MASTERPLAN Zuidpolder, GEMEENTE EEMNES FEBRUARI 2012
56
Plan MASTERPLAN Zuidpolder , GEMEENTE EEMNES FEBRUARI 2012
Transcript of MASTERPLAN Zuidpolder, GEMEENTE EEMNES FEBRUARI 2012
PlanMASTERPLAN
Zuidpolder, GEMEENTE EEMNES
FEBRUARI 2012
Kruidentuin 5, 2991 RK
Postbus 37, 2990 AA Barendrecht
T +31 (0)180 61 31 44
F +31 (0)180 62 04 61
www.wissing.nl
Opdrachtgever:
Gemeente Eemnes
Documentnaam:
851-Zuidpolder-hb-masterplan-update
Wijzigingsdatum:
27 februari 2012
Inhoud
1 Inleiding 41.1 Ambitie 5
1.2 De opgave 5
1.3 Ligging 6
2 Plangebied 82.1 Locatie 9
2.2 Relevant beleid 9
2.3 Omgevingsaspecten en onderzoeken 11
3 Ruimtelijke visie 123.1 Planbeschrijving 13
3.2 Programma 18
3.3 Verkeer en parkeren 19
3.4 Groenstructuur 23
3.5 Waterhuishouding 25
3.6 Duurzaamheid 26
4 Beeldkwaliteit 284.1 Identiteit 29
4.2 Vertaling 31
5 Openbare ruimte 405.1 Visie 41
5.2 Profi elen 43
5.3 Materialisering 47
5.4 Groen 49
5.5 Straatmeubilair 50
6 Voortgang & Haalbaarheid 526.1 Proces en gebiedsontwikkeling 53
6.2 Communicatie 53
6.3 Planning en fasering 54
6.4 Financiële haalbaarheid 54
6.5 Maatschappelijke haalbaarheid 55
4
De gemeente Eemnes ontwikkelt in de Zuidpolder een aantrekkelijke,
gevarieerde wijk. Dit vraagt om een divers woningaanbod met een eigen
identiteit en aandacht voor kwaliteit op ieder schaalniveau. Sociale veiligheid,
herkenbaarheid en een goede bereikbaarheid horen daarbij.
1 Inleiding
5
“als belangrijkste doel het
huisvesten van de eigen
groeiende bevolking”
1.2.2 Stedenbouwkundige vertaling
De stedenbouwkundige vertaling van het ‘dorpse en landelijke karakter’
is de opmaat voor de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid van de
toekomstige wijk. De inrichting van de openbare ruimte speelt hierbij een
cruciale rol. Dat betreft zowel de groene ruimten als de profi lering van
de straten. Onderstaand wordt een aantal ruimtelijke voorwaarden als
vertrekpunt aangereikt:
• Om het huidige karakter van de Wakkerendijk te behouden, dient er een
groene zone te worden gereserveerd tussen de nieuwe woonwijk en
het bestaande dijklint;
• De kenmerken van de landschappelijke onderlegger en de bestaande
landschappelijke kwaliteiten moeten beleefbaar worden gemaakt in de
toekomstige woonwijk;
• Water is een belangrijke drager van de landschappelijke kwaliteit. Om
die reden moet water zichtbaar zijn en beleefbaar worden gemaakt in
de wijk;
• Het karakter van het huidige dorp dient te worden gecontinueerd door
bestaande langzaam verkeerroutes en groene aderen van de naastge-
legen buurten door te laten lopen;
• Naast de (maximale) bouwhoogten, de bebouwingsdichtheid en de
inrichting van de openbare ruimte is de verkaveling bepalend voor de
beleving van het dorpse karakter. In de verkaveling wordt een geva-
rieerd beeld bereikt door afwisseling in maat en schaal, wisselende
rooilijnen en verdraaiingen van bouwblokken;
• De leefbaarheid wordt grotendeels bepaald door de inrichting van het
openbaar gebied. De groenstructuur dient afwisselend te bestaan uit
zowel grote ‘structurele’ ruimten als kleine intieme ‘binnen’ ruimten;
• De inrichtingselementen in de openbare ruimte moeten het dorpse
karakter onderstrepen;
• Alle straten in de Zuidpolder dienen naast het functionele gebruik door
het verkeer ook de nodige verblijfskwaliteit te bieden;
• De hiërarchie van hoofdstructuur, buurt- en blokontsluiting dient
nadrukkelijk in de inrichting van de diverse profi elen te kunnen worden
onderscheiden.
De gemeente legt daarnaast de nadruk op een duurzame wijk. Bijvoor-
beeld door de zuidoriëntatie van woningen om toepassing van zonnecellen
mogelijk te maken. Verder heeft Eemnes vergaande ambities ten aanzien
van een klimaatneutrale wijk en worden bij de toepassing van materialen
en overige maatregelen duurzame oplossingen nagestreefd.
1.1 AmbitieHet stedelijk gebied van Eemnes zal met de bouw van de Zuidpolder wor-
den uitgebreid. Vanwege de omvang heeft de nieuwe wijk grote invloed
op de algehele ruimtelijke beleving van Eemnes. Het is daarom van groot
belang om in een vroeg stadium de ambities van de gemeente voor het
plan vast te leggen. Dit is gedaan in het Gemeentelijk Programma van
Eisen dat is vastgesteld op 23 mei 2011.
1.2 De opgaveEemnes heeft een ontwikkelingsopgave voor woningen, met als be-
langrijkste doel het huisvesten van de eigen groeiende bevolking. De
uitbreiding zal in zuidelijke richting plaatsvinden in de Zuidpolder te Veen.
Hier zal aansluitend aan het dorp Eemnes een nieuwe woonwijk worden
ontwikkeld. Het opstellen van een Masterplan geeft inzicht in de gewenste
ontwikkeling. Het is de opmaat voor een stedenbouwkundig ontwerp en
het vormt de basis voor de verdere ontwikkeling. Ook doet het Masterplan
uitspraken over de hoofdstructuur van de woonwijk met onder andere de
daarbij horende ontsluiting, groenvoorziening en watervoorziening. Ook
voor de uitwerking van de architectuur en de openbare ruimte wordt in
het Masterplan de basis gelegd. Het Masterplan doet uitspraken voor de
beeldkwaliteit van zowel de architectuur als van de openbare ruimte. Bij
de verdere uitwerking zijn deze uitspraken bepalend.
1.2.1 Identiteit van de nieuwe wijk
Uit verschillende beleidsstukken en visies komt naar voren dat de lan-
delijke kwaliteit in de omgeving van Eemnes een belangrijk deel van de
identiteit van de gemeente vormt. Ook de Zuidpolder heeft deze kwaliteit.
Deze identiteit dient, ondanks de bouw van de wijk, zo veel mogelijk
behouden te blijven. In de beleidsstukken worden verschillende mogelijk-
heden aangedragen om dit te bereiken. Daarnaast dient ook het dorpse
karakter van de kern Eemnes te worden doorgezet in de nieuw te bouwen
wijk. Hierbij spelen de (maximale) bouwhoogten, de bebouwingsdichtheid
en de inrichting van de openbare ruimte een belangrijke rol.
Een toegankelijke, groene, goed verzorgde en ruim opgezette buitenruimte
wordt gezien als voorwaarde om het landelijke karakter van Eemnes
te behouden. De uitbreiding in de Zuidpolder zal aan deze voorwaarden
moeten voldoen.
6
1.3 LiggingHet plangebied ligt in de gemeente Eemnes, in de Zuidpolder te Veen ten
zuiden van het dorp.
1.3.1 Plangebied in groter verband
Eemnes ligt aan de noordzijde van de provincie Utrecht. Ten westen van
het plangebied loopt de A27. Deze snelweg is een belangrijke verbinding
tussen (de stad) Utrecht en Almere/Lelystad. Ten zuiden van de gehele
Zuidpolder te Veen ligt de A1.
1.3.2 Planbegrenzing
Het plan wordt aan de westzijde begrensd door het verlengde van de Zui-
dersingel met daarachter de uitbreiding van het bedrijventerrein. Aan de
noordzijde ligt een bestaande woonbuurt, de Zuidbuurt. Aan de oostzijde
sluit het plangebied aan op de kavels aan de Wakkerendijk met bebouwing
als woningen, boerderijen en schuren met bijbehorende erven. Aan de
zuidzijde vormt een kavelsloot de grens en daarmee grenst het plangebied
direct aan het landelijk gebied.
7
8
Het totale plangebied voor de ontwikkeling, inclusief de uitbreiding van
het bedrijventerrein, is ruim 25 hectare groot. Daarvan is voor de ontwik-
keling van het woongebied ongeveer 22 hectare beschikbaar. Hierin is ook
ruimte gereserveerd voor de hoofdontsluiting en de groene buffer.
2 Plangebied
9
2.2.2 Groen, natuur en water
De ontwikkeling van de Zuidpolder vindt plaats in een groen en
agrarisch gebied. Daarom geldt voor groen, natuur en water dat het
landelijke karakter van de gemeente zo veel mogelijk behouden
wordt. De uitgangspunten vanuit het gemeentelijke en regionale
beleid hierbij zijn:
• Het landelijke karakter, gemeenschapszin, groenvoorzieningen
en de leefomgeving van het huidige Eemnes dienen behouden
te blijven;
• De nieuw in te richten openbare ruimte moet zo worden
ingericht dat deze past bij het dorpse en landelijke karakter van
Eemnes;
• Er dient een groene overgangszone (groene buffer) te worden
gecreëerd tussen woongebied en Wakkerendijk;
• De harde rand van de noord- en zuidzijde van de bebouwing van
Eemnes geeft geen goede overgang tussen het open weidege-
bied en de bebouwde kom. Dit kan met de ontwikkeling van de
Zuidpolder verbeterd worden;
• De bestaande landschappelijke kwaliteiten, zoals water en de
strokenverkaveling, moeten zichtbaar en beleefbaar worden
gemaakt in de toekomstige woonwijk;
• Er moet aandacht zijn voor het beschermen, verbeteren, regule-
ren en in stand houden van de hemelwater- en grondwaterkwa-
liteit op het gemeentelijk grondgebied.
2.2 Relevant beleidBij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zoals de Zuidpolder dient er reke-
ning te worden gehouden met het overheidsbeleid, op zowel gemeentelijk,
provinciaal als rijksniveau. Met betrekking tot het rijksbeleid is geen
direct verband met de Zuidpolder aanwezig. De provincie Utrecht en de
gemeente hebben beleid dat rechtstreeks van invloed is op de Zuidpolder.
Het Provinciaal structuurplan (2005 – 2015) voorziet in Eemnes maximaal
450 woningen tot 2015, waarvan 250 op uitbreidingslocaties. In het voor-
ontwerp Provinciaal ruimtelijke structuurvisie (2013 - 2025) is het aantal
woningen op uitbreidingslocaties bijgesteld naar 500 woningen, waarvan
360 tot 2025. Dit aantal komt overeen met het woningbouwprogramma
van de Zuidpolder. Daarnaast is het streven van de provincie Utrecht om
het stedelijk gebied beheerst te laten groeien. De verstedelijkingsambities
moeten plaatsvinden binnen de rode contouren, de ruimtelijke afbakening
van de stedelijke kernen. Aan de zuidrand van de kern van Eemnes is geen
rode contour ingetekend, wat de ontwikkeling in Zuidpolder mogelijk
maakt. De gemeente Eemnes en enkele regionale instellingen zorgen
samen voor de volgende beleidsuitganspunten:
2.2.1 Wonen en voorzieningen
In de Zuidpolder van Eemnes ligt een totale bouwopgave van 450-500
woningen. Voor de gemeente Eemnes is het belangrijkste uitgangspunt
dat de landelijke, dorpse sfeer behouden wordt. Andere uitgangspunten
die voortkomen uit het gemeentelijke structuurplan, de gemeentelijke
toekomstvisie, de woonvisie en het programma van eisen zijn:
• Om het dorpse karakter van Eemnes te behouden worden de bouw-
hoogten in het gebied gemaximaliseerd tot 3 bouwlagen met kap.
