jaarverslag 2012 - wst-heteren.nl · Bijlage: Overzicht verhuureenheden 54. algemeen....

jaarverslag 2012

woningstichting heteren jaarverslag 2012

1

inhoudsopgave 1

algemeen 3

Jaarverslag 4

Volkshuisvestingsverslag 13

Kengetallen 25

jaarrekening 27

Balans 28

Exploitatierekening 30

Kasstroomoverzicht 31

Algemene toelichting 33

overige gegevens 41

Verklaring van het bestuur 42

Verklaring van de Raad van Commissarissen 43

Controleverklaring 52

Bijlage: Overzicht verhuureenheden 54

algemeen


4

Jaarverslag

Algemeen

Voor Woningstichting Heteren kenmerkt het verslagjaar 2012 zich met name door het 100-jarig bestaan en alle activiteiten die daarmee gepaard zijn gegaan. Daarnaast waren er de oplevering van de eerste fase en de start van de tweede fase van nieuwbouwproject Liefkenshoek te Heteren, de verkoop van 5 huurwoningen, de visitatie en de toenemende zorg over de nieuwe weten regelgeving in corporatieland. 100 jaar 2012 is het jaar geweest waarin het 100-jarig bestaan van Woningstichting Heteren is gevierd. Het jaar begon met een nieuwe, frisse huisstijl. Een ander logo, een nieuwe website, en alles dat daarbij komt kijken. Vlaggen, briefpapier, pennen en dergelijke werden vervangen, hetgeen veel positieve reacties heeft opgeleverd. Er is bewust gekozen om geen grote receptie te geven, maar voor de huurders van Woningstichting Heteren iets extra’s te doen. Maar ook voor de kinderen in ons werkgebied. Zo zijn de organisaties van de kinderspeelweken in Driel, Heteren en Randwijk ieder met € 1.500 gesponsord, zijn sinterklaasintochten financieel ondersteund, heeft ieder kind op een basisschool of peuterspeelzaal in Driel, Heteren en Randwijk van Sinterklaas een zakje snoep gekregen en is eind 2012 iedere huurder verrast met een handige boodschappentas, een winkelwagenmuntje en een cadeaubon van € 20, te besteden bij de plaatselijke supermarkt. Een eeuw sociale huisvesting in de voormalige gemeente Heteren, dat dus voor niemand ongemerkt voorbij is gegaan. Prestatieafspraken Op 4 juli 2011 is met de gemeente Overbetuwe het document ‘Wonen is meer dan alleen stenen!’ getekend, waarin de prestatieafspraken voor de periode 2011 tot 2015 staan verwoord. Het doel van prestatieafspraken is om handen en voeten te geven aan de uitvoering van gemeentelijke woonbeleid en de strategische plannen van Woningstichting Heteren. Dit vanuit de overtuiging dat de gemeente en Woningstichting Heteren elkaar nodig hebben om gezamenlijke doestellingen op het brede gebied van wonen te bereiken. Met de prestatieafspraken binden de gemeente en Woningstichting Heteren zich aan deze gezamenlijke opgaven en leggen ze de onderlinge verhoudingen en verantwoordelijkheden vast, voor een constructieve samenwerking nu en in de toekomst. Er zijn vijf gezamenlijke ambities benoemd als kader voor de afspraken. 1) Corporatie en gemeente zien elkaar als natuurlijke partner voor het beantwoorden van woon-vraagstukken

binnen de dorpen 2) Ze willen mensen de kans bieden binnen de dorpen de wooncarrière te doorlopen 3) Ze geven aandacht aan leefbaarheid en samenhangende dorpsgerichte ontwikkeling 4) Ze willen mensen die een steuntje in de rug nodig hebben een realistische kans bieden binnen de dorpen te

blijven wonen 5) Ze geven aandacht aan duurzaamheid en energiebesparende maatregelen, zowel voor nieuwbouw als in de

bestaande woningvoorraad Jaarlijks, en dus ook in 2012, worden naar aanleiding van de prestatieafspraken jaarafspraken gemaakt. Hierin staan de afspraken die in het betreffende jaar uitgevoerd worden. Nieuwe weten regelgeving In 2012 werden corporaties verrast met de verhuurdersheffing en saneringsheffing. De doorrekeningen van het regeerakkoord en het recente woonakkoord laten zien dat er voor woningcorporaties al snel geen geld meer overblijft om nog investeringen te doen. Noodgedwongen trappen corporaties op de rem, nieuwbouwplannen en voornemens worden uitgesteld. Dat doen ze niet als actie of protest, maar op basis van doorrekeningen van de mogelijke gevolgen van regeerakkoord en verhuurdersheffing. Zo ook bij Woningstichting Heteren. Vanaf 2013 zal er veel geld door de heffingen richting Den Haag verdwijnen. Geld dat dus niet meer lokaal geïnvesteerd kan worden. Per project zal dan ook bekeken moeten worden of dit nog uitvoerbaar is, en hoe dit gefinancierd gaat worden.


5

Daarnaast komen er onzekere tijden aan voor corporaties, maar ook voor de huurders, betreffende de inkomens-afhankelijke huurverhoging. In 2012 is ook de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector ("WNT") en de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen (de "Regeling") door de tweede en eerste kamer aangenomen. Het doel van de wet is – kort gezegd – het normeren en maximeren van inkomens van topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector. Een woningcorporatie is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet en valt daarmee – volgens de wet – onder het eerste en tevens strengst regime van de WNT. Het eerste regime ziet op topfunctionarissen bij publieke en daaraan nauw verwante instellingen. Voor het eerste regime geldt een maximale bezoldigingsnorm per jaar ter hoogte van de 130% van het brutosalaris van een minister, op dit moment zijnde € 228.599,- bruto. Ook zijn uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband – kort gezegd een ontslagvergoeding – gemaxi-meerd op één jaarsalaris met een maximum van € 75.000,- bruto. Voorts is sprake van een winstdelings- en bonusverbod. De minister heeft ten aanzien van een instelling die onder het eerste regime van de WNT valt de mogelijkheid om nog een lager bezoldigingsmaximum dan het generieke bezoldigingsmaximum van de WNT vast te stellen. De minister heeft dat voor woningcorporaties gedaan in de Regeling. In de Regeling is uitsluitend op basis van het aantal woongelegenheden dat de woningcorporatie in eigendom of beheer heeft een klassenindeling met bijbe-horende bezoldiging opgenomen. Voor Woningstichting Heteren (met minder dan 1.000 woongelegenheden) betekent dit dat de maximale bruto bezoldiging € 60.000 per jaar mag zijn. Dit is een enorme negatieve aanpas-sing van het arbeidscontract onbepaalde tijd van de directeur-bestuurder. Het bruto jaarsalaris van de directeur-bestuurder was in 2012 € 100.133. Daarnaast ontving de directeur-bestuurder € 8.010 vakantiegeld en een 13e maand van € 8.344. In totaal dus € 116.487. In 2011 ontving de directeur-bestuurder een bruto bezoldiging (inclusief bonus, vakantiegeld en 13e maand) van € 120.000. Het werkgeversdeel van de pensioenbijdrage wordt berekend conform de CAO Woondiensten, net als bij alle werknemers van Woningstichting Heteren. De directeur-bestuurder ontvangt geen reiskostenvergoeding. Overige verstrekkingen: De directeur bestuurder heeft voor de uitvoering van zijn functie de beschikking over een mobiele telefoon, een Ipad en een laptop met printer. Daarnaast heeft de directeur-bestuurder de beschikking over een auto van Woningstichting Heteren. De directeur-bestuurder heeft in 2012 een onkostenvergoeding ontvangen van € 3.922. De directeur-bestuurder heeft een dienstverband van 36 uur per week, en een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. In afwachting van diverse juridische procedures tegen de Staat n.a.v. de instelling van de WNT en de Regeling, is besloten in overleg met de Raad van Commissarissen om in 2013 de contractuele verhoging van de bezoldiging van de directeur-bestuurder op te schorten. Governance Sinds 1 januari 2007 is in de AedesCode opgenomen dat alle leden zich verplichten zich eens in de vier jaar te laten visiteren. Visitaties geven inzicht in de prestaties van de corporaties. Behalve de prestaties geeft de visitatie ook inzicht in de checks en balances van de corporatiee. Met de visitatie legt de corporatie verantwoording af aan de omgeving. Visitatierapporten zijn openbaar. Woningstichting Heteren heeft opdracht gegeven aan Raeflex om de visitatie uit te voeren. Raeflex voert al sinds 2002 visitaties uit voor woningcorporaties. Zij zien visitaties als een beoordelingsinstrument over het maat-schappelijk presteren van individuele woningcorporaties, en als instrument om de prestaties in de toekomst te verbeteren. De visitatie bij Woningstichting Heteren is uitgevoerd door onafhankelijke visitatoren.


