Ontwerp - Ingelmunster en... · die zich langsheen het kanaal Roeselare - Leie heeft ontwikkeld....

baro

n ru

zett

elaa

n 35

| 8

310

brug

ge |

tel

(05

0) 3

6 71

71

| fa

x (0

50)

35 6

8 49

| w

ww

.wvi

.be 05367

I n g e l m u n s t e rR U P W a t e r s t r a a t

O n t w e r pp l a n _ i d :

s e p t e m b e r 2 0 1 1

datum aanpassing | fase

algemeen directeurGeert Sanders

coördinator cel ruimtelijke planningDavid Vandecasteele

ruimtelijk plannerLynn Staelens

maart ‘10 opmaak schetsontwerpjanuari ‘11 opmaak voorontwerpmei ‘11 plenaire vergaderingjuni ‘ 11 opmaak ontwerp naar aanleiding van de plenaire vergadering

gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van ......................

De Secretaris, De Burgemeester,

zegel der gemeente

het college van burgemeester en schepenen verklaart dat onderhavig RUP voor eenieder ter inzage heeft gelegenvan ...................... tot ......................De Secretaris, De Burgemeester,

zegel der gemeente

gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van ......................

De Secretaris, De Burgemeester,

zegel der gemeente

memorie van toelichting 7

inleiding 8

1. Beslissing tot opmaak ........................................................................................................................................... 82. Motivering tot opmaak ........................................................................................................................................... 83. In uitvoering van GRS ........................................................................................................................................... 8

feitelijke ruimtelijke context 9

1. Situering ................................................................................................................................................................. 92. Bestaande ruimtelijke structuur ........................................................................................................................... 9

juridische ruimtelijke structuur 14

1. Juridisch kader .................................................................................................................................................... 14

planningscontext 19

1. Op Vlaams niveau ................................................................................................................................................ 192. Op provinciaal niveau.......................................................................................................................................... 193. Op gemeentelijk niveau ....................................................................................................................................... 21

gewenste structuur/planopzet 24

1. Gewenste structuur ...................................................................................................................................................... 242. Voorstudie ..................................................................................................................................................................... 253. Algemene visie ............................................................................................................................................................... 294. Concepten ..................................................................................................................................................................... 50

toetsing 52

1. Water ..................................................................................................................................................................... 522. Toetsing aan structuurplan ................................................................................................................................ 563. Trage wegentoets................................................................................................................................................. 56

op te heffen voorschriften 56

ruimtebalans / planbaten / planschade 57

inh

ou

dplanproces 61

1. beslissing tot opmaak .................................................................................................................................................. 612. Verzoek tot raadpleging .................................................................................................................................................. 613. voorontwerp .................................................................................................................................................................. 613.1. adviesprocedure .......................................................................................................................................................... 614. ontwerp ........................................................................................................................................................................... 615. bespreking van de adviezen ........................................................................................................................................ 61

voorschriften 81

Artikel 0. Begrippen, algemene bepalingen en specifieke voorschriften 82

Artikel 1 : Zone voor woningen 89

Artikel 2: reconversie zone 99

Artikel 3 : Parkgebied (met natuurwaarde) 115

Artikel 4: Reservatiestrook openbaar domein 119

me

mo

rie v

an

to

elic

htin

g

8 R U P Wa t e r s t r a a t | s e p t e m b e r ‘ 1 1 | w v i

inleiding

1. Beslissing tot opmaak

� Bij gemeenteraadsbeslissing van 29/11/2005 werd de wvi aangesteld als ontwerper van het RUP ‘Waterstraat’.

� Het GRS werd op 19 december 2006 definitief vastgesteld door de gemeenteraad en op 19 april 2007 goedgekeurd door de bestendige deputatie.

� Door de inwerkingtreding van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruim-telijke ordening op 1 mei 2000 en overeenkomstig art. 187 van dit decreet kunnen door de gemeente Ingelmunster geen procedures tot opmaak of her-ziening van algemene en bijzondere plannen van aanleg meer worden opgestart overeenkomstig de artikelen 12 tot en met 34 van het decreet betref-fende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996. Vanaf de goedkeuring van het GRS zijn de artikelen 37 tot en met 40 en 48 tot en met 53 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van toepassing. Deze artikels behandelen de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s), in het bijzonder van gemeentelijke ruimtelijke uitvoe-ringsplannen (GRUP’s).

� Onderhavig ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt in uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Ingelmunster. Vooreerst heeft het uiteraard de bedoeling een stedenbouw-kundige uitwerking te geven aan de doelstellingen bepaald in het GRS, teneinde deze doelstellingen afdwingbaar te maken en te kunnen fungeren als

toetsingskader voor de aanvraag tot stedenbouw-kundige vergunningen.

� Het op te maken GRUP heeft een oppervlakte van circa 7ha 75a 44 a

2. Motivering tot opmaak

� Het bedrijf ‘Valora’ zet alle bedrijfsactiviteiten stop en is een vragende partij om de nabestemming naar wonen effectief om te zetten.

� In het RUP wordt onderzocht hoe deze nabestem-ming op deze site kan gerealiseerd worden.

� In het GRS wordt gesteld dat naast Valora nog een ander bedrijf actief is in dit gebied. Rekening hou-dend met de visie van W&Z, de beheerder van het kanaal, zal dit bedrijf op termijn verdwijnen indien het kanaal wordt verbreed.

� Op eventueel vrijgekomen terreinen moeten de mogelijkheden naar (water) recreatie onderzocht worden.

� In dit RUP worden eveneens de stedenbouwkun-dige voorschriften voor het bouwblok langs de ‘Waterstraat’ opgemaakt.

� Dit RUP houdt eveneens rekening met de resul-taten van de prijsvraag voor ontwerpen inzake de ‘dorpskernvernieuwing’.

� Het RUP doet uitspraken over de gronden die gelegen zijn binnen de parkzone en VEN-gebied. Welke mogelijkheden zijn er voor deze gronden? Kunnen hier vormen van zachte recreatie of niet?

3. In uitvoering van GRS

De opmaak van dit RUP komt voort uit een bepaling in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

� De site van Valora veevoeders kan blijven dienst doen als ambachtelijke zone voor het bedrijf Valora. Uitbreiding van de bestaande bedrijfsac-tiviteiten buiten de geëigende bestemmingszone (parkgebied) wordt niet toegelaten. Bij stopzetting van de huidige ambachtelijke activiteit wordt een nabestemming voorgesteld naar natuur, recreatie of naar wonen. Een nieuw ambachtelijk bedrijf wordt aldaar niet meer op zijn plaats geacht.

� De site sluit in het zuiden aan bij een klein woongebied waarin eveneens een relatief groot bouwmaterialenbedrijf gevestigd (Desmet), en in het noorden bij het uitgestrekte parkgebied.

Conclusie: � Wonen, groen en (water)recreatie wordt moge-

lijk gemaakt op een oude bedrijfssite (voormalig veevoederbedrjf) in Ingelmunster langs het kanaal Roeselare-Leie. Voor het naastliggende woonge-bied en parkgebied worden nieuwe voorschriften opgemaakt.

Reikwijdte en detailleringsniveau van het voorgeno-men RUP.

� Het voorgenomen RUP vormt een kader voor het aanvragen van een bouwaanvraag.

� De kwaliteitseisen worden gedetailleerd tot op perceelsniveau. Alle nieuw op te richten construc-ties dienen te voldoen aan de meest beperkende voorwaarden van deze bepalingen van het RUP.

9w v i | s e p t e m b e r ‘ 1 1 | R U P Wa t e r s t r a a t

feitelijke ruimtelijke context

1. Situering

Ingelmunster is gelegen in het centrum van deprovincie West-Vlaanderen tussen de steden Roese-lare (westen) en Kortrijk (zuiden), maakt deeluit van het arrondissement Roeselare en wordtbegrensd door:

� In het noorden en oosten: de gemeente Meule-beke

� In het zuidoosten: de stad Harelbeke � In het zuidwesten: de gemeente Lendelede � In het westen: de stad Izegem

Kaart situering Ingelmunster

� De gemeente maakt deel uit van de industriële as die zich langsheen het kanaal Roeselare - Leie heeft ontwikkeld. Deze zone bestaat uit twee sterk verstedelijkte gebieden met name, het gebied Roeselare (Roeselare, Izegem, Ingelmunster) in het westen en het gebied Waregem (Waregem, Wielsbeke, Oostrozebeke) in het oosten, en is te beschouwen als een geïndustrialiseerd stedelijk netwerk op provinciaal niveau. Bovenlokale verbin-

dingswegen die de gemeente doorkruisen zijn de N 50, de N 357 en de N 399. De spoorverbinding Kortrijk - Roeselare loopt in het zuidwesten over het grondgebied van Ingelmunster.

� De E 403 (Kortrijk-Brugge) is geselecteerd als een verbindingsweg op Vlaams niveau. Dankzij de ligging van Ingelmunster op minder dan 10 km van drie open afritcomplexen op de E 403 heeft de gemeente gemakkelijk toegang tot het nationaal, maar ook internationaal netwerk van autosnelwe-gen. De E 403 brengt Ingelmunster in onmiddel-lijke verbinding met Brugge & de E 40 en Kortrijk & de E 17.

� Het plangebied wordt begrensd door: � In het noorden: het bestaande woongebied

langs de Beukendreef � In het oosten: de Stationstraat met het Kasteel-

park van het kasteel ‘de plotho de Montblanc’ en de Mandelbeek

� In het zuiden: het Kanaal � In het westen: een voormalige, als relict be-

waarde spoorwegbedding en het natuurreser-vaat ‘ de Mandelhoek’

Kaart: wegennet

Een belangrijke waterweg die de gemeente doorkruist is het kanaal Roeselare-Leie. Dit kanaal heeft een rechtstreekse ruimtelijke impact op de gemeente, niet alleen door zijn ligging en zijn breedte, ook door de tal-rijke watergebonden activiteiten die zich in de loop van de jaren aan dit kanaal ontwikkeld hebben: industrie, natuur, ontspanning en dergelijke.

2. Bestaande ruimtelijke struc-tuur

2.1. NederzettingstructuurConcentratiezones van grootschalige bedrijven

� Op diverse plaatsen binnen de kern zijn concentra-ties waarneembaar van grootschalige bebouwing van één of meerdere bedrijven.

� We kunnen dus voor delen van de kern spreken van een uitgesproken gemengd woongebied, waar verschillende activiteiten, waaronder industrie, ambacht, horeca, handel en recreatie, intens ver-weven met het wonen voorkomen.

� We onderscheiden volgende concentratiezones/clusters, al dan niet reeds bestemmingsmatig be-vestigd als zone voor bedrijvigheid in het gewest-plan .

Mandelvallei � De entiteit bestaat uit een brede band, dwars door

de gemeente en deelt de eigenlijke kern midden-door. De noorden de zuidgrens, respectievelijk de Oostrozebekestraat - Weststraat en de Ize-gemstraat - Gentstraat, maken ook deel uit van de entiteit “Ingelmunster kern”. Een eenduidige uitsplitsing is hier immers niet mogelijk.

� Bovendien maakt de entiteit “Mandelvallei” te Ingelmunster, op een hoger schaalniveau deel


uit van de entiteit “Kanaalstrook, langsheen het kanaal Roeselare - Leie”. Laatstgenoemde entiteit loopt door over de verschillende gemeenten gele-gen langs het kanaal, van Roeselare tot in Ooigem (Wielsbeke). Ze bestaat uit een aaneenschake-ling van uiteenlopende structuren die samen één geheel in relatie met het kanaal vormen.

� Zo zijn er allerhande bedrijventerreinen (terreinen voor milieubelastende industrie, regionale bedrij-venterreinen met open karakter, KMO-zones,...), maar ook woonkernen en natuurgebieden aan gehecht. Tussen deze verschillende structuren komt verspreid open ruimte voor.

� De vallei van de Mandel fungeert dan weer als drager voor natuur en landschap. Van west naar oost onderscheiden we de Beukendreef, het natuurreservaat “de Mandelhoek”, een overstro-mingsmeers, het kasteelpark van het kasteel de Plotho de Montblanc en de oostelijke vallei van de Mandel, waar een aantal delen nog een agrarisch gebruik kennen van teelt in open lucht of gebruikt worden als weideland. Op diverse plaatsen bevinden zich “indringers” in dit valleigebied, die een nefaste invloed hebben of kunnen hebben op de natuurlijke ontwikkeling van de vallei : van west naar oost onderscheiden we een groothandel in bouwmaterialen en een veevoe-derbedrijf, een opslagplaats van de brouwerij, het grootschalig bedrijf Monument, een bouwbedrijf en een veevoederbedrijf, de woonontwikkeling Nijverheidstraat-Mandelstraat (ondertussen reeds volledig gerealiseerd), de zone voor gemeen-schapsvoorzieningen (waterzuiveringsinstallatie, loods technische dienst en containerpark) en enkele tuinbouwbedrijven met grootschalige ser-recomplexen.

� Het kanaal is tot op heden een achterkant van diverse ontwikkelingen.

� Het torengebouw van de veevoedersfabrikant Valora is een visuele baken langs het kanaal.

2.2. Natuurlijke structuur

2.2.1. AlgemeenDe Mandelvallei als centrale as binnen Ingelmunster is drager van de belangrijkste natuurelementen bin-nen, de gemeente. Zowel de Beukendreef, Izegem-wegel, het natuurreservaat ‘de Mandelhoek’, de over-stromingsmeersen, het kasteelpark van het kasteel de Plotho de Montblanc en de oostelijke vallei van de Mandel zijn erop geënt.De Mandel is aldus een belangrijk landschappelijk structuurbepalend element, die de ecologische verbin-ding maakt tussen het natuurgebied Mandelhoek en het provinciaal domein ‘de Baliekouter’ te Wakken.

Ook het ‘spoorweggebied is in beheer door een natuur-verneiging. Het is gelegen tussen de Centrumbrug, de spoorlijn Kortrijk-brugge en het kanaal Roeselare-Leie. Het is de habitat van een aantal zeldzame soor-ten, zoals de kleine salamander, alpenwatersalaman-der, ... Ook groeien hier specifieke plantensoorten. aansluitend op dit spoorweggebied zijn waardevolle elementen natuur aanwezig.

Gedeeltelijk beboste Mandelmeersen � Binnen de gemeente Ingelmunster zijn de bosper-

celen bij natuurreservaat Mandelhoek openbaar bos (ca. 7 ha). Het eigendom ressorteert onder het Vlaamse Gewest, Departement Leefmilieu en Infrastructuur. Het volledige beheer is overgedra-gen aan de lokale natuurvereniging De Buizerd vzw. Het gaat om alluviale bossen op een minerale

kleibodem met voornamelijk 19 de eeuwse popu-lieraanplantingen en spontane wilgenbosjes. Er zijn ook restanten van hooilandvegetaties en moe-rasruigte aanwezig. De parkgedeelten omvatten oude tuinruimtes met gazonpartijen, serpentine-vijvers en afzonderlijke parkboomgroepen.

Kasteelpark � Het Kasteel de Plotho de Montblanc, een omwald

kasteel in oorsprong teruggaand tot de 11 de eeuw, omvat actueel een classicistische U-vormige bouwtrent daterend uit 1736. Een lange dreef (Beukendreef) verbindt het kasteeldomein met de vroeger van het kasteel afhankelijke Ermitage. Het kasteelpark vormt een bosrijk gebied met een oppervlakte van 4 ha 90 a 25 ca.

2.2.2. Biologische waarderingskaart � Het naastliggende natuurreservaat de ‘Mandel-

hoek’ is geselecteerd als biologisch waardevol gebied bestaande uit een populierenaanplant op vochtige grond en alluviaal essen-olmenbos. Dit natuurreservaat ligt in de onmiddellijke omgeving van het plangebied.

� De naastliggende Mandelvallei is bestemd als ‘biologisch zeer waardevol’ gebied.

� Binnen het plangebied van onderhavig GRUP is het noordelijk deel van het plangebied geselec-teerd als ‘biologisch waardevol’. Het gaat om een weilandcomplex met sloten, microreliëf en relicten van halfnatuurlijke graslangen, bomenrijen met dominantie van populier en wilg en een zeer waar-devolle veedrinkpoel.

� Deze zone wordt bestemd als parkzone met na-tuurwaarde, de biologische waardevolle gebieden worden verder beheert.


Biologische waarderingskaart

� Het VEN (Vlaamse Ecologisch Netwerk) be-staat uit Grote Eenheden Natuur GEN en Grote Eenheden Natuur in Ontwikkeling (GENO). Het IVON (Integraal Verwevings- en Ondersteunend Netwerk).

� Het VEN 1e fase werd wettelijk afgebakend en op kaart vastgelegd door de besluiten van de Vlaam-se regering van 18 juli 2003. In Ingelmunster is de Mandelhoek opgenomen in het VEN.

� De resterende oppervlakte van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur worden afgebakend in gewestelijke RUP’s op basis van gebiedsgerichte en geïntegreerde ruimtelijke visies. Op ambtelijk niveau zal op deze wijze gelei-delijk het VEN 2e fase op perceelsniveau tot stand komen in afweging met o.a. de agrarische struc-tuur. Later wordt ook het Integraal Verwevings- en Ondersteunend Netwerk (IVON) afgebakend.

� In de visie van AMINAL Afdeling Natuur wordt voorgesteld om de dalgronden van de Mandelval-lei met o.a. het kasteelpark op te nemen in IVON.

� Het grootste deel van het plangebied is afgeba-kend als VEN-gebied.

� Het VEN-gebied wordt in het onderhavig RUP bestendigd en bestemd als parkgebied met na-tuurwaarde. De voorschriften zijn bestemd voor de ontwikkeling en het herstel van de natuur, de fauna en flora eigen aan de Mandelvallei en in het verlengde van het natuurreservaat ‘Mandelhoek’. Hierdoor wordt de ruimtelijke kwaliteit van het landschap in de Mandelvallei geoptimaliseerd.

� De gebruiksregels voor het VEN-gebied bescher-men de natuur.

� In het plangebied bevinden zich geen waardevolle fauna of flora die verloren dreigen te gaan bij de herbestemming van de bedrijfssite naar woonbe-stemming.

� Het naastliggende natuurgebied grenst niet onmid-dellijk aan het woongebied. Er ligt tussen beide zones een groene parkzone. De ontwikkeling van de woningen zal dan ook geen invloed hebben op het natuurreservaat ‘Mandelhoek’.

� Er bevinden zich geen habitat- of vogelrichtlijnen in de onmiddellijke omgeving.

VEN-gebieden

2.3. Verkeersstructuur � Het kanaal Roeselare-Leie, gekalibreerd voor

binnenscheepvaart tot 1350 ton, is een waterweg van bovenlokaal belang, belangrijk voor goederen-transport.

Waterweg


� Het plangebied wordt ontsloten via de Waterstraat, die via de Stationstraat een rechtstreekse ver-binding heeft met het centrum van Ingelmunster Via de brug over de Leie kan het station bereikt worden.

� Bovenlokale verbindingswegen die de gemeente doorkruisen zijn de N 50d, de N 357 en de N 399. De spoorverbinding Kortrijk - Roeselare loopt in het zuidwesten over het grondgebied van Ingel-munster.

2.4. Agrarische structuur � GAS-kaart: het plangebied behoort niet tot de

gewenst agrarische structuur.

GAS-kaart (gewenste agrarische structuur)

Landbouwtyperingskaart: � Het plangebied heeft een zeer lage waardering als

agrarisch gebied. � Het kanaal Roeselare-Ooigem heeft een lage

waardering.

Landbouwtyperingskaart

2.5. Landschappelijke structuur

2.5.1. Gave landschappen � Het noorden van Ingelmunster maakt deel uit van

het landschap ‘Plateau van Tielt’, het zuiden maakt deel uit van het landschap ‘Land van Roeselare-Kortrijk’, de tussenliggende ruimte maakt deel uit van het landschap ‘Mandelvallei’.

� Het plangebied maakt deel uit van de landschap-pelijke structuur ‘Mandelvallei’

2.5.2. Punt- en lijnrelicten, ankerplaatsen � Puntrelicten in de nabijheid van het plangebied zijn

het kasteel van Ingelmunster en de Sint-Amandus-kerk

� De Mandel, binnen het plangebied is geselec-teert als lijnrelict.

� Relictzones en ankerplaatsen (gebieden met ensembles van elementen met een bijzondere samenhang) komen niet voor in Ingelmunster.

� Het gebied wordt begrenst door een voormalig, als relict bewaarde spoorwegbedding (Lijn Tielt - Ingelmunster). Daarvan is nog een verhoogd baanbed bewaard. Deze bedding is niet als relict gekarteerd maar kan wel als een relict beschouwd worden.

� Het torengebouw van veevoedersfabrikant Valora is een visuele baken langs het kanaal.

Lijnrelict: de Mandel


2.6. Economische structuur � Het kanaal Roeselare-Leie fungeert dan weer als

drager voor zowel recreatie als bedrijvigheid. � Diverse bedrijvigheid is ruimtelijk, niet steeds

functioneel, gelinkt aan het kanaal. Noch de firma Valora, noch de firma Desmet maken gebruik van de waterweg voor hun transporten.

� De bedoeling van het RUP is het huidig ambach-telijk bedrijf een nabestemming wonen te geven, wegens de stopzetting van de activiteit wordt een nieuw ambachtelijk bedrijf niet meer op zijn plaats geacht.

� Bij stopzetting van de huidige ambachtelijke activi-teit van ‘Valora’ wordt een nabestemming voorge-steld naar wonen.

� Het bouwmaterialenbedrijf ‘Desmet’ zal eveneens op termijn verdwijnen. Na stopzetting van het bedrijf wordt een nabestemming voorgesteld naar groen en recreatie op de overblijvende terreinen.

� Er zijn geen Seveso-inrichtingen binnen het plan-gebied aanwezig.

� Binnen een perimeter van 2 km rond het plange-bied zijn geen Seveso-inrichtingen aanwezig.

� In de omgeving van het plangebied liggen geen ontginningsgebieden. De ontwikkeling van het ge-bied heeft geen gevolgen voor de verdere exploita-tie van enige ontginningsgebieden.

2.7. Fysisch systeem � De gemeente situeert zich in het stroomgebied

van de Mandel, een omvangrijk deelbekken van de Leie.

� Het later afgegraven kanaal Roeselare-Ooigem (1863-1871) situeert zich op het grondgebied van Ingelmunster volledig in de Mandelvallei.

� De Mandel die van west naar oost doorheen de gemeente stroomt en de kern van Ingelmunster

opsplitst in een noordelijk en een zuidelijk gelegen deel.

� De waarde van de Mandelvallei als natuurlijke ruggengraat van de regio wordt algemeen erkend. Zij vormt de ecologische verbinding tussen de regionaal belangrijke natuurgebieden de Mandel-hoek te Ingelmunster en het Provinciaal Domein de Baliekouter te Wakken.

� In de omgeving van het plangebied liggen geen ontginningsgebieden

� Bodemkaart: De reeds bestaande bebouwing heeft een antropogene ondergrond. Het noordelijk deel van het plangebied bestaat uit natte klei. Deze zone is bijna geheel bestemd als parkzone.

� VLAREBO-activiteiten: Er werden VLAREBO-acti-viteiten uitgevoerd door Valora maar deze activitei-ten zijn reeds stopgezet.

� In het studiegebied zijn geen bedrijven of activitei-ten gevestigd onderworpen aan de milieuvergun-ningsplicht klasse 1 en waarvoor OVAM adviesbe-voegdheid heeft.

� Er zijn in de gemeentediensten geen gegevens bekend over gronden binnen het plangebied die zijn opgenomen in het register van verontreinigde gronden of het Gronden- en Informatieregister. Er werd wel een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd op de site van ‘Valora’ waar er geen bodemverontreiniging gevonden werd.

bodemkaart

2.8. Toeristisch-recreatieve struc-tuur

� Het kasteelpark : Het park rondom het kasteel (opp. 2140 m² en geklasseerd in 1947) vormt een bosrijk gebied met een oppervlakte van 4ha 90a 25ca in 1976. Het park is tijdens de zomer-maanden gratis toegankelijk voor het publiek, het vormt een toeristische attractie. De salons van het kasteel staan ter beschikking voor : seminaries, vergaderingen, culturele manifestaties, recepties, banketten, trouwfeesten, …

� Het gemeentelijk park met zitbanken, aansluitend bij het kasteel, is openbaar. Daarnaast vormt de Beukendreef een openbaar wandelpad.

� Erkend Natuurreservaat “Mandelhoek” dit reser-vaat wordt in beheer uitgebaat door de natuur-werkgroep de Buizerd.


Uitbouw kanaal als structurerend element voor toe-risme en recreatie

� Het toeristisch-recreatief aspect van het kanaal dient te worden versterkt. De uitbouw van de Mandelvallei tbv natuur, moet gepaard gaan met het versterken van de functionele en recreatieve langzaam verkeersverbindingen langsheen het kanaal en het versterken/ontwikkelen van recrea-tieve polen.

� Het kanaal fungeert eveneens als drager van recreatie. De noordoever bestaat grotendeels uit een onverhard pad, recreatief gebruikt voor ondermeer wandelen, vissen, paardrijden en mountainbiken. De zuidoever bestaat dan weer uit een verhard jaagpad, recreatief gebruikt voor ondermeer wandelen, joggen, fietsen en eveneens vissen. Het kanaal zelf wordt ondermeer gebruikt voor watersport (waterskiën, kajakken, …).

� Op het kanaal zijn een aantal recreatieve elemen-ten geënt, zoals een folkcafé , een restaurant, de festivalweide (ondermeer gebruikt voor groot-schalige fuiven, het folkfestival Labadoux, …) ter hoogte van de Wantebrug en een café ter hoogte van de infrastructuur voor waterskiën en power-boating.

� Wanneer het bouwmaterialenbedrijf op termijn vervangen wordt door een parken recreatiezone met zachte recreatie en kleinschalige watergebon-den activiteiten zou dit een bijkomend recreatief element zijn, geënt op het kanaal.