Richting het westen is het mogelijk om eventueel gestapeld te bouwen;
• De openbare ruimte moet passen binnen het landelijke karakter van
Eemnes, waarbij gedacht kan worden aan verkeersluwe straten en het
bouwen in lage dichtheden;
• Er dient aandacht besteed te worden aan levensloopbestendige
woningen;
• Er wordt in de Zuidpolder met name ingezet op jonge gezinnen.
Daarnaast worden woningen gerealiseerd voor mensen met lagere
inkomens, jongeren en starters;
• Er dient rekening te worden gehouden met het huisvestingsbeleid voor
mensen met een zorgbehoefte;
• Er wordt ruimte geboden voor dynamiek op het gebied van wonen,
voorzieningenniveau (vooral door vergrijzing) en infrastructuur.
2.1 LocatieSmalle kavelsloten lopen in het plangebied vanaf west naar oost, vanaf
de Zuidersingel richting de Wakkerendijk. Het slagenlandschap is de
landschappelijke onderlegger van de locatie en daarmee bepalend voor
de landelijke kwaliteit van het gebied. Het polderlandschap is duidelijk
herkenbaar en beleefbaar. Waar in het verleden de Goyergracht de grens
van de landschappelijke eenheid vormde, wordt die grens tegenwoordig
bepaald door de Rijksweg A27. Aan weerszijden van de A27 heeft het land-
schap zich inmiddels op verschillende wijzen doorontwikkeld.
In de huidige situatie heeft het plangebied een agrarische bestemming en
is het ook als zodanig in gebruik. De kavels van de verschillende gebruikers
lopen over het algemeen over de hele breedte van het plangebied. Het
plangebied wordt onder andere gebruikt als weiland voor paarden en
koeien.
10
“Er moeten maatregelen worden genomen om alle te
realiseren woningen tegen het geluid van de rijksweg te
beschermen.”
11
2.2.3 Verkeer en vervoer
De Zuidersingel vormt de enige auto-ontsluitingsweg van het woongebied.
Op het gebied van de auto-ontsluiting gelden de volgende uitgangspunten:
• Voor de ontsluiting van de nieuwe wijk is de Zuidersingel aangewezen
als de belangrijkste verkeersader, en de enige voor automobilisten. Het
langzaam verkeer en daarmee ook de calamiteitenontsluitingen kun-
nen op andere punten aantakken;
• De verkeersstructuur moet helder zijn, zonder onnodig omrijden;
• De toegestane snelheid is in grote mate leidend voor de mogelijkhe-
den van de verblijfskwaliteit. Binnen de wijk zullen alle wegen een
maximale toegestane snelheid van 30 kilometer per uur hebben en als
zodanig ingevuld worden;
• Voor het langzaam verkeer zijn naast de aansluiting op de Zuidersingel
meerdere verbindingen met de kern van Eemnes mogelijk. Ook is het
gewenst een verbinding met de Wakkerendijk te maken;
• Er dient te worden uitgegaan van een parkeernormering die gediffe-
rentieerd is naar woningtype, indien mogelijk dient parkeren op eigen
terrein te worden gerealiseerd.
Op het gebied van langzaam verkeer worden in het Gemeentelijke Pro-
gramma van Eisen de volgende uitgangspunten geformuleerd:
• Er zullen voldoende langzaam verkeersverbindingen worden gemaakt
om de Zuidpolder aan te sluiten op het dorpshart, maatschappelijke en
recreatieve voorzieningen, zoals scholen, sportvoorzieningen en de het
Gooi. Naast de aansluiting op de Zuidersingel zijn er meerdere verbindingen
mogelijk. Ook is het gewenst een verbinding met de Wakkerendijk te maken;
• Er dient een route voor ruiters te worden aangelegd tussen de Wak-
kerendijk en het tunneltje onder de A27.
2.2.4 Cultuurhistorie en Archeologie
De Zuidpolder heeft volgens de gemeentelijke archeologische beleidskaart
een lage, middelhoge tot hoge verwachtingswaarde. Voor de ontwikke-
ling van het woongebied wordt een verkennend archeologisch onderzoek
uitgevoerd, door middel van proefboringen. Mochten er archeologische
resten worden aangetroffen is mogelijk archeologisch vervolgonderzoek
noodzakelijk.
2.3 Omgevingsaspec-
ten en onderzoekenEr zijn diverse omgevingsaspecten die een rol spelen in de planvorming.
Een belangrijk omgevingsaspect is de geluidsoverlast. Het grootste deel
wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van de rijksweg A27 en het
geluid dat deze weg voorbrengt. Een deel van de geplande woningen in de
Zuidpolder ligt in de geluidszone van de rijksweg A27. Er moeten maatre-
gelen worden genomen om de te realiseren woningen tegen het geluid
van de rijksweg te beschermen. Daarom zal een geluidwerende voorzie-
ning worden geplaatst langs de A27.
Daarnaast is er geluidsoverlast vanaf de Zuidersingel. Door de realisatie
van het bedrijventerrein, het gemeentehuis en het woongebied zal voor de
Zuidersingel sprake zijn van een toename van de verkeersintensiteit. Voor
de singel is bij de geluidsberekeningen dan ook met deze toename reke-
ning gehouden. Uit de berekeningen blijkt dat voor een klein gedeelte van
het gebied (7%) sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrens-
waarde. Hiermee kan worden voldaan aan de voorwaarde van maximaal
10% ontheffi ng vanuit het geluidsbeleid.
Daarnaast is er het omgevingsaspect betreffende de mogelijke archeo-
logische waarde. Het plangebied heeft een lage, middelhoge tot hoge ar-
cheologische verwachtingswaarde en dient daarom onderzocht te worden.
Bij het aantreffen van archeologische waarde is mogelijk archeologisch
vervolgonderzoek noodzakelijk, die de ontwikkeling van het plangebied
beïnvloeden. Hiervoor wordt in eerste instantie inventariserend onderzoek
uitgevoerd.
Naast archeologie en geluid vindt ook onderzoek plaats naar aanwezige
fl ora en fauna in het plangebied. Met eventueel aanwezige beschermde
of bedreigde soorten wordt rekening gehouden en zo nodig worden
maatregelen getroffen om de natuur niet onnodig te verstoren. Als er toch
verstoring optreedt, worden compensatiemaatregelen genomen.
Ook wordt er bij de ontwikkeling van het woongebied rekening gehouden
met de omliggende bedrijven en hun eventuele hindercirkels.
12
Dit Masterplan is de basis voor het realiseren van de nieuwe woonwijk
Zuidpolder. De ruimtelijke structuur is gebaseerd op het onderliggende
slagenlandschap. Dit is vertaald naar een prettig leefbare woonwijk.
3 Ruimtelijke visie
13
kadertekst
kadertekst
“Dit betekent in eerste instantie dat de te realiseren wijk in de
Zuidpolder een wijk moet worden passend binnen de bestaan-
de ruimtelijke structuur van Eemnes. Daarnaast dient er een
plezierig leefmilieu te worden gecreëerd. ”
3.1 Planbeschrijving3.1.1 Doelstellingen
De nieuwe woonwijk Zuidpolder dient in de eerste plaats te voorzien in een
voldoende aantal woningen. Even belangrijk zijn een aantal kwalitatieve
criteria die gelden voor de wijk. In mei 2011 is het Gemeentelijk Program-
ma van Eisen (Gpve) vastgesteld waarin de kwaliteiten van de wijk worden
benoemd. In het Gpve wordt gesteld dat er in de Zuidpolder naar gestreefd
moet worden om met nieuwbouw aan te sluiten op de behoeften die in
Eemnes bestaan, zowel kwantitatief als kwalitatief.
Dit betekent in eerste instantie dat de te realiseren wijk in de Zuidpolder
een wijk moet worden passend binnen de bestaande ruimtelijke structuur
van Eemnes. Daarnaast dient er een plezierig leefmilieu te worden gecre-
eerd. Dit Masterplan is opgesteld met als doel het ruimtelijk raamwerk van
infrastructuur, groen en water te gebruiken om daarbinnen de gewenste
diversiteit aan woningen te realiseren.
Dit Masterplan vormt de eerste ruimtelijke invulling van het plangebied.
Op dit plan worden het bestemmingsplan en de stedenbouwkundige en
architectonische invulling van de wijk gebaseerd. Ook vormt dit Masterplan
het communicatiemiddel tussen de gemeente en alle overige partijen die
bij de ontwikkeling van het gebied betrokken zijn.
3.1.2 Structuur
De ontwikkeling van het woongebied van de Zuidpolder staat niet op zich-
zelf, maar is onderdeel van de visievorming voor de totale ontwikkeling
van de Zuidpolder te Veen tot aan de rijkssnelweg A1. In verschillende land-
schapsontwikkelingsvisies is de polder als geheel aangewezen als gebied
waarin een verweving van landschap, waterberging en wonen gewenst is.
De transformatie van een deel van de Zuidpolder tot woongebied is
gebaseerd op de structuur van het slagenlandschap. De karakteristiek van
dit landschapsbeeld wordt bepaald door langgerekte kavels, gescheiden
door smalle kavelsloten van west naar oost. Deze richting is beeldbepa-
lend voor het plangebied. De ligging van het plangebied op de overgang
van een laag gelegen uit veen bestaande bodem naar de hoger gelegen
zanderige gronden vormt een extra dimensie bij de inrichting van de
nieuwe wijk.
Bodemkaart. Bron: Stichting voor bodemkartering.
14
Landschappelijke onderlegger
De west-oost georiënteerde kavelrichting van de landschappelijke
onderlegger moet beleefbaar worden in de nieuwe woonwijk. Door deze
kavelrichting in de verschillende elementen van de stedenbouwkundige
structuur, zoals de ontsluiting, het water en het groen, te laten doorklin-
ken, wordt de nieuwe wijk verankerd aan het omringende landschap. De
landschapsrichting vormt aldus de basis voor de verkavelingsrichting.
Zo conformeert de hoofdontsluiting zich aan deze richting en enkele
beeldbepalende watergangen die de wijk tevens een waterrijk karakter
geven. De watergangen behouden de oorspronkelijke richting, maar zijn nu
onderdeel van de stedenbouwkundige structuur. Daarnaast is er centraal
in de wijk een van oost naar west doorlopende grootschalige groenstruc-
tuur opgenomen.
