Hiervoor moet de hypotheekhouder een schriftelijke opgave van zijn door de eerste hypotheek (en eventueel direct daarop volgende hypotheken) gedekte vorderingen aan de notaris verstrekken. Twijfelt de notaris aan de juistheid van de verklaring, dan houdt hij de betaling in en vraagt de president van de rechtbank om een beslissing. Andere vorderingen, die niet door hypotheek gedekt zijn, kan de hypotheekhouder niet met de meeropbrengst verrekenen. Een eventueel overschot keert de notaris in beginsel uit aan de oorspronkelijke eigenaar.

Als er meerdere hypotheekhouders zijn, kan de eerste hypotheekhouder eerst zijn vordering voldoen en moet de volgende hypotheekhouder kijken of er voldoende overblijft om zijn vordering te voldoen. Dit geldt ook als er meerdere belanghebbenden zijn, die geen hypotheekhouder zijn. De hypotheekhouder gaat dan eerst, waarna overige belanghebbenden het overgebleven bedrag (al dan niet gelijkelijk) kunnen verdelen.

139


4.3.5.3 Tijdpad gedwongen verkoop

Een voorbeeld van een tijdpad dat gevolgd moet worden bij een gedwongen openbare verkoop:

1 2 3 4 5 6

1/6 14/6 15/6 1/7 6/7 14/7

Tijdschema gedwongen openbare verkoop

ad 1 De aanzegging van de executie aan de hypotheekgever en aan eventuele andere belanghebbenden.

ad 2 De uiterste datum waarop de notaris dag, uur en plaats van de verkoop vaststelt.ad 3 Dag waarop de openbare verkoping wordt aangeplakt en bekend gemaakt. Deze dag ligt in

ieder geval na datum 2.ad 4 Tot deze dag zijn onderhandse biedingen bij de notaris mogelijk (tot 14 dagen voor de

veiling).ad 5 Uiterlijk acht dagen voor de veiling deelt de notaris de veilingcondities mee aan

beslagleggers en beperkt gerechtigden.ad 6 De dag waarop op zijn vroegst geveild kan worden.

4.3.5.4 Gedwongen onderhandse verkoop

Zowel de hypotheekhouder als de hypotheekgever kunnen bij de president van de rechtbank een verzoek tot onderhandse verkoop indienen. De bevoegde president is degene binnen wiens arrondissement de woning staat.

Het is ook mogelijk een verzoek tot onderhandse verkoop in te dienen als de procedure voor een openbare veiling al begonnen is. Op de executie-veilingbiljetten staat dat tot 14 dagen voor de veiling onderhands kan worden geboden bij een aan de notaris gericht geschrift. Deze biedingen worden met het verzoek van de hypotheekhouder of hypotheekgever tot een week voor de veiling bij de president van de rechtbank ingediend. Het verzoek heeft tot gevolg dat de veiling wordt uitgesteld of in zijn geheel vervalt.

Het verzoek tot onderhandse verkoop moet vergezeld zijn van:• een volledige koopovereenkomst;• een afschrift van onderhandse biedingen die bij de notaris zijn binnengekomen, of een

verklaring van de notaris dat hij geen andere biedingen heeft ontvangen;• een lijst van belanghebbenden aan wie ook de aanzegging van de executie moet geschieden,

zoals overige hypotheekhouders, beslagleggers en anderen wier recht vervalt door executie, zoals de huurder die in strijd met het huurbeding huurt.

De president kan het verzoek op basis van de aan hem verstrekte gegevens inwilligen of afwijzen.

140


Inwilliging van het verzoek

Voordat de president van de rechtbank zijn goedkeuring geeft aan de onderhandse verkoop moet hij de overige belanghebbenden bij de executie oproepen. Dit zijn bijvoorbeeld beslagleggers of beperkt gerechtigden. Deze belanghebbenden kunnen voor het aflopen van de behandeling van het verzoek bij de president een gunstiger (= hoger) bod voorleggen. Er kan verkocht worden overeenkomstig dit tweede bod, als deze belanghebbende zelf belang heeft bij een hogere opbrengst. Hij moet door verkoop volgens het hogere bod zijn vordering betaald krijgen.

Als het verzoek wordt ingewilligd, vindt onderhandse verkoop plaats. De koper heeft hier dezelfde rechten als bij een openbare executie. Zo vervallen bijvoorbeeld door betaling van de koopsom en levering van de woning alle hypotheken en gelegde beslagen.

Afwijzing van het verzoek

Het is aan te raden om in de overeenkomst tot onderhandse verkoop de voorwaarde op te nemen dat de koop ontbonden wordt als er geen toestemming komt. Als de president het verzoek tot onderhandse verkoop afwijst, bepaalt hij een nieuwe veilingdatum. Tussen de aanplakking en de bekendmaking en de uiteindelijke (openbare) verkoop moeten nu minimaal 14 dagen liggen. Met het verzoek tot onderhandse verkoop vervalt namelijk altijd de oorspronkelijke veilingdatum. Tegen de beslissing van de president tot inwilliging of afwijzing van het verzoek staat geen beroep open.

Een voordeel van onderhandse executie is dat de opbrengst waarschijnlijk hoger is dan bij openbare verkoop.

4.4 SURSEANCE VAN BETALING EN FAILLISSEMENT

Als een klant meerdere schuldenaren heeft, dan is het mogelijk dat het niet bij een verkoop van de woning blijft. In dit kader komt in deze paragraaf de surseance van betaling, schuldsanering, het faillissement en de Wet schuldsanering natuurlijke personen nader aan de orde.

4.4.1 Surseance van betaling

Surseance van betaling houdt in dat de rechtbank algemeen uitstel van betaling verleent op verzoek van een schuldenaar, die op dit moment niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. De verwachting is dat de schuldenaar in de toekomst wel aan zijn betalingsverplichtingen zal kunnen voldoen. De rechtbank benoemt een of meer bewindvoerders en een rechter-commissaris. Laatstgenoemde is belast met het toezicht op de bewindvoerder(s). Gedurende de surseance kan een schuldenaar in beginsel niet tot betaling worden gedwongen.

Bij surseance van betaling geldt dat een hypothecaire lening direct opeisbaar is. Dit houdt echter niet in dat ook daadwerkelijk tot opeising van de lening wordt overgegaan. Vaak wordt geprobeerd met de bewindvoerder(s) een regeling te treffen. Als niet tot overeenstemming wordt gekomen, wordt tot gedwongen verkoop overgegaan.

141


4.4.2 Schuldsanering

Voordat een faillissement wordt uitgesproken of een verzoek tot Wet schuldsanering natuurlijke personen (WSNP) gedaan wordt, kan een schuldenaar proberen in aanmerking te komen voor schuldsanering. Bij schuldsanering, vaak uitgevoerd door de Gemeentelijke Kredietbank, wordt een poging gedaan een regeling te treffen. De maximale draagkracht van de schuldenaar wordt berekend en aan de hand daarvan wordt vastgesteld hoeveel hij maximaal kan lenen en aflossen in maximaal 36 maanden. De insteek is dat aan alle schuldeisers een voorstel wordt gedaan. Als alle schuldeisers akkoord gaan (voorwaarde voor schuldsanering), worden de afspraken uitgevoerd. Van elke schuldenaar wordt bijvoorbeeld een percentage van zijn openstaande vordering voldaan. De schuldenaar heeft dan alleen nog maar een schuld bij de bemiddelaar en moet deze schuld in maximaal 36 maanden aflossen. Daarna zijn er geen schulden meer.

4.4.3 Faillissement

Faillissement is een door de rechter vastgestelde toestand van de debiteur, waarbij deze heeft opgehouden te betalen. Als gevolg van het faillissement vindt een algeheel beslag (voor de schuldeisers) van de debiteur plaats op diens gehele vermogen en alle huidige en toekomstige inkomsten. Sommige goederen en vorderingen zijn niet (geheel) voor beslag vatbaar. In het kader van loonbeslag bleek al dat op het loon van de debiteur maar tot 90% van de bijstandsnorm beslag gelegd kan worden. Ook vallen sommige elementaire meubels en in beginsel de kleding van de debiteur niet onder het beslag.Het faillissement kan worden aangevraagd door de schuldenaar zelf of door een of meer schuldeisers. De debiteur moet, wil de rechtbank het verzoek inwilligen, wel meer dan één schuldeiser hebben. Bij faillissement wordt door de rechtbank een curator benoemd die onder meer is belast met het beheer en de vereffening van de boedel van een in faillissement verkerende rechtspersoon of natuurlijk persoon. De curator staat onder toezicht van een rechter-commissaris.

Bij faillissement is sprake van directe opeisbaarheid. De opeising vindt altijd plaats en de grootte van de hypothecaire vordering moet aan de curator worden gemeld. De curator kan de hypotheekhouder een redelijke termijn stellen waarbinnen hij tot verkoop van het onderpand moet overgaan. Als de hypotheekhouder het onderpand niet binnen deze termijn heeft verkocht, kan de curator het onderpand opeisen en zelf verkopen. De hypotheekhouder behoudt in dat geval zijn recht op de opbrengst.

Ook is het mogelijk het pand tijdens het faillissement vrijwillig onderhands te verkopen. Dit kan echter alleen plaatsvinden met toestemming en/of medewerking van de curator.

Voor de hypothecaire zekerheid heeft een faillissement weinig gevolgen. Als zogenoemde separatist blijft de hypotheekhouder buiten het faillissement. Als echter na de gedwongen verkoop van het onderpand nog een restantvordering overblijft, kan voor dit restantbedrag een vordering bij de curator worden ingediend. De voormalige hypotheekhouder heeft een vordering die niet langer door hypotheek gedekt of anderszins bevoorrecht is. Hij verliest de status van preferente schuldeiser en moet gewoon aansluiten in de rij van de concurrente schuldeisers. De verdeling van de eventuele opbrengst van de overige vermogensbestanddelen in de boedel geschiedt naar rato.

142


4.4.3.1 Einde faillissement

Het faillissement kan op verschillende manieren eindigen:• Opheffing wegens gebrek aan baten. In dit geval bevat de boedel niets om de crediteuren voor

enig deel te betalen. De vorderingen van de schuldeisers blijven bestaan.• Vereffening. In dit geval wordt de opbrengst verdeeld onder de schuldeisers. De

restantvorderingen van de schuldeisers blijven bestaan.• Homologatie van een akkoord. Een akkoord is een overeenkomst tussen de failliet (de failliete

schuldenaar) en de schuldeisers. De boedel wordt conform deze overeenkomst verdeeld met rechterlijke goedkeuring (homologatie). Vaak zal de failliet in staat zijn de schuldeisers iets meer te bieden dan alleen de verdeling van de boedel. In de praktijk betekent een gehomologeerd akkoord een kwijtschelding van de restantvorderingen door de respectievelijke schuldeisers.

4.4.3.2 Wet schuldsanering natuurlijke personen

Wanneer het faillissement eindigt door vereffening of wordt opgeheven wegens gebrek aan baten kan de schuldenaar tot in lengte van jaren door zijn schuldeisers worden achtervolgd. Sinds 1 december 1998 steekt de Wet schuldsanering natuurlijke personen (WSNP) daar in zekere mate een stokje voor.

De schuldsaneringsregeling is bedoeld voor degenen die buiten hun schuld (“te goeder trouw”) in een problematische schuldsituatie terecht zijn gekomen. De regeling duurt in beginsel drie jaar. Indien de rechtbank na verloop van die drie jaar oordeelt dat de schuldenaar zich aan zijn uit de regeling voortvloeiende verplichtingen heeft gehouden, wordt hem de zogenaamde schone lei verstrekt. De schone lei betekent dat de schulden die bestonden op het moment dat de schuldsaneringsregeling is uitgesproken niet langer afdwingbaar zijn. Wordt de schone lei niet gegeven, dan blijven de schulden bestaan.

Verzoek tot de schuldsaneringsregeling

Een verzoek om te worden toegelaten tot de schuldsaneringsregeling wordt via de gemeente gedaan bij de rechtbank. De rechtbank roept de schuldenaar (degene die in de schuldsanering wil) over het algemeen op om te verschijnen op een zitting. Op deze zitting moet de schuldenaar zijn verzoek toelichten en kan de rechter vragen stellen over de situatie van de schuldenaar en over de schulden. Na de zitting wordt het verzoek beoordeeld. Het kan zijn dat de rechtbank nog nadere stukken opvraagt.

De rechter kan het verzoek uitsluitend toewijzen als de schuldenaar zélf voldoende aannemelijk maakt dat:• hij zijn schulden niet langer kan betalen;• hij met de schulden die in de afgelopen vijf jaar zijn ontstaan of onbetaald zijn gelaten, te

goeder trouw is geweest. Voorbeelden van schulden waarvan het vaak lastig is om aan te tonen dat ze te goeder trouw zijn ontstaan zijn bijvoorbeeld boetes bij het CJIB, grandioze overbesteding of schulden die zijn ontstaan door verslavingen. Een voorbeeld van grandioze overbesteding is dat de schuldenaar op het moment dat hij zijn schulden al niet meer kan afbetalen nog een geldlening afsluit voor een nieuwe auto. Voorbeelden van verslavingen zijn: gok- of drankverslaving;

143


• hij de verplichtingen nakomt en zich inspant om geld te “sparen”. De schuldenaar moet de verplichtingen die uit de schuldsanering voortvloeien naar behoren nakomen en hij moet zich in voldoende mate inspannen geld te “sparen” voor de schuldeisers.

Voor de laatste twee voorwaarden geldt dat de rechter een uitzondering kan maken als de schuldenaar aantoont dat hij de omstandigheden die bepalend zijn geweest voor het laten ontstaan of onbetaald laten van de schulden, onder controle heeft gekregen. Dit wordt de “keer-ten-goede” genoemd.

VoorbeeldJohnny Klaassens heeft behoorlijke schulden opgebouwd door een gokverslaving en hij wil in aanmerking komen

voor schuldsanering. Hij kan aantonen dat hij al een jaar niet meer gegokt heeft. Hij heeft zijn verslaving dus

onder controle. De rechter maakt in dit geval een uitzondering, omdat er omstandigheden zijn geweest

waardoor de schulden van Johnny zo hoog zijn opgelopen. De rechter willigt het verzoek in van Johnny voor de

schuldensanering in. Ook al is het Johnny zijn eigen schuld dat hij in de problemen is geraakt, het is hem ten

goede gekeerd.

Ondanks het voorgaande is de rechter op grond van de wet verplicht om het verzoek af te wijzen:• als de schuldsaneringsregeling al van toepassing is op de schuldenaar; • als er geen minnelijk traject heeft plaatsgevonden. Een minnelijk traject betekent dat een

daarvoor gekwalificeerde instelling probeert om aan de schuldeisers een aanbod te doen. Dit aanbod is gebaseerd op het inkomen van de schuldenaar. Als de schuldeisers het aanbod accepteren, wordt na de uitvoering hiervan de rest van de schuld “kwijtgescholden”. Volgens de gedragscode die deze instellingen moeten hanteren, mag het minnelijk traject alléén doorgang vinden als alle schuldeisers het aanbod accepteren. Vaak mislukt daardoor het minnelijk traject. Voorwaarde om te worden toegelaten tot de schuldsaneringsregeling is dat in ieder geval een reëel aanbod is gedaan;

• als de schuldenaar schulden heeft die voortvloeien uit een veroordeling voor een misdrijf. Deze veroordeling heeft plaatsgevonden binnen vijf jaar voordat het verzoek tot schuldsanering is gedaan. De rechter mag, indien hij daar reden toe ziet, zelfs een langere termijn in acht nemen. Het gaat hier bijvoorbeeld om geldstraffen of veroordelingen door de strafrechter tot schadevergoeding aan een slachtoffer;

• als minder dan tien jaar voordat het verzoek tot schuldsanering is gedaan de schuldsaneringsregeling al van toepassing is geweest op de schuldenaar. Hierop kan onder bepaalde omstandigheden een uitzondering worden gemaakt als de schuldsaneringsregeling destijds is beëindigd om redenen die de schuldenaar niet toe te rekenen zijn.

Bewindvoerder en rechter-commissaris

Wanneer de rechter de toepassing van de Wet schuldsanering natuurlijke personen (WSNP) uitspreekt, zal de rechter tegelijkertijd een bewindvoerder en een rechter-commissaris aanwijzen. De bewindvoerder is vergelijkbaar met een curator in een faillissement. De bewindvoerder die in het kader van de schuldsaneringsregeling wordt benoemd is geen hulpverlener. Het is iemand die er in opdracht van de rechtbank op toeziet dat de saniet (zo wordt iemand die in de schuldsanerings-regeling zit genoemd) zijn verplichtingen in het kader van de schuldsaneringsregeling nakomt.

144


Net als bij een faillissement wordt de naam van de saniet gepubliceerd in de Staatscourant. Wanneer de schuldsaneringsregeling van toepassing is verklaard, vervallen alle beslagen die gelegd zijn en moeten de schuldeisers hun vordering ter verificatie aan de bewindvoerder voorleggen. De rechter-commissaris is één van de rechters van de rechtbank die specifiek aan een bepaalde schuldsaneringsregeling gekoppeld wordt. De rechter-commissaris houdt toezicht op de bewindvoerder en oordeelt over allerhande verzoeken, zoals een verzoek om te worden ontheven van de sollicitatieplicht, die in een schuldsaneringsregeling kunnen worden gedaan.

Periode schuldsanering

Een schuldsanering middels de Wet schuldsanering natuurlijke personen (WSNP) duurt normaal gesproken drie jaar, met een maximum van vijf jaar. Gedurende deze tijd moet de saniet leven van het absolute sociale minimum. Dit minimum wordt ook wel het vrij te laten bedrag genoemd. Al het meerdere dat de saniet verdient, wordt op een bankrekening van de bewindvoerder gestort: de boedelrekening. De saniet moet zich inspannen om zo veel mogelijk geld voor zijn schuldeisers te verzamelen. Dit kan dus ook een baanwisseling of verhuizing naar een goedkopere woning inhouden. Uiteraard zal het vermogen van de saniet worden geliquideerd. Dit houdt in dat dingen die waarde hebben, zoals auto’s, caravans of dure plasmatelevisies, moeten worden verkocht.

Einde periode schuldsanering

Wanneer de saniet zijn verplichtingen nakomt, zal de rechter na afloop van de sanering een schone lei verstrekken. De schuldeisers worden betaald voor zover er geld verzameld is, en het resterende bedrag van de vordering wordt een natuurlijke verbintenis. De schulden blijven dus wel bestaan, maar schuldeisers kunnen geen invorderingsmaatregelen zoals beslaglegging meer nemen.

Tijdens de inspanningsperiode mogen er geen nieuwe schulden gemaakt worden. Eventuele nieuwe schulden vallen nadrukkelijk buiten de regeling.

Voor de hypotheekhouder heeft de WSNP-regeling uiteraard alleen gevolgen als hij na de verkoop van het onderpand nog een (niet door hypotheek gedekte) restantvordering over heeft.

145


4.5 ZELFTOETS

1. Lisa van der Broek heeft een hypothecair krediet op haar woning. Dit krediet is verstrekt met NHG. Haar vriendin Patricia Pols wil graag een kamer bij haar huren.

Mag Lisa een kamer aan Patricia verhuren?

a. Ja, verhuur is altijd toegestaan bij een lening met NHG.b. Dit is mogelijk als Lisa toestemming krijgt van het WEW.c. Nee, dit is niet mogelijk omdat er sprake is van NHG.

2. Paula Pijnenburg wil haar hypothecaire geldlening aflossen voordat haar renteperiode is afgelopen. Haar hypotheekadviseur vertelt haar dat zij dan een boeterente verschuldigd is.

Waardoor stijgt de boeterente van Paula Pijnenburg?

Door het…

a. dalen van de contantmakingsfactor.b. dalen van de marktrente.c. verloop van de tijd.

3. Hypotheekverstrekker X wil loonbeslag leggen op het loon van Kees van Dal. Kees komt namelijk al geruime tijd de financiële verplichtingen van zijn hypothecair krediet niet na.

Is hiervoor toestemming van een rechter nodig?

a. Ja, dit is altijd nodig bij een loonbeslag.b. Dit is afhankelijk van de hoogte van het loonbeslag.c. Nee, er is sprake van een executoriale titel.

4. Saskia en Henk hebben een totale schuldenlast van ongeveer € 31.000 laten ontstaan door overbesteding. Ze waren diverse leningen aangegaan bij verschillende geldverstrekkers. Ten tijde van het afsluiten van deze leningen waren de inkomsten van Saskia en Henk al zodanig dat zij de aflossing van deze kredieten nauwelijks konden nakomen. Zowel Saskia als Henk had geen vast dienstverband. Ze werkten via uitzendbureaus. Hun inkomsten waren dan ook niet zeker gesteld voor een lange periode. Saskia heeft na maart 2011 überhaupt niet meer gewerkt aangezien zij zwanger was en haar jaarcontract bij het uitzendbureau was afgelopen. Toch zijn Saskia en Henk hierna nog een lening aangegaan bij Bank X voor de inrichting van de kinderkamer en de aankoop van inboedel.

Wordt hun verzoek tot schuldsanering toegewezen?

a. Ja, nadat zij een minnelijk traject hebben gevolgd.b. Dit is afhankelijk van de totale hoogte van de schuld.c. Nee, er is geen sprake van ‘goede trouw’ geweest.

146


5. Wat is het belangrijkste criterium inzake de toestemming tot verhuur van een onderpand?

6. Waarom kan een hypotheekadviseur opnieuw een belangrijke adviserende rol spelen na afloop van een rentevaste periode?

7. Wanneer is het een geldnemer zonder meer toegestaan zonder boete af te lossen?

8. Op welke wijze kunnen inhoudingen op het loon georganiseerd worden ten bate van de aflossing van een hypotheek?

9. Wat is het verschil tussen een conservatoir en een executoriaal beslag?

10. Op welke wijze kan een hypotheekhouder overgaan tot een gedwongen verkoop van het onderpand?

11. Op welke wijze kan een faillissement eindigen?

147



1.Antwoord c is juist.Kamerverhuur is nooit toegestaan op een woning met NHG-lening. Alleen tijdelijke verhuur met toestemming van de Stichting WEW is onder strikte voorwaarden toegestaan.

2.Antwoord b is juist.De boeterente wordt berekend over het verschil tussen de rente die Paula betaalt en de marktrente. Op het moment dat de marktrente daalt, zal de boeterente hoger worden. Immers het verschil tussen de twee renten wordt groter.

3.Antwoord c is juist.Er is geen toestemming van een rechter nodig om loonbeslag te kunnen leggen op het loon van Kees. Er is al sprake van een executoriale titel, waardoor direct loonbeslag gelegd kan worden (bij non-betaling).

4.Antwoord c is juist.Een verzoek tot schuldsanering zal niet worden toegewezen. Er is hier geen sprake van 'te goeder trouw' handelen.

5.Het belangrijkste criterium voor toestemming van verhuur van het onderpand is de waarde van het onderpand in verhuurde staat. De volgende factoren zijn medebepalend voor de waarde in verhuurde staat:• het huurbedrag;• de looptijd van het huurcontract;• de eventuele indexatie van het huurbedrag;• de gebruiksmogelijkheden; en• de invloeds- en kapitalisatiefactoren.

Daarnaast is verhuur van een pand met een NHG-lening niet mogelijk (tenzij tijdelijk). Ook is tijdelijke verhuur zonder vergunning op basis van de Leegstandswet niet toegestaan.

6.Als een geldnemer niet akkoord gaat met de aangeboden voorwaarden na een renteherzieningsdatum, dan heeft hij het recht op de herzieningsdatum de hypothecaire lening boetevrij af te lossen. Na afloop van de rentevaste periode staat de klant dus opnieuw voor een keuze. De hypotheekadviseur kan op dit mutatiemoment een belangrijke rol spelen. Opnieuw vindt advisering plaats op het terrein van de hypothecaire lening. Dit biedt tevens aanknopingspunten voor advisering in het kader van verzekeringen en toekomstvoorzieningen.

148


7.Bij woninghypotheken worden in de akten van geldlening veelal de voorwaarden opgesomd waarin het de geldnemer zonder meer is toegestaan zonder boete af te lossen:• op de verlengingsdatum;• bij overlijden van de geldnemer;• bij verkoop van het onderpand en verhuizing;• bij tenietgaan van het onderpand.

8.In verband met inhoudingen op het loon worden de vrijwillige looninhouding en het (niet vrijwillige) loonbeslag onderscheiden. Met het woord vrijwillig wordt bedoeld dat de debiteur/geldnemer meewerkt aan de inhoudingen op zijn loon en er geen juridische dwangmiddelen hoeven te worden gebruikt, zoals het executoriaal beslag in de vorm van een loonbeslag.

9.Conservatoir beslag is een beslag dat na verkregen verlof van de president van de rechtbank, gelegd kan worden door een schuldeiser ter bewaring (veilig stellen) van zijn recht op vermogensbestand-delen van de schuldenaar. Wanneer de rechter in de periode van het conservatoir beslag de vordering toewijst, verkrijgt de crediteur door middel van deze uitspraak of dit vonnis een executoriale titel. Het beslag wordt hierdoor van waarde verklaard en gaat over in de executoriale fase, de fase van verkoop.

10.De hypotheekhouder kan op twee manieren tot een gedwongen verkoop van het onderpand overgaan. Ten eerste kan de hypotheekhouder de woning in het openbaar door de notaris laten verkopen. Ten tweede is het mogelijk om tot onderhandse verkoop over te gaan. Er is wel toestemming nodig van de president van de rechtbank.

11.Een faillissement kan op verschillende manieren eindigen:• opheffing wegens gebrek aan baten;• vereffening;• homologatie van een akkoord;toepassing van de Wet schuldsanering natuurlijke personen.

149


5 JURIDISCHE ASPECTEN

Koos en Marina hebben besloten een woning te gaan kopen. Ze hebben hun droomwoning al gezien en gaan binnenkort naar een adviseur om te kijken of ze een lening kunnen krijgen. Daarnaast hebben ze nog een aantal vragen voor de adviseur. Van kennissen horen ze altijd dat “het huis nog van de bank is, zolang de hypotheek niet is afbetaald”. Hoe zit dat eigenlijk? Anderen hebben Koos en Marina gewaarschuwd voor erfpachtcanons. Koos en Marina hebben geen idee wat dat zijn, maar weten wel dat er in de gemeente waar hun gewenste woning staat, veel woningen met erfpacht staan. Wat heeft dat voor gevolgen? Tot slot kijken Koos en Marina beiden graag naar de Rijdende Rechter. Het valt ze op dat er zo vaak geschillen zijn over erfafscheidingen en zaken als recht van overpad. Ze willen graag enige uitleg over al dit soort begrippen om te kunnen inschatten wat de risico’s van een eigen woning zijn.

Er zijn veel juridische aspecten rondom de koop en de eigendom van een eigen woning. Die moet u als adviseur goed aan de klant kunnen uitleggen. We gaan er in dit hoofdstuk van uit dat u over de kennis uit de Wft-modules Basis en Vermogen beschikt. Dat wil zeggen dat u de basis van het personen- en familierecht en het erfrecht al kent. Ook bepaalde juridische aspecten met betrekking tot het aangaan van een relatie met een consument, zoals benoemd in de Wet ter voorkoming van Witwassen en Financiering van Terrorisme (Wwft), worden hier niet herhaald, hoewel u ze in de praktijk wel moet kunnen toepassen.

In dit hoofdstuk komen de volgende onderwerpen aan bod:• eigendomsrecht;• goederenrecht;• hypotheekrecht en hypotheekakte;• specifieke aspecten van het personen- en familierecht met betrekking tot de eigen woning.

5.1 EIGENDOMSRECHT

In deze paragraaf gaan we in op het recht van eigendom. Eerst komt de strekking van het begrip eigendom aan bod. Vervolgens maken we onderscheid in de verschillende wijzen van eigendomsverkrijging. Daarna wordt ingegaan op de private en publiekrechtelijke beperkingen op het eigendom. Hierdoor heeft de eigenaar een beperkte mogelijkheid om over zijn goed te beschikken. Vervolgens gaan we in op gedeeld eigendom. Het eigendom ligt dan bij meerdere personen. Tenslotte staan we stil bij zakelijke genotsrechten. Voorbeelden hiervan zijn: vruchtgebruik, recht van opstal, recht van erfpacht en het appartementsrecht.

Eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Een eigenaar mag:• de zaak gebruiken; • de vruchten ervan genieten; • de zaak aan een ander in eigendom overdragen; en • zijn eigendom met een beperkt recht bezwaren. Op deze onderwerpen komen we later in deze paragraaf terug.

150


5.1.1 Eigendom, bezit en houderschap

Er wordt in het kader van het eigendomsrecht onderscheid gemaakt tussen:• houderschap. Er is sprake van houderschap wanneer iemand een goed van een ander beheert

(onder zich heeft), maar weet dat hij niet de eigenaar is. In geval van houderschap zal iemand zich dus ook niet gedragen als eigenaar;

• bezit. Er wordt over bezit gesproken als iemand zich gedraagt als zijnde de eigenaar. Bezit is dus het houden van een goed voor zichzelf en zich als eigenaar gedragen (men hoeft het goed niet legaal te bezitten);

• eigendom. Bij eigendom wordt onderscheid gemaakt tussen juridisch eigendom en economisch eigendom. Een juridisch eigenaar heeft het volledige recht om over een zaak te beschikken. Een economisch eigenaar heeft niet de volledige beschikking over een zaak, maar draagt wel het financiële risico. Er is feitelijk sprake van een vorm van houderschap. Onderscheid tussen juridisch en economisch eigendom wordt in de praktijk gemaakt bij bijvoorbeeld huurkoop of lease.

Voorbeeld Pieter Franken koopt een televisie via een huurkoopovereenkomst. Hij betaalt een aantal maanden een vast

bedrag en aan het einde van de afgesproken periode mag hij zich eigenaar van de tv noemen. Tijdens de

periode van maandelijkse betalingen is Pieter slechts economisch eigenaar van de tv. Pas aan het einde van de

betalingen heeft hij het juridische eigendom, tot die tijd heeft de huurverkoper het juridische eigendom.

5.1.2 Relatief en absoluut recht

Een absoluut recht is een recht waarop een persoon zich kan beroepen ongeacht wie de andere individu is. Een relatief recht is alleen van toepassing ten opzichte van één of meer bepaalde personen. Het belangrijkste absolute recht is het eigendomsrecht. Relatieve rechten worden ook wel persoonlijke rechten of vorderingsrechten genoemd. Een voorbeeld van een relatief recht is de eigendomsoverdracht.

De eigenaar kan ook aan een ander een relatief recht van gebruik of genot geven (huur, bruikleen). Een eigenaar kan van iedereen, die zijn zaak niet rechtmatig in zijn bezit heeft, deze zaak opeisen. Eigendomsrecht is immers een absoluut recht. Een eigenaar kan dus volledig over een zaak beschikken.

VoorbeeldFrits koopt een computer voor € 4.500 bij Correct. Er ontstaan nu twee relatieve rechten, namelijk: Frits heeft

recht op levering van de computer door Correct en Correct heeft recht op betaling van € 4.500 door Frits. Dit

recht op betaling kan Correct alleen van Frits vorderen en niet van iemand anders. Omgekeerd geldt ook dat

Frits de levering van de computer alleen van Correct kan vorderen en niet van een andere winkel. Hier is dus

sprake van een relatief recht.

151


Absolute rechten zijn limitatief in de wet opgesomd. Verder is op absolute rechten een prioriteitsbeginsel van toepassing. Dat wil zeggen dat, wanneer er meerdere rechten op een goed gevestigd zijn, het oudste absolute recht voorgaat. Een absoluut recht gaat altijd voor een relatief recht. Het absolute recht heeft ‘droit de suite’, goederenrechtelijk gevolg of zaaksgevolg. Het absolute recht blijft bij het goed waarop het rust. Als het goed tussentijds van eigenaar wisselt, blijft het absolute recht dus bij het goed. Het recht ‘volgt’ als het ware de zaak.

VoorbeeldDe computer van Lisette wordt uit haar kantoor gestolen. Zij blijft echter eigenaresse van de computer. Het

eigendomsrecht van Lisette volgt de computer. Ook al verkoopt de dief de computer door aan een heler, Lisette

blijft eigenaresse.

5.1.3 Beperkingen

Aan het eigendomsrecht zijn beperkingen gesteld. Een eigenaar zal rekening moeten houden met wettelijke voorschriften en andere geldende regels. Als hij persoonlijke of beperkte rechten aan anderen heeft verleend, zal hij deze moeten respecteren. Een eigenaar mag geen misbruik maken van zijn eigendomsrecht. Daarnaast kan er sprake zijn van een beperking door een private of een publiekrechtelijke gebruiksbeperking. Hierop komen we in paragraaf 2.3 terug.

5.1.4 Wijze van eigendomsverkrijging

Er zijn verschillende manieren om een goed in eigendom te krijgen, namelijk:• overdracht;• boedelmenging;• erfopvolging;• verjaring;• toe-eigening;• natrekking.

Overdracht

Overdracht is een manier om een eigendom over te dragen. Op het moment van daadwerkelijke levering zal een goed van eigenaar verwisselen. Bij overdracht moet er aan een drietal vereisten worden voldaan om van een rechtsgeldige overdracht te kunnen spreken:• Titel van eigendomsovergang. De titel is de juridische reden voor de overdracht. De meest

voorkomende titel van overgang is de koop(overeenkomst), maar dit kan ook gebeuren door schenking of ruil. Dit wordt de titel van rechtsovergang genoemd;

• Beschikkingsbevoegdheid. Om beschikkingsbevoegd te zijn moet iemand eigenaar zijn (of toestemming van de eigenaar hebben). Het feit dat iemand eigenaar van een goed is, is niet in alle gevallen voldoende. Zo kan iemand in staat van faillissement verkeren of onder curatele staan, waardoor hij of zij niet beschikkingsbevoegd is om het desbetreffende goed over te dragen;

152


• Leveringshandeling. Er moet daadwerkelijk geleverd worden (afhankelijk van het soort goed gelden vereisten omtrent levering). Bij register- en niet-registergoederen zijn de leveringsvereisten verschillend.

Boedelmenging

In geval van een huwelijk met iemand die reeds eigenaar is van een woning, wordt de nieuwe partner automatisch eigenaar van de helft van de woning middels boedelmenging, tenzij sprake is van huwelijkse voorwaarden waarbij de woning is uitgesloten.

Erfopvolging

Erfopvolging ontstaat door overlijden van de voormalige eigenaar. Deze kan zijn goederen op verschillende manieren nalaten. Een goed kan nagelaten worden aan één of meerdere erfgenamen gezamenlijk. Het is ook mogelijk om een goed middels een legaat na te laten aan één of meerdere personen. Zowel bij erfopvolging als in geval van een huwelijk kan er sprake zijn van verkrijging onder algemene titel. Degene die dan eigendom verkrijgt, volgt degene van wie hij (deels) eigendom krijgt in al zijn rechten en verplichtingen op. In alle andere gevallen vindt eigendomsverkrijging plaats op basis van een titel (bijvoorbeeld overdracht).

Verjaring

In geval van verjaring, moet onderscheid gemaakt worden tussen verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring. In geval van verkrijgende verjaring, wordt iemand die een goed bezit, maar geen eigenaar is, na verloop van tijd eigenaar van het desbetreffende goed. Voorwaarde hiervoor is wel dat de betrokken persoon zich een bepaalde periode openbaar als eigenaar heeft gedragen en het goed onafgebroken en ongestoord in zijn bezit heeft gehad. Tevens moet er sprake zijn van legale handelingen, een gestolen goed kan dus niet door verjaring eigendom worden van de dief. In geval van registergoederen geschiedt verjaring van rechtswege, er hoeft geen akte te worden opgemaakt voor de eigendomsoverdracht. Voor verschillende goederen gelden verschillende verjaringstermijnen. Er is sprake van bevrijdende verjaring als iemand door verloop van tijd van een plicht bevrijd wordt. Dit kan het geval zijn bij schulden. In beginsel verjaren alle vorderingen na twintig jaar.

Toe-eigening

Iets wat van niemand is, kan door middel van toe-eigening in eigendom verkregen worden. Het moet hierbij wel gaan om roerende zaken, want alle onroerende zaken, die geen eigenaar blijken te hebben, vallen toe aan de Staat. Uiteraard is het van belang dat het desbetreffende goed van niemand is, want in geval een goed dat reeds een eigenaar heeft, zich wordt toegeëigend door een ander, is er sprake van diefstal.

Natrekking

Natrekking valt uiteen in horizontale en verticale natrekking. In geval van verticale natrekking wordt de eigenaar van een stuk grond automatisch eigenaar van alles wat er op deze grond wordt gebouwd.

153


VoorbeeldEen huurder heeft voldoende ruimte op het gehuurde perceel om een loods te bouwen. Omdat hij van klussen

houdt en er in de gehuurde woning te weinig ruimte is, bouwt hij na verloop van tijd een mooie loods. De

verhuurder wordt nu automatisch eigenaar van deze garage. Hier is sprake van verticale natrekking.

Om verticale natrekking op te heffen, kan een recht van opstal gevestigd worden. Het recht van opstal wordt later in dit hoofdstuk toegelicht.

In geval van horizontale natrekking is er sprake van bouw over de grenzen van het eigen perceel heen. Er wordt dus deels gebouwd op grond van een ander. Degene op wiens grond het grootste gedeelte van het gebouw staat, wordt eigenaar van het gebouw.

Voorbeeld Jan wil graag een garage bouwen. Omdat hij een boom moet kappen om de garage volledig op zijn eigen grond

te zetten, besluit hij een deel op de grond van zijn buurman te bouwen. Jan wordt nu door middel van

horizontale natrekking toch volledig eigenaar van de garage.

Uiteraard heeft de buurman verschillende mogelijkheden om de garage te laten afbreken.

5.1.5 Private en publiekrechtelijke gebruiksbeperkingen op eigendom

Het is mogelijk dat er beperkingen op eigendom rusten. Hierdoor heeft de eigenaar een beperkte mogelijkheid om over het goed te beschikken. De beperkingen kunnen door de eigenaar zelf zijn opgelegd. Dan is er sprake van private eigendomsbeperkingen. Het meest voorkomende voorbeeld hiervan is huur.

VoorbeeldPiet koopt een woning. Hij is nu eigenaar van de woning en heeft het volledige beschikkingsrecht over de

woning. Piet verhuurt na drie maanden een etage aan Karel. Hij heeft over die etage nu geen volledig

beschikkingsrecht meer. Hij heeft daar zelf voor gekozen.

Het kan ook mogelijk zijn dat er een publiekrechtelijke gebruiksbeperking op de woning ligt. De meest voorkomende publieksrechtelijke gebruiksbeperkingen zijn:• Wet voorkeursrecht gemeenten. Wanneer er een voorkeursrecht gemeenten op een woning rust,

mag de eigenaar de woning niet zomaar aan een derde verkopen. Hij zal eerst de gemeente de mogelijkheid moeten geven om de woning te kopen. De gemeente moet binnen een bepaalde periode na het opleggen van het voorkeursrecht met een bod komen. Is het bod niet reëel, dan heeft de eigenaar de mogelijkheid niet op het bod in te gaan. De gemeente doet dan een nieuw bod, laat het voorkeursrecht lopen of gaat uiteindelijk een onteigeningsprocedure aan;

154


• Wet voorkeursrecht tot koop. Voorkeursrecht tot koop komt voor bij huurwoningen. Wanneer er een voorkeursrecht tot koop op een huurwoning rust, moet de woning bij verkoop eerst aangeboden worden aan de huurder. Dit komt veel voor bij woningbouwverenigingen, die een deel van hun woningen gaan verkopen;

• Anti-speculatiebeding. Wanneer er een anti-speculatiebeding op een woning rust, mag de woning gedurende een bepaalde periode niet zomaar verkocht worden. Wanneer de woning wel verkocht wordt, moet (een deel van) de winst worden afgedragen, bijvoorbeeld aan de gemeente. Vaak wordt een uitzondering gemaakt ingeval van overlijden, echtscheiding en het vinden van een andere baan buiten een bepaalde straal. Een anti-speculatiebeding komt vaak voor bij nieuwbouwwoningen in regio’s waar een woningtekort heerst. Op deze manier kan een woning niet zomaar als speculatieobject gekocht worden.

• Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Maatschappelijk gebonden eigendom is een vorm van verkoop door de woningcorporatie (soms met korting), waarbij deze met de koper afspreekt de woning bij (door)verkoop eerst aan te bieden aan de corporatie. Daarbij wordt de winst of het verlies gedeeld. De corporatie beslist daarna of de woning opnieuw verkocht wordt aan de volgende koper of opnieuw wordt verhuurd. De belastinginspecteur heeft deze constructie goedgekeurd, mits de verdeling van winst en verlies 50% of meer is voor de koper. Met andere woorden, de koper moet een behoorlijk belang hebben bij de waardeontwikkeling van de woning. De terugkoop dient te geschieden tegen de dan geldende marktwaarde.Een vergelijkbare bepaling is de MVE: Maatschappelijk Verantwoord Eigendom. De voorwaarden voor deze regeling zijn vergelijkbaar met die van MGE.

Andere gebruiksbeperkingen zijn erfdienstbaarheden en het kettingbeding. De eigenaar van een onroerende zaak kan ten behoeve van een nabij gelegen onroerende zaak het recht van erfdienstbaarheid vestigen. In geval van erfdienstbaarheid is er sprake van een heersend erf en een dienend erf. Het dienend erf heeft een dienende functie ten opzichte van het heersend erf. De eigenaar van het heersend erf ervaart dus een voordeel bij de erfdienstbaarheid.

Voorbeelden van erfdienstbaarheid zijn: • het recht van overpad (via het dienend erf mag de eigenaar van het heersend erf naar zijn erf)• het recht van uitzicht (het dienend erf mag het uitzicht van het heersend erf niet belemmeren).

Het recht van erfdienstbaarheid wordt middels een notariële akte gevestigd die in de openbare registers wordt ingeschreven. Er is sprake van een zakelijk genotsrecht. Over het algemeen wordt een recht van erfdienstbaarheid opgenomen in de transportakte van het bijbehorende onroerend goed.

Een kettingbeding wordt eveneens door middel van een notariële akte gevestigd en is een beding dat, voor een bepaalde periode, voorschriften bevat met betrekking tot de woning. Deze voorschriften worden opgelegd door een verkopende partij. Het kunnen voorschriften zijn over de manier waarop een wijk eruitziet (het is bijvoorbeeld niet toegestaan binnen vijf jaar parkeerplaatsen voor de woning aan te leggen of kozijnen rood verven) of vestigingsvoorschriften (het is bijvoorbeeld niet toegestaan om binnen vijf jaar een stomerij in het pand te vestigen).

155


VoorbeeldSlager Ham verkoopt zijn slagerspand, omdat hij in hetzelfde winkelcentrum een groter pand betrekt. Slager

Ham wil niet nog een slager in het winkelcentrum. Hij kan dat niet geheel voorkomen, maar wel een

kettingbeding op zijn te verkopen pand vestigen, waardoor in dat betreffende pand 10 jaar lang geen slagerij

gevestigd mag worden. Ongeacht wie er dan de komende 10 jaar eigenaar van het pand wordt, hij mag er geen

slagerij in vestigen.

5.1.6 Gedeeld eigendom

Er is een aantal situaties waarin het eigendom bij meerdere personen ligt. Er wordt dan gesproken over gedeeld eigendom. Dit kan het geval zijn als er een zakelijk genotsrecht op het eigendom gevestigd is. De zakelijke genotsrechten worden nader behandeld bij het goederenrecht. In deze paragraaf zullen kort aan de orde komen:• timesharing;• cascohuur;• verkoop economisch eigendom;• lease;• huurkoop.

5.1.6.1 Timesharing

In plaats van splitsing in appartementen kan een onroerende zaak ook gesplitst worden in periodes van eigendom. Timesharing wordt daarom ook wel periode-eigendom genoemd. De verschillende eigenaren van de onroerende zaak hebben ieder gedurende een bepaalde periode van het jaar het gebruiksrecht op de onroerende zaak. Timesharing komt veel voor bij vakantiewoningen.

5.1.6.2 Cascohuur

Een woningbouwvereniging kan besluiten om de binnenkant van de woning (muren, plafond, sanitair en keuken) aan de huurder te koop aan te bieden. De grond en het casco blijven wel gehuurd. Door koop van de binnenkant van de woning kan de bewoner deze naar zijn wens verbouwen. Daar staat echter tegenover dat ook het onderhoud van de binnenkant voor rekening van de bewoner komt. Bij beëindiging van de huurovereenkomst van de grond en het casco wordt de binnenkant van de woning aan de woningbouwvereniging terugverkocht. De veranderingen, die aan de binnenkant zijn aangebracht, hoeven niet ongedaan te worden gemaakt.

5.1.6.3 Verkoop economisch eigendom

Bij verkoop van het economische eigendom van een onroerende zaak, doet de eigenaar tegen betaling van de koopsom afstand van zijn rechten ten opzichte van de onroerende zaak. Hij mag zich niet meer als eigenaar gedragen. Die eigendomsgedragingen moeten worden overgedragen aan de economische eigenaar. Hierover dienen uiteraard goede afspraken te worden gemaakt, ook in verband met risicoaansprakelijkheid. Wel blijft de juridische eigenaar aanspreekpunt als het gaat om verplichtingen ten opzichte van derden, die bijvoorbeeld voortvloeien uit erfdienstbaarheden of belastingvorderingen.

156


Verkoop van economisch eigendom had in het verleden vooral tot doel om de overdrachtsbelasting te ontduiken. Tegenwoordig wordt ook op overdracht van het economische eigendom overdrachtsbelasting geheven. Overdracht van het juridische eigendom kan worden uitgesteld omdat de koper en/of de verkoper de koop voorlopig geheim willen houden. Verkoop van het economische eigendom behoeft immers niet in de openbare registers te worden opgenomen. Andere redenen om de juridische eigendomsoverdracht uit te stellen kunnen zijn om voorkeursrechten te omzeilen, om overdrachtskosten te beperken of om een lopende gunstige hypotheek van de koper niet te hoeven aflossen. De economische eigenaar loopt echter wel het risico dat de juridische overdracht nooit zal plaatsvinden, bijvoorbeeld als de juridische eigenaar failliet gaat.

5.1.6.4 Lease

Lease is een overeenkomst waarbij de ene partij, de lessor, aan de andere partij, de lessee, het gebruik van de onroerende zaak verschaft tegen een overeengekomen prijs en periode. Dit is geen echte vorm van gedeeld eigendom. Er bestaan twee soorten lease:• financial lease: gedurende de leaseperiode is de lessor de juridische eigenaar en de lessee de

economische eigenaar van de zaak. Financial lease wordt meestal beëindigd met de overdracht van het juridische eigendom aan de lessee, zodat deze de volledige eigenaar van de (onroerende) zaak wordt;

• operational lease: zowel het economische als het juridische eigendom ligt bij de lessor. De lessee betaalt voor het gebruik van de onroerende zaak. De lessor betaalt de reparaties en zorgt voor vervanging indien de onroerende zaak onbruikbaar is geworden. Een operational lease duurt meestal drie tot vijf jaar en heeft over het algemeen niet als doel om tot verkoop over te gaan.

Aan het einde van een leaseperiode zijn er ten aanzien van het eigendomsrecht drie mogelijkheden:• de lessee is verplicht de onroerende zaak over te nemen;• de lessee mag de onroerende zaak overnemen, maar is daartoe niet verplicht;• het eigendomsrecht blijft bij de lessor.

Indien aan het leasecontract geen verplichting is gekoppeld om aan het einde van de looptijd de onroerende zaak te kopen, lijkt de lease op een huurovereenkomst. In dat geval is de Huurwet van toepassing.

5.1.6.5 Huurkoop

Bij huurkoop blijft het eigendom van het gekochte goed bij de verkoper tot de laatste betaling heeft plaatsgevonden. De koper betaalt het goed dus in een aantal termijnen. In dat geval is er sprake van een ‘tweepartijen-huurkoop’. Bij een ‘driepartijen-huurkoop’ wordt het eigendom overgedragen aan een financier, die het eigendom overdraagt aan de koper nadat hij de laatste betaling ontvangen heeft. Voor het aangaan van een huurkoopovereenkomst geldt het toestemmingsvereiste bij gehuwden. Huurkoop is iets anders dan koop op afbetaling, waarbij het eigendom van het goed wel wordt overgedragen, waarna het goed in termijnen wordt afbetaald.

157


5.2 GOEDERENRECHT

Ook het goederenrecht is onderdeel van het vermogensrecht. Onder het goederenrecht vallen onder meer het recht van hypotheek en het pandrecht. Deze worden beide in een aparte paragraaf ‘Hypotheekrecht en hypotheekakte’ nader toegelicht.

Onder het goederenrecht vallen ook de zakelijke genotsrechten. De belangrijkste zakelijke genotsrechten zijn:• vruchtgebruik;• recht van erfpacht;• recht van opstal;• appartementsrecht.

Ook de coöperatieve flatexploitatievereniging zal hier behandeld worden, al is dit geen zakelijk genotsrecht.

5.2.1 Vruchtgebruik

Vruchtgebruik is een beperkt recht op eigendom. Door middel van het recht van vruchtgebruik, krijgt een ander dan de eigenaar (de vruchtgebruiker) het recht op gebruik en de vruchten van een goed. In geval van vruchtgebruik wordt de vruchtgebruiker dus geen eigenaar van het goed. Het recht van vruchtgebruik kan op zowel een zaak als een recht gevestigd worden. Degene aan wie de goederen toebehoren, wordt de hoofdgerechtigde genoemd. De term ‘blooteigenaar’, degene op wiens zaak het vruchtgebruik rust, is alleen van toepassing bij vruchtgebruik van een zaak. Immers alleen van zaken kan men eigenaar zijn.

Vruchtgebruik wordt voor een bepaalde termijn of levenslang gevestigd. Het betreft dan het leven van de blooteigenaar. In geval het vruchtgebruik aan een rechtspersoon toekomt en er is geen termijn overeengekomen, vervalt het vruchtgebruik van rechtswege na dertig jaar.

Er zijn speciale vormen van vruchtgebruik. De meest bekende is het recht van gebruik en bewoning. Het recht van gebruik is een beperkt recht op een of meer zaken. Door middel van dit recht mag de rechthebbende de zaak gebruiken en er de vruchten van genieten, die hij voor zichzelf en zijn gezin nodig heeft. Het recht van bewoning is eveneens een beperkt recht, maar geeft iemand de bevoegdheid een bepaalde woning met zijn gezin te bewonen. Een voorbeeld van de combinatie van beide rechten (gebruik en bewoning) is het gebruik van een huis met inboedel.

Voorbeeld Een man heeft in zijn testament opgenomen dat bij zijn overlijden er een vruchtgebruik ten behoeve van zijn

vrouw op de ouderlijke woning komt te rusten. De kinderen worden blooteigenaar van de woning en krijgen het

volle eigendom, op het moment dat de vrouw komt te overlijden.

158


Voorbeeld Een vruchtgebruik wordt gevestigd op de aandelenportefeuille van Cees Haak ten behoeve van de Stichting

Mensen in Nood. Dat vruchtgebruik eindigt na 30 jaar, tenzij een kortere termijn is overeengekomen, of zoveel

eerder als de Stichting ophoudt te bestaan.

Het recht van vruchtgebruik is een zakelijk recht en komt daarom tot stand door middel van een notariële akte. Een vruchtgebruik mag alleen gevestigd worden ten behoeve van personen die op het moment van vestiging reeds bestaan. De vruchtgebruiker heeft de plicht de zaken of goederen ‘als een goede huisvader’ te beheren.Nadat het vruchtgebruik is geëindigd, krijgt de hoofdgerechtigde (weer) de volledige beschikking over de goederen, waar het vruchtgebruik op rustte. Zo wordt de blooteigenaar (weer) volledig eigenaar van de in vruchtgebruik gegeven zaak.

5.2.2 Het recht van erfpacht

Het recht van erfpacht is het recht om andermans onroerende zaak te gebruiken. Voor het gebruik is een vergoeding verschuldigd. Dit is de canon en vaak wordt deze jaarlijks betaald. Het komt ook voor dat de canon voor een bepaalde periode wordt afgekocht. Gedurende deze periode vindt dan geen jaarlijkse betaling plaats. De eigenaar van de grond vestigt het recht van erfpacht, waarna op de grond bijvoorbeeld een woning kan worden gebouwd. De eigenaar van de grond wordt door natrekking ook eigenaar van de hierop bevindende bebouwingen en beplantingen. Wel is de eigenaar van de grond een vergoeding verschuldigd aan de voormalig erfpachter voor de aangebrachte verbeteringen.

Bij het erfpachtrecht is er geen horizontale scheiding tussen de grond en de bebouwingen en beplantingen. Bij verkoop van de woning wordt het recht van erfpacht geleverd, niet de woning. Bij het verkrijgen van een lening kan het erfpachtrecht als zekerheid dienen voor een hypotheek.

De erfpachter loopt een risico als de erfpacht afloopt. Hierna kan een nieuw recht van erfpacht worden gevestigd, maar er kan een hogere canon worden bedongen. Ook kan de eigenaar van de grond de hele onroerende zaak als zijn eigendom opvorderen. Wel moet hij dan de voormalige erfpachter een vergoeding betalen voor de op de grond gebouwde woning of de beplanting.

5.2.3 Het recht van opstal

Het recht van opstal verleent iemand het recht om in, op of boven een onroerende zaak een ander gebouw, werk of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. Degene die het recht van opstal verkrijgt, wordt de opstaller genoemd. Bij het opstalrecht wordt de eigenaar van de onroerende zaak niet door natrekking ook eigenaar van de hierop gebouwde opstal. Een opstaller kan hierdoor een onroerende zaak in eigendom hebben die gebouwd is op grond van een ander. Bij het opstalrecht is er dus wel een horizontale scheiding van de grond en de zich daarop bevindende bebouwingen en beplantingen. Het recht van opstal is een zakelijk genotsrecht en wordt dus gevestigd door middel van een notariële akte en inschrijving in de openbare registers.

159


5.2.4 Appartementsrechten

Wanneer de eigenaar van een gebouw zijn gebouw splitst in appartementen ontstaat het appartementsrecht. Het is in principe iedere eigenaar van onroerend goed toegestaan zijn gebouw te splitsen. In bepaalde gevallen zal er echter door de gemeente geen vergunning op splitsing gegeven worden, via de Huisvestigingswet. Deze vergunning wordt splitsingsvergunning genoemd.

De splitsing geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. Ook hier is dus sprake van een zakelijk genotsrecht. Het appartementsrecht bestaat uit een aandeel in de eigendom en een exclusief gebruiksrecht van een deel van het gebouw. In een aantal gevallen is ook het gebruik van enkele gemeenschappelijke ruimten (garage, trappenhuis) en de tuin opgenomen. Een koper van een appartement wordt dus geen eigenaar van ‘zijn’ appartement. Hij heeft enkel een exclusief gebruiksrecht voor zijn appartement en een evenredig eigendomsaandeel in het totale onroerend goed.

De akte van splitsing bevat gegevens omtrent de ligging van het gebouw, een nauwkeurige beschrijving van de gedeelten van de onroerende zaken die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, enzovoort.Het appartementsrecht kan als zelfstandig registergoed worden overgedragen of met hypotheek worden bezwaard.

Behalve de akte van splitsing is het noodzakelijk dat er in geval van splitsing een vereniging van eigenaren (VVE) wordt opgericht. De VVE komt tot stand op het moment dat er één appartement is verkocht. Van rechtswege worden vervolgens alle ‘appartementseigenaren’ lid van de VVE. De vergaderingen van de VVE zijn voor alle leden toegankelijk. De vereniging heeft verschillende functies. In de praktijk wordt onder meer het onderhoud en de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten en bijvoorbeeld het dak door middel van de vereniging van eigenaren geregeld. Wanneer een VVE actief is, wordt er aan alle leden een bijdrage opgelegd. Deze bijdrage wordt ook wel servicekosten genoemd. Het is mogelijk dat de vereniging van eigenaren niet actief is. Dan wordt wel van een slapende vereniging gesproken.

5.2.5 Coöperaties

Een coöperatie is een, bij notariële akte als coöperatie opgerichte, vereniging. Een coöperatie moet ingeschreven worden in het handelsregister. In de akte moeten de aard van de werkzaamheden en de aansprakelijkheid van de leden zijn opgenomen. Wanneer een coöperatie als activiteit het exploiteren van een flatgebouw heeft, wordt gesproken van een coöperatieve flatexploitatievereniging. In het verleden hebben veel coöperatieve flatexploitatieverenigingen gekozen voor omzetting in appartementsrechten. De coöperatieve flatexploitatievereniging bestaat echter nog steeds en komt regelmatig voor bij serviceflats.

De coöperatieve flatexploitatievereniging is de eigenaar van de gehele onroerende zaak. Leden van de vereniging kunnen toegelaten worden conform voorwaarden die opgenomen zijn in de statuten. De toelating van een lid mag geschieden middels een onderhandse akte, maar in de praktijk wordt vaak een notariële akte opgemaakt. Over de overdracht van het lidmaatschap is overdrachtsbelasting verschuldigd.

160


De coöperatie kan op de onroerende zaak een hypotheek verstrekken. De geldgever leent het geld dus aan de vereniging. Het lid verkrijgt door betaling van een bepaalde vergoeding het gebruiksrecht van een appartement. Het lid mag deze vergoeding voor een evenredig deel financieren middels een lening. Tot zekerheid moet het lid zijn lidmaatschap aan de geldgever verpanden. Hierdoor worden de andere leden beschermd tegen wanbetaling van een individueel lid. Het is dus niet mogelijk om puur op het lidmaatschap van een coöperatieve flatexploitatievereniging een hypotheek te vestigen. Leden zijn voor de financiering van hun woning in een dergelijk geval wel gebonden aan één geldverstrekker, namelijk de geldverstrekker waar de coöperatie een overeenkomst mee is aangegaan.

In geval van wanbetaling zal de geldverstrekker eerst overgaan tot de verkoop van het lidmaatschap van het betrokken lid. Mocht er dan nog een restant schuld resteren, dan wordt de vereniging aangesproken, want deze is aansprakelijk voor de gehele schuld. In een uiterste geval kan de geldverstrekker besluiten het hele gebouw te executeren. In de praktijk komt dit zelden tot nooit voor. Vaak wordt een vrijwaringsovereenkomst tussen de geldverstrekker en de vereniging aangegaan, waardoor de geldverstrekker toezegt nooit het hele gebouw te zullen executeren op grond van het hypotheekrecht.

Er zijn nog andere leningconstructies mogelijk. Zo kan de coöperatie geld lenen en doorlenen aan haar leden. Hiervoor kan de geldverstrekker specifieke zekerheden verlangen.

5.3 HYPOTHEEKRECHT EN HYPOTHEEKAKTE

In deze paragraaf gaan we nader in op het pandrecht, het hypotheekrecht en de hypotheekakte. Eerst behandelen we wat het hypotheek- en het pandrecht inhouden. Vervolgens komt aan bod welke hypotheekstellingen er zijn. Daarna gaan we in op de hypotheekakte. Ten slotte staan we stil bij aanvullende zekerheden naast het recht van hypotheek.

5.3.1 Inleiding pand en hypotheek

Het is bijna ondenkbaar geworden dat de economie nog blijft draaien zonder dat er kredieten verstrekt worden aan zakelijke partijen en particulieren. Een kredietverstrekker is bereid een lening te verstrekken, op voorwaarde dat hij met een zekerheid kan verwachten dat hij het krediet (met rente) terugbetaald zal krijgen. Als een partij die geld geleend heeft zich niet aan zijn betalingsverplichtingen houdt, zal de kredietverstrekker er alles aan doen om zich op de desbetreffende partij te verhalen.

In de wet zijn twee rechten opgenomen die als zekerheid voor een geldlening kunnen dienen, te weten pandrecht en hypotheekrecht. In deze paragraaf wordt eerst een aantal gemeenschappelijke kenmerken en vervolgens een aantal afzonderlijke eigenschappen van het pandrecht en het hypotheekrecht behandeld. Aansluitend wordt de hypotheekakte zelf nader toegelicht. Ook de verschillende soorten hypotheken en aanvullende zekerheden komen in dit hoofdstuk aan de orde.

161


5.3.2 Kenmerken van pand en hypotheek

Pand en hypotheek zijn beperkte rechten op goederen. Deze beperkte rechten zijn afgeleid van het eigendomsrecht. Beperkte rechten geven aan de beperkt gerechtigden bevoegdheden, die zonder het beperkte recht aan de eigenaar zélf zouden zijn toegekomen. Zowel het pandrecht als het hypotheekrecht is een zakelijk zekerheidsrecht. De pand- of hypotheekhouder heeft zo meer zekerheid over het terugontvangen van zijn vordering. In de volgende paragraaf wordt verder ingegaan op pandrecht. Het volgende figuur geeft schematisch het recht van hypotheek weer. In de tekst daaronder lichten we het figuur toe.

hypotheekgever hypotheekhouder

Figuur: Hypotheek

Als een lening wordt aangegaan, wordt hier een hypotheekrecht tegenover gezet. Degene die het geld ontvangt, geeft het recht van hypotheek aan de kredietverstrekker, ook wel hypotheekhouder of hypotheeknemer genoemd. Met behulp van het hypotheekrecht kan het onderliggende goed zonder tussenkomst van een rechter worden verkocht (executie). Een hypotheekhouder kan als eerste zijn vordering hierop verhalen als de hypotheekgever in gebreke blijft. In essentie is dus het hypotheekrecht een voorrangsrecht. Het geeft voorrang op de opbrengst van het onderliggende goed bij verhaal.

Door dit voorrangsrecht is de schuldeiser preferent schuldeiser. Preferent wil zeggen dat hij ‘voorrang’ heeft. Daarnaast is de hypotheekhouder separatist. Dat wil zeggen dat hij zich buiten een eventueel faillissement om kan verhalen op de schuldenaar. De hypotheekhouder heeft ook het recht van parate executie. Wanneer er vervolgens een restantvordering blijft bestaan, wordt de preferente schuldeiser voor dat restant concurrent schuldeiser. Dat wil zeggen dat hij dus gelijk is aan alle andere schuldeisers en geen voorrang meer geniet.

Pandrecht en hypotheekrecht (ook wel kortweg pand en hypotheek genoemd) zijn ook afhankelijke rechten, dat wil zeggen dat zij aan een ander recht - het vorderingsrecht - zijn verbonden. Ze kunnen dus niet bestaan zonder dit vorderingsrecht. In geval van overdracht kan het pand- of hypotheekrecht dus ook niet zomaar overgedragen worden. Ze volgen het recht waaraan ze verbonden zijn. Gaat het hoofdrecht teniet (bijvoorbeeld wanneer de vordering wordt betaald), dan gaat ook het afhankelijke recht (het hypotheek- of pandrecht) teniet. Gaat het hoofdrecht naar iemand anders over, dan gaat ook het afhankelijke recht over op de nieuwe schuldeiser.

Ten slotte zijn pand en hypotheek ook nevenrechten, dat wil zeggen dat zij het lot delen van het vorderingsrecht waarmee zij zijn verbonden. Als de schuldeiser zijn vorderingsrecht overdraagt aan een ander, gaat ook het bedongen zekerheidsrecht pand of hypotheek mee over naar de nieuwe schuldeiser. Er is dus sprake van ‘zaakgevolg’.

geldnemer A

geldgeverB

overeenkomst van geldlening

vestiging hypotheek tot zekerheid terugbetaling schuld

162


Pand en hypotheek kunnen op alle overdraagbare goederen gevestigd worden en een schuldeiser kan bij elke vorm van vordering een zekerheidsrecht vragen. Zowel het pandrecht als het recht van hypotheek ontstaan door het sluiten van een overeenkomst tussen de geldverstrekker en de eigenaar van het goed dat verpand wordt. Het is mogelijk om een pand- of hypotheekrecht te vestigen op een toekomstige vordering.

VoorbeeldHans wil over enkele maanden een boot kopen. Omdat hij het geld niet zelf heeft en niet precies weet wanneer

hij tegen de juiste boot zal aanlopen, sluit hij vast een rekening-courantkrediet bij een geldverstrekker. Hij

gebruikt dit krediet in eerste instantie dus nog niet. Wel wordt er een pandrecht op zijn twee auto’s afgesloten.

Aangezien er nog geen schuld en dus geen vorderingsrecht is, kan er nog geen recht aan een pandrecht worden

ontleend.

Wanneer een zekerheidsrecht gevestigd is op een registergoed, spreekt men van hypotheekrecht. Ten aanzien van niet-registergoederen spreekt men van pandrecht.

5.3.3 Pandrecht

De pandhouder is degene die een pandrecht op het goed van een ander heeft of krijgt. De pandgever is degene die het pandrecht ten behoeve van zijn geldverstrekker vestigt. Het woord pand wordt gebruikt zowel voor het recht van pand als voor het verpande voorwerp zelf. Pandgever en schuldenaar van de geldvordering hoeven niet dezelfde persoon te zijn: iemand kan zijn goed verpanden voor de schuld van een ander. Hij is dan derdepandgever. Pandrecht kan worden gevestigd op alle overdraagbare goederen die geen registergoed zijn. Onder goederen worden zaken en rechten verstaan.

Het pandrecht kan zich voordoen in vier vormen:• vuistpandrecht;• bezitloos pandrecht;• openbaar pandrecht;• stil pandrecht.

Onderstaand figuur geeft een overzicht van deze vormen van pandrecht. In de tekst daaronder volgt verdere uitleg over deze vier vormen.

VuistpandPandrecht oproerende goederen

Bezitloos pand

Openbaar pandPandrecht opvorderingen op naam

Stil pand

163


Een vuistpand en een bezitloos pand worden gevestigd op roerende zaken. Het verschil tussen vuistpand en bezitloos pand komt tot uiting in de beschikkingsbevoegdheid van de pandgever over zijn goed. Bij vuistpand moet het goed daadwerkelijk aan de pandhouder worden meegegeven. Deze bewaart het pand goed (hij mag het niet zelf gebruiken) tot de vordering is voldaan of het pandrecht wordt opgeheven. Wanneer de pandgever het goed zelf mag houden en gebruiken gedurende de periode dat het pandrecht van toepassing is, wordt gesproken van bezitloos pand (pandnemer heeft het goed niet in bezit). Bij bezitloos pand wordt er een akte (authentiek of onderhands) opgemaakt die wordt geregistreerd bij de Belastingdienst.

Voorbeeld Jolanda heeft geld nodig en verpandt haar ring. Als ze haar ring moet afdoen en aan de pandnemer moet

afstaan is er sprake van vuistpand. Als ze haar ring mag blijven dragen, is er sprake van bezitloos pand.

Ook vorderingen op naam kan men verpanden. Vorderingen op naam zijn vorderingen waarvan de naam van de schuldeiser bekend is. Net als bij pandrecht op goederen, bestaan ook hier twee vormen: openbaar pand en stil pand. Het verschil tussen stil en openbaar pand is gelegen in het feit of degene op wie de te verpanden vordering betrekking heeft (de schuldenaar) ingelicht wordt of niet.

VoorbeeldJan heeft een lening van € 10.000 aan Karel verstrekt. Karel hoeft de lening pas over tien jaar terug te betalen.

Binnen deze tien jaar komt er echter een moment dat Jan zelf geld nodig heeft. Hij gaat naar Pieter die hem het

geld leent, maar Jan moet zijn vorderingsrecht op Karel aan Pieter verpanden. Op het moment dat Karel wordt

ingelicht, is er sprake van openbaar pand. Op het moment dat er alleen een overeenkomst is tussen Jan en

Pieter, en Karel niet wordt ingelicht, is er sprake van stil pand.

In beide gevallen komt het pandrecht tot stand via een akte (authentiek of onderhands). Bij een openbaar pand wordt daarnaast een mededeling gedaan aan de schuldenaar van de te verpanden vordering.

5.3.3.1 Verpanding van toekomstige zaken

Ook op toekomstige zaken kan een pandrecht worden gevestigd. Bezitloos en stil pand komen hiervoor in aanmerking:• toekomstige roerende zaken: de pandgever heeft de zaak (nog) niet in zijn macht en kan dus

aan de pandhouder - of aan een derde - geen feitelijke macht verschaffen. Alleen bezitloos pandrecht is dus mogelijk. Wel moet er zekerheid bestaan over het feit dat het goed in handen komt van de pandgever.

• toekomstige vorderingen op naam: de rechtsverhouding waaruit de vordering zal ontstaan, moet al wel bestaan.

164


5.3.3.2 Bevoegdheden van de pandhouder

De pandhouder heeft een aantal bevoegdheden. Hij heeft het recht van parate executie, als de pandgever niet aan zijn verplichtingen voldoet. De pandhouder mag, als de schuldenaar niet betaalt, het pand in het openbaar verkopen zonder dat hij daartoe een afzonderlijke ‘executoriale titel’ (vonnis, akte) nodig heeft. De pandhouder kan zichzelf betalen uit de opbrengst.In een faillissement is de pandhouder een zogeheten separatist. Normaal gesproken moeten schuldeisers bij een faillissement hun vordering ‘ter verificatie’ indienen bij de curator. Uiteindelijk wordt dan bepaald in een (slot)uitdelingslijst wie zijn vordering krijgt uitgekeerd. In de praktijk is dit meestal hooguit een deel van de vordering.

De separatist hoeft dat allemaal niet. Hij hoeft zijn vordering niet ter verificatie in te dienen en hoeft niet te wachten op de (slot)uitdelingslijst om (hooguit een deel van) zijn vordering uitgekeerd te krijgen. Hij kan tot openbare verkoop overgaan alsof er geen faillissement was.

Bij het openbaar pandrecht op een vordering op naam heeft de pandhouder het recht om nakoming (aflossing) van de vordering te eisen en betalingen in ontvangst te nemen. De pandgever kan nakoming slechts met toestemming van de pandhouder of een machtiging van de kantonrechter eisen.

5.3.4 Recht van hypotheek

De aankoop van een onroerend goed, de verbouwing ervan of de nieuwbouw van een onroerendgoed wordt meestal geheel of gedeeltelijk gefinancierd in de vorm van een hypotheek. Wanneer in de volksmond gesproken wordt over een hypotheek, wordt meestal de lening bedoeld en niet zozeer het recht van hypotheek. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op het recht van hypotheek.

Het hypotheekrecht is het beperkte recht op het registergoed van de schuldenaar. De schuldeiser mag, wanneer de debiteur niet aan zijn verplichtingen voldoet, bij voorrang zijn vordering verhalen. Hypotheek kan worden gevestigd op registergoederen, zoals onroerende zaken (grond, huizen). Bij een hypotheek is er sprake van twee overeenkomsten. De ene overeenkomst heeft betrekking op een geldlening. De andere overeenkomst heeft betrekking op het recht van hypotheek. De hypotheek is afhankelijk van de geldlening. Het hypotheekrecht is immers een afhankelijk recht of ‘accessoir recht’: als er geen schuld is, kan er ook geen hypotheek ontstaan.

De hypotheekhouder of hypotheeknemer is degene die recht van hypotheek op het registergoed van een ander ontvangt. De hypotheekgever is degene die op zijn registergoed een recht van hypotheek geeft tot meerdere zekerheid van voldoening van een geldvordering. De hypotheekgever geeft dus zijn registergoed in onderpand voor een geldvordering. Hypotheekgever en schuldenaar van de geldvordering hoeven niet dezelfde persoon te zijn; iemand kan hypothecaire zekerheid verlenen voor de schuld van een ander. Het hypotheekrecht verschaft de geldverstrekker zekerheid: de hypotheekhouder heeft nu immers een goed dat hij mag verkopen, wanneer de schuldenaar zijn schuld niet betaalt. Uit de opbrengst van de verkoop mag de hypotheekhouder zijn vordering voldoen.

165


VoorbeeldEen vader geeft hypothecaire zekerheid op zijn woning voor een lening die zijn zoon heeft genomen. De vader is

dan de hypotheekgever. De geldverstrekker is hypotheeknemer of hypotheekhouder. De zoon is alleen

schuldenaar.

Het recht van hypotheek wordt gevestigd door middel van de inschrijving van de hypotheekakte in de openbare registers (hypotheekregisters). De wet schrijft dwingend voor:• dat er sprake moet zijn van een notariële akte;• dat er pas officieel een recht van hypotheek gevestigd is op het moment dat de akte is

ingeschreven.

Deze dwingende vereisten worden ook wel vormvereisten genoemd.

VoorbeeldPaul wil een woning kopen. Zijn vader leent hem daarvoor € 50.000. Paul betaalt gewoon een marktconforme

rente over het geleende bedrag aan zijn vader, maar de lening wordt niet aan de hand van een hypotheekakte

ingeschreven in de openbare registers. Er is nu wel sprake van een eigenwoninglening, maar niet van een

hypotheek. De rente is aftrekbaar in box 1.

5.3.4.1 Zuivering

Het recht van hypotheek komt pas te vervallen op het moment dat er zuivering plaatsvindt. Zuivering wil zeggen dat de akte wordt doorgehaald in de registers. Behalve bij een openbare executieverkoop vindt er nooit automatische zuivering plaats. In alle andere gevallen (verkoop, aflossing of afstand doen) is een royementsakte van de geldverstrekker vereiste voor doorhaling van de akte.

In de meeste gevallen gaat een hypotheek teniet doordat de woning wordt verkocht (al dan niet gedwongen) en met de opbrengst de lening wordt afgelost. Na de aflossing verstrekt de hypotheekhouder een royementsakte. Het kan natuurlijk ook dat door verloop van tijd de lening is afgelost en de hypotheekgever zelf verzoekt om een royementsakte.

Het komt overigens ook voor dat de lening is afgelost, maar er nog geen doorhaling heeft plaatsgevonden. Dit hoeft geen probleem te zijn. Op het moment dat er geen vordering meer is, kan een hypotheekhouder niets beginnen met zijn recht van hypotheek. Dit is immers een afhankelijk recht.

5.3.4.2 Rangorde

Op één registergoed kunnen meerdere hypotheken rusten. De datum van inschrijving van de authentieke akte bepaalt de rangorde van de hypotheken. Iedere hypotheekhouder mag executeren. De opbrengst wordt echter verdeeld op basis van de rangorde: de tweede hypotheekhouder komt dus pas aan de beurt als de eerste hypotheekhouder voldaan is, tot aan het maximum van de hypothecaire som of de opbrengst uit de verkoop.

166


Als de schuldenaar niet meer aan zijn verplichtingen voldoet, kan elke hypotheekhouder overgaan tot executieverkoop. Hierbij geldt wel dat, als er een hypotheekhouder is die hoger in rang staat, deze de mogelijkheid moet krijgen om de executieverkoop over te nemen. Doet deze dat niet, dan heeft hij dus geen invloed meer op de wijze van executeren. Wel blijft gelden dat de eerst ingeschrevene ook als eerste zijn vordering voldaan krijgt.

VoorbeeldBank A en bank B hebben allebei een recht van hypotheek gekregen op de woning van Rob. Bank A heeft een

eerste recht van hypotheek, bank B heeft een tweede recht van hypotheek. Als Rob nu niet meer aan zijn

betalingsverplichtingen voldoet, mag eerst bank A de gehele vordering op de opbrengst verhalen. Bank B mag

zijn vordering uit het restant verhalen. Als de opbrengst van de executieverkoop onvoldoende is, behoudt bank

B een restantvordering.

Bank A heeft een hypotheekrecht van € 150.000 en dat is ook de omvang van de hypotheeklening. Bank B heeft

een hypotheekrecht van € 50.000 en een dito vordering. Rob voldoet niet aan zijn betalingsverplichtingen en

zijn woning wordt bij executie verkocht. Na verrekening van kosten is de opbrengst van de executieverkoop

€ 185.000. Bank A mag nu eerst zijn vordering van € 150.000 verhalen. Voor bank B resteert er nu € 35.000

voor een vordering van € 50.000. Bank B behoudt dus een vordering van € 15.000 op Rob. Voor deze vordering

is bank B concurrent schuldeiser; er is immers geen recht van hypotheek (voorrangsrecht) meer.

NB: in dit voorbeeld is geen rekening gehouden met achterstallige rentebetalingen en de kosten die men maakt

voor de executoriale verkoop.

5.3.4.3 Bevoegdheden van de hypotheekhouder

De hypotheekhouder heeft net als de pandhouder een aantal bevoegdheden. De hypotheekhouder heeft het recht van parate executie. Dat houdt in dat de hypotheekhouder, wanneer de schuldenaar zijn verplichtingen tot betaling niet nakomt, direct zelf tot executie (tenuitvoerlegging) kan overgaan; hij heeft daarvoor geen afzonderlijke executoriale titel nodig (geen toestemming van de rechtbank).

Bij de verdeling van de executieopbrengst van het verhypothekeerde goed heeft de hypotheekhouder een zeer hoge rang. Met andere woorden, de hypotheekhouder heeft voorrang bij verhaal.

5.3.4.4 Verhaal door de hypotheekhouder

Als de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt, kan de hypotheekhouder zich verhalen op hetverhypothekeerde goed. De hoofdregel is dat een openbare verkoop ten overstaan van een notaris moet plaatsvinden.

Bij openbare executie vervallen alle op het goed rustende hypotheken, bepaalde andere beperkte rechten en gelegde beslagen. Dit wordt zuivering genoemd. Deze rechten en beslagen vervallen door levering van het goed en het voldoen van de koopsom. De koper voldoet de koopprijs in handen van de notaris. Deze voldoet eerst de executiekosten en verdeelt daarna de resterende opbrengst.

167


Als er geen andere gerechtigden zijn dan de executerende hypotheekhouder, keert de notaris het aan de hypotheekhouder toekomende bedrag uit. Een eventueel overschot gaat naar de hypotheekgever, de schuldenaar.

5.3.5 Hypotheekstellingen

Er zijn verschillende soorten hypotheekstellingen. Deze moet u niet verwarren met de verschillende hypotheek(aflos)vormen. De soort hypotheekstelling staat los van de aflosvorm. In principe is elke aflosvorm mogelijk, ongeacht voor welke soort hypotheekstelling gekozen is. De keuze van hypotheekstelling heeft wel invloed op:• het verloop van het hypotheekrecht; en • de mogelijkheid zonder tussenkomst van de notaris de hypotheeklening te verhogen.

Er zijn drie verschillende hypotheekstellingen:• vaste hypotheek;• krediethypotheek;• bankhypotheek.

5.3.5.1 Vaste hypotheek

Een vaste hypothecaire lening houdt in dat op het moment van hypotheekvestiging een duidelijk omschreven, vaststaande lening wordt aangegaan. In de hypotheekakte worden dan ook de hoofdsom, het rentepercentage, het (eventuele) aflossingsschema en de expiratiedatum van de rentevaste periode opgenomen. Er is dus geen aparte (onderhandse) akte van geldlening. Die is opgenomen in de hypotheekakte. De waarde van het hypotheekrecht is gekoppeld aan de hoogte van de restanthoofdsom. Als er dus aflossingen op de lening plaatsvinden, daalt het recht van hypotheek. De hypotheek vervalt als de lening is afgelost. Het hypotheekrecht kan niet meer herleven, ook al heeft royement nog niet plaatsgevonden. Voor zuivering is overigens wel een royementsakte noodzakelijk (behalve bij openbare executieverkoop).

Voorbeeld Willem gaat een lineaire hypotheek aan met een hoofdsom van € 160.000 en een looptijd van 20 jaar. Het

betreft een vaste hypotheek. Er wordt geen aparte akte van geldlening getekend. De aflossingen vinden jaarlijks

achteraf plaats. Het eerste jaar blijft de hoofdsom gelijk en dus het recht van hypotheek: € 160.000. Aan het

einde van het eerste jaar wordt er € 8.000 afgelost. Het recht van hypotheek daalt nu ook met € 8.000 en

bedraagt dus nog maar € 152.000. In jaar 12 is er inmiddels € 88.000 (11 jaar x € 8.000) afgelost en het

hypotheekrecht bedraagt dan dus nog maar € 72.000.

Als Willem een bedrag voor een verbouwing wil financieren, moet hij opnieuw naar de notaris om een tweede

hypotheekrecht te laten vestigen.

168


5.3.5.2 De krediethypotheek

Krediethypotheken zijn hypothecaire leningen die tot zekerheid strekken van een bij de hypotheekakte als schuldig erkend maximum. Dit maximum is het ingeschreven bedrag. Het is dus mogelijk een hypotheeklening met hogere inschrijving op te nemen of inmiddels al afgeloste bedragen tot dit maximum opnieuw op te nemen. Hiervoor hoeft men niet opnieuw naar de notaris te gaan. Er wordt dan een aparte (onderhandse) akte van geldlening opgesteld. Het recht van hypotheek wordt niet lager als er aflossingen op de lening plaatsvinden en vervalt niet als de debiteur op enig moment niets meer schuldig is.

VoorbeeldHans en Anke kopen een woning, die ze op termijn nog willen laten verbouwen. Voor de financiering van de

aanschaf van de woning hebben ze een hypothecaire lening van € 200.000 nodig. Ze verwachten dat de

verbouwing ongeveer € 70.000 zal gaan kosten. Ze kiezen voor een krediethypotheek met als maximale

inschrijving € 280.000. Voor de aanschaf van de woning kiezen ze voor een spaarhypotheek van € 200.000.

Deze wordt gevestigd met een akte van geldlening.

Tegen de tijd dat ze willen verbouwen, kunnen ze de hypotheek verhogen (let op: geen tweede hypotheek!) met

behulp van een nieuwe akte van geldlening. Ze kunnen op basis van hun huidige inschrijving nog maximaal

€ 80.000 opnemen voor de verbouwing.

5.3.5.3 De bankhypotheek

Bankhypotheken dienen tot zekerheid van alles dat de geldnemer op grond van zijn bancaire relatie nu of later aan de bank schuldig mocht zijn of worden. In de hypotheekakte wordt alleen het maximumbedrag (de inschrijving) opgenomen. Dit bedrag dient tot zekerheid voor de terugbetaling van de hypothecaire lening. Voor de lening zelf moet een afzonderlijke overeenkomst van de geldlening worden opgemaakt. Het recht van hypotheek blijft bestaan, ook wanneer de geldnemer aflossingen op de lening doet of op enig moment geen schuld meer aan de bank heeft of zelfs een vordering op de bank heeft. Het recht op hypotheek vervalt pas door de doorhaling na royement.

Bij een lening onder een bankhypotheek geldt als basis de oorspronkelijke inschrijving. Afgeloste bedragen kunnen in overleg met de bank opnieuw worden opgenomen aan de hand van een akte van geldlening. Dit bespaart notariskosten.

De bankhypotheek leent zich ook voor de combinatie van een lening met een (eventueel toekomstig) krediet. De geldnemer kan daartoe, zo nodig, de hypothecaire inschrijving hoger stellen dan onmiddellijk nodig is. Het krediet valt dan ook onder hetgeen de hypotheekgever (klant) schuldig is vanuit bancaire relatie en dus onder het recht van hypotheek.

169


VoorbeeldFrits heeft bij de aanschaf van zijn woning een bankhypotheek laten vestigen op zijn pand. De inschrijving

bedraagt € 270.000. Frits heeft een spaarhypotheek met een omvang van € 220.000. Daarnaast heeft Frits een

doorlopend krediet met een kredietlimiet van € 25.000. Als Frits zijn gehele krediet heeft opgenomen en

vervolgens niet meer aan zijn (totale) betalingsverplichting voldoet, kan de geldgever zijn woning bij executie

verkopen. De geldgever kan alle openstaande schulden verhalen op de opbrengst van de executieverkoop, met

als maximum de inschrijving van € 270.000. Uiteraard mag een geldverstrekker nooit meer inhouden dan wat

aan hem verschuldigd is (met achterstallige betalingen). In dit geval zou de geldverstrekker dus maximaal

€ 220.000 + € 25.000 = € 245.000 (+ achterstallige betalingen) mogen verhalen uit de opbrengst bij executie.

5.3.6 De hypotheekakte

Het recht van hypotheek wordt vastgelegd in een hypotheekakte. De hypotheekakte, een notariële akte, bevat alle gegevens en bepalingen rondom een hypotheek. Niet elke hypotheekakte is inhoudelijk exact gelijk. Het recht van hypotheek wordt dus vastgelegd in een notariële akte en alle partijen moeten zich houden aan de inhoud van de akte. Uit de akte vloeien een aantal rechten en plichten voort die in de wet zijn vastgelegd (zoals het recht van parate executie).

De meeste bepalingen die in een hypotheekakte opgenomen worden, zijn vormvrij. Het is echter verplicht een aantal gegevens in de hypotheekakte op te nemen. In dit document worden de meest voorkomende en belangrijkste gegevens genoemd:• de naam van de hypotheeknemer: de naam van de geldverstrekker;• de naam van de hypotheekgever: de naam van de klant;• de naam van de notaris;• de standplaats van de notaris;• gegevens over het onderpand: de omschrijving van het registergoed luistert heel nauw, omdat

de hypotheek niet tot stand komt, wanneer de gegevens met betrekking tot het onderpand niet correct zijn. Wanneer de omschrijving in de transportakte niet correct is, vloeit daaruit voort dat het eigendomsrecht niet tot stand is gekomen. Dit heeft gevolgen voor de hypotheek, want alleen de eigenaar is bevoegd tot vervreemding en kan dus hypotheekrecht verlenen;

• in de hypotheekakte worden de aard, ligging, vermelding van kadastrale gemeente, sectie en perceelnummer opgenomen;

• het hypotheekbedrag: het bedrag van de hypotheek wordt in de akte genoemd. In veel gevallen is de som van de hypotheek gelijk aan het bedrag waar een hypothecaire lening voor wordt verstrekt. Bij een hogere inschrijving zal het hypotheekbedrag echter hoger zijn dan het hypothecaire krediet. Bij een hogere inschrijving is het mogelijk om het verschil tussen het al verleende hypothecair krediet en het in de akte genoemde hypotheekbedrag op te nemen, zonder tussenkomst van een notaris;

• de soort hypotheek: in de akte is opgenomen of het een vaste hypotheek, bank-of krediethypotheek betreft. Bij een vaste hypotheek zullen behalve de hypotheeksom en de vorm van de hypotheek, eveneens het rentepercentage, de rentevaste periode en het aflosschema worden opgenomen. Het is mogelijk om nog meer gegevens in de akte op te nemen;

170


• de hypotheekbedingen: het is mogelijk om een aantal bedingen in de hypotheekakte op te nemen. Hypotheekbedingen geven een vorm van bescherming voor de geldverstrekker en zullen dus over het algemeen op initiatief van de geldverstrekker opgenomen worden. De hypotheekbedingen worden hierna toegelicht;

• de dagtekening: de plaats, datum en tijd van passeren worden in de akte opgenomen.

5.3.6.1 Gebruikelijke bedingen in de hypotheekakte

Omdat een hypotheekhouder zich soms tegen bepaalde aanvullende situaties wil beschermen, heeft hij de mogelijkheid om een aantal bedingen in de hypotheekakte op te nemen. Deze bedingen zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Hierin staan de volgende bedingen opgenomen:• huurbeding;• beheerbeding met daaraan gekoppeld het ontruimingsbeding;• beding ter voorkoming van het wegneemrecht;• niet-wijzigingsbeding.

Het huurbeding geeft de hypotheekhouder bescherming tegen ongewenste huurders. Met het huurbeding wordt bedongen dat het onderpand uitsluitend verhuurd mag worden met toestemming van de geldverstrekker. Dit heeft er alles mee te maken dat het pand bij verkoop minder oplevert in verhuurde staat. Wanneer een geldlener niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, zal de hypotheekhouder uiteindelijk overgaan tot executieverkoop. Dan wil hij uiteraard zijn vordering zoveel mogelijk kunnen voldoen uit de opbrengst van de woning. Hij is dus niet gebaat bij zaken die de opbrengst van het pand kunnen verlagen, zoals huurders. Met toestemming van de president van de rechtbank kan de hypotheekhouder het huurbeding inroepen. Zo kan hij de woning leeg op de veiling aanbieden.

Of een geldverstrekker toestemming zal geven, is in de praktijk vaak afhankelijk van de waarde van de woning op het moment van verhuur ten opzichte van de hypotheek. Ligt deze waarde hoger, dan zal de geldverstrekker over het algemeen toestemming geven. Ligt de verhuurde waarde lager dan de hoofdsom van de hypotheeklening, dan kunnen aanvullende voorwaarden worden gesteld (zoals aflossing van een deel van de lening of het direct ontvangen van de huurinkomsten door de geldgever).

Het huurbeding kan niet ingeroepen worden door de hypotheekhouder wanneer er al huurders in het pand zaten op het moment dat het huurbeding gevestigd werd.

VoorbeeldLianne heeft een woning gekocht. In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen. Een vriendin van Lianne

wil graag een kamer van haar huren. Lianne geeft aan dat het niet toegestaan is om een deel van de woning te

verhuren, vanwege het huurbeding.

Lianne heeft geen gelijk. Het is immers niet verboden om (een deel van) de woning te verhuren, maar er moet

voor verhuur toestemming gevraagd worden aan de geldverstrekker. Met toestemming kan (een deel van) de

woning verhuurd worden, zonder toestemming is verhuur niet toegestaan.

171


Het beheerbeding beschermt de hypotheekhouder tegen waardedaling van de woning als gevolg van achterstallig onderhoud. Ook achterstallig onderhoud zal immers een waardedaling van het onderpand tot gevolg hebben. Na toestemming van de president van de rechtbank mag de hypotheekhouder het pand in beheer nemen, als de hypotheekgever in ernstige mate tekortschiet.

Uit het beheerbeding vloeit het ontruimingsbeding voort. Dit is geen zelfstandig beding. Als executieverkoop vereist is, mag aan de hand van het ontruimingsbeding het pand voor de executieverkoop ontruimd worden.

Het beding ter voorkoming van het wegneemrecht beschermt de hypotheekhouder tegen verwijdering van aangebrachte verbeteringen of veranderingen. Alles wat ‘nagelvast’ aan een pand veranderd is, valt door dit beding direct onder het hypotheekrecht.

VoorbeeldTim koopt een woning met een oude keuken erin. Na een jaar in de woning gewoond te hebben, laat Tim een

nieuwe keuken installeren.

Mocht Tim nu niet aan zijn betalingsverplichting voldoen, dan kan de geldverstrekker de woning, inclusief

nieuwe keuken, bij executie verkopen. De keuken is immers nagelvast met het pand verbonden en valt daarmee

direct onder het recht van hypotheek.

Het niet-wijzigingsbeding zorgt ervoor dat de aard van het pand niet zonder toestemming van de geldverstrekker kan worden gewijzigd. Het is dus niet mogelijk om van een woning (ervan uitgaande dat de gemeente toestemming geeft) zonder toestemming van de geldverstrekker een hotel, kroeg of winkel te maken. Een wijziging van de aard van het pand heeft immers invloed op de waarde van het pand bij (executie)verkoop.

Alle bovenstaande bedingen kunnen opgenomen worden in de hypotheekakte. Er kan vanzelfsprekend alleen een beroep op gedaan worden als ze in de akte zijn opgenomen.

5.3.6.2 Passeren akte

Voordat de hypotheekakte kan passeren, moet eerst de transportakte passeren, aangezien eigendom noodzaak is voor het verkrijgen van de hypotheek. Het passeren van de hypotheekakte gebeurt in het bijzijn van de notaris en een afgevaardigde van de geldverstrekker (vaak wordt deze rol vervuld door een medewerker van de notaris). Alle schuldenaren tekenen de akte. Ook wanneer er sprake is van een huwelijk (waarbij geen sprake is van hoofdelijke aansprakelijkheid van beide partners) zullen toch beide partners de akte moeten ondertekenen.

Na ondertekening van de akte wordt er een kopie aan de klant overhandigd of toegestuurd en ook de geldverstrekker ontvangt een kopie. De akte is altijd voorzien van een voetverklaring, waarmee de notaris verwijst naar de standaard notarisverklaring, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank in Den Haag.

172


5.3.6.3 Inschrijving akte

Inschrijving van de hypotheek in het hypotheekregister van het kadaster is noodzakelijk en behoort bij de taken van de notaris. Zolang de hypotheek niet ingeschreven is in de daartoe bestemde openbare registers, is de hypotheek niet van kracht. De notaris stuurt een afschrift van de hypotheekakte met enkele door het kadaster verstrekte formulieren naar het kadaster, waar de formulieren na controle in de archieven van het kadaster worden bewaard.

5.3.6.4 Uittreksels naar notaris, geldverstrekker en klant

Het afschrift van de akte wordt voorzien van een mededeling dat inschrijving heeft plaatsgevonden en wordt vervolgens teruggestuurd naar de notaris. De notaris zendt vervolgens zowel naar de klant als naar de geldverstrekker een kopie van het afschrift en een hypothecair uittreksel. Bij een onderhandse akte wordt deze ook naar de geldverstrekker gezonden. Hiermee heeft de notaris zijn opdracht uitgevoerd.

5.3.7 Aanvullende zekerheden

Het recht van hypotheek geeft de hypotheekhouder de mogelijkheid om zijn vordering bij voorrang te verhalen wanneer de geldnemer zijn verplichtingen niet voldoet. Dit alleen is echter meestal niet voldoende voor een geldverstrekker om een lening te verschaffen. Behalve naar de waarde van een onderpand wordt ook naar het inkomen, vermogen en de betalingscapaciteit van een klant gekeken, voordat hem een lening wordt verstrekt. Het kan voorkomen dat een klant op basis van zijn situatie niet zonder meer een hypotheek verstrekt krijgt. Er bestaat dan een aantal extra zekerheden waar een geldverstrekker om kan vragen, zodat de hypotheek alsnog tot stand kan komen. Dit kunnen zowel persoonlijke als zakelijke zekerheidsstellingen zijn:• hoofdelijke medeaansprakelijkheid;• borgstelling;• garantie;• bijpandstelling;• medeonderzetting;• verpanden van polissen;• hypothecairbelangverzekering.

In de laatste paragraaf zal verder nader worden ingegaan op de zekerheden die verstrekt kunnen worden of verlangd kunnen worden wanneer een hypotheekverstrekker een overbruggingshypotheek verstrekt.

Hoofdelijke medeaansprakelijkheid

Hoofdelijke medeaansprakelijkheid (medeschuldenaarsstelling) is een persoonlijke zekerheid die door een derde persoon wordt verstrekt (dit kunnen ook meerdere personen zijn). Deze zekerheid kan, wanneer nodig, ook uitgewonnen worden door de geldverstrekker. Een hoofdelijke medeschuldenaar is volledig aansprakelijk voor de betaling van rente en aflossing. Hoofdelijke medeaansprakelijkheid kan tot stand komen door een onderhandse akte.

173


Het is uiteraard ook mogelijk om iemand te ontslaan van zijn medeaansprakelijkheid. Over het algemeen wordt er dan wel getoetst of de resterende schuldenaar voldoende inkomen heeft om de overblijvende lasten te kunnen dragen.

Borgstelling

Bij borgstelling stelt een derde zich voor (een deel van) het bedrag op als borg. Ook hier is sprake van persoonlijke zekerheidstelling. De borgsteller verplicht zich dus om de verplichtingen na te komen van de schuldenaar, wanneer deze niet aan zijn verplichtingen voldoet. Hij is hiervoor dan aansprakelijk met zijn gehele vermogen. De zekerheden van de schuldenaar moeten in de meeste gevallen wel uitgewonnen zijn, voordat de borg aangesproken kan worden. Ook moet er sprake zijn van schriftelijke maningen aan de schuldenaar. Als door de borg betaald is, heeft deze automatisch een vordering op de schuldenaar, dit noemt men het recht van regres. Borgstelling komt tot stand door een (schriftelijke) borgtochtovereenkomst tussen de borg en de schuldenaar.De meest voorkomende borgstelling is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Garantie

Garantie is vergelijkbaar met borgstelling. Het verschil is dat de garant direct aangesproken kan worden, zonder dat eerst zekerheden van de schuldenaar zijn uitgewonnen of er schriftelijk gemaand is. Daarnaast heeft de garant geen automatisch verhaalsrecht op de schuldenaar. Dit kan door een akte van vrijwaring of een contragarantie wel gerealiseerd worden. Garantie is een persoonlijke zekerheidstelling en ook garantie moet in een schriftelijke overeenkomst tussen geldverstrekker en garant worden vastgelegd.

Bijpandstelling

Bijpandstelling is geen persoonlijke, maar een zakelijke zekerheid. Er wordt een extra (ander) pand als onderpand in de hypotheek opgenomen als extra zekerheid. Dit pand is het eigendom van de schuldenaar. Wanneer deze zijn betalingsverplichtingen niet nakomt, heeft de geldverstrekker dus twee panden ter zekerheid voor het terugbetalen van de vordering. Bijpandstelling komt tot stand door middel van een notariële akte en wordt opgenomen in de openbare registers.

Het is ook mogelijk om het pand weer los te koppelen van de hypotheek. Wel kan er dan een andere vorm van zekerheid verlangd worden.

Medeonderzetting

Medeonderzetting is vergelijkbaar met bijpandstelling, maar nu is het extra pand in eigendom van een derde, dus niet van de schuldenaar. Er kan ook sprake zijn van een ander registergoed dan een pand wat meeverbonden wordt. Medeonderzetting komt tot stand door op de gebruikelijke manier een hypotheek te vestigen. Wanneer de schuldenaar zijn betalingsverplichtingen niet nakomt, kan het extra pand verkocht worden en kan uit de opbrengst de schuld worden voldaan.

174


Verpanden polis, spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning

In combinatie met een hypothecaire lening komen twee vormen van levensverzekeringen regelmatig voor. De gemengde verzekering en de overlijdensrisicoverzekering. Door middel van verpanding van de polis komen de bijbehorende rechten toe aan de geldverstrekker. Behalve dat deze hiermee recht krijgt op de uitkering, zal de verzekeringsmaatschappij de geldverstrekker op de hoogte brengen als er geen premies meer worden betaald. Vanwege wijzigingen in de fiscale regelgeving wordentegenwoordig geen nieuwe hypothecaire leningen meer afgesloten met een gemengde verzekering, maar bestaande hypothecaire kredieten vallen niet onder de nieuwe regelgeving. Daardoor zullen hypothecaire kredieten met een verpande gemende verzekering nog decennia lang bestaan.

Verpanding van een polis vindt plaats door een onderhandse akte. De geldverstrekker ontvangt de originele polis. De verzekeringnemer krijgt vervolgens een kopie van de polis. De geldverstrekker mag niet zomaar zaken aan de verzekering wijzigen. De verzekeringnemer heeft voor veel veranderingen ook toestemming van de geldverstrekker nodig.

Sinds 2008 was het mogelijk de eigenwoningschuld af te lossen door middel van een Spaarrekening Eigen Woning (SEW) of een Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW). Sinds 2013 kunnen belastingplichtigen deze producten niet meer afsluiten, maar ze bestaan nog wel. Ook deze SEW en BEW zijn verpand aan de geldgever. Meestal is dat dezelfde als waar de SEW of BEW loopt. Het is namelijk een geblokkeerde (beleggings)rekening.

Hypothecairbelangverzekering

Normaal gesproken zal een geldverstrekker van een hypotheekgever verwachten dat deze zijn woning tegen brand verzekert. Er zijn echter mensen die zich vanuit bepaalde overtuigingen niet mogen verzekeren. Deze mensen worden gewetensbezwaarden genoemd. Omdat de geldverstrekker toch wil dat het pand tegen brand verzekerd is, sluit de geldverstrekker een verzekering op het pand voor (maximaal) het leningbedrag of de herbouwwaarde (als die lager is dan de lening). Deze verzekering wordt hypothecairbelangverzekering genoemd en is dus een bijzonder soort van zekerheidstelling.

5.3.8 Zekerheden bij overbrugging

Als een hypotheekverstrekker een overbruggingskrediet verstrekt, zal hij ook min of meer zekerheid wensen voor de verstrekking van het krediet. In dit kader komen de volgende zekerheden voor:• positieve en/of negatieve hypotheekverklaring;• notariële volmacht;• vestiging van een hypotheek.

175


Positieve en negatieve hypotheekverklaring

De positieve en negatieve hypotheekverklaring moeten vooral gezien worden als morele zekerheid en hebben gewoonlijk betrekking op de te kopen én de te verkopen woning.

Bij een positieve hypotheekverklaring verbindt de klant zich om op eerste verzoek van de geldgever mee te werken aan de vestiging van een hypotheek op zijn onroerende zaak ten gunste van de geldgever.

Van een negatieve hypotheekverklaring is sprake als de klant verklaart dat hij de onroerende zaak niet of niet verder met hypotheken zal belasten. De klant zal niet aan anderen toestaan om op zijn onroerende zaak recht van hypotheek te vestigen. Ook geldt bij de negatieve hypotheekverklaring dat de klant zijn onroerende zaak niet mag verkopen zonder toestemming van de geldgever.

Allebei de verklaringen zijn niet noodzakelijk. Soms volstaat één van de twee.

Volmacht

De klant geeft hierbij aan de geldgever het onherroepelijke recht (opgemaakt door een notaris) om hypotheek te vestigen op de in de volmacht omschreven onroerende zaken en op een tijdstip dat de geldgever dit wenselijk acht. Een voordeel is dat de kosten een stuk lager zijn dan het normale notaristarief en worden verrekend als te zijner tijd een hypotheekakte door dezelfde notaris wordt verleden. De volmacht vervalt bij het overlijden van de klant/volmachtgever.

Vestigen hypotheek

De geldgever wil hierbij het hypotheekrecht vestigen op de nog niet verkochte en de gekochte woning. Deze zekerheid geeft de beste dekking, maar zorgt voor extra kosten bij de klant. Dit komt doordat op beide woningen een hypotheek moet worden gevestigd.

VoorbeeldSander wil een huis kopen ter waarde van € 400.000 (inclusief kosten). Op dit moment is Sander eigenaar van

een woning met een waarde van € 250.000. Op deze woning rust een hypotheek van € 150.000. De verwachte

netto opbrengst is dus € 100.000. Ondanks dat het oude huis nog niet verkocht is, moet de koopsom van het

nieuwe huis geheel betaald worden.

Het bedrag dat nodig is voor de aankoop van de nieuwe woning is € 400.000:

een overbruggingskrediet van € 100.000

met als zekerheid het recht van tweede hypotheek op de

bestaande woning plus een hypothecaire lening van + € 300.000

met als zekerheid het recht van eerste hypotheek op de

nieuw te bouwen woning totaal € 400.000

176


5.4 PERSONEN- EN FAMILIERECHT

Een hypotheekadvies is afhankelijk van een aantal factoren. Een van deze factoren is de burgerlijke status van de klant. Een klant kan alleen zijn, gehuwd zijn of ongehuwd samenwonen. Ook kan er sprake zijn van een geregistreerd partnerschap. Algemene kennis over de verschillende samenlevingsvormen is al besproken in de module Wft Basis. Deze wordt hier niet herhaald. We richten ons in deze paragraaf alleen op de juridische consequenties van de verschillende samenlevingsvormen op de eigen woning.

5.4.1 Ongehuwd samenwonen

Bij ongehuwd samenwonenden is er geen sprake van boedelmenging. Degene die eigenaar is van een woning, blijft eigenaar. Wanneer twee ongehuwd samenwonenden samen een woning kopen, blijft de oorspronkelijke eigendomsverhouding in stand.

Ongehuwd samenwonenden hebben wel de mogelijkheid een samenlevingscontract te sluiten.

In een samenlevingscontract kan veel geregeld worden. Vaak worden de volgende zaken opgenomen:• eigendom van goederen (inclusief het bestuur hierover);• verdeling van de te maken kosten van huishouding;• eventuele betaling van premies voor levensverzekering en pensioen;• gevolgen beëindiging samenlevingsverband (al dan niet door overlijden van één van de

partners);• verblijvingsbeding en/of overnamebeding.

VoorbeeldGerard Kempers en Jolanda Grimbergen besluiten na een onstuimige romance van zes weken met elkaar te gaan

samenwonen. Dit betekent dat Jolanda in de villa van Gerard gaat wonen. Aangezien Gerard uit een rijke familie

afkomstig is en Jolanda slechts kleding en enkele andere kleine persoonlijke bezittingen meebrengt naar de

villa, stelt Gerard voor (wijs geworden door de ervaringen van enkele vrienden) om naar de notaris te gaan en

een samenlevingscontract op te stellen. Hij wil in het contract laten beschrijven aan wie de aanwezige zaken

toebehoren en wat er in geval van een eventueel uit elkaar gaan, overlijden of ongeval moet gebeuren.

Wanneer er sprake is van een eigen woning, is het belang hiervan extra groot.Vooral voor de situatie waarin één van beide partners komt te overlijden, is het belangrijk een goede regeling te treffen. Wanneer dit niet is gedaan, kan de overblijvende partner met (vrijwel) lege handen achterblijven. Samenwoners zijn namelijk niet elkaars erfgenaam. Ingeval van overlijden van één van de partners zullen familieleden optreden als erfgenamen. Om zaken bij overlijden goed te regelen is een testament de meest voor de hand liggende optie. Het is echter mogelijk in de samenlevingsovereenkomst bepaalde zaken bij overlijden op te nemen.

177


Binnen een samenlevingscontract bestaat de mogelijkheid van het opnemen van een overnamebeding en/of een verblijvingsbeding. Door het overnamebeding kan een goed dat in eigendom is van één van de partners, bij diens overlijden worden overgenomen door de andere partner. Het kan zijn dat de overnemende partij hiervoor een (al dan niet vooraf vastgestelde) vergoeding aan de erfgenamen moet betalen.

Het verblijvingsbeding is een overeenkomst tussen mede-eigenaren, waarbij wordt afgesproken dat een gemeenschappelijk goed bij overlijden of uit elkaar gaan aan één van hen wordt toebedeeld, al dan niet onder inbreng van de waarde van de nalatenschap/verdeling. Komt één van de partners te overlijden, dan valt diens aandeel in het gemeenschappelijke goed in de nalatenschap. De erfgenamen hebben dan een leveringsverplichting aan de langstlevende partner.

VoorbeeldPaul en Elly kopen gezamenlijk een woning. Er is geen samenlevingscontract en er is ook geen testament

opgemaakt. Na het overlijden van Paul erft zijn familie de nalatenschap. In de nalatenschap valt onder meer de

helft van de woning. Als Elly in de woning wil blijven wonen, zal zij het deel van de erfgenamen moeten kopen.

Om dit te voorkomen kan gebruik worden gemaakt van een verblijvingsbeding. Wanneer Paul en Elly een

verblijvingsbeding ten aanzien van de woning hadden opgesteld, hadden de erfgenamen de woning aan Elly

moeten leveren.

5.4.2 Huwelijk

Volgens de wet zijn echtgenoten elkaar getrouwheid, hulp en bijstand verschuldigd. Daarnaast zijn zij verplicht elkaar het nodige te verschaffen. Deze bepaling heeft zowel betrekking op materiële als immateriële verplichtingen. Verder moeten beide echtgenoten voor de kinderen zorgen en ze opvoeden. De kosten van de huishouding, inclusief de kosten van de verzorging en opvoeding van de kinderen, komen ten laste van het (gezamenlijke) inkomen.Het is mogelijk om bij huwelijkse voorwaarden van de wettelijke regeling af te wijken. Zo kan bijvoorbeeld geregeld worden dat één van de echtgenoten alle kosten van de huishouding voor zijn rekening neemt.

VoorbeeldMichel en Frederique zijn getrouwd in gemeenschap van goederen. Michel bezat vóór het huwelijk een eigen

woning, bezwaard met hypotheek. Ze zijn in die woning gaan wonen. Frederique had vóór het huwelijk een

spaarrekening met daarop € 20.000. Omdat Michel en Frederique getrouwd zijn in gemeenschap van goederen is

nu zowel de woning als de spaarrekening gezamenlijk eigendom. Waren Michel en Frederique getrouwd onder

huwelijkse voorwaarden, dan had de woning volledig eigendom van Michel kunnen blijven en de spaarrekening

volledig eigendom van Frederique. Ze hadden overigens ook andere afwijkende afspraken kunnen maken.

Bij een huwelijk is het niet mogelijk om zonder toestemming van de partner bepaalde beslissingen te nemen. Zoals we al eerder hebben beschreven is het niet toegestaan om de echtelijke woning te verkopen of (deels) te vervreemden (hypotheek geven).

178


Het toestemmingsvereiste geldt ook wanneer sprake is van bovenmatige schenkingen, koop op afbetaling en het aangaan van overeenkomsten die ertoe strekken dat iemand, anders dan in normale uitoefening van zijn beroep of bedrijf, zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt.

Gehuwd en overlijden met een eigen woning

Wanneer een van de gehuwden overlijdt en er is sprake van een eigen woning, valt het deel van de woning van de overledene in de nalatenschap. Als er geen testament is dat anders bepaalt, zal de langstlevende feitelijk de woning in eigendom krijgen. In het erfrecht is echter opgenomen dat, zelfs als de partner onterfd zou zijn, de langstlevende in elk geval in de woning mag blijven wonen, tot zijn of haar overlijden. De zorg voor de partner blijft daardoor ook na het overlijden in stand met betrekking tot de eigen woning. Er is dus een wettelijk vruchtgebruik voor de langstlevende dat onaantastbaar is.

5.4.3 Huwelijksvermogensrecht

De basis van het huwelijksvermogensrecht is ook in module Wft Basis reeds besproken. We behandelen hier twee aspecten van het huwelijksvermogensrecht die specifiek betrekking hebben op de eigen woning.

Hypotheekschuld

Op grond van de wet vallen - op een enkele uitzondering na - alle schulden van de echtgenoten in de gemeenschap. Het betreft hier zowel de schulden die bij de aanvang van het huwelijk bestaan, als de schulden die tijdens het huwelijk worden aangegaan. Wanneer een schuld in de gemeenschap valt, betekent dit niet dat beide echtgenoten schuldenaren worden. Ook voor de gemeenschapsschulden die door één partner zijn aangegaan, is alleen de echtgenoot die de schuld is aangegaan aansprakelijk.

Het gemeenschappelijk zijn van een schuld betekent dat deze verhaald kan worden op de goederen van de gemeenschap. Daarnaast kan de schuld ook worden verhaald op het privévermogen van de echtgenoot die de schuld is aangegaan. Een privéschuldeiser van een van de echtgenoten heeft dezelfde verhaalsmogelijkheden. Hij kan deze privéschuld zowel verhalen op het privévermogen van de echtgenoot die de schuld is aangegaan, als op het gemeenschappelijk vermogen.Zijn beide echtgenoten schuldenaren, omdat zij bijvoorbeeld beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn, dan kan de schuldeiser zich verhalen op het gemeenschappelijk vermogen en op het privévermogen van beide echtgenoten. Voor schulden met betrekking tot de normale gang van de huishouding zijn beide echtgenoten altijd hoofdelijk aansprakelijk. Het maakt dan niet uit welke partner de schuld is aangegaan. Wat schulden voor de normale gang van de huishouding zijn, is mede afhankelijk van de levensstandaard van het gezin.

Wanneer de echtgenoten gaan scheiden, geldt sinds 2012 (nieuw huwelijksvermogensrecht) dat de gemeenschap wordt ontbonden, vanaf het tijdstip van indiening van het verzoek tot echtscheiding bij de Rechtbank (door beiden of een van de echtgenoten). Dat betekent dat vanaf dat moment de ene echtgenoot niet meer aansprakelijk is voor nieuwe schulden die door de andere echtgenoot worden aangegaan.

179


Waardeontwikkeling woning: beleggingsleer

Nieuwe wettelijke bepalingen brengen met zich mee dat de zogenoemde nominaliteitsleer isvervangen door de beleggingsleer. De beleggingsleer kunnen we als volgt kort samenvatten: als de ene echtgenoot uit privévermogen betalingen doet aan de andere echtgenoot (bijvoorbeeld voor de aankoop van de echtelijke woning), dan ontstaat (bij het einde van het huwelijk) een vergoedingsrecht ter grootte van het betaalde bedrag dat in waarde zal vermeerderen of verminderen, als het goed waarin het is belegd in waarde vermeerdert of vermindert. De beleggingsleer verplicht op ‘in uitsluiting van in gemeenschap van goederen’ gehuwde echtgenoten er dus toe om van de ander geleend geld, dat wordt geïnvesteerd, niet nominaal te vergoeden, maar anders. Zo moet de waarde van de ‘belegging’ op het moment van de investering worden berekend en vervolgens op het moment van de aflossing van de schuld.

VoorbeeldStel dat Pieter een pand aanschaft op zijn naam van € 200.000. Zijn echtgenoot Pia betaalt € 100.000 en “leent”

dat in feite aan Pieter. In een nominaal systeem betaalt Pieter aan Pia gewoon de geleende € 100.000 terug,

ongeacht de waarde van het pand bij de echtscheiding. Bij de beleggingsleer hangt het terug te betalen bedrag

af van het resultaat van het behaalde resultaat van de belegging.

Stel dat de waarde van het pand bij de verkoop € 400.000 bedraagt, dan zou Pieter € 200.000 aan Pia moeten

betalen, omdat met het geleende geld een winst van 100% is behaald.

Overigens blijft de nominaliteitsleer gelden in het geval dat zonder toestemming van de echtgenoot zijn/haar vermogen is gebruikt en de waarde van het aangekochte goed in waarde is gedaald. In die situatie moet het nominale bedrag worden terugbetaald. In de rechtspraak is vooruitlopend op deze nieuwe wetgeving al regelmatig de beleggingsleer gehanteerd.

180


181


5.5 ZELFTOETS

1. Wat is het verschil tussen absolute rechten en relatieve rechten?

2. Op welke wijze kan het eigendom van een goed of een zaak worden verkregen?

3. Welke vormen van gedeeld eigendom kent u?

4. Welke zakelijke genotsrechten kent u?

5. Joost de Vries huurt een woning van Kees Beerendsen. Joost bouwt een garage naast deze woning. De garage staat op de grond die van Kees is.

