JAARVERSLAG

2013

Woningstichting Vaals telefoon: 043 - 3088200

In ’t Oord 18

6291 VP Vaals fax: 043 - 3063611

1

JAARVERSLAG 2013 Blz.

Voorwoord 3

Verslag van de Raad van Commissarissen 4

Bestuursverslag 8

Governancestructuur 11

Volkshuisvestingsverslag

1. Organisatie 1.1. Toelating, inschrijving en lidmaatschap 13

1.2 De organisatie 13

1.3. Externe relaties 14

2. Kwaliteit en beschikbaarheid

van woongelegenheden 2.1. Algemeen 15

2.2. Kwaliteitsbeleid 15

2.3. Kwaliteit en prijs van de woningvoorraad 16

2.4. Woningverbetering 17

2.5. Onderhoudsbegroting 2013 versus realisatie 18

2.6. Strategisch voorraadbeleid 18

2.7. Kwaliteit nieuwbouw 19

2.8. Nieuwbouw 19

3. Leefbaarheid Leefbaarheid 21

4. Toewijzen, verhuren en ver-

vreemden van woningen 4.1. Huurprijsbeleid 23

4.2. Mutaties 24

4.3. Leegstand 25

4.4. Toewijzing van woningen 25

4.5. Huurbetaling en incasso 25

4.6. Nieuwbouwbeleid 26

4.7. Verkoopbeleid 26

5. Bewonersparticipatie bij

leefbaarheid, beleid en beheer 5.1. Bewonersraad 27

5.2. Klachtenadviescommissie 28

5.3. Geschillen met individuele huurders 28

6. Financieel beleid en beheer 6.1. Algemeen 29

6.2. Kengetallen over de afgelopen jaren 30

6.3. Financieel meerjarenperspectief 32

6.4. Treasury 33

7. Wonen en zorg 7.1. Ouderenhuisvesting 34

7.2 Huisvesting gehandicapten 35

2

8. Verbindingen met andere

rechtspersonen 35

9. Beleggingen 9.1. Overzicht beleggingen 35

9.2. Toelichting beleggingen 36

Jaarrekening 37

1 Balans per 31 december 2013 38

2 Winst- en verliesrekening over 2013 40

3 Kasstroomoverzicht 41

4 Algemene toelichting 42

4.1 Algemene grondslagen voor de opstelling van de

jaarrekening 42

4.2 Toelichting op de balans 48

4.3 Toelichting op de winst- en verliesrekening 55

Overige gegevens

Controleverklaring

Voorstel bestemming resultaat

3

Voorwoord

Voor u ligt het jaarverslag 2013 van woningstichting Vaals. Met dit jaarverslag willen we aan onze

stakeholders verantwoording afleggen over het doen en laten van onze stichting. Uiteraard is het

jaarverslag een heel belangrijk verantwoordingsinstrument, doch wij verwijzen u ook naar onze

website, ons bewonersblad en onze uitgebreide folderlijn.

Het jaar 2013 heeft nogal wat veranderingen teweeg gebracht. In 2013 heeft de minister toegestaan om

de huurverhoging per 1 juli 2013 inkomensafhankelijk te maken. Door de huren extra te verhogen

kunnen de woningcorporaties middelen vrij krijgen om verhuurdersheffing en saneringsheffing te

betalen. Voor onze woningstichting betekent deze heffing een extra last in dit jaar van € 0,4 miljoen.

De extra lasten lopen op naar € 0,9 miljoen in 2018. In ons werkgebied zijn de omstandigheden niet

van dienaard dat deze extra lasten terugverdiend kunnen worden. Gevolg is of kan zijn dat

toekomstige investeringen niet vanzelfsprekend zijn. Desalniettemin blijven we in goed overleg met

de gemeente Vaals en onze huurdervertegenwoordigers zoeken naar mogelijkheden om toch te blijven

investeren in zowel bestaand woningbezit (o.a. energiebesparende maatregelen) als

herstructureringsprojecten.

De wijziging van de Woningwet heeft ons vanaf 2013 verplicht om een scheiding aan te brengen in

DAEB en NIET-DAEB activiteiten. Dit heeft tot gevolg dat bij gemengde projecten de NIET-DAEB

werkzaamheden tegen marktconforme condities moeten worden gefinancierd. Daarbij is objectief

risicomanagement de nieuwe kerntaak van het WSW. De nieuwe beoordelingskaders nieuwe stijl

zullen vanaf 2014 gehanteerd worden.

Het voorgaande dwingt ons nog meer dan voorheen na te denken over onze meerjarenstrategie. Blijft

onze rol weggelegd voor een brede maatschappelijk invulling van volkshuisvestingsbeleid of moet dit

de komende jaren beperkt worden tot huisvesting van mensen met lage inkomens.

Tot slot willen wij iedereen bedanken voor de fijne en constructieve samenwerking in het afgelopen

jaar en het realiseren van onze doelstellingen.

Wij wensen u veel leesplezier.

Jos Lambrichts Jan Duijsings

directeur-bestuurder directeur-bestuurder

4

Verslag van de Raad van Commissarissen 2013.

Algemeen

De Raad van Commissarissen van de Woningstichting Vaals constateert dat corporaties met regelmaat

in de publieke belangstelling staan. Dit wordt niet alleen veroorzaakt door de crisis maar is ook een

gevolg van de politieke belangstelling voor de woningcorporaties. De kabinetsplannen met betrekking

tot de herziene woningwet, verhuurdersheffing, inkomensafhankelijk huurbeleid en de wet normering

inkomen topfunctionarissen zorgen voor onzekerheid in de sector en ook bij onze woningcorporatie. De Raad van Commissarissen is zich bewust van de ontwikkelingen binnen en buiten de sector die

mogelijk van invloed zijn op het functioneren van de stichting en acteert in belang van de continuïteit

van de Woningstichting.

Bestuurlijke organisatie.

De bestuurlijke organisatie van Woningstichting Vaals is conform het tweelagen-model ingericht,

met een tweehoofdig bestuur en een Raad van Commissarissen.

Raad van commissarissen.

De Raad van Commissarissen heeft als taak contact met en toezicht houden op het bestuur en staat

deze met raad terzijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op de realisatie van

de doelstellingen van de woningstichting zoals de financiële continuïteit, risicobeheersing en

leefbaarheid. Hiertoe wordt onder andere gebruik gemaakt van verslaggeving, controlesystemen en

een kwaliteitsbeleid. Het spreekt voor zich dat alle activiteiten van de Woningstichting worden

getoetst aan de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving en staat de Raad van Commissarissen

naleving van de integriteits- en Governancecode.

Goed toezicht vergt goede, tijdige en betrouwbare informatie, aan te reiken door het bestuur.

Zo heeft de Raad van Commissarissen ten behoeve van de uitvoering van haar toezichtstaken onder

andere de volgende handvatten tot haar beschikking: het ondernemingsplan (2013-2016), de financiële

begroting en meerjarenbegroting, de jaarrekening, de jaarlijkse activiteitenplanning, de

kwartaalrapportages, de onderhoudsbegroting, de solvabiliteitsbeoordeling CFV, het treasury– en

investeringsstatuut en de Governancecode. Daarnaast maakt de Raad van Commissarissen gebruik van

de input van de huurdersorganisatie, de ondernemingsraad, de accountant, het Centraal Fonds en de

gemeente waarmee tevens prestatieafspraken zijn vastgelegd.

Naast de gebruikelijke onderwerpen en thema´s is in 2013 extra aandacht besteed aan de volgende

zaken:

- Jaarverslag en jaarrekening en herziening richtlijnen jaarverslaggeving

- Ondernemingsplan 2013/2016 en meerjarenbegroting

- Implementatie verhuurdersheffing en inkomensafhankelijk huurbeleid

- Ontwikkeling van het Centrumplan kern Vaals

- Ketenintegratie en realisatie nieuwbouw Vijlen

5

De Raad van Commissarissen was per 31 december 2013 als volgt samengesteld:

De Raad van Commissarissen bestaat uit zes leden.

Naam Eerste

benoeming Aftredend Functie Honorering Onkosten-

vergoeding Dhr.

F.A.F. Laeven

geb. 21 juni 1972

1 jan. 2009

1 jan. 2017

Voorzitter

€ 5.323

€ -

Dhr. J.E.M.J.van

Gerwen geb. 14 april 1944

1 febr. 2003

1 jan. 2015

lid

€ 4.731

€ 621

Mevr.

Maessen-Florax

geb. 12 april 1969

1 jan. 2013 1 jan. 2016 Lid € 3.573 € -

Dhr. J.J. Baltus geb. 6 maart 1965

1 jan. 2009 1 jan. 2017 Lid € 4.744 € 750

Dhr.

H.J.F.E. Debie geb. 1 mei 1963

Dhr.

A.G.M. Knoops

Geb. 26 jan. 1963.

1 jan 2013

1 jan. 2013

1 jan. 2017

1 jan. 2016

Lid

Lid

€ 3.573

€ 3.573

€ -

€ -

De voormelde bedragen zijn exclusief BTW.

In 2013 is € 4.167 uitbetaald aan een gewezen lid van de Raad van Commissarissen (dhr. Brounen).

Per 1 januari 2013 zijn mevrouw Maesen-Florax en de heren De Bie en Knoops toegetreden tot de

Raad van Commissarissen. De heren Van Gerwen en De Bie zijn op voordracht van de

huurdersorganisatie benoemd.

Overzicht beroep

Naam Beroep

F.A.F. Laeven Regio directeur Heineken

J.E.M.J. van Gerwen Gepensioneerd / voorheen

leidinggevend in de zorg

J.J. Baltus Advocaat

V.A.W. Maessen-

Florax Teammanager Adelante

H.J.F.E. Debie Directeur Advisery Group Asset Management

A.G.M. Knoops Sr. Consultant & Interim Executive

Onafhankelijkheid en nevenfuncties

Niemand van de Raad van Commissarissen is of was in het verleden in dienst van woningstichting

Vaals. In het verslagjaar zijn geen onderwerpen aan de orde geweest waarbij sprake is geweest van

tegenstrijdige belangen. Iedereen heeft zijn functie onafhankelijk kunnen invullen.

De commissarissen bekleedden in 2013 geen nevenfuncties, die op gespannen voet met de bepalingen

zoals vernoemd in de Governancecode staan.

6

Governancestructuur

Woningstichting Vaals onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties

vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten

van de bestuurlijke organisatie. Daarnaast is in juni 2008 de integriteits –en gedragscode voor de Raad

van Commissarissen, het bestuur en de medewerkers van de Woningstichting Vaals vastgesteld,

waaraan betrokkenen zich conformeren. Deze integriteits- en gedragscode is te raadplegen op de

website van de woningstichting Vaals.

Volgens de Governancecode mag een commissaris maximaal tweemaal voor een periode van vier jaar

zitting hebben in de Raad van Commissarissen. Woningstichting Vaals wijkt hiervan af ten aanzien

van een commissaris welke een laatste zittingstermijn heeft, met als definitieve afloopdatum 1 januari

2015. Besloten is ten aanzien van betreffende bepaling in de Goverancecode af te wijken omwille van

de gewenste continuïteit en zorgvuldige kennisoverdracht binnen de Raad van Commissarissen.

Risicomanagement.

In deze tijd van onrustige financiële markten, regelmatig wijzigende wetgeving en malaise in de

bouwmarkt worden hogere en andere eisen gesteld aan directie-bestuur en toezichthouders ten aanzien

van het risicomanagement. Door verhoogde waakzaamheid, het op peil houden van onze vaardigheden

en kennis trachten wij adequaat, tijdig op situaties in te spelen en op toekomstige ontwikkelingen te

anticiperen. Hierbij laten we ons waar nodig adviseren door externe adviseurs.

Integriteit.

Het onderwerp integriteit is en blijft van groot belang. Door de ”nul-grens” te hanteren is er geen

ruimte voor afwijkingen en ontstaat duidelijkheid, waarbij voorbeeldgedrag positief en stimulerend

werkt. Integriteit wordt altijd besproken met de directie als onderdeel van de beoordelingssystematiek.

Op de website van de woningstichting staan onder andere publicaties over de integriteitcode en de

regeling klokkenluiders.

Het bestuur.

Het bestuur, bestaande uit de heren J. Lambrichts en J. Duijsings, is per 1 april 2007

benoemd. De salariëring is conform de CAO woondiensten salarisschaal O.

Er is een directiestatuut vastgesteld dat hun rechtspositie regelt, hun taken beschrijft en aangeeft

waarover en wanneer met de Raad van Commissarissen overleg dient te worden gevoerd en /of

toestemming dient te worden gevraagd.

Beiden zijn voor het geheel eindverantwoordelijk, waarbij echter onderscheid is gemaakt in

de taken c.q. verantwoordingsvelden. De heer Lambrichts heeft als specifiek aandachtsveld techniek,

klant en externe kontakten. Tevens is hij de primus interpares van het collegiaal bestuur.

De heer Duijsings is specifiek verantwoordelijk voor de portefeuille financiën, personeel en

organisatie en administratieve organisatie /interne controle.Voor details verwijzen wij naar de

desbetreffende arbeidsovereenkomsten en het directiestatuut.

Op basis van schriftelijk vastgestelde meetbare criteria wordt er een jaarlijkse beoordeling afgegeven.

Per 1 januari 2013 zijn de nieuwe beloningsnormen voor bestuurders van kracht (WNT) De WNT kent

een overgangsregeling. Bestuurders die nog een beloning hebben boven de norm, houden deze nog

vier jaar. Daarna moet de beloning in drie jaar worden afgebouwd naar de nieuwe norm. Per 1 april

7

2014 is de heer Duijsings (directeur/bestuurder) aftredend en wordt woningstichting Vaals vanaf die

datum geleid door één bestuurder (de heer Lambrichts). Woningstichting Vaals heeft besloten om de

regelgeving van WNT toe te passen.

Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2013.

Tijdens de vergadering van 16 juni 2014 van de Raad van Commissarissen is de jaarrekening 2013 en

het jaarverslag 2013, in aanwezigheid van de accountant, besproken en ter goedkeuring voorgelegd.

Ter afsluiting.

In 2013 heeft de woningstichting het nieuw gerealiseerde wooncomplex in Lemiers optimaal verhuurd

en is de organisatie in staat gebleken een nieuw wooncomplex met omliggende woningen te realiseren

in Vijlen. Mede door gebruik te maken van ketenintegratie is het laatstgenoemde complex van hoge

kwaliteit en toch binnen gestelde budget.

Tot slot heeft de Raad van Commissarissen ook in 2013 een hoge mate van tevredenheid mogen

constateren onder de huurders van de woningstichting. Deze tevredenheid wordt mede bewerkstelligd

door een proactieve houding van het bestuur richting de huurders door regelmatig contact te

onderhouden en tijdig overleg te plegen met de huurdersorganisatie.Het is ons streven deze

tevredenheid te borgen in combinatie met een financiële continuïteit en stabiliteit.

Wij danken het bestuur en alle medewerkers voor de getoonde initiatieven en hun klantgerichte inzet.

Vaals, 16 juni 2014.

De Raad van Commissarissen van de Woningstichting Vaals.

Laeven F.A.F, voorzitter.

Baltus J.J, lid.

Debie H.J.F.E., lid

Knoops A.G.M., lid

Maessen-Florax V.A.W., lid.

Van Gerwen J.E.M.J, lid

8

Bestuursverslag

Algemeen

Woningstichting Vaals kent een tweelagen bestuursmodel met een Raad van Commissarissen en een

bestuur. Het bestuur dient erop toe te zien dat de wet- en regelgeving wordt nageleefd en dat de

risico‟s die samenhangen met de bedrijfsvoering beheersbaar blijven.

Ontwikkeling sector

De sector staat aan de vooravond van grote wijzigingen.

De Novelle op de Herzieningswet Woningwet is dit voorjaar openbaar. Er ligt op dit moment een

wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet de zogeheten Herzieningswet. De Minister past dit

wetsvoorstel aan via een “Novelle”. Het streven is om de nieuwe Woningwet op 1 januari 2015 in

werking te laten treden. Het samenspel tussen gemeenten en corporaties worden in de woningwet

verankerd. Wat verwacht men van elkaar? De corporatie nodigt de gemeente uit afspraken te maken

waarbij gemeenten en corporatie samen aan tafel zitten. De corporatie draagt naar alle redelijkheid bij

aan de uitvoering van het gemeentelijk beleid en zal de gemeente jaarlijks tijdig inzicht verschaffen

hoe de corporatie invulling geeft aan het volkshuisvestingsbeleid (voor 1 juli voorafgaande aan het

jaar of jaren van de periode waarop het betrekking heeft). De prestatieafspraken kunnen dan

daadwerkelijk opgenomen worden in de begroting. De corporatie vertaalt de voorgenomen afspraken

tussen gemeente en corporatie in concrete activiteiten.

Maatschappelijk ondernemen

Maatschappelijk ondernemen is het (helpen) oplossen van lokaalmaatschappelijke (woon)

vraagstukken, met als doel de mensen prettig te laten wonen en leven in dorpen en wijken. Met je

klanten en partners gesprekken aangaan, willen weten hoe ze denken en/of werken en om daarna

zich te verantwoorden welke beleidskeuzes worden gemaakt en welke maatschappelijke prestaties zijn

geleverd. In 2010 hebben we ons laten visiteren. Gezien het eindcijfer „8‟ voor visitatie hebben we

laten zien dat de maatschappelijke taakinvulling ook voor de toekomst bij woningstichting Vaals

gegarandeerd is. In 2e helft van 2014 zullen we ons wederom laten visiteren.

Missie/visie

Als maatschappelijk ondernemer zijn wij werkzaam op een breed speelveld. Wij zetten ons in voor

goed en betaalbaar wonen in een leefbare en prettige woonomgeving. Wij zijn een goede

dienstverlener voor onze huidige en toekomstige klanten. Dit doen wij op een ondernemende,

zakelijke, professionele en transparante manier.

Om deze ambitie waar te maken betekent dit:

Een voortdurende dialoog met de omgeving (onder andere Huurdersvereniging De Hoogste

Top).