2.8. Identiteit IngelmunsterIngelmunster, ontstaan langsheen de Mandel, is eenlevendige, landelijke gemeente met een dynamischgemeenschapsleven, een eigen aanbod aan dienst-verlenende voorzieningen en een sterke aanwezigheid van kleinhandel in de kern. Tevens wordt de gemeente

gekenmerkt door grootschalige bedrijvigheid gerela-teerd aan enerzijds het kanaal anderzijds aan de his-torische verbindingswegen die sterk verweven voor-komt met andere functies.

De gemeente put een groot aantal van z’n kwaliteitenof troeven uit z’n ligging aan het water. De Mandelen het Kanaal Roeselare – Leie vormen de natuurlijkeruggengraat binnen de gemeente waarop groene ruimtes zoals het kasteelpark en het kasteel de Plothode Montblanc, het natuurreservaat Mandelhoek en deBeukendreef geënt zijn. Deze elementen zijn struc-turerend binnen het dorpsweefsel en bepalen samen met de beschermde kerk, het marktplein en de be-graafplaats het dorpsuitzicht. Het Kanaal is een ver-zamelaar van recreatieve troeven zoals wandelen, fietsen, vissen,….

Deze natuurrijke, cultuurhistorisch waardevolle entoeristisch-recreatieve elementen wenst de gemeenteverder uit te bouwen en te ondersteunen. Tevenswenst de gemeente haar commerciële- en woontroe-ven verder uit te spelen.

2.9. Knelpunten � De aanwezigheid van diverse bedrijven in de

Mandelvallei � Het kanaal is niet gelinkt aan de drager voor recre-

atie. � Het kanaal is tot op heden te vaak de achterkant

van diverse ontwikkelingen. � De oost-west-gerichte wandelas (Beukendreef-

kasteelpark) wordt niet gecontinueerd in oostelijke richting.

juridische ruimtelijke struc-tuur

1. Juridisch kader

1.1. Gewestplan � Het plangebied is gelegen binnen volgende be-

stemmingszones volgens het gewestplan Roese-lare -Tielt (KB 17/12/1979):

� Met de gewestplanwijziging van 1998 is de reser-vatie strook voor de Kanaalweg ten noorden van het kanaal geschrapt. Deze wijzigingen kaderen in de visie om de harde sectoren aan de vallei van de Mandel te onttrekken (bedrijvigheid, verkeer) en ruimte te laten voor zachte sectoren.

� Een deel van het plangebied is gelegen in woongebied, de reconversiezone is gelegen binnen een zone voor ambachtelijke bedrijvig-heid en middelgrote ondernemingen.

Gewestplan Roeselare-Tielt


� Een deel van het plangebied is gelegen in groengebied, namelijk parkgebied. De parkge-bieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen. Deze zone behoudt dan ook zijn huidige bestemming.

1.1.1. Woongebied � De woongebieden zijn bestemd voor wonen,

alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover de taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoor-zieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

� Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mo-gen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

1.1.2. Gebouwen voor ambachtelijke bedrijven of gebouwen voor kleine en middelgrote onderne-mingen

� Deze zijn bestemd voor vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een buffer-zone. Voor zover zulks in verband met de veilig-heid en de goedewerking van het bedrijf noodza-kelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten.

� De gebieden voor ambachtelijke bedrijven en de gebieden voor kleine en middelgrote onderne-

mingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afval-producten van schadelijke aard.

1.1.3. Groengebied: parkgebied � De groengebieden zijn bestemd voor het behoud,

de bescherming en het herstel van het natuurlijk milieu.

� De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze in de al dan niet verstedelijkte ge-bieden, hun sociale functie kunnen vervullen.

� Het plangebied ligt in de nabije buurt van een zone voor natuurgebied, namelijk het natuurreservaat ‘Mandelhoek’. De natuurgebieden omvatten de bossen, wouden, venen, heiden, moerassen, duinen, rotsen, aanslibbingen, stranden en andere dergelijke gebieden. In deze gebieden mogen ja-gers- en visserhutten worden gebouwd voor zover deze niet kunnen gebruikt worden als woonverblijf, al ware het maar tijdelijk.

1.1.4. Waterwegen � Het kanaal is aangeduid als waterweg en wordt

gedeeltelijk verbreed. � Het kanaal Roeselare-Leie fungeert als drager

voor zowel recreatie als bedrijvigheid

Kanaal Roeselare-LeieGezien de ligging van het plangebied langs het Ka-naal Roeselar-Leie dient rekening te worden gehou-den met een opwaardering van ht Kanaal Roeselare-Leie ifv de koppeling aan het project Seine-Schelde. De geplande werken aan de Leie ik het Seine-Scelde project zullen als leidraad genomen worden voor een opwaardering van het Kanaal Roeselare-Leie. Het ka-

naal wordt als klasse IV waterweg op heden immers op zijn maximale capaciteit gebruikt. Een economi-sche opwaardering van de kanaalzone en zijn omge-ving kan pas ten volle worden gerealiseerd als het Ka-naal Roeselare-Leie wordt opgewaardeerd.

Een opwaardering imploceert dat het dwarsprofiel van het kanaal onder water wordt verruimd en dat een doorvaarthoogte onder bruggen van minimum 7m wordt nagestreefd. Aan landzijde betekent dit het vrijwaren een erfdienstbaarheidszone tov het Kanaal Roeselare-Leie en zijn aanhorigheden van 5m vanaf de huidige eigendomsgrens.

Kaart: bevaarbare waterlopen


Kaart: Waterlopen

1.2. BPA’s, RUP’s � Het plangebied is niet gelegen binnen of in de

nabijheid van een BPA of RUP.

1.3. Beschermde monumenten, land-schappen en dorpsgezichten

1.3.1. Beschermde monumentenBinnen het plangebied zijn geen beschermde monu-menten gelegen.In de nabijheid van het plangebied bevinden zich ech-ter wel enkele van deze elementen:

� Kasteel de Plotho de Montblanc, beschermd bij KB 24-04-1974, gelegen ten noorden van het kanaal

� Toren van de Sint-Amandskerk, beschermd bij KB 14-10-1975, gelegen ten noorden van het kanaal

� Sint-Amanduskerk, parochiekerk met cultuurgoe-deren en omgeving, beschermd bij MB 20-11-2001

1.3.2. Beschermde landschappen � Landschap gevormd door het park van het kasteel

de Plotho de Montblanc, beschermd bij KB van 20- 06-1947, gelegen ten noorden van het kanaal

� Er zijn zichtrelaties aanwezig tussen het kasteel en het valleigebied van de Mandel, deze dienen te worden behouden.

� Aan het westen van het plangebied is een als relict bewaarde spoorwegbedding gelegen (Lijn Tielt-Ingelmunster). Daarvan is nog een verhoogd baanbed bewaard. Deze oude spoorwegbedding is niet meegenomen als beschermd landschap maar is wel gelegen in het natuurgebied ‘de Mandelhoek’ en kan men als een belangrijk land-schap beschouwen. De gemeente wil deze oude spoorwegbedding zinvol inpassen, door deze om te vormen naar een zacht-recreatieve ontsluiting tussen de Kanaalzone en de Beukendreef. Ook in het kader van het GNOP-actieplan Mandel-as (Belconsulting nv 1996) werd hierrond reeds een gerichte visie ontwikkeld.

1.3.3. Beschermde dorpsgezichtenBinnen het plangebied, noch in de omgeving, zijn be-schermde dorpsgezichten gelegen

1.3.4. Bouwkundig erfgoedDe Stationsstraat is de hoofdstraat tussen Stations-plein en Bruggestraat met Centrumbrug over het ka-naal en Mandelbrug. Gedeelte van de in 1752 onder Oostenrijks bewind aangelegde steenweg Kortrijk-Brugge.

O.-zijde volledig ingenomen door het kasteelpark met aan de straat conciërgerie en toegangspoort, bij de

wegverbreding in 1969 achteruit geplaatst (cf. nrs. 1, 3). Aan de W.-zijde, lintbebouwing met grote en kleine burgerhuizen, onderbroken door de z.g. Beukendreef tgov. de kasteelpoort en de Mandel met aanpalende weiden. Handels- en dienstenfunctie met café “De drie koningen - lokaal A.C.W.” en kantoren van zuilgebon-den organisaties. Aan het kanaal muziekcafé “Fagot”, vroeger café “De drie bruggen” (nr. 48). Nr. 12/ Beu-kendreef: appartementsbouw van 1988-1991 ter ver-vanging van de in 1856 door de baron de Montblanc opgerichte tapijtenmanufactuur; het wapenschild van de adellijke familie werd hergebruikt in een naar het vroegere gebouw verwijzend fronton.

Binnen het plangebied zijn markante gebouwen gele-gen die opgenomen zijn in de inventaris van het bouw-kundig erfgoed.Een burgerhuis, Stationsstraat 30

� vierde kwart 19de eeuw � Burgerhuis van vijf traveen en twee bouwlagen on-

der zadeldak (nok evenwijdig met straat, Vlaamse pannen), uit XIX d, nu o.m. wassalon. Gece-menteerde lijstgevel met late neoclassicistische inslag: imitatiebanden en schijnvoegen horizontale gevelgeleding d.m.v. doorgetrokken onderdorpels en kroonlijst op sierlijke consoles in stucwerk. Ge-toogde muuropeningen in een geriemde omlijsting met sluitsteen en festoenen. Vernieuwd houtwerk.

De panden in Stationsstraat 30,32 en 34 vormen zo-wel naar hoogte als naar bouwdiepte een waarde-volle getrapte beëindiging van de centrumbebouwing. Deze bebouwing vormt een essentieel onderdeel in de oorspronkelijke en te herwaarderen zichtrichting (kijk-venster) vanaf het Kasteel naar de mandelvallei.


Nr. 32: burgerhuis met muurankers “1877” en typerend winkelraam; l. aanpalend nr. 34 met beglaasd heiligen-nisje in omlijsting van gesinterde baksteentjes. De be-bouwing tussen Mandel en kanaal - op de site van de vroegere .weverij Van Ooteghem. - dateert uit XX A en kijkt uit op de berm van de Centrumbrug. Bakstenen lijstgevels, sporadisch beschilderd (nrs. 28, 32) of ge-cementeerd (nr. 30).Een samenstel van burgerhuizen, Stationsstraat 36-38

� 19 de eeuw, interbellum � Samenstel van burgerhuizen uit de jaren 1920-

1930, mogelijk met XIX-kern. Samen vijf traveen en twee bouwlagen onder mansarde- en zadel-dak (nok evenwijdig met de straat, kunstleien en mechanische pannen). Voorgevelparement van gele baksteen en gebruik van arduin voor plint en sierelementen. Uitkragend middenrisaliet oplopend in een gestileerd aediculavenster geflankeerd en bekroond door obelisken, wat het geheel een regi-onalistisch tintje geeft. Voorts meer eigentijdse ele-menten als de gestrekte lateien van simili-steen, het centrale rondbogig deurvenster met gietijzeren leuning en de beglaasde ijzeren deur met geome-trische art-deco-inslag. Deels vernieuwd houtwerk. Met schijnvoegen gecementeerde zijgevel

Een samenstel van rijhuizen, Stationsstraat 40-42 � Dorpswoning uit het interbellum � Samenstel van rijwoningen uit de jaren 1920 met

lichte art-deco-inslag. Enkelhuizen van respec-tievelijk twee en drie traveen en twee bouwla-gen onder zadeldak (nok evenwijdig met straat, mechanische pannen); spiegelbeeldschema. Rode baksteenbouw; horizontaliserende en contras-terende beschilderde banden en geprofileerde gootlijsten op consoles. Centraal, op lisenen uitkragend getrapt dakvenster met schelpbekro-ning, geflankeerd door overhoekse erkers. Bij nr.

42 behouden houtwerk o.m. kleine roedeverdeling in de bovenlichten.

De panden Stationsstraat 30,32,34,36,38,40,42 en 48 en de Valoratoren met het Schuttershuisje zijn beeld-bepalende gebouwen, die bouwkundig waardevolle elementen bevatten.Het historisch, landschappelijk en/of architecturaal waardevol erfgoed in de betreffende zones dient bewaart te worden. Er worden bijkomende ontwik-kelingsmogelijkheden voor de panden toegelaten op voorwaarde dat het karakter, de verschijningsvorm en de architecturale kwaliteiten ervan bewaard blijven- en vooropgesteld worden.

Het torengebouw van Valora is niet opgenomen in de inventaris van onroerend erfgoed, maar heeft wel een industriële erfgoedwaarde. Het torengebouw kan herbestemd worden maar dient behouden te blijven. Renovatie en verbouwing is mogelijk mits een aantal voorwaarden opgenomen in de stedenbouwkundige voorschriften. Het te behouden gedeelte van het ge-bouw, de toren, met industriële erfgoedwaarde, is gra-fisch aangeduid op het bestemmingsplan.

De veevoederfabriek heeft een belangrijke erfgoed-waarde en enkele industriële kenmerken waardoor het als industrieel erfgoedcomplex kan beschouwd worden.

� Het fabrieksgebouw wordt getypeerd door smalle, registervormende vensters in een betonstructuur opgevuld met baksteen.

� Ook de actuele belettering op het torengebouw vormt een bijzonder kenmerk en kan als een kwali-teit worden gelezen.

1.3.5. Beeldbepalende elementenBelangrijke beeldbepalende elementen op of in de buurt van het plangebied zijn:

� Het kanaal Roeselare-Leie � De mandelvallei met aanpalende meersgronden � Het kasteel met kasteelpark � Het natuur- en parkgebied in de Mandelvallei � De aangrenzende Beukendreef en het relict van

de spoorwegontsluiting in het Mandelmeersenge-bied, gebruikt als fietsen wandelpad.

� Torengebouwen van de veevoedersfabrikanten Valora en Haeck als visuele bakens langs het kanaal.


1.4. Atlas der Buurtwegen

Kaart: Atlas der buurtwegen � Binnen het plangebied is één buurtweg gelegen,

Chemin nr 8, gedeeltelijk reeds afgeschaft, gedeel-telijk bestemd als openbare weg, Waterstraat.

In uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuur-plan en het gemeentelijk mobiliteitsplan is de gemeen-te werk aan het maken van een trage-wegenproject of -herwaarderingsplan.De ‘trage wegen’ zijn al de verschillende verbindingen en wegen die in hoofdorde bedoeld of geschikt zijn voor niet- gemotoriseerd verkeer. een deel van deze wegen is opgenomen in de atlas der buurtwegen, an-dere zijn in eigendom van de gemeente of in eigen-dom van particulieren.

De bedoeling van dit project is te komen tot een net-werk van trage wegen. In de eindfase kunnen bepaal-de verdwenen buurtwegen opnieuw geopend worden of afgeschaft worden, kunnen er nieuwe verbindingen gecreëerd worden of bestaande verlegd worden.

In de voorbije maanden werd gewerkt aan een start-nota. Deze startnota omvat allereerst een inventaris, alsook een eerste analyse van de bestaande toetand. Na een uitgebreide adviesronde heeft het CBS een beleidsvisie trage wegen goedgekeurd op 4 juli 2008.

Bij volgende plannen zal uitvoering gegeven worden aan deze beleidsvisie.

Langs het kanaal, binnen het plangebied is een trage weg gelegen die potentieel bruikbaar is, maar niet op-genomen is in de atlas der buurtwegen.Deze trage weg wordt meegenomen in het ontwerp van het RUP.

Kaart: bestaande en potentiële trage wegen

1.5. VerordeningenStedenbouwkundige verordening van toepassing op onderhavig plangebied.

1.5.1. Gemeentelijke verordening met be-trekking tot waterhuishoudings-maatregelen bij het uitvoeren van verkavelingen.

In dit reglement staat beschreven dat de waterafvoerna het uitvoeren van een verkaveling 18 (december 2003) niet mag wijzigen ten opzichte van de toestand ervoor. Hiertoe moeten, indien noodzakelijk, de nodige voorzieningen aangelegd worden (buffer, overdimen-sionering buizen,…). Dit reglement heeft de bedoeling om de oorzaken van waterlast zoveel mogelijk te eli-mineren.

1.5.2. Provinciale stedenbouwkundige verordening met betrekking tot het overwelven van baangrach-ten( 23 juli 2008)

1.5.3. Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer van 29 april 1997

1.5.4. Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater-putten, infiltratie- en buffervoor-zieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (goedgekeurd bij BVIR van 1 ok-tober 2004)

1.5.5. Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtre-creatieve verblijven en de inrich-

Inventaris Trage WegenInventaris Trage WegenToestand trage wegen

in atlas, fysisch niet (meer) aanwezig

in atlas, officieel afgeschaft

in atlas, officieel verplaatst

niet in atlas, potentieel bruikbaar

opgenomen in atlas, fysisch aanwezig

Wegen

Gemeentegrens


ting van gebieden voor dergelijke verblijven (8 juli 2005)

1.5.6. Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijk-heid (4 juni 2009)

planningscontext

1. Op Vlaams niveau

1.1. RSV � Ingelmunster is binnen het RSV gecategoriseerd

als gedeeltelijk behorend tot het regionaalstedelijk gebied Roeselare. Bovendien maakt de gemeente deel uit van het stedelijk netwerk op Vlaams niveau regio Kortrijk. Door deze deelname aan het regionaalstedelijk gebied is Ingelmunster ook geselecteerd als economisch knooppunt.

1.2. Visie op landbouw, bos en natuur, regio Leiestreek

� Een eerste verkenningsnota werd voor advies in februari 2007 overgemaakt aan alle gemeen-tebesturen. Deze nota is het resultaat van een verkenningsfase waarbinnen de eerste aanzet tot beleidsdoelstellingen en ruimtelijke concepten voor de open ruimte in de regio Leiestreek werden geformuleerd. Deze verkenningsnota dient als basis voor het verdere overlegproces dat moet lei-den tot een eindvoorstel van gewenste ruimtelijke structuur en uitvoeringsprogramma voor de regio Leiestreek.

� Volgend uit dit eindvoorstel zullen actiegebie-den worden geselecteerd waar deze ruimtelijke visie wordt uitgevoerd. In gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen worden daartoe enerzijds grote eenheden natuur, grote eenheden na-tuur in ontwikkeling, natuurverwevingsgebieden, bosuitbreidingsgebieden en gebieden van de agra-rischestructuur afgebakend. Anderzijds worden voor (delen van) grote aaneengesloten landbouw-gebieden de bestaande gewestplannen herbe-vestigd volgens de methodiek die de Vlaamse Regering hiervoor vastlegde op 3 juni 2005.

� Onderhavig GRUP is gelegen in een actiegebie-den en situeert zich tussen het kasteelpark, de Mandelhoek en De Mandevallei, in Ingelmunster.

2. Op provinciaal niveau

2.1. PRS � Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-

Vlaanderen is op 12 juni 2001 definitief vastgesteld door de provincieraad. Het PRS is goedgekeurd bij Ministerieel Besluit van 6 maart 2002. De visie en de gewenste ruimtelijke ontwikkeling geschetst in het PRS sluit aan bij het Ruimtelijk Structuur-plan Vlaanderen en geeft een nadere uitwerking en invulling aan de elementen die vragen om een samenhangend beleid over de gemeentelijke gren-zen heen. De bindende bepalingen vormen het kader voor de maatregelen waarmee de provincie de gewenste structuur wil realiseren.

2.2. Ruimtelijk-economische visie op economisch knooppunt

� Ingelmunster behoort naar gewenste neder-zettingsstructuur tot het “stedelijk netwerk op

Vlaams niveau Regio Kortrijk”. De toepassing van een bundeling van wonen, werken en voor-zieningen naar stedelijke gebieden, van lokale voorzieningen naar kernen, industriële activiteiten en distributiefunctie op de lijninfrastructuur moet voorkomen dat de stedelijke gebieden en kernen aaneenrijgen tot één stedelijk gebied.

� Binnen dit gebied behoort de kern van Ingelmun-ster tot het regionaalstedelijk gebied van Roese-lare, geselecteerd als structuurondersteunend hoofddorp. De taakstelling voor de regionaalste-delijke gebieden Brugge, Oostende, Roeselare en Kortrijk samen, in de periode 1991-2007, wordt volgens de hypothese van het ontwerp PRS West-Vlaanderen geschat op 28 600 woningen.

� Het is de bedoeling dat de woningbehoefte voor Roeselare, Izegem en Ingelmunster volledig wordt gerealiseerd binnen de afbakening van het regionaalstedelijk gebied. De ontwikkeling van het binnengebied als woningbouwgebied kadert in het te voeren aanbodbeleid voor woningen en klein-handel binnen de regionaal stedelijke gebieden.

� Wat de gewenste ruimtelijke structuur bedrij-vigheid betreft zou Ingelmunster, als gemeente buiten een economisch knooppunt recht kunnen hebben op een lokaal bedrijventerrein van max. 5 ha. Maar aangezien delen van Ingelmunster tot het regionaalstedelijk gebied Roeselare vallen, bestaat er ook een mogelijkheid een bijkomend aanbod aan regionale bedrijventerreinen te reali-seren, afhankelijk van de werkgelegenheid en de draagkracht van de omgeving. Specifieke bedrij-venterreinen voor watergebonden activiteiten zijn volgens het PRS verder te voorzien in samenhang met het kanaal Roeselare - Leie.


� Naar gewenste ruimtelijke structuur kleinhan-del richt het beleid zich op het tegengaan van een verdere uitzwerming van detailhandel over de stadsrand en in het buitengebied. Een verweving van nieuwe kleinhandelzaken met de nederzet-tingsstructuur staat voorop. Aan verbindingswe-gen en op knooppunten van verbindingswegen buiten de kernen van het buitengebied en buiten de stedelijke gebieden worden geen nieuwe, ruim-telijk geïsoleerde kleinhandelsbedrijven ingeplant. Het PRS selecteert in het buitengebied enkel “te herstructureren kleinhandelslinten”, namelijk klein-handelslinten die buiten de stedelijke gebieden en de kernen structuurloos tot ontwikkeling zijn gekomen. In Ingelmunster komen deze niet voor. Kleinhandelslinten in kernen, overige woonconcen-traties en overige kleinhandel in de open ruimte worden door de gemeenten geselecteerd.

� Naar gewenste structuur voor toerisme en recreatie toe, valt Ingelmunster buiten de gese-lecteerde toeristisch-recreatieve netwerken (een gebiedsdekkende samenhang van lijnelementen en knooppunten, gekaderd binnen landschappe-lijke en functionele ruimtelijke gebieden). Alge-mene ontwikkelingsperspectieven die gelden voor het buitengebied, gelden voor Ingelmunster. De aandacht berust hier voornamelijk op het kwalita-tief ontwikkelen van het recreatief medegebruik, rekening houdende met de ruimtelijke draagkracht.

� Bij het uitwerken van een gewenste ruimtelijke structuur van verkeer en vervoer bestaat een belangrijke taak voor het provinciaal niveau er in tot een selectie te komen van de secundaire wegen, met een verdere subcategorisering van de secundaire wegen in drie types (I, II en III) .

� De N 399 van Ingelmunster (N 50) tot de Hol-eindestraat in Tielt, de N 35 van Tielt (N 37) tot Deinze (N 409), de N 50 van Kortrijk (R 8) tot de N 399 in Ingelmunster, de N 36 van Izegem tot de N 43 (Harelbeke), de N 357 vanaf de N 50 (Ingel-munster) tot de aansluiting met de N 382 (Oostro-zebeke / Ingelmunster) nader te bepalen en de N 382 in ontwerp vanaf de N 43 (Waregem) tot de aansluiting op de N 357 (Ingelmunster/Oostro-zebeke) nader te bepalen, zijn geselecteerd als secundaire I. Verbinding op bovenlokaal niveau voor alle vervoersmodi over de weg (autoverkeer, openbaar vervoer, fietsverkeer) primeert hier. Hun maasverkleinende functie, die ze nu nog vaak uitoefenen, is in principe niet langer gewenst. Deze wegen hebben tevens nog een verzame-lende functie, en noodzakelijkerwijs, een toegang verlenende functie.

� Geselecteerde wegen als secundaire weg II van belang zijn de N 50 van Ingelmunster (N 399) tot Oostkamp en de N 327 van Wingene tot Tielt (N 37). Hier primeert de verzamelfunctie op boven-lokaal niveau voor de verschillende vervoersmodi autoverkeer, openbaar vervoer en fietsverkeer. Deze wegen zijn slechts in tweede instantie verbindend. Het toegang verlenen neemt hier nog meer toe dan in de categorie secundair I.

� Het kanaal Roeselare - Leie is geselecteerd als secundaire waterweg. Secundaire waterwegen vervullen een ontsluitingsfunctie naar het hoofdwa-terwegennet.

2.2. Gebiedsgerichte benadering � De visie van de provincie over de verschillende

deelstructuren wordt gebiedsgericht vertaald naar verschillende deelruimten. Ingelmunster is gelegen in de “Middenruimte”. Deze ruimte omvat

de stedelijke gebieden Roeselare, Tielt en Torhout. Veel aandacht gaat naar een verweven geïndu-strialiseerde landbouw. Deze heeft in het verleden immers reeds geleid tot een specifiek landschap met veel nieuwe elementen. Het beleid dat op provinciaal niveau beoogd wordt en van belang is voor Ingelmunster bestaat uit het concentreren van dynamische activiteiten in de stedelijke gebieden en de specifieke economische knooppunten, het versterken van de stedelijke gebieden met extra aandacht voor zoeklokaties voor openluchtrecre-atieve groene domeinen, het uitbouwen van een multifunctioneel kanaal, een ontsluiting van de regio ten zuiden van Tielt via de N 399 realiseren en ten zuiden van de as Roeselare-Tielt verlaten spoorwegbermen laten fungeren als ‘natuurlijke aders’.

2.3. Afbakeningen regionaal stede-lijk gebied Roeselare

� Het gewestelijk RUP ‘afbakening van het regio-naalstedelijke gebieden Roeselare’ is een taak van het Vlaamse Gewest. Het ontwerp ARSGR werd voorlopig aanvaard door de Vlaamse regering:

� Het plangebied is gelegen binnen het voorontwerp van RUP van de afbakening van het Regionaal Stedelijk Gebied Roeselare.

� Belangrijke delen van Roeselare, Izegem en Ingelmunster behoren tot het regionaalstedelijk gebied. Kleine delen van de gemeentes Hooglede en Ardooie zijn eveneens in het stedelijk gebied opgenomen.