Op basis waarvan wordt Kees eigenaar van de garage die Joost bouwt?

Op basis van…

a. horizontale natrekking.b. overdracht.c. verticale natrekking.

6. De gemeente Nijkerk wil dat er door de eerste eigenaren van een nog te bouwen nieuwbouwwijk voorlopig geen woningen worden verkocht. De reden hiervan is het woningtekort in deze gemeente. Hierdoor wil de gemeente voorkomen dat een woning als speculatieobject gekocht wordt.

Welk beding of recht zal de gemeente toepassen op deze nieuwbouwwoningen?

a. Anti-speculatiebeding.b. Kettingbeding.c. Voorkeursrecht gemeenten.

7. Wat zijn de kenmerken van het recht van pand en het recht van hypotheek?

8. Definieer het recht van pand, het recht van hypotheek en het recht van vruchtgebruik.

9. In welke vormen kan het recht van pand worden onderscheiden?

10. Welke extra zekerheden kunnen worden verschaft voor de verstrekking van een hypotheek?

11. Welke bevoegdheden heeft de hypotheekhouder?

182


12. Frans van Ommeren koopt een woning. Hij wil in de toekomst verbouwen. Daarom wil Frans een hogere inschrijving.

Bij welke hypotheekstelling is een hogere inschrijving mogelijk?

a. Bankhypotheek en krediethypotheek.b. Vaste hypotheek en bankhypotheek.c. Vaste hypotheek en krediethypotheek.

13. Linda van Morsel wil een kamer van haar eigen woning aan de Reigerstraat verhuren aan haar zus. Ze heeft een hypotheek op deze woning. In haar hypotheekakte is een huurbeding opgenomen.

Mag Linda de kamer verhuren aan haar zus?

a. Ja, aan familie tot de derde graad van de zijlijn is dit toegestaan.b. Dit mag alleen na toestemming van de hypotheekhouder.c. Nee, het huurbeding bepaalt immers dat dit niet is toegestaan.

14. Welke van de onderstaande drie alternatieven heeft een automatisch regresrecht?

a. Garant.b. Borg.c. Mede hoofdelijke aansprakelijkheid.

15. Welke beperkingen, beperkende rechten en verplichtingen kunnen betrekking hebben op onroerend goed?

16. Als een in algehele gemeenschap van goederen gehuwde man en vrouw een woning hebben verkregen uit een erfenis van de man, valt deze dan onder de gemeenschappelijke bezittingen?

17. Tineke en Mark Essen wonen al zes jaar samen. Ze hebben vorig jaar een notariële samenlevingsovereenkomst laten opstellen.

Zijn Tineke en Mark erfgenamen van elkaar?

a. Ja, want zij wonen al langer dan vijf jaar samen.b. Ja, want zij hebben een notariële samenlevingsovereenkomst.c. Nee, ongehuwd samenwonenden zijn GEEN erfgenamen van elkaar.

183



1. Absolute vermogensrechten maken onderdeel uit van het goederenrecht. Zij doen een relatie ontstaan tussen een persoon en een goed. Absolute rechten kan men tegenover iedereen handhaven. Relatieve vermogensrechten behoren tot het verbintenissenrecht. Zij werken relatief, dat wil zeggen slechts ten opzichte van één of meer bepaalde personen. Het ene rechtssubject heeft recht op een prestatie van het andere rechtssubject.

2.Er zijn verschillende manieren om een goed in eigendom te krijgen. De meest voorkomende wijzen van eigendomsverkrijging zijn:• overdracht;• erfopvolging;• verjaring;• toe-eigening;• natrekking.

3.De volgende rechten vormen uitwerkingen van gedeeld eigendom:• timesharing;• cascohuur;• verkoop economisch eigendom;• lease;• huurkoop.

4.We kennen de volgende zakelijke genotsrechten:• vruchtgebruik;• recht van opstal;• recht van erfpacht;• appartementsrecht.

5.Antwoord c is juist.Er is sprake van verticale natrekking, immers Kees is eigenaar van de grond waarop de garage wordt gebouwd. Hiermee is de garage automatisch eigendom van Kees.

6.Antwoord a is juist.Met een anti-speculatiebeding wordt voorkomen dat een woning als speculatieobject wordt gekocht.

7.Pand en hypotheek zijn beperkte rechten op goederen. Beide rechten zijn afgeleid van het ‘moederrecht’ eigendom. Pand en hypotheek zijn rechten die bedoeld zijn om een schuldeiser de mogelijkheid te geven het beginsel van gelijkheid van crediteuren te doorbreken en zijn vordering tot

184


voldoening van een geldsom bij voorrang boven andere schuldeisers op de daaraan onderworpen goederen te verhalen. Pand en hypotheek zijn ook afhankelijke rechten, dat wil zeggen dat zij op een zodanige wijze aan een ander recht zijn verbonden, dat zij niet zonder dat andere recht kunnen bestaan. Ten slotte zijn pand en hypotheek ook nevenrechten, dat wil zeggen dat zij het lot delen van het vorderingsrecht waarmee zij zijn verbonden.

8.Volgens de wet is het recht van pand een beperkt recht op een niet-registergoed van de schuldenaar waarop de schuldeiser bij voorrang zijn vordering kan verhalen, wanneer de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Een hypotheek is het beperkte recht op het registergoed van de schuldenaar, waarop de schuldeiser bij voorrang zijn vordering kan verhalen, als de debiteur niet aan zijn verplichtingen voldoet. Vruchtgebruik is het beperkte recht dat aan de vruchtgebruiker het recht geeft goederen van een ander te gebruiken en de vruchten van die goederen te genieten.

9.Het pandrecht kan zich voordoen in vier vormen, te weten:• vuistpandrecht;• bezitloos pandrecht;• openbaar pandrecht;• stil pandrecht.

10.Er bestaat een aantal extra zekerheden waar een geldverstrekker om kan vragen, zodat de hypotheek alsnog tot stand kan komen. Dit kunnen zowel persoonlijke als zakelijke zekerheidstellingen zijn:• hoofdelijke medeaansprakelijkheid;• borgstelling;• garantie;• bijpandstelling;• medeonderzetting;• verpanden van polissen;• hypothecairbelangverzekering.

11.Net als de pandhouder heeft de hypotheekhouder het recht van parate executie. De hypotheekhouder is ook separatist. Hij kan bij een faillissement eveneens tot een openbare verkoop van het goed overgaan, alsof er geen faillissement is. Verder heeft de hypotheekhouder de bevoegdheden die voortvloeien uit de uitdrukkelijk in de hypotheekakte opgenomen bedingen.

12.Antwoord a is juist.Alleen bij een banken krediethypotheek is een hogere inschrijving mogelijk. Bij een vaste hypotheek is de waarde van het hypotheekrecht gekoppeld aan de hoogte van de restanthoofdsom. De hypotheek vervalt zelfs als de lening is afgelost.

185


13.Antwoord b is juist.Verhuren is op basis van het huurbeding niet toegestaan, mits er toestemming is van de geldverstrekker.

14.Antwoord b is juist.Bij een borgstelling is sprake van een automatisch recht van regres; als er door de borg betaald is, ontstaat er automatisch een vordering op de schuldenaar.

15. Op de verkoop van een onroerende zaak kan een aantal beperkingen rusten, zoals:• de Wet Voorkeursrecht Gemeenten;• het voorkeursrecht tot koop;• een antispeculatiebeding;• erfdienstbaarheden;• een kettingbeding;• kwalitatieve verplichtingen;• een opstalrecht.

Daarnaast controleert de makelaar of er een bestemmingsplan bestaat met eventuele wijzigingen die relevant zijn, of de verkoper wel beschikkingsbevoegd is en of de onroerende zaak wellicht onderdeel is van een faillissement.

16.De woning behoort alleen tot het privévermogen van de man als de erflater heeft bepaald dat het verkregen goed (in dit geval de woning) niet tot de gemeenschap van goederen mag behoren. In alle andere gevallen behoort de woning tot de gemeenschappelijke boedel.

17.Antwoord c is juist.Ongehuwd samenwonenden zijn nooit erfgenamen van elkaar, tenzij zij elkaar in het testament aanwijzen als erfgenaam.

186


187


5.6 EXTRA VRAGEN HUWELIJKSVERMOGENSRECHT

De informatie voor de antwoorden op deze extra vragen is niet terug te vinden in de syllabus Hypothecair Krediet. Deze informatie is wel terug te vinden in de syllabus van de opleiding Wft Vermogen. De kennis die daarin is opgedaan, wordt bekend verondersteld. Om te toetsen of dat voor u geldt, kunt u onderstaande extra vragen maken.

1. Welke voorwaarden zijn verbonden aan het aangaan van een huwelijk?

2. Op welke manier kan een huwelijk worden ontbonden?

3. Welke gevolgen van een echtscheiding zijn voor een financieel adviseur van belang?

4. In de wet is bepaald dat bij een algemene gemeenschap van goederen alle onroerende zaken, roerende zaken en vermogensrechten die de echtgenoten vóór dan wel tijdens het huwelijk verwerven, in één gezamenlijk vermogen vallen. Welke uitzonderingen bestaan op deze regel?

5. In hoeverre zijn pensioenrechten verknochte goederen?

6. Wat gebeurt er met de huwelijksgoederengemeenschap bij een faillissement?

7. Op welke manieren kan de gemeenschap van goederen eindigen?

8. Aan welke aanvullende eisen moet worden voldaan bij het maken van huwelijkse voorwaarden tijdens een huwelijk?

9. Welke vormen van huwelijkse voorwaarden kent u?

10. Gerard en Helga zijn getrouwd met uitsluiting van elke vermogensgemeenschap. Bij de huwelijkse voorwaarden hebben zij een beschrijving opgemaakt van alles dat is ingebracht. In verband met een naderende echtscheiding zijn Gerard en Helga het niet eens over de vraag wie rechthebbende is van de volgende goederen:a. alle goederen die Helga volgens de beschrijving in het huwelijk heeft ingebracht;b. alle roerende zaken (niet-registergoederen) die niet op de beschrijving voorkomen.

Wat is uw oordeel over de vraag wie rechthebbende is?

188


189


5.6.1 Antwoorden op de extra vragen huwelijksvermogensrecht

1.

Om te kunnen huwen moeten de man en de vrouw de leeftijd van 18 jaar hebben bereikt. Zijn de man en de vrouw beiden of een van beiden nog geen 18, maar wel 16 jaar, dan is een huwelijk mogelijk. De vrouw moet dan wel een doktersverklaring overleggen dat zij zwanger is, of er moet al een kind zijn geboren. In alle gevallen dat de man en de vrouw of een van beiden jonger dan 18 jaar zijn, is een huwelijk alleen mogelijk met ontheffing van de minister van Justitie wegens gewichtige redenen.

2.Volgens het BW zijn er vier mogelijkheden die een huwelijk doen eindigen:• overlijden van één der echtgenoten;• vermissing van één der echtgenoten;• echtscheiding;• ontbinding van het huwelijk na scheiding van tafel en bed.

3.De volgende gevolgen van een echtscheiding zijn voor een financieel adviseur van belang:• de voorlopige voorzieningen;• de echtscheidingsprocedure;• de scheidingsvormen;• het eventuele (voorlopige) echtscheidingsconvenant;• alimentatie.

4.Op deze regel bestaat een aantal uitzonderingen:• schenkingen en erflatingen waarbij de schenker of erflater gebruik heeft gemaakt van een

zogenaamde uitsluitingsclausule;• goederen en schulden die aan één van de echtgenoten op enigerlei bijzondere wijze verknocht

zijn en waarbij deze verknochtheid zich verzet tegen inbreng in de gemeenschap. De opbrengst van verknochte goederen valt wel in de gemeenschap;

• pensioenrechten die vallen onder de ‘Wet verevening pensioenrechten bij scheiding’ en rechten op een nabestaandenpensioen.

5.Pensioenrechten zijn in beginsel verknochte goederen. Wanneer het huwelijk eindigt bij de dood van de pensioengerechtigde, vervalt dit pensioenrecht en kan het eventueel worden vervangen door een nabestaandenpensioen.Als het huwelijk eindigt door echtscheiding ligt de zaak anders. De partner die niet heeft gewerkt, zou geen pensioenrechten hebben opgebouwd en de vruchten van het pensioen zouden dan te zijner tijd ook niet door hem of haar genoten worden. De wetgever is van mening dat de pensioenrechten die tijdens het huwelijk worden opgebouwd niet alleen tot stand zijn gekomen door de inspanningen van de werkende echtgenoot, maar ook door de steun van de niet-werkende partner. Om deze dreigende onrechtvaardigheid tegen te gaan heeft de wetgever bepaald dat er bij scheiding pensioenverevening moet plaatsvinden.

190


6.Door het faillissement van een van de echtgenoten wordt de gemeenschap niet ontbonden. Het faillissement van de echtgenoten wordt in de wet als het faillissement van de gemeenschap behandeld. Bij dit faillissement wordt er geen onderscheid gemaakt tussen gemeenschapsschuldeisers en privéschuldeisers. De vereffening vindt plaats ten laste van het vermogen van beide echtgenoten.

7.Volgens het BW eindigt de gemeenschap van goederen door:• het einde van het huwelijk (door dood of echtscheiding) dan wel het geregistreerd

partnerschap;• scheiding van tafel en bed;• een vonnis dat de gemeenschap opheft;• opheffing bij huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden.

8.De wet stelt aan het maken van huwelijkse voorwaarden tijdens het huwelijk geen extra voorwaarden meer. Er hoeft geen goedkeuring van de rechtbank te worden verkregen.

9.We kennen de volgende vormen van huwelijkse voorwaarden: de uitsluiting van iedere gemeenschap, de beperkte gemeenschap en het verrekenbeding.

10.Ten aanzien van het bewijs van recht op goederen bepaalt het BW in het algemeen dat van degene die een goed houdt, wordt vermoed dit voor zichzelf te doen en dus de bezitter te zijn en dat van degene die een goed bezit, wordt vermoed dat hij de rechthebbende is. Aan deze vermoedens hebben we niet veel als het om echtgenoten gaat, omdat het meestal zo zal zijn dat beiden het goed houden. Daarom heeft de wet in Boek 1 van het BW aparte bewijsvoorschriften gegeven die gelden tussen echtgenoten en tussen een echtgenoot en derden, waaronder crediteuren. In dit geval is tussen de echtgenoten betwist of onduidelijk wie waarvan rechthebbende is.

a.Helga kan, als de goederen nog aanwezig zijn, aan de hand van de lijst van ingebrachte goederen bewijzen dat zij deze goederen in het huwelijk heeft ingebracht en dat zij ten aanzien daarvan rechthebbende is. Daarbij moet bedacht worden dat een dergelijke beschrijving vaak zo globaal is, dat het moeilijk is na te gaan om welke goederen het destijds ging. Zo zal een mededeling dat een eiken slaapkamer met driedeurskast in het huwelijk is ingebracht en het feit dat in de slaapkamer inderdaad een eiken ameublement staat, nog niet bewijzen dat dit van Helga is. Als onduidelijk is of zaken die aanwezig zijn, identiek zijn aan zaken die op de lijst van ingebrachte goederen voorkomen, zal ieder van de echtgenoten met alle middelen mogen bewijzen dat hij ten aanzien daarvan rechthebbende is. Lukt dit niet, dan zal ieder van de echtgenoten in dit geval voor de helft gerechtigd zijn.

191


b.Voor roerende zaken (niet-registergoederen) die niet op de beschrijving van ingebrachte goederen vermeld staan, of die niet in het huwelijk zijn ingebracht maar tijdens het huwelijk zijn verworven, geldt dat ieder van de echtgenoten met alle middelen zal mogen bewijzen dat hij of zij rechthebbende is geworden. Lukt dit niet, dan is ieder gerechtigd tot de helft van het betrokken goed.

192


193


5.7 EXTRA VRAGEN ERFRECHT

De informatie voor de antwoorden op deze extra vragen is niet terug te vinden in de syllabus Hypothecair Krediet. Deze informatie is wel terug te vinden in de syllabus van de opleiding WftVermogen. De kennis die daarin is opgedaan, wordt bekend verondersteld. Om te toetsen of dat voor u geldt, kunt u onderstaande extra vragen maken.

1. Wat verstaan we onder de begrippen ‘bloedverwantschap’ en ‘aanverwantschap’?

2. Wat verstaan we onder de wettelijke verdeling en welke geldvordering krijgen kinderen bij een wettelijke verdeling?

3. Op welke wijze kan een nalatenschap worden geaccepteerd?

4. Welke schulden kunnen behoren tot de schulden van een nalatenschap?

5. Welke verschillende groepen kunnen in het erfrecht worden onderscheiden als erfgenaam?

6. Wat wordt verstaan onder het begrip ‘plaatsvervulling’?

7. Wat verstaan we onder een ‘legitieme portie’?

8. Welke verschillende aspecten van wilsbeschikking (testament) kunnen worden onderscheiden?

9. Wat wordt verstaan onder een ‘legataris’?

10. Noem twee verschillende clausules die in een testament kunnen worden onderscheiden.

11. Egbert is gescheiden. Uit zijn huwelijk zijn twee kinderen geboren, Thea en Dirk. Thea is alleen. Dirk is inmiddels overleden maar heeft wel twee kinderen, Gert en Fred. Egbert komt te overlijden. Hij heeft geen testament opgemaakt.

Hoe wordt de nalatenschap van Egbert verdeeld?

a. Thea erft de gehele nalatenschap, haar broer is immers overleden.b. Thea erft de helft, Fred en Gert erven ieder een kwart.c. Thea, Gert en Fred erven ieder een derde deel van de nalatenschap.

194


195


5.7.1 Antwoorden op de extra vragen erfrecht

1.Bloedverwantschap is de band tussen personen die van elkaar afstammen of de band tussen personen die een gemeenschappelijke stamvader of stammoeder hebben. Aanverwantschap ontstaat door het huwelijk en door het geregistreerd partnerschap. Het is de relatie tussen de ene echtgenoot of geregistreerde partner en de bloedverwanten van de andere echtgenoot of geregistreerde partner.

2.De wettelijke verdeling houdt in dat alle goederen van rechtswege aan de langstlevende echtgenoot toekomen. De kinderen krijgen slechts een uitgestelde geldvordering ter grootte van hun wettelijk erfdeel. Dit wil zeggen dat de renteloze vordering niet zomaar opeisbaar is. Deze niet-opeisbaarheid is het gevolg van het uitgangspunt dat de langstlevende verzorgd moet achterblijven.

3.Wanneer een erfgenaam ervan overtuigd is dat de erfenis een positief saldo heeft, kan hij de erfeniszonder meer aanvaarden. Wanneer een nalatenschap wordt aanvaard, neemt de erfgenaam alle uit de nalatenschap voortvloeiende rechten en plichten op zich.

Wanneer er twijfels zijn of de nalatenschap wel een positief saldo zal hebben, kan worden gekozenvoor een beneficiaire aanvaarding. In dat geval wordt de nalatenschap aanvaard enkel en voor zover deze een positief saldo heeft. Het is ook mogelijk om de nalatenschap direct te verwerpen. Verwerpen staat gelijk aan het weigeren van de nalatenschap. In dat geval zal deze worden aangeboden aan overige erfgenamen. Als deze ook weigeren, zal de nalatenschap afgewikkeld worden en komen eventuele bezittingen toe aan de staat.

4.Tot de schulden van een nalatenschap behoren onder andere:• de schulden van de erflater die niet met zijn dood zijn tenietgegaan;• de kosten van de begrafenis of crematie van de overledene;• de kosten van vereffening van de nalatenschap, met inbegrip van het loon van de vereffenaar

(degene die afhandeling regelt).

5.De vier groepen erfgenamen zijn:• groep 1: de (niet van tafel en bed gescheiden) echtgenoot van de erflater en diens kinderen;• groep 2: de ouders van de erflater en diens broers en zusters;• groep 3: de grootouders van de erflater;• groep 4: de overgrootouders van de erflater.

6.Plaatsvervulling treedt op als een erfgenaam in een bepaalde groep is overleden, maar wel afstammelingen heeft. Deze afstammelingen komen dan in aanmerking voor het erfdeel van de overleden erfgenaam.

196


7.Een kind van een erflater kan niet zomaar onterfd worden. Op grond van de wet heeft een kind een dwingend recht op een legitieme portie. Dit geldt niet voor stiefkinderen. De legitieme portie bedraagt de helft van wat verkregen zou zijn als het wettelijk erfrecht was toegepast.

8.Een uiterste wilsbeschikking (testament) is een eenzijdige rechtshandeling, waarbij een erflater een beschikking maakt, die in werking treedt na zijn overlijden. Iedereen die handelingsbekwaam is, kan een uiterste wilsbeschikking maken. Bij testament kan de erflater zelf zijn erfgenamen benoemen. In een testament kan iemand worden onterfd door dit expliciet te bepalen of door alleen andere personen tot erfgenaam te benoemen. De ouderlijke boedelverdeling kan in het huidige erfrecht niet meer gemaakt worden, omdat het huidige wettelijke erfrecht inhoudelijk zo goed als gelijk is aan het oude ouderlijke boedeltestament. Onder het huidige erfrecht kan het vruchtgebruiktestament nog wel steeds worden gemaakt.

9.Een legaat is een uiterste wilsbeschikking waarin de erflater aan een of meerdere personen een vorderingsrecht toekent. Degene die een legaat krijgt toegekend, wordt legataris genoemd. De legataris heeft recht op afgifte van het legaat. Dit moet hem in beginsel door de erfgenamen geleverd worden. De erflater kan echter ook bepalen dat het legaat door één of bepaalde erfgenamen moet worden geleverd.

10.De volgende clausules kunnen in testament worden onderscheiden:• de uitsluitingsclausule;• de echtscheidingsclausule.

11. Antwoord b is juist.Egbert heeft volgens het wettelijk erfrecht 2 erfgenamen, te weten zijn beide kinderen Thea en Dirk. Om reden dat Dirk afstammelingen heeft, volgt hieruit dat bij zijn vooroverlijden zijn twee kinderen, Gert en Fred, door plaatsvervulling zijn plaats innemen. De twee kinderen Gert en Fred ontvangen het erfdeel van hun vader. Thea erft dus de helft van het vermogen van vader Egbert, Gert en Fred erven ieder een kwart, samen de andere helft van het vermogen van Egbert.

197


6 FISCALE ASPECTEN RONDOM DE EIGEN WONING

Joke heeft onlangs een andere eigen woning gekocht. Ze vond het tijd worden voor een grotere en mooiere woning. Haar oude woning heeft ze te koop gezet. Ze moet de financiering van haar nieuwe woning nog wel “even” regelen. Dat mag op zich geen probleem zijn, gezien haar hoge inkomen. Wel vraagt ze zich af hoe lang de hypotheekrente nog aftrekbaar blijft. En hoe zit dat in haar geval met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente en het eigen woningforfait, als ze haar oude woning nog te koop heeft staan, maar wel alvast de nieuwe woning koopt en betrekt? En wat als ze de oude woning wil verhuren, moet ze dan inkomstenbelasting betalen over de huurinkomsten?Joke volgde al het nieuws over de nieuwe hypotheekregels wel, maar oppervlakkig. Ze begrijpt er nog niet veel van. Nieuwe hypothecaire leningen moeten worden afgelost, omdat de rente anders niet aftrekbaar is. Maar ze heeft toch al een lening?Kortom: Joke heeft allerlei fiscale vragen over de eigen woning. Die gaat ze allemaal aan haar hypotheekadviseur stellen.

Het bezitten en feitelijk bewonen van een woning heeft een aantal gevolgen, zowel op juridisch als fiscaal gebied. Om alle situaties rond het kopen, verbouwen en verhuizen duidelijk te kunnen benoemen, is in de inkomstenbelasting het begrip ‘eigen woning’ gedefinieerd. Naast de rente op een hypothecair krediet, zijn bepaalde kosten die met een eigen woning samenhangen ook aftrekbaar van het fiscale inkomen. In de praktijk zijn er veel verschijningsvormen van deze aftrekbare kosten. Naast de bekendste, de hypotheekrente, zijn dit onder andere: de notariskosten voor de hypotheekakte en de taxatiekosten die gemaakt worden in verband met de financiering1. Voor de bekendste, de hypotheekrente (eigenwoningrente) moet aan veel voorwaarden worden voldaan, wil deze aftrekbaar zijn.Alle hierboven genoemde aspecten hebben betrekking op inkomstenbelasting. Er is echter nog andere fiscale wetgeving, waarmee een huiseigenaar te maken krijgt, zoals de erfbelasting.

In dit hoofdstuk komen de volgende onderwerpen aan bod:• het fiscale begrip eigen woning;• de inkomsten uit de eigen woning;• de aftrekbare kosten van de eigen woning;• de fiscale regels met betrekking tot hypothecaire leningen tot 2013 en overgangsrecht;• de overige fiscale wetgeving, zoals erfbelasting, overdrachtsbelasting en

onroerendezaakbelasting.

We gaan er in dit hoofdstuk van uit dat algemene kennis met betrekking tot de verschillende belastingwetten bekend is. Deze informatie is immers al behandeld in de Wft-modules Basis en Vermogen.

1 https://www.eigenhuis.nl/downloads/hypotheek-financieel/aftrekposten-eigen-woning.pdf

198


6.1 HET EIGENWONINGBEGRIP IN DE INKOMSTENBELASTING

De Belastingdienst merkt een woning als eigen woning aan, als wordt voldaan aan de eisen die de Wet IB 2001 hieraan stelt. Deze eisen hebben betrekking op:• de aard van de woning;• het gebruik van de woning; • de juridische en economische verhouding tussen de belastingplichtige en de woning. Aan deze eisen moet cumulatief worden voldaan. Naast deze situaties, de hoofdlijn, is er nog een aantal bijzondere gevallen onder de regeling van de eigen woning gebracht. Denk hierbij onder andere aan verhuissituaties.

6.1.1 Buitenland belastingplichtige

Met de invoering van het belastingplan 2014 is de aftrek van hypotheekrente voor buitenlandsebelastingplichtigen gewijzigd. Dit betreft dan mensen die bijvoorbeeld in België of Duitsland in een eigen woning wonen en een inkomen hebben in Nederland.

Op basis van een keuzeregeling was het mogelijk dat deze mensen in Nederland (als buitenlandsebelastingplichtigen) konden kiezen voor toepassing van de belastingwetgeving die ook voor inwoners uit Nederland geldt (de binnenlandsbelastingplichtigen). Door deze keuzeregeling was het onder andere mogelijk om de betaalde hypotheekrente voor de eigen woning in het buitenland in mindering te brengen op het wereldinkomen. Hierbij was het niet van belang of het Nederlandse inkomen nu 10%, 50% of 90% van het totale inkomen betrof. Aan deze keuze, om de betaalde hypotheekrente in mindering te brengen op het wereldinkomen, was de sanctie verbonden dat in het jaar dat men niet meer koos voor toepassing van de regels voor binnenlandse belastingplicht, men de belastingaftrek van de afgelopen 8 jaren moest terugbetalen (de zogenaamde “terugploegregeling”). Omdat deze wetgeving echter in strijd met het EU-recht zou kunnen zijn, heeft de staatssecretaris van Financiën op 26 april 2013 besloten dat de terugploegregeling niet van toepassing is op het moment dat meer dan 90% van het wereldinkomen bestaat uit Nederlands inkomen.

Met ingang van 1 januari 2015 is de bestaande keuzeregeling voor buitenlandse belastingplichtigen vervangen door een kwalificatieregeling. Dit betekent dat buitenlandse belastingplichtigen vanaf 1 januari 2015 niet meer de vrijheid hebben om wel of niet te kiezen voor de belastingregels van de inwoners uit Nederland. Indien buitenlandse belastingplichtigen voldoen aan de criteria van de kwalificatieregeling, dan hebben zij dezelfde aftrekposten en heffingskortingen als binnenlandsebelastingplichtigen. Voldoet men niet aan de criteria, dan is onder andere de hypotheekrente van de eigen woning in het buitenland, niet meer in Nederland aftrekbaar van het belastbaar inkomen.Naast de woonplaats (EU land etc.) is hierbij van belang dat meer dan 90% van het totale inkomen in Nederland wordt verdiend dan wel belast. Ter bepaling van dit inkomen telt tevens het inkomen mee uit box 2 (aanmerkelijk belang) en het inkomen uit box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Het meetellen van inkomen uit box 2 en box 3 betekent dat de hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning in het buitenland in zijn geheel zou kunnen vervallen op het moment dat er veel geld op de bank- of spaarrekening staat. De rente hierover wordt in het woonland belast en daardoor geldt dit vermogen als buitenlands inkomen.

199


VoorbeeldBelastingplichtige A woont in Duitsland en heeft alleen een inkomen in Nederland van € 40.000. Daarnaast heeft

hij een eigen woning van € 300.000 en betaalt een hypotheekrente van € 12.000. Op 1 mei 2014 krijgt A een

erfenis van € 500.000 die hij voorlopig parkeert op een spaarrekening. Hierover ontvangt hij 2% rente.

Tot 2015 was de fiscale situatie als volgt:

1. Keuze binnenlandse belastingplicht;

2. Aftrek hypotheekrente minus eigen woningforfait op het wereldinkomen in box 1.

Met ingang van 1 januari 2015 moet eerst worden gekeken of meer dan 90% van het inkomen belast/verdiend

wordt in Nederland.

Toetsing en berekening voor het belastingjaar 2015:

Inkomen is € 40.000 – € 9.750 (12.000 – 2.250) +€ 19.146 (box 3; 4% van € 478.670) = € 49.296

Het inkomen waarover in Nederland geen belasting wordt betaald is € 19.146, dit is meer dan 10%. Dus komt A

niet in aanmerking voor de kwalificatieregeling buitenlands belastingplichtige en is de aftrek in Nederland van

de hypotheekrente voor de eigen woning in het buitenland niet meer mogelijk.

Indien de buitenlandse belastingplichtige zelf wel in aanmerking komt voor de kwalificerende buitenlandse belastingplicht, is het niet zeker of dit ook geldt voor zijn partner. De partner komt ook in aanmerking voor de kwalificatie indien beide partners gezamenlijk meer dan 90% van hun wereldinkomen in Nederland verdienen. Indien de partner in het buitenland dus een inkomen heeft dat meer dan 10% is van het gezamenlijke inkomen, dan kwalificeert de partner voor de inkomstenbelasting in Nederland niet meer als fiscaal partner en vervalt de aftrek van zijn gedeelte van de hypotheekrente. Bij een huwelijk in gemeenschap van goederen betekent dit dus dat 50% van de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is.

6.1.2 De aard van de woning

Er is sprake van een eigen woning bij:• een gebouw of een gedeelte van een gebouw; of• een woonschip of een gedeelte van een schip; of • een woonwagen.

Zowel voor het woonschip als voor de woonwagen geldt de voorwaarde dat het duurzaam aan een plaats is gebonden. Rijdende woonwagens en varende woonschepen vallen dus buiten de definitie van het begrip eigen woning.

6.1.3 Het gebruik

Een eigen woning moet de belastingplichtige, of personen die tot zijn huishouden behoren, ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staan’. Dit wil zeggen dat de woning als permanent hoofdverblijf ter beschikking moet staan voor particulier gebruik.

200


Een IB-ondernemer moet de vermogensbestanddelen die hij voor zijn onderneming gebruikt, etiketteren als ondernemings- of privévermogen, de zogenaamde vermogensetikettering. Bij veel zaken wijst zich dat vanzelf: die behoren tot het verplichte ondernemings- of privévermogen, de ondernemer heeft daar geen keuze.Wanneer een IB-ondernemer een eigen woning bewoont waarin hij ook zijn onderneming uitoefent, is de fiscale behandeling van zijn woonkosten afhankelijk van de vermogensetikettering. Met de vermogensetikettering wordt aangegeven welk deel van de woning waarin de belastingplichtige zijn onderneming uitvoert tot het privé of het ondernemingsvermogen behoort. De woning kan zijn:• verplicht ondernemingsvermogen. Dit zijn vermogensbestanddelen die naar hun functie slechts

tot het ondernemingsvermogen kunnen worden gerekend. Voorbeelden zijn: in de onderneming benodigde machines of een fabrieksgebouw;

• verplicht privévermogen. Dit zijn vermogensbestanddelen die naar functie slechts tot het privévermogen kunnen behoren. Een voorbeeld is het woonhuis van de ondernemer dat geen verband houdt met zijn onderneming;

• keuzevermogen. Dit zijn vermogensbestanddelen waarvan de ondernemer, binnen de grenzen der redelijkheid, kan uitmaken of zij tot het ondernemingsvermogen dan wel tot het privévermogen behoren. Een voorbeeld is een pand dat gedeeltelijk voor het drijven van de onderneming en voor een ander deel als woning van de ondernemer in gebruik is (gesplitst gebruik), bijvoorbeeld de dokterswoning.

Als een pand in zijn geheel voor een eigen onderneming wordt gebruikt, is het heel duidelijk verplicht ondernemingsvermogen. Maar stel dat slechts een deel van de woning gebruikt wordt voor het drijven van een onderneming. Hoe zit het dan? Er kunnen zich dan drie verschillende situaties voordoen:• het pand is ondernemingsvermogen, inclusief het woondeel;• het pand behoort gedeeltelijk tot het ondernemingsvermogen en gedeeltelijk tot het

privévermogen;• het pand behoort tot het privévermogen, inclusief bedrijfsdeel.

Pand als ondernemingsvermogen

De ondernemer kan in deze situatie alle kosten die hij maakt met betrekking tot het pand aftrekken van zijn bedrijfswinst. Deze kosten kunnen bestaan uit: hypotheekrente, erfpachtcanon, onderhoudskosten en afschrijving. Tegenover deze aftrekposten staat de bijtelling voor privégebruik. Dit gaat op basis van het forfait bijtelling privégebruik woning. Dit forfait is hoger dan voor belastingplichtigen die geen bedrijfspand hebben inclusief woondeel.

Pand zowel ondernemings- als privévermogen

Voor situaties waarin een werkruimte gevestigd is in de eigen woning van de belastingplichtige is de zogenaamde werkruimteregeling van toepassing. Volgens deze werkruimteregeling zijn er fiscaal gezien twee soorten werkruimtes:• gekwalificeerde werkruimtes;• niet-gekwalificeerde werkruimtes.

201


Als er sprake is van een gekwalificeerde werkruimte geldt voor een deel van de woning deeigenwoningregeling niet. Dit is uiteraard het deel van de woning waarin de werkruimte is gevestigd. De waarde van dit deel van de woning met bijhorende schuld valt in box 3. De ondernemer mag wel een bedrag ten laste van de winst brengen. Dit is een bedrag ter grootte van het inkomen dat in box 3 wordt aangegeven (zonder aftrek van de bijbehorende schuld). Dit betekent dat, bij een waarde van het kantoorgedeelte van € 50.000 (in box 3), als ondernemerskosten 4% van € 50.000 aangemerkt wordt.

Of een werkruimte fiscaal gekwalificeerd kan worden als werkruimte hangt af van een tweetal eisen. Deze eisen zijn:• zelfstandigheidsvereiste. Aan deze eis is voldaan als de werkruimte een zelfstandig deel van de

woning vormt. De werkruimte moet te onderscheiden zijn door uiterlijke kenmerken. Hierbij kunt u denken aan een eigen op- of ingang en eigen sanitaire voorzieningen. In feite komt het er op neer dat de werkruimte zonder veel problemen zou moeten kunnen worden verhuurd aan derden;

• inkomenscriterium. Als de ondernemer elders ook een werkruimte heeft moet hij minimaal 70% van zijn inkomen vanuit de werkruimte verdienen. Een ondernemer die elders geen werkruimte heeft moet minimaal 30% van het inkomen vanuit zijn werkruimte verdienen.

Als de ondernemer alleen voldoet aan het zelfstandigheidsvereiste is er wel de bijtelling in box 3, maar er is geen aftrekmogelijk in box 1. Een ondernemer die wel voldoet aan beide vereisten en daarnaast zijn werkruimte gebruikt voor privédoeleinden heeft een keuze. Hij kan zijn woning geheel laten vallen onder de eigenwoningregeling. Daarnaast kan hij kiezen voor de bijtelling in box 3 en de aftrek in box 1 zoals hiervoor omschreven.

Pand als privévermogen

Een werkruimte die niet voldoet aan het zelfstandigheidsvereiste behoort tot het privévermogen. Het gehele pand behoort in dit geval tot het privévermogen. Bij de aangifte moet de belastingplichtige over de gehele WOZ-waarde het normale eigenwoningforfait in aanmerking nemen.

Terbeschikkingstellingsregeling

Is de woning van de partner van de belastingplichtige en zijn ze buiten gemeenschap van goederen gehuwd, dan valt de verhuur van het kantoorgedeelte onder de terbeschikkingstellingsregeling. Dit betekent dat de verhuuropbrengsten (en eventuele verkoopwinst) in box 1 belast worden en de kosten daar aftrekbaar zijn. Het moet ook hierbij wel gaan om een ruimte die als zelfstandig gedeelte van de woning kan worden gekwalificeerd.

Feitelijke situatie

Het begrip hoofdverblijf is een feitelijke situatie, dat wil zeggen: feiten en omstandigheden bepalen of er sprake is van een hoofdverblijf. Uit de jurisprudentie blijkt dat bepalend is waar iemand het middelpunt van zijn sociale en economische belangen heeft. Dit betekent onder andere dat zogenaamde permanent bewoonde vakantiebungalows ook als eigen woning kunnen kwalificeren. Dit ondanks het feit dat er gedurende een korte periode (meestal één of twee weken per jaar) op basis van gemeentelijke verordeningen niet in die bungalow gewoond mag worden.

202


Woonplaatsfictie en keuzerecht

Er wordt niet geëist dat de woning in Nederland ligt. Meestal zal de eigen woning wel in Nederland gelegen zijn in verband met de eis dat de woning hoofdverblijf moet zijn. Maar als gevolg van de woonplaatsfictie en als gevolg van het keuzerecht voor buitenlandse belastingplichtigen kan het voorkomen dat een in het buitenland gelegen woning, bijvoorbeeld in België of Duitsland, als eigen woning kwalificeert.

6.1.4 De juridische en economische verhouding

De belastingplichtige moet één van de volgende juridische betrekkingen hebben tot de woning:• eigendom;• lidmaatschap coöperatieve vereniging;• recht van vruchtgebruik.

6.1.4.1 Eigendom

De belastingplichtige of zijn partner moet economisch eigenaar zijn. Dat betekent dat:• zij de voordelen moeten genieten;• de kosten en lasten op hen moeten drukken;• de waardeverandering hen grotendeels moet aangaan.

Grotendeels wil zeggen: meer dan 50%. De koper moet vanaf de aankoop van een woning een belang hebben van ten minste 50% bij de waardeontwikkeling van de woning, zowel positief als negatief.

Partners

Bij gehuwden en andere partners is het niet van belang of de eigen woning tot het vermogen van de ene of de andere partner behoort. Het huwelijksgoederenregime speelt geen rol bij de vraag of de eigenwoningregeling van toepassing is. Wanneer het eigendom behoort tot het vermogen van de ene belastingplichtige en de geldlening tot het vermogen van de andere, is aftrek toch mogelijk als zij in dat kalenderjaar getrouwd waren of als fiscale partners worden aangemerkt.

Fiscaal partnerschap

Fiscaal partnerschap betekent dat echtgenoten, geregistreerde partners en - onder voorwaarden -samenwoners voor bepaalde inkomsten en aftrekposten zelf mogen bepalen wie welk bedrag aangeeft in de belastingaangifte. De inkomsten en aftrekposten die partners onderling fiscaal kunnen verdelen zijn: • belastbare inkomsten uit eigen woning; • inkomen uit aanmerkelijk belang voor vermindering met de persoonsgebonden aftrek; • persoonsgebonden aftrek; • de gezamenlijke grondslag voor fictieve inkomsten uit bezittingen en schulden van box 3.

203


Deze inkomsten worden ook wel gemeenschappelijke inkomensbestanddelen genoemd. Het saldo van de inkomsten uit de eigen woning, de negatieve inkomsten door de hypotheekrenteaftrek en het eigen woningforfait, kan onderling verdeeld worden. Het maakt niet uit welke verdeling de partners maken, als in totaal maar 100% van de inkomsten uit de eigen woning worden aangegeven. De partner met de hoogste inkomsten in box 1 kan deze aftrekpost bijvoorbeeld volledig in mindering brengen. Door het verdelen van de inkomsten uit de eigen woning en de aftrekpost, kan het hoogste belastingvoordeel worden bereikt.

Getrouwden en geregistreerde partners zijn automatisch fiscale partners van elkaar. Tot 1 januari 2011 konden ongehuwd samenwonenden kiezen voor het fiscaal partnerschap. Vanaf 2011 zijn samenwoners alleen fiscale partners van elkaar als er aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Ongehuwd samenwonenden die allebei op hetzelfde woonadres in de Basisregistratie personen (BRP) van de betreffende gemeente staan ingeschreven, zijn fiscale partners als zij voldoen aan één of meer van de volgende voorwaarden: • ze hebben een notariële samenlevingsovereenkomst. Ze hebben bij de notaris een

samenlevingsovereenkomst afgesloten of;• ze hebben samen een kind. Dit kan zowel het kind van beide partners zijn als een kind van één

van beide partners dat inwoont bij het samenwonende stel. Een uitzondering hierop is de situatie dat iemand met een kind onderhuurt bij of onderverhuurt aan een ander. In dat geval is er geen fiscaal partnerschap als de belastingplichtigen kunnen aantonen dat er geen gezamenlijke huishouding gevoerd wordt of;

• ze zijn partners volgens een pensioenregeling. Zij zijn als partners aangemeld voor een pensioenregeling van een van de partners of;

• ze hebben gezamenlijk een eigen woning. Zij zijn allebei eigenaar van de woning die het hoofdverblijf is of;

• ze waren vorig jaar fiscaal partner. Van rechtswege zijn ze het daaropvolgend jaar ook fiscale partners of;

• ze wonen samen met een minderjarig kind van een van beide. Hier is sprake van een samengesteld gezin.

Erfpacht

Een woning die de belastingplichtige toebehoort maar die is gebouwd op grond die in erfpacht is uitgegeven, komt ook in aanmerking voor de eigenwoningregeling. Als niet op de grond, maar op het pand een recht van erfpacht is gevestigd, is er in wezen sprake van een gehuurde woning. In dat geval kan de eigenwoningregeling niet toegepast worden. Een woning die als gevolg van een recht van opstal op de ondergrond het eigendom van de belastingplichtige is, komt wel in aanmerking voor de eigenwoningregeling.

204


6.1.4.2 Appartementen

Een appartement is een woning van één verdieping in een groter gebouw, zoals een flat. Bij het kopen van een appartement ben je mede-eigenaar van een deel van het totale pand waarin het appartement is gelegen. Het kopen van een appartement is, juridisch gezien, het kopen van een appartementsrecht. Als een gebouw juridisch is gesplitst in appartementen dan valt onder appartementsrecht:

de combinatie van het aandeel in de splitsing betrokken goederen;het uitsluitend gebruiksrecht op een privégedeelte; enhet verplichte lidmaatschap van een vereniging van eigenaars (VvE).

Een appartement(srecht) wordt als eigendom van de woning aangemerkt.

6.1.4.3 Recht van vruchtgebruik

Degene die het recht van vruchtgebruik heeft, ook wel de vruchtgebruiker genoemd, kan de ‘vruchten plukken’ van de woning door zelf in de woning te gaan wonen. Het vruchtgebruik heeft dan als ‘vrucht’ het woongenot. De vruchtgebruiker is geen eigenaar van de woning. Dat is de blooteigenaar. De blooteigenaar is degene die het eigendom heeft van de woning. Het recht van vruchtgebruik eindigt na het verstrijken van een afgesproken termijn of bij het overlijden van de vruchtgebruiker.

Als de woning ter beschikking staat op grond van een recht van vruchtgebruik, een recht van bewoning of een recht van gebruik dat de belastingplichtige krachtens erfrecht heeft verkregen, kan er ook sprake zijn van een eigen woning. De belastingplichtige moet dan de voordelen van de woning genieten en de kosten en lasten van de woning moeten op hem drukken. De waardeverandering van de woning hoeft de belastingplichtige in dit geval niet aan te gaan.

205


Zoals hierboven vermeld, kan het vruchtgebruik van een woning worden verkregen krachtens erfrecht. Dit gebeurt vaak indien één van de ouders overlijdt en de andere ouder in de woning blijft wonen. De langstlevende ouder verkrijgt dan het recht van vruchtgebruik van de woning, terwijl de kinderen het blooteigendom van de woning verkrijgen. De vruchtgebruiker kan dan de eigenwoningrente, indien die door de vruchtgebruiker wordt betaald, in box 1 in mindering op zijn inkomen brengen. Daarnaast telt de vruchtgebruiker het eigenwoningforfait op in box 1 op bij het fiscale inkomen uit werk en woning. Degene die het blooteigendom van de woning heeft, dit zijn vaak de kinderen, telt de waarde van het blooteigendom niet mee in box 3. Met de inwerkingtreding van het besluit 2 met ingang van 28 mei 2015 wordt het vruchtgebruik en blooteigendom gedefiscaliseerd. Het besluit werkt terug tot 1januari 2012. Goederen waarop vruchtgebruik rust ten behoeve van de echtgenoot van een overleden ouder op grond van een uiterste wilsbeschikking, hoeven de kinderen daarom niet in box 3 bij hun vermogen op te tellen. Voorwaarde voor de defiscalisering is dat het vruchtgebruik formeel wordt gevestigd, binnen twee jaar na het overlijden van de erflater.

VoorbeeldNiek en Anna Dorenbos zijn buiten gemeenschap van goederen gehuwd. Niek bezit de echtelijke woning. Niek

komt te overlijden. In het testament is bepaald dat het vruchtgebruik van de nalatenschap aan Anna wordt

gelegateerd tegen inbreng van de blote eigendom van vermogensbestanddelen van Anna. Het vruchtgebruik van

de woning verkrijgt Anne dus doordat zij het vruchtgebruik erft. Voor Anna geldt de eigenwoningregeling.

Vóór invoering van de Wet IB 2001 werd het recht van vruchtgebruik gebruikt om de woning op een fiscaalvriendelijke manier over te dragen aan de kinderen. De kinderen werden dan de blooteigenaren van de woning en de ouders genoten het vruchtgebruik door in de woning te blijven wonen. De waarde van de overgedragen woning lag beduidend lager dan de waarde die de woning zou hebben bij de vrije verkoop van de woning. Hierdoor, en doordat de kinderen reeds in het bezit waren van de woning, werd er minder geërfd en bespaarden de kinderen erfbelasting bij het overlijden van de ouders. Op deze wijze was er dus minder aan erfbelasting verschuldigd. Met de invoering van de Wet IB 2001 is het fiscaal niet meer aantrekkelijk om gebruik te maken van het op deze wijze verkrijgen van het recht van vruchtgebruik. Een woning waarop op deze wijze het recht van vruchtgebruik is verkregen, valt namelijk wel in box 3. De hypotheekrente kan niet meer worden afgetrokken van het inkomen van de ouders en de kinderen moeten de waarde van het dit deel van het vermogen, het bloot eigendom, bijtellen in box 3.

2 BLKB 2015-409

206


6.2 INKOMSTEN UIT DE EIGEN WONING

6.2.1 Inleiding

Zodra is vastgesteld dat er een eigen woning is, moeten de belastbare inkomsten worden berekend. De belastbare inkomsten uit eigen woning vormen een saldobegrip. De belastbare inkomsten worden met ingang van 1 januari 2013 gedefinieerd als: de voordelen uit eigen woning verminderd met de op de voordelen drukkende aftrekbare kosten. Tot 1 januari 2013 behoorden ook het voordeel uit kapitaalverzekering eigen woning (KEW), spaarrekening eigen woning (SEW) en beleggingsrekening eigen woning (BEW) tot deze inkomsten. Door een wijziging van de fiscale behandeling van de eigen woning per 1 januari 2013 is deze definitie gewijzigd en is het niet langer mogelijk voor de aflossing van de hypothecaire lening een KEW, SEW of BEW aan te gaan. Op de voordelen uit een KEW, SEW of BEW en het overgangsrecht gaan we in hoofdstuk 7 nader in.

Omdat de belastbare inkomsten uit eigen woning als een saldobegrip wordt omschreven, kunnen zij ook alleen als saldo bij de toerekening van gemeenschappelijke inkomsten worden verdeeld. Er kan dus niet zo gekozen worden dat de ene partner uitsluitend de voordelen uit eigen woning krijgt toebedeeld en de andere partner uitsluitend de lasten uit eigen woning. De inkomsten uit eigen woning worden forfaitair vastgesteld op een percentage van de WOZ-waarde van de woning (het eigenwoningforfait).

6.2.2 Eigenwoningforfait

De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning. Metonderstaande tabel kunt u de hoogte van het eigenwoningforfait vaststellen.

WOZ-waarde van de woningeigenwoningforfait op jaarbasis gesteld op

meer dan maar minder dan

€ 12.500 Nihil

€ 12.500 € 25.000 0,30% van deze waarde

€ 25.000 € 50.000 0,45% van deze waarde

€ 50.000 € 75.000 0,60% van deze waarde

€ 75.000 € 1.050.000 0,75% van deze waarde

€ 1.050.000 € 7.875 vermeerderd met 2,05% van de eigenwoning-

waarde voor zover deze uitgaat boven € 1.050.000.

Tabel Eigenwoningforfait 2015

207


6.2.3 Eigenwoningforfait bij woning in aanbouw en woning in de verkoop

Het eigenwoningforfait voor woningen die op grond van de verhuisregeling als eigen woning worden aangemerkt bedraagt nihil (zie hierna de regeling bij verhuizing).

6.2.4 Gezamenlijk eigendom van de woning

Als twee of meer personen die geen partners zijn, maar bijvoorbeeld wel een gezamenlijke huishouding voeren, een woning bewonen die voor hen gezamenlijk kan worden aangemerkt als een eigen woning, dan is voor hen de eigenwoningregeling van toepassing. Zij zijn dan fiscaal partner. Zij mogen dan bij de aangifte de voordelen uit eigen woning in de gewenste verhouding toerekenen aan beide partners zolang in totaal maar 100% van de inkomsten wordt aangegeven.

6.2.5 Huuropbrengst van de eigen woning

6.2.5.1 Tijdelijke verhuur

De regeling met betrekking tot de tijdelijke verhuur van de eigen woning houdt het volgende in:• de woning die tijdelijk ter beschikking wordt gesteld aan derden behoudt het karakter van

hoofdverblijf. De inkomsten uit deze woning blijven dus behoren tot het inkomen uit werk en woning. Hiermee is tevens zeker gesteld dat de eventuele financieringsrente die betrekking heeft op de verhuurperiode ook aftrekbaar. Het eigenwoningforfait wordt ook bij tijdelijke verhuur over het hele jaar berekend;

• ter compensatie worden de voordelen uit eigen woning in de verhuurperiode gesteld op 70% van de netto huurinkomsten welke worden belast als inkomen uit werk en woning;

• kosten in verband met tijdelijke verhuur zijn niet aftrekbaar.

De beoordeling of een woning tijdelijk ter beschikking aan derden wordt gesteld verschilt per situatie. Er is geen wettelijke definitie van het woord “tijdelijk”. Het verdient dan ook in de praktijk aanbeveling voorafgaand aan de terbeschikkingstelling aan een derde, contact op te nemen met de belastinginspecteur om te vragen of de belastingplichtige voor deze regeling in aanmerking komt.

Voorbeeld Patrick Smabers heeft een eigen woning in bezit met een vrije verkoopwaarde van € 250.000 en een WOZ-

waarde van € 200.000. Hij verhuurt de woning in 2015 drie maanden voor € 500 per maand. Er is sprake van

tijdelijke verhuur en het jaarhuurbedrag van € 1.500 wordt voor 70% belast in box 1. Dit komt neer op een

bedrag van € 1.050.

Patrick bevindt zich in de 42%-schijf waardoor hij € 441 aan belasting betaalt over de verhuuropbrengst. Voor

de periode van verhuur telt echter ook het eigenwoningforfait mee.

Als de verhuur niet tijdelijk maar permanent is, behoort de woning tot de rendementsgrondslag in box 3.

Doordat de woning verhuurd wordt, vindt er in box 3 een heffing plaats over de voor verhuur gecorrigeerde

WOZ-waarde. De eventuele hypotheekrente is niet aftrekbaar en de ontvangen huur is niet belast.

208


6.2.5.2 Permanente verhuur (kamerverhuurvrijstelling)

Een verhuurde kamer zou zonder nadere regels in box 3 vallen. Een verhuurde kamer behoort namelijk niet tot de eigen woning, want deze staat de belastingplichtige niet ter beschikking, maar wordt rendabel gemaakt. Een deel van de waarde van de woning komt in box 3 terecht, net als het daarmee overeenkomend deel van de eigenwoninglening. Door de verhuurde kamers aan te merken als onderdeel van de eigen woning, worden de voordelen uit deze verhuur niet meer in aanmerking genomen en dus vrijgesteld. Tevens blijft zo de eigenwoningrente aftrekbaar in box 1. Dit is echter alleen mogelijk wanneer de opbrengsten tenminste niet meer bedragen dan € 4.954 (2015).In de Wet IB 2001 is bepaald dat de permanent verhuurde kamer die onderdeel is van de eigen woning, wordt aangemerkt als onderdeel van de eigen woning. Hierdoor moet het volledige eigenwoningforfait worden bijgeteld en staat vast dat de volledige financieringsrente met betrekking tot de woning aftrekbaar is.

Om de permanent verhuurde kamer in aanmerking te laten komen als onderdeel van de eigen woningworden een aantal voorwaarden gesteld:• de opbrengst uit verhuur bedraagt niet meer dan € 4.954 (2015). Het gaat hier om de bruto

opbrengst. Als de opbrengst meer dan € 4.954 (2015) bedraagt, is de regeling niet meer van toepassing. De verhuurde kamer wordt dan niet meer aangemerkt als een onderdeel van de eigen woning, maar wordt toegerekend aan box 3. De rente voor zover betrekking hebbend op dit deel van de eigen woning is niet meer aftrekbaar;

• de verhuurde kamer is geen zelfstandige woonruimte, maar maakt deel uit van de woning van belastingplichtige;

• de verhuurde kamer wordt niet tijdelijk verhuurd;• de verhuurde kamer is onderdeel van het hoofdverblijf van belastingplichtige;• de belastingplichtige staat gedurende de tijd dat gehuurd wordt ingeschreven in de

basisadministratie als ingezetene op het woonadres van de woning;• degene aan wie verhuurd wordt staat gedurende de tijd dat verhuurd wordt ingeschreven in de

basisadministratie van de gemeente als bewoner.

209


6.3 UITBREIDING BEGRIP EIGEN WONING

Er is een aantal situaties waarin een eigen woning die niet langer het hoofdverblijf is toch nog enige tijd als eigen woning aangemerkt kan blijven of worden. Die situaties zijn de volgende.

6.3.1 Verhuizing

Als belastingplichtigen van de ene woning naar een volgende eigen woning verhuizen, sluiten de verkoop van de oude woning en de aankoop van de nieuwe woning niet altijd exact op elkaar aan. Financiële lasten, zoals renten op hypothecaire geldleningen, kunnen elkaar dan overlappen. Om voor belastingplichtigen het aankopen van een eigen woning niet te belemmeren, kan gedurende een korte periode ook een woning die nog niet of niet meer het hoofdverblijf is, als eigen woning aangemerkt worden.

6.3.1.1 Woning staat te koop en is al verlaten (verhuisregeling)

In de Wet IB 2001 zijn fiscale regelingen opgenomen voor de situatie dat de woning de belastingplichtige niet meer als hoofdverblijf ter beschikking staat. In dat geval kan de woning toch aangemerkt blijven als eigen woning. Aan de toepassing van deze fiscale regeling zijn wel voorwaarden verbonden.

Een woning die wordt aangehouden uit speculatieve overwegingen valt niet onder deze regeling (en valt dus in box 3). Evenmin valt onder deze bepaling de woning die, ook al is het tijdelijk, een andere bestemming heeft.

Als de belastingplichtige wel aan de voorwaarden van de fiscale regeling voldoet, mag hij ook deze woning, die niet meer het hoofdverblijf is, tijdelijk als eigen woning opgeven. Hij heeft dan voor die woning recht op renteaftrek.

Voorwaarden• De woning staat te koop;

• De woning staat leeg sinds de verhuizing;

• De woning was in voorgaande jaren het hoofdverblijf van de belastingplichtige.

Aftrekbare kostenVoldoet de woning aan de voorwaarden? Dan mag de belastingplichtige ook voor de vorige woning de volgende kosten aftrekken:

• (hypotheek)rente en financieringskosten• periodieke betalingen voor de rechten van erfpacht, opstal of beklemming

Heeft de belastingplichtige een nieuwe eigen woning gekocht? Dan mag hij van de oude en de nieuwe woning deze kosten aftrekken.

210


EigenwoningforfaitIn het jaar dat de belastingplichtige verhuisd is, vult hij in de belastingaangifte voor de beide woningen het eigenwoningforfait in voor de periode die hij in die woning woonde. Het eigenwoningforfait in de periode die hij niet in die woning woonde, is € 0. In de 3 jaren daarna vult de belastingplichtige alleen het eigenwoningforfait in van de woning die als hoofdverblijf dient.

Maximale periode opgeven te koop staande woningDe woning die te koop staat, mag de belastingplichtige als eigen woning opgeven gedurende maximaal 3 jaar na het kalenderjaar waarin hij de woning heeft verlaten.

VoorbeeldDe vorige woning van Flip staat met ingang van 1 mei 2013 leeg en te koop. Hij mag deze woning uiterlijk tot en met 31 december 2016 blijven opgeven als eigen woning.

Woning na die periode niet verkochtIs de woning na die periode niet verkocht? Dan is de rente niet meer aftrekbaar, en geeft de belastingplichtige de woning en de schuld aan in box 3 (sparen en beleggen). Is de (hypotheek)schuld lager dan de waarde van het huis in het economische verkeer op dat moment? Dan is er voor de belastingplichtige sprake van overwaarde. De overwaarde beïnvloedt de renteaftrek van de hypotheek voor de nieuwe woning. (Zie de paragraaf Eigenwoningreserve)

6.3.1.2 Woning wordt gebouwd of verbouwd

De omgekeerde situatie doet zich voor als de belastingplichtige een (eigen) woning bewoont en een andere woning heeft gekocht, maar deze nog niet kan betrekken, omdat deze nog moet worden verbouwd. Of wanneer de belastingplichtige een woning heeft gekocht die nog in aanbouw is. Als een nieuwe woning pas op termijn tot hoofdverblijf gaat dienen, zou er in die tussentijd geen recht op renteaftrek bestaan. Daarom is bepaald dat in dit soort situaties de nog te betrekken woning aangemerkt wordt als eigen woning.Voorwaarde is wel dat de woning leegstaat. Voor zover er in de tussentijd iemand anders in de woning woont, is er immers sprake van een (al dan niet om niet) verhuurde woning die onder de forfaitaire rendementsheffing valt. De belastingplichtige moet aannemelijk maken dat hij aan alle voorwaarden voldoet. In beginsel is ook op deze nieuwe woning het eigenwoningforfait van toepassing. De hoogte hiervan wordt echter op nul gezet. Voor uitbreiding van het begrip eigen woning geldt een maximum tijdsduur. Voor de leegstaande woning geldt nog wel de maatregel waarin de periode van aftrek van eigenwoningrente, en deze isdrie jaar.

6.3.1.3 Herleven renteaftrek voormalige eigen woning na tijdelijke verhuur

Sinds 1 januari 2010 herleeft de eigenwoningrenteaftrek na verhuur van een voormalige eigen woning. De eigenwoningrente kan herleven na een periode van tijdelijke verhuur vanaf het moment dat de woning niet meer wordt verhuurd en (opnieuw) leeg te koop staat. De eigenwoningrente kan na de verhuur nog worden afgetrokken tot maximaal de resterende termijn van de verhuisregeling,zoals hiervoor vermeld.

211


VoorbeeldEen woning is op 1 februari 2011 te koop gezet. Zolang deze woning niet wordt verkocht, is de rente tot uiterlijk 1 januari 2015 aftrekbaar.

In februari 2012 is de woning nog steeds niet verkocht en wordt besloten de te koop staande woning te verhuren. Vanaf dat moment valt de woning in box 3 en is de rente niet meer aftrekbaar. In tegenstelling tot reguliere verhuur is de bijleenregeling hier niet van toepassing. U hoeft dus nog geen rekening te houden met de eventuele overwaarde van de verhuurde woning.

Als vervolgens op 1 februari 2014 wordt besloten de verhuur te beëindigen en de woning weer te koop te zetten, dan is de rente vanaf dat moment tot uiterlijk 1 januari 2015 weer aftrekbaar.

6.3.1.4 Echtscheiding

De fiscale positie met betrekking tot de echtelijke woning bij echtscheiding kan zeer verschillend zijn. Dit is afhankelijk van het huwelijksvermogensregime, wie van de echtgenoten eigenaar is van de woning en wie van hen de rente betaalt. Zolang de vermogensrechtelijke positie van de ex-echtgenoten nog niet geregeld is, blijft het onduidelijk in hoeverre de hypothecaire lening valt aan te merken als eigenwoningschuld (eventueel als alimentatie). Om deze redenen is er een bijzondere regeling voor echtscheidingssituaties. De regeling houdt in dat voor een beperkte maximale periode de woning aangemerkt blijft als eigen woning. De hypothecaire schuld die erop rust blijft daardoor ook een eigenwoningschuld. Deze situatie geldt hooguit voor twee jaar nadat de woning door de belastingplichtige is verlaten. De voorwaarde hierbij is wel dat deze woning de ex-partner, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf ter beschikking staat. De regeling geldt ook voor samenwoners die hun samenwoning verbreken.

De woning geldt voor belastingplichtige (mede) als eigen woning, hij dient dan ook gedurende die tijd het eigenwoningforfait aan te geven. Omdat hij zijn ex-partner woongenot verschaft via de woning, wordt de verschaffing van het woongenot gezien als alimentatie. De hoogte van de alimentatie wordt vastgesteld op de helft van het eigenwoningforfait. Dit bedrag is bij de ex-partner die de woning verlaten heeft aftrekbaar en bij de andere partner, die het woongenot heeft, belast. Het komt er dus op neer dat degene die in de woning blijft wonen het gehele eigenwoningforfait als inkomen moet aangeven. Na deze tweejarige periode wordt de helft van de woning bij de vertrokken partner gerekend tot de grondslag voor de vermogensrendementsheffing.

VoorbeeldHet echtpaar Hans en Ans Veenstra heeft een eigen woning, waarop een eigenwoningschuld (EWS) rust. Ze zijn

in gemeenschap van goederen getrouwd, waardoor zowel de woning als de EWS voor een gelijk deel van hen

beiden is.

Ze besluiten te gaan scheiden op 1 april 2014. Hans Veenstra vertrekt op die datum uit de woning, nog voordat

de scheiding is uitgesproken. Hij gaat tijdelijk in een huurwoning wonen.

Door de fiscale regeling bij echtscheiding geldt dat de helft van de schuld ook voor hem nog een EWS is. Hij

mag dus de helft van de rente daarover nog in mindering brengen op zijn inkomen in box 1.

Wel geldt voor hem ook een bijtelling ter hoogte van 50% van het eigenwoningforfait (EWF).

212


Omdat het EWF in beginsel een belasting is op woongenot, mag hij deze bijtelpost direct ook weer in mindering

brengen op zijn inkomen. Hij heeft immers zelf niet het woongenot, maar zijn voormalige partner wel.

Deze situatie kan 2 jaar voortduren, tenzij de scheiding eerder wordt uitgesproken. Vanaf 1 april 2016 verhuist

de helft van de woning van Hans Veenstra naar box 3. De helft van de rente over de eigenwoningschuld is dan

ook niet meer aftrekbaar.

Stel dat de echtscheiding wordt uitgesproken binnen 2 jaar, waarbij Ans Veenstra de woning krijgt. In dat geval

wordt de hele woning haar eigen woning en is ook de hele eigenwoningschuld haar eigenwoningschuld. De

voormalige gezamenlijke eigen woning is dan van Ans en deze woning is dan voor Hans geen eigen woning

meer.

Let op: wanneer mensen niet meer op hetzelfde adres staan ingeschreven zijn ze geen fiscale partners meer! Ondanks dat geldt deze regeling voor echtscheidingen.

6.3.2 Opname in Wet langdurige zorg (Wlz)-inrichting

In de Wet IB 2001 is het begrip eigen woning uitgebreid tot de eigen woning die als gevolg van een langdurige opname in een Wlz-instelling niet langer het hoofdverblijf van de belastingplichtige is. Ook in deze situatie kan de woning nog voor ten hoogste twee jaren nadat de belanghebbende de woning heeft verlaten, in verband met deze Wlz-opname nog als eigen woning aangemerkt worden, waardoor de rente over de eigenwoningschuld in aftrek gebracht kan worden. In deze situatie moet wel het eigenwoningforfait bij het inkomen geteld worden.

6.3.3 Uitzending

Een woning die wordt aangehouden omdat de eigenaar wegens tijdelijke uitzending naar elders daar niet in kan wonen, kan op verzoek worden aangemerkt als eigen woning. Er zijn drie voorwaarden aan verbonden: • de woning heeft al ten minste één jaar daadwerkelijk als hoofdverblijf gediend;• de woning wordt niet aan derden ter beschikking gesteld;• er worden niet uit een andere eigen woning belastbare inkomsten genoten.

Zo kunnen er niet gelijktijdig meerdere regelingen van toepassing zijn.

213


6.4 OVERIGE BEPALINGEN MET BETREKKING TOT DE EIGEN WONING ALS HOOFDVERBLIJF

6.4.1 Niet meer dan één hoofdverblijf

Per belastingplichtige kan slechts één woning als centrale levensplaats dienen. Een belastingplichtige die bijvoorbeeld in het kader van zijn werk een pied-à-terre aanhoudt in zijn directe werkomgeving, heeft voor de toepassing van deze regeling maar één eigen woning.

6.4.2 Partners

Fiscale partners met meer dan één woning die als hoofdverblijf kan worden aangemerkt, komen tezamen slechts voor één van die woningen in aanmerking voor de eigenwoningregeling. Zij moeten in dat geval gezamenlijk bij de aangifte kiezen voor welke woning zij de faciliteit kiezen.

Het hoofdverblijf dat niet in aanmerking komt voor het eigenwoningforfait, wordt automatisch doorgeschoven naar de regeling van de forfaitaire rendementsheffing in box 3.

Als partners in hun respectieve aangiften een verschillende keuze maken voor de woning die als hoofdverblijf moet gelden, wordt door de inspecteur de keuze gevolgd die in de eerst binnengekomen aangifte wordt gemaakt. Op een voor een kalenderjaar gemaakte keuze, kan niet worden teruggekomen. De aangifte die het eerste bij de Belastingdienst binnenkomt, is doorslaggevend. De keuze voor de woning die als hoofdverblijf moet gelden, dient bij de aangifte te worden gedaan. Dit betekent dat ieder jaar een andere keuze kan worden gemaakt. Op een keuze bij een voorlopige teruggaaf kan wel worden teruggekomen.

6.5 DE AFTREKBARE KOSTEN

6.5.1 Algemeen

In de Wet IB 2001 zijn de aftrekbare kosten met betrekking tot de eigen woning omschreven als:• de renten van schulden die behoren tot de eigenwoningschuld;• de kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld;• de periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming, met

betrekking tot de eigen woning.

De inkomsten uit de eigen woning bestaan in beginsel uit het eigenwoningforfait, verminderd met deze aftrekbare kosten. Hierna wordt nader ingegaan op verschillende aftrekbare kosten. Voor belastingplichtigen die met de top van hun inkomen in de hoogste belastingschijf vallen, is er sinds 2014 iets veranderd, waarover we verderop in dit hoofdstuk meer uitleg geven.

214


6.5.2 Rente van schulden die behoren tot de eigenwoningschuld

De rente die wordt betaald over de eigenwoningschuld is aftrekbaar. Een lening kwalificeert als een eigenwoningschuld als deze lening is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van een eigen woning. Het begrip eigenwoningschuld komt uit de bijleenregeling (zie hierna). Er moet wel een direct verband bestaan tussen deze eigenwoningschuld en de verwerving, het onderhoud of de verbetering van de woning.

Tot en met 2012 was aan de kwalificatie eigenwoningschuld slechts als voorwaarde verbonden dat een eigenwoningschuld maximaal 30 jaar tot renteaftrek kon leiden. Met ingang van 1 januari 2013 geldt de eigenwoningrenteaftrek alleen voor hypotheken met een tenminste annuïtair aflossingsschema van maximaal 30 jaar, waarbij de schuld volledig wordt afgelost. Met andere woorden: de rente is eveneens aftrekbaar indien er meer wordt afgelost op basis van een vast aflossingsschema, dat zowel lineair of annuïtair kan zijn. Dat betekent dat de rente niet aftrekbaar is wanneer die wordt betaald over een aflossingsvrije hypotheek die is aangegaan na 1 januari 2013. De lening valt dan namelijk niet binnen de definitie “eigenwoningschuld”. De voorwaarden waaraan een lening met ingang van 1 januari 2013 moet voldoen worden later behandeld.

Er is voorzien in een eerbiedigende werking van op 31 december 2012 bestaande leningen. Voor deze leningen geldt dat de eigenwoningrente aftrekbaar blijft gedurende de nog resterende looptijd(maximaal 30 jaar) van de eigenwoninglening. Ook als er niet wordt afgelost op de lening. En ook bij een verhuizing of als deze leningen na 1 januari 2013 worden overgesloten naar een andere hypotheekverstrekker.Wanneer (op of na 1 januari 2013) bij het oversluiten een extra bedrag wordt bijgeleend, dan geldt voor dat deel wél de nieuwe regeling: dat gedeelte van de lening moet in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Ook het oversluiten van een bestaande lening in combinatie met een verhuizing betekent niet dat voor fiscale doeleinden een nieuwe lening ontstaat. De omvang van de geëerbiedigde lening wordt dan wel verlaagd door aflossing op de eigenwoningschuld na 31 december 2012 en de werking van de bijleenregeling.

215


KostenBij de verwerving van een eigen woning krijgt de koper te maken met verschillende kosten3.Voorbeelden van de kosten die direct verband houden met de verwerving van de eigen woning zijn: overdrachtsbelasting (bij bestaande woningen), BTW (bij nieuwbouwwoningen) en vergoedingen aan bouwer of projectontwikkelaar die onderdeel uitmaken van de koopsom van de woning (waaronder bouwrente betrekking hebbend op de periode voor het afsluiten van de koopovereenkomst) en makelaarskosten. De uitgaven zelf zijn uiteraard niet aftrekbaar.Als de kosten voor de aanschaf van de woning meegefinancierd worden, mag dat deel van de lening als eigenwoningschuld aangemerkt worden. Het maakt hierbij niet uit of de aankoop gedaan is door een starter of een doorstromer.

6.5.3 Kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld

Als kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld zijn de kosten die samenhangen met de financiering van de eigen woning, zoals taxatiekosten, hypotheekaktekosten, advieskosten en NHG-borgtochtprovisie aan te merken. Deze kosten zijn aftrekbaar in het jaar van aankoop van de eigen woning.

Onder bouwrente worden allerlei bedragen aan de koper van een nieuwbouwwoning in rekening gebracht. Deze bedragen bestaan eigenlijk uit diverse rentekosten die de verkoper heeft moeten maken om de bouw van de woning te kunnen financieren. Deze kosten zijn voor de koper geen rentekosten maar vormen een bestanddeel van de koopsom die voor de nieuwbouwwoning wordt betaald, voor zover deze bouwrente in rekening is gebracht tot het moment van het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst.

Ook na het tekenen van de koop-/aanneemovereenkomst wordt voor een nieuwbouwwoning vaak nog bouwrente in rekening gebracht, tot aan het moment van oplevering van de woning. De alsdan in rekening gebrachte bouwrente, vormt feitelijk rente over een lening van de verkoper/aannemer. Omdat er normaal gesproken geen afspraken worden gemaakt over aflossing van die lening, is begin 2013 gesuggereerd dat deze bouwrente niet aftrekbaar kan zijn. Er wordt immers niet voldaan aan de minimaal annuïtaire contractuele aflossingsverplichting. Minister Blok van Wonen en Rijksdienst heeft echter aangegeven dit een ongewenste uitwerking van de letterlijke wettekst te vinden. Bouwrente tussen de periode van tekenen van de koop-/ aannemingsovereenkomst en oplevering van de woning is dus aftrekbaar (zie over renteaftrek bij nieuwbouw ook 3.5.7). Ook telt deze periode van aftrek niet mee in de maximale periode van 360 maanden.

Tot en met 2012 viel ook afsluitprovisie onder de noemer ‘kosten van geldleningen’. Maar sinds 2013 is afsluitprovisie over een hypothecair krediet verboden. Nu worden voor het advies voor een hypotheek aparte advieskosten in rekening gebracht en die zijn ook aftrekbaar. De rente over een lening die is aangegaan ter betaling van de advieskosten zelf is ook aftrekbaar.

3 https://www.eigenhuis.nl/downloads/hypotheek-financieel/aftrekposten-eigen-woning.pdf

216


VoorbeeldA en B kopen samen een woning aan voor € 200.000. Ze maken € 10.000 aan kosten voor de aanschaf van de

woning en € 6.000 aan kosten voor de verkrijging van de financiering, waarvan € 1.000 aan advieskosten. Ze

hebben beiden geen eigenwoningreserve. A en B mogen een maximale eigenwoningschuld opvoeren van

€ 200.000 + € 10.000 + € 6.000 = € 216.000.

6.5.4 Periodieke betalingen van rechten van erfpacht, opstal of beklemming

Een woning die op erfpachtgrond staat is ook een eigen woning. Voorwaarde is dat de woning wel in eigendom is. Omdat bij de bepaling van het eigenwoningforfait geen rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat de woning op in erfpacht verkregen grond staat, is het niet meer dan redelijk de betaling van die erfpacht als aftrekbare kosten aan te merken. Erfpacht is te vergelijken met de rente die men zou moeten betalen voor de financiering van de grond. Een eigen woning die is gebouwd op erfpachtgrond wordt gewaardeerd alsof sprake is van eigen grond. Op deze manier maakt de in erfpacht uitgegeven grond deel uit van de eigenwoningregeling.

Rente van schulden aangegaan voor afkoop rechten erfpacht, opstal of beklemming voor eigen woning

Het moet hier gaan om de afkoop van erfpachtrechten op de ondergrond van de eigen woning. Deze schuld kan in box 1 worden gefinancierd.

6.5.5 Bijleenregeling

Sinds 1 januari 2004 is de bijleenregeling in de Wet inkomstenbelasting 2001 opgenomen. De bijleenregeling kan de renteaftrek voor de eigen woning in box 1 beperken.

6.5.5.1 Vervreemdingssaldo

De belastingplichtige krijgt te maken met een beperking van de renteaftrek als hij:• zijn oude woning met overwaarde verkoopt; en• binnen drie jaar een nieuwe woning koopt. De overwaarde van de woning is het verschil tussen de verkoopwaarde dan wel de verkoopopbrengstvan de woningen en de eigenwoningschuld. Eventueel gemaakte kosten bij de verkoop komen op de verkoopwaarde in mindering. De verkoopwaarde minus de gemaakte kosten heet ook wel de netto opbrengst. De netto opbrengst minus de eigenwoningschuld heet, in het fiscale jargon, het vervreemdingssaldo eigen woning.

217


VoorbeeldLennart van der Berg heeft een eigen woning aan de Boskade. Voor de aankoop van deze woning is hij

indertijd een eigenwoningschuld aangegaan ter hoogte van € 90.000. Hij verkoopt deze woning tegen een

prijs van € 265.000. Hij betaalt de verkopende makelaar hiervan een bedrag van € 5.000. Zijn netto

opbrengst is dus € 260.000.

Berekening vervreemdingssaldo

• Netto opbrengst woning Boskade € 260.000

• In mindering de eigenwoningschuld € 90.000

• Vervreemdingssaldo € 170.000

Volgens de bijleenregeling moet de belastingplichtige het vervreemdingssaldo investeren in de volgende koopwoning. De belastingplichtige die zijn nieuwe woning vervolgens toch volledig financiert, kan niet het volledige bedrag aanmerken als eigenwoningschuld. De lening ter grootte van het vervreemdingssaldo is geen eigenwoningschuld en de rente daarover is dus niet fiscaal aftrekbaar. De bijleenregeling beperkt dus de eigenwoningrenteaftrek.

VoorbeeldNog even terug naar Lennart van der Berg. Lennart koopt aansluitend een woning aan de Prinsenlaan. Deze

nieuwe woning kost inclusief kosten zoals overdrachtsbelasting, kosten makelaar en notaris € 350.000. Als

Lennart de woning aan de Prinsenlaan volledig financiert, dan is van de een schuld van € 350.000 het

vervreemdingssaldo van € 170.000 geen eigenwoningschuld. Deze € 170.000 valt in box 3.

De maximale eigenwoningschuld voor de woning aan de Prinsenlaan bedraagt bij aanvang dus maximaal:

• Aankoopprijs woning Prinsenlaan € 350.000

• Minus het vervreemdingssaldo € 170.000

• Maximale lening in box 1 € 180.000

Het vervreemdingsaldo is dus het verschil tussen de netto verkoopopbrengst van de woning en de eigenwoningschuld met betrekking tot die woning. Met andere woorden, het vervreemdingsaldo is:

Verkoopwaarde woning X -/- verkoopkosten woning X -/- eigenwoningschuld woning X

6.5.5.2 Eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve is het bedrag van het vervreemdingsaldo dat de belastingplichtige nog niet heeft besteed bij de aankoop van een andere eigen woning. Dit kan zich voordoen als, na de verkoop van de woning niet aansluitend een andere koopwoning wordt betrokken maar er eerst een huurwoning wordt betrokken. Een eigenwoningreserve ontstaat doordat het vervreemdingssaldo wordt opgenomen in deze reserve. Als de belastingplichtige verhuist naar een duurdere woning zal hij dus geen eigenwoningreserve hebben. Zodra hij de voormalige woning verkoopt, wordt de nieuwe eigenwoningschuld berekend. Daarbij houdt de Belastingdienst rekening met de overwaarde uit de voormalige woning.

218


VoorbeeldKoos van der Zanden verkoopt zijn woning aan de Kikkersteeg. Dit is zijn eerste eigen woning. De verkoopprijs

bedraagt € 250.000. Zijn hypothecaire geldlening (= eigenwoningschuld) was € 100.000. Hij maakt geen

verkoopkosten. Zijn vervreemdingssaldo bedraagt dus:

• Netto opbrengst woning Kikkersteeg € 250.000

• Minus eigenwoningschuld € 100.000• Vervreemdingssaldo € 150.000

Koos woont tijdelijk in een huurwoning. Zijn vervreemdingsaldo wordt opgenomen in zijn eigenwoningreserve en

bedraagt dus ook € 150.000. Na twee jaar koopt Koos een nieuwe woning aan tegen een prijs inclusief kosten

koper van € 330.000. De maximale eigenwoningschuld van Koos bedraagt bij aanvang van de koop dan:

• Aankoopprijs nieuwe woning € 330.000

• Minus eigenwoningreserve € 150.000

• Maximale lening in box 1 € 180.000

Vervolgens is de hoogte de eigenwoningreserve van Koos € 0.

Ontstaan of verhoging van een eigenwoningreserve

Een eigenwoningreserve ontstaat of wordt hoger bij:• verkoop eigen woning en verhuizen naar een huurwoning. De belastingplichtige verkoopt zijn

eigen woning en koopt geen nieuwe eigen woning;• schenking eigen woning. Als er geen tegenprestatie is of er is sprake van een niet onder

normale omstandigheden gesloten overeenkomst, geldt als opbrengst de waarde in het economische verkeer;

• overgang eigen woning naar ondernemingsvermogen. Ook een deel van de woning kan overgaan in ondernemingsvermogen. De fiscus ziet de overgang van de eigen woning naar ondernemingsvermogen als vervreemding. Er kan dus een eigenwoningreserve ontstaan;

• overgang eigen woning naar resultaat uit overige werkzaamheden. Bij gedeeltelijke verhuur kunnen de inkomsten vallen onder resultaat uit overige werkzaamheden. De fiscus ziet gedeeltelijke verhuur van de eigen woning als gedeeltelijke vervreemding. Er kan dan een eigenwoningreserve ontstaan. Dit geldt niet als de kamerverhuurvrijstelling van toepassing is;

• overgang eigen woning naar box 3. De woning kan overgaan naar box 3 door bijvoorbeeld: echtscheiding, verhuur van de gehele of een gedeelte van de woning.

Voorbeeld Ankie Groen bezit een eigen woning met een waarde van € 200.000. Haar eigenwoningschuld bedraagt

€ 120.000. Ankie gaat de helft van de woning verhuren. Het volgende geldt dan:

• het vervreemdingssaldo bedraagt 1/2 x (200.000 minus 120.000) = € 40.000;

• de eigenwoningreserve is vervolgens € 40.000;

• de eigenwoningschuld van Ankie bedraagt vanaf dat moment € 60.000;

• de schuld in box 3 bedraagt dus ook € 60.000.

219


Afname eigenwoningreserve

Een eigenwoningreserve neemt af zodra deze reserve wordt gebruikt. Dat is bijvoorbeeld het geval bij verhuizing naar een nieuwe eigen woning. Een positieve eigenwoningreserve kan niet verder dan tot nihil afnemen. Een eigenwoningreserve gaat bovendien na drie jaar teniet.

De eigenwoningreserve neemt af door:• de aanschaf van een eigen woning. De eigenwoningreserve neemt af met de aankoopprijs van

deze woning minus de eigenwoningschuld van die woning;• aflossingen op de eigenwoningschuld. Hiermee wendt de belastingplichtige immers eigen

middelen aan voor de eigen woning;• kosten van verbetering/onderhoud van de eigen woning of van afkoop van rechten van erfpacht.

Als een belastingplichtige deze kosten financiert, is de rente op deze financiering niet aftrekbaar zolang er nog een eigenwoningreserve is;

• een verloop van drie jaar. Een nog openstaand bedrag van de eigenwoningreserve vervalt na drie jaar nadat dit bedrag is toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Als de eigenwoningreserve niet in één keer is ontstaan, vindt deze afname ook niet in één keer plaats. De termijn van drie jaar geldt dan per deel. Het is uiteraard niet zo dat deze vrijval van de eigenwoningreserve bewerkstelligt dat voor bedragen die al ten laste van de eigenwoningreserve zijn gebracht weer een eigenwoningschuld ontstaat;

• overlijden. De eigenwoningreserve is geen fiscale claim. Bij overlijden vervalt de eigenwoningreserve. Deze gaat niet over op de erfgenamen.

VoorbeeldAnkie Groen uit het voorgaande voorbeeld heeft een eigenwoningreserve van € 40.000. Ankie verbouwt het

eigenwoningdeel van haar woning voor € 50.000. Deze verbouwing financiert zij met een geldlening. De

€ 50.000 wordt afgeboekt op de eigenwoningreserve. De reserve is nu nihil. Het restant van deze

verbouwingslening verhoogt de eigenwoningschuld met € 10.000.

Negatieve eigenwoningreserve

Een belastingplichtige die zijn woning met verlies verkoopt heeft een negatieve eigenwoningreserve. In een dergelijk geval heeft de belastingplichtige een restschuld.

Verrekenen negatieve eigenwoningreserve binnen 3 jaar

Bij aankoop van de volgende woning kan de belastingplichtige deze woning volledig financieren met een eigenwoningschuld. Als de belastingplichtige deze nieuwe woning bij een volgende verhuizing wel met winst verkoopt mag hij op de overwaarde het verlies van de vorige woning in minder brengen. De verkoop moet dan wel plaatsvinden binnen drie jaar. Zo wordt een verlies op de eigen woning verrekend met de eventuele winst van de volgende woning.Ook een negatieve eigenwoningreserve vervalt na drie jaar. Na drie jaar kan deze dus niet meer verrekend worden met een latere positieve eigenwoningreserve.

220


6.5.5.3 Partners

De bijleenregeling geldt alleen voor de juridische eigenaar van een woning. Een uitzondering hierop is de zogenaamde partnerregeling. Deze regeling bepaalt dat de belastingplichtige ook rekening moet houden met een eventuele eigenwoningreserve van de partner.

Partnerregeling

Door de partnerregeling geldt de eigenwoningreserve ook voor de partner die niet het juridische eigendom had van een voormalige woning. De partnerregeling is in het leven geroepen om misbruik van de bijleenregeling via de partner te voorkomen.

VoorbeeldHendrik en Mieke wonen samen. Hendrik is juridisch 100% eigenaar van de woning waarin zij wonen. Hendrik

heeft een eigenwoningschuld van € 130.000. Hij verkoopt zijn woning voor € 200.000. Het vervreemdingssaldo

en daarmee zijn eigenwoningreserve is dus € 70.000 (€ 200.000 -/- € 130.000).

Mieke koopt vervolgens een nieuwe woning, waarvan zij 100% juridisch eigenaar wordt, voor een bedrag van

€ 250.000. Zonder de partnerregeling zouden zij de gehele woning inclusief de kosten voor de aankoop hiervan

kunnen financiering met een eigenwoningschuld.

Door de partnerregeling bedraagt de maximale eigenwoningschuld:

• Aankoopprijs woning Marieke: € 250.000

• Minus eigenwoningreserve woning Hendrik: € 70.000

• Maximale eigenwoningschuld Marieke: € 180.000

De partnerregeling geldt alleen indien beide partners in de woning woonden waarop zij een vervreemdingsaldo behalen.

VoorbeeldSusanne verkoopt haar eigen woning. Ze realiseert hierop een winst van € 75.000. Dit is dus haar

eigenwoningreserve. Ze gaat samenwonen met Rob, die de woning koopt, in een koopwoning aan de

Einsteindreef. Rob woonde daarvoor in een huurflat. Rob is door de koop 100% eigenaar van de woning aan de

Einsteindreef. Rob kan de totale koopprijs plus kosten koper financieren als eigenwoningschuld. Met andere

woorden: Rob kan de rente volledig aftrekken op zijn inkomsten in box 1. Als Susanne de woning had

aangekocht, zou er geen renteaftrek zijn geweest over het bedrag van € 75.000. De eigenwoningreserve van

Susanne ter hoogte van € 75.000 vervalt na drie jaar.

Boedelvermenging door het aangaan van een huwelijk of door het wijzigen van huwelijksvoorwaarden geldt niet als verwerving van de eigen woning. Het al dan niet opteren voor fiscaal partnerschap heeft evenmin gevolgen voor de bijleenregeling, omdat daardoor het gezamenlijk bedrag aan aftrekbare rente niet wijzigt.

221


Huisgenoten

Ook huisgenoten worden als partner aangemerkt. Het gevolg hiervan is dat een belastingplichtige nu ook rekening moet houden met de eigenwoningreserve van kinderen jonger dan 27 jaar.Deze bepaling is alleen van toepassing indien:• de partners eerst hebben samengewoond in een eigen woning; • bij verkoop van de eigen woning een vervreemdingssaldo is behaald; • de partners een nieuwe eigen woning verwerven, bestemd voor gezamenlijke bewoning.

Voorbeeld

Koen en Marcha leren elkaar kennen in het studentenwoning waar zij samenwonen tijdens hun studieperiode.

Koen is eigenaar van deze woning. Na afronding van de studie van Koen en Marcha verkoopt Koen de

studentenwoning.

Ze besluiten samen te gaan wonen in een andere woning. Bij verkoop van de studentwoning ontstaat er een

vervreemdingssaldo van € 75.000. Dit bedrag is ook de hoogte van eigenwoningreserve.

Marcha moet nu ook rekening houden met de eigenwoningreserve die Koen realiseerde. Ook al koopt Marcha de

andere woning aan dan is er dus geen volledige aftrek van de rente in box 1 bij volledige hypothecaire

financiering.

Uit elkaar gaan van partners

Bij het uit elkaar gaan van partners kunnen zich verschillende situaties voordoen. Deze situaties zijn:• één van beide partners blijft in de woning wonen of; • de partners verkopen de woning en kopen beide een nieuwe woning.Hoe deze situaties uitpakken met betrekking tot de eigenwoningreserve is afhankelijk van de samenlevingsvorm.

Eén van beide partners blijft in de woning wonen

Als een van de partners in de woning blijft wonen, koopt deze partner de andere partner uit door het kopen van het deel van de woning dat van de andere partner is. Bij een huwelijk in algemene gemeenschap van goederen, is dit deel de helft van de woning. De partner die in de woning blijft wonen, hoeft geen rekening te houden met de eigenwoningreserve van de vertrekkende partner. De maximale eigenwoningschuld voor de achterblijvende partner neemt toe omdat de partner die in de woning blijft wonen het deel van de woning koopt van de vertrekkende partner. Bij de vertrekkende partner ontstaat er, door de verkoop van zijn deel van de woning aan de achterblijvende partner, eventueel wel een vervreemdingssaldo (eigenwoningreserve). Wanneer de vertrekkende partner binnen drie jaar een woning aankoopt, moet hij dus rekening houden met, indien aanwezig, een eigenwoningreserve.

Wel dient de achterblijvende partner rekening te houden met de regels van eigenwoningrenteaftrekper 1 januari 2013. Indien de overname van het deel van de woning, door de scheiding, plaatsvindt na 1 januari 2013, krijgt de achterblijvende partner te maken met het overnemen van de schuld van de vertrekkende partner. De overgenomen schuld betreft een `nieuwe` hypotheek, die volgens de tenminste annuïtaire periode van 360 maanden dient te worden afgelost om in aanmerking te blijven komen voor eigenwoningrenteaftrek voor dit deel van de hypotheek.

222


VoorbeeldAnton en Babette wonen al een aantal jaren samen in een eigen woning aan de Oranjestraat. Het hypothecaire

krediet op de woning aan de Oranjestraat bedraagt € 200.000. De klad zit in hun huwelijk. Ze besluiten te

scheiden. Anton blijft in de woning aan de Oranjestraat wonen. De verkoopwaarde van de woning is € 260.000.

Anton koopt Babette voor € 30.000 uit en neemt de gehele hypothecaire schuld op zich. Babette huurt voorlopig

een woning aan het Smitseinde.

Dit heeft de volgende consequenties:

• De eigenwoningschuld van Anton wordt € 30.000 + € 200.000 = € 230.000;

• De eigenwoningreserve van Babette wordt 1/2 (€ 260.000 -/- € 200.000) = € 30.000.

Babette moet rekening houden met de eigenwoningreserve van € 30.000 als zij binnen drie jaar weer een eigen

woning aankoopt. Stel dat Anton de woning later verkoopt voor € 300.000. Dan ontstaat er bij hem een

vervreemdingsaldo van € 300.000 -/- € 230.000 = € 70.000.

Anton daarentegen dient er rekening mee te houden dat zijn maandlasten zullen stijgen, immers de hypotheek

van € 100.000 + € 30.000 dient middels de tenminste 30-jaarsperiode annuïtair afgelost te worden. Indien de

bestaande schuld van Anton (50% van € 200.000) aflossingsvrij verstrekt was en reeds bestond op 31 december

2012, mag dit aflossingsvrij blijven. De eigenwoningrenteaftrek voor dit deel van de lening valt onder de

eerbiedigende werking voor schulden die op 31 december 2012 bestonden.

De partners verkopen de woning en kopen beiden een nieuwe woning Partners kunnen er ook voor kiezen de woning, waarin zij samenwoonden, te verkopen als zij uit elkaar gaan. Als er sprake is van gemeenschap van goederen dan krijgen beide partners de helft van de eigenwoningreserve toegerekend.

VoorbeeldInge en Marcel gaan na vijf jaar huwelijk uit elkaar. Ze zijn getrouwd in gemeenschap van goederen. Ze

besluiten de woning waarin zij samen woonden te verkopen. De eigenwoningschuld op deze woning bedraagt op

dat moment € 190.000. De woning verkopen zij voor € 250.000. De verkoop van de woning heeft de volgende

gevolgen:

• De totale eigenwoningreserve is € 250.000 -/- € 190.000 = € 60.000.

• Voor ieder bedraagt de eigenwoningreserve dus € 30.000.

Bij een huwelijk onder huwelijkse voorwaarden kan de woning eigendom zijn van één van de partners of van de beide partners. Bij het bepalen van de eigenwoningreserve bij het verbreken van het huwelijk door echtscheiding, is de mate van eigendom bepalend. Dit geldt ook voor samenwoners. Met andere woorden: degene die juridisch eigenaar is, zit met de eigenwoningreserve. Dit zijn de hoofdregels van de bijleenregeling als partners uit elkaar gaan. 4

4 http://download.belastingdienst.nl/belastingdienst/docs/eigenwoningreserve_verkoop_eigen_woning_ib2911t241fd.pdf

223


6.5.5.4 Twee eigen woningen

In beginsel kan iemand slechts één eigen woning hebben. Er zijn echter situaties denkbaar waarin het mogelijk is dat ook een woning die iemand niet feitelijk bewoont, toch aangemerkt kan worden als eigen woning. Dit komt met name voor in de volgende gevallen:• de voormalige eigen woning staat leeg in afwachting van verkoop; • de huidige woning wordt bewoond in afwachting van de oplevering van een nieuwbouwwoning;

en • de woning wordt bewoond door de gewezen partner.

Overbruggingskrediet en eigen woningreserveBij aankoop van de nieuwe woning zal de eigenwoningbezitter, in het algemeen, voor de aankoop van de nieuwe woning een financiering aangaan voor het aankoopbedrag en de kosten minus de eigenwoningreserve. Zijn de oude woning op het moment van de aankoop en het transport van de nieuwe woning nog niet verkocht, dan wordt het deel van de benodigde financiering dat overeenkomt met de eigen woningreserve, gefinancierd met een overbruggingskrediet. Dit krediet lost hij af na verkoop van de oude woning. Zolang hij de oude woning niet heeft verkocht, is het exacte bedrag van de eigenwoningreserve niet bekend. De lening voor de nieuwe woning is in deze situatie volledig een eigenwoningschuld. Zodra de lener de oude woning verkoopt en levert, ontstaat de eigenwoningreserve. Deze reserve verminderen we op de verwervingskosten van de nieuwe woning om te komen tot de eigenwoningschuld. Op dat moment moet de lener de oorspronkelijke financiering dienovereenkomstig aflossen. Als de lener er niet voor kiest het resterende deel van de lening af te lossen, valt dit deel in box 3.Dit krediet lost hij af na verkoop van de oude woning. Zolang hij de oude woning niet heeft verkocht, is het bedrag van de eigenwoningreserve niet bekend. De lening voor de nieuwe woning is in deze situatie volledig een eigenwoningschuld. Zodra de lener de oude woning verkoopt en levert ontstaat de eigenwoningreserve. Deze reserve verminderen we op de verwervingskosten van de nieuwe woning om te komen tot de eigenwoningschuld. Op dat moment moet de lener de oorspronkelijke financiering dienovereenkomstig aflossen. Als de lener er niet voor kiest het resterende deel van de lening af te lossen, valt dit deel in box 3.

VoorbeeldGerda heeft een eigenwoningschuld van € 150.000. Dit krediet is zij aangegaan voor de woning aan de

Schoolstraat. Ze koopt een nieuwe woning aan voor een bedrag van € 350.000 inclusief kosten koper. Ze leent

dit gehele bedrag. Haar totale eigenwoningschuld is op dat moment € 350.000 + € 150.000 = € 500.000. Na

een half jaar verkoopt zij de woning aan de Schoolstraat. Hiervoor ontvangt zij een bedrag van € 300.000 na

aftrek van de verkoopkosten. Hierdoor geldt het volgende:

• Er ontstaat een vervreemdingsaldo van: € 300.000 -/- € 150.000 = € 150.000.

• De nieuwe eigenwoningschuld wordt maximaal: € 350.000 -/- € 150.000 = € 200.000, zonder rekening te

houden met eventuele aflossingen vanuit de aflossingsplicht.

Als Gerda haar vervreemdingssaldo niet aanwendt ter verlaging van haar eigenwoningschuld op de nieuwe

woning, zal het deel van de lening ter hoogte van dat vervreemdingssaldo verschuiven naar box 3: het is geen

eigenwoningschuld meer.

224


Als de belastingplichtige op het moment dat hij twee eigen woningen bezit de oude woning tussentijds tijdelijk verhuurt dan ‘verhuist’ deze woning van box 1 naar box 3 en valt deze woning in box 3. Er ontstaat op dat moment een eigenwoningreserve. In het geval van tijdelijke verhuur van een te koop staande woning hoeft er wat betreft de eigenwoningschuld op de nieuwe woning echter geen rekening gehouden te worden gehouden met de aldus ontstane eigenwoningreserve. Pas wanneer de te koop staande woning werkelijk verkocht wordt, leidt dit tot een eigenwoningreserve die wel van invloed is op de maximale eigenwoningschuld, en de daarmee samenhangende mogelijkheid van renteaftrek, van de nieuwe woning.

6.5.5.5 Beschikking omvang eigen woningreserve

De belastinginspecteur kan de omvang van de eigenwoningreserve bij beschikking vaststellen. Dit kan zowel op zijn initiatief, maar ook op verzoek van de belastingplichtige. Deze beschikking geeft de belastinginspecteur niet automatisch af. Het verzoek voor de beschikking moeten de partners indienen bij de Belastingdienst. Ook kan de inspecteur op gezamenlijk verzoek van de belastingplichtige en zijn gewezen partner de eigenwoningreserve verdelen. Door het laten opstellen van een beschikking, krijgen woningbezitters zekerheid over de hoogte van de eigenwoningreserve. In de beschikking legt de belastinginspecteur een verdeling van de reserve tussen de verschillende woningeigenaren vast. Dit kan alleen de stand betreffen per 31 december van enig jaar.

6.5.6 Renteaftrek van de lening voor een verbouwing

Een eigenaar van een woning die geld leent voor een verbouwing of het onderhoud van de eigen woning kan in principe de rente over deze lening aftrekken. De Hoge Raad heeft in oktober 2004 een drietal uitspraken gedaan waarin zij twee vereisten rondom de aftrek van de rente van leningen voor een verbouwing of onderhoud geeft. • het oogmerkvereiste. De schuld moet zijn aangegaan voor verbetering of onderhoud van de

woning. Dit betekent dat de lener de intentie moet hebben de lening te besteden aan deze doelen. Als de lener het geld niet direct besteedt aan de verbouwing kan hij nog steeds de intentie hebben dit te doen. Het geleende geld moet dan in de tussentijd in liquide vorm aanwezig zijn. Of de lener de verbouwing uiteindelijk met het geleende geld of met spaargeld voldoet is niet van belang.

• uitgaven moet hebben plaatsgevonden. De aftrek van de rente is pas mogelijk als de lener kan aantonen dat de uitgaven voor de verbouwing hebben plaatsgevonden. Dit moet hij aantonen met schriftelijke bescheiden zoals bonnen of facturen. Volgens de Hoge Raad moeten er dus uitgaven voor verbouwing hebben plaatsgevonden voordat de lener zijn rente in minder kan brengen in box 1.

In een besluit van 13 november 2006 geeft de staatssecretaris van Financiën een verruiming van de mogelijkheden van renteaftrek bij verbouwing. Hij maakt hierbij onderscheid tussen het financieren van de verbouwing vooraf en achteraf.

225


6.5.6.1 Verbouwing: financiering vooraf

De lener geeft zijn lening voor een verbouwing vaak niet in één keer uit. Hij betaalt de verbouwing in termijnen in de toekomst. Het geld van de lening dat de lener niet direct nodig heeft, plaatst hij ineen bouwdepot of op een andere rekening. De geldverstrekker geeft over het bedrag dat in het bouwdepot staat een rentevergoeding. Deze rentevergoeding is over het algemeen gelijk of bijna gelijk aan de op de lening verschuldigde rente.

Standaardregel: zes maanden

De lener kan gedurende een periode van zes maanden na het afsluiten van de lening de rente en kosten van de lening volledig aftrekken. Dit is onafhankelijk van het feit of hij al dan niet betalingen heeft gedaan voor de verbouwing. Wel geldt het oogmerkvereiste ten aanzien van de lening. Ook moet de lener betalingsbewijzen bewaren.

Duurt de verbouwing langer dan zes maanden, dan kijkt de Belastingdienst na deze periode naar de werkelijke verbouwingssituatie. De Belastingdienst ziet de lening vanaf dat moment alleen als eigenwoninglening als uit de lening betalingen voor de verbouwing zijn gedaan. De rente over de eerste zes maanden kan de lener volledig aftrekken. Daarna geldt alleen renteaftrek voor het deel van de lening dat daadwerkelijk is besteed aan de verbouwing.

VoorbeeldFrida en Gert gaan een financiering aan voor de verbouwing van hun eigen woning. Het is een behoorlijke

verbouwing. Het dak van de woning gaat eraf. Vervolgens wordt er een nieuwe etage op de woning gebouwd.

Ze lenen een bedrag van € 27.000. Het overige geld dat nodig is voor deze verbouwing betalen zij met eigen

middelen. Het bedrag van de geldlening stort de geldverstrekker op de spaarrekening van Frida en Gert. De

bouw wil niet vlotten. Ze hadden gekozen voor een relatief klein aannemersbedrijf. Een van de eigenaren van

het aannemersbedrijf heeft een ongeluk gehad en dit zorgt voor flinke stagnatie in alle werkzaamheden. Zes

maanden nadat het geld is gestort op de rekening van Frida en Gert is er nog maar een bouwtermijn voldaan

van € 20.000.

Het bedrag van € 7.000 dat geleend is, is dus nog niet besteed aan de verbouwing. Dit deel van de lening

kwalificeert dan niet langer als eigenwoningschuld. Het deel van de lening dat inmiddels is besteed, namelijk

€ 20.000, is wel eigenwoningschuld. Hierover is de rente aftrekbaar, mits voldaan wordt aan alle andere fiscale

eisen van een eigenwoningschuld.

Bouwdepot: twee jaar

Vaak opent de lener bij een verbouwing van de woning een verbouwingsdepot. Bij een verbouwingsdepot houdt de geldverstrekker het bedrag dat de geldlener leent in depot. Uit dit depot betaalt de lener de verbouwing in termijnen naarmate de verbouwing vordert. Dit depot valt eigenlijk in box 3. De staatssecretaris heeft echter goedgekeurd dat een verbouwingsdepot in box 1 kan vallen. Gedurende maximaal twee jaar na storting van het geld in het verbouwingsdepot, kan de lener de betaalde rente aftrekken in box 1. Wel moet hij op de betaalde rente eerst de ontvangen depotrente in mindering brengen, met uitzondering van de eerste zes maanden. In de eerste zes maanden hoeft er geen saldering plaats te vinden en is de rente volledig aftrekbaar. Indien er na twee jaar nog geld in het depot aanwezig is, kunnen er zich twee situaties voordoen:

226


• De lener gebruikt het resterende depotsaldo niet meer voor de eigen woning. Het restant van het depotsaldo en de daar tegenoverstaande lening verhuizen naar box 3.

• De lener wil het geld nog wel gebruiken voor de eigen woning. Ook dan verhuizen dat deel van het depot en de daarbij behorende lening naar box 3. Als de lener toch weer geld opneemt uit het depot en dit besteedt aan de eigen woning, dan gaat daardoor (een deel van) de schuld alsnog naar box 1.

VoorbeeldMarja en Piet kopen een oude boerderij. Deze boerderij willen zij volledig ombouwen tot woonhuis. Het geld dat

zij nodig hebben voor de verbouwing bedraagt € 200.000 en dat lenen zij vooraf bij de geldverstrekker. Het geld

dat nog niet direct nodig is voor de verbouwing, plaatsen zij in een bouwdepot.

Na twee jaar staat er nog een bedrag van € 25.000 in het bouwdepot. De verbouwing is namelijk nog niet

helemaal afgerond. Marja en Piet willen deze € 25.000 nog wel gebruiken voor de verbouwing van de boerderij.

Zolang zij de € 25.000 niet gebruiken voor de verbouwing, is de lening ter grootte van dit deel geen

eigenwoningschuld meer, dus deze verhuist naar box 3. Zodra zij de € 25.000 uitgeven om de verbouwing aan

de boerderij af te maken, verhuist de lening terug naar box 1. Uiteraard moeten zij dan ondertussen in de

boerderij wonen.

6.5.6.2 Verbouwing: financiering achteraf

Het kan voorkomen dat de eigenaar van de woning pas een lening tijdens of na de verbouwing afsluit om hieruit alsnog de gehele verbouwing te betalen. De eigenaar van de woning heeft de verbouwing dan vaak al deels of geheel met eigen geld gefinancierd. Financiert de eigenaar van de woning, de lener, de verbouwing dan alsnog met een lening, dan kan hij de rente voor de verbouwingslening in box 1 in mindering brengen als aftrekbare kosten eigen woning. De lener kan de voor de verbouwing gebruikte eigen middelen weer aanzuiveren met het geld uit de lening. Als voorwaarde hiervoor geldt wel dat de lener de lening binnen zes maanden na aanvang van de verbouwing is aangegaan. Daarnaast moet hij de uitgaven in die periode hebben gedaan. Het is dan dus mogelijk dat de lener deze uitgaven alsnog via een lening financiert, waarover de rente bij de eigenwoning als belastbare inkomsten eigen woning aftrekbaar is. Ook voor deze verbouwingskosten geldt de regel dat de lener de uitgaven met bijvoorbeeld bonnen moet kunnen aantonen.

VoorbeeldChrista de Jong laat een dakkapel op haar woning plaatsen. Dit financiert zij in eerste instantie met eigen geld.

Twee maanden na het plaatsen van de kapel, ziet Christa haar droomauto te koop staan. Ze heeft al haar geld

uitgegeven aan het plaatsen van de dakkapel. Ze informeert bij haar bank naar de mogelijkheid voor het

financieren van de aankoop van de droomauto. De adviseur van de bank vertelt haar dat zij beter alsnog een

lening kan aangaan voor het plaatsen van de dakkapel in plaats van een lening voor haar droomauto. Hierdoor

kan zij de rente voor de verbouwing in mindering brengen op haar inkomen. Het is namelijk nog geen zes

maanden geleden dat de aannemer begon met het plaatsen van de dakkapel van Christa. Christa kan via de

overschrijvingen en de factuur van de aannemer aantonen dat ze de dakkapel heeft betaald.

Door alsnog de verbouwing te financieren kan Christa haar eigen geld aanvullen. Op deze wijze kan Christa toch

haar droomauto kopen en heeft zij het voordeel van de renteaftrek in box 1.

227


Ook bij leningen die men is aangegaan voor een verbouwing volgens het bovenstaande, geldt dat de rente vanaf 1 januari 2013 alleen aftrekbaar is indien er voor de verbouwingslening tenminste eenannuïtair aflossingsschema van 30 jaar is afgesproken. Ook hierbij geldt de eerbiedigende werking van op 31 december 2012 bestaande leningen.

6.5.7 Renteaftrek bij een nieuwbouwwoning

RenteverliesEen koper van een nieuwbouwwoning gaat vaak een hypothecaire lening aan voor de financiering van de aangekochte, nog te bouwen, woning. Het benodigde bedrag voor de aankoop leent deze koper dan in één keer volledig. Het geld van de lening dat nog niet direct nodig is voor betalingen aan de bouwer, plaatst deze lener in een bouwdepot. Vanuit dit bouwdepot betaalt hij de toekomstige bouwtermijnen. De geldverstrekker vergoedt over het bouwdepot een rente. Aan de andere kant betaalt de lener een rente over de volledig opgenomen hypothecaire geldlening. Het verschil tussen de betaalde rente over de lening en de ontvangen rente over het bouwdepot is hetrenteverlies tijdens de bouw.

Fiscaal gezien gelden, om in aanmerking te komen voor renteaftrek, dezelfde regels bij de financiering van een nieuwbouwwoning met een bouwdepot als bij een verbouwing met een financiering vooraf met een bouwdepot. De eerder genoemde aflossingsverplichting op de lening die is aangegaan voor de nieuwbouwwoning, gaat in op het moment van het passeren van de hypotheekakte bij de notaris. Op dat moment wordt de schuld aan de aannemer/ontwikkelaar vervangen door een schuld bij een gekozengeldverstrekker. De Belastingdienst merkt de gehele schuld gedurende het kalenderjaar plus drie kalenderjaren na ondertekening van de koop-/aannemingsovereenkomst aan als een eigenwoningschuld. De rente is fiscaal aftrekbaar in box 1. Op de betaalde rente moet de lener de ontvangen rente over het bouwdepot in mindering brengen. Het renteverlies tijdens de bouw is dus fiscaal aftrekbaar in box 1. De renteaftrek in box 1 vervalt als de lener niet meer de intentie heeft het bedrag van het depot te besteden aan de eigen woning. De schuld en het bijhorende depot vallen dan in box 3.

VoorbeeldMaartje en Simon Pietersen kopen een nieuwbouwwoning die nog gebouwd moet worden. De koopprijs (v.o.n.)

bedraagt € 198.000. Het is de eerste eigen woning. Maartje en Simon willen:

• een bedrag van € 160.000 lenen; en

• het overige deel van de aannemingssom en de bijkomende kosten financieren uit eigen middelen.

In 2014 gebeurt het volgende:

• Levering op 1 oktober 2014: Let op, vanaf deze datum dient voor de fiscale aftrek de lening aan de

aflossingseis te voldoen. Maartje en Simon betalen direct de grondprijs ter hoogte van € 25.000 aan de

aannemer. Het overige deel van de geldlening € 135.000 storten ze in het bouwdepot.

• Per 1 november 2014: Maartje en Simon betalen € 20.000 voor de fundering vanuit het bouwdepot.

228


Over het depot ontvangen zij een rente van 5% en over de lening betalen zij een rente van 6%. Er ontstaat dus

een renteverlies tijdens de bouw. Dit verlies ontstaat omdat het saldo op het bouwdepot kleiner is dan de lening

en omdat de rente over het bouwdepot lager is. Daarnaast is de schuld (€ 160.000) hoger dan het saldo op het

bouwdepot (€ 135.000).

Maartje en Simon betalen dit renteverlies uit eigen middelen. De betaalde rente over geldlening is aftrekbaar in

box 1 nadat de ontvangen rente hierop in minder is gebracht. In het jaar 2014 betaalden zij aan rente over de

lening:

• € 160.000 x 6% x 3/12 = € 2.400.

Ze ontvingen totaal aan rente over het bouwdepot:

• € 135.000 x 5% x 1/12 + € 115.000 x 5% x 2/12 = € 1.520,83.

De aftrekbare rente, ofwel het renteverlies tijdens de bouw, in het jaar 2014 is dan:

• € 2.400 -/- € 1.520,83 = € 879,17.

Maartje en Simon kunnen dus een bedrag van € 879,17 aftrekken in box 1 in het jaar 2014.

De periode van drie kalenderjaren vangt aan op het moment van ondertekening van de koop-/aannemingsovereenkomst. Vaak is op het moment van ondertekening nog geen lening afgesloten. De koper van de nieuwbouwwoning sluit de lening die wordt aangegaan voor de aankoop van de woning meestal later af dan het moment waarop de koop-/aannemingsovereenkomst wordt ondertekend. Het aangaan van de lening en het passeren van de hypotheekakte vinden meestal gelijktijdig plaats met de levering van de woning, door middel van de transportakte. Het passeren van de aktes vind plaats bij een notaris. In dat geval vangt de termijn van drie jaar aan op het moment van de levering bij de notaris.

6.5.7.1 Meefinancieren renteverlies tijdens de bouw

Een nieuwbouwdepot valt alleen in box 1 als het uiteindelijk overgaat in een eigenwoningschuld. Als de lener bepaalde kosten of zaken meefinanciert die niet kunnen overgaan in een eigenwoningschuld, valt een deel van de lening in box 3. De belastingplichtige moet een administratieve splitsing bijhouden wanneer het geleende geld niet gebruikt wordt voor de eigen woning. Dat deel komt dan niet in aanmerking als eigenwoningschuld. In de administratieve splitsing moet de lener bijhouden welke bedragen uit het depot waarvoor worden opgenomen. De betaalde rente over de opgenomen bedragen die geen betrekking heeft op de eigen woning, komt niet in aanmerking voor de renteaftrek van box 1.

De belastingplichtige maakt een splitsing in:• box 1. Het deel van de ontvangen depotrente en betaalde rente dat betrekking heeft op de

eigenwoningschuld; en • box 3. Het deel van de ontvangen depotrente en betaalde rente dat geen betrekking heeft op de

eigenwoningschuld. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan het meefinancieren van renteverlies tijdens de bouw.

In de praktijk zal het handig zijn om in dit soort gevallen te werken met twee afzonderlijke depots.

229


Voor een lener die maar één depot aanhoudt en ook geld leent in box 3 is het niet altijd eenvoudig te herleiden welke bedragen in de verschillende boxen thuishoren. De lener moet de rente pro rata toekennen aan de box waarin deze vallen. De verhouding die de lener hierbij moet aanhouden, is de verhouding van uitgaven die wel en uitgaven die niet zijn aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van de woning. Deze verhouding moet hij toepassen op:• de lening;• de betaalde rente op de lening;• het depot; en• over het depot ontvangen rente.

230


VoorbeeldAns van der Vaart koopt op 2 januari 2015 een nieuwbouwwoning aan voor € 250.000. Dit bedrag heeft alleen

betrekking op de koop-/aannemingssom. Het renteverlies tijdens de bouw bedraagt € 25.000. Ans leent totaal

€ 275.000. Ze financiert dus de gehele woning en het renteverlies tijdens de bouw. In 2015 betrekt zij de

woning nog niet, waardoor er nog geen aflossingsverplichting rust op haar eigenwoningschuld. De gehele lening

stort zij in een bouwdepot. Voor 2015 geldt het volgende:

• De betaalde rente over de gehele schuld is € 18.000.

