2

Voorw

oord

Volkshuisvesting blijft in beweging NWS is geen Vestia

Onlangs werd ik opgebeld door een lid van

mijn Raad van Commissarissen met de vraag

of de Noordwijkse Woningstichting ook rente-

derivaten heeft. Nu niet, antwoord ik. Maar de

NWS heeft ze wel eens gehad om renterisico’s

mee af te dekken. Daar is niets mis mee!

Woningcorporatie Vestia gebruikte derivaten

(beleggingsinstrumenten) echter ook om geld

mee te verdienen door bewust risico te lopen.

Daardoor zijn ze nu in problemen gekomen.

Er wordt achter de schermen hard gewerkt om

deze kwestie adequaat te regelen. Ik ga ervan

uit dat dat zal lukken.

De NWS heeft altijd een risicomijdende

strategie gevolgd. Geen grote grondaankopen,

geen overambitieuze projecten, en alleen

derivaten om risico’s mee af te dekken, niet

om geld te verdienen.

Het geld dat Vestia hoopte te verdienen met

derivaten had Vestia nodig om, ook na invoering

van nieuwe rijksheffingen, corporatieprojecten

te financieren. Met datzelfde doel heeft de NWS

in 2011 een ander huurbeleid ingevoerd. Nieuwe

huurders betalen met ingang van 2011 een hogere

huur. Ook heeft de NWS besloten een kwart van

haar woningen tegen een geliberaliseerde huur

aan te bieden aan huishoudens met een midden-

inkomen, die geen toegang meer hebben tot de

sociale huursector.

Grote veranderingen alom.

Binnenkort verschijnen de jaarstukken van de

NWS met daarin een uitgebreide analyse van de

gevolgen van ons verhuurbeleid. In dit nummer

van ons magazine geven we een voorproefje.

Door de oplevering van Nieuw Patrimonium is

het aantal verhuringen hoog. Het merendeel van

alle woningen, bijna 70%, werd verhuurd aan

Noordwijkers. NWS-woningen blijven gelukkig

populair. Maar dat betekent niet dat er niets

meer verandert.

In juli van het afgelopen jaar is het woningwaar-

deringsstelsel aangepast, met daarin veel nadruk

op het energielabel van de woning. Gevolg is dat

de NWS nog meer aandacht gaat besteden aan

het isoleren van haar woningen. Over onze voor-

nemens zult u in een volgend nummer worden

geïnformeerd. De volkshuisvesting blijft continu

in beweging.

Het zijn weer spannende tijden.

Ik houd u op de hoogte.

Auke Uilkema

Het zijn weer spannende tijden.

8

Kimberley van Hese is blij met starterswoning Morgenster

Een lot uit de loterij Kimberley van Hese (24) is lerares in het basisonderwijs.

Als geboren en getogen Noordwijkse wil ze hier graag

wonen. Maar als starter op de woningmarkt is dat niet

eenvoudig. Tot het NWS-project Morgenster langs kwam.

Wat is de charme van wonen in Noordwijk?‘Niet alleen omdat mijn familie in Noordwijk woont vind ik dit

een mooie plaats. In de zomer heb je het strand, de boulevard

en het uitgaansleven. De drukte dus. En in de winter de rust.

Dat geeft een mooi evenwicht.’

Hoe lastig is het om in Noordwijk als starter een (koop)woning te vinden?‘Dat is bijna niet mogelijk. Nieuwbouw lukt al helemaal niet.’

Hoe kwam je bij project Morgenster terecht? Wat sprak je hierin aan?‘Ik was afgelopen zomer bij mijn moeder en toen kwam er

iemand van de NWS om een reparatie te verrichten. Mijn

moeder en ik waren aan het praten over woningen, want ik

wilde graag verhuizen. Hij vertelde toen over het project

Morgenster. Ik ben meteen gaan bellen naar de NWS en

hoorde dat er in september meer informatie vrij kwam. Ik

ben toen naar de informatieavond geweest in het gebouw.

Vervolgens alle spullen verzameld en ingeleverd bij de make-

laar. Het was een loting, met 128 inschrijvingen. Een aantal

weken later volgde de uitslag: ik was nummer 31 in categorie

twee. Dit betekende dat er vijf mensen voor mij waren. Dat

werd dus wachten. Tot bleek dat een aantal mensen afviel; ik

was aan de beurt! Vanaf de informatieavond had ik één huis

op het oog: de rechter hoekwoning op de eerste verdieping.

10

NWS verhuurt meer woningen in 2011

Er zijn in 2011 ruim 200 woningen nieuw verhuurd.

Hoe verhoudt zich dat tot de jaren ervoor?