� Ten zuiden van Ingelmunster en ten westen van de N 50 wordt de lijn bepaald door het feit dat de overgang tussen open ruimte en bebouwd gebied ter hoogte van deze wijken nog vrij duidelijk aanwezig is en door het feit dat zowel


Ingelmunster - Zuid als de Kasteelwijk in Izegem ruimtelijk en functioneel behoren tot de oostelijke woonlob van het regionaal stedelijk gebied. In de open ruimte ten zuiden komt weliswaar verspreide bebouwing voor maar is er ook nog belangrijke landbouwactiviteit. De lijn volgt de grens van de aaneengesloten bebouwing van de Hoevewijk, de Vierbunderwijk en de Kasteelwijk. Tussenin wordt de lijn vastgelegd op de zuidelijke grens van de percelen langs de N 357 die een regionaalstede-lijke verbindingsweg is.

� Door deze deelname aan het regionaalstede-lijk gebied is Ingelmunster ook geselecteerd als economisch knooppunt. In economische knoop-punten moet de bestaande bundeling behouden en waar mogelijk versterkt worden. Op die manier ontstaat een trendbreuk waarbij de verspreiding van de tewerkstelling wordt tegengegaan. Nieuwe economische activiteiten van regionaal belang en herlokalisatie van bestaande regionale bedrijven worden geconcentreerd in de economische knoop-punten.

� Het onderhavig RUP is niet gelegen binnen een specifiek deelgebied en RUP.

3. Op gemeentelijk niveau

3.1. GRSDe bepalingen van het richtinggevend en het bindend gedeelte van het GRS wordt vertaald in het ruimtelijk uitvoeringsplan.Hieronder wordt beknopt, een aantal krachtlijnen, van toepassing op onderhavig RUP, opgesomd:

� Het plangebied is gelegen in de entiteit ‘Man-delvallei’ vanuit de gewenste structuur van deze

entiteit, evenals van de diverse deelstructuren, zijn volgende elementen van belang:

� Kanaal structurerend voor toerisme en recreatie � Het is de bedoeling het kanaal uit te bouwen

als structurerend element voor (lokaal) toe-risme en recreatie en nieuwe ontwikkelingen in recreatie zoveel mogelijk te enten op deze as. Op verschillende andere plaatsen moet ook watersport, gerelateerd aan het kanaal mogelijk zijn. De infrastructuur, nodig voor het opslaan van toeristisch materiaal (boten e.d.) moet op de site kunnen opgericht worden.

Mandelvallei � Verder uitbouwen van de Mandelvallei als drager

voor natuur en landschap. De Mandelvallei is door de provincie geselecteerd als hypothetische natuuraandachtszone en structurerende reliëfcom-ponent en bijkomend wordt gesteld dat de relicten in de Mandelvallei, in het bijzonder ter hoogte van Ingelmunster, dienen te worden versterkt. Ingel-munster steunt dit ten volle.

� De Mandelvallei als centrale as binnen de ge-meente is op heden reeds de drager van de belangrijkste natuurelementen van Ingelmunster (Beukendreef, Izegemwegel, natuurreservaat ‘de Mandelhoek’, overstromingsmeersen, het kasteel-park van het kasteel ‘de plotho de Montblanc’ en de oostelijke vallei van de Mandel).

Regionaal stedelijk gebied Roeselare � Het structurerend vermogen van de vallei dient

nog versterkt. Dit is eveneens een conclusie uit het afbakeningsproces RSGR. De afbakening doet bovendien een aantal voorstellen:

� Om een extra meerwaarde te geven aan de vallei, ontstaat best een functionele verbinding

tussen de groenelementen. Dit is een verbin-ding die een voldoende continuïteit biedt, opdat natuurlijke migratie van organismen mogelijk is.

� Ten oosten van de N 50 wordt de natuurlijke loop van de Mandel behouden en zo moge-lijk versterkt. De Mandel zorgt hier voor de overgang tussen stedelijk gebied en buitenge-bied. De ecologische en natuurlijke functie van de Mandel moet ook vertaald worden in het voorzien van mogelijkheden voor de basisfunc-tie van de riviervallei, nl. zorgen voor wateraf-voer en -berging. In het licht van een verdere verdichting van het stedelijk gebied, wordt deze functie des te belangrijker.

� Door ondermeer het toevoegen van nieuwe groene elementen aansluitend op de Mandelval-lei of op relatief korte afstand daarvandaan omdat dit vanuit biologisch/ecologisch oogpunt de beste optie is, door het inbedden van elementen vreemd aan de Mandelvallei, het teruggeven van haar winterbedding in het oosten van de gemeente, kan de gemeente mee helpen aan het versterken van de Mandelvallei, een bovenlokale doelstelling.

� Door lokale ecologische infrastructuur uit te bouwen en te laten aansluiten op de Mandelvallei, wenst de gemeente de migratie van organismen binnen deze vallei naar andere oorden te bevor-deren.

� De gemeente wenst een lokaal ecologische ver-binding tot stand te laten komen van de Mandel-vallei (natuurreservaat) naar de Veldbossen in Meulebeke en verder het Ardooieveld in Ardooie. De vallei van de Mandel is een nat biotoop, het veld in Ardooie bestaat uit zure, droge gronden. De lokaal ecologische verbinding mag bijgevolg niet zozeer gezien worden als een migratieroute voor valleidieren of omgekeerd organismen die


een droog, zuur biotoop gewend zijn, dan wel een route met op regelmatige afstand van elkaar rustplaatsen voor vogels. Elementen voor deze ‘rustroute’ zijn de (Izegemwegel = dreef naar het vroegere Ingelmunster bos), een buffer gericht op nesten rond het ontwikkelen bedrijventerrein Zandberg, en acties in de lintbebouwing rond de Doelstraat - Naaipanderstraat.

� Een tweede lokaal ecologische verbinding kan tot stand komen van het zuiden van het kanaal (spoorwegdomein) richting de gave omgeving Mispelaarbeek via de oude spoorwegbedding, die echter ophoudt te bestaan ter hoogte van de N 50. Een laatste lokale verbinding, die echter bemoeilijkt wordt doordat de N 50-ring moeilijk oversteekbaar is, gaat van de Oude Devebeek, via de oude spoorwegbedding Anzegem-Meulebeke tot in het centrum. Het op lange termijn te ontwik-kelen woongebied Ring-Bruggestraat kan hierop inspelen evenals een gepaste inkleding van het bedrijventerrein Deefakker.

� Binnen de afbakening van het RSGR geldt voor Ingelmunster als doelstelling ‘in stand houden van de groene ruimte Kasteel Blauwhuis, Mandelhoek een integratie van de aanwezige kasteelparken, parkgebieden, natuurgebieden en agrarisch gebied tot een aaneengesloten open ruimtegebied met mogelijkheid tot passieve recreatie.

� Ook op lokaal niveau wenst de gemeente haar steentje bij te dragen in de uitbouw van de Man-delvallei in al haar functies en in het linken van stedelijke ontwikkelingen aan de Mandelvallei.

Dichtingsdifferentiatie � Om het draagvlak van een stad te verbeteren en

om de voorzieningen optimaal te benutten is de verdichting en uitbreiding van het stedelijk patrimo-

nium noodzakelijk. In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt een na te streven woningdicht-heid van minimaal 25 woningen per hectare per ‘ruimtelijk samenhangend geheel’ in een stedelijk gebied voorgeschreven.

� In grote projecten, waar een stedelijke dichtheid dient te worden gehaald van 25 en meer wonin-gen per hectare, moet het uiteraard ook mogelijk zijn om op een ruimtelijk verantwoorde manier stapelbouw naast grondontsloten woningen te voorzien, teneinde een kwalitatief verdicht project te bekomen. privacy, bezonning, lichtinval, harmo-nieuze aansluiting met aanpalende bebouwing, schaal van de bebouwing in de ruimere omgeving, dienen als criteria gehanteerd bij de beoordeling van stapelbouw.

� Richtdichtheden zijn geen doel op zich. Kwalita-tieve randvoorwaarden moeten hand in hand gaan met bovenvermelde richtdichtheden.

� Het openbaar domein dient een kwalitatieve inrich-ting te krijgen, kwalitatief en duurzaam materiaal-gebruik, multifunctioneel gebruik van de publieke ruimte, voldoende groen- en speelvoorzieningen, nodige daktuinen en groene terassen voor de verschillende woningen en functies om hun leef-baarheid op het gewenste hoge kwaliteitsniveau te brengen.

� Voor het realiseren van de beoogde dichtheden dienen traditionele en nieuwe woonvormen te worden gebruikt. ( patiowoningen, intelligent ge-schakelde woningen, ruime dakwoningen, gesta-pelde duplexwoningen, kwalitatieve stapelbouw met voldoende private of semi-private buitenruimte (gemeenschappelijke tuinen en individueel ruim bemeten terras), woonerven,...

3.2. Mobiliteitsplannen � Op 8 juli 1998 keurde de gemeenteraad het mobi-

liteitsconvenant goed. Het mobiliteitsconvenant is een samenwerkingsakkoord tussen het ministerie van de Vlaamse Gemeenschap en de lokale be-sturen omtrent het verkeers - en mobiliteitsbeleid.

� Deze goedkeuring omvatte onder meer de opmaak van een mobiliteitsplan voor de gemeente. Het plan werd opgemaakt door de groep Planning uit Brugge.

� De gemeente Ingelmunster koos voor spoor 3. Het herbevestigde beleidsplan werd conform ver-klaard op de PAC van 13 september 2010.

3.3. GNOPBinnen het GNOP werd een gebiedsgericht actieplan opgesteld voor de Mandel-as

� Het bosje in de oksel van kanaal en centrumbrug behoort tot het gebiedsgericht actieplan “Mandel-as”. Een gebiedsgericht actieplan werd opgesteld voor de Mandel-as (gebied rond Mandel en Vaart) en dit vooral wegens het feit dat het erkend natuur-reservaat en het Kasteelpark belangrijk en centraal gelegen zijn in de gemeente, wegens het feit dat in dit gebied positieve samenwerking op korte termijn kon verwacht worden en wegens het feit dat grote delen in groen- en of parkgebied volgens het ge-westplan gesitueerd zijn.

Acties op korte en middellange termijn: � Vrijwillig beheer van parkbos en beekdalbos t.h.v.

kasteel. � Vrijwillig beheer en /of ontwikkeling van beekdal-

grasland en perceelsrandbegroeiing op privaat domein van Mandelvallei t.h.v. noordkant Mandel-hoek en zuidkant Ermitage.


� Inrichting en beheer van beekdalgrasland thv noordkant Mandelhoek.

� Vrijwillig beheer en/of ontwikkeling van beekdal-grasland en perceelsrandbegroeiing op privaat domein t.h.v. oostkant Mandelhoek.

I

n het GNOP (p 20) wordt het behoud van de wandel-tracés Beukendreef en Kanaaloevers voorzien. Er wordt voorgesteld een vroegere dreef (Ermitage) (her)aan te leggen. Er wordt geopteerd om een halfverhard pad aan te leggen, uitgevoerd in ontstoft en gestabili-seerd dolomiet met een breedte van 2m. Het tracé wordt onderzocht in functie van functionali-teit, ook in dit verband rekening houdend met de mo-gelijke aanleg van de Kanaalweg. Een alternatieve locatie kan overwogen worden thv de vroegere spoor-verbinding, gebruik makend van het nog aanwezige bruggenhoofd.

De visie van het GNOP wordt mee opgenomen in het RUP door de realisatie van een wandelpad thv de vroegere spoorverbinding en het nog aanwezige brug-genhoofd.


gewenste structuur/planop-zet

1. Gewenste structuur

Uitbouwen kanaal als structurerend element voor toerisme en recreatie.

� Het toeristisch-recreatief aspect van het kanaal dient te worden versterkt. De uitbouw van de Mandelvallei als drager voor natuur en landschap (zie gewenste natuurlijke en landschappelijke structuur) moet gepaard gaan met het versterken van de functionele en recreatieve langzaam ver-keerverbindingen langsheen het kanaal en het ver-sterken/ontwikkelen van recreatieve polen, geënt op de toeristische as van het kanaal. Recreatieve en toeristische functies, al dan niet op heden reeds bestaand, worden gelinkt aan het kanaal. Nieuwe toeristisch-recreatieve routes worden aangetakt aan deze oost-west gerichte lineaire structuur. Nieuwe of bestaande recreatieve polen worden ontwikkeld of worden versterkt (speelbos, festival-weide, watersport langsheen het kanaal, cafés, restaurant, aanlegsteigers pleziervaart, jeugdmo-gelijkheden,...) In die optiek moeten omschakelin-gen van bestaande functies naar een toeristisch-recreatieve functie ondersteund worden.

Mandelvallei � Op het grondgebied van Ingelmunster is het

de bedoeling de vallei van de Mandel te laten ontwikkelen tot een groene omgeving waar de landschappelijke en recreatieve componenten de hoofdrolspelers zijn (zie ook visie afbakening RSGR). Ingelmunster wenst in de eigenlijke vallei van de Mandel (noorden ven het kanaal) bijkomen-de economische bedrijvigheid te minimaliseren en

de woonfunctie te relateren aan het kanaal (wonen aan het water).

Ontwikkelingsperspectieven bedrijven (terreinen) in de vallei van de Mandel.

� Tussen het kanaal en de Oostrozebekestraat-Weststraat zijn op vandaag in het gewestplan, nog twee ambachtelijke zones bestemd, respectievelijk voor NV Monument en voor Valora voeders aan de Waterstraat. De site van Valora veevoe-ders kan blijven dienst doen als ambachtelijke zone voor het bedrijf Valora. Uitbreiding van de bestaande bedrijfsactiviteiten buiten de geëigende bestemmingszone (parkgebied) wordt niet toege-laten. Bij stopzetting van de huidige ambachtelijke activiteit wordt een nabestemming voorgesteld naar natuur, recreatie of naar wonen. Een nieuw ambachtelijk bedrijf wordt aldaar niet meer op zijn plaats geacht. De site sluit in het zuiden aan bij een klein woongebied waarin eveneens een relatief groot bouwmaterialenbedrijf gevestigd (Desmet) en in het noorden bij het uitgestrekte parkgebied.

� Voor vermeld bouwmaterialenbedrijf en een ander groter ambachtelijk bedrijf (Voeders Delmotte) ge-legen in woongebied en in de Mandelvallei wordt eveneens de omschakeling naar een woonfunctie, recreatieve functie of natuurfunctie ondersteund. Nieuwe ambachtelijke bedrijvigheid wordt niet toegelaten. Zonevreemde bedrijven in de vallei van de Mandel (eigenlijke vallei) dienen op termijn te verdwijnen.

Beleidskader voor plattelandstoerisme � De Valora-site behoort tot het beleidskader voor

plattelandstoerisme (RD p35). Het gebouw is niet beschermd maar heeft een cultuur-historische en

sociaal-economische waarde voor het gebied. Het is de bedoeling, om verwaarlozing te vermij-den aan deze gebouwen en de mogelijkheid te geven een nieuwe inhoud te krijgen. Voor derge-lijke gebouwen dienen richtlijnen opgesteld die de mogelijke toekomstige ingrepen zodanig moeten begeleiden dat het erfgoed zijn waarde behoudt en tegelijk een vernieuwende, kwaliteitsvolle en eigentijdse architectuur toelaat.

Schematische weergave gewenste natuurlijke en landschap-pelijke structuur


2. Voorstudie

2.1.0 recreatieve mogelijkheden op het kanaal

Eind 2006 werd door het studiebureau ‘Fris in het landschap’ een studie gemaakt over recreatieve mo-gelijkheden op het kanaal Roeselare-Leie en opmaak inrichtingsplannen van recreatieve infrastructuur langs het kanaal Roeselare-Leie.

2.1.1. Geselecteerde locatie: inplanten aanlegsteiger voor plezierboten

In deze studie werd een inventaris opgemaakt van aanmeermogelijkheden voor plezierboten op het ka-naal. Te Ingelmunster is het aangewezen aanmeer-mogelijkheden te voorzien omwille van de recreatieve troeven in de omgeving. De oude kleine zwaaikom, de nabijheid van het kasteel en park, de Mandel en het natuurgebied betekenen een meerwaarde voor de pleziervaart-recreant. Een aanlegsteiger kan uit-gebouwd worden daar waar het kanaal opnieuw ver-breedt richting Izegem. De bouwstoffen handelaar, een niet watergebonden bedrijvigheid, zou op termijn herlokaliseren, naar een meer geschikte plaats. Wan-neer de bouwstoffen handelaar verdwijnt wordt de zone toeristisch recreatief ingericht.De mogelijkheid voor aanlegfaciliteiten voor plezier-vaart en de uitbouw van de zone tot recreatief-toeris-tisch gebied wordt bekeken in het kader van de reali-satie van de nieuwe Dorpsbrug van Ingelmunster.

2.2. Studie Soresma

Groen in de kanaalzone

2.2.0. AlgemeenDe studie opgemaakt door Soresma kadert binnen een Europees project rond functioneel groen. De studie werd eind 2010 opgemaakt. De groenvisie voor de Kanaalzone Roeselare-Leie is een studie van gebie-den langs de kanaalzone in de gemeenten Roeselare, Wielsbeke, Izegem en Ingelmunster. Hierbij werden een aantal aanbevelingen gegeven in functie van de aanleg van groen langs de kanaalzone. Onderhavig plangebied waarbij een recreatiezone ter hoogte van het kanaal wordt voorzien, werd in deze studie in detail bekeken.

2.2.1 Groen-blauw netwerkHet Kanaal Roeselare-Leie vormt de grootste gemene deler van de vijf gemeenten in de kanaalzone en heeft reeds een grote blauwgroene kwaliteit. Deze aanwe-zige kwaliteiten dienen behouden te blijven en kunnen versterkt worden door gerichte ingrepen.

In de omgeving zijn diverse plekken waardevolle groenelementen en -structuren aanwezig. De Man-delhoek, de verschillende kastelparken en de diverse bomenrijen. Dit groen levert een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van de leefomgeving. Het zijn plek-ken met een historisch karakter, die geschikt zijn om te recreëren (fietsen, wandelen, picknicken, e.d.). Het bestaande groen dient te worden gekoesterd, intensief te worden beheerd en verder ontwikkeld.

2.2.2 Een samenhangende groenstructuurHet kanaal en de Mandelhoek vertonen een weinig sa-menhangend geheel, als het gevolg van de momen-teel aanwezige industriële activiteit.Door de ontwikkeling van een fijnmazige groenstruc-tuur zal o.a. het recreatief gebruik toenemen alsook de beleving en ervaring van het geringe karakter van de Kanaalzone Roeselare-Leie.

2.2.3 Activiteitenpark aan het kanaalDe zone van onderhavig plangebied bevindt zich tus-sen de belangrijke trekkers van de gemeente: het na-tuurreservaat Mandelhoek, het kasteelpark, het dorps-centrum en het kanaal zelf.De parkzone zal een scharnierpunt zijn voor de ver-schillende trekkers in de directe omgeving. Het na-tuurreservaat de Mandelhoek, het kasteelpark, het centrum en het kanaal worden allemaal met elkaar verbonden via deze site.

De site wordt verder onderzocht binnen het RUP , er wordt een ontwerpvoorstel geformuleerd om deze strategische schakel op de oever van het kanaal opti-maal te ontwikkelen.

De toekomstige parkzone (het bouwstoffenbedrijf) maakt deel uit van het kanaallanschap en het verste-delijkt landschap.In aansluiting op het kanaal, het natuurgebied de Man-delhoek en het Kasteelpark dient dus in hoofdzaak te worden gefocust op leefbaarheid en ecologie.


2.3. DorpskernvernieuwingIn Ingelmunster staan heel wat veranderingen op til. De dorpskern wordt de komende jaren helemaal vernieuwd, wat de beide delen van de gemeente ten noorden en ten zuiden van het kanaal opnieuw dichter bij elkaar moet brengen.

Er werd rekening gehouden met de resultaten van de dorpskernvernieuwing in het RUP waarbij een oplos-sing werd gezocht voor de te voorziene brug over het kanaal.

De dorpskern wordt opgewaardeerd en de straat en het publiek domein teruggegeven aan de bevolking.

Een overdukzone maakt de uitbreiding van waterre-creatie langs het kanaal mogelijk. De verhoging van de dorpsbrug, op de rand van het plangebied heeft een invloed op het plangebied In het kader van de dorpskernvernieuwing wordt een reservatiestrook voorzien om de toekomstige dorpsontwikkelingen mo-gelijk te maken.

De brug in het centrum wordt afgebroken en een nieuw, slanker exemplaar, met een grotere architectu-rale kwaliteit komt er in de plaats.De bestaande constructie is te laag, waardoor sche-pen vandaag veelal het ruim moeten laten vollopen met water om eronderdoor te kunnen varen.De nieuwe brug wordt een platform dat vertrekt van op het marktplein en over de Mandelvallei landt op het stationsplein. Zo wordt Ingelmunster een drie een-heid. De brug wordt hoger, langer en veiliger opge-vat dan de huidige brug. Via een nieuwe weg achter de rij bestaande woningen in de Stationsstraat zal de constructie kunnen worden opgereden. Het centrum wordt verkeersluw gemaakt met de invoering van een

zone 30-regelgeving. Op het marktplein wordt een luifel voorzien voor fietsenverhuur, van waaruit de diverse fietsen wandelroutes vertrekken. Ook de stationsbuurt krijgt een gezellig plein met ruimte voor terrassen en veel groen. Aan het stationsplein wordt eveneens een luifel voorzien die beide perrons over-spant en waar fietsers en voetgangers kunnen over-steken.De omgeving rond het kanaal en onder de brug is een belangrijke verblijfsruimte voor de gemeente waar het accent vooral zal liggen rondom natuur, recreatie en wonen.Het kanaal in de omgeving van de Waterstraat en klei-ne zwaaikom wordt verbreedt, vergelijkbaar met de gangbare breedte van het kanaal op andere plaatsen.

De nabestemming van de Valora-site en bouwmateri-alen Desmet is een bestemming waarbij natuur, open water, recreatie en wonen voorzien wordt.

Het concept ‘wonen langs het kanaal’ zal zeker een toekomstige troef worden in deze omgeving.

Dorpskernvernieuwing (360 Architecten | bureau Bas Smets) VO - dossier 19 mei 2009


Dorpskernvernieuwing (360 Architecten | bureau Bas Smets) VO - dossier 19 mei 2009


3. Ontwerpend onderzoek

3.1. Algemene visie

Eerder werd reeds aangegeven dat de site een groe-ne schakel moet vormen tussen verschillende sferen en omgevingen in de directe omgeving. Interactie en flexibiliteit binnen een gradiënt tussen stedelijkheid en natuurlijkheid voeren aldus de hoofdtoon.

Er wordt door de gemeente Ingelmunster gekozen om de oude veevoedersfabriek Valora, een industrieel reconversiegebied te bestemmen als een strategisch stedelijk woonproject aan de rand van het kanaal .

Ten opzicht van het Valora gebouw kan een tweede volume geplaatst worden.Op langere termijn kunnen de bestaande rijwoningen vervangen worden door een bouwblok waarbij de ach-terkanten van de woningen worden getransformeerd tot kwalitatieve voorzijdes. Het transformeren van de woningen wordt gestimuleerd doordat enkel een land-schappelijke inkleding, maar geen groene buffer voor-zien wordt.

Tussen deze bouwblokken kan een open ligweide of plein ontstaan. De centrale plek tussen de bouwblok-ken leent zich voor multifunctioneel gebruik zoals een plein of ligweide. Een multifunctionele ruimte voor het Valora gebouw beklemtoont eveneens de karaktervolle Valora-toren en kan eveneens opgevat worden als een publieke tuin voor de bewoners van de verschillende bouwblok-ken.

De zone van recreatie, waar toeschouwers de water-recreatie van nabij kunnen bezichtigen kan bestaan uit

een verharde kade, een plein met terrassen, een aan-legsteiger, een pleintje, buitenruimte voor de Fagot,...

Er kan eveneens een losstaand gebouw ingeplant worden met de nodige faciliteiten voor waterrecreatie. De invulling van het recreatief gebouw zal afhanke-lijk zijn van de plaatsing van de nieuwe bouwblokken. Het dient evenwel sterk landschappelijk geïntegreerd te worden tov de omliggende ruimte. Hierbij kan een éénlaags gebouw en/of een halfondergronds gebouw ontworpen worden.

Het jaagpad wordt van het kanaal afgeleid om een ge-varieerde tussenruimte te creëren die zich leent voor flexibel gebruik.Het jaagpad kan gecombineerd worden met het pad die de achterzijde van de woningen ontsluit. De ach-terzijde van de woningen is toegankelijk voor moto-risch verkeer, maar wordt ingericht als een trage weg voor voetgangers en fietsers. Het pad kan gecombineerd worden met een land-schappelijke inkleding tov de recreatiezone en wordt een landschappelijk in het park geïntegreerde weg-structuur, zonder het nodige rijcomfort te hypotheke-ren. Het eigenlijke jaagpad kan verhard worden.

Parkeervoorzieningen dienen opgelost te worden op eigen terrein. Ieder bouwblok dient te voorzien in zijn eigen parkeervoorzieningen voor bewoners en com-merciële functies. Bii nieuwbouw dient een onder-grondse parking te worden voorzien. Bij hergebruik kan een bovengrondse parking gerealiseerd worden. De aaneengesloten parkeerruimte dient beperkt te worden dmv parkeereilanden, grootschalige parkeer-vlakken zijn niet toegelaten. Bij ieder bouwblok dienen parkeerplaatsen voor bezoekers te worden voorzien.

De deelzone met cultureelhistorische waarde is een bestaand gebouw in het parkgebied, genaamd het ‘schuttershuisje’. Dit gebouw dateert van ca. 1850 en is meer dan honderd jaar het terrein van ‘Sebastiaan geweest. Het schutterhuisje werd gebruikt door de schuttersgilde van Sint-Sebastiaan, de oudste vereni-ging van Ingelmunster. Het gebouw wordt sporadisch in gebruik genomen voor het organiseren van kleine evenementen. De kleinschalige activiteiten en feestelijkheden worden georganiseerd door een vereniging, privaat gebruik voor bijvoorbeeld een babyborrel, verjaardagsrecep-tie, communie .. Deze activiteiten worden enkel toe-gelaten, mits deze verenigbaar en niet hinderend zijn voor de omgeving. Het gebouw situeert zich in een groen kader en kan behouden blijven, een verdere uit-breiding is niet mogelijk.