• De kosten van de geldlening bedragen € 4.570. Deze kosten bestaan uit notariskosten, taxatiekosten en

borgtochtprovisie NHG in verband met de hypotheeklening.

• De ontvangen depotrente bedraagt € 12.000.

• Het saldo van het depot is € 160.000 aan het einde van het jaar.

VraagWelke bedragen moet Ans in box 1 en box 3 aangegeven?

AntwoordDe verhouding die gebruikt wordt, is die van de verhouding van uitgaven die wel en uitgaven die niet zijn

aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van de woning. Het volgende geldt in de situatie van Ans:

• box 1: € 250.000/€ 275.000 (10/11);

• box 3: € 25.000/€ 275.000 (1/11).

Box 1:

Ans kan de volgende rente voor het jaar 2014 aftrekken in box 1:

• Het verschil tussen de betaalde en ontvangen rente over 2015 is € 18.000 -/- € 12.000 = € 6.000.

• Hiervan is 10/11e deel aftrekbare eigenwoningrente. Dit is 10/11 x € 6.000 = € 5.455.

Ans kan de volgende kosten voor het jaar 2015 aftrekken in box 1:

• De kosten van geldlening zijn € 4.570.

• Hiervan heeft 10/11e betrekking op de eigenwoningschuld. Dit is 10/11 x € 4.570 = € 4.155

Totaal:

Ans kan totaal in mindering brengen op haar inkomsten in box 1:

• € 5.455 + € 4.155 = € 9.610.

Box 3:

Rendementsgrondslag van Ans in het jaar 2015:

• Ze behoeft niets aan box 3 toe te rekenen. Immers het vermogen en de schulden per 1 januari van het

betreffende belastingjaar gelden. De hele situatie is ingegaan op 2 januari 2015.

231


6.5.8 Gemengde leningen

Een gemengde lening is een lening die zowel is aangegaan voor de eigen woning als voor een consumptief doel, zoals de aanschaf van een auto. Voor zover de lener de lening aanging voor de eigen woning is de rente fiscaal aftrekbaar. Het leningdeel dat zit op de aanschaf van een consumptief doeleind behoort tot de rendementsgrondslag van box 3. Hiervoor is de rente niet aftrekbaar.

6.5.8.1 Het aflossen van een gemengde lening

Een lener kan een deel van zijn gemengde lening aflossen. De vraag is dan op welk deel hij van de lening aflost. Is dit het gedeelte van de lening dat valt in box 1 of dat valt in box 3? De lener kan zelf kiezen aan welk vermogensbestanddeel hij de aflossing toerekent. Die keuze kan hij maken in de aangifte over het jaar waarin hij aflost. Het maakt hierbij niet uit wanneer de lening is aangegaan. Het is logisch dat de meeste belastingplichtigen zullen kiezen voor aflossing van de lening in box 3. Op deze wijze houdt de lener de renteaftrek in box 1.

VoorbeeldMartine de Groot heeft een hypothecair krediet sinds 2002. De hoogte van dit krediet is € 150.000. Dit heeft ze

als volgt aangewend:

• € 100.000 voor de eigen woning;

• € 50.000 voor een mooie auto.

Voor het bedrag van € 100.000 heeft zij dan ook renteaftrek in box 1. Omdat zij haar eigenwoningschuld is

aangegaan vóór 2013, geldt voor haar geen aflossingsplicht op deze lening. De rest van de schuld ad € 50.000

valt in box 3. Martine heeft geen overig vermogen naast de mooie auto en de eigen woning. Deze schuld in box

3 levert voor haar dus geen fiscaal voordeel op. Begin 2013 ontvangt zij van haar suikertante een bedrag van

€ 30.000. Dit geld wil ze graag gebruiken om een deel van haar hypothecair krediet af te lossen. Op haar

belastingaangifte geeft zij aan dat zij met deze € 30.000 het deel van haar lening afloste dat betrekking heeft

op het box-3-gedeelte van haar lening.

6.5.9 Inkortingsregeling

Er is een inkortingsregeling van toepassing op de renteaftrek van eigenwoningleningen voor zover in het verleden de vrijstelling inzake de kapitaalverzekering eigen woning (KEW), het beleggingsrecht eigen woning (BEW) of de spaarrekening eigen woning (SEW) is gebruikt.Tot 1 januari 2013 was het mogelijk (en daarna in bepaalde gevallen, waarover later meer) een dergelijke KEW, SEW of BEW aan te gaan om in de toekomst de eigenwoningschuld mee af te lossen. In de combinatie van een geldlening met een KEW, BE of SEW wordt op de eigenlijke geldlening, tot het moment van aflossen door middel van de KEW, BEW of SEW, niet afgelost en is over de lening alleen de hypotheekrente verschuldigd, Tot 2044 zullen deze constructies blijven bestaan, dus is kennis hierover nog decennia lang van belang.

Het rentebestanddeel in dergelijke KEW, SEW of BEW is vrijgesteld van belastingheffing indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Deze voorwaarden worden in hoofdstuk 7 behandeld.

232


De schulden ter verwerving van de eigen woning moeten worden verminderd met het bedrag van de belastingvrije uitkering uit de KEW, BEW of SEW. Dit is zo geregeld omdat de wetgever van mening is dat een belastingplichtige éénmaal gedurende zijn leven gebruik mag maken van de vrijstelling voor kapitaalverzekeringen eigen woning en/of vrijstelling uit een spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning tot een maximumbedrag van € 161.500 (2015).Als van de vrijstelling gebruik is gemaakt en er een nieuwe eigen woning wordt aangeschaft, ligt het (gelet op het karakter van de vrijstelling) niet voor de hand dat men voor deze nieuwe eigen woning een nieuwe hypothecaire financiering aangaat. Het is immers niet meer dan redelijk dat belastingplichtigen het onbelast aangegroeide eigen vermogen (via een kapitaalverzekering, spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning) aanwenden ter financiering van de nieuwe woning.

Om te voorkomen dat op dit punt oneigenlijk gebruik ontstaat (het is voor belastingplichtigenmeestal fiscaal aantrekkelijker om een eigen woning zoveel mogelijk met vreemd vermogen ofwel geleend geld te financieren) is in de wet een bepaling opgenomen die ervoor zorgt dat een eerder gekregen vrijstelling van een KEW, BEW of SEW in mindering wordt gebracht op de maximale schuld die bij de nieuwe eigen woning in aanmerking kan worden genomen.

VoorbeeldJan Maarten koopt in 2002 een woning van € 120.000. Hij gaat hiervoor een eigenwoningschuld aan van

€ 120.000. Hij sluit een KEW af die na 20 jaar dit bedrag zal uitkeren. In 2022 lost hij zijn eigenwoningschuld af

met de vrijgestelde KEW-uitkering. In 2024 verkoopt hij zijn woning voor € 250.000. Hij gaat huren en heeft

een eigenwoningreserve van € 250.000, omdat hij de eigenwoningschuld twee jaar daarvoor al had afgelost uit

de KEW.

In 2028 besluit hij opnieuw een eigen woning te kopen. Zijn eigenwoningreserve is inmiddels verdampt (hij

heeft langer dan 3 jaar gehuurd). Hij koopt een woning van € 320.000 en wil dit bedrag lenen.

In het kader van de inkortingsregeling is het echter niet mogelijk dit hele bedrag in box 1 te financieren. De

maximale eigenwoningschuld wordt € 320.000 -/- € 120.000 = € 200.000. De inkortingsregeling kent immers

geen verjaringstermijn.

De inkortingsregeling geldt voor alle KEW’s, SEW’s en BEW’s die zijn ingegaan vanaf 1 januari 2001 en lijkt een overbodige regeling met de komst van de bijleenregeling. Immers: doordat een uitkering uit een KEW, SEW of BEW gebruikt wordt voor aflossing van de eigenwoningschuld, ontstaat automatisch een overwaarde op de woning. Deze overwaarde zal bij verkoop van de woning leiden tot een vervreemdingssaldo, waardoor er een eigenwoningreserve (EWR) ontstaat. Deze EWR moet gebruikt worden om de eigenwoningschuld op de nieuw aan te kopen woning te verminderen. De bijleenregeling en de inkortingsregeling cumuleren niet. Je hebt maar één keer last van de overwaarde die ontstaan is door de uitkering uit een KEW, SEW of BEW.Toch klopt deze redenering niet helemaal. Een EWR vervalt namelijk na 3 jaar. De inkortingsregeling kent geen vervaldatum, maar blijft levenslang aan de belastingplichtige ‘kleven’.

233


VoorbeeldKlaas en Marina hebben een eigenwoningschuld (EWS) van € 200.000 sinds 2008. Aan deze EWS is een KEW

gekoppeld met een overlijdensrisicodekking van € 150.000 op het leven van Klaas. Marina is begunstigde.

Klaas overlijdt in 2015. Marina ontvangt € 150.000 aan vrijgestelde uitkering en gebruikt dit (zoals fiscaal

verplicht is) ter verlaging van de EWS. De EWS is daardoor nog maar € 50.000.

Marina wil niet in het huis blijven wonen en ze verkoopt het huis. Ze krijgt er € 220.000 voor.

Op dat moment ontstaat er bij haar een vervreemdingssaldo van € 220.000 -/- € 50.000 = € 170.000.

Ze heeft bovendien een belastingvrije uitkering uit een KEW van na 2001 genoten van € 150.000, waardoor de

inkortingsregeling op haar van toepassing is.

Stel dat Marina direct daarna een eigen woning koopt van € 160.000.

Fiscaal gebeurt dan het volgende ter bepaling van de maximale eigenwoningschuld: er wordt bezien welke van

de twee (bijleenregeling en inkortingsregeling) de grootste impact heeft. In dit geval is dat de bijleenregeling

(€ 170.000). Omdat de bijleenregeling meer invloed heeft dan de inkortingsregeling, geldt slechts de

bijleenregeling. Haar EWR is hoger dan de aanschafprijs van haar nieuwe woning, waardoor ze in het geheel

geen eigenwoningschuld kan aangaan voor de nieuwe woning.

Stel dat Marina na verkoop van haar woning eerst 3 jaar lang gaat huren en pas daarna een woning koopt van

€ 160.000. In dat geval is haar EWR al verdwenen. Maar de inkortingsregeling kent geen einddatum en blijft van

invloed op haar nieuwe maximale eigenwoningschuld. In dit geval is haar nieuwe eigenwoningschuld maximaal

€ 10.000 (aankoopsom -/- eerdere vrijgestelde uitkering KEW).

6.5.10 Vooruitbetaalde rente

De regeling met betrekking tot vooruit betaalde rente komt er op neer dat een deel van de vooruitbetaalde rente niet in het jaar van feitelijke betaling als betaald, en daarmee voor aftrek in aanmerking komt, wordt aangemerkt.

Het begrip vooruitbetaling moet economisch worden opgevat. Elke betaling van rente die betrekking heeft op de periode die begint op of ligt na het moment van betalen van de rente, moet dan worden aangemerkt als vooruitbetaalde rente.

De regeling vooruitbetaalde rente houdt het volgende in:• de vooruitbetaalde rente heeft betrekking op een periode die niet later eindigt dan 30 juni van

het volgende jaar. Deze rente wordt geheel aangemerkt als betaald in het jaar van betaling;• de vooruitbetaalde rente heeft mede betrekking op een periode die eindigt na 30 juni van het

jaar volgend op het jaar van betaling. Deze rente moet gesplitst worden. Het deel van de rente dat betrekking heeft op het jaar van betaling wordt ook in dat jaar als betaald aangemerkt. Deze splitsing moet in maanden berekend worden. Het bedrag dat niet als betaald wordt aangemerkt moet evenredig toegerekend worden aan de overige jaren waarop de rente betrekking heeft en wordt in die jaren aangemerkt als betaalde rente. Bij deze toerekening geldt dat een deel van een jaar als een geheel jaar wordt aangemerkt.

234


VoorbeeldJan heeft in 2015 een eigenwoningschuld. Voor zijn eigenwoningschuld geldt de fiscale aflossingsplicht nog niet,

omdat deze al bestond op 31 december 2012. Hij betaalt € 12.000 aan rente per jaar over deze

eigenwoningschuld. Jan wil in december 2015 alvast een deel van de rente over 2016 betalen. Stel dat hij in

december 2015 de rente betaalt voor heel het jaar 2016 (€ 12.000), dan is deze rente pas geheel aftrekbaar in

belastingjaar 2016.

Stel dat Jan € 6.000 betaalt van de rente over 2016 (januari tot en met juni 2016), dan mag hij deze rente al

aftrekken over belastingjaar 2015, omdat de 6-maandstermijn van vooruitbetaling niet is overschreden.

6.5.10.1 Afsluitprovisie en advieskosten

Sinds 1 januari 2013 is er geen sprake meer van afsluitprovisie voor advies over hypothecair krediet. Op basis van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (BGfo 3) mogen de bank en de (hypotheek) adviseur geen afsluitprovisie meer in rekening brengen inzake hypothecair krediet. Daarvoor in de plaats zal de adviseur de klant een fee of urendeclaratie in rekening brengen(advieskosten). Afsluitprovisie bestaat overigens nog wel voor enkele andere financiële producten, bijvoorbeeld voor schadeverzekeringen. Wanneer de advieskosten betrekking hebben op het verkrijgen van de hypotheek voor de aanschaf of verbouwing van de eigen woning zijn deze kosten aftrekbaar. Let wel: de advieskosten zijn slechts aftrekbaar indien de financiering is aangegaan! Ook aftrekbaar is de rente over de lening die is aangegaan ter financiering van de advieskosten.

Hoewel afsluitprovisie niet meer is toegestaan, is het toch van belang de oude regeling met betrekking tot afsluitprovisie te kennen. Afsluitprovisie was economisch gelijk te stellen aan vooruitbetaalde rente, en hiervoor is (ook nu nog) een aparte regeling opgenomen in de wetInkomstenbelasting:

Afsluitprovisies zijn aftrekbaar in het jaar van betaling voor zover deze niet meer bedragen dan 1,5% van de hoofdsom van de eigenwoningschuld met een maximum van € 3.630 per belastingplichtige;Voorwaarde is ook dat de woning voor de verwerving, waarvoor afsluitprovisie is betaald in het jaar van betaling of in de daaropvolgende twee jaren, als hoofdverblijf beschikbaar is.

Als de provisies meer bedragen dan de aangegeven drempels, volgen zij voor het meerdere de regeling zoals die geldt voor vooruitbetaalde rente. Dit betekent dat het bedrag aan afsluitprovisie, voor zover het boven het maximum uitgaat, gelijkelijk wordt verdeeld over de resterende looptijd van de eigenwoningschuld. In geval van overlijden mogen de nog niet in aftrek gebrachte afsluitprovisies echter in één keer in aftrek worden gebracht in het jaar van overlijden.

De genoemde maxima die gelden voor afsluitprovisie gelden niet voor advieskosten. Daartegenover staat dat de advieskosten slechts aftrekbaar zijn (en te financieren zijn in box 1), indien het hypothecaire krediet daadwerkelijk wordt afgesloten.

235


Wanneer een hypothecair krediet slechts gedeeltelijk in box 1 valt, moeten de advieskosten pro rata worden toebedeeld aan het box 1- en box 3-deel. Alleen het deel van de advieskosten dat zit op de eigenwoningschuld (het box 1-deel) is aftrekbaar en financierbaar in box 1.

6.5.10.2 Bereidstellingsprovisie

Een door een bank in rekening gebrachte vergoeding bij verlenging van de hypotheekofferte. Deze vergoeding bedraagt veelal 0,25% per (deel van de) maand en wordt meestal alleen in rekening gebracht indien de hypotheekrente in de periode van verlenging stijgt ten opzichte van de overeengekomen hypotheekrente.

6.5.10.3 Boeterente

In een besluit heeft de staatssecretaris aangegeven dat boeterente niet wordt aangemerkt als vooruitbetaalde rente. Voorwaarde is wel dat er sprake is van reële boeterente en niet van een vervroegde betaling van toekomstige rentetermijnen.

Of er sprake is van een reële boeterente moet aan de hand van de feiten worden beoordeeld. Hierbij is onder meer van belang of er een restitutie van (een deel van) de boeterente plaatsvindt ingeval de overeenkomst voortijdig wordt beëindigd. Verder mag het verschuldigde rentepercentage niet lager zijn dan de op het moment van oversluiten van de hypothecaire geldlening geldende rente voor vergelijkbare leningen bij financiële instellingen. In deze situaties is er geen sprake van boeterente, maar van de vooruitbetaling (van een deel) van de rentetermijnen. Deze zijn niet aftrekbaar in het jaar van betaling, maar moeten uitgesmeerd worden.

Als er wel sprake is van boeterente, dan behoort de boeterente tot de kosten van geldlening. De Hoge Raad heeft zich in een uitspraak echter alleen uitgesproken over de situatie waarin een lening werd vervangen door een andere, nieuwe lening. In het besluit van de staatssecretaris is bepaald dat de boeterente ook aftrekbaar is als zij is verschuldigd door het wijzigen van de looptijd van de bestaande hypothecaire lening. Onduidelijk is of dit ook geldt ook voor de eventuele royementskosten. Gelet op het feit dat deze rechtstreeks betrekking hebben op ontbinding van de geldleningsovereenkomst, is het zeer waarschijnlijk dat dit het geval is.

236


6.5.11 Overzicht aftrekbare kosten

Soort kosten zelf schuld indien gefinancierd

Koopsom k.k. geen aftrek box 1

Overdrachtsbelasting geen aftrek box 1

Roerende goederen geen aftrek box 3

Koopsom v.o.n. geen aftrek box 1

Omzetbelasting grond geen aftrek box 1

Grond- en bouwrente die betrekking heeft op de periode voor het tijdstip

van de koop-/aannemingsovereenkomst

geen aftrek box 1

Grond- en bouwrente die betrekking heeft op de periode na het tijdstip

van de koop-/aannemingsovereenkomst

aftrek box 3

Verschuldigde rente eigenwoningschuld aftrek box 3

Disagio (= betaald bedrag over afkopen van een gedeelte van de rente) aftrek box 3

Verbouwing/meerwerk geen aftrek box 1

Taxatiekosten i.v.m. hypotheek

• bij nieuwbouw

• bij bestaande bouw

aftrek

aftrek

box 1

box 1

Notariskosten hypotheekakte

• bij nieuwbouw

• bij bestaande bouw

aftrek

aftrek

box 1

box 1

Kosten verkrijging hypotheekgarantie (uitsluitend indien ten behoeve van

een hypotheek)

aftrek box 1

Notariskosten transport geen aftrek box 1

Kosten hypotheekakte, doorhaling hypotheek, registratierecht en

kadasterkosten

aftrek box 1

Afsluitprovisie (in rekening gebracht tot en met 2012) (max. 1,5% van de

lening, en niet meer dan € 3.630 per belastingplichtige). Het meerdere

mag afgetrokken worden gedurende de looptijd van de lening

aftrek box 1

Advieskosten aftrek box 1

Taxatiekosten anders dan voor verkrijging financiering aftrek box 1

Bankgarantie geen aftrek box 1

Bereidstellingsprovisie aftrek box 1

Boeterente wegens vervroegde aflossing of te late betaling aftrek box 3

Kosten oversluiten of verlengen aftrek box 3

Kosten architect geen aftrek box 1

Kosten aansluiting nutsvoorzieningen geen aftrek box 1

Legeskosten geen aftrek box 1

Kosten afkoop erfpacht geen aftrek box 1

Tuinaanleg geen aftrek box 1

Erfpachtcanons aftrek box 3

Afkoop erfpacht geen aftrek box 1

237


6.6 BIJTELLING EIGENWONINGFORFAIT EN BEPERKING AFTREK KOSTEN EIGEN WONING

In beginsel is het saldo van de forfaitaire bijtelling van het eigenwoningforfait, verminderd met de aftrekbare kosten met betrekking tot de eigen woning, aftrekbaar. Hierop zijn twee uitzonderingen: allereerst de uitzondering bij iemand die geen of een geringe eigenwoningschuld heeft, zodat er weinig te salderen is en ten tweede de situatie dat de belastingplichtige in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting valt met zijn inkomen.

6.6.1 Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld

Met ingang van 1 januari 2005 is een aftrek wegens geen of een kleine eigenwoningschuld geïntroduceerd (de wet Hillen). Voor deze aftrek komt de belastingplichtige in aanmerking als de voordelen uit eigen woning méér bedragen dan de op deze voordelen drukkende aftrekbare kosten.

De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld is gelijk aan het saldo van de bijtelling volgens het eigenwoningforfait en de op deze voordelen drukkende aftrekbare kosten. Dit zijn zowel rente van de eigenwoningschuld als de periodieke betalingen in de vorm van erfpacht, e.d. Als dit saldo positief is, wordt een aftrek ter grootte van het saldo als aftrekpost in aanmerking genomen bij de bepaling van de belastbare inkomsten uit werk en woning. Een eventueel negatief saldo leidt, evenals in de situatie dat de bijtelling gelijk is aan de aftrekbare kosten, niet tot een aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld.

Uitsluitend de voordelen die worden genoten uit het eigenwoningforfait worden als positieve bestanddelen meegenomen in de berekening van de aftrek in verband met geen of geringe eigenwoningschuld. De voordelen uit tijdelijke verhuur uit de eigen woning worden niet meegenomen. Dit betekent dat de aan de periode van tijdelijke verhuur toe te rekenen op de eigen woning betrekking hebbende aftrekbare kosten geen drukkende aftrekbare kosten kunnen zijn.

Eenzelfde situatie kan zich voordoen bij een te koop staande woning of een woning in aanbouw. Hierbij moet de betaalde rente van deze woningen meegenomen worden voor de bepaling van de aftrek wegens geringe eigenwoningschuld.

Voorbeeld bij geen hypotheekschuld (aangifte IB 2014)Maria heeft een eigen woning met een WOZ waarde van € 200.000 en geen eigen woningschuld.

Wat gebeurt er met de inkomstenbelasting?

Eigenwoningforfait 0,70% x € 200.000 € 1.400

Aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld € 1.400

Belastbaar inkomen uit eigen woning € 0

238


Voorbeeld bij een kleine hypotheekschuld (aangifte IB 2014)Maria heeft een eigen woning met een WOZ waarde van € 200.000 en betaald over een eigen woningschuld

€ 500 aan hypotheekrente.

Wat gebeurt er met de inkomstenbelasting?

Eigenwoningforfait 0,70% x € 200.000 € 1.400

Hypotheekrenteaftrek € 500


Aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld € 900


Voorbeeld samenloop twee woningen

Feike bezit gedurende een geheel jaar een eigen woning met een WOZ-waarde van € 100.000. Hij heeft de

eigenwoningschuld van deze eigen woning geheel afgelost. Daarnaast heeft Feike in datzelfde jaar een woning

in aanbouw aangekocht, die na voltooiing (na 31 december, derhalve niet in het onderhavige jaar) zal gaan

fungeren als zijn (nieuwe) eigen woning. Ter zake van deze woning heeft hij € 3.000 aan hypotheekrente

betaald.

Als beide huizen separaat bekeken zouden moeten worden, zou Feike naast een bijtelling van het

eigenwoningforfait van € 750 (0,75% van € 100.000), een aftrek wegens geen of een kleine eigenwoningschuld

ter grootte van hetzelfde bedrag kunnen claimen en € 3.000 aan eigenwoningrente kunnen aftrekken (immers

voor in aanbouw zijnde eigen woningen geldt een eigenwoningforfait van nul). Een vermindering van het

belastbare inkomen uit werk en woning van in totaal € 3.000.

Doordat beide woningen in aanmerking moeten worden genomen, kan Feike in het onderhavige jaar per saldo

€ 2.250 aan eigenwoningrente in aftrek brengen. Dit is de bijtelling volgens het eigenwoningforfait van de

bewoonde woning, te weten € 750, verminderd met de betaalde rente voor de in aanbouw zijnde woning, te

weten € 3.000.

In combinatie met de eerder genoemde mogelijkheid tot vooruitbetaling van de rente, kwamen sommige belastingplichtigen op het idee om eerst de rente een half jaar vooruit te betalen, en de overige helft pas in het volgende jaar te betalen (met goedkeuring van de geldgever). Het idee was dat er dan in fiscale zin een heel jaar geen eigenwoningrente was betaald, waardoor de aftrek bij geen of geringe eigenwoningschuld in werking zou treden.

VoorbeeldLisa heeft een eigen woning met een hypotheek van € 100.000, waarvoor zij 6% rente per jaar betaalt. Het

eigenwoningforfait bedraagt € 1.000. Lisa besluit om de eigenwoningrente nog snel in december 2013 voor de

eerste helft van 2015 vooruit te betalen. De andere helft wil zij dan in januari 2016 betalen. Zo heeft zij dus in

2015 geen betaalde eigenwoningrente en daarmee kon ze een beroep doen op de regeling ‘geen of geringe

eigenwoningschuld’.

In het Belastingplan 2011 heeft de minister van Financiën deze oneigenlijke mogelijkheid afgeschaft. In voorgaand voorbeeld houdt deze wijziging in dat de rentelasten toch worden toegerekend aan het jaar 2013. Het gaat namelijk om de feitelijke verschuldigdheid van de rente en niet het moment van betalen.

239


6.6.2 Beperking hypotheekrenteaftrek hogere inkomens

Met ingang van 1 januari 2014 wordt het maximale percentage waartegen de aftrekbare kosten met betrekking tot de eigen woning kunnen worden afgetrokken jaarlijks verlaagd met 0,5%. Het maximale percentage waartegen de hypotheekrente uiteindelijk kan worden afgetrokken, wordt verlaagd tot 38% en dit percentage zal in 2041 zijn bereikt. Het gevolg is dat iemand die 52% inkomstenbelasting betaalt over de top van zijn inkomen, zijn aftrekbare kosten in 2015 eigen woning slechts voor 51,0% (52% minus (2 x 0,5) terugkrijgt. Dit geldt niet voor het saldo van het eigenwoningforfait verminderd met de aftrekbare kosten, maar alleen voor de aftrekbare kosten zelf. Dat betekent dat de bijtelling van het eigenwoningforfait nog wel tegen 52% wordt belast. Feitelijk is het volledige saldo eerst aftrekbaar, maar daarna wordt het bedrag aan aftrekbare kosten (de rente) extra belast met 0,5%. Deze extra belasting neemt vanaf 2014 elk jaar toe met 0,5% tot 14% (op grond van de huidige hoogste schijf inkomstenbelasting van 52%). Dit leidt ertoe dat het maximale percentage van renteaftrek verlaagd wordt van 52% in 2013 tot 38% in 2041. Daarna wordt het aftrekpercentage niet lager.

VoorbeeldJorrit heeft een bruto jaarinkomen van € 100.000 en valt daarmee voor een groot deel van zijn inkomen in de

hoogste tariefschijf van de inkomstenbelasting. Jorrit koopt in 2012 voor het eerst een eigen woning. Hij leent

daarvoor een bedrag van € 400.000. Dit hele bedrag is aan te merken als eigenwoningschuld. Er rust geen

aflossingsplicht op deze lening, omdat de lening is aangegaan voor 2013. De rente is 5%, dus zijn rentelast is

een constante € 20.000 per jaar.

De WOZ-waarde van de woning is € 500.000. Het eigenwoningforfait is 0,75% x € 500.000 = € 3.750.

Het saldo van eigenwoningforfait minus de aftrekbare kosten is daardoor € 20.000 -/- € 3.750 = € 16.250.

Hiervan krijgt Jorrit in 2012 nog gewoon 52% terug. Dat is € 8.450. Zijn netto jaarlast (de rente) is dus

€ 20.000 -/- € 8.450 = € 11.550.

In 2015 wordt zijn te betalen belasting verhoogd met 1,0% x € 20.000 (de aftrekbare rente). Dat is dus € 200.

240


Uitgaand van gelijkblijvende tarieven eigenwoningforfait en inkomstenbelasting betekent dit voor Jorrit het

volgende in de komende jaren:

Jaar verhogingstarief extra belasting totale netto rentelast

2012 nihil nihil € 11.550

2014 0,5% € 100 € 11.650

2015 1,0% € 200 € 11.750

2020 3,5% € 700 € 12.250

2025 6% € 1.200 € 12.750

2030 8,5% € 1.700 € 13.250

2035 11% € 2.200 € 13.750

2040 13,5% € 2.700 € 14.250

2041 14% € 2.800 € 14.350

2042 renteaftrek voor Jorrit vervallen, omdat de 30-jaarstermijn voorbij is.

De stijging lijkt, zeker in de eerste jaren, mee te vallen. Maar in het laatste jaar heeft deze wetswijziging wel

tot gevolg dat de netto rentelast met bijna 25% is toegenomen, zonder dat er iets aan de lening veranderd is.

Als de WOZ-waarde van de woning stijgt, zal het verschil nog verder oplopen. Het saldo van de aftrekbare rente

verminderd met het eigenwoningforfait zal dan immers afnemen, terwijl de rente zelf niet lager wordt.

241


VoorbeeldJorrit heeft een bruto jaarinkomen van € 100.000 en valt daarmee voor een groot deel van zijn inkomen in de hoogste

tariefschijf van de inkomstenbelasting.

Jorrit koopt in 2012 voor het eerst een eigen woning. Hij leent daarvoor een bedrag van € 400.000. Dit hele bedrag is aan te

merken als eigenwoningschuld. Er rust geen aflossingsplicht op deze lening, omdat de lening is aangegaan voor 2013. De

rente is 5%, dus zijn rentelast is een constante € 20.000 per jaar.

De WOZ-waarde van de woning is € 500.000. Het eigenwoningforfait is 0,75% x € 500.000 = € 3.750.

Het saldo van eigenwoningforfait minus de aftrekbare kosten is daardoor € 20.000 -/- € 3.750 = € 16.250. Hiervan krijgt

Jorrit in 2012 nog gewoon 52% terug. Dat is € 8.450. Zijn netto jaarlast (de rente) is dus

€ 20.000 -/- € 8.450 = € 11.550.

In 2015 wordt zijn te betalen belasting verhoogd met 1,0% x € 20.000 (de aftrekbare rente). Dat is dus € 200.

Uitgaand van gelijkblijvende tarieven eigenwoningforfait en inkomstenbelasting betekent dit voor Jorrit het volgende in de

komende jaren:

Jaar verhogingstarief extra belasting totale netto rentelast

2012 nihil nihil € 11.550

2014 0,5% € 100 € 11.650

2015 1,0% € 200 € 11.750

2020 3,5% € 700 € 12.250

2025 6% € 1.200 € 12.750

2030 8,5% € 1.700 € 13.250

2035 11% € 2.200 € 13.750

2040 13,5% € 2.700 € 14.250

2041 14% € 2.800 € 14.350

2042 renteaftrek voor Jorrit vervallen, omdat de 30-jaarstermijn voorbij is

De stijging lijkt, zeker in de eerste jaren, mee te vallen. Maar in het laatste jaar heeft deze wetswijziging wel tot gevolg dat

de netto rentelast met bijna 25% is toegenomen, zonder dat er iets aan de lening veranderd is. Als de WOZ-waarde van de

woning stijgt, zal het verschil nog verder oplopen. Het saldo van de aftrekbare rente verminderd met het eigenwoningforfait

zal dan immers afnemen, terwijl de rente zelf niet lager wordt.

242


6.7 FISCALE WIJZIGINGEN ROND DE EIGEN WONING SINDS 2013

Met betrekking tot de fiscale behandeling van de eigen woning is er sinds 1 januari 2013 veel veranderd. Eerder in dit hoofdstuk is daaraan al gerefereerd. Deze grote verandering heeft betrekking op de uitwerking van het Lenteakkoord, dat in 2012 tot stand is gekomen door de samenwerking tussen de fracties van VVD, CDA, D66, Groen Links en Christen Unie om het Nederlandse overheidstekort terug te brengen tot 3%, en is thans als Wet herziening fiscale behandeling eigen woning op 1 januari 2013 in werking getreden. In deze paragraaf zullen de belangrijkste gevolgen van de invoering van deze wet worden behandeld. Om de ingewikkelde regelgeving inzichtelijk te maken is een groot aantal van de voorbeelden afkomstig uit de parlementaire behandeling in de navolgende paragrafen opgenomen.Daarnaast gaan we in op het overgangsrecht. De nieuwe fiscale behandeling van de eigen woning kent een respecterende werking voor op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschulden. De invulling van dit overgangsrecht wordt in deze paragraaf ook besproken.

Voor de werking van de regelgeving is het van belang te weten dat tot 2013 de rente op een eigenwoningschuld maximaal 30 jaar aftrekbaar was.

6.7.1 30-jaarsperiode renteaftrek

De renten van schulden die tot en met 31 december 2012 zijn aangegaan voor de verwerving van de eigen woning die hoofdverblijf is, zijn maximaal dertig jaar aftrekbaar. Hetzelfde geldt voor renten van schulden die zijn aangegaan voor de afkoop van rechten van erfpacht. De termijn begint te lopen aan het begin van het tijdvak waarop de in aftrek gebrachte rente betrekking heeft.

Als de schuld gedeeltelijk wordt afgelost, loopt de termijn voor de oorspronkelijke hoofdsom door. Het opnieuw opnemen van een eerder afgelost deel van een lening kan alleen tot renteaftrek en tot een nieuwe dertigjaarsperiode leiden als het opnieuw opgenomen bedrag daadwerkelijk wordt aangewend voor aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning.Als een eigenwoningschuld wordt vervangen door een andere schuld geldt voor de nieuwe schuld de resterende termijn van de vervangen lening voor zover deze schuld niet meer bedraagt dan de oorspronkelijke schuld.Schulden die waren aangegaan voor verbetering of onderhoud van de eigen woning hebben een eigen (nieuwe) termijn van dertig jaar.

Als de termijn van dertig jaren is verstreken, dus op het moment dat de rente niet meer in aftrek kan worden gebracht op het inkomen uit box 1, verschuift de geldlening naar box 3.

Deze 30-jaarsperiode blijft in de nieuwe wetgeving in stand voor op 31 december 2012 bestaande financieringen.

243


6.7.2 Eigenwoningschuld vanaf 2013

Een lening kwalificeert als een eigenwoningschuld als deze lening is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van een eigen woning. Ook na 31 december 2012 blijft deze voorwaarde bestaan, maar zijn er enkele voorwaarden aan toegevoegd. Een lening moet contractueel verplicht in maximaal 360 maanden (30 jaar) en ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema volledig worden afgelost. Het ten minste annuïtair aflossen wordt getoetst aan de hand van de (resterende) hoogte van de schuld en niet aan de hand van het in een jaar af te lossen bedrag. Daardoor voldoet bijvoorbeeld ook een lening met een (contractueel en daadwerkelijk) lineair aflossingsschema aan de aflossingseis.

Een lening hoeft niet altijd te worden verstrekt door een financiële instelling. Denk aan een ouder (aan zijn kind) of een BV (aan zijn DGA). Zij hebben, in tegenstelling tot een financiële instelling, geen informatieplicht richting de Belastingdienst. Sinds 2013 is in de wet opgenomen dat de rente alleen kan worden afgetrokken als ook wordt voldaan aan de informatieplicht voor schulden (zie verder onder het kopje Informatieverstrekking aan de Belastingdienst). Zodra een lening niet voldoet aan één van deze extra vereisten, komt de rente, ook al is de lening aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van een eigen woning, niet in aanmerking voor aftrek. Als de lening wel voldoet, mag de werkelijk betaalde rente in aftrek worden gebracht.

VoorbeeldIndien een belastingplichtige ter aankoop van zijn eigen woning van (stel) € 200.000 twee leningdelen

aangaat van (stel) € 50.000 (leningdeel I) respectievelijk € 150.000 (leningdeel II), worden beide leningdelen

afzonderlijk bezien. Het kan hierdoor zo zijn dat óf geen eigenwoningschuld bestaat (omdat beide

leningdelen niet voldoen aan de eisen), óf een eigenwoningschuld van € 50.000, € 150.000 of € 200.000

bestaat (omdat alleen leningdeel I, alleen leningdeel II onderscheidenlijk beide leningdelen voldoen aan de

eisen).

6.7.3 Bijleenregeling en de nieuwe regels

Op grond van de wetswijziging is de eigenwoningreserve (bijleenregeling) in een afzonderlijk artikel opgenomen 5. De bijleenregeling zorgt ervoor dat het voordeliger is om bij een vervreemding van de oude woning verkregen gelden, bij aankoop van een nieuwe eigen woning te investeren in die nieuwe woning. Daarnaast voorkomt de bijleenregeling dat eenmaal gedane aflossingen de facto weer kunnen worden teruggedraaid.

Voorbeeld effect bijleenregelingOp een woning met een aankoopbedrag van € 200.000, die is gefinancierd met een lening van eveneens

€ 200.000 waarop inmiddels annuïtair € 20.000 is afgelost, rust nog een eigenwoningschuld van € 180.000.

De woning wordt verkocht voor € 200.000. Er is geen “verkoopwinst”, maar wel een eigenwoningreserve van

€ 20.000. Bij aankoop van een woning van € 300.000, mag de eigenwoningschuld maximaal € 280.000

bedragen. Zonder de bijleenregeling hadden de aflossingen de facto kunnen worden teruggenomen.

5 Art. 3.119aa Wet IB 2001.

244


Voorbeeld resterende en nieuwe looptijdMandy koopt in 2013 een woning en gaat een eigenwoningschuld van € 200.000 aan. Na 3 jaar heeft Mandy

in totaal annuïtair € 20.000 op de schuld afgelost. Stel ze verkoopt de woning voor € 200.000. De

eigenwoningreserve bedraagt dan € 20.000. Mandy koopt weer een nieuwe woning voor € 300.000 en leent

voor de nieuwe eigen woning € 280.000. In het systeem tot 1 januari 2013 valt deze schuld uiteen in een

schuld van € 200.000 (de starthoofdsom) waarvoor nog een maximale looptijd van 27 jaar geldt en een

schuld van € 80.000 waarvoor een nieuwe 30-jaarstermijn geldt. In het nieuwe systeem loopt voor het

eindbedrag van de bestaande schuld van € 180.000 de termijn door, dus nog een looptijd van 27 jaar en gaat

voor € 100.000 een nieuwe 30-jaarstermijn gelden (uiteraard met aflossingsverplichting).

6.7.4 De nieuwe wettelijke eisen: aflossingsplicht

De belangrijkste verandering vanaf 2013 ziet op een volledige verplichte aflossing van de eigenwoningschuld in een periode van 360 maanden. De eigenwoningschuld moet ten minste annuïtair en ten hoogste in 360 maanden worden afgelost. Om aan deze aflossingseis te voldoen, mag het schuldbedrag van elke tot de eigenwoningschuld behorende schuld op het toetsmoment niet meer bedragen dan het bedrag dat voortvloeit uit de in het eerste lid6 opgenomen formule. Tenminste annuïtair betekent dat er in het begin van de looptijd van de lening ook meer (bijvoorbeeld lineair) kan worden afgelost.De termijn van 360 maanden is gelijk aan de voor het regime tot 1 januari 2013 geldende termijn van 30 jaren, maar is geformuleerd als 360-maandsperiode om te bewerkstelligen dat voor het aflossingsschema ook over perioden van minder dan een jaar kan worden getoetst of op 31 december van dat jaar voldoende is afgelost. Daarnaast zorgt de maandelijkse toetsing ervoor dat bij een vervreemding in de loop van een kalenderjaar het maximale bedrag van die schuld op het moment van vervreemding berekend kan worden.

Voorbeeld 360-maandsperiodeRobert koopt op 1 februari 2013 een woning voor € 200.000 en financiert die aankoop volledig met een

annuïtaire lening. Op 31 december van dat jaar geldt dat elf maanden van de looptijd verstreken zijn,

waardoor de schuld niet hoger mag zijn dan het maximale bedrag op grond van de in art. 3.119c, eerste lid

opgenomen formule, waarbij die 11 maanden van de looptijd al zijn verstreken.

Als de aflossingseis als jaareis geformuleerd zou zijn, zou Robert op 31 december nog geen bedrag hoeven te

hebben afgelost, maar pas op 1 februari van het volgende jaar. De toets zou dan dus niet op 31 december

gedaan kunnen worden, omdat voor elke belastingplichtige een ander aflossingsmoment zou gelden.

Er wordt uitgegaan van volledige kalendermaanden. Wordt een schuld aangegaan op 15 oktober, dan start de 360-maandsperiode op 1 november. De schuld is wel vanaf 15 oktober een eigenwoningschuld. Als er meerdere schulden zijn, geldt de 360-maandsperiode voor elke schuld.

Op 31 december van een kalenderjaar wordt altijd getoetst of de schuld op het vereiste niveau is. Of er daadwerkelijk, volgens de voorwaarden, op de schuld is afgelost. Dit betekent dat er gedurende het kalenderjaar een zekere flexibiliteit in het tempo van aflossen bestaat. Zo kan zowel per maand als per kwartaal worden afgelost (uiterlijk 31 december!).

6 Art. 3.119c lid 1 Wet IB 2001

245


In beginsel wordt de toets alleen op 31 december uitgevoerd. Er zijn echter uitzonderingen. Denk aan de vervreemding van de eigen woning, wijziging van de maandelijkse rentevoet en het oversluiten van de bestaande hypothecaire geldlening naar een andere hypothecaire geldlening. Op deze momenten vindt een extra toetsmoment plaats.

Voorbeeld tussentijds toetsmomentRudi lost per kwartaal achteraf af. Hij verkoopt zijn woning op 15 februari. Volgens de 360-maandeneis is de

schuld op 1 maart te hoog (hij heeft immers nog niets over januari en februari afgelost). Dit heeft als gevolg

dat het vervreemdingssaldo en daarmee de eigenwoningreserve te laag worden vastgesteld, de aflossingsstand

te hoog en de schuld voor een eventuele nieuwe eigen woning eveneens te hoog.

Het minimale aflossingsschema

De formule om de aflossing te bepalen is afgeleid uit de basisformule voor een maandelijkse annuïteit.

111110 n

m

xm

x iiBB

waarbij:Bx = de maximale schuld op het toetsmoment;Bo = het startbedrag van de schuld;im = de maandelijkse rentevoet; x = het aantal verstreken gehele kalendermaanden van de looptijd; n = de totale looptijd van de schuld in maanden, gerekend vanaf het moment van aangaan.

Als toetsmoment wordt aangemerkt:a. 31 december van het kalenderjaar;b. het moment van vervreemding van de eigen woning;c. het moment van wijziging van de maandelijkse rentevoet, bedoeld in het tweede lid7;d. het laatste moment waarop de voorgaande schuld bestond, bedoeld in het derde lid8.

In beginsel wordt er alleen getoetst op 31 december van het jaar. De rente is aftrekbaar als dan is voldaan aan het aflossingsschema. De letters b t/m d komen alleen aan bod als de daar genoemde situatie zich voordoet (zie verder de tekst onder het kopje Sanctiebepalingen).

De aflossingseis rust op de belastingplichtige voor zijn eigenwoningschuld. Daarmee wordt elke belastingplichtige gedwongen bij aankoop van een volgende woning, zijn aflossingsstand mee te nemen. Zo wordt voorkomen dat door huren (tussen twee koopwoningen in) de stand van het aflossingsschema verdwijnt en weer met een nieuw schema van 360 maanden wordt begonnen.

7 Art. 3.119c lid 2 Wet IB 20018 Art. 3.119c lid 3 Wet IB 2001

246


Beschikking aflossingsstand

Een van de uitgangspunten in de nieuwe wetgeving is dat de gebruikte aflossingsperiode nimmer verloren gaat. Bij verhuizingen naar een goedkopere woning of naar een woning die geen eigen woning is (bijvoorbeeld een huurwoning) kan er een zogenoemde aflossingsstand ontstaan. Met de aflossingsstand wordt vastgelegd welk deel van de nieuwe eigenwoningschuld, met het aflossingsschema uit de oude woning moet worden voortgezet. Zodra vanuit de goedkopere woning of de huurwoning weer een duurdere woning wordt gekocht, moet rekening worden gehouden met deze aflossingsstand. Net als bij de eigenwoningreserve kan de aflossingsstand naar de stand van het einde van een kalenderjaar (al dan niet op verzoek) door de inspecteur bij voor bezwaar vatbare beschikking worden vastgesteld. Deze beschikking wordt ‘beschikking aflossingsstand’ genoemd.

Voorbeeld (goedkoper wonen met beschikking aflossingsstand)Xander heeft een annuïtaire hypotheek en een woning van € 200.000. Na exact 5 jaar (60 maanden) bedraagt

de EWS € 180.000 en verkoopt Xander de woning voor € 220.000. De EWR bedraagt € 220.000 -/- € 180.000 =

€ 40.000.

Xander koopt eind jaar 5 een nieuwe woning voor € 150.000. De EWS bedraagt € 150.000 -/- € 40.000 =

€ 110.000 (bijleenregeling). Xander had een EWS op de oude woning van € 180.000; daarvan loopt over

€ 110.000 de renteaftrek door voor 25 jaar (dus nog 300 maanden). Het restbedrag van € 70.000

(€ 180.000 - € 110.000) wordt vastgelegd als aflossingsstand. De aflossingsstand heeft nog 25 jaar (= 300

maanden) te gaan.

Xander verkoopt eind jaar 9 de woning voor € 150.000. De EWS bedraagt op dat moment € 100.000.

De EWR bedraagt € 150.000 -/- € 100.000 = € 50.000 (bijleenregeling).

Xander koopt ook eind jaar 9 een nieuwe woning voor € 250.000. De totale EWS is € 200.000 (€ 250.000 -/-

€ 50.000). Hij heeft nog een EWS van € 100.000; die loopt verder door (dus nog 21 jaar = 252 maanden). Voor

het bedrag van de schuld van € 70.000 (stand nog 300 maanden) herleeft, door toepassing van de beschikking

aflossingsstand, de renteaftrek. Voor de € 30.000 van de nieuwe lening geldt een nieuwe volledige periode van

360 maanden.

De totale lening van € 200.000 bestaat hierdoor uit drie delen:

• EWS van € 100.000, waarvoor nog 21 jaar renteaftrek geldt;

• EWS van € 70.000, waarvoor nog 25 jaar renteaftrek geldt;

• EWS van € 30.000, waarvoor nog 30 jaar renteaftrek geldt.

Voor elk leningdeel geldt een aparte minimaal annuïtaire aflossingseis.

Er kan een aflossingsstand worden vastgesteld:• wanneer bij een vervreemding van een eigen woning de eigenwoningschuld van een

belastingplichtige voorafgaand aan die vervreemding groter is dan de eigenwoningschuld van de nieuw verworven woning (bijvoorbeeld bij verhuizing naar een goedkopere woning);

• indien na een vervreemding een eigenwoningschuld ontbreekt (bijvoorbeeld bij verhuizing naar een huurwoning).

247


Samengevat betekent dit dat de aflossingsstand moet worden toegepast zodra er na een periode zonder (of met een lage) eigenwoningschuld opnieuw een eigenwoningschuld ontstaat. De aflossingsstand leidt er toe dat er, tot de hoogte van deze stand, een kortere de looptijd is. De aflossingsstand vervalt dus niet (zoals bij de EWR).

Indien niet de gehele aflossingsstand is toegepast op een eigenwoningschuld, blijft de aflossingsstand behouden voor het resterende bedrag. Indien een beschikking aflossingsstand is vastgesteld, wordt in de beschikking tevens melding gemaakt van het bedrag van die afname.

Sanctiebepalingen

Er zijn sancties in het geval er te weinig is afgelost. Zodra op een leningdeel te weinig wordt afgelost, waardoor de omvang van de schuld hoger ligt dan die zou zijn conform het annuïtaire aflossingsschema, verliest dat leningdeel in beginsel het predicaat ‘eigenwoningschuld’. Vanaf dat moment is de rente niet meer aftrekbaar. In beginsel kan dit niet meer worden hersteld. Verlies van het predicaat ‘eigenwoningschuld’ is dus voor altijd.Om te voorkomen dat een tijdelijk (betalings)probleem direct leidt tot het verlies van renteaftrek, is er een coulanceregeling opgenomen. Er is geen sprake van het verlies van renteaftrek, mits een in een jaar opgelopen achterstand het volgende jaar wordt ingehaald en het te weinig aflossen niet meer dan incidenteel mag gebeuren. Dit is de zogenoemde veiligheidsmarge.

Meer dan incidenteel speelt in elk geval als een belastingplichtige elke drie of vier jaar de maximaal toegestane schuld overschrijdt. In deze gevallen kan de achterstand niet meer worden hersteld en verhuist de schuld naar box 3.

Daarnaast is herstel van een aflossingstekort ten gevolge van een onbedoelde fout in de betaling of berekening van het aflossingsbedrag mogelijk.

Voorbeeld veiligheidsmargeXander lost in het eerste kalenderjaar te weinig af. Deze fout wordt in het volgende jaar hersteld. De aflossing

voor december van het tweede kalenderjaar is bijvoorbeeld door een fout in de berekening net te laag of door

het invullen van een foutief rekeningnummer bijvoorbeeld een dag te laat afgeboekt.

In die gevallen blijft de schuld behoren tot de eigenwoningschuld op voorwaarde dat de eigenwoningschuld aan

het einde van het tweede kalenderjaar na het jaar van het ontstaan van de aflossingsachterstand niet meer

bedraagt dan het voor ultimo dat laatste kalenderjaar in artikel 3.119c Wet IB 2001 voorgeschreven bedrag.

Tenslotte is er een regeling voor een belastingplichtige die aannemelijk maakt dat er sprake is van onvoldoende betalingscapaciteit om aan de bestaande aflossingsverplichting te kunnen voldoen. In overleg met de schuldeiser dient er een nieuwe annuïteit voor de resterende looptijd te worden vastgesteld. Dit moet uiterlijk zijn gebeurd aan het eind van het vierde kalenderjaar volgend op het kalenderjaar waarin het eerste betalingsprobleem zich voordeed. Hiermee moet het aflossingstekort in de resterende looptijd van de lening worden ingehaald. De rente blijft dan aftrekbaar.Als er in het vierde kalenderjaar geen nieuw aflossingsschema is overeengekomen, is de betreffende schuld met ingang van 1 januari van dat jaar geen eigenwoningschuld meer. De rente is vanaf dat moment ook niet meer aftrekbaar.

248


Voorbeeld onvoldoende betalingscapaciteit• In het jaar 2013 leent Aad voor de woning € 200.000.

• In het jaar 2018 bedraagt de eigenwoningschuld op 1 januari € 180.000.

• In juni van 2018 raakt Aad werkloos, waardoor hij niet het volledige bedrag kan aflossen. Stel de

eigenwoningschuld is dan € 178.000 (er is minder dan annuïtair afgelost). Aad heeft ruimte om de

achterstand in 2019 in te lopen. Er zijn vooralsnog geen fiscale gevolgen.

• In 2019 is Aad nog steeds werkloos. Er wordt nog steeds niet afgelost: de eigenwoningschuld is nog

steeds € 178.000. Er zijn dus betalingsproblemen.

• In 2020 moeten de belastingplichtige en de bank een nieuw aflossingsschema berekenen. Er moet een

nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema worden berekend voor het bedrag van € 178.000 met looptijd

van nog 23 jaar (sinds 2013 is er immers al 7 jaar verstreken).

• Indien aannemelijk wordt gemaakt dat ook de aflossingsbedragen bij dat nieuwe aflossingsschema niet te

betalen zouden zijn door Aad moet uiterlijk op 31 december 2022 (5 jaar na 2018) een nieuw ten minste

annuïtair aflossingsschema worden vastgelegd van € 178.000 (in 21 jaar annuïtair volledig aflossen).

• Gebeurt dat niet, dan verhuist de schuld naar box 3 en is de rente niet langer aftrekbaar. Ook als op een

later moment alle achterstallige rente en aflossing alsnog wordt betaald, blijft de schuld in box 3.

Er is geen strakke wettelijke norm voor het nieuwe aflossingsschema geformuleerd. De staatssecretaris is van mening dat het vaststellen van het feit of er sprake is van betalingsproblemen maatwerk is. Er zal door de kredietverstrekker, aan de hand van de specifieke omstandigheden van de persoon die in betalingsproblemen verkeert, naar de best passende oplossing moeten worden gezocht. Om die ruimte te blijven geven aan kredietverstrekkers is het noodzakelijk ook in de fiscale regelgeving te werken met flexibele normen. Bij een strakke wettelijke norm zou maatwerk niet meer mogelijk zijn. Dit principe geldt zowel bij de voor iedereen geldende norm ‘vaker dan incidenteel’ als bij het aannemelijk maken dat sprake is van ‘betalingsproblemen’. Het aannemelijk maken van ‘betalingsproblemen’ is daarom vormvrij.De eigenwoningschuld moet altijd aan de aflossingseis voldoen. Met andere woorden: het te weinig afgeloste bedrag behoort dan niet meer tot de eigenwoningschuld. Hierdoor geldt bijvoorbeeld voor een belastingplichtige met een aflossingsachterstand voor de toepassing van de bijleenregeling niet het te hoge schuldbedrag, waardoor wordt voorkomen dat de eigenwoningreserve bij vervreemding van de woning in die periode te laag zou zijn.

Voorbeeld (te hoge eigenwoningschuld bij vervreemding)Fabiënne heeft sinds 1 januari 2013 een woning met een eigenwoningschuld van € 200.000. Aan het eind van

2018 zou de schuld volgens de formule van art. 3.119c € 180.000 moeten bedragen, maar die bedraagt op dat

moment nog € 183.000, omdat Fabiënne in 2018 te weinig heeft afgelost. Deze schuld behoort nog tot de

eigenwoningschuld, omdat Fabiënne onder de veiligheidsmarge valt.

Indien Fabiënne de woning op 31 december 2018 zou verkopen voor € 205.000, geldt in beginsel dat Fabiënne

een eigenwoningreserve heeft van € 205.000 minus € 183.000 = € 22.000. De eigenwoningschuld mag echter

niet meer bedragen dan € 180.000, dus heeft Fabiënne een eigenwoningreserve van € 205.000 minus € 180.000

= € 25.000.

249


Twee woningen

In de Wet IB 2001 is de situatie geregeld dat de verhuisregelingen van toepassing zijn. Bij een verhuizing moet het annuïtaire aflossingsschema (van de oude woning) voor de nieuwe woning worden voortgezet. Bij een aanvullende financiering gaat in beginsel een nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema gelden.

Voorbeeld (voortzetting aflossingsschema, zonder toepassing van de bijleenregeling)Paul is verhuisd naar een nieuwe woning, die is gekocht voor € 300.000. De oude woning van Paul, waar hij

sinds 2013 precies vijf jaar (60 maanden) heeft gewoond, staat in de verkoop. De eigenwoningschuld van die

oude woning bedraagt op het moment van de verhuizing nog € 180.000.

Het aflossingsschema van de schuld van de oude woning moet worden voortgezet bij de schuld van de nieuwe

woning en voor het meerdere gaat een nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema in. De eigenwoningschuld

van de nieuwe woning bestaat dan uit een schuld van € 180.000 waarop in 300 maanden annuïtair moet worden

afgelost en een schuld van € 120.000 waarop in 360 maanden annuïtair moet worden afgelost.

De schuld van de te koop staande woning mag aflossingsvrij worden gemaakt. Dit heeft geen gevolg voor de renteaftrek. Hetzelfde geldt ook voor overbruggingskredieten. Een overbruggingskrediet is feitelijk het voorfinancieren van een toekomstige verwacht vervreemdingssaldo.

Voorbeeld (voorfinancieren (toekomstig) vervreemdingssaldo)Paul, uit het vorige voorbeeld, verwacht een opbrengst voor de van de oude woning van € 230.000. De EWR

bedraagt dan € 50.000 (€ 230.000 -/- € 180.000). Aangezien Paul de oude woning echter nog niet heeft

verkocht, heeft hij een overbruggingsfinanciering nodig van € 50.000. Paul mag deze schuld aflossingsvrij

financieren en rekenen tot zijn eigenwoningschuld.

Uiteindelijk kan Paul in box 1 € 180.000 met een 25-jarige annuïteit financieren en € 70.000 (€ 120.000 -/-

€ 50.000) met een 30-jarige annuïteit.

Een eigenwoningschuld blijft een eigenwoningschuld, zolang de woning een eigen woning is. Fiscaal wordt daardoor aangesloten op de eigenwoningregeling. Dat betekent dat de eigenwoningschuld van een lege en te koop staande woning nog 3 jaar als zodanig wordt aangemerkt. De aflossingsplicht voor de eigenwoningschuld op de te koop staande woning vervalt dan.Voor een nieuwbouwwoning in aanbouw geldt hetzelfde. Zolang de woning in aanbouw is (en nog niet betrokken is), geldt voor de eigenwoningschuld ten behoeve van deze nieuwbouwwoning nog geen aflossingsplicht.

Direct daarmee samenhangend geldt ook dat de eigen woning een eigen woning blijft wanneer iemand tijdelijk is uitgezonden en er sprake is van tijdelijke leegstand of wanneer iemand de woning verlaat voor opname in een verpleeginrichting. Voor eventuele eigenwoningschulden op deze woningen, blijft renteaftrek dus in stand.Echter, bij een leegstand als gevolg van opname in een verpleeginrichting of bij tijdelijke leegstand, blijft de aflossingsplicht op die eigenwoningschuld wel bestaan!

250


Informatieverstrekking aan de Belastingdienst

Tussen het ministerie van Financiën en de financiële instellingen is overleg geweest over de renseignering naar de Belastingdienst. Renseignering houdt in dat de financiële instelling een opgaaf verstrekt van de in rekening gebrachte rente. De Belastingdienst kan deze informatie tevens gebruiken om dit in de aangifte voor in te vullen. De Belastingdienst moet verder beschikken over de lengte van de resterende looptijd, aangezien bijvoorbeeld bij oversluiten het aflossingsschema van de oorspronkelijke lening moet worden aangehouden. De financiële instellingen hebben aangegeven over het jaar 2014 en de jaren daarna de benodigde gegevens te kunnen renseigneren. Het jaar 2013 had het karakter van overgangsjaar.

Indien de lening wordt verstrekt door iemand die geen inlichtingenplicht richting Belastingdienst heeft (denk hierbij aan een ouder die een lening aan een kind verstrekt of bij een lening van de BV), gelden de volgende voorwaarden:• degene die de rente wil aftrekken (bijvoorbeeld het kind) kan de betaalde rente alleen in aftrek

brengen als hij de Belastingdienst tijdig de relevante gegevens over de lening en de leningverstrekker (zijn ouders) doorgeeft;

• een wijziging van een van deze gegevens moet tijdig worden doorgegeven9.

Als de vereiste informatie niet of niet geheel wordt verstrekt, kwalificeert de lening niet (meer) als eigenwoningschuld en is de rente niet aftrekbaar. De Belastingdienst zal hiervoor een digitaal formulier ontwikkelen. Indien de informatie in enig later jaar alsnog wordt doorgegeven, dan herleeft (alleen) voor de volgende jaren het recht op renteaftrek (mits uiteraard aan de overige voorwaardenwordt voldaan).

Oversluiten

De afloop van de rentevaste periode en het oversluiten van een ‘bestaande lening’ (zonder verhuizing) leiden niet tot een ‘nieuwe lening’. Belastingplichtigen zitten dus niet ‘vast’ aan de lening zoals die bestond op 31 december 2012. Het gaat enkel om de omvang van de ‘bestaande lening’. Zelfs het oversluiten van een ‘bestaande lening’ met verhuizing leidt er niet toe dat de ‘bestaande lening’ verwordt tot een ‘nieuwe lening’. De omvang van de ‘bestaande lening’ wordt wel verlaagd door aflossing op de eigenwoningschuld na 31 december 2012 en de werking van de bijleenregeling.

9 Uiterlijk een maand na afloop van het kalenderjaar waarin een van de gegevens is gewijzigd.

251


Voorbeeld meenemen bestaande lening (uit de MvT blz. 11)Carel bezit op 31 december 2012 een eigen woning met een aflossingsvrije eigenwoningschuld van € 200.000.

Hij is die lening aangegaan in 2003. De omvang van de ‘bestaande lening’ wordt derhalve gesteld op € 200.000,

waarover nog 20 jaar recht op aftrek bestaat. In 2020 verkoopt Carel zijn eigen woning voor € 210.000. Stel: de

eigenwoningschuld is doordat hij in de tussentijd (in 2015) vrijwillig € 10.000 heeft afgelost op dat moment

€ 190.000. Carel heeft als gevolg van deze verkoop door de bijleenregeling een eigenwoningreserve van

€ 20.000 (bestaande uit € 10.000 vanwege de aflossing en € 10.000 vanwege de waardestijging ten opzichte

van de initiële eigenwoningschuld). Indien hij vervolgens in hetzelfde jaar een nieuwe eigen woning koopt van

€ 250.000 wordt zijn maximale eigenwoningschuld € 230.000. De nieuwe woning wordt gefinancierd door een

lening die voor € 190.000 bestaat uit een ‘bestaande lening’ waarop nog 13 jaar het recht op aftrek van

toepassing is en voor € 40.000 uit een ‘nieuwe lening’ waarop het na 31 december 2012 geldende recht van

toepassing zal zijn. Deze ruime uitleg van het overgangsrecht waarborgt dat belastingplichtigen met een

‘bestaande lening’ niet ‘vast’ zitten aan een lening en, doordat zij de ‘bestaande lening’ mee kunnen nemen naar

een nieuwe eigen woning, zo min mogelijk worden belemmerd in hun verhuismobiliteit.

Op het moment van een rentewijziging moet er een nieuwe annuïteit worden berekend. Dit gebeurt op basis van de stand van de schuld direct voorafgaand de rentewijziging, de nieuwe rente en het restant van de totale maximale looptijd van 360 maanden. Vanaf het moment dat de nieuwe maandelijkse rentevoet wordt gehanteerd (im), wordt in de formule verder het volgende ingevuld:

111110 n

m

xm

x iiBB

waarbij:B0 : de omvang van de schuld op het moment direct voorafgaand aan de wijziging van de

rentevoet;n: de nog resterende maximale looptijd in gehele kalendermaanden van de oorspronkelijke

looptijd van de schuld;x: het aantal verstreken gehele kalendermaanden van de looptijd op het moment van de

rentewijziging.

Basisprincipe is dat het aflossingsschema op de vorige schuld wordt voortgezet bij de nieuwe schuld. De maximale looptijd van 360 maanden wordt verminderd met de looptijd van de oude schuld. Ingeval er meerdere bestaande en/of nieuwe schulden zijn, wordt de berekening per schuld gemaakt. Ingeval de totale nieuwe schuld lager is, bijvoorbeeld bij verhuizing naar een goedkopere woning en er meerdere bestaande schulden waren, die een verschillende looptijd hadden, geldt dat eerst de langstlopende termijn wordt volgemaakt.Omdat niet altijd sprake is van een doorlopende eigenwoningschuld, is ook geregeld dat in die periode de aflossingseis niet geldt en bedraagt de verstreken looptijd van de schuld (x) het aantal verstreken gehele kalendermaanden van de looptijd na het moment van oversluiten.

252


Voorbeeld (periode in een jaar zonder aflossingseis)Annabel heeft op 1 januari van een jaar een eigen woning met eigenwoningschuld waarop annuïtair wordt

afgelost. Op 1 februari vervreemdt Annabel deze woning en gaat zij tijdelijk huren. Stel dat Annabel op 1

februari nog 200 maanden resterende looptijd op die schuld heeft. Op 1 oktober koopt zij een nieuwe eigen

woning.

In de periode van 1 februari tot 1 oktober geldt voor haar geen aflossingseis. Op 1 oktober moet Annabel weer

gaan aflossen. Voor toepassing van de wettelijke formule vult Annabel in de formule voor ‘n’ 200 maanden in.

Indien Annabel pas in het daarop volgende jaar de nieuwe woning zou verwerven, dan kan zij verzoeken om de

beschikking aflossingsstand naar de stand op 31 december.

6.7.5 Bijzondere situaties

Naast de aflossingseis, zijn er nog een aantal andere situaties waarop de nieuwe regelgeving effect heeft. Ook is er een speciale regeling getroffen voor restschulden.

Boedelmenging

Op grond van de wet is bepaald dat er bij boedelmenging door huwelijksvoltrekking geen sprake is van verwerving en van vervreemding. Aangezien bij een economische benadering van het huwelijk de trouwende echtgenoot de helft van diens economische gerechtigdheid tot de gemeenschappelijke goederen verliest, is er voor fiscale doeleinden bij huwelijkse boedelmenging geen sprake van een vervreemding. Als gevolg daarvan is de bijleenregeling niet van toepassing. Dit houdt ook in dat: er door het aangaan van een huwelijk geen nieuwe 30-jaartermijn voor bestaande hypothecaire geldleningen gaat gelden, waardoor er dus ook geen nieuw aflossingsschema van toepassing is. De bestaande totale eigenwoningschuld verandert ook niet in omvang door het huwelijk. Wel rust de aflossingsverplichting nu op beide partners voor de helft in plaats van geheel op één van hen.

Voorbeeld (verkrijging door huwelijksvoltrekking)Henk heeft een woning en daarop gevestigde schuld. Henk trouwt in jaar 5 met Ingrid in gemeenschap van

goederen. Hoewel Henk en Ingrid daardoor nu in economische zin ieder gerechtigd worden tot de helft van de

woning en de schuld, wordt dit voor fiscale doeleinden niet als verwerving en vervreemding aangemerkt (geen

bijleenregeling; geen “nieuwe” schuld). Voor de resterende looptijd van de bestaande eigenwoningschuld geldt

dat de helft daarvan door Henk in 25 jaar volledig en ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema moet

worden afgelost. Voor de andere helft geldt hetzelfde voor Ingrid (in 25 jaar volledig en ten minste volgens een

annuïtair aflossingsschema aflossen).

Dit laat onverlet dat Henk en Ingrid door hun partnerschap de belastbare inkomsten uit de eigen woning vrij

onderling kunnen verdelen.

253


Overlijden

Bij overlijden van één van de partners is er geen sprake van vervreemding. De bijleenregeling is daardoor niet van toepassing. Het, als gevolg van het overlijden, overgenomen aandeel in de bestaande hypothecaire geldlening geldt niet als “nieuwe schuld”. De langstlevende partner zal echter volgens het oorspronkelijke aflossingsschema moeten (blijven) aflossen.

Voorbeeld (vererving tussen partners)Peter en Tamara zijn gehuwd in gemeenschap van goederen. De woning en de daarop gevestigde hypothecaire

schuld met nog een resterende looptijd van 5 jaar behoort tot de huwelijksgemeenschap.

Peter overlijdt. Tamara is daardoor niet langer gerechtigd tot de helft van de woning en de hypothecaire schuld,

maar wordt nu gerechtigd tot de hele woning en de volledige hypothecaire schuld.

Voor Tamara geldt dus dat de bestaande eigenwoningschuld in 5 jaar volledig en ten minste volgens een

annuïtair aflossingsschema moet worden afgelost.

Dit zou ook gelden indien Peter en Tamara niet gehuwd waren in gemeenschap van goederen (maar op

huwelijkse voorwaarden) en de woning en de gehele schuld van Peter waren. En ook indien Peter en Tamara

ongehuwd waren, een samenlevingscontract hadden met een testament op basis waarvan de woning en gehele

schuld van Peter door Tamara geërfd zouden worden.

Echtscheiding

Bij echtscheiding geldt voor de fiscale behandeling van de eigen woning dat een eenmaal gestart aflossingsschema voor een tot de eigenwoningschuld behorende schuld wordt voortgezet door de belastingplichtige voor diens aandeel in die schuld. Datzelfde geldt voor de eigenwoningreserve.

Voorbeeld (vervreemding door samenwoners)Jos en Janneke wonen samen en hebben een samenlevingscontract. De woning en de daarop gevestigde

hypothecaire schuld zijn van Jos. Ze gaan uit elkaar. Jos verkoopt de woning en verhuist naar een goedkopere

koopwoning. Janneke verhuist naar een huurwoning.

Bij de verkoop bedraagt het vervreemdingssaldo € 50.000. Jos heeft door de vervreemding een

eigenwoningreserve van € 50.000, die in mindering gebracht moet worden op de aankoopprijs van de nieuwe

woning. Janneke heeft geen eigenwoningreserve.

Als Jos en Janneke zouden kunnen kiezen aan wie ze de eigenwoningreserve zouden willen toerekenen, zouden

ze die volledig aan Janneke kunnen toerekenen (die daar geen “last” van heeft, omdat Janneke gaat huren).

Als Jos en Janneke, omdat ze partner van elkaar waren, ieder de helft van de eigenwoningreserve toegerekend

zouden krijgen, geldt dat Jos ten onrechte de helft daarvan zou kwijtraken (en Janneke daarvan ten onrechte

“last” zou hebben bij de aanschaf van een nieuwe woning).

Voorbeeld (vervolg verkrijging door huwelijksvoltrekking)In het vervolg op het vorige voorbeeld, echter nu zijn Jos en Janneke getrouwd. Ze gaan echter na 10 jaar

huwelijk scheiden en verkopen de woning. Bij de verkoop bedraagt het vervreemdingssaldo € 50.000. Jos heeft

door de vervreemding een eigenwoningreserve van € 25.000 en Janneke ook.

Los van de fiscale aflossingseis, voor de vertrekkende partner geldt dat de verlaten woning in beginsel nog maximaal 2 jaar als eigen woning wordt aangemerkt. De verlaten woning dient dan wel de voormalige echtelijke woning te zijn. Zie hiervoor hoofdstuk 5 van deze syllabus.

254


Rente op leningen voor de woning die op grond van deze regel mede als eigen woning wordt aangemerkt (echtscheiding) blijft gedurende deze 2 jaar aftrekbaar. De aflossingsplicht vervalt dan overigens niet, zoals wel het geval is bij de verhuisregeling.

RestschuldenDoor de prijsdalingen op de huizenmarkt, vanaf 2008 tot 2014, zijn er steeds meer woningenwaarvan de verkoopwaarde lager is dan de eigenwoningschuld die de belastingplichtige heeft op de woning. Bij verkoop van een woning waarbij de eigenwoningschuld groter is dan de uiteindelijke verkoopopbrengst van de woning, ontstaat een restschuld, het negatieve vervreemdingssaldo.Deze restschulden, die ontstaan vanwege een negatief vervreemdingssaldo, vormen op dit moment een belemmering voor de doorstroming in de woningmarkt. Mede om de woningmarkt weer in beweging te krijgen is er bepaald dat voor restschulden die zijn ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 de rente over de restschuld vijftien jaar aftrekbaar is. Dit geldt ook wanneer de restschuld ontstaat bij iemand die daarna geen eigen woning meer betrekt. Voor deze restschulden geldt dat er geen aflossingsplicht op rust en ze ook niet behoren tot de eigenwoningschuld. Ze hebben dus geen invloed op de 360-maandsperiode.

6.7.6 Overgangsrecht

6.7.6.1 Eigenwoningschuld

De wijziging van het begrip eigenwoningschuld heeft alleen gevolgen voor leningen die zijn afgesloten op of na 1 januari 2013. Als hoofdregel geldt dat alle op 31 december 2012 tot de eigenwoningschuld van een belastingplichtige behorende schulden worden aangemerkt als een bestaande eigenwoningschuld. Daarmee vallen ze voor dat bedrag van de eigenwoningschuld, de hypotheek, onder het overgangsrecht. Daarnaast zijn een aantal andere situaties in de wet opgenomen, die ook leiden tot schulden die vallen onder de definitie “bestaande eigenwoningschuld”.

Het gaat om de schulden van de belastingplichtige voor zover hij op 31 december 2012 over twee eigen woningen beschikt. In het overgangsrecht wordt bepaald dat uiteindelijk enkel de omvang van de op de overblijvende eigen woning rustende eigenwoningschuld wordt aangemerkt als de bestaande eigenwoningschuld (en voor dat bedrag onder het bereik van het overgangsrecht valt);

Voorbeeld overgangsrechtRoel heeft op 31 december 2012 een eigenwoningschuld van € 200.000. In januari 2013 lost hij hierop € 50.000

af. Hierdoor vermindert zijn onder het overgangsrecht vallende eigenwoningschuld met € 50.000 tot € 150.000.

Vervolgens verkoopt hij in juni 2013 zijn woning voor € 220.000. Hierdoor ontstaat een eigenwoningreserve van

€ 70.000. Roel koopt in dezelfde maand een nieuwe woning van € 300.000. Voor de nieuwe woning bedraagt de

maximale eigenwoningschuld als gevolg van de bijleenregeling € 300.000 -/- € 70.000 = € 230.000. De schuld is

als volgt samengesteld:

• voor € 150.000 van de eigenwoningschuld is sprake van een “bestaande schuld” die valt onder het

overgangsrecht (geen aflossingseisen);

• voor € 80.000 van de eigenwoningschuld is sprake van een “nieuwe schuld” waarvoor de aflossingseisen

gelden.

255


Expatregeling

Er is nog één andere, bijzondere situatie waarvoor het overgangsrecht geldt. Wanneer iemand voor 2013 in het kader van zijn werk naar het buitenland is uitgezonden, en zijn eigen woning voor de periode dat hij in het buitenland verblijft aanhoudt en verhuurt, dan verhuist deze woning naar box 3. Hetzelfde geldt voor de eigenwoningschuld, die eveneens meeverhuist naar box 3. Wanneer diegene voor 2021 terugkomt naar Nederland, en zijn woning weer betrekt, verhuizen zowel zijn woning als zijn eigenwoningschuld weer terug van box 3 naar box 1.

Daarnaast heeft de minister toegezegd dat behoud van het overgangsrecht ook geldt voor belastingplichtigen die pas na 31 december 2012 tijdelijk naar het buitenland vertrekken, maar wel een eigenwoningschuld hebben die onder het overgangsrecht valt. Hij heeft hier aan toegevoegd dat de regeling ook geldt voor “binnenlandse expats”: mensen die wel in Nederland blijven, maar toch tijdelijk hun woning verhuren, omdat ze elders werken.

6.7.6.2 Invloed renteaftrek vóór 2013 op aflossingsschema na 2013

Op 31 mei 2013 heeft de staatssecretaris antwoord gegeven op Kamervragen over de invloed van eerdere renteaftrek op nieuwe annuïtaire aflossingen. In de parlementaire behandeling is aangegeven dat: wanneer iemand in 2013 een EWS aangaat, maar al vóór 2013 eigenwoningrenteaftrek heeft genoten, er “rekening moet worden gehouden met de eerdere periode van renteaftrek”. Dat zorgde voor enige onduidelijkheid. Daarom is in een besluit inmiddels het volgende besloten:• wanneer iemand vanaf 2001 al eigenwoningrenteaftrek heeft genoten zonder aflossingsplicht,

verkort deze periode de maximale eigenwoningrenteaftrek over na 1-1-2013 aangegane eigenwoningschulden waarop het overgangsrecht niet meer van toepassing is;

• de periode van eerdere eigenwoningrenteaftrek verkort echter niet de maximale termijn van 360 maanden waarop het annuïtaire aflossingsschema moet zijn afgestemd.

Wat betekent dit? We lichten dat toe aan de hand van een voorbeeld.

VoorbeeldAns heeft in 2001 een EWS van € 180.000. In 2011, na precies 10 jaar, verkoopt ze haar woning voor

€ 220.000. Ze heeft in deze 10 jaar niets op haar EWS afgelost. Ze gaat huren en ze heeft een EWR van

€ 40.000.

In 2013 besluit ze weer te kopen. Ze schaft een woning aan van € 280.000. Omdat ze op 31 december 2012

geen bestaande EWS had, komt haar nieuwe EWS niet meer in aanmerking voor het overgangsrecht.

Aangezien ze minder dan 3 jaar gehuurd heeft, bestaat haar EWR nog. Haar maximale EWS in 2013 is dus

€ 280.000 -/- € 40.000 = € 240.000. Omdat Ans al 10 jaar eigenwoningrenteaftrek heeft genoten over

€ 180.000, schreef de letterlijke wettekst voor, dat haar annuïtaire aflossingsschema ook aangepast wordt op de

kortere termijn. Haar EWS zou dus moeten worden opgeknipt in een deel van € 180.000 met een

aflossingsschema van nog 20 jaar en € 60.000 met een aflossingsschema van nog maximaal 30 jaar. Dit vindt de

staatssecretaris onwenselijk. Door een dergelijk kort aflossingsschema verplicht te stellen, worden de

maandlasten namelijk onverantwoord hoog.

256


In een besluit van de staatssecretaris van juni 2013 is bepaald dat ook voor het leningdeel van € 180.000 geldt

dat het in maximaal 360 maanden minimaal annuïtair moet zijn afgelost. De wettekst is hiervoor aangepast. De

rente over dit leningdeel is echter slechts 20 jaar aftrekbaar. Door het wegvallen van de renteaftrek na 20 jaar

worden de brutolasten dus wel de nettolasten voor dit leningdeel!

Voor het leningdeel van € 60.000 geldt dat het een verhoging is. Hiervoor geldt ook een aflossingseis van

maximaal 360 maanden, waarbij de rente over dit leningdeel de gehele periode van 360 maanden aftrekbaar is.

6.7.6.3 Bestaande KEW, BEW en SEW

Voor alle op 31 december 2012 bestaande KEW’s (SEW’s en BEW’s) geldt een eerbiedigende werking. De van toepassing zijnde vrijstelling blijft dus bestaan, tenzij in strijd wordt gehandeld met de voorwaarden zoals deze van toepassing waren op 31 december 2012.Daarnaast vallen op 31 december 2012 bestaande verpande kapitaalverzekeringen, spaarrekeningen of beleggingsrekeningen onder het overgangsrecht, mits ze vóór 1 april 2013 zijn omgezet naar een KEW, SEW of BEW. Ze worden dan aangemerkt als een op 31 december 2012 bestaande KEW, SEW of BEW. Daarmee wordt voorkomen dat deze in box 3 vallen.

In specifieke (overgangs)gevallen blijft het overigens mogelijk om na 31 december 2012 nog een KEW, SEW of BEW af te sluiten die in aanmerking komt voor de vrijstelling in box 1. Het gaat dan om een KEW, SEW of BEW waarvan de uitkering zal worden aangewend voor de aflossing van een na 31 december 2012 aangegane lening ter financiering van een woning waarvoor echter op 31 december 2012 reeds een onherroepelijke koopovereenkomst of een koop-/aannemingsovereenkomst bestond.

Ook wordt in het overgangsrecht voor de KEW, SEW en BEW aangesloten bij de termijn waarin het overgangsrecht voor een op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld in stand blijft. In het overgangsrecht voor een bestaande eigenwoningschuld is geformuleerd dat dit overgangsrecht niet verloren gaat, indien iemand zijn eigenwoningschuld aflost en binnen hetzelfde kalenderjaar of het daarop volgende kalenderjaar een maximaal even hoge eigenwoningschuld aangaat.Deze termijn geldt ook voor KEW’s, SEW’s en BEW’s. Wanneer iemand in 2014 zijn woning (met een eigenwoningschuld onder overgangsrecht) verkoopt en met de verkoopopbrengst zijn eigenwoningschuld aflost, dan verschuift een eventuele KEW naar box 3. Wanneer de belastingplichtige vervolgens uiterlijk op 31 december 2015 weer een nieuwe woning met eigenwoningschuld heeft, mag hij de kapitaalverzekering die in box 3 valt weer terugplaatsen in box 1 en aanmerken als KEW.

Tot slot wordt ook aangesloten bij de expatregeling. Wanneer iemand een KEW, SEW of BEW had, en deze is als gevolg van verhuur van de woning verhuisd naar box 3, kan deze KEW, SEW of BEW weer worden teruggeplaatst in box 1 als de expat weer terugkeert naar zijn eigen woning. Let wel: volgens de letterlijke antwoorden van de minister op vragen hierover, geldt deze regeling alleen wanneer de belastingplichtige vanwege werkzaamheden tijdelijk zijn woning verlaat. Dit zou betekenen dat de expatregeling niet geldt voor mensen die er bijvoorbeeld een jaar tussenuit gaan in verband met een wereldreis.

In hoofdstuk 7 gaan we dieper in op alle fiscale voorwaarden van een KEW, SEW en BEW.

257


6.7.7 Tenslotte

Deze wetswijziging, waarbij de hypothecaire geldlening vanaf 2013 tenminste via een 360-maanden annuïteit moet worden afgelost, leidt ertoe dat tot 1 januari 2044 voor de eigenwoningregeling in de Wet inkomstenbelasting 2001 zogenoemde ‘bestaande leningen’ en zogenoemde ‘nieuwe leningen’ naast elkaar zullen bestaan. Pas vanaf 2044 zullen alle spelregels gelijk zijn.Na 31 december 2012 kunnen, voor zover geldverstrekkers hieraan willen meewerken, nog steeds aflossingsvrije leningen worden afgesloten ter financiering van de eigen woning. Deze aflossingsvrije leningen worden niet meer fiscaal gefaciliteerd, omdat ze niet meer kwalificeren als een eigenwoningschuld. De aflosvrije (hypothecaire) schuld valt dan onder de spelregels van box 3. De eigen woning valt nog wel in box 1, waardoor het eigenwoningforfait moet worden aangegeven, waarbij de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld in voorkomende gevallen tot een (gedeeltelijke) aftrek van dit bedrag zal leiden.

6.8 ANDERE FISCALE ASPECTEN RONDOM DE EIGEN WONING

6.8.1 Monumentenpanden

De onderhoudskosten van een monumentenpand zijn (na aftrek van eventuele subsidies) voor 80% aftrekbaar. De kosten van verbetering zijn ook voor een monumentenpand niet aftrekbaar. Een gebouw is een monument wanneer het staat ingeschreven in het Monumentenregister van de Rijksdienst voor cultureel erfgoed.

6.8.2 Laag btw-tarief op arbeidskosten verbouwing

Van 1 maart 2013 tot 1 juli 2015 gold voor de arbeidskosten bij renovatie of herstel (waaronder (tuin)onderhoud) het lage tarief van 6% omzetbelasting. Voor de gebruikte materialen bij renovatie of herstel bleef het hoge BTW tarief van 21% van toepassing.

6.8.3 “Blok-hypotheek”: extra lening ter verlaging woonlasten

Er bestaat een mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten waarmee de aflossingen uit de eerste lening kunnen worden voldaan (de zogenoemde Blok-hypotheek). Deze tweede lening mag oplopen tot maximaal 50% van de waarde van de woning. De bank en klant kunnen afspraken maken over de aflossingstermijn van de tweede lening. Hierbij kan een looptijd worden bereikt van maximaal 35 jaar. De tweede lening valt in box 3, waardoor de rente over deze lening niet aftrekbaar is. Banken zijn niet verplicht mee te werken aan deze constructie. Hoewel de mogelijkheid bestaat sinds maart 2013, wordt er vrijwel geen gebruik van gemaakt.

258


6.8.4 Voorlopige teruggave

In de meeste gevallen zijn de inkomsten uit de eigen woning negatief (door de eigenwoningrenteaftrek) waardoor er in een kalenderjaar meer belasting wordt betaald dan achteraf nodig blijkt bij het doen van de belastingaangifte. Door bij de Belastingdienst een verzoek in tedienen om een voorlopige teruggave, kan de belastingplichtige al tijdens het kalenderjaar waarop de negatieve inkomsten betrekking hebben, genieten van het belastingvoordeel dat deze negatieve inkomsten tot gevolg hebben. De Belastingdienst betaalt maandelijks, rond de 16e, het maandelijkse bedrag van de teruggave uit als daarom is verzocht. Het aanvragen van de voorlopige teruggave gaat door middel van verzoek voorlopige aanslag.

6.8.5 Overdrachtsbelasting

In de Wet op belastingen van rechtsverkeer zijn de overdrachtsbelasting en de assurantiebelasting opgenomen. Hoewel deze belastingen in één wet zijn ondergebracht, zijn het twee afzonderlijke belastingen. Bij deze belastingen staat het belastbare feit steeds voorop, daarna wordt debelastingplichtige erbij gezocht. Met persoonlijke omstandigheden van de belastingplichtige wordt geen rekening gehouden, afgezien van enkele vrijstellingen. In deze paragraaf wordt alleen de overdrachtsbelasting behandeld.

De overdrachtsbelasting wordt geheven over de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak of een recht dat daarop gevestigd is. De definitie van een onroerende zaak is als volgt: onroerende zaken zijn gronden en alles wat duurzaam met de grond verenigd is. Onder verkrijging valt zowel de juridische als de economische eigendomsverkrijging. Het onderscheid tussen deze twee is dat het bij het juridische eigendom om de macht gaat en bij het economische eigendom om het economisch belang. Met dit laatste wordt bedoeld dat de economische eigenaar het risico loopt van de waardeverandering van de zaak. Zo krijgt de huurkoper bij het aangaan van de huurkoopovereenkomst het economische eigendom, aangezien de waardeveranderingen voor zijn rekening komen, terwijl het juridische eigendom pas bij de laatste termijnbetaling overgaat. Een huurder verkrijgt bij het aangaan van een huurcontract niet het economische eigendom, omdat de waardeverandering niet voor zijn rekening komt. Voor een nieuwbouwwoning wordt door de 1e koper overigens geen overdrachtsbelasting betaald, maar omzetbelasting.

Enkele verkrijgingen worden in de wet niet aangemerkt als verkrijgingen in de zin van de wet. Het gaat hierbij om verkrijgingen uit:• boedelmenging, erfrecht of verjaring;• verdeling van een huwelijksgemeenschap of nalatenschap waarin de verkrijger deelgenoot was;• natrekking van een zaak in een onroerende zaak. Met natrekking wordt bedoeld dat de

grondeigenaar zodra een opstal op zijn grond wordt gebouwd ook hiervan eigenaar wordt.

Voorbeeld boedelmengingWouter bezit een huis. Hij trouwt in gemeenschap van goederen met Barbara. Aangezien er sprake is van

boedelmenging is haar verkrijging van de onverdeelde helft van het huis onbelast. Als Wouter overlijdt en

Barbara als enige erfgenaam de andere helft krijgt, is ook deze verkrijging onbelast.

259


Voorbeeld juridisch eigenaarschapHet lidmaatschap van een (flat)coöperatie geeft het recht op het uitsluitend gebruik van een afzonderlijk deel

van het gebouw. Het lidmaatschapsrecht is overdraagbaar. Dit is het geval overeenkomstig het recht van

appartement. Deze twee vormen worden voor de overdrachtsbelasting dan ook identiek behandeld. Wel is op

basis van het burgerlijk recht een verschil in het juridische eigendom. De (flat)coöperatie is juridisch eigenaar

van de onroerende zaak. De appartementeigenaar is juridisch eigenaar van een deel van een in appartementen

gesplitst gebouw. Ook de uitbreiding van zo’n exclusief gebruiksrecht vormt een belastbare verkrijging.

De overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak. Bij verkoop aan een willekeurige derde zal de waarde in het economisch verkeer veelal gelijk zijn aan de overeengekomen prijs. Als de tegenprestatie echter hoger is dan de waarde in het economische verkeer, moet het te belasten bedrag ten minste hierop worden gesteld. Als bijvoorbeeld iemand een huis met een waarde in het economische verkeer van € 200.000 verkoopt voor € 150.000 dan is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van € 200.000. Betaalt de koper echter € 250.000, dan is overdrachtsbelasting over dit hogere bedrag verschuldigd.

Als bij de verkoop van een woning het juridische en economische eigendom niet tegelijkertijd overgaan, hoeft er bij overgang van het economische eigendom alleen overdrachtsbelasting betaald te worden over een eventuele tussentijdse waardestijging. Dit ligt anders in geval van de verkoop van het bloot eigendom. Bij de verkoop van het bloot eigendom gaat alleen het juridisch eigendom over. Er wordt dan overdrachtsbelasting betaald over het bloot eigendom. Als de volle aanwas (het juridisch en economisch eigendom kan dan samen) het gevolg is van overlijden, zal de aanwas onder de Successiewet belast worden en er wordt geen overdrachtsbelasting betaald.

Als een (deel van een) woning geschonken wordt, zal er niet dubbel belasting worden geheven. Er wordt overdrachtsbelasting betaald over de waarde in het economische verkeer. Vervolgens wordt de eventueel verschuldigde schenkbelasting berekend over de waarde van de verkrijging, maar hierop wordt de al betaalde overdrachtsbelasting in mindering gebracht.

Met betrekking tot de overdrachtsbelasting is een anti-cumulatieregeling in de wet opgenomen. Deze houdt in dat, wanneer een woning binnen 6 maanden weer wordt verkocht, er door de koper over de eerste verkoopsom geen overdrachtsbelasting meer betaald hoeft te worden. Er wordt dus alleen geheven over een eventuele aanvullende verkoopsom. In de praktijk wordt een woning bij de tweede verkoop toch vaak ‘kosten koper’ verkocht. De eventueel teveel betaalde overdrachtsbelasting wordt dan bij de notaris verrekend. Voor woningen die verkregen zijn in de periode tussen 1 september 2012 en 1 januari 2015 gold tijdelijk een periode van 36 maanden.

Het kabinet heeft op 1 juli 2011 de overdrachtsbelasting over de verkrijging van woningen in eerste instantie tijdelijk verlaagd naar 2%. Vanaf 1 juli 2012 is besloten om de overdrachtsbelasting permanent te verlagen naar 2%. Deze maatregel geldt niet alleen voor de hoofdwoning, maar voor alle soorten woningen, zoals een tweede woning, recreatiewoning, verhuurde woning of tijdelijk leegstaande woning. Het verlaagde tarief geldt ook voor de ondergrond van de woning, de tuin en aanhorigheden zoals serres, schuren, garages en parkeerplaatsen voor zover deze aanhorigheden maar op hetzelfde perceel staan als de woning. Voor bedrijfspanden geldt een tarief van 6%.

260


Voorbeeld anti-cumulatiebepalingErik koopt op 1 mei van dit jaar een woning aan voor een koopsom van € 200.000. Hij betaalt hier 2%

overdrachtsbelasting over, wat neerkomt op € 4.000. Omdat Erik van baan wisselt, moet hij de woning snel

weer verkopen. Per 1 september van het zelfde jaar verkoopt hij de woning voor € 210.000 kosten koper. De

verkoper gaat nu uit van 2% overdrachtsbelasting over € 210.000 = € 4.200. Omdat de woning binnen zes

maanden wordt doorverkocht, hoeft er alleen over het meerdere overdrachtsbelasting betaald te worden, dus

over € 10.000 = € 200. De notaris stort meestal het bedrag dat de eerste koper (Erik) betaald heeft terug naar

deze koper. Dit moet wel in de aktes worden opgenomen. Per saldo is dus over beide transacties € 4.200 aan

overdrachtsbelasting verschuldigd. Was de woning voor € 200.000 of minder verkocht, dan was er over de

tweede transactie zelfs helemaal geen overdrachtsbelasting verschuldigd geweest.

De verkoper kan kosten voor zijn rekening nemen die normaliter voor de koper zijn. Bij verkoop ‘vrij op naam’ betaalt de verkoper de notariskosten van overdracht en de overdrachtsbelasting. Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer moeten deze kosten van de overeengekomen koopprijs worden afgetrokken. Een woning wordt aangeboden voor € 104.500 vrij op naam. De notariskosten, kosten van registratie en kadastraal recht bedraagt € 2.500. De overdrachtsbelasting bedraagt (€ 104.500 -/- € 2.500) x 2/102 = € 2.000.

6.8.6 Onroerendezaakbelasting

Ter financiering van de alsmaar groter wordende hoeveelheid taken van de gemeenten zijn deze aangewezen op een aantal inkomstenbronnen. Een van die bronnen is de heffing van gemeentelijke belastingen, waarvan de onroerendezaakbelasting (OZB) een voorbeeld is.

De onroerendezaakbelasting is een heffing waar uitsluitend onroerende zaken voor in aanmerking komen. Voordat een aanslag wordt opgelegd, moet een belastingobject (object of complex) worden vastgesteld. Vervolgens wordt bij dat object een belastingplichtige gezocht.

Voor de onroerendezaakbelasting is de objectafbakening van essentieel belang; als dit op onjuiste wijze gebeurt, wordt in beginsel de gehele aanslag vernietigd. Is de afbakening correct, maar is de verkeerde belastingplichtige ter zake van het object aangeslagen, dan kan na vernietiging van de aanslag alsnog een nieuwe aanslag aan de juiste belastingplichtige worden opgelegd. De definitie van het begrip ‘onroerende zaak’ voor de objectafbakening is opgenomen in de Gemeentewet en komt overeen met de definitie in de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De Wet WOZ is 1 januari 1995 ingevoerd en heeft tot doel een uniforme waardering en waardevaststelling van onroerende zaken voor een aantal belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting. De heffingsgrondslag van de onroerendezaakbelasting is sinds de invoering van de Wet WOZ volledig op die wet gebaseerd. De onroerendezaakbelasting is een belasting die wordt geheven van degene die van een onroerende zaak het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. In de meeste gevallen betreft dit de eigenaar, deze belasting wordt dan ook wel eigenarenbelasting genoemd.

261


De onroerendezaakbelasting wordt geheven van degene die op 1 januari van het belastingjaar als genothebbende bij het kadaster bekend staat, al is tegenbewijs mogelijk. In het geval er een beperkt recht is gevestigd (bijvoorbeeld erfpacht), wordt degene ten behoeve van wie het beperkte recht is gevestigd in de belastingheffing als eigenaar betrokken, aangezien diegene wordt verondersteld het genot te hebben krachtens een beperkt recht. Beperkte rechten die geen genot van een onroerende zaak meebrengen zijn onder andere blote eigendom, erfdienstbaarheid, hypotheekrecht en een huurafhankelijk opstalrecht.

Met betrekking tot de waardebepaling van woningen en monumenten geldt de verkoopprijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het goed meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed.

6.8.6.1 Vrijstellingen

In de gemeentewet is een aantal vrijstellingen voor de OZB opgenomen, de belangrijkste vrijstellingen zijn:• werktuigen;• kerken;• landgoederen;• natuurterreinen;• bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgronden;• openbare landen waterwegen en banen voor openbaar vervoer per rail;• waterverdedigings-, waterbeheersings- en waterzuiveringswerken.

Naast deze vrijstellingen, bevatten veel gemeentelijke belastingverordeningen vrijstellingen voor ongebouwde eigendommen.

6.8.6.2 Tarieven

Met ingang van 1 januari 2006 gelden wettelijke OZB maximumtarieven. De tarieven geven de belasting aan die per volle € 2.500 vastgestelde waarde moet worden voldaan. Als in de belastingverordening van de gemeente een tarief is opgenomen dat hoger is dan het wettelijke maximumtarief, dan wordt het in de belastingverordening bepaalde tarief geacht gelijk te zijn aan het wettelijke maximumtarief. Daarnaast is er met ingang van 1 januari 2006 een maximaal toegestane tariefstijging van de onroerendezaakbelasting ingevoerd. Hiermee wordt voorkomen dat gemeenten onbedoeld te veel of te weinig ruimte krijgen om hun tarieven te laten stijgen. Per gemeente zal de maximaal toegestane tariefstijging moeten worden bepaald.

Voorbeeld OZBGegeven: vastgestelde waarde van de onroerende zaak bedraagt € 163.000 en het tarief zakelijk recht is € 6,62.

De onroerendezaakbelasting wordt als volgt berekend: € 163.000/€ 2.500 = 65 (naar beneden afgerond). De

onroerendezaakbelasting ter zake van het genot krachtens zakelijk recht bedraagt dan 65 x € 6,62 = € 430

(naar beneden afgerond).

262


Betaling van de aanslagen moet gebeuren aan de respectievelijke gemeente die de OZB-aanslag heeft opgelegd. Het is mogelijk om in termijnen te betalen. Deze termijnen vervallen respectievelijk periodiek na dagtekening van de aanslag. Wanneer iemand het oneens is met de hoogte van de aanslag, kan een bezwaarschrift bij de desbetreffende gemeente worden ingediend.

6.8.7 Milieuheffingen

De milieuheffingen voor eigenaars en gebruikers van onroerende zaken zijn:• rioolrechten;• afvalstoffenheffing;• reinigingsrechten;• verontreinigingsheffing oppervlaktewater;• waterschapsheffingen.

6.9 SUCCESSIEWET

In deze paragraaf behandelen we drie successierechtelijke aspecten die specifiek betrekking (kunnen) hebben op de eigen woning. De algemene regels met betrekking tot de Successiewet (erf-en schenkbelasting) worden als bekend verondersteld, omdat deze al zijn behandeld in deopleidingen Wft Basis en Wft Vermogen.Omdat van oudsher veel hypothecaire financieringen zijn afgesloten in combinatie met een levensverzekering, gaan we hier in op premiesplitsing en de partnerverklaring. Tevens gaan we in op de verhoogde schenkingsvrijstelling ten behoeve van de eigen woning.

6.9.1 Premiesplitsing op een levensverzekering

Onder de Successiewet is het mogelijk door premiesplitsing een onbelaste uitkering uit een levensverzekering bij overlijden te ontvangen. Voor een juiste premiesplitsing moeten er wel gescheiden vermogens zijn. Het is dus niet mogelijk om bij algehele gemeenschap van goederen een onbelaste uitkering uit een levensverzekering te ontvangen. Met ingang van 1 januari 2010 zijn de gevolgen van het krijgen van een uitkering uit een levensverzekering beter geregeld voor personen die zijn gehuwd in algemene gemeenschap van goederen, dan voor 2010 het geval was.

De verkrijging van de uitkering uit een levensverzekering is voor de verkrijger (de begunstigde), volgens het civiele recht, een zelfstandig recht. Dat wil zeggen dat bij overlijden van de verzekerdede verkrijging van de uitkering buiten de nalatenschap om wordt verkregen. In de Successiewet is bepaald dat de verkrijging van een uitkering door overlijden wel tot de nalatenschap behoort. De uitzondering op deze bepaling is dat er niets aan het vermogen van de erflater is onttrokken voor de betaling van de levensverzekering. Dan valt de uitkering niet onder de successieheffing en wordt de uitkering onbelast ontvangen.Met andere woorden: als de overledene heeft meebetaald aan de uitkering uit de levensverzekering, is er volgens de Successiewet belasting verschuldigd. Het gaat daarbij overigens niet per se om letterlijk meebetalen, maar om de premieverschuldigdheid. Wie de premie uiteindelijk daadwerkelijk betaald heeft, doet niet ter zake.

263


Met ingang van 1 januari 2010 geldt dat de uitkering pro rata naar de medeverschuldigdheid van de premie meetelt voor de heffing van de erfbelasting. Bij algehele gemeenschap van goederen is de helft van de premies verschuldigd door degene die is overleden. Dit wil dus zeggen dat de helft van de waarde van de uitkering is belast. Stel dat de overledene 25% van de premies was verschuldigd (bijvoorbeeld bij samenwonenden of gehuwd op huwelijkse voorwaarden) dan telt de uitkering ook maar voor een kwart mee in de heffing.

Voorbeeld bepaling waarde erfbelastingFokke en Ankie zijn gehuwd in algehele gemeenschap van goederen. Zij hebben in 1998 een kapitaalverzekering

afgesloten ter grootte van een bedrag van € 100.000. Fokke is overleden in 2013. Fokke was de helft van de

premies verschuldigd. De helft van de uitkering van de levensverzekering valt onder de heffing van de

erfbelasting. Over de andere helft hoeft Ankie geen erfbelasting te betalen. Dit deel heeft zij immers zelf

gefinancierd! Het belastbare bedrag voor de erfbelasting is dan € 100.000 x 50% = € 50.000.

PremiesplitsingHet voordeel van premiesplitsing voor ongehuwd samenwonenden en gehuwden op huwelijksevoorwaarden is dat de verzekeringsuitkering voor de achterblijvende echtgenoot of partner helemaal niet meetelt voor de heffing van de erfbelasting. Premiesplitsing blijft dus voordeliger dan een heffing over de helft van de uitkering. Is er geen algehele gemeenschap van goederen, dan geniet een juiste premiesplitsing de voorkeur. Let bij gehuwden op huwelijkse voorwaarden altijd wel op de tekstuele inhoud van de huwelijksvoorwaarden: de premie voor de levensverzekering dient hierinuitgesloten te worden van de kosten van de huishouding. De tekstuele inhoud van een finaal verrekenbeding in de huwelijks voorwaarden dient eveneens correct te zijn opgenomen, wil een premiesplitsing ook in die situaties de gewenste uitwerking hebben.

Als er sprake is van huwelijkse voorwaarden of ongehuwd samenwonenden dan kan de heffing van erfbelasting op een uitkering van een levensverzekering op twee manieren worden voorkomen:• het afsluiten van twee aparte risicoverzekeringen;• een verzekering op twee levens met premiesplitsing of polissplitsing.

Premiesplitsing of polissplitsing houdt in dat de partner die de uitkering ontvangt (begunstigde) ook de premie betaalt voor deze uitkering.

6.9.2 Partnerverklaring

Bij het afsluiten van een hypothecair krediet sloot de geldlener tot 1 januari 2013 vaak ook een gemengde levensverzekering af. Meestal vroeg de geldverstrekker als extra zekerheid het pandrecht op deze verzekering. De geldverstrekker is vervolgens opgenomen als eerste begunstigde voor de uitkering. Op deze manier is de geldverstrekker verzekerd van aflossing, ook bij vroegtijdig overlijden. Het pandrecht zorgt ervoor dat de geldlener de begunstiging niet kan wijzigen. Dit noemen we ook wel een crediteurbegunstiging.

Als de geldlener wil dat bij zijn overlijden de uitkering uit de levensverzekering toekomt aan zijn partner, zal hij deze partner aan moeten wijzen als eerste begunstigde. Indien de partner als eerste

264


begunstigde is aangewezen, ontvangt deze bij overlijden van de verzekerde de overlijdensuitkering. De geldverstrekker zal hiermee alleen akkoord gaan als er zekerheid is over de aflossing van de geldlening met de overlijdensuitkering door de partner. De geldverstrekker eist dan de zogenaamde partnerverklaring. De partnerverklaring staat ook wel bekend als de weduweverklaring of de betalingsopdracht en zorgt ervoor dat de langstlevende partner met de overlijdensuitkering uit de levensverzekering de hypothecaire geldlening aflost.

De partnerverklaring is een schriftelijke verklaring aan de verzekeraar om de uitkering uit de levensverzekering uit te keren aan de geldverstrekker, ook al staat deze niet als eerste begunstigde op de levensverzekeringspolis. De uitkering van de levensverzekering komt nu als een zelfstandig recht toe aan de langstlevende partner, terwijl de geldverstrekker zeker is van de aflossing van het hypothecair krediet. Het zelfstandige recht op de uitkering houdt in dat de uitkering van de levensverzekering niet in de nalatenschap valt, maar is bestemd voor de langstlevende partner. Het bedrag van de overlijdensuitkering heeft immers nooit tot het vermogen behoord van degene die overlijdt, omdat het pas ontstaat door overlijden. Door het ondertekenen van de partnerverklaring kan dus de crediteurbegunstiging opzij worden gezet.

De partnerverklaring werd gebruikt om twee redenen:• vergroten van de nalatenschap voor de langstlevende partner; en• besparing van erfbelasting.

Er zit dus een juridisch (erfrechtelijk) en een fiscaal (successierechtelijk) aspect aan de partnerverklaring. We gaan onderstaand op deze twee punten in.

Vergroten van de nalatenschap voor langstlevende partner

Met ingang van 1 januari 2003 is het nieuw wettelijk erfrecht in werking getreden. De langstlevende partner krijgt volgens dit recht alle goederen van de nalatenschap en dus ook de woning. De overige erfgenamen krijgen een vordering op de langstlevende partner. De partnerverklaring is nu niet meer nodig om de positie van de langstlevende partner te versterken. De partnerverklaring heeft invloed op de omvang van de vordering, maar van kwaadwillende kinderen heeft de langstlevende partner na 1 januari 2003 in principe geen last meer. Dit is niet anders in de situatie waarin de kinderen een beroep doen op hun legitieme portie. De positie van de legitimarissen, rechthebbenden op een legitieme portie, is door de komst van het nieuwe erfrecht namelijk behoorlijk afgezwakt. Het civielrechtelijke belang van de partnerverklaring is dus afgenomen. Des te belangrijker is het te letten op de erfbelastinggevolgen van het afleggen van de partnerverklaring.

Besparing van erfbelasting

De lener kan er dus voor kiezen een partnerverklaring te ondertekenen of niet. Het kan voor wat betreft de heffing van erfbelasting voordelig zijn voor de langstlevende om een partnerverklaring te ondertekenen. Met andere woorden: het wel of niet ondertekenen van de partnerverklaring heeft gevolgen voor de bepaling van de hoogte van de nalatenschap voor de heffing van erfbelasting.

Als de lener geen partnerverklaring ondertekent, komt de uitkering van de levensverzekering toe aan de geldverstrekker. Deze lost hiermee de hypothecaire schuld af. De (helft van de) woning valt dan vrij van schuld in de nalatenschap.

265


Ondertekent de lener wel een partnerverklaring dan komt de uitkering van de levensverzekering toe aan de langstlevende partner. Deze partner ontvangt de uitkering uit de verzekering als zelfstandig recht. Met andere woorden: de uitkering wordt buiten de nalatenschap om verkregen. De woning valt nu in de nalatenschap en het aan de woning verbonden hypothecaire krediet ook. Vervolgens lost de langstlevende partner met de uitkering uit de levensverzekering het hypothecaire krediet af. Het saldo van de nalatenschap is, door de combinatie van de handelingen, dus kleiner en daardoor ieders erfdeel ook. Op deze wijze kan erfbelasting bespaard worden.

Door het voorgaande lijkt het alsof het tekenen van de partnerverklaring altijd verstandig (voordelig) is, maar doordat de langstlevende de uitkering uit de levensverzekering krijgt, neemt zijn of haar ‘vermogen’ toe. Wanneer de langstlevende relatief kort na de eerder overleden partner overlijdt, is de nalatenschap van deze langstlevende veel groter dan die zou zijn geweest zonder de partnerverklaring. De kinderen zullen hierdoor (veel) meer erfbelasting moeten betalen. Bovendien kan de partnerverklaring er juist voor zorgen dat de omvang van de nalatenschap van de langstlevende uitkomt, boven de vrijstelling die de Successiewet kent. De partnerverklaring heeft dus niet altijd alleen een belastingbesparende uitwerking.

Ook bij een crediteurenbegunstiging kan er sprake zijn van een uitkering uit een levensverzekering waarover geen erfbelasting verschuldigd is.

266


Voorbeelden erfbelastingHans en zijn vrouw Nelleke zijn gehuwd in algehele gemeenschap van goederen. Ze hebben een eigen woning

met een waarde van € 400.000. De hypothecaire schuld bedraagt € 200.000. Hans en Nelleke hebben een zoon:

Boudewijn. Boudewijn is tien jaar oud. Hans en Nelleke hebben een risicoverzekering op twee levens afgesloten

die een uitkering geeft van € 200.000 als een van beiden overlijdt. Voor het gemak gaan we er vanuit dat Hans

en Nelleke geen overige bezittingen hebben. Nelleke overlijdt. Hans en Nelleke hebben voor het overlijden van

Hans € 10.000 aan premie op de risicoverzekering betaald. Op grond van het wettelijk erfrecht komt de

nalatenschap geheel toe aan Hans. Boudewijn krijgt een niet-opeisbare vordering op Hans ter grootte van zijn

erfdeel. In dit voorbeeld laten we de berekening van de waarde van het vruchtgebruik over deze vordering en

de waarde van het bloot eigendom voor Boudewijn achterwege.

Situatie 1: crediteurbegunstigingZe hebben geen partnerverklaring getekend. De bank waar zij het hypothecair krediet hebben afgesloten staat

dus al eerste begunstigde op de levensverzekeringspolis. De verzekeraar keert € 200.000 aan de bank uit door

het overlijden van Nelleke. De bank lost hiermee het hypothecair krediet in. De totale ontbonden

huwelijksgemeenschap bestaat nu uit de eigen woning vrij van hypotheek met een waarde van € 400.000. De

nalatenschap bedraagt dan € 200.000. Het erfdeel van Hans is dus civielrechtelijk € 100.000.

De grondslag voor de heffing van erfbelasting is nu voor Hans:

• Uitkering uit de levensverzekering € 100.000

• Een vierde deel van de waarde van de woning € 100.000

• Grondslag voor de erfbelasting € 200.000

Hierbij dient u de waarde van het vruchtgebruik van de vordering van Boudewijn nog op te tellen. Hans is ook

hierover erfbelasting verschuldigd. De vrijstelling voor de Successiewet bedraagt voor Hans € 633.014 (2015).

De grondslag voor erfbelasting voor Boudewijn is:

• Een vierde deel van de waarde van de woning € 100.000

Hans ontvangt op basis van het wettelijk erfrecht deze € 100.000. Boudewijn krijgt een vordering ter hoogte

van dit bedrag op Hans minus de hoogte van de verschuldigde erfbelasting. In deze situatie is er namelijk

erfbelasting verschuldigd. De vrijstelling van Boudewijn is € 20.047 (2015). Omdat de verkrijging van Boudewijn

bij de langstlevende blijft, ontstaat er een vruchtgebruiksituatie. Boudewijn dient erfbelasting te betalen over

de waarde van het bloot eigendom minus de vrijstelling van € 20.047 (2015). De erfbelasting dient te worden

betaald door Hans.

267


Voorbeelden erfbelasting (vervolg)

Situatie 2: partnerverklaringHans en Nelleke hebben nu wel een partnerverklaring getekend. Hans is dus eerste begunstigde op de

verzekering. De uitkering uit de levensverzekering is een zelfstandig recht. Hans verkrijgt de € 200.000 dus niet

op basis van het erfrecht. Deze € 200.000 valt dus ook niet in de nalatenschap. De totale ontbonden

huwelijksgemeenschap bestaat dus uit de eigen woning belast met een hypothecair krediet. De gemeenschap

bedraagt dus € 200.000 (de waarde van de woning minus de schuld). De totale nalatenschap is € 100.000. Het

erfdeel van Hans bedraagt civielrechtelijk € 50.000.

De grondslag voor de heffing van de erfbelasting is nu voor Hans:

• Uitkering uit de levensverzekering door fictie € 100.000

• Erfdeel Hans € 50.000

• Heffingsgrondslag erfbelasting € 150.000

Ook hierbij dient de waarde van het vruchtgebruik van de vordering van Boudewijn te worden opgeteld. De

vrijstelling voor de Successiewet bedraagt voor Hans € 633.014 (2015).

De grondslag voor de erfbelastingheffing voor Boudewijn is :

• Erfdeel Boudewijn € 50.000

Ook hierbij geldt dat Boudewijn slechts erfbelasting verschuldigd is over de waarde van het bloot eigendom van

de vordering. Ook deze erfbelasting dient Hans voor zijn rekening te nemen.

Het plaatsen van de partnerverklaring zorgt er dus voor dat de nalatenschap van Nelleke lager is.

268


269


6.10 ZELFTOETS

1. Karin van Soest heeft een vakantiewoning op de Veluwe. Naast deze vakantiewoning heeft zij een eigen woning in Rotterdam. De vakantiewoning dient alleen voor eigen gebruik.

In welke box(en) valt de vakantiewoning voor de heffing van de inkomstenbelasting?

a. Alleen in box 1.b. Alleen in box 3.c. In zowel box 1 als box 3.

2. Kees ter Horst heeft een bruto jaarsalaris van € 40.000. Daarnaast heeft hij een auto van de zaak. De fiscale bijtelling voor deze auto van de zaak bedraagt € 5.000. De negatieve inkomsten uit de eigen woning bedragen voor Kees € 8.878. Kees heeft een alimentatieverplichting aan zijn ex-vrouw ter hoogte van € 6.000 per jaar.

Hoe hoog is het belastbaar inkomen in box 1 voor Kees?

a. € 30.122.b. € 36.122.c. € 42.122.

3. Kelly Roos heeft de volgende bezittingen en schulden:• een eigen woning met waarde van € 200.000;• een vakantiewoning met een waarde van € 150.000;• een hypothecair krediet op de eigen woning van € 120.000;• een hypothecair krediet op de vakantiewoning van € 50.000;• een spaarrekening met een waarde per 01/01 van € 20.000 en per 31/12 van € 28.000.

Het heffingvrij vermogen voor Kelly bedraagt € 21.330 (2015). De doelmatigheidsdrempel voor schulden bedraagt € 3.000 (2015).

Over welk bedrag moet Kelly inkomstenbelasting betalen in box 3?

a. € 101.670.b. € 98.670.c. € 178.670.

4. Sjaan van Dongen verkoopt haar woning voor een bedrag van € 390.000. Ze heeft op deze woning een eigenwoningschuld van € 230.000. Sjaan gaat wonen in een woning die zij aankoopt tegen een prijs van € 230.000. De kosten koper bedragen € 10.000.

270


Hoe hoog is de maximale eigenwoningschuld van Sjaan op het moment van aankoop van de nieuwe woning?

a. € 70.000.b. € 80.000.c. € 230.000.

5. Aan welke eisen moet worden voldaan wil een woning voor de Wet IB 2001 worden aangemerkt als eigen woning?

6. In welke situaties waarin een eigen woning niet langer hoofdverblijf is, kan deze woning toch nog als eigen woning worden aangemerkt?

7. Waarom krijgt de eigenaar van een woning een forfaitaire bijtelling bij het inkomen? Krijgt men deze bijtelling ook voor een tweede woning?

8. Omschrijf het begrip ‘aftrekbare kosten van de eigen woning’.

9. Welke rentebetalingen op schulden kunnen worden aangeduid als aftrekbare kosten ter zake van de eigen woning?

10. Welke beperkingen met betrekking tot de aftrekbare kosten in verband met de eigen woning kunnen van toepassing zijn?

11. Op welke wijze(n) kan de eigenwoningreserve afnemen?

12. Wat wordt met betrekking tot de eigenwoningrente verstaan onder de inkortingsregeling?

13. Op 15 juli 2015 wordt er een eerste eigen woning gefinancierd. Wanneer valt de uiterste datum dat deze financiering moet zijn afgelost? Bij de beantwoording kunt u uitgaan van het feit dat er nimmer wordt gehuurd.