De combinatie van water en groen is mede bepalend voor de ruimtelijke
kwaliteit van de openbare ruimte in Eemnes. Er wordt daarom geïnves-
teerd in zowel de schaal (afmetingen en oppervlakte) als in de landschap-
pelijke compositie van water en groen. Doordat water en groen in samen-
hang ontworpen zijn op basis van de landschappelijke verkavelingsrichting
is een landschappelijk kader ontstaan, waarbinnen de andere functies van
de nieuwe wijk zijn ingepast. Op deze manier ligt elke woning aan een
interessante ruimte. Er zijn woningen die liggen aan singels, woningen die
liggen aan groene plekken en woningen die direct aan het open landschap
zijn gelegen.
De gewenste dorpse sfeer wordt bereikt door de langgerekte lijnen van
het onderliggende landschapspatroon met subtiele verdraaiingen, ver-
springingen en verschuivingen te nuanceren. Hierdoor ontstaan plezierige
stedenbouwkundige verblijfsruimten met goede verhoudingen en een
menselijke schaal, met gebogen straten, en diverse ontmoetingsplekken
in de wijk. Voorts zijn alle woningen georiënteerd op de verschillende kwa-
liteitsdragers van het stedenbouwkundige patroon van de wijk, waaronder
singels, en andere waterpartijen plantsoenen en andere verblijfsruimten
of het open landschap.
“Door de kavelrichting in de verschillende elementen bin-
nen de stedenbouwkundige structuur, zoals de ontsluiting,
het water en het groen te conformeren, is een ruimtelijke
versterking van het landschapsbeeld beoogd.“
15
Groenstructuur geënt op de oorspronkelijke kavelrichting
16
17
Dorpse sfeer
Het dorpse woonmilieu dat gecreëerd is door de vertaling van de land-
schappelijke onderlegger in een gevarieerde stedenbouwkundige struc-
tuur wordt doorvertaald in de woonvelden. De woonvelden liggen binnen
het raamwerk van deze structuur. De gewenste dorpse sfeer wordt ver-
sterkt door diverse elementen die bepalend zijn voor een dorps karakter:
• diversiteit in kavelgroottes (zowel diepte als breedte);
• vriendelijke schaalgrootte van kavels, woningen en de openbare
ruimte;
• indelingsvrijheid op de kavel;
• variatie in woningtypen;
• variatie in rooilijn;
• parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein en in parkeerkoffers;
• gevarieerde oriëntatie op de omgeving;
• vrije positionering van bijgebouwen;
• groene erfscheidingen.
Dit alles resulteert in een ontspannen woonmilieu met een dorps ka-
rakter. Er is een grote variatie in woningen, wat wordt versterkt door de
architectuur (zie hoofdstuk 4 Beeldkwaliteit). Daarnaast wordt het groene
landschappelijke karakter aangevuld met de groene tuinen.
Variatie in woningtypen en rooilijn
Ontspannen woonmilieu
Parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein en in
parkeerkoffers
Gevarieerde oriëntatie op de omgeving
“Dit alles resulteert in een
ontspannen woonmilieu met
een dorps karakter.”
18
3.2.2 Voorzieningen
Met een uitbreiding van 450-500 woningen aan de zuidzijde van
Eemnes, kan het zijn dat aan deze zijde van het dorp behoefte aan
onderwijslokalen ontstaat. Daarom krijgt een brede school mogelijk
een plek binnen de Zuidpolder. Op basis van de leerlingenprog-
nose voor Eemnes wordt er vanuit gegaan dat een locatie waarin
8 groepen worden gehuisvest, voldoende is om aan de vraag te
voldoen. Aanvullend kan er ook een kinderdagverblijf en tussen- en
buitenschoolse opvang een plaats krijgen. Deze voorzieningen
worden dan samen met de school in één gebouw gehuisvest. De
school met kinderopvang zal een omvang van ongeveer 1500 m²
bruto vloeroppervlak hebben.
Als de brede school een plek krijgt binnen de Zuidpolder, zal deze
gesitueerd worden aan de noordzijde van het plan, naast het
gemeentehuis en tegen de bestaande bebouwing van de Zuidbuurt.
Daarmee kan de school tevens een rol vervullen voor de overige
delen van het dorp.
De locatie ligt aan de wijkontsluiting, wat belangrijk is in verband
met de gewenste bereikbaarheid en voor een goede afwikkeling
van het verkeer ten tijde van het brengen en halen van de kinderen.
Daarbij ligt deze locatie ook direct aan een doorlopende langzaam
verkeersroute, waarmee het halen en brengen, lopend en op de
fi ets wordt gestimuleerd.
In afwijking van de Woonvisie valt 35% van de woningen in het seg-
ment betaalbaar (A), verdeeld over de huur- en koopcategorie. Voor de
huurwoningen betekent dit een huur onder de liberalisatiegrens. De
Woonvisie stelt in de indicatieve invulling van het bouwprogramma
tenminste 20% - 25% appartementen voor. Het aandeel in de Zuidpolder is
ten opzichte van de Woonvisie lager. Het marktonderzoek geeft aan dat de
Zuidpolder een locatie is die zich bij uitstek leent voor grondgebonden wo-
ningen met een tuin, met minder potentie voor appartementen. Er wordt in
de Zuidpolder uitgegaan van ongeveer 10% appartementen.
Werken aan huis
In de Zuidpolder zal ruimte zijn voor ‘werken aan huis’. De toevoeging van
werken betekent een aanvulling op de leefbaarheid van de woonomge-
ving. Ook wordt door het toestaan van beroepen en bedrijven aan huis
de wijkeconomie versterkt. Om te zorgen voor een prettige inpassing van
werken in de woonomgeving, zullen in het bestemmingsplan ‘Woongebied
Zuidpolder’ randvoorwaarden worden opgesteld waarbinnen beroepen of
bedrijven zich aan huis mogen vestigen.
3.2 ProgrammaHet plangebied is in hoofdzaak bestemd voor woningen. Daarnaast wordt
er rekening me gehouden dat er in de toekomst mogelijk een brede school
in de Zuidpolder komt. Voor detailhandel, culturele voorzieningen en sport
zijn de toekomstige inwoners aangewezen op het huidige aanbod in Eem-
nes. Daarnaast is er natuurlijk ruimte voor groen- en speelvoorzieningen,
water en verkeer.
3.2.1 Woningbouw
Het woningbouwprogramma is vastgelegd in het Gemeentelijk Pro-
gramma van Eisen. Op basis van de maatregelen in de Woonvisie kunnen
circa 450-500 woningen worden ontwikkeld. De gemeente streeft ernaar
om gemiddeld circa 30 woningen per jaar op te leveren. Zie hiervoor
hoofdstuk 6.3 Fasering.
Op basis van het marktonderzoek (Stec groep d.d. 23 januari 2012) en
de gemeentelijke visie, is het onderstaande woningprogramma voor de
Zuidpolder voorgesteld.
De percentages dienen ter indicatie, waarbij afwijkingen als gevolg van
bijvoorbeeld stedenbouwkundige inpassing, zijn toegestaan. Van de ge-
noemde aantallen kan om conjuncturele redenen worden afgeweken.
Segment Prijscategorie Zuidpolder
% huur koop
egw app egw app vrije kavels
A < €200.000 35% 12% 4% 15% 4%
B € 200.000 - € 300.000 5-10% 7% 2%
C € 300.000 - € 350.000 20-25% 4% 16%
D € 350.000 - € 500.000 20-25% 4% 18%
E > € 500.000 10-15% 4% 10%
totaal per type 20% 4% 60% 6% 10%
totaal huur/koop 24% 76%
totaal 100%
verh app/egw 10% 90%
19
“De verkeersstructuur is helder zodat omrijden
onnodig is.“
3.3 Verkeer en parkerenVoor de ontsluiting van de nieuwe wijk is de Zuidersingel aangewezen als
de belangrijkste verkeersader. Voor de auto is dit de enige aansluiting op
het bestaande omliggende wegennet. Het langzaam verkeer en de cala-
miteitenontsluitingen takken op andere punten aan. Vanaf de Zuidersingel
lopen de ontsluitingswegen het plangebied in.
3.3.1 Autoverkeer
De verkeersstructuur is helder met een duidelijke hiërarchie tussen de ver-
schillende wegen. Via de Zuidersingel wordt de Zuidpolder gekoppeld aan
het bestaande wegenstelsel van Eemnes. De wijkontsluiting van de wijk
wordt op twee punten op de Zuidersingel aangetak. Tevens worden twee
van de woonstraten van het plan direct op de Zuidersingel aangesloten.
De wijkontsluiting wordt op twee plaatsen van noord naar zuid met elkaar
verbonden, waarmee een dubbele lus ontstaat door de wijk. Vanaf deze lus
worden de verschillende woonbuurten ontsloten met erftoegangswegen.
Een directe auto-ontsluiting op de Wakkerendijk is niet wenselijk, omdat
deze sluipverkeer tussen de A27 en de A1 zou kunnen aantrekken. Ook
een auto-ontsluiting op de Zuidbuurt is niet wenselijk, omdat deze voor
extra verkeer door deze woonbuurt zorgt. De beperkte draagkracht van de
wegenstructuur in deze woonbuurt maakt dat dat niet mogelijk is.
De inrichting van de wegen in de Zuidpolder is afhankelijk van de functie
van die wegen binnen het systeem. De wijkontsluiting krijgt een andere
inrichting en profi lering dan de erftoegangswegen. De wegen worden
ingericht volgens de eisen van ‘duurzaam veilig’. Binnen de wijk zullen
alle wegen een maximale toegestane snelheid van 30 kilometer per uur
hebben. De auto is waar mogelijk ‘te gast’: Elk profi el moet tenminste een
bepaalde mate van verblijfskwaliteit in zich hebben. Bij de wijkontsluiting
zal dit in mindere mate het geval zijn, maar vooral bij erftoegangswegen
staat het verblijven centraal. Deze wegen zullen worden uitgevoerd als
éénrichtingsstraat. De profi elen van de verschillende wegen zijn uitge-
werkt in paragraaf 5.2.
3.3.2 Openbaar vervoer
Het openbaar vervoer van Eemnes wordt op dit moment verzorgd door
twee regionale buslijnen. Eén nettracé van deze buslijnen, de verbinding
tussen Hilversum en Bussum, loopt over de Wakkerendijk. Met het oog op
de toekomstige ontwikkeling van de woonwijk Zuidpolder wordt rekening
gehouden met een mogelijke busverbinding door het plangebied van de
Zuidersingel naar de Wakkerendijk. Hiervoor is ruimte gereserveerd vanaf
de noordelijke tak van de wijkontsluiting van de Zuidpolder naar de Wak-
kerendijk, naast een langzaam verkeersverbinding.
3.3.3 Nood- en hulpdiensten
De wijk moet goed bereikbaar zijn voor hulpdiensten. Voor alle woningen
en bedrijven geldt dat voor 100% moet worden voldaan aan de eisen die de
brandweer stelt aan de bereikbaarheid (aanrijtijden). Nood- en hulpdien-
sten zullen de wijk voornamelijk benaderen via de Zuidersingel, maar een
aantal langzaam verkeersverbindingen kan worden ingericht als calamitei-
tenontsluiting. Naast mogelijk gebruik door de nood- en hulpdiensten, kan
het ook als in- en uitgang van de wijk worden gebruikt als de Zuidersingel
incidenteel is geblokkeerd.
Het gaat hier om langzaam verkeersverbindingen vanuit de Zuidbuurt en
de verbinding naar de Wakkerendijk aan de oostzijde van het plan. Indien
deze oostelijke verbinding richting de Wakkerendijk ook wordt ingericht
als busroute, kan deze weg gebruikt worden als calamiteitenontsluiting in
plaats van de langzaam verkeersverbinding.