6

Dit zijn professionals uit de wetenschap, de overheid en het bedrijfsleven die dus niet bij Raeflex in dienst zijn. Bij visitaties wordt gekeken naar de prestaties van de corporatie in de afgelopen vier jaar en naar de borging van de prestaties voor de toekomst. Raeflex is geaccrediteerd door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland. In maart 2012 heeft Woningstichting Heteren te Heteren opdracht gegeven om een visitatie uit te laten voeren.Deze visitatie is uitgevoerd op basis van de 4.0-versie van Maatschappelijke visitatie woningcorporaties gericht op de corporaties van 500 tot 1.000 verhuureenheden (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, december 2010) en vond plaats tussen maart 2012 en juni 2012. De visitatiegesprekken hebben plaatsgevonden op 24 april 2012. Woningstichting Heteren wordt gewaardeerd met het eindcijfer 6,4. Totale beoordeling Presteren naar Ambities en Opgaven Presteren volgens Belanghebbenden Presteren naar Vermogen Governance Gemiddelde score De commissie komt tot de eindconclusie dat Woningstichting Heteren voldoende presteert. Op de onderdelen Presteren naar Ambities en Opgaven, Presteren volgens Belanghebbenden en Presteren naar Vermogen, presteert Woningstichting Heteren ruim voldoende. Het aspect Governance behoeft nog aandacht en in het bijzonder het onderdeel Intern Toezicht. Daarbij valt op dat er met hart en ziel gewerkt wordt aan en voor de corporatie. De recensie, geschreven door Raeflex en genoemd in het visitatierapport, is als volgt. “Woningstichting Heteren is een lokaal goed gewortelde woningcorporatie die haar reguliere taken tot tevreden-heid van de lokale belanghebbenden uitvoert. De woningvoorraad is nogal eenzijdig opgebouwd en bestaat voor-al uit oudere eengezinswoningen. Maar de woningen staan er goed bij, de corporatie investeert ruim voldoende in onderhoud en communiceert daar goed over met de bewoners. De huurders hebben voldoende keuzevrijheid, bijvoorbeeld bij het kiezen van nieuwe keukens. De commissie typeert Woningstichting Heteren als een echte doe-corporatie. Ze opereert rolbewust. De corporatie is als honderdjarige alert op ontwikkelingen en vragen in de dorpen waar zij actief is. Het formuleren van een lan-gere termijn visie en bijbehorende doelstellingen, is een aandachtspunt. Op het terrein van nieuwbouw constateert de commissie dat Woningstichting Heteren in 2006 de lat (te) hoog heeft gelegd, waardoor de afspraken van toen met de gemeente niet zijn gehaald. Achteraf kan worden geconstateerd dat ze op voorhand niet haalbaar zouden zijn. Het tekent Woningstichting Heteren, dat ondanks deze constatering achteraf, binnen de mogelijkheden die er waren, toch optimaal gepresteerd is. Dit in nauw overleg met diezelfde gemeente waarmee de afspraken waren gemaakt. Het maatschappelijk ondernemerschap van de corporatie wordt herkend door de belanghebbenden. Zij zien dat de corporatie investeert in bijvoorbeeld woningen voor senioren en leefbaarheid. De corporatie weet zich maat-schappelijk gelegitimeerd. Het ontbreken van een zichtbare en heldere visie en strategie wordt echter gemist. De band met de huurders is goed. Er wordt naar hen geluisterd. De corporatie is klantgericht en toegankelijk. De communicatie met de belanghebbenden is sober en doelmatig, precies zoals de corporatie is. Transparante communicatie over wat de corporatie doet, waarom en voor wie, kan beter. Bestuur en Raad van Commissarissen (hierna RvC) werken vanuit een gezamenlijke en gedeelde missie, maar er is geen ondernemingsplan met langere termijn strategie en doelen. De prestatieafspraken met de gemeente fungeren als verzamelnota voor de belangrijkste opgaven. Het intern toezicht vergt speciale aandacht. De rolopvatting van de raad en vooral de adviesfunctie bij de corporatie op het gebied van nieuwbouw, vraagt bezinning en aanpassing. De financiële positie van de corporatie is gezond. De organisatie is ten opzichte van het landelijk gemiddelde en de referentiecorporatie slank en doelmatig. De inspanningen van Woningstichting Heteren zijn passend in relatie tot


7

haar vermogen. Ook hier geldt dat Woningstichting Heteren een doe-corporatie is. De corporatie stelt echter niet verschillende scenario’s op ten aanzien van de kasstromen. Zij stelt geen rendementseisen voor verschillende soor-ten vastgoed. Ook ontbreekt een geformaliseerd treasury-statuut. Er wordt echter terdege met richtlijnen gewerkt. Uit de gesprekken is gebleken dat bij de belanghebbenden behoefte is aan een heldere vastgelegde en extern toetsbare visie en strategie van Woningstichting Heteren. Intern is ook de conclusie getrokken dat er meer aandacht nodig is voor visie en strategie en de communicatie daarover. Een eerdere poging daartoe is enkele jaren geleden verzand, maar de corporatie wil de draad weer oppakken. Verder is al besloten om een treasurystatuut te maken. Als het gaat om nieuwbouw, heeft de corporatie in de nieuwe prestatieafspraken met de gemeente haalbare doelen afgesproken, die passen bij de omvang en de organisatie van Woningstichting Heteren.” In 2012 hebben zowel de landelijke pers (NOS journaal) als de regionale pers (dagblad De Gelderlander) bericht over de bezoldiging van de directeur-bestuurder en de adviesrol van de voorzitter van de RvC binnen het werkap-paraat. Gebleken is dat de bezoldiging van de directeur-bestuurder binnen de geldende weten regelgeving past. De adviesrol van de voorzitter van de RvC zou voor een zgn. dubbele pet zorgen, want het ene moment adviseert hij, en het volgende moment moet hij toezicht houden op de directeur-bestuurder. Maar om juist dit tegen te gaan, was besloten dat de voorzitter zich bij de behandeling van de nieuwbouwprojecten afzijdig hield. Daarnaast was binnen de RvC reeds eerder het besluit genomen dat de adviesrol van de voorzitter van de RvC zou beëindigen, zodra het lopende nieuwbouwproject Liefkenshoek ten einde is. Dit om juist te voorkomen dat de voorzitter vanuit zijn rol als voorzitter nu wel toezicht moest houden over een project waar hij eerder als adviseur bij betrokken was geweest. Het project Liefkenshoek is naar verwachting september / oktober 2013 gereed. Zoals in het visitatierapport is aangegeven, is ook binnen Woningstichting Heteren de conclusie getrokken dat er meer aandacht nodig is voor visie en strategie en de communicatie daarover. Derhalve is begin 2013 opdracht gegeven aan Atrivé om samen een ondernemingsplan voor de komende jaren op te stellen. De volgende uitgangspunten zijn besproken: • Van buiten naar binnen denken: Met de blik op de toekomst het goed aansluiten op de opgaven in het werk-

gebied, doorvertaald naar een eenduidige koers met focus in beleid en uitvoering. • Afstemmen koers met RvC: Vanuit de rol van toezichthouder het meesparren met de directeur-bestuurder over

de te volgen koers, en de daaraan verbonden speerpunten. • Meenemen van de organisatie: Het laten meedenken van de medewerkers in de gewenste ontwikkelingsrich-

ting en op te pakken doelen en activiteiten. Dit is inclusief doelen en activiteiten gericht op de ontwikkeling van de eigen organisatie en haar medewerkers.

• Pragmatisch: Een ondernemingsplan wat past bij de omvang en aard van de woningstichting. Nuchter, geen wollige verhalen en een pragmatische insteek is de voorkeur.

• Rol van Atrivé: Naast de procesbegeleiding het leveren van inhoudelijke input, het stellen van kritische vragen en indien benodigd het invliegen van expertise op bijvoorbeeld vastgoed en/of financieel vlak.

• Betrokkenheid belanghouders: Het voorleggen van het ondernemingsplan aan belanghouders om te delen, waar nodig aan te scherpen maar ook om de mede verantwoordelijkheid in de op te pakken opgave te versterken.

Op te leveren resultaat Bovenstaand stappenplan geeft een overzicht op welke wijze Woningstichting Heteren samen met RvC, personeel, belanghouders en Atrivé het ondernemingsplan vormgeeft. Betrokkenheid van belanghouders, een continue wis-selwerking met uw medewerkers en concreetheid op beleidsthema’s staan daarin centraal. Uiteindelijk is het de bedoeling dat de te nemen stappen resulteren in een ondernemingsplan dat:

• De visie en ambitie van Woningstichting Heteren over de komende periode weergeeft • Een duidelijke koppeling legt tussen de opgave, rol en positionering van de woningstichting • In navolging van het bovenstaande een één op één vertaling maakt naar de veranderopgave

op het terrein van vastgoed, inclusief financiële onderbouwing • Gedragen wordt en herkenning geeft bij belanghouders, de RvC en de organisatie.