14. Wat wordt verstaan onder het nieuwe begrip ‘aflossingsstand’?

15. Peter is tijdelijk werkeloos. Hij kan zijn aflossingsverplichting niet meer opbrengen. Wat heeft dit voor gevolgen voor de eigenwoningschuld?

16. Joke leent bij haar ouder voor de aankoop van haar eerste eigen woning. Wanneer is deze schuld een eigenwoningschuld?

17. De gemeente stelt in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de zogenoemde WOZ-waarde van woningen vast, onder andere voor de bepaling van het eigenwoningforfait. Met welke waarde komt de WOZ-waarde krachtens de wet overeen?

271



1. Antwoord b is juist.Een vakantiewoning valt voor de heffing van de inkomstenbelasting alleen in box 3. In box 1 worden alleen de woningen opgenomen die dienen als hoofdverblijf van de belastingplichtige.

2. Antwoord a is juist.Het belastbaar inkomen van Kees bedraagt € 40.000 + € 5.000 -/- € 8.878 -/- € 6.000 = € 30.122.

3. Antwoord a is juist.De peildatum is 1 januari van het jaar. Het vermogen bedraagt op die datum: € 150.000 + € 20.000 -/- € 50.000 + schuldendrempel van € 3.000 -/- heffingvrij vermogen van € 21.330 = € 101.670.

4.Antwoord a is juist.Sjaan realiseert bij de verkoop een eigenwoningreserve van € 160.000. Zij koopt een woning voor€ 230.000 + € 10.000 = € 240.000. Zij dient de eigenwoningreserve op dit bedrag in mindering te brengen, hierdoor bedraagt de maximale eigenwoningschuld € 80.000.

5.Een woning wordt voor de Wet IB 2001 aangemerkt als een eigen woning wanneer er sprake is van een gebouw of een gedeelte van een gebouw (de aard van de woning) en deze woning de belastingplichtige of personen die tot zijn huishouden behoren ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ ter beschikking staat (het gebruik). Ook moet de belastingplichtige het eigendom, het lidmaatschap van een coöperatieve vereniging of het vruchtgebruik van de woning bezitten. Bovendien geldt dat de belastingplichtige of zijn partner die het eigendom van de woning, waaronder het lidmaatschapsrecht van een coöperatie, bezit, met betrekking tot die woning de voordelen moet genieten, de kosten en lasten op hem moeten drukken en de waardeverandering hem grotendeels moet aangaan. Uitgangspunt is dat de belastingplichtige economisch belang moet hebben bij de woning. Dit houdt in dat alle voordelen door belastingplichtige moeten worden genoten.

6.Die situaties zijn de volgende:• verhuizing: de woning staat te koop en is al verlaten of de woning wordt gebouwd en wordt

gedurende de bouw nog niet bewoond;• echtscheiding;• opname in een Wlz-inrichting;• uitzending.

272


7.Omdat de eigenaar van een woning geen huur betaalt, geniet hij/zij ‘gratis’ woongenot. Vanuit fiscaal oogpunt is dit een (fictief) inkomen uit de eigen woning. Voor de tweede woning krijgt men geen forfaitaire bijtelling in box 1. Het bezit van een tweede woning wordt belast in box 3 (via de vermogensrendementsheffing).

8.In de Wet IB 2001 zijn de aftrekbare kosten met betrekking tot de eigen woning omschreven als:• de renten van schulden die behoren tot de eigenwoningschuld;• de kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld;• de periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming, met

betrekking tot de eigen woning.

9.Onder schulden die zijn aangegaan voor de verwerving, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning vallen alle verplichtingen die de belastingplichtige is aangegaan om de daarmee verkregen gelden direct aan te wenden voor de verwerving, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning (= eigenwoningschuld). Er moet een direct verband bestaan tussen de verplichting en de verwerving, het onderhoud of de verbetering van de woning. Als dit directe verband er is, is de rente over de schuld aan te merken als aftrekbare kosten ter zake van de eigen woning.De eigenwoningschuld moet wel (sinds 2013) minimaal annuïtair in maximaal 360 maanden worden afgebouwd.

10.De renten van schulden, die zijn aangegaan voor de verwerving, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning die hoofdverblijf is, zijn maximaal dertig jaar aftrekbaar indien ze zijn aangegaan voor 2013. Voor schulden die na 2013 zijn aangegaan en waarvoor het overgangsrecht niet geldt, geldt een minimaal annuïtaire aflossingsverplichting van de gehele schuld in 360 maanden, waardoor er de facto nog steeds maximaal 30 jaar eigenwoningrenteaftrek bestaat. Hetzelfde geldt voor renten van schulden die zijn aangegaan voor de afkoop van rechten van erfpacht, opstal en beklemming. Daarnaast geldt de bijleenregeling. De bijleenregeling komt er in het kort op neer in dat een eigenwoningbezitter bij de aankoop van een nieuwe woning de rente niet kan aftrekken over de geldlening die is aangegaan voor het deel van de koopsom van de nieuwe woning dat betaald kan worden uit de netto opbrengst van zijn verkochte woning.Tot slot geldt ook de inkortingsregeling. Deze regeling stelt dat een eerder genoten vrijgestelde uitkering uit een KEW, SEW of BEW in mindering komt op de aankoopsom van een nieuwe woning ter vaststelling van de maximale eigenwoningschuld, voor zover deze maximale eigenwoningschuld niet al is verlaagd als gevolg van de bijleenregeling.

273


11.De eigenwoningreserve neemt af:• met het bedrag van de aanschaf van een eigen woning verminderd met de eigenwoningschuld

van die woning;• door aflossingen op de eigenwoningschuld;• door kosten van verbetering/onderhoud van de eigen woning of van afkoop van rechten van

erfpacht. Als deze kosten worden gefinancierd is de rente op deze financiering immers niet aftrekbaar zolang er nog een eigenwoningreserve is. De kosten moeten wel met schriftelijke bescheiden worden gestaafd. Ook als de eigenwoningreserve is ontstaan door vervreemding van een gedeelte van de eigen woning neemt de eigenwoningreserve in de genoemde gevallen af;

• voor het nog openstaande bedrag door een verloop van drie jaar. Een nog openstaand bedrag van de eigenwoningreserve vervalt drie jaar nadat dit bedrag is toegevoegd aan de eigenwoningreserve;

• bij overlijden. Dan vervalt de gehele reserve.

12.Er is een inkortingsregeling van toepassing op de renteaftrek van eigenwoningleningen voor zover in het verleden de vrijstelling inzake de kapitaalverzekering eigen woning, het beleggingsrecht eigen woning of de spaarrekening eigen woning is gebruikt.De schulden ter verwerving van de eigen woning moeten worden verminderd met het bedrag van de uitkering waarvan het rentebestanddeel door belastingplichtige eerder als vrijstelling is genoten. Dit komt omdat de wetgever van mening is dat een belastingplichtige eenmaal gedurende zijn leven gebruik mag maken van de vrijstelling voor kapitaalverzekeringen eigen woning en/of vrijstelling uit een spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning tot een maximumbedrag van € 160.000 (2014).

13.31 juli 2045. Delen van een maand tellen niet mee voor de bepaling van de 360-maandstermijn. Determijn begint dan ook te lopen op 1 augustus 2015.

14.Met de aflossingsstand wordt vastgelegd welk deel van de nieuwe eigenwoningschuld, met het aflossingsschema uit de oude woning moet worden voortgezet. Er is (bijvoorbeeld) 5 jaar annuïtair afgelost en er wordt tijdelijk een woning gehuurd. Door de beschikking aflossingsstand moet, bij een toekomstige koop van een nieuwe eigen woning, de oorspronkelijke eigenwoningschuld in 25 jaar (minimaal annuïtair) worden afgelost. 5 Jaar is immers al gebruikt.

15.Als er op de peildatum van 31 december onvoldoende is afgelost, verschuift de eigenwoningschuld naar box 3 en is in beginsel de rente niet (meer) aftrekbaar. De lening blijft alleen in box 1, wanneer in overleg met de schuldeiser er een nieuwe annuïteit voor de resterende looptijd wordt vastgesteld. Dit moet uiterlijk aan het eind van het vierde kalenderjaar volgend op het kalenderjaar waarin het eerste betalingsprobleem zich voordeed, zijn gebeurd. Hiermee moet het aflossingstekort in de resterende looptijd van de lening worden ingehaald. Wordt niet voldaan aan de eisen om een lening met achterstand in de aflossingen toch aan te merken als eigenwoningschuld, dan is een verhuizing naar box 3 definitief. Ook wanneer achterstanden nadien zouden worden ingelopen, kan de lening dan niet meer terug naar box 1.

274


16.Lenen van ouders leidt tot een eigenwoningschuld. Voorwaarde is wel dat degene die de rente wil aftrekken de betaalde rente alleen in aftrek kan brengen als hij de Belastingdienst tijdig de relevante gegevens over de lening en de leningverstrekker (zijn of haar ouders) doorgeeft. Een wijziging van een van deze gegevens moet tijdig worden doorgegeven. Als de vereiste informatie niet of niet geheel wordt verstrekt, kwalificeert de lening niet (meer) als eigenwoningschuld en is de rente niet aftrekbaar.Jaarlijks moet bovendien de hoogte van de schuld worden doorgegeven aan de Belastingdienst, zodat nagegaan kan worden of is voldaan aan de minimale fiscale aflossingsplicht.

17.Voor de waardebepaling van woningen geldt de verkoopprijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het goed meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed.

275


6.11 AANVULLENDE OPGAVEN

Opgave 1

Ga in de volgende situaties na of er voor één of meer van de genoemde personen sprake kan zijn van een eigen woning:• Situatie 1: Jan is handelaar op de effectenbeurs en bewoont een woonboot die is afgemeerd op

een rustige plek in één van de Amsterdamse grachten.• Situatie 2: Jan is fervent wandelaar en trekt in de weekenden en de schoolvakanties naar zijn

comfortabele huis in de bossen van Elspeet.• Situatie 3: Om in de toekomst op de te betalen erfbelasting te besparen, heeft de moeder van

Jan het blote eigendom van haar woning overgedragen aan Jan en zijn broer.

Opgave 2

Kees heeft een eigen woning met een WOZ-waarde van € 150.000. Kees wordt eindelijk ingeloot in een nieuwbouwproject naar zijn smaak en laat een nieuw huis bouwen. De WOZ-waarde van de nieuw te bouwen woning is € 200.000. De bouw is in 2014 van start gegaan en de woning zal in 2016 gereed zijn. Hoe verloopt de toepassing van het eigenwoningforfait in 2015?

Opgave 3

Zie voor de gegevens opgave 2. Stel: Kees verhuist op 1 september 2015 naar zijn nieuwe huis. De oude woning wordt op 1 januari 2016 verkocht. Hoe verloopt nu de toepassing van de eigenwoningregeling over 2015?

Opgave 4

Op 2 januari 2015 wordt een nieuwbouwwoning gekocht voor € 250.000. Dit bedrag heeft alleen betrekking op de koop-/aannemingssom. Omdat de hele lening in een bouwdepot wordt gestort, is wel sprake van renteverlies tijdens de bouw. Dit renteverlies tijdens de bouw wordt begroot op€ 25.000. Dit bedrag wordt ook geleend. In totaal wordt er dus € 275.000 geleend. Dit is het bedrag dat bij aanvang in depot wordt gestort.

Aan het einde van 2015 bedraagt het saldo van het depot € 160.000. In 2015 is de betaalde rente over de gehele schuld € 18.000. De kosten van de geldlening (taxatiekosten, advieskosten, notariskosten in verband met de hypotheeklening) bedragen € 4.570. In 2015 is € 12.000 aandepotrente ontvangen. De woning wordt geheel 2015 nog niet betrokken.

Welke bedragen moeten in box 1 en box 3 worden aangegeven?

276


6.11.1 Uitwerking van de aanvullende opgaven

Opgave 1

Situatie 1: een woonboot kan een eigen woning zijn als deze duurzaam aan een plaats gebonden is. Kennelijk is dat hier het geval.

Situatie 2: als Jan nog een woning heeft, is de vraag welk onderkomen, de boot of het huis, voor Jan als hoofdverblijf geldt. Als de woning in Elspeet alleen voor vrijetijdsbesteding wordt gebruikt en op basis van feiten en omstandigheden wordt vastgesteld dat het zwaartepunt van Jans economische en sociale bestaan in Amsterdam ligt, dan geldt de boot als hoofdverblijf. De boot is dan eigen woning in fiscale zin. Het huis in Elspeet is geen hoofdverblijf en dus geen eigen woning en zal daardoor worden belast in box 3. Zou Jan de boot enkel als pied-à-terre in verband met zijn werk gebruiken en verder geen enkele band met Amsterdam hebben, dan zou de woning in Elspeet hoofdverblijf zijn. Een pied-à-terre is ‘een gelegenheid tot verblijf voor iemand die elders woont’. De boot hoort dan in box 3 thuis en de woning in Elspeet valt onder de eigenwoningregeling.

Situatie 3: een recht van vruchtgebruik kan onder de eigenwoningregeling vallen als dat recht verkregen is op grond van erfrecht. In dit geval is er een regeling getroffen om erfbelasting te ontgaan. Er is dan geen sprake van een verkrijging op grond van erfrecht maar op grond van een overeenkomst. Voor de vruchtgebruiker is geen sprake van een eigen woning en de waarde van het vruchtgebruik dient in box 3 te worden aangegeven. Voor de blote eigenaar kan het pand ook niet als eigen woning gelden en moet de waarde van het bloot eigendom ook in box 3 worden aangegeven.

Opgave 2

Over het door hem bewoonde huis geeft hij een eigenwoningforfait aan van 0,75% van € 150.000. Het eigenwoningforfait van de woning in aanbouw wordt in 2015 gesteld op nihil. De nieuwbouwwoning valt aan te merken als eigen woning voor geheel 2015, omdat de verhuisregeling geldt. Een in aanbouw staande woning is nog 3 kalenderjaren + het lopende kalenderjaar aan te merken als eigen woning.

Opgave 3

Hij moet in 2015 het eigenwoningforfait tijdsevenredig aangeven, dus acht maanden voor het oude huis en vier maanden voor het nieuwe huis. Het eigenwoningforfait voor de te koop staande oude woning wordt gesteld op nihil.

Opgave 4

De verhouding die gebruikt wordt is die van de verhouding van uitgaven die wel en uitgaven die niet zijn aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van de woning. Dat is hier 250.000/275.000 (10/11) wel en dus box 1 en 25.000/275.000 (1/11) niet en dus box 3.Voor de eigenwoningschuld geldt nog geen aflossingsverplichting, omdat de woning nog niet is betrokken.

277


Box 1:De betaalde rente over 2015 is per saldo € 18.000 -/- € 12.000 = € 6.000. Hiervan is 10/11e deel aftrekbare eigenwoningrente. Dit is 10/11 x € 6.000 = € 5.454,54.

De kosten van geldlening zijn € 4.570. Hiervan heeft 10/11e betrekking op de eigenwoningschuld. Dit is 10/11 x € 4.570 = € 4.154,54.

De aftrekbare kosten eigen woning bedragen totaal € 5.454,54 + € 4.154,54 = € 9.609,08.

Box 3:

In 2015 behoeft niets te worden aangegeven in box 3, omdat 1 januari 2015 de peildatum is. Tot de rendementsgrondslag per 1 januari 2016 (er van uitgaande dat de bedragen op 31 december 2015 en 1 januari 2016 gelijk zijn) behoren:• bezitting: 1/11e van het bouwdepot. Dat is 1/11 x € 160.000 = € 14.545;• schuld: 1/11 van de schuld. Dat is 1/11 x € 275.000 = € 25.000.

278


279


6.12 EXTRA VRAGEN SUCCESSIEWET

De basiskennis van schenken erfbelasting wordt als bekend verondersteld. Om te toetsen of u de basiskennis hiervan heeft, kunt u onderstaande extra vragen maken. De informatie voor de beantwoording van de vragen is terug te vinden in de module Vermogen.

1. Welke belastingen worden geheven op basis van de Successiewet?

2. Wat verstaan we onder een ‘schenking’?

3. Welke tariefgroepen onderkent u voor de erf- en schenkbelasting?

4. De 41-jarige Paul ontvangt een schenking van € 23.000 van zijn ouders. Hoeveel schenkbelasting moet Paul hierover betalen?

5. De vrouw van Marcel Luckers ligt al jaren in coma. Marcel is doorgegaan met zijn leven en woont nu samen met Geertje de Lange. Marcel en Geertje hebben een notariële samenlevingsovereenkomst. Marcel overlijdt. Wie is de partner van Marcel volgens de Successiewet?

6. Ouders hebben een vrijstelling van € 5.277 (2015) voor schenkingen aan kinderen.

Deze vrijstelling geldt per…

a. kalenderjaar.b. 12 maanden.c. 24 maanden.

7. Wat bewerkstelligt een weduweverklaring als er geen testament is opgemaakt?

a. Altijd een successievoordeel.b. Altijd een vermogensrechtelijke bevoordeling ten opzichte van eventuele kinderen. c. Onder het (nieuwe) erfrecht bewerkstelligt de weduweverklaring niets.

280


281


6.12.1 Antwoorden op de extra vragen Successiewet

1.De volgende belastingen worden geheven op basis van de Successiewet (SW):• erfbelasting is verschuldigd over datgene wat op grond van erfrecht wordt verkregen door het

overlijden van iemand die op het moment van het overlijden in Nederland woonde;• schenkbelasting is verschuldigd over alles dat door schenking wordt verkregen van iemand die

op het moment van die schenking in Nederland woonde.

2.Onder schenking wordt verstaan:• de gift (voor zover art. 13 SW niet van toepassing is);• de voldoening aan een natuurlijke verbintenis.

Onder schenking wordt niet begrepen de bevoordeling als gevolg van verwerping door een erfgenaam of legataris. Ook wordt niet onder schenking begrepen de bevoordeling als gevolg van het afzien door de echtgenoot van een wettelijke verdeling van de nalatenschap.

3.Er zijn twee tariefgroepen en twee tariefschijven. Deze tariefgroepen zijn: • tariefgroep 1. In deze tariefgroep vallen partners en kinderen. Partners zijn volgens de wet

personen die onder het partnerbegrip vallen;• tariefgroep 2. In deze tariefgroep vallen overige verkrijgers. Dit zijn dus verkrijgers die niet

onder het partnerbegrip vallen.

Voor kleinkinderen geldt er een opslag van 80% binnen tariefgroep 1.

4.Paul is ouder dan 40 jaar en heeft dus geen recht op een verhoogde vrijstelling. Hij heeft recht op een vrijstelling van € 5.277. Het resterende bedrag boven de vrijstelling valt in het tarief van 10%. De hoogte van de schenkbelasting is dus € 17.723 x 10% = € 1.772.

5.Volgens de SW is de vrouw van Marcel die in coma ligt zijn partner. Er is namelijk sprake van een zogeheten meerrelatie. Echtgenoten en geregistreerde partners vallen dan onder het partnerbegrip. En Marcel kan slechts een partner hebben

6.Antwoord a is juist.De vrijstelling geldt per kalenderjaar.

7. Antwoord b is juist.Een weduweverklaring zorgt altijd voor een vermogensrechtelijk voordeel van de langstlevende ten opzichte van de kinderen. Hun erfdeel wordt kleiner.

282


283


7 BESTAANDE KAPITAALVERZEKERINGEN EN BANKSPAARPRODUCTEN

Maurice heeft in 2015 voor het eerst een eigen woning gekocht. Maurice wil altijd alles graag precies weten, voordat hij een financiële overeenkomst aangaat. Hij heeft zich dan ook verdiept in de fiscale regels met betrekking tot het hypothecair krediet, zoals dat voor hem ging gelden. Zijn ouders weten hoe hun zoon in elkaar zit en roepen dan ook zijn hulp in als ze vragen hebben over hun hypotheek. Maar dan komt Maurice termen tegen, waarover hij zelf nog te weinig weet: hij ziet dat zijn ouders 15 jaar geleden eerst een gewone kapitaalverzekering hadden, die later is omgezet in een kapitaalverzekering eigen woning, om vervolgens te zijn voortgezet in een spaarrekening eigen woning. Die begrippen kent hij helemaal niet, omdat hij er niet meer voor in aanmerking kwam in 2015, gezien de nieuwe fiscale regels. Maar voor zijn ouders is dat nog wel het geval de komende 15 jaar!

In het vorige hoofdstuk heeft u kunnen lezen dat naast de annuïteiten- en lineaire aflossingsvormen nog veel andere aflossingsvormen bestaan. Deze kunnen weliswaar fiscaal gefaciliteerd niet nieuw worden afgesloten sinds 2013, maar ze blijven nog wel lange tijd bestaan onder het overgangsrecht. De fiscale voorwaarden aan aflossingsvormen met een kapitaalverzekering of bankspaarproduct blijven gelden voor deze hypothecaire kredieten.

In dit hoofdstuk komen de volgende onderwerpen aan bod:• bestaande Kapitaalverzekeringen Eigen Woning (KEW) en overgangsrecht;• fiscale gevolgen van bepaalde handelingen met een KEW;• bestaande spaarrekeningen eigen woning (SEW) en beleggingsrechten eigen woning (BEW) en

overgangsrecht;• verschillen tussen de bankspaarproducten (SEW en BEW) en de KEW.

Houd er dus rekening mee dat de fiscale ondersteuning van een bankspaarhypotheek en/of een hypotheek met een gekoppelde KEW sinds 1 januari 2013 is gestopt. Er geldt in een aantal situaties een overgangsregeling. Onderstaande zaken ten aanzien van de KEW, SEW en BEW gelden voor situaties die reeds bestonden op 31 december 2012.

7.1 KAPITAALVERZEKERING EIGEN WONING

Een KEW is een kapitaalverzekering die de lener aanwendt voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Wanneer aan de voorwaarden van een KEW wordt voldaan, is tussentijds het opgebouwde kapitaal onbelast. De KEW valt namelijk in box 1. De uitkering bij overlijden of bij in leven zijn op de einddatum van de KEW is ook geheel of voor een deel onbelast.

Er wordt een aantal voorwaarden gesteld om een kapitaalverzekering aan te merken als KEW. De voorwaarden zijn gericht op een direct verband tussen de verzekering en de eigen woning die hoofdverblijf is. De wetgever heeft twee soorten voorwaarden aan de KEW gesteld.

284


Deze soorten zijn:• algemene vereisten; en • voorwaarden die in de polis moeten worden opgenomen.

Er is geen keuzemogelijkheid om de kapitaalverzekering al dan niet aan te merken als kapitaalverzekering eigen woning. Als een verzekering voldoet aan de gestelde voorwaarden is er altijd sprake van een KEW. Als een kapitaalverzekering eigen woning niet langer voldoet aan de voorwaarden gaat deze verzekering weer behoren tot de rendementsgrondslag van het inkomen uit sparen en beleggen in box 3. Er is dan geen sprake meer van een KEW.

Bij deze sfeerovergang, van inkomen uit werk en woning naar inkomen uit sparen en beleggen, moet er in het algemeen afgerekend worden. Deze afrekening vindt plaats doordat op het overgangstijdstip aangenomen wordt dat de verzekering tot uitkering is gekomen. Andersom was het wel mogelijk een bestaande kapitaalverzekering tot 1 april 2013 aan te merken als KEW door deze aan alle voorwaarden te laten voldoen. Hieraan zaten geen directe negatieve fiscale gevolgen.

7.1.1 Algemene vereisten

De algemene vereisten waaraan de kapitaalverzekering eigen woning moet voldoen zijn:• er moet sprake zijn van een levensverzekering. Dit is het geval als de overeenkomst voldoet aan

het gerede-kans-criterium;• de verzekering moet afgesloten zijn bij een professionele verzekeraar. De premies moeten zijn

verschuldigd aan een levensverzekeraar die bevoegd is het directe verzekeringsbedrijf, bedoeld in de Wet op het financieel toezicht, uit te oefenen. Daarmee wordt bereikt dat de fiscale vrijstelling voor dergelijke vermogensbestanddelen alleen wordt verleend in geval dat de premies voor de kapitaalverzekering daadwerkelijk het (totaal)vermogen van de belastingplichtige verlaten;

• er moet een eigen woning tot het vermogen behoren. Deze eis vloeit rechtstreeks voort uit het feit dat er slechts een koppeling met de eigen woning kan zijn als een dergelijke woning tot het vermogen van een van de genoemde personen behoort. Het gaat hierbij om een eigen woning in de zin van de wet. Dat wil zeggen: een eigen woning die hoofdverblijf is. De kring van personen tot wiens vermogen de eigen woning moet behoren is beperkt tot de verzekeringnemer en zijn/haar partner.

VoorbeeldPeter (31 jaar) heeft in 2012 voor € 150.000 een eigen woning gekocht. Hij sloot daar een lening van € 130.000

voor af. Bij een verzekeraar heeft Peter een verzekering afgesloten met een looptijd van 30 jaar. Omdat Peter

een eigen woning heeft en hij de premies aan een verzekeraar betaalt, kon hij deze kapitaalverzekering

aanmerken als een KEW.

285


7.1.1.1 In de polis op te nemen voorwaarden

De Wet IB 2001 geeft een opsomming van de voorwaarden die in de polis zelf moeten zijn opgenomen. Deze voorwaarden zijn:• de uitkering moet gebruikt worden voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Er moet in de

polis zijn opgenomen dat de begunstigde de uitkering zal gebruiken voor aflossing van de schulden die zijn aangegaan ter verwerving van de eigen woning. Aan deze eis wordt ook voldaan indien er een opdracht tot betaling van de kapitaalsuitkering aan de crediteur ter zake van de eigen woning in de polis of aanhangsel is opgenomen. Vanaf het begin moet uit de overeenkomst blijken dat de intentie bestaat om deze geldlening af te lossen. Het adres van de woning hoeft niet in de polis genoemd te worden. Bij verhuizing hoeft de polis dus niet te worden aangepast;

• er moet ten minste vijftien jaar premie betaald zijn. Er moet zijn bepaald dat ten minste vijftien jaar jaarlijks premies worden voldaan. In het geval dat de verzekerde voor die tijd overlijdt, moet ten minste tot overlijden jaarlijks premies zijn voldaan. Hierbij mag de hoogste premie niet meer dan het tienvoud van de laagste premie bedragen. Deze zogenaamde bandbreedte-eis is opgenomen omdat zonder een dergelijke eis de verzekering te veel het karakter kan krijgen van een spaarovereenkomst;

• recht op eenmalige uitkering. De derde voorwaarde is dat de verzekering recht moet geven op een eenmalige uitkering bij leven of overlijden van de verzekeringnemer of zijn/haar partner. Met een uitkering uit de kapitaalverzekering eigen woning kan de hypotheekschuld dan geheel of gedeeltelijk afgelost worden. Een uitzondering op de voorwaarde van eenmalige uitkering treedt op bij gemengde verzekeringen, waarbij een uitkering bij leven en overlijden is verzekerd. Hoewel dergelijke verzekeringen twee uitkeringsmomenten in zich besloten hebben, kwalificeren ze wel. Bij gemengde verzekeringen waarbij een uitkering bij in leven zijn op een bepaalde datum is verzekerd én een uitkering bij eerder overlijden wordt aan de wettelijke eis voldaan omdat één van beide uitkeringen zal plaatsvinden.

7.1.2 Fictieve uitkering

In de wet is bepaald dat onder bepaalde omstandigheden wordt aangenomen dat de verzekering in één keer en geheel tot uitkering is gekomen. Dit is een zogeheten fictieve uitkering. De verzekering wordt dan geacht tot uitkering te zijn gekomen bij degene tot wiens vermogen de verzekering behoort: dus bij de verzekeringnemer of de onherroepelijke begunstigde. Fictieve uitkeringen doen zich bijvoorbeeld voor als niet meer aan de voorwaarden van de KEW wordt voldaan en bij emigratie.

Ingeval iemand buitenlands belastingplichtige wordt en bij verhuizing naar een huurwoning geldt de versoepelingsregeling. Bij verhuizing en wanneer iemand buitenlands belastingplichtige wordt, wordt een fictieve uitkering geconstateerd. Deze is echter onbelast, er moet natuurlijk wel zijn voldaan aan de overige eisen, zoals de bandbreedte en de waarde van de polis mag op dat moment niet hoger zijn dan de vrijstelling die bij het aantal jaren premiebetaling (15 c.q. 20 jaar) hoort. Dat geldt ook als de verzekering ter gelegenheid van de verhuizing wordt afgekocht. Bij aanschaf van een nieuwe eigen woning (valt niet onder de versoepelingsregeling) mag de verzekering worden meegenomen en aan deze woning worden gekoppeld (zie later in dit hoofdstuk).

286


De omstandigheden waaronder de verzekering geacht wordt fictief tot uitkering te zijn gekomen zijn de volgende:• de kapitaalverzekering voldoet niet meer aan de in de hiervoor behandelde voorwaarden. In dit

geval kan de verzekering niet meer dienen tot aflossing van de geldlening ter zake van de eigen woning;

• de kapitaalverzekering wordt afgekocht of vervreemd. In deze gevallen wordt de waarde van de polis te gelde gemaakt. Dit is in strijd met de bedoeling van de vrijstelling om in een periode van ten minste vijftien jaar een vermogen voor de aflossing van de hypotheekschuld op te bouwen. Belastingheffing over de fictieve uitkering is dan gerechtvaardigd;

• de kapitaalverzekering wordt ingebracht in het vermogen van een onderneming. In dit geval vindt een sfeerovergang plaats die, zonder nadere regeling, tot een verlies van een fiscale claim zou leiden;

• de kapitaalverzekering komt gedeeltelijk tot uitkering of komt per verzekerde gedeeltelijk tot uitkering (in het geval er meer dan één verzekerde is). Het volledig in aanmerking nemen van de waarde van de polis terwijl er slechts een gedeeltelijke uitkering plaatsvindt, houdt verband met de eis dat de polis een eenmalige uitkering moet verzekeren;

• er wordt niet meer aan de bandbreedte voldaan. Voor de kapitaalverzekering moeten ten minste vijftien jaren of uiterlijk tot overlijden van de verzekerde, jaarlijks premies voldaan worden. Hierbij mag de hoogste premie niet meer dan tienmaal de laagste premie bedragen. Wordt hier niet aan voldaan, dan wordt de uitkering in belastingheffing betrokken (box 1);

• van de looptijd van de kapitaalverzekering is meer dan dertig jaar verstreken. De gedachte hierachter is dat na maximaal dertig jaren de polis tot uitkering moet komen om de geldlening af te lossen. De periode van dertig jaren is dusdanig ruim dat er voldoende tijd is om eenwaarde in de polis op te bouwen waarmee de gehele geldlening kan worden afgelost. Voor leningen tot 2013 gold ook dat ze maximaal dertig jaar (tellend vanaf 2001) als eigenwoningschuld zouden worden aangemerkt. Daardoor heeft het merendeel van de geldleningen een looptijd van maximaal dertig jaren. Door de eis van een maximale looptijd van de kapitaalverzekering wordt een extra beperking aangebracht in de looptijd van schulden aangegaan voor de verwerving van de eigen woning. Als de kapitaalverzekering na dertig jaar tot uitkering komt, moet deze uitkering aangewend worden voor de aflossing van de schuld ter verwerving van de eigen woning omdat anders de vrijstelling niet meer van toepassing is. Dit ongeacht de vraag of de schuld al dertig jaar loopt. Op zich is er geen voorwaarde dat er bij het afsluiten van de kapitaalverzekering sprake moet zijn van een (hypotheek)schuld. Wel is het van belang dat er op het moment van expiratie een hypotheekschuld aanwezig is, omdat de hoogte van de vrijstelling nooit hoger kan zijn dan het nog niet afgeloste bedrag van de (hypothecaire) lening.

287


VoorbeeldDe staatssecretaris heeft een uitspraak gedaan over de volgende situatie:

Lening 1 is aangegaan voor de eigen woning en afgesloten in 2004. Als deze lening niet wordt afgelost dan gaat

deze lening in 2034 naar box 3. Als er bijvoorbeeld een kapitaalverzekering eigen woning is afgesloten in 2007

kan in 2037 bij expiratie de vrijstelling wel benut worden bij aflossing van lening 1, ondanks het feit dat de

lening reeds in 2034 al naar box 3 is verhuisd. De staatssecretaris is van mening dat de schuld in 2004 wel

degelijk is aangegaan voor de aanschaf eigen woning of woningverbetering.

Stel dat er een lening 2 is aangegaan voor de eigen woning (bijvoorbeeld een verbouwing) in 2012. Deze mag

dus (wat betreft de fiscale aftrekbaarheid van de rente) lopen tot 2042. In verband met de expiratie van de

kapitaalverzekering eigen woning moet lening 2 in 2037 afgelost worden om de vrijstelling te benutten, de KEW

dient uiterlijk na 30 jaar te expireren. Feitelijk wordt de duur van lening 2 dus beperkt door de maximale

looptijd van de kapitaalverzekering eigen woning.

De hoogte van de uitkering wordt gesteld op de waarde in het economisch verkeer van de verzekering op dat moment. Het gevolg daarvan is dat de rente die is begrepen in deze fictieve kapitaalsuitkering wordt belast als een voordeel uit eigen woning. De waarde van de verzekering behoort daarna tot de rendementsgrondslag van het inkomen uit sparen en beleggen (box 3).

7.1.3 De omvang van het voordeel

Het voordeel uit kapitaalverzekering eigen woning is de rente die is begrepen in een kapitaalsuitkering uit levensverzekering. Deze opgebouwde rente wordt belast als inkomsten uit eigen woning. De rente begrepen in een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning wordt gesteld op de uitkering minus de betaalde premies.

Onder premies van een kapitaalverzekering eigen woning vallen:• bij een uitkering bij leven: premies voor bij dezelfde overeenkomst verzekerde uitkeringen bij

overlijden of uitkeringen of vrijstelling van premiebetaling bij invaliditeit, voor zover die uitkeringen gezamenlijk niet meer bedragen dan driemaal het verzekerde kapitaal bij leven;

• bij een uitkering bij overlijden: premies voor bij dezelfde overeenkomst verzekerde uitkeringen bij leven, uitkeringen of vrijstelling van premiebetaling bij invaliditeit of uitkeringen bij overlijden ten gevolge van een ongeval, voor zover die uitkeringen gezamenlijk niet meer bedragen dan driemaal het verzekerde kapitaal bij overlijden.

Het was mogelijk van een kapitaalverzekering uitsluitend de uitkering bij leven aan te merken als kapitaalverzekering eigen woning. De uitkering bij overlijden behoort dan tot de grondslag van box3. Daartoe dient de overeenkomst over de verzekerde uitkering bij leven te voldoen aan de voorwaarden voor de kapitaalverzekering eigen woning. Voor de uitkering ten gevolge van overlijden dient dan uiteraard duidelijk waarneembaar aan één of meer van die voorwaarden niet te worden voldaan om tot de grondslag van box 3 te gaan behoren.

288


Deze beoogde gesplitste fiscale behandeling brengt mee dat de beide verzekerde uitkeringen ieder dienen te worden vormgegeven als zelfstandige overeenkomsten. De staatssecretaris is van mening dat het altijd moet gaan om twee separate verzekeringen die desgewenst met een premiekoppeling worden ondergebracht op één polis. Het is in zijn visie niet mogelijk een gemengde verzekering in een KEW-gedeelte en een box-3-gedeelte te splitsen, of de premies voor het box-3-gedeelte te onttrekken aan een beleggingsverzekering die als KEW wordt aangemerkt.

7.1.4 De vrijstelling bij de berekening van het voordeel uit de KEW

Als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, bestaat recht op een vrijstelling van het voordeel uit de kapitaalverzekering eigen woning (zie hierna). De vrijstelling is een bedrag dat eenmaal per persoon gedurende zijn leven kan worden genoten. Het bedrag van de vrijstelling kan, voor zover het niet volledig is genoten, in een ander jaar met de uitkering uit een andere kapitaalverzekering eigen woning worden volgemaakt. De vrijstelling wordt jaarlijks aangepast aan de inflatieontwikkeling. De vrijstelling bedraagt voor 2015 € 161.500 bij twintig jaar premiebetaling en€ 36.600 bij 15 jaar premiebetaling.

Versoepeling eis tijdklemmen

Op 20 december 2012 is besloten dat er toch sprake kan zijn van een vrijgestelde KEW-uitkering, wanneer de premiebetalingsduur van minimaal vijftien jaar nog niet is verlopen. Er moet dan aan eenaantal voorwaarden worden voldaan. De KEW-uitkering is vrijgesteld als deze wordt afgekocht voordat de minimale premiebetalingsduur is verstreken en indien: • er sprake is van echtscheiding of het verbreken van fiscaal partnerschap; of• een woning wordt verkocht en de verkoopprijs van de vorige woning is onvoldoende om de

desbetreffende eigenwoningschuld volledig af te lossen; of• de belastingplichtige gebruik maakt van een vorm van schuldhulpverlening.

Er moet dan wel zijn voldaan aan de andere fiscale voorwaarden voor de KEW en de afkoopwaarde moet wel zo veel mogelijk worden gebruikt voor aflossing van de eigenwoningschuld. Maximaal is de hoge vrijstelling van toepassing. Deze regeling geldt ook voor bankspaarproducten (SEW of BEW).

7.1.4.1 Vermindering van de vrijstelling

De vrijstelling kan op twee manieren worden verminderd:• wanneer de belastingplichtige al eerder een vrijstelling kapitaalverzekering heeft genoten voor

een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning, komt de destijds genoten vrijstelling in mindering op de vrijstelling van de volgende uitkering uit kapitaalverzekering eigen woning. Dit heet de imputatieregeling. Met deze bepaling wordt geregeld dat de vrijstelling maar één keer in het leven door belastingplichtige kan worden genoten. De bepaling geeft tevens aan dat de totale vrijstelling niet ineens moet worden genoten, maar voor uitkeringen uit verschillende kapitaalverzekeringen tot in totaal € 36.600 of € 161.500 (2015) gebruikt kan worden;

• wanneer de eigenwoningschuld op het moment van uitkering van de kapitaalverzekering eigen woning lager is dan de hoogte van de uitkering, geldt een beperking van de vrijstelling. De vrijstelling blijft dan namelijk beperkt tot de hoogte van hypotheekschuld op het moment van uitkering van de kapitaalverzekering eigen woning.

289


De hoogte van de vrijstelling is dus aan een tweede maximum gebonden, namelijk de hoogte van de eigenwoningschuld ten tijde van het tot uitkering komen van de kapitaalverzekering eigen woning. Deze maximering vloeit voort uit het feit dat de vrijstelling een directe koppeling moet hebben met de financieringsbehoefte die er is bij de verwerving, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning. Slechts voor het gefinancierde gedeelte is een gefacilieerde vermogensopbouwregeling gewenst. Overigens heeft dit maximum een ander karakter dan het maximum van € 161.500. Het maximum dat betrekking heeft op de hoogte van de financiering van de eigen woning, geldt per ‘kapitaalverzekering eigen woning’ die (fictief) tot uitkering komt. Het bedrag van € 161.500 is een bedrag dat per persoon als maximum gedurende het gehele leven gebruikt kan worden.

VoorbeeldSander Huizinga heeft sinds 2012 een woning met een hypothecaire geldlening van € 200.000. Na verloop van

30 jaar blijkt dat de uitkering uit de kapitaalverzekering eigen woning (op basis van aandelenfracties) een

bedrag is van € 225.000. Aangezien Sander gehuwd is, en beide partners begunstigden zijn, bestaat recht op

een totale vrijstelling van € 323.000. De hypotheekschuld is echter lager, namelijk € 200.000. De vrijstelling die

betrekking heeft op deze uitkering is dan beperkt tot € 200.000. Er wordt dus belasting geheven over de rente

in een bedrag van € 25.000. Sander en zijn echtgenote houden in beginsel nog recht op een vrijstellingsbedrag

van € 123.000 dat bij een andere ‘kapitaalverzekering eigen woning’ verzilverd kan worden. Mogelijk hebben

Sander en zijn echtgenoot nog een andere kapitaalverzekering waarmee ze dan nog gebruik kunnen maken van

de resterende vrijstelling.

Let op:Verwar de imputatieregeling niet met de inkortingsregeling. Het zijn twee verschillende begrippen!

- De imputatieregeling stelt dat een vrijgestelde uitkering de hoogte van de life-time-vrijstelling verlaagt.

- De inkortingsregeling (zie hoofdstuk 6) is de regeling die stelt dat een vrijgestelde uitkering uit een KEW de renteaftrek beperkt bij aankoop van een nieuwe woning.

7.1.4.2 Verhoging van de vrijstelling

Naast verminderd kan de vrijstelling ook worden verhoogd. Dit gebeurt als de kapitaalverzekering eigen woning tot uitkering komt door het overlijden van de partner. Bij overlijden van de fiscale partner kan de vrijstelling van de langstlevende echter worden verhoogd met de vrijstelling waarop de overleden partner recht zou hebben gehad (tot maximaal het bedrag van die kapitaaluitkering). Het is bovendien toegestaan om zo veel mogelijk de vrijstelling van de overleden partner te benutten, zodat de langstlevende partner nog zo veel mogelijk van diens eigen vrijstelling overhoudt.

Ook de begunstigde van de uitkering uit de kapitaalverzekering eigen woning bij het overlijden van iemand waarvan hij geen partner is, kan gebruikmaken van de vrijstelling van die overledene. Een uitkering van bijvoorbeeld € 100.000 zal dan tot een verhoging van de vrijstelling (bij de langs-tlevende) leiden van € 100.000 op de eigen vrijstelling. De verhoging kan niet groter zijn dan het totale bedrag dat uit levensverzekering wordt uitgekeerd ten gevolge van het overlijden van de niet-partner. Als beide partners tegelijk overlijden gaat het niet gebruikte deel van de vrijstelling(en) van de overledenen naar de erfgenamen. Er hoeft geen familieband te zijn tussen de overledenen en de erfgenamen.

290


VoorbeeldTom en Britt Aartsen zijn partners. Ze hebben een kapitaalverzekering afgesloten voor de aflossing van de

hypothecaire geldlening van hun eigen woning. Het verzekerd kapitaal bedraagt € 300.000. Zowel Tom als Britt

zijn verzekeringnemer, verzekerde en begunstigde. Tom en Britt komen beiden gelijktijdig te overlijden ten

gevolge van een vliegtuigongeluk. Zij laten hun dochter Jantien als erfgenaam na. De uitkering wordt bij Jantien

in de heffing betrokken. Daartegenover kan Jantien de nog niet benutte vrijstellingen van haar ouders claimen

als zij aan de vrijstellingsvoorwaarden voldoet. In casu betekent dit dat van de uitkering niets belast wordt

(€ 300.000 -/- € 323.000). Daarmee is de kapitaalverzekering afgewikkeld. De vrijstelling kapitaalverzekering

eigen woning waarop Jantien uit eigen hoofde recht heeft, wordt niet beïnvloed.

7.1.5 Berekening rente-element bij toepassing vrijstelling

Het bedrag in de kapitaalsuitkering dat uitgaat boven het vrijgestelde bedrag is belast voor zover dit een rente-element bevat. Het rente-element is het gedeelte van het excedent dat overeenkomt met het evenredige deel dat als rente-element in de gehele kapitaalsuitkering is aan te wijzen. Dit bestanddeel wordt berekend via een formule: ((U - V)/U) x S. Hierbij is U de uitkering, V is de vrijstelling en S is het rentebestanddeel (uitkering uit de verzekering minus alle betaalde premies).

VoorbeeldPieter en Marianne van der Pols zijn gehuwd. Zij ontvangen een uitkering uit hun KEW van € 365.000. De

algemene vrijstelling voor Pieter een Marianne bedraagt € 323.000 (2 x € 161.500). De eigenwoningschuld

bedraagt € 400.000. Pieter en Marianne lossen het grootste deel van de lening af met het geld uit de KEW. De

rentecomponent is hetgeen dat zij ontvangen boven de vrijstelling. Bij een totaal aan betaalde premies van

€ 146.000 is de rentecomponent in de gehele uitkering een bedrag van € 219.000. In de formule betekent dit

((€ 365.000 -/- 323.000)/€ 365.000) x € 219.000 = € 25.200. Met betrekking tot de uitkering uit de KEW

moeten Pieter en Marianne dus € 25.200 opgeven bij hun aangifte IB als inkomsten uit de eigen woning.

7.1.6 Omzetting van kapitaalverzekeringen eigen woning

Het was mogelijk kapitaalverzekeringen eigen woning onbelast om te zetten in nieuwe kapitaalverzekeringen eigen woning. Over het algemeen wordt de opgebouwde waarde uit een eerste KEW rechtstreeks doorgestort naar de nieuwe verzekeraar, de tweede KEW, die vervolgens geruisloos doorloopt. De tweede verzekeraar neemt de premiehistorie van de eerste verzekeraar in acht. De tweede verzekering wordt dan ook aangemerkt als een voortzetting van de eerste kapitaalverzekering.

291


Het geruisloos voortzetten van een KEW blijft ook onder het nieuwe recht mogelijk. Echter hierbij gelden wel de regels van het overgangsrecht. Die stellen kort samengevat het volgende.Het regime van vóór 1 januari 2013 blijft gehandhaafd bij voortzetting mits:

het overeengekomen gegarandeerde kapitaal op 31 december 2012 na 31 december 2012 niet wordt verhoogd, ofbij het ontbreken van een gegarandeerd kapitaal, het op grond van de betreffende overeenkomst zoals die luidde op 31 december 2012, de te betalen inleg niet wordt verhoogd, ofde looptijd na 31 december 2012 niet wordt verlengd.

Overigens mocht bij een gegarandeerd kapitaal (KEW en SEW) dit gegarandeerde kapitaal tot 1 april 2013 worden verhoogd, zolang het kapitaal maar niet hoger is dan de op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld.

7.1.7 KEW en verhuizing

7.1.7.1 Tijdelijke twee woningen

Een aansluitende bewoning van eigen woningen, dat wil zeggen directe verhuizing van de oude naar de nieuwe woning, verloopt fiscaal zonder problemen, al dan niet door een periode van maximaal 3 jaren in een huurwoning. Aansluitende bewoning verloopt ook fiscaal geruisloos voor de KEW. Wel dient bij een verhuizing aan de hierboven genoemde voorwaarde van koppeling van de polis aan de eigen woning gedacht te worden, ingeval de KEW verpand is aan de hypotheekverstrekker. Bij verhuizing van woning A naar woning B moet op de polis worden aangetekend dat de aflossing bestemd is voor lening B in plaats van lening A.

Als er geen sprake is van aansluitende bewoning bieden de versoepelings- en verhuisregeling soelaas. Let op: deze regelingen zijn met ingang van 1 januari 2013 gewijzigd (zie hierna de subparagraaf Regeling vanaf 2013).

7.1.7.2 Overgang polis van box 1 naar box 3: versoepelingsregeling

Het kan dus voorkomen dat bij een verhuizing naar een huurhuis in afwachting van de realisatie van de nieuwe woning er wel een KEW is, maar geen eigen woning. In deze situatie is er sprake van een fictieve uitkering op de verzekering. Er wordt immers niet meer voldaan aan de eisen voor een KEW. Het rentebestanddeel in de fictieve uitkering is in beginsel belast en een beroep op de vrijstelling is niet mogelijk aangezien er (eventueel) niet voldaan is aan de eis van de minimale premieperiode, maar vooral omdat de geldlening niet wordt afgelost met de fictieve uitkering (de kapitaalverzekering keert immers niet daadwerkelijk uit). De lening wordt daarentegen afgelost met de opbrengst van de ‘oude’ woning.

292


In twee gevallen wordt heffing bij overgang van box 1 naar box 3 echter niet wenselijk geacht en wordt toch voorzien in een vrijstelling. De eerste ziet op de situatie dat ter zake van een verhuizing de polis wordt afgekocht of tot uitkering komt en de tweede situatie ziet op verhuizing naar een huurwoning terwijl de polis niet tot uitkering komt en wordt voortgezet. In dat geval kan er toch gebruik gemaakt worden van de kapitaalvrijstelling doordat de eis van de minimale premieperiode en de eis dat de geldlening met de uitkering moet worden afgelost dan komt te vervallen. Ten tijde van verhuizing wordt de vrijstelling van € 161.500 (2015) verminderd met de waarde in het economisch verkeer (fictieve uitkering) van de kapitaalverzekering eigen woning. Vanaf dat moment wordt deverzekering als in box 3 belast volgens de vermogensrendementsheffing.

7.1.7.3 Overgang polis van box 3 naar box 1: verhuisregeling

De verhuisregeling moet een dubbele heffing voorkomen. Dit doet zich voor als het nieuwe huis is gekocht en de polis weer kan voldoen aan de kwalificatie kapitaalverzekering eigen woning. Ten eerste zou dan de vrijstelling voor de kapitaalverzekering eigen woning veel lager zijn, omdat al een deel van de vrijstelling is gebruikt ten tijde van de fictieve uitkering. Ten tweede zou, zelfs wanneer de vrijstelling weer wordt hersteld tot het oude niveau, er sprake zijn van een dubbele heffing, doordat de kapitaalverzekering ook tijdelijk in box 3 is belast. Deze verhuisregeling was van toepassing wanneer de kapitaalverzekering binnen drie jaar, nadat deze in box 3 terecht was gekomen, weer als kapitaalverzekering eigen woning werd aangemerkt. Om deze dubbele heffing te voorkomen werd de vrijstelling voor kapitaalverzekeringen eigen woning allereerst verhoogd tot het bedrag dat de vrijstelling had op het moment voor de fictieve uitkering, het verbruikte deel werd weer bij de vrijstelling geteld.

Om dubbele heffing te voorkomen als gevolg van de belasting in box 3, werd aangesloten bij de regeling voor kapitaalverzekeringen die op enig moment werden aangemerkt als kapitaalverzekering eigen woning. Dit houdt in dat de rente die gerijpt is in de periode dat de kapitaalverzekering in box 3 belast werd, wordt aangemerkt als extra gestorte premie. Deze ‘premie’ heeft geen invloed op het bandbreedtecriterium. Voor de verhouding 1:10 mag dus gewoon worden gekeken naar de werkelijk betaalde premies.

VoorbeeldJudith de Boer verkocht haar huis op 1 januari 2007 en ging tijdelijk in een huurhuis wonen. Op 1 januari 2009

kocht zij een nieuwe woning. Judith’s KEW-polis (waarde € 50.000 en betaalde premie € 30.000) komt door de

verkoop van haar woning fictief tot uitkering (zij heeft geen eigen woning meer). Met toepassing van de

vrijstelling hoeft zij echter niets te betalen. Haar vrijstelling neemt echter wel af met € 50.000. De

kapitaalverzekering van Judith wordt belast in box 3. Op het moment dat Judith haar nieuwe huis betrekt, wordt

de kapitaalverzekering (waarde € 60.000 en betaalde premies € 35.000) weer aangemerkt als een KEW-polis. De

vrijstelling wordt verhoogd tot de oorspronkelijke waarde. De gestorte premie wordt gesteld op de betaalde

premie (€ 35.000) en het rentebestanddeel in de periode dat de polis in box 3 belast was (€ 5.000), dus totaal

op € 40.000.

293


Het voorbeeld gaat uit van een fictieve uitkering. Strikte toepassing van de wet zou ook betekenen dat de voor renteaftrek in aanmerking komende hypotheekschuld verminderd zou moeten worden met de fictieve uitkering. Er is immers bepaald dat de reeds eerder genoten vrijstelling voor een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning in mindering moet worden gebracht op de hypotheekschuld die in aanmerking mag worden genomen (inkortingsregeling). Dit wordt als overkill gezien, zodat in dit geval de fictie als het ware wordt teruggenomen. De vrijstelling wordt hersteld, zodat ook de hypotheekrente aftrekbaar is, mits de nieuwe woning uiterlijk drie kalenderjaren daarna werd verworven.

Wanneer de kapitaalverzekering niet binnen drie jaar weer was aangemerkt als kapitaalverzekering eigen woning, kon geen gebruik worden gemaakt van de verhuisregeling.

7.1.7.4 Regeling vanaf 2013

Onder de nieuwe fiscale behandeling van de eigen woning blijft het overgangsrecht voor de eigenwoningschuld slechts behouden indien er binnen het kalenderjaar waarin de eigenwoningschuld wordt afgelost of in het daaropvolgende jaar opnieuw een eigenwoningschuld ontstaat. In een besluit van de minister is vastgelegd dat dit ook geldt voor een KEW, SEW of BEW. Hierover hebben we al geschreven in hoofdstuk 7.

De verhuistermijn van 3 jaar wordt nog wel in de wet genoemd voor een bestaande KEW, SEW of BEW. Kennelijk duidt deze wettekst slechts op de situatie dat zich een dergelijke verhuizing heeft voorgedaan vóór 2013. In die gevallen telt de aanwas in de periode dat de KEW, SEW of BEW in box 3 viel, dus mee als betaalde premies, indien er sprake zou zijn van een mogelijk belast rentebestanddeel.

7.1.8 KEW en echtscheiding

Het is ook mogelijk één kapitaalverzekering in twee kapitaalverzekeringen om te zetten. Dit is bijvoorbeeld van belang bij echtscheiding en beide partners willen een deel van de waarde van de KEW meenemen. Bij een verdeling dient de toerekening van de in het verleden voldane premies plaats te vinden naar rato van de waarden van de twee nieuwe kapitaalverzekeringen op het tijdstip van het ontstaan daarvan (de omzettingswaarden). De twee nieuwe kapitaalverzekeringen worden geacht een voortzetting te zijn van de eerste.

Naast het splitsen van de KEW in twee polissen kan ook een van beide partners de KEW polis houden en de andere partner uitkopen. Het is immers toegestaan dat de verzekerde en verzekeringnemer de belastingplichtige zelf of diens (ex-)partner is.

294


7.1.9 Het premiedepot

Verschillende levensverzekeringsmaatschappijen stelden verzekeringnemers in de gelegenheid voor alle of een aantal premies, een premiedepot te vormen. Het gestorte bedrag wordt afzonderlijk geadministreerd en is rentedragend. De rente wordt op het depot bijgeschreven. De premies worden op gezette tijden aan het depot onttrokken.Vanaf 2013 zal deze constructie voor KEW’s uiteraard niet meer worden toegepast. Bestaande situaties worden wel gerespecteerd.

7.2 OVERGANGSRECHT NAAR WET IB 2001

De Wet IB 2001 kent voor op 31 december 2000 bestaande kapitaalverzekeringen een overgangsregeling. In deze paragraaf wordt op hoofdlijnen beschreven wat er met bestaande verzekeringen gebeurt en wat dat voor consequenties heeft.

Als de polis na 1 januari 2001 is afgesloten geldt het regime van de Wet IB 2001. Aan dit overgangsregime verandert niets per ingangsdatum 1 januari 2013. Wel blijven de voorwaarden zoals die golden per 1 januari 2001 van toepassing. Zodra daar niet meer aan voldaan wordt, vervalt het overgangsrecht zoals bedoeld in 2001. Echter, het omzetten naar een polis met een KEW-clausule is niet meer mogelijk na 1 januari 2013 (in sommige situaties na 1 april 2013). We nemen het overgangsrecht van 1 januari 2001 door.

Als de polis op 31 december 2000 bestond, moet eerst bepaald worden of het overgangsregime 2001 van toepassing is. Er moet worden vastgesteld of een op 31 december 2000 bestaande kapitaalverzekering in aanmerking komt voor het overgangsrecht. In de eerste plaats moet de verzekering afgesloten zijn voor 14 september 1999. Verder komt het er op neer dat moet worden beoordeeld of de verzekering op 31 december 2000 ‘op weg was’ naar een vrijgestelde uitkering uit de Wet IB 1964.

Wanneer deze verzekering regulier wordt afgewikkeld, zal de uitkering nog getoetst moeten worden aan de regels van de Wet IB 1964. Normaliter zal de uitkering onbelast zijn als dat onder die wet ook zo zou zijn geweest.

Een verzekering die per 1 januari 2001 is gekwalificeerd als KEW en die ‘op weg is’ naar een vrijgestelde uitkering zal bij een uitkering op of na 1 januari 2001 nog moeten worden getoetst aan de regels van de Wet IB 1964. Bij een reguliere afwikkeling heeft de pré-Brede Herwaarderingspolis (verzekering van voor 1 januari 1992) een vrijstelling (in box 1) van € 161.500 (2015) per persoon plus de waarde economisch verkeer van deze polis per 31 december 2000. Bij een reguliere afwikkeling heeft de Brede Herwaarderingspolis (verzekering van na 1 januari 1992) een vrijstelling (in box 1) van € 161.500(2015) per persoon. Als er een niet-reguliere uitkering plaatsvindt, geldt voor beide polissen dat het totale rentebestanddeel van de polis in box 1 wordt belast.

295


Kapitaalverzekeringen die per 1 januari 2001 niet zijn gekwalificeerd als kapitaalverzekering eigen woning, worden vanaf 1 januari 2001 belast in box 3. Ook spaarhypotheken en gemengde verzekeringen die verpand zijn gaan naar box 3. De aanwezigheid van een verpandingsclausule betekent dus niet dat de verzekering vanzelf in box 1 komt! Daarvoor is aanvullende actie van de verzekeringnemer nodig. Gedurende de looptijd zal de verzekering onderdeel uitmaken van het vermogen voor de vermogensrendementsheffing

Een polis die op 14 september 1999 al bestond heeft in box 3 een eigen vrijstelling van maximaal€ 123.428 per persoon. Deze vrijstelling wordt niet geïndexeerd. Bij fiscale partners wordt deze vrijstelling verdubbeld.

VoorbeeldPeter is belastingplichtig in box 3 voor een kapitaalverzekering met een waarde van € 200.000. Marian (zijn

fiscale partner) is dit voor een kapitaalverzekering met een waarde van € 46.856. De kapitaalverzekeringen

bestonden al op 14 september 1999. Peter en Marian hebben in box 3 elk recht op een vrijstelling van

€ 123.428. Hoe wordt dit verwerkt in de aangifte?

Als de rendementsgrondslag aan Peter wordt toegerekend dan geeft hij twee kapitaalverzekeringen (ter waarde

van € 246.856) aan en heeft hij recht op een dubbele vrijstelling van in totaal € 246.856.

7.2.1 Overgang van box 3 naar box 1

7.2.1.1 Polissen die gesloten zijn tussen 14 september 1999 en 31 december 2000

Voor polissen die tussen 14 september 1999 en 31 december 2000 gesloten zijn, bestaat geen vrijstelling in box 3. Dit betekent dat de waardeontwikkeling jaarlijks naar een fictief rendement belast wordt. Als er bijvoorbeeld een eigen woning aangekocht werd, kon de kapitaalverzekeringvanaf dat moment aan de eigen woning gekoppeld worden. Hierdoor valt de verzekering onder de regelgeving van box 1 en vindt heffing pas plaats op het moment van expiratie. Om een dubbele heffing te voorkomen wordt het reeds in box 3 opgebouwde rentebestanddeel (fictief) gezien als een betaalde premie voor de kapitaalverzekering eigen woning.In het overgangsrecht 2013 is bepaald dat mensen met een dergelijke polis nog tot 1 april 2013 de tijd hadden om hun polis alsnog om te zetten naar een KEW.

7.2.1.2 Polissen die al bestonden op 14 september 1999

Polissen die op 14 september 1999 bestonden, hebben in box 3 een eigen vrijstelling van € 123.428. Hierdoor wordt er in box 3 voor zover de kapitaalverzekering niet meer waard is dan die vrijstelling geen renteaangroei belast. Als dergelijke polissen aan de eigen woning zijn gekoppeld, is er dan ook geen reden om met een fictief betaalde premie rekening te houden. Aan dit overgangsregime is niets veranderd per 1 januari 2013. Deze polissen kunnen conform het overgangsrecht van 2001 worden afgewikkeld zoals destijds bedoeld was. Hierbij blijft gelden dat het overgangsrecht 2001 vervalt, zodra het verzekerd kapitaal wordt verhoogd, de inleg wordt verhoogd, de looptijd wordt verlengd of het doelvermogen wordt verhoogd.

296


Een extra storting in een dergelijke polis in enig polisjaar leidt tot het verlies van het overgangsrecht 2001 met als gevolg dat de polis naar box 3 verhuist.Immers, vanaf 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk om de polis aan te merken als een KEW of om de polis geruisloos voort te zetten naar banksparen.

7.2.2 Op 31-12-2000 bestaande polissen en de imputatieregeling

De imputatieregeling houdt in dat de life-time-vrijstelling van een belastingplichtige wordt verlaagd met een vrijgestelde uitkering. Er is zowel een life-time-vrijstelling voor een KEW van € 161.500(2015), als een life-time-vrijstelling voor een box 3-kapitaalverzekering van voor 14 september 1999 van € 123.428. Wanneer een verzekering tot uitkering komt met gebruikmaking van een van deze twee vrijstellingen, verlaagt deze uitkering beide vrijstellingen onder invloed van de imputatieregeling.

VoorbeeldHan heeft twee kapitaalverzekeringen. Hij heeft in september 1995 een kapitaalverzekering gesloten met een

looptijd van 20 jaar. De kapitaalverzekering zal op 1 september 2015 € 100.000 uitkeren. Op 1 januari 2001 is

deze verzekering blijven doorlopen in box 3, onder de vrijstelling van € 123.428.

Op 1 augustus 2006 koopt hij een woning en financiert hij deze voor € 150.000. Hij sluit hiernaast een KEW

waarmee de lening 25 jaar later gegarandeerd volledig wordt afgelost.

Gedurende de looptijd zijn beide polissen onbelast. De verzekering uit 1995 blijft onder de grens van € 123.428

en een KEW is nooit belast tijdens de looptijd, mits aan de voorwaarden voldaan wordt.

In 2015 keert de oudste kapitaalverzekering uit. De uitkering van € 100.000 is belastingvrij. Op dat moment

verlaagt deze uitkering de life-time vrijstelling van Han in box 3 van € 123.428 naar € 23.428.

Maar ook zijn KEW-vrijstelling imputeert (wordt verlaagd) van € 161.500 (of de dan geldende vrijstelling) naar

€ 61.500.

De KEW blijft toch onbelast tijdens de looptijd. Maar als de KEW op 1 augustus 2031 tot uitkering komt

(€ 150.000), is deze uitkering deels belast. De vrijstelling van Hans is immers nog maar € 61.500. Het

rentebestanddeel in het meerdere is belast in box 1, omdat hij eerder een vrijgestelde uitkering in box 3 heeft

genoten.

Andersom geldt de imputatieregeling ook: stel dat de kapitaalverzekering uit 1995 pas in 2035 tot uitkering zou

zijn gekomen (er was een looptijd van 40 jaar afgesproken), dan zou eerst de KEW belastingvrij tot uitkering

zijn gekomen in 2031. Op dat moment zou direct de box-3 vrijstelling van € 123.428 verlaagd zijn met

€ 150.000 tot nihil. De hele kapitaalverzekering in box 3 zou dan belast zijn. We gaan hier niet in op de

complexe berekeningsmethodiek van de belaste verkrijging van de box-3-polis.

De imputatieregeling op de KEW-vrijstelling geldt niet voor kapitaalverzekeringen die zijn afgeslotenvóór 1 januari 1992. Wanneer een kapitaalverzekering van voor 1992 tot uitkering komt, verlaagt deze uitkering wel de box 3-vrijstelling van € 123.428, maar niet de KEW-vrijstelling van € 161.500 (2015).

297


7.3 BANKSPAARPRODUCTEN

Vóór 1 januari 2008 was het ook mogelijk bij een bank of een beleggingsinstelling te sparen ter aflossing van de eigenwoningschuld. Een belastingplichtige kon alleen geen gebruikmaken van de vrijstellingen in box 1. Een bankrekening of een beleggingsrecht viel voor de heffing van de inkomstenbelasting in box 3. De bezitter van een bankrekening of een beleggingsrecht betaalde dus vermogensrendementsheffing over het gemiddelde vermogen.

VoorbeeldGonnie Otten belegt sinds 1998 op een beleggingsrekening. Met het toekomstige saldo van deze

beleggingsrekening wil zij in het jaar 2031 haar hypothecair krediet aflossen. De waarde van haar

beleggingsrekening valt onder de heffing van box 3. Zou Gonnie tussen 2008 en 2013 een beleggingsrekening

geopend hebben met als doel in de toekomst haar hypothecair krediet af te lossen, dan kon deze rekening ook

vallen in box 1. Dit komt door de invoering van het banksparen. Gonnie had haar bestaande beleggingsrekening

in kunnen brengen in een BEW. Hiervoor golden wel bepaalde voorwaarden.

7.3.1 Waarom invoering van banksparen?

De overheid wilde met het banksparen de keuzemogelijkheid vergroten voor leners die sparen ter aflossing van de eigenwoningschuld. Door het vergroten van deze keuzemogelijkheid is er meer concurrentie op de markt gekomen. De verwachting van de initiatiefnemers van het wetsvoorstel was dat toename van de concurrentie een bijdrage levert aan de transparantie. Dit zorgde vervolgens voor een verlaging van de kostenstructuur van financiële producten. Op het moment van invoering van het banksparen was het namelijk voor veel verzekeringnemers met een KEW ondoorzichtig wat zij aan kosten betaalden binnen de KEW. Inmiddels is dit duidelijker geworden en zijn de kosten beperkt.

7.3.2 Wat is banksparen voor de eigen woning?

Banksparen voor de eigen woning wil zeggen dat een belastingplichtige met een eigenwoningschuld belastingvrij kan sparen bij een bank of een beleggingsinstelling ter aflossing van de eigen woning. Dit kan door het sparen op een bank- of een beleggingsrekening. Zoals al eerder aangegeven, is het niet meer mogelijk om de rente van een bankspaarhypotheek als aftrekpost op te voeren, als die na 1 januari 2013 is ingegaan. Dit luidde het einde in van de bankspaarproducten (SEW en BEW). Er geldt wel een overgangsrecht voor op 31 december 2012 bestaande bankspaarproducten. De rechten van die bankspaarhouders blijven geëerbiedigd. Daarom is kennis van de bankspaarproducten van groot belang.

Het belastingvrij sparen binnen een SEW of BEW kan tot bepaalde geïndexeerde vrijstellingen. Deze vrijstellingen zijn gelijk aan de vrijstelling van de KEW. De waarde van de bankrekening of het beleggingsrecht valt in box 1. Door de invoering van banksparen zijn er dus nieuwe producten op de hypothekenmarkt ontstaan. De wetgever stelt uiteraard bepaalde voorwaarden aan de nieuwe producten op het gebied van banksparen.

298


Spaarrekeningen komen voor in vormen die met elkaar te vergelijken zijn. Verschillen tussen spaarrekeningen zijn:• de hoogte van de te ontvangen rente; en/of• het tijdstip van rentebetaling.

Aan een spaarrekening waarmee een eigenwoningbezitter belastingvrij wil sparen, zijn bepaalde voorwaarden gesteld. Juridisch gezien gaat het om eenzelfde rechtsfiguur als bij een gewone spaarrekening. Dit geldt ook voor een beleggingsrekening. Een rekening en een verzekering hebben, los van de fiscale ongelijkheden, twee verschillen:• een verzekering heeft een einddatum en een rekening niet; en• met een verzekering kan je een risico verzekeren en op een rekening niet.

7.3.2.1 Geen einddatum

Een verschil met een kapitaalverzekering is dat een bankrekening juridisch gezien geen einddatum heeft. De kapitaalverzekering eindigt op het moment dat de einddatum wordt bereikt. Voor een bankrekening ligt dit dus anders. De rekening loopt door tot dat deze wordt opgeheven. Er ontstaat bij een bankrekening dus geen recht op een uitkering.

7.3.2.2 Geen risico

Een tweede verschil is de uitkering bij overlijden. Op een bankrekening kan een eigen woningbezitter nooit een uitkering bij overlijden verzekeren. Dit is alleen mogelijk binnen een KEW. Als de klant naast een SEW of BEW toch een overlijdensdekking wenst, moet hij een aparte overlijdensrisicoverzekering afsluiten.

De waarde van een dergelijke ‘losse’ risicoverzekering telt als bezitting mee voor de heffing van de inkomstenbelasting in box 3. De uitkering bij overlijden valt dan ook niet in box 1. Daarnaast is het ook fiscaal niet verplicht de uitkering bij overlijden uit de verzekering aan te wenden voor de aflossing van de eigenwoningschuld.

VoorbeeldMarieke sluit een BEW af. Naast dit BEW verzekert zij zich zelf bij overlijden op een aparte risicoverzekering.

Het verzekerd kapitaal op deze verzekering bedraagt € 150.000. De begunstigde op de verzekering is haar

vriend Bart. De overlijdensrisicoverzekering heeft geen waarde zolang Marieke leeft. Er is dus geen

belastingheffing verschuldigd. Als Marieke overlijdt, ontvangt Bart een uitkering van € 150.000. Dit bedrag

ontvangt hij in box 3. Met andere woorden: zodra het bedrag op zijn rekening staat, telt het mee voor de

vermogensrendementsheffing.

Het zou wel zo kunnen zijn dat de overlijdensrisicoverzekering een verplichting van de bank was. In dat geval

zal de polis verpand zijn aan de bank en kan deze de uitkering gebruiken voor verlaging van de schuld.

299


7.3.3 Voorwaarden SEW en BEW

De voorwaarden aan een SEW en BEW hebben betrekking op:• eigenwoningschuld; • geblokkeerde rekening;• minimale duur premiebetaling;• bandbreedte-eis;• bijboeking van de rendementen; • bank- of beleggingsinstelling.

In onderstaande paragrafen gaan we in op deze voorwaarden.

7.3.3.1 Eigenwoningschuld

De rekeninghouder moet gedurende de looptijd een eigenwoningschuld hebben om te kunnen sparen via een SEW of BEW. Dit mag ook de eigenwoningschuld zijn van de partner.

Voor de vormgeving van een SEW of BEW maakt een bank gebruik van een clausule. De bank neemt de volgende of een soortgelijke clausule op in de voorwaarden van de rekening: “De rekeninghouder zal het tegoed aanwenden ter aflossing van diens eigenwoningschuld in de zin van de Wet inkomstenbelasting 2001”. Samen met de andere fiscaal gestelde voorwaarden is met een dergelijke clausule de vormgeving van de SEW of BEW voldoende bepaald. De andere fiscaal gestelde voorwaarden hebben betrekking op: • het aantal jaren inleg; • de hoogte van de inleg; en • de looptijd van de rekening.

Geen eigenwoningschuld meer

Als de rekeninghouder het uitgekeerde bedrag gebruikt voor een ander bestedingsdoel, is de rekening of het recht niet langer een SEW of BEW. De rekening of het recht valt voor de heffing van de inkomstenbelasting dan in box 3. De rekeninghouder betaalt belasting in box 1 over het rendementsbestanddeel. Dit is dus hetzelfde als bij een KEW.

VoorbeeldLieke Houtman heeft een SEW afgesloten toen zij een eigen woning kocht. Het huidige inkomen van Lieke

bedraagt € 62.000. Met de top van haar inkomen valt zij in de 52%-schijf van box 1. Enkele jaren nadien ziet

Lieke een gigantisch mooie auto staan bij de dealer. Zij besluit het geld uit haar SEW aan te wenden voor

aankoop van deze auto en ze doet dat direct. Op haar rekening staat een bedrag van € 15.000. Voorheen

betaalde zij een totaalbedrag van € 8.000 op de SEW. Het rentebestanddeel dat in haar SEW aanwezig is,

bedraagt € 15.000 -/- € 8.000 = € 7.000. Deze € 7.000 is belast in box 1 tegen 52%. Een auto die wordt

aangewend voor privégebruik is vrijgesteld in box 3. Aangezien Lieke het geld direct aanwendt voor de aankoop

van een auto, wordt de waarde dus niet belast in box 3.

300


Verhuisregeling

Op de SEW of BEW is ook de verhuisregeling van toepassing die geldt bij de KEW. Bij verhuizing naar een huurwoning kon de belastingplichtige dus kiezen voor: • het laten uitbetalen van het bedrag op de SEW of het BEW onder gebruikmaking van de

vrijstelling; dan wel• het voortzetten van de SEW of het BEW in box 3 gedurende drie jaar.

In het laatste geval kon de rekening op een later moment, als er weer sprake was van een fiscale eigen woning, worden teruggebracht naar box 1 als een SEW of BEW. Hierbij gelden dezelfde regels en fiscale aandachtspunten als bij een KEW. Dat betekent dus ook dat de verhuisregeling sinds 2013 aansluit bij het overgangsrecht van de eigenwoningschuld. Dat wil zeggen dat een fictief gedeblokkeerde SEW of BEW binnen het lopende kalenderjaar of het daaropvolgende jaar weer moet zijn aangemerkt als SEW of BEW om het overgangsrecht te behouden.

7.3.3.2 Geblokkeerde rekening

Een geblokkeerde rekening is een rekening die de rekeninghouder alleen mag deblokkeren bij aflossing van de eigenwoningschuld. Met andere woorden: de rekeninghouder mag alleen geld van de rekening afhalen als hij dit gebruikt voor aflossing van zijn eigenwoningschuld. Dit kan slechts eenmalig gedurende de looptijd van de bankrekening of het beleggingsrecht. Het is dus niet de bedoeling dat de lener via de rekening periodiek aflost. De behaalde rendementen boekt de bank- of beleggingsinstelling bij op de geblokkeerde rekening. Deze mogen dus ook niet tussentijds vrijvallen.

VoorbeeldChrista ter Louw vindt haar hypothecaire geldlening te hoog. Ze wil € 20.000 aflossen. Haar SEW heeft een

waarde van € 40.000. Tot nu toe legde zij totaal € 35.000 op haar SEW in. Ze belt haar hypotheekadviseur. Hij

legt haar uit dat het niet verstandig is een deel van de waarde van haar SEW aan te wenden voor een

tussentijdse aflossing van € 20.000. De fiscus gaat er dan vanuit dat zij haar gehele SEW heeft gedeblokkeerd.

Ze moet dan belastingbetaling in box 1 over het rendement binnen haar SEW. Dit rendement is € 5.000

(€ 40.000 -/- € 35.000).

Twee rekeninghouders

Het is mogelijk een spaarrekening eigen woning aan te houden met twee rekeninghouders door middel van een ‘en/of’-rekening of een ‘en/en’-rekening. De fiscus rekent het tegoed van de rekening in gelijke delen toe aan de rekeninghouders. Hierbij kijkt de fiscus niet naar de juridische gerechtigheid van de rekeninghouders ten opzichte van de rekening. Voor ieder van de rekeninghouders geldt fiscaal dat deze zelfstandig een SEW of BEW heeft ter grootte van de helft van het tegoed van de rekening. Voor die helft kan de rekeninghouder op de contractuele einddatum zijn vrijstelling benutten. Natuurlijk moet de SEW of BEW dan wel aan de gestelde fiscale voorwaarden hebben voldaan. Dit geldt ook bij eerder beëindiging van een SEW of BEW als beide rekeninghouders naar een huurwoning verhuizen. Voor de financiële instellingen houdt deze fiscale behandeling in dat de renseignering van fiscaal relevante gegevens moet plaatsvinden per rekeninghouder afzonderlijk. Voor iedere rekeninghouder geldt dit voor de helft van het tegoed op de rekening.

301


BEW en nog niet uitgekeerde dividenden

Als een belegger zijn BEW deblokkeert, kan het zo zijn dat er nog een dividenduitkering volgt in de periode hierna. Dit nog niet uitgekeerde dividend op tijdstip van deblokkeren, valt buiten het regime van het BEW. Een belegger kan zijn dividend dan ook gebruiken voor andere doeleinden. Blokkering en/of deblokkering van dit dividend is/zijn in die situatie dus niet aan de orde. Als aanbieders van een BEW-product in de toekomst met constructies op deze regeling inspelen, zal de overheid dit bestrijden.

VoorbeeldAnnika van Morsel heeft een BEW. Ze lost met de waarde van dit BEW haar eigenwoningschuld af op 10 maart.

Haar dividend van dat jaar is op 1 maart vastgesteld, maar nog niet uitbetaald. De uitbetaling van het dividend

volgt op 15 maart. Dit dividend valt buiten het regime van het BEW. Annika kan dit dividend ook aanwenden

voor andere doeleinden, zoals het betalen van haar vakantie.

7.3.3.3 Minimale duur premiebetaling

Er moet tenminste 15 jaar of tot eerder overlijden van de geldlener of zijn partner jaarlijks een bedrag worden overgemaakt op het SEW of BEW.

7.3.3.4 Bandbreedte-eis

De hoogste inleg mag bij een SEW of een BEW ook niet hoger zijn dan tien maal de laagste inleg. Deze bedragen moeten op jaarbasis met elkaar vergeleken worden. Hiermee bedoelt de wetgever niet een kalenderjaar, maar periodes van 12 maanden te rekenen vanaf het tijdstip van het openen van de SEW of BEW. De bandbreedte-eis wordt dus op eenzelfde wijze toegepast als bij de KEW.Uiteraard geldt ook hier dat een verhoging niet meer is toegestaan sinds 2013, zonder dat het bedrag in zijn geheel deblokkeert. Alleen verlagingen zijn zonder fiscale consequenties mogelijk.

7.3.3.5 Bank- of beleggingsinstelling

Alleen een kredietinstelling of financiële onderneming die in Nederland het bankbedrijf of het bedrijf van beleggingsinstelling mag uitoefenen, kan een SEW of BEW verkopen. Dit betekent dat een beleggingsonderneming (vermogensbeheerder) die niet kwalificeert als belegginginstelling volgens de Wet op het financieel toezicht (Wft) niet als uitvoerder van een BEW mag optreden.

7.3.4 Vrijstellingen

Het voordeel uit een SEW of een BEW is vrijgesteld tot een bedrag van € 161.500 (2015) per belastingplichtige bij een minimale betalingsduur van 20 jaar. Als de rekeninghouder minimaal 15 jaar de premie betaalt, is er een vrijstelling € 36.600 (2015) van toepassing. Als er sprake is van fiscaal partnerschap geldt er een vrijstelling voor de partners tezamen van € 323.000 bij 20 jaar. Bij 15 jaar is dit € 73.200. Net als bij de KEW blijft een vrijstelling eenmaal gedurende het leven gehandhaafd. Uiteraard geldt het ook als bij de KEW dat de eigenwoningschuld de vrijstelling begrenst. Er gelden dus dezelfde vrijstellingen als een KEW.

302


VoorbeeldJaap van Meggelen is alleenstaand. Hij heeft op 31 december 2012 een woning met een hypothecair krediet van

€ 100.000. Hij heeft een BEW met een looptijd van 20 jaar. De maximale vrijstelling op het BEW is € 100.000.

De vrijstellingen van KEW, SEW en BEW worden geïntegreerd zodat een belastingplichtige in totaal recht heeft op één vrijgesteld bedrag. Het maakt hierbij niet uit welke van de drie (KEW, SEW of BEW) dit bedrag komt.

VoorbeeldPim heeft in 2004 een KEW-uitkering ontvangen van € 70.000. Deze uitkering is ten laste gegaan van zijn

vrijstelling. Hij sloot daarna in 2012 een BEW af. Voor het uiteindelijke saldo van dit BEW heeft hij dus nog

maar een vrijstelling van (2015) € 161.500 -/- € 70.000 = € 91.500.

Voor de SEW en BEW gelden dezelfde uitzonderingen als voor de KEW: indien eerder wordt gedeblokkeerd in geval van (echt)scheiding (verbreken fiscaal partnerschap), het aflossen van een restantschuld, of ingeval de belastingplichtige in de schuldsanering zit, geldt de hoge vrijstelling ongeacht de werkelijke looptijd. Gedurende die looptijd moet dan wel zijn voldaan aan de andere SEW-/BEW-eisen en de eigenwoningschuld moet zoveel mogelijk met het gedeblokkeerde bedrag worden afgelost.

7.3.4.1 Vrijstelling bij leven

Bij de vrijstellingen bij in leven zijn op de einddatum van het SEW of BEW gelden dezelfde toepassingen als bij een KEW. Een uitkering boven de vrijstelling is belast voor het rendementbestanddeel dat zit in het deel dat boven de vrijstelling uitkomt.

7.3.4.2 Vrijstelling bij overlijden

In tegenstelling tot een KEW is het niet mogelijk een risico af te dekken met een SEW of een BEW. Met andere woorden: als de eigenwoningbezitter een uitkering wenst bij overlijden of deze moet hebben van de geldgever, kan hij deze niet krijgen op een SEW of BEW aangezien het een bancair product is. Het is niets anders dan een geblokkeerde bankrekening waarvoor bepaalde voorwaarden gelden die de fiscale wetgeving stelt om belastingvrij te kunnen sparen.

Bij overlijden van de rekeninghouder valt de waarde van de bankrekening in de nalatenschap. Wie de rechthebbenden zijn van het tegoed op de bankrekening bepaalt het erfrecht of een testament. De rechthebbende zal het bedrag moeten aanwenden voor de aflossing van de eigenwoningschuld. De rechthebbende mag de door de overleden persoon nog niet benutte vrijstelling op dat moment benutten. Maar een langstlevende partner kan er ook voor kiezen de SEW of het BEW voort te zetten.

303


Eén rekeninghouder

De achterblijvende partner waarvan de overleden partner een BEW of SEW had op één naam heeft de volgende mogelijkheden:• Het laten uitkeren van het SEW of het BEW en de vrijstelling van de overledene direct benutten. • Het SEW of het BEW voorzetten en de vrijstelling van de overleden partner in de toekomst

benutten. De rechthebbende benut op dat moment niet de vrijstelling van de overledene. De vrijstelling van de langstlevende partner wordt dan verhoogd met het bedrag van het tegoed dat aan de overleden rekeninghouder toekwam. Deze verhoogde vrijstelling kan de langstlevende partner in de toekomst benutten.

VoorbeeldJos en Maaike van der Leck zijn gehuwd op huwelijkse voorwaarden. Maaike heeft de woning en het hypothecair

krediet op haar naam staan. De hoogte van het hypothecair krediet bedraagt € 160.000. Daarnaast heeft Maaike

een BEW. Hiermee verwacht zij over 20 jaar het hypothecair krediet af te kunnen lossen. Maar Maaike overlijdt

voor die tijd. Jos zet het BEW voort. De waarde van het BEW op het moment van overlijden bedraagt € 70.000.

Dit heeft de volgende consequentie:

• De vrijstelling van Jos wordt € 70.000 hoger.

• De vrijstelling voor Jos is dus € 231.500 (€ 161.500 + € 70.000).

• De hoogte van het hypothecaire krediet beperkt de vrijstelling van Jos tot € 160.000.

Jos kan dus belastingvrij sparen tot een bedrag van € 160.000 binnen het BEW.

Bij een KEW is het niet mogelijk bij overlijden de verzekering voort te zetten. De verzekering komt tot uitkering als de verzekerde overlijdt. De vrijstelling wordt op dat moment benut.

Twee rekeninghouders

Bij een SEW of BEW op twee namen kan de langstlevende partner kiezen voor:• voortzetting van de gehele waarde van de rekening of het gehele recht. De vrijstelling van de

langstlevende partner wordt dan verhoogd met de helft van de waarde van het tegoed bij overlijden.

• de helft van het tegoed deblokkeren en hiermee de eigenwoningschuld aflossen. De andere helft die wordt toegerekend aan de langstlevende rekeninghouder blijft gewoon bestaan.

• de gehele waarde van de rekening of het gehele recht deblokkeren en hiermee de eigenwoningschuld aflossen.

VoorbeeldPatrick en Simone zijn gehuwd en hebben een gezamenlijke SEW afgesloten. Patrick overlijdt. Op het moment

van overlijden van Patrick bedraagt de waarde van de SEW € 50.000. Simone besluit de SEW voort te zetten.

Haar vrijstelling wordt verhoogd met € 25.000 (de helft van € 50.000).

304


Vergelijking met KEW

De vrijstelling bij overlijden voor een KEW is niet te vergelijken met de vrijstelling voor een SEW of BEW. Dit komt doordat het twee verschillende producten zijn. Bij een KEW is het wel mogelijk een overlijdensrisicodekking te verzekeren en bij een SEW of BEW niet.

VoorbeeldMarian en Rens wonen samen en hebben een KEW. Ze hebben een eigenwoningschuld ter grootte van

€ 300.000. De KEW keert een bedrag uit van € 260.000 bij overlijden van Marian of Rens voor 5 april 2020.

Zowel Marian als Rens hebben beiden nog een volledige vrijstelling van € 161.500 (2015). Marian overlijdt in

het jaar 2015. De vrijstelling van Rens wordt nu verhoogd met de onbenutte vrijstelling van Marian. Rens heeft

dus recht op een totale vrijstelling van € 323.000 (2 x € 161.500). Voorwaarde daarbij is wel dat Rens met de

uitkering uit de KEW gebruikt om de eigenwoningschuld af te lossen. Voor dat gedeelte is er in de toekomst dan

geen renteaftrek meer in box 1. Na aflossing heeft Rens nog een vrijstelling over van € 63.000 (€ 323.000 -/-

€ 260.000).

7.3.5 Fictieve uitkering

Net zoals voor de KEW, geldt ook dat er bij een SEW of BEW sprake kan zijn van een fictieve uitkering, al heet dat een fictieve deblokkering. De wetgever gaat er dan vanuit dat de SEW of het BEW gedeblokkeerd is. Dit wil niet altijd zeggen dat de rekening daadwerkelijk vrijvalt, maar de lener is wel belasting verschuldigd over het rentebestanddeel in box 1. Vervolgens is de waarde van de SEW of het BEW belast in box 3.

Er is sprake van een fictieve uitkering bij:• het niet meer voldoen aan de voorwaarden van een SEW of BEW zoals we eerder beschreven

hebben; of• vervreemding of verdeling van de SEW of het BEW. Er geldt geen fictieve uitkering als de SEW

of het BEW wordt vervreemd of verdeeld bij het aangaan of beëindigen van een partnerschap, waarbij de SEW of het BEW wordt voortgezet; of

• het onderbrengen van de SEW of het BEW in het vermogen van een onderneming; of• het gedeeltelijk deblokkeren van de SEW of het BEW; of• overschrijding van een termijn van dertig jaar na aanvang van de SEW of het BEW.

7.3.6 Uitruil en inbreng SEW/BEW en KEW

Een verzekeringnemer kon een bestaande KEW omzetten in een SEW of BEW. De fiscus gaat er dan vanuit dat de SEW of het BEW een voortzetting is van de ‘oude’ KEW. Zij zien de afkoopwaarde van de KEW in het kader van de bandbreedte-eis niet als extra storting op de/het nieuwe SEW of BEW. Bij bepaling van de duur geldt de oorspronkelijke ingangsdatum van de ‘oude’ KEW.

305


VoorbeeldPatricia en Karel hebben een KEW afgesloten in 2002. Ze hebben in het eerste jaar eenmalig een extra hoge

premie betaald van € 10.000 naast de maandpremie van € 100. De waarde van de KEW bedraagt € 16.750. Ze

besloten in 2012 de KEW om te zetten in een SEW. De looptijd van het SEW duurt uiterlijk tot 2032. Patricia en

Karel moeten binnen het SEW ook sparen binnen de bandbreedte 1:10, mits er geen sprake is van een

verhoging. De inbrengwaarde van € 16.750 wordt niet gezien als eerste hoge storting. De betalingen op de SEW

mogen nooit minder worden dan € 1.120 per periode van 12 maanden te rekenen vanaf de ingangsdatum van

het KEW. In het eerste van verzekeringsjaar van de KEW betaalden Patricia en Karel namelijk totaal € 11.200

(€ 10.000 + 12 x € 100) aan premies.

Behalve dat het mogelijk was een KEW om te zetten in een SEW of een BEW, konden een SEW of een BEW ook omgezet worden in een KEW.

Als laatste was het mogelijk om een SEW om te zetten in een BEW en andersom.

7.3.7 Inbreng van een gewone spaarrekening of gewoon beleggingsrecht

Een rekeninghouder kon een bestaande spaarrekening op enig moment omzetten in een SEW. De fiscus merkt dan het al aanwezige tegoed als eerste hoge storting aan. Dit was anders dan bij een KEW. Als een verzekeringnemer een bestaande kapitaalverzekering omzette in een KEW, telden de verstreken looptijd en premiebetalingen mee. Dit verschil laat zich wel goed verklaren. De historie van een spaarrekening is niet altijd even duidelijk, dus was het bijna onmogelijk hiermee rekening te houden. Hierdoor ontstaat een verschil tussen de SEW/BEW en KEW.

VoorbeeldKees van Ommeren heeft een spaarrekening met daarop een saldo van € 12.000. Hij koopt in 2012 een eigen

woning en financiert deze woning met een hypothecair krediet. Voor de aflossing van het hypothecair krediet wil

hij op een SEW gaan sparen. Hij zet zijn gewone spaarrekening om in een SEW. Zijn saldo van € 12.000 wordt

nu als een eerste inleg gezien. Vervolgens betaalt hij per jaar de minimale inleg. Om aan de bandbreedte van

1:10 te voldoen, zal hij in alle komende jaren minimaal € 1.200 (1/10e deel van € 12.000) moeten inleggen.

7.3.8 SEW/BEW en erfbelasting

De uitkering uit een KEW is een zelfstandig recht. Het recht op de uitkering van de verzekering ontstaat namelijk op het moment van overlijden van de verzekerde. Het verzekerde kapitaal behoorde niet tot het vermogen van de verzekeringnemer. Dit is bij een SEW/BEW anders. De waarde op de rekening behoort wel tot het vermogen van de rekeninghouder. Bij overlijden van de rekeninghouder of belegger komt het saldo van de SEW of het BEW toe aan de erfgenamen. Dit zijn de erfgenamen volgens het wettelijke erfrecht als de overledene geen testament opstelde. Anders gezegd: wil de rekeninghouder het geld op de rekening laten toekomen aan een bepaalde persoon moet hij een testament opstellen. Doet hij dit niet, dan valt de waarde van de rekening in de te verdelen nalatenschap.

306


Het is niet mogelijk op een SEW of BEW een vorm van premiesplitsing te laten aantekenen in het kader van successieplanning. Bij een KEW is dit uiteraard wel mogelijk. Degene die een SEW of BEW via het erfrecht ontvangt, moet dus over het tegoed erfbelasting betalen. Hierbij houdt de fiscus natuurlijk wel rekening met de algemene vrijstellingen van de erfbelasting die van toepassing kunnen zijn.

7.3.9 Verschillen en overeenkomsten tussen KEW en SEW/BEW

Uit voorgaande tekst blijkt dat een KEW en een SEW/BEW verschillen maar ook overeenkomsten hebben. De overeenkomsten tussen de KEW en de SEW of het BEW zijn:• de bandbreedte-eis van 1:10 (en niet verhoogd na 1 januari 2013);• minimale looptijd 15 jaar of tot het overlijden van de verzekerde/ rekeninghouder;• gebruiken om eenmalig het hypothecaire krediet af te lossen dat op de eigen woning rust;• dezelfde belastingvrije uitkeringen (vrijstellingen);• er kan zowel gespaard als belegd worden;• de voorwaarden voor het bezit van een eigen woning;• momenten waarop een fictieve uitkering ontstaat zijn gelijk;• de verhuisregeling geldt.

7.4 ECHTSCHEIDING NA 31 DECEMBER 2012 EN EEN BESTAANDE KEW, SEW OF BEW

Tot 1 januari 2013 was in de wet opgenomen dat een bestaande KEW, SEW of BEW bij echtscheiding fiscaal geruisloos mocht worden overgenomen door één van de partners. Door de fiscale wetswijzigingen op 1 januari 2013 was het niet meer toegestaan een bestaande KEW, SEW of BEW te verhogen na die datum, zonder het overgangsrecht te verliezen. Bij echtscheiding of het verbreken van een andere partnerrelatie, zou het daardoor niet meer mogelijk zijn een KEW, SEW of BEW over te nemen. Dit zou immers gezien kunnen worden als verhoging van het kapitaal van één van de partners.

Op 31 juli 2013 heeft de Kennisgroep Verzekeringsproducten van de Belastingdienst, in samenspraak met de staatssecretaris van financiën, aangegeven dat het nog steeds mogelijk is om een KEW, SEW of BEW over te nemen, wanneer het partnerschap verbroken wordt, zonder dat hierbij het overgangsrecht verloren gaat.

VoorbeeldFemke en Johan hebben in 2005 een woning gekocht. Ze zijn getrouwd in gemeenschap van goederen. De

woning is gefinancierd met een eigenwoningschuld van € 200.000. De financiering is voor 50% aflossingsvrij. De

andere helft wordt afgelost door in 30 jaar € 100.000 op te bouwen in een KEW. In 2014 scheiden Femke en

Johan. Femke blijft in de woning wonen. Deze woning is op dat moment € 220.000 waard. De KEW heeft een

waarde van € 16.000. Femke neemt de hele schuld over (dit is mogelijk op basis van haar inkomen). Bovendien

neemt ze de KEW in zijn geheel over. De woning heeft een overwaarde van € 20.000. De helft hiervan komt aan

Johan toe. Femke leent dit bedrag. Daarnaast komt de helft van de waarde van de KEW aan Johan toe. Dit

bedrag kan Femke uit eigen middelen betalen.

307


Omdat voor Femke de eigenwoningschuld € 100.000 was (de helft van de oorspronkelijke € 200.000), geldt voor

dit deel van haar eigenwoningschuld het overgangsrecht.

Voor het meerdere (€ 100.000 van Johan + € 10.000 voor de uitkoop van de overwaarde) geldt dat deze lening

niet onder het overgangsrecht valt. De lening van € 110.000 moet ze daarom in 360 maanden minimaal

annuïtair volledig aflossen.

De andere € 100.000 kunnen worden afgelost uit de KEW. Deze blijft door de overname van Femke na

scheiding, volledig onder het overgangsrecht vallen.

Zou de gegarandeerde uitkering van de KEW € 200.000 zijn geweest, dan was overname door Femke van de

volledige KEW niet zinvol geweest. De KEW zou immers € 200.000 uitkeren, maar ze zou ook al een annuïtaire

aflossingsplicht hebben over € 110.000 van de totale eigenwoningschuld van € 210.000.

7.5 DE VERSCHILLEN TUSSEN DE KEW EN DE SEW OF HET BEW STAAN IN ONDERSTAANDETABEL.

Verschil KEW SEW/BEW

Overlijdensuitkering Het verzekeren van een

overlijdensrisicodekking binnen de

KEW is mogelijk.

Aanwezig saldo op moment overlijden

komt toe aan erfgenamen. Wil de

rekeninghouder een risico verzekeren,

dan moet hij een aparte verzekering

afsluiten.

Doorschuiven bij overlijden Niet mogelijk, bij overlijden van de

verzekerde eindigt de KEW.

Wel mogelijk bij overlijden van de

rekeninghouder of belegger. De SEW

of het BEW kan door de langstlevende

partner worden doorgeschoven.

Voortzetting uit geld dat niet geblokkeerd is of uit een verzekering komt die geen KEW is.

Verzekering die geen KEW is en die

werd omgezet in een KEW werd gezien

als een voorzetting van de ‘oude’

polis. De duur start dus op de

begindatum van deze ‘oude’ polis.

Wanneer een rekeninghouder een

ongeblokkeerde rekening of

beleggingsrecht inbracht , dan werd

dit niet gezien als een omzetting SEW

of BEW. De duur van de SEW of het

BEW start op het moment van het

aangaan van de SEW of het BEW.

Begunstiging Aanwezig op de KEW. Niet aanwezig op de SEW of het BEW.

Banken moeten de verklaring van

erfrecht inzien.

Premiesplitsing in kader van successieplanning

Mogelijk Niet mogelijk

Tabel: Verschillen KEW en SEW/BEW

308


7.6 WIJZIGINGEN KEW, BEW, SEW ONDER OVERGANGSRECHT

Voor bestaande KEW’s, SEW’s en BEW’s heeft de wetgever overgangsrecht opgesteld. Dit geldt voor op 31 december 2012 bestaande situaties. Omdat de overgangsperiode van bekendmaking tot wetgeving tot ingangsdatum zeer kort was, is voor een aantal zaken een uitzondering gemaakt en is uitstel verleend tot 1 april 2013. In de volgende alinea´s nemen we een aantal wijzigingen op een KEW, SEW of BEW door, zonder dat hiermee automatisch het overgangsrecht vervalt.

Voordeel uit Kapitaalverzekering Eigen Woning

Het voordeel uit de KEW is de rente die is begrepen in een kapitaalsuitkering uit levensverzekering die dient ter aflossing van de eigenwoningschuld. Naast alle voorwaarden die we hiervoor hebben beschreven, is daar per 1 januari 2013 een voorwaarde bijgekomen. Deze luidt als volgt: na 31 december 2012 mag

- De premie niet worden verhoogd- De looptijd niet worden verlengd- Het gegarandeerde kapitaal niet worden verhoogd

Zoals eerder gemeld, was verhoging van een gegarandeerd kapitaal tussen 31 december 2012 en 1 april 2013 wel mogelijk, mits de verhoging niet leidde tot een hoger gegarandeerd kapitaal dan het bedrag van de eigenwoningschuld op 31 december 2012.

We lichten dit toe aan de hand van het eerdere voorbeeld van Patricia en Karel. Zij wensen zij de KEW na 1 januari 2013 om te zetten naar een bankspaarrekening.

VoorbeeldPatricia en Karel hebben een KEW afgesloten in 2002. Ze hebben in het eerste jaar eenmalig een extra hoge

premie betaald van € 10.000 naast de maandpremie van € 100. Het gegarandeerde doelvermogen bedraagt

€ 150.000. De waarde van de KEW bedraagt € 16.750 op 1 februari 2013. Ze wensen de KEW om te zetten in

een SEW. De looptijd van de SEW is uiterlijk tot 2032. Patricia en Karel moeten binnen de SEW ook sparen

binnen de bandbreedte 1:10. De inbrengwaarde van € 16.750 wordt niet gezien als eerste hoge storting. De

betalingen op de SEW mogen nooit leiden tot een hoger doelvermogen dan € 150.000. De looptijd van de SEW

mag eventueel wel verkort worden en er mag binnen de bandbreedte 1:10 gestort worden op de SEW, zolang

dit niet leidt tot een verhoging van het doelkapitaal.

Voordeel uit Spaarrekening Eigen Woning of Beleggingsrecht Eigen Woning

Hierbij geldt hetzelfde overgangsrecht. Ook hier is er voor gekozen om bestaande SEW’s te eerbiedigen, echter met dien verstande dat het doelvermogen zoals dat bestond op 31 december 2012 niet meer mag worden verhoogd, dan wel bij bestaande BEW’s de inleg niet mag worden verhoogd.

309


Omzetting KEW naar SEW of BEW

Voor zover een KEW, een SEW of een BEW wordt omgezet naar:- een andere soortgelijke verzekering,- een andere soortgelijke spaarrekening of- een ander soortgelijk beleggingsrecht

wordt de bedoelde KEW, SEW of BEW geacht een voortzetting te zijn.Het overeengekomen gegarandeerde kapitaal of de premie mag dan na 31 december 2012 niet zijnverhoogd en de looptijd mag niet zijn verlengd.

Hiermee is dus ook mogelijk gemaakt om een bestaande KEW om te zetten naar een SEW of BEW,dan wel een bestaande KEW, SEW of BEW na 1 januari 2013 mee te nemen naar een andere woning. Hiermee is het overgangsrecht voor de KEW, SEW en BEW compleet. Bestaande contracten blijven geëerbiedigd.Een combinatie van een omzetting en een verhoging was tot 1 april 2013 wel mogelijk, mits werd voldaan aan de voorwaarde dat het eindkapitaal niet hoger zal zijn dan de 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld.

Polissen onder overgangsrecht Wet IB 2001

Nu er een overgangsrecht 2013 bestaat, is het de vraag wat er gebeurt met het overgangsrecht 2001. We hebben het overgangsrecht eerder in dit hoofdstuk uitgebreid besproken. Het overgangsrecht 2001 ziet toe op de pre Brede Herwaarderingspolissen en op de Brede Herwaarderingspolissen.

Ten aanzien van dit overgangsregime verandert er niets. Wel is het goed te realiseren dat indien een dergelijke polis niet meer voldoet aan de regels van het overgangsregime het tot 1 januari 2013 vaak mogelijk was om de betreffende polis om te zetten naar een KEW of om geruisloos voort te zetten als een SEW of BEW. Dit is met ingang van 1 januari 2013 niet meer mogelijk, immers op 31 december 2012 was de betreffende polis geen KEW, SEW of BEW.

Verlenging periode omzetten bestaande kapitaalverzekeringen, spaarrekeningen en beleggingsrechten

Op 31 december 2012 bestaande kapitaalverzekeringen, spaarrekeningen en beleggingsrechten die deel uitmaakten van de rendementsgrondslag in box 3, konden tot uiterlijk 31 maart 2013 worden omgezet naar box 1. Verder was het mogelijk om een bestaande KEW om te zetten in een BEW of SEW en omgekeerd. Indien, bij bestaande situaties, een verhoging van de inleg rechtstreeks voortvloeit uit de op 31 december 2012 geldende overeenkomst, mag deze inleg ook na 31 december 2012 worden verhoogd. Ook hier gold een uiterste termijn van 31 maart 2013.Voor alle situaties geldt dat de uiterlijke ingangsdatum 1 april 2013 is. De eerste inleg mag ook pas op 1 april 2013 plaatsvinden, mits de rekening al is geopend vóór 1 april 2013 en deze latere betaling dan de ingangsdatum van de geopende rekening niet ‘ongebruikelijk’ is.

310


311


7.7 ZELFTOETS

1. Lenne Groeneveld heeft in 2010 een BEW afgesloten. Dit beleggingsrecht keert na 30 jaar een bedrag uit van € 155.000. Hiermee lost hij zijn eigenwoningschuld van € 140.000 af. De maximale vrijstelling volgens de Wet inkomstenbelasting 2001 bedraagt € 160.000. De totale inleg op dit beleggingsrecht is € 100.000.

Over welk bedrag is Lenne belasting verschuldigd in box 1?

a. € 0.b. € 5.322.c. € 5.892.

2. Dirk de Groot heeft een woning gekocht en heeft daarvoor een hypothecair krediet afgesloten dat onder het overgangsrecht valt. Om dit krediet te kunnen aflossen, sloot hij een SEW af. Dirk wil dat bij zijn overlijden tijdens de looptijd van de SEW zijn vriendin Bea een uitkering krijgt ter hoogte van het hypothecair krediet.

Kan Bea met het bedrag dat zij ontvangt uit de SEW het gehele hypothecaire krediet aflossen?

a. Ja, als de bank de SEW zo opstelt dat de overlijdensdekking de hoogte heeft van het krediet.

b. Ja, als de bank een verzorgingsclausule plaatst op zijn SEW ten name van zijn vriendin Bea.c. Nee, binnen de SEW bouwt Dirk alleen vermogen op en is er geen overlijdensrisico

verzekerd.

3. Wanneer is er sprake van een fictieve uitkering uit een SEW?

Als de rekeninghouder ...

a. de verpanding laat doorhalen die van toepassing is op de rekening.b. na een scheiding de rekening voortzet alleen op zijn naam. c. een deel van het geld opneemt en hiermee de eigenwoningschuld gedeeltelijk aflost.

4. Welke soorten voorwaarden kunnen worden onderscheiden ten aanzien van een kapitaalverzekering eigen woning?

5. Welke voorwaarden moeten in de KEW-polis zelf zijn opgenomen?

6. Wat zijn de omstandigheden waaronder een kapitaalverzekering eigen woning wordt geacht tot uitkering te zijn gekomen (de fictieve uitkering)?

7. Hoe wordt het voordeel uit kapitaalverzekering eigen woning vastgesteld?

8. Hoe luidt de hoofdregel bij het overgangsrecht 2001 met betrekking tot kapitaalverzekeringen en welke uitzonderingen worden hierop gemaakt?

312


9. Welke voorwaarden stelt de wetgever aan de SEW/BEW?

10. Is het mogelijk een overlijdensdekking af te sluiten bij het aangaan van een spaarrekening eigen woning?

11. Heeft het successierechtelijk zin de inleg te splitsen bij een spaarrekening eigen woning?

12. Theodoor Santen koopt samen met zijn echtgenote in 2012 een woning van € 200.000 en financiert deze geheel. Na verloop van 30 jaar keert de kapitaalverzekering eigen woning een bedrag uit van € 210.000. Beide partners zijn onherroepelijk als begunstigde aangewezen. Wat is het fiscale gevolg?

13. Klaas Veldhuizen heeft op 2 januari 2012 een eigen woning gekocht en deze volledig gefinancierd. De schuld zal worden afgelost met de kapitaalsuitkering uit een levensverzekering. De polis heeft Klaas (op de juiste wijze) gekoppeld aan zijn eigen woning. Het kapitaal komt volgens de polisvoorwaarden tot uitkering op 30 december 2041. Klaas spreekt in 2014 met de verzekeraar af de looptijd met een jaar te verlengen. Daardoor wordt op 30 december 2042 de schuld van de eigen woning afgelost.Wat zijn de fiscale gevolgen?

14. Simon Stavast verkoopt in 2015 zijn eigen woning en betrekt een huurwoning. Hij lost zijn hypotheek af met de verkoopsom van het huis en laat de kapitaalverzekering doorlopen. De polis heeft bij de verhuizing een (afkoop)waarde van € 100.000. Na 30 jaar zou € 200.000 worden uitgekeerd. Wat zijn de fiscale gevolgen van de verhuizing van Simon?

15. Maarten heeft in 1990 een kapitaalverzekering afgesloten met een looptijd van 24 jaar. De jaarlijkse premie bedraagt € 5.000. Ultimo 2000 bedroeg de waarde van de polis € 120.000. In 2014 zal naar verwachting € 175.000 tot uitkering komen.

a. Hoe verloopt de belastingheffing voor deze kapitaalverzekering? Geef uw berekening.b. Hoe verloopt de fiscale behandeling, als Maarten op 1 oktober 2000 een extra premie van

€ 5.000 heeft gestort?

16. Fred (alleenstaand) heeft in 1994 een kapitaalverzekering afgesloten met een looptijd van 20 jaar. De eerste hoge storting bedroeg € 50.000. Daarna bedraagt de premie € 5.000 per jaar. Ultimo 2000 bedraagt de waarde van de polis € 150.000. In 2014 komt naar verwachting€ 300.000 tot uitkering.

Hoe verloopt de belastingheffing voor deze kapitaalverzekering? Geef uw berekening.

313



1.Antwoord b is juist.((U-V)/U) x S, waarbij de maximale V gelijk is aan € 161.500 met een maximum van de eigenwoningschuld. ((€ 155.000 - € 140.000)/€ 155.000) x € 55.000 = € 5.322.

2.Antwoord c is juist.Nee, Dirk bouwt alleen vermogen op binnen de SEW. Indien hij het overlijdensrisico wenst af te dekken, dan dient hij aanvullend een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten.

3.Antwoord c is juist.Bij een gedeeltelijke opname van de SEW is er sprake van een fictieve uitkering van het hele saldovan de SEW.

4.De wetgever heeft twee soorten voorwaarden aan de KEW gesteld. In de eerste plaats zijn er algemene vereisten en in de tweede plaats voorwaarden die in de polis moeten worden opgenomen.

5.De voorwaarden die in de KEW-polis moeten worden opgenomen, zijn:• de uitkering moet gebruikt worden voor de aflossing van de schulden, die zijn aangegaan ter

verwerving van de eigen woning of woningverbetering;• er moet ten minste 15 jaar premie zijn betaald;• er moet een recht zijn op een eenmalige uitkering.

6.Een kapitaalverzekering eigen woning wordt onder de volgende omstandigheden geacht fictief tot uitkering te zijn komen:• de kapitaalverzekering voldoet niet meer aan de voorwaarden. In dit geval kan de verzekering

niet meer dienen tot aflossing van de geldlening ter zake van de eigen woning;• de kapitaalverzekering wordt afgekocht of vervreemd. In deze gevallen wordt de waarde van de

polis te gelde gemaakt. Dit is in strijd met de bedoeling van de vrijstelling om in een periode van ten minste 15 jaar een vermogen voor de aflossing van de eigenwoningschuld op te bouwen10.

• de kapitaalverzekering wordt ingebracht in het vermogen van een onderneming. In dit geval vindt een sfeerovergang plaats die, zonder nadere regeling, tot een verlies van een fiscale claim zou leiden;

• de kapitaalverzekering komt gedeeltelijk tot uitkering of komt per verzekerde gedeeltelijk tot uitkering (in het geval er meer dan één verzekerde is). Het volledig in aanmerking nemen van

10 Behoudens de uitzondering dat afkoop geschiedt in een van de gevallen zoals genoemd in paragraaf 5.1.4.

314


de waarde van de polis terwijl er slechts een gedeeltelijke uitkering plaatsvindt, houdt verband met de eis dat de polis een eenmalige uitkering moet verzekeren;

• voor de kapitaalverzekering moeten ten minste vijftien jaren of uiterlijk tot het overlijden van de verzekerde, jaarlijks premies voldaan worden. Hierbij mag de hoogste premie niet meer dan tienmaal de laagste premie bedragen;

• van de looptijd van de kapitaalverzekering is meer dan dertig jaar verstreken;• bij emigratie (er mag wel gebruik gemaakt worden van de vrijstelling);• sinds 2013 is er ook sprake van een fictieve uitkering wanneer de looptijd wordt verlengd of het

gegarandeerde kapitaal, cq de premie of inleg, wordt verhoogd (behoudens de eerder genoemde verhoging die tot 1 april 2013 mogelijk was).

7.Het voordeel uit kapitaalverzekering eigen woning is de rente die is begrepen in een kapitaalsuitkering uit levensverzekering die dient ter aflossing van een eigenwoningschuld. De rente begrepen in een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning wordt gesteld op het bedrag waarmee de uitkering overtreft wat ter zake van de verzekering aan premies is voldaan. Indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, bestaat recht op een vrijstelling met betrekking tot het voordeel uit de kapitaalverzekering eigen woning. De vrijstelling is een bedrag dat eenmaal per persoon gedurende zijn leven kan worden genoten.

8.De hoofdregel is dat op alle kapitaalverzekeringen die op 31 december 2000 bestonden de bepalingen van de Wet IB 1964 van toepassing blijven.

Op grond van art. AL, tweede lid, Invoeringswet Wet IB 2001 wordt de rente in de kapitaalsuitkering uit deze kapitaalverzekering bij uitkering belast en wel tegen het progressieve tarief van box 1.

De belastingheffing over de per 1 januari 2001 reeds bestaande rente vindt niet plaats op het moment van invoering van de Wet IB 2001, maar belastingheffing over de rente in de gehele uitkering vindt plaats op het tijdstip van uitkering. Er wordt dus geen splitsing aangebracht in de rente die tot 1 januari 2001 is opgelopen en de rente die daarna aangroeit. De rente wordt berekend volgens de saldomethode, dat wil zeggen uitkering minus betaalde premies. Een vrijstelling is alleen van toepassing als deze onder de Wet IB 1964 ook van toepassing geweest zou zijn. De levensverzekering die op deze wijze wordt belast behoort niet tot de vermogensbestanddelen van box 3.

De uitzonderingen betreffen de levensverzekeringen die aan één van de volgende voorwaarden voldoen:• er zijn vanaf de eerste premiebetaling jaarlijks premies voldaan en de hoogste premie heeft niet

meer bedragen dan het tienvoud van de laagste premie. Het aantal premiejaren is hierbij niet van belang, mits er maar meer dan een jaarpremie is betaald. Dit houdt onder meer in dat sprake moet zijn van een onafgebroken periode van premiebetaling;

• er zijn ten minste vijftien jaar premies voldaan en de hoogste premie heeft niet meer bedragen dan het tienvoud van de laagste premie;

315


• de zogenaamde pre-Brede-Herwaarderingspolissen die aan de eisen van de Wet IB 1964 voldoen. Het zijn kapitaalverzekeringen die vóór 1 januari 1992 zijn afgesloten en waarvan het kapitaal sindsdien niet is verhoogd;

• levensverzekeringen afgesloten met de onderneming van een met belastingplichtige verbonden persoon, dan wel met een vennootschap waarin belastingplichtige of een met hem verbonden persoon een aanmerkelijk belang heeft. Met deze bepaling vallen de hier genoemde kapitaalverzekeringen altijd onder de terbeschikkingstellingsregeling.

9.De wetgever stelt de volgende voorwaarden aan de SEW/BEW:• het tegoed moet gebruikt worden voor de aflossing van een eigenwoningschuld. Dit mag ook de

eigenwoningschuld van de partner zijn;• de rekeninghouder heeft een eigen woning met een eigenwoningschuld;• het is een geblokkeerde rekening die slechts eenmalig mag worden gedeblokkeerd;• de op de rekening genoten inkomsten moeten worden bijgeschreven;• de hoogste inleg is niet hoger dan tienmaal de laagste inleg;• de minimale duur van betaling van de inleg is 15 of 20 jaar;• alleen een kredietinstelling of financiële onderneming die in Nederland het bankbedrijf of het

bedrijf van beleggingsinstelling mag uitoefenen kan een SEW of BEW verkopen;• de inleg mag niet worden verhoogd, of als het gaat om een gegarandeerd kapitaal, dan mag dit

gegarandeerde kapitaal niet worden verhoogd op of na 1 april 2013.

10. Dit kan niet binnen de spaarrekening eigen woning. De rekeninghouder moet een losse overlijdensrisicoverzekering afsluiten wil hij zorgen voor een uitkering bij overlijden.

11. Nee, het tegoed op de spaarrekening valt in de nalatenschap en valt onder de heffing van de erfbelasting. Een splitsing van de inleg heeft geen nut aangezien het zelfstandige recht en artikel 13 van de Successiewet niet van toepassing zijn.

