M WMEMORANDUM WONEN Z-W-VLDrie strategische acties voor een toekomstgericht wonen

2

DOELGROEPLokale beleidsmakers en woonactoren in Zuid-West-Vlaanderen

DATUMjanuari 2013

CONTACTIntercommunale LeiedalNele Vandaele / Bram Lattrénele.vandaele@leiedal.bebram.lattre@leiedal.be056/24.16.16

Welzijnsconsortium Zuid-West-Vlaanderen vzwAnn-Sophie Maes / Liesbet Mullieannsophie.maes@welzijnsconsortium.beliesbet.mullie@welzijnsconsortium.be056/46.15.66

Provincie West-VlaanderenFilip Van Lancker / Tim Denuttefilip.van_lancker@west-vlaanderen.betim.denutte@west-vlaanderen.be050/40.32.18 - 056/24.99.12

Vormgeving: Giovanni Maes, Leiedal

In opdracht van RESOC Zuid-West-Vlaanderen, regio Zuid-West-Vlaanderen

COLOFON

3

M WMEMORANDUM WONEN Z-W-VLDrie strategische acties voor een toekomstgericht wonen

ProvincieWest-Vlaanderen

4

5

Bij de start van de nieuwe legislaturen schuiven wij drie acties naar voor om samen te werken aan wonen voor de toekomst. Deze acties zijn tot stand gekomen na een grondige evaluatie van het woonregieboek uit 2008 en spelen in op de steeds sneller veranderende maatschappij. Het zijn stuk voor stuk acties waar we als streek het verschil kunnen maken. Acties die bijdragen aan een wervende, duurzame en warme regio.

Als regionale organisaties zullen wij de komende jaren inzetten op deze acties. We zullen de lokale besturen optimaal ondersteunen in het uitvoeren van de acties. We moedigen aan dat elk lokaal bestu-ur de oefening maakt wat voor zijn/haar organisatie mogelijk is, voor welke acties voldoende expertise en middelen in eigen huis beschikbaar is of boven-of interlokaal kan georganiseerd worden.

Intercommunale LeiedalWelzijnsconsortium Zuid-West-Vlaanderen

Provincie West-Vlaanderen

VOORWOORD

6

7

DRIE ACTIEs

De toegang tot een kwaliteitsvolle, betaalbare woning in een goede woonomgeving maken we mogelijk voor iedereen. Dit doen we door in te zetten op:

1. Strategisch beheer en regie van publieke gronden en panden.2. Betaalbaar en kwalitatief huren (privaat en sociaal).3. Woonzorg op mensenmaat.

De acties in het memorandum zijn geïnspireerd door drie wensen. Deze wensbeelden kwamen tot stand na een toetsing van het Vlaams woonmodel aan maatschappelijke veranderingen en verwachtingen1:• Iedereen woont betaalbaar en met woonzekerheid in een woning van goede kwaliteit.• Wonen is zuiniger met ruimte, water en energie.• Iedereen vindt een aangepaste woning in duurzame woonwijken.

MAATsChAPPELIjkE ONTWIkkELINGEN

Onze samenleving maakt verschillende evoluties door, die elkaar in een steeds sneller tempo opvolgen. Elk van deze ontwikkelingen heeft zijn onmiddellijke impact op het wonen:• Uit een studie over de regionale woningmarkt in West-Vlaanderen blijkt dat mensen op zoek zijn naar een

goed met openbaar vervoer en wegen ontsloten woonlocatie, in de nabijheid van voorzieningen en werk. Hierdoor komen kleine afgelegen woonkernen met weinig voorzieningen onder druk qua leefbaarheid. Mensen zoeken niet enkel naar een geschikte woning in hun eigen dorp, gemeente of stad, maar gaan ook op zoek naar een goed ontsloten locatie in de ruimere regio. Een woningmarkt werkt veeleer regionaal, dan lokaal. (Onderzoek regionale woningmarkten, Provincie West-Vlaanderen)

• De vergrijzing is al een lange tijd voorspeld en gekend, maar begint nu effectief ook door te werken op onze woningmarkt. Het aantal 65-plussers in Zuid-West-Vlaanderen zou tussen 2007 en 2025 stijgen met 28,4%, een toename van 14.727. (Onderzoek DC Noise)

• De gezinssamenstelling varieert meer: er zijn niet alleen meer alleenstaanden en kleine gezinnen, tege-lijkertijd groeit het aantal nieuw samengestelde, grotere gezinnen. Prognoses van huishoudensgrootte (2010-2025) tonen aan dat er in Zuid-West-Vlaanderen een toename zal zijn van 1-persoonshuishoudens (5.625 of stijging van 16,4%) en 2-persoonshuishoudens (4.718 of 11,4%).

• De moeilijke socio-economische context leidt tot budgettaire zorgen voor besturen, organisaties, bedrij-ven, inwoners… De moeilijke socio-economische evolutie leidt tot verarming van specifieke doelgroepen in de onderste laag van de maatschappij, maar ook van een deel van de middenklasse. Het aantal gezinnen met betalingsmoeilijkheden neemt stelselmatig toe. Betaalbaar en kwalitatief wonen met woonzekerheid is ook voor veel mensen met een laag inkomen op dit moment niet mogelijk.

• Beleidsmaatregelen op het vlak van zorg en welzijn, gecombineerd met de toenemende vraag van de bewoners om zo lang mogelijk thuis te blijven wonen, vergt nieuwe combinaties van wonen, zorg en welzijn. De vermaatschappelijking van de zorg vergt sterke combinaties tussen de verschillende sectoren.