8

De Woerden Herveld Project De Woerden Herveld is in het eerste kwartaal van 2005 volledig opgeleverd. Om deze woningen betaalbaar te maken voor starters, is toentertijd besloten lid te worden van de stichting ‘Koopgarant’. De woningen kunnen door de koper met een korting worden gekocht. Indien de koper in de toekomst weer verkoopt, moet hij dit doen aan Woningstichting Heteren. Woningstichting Heteren ontvangt dan een percentage van de meer- of minder-waarde. Dit systeem is zeer goed aangeslagen en het grootste deel van de woningen is dan ook onder de ‘Koopgarant’-voorwaarden verkocht. In 2012 is er 1 woning te koop aangeboden aan, en dus aangekocht door Woningstichting Heteren. Eind 2012 zijn er in De Woerden Herveld nog 12 woningen met ‘Koopgarant’. Julianaweg Heteren In het centrum van Heteren, binnen de zogenaamde uitbreidingscontouren, zijn in 2006 diverse onbebouwde kavels gekocht, met een totale oppervlak van ruim 20.000 m2. De gemeente heeft in het verleden reeds meerdere malen haar medewerking tot ontwikkeling toegezegd. Op één van de gronden van project Julianaweg Heteren is een loon- en grondverzetbedrijf gevestigd. Een ander deel van de gronden van Woningstichting Heteren aan de Julianaweg te Heteren is in 2009 door de gemeente Overbetuwe overgenomen, teneinde hier een sporthal/zalencentrum te bouwen, in het kader van het eerder genoemde project ‘Heteren Centrum’. In totaal heeft de gemeente 2.649 m2 overgenomen. De gemeente heeft de sporthal/zalencentrum reeds gerealiseerd. Gezien het feit dat er tot op heden nog steeds het loon- en grondverzetbedrijf is gevestigd, kan er op dit moment geen grootschalige ontwikkeling plaatsvinden op de gronden. Er dient namelijk rekening te worden gehouden met de milieucirkel van het bedrijf. Op dit moment voert Woningstichting Heteren zowel met de gemeente als met Gerritsen gesprekken om te komen tot verplaatsing van Gerritsen en realisatie van woningbouw op de grond aan de Julianaweg. Begin 2013 heeft Woningstichting Heteren een brief gezonden aan Gerritsen. Hierin wordt aangegeven dat het nu al zeer lang duurt voordat we duidelijkheid krijgen over de bedrijfsverplaatsing van Gerritsen. Terwijl het een ont-bindende voorwaarde in de overeenkomst is dat Gerritsen ‘binnen afzienbare tijd naar een andere locatie verhuist’. Er is nu aansluiting gezocht bij een ontbindende datum in de overeenkomst tussen Gerritsen en de gemeente: 1 juli 2013. Rozenpad Heteren Het project Rozenpad bestaat uit 2 complexen. 1 complex, bestaande uit 11 ruime appartementen is sinds eind 2007 verhuurd. Het andere complex bestaat uit 8 royale en luxe koopappartementen. Al snel was er 1 apparte-ment verkocht. Vervolgens heeft er, naar aanleiding van de landelijke recessie in 2011 een hertaxatie plaatsgevon-den. Daarna zijn er begin 2012 nog eens 3 appartementen verkocht. Dit betekent dus dat er op dit moment nog 4 appartementen te koop staan. De appartementen zijn momenteel gereed, op het aanbrengen van de keuken, badkamer en toilet na. De toekom-stige kopers hebben zodoende nog inspraak over de afwerking en kleuren van de keuken, badkamer en toilet. In 2010 zijn er wel enkele appartementen voorzien van een keuken, verschillende badkamers en toiletten, teneinde de potentiële kopers te laten zien wat de mogelijkheden zijn voor de inrichting. Erfstraat 4 t/m 10 Randwijk Het project waar Woningstichting Heteren direct mee aan de slag is gegaan op basis van het Dorpsontwikkelings-plan Randwijk, is het realiseren van betaalbare huurappartementen voor senioren. Op dit moment zijn er slechts 9 huurwoningen voor senioren in heel Randwijk (totaal ongeveer 500 woningen). Senioren zijn derhalve bijna altijd gedwongen uit het dorp, waar ze hun hele leven al wonen, te vertrekken. Een tendens waar de bevolking van Randwijk en Woningstichting Heteren een einde aan willen maken. Derhalve is ook in 2012 verder gegaan met de planontwikkeling van de herstructurering van 4 grondgebonden bejaardenwoningen (project Erfstraat 4 t/m 10 Randwijk). In 2011 zijn de 4 bejaardenwoningen op die locatie gesloopt. Op basis van een stedenbouwkundige visie voor deze locatie en een gemeentelijk programma van eisen is opdracht verleend door Woningstichting Heteren aan een ontwerpbureau. Dit heeft geresulteerd in een ontwerp, waarbij in een boerderij-achtig complex 9 appar-tementen voor senioren gesitueerd zijn. Uiteindelijk is een bestemmingsplanwijziging aangevraagd, met een bouwvergunning. Nadat het College B&W akkoord was gegaan, is uiteindelijk op 20 maart 2012 door de gemeen-


9

teraad besloten om het rapport zienswijzen en het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen. Het bestem-mingsplan is vervolgens onherroepelijk. Daarna is de bouwvergunning verleend. Zoals eerder aangegeven staat er in corporatieland veel te gebeuren. De saneringsheffing en verhuurdersheffing zorgen er voor dat er zeer veel geld van de corporaties naar Den Haag verdwijnt. Geld dat dus niet meer aan nieuwbouw en onderhoud besteed kan worden. Dit betekent dus dat alle corporaties, en dus ook Woningstichting Heteren, kritisch naar de diverse projecten moeten kijken. Om risico’s te minimaliseren is besloten niet eerder met project Erfstraat Randwijk te beginnen, dan het moment dat er vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bericht komt, middels de brief van het faciliteringsvolume, dat het WSW alle geplande uitgaven borgt. Liefkenshoek Heteren Nadat de overeenkomst voor de realisatie en de grondtransactie tussen Stichting Samen Zorgen en Woningstich-ting Heteren is gesloten begin 2011, is begonnen met de sloopwerkzaamheden en bouw. Omdat het pand van Stichting Samen Zorgen nog bewoond is, dient er gefaseerd gebouwd te worden. Hiervoor is een bouwteam in het leven geroepen. Hierin nemen de bouwkundige aannemer Kuijpers Bouw Heteren en voor de technische installa-ties de combinatie Lammerink Installatie Groep uit Ootmarsum en Spiek & de Vries uit Andelst deel. Fase 1 De oplevering van de eerste fase heeft op 9 maart 2012 plaatsgevonden. Uiteindelijk is deze oplevering iets later geworden dan gepland was, maar is wel geschied naar ieders tevredenheid. Na de oplevering heeft Stichting Samen Zorgen 6 weken de tijd gekregen om deze eerste fase in te huizen. De bewoners van het resterende oude deel van het pand zijn overgehuisd, zodat na 6 weken het laatste deel gesloopt is en begonnen is met de bouw van de tweede en tevens laatste fase. De verwachting is dat in het derde kwartaal van 2013 dit tweede deel opgeleverd wordt. In totaal zullen er dan 24 verpleegeenheden en 48 verzorgeenheden gerealiseerd zijn. De scheiding van de financiering van wonen en zorg wordt de komende jaren verder doorgevoerd. Dat betekent dat meer mensen met een zorgvraag een plek moeten krijgen in een reguliere woning en woonomgeving. Deze ‘scheiding’ vraagt een actieve rol van gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen. Maar hoe kunnen die rollen op een goede manier ingevuld worden? Al jaren wordt gesproken over het moderniseren van de Algemene Wet Bijzonder Ziektekosten (AWBZ). Het scheiden van wonen en zorg is daarvan een belangrijk onderdeel. Dat betekent dat mensen in zwaardere zorgcategorieën (ZZP) een plek moeten krijgen in een reguliere woning en woonomgeving. Het kabinet gaat uit van extramuralisering van ZZP 3 in 2014 en ZZP 4 in 2016. Het kabinet ver-wacht daarbij een actieve rol van gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen. Woningstichting Heteren zal dus samen met zorginstelling Stichting Samen Zorgen en gemeente Overbetuwe moeten nagaan wat de gevolgen voor deze veranderingen zijn. Strategisch Voorraad Beleidsplan Op basis van het Strategisch Voorraad Beheer 2008 zijn woningen gelabeld voor de verkoop. Woningstichting Heteren verkoopt woningen om liquiditeit en boekwinst te genereren. Hiermee zal Woningstichting Heteren de diverse overheidsheffingen en indien mogelijk nieuwbouwprojecten financieren. In totaal zijn er in 2012 5 huurwoningen daadwerkelijk verkocht. Het betreffen hier de volgende adressen:

De Haantjes 22 te Heteren Zwaluwstraat 20 te Heteren Nijburgsestraat 17 te Randwijk Patrijsstraat 12 te Driel Nachtegaalstraat 8 te Heteren De totale verkoopprijs bedroeg € 777.500. De boekwinst is € 709.780. De keuze welke woningen worden verkocht, is gemaakt op basis van het Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) 2008. Het SVB 2008 is onder andere met de huurdersvereniging DHR besproken en door DHR goedgekeurd.


