Onderzoeksrapport Verbetering van het Beheersproces van

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw

1

Onderzoeksrapport

Verbetering van het Beheersproces van Energetische Verbeteringen bij de Bestaande

Woningbouw

Dit onderzoek is uitgevoerd in de periode van 23 augustus 2011 tot 19 december 2011 in opdracht van Stichting Pioneering te Enschede en De Woonplaats woningcorporatie te Enschede, door een vierdejaars student bouwtechnische bedrijfskunde aan de hogeschool Saxion te Enschede. Alle gegevens in dit verslag zijn vertrouwelijk. Om deze reden mag dit verslag niet zonder toestemming van de auteur of betrokken partijen worden vermenigvuldigd, gedupliceerd of verspreid worden.


2

Colofon

Titel Onderzoeksrapport: Verbetering van het Beheersproces van

Energetische Verbeteringen bij de Bestaande Woningbouw Plaats en datum Enschede, 23-12-2011 Omvang 37 pagina’s Omslagillustratie Rockwool Auteur R. (Roel) Navis Studentnummer 124538 Contact [email protected] / [email protected] Begeleiding Dhr. Ing. D. (Dik) Roetert Steenbruggen De Woonplaats woningcorporatie Team Strategie Adviseur Duurzaamheid en Innovatie Dhr. Ing. B. (Bahez) Abdallah Stichting Pioneering – Kenniscentrum Leefomgeving Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren Docentassistent/Onderzoeker Dhr. Ir. B.J.C.M. (Bernhard) Wegdam Saxion Hogeschool Enschede Academie Bedrijfskunde en Ondernemen Docent Bouwkunde De Woonplaats woningcorporatie

Wethouder Beversstraat 175 Postbus 23 7500 AA Enschede www.de-woonplaats.nl Stichting Pioneering

Saxion Hoofdlocatie Stadscampus M.H. Tromplaan 28 Postbus 70.000 7500 KB Enschede www.pioneering.nl Saxion Hogeschool Enschede

Academie Bedrijfskunde en Ondernemen Opleiding: Bouwtechnische Bedrijfskunde M.H. Tromplaan 28 7500 KB Enschede www.saxion.nl

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

http://www.de-woonplaats.nl/

http://www.pioneering.nl/

http://www.saxion.nl/


3

Woord vooraf

Voor u ligt het onderzoeksrapport naar de mogelijkheden om het beheersproces van energetische verbeteringen bij bestaande woningen te verbeteren. Dit rapport is geschreven naar aanleiding van een gezamenlijke vraagstelling van De Woonplaats woningcorporatie en Stichting Pioneering. Persoonlijk had ik voor aanvang van dit onderzoek weinig kennis over energetische verbeteringen in de bestaande woningmarkt, maar desondanks beschouwde ik dit onderzoek als mogelijk waardevol en interessant. Dit onderzoek heb ik benaderd als een pre-scriptie, om mij zo goed mogelijk voor te bereiden op mijn daadwerkelijke scriptie, in het tweede deel van mijn laatste leerjaar van de opleiding bouwtechnische bedrijfskunde aan de hogeschool Saxion te Enschede. Graag wil ik mijn dagelijkse begeleiders bedanken van de drie instellingen die verbonden zijn met dit onderzoek: Bahez Abdallah (Stichting Pioneering), Dik Roetert Steenbruggen (De Woonplaats woningcorporatie) en Bernhard Wegdam (Saxion Hogeschool Enschede). Daarnaast wil ik ook graag alle medewerkers van De Woonplaats woningcorporatie, in het bijzonder het Team Strategie, en Stichting Pioneering die geconsulteerd zijn voor dit onderzoek bedanken. Ook aan de externe personen die mij hebben voorzien van belangrijke informatie en ervaringen vanuit hun expertisegebied wil ik langs deze weg nogmaals mijn dankwoord uitspreken voor de geleverde energie en waardevolle toevoeging aan dit onderzoek. Roel Navis Student bouwtechnische bedrijfskunde Academie Bedrijfskunde en Ondernemen Saxion Hogeschool Enschede


4

Samenvatting

De Woonplaats woningcorporatie heeft een verbeterambitie uitgesproken aangaande het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningvoorraad op basis van vernieuwend opdrachtgeverschap. Dit naar aanleiding van de aanhoudende strubbelingen tussen opdrachtgever en opdrachtnemer in de markt de laatste jaren, het achterblijven van kwaliteit van de woningen, de alsmaar kleiner wordende marges in de bouwbranche en de weten regelgeving betreft CO2-reductie en het labelen van de woningvoorraad. Om een compleet beeld te schetsen van de huidige situatie is er onderzoek uitgevoerd op drie niveaus: markt-, branche- en organisatie niveau. Dit is gedaan met behulp van analyse modellen en interviews met medewerkers van De Woonplaats en personen uit de gehele bouwkolom. Onderzoek heeft uitgewezen dat er over het algemeen een gebrek aan kennis over het begrip ‘vernieuwend opdrachtgeverschap’ bestaat, zowel intern als extern. Dit heeft als gevolg dat werknemers van de opdrachtgever kritisch tegenover deze werkwijze staan. Daarnaast is het wederzijds vertrouwen tussen opdrachtgever en opdrachtnemer decennia lang niet optimaal geweest. Tegenstrijdige belangen waren jarenlang oorzaak van conflicten en discussies. Vernieuwend opdrachtgeverschap biedt hier bij een uitkomst, door in te spelen op kwaliteit door prestatie eisen en de daarbij komende kwaliteitsborging. De kennis van de markt wordt optimaal benut door enkel functionele eisen te stellen, waardoor oplossingen geboden kunnen worden door personen met meer kennis over het onderwerp. Uiteindelijk gaat het voor De Woonplaats om de bewoner. Het gebrek aan beheersing van het energetisch verbeterproces kan als gevolg hebben dat de woning niet de energetische prestatie haalt zoals dat vooraf is berekend en belooft aan de bewoner. Hierdoor zullen de maandelijkse lasten, (huur- en energielasten) buiten de verbruikslasten, niet voldoen aan de verwachtingen. Daarnaast is er gevaar voor de gezondheid door eventuele schimmelvorming, tocht en het daarbij behorend gebrek aan het basiscomfort. Uiteindelijk zal de bewoner niet tevreden zijn en zal De Woonplaats hier op aan worden gekeken. Ook zullen de reparatieverzoeken door gebreken in de basis vele malen vaker voorkomen dan wanneer er eisen worden gesteld aan de prestatie van de woning en optioneel een onderhoudstermijn. Om deze manier van werken gestructureerd te laten werken is het wenselijk om een processchema te ontwikkelen die rekening houdt met de specifieke speerpunten van De Woonplaats en haar organisatie. In dit processchema zal rekening gehouden moeten worden met de verbeterpunten in de huidige situatie: communicatielijnen, controlemomenten in het proces, bewonersparticipatie en behandeling, evaluaties en dergelijke. Hiervoor is het specifieke processchema opgesteld naar aanleiding van het onderzoek, en hier liggen de diverse interviews zowel intern en extern aan ten grondslag. Ook de handleiding die is geschreven door de samenwerkende marktpartijen van het LenteAkkoord zijn een basis voor de resultaten van dit onderzoek. Wanneer het processchema gevolgd kan worden tijdens een uit te voeren project, is het mogelijk om het schema te finetunen. Hierdoor kunnen de kinderziektes als zijnde een proefmodel er uit gefilterd worden, waardoor het schema naar aanleiding van de praktijk definitief kan worden gemaakt. Belangrijk is, met name in de beginfase, het organisatorisch goed neerzetten. Dit kan gedaan worden met behulp van een onafhankelijke partij. Voordeel van een externe partij is dat zonder belangen kan worden aangewezen waar de verbeterpunten zitten of welke persoon zich waar mee bezig dient te houden. Door een heldere organisatie zijn gevaren eenvoudiger op te sporen en kunnen er veranderingen eerder worden doorgevoerd.


5

Inhoudsopgave

Colofon ................................................................................................................................................................................. 2

Woord vooraf .................................................................................................................................................................... 3

Samenvatting..................................................................................................................................................................... 4

Inhoudsopgave ................................................................................................................................................................. 5

1. Algemene info ......................................................................................................................................................... 7

1.1. De Woonplaats ............................................................................................................................................ 7

1.2. Stichting Pioneering .................................................................................................................................. 8

1.3. Saxion Hogeschool Enschede ............................................................................................................... 9

2. Situatieschets ........................................................................................................................................................ 10

3. Vraagstelling, doelstelling en onderzoeksvragen ................................................................................ 11

3.1. Vraagstelling ............................................................................................................................................... 11

3.2. Doelstelling ................................................................................................................................................. 11

3.3. Onderzoeksvragen ................................................................................................................................... 11

4. Onderzoekstrategie ............................................................................................................................................ 13

5. Onderzoek .............................................................................................................................................................. 14

5.1. De markt ...................................................................................................................................................... 14

5.2. De branche ................................................................................................................................................. 14

5.3. De organisatie ........................................................................................................................................... 15

6. Analyse ..................................................................................................................................................................... 16

6.1. Algemeen ..................................................................................................................................................... 16

6.2. Sterktes ......................................................................................................................................................... 16

6.3. Zwaktes ......................................................................................................................................................... 17

6.4. Kansen ........................................................................................................................................................... 17

6.5. Bedreigingen .............................................................................................................................................. 18

7. Resultaat .................................................................................................................................................................. 19

7.1. Procesomschrijving.................................................................................................................................. 19

7.1.1. Initiatieffase ........................................................................................................................................... 20

7.1.2. Definitiefase ........................................................................................................................................... 20

7.1.3. Ontwerpfase .......................................................................................................................................... 21

7.1.4. Voorbereidingsfase ............................................................................................................................ 21

7.1.5. Realisatiefase ......................................................................................................................................... 22

7.1.6. Nazorgfase ............................................................................................................................................. 22

7.2. Processchema ............................................................................................................................................ 24

8. Conclusie ................................................................................................................................................................. 25

9. Aanbevelingen ...................................................................................................................................................... 26

9.1. Dooronderzoek ......................................................................................................................................... 26

9.2. Vervolgacties .............................................................................................................................................. 26

10. Bronnen ................................................................................................................................................................... 27

10.1. Literatuur............................................................................................................................................................ 27


6

10.2. Internet ............................................................................................................................................................... 28

10.3. Beeldmateriaal ................................................................................................................................................. 30

10.4. Interviews ........................................................................................................................................................... 31

11. Verklarende begrippenlijst .............................................................................................................................. 32


7

1. Algemene info

1.1. De Woonplaats

Woningcorporatie De Woonplaats1 is een vastgoedonderneming met een maatschappelijke doelstelling.

De organisatie bestaat uit ruim 200 medewerkers en het woningbestand is met 20.000 relatief groot. De meeste woningen zijn gelegen in Enschede en de regio Achterhoek. Oorspronkelijk is De Woonplaats opgericht in de Achterhoek, maar na diverse fusies is het nu een organisatie met een landelijke licentie en idem dito projecten. De Woonplaats biedt niet alleen woonvoorzieningen maar is er voornamelijk voor de mensen met een laag inkomen of een zwakke positie op de woningmarkt. Deze mensen krijgen van De Woonplaats ondersteuning met scholingsmogelijkheden en op den duur kansen om eigenaar te worden van zijn of haar huurwoning door koop. Dit wordt bepaald door middel van de Gold-Card Service. Dit principe gaat uit van het gedrag van de bewoner en wordt toegekend wanneer er geen onregelmatigheden voorkomen in de huurperiode. Verwachtingen van het onderzoek De Woonplaats heeft dit onderzoek laten uitvoeren naar aanleiding van verbeterambities die zijn geformuleerd na projecten die zijn opgeleverd. Het beheersproces van de energetische verbetermaatregelen van de bestaande woonomgeving is voor verbetering vatbaar, maar is niet eenvoudig te omschrijven. Tijdens dit onderzoek dient er een processchema en een TVB-Matrix te worden geformuleerd. Dit is het gevolg van een onderzoekstrategie die samen met Stichting Pioneering is geformuleerd.