• Onze ruimte en grondstoffen zijn niet onuitputtelijk. (Adem)ruimte, groen, energie, water… kunnen we niet langer zien als bronnen die we eindeloos kunnen aanwenden.

De regio is nog niet helemaal uitgerust en georganiseerd om voorbereid te zijn op deze veranderingen. Voor de groeiende differentiatie in woonwensen en woonnoden wordt te vaak gedacht in standaardoplossingen. Nochtans bieden deze ontwikkelingen een kans om ze aan te grijpen voor een transitie in het wonen.

PROGRAMMA VOOR DE TOEkOMsT

1 De wensbeelden van het wonen in de toekomst worden gestaafd door recent onderzoek zoals M. Ryckewaert, P. De Decker, S. Winters, B. Vandekerckhove, F. Vastmans, M. Elsinga, K. Heylen. Een woonmodel in transitie. Toekomstverkenning van het Vlaams wonen, 2011.

8

hET WOONREGIEbOEk ALs VERTREkbAsIs

In 2008 verscheen het Woonregieboek. Een projectteam van medewerkers van Intercommunale Leiedal, Provincie West-Vlaanderen en het Welzijnsconsortium stelde dit boek samen in opdracht van RESOC Zuid-West-Vlaanderen, in samenwerking met diverse streekactoren en externe deskundigen.

Onderstaande zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid in Zuid-West-Vlaanderen vormden de kern van het boek:1. Doordacht valoriseren van het slapend aanbod binnen gebieden bestemd als woongebied.2. Toepassen van een aantal basiskwaliteitseisen bij woonprojecten.3. Systematisch opdrijven van het aantal sociale huurwoningen en tegelijkertijd maatregelen nemen

om een goed beheer van sociale woonprojecten te bevorderen.4. Kwaliteitsverbetering is prioritair bij private huurwoningen.5. Integreren van principes van levenslang wonen in woningen en woonomgeving.6. Optimaliseren van de dienstverlening rond wonen voor de burger.

Het woonregieboek voedt het lokale en het regionale beleid voor wonen. De zes prioriteiten vormen een krachtige agenda voor het lokale woonbeleid. Tegelijkertijd zijn deze prioriteiten een onderdeel van het Streekpact van RESOC Zuid-West-Vlaanderen 2008-2013 binnen de ambitie voor een attractieve regio met een kwaliteitsvolle woon- en leefomgeving.

Het woonregieboek heeft in de streek een aantal zaken losgeweekt. Tegelijk zorgde nieuwe regelgeving (kaderbesluit sociale huur, grond- en pandendecreet, subsidiereglement voor intergemeentelijke samen-werking,…) voor nieuwe instrumenten om beleid te voeren. De lokale besturen namen in de beleidsperi-ode initiatieven om hun woonbeleid kracht bij te zetten, onder meer door extra medewerkers en middelen in te zetten voor het opstellen van een lokaal woonbeleidsplan, het uitbouwen van lokaal woonoverleg, het realiseren van een woonloket… In het bijzonder kregen de voorbije jaren verschillende initiatieven vorm die werken op de domeinen wonen, zorg & welzijn en inzetten op intergemeentelijke samenwerking. Ook de provincie, Wonen-Vlaanderen het Welzijnsconsortium en Leiedal ondersteunden en begeleidden diverse initiatieven en projecten.

De evaluatie die in het najaar van 2011 werd opgesteld spreekt terecht van een globale positieve balans. Het programma met de zes prioriteiten blijft een goede basis. Toch bracht de evaluatie ook een aantal werk-punten en leemtes aan het licht:• De basisgegevens nodig om een krachtig gemeentelijk grond- en pandenbeleid te voeren staan nog onvol-

doende op punt.• De huurmarkt blijft een relatief onontgonnen (beleids)terrein.• De realisatie van 11% sociale huurwoningen vraagt extra inspanningen. Er is nood aan een duidelijke soci-

ale programmatie met elementen van nieuwbouw, renovatie en beheer.• Onze gemeenten en regio moeten de ambities rond de kwaliteit van woningen scherper te specifiëren.• Het werken aan levenslang wonen en woonzorg vraagt een sterkere interdisciplinaire inzet.• Het blijft noodzakelijk te investeren in toegankelijke en begrijpbare informatie naar alle inwoners.• Een goede dienstverlening naar de burger is een noodzakelijke voorwaarde voor een sterk woonbeleid, en

tegelijk de rode draad doorheen verschillende geslaagde initiatieven binnen de streek.• In de afgelopen beleidsperiode werden verschillende experimenten opgezet die wonen en welzijnsacto-

ren samengebracht. De expertise die hier werd opgebouwd is zeer waardevol, het vergt de moeite deze ervaring verder uit te wisselen.

Ten slotte blijkt een sterkere verweving en integratie van de zes prioriteiten noodzakelijk.

9

1 ACTIE: sTRATEGIsCh bEhEER EN REGIE VAN (sEMI)PUbLIEkE GRONDEN EN PANDEN

DE RECENTE EVOLuTIES Op DE FINANCIëLE MARKTEN CONFRONTEREN VEEL OpENBARE EN SEMI-OpENBARE

INSTANTIES MET EEN pRECAIRE FINANCIëLE SITuATIE. IN DIE SITuATIE IS HET BEGRIjpELIjK EN VERLEIDELIjK OM

DE GRONDEN EN pANDEN DIE (NOG) IN EIGENDOM ZIjN ONVOORWAARDELIjK TE VERKOpEN Op DE VRIjE MARKT.

