OMGEVINGSVERGUNNING VOOR VERKAVELEN VAN GRONDEN · gevelplannen van individuele woningen of...

Wegen en riolering Haveninfrastructuur Integraal waterbeheer Stabiliteit Verkavelingen Beëdigd landmeter

Ruimtelijke ordening

Mobiliteit Landschapsarchitectuur Afkoppelingsdeskundige

Rioolkeuring Projectbegeleiding

Koningin Astridlaan 134/5 8200 Brugge Tel. 050/40 50 90 [email protected] BE0829.958.526 RPR Gent, afd. Brugge Reknr. BE61 7380 3144 6917

OMGEVINGSVERGUNNING VOOR VERKAVELEN VAN GRONDEN

VK LEUVENSEBAAN

STAP 4: DOCUMENTEN CBS

WONEN IN MEERVOUD

DATUM OPMAAK NOTA 30/03/2020

DOSSIERNR. STUDIEBUREAU 9630

OPDRACHTGEVER Novus Projects vertegenwoordigd door Luc Descheemaecker

mailto:[email protected]

Studiebureau Jonckheere BVBA Pagina 2 van 35

INLEIDEND De gemeente Rotselaar beschikt over een gemeentelijke verordening “Wonen-in-meervoud”. Deze verordening werd goedgekeurd door de Deputatie van de provincie Vlaams-Brabant op 13 juli 2017. De reikwijdte van de verordening betreft:

- Het oprichten van meergezinswoningen - Functiewijzigingen met als doel de creatie van meergezinswoningen - Het herbouwen en verbouwen van meergezinswoningen - Groepswoningbouw

Onder groepswoningbouw wordt verstaan een volume van meerdere eengezinswoningen die niet door een verkavelingsaanvraag ontwikkeld worden. De voorliggende aanvraag tot verkavelen van gronden bevat 16 ééngezinswoningen waardoor de gemeentelijke verordening “Wonen-in-meervoud” van toepassing is. Wij wensen ons te richten naar het stappenplan dat door de gemeente Rotselaar werd opgesteld voor projecten waarvoor de verordening van toepassing is. Stappen 1 tot en met 3 werden reeds doorlopen. De voorliggende nota bevat dan ook een overzicht van en/of verwijzingen naar de documenten die aangeleverd dienen te worden in functie van stap 4, zijnde de bespreking van het dossier in het College van Burgemeester en Schepenen, voorafgegaan door een evaluatieverslag van de G.O.A.


1/ KADASTERPLAN


2/ LUCHTFOTO


3/ FOTO’S TERREIN De inplanting van de foto’s is terug te vinden op het plan ‘inplantingsplan bestaande toestand’ in bijlage.

Foto 1 Foto 2

Foto 3 Foto 4

Foto 5 Foto 6


Foto 7 Foto 8

Foto 9 Foto 10

Foto 11 Foto 12


Foto 13 Foto 14

Foto 15 Foto 16

Foto 17 Foto 18


Foto 19 Foto 20

Foto 21


4/ INPLANTINGSPLANNEN De plannen die hieronder staan afgebeeld zijn ook als apart PDF bestanden toegevoegd als extra stukken i.k.v. de leesbaarheid ervan. 4.1/ INPLANTINGSPLAN BESTAANDE TOESTAND


4.2/ VERKAVELINGSPLAN


4.3/ INPLANTINGSPLAN ONTWORPEN TOESTAND - INFRA


5/ GROENPLAN


6/ OVERZICHTSTABEL MET NUTTIGE NETTO OPPERVLAKTE PER KAVEL EN WOONEENHEID

KAVELNUMMER OPPERVLAKTE KAVEL BEBOUWDE OPPERVLAKTE (MAXIMAAL = BOUWKADER)