Een proactieve opstelling richting de gemeente Vaals, zorg- en welzijnsinstellingen die moet

leiden tot een zodanige vorm van samenwerking dat onze primaire opdracht - goed en

betaalbaar wonen in een leefbare en prettige woonomgeving - wordt gerealiseerd.

Samenwerken met andere corporaties en marktpartijen.

Het ontwikkelen van projecten met als doelstelling het kunnen blijven vervullen van onze

primaire taak en het versterken van onze positie op de lokale en regionale markt.

Het benutten van de beschikbare reserves onder waarborging van de maatschappelijke

bestemming van het vermogen.

9

Een transparante organisatie hebben.

Vanuit deze visie op de maatschappij en onze missie, werken wij aan concrete resultaten op het gebied

van de volkshuisvesting in ons werkgebied.

Uiteraard kun je de gedachte uitspreken dat je een goede dienstverlener voor onze huidige en

toekomstige klanten bent, doch de praktijk zal dit wel verder dienen uit te wijzen. Om onze

dienstverlening te toetsen laten wij ons periodiek meten hoe onze klanten de dienstverlening

waarderen. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) heeft dit onderzoek ook

weer in 2012 gedaan. In april 2013 heeft KWH hierover gerapporteerd en heeft onze dienstverlening

gewaardeerd met een cijfer „8,1‟. Medio 2014 zal KWH wederom over onze dienstverlening

rapporteren.

Bestuursbesluiten

In het afgelopen jaar zijn diverse besluiten genomen welke hieronder weergegeven worden (exclusief

besluiten over zaken die jaarlijks terugkeren zoals jaarstukken):

- Invulling vacature manager Financiën

- Benoeming 3 nieuwe leden Raad van Commissarissen

- BTW-plicht Raad van Commissarissen

- Goedkeuring treasurystatuut

Besluiten met betrekking tot investeringen/bouwplannen/verkopen/slopen:

- Grondruil met gemeente Vaals

- Verdeling nieuwbouw DAEB en NIET-DAEB woningen Centrumplan Vaals

- Financiële afhandeling faillissement Riksen Bouw BV (uitbetaling € 163.350).

Risicobeheersing

Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersing- en controlesystemen en voor

de effectiviteit van dit systeem. Het risicobeheersings- en controlesysteem van Woningstichting Vaals

is bedoeld om het behalen van de bedrijfsdoelstellingen zoveel mogelijk te realiseren. Het systeem kan

nooit een absolute garantie bieden voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen, noch

kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of overtredingen van wetten en regelgeving volledig

voorkomen. In 2011 heeft nadere uitwerking plaatsgevonden van beheersing van bedrijfsrisico‟s. Ook

in 2012 heeft verdere uitwerking plaatsgevonden en is een investeringsstatuut opgesteld en

geïmplementeerd. Daarnaast is het bestaande treasurystatuut aangepast aan de huidige normen.

Vanwege het feit dat per 1 januari 2013 enkele nieuwe leden tot Commissarissen zijn benoemd en ook

vanwege het belang van een goed functionerend risicomanagementsysteem, is in 2013 de nodige

aandacht hieraan besteed. Dit heeft plaatsgevonden via een extern bureau. In 2014 zal in

samenwerking met 5 Domaas corporaties een verdiepingsslag gemaakt worden op het gebied van

risicomanagement. Doel is om de relatie te leggen tussen strategische doelen en de risico‟s die hieraan

verbonden zijn. Tevens zullen bestaande en voorgenomen beheersmaatregelen in kaart gebracht

worden. De opdracht hiervoor is verstrekt aan het Nederlands Adviesbureau Risicomanagement.

Administratieve organisatie

De administratieve organisatie van woningstichting Vaals is vastgelegd in een op de organisatie van

woningstichting Vaals afgestemd systeem. De administratieve processen zijn verdeeld naar primaire

en ondersteunende processen. De processen zijn volledig beschreven en jaarlijks wordt door de

accountant getoetst en gerapporteerd over de uitwerking van de administratieve organisatie.

10

Externe accountant

De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van de directeur -

bestuurder. PWC is voor het boekjaar 2013 benoemd tot externe accountant voor de Woningstichting

Vaals. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van

Commissarissen bij, waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de

jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De

externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring over de getrouwheid van de

jaarrekening worden gevraagd door de Raad van Commissarissen.

Bestuursverklaring

Het bestuur van de woningstichting Vaals verklaart hierbij dat alle middelen uitsluitend besteed zijn in

het belang van de volkshuisvesting.

Vaals, 16 juni 2014.

Lambrichts J.W.M

11

Governancestructuur

Woningstichting Vaals onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties

vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten

van de bestuurlijke organisatie.

In juni 2008 is de integriteits –en gedragscode voor de Raad van Commissarissen, het bestuur en de

medewerkers van de Woningstichting Vaals vastgesteld. Deze zijn te raadplegen op onze website.

Verder is in juni 2008 de klokkenluidersregeling vastgesteld en ingevoerd.

Op twee punten wijkt woningstichting Vaals af van de Governancecode:

Rechtspositie en bezoldiging bestuur

De beloning van de bestuurders wordt onverkort toegepast conform de gemaakte afspraken op

basis van salariëring volgens de geldende CAO Woondiensten, zoals overeengekomen bij de

lopende contracten. Het contract van de heer Lambrichts heeft een geldigheidsduur voor

onbepaalde tijd. Het contract van de heer Duijsings loopt tot 1 april 2014.

Zittingsduur Raad van Commissarissen

Volgens de huidige code mag een Commissaris maximaal tweemaal voor een periode van vier

jaar zitting hebben in de Raad van Commissarissen. Woningstichting Vaals wijkt hiervan af

met name bij:

Een commissaris die een laatste zittingstermijn heeft, met als definitieve afloopdatum

1 januari 2015.

Organisatiestructuur

Het organisatieschema van woningstichting Vaals is uitgewerkt bij het hoofdstuk ”Organisatie”.

Woningstichting Vaals hanteert een 2-lagen bestuursmodel met een bestuur en een Raad van

Commissarissen.

Het bestuur, bestaande uit de heren Jos Lambrichts en Jan Duijsings is per 1 april 2007

benoemd. Het contract met de heer Duijsings loopt tot 1 april 2014 is. De salariëring is conform de

CAO woondiensten salarisschaal O. Het bestuur is belast met het besturen van de stichting waarbij de

wet- en regelgeving alsmede ook de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen tot hun

primaire taak behoren.Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en geeft

op die manier de nodige informatie aan de Raad van Commissarissen voor het uitoefenen van hun

taak. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn verder uitgewerkt in de statuten van

woningstichting Vaals. Nadere uitwerking van taken en bevoegdheden zijn vastgelegd in het

directiestatuut. In 2013 is geen sprake van tegengestelde belangen met betrekking tot bestuurders zoals

bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. De Raad van Commissarissen

bestaat uit 6 personen en kent twee kerntaken: toezicht en advies. Naast de algemene taak van toezicht

en advies worden in het BW bijzonder taken voor de Raad van Commissarissen geformuleerd. Deze

bijzondere taken zijn vastgelegd in de statuten en het reglement van de Raad van Commissarissen. In

haar verslag, dat onderdeel is van dit jaarverslag, geeft de Raad van Commissarissen nadere

toelichting op de invulling van haar taak in 2013.

Interne risicobeheersing en controle systemen

Risicobeheersing

Het bestuur van woningstichting Vaals is verantwoordelijk voor het beheersen van alle risico‟s

verbonden aan de activiteiten van woningstichting Vaals. Risicomanagement is de basis voor het goed

functioneren van woningstichting Vaals. Het is een belangrijk onderdeel van de Governancestructuur

12

en is gericht op de beheersing van factoren die de continuïteit van onze organisatie in gevaar kunnen

brengen. In 2011 heeft nadere uitwerking plaatsgevonden van beheersing van bedrijfsrisico‟s

(operationele risico‟s). Hierbij is met name gezocht naar benchmarks binnen de sector. De in het

dashboard opgenomen kengetallen vormen de basis voor de financiële sturing. In 2012 is het

investeringsstatuut goedgekeurd. De hierin vastgelegde normen en parameters hebben als basis

gediend voor de besluitvorming van het nieuwbouwproject 34 woningen/appartementen te Vijlen en

circa 60 woningen Centrumplan Vaals.

Als instrumenten van het risicomanagement hanteert woningstichting Vaals in ieder geval:

- risico analyse van de operationele en financiële doelstellingen

- een integriteitscode die op de website staat

- kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie

- handleiding voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede de voor de opstelling

daarvan te volgen procedures

- een systeem van periodieke monitoring en rapportering

Controlesysteem

In het kader van risicomanagement heeft woningstichting Vaals bedrijfsprocessen geïmplementeerd

om bij het beheersen van de risico‟s zoveel mogelijk ”in control” te zijn. Als belangrijke onderdelen

van het risicomanagement zijn te noemen de procedures voor de periodieke rapportages en

jaarverslaggeving en het systeem van periodieke monitoring. Bij de Raad van

Commissarissenvergaderingen worden de afwijkingen tussen plannen en realiteit grondig besproken

en geanalyseerd. Vanwege de kleine organisatie is er geen interne controller benoemd. Taken,

bevoegdheden en verantwoordelijkheden zijn zodanig vastgelegd dat dit aansluit bij de

functiescheiding. Daarnaast hechten wij veel waarde aan de integriteitcode. Integriteit is een vast

onderdeel van de planning- en functioneringsgesprekken met medewerkers.

Externe accountant

De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen.

Met ingang van 1 januari 2011 heeft de Raad van Commissarissen PWC benoemd tot accountant. De

jaarstukken en het accountantsverslag worden in de vergadering van de Raad van commissarissen

besproken. Daarnaast geeft de accountant gevraagd en ongevraagd adviezen over wijzigingen in

wetten en regelgeving.

Visitatie

Periodieke visitatie is een van de onderdelen uit de Governancecode. Het Bestuur en de Raad van

commissarissen hebben in 2009 aangegeven in 2010 tot visitatie over te gaan. De opdracht is in

Domaas verband verstrekt met een deelname van 10 woningcorporaties. De visitatie voor

woningstichting Vaals heeft plaatsgevonden eind 2010 en het eindrapport is in februari 2011

ontvangen. De visitatiecommissie heeft woningstichting Vaals op alle onderdelen met een

bovengemiddelde score beoordeeld (8).

In aanvulling op het rapport heeft woningstichting Vaals gekozen voor een aanvullend verslag waarin

aanbevelingen zijn opgenomen. Naar aanleiding van deze aanbevelingen is een nieuw

ondernemingsplan 2013-2016 geschreven wat voldoet aan de aanbevelingen van dit rapport.

In de 2e helft van 2014 zal woningstichting Vaals zich wederom laten visiteren.

13

Volkshuisvestingsverslag

1. Organisatie

1.1. Toelating, inschrijving en lidmaatschap

De stichting werd opgericht op 27 mei 1900 en is ingeschreven in het Handelsregister onder

nr.14614646 van de Kamer van Koophandel en Fabrieken. In het Stichtingenregister is de

corporatie ingeschreven onder nr.S 78800 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor

Zuid-Limburg.

De Stichting is een regionale toelating voor de gemeenten Vaals, Eijsden, Gulpen-Wittem,

Maastricht, Margraten, Meerssen en Valkenburg a.d. Geul. Woningstichting Vaals is

aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties (brancheorganisatie). De corporatie

onderschrijft de AedesCode en verklaart bij deze in 2013 conform de code te hebben gehandeld.

1.2. De Organisatie

Woningstichting Vaals

De stichting wordt bestuurd door de directie onder toezicht van een Raad van Commissarissen.

Het bestuur wordt gevormd door de heren Lambrichts en Duijsings.

Personeelsbestand

Per ultimo 2013 waren 21 medewerkers (2012:19) in loondienst van de woningstichting,

overeenkomend met 20,7 fte‟s (2012: 18,7 fte). Van de 21 medewerkers, verdeeld over 15

(71%) mannen en 6 (29%) vrouwen, hadden 2 medewerkers een parttime dienstverband.

In het personeelsbestand zijn 6 buitendienstmedewerkers en 1 huismeester inbegrepen.

Opleidingen en loopbaanbegeleiding

Bestuur/directie

Woondiensten Technische zaken Financiën

Verhuur Bewonerszaken Beheer Nieuwbouw Registratie Verslaglegging

secretariaat

automatisering

P & O

R.v.C

14

Woningstichting Vaals is er veel aan gelegen om klanten en stakeholders te laten zien dat

kwaliteit en dienstverlening bijzonder veel aandacht krijgt. Vandaar dat met name de mensen in

het front individuele opleidingstrajecten aangeboden krijgen om de dienstverlening op een nog

hoger niveau te tillen. Uiteraard worden ook regelmatig cursussen aangeboden aan

medewerkers om hun kennis op hun vakgebied op niveau te houden. Daarnaast is het ook

belangrijk dat medewerkers ”nieuwe vakkennis” zich eigen maken omdat het inspelen op de

snelle veranderingen van wet- en regelgeving in de corporatiebranche dit verlangen.

Woningstichting Vaals vindt het ook belangrijk dat medewerkers binnen de eigen organisatie

loopbaankansen krijgen. In de planning- en functioneringsgesprekken wordt hier de nodige

aandacht aan besteed. De richtlijnen voor een persoonlijk loopbaanonderzoek zijn vastgelegd in

de CAO.

Personeelsvertegenwoordiging

Mede gezien de heroriëntatie van onze stichting heeft de Ondernemingsraad een constructieve

bijdrage geleverd aan de invulling van de huidige organisatie en personele bezetting.

De samenstelling van de Ondernemingsraad ultimo 2013 luidt als volgt:

De heer A. Janssen, voorzitter

De heer J. Strijthagen

De heer F. Houben

1.3. Externe relaties

Aedes, vereniging van woningcorporaties

Woningstichting Vaals is aangesloten bij Aedes, de vereniging welke de belangen behartigt van

de woningcorporaties. Sinds 1 januari 2007 maakt de Governance-code Woningcorporaties deel

uit van de lidmaatschapseisen van Aedes.

Domaas

Woningstichting Vaals is lid van Domaas. Dit overlegorgaan van woningcorporaties met een

woningbezit kleiner dan 4.000 verhuureenheden in Limburg, is officieel bij notariële akte

opgericht op 13 november 2007. Het samenwerkingsverband heeft als doel om beleids- en

bestuurskracht te bundelen en te ontwikkelen in het belang van de volkshuisvesting.

Vereniging Ons Limburg

Woningstichting Vaals is lid van de vereniging Ons Limburg. Deze vereniging (Algemeen Nut

Beogende Instelling) heeft als doel het financieel ondersteunen van instellingen welke

werkzaam zijn op sociaal-cultureel gebied. Het vermogen van de vereniging is ondergebracht bij

het Oranjefonds.

Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector

Om de dienstverlening verder te verbeteren is in 2010 aangesloten bij het KWH. In 2012 heeft

de derde meting plaatsgevonden. Uit de beoordeling door KWH blijkt dat woningstichting Vaals

bovengemiddeld scoort (8,1) hetgeen ook voor de medewerkers een stimulans zal zijn om de

klant blijvend van goede dienstverlening te voorzien. Medio 2014 zal er wederom en meting

plaatsvinden.

15

2. Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden

2.1. Algemeen

Het technisch beheer en onderhoud is een continu proces, dat gericht is op het verhuurbaar

houden van het woningbezit binnen vastgestelde financiële kaders. Hierbij wordt een relatie

gelegd tussen de kwaliteit van de voorraad, de kwaliteit die de stichting en de markt wenselijk

achten en daarbij behorende c.q. benodigde onderhoudswerkzaamheden, met bijzondere

aandacht voor de energiezuinigheid van woningen. Door deze samenhangende onderdelen van

het onderhoudsbeleid aan elkaar te relateren, wordt getracht te voorkomen dat, behoudens

calamiteiten en onvoorziene omstandigheden, kostbare onderhoudsgebreken optreden aan het

woningbezit. Het onderhoud is onderhevig aan een dynamische ontwikkeling en de

onderhoudsplanning(en) en de ontwikkelingen voor de middenlange termijn zijn derhalve

gebaseerd op relatieve aannames.

Uitgangspunt bij het opstellen van de onderhoudsplanning(en) is het feit dat de gereserveerde

budgetten doeltreffend en doelmatig besteed worden, zodat minimaal de resterende levensduur

van het woningbezit gewaarborgd blijft. Veelal zal een en ander leiden tot levensduurverlenging

van de woningen en woongebouwen. Uitvoering van deze werken vindt plaats op basis van

inspecties in het uitvoeringsjaar en de procedure aanbesteding van werken. Het onderhoud zal

door de geplande verhuurdersheffing onder druk komen te staan, evenals de uitvoering van het

energiebeleid.

2.2. Kwaliteitsbeleid

Woningstichting Vaals stelt zich tot doel om betaalbare en kwalitatief hoogwaardige huisvesting

te bieden aan haar klanten. Hiervoor onderscheiden wij een 4-tal ingreepmomenten :

Dagelijks onderhoud

Mutatieonderhoud

Planmatig onderhoud

Nieuwbouw

Dagelijks onderhoud

Doel van het dagelijks onderhoud is het zo efficiënt mogelijk uitvoeren van

herstelwerkzaamheden in en aan de woning, naar aanleiding van door de huurder gemelde of

door de opzichter geconstateerde gebreken, voor zover die niet voor rekening van de huurder

zijn, ofwel onder het service onderhoudspakket vallen. Bij het verrichten van werkzaamheden in

het kader van dagelijks onderhoud wordt in principe geen kwaliteit aan de woning toegevoegd.

Door het optimaliseren van het planmatig onderhoud hopen wij het dagelijks onderhoud te

minimaliseren.

Mutatie onderhoud

Het mutatiebeleid is enerzijds gericht op het herstel van gebreken welke niet voor rekening

komen van de vertrekkende huurder en anderzijds op het voorkomen van reparatieverzoeken.