10

Het SVB is erop gericht om een optimale aansluiting te verkrijgen tussen de woonproducten en de wensen en behoeften van huidige en toekomstige klanten. Er wordt gekeken naar landelijke en regionale ontwikkelingen en hoe Woningstichting Heteren daarop in kan springen. Ook wordt het eigen beleid behandeld, en zullen verschillen-de nieuwbouwplannen worden toegelicht. Uiteindelijk wordt er gestreefd naar een duidelijk overzicht waarin de huurwoningen allemaal voorzien zijn van labels. Deze labels bestaan uit labels ‘bouwkundige strategie’ (consolideren, slopen, onderzoeken en dergelijke), ‘doel-groep’ (gezinnen, jongeren, alleenstaanden, senioren en gehandicapten) en ‘exploitatievorm’ (verhuur of verkoop). Woningstichting Heteren wil door middel van dit SVB aangeven wat haar ambities de komende tien jaar zijn met betrekking tot de gewenste klanten en gewenste woningvoorraad. Het SVB is te beschouwen als een basisdocument, dat Woningstichting Heteren steeds verder wil uitbouwen. Er zal regelmatig een evaluatie plaatsvinden, gevolgd door een eventuele aanpassing van dit SVB. Persoonlijke begeleiding Iets wat Woningstichting Heteren al vele jaren hoog in het vaandel heeft staan, is de persoonlijke begeleiding van de huidige huurders van de te slopen huurwoningen. Het bericht dat een huurder uit de woning moet, omdat er nieuwbouw voor terug moet komen, komt altijd ongewenst en vindt geen enkele huurder fijn. Een onzekere tijd breekt aan en uiteraard heeft elke huurder zeer veel vragen hoe verder te gaan. Vanaf het begin is één vaste me-dewerker van Woningstichting Heteren betrokken bij de voorgenomen nieuwbouw. Deze medewerker blijft tot het eind betrokken bij het project, als vast aanspreekpunt voor de huidige huurders. Periodiek worden de huurders volledig op de hoogte gebracht van de voortgang en tijdsplanning. De huidige huurders ontvangen uiteraard de wettelijke verhuisvergoeding van Woningstichting Heteren. Daarnaast krijgt iedere huurder een ‘terugkeergarantie’. Dit betekent dat iedere huurder de eerste keuze heeft om terug te keren naar het nieuw te bouwen complex. Omdat uit ervaring is gebleken dat de huurders vooral opzien tegen het verhuizen, is besloten dat Woningstichting Heteren de kosten betaalt van het verhuizen van alle spullen naar de nieuwe woning. Of later vanuit de tijdelijke woning weer terug naar de nieuwe woning. Denk hierbij aan de kosten van een verhuiswagen en mankracht om de verhuisdozen uit de oude woning naar de nieuwe woning te brengen. Deze extra maatregelen, buiten de wettelijke verplichtingen, worden als zeer prettig ervaren door de huurders. Thuistechnologie In 2011 is in opdracht van Woningstichting Heteren en onder leiding van Atrive de onderzoeksfase van het project ‘Thuistechnologie toegankelijk in Heteren’ uitgevoerd. Deze onderzoeksfase is afgerond met een uitvoeringsplan. Op basis van de ervaringen in de onderzoeksfase heeft Woningstichting Heteren het voornemen om thuistechnolo-gie toegankelijk te maken voor alle inwoners van Heteren, maar ook van Driel en Randwijk. Hiermee wordt een grotere populatie bereikt en zal het effect van het project groter zijn. Het project richt zich op individuele mensen in de bestaande woningvoorraad, zowel huurders als eigenaar-bewoners. Door de juiste informatie en advies zullen inwoners eerder nadenken over hun toekomst en de rol van techniek daarin. Afhankelijk van hun vraag wordt geadviseerd welke techniek hen in hun dagelijkse leven kan ondersteunen. Het accent ligt op veilig en prettig langer zelfstandig wonen; dus niet op de zorg. Het doel van het project is de inwoners van Heteren, Driel en Randwijk kennis te laten maken met thuistechnologie en hen bewust te maken van de mogelijkheden door de inzet van vrijwilligers. Er zijn lokale partijen die een signa-lerende rol hebben en informatie/advies kunnen geven over thuistechnologie. Zij kunnen inwoners op weg helpen bij de aanschaf en installatie van de technische voorzieningen. Met eenvoudige woontechniek kunnen inwoners praktische problemen in en om huis oplossen en wonen ze plezierig en zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen vertrouwde omgeving. In april 2013 is een folder met diverse tips huis aan huis verspreid in Heteren. Financiële beheersbaarheid Zoals hiervoor aangegeven, is er een relatief grote nieuwbouwportefeuille. Dit betekent dat er meerdere onrenda-bele investeringen gedaan moeten worden. Om de financiële beheersbaarheid optimaal te houden, is ook in 2012 veel aandacht besteed aan de begroting en de te verkopen bestaande woningen. Er dient nog wel een treasurystatuut opgesteld te worden. Dit zal in 2013 gebeuren samen met diverse andere maatregelen in het kader van de governancecode en Aedescode, mede naar aanleiding van de visitatie. Zoals al aangegeven hebben ook in 2012 de corporaties weer te maken gekregen met de extra uitgaven voor de


11

(werkzaamheden voor) integrale belastingplicht voor Vennootschapsbelasting en de zogenaamde heffing voor de bijdrageheffing voor de bijzondere projectsteun. Door deze heffingen vloeit er meer geld dan voorheen uit de so-ciale huursector, hetgeen de liquiditeitsposities van corporaties verder onder druk zet. Dit kan betekenen dat nieuwbouwprojecten geschrapt worden en onderhoudswerkzaamheden opgeschoven. Woonwinkel In 2006 is de Woonwinkel in gebruik genomen. Indien de huurder een verouderde keuken, badkamer of toilet heeft, kan deze huurder in de Woonwinkel kiezen uit diverse mogelijkheden ter vervanging. Zo kan bij een keuken worden gekozen uit meerdere kleuren werkbladen, kleuren kastjes, breedtes en modellen van kastjes, handgre-pen, kranen, afzuigkap, kookplaat en wandtegels. Tegen geringe huurverhogingen of directe betaling van de kosten is uitbreiding van de huidige keuken mogelijk. Bij een badkamer kan gekozen worden uit diverse kranen en douchestangen, meerdere kleuren wand- en vloertegels en toiletten. Ook bij een toilet kan gekozen worden uit diverse kleuren wand- en vloertegels en toiletten. De huurders reageren zeer positief op de geboden mogelijkhe-den. Ook in 2012 is weer vele malen gebruik gemaakt van de Woonwinkel. Wooninfo De nieuwsbrief ‘Wooninfo’ voor de huurders van Woningstichting Heteren is in 2012 wederom 4 keer verschenen. In de Wooninfo worden allerlei nuttige tips en informatie voor de huurders vermeld. Onderwerpen die in 2012 in de Wooninfo stonden waren onder andere informatie over storingen in groepenkasten, vakantietips, informatie over huurtoeslag, Burendag 2012, buitenschilderwerk, de nieuwe Huisvestingsverordening, de diverse nieuwbouwplan-nen en diverse tips voor de woning i.v.m. het jaargetijde op dat moment. Daarnaast kreeg de huurdersvereniging DHR in iedere uitgave de ruimte om haar verhaal te doen aan de huurders. Financiële positie De financiële positie van Woningstichting Heteren is wat solvabiliteit betreft het afgelopen jaar nagenoeg gelijk gebleven. In het verslagjaar werd een huurverhoging van 2,3% in rekening gebracht. Bestuur Per 1 juli 2002 is de heer R.A. Maatman in loondienst bij Woningstichting Heteren. Sinds 1 augustus 2003 is de heer R.A. Maatman directeur-bestuurder van Woningstichting Heteren. De organisatie heeft een twee-lagenstructuur. Toezicht bestuur, Raad van Commissarissen Op grond van artikel 27 van het Besluit Beheer Sociale Huursector moet de toegelaten instelling haar jaarrekening door een deskundige laten controleren. Deze controle is uitgevoerd door Flynth Audit BV, die ook een goedkeurende controleverklaring heeft afgegeven, welke is toegevoegd aan de jaarrekening. Conform de statuten wordt het toezicht op de directeur-bestuurder uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen bestaat per 1 januari 2013 uit: Naam Functie Datum aftreden De heer P.Th.A.M. Mulder Voorzitter 31 december 2015 Mevrouw J. van de Kuit-Elands Vice-voorzitter 31 december 2014 De heer mr. P.M.C. van Bussel Lid (huurdersvertegenwoordiging) 31 december 2014 De heer T.J. Niels Lid (huurdersvertegenwoordiging) 31 december 2015 De Commissaris P.A. Schrijver is vanwege gezondheidsredenen per 31 december 2012 gestopt als Commissaris. Gezien het feit dat de heer P.A. Schrijver volgens het rooster van aftreden per 31 december 2013 sowieso zou stoppen, is besloten op dit moment geen vervanger voor hem te zoeken.


12

Op 27 oktober 2004 is de Stichting Belangenbehartiging Huurders Woningstichting Heteren opgericht. Het bestuur bestaat uit de heer mr. P.M.C. van Bussel (voorzitter), de heer T.J. Niels (secretaris) en de heer R.A. Maatman (penningmeester). Vanuit deze stichting zijn de vertegenwoordigers van de huurders vertegenwoordigd in de Raad van Commissarissen. Tussen de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen vond in het verslagjaar zeer regelmatig overleg plaats. De heer P.Th.A.M. Mulder heeft in 2012 wederom als gedelegeerd commissaris gefungeerd. Hij adviseerde het werkapparaat vooral op het gebied van nieuwbouw, op basis van zijn jarenlange ervaring op dit werkgebied. Met de huurdersvereniging Driel Heteren Randwijk, DHR, is periodiek overleg gevoerd. Onderwerpen waarover gesproken werd, waren onder andere de huurverhoging 2012, de governance code, het jaarverslag Woningstich-ting Heteren 2011, EPA View, project Thuistechnologie Heteren, lopende zaken bij de huur/klachten commissie, de stand van zaken inzake verkoop huurwoningen, de stand van zaken inzake lopende renovaties 2012, de stand van zaken inzake nieuwbouw en de kwartaaloverzichten woonruimteverdeling. In 2012 heeft Woningstichting Heteren bijna € 9 per woning bijgedragen aan de huurdersvereniging. Organisatie Woningstichting Heteren is als lid aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties. Tevens is Woningstich-ting Heteren lid van MKW, platform voor woningcorporaties tot 5.000 verhuureenheden. De uitvoerende werkzaamheden werden verricht door het werkapparaat van Woningstichting Heteren vanuit het kantoor aan de O.L. Vrouwestraat 39 te Heteren, alwaar ook het secretariaat van Woningstichting Heteren is ge-vestigd. De Raad van Commissarissen is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Daarnaast is de directeur-bestuurder lid geworden van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW). De afdeling Technische Dienst Nieuwbouw is in een nevenvestiging ondergebracht. Het pand was reeds in eigen-dom van Woningstichting Heteren en is verbouwd tot volwaardig kantoor voor deze afdeling. De gedelegeerd Commissaris, directeur-bestuurder, Projectleider Nieuwbouw en Opzichter Nieuwbouw zijn gezamenlijk zeer actief met de diverse nieuwbouwprojecten en hebben wekelijks overleg over de voortgang van de diverse projecten. Per 31 december 2012 heeft Woningstichting Heteren 9 medewerkers (7,94 fte) in loondienst, waaronder 1 directeur-bestuurder (1 fte).


13

Volkshuisvestingsverslag

Alle activiteiten van een woningcorporatie moeten volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) ten dienste staan van de zes kerntaken. Hierover moet achteraf verantwoording worden afgelegd. Deze zijn: 1. Huisvesten van de primaire doelgroep 2. Kwalitatieve instandhouding van het woningbezit 3. Betrekken van huurders bij beheer en beleid 4. Financiële continuïteit 5. De leefbaarheid van buurten en wijken 6. Wonen en zorg Bij het beschrijven van de onderwerpen die in het verslagjaar aandacht kregen wordt deze indeling aangehouden.