12.Aangezien beide partners onherroepelijk begunstigde zijn, bestaat het recht op een vrijstelling van€ 323.000 (2 x € 161.500). De hypotheekschuld is echter lager, namelijk € 200.000. De vrijstelling die betrekking heeft op deze uitkering, is dan beperkt tot € 200.000. Er wordt dus belasting geheven over het rentebestanddeel van de overige € 10.000.

13.De KEW keert fictief uit en het overgangsrecht vervalt. Verlenging van de looptijd na 1 januari 2013 is fiscaal niet toegestaan zonder verlies van het overgangsrecht.Omdat er fictief uitgekeerd wordt en omdat er nog geen 15 jaar verstreken zijn, wordt het rentebestanddeel in de gehele uitkering progressief belast.Ook heeft Klaas nooit meer de gelegenheid een KEW af te sluiten, omdat dat niet meer kan in 2015.De kapitaalverzekering kan wel door blijven lopen in box 3. De waarde wordt jaarlijks belast voor de vermogensrendementsheffing.

316


14.Er vindt bij de verhuizing een fictieve kapitaalsuitkering plaats omdat Simon geen eigen woning meer ter beschikking staat. De fictieve uitkering bedraagt € 100.000, waarin het rente-element in principe zonder vrijstelling belastbaar is. Maar er geldt voor dit soort situaties een versoepeling: de vrijstelling is hier toch van toepassing, ondanks het ontbreken van een eigen woning. De vrijstelling is maximaal € 161.500, zodat na afrekening nog een vrijstelling overblijft van € 61.500. Na de verhuizing gaat de afkoopsom van de polis naar box 3. De hele waarde van de polis wordt daar van jaar tot jaar forfaitair belast.

15.a. Het betreft een oud-regime kapitaalverzekering. Als een dergelijke pre-Brede

Herwaarderingspolis wordt omgezet in een KEW, wordt de vrijstelling voor de KEW opgehoogd met de waarde van de polis per 31 december 2000. Ter zake van deze polissen geldt een aangepaste bandbreedte-eis, te weten de eisen van voor 1 januari 1992. In box 3 wordt de waarde belast voor zover de waarde meer bedraagt dan € 123.428. Het rentebestanddeel in de kapitaalsuitkering is niet belast in box 1 in verband met de onbeperkte kapitaalsvrijstelling op grond van het oude regime.

b. Door extra premiebetaling verliest de verzekeringnemer het oud regime en de vrijstelling van€ 123.428 in box 3. Het rentebestanddeel in de kapitaalsuitkering is vervolgens vast te stellen op basis van de formule ((U-/- V)/U) x (U-/-P). Hierbij is U € 123.428 en de vrijstelling ook, mits voldaan is aan de overige voorwaarden van duur premiebetaling en bandbreedte. Per saldo is erin casu geen belast rentebestanddeel.

16.Indien de polis niet omgevormd is tot een kapitaalverzekering eigen woning moet de bovenstaande formule worden ingevuld. De kapitaalsuitkering wordt gemaximeerd op € 150.000 (waarde ultimo 2000). Hierbij is dus U = € 150.000, V = 123.428 en U -/- P = € 65.000. Het invullen van de formule leidt tot belast rentebestanddeel van € 11.514.

317


8 HET ADVIESPROCES EN ZORGPLICHT

Ferry is eigenlijk niet zo tevreden over zijn hypothecaire krediet. Hij kwam er na een aantal jaren achter dat zijn woonlast ineens behoorlijk toenam. Daar had hij helemaal geen rekening mee gehouden. Toen hij erover ging bellen met zijn bank, werd hem verteld dat hij in de algemene voorwaarden bij zijn offerte had kunnen lezen dat hij een tijdelijke korting op zijn rente had gekregen. Bovendien hadden ze nog meer slecht nieuws voor Ferry: de verzekeringspolis waarmee hij op de einddatum de schuld zou moeten aflossen, heeft een veel lagere waardeontwikkeling dan vooraf voorspeld was. Als deze waardeontwikkeling zo doorgaat, kan hij na 30 jaar lang niet de hele hypotheekschuld aflossen. Ferry had zich ook helemaal niet gerealiseerd dat dit risico bestond! Hij vindt dat de bank hem slecht heeft voorgelicht en hem laat heeft geïnformeerd over de veranderende omstandigheden omtrent zijn hypothecaire lening.

Het kopen van een huis is voor de meeste mensen de belangrijkste financiële transactie in hun leven. Er is dan op dat moment ook grote behoefte aan advies. Met dit advies wordt de ongelijkheid aan kennis over hypothecaire kredieten tussen de aanbieder en afnemer van dit krediet enigszins gelijk getrokken. De advisering over de verstrekking van een hypotheek vindt meestal plaats in de vorm van een persoonlijk gesprek met een financieel adviseur. Tijdens dit persoonlijke gesprek vindt er een inventarisatie van de gegevens van de klant plaats.

De Wet op het financieel toezicht (Wft) bevat regels over de advisering. De AFM ziet toe op uitvoering van deze regels en heeft specifiek voor advies over hypothecaire kredieten enkele leidraden gepubliceerd over wat zij een goed advies vindt. De zorgplicht speelt daarin een belangrijke rol. De Wft kent vele zorgplichtaspecten. Een belangrijk aspect is de informatievoorziening aan de klant. Hierbij is er verschil tussen de fase voor en de fase na het afsluiten van het hypothecaire krediet. De fase voor het afsluiten van het krediet noemen we de precontractuele fase. De fase na het afsluiten van het krediet is de postcontractuele fase. We gaan in op de verstrekking van informatie in beide fasen. Daarnaast heeft de overheid regels gemaakt op het gebied van provisie en beloningstransparantie. De overheid stelt ook bepaalde eisen aan de inhoud van het klantprofiel. Aan de vorm van het klantprofiel worden geen eisen gesteld. Hoe een adviseur omgaat met zijn zorgplicht naar klanten toe, hangt erg af van zijn integriteit.

In dit hoofdstuk komen de volgende onderwerpen aan bod:• de vijf fasen van een goed adviesgesprek volgens de AFM;• alle adviesaspecten binnen de fasen:

- kennismaking;- inventarisatie;- analyse;- advies;- beheer en mutatie;

• verplichte precontractuele informatie;• verplichte postcontractuele informatie;• het proces van de aanvraag, de beoordeling en de verstrekking van het hypothecair krediet.

318


8.1 EEN GOED ADVIESGESPREK - AFM-LEIDRAAD

Bij het kopen van een huis willen de meeste mensen een goed advies. Dit advies kan op verschillende manieren plaatsvinden. Onderscheid kan worden gemaakt tussen het persoonlijke gesprek, het telefonische gesprek, de briefwisseling of andere (geschreven) media. De stappen die bij een advies genomen worden, staan los van de manier waarop het advies gegeven wordt.

De AFM heeft in zeven leidraden aangegeven wat hun visie is van een “goede adviespraktijk”. De eerste leidraad is algemeen en gaat over de opbouw van een adviesgesprek.De tweede en volgende leidraden gaan elk over specifieke onderwerpen:• verantwoorde woonlasten;• opbouw van vermogen;• rentevaste periode;• oversluiten;• risicoverzekeringen;• fiscaliteit.

De wetgever vindt goede advisering over hypothecaire geldleningen belangrijk en heeft daarom eisen gesteld aan de kwaliteit van dit advies. Deze eisen zijn opgenomen in de Wet op het financieel toezicht, de Wft. In de leidraad over een goed hypotheekadvies spreekt men over het proces dat de klant doorloopt bij het afsluiten van de hypotheek en dan met name het gesprek met de financieel adviseur. De leidraden geven houvast aan de financieel adviseur; het is een voorbeeld hoe de financieel adviseur kan voldoen aan de wettelijke eisen.We beschrijven hier kort de inhoud van de eerste leidraad over een goed hypotheekadvies. Vervolgens gaan we dieper in op de fases van het adviesgesprek, waarbij we rekening houden met uitleg in de AFM-leidraden.

In het volgende schema is het stappenplan opgenomen waaruit een goed adviesgesprek bestaat.

319


Kennismaking

Het adviesproces begint uiteraard met de kennismaking tussen de adviseur en de klant. Dit wordt ook wel de oriëntatiefase genoemd. De adviseur inventariseert op hoofdlijnen de doelstellingen, risicobereidheid, kennis, ervaring en financiële positie van de klant. Voor zowel de adviseur als de klant is het van belang om tijdens deze fase erachter te komen of de adviseur wat voor de klant kan betekenen. Verder informeert de adviseur de klant ook over de inhoud van zijn dienstverlening (adviseren, bemiddelen en nazorg), de kosten van deze werkzaamheden en de wijze waarop deze worden gefinancierd.

Beeldvorming

Wanneer zowel de klant als de adviseur besluit om samen het totale adviestraject in te gaan, volgt de fase van de beeldvorming. De fase van de beeldvorming kan worden onderverdeeld in de fase ‘inventarisatie’ en de fase ‘analyse’.

8.1.1 Inventarisatie

In deze fase gaat de adviseur verder met inventariseren, maar wel op een veel gedetailleerder niveau dan bij de kennismaking. Hij wint bij de klant informatie in over zijn kennis en ervaring op het gebied van hypothecair krediet. Daarnaast inventariseert hij de financiële positie en de doelstelling en risicobereidheid van de klant; allemaal voor zover relevant voor het opstellen van een passend hypotheekadvies.

De adviseur is verplicht om ervoor te zorgen dat dit advies aansluit bij de persoonlijke situatie van de klant, zo vloeit al voort uit de Wft. Dat kan alleen als de adviseur voldoende informatie over de klant heeft. Het is belangrijk dat de adviseur de informatie die hij van de klant krijgt, controleert. Dit kan door bijvoorbeeld vervolgvragen te stellen of een kopie van bepaalde documenten te vragen. Ook kan hij de klant bewust keuzes laten maken aan de hand van concrete voorbeeldsituaties.

De adviseur moet in deze fase alle relevante gegevens, kenmerken, wensen en behoeften van de klant aan bod laten komen die nodig zijn om een passend hypotheekadvies te geven. Hij moet de door de klant (mondeling) verstrekte gegevens zoveel mogelijk controleren op juistheid en volledigheid. Verder is het van belang dat de adviseur tijdens deze fase inventariseert welke bestaande voorzieningen de klant heeft en voor welke uitkeringen de klant nu en in de toekomst in aanmerking komt. Hierbij spelen ook wettelijke voorzieningen een rol. Het is dus erg belangrijk dat de adviseur tijdens het adviesgesprek beschikt over alle relevante gegevens van de huidige financiële situatie van de klant. Deze informatie kan al in de afspraakbevestiging worden opgevraagd bij de klant. Verder moet een adviseur de klant tijdens deze fase in algemene zin informeren over de voor hem mogelijk relevante hypotheekconstructies.

320


8.1.2 Analyse

In de fase van analyse vertaalt de adviseur de relevante informatie over de klant (zoals de doelstellingen, risicobereidheid en kennis en ervaring) naar de mogelijkheden voor een hypotheek. Een goede adviseur werkt de mogelijkheden die aansluiten bij het klantbeeld cijfermatig uit door klantspecifieke berekeningen te maken. Klantspecifiek wil zeggen dat de berekeningen zijn gebaseerd op de individuele gegevens van die klant. Hierbij betrekt de adviseur ook de toekomstige financiële positie van de klant.

Deze berekeningen moeten reproduceerbaar te zijn. Ze moeten dus gearchiveerd worden in het klantdossier.

8.1.3 Advies

In de fase van de oplossing geeft de adviseur op basis van alle verzamelde informatie aan welke hypotheekconstructie goed aansluit op de uitkomsten van de analyses en past bij de situatie en de wensen van de klant. De adviseur houdt hierbij ook rekening met alle relevante fiscale aspecten voor zover die gelden of redelijkerwijs in de situatie van de klant zijn te voorzien. De adviseur formuleert het advies zo dat de klant begrijpt hoe het advies aansluit op zijn doelstellingen, financiële positie, risicobereidheid en kennis en ervaring. Vervolgens licht de adviseur het advies toe. Hij legt daarbij de benodigde informatie en het klantbeeld met de gegevens over de geadviseerde oplossing vast. Een goede adviseur geeft dit klantbeeld en het advies op papier mee aan de klant. De klant zal vervolgens besluiten om het advies wel of niet op te volgen.

Overigens is er in de praktijk geen harde scheidslijn tussen inventarisatie, analyse en advies. Opbasis van een inventarisatie, zal een adviseur al bepaalde analyses maken. Op basis van de mogelijkheden, zal het advies wellicht leiden tot heranalyse van bepaalde aspecten.Ook kan de klant bij het geven van het advies nog aanvullende wensen hebben of alternatieven willen bespreken, waardoor de adviseur opnieuw bepaalde analyses moet uitvoeren en nog aanvullende vragen moet stellen.

8.1.4 Nazorg

Als het advies door de klant wordt opgevolgd, dan geeft de adviseur gedurende de looptijd van de hypotheek, indien noodzakelijk of wenselijk, nazorg. Zo kan hij ervoor zorgen dat de klant ook bij wijzigingen van bijvoorbeeld zijn doelstellingen, risicobereidheid of financiële positie en/of bij tegenvallende opbouw van het vermogen, een redelijke kans blijft houden op het behalen van zijn doelstellingen. Deze vorm van nazorg is van groot belang.

321


8.2 KENNISMAKING

Nog voordat de klant daadwerkelijk bij de adviseur om tafel zit, is een gedegen voorbereiding van een adviseur onmisbaar. In de praktijk kunnen zich verschillende situaties voordoen waarin advies wordt gevraagd:• de klant oriënteert zich over hypothecaire leningen;• een klant heeft een woning op het oog en vraagt:

- concrete informatie over de financieringsmogelijkheden van deze woning;- een hypotheekaanbieding te doen;- informatie over verhoging van een bestaande hypothecaire lening c.q. informatie over de

financiële consequenties van verhuizen;• de klant heeft een bestaande hypothecaire lening en wil een wijziging aanbrengen.

Daarnaast zijn er nog allerlei andere klantvragen denkbaar.

Een adviseur weet op voorhand of hij de klant in elk van deze situaties kan bijstaan met advies. Consumenten die bellen om een afspraak te maken, zal dan ook gevraagd worden wat de reden is van de afspraak, zodat de adviseur zich goed kan voorbereiden. Bij bepaalde vragen zal de adviseur direct al kunnen aangeven dat het maken van een afspraak niet zinvol is, omdat de gevraagde dienst niet door hem geleverd wordt.

Als duidelijk is dat de gevraagde dienst geleverd wordt door de adviseur, kan de adviseur alvast een inschatting maken van de realiteit van het verzoek van de klant.

VoorbeeldArjan heeft zijn droomhuis gezien. De woning heeft een vraagprijs van € 360.000. Hij wil hiervoor graag een

afspraak met de adviseur.

De adviseur adviseert en bemiddelt in hypothecaire kredieten, dus Arjan is op zich aan het juiste adres. Arjan

geeft verder aan graag met deze adviseur verder te willen en dit gevoel is wederzijds.

De adviseur vraagt echter alvast naar de financiële positie van Arjan (vermogen, schulden en inkomen). Dan

blijkt dat Arjan geen enkel vermogen heeft, maar wel circa € 20.000 aan schulden. het inkomen van Arjan, die

alleenstaand is, bedraagt zo’n € 50.000 bruto per jaar.

Op basis van deze informatie kan de adviseur direct al tegen Arjan zeggen dat een lening van € 360.000 er niet

in zit, laat staan inclusief kosten koper.

In de kennismakingsfase hoort ook de boodschap thuis dat de adviseur de klant niet verder kan helpen op basis

van de eerste informatie.

De adviseur is daarnaast wel bereid om een indicatie af te geven van de maximale leensom op basis van het

inkomen en de bestaande schulden van Arjan.

Pas wanneer Arjan een andere woning op het oog heeft, waarvan de koopsom onder die grens ligt, of wanneer

er grote financiële veranderingen zijn in zijn situatie (in positieve zin), is het zinvol dat Arjan terugkomt voor

een echt adviesgesprek.

322


8.2.1 Beloningstransparantie

De kennismakingsfase is er onder meer om af te tasten of klant en adviseur iets voor elkaar kunnen betekenen. Een adviseur mag voor deze kennismaking geen kosten in rekening brengen. Wanneer tijdens de kennismakingsfase duidelijk is dat klant en adviseur in beginsel met elkaar verder willen en kunnen, zal de adviseur duidelijk moeten aangeven wat de kosten zullen zijn, zodra de kennismakingsfase is afgelopen.

Sinds de invoering van de Wft zijn bemiddelaars en adviseurs verplicht de klant te informeren over de hoogte van de beloning en de wijze waarop zij worden beloond. De bemiddelaars en adviseurs moeten deze informatie verstrekken voordat zij de overeenkomst met de klant afsluiten. Vanaf 1 januari 2013 zijn er nog slechts een drietal manieren van belonen te onderscheiden. De provisie voor hypothecaire kredieten, zoals we die kenden in het verleden is op basis van de wet verboden. Dit geldt voor zowel de adviseur als de bemiddelaar, als ook voor de bank en verzekeraar zelf. Dan blijven de volgende manieren van belonen over:• uurbasis: de adviseur of bemiddelaar rekent een tarief per uur;• feebasis: de adviseur of bemiddelaar rekent een bepaald tarief per advies;• abonnement: de adviseur of bemiddelaar rekent een bepaald tarief per jaar om de financiële

producten aansluiting te laten houden bij de financiële positie en wensen van de klant.

Een combinatie van deze vormen is ook toegestaan. Zo kan een adviseur aangeven dat er een vast tarief is, uitgaand van een bepaald aantal uren advieswerk, en dat daarboven een uurtarief gaat gelden.

Over het service-abonnement is in 2011 discussie ontstaan, maar ze blijven toegestaan. Sommige adviseurs/bemiddelaars willen een service-abonnement aanbieden aan hun klanten, waarbij ze bijvoorbeeld bemiddelen in een goede en spoedige schadeafhandeling door een verzekeraar. Er was door een uitspraak van DNB sprake van dat een adviseur voor een dergelijk service-abonnement een vergunning nodig had als verzekeraar, omdat het in feite een rechtsbijstandverzekering zou zijn. De minister van Financiën geeft aan dat hij dit anders ziet en dat een vergunning niet verplicht is. Wel moet de klant duidelijk zijn wat hij op basis van dit service-abonnement van de adviseur precies mag verwachten. Ook moet er geen overlap zijn met eerder gemaakte afspraken over nazorg die al besloten liggen in advieskosten bij aanvang. Dan zou de klant immers dubbel betalen voor dezelfde dienst.

323


8.2.2 Precontractuele informatie: beloningstransparantie

In de kennismakingsfase moet de adviseur al bepaalde informatie geven aan de klant. Dit is verplichte precontractuele informatie. Een van de onderwerpen die daarbij een rol spelen, is de hoogte en wijze van beloning. Dit wordt beloningstransparantie genoemd.

De overheid heeft al jaren geleden geconstateerd dat de wijze van adviseren binnen de financiële dienstverleningssector teveel provisiegericht was. Daarom zijn in de afgelopen jaren diverse maatregelen genomen. De eerste daarvan zijn genomen in 2007 (provisiebalansregel). Daarna volgden in 2009 nog enkele aanscherpingen. In 2013 zijn er nog grotere stappen genomen om provisies zoveel mogelijk uit te bannen. In 2014 is ook een provisieverbod op beleggingsdiensten aan particulieren in werking getreden.

In het kader hiervan bespreken we de volgende onderwerpen:• dienstverleningsdocument;• provisieverbod;• inducementnorm.

Dienstverleningsdocument

Het dienstverleningsdocument is geïntroduceerd per 1 juli 2009. Dit document moet de consument informatie verschaffen over:• de aard en reikwijdte van de dienstverlening van de bemiddelaar/adviseur; • de beloning die hier tegenover staat;• de wijze waarop de klant die beloning betaalt.

Dit document ontvangt de klant in de precontractuele fase, dat wil zeggen: nog voordat het daadwerkelijke adviesgesprek plaatsvindt. De klant moet immers de mogelijkheid hebben om op basis van deze informatie nog af te zien van het adviesgesprek.

VoorbeeldErik van Velzen is zelfstandig financieel adviseur. In zijn dienstverleningsdocument geeft hij het volgende aan:

• hij rekent een uurtarief;

• het uurtarief bedraagt: € 75;

• ingeschatte uren financieel plan voor particulier: 10 uur.

Sinds 1 juli 2013 is er een standaard dienstverleningsdocument (DVD). De AFM heeft vier standaardmodellen ontwikkeld. Er is per dienstverleningsvraag een apart DVD ontwikkeld. Het gaat om de volgende dienstverleningsvragen:• de hypotheekvraag;• vermogen opbouwen;• werkgeverspensioen;• risico’s afdekken.

324


In het kader van een gelijk speelveld tussen de verschillende distributiekanalen, moeten sinds juli 2013 niet alleen tussenpersonen, maar ook aanbieders dit DVD gaan gebruiken. De klant kan zo makkelijker de totale kosten van advies vergelijken tussen verschillende aanbieders en distributiekanalen.

Niet alleen de beloning moet worden weergegeven in het DVD. Een aantal andere verplichte factoren in het DVD zijn:• Wijze van analyseren.

Is er sprake van een objectieve analyse of een beperkte analyse? Wanneer een adviseur slechts adviseert in producten van een klein aantal aanbieders, is er wellicht geen sprake van een objectieve analyse. Er mag slechts gesproken worden over een objectieve analyse wanneer meer dan 50% van de in de markt aanwezige vergelijkbare producten in de analyse wordt meegenomen. Anders heet het een beperkte analyse. De klant moet vooraf weten met hoeveel partijen de adviseur zakendoet.

• Belangentransparantie.Voor de consument is het niet altijd duidelijk of er belangen gemoeid zijn met de hoedanigheid waarin een financiële dienstverlener optreedt, en zo ja, hoe dat effect heeft op het advies dat hij krijgt. Het onderwerp belangentransparantie wordt gekoppeld aan twee elementen, namelijk:- of de financiële dienstverlener uitsluitend adviseert in eigen producten of ook producten

van een andere aanbieder.- of de financiële dienstverlener gekwalificeerde deelnemingen heeft in andere financiële

ondernemingen.• Aard van de dienstverlening.

Wat doet de adviseur allemaal voor de klant als deze klant instemt met een adviesgesprek? En wat doet de adviseur niet? Een belangrijk onderdeel van het totale adviestraject is bijvoorbeeld de nazorg. Een adviseur of financiële dienstverlener kan nazorg (in theorie) uitsluiten, voor zover de plicht daartoe niet wettelijk vastligt. Er kan bijvoorbeeld afgesproken worden dat er weliswaar jaarlijks een onderhoudsgesprek wordt ingepland, maar dat daarvoor aparte kosten in rekening worden gebracht. Een dergelijke afspraak is toegestaan, maar de klant moet dit dan wel vooraf weten, zodat hij hierover een bewuste afweging kan maken.

Provisieverbod (NB. uitzondering verbod bij betalingsproblemen; red.)

Een bemiddelaar was al sinds 2009 verplicht de klant te informeren over de daadwerkelijke beloning die hij ontvangt. Dit moest de bemiddelaar doen voordat de overeenkomst tot stand kwam. Deze beloningstransparantie is een vorm van verplichte precontractuele informatie. De bemiddelaar kon niet volstaan met een percentage, maar moest het daadwerkelijk te ontvangen bedrag weergeven. Deze regel gold voor personen die bemiddelen bij het afsluiten van complexe producten of hypothecaire kredieten. Ook bankspaarproducten vielen sinds 1 januari 2009 onder de definitie van “complex product”. Naast beloningstransparantie is er ook nog kostentransparantie. Kostentransparantie heeft betrekking op de kosten van het financiële product zelf. Die kosten komen nog niet aan bod in de kennismakingsfase, omdat hiervoor eerst een advies moet worden opgesteld.We komen later in dit hoofdstuk terug op kostentransparantie.

325


Sinds 2013 geldt er een provisieverbod voor de volgende producten:• hypothecaire kredieten; • betalingsbeschermers (aanvullende verzekeringen tegen het financiële risico van

arbeidsongeschiktheid, overlijden of werkloosheid);• overlijdensrisicoverzekeringen;• individuele arbeidsongeschiktheidsverzekeringen• uitvaartverzekeringen;• dienstverlening onder het Nationaal Regime• alle complexe producten.

Hieraan is sinds 1 januari 2014 toegevoegd dat ook voor het verlenen van beleggingsdiensten een provisieverbod geldt. In principe vallen alle provisies die een beleggingsonderneming verstrekt of ontvangt hieronder. Dit zijn distributievergoedingen, aanbrengvergoedingen en retourprovisies.

Provisietransparantie is voor deze producten tegenwoordig niet meer nodig. Het dienstverleningsdocument waarin beschreven staat hoe hoog het uurtarief of de fee is, moet duidelijkheid bieden over de kosten van adviseren voor de klant.

Indien er voor 2013 al een dergelijk product is afgesloten, waarbij doorlopende provisie isafgesproken, dan geldt daarvoor een eerbiedigende werking. Er mag dus nog wel doorlopende provisie in rekening worden gebracht als de afspraken daarvoor zijn gemaakt voordat het provisieverbod is ingegaan.

Voor eenvoudige financiële producten of niet-impactvolle producten, zoals consumptieve kredieten en schadeverzekeringen geldt (nog) geen provisieverbod.

Inducement norm

Naast de nominale beloningstransparantie zijn er aanvullende eisen aan de beloning. Uitgangspunt hierbij is de MiFID-inducement norm. Deze nieuwe wettelijke norm houdt in dat het verboden is provisie te betalen of te ontvangen die niet noodzakelijk is voor het verlenen van de betreffende dienst. Dit geldt voor de aanbieders, bemiddelaars of adviseurs van complexe producten of hypotheken. Voorts geldt het verbod ook voor collectieve pensioenverzekeringen.

De norm brengt met zich mee dat omzetprovisies (ook wel bonusprovisie genoemd) vanaf 1 januari 2009 niet meer zijn toegestaan.

8.2.3 Dienstverlening: advies of execution only?

Wanneer een klant de behoefte heeft aan een (nieuwe) hypothecaire lening, zal hij doorgaans behoefte hebben aan advies. De kennis van hypotheken en aanverwante producten is bij de gemiddelde klant beperkt. Het is niet verplicht voor een klant advies in te winnen over het product dat hij wil aanschaffen. De wet (Wft) maakt duidelijk onderscheid tussen twee situaties:• execution only;• advies.

326


Execution only

Als een consument een product aanschaft, zonder advies, dan wordt gesproken van execution only. De consument “koopt” het product als het ware, zonder dat hij enige vorm van advies heeft gehad. Let wel, hij kan in deze situatie wel informatie ingewonnen hebben, maar er is geen sprake van advies. In geval van execution only komen de gevolgen van de aanschaf van het product volledig voor rekening van de consument. Als hij dus later spijt krijgt of negatieve gevolgen van de aanschaf ondervindt, heeft hij geen enkele grond om de “verkoper” hierop aan te spreken (behalve wanneer er fouten in het product zelf zitten of de informatieverstrekking onjuist was). Als een consument een hypotheek aanschaft op basis van execution only, dan zal hij hiervoor een zogenaamde “execution only-verklaring” moeten tekenen. In deze verklaring wordt het begrip execution only toegelicht. De consument geeft onder meer aan dat hij geen advies heeft gehad, op de hoogte is van de mogelijke risico’s van het product, deze risico’s accepteert en zelf voor de mogelijke consequenties instaat.

Een aanbieder is overigens wel verplicht vooraf een reële inschatting te maken van de kennis en ervaring van de klant met het aangeboden hypothecaire krediet. De aanbieder gaat daarmee na in hoeverre execution only wel geschikt is voor de klant. Blijkt uit deze kennis- en ervaringstoets dat de klant niet voldoende weet om het hypothecaire krediet via execution only af te nemen, dan moet de aanbieder de klant hiervoor waarschuwen. Uiteraard legt de aanbieder de uitslag van de kennis- en ervaringstoets vast, samen met het advies om al dan niet gebruik te maken van execution only. De klant kan dit advies in de wind slaan en toch execution only toepassen. In dat geval treft de aanbieder geen blaam. De aanbieder van een hypothecair krediet voldoet echter met alleen een execution only-verklaring niet aan zijn zorgplicht.

Het nagaan of een klant geschikt is voor execution only of niet, behoort ook tot de oriëntatie- of kennismakingsfase. Wanneer een klant en financiële dienstverlener overeenkomen dat er geen sprake is van advies, maar slechts van execution only, dan kunnen er uiteraard ook geen advieskosten in rekening gebracht worden.Er mogen echter wel bemiddelingskosten in rekening worden gebracht. De financiële dienstverlener is immers wel tijd kwijt aan het in orde brengen van de aanvraag. Voor de hoogte van deze bemiddelingskosten gelden dezelfde regels als voor beloningen: ze moeten vooraf bekend zijn gemaakt (transparant zijn).

Advies

In geval van advies wordt er, naast de vraag om informatie, expliciet een advies gegeven door de betreffende adviseur. Wettelijk (Wft) is vastgelegd dat er in die gevallen een aantal aanvullende eisen gelden, naast het correct verstrekken van informatie. Zo zal onder meer een klantprofiel ingevuld moeten worden. Het advies moet gemotiveerd kunnen worden, zolang het desbetreffende product loopt (bij een hypotheek dus vaak 30 jaar). Aan de hand van het dossier en de toelichting van de adviseur dient het advies reproduceerbaar te zijn.Deze begrippen worden verderop in dit hoofdstuk nader toegelicht.

In het vervolg van deze paragraaf gaan we uit van een adviessituatie en niet van een execution only-situatie.

327


8.3 INVENTARISATIE

Wanneer de kennismaking of oriëntatie is afgerond, en klant en financiële dienstverlener zijn het eens met het vervolg, volgt de inventarisatiefase.

Bij een adviesgesprek zal de adviseur erg veel informatie van de klant moeten verkrijgen. Het is noodzakelijk om deze informatie correct te beoordelen. De adviseur moet tijdens het gesprek ook zelf informatie geven aan de klant over de gevolgen van de verschillende hypotheekproducten. Automatisering is hierbij een belangrijk hulpmiddel. Met eenvoudige software kan de klant snel zien wat de financiële gevolgen zijn, wanneer voor een bepaald hypotheekproduct wordt gekozen. Het is wettelijk vastgelegd dat er voorafgaand aan een advies, informatie gegeven moet worden en geïnventariseerd moet worden. Het verstrekken van informatie en inwinnen van informatie beperkt zich hierbij niet tot de hypotheekproducten zelf, maar heeft ook betrekking op de situatie van de klant en de mogelijke risico’s die een klant kan lopen.De ingewonnen informatie wordt vastgelegd in een zogeheten klantprofiel.

8.3.1 Klantprofiel

Van elke klant die een hypotheekadvies vraagt, zal een klantprofiel moeten worden ingevuld. Dit is van belang voor de adviseur, omdat hij zo weet wat de uitgangspunten zijn voor het advies en met welk type klant hij te maken heeft. Los van de wettelijke verplichting, is het niet mogelijk om een goed hypotheekadvies te geven, zonder op de hoogte te zijn van de situatie van de klant.

Het klantprofiel is conform de Wft vormvrij. Inhoudelijk zijn er wel eisen aan het klantprofiel gesteld in de Wft. In het klantprofiel dient minimaal aan de orde te komen:• de financiële situatie van een klant (huidig en toekomstig);• de kennis en ervaring van een klant;• de risicobereidheid van een klant;• de wensen en doelen van een klant.

De financiële positie van de klant bestaat uit de inkomenspositie en de vermogenspositie. Het betreft dan zowel de huidige situatie, als de toekomstige situatie (voor zover die in te vullen is).

In de Wft is de verplichting opgelegd tot het opstellen van een klantprofiel voordat er advies gegeven mag worden. Een adviseur zal aan de hand van een klantprofiel dus minimaal een beeld moeten kunnen vormen over bovenstaande punten.

Als er een inventarisatie gedaan is, kan er overgegaan worden naar het advies. In de wet is een zogenaamde adviesregel opgenomen. Hierin worden de stappen van advies als volgt weer gegeven:• inventariseren;• analyseren;• motiveren.

Het is dus van belang dat de inventarisatiefase (informatie verzamelen en verstrekken) afgerond is, voordat er tot daadwerkelijke advisering wordt overgegaan.

328


8.3.2 De persoonsgegevens

Uiteraard moeten er in een klantprofiel persoonsgegevens komen te staan. Naam en adres zijn belangrijk om achteraf te weten van welke klant er gegevens genoteerd zijn. Ook zal een klant zich moeten kunnen legitimeren aan de hand van een geldig identiteitsbewijs, zodat gecontroleerd kan worden of de klant daadwerkelijk degene is voor wie hij zich uitgeeft.

Behalve de NAW-gegevens, wordt ook de geboortedatum, de burgerlijke staat en het aantal kinderen van een klant gevraagd.

De geboortedatum is om verschillende redenen van belang voor een hypotheekadvies. Allereerst is het in Nederland zo dat een klant de 18-jarige leeftijd bereikt moet hebben, wil hij handelingsbekwaam zijn. Een andere belangrijke reden om naar de leeftijd te vragen is om te bepalen hoeveel jaar een klant nog heeft voordat hij de AOW-gerechtigde leeftijd of pensioenleeftijd bereikt. Op de AOW-gerechtigde leeftijd zal de klant mogelijk stoppen met werken en AOW gaan ontvangen. Het pensioen kan eventueel eerder of later ingaan dan de AOW-gerechtigde leeftijd. Een pensioeninkomen is over het algemeen lager dan een inkomen uit arbeid en wordt ook (deels) tegen een ander tarief belast. Indien de looptijd van het hypothecaire krediet de AOW-gerechtigde leeftijd overstijgt, moet er in het kader van de zorgplicht berekend worden wat de consequenties daarvan zijn op de financiële situatie van de klant. De adviseur moet nagaan of de klant deze consequenties kan en wil dragen en daarop zijn advies aanpassen.

Naast het zorgplichtaspect geldt dat de meeste geldgevers verplicht stellen dat er gerekend wordt met het pensioeninkomen, indien de pensioendatum minder dan 10 jaar in de toekomst ligt op het moment dat het hypothecaire krediet wordt afgesloten. Het verschil met de zorgplichteis is, dat veel aanbieders een klant die niet kan aantonen de lasten op pensioenleeftijd te kunnen betalen, ook niet zal accepteren als deze pensioenleeftijd minder dan 10 jaar in de toekomst ligt.

De burgerlijke staat wordt eveneens om verschillende redenen gevraagd. Allereerst is het van belang dat beide partners bij het advies aanwezig zijn, als er een partner is. Het aangaan van een hypothecair krediet heeft immers een dusdanige impact, dat beide partners hierover gezamenlijk moeten beslissen.

Voor bepaalde handelingen is in geval van een huwelijk of geregistreerd partnerschap toestemming van de partner vereist. Dit geldt onder meer voor de verkoop van de echtelijke woning of het bezwaren (een hypotheek aangaan valt daaronder) van de echtelijke woning. Daarnaast is het uiteraard van belang of er met één of twee inkomens gerekend kan en mag worden. Als een klant gescheiden is, zal een hypotheekverstrekker om aanvullende gegevens vragen, zoals het echtscheidingsconvenant en een afschrift van de inschrijving van de echtscheiding. Uiteraard dient er dan ook rekening gehouden te worden met een eventuele alimentatieverplichting.

Er wordt gevraagd naar kinderen, omdat deze mede bepalend zijn voor de levensfase waarin een klant zich bevindt. Kinderen kosten immers geld. De mate waarin hier rekening mee gehouden moet worden, is mede afhankelijk van de leeftijd van de kinderen.

329


8.3.3 De inkomens- (en uitgaven)positie van de klant

In het hoofdstuk over de wettelijke leennormen is al beschreven hoe de maximale LTI-ratio wordt berekend. Inkomensgegevens zijn van groot belang. Ter bepaling van het inkomen wordt een klant gevraagd een loonstrook, werkgeversverklaring en/of verschillende jaaropgaven te overhandigen ter verificatie.

Behalve inkomen spelen ook vaste lasten een rol bij het bepalen van de maximale hypotheeklening op basis van inkomen. De vaste lasten, zoals die van consumptieve kredieten, studieschulden, eerste hypothecaire kredieten, et cetera, moeten wettelijk worden meegenomen. Dit zijn lastencorrecties. Daarnaast kunnen er inkomenscorrecties zijn, zoals te betalen alimentatie aan de ex-partner.

Maar behalve met het huidige inkomen en de huidige lasten houdt een hypotheekverstrekker ook rekening met het toekomstige inkomen of de inkomensontwikkeling. Daarvan zijn al enkele voorbeelden genoemd in het kader van de wettelijke leennorm, maar ook in het kader van de zorgplicht (pensioeninkomen).

Een adviseur moet echter verder kijken dan dat; hij moet de klant naar specifieke uitgaven vragen die voor hem mogelijk van belang zijn. En naar specifieke wensen en ontwikkelingen in het leven van de klant.

VoorbeeldAdviseur Ruud ontvangt een jong echtpaar voor een hypotheekadviesgesprek. Ze hebben beiden een fulltime

baan met een vaste aanstelling. Op basis van hun gezamenlijke inkomen kunnen ze € 260.000 lenen. Ze hebben

een woning op het oog van € 250.000, dus dat past mooi in hun plan. Op basis van de wettelijke leennormen is

er geen enkel probleem. Ze hebben geen schulden en zullen het hypothecair krediet al voor hun pensioenleeftijd

volledig hebben afgelost volgens annuïtair schema. De adviseur vraagt echter door. Hij wil weten of het jonge

stel een kinderwens heeft. Het antwoord daarop is positief. De adviseur wil weten of ze al hebben bedacht hoe

de kinderen in hun financiële plaatje passen. Als één van hen minder gaat werken, zal het inkomen

ontoereikend worden voor de woonlasten. Blijven ze beiden doorwerken, dan zal er op een andere wijze gezorgd

moeten worden voor kinderopvang. Kunnen ze die lasten wel betalen samen met de woonlasten of wordt dit

gratis gedaan door oma’s en opa’s?

Daarnaast blijkt de man van het echtpaar een relatief dure hobby te hebben in de autosport. Omdat hij tot nog

toe voor een zeer laag bedrag huurde, kon hij deze uitgaven makkelijk missen. Samen met de woonlasten van

een hypothecair krediet van € 260.000 is dit niet meer mogelijk. De adviseur vraagt of de klant bereid is zijn

hobby op te geven, dan wel zodanig aanpast dat de maandlasten lager worden. Op de mogelijke antwoorden bij

zowel de kinderwens als de dure hobby zal de adviseur blijven doorvragen, en mogelijk zelf suggesties geven,

totdat duidelijk is dat de klant (in dit geval het echtpaar) goed op de hoogte is van de risico’s. De adviseur kan

adviseren om de financiering niet te nemen, ondanks het feit dat deze binnen de wettelijke kaders valt. Maar de

klant mag anders besluiten. De adviseur moet er dan van overtuigd zijn dat de klant de risico’s volledig begrijpt

en aanvaardt. Dit hele adviesproces moet reproduceerbaar zijn vastgelegd.

330


8.3.4 De vermogenspositie van de klant

De vermogenspositie geeft de omvang van het vermogen van de klant aan. Dit vermogen kan, maar hoeft niet, fysiek aanwezig te zijn in de vorm van bijvoorbeeld liquide middelen of aandelen. Het vermogen kan ook ‘verborgen’ zijn in de overwaarde van de huidige woning. Behalve dat vermogen in de woning gefinancierd kan worden, is het soms ook mogelijk om een hogere financiering te verkrijgen op basis van vermogen. Daarnaast is het uiteraard van belang om inzicht te verkrijgen in het verloop van het vermogen (erfenissen of grote uitgaven), om de lening en aflosmogelijkheden daarop te kunnen laten aansluiten. Inkomsten uit vermogen kunnen eveneens een hogere verstrekking tot gevolg hebben. Inkomsten uit vermogen kunnen rente-inkomsten, dividendinkomsten, huur enz. zijn. De wettelijke leennorm laat in bepaalde gevallen ruimte voor verschillende interpretaties van het inkomen uit aanwezig vermogen. Zorg als adviseur altijd voor een goede, specifieke en cijfermatige onderbouwing van het meegenomen inkomen uit vermogen en leg deze onderbouwing vast in het dossier. Behalve het huidige vermogen zal ook het toekomstige vermogen in kaart gebracht worden, voor zover mogelijk. Op welke wijze zal een vermogen al dan niet groeien, hoe zeker is deze groei, worden er schenkingen of erfenissen verwacht en op welke termijn, enz. Het is niet altijd mogelijk om nu reeds toekomstig inkomen direct in de hypotheek te verwerken.

8.3.5 Kennis en ervaring van de klant

De kennis en ervaring van een klant met hypotheken, is eveneens voor de adviseur van belang. Ervaringen van een klant kunnen bepalend zijn voor de keuze van een nieuwe hypotheek. De wijze waarop informatie aan een klant verstrekt wordt, is mede afhankelijk van het feit of de klant reeds ervaringen heeft met hypotheken. De adviseur mag echter nooit de aanname maken dat klanten wel weten hoe het werkt, omdat ze eerder een hypotheek hebben gehad.

8.3.5.1 Kennis klant inzake beleggingsproducten

Als een klant een beleggingsproduct combineert of gecombineerd heeft met zijn hypotheeklening gelden er aanvullende eisen met betrekking tot de inventarisatie. Er moet expliciet gekeken worden naar de kennis van de klant omtrent beleggen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen een professionele belegger en een niet professionele belegger. Om verschillende redenen zullen de meeste klanten die een hypotheek afsluiten kwalificeren als niet professionele beleggers. Ingeval van een niet professionele belegger zal beoordeeld moeten worden of de beleggingstransacties geschikt zijn voor de klant.

Objectieve en subjectieve doelenEen belangrijke taak van de financieel adviseur in het proces van vermogensopbouw is om vast te stellen wat de concrete doelstelling van de cliënt is en binnen welke termijn die doelstelling gerealiseerd moet worden. De wetgever maakt hierbij onderscheid in objectieve en subjectieve doelen. Objectieve doelen zijn doelen die zijn gekoppeld aan een specifiek, duidelijk omlijnd doel. Als het doel niet wordt gehaald , heeft dit directe gevolgen voor de uitvoering van bepaalde vooraf bepaalde plannen. Voorbeelden van objectieve doelen zijn de aflossing van de hypotheek en een aanvulling op een (toekomstige) pensioenuitkering. Bij subjectieve doelen is er geen directe noodzaak aanwezig.

331


Met welk risico wenst de cliënt het doelvermogen op te bouwen?De financiële dienstverlener kijkt dus naar de wensen en behoeften van cliënten en vertaalt dat naar het bedrag dat daarvoor nodig is, het zgn. doelvermogen. Om het doelvermogen te kunnen bepalen zal echter ook moeten worden vastgesteld met welk risico de cliënt bereid is dit doelvermogen te behalen. Het vaststellen van de hoeveelheid risico die een cliënt wil lopen is het moeilijkste van het adviesproces, maar ook het meest belangrijke. Om het risico dat een cliënt wenst te lopen zo goed mogelijk in te schatten zal een adviseur verschillende vragen moeten stellen. Op die wijze inventariseert de adviseur ook de kennis en ervaring van de cliënt ten aanzien van de werking en de risico’s van verschillende financiële producten. De adviseur controleert ook of de klant voldoende begrijpt van de risico’s. Dat houdt ook in het uitleggen van beleggingsrisico als iets dat niet alleen maar ‘eng’ is, maar meestal noodzakelijk is om het uiteindelijke doel te behalen.Vaak spreken cliënten zichzelf ook tegen als het gaat om de risicobereidheid. Daarom dient de risicobereidheid via 2 stappen te worden bepaald.

Stap 1: is de cliënt bereid om risico te lopen en kan dit, financieel gezien, ook?Stap 2: als de cliënt risico wil en kan lopen, hoeveel risico wil de cliënt dan lopen?

Vaak zijn meerdere vragen nodig om de risicobereidheid goed in beeld te brengen en tegenstrijdige antwoorden en verwachtingen boven water te krijgen. Een adviseur kan hierbij gebruikmaken van verschillende scenario’s die de verschillende eindresultaten op basis van verwachte risico’s en rendementen laten zien. Daarnaast is het natuurlijk belangrijk om te bepalen of de cliënt een eventueel tekort in het op te bouwen doelvermogen op een andere wijze kan opvangen. Zo kan iemand ,naast het op te bouwen afloskapitaal binnen een hypotheekconstructie, natuurlijk ook gewoon ‘los’ vermogen opbouwen. Als de financiële dienstverlener heeft vastgesteld dat de cliënt risico kan en wil lopen, dan zal de adviseur dieper in moeten gaan op de mate waarin de cliënt risico wil lopen. Hiervoor zijn minimaal vragen over de volgende onderwerpen van belang.

• De beleggingshorizon van de cliënt (hoe lang heeft hij de tijd);• De afhankelijkheid van de cliënt van het doelvermogen (zie ook hierboven);• Het risico dat cliënt wil lopen met betrekking tot fluctuatie in het rendement.

Vanzelfsprekend zal de adviseur ook stil moeten staan bij het inkomen en de uitgaven van de cliënt. Er moet immers wel ruimte zijn om de lasten van een financieel product te kunnen betalen. Hierbij dient de adviseur ook stil te staan bij te verwachten hogere uitgaven in de toekomst, bijvoorbeeld voor de studie van kinderen. Maar ook ontwikkelingen in het vermogen, als schenkingen of erfenissen, zijn daarbij van belang.

In de opleiding Wft-Vermogen is nader ingegaan op de verschillende vereisten.

332


8.3.5.2 Risico’s

Wanneer een klant overgaat tot het aangaan van een hypothecair krediet, zal hij moeten nadenken over een aantal risico’s die met een hypothecair krediet verbonden zijn.

De meest voorkomende risico’s zijn:• renterisico: afhankelijk van de periode dat een klant zijn rente vast wil zetten, kunnen de kosten

voor de lening na een bepaalde periode sterk stijgen of dalen. Na een rentevaste periode kan de rente immers aanzienlijk gestegen of gedaald zijn. Als een klant kiest voor een variabele rente kan hij maandelijks (of driemaandelijks) met wijzigende lasten te maken krijgen. Daar staat tegenover dat voor een langere rentevaste periode vaak een hogere rente betaald wordt dan voor een variabele of korte rentevaste periode. Een klant moet de voordelen van een lagere rente dus afwegen tegen de onzekerheid van wijzigende lasten en zich hierbij afvragen in hoeverre zijn inkomens- en vermogenspositie een dergelijke wijziging toe laten;

• overlijdensrisico: als een klant een hypotheek aangaat, zal hij moeten nadenken over de gevolgen van overlijden. Zijn er nabestaanden (partner en kinderen), is daar voldoende inkomen voor beschikbaar, kunnen deze de hypotheeklasten dan nog opbrengen enz. Veel klanten kiezen ervoor om (een deel van) de lening middels een overlijdensrisicodekking tegen overlijden te verzekeren. Overigens stellen geldverstrekkers ook vaak eisen aan een minimale overlijdensdekking boven een bepaalde LTV-ratio. Bij overlijden valt er ook vaak een inkomen weg. Ook hier moet met de klant over gesproken worden. Is er, behalve een kapitaalsdekking ook een noodzaak tot vervangend inkomen ingeval van overlijden;

• risico van een restantschuld aan het einde van de looptijd: er zijn verschillende mogelijkheden met betrekking tot de aflossing van een hypotheek en tevens onder het overgangsrecht nog steeds mogelijk om een deel aflossingsvrij te lenen. Bij een aflossingsvrij deel en bij bepaalde hypotheekvormen is er geen zekerheid omtrent de aflossing van de lening aan het einde van de looptijd. Wil een klant 100% zekerheid omtrent aflossing van de lening, dan zal hij over het algemeen te maken krijgen met hogere maandlasten. Een klant moet ook hierbij de afweging maken wat hij belangrijk vindt: lagere lasten of zekerheid omtrent aflossing;

• risico van restantschuld bij verhuizen: zeker als een klant kiest (soms heeft de klant geen ander alternatief) voor een hypothecair krediet tot 103% LTV, dan zal hij in de eerste periode een restant schuld over kunnen houden bij verkoop. Immers als de klant een woning snel weer verkoopt, dan is de mogelijkheid dat de woning minder oplevert dan de aankoopsom plus kosten, reëel. Er bestaat dan een mogelijkheid van een restantschuld. De klant moet de afweging maken of hij dit risico aanvaardbaar vindt;

• risico van inkomensterugval: elke klant kan te maken krijgen met een inkomensterugval, bijvoorbeeld als gevolg van werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Het is mogelijk om hiervoor een voorziening te treffen, maar uiteraard gaan daar kosten mee gepaard. De klant moet bekijken in hoeverre hij een inkomensterugval kan opvangen en in hoeverre hij dit risico wil lopen of de kosten van een voorziening wil betalen;

333


• risico van beleggen: er zijn hypotheekvormen waarbij vermogen wordt opgebouwd om de lening af te lossen middels beleggingen. Een klant kan voor deze optie kiezen, als hij het risico van een belegging wil lopen. In dat geval zal zijn risicoprofiel bepaald moeten worden om een belegging samen te kunnen stellen voor de klant (al dan niet in fondsen);

• risico’s met betrekking tot eigen geld: als een klant eigen geld in een woning wil investeren, heeft de klant verschillende mogelijkheden. Hij kan ervoor kiezen direct een lagere lening te nemen of het geld aan te wenden voor een lagere last voor aflossing. De gevolgen (fiscaal ook) moeten in kaart worden gebracht en bekeken moet worden in hoeverre dit past in de situatie van de klant.

Het is aan de adviseur om in de inventarisatiefase al een eerste indruk van de klant te krijgen, wanneer hij dergelijke risico’s bespreekt. Soms kan een klant op bepaalde vragen nog geen duidelijk antwoord geven, omdat hij de risico’s nog niet inzichtelijk en cijfermatig onderbouwd kan inzien.In dat geval zal de adviseur eerst de impact van de risico’s moeten analyseren en dan alsnog voorleggen. De klant kan dan alsnog aangeven een bepaald risico al dan niet te willen nemen.

8.3.6 Wensen van de klant

Uiteraard zullen tijdens de inventarisatie de wensen van een klant aan de orde komen. Aan de hand van de wensen van de klant kan immers een uiteindelijke hypotheekvorm en een maatschappij of bank gekozen worden voor de hypotheek en eventuele verzekeringen. Een klant kan omtrent allerhande zaken met betrekking tot een hypotheek wensen hebben. Hieronder staat een aantal punten dat tijdens de inventarisatie zeker aan de orde moet komen met betrekking tot de wensen van een klant:

• wensen omtrent de wijze van aflossing: kan de klant gebruikmaken van de regels uit het overgangsrecht 2013, dan heeft de klant meer keuzes dan wanneer we te maken hebben met een `starter`. Bij een starter is de keuze vanaf 1 januari 2013 redelijk beperkt, namelijk alleen een directe aflossing is mogelijk, als de klant gebruik wil maken van de fiscale faciliteiten ten aanzien van de hypotheekrente;

• wensen omtrent overlijdensdekking: welke wensen heeft de klant voor een voorziening bij overlijden? Dit kan zowel een kapitaal ineens betreffen om de lening af te kunnen lossen als een rente om een inkomensvoorziening voor een nabestaande achter te laten;

• wensen omtrent de rente: wat heeft de klant voor wensen omtrent de rente, wil de klant een korte of variabele rente of een lange rentevaste periode, heeft de klant andere wensen omtrent rente (constructies)?;

• wensen omtrent omvang van de hypotheek: heeft de klant zelf ideeën over de omvang of maandlasten van zijn hypotheek?;

• wensen omtrent de looptijd: wil de klant de hypotheek voor een bepaalde leeftijd afgelost hebben?;

334


• wensen omtrent boetevrij aflossen: heeft de klant de intentie om regelmatig aflossingen te doen en wat is dan reëel voor de klant?;

• wensen omtrent flexibiliteit: heeft de klant speciale wensen, zoals de mogelijkheid de hypotheek mee te nemen bij verhuizen?;

• wensen met betrekking tot te investeren eigen geld: heeft de klant eigen geld en op welke wijze wil de klant dit in de hypotheek betrekken, wat zijn de consequenties daarvan?;

• wensen omtrent verstrekker: heeft de klant zelf een verstrekker in gedachten en waarom die betreffende verstrekker;

• wensen omtrent NHG: heeft een klant de mogelijkheid om NHG op de hypotheek toe te passen en wil de klant dit?

Aan de hand van de houding van de klant ten opzichte van de verschillende risico’s, zijn wensen, zijn huidige (financiële) situatie en het onderpand kan een advies tot stand komen.Daarbij is het aan de adviseur om alle geïnventariseerde gegevens eerst goed te analyseren en om te zetten in een voor de klant begrijpelijk en passend advies.

8.4 ANALYSE

Nadat de adviseur de financiële positie, kennis en ervaring, risicobereidheid en wensen en doelstellingen heeft geïnventariseerd, kan hij overgaan tot een analyse.

Gezien het vele rekenwerk dat hiermee gepaard gaat, zal een adviseur er vaak voor kiezen na de inventarisatiefase een vervolgafspraak te maken. In de tussentijd kan hij dan een analyse maken en een daaruit volgend passend advies.

De AFM stelt in de leidraad omtrent verantwoorde woonlasten hierover het volgende:

“De adviseur moet zijn advies zó opbouwen dat de geadviseerde hypotheek voor de klant betaalbaar is en blijft. De adviseur mag zich hierbij niet verschuilen achter het oordeel van de aanbieder. Als een aanbieder een hypotheek accepteert, betekent dat niet automatisch dat de hypotheek verantwoord is. De adviseur heeft hier dus zijn eigen verantwoordelijkheid om vast te stellen dat sprake is van een verantwoorde hypotheek. De adviseur moet daarom altijd nagaan of in alle redelijkheid mag worden verwacht dat de klant de lasten van het te adviseren hypothecaire krediet kan dragen. Om hierover verantwoord een uitspraak te kunnen doen, zal de adviseur veel informatie over de financiële positie bij de klant moeten inwinnen. Een advies om een hypothecair krediet aan te gaan waarbij de adviseur had behoren te weten dat de kans groot was dat de klant deze lasten niet kan dragen, is dus zonder meer een verkeerd advies.

335


Natuurlijk kan de adviseur niet garanderen dat de hypotheeklasten altijd betaalbaar zullen blijven. Er kunnen zich immers altijd situaties voordoen die bij het geven van het advies niet voorzienbaar waren. Maar de adviseur zal wel rekening moeten houden met ontwikkelingen die bij het goed onderzoeken van de situatie van de klant wel waren te voorzien. Als de adviseur dit niet doet, is er geen sprake van een passend advies.”

8.4.1 Verantwoorde woonlasten bruto en netto

Passendheid altijd beoordelen

De adviseur moet altijd controleren of de lening die hij adviseert voor de betreffende klant passend is en dus onder meer leidt tot verantwoorde woonlasten. Een lening die binnen de wettelijke leennormen valt, is niet automatisch een verantwoorde hypotheek. Er kunnen omstandigheden zijn waarbij een bepaalde lening leidt tot onverantwoorde woonlasten ook al valt het bedrag van de lening binnen de wettelijke normbedragen. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen wanneer iemand een hoge levensstandaard heeft. Juist van de adviseur wordt verwacht dat deze alert is of er bijzondere omstandigheden zijn. De adviseur moet altijd toetsen of de klant de netto maandlast kan betalen en of hij daartoe ook bereid is.

Consumptief besteedbaar inkomen

Om vast te kunnen stellen of de netto maandlast te dragen is, moet het netto inkomen zelf ook bekend zijn. Daarbij wordt meestal uitgegaan van het Consumptief besteedbaar inkomen (CBI).

Dit is het inkomen dat voor privéuitgaven (voeding, studiekosten, kleding, energie, vakantie) overblijft als een aantal vaste lasten in mindering op het vaste bruto inkomen is gebracht.

Onder vaste lasten wordt verstaan:• loonheffing (loonbelasting en premies in box 1), rekening houdend met de te verwachten

teruggaaf in verband met het belastingvoordeel;• door de werknemer verschuldigde WW-premies;• door de klant verschuldigde premies voor pensioenen levensverzekeringen;• premies voor ziektekostenverzekering;• autokosten inclusief reservering;• overige individueel te bepalen vaste lasten, bijvoorbeeld rente en aflossing op consumptief

krediet, alimentatieverplichtingen;• hypotheeklasten;• onderhoudskosten van een eigen huis;• erfpachtcanon;• onroerendezaakbelasting;• premies voor schadeverzekeringen die samenhangen met het bezit van een eigen woning.

Mede vanwege de bewerkelijkheid, wordt niet voor elke hypotheekverstrekking een berekening gemaakt van het consumptief besteedbaar inkomen. Het is wel verplicht te doen, wanneer de klant erom vraagt. En altijd moet aantoonbaar duidelijk zijn dat de klant zich ten volle realiseert wat de financiële consequenties zijn van het aangaan van het krediet. Daarom stellen steeds meer aanbieders een CBI-berekening verplicht.

336


Behalve de inkomensgegevens zelf, is de fiscale positie van een klant eveneens van belang. In welke schijf de klant met de top van zijn inkomen valt, kan invloed hebben op de keuze van de hypotheekvorm. Ook zijn positie in box 3 kan van invloed zijn voor de keuze van een hypotheekvorm. In andere hoofdstukken wordt nader ingegaan op fiscale consequenties van een hypotheek voor een klant.

Hogere hypotheek dan de wettelijke norm: explain situaties

Om te bepalen of de hoogte van de hypotheek verantwoord is, toetst een adviseur het inkomen aan de wettelijke normbedragen. Er kunnen bijzondere omstandigheden aanwezig zijn die aanleiding kunnen zijn om een hogere hypotheek te adviseren dan de standaard LTI-norm bepaalt. Daarvoor is in beginsel ook binnen de wettelijke kaders ruimte, mits dit goed is onderbouwd. De adviseur dient dan de bijzondere omstandigheid volledig door te rekenen om een uitspraak te kunnen doen of de bijzondere omstandigheid leidt tot verantwoorde woonlasten. Een adviseur dient de onderbouwing voor een hogere hypotheek vervolgens door te rekenen en goed vast te leggen.

De bijzondere omstandigheden moeten aantoonbaar zijn. Bij een te verwachten inkomensstijging binnen 6 maanden na verstrekken van de hypotheek dient de klant een verklaring van zijn werkgever te overleggen die ondubbelzinnig aantoont dat zijn inkomen stijgt. Een kopie van deze verklaring dient in het dossier van de klant te worden opgenomen.

Een uitleg zoals ‘Klant heeft een goed toekomstperspectief’ of ‘Klant heeft behoorlijk eigen vermogen’ is niet voldoende. Hieruit blijkt namelijk niet of dit toekomstperspectief, of het eigen vermogen, een overschrijding van de LTI-normbedragen rechtvaardigt. De onderbouwing dient cijfermatig te zijn en klant specifiek. De adviseur moet voor elk specifiek geval kunnen aantonen wat de financiële gevolgen van de onderbouwing zijn.

VoorbeeldEen klant denkt op korte termijn een baan te vinden. De adviseur zou in de verleiding kunnen komen om een

aanname te doen op basis van bijvoorbeeld het gemiddelde salaris van iemand met een vergelijkbare opleiding.

Dit is niet voldoende. De adviseur zal moeten proberen vast te stellen wat het aanvangssalaris van de klant zou

kunnen worden. Met dat inkomen en toelichting kan de adviseur verder werken.

8.4.2 Analyse van de inkomensrisico’s

Zoals in de paragraaf Inventarisatie al is uitgelegd, moet de klant goed op de hoogte zijn van alle risico’s van een hypothecair krediet. Het eerste risico is de betaalbaarheid van de woonlasten. Daarvoor bestaan er wettelijke leennormen, eventueel aangevuld met NHG- of bancaire normen. Er kan, zoals we in de voorgaande paragraaf uitlegden, ook eventueel een beroep worden gedaan op een explain-situatie.

Maar er moet niet alleen gekeken worden of de woonlasten nu verantwoord zijn. Deze moeten in de toekomst verantwoord blijven. De klant moet hiertoe op zijn minst goed worden voorgelicht. Daarom moeten zijn inkomensrisico’s duidelijk, klant specifiek en cijfermatig onderbouwd worden.

337


Er is overigens een belangrijk verschil tussen de verantwoorde woonlasten in de toekomst (op basis van de inkomensrisico’s) en verantwoorde woonlasten op basis van het huidige inkomen.Wanneer een hypothecair krediet niet aan de LTI-normen voldoet met betrekking tot het huidige inkomen, dan mag het krediet niet eens verstrekt worden. Maar wanneer het krediet niet aan toekomstige LTI-normen voldoet, zou de klant mogen aangeven het probleem weliswaar te onderkennen, maar toch te negeren. Een klant is dus niet verplicht een financiering aan te gaan die ook in de toekomst betaalbaar is, uitgaand van de inkomensrisico’s.Een klant kan aangeven het probleem dat ontstaat wanneer zich een van de inkomensrisico’s voordoet, op een andere manier te zullen oplossen, bijvoorbeeld door verkoop van zijn woning.

De vier risico’s die de AFM in zijn leidraden noemt, zijn:• het risico op pensionering;• het risico op overlijden;• het risico op arbeidsongeschiktheid;• het risico van werkloosheid.We behandelen achtereenvolgens deze vier risico’s. Daarna voegen we nog een vijfde risico toe: echtscheiding.

8.4.2.1 Pensionering

In de AFM-leidraden is veel aandacht besteed aan de wijze waarop een adviseur moet omgaan met hypothecaire kredieten die bij pensionering nog niet volledig zijn afgelost.Deze paragraaf is dan ook voor een groot deel gebaseerd op tekst uit die leidraad.Zowel het inkomen als de belastingheffing over het inkomen wijzigen bij pensionering. In deze paragraaf wordt voor de eenvoud uitgegaan van een pensionering op 67-jarige leeftijd. Sinds 2013 wordt de AOW-gerechtigde leeftijd in etappes verhoogd tot 67-jarige leeftijd. In de praktijk kunt u een klant treffen met een andere AOW-gerechtigde leeftijd. Daar houdt u dan uiteraard rekening mee.

De adviseur moet inventariseren hoe hoog de AOW-uitkering van de klant zal zijn, door na te vragen of de klant al zijn hele leven in Nederland heeft gewoond. Is dat niet het geval, dan wordt zijn AOW-uitkering immers mogelijk gekort. Naast de AOW ontvangen veel pensioengerechtigden een vorm van pensioen. Houd er rekening mee dat de ingangsdatum van dit ouderdomspensioen een andere datum kan zijn dan de AOW-gerechtigde leeftijd. Het kan gaan om een ouderdomspensioen dat bij de werkgever is opgebouwd of een oudedagsvoorziening die een zelfstandig ondernemer heeft opgebouwd. Het pensioen vormt hierbij een aanvulling op de AOW-uitkering van de gerechtigde.Hoewel veel mensen denken op hun pensioendatum ongeveer 70% van hun laatstverdiende loon teontvangen, valt dat in de praktijk vaak erg tegen.

Op drie manieren kan een pensioenuitkering fors tegenvallen:• er is rekening gehouden met een AOW-franchise, die niet overeenkomt met de praktijk,

waardoor zelfs bij een volledige pensioenopbouw geen 70% van het laatst verdiende loon (inclusief AOW) behaald wordt;

• de pensioenopbouw is veel lager, door onder meer wisselingen van werkgever, dan de pensioengerechtigde dacht. Uit onderzoek blijkt keer op keer dat de pensioenrechten in Nederland helemaal niet zo goed zijn als de gemiddelde gerechtigde denkt;

338


• het pensioen is niet (meer) gebaseerd op eindloon, maar bijvoorbeeld middenloon, beschikbare premie of een combinatie.

Het is van groot belang dat de adviseur goed inventariseert hoe hoog het pensioen van de klant werkelijk zal zijn. Hij moet daartoe bijvoorbeeld het Uniform Pensioen Overzicht (UPO) opvragen of de klant een uitdraai laten maken van het Pensioenregister (www.mijnpensioenoverzicht.nl).

Naast AOW en een pensioen via een werkgever, kan iemand ook een privévoorziening hebben getroffen. Als er een privévoorziening is opgebouwd door middel van vermogen, zal terdege rekening gehouden moeten worden met het langlevenrisico. Wordt iemand ouder dan verwacht, dan kan het vermogen niet toereikend zijn.

Een veel voorkomende manier om het lang levenrisico af te dekken is het vermogen storten in een(bancaire) lijfrente. Het langlevenrisico ligt dan bij de verzekeraar. Een (bancaire) lijfrente wordt ook veel gebuikt om fiscaal gefacilieerd een oudedagsvoorziening op te bouwen. Er zijn twee lijfrentesoorten (tijdelijke oudedagslijfrente en levenslange oudedagslijfrente), waarvoor de premie tijdens de opbouwfase aftrekbaar is (mits jaarruimte). De uitkeringen zijn dan wel belast tegen het progressieve tarief in box 1.

Veel hypotheekverstrekkers stellen eisen als iemand op latere leeftijd een hypotheek wil sluiten. Bij de meeste geldverstrekkers is het verplicht om vanaf ca. 55-jarige leeftijd rekening te houden met het pensioeninkomen. Voor NHG is dit verplicht gesteld vanaf 10 jaar voor het bereiken van de pensioenleeftijd. De hypotheek moet dan ook verantwoorde lasten genereren na pensioenleeftijd. Dit kan inhouden dat er verplichte aflossingen moeten plaats vinden voor de pensioengerechtigde leeftijd. Ook hiermee moet rekening worden gehouden in het hypotheekadvies, indien de lening nog niet volledig is afgelost voor de pensioendatum.

VoorbeeldMaarten is 53 jaar oud als hij een hypothecaire lening met een looptijd van 30 jaar onder NHG wil sluiten.

Maarten is alleenstaand en heeft een bruto jaarinkomen van € 70.000. Hij kan dan, uitgaande van een

toetsrente van 5,5% maximaal financieren:

• Maximale financieringslast per maand (€ 70.000 x 31% financieringslastpercentage) = € 21.700 / 12

maanden = € 1.808,33.

• Maximale financiering: annuïteitenfactor 170,4295 x € 1.808,33 = € 308.193.

Maarten wil graag een hypotheek van € 300.000. Op basis van de wettelijke leennorm is er dus geen probleem

en zou de lening verstrekt kunnen worden. Ook op basis van aanvullende NHG-normen is de lening toegestaan,

omdat de pensioenleeftijd meer dan 10 jaar in de toekomst ligt. Na pensionering daalt het bruto jaarinkomen

(AOW en bedrijfspensioen) naar € 45.000 per jaar. Op basis van dat inkomen kan hij maximaal financieren:

• Maximale financieringslast per maand (€ 45.000 x 32% financieringslastpercentage) = € 14.400/ 12

maanden = € 1.200.

• Maximale financiering: annuïteitenfactor 170,4295 x € 1.200= € 204.515.

339


Maarten zal dus voor zijn pensioenleeftijd € 300.000 -/- € 204.515 = € 95.485 van zijn hypotheek afgelost

moeten hebben, wil hij de woonlasten nog kunnen betalen. Dat blijkt meer te zijn dan op basis van annuïtaire

aflossing al wordt afgelost. De adviseur rekent uit of Maarten op basis van zijn huidige inkomen sneller kan

aflossen, zodat zijn woonlast ook na zijn pensionering verantwoord blijft. Daarbij houdt de adviseur bovendien

rekening met het feit dat de netto lasten van een annuïtaire lening toenemen, waardoor eigenlijk nog sneller

extra moet worden afgelost. De adviseur legt alle berekeningen voor aan de klant, die op basis daarvan een

weloverwogen keuze maakt. Het maken van deze berekeningen hoort thuis in de analysefase. Pas nadat de klant

een weloverwogen keuze heeft gemaakt, volgt het uiteindelijke advies.

Kortom, als een hypothecaire lening na de pensioenleeftijd doorloopt, zal in een hypotheekadviesgesprek, ongeacht eisen van de geldverstrekker, aandacht besteed moeten worden aan de gevolgen van de betaalbaarheid van de hypotheeklasten na pensionering.

Door middel van een cijfermatige onderbouwing kan ingeschat worden in hoeverre het voor de klant mogelijk is om zijn hypotheeklasten na pensionering uit zijn inkomen te voldoen. Als de hypotheeklasten voor het inkomen onverantwoord hoog zijn, zal gekeken moeten worden naar mogelijke oplossingen. De hypothecaire lening kan een kortere looptijd krijgen of er zullen andere middelen beschikbaar moeten zijn, na pensionering, om de lasten te kunnen blijven betalen of er zullen voor pensionering aflossingen op de lening moeten plaats vinden.

8.4.2.2 Overlijden

De adviseur berekent of de lasten nog te dragen zijn wanneer een van de twee partners overlijdt. Het is belangrijk dat de adviseur informatie inwint over bestaande voorzieningen die tot uitkering komen bij overlijden.Het gaat hier om sociale voorzieningen vanuit de overheid, werkgeversvoorzieningen en voorzieningen die de klant zelf heeft getroffen (zoals verzekeringen). De adviseur moet zich verdiepen in de kenmerken van die voorzieningen: voor welke termijn lopen ze en welke bedragen komen beschikbaar op welk moment?

Als de betreffende klant niet getrouwd is maar ongehuwd zou samenwonen, is het niet vanzelfsprekend dat er een nabestaandenpensioen is. Het is belangrijk om na te gaan welke aanvullende eisen het pensioenfonds stelt om toch voor een partnerpensioen in aanmerking te komen.

Deze gegevens zijn al geïnventariseerd in de inventarisatiefase. Daarna volgt de analyse van de gevolgen van overlijden.

De adviseur berekent het inkomen in het geval van de calamiteit en neemt hierbij de al bestaande voorzieningen mee. Vervolgens toetst de adviseur of de lasten op dat moment nog betaalbaar zijn volgens de wettelijke leennorm.

Net als bij het langlevenrisico, moet ook bij overlijden volledig geïnventariseerd worden wat de financiële gevolgen zijn. Allereerst moet gekeken worden naar voorzieningen vanuit de overheid: de Algemene nabestaandenwet.

340


Inhoudelijk is deze wet aan bod gekomen in de Wft module Vermogen. We herhalen de Anw-eigenschappen hier niet, hoewel ze wel bekend moeten zijn voor het geven van een hypotheekadvies.

Ook vanuit de werkgever is vaak iets geregeld bij overlijden van de werknemer: het nabestaanden-of partnerpensioen. De inkomenspositie van de langstlevende partner wordt vaak voor een groot deel bepaald door het eventuele nabestaandenpensioen. Wanneer een werknemer bij een werkgever een pensioenregeling aangeboden krijgt, zal hij vaak ook de mogelijkheid hebben om een nabestaandenpensioen op te bouwen. Ook een zelfstandige kan in een pensioenregeling een nabestaandenpensioen opnemen.Het nabestaandenpensioen is in beginsel 70% van het maximaal te bereiken ouderdomspensioen op het moment van overlijden van de deelnemer. Echter steeds vaker zijn de pensioenregelingen dusdanig versoberd, dat een nabestaandenpensioen bijvoorbeeld slechts 50% van het te bereiken ouderdomspensioen bedraagt. Het nabestaandenpensioen wordt levenslang aan de langstlevende partner uitgekeerd.De hoogte van het nabestaandenpensioen op het moment van overlijden is dus in belangrijke mate afhankelijk van het pensioengevend inkomen van de deelnemer op het moment van overlijden. Dit is vooraf vaak moeilijk in te schatten. Deels omdat een carrière niet altijd vast staat en vooral omdat het moment van overlijden niet bekend is.

Los van het feit of er nabestaandenpensioen opgebouwd wordt, is het voor het hypotheekadvies van belang om rekening te houden met het feit hoe het nabestaandenpensioen wordt opgebouwd. Steeds vaker wordt, vanuit kostenoogpunt, gekozen voor de verzekering van een nabestaandenpensioen op risicobasis. Dit heeft tot gevolg, dat wanneer een werknemer van werkgever wisselt, de opgebouwde rechten aan nabestaandenpensioen komen te vervallen. Dit kan vervelende gevolgen hebben, zeker als bij de nieuwe werkgever geen mogelijkheid tot het opbouwen/verzekeren van een nabestaandenpensioen bestaat.

Het vooruitzicht van een nabestaandenpensioen en de zekerheid hieromtrent zijn van grote invloed op de keuze voor een overlijdensdekking. Door zekerheid omtrent een nabestaandenpensioen zal de situatie na overlijden minder nijpend zijn (in de meeste gevallen), dan zonder de zekerheid van een nabestaandenpensioen.

Ogenschijnlijk lijkt het ouderdomspensioen maar weinig relatie te hebben met het inkomen na overlijden. Ook het ouderdomspensioen is echter van wezenlijk belang voor het bepalen van een behoefte aan een overlijdensrisicoverzekering. Als de hypotheek na pensioneringsdatum doorloopt, zullen immers ook dan de hypotheeklasten voldaan moeten kunnen worden na overlijden van een partner. Als er geen hypotheek meer is na pensionering, kan een klant wel de wens hebben om zijn overige (woon)lasten te kunnen blijven voldoen en in dat kader een advies nodig hebben.

341


De mate van afhankelijkheid van het ouderdomspensioen hangt deels af van het feit of beiden een ouderdomspensioen gaan ontvangen of dat maar één partner een ouderdomspensioen gaat ontvangen. Als er maar één pensioengerechtigde is en die komt te overlijden, dan zal een aanzienlijk deel van het inkomen weg vallen, met de nodige gevolgen voor de (woon)lasten. Dit zelfde kan het geval zijn indien het ouderdomspensioen van de ene partner veel hoger is dan het ouderdomspensioen van de andere partner. Sowieso valt er, wanneer beiden een ouderdomspensioen ontvangen, een deel van het inkomen weg (OP en AOW) als een partner komt te overlijden.

Een ouderdomspensioen kan ook, na ingangsdatum, een nabestaandenpensioen tot gevolg hebben bij overlijden van de gerechtigde. Het is bij een hypotheekadvies altijd van belang om dit vast te stellen en te bepalen hoe hoog dit nabestaandenpensioen dan zal zijn.

Privéregelingen

Om de totale financiële positie van een nabestaande goed te kunnen vaststellen, moet naast de Anw en een eventueel nabestaandenpensioen, ook gekeken worden naar wat de klant zelf al heeft geregeld, of wat er wellicht collectief via zijn werkgever is geregeld. Als er al een overlijdensrisico-verzekering of een nabestaandenlijfrente loopt, dan moet ook hiermee rekening gehouden worden.De grootte van de uitkeringen en het moment dat de uitkeringen zullen plaats vinden (direct na overlijden of op een vaste einddatum) spelen hierbij een grote rol, evenals het feit of de uitkering al dan niet belast zal zijn met erfbelasting of inkomstenbelasting. Naar mate de bestaande voorzieningen hoger zullen zijn, zal er vaak minder risico gelopen worden ingeval van overlijden. Dit wil nog niet zeggen dat het risico dat nog wel gelopen wordt, niet hoeft te worden afgedekt.

Stel vast of de klant het risico wil en kan lopen

In de inventarisatiefase heeft de adviseur al aan de klant gevraagd hoe de klant staat tegenover een financieel risico door overlijden. Wil de klant dit risico wel afdekken, is hij bereid hiervoor premie te betalen? En heeft hij de financiële middelen om tijdelijk een inkomensterugval te overbruggen? Hierbij is ook van belang dat de adviseur inventariseert of de klant wel voldoende financiële ruimte heeft om een eventuele wachttijd (de periode totdat de verzekering daadwerkelijk tot uitkering komt) te kunnen overbruggen. De adviseur berekent in de analysefase vervolgens op basis van alle geïnventariseerde gegevens de maximale hoogte van de hypothecaire financiering bij overlijden van (een van) de klant(en). Door deze analyse aan de klant voor te leggen, kan hij een ander inzicht inzijn risico krijgen. Dit kan ook zijn wens om het risico af te dekken beïnvloeden. Het is dan aan de adviseur om goed door te vragen wat de behoeften en prioriteiten van de klant zijn, alvorens een definitief advies te geven.

VoorbeeldJohn en Ineke komen bij de adviseur voor een eerste gesprek. De adviseur heeft hen in de inventarisatiefase

gevraagd hoe ze aankijken tegen het risico op overlijden. Beiden wuiven dit risico weg. Ze zijn nog relatief jong

en kerngezond. Ze denken ook dat het financieel niet zo’n vaart zal lopen, dus ze geven aan dit risico niet af te

willen dekken. Ondanks hun in eerste instantie genoemde wens om het risico niet af te dekken, zal de adviseur

dit risico wel analyseren.

342


Op basis van zijn kennis van de ANW, de geïnventariseerde gegevens over het Nabestaandenpensioen en

privévoorzieningen (die ze niet hebben), komt hij tot de volgende conclusie:

- Bij het overlijden van John is de hypotheekschuld € 134.000 hoger dan wat Ineke op basis van haar inkomen

zou kunnen dragen.

- Bij het overlijden van Ineke is de hypotheekschuld € 86.000 hoger dan wat John op basis van zijn inkomen kan

dragen.

Omdat er geen andere oplossingen voor handen zijn, en de inkomenstekorten groot zijn wanneer een van

beiden overlijdt, betekent dit in de praktijk dat ze de woning zullen moeten verkopen. Omdat ze nauwelijks een

financiële buffer hebben in de vorm van spaargeld, moet dit al relatief kort na het overlijden gebeuren. De

adviseur legt deze berekening voor aan John en Ineke. Hiervan schrikken ze toch wel. Nu ze het risico concreet

en cijfermatig onderbouwd zien, veranderen ze van mening. Ze willen het risico op overlijden nu toch wel graag

afdekken. De adviseur vraagt vervolgens wel door, om er zeker van te zijn dat ze nu de juiste keuze maken.

Wat was in eerste instantie het bezwaar van John en Ineke voor een overlijdensrisicoverzekering? Was het de

prijs, of zijn er bepaalde gezondheidsaspecten die een probleem zouden kunnen vormen? De adviseur legt de

veranderde wens en verminderde risicobereidheid met betrekking tot overlijden, goed vast in het klantdossier,

samen met de motivatie van de klant tot aanpassing van hun wens.

8.4.2.3 Arbeidsongeschiktheid en werkloosheid

Als een advies over een hypotheek wordt gegeven, zal elke adviseur rekening houden met het risico van arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. De meest voorkomende oplossing om dit risico af te dekken is het adviseren van een verzekeringsoplossing. Om een goed advies te kunnen geven omtrent de benodigde verzekering zullen twee aspecten relevant zijn:• de financiële positie van de klant bij arbeidsongeschiktheid of werkloosheid;• de risicobereidheid van de klant ten aanzien van de betaalbaarheid van woonlasten, bij

arbeidsongeschiktheid of werkloosheid.

Arbeidsongeschiktheid

De financiële gevolgen van arbeidsongeschiktheid voor een klant, zijn afhankelijk van een aantal factoren. Deze factoren zijn:• in welke mate overheidsvoorzieningen een tegemoetkoming geven;• de voorzieningen die de werkgever heeft getroffen bij arbeidsongeschiktheid;• de bestaande voorzieningen die een klant zelf al getroffen heeft voor het geval deze

arbeidsongeschikt zal worden.Overheidsvoorzieningen

In de module Vermogen hebben we uitgebreid stilgestaan bij de overheidsvoorziening, in de vorm van de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). We hebben gezien dat de WIA echter geen dekking biedt bij een arbeidsongeschiktheid van minder dan 35%. De werkgever moet in dergelijke gevallen zoeken naar een passende oplossing. In de praktijk blijkt echter dat het vaak voorkomt dat de werknemer bij arbeidsongeschiktheid (minder dan 35%) ontslagen wordt of een forse inkomensdaling te verwerken krijgt.

343


Als een werknemer volledig en duurzaam arbeidsongeschikt wordt, dan krijgt hij een uitkering uit hoofde van de regeling IVA (Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). Er is sprake van volledige en duurzame arbeidsongeschiktheid als de werknemer voor 80% of meer arbeidsongeschikt wordt en er geen of geringe kans op herstel bestaat. De uitkering die dan, tot AOW-gerechtigde leeftijd, verstrekt wordt, bedraagt 75% van het laatst verdiende loon met als maximum 75% van het maximale dagloon.

De mate waarin risico gelopen wordt bij volledige arbeidsongeschiktheid is dus mede afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Bij een inkomen dat hoger is dan het sociaal coördinatieloon, zal een flinke inkomensdaling het gevolg zijn van arbeidsongeschiktheid. Wordt minder verdiend dan het maximale dagloon, dan zal toch 25% inkomensdaling geleden worden.

Naast de inkomensdaling bij volledige arbeidsongeschiktheid, speelt ook een ander aspect een rol bij bepaling van het risico. Volledige en duurzame arbeidsongeschiktheid gaat vaak gepaard met nodige aanpassingen aan woning en levensstijl (de arbeidsongeschikte is bijvoorbeeld niet meer in staat voor zijn kinderen te zorgen). De mate waarin de kosten, die dergelijke aanpassingen (hetzij aan de woning, hetzij aan levensstijl) met zich mee brengen, te verhalen is op een verzekering, is zeker van belang bij het bepalen van het risico bij volledige arbeidsongeschiktheid.

Als een werknemer tussen de 35% en 80% arbeidsongeschikt raakt of niet duurzaam, maar wel volledig arbeidsongeschikt wordt, zal een uitkering verkregen worden uit hoofde van de regeling WGA (Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikten).

Ook hier loopt de werknemer een forse inkomensdaling op als zijn salaris hoger was dan het sociaal coördinatieloon. Als het salaris lager was dan het maximum dagloon, wordt in de eerste periode een inkomensdaling van 25% - 30% geleden. Na afloop van de loonaanvullingsuitkering is het moeilijk in te schatten in welke mate een inkomensdaling geleden zal worden. Immers het is niet vooraf vast te stellen of er werk gevonden wordt (of door de werkgever aangeboden wordt) waardoor de restverdiencapaciteit benut kan worden, of de restverdiencapaciteit volledig benut kan worden en voor welke duur.

Uiteraard wordt het inkomen van arbeidsongeschiktheid kleiner als er sprake is van tweeverdieners. Immers de kans dat beiden arbeidsongeschikt worden is relatief kleiner. Er zal in die gevallen dus wel een deel van het inkomen gehandhaafd blijven. De vraag is echter of dat voldoende zal zijn.

Voor zelfstandig ondernemers is er geen overheidsvoorziening bij arbeidsongeschiktheid. Een zelfstandig ondernemer loopt dus het risico zijn inkomen bij arbeidsongeschiktheid volledig te verliezen.

Voorzieningen getroffen door de werkgever

Sommige werkgevers treffen aanvullende voorzieningen voor hun werknemers bij arbeidsongeschiktheid. Het kan dan gaan om een arbeidsongeschiktheidspensioen of een collectieve arbeidsongeschiktheidsverzekering. In beide gevallen zal de werknemer een uitkering ontvangen, naast zijn WIA-uitkering (de WIA-uitkeringen verlagen niet als gevolg van een arbeidsongeschiktheidspensioen of een verzekeringsuitkering). Hiermee wordt het risico dat de werknemer loopt bij arbeidsongeschiktheid ten aanzien van zijn woonlasten lager.

344


Het is dus evident dat tijdens de inventarisatie voor een adviesgesprek rondom hypotheken de aanvullende voorziening van een werkgever in kaart gebracht moet worden. Het gaat er hierbij niet alleen om óf de werkgever een voorziening voor de werknemer heeft getroffen, maar uiteraard ook om de hoogte van de uitkeringen die de voorziening gaat geven. De hoogte van de uitkeringen kan heel uiteenlopend zijn.

Een zelfstandige kan binnen zijn eigen bedrijf zelf voorzieningen hebben getroffen voor arbeidsongeschiktheid. Het is van belang om te bepalen of er een voorziening is, of deze in privé of binnen het bedrijf loopt, hoe hoog de voorziening is en mogelijk voor welke periode er uitkeringen zijn. Vaak is de vraag of er een uitkering komt en de hoogte van de uitkeringen afhankelijk van de mate van arbeidsongeschiktheid.

Voorzieningen in de privésfeer

Er zijn uiteenlopende voorzieningen die iemand in privé getroffen kan hebben met betrekking tot arbeidsongeschiktheid. Voorbeelden van privévoorzieningen bij arbeidsongeschiktheid zijn:• arbeidsongeschiktheidsverzekering. Een dergelijke verzekering geeft uitkeringen bij

arbeidsongeschiktheid. Vaak is er een wachttijd in de verzekering opgenomen van twee jaar (duur WULBZ-betalingen). De hoogte van de uitkeringen is afhankelijk van de mate van arbeidsongeschiktheid. Als de premies voor de verzekering in aftrek gebracht zijn, zijn de uitkeringen belast. De duur van de uitkeringen is afhankelijk van het soort verzekering, maar gebruikelijk is dat de uitkeringen lopen tot het 65e levensjaar of herstel;

• premievrijstelling bij arbeidsongeschiktheid. In een kapitaalverzekering is het mogelijk om een premievrijstelling bij arbeidsongeschiktheid op te nemen. Bij arbeidsongeschiktheid neemt de verzekeringsmaatschappij (een deel van) de premiebetalingen voor haar rekening. Welk deel van de premiebetalingen voor rekening van de maatschappij komt bij arbeidsongeschiktheid is afhankelijk van de mate van arbeidsongeschiktheid. De overname van premiebetaling is voor de restant duur van de verzekering of tot herstel;

• arbeidsongeschiktheidsrente. In een kapitaalverzekering is het mogelijk een arbeidsongeschiktheidsrente op te nemen. Bij arbeidsongeschiktheid wordt er dan een rente voldaan. De hoogte van de rente is afhankelijk van de mate van arbeidsongeschiktheid. De duur van de rente is afhankelijk van de opgenomen clausule, maar gebruikelijk is voor de duur van de verzekering;

• woonlastenbescherming. Een dergelijke verzekering geeft uitkeringen bij (onder meer) arbeidsongeschiktheid ter grootte van maximaal de woonlasten. De hoogte van de uitkeringen is afhankelijk van de mate van arbeidsongeschiktheid. Vaak is er een wachttijd in de verzekering opgenomen van twee jaar (duur WULBZ-betalingen). De meeste verzekeraars keren gedurende twee jaar de verzekerde hypotheeklast uit bij arbeidsongeschiktheid. Deze periode geeft de lener gelegenheid om zich aan te passen aan zijn veranderde financiële situatie. Als de premies in aftrek zijn gebracht, zijn de uitkeringen belast.

Er zijn nog talloze varianten op bovenstaande arbeidsongeschiktheidsvoorzieningen in de privésfeer. Behalve verzekeringsoplossingen bestaat er ook de mogelijkheid om een voorziening te treffen door middel van spaargelden of beleggingen. De duur van arbeidsongeschiktheid kan dan wel nijpend worden. Het vermogen kan immers opraken.

345


Uiteraard zorgt het feit dat er reeds privévoorzieningen getroffen zijn voor een lager risico bij arbeidsongeschiktheid met betrekking tot de woonlasten. Als er reeds privévoorzieningen zijn getroffen, wil dat ook zeggen dat de klant enige mate van bewustheid heeft van het risico dat hij bij arbeidsongeschiktheid loopt. Hier schuilt ook een gevaar in, omdat de klant het idee kan hebben dat het risico inmiddels relatief klein is geworden als gevolg van zijn voorziening, terwijl dat niet het geval is.

VoorbeeldWillem en Anneke hebben een vrij forse hypotheek op hun woning. Ze zijn getrouwd en hebben drie kleine

kinderen. Omdat alleen Willem werkt, zijn ze zich bewust van het risico van arbeidsongeschiktheid. Bij het

analyseren van de gewenste hypothecaire lening, heeft de adviseur van Willem ook aangehaald dat er sprake

kan zijn van een forse inkomensterugval bij arbeidsongeschiktheid en dat het in dat kader verstandig was om

een woonlastenverzekering te sluiten. Willem en Anneke hebben dat advies opgevolgd en wanen zich nu relatief

veilig.

Willem heeft een bruto jaarinkomen van € 120.000. De bruto hypotheeklasten van € 24.000 op jaarbasis, zijn

volledig afgedekt in de woonlastenverzekering.

Mocht Willem echter arbeidsongeschikt worden, dan zal er toch nog een aanzienlijk risico gelopen worden. Stel

dat Willem duurzaam en volledig arbeidsongeschikt wordt, dan zal de bruto IVA-uitkering op jaarbasis maximaal

€ 38.983,61 (2015) bedragen.

Ondanks dat de woonlasten dan volledig opgevangen worden, moet toch nog rekening gehouden worden met

een terugval in bruto besteedbaar inkomen van circa € 81.440 op jaarbasis. De vraag of ze dan in de huidige

woning kunnen blijven wonen kan heel terecht gesteld worden. Immers het gezin moet blijven leven (kosten

voor levensonderhoud), de woning moet onderhouden worden, enzovoort. Willem en Anneke zijn zich, ondanks

of dankzij de woonlastenverzekering niet bewust van het risico dat ze lopen. Het is aan de adviseur in de

analysefase om de juiste berekeningen te maken en te laten zien aan de klant wat de gevolgen van

arbeidsongeschiktheid kunnen zijn. Het is daarbij overigens wel lastig om precies vast te stellen wat het

uitgangspunt moet zijn. Ga je als adviseur uit van 30%, 50% of bijvoorbeeld 80% arbeidsongeschiktheid? En ga

je bij gedeeltelijke arbeidsongeschiktheid uit van het benutten van de restverdiencapaciteit of niet?

Niet alle scenario’s hoeven berekend te worden. Alleen moet de overtuiging er zijn dat de klant de risico’s van

arbeidsongeschiktheid voldoende inziet om een weloverwogen beslissing te nemen over het (deels) afdekken

van het risico of niet.

Werkloosheid

Het financiële risico dat gelopen wordt bij werkloosheid is afhankelijk van de hoogte van een eventuele WW-uitkering en, in belangrijke hoeveelheid, de mate waarin de klant zelf reeds privévoorzieningen heeft getroffen.

346


Werkloosheidswet en overheidsvoorzieningen

Ook voor werkloosheid bestaat er nog altijd een overheidsvoorziening: de WW (Werkloosheidwet). De hoogte en de duur van de WW-uitkering zijn uitgebreid besproken in de module Vermogen.

Ook ingeval van werkloosheid wordt een aanzienlijk risico gelopen op inkomensterugval. Behalve de inkomensterugval spelen hier nog andere aspecten een rol. Als er namelijk een kort arbeidsverleden is, dan zal de uitkeringsduur ook heel kort zijn. Heeft iemand een lang arbeidsverleden, dan is de uitkeringsduur weliswaar langer, maar kan het ook heel moeilijk zijn om op latere leeftijd weer een passende baan te vinden.Het risico van werkloosheid brengt dus een aanzienlijk risico met zich mee ten aanzien van de betaalbaarheid van de woonlasten.

Er is geen overheidsvoorziening voor zelfstandigen die werkloos worden voor hun 55e levensjaar. Zij zullen volledig privé hun voorzieningen moeten treffen.

Als aan het einde van de uitkeringsduur van de WW geen nieuwe baan gevonden is, kan teruggevallen worden op de Participatiewet. Ook zelfstandigen kunnen hierop terugvallen. Dit heeft wel als nadeel, dat er maar beperkt eigen vermogen aangehouden kan worden (ook maar een beperkte overwaarde op de woning). Voor oudere werknemers (aanvang werkloosheid 50 jaar of ouder) is er een aparte wet (Wet inkomensvoorziening oudere en gedeeltelijk arbeidsongeschikte werkloze werknemers), waarbij geen vermogenstoets plaatsvindt. Dit geldt ook voor oudere zelfstandigen die na hun 55e werkloos worden (Wet inkomensvoorziening oudere en gedeeltelijk arbeidsongeschikte gewezen zelfstandigen). In beide gevallen zal het inkomen nog verder dalen, naar een percentage (100% met partner, 70% alleenstaande ouder en 50% alleenstaand) van het minimum loon.Als er na een WW-periode dus nog geen baan gevonden is en de ex-werknemer aangewezen is op overheidsvoorzieningen, is de kans vrij groot dat de woonlasten niet meer betaald kunnen worden.

Voorzieningen in de privésfeer

Of het mogelijk is om woonlasten te blijven dragen bij werkloosheid is in belangrijke mate afhankelijk van het feit of iemand privévoorzieningen heeft getroffen voor werkloosheid. Er zijn niet veel mogelijkheden privévoorzieningen te treffen bij werkloosheid. Een verzekering is alleen mogelijk in de vorm van een woonlastenverzekering. De verzekering keert dan maximaal de woonlasten uit bij werkloosheid. Dit kan onvoldoende zijn, omdat ook alle overige lasten uit een lager inkomen voldaan zullen moeten worden. Daarnaast heeft de verzekering vaak een beperkte uitkeringsduur van meestal één of twee jaar.

Naast een woonlastenverzekering bestaat de mogelijkheid het risico van werkloosheid af te dekken met vermogen. De duur van de werkloosheid kan dan wel bepalend zijn, want het vermogen kan op raken. Uiteraard speelt mee of er sprake is van een alleenverdiener of van tweeverdieners. Bij tweeverdieners blijft een deel van het gezinsinkomen in stand en bij een alleenverdiener daalt het gehele inkomen of verdwijnt dit.

347


8.4.2.4 Gevolgen van echtscheiding

De fiscale en juridische gevolgen van echtscheiding zijn elders in deze syllabus al beschreven, maar het inkomensrisico is niet iedereen op voorhand bekend.

De AFM heeft in haar leidraden echtscheiding niet letterlijk genoemd als inkomensrisico. In enkele bijeenkomsten is echter mondeling aangegeven dat echtscheiding wel degelijk een risico is waarmee rekening gehouden zou moeten worden. Tegenwoordig strandt 1 op de 3 relaties.

Wanneer de lening wordt aangegaan door een (echt)paar, waarbij beiden debiteur zijn (en beide inkomens nodig zijn om de woonlasten te kunnen dragen), moeten ze bij aanvang kennis nemen van het feit dat op basis van een inkomen de woonlasten niet gedragen zullen kunnen worden. Dit betekent dat de woning waarschijnlijk verkocht zal moeten worden, wanneer ze uit elkaar gaan.

Waar het financiële risico op werkloosheid niet volledig af te dekken is, is het risico op echtscheiding helemaal niet te verzekeren.Het analyseren van dit risico heeft dan ook niet tot doel het risico voor de klant af te dekken, maar vooral om de klant inzicht te geven in de gevolgen van dit risico. De klant kan dan zelf bepalen of hij dit risico bewust wenst te nemen of niet.

8.4.3 Analyse gevolgen restschuldrisico

De klant moet goed gewezen worden op het restschuldrisico. Dit risico kan zich voordoen bij verkoop, waarbij de woning verkocht wordt, terwijl deze minder oplevert dan de hoogte van de hypothecaire lening op dat moment.Restschuldrisico bestaat echter ook wanneer een hypothecaire lening na afloop van de economische looptijd (vaak 30 jaar) nog niet is afgelost.

Als gevolg van de fiscale wijzigingen in aftrekbare eigenwoningrente, zullen in de toekomst in beginsel hypothecaire kredieten altijd volledig afgelost zijn na uiterlijk 30 jaar. Maar we hebben nog decennialang te maken met mensen die onder het overgangsrecht nog mogelijkheden hebben om af te lossen middels een fiscaal gefacilieerd opbouwproduct.

Als dat zo is en de klant niet, of slechts gedeeltelijk, wil aflossen, is het belangrijk om te kijken of dit geen financiële problemen oplevert gedurende of aan het einde van de looptijd van de hypotheek. Na maximaal 30 jaar vervalt de fiscale aftrek van de eigenwoningrente, en op pensioengerechtigde leeftijd daalt wellicht het inkomen van de klant. Het bedrag dat moet worden betaald aan rente en aflossing, moet in overeenstemming zijn met de financiële positie op dat moment.

De klant houdt dan een restschuld over, en het moet wel mogelijk zijn om die restschuld te dragen. Om deze reden is informatie over de huidige en de toekomstige financiële positie van de klant noodzakelijk. Daarom bevat een goed adviesdossier niet alleen gegevens over de bezittingen en schulden van de klant, maar ook over (voorzienbare) wijzigingen in de inkomsten, bijvoorbeeld door het bereiken van de pensioenleeftijd.

348


Uiteraard kunnen de gegevens over 20 of 30 jaar slechts dienen als indicatie voor de betaalbaarheidsanalyse, omdat deze gegevens een globale inschatting betreffen.

De adviseur houdt dus niet alleen rekening met de doelstellingen van de klant, maar betrekt hier ook de financiële positie van de klant bij. De uitgangspositie van een klant kan ‘lage maandlasten’ zijn. Als de adviseur alleen hierop zijn advies zou baseren, dan kunnen er op termijn financiële problemen ontstaan. Het is dus erg belangrijk dat de adviseur op juiste wijze prioriteiten stelt ten aanzien van de wensen en mogelijkheden van de klant. Deze prioriteiten kunnen gesteld worden, door een goede analyse uit te voeren.

Hierbij is het mede van belang welke vorm van opbouwproduct een klant heeft. Heeft iemand nog een opbouwproduct onder overgangsrecht waarvan het eindbedrag gegarandeerd is of niet? In het laatste geval, bijvoorbeeld bij beleggingen, zijn er extra aspecten waar de adviseur rekening mee moet houden, zoals het risico op slechte beleggingsresultaten.

8.4.4 Analyse van het renterisico

Het is de adviseur niet toegestaan om de klant een aantal opties voor te leggen waaruit deze vervolgens zelf zijn keuze dient te maken. Uitgangspunt is dat de adviseur bij elke optie de klant duidelijk maakt wat zijn aanbeveling is. Dit geldt dus ook bij de keuze van de rentevaste periode.

Om een advies te kunnen geven over de rentevaste periode is de adviseur verplicht na te gaan in welke mate de klant de risico’s van een rentestijging wil en kan lopen. Daarom is ook hiervoor een analyse onmisbaar.

Bij een korte rentevaste periode krijgt de klant sneller met het risico van een rentestijging te maken dan bij een lange rentevaste periode. Het is mogelijk dat een klant het risico op rentestijging wenst te lopen, maar dat hij dit financieel niet kan dragen, omdat hij over onvoldoende financiële middelen beschikt om bij een rentestijging zijn woonlasten te kunnen blijven betalen.

Als de adviseur in zijn advies over de rentevaste periode geen rekening houdt met de huidige en toekomstige financiële positie van de klant, is er geen sprake van een passend advies.Daarom moeten de mogelijke gevolgen van renteveranderingen eerst geanalyseerd worden, alvorens een advies kan worden gegeven.

Kenmerken verschillende vormen renteperiode

De adviseur bespreekt met de klant de kenmerken van alle renteperioden: de mogelijkheden van een lange rentevaste periode, van een variabele rente of een korte rentevaste periode.

Het zal vaak voorkomen dat de adviseur tegenstrijdigheden constateert in de wensen van de klant. Zo kan de klant bijvoorbeeld lage maandlasten wensen, maar tegelijkertijd eigenlijk geen risico willen lopen op fluctuaties van de maandlasten.

349


Indien de adviseur de klant niet informeert over de kenmerken van een variabele rente, of hij hem niet wijst op de gevolgen die de variabele rente voor hun maandlasten kan hebben, dan kan de klant niet overzien wat de consequenties zijn wanneer hij toch voor lage maandlasten kiest.

De mogelijkheid bestaat dan dat hij op advies van de adviseur en vanwege het lage rentetarief voor een variabele rente kiest, maar dat hij zich niet bewust is dat hij een risico op rentestijging loopt. Zonder dat hij het weet, is het mogelijk dat hij hierdoor in de toekomst niet in staat is om de woonlasten te betalen.

8.4.5 Analyse van de fiscale consequenties van mogelijke oplossingen

De fiscale behandeling van een hypotheek is van invloed op de betaalbaarheid van de maandlasten voor de klant. De eigenwoningrenteaftrek leidt namelijk tot een verlaging van de maandlasten. Wanneer bij het advies geen rekening wordt gehouden met de fiscale aspecten, leidt dit tot onjuiste informatieverstrekking en mogelijk zelfs tot een niet passend advies. De adviseur zal dus in zijn hypotheekadvies de fiscale gevolgen moeten meenemen en hij moet de klant hierover correct informeren.

In onderzoeken naar hypotheekadvies komt de AFM op het onderdeel ‘fiscaliteit’ onderdelen van de adviespraktijk tegen waarvan blijkt dat deze nog extra aandacht verdienen. Hieronder staan enkele aandachtspunten waarmee de adviespraktijk verder kan worden geoptimaliseerd. Ook in de huidige fiscale wetgeving zijn veel van deze aandachtspunten nog van onmiskenbaar belang.

Het hypotheekverleden

Het is belangrijk dat de adviseur zich verdiept in de bestaande hypotheeksituatie van de klant. Wat is de looptijd van de bestaande hypotheek, de hoogte, de vorm, vindt er opbouw plaats en zo ja, in welke vorm en is er sprake van een eigenwoningreserve? Is er sprake van een eigenwoningschuld die onder het overgangsrecht valt?

Bruto- en netto maandlasten

De adviseur rekent in de analysefase een aantal scenario’s door en legt deze aan de klant voor. Alleen op die manier kan hij de klanten laten zien wat de consequenties van de verschillende mogelijkheden zijn. Door de juiste vragen aan de klant te stellen en de reactie van de klanten te beoordelen, komt hij tot een weloverwogen advies. Een overzicht van bruto en netto maandlasten geeft een goed beeld van de financiële last van de hypotheek zodat de klant weet waarmee hij nu en in de toekomst rekening mee moet houden. We hebben het hier al eerder over gehad in de paragraaf over het consumptief besteedbaar inkomen.

De situatie kan zich voordoen dat de klant zijn eigenwoningreserve (de verwachte overwaarde na verkoop van zijn bestaande woning) niet inbrengt in de hypotheek, maar voor iets anders wil gebruiken. In dat geval moet uit het overzicht van bruto en netto maandlasten blijken dat over dit deel van de hypotheek de rente niet aftrekbaar is.

350


Op het adviesmoment wordt een inschatting gemaakt van de verkoopprijs van de bestaande woning. Aan de hand van deze inschatting wordt de eigenwoningreserve bepaald. Als na verkoop van de woning de verkoopprijs afwijkt, dan heeft dit consequenties voor de aftrekbaarheid van rente. De adviseur zou de klant in het kader van nazorg kunnen informeren over de fiscale consequenties van de gewijzigde eigenwoningreserve.

WOZ-waarde

Om een correct maandlastenoverzicht te kunnen verstrekken, is het belangrijk dat alle aspecten rondom het hypotheekadvies, die van invloed zijn op de netto maandlast, correct worden meegenomen. Zo moet de adviseur de juiste WOZ-waarde gebruiken om de netto maandlast correct weer te geven. Als de WOZ-waarde van het aan te kopen huis onbekend is, dan is het belangrijk dat de adviseur een conservatieve inschatting doet. Omdat de WOZ-waarde de vrije verkoopwaarde doorgaans dicht nadert, ligt het voor de hand in dat geval de vrije verkoopwaarde als uitgangspunt te hanteren.

Voorzienbare wijzigingen

Het is van belang dat de adviseur voorzienbare wijzigingen in de financiële positie meeneemt. Wanneer de klant bijvoorbeeld aangeeft dat hij over drie jaar misschien 20% minder wil gaan werken, kan dit consequenties hebben voor de hoogte van de netto maandlasten als gevolg van verandering in het belastingtarief.

Een andere voorzienbare wijziging geldt voor hypothecaire kredieten die vanaf 2013 zijn aangegaan. In de nieuwe fiscale realiteit van hypothecaire kredieten met een annuïtair aflossingsschema moet de klant er van doordrongen worden dat de netto lasten gedurende de looptijd toenemen. Er zal dan ook aannemelijk gemaakt moeten worden dat de lasten gedurende de looptijd verantwoord blijven voor de klant.

KEW en fiscale gevolgen

Zodra de adviseur bezig is met een advies over oversluiten, dan zal hij de consequenties moeten bekijken van - bijvoorbeeld - het beëindigen van de spaarpolis die gekoppeld is aan de bestaande hypotheek. De consequenties hiervan moet de adviseur bij zijn advies betrekken: de hoogte van de afkoopwaarde en de mogelijkheid dat er op het moment van de afkoop nog kosten met de klant worden verrekend. De adviseur moet zich verdiepen in de kenmerken en voorwaarden van deze polis. En welke fiscale gevolgen heeft de beëindiging van de polis? Zeker in het licht van de fiscale wijzigingen sinds 1 januari 2013.

Wanneer de adviseur een spaarvariant aanbeveelt, moet hij ook onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om de waarde van de oude polis fiscaal geruisloos over te dragen in het aan te bevelen spaarproduct. Op deze wijze behoudt de klant de fiscale situatie en dit kan in het belang zijn van die klant. Doet hij dat niet, dan is er sprake van afkoop of beëindiging van de polis.

351


Beëindigen KEW

Een kenmerk van een KEW is het opbouwen van vermogen in box 1. Doordat de polis fiscaal in box 1 valt, hoeven de klanten hierover geen vermogensrendementsheffing te betalen. Zij komen in aanmerking voor de vrijstelling van € 161.500 (in 2015) per persoon bij het uitkeren van deverzekering. Eén van de fiscale voorwaarden hiervoor is dat zij minimaal 20 jaar premie betalen en aan het eind van de looptijd hun hypotheek aflossen door middel van hun KEW.

Bij een spaarhypotheek wordt gedurende de looptijd rendement opgebouwd (de rente van het opbouwgedeelte is immers gekoppeld aan de hypotheek). Bij een beleggingspolis hoeft bij tussentijdse beëindiging niet altijd sprake te zijn van een behaald rendement. Wanneer een box-1-polis tussentijds wordt afgekocht (en er is niet voldaan aan de minimale premieduur), dan is het rentebestanddeel in de uitkering in principe progressief belast in box 1. Het tussentijds beëindigen kan dus fiscaal nadelige consequenties hebben.

Fiscaal geruisloos voortzetten van het opgebouwde kapitaal

De adviseur zal de mogelijkheden moeten verkennen om de polis fiscaal geruisloos voort te zetten. Dit houdt in dat de KEW wordt beëindigd en bij een andere uitvoerder van vermogensopbouwproducten (verzekeraar of bank) opnieuw wordt afgesloten, zonder dat de klant hiervan fiscaal nadeel ondervindt.Hierdoor blijven de voorgaande jaren waarin premie is betaald fiscaal bestaan, zodat de klant toch in aanmerking komt voor de vrijstelling na minimaal 15 of 20 jaar premie betalen. Het is wel van belang dat de oude verzekeraar het afkoopbedrag van de polis direct doorstort naar de nieuwe uitvoerder van het vermogensopbouwproduct en dat de einddatum van de nieuwe polis uiterlijk de einddatum van de hypotheek heeft.

Vooral bij polissen die een ingangsdatum hebben vóór 14 september 1999 en die nog geen ‘kapitaalverzekering eigen woning’ zijn, is een fiscaal overgangsregime van toepassing, waardoor deze polissen fiscaal gunstiger kunnen worden behandeld. Dit overgangsregime blijft bij een voortzetting alleen behouden wanneer de verzekerde bedragen niet worden verhoogd en de verzekeringsduur niet wordt verlengd. De adviseur moet rekening houden met dit overgangsregime, dat voor de verzekeringnemer gunstig is.

Dat komt dus bovenop de zaken waarmee de adviseur rekening zal moeten houden gezien het overgangsregime per 1 januari 2013. Het is dus niet vanzelfsprekend dergelijke polissen te beëindigen. De adviseur zal alle voor- en nadelen op een rijtje moeten zetten (analyseren) en moeten concluderen of het advies in het belang van de klant is en aansluit op zijn wensen en behoeftes.

Er kunnen verschillende nadelen aan het beëindigen van een kapitaalverzekering zitten, waaronder de afkoopkosten en een hogere overlijdensrisicopremie in een nieuwe polis. De adviseur zal zich moeten verdiepen in de fiscale eisen die gelden voor de betreffende producten. Hij zal de fiscale gevolgen bij zijn advies moeten betrekken en de klant over al deze aspecten goed moeten informeren.

352


8.4.6 Vastlegging

De bewijslast van een goede analyse ligt altijd bij de adviseur. Het is daarom van belang dat hij de berekeningen, maar ook de reactie daarop van de klant, goed vastlegt. Wettelijk moet het totale adviestraject (waaronder inventarisatie en analyse vallen) minimaal 5 jaar bewaard worden. Op basis van andere zorgplichtwetten, kan echter ook jaren later nog door een toezichthouder of eventueel rechter gevraagd worden te verklaren waarop het advies destijds was gebaseerd.

In realiteit bewaart een financiële dienstverlener het hele hypotheekdossier van een klant, inclusief de inventarisatie en analyse, zo lang als de klant een relatie heeft met deze financiële dienstverlener.

8.5 ADVIES

Na de kennismaking, de inventarisatie en de analyse, is het tijd voor het daadwerkelijke advies.De Wft stelt hierover dat een advies passend moet zijn. We beginnen met uitleg van een aantal begrippen, zoals “passend advies” en “reproduceerbaarheid”. We geven daarna vervolgens een aantal voorbeelden, waarbij we ingaan op de eerder genoemde risico’s (inkomensrisico’s bijvoorbeeld). Ook behandelen we kort de advisering rond de rentevaste periode. Daarna gaan we in op een specifieke advieswens: hoe om te gaan met iemand die zijn hypotheek wil oversluiten?

Begrip passend advies

Er wordt in de Wft vaak gesproken over ‘passend advies’. AFM heeft in haar leidraden een interpretatie gegeven van dit begrip: “Vaak is het zo dat er voor specifieke situaties van een klant meerdere oplossingen mogelijk zijn. Het is de verantwoordelijkheid van de adviseur om bij afweging van die oplossingen hieraan invulling te geven vanuit het belang van die klant. De persoonlijke voorkeur van de adviseur zou hierbij geen rol moeten spelen. Daarbij is van belang dat de gekozen oplossing past bij de klant. De adviseur dient dus een passend advies te geven en dit advies moet aansluiten op de behoeftes van de klant.”

Begrip reproduceerbaarheid

Het begrip ‘reproduceerbaarheid’ is geen wettelijke term. De AFM heeft deze term geïntroduceerd om aan te geven wat zij zien als een goede vastlegging van het adviesproces.Het is een uitwerking van de wettelijke eis dat een financiële dienstverlener moet kunnen aantonen dat hij op correcte wijze tot zijn advies is gekomen. Hiervoor dient hij in zijn dossier de relevante informatie over de klant te bewaren. Tevens moeten de gegevens over het aanbevolen en/of verkochte product in het dossier aanwezig zijn. Hoewel de Wft op dit gebied eist dat dit tot slechts een jaar na het moment van adviseren moet worden bewaard, zal een goede adviseur de informatie uit het adviestraject in de praktijk veel langer bewaren. Om gedurende de looptijd van het product deze informatie nog te kunnen raadplegen, maar ook vanuit aansprakelijkheidsoogpunt is het van belang dat de adviseur deze informatie gedurende de looptijd van het product bewaart.

353


Na het afsluiten van de hypotheek zal de adviseur inzichtelijk moeten kunnen maken hoe hij tot zijn advies is gekomen. De motivatie waarom de woonlasten - zeker in een explainsituatie - verantwoord zijn, zal moeten blijken uit berekeningen en het klantdossier. Dit kan zowel digitaal als op papier worden bewaard.

8.5.1 Verantwoorde lasten en pensioen: een goede adviespraktijk

Het is voor zowel de adviseur (bemiddelaar) als de aanbieder niet toegestaan om mee te werken aan een hypotheek die leidt tot overkreditering van de klant. Ook wanneer de klant aangeeft op dit punt te willen afwijken van het advies van de adviseur. Bij het aangaan van een hypothecair krediet zijn hiervoor wettelijke leennormen, waarvan niet mag worden afgeweken.

Maar ook in de toekomst moeten de woonlasten verantwoord blijven. Er moet sprake zijn van een verantwoorde woonlast bij verschillende inkomenssituaties. De verschillende inkomenssituaties zijn: vroegtijdig overlijden, echtscheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en pensionering. De klant moet worden gewezen (cijfermatig onderbouwd, voor zijn specifieke situatie) op deze risico’s. In tegenstelling tot de maximale leennorm bij aanvang van een hypothecair krediet, mag de klant wel afwijken van wat volgens de adviseur verantwoord is.

VoorbeeldMax (43) komt bij de hypotheekadviseur voor een adviesgesprek. Hij wil een hypothecaire financiering van

€ 200.000 met een duur van 30 jaar.

Op basis van zijn huidige inkomen, is zijn maximale hypothecaire krediet echter € 190.000. De adviseur mag

niet meewerken aan een verstrekking van een hypothecair krediet van meer dan € 190.000 (behoudens een

explain-situatie).

Morris (48) komt ook bij de hypotheekadviseur voor een adviesgesprek. Hij wil ook een hypothecaire

financiering van € 200.000 met een duur van 30 jaar.

Op basis van zijn huidige inkomen zijn de woonlasten van deze lening verantwoord. Echter, Morris heeft niet

veel pensioen opgebouwd. Over 19 jaar, als Morris met pensioen gaat, zijn de woonlasten nog niet afgenomen

(netto zelfs toegenomen, als het een annuïteitenhypotheek is).