Bij mutatie dient te worden bezien of de woning opnieuw kan worden verhuurd in de staat van

onderhoud waarin deze is aangetroffen of dat een opwaardering nodig is. Zeker in deze tijd

zullen investeringen in energiebesparende maatregelen een belangrijke rol spelen.

Het mutatiebeleid is voornamelijk gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

- Er dient duidelijkheid te bestaan over de voorwaarden en de consequenties inzake

wijzigingen die door de huurders aan het gehuurde kunnen worden aangebracht.

16

- Het beleid dient praktisch uitvoerbaar te zijn.

- Kapitaalvernietiging behoort zoveel mogelijk voorkomen te worden.

- Aan te sluiten bij het strategisch voorraadbeleid

- Het mutatiebeleid dient klantgericht en klantvriendelijk te zijn.

- Mutatiewoningen zullen minimaal opgewaardeerd worden naar het basis kwaliteitsniveau en

de ingrepen zoals verwoord in het energiebeleidsplan.

Als gevolg van ons mutatiebeleid zijn thans de kosten voor mutatieonderhoud nog steeds hoog

hetgeen zich in de toekomst zal voortzetten. Nadrukkelijk aanwezig is de factor van een lange

woonduur in de kleinere eengezinswoningen uit de jaren 1955-1975 en het groot aantal

muterende woningen in de hoogbouw en de portieketage woningen. Dit brengt bij mutatie hoge

kosten met zich mee en vergt van onze stichting hoge uitgaven.

Kwaliteitsverhogende verbeteringen

Als het technisch uitvoerbaar, economisch verantwoord en omwille van de optimale

verhuurbaarheid voor de langere termijn gewenst is, worden in de woning geriefverbeterende

voorzieningen getroffen. Dit kan geschieden op verzoek en met instemming van de huurder of

bij mutatie. Bij reeds tot de woning behorende onderdelen welke worden uitgebreid, gewijzigd

of aangepast aan de huidige wooneisen en -wensen, worden bepaalde onderdelen van de woning

vervangen waaraan de woningstichting op enig moment in de toekomst onderhoud zou moeten

plegen. Daarom worden de totaalkosten slechts gedeeltelijk doorberekend in een huurverhoging.

2.3. Kwaliteit en prijs van de woningvoorraad

Indeling woningbezit naar woonvorm

Woningbezit naar

woonvorm Aantal % aantal % +/- Reden

1-1-2013 31-12-2013 abs.

eengezinswoning 437 27 429 27 -8 1)

portiek etage flat 304 19 304 19 0

vrijgezellenwoning 18 1 18 1 0

chalets 10 1 10 1 0

twee-op-één/één-op-één 134 8 132 8 -2 1)

bejaardenwoning 106 7 106 7 0

seniorenappartementen 120 7 134 8 14 2)

galerijwoning 409 25 409 25 0

appartementen 9 1 9 1 0

flat met lift 64 4 64 4 0

totaal aant.zelfst.won. 1.611 100 1.615 100 4

garages 96 96 0

overige ruimten 5 6 1

1) 10 woningen verkocht.

2) 14 appartementen Lemiers in exploitatie

Onder paragraaf 2.6 wordt een nadere toelichting gegeven over het strategisch voorraadbeleid.

Hoewel onze stichting een regionale toelating kent, zijn er tot op heden geen woningen buiten de

gemeente Vaals gebouwd of aangekocht. Het totale woningbezit is gelegen binnen de gemeente

Vaals.

17

Indeling woningen op basis van huurklasse (BBSH-norm)

huurklasse aantal woningen % in 2013 % in 2012 % in 2011 % in 2010

in het jaar 2013

goedkoop < € 374,44 363 22,5 23,6 22,6 23,1

betaalbaar € 374,44 - € 574,35 1085 67,2 67,9 70,3 70,0

duur € 574,35 - € 681,02 137 8,5 6,5 5,2 5,1

duur * > € 681,02 30 1,9 2,0 1,9 1,8

Totaal 1615 100,0 100,0 100,0 100,0

*duur = boven huurtoeslaggrens

2.4. Woningverbetering

Verbeteringen tegen huurverhoging

Op verzoek van de huurder, ofwel indien dit bij een woningmutatie wenselijk wordt geacht, kan

een bouwkundige verbetering aan een woning plaatsvinden. Hierbij valt te denken aan renovatie

van keuken, badkamer en/of toilet. Ook het vervangen van een cv-ketel door een combiketel en

isolerende maatregelen vallen onder deze categorie verbeteringen. De kosten die met deze

verbeteringen zijn gemoeid worden deels in rekening gebracht door middel van een

huurverhoging en deels als onderhoudskosten ten laste van het resultaat gebracht. In het

verslagjaar is € 1.088.000 uitgegeven aan verbeteringen van 222 woningen (2012: € 55.000 en

19 woningen). De genoemde verbeteringen vallen ook onder het ”vraag gestuurd” onderhoud.

Door bewoner zelf aangebrachte verbeteringen (ZAV)

Veel bewoners willen hun woning aanpassen naar eigen smaak, inzicht en behoefte. De

woningstichting Vaals staat hier positief tegenover. In 2003 is het besluit genomen voor het

invoeren van een ZAV beleid. Uiteraard is deze procedure getoetst aan de wettelijke richtlijnen

die in 2003 van kracht zijn geworden en is door bewoners en huurders organisatie getoetst,

jaarlijks geëvalueerd, en als zeer positief ervaren.

Medische woningaanpassingen

Jaarlijks worden op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) aanpassingen in

diverse woningen uitgevoerd. De kosten welke hiermee gemoeid zijn worden grotendeels

vergoed door de gemeente. In sommige gevallen betaalt de huurder een eigen bijdrage. In 2013

zijn 3 aanpassingen gerealiseerd voor een totaalbedrag van € 15.081 (2012: 19 woningen

respectievelijk € 55.000). Door wijziging van het gemeentelijk WMO-beleid zijn minder

aanpassingen gerealiseerd.

Energiebesparende maatregelen

In 2013 zijn diverse projecten opgestart op het gebied van energiebesparende maatregelen.

Geïnvesteerd is in onder andere duurzame energieopwekking. Huurders betalen hierdoor ook

minder energiekosten en merken dit direct in hun portemonnee.

Voor de VVE blok G, 11 appartementen Prof. von Karmanstraat 2-22 zijn 20 pv zonnepanelen

18

geplaatst welke jaarlijks 4500 kWu opwekken. De totale energiebesparingen op de algemene

verlichting en voorzieningen kunnen hierdoor oplopen tot 60% à 70%. In de centrale hal is een

display aangebracht waarop de bewoners de energieopbrengsten kunnen aflezen.

In het laatste kwartaal van 2013 is bij complex 041, 30 appartementen Leenheer/Laatbankstraat

per flat een HRe cv ketel (micro WKK) in cascade geplaatst. Deze warmtekrachtkoppelingen

zorgen voor een besparing van 3% voor de verwarming van de woningen en wekken hierbij

jaarlijks 7000 kWu stroom op voor 30 woningen. Dit levert een jaarlijkse besparing op voor de

huurders op het algemene elektraverbruik van ongeveer € 630,- per jaar excl. de jaarlijkse

stijging energieprijzen. Dit betekent minder woonlasten voor de huurders.

Bij complex 011, 6 woningen Jos Francotteweg en complex 020, 36 woningen

Pr. Bernhardstraat is spouwmuurisolatie aangebracht.

2.5. Onderhoudsbegroting 2013 versus realisatie

Totale onderhoudskosten 2013 in relatie tot de begroting 2013 (x € 1.000)

Dagelijks- en mutatie onderhoud

Het begrote bedrag voor dagelijks- (€ 546.000) en mutatieonderhoud (€ 524.000) bedraagt

tezamen € 1.070.000. De realisatie bedraagt € 1.215.000 (€ 430.000 respectievelijk € 785.000)

Er is € 145.000 meer uitgegeven aan dagelijks- en mutatieonderhoud dan begroot.

Planmatig onderhoud

De onderschrijding van planmatig onderhoud is mede ontstaan door de 6% BTW maatregel

voor alle schilder- en onderhoudswerkzaamheden, welke is ingegaan op 1 maart 2013. Tevens

was een bezuinigingsmaatregel ingevoerd van 5% voor alle posten. Er is ook bezuinigd op de

onderdelen schilderwerk, namelijk het doorschuiven van schilderwerken van o.a. inpandig werk

en niet weerbelaste zijden.

De lagere kosten worden ook mede veroorzaakt door de recessie in de bouw.

2.6. Strategisch voorraadbeleid

Alhoewel ons woningbezit niet direct geconfronteerd wordt met zeer ingrijpende herstructure-

ringsopgaven zal in een aantal complexen de nodige aandacht dienen te worden besteed aan de

kwaliteit van de te handhaven woningen. Deze kwaliteit voldoet in een aantal gevallen, mede

gezien de leeftijd van de woningen, niet meer volledig aan de eisen van de huidige tijd.

Op basis van analyse van de markt en van de woningvoorraad is besloten tot aanpassing van de

woningvoorraad:

1.383 woningen komen in aanmerking voor doorexploiteren

98 woningen zijn bestemd voor verkoop

19

134 woningen hebben een sloopbestemming; op de terreinen wordt afhankelijk

van de marktontwikkelingen nieuwbouw gerealiseerd

Eind 2013 zijn er in totaal 1.615 woningen in exploitatie.

Het verloop in 2013 van de woningvoorraad is als volgt:

Stand begin 2013: 1.611

- nieuwbouw 14

- verkoop bestaand bezit -10

- sloop -

Totaal in exploitatie eind 2013: 1.615

Woningstichting Vaals streeft naar een gedifferentieerde woningvoorraad in de koop- en

huursector. Hiermee zal de doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd worden. Dit wordt

mede mogelijk gemaakt door het inzetten van financiële middelen en een goede afweging te

maken in de prijs versus kwaliteit. Daarnaast zal aandacht worden besteed aan aspecten die de

veiligheid en de leefbaarheid van de complexen ten goede komen. In 2007 zijn 485 certificaten

Veilig Wonen Politiekeurmerk uitgereikt.

2.7. Kwaliteit nieuwbouw

Woningstichting Vaals heeft de afgelopen periode haar projectenportefeuille onder de loep

genomen. De productie van nieuwbouw moet afgestemd worden op de te verwachten

vergrijzing van de gemeente Vaals. Dit betekent dat er meer aandacht moet komen voor

kwaliteit en minder voor kwantiteit. In het standaard bestek nieuwbouw is de nadruk gelegd op

duurzame kwaliteit door het gebruik van onderhoudsarme materialen en technisch hoogwaardige

en energiezuinige installaties/woningen. Tevens wordt getracht zoveel mogelijk duurzame

materialen toe te passen. Tevens wordt gestuurd op het toepassen van duurzame energie en

zullen wij indien verantwoord de EPC norm verlagen door hogere investeringen die zorgen dat

de energiekosten voor de huurders lager worden. Hierdoor blijven de woonlasten in de toekomst

betaalbaar.

2.8. Nieuwbouw

Project Lemiers

Begin 2011 zijn 6 woningen gesloopt om plaats te maken voor 14 nieuwbouwappartementen

(Wozoco). De bouw is gestart in december 2011. De woningen zijn eind januari 2013

opgeleverd. De appartementen zijn medio februari 2013 verhuurd.

Project Vijlen

In februari 2013 is de aannemer gestart met de bouw. De oplevering van het project heeft in

december 2013 met de aannemer plaatsgevonden. De verhuring zal in de tweede week van

januari 2014 plaatsvinden. Dit project is voor onze organisatie bijzonder geweest omdat voor de

eerste keer de ketenintegratie is toegepast. Alle superlatieven zijn waarheid geworden, er is

efficiënt, innovatief, snel en binnen het budget gebouwd. Deze ketensamenwerking heeft geleid

tot een hogere energieambitie. Binnen het gestelde budget wordt nu een epc van 0,4 i.p.v 0.6

gerealiseerd, met o.a. Rc waarden van 7 i.p.v. 3,5. (Epc staat voor Energie Prestatie Coëfficiënt

en geeft het energieverbruik weer van een gebouw t.o.v. een in de norm beschreven soort gelijk

referentiegebouw). In totaliteit zijn 33 woningen gerealiseerd, bestaande uit 21

zorgappartementen met een algemene ruimte waar door en voor bewoners activiteiten

20

georganiseerd kunnen worden, 6 eengezinswoningen en 6 patiowoningen. De praktijkruimte in

het wozoco is verhuurd aan een fysiotherapeut.

Centrumplan

Samen met de gemeente en architectenbureau Coenen en Co zijn wij in 2008 gestart met de

ontwikkeling van het Centrumplan in Vaals. Dit is een grootschalige herstructurering van het

Centrumgebied. Na realisatie van dit plan moet het centrum een duidelijk gezicht hebben, is de

verkeersstructuur verbeterd, zijn er voldoende parkeermogelijkheden en tenslotte maken sterk

gedateerde en slechte portiek/etagewoningen plaats voor toekomstbestendige huurwoningen.

Het jaar 2013 heeft in het teken gestaan van de uitwerking architectuur. Het plan is verdeeld

onder 4 architecten, dit om een gedifferentieerd beeld te krijgen. De 4 architecten zijn

respectievelijk, Mathieu Bruls voor blok A, 8 appartementen, Thomas Kemme voor blok B, 2

appartementen, Fred Humblé voor blok C/D/G, 33 appartementen inclusief parkeergarage,

Lancee voor blok E, 13 appartementen en blok H, 5 stadswoningen. Totaal 61 woningen. De 4

architecten hebben de opdracht om de voorlopige ontwerpen (VO) en definitieve ontwerpen

(DO) te maken.

De winkelruimten in de plint van blok A, B, C/D/G worden ontwikkeld door en voor rekening

van Jongen Bouwbedrijven Landgraaf. In maart 2014 zal de aanvraag omgevingsvergunning

voor de realisatie van de 61 woningen plaatsvinden.

Grondposities

Er heeft dit boekjaar een grondaankoop plaatsgevonden waarop voorlopig nog geen

woonbestemming aan toegekend is. De grond is aangekocht in verband met de ingediende

planschade c.q. bezwaarschrift met betrekking tot de nieuwbouw Wozoco Vijlen

(gereedgekomen in 2014). De planschade is door aankoop van een perceel grond afgekocht.

De aankoopprijs van deze grond bedroeg € 105.000,00 (groot 1.000 m²).

21

3. Leefbaarheid

Ondernemingsplan en Jaarplan

In ons ondernemingsplan “Samen voor een leefbaar Vaals voor de jaren 2013 tot en met 2016

geven wij onze ambitie weer over nieuwbouw, energiebeleid, strategisch voorraadbeleid en

leefbaarheid.

Optimalisering van de woonomgeving

Project Lemiers

Begin 2011 zijn 6 woningen gesloopt om plaats te maken voor 14 nieuwbouwappartementen

(Wozoco). De bouw is gestart in december 2011. De woningen zijn eind januari 2013

opgeleverd. De appartementen zijn medio februari 2013 verhuurd.

Project Vijlen

In februari 2013 is de aannemer gestart met de bouw. De oplevering van het project heeft in

december 2013 met de aannemer plaatsgevonden. De verhuring zal in de tweede week van

januari 2014 plaatsvinden. Dit project is voor onze organisatie bijzonder geweest omdat voor de

eerste keer de ketenintegratie is toegepast. Alle superlatieven zijn waarheid geworden, er is

efficiënt, innovatief, snel en binnen het budget gebouwd. Deze ketensamenwerking heeft geleid

tot een hogere energieambitie. Binnen het gestelde budget wordt nu een epc van 0,4 i.p.v 0.6

gerealiseerd, met o.a. Rc waarden van 7 i.p.v. 3,5. (Epc staat voor Energie Prestatie Coëfficiënt

en geeft het energieverbruik weer van een gebouw t.o.v. een in de norm beschreven soort gelijk

referentiegebouw). In totaliteit zijn 33 woningen gerealiseerd, bestaande uit 21

zorgappartementen met een algemene ruimte waar door en voor bewoners activiteiten

georganiseerd kunnen worden, 6 eengezinswoningen en 6 patiowoningen. De praktijkruimte in

het wozoco is verhuurd aan een fysiotherapeut.

Centrumplan

Samen met de gemeente en architectenbureau Coenen en Co zijn wij in 2008 gestart met de

ontwikkeling van het Centrumplan in Vaals. Dit is een grootschalige herstructurering van het

Centrumgebied. Na realisatie van dit plan moet het centrum een duidelijk gezicht hebben, is de

verkeersstructuur verbeterd, zijn er voldoende parkeermogelijkheden en tenslotte maken sterk

gedateerde en slechte portiek/etagewoningen plaats voor toekomstbestendige huurwoningen.

Het jaar 2013 heeft in het teken gestaan van de uitwerking architectuur. Het plan is verdeeld

onder 4 architecten, dit om een gedifferentieerd beeld te krijgen. De 4 architecten zijn

respectievelijk, Mathieu Bruls voor blok A, 8 appartementen, Thomas Kemme voor blok B, 2

appartementen, Fred Humblé voor blok C/D/G, 33 appartementen inclusief parkeergarage,

Lancee voor blok E, 13 appartementen en blok H, 5 stadswoningen. Totaal 61 woningen. De 4

architecten hebben de opdracht om de voorlopige ontwerpen (VO) en definitieve ontwerpen

(DO) te maken.

De winkelruimten in de plint van blok A, B, C/D/G worden ontwikkeld door en voor rekening

Jongen Bouwbedrijven Landgraaf. In maart 2014 zal de aanvraag omgevingsvergunning voor

de realisatie van de 61 woningen plaatsvinden.

Woningstichting Vaals levert een belangrijke bijdrage aan de vernieuwing van het Centrum van

Vaals als gebiedsontwikkeling. In december 2012 hebben we hieromtrent een

realisatieovereenkomst gesloten met de Gemeente.