1 http://www.de-woonplaats.nl/over_ons/

http://www.de-woonplaats.nl/over_ons/


8

1.2. Stichting Pioneering

In de regio Twente is de bouw van groot belang. Landelijk gezien heeft de regio Twente ook een grotere bouwindustrie (van 5% naar 8%). In de hele regio heeft 50% van de industrie correlatie met de bouw. De marktpositie van de Twentse bouw wordt door veel factoren beïnvloed. Denk bijvoorbeeld aan de instroom van flexibel arbeidspotentieel uit Oost-Europa en nieuwe vormen van aanbesteden en contracteren. Klimaatveranderingen vragen om bewuster gebruik van grondstoffen en het aanboren van schone energiebronnen. Volgens Stichting Pioneering vraagt deze tijd dan ook om slagvaardigheid en adequaat ondernemerschap. Stichting Pioneering vindt dat de verschillende partijen in de bouw samen moeten innoveren, vernieuwen en kansen creëren. Doel: de concurrentiepositie van de Twentse bouw versterken en de werkgelegenheid stimuleren. Stichting Pioneering maakt deel uit van het Cluster Bouw van het Innovatieplatform Twente, een initiatief dat financieel gedragen wordt door de Provincie Overijssel en de Regio Twente. Innovatieplatform Twente bestaat uit zes clusters en heeft als uitgangspunt dat innovatie leidt tot nieuwe bedrijvigheid. De kracht van Pioneering is dat ondernemers, kennisinstellingen, overheid én opdrachtgevers met elkaar samenwerken. De inbreng van opdrachtgevers draagt bij aan het principe van Launching Customership. Meer dan 100 bedrijven en instellingen werken actief samen in tien verschillende projectgroepen, de “werkplaatsen” van Stichting Pioneering. De deelnemende partijen delen hun kennis in verschillende business cases en ontwikkelen samen nieuwe werkwijzen en producten

2.

Werkplaats Klimaatneutraal renoveren Van de Nederlandse woningen is 70% gebouwd voor 1980. Deze woningen zorgen voor 80% van het totale woninggasverbruik. De gasprijzen voor huishoudens zijn de afgelopen twintig jaar met 400% gestegen. In woningen met een huurprijs tot 400,- euro kan het energieverbruik gemakkelijk 50% van de huurkosten bedragen. Voor de werkplaats dus alle aanleiding om kennis en ervaring op te doen die leidt tot klimaatneutraal gerenoveerde sociale huurwoningen

3.

Medio 2009 hebben bij Pioneering betrokken woningcorporaties, bouwen installatiebedrijven, architecten, gemeenten en kennisinstellingen het initiatief genomen voor de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren. De belangrijke pijlers van de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren zijn:

- Het realiseren van CO2-reductie. - Het verminderen van het gebruik van fossiele brandstoffen. - Het voorkomen van stijgende energielasten voor de bewoners.

De werkplaats Klimaatneutraal Renoveren van Pioneering ontwikkelt geïntegreerde toepassingen, die inzicht geven in de bijdrage aan deze drie pijlers, de bijbehorende investering en de terugverdientijd. De werkplaats deelt de behaalde resultaten met de regionale bedrijven, woningcorporaties, gemeenten en kennisinstellingen. Verwachtingen van het onderzoek Stichting Pioneering heeft de volgende verwachtingen van het onderzoek. In samenwerking met De Woonplaats zijn deze verbeterpunten geformuleerd. Aangezien Stichting Pioneering ook diverse opleidingsonderdelen aanbiedt aan onderwijsinstellingen, is het zeer interessant om te laten zien hoe het Vernieuwend Ondernemerschap en het beheersproces van energetische kwaliteitsverbeteringen kan worden vastgelegd en waar eisen betreft kwaliteit kunnen worden gecontroleerd. Daarnaast is het voor Stichting Pioneering ook van belang dat ze haar deelnemers iets kan overhandigen wat ‘innovatief’ en ‘ondernemend’ is.

2 http://www.pioneering.nl/organisatie/doelstelling

3 http://www.pioneering.nl/werkplaatsen/klimaatneutraal-renoveren

http://www.pioneering.nl/organisatie/doelstelling

http://www.pioneering.nl/werkplaatsen/klimaatneutraal-renoveren


9

1.3. Saxion Hogeschool Enschede

Met vestigingen in Enschede, Deventer en Apeldoorn en 23.000 studenten is Saxion4 een van de

grootste hogescholen van Nederland. Saxion biedt een zeer uitgebreid assortiment opleidingen en een groot aantal bijzondere afstudeerrichtingen of specialisaties, nationaal en internationaal. Saxion biedt een breed scala aan opleidingen met diverse varianten aan. Het onderwijs kan als hoogwaardig, innovatief en ondernemend gekarakteriseerd worden. Studenten studeren individueel in een 'persoonlijke leerweg'. Samenwerkingsverbanden met bedrijven, instellingen en overheden resulteren in onderwijs, dat nauw aansluit op de beroepspraktijk. Daarnaast wordt er momenteel een breed programma voor toegepast onderzoek ontwikkeld. Verwachtingen van het onderzoek Saxion Hogescholen Enschede heeft via Stichting Pioneering deze opdracht aangenomen en vervolgens aangeboden aan haar leerlingen die voldoen aan de eisen. Saxion Hogescholen heeft deze stage aangeboden als ‘2e stage’ oftewel verdiepende stage. Dit wil zeggen dat een vierdejaars student deze opdracht kan gaan uitvoeren voordat deze begint aan zijn of haar afstudeerproject. Gezien de educatieve status van deze student is het voor Saxion Hogescholen Enschede van belang dat er veel verdieping in de materie zit en de ontwikkelde competenties van de student tot uitdrukking komen.

4 http://saxion.nl/over_saxion/welkom

http://saxion.nl/over_saxion/welkom


10

2. Situatieschets

De Woonplaats woningcorporatie (zie bijlage 1.3.) heeft in de afgelopen jaren opgemerkt dat er zich een verbetermogelijkheid voor doet bij het beheersen van het energetische verbeterproces zoals dat tegenwoordig wordt uitgevoerd. Deze verbeterambitie heeft zich uiteindelijk gevormd in een opdracht welke bij Stichting Pioneering is neergelegd als zijnde een afstudeeropdracht. Deze afstudeeropdracht is opgepakt door een student bouwtechnische bedrijfskunde van de Saxion Hogeschool te Enschede als een stageopdracht. Aanleiding van de verbeterambitie is ook het onderzoek van Stefan Maatman naar Total Cost of Ownership van een project van De Woonplaats (Maatman, 2011), zie literatuurlijst. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat de faalkosten in de huidige afgeronde projecten een belangrijke factor waren voor de totale kosten die voor rekening van De Woonplaats kwamen, waardoor een andere benadering vanuit de opdrachtgever in de vorm van vernieuwend opdrachtgeverschap wellicht een oplossing zou kunnen betekenen. Het processchema zoals dat geldt bij vernieuwend opdrachtgeverschap is terug te vinden in de bijlagen. De Woonplaats heeft aangegeven dat het belang van het uitdragen van vernieuwend opdrachtgeverschap een voorwaarde is voor het verbeteren van het beheersproces van energetische verbeteringen bij bestaande woningbouw. Vernieuwend opdrachtgeverschap wordt in bijlage 10.3.1 op pagina 36 als begrip verklaard. In tegenstelling tot de traditionele manier van werken, wordt er bij vernieuwend opdrachtgeverschap als belangrijkste tegenstelling geen gebruik gemaakt van een bestek en tekeningen, maar wordt de markt zelf aan het denken gezet om de functionele eisen van de opdrachtgever te vertalen naar oplossingen voor het object. Intern bij De Woonplaats is gekozen om eerst een pilot project op deze manier van werken aan te gaan, voordat de bedrijfsvoering wordt aangepast aan vernieuwend opdrachtgeverschap. Met dit pilot project wordt in de vorm van het ‘Sanders Complex’ in de Spoorzone van Enschede voor 2012 begonnen. Na het project zal een evaluatie uitwijzen waar veranderingen doorgevoerd moeten worden in de algehele bedrijfsvoering. Doel van dit onderzoek is om een leidraad te schetsen hoe het beheersproces verbeterd kan worden en waar op moet worden gelet bij het aangaan van het project. Deze leidraad zal door middel van keuzemogelijkheden in een vroeg stadium, mogelijke problemen in het komende traject trachten te elimineren. Hierdoor is het model voor vernieuwend opdrachtgeverschap het traditionele model continu een stap voor. Mogelijke problemen zijn beschreven in bijlage 7. op pagina 68 die, wanneer de opdrachtnemer volledig verantwoordelijk is voor zijn werk, sowieso niet op deze manier worden uitgevoerd. Extern in de markt is er grote behoefte voor verandering. De opdrachtgever heeft de macht om veranderingen door te laten voeren, door haar eisenpakket. In de traditionele vorm wordt dit eisenpakket vertaald naar een bestek en een aantal tekeningen, waar de uitvoerende markt een prijs voor mag opgeven. Gevolg hiervan zijn kleine marges, ruimte in het bestek wordt gebruikt om marges te vergroten voor de uitvoerende partijen en een vertrouwensbreuk is ontstaan. De Woonplaats ziet het als haar taak om door vernieuwend opdrachtgeverschap de markt weer op te laten bloeien en de vertrouwensband tussen opdrachtgever en opdrachtnemer te herstellen. Concluderend kan men stellen dat er voor De Woonplaats op dit moment enkel nog een verbeterambitie ligt. Uiteraard worden er energetische verbeteringen toegepast, maar op basis van prestatie-eisen staat dit nog in de kinderschoenen. Belangrijk is om draagvlak binnen de organisatie te creëren door diverse afdelingen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van dit proces te betrekken. Dit gaat om afdelingen die bepalen waar de verbeteringen worden uitgevoerd en de afdelingen die de uitvoering begeleiden (afdeling Strategie, afdeling Projecten, afdeling Onderhoud en afdeling Vastgoed). Deze aanpak is gericht op maatwerk en is naar wens aan te vullen door de bewoners tegenover een huurverhoging. Aan monitoring en evaluatie wordt op dit moment nog weinig gedaan, of hier is verbetering in mogelijk.


11

3. Vraagstelling, doelstelling en onderzoeksvragen

De vraagstelling, doelstelling en de onderzoeksvragen vormen een belangrijke basis voor het onderzoek. Doel van deze drie gegevens is het afkaderen van het onderzoek en het einddoel vast te stellen. Tevens dienen deze gegevens als basis voor de onderzoeksstrategie.

3.1. Vraagstelling

De vraagstelling is aan de hand van de doelstelling als volgt te omschrijven: “Hoe is een energetische renovatie procesmatig te beheersen?” Door analyses van het huidige proces is het mogelijk prestatie-indicatoren, en een processchema met verantwoordelijkheden op te stellen. Dit processchema zal waarschijnlijk projectafhankelijk zijn, gezien ‘renovatie’ projecten geen van allen gelijk zijn. Niet in aanpak, niet in samenstelling van het bouwteam en niet in werkzaamheden. Voorwaarde is wel dat het onderzoek in de toekomst getoetst kan worden aan een nieuw project, zodat de kinderziektes er uit kunnen worden gehaald en het systeem klaar is om in werking te treden. De periode die voor dit onderzoek staat is 20 weken, oftewel 100 werkdagen. Na deze periode dient er een gedegen onderzoek gereed te zijn met conclusies en aanbevelingen, maar het belangrijkste is een processchema met prestatie-indicatoren en verantwoordelijkheden die beschreven zijn. De voorwaarden voor dit onderzoek vindt u in het Plan van Aanpak.

3.2. Doelstelling

De doelstelling is als volgt te omschrijven: “Een procesbeschrijving waarmee een energetische renovatie beheersbaar is en waarin vooraf vastgelegde prestatie indicatoren inzake kwaliteit van het gebouw controleerbaar zijn en welke personen verantwoordelijk zijn voor deze controle”. Om dit te bereiken is het noodzakelijk om evaluaties en bestaand materiaal betreft voorgaande projecten waar de verbeterambitie uit is voortgekomen te bestuderen. Hier zullen de verbeterpunten aangestreept en onderzocht worden, zodat ze vervolgens in een opzet volgens het ‘vernieuwd opdrachtgeverschap’ kunnen worden geplaatst.

3.3. Onderzoeksvragen

1. Hoe ziet het huidige kwaliteitsverbeteringproces van De Woonplaats of een uitvoerende partij er

uit?

1.1. Welke energetische installaties of bouwkundige maatregelen zijn er op dit moment al

toegepast tijdens kwaliteitsverbeteringen door De Woonplaats i.s.m. de uitvoerende partij?

1.2. Welke projectteams binnen De Woonplaats zijn direct betrokken bij dit onderzoek?

1.3. Op basis waarvan wordt de mate van kwaliteitsverbetering op dit moment toegepast?

1.4. Welke partij(en) bepaalt op dit moment de prestatie-eisen tijdens de renovatie van

woningvoorraad van De Woonplaats (afgezien van de eisen van de overheid) en daarmee de

investeringsgrootte?

1.5. Is er een mogelijkheid voor de bewoner om af te wijken van het advies op eigen kosten, en zo

ja, wat is dan de procedure?

1.6. Wie is verantwoordelijk voor de keuze van kwaliteitsverbetering?

1.7. Welke personen zijn verantwoordelijk voor de controle van de vooraf vastgelegde prestatie

indicatoren/eisen?