1. HUISVESTEN VAN DE PRIMAIRE DOELGROEP Woningbezit Aan het einde van het boekjaar beschikte Woningstichting Heteren over 837 woningen, 36 zorgwoningen, 61 garages, 2 bedrijfspanden, 4 standplaatsen voor woonwagens en 1 woonwagen. In het boekjaar werden 5 woningen verkocht en 36 zorgwoningen in verhuur genomen. Het woningbezit van Woningstichting Heteren (per dorp) en naar woningtype is als volgt samengesteld: Woningtype Heteren Driel Randwijk Herveld Elst Zetten Totaal Eengezinswoning HAT-woning Seniorenwoning Zorgwoningen

Standplaatsen Woonwagen

Totaal Huurprijzen Per 1 januari 2012 zijn door de overheid de huurprijsklassen aangepast. Op basis van deze indeling ziet het over-zicht van het aantal huurders per huurprijsklasse er per 31 december 2012 als volgt uit: Huurprijsklasse in euro’s Heteren Driel Randwijk Herveld Elst Zetten Totaal

Totaal Bovenstaande huurprijzen zijn kale huurprijzen. Hiermee wordt bedoeld de huurprijs exclusief de servicekosten voor glasverzekering, rioolontstopping en dakgotenreiniging. Service Voor alle huurders is het mogelijk deel te nemen aan een pakket van “woondiensten”. Voor geringe bedragen kan men zich verzekeren tegen glasbreuk, schoonmaken van de dakgoten en verstopping van afvoeren en riolen. Schades en verstoppingen kunnen 24 uur per dag worden gemeld en worden zonodig direct verholpen. Het onderhoud van de centrale verwarming is inbegrepen bij de kale huurprijs van de woning.


14

Onderstaand een overzicht van de deelname door huurders aan de diverse “woondiensten”: Dienst Percentage deelnemers Abs Glasverzekering Schoonmaken dakgoten Rioolontstoppingsfonds Woningtoewijzing Vrijkomende huurwoningen worden toegewezen conform de regels van de Regionale Huisvestingsverordening, welke is vastgesteld op 21 december 2006 in de KAN-raad. Dit houdt in dat de woningen verdeeld worden middels het Entree-aanbodmodel. Als rangordecriteria gelden woonduur voor doorstromers en inschrijftijd voor starters. Met ingang van 1 januari 2013 zijn de regels van de verordening aangepast. De garages blijven toegewezen worden op de ‘oude’ manier. Op balansdatum stonden er 12 zoekenden voor een garage ingeschreven. Indien meerdere personen reageren op de advertentie voor de garage, bepaalt de inschrijf-tijd wie de garage toegewezen krijgt. Het woningaanbod Het aantal huuropzeggingen in 2012 bedroeg 52 (2011: 52). De vrijgekomen woningen werden weer verhuurd of te koop aangeboden afhankelijk van het label zoals aangegeven in het Strategisch Voorraad Beheer. In het afgelo-pen boekjaar werden 5 woningen verkocht. De mutatiegraad is in het afgelopen boekjaar weer gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar en bedraagt 6,0%. De ontwikkeling van de mutatiegraad in het tijdvak 2008 – 2012 is als volgt: Jaar Mutatiegraad

Vergelijking Vraag - Aanbod Het aantal woningzoekenden dat in 2012 aan een bestaande woning werd geholpen, bedroeg 50 (2011: 38). In totaal hebben 3.201 woningzoekenden gereageerd op een woning van Woningstichting Heteren. Van deze groep waren 1.244 actief woningzoekenden. Dit houdt in dat zij meerdere malen op aangeboden woningen reageren. De reacties waren afkomstig uit de volgende gemeenten. Gemeente Reacties Actieven Verhuringen Overbetuwe Renkum Lingewaard Arnhem Nijmegen Buiten de stadsregio Overig Totaal Vrijkomende huurwoningen worden toegewezen conform de regels van de Regionale Huisvestingsverordening, welke is vastgesteld op 21 december 2006 in de KAN-raad. In deze verordening worden alleen de woningen tot de tweede aftoppingsgrens verantwoord. Aangezien er twee woningen direct zijn toegewezen is er een verschil in het overzicht.


15

De reacties naar leeftijd waren als volgt. Leeftijd Reacties Actieven Verhuringen T/m jaar t/m jaar jaar en ouder Totaal De onderstaande tabel geeft de verhuringen naar klantsoort weer, waarbij valt op te merken dat in het afgelopen boekjaar 19,2% van de aangeboden woningen toegankelijk waren voor urgenten. Hoofdmodel Doorstromer Starter Sociaal-medisch

urgentie Nultrede

Aantal Het aantal woningen dat jaarlijks beschikbaar komt in verhouding tot het aantal woningzoekenden blijft laag, zodat de spanning op de woningmarkt onverminderd groot blijft. Evenals in de voorgaande jaren sluit het aanbod van eengezinswoningen niet aan op de vraag, maar er blijft ook een groot tekort aan woningen voor ouderen, jongeren en vooral alleenstaanden. Huurtoeslag In het afgelopen jaar werd voor 156 huurders de huurtoeslag via Woningstichting Heteren verrekend. In het jaar 2011 werd aan 155 huurders huurtoeslag toegekend. Het aantal dat via Woningstichting Heteren verloopt is daarmee nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. Jaar Aantal huurders Aandachtsgroepen Huisvesting ouderen en gehandicapten Om ouderen zolang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen, verleent Woningstichting Heteren medewerking bij het aanpassen van woningen. Tevens wordt gestreefd naar uitbreiding van het aantal woningen dat voor oude-ren geschikt is. De gerealiseerde multifunctionele woningen zijn geschikt voor bewoning door ouderen en worden in principe uitsluitend toegewezen aan personen van 55 jaar en ouder en aan gehandicapten. Het uitgangspunt tot op heden bij nieuwbouw is voor Woningstichting Heteren dat er gebouwd wordt voor senio-ren. Hierdoor ontstaat er een doorstroming, waarbij de senioren woningen achterlaten, die eventueel door starters bewoond kunnen worden. Hierdoor wordt met de realisatie van 1 woning 2 doelgroepen bediend. Huisvesting van asielzoekers In 2012 werd 1 woning aan de gemeente Overbetuwe beschikbaar gesteld ten behoeve van de huisvesting van asielzoekers. In totaal woonde hier 1 asielzoeker.


16

2. KWALITATIEVE INSTANDHOUDING VAN HET WONINGBEZIT Onderhoud In 2012 werd € 1.122.663 aan onderhoud uitgegeven. De ontwikkeling van de kosten voor onderhoud in de afgelopen 5 jaar zijn weergegeven in onderstaande tabel: Jaar Kosten onderhoud in euro’s

De verdeling over de verschillende soorten onderhoud is als volgt: Soort onderhoud: Bedrag in euro’s Cyclisch onderhoud; Ten laste van de voorziening onderhoud: Niet cyclisch onderhoud;

Klachten-, mutatie- en contractonderhoud ten laste van de exploitatierekening:

Totaal Cyclisch onderhoud Cyclisch onderhoud is het onderhoud dat moet worden uitgevoerd met een regelmaat van 2 jaar of meer. Aanlei-ding voor het uitvoeren van dit onderhoud wordt gevonden in de meerjarenplanning onderhoud. Voorbeelden zijn het vervangen, renoveren en saneren van asbest van daken, schilderwerk, vervangen van dakgoten en buitendeu-ren, voegwerkzaamheden enz. Niet cyclisch onderhoud Het niet cyclisch onderhoud is het onderhoud dat ieder jaar terugkomt. Hierbij kan een onderscheid gemaakt wor-den in klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en contractonderhoud. Klachtenonderhoud/contractonderhoud Het aantal reparatieverzoeken in de afgelopen 5 jaar blijkt uit onderstaand overzicht: Jaar Aantal reparatieverzoeken Gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning

In bovenvermelde geregistreerde klachten zijn de meldingen voor glasbreuk, cv-storing of rioolverstopping niet meegenomen, omdat het onderhoud hiervan op contractbasis is uitbesteed. Van de genoemde drie soorten contractonderhoud komt het onderhoud van de centrale verwarming voor rekening van Woningstichting Heteren. De twee andere soorten worden deels verrekend via de service-kosten. Indien blijkt dat dezelfde klachten meerdere keren terugkomen, wordt bekeken of groot onderhoud deze klachten kan voorkomen, waardoor de structurele klachten verdwijnen.


17

Mutatieonderhoud Dit onderhoud wordt uitgevoerd ten tijde van een bewonerswisseling. Van de gelegenheid wordt gebruik gemaakt om noodzakelijk geachte vernieuwingen te doen. Uitgangspunt is dat de huur/kwaliteitsverhouding van alle wo-ningen van Woningstichting Heteren in eenzelfde verhouding staat. Tevens is er naar gestreefd dat het een sys-teem wordt dat eenvoudig uit te leggen is richting huurders. Dit betekent dus dat de leeggekomen woning indien nodig grondig gerenoveerd wordt, dusdanig dat de huur verantwoord omhoog kan, binnen de sociale huurprijzen. Geriefverbeteringen In 68 woningen zijn, op verzoek van de huurder, 80 geriefverbeteringen uitgevoerd. Hiervoor is in totaal € 147.349 uitgegeven. Het aantal geriefverbeteringen in de afgelopen 5 jaar is weergegeven in onderstaand overzicht: Jaar Aantal geriefverbeteringen Totaalbedrag in euro’s

De geriefverbeteringen zijn kostendekkend in de huur doorberekend. Milieu Woningstichting Heteren heeft zich in toenemende mate op bescherming van het milieu gericht. Daartoe wordt steeds meer gebruik gemaakt van milieuvriendelijke producten, zoals bijvoorbeeld onderhoudsarme aluminiumko-zijnen en mos-sedum daken. Verder worden bij nieuwbouw of renovatie isolatievoorzieningen aangebracht aan dak, vloeren of muren en wordt gebruik gemaakt van dubbel glas. Ook wordt bij het project De Woerden te Herveld gebruik gemaakt van het milieuvriendelijke aardwarmte. Deze zogenaamde warmte-pompen zullen ook toegepast worden in nieuwbouwproject Liefkenshoek Heteren. In 2008 is het energieprestatie certificaat en de bijbehorende energielabel voor alle huurwoningen bepaald. Het certificaat en label brengen de energieprestatie van een woning in beeld. Hiermee wordt dus direct inzicht verkre-gen in de ‘prestatie’ van de woning op het gebied van energieverbruik en eventuele mogelijkheden tot besparing. Bij toekomstig onderhoud / renovatie van de woning kan hiermee rekening gehouden worden. Woningstichting Heteren vindt energieprestatie en het besparen van energie(kosten) belangrijk. Het bewust omgaan met energie heeft een toegevoegde waarde voor Woningstichting Heteren, maar zeker ook voor de huurders. Daarom is in 2011 besloten om EPA View aan te schaffen. Dit is een programma dat aansluit op de huidige automatisering van Wo-ningstichting Heteren. Inmiddels hebben diverse medewerkers cursussen gevolgd om met dit programma te kun-nen werken. Binnen dit programma kunnen mutaties in het energieprestatie certificaat en de bijbehorende ener-gielabel doorgevoerd worden. De opzichter van Woningstichting Heteren is opgeleid om advies te geven en te bepalen wat het label is.