DEZE DIRECTE, MAAR ééNMALIGE, INKOMSTEN WEGEN ECHTER NIET Op TEGEN HET VERLIES VAN EEN POTENTIëLE

hEfbOOM VOOR EEN GEWENsT WOONbELEID EN TEGEN HET VERLIES VAN ANDERE DAN FINANCIëLE MEERWAAR-

DEN.

Bij projecten op private gronden kan de gemeente bepaalde ontwikkelingen sturen. Dat kan door de op-maak van ruimtelijke plannen, door een actieve opvolging van private projecten op het lokaal woonoverleg en door het opleggen van duidelijke verwachtingen, doelstellingen en voorwaarden. Ook het activeren van vrije ontwikkelbare gronden door het actief inzetten van het register van onbebouw-de percelen is een aanbevolen actie. De grootste meerwaarden en ambities van de gemeente kunnen echter gerealiseerd worden op publieke gronden en panden.

hET LOONT DE MOEITE OM DE bEsTAANDE EIGENDOMMEN EN OPPORTUNITEITEN IN kAART TE bRENGEN.

Om een strategisch geïntegreerd ruimtelijk beleid te voeren, is het essentieel om een duidelijk zicht te heb-ben op het bebouwd en onbebouwd patrimonium. Een klare kijk op het ruimtelijk potentieel laat toe de ruimtelijke, sociale en duurzame meerwaarden in te schatten, en om zelf of in samenwerking met publieke of private partners initiatief te nemen. Het is de basis voor een uitvoeringsgerichte, strategische planning. Strategische planning kan er in bestaan de ontwikkeling van bepaalde sites te versnellen en andere te ver-tragen, of in reserve te houden voor later.De gronden en panden van publieke en semipublieke instanties (gemeenten, OCMW’s, kerkfabrieken, NMBS, federale en Vlaamse overheid, …) zijn ruimer dan we op het eerste gezicht denken. Naast gronden bestemd als woongebied gaat het ook om kloosters, ziekenhuissites, stationsomgevingen, voormalige sportterreinen, oude containerparken, leegstaande gebouwen, …Daarnaast zijn er vaak opportuniteiten om als gemeente strategische grondposities te verwerven. Ont-eigening is hier slechts één voorbeeld van. Andere instrumenten zoals voorkooprechten zijn geldig op leegstaande woningen en bedrijfsgebouwen en kunnen onder andere via ruimtelijke uitvoeringsplannen worden opgelegd.

Voorbeeld: woonproject Kleine Molen te WevelgemDe gemeente Wevelgem maakte handig gebruik van het voorkooprecht om in het woonproject Kleine Molen enkele hectare woongebied aan te kopen om de aanleg van het park, de tunnel, toegangsweg en sociale wo-ningen te verzekeren. De gemeente stelde een concreet actieprogramma op om zich strategisch in te kopen in het project en zo de eigen beleidsdoelstellingen te kunnen realiseren.

10

Als de lokale overheid mee aan het stuur zit bij de ontwikkeling van woonprojecten op eigen gronden, kun-nen meerwaarden en ambities op verschillende vlakken gerealiseerd worden.1) Het begeleiden van de ruimtelijke kwaliteit. De noden op vlak van bijvoorbeeld groen, voorzieningen,

mobiliteit, … kunnen in een project geïntegreerd worden. De gronden en panden van (semi)publieke instanties liggen vaak in de kern van de gemeente. Ze zijn daardoor van groot belang als alternatief voor het aansnijden van nieuwe bouwgronden. Bovendien bieden ze kansen om slim te verdichten en kwali-teitsvolle open ruimte te creëren in het centrum.

2) Op basis van de maatschappelijke evoluties bestaan er woonnoden die door de vrije markt niet (onmid-dellijk) ingevuld worden. Het is daarom van belang als overheid de ambitie te hebben om aanvullende woonprojecten te realiseren. We denken hierbij aan duurzame woonprojecten of de realisatie van wonin-gen voor specifieke doelgroepen (bijvoorbeeld sociale woningen, woningen voor jonge gezinnen in het centrum van de stad, collectieve woonvormen, tijdelijke woningen, … ). Werken aan de betaalbaarheid van woningen maakt hier evenzeer deel van uit.

3) De financiële meerwaarde van een eigen initiatief of samenwerkingsvorm hoeft niet kleiner te zijn dan de meerwaarde bij het onmiddellijk verkopen.

Voorbeeld: Vervangingsbouw OCMW WervikBinnen de stad Wervik werd een bijzonder gebied afgebakend conform de Vlaamse Wooncode. Hierdoor geldt er niet alleen een recht van voorkoop op alle woningen binnen dit gebied; er kunnen ook subsidies voor de aankoop en de sloop verkregen worden indien er sociale woningen gerealiseerd worden. Het OCMW van Wervik maakt hiervan gebruik om jaarlijks een aantal woningen te verwerven en te renoveren of te slopen en er vervangbouw te realiseren. De nieuwe woningen kaderen binnen het woonzorgbeleid van Wervik: aange-paste sociale huurwoningen voor senioren.

Het is duidelijk dat niet alle lokale partners over dezelfde middelen en/of expertise beschikken. Zo is er nood aan een regionale kennisoverdracht om complexe private en semipublieke projecten op te volgen, valt er een meerwaarde te realiseren door het regionaal samenwerken voor het opvolgen, registreren en activeren van het potentieel aan beschikbare gronden uit het register van onbebouwde percelen en leegstaande gebouwen. Vanuit het bovenlokaal niveau willen we dan ook de lokale besturen optimaal ondersteunen en begeleiden op verschillende vlakken (juridisch, procesmatig, kwaliteit, financieel, …).