12

2. Wat zijn de resultaten van evaluaties van al afgeronde renovatieprojecten van De Woonplaats?

2.1. Hoe zien de verbruikcijfers er uit betreft het energieverbruik per woning per energielabel van

de woningvoorraad van De Woonplaats?

2.2. In hoeverre is er fotomateriaal / filmmateriaal beschikbaar met betrekking tot

kwaliteitsverbetering?

2.3. Hoe meet men comfort/binnenklimaat?

2.4. Hoe zien de renovatieplanningen er uit van voorafgaande projecten?

3. Zijn er reeds projecten afgerond die tot stand zijn gekomen door vernieuwend

opdrachtgeverschap?

3.1. Wie zijn mogelijke partners van De Woonplaats in vernieuwend opdrachtgeverschap?

3.2. Wat zijn de criteria waar deze partner aan moet voldoen?

3.3. Wat zijn de criteria hoe deze partner met zijn personeel en onderaannemers om gaat?

3.4. Hoe is binnen de organisatie draagvlak gecreëerd voor vernieuwend opdrachtgeverschap?

4. Wat zijn de gevolgen voor het beleid van De Woonplaats dat is vastgesteld en vastgelegd?

5. Op welk toekomstig project kunnen de aanbevelingen uit het onderzoek worden toegespitst?

5.1. Hoe is de kwaliteitsborging van het energetische beheersproces te realiseren en vast te

leggen?

5.2. Hoe is kwaliteit van werkzaamheden tijdens de kwaliteitsverbeteringen te formuleren?


13

4. Onderzoekstrategie

De onderzoekstrategie laat zien hoe het onderzoek dient te verlopen tijdens de stageperiode. De hoofdpunten van het onderzoek staan hier onder opgesomd. Het is van belang dat deze punten de rode draad in het onderzoek gaan vormen, want uiteindelijk zorgen deze punten voor het nieuwe processchema, zoals het resultaat van het onderzoek er uit zal komen te zien.

Analyse van het proces (waar gaat het goed / fout).

Analyse van fouten en risicomomenten in het proces.

Vaststellen van meetbare prestatie-indicatoren (Pi’s).

Inplannen van Pi’s in het proces (Wat moet tijdens bouw, bij oplevering of tijdens bewoning

gemeten worden?).

Vaststellen wie Pi’s meet, controleert en vastlegt (opdrachtnemers, opdrachtgever of externe

deskundige).

Opstellen van een processchema en TVB-Matrix.

Om het onderzoek op te kunnen hangen aan de werkelijkheid is het belangrijk om een referentieproject te hebben, omdat dit de meest praktische kijk geeft op de werkelijkheid. Een geschikt project hier voor is het project ‘Velve-Lindehof’

5, omdat deze kort geleden is afgerond en er evaluatiemateriaal

beschikbaar is. Tijdens dit project zijn verbetermogelijkheden geformuleerd in het beheersproces van de energetische verbeteringen, wat uiteindelijk mede aanleiding is geweest voor dit onderzoek. ‘Velve-Lindehof’ is een renovatieproject gestart op 27 april 2011 in samenwerking met Vastbouw

6. Het gaat

hier om 25 renovatiewoningen. Om te meten wat het onderzoek heeft opgeleverd, is het mogelijk en raadzaam om een toekomstig project te toetsen aan de bevindingen, conclusies en aanbevelingen van het komende onderzoek. Een geschikt project hier voor zou het project ‘Stevenfenne’ te Enschede kunnen zijn, omdat dit het eerstvolgende project is dat wordt uitgevoerd in Enschede. Het gaat om 117 eengezinswoningen waar getracht wordt de bewoners renovatiemaatregelen te laten uitvoeren aan de huurwoningen tegen een huurverhoging. Einddoel is om de energielabels

7 van de woningen te upgraden van energielabel E naar

energielabel B en op die manier de maandelijkse energielasten te verlagen. Het processchema kan naar aanleiding van dit project worden gefinetuned, zodat de kinderziektes er uit kunnen worden gehaald. Om hier uiteindelijk terecht te komen is het belangrijk om ook de omgeving in kaart te brengen. De macro-analyse (markt), de meso-analyse (branche) en de micro-analyse (organisatie) zorgen hier voor. Dit onderzoek is weergegeven in hoofdstuk 5. Deze gegevens die geanalyseerd worden zijn belangrijk voor de keuzes waarvoor De Woonplaats zal komen te staan. Concluderend kan men stellen dat de hoeveelheid evaluatiemateriaal enigszins te wensen over laat. Projecten worden opgepakt en op een goede klantgerichte manier opgepakt, maar na oplevering wordt het daadwerkelijk overgedragen naar de onderhoudsafdeling. De projecten die worden opgepakt zijn van een vrij hoog ambitieniveau, maar de uitkomst is in veel projecten niet geborgd. De algemene feiten over het woningbestand van De Woonplaats en bijvoorbeeld zaken als het meten van comfort en fotomateriaal, etc. zijn terug te vinden in bijlage 4 en bijlage 7.

5 http://www.velve-lindenhof.nl/site/

6 http://www.vastbouw.nl/

7 http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woning/uitleg-energielabel

http://www.velve-lindenhof.nl/site/

http://www.vastbouw.nl/

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woning/uitleg-energielabel


14

5. Onderzoek

Om een goed beeld te krijgen van de bestaande situatie, is het belangrijk om de externe en interne omgeving van De Woonplaats woningcorporatie in kaart te brengen. Dit onderzoek wordt uitgevoerd op drie niveaus: Macro- (markt), Meso- (branche) en Micro- (organisatie) niveau. Het uitgebreide onderzoek is terug te vinden in bijlage 2.

5.1. De markt

Allereerst zal de markt geanalyseerd worden In de markt spelen een aantal factoren een hoofdrol. De vergrijzing en de individualisatie zijn de belangrijkste demografische factoren waar rekening mee moet worden gehouden. Het is belangrijk om in te kunnen schatten wat de behoefte van de markt is op deze niveaus. Deze behoeften zijn samen te vatten als levensloopbestendige woningen (grondgebonden, aangepast sanitair, drempelloos, etc.) en kleinere woningen, aangezien het gemiddeld gezin kleiner wordt. Voor een woningcorporatie is dat belangrijk om mee te nemen in haar visie, om beslissingen te kunnen maken betreft renovaties, sloop en eventuele nieuwbouw

8.

Uiteraard is de financiële crises ook een belangrijke beslissingsfactor voor de markt. De crisis verlaagd het consumentenvertrouwen (-30% - zie bijlage 2.) en financieringsregelingen zijn voor consumenten niet zonder slag of stoot te verkrijgen. Het is met name voor De Woonplaats als maatschappelijke vastgoed ontwikkelaar belangrijk om deze ontwikkeling nauwlettend in de gaten te houden, zodat haar huurders worden begeleid en ondersteund in woonoplossingen. Naast het consumentenvertrouwen zijn de verwachte stijgingen van de energiekosten een belangrijk punt. De elektriciteitkosten zullen naar verwachting jaarlijks met 8% gaan stijgen, evenals de gasprijzen (+5% per jaar) en de huur die met de inflatie mee stijgt. Deze stijgingen zullen uiteindelijk zorgen voor ondraaglijke maandelijkse woonlasten, waardoor een keuze voor het energetisch verbeteren van de woningen op dit moment een uitgelezen kans is om deze kosten te drukken. Tenslotte floreert de installatiemarkt door zojuist genoemde reden en de normen die worden gesteld vanuit de overheid. Het is zonder installaties niet meer mogelijk om bijvoorbeeld de nieuwbouw EPC eis van 0,6 te behalen, waardoor elke nieuwbouwwoningen diverse installaties zal herbergen. Daarnaast is er met installaties veel te winnen op het gebied van energiezuinigheid en comfortverbetering. Technologische ontwikkelen zijn hiermee een kans op de huidige markt.

5.2. De branche

De bouwbranche is een branche die de economische ontwikkelingen ‘volgt’. Volgen houdt in dat de branche anticipeert op de ontwikkelingen in de economie. In tegenstelling tot de branches die de economie ‘vormen’, heeft de bouwbranche een verlate cyclus. De nieuwbouw loopt terug naarmate de economische malaise aanhoudt. De bouwbranche is in Nederland een belangrijke factor voor veel ondernemers. Niet alleen de bouwbranche zelf, maar ook transporteurs, leveranciers van materialen en grondstoffen en de algemene dienstverlening ondervinden de gevolgen van de mindere tijden in de nieuwbouw. In tegenstelling tot de nieuwbouw wordt er tegenwoordig veel aandacht besteed aan renovaties. Deze worden doorgevoerd naar aanleiding van het hoofdstuk ‘De markt’. Voor woningcorporaties is er veel aangelegen om te investeren in de toekomstwaarde van haar vastgoed. De klant staat centraal in de

8 (Centraal Bureau voor de Statistiek)

Figuur 1: Vergrijzing


15

besluitvorming en het is ondoenlijk om de huurders op den duur op te zadelen met energielasten die de huurprijzen overschrijden. Niet alleen de energiekosten zijn hierbij belangrijk, maar ook de verbetering van het comfort is een factor die moet worden meegeteld. Uit een onderzoek van het Nationaal Fonds Volkshuisvesting van november 2011 (Volkshuisvesting, 2011), blijkt dat 33% meer van de totale woningvoorraad van woningcorporaties werd in 2010 verbeterd ten opzichte van de verbeteringen in 2009. Dit onderzoek laat tevens een stijging zien in 4 jaar van 39% in 2007 van de totale nieuwbouwproductie naar 57% in 2010 waar woningcorporaties als opdrachtgever zijn opgetreden. Dan is er een vernieuwde manier van werken ontstaan. Deze manier van werken is ‘vernieuwend opdrachtgeverschap’, zie de definitie in bijlage 1.1. Vernieuwend opdrachtgeverschap gaat uit van de kennis van de markt en stelt de markt in staat om de functionele eisen uit het programma van eisen van de opdrachtgever naar eigen inzicht in te vullen. Belangrijke randvoorwaarden hierbij zijn transparantie, integraal werken, communicatie en innovativiteit om concurrentievoordeel te behalen op andere aanbieders.

5.3. De organisatie

Intern is het belangrijk dat er draagvlak wordt gecreëerd. Tijdens diverse interviews met belanghebbenden van verschillende afdelingen is duidelijk geworden dat het gebrek aan kennis over vernieuwend opdrachtgeverschap een zekere kritische toon opwekt. Door top-down (zie woordenlijst) de informatie over vernieuwend opdrachtgeverschap in de organisatie te laten landen door middel van een presentatie over het te voeren beleid, kan deze afwachtendheid bij de werknemers worden weggenomen. Als opdrachtgever heeft De Woonplaats een behoorlijke macht over haar projecten. Met vernieuwend opdrachtgeverschap heeft De Woonplaats de mogelijkheid om door middel van functionele eisen en bijvoorbeeld een budget genoeg randvoorwaarden te stellen, zodat er een traject kan worden begonnen tussen verschillende aanbieders om het beste plan neer te leggen binnen deze kaders. Het vernieuwend opdrachtgeverschap is in de markt nog weinig toegepast en daarom zal er een leerproces moeten worden gestart. Evaluatie is hierin een essentieel middel en bouwcommissioning kan helpen bij het neerzetten van de juiste organisatie voor de juiste projecten. Op deze manier zijn er voldoende ‘stokken achter de deur’ om er voor te zorgen dat projecten met de juiste begeleiding en controlemomenten worden aangepakt. Tijdens diverse interviews zoals eerder zijn beschreven is gebleken dat men binnen de organisatie nog veel gevaren ziet met het overgaan op vernieuwend opdrachtgeverschap. Daarbij komen diverse negatieve opvattingen en vooroordelen die door een goede voorlichting en presentatie verholpen kunnen worden. Voorbeelden hiervan zijn de verwachte voorbereidingstijd, het vertrouwen in de uitvoerende markt, het loslaten van de directe invloed op oplossingen voor het project en het niet zien van de noodzaak om projecten op basis van vernieuwend opdrachtgeverschap aan te pakken. Dit laatste is kijkend naar de huidige marges in de bouwbranche, de kwaliteit die wordt beschreven bij de aanbesteding en die wordt geleverd, het grote en groeiende percentage faalkosten en de zorgvuldigheid van werken die anders zal zijn wanneer er verantwoordelijkheid wordt verbonden aan het geleverde product door onderhoudscontracten bijvoorbeeld. Het beste overtuigingsmiddel blijkt echter een succesvol afgerond project op basis van vernieuwend opdrachtgeverschap. Veel respondenten geven aan dat dit doorslaggevend kan zijn in hun opvatting. Daarnaast kan een heldere, transparante en open presentatie veel duidelijkheid verschaffen over de verwachtingen op het gebied van resultaten en prestaties van alle deelnemende partijen.