‘In de jaren ervoor hebben we gemiddeld 100 woningen per

jaar nieuw verhuurd. Dit is dus een forse stijging. Dit komt

mede door de oplevering van de projecten Weteringpoort en

Nieuw Patrimonium; daardoor hebben we 64 betaalbare wo-

ningen aan de woningvoorraad van Noordwijk toegevoegd.’

Waar kwamen deze mensen vandaan?

‘70 % woonde al in Noordwijk. Ruim 7 % komt uit Katwijk, 5%

uit Teylingen, 4% uit Noordwijkerhout en slechts 4% van buiten

de regio. Veelal gaat het daarbij ook nog om mensen die eerder

al in Noordwijk woonden en nu terugkeren. Dat kunnen terug-

keren is een groot goed. Een verdere afscherming van de lokale

woningmarkt lijkt mij dan ook niet noodzakelijk.’

De NWS startte in 2011 ook een doorstroom experiment;

mensen met een grote woning kunnen daardoor met

behoud van de oude (lage ) huurprijs verhuizen naar

een kleinere (senioren)woning. Wat zijn de resultaten?

’19 huurders maakten het afgelopen jaar gebruik van de

regeling. Je kan dus zeggen dat de regeling een groot succes

is. Toch merken we ook dat de korting die mensen op deze

manier krijgen eigenlijk niet zo’n grote rol speelt bij het be-

sluit te verhuizen. Het is vooral de woning die essentieel is

en niet zo zeer de ‘prijsprikkel’. Daarom gaan we in 2012 nog

meer bekendheid geven aan het experiment om huurders te

bereiken die nog niet overwegen te verhuizen, maar het met

deze financiële regeling wellicht toch aantrekkelijk vinden.

Er is veel te doen geweest over de nieuwe regels vanuit Europa

met betrekking tot de verhuur van sociale huurwoningen. Deze

moeten met voorrang worden toegewezen aan mensen met

een inkomen onder de 33.000 euro. Hoe slaagt de NWS daarin?

‘In 2011 hebben we 144 sociale huurwoningen toegewezen,

waarvan 7 aan huishoudens met een hoger inkomen. Daarmee

blijven we keurig binnen regels van Brussel; elke corporatie mag

10 % van de vrijgekomen sociale huurwoningen naar eigen inzicht

toewijzen, bijvoorbeeld aan mensen met een stadsvernieuwings-

urgentie. Zij moeten wegens sloop uit hun oude woning en in

dat geval hoeft minder naar het inkomen te worden gekeken.’

Wanneer u kijkt naar alle ruim 200 verhuringen van de NWS,

inclusief de vrije sector huurwoningen, wat is dan het beeld?

‘De NWS heeft in haar nieuwe huurbeleid gesteld dat we 75 % van

de woningen willen toewijzen aan mensen met een laag inkomen

en 25 % aan mensen met een middeninkomen – tussen 33.000 en

45.000 euro per jaar. Die laatste groep kan in de dure markt van

Noordwijk namelijk moeilijk aan een koopwoning komen. In 2011

is het gelukt om deze ambitie te realiseren, mede omdat in onze

nieuwbouwprojecten vrije sectorhuurwoningen zijn opgenomen.

Daarnaast speelt mee dat bij vrijkomende bestaande woningen

de huurprijs wordt opgetrokken. Een deel van deze woningen

komt daarmee beschikbaar voor de middengroepen. De extra in-

komsten uit huurpenningen worden door de NWS weer gebruikt

voor nieuwe investeringen in betaalbaar woningen in Noordwijk.’

Staan er voor 2012 nog grote veranderingen op stapel?

Ja en nee. Het huurbeleid is iets verder aangescherpt. De

aftopping op 550 euro die we in 2011 hadden is vervallen. In

principe worden nu alle woningen tegen 100% maximaal re-

delijk verhuurd. Daarnaast is het woningwaarderingsstelsel

aangepast. Dit heeft tot gevolg dat sommige woningen duur-

der worden en andere woningen goedkoper. Het voornemen

is om de gemiddelde NWS woning niet verder in prijs te laten

stijgen, omdat we ook in 2012 75% van alle vrijkomende

woningen beschikbaar willen houden voor de primaire doel-

groep. We gaan dat de komende maanden verder uitwerken.

De Noordwijkse Woningstichting verhuurde in 2011 een kleine

200 woningen opnieuw. Een flinke stijging die mede verklaard

wordt door de oplevering van twee grote nieuwbouwprojec-

ten. NWS-directeur bestuurder Auke Uilkema kijkt terug op het

afgelopen jaar. Hoe pakt het nieuwe huurbeleid van de NWS

uit, wat zijn de resultaten van het ‘doorstroomexperiment’ en

wat is de invloed van de nieuwe regels vanuit Brussel?

Uw woning aan de beurt voor onderhoud?