TRAjECT VOOR EEN sTRATEGIsCh bEhEER VAN (sEMI)PUbLIEkE GRONDEN EN PANDEN

1. BESTAANDE EIGENDOMMEN IN KAART BRENGEN.

2. OppORTuNITEITEN OpVOLGEN: REGISTER VAN LEEGSTAND + ONBEBOuWDE pERCELEN.

3. AMBITIES SCHERp STELLEN: RuIMTELIjK, MAATSCHAppELIjK, FINANCIEEL.

4. pROjECT EN pROCESREGIE BIj COMpLExE pROjECTEN: O.A. KWALITEITSBEWAKING

2 De armste gezinnen besteden in verhouding een veel hoger deel van hun inkomen aan hun globale woonkost (huurprijs, energierekenin-gen,…) Zo besteden de armste gezinnen 31,1% van hun inkomen aan huur, bij de rijkste gezinnen gaat het om 17,4 % (Bron: FOD Economie – ADSEI (2008), Huishoudbudgetonderzoek.)

11

2 ACTIE: bETAALbAAR EN kWALITATIEf hUREN (PRIVAAT EN sOCIAAL)

DE VLAAMSE HuuRMARKT VERTEGENWOORDIGT SLECHTS 25% (ONGEVEER 6% SOCIAAL EN 19% pRIVAAT) VAN HET

TOTALE WONINGAANBOD. VANuIT DE OVERHEID WORDT SINDS DE TWEEDE WERELDOORLOG ZEER VEEL GEïNVES-

TEERD IN FISCALE STIMuLI VOOR EIGENDOMSVERWERVING. MAAR HET ZIjN VOORAL DE HOGERE INKOMENSGROE-

pEN DIE HIER BAAT BIj HEBBEN. HET IS DuS BELANGRIjK BELEID TE VOEREN ROND DE HuuRMARKT. ZE IS NOOD-

ZAKELIjK OM HET RECHT Op WONEN VOOR IEDEREEN TE KuNNEN REALISEREN, MAAR IS OOK EEN WONINGMARKT

WAAR EEN GROEIENDE pROBLEMATIEK WAAR TE NEMEN VALT. DE HuuRMARKT KRIMpT VERDER, DE HuuRDERS éN

DE VERHuuRDERS WORDEN (FINANCIEEL) ZWAKKER, EN DE KWALITEIT VAN DE HuuRWONINGEN GAAT EROp ACH-

TERuIT. VOOR MENSEN MET EEN LAAG INKOMEN WEGEN DE WOONKOSTEN ERG ZWAAR DOOR IN HuN HuISHOuD-

BuDGET2. DAARNAAST IS EEN VOLDOENDE GROTE HuuRMARKT OOK BELANGRIjK OM VOLDOENDE FLExIBILITEIT

EN DyNAMIEK TE KuNNEN GARANDEREN VOOR jONGE STARTERS, GEZINNEN MET TIjDELIjKE WERKOMGEVINGEN

EN ANDERE DOELGROEpEN.

Om de ambitie te realiseren van een voldoende grote huurmarkt, die kwalitatief en betaalbaar is, is er nood aan een geïntegreerd traject. Dit traject omvat het in kaart brengen van de situatie op alle vlakken; het intensief begeleiden van huurders en verhuurders; het optreden bij onaanvaardbare situa-ties en het voorzien van een vangnet voor de meest kwetsbaren.

EEN VOLDOENDE GROTE, bETAALbARE EN kWALITATIEVE sOCIALE hUURMARkT

De krimp van de sociale huurmarkt moet vermeden worden. De ambities voor sociale huurwoningen op Vlaams niveau (bindend sociaal objectief ) volstaan amper voor een status quo van het aandeel sociale huur-woningen. Een proactieve gemeentelijke aanpak is nodig.

Beleidsaanbevelingen die de krimp van de sociale huurmarkt tegengaan zijn:• De sociale lasten die met het decreet grond- en pandenbeleid verankerd werden vormen een opportuniteit

om bijkomende sociale woningen te realiseren in gemengde, kleinschalige projecten. Op basis van de mogelijke subsidies en op basis van de gekende behoefte is het aangewezen de klemtoon te leggen op so-ciale huurwoningen. Alhoewel er nog heel wat moeilijkheden opduiken (voorwaarden bij verkavelingsver-gunningen, prijszetting, woningtypes, …) is het aangewezen consequent een maximale invulling van de sociale last na te streven binnen een helder kader waarbij afwegingen naar plaats, typologie en menging vooropstaan. Dit kan de vorm aannemen van een Gemeentelijk Reglement Sociaal Wonen. Dergelijk kader werkt ondersteunend naar sociale en private actoren en kan samen met een bemiddelende rol tussen deze actoren helpen om projecten zo vlot mogelijk te laten verlopen.

• Naast nieuwbouw is het ook nodig om het aantal bestaande sociale huurwoningen op peil te houden. Vanuit lokale en regionale analyses van de bestaande sociale huurmarkt kan de nood aan een uitgebreid renovatieprogramma voor het huurpatrimonium in de streek aangetoond worden. Een krachtig signaal vanuit de regio moet de nodige middelen daartoe vrijwaren.