16

6. Analyse

6.1. Algemeen

De SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats) analyse is een weergave van de omgeving van een organisatie. In dit geval betreft het De Woonplaats en specifiek de renovatiemarkt. Onderstaand Figuur 1 is een schematische weergave van zowel de Macro-analyse, de Meso-analyse als de Micro-analyse, en daarmee een weergave van gegevens van het CBS, bestaande onderzoeken en interviews met de werknemers van De Woonplaats en externen. Om de omgeving van De Woonplaats in kaart te brengen kijken we eerst naar de interne kant door zwakten en sterkten te analyseren. Vervolgens wordt de externe kant belicht met daarin de kansen en bedreigingen van uit de markt. Flexibele organisatie Kennis Vernieuwend opdracht- Klantbelang voorop geverschap – know/how. 1-serie Draagvlak binnen organisatie Gold-Card-Service Evaluatie is geen standaard Financieel sterke positie Communicatietools Kennis van woningbestand Software en beloftes die daar Innovatiemogelijkheden bij komen Kracht van de markt benutten Doelstelling 20% CO2 reductie Subsidies en Convenanten in 2020 - concurrentendreiging Vergrijzing Terugval in traditioneel denken Uitdunning van gezin samen- Controlemogelijkheden werk stelling Crisis-consumentenvertrouwen Maandlastenverlaging (door Zwakke woningmarkt financiële crisis) Bewonersgedrag/Energie- bewustzijn Draagvlak creëren onderaannemers.

Hierboven (figuur 1) is een schematische uitwerking van de SWOT-Analyse weergegeven. Wat opvalt, is de balans tussen de positieve en negatieve kanten. In de confrontatiematrix die volgt uit de SWOT analyse zullen de resultaatgebieden (grijs) met elkaar geconfronteerd worden, zodat belangrijke speerpunten voor De Woonplaats kunnen worden geformuleerd voor haar beleid gericht op vernieuwend opdrachtgeverschap.

6.2. Sterktes

Als sterkte is als eerste te noemen de flexibiliteit van de organisatie. Complete vrijheid van werkplek zorgen voor een open uitstraling en een prettig werkmilieu. Elke ‘flexplek’ grenst aan een raam, waardoor er voor iedereen voldoende daglichttoetreding is. Aandacht voor de klant is een volgende sterkte van De Woonplaats. Met maatwerk probeert De Woonplaats er voor te zorgen dat klanten zich langer aan de woningcorporatie willen binden en tevreden zijn over de woning. Door wat men binnen De Woonplaats noemt ‘1-Serie’ is het mogelijk om

Figuur 2: SWOT-Analyse met belangrijkste combinaties/confrontaties


17

naast een standaard pakket ook individuele maatregelen op aanvraag aan te brengen. Deze service wordt door klanten van De Woonplaats als ‘heel prettig ervaren’. Deze service hangt samen met de Gold-Card-Service. Deze Gold-Card wordt uitgereikt aan bewoners die zich houden aan afspraken uit het huurcontract en zorg dragen voor de woning en haar omgeving. Naast de 1-Serie hebben deze bewoners ook de mogelijkheid om te studeren of re-integratieopties. De Woonplaats heeft daarnaast ook een financieel sterke positie. Door de jaren heen is de markt er niet beter op geworden, maar door een solide financieel beleid (gegevens jaarverslag 2010), heeft De Woonplaats er voor gezorgd dat er nog steeds een gezonde corporatie staat. Met extra zorg in deze tijden voor het huidige woningbestand en wat minder in nieuwbouw blijven er mogelijkheden om de vruchten van het beleid over enkele jaren te plukken (bijvoorbeeld verkoop of het behalen van doelstellingen/regelgeving door de overheid). Ook is er binnen De Woonplaats ruimte voor innovatie. In veel zaken loopt De Woonplaats voorop. Dit is in november 2010 ter uitdrukking gekomen toen de Pioneering Award voor Meest vernieuwende opdrachtgever in de wacht werd gesleept op het Pioneering Jaarevent in de Grolsch Veste. Een bevestiging van het zijn van een kartrekker in de regio Twente als het gaat om opdrachtgeverschap. Ten slotte is de kennis van haar woningbestand een sterkte. Bij onderhoudprojecten hebben betrokkenen binnen de organisatie kennis van het werk dat gedaan dient te worden en kan hierdoor snel en effectief maatregelen treffen. Projecten worden bij realisatie en onderhoud uitgebreid in kaart gebracht, waardoor in de toekomst gericht kan worden gewerkt aan verbeterpunten van de woningen.

6.3. Zwaktes

Een zwakte van de organisatie is de ervaring met Vernieuwend Opdrachtgeverschap. Deze manier van werken is nog niet breed toegepast in de markt. De Woonplaats mag zich wel partij noemen die deze manier van werken vroeg heeft toegepast in haar beleid, maar ervaring is er nog weinig. Is er ‘voldoende kennis’ en ‘know-how’ aanwezig binnen de organisatie om vernieuwend opdrachtgeverschap op een goede manier toe te passen? Ook aandachtsgebieden bij projecten worden met een zachte hand benaderd. Uit angst om persoonlijk te worden bij evaluaties blijven harde conclusies vaak achterwege. Voor het leerproces van De Woonplaats is dat niet wenselijk en mag dat kritischer. Problemen worden geformuleerd als verbeterpunten of aandachtsgebieden, maar aanwijzen waar de pijn zit, wordt vaak niet expliciet genoemd. Daarnaast bestaan er evaluaties van projecten door externe partijen die tekenen van miscommunicatie laat zien van uit De Woonplaats. Dit heeft als oorzaak dat er misverstanden optreden en uiteraard is de verantwoordelijke niet gemakkelijk te vinden. Er moet gezegd worden dat deze rapporten niet met wederzijdse inbreng zijn samengesteld. Maar het is wel een aandachtspunt bij toekomstige evaluaties. Ervaringen worden niet altijd goed vastgelegd in evaluaties, zodat het leermoment en het uiteindelijk doel van evaluaties gemist wordt. Ook de levensduur van de woningen waarvoor gerenoveerd wordt (exploitatietermijn) is een onduidelijk begrip. Wat is de restwaarde na de exploitatietermijn van de woningen? Is deze afgeschreven? Wat zegt dit over de investeringsruimte? Tenslotte blijft de software die tegenwoordig gebruikt wordt staan. Voldoet deze? VABI software is te beïnvloeden, maar wel het enige meetprogramma die er is. De vraag is of deze software voldoende is op langere termijn. Het berekenen van een potentiële prestatie en het daarbij behorende verbruik blijkt in veel projecten niet gehaald (soms tot wel 50% boven het gestelde streefverbruik). Een nieuw softwarepakket (EPG) lijkt in 2012 op de markt te komen, geïnitieerd vanuit de overheid.

6.4. Kansen

Het principe van Vernieuwend Opdrachtgeverschap bestaat uit het gebruik maken van ‘de kracht van de markt’. Dit wil zeggen dat specifieke kennis vaak niet binnen de organisatie van de opdrachtgever aanwezig is in zekere mate, dan wel in de organisatie van de opdrachtnemer. Vernieuwend


18

Opdrachtgeverschap maakt daar gebruik van. Zoals de DESTEP-analyse laat zien, is het mogelijk om verschillende expertises te koppelen uit de markt. Partijen met kennis van energie, economisch sterke partijen, partijen die in beeld hebben wat technologisch allemaal mogelijk is. Wanneer men kan onderkennen dat zelf niet alle kennis in huis is, is het van belang dat die kennis in huis gehaald wordt. Deze kansen liggen er zeker in de markt. Voor energetische verbeteringen zijn door de overheid subsidies (bijvoorbeeld EIA, subsidie duurzaamheid) beschikbaar gesteld. Door hier goed gebruik van te maken kunnen energetische verbeteringen extra financieel interessant worden. Convenanten die met de overheid zijn samengesteld geven vaak meer informatie over deze mogelijkheden. Daarnaast kan in samenspraak met bewoners en deskundigen gekozen worden voor diverse aanpassingen aan de huidige woning tegen een huurverhoging, maar een woonlasten-(energielasten) verlaging. De financiële crisis kan gezien worden als kans. Bewoners zullen aan het denken moeten worden gezet en kritisch laten kijken naar de maandlasten, gestimuleerd door De Woonplaats. Wanneer er door energetische verbeteringen kan worden aangetoond dat maandelijkse energielasten omlaag gaan, kan dit interessant zijn voor bewoners (zie bijlage 4). Dit moet goed in kaart worden gebracht en verdient veel aandacht. Volledige individuele benadering is bij De Woonplaats gebleken als meest effectief en ook het bewustzijn van bewoners groeit door een individuele benadering.

6.5. Bedreigingen

In 2020 moet ten opzichte van 2008 20% CO2 uitstootreductie zijn gerealiseerd (NRC, 2008)9. Het is van

belang dat dit gerealiseerd wordt, omdat andere woningbouwcorporaties hier klanten mee kunnen binden. Dit komt doordat mensen zich steeds meer bewust worden van het milieu en de daarbij komende maatregelen waar je direct invloed op hebt. Dit bewustzijn kan De Woonplaats stimuleren door bewoners er actief op te wijzen wat de visie is en hoe ze invulling denken te geven aan de wensen van de bewoners. Daarnaast is er een mogelijkheid dat opdrachtnemers vervallen in het oude traditioneel denken in plaats van het Vernieuwend Opdrachtgeverschap. Dit wil zeggen dat ze Vernieuwend Opdrachtgeverschap alleen maar zien als potentiële nieuwe markt, terwijl ze het gedachtegoed niet delen. Dit kan als gevolg hebben dat onderaannemers worden uitgemolken, terwijl dit tegen allen tijde moet worden voorkomen door deze nieuwe manier van werken. Ook het draagvlak onder de werknemers van een opdrachtnemer zal met veel energie moeten worden vergroot. Een belangrijk onderdeel van Vernieuwend Opdrachtgeverschap is de controle op het geleverde werk door de opdrachtnemer. Vooraf worden eisen gesteld die aangeven wat de prestatie van de woning moet zijn. Wanneer dit niet wordt gehaald is de opdrachtnemer verantwoordelijk. Om dit te controleren dienen niet alleen bij oplevering worden gekeken of dat is gehaald, maar ook tijdens realisatie. Wanneer dit niet wordt gedaan is alleen de manier van gunning van het werk anders, terwijl de rest traditioneel blijft. Ook de financiële crisis is naast een kans een belangrijke bedreiging. Angst om te investeren is aan de orde van de dag, niet alleen bij bewoners, maar ook bij financiële instellingen. Dit is best belangrijk om de energetische verbeteringen mogelijk te maken. Daarnaast is het gedrag onder bewoners ook nog een flinke taak om te veranderen. Een vernieuwd en verbeterd binnenklimaat vergt een andere aanpak dan het huidige binnenklimaat. Hier hoort ook een toelichting bij voor de installaties waar men zonder uitleg niet mee uit de voeten kan. Wanneer dat niet gebeurt, is dat een gevaar voor het gebruik van de woning. De woningmarkt is al tijden geleden ingezakt en staat nu stil. Mensen zetten woningen voor een topprijs in de markt, omdat ze denken dat ze niets te verliezen hebben en ze eerst de woning willen verkopen voordat ze zelf een andere woning kopen. Voor De Woonplaats betekent dit dat het moeilijker wordt om woningen te verkopen als compensatie voor investeringen in nieuwbouw. Om al het voorgaande in kaart te kunnen brengen is een procesomschrijving gewenst, die inzicht geeft in de te volgen stappen.

9 http://www.nrc.nl/article1880267.ece/

http://www.nrc.nl/article1880267.ece/


19

7. Resultaat

Het resultaat van het onderzoek is een processchema. Dit processchema staat op de volgende pagina en wordt ondersteund met twee mogelijke organigrammen voor de aanpak van projecten op basis van vernieuwend opdrachtgeverschap. Daarnaast worden de informatie uitwisselingen, zowel de documenten als de verschillende overleggen die gevoerd zullen worden, weergegeven gedurende het proces. Ook een competentieoverzicht is meegenomen in dit product. Dit overzicht geeft weer aan welke competenties deelnemers aan deze manier van werken in ieder geval dienen te voldoen om mee te kunnen in het project. Deze competenties kunnen tevens na diverse pilotprojecten worden gefinetuned, zodat men goed kan omschrijven welke personen met welke karaktereigenschappen en competenties passen bij het beeld dat De Woonplaats graag ziet bij haar opdrachtnemers.

