O n d e r z o e k s r a p p o r t

Naam: Studentennummer Esmee Huizer 539028 Jaap van der Boor 552778 Wouter Dreschler 551287 Can Turkmen 542189 Ara Avaigan 513661

2

Voorwoord

Voor onze opleiding HBO-Rechten hebben wij, Jaap van der Boor, Can Türkmen, Wouter Dreschler, Esmée Huizer en Ara Avagian gewerkt aan dit onderzoeksrapport. Hierbij willen wij alle personen die betrokken waren bij ons onderzoek, in het bijzonder Sander Huisjes, bedanken voor hun begeleiding. Tevens willen wij de heer Huber ook in het bijzonder bedanken voor de mogelijkheid het onderzoek te kunnen doen. De afgelopen vier maanden hebben wij onderzoek gedaan naar het bestaan van een zorgplicht van een verhuurder in de sociale huursector. Het is algemeen bekend dat het niet gewenst is om een woning gedwongen te ontruimen. Het gevolg is dat iemand op straat kan belanden. In de vrije huursector is een ontruiming een normale procedure bij een huurachterstand van enkele maanden. Hier kan de overheid vrijwel niets tegen ondernemen. De sociale huursector is voor een groot deel afhankelijk van overheidssteun. De overheid verstrekt financiële steun aan de woningcorporaties, maar ook aan de huurders in de vorm van (huur)subsidie. Hierdoor ontstaat de vraag of de woningcorporaties in de sociale huursector niet beter hun best moeten doen om ervoor te zorgen dat er niet gedwongen ontruimd hoeft te worden. Bijvoorbeeld door meer aandacht te geven aan een huurder die in financiële problemen verkeert. Kortom, heeft een verhuurder in de sociale huursector een zorgplicht t.o.v. een huurder? Hoewel er zeer beperkt informatie beschikbaar was over het bestaan van een zorgplicht, hebben wij alsnog getracht om een zo zorgvuldig mogelijk en kwalitatief sterk onderzoeksrapport te produceren. Tijdens ons onderzoek hebben wij gebruik gemaakt van diverse (elektronische) bronnen en hebben deze informatie verwerkt in ons onderzoeksrapport.

3

Inhoudsopgave

Voorwoord Pag. 2

Inhoudsopgave Pag. 3 Hoofdstuk I Pag. 4 en 5

Hoe zijn woningcorporaties ontstaan? Hoofdstuk II Pag. 6 en 7 Met welke regels uit het huurrecht hebben woningcorporaties te maken? Hoofdstuk III Pag. 8 en 9 Zijn er regels en gedragscodes die woningcorporaties in de sociale huursector bijzondere verplichtingen opleggen? Hoofdstuk IV Pag. 10 en 11 In hoeverre zijn woningcorporaties verplicht sociale huurwoningen beschikbaar te stellen? Hoofdstuk V Pag. 12,13 en 14 In hoeverre hebben woningcorporaties te maken met een zorgplicht? Hoofdstuk VI Pag. 15

Volgens welke regels dient een woningcorporatie te ontruimen?

Hoofdstuk VII Pag. 16 en 17 Speelt de zorgplicht een rol als de kantonrechter tekent voor ontruiming

als er niet aan de zorgplicht wordt voldaan? Conclusie jurisprudentie Pag. 18 Conclusie van het Onderzoek Pag. 19 Reflectie Pag. 20 Literatuurlijst Pag. 21 en 22 Bijlage: 1) Jurisprudentie Pag. 23 t/m 34

2) Interview Mr. van der Sanden (Mozaïek Wonen) Pag. 35,36 en 37

3) Artikel in Beeld (mr. Van der Sanden) Pag. 38

4

Hoofdstuk I: Hoe zijn woningcorporaties ontstaan.

Corporaties zijn in het leven geroepen om ook mensen die minder draagkrachtig zijn van woonruimte te voorzien1. De meeste corporaties hebben een privaatrechtelijk karakter met een publieke doel. De woningcorporaties krijgen financiële middelen van de overheid om deze doelstellingen te realiseren. In de eerste instantie richtten de woningcorporaties zich op de woonwensen van arbeiders. In de loop der tijd zijn de woningcorporaties zich ook gaan richten op het algemeen belang inzake huisvesting. De winst die de woningcorporaties hebben genoten werd verrekend met de openstaande schulden die de corporaties bij de overheid hadden. vanaf het moment dat de schulden waren afgelost, zijn de woningcorporaties op eigen benen gaan staan. Tegenwoordig dienen de woningcorporaties grotendeels zelf voor hun financiële middelen zorg te dragen. Geschiedenis. De eerste woningbouwcorporaties zijn ruim een eeuw geleden opgericht. Deze woningbouwcorporaties zijn destijds in het leven geroepen om arbeiders van geschikte woonruimte te voorzien. Er werd een wet in het reven geroepen die ervoor zorgde dat woningbouwcorporaties als eerst werden benaderd voor het bouwen van sociale huurwoningen. Tachtig procent van de sociale huurwoningen zijn na de tweede wereldoorlog gebouwd. Sinds 1995 dienen de woningcorporaties financieel minder afhankelijk te zijn en voor hun eigen middelen zorg te dragen. De basis voor de huidige volkshuisvestingsector is gevormd door het invoeren van de woningwet 1901. Deze wet diende er voor zorg te dragen dat voortaan niet alleen arbeiders van woonruimte werden voorzien, maar dat er gehandeld diende te worden in het algemeen belang. Deze wet zorgde er ook voor dat particuliere organisaties voortaan met gefinancierde hulp woningen konden bouwen voor minder de draagkrachtige . Deze wet moest ervoor zorgen dat de organisaties minder afhankelijk werden van financiering door de overheid. Na de tweede wereldoorlog werd duidelijk dat er niet voldoende woningen aanwezig waren. Hierdoor was de overheid genoodzaakt om zich te bemoeien met de volksvestiging. Door deze bemoeienissen bleef er nog weinig over van de oorspronkelijke zelfstandigheid van de corporaties. In 1959 werd er een commissie opgesteld die mogelijkheden voor de corporaties bood om zelfstandig te opereren. Het advies van de commissie Roos was uiteindelijk de start voor het verzelfstandigingsproces van de volkshuisvestiging. Start verzelfstandigingsproces Het advies van de commissie Roos dat begin jaren 60 was opgesteld moest er voor zorgen dat de corporaties zelfstandig gingen opereren. Zo zouden de corporaties voldoende financiële middelen achter hand moeten hebben ingeval van onvoorziene omstandigheden. Daarnaast werd er geadviseerd om de corporaties op een breder terrein te laten opereren. Dit leidde ertoe dat er afspraken in de Woningwet werden vastgesteld m.b.t. de sociale huursector. In 1977 is het Besluit Toegelaten Instellingen (BTIV) in het leven gekomen. De BTIV regelde de verstandhouding tussen de overheid en de corporaties. Reden hiertoe was dat het Rijk begin jaren tachtig zich minder wilde gaan bezig houden met de volkshuisvestiging. Mede doordat de corporaties al enige tijd zelfstandig opereerden, vond het Rijk dat haar bemoeinissen minder noodzakelijk waren geworden. De achterliggende reden was het uitsluiten van de aansprakelijkheid van het Rijk.

1 <http://www.wswonen.nl/site/wp-content/uploads/centrum/BBSHAchtergronden2006.pdf >.

5

Invoering Bruteringswet, 1995 Aangezien de corporaties zelfstandiger dienden te opereren, was het voor de corporaties ook van belang om meer bevoegdheden te krijgen. De corporaties dienden zelfstandig te opereren, maar dienden aan het eind van een opdracht wel enige verantwoording af te leggen. Daarnaast werden er ook vormvoorschriften opgelegd waaraan de corporaties zich dienden te houden. De woningcorporaties dienden bij het bouwen van woningen rekening te houden met het algemeen belang. Tot slot is in 1995 de Bruteringswet ingevoerd. De invoering van deze wet moest ervoor dat het verzelfstandigproces van de woningcorporaties afgesloten kon worden. Door deinvoering van deze wet zou de overheid alleen nog maar subsidies verstrekken indien zij van mening waren dat deze een grote kans van slagen zouden hebben.

6

Hoofdstuk II: Met welke regels uit het huurrecht hebben woningcorporaties te maken? Woningcorporaties hebben in beginsel te maken met de algemene regels van het huurrecht. Deze regels staan beschreven in het Burgerlijk Wetboek, boek 7, titel 4. Zoals de meeste titels in burgerlijk wetboek is ook titel 4 van boek 7 gelaagd opgebouwd. Allereerst worden de algemene bepalingen weergegeven (art. 7:201 BW). Voorts worden de verplichtingen van de verhuurder weergegeven (art. 7:203-211 BW), daarna komen de verplichtingen van de huurder (art. 7:212-225 BW). Ten vierde wordt de overgang en het eindigen van de huur besproken (art. 7:226-231 BW). Ten vijfde komen de regels met betrekking tot het huren van een woonruimte (art. 7:232-282 BW). Tot slot wordt er ingegaan op de huur van bedrijfsruimte (art. 7:290-310 BW). Hieronder zal ik op de verschillende afdelingen ingaan, behalve de laatste afdeling )betreffende de huur van bedrijfsruimte, aangezien deze casusaal niet van toepassing is). Ad. 1 Algemene bepalingen In de algemene bepalingen staat weergeven wat een huurovereenkomst is en de daarbij geld rechten en plichten van de huurder en verhuurder. Ad. 2 Verplichtingen van de verhuurder Deze afdeling heeft betrekking op de plichten van de verhuurder, hierbij moet worden gedacht aan het verhelpen van gebreken en de gevolgen van het nalaten daarvan. De huurder kan ingevolge art. 7:207 BW recht hebben op huurvermindering. Ad. 3 Verplichting van de huurder De verplichtingen van de huurder houdt in dat hij o.a. een tegenprestatie dient te leveren voor de gehuurde zaak. Tevens is de huurder gebonden aan goed huurderschap. Ook worden in deze afdelingen regels genoemd ten aanzien van het terugbrengen in originele staat bij vertrek uit een huurwoning. Ad. 4 Overgang en einde huur Afdeling 4 regelt de algemene zaken omtrent einde huur. Zo zal de huur niet eindigen door overlijden van de huurder of verhuurder. De huur eindigt van rechtswege wanneer de huur voor een bepaalde tijd is aangegaan. De afdeling regelt ook de bescherming van de huurder in drie gevallen. Wanneer de gehuurde zaak wordt verkocht, breekt dat de huur niet. Een huurder geniet ook ontruimingsbescherming, hetgeen inhoudt dat een verhuurder niet zomaar mag overgaan tot het ontruimen van een woning, maar dat zal moeten voorleggen aan de rechter. Ontbinden van de huurovereenkomst door de verhuurder is in beginsel niet mogelijk, tenzij er gedragingen zijn geweest krachtens art. 2 of 3 Opiumwet, door gedragingen de openbare orde is verstoord en de woning op grond van art. 174 (a) gemeentewet is gesloten. Ad. 5 Huur van woonruimte Afdeling 5 is onderverdeeld in 4 onderafdelingen. De onderafdelingen zijn evenals titel 4 gelaagde opgebouwd. Allereerst algemeen, daarna huurprijzen ten derde medehuur en voortzetting huur en tot slot het eindigen van de huur hebben. De onderafdelingen zullen hierna worden behandeld. Onderafdeling 1 (Algemeen): deze (onder)afdeling is na negen maanden van toepassing op de huur van woonruimte, de eerste negenmaanden zijn de regels van de in lid 3 genoemde artikelen va toepassing. Tevens zijn er in deze onderafdeling begripsbepaling te vinden. Onderafdeling 2 (huurprijzen): deze onderafdeling regelt de huurprijzen van de sociale huurwoningen. Een aantal artikelen zijn tevens ook van toepassing op de geliberaliseerde huurprijzen markt. Verder wordt in deze afdeling geregeld de verhoging van de huurprijs, wijziging van de huurprijs en de service kosten. Onderafdeling 3 (medehuur en voortzetting huur): onder medeverhuur wordt verstaan, iemand die echtgenoot of een geregistreerd partnerschap heeft is van rechtswege medehuurder. Een duurzame

7

gemeenschappelijke huishouding kan ook vallen onder medehuur. Dit dient dan echter wel aan te worden gegeven bij de verhuurder. Onderafdeling 4 (Eindigen van de huur): het beëindigen van de huur kan op verschillende manieren gebeuren. Allereerst een wederzijdse ontbinding van de partijen of het kan middels een vordering van huurbeëindiging. De vordering dient echter wel te worden voorgelegd aan de rechter. De uitvoering van de vordering is ook geregeld in deze onderafdeling. De rechter wijst de vordering alleen toe als er is voldaan aan het gestelde in art. 7:274 BW. Van belang is daarbij hetgeen gesteld in art. 7:724 lid 1 sub a BW. Voornoemd artikel heeft betrekking op het goed huurderschap Art. 7:274 lid 1 sub a BW; ‘De rechter kan de vordering slechts toewijzen indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt’. Uit analyse van tekst en commentaar2 Huurrecht wordt in aant. 3 ingegaan op de gronden waarop de verhuurder in beginsel de huurovereenkomst kan beëindigingen. Art. 7:274 lid 1 sub a BW is de een van de beëindiginggronden. Uit het tekst en commentaar blijkt dat er twee gronden zijn waaruit kan blijken dat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen, namelijk 1)Psychologische overlast en 2) afweging. Ad. 1 Psychologische overlast Onder psychologische overlast wordt verstaan een persoon met een bijzondere (gevoelige) gesteldheid, dit criterium kan derhalve niet ruim worden geïnterpreteerd.. De gronden om wegens psychische overlast, en met name de mate van toepassing van het criterium, de huurovereenkomst te beëindigingen hebben zich ontwikkeld in de jurisprudentie.3 Ad. 2 Afweging Net zoals bij de ontbinden van een huurovereenkomst wordt er bij het beëindigen van de huurovereenkomst gekeken naar de mate van het wan gedrag, alle omstandigheden in aanmerking genomen en de ingrijpendheid van de beëindiging van de huurovereenkomst. In de jurisprudentie komt een duidelijk beeld naar voren dat verhuurders ingeval van een keuze voor ontbinding of beëindiging (inzake slecht huurderschap) in veel van de gevallen kiezen voor ontbinding, met subsidiair beëindiging. Aangezien bij ontbinding schade vergoeding kan worden toegewezen. Sinds maart 2011 zijn er veranderingen doorgevoerd op de huurmarkt. Deze houden in dat veelverdieners met een inkomen boven de €33.614,00 (prijspeil 2011) niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.4 De veelverdieners zijn derhalve aangewezen op een koopwoning of de duurdere liberale huurmarkt. Voorts moet wel worden opgemerkt dat het grensbedrag van €33.614,00 (prijspeil 2011) erg lag is gesteld. Vele van de veelverdieners kunnen geen hoge hypotheek krijgen om zo een huis te kopen en de liberale huurmarkt is voor sommige van de 'veel verdieners' te duur.