GESCHATTE NETTO NUTTIGE

VLOEROPPERVLAKTE*

1 277m² 80m² 160m²

2 254m² 70m² 140m²

3 250m² 70m² 140m²

4 246m² 70m² 140m²

5 239m² 70m² 140m²

6 310m² 80m² 160m²

7 269m² 80m² 160m²

8 220m² 80m² 160m²

9 287m² 80m² 160m²

10 287m² 80m² 160m²

11 338m² 80m² 160m²

12 328m² 80m² 160m²

13 264m² 76m² 152m²

14 264m² 76m² 152m²

15 200m² 80m² 160m²

16 268m² 80m² 160m²

TOTAAL 4.301m² 1.232m² 2.464m²

* Opmerking: gezien het gaat om een aanvraag tot omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, wordt de nuttige netto oppervlakte per woonruimte niet gespecifieerd, maar zal dit blijken uit de architecturale ontwerpen die op basis van de verkaveling gemaakt zullen worden voor de individuele woningen. Richtinggevend inzake zijn echter wel de verkavelingsvoorschriften, die als extra stuk bij voorliggende nota zullen worden gevoegd.


7/ OVERZICHT We verwijzen voor deze informatie naar onderdeel 5 (overzichtstabel met nuttige netto oppervlakte per kavel en wooneenheid), onderdeel 8 (motivatienota) en onderdeel 9 (mobiliteitsstudie).


8/ GEVELPLANNEN EN TERREINPROFIELEN De plannen die hieronder staan afgebeeld zijn ook als apart PDF bestanden toegevoegd als extra stukken i.k.v. de leesbaarheid ervan. Opmerking: gezien het gaat om een aanvraag tot omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, zijn de gevelplannen van individuele woningen of woningrijen vandaag niet beschikbaar, maar zullen deze pas opgemaakt worden in de volgende vergunningsstap, zijnde de omgevingsvergunningen voor de individuele woningen. Richtinggevend inzake zijn echter wel de verkavelingsvoorschriften, die als extra stuk bij voorliggende nota zullen worden gevoegd. 8.1/ LENGTEPROFIEL 1 Bestaande toestand

Ontworpen toestand


8.2/ LENGTEPROFIEL 2

Bestaande toestand

Ontworpen toestand


8.3/ LENGTEPROFIEL 3 Bestaande toestand

Ontworpen toestand


8.4/ LENGTEPROFIEL 4

Bestaande toestand

Ontworpen toestand


9/ MOTIVATIENOTA

A. VOORWERP VAN DE AANVRAAG

Verkavelingsaanvraag voor 16 kavels voor ééngezinswoningen. De kavels zijn een combinatie van gesloten en halfopen bebouwing.

B. ZONERINGSGEGEVENS VAN HET GOED

- Gewestplan: woongebied - Gemeentelijke verordening wonen-in-meervoud: woongebied type 2

C. OVEREENSTEMMING EN VERENIGBAARHEID VAN DE AANVRAAG MET DE WETTELIJKE EN RUIMTELIJKE CONTEXT

De aanvraag is in overeenstemming met het gewestplan. De gemeentelijke verordening wonen-in-meervoud is van toepassing. De aanvraag is in overeenstemming met de richtlijnen woongebied type 2: C.1. Projectgebonden bepalingen Collectieve buitenruimte

Richtlijn Aftoetsing

Bij een project groter dan 0,15 ha, wordt minimaal 30% van het terrein met bestemming wonen voorzien als collectieve buitenruimte. Deze buitenruimte wordt ingericht als kwalitatieve groene verblijfsruimte, heeft een minimale oppervlakte van 30m² en kan niet ingenomen zijn voor andere doeleinden, zoals bovengrondse parkeerplaatsen, fietsenstallingen of bergplaatsen.

• Oppervlakte verkaveling = 8185m² 8185m² * 30% = 2456m²

• Oppervlakte collectieve buitenruimte = 2461m²

• Oppervlakte groenzone (totaal) = 2668m²

Conclusie: voldaan aan richtlijn

Bouwhoogte


in de woongebieden type 2: maximaal 3 bouwlagen waarbij de 3de bouwlaag enkel kan binnen het gabarit van een zadeldak onder 45°.

De ééngezinswoningen zullen voorzien zijn van 3 bouwlagen. 3e bouwlaag enkel toegelaten binnen een gabarit van een zadeldak onder 45°.