7.1. Procesomschrijving

De procesomschrijving is in feite een begeleidend schrijven bij het schematisch overzicht. Hierin staan de onderdelen van het proces beschreven waar aan gekoppeld de personen die verantwoordelijkheid dragen, taken dienen uit te voeren of bevoegd zijn voor het onderdeel. Het beheersproces voor energetische kwaliteitsverbeteringen bij de bestaande woningvoorraad op basis van vernieuwend opdrachtgeverschap is op te delen in verschillende fasen. Het is belangrijk dat, ten opzichte van de traditionele manier van werken, verschillende factoren eerder in het proces aandacht krijgen of worden uitgewerkt. De zes fasen die worden onderscheiden zijn achtereenvolgens:

1. Initiatieffase 2. Ontwerpfase 3. Definitiefase 4. Voorbereidingsfase 5. Realisatiefase 6. Nazorgfase

Daarnaast worden de fasen weer opgedeeld in beheersaspecten (onder het schema weergegeven). Deze beheersaspecten zijn de GOTIK-onderdelen (Geld, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit), aangevuld met Wet- en Regelgeving en Risico. Hierdoor zijn de fasen eenvoudiger te beheersen, door het per fase onderscheiden van belangrijke speerpunten. Door de beheersaspecten zijn ook accenten aan te brengen in de bedrijfsvoering. Vervolgens is het belangrijk om de uitgangspunten neer te zetten, de kaders. Wanneer de kaders niet op deze manier worden neergezet in de praktijk, zal het processchema aangepast moeten worden. Dit heeft te maken met controlemaatregelen, communicatielijnen en de aanpak van het project door een consortium. Zoals in de eerste alinea is weergegeven is het vernieuwend opdrachtgeverschap een uitgangspunt. Dit wil zeggen dat er niet meer dan een summier programma van functionele eisen in de markt wordt gezet en door consortia wordt aanbesteedt. De aanbesteding geschiedt niet alleen op prijs, maar ook op borging van kwaliteit (ook op de lange termijn op basis van RGVO), communicatie naar - en ontzorging van - bewoners, duurzaamheidprofiel en scores op bijvoorbeeld GPR, BREEAM of GreenCalc. Voor de kwaliteitsborging kan er gekozen worden om bouwcommissioning (zie bijlage 1.4. voor de definitie) mee te nemen vanuit de opdrachtgever. Bouwcommissioning zorgt er voor dat er continu controle plaatsvindt tussen keuzes die gemaakt worden en het pad dat beschreven is in het programma van eisen. Daarnaast zorgt bouwcommissioning er voor dat de organisatie op een juiste manier wordt neergezet en dat dit ook zo blijft in het proces en project. De controle tijdens de realisatie van het bouwwerk dient te worden gedaan door aan de ene kant de opzichter (dagelijks) en aan de andere kant specialisten voor de specifieke toetsen of testen, zoals een blowerdoor test, luchtkwaliteitsmetingen, ventilatie prestatie kwaliteit meting, etc. Voor praktische handreikingen uit het praktijkboek van LenteAkkoord (LenteAkkoord, KopStaart Praktijkboek, 2011) zie bijlage 8 op pagina 65.

Figuur 3: Keten


20

7.1.1. Initiatieffase

Nadat de woningcorporatie helder heeft waar de werkzaamheden plaats zullen gaan vinden, zal er een voorselectie plaatsvinden op basis van criteria waar partijen in ieder geval aan moet voldoen om überhaupt geselecteerd te worden als een mogelijk consortium voor het werk (voorbeelden van competenties van consortiumdeelnemers in bijlage 5.3). Wanneer deze selectie is gedaan zullen er (bij voorkeur) twee consortia met elkaar gaan strijden om het project. Vervolgens zullen de bewoners worden ingelicht door middel van een interactief bedoelde brief. Een voorbeeld hiervan is dat men een reactie kan geven op een vraag of input in de vorm van eisen en wensen voor het programma van eisen kan geven aan de woningcorporatie. Wanneer de bewoners zijn ingelicht is het zaak om een wat meer praktische blik op het project te werpen. Voor meer informatiestromen zie bijlage 5.1. De woningcorporatie als opdrachtgever zal moeten kijken of het bestemmingsplan geen valkuilen heeft en de bouwvergunning aanvraag procedure zal moeten worden gestart. Daarnaast zal er gekeken moeten worden of er subsidiemogelijkheden zijn voor het project, want deze moet men nimmer onbenut laten. Hetzelfde geldt voor de consortia betreft het maken van een risico analyse. Deze analyse bevat diverse risico’s en geeft inzicht in de risicoformule: risico = kans x effect. Financiële haalbaarheid, stakeholdersanalyse en de weten regelgeving dient te worden getoetst. Na de communicatie met de buurtbewoners is het belangrijk om een klankbordgroep samen te stellen. Deze groep zal bestaan uit in de eerste plaats de belangrijkste belanghebbenden van de renovatiewerkzaamheden en daarnaast bijvoorbeeld buurtbewoners en ervaringsdeskundigen. Ook hebben zij ervaringen, voornamelijk gezien het comfort, die waardevol kunnen zijn voor de afwegingen voor selectiecriteria. De selectiecriteria kunnen worden opgesteld in samenwerking met de woningcorporatie. Deze selectiecriteria dienen te worden gecommuniceerd met de consortia, waarna men naar de volgende fase kan gaan. Een belangrijke toevoeging aan deze fase is de keuze voor een bouwcommissioning adviseur. Deze adviseur wordt ingehuurd door de opdrachtgever om er voor te zorgen dat de projectorganisatie en de keuze en formulering van bepaalde eisen op een juiste manier wordt gedaan, zodat de opdrachtnemer ten eerste de vrijheid krijgt om naar eigen inzicht de eis in te kunnen vullen. Daarnaast neemt de opdrachtnemer ook verantwoordelijkheid voor de prestatie en het budget, waardoor de gewenste kwaliteit van het project gegarandeerd wordt. Ook zorgt de bouwcommissioning adviseur er voor dat er continu controle is op het overeengekomen programma van eisen en de keuzes die worden gemaakt tijdens het bouwproces.

7.1.2. Definitiefase

Om te beginnen is het belangrijk om de stakeholdersanalyse verder in te vullen dan alleen de buurtbewoners. De analyse bestaat uit directe en indirecte actoren die allemaal een eigen invloed op of input voor het project hebben. Vervolgens kan de opdrachtgever in samenspraak met de klankbordgroep een doelstelling formuleren die de basis vormt voor het programma van eisen. Hier worden gelijk enkele belangrijke wensen van de bewoners die zijn geïnventariseerd in meegenomen. Het programma van eisen kan worden samengesteld door middel van Systems Engineering, waardoor alle eisen eenvoudig zijn terug te leiden naar de doelstelling die eerder is gevormd. Een gestructureerde manier van het verzamelen en ordenen van eisen van verschillende stakeholders is belangrijk, zodat er een totaalbeeld ontstaat. Dit kan worden gedaan door middel van Systems Engineering. De consortia (organigrammogelijkheden in bijlage 5.2) krijgen na een presentatie van dit programma van eisen door de opdrachtgever een vastgestelde periode de tijd om tegenover de eisenboom van de opdrachtgever een objectboom te zetten. Deze objectboom is een antwoord op de functionele eisen die gesteld zijn. De keuze van de opdrachtgever is tussen de verschillende voorstellen, waarna de winnaar door vooraf vastgestelde selectiecriteria (voorbeelden in bijlage 3.2.) wordt gekozen. Niet alleen prijs is de meetfactor. Per opdrachtgever zal het accent op andere factoren kunnen liggen, zoals energieprestatie, kwaliteit en kwaliteitsborging, het onderhoudsplan of het communicatieplan. Na de selectie van het consortium hebben alle partijen recht op feedback waarom zij het wel, of juist niet


21

geworden zijn. Dit geeft mogelijkheden voor een leertraject. Aan het eind van deze fase zal de bouwvergunning kunnen worden toegekend.

7.1.3. Ontwerpfase

De ontwerpfase begint niet na het einde van de definitiefase. Het is normaal om tijdens de definitiefase voor de opdrachtgever, als opdrachtnemer al bezig te zijn met het ontwerpen. Er wordt in deze fase begonnen met het opstellen van een plan van aanpak. Niet alleen tot de aanbesteding, maar ook daarna kan een planning worden gemaakt die mee kan helpen om de opdrachtgever te overtuigen van de haalbaarheid van het gepresenteerde plan. Een eis van de opdrachtgever kan zijn: Building Information Modeling (BIM). Het is dan van belang dat er direct wordt begonnen in een gemeenschappelijk model of het uitwisselen van tekeningen. Ook zal er vanuit de opdrachtnemer met regelmaat een bouwvergadering moeten worden belegd om te controleren of er overeenstemming is met het programma van eisen en de invulling (overige informatiestromen in bijlage 5.1). De manier van controleren met Systems Engineering heet verificatie en validatie. Dit wil zeggen: In hoeverre worden de dingen goed gedaan? En worden de goede dingen gedaan? Op deze manier wordt progressief nagedacht over de keuzes die worden gemaakt. Het invullen van bepaalde eisen vergt enig overleg met de klankbordgroep of bewoners specifiek. Het maken van een communicatieplan met aandacht voor elke bewoner is er daar een van. Ook de weten regelgeving is belangrijk om goed neer te zetten. Ten slotte verwacht de opdrachtgever garantie. Garantie van prestaties van de woning, het budget, een correcte benadering en het liefst 100% score op bewonersdeelname. Deze garantie staat uiteraard tegen over vergoedingen en het schrijven van een gedegen onderhoudsplan kan zorgen voor een financiële tegemoetkoming die zich uitstrekt over meerdere jaren, misschien zelfs meerdere decennia. Zoals blijkt lopen de definitiefase en de ontwerpfase enigszins door elkaar heen, waarbij de definitiefase meer belang heeft voor de opdrachtgever en de ontwerpfase meer voor de opdrachtnemer. Belangrijk is de communicatie tussen deze partijen en de interpretatie van het programma van eisen. Speciale aandacht voor de bewoners is zeer belangrijk. Niet alleen als eindgebruiker maar ook als klant van de woningcorporatie.

7.1.4. Voorbereidingsfase

Na de keuze voor het winnend consortium zal de voorbereidingsfase beginnen met het beleggen van een bewonersbijeenkomst. Kennismaking met de partijen die de werkzaamheden zullen gaan uitvoeren en duidelijkheid geven over de werkzaamheden die gaan dienen te worden. Het consortium zal een proefwoning gereed maken waarin alle werkzaamheden worden uitgevoerd en de kinderziektes en verrassende bijkomstigheden uit het proces gefilterd kunnen worden. Wanneer de proefwoning naar wens gereed is gekomen zal er een open dag worden georganiseerd waar de buurtbewoners de woning kunnen ervaren. Deze ervaring van met name het binnenklimaat en comfort van de woning kan bijdragen aan de participatie van bewoners aan het renovatieprogramma. Gemeenschappelijke werkzaamheden (vaak wordt de kap van de woning bij voorkeur gemeenschappelijk aangepakt) zullen een deelname percentage van 70% of meer benodigd hebben om doorgang te vinden. Wanneer dat niet wordt gehaald is het noodzaak om óf dit percentage alsnog te halen, óf de werkzaamheden te individualiseren. Een inventarisatie per woning moet laten blijken of de werkzaamheden die uitgevoerd zullen gaan worden voor de bewoners betekend dat ze de woning tijdelijk moeten verlaten, of wat de prestatie zal worden. De bewoners hebben invloed op deze keuzes door aan te geven welke woningprestatie gewenst is. De opdrachtnemer zal een bewoner ontzorgingsplan op stellen om er voor te zorgen dat de overlast voor de bewoners zo beperkt mogelijk is. Tevens is dit een selectiecriterium voor het consortium tijdens de aanbesteding.


22

Na de voorbereidingsfase is het mogelijk om naar de realisatiefase te gaan. Er van uitgaande dat de werkzaamheden op een effectieve en efficiënte wijze worden uitgevoerd, is planning heel belangrijk bij de uitvoering. Daarom zullen de diverse deelnemende partijen binnen het consortium in goed overleg de werkzaamheden moeten gaan uitvoeren.