22

Buurtbeheer

Voor woningstichting Vaals is het preventief oppakken van buurtbeheer en buurtbemiddeling

een belangrijk item. Dit realiseren wij door onze woonconsulenten en toezichthouders bij

Moretti- en Ceresresidentie, De Lange Akker en D‟r Mitter preventief in te schakelen. Het

herkenbaar zijn van deze medewerkers in de buurt en de

huiskamergesprekken zorgt voor een vroegtijdige signalering van problemen. Tevens

onderhouden wij nauwe contacten met Huurdervereniging De Hoogste Top, de negen wijkraden

en de Stuurgroep ‟t Heemet. Samen met de gemeente Vaals hebben wij de parkeerproblematiek

Aan de Noot opgelost wij hebben en een financiële bijdrage gedaan van € 28.000.

Veiligheid

De kwaliteit van de woonomgeving is een belangrijke factor als het gaat om het waarborgen van

de veiligheid op straat en in de wijken. Wij besteden dan ook de nodige aandacht aan het

onderhoud van openbare binnen- en buitenruimten van onze complexen en de daarbij behorende

groenvoorziening. De Buitengewoon Opsporings Ambtenaar (BOA) levert een positieve

bijdrage aan de fysieke en sociale veiligheid in de wijken.

Woonfraude

Onder woonfraude zijn te verstaan alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatig

gebruik, onrechtmatig (door)verhuren. Gezien de ligging van Vaals, net op de grens met

Duitsland en België, is dit een probleem voor onze gemeenschap en ook voor onze stichting.

De Gemeente is gestart met een Team Integrale Veiligheid (flexteam). Dit flexteam inspecteert

panden en hun bewoners op bovengenoemde items, of mensen veilig wonen en of er misschien

hulpverlening ingeschakeld moet worden. In 2012 is ook het regionaal Coördinatieteam

Fraudebestrijding (RCF) van start gegaan. Uitgangspunt van het RCF is dat vormen van

illegaliteit en fraudeoverlast aangepakt kunnen worden door de inwoners van Vaals de juiste

hulp aan te bieden. Onze algemene huurvoorwaarden bevatten bepalingen over onrechtmatig

doorverhuren,onrechtmatig gebruik. Met betrekking tot onrechtmatig gebruik van de woning is

onder andere opgenomen dat het een huurder niet is toegestaan activiteiten te verrichten die op

grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Wij volgen daarin een “zero-tolerance”beleid en

starten bij overtreding een procedure tot uitzetting. In 2010 is een nieuwe hennep convenant

getekend.

Overlastbemiddeling

Woongedrag is op de eerste plaats een verantwoordelijkheid van de bewoners zelf. Als het

bewoners niet lukt om samen tot een oplossing voor overlast te komen, roepen ze de hulp in van

Woningstichting Vaals. Wij nemen iedere overlastmelding serieus en bemiddelen om, tot een,

voor alle partijen, aanvaarbare oplossing te komen. Zo gaan onze woonconsulenten of

toezichthouders zo snel mogelijk een gesprek aan met de betrokkenen, eventueel in

samenwerking met de politie, welzijnsinstellingen en gemeente. In het laatste geval betreft het

bemiddeling door het burenruzieteam (BRT) dat wij ook meefinancieren. Als deze bemiddeling

niet leidt tot het gewenste resultaat dan doen we een beroep op onze advocaat voor juridische

ondersteuning. In een enkel geval vragen wij de kantonrechter over te gaan tot ontbinding van

de huurovereenkomst.

23

Sponsoring

Sponsoring door woningstichting Vaals is alleen toegestaan aan instellingen en organisatie, die

zich inzetten in het belang van Vaals en/of bij regionale maatschappelijke functies.

In 2013 zijn de volgende activiteiten gesponsord:

- Kindervakantiewerk Vijlen € 150,--

- St Nicolaasfeest Vaals - 150,--

- St Maarten - 200,--

- Jaarlijkse speeltuindag Vaals - 150,--

- Activiteitenplein Brede School Vaals - 250,--

Totaal € 900,--

4. Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen

4.1 Huurprijsbeleid

Woningstichting Vaals heeft in 2013 de huren als volgt verhoogd:

- inkomens < € 33.614 huurverhogingpercentage 4% (2,5% plus 1,5%)

- inkomens > € 33.614 en < € 43.000 huurverhogingpercentage 4,5% (4% plus 0,5%)

- inkomens > € 43.000 6,5% (4% plus 2,5%)

Voor de geliberaliseerde woningen is de huurverhoging 4,5%.

24

4.2 Mutaties

Woningtoewijzing in 2013.

Aantallen eenpersoonshuishoudens

Periode 01-01-2013 t/m 31-12-2013

Leeftijd Inkomen Huurgrenzen

<= € 374,44 >€ 374,44

<= € 535,91

> €535,91

< 65 <= 21.025 29 11 2

< 65 > 21.025 6 9 0

>= 65 <= 21.100 2 8 7

>= 65 > 21.100 0 1 1

37 29 10

Aantallen tweepersoonshuishoudens

Periode 01-01-2013 t/m 31-12-2013

Leeftijd Inkomen Huurgrenzen

<= € 374,44 >€ 374,44

<= € 535,91

> €535,91

< 65 <= 29.350 3 16 5

< 65 > 29.350 0 2 1

>= 65 <= 27.750 0 0 5

>= 65 > 27.750 0 0 8

3 18 19

Aantallen meerpersoonshuishoudens

Periode 01-01-2013 t/m 31-12-2013

Leeftijd Inkomen Huurgrenzen

<= € 374,44 >€ 374,44

<= € 574,35

> €574,35

< 65 <= 29.350 1 10 2

< 65 > 29.350 0 1 0

>= 65 <= 27.750 0 0 0

>= 65 > 27.750 0 1 0

1 12 2

Totaal 41 59 31

25

4.3 Leegstand

Binnen het woningbezit is geen sprake van structurele leegstand. Incidentele leegstand wordt

veroorzaakt doordat bij mutaties werkzaamheden worden uitgevoerd waardoor de woning niet

aansluitend verhuurd kan worden. Leegstand wordt tevens veroorzaakt door maatregelen in het

kader van strategisch voorraadbeleid. De huurderving als gevolg van deze leegstand bedraagt

€ 75.654 zijnde 0,79 % (2012: 0,87% en 2011: 0,60%) van de bruto jaarhuur.

*) Het percentage ten opzichte van de bruto jaarhuur.

4.4 Toewijzing van woningen

Op 1 januari 2012 is de regeling voor staatssteun aan woningcorporaties toegepast. In deze

regeling zijn de condities opgenomen waaronder staatssteun voor woningcorporaties (onder

meer borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw) is toegestaan. Eén

van de voorwaarden is dat 90% van de vrijgekomen woningen met een huurprijs tot € 681,02

wordt toegewezen aan huishoudens waarvan het belastbaar inkomen niet hoger is dan

€ 34.229,--. De regeling biedt daarmee de ruimte om 10% van de huurwoningen met een

huurprijs onder de € 681,02 toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen boven de

€ 34.229,--. In 2013 zijn 2 woningen toegewezen waarbij de huur lager was dan € 681,02 en het

inkomen hoger dan € 34.229. De verwachting hierbij is dat

voorrang gegeven wordt aan huishoudens die door persoonlijke, sociale of andere

omstandigheden moeilijkheden ondervinden met het vinden van huisvesting. Daarbij geldt bij

woningstichting Vaals de regel dat bij voorrang moet worden toegewezen aan urgent

woningzoekenden;

- Huishoudens die dringend behoefte hebben aan woonruimte uit hoofde van:

Gezondheid - verklaring huisarts etc.

Veiligheid - rapport politie/gemeente Vaals

Sociale factoren - afhankelijk van bijvoorbeeld mantelzorg (ouder/kind)

Overmacht - zelf niet verantwoordelijk zijn voor de ontstane situatie

Calamiteiten - de noodsituatie is niet ontstaan door schuld woningzoekende

Scheidingen - gescheiden vrouwen of mannen met kind(eren)

Herstructurering - herstructurering in Centrumplan Vaals

Economisch belang - woningzoekende heeft arbeidcontract van minimaal 1 jaar

(binnen het werkgebied van ws Vaals) en woont meer dan

50 km buiten de gemeente Vaals

4.5 Huurbetaling en incasso

In het verslagjaar diende een bruto-jaarhuur te worden geïncasseerd van € 9.005.000 (2012:

€ 8.951.000). De huurachterstand per 31 december 2013 van de zittende huurders bedroeg

€ 49.000 (2012: € 43.000). Uitgedrukt in een percentage van de bruto-jaarhuur van december

excl. huurtoeslag bedraagt de achterstand 0,56% (2012: 0,47%).

26

4.6 Nieuwbouwbeleid

Gesteld kan worden dat in Vaals, gelet op de woningbehoefte aan eengezinswoningen en

levensloop bestendige woningen, de komende jaren een herstructureringsopgave aanwezig is.

Het merendeel zal gerealiseerd moeten worden via vervangende nieuwbouw. In 2013 zijn 14

zorgappartementen in Lemiers gereedgekomen. Daarnaast is in 2013 gestart met de bouw van

21 zorgappartementen, 6 eengezinswoningen en 6 patio-woningen in Vijlen. In voorjaar 2014 is

zijn deze appartementen/woningen opgeleverd. Dit zijn bijzondere projecten omdat hiermee het

langer zelfstandig wonen voor zorgbehoevende ouderen in de kleine dorpskernen sterk

verbeterd wordt. Samen met de gemeente en architectenbureau Coenen en Co zijn wij in 2008

gestart met de ontwikkeling van het Centrumplan in Vaals. Dit is een grootschalige

herstructurering van het Centrumgebied. Na realisatie van dit plan moet het centrum een

duidelijk gezicht hebben, is de verkeersstructuur verbeterd, zijn er voldoende

parkeermogelijkheden en maken sterk gedateerde en slechte portiek/etagewoningen plaats voor

toekomstbestendige huurwoningen. Dit project zal opgestart worden eind 2014 en begin 2016

gereedkomen.

4.7 Verkoopbeleid

De woningstichting heeft in het kader van het strategisch voorraad beleid besloten om 98

woningen van de bestaande woningvoorraad te verkopen. De verkoop is gepland in de periode

2014 tot en met 2031. In 2013 zijn 10 woningen uit het bestaand bezit verkocht.

Woningstichting Vaals is terughoudend in haar beleid m.b.t. de verkoop van woningen. Dit

wordt ingegeven door het feit dat onze organisatie een relatief klein aantal grondgebonden

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

2009 2010 2011 2012 2013

exclusief incassokosten

Huurachterstand in % v.d. jaarhuur

5 mnd en meer

3 en 4 mnd

tot 2 mnd

27

woningen in exploitatie heeft. Bovendien streven wij naar een pluriform samengesteld

woningbezit om doorstroming en wooncarrière te faciliteren. Woningstichting Vaals verkoopt

alleen woningen als deze niet meer passen in het vastgestelde strategisch voorraadbeheer of als

dit financieel noodzakelijk is.

5. Bewonersparticipatie bij leefbaarheid, beleid en beheer

5.1 Bewonersraad

Wij communiceren met afgevaardigden van bewoners uit specifieke complexen, de wijkraden

en, op overkoepelend niveau, met Huurdersvereniging ”De Hoogste Top”. Huurdersvereniging

”De Hoogste Top” vertegenwoordigd via negen leden de belangen van bewoners van ca. 1650

woningen. Vanaf 2012 heeft deze huurdervereniging een eigen vergaderruimte aan de Bosstraat.

Er is regelmatig overleg met de voorzitter en minimaal vier maal per jaar met alle bestuursleden

van Huurdersvereniging ”De Hoogste Top”. Onderwerpen die hierin aan de orde komen zijn

huurverhoging, activiteitenplan, jaarstukken, begroting, strategisch voorraadbeleid,

(studie)plannen nieuwbouw en verbeterplannen en leefbaarheid en woonomgeving.

Tevens is er regelmatig overleg met Gemeente Vaals en de diverse buurtplatforms t.b.v. het

bevorderen van de leefbaarheid in buurten, wijken en dorpen.

In 2013 werden onder meer de volgende onderwerpen ter goedkeuring c.q. ter advisering aan

Huurdersvereniging ”De Hoogste Top” voorgelegd:

- huurverhoging 2013;

- activiteitenplan 2013;

- jaarstukken 2012;

- diverse onderwerpen inzake de woonomgeving en leefbaarheid;

- begroting 2013;

- strategisch voorraad beheer 2012, de sloopplannen n.a.v. strategisch voorraad beheer;

- nieuwbouwplannen Wozoco‟s Vijlen en Lemiers en Centrumplan;

Er zijn negen wijkraden: - De Lange Akker;

- MoCeNo;

- Om Sint Jozef;

- D‟r Weyer;

- ‟t Sjanes;

- Bronnenhuis;

- Camillus;

- Vijlen en

- Lemiers.

De wijkraden ontvangen van Woningstichting Vaals via Huurdersvereniging ”De Hoogste Top” een vergoeding per woning in hun wijk als bijdrage in de secretariaatskosten. Aan activiteiten

van Huurdersvereniging ”De Hoogste Top” werd door Woningstichting Vaals in 2013 €10.250

uitgegeven voor secretariaatskosten, opleidingskosten en kosten voor begeleiding door de

Woonbond.

De statuten en het klachtenreglement liggen ter inzage voor de huurders. Via het

voorlichtingsboekje dat iedere huurder van ons heeft ontvangen, wordt hiervan melding

gemaakt. Huurdersvereniging ”De Hoogste Top” is in het bezit van de statuten en het

klachtenreglement van Woningstichting Vaals. Jaarlijks ontvangen zij tevens de stukken, zoals

het jaarverslag, meerjarenbegroting en het activiteitenplan.

28

5.2 Klachtenadviescommissie

In het klachtenreglement van de regionale klachtencommissie van de woningcorporaties

Simpelveld, Gulpen, Wittem, Voerendaal en Vaals zijn voor iedere corporatie 2 zetels

gereserveerd. Een van de twee personen heeft een toezichthoudende functie bij de betreffende

woningcorporatie en de ander is een afgevaardigde van de huurders. De commissie wordt

voorgezeten door een onafhankelijke voorzitter.

Huurders van Woningstichting Vaals kunnen eventuele klachten rechtstreeks bij de organisatie

melden. Indien deze niet tot tevredenheid worden afgehandeld, kunnen deze bij een

onafhankelijke klachtencommissie worden ingediend. Nadat de klachtencommissie een

eventuele klacht beoordeeld heeft brengt zij advies uit aan de betreffende corporatie.

In dit verslagjaar werden geen klachten aangemeld.

Op onze website is uiteengezet hoe een klacht kenbaar gemaakt kan worden en is verder ook het

reglement van de regionale klachtencommissie opgenomen.

Per 31 december 2013 was de klachtencommissie als volgt samengesteld:

Onafhankelijke voorzitter De heer J.P.G. Hautvast

Namens woningcorporaties:

Voerendaal De heer F. Dassen

Gulpen De heer L. Hupperts

Mevr. Vos

Simpelveld De heer J. Coppes (plv. voorzitter)

De heer H. Schöller

Vaals De heer H. Habets

De heer L. Schneider

Wittem De heer H. Brouwers

De heer A. Zinken

In 2013 vergaderde de commissie tweemaal. Woningstichting Vaals heeft in 2013 een klacht

ontvangen. Dit betrof een niet-toewijzen van een woning op grond van de overschrijding

inkomensnorm. Woningstichting Vaals heeft bij de toewijzing juist gehandeld.

Het reglement van de klachtencommissie is vastgesteld op 21 juli 1998. (gepubliceerd op de

website)

5.3 Geschillen met individuele huurders

Bij het secretariaat van de Huurcommissie werden 2 bezwaarschriften ingediend naar aanleiding

van de huuraanpassing per 1 juli 2013. In beide gevallen is het bezwaar niet ontvankelijk

verklaard.

29

6. Financieel beleid en beheer

6.1. Algemeen

Uitgangspunten financieel beheer

Woningstichting Vaals zal bij het nastreven van haar missie -“uitsluitend werkzaam te zijn op

het gebied van de volkshuisvesting”- gebonden zijn aan een aantal financiële criteria. Het

aanwenden van het beschikbare vermogen dient te geschieden binnen de grenzen van prudente

bedrijfsvoering, waaronder wordt verstaan: een zodanig financieel beleid en beheer te voeren dat

het voortbestaan van Woningstichting Vaals in financieel opzicht wordt gewaarborgd. Dit is

overeenkomstig artikel 26 lid 2e van het B.B.S.H.

Financiële positie

In de komende jaren zullen door de te realiseren zorgappartementen in Vijlen, het te

ontwikkelen Centrumplan en regeringsmaatregelen, de financiële middelen verder worden

aangesproken. De druk op de exploitatie als gevolg van de regeringsmaatregelen is hoog.

Solvabiliteitsoordeel 2012 Centraal Fonds

De Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2012 bedraagt volgens het Centraal Fonds 37,4 %.

Op basis van de ingediende dVi 2012 concludeert het Fonds dat het vermogen op balansdatum

31 december 2012 groter is dan voor ons vastgesteld risicobedrag en derhalve aangeeft dat er

”voldoende solvabiliteit” aanwezig is.

Resultaat ontwikkeling

De resultatenrekening over 2013 sluit met een negatief resultaat van € 389.000

( 2012: € 8.013.000).

Onderstaand volgt een vergelijkend overzicht van het resultaat 2013 versus 2012:

Jaarrekening

2012

Totaal bedrijfsopbrengsten (a) 10.114 9.321 793

Totaal bedrijfslasten (b) 9.324 -225 9.549

Bedrijfsresultaat (a-b) 790 9.546 -8.756

Renteresultaat -1.371 -1.352 -19

Resultaat deelneming 0 0 0

Belastingen 192 -181 373

Jaarresultaat -389 8.013 -8.402

Bedragen x € 1.000,-- Jaarrekening

2013

Verschil

30

Het verschil van het jaarresultaat van 2013 ten opzichte van 2012 bedraagt € 7,8 mio. negatief.

Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door:

- hogere verkoopopbrengst (€ 372.000)

- per saldo lagere rentelasten (€ 71.000)

- lagere onderhoudskosten (€486.000)

- minder belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (€ 372.000)

Hiertegenover staan:

- hogere afschrijvingslasten (€ 449.000)

- negatieve waardeveranderingen MVA incl. nieuwbouwproject (€ 1.013.000), in 2012

heeft een positieve terugname plaatsgevonden ad € 7.426.000

- hogere kosten lonen/salarissen en sociale lasten/pensoenen (€ 60.000)

- hogere overige bedrijfslasten (€ 468.000)

6.2. Kengetallen over de afgelopen jaren

De gegevens met betrekking tot het resultaat betreffen het gehele verslagjaar, terwijl de overige

kengetallen de stand per ultimo van het verslagjaar aangeven.

2013 2012 2011 2010 2009

Aantal verhuureenheden

1. Woningen en woongebouwen

a. in exploitatie:

vooroorlogs 39 40 40 40 40

na-oorlogs 1576 1.571 1.567 1.574 1.565

b. in aanbouw 34 14 0 0 12

2. Garages 97 96 96 96 96

3. Ontmoetingsruimte etc 4 4 4 3 1

Totaal 1.750 1.725 1.707 1.713 1.714

Boekjaar

31

Boekjaar 2013 2012 2011 2010 2009

Balans en Winst- en Verliesrekening

(x € 1.000)

Eigen vermogen 11.067 11.456 3.443 8.211 7.440

Voorzieningen 1.169 0 972 762 653

Huren na aftrek leegstand 8.436 8.088 8.069 7.923 7.719

Vergoedingen na aftrek leegstand 799 723 740 858 889

Jaarresultaat -389 8013 -898 771 228

Algemeen

1. Huurachterstand uitgedrukt in % van de huren en 0,56 0,47 0,55 0,37 0,45

vergoedingen

2. Huurderving uitgedrukt in % van de huren en 0,82 1,3 0,62 0,72 0,81

vergoedingen

3. Bedrijfswaarde einde boekjaar per woning 48.484 45.323 34.447 31.784 32.124

4. Overige reserves einde boekjaar per woning 6.853 7.111 2.413 5.087 4.636

5. Personeelsbezetting einde boekjaar: 21 19 20 20 21

- directie/secretariaat 2 2 2 2 2

- financieel beheer 5 3 4 4 4

- woondiensten (verhuur,bewonerszaken en techn. 8 8 8 8 8

dienst

- technisch beheer (buitendienst) 6 6 6 6 7

De kengetallen over de jaren 2009 tot en met 2010 zijn gebaseerd op historische kostprijs.

De jaren 2011 t/m 2013 zijn gebaseerd op de gewijzigde regelgeving (RJ 645), waardoor een

andere waardering voor de materiële vaste activa dient plaats te vinden. Dit heeft zowel

consequenties bij de resultaten alsmede het eigen vermogen.

Financiële continuïteit 2013 2012 2011 2010 2009

Solvabiliteit 19,8 22,29 7,88 16,57 15,8

Liquiditeit 3,06 2,14 2,6 2,16 0,58

Rentabiliteit eigen vermogen -3,52% 69,94% -26,09% 9,39% 3,06%

Rentabiliteit vreemd vermogen 3,34% 3,89% 4,34% 4,51% 4,61%

Rentabiliteit totaal vermogen 2,46% 15,91% 0,02% 5,26% 3,28%

Interest coverage ratio 1,66 1,43 1,26 1,42 1,13

32

6.3. Kasstroom meerjarenperspectief

Kasstroomoverzicht

(* 1.000) 2013 2014 2015 2016 2017

2.976 1.377 1.082 2.249 2.155

433 506 964 1283 896

-7.948 -6.244 -8.693 -544 -531

-323 19 8 0 0

-7.838 -5.719 -7.721 739 365

Financieringsactiviteiten 4.152 2.527 6.639 -2.841 2.381-

Wijziging kortgeldmutaties 0 -180 0 0 0

-710 -1.995 0 147 139Mutaties liquide middelen

Desinvesteringen (verkopen)

Investeringen MVA

FVA

Kasstroom uit (des)investeringen

Operationele activiteiten

In het meerjarenperspectief zijn de effecten van de verhuurdersheffing en saneringssteun

opgenomen.

Financiële continuïteit Woningbouwvereniging Woningstichting Vaals is een financieel gezonde corporatie met

plannen voor het transformeren van de woningvoorraad ter uitvoering van het strategisch

voorraadbeleid. Om de continuïteit te waarborgen is een aantal maatregelen genomen.

De effecten in 2013 zijn:

- de bedrijfskosten tonen een stabiel verloop.

- de gevolgen van de ontwikkelingen in de sector worden direct financieel vertaald in onze

prognoses, zoals de nieuwe kabinetsplannen en de gevolgen van saneringssteun.

De cijfers van deze jaarrekening dienen ook als basis voor een doorrekening in de toekomst. In

deze doorrekening zijn de gevolgen uit het regeerakkoord ingerekend.

De jaarrekening 2013 is opgesteld op basis van de uitgangspunten van de RJ645 en de

gestandaardiseerde parameters die worden gehanteerd door het Centraal Fonds

Volkshuisvesting (CFV). Deze sluiten voldoende aan bij de beleidsuitgangspunten van

Woningstichting Vaals.

De verhuurdersheffing zoals opgenomen in het Woonakkoord heeft voor Woningstichting

Vaals tot gevolg dat tot en met 2018 een bedrag voldoen moet worden van in totaal ca. € 3,8

miljoen en een jaarbedrag in 2018 van € 0,8 miljoen.

Ter dekking van deze nieuwe heffing worden verschillende maatregelen getroffen. Deze

betreffen:

- Gebruik maken van de verruiming van het huurbeleid.

- Voor het onderhoudsbudget is vanaf het begrotingsjaar 2013 gekozen om deze

taakstellend op te nemen. Een evenwichtige situatie zowel financieel als in de uitvoering.

Voor Woningstichting Vaals geldt het fundamentele uitgangspunt dat we financieel gezond

moeten blijven en het toetsingskader dat we hiervoor hanteren is het sturen op de kengetallen.

Deze moeten voldoen aan de minimum waarden die daarvoor gelden binnen de sector.

33

6.4. Treasury

Stresstest

De corporaties zijn door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting verzocht een stresstest

derivaten in te vullen. Woningstichting Vaals maakt gebruik van een drietal basisrenteleningen.

Bij een jaarlijkse opgave van Centraal Fonds is hiervan melding gemaakt.

Staatssteundossier

De Europese Commissie heeft op 15 december 2009 een beschikking genomen over de

Nederlandse volkshuisvesting in relatie tot Europese staatsregels. In deze beschikking staat voor

welke activiteiten corporaties staatssteun mogen ontvangen, namelijk alleen nog maar voor de

bouw en exploitatie van sociale woningbouw, maatschappelijk vastgoed en infrastructuur.

Daarnaast stelt de beschikking criteria voor de toewijzingen van sociale huurwoningen. Op

grond van deze eis moeten corporaties jaarlijks minstens 90% van hun nieuwe en vrijgekomen

sociale huurwoningen (met een huurprijs lager dan € 681,02 per 1 januari 2013) toewijzen

aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 34.229 bruto per jaar.

De Europese Beschikking benoemt de volgende faciliteiten voor corporaties als staatssteun:

Financieringen met een lager % op grond van WSW-borging

Project- en/of saneringssteun door het CFV

Grondaankopen van gemeenten onder de marktprijs

Provinciale subsidies

Het inwerking treden van de Europese Beschikking heeft de volgende consequenties:

een aantal bouwactiviteiten, woningen met een huurprijs hoger dan € 699,48 per

1 januari 2014, moeten zonder borging van het WSW gefinancierd worden;

Doordat de garanties van het WSW ontbreekt, worden de risico‟s door de

commerciële banken doorvertaald in een hoger rente percentage. Hiervoor wordt

normaliter een opslag van gemiddeld 0,5 % tot 1,0 % berekend.

corporaties kunnen per definitie minder lenen bij een commerciële financier dan met

borging WSW

het afsluiten van een commerciële financiering duurt langer dan bij geborgde

financiering; een financier wil immers de kredietwaardigheid toetsen van de

leningnemer en een nauwkeurige inschatting willen maken van het risicoprofiel van

de corporatie

Voor de volledigheid merken wij op dat slechts 33 woningen uit ons huidig woningbezit de

gestelde huurgrens van € 681,02 overschrijden.

Van de toekomstig te realiseren projecten (93 woningen tot en met 2016) zijn 18 woningen die

de huurprijsgrens ad. € 699,48 overschrijden. Van deze 93 woningen zijn op korte termijn in

totaal 33 woningen te realiseren in Vijlen:

Risicoportefeuille

Bij het inrichten en samenstellen van de leningenportefeuille wordt in rentetypische zin een

evenwichtige gespreide vervalkalender voor de totale portefeuille nagestreefd. Daarbij wordt

ernaar gestreefd dat jaarlijks niet meer dan 15% van de portefeuille voor schuldvernieuwing in

aanmerking komt. De risico attitude van woningstichting Vaals ten aanzien van financieel risico

is defensief en risicomijdend.

De risicoportefeuille van de bestaande leningen ziet er als volgt uit:

(de 15% norm wordt weergegeven door de lijn)

34

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Risicoportefeuille WS Vaals

Bestaande leningen

eindaflossingen conversie 15%-norm WSW

De leningenportefeuille kent eind 2013 een omvang van € 42,4 miljoen. 100% van de bestaande

leningenportefeuille is geborgd door het WSW.

De gemiddelde vermogens - kostenvoet bedraagt 3,61% (2012: 4,13%). Evenals in 2012 heeft

de daling van de gemiddelde vermogens - kostenvoet in 2013 zich voortgezet. Deze daling

wordt veroorzaakt door aflossing van één lening ad € 1,1 miljoen en een aangetrokken lening ad

€ 3,5 miljoen tegen een rentepercentage van 3,31%.

Kort vreemd vermogen

Woningstichting Vaals voert een dusdanig cash management die gericht is op flexibele

financiering en minimalisering van de rentekosten.

Dit betekent dat er een minimum aan liquide middelen wordt aangehouden.

Teneinde de liquiditeitspositie te waarborgen is in 2008 een rekening-courantkrediet afgesloten

tot een bedrag van € 1,5 miljoen om tijdelijke liquiditeitstekorten te overbruggen.

7. Wonen en zorg

7.1. Ouderenhuisvesting

De woningstichting Vaals dient volgens het BBSH haar middelen zodanig in te zetten dat zoveel

mogelijk wordt voldaan aan de eisen die redelijkerwijs worden gesteld aan de kwaliteit van haar

woongelegenheden in het belang van de huisvesting van haar doelgroepen.

De bouwcapaciteit van de regio Heuvelland is zeer beperkt en deze zal ook in de toekomst

beperkt blijven. Toch is de provincie bereid om middels het maken van afspraken op maat mee

te werken aan het realiseren van ouderenhuisvesting. Vanaf 2001 zijn door de woningstichting

diverse locaties verworven waarop ouderenhuisvesting gerealiseerd kan worden. In 2002/2003

zijn hierover diverse studies gemaakt. Het resultaat hiervan is dat in overleg met de gemeente

Vaals het initiatief genomen is voor realisatie van een woonzorgcomplex aan het Von

Clermontpark. In 2008 heeft de oplevering plaatsgevonden van 61 zorgwoningen in residentie ‟t

Heemet en 11 levensloopbestendige woningen in residentie de Burgbènde voor de huisvesting

van senioren. In residentie ‟t Heemet hebben wij samen met Sevagram een ruimte ingericht (D‟r

Inloop) welke dienst doet als activiteitenruimte voor bewoners en waarin gedurende twee dagen

per week dagopvang door Sevagram plaatsvindt. Een zeer actieve groep vrijwilligers organiseert

diverse activiteiten in D‟r Inloop.

35

Project Lemiers

Begin 2011 zijn 6 woningen gesloopt om plaats te maken voor 14 nieuwbouwappartementen

(Wozoco). De bouw is gestart in december 2011. De woningen zijn einde januari 2013 aan de

bewoners opgeleverd. De appartementen zijn medio februari 2013 verhuurd.

Project Vijlen

In februari 2013 is de aannemer gestart met de bouw. De oplevering van het project heeft in

december 2013 met de aannemer plaatsgevonden. De verhuring zal in de tweede week van

januari 2014 plaatsvinden. In totaliteit zijn 33 woningen gerealiseerd, bestaande uit 21

zorgappartementen met een algemene ruimte waar door en voor bewoners activiteiten

georganiseerd kunnen worden, 6 eengezinswoningen en 6 patiowoningen. De praktijkruimte in

het wozoco is verhuurd aan een fysiotherapeut.

Inmiddels zijn meer dan 250 bestaande woningen geschikt gemaakt voor ouderen- en

gehandicapten. In onze hoogbouw kunnen wij gemakkelijk inspelen op het creëren van meer van

deze aangepaste woningen, indien de markt hierom vraagt.

7.2. Huisvesting gehandicapten

In 2013 zijn in 3 woningen, op verzoek van de huurder, een of meerdere voorzieningen

aangebracht op basis van een medische indicatie. De meeste voorzieningen bestaan uit het

aanbrengen van een verlaagde douchebak, verhoogd toilet, handgrepen, dorpels verwijderen

etc.. De kosten voor het aanbrengen van de noodzakelijke voorzieningen voor de individuele

huurder worden door de gemeente betaald binnen het kader van de Wet Voorziening

Gehandicapten (WVG). In enkele gevallen kan het voorkomen dat ook de huurder een bijdrage

levert.

De totale kosten voor deze aanpassingen hebben circa € 15.081 bedragen.

8. Verbindingen met andere rechtspersonen

Woningstichting Vaals heeft geen verbindingen met andere instellingen.

9. Beleggingen

9.1 Overzicht beleggingen

x € 1.000

Omschrijving 31-12-2013 31-12-2012

Kas 2 0

Banken 483 1.249

Geldmiddelen onderweg 0 0

Spaarrekeningen 0 56

Depositorekening 2.510 2.400

Totaal 2.995 3.705

36

9.2. Toelichting beleggingen

Onze stichting heeft in het financieel statuut vastgelegd dat niet risicovol wordt belegd.

Alle overtollige geldmiddelen zijn gedurende het jaar belegd in spaarrekeningen c.q. rekening

courant.

In 't Oord 18

6291 VP Vaals

T + 31(0)43-3088200

F + 31(0)43-3063611

I - http://www.woningstichtingvaals.nl

JAARREKENING 2013

37

1. BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na resultaatbestemming)

ACTIVA 31-12-2013 31-12-2012

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa (DAEB)

Sociaal vastgoed in exploitatie 40.750.618 39.147.336

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 4.208.105 2.447.738

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 651.550 707.145

45.610.273 42.302.219

Materiële vaste activa (Niet-DAEB)

Commercieel vastgoed in exploitatie 3.648.800 3.887.911

Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 780.213 0

4.429.013 3.887.911

Financiële vaste activa

Latente belastingvordering(en) 1.246.330 895.420

Te verrekenen belastingen uit hoofde van mogelijke verliescompensatie 476.382 0

Te vorderen BWS-subsidies 26.299 43.404

Koploperssubsidie 426.302 436.857

2.175.313 1.375.681

52.214.599 47.565.811

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden

Voorraad koopwoningen 336.000 0

Overige voorraden 21.758 21.895

357.758 21.895

Vorderingen

Huurdebiteuren 72.047 89.592

Gemeenten 0 8.585

Belastingdienst 122.101 0

Overige debiteuren 2.594 18.589

Overlopende activa 109.897 94.980

306.639 211.746

Liquide middelen 2.995.480 3.704.957

3.659.877 3.938.598

TOTAAL 55.874.477 51.504.409

38

BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na resultaatbestemming)

PASSIVA 31-12-2013 31-12-2012

EIGEN VERMOGEN

Overige reserves 11.066.961 11.456.17211.066.961 11.456.172

VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investeringen 480.764 0

Latente belastingverplichtingen 688.554 01.169.318 0

LANGLOPENDE SCHULDEN

Leningen overheid 117.508 123.187

Leningen kredietinstellingen 42.227.147 38.069.261

Overige schulden lang 22.324 22.32442.366.981 38.214.772

KORTLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan leveranciers 312.466 350.651

Belastingen en premies sociale verzekeringen 165.246 326.449

Schulden ter zake van pensioenen 28.504 14.817

Overige schulden 0 31.269

Overlopende passiva 765.001 1.110.2791.271.217 1.833.465

TOTAAL 55.874.477 51.504.409

39

2. WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2013

2013 2012

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Huuropbrengsten 8.435.593 8.087.504

Opbrengsten servicecontracten 798.694 722.884

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 817.782 445.341

Overige bedrijfsopbrengsten 62.329 65.224Totaal bedrijfsopbrengsten 10.114.398 9.320.953

BEDRIJFSLASTEN

Afschrijvingen op materiële vaste activa 2.118.535 1.669.873

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa 1.562.945 -7.425.743

Lonen en salarissen 1.228.521 1.168.653

Sociale lasten 150.658 140.026

Pensioenlasten 204.169 182.954

Onderhoudslasten 1.604.645 2.090.412

Leefbaarheid 139.763 123.336

Overige bedrijfslasten 2.314.857 1.825.493Totaal bedrijfslasten 9.324.094 -224.996

BEDRIJFSRESULTAAT 790.304 9.545.949

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 27.882 29.106

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 16.556 105.218

Rentelasten en soortgelijke kosten -1.415.547 -1.486.545

Totaal financiële baten en lasten -1.371.109 -1.352.221

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN -580.805 8.193.728

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 191.596 -181.053

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN -389.210 8.012.675

Buitengewone baten 0 0

Buitengewone lasten 0 0

RESULTAAT NA BELASTINGEN -389.210 8.012.675

40

3. KASSTROOMOVERZICHT

Kasstroom uit operationele activiteiten

Bedrijfsresultaat 790.304 9.545.949

Aanpassingen voor:

* Afschrijvingen 2.118.535 1.602.384

* Waardeveranderingen van materiële vaste activa 1.224.137 -7.458.530

* Herclassificatie 338.808

* Mutatie voorzieningen 1.169.317 -9.635

* Overig

* Veranderingen in werkkapitaal

- mutatie operationele vorderingen -94.893 1.613.602

- mutatie voorraden -335.863 214.253

- mutatie operationele schulden -562.248 173.612

Kasstroom uit bedrijfsoperaties -993.004 2.001.467

* Ontvangen rente 28.685 134.324

* Ontvangst wegens buitengewone baten 0 0

* Betaalde rente -1.415.547 -1.486.545

* Betaalde winstbelasting 191.595 0

* Betaald wegens buitengewone last 0 0

-1.195.267 -1.352.221

Kasstroom uit operationele activiteiten 3.452.831 4.329.413

Investeringen in materiële vaste activa -7.948.075 -4.223.605

Desinvesteringen in materiële vaste activa 433.191 297.904

Mutatie financiële vaste activa -799.632 642.069

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -8.314.516 -3.283.632

Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen

Ontvangsten uit langlopende schulden 10.900.000 5.000.000

Aflossingen langlopende schulden -6.747.792 -4.416.637

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 4.152.208 583.363

Mutatie liquide middelen -709.477 1.629.144

Luiquide middelen per 1-1 3.704.957 2.075.813

Liquide middelen per 31-12 2.995.480 3.704.957

-709.477 1.629.144

2013 2012

41

4 ALGEMENE TOELICHTING

Woningstichting Vaals is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Vaals en is

werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Vaals. De activiteiten bestaan

voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

Effecten regeringsbeleid

Woningstichting Vaals wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector.