Aan het westen van het plangebied ligt een voorma-lige, als relict bewaarde spoorwegbedding (Lijn Tielt-Ingelmunster). Daarvan zijn nog een spoorbrug en een verhoogd baanbed bewaard. In het licht van het zinvol inpassen van een zacht-recreatieve ontsluiting tussen de Kanaalzone en de Beukendreef wordt deze structuur mee opgenomen in het plangebied. Ook in het kader van het GNOP Actieplan Mandel-as (Bel-consulting nv 1996) werd hierrond reeds een gerichte visie ontwikkeld.


In deze opdracht werd een ontwerpend onderzoek gedaan naar de mogelijke invulling van beide bedrijfs-sites waarbij de inbedding en de versterking van de Mandelvallei centraal staan.

Diverse scenario’s werden uitgewerkt, teneinde de randvoorwaarden vast te leggen in het RUP voor de reconversie van beide bedrijfssites en een reconversie woonproject te realiseren in de veevoeder-toren.

3.1. SitueringOnderstaande luchtfoto’s geven een situering van het gebied tov het kanaallandschap.

Luchtfoto plangebied


3.2. FotomateriaalHet fotomateriaal geeft een beeld van de bestaande toestand van de site.


3.3. Bestaande toestand Veevoeder-fabriek Valora

Door middel van planmateriaal wordt de bestaande toestand weergegeven van de Veevoederfabriek Va-lora weergegeven, te herbestemmen tot woongebied

3.4. Scenario’s Valoratoren � De veedvoerdersfabriek van Valora is een uniek

gebouw met een industriële erfgoedwaarde en dient bestemd te worden als een uniek project. Het project dient afgestemd op de schaal van de omgeving. De grootschaligheid en de kenmerken van het gebouw dient behouden te blijven, door zijn historische waarde. De renovatie en her-bestemming van de bestaande toren dienen de kunsthistorische waarde en het authentieke indu-striële karakter van de veevoedertoren maximaal te behouden.

� De Valora-toren dient behouden te worden. De bijkomende gebouwen mogen vervangen worden indien een aantal bestaande kenmerken terug te vinden zijn. Vervanging is mogelijk omwille van een aantal aspecten die ervoor zorgen dat de herbruik van het gebouw zorgt voor een beperkte mogelijkheid naar invulling.

� Het bestaande gebouw heeft een aantal tussen verdiepingen, waarbij de verdiepingshoogte de minimale hoogte niet bereikt. Tussenliggende vloeren dienen verwijderd te worden.

� Het gelijkvloers is omwille van de tussenliggen-de kolommen, moeilijk invulbaar. Een kwali-tatieve ruimtelijke indeling van het gelijkvloers is moeilijk, door de tussenliggende afstanden tussen de kolommen is het eveneens niet mogelijk op het gelijkvloers een parkeergarage in te richten. Het realiseren van een onder-

grondse parking onder het bestaand gebouw is niet mogelijk waardoor de parkeerproblematiek dient opgelost te worden in de onmiddellijke omgeving.

� Het industriële gebouw heeft de constructie ingedeeld te worden met lofts. Het volledige Valoragebouw omvormen naar een loftproject is op schaal van Ingelmunster niet realistisch. Daarom wordt ingezet op de toren waarvoor dit wel mogelijk moet zijn.

� De gemeente streeft naar een menging van typologieen.

� Er dient gestreeft naar een architecturale kwali-teit met relatie tot het Kanaal. De herwaardering van deze blikvanger langs het kanaal en de heraanleg van het recreatiepark aan het kanaal, door de gemeente, zijn andere belangrijke impulsen in de directe nabijheid van het kanaal. De opwaardering van deze twee sites zal een belangrijk positief hefboomeffect creëren op de omgeving van het kanaal.

� Het strategisch project kan ingericht worden voor woongelegenheden, diensten en kantoorfuncties waaronder bel-etage woningen, stadswoningen, luxe-appartementen, casco lofts, loftkantoren met bijhorende parkeerplaatsen, horeca, ...

� Realiseren van kwalitatieve woningtypes met private buitenruimte.

� Het gebied omvat een strategisch woonproject met een hoge woondichtheid, bestaande uit de renovatie en herbestemming van de overblijvende industriële bebouwing van de ‘Valora’ site tot koop-appartementen, eventuele lofts en kleine kantoor- of praktijkruimten voor zelfstandige beroepen.

� De projectsite is gelegen langs het kanaal, gren-zend aan het venen natuurgebied. De ruimtelijke

identiteit van de plek verdraagt enerzijds een relatief grote architecturale vrijheid; maar ander-zijds wordt dit deel van Ingelmunster gekenmerkt door het historisch waardevol bedrijf enerzijds en door de impact van het kanaal met toekomstige re-creatieve zone, natuur- en parkgebied. De nieuw te ontwerpen brug over het kanaal zal eveneens een architecturale meerwaarde geven aan de reconversie-site.

� Om verschillende soorten gezinnen een plaats te geven op de site werd gekozen om de Valora-toren als industrieel erfgoed te behouden maar in het naastliggende gebouw de keuze te laten een herkenbare vervangingsbouw te voorzien of het gebouw te renoveren. Door een vervangingsbouw te voorzien kunnen meer wooneenheden gereali-seerd worden en kan een ondergrondse parking voorzien worden Parkeeraccomodaties dienen immers voorzien te worden op eigen terrein.

� Het gebouw dient ontworpen te worden met het nodige respect en met de nodige kennis van deze plek. Dit des te meer gezien de aanwezigheid van de overblijvende toren van de ‘Valora-site’.

� De bestaande bebouwing bestaat grotendeels uit een historisch waardevolle constructie waarvan de authentieke onderdelen behouden dienen te blijven. Eventuele renovatie, en/of verbouwin-gen dienen in functie te staan van het behoud of herstel van het authentieke karakter van deze bebouwing.

� Er dient gezocht te worden naar een mogelijke in-teractie tussen het woonproject, en de parken re-creatiezone langs het kanaal enerzijds en de fietsen wandelroute langs het kanaal en de noordelijk gelegen parkzone. Dit zou kunnen gebeuren door middel van het creëren van voetgangersassen,


aaneengeschakelde semi-publieke en publieke ruimtes of groene ruimtes op de projectsite.

� De verkeersontsluiting wordt voorzien via de Waterstraat.

� Dit project dient naast de renovatie en herbestem-ming van de bestaande toren tot wonen, klein-schalige kantoorfuncties, en vrije beroepers, ook een herwaardering en versterking van het lokale weefsel na te streven.

� De bestaande toren zal eerst gestript worden en tot zijn eigenlijke structuur herleid worden vooral-eer de verbouwingswerken aangevangen zullen worden. de huidige binnenindeling, bedoeld als veevoedersbedrijf, zal eruit gehaald worden. De oorspronkelijke draagstructuur binnen de toren is nog aanwezig. De bestaande kolommen, balken en vloerplaten dienen zoveel als mogelijk behou-den te blijven.

� De ontwerpers dienen voor de bestaande toren te vertrekken vanaf de tot de basistructuur herleide gebouwen, en dienen de oudste structuur te herleiden tot een renovatie- en herbestemmings-ontwerp.

� Het oude industriële pand kan gerenoveerd worden me hetzelfde uitgangspunt als het torenge-bouw gerealiseerd. De vervangingsbouw dient de herkenbaarheid van de oorspronkelijke draagstruc-tuur te behouden. De structuur van kolommen , balken en vloerplaten mag vervangen en aange-past worden maar dient herkenbaar te zijn in het nieuw ontwerp.

� Een publieke ruimte dient binnen het project geconcipieerd te worden, deze dient eveneens te voldoen aan de bepalingen van het RUP.

� Deze publieke ruimte kan bijdragen tot een her-nieuw de relatie met de aan te leggen recreatieve ruimte aan het kanaal.

� Dit woonproject dient samen met de andere initiatieven binnen het RUP en de aanvullende dorpskernvernieuwing bij te dragen tot een rege-nererende invloed op de ontwikkeling van buurton-dersteunende functies. Ook dient de bestaande woonomgeving hierdoor ondersteund te worden en gevrijwaard te blijven van storende invloeden en activiteiten.

3.5. Wonen aan de rand van het ka-naal

3.5.1. Meergezinswoningen in de vorm van stapelbouw

� Aan de rand van het kanaal, tussen de recrea-tiezone en het Valoraproject wordt de mogelijk-heid gecreëerd een totaalproject te realiseren. In deze zone, is vandaag een alleenstaande woning gelegen en een aantal rijwoningen, deze komen op termijn in aanmerking voor herontwikkeling tot gestapelde meergezinswoningen

� inplanting van een nieuw volume, haaks ge-plaatst tov het Valoragebouw

� de huidige rijwoningen (deelzone met specifieke voorschriften) vervangen door een bouwblok, gericht naar het kanaal

� De reconversie van de site biedt de mogelijkheid het residentiële weefsel verder te verdichten en tegelijk de structuur van het groene hart van de gemeente verder te zetten.

� Om tot een coherent ruimtelijke ontwikkeling te komen moet voorbij de grenzen van de bestaande, individuele woningen gekeken worden. De indivi-duele woningen kaderen binnen de visie voor de realisatie van een kwalitatieve verdichting rond het kanaal. Dit is noodzakelijk om tot de nodige aansluiting te komen met het aanpalende weefsel, zoals de recreatiezone, het kanaal en het Valorap-roject met aansluitend de Mandelhoek.

� Nieuwe ontwikkelingen op deze lokatie moeten aan het kanaal ruimte geven, maar er visueel op aansluiten. Door de inplanting van een bouwblok haaks op het Valoraproject, krijgt dit project een meerwaarde en wordt een evenwicht gezocht tus-sen bebouwde en onbebouwde ruimte


� Het totaalproject is een oefening, die niet gebeurd op perceelsniveau, maar die buiten de perceels-grenzen wordt uitgevoerd. Zo wordt een totaalpro-ject gerealiseerd (valoraproject - stapelbouw voor meergezinswoningen haaks op het valoraproject - omkeren van de individuele rijwoningen tot een bouwblok voor één- of meergezinswoningen ge-richt naar het kanaal.

3.5.2. Kwalitatieve randvoorwaarden � Uitgangspunt is een verdichtingsprincipe toe te

passen die in harmonie te brengen is met de bestaande dichtheid van het ruimtelijk samenhan-gend geheel waarin de site zich bevindt, waarbij wel een minimale dichtheid van 25 woningen per ha gerespecteerd wordt.

� Kwalitatieve randvoorwaarden moeten hand in hand gaan met bovenvermelde richtdichtheden. Tegenover een hoge densiteit moet een kwalita-tieve inrichting van de woonomgeving staan.

� Vooreerst dient het openbaar domein een kwali-tatieve inrichting te krijgen, met aandacht voor de zwakke weggebruiker, kwalitatief en duurzaam materiaalgebruik, multifunctioneel gebruik van de publieke ruimte die aansluit bij de recreatiezone,

� Bovendien moeten bij het nastreven van de ge-wenste dichtheden bouwvormen worden gehan-teerd die in de projecten zelf de nodige tuinen, daktuinen en groene terrassen voor de verschil-lende woningen en functies inbrengen om hun leefbaarheid op het gewenste hoge kwaliteitsni-veau te brengen.

� In elk geval zullen voor het realiseren van de beoogde dichtheden, aantrekkelijke woning typologieën. moeten worden gebruikt (intelligent geschakelde woningen, ruime dakwoningen boven handelsruimtes of horeca, gestapelde duplexwo-

ningen, kwalitatieve stapelbouw met voldoende private of semi-private buitenruimte). De woon-eenheden moeten beschikken over een gemeen-schappelijk tuin en/of individuele ruim bemeten terrassen.

� Het project wil vermijden dat langs het hele kanaal forse gebouwen komen te staan. Deze gebouwen overheersen de context dusdanig dat de speci-fieke, wat anonieme sfeer die deze ruimtes juist zo bijzonder maakt, meteen in het gedrang brengen. Om die reden is gezocht naar een gestapelde woonvorm, lager dan het Valoraproject. Zodat de Valoratoren een hoger accent vormt in het project, Het bouwblok, haaks op het Valoraproject zorgt voor een visuele link zowel met het kanaal als met het valoraproject.

� De rijwoningen tussen de Valoratoren en het waterfront dienen zicht te integreren tov het ka-naal. Voor deze woningen werden bouwschriften opgemaakt die de kleinschaligheid behouden en bijzondere aandacht vragen naar materialisatie en architecturale kwaliteit van de gevels ter hoogte van het waterfront. De achterkanten dienen éénvormig afgewerkt te worden met een integra-tiezone ter hoogte van de achtertuinen zodat de achterzijde wordt geïntegreerd in de recreatie zone en zo een eenheid vormt met het groene en blauwe netwerk langs het kanaal. De recreatieve verbinding voor voetgangers en fietsers wordt eveneens geïntegreerd.

� Bij systematische vervanging van de woningen, zullen de achterkanten kwalitatiever worden inge-richt. Op termijn zullen de achtertuinen toegan-kelijk zijn voor voetgangers en fietsers. Motorisch verkeer is hier niet meer toegelaten.

� Percelen kunnen eventueel samengevoegd wor-den voor de realisatie van meergezinswoningen tot een eenvormige architectuur.

3.6. Programma en stedenbouwkun-dige randvoorwaarden

� Het programma is de ontwikkeling van een strategisch stedelijk woonproject met een hoge woondichtheid, bestaande uit de renovatie en herbestemming van het oudste deel van de over-blijvende industriële bebouwing van de ‘Valora site. De later aangebouwde loodsen dienen niet behouden te blijven.

� Herbestemming tot koopappartementen, eventueel lofts en kleine kantoor- en praktijkruimten voor zelfstandige beroepen. Het project wordt in één fase uitgevoerd.

� Er dient gestreefd te worden naar een optimale woonomstandigheid voor alle gezinnen, waar de aanwezigheid van volwaardige, private buiten-ruimtes (terrassen, tuinen, patio’s, koeren, ...) de kwaliteit van de woning ten goed komen.

� Het aantal te realiseren woongelegenheden kan door de ontwikkelaar zelf bepaald worden, met een minimale grens van 25 en een maximale grens van 35 wo/ha.

� Hierbij dient rekening gehouden met de mogelijke en noodzakelijke parkeeraccomodaties voor de parkeernoden van het eigen project en een aantal parkeergelegenheden voor bezoekers. Met een minimum van 1.5 parkeerplaatsen per woonentiteit en 2 fietsstalplaatsen per woonentiteit. Dit volledig op eigen terrein.

� Gezien de ligging van het project, langs het kanaal, als industrieel karakter van Ingelmun-ster, met de naastliggende openruimte en het toekomstige parkgebied, verdraagt de ruimtelijke


identiteit van de plek enerzijds een relatief grote architecturale vrijheid. Maar anderzijds wordt dit deel gekenmerkt door een historisch karakter, waardoor de site dient ontworpen te worden met het nodige respect en met de nodige kennis van de plek. Dit des te meer gezien de aanwezigheid van de over blijvende toren van de ‘Valora-site’. Van deze bebouwing, aangeduid als een industri-ele waardevolle constructie (torenconstructie) dient de authentieke onderdelen behouden te blijven. Eventuele renovaties en/of verbouwingen dienen in functie te staan van het behoud en herstel van het authentieke karakter van deze bebouwing. In-dien nieuwe elementen worden toegevoegd zoals bijvoorbeeld een liftkoker, dient deze gekadert te worden in relatie met de te renoveren toren , zodat het een kwalitatieve en passende toevoeging zou zijn van het industriële gebouw.

� Er dient een mogelijke interactie gezocht tussen het woonproject, de bestaande woningen, de te ontwerpen recreatieve zone, de fietsen wan-delroutes langs het kanaal en het naastliggende parken natuurgebied enerzijds en het kanaal anderzijds. Dit zou kunnen gebeuren door middel van het creëren van voetgangersassen, aaneen-geschakelde semi-publieke en publieke ruimtes of groene ruimtes op de projectsite.


3.6.0. Algemeen De betonstructuur van het bestaande gebouw dient zoveel als mogelijk behouden te blijven


3.6.1. Scenario 1: Beglaasde gevel � De betonstructuur van de bestaande gevel behou-

den. � De langs en zijgevels volledig beglazen � De structuur van het gebouw wordt geaccentu-

eerd. � Maximale lichtinval

Mogelijk scenario 1: Gevels: Behouden van de bestaande betonstructuuralles beglaasd


3.6.2. Scenario 2: Delen beglaasd - delen opgevuld

� De betonstructuur van de bestaande gevel behou-den.

� De langs en zijgevels gedeeltelijk beglaast, ge-deeltelijk opgevuld met metselwerk. omwille van de bestaande materialisering bestaand uit metsel-werk, om de eigenheid van het gebouw zoveel als mogelijk te behouden.

� De structuur van het gebouw wordt geaccentueerd � Maximale lichtinval

Mogelijk scenario 2: gevels:Betonstructuur behouden delen beglaasd en delen opgevuld met metselwerk


3.6.3. Scenario 3: Bardage - beglaasde openingen

� De betonstructuur van de bestaande gevel behou-den en de gevel bekleden met een bardage.

� De langs en zijgevels zijn gedeeltelijk beglaasd, gedeeltelijk gesloten

� De structuur van het gebouw wordt behouden, de openingen zijn aangepast aan de betonstructuur.

� Gedeeltelijke lichtinval

Mogelijk scenario 3: gevels:Betonstructuur behouden bardage met delen beglaasd rekening houdend met de bestaande (beton)structuur)


3.6.4. Scenario 4: GevelcombinatieHet is mogelijk voorgaande scenario’s te combineren door bijvoorbeeld de zuidgevel te voorzien in volledige beglazing, de noordgevel gedeeltelijk te beglazen, ge-deeltelijk op te vullen met metselwerk , de zijgevels en het torenvolume gedeeltelijk te bekleden met een bardage met nauwkeurig uitgekozen openingen.

BA VA

te behoudentorengebouw Valora

te vervangennieuw gedeelte


3.6.5. Scenario 5: Synergie tussen oud en nieuw

De authentieke elementen van het torengebouw die-nen behouden te blijven.Naast het torengebouw (grafisch aangeduid op het be-stemmingsplan) kan een nieuwe constructie opgericht worden. De nieuwe constructie dient de herkenbaar-heid van het gebouw te behouden. Het gebouw kan enkel opgericht worden ter vervan-ging van het bestaande bouwblok. Het nieuw op te richten gebouw mag niet hoger zijn dan de huidige hoogte, en mag het huidige grondplan niet overschrij-den.De huidige kenmerken die de herkenbaarheid van het gebouw bepalen, zoals de betonstructuur en het gebruik van rode baksteen in het gebouw dienen in het ontwerp terug te komen onder een hedendaagse vorm.

BA VA

te behouden torengebouw Valora

te vervangennieuw gedeelte


luchtfoto plangebied tov het kanaal


4. Concepten

4.1. Groene schakel in het weefselDe parkzone wordt opgevat als schakel tussen de ver-schillende trekkers van de gemeente Ingelmunster.De site bevindt zicht tussen het natuurreservaat de Mandelhoek en het Kasteelpark en zal na realisatie van de nieuwe brug een rechtstreekse link vormen tussen de beide.

De nieuwe brug laat immers bewegingen onder het brugdek toe, wat ook belangrijke gevolgen heeft voor de visuele link tussen de beide natuurrijke omgevin-gen. Ook de verbinding met de brug zelf is van groot belang.

4.2. Groen-blauw netwerk

Ter hoogte van de bouwstoffenhandel Desmet is een gedempt segment van de vroegere kanaalverbinding Roeselare-Leie gesitueerd.Dit gegeven biedt kansen om een recreatief water-front te ontwikkelen, afgestemd op de geprogram-meerde verbreding van het Kanaal en de noodzake-lijke aanpassing van de kaaimuren en de aanwezige zwaaikom. Herstel of creëren van open water is mogelijk. Bin-nen artikel 2 (reconversie-zone). Er kan een mix ge-creëerd worden van plein, groen, uitbreiding van het water langs het kanaal en parkeervoorzieningen. Het creëren van een aanmeerplaats is hier mogelijk.De deelzone waar een waterfront kan gecreëerd wor-den is aangeduid in overdruk op het grafisch plan.

4.3. Aandacht voor de randenOp de site bevinden zich een aantal private woningen, allen met de achterzijde gericht naar het kanaal. Deze achterkanten kunnen worden bereikt met de wagen en behelzen aldus voornamelijk garageboxen met een geringe beeldkwaliteit. Op het openbaar domein zal een groene inkleding als groenscherm fungeren en een overgang creëren tussen het openbaar domein en de private achtertuinen.Op de lange termijn, bij de hernieuwing van de site dmv een totaalproject kan dit zelfs een stimulans be-tekenen om de voorzijde van de woning te oriënteren op het kanaal en een nieuwe waterfrontontwikkeling te realiseren., aangezien de achterzijde van het project een kwalitatieve voorzijde wordt.In dit kader is ook de relatie met het café ‘de Fagot’ belangrijk.


4.4. Open activiteitenzoneGelet op de beboste gebieden in de directe omgeving wordt de site opgevat als een meer open park. De aanwezigheid van een aanlegsteiger zal immers in eerste instantie leiden tot waterrecreatie, wat reeds een grotere dynamiek zal veroorzaken op de site. Dit moet worden versterkt in een multifunctioneel water-frontpark in de gemeente: een flexibele groene plek in het centrum, waar allerlei activiteiten mogelijk zijn.

4.5. oude spoorwegbermAan het westen van het plangebied ligt een voormali-ge, als relict bewaarde spoorwegbedding (Lijn Tielt-In-gelmunster). Daarvan is nog een verhoogd baanbed bewaard. In het licht van het zinvol inpassen van een zacht-recreatieve ontsluiting tussen de Kanaalzone en de Beukendreef wordt deze structuur mee opge-nomen in het plangebied. Ook in het kader van het GNOP Actieplan Mandel-as (Belconsulting nv 1996) werd hierrond reeds een gerichte visie ontwikkeld.


toetsing

1. Water

1.0. Algemeen � De gemeente situeert zich in het stroomgebied

van de Mandel, een omvangrijk deelbekken van de Leie. Op 30 januari 2009 hechtte de Vlaamse Regering haar definitieve goedkeuring aan het bekkenbeheerplan. Het deelbekkenbeheerplan is momenteel nog niet definitief vastgelegd.

� Het later afgegraven kanaal Roeselare-Leie (1863-1871) situeert zich op het grondgebied van Ingelmunster volledig in de Mandelvallei.

� Waterwegen: het kanaal wordt in de toekomst gedeeltelijk verbreed. De grens van ht RUP valt samen met de grens van de gewestplanbestem-ming.

� De Mandel stroomt van west naar oost doorheen de gemeente en splitst de kern van Ingelmunster in een noordelijk en zuidelijk gelegen deel.

� De waarde van de Mandelvallei als natuurlijke ruggengraat van de regio wordt algemeen erkend. Zij vormt de ecologische verbinding tussen de regionaal belangrijke natuurgebieden de Mandel-hoek te Ingelmunster en het Provinciaal Domein de Baliekouter te Wakken.

� Door het plangebied stroomt de ‘Mandelbeek’ ge-selecteerd als categorie 1. De Gistelbeek (2de ca-tegorie) vloeit aan de grens van het plangebied in de Mandelbeek. In het zuiden van het plangebied is de Lendeledebeek aangeduid als niet geklas-seerd. Deze beek is ingekokerd en voert water af van de overkant van het kanaal Roeselare-Leie in de Mandel. Het kanaal is een bevaarbare water-loop.

� Binnen het plangebied bevinden zich geen water-wingebieden en beschermingszones type I, II of III, afgebakend volgens het Besluit van de Vlaamse Regering van 27-03-1985 houdende nadere rege-len voor de afbakening van waterwingebieden en de beschermingszones.

� Het plangebied ligt niet in een oppervlaktewater-wingebied.

� In het plangebied liggen geen waterlopen die moe-ten voldoen aan de waterkwaliteitsnormen voor water bestemd voor drinkwaterproductie.

� Er zijn waterkwaliteitsgegevens beschikbaar over de waterlopen in de onmiddellijke omgeving. Langs de Beukendreef Ermitage is er een meet-punt van de VMM op de Gistelbeek (617000). In 2007 werd een BBI van 6 of matige kwaliteit geme-ten en een prati index van 6,65 of verontreinigd

1.1. Watertoets � Het decreet d.d. 18.01.2003 betreffend het alge-

meen waterbeleid legt een aantal verplichtingen op, o.m. de zogenaamde watertoets. Art. 8 pa-ragraaf 2 stelt o.m. dat de overheid bij het nemen van een beslissing (over een vergunning, een plan of een programma) rekening moet houden met de relevante door de Vlaamse regering vastgestelde waterbeheersplannen. Indien er nog geen water-beheersplannen zijn vastgesteld door de Vlaamse regering, moet er eveneens rekening gehouden worden met art. 8, paragraaf 1 tweede lid. Bij twijfel dient advies gevraagd te worden aan de door de Vlaamse regering aangewezen instantie, de waterbeheerders. Het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006 mbt de watertoets, is van kracht en wordt toegepast sinds november 2006 voor de toepas-sing van vergunningsaanvragen.

� De voor de watertoets relevante kaarten zijn geac-tualiseerd. Er zijn een 6 - tal verschillende kaarten beschikbaar.

1.2. Overstromingsgevoeligheid � Onderstaande kaart situeert de site t.o.v. de over-

stromingsgevoelige gebieden. Het RUP is gelegen in een ‘effectief overstromingsgevoelig gebied’, het gaat hier om de zone bestemd als parkgebied.

Overstromingsgevoelige gebieden


� Het noordelijk deel van het RUP, voornamelijk be-stemd als parkzone ligt in ‘effectief overstromings-gevoelig gebied.

� Ten zuidwesten van het plangebied is de bestaan-de woning gelegen in ‘mogelijk overstromingsge-voelig gebied’.

� De rest van de planzone is ‘niet overstromingsge-voelig’.