7.1.5. Realisatiefase

Voor de realisatiefase is de al gerede proefwoning het uitgangspunt als zijnde een laboratorium waar de werkzaamheden zijn ontleed en uitgeplozen en een toets van het programma van eisen. Belangrijk is om tussentijds en steekproefsgewijs de woningen te controleren op de uitvoerende werkzaamheden en de kwaliteit van de materialen en processen. De wetenschap van controle en de onzekerheid van mate van de steekproef is voor de werknemers een enorme stok achter de deur. De controles tijdens de werkzaamheden worden ‘pauze opnames’ genoemd. Er zijn uiteraard verschillende onderdelen waar controle op uitgevoerd kan worden wanneer bijvoorbeeld een wand nog niet is afgewerkt, of een buitenspouwblad nog niet is dichtgemetseld en de kap op zolder nog niet volledig is vervangen. Denk hierbij aan de kierdichtheid, de akoestische prestatie, de isolatiewaarde, de kwaliteit van het materiaal en de certificering van het personeel. Wanneer de bewoners tijdens de werkzaamheden uit de woning moeten, is het van belang dat de opdrachtnemer vervangende huisvesting heeft geregeld. Ook de opslag van de inventaris en communicatie naar de bewoners tijdens de werkzaamheden is belangrijk en kan worden meegenomen als selectiecriterium. De opdrachtnemer zorgt er voor dat de verzekeringen voor aanvang van de werkzaamheden geregeld zijn en de opdrachtgever zal deze verzekeringen ook moeten controleren. Wanneer deze verzekeringen niet goed geregeld zijn, is weliswaar de opdrachtnemer verantwoordelijk, maar de bewoners zullen toch de opdrachtgever aankijken. Ten slotte is het belangrijk dat er zo veel als mogelijk werkzaamheden tegelijkertijd worden uitgevoerd, dit komt de doorlooptijd ten goede en verminderd daarmee de overlast. De uitgaven uit het bouwdepot zullen worden gedaan aan de opdrachtnemer wanneer de vooraf vastgestelde prestatie van de woning daadwerkelijk aangetoond kan worden. De laatste betaling zal worden gedaan na de monitoringperiode, die tussen een jaar en drie jaar zal kunnen gaan duren. Voorafgaand aan het traject zijn clausules besproken bij het niet behalen van de gegarandeerde kwaliteit van de woningen (prestatie, comfort, bewonersontzorging, etc.). Wanneer bij oplevering de woning naar wens is, zal de nazorgfase van start kunnen gaan. Wanneer de woning bij oplevering niet naar wens is, zijn er twee mogelijkheden. De uitgevoerde werkzaamheden zullen verbeterd moeten worden, dit kan altijd, maar de vraag is of a. de bewoners dat zien zitten en b. de opdrachtgever zijn buik al vol heeft van de opleverpunten. Wanneer de uitgevoerde werkzaamheden niet verbeterd worden, of niet op tijd, dan zullen de clausules in werking treden. Het verbeteren van de werkzaamheden heeft in elk geval de voorkeur, omdat de woning dan de vooraf gewenste prestatie en label kan verkrijgen.

7.1.6. Nazorgfase

De nazorgfase gaat van start na een positieve oplevering en wanneer alle opleverpunten zijn verholpen. Vanaf dit punt gaat de onderhoudstermijn van start. Voorafgaand aan de werkzaamheden is een onderhoudstermijn afgesproken. Het is wenselijk voor de opdrachtgever om continuïteit te zien in het voorstel van de consortia, waardoor een aparte rechtsvorm (ten opzichte van de voorafgaande fasen) een veel voorkomende oplossing is. De termijnen waarover gesproken wordt bij onderhoud meerjarenplannen lopen uit een van 10 jaar tot 50 jaar en kunnen gekoppeld zijn aan een budget op jaarbasis per verhuurbare eenheid (VHE) en op basis van resultaat gericht vastgoed onderhoud (RGVO). Het contract hiervoor wordt vooraf getekend, maar wanneer tijdens de uitvoering blijkt dat de partijen totaal ontevreden zijn met elkaar is het mogelijk om clausules in het contract te verwerken. Een optie is ook dat onderhoudscontracten per jaar worden verlengd, waardoor het onderhoudsbedrijf zich elk jaar dient te bewijzen bij een controle of meetpunt. Dit principe heeft al enkele positieve resultaten in de praktijk weten te bewerkstelligen bij een corporatie in regio Twente.. Daarnaast gaat het monitoringtraject van start. Wat belangrijk is, is om de verbruiksgegevens van de bewoners te verkrijgen. Dit kan door zogenaamde ‘slimme meters’ te plaatsen, waardoor verbruik van


23

gas, water en elektra gescheiden op meters wordt weergegeven en op elk moment te raadplegen is. Vervolgens is het een vereiste om infrarood foto’s (IR) te maken om woningen te kunnen toetsen aan de bouwkundige kwaliteit en de kierdichting. Door deze foto’s zijn veel gebreken alsnog te verhelpen en kan de uitvoerende partij getoetst worden aan zorgvuldigheid van de werkzaamheden. Ook is het mogelijk om verbruiksgegevens bij de netbeheerder op te vragen, hier heeft men echter een toestemmingsverklaring van de bewoner voor nodig. Dit kan worden bedwongen bij het huurcontract, maar de bewoner is niets verplicht. Zonder deze verklaring is het niet mogelijk om verbruiksgegevens op woningniveau op te vragen. Het monitoringtraject is een belangrijke periode voor de opdrachtnemer, omdat wordt gekeken of de laatste betaling aan het consortium kan worden gedaan bij de gewenste behaalde prestaties. Belangrijk voor de ketensamenwerking is het scoren van het consortium na afloop van het project. Deze score heeft als doel om ook volgende projecten met hetzelfde consortium op te pakken. Controlepunten (bijlage 7.5) zullen naarmate de samenwerking vordert, steeds minder toegepast dienen te worden. Hierdoor worden goede resultaten beloond en is het niet nodig om het wiel keer op keer opnieuw uit te vinden. De gehele selectieprocedure kan worden overgeslagen, wat de doorlooptijd verkort. Dit is in het voordeel van zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer als de bewoner. Resultaat van deze samenwerking is op den duur een vertrouwensband. Het aantonen van behaalde kwaliteit is op een moment reden om bijvoorbeeld een controle minder in het proces aan te brengen. Hard maar belangrijk is wel, dat wanneer er een resultaat niet wordt gehaald en het vertrouwen wordt geschaad het consortium het krediet direct heeft verspeeld en er een ander consortium zal worden gezocht. Ten slotte zal er na elk project standaard geëvalueerd moeten worden. Evalueren met bewoners over de gang van zaken en de behandeling (ook een bijdrage aan de score van het consortium) tijdens de werkzaamheden. Evalueren met de klankbordgroep over haar aandeel in de samenstelling van het programma van eisen en het uiteindelijke resultaat. Evalueren met het consortium over de afstemming tussen opdrachtgever en opdrachtnemer en de communicatie. En als laatste het intern evalueren over de manier van werken, de communicatie naar buiten toe en intern, het opstellen van eisen en het resultaat. Om ketenintegratie, vernieuwend opdrachtgeverschap en het werken met consortia te stimuleren is het belangrijk om vastberaden te zijn. Terugvallen op oude gewoontes en procedures is funest voor vernieuwing in de bouwbranche als geheel. Het processchema kan helpen in het gestructureerd aanpakken van projecten. Dit processchema vindt u op de volgende pagina. Een verdieping van het processchema hiernaast is terug te vinden in bijlage 5.4. Concluderend is het goed om op te merken dat er financieel zaken zullen veranderen. Huurverhoging komt direct bij energetische verbeteringen tegenwoordig. Om dit inzichtelijk te maken is in bijlage 4. een financieel toekomstperspectief geschetst, afgaande op gegevens uit het jaarverslag en diverse werknemers van De Woonplaats die gegevens hebben overhandigd uit het woningbestand van De Woonplaats. Dit zijn inzichten in de toekomstige situatie, versterkt met het onderzoek zoals is weergegeven in hoofdstuk 6. Het beleid van De Woonplaats veranderd in die zin, dat een ander denkpatroon zal moeten worden gehanteerd dan tot nu toe is gedaan. Het aanbesteden op basis van functionele eisen is voor de opdrachtnemende markt een verandering, maar zeker ook voor de opdrachtgever. Hier zal het beleid, maar met name de processen, op moeten worden aangepast. Dit veranderde proces is weergegeven op de volgende pagina.

Figuur 4: integraal samenwerken


24

7.2. Processchema


25

8. Conclusie

De conclusie wordt gevormd door de laatste alinea’s van de hoofdstukken, de deelconclusies. De deelconclusies zijn een antwoord op de onderzoeksvragen zoals deze in hoofdstuk 3.3. zijn weergegeven. De basis van dit onderzoek is de verbeterambitie zoals deze is uitgesproken door De Woonplaats woningcorporatie, ondersteund door Stichting Pioneering. Binnen De Woonplaats worden energetische verbeteringen toegepast, maar op basis van prestatie-eisen is dit nog mondjesmaat. Daar ligt voor De Woonplaats de verbetering in, het afrekenen van opdrachtnemers op de geleverde prestatie en daarmee de kwaliteit en kwaliteitsborging. Belangrijk hierbij is de betrokkenheid van de afdelingen die hier veel mee te maken krijgen en bepalen hoe de verbeteringen worden uitgevoerd. Dit vergt echter een verandering in denkwijzen, maar deze zal breed moeten worden gedragen om over te kunnen brengen op de opdrachtnemers. De organisatie hiervan is op te pakken door middel van bouwcommissioning, een handvat om deze manier van werken op te pakken. Deze aanpak is gericht op maatwerk en is naar wens in te vullen door de bewoners tegenover een huurverhoging. Deze flexibiliteit is voor De Woonplaats een uitdaging om steeds op in te springen. Zaak is wel, dat wanneer deze manier van werken wordt uitgevoerd, monitoring en evaluatie wordt gedaan om de geleverde prestaties te controleren. De hoeveelheid evaluatiemateriaal laat enigszins te wensen over. Dit is niet echt een obstakel geweest in het schrijven van een vernieuwd processchema, maar dit zal wel moeten veranderen in de toekomst. Dit processchema is meer ingericht op klantgerichte aanpak en het werken op basis van prestaties. De prestaties worden op een gestructureerde manier uitgewerkt door de opdrachtgever, mogelijkheid is om dit door Systems Engineering te doen. Deze manier is dusdanig gestructureerd en dusdanig te gebruiken en in te vullen door zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer, dat dit het middel bij uitstek is om gestructureerd te gaan werken. De resultaten van de prestaties zullen breed worden gecommuniceerd om deze manier van werken te laten slagen. Er zullen zaken moeten veranderen in de organisatie van De Woonplaats, daarnaast verandert ook de uitvoering van projecten intern. Financieel gezien zal er een mogelijkheid bestaan om op basis van de puntentelling van labels een hogere huur te vragen van haar huurders, en dus meer inkomsten om de woningen weer energetisch te verbeteren. Het onderzoek zoals dat is uitgevoerd in de markt, de branche en de organisatie is een beeld van zeer veel mogelijkheden. Deze mogelijkheden moeten worden onderzocht op haar importantie en de mogelijkheid van valkuilen daar in. De belangrijkste verandering zit hem voor De Woonplaats in het feit dat de interne processen zullen gaan veranderen. Het integraal projecten oppakken tussen die afdelingen is van groot belang om de communicatielijnen korter te maken, een van de redenen voor faalkosten in de bouw. Daarnaast zullen tussentijdse controlemomenten moeten worden ingepland om op die manier de borgen en fouten op tijd te kunnen bijsturen. Vernieuwend opdrachtgeverschap is een uitweg in de verbetering van kwaliteitsborging in de bouw en is geïnitieerd door opdrachtgevers voor opdrachtnemers, omdat ze beide een belang hebben. Opdrachtgevers willen een eindproduct met de kwaliteiten zoals deze aan de voorkant zijn afgesproken, opdrachtnemers willen niet meer alleen op basis van prijs concurreren in de markt, omdat de huidige economie geen ruimte laat voor marges. Het vernieuwde aanbesteden geeft daarbij zo veel rust, omdat er ook aandacht besteedt kan worden aan andere zaken dan margevergroting om niet alleen je werknemers aan het werk te houden, maar ook te kunnen verdienen. Uiteindelijk zal de eindgebruiker de grote winnaar zijn, want deze persoon kan leven in een ruimte met een gezond binnenklimaat, zonder klachten en voor een goede prijs. Er zal een lange weg aan vooraf gaan van het creëren van een vertrouwensband en het op een niveau komen van denkwijzen, maar uiteindelijk kan hierdoor het beheersproces van vernieuwend opdrachtgeverschap worden verbeterd.


26

9. Aanbevelingen

9.1. Dooronderzoek

De markt is nog maar mondjesmaat bezig met vernieuwend opdrachtgeverschap en de insteek van bouwen renovatieprojecten op kwaliteit in plaats van de prijs. Is het uit te drukken in geld, klantwaarde, tevredenheid, tijd, etc. dat vernieuwend opdrachtgeverschap aantoonbaar beter is dan de traditionele manier van werken, om zodoende de markt te overtuigen van deze manier van werken? Het processchema zoals dit is ontwikkeld in dit onderzoek is niet getoetst in een project van De Woonplaats. Zijn er aanpassingen te maken, verbeteringen toe te passen of onderdelen te wijzigen in dit schema naar aanleiding van een uit te voeren project? Kijk in het bijzonder naar bouwcommissioning en Systems Engineering en onderzoek of dit waardevolle toevoegingen aan het beheersproces kunnen zijn. Evaluatie en interviews zouden hier uitkomst in moeten kunnen bieden. Het van dichtbij volgen van het project aan de hand van het schema is een voorwaarde. Naar aanleiding hiervan zijn ook de overige overzichten gekoppeld aan het processchema te verbeteren. Hiervoor lijkt een taak weggelegd voor toekomstige stagiaires en de werkgroep vernieuwend opdrachtgeverschap weggelegd. Hier zal onderzocht moeten worden of er voldoende expertise aanwezig is en dit zal moeten blijken uit evaluaties van uit projecten die zijn uitgevoerd of in uitvoering zijn.