C.3. Parkeren Parkeercoëfficiënten


Elke wooneenheid dient steeds te beschikken over voldoende autoparkeervoorzieningen. Volgende parkeercoëfficiënten worden gehanteerd:

Aantal wooneenheden = 16 Totaal aantal parkeerplaatsen te voorzien = 32 Parkeerplaatsen voorzien:

• 32 parkeerplaatsen op privaat domein (16 ééngezinswoningen * 2 parkeerplaatsen/ wooneenheid)



D. BESCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE OMGEVING VAN HET GOED

De verkaveling is de afwerking van een binnengebied nabij de kern van Rotselaar. Het is een deel van deze grote woonenclave met een hoog voorzieningenniveau: winkels (bakker, beenhouwer, supermarkt, bank, ziekenfonds, apotheek, dokter, kinesist, …), onderw ijs (kinderopvang, kleuters, lagere school en humaniora) en ontspanningsmogelijkheden (sport, cultuur, bossen, …). De Leuvensebaan is een gemeenteweg met gemengd verkeer. Er is een busstation op 350m in de Stationsstraat.

E. BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND VAN HET GOED

Het terrein zelf is momenteel bebouwd. Het betreft een eengezinswoning. Er is een markante reliëfverschil, waarbij het terrein van noord naar zuid (Leuvensebaan) stijgt met ongeveer 1,10m. Het verschil bevindt zich vooral in het zuiden ter hoogte van de bestaande woning. Er zijn geen belangrijke vegetaties.

F. VERANTWOORDING VAN HET VERKAVELINGSCONCEPT

(Dit omvat aspecten zoals het duurzaam en efficiënt grondgebruik (rekening houdend met archeologisch patrimonium, bodemgesteldheid, oriëntatie, zichtassen enz.), de gekozen dichtheid, indeling en gebouwentypologie en de invloed van de geplande verkaveling op de omgeving op ruimtelijk, architectonisch en landschappelijk vlak en wat de mobiliteit betreft.) De verkaveling bestaat uit 16 woningen. ORIËNTATIE Kavel 1 t.e.m. 6: zuidelijk georiënteerde tuin Kavel 7 t.e.m. 11: westelijke georiënteerde tuin Kavel 11 t.e.m. 16: oostelijk georiënteerde tuin FUNCTIES Binnen de verkaveling geeft het wonen de hoofdtoon aan. Dat betekent dat op elke kavel één residentiële woning wordt opgericht. Woningsplitsing is niet toegelaten evenals nevenbestemmingen vreemd aan de woonfunctie zelf. Voorzieningen voor een inwonend ouder of kind zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsba ar zijn van de hoofdwoning: de zogenaamde zorgwoning. GEKOZEN WONINGTYPOLOGIE Binnen de verkaveling wordt een kavelbreedte vooropgesteld van circa 8 meter voor de gesloten bebouwing en een kavelbreedte van 10m t.e.m. 11m voor de halfopen bebouwing. Alle woningen hebben ook een aparte tuinontsluiting. SCHAKELING VAN DE WONINGEN De woningen worden aan elkaar gekoppeld via de hoofdvolumes. GRAAD VAN PRIVACY Qua lichten en zichten is er voldoende afstand naar de achterperceelsgrens van de omliggende percelen voorzien zodat de privacy ervan gewaarborgd blijft. RELATIE MET OPENBAAR DOMEIN Er kan onder geen enkele voorwaarde sprake zijn van exclusief gebruik van het openbaar domein door wie dan ook. Het blijft een openbare groene ruimte die plaats zal bieden voor initiatief. Evenementen zijn mogelijk, evenals het oprichten van tijdelijke constructies (tenten e.a.).


INRICHTING VAN OPENBAAR DOMEIN Binnen de verkaveling wordt een groene ruimte ingericht die de katalysator vormt voor de gemeenschap en de buurt. PARKEERVOORZIENINGEN De 16 ééngezinswoningen beschikken over parkeermogelijkheden op eigen terrein. WATER Binnen de verkaveling wordt gekozen voor 2 principes om maximaal in te zetten op infiltratie: - voor de verhardingen van de openbare ruimte zal het regenwater infiltreren in de infiltrerende buizen en een

infiltratiebekken in de groenzone. - Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een

brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is.

