Nieuwe werkelijkheid in de ruimtelijke sector:Tijdelijkheid en experimenten als structurele vormen;

Van grond- naar gebiedsexploitatie

VOGON studie-middag 5 oktober

Cor de Jong en Jurgen Hoogendoorn

De rol van de Gemeente Amsterdam in de ruimtelijke sfeer: Hoe doen we het nu?

� Actieve rol gemeente:

� Grondeigendom� Actieve rol in gebieds- en locatie ontwikkeling:

verwerven, slopen, bouwrijp maken, uitgifte� Gemeentelijke grondexploitaties: Fasering van

kosten en opbrengsten; contant maken� Grotendeels buiten de begroting om:

fondsconstructies

Het Vereveningsfonds

� Fonds: vulling door afgesloten positieve exploitaties (1)� Vulling eind 2011 ca € 1 mrd� Regels van voorzichtigheid op basis van BBV: hoe zitten

positieve plannen en negatieve plannen in het fonds?� Fonds is dekking voor reserves en voorzieningen (2)� Vrije ruimte: (1) – (2)� Kan worden ingezet voor dekking nieuwe negatieve

plannen

Opbouw van grondexploitaties

� Kosten: verwerven, slopen, bouwrijp maken (inclbodemsanering), woonrijp maken, proceskosten. Alles in tijd gezet

� Opbrengsten: grondopbrengsten en subsidies, ook in tijd gezet

� Grondprijsbeleid: residueel, functioneel, genormeerd (op basis van wettelijke kwaliteitseisen, bouwbesluit)

Het Vereveningsfonds door de jaren heen

� 2e helft jaren ’90: � veel positieve plannen: grootschalige kantoorontwikkeling

� Geld onttrokken aan fonds

� Geld toegevoegd aan fonds, bijvoorbeeld ten behoeve van IJburg

� Tot 2004: Teruglopende kantoorontwikkeling, opbrengst woningbouw onder druk (volume, opbrengst)

� Vanaf 2004: feitelijk geen ruimte voor nieuwe negatieve plannen

Belangrijke indicatoren voor het fonds

� Ontwikkeling saldo alle plannen: Kunnen we alle plannen uitvoeren?

� Ontwikkeling Algemene Reserve: ruimte voor negatieve plannen

� Ontwikkeling van grondproductiekapitaal: verschil in gerealiseerde kosten en opbrengsten in actieve plannen

Wat is er aan de hand? De drie luchtbellen

� Prijs: Grondopbrengsten onder druk

� Programma: De omvang van de portefeuille: meer programma dan vastgoedmarkten aan kunnen

� Fasering: Tijdstip grondopbrengsten in plannen steevast te optimistisch

� Terwijl we door gaan met uitgaven doen

Grondprijzen onder drukontwikkeling grondprijzen MGZ-woningen

(mediaan)(bron: handleidingen grondprijsbeleid)

€ 0

€ 200

€ 400

€ 600

€ 800

€ 1.000

€ 1.200

€ 1.400

€ 1.600

€ 1.800

€ 2.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Eur

o's

per

m²

Oud-Zuid Amsterdam totaal (gem) De Pijp

ontwikkeling grondprijzen EGZ-woningen(mediaan)

(bron: handleidingen grondprijsbeleid)

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Eur

o's

per

m²

Noord Amsterdam totaal

ontwikkeling grondprijzen kantoren(bron: handleidingen grondprijsbeleid)

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

€ 1.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Eur

o's

per

m²

Buikslotermeerplein Centrale Zone A'dam Noord

NDSM Amsterdam totaal

gemiddelde van bandbreedte segmenten detailhandel(gemiddelde)

(bron: handleidingen grondprijsbeleid)

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Eur

o's

per

m²

Detailhandel buurtniveau Detailhandel w ijkniveau/stadsdeel

Kernw inkelapparaat Perifere detailhandel

gemiddelde van bandbreedte segmenten Hotels(gemiddelde)

(bron: handleidingen grondprijsbeleid)

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Eur

o's

per

m²

3 sterren segment 4 sterren segment 5 sterren segment

Programma en fasering

� Veel bestuurlijke ambities: wens tot herontwikkeling van de stad, verwijzing naar grote latente woningbehoefte, marktwens om kantoorvoorraad te vernieuwen

� Met gevolg: veel projecten in de lucht houden, veel proceskosten blijven maken,

� Met als gevolg doorlopende kosten terwijl opbrengsten meer en meer achterblijven

Oorzaken wegvallen vraag

� Financieringsproblematiek (risicomijdend gedrag bij ontwikkelaars en consumenten en banken)

� Maatschappelijke veranderingen: afname kantoorgebruik door vergrijzing, HNW, duurzaamheidwens (hergebruik) etc.

� Ook in kwalitatieve zin omslag van aanbodsturing naar vraagsturing

En we zijn er nog niet…..