9.2. Vervolgacties

Vervolgacties geformuleerd op basis van prioriteit.

Informatiedag werknemers De Woonplaats, workshops, leertrajecten, etc.

Finetunen van processchema door toepassing bij projecten.

Finetunen van competentieoverzicht door toepassing bij projecten.

Scorelijst van consortia opstellen die hebben meegewerkt aan projecten van De Woonplaats (shortlist).

Inlichten van opdrachtnemers in de markt over de veranderde bedrijfsvoering van De Woonplaats.


27

10. Bronnen

10.1. Literatuur


28

10.2. Internet

Duurzaam Vastgoed - www.duurzaamvastgoed.com/twentse-corporaties-tekenen-convenant-vernieuwd-opdrachtgeverschap-twente

De bouw vernieuwt - www.debouwvernieuwt.nl/details/kennis/_files/306/vnb_handreiking.pdf

Renda - www.renda.nl/multimedia/video-s/vernieuwend-opdrachtgeverschap.177903.lynkx

N.A.W. - www.naw.nl/content/vernieuwend-opdrachtgeverschap-twente

Aedes - http://www.aedesnet.nl/content/webwinkel/producten/2010/05/Vernieuwend-opdrachtgeverschap.xml

Dura Vermeer - http://www.duravermeer.nl/

Bouwcommissioning - http://www.commissioning.nu/

TVVL - http://www.tvvl.nl/cursussen/commissioning

Becks - http://www.becks.nl/?vid=67E0CDB0-15C5-F321-5E1BBFB5DEC10D19

Building Commissioning - http://cx.lbl.gov/definition.html

Bouwcommissioning NL - http://bcxn.nl/html/dienstverlening.html

BNA - http://www.bna.nl/

ONRI - http://www.onri.nl/

Soliver - http://www.soliver.be/architecture/adaptabel.html

Carper Kozijnen - http://www.carperkozijnen.nl/kozijnen-obdam/renovatie-kozijnen.php

Isover - http://www.isover.nl/producten/renovatie-en-na-isolatie/

Bouwprocesforum - http://desnor.home.xs4all.nl/bouwtechniek/pag.%20metselen/aa.het_bouwproces.htm

TNO - TNO bouwprognoses 2010-2015

Bestaande woningbouw - http://www.bestaandewoningbouw.nl/epbd-van-rood-naar-groen/

Agentschap NL - http://www.agentschapnl.nl/nieuws/het-zal-je-verbazen-wat-je-kan-doen-om-te-besparen

Passief huis - http://www.woneninpassiefhuizen.nl/paginas/20-aramis-alleewonen-en-passiefhuis-renovatie.html

Rockwool - http://www.rockwool.nl/wet-+-c12-+regelgeving/ontwerpaspecten/duurzaam+bouwen

Dutch Geen Building Council -http://www.dgbc.nl/mediaroom/actueel/voor_het_eerst_een_excellent_scorend_duurzaam_gebouw_in_nederland

Meer met minder - http://www.meermetminder.nl/26/home.html

GPR Gebouw - http://www.gprgebouw.nl/website/

Greencalc - http://www.greencalc.com/

MKB - http://www.mkb-certificatie.nl/brl6001.htm

KBI - http://www.kbi.nl

Platform woninginstallaties - http://www.platform-woninginstallaties.nl/

SenterNovem - http://www.senternovem.nl/epn/handhaving/epcheck_v2.1.asp

BWT Info - http://www.bwtinfo.nl/bwti_com/bwti_com_homepage.php

Gezonde lucht in gebouwen - http://www.gezondeluchtingebouwen.nl

Uneto VNI - http://www.uneto-vni.nl/index.asp?directory=03%20Publicatieplatform%5C05%20Applicatie%20woninginstallaties

NIKI - http://www.niki.nl

Mijn huis installatie - http://www.mijnhuisinstallatie.nl

TNO - http://www.tno.nl/content.cfm?context=thema&content=innovatiegebied&laag1=896&laag2=916&item_id=916&gclid=CKCc4eb_9qoCFYJN3godpyZEHA

Thermodicht - http://www.thermodicht.nl

Cradle to cradle - http://www.cradletocradle.nl/home/321_wat-is-cradle-to-cradle.htm

BREAAM - http://www.breeam.nl/mediaroom/actueel/breeam-nl_2011_versie_1.0_gelanceerd

Mobius Consult - http://www.mobiusconsult.nl/images/categorie/publicaties/2008_Windesheim_Renovatie_naar_passiefhuisniveau.pdf

http://www.duurzaamvastgoed.com/twentse-corporaties-tekenen-convenant-vernieuwd-opdrachtgeverschap-twente

http://www.duurzaamvastgoed.com/twentse-corporaties-tekenen-convenant-vernieuwd-opdrachtgeverschap-twente

http://www.debouwvernieuwt.nl/details/kennis/_files/306/vnb_handreiking.pdf

http://www.renda.nl/multimedia/video-s/vernieuwend-opdrachtgeverschap.177903.lynkx

http://www.naw.nl/content/vernieuwend-opdrachtgeverschap-twente

http://www.aedesnet.nl/content/webwinkel/producten/2010/05/Vernieuwend-opdrachtgeverschap.xml

http://www.aedesnet.nl/content/webwinkel/producten/2010/05/Vernieuwend-opdrachtgeverschap.xml

http://www.duravermeer.nl/

http://www.commissioning.nu/

http://www.tvvl.nl/cursussen/commissioning

http://www.becks.nl/?vid=67E0CDB0-15C5-F321-5E1BBFB5DEC10D19

http://cx.lbl.gov/definition.html

http://bcxn.nl/html/dienstverlening.html

http://www.bna.nl/

http://www.onri.nl/

http://www.soliver.be/architecture/adaptabel.html

http://www.carperkozijnen.nl/kozijnen-obdam/renovatie-kozijnen.php

http://www.isover.nl/producten/renovatie-en-na-isolatie/

http://desnor.home.xs4all.nl/bouwtechniek/pag.%20metselen/aa.het_bouwproces.htm

http://www.tno.nl/downloads/tno_bouwprognoses_2010_2015.pdf

http://www.bestaandewoningbouw.nl/epbd-van-rood-naar-groen/

http://www.agentschapnl.nl/nieuws/het-zal-je-verbazen-wat-je-kan-doen-om-te-besparen

http://www.agentschapnl.nl/nieuws/het-zal-je-verbazen-wat-je-kan-doen-om-te-besparen

http://www.woneninpassiefhuizen.nl/paginas/20-aramis-alleewonen-en-passiefhuis-renovatie.html

http://www.woneninpassiefhuizen.nl/paginas/20-aramis-alleewonen-en-passiefhuis-renovatie.html

http://www.rockwool.nl/wet-+-c12-+regelgeving/ontwerpaspecten/duurzaam+bouwen

http://www.dgbc.nl/mediaroom/actueel/voor_het_eerst_een_excellent_scorend_duurzaam_gebouw_in_nederland

http://www.dgbc.nl/mediaroom/actueel/voor_het_eerst_een_excellent_scorend_duurzaam_gebouw_in_nederland

http://www.meermetminder.nl/26/home.html

http://www.gprgebouw.nl/website/

http://www.greencalc.com/

http://www.mkb-certificatie.nl/brl6001.htm

http://www.kbi.nl/

http://www.platform-woninginstallaties.nl/

http://www.senternovem.nl/epn/handhaving/epcheck_v2.1.asp

http://www.bwtinfo.nl/bwti_com/bwti_com_homepage.php

http://www.gezondeluchtingebouwen.nl/

http://www.uneto-vni.nl/index.asp?directory=03%20Publicatieplatform%5C05%20Applicatie%20woninginstallaties

http://www.uneto-vni.nl/index.asp?directory=03%20Publicatieplatform%5C05%20Applicatie%20woninginstallaties

http://www.niki.nl/

http://www.mijnhuisinstallatie.nl/

http://www.tno.nl/content.cfm?context=thema&content=innovatiegebied&laag1=896&laag2=916&item_id=916&gclid=CKCc4eb_9qoCFYJN3godpyZEHA

http://www.tno.nl/content.cfm?context=thema&content=innovatiegebied&laag1=896&laag2=916&item_id=916&gclid=CKCc4eb_9qoCFYJN3godpyZEHA

http://www.thermodicht.nl/

http://www.cradletocradle.nl/home/321_wat-is-cradle-to-cradle.htm

http://www.breeam.nl/mediaroom/actueel/breeam-nl_2011_versie_1.0_gelanceerd

http://www.mobiusconsult.nl/images/categorie/publicaties/2008_Windesheim_Renovatie_naar_passiefhuisniveau.pdf

http://www.mobiusconsult.nl/images/categorie/publicaties/2008_Windesheim_Renovatie_naar_passiefhuisniveau.pdf


29

NU - http://www.nu.nl/economie/2605029/gasverbruik-nederland-in-30-jaar-gehalveerd.html

Aquatechture - http://www.aquatecture.nl/index.php?option=com_content&view=category&layout=blog&id=1&Itemid=9

Adburdias - http://www.adburdias.nl/kwaliteit.htm

Duurzaam thuis - http://www.duurzaamthuis.nl/laag-btw-tarief-voor-isolatie

Zonnepanelen Info - http://www.zonnepanelen-info.nl/zonnepanelen/rekenhulp-terugverdientijd/

Wonion - http://www.wonion.nl/mijn_wijk/Soft%20Selection%20Methodology

Pioneering - http://www.pioneering.nl/organisatie/doelstelling

Saxion - http://saxion.nl/over_saxion/welkom

MVO Nederland - http://www.mvonederland.nl/dossier/12/189/dossier_description/2099

NEN - http://www.nen.nl/web/MVO-ISO-26000.htm

Coelo - http://www.coelo.nl/rug

Bouwfouten - http://www.bouwfouten.com/

BVR Groep - http://www.bvrgroep.nl/

Plegt Vos - http://www.plegt-vos.nl/

Trebbe - http://www.trebbe.nl/home

TU Delft - http://www.tudelft.nl/

De Woonplaats - http://www.de-woonplaats.nl/over_ons/

Banimmo - http://www.banimmo.be/01/MyDocuments/101105%20Tussentijdse%20verklaring%20op%2030-09-2010.pdf

Aeneas - http://www.aeneas.nl/manifest-renovatievisie-2050.146245.lynkx

Velve Lindenhof - http://www.velve-lindenhof.nl/site/

Rijksoverheid - http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woning/uitleg-energielabel

Corporatie NL - http://www.corporatienl.nl/het-nieuwe-bouwen/

Energiesprong - http://energiesprong.nl/

VSN - http://www.vsn.nl/weblog/blog.php/Belevenissen/blog/entry.php?entryID=1566

Fons Vernooij - http://www.fons-vernooij.nl/bb-site/index.html

Biz strategies - http://www.bizstrategies.biz/swot-analysis.html

Slim Renoveren - http://www.slimrenoveren.nl/welkom/

Dybron - http://www.dybron.nl/

Arbouw - http://arbouw.nl/

Algemeen Dagblad - http://www.ad.nl/ad/nl/5597/Economie/article/detail/2425083/2011/04/11/Woning-beter-te-verkopen-met-energielabel.dhtml

http://www.nu.nl/economie/2605029/gasverbruik-nederland-in-30-jaar-gehalveerd.html

http://www.aquatecture.nl/index.php?option=com_content&view=category&layout=blog&id=1&Itemid=9

http://www.aquatecture.nl/index.php?option=com_content&view=category&layout=blog&id=1&Itemid=9

http://www.adburdias.nl/kwaliteit.htm

http://www.duurzaamthuis.nl/laag-btw-tarief-voor-isolatie

http://www.zonnepanelen-info.nl/zonnepanelen/rekenhulp-terugverdientijd/

http://www.wonion.nl/mijn_wijk/Soft%20Selection%20Methodology

http://www.pioneering.nl/organisatie/doelstelling

http://saxion.nl/over_saxion/welkom

http://www.mvonederland.nl/dossier/12/189/dossier_description/2099

http://www.nen.nl/web/MVO-ISO-26000.htm

http://www.coelo.nl/rug

http://www.bouwfouten.com/

http://www.bvrgroep.nl/

http://www.plegt-vos.nl/

http://www.trebbe.nl/home

http://www.tudelft.nl/

http://www.de-woonplaats.nl/over_ons/

http://www.banimmo.be/01/MyDocuments/101105%20Tussentijdse%20verklaring%20op%2030-09-2010.pdf

http://www.banimmo.be/01/MyDocuments/101105%20Tussentijdse%20verklaring%20op%2030-09-2010.pdf

http://www.aeneas.nl/manifest-renovatievisie-2050.146245.lynkx

http://www.velve-lindenhof.nl/site/

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woning/uitleg-energielabel

http://www.corporatienl.nl/het-nieuwe-bouwen/

http://energiesprong.nl/

http://www.vsn.nl/weblog/blog.php/Belevenissen/blog/entry.php?entryID=1566

http://www.fons-vernooij.nl/bb-site/index.html

http://www.bizstrategies.biz/swot-analysis.html

http://www.slimrenoveren.nl/welkom/

http://www.dybron.nl/

http://arbouw.nl/

http://www.ad.nl/ad/nl/5597/Economie/article/detail/2425083/2011/04/11/Woning-beter-te-verkopen-met-energielabel.dhtml

http://www.ad.nl/ad/nl/5597/Economie/article/detail/2425083/2011/04/11/Woning-beter-te-verkopen-met-energielabel.dhtml