2 Dozy 2011, art. 7:274 aant. 3

3 HR 13 februari 1981, NJ 1981, 394 en HR 21 mei 1982, NJ 1982, 528 4 http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/wat-is-een-sociale-huurwoning-en-wanneer-kom-ik-daarvoor-in-aanmerking.html

8

Hoofdstuk III: Zijn er regels en gedragscodes die woningcorporaties in de sociale huursector bijzondere verplichtingen opleggen? Regelgeving Na onderzoek in de literatuur, juridische databanken en via internet is gebleken dat in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) 5 enkele bijzondere verplichtingen zijn opgenomen waar een woningcorporatie in de sociale huursector zich aan moet houden. Hieronder vindt u een kort overzicht van wat er te vinden is in het BBSH. Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Het BBSH dateert uit begin jaren ’90 van de vorige eeuw. In dit besluit is geregeld welke instellingen mogen functioneren als toegelaten instelling (corporaties) en wat de rechten en plichten zijn van de toegelaten instelling in de verhouding met de overheid. Het BBSH regelt de gebieden waarop een corporatie wel actief moet en niet actief mag zijn. Dit zijn de volgende terreinen:

• Bouwen, slopen, kopen en verkopen van woningen. • In stand houden en treffen van voorzieningen aan haar woongelegenheden. • In stand houden en verbeteren van de directe omgeving van de woningen. • Beheer en toewijzen van woningen. • Dienstverlening aan de huurders zolang die diensten rechtstreeks verband houden met het

wonen of het zoeken van een woning. Ook wordt geregeld dat de corporaties over bepaalde onderwerpen met hun huurders moeten overleggen. Het BBSH heeft de volgende voorschriften voor het betrekken van bewoners bij beleid en beheer:

• Stel een klachtencommissie in met een klachtenreglement (art. 16 BBSH) • Als er een huurdersorganisatie is zoals omschreven in de Overlegwet, dan is de corporatie

verplicht om deze huurdersorganisatie tijdig te voorzien van informatie. ‘Tijdig’ wil in dit verband zeggen: op een zodanig tijdstip dat de huurders (of huurdersorganisatie) de besluitvorming nog kunnen beïnvloeden.

• De huurdersorganisatie moet in staat worden gesteld om zijn werk te doen. Dat betekent dat de organisatie een adequate ondersteuning moet krijgen, op financieel en inhoudelijk gebied.

Hoe dit overleg eruit moet zien is grotendeels vastgelegd in de Overlegwet. De huurderskoepels zijn ontstaan naar aanleiding van het BBSH. Conclusie In de BBSH zijn een aantal verplichtingen opgenomen waar een verhuurder in de sociale huursector zich aan moet houden. Een woningcorporatie moet huurders bijvoorbeeld de gelegenheid geven om te kunnen klagen bij een klachtencommissie met een klachtenreglement (art. 16 BBSH). In de BBSH zijn nog meer verplichtingen terug te vinden waar een verhuurder in de sociale huursector zich aan moet houden. Gedragscode AedesCode Om aan te tonen dat woningcorporaties graag willen meedenken met huurders en ze ook willen helpen, hebben sommige woningcorporaties zich aangesloten bij Aedes. De gezamelijke normen van Aedes-leden (de woningcorporaties) zijn vastgelegd in de AedesCode6. In de AedesCode geven de leden aan waar ze voor staan en waar ze op aangesproken kunnen en willen worden. De AedesCode is niet vrijblijvend. Leden houden zich aan de code. Indien het nodig is, spreken ze elkaar op aan. De naleving wordt bewaakt door een onafhankelijke Commissie AedesCode. Het bestuur van Aedes handhaaft actief naleving.

5 < http://wetten.overheid.nl/BWBR0005686/geldigheidsdatum_08-11-2011>. 6 <http://www.aedesnet.nl/binaries/webwinkel/2011/aedescode-19-4-2011.pdf>.

9

In de Aedescode staat dat leden ook een maatschappelijke doelstelling hebben. Dit houdt o.a. in dat leden:

• maatschappelijke ondernemingen zijn met een langetermijnverantwoordelijkheid; • in het bijzonder werken voor mensen die om financiële of andere redenen een steuntje in de

rug nodig hebben om kwalitatief goed te wonen; • hun middelen inzetten in de fysieke en sociaal-maatschappelijke infrastructuur daar waar ze

het hardst nodig zijn en verantwoorden ons over onze keuzes en prestaties; • De wensen en behoeften van hun klanten centraal zetten in hun handelen;

Commissie AedesCode Er is een onafhankelijke Commissie AedesCode. Benoeming en opdracht van de Commissie AedesCode wordt vastgelegd in een reglement en is openbaar. Dit wordt vastgesteld door de ledenraad van Aedes. Indien de corporatie niet voldoet aan het in de AedesCode bepaalde kan een ieder die hierbij een redelijk en direct belang heeft terzake een klacht indienen bij de Commissie AedesCode. De AedesCode is niet vrijblijvend. De Commissie AedesCode kan adviseren tot mediation dan wel adviseren een van de sancties genoemd in de statuten/huishoudelijk reglement op te leggen. Wat betekend de AedesCode voor de ‘zorgplicht’ van de woningcoporaties? Welke gevolgen de AedesCode heeft op de zorgplicht van de woningcorporaties is moeilijk te verwoorden, omdat niet duidelijk is of en waaruit de zorgplicht bestaat. Welk kan worden benadruk dat een ieder die een redelijk belang heeft (men mag hier o.a. uitgaan van de huurders) een klacht bij de AedesCommissie kan indienen. Zoals bovenstaand beschreven is de AedesCode niet vrijblijvend, op een dergelijke manier kan men toch (voorzichtig) spreken van een verkapte zorgplicht, aangezien niet duidelijk is tot op welke hoogte de AedesCode afgedwongen kan worden. Van een dergelijk onderzoek kan worden gesteld dat het een onderzoek ‘op zich’ is, derhalve is er geen verder onderzoek verricht.

10

Hoofdstuk IV: In hoeverre zijn woningcorporatie verplicht sociale huurwoningen beschikbaar te stellen? Staatssteun overheid aan woningcorporaties Woningcorporaties voorzien in de bouw van sociale woningen en zij kunnen daarmee sociaal achtergestelde huishoudens helpen. Nederlandse overheid beschouwt dit als dienst van algemeen economisch belang en financiert de corporaties ook in dat verband met behulp van staatssteun. Nederlandse woningcorporaties ontvangen jaarlijks 300 tot 400 miljoen euro aan subsidies uit onder meer het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)7. Soms verleent de overheid hierbij ook garanties aan woningcorporaties die tegen gunstige voorwaarden geld kunnen lenen. Dit levert de woningcorporaties rentevoordeel op, wat in bepaalde gevallen als staatssteun kan worden beschouwd. Staatssteun niet verboden De Europese Commissie heeft bepaald dat het verlenen van staatssteun aan woningbouwcorporaties verboden is, tenzij het sociaal maatschappelijk belang hiermee wordt gediend. Op 19 december 2009 heeft de Europese Commissie middels een besluit, en aangepast bij besluit E2/2005 van 30 augustus 2010, de bouw en het verhuur van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), ex artikel 106 lid 2 VWEU goedgekeurd. Hierboven hebben we kunnen zien dat de overheid de woningcorporaties financieel steunt. Deze vorm van steun wordt gegeven door middel van een rechtstreekse subsidie. Het moet hier gaan om de compensatie van het onrendabele verschil tussen de huuropbrengsten en de geraamde kosten van de investeringskosten8. Met deze financiële steun kunnen de woningcorporaties investeren in de bouw van nieuwe woningen en worden ze gecompenseerd voor de lagere verhuuropbrengst van de woningen. Voor sociale huurwoningen kan een woningcorporatie namelijk maximaal € 652,52 per maand vragen9, terwijl in de vrije huursector de huurprijs van een woning veel hoger ligt. Verplichtingen woningcorporaties Zoals hierboven is beschreven ontvangen woningbouwcorporaties staatssteun van de overheid. In ruil hiervoor zijn de woningcorporaties verplicht om in een bouwproject ook ruimte te creëren voor sociale huurwoningen deze beschikbaar te stellen. Als ze dit niet zouden doen, dan zou er ook geen geldige grondslag zijn voor deze vorm van staatssteun. Zonder deze staatssteun zouden woningcorporaties ook minder snel een bouwproject kunnen financieren. Daarom accepteren de woningcorporaties deze verplichtingen. In de praktijk wordt er bijvoorbeeld een flat gebouwd met 100 woningen, waarvan 20 bestemd zijn voor de sociale huursector. Het Nirov is een netwerkorganisatie voor professionals uit de publieke en private sector die werken aan ruimtelijke ontwikkeling, bouwen en wonen. In een recente interview10 met Nirov heeft Cynthia Ortega-Martijn van de Christenunie aangegeven dat er op dit moment geen specifieke regels bestaan over een verplicht aantal of percentage aan sociale huurwoningen die moeten worden gerealiseerd bij een gesubsidieerde bouwproject. Hierover wordt er per bouwproject overlegd tussen de overheid en een woningbouwvereniging. In het betreffende interview gaf mevrouw Ortega-Martijn ook aan dat deze verplichting in Engeland wél bestaat en dat nu wordt onderzocht of het ook mogelijk is om deze verplichting in Nederland in te voeren.

7 < http://www.europadecentraal.nl/menu/282/Woningcorporaties.html>. 8 Besluit Europese Commissie inzake steunmaatregelen E 2/2005 en N642/2009, 15-12-2009, kadernummer 101, p 21. 9 <http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/wat-is-de-maximale-huurverhoging.html>. 10<http://www.nirov.nl/Home/Projecten/Afgeronde_Projecten/Andere_Woningmarkt_Nu_/Website/_Kamervragen_/Reactie_ChristenUnie.aspx.

11

Conclusie Voor het bouwen van woningen zijn woningcorporaties financieel (mede-) afhankelijk van staatssteun. Staatssteun aan woningcorporaties is toegestaan indien er ook sociale huurwoningen mee worden gebouwd. Hiermee wordt namelijk ook het maatschappelijk belang aanmerkelijk gediend. De overheid maakt bij het verlenen van staatssteun, per bouwproject, afspraken met woningbouwcorporaties over het aantal of percentage aan sociale huurwoningen. Er bestaan hier geen specifieke regels voor, zoals in Engeland. Er wordt momenteel onderzocht of deze regels ook in Nederland zouden kunnen worden ingevoerd.

12

Hoofdstuk V: In hoeverre hebben woningcorporaties te maken met een zorgplicht?