De adviseur geeft aan dat de woonlasten van Morris na zijn 67ste onverantwoord zijn, omdat zijn inkomen dan

te laag is. De adviseur berekent de maximale leencapaciteit op basis van het pensioeninkomen van Morris. Dat

is € 110.000. Hij adviseert dan ook de lening van € 200.000 te splitsen in een lening van € 110.000 met een

looptijd van 30 jaar en een lening van € 90.000 met een looptijd van 19 jaar.

Morris slaat dit advies echter in de wind en wil toch een financiering met een looptijd van 30 jaar voor de hele

lening van € 200.000.

Wanneer de adviseur ervan overtuigd is dat Morris de risico’s begrijpt en accepteert (mogelijk gedwongen

verkoop na pensionering, bijvoorbeeld), mag de adviseur toch meewerken aan deze financiering. Hij legt vast

dat Morris is afgeweken van zijn advies. Deze werkwijze is toegestaan.

354


Rekening houden met wensen

Een advies moet niet alleen worden afgestemd op wat kan, maar ook op wat de klant wil.Het is daarbij van belang de achterliggende gedachte van een klant te achterhalen.

Los van de fiscale aflossingseis, kan een klant aangeven graag de hele financiering zo snel mogelijk af te willen lossen. Een adviseur wordt geacht goed door te vragen waarom een klant dit wil. Hij kannamelijk alleen een passend advies geven, als hij weet wat de werkelijke wensen en doelstellingen van de klant zijn.

VoorbeeldGer en Hanneke gaan verhuizen. Ze hebben een eigenwoningschuld op hun oude woning van € 180.000. Deze

woning hebben ze drie maanden geleden verkocht voor € 200.000. Ze hebben de oude eigenwoningschuld

precies 10 jaar gehad.

Nu hebben ze een andere woning gevonden voor € 260.000. De overwaarde wordt geïnvesteerd en de overige

kosten koper betalen ze uit eigen middelen. Ze hebben daarom een lening nodig van € 240.000.

Op basis van hun inkomen is er geen probleem: ze kunnen de lasten van € 240.000 makkelijk dragen. Ze geven

aan dat ze graag zo laag mogelijke maandlasten willen.

Daarnaast is een van hun wensen om over 20 jaar de hele lening al te hebben afgelost. De oude KEW die ze nog

hadden bij hun vorige eigenwoningschuld kunnen ze daar deels voor gebruiken. Deze KEW komt over 20 jaar tot

uitkering. De uitkering is € 140.000.

De adviseur legt uit dat het fiscaal niet verstandig is de KEW te verhogen, omdat het overgangsrecht dan

vervalt. Daarnaast vraagt hij verder door over de aflossingswens.

De renteaftrek over € 180.000 komt weliswaar over 20 jaar te vervallen (er zijn al 10 jaar verstreken), maar

voor de overige € 60.000 geldt dat deze in maximaal 360 maanden annuïtair moet worden afgelost en daarvoor

geldt nog de hele periode renteaftrek.

Bovendien zijn Ger en Hanneke over 20 jaar nog niet met pensioen. Dat zijn ze pas over 25 jaar. En zelfs dan

kunnen ze met hun pensioeninkomen de woonlasten over het leningdeel van € 60.000 bij aanvang, makkelijk

dragen.

Wellicht is het handig voor ze om het verschil tussen de KEW-uitkering en het deel waarover renteaftrek vervalt,

wel versneld af te lossen (in 20 jaar). Dat is € 180.000 -/- € 140.000 = € 40.000.

De adviseur geeft aan dat de klant enerzijds heeft aangegeven lage maandlasten te willen, maar anderzijds de

hele schuld na 20 jaar te willen aflossen. Deze wensen zijn tegenstrijdig. Hij rekent twee scenario’s uit : alles

helemaal aflossen in 20 jaar en € 180.000 in 20 jaar aflossen en de rest in 30 jaar.

Hij laat ze het verschil in maandlasten zien en geeft daarbij aan dat de maandlast in beide gevallen verantwoord

is.

De klant kan vervolgens zelf een keuze maken. De adviseur moet daarbij wel vragen waarop die keus is

gebaseerd en het antwoord op die vraag goed vastleggen.

355


8.5.2 Advies omtrent overlijdensrisico

In de analysefase hebben we gesproken over het overlijdensrisico. Nu moet daarover nog een advies worden gegeven. De AFM heeft daarover in de leidraad ook veel geschreven. In elk adviesgesprek rondom een hypotheek, zal een beeld geschetst moeten worden door de adviseur van de situatie die ontstaat na overlijden van één van de partners. Hierbij moeten alle bovenstaande aspecten meegewogen worden. Het is van belang dat de klant inzicht krijgt in zijn situatie door middel van een cijfermatige onderbouwing (de analyse).

In veel gevallen zal de situatie bij overlijden afhankelijk zijn van het moment waarop het overlijden plaats vindt. In die gevallen kan het zijn dat er meerdere cijfermatige onderbouwingen gegeven dienen te worden. Pas als de klant een reëel beeld heeft van zijn situatie bij overlijden, kan zijn risicohouding bepaald worden. Hierbij zal de klant ook inzicht moeten hebben in de kosten van het afdekken van een risico. Het bepalen van een risicohouding kan immers pas plaats vinden als én de situatie na overlijden helder is én vastgesteld kan worden wat de kosten zijn voor het afdekken van het risico. Behalve of een klant het risico bij overlijden financieel kan dragen, speelt ook de mate waarin de klant het risico wil dragen een rol. Nadat de adviseur een berekening heeft gemaakt welk overlijdensrisico de klant kan lopen en hij heeft geïnventariseerd welk risico de klant wil lopen, moet hij zijn advies op beide uitkomsten baseren. De AFM hierover: “een advies is passend als de hoogte voor een bepaalde dekking aansluit op het risico dat de klant loopt. Wanneer er een hoger dekkingsbedrag is geadviseerd dan wat nodig is voor de klant, is het advies niet passend. Andersom geldt ook dat wanneer de adviseur een lagere dekking adviseert dan dat uit de berekeningen blijkt, het advies niet passend is. De klant sluit in dat geval een verzekering die niet het gehele risico afdekt.”

Ten slotte kan het zijn dat de klant zelf vindt dat hij het risico wel kan dragen, terwijl de adviseur berekent dat hij dat niet kan. De adviseur zal in dat geval goed moeten nagaan waarom de klant denkt dat hij wel de risico’s aankan. De adviseur moet de gevolgen van niet verzekeren goed in kaart brengen. Verder doet de adviseur er goed aan om vast te leggen dat de klant afwijkt van zijn gegeven advies.

Het advies over de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering dat naar aanleiding van het gesprek wordt gegeven, moet cijfermatige onderbouwd zijn. Op deze manier krijgt de klant inzicht in de motivatie achter het advies. Hierbij zal de adviseur zo veel mogelijk proberen noch oververzekering noch onderverzekering plaats te laten vinden. De klant heeft dan vervolgens zelf de keuze om het advies al dan niet op te volgen.

VoorbeeldHypotheekadviseur Ruud vraagt in zijn adviesgesprek met het jonge echtpaar John en Ineke naar de gevolgen

van het risico op overlijden van een van hen. Wil de langstlevende in de woning blijven wonen, ja of nee?

Als meneer overlijdt wil mevrouw daar blijven kunnen wonen. Haar inkomen alleen is ontoereikend om de

maandlasten op te brengen. Ruud gaat na of Ineke recht heeft op een overheidsuitkering bij overlijden van John

(de Anw). Ook bekijkt Ruud de pensioenregeling van John goed, om na te gaan of Ineke een

nabestaandenpensioen krijgt, en zo ja, hoe hoog deze uitkering is. Ten derde vraagt Ruud of er privé of

aanvullend via een werkgever nog vrijwillige verzekeringen zijn afgesloten die uitkeren bij overlijden.

356


Hij combineert alle gegevens en berekent op basis daarvan of de maandlasten gedragen kunnen worden als

John overlijdt. Hij legt de uitkomst aan John en Ineke voor. Als hieruit blijkt dat Ineke de woonlasten niet kan

blijven betalen na overlijden van John, dan adviseert hij voor het verschil een overlijdensrisicoverzekering op

het leven van John met Ineke als begunstigde.

Dit is een voorbeeld van passend advies.

Hij past dezelfde werkwijze toe op het overlijdensrisico van Ineke en legt de uitkomsten hiervan en de

klantreactie hierop vast in het dossier, zodat het advies reproduceerbaar is.

Keuze voor koopsom of premie

Het is van belang om de verschillen tussen de keuze voor een koopsom of premie inzichtelijk te maken. Bij een koopsom betaalt de klant in één keer een veel hoger bedrag. Dit bedrag kan met de hypotheek worden meegefinancierd (in box 3), maar de vraag is of de klant bereid is om zijn schuld hiervoor te verhogen. Bovendien zal de adviseur de klant duidelijk moeten maken wat de consequenties zijn van het betalen van een koopsom, in vergelijking met een periodieke premie. Als de klant in de toekomst zijn verzekering zou willen beëindigen, is het niet zeker of hij nog een deel van zijn koopsom terugkrijgt. Het is belangrijk dat de adviseur de klant op de voorwaarden wijst.Verder kan de adviseur de klant voorrekenen in hoeverre een koopsom voordeliger is dan een premie. Om een goede vergelijking te maken, moet de adviseur hierbij de som van de contante waarde van alle premies afzetten tegen het bedrag van de koopsom. Als de koopsom wordt meegefinancierd, dient uiteraard ook de aflossing van de financiering binnen de looptijd van de verzekering in deze berekening te worden meegenomen. De motivatie om een koopsom te sluiten omdat dit goedkoper zou zijn dan een premie, zal dan ook onderbouwd moeten worden door een dergelijke berekening.

8.5.3 Inkomenssituatie en fiscale gevolgen bij arbeidsongeschiktheid en werkloosheid

Bij elk adviesgesprek omtrent een hypotheek, moet de situatie bij arbeidsongeschiktheid en werkloosheid worden meegenomen. Ook hiervoor geldt dat de financiële situatie na arbeidsongeschiktheid of werkloosheid rekenkundig onderbouwd zal moeten worden om de klant inzicht te geven in de situatie (de analyse). Er zal niet alleen rekening gehouden moeten worden met een inkomensdaling of het wegvallen van inkomen na verloop van tijd, maar ook met mogelijk stijgende netto woonlasten als gevolg van een lagere belastingteruggave op de rente van de eigen woninglening.

Behalve in de situatie bij arbeidsongeschiktheid en werkloosheid, zal de klant eveneens inzicht moeten hebben in de kosten van een mogelijke (verzekerings)oplossing. Immers pas dan kan de klant afwegen in welke mate hij het risico kan lopen en wenst te lopen.Daar hoort ook de afweging bij tussen koopsom of periodieke premiebetaling, zoals al uitgelegd in de vorige paragraaf.

De adviseur zal zijn advies cijfermatig onderbouwen, zodat de klant inzicht heeft in de motivatie achter het advies. Zowel oververzekering als onderverzekering zal voorkomen dienen te worden. De klant kan zelf beslissen in welke mate hij het advies wenst op te volgen.

357


De lijn hierin is dus grotendeels gelijk aan die van de overlijdensrisicoverzekering.Er zijn twee belangrijke verschillen tussen advisering over overlijdensrisicoverzekeringen en woonlastenverzekeringen (zoals we de verzekering noemen die uitkeert als gevolg van arbeidsongeschiktheid en werkloosheid).

Allereerst kan vanuit bank- of NHG-voorwaarden een ORV verplicht zijn, uit zekerheidsoogpunt. Hierin is dus niet altijd een volledig vrije keuze. Deze verplichting geldt niet voor woonlasten-verzekeringen.

Ten tweede kan een ORV werkelijk het hele risico afdekken: er wordt een bedrag ineens uitgekeerd, waarmee de hypothecaire lening (deels) wordt afgelost. Daarmee worden de woonlasten met zekerheid betaalbaar.Voor een woonlastenverzekering gaat dat niet op. Een woonlastenverzekering kent vaak een wachtperiode en een beperkte uitkeringsduur, zeker bij werkloosheid. Wanneer iemand werkloos zou worden, en daarna helemaal geen werk meer vindt, terwijl de uitkering van de woonlastenverzekering slechts 4 jaar duurt (bijvoorbeeld), dan kan hij na dit vierde jaar alsnog in de financiële problemen komen.

De adviseur moet dit uiteraard goed uitleggen aan de klant. Als de klant in de inventarisatiefase heeft aangegeven in de woning te willen blijven wonen wanneer hij werkloos wordt, zal de adviseur weliswaar een dergelijke verzekering adviseren, maar er ook bij vertellen dat het geen echte garantie biedt.

8.5.4 Advies over de rentevaste periode

Een klant kan met het oog op de lage rentetarieven een voorkeur hebben voor eenvariabele rente. Het is goed dat de adviseur met deze wens rekening houdt, maar het is wel van belang dat de adviseur ook onderzoekt of de klant het risico op rentestijging financieel kan dragen. Wanneer de adviseur bij zijn advies over de rentevaste periode de risicobereidheid van de klant ten aanzien van een rentestijging buiten beschouwing laat, loopt de klant mogelijk meer risico dan hij wenst of financieel kan dragen. Het is ook mogelijk dat de klant het risico op een rentestijging best wil lopen maar dat hij over onvoldoende financiële middelen beschikt om zijn maandlasten bij een rentestijging te kunnen betalen. De adviseur moet deze aspecten bij zijn advies betrekken.

8.5.5 Advies wanneer de klant wil oversluiten

De AFM heeft extra aandacht besteed aan adviezen over oversluiten. Onder het oversluiten van een hypotheek wordt verstaan: het vervroegd aflossen van een bestaande hypotheek en het gelijktijdig afsluiten van een nieuwe hypotheek. Er kunnen verschillende redenen zijn om hiertoe over te gaan. Bijvoorbeeld omdat de klant lagere maandlasten wenst of een verhoging van zijn huidige hypotheek.

358


Als de adviseur de klant adviseert om een hypothecair krediet over te sluiten, adviseert hij dus om een nieuwe hypothecaire kredietovereenkomst af te sluiten. Dit heeft als consequentie dat het volledige wettelijk adviestraject van toepassing is. De adviseur zal dus het totale adviestraject met de klant moeten doorlopen. Het kan namelijk voorkomen dat de adviseur die het advies tot oversluiten geeft, niet dezelfde adviseur is die het oorspronkelijke hypothecaire krediet heeft geadviseerd. Het is ook mogelijk dat de situatie van de klant sinds het afsluiten van de oude hypotheek is gewijzigd. De adviseur moet hiermee bij zijn advies over de nieuwe hypotheek rekening houden.

De kernvraag die de adviseur moet onderzoeken is of het oversluiten van de hypotheek wel in het belang van de klant is. Dit belang moet aantoonbaar zijn. Aan het oversluiten van een hypotheek zijn namelijk kosten verbonden die grote financiële gevolgen kunnen hebben voor de klant.

Zoals bij elk advies over een hypothecair krediet toetst de adviseur of de nieuwe hypotheek aansluit op de wensen van de klant. Daarnaast is de adviseur bij het advies over het oversluiten verplicht om een financiële vergelijking te maken. Hierbij vergelijkt hij de situatie waarin de eerste hypotheek toch in stand blijft met de situatie waarin deze wordt overgesloten.

Bij deze vergelijking moet de adviseur alle relevante kosten betrekken. Het gaat hier om de kosten van een eventuele boete in verband met de vervroegde aflossing, taxatiekosten, notariskosten en uiteraard de kosten van het advies die de adviseur rekent in verband met het oversluiten van het hypothecair krediet. Deze berekeningen moeten reproduceerbaar zijn en dus onderdeel uitmaken van het klantdossier.

Door het in kaart brengen van de financiële consequenties kan de adviseur een goede afweging maken tussen de voordelen van het oversluiten en de kosten die hieraan zijn verbonden. Zonder een berekening van deze financiële consequenties is er per definitie geen sprake van een passend advies.

Bovendien moet de adviseur de consequenties van een eventuele verbonden (opbouw)verzekering betrekken bij zijn advies. Het is aan de adviseur om de klant ook helder te informeren over de consequenties van het oversluiten. De voor- en nadelen van het oversluiten moeten voor de klant inzichtelijk zijn.

De adviseur berekent vervolgens of het oversluiten financieel voordelig is. Dit doet hij door eerst een vergelijking te maken tussen de bruto maandlasten van de huidige en de nieuwe hypotheek. Hierbij vergelijkt hij de huidige bruto rentelasten met de nieuwe bruto rentelasten. Ook houdt de adviseur rekening met de hoogte van vermogensopbouw of aflossing. Als de hoogte hiervan in beide situaties hetzelfde is, is een vergelijking op basis van de totale bruto maandlast mogelijk. Uiteraard moet wel rekening gehouden worden met het verschil in maandelijkse inleg in het opbouwproduct. Als er een verschil is, moet dit meegewogen worden.

Als een beleggingshypotheek onder overgangsrecht echter wordt omgezet naar bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek, zal dit in veel gevallen leiden tot lagere maandlasten. In die gevallen is het logisch dat de adviseur uitsluitend de rentelasten van de oude en de nieuwe hypotheek vergelijkt en niet de inleg voor vermogensopbouw daarbij betrekt.

359


De adviseur berekent vervolgens de terugverdientijd van de oversluitkosten. Hij deelt de totale kosten van het oversluiten door het maandelijkse rentevoordeel. De uitkomst is het aantal maanden waarbinnen de oversluitkosten worden terugverdiend. Als de oversluitkosten ruim binnen de nieuwe rentevaste periode worden terugverdiend, is er sprake van een financieel voordeel.

De terugverdientijd is één van de manieren om inzichtelijk te maken of een klantdaadwerkelijk financieel voordeel heeft bij het oversluiten van de hypotheek. In de praktijk wordt ook nog wel eens uitsluitend een vergelijking gemaakt tussen de oude en nieuwe brutomaandlasten. Die vergelijking is niet volledig. De kosten die gemaakt worden om over te sluiten, moeten worden meegenomen in die analyse.

VoorbeeldGijs heeft een hypothecair krediet bij de Z-bank. De rente daarop vindt hij nogal hoog, namelijk 5,8%. De rente

staat 10 jaar vast, waarvan er inmiddels 4 zijn verstreken. Gijs heeft een spaarhypotheek met SEW.

Bij een andere aanbieder heeft hij rentes gezien van 4,8% voor dezelfde rentevaste periode. Hij wil graag

oversluiten en gaat naar een onafhankelijke adviseur om te kijken wat de mogelijkheden zijn. De adviseur

vraagt hem allereerst om een opgave van de boeterente die zijn geldgever in rekening brengt wanneer hij zou

oversluiten. Gijs heeft dit al opgevraagd en dit blijkt € 4.218 te zijn. De adviseur maakt vervolgens een

berekening van de maandlast van een andere aanbieder, met een lagere rente. Hij kan een geldgever vinden die

de lening zou willen overnemen tegen 4,8% 10 jaar vast. Deze geldgever zou ook de SEW kunnen overnemen en

voortzetten, waarbij het gegarandeerd bedrag hetzelfde blijft. Door de lagere rente, stijgt wel de inleg op de

SEW. De SEW verliest hierdoor niet het overgangsrecht, zolang het verzekerde eindkapitaal maar niet verhoogd

wordt.

Vervolgens stelt de adviseur de volgende oversluitkosten vast:

Notariskosten hypotheekakte: € 1.200

Taxatiekosten: € 500

Advieskosten: € 1.300

Samen met de boeterente maakt de klant dus € 7.218 aan kosten.

De bruto rentelast wordt € 81 per maand lager, maar de netto inleg op de SEW wordt € 6 hoger.

In totaal scheelt het Gijs dus € 75 per maand.

In 120 maanden (10 jaar vast) verdient Gijs dus 120 x € 75 = € 9.000.

Dat is meer dan de oversluitkosten zijn. Oversluiten is dan ook financieel verantwoord en kan op basis hiervan

geadviseerd worden. De terugverdienperiode is in dit geval € 7.218/€ 75 = 96,24, of wel: na 97 maanden heeft

Gijs zijn kosten er uit.

Volledig informatie van de bestaande hypotheeksituatie

Om een klant goed te kunnen adviseren is het belangrijk dat de adviseur volledig inzicht heeft in de bestaande hypotheeksituatie. Hiervoor is het noodzakelijk dat zowel de huidige hypotheek als de kenmerken van de huidige vermogensopbouw bij de adviseur bekend is. Het is niet vanzelfsprekend om bij het veranderen van aanbieder van de hypotheek ook de vermogensopbouw te veranderen.

360


De adviseur moet:• nagaan of de bestaande vermogensopbouw nog bij de klant past;• nagaan welke risicoverzekeringen bij de hypotheek zijn afgesloten; en • berekenen of deze nog aansluiten bij de nieuwe hypotheek;• nagaan of aan de hypotheek een opbouwverzekering is gekoppeld.

Indien van bovengenoemde punten sprake is, moet hij ook beoordelen/berekenen of het verstandig is om de huidige opbouwverzekering of -rekening over te sluiten, premievrij te maken of af te kopen. Dit hangt bijvoorbeeld af van de (gewijzigde) situatie van de klant, actuele tarieven van andere aanbieders en het (gewijzigde) fiscale regime. Daarvoor heeft hij onder andere informatie nodig over de premie van de huidige opbouwverzekering, de huidige vermogensopbouw en de afkoopwaarde van de polis.

8.5.6 Afwijken van het advies

Tijdens het advies kan een klant een andere keuze maken dan hij in eerste instantie in zijn klantprofiel heeft aangegeven. Dit kan bijvoorbeeld omdat de lasten van zijn oorspronkelijke wensen toch hoger uitvallen dan hij had verwacht. Een adviseur zal in de praktijk tijdens de inventarisatie en analyse al terugkoppeling hebben gegeven aan de klant over de consequenties van enkele keuzes. Daarop kan de klant aangeven af te zien van bepaalde keuzes. In dat geval stemt de adviseur zijn advies daarop aan.

Toch kan er altijd een discrepantie blijven zitten tussen wat de adviseur adviseert en wat de klant uiteindelijk wil. De klant kiest uiteindelijk zelf. Het is van belang dat de adviseur, indien de klant wil afwijken van het advies, goed aangeeft dat het niet zijn advies was. In dat geval laten veel adviseurs de klant een aparte clausule (disclaimer) ondertekenen, waarin staat dat hij afwijkt van zijn profiel op een bepaald punt en dat hij zich bewust is van het risico dat hij nu loopt en tevens de consequenties daarvan aanvaardt.Het kan ook zijn dat bij nader inzien het klantprofiel zelf moet worden aangepast. In dat geval is de eerste inventarisatie kennelijk niet volledig of onvoldoende gedaan. Het is dan ook niet gebruikelijk. Het aanpassen van een klantprofiel mag alleen op uitdrukkelijk verzoek van een klant.

Stel dat in een eerste inventarisatie van het algemene klantprofiel is gebleken dat een klant volkomen risicomijdend is. Een adviseur zal op basis van dat klantprofiel adviseren een woonlastenverzekering te sluiten. De klant kan aangeven de kosten hiervan te hoog te vinden, hoewel uit berekeningen van de adviseur blijkt dat hij de maandlast ervan wel kan betalen. In dat geval kan de klant afwijken van het advies, of aangeven dat hij tot een nieuw inzicht is gekomen, namelijk dat hij helemaal niet zo risicomijdend is, als hij zelf had gedacht. In dat laatste geval kan hij verzoeken het klantprofiel aan te passen. De adviseur legt de aanpassing vast, samen met de motivering waarom aanpassing nodig was.

361


8.6 VERPLICHTE INFORMATIE BIJ HET GEVEN VAN ADVIES

Stel, je hebt de fase van oriëntatie, inventarisatie, analyse en advies doorlopen. Je weet als adviseur wat de best passende oplossing voor de klant is. Ben je dan klaar? Nee; bij de adviesfase hoort nog een belangrijk deel: het geven van informatie over de producten die je adviseert.

De Wet op het financieel toezicht (Wft) onderscheidt twee fasen waarin de financiële dienstverlener informatie aan consumenten verstrekt: • precontractuele fase: de periode voordat er een overeenkomst is;• postcontractuele fase: de periode na het afsluiten van de overeenkomst.

In de periode voor de totstandkoming van een overeenkomst hebben consumenten behoefte aan voorlichting en eventueel vergelijking van producten. In de postcontractuele fase hebben zij behoefte aan kennis over de stand van zaken van het product dat zij hebben afgenomen. Er is al eerder een precontractuele fase geweest tijdens het adviesgesprek. In de oriëntatiefase is immers ook sprake van het maken van contractuele afspraken. Het gaat daarbij echter over de kosten van advies en de wijze van dienstverlening. Dat is ook een contract tussen adviseur en klant, waarvoor op voorhand informatie moet worden verstrekt in de vorm van een dienstverleningsdocument.

In deze paragraaf behandelen we deze precontractuele fase niet opnieuw. We hebben het nu alleen over de precontractuele fase met betrekking tot het afsluiten van het financiële product.

8.6.1 Precontractuele fase

De precontractuele fase is de fase voordat de overeenkomst met de klant tot stand komt. De Wft-voorschriften waaraan de informatieverstrekking moet voldoen bij reclame-uitingen, zijn een voorbeeld hiervan. Het gaat hier vooral om regels over de inhoud van deze reclame-uitingen. Ook omschrijft de Wft gedetailleerd regels voor informatieverstrekking bij complexe producten. Complexe producten zijn voor consumenten moeilijk te doorgronden en een vergelijking met concurrerende producten is vaak lastig. Een voorbeeld van een complex product is een beleggingshypotheek.

De financiële dienstverlener moet bij haar informatieverstrekking in de precontractuele fase letten op de volgende aspecten:• de tabelverplichting;• de effectieve rente op jaarbasis;• de factoren en risico’s van eventuele variabele rente;• de risico-indicator;• de snelheid van beslissen niet beïnvloeden;• geen fiscale voordelen noemen;• informatie verstrekken over NAW-gegevens dienstverlener en geschilleninstantie;• noemen van beperkte duur geldigheid tarief;• noemen van verplichte verzekering of verpanding;• de prospectusplicht;• de financiële bijsluiter.

362


8.6.1.1 Tabelverplichting

De tabelverplichting wil zeggen dat als de financiële dienstverlener informatie verstrekt over een bepaald element van een aangeboden product, hij ook de andere relevante elementen van het product moet benoemen.

Deze verplichting geldt bijvoorbeeld als een financiële dienstverlener in een advertentie informatie geeft over de prijs van een krediet, de effectieve rente. Naast deze rente moet de dienstverlener dan ook de andere verplichte kredietelementen in de advertentie opnemen. Deze elementen zijn:• de kredietlimiet of kredietsom;• de theoretische looptijd of de looptijd;• de totale prijs van het krediet (aflossingen plus rente).

Deze informatie neemt de dienstverlener in één tabel op. De tabel mag slechts deze informatie bevatten. In het geval van radio- of televisiecommercials mag de adverteerder deze informatie ook in een later stadium in tabelvorm verstrekken. Hij moet dat wel doen voordat de kredietovereenkomst tot stand komt.

8.6.1.2 Effectieve rente op jaarbasis

Aan het effectief kredietvergoedingspercentage moet de dienstverlener in de reclame-uiting altijd de omschrijving ‘effectieve rente op jaarbasis’ toevoegen. Bij de bepaling van de effectieve rente is rekening gehouden met de bijkomende kosten van een krediet en het tijdstip waarop de rente is verschuldigd (achteraf, per maand of per kwartaal). Een dienstverlener die in de reclame-uiting iets zegt over de hoogte van de kredietvergoeding, moet altijd de effectieve rente op jaarbasis vermelden. Als de dienstverlener adverteert met een korting op het tarief, dan moet hij steeds aangeven op welk kredietvergoedingspercentage de korting van toepassing is.

8.6.1.3 Variabele rente

Wanneer een aanbieder van hypothecair krediet dit mede met variabele rente aanbiedt, is hij sinds 2013 verplicht de volgende precontractuele informatie daarover te verstrekken:• De componenten waaruit de variabele rente is opgebouwd

Bijvoorbeeld het 3-maands Euribortarief + risico-opslag + marge);• Of deze bestanddelen een vast of variabel bestanddeel vormen van de rente

Bijvoorbeeld: het 3-maands Euribortarief wordt maandelijks vastgesteld, terwijl de risico-opslag en marge vastliggen op respectievelijk 0,6% en 0,4%);

• De risico’s die verbonden zijn aan een variabele renteDe klant moet weten dat de mogelijkheid bestaat dat de variabele rente sterk oploopt.

363


8.6.1.4 De risico-indicator

De risico-indicator is een omschrijving van het risico van een complex financieel product. Per product kent de financiële dienstverlener een risico-indicator toe. Met behulp van deze indicator geeft de dienstverlener aan hoe groot de kans is dat de klant zijn inleg niet terugkrijgt of hoe groot de kans is dat de klant zijn hypotheek deels niet kan terugbetalen. Met andere woorden: de kans op een negatief resultaat.

De aanbieder moet een complex product indelen in een van de volgende vijfrisicocategorieën:• zeer groot risico;• groot risico;• vrij groot risico;• klein risico;• zeer klein risico.

Een radiocommercial voor een complex product moet altijd eindigen met de volgende tekst: ‘Loop geen onnodig risico. Lees de financiële bijsluiter. Hierin staat dat het risico van dit product zeer groot/groot/vrij groot/klein/zeer klein is.’

8.6.1.5 Snelheid van beslissen beïnvloeden

De financiële dienstverlener mag in een reclame-uiting de consument niet aansporen snel te reageren of het krediet snel aan te vragen. Hij mag geen bepaalde termijn vermelden of noemen waarbinnen de potentiële klant over de aanvraag moet beslissen. Ook mag hij geen termijn noemen waarbinnen de kredietovereenkomst tot stand moet komen of waarbinnen de aanvrager over het krediet kan beschikken. Kreten als ‘voor de snelle beslisser’ of ‘uw krediet snel geregeld’ mogen niet. Verder is het ook verboden te zeggen dat het niet of weinig uitmaakt of de aanvrager een lopende kredietverplichting heeft. Toevoegingen als ‘lopende lening geen bezwaar’ of ‘oversluiten geen probleem’ zijn dus ook niet toegestaan.

8.6.1.6 Geen fiscale voordelen noemen

In een reclame-uiting mag de financiële dienstverlener geen fiscale voordelen verwerken. Een dienstverlener mag dus niet de tarieven noemen waarin de fiscale aftrek verrekend is. Ook termijnbedragen waarop het belastingvoordeel al in mindering is gebracht, mogen niet voorkomen.

8.6.1.7 Informatie NAW-gegevens dienstverlener en geschilleninstantie

Voorafgaand aan een overeenkomst moet de financiële dienstverlener aan de consument informatie geven over zijn naam, adres en de aard van zijn dienstverlening. Als de financiële dienstverlener reclame maakt, moet hij aangeven dat hij geregistreerd is en de vereiste (Wft-)vergunning bezit. Consumenten krijgen hierdoor informatie over de kwaliteit en de aard van de dienstverlening.

Voorafgaand aan de overeenkomst moet de dienstverlener ook informatie geven over de wijze waarop hij klachten afhandelt. Hierbij vermeldt de dienstverlener bij welke erkende geschilleninstantie hij is aangesloten.

364


8.6.1.8 Beperkte duur

Is een aangeboden percentage voor een beperkte duur geldig, dan gelden aanvullende regels. De dienstverlener moet dan ook in de percentagetabel informatie geven over:• de periode waarvoor het tijdelijke percentage geldt; • de hoogte van het effectieve kredietvergoedingspercentage; • de kredietvergoeding na die periode.

De dienstverlener moet de andere verplicht te noemen kredietelementen baseren op het tijdelijke percentage. Als na de eerste periode een periode met variabele rente volgt, moet de aanbieder voor die opvolgperiode een rentepercentage opgeven zoals dat op het moment van adverteren van toepassing zou zijn. Van een tarief met beperkte duur is ook sprake als geadverteerd wordt voor een variabel rentetarief dat tijdelijk lager is.

8.6.1.9 Verplichte verzekering of verpanding

In een advertentietekst is de financiële dienstverlener verplicht te vermelden of hij eventuele verplichte verzekeringen en/of mee te verbinden zekerheden vraagt. Een voorbeeld van een zekerheid is het vestigen van het recht van hypotheek. Daarnaast is de dienstverlener ook verplicht te vermelden of het om een doorlopend krediet dan wel een niet-doorlopend krediet gaat.

8.6.1.10 Prospectusplicht

Bij het verstrekken van een consumptief krediet moet de kredietgever altijd eenprospectus beschikbaar hebben op zijn website. Voor een hypothecair krediet geldt op grond van de Wft geen prospectusplicht. De wetgever is er daarbij vanuit gegaan dat de aanbieders van hypothecaire kredieten in Europees verband al hebben afgesproken de consument op een bepaalde manier over een af te sluiten hypotheek te informeren. Deze afspraak staat bekend onder de naam Europees Gestandaardiseerd Informatieblad (EGI). De inhoud van dit EGI zit bij de meeste aanbieders verwerkt in de hypotheekofferte en wordt daarom niet meer los aangeboden.

8.6.1.11 Financiële bijsluiter

Op grond van de Wft moet de financiële dienstverlener voor ieder complex product een actuele financiële bijsluiter op internet beschikbaar houden. Ook moet de financiële dienstverlener direct een financiële bijsluiter verstrekken als een consument daarom vraagt. We besteden extra informatie aan deze financiële bijsluiter in de volgende aparte paragraaf.

365


8.6.2 Financiële bijsluiter

Financiële instellingen zijn verplicht voor complexe producten een financiële bijsluiter op te stellen. Het doel van deze verplichting is dat de consument de verschillende complexe producten met elkaar kan vergelijken.

8.6.2.1 Wanneer is een financiële bijsluiter vereist

Niet voor alle financiële producten is een financiële bijsluiter vereist. Deze verplichting geldt alleen voor complexe producten. Een complex product is meestal een product dat bestaat uit meerdere componenten zoals beleggen, sparen en verzekeren. In ieder geval moet de waarde van één van de bestanddelen afhankelijk zijn van de ontwikkelingen op de markt.

Een voorbeeld van een complex product is een beleggingsverzekering. De klant legt een premie in die de verzekeraar belegt in een fonds, bijvoorbeeld in financiële waarden. De afgelopen periode heeft de financiële markt flink onder druk gestaan in verband met de kredietcrisis. Dit had gevolgen voor de koersen van die fondsen. Die daalden sterk. Had de klant in een financieel fonds belegd, dan zal de waarde van zijn verzekering behoorlijk zijn afgenomen.

Andere complexe financiële producten zijn:• levensverzekeringen, behalve de traditionele overlijdensrisicoverzekering of natura-

uitvaartverzekering;• leven- of spaarhypotheken;• beleggingsobjecten en -fondsen;• lijfrenteverzekeringen;• levensloopverzekeringen;• combinatie van twee of meer bovengenoemde producten.

Van de website van de AFM:

De wetgever heeft verschillende producten aangewezen als complexe producten en zij heeft de mogelijkheid gelaten om in de toekomst nog andere producten als complex aan te wijzen. Op dit moment zijn deze producten aangewezen als complex:

• Producten die zijn opgebouwd uit minstens twee verschillende financiële producten (als bedoeld in artikel 1:1 Wft). Ten minste één van de producten is voor de waarde-opbouw afhankelijk van de ontwikkelingen op de financiële markt of andere markten. Denk hierbij aan bijvoorbeeld beleggingsverzekeringen.

• Een bankspaarproduct. Dit kan een beleggingsrecht eigen woning (BEW), een spaarrekening eigen woning (SEW), een lijfrente beleggingsrecht (lbr) of een lijfrente spaarrekening (lsr) zijn.

• Rechten van deelneming in een beleggingsinstelling. Bijvoorbeeld beleggingsfondsen. • Levensverzekeringen. Denk hierbij aan lijfrenteverzekeringen. Niet complex zijn de tijdelijke

overlijdensrisicoverzekering of (natura-)uitvaartverzekering. • Combinatie van een hypothecair krediet en een levensverzekering of een spaarrekening. Een

voorbeeld hiervan is de spaarhypotheek. • Beleggingsobjecten

366


Voor bovengenoemde producten is een financiële bijsluiter dus verplicht. Wanneer iemand alleen een annuïteitenhypotheek afsluit, is dit dus geen complex product en hoeft hiervoor ook geen Financiële Bijsluiter beschikbaar te zijn. Ook als daarnaast een tijdelijke (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering wordt gesloten, geldt hiervoor geen plicht tot het opstellen van een Financiële Bijsluiter, omdat beiden niet worden gezien als complex.

Dit betekent overigens niet dat de klant geen informatie krijgt over de kosten en risico’s. In de wet (BGfo) staat dat de klant informatie moet krijgen over de kosten van het product. Dit geldt zowel voor kredieten als voor alle levensverzekeringen. Alleen is dit meer vormvrij. Het hoeft dus geen Financiële Bijsluiter voor opgesteld te worden, maar het mag op een andere wijze worden aangeboden.

8.6.2.2 Het doel van de financiële bijsluiter

Het doel van de financiële bijsluiter is dat klanten een helder overzicht hebben van de risico’s van het door hen afgesloten product. Daarnaast moet de financiële bijsluiter ook een volledig inzicht geven in de kosten van het product.

Uiteindelijk kan de klant de financiële bijsluiters van verschillende producten naast elkaar leggen en de producten vergelijken. Om vergelijking te vergemakkelijken is de opzet van de financiële bijsluiter gelijk voor ieder product. De financiële bijsluiter kent standaardrubrieken.

8.6.2.3 Algemene informatie over de financiële bijsluiter

De overheid heeft verschillende tv-commercials laten zien, waarmee zij de financiële bijsluiter onder de aandacht van het publiek heeft gebracht. Ook is op het internet genoeg te vinden over de financiële bijsluiter. De AFM geeft hierover toelichting op haar site. De AFM is het instituut dat toezicht houdt op het gebruik en de inhoud van de financiële bijsluiters van alle producten. De site www.financiëlebijsluiters.nl kan gebruikt worden om een specifieke financiële bijsluiter te zoeken. Hierop zijn alle financiële bijsluiters op te vragen.

8.6.2.4 De inhoud van de financiële bijsluiter

Bovenaan de financiële bijsluiter staat de naam van het product en de maatschappij die het product uitgeeft. Vervolgens wordt er een inleiding gegeven over de financiële bijsluiter. Hierin staat de aanbeveling om de financiële bijsluiter te gebruiken voor het kopen van het product en om hem te vergelijken met die van soortgelijke producten.

Aan de linkerkant staat de betekenis van de gebruikte symbolen. Daaronder staat in een kader de aanname waarvan in de cijfervoorbeelden is uitgegaan. Tot slot wordt er een verwijzing gegeven naar de website over de financiële bijsluiter: ww.afm.nl.

367


Inhoud van het product

Het eerste symbool is een label. Dit staat voor de inhoud van het desbetreffende product. Ook hier komen altijd dezelfde termen terug: U gaat, U moet en U kunt.

Voorbeeld

U gaat beleggen,

U moet ieder jaar een vast bedrag betalen,

U kunt een bedrag bijeenkrijgen

Als onderschrift wordt er cursief aangegeven dat de klant naar het bedrag en de beleggingsfondsen waarin hij gaat beleggen, moet vragen. Ook moet de klant naar de hoogte en de duur van de uitkeringen vragen. Wanneer er geen sprake is van beleggen, zal er een andere tekst staan. Is er bijvoorbeeld sprake van een overlijdensrisicoverzekering, dan zal er bij het overlijden een (periodieke) uitkering aan de nabestaanden volgen.

Risico’s van het product

Het tweede symbool is een gevarenbord. Dit deel van de financiële bijsluiter geeft aan wat de risico’s zijn wanneer de klant zijn geld in dit product belegt.

Hierbij gaat de financiële dienstverlener uit van een worst-case-scenario: het risico dat de klant zijn inleg niet terugkrijgt of dat er zelfs een schuld resteert. Dit wordt gesymboliseerd door een mannetje dat een last draagt. Hoe krommer het mannetje loopt, hoe hoger het risico is. Er worden altijd twee scenario’s geschetst: • een scenario bij tussentijdse beëindiging na drie jaar; en • een scenario dat het risico aangeeft na de gehele looptijd van het product.

Onderstaande figuren geven de twee uitersten aan: een zeer klein risico en een zeer groot risico.

De kosten van het product

Het derde label is een portemonnee. Dit label symboliseert de kosten die onttrokken worden aan de inleg.

UUUUUUUUUUUUUUUU gagagagagagagagagagaagagagagagagagagagaatatttttttttttt

moetttttt

kukukukukkkkkukukkukukukukukuntnntntntnnntntntnnnntntnt

368


Hierbij gaat de dienstverlener uit van een waardevermeerdering van 4% bruto. De weergegeven waarden geven het netto rendement weer. Het netto rendement is het rendement na aftrek van de kosten. Ook hier geeft de dienstverlener standaard enkele scenario’s weer, de kosten na een, tien en twintig jaar. In dit deel zien we precies wat de verzekeraar inlegt en wat de klant na aftrek van de kosten na de genoemde perioden overhoudt. De dienstverlener noemt standaard drie kostensoorten: de verzekeringspremie, de kosten van eerder beëindigen en de overige kosten.

Opbrengsten van het product

Het vierde label is een euroteken. Dit teken staat voor de mogelijke opbrengsten van het product.

De dienstverlener moet hier drie voorspellingen geven. Deze voorspellingen hebben betrekking op:• het historisch rendement: het historisch rendement in de financiële bijsluiter is een algemene

weergave van het gemiddelde rendement van een fonds over de laatste twintig jaar. Indien een fonds nog geen twintig jaar historie heeft, dan moeten verzekeraars de historie aanvullen met voorgeschreven wettelijke rendementspercentages;

• het rendement bij 4%: de verzekeraar moet uitgaan van een waardevermeerdering van 4% boven op het ingelegd kapitaal. Dit rendement is in iedere financiële bijsluiter hetzelfde, zodat de resultaten goed vergeleken kunnen worden;

• het pessimistisch rendement: het pessimistisch rendement in de financiële bijsluiter is een algemene weergave van het rendement in een slecht scenario.

Eerder beëindigen van het product

Het vijfde label is een geopende deur. Deze deur geeft de gevolgen aan wat er gebeurt bij het eerder beëindigen van het product.

Een product kan bijvoorbeeld eerder beëindigd worden doordat de verzekerde overlijdt. Ook kan verzekeringnemer de premiebetaling stopzetten en/of de polis opzeggen. De gevolgen hiervan geeft de verzekeraar aan onder het laatste label.

369


8.7 NAZORG

Als het advies door de consument wordt opgevolgd, dan geeft de adviseur gedurende de looptijd van de hypotheek, indien noodzakelijk of wenselijk, nazorg. Zo kan hij ervoor zorgen dat de consument ook bij wijzigingen van bijvoorbeeld zijn doelstellingen, risicobereidheid of financiële positie en/of bij tegenvallende opbouw van het vermogen, een redelijke kans blijft houden op het behalen van zijn doelstellingen. Deze vorm van nazorg is van groot belang, zo geeft de AFM aan.Waar eindigt het advies en begint de nazorg precies? Dat is lastig precies aan te geven. Wanneer je de klant een advies hebt gegeven en hij volgt het op, eindigt daar meestal je verantwoordelijkheid niet. Het is mede afhankelijk van de afspraken die vooraf (in de oriëntatiefase) gemaakt zijn.

We geven hieronder twee voorbeelden van heel verschillende financiële dienstverleners, om de verschillen in verantwoordelijkheid weer te geven.

Voorbeeld 1Peter is financieel adviseur bij een bank. De bank is zelf aanbieder van hypothecaire kredieten. Ze bemiddelt

daarnaast in schade- en levensverzekeringen.

Als Peter een klant krijgt voor een hypotheekadviestraject en de klant gaat akkoord met zijn advies, dan wordt

van Peter nog het volgende verwacht:

• Hij laat de offerte opmaken door een assistent en controleert deze offerte op inhoud;

• Hij draagt er zorg voor dat de klant de offerte ontvangt en ondertekent. Indien hij de offerte per post

opstuurt, belt hij na om te vragen of de offerte goed is aangekomen en duidelijk is;

• Als de offerte niet tijdig getekend retour komt, belt hij de klant na om te vragen wat de reden is van niet-

ondertekening. De offerte zou ook nog kwijtgeraakt kunnen zijn. Er moet dan zo snel mogelijk een nieuwe

komen;

• Als de offerte getekend retour komt, draagt hij de aanvraag voor de lening over aan de uitboekafdeling.

Hij geeft aan bij welke notaris de hypotheek passeert en wanneer, zodat het geld tijdig wordt

overgemaakt.

• De adviseur regelt daarnaast de aanvraag voor verschillende verzekeringen (zowel de woonhuisverzekering

als de levensverzekering) die hij heeft geadviseerd. Hij bewaakt de acceptatie van deze verzekeringen en

licht de klant in, zodra er acceptatieproblemen zouden zijn;

• Hij regelt via een taxateur een taxatierapport dat voldoet aan de eisen. Hij controleert of de waarden in

het taxatierapport overeenkomen met de (soms geschatte) waarden zoals die in de offerte staan. Hij gaat

na of de getaxeerde waarden geen probleem vormen bij de definitieve acceptatie;

• De adviseur controleert of alle overige verplichte bescheiden wel in het dossier zitten. Dat kan gaan om

een kopie van het identiteitsbewijs, een werkgeversverklaring, loonstroken, bewijs van andere bezittingen,

et cetera. Hij belt de klant op wanneer nog enkele zaken ontbreken;

• Hij laat een assistent, indien nodig, een bankgarantie opmaken, die naar de notaris wordt gestuurd;

• Na het passeren van de hypotheek bij de notaris, belt hij de klant na, met de vraag of alles naar wens is

verlopen.

Kortom: nadat een advies is gegeven, begint er nog een enorme hoeveelheid werk om het advies ook echt uit te

voeren. Bovenstaande opsomming is helemaal niet compleet. Ook zijn veel taken bij adviseurs in de praktijk

meestal uitbesteed aan assistenten of administratieve werknemers.

In dit voorbeeld houdt het werk van de adviseur in elk geval nog lang niet op nadat hij het definitieve advies

heeft gegeven.

370


Voorbeeld 2Taeke is onafhankelijk financieel planner. Hij adviseert in die rol alleen en bemiddelt in het geheel niet.

Wanneer hij een klant op bezoek krijgt, die een hypotheekadvies wil, geeft Taeke altijd direct aan dat hij slechts

adviseert in het algemeen en niet bemiddelt. Hij regelt dus de hypotheek zelf niet, maar schetst alleen de

financiële mogelijkheden en gevolgen voor de persoonlijke situatie van de klant. Als de klant hiermee akkoord

gaat, volgt Taeke het volledige adviesproces. Taeke adviseert op basis van alle fiscale en juridische kennis,

samen met de kennis over de verschillende hypothecaire leningvormen, welke oplossing het best bij de klant

zou passen.

Taeke wordt betaald voor dit advies en daarna is het werk van Taeke afgerond. Hij sluit af met de opmerking

dat de klant, als hij het advies wil volgen, alleen nog een aanbieder moet zien te vinden die het geadviseerde

hypothecair krediet aanbiedt. De klant kan in principe nu naar een bank of andere aanbieder gaan om te

zeggen: ik wil geen advies meer, maar ik wil graag dit hypothecaire krediet. Voor die aanbieder is de klant dan

een “execution only-klant”, want de aanbieder adviseert zelf niet.

Taeke heeft dus geen enkele bemoeienis met offertes, aanvraagformulieren of overige controles.

Bij zijn rol hoort in beginsel wel dat hij de klant inlicht, wanneer hij erachter komt dat er een fiscale

wetswijziging optreedt, die gevolgen heeft voor het advies. Maar ook hier is dit afhankelijk van de gemaakte

afspraken tussen klant en Taeke, voorafgaand aan het adviestraject.

Of de werkzaamheden van Peter, de adviseur uit het eerste voorbeeld, nu wel of niet tot het advies of tot de nazorg horen, doet er eigenlijk niet zoveel toe. Het werk moet in elk geval gedaan worden en Peter mag er geen extra kosten voor in rekening brengen. Peter wist immers op voorhand dat deze werkzaamheden deel uitmaken van zijn rol.

Een verdere uitwerking van alle aspecten van de aanvraag en verwerking van een hypothecair krediet, behandelen we in een aparte paragraaf. Overige aspecten met betrekking tot mutatie en beheer worden in een apart volgend hoofdstuk behandeld. Deze aspecten horen deels tot nazorg, maar het is overzichtelijker deze apart te bespreken.

8.7.1 Postcontractuele informatieplicht

Nadat de overeenkomst is afgesloten, hebben consumenten nog steeds behoefte aan kennis over de stand van zaken van het product dat zij hebben afgenomen. Deze fase heet de postcontractuele fase. Daar hoort de postcontractuele informatieplicht bij. Hiervoor geldt dat de verschafte informatie op een zodanig moment moet worden verstrekt dat aan de consument een reële mogelijkheid wordt geboden om naar aanleiding van de te ontvangen informatie een eventuele actie te ondernemen.

Bij een beleggingsverzekering moet de klant in de postcontractuele fase jaarlijks geïnformeerd worden over zijn overeenkomst. Dit moet volgens een standaardmodel, het zogeheten Commissie De Ruiter-model. De informatieverplichting voor verzekeraars vloeit voort uit de adviezen van deze commissie. Verder gelden er bij beleggingsverzekeringen bepaalde eisen in de precontractuele fase. We gaan daarop niet nader in, omdat dit reeds is behandeld in de module Vermogen.

371


Informatieplicht bij bemiddeling

Veel financiële diensten, zeker ook hypothecaire kredieten, komen tot stand doordat een klant het advies inwint bij een tussenpersoon. Deze tussenpersoon is dan adviseur en daarnaast bemiddelaar tussen de klant en de aanbieder. De Wft schrijft voor dat deze tussenpersoon in dat geval verantwoordelijk is voor alle informatieverstrekking (zowel pre- als postcontractueel). Alleen wanneer de aanbieder en tussenpersoon onderling iets anders hebben afgesproken, kan de aanbieder zelf verantwoordelijk worden gehouden.

Een financiële dienstverlener die aanbieder is, moet de tussenpersonen waarmee hij werkt, uiteraard wel op de hoogte houden van bijvoorbeeld productwijzigingen. Anders kan de tussenpersoon de klant hierover niet inlichten.

8.8 DE AANVRAAG, BEOORDELING EN VERSTREKKING

In deze paragraaf kijken we naar de administratieve afhandeling van het aangevraagde hypothecaire krediet. We laten hier in het midden wie welke handeling moet doen. Als de klant besloten heeft welke hypothecaire geldlening hij wenst, vult hij het aanvraagformulier in. De keuze voor de hypothecaire geldlening maakt de klant aan de hand van het totale advies dat de adviseur opstelt. De geldverstrekker stelt na het invullen van het aanvraagformulier de hypotheekofferte op. Dit wordt uiteraard alleen gedaan als de klant door de beoordeling van de verstrekker heen komt. Nadat de klant de offerte geaccepteerd heeft en alle stukken door de geldverstrekker gecontroleerd zijn, moet er nog een aantal stappen genomen worden, voordat de hypotheek daadwerkelijk kan passeren en ingeschreven kan worden.

In deze paragraaf komt eerst het aanvraagformulier aan bod. Vervolgens gaan we in op de beoordeling van de aanvraag en de inhoud van de hypotheekofferte. Ten slotte komt het tijdspad vanaf het tekenen van de offerte tot het passeren en inschrijven van de hypotheekakte aan bod.Voor de begrijpelijkheid gaan we ervan uit dat de adviseur en geldgever niet dezelfde persoon of instantie zijn. Hierdoor wordt de scheiding tussen verantwoordelijkheden duidelijker.

8.8.1 Aanvraagformulier hypothecaire lening

De meeste aanvraagformulieren zijn qua opbouw vergelijkbaar en bestaan uit de volgende onderdelen:• persoonsgegevens;• inkomensgegevens/gegevens over de persoonlijke financiële situatie;• eventueel gegevens over de partner;• gegevens over het onderpand;• hypotheekgegevens;• eventueel gegevens over NHG;• ondertekening.

Hierna zullen we alle categorieën kort bespreken.

372


8.8.1.1 Persoonsgegevens

De persoonsgegevens geven de hypotheekverstrekker informatie over de persoon achter de hypotheekaanvraag. Daarnaast zijn de persoonsgegevens van belang om een aantal zaken vast te stellen, zoals leeftijd, burgerlijke staat en de aanwezigheid van kinderen. Het belang hiervan is in het vorige hoofdstuk besproken.

Daarna stelt de verstrekker aan de hand van de persoonsgegevens vast welke stukken de klant mee moet sturen ter verificatie. De geldverstrekker vraagt niet uitsluitend stukken ter verificatie van de persoonsgegevens. Op de verwerking van persoonsgegevens is altijd de Gedragscode verwerking persoonsgegevens financiële instellingen van toepassing. Het belangrijkste aandachtspunt binnen de gedragscode is de doelbinding. De persoonsgegevens die voor bepaalde activiteiten zijn verkregen, mogen binnen eenzelfde instelling voor andere activiteiten worden verwerkt. Dit mag niet op gespannen voet staat met het oorspronkelijke doel waarvoor de gegevens verzameld zijn. Daarnaast gaat de gedragscode ook in op enkele bijzondere onderwerpen, zoals het gebruik van cameratoezicht en het opnemen van telefoongesprekken. De code geldt zowel voor banken als voor verzekeraars.

VoorbeeldVerzekeraar X heeft in het kader van een ziektekostenverzekering bepaalde medische gegevens van Julian van

Maaren. Julian wil bij verzekeraar X ook een levensverzekering afsluiten. Verzekeraar X mag de medische

gegevens van de ziektekostenverzekering van Julian niet gebruiken om te beslissen of ze Julian al dan niet een

levensverzekering aanbiedt.

8.8.1.2 Inkomensgegevens

Bij de hypothecaire kredietbeoordeling door de geldverstrekker spelen de inkomensgegevens een grote rol. Ook het soort beroep is hierbij van belang. De geldverstrekker wil een inschatting kunnen maken van de risico’s van het beroep. Daarnaast wil de geldvertrekker een inschatting kunnen maken van de continuïteit en ontwikkeling op het gebied van inkomen. Voorbeelden van mogelijke vragen hierover zijn eerder gegeven.

De geldverstrekker wil ook informatie hebben over andere financiële verplichtingen, omdat deze beperkend kunnen werken op de verstrekking. Deze gegevens zullen niet alleen op het aanvraagformulier ingevuld moeten worden, maar ze zullen ook altijd geverifieerd worden bij het BKR. Denk er daarbij aan dat niet alle schulden geregistreerd zijn bij BKR, zoals een studieschuld. Hiernaar moet dus altijd actief gevraagd worden.

8.8.1.3 Gegevens met betrekking tot de partner

Als er twee verschillende aanvragers zijn, is het uiteraard van belang dat de gegevens van de partner eveneens bekend zijn bij de geldverstrekker, zeker wanneer het inkomen van de partner mede bepalend is voor de verstrekking.

373


8.8.1.4 Gegevens met betrekking tot het onderpand

De geldverstrekker wil ook gegevens hebben over het onderpand. Het onderpand dient immers als zekerheid voor de geldverstrekking. De gevraagde gegevens op het aanvraagformulier zijn echter nooit voldoende. Alle gegevens die van belang zijn voor de geldverstrekker en betrekking hebben op het onderpand, staan vermeld in het taxatierapport. De gegevens van het onderpand op het aanvraagformulier geven slechts een indicatie voor de geldverstrekker.

Een taxatierapport dient uiterlijk met de benodigde stukken bij de offerte te worden overgedragen of opgestuurd aan de geldverstrekker. Voor de geldverstrekker zal de marktwaarde vrij van huur en gebruik van belang zijn, eventueel de marktwaarde na verbouwing. Uiteraard dient het een recent taxatierapport te zijn. Voor NHG geldt in ieder geval dat een taxatierapport niet ouder mag zijn dan 6 maanden. Geldgevers kunnen hiervan afwijken als het gaat om een niet-NHG-lening.

8.8.1.5 Andere zekerheidsvormen

Als de koper van een woning niet geheel aan de eisen ten aanzien van waarde van het onderpand en/of hoogte van het inkomen voldoet, kunnen aanvullende zekerheden wellicht de gewenste financiering alsnog mogelijk maken. Een veel voorkomende vorm in dit verband is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Er zijn andere vormen van persoonlijke en zakelijke zekerheidsstellingen, die een klant kan geven, waardoor verstrekking alsnog mogelijk is. In het hoofdstuk ‘Juridische aspecten’ zijn deze behandeld.

8.8.1.6 De rentestand

Voor de totale hypotheeklasten is een bepaald deel van het inkomen beschikbaar. De hypotheeklasten bestaan voor een groot deel uit rente. Als de rente hoog is, kan daardoor een minder hoge lening worden afgesloten. Is de rente lager, dan kan vaak een hoger bedrag worden geleend. De hoogte van de rente is onder meer afhankelijk van de periode waarvoor de rente wordt vastgezet. Ook de toetsrente, die van belang is voor vaststelling van de wettelijke LTI-ratio, is hiervan afhankelijk.

8.8.1.7 Hypotheekgegevens

Uiteraard zijn de hypotheekgegevens van belang om de wensen van de klant kenbaar te maken aan de geldverstrekker. Het gaat dan niet alleen om de wensen omtrent de omvang van de hypothecaire lening, maar ook bijvoorbeeld om de looptijd en de aflossingsvorm van de hypotheek.

Wanneer een lening onder NHG wordt verstrekt, is nog een aantal aanvullende gegevens nodig om toetsen voor NHG mogelijk te maken voor de geldverstrekker.

374


8.8.1.8 Overige gegevens

Bovenstaande categorieën komen op vrijwel elk aanvraagformulier voor. Daarnaast is het mogelijk dat op het aanvraagformulier gevraagd wordt naar het rekeningnummer van een klant. Als het rekeningnummer bekend is bij de geldverstrekker, heeft deze de mogelijkheid in de offerte een machtiging tot afschrijving van de hypotheekrente op te nemen. Aan het einde van een aanvraagformulier is ruimte opgenomen om relevante informatie te verstrekken, waar niet expliciet naar gevraagd is, maar die wel van invloed kan zijn voor de beoordeling van de aanvraag.

8.8.1.9 Ondertekening

De klant moet een aanvraagformulier altijd voorzien van plaats, datum en handtekening. Als het gaat om een woning waarin geregistreerde partners of gehuwden gaan samenwonen, dan moet de partner altijd mee tekenen, ook al wordt hij/zij geen mede-eigenaar van de woning of medeschuldenaar. Dit geldt ook voor een woning die verhuurd wordt aan de partner voor de uitoefening van een eigen bedrijf.

8.8.1.10 Gegevens adviseur

Op elk aanvraagformulier dat de klant met behulp van een adviseur invult, worden ook gegevens over de adviseur opgenomen. Wanneer het een assurantietussenpersoon betreft, vermeldt hij ook gegevens van zijn vestiging op het formulier. Dit heeft als voordeel dat de geldverstrekker zich bij vragen direct rechtstreeks tot de adviseur kan wenden.

8.8.1.11 Aanvraag levensverzekering

Afhankelijk van de gekozen leenvorm, kan het nodig zijn om ook een aanvraag tot levensverzekering in te vullen.

375


8.8.2 Beoordeling

Als een geldverstrekker een aanvraagformulier heeft ontvangen, zal deze de aanvraag beoordelen. De verstrekker gaat uit van de op de aanvraag verstrekte gegevens. Als op basis van deze gegevens een positief oordeel geveld wordt, zal een offerte uitgebracht worden. Hierbij zal altijd het voorbehoud gemaakt worden van de juistheid van de verstrekte gegevens. Pas als aan de hand van de benodigde stukken de juistheid van de gegevens vastgesteld is, kan er tot een definitieve verstrekking overgegaan worden. De aanvraag wordt beoordeeld op basis van inkomen, onderpand en moraliteit.

8.8.2.1 Beoordeling op basis van inkomen

Een geldverstrekker beoordeelt de aanvraag op basis van het inkomen, conform de wettelijke LTI-norm. Als het een NHG-lening is, worden de (iets striktere) regels van NHG gehanteerd. Hierbij worden ook overige financiële verplichtingen meegenomen. Maar in het kader van de zorgplicht moet ook bezien worden of een aanvrager, ook op langere termijn, aan zijn betalingsverplichtingen kan blijven voldoen. Er wordt daarom ook gekeken of de adviseur wel is nagegaan of de wettelijke leennormen voor de klant wel passend en verantwoord zijn.

8.8.2.2 Beoordeling op basis van onderpand

Een geldverstrekker beoordeelt de aanvraag op basis van het onderpand, conform de wettelijke LTV-norm. Daarnaast bepaalt de geldgever op basis van deze LTV hoe hoog de renteopslag wordt.

Als een aanvraag een tweede hypotheek betreft, worden aanvullende regels gehanteerd, die afhankelijk zijn van de geldverstrekker. Ook voor bijzondere situaties, zoals verhuurde panden of deels zakelijke panden gelden per geldgever aparte regels en eventuele renteopslagen.

8.8.2.3 Beoordeling op basis van moraliteit en integriteit

Hoewel er geen wettelijke eisen zijn, zal de geldgever altijd de moraliteit toetsen aan de hand van de EVA-, VIS-, en SFH-toets. Via een BKR-overzicht wordt inzichtelijk gemaakt wat de overige financiële verplichtingen zijn. BKR en SFH zijn al eerder behandeld.EVA staat voor Externe VerwijzingsApplicatie. In dit register (“zwarte lijst”) staan mensen die betrapt zijn op fraude binnen de financiële sector. De lijst wordt gevuld door speciale teams van financiële ondernemingen. VIS staat voor Verificatie Informatie Systeem. In dit systeem wordt nagegaan of een identiteitsbewijs als gestolen of vermist is vermeld. Daarmee kan nagegaan worden of de klant niet probeert onder een valse identiteit een krediet te krijgen.

376


8.8.3 De offerte

Een geldverstrekker beoordeelt de aanvraag. Wanneer de geldverstrekker bereid is de financiering te verstrekken zal hij overgaan tot het uitbrengen van een offerte. Door het uitbrengen van een offerte vervalt dus de vrijblijvendheid van de geldverstrekker (vaak onder voorbehoud van de juistheid van aangeleverde gegevens). Hierbij is het wel van wezenlijk belang of de benodigde stukken om de aanvraag te beoordelen al in het bezit van de geldverstrekker zijn. Wanneer de benodigde stukken gelijktijdig met de aanvraag verzonden zijn, is de offerte (na ondertekening van de klant) bindend. In alle andere gevallen is de offerte bindend, mits de benodigde stukken na beoordeling voldoen. Dit zal dan schriftelijk bevestigd worden.

Het vrijblijvende karakter komt ook voor de klant te vervallen op het moment dat hij een getekende offerte retour stuurt naar de geldverstrekker. Het is dan niet altijd zomaar mogelijk de financiering te annuleren.

8.8.3.1 Gedragscode Hypothecaire Financieringen

Vanaf de invoering van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen is het geldverstrekkers niet meer geheel vrij om zelf de inhoud van een offerte te bepalen. We zijn eerder al ingegaan op een aantal aspecten met betrekking tot de gedragscode. In deze paragraaf beperken we ons tot de eisen die deze Gedragscode (GHF) stelt aan een offerte. De GHF schrijft een aantal zaken voor die minimaal in een offerte opgenomen dienen te worden. De belangrijkste voorwaarden behandelen we onderstaand.Regelgeving Europa

Ook op Europees vlak zijn er regels omtrent de informatievoorziening rondom een offerte. Europa verplicht geldverstrekkers om, sinds 1 januari 2003, het Europees Gestandaardiseerd Informatieblad (EGI) te verstrekken. Het EGI komt voor een groot deel overeen met de Gedragscode en stelt eveneens regels waaraan een offerte moet voldoen. Het doel van de EGI is om de consument op eenvoudige wijze in staat te stellen aanbiedingen van verschillende hypothecaire financiers te kunnen vergelijken. Meestal is het EGI in de offerte verwerkt en niet meer als los document aangeboden. Het EGI dient (uiterlijk) bij het uitbrengen van een offerte mee verzonden te worden naar de klant of geïntegreerd te worden in de offerte.

Inhoud offerte

In de Gedragscode wordt uitgebreid vermeld waaraan de inhoud van een offerte moet voldoen. Dit document beperkt zich tot de belangrijkste zaken:• onderpand: afhankelijk van de al bij de geldverstrekker bekende gegevens over het onderpand

wordt een min of meer gespecificeerde beschrijving van het onderpand opgenomen, alsmede vaak een kadastrale omschrijving;

• bedrag: het bedrag van de geldlening wordt opgenomen;• looptijd: zowel de economische als de juridische looptijd van de financiering wordt opgenomen.

De juridische looptijd is de looptijd waarvoor de overeenkomst is afgesloten; de economische looptijd is de looptijd waarbinnen de lening volledig is afgelost - conform het bij verstrekking overeengekomen aflosschema - en staat los van de juridische looptijd;

377


• rente: zowel het rentepercentage als het type rente (variabel of vast) wordt opgenomen. Daarnaast dient zowel het nominale rentepercentage als het effectieve rentepercentage te worden opgenomen. Het nominale rentepercentage is de aangeboden rente; bij de effectieve rente is rekening gehouden met het tijdstip van betalen en eventuele afsluitkosten. Het effectieve rentepercentage wordt aan de hand van een vaste formule berekend;

• aflosvorm: de aflosvorm wordt in de offerte opgenomen, eventueel met aflossingsschema;• extra aflossingen: in de offerte is opgenomen wanneer en hoeveel er boetevrij afgelost mag

worden tijdens de looptijd. In de meeste gevallen kan 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom jaarlijks extra afgelost worden, zonder boete. Algehele boetevrije aflossing kan over het algemeen in geval van overlijden van de hypotheekgever, bij verkoop van de woning en aan het einde van de rentevaste periode;

• boete bij vervroegde aflossing: ingeval er meer of op een ander tijdstip afgelost wordt dan boetevrij is toegestaan, wordt een boete berekend. In de offerte moet globaal opgenomen zijn hoe de boete berekend wordt. Voor de exacte boeteberekening mag verwezen worden naar de algemene voorwaarden.

Geldigheidsduur offerteDe offerte heeft in twee opzichten vaak een beperkte geldigheidsduur:• ten aanzien van de acceptatie;• ten aanzien van de datum van passeren van de hypotheek.

Met betrekking tot de acceptatie is de geldigheidsduur vaak beperkt tot 14 dagen na de offertedatum. Indien de offerte niet binnen deze 14 dagen geaccepteerd is (lees getekend retour naar de geldverstrekker), vervalt het aanbod. Bij een aantal geldverstrekkers is het niet mogelijk om een offerte binnen een bepaalde periode opnieuw aan te vragen, nadat eerder een offerte niet is geaccepteerd. In de offerte wordt ook altijd een datum genoemd waarvoor de hypotheek gepasseerd moet zijn. De periode die hiervoor genomen wordt, varieert per geldverstrekker; doorgaans wordt een periode van twee tot zes maanden genomen. Tijdens die periode zal de rente over het algemeen bij een rentestijging niet aangepast worden en zal dus het lagere rentetarief dat in de offerte genoemd is, geldig blijven. Wanneer tussentijds een rentedaling plaats vindt, krijgt de klant over het algemeen wel het lagere rentetarief. Indien het passeren van de hypotheek om enigerlei reden niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, is het mogelijk om tegen betaling van zogenoemde bereidstellings- of verlengingskosten, de offerte te verlengen. Indien een klant niet bereid is deze bereidstellings- of verlengingskosten te betalen, vervalt de offerte. De klant kan dan een nieuwe offerte aanvragen tegen het dan geldende rentetarief.

Algemene voorwaarden

In een offerte wordt verwezen naar de algemene voorwaarden van een geldverstrekker. De geldverstrekker is dus verplicht om bij het uitbrengen van een offerte zijn algemene voorwaarden te verstrekken.

378


Ondertekening

Bij het uitbrengen van een offerte zal de klant de offerte, over het algemeen, in tweevoud ontvangen. Door één exemplaar ondertekend retour te sturen naar de geldverstrekker accepteert de klant de offerte en vervalt voor beide partijen het vrijblijvende karakter. Het andere exemplaar mag de klant behouden. Een offerte dient altijd door alle schuldenaren ondertekend te worden. De geldverstrekking kan dan verder in gang gezet worden.

8.8.4 Benodigde stukken

Behalve dat de geldverstrekker voor het verlenen van een hypothecaire financiering een ondertekend aanvraagformulier en een ondertekende offerte nodig heeft, zal de geldverstrekker nog een aantal stukken willen ontvangen, deels afhankelijk van de persoonlijke situatie van de klant, ter verificatie van de door hem ingevulde gegevens. Deze documenten hebben betrekking op de volgende zaken:• onderpand;• inkomen;• legitimatie;• betaling;• eventuele overige financiële verplichtingen;• eventueel echtscheiding.

De meeste stukken die nodig zijn in het kader van inkomen, onderpand en moraliteit zijn al behandeld. We gaan hier in op een aantal extra gegevens, die nog niet eerder genoemd zijn.

8.8.4.1 Onderpand

Met betrekking tot het onderpand, waarop de hypotheek gevestigd zal worden, wil de geldverstrekker zekerheid over het eigendom en de waarde van het onderpand. Daarvoor is het taxatierapport al genoemd. Maar daarnaast wil de geldgever nog meer stukken ontvangen. Om het (toekomstig) eigendom aan te tonen zal de geldverstrekker een kopie van de koopovereenkomst of een kopie van het eigendomsbewijs willen ontvangen in geval van bestaande bouw. In geval van nieuwbouw zal een kopie van de koopakte of de koop-/aannemingsovereenkomst overhandigd moeten worden.

8.8.4.2 Legitimatie

De aanvrager moet zich kunnen legitimeren. Dit kan door middel van een kopie van een geldig paspoort of een kopie van een geldige Europese identiteitskaart. Deze verplichting is opgenomen in de Wwft: Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. In de Wwft is ook een geldig Nederlands of Europees rijbewijs opgenomen als wettig identificatiemiddel, mits het document voorzien is van een pasfoto en de houder in Nederland woont. Veel hypotheekverstrekkers nemen echter geen genoegen met identificatie middels een rijbewijs.

379


De VIS-toets wordt bij de meeste hypotheekverstrekkers automatisch uitgevoerd als een adviseur of andere medewerker het legitimatiebewijs van een klant registreert. Het is mogelijk het VIS-systeem via het Bureau Krediet Registratie (BKR) te raadplegen. Bij het invoeren van het nummer van het legitimatiebewijs (paspoort, gemeentelijk identiteitsbewijs of rijbewijs) wordt dit nummer vergeleken met de lijst van verloren, gestolen of verlopen identiteitsdocumenten. Op die manier kan met redelijke zekerheid (volledige zekerheid is er nooit, omdat niet alle vermiste paspoorten en rijbewijzen geregistreerd staan) vastgesteld worden dat het om een eigendomsbewijs gaat dat rechtmatig in het bezit is van de aanvrager.

8.8.4.3 Betaling

Een aantal geldverstrekkers verlangt een recent bankafschrift van de rekening waarvan de rente (eventueel ook de aflossing) zal worden geïncasseerd. Dit afschrift dient dan ter verificatie of er voldoende inkomsten (regelmatig) op de betreffende rekening binnen komen om de verplichting te kunnen voldoen. Soms wil de geldverstrekker zekerheid dat het inkomen binnen komt op de rekening, waarvan de hypotheekrente geïncasseerd zal worden. Niet alle geldverstrekkers zien dit als een vereiste.

Er zijn ook geldverstrekkers die alleen willen incasseren van een rekening van de eigen maatschappij. Daarmee wordt de klant dus ‘gedwongen’ een lopende rekening bij de desbetreffende maatschappij of bank te openen voor de incasso van de hypotheekrente. Dit mag wettelijk gezien door de geldverstrekker vereist worden, mits er niet meer dan de reguliere kosten voor de betaalrekening worden berekend.

8.8.4.4 Overige financiële verplichtingen

Indien een klant overige financiële verplichtingen heeft, zoals een doorlopend krediet, zal de geldverstrekker van de hypothecaire financiering hier een bewijs van willen ontvangen, bijvoorbeeld een kopie van de kredietovereenkomst en jaaropgave.

8.8.4.5 Echtscheiding

Indien een klant eerder gehuwd is geweest, zal de geldverstrekker hieromtrent de nodige gegevens omtrent willen ontvangen, aangezien dit gevolgen kan hebben voor de huidige situatie. Over het algemeen zal de geldverstrekker een kopie willen ontvangen van zowel het echtscheidingsconvenant als het echtscheidingsvonnis. Daarnaast zal meestal een kopie van een uittreksel uit de Burgerlijke Stand moeten worden overhandigd (echtscheidingsakte).

Wanneer een klant opnieuw gehuwd is, zal niet meer gevraagd worden naar deze gegevens.

380


8.8.5 Voortgang tot passeren en inschrijving

Nadat de klant de offerte geaccepteerd heeft en alle stukken door de geldverstrekker gecontroleerd zijn (voor zover dit niet al bij de aanvraag gebeurd is), moeten er nog een aantal stappen genomen worden, voordat de hypotheekakte daadwerkelijk kan passeren en ingeschreven kan worden:• keuze notaris door de klant;• stukken van geldverstrekker naar notaris;• voorbereiding door notaris;• geld naar notaris;• passeren akte;• inschrijven akte in kadaster;• uittreksels naar notaris, geldverstrekker en klant.In een aantal gevallen wenst de klant daarnaast nog een bankgarantie.

8.8.5.1 Bankgarantie

In veel gevallen wordt in de koopovereenkomst vastgelegd dat binnen een bepaalde termijn 10% van de koopsom ter garantie bij de notaris op de rekening moet staan. Voor sommige klanten is het niet haalbaar om dit bedrag uit eigen middelen te storten. Deze klanten kunnen gebruikmaken van een bankgarantie.

Bij een bankgarantie stelt de geldverstrekker zich voor deze 10% garant. Indien nodig zal de geldverstrekker deze 10% dus betalen aan de verkopende partij en verhalen op de hypotheekaanvragers. Veel geldverstrekkers stellen als voorwaarde dat de hypotheek bij hen aangevraagd moet zijn (offerte ondertekend) voordat een bankgarantie wordt verstrekt. In sommige gevallen is de bankgarantie kosteloos, in andere gevallen worden wel kosten in rekening gebracht.

8.8.5.2 Keuze notaris door de klant

Aangezien de notaris zorg moet dragen voor het passeren van de hypotheekakte, is het van belang dat bepaald wordt welke notaris deze taak gaat vervullen. Over het algemeen wordt deze keuze door de klant gemaakt. In veel gevallen wordt de keuze voor de notaris al op de offerte aangegeven.

8.8.5.3 Stukken van geldverstrekker naar notaris

Wanneer de notaris bekend is, zal de geldverstrekker een aantal stukken naar de notaris verzenden. Het gaat hierbij om een conceptakte of hypothekenmatrix, waar alle relevante informatie over de hypotheekverstrekking op genoteerd staan. Wanneer er nog sprake is van onderhandse akten (bijvoorbeeld verpandingsakte of depotakte) worden deze eveneens toegezonden. Tegenwoordig gebeurt één en ander ook vaak digitaal.

381


8.8.5.4 Voorbereiding door de notaris

Als de notaris alle gegevens ontvangen heeft, voert hij recherche uit en stuurt na verwerking van de gegevens een voorbeeldakte naar de klant en de geldverstrekker, zodat beiden in de gelegenheid worden gesteld om nog op- of aanmerkingen te maken. Tevens maakt de notaris een afrekening op. Op de afrekening staat vermeld het bedrag van de hypothecaire lening, eventuele eigen middelen en gemaakte kosten, zoals afsluitprovisie en notariskosten. De afrekening stuurt de notaris zowel naar de geldverstrekker als naar de klant.

8.8.5.5 Geld naar de notaris

Naar aanleiding van de afrekening zorgt de geldverstrekker dat het geld tijdig op de rekening van de notaris staat. Wanneer de klant het onderpand of de kosten voor een deel met eigen geld financiert, moet ook de klant er zorg voor dragen dat het geld tijdig op de rekening van de notaris staat.

8.8.5.6 Passeren akte en uitbetaling gelden

Als alle gegevens kloppen, kan de akte bij de notaris passeren en ingeschreven worden in de daartoe bestemde registers. Als het passeren rechtsgeldig heeft plaats gevonden, gaat de notaris over tot de uitbetaling van de gelden conform de afrekening. De verstrekking is dan een feit.

382


383


8.9 ZELFTOETS

1. Alex en Pieter werken beiden als pensioenadviseur. Alex voegt bij elke offerte een financiële bijsluiter, omdat dit volgens hem verplicht is. Zijn collega Pieter vindt dit onzin. Het toevoegen van een financiële bijsluiter bij elke offerte is volgens hem niet verplicht.

Wie van deze heren heeft in dit geval gelijk?

a. Alex, omdat het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen voorschrijft dat er inderdaad bij elke offerte een financiële bijsluiter moet zitten.

b. Alex, volgens de Pensioenwet is een financiële bijsluiter een onderdeel van elke pensioenofferte en deze moet dus bij elke offerte worden verstrekt.

c. Pieter, omdat een financiële bijsluiter alleen verplicht moet worden verstrekt als de klant hierom vraagt en dus niet automatisch bij elke offerte moet zitten.

2. Welke van de onderstaande elementen moeten er in ieder geval in het klantprofiel voor een hypothecair krediet aan de orde komen?

a. De hoogte van het vermogen van de klant en de mate van ervaring met hypothecaire kredieten.

b. De mate van ervaring met hypothecaire kredieten en de mate van tevredenheid over dedienstverlener.

c. De mate van tevredenheid 0ver de dienstverlener en de hoogte van het vermogen van de klant.

3. Welke twee informatiefasen kent de Wet op het financieel toezicht (Wft)?

4. Wat is de tabelverplichting bij informatieverstrekking volgens de Wet op het financieel toezicht (Wft)?

5. Wat is een risico-indicator in een financiële bijsluiter?

6. Met welke factoren dient rekening gehouden te worden bij de keuze voor een hypotheek?

7. In de leidraad over een goed hypotheekadvies spreekt men over het proces dat de klant doorloopt bij het afsluiten van de hypotheek en dan met name het gesprek met de financieel adviseur. Uit welke stappen bestaat dit proces?

8. Wat dient een adviseur te doen wanneer een klant wil afwijken van het gegeven hypotheekadvies?

9. Is een hypotheek, in het kader van verantwoorde woonlasten, altijd verantwoord als een aanbieder de hypotheek accepteert?

384


10. Op basis van welk bedrag geeft een geldverstrekker een bankgarantie af?

De hoogte van de…

a. koopsom van de woning.b. koopsom van de woning plus bijkomende kosten.c. hypothecaire geldsom.

11. Noem de meest voorkomende onderdelen uit een aanvraagformulier voor een hypothecaire lening.

12. Waarom is het belangrijk om de persoonsgegevens van de hypotheekaanvrager vast te stellen?

13. Welke juridische consequentie is verbonden aan het uitbrengen van een offerte door een geldgever?

14. Welke inhoudelijke onderdelen dienen in een offerte aan de orde te komen, volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen?

15. Een offerte heeft in twee opzichten vaak een beperkte geldigheidsduur. Welke twee opzichten zijn dit?

16. Naast het aanvraagformulier voor een hypothecaire lening vraagt een geldverstrekker vaak een aantal andere documenten ter verificatie van de door hem ingevulde gegevens. Welke documenten kunnen dit zijn?

17. Wat is een hypotheekakte?

385



1.Antwoord c is juist.Pieter heeft gelijk, een financiële bijsluiter dient beschikbaar te zijn via internet en alleen op verzoek van de consument dient hij de financiële bijsluiter toe te voegen.

2.Antwoord a is juist.Voor het klantprofiel is het verplicht dat de hoogte van het vermogen en de mate van ervaring met hypothecaire kredieten aan de orde komt.

3.De Wft kent twee informatiefasen:• de precontractuele fase: de periode voordat er een overeenkomst is.• de postcontractuele fase: de periode na het afsluiten van de overeenkomst.

4. De tabelverplichting wil zeggen dat als de financiële dienstverlener informatie verstrekt over een bepaald element van een aangeboden product, hij ook de andere relevante elementen van het product moet benoemen.

Bij kredietverstrekking moet bijvoorbeeld de volgende informatie worden opgenomen:• het effectief vergoedingspercentage;• de kredietlimiet of kredietsom;• de theoretische looptijd of de looptijd;• de totale prijs van het krediet (aflossingen plus rente).

Deze informatie neemt de dienstverlener in één tabel op. Deze tabel mag slechts deze informatie bevatten. In het geval van radio- of televisiecommercials mag de adverteerder deze informatie ook in een later stadium in tabelvorm verstrekken. Hij moet dat wel doen voordat de kredietovereenkomst tot stand komt.

5. De risico-indicator is een omschrijving van het risico van een complex financieel product. Per product kent de financiële dienstverlener een risico-indicator toe die is af te lezen in de financiële bijsluiter. Met behulp van deze indicator geeft de dienstverlener bijvoorbeeld aan hoe groot de kans is dat de klant zijn inleg niet terugkrijgt. Met andere woorden: de kans op een negatief resultaat.

De aanbieder moet een complex product indelen in een van de volgende vijfrisicocategorieën:• zeer groot risico;• groot risico;• vrij groot risico;• klein risico;• zeer klein risico.

386


6.Bij de keuze voor een hypotheek dient feitelijk met alle factoren rekening te worden gehouden. Die factoren zijn:• de financiële positie (inkomen en vermogen nu en in de toekomst);• de doelstellingen/wensen van de klant: wat wil de klant in elk mogelijk scenario?;• de kennis en ervaring van de klant;• de risicobereidheid van de klant.

Elk van deze elementen (die in de wet genoemd zijn), moeten uitgebreid geïnventariseerd worden. Op de antwoorden moet doorgevraagd worden, om misverstanden te voorkomen.

7.Het stappenplan uit de leidraad over een goed hypotheekadvies bestaat uit:• kennismaking;• beeldvorming;• oplossing;• nazorg.

8.Wanneer de klant wil afwijken van een gegeven hypotheekadvies van de adviseur dan legt de adviseur in het dossier vast dat de klant (op dat onderdeel) van het gegeven advies is afgeweken. Als de adviseur echt niet achter de keuze van de klant staat, dan moet hij het adviestraject eigenlijk beëindigen. De adviseur kan de klant immers niet van dienst zijn.

9.Als een aanbieder een hypotheek accepteert, betekent dat niet automatisch dat de hypotheek verantwoord is. De adviseur heeft hier dus zijn eigen verantwoordelijkheid om vast te stellen dat sprake is van een verantwoorde hypotheek. De adviseur moet zijn advies zo opbouwen dat de geadviseerde hypotheek voor de klant betaalbaar is en blijft. De adviseur mag zich hierbij niet verschuilen achter het oordeel van de aanbieder.

10.Antwoord a is juist.De hoogte van een bankgarantie wordt maximaal afgegeven op de koopsom van de woning.

11.De meeste aanvraagformulieren voor een hypothecaire lening zijn qua opbouw vergelijkbaar en bestaan uit de volgende onderdelen:• persoonsgegevens;• inkomensgegevens/gegevens met betrekking tot de persoonlijke financiële situatie;• eventueel gegevens met betrekking tot de partner;• gegevens met betrekking tot het onderpand;• hypotheekgegevens;• eventueel gegevens met betrekking tot NHG;• ondertekening.

387


12.Bij een hypotheekaanvraag zijn de persoonsgegevens van de aanvrager van belang om:• vast te stellen of de aanvrager handelingsbekwaam is;• vast te stellen of er toestemming nodig is van de partner om de woning met een hypotheek te

bezwaren.

Daarnaast kunnen de persoonsgegevens aanleiding zijn voor extra inventarisatievragen van de adviseur, zodat het uiteindelijke advies passend is.

13.Door het uitbrengen van een offerte vervalt de vrijblijvendheid van de geldverstrekker. Wanneer de benodigde stukken gelijktijdig met de aanvraag verzonden zijn, is de offerte na ondertekening van de klant bindend. In alle andere gevallen is de offerte bindend, mits de benodigde stukken na beoordeling voldoen.

14.Volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen dienen onder andere de volgende onderdelen aan bod te komen:• het onderpand;• het bedrag;• de looptijd;• de rente;• de aflosvorm;• de extra aflossingen;• de boete bij vervroegde aflossing;• afwijking van rekenmethodes voor maximale verstrekking.

15.Een offerte heeft in twee opzichten een beperkte geldigheidsduur, namelijk ten aanzien van de acceptatie van de offerte en ten aanzien van de datum van passeren van de hypotheek.

16.Deze documenten kunnen betrekking hebben op de volgende zaken:• onderpand;• inkomen;• legitimatie;• betaling;• eventuele overige financiële verplichtingen;• eventuele echtscheiding.

17.Een hypotheekakte is een notariële akte en bevat alle gegevens en bepalingen rondom een hypotheek, waaronder de naam van de hypotheeknemer, de naam van de hypotheekgever, de naam van de notaris, de standplaats van de notaris, gegevens over het onderpand, het hypotheekbedrag, de vorm van de hypotheek, de hypotheekbedingen en de dagtekening.

388


389


9 PROFESSIONEEL GEDRAG

Karel heeft een vraag over zijn pensioenverzekering. Hij belt het pensioenadviesbureau waar hij de verzekering heeft afgesloten. Karel wordt te woord gestaan door een vriendelijke adviseur. Maar nadat hij de telefoon heeft opgehangen, komt hij tot de conclusie dat hij geen antwoord op zijn vraag heeft gehad. Karel zal opnieuw moeten bellen om zijn antwoord te krijgen.

Dit hoofdstuk gaat over professioneel gedrag richting de klant. De adviseur die Karel te woord stond vertoonde geen professioneel gedrag. Het juist afhandelen van klantvragen is een vorm van professioneel gedrag dat een adviseur moet vertonen. In dit hoofdstuk gaan we dan ook in op het onderwerp ‘klantvragen afhandelen’. Daarnaast komen in dit hoofdstuk tal van onderwerpen naar voren waarbij professioneel gedrag van een adviseur binnen de financiële dienstverlening van belang is.

In dit hoofdstuk komen de volgende onderwerpen aan bod:• contact met klanten;• wat mag de adviseur;• doorverwijzen naar anderen;• documenten uitleggen en opstellen;• klantdossier aanleggen en onderhouden;• klachten afhandelen.

9.1 CONTACT MET KLANTEN

Een adviseur binnen de financiële dienstverlening heeft veelvuldig contact met klanten. We gaan in dit hoofdstuk eerst in op de vraag wie nu wettelijk gezien als adviseur wordt beschouwd. Vervolgens gaan we in op het nieuwe vakbekwaamheidsbouwwerk. Hierbij geven we aan wat je nu met welk diploma mag. Tot slot gaan we in op situaties waarin een adviseur de klant beter kan doorverwijzen.

9.1.1 Wie is de adviseur?

Misschien klinkt de vraag ‘wie is de adviseur?’ een beetje vreemd. Maar het is wel belangrijk om vast te stellen wie er volgens de wet onder de definitie ‘adviseur’ valt. De wet schrijft namelijk bepaalde regels voor aan adviseurs binnen de financiële dienstverlening. Een adviseur moet zich aan deze regels houden als hij onder de definitie van de wet valt. Met de wet bedoelen we hier de Wet op het financieel toezicht (Wft). Deze wet geeft allerlei regels op het gebied van financiële dienstverlening. Met de vraag ‘wie is de adviseur?’ bedoelen we dus: welke adviseur valt onder de Wft?

Definitie WftDe Wft geeft de volgende definitie van adviseren:Adviseren is het in de uitvoering van een beroep of bedrijf aanbevelen van een of meerdere specifieke financiële producten aan een bepaalde consument.

390


De werkzaamheden bepalen of iemand onder de definitie van adviseur uit de Wft valt. Zodra een persoon een advies geeft over een concreet financieel product aan een bepaalde consument dan is hij een adviseur. Iemand hoeft dan niet per se de titel ‘adviseur’ te dragen.

Een persoon is dus geen adviseur volgens de Wft als hij:• een algemene aanbeveling doet. De persoon geeft dan algemene uitleg over een productsoort

en adviseert daarbij geen specifiek product; • algemene informatie geeft over producten. De persoon geeft dan geen advies, maar alleen

informatie. Ook al leidt dit tot verkoop, dan is er nog geen sprake van advies volgens de Wft; • schades begeleidt. Een persoon die uitsluitend schades begeleidt is dus geen adviseur volgens

de Wft.

VoorbeeldGeen adviseur

Kees vertelt Piet dat hij een rechtsbijstandverzekering moet afsluiten. Kees noemt daarbij geen maatschappij

waar hij de verzekering het beste kan afsluiten. Kees is geen adviseur.

Voorbeeld Adviseur

Fatma schrijft financiële adviezen waarin zij haar klanten verschillende specifieke producten adviseert van

bepaalde verzekeraars. Zo adviseerde Fatma onlangs de heer Janssen een arbeidsongeschiktheidsverzekering

voor zelfstandigen af te sluiten bij Delta Lloyd. Fatma is een adviseur volgens de Wft. Ze moet zich dus houden

aan de regels van de Wft.

VakbekwaamheidseisenVanaf 1 januari 2014 gelden er andere regels rondom de vakbekwaamheidseisen. Hierbij geldt een diplomaplicht voor adviseurs. Welke diploma’s er zijn, is vastgelegd in het zogeheten Wft-vakbekwaamheidsbouwwerk. Het Wft-vakbekwaamheidsbouwwerk is het nieuwe diplomastelsel. In onderstaand overzicht treft u dit stelsel aan.

391


Overzicht Wft-vakbekwaamheidsbouwwerk:

Adviseur Basis Basis

Adviseur Zorgverzekeringen

Adviseur Consumptief Krediet Basis Consumptief Krediet

Adviseur Schade Particulier Basis Schade Particulier

Adviseur Schade Zakelijk Basis Schade Particulier Schade Zakelijk

Adviseur Vermogen Basis Vermogensadvies

Adviseur Inkomen Basis Inkomen

Hypotheekadviseur Basis Vermogensadvies Hypothecair Krediet

Pensioenadviseur Basis Vermogensadvies Pensioen

Zorgverzekeringen

Het Wft-vakbekwaamheidsbouwwerk kent negen soorten adviseurs. Bij elk soort adviseur hoort een diploma. Een diploma kan opgebouwd zijn uit verschillende modules.

Voorbeeld diplomaGerben wil het diploma Wft-Hypotheekadviseur halen. Hij moet de volgende certificaten behalen:

• Wft Basismodule

• Wft Vermogensadvies

• Wft Hypothecair Krediet

Pas als hij alle drie de certificaten bezit, ontvangt Gerben het diploma Wft Hypotheekadviseur. Hij mag daarna

pas als hypotheekadviseur aan de slag.

9.1.2 Wat mag de adviseur?

Wat mag je nu na het behalen van een beroepskwalificatie? In het kader van professioneel gedrag dien je namelijk tijdig tekortkomingen in kennis of bevoegdheden bij jezelf te signaleren. In een dergelijk geval zal je de klant moeten doorverwijzen naar een collega of bijvoorbeeld een externe deskundige, waarover later meer.

Adviseur basisEen adviseur basis mag klanten adviseren over eenvoudige betaal- en spaarrekeningen. Daarnaast mag je de klant informeren over andere producten. Voorbeeld: De klant wil weten of hij zijn auto beperkt of volledig casco heeft verzekerd. Hierop mag je antwoorden. Je mag de klant niet adviseren over welke dekking het beste bij hem zou passen;Adviseur zorgverzekeringenMet deze beroepskwalificatie mag je advies geven over particuliere en collectieve zorgen ziektekostenverzekeringen;

392


Adviseur consumptief kredietEen adviseur consumptief krediet mag advies geven over consumptieve kredieten en daaraan verbonden overlijdens-, arbeidsongeschiktheids- en werkloosheidsverzekeringen (betalingsbeschermers). Om deze kwalificatie te verkrijgen, moet ook het examen Wft basis worden afgelegd.Adviseur schade particulierAls adviseur schade particulier mag je advies geven over particuliere schadeverzekeringen en zorgen ziektekostenverzekeringen, met uitzondering van inkomensverzekeringen. Om deze kwalificatie te verkrijgen, moet eveneens het examen Wft basis worden afgelegd.Adviseur schade zakelijkDe adviseur schade zakelijk mag advies geven over zakelijke schadeverzekeringen en collectieve zorgen ziektekostenverzekeringen, met uitzondering van inkomensverzekeringen. Door de modulaire opbouw mag de adviseur schade zakelijk ook advies geven over particuliere schadeverzekeringen en zorgen ziektekostenverzekeringen. Deze beroepskwalificatie krijg je namelijk pas na het succesvol afronden van de Wft examens basis, schade particulier en schade zakelijk.Adviseur vermogenMet deze beroepskwalificatie mag je klanten adviseren over levensverzekeringen, banksparen, spaarkasproducten, uitvaartverzekeringen en beleggingsproducten, die vallen onder het Nationaal Regime, waaronder beleggingsfondsen. Ook hier is de module Wft basis een vereiste.Adviseur inkomenDe adviseur inkomen mag adviseren over verzekeringen die de financiële gevolgen van ziekteverzuim, arbeidsongeschiktheid en werkloosheid afdekken, inclusief de ongevallenverzekering. De module Wft basis moet ook behaald worden.Adviseur hypothekenDe adviseur hypotheken mag adviseren over hypotheken en daaraan verbonden arbeidsongeschiktheids- en werkloosheidsverzekeringen, zoals woonlastenbeschermers. Daarnaast mag de adviseur hypotheken ook alle adviezen geven zoals vermeld bij de adviseur vermogen. Om de beroepskwalificatie adviseur hypotheken te krijgen, moet je namelijk ook in het bezit zijn van de modules basis en vermogen.Adviseur pensioenDe adviseur pensioenen geeft advies aan werkgevers over collectief pensioen en pensioenadvies aan de Directeur-Grootaandeelhouder (DGA). Daarnaast mag de adviseur pensioenen alle adviezen geven zoals vermeld bij de adviseur vermogen. Om de beroepskwalificatie adviseur pensioen te krijgen, moet je ook in het bezit zijn van de modules vermogen en basis.

393


9.1.3 Doorverwijzen naar anderen

Geen enkele adviseur is in staat om alle mogelijke klantvragen juist te beantwoorden. Een adviseur kan te maken krijgen met vragen of onderwerpen waarvan hij niet voldoende afweet of waartoe hij niet bevoegd is om daarover te adviseren. Hij verwijst door als bepaalde vraagstukken beter beantwoord kunnen worden door anderen, zoals collega’s of bepaalde derden.

Voorbeelden van bepaalde derden zijn: de notarisDenk hierbij aan vragen over bijvoorbeeld erfrecht, huwelijkse voorwaarden, samenlevingsovereenkomsten en testamentende accountantWanneer het bijvoorbeeld gaat over het interpreteren van jaarstukken of het wijzigen van de rechtsvorm van een onderneming.

Ook kan het doorverwijzen naar een derde onderdeel van je advies zijn. Denk daarbij bijvoorbeeld aan twee mensen die samen een woning kopen, maar nog geen samenlevingsovereenkomst, geregistreerd partnerschap of huwelijk zijn aangegaan en testamentair nog niets hebben geregeld.

VoorbeeldDoorverwijzen naar een collega

Je bent adviseur basis en een klant neemt telefonisch contact met je op. De klant vraagt je welke dekkingen er

allemaal zijn opgenomen in een rechtsbijstandverzekering voor particulieren. Je geeft de klant uitleg over de

rechtsbijstandverzekering en geeft aan dat deze veelal een modulaire opbouw kent, bestaande uit:

- Verkeer;

- Consumentenzaken en wonen;

- Inkomen; en

- Vermogen.

Vervolgens vraagt de klant je welke verzekering in zijn situatie het beste zou passen. Dit is het moment waarop

je de klant gaat doorverwijzen naar een collega met de beroepskwalificatie adviseur schade particulieren of

adviseur schade zakelijk. Als adviseur basis mag je namelijk geen advies geven over schadeverzekeringen.

VoorbeeldDoorverwijzen naar een derde

Bakkerij “Op de Hoek” wil de rechtsvorm van de onderneming wijzigen. Het is nu nog een eenmanszaak, maar

door een aantal overnames zal het bedrijf snel in omvang toenemen en lijkt een BV beter te passen. De

verzekeringen moeten worden aangepast. Daarnaast vraagt de eigenaar aan zijn verzekeringsadviseur waar hij

op moet letten bij het wijzigen van de rechtsvorm.

Een dergelijke vraag kan beter door een accountant worden beantwoord. De adviseur kan de eigenaar van

bakkerij “Op de Hoek” dan ook beter doorverwijzen.

394


9.2 WFT-REGELS

De Wft geeft een aantal richtlijnen over hoe de adviseur moet omgaan met zijn klanten. De meest belangrijke Wft-regels op dit gebied zijn: • de klant moet voldoende en juist zijn geïnformeerd;• de adviseur moet zich houden aan de adviesregels.

9.2.1 Voldoende en juiste informatie

De Wft stelt dat de informatie die de adviseur aan de klant verstrekt feitelijk juist moet zijn, begrijpelijk en niet misleidend. Daarbij mag de adviseur uitgaan van een gemiddelde klant. Dit is een klant die zichzelf verdiept in de informatie om na te gaan welk product voor hem geschikt is. De klant neemt uiteindelijk zelf de beslissing voor welk product hij kiest. Dit mag de adviseur niet doen.

Er zijn in hoofdlijnen twee fasen waarin de adviseur de informatie aan de klant verstrekt. Deze fasen zijn:• precontractuele fase. Dit is de periode vóór het afsluiten van de overeenkomst. Bij de

precontractuele fase is er meer behoefte aan informatie dan in de postcontractuele fase. De informatie die de adviseur moet geven, is mede afhankelijk van het soort product dat hij verkoopt. Er geldt ook een aantal standaardregelingen voor alle productsoorten. Zo zijn er bijvoorbeeld regels voor werving en reclame en klachtenregelingen.

• postcontractuele fase. Dit is de periode na het afsluiten van de overeenkomst. Wanneer er tijdens de looptijd van een financieel product wijzigingen optreden, moet de adviseur zijn klant hierover tijdig informeren. Een voorbeeld van een dergelijke wijziging is het wijzigen van de polisvoorwaarden van een verzekering. Ook bestaat er voor bepaalde levensverzekeringen de verplichting de klant elk jaar te informeren over de opgebouwde waarde binnen de verzekering.

9.2.1.1 Begrijpelijke taal

Als een adviseur in gesprek is met een klant dan zal hij zijn taal en daarmee zijn woordkeuze moeten afstemmen op het begripsniveau van de klant. De adviseur zal het gebruik van vaktermen (jargon) daarbij zoveel mogelijk moeten vermijden.

VoorbeeldBegrijpelijke taal

Werkgever Eric biedt al jaren aan zijn werknemers een collectieve pensioenregeling aan. Frans is 4 jaar geleden

in dienst getreden bij Eric en heeft toen afstand gedaan van deze collectieve pensioenregeling. Hij vond dit niet

zo nodig en zou hier zelf wel voor zorgen. Inmiddels heeft Frans een partner, Marieke. Marieke vindt het wel

belangrijk dat Frans pensioen opbouwt, zodat er ook een nabestaandenvoorziening is geregeld. Frans heeft zich

laten overtuigen.

Je bent de pensioenadviseur van Eric en hij belt je op om te vragen of jij dit in orde kunt maken en of je daarbij

tevens Frans kunt inlichten over de stappen die nu genomen moeten worden. Je hebt dan ook een afspraak

gemaakt met Frans om dit in orde te maken.

395


Foutief taalgebruik:

“Beste Frans, ik begrijp dat je gebruik wilt maken van de spijtoptantenregeling. We zullen je daarom aanmelden

op de verzekering. Mogelijk moet je nu wel gezondheidsvragen beantwoorden. De verzekeraar doet dit om

autoselectie te voorkomen.”

Correct taalgebruik:

“Beste Frans, ik begrijp dat je nu toch pensioen wilt opbouwen bij je werkgever. Je moet daarom aangemeld

worden op de verzekering. Omdat je je niet direct hebt aangemeld, moet je nu wel waarschijnlijk een

gezondheidsverklaring invullen. Dit wil de verzekeraar, zodat ze het risico kunnen inschatten. Ze willen zo

voorkomen dat mensen zich pas aanmelden op het moment dat er echt iets aan de hand blijkt te zijn.”

9.2.2 Adviesregels

De adviesregels houden in dat de adviseur informatie moet inwinnen bij zijn klant. Vervolgens moet de adviseur in zijn advies rekening houden met deze informatie. Dit wordt ook wel het ‘ken uw klant’-beginsel genoemd.

De weergave van de belangrijkste gegevens van de klant noemen we een klantprofiel. Volgens de Wft moet een klantprofiel informatie bevatten over: • de huidige en toekomstige financiële situatie;• de kennis en ervaring met het geadviseerde product;• de doelstellingen ofwel wensen;• de risicobereidheid.

Het doel van het verzamelen van deze gegevens van de klant is een passend advies. Een passend advies is een advies dat aansluit op de wensen en gegevens van de klant. Het is belangrijk dat het financieel product goed aansluit op de wensen en gegevens van de klant. Het afsluiten van een financieel product kan immers langlopende verplichtingen met zich meebrengen en het kan financieel grote consequenties hebben voor de klant. Het advies moet daarom verantwoord zijn voor de klant. Dit zijn redenen om het zogeheten adviestraject, dat moet leiden tot een passend product, goed in te richten.

Een adviestraject ziet er dan ook meestal als volgt uit:1. Kennismaking

In deze fase van het adviestraject informeert de adviseur de klant over zijn wijze van dienstverlening en de vergoeding die hij ervoor vraagt. Onderwerpen die de adviseur bespreekt, zijn: - hoe zit het adviestraject in elkaar;- hoe ziet het productassortiment er uit;- met welke financiële instellingen werkt de adviseur samen. Aansluitend inventariseert de adviseur op hoofdlijnen het doel waarvoor de klant het advies wenst.

396


2. BeeldvormingDe adviseur diept de informatie, die tijdens de kennismaking naar voren is gekomen, verder uit. Hij maakt een uitgebreide inventarisatie van de gegevens van de klant. De adviseur bespreekt met de klant waar zijn prioriteiten liggen. Ook geeft hij inzicht in de financiële scenario’s en de financiële gevolgen hiervan. De adviseur vraagt aan de klant wat hij vindt van bepaalde financiële gevolgen.

3. AdviesOp basis van het beeld dat is ontstaan stelt de adviseur zijn advies op. Dit advies is volgens de adviseur de best passende oplossing. De adviseur licht zijn advies toe en motiveert waarom hij het desbetreffende financieel product adviseert.

4. NazorgHet doel van de nazorg is de financiële gevolgen van de vastgestelde wijzigingen tijdig te signaleren. De adviseur informeert of dit gevolgen heeft voor het advies. Het is daarbij van groot belang dat de klant eventuele wijzigingen in zijn persoonlijke situatie aan de adviseur doorgeeft.

De adviesregels gelden niet voor alle producten. Voor eenvoudige producten, die relatief weinig impact hebben (niet-impactvolle producten), gelden de regels niet. Een voorbeeld van een product waarvoor de adviesregels niet gelden is een eenvoudige schadeverzekering. Er zijn zogeheten impactvolle producten en niet-impactvolle producten. Naast dit onderscheid is er ook een onderscheid te maken tussen complexe en niet-complexe producten.In de paragraaf ‘Bijlage Complexe en impactvolle producten’ vindt u een overzicht van het onderscheid.

397


9.3 DOCUMENTEN UITLEGGEN EN OPSTELLEN

De adviseur werkt met verschillende documenten tijdens een contact met de klant. Deze documenten zijn:• het dienstverleningsdocument (DVD);• een cliëntovereenkomst;• een factuur of declaratie.

9.3.1 Dienstverleningsdocument (DVD)

Een adviseur moet het dienstverleningsdocument (DVD) verstrekken voordat hij advies uitbrengt. Dit is dus in de precontractuele fase. Vaak geeft de adviseur bij de kennismaking het DVD aan de klant en licht hij dit toe.

Het DVD geeft informatie over:• de aard en reikwijdte van de dienstverlening; • de beloning die hier tegenover staat;• de belangen die van invloed kunnen zijn op de dienstverlening.

Het dienstverleningsdocument is puur informatief. Het is dus geen overeenkomst of iets dergelijks.

Voor welke producten geldt een DVD?Het DVD geldt voor advies over complexe producten en hypothecaire kredieten. Complexe producten zijn ingewikkeld. De Wft geeft een opsomming van financiële producten die complex zijn. Een complex product is meestal een product dat bestaat uit meerdere componenten op het gebied van beleggen, sparen en verzekeren. In ieder geval moet de waarde van één van de bestanddelen afhankelijk zijn van de ontwikkelingen op de markt. Sinds 1 januari 2013 moet er ook een dienstverleningsdocument zijn als de volgende producten worden aangeboden: • betalingsbeschermer;• individuele arbeidsongeschiktheidsverzekering;• overlijdensrisicoverzekering;• uitvaartverzekering.

Sinds 1 juli 2013 geldt de plicht tot het verstrekken van een DVD niet alleen voor bemiddelaars (zoals tussenpersonen), maar ook voor aanbieders (zoals banken). Alle financieel dienstverleners moeten daarmee op dezelfde wijze dezelfde informatie geven over hun dienstverlening.

398


Welke wijzen van beloning kunnen in een DVD voorkomen?De adviseur of bemiddelaar kan op verschillende wijzen een beloning ontvangen. Een beloning wordt ook wel een vergoeding genoemd.

In de markt zijn in hoofdlijnen twee verschillende beloningsvormen te onderscheiden:• directe beloning. Bij een directe beloning ontvangt de adviseur een vergoeding voor de

verleende dienst rechtstreeks van de klant. Er zijn verschillende vormen van directe beloning:- verrichtingentarief. De adviseur rekent een bepaald tarief voor het verlenen van bepaalde

omschreven diensten; - feebasis. De adviseur rekent een bepaald tarief per advies;- uurbasis. De adviseur rekent een tarief per uur;- abonnement. De adviseur werkt met een serviceabonnement. Voor een bepaald bedrag per

jaar verricht de dienstverlener bepaalde diensten voor zijn klant. Zo kan de dienstverlener bijvoorbeeld een servicepakket aanbieden waarin hij eenmaal per twee jaar een financieel plan evalueert met zijn klant en vervolgens actualiseert;

• indirecte beloning. Bij een indirecte beloning ontvangt de adviseur geen vergoeding van de klant maar van de aanbieder. Deze beloning noemen we provisie. Sinds 2013 is dit nog maar voor een beperkt aantal producten toegestaan.

Hoe ziet een DVD eruit?Het dienstverleningsdocument is sinds 1 juli 2013 gestandaardiseerd. Financieel dienstverleners zijn verplicht met het gestandaardiseerde DVD te werken sinds 7 juli 2013. De standaardisatie moet ervoor zorgen dat de dienstverlening van verschillende financieel dienstverleners en de kosten daarvan te vergelijken zijn. Een adviseur kan een standaard DVD maken met de zogeheten DVD-generator. De adviseur vindt de DVD-generator in het digitaal loket van de AFM.

Het DVD moet worden ingericht rondom de vraag van de klant. De AFM definieert hierbij de volgende vier dienstverleningsvragen of behoeften:• Hypotheekvraag. Dit DVD gaat over een lening voor een woning; • Pensioenvraag werkgever. Dit DVD gaat over het pensioen dat een werkgever regelt voor zijn

werknemers; • Risico’s afdekken. Dit DVD gaat over producten waarmee de klant de financiële gevolgen van

bepaalde risico’s kan afdekken. Deze risico’s zijn: werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en overlijden;

• Vermogensopbouw. Dit DVD gaat over het sparen voor later. Dit kan het sparen voor pensioen zijn maar ook voor andere doeleinden.

399


In het standaard DVD staat de vraag: ‘Wat kunnen wij voor u doen?’ centraal. Hierbij kan de adviseur kiezen uit vijf verschillende soorten activiteiten:1. Onderzoek: Wat is de persoonlijke situatie van de klant?2. Advies: Welke financiële oplossing past bij de situatie van de klant?3. Zoeken: Welke aanbieder heeft de financiële oplossing die bij de klant past?4. Contact: Heeft de klant gekozen voor een product? De adviseur zorgt voor contact met de

aanbieder.5. Onderhoud: Nadat de klant het contract heeft afgesloten, houdt de adviseur in de gaten of het

goed gaat.

Niet iedere adviseur moet alle bovenstaande soorten activiteiten uitvoeren. Per activiteit geeft de adviseur aan wat deze activiteit inhoudt. Hij kan kiezen voor standaardteksten.

VoorbeeldDVD inrichten rondom klantvraag

Harm heeft een vraag over de financiering van een aan te kopen woning. De adviseur van Harm geeft hem een

dienstverleningsdocument ‘hypotheekvraag’. Harm kan uit dit document opmaken:

• dat het document bestemd is voor mensen met een hypotheekvraag;

• dat de adviseur zorgt voor: onderzoek, advies, zoeken en contact, maar niet voor onderhoud;

• wat de gemiddelde kosten zijn van het advies.

9.3.2 Klantovereenkomst

Een DVD is dus een informatiedocument. Naast het DVD werken adviseurs met een klantovereenkomst. Een klantovereenkomst is een overeenkomst tussen de klant en de financieel dienstverlener. Een klantovereenkomst is dus een overeenkomst en een DVD niet. Het DVD is feitelijk verplichte precontractuele informatie ten behoeve van de klantovereenkomst.

Inhoud van de klantovereenkomstIn een klantovereenkomst maakt de adviseur met zijn klant afspraken over:• de dienstverlening; en • de vergoeding voor de dienstverlening.

De klantovereenkomst wordt ook wel de adviesovereenkomst, dienstverleningsovereenkomst (DVO) of de beheerovereenkomst genoemd. In de regelgeving wordt het begrip cliëntovereenkomst gebruikt in plaats van klantovereenkomst.

Belangrijk is dat de adviseur zeer goed omschrijft wat zijn dienstverlening gaat inhouden. Het moet dus voor de klant duidelijk zijn wat hij kan verwachten. In de regelgeving is er geen vaste opzet van een klantovereenkomst opgenomen. De dienstverlener kan dus zelf bepalen hoe de overeenkomst eruitziet. Zolang hij de klant maar goed informeert over zijn manier van dienstverlening en de vergoeding die hij hiervoor rekent. De adviseur legt uit wat er in de klantovereenkomst staat en gaat na of de klant de afspraken heeft begrepen.

400


Wettelijke plicht klantovereenkomstEen adviseur is wettelijk verplicht een klantovereenkomst met een klant aan te gaan: • voorafgaand aan een advies over beleggingsfondsen; of• voordat de adviseur namens een klant aan- of verkooporders van beleggingsfondsen doorgeeft.

Bij adviezen over andere financiële producten is er geen wettelijke plicht. Uiteraard is het in veel gevallen wel handig om een klantovereenkomst op te stellen.

Tekenen klantovereenkomstZowel de klant als de financieel dienstverlener tekenen de klantovereenkomst. Door ondertekening van de klantovereenkomst geeft de klant aan dat hij weet wat de inhoud van de overeenkomst is en dat hij hiermee akkoord gaat.

9.3.3 Factuur of declaratie opstellen

Een adviseur mocht tot 1999 alleen beloond worden door betaling van provisie van een aanbieder. Vanaf 1999 tot 2013 mocht een adviseur een beloning ontvangen van de aanbieder of rechtstreeks van zijn klant. Sinds 1 januari 2013 geldt voor veel producten het provisieverbod. Door dit verbod ontvangt de adviseur zijn vergoeding niet meer van de aanbieder, maar van de klant. Dit brengt met zich mee dat de adviseur een factuur zal sturen aan de klant. De adviseur moet dus weten hoe hij een factuur opstelt. Niet in alle gevallen is het opstellen van een factuur verplicht. De adviseur stelt de factuur ook op voor zijn eigen administratie.

Verplicht opstellen factuurEen adviseur is verplicht een factuur op te stellen als aan twee voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden houden in dat:• het moet gaan om het leveren van goederen en diensten aan ondernemers of rechtspersonen

die geen ondernemer zijn. Rechtspersonen die geen ondernemer zijn, zijn bijvoorbeeld verenigingen en stichtingen. Er is geen verplichting tot het opstellen van een factuur als het gaat om particuliere klanten;

• de adviseur over de geleverde goederen en diensten btw moet afdragen.

Als een adviseur dus een advies geeft aan een ondernemer, vereniging of stichting is er een verplichting tot het opstellen van een factuur. Dit geldt alleen als de adviseur btw in rekening brengt. In andere gevallen niet. Maar wanneer moet de adviseur nu btw in rekening brengen?

Wel of geen btw?Een adviseur moet alleen btw in rekening brengen als hij een financieel plan opstelt, waarbij het niet de bedoeling is dat de klant financiële producten zal gaan afnemen. Met andere woorden als er voorafgaand aan de dienstverlening géén intentie is tot bemiddelen. Er geldt dan een btw-tarief van 21%.

401


VoorbeeldBTW in rekening brengen

Marloes heeft hypotheekadvies ingewonnen bij Bank X. Ze vraagt nu aan Maarten, die bij Adviesbureau Y werkt,

om een second opinion over het advies van de adviseur van Bank X. Maarten geeft de second opinion. De

second opinion van Maarten heeft niet tot doelstelling het afsluiten van het financieel product. Maarten moet

Marloes dus btw in rekening brengen over de vergoeding die hij rekent voor de second opinion.