20
“Parkeerkoffers worden zo ingericht dat ze
een semi-openbaar karakter krijgen.”
3.3.4 Parkeren
In het plan wordt uitgegaan van een parkeernormering die gekoppeld is
aan het prijsniveau van de woning, overeenkomstig de aanbevelingen uit
de ASVV 2004. Voor het bepalen van de te hanteren parkeernormen is het
plangebied getypeerd als een ‘weinig stedelijk gebied’.
Het benodigd aantal parkeerplaatsen wordt gerealiseerd door parkeer-
plaatsen te maken in de openbare ruimte, op straat en in ‘parkeerkoffers,’
en op eigen terrein. Dit laatste zal vooral plaatsvinden bij vrijstaande of
twee-onder-één-kap-woningen.
Parkeren op eigen terrein
Gestreefd wordt naar zoveel mogelijk parkeren op eigen terrein, maar
alleen bij woningen die hiervoor de ruimte hebben. Dit zijn bijvoorbeeld
vrijstaande woningen, geschakelde of twee-onder-één-kap woningen. De
parkeerplaatsen op eigen terrein tellen niet volledig mee in de parkeer-
balans. Hiervoor zal gerekend worden met de berekeningsaantallen uit de
ASVV 2004 (CROW, 2004).
Parkeerkoffers
Parkeerkoffers zijn kleine parkeerplaatsen tussen de woningen in. Deze
liggen verscholen tussen de woningen met de korte zijde aan de door-
gaande weg. De toegangen naar deze parkeerkoffers worden als inrit
vormgegeven. Door dit te benadrukken met bijvoorbeeld hekwerken,
poorten of hagen krijgen de parkeerkoffers tevens een semi-openbaar
karakter.
Parkeren op straat
Naast de parkeerkoffers kan een deel van het parkeren in het openbaar
gebied op straat worden opgelost. Deze parkeerplaatsen krijgen een
passende ruimte in de profi elen. Om de dorpse sfeer te behouden wordt
zoveel mogelijk gebruik gemaakt van langsparkeren. Haaksparkeren wordt
langs de doorgaande wegen indien mogelijk voorkomen. Als toevoeging
kunnen bomen tussen de parkeervakken zorgen voor een groen straat-
beeld en daarmee voor een vergroting van de leefbaarheid van de wijk.
21
“Voor de toekomstige bewoners is het belangrijk dat er
voldoende langzaam verkeersverbindingen aanwezig zijn.
Ook wordt er vanuit de wijk een koppeling gemaakt met de
recreatieve routes voor fi ets en paard het buitengebied in.”
3.3.5 Langzaam verkeer
Voor de toekomstige bewoners is het belangrijk dat er voldoende lang-
zaam verkeersverbindingen aanwezig zijn. De verbindingen voorzien in
heldere routes naar het dorpshart en voorzieningen, zoals scholen en
sportvelden. Ook wordt er vanuit de wijk een koppeling gemaakt met de
recreatieve routes voor fi ets en paard het buitengebied in.
Voor het langzaam verkeer zijn naast de aansluiting op de Zuidersingel
meerdere verbindingen met de kern van Eemnes gemaakt. Voor de steden-
bouwkundige verweving van de Zuidpolder met het bestaande stedelijke
weefsel van Eemnes is een verbinding tussen Karwij en het plangebied
gemaakt. Een tweede langzaam verkeersverbinding richting de Zuidbuurt
loopt langs het gemeentehuis. Beide langzaam verkeersverbindingen wor-
den in de Zuidpolder vervolgd over woonstraten. Bij de inrichting van deze
straten zal extra aandacht worden gegeven aan ruimte voor de fi etser. Als
derde verbinding naar de Zuidbuurt is er een aantakking gemaakt met de
zuidwestpunt van de bestaande Zuidbuurt, in de bocht van Zilverschoon-
Watermunt.
Daarnaast wordt er een langzaam verkeersverbinding met de Wakkeren-
dijk gemaakt. Deze vervolgt zijn route door de wijk, richting de Zuidersin-
gel, waar deze langs het bedrijventerrein aansluit op de Te Veenweg Zuid
en onder de A27 door richting de Utrechtse Heuvelrug. Op deze manier
wordt de nieuwe wijk in alle richtingen aangetakt op het langzaam ver-
keersnetwerk in en rondom Eemnes.
Ruiterpad
Aanvullend op het langzaam verkeersnetwerk voor de fi ets en de voet-
ganger is een ruiterpad gewenst dat voorziet in een verbinding tussen
het landelijk gebied ten oosten en ten westen van de Zuidpolder. Langs
de Wakkerendijk ligt een aantal paardenhouderijen. Door de realisatie van
een ruiterpad kunnen ruiters via dit pad de tunnel onder de A27 berei-
ken. Deze tunnel biedt de ruiters toegang tot het bos- en heidegebied
op de Utrechtse Heuvelrug en het Goois Natuurreservaat. Het ruiterpad
loopt voor een groot deel dwars door de nieuwe wijk. Hiermee wordt het
landelijk karakter, met de vele paardenhouderijen, ook in de woonwijk be-
leefbaar gemaakt. Bij de inrichting van dit ruiterpad zal er extra aandacht
moeten worden besteed aan de de veiligheid en het voorkomen van even-
tuele overlast. Om die reden dient het ruiterpad afgeschermd te worden
van speelplekken en overige gebruiksplekken in de wijk. Bijvoorbeeld door
de begeleiding met een haag. Ook bij de materiaalkeuze en de kruisingen
met de wegen zal aandacht moeten worden gegeven aan de inrichting.
Specifi eke langzaam verkeerroutes
fi etsroute
voetpad
ruiterpad
22
23
3.4 GroenstructuurDe groenstructuur van de Zuidpolder sluit aan op de bestaande
groenstructuur van Eemnes en is onderdeel van de hoofdstruc-
tuur van de wijk. De landschapsrichting van de huidige situatie is
aanleiding voor verschillende groene verbindingen. Centraal in het
plan zorgt een grotere groenstructuur voor een groene dooradering
van de wijk en een directe verbinding met de groene buffer aan de
oostzijde van het plangebied. Deze groene dooradering bestaat uit
meerdere groene plekken die onderling met elkaar zijn verbon-
den. Daarmee heeft elke buurt een centrale groene plek. In deze
groenstructuur is ruimte voor speelplekken. Verder ondersteunt het
de stedenbouwkundige structuur met bomenrijen en bestaat het
voornamelijk uit gras.
De groene buffer is een overgangszone aan de oostzijde van de
nieuwe woonwijk, tussen het woongebied en de bestaande bebou-
wing aan de Wakkerendijk. Deze buffer zorgt voor afstand tussen de
nieuwbouw tot de Wakkerendijk waardoor het karakter van de dijk
en de bebouwing daaraan behouden blijft. Ook ter hoogte van de
bestaande kern van Eemnes ligt de Wakkerendijk gescheiden van de
overige woonbebouwing door een vergelijkbare groene buffer. Een
deel van deze buffer kan bij de ontwikkeling van het gebied worden
ingericht als openbaar gebruiksgroen, door bijvoorbeeld enkele
speelplekken en mogelijk een doorlopend pad. Daarnaast kan (een
deel van) dit gebied geschikt worden gemaakt voor het uitlaten
van honden. Daarnaast zullen delen van de groene buffer worden
aangewend voor de buffering van overtollig regenwater.
Naast de grotere groenstructuur centraal in de wijk, liggen er
nog enkele smallere groenstroken als verbijzondering van enkele
wegen. Ook deze groene ruimten versterken de stedenbouwkun-
dige structuur met bomenrijen en bieden ruimte aan speelplekken.
Aanvullend op de interne groenstructuur zijn er aan de zuidrand van
het plangebied op verschillende plekken doorzichten naar het open
landschap. Door de verschillende groenstroken en groene plekken is
het landschappelijke karakter in de hele wijk beleefbaar.
24
“Het aspect ‘spelen in de wijk’ is daarom erg belangrijk.”
Spelen
Gezinnen vormen een grote bewonersgroep in de nieuwe Zuidpolder. Het
aspect ‘spelen in de wijk’ is daarom erg belangrijk. De ‘speelactieradius’
neemt toe naarmate kinderen ouder worden. Kinderen van 0 tot 5 jaar
spelen veelal op blokniveau. Kinderen van 5 tot 12 op buurtniveau en daar-
boven op wijkniveau. Ook hebben kinderen, met het stijgen van de leeftijd
meer speeloppervlak nodig. Het speeloppervlak zal passend in de steden-
bouwkundige opzet worden opgenomen. In het Gemeentelijk Programma
van Eisen staat geschreven dat de speelvoorzieningen bestaan uit:
• Drie speelvoorzieningen voor de jeugd tot 8 jaar, met per plek drie in
grootte variërende toestellen;
• Eén bovenwijkse speelvoorziening voor de jeugd van 8 tot 12 jaar met
een speelvoorziening;
• Eén overdekte JOP met trapveld.
In het speelplan van de gemeente is de normering, aantallen en grootte,
voor de speelplekken verder uitgewerkt. In december 1999 is door
Nationaal Jeugd Fonds Jantje Beton en NUSO, landelijke organisatie voor
speeltuinwerk en jeugdrecreatie het Handboek Speelruimtebeleid uitge-
geven. Hierin wordt een norm voor formele speelruimte geïntroduceerd.
Deze bedraagt 300 m2 per hectare, dus 3% van het betrokken gebied. In de
Zuidpolder wordt rekening gehouden met het gemeentelijk speelplan en
overige normen door naast de grote speelvoorzieningen verspreid door de
wijk kleine speelgelegenheden dicht bij huis aan te leggen, Voor kinderen
in alle leeftijden worden zo voldoende speelplekken aangeboden.
Blokniveau
Buurtniveau
Wijkniveau
25
3.5 WaterhuishoudingVoor de waterstructuur is voldaan aan verschillende eisen van het water-
schap. In ieder geval dient het oppervlaktewater in het plangebied 100%
van de gedempte watergangen te compenseren, daarnaast moet 10% van
het verhard oppervlak aan water worden toegevoegd. In het plangebied
wordt circa 8% open water gerealiseerd en circa 4,5% overloopgebied voor
de buffering van overtollig regenwater. In het op te stellen waterstruc-
tuurplan zullen deze percentages getoetst worden. Daarnaast is voldaan
aan de eisen van het waterschap op het gebied van waterdiepte, taludhel-
lingen en plasdrasbermen in de profi elen en is rekening gehouden met
waterbreedtes voor het onderhoud van de watergangen, rijdend dan wel
varend.
Om het water in het hele plangebied beleefbaar te maken is ervoor geko-
zen meerdere watergangen, in de huidige kavelrichting, in de planstruc-
tuur op te nemen. Deze watergangen liggen verdeeld door de wijk in het
openbaar gebied. Hierdoor dragen ze direct bij de aan de ruimtelijke kwali-
teit van de wijk en zijn ze goed beleefbaar voor de bewoners en gebruikers
van de wijk. Er loopt één waterverbinding dwars op de landschapsrichting
om alle watergangen met elkaar te verbinden en daarmee te zorgen voor
een goed werkende waterstructuur met de daarbij horende afwatering. De
afwatering vindt plaats richting het oosten, onder de Wakkerendijk door.