Wat staat er in de literatuur over zorgplicht van woningcorporaties? Hebben woningcorporaties een zorgplicht? Zo ja, hoe is deze zorgplicht vastgesteld en wat wordt er verwacht van de woningcorporaties? Minister Donner van Binnenlandse Zaken heeft in het Haarlems dagblad11 aangegeven dat hij verbaasd is over het feit dat er is geconstateerd dat niet alle woningcorporaties hun huurders waarschuwen voor asbest. Tijdens het vragenuurtje in de tweede kamer werd er door een PVV-kamerlid aangevoerd dat er jaarlijks meer mensen sterven als gevolg van asbestkanker dan dat er mensen sterven als gevolg van ongelukken in het verkeer. Hij stelt dat woningcorporaties een zorgplicht hebben. Zij horen de huurders op de hoogte te brengen van de eventuele aanwezigheid van asbest. Donner heeft aangegeven dat in een asbestprotocol uit 2007 is opgenomen dat verhuurders de huurders moeten informeren over asbest. Mocht het zo zijn dat de woningcorporaties zich niet houden aan de zogenoemde zorgplicht dan kan er huurverlaging plaatsvinden of zelfs een opschorting van de betalingsverplichting. Wat wordt er nu precies verstaan onder zorgplicht? De huurder op de hoogte brengen van bepaalde informatie is zorgplicht. In bovenstaand geval is dat het op de hoogte brengen van de huurder over de aanwezigheid van asbest. Of gaat deze zorgplicht verder? Wat gebeurt er als een huurder zijn huur niet meer kan betalen vanwege het verliezen van zijn baan? Hoe ver gaat deze zorgplicht? Zijn hier rechten en plichten aan te ontlenen? Op dit moment bestaat huur op maat12. Huur op maat is een nieuwe manier om huurprijzen vast te stellen. De achterliggende gedachte hiervan is dat het voor iedereen mogelijk moet zijn om een woning te huren ongeacht zijn of haar inkomen. De huurprijs wordt dan vastgesteld op basis van het inkomen. De woningcorporaties verlenen een korting op de huurprijs aan mensen die hiervoor in aanmerking komen. De woningcorporatie zorgt hiermee namelijk voor de minder draagkrachtige in de samenleving. Het is echter niet duidelijk of dit gezien moet worden als zorgplicht. Zorgplicht is nergens uitdrukkelijk in de wet omschreven. Er bestaat wel een gedragscode, genaamd de Aedescode. In de AedesCode geven de leden aan waar ze voor staan en waar ze op aangesproken kunnen en willen worden. Tevens zijn er ook convenanten zoals het ‘ antwoord aan de samenleving’ die de Aedescode verder operationaliseren. Rechters leggen soms wel een zorgplicht op. Dit heeft de woningcorporatie Mozaïek Wonen (Gouda) aangegeven. Dit gebeurt alleen wanneer woningcorporaties zich genoodzaakt zien om wegens ernstige overlast of huurachterstand een huurder uit zijn of haar woning te zetten. Over het algemeen zal een corporatie dit niet doen als het gaat om een hoog zwangere vrouw. Maar ook in andere gevallen verlangt een rechter soms wel vergaande inspanningen (zorg) die moeten voorkomen dat een uitgezette huurder in een vervalspiraal belandt. Vorderingen tot ontruiming dan wel tot ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde (als einduitspraak in een bodemprocedure) worden als het er op aan komt nog steeds toegewezen. Dit wordt gezien als ultieme remedie. Uit een artikel van de Gelderlander13 is op te maken dat er momenteel geen zorgplicht is. In het artikel komt TBS ter sprake (team bedreigende situaties). Elke melding die binnenkomt bij de gemeente Arnhem over een dreigende situatie waarbij iemand uit zijn huis wordt gezet of de levering van gas, elektra of water wordt beëindigd, wordt doorgespeeld naar het TBS. Het TBS wil door middel van bemiddelen voorkomen dat er dreigende situatie ontstaan waardoor iemand ook daadwerkelijk zijn woning wordt uitgezet. Het TBS werkt met verschillende instanties en middelen.

11 Haarlems Dagblad 4 april 2011 12 www.huuropmaat.nl 13 http://www.gelderlander.nl/voorpagina/arnhem/8144967/Team-huisuitzetting-37-ingrepen.ece

13

Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland bijvoorbeeld hebben een sociaal pension gevestigd in Gouda. Zij hebben een gebouw gekocht dat zij verhuren aan het Leger des Heils. Op deze manier proberen zij een bepaalde zorg te bieden aan mensen zonder onderdak. Woningcorporaties zijn geen publiekrechtelijke instellingen. Het zijn privaatrechtelijke organisaties, meestal stichtingen, maar je komt in bepaalde steden ook nog verenigingen tegen. Zij ontlenen hun enigszins bijzondere status aan artikel 70 van de Woningwet. Die status is nader geregeld in het “Besluit beheer sociale huursector”. De bijzondere status van woningbouwverenigingen levert tegenwoordig vanuit bedrijfseconomisch standpunt gezien meer nadelen dan voordelen op. Subsidies zijn vrijwel geheel afgeschaft en belastingvrijstellingen zijn er ook niet meer. Van woningcorporaties wordt wel meer verwacht qua maatschappelijk investeren dan van een particulier. Woningcorporaties zitten vast aan een strenger huurbeleid (maximaal huurverhoging met inflatie) dan in de geliberaliseerde sector ( huurprijzen boven 652, 52 euro). Dit soort onevenwichtigheden knellen steeds meer bij de woningcorporaties. Tot op heden staat alleen de zorgplicht van woningbouwcorporaties vast m.b.t. het aanbieden van een veilige woonruimte aan huurders. Dit wordt aangegeven in artikel 1 van de Woningwet. De handboeken waarin specifiek wordt verwezen naar zorgplicht van de verhuurders zijn er momenteel niet. In het boek van Jan Sengers en Piet van der Sanden, genaamd Huurrecht Woonruimte, verwijs ik in het bijzonder naar de hoofdstukken: 8. De huur betalen, de huur incasseren en schuldhulpverlening 9. Goed huurderschap: overlast voorkomen en leefbaarheid bevorderen. In het boek wordt het een en ander toegelicht. Er wordt vooral veel aandacht besteed aan corporaties en aan honderden uitspraken van huurcommissies, kantonrechters, voorzieningenrechters en hogere rechters. Het boek geeft niet veel informatie over zorgplicht zelf maar wel de onderwerpen die hieronder vallen zoals schuldhulpverlening. Er wordt beschreven wat de rechten en plichten van de woningbouwcorporaties zijn, indien huurders hulp zoeken in de schuldhulpverlening. Tevens wordt er aangegeven wanneer er sprake is van een goed huurderschap. In het boek behandelen acht juristen het huurrecht van woonruimte. Zij belichten de wetswijzigingen toe en verwijzen naar jurisprudentie. De eerste vijf hoofdstukken gaan over de huur en verhuur in algemene zin. In de overige hoofdstukken worden de belangrijkste rechten en plichten van verhuurders en huurders besproken. Concluderend kan er vastgesteld worden dat de zorgplicht van woningcorporaties nog niet is vastgelegd. De bestaande oplossingen zijn onvoldoende toereikend. Momenteel is de betekenis van zorgplicht vaag te noemen. Aangezien het nergens nadrukkelijk staat beschreven, kan het op meerdere wijzen geïnterpreteerd worden. Gesteld kan worden dat er meer onderzoek naar dit onderwerp nodig is om vast te stellen of zorgplicht bestaat en zo ja, wat het inhoudt.

14

In hoeverre bepaalt de wet en regelgeving iets over een zorgplicht?

Uit de jurisprudentie14 van blijkt dat er geen ontruiming hoeft plaats te vinden als de huurachterstand meer dan 3 maanden bedraagt. Het hoeft door een huurachterstand van drie maanden niet vanzelfsprekend te zijn dat iemand de woning daadwerkelijk wordt uitgezet. De plicht die je als huurder hebt is het op tijd en volledig betalen van de huurprijs. Een achterstand in de huurbetaling betekent echter niet dat je automatisch je huurhuis uitgezet kunt worden. Een verhuurder heeft altijd toestemming van de rechter nodig om de huurwoning te ontruimen. Een rechter geeft hier vaak toestemming tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming, indien er sprake is van een huurachterstand van minimaal drie maanden. Dit is nergens wettelijk vastgesteld. De rechter zal altijd rekening houden met de persoonlijke omstandigheden van de huurder. De rechter kan een huurder altijd de gelegenheid geven om de huurachterstand op korte termijn weg te werken. Het kan voorkomen dat de belangen van de huurder bij voorzetting van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de rechter een bepaalde ‘zorgplicht’ toepast. De rechter kijkt namelijk naar de redenen van de huurder voor het niet betalen van zijn huur en maakt een belangenafweging.

14 Ktr. Breda 12 mei 2010, LJN: BM5007.

15

Hoofdstuk VI: Volgens welke regels dient een woningcorporatie te ontruimen? Woningcorporaties dienen een woning te ontruimen door zich te houden aan de wet. De wet bepaalt wanneer een verhuurder een huurder uit de woning mag zetten. Dit gebeurt als een huurder 3 maanden achter elkaar de huur niet betaalt. Ontruiming van een huurwoning kan alleen plaatsvinden na een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst. Voor een rechtsgeldige beëindiging is opzegging van de huurovereenkomst vereist, zoals bedoeld in artikel 7:271 BW. Deze opzegging kan worden gedaan door de huurder en door de verhuurder. In het geval waarbij de verhuurder de overeenkomst opzegt, is een geldige opzeggingsgrond vereist. In artikel 7:274 BW wordt aangegeven dat er sprake is van een rechtsgeldige opzeggingsgrond:

� Indien iemand een huurachterstand heeft of door overlast te veroorzaken voor de buren. � Indien de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

De huurovereenkomst moet schriftelijk worden opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn en de opzeggingsgronden. De opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal drie maanden. Voor ieder jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd moet de opzegtermijn met een maand worden verlengd, met een maximum van zes maanden.

Als de verhuurder ontruiming vordert bij de kantonrechter zal hij hiervoor gegronde redenen moeten hebben. De kantonrechter zal dan een afweging maken tussen de belangen van de verhuurder om de woning te ontruimen en het belang van de huurder om in een woning te blijven wonen. Als de kantonrechter van mening is dat de verhuurder een geldig opzeggingsgrond heeft en deze zwaarder weegt dan het belang van de huurder dan kan de kantonrechter de ontruiming toewijzen. De kantonrechter stelt dan een datum vast wanneer de woning door de huurder moet zijn ontruimd. Heeft de huurder de spullen dan niet uit de woning gehaald, dan mag de verhuurder de spullen uit de woning verwijderen. De kosten hiervan komen voor rekening van de huurder.

16

Hoofdstuk VII: Speelt de zorgplicht een rol als de kantonrechter tekent voor ontruiming als er niet aan de zorgplicht wordt voldaan? Uit ons (voor)onderzoek is gebleken dat er eigenlijk niets formeel geregeld is omtrent de zorgplicht van woningbouwverenigingen. Ook in de jurisprudentie wordt de zorgplicht in een ontruimingsprocedure niet verhelderd. Wat is er wel te vinden: Hoewel er geen duidelijke definitie voor het begrip zorgplicht bestaat zijn er in verschillende bronnen wel aspecten te vinden die naar hun aard onder dit begrip zouden moeten vallen. Het begrip zorgplicht zou moeten worden ingevuld als een verplichting die (in dit onderzoek) erop neerkomt dat de woningbouwvereniging een verplichting heeft tot verzorging van de huurders. Met andere woorden: de verplichting om zorgvuldig om te gaan met de belangen van de huurder. Hieronder zal ik een opsomming geven van verschillende aspecten die onder zorgplicht kunnen worden geschaard en toelichten waarom deze van toepassing zijn op de zorgplicht. Onderhoud woning Uiteraard dient de verhuurde woning goed te worden onderhouden. Dit is de meest duidelijke vorm van zorgplicht die zowel verhuurder als huurder hebben conform de afspraken in de huurovereenkomst. Aangename leefomgeving: Tegenwoordig is het zo een woningbouwvereniging zorg moet dragen voor een aangename leefomgeving. Ze moeten dus proberen om de leefbaarheid van de buurten waarin hun woningen staan, te verbeteren. Dit kan beschouwd worden als een bepaalde mate van zorgplicht. Op deze manier wordt namelijk voorkomen dat woningbouwverenigingen hun huurders een woning aanbieden en ze vervolgens aan hun lot overlaten. Door deze taak voor woningbouwverenigingen zijn de huurders in principe verzekert van een prettige leefomgeving Toezicht op juist gebruik van het pand: Een woningbouwvereniging heeft ook de taak om toezicht te houden op het juiste gebruik van het pand, dat zou ook als zorgplicht gezien kunnen worden. De woningbouwvereniging houdt namelijk in zekere mate de huurder in het oog, opdat deze laatste er geen puinhoop van maakt. Ingebrekestelling Het feit dat de huurder o.g.v. art. 6:82 BW een ingebrekestelling dient te ontvangen als waarschuwing om aan zijn betaalverplichtingen te voldoen, is ook een soort zorgplicht. Dit is namelijk een waarborg voor de huurder dat niet bij het minste of geringste een ontruimingsprocedure kan worden gestart. De huurder krijgt de kans om zijn afspraken na te komen. Grijs gebied Daarnaast zijn er factoren die meer in een grijs gebied vallen omtrent de zorgplicht bij ontruiming. Zo is er bijvoorbeeld de vraag wie er bij ontruiming verantwoordelijk is voor de inboedel. Is dat nog de zorgplicht van de verhuurder of komt de gemeente hier in het geweer? Hoe is het gesteld met de nazorg na een ontruiming? De zorgplicht van de verhuurder houdt ergens op maar de zorgplicht van de gemeente als vangnet voor de samenleving begint. Wat als de ontruiming het uiteindelijke gevolg is van een handelen van de verhuurder, bijvoorbeeld een forse huurverhoging (om aan het aantal punten te voldoen) terwijl aan de huurder een huurovereenkomst op veel gunstiger voorwaarden is aangeboden. Wat is precies de grens waarbij het redelijk is om tot een ontruiming over te gaan? Het lijkt niet redelijk om al na één maand huurachterstand tot uitzetting over te gaan. Maar waar ligt die grens dan wel? Uiteindelijk is dit natuurlijk aan de rechter.