Slagkrachtige sociale huisvestingsmaatschappijen dienen zich hierop te organiseren. Verkoop van slechte sociale huurwoningen is niet wenselijk: er is geen enkele garantie dat deze woningen voldoende gere-noveerd zullen worden en ze hollen het bestaand (onder-)aanbod verder uit. Het lokale beleid moet de aanpak van de huisvestingsmaatschappijen rond renovatie opvolgen en ondersteunen.

• In het belang van een optimale samenwerking is het van belang dat het beleid de vinger aan de pols houdt bij de sociale woonactoren. Vertegenwoordigers vanuit het lokaal bestuur hebben hier een cruciale taak als brug tussen het lokaal bestuur en de bouwmaatschappijen. Lokale besturen vaardigen daarom sterkhouders af naar de raden van bestuur en volgen de programmatie van sociale woningen (nieuwbouw én renovatie) van zeer nabij op, ondermeer in het lokaal woonoverleg. De auteurs van dit memorandum zullen de nodige vorming aanbieden voor nieuwe bestuurders die de cruciale vertegenwoordigingstaak in bouwmaatschappijen gaan opnemen.

12

EEN VOLDOENDE GROTE, kWALITATIEVE EN bETAALbARE PRIVATE hUURMARkT

De private huurmarkt bestaat – naast grote verhuurders – uit veel kleine, oudere verhuurders met fel verouderde woningen, die vaak geneigd zijn hun patrimonium te verkopen. Een belangrijk deel van het huurpatrimonium is verouderd waardoor renovatie, zowel op het vlak van energie, comfort als bouwfysische en architectu-rale kwaliteit zich opdringt. De hoge investerings- en/of renovatiekosten staan tegenover onvoldoende ren-dement, betalingsproblemen van huurders, mogelijke verwaarlozing van de woongelegenheid. Daarbij komt nog dat de kleine, oudere verhuurder zich vaak de rompslomp van een renovatie ontziet. Daarnaast is er de problematiek van de kwetsbare huurder die geconfron-

teerd wordt met een laag inkomen en een hoge woon- en energiekost. Bovendien betekent renovatie van bestaande huurwoningen meestal een verhoging van de huurprijs, wat tot sociale verdringing leidt.

Om een daadkrachtig beleid te voeren op de huurmarkt dat negatieve effecten vermijdt, is een geïnte-greerd en samenhangend traject nodig. Dit traject bestaat uit een aantal stappen die door verschillende gemeenten specifiek op basis van hun eigen situatie en mogelijkheden kunnen ingevuld worden. Een dergelijk traject kan zich daarbij ook toespitsen op een deelgemeente, een specifieke wijk, een bouwblok of een doelgroep.

Essentiële stappen in een beleidstraject inzake kwaliteit en de betaalbaarheid van de huurmarkt zijn :• Via huisbezoeken binnen de vooropgestelde afbakening wordt er een screening op verschillende vlakken

gehouden. Er kan gescreend worden op het vlak van kwaliteit van de woning en woonomgeving, energie, het zorgaanbod, …

• Signalen geven aan dat er nood is aan een intensieve begeleiding en ondersteuning, zowel van de verhuurder als van de huurder om de kwaliteit te verbeteren zonder de betaalbaarheid in het gedrang te brengen.

• Werken aan kwaliteitsverbetering van de private huurmarkt vraagt een reeks maatregelen ter bescher-ming van de zittende (en soms kwetsbare) huurder om sociale verdringing tegen te gaan en woonzeker-heid te bieden.

• Het doorverwijzen van private huurders en verhuurders naar het sociaal verhuurkantoor (SVK) is sterk aan te raden. Het SVK kan als een link beschouwd worden tussen de sociale huurmarkt (regelgeving en doelgroep) als de private huurmarkt (woongelegenheden). Het SVK wil kwantiteit (meer woongelegenhe-den), kwaliteit/duurzaamheid (renovatie) en betaalbaarheid (lagere huurprijs) te combineren.

• Bij onveilige situaties en/of een onwil om iets te veranderen, kan er opgetreden worden en indien nodig zelfs sanctionerend. Hiervoor beschikt een lokaal bestuur over meerdere instrumenten zoals ongeschikt- en onbewoonbaarverklaringen, voorkooprecht van panden op het leegstandsregister, sociaal beheersrecht (als lokale overheid leegstaande panden opknappen en verhuren zonder instemming eigenaar).

• Een prioriteit die op regionale schaal kan worden aangepakt is het waarborgen van de toegang tot de wo-ningmarkt voor kwetsbare groepen en ernaar streven dat mensen er kunnen blijven wonen. Een pool van (tijdelijke) woningen op regioniveau, en waarbij ook de nodige woonbegeleiding is voorzien, kan hierop een antwoord bieden. Dergelijke actie vergt een doorgedreven organisatie en samenspel van meerdere actoren (sociale huisvestingsmaatschappijen, CAW, OCMW, Geestelijke Gezondheidszorg, ….)

De verschillende stappen in dit traject kunnen geheel of gedeeltelijk intergemeentelijk worden aange-pakt. De kennis/ervaring en zelfs het personeel van een actor kan gedeeld worden met anderen. Dit is zeker het geval voor de gemeenten die aangesloten zijn bij een intergemeentelijke samenwerking. Bovenlokaal werken maakt het bovendien gemakkelijker om bepaalde maatregelen door te voeren en/of sanctionerend op te treden.