3. BETREKKEN VAN HUURDERS BIJ BEHEER EN BELEID Voorlichting De nieuwsbrief ‘Wooninfo’ voor de huurders van Woningstichting Heteren is in 2012 wederom 4 keer verschenen. In de Wooninfo worden allerlei nuttige tips en informatie voor de huurders vermeld. Onderwerpen die in 2012 in de Wooninfo stonden waren onder andere informatie over storingen in groepenkasten, vakantietips, informatie over huurtoeslag, Burendag 2012, buitenschilderwerk, de nieuwe Huisvestingsverordening, de diverse nieuwbouwplan-nen en diverse tips voor de woning i.v.m. het jaargetijde op dat moment. Daarnaast kreeg de huurdersvereniging DHR in iedere uitgave de ruimte om haar verhaal te doen aan de huurders. Participatie Woningstichting Heteren onderkent dat de huurdersvereniging DHR een goede bron van informatie is om een zo goed mogelijk inzicht te krijgen in de kwaliteit van de dienstverlening en de wensen van de huurders en dat deze een positieve bijdrage kan leveren aan de kwaliteit van de dienstverlening. Dit is ook het afgelopen jaar weer gebleken.


18

In 2012 vond wederom diverse malen overleg plaats met de huurdersvereniging. Namens de woningstichting voerde de Teamleider Algemeen gesprekken met het bestuur van de huurdersvereniging. In 2012 heeft Woningstichting Heteren € 8,88 per woning bijgedragen aan de huurdersvereniging DHR. Klachtencommissie Woningstichting Heteren is lid van de Klachtencommissie Woningcorporaties te Arnhem. In 2012 is er geen klacht ingediend door een huurder. Overleg gemeente Op 4 juli 2011 is met de gemeente Overbetuwe het document ‘Wonen is meer dan alleen stenen!’ getekend, waarin de prestatieafspraken voor de periode 2011 tot 2015 staan verwoord. Het doel van prestatieafspraken is om handen en voeten te geven aan de uitvoering van gemeentelijke woonbeleid en de strategische plannen van Woningstichting Heteren. Dit vanuit de overtuiging dat de gemeente en Woningstichting Heteren elkaar nodig hebben om gezamenlijke doestellingen op het brede gebied van wonen te bereiken. Met de prestatieafspraken binden de gemeente en Woningstichting Heteren zich aan deze gezamenlijke opgaven en leggen ze de onderlinge verhoudingen en verantwoordelijkheden vast, voor een constructieve samenwerking nu en in de toekomst. Er zijn vijf gezamenlijke ambities benoemd als kader voor de afspraken. 1) Corporatie en gemeente zien elkaar als natuurlijke partner voor het beantwoorden van woon-vraagstukken

binnen de dorpen 2) Ze willen mensen de kans bieden binnen de dorpen de wooncarrière te doorlopen 3) Ze geven aandacht aan leefbaarheid en samenhangende dorpsgerichte ontwikkeling 4) Ze willen mensen die een steuntje in de rug nodig hebben een realistische kans bieden binnen de dorpen te

blijven wonen 5) Ze geven aandacht aan duurzaamheid en energiebesparende maatregelen, zowel voor nieuwbouw als in de

bestaande woningvoorraad Jaarlijks, en dus ook in 2012, worden naar aanleiding van de prestatieafspraken jaarafspraken gemaakt. Hierin staan de afspraken die in het betreffende jaar uitgevoerd worden.

4. FINANCIËLE CONTINUÏTEIT Het financiële beleid is gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit en het realiseren van de sociale doelstelling. Jaarresultaat Het jaarresultaat bedraagt in 2012 € 1.094.368 positief. In 2011 werd een positief resultaat behaald van € 835.187 en in 2010 werd een positief resultaat behaald van € 2.139.009. De toename van het jaarresultaat 2012 ten opzichte van 2011 van € 259.181 kan met name worden verklaard door: - een afname van de boekwinst verkoop activa van € 542.131; - een afname van de lonen en salarissen van € 2.125; - een toename van de sociale lasten van € 16.295; - een toename van de afschrijvingen van € 521.832; - een afname van de waardeveranderingen van € 988.779; - een toename van de lasten onderhoud van € 254.258; - een toename van de overige bedrijfskosten van € 82.888; - een toename van het renteresultaat van € 191.508.


19

Het resultaat over het boekjaar 2012 is als volgt te herleiden (x € 1.000): Omschrijving Begroot Werkelijk Werkelijk Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Boekwinst verkoop Overige bedrijfsopbrengsten

Totaal opbrengsten Afschrijving Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal lasten Rentebaten Rentelasten Buitengewone baten Buitengewone lasten Resultaat voor belasting Belasting

Jaarresultaat De huren zijn in het kader van de huursombenadering per 1 juli 2012 met 2,3% verhoogd. De overheidsbijdragen bestaan uit bijdragen voor woningaanpassingen en bijdragen in het kader van de BWS-regeling. De afschrijvingen zijn bepaald aan de hand van de waarderingsgrondslagen. De lasten onderhoud hebben be-trekking op een bedrijfseconomische normstorting, verhoogd met de werkelijke kosten wegens niet cyclisch onderhoud en klachten-, mutatie- en contractonderhoud. De overige bedrijfslasten hebben betrekking op belastingen, verzekeringen, contributie en bestuurskosten. De buitengewone baten en lasten hebben in hoofdzaak betrekking op incidenteel voorkomende bedrijfsactiviteiten. Meerjarenprognose De financiële meerjarenraming wordt jaarlijks geactualiseerd. De meest recente aanpassing vond plaats in 2012, gebaseerd op de tussentijdse cijfers per 31 augustus 2012. De specificaties zijn gebaseerd op de navolgende uitgangspunten: - stijging huur 2013 tot en met 2017: 2,00%; - stijging huur vanaf 2017: 2,00%; - stijging variabele kosten: 2,25%; - de kosten van het onderhoud zijn gebaseerd op de begroting van het niet cyclisch onderhoud; - activering van de kosten woningverbetering op basis van de componenten methode. In het afgelopen periode zijn er als gevolg van de voorgenomen kabinetsplannen meerdere meerjaren prognoses opgesteld. Deze prognoses zijn opgesteld om de effecten van de invoering van de saneringsheffing en de verhuur-dersheffing inzichtelijk te maken.


20

In 2012 is een huurverhoging van 2,3% gerealiseerd en in 2013 zal een huurverhoging van 4% worden gereali-seerd. Na een afweging van alle voor- en nadelen van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013, is besloten om in 2013 nog geen gebruik te maken van de ruimere huurverhogingpercentages van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Derhalve zal bij iedereen de huur met 4% worden verhoogd per 1 juli 2013. Bedrijfsbegroting (x € 1.000)

Jaar Werk. Begr.

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten

Saldo Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen

Buitengewone baten Buitengewone lasten Jaarresultaat

In bovenstaande begroting is rekening gehouden met investeringen en/of desinvesteringen op korte termijn, voor zover te voorzien.

Prognose verloop eigen vermogen (x € 1.000)

Jaar Stand begin boekjaar Jaarresultaat Stand einde boekjaar

Balansprognose (x € 1.000) Jaar Materiële vaste activa Financiële vaste activa Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Werkkapitaal

In het kader van de financiële continuïteit zijn diverse keuzes van Woningstichting Heteren van belang. Hieronder volgt een nadere toelichting van een aantal keuzes. Uitgangspunt bij nieuwbouwplannen is dat de uiteindelijke onrendabele top van de huurwoningen voor zover mogelijk gefinancierd dient te worden door winst op koopwoningen binnen hetzelfde project en/of verkoop van bestaand bezit. Langlopende leningen worden alleen aangetrokken t.b.v. herfinanciering van aflopende leningen, of ter finan-ciering van nieuwbouw van verhuureenheden. Ten behoeve van andere uitgaven worden tot op heden geen langlopende leningen aangetrokken.