Meer info omtrent dit item wordt verwezen naar de diverse nota’s hieromtrent die bij de vergunningsaanvraag worden gevoegd. NIVEAUVERSCHILLEN Er is een markant niveauverschil ten opzichte van de Leuvensebaan. Dit verschil wordt overbrugd in de toegangsweg van de verkaveling. GROENVOORZIENINGEN Er wordt een groene openbare ruimte voorzien in de verkaveling. VERKEERSAFWIKKELING De verkaveling wordt ontsloten op de Leuvensebaan, enkel bestemmingsverkeer is mogelijk. DICHTHEID - Globale dichtheid:

- Totale oppervlakte = 0,819ha - 16 woongelegenheden in de verkaveling → 20 woongelegenheden / ha

- Dichtheid bescheiden loten (loten 9 t.e.m. 11):

- Totale oppervlakte = 0.091 ha - 3 woongelegenheden in dit deel → 33 woongelegenheden / ha. Dit voldoet aan art. 4.2.6. van het Grond-

en Pandendecreet (tussen 35 en 100 woongelegenheden / ha in stedelijk gebied en tussen 25 en 35 woongelegenheden / ha in het buitengebied)

BESCHEIDEN LAST

- 20% x 16 loten = 3,20. Volgens art. 4.2.5. van het Grond- en Pandendecreet is dit getal af te ronden naar het dichtstbijzijnde geheel getal, zijnde 3.

- Loten 9 t.e.m. 11 worden aangeduid als bescheiden loten.

G. TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING

De verkaveling is een invulling van een binnengebied. Er is een naastliggende, in de toekomst mogelijks te ontwikkelen zone in de onmiddellijke omgeving van de verkaveling. Deze zone kan ontsloten worden via de verkaveling. De diameters van de rioolbuizen van de verkaveling zijn voorzien op het aansluiten van mogelijks extra verhardingen.

H. ARCHEOLOGIENOTA

Bij de uiteindelijke aanvraag zal een bekrachtigde archeologienota gevoegd omdat dit volgens onderstaande beslissingsboom nodig is.


10/ MOBILITEITSTOETS


11/ Erfgoedtoets Niet van toepassing.


12/ 3D BEELDEN


Referenties beeldkwaliteit en architecturaal woningen


13/ SCHADUWSTUDIE

Lente 21 maart

08.00u

13.00u

17.00u


Zomer 21 juni

08.00u

13.00u

17.00u


Herfst 21 september

08.00u

13.00u

17.00u


Winter 21 september

08.00u

13.00u

16.00u


14/ KLIMAATNOTA Voor alle elementen inzake duurzaamheid en klimaat, die vervat zitten in de beschrijving van de intrinsieke kwaliteiten van de aanvraag, verwijzen we naar de motivatienota, toegevoegd als eerder hoofdstuk bij deze nota. De ontwikkelaars verbinden zich ertoe om zowel voor de woningen als de inrichting van het openbaar domein in te zetten op duurzaamheid en energiezuinigheid. Woningen zullen opgericht worden volgens de BEN-normen.


EXTRA STUKKEN

- Legende verkaveling (VA_L) - Legende infra (BA_9630_L) - Inplantingsplan bestaande toestand (BA_9630_I_B) - Verkavelingsplan (VA_VP_N_grondplan) - Inplantingsplan ontworpen toestand – infra (BA_9630_I_N) - Verkavelingsvoorschriften (B28) - Lengteprofiel 1 – bestaande toestand (BA_9630_PRL_B_1) - Lengteprofiel 1 – ontworpen toestand (BA_9630_PRL_N_1) - Lengteprofiel 2 – bestaande toestand (BA_9630_PRL_B_2) - Lengteprofiel 2 – ontworpen toestand (BA_9630_PRL_N_2) - Lengteprofiel 3 – bestaande toestand (BA_9630_PRL_B_3) - Lengteprofiel 3 – ontworpen toestand (BA_9630_PRL_N_3) - Lengteprofiel 4 – bestaande toestand (BA_9630_PRL_B_4) - Lengteprofiel 4 – ontworpen toestand (BA_9630_PRL_N_4)

OMGEVINGSVERGUNNING VOOR VERKAVELEN VAN GRONDEN · gevelplannen van individuele woningen of...

Documents

Transcript of OMGEVINGSVERGUNNING VOOR VERKAVELEN VAN GRONDEN · gevelplannen van individuele woningen of...