CPO Alphabet

61 grondgebonden starterswoningen in Waalwijk

Vera Kortenoever - projectmanager

1

Middagsessie CPO Studiedag

• Introductie Vera Kortenoever

• Inventariseren vragen uit de zaal

• CPO algemeen

• Het project

– Initiatief

– Organiseren

– Ontwikkelen & ontwerpen

– Realiseren

– Resultaat

• Stellingen

2

Opbouw

Introductie

3

• Vera Kortenoever

• Achtergrond: Bedrijfskunde – Business development

• Projectmanager / ontwikkelaar bij Timpaan

• Wie zitten er in de zaal?

• Welke vragen zijn er over CPO?

Collectief particulier opdrachtgeverschap

4

• Wat is CPO? En wat is het niet?

• Een groep burgers, georganiseerd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk, ontwikkelt voor eigen rekening

en risico een woningbouwproject. De groep heeft volledige zeggenschap over grond, ontwerp en bouw.

– Particulier opdrachtgeverschap

– Collectief particulier opdrachtgeverschap

– Mede opdrachtgeverschap (minder invloed en risico)

– Renovatie en kluswoningen

Doelstellingen van CPO

5

• Meer zeggenschap en keuzevrijheid voor bewoners

• Hoge klanttevredenheid en lange termijn betrokkenheid

• Versterking van sociale cohesie

• Kans op betere betaalbaarheid en gunstige prijs-kwaliteit verhouding

• Kans op aanleg van collectieve voorzieningen

• Project Alphabet

• Landgoed Driessen, Waalwijk

• Jongerenvereniging als opdrachtgever

• Groot project: 61 starterswoningen

• 80 m2 tot 110 m2 woonoppervlakte

• 59 Koopwoningen vanaf € 135.000,-- VON

• 2 Huurwoningen

6

CPO Alphabet Waalwijk

Initiatief nemen

7

Vanuit een groep

Vanuit de gemeente of soms woningcorporatie

Hier een klein groepje jongeren (22 – 25 jaar) die een betaalbare koopwoning zochten

2 Hoofdmotieven:

• Kwaliteit: bepaald thema, het realiseren van een specifieke woonwens

• Betaalbaarheid

- ‘zo veel mogelijk woonoppervlak’

Initiatief nemen

8

• Locatie: uitbreidingsgebied landgoed Driessen, plandeel de Bibliotheek

• Werving: voldoende enthousiasme

Gemeente akkoord, woningcorporatie Casade betrokken

Hoera, een project ontstaat.

Mits: professionele begeleiding

Organiseren

9

• Samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente, woningcorporatie en Jongerenvereniging

• Uitgangspunten:

– Starters, leeftijd, inkomen & binding met de gemeente

– Grondafname en -prijs. Sociale grondprijzen voor koop- en huurwoningen.

Reguliere grondprijs voor max. 12 vrije sectorwoningen

– Gemeente levert bouw- en woonrijpe grond

– Gemaximeerde VON-prijzen

– Koopgarant:

• Terugkoopgarantie

• Korting bij aankoop. Casade deelt mee in meerwaarde (of verlies) bij verkoop

• Woningen toegankelijk houden voor starters

• Stichting OpMaat

Organiseren

10

• Rollen en verantwoordelijkheden

CPO groepCPO groepCPO groepCPO groep GemeenteGemeenteGemeenteGemeente WoningcorporatieWoningcorporatieWoningcorporatieWoningcorporatie TimpaanTimpaanTimpaanTimpaan

Verenigt zich als

rechtspersoon; vereniging

JHW

Faciliteert totstandkoming van

project

Achtervang. Staat garant voor

x aantal woningen (huur)

Ondersteunt JHW om

opdrachtgeverrol te kunnen

spelen

Zorgt voor voldoende

kandidaten

Stelt voorwaarden rond de locatie;

beeldkwaliteit, leden, grondprijs ed.

Levert voorfinanciering Kennis en kunde

Komt tot besluiten Levert bouw- en woonrijpe grond Stelt Koopgarant beschikbaar

(als MGE-constructie).

Grondeigenaar

Voortgang bewaken

OpdrachtgeverOpdrachtgeverOpdrachtgeverOpdrachtgever Doorloopt bestemmingswijziging

(uitwerkingsplan), toetst

vergunningen en houdt toezicht

Goedkeuring op het ontwerp

per fase

Organiseren

11

• Vereniging of stichting

• Bestuur

• Besluitvorming en vergaderstructuur

– ALV, bestuursvergaderingen, projectgroep, stuurgroep

• Groepsproces

– Groepsbinding, met pieken en dalen, afhankelijk van fase

– Commissies: ontwerp, bouw, sociale cohesie, financiering, collectief voordeel etc.

– Afvallers

• Grootte van de groep

– 61 leden is veel. Te veel?

– Schaalvoordelen vs inbreng en participatie

Ontwikkelen en ontwerpen

12

• Ontwerpcommissie

• Architectenselectie: Sturm architecten uit Roosendaal

• Enquête en Excursie

• Randvoorwaarden

– Nota van uitgangspunten de Bibliotheek

– Budget

– Zoveel mogelijk m3

– Programma van eisen van Casade

Ontwikkelen en ontwerpen

13

• Redelijk regulier ontwerptraject, (wel met 61 meningen)

– Voorlopig ontwerp + kostenraming: grote variatie in gevels en plattegronden

– Definitief ontwerp + kostenraming

– Aanvraag bouw-/omgevingsvergunning

– Spanningsveld met welstand: collectieve uitstraling en aandacht voor architectuur

Ontwikkelen en ontwerpen

14

Ontwikkelen en ontwerpen

15

StichtingskostenStichtingskostenStichtingskostenStichtingskosten

• Opbrengsten

– 3 typen VON-prijzen

• € 135.000,-

• € 162.300,-

• € 199.500,-

Geen onderscheid in ligging, plattegrond en gevelkeuzes. Verschil komt tot uitdrukking in

marktwaarde

– Subsidie provincie Noord-Brabant

• Kosten

Reguliere grond-, bouw- en bijkomende kosten, m.u.v. verkoopkosten, AK, winst, risico

• Post onvoorzien (ca 4%)

Realiseren

16

• Kavelkeuze en verkoop

• Bouwcommissie

• Aanbesteding vs bouwteam

• BVR Groep uit Roosendaal

• Externe directievoerder

• Onterechte bezuiniging op kopersbegeleiding

• Geen tegenvallers tijdens uitvoering

Resultaat

17

• Zeer tevreden bewoners

• Grote en degelijke ´starterswoningen´ voor een scherpe prijs

• Geen wijkje met spannende architectuur en uitstraling

18

Stelling

19

• Gemeenten moeten CPO projecten welstandsvrij maken

Stelling

20

• Het initiatief voor CPO moet uit bewoners zelf komen

Stelling

21

• Het omzetten van projectmatige bouw naar kaveluitgifte voor (groepen)

particulieren versnelt de bouwproductie

Meer informatie:

www.cpomidden.nl

VKortenoever@timpaan.nl

22

CPO Midden Nederland