13

Voorbeelden van lokale beleidsmaatregelen voor een kwalitatieve en betaalbare huurmarkt

systematische screening van het huurpatrimonium in AvelgemDe gemeente Avelgem screent jaarlijks systematisch 200 à 240 huurwoningen. Ze doet dit met een equipe van drie medewerkers, die de bewoners vooraf op de hoogte brengen van hun bezoek. De drie medewerkers doen acht vooronderzoeken per maand en worden hierin ondersteund via een opleiding van Wonen Vlaanderen. Op deze manier kan het totale huurpatrimonium om de vijf jaar gescreend worden. Het gaat om een duizend-tal huurwoningen.Bij slechte scores op woonkwaliteit en een vermoeden van ongeschiktheid of onbewoonbaarheid neemt de gemeente contact op met de Vlaamse Wooninspectie. Deze controles gebeuren door de inspecteur van de Wooninspectie samen met het hoofd van de sociale dienst van de gemeente. De inspecteur maakt vervolgens zijn rapport over aan de gemeente. Het is de dienst stedenbouw die de verdere procedure opvolgt voor de ongeschikte en onbewoonbare woningen. Momenteel zijn er een 20–tal ongeschikt verklaard en het voorbije jaar twee onbewoonbaar.

bouwblokrenovatie kortrijk Onder de noemer Bouwblokrenovatie ondernemen de stad, het OCMW, het Stadsontwikkelingsbedrijf en SVK De Poort acties om eigenaars en bewoners warm te maken voor de renovatie van hun (huur)woningen. Ze spitsen zich hierbij toe op de kwetsbare wijken Pluimstraat en Overleie.

(Kandidaat)bouwheren uit het gebied kunnen kosteloos een beroep doen op een ervaren renovatiebegelei-der die hen door het gehele verbouwingsproces loodst en info geeft over de budgettering van de werken, de premies waarop je recht hebt, de werken die je moet uitvoeren, hoe je goede aannemers vindt, ... . Via deze renovatiebegeleider kunnen de toekomstige bouwheren zich kandidaat stellen voor de Nu of Nooit-premie. Deze premie ondersteunt eigenaars die werken plannen die de basisveiligheid en - gezondheid, comfort en energiezuinigheid van de woningen verbeteren. De toelage, die tot maximum 5.000 euro per woning kan oplopen, wordt uitbetaald via een renovatiecontract tussen de bouwheer en de stad. In dit contract wordt een maximum huurprijs voor een periode van 9 jaar afgesproken.Enkele cijfers:- Omgeving Pluimstraat (2009-2012): 96 renovaties met 72 renovatiecontracten, uitgekeerde Nu of Nooit premies (215.000€)- Overleie (opstart juni 2012) : 97 bezochte woningen, en 18 renovatiecontracten- Richthuurprijzen : (1) beluikhuis : €350 - €450; (2) rijhuis : €450-€600

TRAjECT VOOR EEN GROTERE, kWALITATIEVERE EN bETAALbARE hUURMARkT

1. EEN SCREENING VAN HET HuuRpATRIMONIuM (Op VLAK VAN ARCHITECTuRALE EN BOuWFySISCHE KWALITEIT,

COMFORT, ENERGIE,…)

2. EEN (SOMS INTENSIEVE) BEGELEIDING EN ONDERSTEuNING NAAR HuuRDERS EN VERHuuRDERS WAARONDER

TOELEIDING NAAR HET SVK

3. HET SOCIAAL HuuRAANBOD VERGROTEN DOOR CONSEquENT EN VOLDOENDE HOGE SOCIALE LAST Op pRIVATE

pROjECTEN TE LEGGEN.

4. DE AANpAK VAN DE SOCIALE HuISVESTINGSMAATSCHAppIjEN INZAKE RENOVATIE OpVOLGEN, ONDERSTEuNEN

EN AFSTEMMEN.

5. EEN AANBOD VAN TIjDELIjKE WOONEENHEDEN VOORZIEN ALS VANGNET.

6. DE MOGELIjKE SANCTIONERENDE MAATREGELEN INZETTEN INDIEN NODIG.

7. KIEZEN VOOR EEN STERKE VERTEGENWOORDIGING VAN DE GEMEENTE IN DE RADEN VAN BESTuuR VAN SOCIALE

BOuWMAATSCHAppIjEN, Op HET LOKAAL WOONOVERLEG. VOORZIEN VAN VOLDOENDE OpLEIDING VOOR DE

MANDATARISSEN.

14

3 M.a.w. een voor de zorgvrager aangepaste/gewenste woning en woonomgeving.

15

3 ACTIE: WOONZORG OP MENsENMAAT

EEN INTEGRAAL BELEID Op HET RAAKVLAK TuSSEN WONEN, ZORG EN WELZIjN BIEDT IEDEREEN MET EEN ONDER-

STEuNINGSBEHOEFTE DE KANS OM ZO LANG MOGELIjK TE WONEN IN DE GEWENSTE OF GEpASTE WOONVORM EN

WOONOMGEVING, MET SOCIALE CONTACTEN EN EEN HOGE pARTICIpATIEGRAAD. BETERE SAMENWERKING EN AF-

STEMMING TuSSEN LOKALE BESTuREN EN ACTOREN DIE ACTIEF ZIjN IN DE DOMEINEN WONEN, ZORG EN WELZIjN

ZIjN HIERVOOR NODIG. EEN INTEGRAAL BELEID KOMT IEDEREEN TEN GOEDE, MAAR IN HET BIjZONDER pERSONEN

MET EEN ZORGVRAAG ZOALS OuDEREN, pERSONEN MET EEN HANDICAp, pSyCHIATRISCHE pATIëNTEN, THuISLO-

ZEN, jONGEREN uIT BIjZONDERE jEuGDBIjSTAND, GEZINNEN EN ALLEENSTAANDEN MET KINDEREN.