26
“Uiteindelijk gaat het erom
dat bewoners hun woning en
leefomgeving zo prettig vin-
den dat ze er graag zijn en
blijven.”
3.6 DuurzaamheidEemnes heeft zich tot doel gesteld om de Zuidpolder duurzaam te ontwik-
kelen. Dit doel is in het Programma van Eisen voor het stedenbouwkundig
plan vertaald in criteria waaraan de planontwikkeling moet voldoen.
Wat verstaan we onder duurzame gebiedsontwikkeling?
Duurzame gebiedsontwikkeling is het op zodanige wijze ontwerpen, bou-
wen en inrichten, gebruiken en beheren van de stedelijke omgeving dat de
schade voor de gezondheid en het milieu in alle stadia van het bestaans-
proces, van ontwerp tot en met sloop, zoveel mogelijk wordt beperkt.
Eenvoudiger gezegd is dit een ontwikkeling die:
• rekening houdt met toekomstige ontwikkelingen, maar daarnaast ook
de cultuurhistorie niet vergeet;
• een veilige en gezonde woon- en werkomgeving garandeert;
• de milieudruk vermindert;
• zorgvuldig ruimtegebruik garandeert.
Voor duurzaamheid in de gebouwde omgeving gaat het om het maxima-
liseren van kwaliteiten en het minimaliseren van milieueffecten in de
gehele levenscyclus.
Het maximaliseren van kwaliteit gaat over gezondheid, gebruikswaarde
en omgevingskwaliteit. Het gaat om de kwaliteit nu en in de toekomst.
Een hoge integrale kwaliteit, comfort en een goede leefbaarheid maken
dat gebouwen en gebieden langer meegaan. Dat is duurzaamheid in de
letterlijke betekenis van het woord.
Het minimaliseren van milieueffecten gaat over energie, materialen, afval
en water (stoffenstromen) in de levenscyclus van woningen, gebouwen
en wegen. Belangrijke milieuproblemen zijn broeikaseffect, uitputting van
voorraden en verlies aan biodiversiteit.
Maar om te komen tot een echte duurzame wijk, gaat het juist ook om de
bewoners. De wijk zal aantrekkelijk moeten blijven om er te wonen door
de jaren heen. Uiteindelijk gaat het erom dat bewoners hun woning en
leefomgeving zo prettig vinden dat ze er graag zijn en blijven.
3.6.1 Duurzaam wonen in de Zuidpolder
De duurzaamheidsopgave voor wonen is het levensloopbestendig maken
van de woning en de wijk. We zetten in op een minimale belasting van het
milieu bij aanleg van de wijk en de gebouwen daarin. Dit kan door rekening
te houden met de volgende aspecten:
• stem het woonmilieu af op de behoefte;
• zorg voor een heldere stedenbouwkundige opzet zonder onnodige
restruimtes en effi ciënt grondgebruik;
• ontwikkel levensloopbestendige woningen (woningen die geschikt zijn
of eenvoudig geschikt te maken zijn voor bewoning tot hoge leeftijd);
• ontwikkel een levensloopbestendige wijk/ buurt (toegankelijk, ver-
keersveilig, kindvriendelijk en sociaal veilig);
• creëer mogelijkheden voor ontmoeting (sociale cohesie). Om sociale
cohesie te krijgen kunnen voorzieningen worden ontwikkeld om ont-
moeting te stimuleren;
• ontwikkel woningen met een zuidoriëntatie, om toepassing van zon-
necellen mogelijk te maken;
• ontwikkel fl exibele en/ of aanpasbare woningen, waarbij rekening
wordt gehouden met gewenste veranderingen in de toekomst, maar
ook alvast wordt geanticipeerd op veranderingen die waarschijnlijk in
de toekomst te verwachten zijn;
• zorg voor extra installatieruimte voor meer voorzieningen in de
toekomst. Denk bijvoorbeeld aan het reserveren van ruimte voor een
zonneboiler;
• laat de mogelijkheid open om woningen makkelijk uit te kunnen brei-
den. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de mogelijkheid van een onderheid
terras;
• creëer voldoende fl exibiliteit in de openbare ruimte om ook in toekom-
stige behoefte te voorzien;
• verduurzaam de openbare ruimte, door materiaalkeuze, beheer, maar
ook met een goede verblijfskwaliteit.
Materialen
Gebruik duurzame materialen
Om zorgvuldig met materialen om te gaan en de afvalstromen te reduce-
ren wordt gekozen voor materialen waarvan volledig hergebruik mogelijk
is. Er wordt gekozen voor gebakken straatmateriaal (lange levensduur) en
voor duurzaam materiaalgebruik bij straatmeubilair.
27
“Concreet betekent dit dat
er in de Zuidpolder geen
woningen met een EPC
boven de 0,4 worden
gebouwd.”
3.6.3 Lente-akkoord
Het Lente-akkoord is een afspraak tussen de Rijksoverheid en markt-
partijen om op korte termijn steeds energiezuiniger te gaan bouwen. De
marktpartijen die gezamenlijk de ontwikkeling van de Zuidpolder op zich
nemen, hebben zich gecommitteerd aan het Lente-akkoord. In het Lente-
akkoord zijn de volgende ambities opgenomen:
• In 2011 zijn de nieuwbouwwoningen die we realiseren 25% energiezui-
niger dan volgens de bouweisen van 2007;
• In 2015 zijn de nieuwbouwwoningen die we realiseren 50% energiezui-
niger dan volgens de bouweisen van 2007.
Dit betekent dat de EPC (Energieprestatie coëffi ciënt) voor nieuwbouwwo-
ningen daalt van 0,8 (2006) naar 0,6 (2011) en 0,4 (2015), met als streven
om in 2020 zover te zijn dat nieuwbouwwoningen vanaf dan energieneu-
traal zijn.
Voor de Zuidpolder houden deze afspraken in dat alle nieuwbouwwonin-
gen die vanaf 2015 worden gerealiseerd een EPC hebben van ten hoogste
0,4. Omdat voorafgaand aan 2015 slechts een klein deel van het woning-
programma zal worden opgeleverd, wordt er in de Zuidpolder voor geko-
zen om de woningen vanaf de start van de ontwikkeling aan de normen
in het Lente-akkoord voor 2015 te laten voldoen. Concreet betekent dit
dat er in de Zuidpolder geen woningen met een EPC boven de 0,4 worden
gebouwd.
3.6.2 Duurzame energie in de Zuidpolder
Dring het onnodig energieverbruik zoveel terug:
• compacte woningen (minder energieverbruik);
• goede warmte-isolatie van woningen;
• zorg voor goede zonwering (passieve koeling);
• gebruik energiezuinige straatverlichting (bijv. LED).
Zet duurzame energie in:
• oriënteer de woningen op de zon (passieve zonenergie);
• houdt rekening met schaduwwerking;
• maak gebruik van duurzame bronnen.
Er is een energievisie voor de Zuidpolder (DHV, 2009 – 2) opgesteld. Hier-
voor is een tweetal energiescenario’s uitgewerkt, welke variëren in mate
van duurzaamheid van het besparen van 50% van het volledige energiege-
bruik tot het besparen van 100% (energieneutrale wijk).
In de energievisie is rekening gehouden met de opwekking van elektriciteit
door middel van zonnecollectoren. Naar verwachting zullen de kosten
hiervan in de toekomst dalen, waardoor de toepassing ervan haalbaar-
der wordt. Het is daarom aan te bevelen het ontwerp van de woningen
geschikt te maken voor toepassing van zonne-energie, bijvoorbeeld door
waar mogelijk schuine daken op het zuiden toe te passen. Ook de effecten
van nieuw gemeentelijk klimaatbeleid zullen in de Zuidpolder merkbaar
zijn.
De gemeente Eemnes en de marktpartijen in de Zuidpolder, spreken
gezamenlijk de ambitie uit voor een zo duurzaam mogelijke wijk. Per fase
van de ontwikkeling zal worden afgewogen welke verdergaande duur-
zaamheidsmaatregelen, rekening houdend met de stand van de techniek
en de bijbehorende kosten, in de toekomst een aantrekkelijk alternatief
vormen. Zo wordt ernaar gestreefd om de EPC voor de woningen in latere
planfasen nog verder naar beneden te brengen.
28
De Zuidpolder zal een aantrekkelijke, gevarieerde woonwijk worden. De inspi-
ratie is gehaald uit het historische dorpse karakter van Eemnes. De nieuwe
woonwijk krijgt een eigentijdse dorpse sfeer die aansluit op het dorp Eem-
nes, maar met een eigen identiteit en passend in de tijd van nu.
4 Beeldkwaliteit
29
“De karakteristieke woningen aan de Laarderweg, de Kerk-
straat en de Wakkerendijk dienen als voorbeeld voor de
nieuwe wijk. “
4.1 IdentiteitUitgangspunt en inspiratie
De realisatie van een aantrekkelijke, gevarieerde woonwijk is het uitgangs-
punt. Een dorpse woonomgeving die aansluit op het dorp Eemnes, maar
met een eigen identiteit en passend in de tijd van nu. Een groene woon-
omgeving voor de gehele wijk wordt gevormd door de groenstructuur en
de verbinding met het open landschap. Hierbinnen liggen de buurten en
de woonvelden met een eigentijdse dorpse sfeer. Dit vraagt om een divers
woningaanbod met een eigen identiteit en aandacht voor kwaliteit op
ieder schaalniveau.
Voor de beeldkwaliteit van de woonwijk Zuidpolder wordt de inspiratie
gevonden in het historische dorpse karakter van Eemnes, de Laarderweg
en Wakkerendijk zijn de dragers van het dorp. Op de kruising van deze we-
gen ligt het historische centrum rondom de Kerkstraat. De karakteristieke
woningen aan de Laarderweg, de Kerkstraat en de Wakkerendijk dienen als
voorbeeld voor de nieuwe wijk. Deze woningen zijn in de 19e en 20e eeuw
gebouwd. De verschillende bouwperiodes zorgen voor verschil in bouwstijl
tussen de woningen.
Kenmerkend zijn kleinschaligheid en afwisseling in bebouwing. Er is altijd
sprake van een kap, met voornamelijk variatie in zadeldaken en mansarde-
kappen. Ook de nokrichting is gevarieerd, langs of haaks, en plaatselijk zijn
er woningen met een samengestelde kap. Het materiaal- en kleurgebruik
is traditioneel, maar ook hierin is veel variatie tussen de woningen, zowel
in de kap als in de gevel. De variatie tussen de woningen zorgt voor de
dorpse sfeer.
30
31
“Voor de Zuidpolder is deze inspi-
ratie vertaald naar een gevarieerd
straatbeeld door de hele wijk en
een architectuur met een eenvou-
dige hoofdvorm, waar kleinschalig-
heid en traditioneel materiaal- en
kleurgebruik karakteristiek zijn.”
4.2 VertalingDe Zuidpolder zal een eigentijdse dorpse sfeer krijgen met stijlelementen
die terug te vinden zijn in de karakteristieke woningen in Eemnes, maar
met een vertaling naar de huidige tijd. Er is gekozen voor een romantische
interpretatie van de stedenbouwkundige ruimtes en voor een overwegend
traditionele invulling van het architectonische beeld. Voor de Zuidpolder
is dit vertaald naar een gevarieerd straatbeeld door de hele wijk en een
architectuur met een eenvoudige hoofdvorm, waar kleinschaligheid en
traditioneel materiaal- en kleurgebruik karakteristiek zijn.