17

Conclusie Zoals uit de hierboven geschetste voorbeelden blijkt, is het zeer onduidelijk wat nou precies de zorgplicht van de woningbouwvereniging is. Dit heeft te maken met het feit dat er geen duidelijke definitie is voor dit begrip in deze context. Ook is er geen jurisprudentie te vinden die deze vraag beantwoordt en dus ook niet in hoeverre de zorgplicht een rol speelt bij tekening voor ontruiming door de kantonrechter. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat een rechter altijd de omstandigheden van het geval meeweegt en ook rekening houdt met de redelijkheid en billijkheid. Hoever hij daar in gaat blijft echter vooralsnog een vraag.

18

Conclusie jurisprudentie Voor het onderzoek heeft elk groepslid van onze onderzoeksgroep een aantal rechterlijke uitspraken bestudeerd en daar een samenvatting van gemaakt. Het doel van dit jurisprudentieonderzoek was om uit te zoeken welke omstandigheden voor een rechter van belang zijn, bij het wel of niet toewijzen van een vordering tot ontruiming bij een huurachterstand. Vervolgens zouden we dan zo goed mogelijk kunnen vaststellen of er sprake is van een zorgplicht voor woningbouwverenigingen ten aanzien van haar huurders en wat deze dan inhoudt. Uit de beschreven uitspraken zijn een aantal conclusies te trekken. De eerste conclusie die getrokken kan worden is, dat een rechter altijd naar de belangen van beide partijen kijkt. Hoewel een eiseres vaak gelijk zal hebben over het feit dat afspraken niet zijn nagekomen, zal de rechter ook op objectieve wijze kijken naar het verhaal van de huurder. Van belang is bijvoorbeeld of de tekortkoming de huurder verweten kan worden. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de huurder geen enkele moeite doet om de huurachterstand te verminderen. Een andere conclusie is dat de rechter in zijn belangenafweging rekening houdt met redelijkheid en billijkheid. Als er enigszins de mogelijkheid is voor de huurder om alsnog binnen een redelijke termijn aan zijn verplichtingen te voldoen, dan zien we dat de rechter de huurder tegemoet komt en hem deze termijn gunt. Voor dit soort termijnen bestaat geen vast patroon. Het is erg afhankelijk van de omstandigheden die spelen. Indien de huurder bijvoorbeeld aangeeft dat hij binnen een maand genoeg inkomsten zal verkrijgen om de achterstand te laten verdwijnen, dan zal de rechter deze maand doorgaans als een redelijke termijn beschouwen. Van een woningbouwvereniging mag in zo’n geval verwacht worden dat zij geduld toont en instemt met een redelijke betalingsregeling. De keerzijde is dat wanneer het vooruitzicht van betaling binnen een redelijke termijn niet bestaat en de situatie uitzichtloos is, de rechter de ontbinding en ontruiming toe kan wijzen. Ook houdt een rechter wel degelijk rekening met bijzondere omstandigheden aan de zijde van de huurder. Zo zagen we bijvoorbeeld dat er bij letselschade een coulante uitspraak volgde voor de huurders. Dit was dan wel in combinatie met een vooruitzicht van betaling. Andere voorbeelden van omstandigheden die zwaar meewegen zijn: de gevolgen voor kinderen, fysieke gezondheidsproblemen, psychische problemen en verslechterde financiële omstandigheden. Tevens blijkt uit de jurisprudentie15 dat de rechter waarde hecht aan de sociale herkomst van de woningbouwverenigingen. ‘X dient te beseffen dat haar oorsprong voortkomt uit de gedachte dat behoorlijke huisvesting ook weggelegd moet zijn voor de maatschappelijk minder bedeelden. Daarbij behoort naar 's kantonrechters opvatting ook een zekere coulance waar het betreft de betaling van de huurpenningen’ Dit betekent dat de woningbouwvereniging haar oorspronkelijke sociale doelstellingen niet volledig uit het oog mag verliezen. Op het moment dat er problemen ontstaan met de verhuur, is het dus aan de woningbouwvereniging om hier een sociale remedie voor te vinden en niet meteen over te gaan tot een ontruimingsprocedure. We kunnen dus uit deze jurisprudentie concluderen dat er wel degelijk een soort van zorgplicht blijkt te zijn voor woningbouwverenigingen. Hoewel deze zorgplicht niet met zoveel woorden wordt benoemt, kan bijvoorbeeld worden vastgesteld dat woningbouwverenigingen niet bij het minste of geringste ontruiming moeten vorderen. Er moet wel sprake zijn van een aanzienlijke betalingsachterstand. Van een aanzienlijke betalingsachterstand is sprake wanneer de huur drie maanden niet is betaald. Daarnaast moet de woningbouwvereniging de huurder in de gelegenheid stellen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen, als de huurder aangeeft dit binnen een redelijke termijn te kunnen doen. 15 LJN BP5118

19

Conclusie van het onderzoek Woningcorporaties beheren en verhuren woningen en werken aan leefbare buurten en wijken. Ze zijn in het leven geroepen om mensen te ondersteunen die niet zelf in staat zijn om in hun eigen huisvestiging te voorzien. Woningcorporaties zijn private organisaties met een publieke missie. De corporaties krijgen steun van de overheid om deze plannen te realiseren zodat er voor minder draagkrachtige sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Woningcorporaties in de sociale huursector zijn gebonden aan de algemene regels van het huurrecht. Dat houdt in dat ze gebonden zijn aan de regels m.b.t. de rechten en plichten van een huurder en verhuurder in de vrije huursector. Deze regels zijn te vinden in Titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Woningcorporaties zijn bij het bouwen van woningen voor een groot deel afhankelijk van staatssteun. Op grond van Europese regelgeving mag staatssteun worden verleend indien daarmee ook het maatschappelijk belang aanzienlijk wordt gediend. Sociale huurwoningen vallen hier ook onder. Daarom worden bij het bouwen van woningen afspraken gemaakt tussen de woningcorporaties en de overheid over het aantal of percentage aan huurwoningen die gerealiseerd moeten worden per bouwproject. Over het aantal of percentage bestaan er op dit moment geen specifieke regels. Hierdoor kan het aantal of percentage per bouwproject verschillen. Het is algemeen bekend dat het niet gewenst is om een woning gedwongen te ontruimen. Het gevolg is dat iemand op straat kan belanden. In de vrije huursector is een ontruiming een normale procedure bij een huurachterstand van enkele maanden. Hier kan de overheid vrijwel niets tegen ondernemen. Het sociale huursector is voor een groot deel afhankelijk van overheidssteun. De overheid verstrekt financiële steun aan de woningcorporaties, maar ook aan de huurders in de vorm van (huur)subsidie. Hierdoor ontstaat de vraag of de woningcorporaties in de sociale huursector niet beter hun best moeten doen om ervoor te zorgen dat er niet gedwongen ontruimd hoeft te worden. Bijvoorbeeld door meer aandacht te geven aan een huurder die in financiële problemen verkeert. Kortom, heeft een verhuurder in de sociale huursector een zorgplicht t.o.v. een huurder? Uit ons onderzoek is gebleken dat er in de wet geen specifieke regels zijn opgenomen m.b.t. de zorgplicht van een verhuurder in de sociale huursector. Om aan te tonen dat woningcorporaties graag willen meedenken met huurders en ze ook willen helpen, hebben sommige woningcorporaties zich aangesloten bij Aedes. De normen van Aedes-leden zijn vastgelegd in de AedesCode. In de AedesCode geven de leden aan waar ze voor staan en waar ze op aangesproken kunnen en willen worden. De AedesCode is niet vrijblijvend. Leden houden zich aan de code. Indien het nodig is, spreken ze elkaar op aan. De naleving wordt bewaakt door een onafhankelijke Commissie AedesCode. Het bestuur van Aedes handhaaft actief naleving. Indien de corporatie niet voldoet aan het in de AedesCode bepaalde kan een ieder die hierbij een redelijk en direct belang heeft terzake een klacht indienen bij de Commissie AedesCode. Uit de jurisprudentie is wel gebleken dat een rechter bij ontruimingen in de sociale huursector de gezondheids- en privéomstandigheden van een huurder zwaar meeweegt bij een vonnis. De conclusie van ons onderzoek is dan ook dat er op dit moment geen specifieke regels bestaan m.b.t. De zorgplicht van een verhuurder in de sociale huursector. Het is wel in ontwikkeling, gezien het feit dat er een gedragscode is opgesteld en het feit dat er steeds meer jurisprudentie over te vinden is.

20

Reflectie In de reflectie is een terugblik op het onderzoek gegeven. Als er teruggekeken wordt naar het onderzoek kan geconstateerd worden dat het moeilijk is om een zorgplicht voor de woningbouwcoöperaties vast te stellen. Als eerst hebben we een plan van aanpak gemaakt om gestructureerd en geordend te werk te gaan. Vervolgens hebben we aan de hand van onze deelvragen een literatuur onderzoek gedaan. Hieruit bleek dat er nog weinig was geregeld omtrent de zorgplicht die woningcorporaties jegens hun huurders hebben. Met deze gedachte in het achterhoofd hebben we jurisprudentie onderzoek gedaan naar de zorgplicht. Hier was aanzienlijk meer informatie beschikbaar, met behulp van deze uitspraken hebben we hier een leidraad uit gehaald. Daarnaast zijn er ook interviews gehouden, met deze informatie hebben we inzicht verkregen hoe de zorgplicht in de praktijk gehanteerd wordt. Dit komt de betrouwbaarheid van het onderzoek ten goede. Gedurende dit onderzoek zijn er tevens ook medewerkers van woningbouwverenigingen ondervraagd ook deze informatie is het onderzoek verwerkt. Met deze informatie hebben we onze deelvragen grotendeels kunnen beantwoorden. Aan het einde van het onderzoek is antwoord gegeven op de hoofdvraag van het onderzoek. Al met al kunnen we concluderen dat het een leerzaam onderzoek is geweest waar nog niet veel over geschreven is. Tot slot willen we in het bijzonder de heer Huisjes bedanken voor de begeleiding die hij ons heeft geboden gedurende het hele traject tot afronding van dit onderzoek. Daarnaast willen wij de heer Huber ook bedanken voor de mogelijkheid om het onderzoek te kunnen doen en om te delen in kennis

Aanbevelingen

Voor dit onderzoek hebben wij voornamelijk gebruik gemaakt van internetbronnen. Daarnaast hebben we veel tijd gestoken in jurisprudentieonderzoek en literatuuronderzoek. Indien dit onderzoek nog een vervolg krijgt, zouden wij de betreffende onderzoekers aanbevelen om contact op te nemen met gerechtdeurwaarders en Aedes. Dit zijn organisaties die vaak te maken hebben met zorgplicht bij huisuitzettingen. Zij zouden waarschijnlijk meer kunnen vertellen over de praktijk. Verder raden we aan om de jurisprudentie goed in de gaten te blijven houden, zodat de onderzoekers op de hoogte blijven van de meest actuele veranderingen op dit gebied.

21

22

Literatuurlijst Aedes <http://www.aedesnet.nl/binaries/webwinkel/2011/aedescode-19-4-2011.pdf>. De Alliantie De Alliantie, <http://www.de-alliantie.nl/smartsite.shtml?id=3921 > Delken 2009 Delken, Ellis (2009). Domweg gelukkig in een krimpende stad? Een kwantitatief onderzoek naar de leefbaarheid van krimpende steden. Rotterdam: Erasmus Universiteit Rotterdam. Dirk Zwager Dirk Zwager notarissen en advocaten, <www.dirkzwageroverheid.nl> Dozy 2011 Mr. R.A. Dozy en jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper, Tekst en commentaar Huurrecht, Deventer: Kluwer B.V. 2011 Duijnstee 2003 Z.H. Duijnstee-van Imhoff, 'Huurrecht geschetst' Ars Aequi Geschetst, Nijmegen: Ars Aequi Libri 2003 Europese commissie <Besluit Europese Commissie inzake steunmaatregelen E 2/2005 en N642/2009, 15-12-2009, kadernummer 101, p 21>. Europa decentraal http://www.europadecentraal.nl/menu/282/Woningcorporaties.html Handboek Huurrecht 2011 Handboek Huurrecht, Deventer: Kluwer B.V. 2011 Helden 2011 B. van Helden, ‘Team huisuitzetting: 37 ingrepen’, De Gelderlander 2011. Huurgeschil ‘Huurgeschil.nl’, <www.huurgeschil.nl> KWH 2008 KWH (2008). De ontwikkeling van woningcorporaties. Woningcorporaties midden in de samenleving. Rotterdam: KWH. Mouwen 2005 Mouwen, C.A.M. (2005). Strategische planning voor de moderne non-profitorganisatie. Assen: Van Gorcum. Nirov <http://www.nirov.nl/Home/Projecten/Afgeronde_Projecten/Andere_Woningmarkt_Nu_/Website/_Kamervragen_/Reactie_ChristenUnie.aspx>. Overheid.nl <http://wetten.overheid.nl/BWBR0005686/geldigheidsdatum_08-11-2011>.