Woonzorg op mensenmaat speelt in op huidige maatschappelijke evoluties:• Zorg in instellingen maakt meer en meer plaats voor zorg in de samenleving, zo dicht mogelijk bij de

thuisomgeving en op maat van de zorgvrager3.• Een woonzorgbeleid draagt ertoe bij dat mensen actief betrokken blijven bij de samenleving.• Woonzorg op mensenmaat betekent tegemoet komen aan de komende generaties ouderen, die een

steeds diverser profiel en verwachtingspatroon hebben van een woning. Dit betekent dat het aanbod steeds diverser zal moeten zijn om aan hun behoeften te voldoen: individuele woningen, groepswonen, gemeenschapswonen in een veelzijdige omgeving. Van thuiswonen tot wonen in een residentiële setting (woonzorgcentrum), en alle combinaties tussenin.

• Woonzorg is ook steeds minder het speelterrein van de publieke sector. Steeds meer private actoren ont-wikkelen woonzorgproducten. De gemeente dient deze te begeleiden, te sturen en te laten aansluiten op de publiek georganiseerde zorgverlening.

Binnen de prioriteit woonzorg is het de ambitie dat iedereen zich ‘thuis voelt’ in de eigen woning, aangepast aan de noden en be-hoeften van de bewoner, en zich ‘thuis voelt’ in de buurt, de wijk, of het dorp, …

Dit houdt in dat getracht wordt tegemoet te komen aan de specifieke individuele woon- en zorgbehoeften. Mensen moeten de juiste zorg en ondersteuning kunnen vinden in een aangepaste woning, maar ook in een aangename en toegankelijke woonomgeving. Leefbare dorpen, wijken, buurten … dragen bij aan het ‘thuisgevoel’ van hun bewoners. Een veelheid aan aspecten bepaalt de leefbaarheid: verkeersleefbaar-heid, kwalitatieve publieke ruimte, toegang tot diensten, het gevoel in een zorgzame gemeenschap te wonen waar plaats is voor ontmoeting, …

Voor het realiseren van deze ambities moeten verschillende stappen binnen één samenhangend traject gezet te worden. De regio kent

een aantal goede voorbeelden waarbij de betrokken woon-, zorg- en welzijnsactoren een geïntegreerd en vernieuwend woonzorgproject op maat van de gemeente hebben uitgewerkt. Er zijn de voorlopers ‘Woon-zorgkruispunt Avelgem’ en de woonzorgzone te Wervik. En ondertussen ook Woon Zorg Saam (Lendelede), Zorgzaam Deerlijk, waar je je thuis voelt (Deerlijk), Woonzorgproject Hoevewijk (Kuurne), Wonen en zorg op een kruispunt (Kortrijk). Elk van deze projecten legt eigen accenten: terwijl het ene project focust op het aanbieden van aangepaste woonvormen met woonbegeleiding, leggen andere projecten het accent op het samenwerken van actoren om zo een zorg op maat te kunnen waarborgen. De opgebouwde expertise kan worden verspreid naar andere gemeenten.

Een eerste stap in het traject is het benoemen van zowel materiële als immateriële noden en behoeften op maat van de zorgbehoevende en van de omgeving, de buurt, wijk, dorp,…. Verschillende ondersteu-nende beleidsinstrumenten kunnen hiervoor ingezet worden (onder meer ondersteund door het Steunpunt Sociale Planning van de provincie West-Vlaanderen): vergelijkend wijkenonderzoek, seniorenbehoeftenon-derzoek, kansarmoedeatlas, zorgstrategisch plan, multiscreening, … Lokale besturen en actoren kunnen, op basis van voorgaande analyses, prioriteiten en beleidskeuzes inzet-ten om een buurt in die zin verder te ontwikkelen. Een dorpsplan of wijkontwikkelingsplan zijn hiervoor interessante instrumenten, en komen tot stand in nauwe samenwerking met de bewoners.

16

Mogelijke acties, inspelend op de tweeledige ambitie zijn

1) ThUIsVOELEN IN DE EIGEN WONINGEr dient enerzijds ingezet te worden op ondersteuning en begeleiding bij het aanpassen van bestaande woningen. Dit kan op verschillende manieren: advies en begeleiding ‘woningaanpassing’, het zoeken naar een gepast zorgtraject, aanbod van toegankelijke zorg en hulpverlening op maat, woonbegeleiding,…

Daarnaast willen we voldoende, aangepaste en nieuwe woonvormen voor personen met een zorgvraag voorzien. Voor een stijgend aantal mensen zijn de huidige woonvormen niet aangepast aan hun noden. In de welzijnssector is er een groeiende vraag naar zelfstandig wonen in combinatie met zorgondersteuning. In de sociale huisvesting is een stijgend aantal kwetsbare huurders vragende partij voor meer begeleiding.We wensen in te zetten op het realiseren van voorbeeldprojecten rond nieuwe kleinschalige woonvormen voor jong en oud met ondersteuningsbehoefte, zoals het project Carpe Diem (groepswonen voor senioren in een landelijke context), het kangoeroewonen in Kuurne, groepswonen voor mensen met psychiatrische zorgbehoeften, enz. De bestaande expertise dient gebundeld te worden, zowel conceptueel, functioneel, organisatorisch als naar ruimtelijke inplanting (zuinig ruimtegebruik).

2) ThUIsVOELEN IN DE EIGEN bUURT, WIjk, DORP, …Situeer woonzorg in wijken en buurten met een voldoende uitgerust voorzieningenniveau (pleintjes, par-ken, winkels voor dagelijkse boodschappen).