Naast het verzorgen van adviezen zijn er veel adviseurs die bemiddelen. Bemiddelen wil zeggen dat de adviseur de bedoeling heeft een financieel product te verkopen. Als de adviseur de intentie heeft ook te bemiddelen, dan hoeft hij geen btw in rekening te brengen voor zijn advies, ook al wordt er na het geven van het advies niet bemiddeld. Er geldt dan een btw-vrijstelling. Die btw-vrijstelling heet de vrijstelling voor verzekeringen en diensten door tussenpersonen. De adviseur moet van tevoren dan duidelijk op schrift aangeven dat het zijn intentie is te bemiddelen. Dit kan hij bijvoorbeeld doen in de klantovereenkomst.

VoorbeeldGeen BTW

Marjan wenst hypotheekadvies te ontvangen van Maarten. Ze heeft al een voorlopig koopcontract getekend.

Tijdens het eerste gesprek legt Maarten uit hoe hij te werk zal gaan. Vervolgens legt hij de afspraken vast in de

klantovereenkomst. Hierbij geeft hij ook aan dat hij de intentie heeft tot bemiddelen.

Hij werkt het advies helemaal uit en bespreekt dit vervolgens met Marjan. Ze wil hier nog even over nadenken.

Een paar dagen later belt Marjan naar Maarten. In de tussentijd is ze ook bij haar huisbankier langs geweest.

Ze heeft daar de hypotheek geregeld.

Maarten kan nu een factuur naar Marjan sturen voor de diensten die hij tot nu toe heeft geleverd. Hierbij hoeft

hij geen BTW in rekening te brengen, ook al heeft hij uiteindelijk niet bemiddeld. Hij had wel vooraf die

intentie.

In veel gevallen geldt er dus geen btw-verplichting voor een adviseur. Is er geen btw-verplichting, dan is er ook geen verplichting om een factuur uit te schrijven. De adviseur mag dan wel een factuur uitschrijven als hij dat wil, maar hij mag geen btw in rekening brengen en hij vermeldt op de factuur dat er een vrijstelling van toepassing is.

Inhoud factuurHieronder volgt een opsomming van de gegevens die op de factuur staan:• Gegevens van het bedrijf waar de adviseur werkzaam is:

- Bedrijfsnaam en adres;- btw-nummer (bijvoorbeeld NL001234567B01);- KvK-nummer (bijvoorbeeld 0912345);

• Gegevens van de klant:- Naam en adres van de klant;

402


• Gegevens over de factuur zelf:- Factuurdatum; dit is de datum waarop de adviseur de factuur maakt;- Factuurnummer; dit is een nummer waaraan de factuur te herkennen is. Facturen worden

doorlopend genummerd op een manier waarop de adviseur de facturen makkelijk kan terugvinden;

- Geleverde dienst; de adviseur omschrijft de dienst die hij leverde. Ook geeft hij aan hoeveel uur hij kwijt is geweest voor het opstellen en verstrekken van het advies als hij op uurbasis werkt. Werkt de adviseur niet met een uurtarief, dan geeft hij aan dat hij werkt op basis van een fee, abonnement of verrichtingentarief;

- Datum uitvoering van de dienst; de adviseur geeft aan wanneer hij de werkzaamheden heeft verricht. Als het om een doorlopende overeenkomst gaat, zoals bij abonnementen, dan kan de adviseur in plaats van een datum een tijdvak noemen;

- Prijs; de adviseur vermeldt de totale prijs. Dit is het aantal uren maal het uurtarief, de hoogte van de fee, de abonnementskosten of het verrichtingentarief. Stel dat er btw verschuldigd is, dan vermeldt de adviseur zowel het bedrag met als zonder btw op de factuur. Ook geeft de adviseur aan welk percentage aan btw hij in rekening brengt. De hoogte van de btw bedraagt 21%. Als er geen btw-verplichting is, staat op de factuur dat er een vrijstelling van toepassing is.

- Betalingstermijn; de adviseur kan over de betalingstermijn een afspraak maken met de klant. Dit kan hij het beste doen in de klantovereenkomst. De adviseur geeft aan binnen welke termijn de klant moet betalen. Vermeldt de adviseur geen betalingstermijn, dan moet de klant de factuur uiterlijk dertig dagen na de dag van ontvangst van de factuur betalen. Er is geen minimumbetalingstermijn vastgelegd in de regelgeving. De betalingstermijn moet wel redelijk zijn;

- Reiskostenvergoeding; een adviseur kan een reiskostenvergoeding in rekening brengen als dit met de klant is afgesproken. Als er een btw-verplichting is, geldt deze over het totale bedrag van de factuur. De adviseur moet de btw dan ook berekenen over de in rekening gebrachte reiskosten.

De adviseur kan ervoor kiezen zijn facturen digitaal te verzenden. De klant is niet verplicht een digitale factuur te accepteren. De adviseur doet er dus verstandig aan met de klant van tevoren te overleggen of en hoe hij een digitale factuur wil ontvangen.

Er is een fiscale bewaarplicht van zeven jaar. Dit houdt dus in dat de adviseur zijn facturen minimaal zeven jaar moet bewaren.

Wanneer factuur versturenDe adviseur moet de factuur opstellen binnen 15 dagen na afloop van de maand waarin de werkzaamheden zijn verricht. Bij doorlopende werkzaamheden verstuurt de adviseur de factuur binnen 15 dagen na afloop van de periode waarin de werkzaamheden zijn verricht. De periode waarin de werkzaamheden zijn verricht mag niet langer zijn dan een jaar.

403


Geen of te late betalingDe adviseur mag een standaardvergoeding voor incassokosten in rekening brengen als de klant te laat betaalt. De adviseur hoeft hiervoor geen aanmaning te sturen. Als er in de klantovereenkomst niets is afgesproken over de hoogte van de vergoeding bij een te late betaling, dan is de vergoeding een percentage van het totaalbedrag van de rekening. Het minimumbedrag van de vergoeding is€ 40. Daarnaast mag de adviseur de wettelijke rente in rekening brengen.

9.4 KLANTDOSSIER AANLEGGEN EN ONDERHOUDEN

Bij advies over impactvolle producten moet de adviseur voor elke klant een klantdossier aanleggen en onderhouden. De AFM stelt eisen aan het klantdossier. De dienstverlener kan het klantdossier zowel in een fysieke als elektronische vorm bewaren.

9.4.1 Inhoud van het klantdossier

Het bewaarde advies in het klantdossier moet reproduceerbaar zijn. Dit wil zeggen dat de adviseur kan aantonen op welke wijze hij tot het advies is gekomen. Het is dan ook belangrijk dat de adviseur de geïnventariseerde gegevens en het uitgebrachte advies bewaart. Ook moeten de gegevens van de geadviseerde en de afgesloten producten in het dossier aanwezig zijn.

Een klantdossier moet de volgende gegevens en documentatie bevatten:• het klantprofiel;• analyses en berekeningen;• overwegingen voor het gegeven advies en de motivering van de adviseur;• afspraken over de nazorg nadat het desbetreffende product is verkocht;• eventueel een aantekening als de klant een beslissing heeft genomen die niet overeenkomt met

het gegeven advies van de adviseur.

9.4.1.1 Medische gegevens

Bijzondere aandacht dient er nog te zijn voor het opslaan van medische gegevens. Denk hierbij aan gezondheidsverklaringen. Volgens de “Gedragscode verwerking persoonsgegevens financiële instellingen” zijn dit bijzondere persoonsgegevens. Volgens deze gedragscode is het alleen maar toegestaan om gegevens betreffende iemands gezondheid te verwerken als dat noodzakelijk is voor: de beoordeling van een cliënt, de acceptatie van een cliënt, het uitvoeren van een overeenkomst met een cliënt en het afwikkelen van betalingsverkeer. Het is de adviseur dan ook in de meeste gevallen niet toegestaan om deze gegevens te verwerken dan wel te bewaren. Zie hiervoor ook het volgende hoofdstuk.

404


9.4.2 Bewaarplicht

In de Wft staat de eis dat het dossier minimaal vijf jaar bewaard moet blijven, maar voor de zorgplicht uit het Burgerlijk Wetboek (BW) is het verstandig om het dossier langer ter beschikking te houden.

9.5 KLANTVRAGEN AFHANDELEN

Als een klant een vraag heeft is het zaak om deze vraag zo snel mogelijk en correct te beantwoorden. Dit betekent onder andere dat de klant niet onnodig wordt doorverbonden. Als jij de vraag kunt beantwoorden en daartoe bevoegd bent, ga je de klant niet doorverwijzen naar een collega. Zorg er ook voor dat je de echte vraag van de klant kunt achterhalen, zodat de klant tevreden is en echt geholpen is met het antwoord. Voor een klant is het vaak moeilijke materie waardoor het lastiger is om de vraag te verwoorden.

VoorbeeldOmgaan met klantvragen

Josine belt naar zorgverzekeraar “Het goede leven”. Zij heeft onlangs een nota ingediend van een behandeling

bij haar fysiotherapeut, maar ze heeft nu een brief ontvangen waarin wordt aangegeven dat dit niet vergoed

wordt. In het klantscherm kun je zien dat Josine geen aanvullende verzekering heeft afgesloten en dat de

behandeling daarom niet wordt vergoed.

Je gaat Josine nu niet doorverbinden met een schadebehandelaar. Josine blijkt de dekking op de polis niet te

begrijpen en daar kun jij haar uitleg over geven. Je legt Josine uit dat er geen dekking is voor deze

behandelingen op de basisverzekering die zij heeft, daarvoor heeft ze een aanvullende verzekering nodig. Indien

mogelijk, en als Josine dat wil, kun je deze dekking wel voor haar in orde maken, waardoor ze in de toekomst

wel voor dit risico verzekerd is.

405


9.6 KLACHTEN AFHANDELEN

Het gebeurt regelmatig dat klanten niet tevreden zijn met het financiële product of de financiële dienst. Ze kunnen dan een klacht indienen. Een klacht is een uiting van ontevredenheid over een dienst, een persoon of een product.

9.6.1 Regelgeving en klachtenafhandeling

Volgens de Wft moet een financieel dienstverlener een klacht goed afhandelen. Een dienstverlener moet zorgen voor:• een interne klachtenprocedure (IKP). Een financieel dienstverlener moet een interne

klachtenprocedure hebben. De doelstelling van de procedure is dat de dienstverlener klachten juist en op tijd afhandelt. De dienstverlener moet de klachtenprocedure schriftelijk vastleggen. Ook moet de dienstverlener zijn klanten informeren over het bestaan van de klachtenprocedure;

• een erkend klachteninstituut. Een financieel dienstverlener moet zijn aangesloten bij een erkend klachteninstituut. De minister van Financiën moet een klachteninstituut erkennen. Tot nu toe zijn er twee klachteninstituten erkend. Dit zijn het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) en de Stichting Klachten en Geschillen Zorgverzekeringen (SKGZ).

KlachtenadministratieBij een klachtenprocedure hoort een klachtenadministratie. Een financieel dienstverlener moet dus over een klachtenadministratie beschikken. In een dergelijke klachtenadministratie staan minimaal de volgende gegevens:• Gegevens klager. De naam en het adres van de consument die een klacht heeft ingediend; • Klacht zelf. De van de consument ontvangen klacht, met de daarbij behorende dagtekening van

ontvangst; • Omschrijving van de klacht. Dit is bijvoorbeeld een klachtenbrief of telefoonnotitie; • Wijze van afhandeling. Een beschrijving van de wijze waarop de financieel dienstverlener de

klacht heeft behandeld. Uit de administratie moet dus ook blijken hoe en wanneer er op de klacht is gereageerd. Ook geeft de dienstverlener aan wat het gevolg is geweest van de reactie op de klacht. Dat kan bijvoorbeeld door het bewaren van kopieën van brieven of door aantekeningen van telefoongesprekken.

De dienstverlener moet de klachtenadministratie minimaal één jaar na de afhandeling van de klacht bewaren. Ook hiervoor geldt dat het verstandig is de klachtenadministratie langer te bewaren.

406


Snelheid afhandelen klachtDe dienstverlener moet klachten binnen een redelijke termijn afhandelen. In onderstaand schema staat wat een redelijke termijn is.

Eerst de dienstverlenerEen klant moet zijn klacht eerst voorleggen aan de dienstverlener waar hij het financieel product of de dienst heeft afgenomen, afhankelijk van waar de klacht betrekking op heeft. Vervolgens moet de klant binnen twee weken een ontvangstbevestiging van de klacht ontvangen van de desbetreffende dienstverlener.

Erkend klachteninstituutDe klager kan de klacht rechtstreeks voorleggen aan het erkend klachteninstituut zes weken na het ontvangen van de ontvangstbevestiging of acht weken na het indienen van de klacht. Het is hierbij niet van belang of de klacht is afgewezen of dat de financieel dienstverlener niet heeft gereageerd. Als de oplossing van de dienstverlener niet naar tevredenheid van de klant is, dan moet deze de klacht binnen 3 maanden indienen bij het klachteninstituut. De termijnen worden verlengd als verdere informatie nodig is om de klacht goed af te kunnen handelen. De verlenging is de tijd die nodig is om de benodigde informatie te krijgen.

Een klacht die wordt ingediend bij een erkend klachteninstituut (Kifid of SKGZ) wordt eerst in behandeling genomen door de Ombudsman. De Ombudsman is een bemiddelaar. Het bemiddelingsvoorstel of de aanbeveling van de Ombudsman is niet bindend.Als de klant niet tevreden is met het oordeel van de Ombudsman, dan kan deze binnen 3 maanden naar de Geschillencommissie stappen. De Geschillencommissie doet meestal een bindende uitspraak. Accepteert de klant of de financiële dienstverlener deze beslissing ook niet, dan kan deze onder voorwaarden binnen 6 weken naar de Commissie van Beroep stappen. De Commissie van Beroep doet in laatste instantie een definitieve, bindende uitspraak.

Als de klant een klacht heeft die betrekking heeft op schending van de gedragscode door een verzekeraar, dan zal het erkend klachteninstituut deze klacht niet in behandeling nemen. Zij sturen deze klacht direct door naar de Tuchtraad Financiële Dienstverlening (TFD).

Ontvangst

klacht

Ontvangstbevestiging +

Reactie wanneer klacht wordt afgehandeld

binnen 2 weken

Klant kan klacht

rechtstreeks indienen bij

erkend klachteninstituut

vanaf:

• 6 weken na ontvangstbevestiging; of

• 8 weken na het indienen van de klacht

407


9.6.2 Waarom een goede klachtenafhandeling belangrijk is

Een klacht goed afhandelen is belangrijk om de volgende redenen:• Vergroting klanttevredenheid. Een tevreden klant blijft bij de dienstverlener die hem de dienst

heeft geleverd. Door het niet goed omgaan met klachten kan de dienstverlener klanten verliezen. Het kost vijf tot tien keer zoveel moeite om een nieuwe klant te werven dan het kost om een oude klant te behouden. Daarbij is de kans ook nog eens groot dat slecht geholpen klagers hun negatieve ervaringen doorvertellen.

• Verbetering bedrijfsvoering. Een klacht kan leiden tot verbetering van een product of dienst. Anders gezegd: een klacht biedt managementinformatie waarmee de dienstverlener zijn aangeboden producten en diensten kan verbeteren.

9.7 HET SLECHTNIEUWSGESPREK

Soms moet een adviseur een klant slecht nieuws brengen. Voorbeelden van dergelijke situaties zijn:• de klant kan het gewenste krediet niet krijgen;• de schade van de klant wordt niet vergoed;• de beleggingen hebben niet het gewenste resultaat behaald.

Een slechtnieuwsgesprek is vaak een emotioneel gesprek. Het is daarom belangrijk het gesprek op een zakelijke manier te voeren.

9.7.1 Fasen die de klant doormaakt

Een klant maakt vaak de volgende fasen door bij het ontvangen van het slechte nieuws:1. Ontkenning. ‘U maakt een grapje zeker’. ‘Dat kan niet waar zijn’. ‘Dat zal toch wel op te lossen

zijn’.2. Onderhandeling. ‘Als ik nu dit doe, dan kunnen we dat toch wel laten vallen’. ‘Als dat gebeurt,

dan ga ik naar de rechter’.3. Acceptatie. Nu vaststaat dat het slechte nieuws reëel is, kan de ontvanger boos worden.4. Afhandeling. Nadat de boosheid gezakt is, staat de ontvanger open voor de optie om het

probleem zo goed mogelijk op te lossen of op te vangen. 5. Berusting. Uiteindelijk heelt de tijd (bijna) alle wonden.

Het is heel goed mogelijk dat een klant in fase vier terechtkomt, maar dan later toch nog terugschiet naar een eerdere fase.

408


9.7.2 Aanpak slechtnieuwsgesprek

De adviseur wil zijn klant zo goed mogelijk door de fasen van een slechtnieuwsgesprek heen helpen. Het is hierbij belangrijk dat de adviseur recht op zijn doel afgaat. De adviseur wacht niet te lang met het brengen van het slechte nieuws.

De volgende aanpak is een goede aanpak bij het brengen van slecht nieuws:• Stap 1. Korte introductie geven. De eerste zinnen die de adviseur uitspreekt zijn niet direct het

slechte nieuws. De adviseur vertelt tijdens de introductie bijvoorbeeld dat het fijn is dat de ontvanger van het slechte nieuws zo snel kon komen en geeft kort en globaal aan waar het gesprek over gaat.

• Stap 2. Het slechte nieuws brengen. De adviseur geeft de klant geen hoop. Hij brengt gelijk het slechte nieuws zonder er omheen te draaien. Als de adviseur te lang wacht met het brengen van het slechte nieuws, dan is de kans groot dat dit zorgt voor extra emoties. De klant voelt zich niet serieus genomen als de adviseur eerst lang over andere zaken praat die niet relevant blijken te zijn. Uiteraard is het helemaal fout om de klant zelf het slechte nieuws te laten brengen. De klant voelt zich dan helemaal niet serieus genomen en is extra boos. Het laten vertellen van het slechte nieuws door de klant zelf heet de hang-yourselfmethode.

• Stap 3. Emoties opvangen. Na het vertellen van het slechte nieuws houdt de adviseur zijn mond. De klant krijgt dan de tijd om het slechte nieuws door te laten dringen. De klant zal een reactie geven. Vervolgens vat de adviseur het gevoel van de klant samen. Hierdoor krijgt de klant het gevoel dat de adviseur meeleeft.

• Stap 4. Argumenten geven en toelichten. De adviseur geeft pas argumenten als de klant (weer) rustig is. De ontvanger kan dan pas weer goed luisteren. De adviseur noemt één of twee sterke argumenten. Te veel argumenten helpen de klant niet het slechte nieuws te verwerken. Het leidt alleen maar tot allerlei discussies over de minder sterke argumenten.

• Stap 5. Emoties opvangen. Een argument voor het slechte nieuws vormt een tweede slechtnieuwsbericht. De klant zal hierdoor vaak weer emotioneel worden. Veel klanten willen nu in discussie gaan met de adviseur over de argumenten. De adviseur doet er verstandig aan discussies te vermijden. Het slechte nieuws staat immers vast. De adviseur luistert rustig en vat de emoties van de ontvanger regelmatig samen. Dit zijn gevoelssamenvattingen en geen inhoudelijke samenvattingen van de tegenwerpingen van de klant.

• Stap 6. Eventuele oplossingen aandragen, hulp bieden of doorverwijzen. De adviseur begint pas aan deze laatste fase van het gesprek als de klant (weer) rustig is. De adviseur kan niet altijd komen met een oplossing. Vaak is het wel mogelijk hulp aan te bieden of door te verwijzen naar een passende instantie. Als er wel oplossingen zijn, dan laat de adviseur de klant altijd eerst zelf de oplossingen bedenken. Komt de klant zelf niet met een oplossing, dan kan de adviseureen voorstel doen. Verder moet de adviseur het ook accepteren als de ontvanger geen hulp wenst.

409


VoorbeeldSechtnieuwsgesprek

Hafid is inkomensadviseur. Hij moet de heer Jacobs gaan vertellen dat hij, nu hij arbeidsongeschikt is, geen

recht heeft op een uitkering uit zijn arbeidsongeschiktheidsverzekering. De arbeidsongeschiktheid van de heer

Jacobs komt voort uit een bestaande ziekte. Dit is destijds niet meeverzekerd. De heer Jacobs heeft hiervoor

bewust gekozen. De verzekeringspremie was anders erg hoog geworden.

Hafid brengt het slechte nieuws als volgt:

“Het spijt me dat ik het moet zeggen, maar u krijgt geen uitkering uit de verzekering.”

De heer Jacobs reageert:

“Waarom dit ook nog? Waarom overkomt mij dit? Ik heb nu als ondernemer helemaal geen inkomen.”

Een foute reactie van Hafid zal zijn:

“Ik heb u er bij het afsluiten van de verzekering op gewezen dat dit niet meeverzekerd was. U vond de premie

zelf te hoog worden.”

Er kan nu een enorme ruzie ontstaan. Dit maakt de situatie alleen nog maar ongemakkelijker. Hafid reageert

met deze reactie inhoudelijk op een emotie. Dat is niet goed.

Een goede reactie van Hafid zal zijn:

“Ik merk dat u had verwacht dat er wel recht was op een uitkering.”

Hierop zal de heer Jacobs reageren:

“Ja, natuurlijk had ik dat verwacht. Ik heb toch altijd premie betaald!”

Hafid kan nu reageren:

“Ik begrijp dat het niet meevalt nu u arbeidsongeschikt bent en geen inkomsten meer heeft om te horen dat u

geen recht heeft op een uitkering.”

Hafid vat nu het gevoel van de heer Jacobs samen. De heer Jacobs krijgt het gevoel dat Hafid hem begrijpt en

met hem meeleeft. Vervolgens kan Hafid argumenten geven waarom de verzekering geen uitkering geeft. De

heer Jacobs zal dan misschien nog wel een of meerdere keren boos worden. Hafid vangt dan de emoties weer

op door mee te leven. Tot slot kan hij bijvoorbeeld doorverwijzen naar de gemeente voor een

bijstandsuitkering.

410


9.7.3 Bijlage: Complexe en impactvolle producten

Complexe productenDe volgende producten worden als complexe producten aangemerkt:1°. een combinatie van twee of meer financiële producten die ten minste een financieel product omvat

waarvan de waarde afhankelijk is van de ontwikkelingen op financiële markten of andere markten;2°. een recht van deelneming in niet verhandelbare beleggingen;3°. een levensverzekering, behalve natura-uitvaartverzekeringen;4°. een combinatie van een hypothecair krediet met een levensverzekering als bedoeld onder 3°, of met een

spaarrekening;5°. een beleggingsobject;6°. een kapitaalverzekeringen eigen woning (KEW), beleggingsrecht eigen woning (BEW) en spaarrekening

eigen woning (SEW);7°. een lijfrentespaarrekening en lijfrentebeleggingsrecht;8°. een combinatie van een of meer onder 2° tot en met 7° bedoelde complexe producten met een of meer

financiële producten.

Impactvolle producten De adviesregels hebben betrekking op 'impactvolle producten'. Eenvoudige producten zijn hiervan vrijgesteld. Onder impactvolle producten worden begrepen: 1°. alle complexe producten 2°. spaarrekeningen en de daaraan verbonden spaarfaciliteiten, waarvan de rentevergoeding is gekoppeld aan de koersontwikkeling van tot de handel op een markt in financiële instrumenten toegelaten financiële instrumenten; 3°. financiële instrumenten; 4°. krediet waarvan de kredietsom meer dan € 1.000 bedraagt; 5°. hypothecair krediet; 6°. verzekeringen in verband met het geheel of gedeeltelijk wegvallen van het inkomen van een cliënt; 7°. combinaties van twee of meer van de financiële producten, bedoeld in de onderdelen a tot en met h van de definitie van financieel product in artikel 1:1 van de wet (zie hieronder).

Alle hypotheekvormen en ook inkomensbeschermers vallen dus ook onder deze productgroep waarop de adviesregels van toepassing zijn.

Definitie financieel product: a. een beleggingsobject;b. een betaalrekening met inbegrip van de daaraan verbonden betaalfaciliteiten;c. elektronisch geld;d. een financieel instrument;e. krediet;f. een spaarrekening met inbegrip van de daaraan verbonden spaarfaciliteiten;g. een verzekering die geen herverzekering is;h. een premiepensioenvordering; ofi. een bij algemene maatregel van bestuur aan te wijzen ander product.

411


9.8 ZELFTOETS

1. Welke drie kenmerken staan er in de definitie van ‘advies’ in de Wet op het financieel toezicht (Wft)?

2. Welke twee fasen waarin de adviseur informatie aan de klant verstrekt zijn er te onderscheiden?

3. Welke vier aspecten staan er volgens de Wft in een klantprofiel?

4. Er zijn vier DVD’s. Elk DVD ziet op een klantvraag. Voor welke vier klantvragen is er een DVD?

5. Wanneer geldt er een wettelijke plicht tot het opstellen van een klantovereenkomst?

6. Waarmee moet de adviseur rekening houden als hij een factuur opstelt voor een dienst waarop de btw-vrijstelling van toepassing is? Ga bij het antwoord in op wat er niet op de factuur mag ontbreken.

7. Welke vier gegevens staan er minimaal in een klachtenadministratie?

8. Uit welke zes stappen bestaat een goede afhandeling van een slechtnieuwsgesprek? Noem de stappen en zet ze in de juiste volgorde.

412


413



1.De volgende drie kenmerken staan in de definitie van ‘advies’ in de Wft:• uitvoering van een beroep of bedrijf;• aanbevelen van een of meerdere specifieke producten;• bepaalde consument.

2.Bij de informatie die de adviseur aan de klant verstrekt zijn de volgende fasen te onderscheiden:• de precontractuele fase. Fase voor het afsluiten van de overeenkomst;• de postcontractuele fase. Fase na het afsluiten van de overeenkomst.

3.In een klantprofiel staan volgens de Wft de volgende gegevens van een klant:• de huidige en toekomstige financiële situatie;• de kennis en ervaring met het geadviseerde product;• de doelstellingen ofwel wensen;• de risicobereidheid.

4.Er is een DVD voor de volgende klantvragen:• hypotheekvraag;• pensioenvraag van de werkgever;• risico’s afdekken;• vermogensopbouw.

5.Een adviseur is wettelijk verplicht een klantovereenkomst met een klant aan te gaan: • voorafgaand aan een advies over beleggingsfondsen; of• voordat de adviseur beleggingsfondsen orders doorgeeft.

6.Hij moet er rekening mee houden dat hij op de factuur vermeldt dat er een btw-vrijstelling van toepassing is. Die btw-vrijstelling is de vrijstelling voor verzekeringen en diensten door tussenpersonen.

7.Een klachtenadministratie bevat minimaal de volgende vier gegevens:• de gegevens van de klager;• de klacht zelf;• een omschrijving van de klacht;• de wijze van afhandeling van de klacht.

414


8.Een goede afhandeling van een slechtnieuwsgesprek bestaat uit de volgende zes stappen:• Stap 1. Korte introductie;• Stap 2. Het slechte nieuws brengen;• Stap 3. Emoties opvangen;• Stap 4. Argumenten geven en toelichten;• Stap 5. Emoties opvangen;• Stap 6. Eventuele oplossingen, hulp bieden of doorverwijzen.

415


10 INTEGRITEIT

Monique en Henk zijn verhuisd. Ze willen een aantal nieuwe bankrekeningen openen bij de plaatselijke bank in hun nieuwe woonplaats. De adviseur vraagt hen zich te legitimeren. Vervolgens legt de adviseur de klantgegevens van Monique en Henk vast in het computersysteem van de bank.

Een adviseur moet integer omgaan met zijn klant. De klant moet de adviseur kunnen vertrouwen. Daarbij is het belangrijk dat hij het klantbelang voorop stelt. Integriteit speelt ook een grote rol bij het omgaan met klantgegevens. De adviseur mag de gegevens van de klant niet zomaar overal voor gebruiken. Uiteraard moet de klant ook integer omgaan met de adviseur. Er kan anders sprake zijn van fraude. De adviseur moet weten hoe hij hiermee omgaat. Het goed omgaan met fraude is ook onderdeel van het integer gedrag van de adviseur. In dit hoofdstuk komen dan ook de volgende onderwerpen aan bod: • wat is integriteit?• handelen in het belang van de klant;• integer omgaan met klantgegevens;• fraude;• zorgplicht en aansprakelijkheid.

10.1 WAT IS INTEGRITEIT?

Integriteit is de persoonlijke eigenschap die inhoudt dat iemand zich eerlijk en oprecht gedraagt. Hij is open, handelt uit overtuiging, is klantgericht en fatsoenlijk. Integriteit binnen de financiële dienstverlening is van groot belang. Zonder integriteit is er namelijk geen vertrouwen van consumenten.

Onderstaand schema geeft aan hoe integriteit wordt afgedwongen door de overheid en brancheorganisaties. Uiteraard speelt ook het karakter van de adviseur een grote rol bij de bepaling in hoeverre hij integer is.

Overheid - en andere regelgeving (afdwingen integriteit)

Brancheorganisaties

Financieel dienstverlener• organisatie waar de adviseur werkt

• vertaalt regels

Adviseur • gebruikt middelen financieel dienstverlener

• karakter van adviseur speelt een rol

• Procedurebeschrijving• Incidentenregeling• Collegiaal overleg• Voorbeeld gedrag• Vertrouwenspersoon• Klokkenluidersregeling

416


10.1.1 Afdwingen van integriteit door overheid

Het probleem van veel financieel dienstverleners is dat het vertrouwen van hun klanten een deuk heeft opgelopen. Dit kwam doordat een aantal financieel dienstverleners niet voldoende integer was. De overheid stelde om deze reden allerlei regels op om de integriteit af te dwingen.

Regels overheid voor herstel van vertrouwen De laatste jaren is er veel nieuwe weten regelgeving gekomen om het vertrouwen in de financiële dienstverleningssector te herstellen. De overheid nam dus veel maatregelen om de integriteit van de financieel dienstverleners af te dwingen. De maatregelen vanuit de overheid zijn gericht op: • versterken van de positie van de consument. De klant moet kunnen rekenen op duidelijke

producten en transparante dienstverlening;• versterken en verbeteren van het toezicht. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De

Nederlandsche Bank (DNB) gingen beter en meer toezicht uitoefenen op financiële organisaties. Hierdoor worden de risico’s beperkt;

• het sterker en gezonder maken van de financiële instellingen. Hiermee worden financiële instellingen crisisbestendiger en komen dus minder snel in de problemen. Zo kwamen er bijvoorbeeld andere regels voor de solvabiliteit van de aanbieders van financiële producten. De solvabiliteit wil zeggen de mate waarin een aanbieder aan zijn financiële verplichtingen kan voldoen op lange termijn;

• het zorgen voor beter bestuur en beperking van risico’s. Zo voerde de overheid bijvoorbeeld regels in voor het beloningsbeleid en de bonussen binnen de financiële dienstverlening. Een ander voorbeeld is dat de AFM en DNB bestuurders en commissarissen van financiële organisaties, zoals banken en verzekeraars, toetsen op hun geschiktheid.

• het stimuleren van de cultuurverandering bij financiële instellingen. Er kwamen regels en er werden documenten opgesteld die richtlijnen geven hoe financieel dienstverleners zich moeten gedragen. Deze regels zijn vaak vastgelegd in zogeheten gedragscodes. Een gedragscode geeft regels over het gedrag van financieel dienstverleners. Een voorbeeld van gedragscodes zijn de zogeheten leidraden die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) publiceert. De leidraden geven richtlijnen over het omgaan met klanten. Gedragscodes zijn ook terug te vinden bij allerlei brancheorganisaties.

Kortom, een adviseur binnen de financiële dienstverlening heeft tegenwoordig veel meer met regels te maken dan enige tijd geleden. Het gaat te ver om hier alle regels op te sommen. De adviseur moet goed op de hoogte zijn van de regels die voor hem van belang zijn. Een aantal van deze regels kwam in deze syllabus al aan bod. Denk hierbij aan de plicht om een dossier te bewaren, het opstellen van een klantprofiel, het verstrekken van een DVD en het opstellen van een klachtenprocedure.

417


10.1.2 Afdwingen van integriteit door brancheorganisaties

Er zijn naast de overheid ook brancheorganisaties die integriteit van de financieel dienstverlener en van de adviseurs die daar werken afdwingen. Dit doen ze door het opstellen van gedrags- en beroepscodes. Een financieel dienstverlener die is aangesloten, moet zich houden aan de regels van de desbetreffende brancheorganisatie.

VoorbeeldRegels brancheorganisatie

Een voorbeeld van een brancheorganisatie is Adviseurs in Financiële Zekerheid (Adfiz). Dit is de vereniging van

registeradviseurs, intermediairs, makelaars in assurantiën, pensioenen en financiële diensten. Op de site van

Adfiz is het volgende te lezen over de integriteit van een adviseur.

Een Adviseur in Financiële Zekerheid (Adfiz):

• Handelt vanuit het belang van de klant.

• Laat zich niet leiden door verzekeraars of banken.

• Is professioneel, deskundig en integer; dat geldt ook voor alle medewerkers.

• Wordt op een wijze beloond die verkoopgedreven advisering voorkomt.

• Levert klanten eerlijke diensten tegen eerlijke prijzen.

• Heeft een doel dat verder reikt dan de klant van vandaag en beoogt een langetermijnrelatie.

10.1.3 Integriteit en financieel dienstverleners

Een financieel dienstverlener kan, om te komen tot een integere bedrijfsvoering, de onderstaande middelen inzetten: • Procesbeschrijvingen. Voor het omgaan met klanten hebben dienstverleners regels, procedures

en/of processen. Het is de verantwoordelijkheid van de adviseur om hiermee goed om te gaan. • Incidentenregeling. Een incident is een gedraging of een gebeurtenis die een ernstig gevaar

vormt voor de integere bedrijfsvoering. Een incidentenregeling is dan ook een beschrijving van de manier waarop de financieel dienstverlener omgaat met deze ongewenste gedragingen. De financieel dienstverlener is verplicht een zogeheten incidentenadministratie bij te houden. Ook moet de dienstverlener corrigerende maatregelen vastleggen. De AFM moet de incidentenadministratie kunnen inzien.

• Collegiaal overleg. Binnen overleg met collega’s worden de regels over integer handelen regelmatig besproken. Hierbij kunnen de regels nog eens worden benoemd of incidenten worden besproken.

• Voorbeeldgedrag. Directie en (mede)beleidsbepalers moeten het goede voorbeeld geven. De leiding geeft namelijk aan hoe het moet. Zij zijn dus medeverantwoordelijk voor de vorming en bewustwording van de integriteit van het overige personeel.

• Vertrouwenspersoon. Een vertrouwenspersoon heeft als taak de medewerkers te adviseren op het gebied van integer handelen. Dit doet de vertrouwenspersoon op het verzoek van de medewerker.

418


• Klokkenluidersregeling. Een klokkenluidersregeling is de regeling die aangeeft hoe een persoon het niet integer handelen kan melden. Het melden gebeurt anoniem. Vaak staat in de klokkenluidersregeling dat er melding kan worden gemaakt bij de vertrouwenspersoon. Vooral grote ondernemingen hebben een klokkenluidersregeling.

10.1.4 Integriteit en adviseur

De integriteit van de adviseur wordt bepaald door:• de middelen die hij krijgt aangereikt van de dienstverlener waar hij werkt;• zijn karakter.

De dienstverlener kan nog van die mooie middelen aanbieden om het integer handelen te bevorderen, als de adviseur deze aan zijn laars lapt, is er nog geen sprake van integer gedrag.

De adviseur en ook de andere medewerkers binnen de financiële dienstverlening moeten dus open en eerlijk omgaan met klanten. Klanten moeten hun adviseur kunnen vertrouwen. De adviseur geeft immers adviezen die van grote invloed kunnen zijn op de huidige en toekomstige financiële situatie van de klant.

10.2 HANDELEN IN HET BELANG VAN DE KLANT

Bij integer gedrag van de adviseur hoort het vooropstellen van het klantbelang. Een adviseur binnen de financiële dienstverlening moet dus handelen in het belang van de klant. Het vooropstellen van het klantbelang wil zeggen dat de adviseur:• alleen producten aanbiedt met voldoende toegevoegde waarde voor de klant; en • ook adviseert een bepaald financieel product niet te kopen of over te stappen naar een beter

passend product.

10.2.1 Verschil klant centraal en klantbelang centraal

Er is een verschil tussen de klant centraal stellen en het klantbelang centraal stellen. Onderstaand overzicht geeft dit verschil aan.

Als de adviseur de klant centraal stelt, dan geeft hij de klant wat hij wil. Als de adviseur het klantbelang centraal stelt, dan geeft hij de klant wat hij nodig heeft.

Adviseur

Adviseur Klantbelang centraal

doet wat de klant wil

doet wat de klant nodig heeft

Klant centraal

419


VoorbeeldKlant centraal en klantbelang centraal

Joop wil de woning van zijn dromen kopen. Hij informeert bij adviseur Pieter, die werkt bij bank X, naar een

geschikte geldlening om de droomwoning mee te financieren. Pieter berekent wat Joop kan lenen volgens de

hiervoor opgestelde regelgeving. Pieter komt tot de conclusie dat Joop, gezien de hoogte van zijn inkomen, een

te hoge geldlening nodig heeft. Joop is op korte termijn vermoedelijk heel tevreden als hij de gewenste lening

krijgt. Maar op langere termijn is de kans groot dat Joop zijn lasten die horen bij de lening niet kan betalen.

Mocht Pieter de lening verstrekken aan Joop, dan staat de klant (Joop) wel centraal, maar het klantbelang niet.

Verstrekt Pieter de geldlening niet, dan stelt hij het klantbelang centraal. Het is namelijk in het belang van Joop

zelf dat hij de lening niet krijgt. Hij kan hierdoor op langere termijn in de financiële problemen komen.

Naast het klantbelang is er het bedrijfsbelang. Het gebeurt dat een adviseur het bedrijfsbelang boven het klantbelang stelt. In het bovenstaande voorbeeld kan Pieter er bijvoorbeeld voor kiezen de geldlening wel aan Joop te verstrekken, omdat dit zorgt voor inkomsten van Bank X.

10.2.2 Omslag financieel dienstverleners

Financieel dienstverleners zijn volop bezig met het centraal stellen van hun klanten. Uitgangspunt bij elk klantcontact is dat het klantbelang centraal moet staan. Dit wil zeggen dat de adviseur oprecht geïnteresseerd is in zijn klanten. Het centraal stellen van het klantbelang biedt de beste kans dat klanten op een eerlijke manier worden behandeld. Daarmee kan het centraal stellen van het klantbelang een belangrijke bijdrage leveren aan het duurzaam herstellen van het vertrouwen in de financiële sector. Hier gaan jaren overheen.

Ook de AFM heeft zich de laatste jaren nadrukkelijk ingezet voor het klantbelang. De AFM ontwikkelde namelijk het zogeheten Klantbelang Dashboard. Dit meet op diverse vlakken in welke mate een bank of verzekeraar het belang van de klant centraal stelt in haar dienstverlening.

10.3 INTEGER OMGAAN MET KLANTGEGEVENS

Een adviseur binnen de financiële dienstverlening werkt veel met klantgegevens. De adviseur moet integer omgaan met deze gegevens. Integer omgaan met klantgegevens wil zeggen dat de adviseur zorgvuldig moet omgaan met de gegevens. Hij mag deze gegevens niet gebruiken voor andere doeleinden dan waarvoor de klant de gegevens heeft toevertrouwd aan de financieel dienstverlener. Uiteraard moeten de andere medewerkers van de financieel dienstverlener waar de adviseur werkt ook integer omgaan met de klantgegevens.

420


10.3.1 Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp)

De Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp) geeft algemene regels over het omgaan met klantgegevens. De Wbp geeft de mogelijkheid een gedragscode op te stellen voor een bepaalde branche. In een gedragscode worden de regels van de Wbp meer specifiek voor de branche beschreven en verder uitgewerkt. Voorbeelden van dergelijke gedragscodes zijn:• Gedragscode Verwerking Persoonsgegevens van Financiële instellingen;• Gedragscode Verwerking Persoonsgegevens Zorgverzekeraars.

In de Wbp en de gedragscodes komen de volgende onderwerpen naar voren:• wat zijn klantgegevens;• wat is het omgaan met ofwel verwerken van klantgegevens;• hoe om te gaan met klantgegevens;• wat doet het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP);• het instellen van een Functionaris voor gegevensbescherming (FG).

De Wbp en de gedragscodes gebruiken de term persoonsgegevens in plaats van klantgegevens. Hiermee wordt hetzelfde bedoeld als het om een klant gaat. Persoonsgegevens kunnen ook van niet-klanten zijn. In onderstaande tekst wordt voornamelijk het woord ‘klant’ gebruikt. Deze tekst gaat wel over alle personen van wie de dienstverlener persoonsgegevens verwerkt. Alle personen van wie de dienstverlener persoonsgegevens verwerkt zijn de zogeheten ‘betrokkenen’.

Wat zijn klantgegevens?Gegevens zijn persoonsgegevens (klantgegevens) als:• de gegevens informatie bevatten over een natuurlijke persoon; en• die persoon identificeerbaar is.

De persoonsgegevens zijn te verdelen in:• feitelijke informatie over een persoon. Voorbeelden hiervan zijn naam, geboortedatum of

geslacht van iemand; • gegevens die een waardering over een persoon geven. Een voorbeeld hiervan is het

intelligentiequotiënt (IQ) van iemand.

Gegevens over ondernemingen, organisaties of objecten zijn in de regel geen persoonsgegevens. Gegevens over ondernemingen, organisaties of objecten kunnen wel persoonsgegevens zijn als zij medebepalend zijn voor de wijze waarop iemand in het maatschappelijke verkeer wordt beoordeeld of behandeld.

VoorbeeldPersoonsgegevens

Jan heeft zijn auto verzekerd bij verzekeraar X. Verzekeraar X verwerkt de waarde van de auto van Jan in haar

administratie. De waarde van de auto in de administratie van Verzekeraar X is een persoonsgegeven volgens de

Wbp. Die waarde zegt immers in het maatschappelijke verkeer iets over het inkomen van de eigenaar van die

auto (Jan).

Daarentegen is de waarde van de auto in de prijslijst van de autodealer geen persoonsgegeven.

421


Een persoon is identificeerbaar als de identiteit van de persoon redelijkerwijs, zonder onevenredige inspanning, is vast te stellen. Er moet dus een verband zijn tussen het gegeven en de persoon. Er is verschil tussen:• direct identificeerbare gegevens. Dit zijn gegevens waarmee de identiteit van de persoon

eenvoudig is vast te stellen. Voorbeelden hiervan zijn: naam, adres en geboortedatum. • indirect identificeerbare gegevens. Dit zijn gegevens die van de naam zijn ontdaan, maar in

combinatie met andere gegevens of door spontane herkenning leiden deze gegevens toch weer tot een bepaalde persoon.

Wat is het omgaan met klantgegevens?In de Wbp en de gedragscodes wordt niet het begrip ‘het omgaan met klantgegevens’ gebruikt, maar het ‘verwerken van persoonsgegevens’. Dit is een zeer breed begrip. Onder het verwerken van persoonsgegevens valt namelijk alles wat met de gegevens kan worden gedaan: van het verzamelen tot het vernietigen van gegevens.

Hoe om te gaan met klantgegevens? De Wbp en de gedragscodes bevatten veel regels over het omgaan met klantgegevens. Hierop volgend komen de belangrijkste regels aan bod.

Doel duidelijk beschrijvenEen dienstverlener mag alleen persoonsgegevens verwerken als daarvoor een doel is. Het doel moet duidelijk beschreven zijn, voordat de dienstverlener start met het verzamelen van persoonsgegevens. De dienstverlener mag de gegevens ook voor meerdere doeleinden verzamelen. Het is niet nodig dat er een verband is tussen de doeleinden.

VoorbeeldBeschrijving doel persoonsgegevens

Bank X bewaart en gebruikt persoonsgegevens voor zorgvuldig vastgestelde doelen. Op de website van Bank X

staat een samenvatting van deze doelen. Bank X gebruikt de persoonsgegevens om:

• na te gaan of Bank X iemand wel of niet als klant kan accepteren;

• met klanten contracten te sluiten en te onderhouden;

• ervoor te zorgen dat geld kan worden betaald en ontvangen (betalingsverkeer);

• analyses te maken van persoonsgegevens voor onderzoek;

• informatie te geven over diensten en producten (marketing) van Bank X;

• veiligheidsredenen (voorkomen fraude en witwassen van geld);

• te voldoen aan de wetgeving of wat een rechter van Bank X vraagt.

De adviseur moet dus weten welke doelstellingen de dienstverlener, waar hij werkzaam is, heeft met de klantgegevens. Hij mag de klantgegevens niet gebruiken voor andere doelstellingen.

422


Genoemde grondslagenDe gegevensverwerking moet gebaseerd zijn op één van de in de Wbp genoemde grondslagen. De belangrijkste grondslagen voor de financiële dienstverlening zijn:

• Ondubbelzinnige toestemmingOndubbelzinnig wil zeggen dat het maar op één manier kan worden begrepen. De dienstverlener mag dus geen twijfels hebben of hij de persoonsgegevens wel mag gebruiken. De bewijslast voor de ondubbelzinnige toestemming ligt bij de financieel dienstverlener en niet bij de klant. De klant moet uit vrije wil toestemming geven voor het gebruik van de gegevens. Ook moet de klant voldoende zijn geïnformeerd over de gang van zaken rondom de verwerking van de gegevens.

• Noodzakelijk voor het uitvoeren van een overeenkomstBij het verwerken van persoonsgegevens moet de dienstverlener zich afvragen of hij niet met minder gegevens hetzelfde doel kan bereiken. Met andere woorden: zijn alle persoonsgegevens noodzakelijk om het doel te bereiken? Een dienstverlener mag dus niet meer gegevens vragen dan dat er nodig zijn. Te weinig gegevens is ook niet goed als dat tot onvolledige informatie leidt.

• Werking is noodzakelijk voor het uitvoeren van een wettelijke plichtFinancieel dienstverleners moeten volgens bepaalde wetten persoonsgegevens verzamelen. Deze wetten zijn:- Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft):

Deze wet geeft regels over het voorkomen van het witwassen van opbrengsten uit misdrijven en de financiering van terrorisme. De financieel dienstverlener moet volgens deze wet een klantonderzoek uitvoeren. Uiteraard spelen bij dit klantonderzoek persoonsgegevens een rol.

- Wet op het financieel toezicht (Wft):· Kredietregistratie. Financiële instellingen die kredieten verstrekken aan natuurlijke

personen moeten zijn aangesloten bij een ‘stelsel van kredietregistraties’. Het Bureau Krediet Registratie (BKR) te Tiel beheert een dergelijk stelsel van kredietregistraties. Financiële instellingen verstrekken persoonsgegevens over het ontstaan en afwikkelen van leningen aan het BKR. Ook kunnen financieel dienstverleners informatie krijgen van het BKR over persoonsgegevens rondom geldleningen die door andere financieel dienstverleners zijn aangeleverd.

· Klantprofiel. Een klantprofiel is een beschrijving van alle kenmerken van een klant die nuttig zijn om te weten bij de communicatie met die klant. De Wft schrijft voor dat een adviseur een klantprofiel moet opstellen en geeft daarbij in hoofdlijnen aan wat er in het klantprofiel moet staan.

- Wet inkomstenbelasting 2001 (IB 2001):Financieel dienstverleners moeten het Burgerservicenummer (BSN) als verplicht identificerend gegeven op renseigneringen vermelden. Renseignering is de wettelijke verplichting tot het verstrekken van bepaalde voorgeschreven gegevens en inlichtingen aan de Belastingdienst.

423


- Wet algemene bepaling Burgerservicenummer (Wabb):Volgens deze wet moeten verzekeraars het BSN gebruiken bij de uitvoering van pensioenregelingen.

- Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR):Volgens deze wet zijn financiële instellingen verplicht het BSN in hun administratie te bewaren.

Toestemming andere doeleindenHet is niet de bedoeling dat een dienstverlener de gegevens van zijn klanten gaat gebruiken voor andere doeleinden dan waarvoor de klant ze heeft verstrekt.

Een klant kan toestemming geven aan de dienstverlener dat deze zijn gegevens voor andere doeleinden mag gebruiken. Het is niet verplicht dat deze toestemming schriftelijk is. De toestemming kan ook blijken uit gedragingen van de klant.

Informatieplicht

De informatieplicht houdt in dat financieel dienstverleners hun klanten moeten laten weten wat zij met hun persoonsgegevens gaan doen. Een dienstverlener hoeft een (potentiële) klant niet te informeren als hun gegevens worden vastgelegd of verstrekt door een wettelijke plicht.

VoorbeeldInformatieplicht

Richard wil een lening om zijn auto te financieren. Sjoerd, kredietadviseur van Richard, vraagt verschillende

gegevens aan Richard zoals: de hoogte van zijn inkomen, de omvang van zijn vermogen, de woonlasten, andere

vaste lasten en dergelijke. Verder informeert Sjoerd bij het BKR of Richard al leningen heeft of heeft gehad en

wat zijn betalingsgedrag is. Over dit laatste hoeft Sjoerd Richard niet te informeren. Sjoerd is namelijk wettelijk

verplicht de gegevens bij het BKR op te vragen. Wanneer Richard heeft aangegeven voornemens te zijn een

product af te nemen waarvoor een BKR-toetsing verplicht is, hoeft Sjoerd dit niet meer te melden. Sjoerd mag

dus niet zomaar een BKR-toets doen, zonder dit Richard gevraagd te hebben, maar in deze situatie wel.

Medische gegevens

Bij bepaalde financiële producten, zoals levens- en zorgverzekeringen, is het noodzakelijk medische gegevens te verwerken. De verwerking van medische gegevens vindt plaats onder de verantwoordelijkheid van een medisch adviseur (arts). Medische gegevens worden alleen aan andere medewerkers van de financieel dienstverlener verstrekt als zij: • tot de functionele eenheid van de medisch adviseur behoren; en • de gegevens voor de uitvoering van hun werkzaamheden nodig hebben.

Op deze andere personen rust in een dergelijk geval dezelfde geheimhoudingsplicht als op de medisch adviseur door zijn medisch beroepsgeheim.

424


Daarnaast mogen persoonsgegevens over de gezondheid die zijn verwerkt voor het beoordelen van een cliënt, de acceptatie van een cliënt of het uitvoeren van een overeenkomst met een cliënt voor een specifiek product of voor een schadeclaim niet worden gebruikt voor het beoordelen van een cliënt, de acceptatie van een cliënt, het uitvoeren van een overeenkomst met een cliënt ten behoeve van een ander product of de afhandeling van een andere schadeclaim. Tenzij de cliënt hiervoor uitdrukkelijke toestemming heeft gegeven.

VoorbeeldMedische gegevens

Kevin heeft een zorgverzekering bij verzekeraar “Het gezonde leven”. Onlangs heeft hij een zware hartoperatie

ondergaan die gelukkig vergoed werd door de zorgverzekering.

Een aantal maanden later wil hij een levensverzekering aanvragen. Hij doet dit ook bij verzekeraar “Het

gezonde leven”. Hij moet nu een gezondheidsverklaring invullen. De gegevens die hij hierop invult, mogen door

de verzekeraar niet gecontroleerd worden bij hun afdeling zorgverzekeringen. Mocht Kevin “vergeten” om de

hartoperatie te vermelden, dan kan de levensverzekeraar hier dus niet achter komen door bij de zorgverzekering

zijn dossier op te vragen. Uitwisseling van bijzondere persoonsgegevens, ook al is het bij dezelfde

maatschappij, is namelijk niet toegestaan.

Als gegevens van een huisarts/internist nodig zijn, dan zal de dienstverlener altijd eerst om toestemming van de klant moeten vragen. De verzekeraar moet de klant dan informeren waarom deze informatie nodig is en om welke gegevens het gaat.

Strafrechtelijke gegevensOok kunnen financieel dienstverleners vragen stellen over een eventueel strafrechtelijk verleden. Het vragen naar een strafrechtelijk verleden kan noodzakelijk zijn om:• de klant te kunnen beoordelen voordat de dienstverlener de klant accepteert; • de veiligheid van de financiële sector te waarborgen;• te voldoen aan de wettelijke regelgeving.

Een klant hoeft strafrechtelijke feiten die langer dan acht jaar geleden hebben plaatsgevonden niet te melden.

Recht van verzet

Een klant kan bezwaar maken tegen gegevensverwerking als de gegevens worden gebruikt voor marketingdoeleinden. Het maken van bezwaar heet het recht van verzet. In dit geval moet de dienstverlener direct stoppen met het gebruiken van de klantgegevens voor marketingacties.

Rechten klant

De klant heeft een aantal rechten rondom persoonsgegevens. Zo mag de klant de gegevens inzien en correcties aangeven. Als een klant een verzoek indient om zijn gegevens te corrigeren, dan moet de financieel dienstverlener binnen vier weken schriftelijk laten weten of de gegevens worden aangepast. Als de dienstverlener niet of niet volledig ingaat op het verzoek tot correctie, moet hij aangeven wat de reden is van het niet (volledig) aanpassen van de gegevens. Hetzelfde geldt voor het verwijderen van gegevens.

425


Beveiliging gegevensDe dienstverlener is verplicht de gegevensverwerking te beveiligen. Deze verplichting moet ervoor zorgen dat gegevens niet:• verloren gaan;• onrechtmatig worden gebruikt.

Organisatorische maatregelen kunnen dus zijn dat een beperkt aantal personen toegang heeft tot de persoonsgegevens. Als de financieel dienstverlener onzorgvuldig met de persoonsgegevens omgaat, mag de klant hierover een klacht indienen. Als de klant aantoonbaar schade heeft geleden, kan hij hiervoor een schadevergoeding eisen.

College Bescherming Persoonsgegevens (CBP)Het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP) houdt toezicht op het naleven van de regels die de Wbp stelt. Het CBP kan verschillende acties ondernemen als een dienstverlener de regels van de Wbp niet naleeft, zoals het opleggen van een boete.

Functionaris voor gegevensbescherming (FG)Een financieel dienstverlener kan een functionaris voor gegevensbescherming aanstellen. Deze functionaris houdt binnen de organisatie van een financieel dienstverlener toezicht op de verwerking van persoonsgegevens en daarmee op de naleving van de Wbp en een eventuele gedragscode. De FG moet:• voldoende kennis hebben over privacyregelgeving;• betrouwbaar zijn;• aangemeld zijn bij het CBP;

• een jaarverslag uitbrengen.

426


10.4 FRAUDE

Financieel dienstverleners hebben regelmatig te maken met fraude. Het is dus belangrijk fraude te herkennen en te bestrijden. Een goede fraudebehandeling hoort bij integer handelen en het winnen van vertrouwen van klanten.

10.4.1 Wat is fraude?

Fraude is een algemeen begrip. Het begrip ‘fraude’ is niet beschreven in een wet. Het is een verzamelbegrip van gedragingen die strafbaar zijn. In de hierop volgende afbeelding komen de belangrijkste aspecten van fraude in het algemeen aan bod.

Concrete voorbeelden van fraude binnen de financiële dienstverlening zijn:• een verzekerde meldt zich arbeidsongeschikt of ziek terwijl hij/zij in werkelijkheid gewoon

doorwerkt;• iemand maakt misbruik van een valse werkgeversverklaring om een hypothecaire geldlening te

krijgen;• iemand vraagt een levensverzekering aan, maar verzwijgt dat hij een ernstige ziekte heeft;• iemand vervalst een nota of factuur en dient deze in bij zijn verzekeraar;• iemand geeft bij zijn verzekeraar aan dat er meer spullen zijn gestolen dan het geval is of zet

een diefstal in scène.

Definitie• Zelf financieel beter van iets willen worden

• In strijd met weten/of regelgeving handelen

• Misdrijf strafbaar

Fraude

Voorbeelden• Valsheid in geschrifte andere informatie geven dan de werkelijke informatie

• Oplichting misleiden (aannemen valse naam, valse hoedanigheid, geven van verzinselen)

• Verduistering vorm van diefstal (daders geen anonieme derde)

• Gebruik van voorwetenschap het (ver)kopen van effecten met meer informatie over de

onderliggende waarde dan de informatie die algemeen beschikbaar is

• Witwassen van geld proces waarbij de fraudeur doet alsof het geld uit een legale bron komt. Dit

is niet het geval. Het geld is illegaal verkregen (drugshandel, bankovervallen of terroristische

activiteiten).

427


10.4.2 Fraude herkennen

Financieel dienstverleners stellen zogeheten fraude-indicatoren op. Fraude-indicatoren zijn signalen waaraan een fraude te herkennen is.

VoorbeeldFaude-indicatoren

Verzekeraar X heeft een hele waslijst met fraude-indicatoren opgesteld. Hieronder volgen enkele van deze

indicatoren:

• Polis staat op naam van de partner;

• Schade is ontstaan in periode van voorlopige dekking;

• Verzekerde heeft bij tussenpersoon/maatschappij kort voor de schadedatum geïnformeerd naar omvang

van de dekking;

• Verzekerde heeft geen vast woonadres;

• Verzekerde is veel verhuisd;

• Verzekerde wil contant geld hebben;

• Verzekerde die duidelijke schriftelijke communicatie vermijdt en alles in het werk stelt om per telefoon dan

wel persoonlijk de schade te regelen;

• Verzekerde levert gebrekkige medewerking bij reconstructie;

• Niet of slecht gespecificeerde aankoopbewijzen;

• Het schadebeeld komt niet overeen met de gegeven toedracht;

• Er worden alleen fotokopieën getoond van aankoopbewijzen;

• Verschil in verklaringen tegenover politie, expert en derden.

10.4.3 Hoe te handelen bij fraude

Een adviseur binnen de financiële dienstverlening moet alert zijn op fraude. Hoe de adviseur bij een (vermoedelijke) fraude moet handelen, is afhankelijk van de situatie en procedures die hierover zijn opgesteld. In veel gevallen zal de adviseur bij een fraude contact zoeken met de verantwoordelijke voor veiligheidszaken (bij kleine financieel dienstverleners) of de afdeling veiligheidszaken (bij grote financieel dienstverleners). De verantwoordelijke persoon/afdeling veiligheidszaken waarborgt de veiligheid en integriteit van de financieel dienstverlener.

In overleg met de adviseur kan de persoon/afdeling veiligheidszaken de volgende acties ondernemen:

• Melding in gebeurtenissenadministratieVeel financieel dienstverleners houden een zogeheten gebeurtenissenadministratie aan. Hierin staan de gegevens van gebeurtenissen die de aandacht van de desbetreffende financieel dienstverlener rondom fraude behoeven. Voorbeelden van dergelijke gebeurtenissen zijn: verloren laptops, uitkomsten van screeningsonderzoeken, klachten van klanten over fraude met internetbankieren en ernstige vormen van het niet naleven van afspraken.

428


• Fraude melden op een interne waarschuwingslijstEen financieel dienstverlener kan een interne waarschuwingslijst bijhouden. In deze lijst staan gegevens van personen die een zeker risico vormen voor de desbetreffende financieel dienstverlener.

• Fraude melden op een externe waarschuwingslijstFraude vormt een gevaar voor de continuïteit en integriteit van de financiële sector. Het samenwerken tussen financieel dienstverleners op het gebied van criminaliteitsbestrijding is dan ook belangrijk. Verzekeraars en banken hebben hun waarschuwingslijsten voor fraudezaken bijeengebracht in één systeem: het Incidentenwaarschuwingssysteem Financiële Instellingen (IFI). Het IFI bestaat dus uit de verschillende incidentenregisters die zijn opgezet via verschillende stichtingen:- Stichting registratie Centraal Informatie Systeem (Stichting CIS)

Deze stichting is opgericht door verzekeraars en houdt een lijst van gegevens bij. Deze gegevens kunnen afkomstig zijn van verschillende partijen die betrokken zijn bij een verzekeringsclaim of bij zaken die voor de verzekeringsmarkt belangrijk zijn om te delen.

- Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH)Hypothecaire financiers hebben het SFH-systeem ontwikkeld om hypotheekfraude te signaleren, te voorkomen en te bestrijden.

In het IFI staan alleen meldingen van ernstige zaken. In de meeste gevallen gaat het om strafbare feiten. In het IFI staan gegevens van personen die een zeker risico vormen voor banken, andere kredietverstrekkers en verzekeraars. De persoon, die binnen een financieel dienstverlener verantwoordelijk is voor de verwerking van persoonsgegevens, bepaalt of incidenten worden opgenomen in het IFI.

Een persoon die wordt geregistreerd via het IFI heeft recht op melding hierover. Dit geldt niet als via een wet is bepaald dat aan de desbetreffende persoon niets mag worden gemeld over de registratie.

• Aangifte doen bij de politieEen financieel dienstverlener doet aangifte als er bijvoorbeeld aanzienlijke financiële schade is of als de politie daarom vraagt.

• Uitkering niet of niet volledig verstrekkenEen verzekeraar kan bij fraude de verzekeringsuitkering niet of niet volledig verstrekken. Daarnaast is het mogelijk dat een verzekeraar de kosten voor een ingesteld onderzoek verhaalt op de persoon die fraude pleegt.

• Stopzetten dienstverleningDe financieel dienstverlener kan de dienstverlening stopzetten. Zo kan een verzekeraar ook andere verzekeringen beëindigen als er sprake is van fraude met één bepaalde verzekering.

429


10.4.4 Hoe te handelen als adviseur?

Zoals omschreven is fraude een algemeen begrip en niet omschreven in de wet. Wanneer is er nu dan ook sprake van fraude? Is dit het geval als een klant iets niet meldt of een andere voorstelling van zaken geeft? Dit is moeilijk te bepalen. Daarnaast wordt het nog moeilijker als je als adviseur werkzaam bent voor een tussenpersoon, want in principe heb je een overeenkomst met je klant en niet met de verzekeraar waar een eventueel product wordt ondergebracht. Hieronder omschrijven we dan ook een aantal situaties en geven we aan hoe er in deze gevallen gehandeld dient te worden.

Situatie 1Karel heeft via jouw kantoor een arbeidsongeschiktheidsverzekering afgesloten bij verzekeraar X. Onlangs heeft hij een schadeclaim ingediend op deze verzekering. Hij heeft rugklachten en kan daardoor zijn werkzaamheden als schoorsteenveger niet meer uitvoeren. Een paar weken later doe je op zaterdag mee aan een regionaal voetbaltoernooi. Tijdens de derde wedstrijd van die dag sta je opeens oog in oog met Karel. Hij is verdediger bij de tegenpartij en jouw directe tegenstander.

Wat doe je?

Bij een dergelijke situatie hoef je Karel niet direct aan te spreken. Als je maandag terug bent op kantoor, kun je contact opnemen met Karel. Je kunt hem dan aanspreken op jouw constateringen. Daarnaast dien je hem te adviseren contact op te nemen met de verzekeraar en hem te wijzen op de risico’s als hij dit niet doet. Als adviseur is het niet nodig dat jij zelf de verzekeraar hiervan op de hoogte brengt.

Situatie 2Jef heeft onlangs een aanvraag ingediend voor een overlijdensrisicoverzekering. Je hebt hem begeleid bij het invullen van de gezondheidsverklaring en gezien dat hij invulde dat hij niet-roker was. Op een feestje van gezamenlijke vrienden een aantal weken later staat hij opeens naast je met een dikke sigaar.

Wat doe je?

Als je weer op kantoor bent, neem je contact op met Jef. Je adviseert hem melding te maken aan de verzekeraar van zijn rookgedrag en wijst hem ook op de risico’s als hij dit niet doet. Je hoeft zelf de verzekeraar hier niet over te informeren.

Situatie 3Onlangs heeft meneer Janssen je gebeld. Hij wilde graag een tweede gezinsauto verzekeren. Hij geeft aan dat zijn vrouw regelmatig bestuurder is. Een tijdje later valt het je op dat je de auto al meerdere malen hebt zien rijden en dat telkens de zoon van de heer Janssen, die net zijn rijbewijsheeft gehaald, de auto bestuurt. Je dochter, die bij de zoon van heer Janssen in de klas zit, heeft ook verteld dat de zoon van de heer Janssen altijd met deze auto naar school komt.

Wat doe je?

430


Je neemt contact op met de heer Janssen en legt hem uit dat hij zijn zoon als regelmatig bestuurder moet laten aantekenen op de polis. Je legt hem ook uit welke risico’s hij loopt als hij dit niet doet. Je gaat niet eigenhandig de polis aanpassen.

Situatie 4Onlangs heb je de heer Simons een doorlopende reisverzekering geadviseerd, omdat hij ook regelmatig een dagje weg gaat in België of Duitsland. Je hebt hem toen uitleg gegeven over de verzekering en je vertelt dat er in Nederland alleen maar dekking is als er sprake is van een vooraf geboekte reis met minimaal 1 overnachting. De heer Simons uit Eindhoven belt je. Hij zegt dat hij tijdens een reisje naar Vlissingen zijn zonnebril is kwijtgeraakt en hij wil dit claimen op zijn reisverzekering. Je maakt van dit gesprek een notitie en geeft aan dat je een schadeformulier aan de heer Simons zult doorzenden. Je hebt namelijk ook met de verzekeraar afgesproken dat je een deel van de schadeafhandeling voor je rekening neemt. Een paar dagen later ontvang je het schadeformulier van de heer Simons. Als je dit doorneemt, zie je dat hij daar opeens aangeeft dat hij een dagje uit was in Knokke (België).

Wat doe je?

Je hebt een deel van de schadeafhandeling op je genomen namens de verzekeraar en bovendien onlangs uitgebreide uitleg gegeven over de dekking. Je geeft de inhoud van de telefonische schademelding en de schriftelijke schademelding door aan de verzekeraar. De verzekeraar dient te beslissen wat ze vervolgens met deze informatie doen.

10.4.5 Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft)

De Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) heeft tot doel het tegengaan van:• het witwassen van opbrengsten uit misdrijven;

Dit is het uitvoeren van transacties om de herkomst van illegaal verkregen geldsommen te verbergen.

• de financiering van terrorisme.Dit is het bewust aanbieden of verzamelen van tegoeden (rechtstreeks of indirect) door burgers. Zij gebruiken deze tegoeden om terroristische daden te plegen of weten dat deze daarvoor zullen worden gebruikt.

De Wwft is van toepassing op financiële instellingen maar bijvoorbeeld ook op notarissen, belastingadviseurs en accountants.

De hoofdpunten uit de Wwft zijn:• klantonderzoek;• meldingsplicht.

431


KlantonderzoekHet klantonderzoek is de beoordeling van het risico dat er is bij het aangaan van de klantrelatie of het uitvoeren van een transactie. Een klantonderzoek houdt in dat de dienstverlener weet met wie hij zaken doet. Het doel hiervan is dat de financieel dienstverlener alleen een relatie aangaat met personen die hun integriteit niet kunnen aantasten. De aard en de diepgang van het onderzoek is afhankelijk van de inschatting die de dienstverlener maakt over het risico van de desbetreffende klant.

Volgens de Wwft moet een financieel dienstverlener een klantonderzoek uitvoeren:• voor het aangaan van een zakelijke relatie; of• bij een transactie met een contant bedrag van € 15.000 of hoger. Het kan hier ook gaan om

twee of meerdere transacties waartussen een verband bestaat en met een gezamenlijk contant bedrag van € 15.000 of hoger; of

• bij een indicatie dat de klant betrokken is bij witwassen of financieren van terrorisme; of• als de dienstverlener twijfelt aan de betrouwbaarheid van eerder verstrekte gegevens.

Voor bepaalde financiële producten geldt de verplichting tot het uitvoeren van een klantonderzoek niet. Bij het afsluiten van deze producten is de adviseur dan ook niet verplicht een klantonderzoek uit te voeren. Het gaat om:• pensioenverzekeringen. Het gaat hier om pensioenverzekeringen die vallen onder de

Pensioenwet. • levensverzekering met een lage inleg. Het uitvoeren van een klantonderzoek is alleen verplicht

bij:- een jaarpremie hoger dan € 1.000; - een koopsom hoger dan € 2.500.

De Wwft maakt verschil tussen drie vormen van klantonderzoek:• normaal onderzoek;• vereenvoudigd onderzoek;• verscherpt onderzoek.

Normaal onderzoek

Dit onderzoek wordt ook wel een ‘gewoon onderzoek’ of ‘standaard onderzoek’ genoemd. De inhoud van het normaal onderzoek ziet er als volgt uit: • Identificatie. Het verzamelen van gegevens over de identiteit van de klant. • Verificatie. Het controleren van de juistheid van de door de klant aangedragen gegevens.

Anders gezegd: nagaan of de identiteit die de klant opgeeft overeenkomt met de werkelijke identiteit.

• Vaststellen aard en doel van de relatie. In bijna alle gevallen zal duidelijk zijn wat de aard en het doel van de relatie is. Dit is namelijk op te maken uit de dienstverlening waar de klant om vraagt. Bij twijfel naar de aard en het doel van de relatie moet er onderzoek worden gedaan.

• Voortdurende controle zakelijke relatie. Als er een zakelijke relatie ontstaat met een klant moet de dienstverlener regelmatig nagaan of de informatie over de klant die aanwezig is nog klopt. Daarnaast moet er controle blijven op de transacties en moet er eventueel een onderzoek worden gedaan naar de bron van het vermogen.

432


In onderstaande tabel is weergegeven welke gegevens er nodig zijn bij het identificeren.

Natuurlijke persoon Rechtspersoon

Achternaam en voorletters Statutaire naam

Adres, postcode en woonplaats Handelsnaam/-namen

Geslacht Adres, postcode en vestigingsplaats

Burgerservicenummer (BSN)* Registratienummer bij het Handelsregister

Aard, nummer en datum uitgifte identiteitsbewijs Plaats van vestiging van het Handelsregister

Handtekening Aard van dienstverlening

Aard van dienstverlening Bij vertegenwoordiger: naam en geboortedatum van

degene die wordt vertegenwoordigd

Schriftelijke volmacht: alleen bij vertegenwoordiging

van natuurlijk persoon (niet bij minderjarige)

Gegevens over de eventuele ‘ultimate beneficial

owner’ (UBO)

* Geen wettelijk vereiste

Nadat de identiteit is vastgesteld, moet deze geverifieerd worden. Dit kan met:• een geldig Nederlands paspoort;• een geldig Nederlands rijbewijs;• een geldige Identiteitskaart Nederlandse Gemeenten;• een geldige Europese identiteitskaart;• een geldig Nederlands document waarmee een niet-Nederlander zijn identiteit en

verblijfsrechtelijke status kan aantonen.

Het identiteitsbewijs moet origineel zijn. Op een door de klant gemaakte kopie van een identiteitsbewijs mag niet worden afgegaan.

Voor de identificatie van rechtspersonen is een gewaarmerkt uittreksel uit het handelsregister bij de Kamer van Koophandel (KvK) of een notariële akte houdende de statuten van de rechtspersoon nodig.

Het BSN is een uniek persoonsnummer dat wordt vermeld in paspoorten, rijbewijzen en identiteitsbewijzen. Het BSN is ingevoerd om de digitale dienstverlening van de overheid te verbeteren. De Wwft vereist niet dat de dienstverlener het BSN opvraagt en opslaat. De dienstverlener mag het BSN alleen opslaan als dit wordt vermeld op het identiteitsbewijs dat de klant laat zien. De dienstverlener mag de klant niet expliciet vragen om het BSN als dit niet op het identiteitsbewijs staat.

Bij het klantonderzoek is er de verplichting tot het identificeren en verifiëren van de identiteit van de uiteindelijk belanghebbende. Deze uiteindelijk belanghebbende wordt ook wel ‘ultimate beneficial owner’ of ‘UBO’ genoemd. Een UBO is een natuurlijk persoon met ten minste 25% van de aandelen of zeggenschap in de onderneming of stichting die optreedt als opdrachtgever.

433


VoorbeeldUBO

Notaris Wieringa passeert een akte. Hierbij moet hij nagaan wie de uiteindelijk belanghebbende is. Een

crimineel kan zich hierdoor niet meer verschuilen achter een rechtspersoon. De notaris moet weten wie er

achter de rechtspersoon feitelijk aan de touwtjes trekt. Notaris Wieringa vraagt dan ook het uittreksel van het

handelsregister op. Uit dit uittreksel blijkt wie de uiteindelijk belanghebbende achter de rechtspersoon is.

De financieel dienstverlener moet het identiteitsdocument op echtheid beoordelen.

Identificatie moet plaatsvinden op basis van een geldig identiteitsbewijs. Is iemand eenmaal aan de hand van een geldig identiteitsbewijs geïdentificeerd, dan hoeft de adviseur die persoon bij het verlopen van het identiteitsbewijs niet opnieuw te identificeren.

De dienstverlener moet de identificatiegegevens tot minimaal vijf jaar na de beëindiging van de laatste overeenkomst van de betreffende klant bewaren.

Vereenvoudigd onderzoek

Het vereenvoudigd onderzoek geldt voor klanten die al onder een andere vorm van toezicht van de Wwft staan. Dit zijn bijvoorbeeld kredietinstellingen, financiële instellingen en beursgenoteerde ondernemingen. Het vereenvoudigd onderzoek houdt in dat de financieel dienstverlener aantoont dat is nagegaan dat de klant onder een vorm van toezicht staat. De financieel dienstverlener neemt bijvoorbeeld een print van de registratie bij De Nederlandsche Bank (DNB) op.

Verscherpt onderzoek

Er zijn drie situaties waarin een verscherpt onderzoek nodig is:• Verhoogd risico op witwassen en terrorismefinanciering. De Minister van Veiligheid en Justitie

kan zakelijke relaties en transacties aanwijzen waarbij hij een verhoogd risico verwacht. Dit is tot nu toe nog niet gedaan.

• Een persoon is niet fysiek aanwezig. Naast de kopie van het identiteitsbewijs moet de dienstverlener dan aanvullende documenten of gegevens opvragen en controleren. Voorbeelden van aanvullende documenten zijn: salarisstroken en arbeidsovereenkomsten. De dienstverlener moet de echtheid van deze documenten controleren. Zo kan de dienstverlener bijvoorbeeld controleren of een salarisstrook is opgemaakt door een bestaand bedrijf.

• Politiek prominente persoon (PEP) die niet de Nederlandse nationaliteit bezit.Het gaat hierbij om bijvoorbeeld de volgende personen en hun directe familieleden: staatshoofden, ambassadeurs, ministers en directies van centrale banken. Als de dienstverlener vermoedt dat de klant een PEP kan zijn, dan moet hij dit controleren. Hiervoor moet de dienstverlener een procedure hebben. Voor een kleine dienstverlener die weinig buitenlandse klanten heeft, kan gewerkt worden met een ‘Googlecheck’. Andere dienstverleners controleren de betrokken namen met een database. Er is een aantal commerciële sites beschikbaar waarbij tegen betaling een lijst van PEP’s ter beschikking wordt gesteld.

434


MeldingsplichtDe Financial Intelligence Unit-Nederland (FIU-Nederland), ook wel Financiële inlichtingen eenheid (FIE) genoemd, is een organisatie waar instanties ongebruikelijke transacties kunnen melden. De FIU-Nederland heeft als doel misdaad te voorkomen, waarbij het vooral gaat om het voorkomen van witwassen van gelden en het financieren van terrorisme. Transacties die in de ogen van de FIU-Nederland verdacht zijn, worden direct gemeld aan de daartoe bevoegde opsporingsdiensten.

De FIU-Nederland heeft als taken:• het verzamelen, registreren, bewerken en analyseren van ongebruikelijke transacties;• het verrichten van onderzoek naar ontwikkelingen op het gebied van witwassen;• de verbetering van methoden om witwassen te voorkomen en op te sporen;• het geven van voorlichting om witwassen te voorkomen;• het onderhouden van contacten met buitenlandse, van overheidswege aangewezen, instanties

die een vergelijkbare taak hebben.

FIU-Nederland werkt met de applicatie goAML. Dit is een afkorting van Government Against Money Laundering (overheid tegen het witwassen van gelden). Een dienstverlener kan hiermee een melding via internet doen. De melder moet zich daarbij wel registreren. De melder ontvangt digitaal een vrijwaringsbewijs en eventuele foutmeldingen. Het doel van de vrijwaring is dat melders worden beschermd als zij melding doen van ongebruikelijke transacties.

VoorbeeldVrijwaring

Jan Cornelissen betaalt de kosten voor de aankoop van een tweede woning van € 28.000 contant. De notaris

doet melding bij het FIE, zodat deze terechtkomt bij FIU-Nederland. De notaris mag niet strafrechtelijk of

civielrechtelijk worden vervolgd voor het doen van de melding. Voor de strafrechtelijke of civielrechtelijke

vrijwaring moet de melding wel te goeder trouw zijn verricht. Dat wil zeggen dat een notaris niet eerst actief

moet meewerken aan een transactie, waarvan hij weet dat deze zeer twijfelachtig is, om dan vervolgens de

melding te doen en te worden gevrijwaard. Wanneer een notaris het idee heeft dat een transactie verdacht is,

dan mag hij er niet aan meewerken en moet hij alleen al het voornemen van een dergelijke transactie

onverwijld melden bij de FIE.

Een financieel dienstverlener is verplicht tot geheimhouding van gedane meldingen en inlichtingen. De dienstverlener mag de klant dus niet meedelen dat een transactie is gemeld aan de overheid. De financieel dienstverlener mag de klant uiteraard wel informeren over het bestaan van de Wwft en over de inhoud van de indicatoren.

Een transactie is ongebruikelijk als deze aan een of meerdere van de zogenoemde indicatoren voldoet. De indicatoren geven verdere invulling aan de meldingsplicht. De indicatoren beschrijven de situatie waarin een transactie als ongebruikelijk moet worden aangemerkt.

435


Er zijn twee soorten indicatoren:• objectieve indicatoren. Er zijn door de klant incomplete of verkeerde gegevens opgegeven. De

financieel dienstverlener moet een objectieve indicator altijd melden. Zie hiervoor ook de indicatorenlijst, die hierna volgt;

• subjectieve indicatoren. De klant doet vermoedelijk dingen die niet kloppen. Het gaat hier meer om een indicatie op basis van onderbuik gevoelens. Een voorbeeld hiervan is dat een klant een verzekering afsluit die sterk afwijkt van wat de financieel dienstverlener verwacht, gezien het inkomen, het beroep of eerder afgesloten verzekeringen. De financieel dienstverlener moet zelf inschatten of deze transactie wordt gemeld.

VoorbeeldMelding ongebruikelijke transactie

Sander Jorritsma werkt bij een bank. Mickey de Jong is al jaren klant bij deze bank. Mickey heeft altijd

geldproblemen. Op een dag komt Mickey vrij gespannen de bankhal binnen. Hij wil een bedrag van € 10.000 aan

contanten op zijn rekening storten. Sander vindt dat Mickey dingen doet die niet kloppen. Hij maakt een

melding van een ongebruikelijke transactie. Er is hier sprake van een subjectieve indicator.

Melding volgens de indicatorenlijst is altijd verplicht in het geval van:• transacties met (rechts)personen die zijn gevestigd in landen of gebieden, die door de Minister

van Financiën en de Minister van Veiligheid en Justitie zijn aangewezen als onaanvaardbaar risico voor witwassen of terrorismefinanciering;

• transacties in verband met witwassen die aan politie of justitie worden gemeld. Deze transacties moeten ook aan FIU-Nederland worden gemeld;

• transacties waarbij aanleiding is om te veronderstellen dat ze verband kunnen houden met witwassen of financiering van terrorisme;

• contante transacties met een waarde van € 15.000 of meer, waarbij contante omwisseling in een andere valuta of van kleine naar grote coupures plaatsvindt. Dit geldt expliciet voor banken.

Als hulpmiddel voor de subjectieve indicatoren heeft de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) algemene guidelines opgesteld. Doel van de guidelines is om bancaire medewerkers bruikbare handvatten te geven voor de beoordeling van transacties. Periodiek bekijkt de NVB of de guidelines nog voldoen of dat ze moeten worden aangepast. Deze guidelines zijn gebaseerd op een analyse van meer dan honderd internationale witwaszaken en geven in hoofdgroepen een beeld van relevante vragen en aandachtspunten.

Een dienstverlener moet een ongebruikelijke transactie of een beoogde of voorgenomen ongebruikelijke transactie zo snel mogelijk melden. De melding moet namelijk binnen 14 dagen plaatsvinden en zoveel eerder als feitelijk mogelijk is bij voldoende en zorgvuldige afweging.

436


10.5 ZORGPLICHT

Een adviseur binnen de financiële dienstverlening krijgt allerlei verplichtingen opgelegd via de wet. Deze verplichtingen draaien allemaal om de zorgplicht voor de klant. De zorgplicht wil zeggen dat de adviseur goed voor de klant moet zorgen. De klant wordt door deze regels beschermd. De adviseur wordt verplicht integer te handelen. De regels rondom de zorgplicht staan in:• de Wet op het financieel toezicht (Wft);• het Burgerlijk Wetboek (BW).

10.5.1 Wet op het financieel toezicht (Wft)

In de Wft staat bijvoorbeeld de verplichting om een klantprofiel op te stellen en vervolgens een passend en juist advies te geven. Ook bevat de Wft regels over informatievoorziening. Denk hierbij aan het dienstverleningsdocument. De AFM houdt toezicht op het naleven van de gedragsregels die de Wft geeft. Als een dienstverlener en/of adviseur de regels niet naleeft, kan de AFM een boete opleggen. De regels uit de Wft zijn dan ook toezichtregels.

VoorbeeldBoete AFM

De AFM legt een boete van € 24.000 op aan assurantietussenpersoon X te Zaltbommel. De boete is opgelegd,

omdat assurantietussenpersoon X bij de acceptatie van aanvragen voor consumptief krediet beoordelingscriteria

hanteerde die onvoldoende gericht waren op het voorkómen van overkreditering.

10.5.2 Burgerlijk Wetboek (BW)

Ook het Burgerlijk Wetboek (BW) bevat regels over de werkwijze van een adviseur. De adviseur moet een goede opdrachtnemer zijn. De klant en de adviseur hebben een overeenkomst van opdracht. De klant is hierbij de opdrachtgever en de adviseur de opdrachtnemer. De adviseur heeft de verplichting om de klant op de hoogte te houden van zijn werkzaamheden. De adviseur moet de belangen van zijn klanten bewaken. Daarbij mag een klant verwachten dat de adviseur het advies geeft waar hij voor staat. De regels uit het BW zijn zogeheten privaatrechtelijke regels. Dit wil zeggen dat het regels zijn die gelden tussen burgers en burgers. De overheid speelt hierbij dus geen rol.

Bij een tekortkoming van de zorgplicht van de adviseur kan de klant de adviseur aanspreken. Anders gezegd: de klant kan de adviseur aanspreken als hij vindt dat hij schade lijdt doordat de adviseur niet professioneel of niet integer heeft gehandeld. Op basis van de regelgeving uit het BW kan de klant bij de rechter een klacht indienen tegen de adviseur. Een rechter kan bij bepaling van zijn uitspraak een overtreding van de Wft meenemen. Of en in welke mate dit gebeurt, hangt af van de situatie op zich.

437


VoorbeeldCivielrechtelijke uitspraak financieel product

Op 28 maart 2008 oordeelde de Hoge Raad dat er bij een effectenleaseproduct sprake was van huurkoop. Een

klant stelde een dienstverlener aansprakelijk voor de verkoop van een effectenleaseproduct.

Effectenlease wil zeggen dat de klant met geleend geld aandelen koopt. Bij een positief rendement van de

effecten krijgt de klant uiteindelijk meer geld terug dan er is ingelegd. Helaas was er een negatief rendement.

De klant bleef zitten met een restschuld. De uiteindelijke waarde van de aandelen was lager dan de aangegane

schuld. Bij huurkoop mag de klant het product dat hij wil hebben meteen meenemen. De klant betaalt dan

iedere maand een bepaald bedrag totdat hij het hele bedrag heeft afbetaald. Pas dan is het product van de

klant.

Bij huurkoop moet de andere echtgenoot schriftelijk toestemming geven. Dat was in dit geval niet gebeurd. De

overeenkomst werd vernietigd, wat inhoudt dat de overeenkomst niet heeft bestaan. De gehele inleg moest aan

de klant worden terugbetaald en de restschuld moest worden kwijtgescholden. Door het aansprakelijk stellen

van de aanbieder van het effectenleaseproduct kreeg de klant dus zijn geld terug op basis van regels van het

BW.

438


439


10.6 ZELFTOETS

1. Door welke twee aspecten wordt de integriteit van de adviseur binnen de financiële dienstverlening bepaald?

2. Wat houdt het klantbelang centraal stellen in?

3. Wat verstaat de Wbp onder het verwerken van persoonsgegevens ofwel het omgaan met klantgegevens?

4. Mag een adviseur de gegevens van klant gebruiken voor een andere doelstelling dan het geven van advies volgens de Wbp?

5. Welke actie kan worden ondernomen als een adviseur fraude van een klant ontdekt?

6. Wat houdt een ‘normaal onderzoek’ in volgens de Wwft?

7. Wanneer geldt er een ‘vereenvoudigd onderzoek’ volgens de Wwft?

8. Noem de drie situaties waarbij er een ‘verscherpt onderzoek’ geldt volgens de Wwft?

9. Welke twee indicatoren zijn er voor het melden van een ongebruikelijke transactie volgens de Wwft? Noem de indicatoren en geef hierbij uitleg.

10. Wat is het verschil in toepassing van de regels rondom de zorgplicht die in de Wft staan en die in het BW staan?

440


441



1.De integriteit van de adviseur binnen de financiële dienstverlening wordt bepaald door:• het karakter van de adviseur zelf; en• de middelen die hij krijgt aangereikt van de financieel dienstverlener waar hij werkt om wel of

niet integer te kunnen handelen.

2. Het centraal stellen van het klantbelang houdt in dat de klant krijgt wat hij nodig heeft. Het klantbelang centraal gaat dus verder dan proceselementen en een snelle service en goede bereikbaarheid. De klant krijgt alleen producten geadviseerd die voldoende toegevoegde waarde hebben voor hem, kan ook geadviseerd worden om iets niet te kopen of over te stappen naar een beter passend product.

3.Onder het verwerken van persoonsgegevens verstaat de Wbp alles wat met klantgegevens kan worden gedaan: van verzamelen tot het vernietigen van gegevens.

4.Het is volgens de Wbp niet de bedoeling dat een adviseur de gegevens van zijn klanten gaat gebruiken voor andere doeleinden dan waarvoor de klant ze heeft verstrekt.

Een klant kan de adviseur toestemming geven dat hij zijn gegevens voor andere doeleinden mag gebruiken. Het is niet verplicht dat deze toestemming schriftelijk vastligt. De toestemming kan ook blijken uit gedragingen van de klant.

5.Als een adviseur fraude van een klant ontdekt, kunnen de volgende acties worden ondernomen:• melding in de gebeurtenissenadministratie;• fraude melden op een interne waarschuwingslijst;• fraude melden op een externe waarschuwingslijst;• aangifte doen bij de politie;• uitkeringen niet of niet volledig verstrekken;• stopzetten van de dienstverlening.

6.Een ‘normaal onderzoek’ bestaat volgens de Wwft uit:

• Identificatie. Het verzamelen van gegevens over de identiteit van de klant. • Verificatie. Het controleren van de juistheid van de door de klant aangedragen gegevens.

Anders gezegd: nagaan of de identiteit die de klant opgeeft overeenkomt met de werkelijke identiteit.

• Vaststellen aard en doel van de relatie. In bijna alle gevallen zal duidelijk zijn wat de aard en het doel van de relatie is. Dit is namelijk op te maken uit de dienstverlening waar de klant om vraagt. Bij twijfel naar de aard en het doel van de relatie moet er onderzoek worden gedaan.

442


• Voortdurende controle zakelijke relatie. Als er een zakelijke relatie ontstaat met een klant, moet de dienstverlener regelmatig nagaan of de informatie over de klant die aanwezig is nog klopt. Daarnaast moet er controle blijven op de transacties en moet er eventueel een onderzoek worden gedaan naar de bron van het vermogen.

7.Het vereenvoudigd onderzoek geldt volgens de Wwft voor klanten die al onder een andere vorm van toezicht van de Wwft staan. Dit zijn bijvoorbeeld kredietinstellingen, financiële instellingen en beursgenoteerde ondernemingen.

8.Een verscherpt onderzoek geldt volgens de Wwft als het gaat om een:• verhoogd risico op witwassen en terrorismefinanciering;• een persoon die niet fysiek aanwezig is;• politiek prominent persoon (PEP).

9.

Er zijn volgens de Wwft twee soorten indicatoren:• objectieve indicatoren. Er zijn door de klant incomplete of verkeerde gegevens opgegeven. De

financieel dienstverlener moet een objectieve indicator altijd melden;• subjectieve indicatoren. De klant doet dingen die niet kloppen. Een voorbeeld hiervan is dat een

klant een verzekering afsluit die sterk afwijkt van wat de financieel dienstverlener verwacht, gezien het inkomen, het beroep of eerder afgesloten verzekeringen. De financieel dienstverlener moet zelf inschatten of deze transactie wordt gemeld.

10.De Wft geeft toezichtregels. De AFM controleert de financieel dienstverleners op basis van deze regels.Het BW geeft privaatrechtelijke regels. Dit zijn regels die gelden tussen burgers onderling.

443


11 ADVIESVAARDIGHEDEN

Sadid en Manon hebben hun eerste woning aangekocht. Ze hebben een hypothecair krediet nodig om de woning te kunnen financieren. Sadid en Manon willen hierover advies inwinnen. Dit doen zij bij Simon. Simon is adviseur bij een onafhankelijk hypotheekadviesbureau. Sadid en Manon gaan in gesprek met Simon.

Naast zich professioneel gedragen en integer zijn, moet een adviseur beschikken over goede adviesvaardigheden om juist om te kunnen gaan met zijn klanten. Al eerder in deze syllabus kwam het adviestraject kort aan bod. We zagen dat het adviestraject bestaat uit: kennismaking, beeldvorming, oplossing en nazorg. De kennismaking en beeldvorming vinden meestal plaats tijdens het inventarisatiegesprek met de klant. Bij beeldvorming speelt de risicoanalyse een rol. De adviseur presenteert zijn advies (oplossing) aan de klant. Nazorg bestaat uit het beheren en actueel houden van het advies. In dit hoofdstuk komen dan ook de volgende onderwerpen aan bod:• wat houdt het adviestraject in?;• algemene mondelinge adviesvaardigheden;• inventariseren;• analyseren;• adviseren; • nazorg.

11.1 WAT HOUDT HET ADVIESTRAJECT IN?

Onderstaand figuur geeft aan uit welke fasen een adviestraject moet bestaan.

De Wft schrijft voor dat het financieel advies passend moet zijn. Dit wil zeggen dat het advies moet aansluiten bij de situatie en wensen van de klant. Een advies kan alleen aansluiten bij de wensen en situatie van de klant als de adviseur deze situatie en wensen kent. Als de adviseur de situatie en de wensen van de klant in beeld heeft gebracht, dan moet hij vervolgens deze situatie en wensen analyseren en de oplossingen hierbij bedenken. Uiteindelijk komt hij tot een oplossing en dus tot een advies. De adviseur moet ervoor zorgen dat hij het advies beheert en dat het actueel blijft.

444


11.2 INVENTARISEREN

De doelstelling van inventariseren is dat de adviseur alle gegevens krijgt die nodig zijn voor een passend advies. Daarnaast maakt de adviseur tijdens het inventariseren ook kennis met de klant als het de eerste keer is dat de adviseur de klant treft. Bij een bestaande klant is inventariseren vaak ook belangrijk. Dit kan bijvoorbeeld zo zijn omdat:• het dit keer gaat om een ander soort advies dan voorheen; en/of • er kunnen gegevens zijn gewijzigd in de persoonlijke situatie van de klant.

In de meeste gevallen vindt het inventariseren plaats tijdens een face-to-face-gesprek. Dit gesprek noemen we een inventarisatiegesprek, een gestructureerd interview of een intakegesprek. In onderstaande tekst gebruiken we de term inventarisatiegesprek. Bij (meer) eenvoudige producten kan het inventariseren ook schriftelijk of telefonisch gebeuren.

Het is voor de adviseur belangrijk dat hij een effectief inventarisatiegesprek kan voeren. Hoe krijgt de adviseur binnen relatief korte tijd de juiste gegevens boven tafel die nodig zijn voor een passend en juist advies? En hoe doet hij dat ook nog eens op een manier waardoor de klant graag bij hem terugkomt? Een inventarisatieformulier, een goede voorbereiding en een juiste structuur tijdens het gesprek zijn hierbij belangrijk.

11.2.1 Inventarisatieformulier

De meeste adviseurs werken met een zogeheten inventarisatieformulier tijdens het inventariseren. Het inventarisatieformulier wordt ook wel intakeformulier genoemd. Een inventarisatieformulier is een vragenlijst waarop de (hoofd)vragen van de adviseur staan. Er is ruimte op het inventarisatieformulier om de antwoorden van de klant in te vullen. De adviseur schrijft tijdens de inventarisatie de antwoorden van de klant op in de hiervoor bestemde ruimte.

11.2.2 Voorbereiding

De adviseur doet er verstandig aan zichzelf voor te bereiden op het gesprek. De adviseur bekijkt welke informatie er al beschikbaar is en welke informatie er nog ontbreekt. Hoeveel informatie er aanwezig is, is afhankelijk van de vraag of het om een nieuwe of bestaande klant gaat.

Nieuwe klantenBij een nieuwe klant is er vaak weinig informatie over de klant aanwezig. Veel adviseurs kiezen er dan ook voor van tevoren informatie op te vragen bij de klant. Dit gebeurt door:• het opsturen van een korte vragenlijst; en/of• door te vragen om bepaalde documenten mee te nemen naar het gesprek.

Is er informatie over een klant beschikbaar, dan neemt de adviseur deze informatie van tevoren door en vult waar mogelijk al delen van het inventarisatieformulier in.

445


Bestaande klantenBij een bestaande klant bestudeert de adviseur het advies dat destijds is gegeven. De adviseur moet dan weten wat destijds de uitgangspunten, de wensen en het advies zijn geweest en of dit advies is opgevolgd. Ook hier vult de adviseur de delen van het inventarisatieformulier die bekend zijn en niet gewijzigd zullen zijn alvast in.

Werkwijze uitleggenDe adviseur legt duidelijk uit wat zijn bedoeling is van het gesprek. Hij legt zijn werkwijze uit. Hierbij komen de volgende onderwerpen aan bod:• Uitleg inhoud adviestraject. Het gaat hier om een inventarisatiegesprek. De adviseur wil

informatie verzamelen voor het schrijven van een juist en passend advies. De adviseur benadrukt dat hij in dit gesprek, het inventarisatiegesprek, nog geen advies geeft. Hij stelt alleen maar vragen. In een tweede gesprek komt hij met een advies. Dit geldt voor meer ingewikkelde producten. In het geval dat de adviseur al direct in het eerste gesprek overgaat tot een advies geeft hij dit aan.

• Beloningswijze uitleggen. De adviseur legt de wijze van beloning uit. Hij overhandigt eventueel het dienstverleningsdocument (DVD) als dit nodig is en nog niet is gebeurd.

• Uitleg spelregels gesprek. De adviseur legt zijn spelregels uit. Deze spelregels zijn bijvoorbeeld: vragen tussendoor stellen kan, de adviseur schrijft mee en stelt vragen aan de hand van het inventarisatieformulier. Tussentijds zal hij samenvatten en aan het einde van het gesprek wil hij graag een afspraak maken voor een tweede gesprek waarin hij zijn advies presenteert.

• Controle werkwijze duidelijk. Ten slotte vraagt hij aan het einde van deze fase van het inventarisatiegesprek of zijn werkwijze duidelijk is.

• Opening tot stellen van vragen. Zo ja, dan stelt hij de vraag of de klant het goed vindt dat hij begint met het stellen van vragen. Zo nee, dan vraagt hij met een open vraag wat er niet duidelijk is voor de klant.

VoorbeeldWerkwijze uitleggen

Erica geeft advies aan de Heer Jonkers over de verzuimverzekering. Hij heeft onlangs veel zieke werknemers

gehad en dit verzuim heeft hem veel geld gekost. Ze geeft aan dat ze het vervelend vindt dat het ziekteverzuim

veel geld kost en dat zij graag met de heer Jonkers zoekt naar een passende oplossing. Ze geeft vervolgens aan

dat het dan ook belangrijk is dat ze samen alle gegevens voor een goed en passend advies in beeld gaan

brengen.

Vervolgens legt zij uit dat ze werkt met minimaal twee gesprekken. Dit gesprek is een inventarisatiegesprek

waarin zij alleen maar gegevens wil verzamelen. Erica geeft aan dat ze tijdens dit gesprek nog niet met advies

komt. Dit doet zij graag tijdens een vervolggesprek. Dan heeft zij tussen de gesprekken in tijd om de

verzamelde gegevens te analyseren en te komen met het meest passende advies.

Verder geeft Erica aan dat zij werkt op basis van een uurtarief. Ze noemt het tarief en geeft aan na dit gesprek

een inschatting te kunnen maken van het aantal uren dat zij nodig heeft om een advies op te stellen. De heer

Jonkers kan dan na afloop van dit gesprek beslissen of Erica een advies voor hem zal opstellen op basis van het

aantal uren dat Erica noemt.

446


Ook geeft Erica aan dat zij werkt met een inventarisatieformulier en dat de heer Jonkers vragen tussendoor kan

stellen. Erica vraagt vervolgens aan de heer Jonkers of zij haar werkwijze zo duidelijk heeft uitgelegd. De heer

Jonkers geeft aan dat alles duidelijk is. Vervolgens stelt Erica de vraag: ‘Vindt u het goed als ik u dan nu een

aantal vragen stel?’ De heer Jonkers geeft aan dit prima te vinden. Erica start met het stellen van haar vragen.

Onderdelen van de inventarisatieDe adviseur start met het inventariseren van een aantal algemene gegevens zoals adres, telefoonnummer en dergelijke. Mochten deze gegevens al bekend zijn dan controleert de adviseur met de klant of deze gegevens kloppen.

Vervolgens gaat de adviseur in op de onderdelen die nodig zijn voor het opstellen van een klantprofiel. Dit zijn: de financiële positie, de doelstellingen, de kennis en ervaring en de risicobereidheid.

Financiële positieBij de financiële positie inventariseert hij de huidige financiële situatie maar kijkt hij ook naar de toekomstige financiële situatie. Denk bij de huidige financiële positie aan het huidige inkomen (zoals loon of huurinkomsten), het vermogen en eventuele schulden. Bij de toekomstige financiële positie vraagt de adviseur naar bijvoorbeeld pensioeninkomen of vermogen dat wordt opgebouwd binnen bestaande verzekeringen.

Je vraagt hierbij niet naar inkomsten en vermogensbestanddelen die nog niet zeker zijn, omdat deze geen rol spelen bij het advies dat je op dit moment geeft. In het kader van de nazorg wijs je de klant er wel op dat wijzigingen in de financiële positie in de toekomst wellicht invloed hebben op dit advies. En vraag je de klant om je in de toekomst te informeren mocht een dergelijke wijziging zich voordoen, zodat je het advies dan kunt toetsen.

Vaak vraag je de klant om bepaalde documenten mee te nemen of klaar te leggen, zodat je van daaruit de financiële positie kunt overnemen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan loonstroken, Uniforme Pensioenoverzichten (UPO) en jaarcijfers. Gegevens die je hieruit kunt aflezen ga je niet nog eens aan de klant vragen tijdens het gesprek.

Kennis en ervaringDe adviseur stelt vragen over de kennis en ervaring van de klant in relatie tot de klantvraag. De adviseur stelt deze vragen om vervolgens te kunnen bepalen hoeveel informatie hij de klant nog moet verstrekken voordat hij verder kan gaan met inventariseren. Belangrijk is hierbij om niet alleen maar gesloten vragen te stellen, maar ook controlevragen, zodat de adviseur echt kan beoordelen wat de voorkennis van de klant is.Voorbeeld gesloten vragen:

Weet u welke verschillende hypotheekvormen er zijn?Weet u al iets over de fiscale behandeling van levensverzekeringen?Weet u welke verschillende pensioensystemen er gehanteerd worden in de markt?

Voorbeeld open vragen (controlevragen):Wat is het verschil tussen een lineaire hypotheek en een annuïteiten hypotheek?Hoe wordt een lijfrenteverzekering fiscaal behandeld?Welke pensioensystemen zijn er?

447


DoelstellingDe adviseur gaat de doelstelling uitgebreid na. Al eerder in het gesprek gaf de klant de reden van het gesprek aan. De adviseur inventariseert hier nader op de doelstellingen en wensen van de klant. Denk hierbij aan de volgende vragen:

Welk bedrag heeft u nodig voor de aankoop van de tweede woning? (vermogensvorming)Wanneer dient het bedrag beschikbaar te zijn? (vermogensvorming)Welk inkomen heeft u nodig mocht u arbeidsongeschikt raken? (arbeidsongeschiktheid)Welk deel van het aankoopbedrag van de woning wilt u financieren? (hypotheek)

Daarnaast is het belangrijk dat de vragen algemeen van aard blijven tijdens het inventariseren. Je stelt dus geen vragen die direct de opzet van een product bepalen. “Wilt u bij pensionering uw levensstandaard handhaven?” is een algemene vraag. “Moeten de lijfrente-uitkeringen geïndexeerd worden?” is te product specifiek. Het antwoord op de laatste vraag volgt uit jouw analyse.

RisicobereidheidEen ander belangrijk deelonderwerp is het inventariseren van de risicobereidheid. De risicobereidheid wil zeggen: het risico dat de klant wil en kan lopen. Hierbij spelen de begrippen risicotolerantie en risicoperceptie een rol. Risicotolerantie is het risico dat de klant kan lopen en leidt je af uit de financiële positie. De risicoperceptie is het risico dat de klant wil lopen.

Voorbeeld Risicobereidheid

Elmer geeft advies aan Jasper. Jasper wil het risico van arbeidsongeschiktheid verzekeren. Elmer vraagt aan

Jasper hoe lang hij het risico van arbeidsongeschiktheid zelf wil lopen (=risicoperceptie). Jasper geeft aan dat

hij dit risico voor een periode van 6 maanden wil lopen.

Vervolgens vraagt Elmer met welke middelen hij dit risico gedurende die 6 maanden kan overbruggen

(risicotolerantie). Jasper geeft aan dat zijn spaargeld hiervoor gebruikt mag worden.

Ter controle zal Elmer nog nagaan of het spaargeld van Jasper inderdaad voldoende is om deze periode zelf te

kunnen overbruggen.

De adviseur brengt de risico’s in beeld die er zijn of die er gaan komen. Hierbij is er verschil tussen:• Bestaande risico’s nu en in de toekomst. Voorbeelden hiervan zijn het financiële risico voor het

geval dat de kostwinner overlijdt of schade veroorzaakt door bepaalde risico’s. • Risico’s die ontstaan door het afsluiten van het financieel product. Voorbeelden hiervan zijn

risico’s van een bepaalde belegging, risico’s bij het afsluiten van een krediet of risico’s bij het afsluiten van een pensioencontract.

Bij elk risico bepalen de klant en de adviseur de risicobereidheid.

448


11.3 ANALYSEREN

De adviseur stelt met de verzamelde gegevens een klantprofiel op. Vanuit het klantprofiel en de wensen van de klant analyseert de adviseur de gegevens en komt uiteindelijk tot een advies.

De analyse bestaat vaak uit:• Berekeningen. Bij het analyseren maakt de adviseur berekeningen. Hij kan gebruikmaken van

bepaalde offerteprogramma’s die berekenen wat de uiteindelijke prijs is voor een bepaald financieel product. Ook zijn er programma’s die los staan van een product. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan een programma dat de leencapaciteit berekent of berekent hoe hoog het inkomen van een klant is in een bepaalde situatie, bijvoorbeeld bij arbeidsongeschiktheid.

• Uitschrijven van mogelijkheden. De adviseur bepaalt vervolgens aan welke uitgangspunten een oplossing moet voldoen en gaat op zoek naar verschillende oplossingsmogelijkheden.

• Passende oplossing. De adviseur kiest uit de verschillende mogelijkheden de meest passende oplossing. Deze oplossing sluit het beste aan bij de wensen en financiële situatie van de klant, ofwel de geïnventariseerde gegevens.

11.4 ADVISEREN

Na de analyse weet de adviseur wat hij gaat adviseren. De meeste adviseurs werken dit uit in een adviesrapport. De adviseur schrijft het rapport voor de klant. Het moet voor de klant dan ook eenduidelijk verhaal zijn. Het is belangrijk dat de adviseur gestructureerd en niet te ingewikkeld schrijft. Bij de uitleg aan een klant is het zaak om ook een grafische en cijfermatige onderbouwing te geven van het advies. Deze grafische en cijfermatige voorbeelden moeten het advies wel ondersteunen. Het advies wordt uiteindelijk in de meeste gevallen mondeling met de klant doorgenomen. Mocht de klant uiteindelijk willen afwijken van het advies, dan is dat toegestaan. De klant beslist immers zelf welk product hij uiteindelijk afneemt. Het is dan wel van belang om de klant te wijzen op de risico’s die hij loopt doordat hij het advies niet opvolgt, zowel bij een positieve als negatieve afwijking. Deze waarschuwing neem je ook op in je dossier.

11.5 NAZORG

Na het adviesgesprek zet de adviseur de afspraken, als deze zijn gemaakt, in gang. Mocht er sprake zijn van bemiddeling in financiële producten dan zorgt de adviseur voor aanvraagformulieren en eventuele aanvullende informatie die nodig is voor de aanbieders van de producten. De adviseur controleert of de producten op een juiste wijze zijn afgenomen. Ook legt de adviseur de afspraken, het klantprofiel, de analyse en het advies vast in een klantdossier. De klant moet centraal staan bij de advisering. De zorg houdt niet op bij het eenmaal uitgebrachte advies en eventuele opvolging van afspraken hierover. De adviseur moet de klant blijven voorzien van informatie als dit nodig is. Het kan gebeuren dat een in eerste instantie passend financieel advies niet meer passend blijkt te zijn.

449


Dit kan het geval zijn door:• wijzigingen in de persoonlijke situatie van de klant; en/of• wetswijzigingen; en/of;• bepaalde productontwikkelingen.

Het is dus belangrijk dat de adviseur na verloop van tijd contact opneemt met de klant. Hij bekijkt dan samen met de klant of het advies nog up-to-date is en informeert de klant hierover. Indien afgesproken of gewenst, kan er actie worden ondernomen.

450


451


11.6 ZELFTOETS

1. Welke vier hoofdstappen kent een adviestraject?

2. Hoe gaat een adviseur tijdens een gesprek met de klant om met vaktermen?

3. Welke drie onderwerpen over de werkwijze moet een adviseur in het inventarisatiegesprek aan bod laten komen?

4. Hoe gaat een adviseur in zijn adviesrapport om met grafische hulpmiddelen?

5. Welke drie redenen zijn er waardoor een passend advies na verloop van tijd niet meer passend blijkt te zijn?

452


453



1.Een adviestraject kent de volgende vier hoofdstappen:• inventariseren (kennismaking/beeldvorming);• analyseren (+ oplossing);• adviseren (schriftelijk en/of mondeling);• nazorg geven (beheer/actueel houden).

2. De adviseur moet vaktermen zoveel mogelijk vermijden. Het gaat erom dat de klant de uitleg van de adviseur begrijpt. De adviseur mag er dan ook niet vanuit gaan dat als iets voor hem vanzelfsprekend is, het ook voor de klant zo is. De uitleg moet eenvoudig zijn.

3.Een adviseur moet de volgende drie onderwerpen over de werkwijze in het inventarisatiegesprek aan bod laten komen:• uitleg inhoud adviestraject;• beloningswijze; • spelregels tijdens het gesprek.

4.Een adviseur kan de tekst aantrekkelijker maken door deze te ondersteunen met een grafiek of een tabel. De adviseur moet erop letten dat de gebruikte grafische middelen toegevoegde waarde hebben. Tabellen die nutteloos in een tekst worden geplakt, maken het plan juist minder aantrekkelijk. Een klant probeert dan uit te zoeken waar een tabel betrekking op heeft. Mocht hij niets of weinig vinden, dan zal hij dit als storend ervaren.

5.Een in eerste instantie passend financieel advies kan niet meer passend blijken te zijn door:• wijzigingen in de persoonlijke situatie van de klant;• wetswijzigingen; en/of;• bepaalde productontwikkelingen.

454


455


12 VERTALING NAAR DE PRAKTIJK

In dit hoofdstuk schetsen we enkele situaties die u in de praktijk als hypotheekadviseur zult tegenkomen. Veel van de eerder opgedane kennis van de losse onderdelen van het adviesproces passeren op die manier de revue. We kunnen daarin uiteraard niet volledig zijn: het complete adviesproces is dermate complex dat we dat niet volledig kunnen beschrijven.

Ook onderdelen die in dit boek niet meer aan de orde zijn gekomen, zoals uitgebreide informatie over toekomstvoorzieningen, worden hier alsnog aangehaald. Deze kennis heeft u al opgedaan in de Wft-module Vermogen, maar wordt ook voor het examen Hypothecair Krediet als bekend verondersteld.

In de komende paragrafen nemen we drie situaties onder de loep. We doen dat in verhalende vorm. Tussendoor worden vragen gesteld. Probeer deze zelf te beantwoorden, voordat u verder leest. Modelantwoorden op de vragen worden aan het eind van de paragraaf gegeven. We gaan er telkens van uit dat u, de lezer, een hypotheekadviseur bent. U bent werkzaam bij een middelgrote ongebonden tussenpersoon.

12.1 JOHAN DE BOER: EEN STARTER


In uw elektronische agenda ziet u staan dat u morgen een afspraak heeft met ene J. de Boer, geboren 16-10-1985. U heeft ruimte ingepland om het adviesgesprek voldoende voor te bereiden. Dat doet u nu.

Op uw kantoor zijn altijd minimaal twee servicemedewerkers aanwezig om de telefoon te beantwoorden. Wanneer iemand belt voor een afspraak, wordt eerst gevraagd wat de reden is.Afhankelijk van de reden wordt vervolgens een aantal vervolgvragen gesteld. Op basis daarvan maakt de servicemedewerker een eerste inschatting of het inplannen van een afspraak zinvol is voor zowel klant als adviseur. Als de servicemedewerker meent dat dat het geval is, wordt er een afspraak ingepland die schriftelijk bevestigd wordt. In de bevestigingsbrief staat vervolgens opgesomd welke zaken de klant voor het eerste gesprek moet meenemen. De mee te nemen zaken zijn afhankelijk van de klantvraag. De heer De Boer wil graag een adviesgesprek over een hypothecaire lening. Hij heeft nog niet eerder een eigen woning gehad.

Vraag 1:

Bedenk voor uzelf welke zaken de klant voor het eerste gesprek wordt geacht mee te nemen.

Vraag 2:

Welke zaken neemt u zelf mee naar het eerste gesprek?

456


12.1.2 Oriëntatie

De heer De Boer komt precies op tijd op de afspraak. U heet hem hartelijk welkom en gaat met hem naar een spreekkamer. U heeft deze spreekkamer van tevoren gereserveerd voor deze afspraak, om te voorkomen dat u op het laatste moment een plekje moet zoeken. U heeft maximaal 2 uur uitgetrokken voor dit eerste gesprek.

De heer De Boer blijkt alles te hebben meegenomen waarom werd gevraagd. U zorgt er uiteraard voor dat de klant zich op zijn gemak voelt en biedt hem iets te drinken aan. Voordat u begint met de inventarisatie, schetst u eerst hoe het gesprek gaat verlopen. U zit immers nog in de oriëntatiefase.

Allereerst vraagt u wat de heer De Boer van u verwacht. Hij geeft daarop het volgende antwoord:“Ik woon sinds 8 jaar op mezelf in een huurwoning. Ik heb drie verschillende werkgevers gehad, maar de werkgever waar ik nu zit (sinds 4 jaar) bevalt mij uitstekend. Ik wil daarom graag een woning in de buurt vinden. Omdat ik niet meer verwacht op korte termijn te hoeven verhuizen, prefereer ik een koopwoning. Je bouwt dan toch iets op, nietwaar? Ik heb al eens in de buurt rondgekeken wat zo de huizenprijzen zijn, en ik zie vraagprijzen van rond de € 160.000. Ik vroeg me af of ik een woning van die prijs zou kunnen kopen. Als het kan, wil ik dat namelijk snel doen.”

Na dit antwoord geeft u aan dat hij bij u als hypotheekadviseur aan het juiste adres is. U kunt hem vrijblijvend aangeven hoeveel hij maximaal kan lenen op basis van zijn huidige inkomen. U bent bereid daarvan kosteloos een berekening te verstrekken. U geeft echter ook aan dat u, voordat u een hypothecair krediet voor hem kunt regelen, eerst een uitgebreid adviesgesprek ingaat. Een hypothecair krediet is immers méér dan alleen maar een lening: u zult voor de klant alle aspecten en risico’s moeten inventariseren en analyseren, voordat u een definitief advies kunt geven over het hypothecaire krediet. Ook geeft u aan dat u zult nagaan of de maandlasten wel echt verantwoord zijn.Vervolgens geeft u aan dat er kosten verbonden zijn aan het advies. U overhandigt hem uw dienstverleningsdocument (DVD). U licht dit DVD mondeling toe, zodat de klant in zijn situatie weet waar hij aan toe is. U geeft niet alleen advies, maar verzorgt ook het hele traject van de aanvraag, indien de klant akkoord is met het advies. Daardoor krijgt de klant begrip voor de kosten.