23

Rijksoverheid <http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/wat-is-de-maximale-huurverhoging.html>. Rijksoverheid Rijksoverheid, <http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/vraag-en-antwoord/wat-is-een-> Rueb 2011 A.S. Rueb e.a., Groene serie Huurrecht, Deventer: Kluwer B.V. 2011 Sengers en Van der Sanden 2011 Jan Sengers en Piet Van der Sanden, Huurrecht woonruimte , sdu uitgevers 2011 WR SEV SEV, ‘Huuropmaat’, <www.huuropmaat.info> Tijdschrift voor Huurrecht (WR), Deventer Kluwer B.V. Verhuurcommissie ‘Verhuurcommissie’, <www.verhuurcommissie.nl>

24

Bijlage 1: jurisprudentie onderzoek

JHV 2008/218 Rechtbank Zutphen, 13-08-2008, 94879/KG ZA 08-216, LJN BD9999 In het arrest wordt duidelijk dat de gedaagden een woning huren van de woningcorporatie de Goede Woning te Apeldoorn. In een periode van een aantal maanden hebben de gedaagden een huurachterstand laten ontstaan, als gevolg waarvan de Goede Woning de gedaagden heeft gedagvaard voor de sector kanton. In deze prodecure vorderde de Goede Woning onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand. Bij een verstekvonnis zijn de vordering van de Goede Woning toegewezen. Vervolgens heeft de Goede Woning aangezegd om de woning te ontruimen. De gezinssituatie van de gedaagden gaven aanleiding voor de Goede Woning om te beoordelen of zij in aanmerking konden komen voor het plaatstelijke kansbeleid. Dit houdt in dat de gedaagden een andere woning aangeboden krijgen, onder nader te stellen voorwaarden, waaronder het aangaan van een begeleidingsovereenkomst. Doordat gedaagden hier over na zouden denken is de aangezegde ontruiming vervolgens even opgeschort. Gedaagden hebben laten weten dat zij graag willen deelnemen aan het laatste kansbeleid. Hierna is een begeleidingsovereenkomst gesloten. Hierin staat vermeld date r zal worden meegwerkt aan de afbetaling van de ontstane schuld, en dat zij zullen werken aan hun persoonlijke ontwikkeling en dat zij de maandelijkse huurpenningen voldoen en dat zij geen overlast zullen veroorzaken. Vervolgens heeft de Goede Woning een huurovereenkomst gesloten met gedaagden dat zij een eengezinswoning konden betrekken. In deze overeenkomst is onder meer opgenomen dat de verhuurder een laatste kans aan de huurder wenst te geven onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat er een begeleidingsovereenkomst wordt aangegaan. De Goede Woning vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard dat de gedaagden worden veroordeeld de woning met toebehoren en met alle goederen te ontruimen, en de woning binnen 7 dagen na betekening van het vonnis aan de Goede Woning te beschikking stellen. Er wordt in het arrest aangegeven dat ontruiming van de woning grote gevolgen zal hebben voor de vier jonge kinderen van gedaagden. De rechter wijst de vordering van de Goede Woning af. De belangen van de woningcorporatie zijn in deze zaak niet groot genoeg om de woning te ontruimen. In dit arrest wordt duidelijk dat een rechter niet zomaar een woning laat ontruimen. In dit geval worden de belangen van de partijen tegenover elkaar afgewogen. Gedaagden hebben vier jonge kinderen. En dit zou grote gevolgen hebben voor de jonge kinderen als zij uit hun woning worden gezet. Je kunt in dit arrest opmaken dat een rechter wel een zogenaamde zorgplicht toepast. Hij weegt de belangen van de partijen af voordat hij ontruiming van een woning toe staat. JHV 2011/35 Kantonrechter Rechtbank Breda zp Bergen op Zoom, 08-12-2010, 610846 cv 10-4843, LJN BO7404 In dit arrest gaat het erom dat de gedaagde al 9 maanden lang zijn huur niet heeft betaald. De huurprijs is 450 euro per maand. Tevens wonen er veel honden in huis waarvan overlast is. De kantonrechter stelt vast dat er du seen forse huurachterstand is. Tevens staat vast dat de gedaagde al eerder bij een vonnis is veroordeeld tot het betalen van de huurachterstand. Ook erkent gedaagde dat hij overlast heeft veroorzaakt voor de omwonende als direct gevolg van het grote aantal honden wat hij bezit en de wijze waarop hij de honden houdt. Gedaagde geeft ook dat hij werkt aan zijn schulden en overlast problemen die hij veroorzaakt. Maar dat dit tot op heden nog niet heeft geleid tot een positief resultaat.

25

In dit geschil rijst de vraag of er in de specifieke omstandigheden van dit geval een uitzondering moet worden gemaakt. De kantonrechter wil de medische problematiek rond de bij gedaagde inwonende ouders niet bagatelliseren. Het lijkt echter wel zo dat gedaagde voor de zorg van zijn ouders hulp zoekt bij de daarvoor bedoelde deskundige instellingen. Zeker wanneer gedaagde ( en zijn broer) weer in het normale arbeidsproces zouden gaan deelnemen, zijn zij naar het oordeel van de kantonrechter niet meer in staat om aan zijn ouders de nodige hulp te bieden. De kantonrechter wil en kan niet verder in deze beoordeling treden omdat zij helaas geen wettelijke mogelijkheden heeft om problemen voor de gedaagde op te lossen. De kantonrechter signaleert slecht en geeft een advies ter zake. De vraag rijst zelfs of zij op dit moment in staat zijn om de juiste (benodigde) hulp aan de ouders te bieden. De kantonrechter wil en kan niet (verder) in deze beoordeling treden. De kantonrechter heeft/bezit (helaas) geen wettelijke mogelijkheden om deze problemen voor gedaagde op te lossen. De kantonrechter signaleert daarom slechts en geeft een advies ter zake. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter al aangegeven dat gedaagde (en zijn medebewoners/familie) zich wel moeten laten helpen. Indien hij (zij) de benodigde hulp niet zoeken en accepteren, is geen enkele instantie in staat om hem(hen) te helpen. Samengevat is de kantonrechter van oordeel dat de vorderingen van de eiser rekening houdend met de vermindering van eis voor toewijzing gereed liggen. De kantonrechter heeft besloten gelet op de komende feestdagen de ontruimingstermijn op vier weken te plaatsen. Voorts wordt er geen rente toegwezen. Het feit, dat de kantonrechter de gevorderde ontbindng en ontruiming toewijst, betekent niet dat eiseres ook direct van deze ontruimingsbevoegdheid gebruikt zou moeten maken. Eiser is als woningstichting een maatschappelijke organisatie met een gevarieerd woningaanbod. Verder participeert ook eiser voor zover de kantonrechter weet- als woningstichting in een met andere organisaties gesloten convenant (oa. De gemeente) waarbinnen oplossingen worden gezocht voor probleemgevallen, zoals de onderhavige.Enige inspanning kan/mag van eiseres nog worden verwacht om tot een voor alle partijen bevredigende oplossing te komen. Blijft overeind dat gedaagde zich wel moet laten helpen anders houdt het op. Gedaagde zal hierna als de in het ongelijke gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Uitspraak Rechtbank Utrecht van 28 september 2011, LJN BT2923 In deze casus komt het erop neer dat huurders slechts 1 keer een laatste tweede kans krijgen om opnieuw voor een woning in aanmerking te komen. Wanneer zij er vervolgens door hun handelen eruit gezet worden is er geen derde kans meer. Een huurder is in 2003 veroordeeld tot ontruiming van zijn huurwoning. In 2008 is hij opnieuw veroordeeld tot ontruiming en dit was bij een andere woningcorporatie. De huurovereenkomst is ontbonden. De aanvraag van huurder om in aanmerking te komen voor een laatste kans voor huisvesting in de gemeente is afgewezen. Huurder wil in deze procedure afdwingen dat de corporatie hem op basis van het laatste kansbeleid een huurovereenkomst voor een passende en betaalbare woning uit haar bestand moet aanbieden. Verhuurster is daar volgens huurder toe verplicht op grond van de vroegere huurrelatie en het laatste kansbeleid. Van belang is daarbij de maatschappelijke rol die een verhuurder van sociale woonruimte vervult. Verhuurster ontkent dat er rechtens afdwingbare verplichting tot het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst bestaat. Bovendien is de afwijzing van de laatste kans op goede gronden gebeurd: huurder heeft geen enkel schuldbesef en er is na twee uitzettingen geen uitzicht op verbetering. Wat de maatschappelijke positie van verhuurster betreft, erkent de rechter dat die een rol kan spelen. In dit geval heeft huurder echter niet duidelijk gemaakt waarom op grond van die maatschappelijke rol afgeweken zou moeten worden van het beginsel van de contractvrijheid – dat ook in deze relatie geldt – en verhuurster huurder verplicht een nieuwe huurovereenkomst zou moeten aanbieden. Ook het

26

rechtstreekse beroep van huurder op de bepalingen uit het laatste kansbeleid snijdt geen hout. Het gaat om een zogeheten prestatieovereenkomst tussen de gemeente en drie woningcorporaties, en huurder is daarbij geen partij. Hij kan dus in dat opzicht aan die overeenkomst geen rechten ontlenen. In het laatste kansbeleid is overigens letterlijk bepaald dat een laatste kans geen recht is, maar een gunst. Huurders kunnen een aanvraag doen voor een nieuwe woning, maar kunnen daarop geen aanspraak maken. Er is dus geen verbintenis waarvan huurder nakoming kan vorderen. Dan is daar nog de vraag of verhuurster of de laatste kanscommissie onrechtmatig jegens huurder hebben gehandeld. Dat is niet het geval, concludeert de rechter. Gezien zijn voorgeschiedenis voldoet huurder simpelweg niet aan de voorwaarden voor toepassing van het laatste kansbeleid. Dat geldt namelijk alleen voor mensen die voor de eerste keer hun woning zijn uitgezet. Huurder is al twee maal ontruimd. Dat de eerste ontruiming meer dan vijf jaar voor de laatste ontruiming heeft plaatsgevonden, is hier niet relevant. Verhuurster hoeft huurder geen nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. Conclusie: Uit bovenstaande arresten kan er worden opgemaakt dat rechters een zorgplicht toe passen. Dit gebeurt automatisch bij het behandelen van een zaak. De rechter kijkt naar de omstandigheden waarin de huurder verkeerd. Zijn deze omstandigheden hem zelf aan te rekenen of kan hij hier niets aan doen. Welke tijd van het jaar is het. Voor de kerstperiode is een rechter toch genoodzaakt om de ontruiming later plaats te laten vinden. Het is toch kerst en waar moeten mensen heen voor de kerstperiode? Het is moeilijk om een echte rode draad in de arresten te zien. Elk arrest heeft zijn eigen feiten en omstandigheden. Heeft zijn eigen speciale ‘dingen’. Iedere zaak moet op zich zelf staand beoordeeld worden. Ktr. Breda 12 mei 2010, LJN: BM5007,Sector kanton Rechtbank Breda 12-05-2010 Feiten Gedaagde heeft een huurachterstand. Meerdere aanmaningen hebben geen succes gehad. Stellingen eiser: Eiser voert dat gedaagde een huurachterstand van € 2248,- heeft en al enige tijd niet meer aan haar betalingsverplichtingen voldoet. Eiser voert daarnaast ook dat ze gezien de eerdere ervaringen met gedaagde. Te weinig vertrouwen te hebben in een af te spreken betalingsregeling zonder dat hierbij een te wijzen ontruiming als “een soort stok achter de deur” aan de orde is. Zij benadrukt dat gedaagde in het verleden heeft aangetoond niet aan haar betalingsverplichtingen te voldoen dan wel aan afspraken in dat kader te voldoen. Zij is wel bereid om -in het bijzonder met een te benoemen bewindvoerder over gedaagde- nadere afspraken te maken in het kader van een te treffen betalingsregeling. Zij zegt voorts toe dat zij geen gebruik zal maken van een toe te wijzen mogelijkheid tot ontruiming zolang gedaagde zich houdt aan de te treffen betalingsregeling. Verweer gedaagde: Gedaagde voert verweer tegen de namens eiseres gevorderde ontbinding en ontruiming. Gedaagde meent in dat verband, dat -gelet op haar privéomstandigheden- het belang van haar om in het gehuurde te mogen blijven wonen groter is dan het belang van eiseres bij toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming. Gedaagde voert verder aan: - dat zij door verslechterende financiële omstandigheden niet meer in staat was om haar huur aan eiseres te voldoen; - dat zij door psychische problemen voor 80-100% arbeidsongeschikt is verklaard; - dat zij twee kinderen heeft waarvan de oudste zoon ADHD en dyslexie heeft; - dat zij zelf inmiddels door de GGZ begeleid wordt; - dat zij zich eind 2009 tot MEE West-Brabant (ondersteuning bij leven met een beperking) heeft gewend omdat zij aanzienlijke schulden heeft opgebouwd; Samengevat is gedaagde van mening, dat voor de bestaande huurachterstand een betalingsregeling dient te worden getroffen en dat de gevorderde ontbinding en ontruiming dienen te worden afgewezen.