21

Om bij het aantrekken van leningen toekomstige renterisico’s zoveel mogelijk te spreiden, wordt gevarieerd in looptijden, rekening gehouden met de actuele rentestand en de vervalkalender. Het jaarresultaat wordt toegevoegd aan de algemene bedrijfsreserve. Deze reserve is bestemd voor bestedingen op het gebied van volkshuisvesting binnen het werkgebied van Woningstichting Heteren. Jaarlijkse huurverhoging De huurverhoging per 1 juli 2012 bedroeg 2,3%. In 2011 bedroeg de huurverhoging 1,3%. Per 1 juli 2013 wordt de huur verhoogd met 4%. Na een afweging van alle voor- en nadelen van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013, is besloten om in 2013 nog geen gebruik te maken van de ruimere huurverhogingpercentages van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Derhalve zal bij iedereen de huur met 4% worden verhoogd per 1 juli 2013. Huurderving Leegstand komt in het bezit van Woningstichting Heteren nauwelijks voor. Over het jaar 2012 bedroeg deze 0,93% (2011: 0,37%). Een vrijkomende woning werd aansluitend verhuurd of op de vrije markt verkocht. Leegstand is niet voor 100% te voorkomen. Door continue aanscherping van de mutatieprocedure en door het inkorten van de periode waarin woningen soms noodzakelijkerwijs leeg moeten blijven voor onderhoudswerk-zaamheden, wordt getracht de periode van leegstand steeds verder te beperken. De ontwikkeling van de huurderving als gevolg van mutatie leegstand in de periode 2008 - 2012 blijkt uit onderstaande tabel: Jaar Huurderving, absoluut in euro’s Huurderving, in %

Huurachterstand De huurachterstand van alle zittende en vertrokken huurders bedraagt 1,29% van de jaarhuur (2011: 1,24%). Bij de cijfers dient te worden opgemerkt dat sprake is van een momentopname. De cijfers geven de stand aan op 31 december van het boekjaar. Te allen tijde is er een strakke bewaking van de huurachterstanden. Hierbij staat echter het sociale karakter voorop. Doel is te voorkomen dat huurders in problemen kunnen raken door een oplopende achterstand. De ontwikkeling van de huurachterstand in de afgelopen 5 jaar is weergegeven in onderstaande tabel: Jaar Huurachterstand zittende en vertrokken huurders, absoluut in euro’s in % van de jaarhuur

De belangrijkste oorzaak voor de stijging van de achterstand is gelegen in de economische recessie.

5. DE LEEFBAARHEID VAN BUURTEN EN WIJKEN Het BBSH geeft geen sluitende definitie van leefbaarheid. Daarom wordt in het volgende volstaan met een op-somming van activiteiten die Woningstichting Heteren heeft ontplooid. Woningstichting Heteren heeft uiteraard belang bij de instandhouding en verbetering van een goed woon- en leefmilieu. Het gaat niet alleen om de woning in een goede staat te houden en met een redelijke huur, het gaat ook om de veiligheid, de kwaliteit van de woonomgeving en de aanwezigheid van voldoende voorzieningen. Woningstichting Heteren is al vele jaren actief op dit terrein. Hierbij kan gedacht worden aan een project met een huismeester,


22

inbraakwerende maatregelen, activiteiten ter bevordering van de betrokkenheid van buurtbewoners, het ver-beteren van achterpaden of de aanpassing van groenvoorzieningen. In het afgelopen boekjaar is er wederom bijgedragen in diverse kosten die de leefbaarheid direct en indirect verbeteren. DOP Randwijk Een grote bijdrage aan de leefbaarheid is gedaan met de opzet en financiering van het DOP Randwijk. In Randwijk is in 2006 op kosten en initiatief van Woningstichting Heteren begonnen met het opzetten van een Dorpsontwikke-ling Plan, kortweg DOP. Door middel van een belevingsonderzoek en een identiteitsonderzoek is een toekomstplan voor Randwijk tot 2020 opgesteld. Niet alleen woningbouw is hierin onderzocht, maar ook andere leefbaarheids-aspecten, zoals het hele dorp, voorzieningen in en om het dorp, bedrijven in de kern, vervoer in en om het dorp, de openbare ruimte, het sociale leven, ontspanning, toerisme en de dorpsraad. Door middel van een klankbordgroep, waarin gemeentelijke raadsleden, de dorpsraad Randwijk, de huurdersvereniging DHR, burgers en andere maat-schappelijk betrokken partijen zitten, werd tussentijds steeds gepolst hoe bepaalde signalen uitgelegd moeten worden en of bepaalde ideeën realistisch zijn. In 2007 is het DOP afgerond en aan de gehele bevolking gepresen-teerd. Gezien de zeer grote opkomst op de informatiedag, is gebleken dat het onderzoek bij de bevolking leefde. Met de laatste opmerkingen vanuit de bevolking, is het rapport in 2008 definitief gemaakt. Hierna is het rapport aan de gemeenteraad van de gemeente Overbetuwe aangeboden. Uit de onderzoeken zijn diverse conclusies getrokken. Om het dorp tot 2020 leefbaar te houden, dienen diverse zaken aangepakt te worden. Hiervoor zijn in het rapport ook aanbevelingen / dorpsprojecten benoemd. De Dorps-raad Randwijk zal deze projecten oppakken en verder gaan uitwerken, samen met de rest van de bevolking van Randwijk. Daar waar nodig / mogelijk zal Woningstichting Heteren haar verantwoording nemen en zaken oppak-ken / stimuleren. Een eerste project dat Woningstichting Heteren heeft opgepakt is de planontwikkeling van het project Erfstraat 4 t/m 10 te Randwijk. Hier zijn inmiddels 4 woningen gesloopt en zullen 9 luxe sociale huurappartementen terugge-bouwd worden. Overleg met de huurdersvereniging Met de huurdersvereniging Driel Heteren Randwijk, DHR, is periodiek overleg gevoerd. Onderwerpen waarover gesproken werd, waren onder andere de huurverhoging 2012, de governance code, het jaarverslag Woningstich-ting Heteren 2011, EPA View, project Thuistechnologie Heteren, lopende zaken bij de huur/klachten commissie, de stand van zaken inzake verkoop huurwoningen, de stand van zaken inzake lopende renovaties 2012, de stand van zaken inzake nieuwbouw en de kwartaaloverzichten woonruimteverdeling. Project Cunera Het “beschermd wonen” project Cunera in Driel bestaat uit 18 wooneenheden voor ouderen. Er zijn voorzieningen aangebracht die niet alleen voor de bewoners zelf, maar ook voor de omwonenden van belang zijn, zoals een centrale ontmoetingsruimte, waar activiteiten worden georganiseerd die ook van belang zijn voor de oudere be-woners uit de buurt. Woningstichting Heteren stelt uren beschikbaar ten behoeve van het project Cunera. Daar-naast financiert Woningstichting Heteren middels een uitzendbureau de huismeester van de Cunerahof. Contact gemeente/politie Zonodig is er overleg met de bewoners over sociale problematiek in buurten die leidt tot overlast. Deze gesprekken met de bewoners, de gemeente en zonodig met de wijkagent, worden als positief ervaren. Samen met de wijkagent zijn er wederom diverse gesprekken geweest n.a.v. burenoverlast en andere klachten. Ook neemt Woningstichting Heteren deel aan het vangnet overleg binnen de gemeente Overbetuwe. Hierin zijn alle maatschappelijke hulporganisaties binnen de gemeente vertegenwoordigd. Problemen met of bij huurders kunnen tijdens deze overleggen vertrouwelijk worden besproken, waarna gezamenlijk mogelijke oplossingen worden besproken en uitgevoerd. In 2008 hebben de gemeente Overbetuwe en gemeente Lingewaard het project ‘Buurtbemiddeling’ opgestart. Die aanpak hiervan houdt in, dat getrainde vrijwilligers gaan bemiddelen in conflicten tussen buren of buurtgeno-ten. Zo kan voorkomen worden dat kleinere conflicten escaleren. De reden voor deze buurtbemiddeling is, dat er steeds meer meldingen van buurtoverlast binnenkomen in Overbetuwe en Lingewaard. De partijen die hieraan meewerken zijn naast de gemeenten onder andere Lingewaard Wonen, Woningstichting Valburg, Vivare, de politie en uiteraard Woningstichting Heteren.


23

Burenruzies beginnen heel vaak met kleine problemen, die gemakkelijk uitgroeien tot grote conflicten. Het woon-genot wordt ernstig aangetast en de conflicten kunnen leiden tot strafbaar gedrag en een gang naar de rechter. Buurtbemiddeling richt zich erop problemen tussen buren vroeg aan te pakken. Grote ruzies kunnen dan mogelijk nog in de kiem gesmoord worden. Een projectleider coördineert het project, bouwt een netwerk van vrijwilligers op, is aanspreekpunt voor de organi-saties die meedoen en doet de eerste intake van conflicten. Hij valt onder een neutrale instelling: NIM Maatschap-pelijk Werk. De buurtbemiddelaars lossen niet zelf de problemen op, zij begeleiden de buurtgenoten die proble-men hebben om met elkaar de oplossingen te zoeken. Het gaat dan bijvoorbeeld om overlast door geluid, huisdie-ren, stank, rommel of pesterijen. Buurtbemiddeling is niet geschikt als het gaat om problemen als gevolg van ge-bruik van alcohol of drugs of van psychiatrische problemen. In 2012 heeft Woningstichting Heteren via 2 meldingen gebruik gemaakt van de Buurtbemiddeling.