U licht dus het DVD toe door drie aspecten te benoemen:• wat concreet de kosten zijn voor de klant en dat deze kosten ook in rekening worden gebracht

indien hij uiteindelijk niet op het advies ingaat;• wat u hiervoor doet: de inventarisatie, de analyse, het advies en het aanvraagtraject. Bovendien

krijgt de klant elke twee jaar een uitnodiging om zijn financiële situatie nog eens na te lopen. Dit onderhoudsgesprek is kosteloos, tenzij de klant wijzigingen wil aanbrengen in zijn hypothecair krediet;

• met welke aanbieders u zaken doet. U doet zaken met meer dan 20 verschillende aanbieders. U bent daarom onafhankelijk en zult de beste passende optie uitkiezen. Er is geen sprake van enig voordeel voor u als adviseur om een specifieke aanbieder te kiezen.

De informatie komt voor de heer De Boer niet als een volslagen verrassing. Iets dergelijks was hem namelijk al door de telefoon verteld.

457


Het vaste bruto maandinkomen van de heer De Boer is € 2.950 (exclusief vakantiegeld). Daarnaast heeft hij een auto van de zaak met een cataloguswaarde van € 28.000 (bijtelling 20%) en heeft hij recht op een winstafhankelijke bonus van één maandsalaris. Hij heeft deze bonus alleen het laatste jaar niet gehad. De drie jaren daarvoor wel. Hij is alleenstaand.

Vraag 3:

Hoe hoog is zijn maximale hypothecaire krediet op basis van bovenstaande gegevens? Ga uit van een toetsrente

van 5,0%.

In eerste instantie is de heer de Boer erg blij met uw berekening. Het leenbedrag komt namelijk net uit boven de vraagprijs van de woningen die hij op het oog heeft.Maar u tempert zijn enthousiasme. U geeft namelijk aan dat de koopprijs van de woning niet het enige is dat hij zal moeten bekostigen.

Vraag 4:

Welke bijkomende kosten zijn er bij bestaande bouw?

Naast deze tegenvaller, legt u bovendien uit dat een hypothecair krediet in 2015 is gemaximeerd op 103% van de waarde van de woning. In geval van een woningwaarde van € 160.000 zou de maximale lening dus € 164.800 zijn. Het kan zijn dat dat onvoldoende is om alle bijkomende kosten van te betalen. Dit nog los van het feit dat € 164.800 meer is dan hij kan lenen op basis van zijn inkomen.

De heer de Boer geeft aan dat hij wel spaargeld heeft (circa € 16.000), maar dat hij dat liever besteedt aan de inrichting van zijn nieuwe woning. Hij vraagt zich af of er bespaard kan worden op de kosten koper. Hij pikt er twee uit, die u heeft genoemd als antwoord op vraag 4:• makelaarscourtage;• NHG-borgtochtprovisie.

Hij stelt u hierover twee vragen:a. "Is het verstandiger om dan maar geen makelaar in te huren, zodat ik wellicht wel het hele

benodigde bedrag kan lenen?b. Zal ik dan een lening zonder NHG aangaan, zodat ik die kosten ook niet heb?"

Vraag 5:

Wat is uw antwoord op deze twee vragen?

458


Na de beantwoording van zijn twee vragen weet de heer De Boer voor nu even genoeg. Hij gaat nadenken over alle gegeven informatie. Omdat het adviesgesprek zelf nog niet is gestart, heeft het oriëntatiegesprek slechts 30 minuten geduurd.De heer De Boer geeft aan te verwachten dat hij binnenkort een vervolgafspraak zal maken of op zijn minst zal bellen. Hij laat de meegenomen stukken achter bij u. Dit geldt uiteraard niet voor het identiteitsbewijs. Daarvan heeft u een kopie gemaakt.U maakt een dossier aan, waarin u de stukken opbergt. U doet uw gespreksnotities erbij: u geeft aan wat zijn wens is, welke vragen hij heeft gesteld en wat uw antwoorden daarop waren. Dit alles wordt het klantdossier.U bergt het dossier op in een brandvaste kast, die elke avond goed wordt afgesloten. Het gaat om erg persoonlijke informatie, die niet in handen van derden dient te komen.

Controleer nu de antwoorden op de eerste 5 vragen.

12.1.3 Het adviesgesprek

Slechts een week later gaat de telefoon. Het is meneer De Boer. Hij wil graag snel een afspraak maken. Gelukkig heeft u morgen nog tijd. U plant de afspraak in. U vraagt hem over de telefoon al wel vast wat de verwachtingen van de heer De Boer zijn, welke acties hij heeft ondernomen en welke keuzes hij heeft gemaakt.

Hij geeft aan allereerst naar een makelaar te zijn gestapt. Deze makelaar heeft hem ervan overtuigd van toegevoegde waarde te zijn. Johan de Boer wil niet het risico lopen op een ‘miskoop’. Bovendien gaf de makelaar aan dat de vraagprijzen onderhandelbaar zijn. Deze makelaar kent de buurt goed. Hij heeft er al enkele woningen helpen kopen en hoewel de vraagprijzen inderdaad rond de€ 160.000 liggen, weet hij er meestal tussen de € 5.000 en € 8.000 vanaf te krijgen. Hij heeft zelfs al concreet een woning op het oog met een vraagprijs van € 164.000!

Ook heeft de heer De Boer gesproken met zijn ouders. Die hebben vrij veel spaargeld en zijn in principe, als het nodig is, bereid financieel bij te springen. Ze zouden hem maximaal € 20.000 kunnen schenken. Ze hebben daarbij wel aangegeven dat dat fiscaal niet te nadelig moet zijn, want dat vinden ze zonde.

Tot slot geeft de heer De Boer aan dat hij akkoord is met de kosten van het adviesgesprek en dat hij dankzij het prettige oriëntatiegesprek graag met u verder wil als adviseur. De afspraak wordt gemaakt voor de volgende dag.

Kort voordat de afspraak plaatsvindt de volgende dag, haalt u het dossier van de heer De Boer uit de kast ter voorbereiding. U zorgt er daarnaast voor dat zijn gegevens in de computer staan. U beschikt over een computerprogramma waarmee u allerlei berekeningen kunt maken en situaties kunt schetsen.

Ook neemt u een inventarisatieformulier mee. Hiermee complementeert u het klantprofiel. De zaken die u al weet (naam, geboortedatum, huidige woonsituatie en adres, inkomen, et cetera), vult u vooraf zelf in. Bij aankomst van de heer De Boer controleert u deze voor de zekerheid nog eens.

459


Wanneer de heer de Boer arriveert, begint u niet direct met de formele inventarisatie, maar vraagt u hem eerst naar zijn ervaringen van de afgelopen week. Hij is erg enthousiast en wil zijn enthousiasme graag met u delen. U geeft hem daar de ruimte voor, hoewel u wel het initiatief behoudt.U vraagt vervolgens nog eens of hij het DVD goed heeft doorgenomen en heeft begrepen. U beantwoordt nog openstaande vragen over uw dienstverlening en de kosten daarvan. Als hij akkoord is, vraagt u hem een DVD te tekenen voor uw dossier om misverstanden te voorkomen. U geeft daarnaast aan hoe het adviesgesprek verder zal verlopen. U gaat eerst een hoop vragen stellen over de financiële positie, kennis en ervaring, risicobereidheid en doelstellingen van de klant. Op basis van die gegevens gaat u analyseren (berekenen) wat de mogelijkheden en risico’s zijn. Vanwege de voor u beschikbare software kunt u direct allerlei zaken berekenen. U zult daarna de uitkomsten voorleggen aan de klant, waardoor hij inzicht krijgt in bepaalde risico’s. Op basis daarvan kan de klant helpen zijn wensen te prioriteren: wat vindt hij het meest belangrijk aan de financieringsconstructie en wat minder?

Uiteindelijk volgt daaruit uw advies dat u hem voor zult leggen. U stelt eerst alle standaardvragen voor het klantprofiel. U stelt ook enkele extra vragen, zoals de beschikbaarheid van het geld van de ouders.

Vraag 6:

Wat wilt u weten over de mogelijke schenking van de ouders en hoe zou de fiscale behandeling van deze

schenking eruitzien?

U inventariseert de risicobereidheid van de klant. Hij geeft op een aantal vragen de volgende antwoorden:• Wilt u in de woning blijven wonen wanneer u door ziekte of arbeidsgeschiktheid niet meer kunt

werken?o Ja

Wilt u in de woning blijven wonen wanneer u als gevolg van ontslag werkloos bent?o Ja

Hoe belangrijk vindt u het dat uw hele lening aan het eind van de looptijd is afgelost?o Zeer belangrijk

Hoe belangrijk vindt u zekerheid over uw maandlast nu en in de toekomst?o Zeer belangrijk

Bij wensen en doelstellingen geeft hij op de volgende vragen deze antwoorden:• Wilt u dat na uw overlijden de hele lening wordt afgelost?

o Nee• Welke van de onderstaande vier mogelijke eigenschappen van uw lening vindt u het

belangrijkst?o Lage maandlast (deze wordt door de heer De Boer gekozen).o Zekerheid over de hoogte van de maandlast.o Zekerheid over de aflossing.o Zekerheid over de mogelijkheid door te betalen bij arbeidsongeschiktheid of

werkloosheid.

460


Op grond van deze antwoorden op standaardvragen, stelt u een aantal vervolgvragen om een juiste inventarisatie van wensen, doelstellingen en risicobereidheid te kunnen maken.

Vraag 7:

Welke vervolgvragen stelt u in ieder geval en waarom moet u die stellen?

U gaat na hoe hoog de gewenste lening is als de heer De Boer een woning aankoopt voor € 164.000. Het kostenplaatje ziet er als volgt uit, wanneer bepaalde aannames gedaan worden:

Aankoopsom: € 164.000Overdrachtsbelasting: € 3.280Makelaarscourtage: € 2.240Taxatiekosten: € 480Hypotheekaktekosten: € 640Transportaktekosten: € 600NHG-borgtochtprovisie: € 1.620Advieskosten: € 1.640Subtotaal: € 174.500Af: schenking ouders: € 14.500 (aanname)

Totaal: € 160.000

Uit uw inventarisatie blijkt dat de heer De Boer inderdaad een huidig inkomen heeft van € 2.950 per maand, exclusief vakantiegeld. Hij werkt nu 4 jaar voor deze werkgever. Daarvoor heeft hij 1 jaar gewerkt bij een bedrijf zonder pensioenregeling. Hij had een tijdelijk contract van een jaar dat niet is verlengd.Daarvoor werkte hij 1 jaar lang voor een uitzendbureau, waarvoor hij verschillende functies heeft vervuld met wisselende inkomsten. Daarvoor heeft hij gestudeerd en geen inkomen uit arbeid genoten.

Op het moment dat u wilt analyseren wat de tekorten bij arbeidsongeschiktheid en werkloosheid zijn, valt de computer uit.

Vraag 8:

Bereken wat het tekort in inkomen van de heer De Boer is wanneer hij voor 50% arbeidsongeschikt zou raken

vanaf het eerste moment van ziekte tot aan zijn pensioenleeftijd.

Ga ervan uit dat hij zijn restverdiencapaciteit wel aan inkomen genereert.

Ga er daarnaast vanuit dat hij geen aanvullende verzekeringen heeft (via werkgever of in privé).

Vraag 9:

Zelfde vraag als vraag 8, maar nu in geval de heer De Boer werkloos wordt en dit ook blijft.

461


U heeft tijdens de inventarisatie aan de klant gevraagd in hoeverre hij heeft nagedacht over een aflossingsvorm. De heer De Boer weet dat zijn ouders een aflossingsvrije hypotheek hebben, maar hij geeft aan te weten dat dat niet meer mag sinds 2013.U geeft aan dat een (deels) aflossingsvrije hypotheek nog wel mogelijk is, maar dat dan de rente niet meer aftrekbaar is. Bovendien is een van de wensen van de heer De Boer zekerheid over de aflossing. Die is er niet bij een aflossingsvrije hypotheek.Een spaarhypotheek met een KEW of SEW in box 1 is ook niet meer toegestaan. Een dergelijke hypothecaire lening in box 3 zou de maandlasten erg hoog doen oplopen. Daarom is een annuïteitenhypotheek het meest passend.

Vraag 10:

Hoe hoog is de eerste netto maandlast van de heer De Boer bij een 30-jarige annuïtaire lening van € 160.000

tegen 4,5% rente?

De WOZ-waarde van de woning is € 156.000.

Ga uit van een inkomstenbelastingtarief van 42% voor de heer De Boer.

U heeft bij vraag 10 berekend (geanalyseerd) wat de netto maandlast is. Uit uw inventarisatie is gebleken dat de heer De Boer tot nog toe een kale huur betaalt van € 420. Deze huur is lager dan de berekende netto maandlast. Bovendien zal bij een annuïteitenhypotheek de netto maandlast gedurende de looptijd oplopen. Ook zijn er extra kosten verbonden aan een koopwoning die een huurder niet heeft, zoals onderhoudskosten, de premie voor een woonhuisverzekering en gemeentelijke lasten (OZB en een hogere waterschapsheffing).

Om de klant een weloverwogen keuze te kunnen laten maken, maakt u een inschatting van deze bijkomende kosten. Omdat u lokaal bekend bent, weet u zelfs de precieze kosten van de gemeentelijke lasten. U neemt deze mee in de netto last van de heer De Boer.

Het is van groot belang dat u voor de heer De Boer inschat of de maandlast wel verantwoord is. Het feit dat hij op basis van de wettelijke leennormen de maandlast zou moeten kunnen dragen, is niet voldoende!

Stel dat de heer De Boer aangeeft net rond te komen van zijn inkomen met een huur van € 420, dan zal hij zich moeten realiseren dat hij zal moeten bezuinigen om de hypotheeklast en de overige woonlasten van te betalen. U vraagt hier als adviseur goed over door: het blijkt echter dat de heer De Boer nu al maandelijks circa € 250 kan sparen. Bovendien heeft hij nu nog een redelijk dure hobby waarmee hij binnenkort zal ophouden, omdat hij er toch al niet zoveel zin meer in had.U noteert zijn antwoorden en slaat deze na afloop van het adviesgesprek op. U kunt hierdoor aantonen dat de woonlasten verantwoord zijn voor de heer De Boer.

462


Over de stijgende netto maandlast, omdat het een annuïteitenhypotheek is, zegt de heer De Boernog wel een inkomensstijging te verwachten. Ook hierover vraagt u kritisch door. U bent degene die verbanden moet kunnen leggen. Eén van de zaken die u zich nog herinnert, is dat de heer De Boerafgelopen jaar geen winstafhankelijke bonus heeft ontvangen, terwijl dat de jaren ervoor wel het geval was. U vraagt in welke sector hij werkt en hoe de ontwikkeling van de onderneming is. Waarom was er te weinig winst? Valt de werkgever in een categorie ondernemingen die het zeer zwaar hebben op dit moment? Zijn er reorganisatieplannen? U mag daarbij afgaan op de antwoorden van de klant, die u dan ook wederom goed vastlegt. Uw rol is om de klant te helpen zich te realiseren welke risico’s hij neemt door een dergelijk grote financiële overeenkomst aan te gaan. U richt zich vervolgens op analyse van het overlijdensrisico. Omdat de heer De Boer alleenstaand is, vindt hij niet dat hij een overlijdensrisicoverzekering (ORV) nodig heeft. U legt uit dat het afgezien van zijn wens, toch vaak een eis is van de geldgever om een ORV te sluiten. U geeft als voorbeeld dat een ORV verplicht is voor een lening met NHG.

Vraag 11:

Als de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 164.000 en de lening die de heer De Boer wil aangaan,

bedraagt € 160.000, hoe hoog is dan de minimale ORV-dekking bij aanvang indien het een NHG-lening betreft?

De heer De Boer zit nog steeds in zijn maag met dat NHG-verhaal. U heeft hem uitgelegd wat de voordelen zijn, maar hij vindt 1,0% NHG-borgtochtprovisie toch wel veel. En dan komt daar ook nog de premie voor de ORV bij! Hij vindt een lagere maandlast belangrijker dan het argument dat hij wellicht in de toekomst een eventuele restschuld kwijtgescholden krijgt bij gedwongen verkoop.

U pareert dit bezwaar door twee tegenargumenten te noemen:1. Niet alleen vanwege de normen van NHG, maar ook voor geldgevers zelf geldt meestal dat een

ORV verplicht is. Er zijn wel aanbieders te vinden die een lagere ORV accepteren. Maar de premie voor een ORV van € 28.800 voor een gezonde jongeman is slechts zo’n € 4 per maand. Een iets lagere dekking zou hem een paar cent schelen.

2. De rente op NHG-leningen is meestal veel lager. Dit kan zelfs oplopen tot 0,8%. Op een lening van € 160.000 is de borgtochtprovisie dan al in zo’n 20 maanden terugverdiend, rekening houdend met het dalende voordeel, omdat de lening annuïtair daalt.

U rekent concreet en cijfermatig voor dat een lening met NHG feitelijk op de redelijk korte termijn al voordeliger is dan een niet-NHG-lening. Daardoor past een NHG-lening beter bij zijn wensen. U bewaart deze berekening om het advies reproduceerbaar te houden.

Er rest u nog een analyse van de gevolgen van de te kiezen hypotheekrente. De heer De Boer heeft enerzijds aangegeven een lage maandlast belangrijk te vinden, maar anderzijds zekerheid te willen over de hoogte van die maandlast op de langere termijn. Desgevraagd heeft de heer De Boeraangegeven de zekerheid over de hoogte iets belangrijker te vinden, mits het niet te veel uitmaakt voor zijn netto maandlast.Een variabele rente is daarom niet passend. Ook een zeer korte rentevaste periode zou dit niet zijn.Een rente van 5 jaar vast kunt u aanbieden tegen 3,2% en een rente van 10 jaar vast tegen 4,0%. Een rente van 15 jaar vast kan tegen 4,8%.

463


Gezien de tegenstrijdige wensen van de klant, rekent u met al deze drie percentages. U legt de resultaten voor aan de heer De Boer. Als de heer De Boer kiest voor de laagste rente, herinnert u hem eraan dat deze rente over 5 jaar wel eens opgelopen zou kunnen zijn naar bijvoorbeeld 5,0%. Zijn totale maandlasten zijn dan over 10 jaar hoger.Als de heer De Boer goed beargumenteert dat hij toch kiest voor 5 jaar vast, omdat hij over 5 jaar verwacht inmiddels (veel) meer te verdienen waardoor hij renteschommelingen makkelijk kan opvangen, dan noteert u dit antwoord en gaat u mee met de afweging van de klant. Ook als de klant voor de hogere rente zou kiezen, dan is het aan u om te achterhalen wat zijn motivatie precies is en deze motivatie vast te leggen. Zo kunnen er geen misverstanden ontstaan over de passendheid van uw advies. Ook weet u hierdoor zeker dat de klant een bewuste keuze maakt en niet “zomaar iets kiest”.

Vraag 12:

Stel dat de heer De Boer kiest voor de rente van 4,0% en ga er van uit dat deze rente de hele looptijd van 30

jaar hetzelfde blijft.

Hoeveel rente betaalt hij dan in totaal over de hele looptijd van zijn hypothecaire lening van € 160.000?

In de praktijk lopen bepaalde inventarisatievragen, analyses en aspecten van advies enigszins door elkaar. Soms moet u aanvullende inventarisatievragen stellen naar aanleiding van de reactie van de klant op een berekening. Soms geeft u aan wat u het meest passend lijkt voor de heer De Boer, op basis van de door hem gegeven antwoorden tot nu toe. De heer De Boer kan daarop reageren door aan te geven dat hij toch iets anders wil.Feitelijk is nu wel alles geanalyseerd. We slaan in dit kader de analyse van het pensioeninkomen over, omdat de heer De Boer al ruim voor zijn pensionering de hele lening zal hebben afgerond. U kunt hem nog wel schetsen hoe zijn inkomen er bij pensionering uitziet, ook al spelen de woonlasten hierin dan geen rol meer. U kunt dan bijvoorbeeld aangeven dat zijn besteedbaar inkomen dan hoger is, omdat hij geen maandlasten meer heeft.

Door alle gegeven antwoorden van de heer De Boer op uw vragen, adviseert u een hypothecaire lening met NHG, in 30 jaar volledig en annuïtair af te lossen, tegen een 10 jaar vaste rente van 4,0%. Daarnaast adviseert u een minimale ORV, conform de verplichting van de normen van NHG.Ook adviseert u een woonlastenverzekering, met een wachttijd bij arbeidsongeschiktheid van 2 jaar en een verzekerd bedrag per maand van € 250. Voor de werkloosheidsdekking kiest u een uitkering van € 800 per maand met een duur van 2 jaar. De premie voor deze verzekering is € 26 per maand. U heeft zich in dit advies gebaseerd op de wensen en doelstellingen van de klant om in de woning te kunnen blijven wonen, mocht arbeidsongeschiktheid of werkloosheid zich voordoen. Ook heeft u gekeken naar de betaalbaarheid van de premie. Op basis van alle geïnventariseerde gegevens en de analyses (die we hier bewust niet allemaal noemen) is dat volgens u het meest passend.

De heer De Boer heeft echter zijn bedenkingen. Hij is tevreden over het adviesgesprek, maar wil toch afzien van de woonlastenverzekering.

464


Vraag 13:

Hoe gaat u hiermee om, ervan uitgaand dat u echt overtuigd bent van de passendheid van uw advies?

Uiteindelijk kiest de heer De Boer toch voor de woonlastenverzekering zoals u heeft voorgesteld. Het adviesgesprek zelf is daarmee voorbij.

Controleer nu uw antwoorden op de vragen 6 tot en met 13.

12.1.4 Afhandeling en nazorg

U heeft als adviseur uw adviesgesprek doorlopen. U heeft de heer De Boer goed geholpen en u bent tot een definitief passend en verantwoord advies gekomen.

Daarmee is uw taak echter nog niet voorbij. We gaan er hierna vanuit dat de klant een bod van€ 160.000 heeft gedaan op een woning en dat dit bod is geaccepteerd.

U zult bij de geldgever een offerte moeten aanvragen. Wellicht moet u uw advies nog aanpassen, omdat u eerder uit was gegaan van een hogere koopsom. Daarbij vraagt u aan de klant wat hij zelf het liefst wil: een lagere lening of een lagere schenking van de ouders. Wanneer de geldgever een offerte heeft opgemaakt, controleert u of deze precies overeenkomt met wat is afgesproken.

Ook moet u door de klant aanvraagformulieren voor de ORV en de woonlastenverzekering laten invullen. U bemoeit zich uiteraard niet met de antwoorden van de klant, maar geeft wel aan dat het van groot belang is dat de klant de vragen naar waarheid beantwoordt. Anders zou de verzekeringsovereenkomst ongeldig (vernietigbaar) kunnen zijn. U houdt dan ook de acceptatie in de gaten en informeert bij de verzekeraars wanneer u vindt dat het nogal lang duurt.Overigens laat u de aanvraagformulieren pas tekenen op het moment dat de offerte is getekend, omdat hij anders wellicht gehouden is aan verzekeringen waar hij niets aan heeft.De ORV zal overigens verpand moeten worden aan de geldgever. Hiervoor laat u de geldgever een aparte verpandingsakte opmaken die de klant moet tekenen.

U moet daarnaast een NHG-toets doorlopen, zodat u kunt aantonen dat uw advies past binnen de voorwaarden en normen van NHG.

Ook zult u nog bepaalde documenten van de klant moeten hebben. Hij zal een taxatierapport moeten aanleveren, tenzij is afgesproken dat u dat regelt. Ook de WOZ-waarde is nog van belang, net als de gegevens van de makelaar. U wilt ook nog graag weten bij welke notaris de klant wil passeren en wanneer het transport plaatsvindt. Ook zal de klant een woonhuisverzekering (opstalverzekering) moeten regelen. Dat kunt u zelf ook, want u hebt ook een vergunning voor het adviseren en bemiddelen in schadeverzekeringen.

465


Daarnaast regelt u wellicht ook een bankgarantie. In de voorlopige koopovereenkomst is meestal het beding opgenomen dat de klant 10% van de koopsom is verschuldigd, wanneer hij de koop toch niet door zou laten gaan. Daarom moet de klant deze 10% als borgsom storten bij de notaris. Als hij dit geld niet zelf heeft, kan de bank een garantie afgeven voor deze borgsom. De klant moet dan wel een contragarantie tekenen: als de bank zou worden aangesproken op haar garantie, dan kan ze dit terugvragen aan de klant.

U vraagt de klant om met de ouders af te spreken wanneer ze uiterlijk de schenking zullen doen en vraagt dit ook vast te leggen. U benadrukt dat het niet doen van de schenking ertoe kan leiden dat de koop niet doorgaat en dat daarmee € 16.400 aan ‘boete’ moet worden betaald aan de verkopende partij.

Uiteraard regelt ook de makelaar veel voor de klant. U stemt met de klant af wat hij zelf regelt, dan wel zijn makelaar en u geeft gedurende het hele acceptatieproces voortdurend feedback over het verloop.

Let wel: het lijkt alsof het een enorm proces is. Er zijn inderdaad veel dingen waaraan u moet denken. In de praktijk gaan veel dingen echter tegelijkertijd en kan de totale afhandeltijd meevallen.

Wanneer uw taak erop zit, maakt u zelf een factuur voor uw advies, conform de afspraken die vermeld staan in het DVD. U stuurt de factuur op en indien de advieskosten worden meegefinancierd, zorgt u dat de notaris ermee bekend is dat hij een deel van de leensom naar u moet overmaken. De notaris heeft een zogeheten afrekennota waarop staat hoe de leensom verdeeld wordt (een deel naar de verkoper, een deel naar de notaris zelf, een deel naar de Belastingdienst, et cetera).

Wanneer de hele aanvraagprocedure is afgerond, de papieren zijn ondertekend en de woning is geleverd, belt u na een paar dagen de heer De Boer op om te vragen of alles naar wens is verlopen.Dat blijkt het geval. U geeft aan dat hij met vragen altijd bij u kan komen. De heer De Boer kan in elk geval over 2 jaar een uitnodiging verwachten voor een onderhoudsgesprek.

Bijna twee jaar later

In uw digitale agenda staat opgeslagen dat de heer De Boer een uitnodiging moet krijgen voor een onderhoudsgesprek. De brief wordt automatisch gegenereerd met het verzoek te bellen als de klant behoefte heeft aan een afspraak.

De heer De Boer belt inderdaad en geeft aan graag een onderhoudsgesprek aan te willen gaan. De afspraak wordt ingepland over een week.

Ter voorbereiding neemt u het klantdossier van de heer De Boer aandachtig door. U heeft veel klanten, dus u kunt zich niet meer iedereen persoonlijk herinneren. Wel bent u blij dat u er aan heeft gedacht ook persoonlijke informatie over de klant op te slaan. Bij binnenkomst van de heer De Boerkunt u dan ook vragen “Drinkt u uw koffie nog altijd met alleen 1 klontje suiker?” Uiteraard is het bijhouden van dergelijke informatie geen noodzaak, laat staan een verplichting, maar het geeft de klant een welkom gevoel.

466


Tot uw verrassing verschijnt de heer De Boer niet alleen, maar samen met een dame.

Hij geeft tijdens het onderhoudsgesprek aan dat hij sinds 9 maanden een vriendin heeft en dat ze zo’n 5 maanden geleden bij hem is ingetrokken. Ze zijn er beiden heel gelukkig mee. Wel vraagt de heer De Boer zich af of het samenwonen invloed heeft op zijn hypothecaire lening.U geeft aan dat het samenwonen op zich niets verandert aan de lening of leningvoorwaarden. Ook zijn er nog niet direct fiscale gevolgen. U geeft wel aan dat wanneer ze samen van plan zouden zijn iets te gaan kopen, er een heel nieuw adviesgesprek zou moeten volgen. Er zijn dan wel allerlei fiscale en juridische consequenties, waarover een diepgaand adviesgesprek onmisbaar is.

Ook vraagt hij zich af waar zij naartoe zou moeten als hij zou overlijden. Hij lost weliswaar af, maar de schuld is vast nog wel heel hoog en hij vraagt zich af of zijn vriendin de woonlasten nog wel zou kunnen betalen.

Vraag 14:

Hoe reageert u op deze opmerking van de heer De Boer?

Vraag 15:

Hoe hoog is de lening van de heer De Boer nog op het moment van de afspraak?

Ga uit van een annuïteitenhypotheek van € 160.000 met een looptijd van 30 jaar tegen 4% rente. De afspraak

vindt exact 2 jaar na aanvang van de lening plaats.

12.1.5 Afsluiting

We laten het vervolg van het gesprek tussen u als adviseur en de heer De Boer verder buiten beschouwing. We hebben een algemene indruk gegeven van het verloop van een adviesgesprek, zelfs inclusief een klein deel van een onderhoudsgesprek. Daarbij zijn verschillende zaken zoals die in de syllabus naar voren komen, teruggebracht naar een praktijksituatie. We zijn allesbehalve compleet geweest in het advies. In de praktijk zal zeker de inventarisatiefase erg uitgebreid zijn.Een ander punt waar we in het geheel niet aan hebben gerefereerd, is de precontractuele informatieplicht. Nadat het advies is gegeven, moet u de klant, voordat hij tekent, wel duidelijk maken wat hij precies tekent. U moet de kosten en de risico’s van elk van de producten (de lening en de bijkomende verzekeringen) benoemen en uitleggen. U moet deze informatie ook vastleggen. De klant krijgt hierover documenten mee, die hij op zijn gemak thuis kan doorlezen.

Kortom, we hebben hier slechts een gedeeltelijk beeld willen schetsen van een adviesgesprek, waarbij zowel inhoudelijke kennis als de vaardigheid deze toe te passen, aan bod is gekomen.

467


12.1.6 Antwoorden opdrachten Johan de Boer

1.

Vraag: Bedenk voor uzelf welke zaken de klant voor het eerste gesprek wordt geacht mee te nemen.

Antwoord: De klant wordt geacht een identiteitsbewijs, inkomensgegevens (recente loonstrook), pensioengegevens, gegevens van de werkgever en een overzicht van lopende verzekeringen (zowel levensverzekeringen als schadeverzekeringen) mee te nemen.Indien hij al een woning op het oog zou hebben: de vraagprijs van de woning, het adres, de WOZ-waarde (indien bekend) en, indien aanwezig, een recent taxatierapport en gegevens van de makelaar.

2.Vraag:Welke zaken neemt u zelf mee naar het eerste gesprek?

Antwoord:U neemt zelf mee:• uw dienstverleningsdocument;• een overzicht van hypotheekrentes;• een financieringslasten- en annuïteitentabel wanneer u handmatig berekeningen maakt;• een visitekaartje;• een rekenmachine, pen en papier om zaken te kunnen visualiseren;• uw (digitale) agenda, zodat u een vervolgafspraak kunt inplannen als dat gewenst is.

In de praktijk staat er vaak een PC in de spreekkamer, waarmee u wellicht berekeningen kunt maken of zaken kunt visualiseren.

3.Vraag:Hoe hoog is zijn maximale hypothecaire krediet op basis van bovenstaande gegevens? Ga uit van een toetsrente van 5,0%.

Antwoord: De auto van de zaak heeft geen invloed op wat de klant maximaal kan lenen. De winstafhankelijke bonus telt in dit geval ook niet mee. Hij heeft deze het afgelopen jaar niet gehad. Dat betekent dat dit geen “structureel inkomensbestanddeel” is. Het bruto jaarinkomen is daarom: € 2.950 x 12 x 1,08 (vakantiegeld) = € 38.232.Bij een toetsrente van 5,0% is de woonquote 27,0%. Zijn maximale jaarlast is dus 27,0% x € 38.232= € 10.322,64.Per maand is dat € 860,22.De annuïteit behorend bij een toetsrente van 5,0% is 186,2816.De maximale hypothecaire lening is dan € 860,22 x 186,2816 = € 160.243 (naar beneden afgerond).

468


4.Vraag:Welke bijkomende kosten zijn er bij bestaande bouw?

Antwoord:De bijkomende kosten bij bestaande bouw (kosten koper) zijn:• overdrachtsbelasting (2%);• hypotheekaktekosten (notaris);• transportaktekosten (notaris);• makelaarskosten (eventueel);• advieskosten;• taxatiekosten;• eventueel NHG-borgtochtprovisie.

5.Antwoorden op de twee klantvragen:

a. Vraag: Is het verstandiger om dan maar geen makelaar in te huren, zodat ik wellicht wel het hele benodigde bedrag kan lenen?Antwoord: U legt uit wat de rol van de makelaar is. Een makelaar kan inschatten of de vraagprijs reëel is. Ook onderzoekt hij of er bepaalde beperkende voorwaarden op de woning rusten, zoals erfdienstbaarheden. U kunt niet voor de heer De Boer bepalen of het verstandig is of niet om een makelaar in te schakelen. Maar gezien het feit dat hij een starter is, is het onwaarschijnlijk dat hij alles weet van koopwoningen. U legt daarom uit dat er risico’s verbonden zijn aan het niet inschakelen van een makelaar, die u niet voor uw rekening neemt. Dat is aan de klant zelf. U geeft aan dat hij een vrijblijvende afspraak met een lokale makelaar kan maken om te vragen wat de werkelijke kosten zijn. Ook krijgt hij dan een beter beeld van de voordelen en wat de risico’s zijn als hij geen makelaar inschakelt. Op basis daarvan kan de heer De Boer dan zelf een weloverwogen beslissing nemen.

b. Vraag: Zal ik dan een lening zonder NHG aangaan, zodat ik die kosten ook niet heb?Antwoord: de kosten van NHG-borgtochtprovisie zijn een nadeel, maar er zijn ook diverse voordelen. Die komen echter aan bod in het adviesgesprek zelf. Het is nu te vroeg om een definitief antwoord te geven op de vraag of NHG voor de heer De Boer specifiek het best passende advies zou zijn. Dat is afhankelijk van verschillende factoren, die pas aan bod komen na de inventarisatie en in de analyse- en adviesfase.U mag als adviseur best uw grens van het gratis oriënterende gesprek bewaken. Die grens is bij een dergelijke vraag bereikt. U blijft uiteraard professioneel en vriendelijk, maar geeft daarnaast aan dat u graag het adviesgesprek zelf in wilt.

469


6.Vraag:Wat wilt u weten over de mogelijke schenking van de ouders en hoe zou de fiscale behandeling van deze schenking zijn?

Antwoord: Allereerst wilt u weten of het geld direct beschikbaar is. Ook wilt u weten of de ouders zeker weten dat ze de schenking willen doen. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat de heer De Boer nog broers en zussen heeft. De ouders zouden zich ineens kunnen realiseren dat een schenking aan één van de kinderen dan oneerlijk is, waardoor deze lager uitvalt of zelfs bij nader inzien niet doorgaat. Daarnaast geeft u informatie: de heer De Boer is nog geen 40 jaar, dus de schenking kan geheel belastingvrij. Er kan gebruik gemaakt worden van de eenmalige verhoogde vrijstelling van € 25.322 en omdat het hier om de aankoop van een eigen woning gaat, kan de schenking zelfs vrij van schenkbelasting worden verstrekt tot € 52.752. Op deze vrijstelling moet wel via belastingaangifte een beroep worden gedaan. Een gang naar de notaris is voor de verhoogde vrijstelling niet meer nodig sinds 2012. Maar het verdient aanbeveling de schenking vast te leggen voor de verplichte aangifte (datum, schenker en ontvanger, hoogte bedrag).

7.Vraag:Welke vervolgvragen stelt u in ieder geval en waarom moet u die stellen?

Antwoord: Allereerst zijn deze inventarisatievragen gefingeerd. Toch zullen dergelijke vragen wel kunnen voorkomen in een inventarisatie. Soms worden vragen zo opgesteld dat er mogelijke tegenstrijdigheden aan het licht komen. Dat is hier het geval.

a.De klant geeft enerzijds aan het heel belangrijk te vinden het risico tegen arbeidsongeschiktheid en werkloosheid af te dekken, en ook dat zekerheid over de maandlast erg belangrijk is, maar geeft anderzijds aan dat hij een lage maandlast het belangrijkst vindt. Zonder hierover “verwijtend” naar de klant over te komen, moet u als adviseur doorvragen. Bijvoorbeeld: “Het risico op de financiële gevolgen van arbeidsongeschiktheid en werkloosheid zijn deels af te dekken. Dat kost u wel geld. Uw totale maandlast wordt daardoor hoger. Toch geeft u aan een lage maandlast ook erg belangrijk te vinden. Wat vindt u belangrijker? Een lage maandlast of zekerheid?”Een klant zal hierop vaak antwoorden dat het ligt aan de hoogte van de premie voor afdekking van de financiële risico’s. Een adviseur kan dan nog verder doorvragen: “Wat zou u daarvoor over hebben?” Deze vraag is niet bedoeld om te kijken hoe ver de adviseur kan gaan, maar meer om een beeld te krijgen van de inschatting van de kosten door de klant. Het zegt daarmee iets over de kennis of het inschattingsvermogen van de klant over woonlastenverzekeringen. In uw analyse kunt u met dit antwoord vervolgens rekening houden.

470


b.Een andere vervolgvraag die u moet stellen, gaat over het overlijdensrisico. Meneer De Boer is alleenstaand. Wellicht wil hij daarom het overlijdensrisico niet afdekken. Maar dat weet je niet zeker. De vervolgvraag is: “Wat moet er met uw woning en lening gebeuren wanneer u overlijdt?” Veel mensen in de situatie van de heer De Boer geven dan als antwoord: “De erfgenamen verkopen het huis maar en dan lossen ze daarmee de hypotheek af.”Het is dan aan u als adviseur om te vragen of de klant zich realiseert wat er gebeurt als hij kort na het aangaan van de lening zou overlijden. Zo is een woning niet zomaar verkocht en zal gedurende die periode tot het moment van verkoop de woonlast nog wel gewoon betaald moeten worden door de erfgenamen. Daarbij is het voor hen een netto woonlast, omdat het geen eigen woning is. Wanneer de klant zich het risico voor zijn nabestaanden realiseert, maar daartegen niets wil doen, bijvoorbeeld omdat hij weet dat het financieel geen probleem is, dan is dat uiteraard geen probleem. Het is echter wel uw rol als adviseur om alle risico’s duidelijk te maken aan de klant, zodat hij een weloverwogen beslissing kan nemen. Daarbij is het van belang dat u geen sturende vragen stelt, zoals “Weet u wel met wat voor problemen u uw nabestaanden dan opzadelt?!” Dit soort vragen is not done. De vraag moet neutraal gesteld worden, zodat het werkelijk gemeende antwoord door de klant gegeven zal worden.

c.Tot slot is er ook een discrepantie tussen de wens van zekerheid over de maandlast en een lage maandlast, als het gaat om invulling van de gewenste rentevaste periode. Hoe meer zekerheid iemand wil, hoe langer de rente vastgezet zou moeten worden. Vrijwel altijd betekent dit ook een hogere rente. U zult dus moeten doorvragen wat de klant belangrijker vindt in het kader van de rente: een lage maandlast (korte rentevaste periode) of zekerheid over de woonlasten (lange rentevaste periode). Uiteindelijk kunt u via verschillende scenario’s in uw analyse de verschillen laten zien, waardoor de klant een weloverwogen keuze kan maken. Toch moet u nu al de vraag stellen, zodat u gericht kunt analyseren.

8.Vraag:Bereken wat het tekort in inkomen van de heer De Boer is wanneer hij voor 50% arbeidsongeschikt zou raken vanaf het eerste moment van ziekte tot aan zijn pensioenleeftijd..Let wel: de wettelijke regeling en de berekeningen daarvan met betrekking tot arbeidsongeschiktheid staan niet in deze Wft-module. U wordt wel geacht ze te kennen en er mee te kunnen rekenen!

Antwoord: Eerder hebben we al gezien dat de toetsrente 5,0% is. Bij deze rente is de annuïteitenfactor 186,2816. Bij een lening van € 160.000 hoort dus een maandlast van 160.000/186,2816 = € 858,91.

Wanneer de heer De Boer ziek wordt, is hij nog in loondienst. De werkgever heeft een loondoorbetalingsplicht gedurende 104 weken op grond van de Wet Uitbreiding Loondoorbetaling bij Ziekte (Wulbz). We weten niet exact hoe de CAO van de werkgever eruitziet, maar vaak betaalt de werkgever het eerste jaar 100% van het laatstverdiende loon door en het tweede jaar 70%.Het eerste jaar is er geen probleem. In het tweede jaar wordt zijn inkomen 70% x € 38.232 (zie vraag 3) = € 26.762,40. Bij dat inkomen en dezelfde toetsrente, mag daarvan 22,5% verwoond worden. Toch rekenen we met dezelfde woonquote als bij het volledige inkomen, namelijk 27,0%.

471


Alleen dan is goed uit te rekenen hoe hoog het tekort in inkomen is. Wanneer de heer De Boer het tekort immers zou willen aanvullen, zou hij op het oude inkomen uitkomen, wat wel de hogere woonquote rechtvaardigt.27,0% van € 26.762,40 is € 7.225,85 per jaar. Per maand is dat € 602,15. In het tweede jaar is het inkomenstekort van de heer De Boer dus € 858,91 -/- € 602,15 = € 256,76 per maand.

Na twee jaar doorbetaling door de werkgever, komt de heer De Boer in de WIA. Omdat hij tussen de 35% en 80% arbeidsongeschikt is, komt hij in de regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikten (WGA). De WGA valt in twee periodes uiteen: eerst de loongerelateerde uitkering en daarna de loonaanvullingsuitkering. De duur van de loongerelateerde uitkering is in maanden gelijk aan het arbeidsverleden in jaren. Dat zijn de twee jaren bij verschillende werkgevers, en daarna nog 4 jaren bij de huidige werkgever. Maar ook de twee jaren loondoorbetaling tellen mee, dus de uitkeringsduur is in dit geval 8 maanden. De loongerelateerde uitkering bedraagt 70% van het verschil tussen het laatstverdiende loon -/- het werkelijk verdiende loon. Meneer De Boer vindt volgens de opgave werk waarmee hij zijn restverdiencapaciteit verdient. Dat is € 1.475 per maand.De loongerelateerde uitkering WGA is 70% x (€ 2.950 -/- € 1.475) = € 1.032,50. Zijn totale inkomen is dus € 2.507,50 per maand, exclusief vakantiegeld. Inclusief vakantiegeld is het € 2.708,10. Als we daarop de woonquote van 27,0% toepassen, kan hij maximaal € 731,19 per maand verwonen. Hij heeft dus gedurende 8 maanden een tekort van € 858,91 -/- € 731,19 = € 127,72 per maand.

De WGA-loonaanvullingsuitkering keert 70% uit van het verschil tussen het laatstverdiende loon en de verdiencapaciteit. Omdat we er in deze vraag vanuit zijn gegaan dat de heer De Boer precies zijn restverdiencapaciteit verdient, blijft zijn loonaanvullingsuitkering gelijk aan zijn loongerelateerde uitkering. Het tekort blijft dus ook hetzelfde: € 127,72 per maand. Deze uitkering blijft hij houden tot zijn pensioenleeftijd. Maar tegen die tijd is zijn hypothecaire lening al volledig afgelost als het gaat om een annuïtaire lening met een looptijd van 30 jaar. De heer De Boer is immers nog maar 28 jaar oud op het moment dat hij de lening aangaat.

9.Vraag:Zelfde vraag als vraag 8, maar nu in geval de heer De Boer werkloos wordt en dit ook blijft.

Antwoord:Wanneer de heer De Boer werkloos wordt, heeft hij als ex-werknemer recht op een uitkering in het kader van de Werkloosheidswet (WW). De duur van de uitkering is in maanden gelijk aan het aantal jaren arbeidsverleden. In dit geval dus 6 maanden. De hoogte van de WW-uitkering bedraagt de eerste 2 maanden 75% en daarna 70% van het laatstverdiende loon. Dat is dus 75% x € 2.950 x 1,08 (vakantiegeld!) = € 2.389,50 per maand gedurende de eerste twee maanden. Hiervan is 27,0%(de woonquote, zie antwoord bij vraag 8) te verwonen. Dat is € 645,16. Zijn tekort is de eerste 2 maanden € 858,91 -/- € 645,16 = € 213,75. De vier maanden daarna is zijn inkomen 70% x € 2.950 x 1,08 = € 2.230,20. Hiervan is 27,0% te verwonen, dat is € 602,15. De maanden 3 tot en met 6 van zijn werkloosheid is het tekort van de heer De Boer dus € 256,76.

472


Na de periode van 6 maanden WW komt de heer De Boer in de bijstand (Participatiewet). Hiervoor komt meneer De Boer pas in aanmerking als hij geen eigen vermogen heeft (tot een bedrag van€ 5.850 is het vermogen vrijgesteld). Een uitkeringsgerechtigde zit dus al snel boven deze vermogensgrens, omdat de vaststelling van het vermogen anders is dan voor de vermogens-rendementsheffing. Zo telt bijvoorbeeld voor de bijstand de waarde van een tweede auto ook mee. Voor een eigen woning geldt een extra vrijgestelde overwaarde (WOZ-waarde minus hypotheek-schuld) van € 49.400. Voor een alleenstaande bedraagt de bijstandsuitkering € 742,80 per maand. Daarvan zou € 204,27 verwoond mogen worden. Zijn tekort loopt dan op tot € 654,64 per maand.

10.Vraag:Hoe hoog is de eerste netto maandlast van de heer De Boer bij een 30-jarige annuïtaire lening van€ 162.000 tegen 4,5% rente?

Antwoord: De netto last is de bruto last verminderd met het belastingvoordeel. We rekenen daarom eerst de bruto last uit. De annuïteit horend bij een 30-jarige lening en 4,5% rente is 197,3612. Bij een lening van € 160.000 is de maandlast dan € 160.000/197,3612 = € 810,70.

De schuld bij aanvang is nog € 160.000. Hierover moet 4,5%/12 aan rente betaald worden. Dat is€ 600,00.Aftrekbaar is de rente, verminderd met het eigenwoningforfait (EWF). Dit EWF wordt per jaar berekend, maar om een zuivere netto maandlast te kunnen berekenen, moeten we doen alsof dit per maand in rekening wordt gebracht. Het EWF is per jaar 0,75% x € 156.000 = € 1.170. Per maand is dit € 97,50.Aftrekbaar is dus € 600,00 -/- € 97,50 = € 502,50. Het belastingvoordeel is € 502,50 x 42% =€ 211,05. De netto last is dan € 810,70 -/- € 211,05 = € 599,65.

11.Vraag:Als de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 164.000 en de lening die de heer De Boer wil aangaan is € 160.000, hoe hoog is dan de minimale ORV-dekking bij aanvang indien het een NHG-lening betreft?

Antwoord: Het deel van de lening boven 80% van de waarde van de woning moet zijn afgedekt met een ORV. Dat is in dit geval € 160.000 -/- (80% x € 164.000) = € 28.800. Dit mag een annuïtair dalende ORV zijn, omdat de schuld ook annuïtair afneemt.

473


12.Vraag:Stel dat de heer De Boer kiest voor de rente van 4,0% en ga er vanuit dat deze rente de hele looptijd van 30 jaar hetzelfde blijft.Hoeveel rente betaalt hij dan in totaal over de hele looptijd van zijn hypothecaire lening van€ 160.000?

Antwoord: De annuïteitenfactor bij een rente van 4,0% is 209,4612. Bij een lening van € 160.000 is zijn maandlast dus € 763,86. Dit bedrag betaalt hij 360 maanden lang. Zijn totale cumulatieve maandlast is na 30 jaar dus € 763,86 x 360 = € 274.991,26. Hiervan is € 160.000 aflossing, want hij heeft dan de hele lening afgelost. De rest is rente.Zijn totale rentelast is € 274.991,26 -/- € 160.000 = € 114.991,26.

13.Vraag: Hoe gaat u hiermee om, ervan uitgaand dat u echt overtuigd bent van de passendheid van uw advies?

Antwoord: In eerste instantie vraagt u uiteraard waarom de klant het niet wil, zonder hierin verwijtend over te komen, zoals “Ja maar, u zei toch zelf dat u het wilde verzekeren?!”. U vraagt dus rustig om de afweging die er toe heeft geleid dat de klant toch niet wil kiezen voor uw advies. Wellicht heeft hij in de inventarisatie zijn wens om in de woning te kunnen blijven wonen bij ziekte of werkloosheid wel wat overdreven. Of is hij eigenlijk bang de maandlast toch niet te kunnen opbrengen. Dat zou kunnen betekenen dat u nog eens goed moet kijken of de hele financiering in zijn geval wel verantwoord is. Mocht u ervan overtuigd blijven dat uw advies eigenlijk het meest passend is, maar dat de klant het eenvoudigweg niet wil, dan is dat zijn goed recht. De klant wijkt dan af van uw advies. Het is van groot belang dat u dit vastlegt en dat u ook vastlegt welke risico’s de klant loopt door af te wijken van uw advies. Alleen dan kunt u uiteindelijk toch een offerte uitbrengen zonder de woonlastenverzekering. De klant kan dan niet na een paar jaar, als hij ontslagen zou worden, toch bij u komen om te reclameren dat u hem niet goed geadviseerd zou hebben.

14.Vraag: Hoe reageert u op deze opmerking van de heer De Boer?

Antwoord: U complimenteert de heer De Boer uiteraard voor zijn zorgzaamheid richting zijn vriendin, maar u vraagt hem allereerst of hij wel zeker weet dat zij überhaupt in de woning kan blijven wonen. Erft zij de woning? Dan moet hij een testament opgemaakt hebben. Of is er wellicht een samenlevings-contract met een overnamebeding? Als deze zaken nog niet geregeld zijn, is zij geen erfgenaam vande heer De Boer. Als hij zich daarover zorgen maakt, is het verstandig een notaris op te zoeken. U kunt dat niet zelf voor hem regelen. U kunt hem algemene inlichtingen over de mogelijkheden verschaffen, maar geeft daarin geen advies! Dat is niet uw taak, maar die van een notaris. Wanneer hij bij de notaris is geweest en zijn advies ter harte heeft genomen door een samenlevingscontract en eventueel een testament op te laten maken, nodigt u hem uit om opnieuw om tafel te gaan zitten voor een herzieningsadvies.

474


Omdat u dan echt opnieuw moet inventariseren en analyseren, zijn er kosten aan dat advies verbonden. Dat gaat te ver voor een normaal onderhoudsgesprek.

15.Vraag: Hoe hoog is de lening van de heer De Boer nog op het moment van de afspraak?

Antwoord:Voor het berekenen van de restschuld op enig moment, moet u de volgende formule invullen:

1nmi11xmi110BxB

Dat komt neer op:

89,249.154€1003333,011003333,011000.160 360

24

xB

475


12.2 HANS EN WIL VAN KLAVER: DOORSTROMERS

In deze paragraaf komen twee doorstromers aan bod. U bent opnieuw hypotheekadviseur. We gaan minder uitgebreid in op zaken die we al behandeld hebben in de vorige paragraaf. De nadruk ligt deze keer niet op de opbouw van het adviesgesprek, maar meer op inhoudelijke fiscale gevolgen van een echtpaar dat besluit te verhuizen.

12.2.1 De voorbereiding

U bent vorige week gebeld door Wil van Klaver. U mag haar bij de voornaam noemen, wat u kent haar al lang. Ze is een vaste klant en heeft alle financiële zaken via u geregeld.

De reden van haar telefoontje is dat zij en haar man Hans een andere woning gezien hebben. Ze willen verhuizen. Ze hebben ook nu al een koopwoning. Door de telefoon vraagt u alvast wat de vraagprijs van de nieuwe woning is, wanneer ze van plan zijn te verhuizen en of de oude woning al te koop staat of zelfs al verkocht is.

De antwoorden daarop zijn als volgt:De vraagprijs van de nieuwe woning is € 340.000. Ze hebben nog geen bod gedaan, maar willen dit wel zo snel mogelijk doen, want ze willen ook zo snel mogelijk verhuizen. Gezien de huizenprijzen op dit moment, denkt Wil dat ze het huis wel voor € 320.000 kunnen krijgen. Ze zijn bereid tot€ 325.000 te gaan, maar niet meer dan dat. Hun oude huis staat sinds een paar dagen te koop. Devraagprijs is € 270.000.

Nadat u het gesprek keurig heeft afgerond en de afspraak voor volgende week is ingepland, neemt u het dossier van Hans en Wil van Klaver door.

Daarin vindt u de volgende gegevens:Wil de Beer (geboren 10-7-1967) is in 2004 bij u voor het eerst een hypothecair krediet aangegaan. Ze was toen nog alleenstaand. Ze heeft in februari 2004 de woning gekocht voor € 212.000. Haar totale lening bedroeg € 234.000 bij aanvang. Daarop is nooit iets afgelost. Het is een lening zonder NHG. De lening bestaat uit twee leningdelen:• Een aflossingsvrij deel van € 100.000 (huidige rente 4,8%)• Een beleggingshypotheek van € 134.000 (met een daaraan gekoppelde verpande KEW; huidige

rente 4,6%)

Mevrouw was nogal bereid tot het nemen van risico’s. De rente op beide leningen staat telkens één jaar vast.

In 2006 kwam ze weer op bezoek. Dit keer met meneer Hans van Klaver (2-6-1965). Hij was bij haar ingetrokken. U heeft haar toen uitgelegd dat dit geen consequenties had voor de hypothecaire lening. We heeft u ze doorverwezen naar een notaris, om eens te praten over de mogelijkheden elkaar iets na te laten of een samenlevingscontract aan te gaan.

476


Daar zijn ze uiteindelijk niet op ingegaan, ziet u in uw dossier, omdat ze in februari 2007 belden met de mededeling dat ze net getrouwd waren in gemeenschap van goederen. Een testament of samenlevingsovereenkomst was daarom niet meer nodig.

De indeling van de lening behoefde volgens hen geen aanpassing, dus u heeft sindsdien niets meer aan de lening veranderd.Wel heeft u ze zelf gebeld in 2008. Er werd toen een bankspaarproduct geïntroduceerd waarin ook belegd kon worden. U heeft naar aanleiding daarvan de KEW omgezet naar een BEW. U heeft ook direct de inleg iets verhoogd, omdat het beleggingsresultaat in 2008 een beetje bleek tegen te vallen. Maar omdat de kosten van de BEW veel lager zijn, betalen ze nauwelijks meer dan voorheen.Een ORV voor Wil was niet nodig. Hans zou op basis van zijn inkomen makkelijk de woonlasten zelf kunnen dragen als Wil zou overlijden.

In augustus 2010 hebben Wil en Hans via u nog eens € 20.000 bijgeleend vanwege een verbouwing. Dit deel van de lening is geheel aflossingsvrij verstrekt. De huidige rente op dit leningdeel is 5,0%.


Tijdens het gesprek komt u al snel ter zake. Allereerst legt u ze uitgebreid het DVD uit. Hoewel Hans en Wil al lang klant zijn, hebben ze daar nog nooit van gehoord. En al helemaal niet van betalen voor advies!U legt uit hoe u voorheen uw geld verdiende: met provisies. Tegenwoordig zijn die verboden en moet u direct kosten voor het advies in rekening brengen.

In de inventarisatiefase komt u er al snel achter dat Wil en Hans enig spaargeld achter de hand hebben. Ze willen echter het liefst een zo hoog mogelijke lening, vanwege het fiscale voordeel. Ze willen wel de kosten koper zelf betalen.

Ook vraagt u of hun te koop staande woning getaxeerd is. Zo kunt u achterhalen of de vraagprijs realistisch is. Dat is het geval. Het is zelfs een taxatierapport waarin de executiewaarde nog genoemd wordt, hoewel dat sinds 2012 niet meer gebruikelijk is.De genoemde waardes zijn:Marktwaarde: € 265.000Herbouwwaarde: € 186.000Executiewaarde: € 235.000WOZ-waarde: € 252.000

Vraag 1:

Hoe hoog wordt de overbruggingsfinanciering op basis van deze gegevens?

Ga ervan uit dat Wil en Hans de nieuwe woning kopen voor € 325.000.

477


De bank die een overbruggingskrediet verstrekt (indien dit nodig zou zijn), wil wel zekerheid over de terugbetaling hiervan. De diverse geldgevers gaan hier verschillend mee om. Het is ook afhankelijk van de hoogte van de totale lening ten opzichte van de waarde van de woning. Wanneer de overbruggingsfinanciering en de nieuwe lening samen hoger zijn dan de waarde van de woning, zal een geldgever vaak zekerheid zoeken in de vorm van een hypothecaire inschrijving op deoude woning. Hypotheek vestigen op de nieuwe woning zal de geldgever toch al doen, maar omdat de waarde van dit onderpand onvoldoende kan zijn om de totale schuld mee in te lossen, moet ook hypotheek gevestigd worden op het oude pand. Sommige geldgevers volstaan met een “positieve-negatieve hypotheekverklaring”. Dit document heeft echter in zoverre geen juridische waarde, dat het geen werkelijk onderpand inhoudt. U informeert, indien een overbruggingsfinanciering nodig mocht zijn, bij de geldgever hoe zijhiermee omgaan en regelt dit dan voor Hans en Wil wanneer u het advies heeft afgerond.

Wil en Hans vertellen u terloops dat er toevallig gisteren al een bod van € 250.000 op de woning is gedaan. Daarover hoefden ze niet lang na te denken. Het antwoord was uiteraard “nee”. Dat bedrag is nog niet eens de hoogte van hun oude lening. Ze vertikken het om een restschuld over te houden, zo geven ze aan.

Vraag 2:

Stel dat ze wel een restschuld zouden overhouden na verkoop van hun woning, hoe zou deze restschuld dan

fiscaal behandeld worden?

In uw inventarisatie vraagt u aan Hans of hij ooit eerder een eigen woning heeft gehad, met een eigenwoningschuld. Dat blijkt niet het geval.

Hoewel het doorstromers zijn die u al goed kent, doet u toch een volledige inventarisatie. U moet opnieuw nagaan wat hun kennis en ervaring, financiële positie, risicobereidheid en hun doelstellingen en wensen zijn. Wanneer u zou merken dat antwoorden verschillen van een vorige inventarisatie (bijvoorbeeld een lagere risicobereidheid), dan kunt u hen daarmee confronteren:“Klopt het dat u minder bereid bent het risico op een restschuld te houden dan de vorige keer dat wij met elkaar spraken? Hoe komt dat?”.

Op die manier ervaart u de echte, meest recente motieven van de klant en kunt u de meest passende aflossingsvorm adviseren. Het inkomen van Wil en Hans is ruim voldoende om een eventuele eigenwoningschuld voor de nieuwe woning te kunnen dragen.

Vraag 3:

Wanneer ze de nieuwe woning kopen op 1 februari 2015 voor € 325.000, hoe zou u dan de financiering opzetten

op grond van de fiscale mogelijkheden?

U gaat uit van een verkoopopbrengst van de oude woning van € 260.000.

Deel de financiering zodanig in dat er optimaal gebruik wordt gemaakt van het overgangsrecht.

Beargumenteer de hoogte van eventuele verschillende leningdelen en benoem ook tot wanneer de rente over

welk leningdeel aftrekbaar is.

478


Vraag 4:

Zou uw antwoord anders zijn geweest wanneer Wil en Hans niet getrouwd zouden zijn, maar alleen nog maar

zouden samenwonen en nu elk voor 50% de woning zouden kopen?

Vraag 5:

Zou het antwoord op vraag 3 anders zijn geweest wanneer Hans tussen 2001 en 2005 al eigenwoningrenteaftrek

zou hebben genoten (nog voor het samenwonen of trouwen met Wil) over een bedrag van € 100.000?

U heeft de waarde van het BEW opgevraagd dat gekoppeld is aan de oude eigenwoningschuld. Volgens de prognose zou die waarde nu € 21.800 moeten zijn. Door het slechte beursklimaat van de laatste jaren is die prognose niet gehaald, ondanks een eerdere inlegverhoging.

Wil wenst het BEW graag voort te zetten. Op die manier zal ze naar verwachting het leningdeel van€ 134.000 immers kunnen aflossen. Dit is ook haar wens. Maar vanwege de slechtere waardeontwikkeling dan verwacht, dreigt dat niet te gaan lukken. Ze stelt daarom voor de inleg op de BEW nogmaals te verhogen.

U antwoordt hierop dat dat onverstandig zou zijn. Door de inleg te verhogen, zou het overgangsrecht voor het BEW vervallen. Het beleggingsrecht valt dan in box 3. Bovendien vindt door deze verschuiving een fictieve uitkering plaats, waardoor het rentebestanddeel belast zou worden. Maar uiteraard noteert u wel de wens van Wil en Hans om in elk geval dit deel van de lening af te lossen. Hiervoor moet echter een alternatief worden gevonden, zoals een lineaire of annuïtaire aflossing. Een andere optie is dat Wil en Hans in box 3 zelf een bedrag bijeen sparen om op de einddatum het restant af te lossen.

Het is uw rol als adviseur om het signaal om de BEW-inleg te verhogen te vertalen naar andere mogelijkheden. U destilleert er de wens uit meer zekerheid te krijgen over de aflossing. Wellicht is de risicobereidheid gedaald.U zult dan ook vragen hoe Wil en Hans aankijken tegen de aflossingsvrije lening van € 100.000.

Vraag 6:

Stel dat Wil en Hans een lening aangaan zoals u dat heeft voorgesteld in uw antwoord op vraag 3. Ga ervan uit

dat hun oude woning nog het hele jaar 2015 te koop staat. Ga uit van een rentepercentage van 4% over alle

nieuwe leningdelen. De WOZ-waarde van de nieuwe woning is € 320.000.

Hoe hoog is het totale bedrag aan rente dat ze in 2015 voor de inkomstenbelasting kunnen aftrekken?

Hoewel Hans en Wil de woonlasten van de nieuwe lening blijkens de inkomenstoets makkelijk kunnen dragen, geldt dat eigenlijk niet voor de dubbele lasten die ze hebben zolang de oude woning niet verkocht is.

479


Toch mag u de lening verstrekken, mits u zich ervan verzekert dat Wil en Hans de dubbele lasten tijdelijk wel kunnen dragen. U bespreekt met ze hoe ze zelf denken de dubbele lasten te dragen zolang de oude woning niet verkocht is. U noteert de antwoorden om deze vast te kunnen leggen in het klantdossier. Als ze aangeven hun spaargeld te kunnen aanspreken, dan gaat u na hoe lang ze daarvan de dubbele lasten kunnen dragen. Wanneer dat bijvoorbeeld slechts voor 3 maanden zou zijn, dan is dat onvoldoende. Woningen staan tegenwoordig gemiddeld ruim 12 maanden te koop, voordat ze van de hand gaan.

Hoewel de vaste inkomenstoets dus niet geldt voor de dubbele maandlasten, moet toch op een andere manier aannemelijk worden gemaakt dat het verantwoord is dat Hans en Wil tijdelijk dubbele maandlasten hebben. Ook moet u ze inlichten over de risico’s in het geval de oude woning langer te koop zal staan dan waarop ze zelf rekenen.

U legt daarbij uit dat de rente over de lening op de oude woning nog 3 jaar aftrekbaar is. Zou de woning dan nog steeds niet verkocht zijn, dan valt de lening vanaf dat moment in box 3. De rente is dan niet meer aftrekbaar.

Stel dat Wil en Hans voor de volgende constructie kiezen:Voortzetting van de oude leningen onder overgangsrecht en het meerdere in 360 maanden annuïtair aflossen.

Vraag 7:

In hoeverre moet u rekening houden met het pensioeninkomen van Wil en Hans in uw adviesgesprek?

12.2.3 Afsluiting

We hebben bij de doorstromers, zoals aangegeven, veel van de gespreksaspecten niet behandeld. We hebben ons deze keer meer gericht op de fiscale consequenties van een verhuizing van Wil en Hans.We hopen dat u hierdoor een beter beeld heeft van de toepassing van alle fiscale kennis die elders in deze syllabus is beschreven.

480


481


12.2.4 Antwoorden vragen Hans en Wil van Klaver

1.Vraag:Hoe hoog wordt de overbruggingsfinanciering op basis van deze gegevens?

Antwoord: Eigenlijk is dat op basis van deze gegevens niet te zeggen. Het ligt aan het beleid van de geldgever en uw eigen kennis van verkoopprijzen in uw regio. De overbruggingslening is even hoog als de verwachte overwaarde. De totale lening bedraagt€ 234.000 + € 20.000 (verbouwing) = € 254.000. Als ze de vraagprijs van de woning zouden krijgen, dan is de overwaarde € 16.000. Maar daarvan wordt vrijwel nooit uitgegaan, omdat tegenwoordig de vraagprijs zelden de definitieve prijs is. Uitgaand van de marktwaarde, zou er nog een overwaarde zijn van € 11.000. Gezien het klimaat op de woningmarkt, hanteren de meeste geldgevers dit ook niet als uitgangspunt. Vaak wordt de executiewaarde genomen (indien bekend) of bijvoorbeeld 90% van de marktwaarde. Uitgaand van die laatste waarde, zou het uitgangspunt € 238.500 moeten zijn. In dat geval is er geen overwaarde, maar juist een onderwaarde. In dat geval is er dus geen overbruggingsfinanciering nodig. Sterker nog: er zou een restschuld zijn als dit de verkoopprijs zou worden.

2.Vraag:Stel dat ze wel een restschuld zouden overhouden na verkoop van hun woning, hoe zou deze restschuld dan fiscaal behandeld worden?

Antwoord: Wanneer iemand tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 een restschuld overhoudt aan de verkoop van een woning, kan de rente over deze restschuld nog 10 jaar worden afgetrokken voor de inkomstenbelasting. De fiscale aflossingseis (als die er al was) geldt hiervoor niet. De rente is aftrekbaar ongeacht of er opnieuw een nieuwe woning wordt aangekocht of niet.

3.Vraag:Wanneer ze de nieuwe woning kopen op 1 februari 2015 voor € 325.000, hoe zou u dan de financiering opzetten op grond van de fiscale mogelijkheden?

Antwoord:Allereerst moeten we weten hoe hoog de nieuwe financiering is. Uitgaand van een verkoopopbrengst van de oude woning van € 260.000, is er een overwaarde van € 6.000. Dit is dan ook hun eigenwoningreserve. U kunt hiervoor een overbruggingsfinanciering adviseren, maar de vraag is hoe realistisch dat is. Het bedrag is namelijk relatief laag. Veel geldgevers zullen een dergelijke lage overbruggingsfinanciering liever niet accepteren, omdat de kosten hoger zijn dan de marge die ze behalen op de rente. Als Wil en Hans voldoende eigen geld hebben dat vrij beschikbaar is, kunnen ze de overbrugging waarschijnlijk beter voorschieten met eigen middelen.

482


Eerder was al aangegeven dat Wil en Hans de kosten koper uit eigen middelen willen betalen. Er resteert dan een benodigde financiering van € 325.000 -/- € 6.000 = € 319.000. Omdat ze in gemeenschap van goederen zijn gehuwd, wordt deze eigenwoningschuld beiden voor de helft aangerekend. Fiscaal wordt dus gedaan alsof Wil een eigenwoningschuld aangaat van € 159.500 en Hans ook. Hoewel Wil de eigenwoningschuld is aangegaan en zij dus feitelijk de hypotheekrentegeschiedenis heeft opgebouwd, wordt door het huwelijk tussen Wil en Hans deze hypotheekrentegeschiedenis ook aan beiden toegerekend. De totale oude leningen van € 234.000 en € 20.000 waarvoor overgangsrecht geldt, wordt dus ook in twee gelijke delen toegerekend.Dat betekent uiteindelijk dat de hele lening onder overgangsrecht voortgezet kan worden. Wel moet daarin rekening gehouden worden met de eerdere periode van renteaftrek.Op 1 januari 2015 heeft de lening van € 234.000 al 10 jaar en 11 maanden gelopen. Er resteert een renteaftrekperiode van 19 jaar en 1 maand.Voor het leningdeel van € 20.000 geldt dat er al 4 jaar en 5 maanden renteaftrek over is genoten. Hiervoor resteren derhalve nog 25 jaar en 7 maanden renteaftrek.Voor het meerdere van € 319.000 -/- € 254.000 = € 65.000 geldt dat het een verhoging van de lening is. Hiervoor geldt dus geen overgangsrecht. Dit deel van de lening moet minimaal annuïtair in maximaal 360 maanden volledig worden afgelost om voor renteaftrek in aanmerking te komen.De lening heeft dus minimaal 3 leningdelen:Deel 1: € 234.000 (geen aflossingsplicht) met renteaftrek tot 1 februari 2034.Deel 2: € 20.000 (geen aflossingsplicht) met renteaftrek tot 1 augustus 2040.Deel 3: € 65.000 (wel aflossingsplicht) met renteaftrek tot 1 januari 2045.

4.Vraag:Zou uw antwoord anders zijn geweest wanneer Wil en Hans niet getrouwd zouden zijn, maar alleen nog maar zouden samenwonen en nu elk voor 50% de woning zouden kopen?

Antwoord:Ja. Zoals uitgelegd bij het antwoord op vraag 3 wordt door het huwelijk de renteaftrekgeschiedenis gelijkelijk verdeeld tussen de echtelieden. Als ze niet getrouwd zijn, gebeurt dit niet. In dat geval geldt het volgende:Wil kan haar deel van de lening (€ 159.500) voortzetten met gebruikmaking van het overgangsrecht. Hiervoor geldt dat ze er nog 19 jaar en 1 maand renteaftrek over kan genieten. Voor het meerdere vervalt haar overgangsrecht dan. Hans gaat voor het eerst een eigenwoningschuld aan van € 159.500. Dit is dus een volledig nieuwe schuld in fiscale zin. Hij heeft hiervoor een fiscale aflossingsplicht. De rente is aftrekbaar indien hij contractueel vast laat leggen dat deze lening in maximaal 360 maanden minimaal annuïtair volledig wordt afgelost.

5.Vraag:Zou het antwoord op vraag 3 anders zijn geweest wanneer Hans tussen 2001 en 2005 al eigenwoningrenteaftrek zou hebben genoten (nog voor het samenwonen of trouwen met Wil) over een bedrag van € 100.000?

483


Antwoord:Ja. Wanneer Hans al 5 jaar renteaftrek zou hebben gehad over € 100.000, dan heeft dat invloed op de duur van de renteaftrek van het leningdeel met de fiscale aflossingsplicht van beiden! Zijn renteaftrekgeschiedenis is voor de helft overgegaan op Wil door hun huwelijk. Dit betekent dat het leningdeel 3 in het antwoord op vraag 3 slechts renteaftrek kent over een periode van 300 maanden (360 maanden verminderd met 5 jaar).Het annuïtaire aflossingsschema mag overigens wel 360 maanden zijn. Dan geldt alleen wel dat de laatste 5 jaar de rente niet meer aftrekbaar is over dat deel van de eigenwoningschuld.

6.Vraag:Hoe hoog is het totale bedrag aan rente dat ze in 2015 voor de inkomstenbelasting kunnen aftrekken?

Antwoord:Uitgaand van het antwoord van vraag 3, hebben ze renteaftrek over zowel de totale oude lening van€ 254.000 als over de hele nieuwe lening. Er is geen overbruggingsfinanciering, maar als die er geweest zou zijn, zou de rente hierover ook aftrekbaar zijn geweest.

Aftrekbare rente is dus:€ 100.000 x 4,8% = € 4.800€ 134.000 x 4,6% = € 6.164€ 20.000 x 5,0% = € 1.000Rente oude woning: € 11.964.

Nieuwe lening:€ 254.000 x 4% = € 10.160.De rente over het annuïtaire deel van € 65.000 is wat lastiger uit te rekenen, omdat het deel van de rente maandelijks afneemt.Het is het makkelijkst te berekenen door eerst de restschuld na 12 maanden uit te rekenen (wat er is afgelost tussen 1 januari 2015 en 31 december 2015).Die berekening ziet er als volgt uit:

33,855.63€1360003333,01

112003333,011000.65xB

Vervolgens rekent u de annuïteit uit, horend bij een rente van 4% en een lening van € 65.000. Dat is€ 65.000/209,4612 = € 310,32. Deze maandlast wordt in een jaar 12 keer betaald. Dat is dus € 3.723,84. De restschuld is verlaagd met € 65.000 -/- € 63.855,33 = € 1.144,67.Van de totale jaarlast van € 3.723,84 is € 1.144,67 aflossing. De rest is dus rente. Dit is in dit geval€ 2.579,17.Totale rente over de nieuwe lening bedraagt € 10.160 + € 2.579,17 = € 12.739,17.Deze rente is echter niet volledig aftrekbaar! Het EWF moet hier nog vanaf gehaald worden. Dat is 0,75% x € 320.000 = € 2.400.

484


Aftrekbare rente is: € 12.739,17 -/- € 2.400 = € 10.339,17.

Totaal aftrekbaar in 2015: € 11.964 + € 10.339,17 = € 22.303,17.

Het inkomen van Hans en Wil is niet gegeven. Er wordt alleen gesteld dat hun inkomen ‘ruim voldoende is’ om de maandlasten van te kunnen betalen. Mocht dat betekenen dat ze met de top van hun inkomen in de 52%-schijf van de inkomstenbelasting vallen, dan betekent dit dat maximaal 51,0% van de rente aftrekbaar is. De bijtelling van het eigenwoningforfait blijft wel gewoon belast tegen 52%. Stel dat het inkomen van degene die de rente wil aftrekken zodanig hoog is dat zelfs na aftrek het resterende inkomen nog in de 52%-schijf zit, dan betekent dit dat van de totale rente 1,0% extra belast wordt. In dit geval betekent dat het volgende:Er zou een extra belastingheffing zijn van 1,0% x (€ 11.964 + € 12.739,17) = € 247,03. Hierbij moet dus niet het EWF verrekend worden!De netto rentelast wordt dan (100% -/- 52%) x € 22.303,17 + € 247,03 = € 10.952,55.

Daarnaast zijn overigens bepaalde kosten voor de financiering ook ineens direct aftrekbaar in het jaar van aangaan van de financiering (taxatiekosten, hypotheekaktekosten, advieskosten).Het EWF van de te koop staande woning wordt op nihil gesteld. Het EWF geldt alleen voor de woning die men feitelijk bewoont.

7.Vraag:In hoeverre moet u rekening houden met het pensioeninkomen van Wil en Hans in uw adviesgesprek?

Antwoord:Op 1 januari 2015 is Wil 46 jaar oud en Hans is 49 jaar oud. Wanneer het meezit met de beleggingen in het BEW, zal € 134.000 afgelost worden over 19 jaar en 1 maand. Wil heeft dan nog niet de pensioenleeftijd bereikt (die is dan 67 jaar). Hans is dan 1 jaar ouder dan deze AOW-leeftijd.Daarnaast is er nog een aflossingsvrije lening van € 100.000 die nog bestaat als ze beiden met pensioen zijn.Tot slot zal het annuïtaire deel van de lening ook nog 10 respectievelijk 12 jaar bestaan als ze de pensioengerechtigde leeftijd bereiken.

Omdat nog niet de hele eigenwoningschuld is afgelost, moet u dus analyseren of de woonlasten met het verwachte pensioeninkomen nog wel verantwoord zijn. U vraagt daarvoor de pensioenoverzichten van beide klanten op en houdt daarna rekening met hun AOW-uitkering. Ook gaat u na of ze nog aanvullende regelingen hebben in de privésfeer om het pensioeninkomen mee aan te vullen.

Wanneer het pensioeninkomen niet voldoende zou zijn om de woonlasten van te kunnen betalen, danmoet u adviseren de lening sneller af te lossen (mits de daarbij behorende woonlast verantwoord blijft). Daarvan kan de klant afwijken. U moet dit dan wel aantekenen in het dossier. De klant kan bijvoorbeeld aangeven te verwachten binnen 10 jaar te zullen verhuizen. In dat geval is extra aflossing niet nodig, omdat de lening niet meer bestaat. U noteert deze reden uiteraard wel en slaat deze op in het klantdossier.

485


12.3 FRANK EN PETRA: ECHTSCHEIDING

In deze paragraaf hebben we het over een echtpaar dat gaat scheiden. Echtscheiding is een veelomvattend thema. We kunnen, om deze paragraaf leesbaar te houden, dan ook niet alle onderwerpen behandelen waaraan u moet denken wanneer u in de praktijk een dergelijk geval tegenkomt. De belangrijkste fiscale en juridische aandachtspunten behandelen we hier wel. Daarmee wordt de complexiteit van uw rol voldoende duidelijk.


Het is januari 2015. U bent zojuist gebeld door Petra Hooy (42). Ze wil een afspraak met u inplannen, omdat ze gaat scheiden van haar man, Frank Hooy (44). Ze zijn nu nog in gemeenschap van goederen gehuwd. Het hypothecaire krediet op hun woning hebben ze via u afgesloten, dus ze willen nu graag weten wat ze hieraan moeten veranderen.

Tijdens het telefoongesprek heeft u al een paar vragen aan Petra gesteld. Petra Hooy, die, nadat de scheiding een feit is, weer Petra Bussink gaat heten, blijft in de echtelijke woning wonen. Daarover zijn ze het eens. De kinderen (een jongen van 8 en een meisje van 6) blijven ook bij haar. Petra moet dan van Frank wel de hele hypothecaire lening overnemen. Dat vindt Petra logisch en terecht, dus dat is zo afgesproken in het echtscheidingsconvenant. Dit convenant is al door beiden ondertekend en ze zal het meenemen.Ze verwacht dat over twee maanden de echtscheiding zal worden uitgesproken. Ze willen er dan beiden een definitieve punt achter zetten, dus hopelijk is de hypotheek dan ook al helemaal geregeld.Petra vertelt nog dat Frank al sinds 4 maanden niet meer bij haar in huis woont, maar een eigen appartement heeft gehuurd.

Vraag 1:

Kan Frank, als hij de helft van de maandlast blijft betalen, de rente nog wel aftrekken nu hij er niet meer

woont?

U sluit het telefoongesprek af, nadat u een afspraak heeft gemaakt voor volgende week. U heeft Petra ook verteld dat ze een aantal bescheiden moet meenemen.

Vraag 2:

Wat moet Petra meenemen voor het adviesgesprek volgende week?

Na het telefoongesprek neemt u het dossier van Frank en Petra ter hand.

Ze hebben in april 2005 voor het eerst samen een woning gekocht. Ze waren toen net getrouwd. Vanaf april 2005 hebben ze een spaarhypotheek van € 182.000 tegen een rente van 5,4%, 20 jaar vast. De KEW kent een gegarandeerde uitkering van € 182.000 na 30 jaar. Dit is ook de hoogte van de overlijdensrisicodekking per persoon.

486


In 2014 hebben ze nog verbouwd. Ze hebben daarvoor in februari 2014 een extra lening gesloten van € 30.000. Dit is een annuïteitenhypotheek tegen 4,8% (10 jaar vast). De marktwaarde van de woning was op dat moment getaxeerd op € 250.000 na verbouwing. Het inkomen van Petra was toen€ 36.000 bruto per jaar. Dat van Frank was € 52.000 bruto per jaar. Beiden waren in loondienst (dienstbetrekking voor onbepaalde tijd).


Petra komt op tijd bij u langs en heeft alle gevraagde bescheiden meegenomen.

Haar inkomen is nog hetzelfde als vorig jaar. Ze werkt parttime (28 uur per week) en er zat geen salarisverhoging in, als ze niet meer zou gaan werken. Ze heeft geen overige financiële verplichtingen.In het echtscheidingsconvenant is te lezen dat is afgesproken dat Petra de woning en de hypothecaire lening zal overnemen, waarbij ze de helft van de overwaarde aan Frank zal moeten vergoeden.Al het overige vermogen wordt 50-50 verdeeld, omdat ze in gemeenschap van goederen gehuwd zijn. Frank krijgt de auto, omdat hij die nodig heeft voor zijn werk. De waarde van de auto wordt gelijk gesteld met de waarde van de inboedel die Petra overneemt, waardoor deze verdeling met gesloten beurs kan plaatsvinden. Het geld op spaarrekeningen dat verdeeld wordt, bedraagt € 50.000. Petra zal hiervan haar deel gebruiken voor de aanschaf van een eigen auto, omdat ze wel mobiel wil blijven. Ze wil daarom liever geen eigen geld investeren in het uitkopen van haar ex-man.

De KEW wordt ook verdeeld. Frank krijgt de helft van de waarde en Petra ook. De premie voor deze KEW bedraagt tot nog toe € 246 per maand. De opgebouwde waarde is € 32.000 (januari 2014).

De waarde van de woning is getaxeerd ten behoeve van de verdeling. De waarde blijkt iets te zijn gedaald en is momenteel € 240.000.

Vraag 3:

Hoe hoog zou de totale financiering van Petra worden als ze de uitkoopsom die ze aan Frank moet betalen ook

zou financieren?

Vraag 4:

Stel dat Petra zo laag mogelijke financieringslasten zou willen. Hoe zou u de financiering van Petra dan

opbouwen?

Denk hierbij aan verschillende leningdelen met verschillende looptijden, binnen de fiscale mogelijkheden.

In het echtscheidingsconvenant leest u het volgende:Frank betaalt na de scheiding in totaal € 870 per maand aan alimentatie, waarvan € 590 ten behoeve van de kinderen. Hij heeft een omgangsregeling met de kinderen waarmee ze beiden kunnen leven.

487


Vraag 5:

Is de hypotheekschuld voor Petra verantwoord?

Bereken wat ze maximaal kan lenen op basis van de informatie die u tot nog toe heeft.

Controleer nu uw antwoorden op vragen 1 tot en met 5.

U legt Petra uit wat het gevolg is van uw berekening. Ze kan op basis van haar inkomen, inclusief alimentatie, de woonlasten eenvoudigweg niet betalen. Dat heeft allereerst tot gevolg dat er geen geldgever zal zijn die bereid is haar geld te lenen om haar ex-partner voor de helft van de overwaarde uit te kopen. Ze zal dit uit eigen middelen moeten betalen of het bedrag schuldig moeten blijven, dan wel het geld elders vandaan halen, zoals een schenking of lening van haar ouders.

Op grond van de berekeningen is het tekort dermate hoog dat u Petra vraagt hoe erg ze het zou vinden de woning te verkopen en te verhuizen naar een andere woning. Nog niet alle mogelijkheden zijn onderzocht, maar u wilt Petra niet teleurstellen en geeft daarom aan dat u haar wellicht zult moeten adviseren te verhuizen.

Petra geeft daarop aan dat ze wellicht een heel kleine tweedehands auto kan kopen. Ze zou dan met haar spaargeld toch Frank kunnen uitkopen, zodat de lening in elk geval niet hoger wordt dan hij nu al is.

Als ze dan daarnaast heel erg zuinig leeft, kan ze wellicht toch de woonlasten blijven betalen. Ze wil namelijk pas verhuizen als het echt niet anders kan.

Vraag 6:

Kan de bank waar de bestaande leningen nu lopen Petra dwingen de woning te verkopen als zij de bestaande

leningen overneemt?

Petra geeft aan te zullen nadenken over het slechte nieuws dat ze heeft gehad. Ze had niet verwacht dat ze de lening eigenlijk niet zou kunnen dragen. U heeft haar verteld dat ze haar nog levende ouders zou moeten vragen of ze haar financieel zouden kunnen bijstaan. Dat zal ze dan ook doen.Jullie nemen afscheid, maar spreken wel af uiterlijk volgende week telefonisch contact te hebben over hoe het verder moet.

Dan krijgt u niet veel later opnieuw een telefoontje: het is dit keer Frank. Gelukkig is de scheiding tussen Frank en Petra niet van dien aard dat ze helemaal niet meer met elkaar willen praten. Maar Frank wil wel graag de vinger aan de pols houden over de ontwikkelingen. Hij is namelijk zelf al op zoek naar een eigen koopwoning. Hij heeft gehoord dat dit, ondanks de afspraken in het echtscheidingsconvenant, een probleem kan zijn omdat zijn ex-vrouw de woonlasten niet kan betalen.Dat begrijpt hij niet! Zij wilde het toch zo? Waarom zou dat dan zijn probleem zijn? Als de scheiding straks zal zijn uitgesproken, krijgt zij gewoon de hele schuld toegewezen en heeft hij daarmee toch niets meer te maken?

488


Vraag 7:

Waarom kan het gebrek aan draagkracht van Petra toch een probleem zijn voor Frank, ook na de echtscheiding?

U legt aan Frank uit wat het probleem is. En daarnaast geeft u aan dat u Petra niet kunt dwingen de woning te verkopen. Frank probeert u over te halen om Petra toch iets dwingender te adviseren snel de woning te verkopen. Ook vraagt hij u hoe ze anders denkt de maandlast te kunnen blijven betalen.

U gaat daarop inhoudelijk niet in. U realiseert zich dat u in een precaire situatie zit: u lijkt straks tussen twee vuren in te zitten. U geeft aan dat u niet inhoudelijk kunt ingaan op wat is besproken tussen u en Petra. Frank zou het wellicht ook niet prettig vinden te horen dat Petra zijn adviseur belt om hem uit te horen. U geeft aan dat u zich beperkt tot het geven van goed onderbouwd advies voor uw cliënt en dat is Petra. U bent geen advocaat of mediator. U houdt hypotheekadvies en bemiddeling tussen ex-partners duidelijk uit elkaar.

Frank stelt u nog één inhoudelijke vraag. Hij weet dat er tussen u en Petra ook gesproken wordt over de KEW die hij en Petra samen hadden. Deze wordt immers ook verdeeld. Omdat hij nu in een huurwoning zit, kan zijn deel geen KEW blijven. Maar als hij een woning aankoopt kan hij toch wel weer een KEW aangaan?

Vraag 8:

Wat vertelt u Frank over het voortzetten van zijn deel van de KEW?

En in hoeverre heeft dit invloed op het voortzetten van het deel van de KEW van Petra?

U geeft aan de vraag van Frank inhoudelijk te beantwoorden, maar dat u daarna niet verder wilt gaan, omdat u anders Frank advieskosten in rekening wilt brengen. Ook kunt u niets zeggen over de status van de gesprekken met Petra, omdat u daarmee haar privacy zou schenden. Frank heeft hier wel begrip voor en u beëindigt het gesprek.

Dan belt Petra zelf weer: ze heeft nagedacht over de verkregen eerdere informatie en ze heeft met haar ouders gepraat. Petra heeft besloten van haar spaargeld de uitkoopsom aan Frank betalen, zodat ze in elk geval niets hoeft bij te lenen.

Daarnaast heeft ze goed nieuws van het ouderlijk front. Haar ouders zijn behoorlijk vermogend. En ze zagen die Frank eigenlijk toch al nooit zitten, dus ze zijn opgelucht dat Petra en hij nu uit elkaar gaan. Ze hebben voorgesteld haar € 50.000 te schenken of te lenen tegen een zeer lage rente. Ze zijn allebei begin 70, maar nog behoorlijk fit. Ze zouden daarom wat vaker op de kinderen kunnen passen (iets waar Frank altijd tegen was). Wellicht kan Petra dan iets meer werken, waardoor ze op termijn de maandlasten kan blijven betalen.

Hoe dan ook: de ouders zijn bereid om voor hun enige kind alles te doen om haar in staat te stellen in de woning te kunnen blijven wonen.

489


Vraag 9:

Beredeneer of u het idee van de ouders om € 50.000 te schenken of tegen een zeer laag tarief te lenen een

goed advies vindt. Zo ja, wat is dan het beste advies en wat zijn daarvan de fiscale consequenties? Zo niet,

waarom niet en wat zou u dan adviseren? Benoem in elk geval voor welk van de leningdelen u adviseert de

mogelijke schenking of lening van de ouders te benutten: het leningdeel onder overgangsrecht of het leningdeel

met de aflossingsplicht?

Wat er ook uiteindelijk gekozen wordt: het is door de bemoeienis van de ouders van Petra in elk geval realistischer geworden dat ze de woning aan zal kunnen houden. Daarmee lijkt een belangrijk probleem opgelost te zijn. Maar dat brengt u automatisch wel op een ander mogelijk probleem. U heeft, voordat Petra u belde, de kopie van het echtscheidingsconvenant dat u in haar dossier heeft opgeslagen, nog eens aandachtig doorgelezen. Het is u opgevallen dat er in het echtscheidingsconvenant niets vermeld staat over het pensioen.

Vraag 10:

Geef twee redenen waarom het voor u als adviseur van belang is om te weten wat er geregeld is met betrekking

tot pensioen in het kader van de echtscheiding.

We slaan een tijdje over. U komt er uit met de ouders van Petra. Petra en Frans zijn nog aan het onderhandelen over het uitruilen en verevenen van pensioen. Uiteindelijk kunt u toch advies geven over de financiering, omdat Petra enig kind is en vermogende ouders heeft. Het is daarom aannemelijk dat ze uit een erfenis al vóór haar eigen pensioenleeftijd een hypotheekschuld kan aflossen, mocht dat nodig zijn. U heeft daartoe de financiële middelen van de ouders ingezien. Numoet u alleen nog een hoop zaken regelen. Formulieren invullen, wijzigingen doorgeven, en.

Vraag 11:

Wat denkt u dat er allemaal aan de bestaande KEW gewijzigd zou moeten worden en wat zou u daarin zelf

mogelijk adviseren op basis van deze casus?

12.3.3 Afronding en conclusie

We sluiten hiermee het (zeer beperkt weergegeven) adviesgesprek over echtscheiding af. Houdt bij echtscheiding altijd rekening met de emotionele kant van de zaak en laat u zich hierin niet te veel meeslepen. Voordat u het zich realiseert, wordt u gezien als een partij in de scheiding, en dat moet u te allen tijde voorkomen. Zorg er ook voor dat u zich niet negatief uitlaat over de andere betrokkenen: advocaat, mediator, rechter, bank, verzekeraar of wie dan ook. Een echtscheidingszaak is complex en elk van de betrokken partijen heeft zijn eigen invalshoek om er mee om te gaan. U kunt en mag daarover geen mening hebben, net als u niet van een mediator verwacht dat hij u bij de klant zwart maakt. Het is altijd belangrijk het hele adviestraject goed vast te leggen. Bij echtscheidingen is het belang daarvan nog duidelijker aanwezig: het traject duurt soms veel langer, waardoor het makkelijker is niet meer alles gedurende de hele adviesroute precies te onthouden, nog los van de mogelijke gevoeligheden in het adviestraject bij echtscheiding.

490


491


12.3.4 Antwoorden vragen Frank en Petra

1.Vraag:Kan Frank, als hij de helft van de maandlast blijft betalen, de rente nog wel aftrekken nu hij er niet meer woont?

Antwoord:Ja. Wanneer een stel besluit te scheiden, en één van hen verlaat de woning, kan degene die de woning verlaat vanaf dat moment nog 2 jaar lang de rente aftrekken (zolang de echtscheiding nog geen feit is).

2.Vraag:Wat moet Petra meenemen voor het adviesgesprek volgende week?

Antwoord:Petra moet alles meenemen dat nodig is voor een algemeen adviesgesprek. Dat wil zeggen: identiteitsbewijs, inkomensgegevens, pensioengegevens. De gegevens van de hypothecaire lening heeft u al. Toch kan het zijn dat zij bijvoorbeeld van een verzekeraar een opgave van de hoogte van het verzekerd kapitaal bij overlijden (ORV) heeft ontvangen, of van het opgebouwde kapitaal (KEW, of anders). Daarnaast wilt u weten wat er afgesproken is over verdeling van de eventuele overwaarde van de woning. Dit betekent dat u informatie moet hebben over de waarde van de woning (recent taxatierapport) en over de wijze van verdeling (echtscheidingsconvenant). Dit convenant heeft u ook al nodig om te zien wat er is afgesproken over de alimentatiebetaling.Tot slot wilt u nog weten of Petra overige financiële verplichtingen heeft (bijvoorbeeld een consumptief krediet) en zo ja, hoe hoog de maandlast daarvan is.

3.Vraag:Hoe hoog zou de totale financiering van Petra worden als ze de uitkoopsom die ze aan Frank moet betalen ook zou financieren?

Antwoord:De ‘oude’ lening valt tot nog toe onder overgangsrecht. Hierop is niets afgelost. Deze is dus nog€ 182.000. Daarnaast is er de annuïtaire lening van € 30.000 sinds februari 2014. Het is nu januari 2015 en de verwachting is dat de scheiding over 2 maanden wordt uitgesproken. De lening bestaat dan 13 maanden. De rente is 4,8% per jaar of wel 0,4% per maand. De lening bedraagt na 13 maanden derhalve:

.502.291360004,01

113004,011000.30xB

In totaal is de schuld dus € 211.502 als ze scheiden. De woning is € 240.000 waard. Hier zit dus een overwaarde van € 28.498 op de woning. De helft hiervan is € 14.249. Dit zal ze moeten bijlenen. Na de uitkoop zou haar totale lening uitkomen op € 225.751.

492


4.Vraag:Stel dat Petra zo laag mogelijke financieringslasten zou willen. Hoe zou u de financiering van Petra dan opbouwen?

Antwoord:Vanuit fiscaal oogpunt is het het meest voordelig om een lening onder overgangsrecht te hebben (zonder aflossingsverplichting). Die brengt namelijk de laagste maandlasten met zich mee.Er is een bestaande EWS onder overgangsrecht van € 182.000. Maar Petra verliest hiervan de helft aan Frank bij de scheiding. Ze kan dus maximaal een lening van € 91.000 onder overgangsrecht voortzetten, met een resterende duur van 20 jaar (er zijn al 10 jaar verstreken).De andere helft van de bestaande lening, neemt ze weliswaar over in de juridische zin, maar fiscaal wordt dit gezien als een nieuwe lening. Voor de andere € 91.000 geldt dus ineens wel een fiscale aflossingseis! Omdat het echter een nieuwe lening is in verband met uitkoop van de partner, geldt hiervoor een looptijd van maximaal 360 maanden met renteaftrek over de gehele duur.

Ditzelfde geldt voor de lening ten behoeve van de helft van de overwaarde. Dit leningdeel van€ 14.249 is ook in verband met uitkoop van de partner geleend en hiervoor geldt een aflossingseis met een maximale looptijd van 360 maanden en renteaftrek over deze hele periode.

Tot slot zet zij de lening van € 29.502 voort. Fiscaal was de helft al van haar. Dat betekent dat ze voor € 14.751 al 13 maanden renteaftrek heeft genoten en dat haar aflossingsschema voor dat deel van de lening wordt voortgezet. Ze heeft hiervoor dus nog 347 maanden.

De andere helft van € 14.751 is voor haar ook een nieuwe lening, waarvoor een nieuw aflossingsschema ingaat van 360 maanden.Samengevat heeft ze derhalve 3 “nieuwe leningen” in verband met uitkoop waarvoor een nieuw aflossingsschema geldt. Deze kunnen daarom worden samengevoegd. Dat is € 91.000 + € 14.249 + € 14.751 = € 120.000. Uiteindelijk is dit logisch, want het is samen precies de helft van de waarde van de woning.

Ze kan de totale lening fiscaal het gunstigst verdelen in drie leningdelen:Leningdeel 1: € 91.000 onder overgangsrecht, met voortzetting van de helft van de KEW tegen de helft van de premie en een resterende renteaftrekperiode van 20 jaar.Leningdeel 2: € 14.751 met een annuïtair aflossingsschema van nog 347 maanden.Leningdeel 3: € 120.000 met een annuïtair aflossingsschema van 360 maanden.

5.Vraag:Is de hypotheekschuld voor Petra verantwoord? Bereken wat ze maximaal kan lenen op basis van de informatie die u tot nog toe heeft.

493


Antwoord:Het bruto jaarinkomen van Petra is € 36.000. Daarnaast ontvangt ze € 870 per maand alimentatie. Deze telt echter niet volledig mee als inkomen. Kinderalimentatie telt namelijk niet mee. Dan resteert een partneralimentatie van € 280 (€ 870 -/- € 590) per maand. Haar bruto jaarinkomen is dan€ 39.360. Bij een toetsrente van 5,0% is de woonquote 27,0%. Dit betekent dat ze jaarlijks€ 10.627,20 aan woonlasten mag hebben. Per maand is dat € 885,60. De annuïteitenfactor bij 5,0%is 186,2816. Maar dit is de annuïteitenfactor in geval van een looptijd van 360 maanden! En sinds 2014 is in de wettelijke leennormen aangegeven dat uitgegaan moet worden van 360 maanden, of de werkelijke looptijd indien die korter is. In dit geval zijn er 3 leningdelen, waarvan er slechts één een looptijd heeft van 360 maanden. De andere delen hebben een looptijd van 20 jaar (240 maanden) en 347 maanden.In de annuïteitentabel is de annuïteit bij een looptijd van 20 jaar gegeven, namelijk 151,5253.De maandlast voor het leningdeel van € 91.000 moet daarom gesteld worden op € 91.000/151,5253 = € 600,56.

In de annuïteitentabel is niet de factor af te lezen bij een looptijd van 347 maanden. Die moet u dus zelf berekenen. Dat kan door de volgende formule te gebruiken:

factornnuïteitenrendementrendement a)(1/1 looptijd--/

Hierbij moet wel uitgegaan worden van de rente per maand, omdat er in maanden gerekend wordt. Dat is 5%/12 = 0,416667%.

De annuïteitenfactor is in dit geval dus:

2980,18300416667,0

)00416667,0(1/1 347--/

De maandlast horend bij de lening van € 14.751 wordt dus gesteld op € 14.751/183,2980 = € 80,48.

De maandlasten van de twee leningdelen met een afwijkende looptijd zijn samen € 600,56 + € 80,48 = € 681,04.De maximale totale maandlast is € 885,60. Er resteert dus € 885,60 -/- € 681,04 = € 204,56.Met deze maandlast kan nog maximaal geleend worden (met een looptijd van 360 maanden):€ 204,56 x 186,2816 = € 38.105 (afgerond).

Ze heeft echter € 120.000 nodig. Ze zou op deze manier dus zo’n € 82.000 tekort komen. Haar leencapaciteit is veel te laag voor de gewenste lening van € 225.751. Ook bij een andere toetsrente zou Petra een tekort houden. Los daarvan, is op basis van de gegeven informatie niet te zeggen of de lening verantwoord is. De berekening wat iemand maximaal kan lenen op basis van inkomen, is de minimale wettelijke leennorm.

494


Als Petra zou aangeven dure hobby’s te hebben of eenvoudigweg niet rond te kunnen komen van het netto besteedbaar inkomen, dan is de financiering nooit verantwoord voor haar, ook al zou uit deze berekening iets anders volgen.

6.Vraag:Kan de bank waar de bestaande leningen nu lopen Petra dwingen de woning te verkopen als zij de bestaande leningen overneemt?

Antwoord:Nee. Zolang Petra de woonlasten gewoon blijft betalen, kan een bank haar nergens toe dwingen. Wel zou u haar als adviseur moeten adviseren de woning wel te verlaten, omdat de woonlasten eenvoudigweg onverantwoord zijn (als ze geen andere oplossing zou vinden). Maar ze kan tegen uw advies ingaan.

7.Vraag:Waarom kan het gebrek aan draagkracht van Petra toch een probleem zijn voor Frank, ook na de echtscheiding?

Antwoord:De geldgever heeft in 2005 en later in 2014 een overeenkomst van geldlening afgesloten met zowel Frank als Petra. In die overeenkomst staat dat ze beiden aansprakelijk zijn voor de hele schuld. Het feit dat ze gaan scheiden en dat er bij die scheiding wordt afgesproken dat Petra de hele schuld overneemt, doet niets af aan de eerder gesloten overeenkomst. De geldgever zal Frank pas ontslaan uit zijn hoofdelijke aansprakelijkheid op het moment dat zeker is dat Petra in haar eentje de woonlast kan betalen. Tot het moment waarop dat zo is, blijft Frank gewoon aansprakelijk voor de hele schuld. Een hypotheekadviseur van Frank zal hem actief vragen naar een akte “ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid” wanneer hij hoort dat Frank gescheiden is en voorheen een hypothecaire lening had. Als Frank dit bewijs van ontslag niet kan overleggen, moet rekening worden gehouden met de maandlast van deze oude lening(en) om vast te stellen hoeveel Frank maandelijks kan verwonen. Gezien de hoogte van de bestaande leningen en Franks huidige inkomen, zal er geen of slechts zeer weinig ruimte overblijven voor aanschaf van een eigen woning.

8.Vraag:Wat vertelt u Frank over het voortzetten van zijn deel van de KEW? En in hoeverre heeft dit invloed op het voortzetten van het deel van de KEW van Petra?

495


Antwoord:Zodra Frank zijn deel van de KEW toegewezen krijgt, verhuist de verzekering naar box 3, omdat hij geen eigen woning heeft. Zou hij binnen het lopende jaar + 1 jaar opnieuw een eigen woning aankopen en daarvoor een eigenwoningschuld aangaan, dan kan hij de polis in box 3 weer aan laten merken als KEW onder het overgangsrecht. Hij moet de polis dan niet afkopen in de tussentijd, want dan vervalt zijn overgangsrecht. Een nieuwe KEW afsluiten is na 1 april 2013 niet meer mogelijk. Ook als hij na 31 december 2016 pas een woning aankoopt, vervalt zijn overgangsrecht. Dezelfde periode geldt overigens voor zijn recht op voortzetting van zijn deel van de eigenwoningschuld onder overgangsrecht.Als de KEW gesplitst wordt, worden de twee delen als afzonderlijke polissen behandeld, ook in fiscale zin. Het deel van Petra kan daarom gewoon voortgezet worden, ongeacht of Frank zijn deel voortzet of afkoopt.

9.Vraag:Beredeneer of u het idee van de ouders om € 50.000 te schenken of tegen een zeer laag tarief te lenen een goed advies vindt. Zo ja, wat is dan het beste advies en wat zijn daarvan de fiscale consequenties?Zo niet, waarom niet en wat zou u dan adviseren?

Benoem in elk geval voor welk van de leningdelen u adviseert de mogelijke schenking of lening van de ouders te benutten: het leningdeel onder overgangsrecht of het leningdeel met de aflossingsplicht?

Antwoord:Petra is ouder dan 39. Daardoor komt zij niet in aanmerking voor de hoge schenkingsvrijstelling voor kinderen tussen de 18 en 40 jaar. De schenkingsvrijstelling is daarom slechts € 5.277. De rest zou belast zijn met schenkbelasting. In dit geval zou dat € 4.472 zijn (10% van € 50.000 -/- € 5.277). Dat zou jammer zijn van de schenking. In 2014 zou ze gebruik hebben kunnen maken van de tijdelijke extra hoge vrijstelling tot € 100.000, waarmee de schenking volledig vrijgesteld zou zijn. Deze tijdelijke extra vrijstelling is per 1 januari 2015 komen te vervallen.

Er zijn echter ook andere mogelijkheden, zoals lenen van de ouders. De hele som lenen tegen een erg lage rente kan ook fiscale consequenties hebben. Indien de rente niet marktconform is, maar lager, ziet de fiscus de niet-bedongen rente ook als schenking. Als er helemaal geen rente bedongen wordt, is het uitgangspunt dat er 6% rente geschonken wordt. Nu is 6% van € 50.000 slechts€ 3.000. En dat valt onder de schenkingsvrijstelling, dus daarmee zou het uiteindelijk onbelast zijn. Het is dus een optie.

Maar het kan nog beter: U kunt adviseren dat de ouders € 50.000 lenen aan Petra tegen een hogererente. Bijvoorbeeld tegen 8%. Ze kunnen daarnaast afspreken jaarlijks een schenking te doen van circa € 4.000. Dat is ‘toevallig’ precies even veel als de te betalen rente over een aflossingsvrije lening van € 50.000. Toch moet dit worden gezien als een aparte handeling.

496


Wanneer ouders geld lenen die is aan te merken als een eigenwoningschuld (wat hier het geval is), dan is die rente bij Petra aftrekbaar. Hoe hoger de rente, hoe meer ze dus kan aftrekken. Als de ouders vervolgens besluiten een bedrag ter hoogte van de rente te schenken, blijft deze schenking onbelast als het minder is dan € 5.277 per jaar. Let wel: er wordt gesproken over het schenken van een bedrag dat ongeveer even hoog is als de rente. Er wordt niet gesproken over het schenken van de rente zelf. Het lijkt een taalkundig verschil, maar de fiscus zal het schenken van de rente zelf zien als een ‘renteloze lening’. In dat geval is de rente dus niet aftrekbaar. De rente op de lening van de ouders is overigens niet ongelimiteerd. U kunt bijvoorbeeld niet adviseren 20% te rekenen. Dit zou teveel afwijken van de marktrentes. Voor een advies over de maximale hoogte van de rente, verwijst u Petra door naar een notaris.

Resteert de vraag of het leningdeel van € 91.000 (onder overgangsrecht) of een van de leningdelen met een annuïtaire aflossingsplicht moet worden vervangen door de lening of schenking van de ouders of wellicht een combinatie daarvan. Hiervoor zijn vele factoren van belang:• Als ze het leningdeel van € 91.000 met het bedrag van haar ouders verlaagt, kan de lening van

de ouders onder overgangsrecht worden voortgezet. Het is op grond van een Besluit van de staatssecretaris mogelijk een bestaande EWS onder overgangsrecht gedeeltelijk af te lossen en weer op te nemen bij een andere geldgever, in dit geval de ouders, onder behoud van het overgangsrecht. Als ze er echter een ander leningdeel mee aflossen dat aangemerkt moet worden als eigenwoningschuld, moet op de lening van de ouders dus ook annuïtair worden afgelost! Danligt de plicht dit jaarlijks door te geven aan de Belastingdienst bij Petra. Zij zal elk jaar moeten aangeven hoe hoog haar restschuld nog is en of ze zich heeft gehouden aan het aflossingsschema.Er is daarom een administratieve overweging.

• De lening onder overgangsrecht heeft nog “slechts” 20 jaar renteaftrek. De annuïtaire leningdelen hebben nog 347 respectievelijk 360 renteaftrek. Er kan dus in principe langer van genoten worden. Maar hierop vallen direct twee opmerkingen te maken: allereerst is het onwaarschijnlijk dat de ouders over 30 jaar nog leven. Wellicht heeft Petra dan al een erfenis ontvangen waarmee zij haar leningen naar wens zou kunnen aflossen. Bovendien neemt het rentevoordeel af op de annuïtaire leningen, omdat ze aflost. Het rentedeel in de maandlast neemt daardoor af en het voordeel dus ook.

• Berekening van het voordeel per keuze: het is bijzonder lastig een exacte berekening te maken van het exacte verschil in voordeel tussen de beide varianten. We laten de berekening hier dan ook achterwege, maar benadrukken wel dat u deze berekening zou moeten maken voordat u echt een advies kunt geven. Uw advies moet immers gebaseerd zijn op een cijfermatige en klantspecifieke analyse.

• Een andere overweging kan zijn: is er boeterente verschuldigd wanneer Petra een van de leningen oversluit en hoe hoog is deze boeterente dan? Dit kan niet worden berekend op basis van de gegeven informatie. Maar het kan een doorslaggevende factor zijn.

• Een andere factor is de wens van Petra. Wat vindt zij belangrijker? Het kan zijn dat het zuiver berekende vermogensvoordeel in een geval hoger is dan in het andere. Maar wellicht is voor haar vooralsnog een zo laag mogelijke netto last het belangrijkst. Hier moet u ook naar kijken.

497


Conclusie: er kan op basis van de gegeven informatie nog geen advies worden gegeven over wat de beste keuze is: de € 50.000 (schenking of lening van ouders) gebruiken ter vervanging van de EWS onder overgangsrecht of niet.

10.Vraag:Geef twee redenen waarom het voor u als adviseur van belang is om te weten wat er geregeld is met betrekking tot pensioen in het kader van de echtscheiding.

Antwoord:Als Petra zou kiezen voor de financieringsopzet zoals geschetst in vraag 4, zou een deel van haar lening nog niet zijn afgelost als zij de pensioengerechtigde leeftijd van 67 jaar heeft bereikt. De EWS onder overgangsrecht zal worden afgelost vanuit de KEW, ervan uitgaand dat ze die voortzet. Dat gebeurt al over 20 jaar. Petra is dan 62. Maar de annuïtaire leningdelen lopen respectievelijk nog 30 jaar en bijna 29 jaar. Dan zit ze al ruim boven de pensioenleeftijd. Om haar een passend advies te geven, moet u dus ook analyseren of de maandlasten nog wel verantwoord zijn op basis van Petra’s pensioeninkomen. Ex-gehuwden hebben recht op de helft van het tijdens de huwelijkse periode opgebouwde ouderdomspensioen van de ander. Dit is geregeld in de Wet verevening pensioenrechten bij scheiding (WVPS).

Hoewel Petra de gegevens over haar eigen pensioeninkomen heeft meegenomen, weet u als adviseur niet of ze nog een deel van het ouderdomspensioen van Frans krijgt. Misschien is het wel andersom! Het feit dat Frans meer verdient dan Petra, wil niet zeggen dat hij meer pensioen heeft opgebouwd. Misschien heeft zijn werkgever helemaal geen pensioenregeling en heeft Petra een optimale pensioenregeling. In dat geval zal Petra wellicht een deel van haar ouderdomspensioen kwijtraken aan Frans.

Kortom: om een goede analyse van de betaalbaarheid van de maandlasten te kunnen maken, moet u weten hoe de verdeling van het ouderdomspensioen is geregeld.

Ten tweede houdt u altijd rekening met het risico op overlijden. Als Petra overlijdt, blijven de kinderen over. Die zijn nu nog te jong om zelfstandig in de woning te blijven wonen. Frans zal als vader de kinderen dan in principe opvangen. De woning kan verkocht worden en daarmee zou het risico op overlijden van Petra voldoende zijn afgedekt. Let wel: hier staat een aantal aannames, omdat de uitkomst niet afhankelijk is van pensioenverdeling. Maar wat als Frans zou overlijden? Frans betaalt een forse alimentatie, waar Petra voor een belangrijk deel van afhankelijk is. Als Frans overlijdt, vervalt deze alimentatie. Het inkomen van Petra is waarschijnlijk net te hoog voor een vervangende Anw-uitkering (zie Wft-module vermogen).Het risico op overlijden van een ‘belangrijke inkomstenbron’ van Petra is dus iets waar u wel degelijk op moet wijzen. In de Pensioenwet is geregeld dat het volledige, tot aan de echtscheiding opgebouwde nabestaanden- of partnerpensioen, ten goede komt aan de ex-gehuwde. Er moet dan wel sprake zijn van een nabestaanden- of partnerpensioen op opbouwbasis. De hoogte van het recht op partnerpensioen wordt op het moment van scheiden namelijk vastgesteld alsof de ex-partner op dat moment uit dienst zou zijn gegaan. Bij een partnerpensioen op risicobasis is er geen opbouw van

498


pensioen, maar een verzekering die vervalt bij uit dienst treden. Het bijzonder partnerpensioen van Petra zou dan nihil zijn. Als dat het geval is, wordt door een oplettende advocaat of mediator nog wel eens afgesproken dat een deel van het ouderdomspensioen wordt omgezet in een bijzonder partnerpensioen. Hoe dan ook is het voor uw analyse van belang te weten wat hierover is afgesproken, of waarop Petra recht zou hebben wanneer er niets zou zijn afgesproken.

11.Vraag:Wat denkt u dat er allemaal aan de bestaande KEW gewijzigd zou moeten worden en wat zou u daarin zelf mogelijk adviseren op basis van deze casus?

Antwoord:De KEW wordt gesplitst, zo is afgesproken in het convenant. Dit moet dus gewoon echt gebeuren. Daarvoor moet een wijzigingsformulier worden opgestuurd naar de verzekeraar, waar zowel Frank als Petra hun handtekening ondergezet hebben. In de praktijk kan dat, bij ruziënde ex-partners nog wel eens lastig zijn te bereiken. Laat dit nooit uw probleem zijn, maar dat van de ex-partners en hun advocaten of mediator.

Als de splitsing een feit is, kan de KEW wellicht worden omgezet naar een SEW. Dit brengt minder kosten met zich mee. Het eindbedrag van € 91.000 wordt gegarandeerd wel bereikt, maar tegen een lagere inleg dan de huidige premie.De overlijdensrisicodekking kan wellicht, ongeacht of de KEW wordt omgezet naar een SEW of niet, verlaagd worden of zelfs vervallen. Ook dat scheelt premie. Het is uiteraard afhankelijk van de wensen van Petra, met de zorg voor haar kinderen in het achterhoofd.

Zou Petra de KEW wel aanhouden als KEW, dan zal er iets aan de tenaamstelling, verzekerden en begunstigden aangepast moeten worden. Allereerst verandert Petra haar naam weer terug naar haar meisjesnaam. Ze zal het prettig vinden dat deze meisjesnaam ook weer op de polis staat. Daarnaast stond ook Frank nog als verzekerde op de polis. Die moet er af. Ook zal hij wellicht als begunstigde op de polis hebben gestaan. In dat geval moet ook dat worden aangepast. Meestal staat er op de polis als eerste begunstigde “verzekeringnemer, zijn/haar partner of echtgenoot”. Als die partner er niet is, zijn de kinderen vrijwel altijd tweede begunstigde en daardoor automatisch de rechthebbenden wanneer Petra geen partner meer heeft. Omdat het een KEW is, is de polis verpand aan de geldgever. Deze pandhouder moet voor alle wijzigingen toestemming geven.De KEW-splitsing, waarover tot nog toe werd gedaan alsof het een vanzelfsprekendheid was, is daarom eigenlijk helemaal niet zo zeker. Als de waarde van de woning niet hoog genoeg zou zijn, was er best kans geweest dat de pandhouder een splitsing niet zou toestaan. Ze zouden er immers zekerheid door verliezen!Maar gezien de waarde van de woning (meer dan de totale lening), is het onwaarschijnlijk dat de geldgever iets tegen zal hebben op de splitsing.

499


13 BIJLAGEN

500


9020152_Wft Hypothecair krediet_Bijlagen

opleiding wft hypothecair krediet - Lindenhaeghe · v 9020152_Wft Hypothecair krediet v 6.7 Fiscale...

Documents

Transcript of opleiding wft hypothecair krediet - Lindenhaeghe · v 9020152_Wft Hypothecair krediet v 6.7 Fiscale...