30

10.3. Beeldmateriaal

Van Energielabel F naar A – Halmaherastraat Enschede – De Woonplaats http://www.youtube.com/watch?v=PcL1oJ6lHxs Nieuwbouwproject Kotmanpark Enschede – Kotmanpark Enschede – Energiesprong http://www.youtube.com/watch?v=gHjZkcqbcZ8 Woningstichting De Woonplaats Zonnepanelen Project – Diverse projecten – Tenten Solar http://www.youtube.com/watch?v=Rs7UoxjjOVU DVD CO2 Servicepunt Noord-Holland – Ambities van Noord-Holland – BouwTransparant Afbeeldingen infrarood camera – Willem Koppen Afbeeldingen infrarood camera – Passiv Haus Institut Darmstadt

http://www.youtube.com/watch?v=PcL1oJ6lHxs

http://www.youtube.com/watch?v=gHjZkcqbcZ8

http://www.youtube.com/watch?v=Rs7UoxjjOVU


31

10.4. Interviews

10.4.1. Intern Anne-Marie Idink De Woonplaats woningcorporatie Enschede Bram Meester De Woonplaats woningcorporatie Enschede Edwin Hiddink De Woonplaats woningcorporatie Enschede Arno Oldenmenger De Woonplaats woningcorporatie Enschede Johan Wastenecker De Woonplaats woningcorporatie Enschede Jasper van Zanten De Woonplaats woningcorporatie Enschede Rutger Bruin De Woonplaats woningcorporatie Enschede Edwin Kruger De Woonplaats woningcorporatie Enschede Hannelie van Asselt De Woonplaats woningcorporatie Enschede 10.4.2. Extern Jasper van Zanten EnerDeCo Enschede Rutger Bruin EnerDeCo Enschede Gerton Mekkelholt AWS Beter Wonen Almelo Rob Kamp Roosdom Tijhuis Rijssen Joop Jansen Roosdom Tijhuis Rijssen Marc Mastebroek Roosdom Tijhuis Rijssen André Vasters Roosdom Tijhuis Almelo Hans van Zanten ZRi Adviseurs en Ingenieurs Den Haag Paul Overakker Overakker Enschede Arno Vonk IGG Bointon De Groot Wassenaar Henri Schippers Noordersluis Bouwgroep Rijssen Froukje Numan Enexis Groningen Jan Kuipers Enexis Groningen Jan Cromwijk DWA Bodegraven 10.4.3. Seminar DWA Bodegraven Claudia Bouwens LenteAkkoord/NEPROM Anne Elsen Anne Elsen Milieuadvies Harry Nieman Nieman Consultancy Jaap Neeleman CO2 Servicepunt Noord-Holland Willem Koppen Koppen VastgoedMetingen Jos Verlinden Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Henk Diepenmaat Nyenrode Business Universiteit Gert-Harm ten Bolscher DWA


32

11. Verklarende begrippenlijst

Aedes Vereniging van woningcorporaties in Nederland. Agentschap NL Is onderdeel van het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie.

Het agentschap bestaat uit vijf thematische divisies met een gecentraliseerde bedrijfsvoering en één front-Office

Beheersaspecten Aspecten Geld, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit die samen een aspectenarsenaal vormen voor beschrijvingen van beheersing van processen.

BREEAM-NL Milieuwaarderingsysteem voor gebouwen in Nederland. Break Even Point Het punt (tijd of geld) in een financieel overzicht dat wordt aangegeven wanneer de

opbrengsten net zo hoog zijn als de kosten. BTW Omzetbelasting of belasting over de toegevoegde waarde. BZK Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. CBS Centraal Bureau voor de Statistiek. Col. Collectief. Commissioning Het objectief beoordelen van werkzaamheden tijdens fases in het bouwproces en

de overeenkomst met het vastgestelde Programma van Eisen. Conserveren Kwaliteitsverbeteringen bij een woning toepassen met het oog op een

exploitatieperiode van minimaal 15 jaar. CPB Centraal Planbureau. CV-Installatie Verwarmingsinstallatie. DBM Design – Built – Maintenance. Een benadering van aanbesteden waarbij de

opdrachtnemer verantwoordelijk is voor het ontwerp (Design), het bouwen (Built), en het onderhoud (Maintenance).

Duurzaam Bouwen Bij duurzaam bouwen gaat het er om dat activiteiten in de hele levenscyclus van het gebouw zodanig opgezet en uitgevoerd worden dat anderen daar nu en in de toekomst geen hinder van ondervinden. (Aedesnet.nl)

Energielabels Label voor het energieverbruik in bestaande woningen en van apparaten. EPBD Europese Richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen. EPC Energie Prestatie Coëfficiënt. Berekende ontwerpwaarde voor de energie-efficiency

van nieuwe gebouwen. EPN Energie Prestatie Normering voor nieuwbouw. ESCo Energy Service Companies zijn bedrijven die de aanleg en het onderhoud en beheer

van de (klimaat-)installaties van gebouwen overnemen. EU Europese Unie. Frisse Scholen Binnenmilieu en energieverbruik verbeteren bij scholen wordt gestimuleerd door

AgentschapNL. GAP-analyse Een analyse van het verschil tussen de IST-situatie en de SOLL-situatie. Geothermie Aardwarmte. GPR Gemeentelijke Praktijk Richtlijn voor Duurzaam Bouwen Gebouw of GPR-

Onderhoud. Digitaal instrument om de duurzaamheid van woningen, utiliteitsgebouwen en bedrijfsgebouwen in kaart te brengen.

GreenCalc Computerprogramma om gebouw of wijk integraal op duurzaamheid te beoordelen.

Hr-ketel Hoog rendement ketel. HT-systeem Hoog (> ca. 50°C) temperatuursysteem voor verwarmingsdoeleinden. HRM Human Resource Management, hoe gaat men met personeel om. HR++ Glas Hoog rendement driedubbel glas met Argon of Krypton gas tussen de lagen. Ind. Individueel. INK Instituut Nederlandse Kwaliteit heeft een model ontwikkeld dat organisatie

verbeteringen in kaart brengt door er vanuit te gaan dat mensen geen onderdeel zijn van een organisatie, maar de organisatie zijn.

IST-situatie Een beschrijving van de huidige situatie. LED Light Emission Diode. Worden toegepast in energiezuinige LED verlichting. LT-systeem Laag (< ca. 50°C) temperatuursysteem voor verwarmingsdoeleinden. MCA Multi Criteria Analyse, objectieve meetmethode om gefundeerd keuzes te maken. Meer met minder Nationaal Energiebesparingplan, vooral gericht op de bestaande woningbouw.


33

M.I.O. Maatschappelijke InvesteringsOpgave. MV Mechanische Ventilatie. MVO Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen, (SER-advies): Het bewust richten van

de ondernemingsactiviteiten op waardecreatie in drie dimensies – People, Planet, Profit – en daarmee op de bijdrage aan de maatschappelijke welvaart op de lange termijn.

NEN Nederland Normalisatie-instituut. Nma Nederlandse Mededingingsautoriteit. NTA Nederlands Technische Afspraak, aftakking van de NEN betreft installaties. Non profit Geen winstoogmerk. OPL Heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen. Hieronder vallen de OZB,

riool- en reinigingsheffing en waterschapslasten. PHPP Passief Huis ProjecteringsPakket. Softwarepakket om in de ontwerpfase

energiezuinigheid van gebouwen te bepalen. Pilotproject Een project dat wordt uitgevoerd bij wijze van proef, kleinschalig. Prince2 Managementtool waarbij de gestelde eisen in een case worden verwerkt en de

uitvoering volgens de case dient te verlopen voor het gewenste resultaat. Proces Een samenhangend geheel van activiteiten (of subprocessen) die leiden tot een

beoogd resultaat. PV Photovoltaic. Techniek voor zonnepanelen voor elektriciteitsopwekking. PvA Plan van Aanpak. PvE Programma van Eisen. Rc-waarde Isolatiewaarde van materialen. Renoveren Kwaliteitsverbeteringen bij een woningtoepassen met het oog op een

exploitatieperiode van minimaal 30 jaar. Restwarmte Resterende warmte die in een proces verder geen nuttige toepassing heeft en bij

afwezigheid van toepassingen wordt weggekoeld. RIVM Rijksinstituut voor Volkgsgezondheid en Milieu. ROI Return of Investment, De tijd waarin de investering is terug te verdienen. SenterNovem Agentschap voor duurzaamheid en innovatie van het Ministerie van Economische

Zaken. SMART Acroniem van Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdsgebonden. SOLL-situatie Een beschrijving van de gewenste situatie. Stakeholder Een partij die een recht heeft in, of belang heeft bij een systeem (belanghebbende).

‘Een belang’ wil niet per sé zeggen dat een stakeholder deelneemt aan het proces dat voorafgaat aan het project.

SWOT-analyse Stengths, Weaknesses, Opportunities and Threats analyse. Overzicht van interne krachten en zwakten en externe kansen en bedreigingen voor de organisatie.

SystemsEngineering Een interdisciplinaire benadering, die bijdraagt aan het ontwikkelen en realiseren van succesvolle systemen. Met Systems Engineering willen we niet alleen de technische, maar ook de bedrijfsdoelen van de klanten (stakeholders) nastreven. Dit met als doel het bieden van een kwaliteitsproduct dat in de gebruikersbehoefte voorziet (INCOSE in Prorail en Rijkswaterstaat, 2009, p8).

TCO Total Cost of Ownership; Inzicht in het totale kostenpakket dat komt kijken bij een investering.

TenneT Eigenaar en beheerder van het Nederlandse hoogspanningsnet. 100% overheidsbedrijf.

TNO Nederlandse organisatie voor Toegepast Natuurwetenschappelijk Onderzoek. Transformeren Kwaliteitsverbeteringen bij een woningtoepassen met het oog op een

exploitatieperiode van minimaal 45 jaar. Trias Energetica Een driestappenplan (besparen, verduurzamen en resterend fossiel zo efficiënt

mogelijk inzetten) bedoeld voor bedrijven, huishoudens, overheden, om stap voor stap klimaatneutraal te worden.

TVB-Matrix Taken-Verantwoordelijkheden-Bevoegdheden matrix. Overzicht van werknemers gekoppeld aan deze drie principes.

UAV-GC Uniforme Administratieve Voorwaarden voor geïntegreerde contractvormen. Validatie Afvragen of hetgeen dat gedaan wordt, de juiste oplossing is. Verificatie Afvragen of hetgeen dat gedaan wordt, juist wordt uitgevoerd.


34

Vr-Ketel Verbeterd Rendement Ketel. Maakt geen gebruik van de warmte die vrij komt bij condensatie van de rookgassen.

VROM Voormalig ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. VvE Vereniging van Eigenaren. V&V Verificatie en Validatie WKK Warmtekrachtkoppeling. WKO Warmte Koude Opslag. Woningbestand Het totale woningpakket van een organisatie of de overheid. Woonkeur Woonkeur is een certificaat voor nieuwbouwwoningen als gevolg van een

samenwerking tussen consumentenorganisaties, Aedes, VNG, Projectontwikkelaars, Bond Nederlandse Architecten en Vereniging Eigen Huis en geeft inzicht in woontechnische kwaliteit (gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid en sociale veiligheid, toegankelijkheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid).

WTW Warmteterugwinning.


35


36


37

Onderzoeksrapport Verbetering van het Beheersproces van

Documents

Transcript of Onderzoeksrapport Verbetering van het Beheersproces van