27

Beoordeling kantonrechter: De kantonrechter stelt allereerst vast, dat er sprake is van een dusdanig hoge huurachterstand dat naast toewijzing van deze huurachterstand, vermeerderd met wettelijke rente, ook de toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming in beginsel gerechtvaardigd zou zijn. Maar gezien de specifieke omstandigheden van gedaagde is de kantonrechter van oordeel dat ontruiming ernstige gevolgen voor gedaagde op dit moment zwaarder dienen te wegen dan de belangen van eiseres bij toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming. De gevolgen zijn niet alleen voor gedaagde groot maar ook voor haar beide kinderen. Gedaagde heeft bovendien voldoende aannemelijk gemaakt dat zij hard werkt aan een oplossing van haar problemen. Deze pogingen zouden zwaar onder druk komen te staan indien zij niet langer zou kunnen beschikken over de door haar gehuurde woning. Kantonrechter wijst de vordering voor ontruiming van het gehuurde af, maar wijst de vordering van betaling van de huurachterstand d.m.v. een betalingsregeling toe. Hof ’s-Gravenhage 28 oktober 2005, LJN: AU6016. Feiten Gedaagde heeft een huurachterstand. Gedaagde meerder malen gesommeerd om aan betalingsverplichtingen te voldoen. Vordering tot ontruiming is in eerste aanleg door rechtbank toegewezen. Woning is op 8 januari 2004 ontruimd. Stellingen eiser: Eiser stelt dat er een geruime tijd niet en onregelmatig is betaald. Na de meerdere aanmaningen heeft gedaagde niet de moeite genomen om alsnog aan de betalingsverplichtingen te voldoen. De huurachterstand van € 755,- is zo hoog dat ontbinding van huurovereenkomst en ontruiming van gehuurde rechtvaardig is. Verweer gedaagde: Gedaagde is van mening dat de kantonrechter ten onrechte heeft vastgesteld dat er een betalingsachterstand aanwezig was. Gedaagde had na het vonnis van eerste aanleg aan de betalingsverplichtingen voldaan. Daarnaast was het zelfs het geval dat gedaagde zelfs teveel had betaald. Er heeft dus na vonnis in eerste aanleg nooit een betalingsachterstand plaats gevonden. Gedaagde stelt dat zij zelfs een vordering van €300 op verhuurder had. Nadat gedaagde teveel had betaald heeft zij de huur opgeschort i.v.m. voorstand. Na een betalingsoverzicht (rekening Courant) is gebleken dat gedaagde maar een betalingsachterstand van één maand had. Oordeel van het Hof: In beginsel rechtvaardigt iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst, de ontbinding van die overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Regelmatig te late betaling van de huur kan derhalve ontbinding van de huurovereenkomst met zich mee brengen. In dit geval oordeelt het hof echter dat de tekortkoming van [huurster] van geringe betekenis is, nu de huurachterstand niet meer is geweest dan € 80,13, regelmatig ook sprake was van een voorstand ad € 303,25 en Delftwonen zich niets heeft aangetrokken van het vonnis van de rechtbank van 8 mei 2003. De te late betalingen leggen, in dat licht bezien, te weinig gewicht in de schaal. De rechtbank heeft derhalve ten onrechte de huurovereenkomst ontbonden en de ontruiming gerechtvaardigd geacht. Beslissing van het hof: Wijst de vordering van Delftwonen (eiser in eerste aanleg) af, veroordeelt Delftwonen tot het betalen van de proceskosten en veroordeelt Delfwonen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep van in totaal €1315,- Ktr. LJN: Maastricht 26 januari 2011, LJN: BP5200. Feiten: Gedaagde huurt een appartement van verhuurder. Gedaagde betaalt €475,- per maand. Gedaagde heeft een huurachterstand van €2335,

28

Stellingen eiser: Eiser stelt dat huurder op 30 april 2010 een huurachterstand van € 2335,- heeft. Volgens eiser hebben meerdere aanmaningen geen bevredigend resultaat geschept. Op grond van het voorgaande eist eiser ontbinding van de huurovereenkomst en dat de woning binnen een termijn van acht dagen dient te worden ontruimd. Ingeval huurder dit niet tijdig doet zal eiser genoodzaakt zijn om de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder. Verweer gedaagde: Gedaagde is van mening dat de huurachterstand minder is dan eiser aanvoert. Volgens gedaagde gaat het om de periode van januari 2010 tot april 2010 en gedaagde stelt ook dat het niet om de volledige huur gaat maar om ontbrekende delen. De reden dat verweerder niet aan de betalingsverplichting kon voldoen was dat verweerder een deel van haar inkomsten niet volledig heeft ontvangen. Verweerder geeft aan dat zij een betalingsregeling met eiser overeen is gekomen voor deze periode. Deze betalingsverplichting hield in dat verweerder het restant mocht voldoen door elke maand €150,- te betalen. Verweerder is van mening dat zij zich aan deze regeling heeft gehouden en dat zij al een groot deel van de achterstand heeft verwerkt tot € 1.250,-. Zij is van mening dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning dienen te worden afgewezen, nu zij de betalingsregeling ter zake van de huurachterstand behoorlijk nakomt en de huurtermijnen voldoet. Oordeel rechtbank: De eiser betwist niet dat er geen betalingsregeling is overeengekomen met verweerder. Hoewel het betalingsgedrag van [gedaagde] niet de schoonheidsprijs verdient, zal gezien het vorenstaande de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming van het gehuurde vooralsnog afgewezen worden. De tekortkoming van [gedaagde] is – afgezet tegen haar woonbelang – te gering om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. [gedaagde] dient zich voor de toekomst wel te realiseren, dat zij de getroffen betalingsregeling stipt dient na te komen naast een stipte voldoening van de huurpenningen, omdat zij anders alsnog bij een eventuele volgende vordering van de verhuurder een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst riskeert. Beslissing rechtbank Veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te voldoen de somma van € 1.339,97, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 mei 2010 tot de dag van algehele voldoening. Veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot de datum van dit vonnis begroot op € 595,93, waarin begrepen € 300,00 aan salaris gemachtigde. Wijst het meer of anders gevorderde af. Ktr. Haarlem 10 maart 2009, LJN: BH5570. Feiten: 1. Ymere verhuurt sinds 7 oktober 1983 aan [gedaagde] de woning aan de tegen een maandelijks vooruit te betalen huurprijs van (thans) € 413,68. 2. Op de huurovereenkomst zijn de door Ymere gehanteerde algemene voorwaarden van toepassing. 3. Artikel 2.1 van de algemene voorwaarden luidt als volgt: · “De huurder zal het gehuurde voor geen ander doel dan voor de huisvesting van zich en zijn gezin gebruiken.” 4. Artikel 2.2 van de algemene voorwaarden luidt als volgt: “De huurder zal het gehuurde noch geheel, noch gedeeltelijk aan anderen in onderhuur of gebruik mogen afstaan zonder schriftelijke door de verhuurder afgegeven vergunning.” 5. Ingevolge artikel 24 van de algemene voorwaarden kan de verhuurder, bij niet of niet behoorlijke nakoming van een of meer van de algemene voorwaarden, de huurovereenkomst onmiddellijk beëindigen zonder opzegging of ingebrekestelling. 6. Bij controle blijkt dat huurder daar zelf niet verblijft maar een vriendin van de huurder. 7. Huurder bevindt zich in het buitenland.

29

Stellingen eiser: Ymere vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning en tot betaling van de maandelijkse huur ad € 413,6 vanaf 1 januari 2009 tot de datum waarop Ymere weer beschikking over de woning verkrijgt en tot betaling van een bedrag van € 540,00 ter zake van door [gedaagde] genoten winst uit onderverhuur. Ymere stelt daartoe onder meer het volgende. Eiser verhuurd woningen aan minder draagkrachtige. Ymere dient ze te houden aan de woningtoewijzingregels. Indien huurder zich niet houdt aan de algemene voorwaarden die Ymere hanteert kan dit leiden tot ontbinding, Eiser is van mening dat het aan meerdere mensen is onderverhuurd. Daarnaast stelt eiser ook dat het spoedeisend belang heeft gezien de schaarste van betaalbare woningen. Verweer gedaagde: Gedaagde huurt de woning al 26 jaar en heeft de woning nooit onderverhuurd of aan andere voor gebruik gegeven. Gedaagde gaat weleens voor een langere periode op zieke bezoek naar zijn moeder in het buitenland. In augustus 2008 is hij ook voor zieke bezoek naar Turkije geweest. Gedaagde heeft zijn broer gevraagd om op de woning te passen. Hij meende zijn broer te vertrouwen, maar deze heeft zijn vertrouwen beschaamd door de sleutels aan een derde te verstrekken. Gedaagde meent de vrouw niet te kennen en zou zijn broer nooit de sleutels hebben gegeven als hij dit van te voren had geweten. Het verblijf van de vrouw in zijn woning kan [gedaagde] dan ook niet worden aangerekend. De vrouw heeft slechts één maand in de woning gelogeerd maar heeft hiervoor niet betaald. Tot slot stelt verweerder dat Ymere geen spoedeisend belang heeft omdat huurder weer in de woning woont. Oordeel van de rechtbank: Mede gelet op een verklaring waaruit blijkt dat huurder de woning wel heeft onderverhuurd is de kantonrechter van mening dat dit een reden is die kan worden gekenmerkt als een tekortkoming in de nakoming betreft het niet naleven van de huurovereenkomst deze tekortkoming rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst. Buren hebben geconstateerd dat er ook een Surinaams gezin een aantal weken in de woning heeft gewoond. Het voorgaande betekent echter niet dat een onverwijlde ontruiming van de woning bij voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Een dergelijke maatregel is immers diep ingrijpend in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben. Om die reden zal telkens van geval tot geval een afweging dienen plaats te vinden van alle betrokken belangen en zal een onverwijlde ontruiming bij voorlopige voorziening slechts dan gerechtvaardigd zijn indien zich bijzondere omstandigheden voordien die zo zwaarwegend zijn dat in redelijkheid niet van een verhuurder als Ymere kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Dit leidt ertoe dat de vordering tot ontruiming van de woning en betaling van huur vanaf 1 januari 2009 bij wijze van voorlopige voorziening zal worden afgewezen. Ktr. ’s Hertogenbosch 6 juli 2006, LJN AY3533 Feiten Huurder heeft huurachterstand Wietplantage in huurwoning aangetroffen Stelling eiseres Aan de vordering tot ontbinding legt eiseres ten grondslag dat gedaagde jegens haar toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen, die hij als huurder heeft. Niet alleen is er een huurachterstand, maar ook en vooral verwijt eiseres aan gedaagde, dat deze in de gehuurde woning een hennepkwekerij heeft geëxploiteerd. Dusdoende heeft gedaagde, zonder toestemming van eiseres en in strijd met de huurovereenkomst, de bestemming van het gehuurde gewijzigd en verder risico's van gevaar, schade en overlast jegens eiseres en derden, omwonenden, in het leven geroepen. De tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, zo concludeert eiseres.

30

Verweer gedaagde De aanwezigheid van de hennepkwekerij erkennende betwist gedaagde, dat er sprake zou zijn (geweest, want vast staat dat de kwekerij door de politie op 8 maart 2005 is ontmanteld) van een bedrijfsmatig gebruik van de woonruimte. Hij heeft de hennepkwekerij gedegen en veilig aangelegd. De installaties voldeden aan alle eisen. Gedaagde betwist ook dat zijn hennepactiviteiten een ongewenste uitwerking zouden hebben op de sociale sfeer in de buurt, en anderen zouden kunnen aanzetten tot het ontplooien van dezelfde activiteiten. Eveneens betwist gedaagde dat hij zich niet gedragen zou hebben als een goede huurder. Volgens gedaagde is er nimmer sprake geweest van gevaar, overlast of schade aan de woning of omwonenden. De huurachterstand heeft gedaagde, zo stelt hij, inmiddels ingelopen. De gedaagde belooft nooit meer een hennepkwekerij te installeren in de woning en zich voortaan als een normale huurder te gedragen. Gedaagde somt een aantal omstandigheden op die zijn grote belang bij een voortgezet verblijf in deze woning aantonen. Hij stelt dat hij door de hennepteelt op een zwarte lijst is gekomen bij alle woningstichtingen in Eindhoven en omgeving en dat hij niet in staat is om een woning te huren in de particuliere sector, gezien zijn geringe inkomsten, een netto ziektewetuitkering van € 298,30 per week. Gedaagde stelt dat hij een zwakke gezondheid heeft, hij heeft in april 2005 een open hartoperatie gehad. Problemen met zijn huisvesting schaden zijn gezondheid. Bovendien heeft hij de zorg voor zijn acht jaar oude dochtertje, wier moeder ongeveer drie jaar geleden is overleden. Voor dat dochtertje is het van groot belang dat zij in de huidige woning kan blijven. Ze is een tijdje uit huis geplaatst geweest en ze woont nu weer bij gedaagde. Ze gaat in de buurt naar school en heeft in de buurt veel vrienden. Daarnaast wordt gedaagde regelmatig geholpen door de buren en de buurt bij de opvoeding en de verzorging van zijn dochtertje. De kans is groot dat zijn dochtertje weer uit huis zal worden geplaatst indien ontbinding en ontruiming zou worden uitgesproken. Dat zou haar ontwikkeling schaden. Overwegingen rechtbank Bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming van gedaagde voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen (7:231BW), moet er rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waartoe ook behoren de belangen van partijen over en weer, aan de zijde van gedaagde met name diens woonbelang. De rechter is van mening dat de belangen van de gedaagde (zwarte lijst, financiële positie, gezondheid en dochtertje) zwaarder wegen dan de belangen van de eiseres bij de ontbinding van de huurovereenkomst. Hierdoor is ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. Beslissing De rechter wijst de vordering van eiseres af. Rb. Alkmaar 10 september 2009, LJN BJ7350 Feiten Buren van de eiseres hebben vele malen geklaagd over ernstige overlast, veroorzaakt door katten in en om de woning van de eiseres. Gerechtshof Amsterdam heeft op 27 januari 2009 de ontruimingsvonnis bekrachtigd. Kantonrechter heeft op 2 maart 2009 gedaagde bevolen om over te gaan tot ontruiming. Gedaagde dient echter wel actief mee te zoeken naar een passende woning voor de eiseres. Vanwege de leeftijd en gezondheid van de eiseres, dient er voorkomen te worden dat eiseres op straat belandt. Stelling eiseres Eiseres wilde eerste niet verhuizen. Later in de procedure was de eiseres wel bereid dit te doen. Eiseres wil dat gedaagde haar een passend woningaanbod doet. Zo lang gedaagde dit niet doet, dient de ontruiming opgeschort te worden. Verweer gedaagde De buren van de gedaagde hebben vele malen geklaagd over ernstige overlast, veroorzaakt door katten in en om de woning van de gedaagde. Eiseres is van mening dat de woning van de gedaagde ontruimd