In de Zuidpolder is een grote variatie van woningtypen gepland. Deze
zullen gemixt worden toegepast door de gehele wijk, waardoor een geva-
rieerd straatbeeld ontstaat, wat bijdraagt aan de gewenste dorpse sfeer.
De variatie wordt onderstreept door onder andere variatie in de rooilijn,
bouwvorm, bouwhoogte, goothoogte en kapvorm. Ook gedraaide kappen
zorgen voor een wisselend beeld in de straat. Daarnaast kan gewisseld
worden in kapkleur en materiaal, zoals antraciet of oranje pannen of
rieten daken. Ook de gevels kunnen in materialisering en kleur wisselen.
Verschillende kleuren baksteen en wit gekeimde of gestuukte gevels wis-
selen elkaar af in het straatbeeld.
Om toch te komen tot een samenhangende wijk, zijn juist bindende
elementen belangrijk. De architectuurstijl sluit aan op die van de
oorspronkelijke bebouwing van Eemnes. De eenheid ligt onder andere
in de toepassing van kappen, kenmerkende detaillering als gootklossen
en houten betimmering in de kopgevel en het traditionele materiaal- en
kleurgebruik. Op deze manier ontstaat de gewenste variatie, maar is er ook
sprake van een samenhangende dorpse sfeer en een eigen identiteit voor
de Zuidpolder.
De samenhang en het dorps karakter komt tot stand door beeldkwali-
teitsregels die voor de hele wijk gelden. Deze algemene regels gaan onder
andere over oriëntatie, detaillering, materiaal en kleurgebruik.
Daarnaast zullen op cruciale plekken in de stedenbouwkundige structuur
bijzonder vormgegeven woningen dienen als blikvanger of accent. Ten
behoeve van de oriëntatie en als verrijking van het dorpse beeld, zal ac-
centbebouwing geplaatst worden op markante plekken in de stedenbouw-
kundige structuur. Bijvoorbeeld als eindpunt van zichtlijnen, als ruimtelijk
kader, bij de entree van een ruimte, of een doorgang of als coulisse. De
vormgeving van deze accentwoningen vraagt om extra aandacht en dus
aanvullende randvoorwaarden.
“maar met een vertaling naar
de huidige tijd“
32
“Kopgevels die vol zichtbaar zijn, hebben een verzorgde
gevelindeling waarin ramen, erkers en/of entreepartijen een
rol spelen.”
Oriëntatie / hoeken
Woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte. De hoofdstruc-
tuur is gebaseerd op de onderliggende landschapsrichting en dit wordt
onderstreept door de oriëntatie van de woningen. De oriëntatie is in de
meeste gevallen op de lange lijnen van de hoofdstructuur. In enkele geval-
len is de oriëntatie gedraaid richting de openbare ruimte haaks op deze
lange lijnen.
Op hoeken van straten en de groene openbare ruimtes en straten onder-
ling hebben de woningen een tweezijdige oriëntatie. Kopgevels die vol
zichtbaar zijn, hebben een verzorgde gevelindeling waarin ramen, erkers
en/of entreepartijen een rol spelen.
Daar waar zij- of achtertuinen grenzen aan de openbare ruimte dient de
erfscheiding duurzaam en zorgvuldig te worden vormgegeven.
33
Kappen
Bebouwing met een kap is bepalend voor de gewenste dorpse sfeer.
Dit betekent dat het grootste deel van de grondgebonden woningen
voorzien zijn van een kap, met een duidelijke richting. De kapvorm
is in principe een met dakpannen gedekt zadelkap, mansardekap en
een enkele schildkap en mogelijk ook rietgedekte kappen. Als accent
in een bouwblok kan de nokrichting gedraaid zijn, of een andere
vorm hebben. De vrijstaande woningen en twee-onder-één kap
woningen kunnen ook een samengestelde zadelkap hebben. Ook
appartementengebouwen worden bij voorkeur voorzien van kap,
bijvoorbeeld een zadelkap met accenten.
Elementen die op of in de kap (dakkapellen, dakramen, zonnepane-
len en –collectoren) worden aangebracht zijn altijd ondergeschikt.
Naast de woningen met kap, zullen er ook enkele meer modern
vormgegeven woningen een plek krijgen in de Zuidpolder. Een klein
deel van de toekomstige bewoners heeft de voorkeur voor een
eigentijdse woning en hiermee wordt juist de variatie in de wijk
vergroot. Deze woningen kunnen in de woonvelden worden geïnte-
greerd en kunnen dan ook plat worden afgedekt.
34
“De toevoeging van details als daklijsten, houten betimme-
ring en makelaars in topgevels zorgt voor de dorpse sfeer
en geeft de mogelijkheid om woningen een eigen gezicht te
geven. ”
35
“De meeste woningen hebben een traditionele
raamverdeling met extra roedes als toevoeging.”
Gootklossen, houten betimmering en makelaars
Gootklossen, daklijsten, houten betimmering en makelaars in topgevels
zijn details dat bij veel woningen in het oude deel van Eemnes voorkomen.
Deze geven de woning een eigen identiteit en zorgt voor variatie in het
straatbeeld.
De architectonische uitwerking van de woningen moet aansluiten bij
de referentie van de historische woningen van Eemnes. Daarvoor zijn
gootklossen, houten daklijsten, houten betimmering en makelaars in de
topgevel, details die kunnen worden toegevoegd. De toevoeging van deze
details zorgt voor de dorpse sfeer en geeft de mogelijkheid om woningen
een eigen gezicht te geven. De klossen kunnen eenvoudig maar ook rijk
versierd zijn en op diverse manieren worden toegepast.
Raamverdeling en luiken
Onderdeel van de diversiteit tussen de woningen in het historische deel
van Eemnes is de variatie in de raamverdeling. De meeste woningen heb-
ben een traditionele verdeling met extra raamroedes als toevoeging. Deze
raamroedes geven de woningen een dorpse sfeer. Ook in de Zuidpolder
zullen traditionele raamverdelingen worden toegepast. Als extra detail
kan er gekozen worden om een kleinschalige raamverdeling toe te passen.
Woningen kunnen hiermee een eigen sfeer creëren en daarmee de variatie
tussen de woningen vergroten.
Ook is de toepassing van luiken in de huidige situatie veel voorkomend. De
luiken zijn vaak donker, afwijkend van het raamhout, wat over het alge-
meen licht van kleur is. Ook de luiken dragen bij aan de dorpse sfeer die in
de Zuidpolder wordt nagestreefd. De woningen in de Zuidpolder worden
eventueel voorzien van luiken.
36
“In de Zuidpolder komt
variatie in materialen voor,
maar wel binnen bepaalde
randvoorwaarden. ”
Materiaal- en kleurgebruik
In de Zuidpolder komt variatie in materialen voor, maar wel binnen be-
paalde randvoorwaarden. De materialen zijn traditioneel en gebaseerd op
de voorkomende materialen in het historische deel van Eemnes.
Voor de gevels wordt baksteen toegepast in verschillende kleuren (rood,
roodbruin, roodpaars) en wit gestuukte en gekeimde gevels. Voor de daken
wordt gevarieerd met oranje of antraciet kleurige pannen en incidenteel
rieten kappen. Verder kan er op verschillende manieren hout op de gevel
en bij de dakafwerking worden toegepast wat net als de houten kozijnen
licht (crèmewit, beige) of donker (groen, blauw) wordt geschilderd.
37
Dakkapellen
Dakkapellen zijn veel toegepast bij de woningen aan de Laarderweg
en Wakkerendijk. De maatvoering van de dakkapel is ondergeschikt
aan het hoofdvolume, de uitvoering over het algemeen met kap en
in hout. Ook in de Zuidpolder zijn dakkapellen een detail dat veel-
vuldig bij de woningen kan worden toegepast en daarmee bijdraagt
aan de verrijking van het straatbeeld en de dorpse, kleinschalige
sfeer.
De uitvoering van de dakkapellen is daarmee cruciaal. De dakkapel-
len zijn kleinschalig, dus in een kap kunnen meerdere kleine dak-
kapellen zijn verdeeld over het dakvlak. Daarnaast dienen ze aan te
sluiten op het woningontwerp, qua vorm en materialisering.
Trendsetters
Om de samenhang en het verzorgde beeld binnen de wijk te behou-
den en te stimuleren dienen er, bij woningen van een herhaald type,
uitbouwopties als aan- en uitbouwen, bijgebouwen en dakkapellen
door de architect meeontworpen te worden. Hiermee wordt ook de
diversiteit benadrukt. Deze kunnen dan bij de bouw meegenomen
worden, of later worden gebouwd. Door deze opties door de Com-
missie ruimtelijke kwaliteit goed te laten keuren als trendsetter
kan hiervoor in de beheerfase eenvoudig een omgevingsvergunning
worden verleend.
dakkapellen aan Laarderweg/Wakkerendijk
38
“De accentwoningen dienen als blikvanger of beeldbepalend
element voor een ruimte, route of plek.”
Eigentijdse woningen
De grondgebonden woningen in moderne of eigentijdse stijl maken een
beperkt deel uit van de Zuidpolder. Ze komen alleen voor in de vorm van
vrijstaande woningen en eventueel een enkele tweekapper. De woningen
moeten qua kleur en materiaal aansluiten op de rest van de Zuidpolder.
Ook deze woningen hebben een eenvoudige hoofdvorm waarop enkele
ingrepen plaats mogen vinden, met bijvoorbeeld entreepartijen, erkers,
luifels, balkons, daklichten en schoorstenen. De gevels hebben over het
algemeen geen traditionele gevelindeling en kunnen worden verlevendigd
door plastiek en reliëf in de gevelvlakken.
Accentwoningen
De accentwoningen dienen als blikvanger of beeldbepalend element voor
een ruimte, route of plek. Op plekken die erg in het zicht vallen, dient de
positie van gebouwen en het volume en de architectuur van het gebouw
zelf extra aandacht te krijgen. Hier wordt gevraagd een verbijzondering
in de vorm van een hoger gebouw, een hoger bouwdeel of bijzondere
kapvorm en/of uitbouw te maken.
Accentwoningen dienen ook om repetitie te onderbreken: een dwarskap
met kopgevel opgenomen in een rij of een verspringing met een uitge-
sproken hoekaccent.
39
“De groene erfscheidingen worden plaatselijk
afgewisseld met erfscheidingen in de vorm van
lage muurtjes, een hekwerk of een combinatie
van beide.”
Erfscheidingen
In de Zuidpolder zal minder sprake zijn van grote groene tuinen in verhou-
ding tot de Laarderweg en de Wakkerendijk, maar juist de wisseling tussen
de verschillende woningtypen, maakt dat in elke straat het tuingroen
een bijdrage levert aan de dorpse sfeer. Wel zullen in de Zuidpolder aan
de voorzijde groene hagen worden toegepast. De groene erfscheidingen
worden plaatselijk afgewisseld met erfscheidingen in de vorm van lage
muurtjes, een hekwerk of een combinatie van beide.