1.3. Grondwaterstroming � De richtlijnen voor de watertoets houden rekening

met een differentiatie van Vlaanderen in 3 types, volgens hun graad van gevoeligheid voor grond-waterstroming

� Onderstaande kaart situeert de site t.o.v. grondwa-teroverstromingsgevoelige gebieden.

� Het plangebied is zeer gevoelig voor grondwa-terstroming (type 1). Dit is omdat het gebied aan de rand ligt van het kanaal Roeselare-Ooigem. Het grootste gedeelte van het gebied is bestemd als parkzone, aansluitend op het naastliggende natuurgebied en het kasteelpark.

� Indien er in deze zone een ondergrondse con-structie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 3 m of een horizontale lengte van meer dan 50 m dient advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie.

Grondwaterstroming

� De kaart met de gebieden die gevoelig zijn voor grondwaterstroming ten behoeve van de water-toets werd opgemaakt om te kunnen nagaan in welke gebieden er minder of meer aandacht moet uitgaan naar de effecten van ingrepen op de grondwaterstroming.

1.4. Infiltratiegevoeligheid � Onderstaande kaart situeert de infiltratiegevoelig-

heid van de site.

Infiltratiegevoeligheid

� Het plangebied is gecategoriseerd als niet infiltra-tie gevoelig gebied. De kaart met infiltratiegevoe-lige bodems werd afgeleid van de bodemkaart.

� De kaart werd opgemaakt om te kunnen nagaan in welke gebieden er relatief gemakkelijk hemel-water kan infiltreren naar de ondergrond. Infiltratie van hemelwater is belangrijk omdat daardoor de


oppervlakkige afstroming en dus ook de kans op wateroverlast afneemt.

� Hieruit kan men op maken dat de aanleg van infil-tratievoorzieningen of waterdoorlatende verhardin-gen in deze zones niet zinvol is.

1.5. Erosiegevoeligheid � Onderstaande kaart situeert de erosiegevoeligheid

van het plangebied

Erosiegevoeligheid

� Het plangebied is niet erosiegevoelig, slechts een klein deel is aangeduid als erosiegevoelig gebied.

1.6. Hellingsgraad

� Onderstaande kaart situeert de hellingsgraad van het plangebied.

� Het plangebied heeft een helling kleiner dan 0.5 %

Hellingsgraad

1.7. Overstromingskaarten � NOG-kaart: volledig plangebied overstroombaar

vanuit de waterloop � ROG-kaart: vallei van de Mandel is recent over-

stroomd tot tegen de bedrijfsgebouwen van Valora � Risicozones voor overstroming: het gebied aange-

duid op de ROG kaart uitgebreid met de bedrijfs-gebouwen van Valora en tot tegen de woningen langs de Kasteelstraat

ROG-kaart

Zoneringsplan � De bestaande bedrijfsgebouwen en de woningen

in het noorden van het plangebied langs de Stati-onsstraat zijn ingekleurd als centraal gebied.


� De woningen langs de Waterstraat en Stations-straat in het zuiden van het plangebied zijn inge-kleurd als collectief te optimaliseren buitengebied.

NOG-Kaart

1.8. Beschrijving van de watergerela-teerde aspecten

Het plangebied ligt gedeeltelijk in effectie overstro-mingsgevoelig gebied volgens de watertoetskaarten, recent overstroomd gebied (ROG) en risicozones voor overstromingen.Het grootste deel van het overstromingsgevoelig ge-bied wordt echter aangeduid als parkgebied met na-tuurwaarde.Er wordt gedeeltelijk woongebied aangeduid binnen overstromingsgebied. Hierbij wordt op het plan enkel het valoraproject toegelaten binnen overstromingsge-bied. Dit voorziet een ontwikkeling op de locatie waar de huidige toren aanwezig is. In de voorschriften is opgenomen dat het bestaande gebouw maximaal moet behouden blijven. In dat opzicht is een wijziging van het vloerpijl niet mogelijk om schade bij overstro-mingen te vermijden. In de stedenbouwkundige voor-schriften zijn een aantal randvoorwaarden opgelegd om schade wij wateroverlast maximaal te vermijden.Ondergrondse garageruimtes zijn niet toegelaten bin-nen overstromingsgebied

� Zoals voorzien in het decreet op Integraal Wa-terbeheer werd het plangebied afgetoetst op de watergerelateerde aspecten. Hieronder wordt beschreven welke aspecten van het project een effect kunnen hebben op het integrale water- en natuursysteem.

� De realisatie van het RUP brengt een verhoging van de verharde oppervlakte in de omgeving met zich mee.

� Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemel-water, en vervolgens naar infiltratie boven buffe-ring met vertraagde afvoer.

Projectzone � Enerzijds wordt dit gecompenseerd door de

plaatsing van hemelwaterputten, in overeenstem-ming met de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke stedenbouwkundige verordening. Zo wordt hemelwater hergebruikt.

� In het bouwproject is een gescheiden stelsel voor-zien waarbij het verzamelde regenwater of geïnfil-treerd of gebufferd wordt met vertraagde lozing.

� Het regenwater afkomstig van de straten en daken brengt een zeer miniem risico op grondwaterver-ontreiniging met zich mee. Er dienen geen bijko-mende maatregelen genomen te worden.

� Voor het afvoeren van het regenwater van de aan te leggen wegenis dient men het overtollige hemel-water op te vangen in een voldoende gedimensio-neerd reservoir, teneinde dit regenwater voldoende te kunnen opvangen.

� De afvoer van het regenwater dient te gebeuren volgens de regel ‘code van goede praktijk’.

� Bij nieuwbouw in de reconversiezone dienen de platte daken te beschikken over een groen dak.


2. Toetsing aan structuurplan

Volgens het provinciaal ruimtelijk Structuurplan heb-ben de regionaalstedelijke gebieden een verzorgende rol op regionaal vlak voor stedelijke voorzieningen. De ontwikkeling van het gebied door middel van woning-bouw en recreatie kadert binnen het te voeren beleid binnen de regionaal stedelijke knooppunten.Er wordt invulling gegeven aan de ruimtelijke beleids-opties, in uitvoering van het PRS

Binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Ingel-munster wordt vooropgesteld om het centrumgebied als een gemengde woonomgeving met een verweving van kerngebonden activiteiten verder uit te bouwen. Er wordt gestreefd naar een differentiatie van woontypo-logieën binnen de kern.Voor de verdere ontwikkeling langs het kanaal wordt een uitbouw van natuur en recreatie vooropgesteld.

3. Trage wegentoets

� Binnen het plangebied is één buurtweg gelegen, Chemin nr 8, gedeeltelijk reeds afgeschaft, gedeel-telijk bestemd als openbare weg, Waterstraat.

� In uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk struc-tuurplan en het gemeentelijk mobiliteitsplan heeft de gemeente een trage-wegenproject of -herwaar-deringsplan opgemaakt. Langs het kanaal, bin-nen het plangebied is een trage weg gelegen die potentieel bruikbaar is, maar niet opgenomen is in de atlas der buurtwegen. Deze trage weg wordt meegenomen in het ontwerp van het RUP.

op te heffen voorschriften

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.Bij goedkeuring van het ‘GRUP Waterstraat’ vervallen de nog geldende voorschriften van het gewestplan:

� woongebied � gebouwen voor ambachtelijke bedrijven of gebou-

wen voor middelgrote ondernemingen � groengebied: parkgebied � waterwegen


ruimtebalans / planbaten / planschade

bestemmingen voorzien in het RUPbestemming voorzien in het gewestplan

zone

ring

oppe

rvla

kte

in h

a

cate

gorie

gebi

edsa

andu

idin

g

won

en

bedr

ijvig

heid

over

ig g

roen

Art.1: Zone voor woningen 1ha75a27ca wonen 1ha27a99ca 0ha03a28caArt. 2: reconversiezone 1ha46a77ca wonen 0ha72a79ca 0ha36a89ca 0ha36a89caArt. 3: Valleigebied met natuurwaarde 5ha52a82ca overig groen 2a 25ca 0ha5a90ca 5ha49a44caArt. 4: Reservatiestrook openbaar domein 0ha03a95ca wonen 0ha0a56ca 0ha3a39ca


PlanschadeIn toepassing van art. 2.6.1 van de Codex R.O. kan onder bepaalde voorwaarden een planschadevergoe-ding worden toegekend indien op basis van een goed-gekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan een perceel niet in aanmerking komt voor het afleveren van een vergun-ning tot bouwen of verkavelen, waar dat de dag voor de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan wel het geval was.

Enkele percelen of delen van percelen gelegen binnen dit ruimtelijk uitvoeringsplan, kunnen wel aanleiding geven tot dergelijke planschadeheffing.


zone

ring

cate

gorie

gebi

edsa

andu

idin

g

won

en

bedr

ijvig

heid

over

ig g

roen

Art.1: Zone voor woningen wonenArt. 2: reconversiezone wonenArt. 3: Valleigebied met natuurwaarde overig groen 2a 25ca 5a20caArt. 4: Reservatiestrook openbaar domein wonen


PlanbatenIn toepassing van art. 2.6.4 van de Codex R.O. is on-der bepaalde voorwaarden een planbatenheffingverschuldigd indien een goedgekeurd ruimtelijk uit-voeringsplan een in het art. 2.6.4 opgesomde be-stemmingswijziging doorvoert, waardoor de ontwikke-lingsmogelijkheden van de gronden verhogen. Deze heffing zal verschuldigd zijn bij een transactie of na het afleveren van een vergunning.

Enkele percelen of delen van percelen gelegen binnen dit ruimtelijk uitvoeringsplan, kunnen wel aanleiding geven tot dergelijke planbatenheffing.


zone

ring

cate

gorie

gebi

edsa

andu

idin

g

won

en

bedr

ijvig

heid

over

ig g

roen

Art.1: Zone voor woningen wonen 3a 28caArt. 2: reconversiezone wonen 36a89ca 36a89caArt. 3: Valleigebied met natuurwaarde overig groenArt. 4: Reservatiestrook openbaar domein wonen


Bestemmingswijzigingscompensatie en/of gebrui-kerscompensatieIn toepassing van art. 6.2.1. van het decreet gronden pandenbeleid is onder bepaalde voorwaarden een compensatie van de kapitaalschade verschuldigd in-dien een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan eenzone, die onder de bestemmingcategorie ’landbouw’ valt, omzet naar een zone, die onder de categorie ‘re-servaat en natuur’, ‘bos’ of ‘overig groen’ valt.Ingevolge het decreet inzake gebruikerscompensatie is er in dezelfde gevallen gebruikerscompensatie ver-schuldigd, indien er geen andere compensatieregeling (compensatie van kapitaalschade, e.a.) van toepas-sing is.

Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan komen geen ge-bieden voor die aanleiding kunnen geven tot een be-stemmingswijzigings- of gebruikerscompensatie.

Beschermingsvoorschriftencompensatie en/of ge-bruikerscompensatieIn toepassing van art. 6.3.1. van het decreet gronden pandenbeleid is onder bepaalde voorwaarden een compensatie van de kapitaalschade verschuldigd in-dien een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan op een zone, die onder de bestemmingcategorie ’land-bouw’ valt, via een overdruk betreffende ‘ecologisch belang’, ‘ecologische waarde’, ‘overstromingsgebied’, reservaat’, ‘valleigebied’ of een (door de Vlaamse overheid aangewezen) vergelijkbare overdruk, meer beperkingen op het vlak van economische aanwen-ding oplegt dan redelijker wijze moeten geduld wor-den.Ingevolge het decreet inzake gebruikerscompensatie is er in dezelfde gevallen gebruikerscompensatie ver-schuldigd, indien er geen andere compensatieregeling

(compensatie van kapitaalschade, e.a.) van toepas-sing is.

Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan komen geen gebieden voor die aanleiding kunnen geven tot een beschermingsvoorschriften- of gebruikerscompensa-tieprocedure


planproces

1. beslissing tot opmaak

2. Verzoek tot raadplegingHet verzoek tot raadpleging werd, met de relevantegegevens en met inbegrip van de redenen waarom de initiatiefnemer meent geen plan-mer te moeten opmaken overeenkomstig art. 4.2.6, par.1, 5° van het DABM voor advies overgemaakt aan onderstaande instantie(s):

� Provinciebestuur West-Vlaanderen � Agentschap ruimte en erfgoed, Ruimtelijke Orde-

ning West-Vlaanderen � Agentschap ruimte en erfgoed, onroerend erfgoed

West-Vlaanderen � ANB, West-Vlaanderen � Waterwegen en zeekanaal nv

Er werd geconcludeerd dat het voorgenomen plangeen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieugevolgen en dat de opmaak van een plan MER niet nodig is. De ontheffing tot opmaak van een plan MER werd op 13 april 2010 gegeven.De ontheffing vindt U terug in bijlage.

3. voorontwerp

3.1. adviesprocedureHet voorontwerp werd op voor advies overge-maakt aan:

� Provinciebestuur West-Vlaanderen � Agentschap ruimte en erfgoed, Ruimtelijke Orde-

ning West-Vlaanderen

� Agentschap ruimte en erfgoed, onroerend erfgoed West-Vlaanderen

� Agentschap ruimte en erfgoed, wonen vlaanderen � Agentschap ruimte en erfgoed, directie coördina-

tiewerking � Agentschap Ondernemen � ANB, West-Vlaanderen � Waterwegen en zeekanaal nv � Het agentschap infrastructuur � Toerisme Vlaanderen � VMM � Gecoro Ingelmunster

Plenaire vergaderingHet plan werd besproken op een plenaire vergadering d.d18/05/2011 , waarvan een verslag in bijlage.

Het voorontwerp werd aangepast aan de opmerkingen van de adviezen.

4. ontwerp

Voorlopige vaststelling Gemeenteraad

Openbaar onderzoek:Het plan, ligt ter inzagevan

Behandeling bezwaren in de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO):Behandeling in zitting van:.Advies:.zie bijlageDefinitieve vaststelling Gemeenteraad:....................................Goedkeuring Deputatie:

5. bespreking van de adviezen

Aanpassingen naar aanleiding van de binnengeko-men adviezen van de plenaire vergadering.

� Provinciebestuur � West-Vlaanderen, Agentschap ruimte en erfgoed,

Ruimtelijke Ordening West-Vlaanderen � Agentschap ruimte en erfgoed, onroerend erfgoed

West-Vlaanderen � Agentschap ruimte en erfgoed, wonen Vlaanderen � Agentschap ondernemen � ANB, West Vlaanderen � Toerisme Vlaanderen VMM � Gecoro � Waterwegen en zeekanaal

Aanpassingen MVT: � p9: situering: westen: een voormalig, als relict

bewaarde spoorwegbedding � p11: verkeersstructuur: deze werd aangevuld � p12: punt en lijnrelict: de spoorwegbedding werd

aangevuld � p161.3.2. beschermde landschappen: gegevens

werden aangevuld � p16-17: 1.3.4. bouwkundig erfgoed werd aange-

vuld � p22, 3.2. mobiliteitsplannen: item werd aangevuld � p22-23, GNOP: gegevens werden aangevuld � p26, 2.3. dorpskernvernieuwing: aangepast vol-

gens de opmerkingen � p29, 3.1. ontwerpend onderzoek, visie: aangepast � p41: 3.5.2. kwalitatieve randvoorwaarden van de

rijwoningen in de Waterstraat, werden aangepast � p50-51, concepten: het concept: blauw-groen net-

werk en oude spoorwegberm werd aangevuld � p55: de watergerelateerde aspecten werden

aangevuld


� p56: op te heffen voorschriften werden aangevuld � p57: planbaten/planschade werd aangevuld met

tabellen en kaartmateriaal

Aanpassingen Stedenbouwkundige Voorschrif-ten:

De categorisering werd aangevuld

Algemene SVp86-87: alg SV: 2.3.5. bouwen in overstromingsge-bied: de Sv werden aangevuldp88: 2.7. bepalingen rond waardevol patrimonium werden angevuld

Zone voor woningenp89: 1.1. hoofdbestemming: meergezinswoningen zijn niet toegelaten in de Waterstraat werd geschraptp90, 2.1. kleinschalige logies werden toegevoegd

zone woningen met specifieke voorschriftenp94-973.2.1., 3.2.2. de verschijningsvorm en de terreinbezet-ting werden geschrapt. Er werden aan aantal specifieke voorschriften toege-voegd in 3.2.2. rond inpassing, duurzaamheid, kwali-teit en kleinschaligheid3.2.5. bijgebouwen: dit item werd geschrapt3.2.6. parkeervoorzieningen werd aangepast, het mi-nimum percentage werd geschrapt omdat de gemeen-te een verordening omtrent parkeren gaat opmaken. Bij aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning dient dienen voldoende parkeerplaatsen voorzien te worden per functie3.2.7. inrichting van de niet-bebouwde ruimte werd aangevuld en of geschrapt

p99 parkzone met faciliteiten voor wonen is gewijzigd naar woonzone met aandacht voor erfgoedwaarde, de voorschriften werden niet gewijzigd, er werd enkel verwezen naar 4.2.5. bepalingen rond waardevol pa-trimonium opgenomen in de algemene stedenbouw-kundige voorschriften.

Reconversiezonep101 de bestemmingszone werd duidelijker geformu-leerd, een werden een aantal elementen geschrapt

p104 ev inrichting en beheer: de overtollige elemen-ten werden geschrapt: algemeen, bebouwing, publiek domein werd herschreven naar niet-bebouwde ruimte

p107 de indicatieve aanduiding voor fietsen voetgan-gersdoorsteek werd herschreven

p110 er werd een indicatieve aanduiding voor waterre-creatie voorzien in overdruk, de waterweg (het kanaal werd weggelaten), op adviesvraag valt de grens van het RUP samen met de gewestplangrens. In de over-drukzone werden de voorschriften van de waterweg verwerkt.

p111 ev Valoraproject � Toeristische logies zijn mogelijk � De elementen vorr de cultuurhistorische waarde-

volle gebouwen zijn aangevuld � Er werd verwezen naar het nieuwe aanzetpijl (zie

advies bouwen in overstromingsgevoelig gebied. � Parkeervoorzieningen werden aangepast � de voorwaarden voor private buitenruimte werden

geschrapt � voor de voorschriften van de niet-bebouwde ruimte

wordt verwezen naar de algemene voorschriften van de reconversiezone

p117ev meergezinswoningen onder de vorm van sta-pelbouw

� de inplanting van de gebouwen is gewijzigd � het aanzetpijl werd gewijzigd volgens het advies � de parkeervoorzieningen werden aangepast

p124ev parkgebied � Op vraag van erfgoed werd de recreatieve verbin-

ding gewijzigd en het plangebied uitgebreid. De fiets en voetgangersdoorsteek is ingetekend langs het nauurgebied ter hoogte van de oude spoor-wegbedding.

Het artikel wegenis is verwijderd, de wegenis is mee-genomen in het ontwerp van de reconversiezone

Het artikel kanaal werd weggelaten, de plangrens werd aangepast.

bijla

ge


AANGETEKEND

College van Burgemeester en Schepenen van Ingelmunster Tav Dhr. B. Frank Oostrozebekestraat 4 8770 Ingelmunster

Afdeling Milieu-, Natuur- en Energiebeleid Dienst Mer Koning Albert II-laan 20 bus 8 1000 BRUSSEL

uw bericht van uw kenmerk ons kenmerk bijlagen 13 april 2010 LNE/MER/OHPL0662/10- -

vragen naar / e-mail telefoonnummer Datum [email protected] 02/553.78.79 Betreft : Onderzoek tot milieueffectrapportage: RUP Waterstraat Ingelmunster

Decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid (D.A.B.M.), zoals aangepast door het decreet van 27 april 2007 (“planMER-decreet”) en Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s (“PlanMER-besluit”) Beslissing

Geachte, Met uw brief hebt u voor vermeld plan overeenkomstig artikel 4.2.6.§1 van het planMER-decreet het screeningsdossier ingediend teneinde de dienst Mer te vragen een beslissing te nemen over de opmaak van een planMER. Uw dossier is onder het nummer OHPL0662 bij de administratie behandeld. Zoals in uw dossier aangegeven komt het RUP in aanmerking voor een onderzoek tot de milieueffectrapportage. Het screeningsdossier bevat de nodige informatie over het voorgenomen plan en heeft de relevante milieudisciplines op voldoende wijze besproken. De uitgebrachte adviezen bevatten geen elementen die ertoe strekken te kunnen concluderen dat het uitgevoerde onderzoek naar de aanzienlijkheid van de milieugevolgen onvolledig of onjuist zou zijn. Wel bevatten de adviezen diverse voorstellen hoe het plan te verbeteren is. Gezien het bovenvermelde kunnen wij concluderen dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieugevolgen en dat de opmaak van een planMER niet nodig is. De administratie zorgt ervoor dat de screeningsnota en deze beslissing voor het publiek raadpleegbaar is. Uzelf dient de screeningsnota samen met deze beslissing te voegen bij het (voor)ontwerp van RUP. Wij vragen u dit te doen voorafgaand aan de organisatie van de plenaire vergadering en uiterlijk voor de voorlopige vaststelling van het plan.


v e r s l a gP l e n a i r e v e r g a d e r i n g

opdracht RUP Waterstraat dossiernummer 05367 datum 18/05/2011 uur 09.30 plaats Gemeentehuis Ingelmunster verslaggever Lynn Staelens, wvi

aanwezig A verontschuldigd VO

afwezig (zonder kennisgeving) AFW

naam organisatie | functie contactgegevens A |

VO | AFW

Mr. Luc Vandekerckhove Schepen A

Mr. Christophe Wyckhuys Deskundige ruimtelijke ordening A Mr. Frank Benoit, Stedenbouwkundig ambtenaar A Mevr. Joke Van Avermaet Ruimte en onroerend erfgoed [email protected] A Mr. Koen Himpe Ruimte en onroerend erfgoed, OE [email protected] Mevr. Els Demeestere Provincie West-Vlaanderen, RP [email protected] A Mervr. Lynn Staelens Ruimtelijk planner, wvi [email protected] A Gecoro, Ingelmunster VO Mr. Stijn Loose Agentschap Natuur en Bos Stijn.loose.lne.vlaanderen.be VO Gecoro Ingelmunster Mevr. Mia Lammens Toerisme Vlaanderen [email protected] VO Mr. Bart De Smet Agentschap wegen en verkeer Wegen.westvlaanderen.be VO Mr. Bram Vogels VMM [email protected] VO Mr. Pieter Van Vlaenderen Wonen Vlaanderen [email protected] VO

Mr. L. Morlion voorzitter Gecoro VO

Mevr. Lut Slabbinck Agentschap Ondernemen [email protected] VO

Mevr. Greet Kerkhove Waterwegen en zeekanaal nv [email protected] A

2 / 6 R U P W a t e r s t r a a t | 1 8 m e i 2 0 1 1 | w v i

1. BINNENGEKOMEN ADVIEZEN

Volgende besturen hebben geen advies gegeven en zijn niet aanwezig op de plenaire vergadering: Agentschap RO, directie en coördinatiewerking Waterwegen en zeekanaal nv

Volgende adviezen zijn reeds binnengekomen: Provinciebestuur West-Vlaanderen Agentschap ruimte en erfgoed, Ruimtelijke Ordening West-Vlaanderen Agentschap ruimte en erfgoed, onroerend erfgoed West-Vlaanderen Agentschap ruimte en erfgoed, wonen vlaanderen Agentschap Ondernemen ANB, West-Vlaanderen Toerisme Vlaanderen VMM Gecoro

Binnengekomen advies, 19 mei, Waterwegen en Zeekanaal nv Dit advies is niet besproken op de plenaire vergadering van 18 mei

2. BESPREKING ADVIEZEN AANWEZIGE BESTUREN

Mevr. Els Demeester, Provincie West-Vlaanderen, dienst ruimtelijke planning De juridische aspecten (terug te vinden in het advies), worden overlopen. Het plan is in overeenstemming met het PRS. Het plan is in overeenstemming met het GRS. Er wordt gevraag de voorschriften van artikel 2 te herwerken, tot een coherent geheel. De vertaling

in het RUP van de vooropgesteld invulling is niet altijd eenduidig bepaald. Er wordt aangehaald dat sommige voorschriften vaag zijn en niet in verordenende taal.

De gemeente heeft de voorschriften flexibel gehouden, omdat verder ontwerpend onderzoek bij uitvoering de inrichting zal vastleggen. De inrichting is eveneens afhankelijk van de visie van waterwegen en zeekanalen, deze visie overschrijdt de grenzen van de gemeente. De gemeente wenst uit ervaring, de inrichting van dit gebied niet hard te verordenen, om creativiteit bij uitvoering niet te blokkeren. De voorschriften voor deze zone worden duidelijker beschreven.

Specifiek per zone worden een aantal aandachtspunten meegegeven. Deze worden zoveel als mogelijk aangepast.

Advies: voorwaardelijk gunstig

Mevr. Joke van Avermaet, Ruimte en Erfgoed, onroerend erfgoed West Vlaanderen Voorliggend RUP voldoet aan de bepalingen van het GRS, maar geeft geen gevolg aan de opmaak

van het GNOP voor de Mandelvallei De groene omgeving, het landschap en het parkgebied worden behouden. De gemeente wenst dus wel gevolg te geven aan het GNOP voor de Mandelvallei. Het agentschap Natuur en Bos is eveneens van mening dat het gebied invulling geeft aan het natuurbehoud in de streek en kan zich vinden in de visie en de ontwikkelingsmogelijkheden van het voorliggend plan. Het gevolg geven aan het GNOP zal verder toegelicht worden in de MVT. Er wordt gekeken of er aspecten in strijd zijn met de opmaak van het GNOP en de voorschriften in strijd zijn met de typevoorschriften van gewestelijke RUP’s inzake GEN en GENO

Het ontwerpend onderzoek welke aanleiding heeft tot de uiteindelijke inrichting van de site ontbreekt wat een uiteindelijke afweging van de voorschriften onmogelijk maakt.

Het ontwerpend onderzoek geeft het eindresultaat van een studie die is opgemaakt door Soresma. De concepten, uitgangspunten en eindschetsen van mogelijke inrichting zijn vertaald in de MVT. Het ontwerpend onderzoek voor de inrichting van het Valoragebouw zijn eveneens vertaald in de MVT.


w v i | 1 8 m e i 2 0 1 1 | R U P W a t e r s t r a a t 3 / 6

De voorschriften worden herwerkt (zie advies provincie)

Wateroverlast (zie advies VMM) Er dient afstemming te gebeuren van het plan op de verbreding van het kanaal en de verhoging van

de brug. Het plan is hierop afgestemd. Hiervoor wordt concreet een reservatiestrook voorzien. De dorpskernvernieuwing is terug te vinden in de MVT. Eventueel kan de MVT hierop nog aangevuld worden.