Deze maatregelen betreffen onder meer de invoering van de verhuurdersheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd

met een door het CFV opgelegde extra heffing voor de saneringssteun.

Voor de Woningstichting Vaals loopt de verhuurdersheffing van € 362.475 in 2013 naar verwachting op tot € 832.000 op jaarbasis in 2018.

Voor de jaren 2014 tot en met 2018 houden we rekening met in totaal € 3.800.000 aan af te dragen saneringssteun.

Woningstichting Vaals, statutair gevestigd te Vaals, stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woningstichting Vaals zich verschillende oordelen en

maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW

vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de

betreffende jaarrekeningposten.

4.1 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA

Regelgeving

vanaf het verslagjaar 2012 toe.

Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en

kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van voorgaand jaar.

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern

geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige

stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld

aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de

formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

5.4. Materiele vaste activa

5.4.1 Sociaal vastgoed in exploitatie

Typering

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociaal vastgoed.

De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse zaken en koninkrijkrelaties wordt vastgesteld.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-,welzijn,-onderwijs

en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de beschikking van de Europese Commissie d.d. 15

december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Kwalificatie

Het beleid van Woningstichting Vaals is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een

deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiele rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woningstichting Vaals zich als vastgoedbeheerder en

is de laagste van de vervangingswaarde een de bedijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

Waarderingsgrondslag

Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de historische kostprijs dan wel de lagere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de

contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige

exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroom genererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau.

Woningstichting Vaals kiest voor deze indeling van de kasstroom genererende eenheid aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en de basis vormt

voor haar vastgoedsturing.

Na-investeringen

Uitgaven die na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd.

Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn

aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke

capaciteit.

Schattingen

De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand boekjaar.

In 2011 is een herziene richtlijn uitgebracht met verplichte ingangsdatum voor verslagjaren vanaf 2012. Woningstichting Vaals past deze herziene richtlijn

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke

waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans , de winst-en verliesrekening en het kasstroomoverzicht

Verwerking verplichtingen

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector.

Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de

balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.

In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de

Activiteiten

Vergelijking met voorgaand jaar

42

Grootschalige renovaties worden volgens de componentenmethode geactiveerd. Hierbij wordt renovatie als separate component beschouwd. Het

bestanddeel periodiek groot onderhoud (onderdeel van de renovatie) wordt als onderhoudslast t.l.v. het resultaat gebracht op het moment dat deze zich

voordoen.

Indeling in kasstroomgenererende eenheid

De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van Woningstichting Vaals.

De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype

en levensduurinschatting.

Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen deels gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder

overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de „Niet in de balans

opgenomen rechten en verplichtingen‟.

Bepaling bedrijfswaarde

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kassstromen die kunnen

worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognotiseerde kassstromen

uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.

De kasstroomprognose is gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische

omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern

geformaliseerde financiële meerjarenbegroting. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhouds begroting onderkende

cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoet voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde

lastenniveaus.

Bij de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

BW BW

2013 2012

- jaarlijkse huurstijging woningen met huurprijs < 664,66 per 1 juli 2012 2,30% 2,30%

- jaarlijkse huurstijging woningen met huurprijs > 681,02 per 1 juli 2013 4,00% 4,00%

- jaarlijkse huurstijging woningen met huurprijs > 699,08 per 1 juli 2014 4,00%

- Mutatiegraad 1,00% 1,00%

- jaarlijkse huurderving 0,74% 0,74%

- jaarlijkse huurderving nieuwbouw 0,25% 0,25%

- onderhoudslasten op basis van MJOB op basis van MJOB

- jaarlijkse stijging onderhoudslasten 3,00% 3,00%

- beheer- en administratiekosten op basis van MJB op basis van MJB

- jaarlijkse variabele lastenstijging eerste 5 jaar: 2,00% 2,00%

- jaarlijkse variabele lastenstijging vanaf het 6e jaar 3,00% 3,00%

- disconteringsvoet 5,25% 5,25%

- verwachte resterende levensduur van de betreffende activa: maximaal 50 jaar maximaal 50 jaar

Tabel huuropbrengsten

Periode Huurstijging in % Prijsinflatie in % Stijging loonkosten Stijging kosten Stijging overige var. 2014 4,00% 2,00% 2,00% 3,00% 2,00%

2015 3,00% 3,50% 2,00% 3,00% 2,00%

2016 3,00% 3,00% 2,00% 3,00% 2,00%

2017 3,00% 3,00% 2,00% 3,00% 2,00%

2018 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

2019 -20xx 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

Tabel verkoopopbrengsten

De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde

van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper

worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende

zaken als referentie gehanteerd.

De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken.

Jaar 2014 2015 2016 2017 2018Aantal verkopen 4 8 13 8 10

Netto Opbrengstwaarde in jaar van verkoop 455.000 920.000 1.282.000 881.000 1.140.000Bedrijfswaarde in jaar van verkoop 413.000 578.000 483.000 556.000 298.000Boekwaarde op historische kostprijs in jaar verkoop 108.000 164.000 169.000 153.000 87.000Stijging verkoopwaarde 2% 2% 2% 2% 2%

Exploitatielasten

De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van woningstichting Vaals. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen:

- Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc.

- Indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten).

Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. Woningstichting Vaals heeft de totale indirecte exploitatie

toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal fte‟s dat betrekking heeft op sociaal vastgoed.

- Leefbaarheidsuitgaven (toelichten: de definitie van de leefbaarheid en de wijze van toerekenen van de kosten aan de complexen).

- Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie, welke conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd.

43

Levensduur

De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn:

Onderhoudstechnische als toekomstige verhuurbaarheid worden in de afweging bij het bepalen van de levensduur meegenomen. Herijking vindt plaats op

moment van herijking van het Strategisch Voorraadbeheer.

Restwaarde

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft

plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt

geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte

afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming

in de waardering rekening gehouden.

Bijzondere waardeverminderingen

Woninstichting Vaals beoordeelt op iefere balansdatum of er aanwijzigingen zijn dat een vast actief aan bijzondere waardevermindering onderhevig

kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is is de realiseerbare

waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenerenede eenheid waartoe het actief

behoort. Van een bijzondere waardedaling is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde

is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst-en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten.

Terugname van bijzondere waardeverminderingen

Indien wordt vastgesteld dat de in het verleden verantwoorde bijzondere waardeveranderingen niet meer bestaan of zijn afgenomen, worden deze

als terugname onder de " overige waardeverandering vastgoedportefeuille" ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord.

Afschrijvingen

Afschrijvingen worden berekend over de historische kostprijs dan wel de lagere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar opstal en restwaarde. Over

het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden

berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het eerste jaar na het moment van in gebruik neming.

5.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie.

Typering

Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag

De onroerende zaken in ontwikkeling (woningen in aanbouw) zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde van de tot en met balansdatum betaalde kosten,

onder aftrek van een eventuele voorziening voor onrendabele investeringen. Afschrijving vindt plaats in het jaar na ingebruikname van de complexen.

Er worden geen kosten van het eigen werkapparaat toegerekend nog kosten voor renteverliezen tijdens de bouw.

5.4.3 Onroerende en roerende zaken dienste van de exploitatie.

Deze activa zijn gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte

economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen.

5.5 Vastgoedbeleggingen

Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.

Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als" vastgoedbelegging in exploitatie" indien ze beschikbaar zijn voor de verhuur.

Commercieel vastgoed in exploitatie

Typering

Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed, (niet zijnde

maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

Waarderingsgrondslag

De waardering ervan vindt plaats op basis van het historische kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.

Bij de waardering heeft tevens de toets aan de marktwaarde plaatsgevonden.

5.6 Financiele vaste activa

5.6.1 Te vorderen BWS subsidies

De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies worden jaarlijks verminderd met het door de budgethouder

beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. De uitbetalings-

termijn bedraagt maximaal 30 jaar.

De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks

ontvangen termijnen en verhoogd met de rente over het jaarlijks resterende saldo.

5.6.2 Actieve belastinglatentie

Voor het verschil tussen de fiscale en de commerciële waardering is een actieve belastinglatentie gevormd. Deze latentie is tegen contante waarde

berekend. De rentevoet is gelijk aan de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening (5,25 %) minus het geldende tarief voor de vennoot-

schapsbelasting. Het onroerend goed bestaat, op basis van de doelstelling, uit drie categorieën: duurzame exploitatie, sloop en verkoop.

Aangezien er voor het onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie en sloop onvoldoende informatie beschikbaar is om een betrouwbare

schatting te maken, is de latentie voor deze delen van het onroerend goed op nihil gesteld. De actieve latentie heeft betrekking op het verschil

tussen de commerciële waarde van de vaste activa bestemd voor de verkoop (voor de komende 5 begrotingsjaren) en de fiscale waarde per

ultimo van het boekjaar. De fiscale waarde van het vastgoed is gebaseerd op de WOZ-waarde (70 %). Anderzijds heeft de actieve latentie betrekking

op het verschil tussen de commerciële waardering van de leningportefeuille (nominale waarde) en de fiscale waarde (marktwaarde). Als gevolg

de lagere fiscale waardering onstaat er fiscaal een disagio welke naar rato van de looptijd van de leningen ten laste van de fiscale winst wordt

gebracht.

5.6.3 Leningen u/g

De leningen u/g zijn nominaal gewaardeerd

5.6.4 Overige vorderingen

De overige vorderingen zijn nominaal gewaardeerd

5.7 Voorraden

5.7.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft woningen, waarvan het huurcontract is beëindigd en te koop worden aangeboden. De waardering ervan

vindt plaats tegen de netto-opbrengstwaarde. De netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De

netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte koopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing van de verkoop.

44

5.7.2 Voorraden

De voorraden zijn gewaardeerd op verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

5.8 Vorderingen

De vorderingen worden opgenomen tegen de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid

worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van een dynamische benadering. Bij dubieuze vorderingen tevens

onder aftrek van een dynamisch gevormde voorziening.

5.9 Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas,banktegoeden en direct opeisbare deposito'szijn opgenomen tegen nominale waarde. De looptijd is korter dan 12 maanden.

Liquide middelen zijn gewaarderd tegen nominale waarde. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan

kredietinstellingen onder kortlopende schuldeb.

5.10 Eigen vermogen

Het eigen vermogen bestaat uit een algemene reserve.

5.11 Voorzieningen

5.11.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

De voorziening onrendabele investeringen strekt tot dekking van de onrendabele investeringen in projecten waarvan de realisatie intern

geformaliseerd en extern gecommuniceerd is. Het betreft hier investeringen voor de nieuwbouw, renovatie en herstructurering.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardevermindering in mindering

gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boek-

waarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt

in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

5.11.2 Voorziening persoonlijk loopbaan ontwikkel budget

De werknemer die op 1 januari 2010 een 36-urige werkweek heeft en vijf jaar of langer in dienst is bij de onderneming heeft voor de periode 1 januari

2010 tot en met 31 december 2014 recht op een persoonlijk loopbaan ontwikkelingsbudget (PLOB) van €4.500. De omvang van de voorziening van

deze opgebouwde rechten is gebaseerd op het geschatte gebruik daarvan.

Werknemers die korter dan vijf jaar in dienst zijn hebben recht op een PLOB naar rato van het aantal dienstjaren. Hierin wordt een differentiatie gemaakt

voor medewerkers die voor 2010 in dienst zijn getreden en medewerkers die in 2010 of later in dienst zijn getreden.

5.12 Langlopende schulden

De aangetrokken leningen van overheid kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde verminderd met aflossingen op basis van het

annuïteiten-, het lineaire-, dan wel fixe systeem. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende

schulden.

5.13 Kortlopende schulden

De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat

6.1 Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op

transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gereliseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

6.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen

Opbrengsten uit leveringen van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico's met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn

overgedragen aan de koper. Opbrengst van levering van diensten gescheiden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot

aan de balansdatum in verhouding tot de in de in totaal te verrichten diensten.

6.1.2 Bijzondere posten

Bijzonder posten zijn baten en lasten die behoren tot de gewone bedrijfsvoering, maar op grond van aard, omvang of incidentele karakter afzonderlijk worden

toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin

. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk is naar aard en omvang afzonderlijk en

ongesaldeerd toegelicht.

6.2 Bedrijfsopbrengsten

6.2.1 Huuropbrengsten

Betreft de (te) ontvangen netto huren, exclusief (te) ontvangen opbrengsten voor servicecontracten en onder aftrek van huurderving en dotatie voorziening

dubieuze debiteuren. De jaarlijkse huurverhogIng is van overheidswege gebonden aan een maximum.

45

6.2.2 Opbrengsten servicecontracten

Betreft huurders, naast de netto-huurprijs, (te) ontvangen opbrengsten voor servicecontracten. De opbrengsten zijn voor dekking van de te maken en

de gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord

onder de overige bedrijfslasten.

6.2.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Dit betreft de opbrengst van de verkoop van woningen en overige verhuureenheden onder aftrek van de betreffende boekwaarde en verkoopkosten.

Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden

verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

6.2.4 Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

Betreft toegerekende interne kosten aan investeringen in materiële vaste activa.

6.2.5 Overige bedrijfsopbrengsten

Hieronder zijn voornamelijk de aan derden doorbrekende kosten voor administratie en onderhoud verantwoord.

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa

De afschrijvingen betreffen de afschrijvingslasten van materiele vaste activa op basis van de verkrijgingsprijs- of

vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur, tot de restwaarde

bereikt is.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

Boekwinsten en - verliezen bij verkoopvan onroerendee zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afcshrijvingen.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

De overige waardeveranderingen worden gevormd door afwaarderingen en terugnames van eerder afgeboekte delen van onrendabele investeringen op basis

van de bedrijfswaardetoets aan de historische kostprijs. Mutaties ontstaan in bijzondere waardeveranderingen ontstaan door een jaarlijkse toets

van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cummulatieve afschrijvingen.

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen en salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn

aan werknemers.

Pensioenlasten

De over het jaar verschuldigde wordt als last verantwoord.

Lasten onderhoud

Hieronder worden alle direct aan het verslagjaar toerekenbare onderhoudsuitgaven verantwoord.

Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in balans opgenomen

verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud word onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik.

In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen onder de kostensoort salarissen en sociale lasten.

Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de

daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

Hieronder wordt de bijgeschreven rente op BWS-subsidies verantwoord.

Rentebaten en -lasten

De rentebaten betreffen de opbrengsten van rentevergoeding op creditsaldi van de rekening-courant. Onder de rentelasten zijn de aan het vreemd vermogen

verbonden kosten verantwoord. De rentebaten en lasten worden tijdsevenrijdig verwerkt.

Belastingen

Woningstichting Vaals is m.i.v. 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.

De verschuldigde vennootschapsbelasting wordt berekend, rekening houdend met de bepalingen van de vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst (VSO II).

De in de winst- en verliesrekening verantwoorde vennootschapsbelasting betreft het saldo van de verschuldigde vennootschapsbelasting en de mutaties in de actieve

(en passieve) belastinglatenties.

Financiële instrumenten en risicobeheersing

Marktrisico

Woningstichting Vaals loopt geen risico‟s ten aanzien van de waardering van de effecten, opgenomen onder vlottende activa.

De onderneming beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen.

Valutarisico

Woningstichting Vaals is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Prijsrisico

Woningstichting Vaals loopt geen risico‟s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder de vlottende activa.

Renterisico

Woningstichting Vaals loopt geen renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en

rentedragende langlopende en kortlopende (waaronder schulden aan kredietinstellingen).

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woningstichting Vaals geen risico (Woningstichting Vaals maakt hier geen gebruik

van) ten aanzien van toekomstige kasstomen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt woningstichting Vaals risico's over de marktwaarde.

Woningstichting Vaals maakt geen gebruik van financiële derivaten.

Kredietrisico

Woningstichting Vaals heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Woningstichting Vaals maakt gebruik van meerdere banken teneinde

over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving ervan wordt

voortdurend gemonitord.

Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

Woningstichting Vaals maakt geen gebruik van financiële instrumenten ter afdekking van inherente risico's.

Binnen het treasurybeleid van Woningstichting Vaals dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op

grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het

belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met

een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

46

Liquiditeitsrisico

Woningstichting Vaals maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk,

worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

Relevante indicatoren voor het liquiditeitenrisico dat Woningstichting Vaals loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief):

31-12-2013

Bankschuld € 0,00

Kredietlimiet € 1.500.000,00

Lopende investeringsverplichtingen € 0,00

Reeds vastgelegde nog te storten leningen € 0,00

Nog niet benutte borgingsruimte WSW € 2.000.000,00

Beschikbaarheidsrisico

Woningbouw.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van de waardering- en resultaatbepaling

Het management dient daartoe bepaalde veranderstellingen en schattingen te emaken die van invloed zijn op de waardering van activa en

verlichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke verplichtingen.