Ook aan de openbare zij- of achtererfgrenzen zal aandacht geschonken
moeten worden aan de vormgeving van de erfscheidingen. Als er groene
erfscheidingen worden toegepast, zal dat zijn in de vorm van een haag of
een groeischerm. Of er kan gekozen worden voor een muur, met of zonder
hekwerk, passend bij de architectuur van de woning. Dit alles draagt bij
aan de gewenste dorpse variatie, maar door overwegend groene erfschei-
dingen toe te passen ontstaat daarbij ook de samenhangende groene
sfeer, zoals deze ook aan de Laarderweg wordt ervaren. Voor de groene
erfscheidingen kan daarbij gebruik worden gemaakt van verschillende
soorten hagen.
40
5 Openbare ruimte
Met behulp van profi elen en een aantal richtingbeelen is in hoofdlijnen de
inrichting van de openbare ruimte weergegeven en wordt duidelijk hoe de
dorpse sfeer wordt gerealiseerd in de Zuidpolder.
41
“De combinatie van de landschappelijke onderlegger en
de dorpse sfeer maakt het plan gevarieerder en daardoor
interessanter.”
5.1 VisieMet behulp van profi elen en een aantal richtbeelden is in hoofdlijnen
de inrichting van de openbare ruimte weergegeven. De openbare ruimte
versterkt de dorpse sfeer die voor de Zuidpolder wordt nagestreefd. Naast
de dorpse sfeer wordt ook in de openbare ruimte de landschappelijke on-
derlegger vertaald. Het onderliggende landschap komt in de eerste plaats
tot uiting in de structuur van de wijk. De landschappelijke onderlegger met
de kavelrichtingen, de ruim opgezette groene ruimten en brede profi elen
met water brengen het polderlandschap tot uiting binnen de wijk. Binnen
de groene ruimten en de straatprofi elen worden herkenbare landschap-
pelijke elementen toegevoegd zoals knotwilgen, grasoevers en rietoevers.
Daarnaast spelen groene erfafscheidingen hierin een rol.
Voor de openbare ruimte in de Zuidpolder zal bij de verdere uitewerking
van het stedenbouwkundig plan een inrichtingsplan worden opgesteld.
In dit hoofdstuk zijn de hoofdlijnen voor de inrichting van de openbare
ruimte benoemd als uitgangspunt voor het later op te stellen inrichtings-
plan.
5.1.1 Dorpse sfeer
Waar de landschappelijke onderlegger kan worden gekenschetst als open
en weids, staat dorps juist voor kleinschalig en intiem. De combinatie van
deze twee sferen maakt het plan gevarieerder en daardoor interessan-
ter. In dit plan zijn deze karakters zo verwerkt dat ze zowel naast elkaar
voorkomen als met elkaar zijn verweven. Het naast elkaar voorkomen
van deze sferen moet vooral ruimtelijk worden gezien. Daar waar de ruim
opgezette wijkontsluiting en grote groene ruimten vooral het landelijke
karakter ondersteunen, zorgt de inrichting van de woonstraten en kleinere
stedenbouwkundige ruimten voor het dorpse intieme karakter.
42
tr
2.00 1.00
ta 1:3
2.40 1.20
b
1.00
rb
4.002.00
lp
1.00
fss
1.00
fss ta 1:2
2.00
10.00
24.00
14.00
erf
Var.
b 0.10
b 0.20
b 0.20
g 0.35
Wijkontsluiting - busverbinding
43
tr
1.50
ta 1:2
2.00
gr
var.
p
1.80
8.80
rb
5.50
rb
3.20 1.00
ta 1:3
2.40 1.20
b
1.00
ta 1:3
2.40 1.00
ta 1:2
2.00
4.40
ra
1.20
erf
Var.
erf
var.
14.00
27.20
b 0.10
b 0.20
g 0.35b 0.20
g 0.35
g 0.35
b 0.20
b 0.15
Wijkontsluiting - busverbinding
Dit deel van de wijkontsluiting is een tweerichtingsverkeerstraat die
er vooral op gericht is om in een goede doorstroom van het verkeer te
voorzien en de eventuele busverbinding mogelijk te maken. Het profi el
heeft daarom een brede rijbaan. Het trottoir is 2 meter breed en aan één
zijde is langsparkeren opgenomen in het profi el. Bij de inrichting wordt
extra aandacht besteed aan de plaats van de fi etser op de rijbaan, door
de toepassing van zogenaamde fi etssuggestiestroken, in een afwijkend
bestratingsverband en een onderbroken scheidslijn.
Wijkontsluiting - lus
De wijk wordt verder ontsloten door een dubbele lus, twee wegen van
west naar oost (singel) en twee wegen van noord naar zuid (fi etsroute).
“Bij de inrichting van de
wijkontsluiting wordt extra
aandacht besteed aan de
plaats van de fi etser op de
rijbaan.”
Singel (erftoegangsweg - wijkontsluiting)
5.2 Profi elenDe ontsluiting van de wijk is hiërarchisch opgebouwd met wijkontslui-
tingswegen en erftoegangswegen. De gehele wijk wordt als 30-km/h-zone
ingericht, de fi etsers maken dus gebruik van de rijbaan. Voor de voetgan-
ger is in elk profi el apart ruimte gereserveerd.
5.2.1 Wijkontsluitingswegen
De wijkontsluitingswegen zijn allen uitgevoerd als tweerichtingswegen.
Binnen deze categorie kunnen verschillende profi elen worden onderschei-
den. Dit heeft onder meer te maken met de reservering voor een mogelijke
busverbinding en een aantal doorgaande langzaamverkeersverbindingen
die over deze wegen zijn geprojecteerd.
44
Wijkontsluiting - singel
Deze wegen lopen evenwijdig aan de wijkontsluiting voor de
busverbinding en zijn vormgegeven als singels. Eén zijde van de
singel vormt de ontsluiting voor de wijk. Deze zijde van het profi el is
ingericht met langsparkeren en een trottoir. De overzijde is ingericht
als erftoegangsweg.
Wijkontsluiting – fi etsroute
Deze twee wegen zijn onderdeel van de langzaam verkeersverbin-
dingen richting het dorp Eemnes. In de inrichting van deze profi elen
is extra aandacht besteed aan de plaats van de fi etser op de rijbaan,
door de toepassing van een voor zogenaamde fi etssuggestiestro-
ken, door de toepassing van een afwijkend bestratingsverband en
een onderbroken scheidslijn.
5.2.2 Erftoegangswegen
De erftoegangswegen zijn vormgegeven als woonerven. De inrichting
van deze wegen gebeurt zoveel mogelijk met de informele sfeer van
traditionele dorpsstraten in gedachte. De verblijfsfunctie staat daarbij
centraal. Hierbij is er minder groot onderscheid gemaakt tussen de
verschillende functies, maar hebben de verschillende gebruikers wel
hun eigen ruimte in het profi el. De erftoegangswegen hebben in het
plan verschillende profi elen, ze zijn onderdeel van de singel of lopen
langs de groene plekken in het plan. Alle erftoegangswegen zijn
uitgevoerd als éénrichtingsverkeerstraat
Erftoegangsweg – singel
Naast de wijkontsluiting langs de singel, is de andere zijde vormgege-
ven als erftoegangsweg. Deze zijde is ingericht met een minimaal pro-
fi el voor éénrichtingsverkeer en een rabatstrook voor de voetgangers.
Erftoegangsweg – langs groen
Ook van west naar oost lopen diverse woonstraten langs groene
zones. Deze woonstraten zijn asymmetrisch vormgegeven, met aan
één zijde éénrichtingsverkeer, een strook voor langsparkeren en een
uitstapstrook. Aan de andere zijde van de groenstrook ligt een vrij-
liggend voetpad, die incidenteel wordt gebruikt voor de ontsluiting
van enkele kavels of een parkeervoorziening.
5.2.3 Kabels, leidingen en riolering
In elke straat liggen de kabels en leidingen onder het trottoir en de
riolering onder de rijbaan.vp
2.00
rb
3.50
p
1.80
ra
0.70
6.00
erf
Var.
gr
var.
gr
var.
erf
Var.
b 0.10
b 0.20
g 0.35
g 0.35
b 0.12
b 0.20
7.00
1.00
ta 1:3
2.40 1.20
ta 1:3
2.40 1.00
ta 1:2
2.00
ta 1:2
2.00
13.00
rb
3.501.00
fss
1.00
fss tr
1.50
20.00
erf
Var.
erf
Var.
b
1.00
b 0.20
b 0.10
b 0.20
Erftoegangsweg - langs groen (met voetpad)
Wijkontsluiting - fi etsroute
45
Wijkontsluiting - busverbinding
Wijkontsluiting - singel
Wijkontsluiting - fi etsroute
Erftoegangsweg - singel
Erftoegangsweg - langs groen
Voetpad
Langzaam verkeersroute
46
47
“Aansluitend op de dorpse sfeer zal er voorna-
melijk gebakken materiaal worden toegepast in
de profi elen. “
5.3 MaterialiseringBij de keuze van de materialen is rekening gehouden met de gestelde
eisen van de gemeente en de gewenste dorpse sfeer van de wijk. Belang-
rijk is de duurzaamheid van de materialen. Ook de beheerbaarheid is een
belangrijke factor bij de keuze van het materiaal.
5.3.1 Verharding
Aansluitend op de dorpse sfeer zal er voornamelijk gebakken materiaal
worden toegepast in de profi elen. Variatie in grootte en verband zorgt
voor onderscheid tussen de diverse functies in het profi el. Naast de gebak-
ken klinkers voor de rijbanen en de parkeerstroken zal er voor de trottoirs
gebruik gemaakt worden van betontegels met een basaltine toplaag wat
goed aansluit op de algehele dorpse sfeer. Om duidelijkheid te scheppen in
het gebruik van de wegen, krijgt elke functie (o.a. lopen, rijden, parkeren)
zijn eigen formaat , kleur of verband.
Daarnaast speelt de verharding een belangrijke rol in de continuïteit en
eenheid van het straatbeeld. Waar de hiërarchie van de straten tot uiting
komt in verschillende profi elen, type verlichting en boomkeuze, zorgt de
verharding juist voor de eenheid in de wijk.
Verkeersremmende maatregelen
Het streven is om zo weinig mogelijk verkeersremmende maatregelen toe
te passen. Drempels, punaises (opbolling in het wegdek centraal op een
kruising), wegversmallingen, enzovoort, verstoren vaak het beeld in de
openbare ruimte en levert overlast op voor de aanliggende woningen.
Om de snelheid binnen het plan te beperken zijn er verschillende keuzes
gemaakt voor de profi elering, materialisering en de verkeersstructuur.
De rijbanen zijn uitgevoerd in klinkers. De snelheidsbeleving is hierdoor
groter en dit heeft een remmende werking. Het wegverkeer is gemengd
met zowel fi etsers als automobilisten. De automobilisten houden hierdoor
rekening met langzamere verkeersdeelnemers en dit werkt snelheidsbe-
perkend. Daarnaast heeft overal in de wijk rechts voorrang, wat ook zorgt
voor een snelheidsremmende werking. Indien gewenst kan op specifi eke
situaties gebruik worden gemaakt van de bovengenoemde verkeersrem-
mende maatregelen.
48
“In de hoofdstructuur van de wijk, zoals de
wijkontsluiting en de singels, worden
inheemse boomsoorten gebruikt die eigen
zijn in dit landschap zoals de es en de knot-
wilg.”