Verder worden een aantal opmerkingen gegeven over de stedenbouwkundige voorschriften en de planinhoud.

Deze worden zo goed als mogelijk aangepast.

Mr. Koen Himpe, Ruimte en erfgoed, onroerend erfgoed

De cel erfgoed wenst de perimeter van het plangebied uit te breiden aan de westgrens. Het voormalige, als relict bewaarde spoorwegbedding kan meegenomen worden in het plangebied. Het is wenselijk, de voetgangersweg te verleggen en in te passen ter hoogte van de spoorwegbedding als ontsluiting tussen de Kanaalzone en de Beukendreef.

Er wordt voorgesteld het plangebied uit te breiden met insluiting van de voormalige verhoogde spoorwegbedding . De zacht-recreatieve verbinding zou dan verlegd kunnen worden en zo een gunstiger traject aannemen. De verbinding langs het Valora gebouw kan dan eenvoudig worden aangegeven bv door een hekwerk. De gronden zijn in handen van Waterwegen en Zeekanalen, deze zijn niet aanwezig op de plenaire vergadering of hebben geen advies gegeven over dit plan. Het natuurgebied staat onder toezicht van de natuurvereniging ‘de buizerd’. De gemeente probeert een overleg of adviesvraag te organiseren met de betrokkenen van dit gebied om te bekijken of het haalbaar is de recreatieve verbinding te verleggen. De gemeente wijst erop dat een uitbreiding van de plangrens zich bevindt in natuurgebied, het gaat om een kleine uitbreiding, maar door de uitbreiding van de plangrens in natuurgebied, is de vraag of de ontheffing voor dit RUP nog geldig is.

Ter hoogte van de bouwstoffenhandel Desmet is een gedempt segment van de vroegere kanaalverbinding binnen het plangebied gesitueerd. De indruk wordt gewekt dat het aspect (herstel van) open water te weinig aan bod komt. In de groenzone zou gedeeltelijk open water kunnen voorzien worden. Mogelijk kan deze deelzone een aangepaste overdruk krijgen.

Er kan een overdruk voor open water voorzien worden binnen het plangebied. De gemeente vraagt hierover advies met de betrokken partij van de afdeling waterwegen en zeekanaal. De gemeente weet niet of de eigenaar van de gronden ‘waterwegen en zeekanaal’ bereid is om meer open water te voorzien. Volgens de SV was het de bedoeling zowel een groen als een blauw netwerk te voorzien, de mate waarin groen en/ of openwater zal gerealiseerd worden zijn gedetailleerd uitgewerkt worden in een ontwerpplan, bij de heraanleg van deze zone. Waterrecreatie is eveneens toegelaten in onderhavige zone. De visie van waterwegen en zeekanaal speelt hierin een belangrijke rol.

Enkel de panden opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed zijn weerhouden. De waarde omschrijving opgenomen in de straatinleiding van dezelfde inventaris is niet ten volle meegenomen. Concreet wordt voorgesteld om de panden Stationsstraat 30-42, 48 en Waterstraat mee te nemen, inclusief het Schuttershuisje op het bestemmingsplan. Deze panden worden aangeduid op het bestemmingsplan.

Er wordt gevraagd voor de panden 30-34 in de Stationsstraat, de bouwhoogten ondubbelzinnig aan te geven. Er wordt gevraagd het achterliggende volume, grenzend aan het natuurgebied, mee op te nemen.

Het achterliggende volume wordt mee opgenomen in de zone.

De veevoederfabriek valora heeft erfgoedwaarde. Gevraagd wordt om deze erfgoedwaarden nog meer te benadrukken: fabrieksgebouw getypeerd door smalle, registervormende vensters in een betonstructuur opgevuld met baksteen.

Ook de actuele belettering vormen een bijzonder kenmerk en kan als kwalitatief worden gelezen. 1

advRUP00 Ruimte en Erfgoed - afdeling West-Vlaanderen – Werkhuisstraat 9, 8000 Brugge

Tel. 050 44 28 11 – Fax 050 44 28 13 – e-mail [email protected] – www.ruimte-erfgoed.be

Geacht College,

Naar aanleiding van het toegestuurde voorontwerp RUP ‘Waterstraat’ wensen wij ons advies uit te brengen met betrekking tot de toelichtingen, het bestemmingsplan en de stedenbouwkundige voorschriften. Wij verwijzen ook naar ons eerder uitgebracht advies bij de MER-screening.

Wij kunnen de gebiedsgerichte aanpak van het RUP met ontwikkelingsperspectieven toegekend op het niveau van specifieke deelzones algemeen positief evalueren. Wij onderschrijven ook de hoofdopties van het RUP (zones voor wonen, zone voor reconversie, zone voor natuur, wegenis en kanaal), maar vinden het aangewezen dat enkele strategische verfijningen in het planopzet worden aangebracht.

Vooreerst merken wij op dat het bestaande toestand- en perimeter-onderzoek nauwkeuriger kan worden uitgevoerd. De westgrens bijvoorbeeld raakt aan een voormalige, als relict bewaarde spoorwegbedding (Lijn Tielt-Ingelmuster). Daarvan zijn nog een spoorbrug en een verhoogd baanbed bewaard. In het licht van het zinvol inpassen van een zacht-recreatieve ontsluiting tussen de Kanaalzone en de Beukendreef is het wenselijk deze structuur mee in te sluiten. Ook in het kader van het GNOP-actieplan Mandel-as (Belconsulting nv, 1996) werd hierrond reeds een gerichte visie ontwikkeld. Een beperkte uitbreiding van het plangebied is bijgevolg aangewezen.

College van Burgemeester en Schepenen

Oostrozebekestraat 48770 INGELMUNSTER

uw bericht van uw kenmerk ons kenmerk 19/04/2011 214_06_01 4.002/36007/99.4

vragen naar / e-mail telefoonnummer datumKoen Himpe 050 44 29 51 17/05/[email protected]:

Betreft: Voorontwerp ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Waterstraat’ - advies (1ste plenaire vergadering dd. 18/05/2011)Gecoördineerd advies Ruimte en Erfgoed, Onroerend Erfgoed


w v i | 1 8 m e i 2 0 1 1 | R U P W a t e r s t r a a t 5 / 6

Er wordt gevraagd de bestemmingsvoorschriften mbt de reconversie zone (art. 2) duidelijker te formuleren.

Bovenstaande opmerking wordt herbekeken

Om te voorkomen dat de fietsen voetgangersdoorsteek door gemotoriseerd verkeer kan gebruikt worden, wordt voorgesteld om expliciet op te nemen om welke woningen het gaat in functie van het bereiken van de achterzijde van de woningen.

Bovenstaande opmerking wordt herbekeken.

Door de culturele waarde van het Schuttershuisje is het behoud belangrijker dan de invulling. Daarom wordt voorgesteld om het gewestelijk typevoorschrift toe te passen waarbij ruimere functies worden toegelaten in bestaande vergunde gebouwen.

De functies die momenteel toegelaten worden zijn kleinschalig. De gemeente wil deze kleinschaligheid behouden, om geen overlast naar de naastliggende zones te creëren.

Agentschap ondernemen Geen opmerkingen Advies: gunstig

Gecoro Bij de leden van de Gecoro bestaat de vrees bij een verplicht behoud van het gebouw, het gebouw

grondig zal moeten verbouwd worden, om te voldoen aan de hedendaagse normen. Vooral met betrekking tot de EPB-regelgeving zijn er heel wat koude bruggen of bouwknopen waarvoor een oplossing niet gezocht worden. Als hiervoor rond het bestaande gebouw een thermische schil moet aangebracht worden zal de herkenbaarheid van het gebouw toch grotendeels verdwijnen.

De gecoro stelt dat volledige sloop een beter alternatief is, aangevuld met voorschriften die heel duidelijke bepalingen opnemen voor wat het uitzicht van het nieuw gebouw betreft. (behoud van de contour van het gebouw, combinatie van verticaliteit en horizontaliteit door betonbalkenstructuur, combinatie beton/baksteen/glas als verplicht materiaalgebruik). De huidige structuur moet expliciet in het nieuwe ontwerp terug te vinden zijn. De voorwaarden kunnen dan eventueel toegepast worden over de volledige reconversiezone. Dergelijke voorwaarden zullen vermoedelijk een sterkere wijziging inhouden naar het bestaande gebouw dan een verbouwing van het bestaande gebouw.

Bovendien zal dit de economische en technische haalbaarheid van dit project vergroten. Aangezien de erfgoedwaarde wenst ruimte en erfgoed het torengebouw te behouden. Er zijn tal van voorbeelden van herontwikkeling van dergelijke gebouwen waarbij de structuur van het gebouw langs de buitenkant herkenbaar blijft. Er worden een aantal voorwaarden aangevuld bij vervangingsbouw (zie advies erfgoed). Om de economische haalbaarheid van het project te vergroten, moet enkel het torengebouw behouden blijven en werd gekozen de sloop van een deel van het gebouw toe te laten. De voorwaarden van herbouw, worden aangevuld, rekening houden met bovenstaande opmerkingen, een volledige sloop wordt uitgesloten omwille van de erfgoedwaarde van het gebouw.

4. BESPREKING SCHRIFTELIJKE ADVIES ONTVANGEN NA DE PLENAIRE VERGADERING Waterwegen en Zeekanaal NV

Dit advies werd niet besproken op de plenaire vergadering. Het advies is terug te vinden in bijlage

Verontschuldiging voor de plenaire vergadering P 12, 2.2. het zinsdeel: ‘die beide gebruik maken van de binnenvaart als transportmiddel’ moet

geschrapt worden. P 23 Er wordt gesteld dat de mogelijkheid voor aanlegfaciliteiten voor pleziervaart en de uitbouw

van de zone tot recreatief toeristisch gebied wordt bekeken in het kader van de realisatie van de nieuwe Dorpsbrug van Ingelmunster. Daarbij dient te worden verduidelijkt dat de realisatie van de nieuwe brug zelf geen deel uitmaakt van het huidige RUP Waterstraat en dus niet ter discussie staat.

P 50, het zou logischer zijn de grens van het RUP te laten samenvallen met de grens van de gewestplanbestemming zodat er geen overlap is met de bestemming waterweg.

6 / 6 R U P W a t e r s t r a a t | 1 8 m e i 2 0 1 1 | w v i

P 50, bij de voorschriften voor bouwen in overstromingsgevoelig gebied dient te worden vermeld dat overstromingsvrij moet worden gebouwd en dat ingenomen water op eigen terrein moet gecompenseerd worden.

P 102, In de verordenende voorschriften dient rekening gehouden met de beleidsintenties van W&Z mbt het Kanaal Roeselare-Leie. Een opwaardering impliceert dat het dwarsprofiel van het kanaal onder water wordt verreuimd en dat een doorvaarthoogte onder bruggen van minimum 7m wordt nagestreefd. Aan landzijde betekent dit het vrijwaren van de erfdienstbaarheidszone tov het Kanaal Roeselare-Leie en zijn aanhorigheden van 5 meter vanaf de huidige eigendomsgrens.

Deze opmerkingen werden niet besproken op de plenaire vergadering, wegens het niet tijdig binnenkomen van het advies. De gemeente wenst wel rekening te houden met bovenstaand advies en zal de gegeven opmerkingen aanpassen.

ANDERE o De gemeente bekijkt of het mogelijk is het plangebied uit te breiden voor het realiseren van een

voetgangersdoorsteek op de oude spoorwegbedding. Hiervoor zal een nieuw advies nodig zijn van natuur en bos, waterwegen en zeekanalen en de natuurvereniging ‘de Buizerd. Ook wordt gekeken of bij uitbreiding van het plangebied, de ontheffing geldig blijft.

o Het voorstel van uitbreiding wordt voorgesteld in het CBS.

OPVOLGINGo De wvi maakt het verslag en zend dit door naar de gemeente ter goedkeuring. o De schriftelijke adviezen worden in bijlage meegestuurd. o De genodigden die aanwezig waren op de vergadering kunnen binnen de 14 dagen na

ontvangst van het verslag opmerkingen formuleren bij het verslag.

Opgemaakt te Brugge, 25-05-2011

Lynn Staelens, WVI


1advRUP00

Ruimte en Erfgoed - afdeling West-Vlaanderen – Werkhuisstraat 9, 8000 Brugge Tel. 050 44 28 11 – Fax 050 44 28 13 – e-mail [email protected] – www.ruimte-erfgoed.be

Geacht College,

Naar aanleiding van het toegestuurde voorontwerp RUP ‘Waterstraat’ wensen wij ons advies uit te brengen met betrekking tot de toelichtingen, het bestemmingsplan en de stedenbouwkundige voorschriften. Wij verwijzen ook naar ons eerder uitgebracht advies bij de MER-screening.

Wij kunnen de gebiedsgerichte aanpak van het RUP met ontwikkelingsperspectieven toegekend op het niveau van specifieke deelzones algemeen positief evalueren. Wij onderschrijven ook de hoofdopties van het RUP (zones voor wonen, zone voor reconversie, zone voor natuur, wegenis en kanaal), maar vinden het aangewezen dat enkele strategische verfijningen in het planopzet worden aangebracht.

Vooreerst merken wij op dat het bestaande toestand- en perimeter-onderzoek nauwkeuriger kan worden uitgevoerd. De westgrens bijvoorbeeld raakt aan een voormalige, als relict bewaarde spoorwegbedding (Lijn Tielt-Ingelmuster). Daarvan zijn nog een spoorbrug en een verhoogd baanbed bewaard. In het licht van het zinvol inpassen van een zacht-recreatieve ontsluiting tussen de Kanaalzone en de Beukendreef is het wenselijk deze structuur mee in te sluiten. Ook in het kader van het GNOP-actieplan Mandel-as (Belconsulting nv, 1996) werd hierrond reeds een gerichte visie ontwikkeld. Een beperkte uitbreiding van het plangebied is bijgevolg aangewezen.

College van Burgemeester en Schepenen

Oostrozebekestraat 48770 INGELMUNSTER

uw bericht van uw kenmerk ons kenmerk 19/04/2011 214_06_01 4.002/36007/99.4

vragen naar / e-mail telefoonnummer datumKoen Himpe 050 44 29 51 17/05/[email protected]:

Betreft: Voorontwerp ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Waterstraat’ - advies (1ste plenaire vergadering dd. 18/05/2011)Gecoördineerd advies Ruimte en Erfgoed, Onroerend Erfgoed

Op basis van de cultuurhistorische ontwikkelingen kan worden opgemaakt dat ter hoogte van de bouwstoffenhandel Desmet een gedempt segment van de vroegere kanaalverbinding Roeselare-Leie binnen het plangebied is gesitueerd. Dit gegeven biedt meer dan voldoende kansen om een creatief waterfront te ontwikkelen, afgestemd op de geprogrammeerde verbreding van het Kanaal en de noodzakelijke aanpassing van de kaaimuren en de aanwezige zwaaikom. De indruk wordt gewekt dat het aspect (herstel van) open water te weinig aan bod komt bij de bestemmingsvoorschriften van art. 2 reconversie-zone en dit ten voordele van het aspect pleinen parkvoorzieningen. Mogelijk kan deze deelzone een aangepaste overdruk krijgen. Een verfijnd ontwerpend onderzoek, inclusief gewenste positionering van een constructie/gebouw inclusief aanmeerplaatsen in functie van waterrecreatie, is aangewezen. Deze visie wordt bij voorkeur ook nauwer afgestemd op het toekomstige initiatief van een nieuwe centrumbrug over het kanaal.

Met betrekking tot het aangeven van bouwkundige erfgoedwaarden stellen wij vast dat enkel de panden opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed zijn weerhouden. De waarde-omschrijvingen opgenomen in de straatinleiding van dezelfde inventaris zijn niet ten volle meegenomen. Enkele van deze panden, onder meer de panden Stationsstraat nrs. 32 en 34 en het voormalige café “De Drie Bruggen” Stationsstraat nr.48 worden, in tegenstelling tot de terecht wel weerhouden industriële site Valora en nabijgelegen schuttershuisje, Waterstraat nr.2, voorlopig niet gewaardeerd. Met de achtergrondkennis van deze elementen kan een meer expliciete visie in het RUP ingeschreven worden om individueel historisch, landschappelijk en/of architecturaal waardevol erfgoed in de betreffende bestemmingszones te bewaren. Daarbij kan ook het toekennen van bijkomende ontwikkelingsmogelijkheden aan deze erfgoedwaarden -op voorwaarde dat het karakter, de verschijningsvorm en de architecturale kwaliteiten ervan bewaard blijven- vooropgesteld worden. Concreet stellen wij voor om de panden Stationsstraat 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42 en 48 en Waterstraat 2, inclusief het schuttershuisje als beeldbepalende of bouwkundig waardevolle elementen op het bestemmingsplan aan te geven. Vermits de panden Stationsstraat 30, 32 en 34 zowel naar bouwhoogte als naar bouwdiepte een waardevolle getrapte beëindiging vormen van de centrumbebouwing en een essentieel onderdeel vormen in een oorspronkelijk en te herwaarderen kijkvenster vanaf het Kasteel naar de Mandelvallei (cf. stelling p.16), onderschrijven wij het voorschrift 4.2.4. bedoeld voor de panden met nrs. 30, 32 en 34. De uiteindelijk toegelaten bouwhoogten kunnen als beeldbepalend afbouwend gabarit best ondubbelzinnig worden aangegeven cf. de andere zoneringen. De vraag rijst ook of het bestaande achterliggende volume, voorlopig opgenomen in het gebied met natuurwaarde, hierin niet moet worden betrokken.

Tenslotte merken wij op dat voor de veevoederfabriek Valora een interessant scenario-onderzoek naar herbestemming wordt gepresenteerd. Naar onze inschatting gaat voorlopig geen enkel scenario’s echt volwaardig uit van de effectief aanwezige erfgoedwaarden en –kenmerken van dit industrieel erfgoedcomplex. Onder deze waarden onderkennen wij de fabrieksbouw getypeerd door smalle, registervormende vensters in een betonstructuur opgevuld met baksteen. Ook de actuele belettering op het torengebouw vormt een bijzonder kenmerk en kan als een kwaliteit worden gelezen. Deze waarden en kenmerken zouden perfect in een scenario met een synergie tussen oud en nieuw kunnen worden ingepast.


In conclusie brengen wij een voorwaardelijk gunstig advies uit betreffende het voorliggend ontwerp, mits kan worden uitgegaan van:

- beperkte uitbreiding van het plangebied met insluiting van de voormalige, verhoogde spoorwegbedding als gunstiger traject voor een zacht-recreatieve verbinding;

- creatievere uitwerking van een visie op ontwikkeling van een waterfront ter hoogte van het voormalige en thans gedempt kanaaltracé, inclusief de mogelijkheden voor watergebonden recreatie;

- explicieter opnemen van alle beeldbepalende of bouwkundig waardevolle elementen en hun contextwaarden op het bestemmingsplan;

Wij suggereren voorts ook om de benaming ‘parkgebied met natuurwaarde’ (cf. art. 3) te wijzigen in ‘valleigebied met natuurwaarde’, vermits van de aanwezige beekdalgraslanden geen parkkarakter uitgaat en dit ook geen gewenste invulling is. Tegelijk moet worden nagedacht of het vooropstellen van een daadwerkelijke recreatieve verbinding voor fietsers over de rechteroever van de Mandel, rekening houdend met de periodieke overstromingen van deze waterloop, wel aangewezen is. Een informele voetgangersontsluiting, met inrichting beperkt tot het plaatsen van een klaphekken of draaimolen, lijkt hier eerder aangewezen.

Wij hopen dat dit advies ten gronde behandeld kan worden op de geplande plenaire vergadering. Wij houden ons graag ter beschikking voor nadere en eventueel nog meer gerichte adviesverlening bij dit dossier.

Hoogachtend,

Miek GoossensGewestelijk Erfgoedambtenaar

cc.: Intercommunale WVI, t.a.v. Lynn Staelens, B. Ruzettelaan 35, 8310 Brugge

vo

ors

ch

riften


RICHTINGGEVENDtoelichting

VERORDENENDStedenbouwkundige voorschriften

gebouw geschikt voor de huisvesting van één gezin of alleenstaande.

Mantelzorgwoningen en kangoeroewoningen vallen onder de term zorgwoningen.Dit is een formule waarbij een ouder of ouder koppel de gelijkvloerse verdieping van een woning betrekt en een jong gezin de andere verdiepingen. Beide woonruimtes zijn met elkaar verbonden door minimum één interne verbinding.

1. Begrippen

1.1 Eengezinswoning

Woning voor de huisvesting van een particulier gezin.

1.2 MeergezinswoningGebouw voor de huisvesting van minimum twee gezinnen, waarbij elke woongelegenheid wordt ontsloten door één of meerdere gemeenschap-pelijke inkomhallen.

1.3 Zorgwoning

Dit is een woning waarbij in een bestaande woning één ondergeschikte wooneenheid wordt gecreëerd en waarbij de ondergeschikte wooneen-heid één fysiek geheel vormt met de hoofdwooneenheid. De creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huis-vesten van maximum twee ouderen of maximum 2 hulpbehoevende personen.

1.4. Bebouwde oppervlakteIs de totale grondoppervlakte van één of meerdere bouwwerken. Ver-hardingen en constructies die geen gebouw zijn worden niet meegere-kend.

1.5 GebouwElk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekt geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.6 HoofdgebouwHet gebouw dat bedoeld is om de voorziene bestemming in onder te brengen en dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Artikel 0. Begrippen, algemene bepalingen en specifieke voorschriften




De constructie kan zowel uit een openof uit een gesloten typologie vervaardigd worden, vb. tuin-huisje, carport.

technische elementen : zoals verluchtings-, afzuigings-, koelgroepenconstructies en kokers.

1.7 BijgebouwHet bouwwerk of gebouw dat aansluit bij het hoofdgebouw of er los van staat, maar niet bedoeld is om de bestemming voorzien in de bestem-mingszone in onder te brengen.

1.8 Terreinbezetting / bezettingsgraadOnder terreinbezetting wordt de verhouding bedoeld van de bebouwde oppervlakte van het perceel (of aangrenzende kadastrale percelen die één functionele - economische eenheid vormen) t.o.v. de totale opper-vlakte van het perceel gelegen binnen de betrokken bestemmingszone. Dit wordt uitgedrukt in procent.

1.9 Netto vloeroppervlakteMet de netto vloeroppervlakte wordt bedoeld de beloopbare ruimte (minimum hoogte van 1,50 meter) zonder de buitenmuren, kokers, gemeenschappelijke trappen en liften, open terrassen en garages. De binnenmuren worden niet afgetrokken maar meegerekend in de netto - vloeroppervlakte.

1.10 GabarietHet vertikaal profiel van een gebouw, volgens een doorsnede loodrecht op de voorgevel. Schouwvolumes en technische elementen worden niet meegerekend bij het toegelaten gabariet.

1.11 KroonlijsthoogteDe kroonlijsthoogte van een gebouw is de hoogte vanaf het peil gelijk-vloers tot aan de snijlijn van de gevel en het dakvlak.

1.12 Volle bouwlaag / onderdakse bouwlaagvolle bouwlaag : het gedeelte van een bouwwerk tussen twee vloeren, uitgezonderd het souterrain, de zolder en de onderdakse bouwlaag.onderdakse bouwlaag : bouwlaag in het dak





1.13 Inplanting t.o.v. de achterkavelgrens

Bepaalt de min. afstand t.o.v. de achterkavelgrens of zonegrens.De achterkavelgrens is de kavelgrens gelegen tegenover de rooilijn langs waar het perceel toegankelijk is en de hoofdingang van het hoofd-gebouw gesitueerd is.

1.14 BouwdiepteDe bouwdiepte is de diepte van het hoofdvolume dat gemeten wordt tussen de toegelaten voorbouwlijn en de uiterste achtergevel.

1.15 TuinzoneDe oppervlakte van het perceel die overblijft na aftrek van de opper-vlakte van het hoofdgebouw.

1.16 VerhardingspercentageDit is de verhouding van de verharde oppervlakte van het perceel (of aangrenzende kadastrale percelen die één functionele - economische eenheid vormen) t.o.v. de totale oppervlakte, gelegen binnen de betrok-ken bestemmingszone. Dit wordt uitgedrukt in procent.

1.17 Verharde oppervlakteDit is het totaal aan verhardingen, samen met de ingenomen opper-vlakte van constructies die geen gebouw vormen.





2.1 Goede ruimtelijke ordeningDe numerieke voorschriften worden beschouwd als maxima bij de beoordeling van stedenbouw-kundige vergunningen. De ondersteuning van het straatbeeld, ruimtelijke draagkracht etc. kunnen ertoe leiden dat deze maxima niet kunnen worden gerealiseerd. Het maximum gabariet wordt niet beschouwd als een recht doch als een bovengrens van de gewenste ontwikkelingen.

2.2 Bepalingen omtrent werken / constructies i.f.v. openbaar nutmilieutechnische ingrepen : zowel voor een private of openbare instellingde bouwkarakteristieken : inplanting, gabariet, materiaalgebruik,enz...Voor zover het beoogde doel van de diverse bestemmingszones niet in het gedrang komt, kunnen binnen alle zones werken en constructies in functie van het openbaar nut worden toegelaten. Bij werken van algemeen nut dient de regelgeving terzake gerespecteerd te worden.

� Werken/constructies = pompgebouwen, constructies ten behoeve van waterhuishouding, elektriciteitscabines, enz.

� Milieutechnische ingrepen = aanpassingswerken aan riolering, pompinstallaties, e.d.

2. Algemene bepalingen

2.1 Goede ruimtelijke ordeningEr dient ten allen tijde gestreefd te worden naar ruimtelijke kwaliteit en vrijwaring van de goede plaatselijke ordening. Voor zover hieraan voldaan is, moeten verder de numerieke voorschriften gerespecteerd worden.