Materiële vaste activa, bedrijfswaarde

Woningstichting Vaals heeft meerdere complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is

dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke

invloed op de waardering van het Sociaal en Commercieel vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar.

De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen eeb redelijk voorspelbaar karakter.

De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deeze jaarrekening een grote onzekerheid.

Verhuurdersheffing

De verhuurdersheffing is in 2013 definitief ingevoerd en heeft een structureel karakter.. De grondslag voorde verhuurdersheffing vormt de WOZ-waarde.

Tot en met 2017 zijn de heffingspercentages vastgesteld. Woninstichting Vaals heeft de verhuurdersheffing over de gehele geschatte looptijd van de complexen

ingerekend. Aangezien nog niet bekend is hoe hoog het heffingspercentag na 2017 zal zijn is heffing van af 2017 is gebaseerd op het heffingspercentage van 2017.

De verhuurdersheffing is niet geïndexceerd.

Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale

47

4.2 TOELICHTING OP DE BALANS

VASTE ACTIVA

MATERIËLE VASTE ACTIVA 31-12-2013

Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:

Sociaal vastgoed in

exploitatie

Vastgoed in

ontwikkeling

bestemd voor eigen

exploitatie

Onroerende en

roerende zaken ten

dienste van de

exploitatie Totaal

1 januari 2012

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 57.907.293 2.447.738 1.564.870 61.919.901

Cumulatieve herwaarderingen 0

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -18.759.959 -857.723 -19.617.682Boekwaarde per 31 december 2012 39.147.335 2.447.738 707.146 42.302.219

Effecten stelselwijziging 0,00 0Boekwaarde 1 januari 2013 39.147.335 2.447.738 707.146 42.302.219

Mutaties

Investeringen 1.244.440 5.711.964 48.109 7.004.512

Desinvesteringen -30.840 0 0 -30.840

Afschrijvingen -1.981.675 0 -103.705 -2.085.380

Subsidies 0 0 0 0

Herclassificatie 761.303 -1.442.360 0 -681.057

Voorziening onrendabele toppen 0 -2.509.237 0 -2.509.237

Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan 1.610.054 0 0 1.610.054Totaal mutaties 1.603.283 1.760.367 -55.596 3.308.053

31 december

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 60.629.406 6.717.341 1.612.978 68.959.726

Voorziening onrendabele toppen -2.509.237 -2.509.237

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen 19.878.789 0 961.428 20.840.217Boekwaarde per 31 december 40.750.618 4.208.105 651.550 45.610.272

Afschrijvingstermijnen

De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur (jaren):

Sociaal vastgoed in exploitatie Lineair

Grond geen afschrijvingen

Woningen 30/40/50 jaar

C.V. installaties 25/50 jaar cq. restant levensduur

Warmwaterinstallaties 25 jaar

Liftinstallaties 20 jaar

Garages 33 en 50 jaar

Woningaanpassingen 20 jaar

Hydrofoor 46 jaar

Isolatie 10/20 jaar cq. restant levensduur

Groenvoorziening 10/25/50 jaar

Douches 25 jaar

Woningverbetering 15 en 25 jaar

Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie lineair

Kantoorgebouw 25 jaar

Magazijn/ werkplaats 25 jaar

Inventarissen 2-5 jaar

Automatiseringsapparatuur 3-5 jaar

Vervoermiddelen 5 jaar

Zekerheden

Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden.

Verzekeringen

De onroerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2013 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade.

De verzekering is gebaseerd op de herbouwwaarde. Onderverzekering is niet van toepassing.

De laatste wijziging van de verzekerde som heeft plaatsgevonden per 1 januari 2013.

Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de verzekerde som op de premievervaldatum automatisch wordt aangepast aan

de gewijzigde herbouwkosten.

48

De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt:

Soort Verzekerde

verzekering som in €

Kantoorgebouw Uitgebreide gevaren 1.003.300

Inventarissen Inboedel 150.088

Automatiseringsapparatuur Electronica 40.500

Fraudeverzekering 1.000.000

Reconstructieverzekering 33.353

Aansprakelijkheid bedrijven 2.500.000

Actuele waarde

De bedrijfswaarde van het woningbezit per 31 december 2013 bedraagt € 78.301.703.

(ultimo 2012: € 68.085.260).

De bedrijfswaarde wordt complexgewijs bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (huren en bijdragen) en

de variabele lasten. De uitgangspunten voor de bedrijfswaarde staan vermeld bij de waarderingsgrondslagen hoofdstuk 5.4.1

Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen deels gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder

overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de „Niet in de balans

opgenomen rechten en verplichtingen‟. Medio december 2013 is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd hypothecair bezwaard.

WOZ-waarde

Per 31-12-2013 heeft het gehele bezit een totale WOZ-waarde van € 155.215.000 (2012: € 163.892.000).

VASTGOEDBELEGGINGEN

Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:

Commercieel

vastgoed in

exploitatie

Onroerende zaken

verkocht onder

voorwaarden

Vastgoed in

ontwikkeling

bestemd voor eigen

exploitatie Totaal

1 januari 2013

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 4.148.392 0 0 4.148.392

Cumulatieve herwaarderingen 0

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen 260.481 0 0 260.481Boekwaarde per 1 januari 2013 3.887.911 0 0 3.887.911

Effecten stelselwijziging 0 0 0 0Boekwaarde per 1 januari 2012 3.887.911 0 0 3.887.911

Mutaties

Investeringen 163.350 0 780.213 943.563

Desinvesteringen -402.351 0 0 -402.351

Afschrijvingen -33.277 0 0 -33.277

Subsidies 0 0 0 0

Herclassificatie 342.249 0 0 342.249

Herwaarderingen -309.082 0 0 -309.082

Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan 0 0 0 0Totaal mutaties -239.111 0 780.213 541.102

31 december 2013

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 3.993.113 0 780.213 4.773.326

Cumulatieve herwaarderingen 0 0 0 0

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen 344.313 0 0 344.313Boekwaarde per 31 december 2013 3.648.800 0 780.213 4.429.013

De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt

per 31.12.2013 € 5.698.837 (31.12.2012 € 5.030.297). De marktwaarde ultimo 2013 bedraagt 4.306.000 ( 2012 € 4.142.539). De marktwaarde is gebaseerd op 77 %

van WOZ-waarde. Het percentage is gebaseerd op de verhouding van de woz waarde van de in 2013 verkochte woningen en de verkoopopbrengst.

Bij de discounted cashflow berekening gelden dezelfde uitgangspunten als bij het sociaal vastgoed.

De marktwaardetoets ligt boven de historische kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen en heeft derhalve

niet tot een additionele afwaardering geleid.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA 31-12-2013 31-12-2012

Deelneming

Zetel

WS Vaals Projectontwikkeling B.V. Vaals 100% 0 18.000

Stand per 1 januari 0 13.945

Mutaties in het boekjaar:

- Opheffingsdeelneming 0 -13.750

- Aandeel resultaat deelneming 0 -195Stand per 31 december 0 0

De WS Vaals Projectontwikkeling B.V. is medio 2013 met terugwerkende kracht notarieel geliquidideerd.

Actieve belastinglatentie

Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde van activa en passiva voor de fiscale

resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft tevens betrekking op verliescompensatie. De waarderingsverschillen

betreffen de waardering van vastgoed dat voor verkoop is gelabeld en de waardering van leningen. Per 31 december 2013 bedraagt

de latentie op het vastgoed € 1.132.000 en op de leningen € 114.000.

Boekwaarde per 1 januari 895.420 1.020.392

Mutaties in het boekjaar: 350.910 -124.972Boekwaarde per 31 december 1.246.330 895.420

Totaal belastinglatenties 1.246.330 895.420

Aandeel in het

geplaatste kapitaal

Aandeel in het

geplaatste kapitaal

Verkrijgingsprijs

deelneming

49

De actieve belastinglatentie bestaat enerzijds uit een latente belastingvordering gevormd voor het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van

het voor verkoop bestemd vastgoed.

Daarnaast is een actieve belastinglatentie gevormd gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningportefeuille.

Belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed

Fiscale waarde onroerend goed per 31 december 10.554.730 10.705.800

Commerciële waarde onroerend goed per 31 december 1.952.312 1.579.317

Verschil 8.602.418 9.126.483

4.528.338 3.107.905

Latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief 25% 1.132.085 776.976

Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 143.000.

Belastinglatentie voor leningportfeuille

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningportefeuille.

456.975 473.772

Latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief 25% 114.244 118.443

Te verrekenen belastingen uit hoofde van mogelijke verliescompensatie 476.382 0

De vordering is gebaseerd op de aanwezige fiscaal compensabele verliezen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief voor zover aannemelijk is dat de

toekomstige winsten toereikend zijn voor de verrekening.

Te vorderen BWS-subsidies 31-12-2013 31-12-2012

Stand per 1 januari

Te vorderingen BWS-subsidie 24.618 41.083

Bij: kortlopend deel 18.786 18.787Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel 43.404 59.870

Mutaties in het boekjaar:

- Bij: toevoeging rente 0 2.320

- Af: ontvangen BWS-subsidie -18.786 -18.786

Overige mutaties 0 0Totaal mutaties -18.786 -16.466

Stand per 31 december

Te vorderen BWS-subsidie 7.513 24.618

Bij: kortlopend deel 18.786 18.786Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel 26.299 43.404

Overige vorderingen

Stand per 1 januari 436.857 446.435

Mutaties in het boekjaar:

- Bij: toekenning 0 0

- Af: ontvangen bijdragen (afschrijvingscomponent) -10.555 -9.578Stand per 31 december 426.302 436.857

Betreft te vorderen koploperssubsidie.

Woningstichting Vaals heeft per 1 oktober 2008 het Woonzorgcomplex Von Clermontpark opgeleverd en in gebruik genomen.

Voor dit project is voor bepaalde bouwkundige en technologische voorzieningen een subsidie beschikbaar ad. € 474.580.

Voorzieningen Bijdrage Looptijd (restant looptijd)Afschrijvingswijze Jaarlijkse bijdrage incl. rente

Bouwkundig 331.371 30 jaar (25) Annuitaïr, 6% 24.073

Technisch 143.209 20 jaar (15) Annuitaïr, 6% 12.486474.580 36.559

Bijdragen worden ontvangen van de zorginstelling Sevagram.

Ontvangst vindt plaats na de vaststelling van de nacalculatie door de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) van voornoemde zorginstelling.

Per 31-12-2013 bedraagt de te vorderen rente koploperssubsidie € 36.559. Toerekening van rente zal plaatsvinden wanneer de bijdragen ontvangen worden.

VOORRADEN 31-12-2013 31-12-2012

Vastgoed bestemd voor verkoop

Stand per 1 januari:

1 woning Burg. Rhoenstraat 0 210.376

Bij/ af: mutaties

- Overboeking van MVA in exploitatie (Selzerbeeklaan 12) 126.000 0

- Overboeking van MVA in exploitatie (Burg. Rhoenstraat 7) 210.000 0

- Verkocht 1 woning Burg. Rhoenstraat 0 210.376

Boekwaarde per 31 december 336.000 0

Overige voorraden

Voorraad onderhoudsmaterialen 21.758 21.895

Contante waarde verschil uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 3,938% gerekend met

een verwachte looptijd leningen.

Contante waarde verschil uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 3,938% gerekend met

een verwacht gemiddeld verkoopmoment

50

VORDERINGEN

2013 2012

Totaal > 1 jaar Totaal > 1 jaar

Huurdebiteuren 72.047 47.593 89.592 17.210

Gemeenten 0 0 8.585 0

Vorderingen op groepsmaatschappijen 0 0 0 0

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0 0 0

Latente belastingvordering(en) 0 0 0 0

Belastingen en premies sociale verzekeringen 122.101 0 0 0

Overige vorderingen 2.594 0 22.222 3.218

Overlopende activa 109.897 0 91.347 0306.640 47.593 211.746 20.428

Huurdebiteuren 31-12-2013 31-12-2012

De specificatie van deze post is als volgt:

Zittende huurders 49.175 42.695

Vertrokken huurders 75.589 103.398

Af: Voorziening dubieuze debiteuren -52.717 -56.50172.047 89.592

Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt:

Stand per 1 januari 56.501 72.064

- bij: Dotatie ten laste van de exploitatie 46.954 18.458

- af: afboeking dubieuze debiteuren -50.737 -34.021Stand per 31 december 52.717 56.501

De stand van de voorziening dubieuze debiteuren wordt procentueel bepaald naar ouderdom:

- 100% van de vorderingen tot en met 2010 30.075

- 75% van de vorderingen tot en met 2011 5.751

- 50% van de vorderingen tot en met 2012 11.767

- 25% van de vorderingen tot en met 2013 5.124

52.717

De van "zittende" huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,56% (ultimo vorig boekjaar: 0,47%) van de bruto jaarhuur na aftrek huurtoeslag.

Gemeenten 31-12-2013 31-12-2012

Het saldo gemeenten kan als volgt worden gespecificeerd:

Vordering op gemeente Vaals 0 8.585Totaal vorderingen op gemeenten per 31 december 0 8.585

Over de rekening-courantverhoudingen wordt geen rente in rekening gebracht.

Belastingen

Belastingen en premies 122.101 0,00122.101 0

Overige vorderingen

Koopsommen project van Rhoenstraat en bestaand bezit en overige vorderingen 2.594 18.5892.594 18.589

Overlopende activa

Nog te ontvangen interest 11.097 13.584

Nog te ontvangen inzake koploperssubsidie 36.559 73.120

Vooruitbetaalde kosten 0 0

Nog te ontvangen overige (o.a. servicekosten) 62.241 8.277109.897 94.980

LIQUIDE MIDDELEN 31-12-2013 31-12-2012

Kas 1.788 -20

ING 10.61.337 6.854 4.868

ABN AMRO 57.67.37.763 0 2.867

BNG 28.50.41.568 27.796 198.471

ING 66.93.47.299 433.022 956.579

Rabobank 13.98.96.481 16.020 86.160

Deposito ABN AMRO 50.27.19.117; vrij opneembaar 0 6.032

Deposito BNG; vrij opneembaar 2.500.000 2.400.000

Deposito Rabobank; vrij opneembaar 10.000 0

Deposito ING 65.71.53.745; vrij opneembaar 0 50.0002.995.480 3.704.958

De liquide middelen staan ter vrije beschikking aan de woningstichting Vaals.

51

EIGEN VERMOGEN 31-12-2013 31-12-2012

Het verloop van het gerealiseerde vermogen is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari 11.456.172 3.443.497

Jaarresultaat -389.210 8.012.675Boekwaarde per 31 december 11.066.962 11.456.172

VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

Saldo per 1 januari 0 972.468

- bij: dotatie in het boekjaar 480.764 32.786

- af: onttrekking in het boekjaar 0 -1.005.254Saldo per 31 december 480.764 0

Het verloop van deze post in 2013 is als volgt:

Complex Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december

Centrumplan Vaals 480.764 480.7640 480.764 0 480.764

De voorziening heeft een kortlopend karakter. Onttrekkingen vinden naar verwachting plaats binnen één jaar na vorming van de voorziening.

In de jaarrekening wordt een voorziening voor onrendabele investeringen gevormd op het moment dat juridische verplichtingen worden aangegaan dan wel

indien feitelijke verplichtingen zijn aangegaan die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern geformaliseerd". Hiervan is sprake

wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige

herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.

Voorziening Centrumplan Vaals:

Woningstichting Vaals heeft met de gemeente Vaals op 11 november 2008 een intentieovereenkomst afgesloten betreffende de ontwikkeling van

het Centrumplan Vaals.

Een samenwerkingsovereenkomst waarin beide partijen de afzonderlijke, (toekomstige) financiële verantwoordelijkheden vastleggen. Indien tot feitelijke uitvoering

van het Centrumplan Vaals wordt overgegaan, zal deze samenwerkingsovereenkomst geëffectueerd worden.

Latente belasting verplichtingen

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de voorziening

waardering en de waardering van de voorziening onderhoudskosten. In 2014 is met de fiscalisten van PwC de strategie besproken omtrent de vorming van de

fiscale onderhoudsvoorziening, deze is in boekjaar 2013 in het leven geroepen. De VPB-aangifte 2012 is inmiddels in april 2014 ingediend en de VPB-aangifte 2013

zal in het najaar van 2014 ingediend worden.

Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december

Latente belastingverplichting 0 688.554 688.5540 688.554 0 688.554

LANGLOPENDE SCHULDEN 31-12-2013 31-12-2012

Leningen overheid, kredietinstellingen en overig

Leningen overheid 117.508 123.187

Leningen kredietinstellingen 42.227.147 38.069.261

Overige schulden lang 22.324 22.324Totaal leningen overheid, kredietinstellingen en overig 42.366.980 38.214.772

Het aflossingsbestanddeel over komend boekjaar bedraagt € 2.284.420.

Rentevoet en aflossingssysteem

De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 3,57% (2012: 4,15%).

Zekerheden

De corporatie heeft zich verplicht de woningcomplexen, waarvan de financiering door het WSW is geborgd, niet te bezwaren of te vervreemden.

Borgstelling

Borgstelling van de leningen door het WSW heeft plaatsgevonden voor een bedrag tot € 42.345.000.

52

Rente- en kasstroomrisico

Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd.