49
“De rietoever werkt als
afscheiding en voorkomt een
rommelig beeld van de ver-
schillende achtertuinen. ”
5.4 GroenBomen
In de hoofdstructuur van de wijk zoals de wijkontsluiting en de singels
worden inheemse boomsoorten gebruikt die eigen zijn in dit landschap
zoals de es en de knotwilg. De grootte van de bomen hangt af van de hië-
rarchie van straten. Voor de invulling van de groene ruimten kan behalve
aan inheemse bomen ook gedacht worden aan meer gecultiveerde bomen
zoals de prunus. Langs de grote waterpartijen kan sporadisch een boom
als de treurwilg worden toegepast. De keuze van de bomen voor de ver-
schillende wegen en plekken, zal in het inrichtingsplan gemaakt worden.
Het inrichtingsplan zal bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkun-
dig plan worden opgesteld.
Oevers
In het plan wordt gebruik gemaakt van meerdere soorten oevers. Langs de
wijkontsluiting en de singels komen de herkenbare steile grasoevers die in
het omliggende landschap veel voorkomen. Bij achterkantsituaties, waar
de tuin grenst aan het water, kan een rietoever worden toegepast. Deze
rietoever werkt als afscheiding en voorkomt een rommelig beeld van de
verschillende achtertuinen.
Groene ruimtes
De groene ruimtes worden ingericht met gras, bomen en hagen. Deze
vormen tezamen een ruimtelijk kader voor speelplekken en speeltoestel-
len. De paardenroute loopt door enkele van deze groene ruimtes. De route
ligt grotendeels langs de bomenrijen en wordt gedeeltelijk begeleidt door
een haag, onder andere om de veiligheid te garanderen.
50
“De speeltoestellen sluiten
aan bij de dorpse sfeer van
de wijk. De kleurstelling en
vormgeving is daarmee
traditioneel.”
5.5 StraatmeubilairOpenbare verlichting
Met betrekking tot de verlichting is er voor gekozen om 2 verschillende
armaturen in het plangebied toe te passen. Een pendelarmatuur langs de
wijkontsluiting en een paaltoparmatuur voor de overige wegen en plekken.
Hiermee wordt onderscheid gemaakt in hiërarchie tussen de wijkontslui-
ting en de overige straten. Om de eenheid in de wijk te bewaren worden de
armaturen gekozen uit dezelfde familie, een eigentijds armatuur met een
traditionele vormgeving. Belangrijk bij deze armaturen is de keuze van een
goede mast. Voorkeur gaat uit naar een conische mast en als kleurstaal
voor mast en armatuur standgroen.
De plaatsing van de masten moet afgestemd worden op de erfgrens van
de woningen (bij voorkeur op de grens) en het bomenritme. Daarnaast
dient rekening gehouden te worden met parkeerplaatsen, opritten en ach-
terpaden. Uitgangspunt is dat de plaatsing van bomen een groter belang
vertegenwoordigt dan de verlichtingsmasten. Verlichtingsmasten zoveel
als mogelijk in gelijke afstand en in één lijn plaatsen. De exacte plaatsing
van de masten kan in het inrichtingsplan bepaald worden.
Bruggen
Bruggen worden getoogd (gebogen) uitgevoerd zodat de passage van
het water voelbaar is. De constructies van de verschillende bruggen
hebben een licht en transparant karakter, passend in de open sfeer van
het landschap. De oplegging van de autobrug kan worden uitgevoerd als
gemetseld landhoofd, waardoor deze bruggen worden geaccentueerd. De
leuningen daarentegen zijn ook bij de autobruggen, net als bij voet- en
fi etsgangers bruggen, licht en luchtig gedetailleerd. De kleurstelling van
de brugleuningen is standgroen, en sluit daarmee aan op de kleur van de
verlichtingsmasten.
Speeltoestellen
De speeltoestellen sluiten aan op de speeltoestellen in de rest van het
dorp en bestaan hoofdzakelijk uit metaal en kunststof.
Overig meubilair
Het overige straatmeubilair, zoals banken, prullenbakken en fi etsnietjes,
die worden toegepast in de Zuidpolder hebben een eenvoudige vormge-
ving. Aansluitend op de bruggen en de verlichting is ook hier de kleurstel-
ling standgroen.
51
52
6 Voortgang & HaalbaarheidDit Masterplan is de basis voor het realiseren van de nieuwe woonwijk Zuid-
polder. Na de afronding van de Masterplanfase zal gestart worden met de
stedenbouwkundige fase, waarna in eind 2012 gestart kan worden met het
bouwrijp maken.
53
“De gemeente Eemnes vindt het belangrijk dat inwoners
worden betrokken bij ruimtelijke ingrepen.”
6.1 Proces en ge-
biedsontwikkelingDe gemeente werkt bij deze gebiedsontwikkeling samen met de overige
grondeigenaren in het plangebied. Dit houdt in dat de gemeente actief
betrokken blijft in het proces. De gemeente houdt verantwoordelijkheid in
het traject van bouw- en woonrijp maken van het gebied en marktpartijen
dragen zorg voor de ontwikkeling van de woningen. De gemeente maakt
hierover afspraken met de betreffende marktpartijen.
6.2 CommunicatieDe gemeente Eemnes vindt het belangrijk dat inwoners worden betrokken
bij ruimtelijke ingrepen. Daarom wordt er voor de Zuidpolder op gezette
tijden aandacht besteed aan communicatie en participatie. Bewoners en
geïnteresseerden worden op de hoogte gehouden van ontwikkelingen
rond het project via de website van het project Zuidpolder. Deze website
is te bereiken via de gemeentesite van Eemnes. Aan de website is een
digitale nieuwsbrief gekoppeld. De nieuwsbrief wordt verzonden aan de
belangstellenden die zich hebben aangemeld. De nieuwsbrief is bondig
met korte berichten die doorverwijzen naar de website voor uitgebrei-
dere informatie. Daarnaast worden bewoners en geïnteresseerden op de
hoogte gehouden van cruciale stappen in het project via een folder die
huis-aan-huis wordt verspreid. Ook maakt de Zuidpolder gebruik van par-
ticipatie van Eemnessers, door een divers samengestelde klankbordgroep
over de opzet en inrichting van de wijk mee te laten praten.
54
6.3 Planning en
faseringIn mei 2009 is het Plan van Aanpak Zuidpolder vastgesteld in de gemeen-
teraad. Sindsdien is gewerkt aan uitvoering van dit plan. Er is een gemeen-
telijk Programma van Eisen opgesteld en vervolgens een ontwikkelstrate-
gie uitgewerkt. Parallel hieraan is een grondexploitatie opgesteld, welke
regelmatig wordt geactualiseerd.
Begin 2012 wordt de masterplanfase afgesloten en zal gestart worden
met de stedenbouwkundige fase,. Begin 2012 wordt ook het ontwerp be-
stemmingsplan ter inzage gelegd en worden de samenwerkingsafspraken
met de overige grondeigenaren in het plangebied vastgelegd. Nog in 2012
wordt het bestemmingsplan vastgesteld, waarin direct een eerste fase van
stedenbouwkundige uitwerking (circa 60 woningen) wordt opgenomen,
Eind 2012 wordt gestart met het bouwrijp maken van de gronden, zodat
gestart kan worden met de ontwikkeling van woningen. In totaal worden
maximaal 500 woningen gerealiseerd. Er wordt een afzettempo gehan-
teerd van 30 woningen per jaar. De laatste woning wordt conform plan-
ning opgeleverd in 2029.
6.4 Financiële haal-
baarheidMiddels het opstellen van een grond- en vastgoedexploitatie is de
fi nanciële haalbaarheid van het project bepaald. Gezien de relatief lange
doorlooptijd van het project is uiteraard rekening gehouden met tijdsef-
fecten zoals kosten- en opbrengstenontwikkeling en rente-effecten. Het
resultaat van de grondexploitatie dient minimaal budgetneutraal voor de
gemeente te zijn.
Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden
gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen
fi nancieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is
in afdeling 6.4 nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaald dat de ge-
meenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene
maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Hiervan
kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd,
bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst. Voor de woningontwikke-
ling in de Zuidpolder wordt gestreefd naar samenwerkingsafspraken met
alle overige grondeigenaren. Deze samenwerkingsafspraken gelden als
anterieure overeenkomst in de zin van de Wro, waardoor de plicht tot het
opstellen van een exploitatieplan vervalt.
Voor het geval niet met alle partijen anterieur overeenstemming wordt
bereikt, dient een exploitatieplan te worden opgesteld over de te betalen
exploitatiebijdrage. Het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn dan
direct aan elkaar gekoppeld en worden tegelijk vastgesteld. De gemeente
stelt met een exploitatieplan de mogelijkheid veilig om kosten voor
bovenplanse voorzieningen te verhalen en om fi nanciële resultaten tussen
bestemmingsplannen te verevenen. Om bovenplans kostenverhaal en
verevening mogelijk te maken, is het structuurplan reeds omgezet in een
structuurvisie op basis van de nieuwe Wro.
55
“De klankbordgroep bestaat
uit Eemnessers die zich be-
trokken voelen”
“De klankbordgroep is een
belangrijk middel in het parti-
cipatieproces”
6.5 Maatschappelijke
haalbaarheidDe gemeente Eemnes wil bewoners laten participeren in de ontwikkeling
van woningen en bedrijven in de Zuidpolder. Daarom worden klankbord-
bijeenkomsten georganiseerd. De klankbordgroep bestaat uit Eemnessers
die zich betrokken voelen bij de ontwikkeling van de Zuidpolder, aangevuld
met professionals die werken aan de plannen voor de Zuidpolder. De
Eemnessers hebben zich na een oproep van de gemeente aangemeld voor
deelname aan de klankbordgroep. Tijdens de bijeenkomsten worden de
concepten van ruimtelijke plannen voor de woonwijk aan de klankbord-
groep gepresenteerd. De reacties van de klankbordgroepleden op de plan-
nen worden gebruikt om de plannen in defi nitieve vorm zo goed mogelijk
aan te laten sluiten bij de wensen van de Eemnessers.
De klankbordgroep is een belangrijk middel in het participatieproces. De
groep is als het ware de intermediair naar de belangrijkste belangheb-
benden. De klankbordgroep wordt voorgezeten door een onafhankelijk
voorzitter en van de bijeenkomsten wordt een verslag gemaakt.
De inbreng van de Klankbordgroep vindt plaats in de fase van de planvoor-
bereidingen. De planvoorbereidingen worden bekrachtigd met besluitvor-
ming door de gemeentebestuurders: het college van B&W en de gemeen-
teraad. Zij nemen zelfstandig besluiten, waarbij zij zich laten adviseren
door onder andere de klankbordgroep. De klankbordgroep wordt via een
verslag of een presentatie op de hoogte gesteld van de wijze waarop in de
besluitvorming is omgegaan met haar inbreng.
Het doel van een klankbordgroep is meerledig:
• Er worden plannen ontwikkeld die gedragen worden door alle partijen,
zodat de ontwikkeling van het gebied duurzaam tot tevredenheid lijdt;
• Er wordt input geleverd door ‘ervaringsdeskundigen’ (gebruikers);
• Bewoners en andere betrokkenen worden helder, objectief en eendui-
dig geïnformeerd over – voor hun relevante – zaken;
• Een klankbordgroep bevordert het gevoel van gezamenlijke verant-
woordelijkheid.