2.2 Bepalingen omtrent werken / constructies i.f.v. openbaar nut

Werken of kleinschalige constructies in functie van openbaar nut en mi-lieutechnische ingrepen kunnen in alle zones worden toegelaten, voor zover de schaal en bouwkarakteristieken geen fundamentele afbreuk doen aan de kwaliteit van de betreffende bestemmingszone.

2.3 Waterbeheer2.3.1. Algemeen

De voorzieningen voor waterbuffering en/of infiltratie, constructies ten behoeve van waterhuishouding, waterpartijen en bufferbekkens dienen te worden voorzien binnen het plangebied.

2.3.2. Bepalingen omtrent werken/constructies i.f.v. waterbeheerWerken in functie van waterbeheer en waterhuishouding worden in elke zone toegelaten, zonder dat de eigenlijke functie in het gedrang komt, voor zover de schaal en karakteristieken geen fundamentele afbreuk doen aan de kwaliteit van de betreffende bestemmingszone.





2.3.5.bouwen in overstromingsgebiedIn de rivier- en beekvalleien is waterbeheersing een nevengeschikte functie. Daaronder worden minstens de overstromingsgevoelige gebieden aangeduid op de kaarten van de watertoets be-grepen. Buiten de rivier- en beekvalleien is waterbeheersing eerder een ondergeschikte functie. Werken en handelingen in functie van behoud en herstel van de structuurkenmerken van de rivier- en beeksystemen zijn bv hermeandering, verbreden of herinrichten van de bedding, herwaarderen winterbed, vertragen waterstroomsnelheid, structuurvariatie in oevers en bedding ... Werken en handelingen in functie van het verbeteren van de waterkwaliteit zijn bv buffering van waterlopen tegen vervuiling ... Werken en handelingen in functie van het verbeteren van de verbindingsfunc-tie van waterlopen zijn bv het opheffen van barrières, behoud van ruimte voor de ontwikkeling van natuurwaarden ... In functie van het behoud, het herstel en de ontwikkeling (aanleg, inrich-

2.3.3. Buffering van regenwater

� Teneinde de riolering niet bijkomend te belasten met regenwater, moeten bij realisatie van bebouwing en/of verhardingen maatre-gelen genomen worden om de afvoer ervan maximaal af te leiden naar :

� hetzij naar de bufferzones - groenzones � hetzij naar een te voorzien bufferbekken binnen de bebouwbare

of te verharden zones � hetzij te laten indringen in de ondergrond

� In onderhavige zones zijn waterbuffering en/of infiltratie, construc-ties ten behoeve van een goede waterhuishouding, evenals water-partijen en bufferbekkens, al dan niet ondergronds, geïntegreerd, toegelaten.

2.3..4. Bestaande watergrachten/vallei � De bestaande watergrachten waterpartijen en watervoorzieningen

dienen zoveel als mogelijk behouden te worden. Een uitbreiding van de bestaande watervoorzieningen is mogelijk.

� Maximaal behoud van de vallei

2.3.5.bouwen in overstromingsgebiedVoor zover ze de realisatie van de algemene bestemming niet in het gedrang brengen, zijn werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor ...toegelaten:

� het behoud en herstel van het waterbergend vermogen van rivier- en beekvalleien

� het behoud en herstel van de structuurkenmerken van de rivier- en beeksystemen, de waterkwaliteit en de verbindingsfunctie

� het behoud en herstel en de ontwikkeling van overstromingsge-bieden, het beheersten van overstromingen of het voorkomen van wateroverlast in voor bebouwing bestemde gebieden






� het beveiligen van vergunde of vergund geachte bebouwing en in-frastructuren tegen overstromingen toelaten, voor zover de technie-ken van natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

De genoemde werken, handelingen en wijzigingen kunnen slechts toe-gelaten worden voor zover ze verenigbaar zijn met de waterbeheer-functie van het gebied en het waterbergend vermogen van rivier- en beekvalleien niet doen afnemen.

2.4 Hoofdzakelijke vergunde gebouwen / Onderhouds-, instandhou-dings-, herstel- en renovatiewerken

Gebouwen, verhardingen en alle elementen die hoofdzakelijk vergund zijn of geacht worden vergund te zijn en waar onderhavig RUP een an-dere inrichting voor ogen heeft, kunnen qua bestemming en numerieke voorschriften gehandhaafd blijven. Binnen deze gebouwen kan een normale exploitatie geschieden. Instandhoudingswerken, onderhouds-werken, herstelwerken, renovatiewerken en interne verbouwingwerken zijn toegelaten. Bij grondige verbouwing, renovatie of nieuwbouw die-nen de voorschriften van onderhavig RUP gerespecteerd te worden.

2.5 Peil gelijkvloers

� Het peil gelijkvloers ligt tussen 0 meter en maximum 0,4 meter hoger dan het peil van het openbaar domein op de rooilijn. Dit geldt niet voor afwijkende bestaande toestandsituaties en in het geval moet worden aangesloten op een bestaand gebouw.

� Onder dit peil gelijkvloers moeten er zich geen woon- noch slaap-vertrekken bevinden. Algemeen principe houdt in dat het reliëf, in de bouwvrije stroken, maximaal behouden wordt en aansluit op

ting, onderhoud ...) van specifieke overstromingsgeboeden zijn specifieke infrastructuren hiervoor zoals dijken, stuwen, pompinstallaties ... toegelaten. Zuiveringsinfrastructuren zoals RWZI’s of collectoren vallen niet onder de toegelaten werken, handelingen en wijzigingen. Voor bebouwing bestemde gebieden zijn o.m. de woongebieden en bedrijventerreinen... De specifieke steden-bouwkundige voorschriften in de ruimtelijke uitvoeringsplannen geven uitsluitsel over welke (de-lenvan) gebieden als ‘voor bebouwing bestemd’ beschouwd moeten worden. De overige functies in rivier- en beekvalleien moeten de natuurlijke dynamiek en het waterbergend vermogen van dit watersysteem respecteren. De stroomgebiedbeheersplannen en de (deel)bekkenbeheersplannen worden als afwegingselement gehanteerd bij de beoordeling van de vergunningsaanvragen voor werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en wijzigingen. Vergunningsaanvragen worden onderworpen aan een watertoets in de zin van het decreet integraal waterbeleid.

2.5 Peil gelijkvloersHet peil gelijkvloers wordt gemeten op de rooilijn t.h.v. de inkomdorpel.





2.6. HarmonieregelIn geval van verschillende bouwhoogtes moeten architecturale overgangen de harmonie in het straatbeeld ondersteunen. Bij ongelijke aansluiting dienen alle zichtbare geveldelen te worden afgewerkt. De aansluitingsaspecten dienen bij de vergunningsaanvraag in detail te worden uitge-werkt waarbij de overgangen tussen de verschillende bouwhoogtes met bijzondere zorg worden uitgewerkt. Ook de aansluiting dient qua materiaalgebruik op een harmonische manier te gebeu-ren.

aanpalende terreinpeilen. Reliëfverhoging i.f.v. constructies onder het peil gelijkvloers is verboden.

2.6. Harmonieregel � Nieuw op te richten gebouwen dienen harmonieus aan te sluiten op

de bestaande aanpalende gebouwen. Er dient een kwalitatieve en esthetisch verantwoorde aansluiting te gebeuren tussen aanpa-lende gebouwen, zodat continuïteit in het straatbeeld bewerkstelligd wordt. Dakvormen die verschillen van deze van de aanpalende be-staande bebouwing, kunnen verwezenlijkt worden mits het creëren van een overgang.

� Bij de beoordeling van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergun-ning dient nagegaan of de aansluiting van de daken e.d. op een kwalitatieve manier gebeurt.

2.7. Bepalingen rond waardevol patrimoniumDe met * aangeduide stadslandschappelijk waardevolle gebouwen moeten maximaal in stand worden gehouden en mogen slechts worden gesloopt indien ze worden vervangen door bebouwing, die stadslan-schappelijk een minstens evenwaardige kwaliteit heeft. Verbouwingen, herstellingen en eventuele toevoegingen moeten in functie staan van het versterken van het stadslandschappelijk waardevolle karakter van de bebouwing.


TOELICHTENDtoelichting en visie


1. Bestemmingsvoorschriften

1.1. Hoofdbestemming

� Het gebied is bestemd voor ééngezinswoningen en meergezinswo-ningen en daarbijhorende bijgebouwen, opslagplaatsen en werk-plaatsen in een gesloten bebouwingsstructuur.

� Zorgwoningen zijn eveneens toegelaten. � Naast het wonen zijn diensten, kantoren, vrije beroepen, gemeen-

schapsvoorzieningen en openbare functies, detailhandel en horeca (waaronder restaurant, feestzaal, gastlogies,...) voor zover verenig-baar met de woonomgeving toegelaten als evenwaardige functie.

Artikel 1 : Zone voor woningen

Deze zone kan volgens de categorisering beschouwd worden als een zone voor wonen


Mantelzorgwoningen en kangoeroewoningen zijn eveneens zorgwoningen




2. Inrichting en beheer

2.1. Algemeen � Handels activiteiten dienen op de gelijkvloerse verdieping ingericht

te worden. � Horeca activiteiten dienen op de gelijkvloerse verdieping ingericht te

worden met uitzondering van kleinschalige logies, deze kunnen wel worden opgericht op de bovenliggende verdiepingen.

� Minimaal één verdieping dient als woongelegenheid ingericht te worden.

� Op het gelijkvloers dient een afzonderlijke toegang voorzien tot de woning(en) op de verdieping(en) in geval van meergezinswoningen.

� De diensten, handel- en horeca activiteiten mogen de draagkracht van de Stationstraat en Waterstraat niet overschrijden. De totale vloeroppervlakte van de verkoops- of verbruiksruimte bedraagt max. 400m². Indien de bestaande verkoops- of verbruiksruimte bovenvernoemd maximum reeds overstijgt, dan geldt bij afbraak en wederopbouw het bestaand regelmatig vergunde bezettingspercen-tage als maximum.

� Het gelijkvloers dient zodanig benut en ingericht, dat de leefkwaliteit gegarandeerd wordt.

2.2. Bebouwingspercentage/terreinbezetting

� Maximum 75 % van de perceelsoppervlakte gelegen binnen onder-havige zone mag bebouwd worden, inclusief bijgebouwen.

� Indien de bestaande bebouwing bovenvernoemd maximum reeds overstijgt, dan geldt bij afbraak en wederopbouw de bestaande regelmatig vergunde bezettingspercentage als maximum.

2.1. Algemeen

kleinschalige logies: gastenkamers, ...

Toegang van handelsactiviteiten en woongelegenheden zal gescheiden worden. Eén toegang van meergezinswoningen is mogelijk.

2.2. Bebouwingspercentage/terreinbezettingHet bebouwingspercentage is de verhouding van de grondoppervlakte van alle gebouwen samen (hoofdgebouw en bijgebouwen) t.o.v. de perceelsoppervlakte gelegen binnen deze zone.Verhardingen, zwemvijvers, pergola’s, luifels en zwembaden worden niet als “gebouw” aan-schouwd.





2.3. Inplanting van het hoofdvolume

Binnen onderhavige zone is gesloten bebouwing, al dan niet met een eventuele onderbreking toegelaten.

� De inplanting van de gebouwen dient op een ruimtelijk verant-woorde manier te gebeuren, die het straatbeeld ondersteunt en versterkt. Voor de inplanting van het hoofdvolume gelden volgende afstandsregels:

� tov de rooilijn: � bouwen op de rooilijn is verplicht � Vooruitspringen op de verdieping kan met maximaal 0,40m

voorbij de bouwzone of het gevelvlak. Achteruitspringen kan met maximaal 2,00m. Deze uitsprongen zijn toegelaten over maximaal 1/3 van de totale gevelbreedte en voor zover voldaan wordt aan de aansluitingsaspecten. De afstand van de geveluitbouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minimum 0,60m.

� t.o.v. de zijperceelsgrens � verplicht op de zijdelingse perceelsgrens

� t.o.v. de achterkavelgrens � gelijkvloers: vrij, onverminderd de bepalingen van de maxi-

male bouwdiepte vermeld onder 2.4. � onverminderd de bepalingen vermeld onder 2.4. bouwdiepte

dienen hoofdgebouwen voor wat betreft de afstand tussen de achtergevel op de verdieping, op min. 8,00 meter van de achterkavelgrens opgericht te worden.

2.4. Bouwdiepte � De maximum toegelaten bouwdiepte bedraagt:

� 20,00 meter op het gelijkvloers � 14,00 meter op de verdieping.

2.3. Inplanting van het hoofdvolume

inplanting t.o.v. de rooilijn: bepaalt de minimum afstand t.o.v. de rooilijn.

de gevel kan op bepaalde plaatsen voor- en / of achteruitspringen tegenover de uiterste bouwlijn en dit omwille van de architecturale kwaliteit van het gebouw.

2.4. Bouwdiepteonverminderd de bepalingen vermeld onder 2.3. inplanting tov de achterperceelsgrens





� Indien de bestaande bebouwing bovenvernoemd maximum reeds overstijgt, dan geldt bij afbraak en wederopbouw de bestaande regelmatig vergunde bouwdiepte als maximum.

2.5. BouwhoogteEr zijn maximum 3 volle bouwlagen toegelaten, eventueel vermeerderd met 1 onderdakse bouwlaag. Deze zijn grafisch aangeduid op het be-stemmingsplan (3^)

� De maximum toegelaten kroonlijsthoogte bedraagt 10,50 meter. � De maximum toegelaten nokhoogte bedraagt 15,00 meter

Er zijn maximum 4 bouwlagen toegelaten. Deze zijn grafisch aange-duid op het bestemmingsplan (4-)

� De maximum toegelaten kroonlijsthoogte bedraagt 14.00 meter. � De maximum toegelaten nokhoogte bedraagt 15.00 meter

2.6. Dakvorm � De dakvorm is vrij te bepalen. Bij hellende daken mag de dakhelling

niet meer bedragen dan 45 °. � Dakuitbouwen zijn toegelaten, voor zover hun gezamenlijke breedte

niet meer bedraagt dan de helft van de breedte van het dak waarin ze zich bevinden.

2.7. Architectuur en materiaalgebruik � Gevels van gebouwen moeten opgetrokken worden in kleinscha-

lige, eigentijdse en duurzame gevelmaterialen. Deze materialen die-nen qua kleur, textuur en schaal inpasbaar te zijn in het straatbeeld.

� Het plaatsen van fotovoltaïsche cellen, zonneboilers en dakvlakra-men in en op het dak en/of de gevels is toegelaten, mits deze zich op een esthetisch verantwoorde manier integreren.

� Zijn verboden : betonpanelen, geprofileerde metaalplaten, plastiek-panelen en golfplaten.

2.5. BouwhoogteEen bouwlaag onder een hellend of gebogen dak die enkel zolder- en bergruimte bevat, en dus geen leefruimtes, slaapkamers, studeerkamers of badkamers wordt niet beschouwd als een on-derdakse bouwlaag.

Er kunnen plaatselijk vier bouwlagen met een plat dak voorzien worden, of drie bouwlagen met een onderdakse bouwlaag.

2.6. DakvormGebogen daken worden voor wat betreft de 50 °- regel niet beschouwd als hellend.






2.8. Bijgebouwen

� Er is geen minimum afstand tot de achterkavelgrens bepaald voor de inplanting van het bijge-bouw

2.9 Inrichting van de niet-bebouwde ruimte � Onder bouwwerken die geen gebouwen zijn (en ook niet meegerekend worden in het bebou-

wingspercentage; zie hoger) wordt verstaan zwemvijvers, pergola’s, luifels en zwembaden.

2.8. Bijgebouwen � Vrijstaande constructies en bijgebouwen horende bij de woonfunctie

en niet inbegrepen in het hoofdvolume, zoals losstaande garages, carports, bergingen en tuinhuisjes kunnen binnen onderhavige zone worden voorzien, mits het voor deze zone hoger bepaalde bebouwingspercentage niet wordt overschreden en aan volgende voorwaarden is voldaan :

� De inplanting van deze gebouwen dient op een ruimtelijk verant-woorde manier te gebeuren, waarbij esthetische, functionele en ruimtelijke criteria worden gehanteerd bij de beoordeling van de in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning voorgestelde inplanting. De inplanting mag geenszins hinder veroorzaken ten aanzien van de eigenaars van aanpalende percelen.

� Bij koppeling op de perceelsgrens met een gelijkaardige constructie op het aanpalend perceel dient een harmonieuze koppeling / aan-eenschakeling te gebeuren.

� De gebruikte materialen dienen zowel eigentijds, duurzaam als esthetisch verantwoord te zijn.

� De kroonlijsthoogte mag niet meer bedragen dan 3,00 meter, terwijl de nokhoogte maximaal 4,00 meter mag bedragen.

2.9. Inrichting van de niet bebouwde ruimte � De niet-bebouwde delen van het perceel gelegen binnen onder-

havige bestemmingszone, dienen ingericht te worden als tuin, en dienen een groene inrichting te krijgen.

� Maximaal één derde van deze ruimte mag worden verhard, ten behoeve van oprit, parkeerplaats, tuinpaden en bouwwerken die geen gebouwen zijn.

� Het is verboden goederen, afval, wrak(ken), container(s), caravan(s), voertuig(en) en dergelijke meer permanent te plaatsen in de niet-bebouwde delen van het perceelsdeel.





Er wordt gestreefd naar een esthetisch ontwerp, met sobere, uitgepuurde detailleringen, dat streeft naar een kwaliteitsvolle architectuur met aandacht voor ruimte, licht, esthetiek en duurzaamheidLandschappelijke integratie met het kanaal en de te voorziene waterrecreatie. Om de woningen visueel af te schermen en in te kleden in de omgeving.

Voor de vanaf het kanaal zichtbare bouwdelen dienen materialen gebruikt die quakleur en structuur de continuïteit in het straatbeeld ondersteunen.Er wordt geopteerd naar het gebruik van donkere kleuren voor de gevelafwerking omwille vande visuele impact op de omgeving.Het ontwerpmatig hanteren van het begrip schaal en het werken met materiaaldifferentiatie, dienen in die richting genomen te worden.

3. zone voor woningen met specifieke voorschrif-ten


� De hoofdbestemming van artikel 1, 1.1. zijn van toepassing.

3.2. Inrichting en beheer3.2.1. Algemeen

� Voor bouwhoogte, dakvorm, architectuur en materiaalgebruik en inrichting van de publieke ruimte zijn bovenstaande voorschriften 2.6; 2.7 ; 2.8 en 2.9, artikel 1, zone voor woningen, inrichting en beheer van toepassing

3.2.2. Terreinbezetting � Binnen de aangeduide zone met specifieke voorschriften is een

maximale terreinbezetting van 100% toegelaten.

3.2.3. Deelzone voor specifieke voorschriftenDe voorschriften vermeld onder 3.2.1 inrichting en beheer zijn van toe-passing. Aanvullend zijn een aantal specifieke voorschriften van toe-passing:

� De gevels gericht naar het kanaal dienen zich in te passen in de omgeving en bij te dragen tot een positief en harmonieus beeld met het kanaal en de omliggende zone . Er dient bijzondere aandacht uit te gaan naar de landschappelijke integratie en architecturale kwaliteit.

� Er moet gezocht worden naar een duurzame en kwalitatieve materialisering van de gevels, met bijzondere aandacht voor de gevel gericht naar het waterfront zodat het zicht vanop het kanaal geoptimaliseerd wordt:

� Het gebruik van kleinschalige materialen




Het bepalen van de raamopeningen kan gebeuren volgens de noden. Mogelijke materialisering van de gevels door opvulling met glas of transparante materialen.

Poortopeningen aan het kanaal zijn niet toegelaten.

Wanneer percelen smengevoegd worden en verbouwd worden tot meergezinswoningen dient de kleinschaligheid behouden te blijven. Overgedimensioneerde monotome bouwblokken zijn niet toegelaten.


� De gevels tov het waterfront: Er worden gevelopeningen voorzien in transparante materialen van minimum 30% van de geveloppervlakte.

� Het voorzien van poortopeningen is enkel toegelaten ter hoogte van de Waterstraat.

� De kleinschaligheid van de huidige configuratie dient behouden te blijven.

3.2.4. Inplanting van de gebouwen � De inplanting van de gebouwen dient op een ruimtelijk verantwoor-

de manier te gebeuren. � Ten gevolge van de inplanting mag op de aanpalende percelen die

bebouwd zijn ten behoeve van woongelegenheden, geen buiten-sporige hinder ontstaan.

� De woningen dienen te ontsluiten via de Waterstraat. De voorgevel van het bouwblok. dient gericht naar de Waterstraat.

3.2.5. Parkeervoorzieningen � Indien een bouwblok met meergezinswoningen wordt gerealiseerd,

dient een gemeenschappelijk, parkeerruimte voorzien te worden. Er dient aangetoond bij de aanvraag tot stedenbouwkundige ver-gunning of er voldoende parkeerplaatsen voorzien zijn voor de te vestigen functies.

� Bij meergezinswoningen dienen per wooneenheid minimum 2 fiets-staanplaaatsen te worden voorzien.

3.2.6. Inrichting van de niet-bebouwde ruimte. � De niet-bebouwde delen van het perceelsdeel gelegen binnen

onderhavige bestemmingszone, dienen ingericht te worden als tuin. Maximum 1/3 van de oppervlakte van deze perceelsdelen mag verhard worden ten behoeve van toegang tot de woning, oprit,





terras, parkeervoorziening, tuinpaden, en andere constructies geen gebouw zijnde. Kleine bouwwerken, behorende tot de normale tuinuitrusting zijn eveneens toegelaten, mits deze op een ruimtelijk verantwoorde manier worden ingeplant en ze qua schaal beperkt zijn.

� Voor de aanleg van verhardingen dienen bij voorkeur kleinschalige, uitbreekbare of waterdoorlatende materialen gebruikt te worden.




4. Woonzone met aandacht voor erf-goedwaarde

4.1. Hoofdbestemming � De hoofdbestemming van artikel 1, 1.1. zijn van toepassing.

4.2. Inrichting en beheer4.2.1. Algemeen

� Voor dakvorm, architectuur en materiaalgebruik, bijgebouwen en inrichting van de publieke ruimte zijn bovenstaande voorschriften 2.6; 2.7 ; 2.8 en 2.9 artikel 1, zone voor woningen, inrichting en beheer van toepassing

4.2.2. Verschijningsvorm

De voorschriften van artikel 1, inrichting en beheer zijn van toepassing. aanvullend zijn een aantal specifieke voorschriften van toepassing.

� Indien bestaande woningen gekoppeld en/of geclusterd ingeplant staan, dan is bij uitbreiding en/of nieuwbouw mogelijk de bestaande percelen samen te voegen tot één eenheid. De uitbreiding of nieuwbouw dient rekening te houden met de totaliteit van deze bebouwing. Hierbij dient een stedenbouwkundige en architecturale eenheid nagestreefd te worden. Bijkomende woningen en/of woon-gelegenheden zijn toegelaten

� Bij verbouwing of uitbreiding van een bestaande woning, dient dit te gebeuren met respect voor het karakter en de verschijningsvorm van de bestaande woning en landschappelijk-architecturaal inge-kleed zijn.

4.2.3. Bebouwingspercentage/terreinbezetting � Maximaal 100% van de perceelsoppervlakte gelegen binnen onder-

havige zone mag bebouwd worden, inclusief bijgebouwen.






4.2.4. Bouwhoogte � Het samenstel van de rijwoningen is kenmerkend door de trapsgewijze opbouw vanuit de

zone met natuurwaarde . De bouwhoogte en de trapsgewijze afbouw kenmerkt de markante gebouwen en dient behouden te blijven..

� Het gebouw mag opgericht worden tot aan de achterkavelgrens met artikel 3

4.2.4. Bouwhoogte � De trapsgewijze afbouw van drie bouwlagen en een dak naar , twee

en één bouwlaag dient behouden te blijven. Een onderdakse bouw-laag is toegelaten.

4.2.5. Bepalingen rond waardevol patrimonium � zie algemene bepalingen 2.7.




Artikel 2: reconversie zone



� Het optimaliseren en uitbouwen van de recreatieve voorzieningen, in het bijzonder deze voor water, wandel en fiets- activiteiten, staat voorop.

� parkmeubilair: banken, sculpturen, verlichting, ...


1.1. HoofdbestemmingDe gronden op het bestemmingsplan gelegen binnen onderhavige zone zijn bestemd voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoor-zieningen in de sector van ontspanning en recreatie, dit ongeacht het publiek- of privaatrechtelijk statuut van de initiatiefnemer of het al dan niet aanwezig zijn van winstoogmerk van de desbetreffende voorzie-ning.

Constructies en voorzieningen noodzakelijk voor een extensief zacht en/of hard (water)recreatief medegebruik, voor zover zij geen negatieve gevolgen hebben voor de ontwikkeling van onderhavige zone:

� Openbaar water, groen- en pleinzones � aanlegsteiger voor plezierboten, watersport, speelterreinen, club-

huis met bijhorende nutsvoorzieningen, ligweides, terrassen, gazon-vlaktes,...

� sanitaire lokalen en cafetaria, voorzieningen tot parkeergelegenheid en dergelijke.

� het plaatsen van nodige afsluitingen, nutsgebouwen, tribunes, no-dige nivelleringswerken, aanleggen van plaatselijke verhardingen, straatmeubilair, verlichtingsarmaturen, wandelpaden,fietspaden…

� Tijdelijke constructies ten behoeve van recreatief medegebruik, zoals tentconstructies.

Andere gebouwen, constructies en voorzieningen, in functie van de aanleg en het uitbaten van deze zone en die noodzakelijk zijn voor het optimaal functioneren van de infrastructuur in hoofdbestemming, zijn eveneens toegelaten.




Woningen zijn toegelaten in de overdrukzone voor het ‘valoraproject’ en in de overdrukzone ‘meergezinswoningen onder de vorm van sta-pelbouw’.

1.2. Bestaande ééngezinswoning � De bestaande eengezinswoning bestaande uit gebouwen, verhar-

dingen en alle elementen die hoofdzakelijk vergund zijn of geacht worden vergund te zijn, kunnen qua bestemming en numerieke voorschriften gehandhaafd blijven. Binnen deze gebouwen kan een normale exploitatie geschieden. Instandhoudingswerken, onder-houdswerken, herstelwerken, renovatiewerken en interne verbou-wingswerken zijn toegelaten.