In de komende maanden vindt

planmatig onderhoud plaats in de

volgende buurten:

Omgeving J. Urlusstraat/H. Roland

Holststraat, Hoogwakersbosstraat,

Prinsessenbuurt en Boeckhorst:

Buitenschilderwerk aan hout en

eventueel beton of metselwerk

Omgeving Senfstraat/

Berkemeierstraat:

Dakrenovatie

Auke Uilkema over resultaten van het huurbeleid

14

Debatavond SHN in het TrefpuntDe Stichting Huurdersbelangen organiseerde 16 november 2011 in het Trefpunt

een Lagerhuisdebat over de sociale huurwoningen in Noordwijk met debaters van

huurders en plaatselijke politiek. De avond werd bezocht door circa 70 belangstellen-

den die geanimeerd deelnamen aan het debat. De debatleider moest regelmatig

ingrijpen omdat door de persoonlijke vragen de stelling werd vergeten.

In het welkomstwoord uitte de voorzitter van de SHN,

mevrouw Carry Cramer, haar zorgen over de toekomst.

De woningmarkt zit vast en er moet een halt worden

toegeroepen aan de afbraak van de sociale huursector in

Noordwijk. De SHN maakt zich grote zorgen over de voorraad

betaalbare sociale huurwoningen in Noordwijk. Noordwijk

heeft met 19% het één na laagste percentage sociale huurwo-

ningen in de regio. Dit kleine aandeel sociale huurwoningen

zal in de toekomst ook nog minder worden door de stijgende

huurverhogingen. Mevrouw Cramer overhandigde deze

noodkreet door middel van een manifest voor de

“Noordwijkse huurders met een kleine portemonnee” aan

wethouder De Lange. Eerder dit jaar werd dit manifest al

aan de Noordwijkse Woningstichting aangeboden.

De heer De Lange nam het woord en vertelde dat “Wonen”

boven aan de politieke agenda staat. De voorraad huurwo-

ningen sluit niet aan bij de vraag. De gemeente Noordwijk

heeft recentelijk een woningmarktonderzoek gedaan en de

conclusie daarvan was dat de vraag naar goedkope koopwo-

ningen duidelijk aanwezig was. Ook kwam uit het onderzoek

naar voren dat er vraag was naar duurdere huurwoningen.

De norm is dat er 30% sociale woningbouw wordt gereali-

seerd in nieuwbouwprojecten.

DoorstromingDaarna lichtte de heer Auke Uilkema het huurbeleid van de

Noordwijkse Woningstichting toe. De NWS wil aan iedereen,

die geen toegang heeft tot de koopmarkt, huurwoningen

aanbieden. 75% voor de inkomens tot € 33.000,- met een

huur tot maximaal € 652,- en 25% voor de mensen met een

inkomen tussen de € 33.000.- en € 45.000,-. Deze huurders

komen in aanmerking voor een geliberaliseerde woning

met een huurprijs vanaf € 652,-. De NWS wil voornamelijk

seniorenwo ningen toevoegen aan haar bezit om de

doorstroming te bevorderen en de starters meer kansen

te geven. Tevens wordt er gewerkt aan een nieuw

woonruimteverdeelsysteem.

Daarna begon het debat dat onder leiding stond van de

heer Leon Guijt. De jury bestond uit de heren Kees van Dam

(secretaris SHN), Hans Ludo van Mierlo en Theo Olierook

(beide leden van de Raad voor Commissarissen NWS).

Stelling 1In de toekomst zal er voor de huurder met een kleine

porte monnee geen aanbod meer zijn in Noordwijk.

In het algemeen verwacht men geen verbetering daar de

30% sociale woningbouw is losgelaten. Europese regelgeving

en de financiële crisis zijn daar ook debet aan. Ook de door-

stroming naar een kleinere woning ondervindt hierdoor

stagnatie, daarom is de proef met huren op maat gestart.

Stelling 2De sociale woningvoorraad in Noordwijk moet

betaalbaar blijven.

De grondprijzen in Noordwijk zijn erg hoog en dat heeft

gevolgen voor de bouwprijzen van de huizen. Huurprijzen

naar draagkracht werd geopperd, dus wie meer inkomsten

heeft betaalt ook meer huur, met mogelijk gevolg dat mensen

toch gaan besluiten een woning te kopen.

De gemeente ontvangt veel geld door de hoge grondprijzen.

Dat zou besteed moeten worden aan woningen in plaats

van luxe zwembaden en sporthallen, zodat er goedkoper

gebouwd kan worden.

Stelling 3Een groot deel van de sociale woningvoorraad in Noordwijk

is verouderd waardoor de energielasten te hoog worden.

Energiekosten worden een ‘second rent’ voor de huurder.

Een groot deel van de huursector is verouderd en heeft ach-

Dit kleine aandeel sociale huurwoningen

zal in de toekomst ook nog minder worden

door de stijgende huurverhogingen.