Versterk daarnaast ontmoeting tussen buurtbewoners en zorg voor elkaar, zoals:• het inschakelen en ondersteunen van informele zorgverleners (vrijwilligers, mantelzorgers, buren …). Bv.

zorgnetwerken (zohra, donah, leonah, kadanz, ….), buurtvervlechting, …• het creëren van ontmoetingskansen, zowel in de publieke binnen- en buitenruimtes. Voorbeelden zijn het

invullen van taken die een lokaal dienstencentrum dient op te nemen (al dan niet mobiel in bestaande infrastructuur), dagopvang voor mensen met ondersteuningsbehoefte, dorps- en buurtdorpsrestaurants.

17

Voorbeeld van goede praktijken inzake woonzorg 4

Zorgzaam Deerlijk waar je je thuis voelt – OCMW DeerlijkZorgzaam Deerlijk omvat twee hefboomprojecten:• Het mobiel dienstencentrum uit te bouwen in de buurten van Deerlijk is een experimenteel proefproject. De opdrachten van een lokaal dienstencentrum worden uitgewerkt in bestaande infrastructuur in de verschil lende buurten van Deerlijk. Bv. warme maaltijden en infomomenten organiseren in een parochiezaal. • Een ander project is de coördinatie van woonzorg en multidisciplinair woonzorgoverleg voor alle personen, jong of minder jong met een zorgbehoefte. Samen met de diverse woonactoren en zorgactoren wordt geke ken om de woonzorgcoördinatie uit te werken. Hiervoor zal gewerkt worden met het traject multiscreening.

TRAjECT VOOR EEN GEïNTEGREERD WOONZORGbELEID OP MENsENMAAT

1. DE NODEN EN BEHOEFTEN WAT BETREFT ZORG Op BuuRTNIVEAu IN KAART BRENGEN.

2. OVERLEG TuSSEN RELEVANTE WOON-, ZORG- EN WELZIjNSACTOREN: AANpAK, GEWENSTE ACTIES, ROL VAN

BETROKKEN ACTOREN, WAARBIj ééN VAN DE ACTOREN DE REGIEROL OpNEEMT EN STuuRT.

3. THuISVOELEN IN DE EIGEN WONING

• begeleiding en ondersteuning van woningaanpassingen

• aanbod van toegankelijke zorg en hulpverlening op maat

• realiseren van nieuwe woonvormen / voorbeeldprojecten

4. THuISVOELEN IN DE WOONOMGEVING: STIMuLEREN VAN INITIATIEVEN DIE ZORG EN ONTMOETING COMBINEREN:

ZORGNETWERKEN, DORpS- EN BuuRTRESTAuRANTS, (MOBIELE) LOKALE DIENSTENCENTRA, …

4 Dit voorbeeld werd financieel en inhoudelijk ondersteund door de provincie West-Vlaanderen. Bij de opmaak en opvolging van de projecten kregen de aanvragers ook ondersteuning van het Welzijnsconsortium.

18

19

ACTIE 1TRAjECT VOOR EEN sTRATEGIsCh bEhEER EN REGIE VAN (sEMI)PUbLIEkE GRONDEN EN PANDEN

1. Bestaande eigendommen in kaart brengen.2. Opportuniteiten opvolgen: register leegstand + onbebouwde percelen.3. Ambities scherp stellen: ruimtelijk, maatschappelijk, financieel.4. project en procesregie bij complexe projecten: o.a. kwaliteitsbewaking.

ACTIE 2TRAjECT VOOR EEN GROTERE, kWALITATIEVERE EN bETAALbARE hUURMARkT

1. Een screening van het huurpatrimonium (op vlak van architecturale en bouwfysische kwaliteit, comfort, energie,…).2. Een (soms intensieve) begeleiding en ondersteuning naar huurders en verhuurders waaronder toeleiding naar het SVK.3. Het sociaal huuraanbod vergroten door consequent en voldoende hoge sociale last op private projecten te leggen.4. De aanpak van de sociale huisvestingsmaatschappijen inzake renovatie opvolgen, ondersteunen en afstemmen.5. Een aanbod van tijdelijke wooneenheden voorzien als vangnet.6. De mogelijke sanctionerende maatregelen inzetten indien nodig.7. Kiezen voor een sterke vertegenwoordiging van de gemeente in de raden van bestuur van sociale bouw-

maatschappijen, op het lokaal woonoverleg. Voorzien van voldoende opleiding voor de mandatarissen.

ACTIE 3TRAjECT VOOR EEN GEïNTEGREERD WOONZORGbELEID OP MENsENMAAT

1. De noden en behoeften wat betreft zorg op buurtniveau in kaart brengen.2. Overleg tussen relevante woon-, zorg- en welzijnsactoren: aanpak, gewenste acties, rol van betrokken

actoren, waarbij één van de actoren de regierol opneemt en stuurt.3. Thuisvoelen in de eigen woning.

• begeleiding en ondersteuning van woningaanpassingen• aanbod van toegankelijke zorg en hulpverlening op maat• realiseren van nieuwe woonvormen / voorbeeldprojecten

4. Thuisvoelen in de woonomgeving: stimuleren van initiatieven die zorg en ontmoeting combineren: zorgnetwerken, dorps- en buurtrestaurants, (mobiele) lokale dienstencentra, …

OVERZIChT VAN DE VOORGEsTELDE ACTIEs EN TRAjECTEN OP MAAT

MWZWVL