31

dient te worden, zodat de andere huurders niet verstoord worden in hun woongenot. Eiseres voert een beleid, genaamd Laatste Kansbeleid, in geval dat mensen dakloos dreigen te worden. Eiseres weigert dit beleid tot te passen op gedaagde, aangezien de gedaagde niet erkent dat zij mede verantwoordelijk is voor de ontstane problemen. Overwegingen rechtbank De rechter is van mening dat de gedaagde onrechtmatig heeft gehandeld jegens eiseres door haar geen passend woningaanbod te doen. Deze verplichting had de kantonrechter op 2 maart 2009 aan de gedaagde opgelegd. Beslissing Op 10 september 2009 heeft de voorzieningenrechter besloten dat er niet ontruimd mag worden totdat gedaagde eiseres een passend woningaanbod heeft gedaan. Rb. 's Hertogenbosch 30 oktober 2007, LJN: BB7987 Feiten Huurder bewoont woning met zesjarige zoon Er is een wietplantage aangetroffen in de kelder van de woning. Kantonrechter heeft ontruiming gelast. Voorzieningenrechter schorst ontruiming tot de beslissing van het Hof. Standpunten eiser Eiser is van mening dat de hij onredelijk wordt gestraft voor het bezitten van een hennepkwekerij. Eiser woont samen met zijn zoon van zes. Zijn kind is ernstig verwaarloosd geweest tot het kind bij eiser kwam inwonen. Het kind heeft behoefte aan een stabiele omgeving om zich te kunnen ontwikkelen. Indien eiser de woning moet verlaten, dan komt hij op straat te staan. Het kind zal dan uit huis geplaatst worden. Dit is zeer onwenselijk. Eiser is financieel ook niet in staat om een woning in de vrije huursector te huren. Eiser vindt dat verweerder onredelijk handelt door hem niet te helpen een geschikte, vervangende woning aan te vinden. Verweer gedaagde Verweerder is van mening dat eiser door het bezitten van een hennepkwekerij ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft omwonenden in gevaar gebracht. Gedaagde is van mening dat er niet van hem gevergd kan worden dat hij de huurovereenkomst voortzet. Ontruiming van de woning is gerechtvaardigd. Overwegingen Hof Het Hof is van oordeel dat ontruiming onder de genoemde omstandigheden in beginsel gerechtvaardigd is. Echter, gezien de bijzondere omstandigheden van de zoon van eiser en het feit dat hij geen geschikte woning kan vinden en hierdoor op straat zal belanden, is ontruiming in dit geval niet gerechtvaardigd. Beslissing Het hof houdt iedere verdere beslissing aan totdat gedaagde een vervangende woning aanbiedt aan eiser. Hof Arnhem 5 augustus 2008, LJN BH1201 Feiten Eiser heeft woning verhuurd aan ex-gehuwde van gedaagde Ex-gehuwde van gedaagde is afhankelijk van “aangepaste” woning. Kantonrechter heeft verzoek tot ontruiming afgewezen.

32

Stelling eiser Eiser stelt dat hij een huurovereenkomst is aangegaan met de ex-gehuwde van gedaagde. Nu de ex-gehuwde niet meer in de woning woont, dient de gedaagde de woning te verlaten. Eiser heeft de gedaagde ook een vervangende woning aangeboden. Verweer gedaagde Gedaagde stelt dat hij afhankelijk is van deze woning in verband met de omgangsregeling van zijn kinderen. Het zou onredelijk zijn om de woning te ontruimen. Er is geen huurachterstand en geen spoedeisend belang. Overwegingen Hof Aangezien gedaagde afhankelijk is van de deze woning in verbad met de omgangsregeling van de gedaagde met zijn kinderen en de huurder geen spoedeisend belang heeft bij de ontruiming, wordt het verzoek afgewezen. Beslissing Het bekrachtigd het vonnis van de kantonrechter en wijst de vordering af. RB ‘s- Hertogenbosch, 8 april 2010, LJN: BM0091 In deze zaak heeft de eiseres (Stichting Wooninc.) gevorderd dat de huurovereenkomst zoals die is overeengekomen tussen de eiseres en de gedaagden (huurders) wordt ontbonden en dat de woning wordt ontruimd. Daarnaast vordert de eiseres betaling van de achterstallige huur, een schadevergoeding wegens huurderving en veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding. Voorafgaand aan deze vordering heeft zich het volgende afgespeeld. De gedaagden hebben verzuimd huur (€ 546,67 per maand) te betalen over een periode van zo’n vier maanden (€ 2.376,68). De gedaagden hebben de huurachterstand niet betwist. De reden die zij hebben gegeven voor de achterstand, is dat één van de gedaagden een bedrijfsongeval heeft gehad waardoor zij op dit moment geen inkomsten hebben. Het schadebedrag voor het bedrijfsongeval moet nog worden uitgekeerd. De gedaagden hebben echter aangegeven dat deze uitkering binnen enkele weken zal plaatsvinden en dat zij dan over voldoende geld beschikken om alle kosten in één keer te betalen. De rechter wijst de vordering tot betaling van de huurachterstand toe aangezien niemand deze achterstand heeft betwist. Ten aanzien van de gevorderde ontbinding en ontruiming is de rechter echter van mening dat het daar nog te vroeg voor is. Omdat de schade-uitkering spoedig door gedaagden zal worden ontvangen geeft de rechter één maand uitstel (terme de grace) om hen de gelegenheid te geven alsnog aan hun verplichtingen te voldoen. RB Breda, 12 mei 2010, LJN: BM5007 In deze zaak heeft de eiseres (Stichting Wonen West Brabant) gevorderd dat de huurovereenkomst zoals die is overeengekomen tussen eiseres en gedaagde (huurder) wordt ontbonden en dat het gehuurde wordt ontruimd. Daarnaast vordert de eiseres betaling van € 2280,44 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de voldoening. Deze zaak komt voort uit het feit dat gedaagde lange tijd niet aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan en zodoende een aanzienlijke betalingsachterstand heeft opgelopen. Als verklaring voor deze huurachterstand geeft zij een hele lijst van privéomstandigheden. Zo voert zij onder andere aan dat zij door psychische problemen voor 80-100% arbeidsongeschikt is verklaard, dat zij twee kinderen heeft waarvan één met dyslexie en ADHD, dat zij begeleid wordt door de GGZ, dat zij er alles aan doet om haar financiën weer op orde te krijgen en dat het moeten verlaten van de woning een drama zou zijn voor haar en haar kinderen. De gedaagde meent zodoende dat haar belang om in het gehuurde te mogen blijven wonen zwaarder weegt dan het belang dat de eiseres heeft bij ontbinding en ontruiming. De rechter wijst de vordering tot ontbinding en ontruiming af. De rechter is van mening dat in dit geval de zware ernstige gevolgen voor de gedaagde zwaarder moeten wegen dan het belang van de

33

eiseres bij het ontbinden en ontruimen. De kantonrechter hecht er belang aan dat niet alleen de gedaagde maar ook haar kinderen hierdoor zouden worden geschaad. Daarnaast vindt de rechter het van belang dat de gedaagde heeft aangegeven hard te werken aan het herstel van haar problemen. RB Leeuwarden, 29 juni 2011, LJN: BR0639 In deze zaak heeft de eiseres (Stichting Accolade) gevorderd dat de huurovereenkomst zoals die is overeengekomen tussen eiseres en gedaagde (huurder) wordt ontbonden en dat de woning wordt ontruimd. De huurder is een man afkomstig uit Burundi aan wie asiel is verleend voor bepaalde duur. In 2010 is zijn verblijfstitel ingetrokken. Vervolgens heeft de gemeente besloten om zijn bijstandsuitkering te beëindigen. Als gevolg van deze beëindiging is de huurder niet meer in staat geweest om zijn huurverplichtingen na te komen en is er een achterstand ontstaan van € 2420,12. Accolade is van mening dat de ontstane huurachterstand een ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Daarnaast zegt Accolade dat de huurder te weinig zijn best heeft gedaan om vervangende woonruimte te vinden De huurder vindt dat de vordering dient te worden afgewezen indien er geen voorziening wordt getroffen om dakloosheid te voorkomen. Hij geeft aan samen te wonen met zijn kinderen en een minderjarige en stelt dat er bij ontbinding en ontruiming rekening moet worden gehouden met de belangen van kinderen (artikel 3 IVRK). Ook kinderen zonder verblijfsrecht hebben recht op opvang, zo blijkt volgens hem uit de jurisprudentie. Tevens doet de huurder een beroep op artikel 8 EVRM inzake het recht op gezinsleven, privéleven en woning. Een inbreuk op dat recht is slechts toegestaan als deze tot stand komt door een eerlijke belangenafweging. Tot slot is de huurder van mening dat hij zich voldoende heeft ingespannen om vervangende woonruimte te vinden. De rechter wijst de vordering tot ontbinding en ontruiming toe. De rechter acht in deze situatie artikel 3 IVRK niet van toepassing omdat de gedaagde allereerst zelf moet proberen om voorzieningen te treffen om de nadelige gevolgen voor kinderen te beperken. Daarnaast is het volgens de rechter niet zo dat Accolade de taak heeft om vervangende opvang te bieden, maar ligt deze taak bij hulpverlenende instanties. Ook artikel 8 EVRM staat volgens de rechter niet in de weg aan ontbinding en ontruiming. Het recht op respect voor het familie- en gezinsleven en de woning weegt hier minder zwaar dan het recht van Accolade op betaalde huur. Aangezien de huurachterstand 5 maanden bedraagt is hier sprake van een ernstige tekortkoming en kan van de verhuurder niet worden verwacht dat hij de overeenkomst in stand houdt terwijl er geen enkel zicht op betaling bestaat. Om de huurder toch nog enigszins tegemoet te komen bepaalt de rechter de ontruimingstermijn op vier weken na de betekening van het vonnis. RB Breda, 1 december 2010, LJN: BO6447 In deze zaak heeft de eiseres (Stichting Wonen West Brabant) gevorderd dat de huurovereenkomst zoals die is overeengekomen tussen eiseres en gedaagden (huurder) wordt ontbonden en dat de woning wordt ontruimd. Daarnaast vordert de eiseres betaling van de bestaande huurachterstand van € 2199,49, de wettelijke rente, een schadevergoeding en de kosten van het geding. De eiseres heeft naar voren gebracht dat er eerder een betalingsregeling is vastgesteld in een ander vonnis en dat de gedaagden zich niet aan deze regeling hebben gehouden. Hierdoor is de huurachterstand nog hoger geworden dan hij eerder al was. De gedaagden zijn van mening dat er onvoldoende rekening wordt gehouden met de bijzondere privéomstandigheden. Doordat de ene gedaagde werd getroffen door medische problemen, voelde de andere gedaagde zich gedwongen om de verzorging van eerstgenoemde op zich te nemen en was zodoende enkele maanden niet in staat om te werken. Gevolg hiervan was dat de huur niet betaald kon worden. De gedaagde die eerder de verzorging op zich nam geeft nu echter aan op korte termijn weer aan het werk te kunnen gaan. Hij denkt daarom dat hij de huurachterstand binnen een maand kan betalen. De rechter is van mening dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding en ontruiming in principe zou rechtvaardigen. Echter omdat één van de gedaagden heeft aangegeven dat de betalingsachterstand binnen één maand kan worden betaald, besluit de rechter om deze extra