� Bij grondige verbouwing, renovatie of nieuwbouw dienen de voor-schriften van de reconversiezone gerespecteerd te worden.





2.2. niet-bebouwde ruimte

wandelruimte/speelruimte: De fietsen wandelpaden dienen te kaderen binnen een globale visie op het fietsen wandelpadennetwerk in de ruime omgeving. Bedoeling is om een doorsteek voor fietsen voetgangers te creëren in aansluiting op het bestaande circuit om zo een verbinding langs het kanaal, naar het natuurgebied ‘de Mandelhoek’ te creeëren.



2.1. Dichtheid

� Binnen onderhavige zone dient een stedelijke dichtheid gereali-seerd te worden met een minimum van 25 woongelegenheden per hectare

2.2. niet - bebouwde ruimte � De niet-bebouwde delen binnen onderhavige projectzone, dienen

een kwalitatieve ruimtelijke inrichting te krijgen dermate geconci-pieerd dat de woonvoorzieningen binnen onderhavige projectzone deel uitmaken van één geheel, waarbij de watervoorzieningen en het groen primeren.

� Bij de uitwerking van deze ruimte dient aandacht uit te gaan naar wandel-, rust- en of speelruimte, bruikbaarheid en toegankelijkheid van het openbaar en privaat domein

� Er zijn verhardingen toegelaten ten behoeve van toegangspaden, toegankelijkheid van de groenzone, verharde pleinen, speelruimte , tuinen, terassen, parkeervoorzieningen en andere constructies die geen gebouwen zijn.

� Belangrijk hierbij is dat de groene ruimte binnen onderhavige zone ervoor zorgt dat visueel een aaneengesloten groene ruimte ontstaat met de parkzone en het kanaal zodat deze zone niet herleid wordt tot versnipperde restzones.

� Maximum 40% van de totale oppervlakte van onderhavige bestem-mingszone mag verhard worden ten behoeve van toegangspaden, toegankelijkheid van het park, verharde pleinen, speelruimte en andere constructies die geen gebouwen zijn. De verhardingen ten behoeve van wandel-, fietspaden en parkeerplaatsen dienen gerea-liseerd te worden in kleinschalige, waterdoorlatende materialen.





3.Indicatieve aanduiding voor fietsen voetgangersdoorsteek

3.1. Bestemming � Onderhavige deelaanduiding, op het bestemmingsplan symbolisch

aangeduid met een aslijn, is bestemd voor de aanleg van een mountainbike-route, fietsen voetgangersontsluiting.

� Groenvoorzieningen en landschappelijke inkleding. � De plaats van de fietsers- en voetgangersontsluiting is vrij te bepa-

len, en is op het bestemmingsplan slechts schematisch weergege-ven.

3.2. Inrichting en beheer

� De fietsen voetgangersdoorsteek dient in de inrichting van onder-havige zone opgenomen te worden en dient ervoor te zorgen dat een continu verbinding voor de weggebruiker wordt aangebracht.

� De fietsen voetgangersweg is voorzien voor tweerichtingsverkeer en moet een breedte hebben van minimum 3.00m.

� De aanleg van de fietszone dient geïntegreerd te zijn in het groen. � De doorsteek dient dermate geconcipieerd en ingericht zodat hij

niet toegankelijk is voor motorisch verkeer De in- en uitritten ter hoogte van de achterkanten van de woningen blijven toegankelijk. Bij verbou-wingen zijn de voorschriften van het RUP van toepassing. De bestaande in- en uitritten hebben een uitdovend karakter. Er kunnen geen nieuwe in- en uitritten gerealiseerd worden.




4.1. BestemmingWegenis met verblijfsfunctie: Verblijfsgebieden zijn gebieden waarin het verblijfskarakter primeert, hier wonen mensen. De inrichting van het openbaar domein moet het verblijfskarakter en het auto-luwe karakter van deze gebieden benadrukken. Het erf is toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer, maar deze is niet de hoofdgebruiker. Algemeen geldt het principe van menging van autoverkeer en overig verkeer in deze verblijfsgebieden. Binnen de verblijfsgebieden is de plaats van de voet-ganger primordiaal. Het erf mag een deel vehard worden, gecombineerd met voldoende groen.

4.2. Inrichting en beheerWoonerf: Een woonerf is een zone waar de woonfunctie overweegt.Een woonerf moet voornamelijk een verblijfsfunctie hebben. Dit houdt in, voor zover het gemotori-seerd verkeer betreft, dat de wegen binnen een erf slechts een functie mogen hebben voor verkeer dat zijn bestemming of zijn vertrekpunt binnen het erf heeft en de intensiteit van het verkeer het karakter van het erf niet mag aantasten, bestratingsmateriaal, meubilair, zijn afgestemd op het woonkarakter.


4. indicatieve deelaanduiding voor woonerf

4.1. Bestemming � Onderhavige deelzone, op het bestemmingsplan symbolisch aange-

duid is bestemd als openbare wegenis met verblijfsfunctie en heeft tot doel de aanpalende woongelegenheden te ontsluiten. De aan-wezigheid van gemotoriseerd verkeer wordt beperkt tot plaatselijk verkeer en het principe “menging van verkeer” geldt hier.


� De aanleg van het openbaar domein dient afgestemd op het ver-blijfskarakter, en straalt de kwaliteit van een “woonerf” uit.




Onder aanhorigheden van waterwegen wordt onder andere verstaan:sluizen, liften, hellende vlakken, stuwen, pompstations, spaar- en overloopbekkens, oevers ofdijken en eventuele grachten achter het dijktalud, meerpalen, geleide inrichtingen, signalisatie,aanlegplaatsen, dokken, aanlegbolders, kaaimuren, meetinstallaties voor waterpeil, debiet,stroomsnelheid en waterkwaliteit.Met gebouwen en constructies wordt bedoeld deze die op het land geplaatst worden. Het gaatdus bijvoorbeeld niet om de aanlegsteigers die in de waterweginfrastructuur aangelegd worden,of om oever- of kaai-infrastructuur voor het te water laten van recreatievaartuigen.

5. Indicatieve aanduiding voor Water-recreatie in overdruk

In deze overdrukzone zijn de voorschriften van hoofdartikel 2, bestem-ming, inrichting en beheer van toepassing.

Bij uitbreiding van het kanaal binnen de overdrukzone zijn volgende voorschriften van toepassing:

� Deze zone is bestemd voor waterweginfrastructuur/kanaal. � In dit gebied zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten

voor de aanleg, het functioneren of aanpassing van waterweginfra-structuur en aanhorigheden.

� Daarnaast zijn alle werken, handelingen en wijzigingen met het oog op de ruimtelijke inpassing, buffers, ecologische verbindingen, kruisende infrastructuren, recreatienetwerk en waterwegennetwerk toegelaten.

� Alle werken, handelingen en wijzigingen voor watergebonden recre-atie zijn eveneens toegelaten.






kamergebonden toeristische logies: kleinschalig en laagdynamisch hotel, gastenkamer, vakantie-logies, ...

4. Valoraproject

4.1. Bestemmingsvoorschriften

� Na beëndiging van de bestaande bedrijvigheid, krijgt deze zone wonen als nabestemming.

� Binnen deze zone zijn verschillende typologieën toegelaten: zowel woningen onder de vorm van meergezinswoningen, parkapparte-menten, lofts, ... .

� Diensten, vrije beroepen, kleinschalige kantoorfuncties, horeca, kamergebonden toeristische logies en aan de woonfunctie verwante activiteiten zijn in nevenbestemming toegelaten, mits verenigbaar met de woonomgeving. Maximaal 30 % van de totale vloeropper-vlakte van de gerealiseerde bebouwing mag bestemd worden voor handel, detailhandel, kantoren, vrije beroepen, horeca en kleinscha-lige logies





4.2.2. Industriële erfgoedwaarde

De authentieke elementen van het torengebouw dienen behouden te blijven.

Naast het torengebouw, grafisch aangeduid op het bestemmingsplan als industriele erfgoedwaar-de, kan een nieuwe constructie opgericht worden. De nieuwe constructie dient de herkenbaarheid van het gebouw te behouden.

synergie tussen oud en nieuw kan hier worden toegepast



4.2.1. Algemeen � Er dient bij het ontwerp gestreefd te worden naar een menging van

wooneenheden met grotere en kleinere oppervlakten. � Minimaal 70% van de nuttige vloeroppervlakte van gerealiseerde

bebouwing dient bestemd te zijn voor woningen.

4.2.2 Industriële erfgoedwaardeDe met *** aangeduide cultuurhistorische waardevolle gebouwen:

� Mogen niet worden gesloopt. Verbouwingen, herstellingen en eventuele toevoegingen moeten in functie staan van het versterken van het authentieke karakter van de cultuur-historische waardevolle elementen van de bebouwing

� Het torengebouw heeft een stadslandschappelijke en industriële erfgoedwaarde. Deze authentieke industriële bebouwing van het torengebouw dient maximaal behouden te blijven. Deze is grafisch

De met ** aangeduide cultuur-historische waardevolle gebouwen: � Maximaal in stand worden gehouden en mogen worden gesloopt

indien ze worden vervangen door bebouwing, die stadslandschap-pelijk een minstens evenwaardige kwaliteit heeft.

� Verbouwingen, herstellingen en eventuele toevoegingen moeten in functie staan van het versterken van het waardevolle karakter van de bouwing.

� De industriële bebouwing heeft een beeldbepalende of bouwkundig waardevolle elementen. De erfgoedwaarde en de erfgoedkenmer-ken van dit industrieel erfgoedcomplex dienen behouden te blijven of vervangen door een evenwaardige structuur.

� smalle, registervormende vensters in een betonstructuur opge-vuld met baksteen.

� De niet aangeduide delen dienen gesloopt te worden.




� De aangebouwde loodsen, niet aangeduid in de overlay zone, dienen gesloopt . De vrijgeko-men ruimte kan eventueel gebruikt worden als parkeerzone.

� Bij nieuwbouw: de betonstructuur die de herkenbaarheid van het gebouw bepaald dient in het ontwerp terug te komen onder een hedendaagse vorm. De huidige kenmerken die de herkenbaarheid van het gebouw bepalen, zoals de betonstructuur en het gebruik van rode baksteen in het gebouw dienen in het ontwerp terug te komen onder een hedendaagse vorm.

4.2.4. Bouwhoogte � advieshoogte in overstromingsgebied: 14.29 mTAW

� Bij renovatie dient de bestaande bouwhoogte, te worden behouden. De huidige hoogte is ca. 21 m.

� De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil van de inkomdorpel tot de bovenkant kroonlijst of dakrand. Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt max. 0.40 m hoger dan het peil van de as van het openbaar domein, aan de inkomdorpel gemeten.


� Bij nieuwbouw dient een eigentijdse en moderne architectuur die een weerspiegeling is van de maatschappij en de tijdsgeest en in harmonie met het industriële karakter van het bestaande gebouw gerealiseerd te worden. Er dient een eenheidsconcept voor de architecturale vormgeving gerealiseerd te worden.

Het bouwen van bijkomende volumes buiten de grafisch aangeduide zone is niet toegelaten.

4.2.3. Terreinbezetting � De maximale terreinbezetting is 100% van de grafisch aangeduide

zone

4.2.4. Bouwhoogte

� Nieuwe constructies dienen gebouwd te worden op een hoogte van 14.29mTAW.

� Het nieuw op te richten gebouw mag niet hoger zijn dan 7 bouwla-gen.

� Het plaatsen van technische voorzieningen, bijvoorbeeld het plaat-sen van schoorstenen, airco of voorzieningen voor trap of lift zijn niet in de maximale kroonlijst- en nokhoogte inbegrepen en kunnen op het dak geplaatst worden.

4.2.5. Bouwdiepte � Is grafisch aangeduid op het bestemmingsplan � Inplanting, gecombineerd met bouwdiepte op de verdiepingen en

vormgeving van de volumes dienen dermate geconcipieerd zodat er geen noemenswaardige hinder naar privacy, bezonning en zichten voor de bebouwing op aanpalende percelen ontstaat.




Er kan een bouwwijze worden gebruikt waarbij geen verlies is aan ruimte, dit kan bijvoorbeeld opgelost worden door het gedeeltelijk bouwen op palen zodat de gelijkvloerse verdieping kan ge-bruikt worden als parkeervoorziening.


4.2.6. Dakvorm

� Een plat dak is verplicht. � Een groen dak is verplicht.

4.2.7. ParkeervoorzieningenAlle parkeerbehoeften als gevolg van de bebouwing en functies dienen-opgelost te worden op het perceel

� Er dient aangetoond bij de aanvraag tot stedenbouwkundige ver-gunning of er voldoende parkeerplaatsen voorzien zijn voor de te vestigen functies.

� Per woonentiteit dienen 2 fietsstalplaatsen te worden voorzien � Ondergrondse parkeervoorzieningen in de zone, is niet toegelaten.

4.2.8. Bijgebouwen � Bijgebouwen zijn niet toegelaten maar dienen deel uit te maken van

het hoofdgebouw.

4.2.8. Inrichting van de niet-bebouwde ruimteZie algemene stedenbouwkundige voorschriften reconversiezone.

4.2.9. Globaal inrichtingsplan

� Het is toegelaten onderstaand project in verschillende fases uit te voeren.

� De totale inrichting van onderhavig Valoraproject dient door middel van een globaal inrichtingsplan te gebeuren, zodat ingrepen die bin-nen een bepaalde fase gebeuren rekening houden met de invulling van latere fases.

� Dit globaal inrichtingsplan dient gevoegd bij de eerste en daarop volgende aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning binnen deze projectzone.





� Het globaal inrichtingsplan dient te bestaan uit een gemotiveerde globale bestemming-, inplanting- en volumestudie van de projectzo-ne die moet beantwoorden aan de stedenbouwkundige voorschrif-ten voor onderhavige zone.

� Bovendien dient het globaal inrichtingsplan duidelijk te maken dat het project een kwalitatieve versterking betekent voor het woon-weefsel en het zich zonder noemenswaardige integreert in de omgeving.




5.1.2. Nevenbestemming

� horeca: restaurant, café, kleinschalige logies, ...

� De nevenbestemming is de bestemming die ondergeschikt is aan de hoofdbestemming.


5. meergezinswoningen onder de vorm van stapelbouw

5.1. Bestemmingsvoorschriften5.1.1. Hoofdbestemming

� Het gebied is bestemd voor meergezinswoningen

5.1.2. Nevenbestemming � Naast het wonen zijn in nevenbestemming diensten, kantoren, vrije

beroepen, gemeenschapsvoorzieningen, openbare functies en horeca voor zover verenigbaar met de woonomgeving toegelaten als evenwaardige functie.

� De nevenbestemming mag maximum 30% van de totale in gebruik zijnde vloeroppervlakte innemen.

5.2. Inrichting en beheer5.2.1. Terreinbezetting

� De maximale terreinbezetting is 100% van de grafisch aangeduide zone

� Uithangende terrassen kunnen gerealiseerd worden buiten de gra-fisch aangeduide zone.

5.2.2. Inplanting van de gebouwen � De inplanting van de gebouwen dient op een ruimtelijk verantwoor-

de manier te gebeuren. � Bij de inplanting dient men rekening te houden met de afstand tot

het water en de geschikte oriëntatie. � Binnen onderhavige projectzone wordt gewerkt met een flexibele

deelzone voor meergezinswoningen in de vorm van stapelbouw. Deze deelzone wordt grafisch aangeduid op het bestemmingsplan.Dit betekent dat deze deelzone indicatief is. De mogelijkheid be-




staat erin om deze ddelzone in beperkte mate te verschuiven, met een maximum van 10.00 m langs beide zijden.

5.2.3. Dimensionering van de bebouwing � Nieuwe constructies dienen gebouwd te worden op een hoogte van

14.29mTAW. � Er zijn maximaal 4 bouwlagen toegelaten � Maximaal 1/2 van de bebouwde zone bestaat uit 4 bouwlagen. Om

monotome bouwblokken met éénzelfde kroonlijsthoogte te vermij-den, dient een variatie in kroonlijsthoogte aangebracht te worden.

� het bouwen van bijkomende volumes buiten de grafische aandui-ding is niet toegelaten. Het plaatsen van uithangende terrascon-structies is wel toegelaten.

� Maximale nokhoogte/kroonlijsthoogte 14.00m

5.2.4. Dakvorm � Een plat dak is verplicht. � Een groen dak is verplicht.

5.2.5. Architectuur � De bebouwing binnen onderhavige woonuitbreiding dient een har-

monieus geheel te vormen. � De verschijningsvorm van de meergezinswoningen dienen qua

typologie, voorkomen, afmetingen en materiaalgebruik het beeld op een positieve wijze te ondersteunen, te versterken en zich in de omgeving te integreren. Het gebouw dient een harmonie te vormen met het valoraproject en de toren met industriële erfgoedwaarde.

5.2.6. Private buitenruimte � Alle woongelegenheden dienen te beschikken over private tuinen

en/of terrassen.





� Voor 70 % van de woongelegenheden gelden onderstaande minima voor tuin/terras/patio :

� woongelegenheden ≤ 80 m²: minimum 6 m² � woongelegenheden tussen 80 m² en 120 m²: minimum 8 m² � woongelegenheden tussen 120 m² en 150 m²: minimum 10m² � woongelegenheden ≥ 150 m² : minimum 15 m²

� Voor de overige 30 % van de woongelegenheden gelden geen minima.

� Er zijn zowel inpandige als uitpandige terrassen toegelaten. � Maximaal 1/5 van de gevelbreedte mag bestaan uit uithangende

tertassen, met een maximale breedte van 3.00m per terras.

5.2.7. Bijgebouwen � Bijgebouwen zijn niet toegelaten maar dienen deel uit te maken van

het hoofdgebouw.

5.2.8.Ontsluiting en parkeerbehoefte � De ontsluiting van de deelzone is verplicht via de Waterstraat. � Alle parkeerbehoeften als gevolg van de bebouwing en functies

moeten opgelost worden op het perceel. Er dient aangetoond bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning of er voldoende parkeerplaatsen voorzien zijn voor de te vestigen functies.

� De in- en uitritten dienen op een verantwoorde manier ingeplant en geïntegreerd in de reconversie zone.

� Er dient aangetoond bij de aanvraag tot stedenbouwkundige ver-gunning of er voldoende parkeerplaatsen voorzien zijn voor de te vestigen handelsactiviteit.

� Ondergrondse gegroepeerde parkeervoorzieningen toegelaten. De ondergrondse parkeerruimte dient via 1 in- en uitrit ontsloten te worden. Deze in en uitrit dient maximaal 6.00 meter breed te zijn.

� Parkeergelegenheid voor bezoekers is bovengronds toegelaten






� Bij het realiseren van meergezinswoningen dienen minimum 2 fiets-staanplaatsen te worden voorzien, per woonentiteit.

5 .2.9. Inrichting van de niet-bebouwde ruimteZie algemene stedenbouwkundige voorschriften reconversiezone.

5.2.10. Globaal inrichtingsplan � Het is toegelaten onderstaand project in verschillende fases uit te

voeren. � De totale inrichting van onderhavig zone voor meergezinswoningen

onder de vorm van stapelbouw dient door middel van een globaal inrichtingsplan te gebeuren, zodat ingrepen die binnen een be-paalde fase gebeuren rekening houden met de invulling van latere fases.

� Dit globaal inrichtingsplan dient gevoegd bij de eerste en daarop volgende aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning binnen deze projectzone.

� Het globaal inrichtingsplan dient te bestaan uit een gemotiveerde globale bestemming-, inplanting- en volumestudie van de projectzo-ne die moet beantwoorden aan de stedenbouwkundige voorschrif-ten voor onderhavige zone.

� Bovendien dient het globaal inrichtingsplan duidelijk te maken dat het project een kwalitatieve versterking betekent voor het woon-weefsel en het zich zonder noemenswaardige integreert in de omgeving.




Artikel 3 : Parkgebied (met natuurwaarde)


1.1. Hoofdbestemming � Onderhavige zone wordt bestemd voor de instandhouding, de ont-

wikkeling en het herstel van de natuur, fauna en flora eigen aan de Mandelvallei en in het verlengde van het natuurreservaat ‘Mandel-hoek’. Hierdoor wordt de ruimtelijke kwaliteit van het landschap in de Mandelvallei geoptimaliseerd.

1.2. Nevenbestemming � Beperkte vormen van recreatief medegebruik en natuurgerichte

recreatie zijn toegelaten, voorzover deze de ruimtelijke draagkracht van de natuurlijke omgeving niet overschrijden.

� Recreatieve verbindingen zoals een fietsen voetgangersdoorsteek

Deze zone kan volgens de categorisering beschouwd worden als een zone voor ‘overig groen’

1.1. Hoofdbestemming � Het realiseren, herstellen of versterken van de ecologische waarde en de landschappelijke

identiteit, met name de relatie tussen het kanaal, de Mandelvallei en de Mandelbeek staat voorop.

1.2. Nevenbestemming � De Mandelbeek fungeert als dragers voor natuurontwikkeling en recreatief medegebruik.





2.1. Algemeen � De inrichting van het gebied is erop gericht om de ruimtelijke kwa-

liteit te verbeteren door het vrijwaren, herstellen en versterken van de aanwezige natuur- en landschapswaarden, alsook op het verder ontwikkelen van de ecologische potenties die het gebied bezit.

� Alle werken, handelingen, voorzieningen en inrichtingen die nodig of nuttig zijn voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijk milieu en van de landschapswaar-den zijn toegelaten.

� Het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur gericht op het al dan niet toegankelijk maken van het natuurgebied voor het pu-bliek en het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur gericht op natuureducatie en/of natuurgerichte recreatie, zoals constructies ten behoeve van informatieverstrekking, uitkijkhut, doorgangshekje, … is toegelaten.

� Visueel storende activiteiten zoals achterkanten van woningen met geen architecturaal voorkomen, dienen aan het zicht onttrokken te worden en landschappelijk ingepast. Het aanwenden van streekei-gen groen staat hier voorop.

2.2. Toegankelijkheid � De toegankelijkheid van onderhavige zone kan beperkt worden in

functie van de natuurwaarden.

2.3. Afsluitingen

In functie van natuurbeheer kunnen afsluitingen geplaatst worden. Als afsluitingen zijn, behoudens streekeigen knotbomen en sloten, slechts houten palen met een hoogte van maximum 2 meter met daartussen een donkergekleurde draadafsluiting toegelaten.


2.1. Algemeen � Uitgangspunt bij de (her)inrichting van onderhavige zone is het bevorderen van de landschap-

pelijke continuïteit van de Mandel, waarbij het opwaarderen of het beschermen van het cul-tuurhistorische landschap enerzijds en van de ecologische waarden anderzijds voorop staan.

� De dalgronden van de Mandelvallei met o.a. het kasteelpark, het natuurreservaat ‘Mandel-hoek en het kanaal iets verderop gelegen, zijn recreatieve hotspots. Door het recreatieve netwerk uit te bouwen, kunnen deze lokaties op zich en onderling met elkaar versterkt worden en aldus ingeschakeld worden in het toeristisch netwerk.




3.1. BestemmingsvoorschriftenSporadische evenementen: mogelijkheden om het gebouw te gebruiken voor verschillende klein-schalige activiteiten en feestelijkheden (bv. vereniging, privaat-gebruik voor een babyborrel, ver-jaardagsreceptie, communie, ...)

evenementen die gehouden worden in het gebouw kunnen sporadisch plaatsvinden

3. Deelzone met cultuurhistorische waarde

3.1. Bestemmingsvoorschriften

� Eén bestaand gebouw , sporadisch ingebruik te nemen voor evene-menten, is in onderhavige deelzone toegelaten.

� De activiteiten worden enkel toegelaten, mits deze verenigbaar en niet hinderen naar de omgeving.

� Permanente functies zijn niet toegelaten.

3.2.. Inrichting en beheer � Behoud en versterking van het groene karakter en de cultureel his-

torische waarde van de bebouwing, binnen onderhavige zone staat als algemeen inrichtingsprincipe voorop.

� De bebouwing dient zich te situeren in een groen kader t.o.v. de parkzone.

� Het gebouw kan zijn huidige inplanting en oppervlakte behouden. � Een verdere uitbreiding is niet mogelijk. � Tijdelijke constructies, zoals tentconstructies, aansluitend op het be-

staande gebouw, zijn toegelaten, indien dit gebeurt op een ruimtelijk verantwoorde manier.






4. recreatieve verbinding

4.1. Bestemming

� Onderhavige deelaanduiding, op het bestemmingsplan symbolisch aangeduid met een aslijn, is bestemd voor de aanleg van een fietsen voetgangersdoorsteek. De plaats van deze doorsteek is op het bestemmingsplan slechts schematisch weergegeven.


� Verhardingen dienen te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen.

121




Realisatie in het kader van de dorpskernvernieuwing van Ingelmunster.

1. bestemmingsvoorschriften


� Deze zone is bestemd voor een reservatiestrook voor openbare wegenis en daarbij horende vrije ruimte zoals brugconstructies, plei-nen, parken, voetpaden,...

� Indien deze zone niet wordt opgericht als openbare wegenis blijft de onderliggende zonering van toepassing

Artikel 4: Reservatiestrook openbaar domein

R U P Wa t e r s t r a a t | s e p t e m b e r ‘ 1 1 | w v i

122




2.1. Algemeen

� Wegverhardingen en andere constructies behorende to het open-baar domein kunnen binnen onderhavige bestemmingszone worden opgericht.

� Bijzondere voorzieningen, zoals signalisatie, verlichting, straatmeu-bilair en schuilhokjes mogen de voetgangers en het overige verkeer niet hinderen. Het ontwerpplan dient hiervoor specifieke plaatsen of stroken te voorzien.

Artikel 4: Reservatiestrook openbaar domein

R U P Wa t e r s t r a a t | s e p t e m b e r ‘ 1 1 | w v i i

Ontwerp - Ingelmunster en... · die zich langsheen het kanaal Roeselare - Leie heeft ontwikkeld....

Documents

Transcript of Ontwerp - Ingelmunster en... · die zich langsheen het kanaal Roeselare - Leie heeft ontwikkeld....