Rentepercentages Renteherziening-periode Resterende looptijd

Roll over 0,00 Geen 33.394.247,00 < 1 jaar (kortlopend) 0,00

2% - 3% 8.763.028,00 1 tot 5 jaar 7.661.871,00 van 1 tot 5 jaar 14.025.876,00

3% - 4% 19.455.965,00 5 tot 10 jaar 1.288.537,00 van 5 tot 10 jaar 4.004.677,00

4% - 5% 11.957.596,00 van 10 tot 15 jaar 4.655.714,00

5% - 6% 2.168.066,00 van 15 tot 20 jaar 10.610.082,00

> 6% 0,00 > 20 jaar 9.048.306,0042.344.655,00 42.344.655,00 42.344.655,00

Leningen overheid 31-12-2013 31-12-2012

Het verloop van de leningen overheid is als volgt:

Saldo per 1 januari 123.187 128.640

- bij: nieuwe leningen 0 0

- af: aflossingen -5.679 -5.453Saldo per 31 december 117.508 123.187

Leningen kredietinstellingen

Het verloop van de leningen kredietinstellingen is als volgt:

Saldo per 1 januari 38.069.260 37.480.444

- bij: nieuwe leningen 10.900.000 5.000.000

- af: reguliere aflossingen -1.928.853 -2.762.683

- af: algehele aflossingen -4.813.260 -1.648.501Saldo per 31 december 42.227.147 38.069.260

Overige schulden lang

Het verloop van de overige schulden is als volgt:

Saldo per 1 januari 22.324 22.324

- bij: nieuwe leningen 0 0

- af: reguliere aflossingen 0 0

- af: algehele aflossingen 0 0Saldo per 31 december 22.324 22.324

De post overige schulden lang betreft de nog af te dragen BTW ten tijde van de realisatie van de nieuwbouw van het centrumplan bij ingebruikname

van de woningen.

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar bedraagt € 2.284.420 (ultimo 2012 bedraagt de betalingsverplichting € 4.934.532)

KORTLOPENDE SCHULDEN 31-12-2013 31-12-2012

Schulden aan leveranciers 312.466 350.651

Belastingen en premies sociale verzekeringen 165.246 326.449

Schulden ter zake van pensioenen 28.504 14.817

Overige schulden 0 31.269

Overlopende passiva 765.001 1.110.279Totaal kortlopende schulden 1.271.216 1.833.465

Schulden aan leveranciers

De post schulden aan leveranciers is als volgt samengesteld:

Crediteuren 312.466 350.651312.466 350.651

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd:

Loonheffing en sociale lasten 81.827 77.767

Omzetbelasting 83.419 195.825

Vennootschapsbelasting 0 52.857Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 165.246 326.449

Schulden ter zake van pensioenen

De post Schulden ter zake van pensioenen is als volgt samengesteld:

Schulden ter zake van pensioenen 28.504 14.81728.504 14.817

Overige schulden 31-12-2013 31-12-2012

De post overige schulden is als volgt samengesteld:

Overige schulden 0 31.269Totaal overige schulden 0 31.269

53

Overlopende passiva 31-12-2013 31-12-2012

De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:

Niet-vervallen rente langlopende schulden 616.296 652.480

Vooruit ontvangen huur 32.659 17.133

Vooruit ontvangen huursubsidie 220 65.501

Nog te verrekenen servicekosten 0 146.106

Waarborgsommen 2.100 5.984

Overige overlopende passiva 113.726 223.074Totaal overlopende passiva 765.001 1.110.279

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN

1. Voorwaardelijke verplichtingen

Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting.

Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te

nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjaren liquiditeitsprognose

geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te worden opgenomen in de balans van de Woningstichting Vaals.

Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 1.470.409.

2. Faillissement aannemer Riksen m.b.t. nieuwbouw Von Clermontpark

De nieuwbouwprojecten Von Clermontpark betreffende 22 koopappartementen en 3 grondgebonden koopwoningen zijn in verband met faillissement van

aannemer Riksen voltooid door een andere aannemer. De financiële afwikkeling door de curator heeft in 2013 plaatsgevonden. In 2013 is hiervoor

een bedrag ad 163.350 betaald.

3. Aanspraken tekorten pensioenvoorzieningen

Woningstichting Vaals is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds voor woningcorporaties (SPW).

De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%.

54

4.3 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2013 2012

HUREN

Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie

Woningen en woongebouwen 8.175.298 7.866.434 *

Onroerende zaken, niet zijnde woningen 80.714 82.898

8.256.012 7.949.332

Af: huurderving wegens leegstand -64.583 -103.546

Af: huurderving wegens oninbaarheid -2.447 -4.210

Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie 8.188.982 7.841.575

Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie

Woningen en woongebouwen 249.173 245.928 *

Onroerende zaken, niet zijnde woningen 0 0

249.173 245.928

Af: huurderving wegens leegstand -2.562 0

Af: huurderving wegens oninbaarheid 0 0

Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie 246.611 245.928

Totaal huuropbrengsten 8.435.593 8.087.504

De huuropbrengsten 2013 en 2012 zijn in de gemeente Vaals behaald.

* € 52.000,00 gecorrigeerd naar huuropbrengsten sociaal vastgoed, dit in verband met vergelijkingsdoeleinden.

OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN

Overige goederen, leveringen en diensten 794.066 870.886

Contributies 0 0

794.066 870.886

Af:

Opbrengstenderving wegens leegstand -7.280 -7.843

Opbrengstenderving wegens oninbaarheid -41.500 0

-48.780 -7.843

Totaal opbrengsten servicecontracten 745.286 863.043

Af te rekenen servicekosten 53.408 -140.159Totaal opbrengsten servicecontracten 798.694 722.884

De opbrengsten servicecontracten 2013 en 2012 zijn in de gemeenten Vaals behaald.

NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden

en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren:

Sociaal vastgoed in exploitatie

Opbrengst verkopen bestaand bezit 891.027 906.769

Af: direct toerekenbare kosten -47.623 -23.523

Af: boekwaarde -30.840 -437.905

Verkoopresultaat bestaand bezit 812.564 445.341

Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden 0 0Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit sociaal vastgoed in exploitatie 812.564 445.341

Commercieel vastgoed in exploitatie

Opbrengst verkopen bestaand bezit 417.500 0

Af: direct toerekenbare kosten -9.931 0

Af: boekwaarde -402.351 0

Verkoopresultaat bestaand bezit 5.218 0

Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden 0 0Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit commercieel vastgoed in exploitatie 5.218 0

Verkoopopbrengsten vanuit projecten:

Opbrengst verkopen projecten 0 0

Af: vervaardigingskosten 0 0

Bij/af: resultaatneming op projecten 0 0Totaal verkoopresultaat projecten 0 0

Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 817.782 445.341

55

2013 2012

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Beheerdiensten (doorberekening kosten huismeester en beheerkosten tlv servicekosten) 42.935 50.925

Woondiensten ( inschrijfgeld woningzoekenden en afsluiten huurcontracten) 3.318 8.650

Overige bedrijfsopbrengsten 16.076 5.64962.329 65.224

BEDRIJFSLASTEN

AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA

Sociaal vastgoed in exploitatie 1.981.553 1.464.908

Vastgoedbeleggingen 33.277 88.189

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 103.705 116.776

Materiële vaste activa 2.118.535 1.669.873

Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2.118.535 1.669.873

OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VAN MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE

Materiële vaste activa 1.562.945 -6.841.008

Vastgoedbeleggingen 0 -584.735

Overige 0 0Totaal overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 1.562.945 -7.425.743

LONEN, SALARISSEN, SOCIALE LASTEN EN PENSIOENLASTEN

Lonen en salarissen 1.228.521 1.168.653

Sociale lasten 150.658 140.026

Pensioenlasten 204.169 182.954Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 1.583.348 1.491.633

Werknemers

2013 2012

Het gemiddeld aantal in woningstichting werkzame werknemers, berekend op fulltime basis en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg:

Afdeling wonen (verhuur en verkoop) 3,67 3,67

Afdeling techniek 11,00 11,00

Afdeling financiën 6,00 4,00Totaal 20,67 18,67

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

Bezoldiging bestuur

De bezoldiging van de directeur-bestuurders van de woningcorporatie conform het jaarrekeningrecht (Richtlijn voor de jaarverslaggeving RJ 645) is als volgt:

2013 2013 2012 2012

Naam J.W.M. Lambrichts J.H.A. Duijsings J.W.M. Lambrichts J.H.A. Duijsings

Belastbaar loon 122.790 94.737 121.128 97.943

Werkgeversdeel pensioenpremie 24.049 23.235 23.852 23.049

Werknemersdeel pensioenpremie 9.288 8.962 9.138 8.820Totaal 156.127 126.934 154.118 129.812

Er worden geen andere onkostenvergoedingen verstrekt.

Wet Normering Topinkomens (WNT)

De bezoldiging van de directeur-bestuurders die over 2013 in het kader van de WNT verantwoord worden, zijn als volgt:

2013 2013

J.W.M. Lambrichts J.H.A. Duijsings

Functie 0,00 0,00

In dienst vanaf 1 mei 2006 1 mei 2006

Periodiek betaalde beloning 121.412 102.129

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen 10.950 1.800

Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn 19.683 19.002

Uitkeringen i.v.m. beëindiging dienstverband 0 0Totale beloning in het kader van de WNT 2013 152.045 122.931

Functie directeur bestuurder directeur bestuurder

Duur van het dienstverband 365 dagen 365 dagen

Omvang dienstverband 1,0 fte 1,0 fte

Woningstichting Vaals heeft geen medewerkers in dienst waarvan de som van de periodiek betaalde beloningen en de voorzieningen ten behoeve van beloningen

betaalbaar op termijn boven de WNT-grens (Wet normering topinkomens, grens 2013: € 228.559) komt.

Verder heeft de Woningstichting Vaals geen overige werknemers in dienst met een bezoldiging boven de WNT-norm en er zijn geen uitkeringen boven de norm

geweest bij einde dienstverband.

Voorts zijn er geen topfunctionarisen of overige functionarissen zonder dienstbetrekking met een bezoldiging boven de WNT-norm.

56

Bezoldiging toezichthouder

De bezoldiging van de commissarissen van de woningcorporatie is als volgt:

2013 2012

L.M.R. Brounen* Voorzitter Raad van Commissarissen (voormalig, afgetreden per 31-12-2012) 4.167 8.442

F.A.F. Laeven* Voorzitter Raad van Commissarissen (nieuw, toegetreden per 1-1-2013) 6.854 5.873

J.J. Baltus* Lid Raad van Commissarissen 7.074 5.873

J.E.M.J. van Gerwen* Lid Raad van Commissarissen 6.891 5.703

J.C.H. Habets* Lid Raad van Commissarissen 0 5.713

V.A.W. Florax* Lid Raad van Commissarissen 4.601 0

H.J. de Bie* Lid Raad van Commissarissen 4.598 0

A.G.M. Knoops* Lid Raad van Commissarissen 4.234 0

* De RvC-leden hebben een betrekking van 365 kalenderdagen. 38.419 31.604

De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW).

De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ 271.310 voldaan is

aan de voorwaarden dat:

a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast; en

b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds,

anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies.

Er zijn geen aanvullende regelingen voor individuele werknemers of het bestuur afgesloten.

Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de

nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen.

ONDERHOUDSLASTEN 2013 2012

Onderhoudslasten (niet cyclisch) 1.017.309 2.090.412

Onderhoudslasten (cyclisch) 587.336 0Totaal onderhoudslasten 1.604.645 2.090.412

Onderhoudslasten sociaal vastgoed in exploitatie 1.581.862 2.058.029

Onderhoudslasten commercieel vastgoed in exploitatie 22.783 32.383Totaal onderhoudslasten 1.604.645 2.090.412

De onderhoudskosten voor het sociaal vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:

Planmatig onderhoud 587.336 689.670

Kosten niet planmatig onderhoud 1.191.625 1.575.336

1.778.962 2.265.006

In mindering: toegerekende kosten eigen dienst niet-planmatig onderhoud 197.100 206.977Totaal onderhoudslasten 1.581.862 2.058.029

De door te belasten lonen en salarissen van de eigen onderhoudsdienst bedragen € 241.418. Deze loonkosten zijn conform de wettelijke

voorschriften opgenomen onder de post lonen, salarissen en sociale lasten.

De onderhoudskosten voor het commercieel vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:

Planmatig onderhoud 0 0

Mutatieonderhoud 11.265 32383

Klachtenonderhoud 11.518 0Totaal onderhoudslasten 22.783 32.383

LEEFBAARHEID

De leefbaarheidskosten zijn te verdelen in niet cyclisch en cyclisch:

Leefbaarheid (niet cyclisch) 139.763 123.336

Leefbaarheid (cyclisch) 0 0Totaal leefbaarheid 139.763 123.336

De leefbaarheidskosten verdeeld in sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie:

Leefbaarheid sociaal vastgoed in exploitatie 139.763 123.336

Leefbaarheid commercieel vastgoed in exploitatie 0 0Totaal leefbaarheid 139.763 123.336

57

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

2013 2012

Beheerkosten:

Algemene beheers- en administratiekosten 0 0

Automatiseringskosten 119.330 100.338

Bestuur- en toezicht kosten 9.360 46.973

Huisvestingskosten 58.256 67.552

Overige personeelskosten 105.032 143.922

Subtotaal beheerskosten 291.978 358.785

Heffingen:

Belastingen 313.902 306.112

Verzekeringen 17.315 16.634

Saneringssteun 362.475 24.679

Verhuurdersheffing 21.490 0

Subtotaal heffingen 715.183 347.425

Overige bedrijfslasten:

Servicekosten 921.524 729.857

Energiekosten leegstaande woningen 31.713 0

Incassokosten 1.210 9.058

Dotatie dubieuze debiteuren 46.954 18.458

Advieskosten 92.031 97.336

Kosten controle jaarrekening 29.597 31.270

Drukwerk en kantoorbenodigdheden 12.645 13.391

Porti en telefoon 19.627 17.679

Contributies en abonnementen (incl. landelijke federatie) 27.455 36.354

Kopieerkosten 20.818 24.479

Kosten PR en advertenties 16.709 32.591

Kosten bewonersparticipatie 16.981 16.571

Onderhoud en aanschaf klein inventaris 9.742 16.311

Kosten woningtoewijzing medische indicaties 1.280 2.680

Diverse bedrijfslasten 59.412 73.249

Subtotaal overige bedrijfslasten 1.307.697 1.119.283

Totaal overige bedrijfskosten 2.314.857 1.825.493

In 2013 is door Woningcorporatie Vaals geen steun gegeven aan buitenlandse instellingen.

Honorarium externe accountant en de accountantsorganisatie

De honoraria van de accountant zijn als volgt:

Controle van de jaarrekening 48.343 29.939

Andere controleopdrachten 1.392 1.331

Fiscale adviesdiensten 20.773 10.908

Andere niet-controlediensten 2.876 17.01773.383 59.195

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

Renteopbrengsten BWS-subsidie 27.882 29.106Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 27.882 29.106

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentebaten rekening-courant en deposito‟s 16.556 28.920

Overige rentebaten 0 76.298Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 16.556 105.218

Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente leningen overheid 4.885 5.110

Rente leningen kredietinstellingen 1.410.663 1.481.435Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 1.415.547 1.486.545

BELASTINGEN RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening boekjaar 52.857 -52.857

Mutatie actieve belastinglatenties 350.910 -128.196

Mutatie passieve belastinglatenties -688.554 0

Te verrekenen belastingen uit hoofde van mogelijke verliescompensatie 476.382 0191.596 -181.053

Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt: -33,0% -2,2%

Het toepasselijke tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt: 25,00% 25,00%

58

Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat:

De effectieve belastingdruk is -630% en kan als volgt worden gespecificeerd:

2013 2012Acute belastingen 52.857 52.857-

Latente actieve belastingen per 1 januari 895.420 1.020.392

Mutatie latente actieve belastingen in lopend boekjaar 350.910 124.972- 1.246.330 895.420

Latente passieve belastingen per 1 januari 0 0

Mutatie latente passieve belastingen in lopend boekjaar -688.554 0-688.554 0

De acute belasting is als volgt bepaald:

Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting -30.380

Af:

Dotatie voorziening onderhoud -3.531.451

Fiscaal resultaat verkopen -906.650

Geactiveerde onderhoudskosten -655.251

Fiscale afschrijving op agio leningen o/g -66.000

Fiscaal resultaat verkopen -5.159.352

Bij:

Fiscale afschrijving op BOG 1.765.173

Overige waardeveranderingen 1.012.520

Interne doorberekening kosten directievoering aan projecten 81.831

Rente tijdens de bouw projecten 44.080

2.903.604

Niet aftrekbare kosten CFV 362.475

Gemengde kostenaftrek 4.439

Investeringsaftrek activa ten dienste van exploitatie -13.470

Correctie belastingen 353.444Belastbaar bedrag -1.932.684

Belastingbedrag 20% over € 200.000 40.000

Belastingbedrag 25% over € 51.400 433.171

Te verrekenen belastingen uit hoofde van mogelijke verliescompensatie 2013 473.171

Te verrekenen belastingen uit hoofde van mogelijke verliescompensatie 2012 3.211Totaal te verrekenen belastingen uit hoofde van mogelijke verliescompensatie 476.382

5 OVERIGE GEGEVENS

5.1 Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen significante gebeurtenissen na balansdatum.

Vaststelling en goedkeuring jaarrekening

5.2

Het bestuur van Woningstichting Vaals heeft de jaarrekening 2013 goedgekeurd in de vergadering van 16 juni 2014.

De Raad van Commissarissen van Woningstichting Vaals heeft de jaarrekening 2013 vastgesteld in de vergadering van 16 juni 2014.

Statutaire regeling resultaatbestemming

5.3

In de statuten van Woningstichting Vaals is geen statutaire regeling aangaande de resultaatbestemming vastgelegd.

Resultaatbestemming

5.4

Door het bestuur wordt voorgesteld om het behaalde resultaat de volgende bestemming te geven:

Resultaat na belastingen: -389.210

Ten laste brengen van de overige reserves: -389.210

0

Bovengenoemd voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt.

59

Ondertekening door bestuur en toezichthouders

5.4

J.W.M. Lambrichts J.E.M.J. van Gerwen

Directeur-bestuurder Lid Raad van Commissarissen

F.A.F. Laeven A. Knoops

Voorzitter Raad van Commissarissen Lid Raad van Commissarissen

V.A.W. Maessen-Florax B. Debie

Lid Raad van Commissarissen Lid Raad van Commissarissen

J.J. Baltus

Lid Raad van Commissarissen

Controleverklaring

5.5

Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

60