34

betalingstermijn van één maand (terme de grace) toe te kennen. Wel wordt er voorwaardelijk ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde uitgesproken voor het geval dat de gedaagden zich niet aan hun verplichting tot betalen houden. Conclusie Uit de vier beschreven uitspraken zijn een aantal conclusies te trekken. De eerste conclusie die getrokken kan worden is, dat een rechter altijd naar de belangen van beide partijen kijkt. Hoewel een eiseres vaak gelijk zal hebben over het feit dat afspraken niet zijn nagekomen, zal de rechter ook op objectieve wijze kijken naar het verhaal van de gedaagde. De tweede conclusie is dat de rechter in zijn belangenafweging rekening houdt met redelijkheid en billijkheid. Als er enigszins de mogelijkheid is voor de gedaagde om alsnog binnen een redelijke termijn aan zijn verplichtingen te voldoen, dan zien we dat de rechter de gedaagde tegemoet komt en hem deze termijn gunt. De keerzijde is dat wanneer het vooruitzicht van betaling binnen een redelijke termijn niet bestaat, de rechter de ontbinding en ontruiming toe wijst. De derde conclusie die getrokken kan worden is dat een rechter ook wel degelijk rekening wil houden met bijzondere omstandigheden. Zo zagen we bijvoorbeeld dat er bij de letselschade een coulante uitspraak volgde voor de gedaagden. Dit was dan wel in combinatie met een vooruitzicht van betaling. Tenslotte kunnen we uit deze jurisprudentie concluderen dat er wel degelijk een zorgplicht blijkt te zijn voor woningbouwverenigingen. Hoewel deze zorgplicht niet met zoveel woorden wordt benoemt, kan bijvoorbeeld worden vastgesteld dat woningbouwverenigingen niet bij het minste of geringste ontruiming moeten vorderen. Er moet wel sprake zijn van een aanzienlijke betalingsachterstand. Daarnaast moet de woningbouwvereniging de huurder in de gelegenheid stellen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen, als de huurder aangeeft dit binnen een redelijke termijn te kunnen doen. RB ‘s-Hertogenbosch, 9 februari 2011, LJN BP5118 Een woonstichting vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Vanaf 1999 zijn er meerdere malen geen huurpenningen betaald. Gedaagde bevond zich in een financiële onstabiele situatie, enkele van zijn opdrachtgever zijn failliet gegaan. Hij probeert elke maand op tijd zijn huur te voldoen. Gedaagde is zelfs bereid om middels automatische incasso de huur te betalen, maar omdat hij al een aantal bedragen betaald heeft die bij de woonstichting wil hij eerst een overzicht hebben, naar zijn idee loopt hij voor in de betaling van zijn huur. De kantonrechter wijst de vordering af, nu is gebleken dat gedaagde al de bestaande huurschuld (vrijwel) geheel heeft ingelopen is ontruiming en ontbinding een te zware sanctie, mede gelet op de sociale herkomst van de woningcorporatie en de persoonlijke omstandigheden. De kantonrechter is van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde ontruiming van het gehuurde in gevallen van huurachterstand gerechtvaardigd is alleen als er ten tijde van het wijzen van vonnis een zeer aanzienlijke achterstand is (> drie maanden of meer) in de huurbetaling en er geen enkel uitzicht bestaat op een spoedige en algehele voldoening. RB Haarlem 26 februari 2009, LJN BH4353 Een sociale woningcorporatie vordert ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden ontruiming. De corporatie is voorts van mening dat de gedaagde haar huur niet betaald. Gedaagde betwist niet dat er een huurschuld is, maar voert aan dat zij inloopt op de huurachterstand en daarbij gewoon haar maandelijkse huur betaald. Gedaagde betreft een moeder met een 6 jarig kind. De kantonrechter is voorts van mening dat de situatie niet uitzichtloos is, aangezien gedaagde haar maandelijkse huur gewoon betaald, plus in loopt op de huurachterstand. Van een sociale woningcorporatie mag in zo'n geval worden verwacht dat zij geduld toont en instemt met een redelijke betalingsregeling.

35

RB Haarlem 11 maart 2009, LJN BH5570 Gedaagde huurt een sociale huurwoning van stichting Ymere. Gedaagde heeft de woning onderverhuurt. Dergelijke handelingen leveren een tekortkoming in de nakoming op en in beginsel is ontbinden van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. De kantonrechter acht de kans groot dat de vordering in bodemprocedure zal worden toegewezen. Het voorgaande betekend echter niet dat een ontruiming van de woning in een voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Zo'n maatregel heeft immer een diep ingrijpend karakter op het woonrecht. Derhalve zal er telkens per geval een afweging moeten worden gemaakt. Een ontruiming in een voorlopige voorziening kan alleen als er zich een bijzonder omstandigheid voordoet. In casus was dat niet het geval. RB Haarlem, 8 mei 2008 LJN BD0920 Een sociale woningcorporatie vordert bij een voorlopige voorziening een ontruiming van een woning. Betreffende woning wordt onderverhuurt. De rechter is van mening dat gezien de wachtlijst voor sociale huurwoning spoedeisend belang is bewezen. Onderverhuur van een sociale hoorwoning wordt aangemerkt als een ernstige tekortkoming van de huurovereenkomst. Hetgeen ontruiming van de sociale huurwoning rechtvaardigt.

36

Bijlage 2 Interview

1. Kunt u iets meer vertellen over uw functie? Ik ben als jurist in dienst van Mozaïek Wonen. Voor mijn functieomschrijving (in een notendop) verwijs ik je naar mijn LinkedIn-profiel. 2. Hoelang bent u reeds werkzaam met het huurrecht? Zo ongeveer vanaf mijn 21ste (dus vanaf 1972). Eerst als actievoerder, later als wethouder, daarna als belangenbehartiger en nu als bedrijfsjurist van een woningcorporatie. Sinds 1997 houd ik me daarnaast bezig met publicaties, met adviezen en met trainingen. 3. Welke werkzaamheden m.b.t het huurrecht verricht u in uw dagelijkse

werkzaamheden? Alle voorkomende werkzaamheden. Vanuit het woningbeheer dienen zich allerlei vragen aan, bijvoorbeeld over incasso, over onderhoud of over zelfwerkzaamheid van huurders. Die vragen monden soms uit in geschillen waartoe diverse procedures open staan: de klachtencommissie van Mozaïek Wonen, de Huurcommissie, of de kantonrechter dan wel het gerechtshof (in hoger beroep). Uiteraard vergen ook allerlei renovatie- en nieuwbouwprojecten mijn aandacht: projectovereenkomsten met de gemeente, samenwerkingsovereenkomsten met zorginstellingen en scholen, aannemingsovereenkomsten, enzovoorts. Tenslotte zijn er dan nog onderwerpen die ons “bestel” betreffen, de organisatie van Mozaïek Wonen, zeg maar.

4. Wat zou u in het huurrecht willen veranderen en waarom? Huurbescherming is een groot goed, doch gaat wel heel erg ver. In de praktijk vergt het aanpakken van een notoire wanbetaler of overlastveroorzaker te veel tijd, energie en geld. Ik zou graag zien dat vooral het procederen vereenvoudigd en versneld kan plaatsvinden. Dat is dus een wens m.b.t. procesrecht. Wat het materiële huurrecht zelf betreft zou ik graag willen dat er wat meer mogelijkheden komen voor huur gedurende bepaalde tijd, als uitzondering ten opzichte van wat voor woonruimte normaal is: huur voor onbepaalde tijd. Ach … ik heb nog heel wat meer wensen, maar die kun je opmaken wanneer je mijn publicaties leest. Het voert te ver daar nu een overzicht van te geven. 5. Wat vindt u van het financiële plafond m.b.t. de sociale huurwoningen? Wat bedoel je met deze vraag? Mogelijk doel je op de inkomensgrens van € 33.614? Sinds 1 januari 2011 mogen corporaties vrijwel alleen verhuren aan mensen met een inkomen beneden die grens. Dat vind ik absurd. Een werkend stel, politieagent en verpleegster, verdien al iets meer samen. Het is te gek voor woorden en slecht voor de samenleving dat we die niet zouden mogen huisvesten in onze woningen. Met dit laatste doel ik op een ongewenste tweedeling: arme wijken en niet arme wijken. Enige menging draagt bij aan de kwaliteit van onze samenleving. 6. Het huurrecht is de afgelopen jaren veranderd. Welke invloeden heeft dit gehad voor uw

dagelijkse werkzaamheden? Ach … het recht is voortdurend in beweging. Dat geldt in alle sectoren daarvan. In de loop van 2011 en 2012 zie je vooral spectaculaire wijzigingen op het gebied van huurprijzenrecht, zoals invoering energielabel, invoering van 15 of 25 extra punten in schaarstegebieden, in het vooruitzicht gestelde hogere huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000. Als jurist moet je voortdurend zorgen dat je op de hoogte blijft. Ik moet zelfs enigszins voor de troepen uitlopen omdat ik ook betrokken ben bij lobby op wetgevingsterrein, alsook bij publicaties en trainingen. Nou ja … dat hoort er allemaal bij. Kijk je naar dit alles door je oogharen, dan zie je als tendensen dat het wonen duurder wordt voor woonconsumenten en dat verhuurders steeds weer een last erbij krijgen (bijvoorbeeld door verschuiving van huurdersonderhoud naar verhuurdersonderhoud, maar ook via diverse fiscale maatregelen). De overheid trekt zich terug. Dit laatste moet overigens wel tot op zekere hoogte, al is het alleen maar om overheidsschuld te verminderen en belastingdruk te verlagen.

37

7. Vind u dat er voldoende woningen besteed zijn aan de sociale huur sector? Er is nog steeds vraag naar goede en betaalbare woningen. Er zijn nog steeds woningzoekenden. Die nood van toetreders is niet meer zo groot als in de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw, gelukkig. Daarom concentreren veel woningcorporaties zich nu op specifieke marktsegmenten. Bijvoorbeeld ouderen, gehandicapten en … studenten. We realiseren al jaren vrijwel alleen maar algemene projecten voor ouderen en specifieke projecten voor gehandicapten. Die woningen worden vooral betrokken door mensen die elders lege woningen achterlaten, huur en koop. Die laatste woningen komen dan beschikbaar voor jongeren en jonge gezinnen. En wat de kamernood onder studenten betreft: als jurist begeleid ik momenteel de bouw van een studentencampus t.b.v. studenten van Driestar educatief. We bouwen voor hen 121 wooneenheden aan de burgemeester Jamessingel te Gouda. 8. Vind u dat er voldoende voor huurders wordt gedaan? (mochten zij problemen hebben) Ik weet niet wat je met deze vraag bedoelt. Ik ben er wel trots op dat ik behoor tot het handjevol mensen dat initiatief nam tot oprichting van sociaal pension ’t Veerhuys te Gouda. 9. Waarom is er nog zo weinig geprocedeerd over zorgplicht terwijl dit wel belangrijke

maatschappelijke issues zijn? In je vraag schuilt een stelling. Maar … ik weet niet wat veel of weinig is in dit verband. Wellicht heb je meer informatie dan ik of heb je specifieke situaties voor ogen? Kortom, in vind de vraag te onbepaald om daarop een goed antwoord te kunnen geven. 10. Wat is het nu geweest van het privatiseren van de woningcorporaties? Nut? Tsja … heel verhaal. Per saldo vind ik het wel goed dat woningcorporatie zijn geprivatiseerd, dat zij wat verder van de overheid af zijn komen te staan. Uiteraard moeten zij wel hechte relaties onderhouden met gemeentebesturen, met huurdersorganisaties en met instellingen op het gebied van zorg en welzijn. Zij moeten ook zijn doordesemd van het besef dat het uiteindelijk allemaal gaat om goed wonen door woonconsumenten. Toezicht, zowel intern (raad van commissarissen) als extern (door het centraal Fonds Volkshuisvesting = de minister) blijft ook altijd nodig. 11. In hoeverre is een woningcorporatie of woningbouwvereniging financieel, afhankelijk

van de overheid bij het bouwen van huizen? (subsidies) Voor het bouwen van huizen worden vrijwel geen subsidies meer verstrekt. Reken je uit wat een nieuwe woning kost, bij bouw en tijdens de eerste 50 jaar exploitatie, en vergelijk je dat met de inkomsten die je in die 50 jaar mag verwachten, dan kan je in de meeste gevallen een enorm verlies (‘’de onrendabele top”) constateren: tussen 35.000 en 65.000 per woning. Dit soort verliezen kan een woningcorporatie alleen maar dekken door bestaande woningen (waarop fors is afgeschreven) met een boekwinst te verkopen.

12. Stelt de overheid eisen aan de corporatie of vereniging indien deze (financiële) steun

ontvangt van de overheid? Financiële steun bestaat vrijwel alleen nog uit het borg staan voor leningen die een woningcorporatie moet aangaan om in nieuwbouw te kunnen investeren. Elke woningcorporatie (officieel toegelaten instelling) moet voldoen aan alle eisen die het Besluit beheer sociale-huurwoningen aan woningcorporaties stelt.

38

13. Wordt er hulp aangeboden aan huurders die niet aan hun betalingsverplichting kunnen voldoen?

Ja, je krijgt eerste een herinnering, dan een aanmaning, vervolgens een brief en tenslotte de aankondiging dat incasso uit handen wordt gegeven aan de deurwaarder, desnoods tot ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde. Maar gedurende dit traject kan je steeds om een gesprek vragen om uiteen te zetten wat er aan de hand is . Dan probeert men een regeling te treffen of schuldhulpverlening in te schakelen. Heel vaak worden zo allerlei problemen opgelost. 14. Vindt u dat er voldoende hulp wordt aangeboden aan huurders die niet aan hun

betalingsverplichting kunnen voldoen? Ja. Zie mijn vorige antwoord. Mr P.G.A. van der Sanden, Bedrijfsjurist van Mozaïek Wonen, 4 december 2011.

39

Bijlage 3 Artikel in Beeld