Scenario’s voor prijsontwikkeling woningen

Ontwikkeling woningprijzen (2011=100)

80,00%85,00%90,00%95,00%

100,00%105,00%110,00%115,00%120,00%125,00%130,00%135,00%140,00%

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

jaren

%

Meest waarschijnlijk Scenario Negatief Scenario Positief Scenario Gewogen scenario

Tijdelijke oplossing

� Introductie kasstroomsturing: op portefeuille niveau: uitgaven gebaseerd op geprognosticeerde inkomsten

� Op planniveau: uitgaven doen bij zekerheid inkomsten

� Maar: veel onvermijdbare uitgaven (gevaar juridische procedures)

Nieuwe werkelijkheid na 2008 (ruimtelijk -

economisch)

� Einde krediet- en vastgoed aangedreven project- en gebiedsontwikkeling (geen/weinig effectieve vraag naar woningen,

kantoren, winkels etc)

� Vastgoed- en bouwsector weet niet te innoveren en gaat grotendeels over de kop (creative destruction – Schumpeter)

� Gemeenten; van grondexploitant naar medespeler (o.a. op

basis van “Nieuw Krachtenveld, Nieuwe Paradigma's van Prof. Willem Verbaan)

Burger verhoudt zich anders tot overheid (nieuwe sociologische/maatschappelijke werkelijkheid)

Recente publicaties 4 voorbeelden

� De Boom en het Rizoom; overheidssturing in een netwerksamenleving. (feb. 2010, MinBZK)

� Nieuwe media, kansen voor dienstverlening (okt. 2011)� Loslaten, vertrouwen en verbinden; over burgers en

binding; (dec. 2011, Jos van der Lans)� Vertrouwen in burgers (mei 2012 WRR)

Burger verhoudt zich anders tot Overheid (1a)De Boom en het Rizoom; overheidssturing in een

netwerksamenleving

Samenleving als rizoom:� Franse filosofen Gilles Deleuze en Félix Guattari (1998)

stellen samenleving voorals een ‘rizoom’. Een rizoom is in letterlijke zin een veelal horizontaal vertakte wortelstructuur, die niet te herleiden is tot één hoofdtak of tot één plant aan de oppervlakte,maar bestaat uit ondergronds voortwoekerende worteltakken waartussen steeds nieuwe verbindingen kunnen ontstaan.

Burger verhoudt zich anders tot Overheid (1b)

De overheid als boom� wel betrokken en verantwoordelijk, maar zonder

verdringing maatschappelijke dynamiek. Wel oplossen, maar niet overnemen van een probleem.

� De overheid moet een bepaalde mate van ‘openheid’toelaten als het gaat om de beoogde uitkomsten.

� Kortom betrokken en bescheiden

Burger verhoudt zich anders tot Overheid (2)Nieuwe media, kansen voor dienstverlening (okt. 2011)� Omkering van het overheidsapparaat; participerende overheid

� Samenleving organiseert zich snel (met behulp van sociale media) en tijdelijk in

de vorm van een netwerk (rizoom) rond een thema

� We zitten in een transitie van het denken en doen van vandaag naar

het denken en doen van morgen.

� Deze transitie biedt kansen voor transparantie, vertrouwen en een

compacte overheid.

� Crowdsourcing, -funding en co-creatie vormen de nieuwe aanpak voor

participatie en daar hoort een aangepaste rolopvatting van de

gemeente bij.

� Het helpt om te beseffen dat we in deze transitie zitten

Burger verhoudt zich anders tot Overheid (3)

Loslaten, vertrouwen en verbinden; over burgers en binding; (dec. 2011, Jos van der Lans)

� Publieke systeemwereld (grootschalig, hiërarchisch en bureaucratisch)

losgezongen van de leefwereld -> vastlopen

� Netwerkorganisaties als (privaat) beweging van onderaf; kleinschalig,

persoonlijk, horizontaal, informeel, generalistisch, oplossingsgericht, met veel ruimte voor

passie/plezier en plaatsgebonden

Burger verhoudt zich anders tot Overheid (4)

Vertrouwen in burgers (mei 2012 WRR)� Denk vanuit de (betrokken en actieve en initiërende) burger

� Investeer in vertrouwen door creëren tegenspel, versterken alledaagse invloed,

stimuleren maatschappelijk verkeer en bouwen steunpilaren

Werkelijkheid noopt tot innoveren; chaoskruis

Bron: Jaap Peters, Niets nieuws onder de zon en andere toevalligheden. Strategie uit chaos, 2008.

Hoe innoveren

� Tijdelijk is het nieuwe permanent� Experiment de structurele vorm� In samenspraak met samenleving door inzet sociale

media

Herman Wijffels in Tegenlicht 17 september jl. “Kijk ook eens naar buiten ipv naar je beeldscherm (met cijfers en modellen)”

Is niets doen een optie?

Kosten braakliggen: tussen € 15.000 en € 40.000 per ha per jaar

Resultaten

Stedelijke vernieuwingsgebieden en bestaande stad

Uitleggebieden/herontwikkeling

Voorlopige opbrengsten � Vooral People en Planet� Profit; verliesbeperking door verhuur grond� Meer contact tussen mensen (sociale cohesie)� Meer gezondheid (beweging en gezond voedsel uit

moestuin)� Minder verloedering� Experimenteer-ruimte en –tijd

Dus nog niet nieuwe:� Verdienmodellen� Organisatie- en procesmodellen

DANK VOOR UW AANDACHT