6. WONEN EN ZORG De centrale formulering van het prestatieveld wonen en zorg is dat een corporatie moet bijdragen aan het volgens redelijke wensen tot stand brengen van huisvesting van ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begelei-ding behoeven (art. 12b lid 1 BBSH). Liefkenshoek Heteren Nadat de overeenkomst voor de realisatie en de grondtransactie tussen Stichting Samen Zorgen en Woningstich-ting Heteren is gesloten begin 2011, is begonnen met de sloopwerkzaamheden en bouw. Omdat het pand van Stichting Samen Zorgen nog bewoond is, dient er gefaseerd gebouwd te worden. Hiervoor is een bouwteam in het leven geroepen. Hierin nemen de bouwkundige aannemer Kuijpers Bouw Heteren en voor de technische installa-ties de combinatie Lammerink Installatie Groep uit Ootmarsum en Spiek & de Vries uit Andelst deel. Fase 1 De oplevering van de eerste fase heeft op 9 maart 2012 plaatsgevonden. Uiteindelijk is deze oplevering iets later geworden dan gepland was, maar is wel geschied naar ieders tevredenheid. Na de oplevering heeft Stichting Samen Zorgen 6 weken de tijd gekregen om deze eerste fase in te huizen. De bewoners van het resterende oude deel van het pand zijn overgehuisd, zodat na 6 weken het laatste deel gesloopt is en begonnen is met de bouw van de tweede en tevens laatste fase. De verwachting is het derde kwartaal van 2013 dit tweede deel opgeleverd wordt. In totaal zullen er dan 24 verpleegeenheden en 48 verzorgeenheden gerealiseerd zijn. De scheiding van de financiering van wonen en zorg wordt de komende jaren verder doorgevoerd. Dat betekent dat meer mensen met een zorgvraag een plek moeten krijgen in een reguliere woning en woonomgeving. Deze ‘scheiding’ vraagt een actieve rol van gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen. Maar hoe kunnen die rollen op een goede manier ingevuld worden? Al jaren wordt gesproken over het moderniseren van de Alge-mene Wet Bijzonder Ziektekosten (AWBZ). Het scheiden van wonen en zorg is daarvan een belangrijk onderdeel. Dat betekent dat mensen in zwaardere zorgcategorieën (ZZP) een plek moeten krijgen in een reguliere woning en woonomgeving. Het kabinet gaat uit van extramuralisering van ZZP 3 in 2014 en ZZP 4 in 2016. Het kabinet ver-wacht daarbij een actieve rol van gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen. Woningstichting Heteren zal dus samen met zorginstelling Stichting Samen Zorgen en gemeente Overbetuwe moeten nagaan wat de gevolgen voor deze veranderingen zijn.


24

Kengetallen Kwaliteit woningbezit (in euro’s) Jaar Niet cyclisch onderhoud per VE Cyclisch onderhoud per VE Verhuur Jaar Woningzoekenden n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Aantal aanbiedingen Aantal verhuringen Huurmatigingen Aantal huurders per huurprijscategorie Jaar Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal *) Het aantal huurders in 2011 is berekend op basis van andere waarden. In dit jaar gold als “goedkoop” een huur van minder dan € 361,66, als “betaalbaar” gold een huur tussen € 361,67 en € 554,76 en als “duur” gold een huur van meer dan € 554,77. **) Het aantal huurders in 2010 en 2009 is berekend op basis van andere waarden. In dit jaar gold als “goedkoop” een huur van minder dan € 357,37, als “betaalbaar” gold een huur tussen € 357,38 en € 548,18 en als “duur” gold een huur van meer dan € 548,19. ***) Het aantal huurders in 2008 is berekend op basis van andere waarden. In dit jaar gold als “goedkoop” een huur van minder dan € 348,99, als “betaalbaar” gold een huur tussen € 348,99 en € 535,33 en als “duur” gold een huur van meer dan € 535,33. Verhuur en incasso Jaar Huurachterstand huurders in % Huurderving (totaal) in % huren/vergoedingen Financiële continuïteit Jaar Current ratio Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen


25

Kengetallen per verhuureenheid (in euro’s) Jaar Eigen vermogen Voorzieningen Dotaties aan voorzieningen Bedrijfslasten Exploitatieresultaat Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belasting

Buitengewone baten Buitengewone lasten Vennootschapsbelasting Jaarresultaat Bij de berekening voor 2012 is 873 woningen als basis genomen (2011: 842).

jaarrekening


28

Balans per (na verwerking resultaatbestemming) Activa

Bedragen in euro’s Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Financiële vaste activa Overige vorderingen Vlottende activa Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop Vorderingen Huurdebiteuren Belastinglatentie Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen


29

31 december Passiva

Bedragen in euro’s Eigen vermogen Kapitaal Overige reserves Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Schulden/leningen overheid en schulden/leningen kredietinstellingen Overige schulden Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Kortlopende schulden Aflossingsverplichting langlopende schulden Schulden aan leveranciers en handelskredieten Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden en overlopende passiva


30

Exploitatierekening Bedragen in euro’s Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Boekwinst verkoop activa Totaal opbrengsten Lonen en salarissen Sociale lasten en pensioenlasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lasten onderhoud Overige bedrijfskosten Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoed Som der kosten

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Waardeverandering van terugkoopverplichting Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Jaarresultaat


31

Kasstroomoverzicht Bedragen in euro’s

Operationele kasstroom Eindresultaat winst- en verliesrekening na belastingen Aanpassingen voor: Afschrijvingen Mutatie voorzieningen Veranderingen in het werkkapitaal: Mutatie voorraden Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden (exclusief schulden aan kredietinstellingen) Kasstroom uit bedrijfs- operaties Investeringskasstroom Investeringen sociaal vastgoed in exploitatie Investeringen vastgoed in ontwikkeling Investeringen in vastgoedbelegging Waarderingsverschillen sociaal vastgoed in exploitatie Desinvesteringen sociaal vastgoed in exploitatie Desinvesteringen vastgoed in ontwikkeling Afronding materiële vaste activa Kasstroom uit investerings- activiteiten Financieringskasstroom Mutatie financiële vaste activa Opgenomen schulden/leningen kredietinstellingen Aflossing schulden/leningen kredietinstellingen Mutatie overige schulden Mutatie terugkoopverplichting Kasstroom uit financierings- activiteiten Mutatie geldmiddelen


32

Toelichting op het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De post geldmiddelen bestaat uit de liquide middelen alsmede eventuele creditposities bij rekening-courant banken. Bedragen in euro’s Liquide middelen Kas Rekening-courant bank Spaarbank/deposito’s

Totaal geldmiddelen


33

Algemene toelichting

Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening

Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. De herziene Richtlijn wordt vanaf het huidige verslagjaar toegepast. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opge-nomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarreke-ning bekend zijn geworden.

Stelselwijzigingen Woningstichting Heteren past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegela-ten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgeno-men. Zo heeft Woningstichting Heteren haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Woningstichting Heteren voor de historische kostprijs. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de historische kostprijs en het commerciële vastgoed tegen historische kostprijs met uitzondering van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die tegen marktwaarde worden gewaardeerd. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft Woningstichting Heteren de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarde-ringsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelselwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen.

Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen per 1 januari 2012 bedraagt € 2.843.125 en het effect op het resultaat bedraagt € 916.766 en is als volgt weer te geven. Eigen vermogen 1 januari 2011 Invloed van stelselwijziging woningen verkocht onder voorwaarden Invloed van stelselwijziging verwerking groot onderhoud Invloed van stelselwijziging classificeren en kwalificeren van sociaal vastgoed in exploitatie Herrekend eigen vermogen 31 december 2011


34

Resultaat boekjaar 2011: Voor stelselwijziging Effect van stelselwijziging woningen verkocht onder voorwaarden Effect van stelselwijziging verwerking groot onderhoud Effect van stelselwijziging classificeren en kwalificeren sociaal vastgoed in exploitatie Resultaat boekjaar 2011 na stelselwijziging Met ingang van 1 januari 2012 is het stelsel van de verwerking van groot onderhoud gewijzigd. Waar in het verle-den het planmatig groot onderhoud in mindering werd gebracht op de voorziening groot onderhoud is met ingang van boekjaar 2012 het planmatig groot onderhoud geactiveerd. Met deze stelselwijziging heeft Woningstichting Heteren aansluiting gezocht met de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 “Toegelaten instellingen volkshuisves-ting”. De toegepaste stelselwijziging inzake de woningen verkocht onder voorwaarden en het classificeren en kwalificeren van sociaal vastgoed in exploitatie zijn een direct gevolg van de herziene Richtlijn voor de Jaarverslag-geving 645 “Toegelaten instellingen volkshuisvesting”.

Schattingswijzigingen Met ingang van 1 januari 2012 is het onder Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 “Toegelaten instellingen volks-huisvesting” niet langer toegestaan om annuïtaire afschrijving toe te passen. Met ingang van 1 januari 2012 worden de materiële vaste activa in exploitatie lineair afgeschreven. Het effect van de schattingswijziging op de post afschrijvingen in de huidige periode bedraagt € 285.213 en is verwerkt in de winst en verliesrekening. Een cijfermatige indicatie van de kwantitatieve invloed op één of meer volgende boekjaren kan niet worden bepaald, aangezien de omvang van de afschrijvingen afhankelijk is van de omvang van huurverhogende investeringen en nieuw te activeren projecten onder het oude stelsel en de hoogte van het te activeren groot onderhoud, omvang huurverhogende investeringen en activering van projecten onder het nieuwe stelsel. De effecten van de schat-tingswijziging zijn prospectief verwerkt in de jaarrekening.

Waarderingsgrondslagen

Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaron-der zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staats-steun voor toegelaten instellingen. Woningstichting Heteren kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woningstichting Heteren een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde.


35

Een bijzonder waardeverminderingverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van het saldo van de kasstromen met de toekomsti-ge inkomsten en uitgaven tijdens de resterende economische levensduur van de investering. Er is sprake van een positieve bedrijfswaarde, hetgeen betekent dat de huidige investeringen zullen worden terugverdiend. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is uitgegaan van meerdere complexen. De complexen zijn geclusterd op basis van bouwjaren binnen een periode van tien jaar. Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening: - Huurverhoging 2013 tot en met 2017: 4,00% - Huurverhoging 2013 tot en met 2017 voor Liefkenshoek: 2,50% - Huurverhoging na 2017: 2,00% - Huurdervingspercentage: 0,70% - Variabele lastenontwikkeling 2013 tot en met 2017: 2,00% - Variabele lastenontwikkeling na 2017: 3,00% - Disconteringspercentage: 5,25% - Onderhoudskosten tegen een genormeerd bedrag van: € 900 per woning - Restwaarde: historische aanschafwaarde van de grond met een minimum waardering van € 15.000 per kavel Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekom-stige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrij-gingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardevermin-deringen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikne-ming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Commercieel vastgoed in exploitatie Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbreng-sten of een waardestijging, of beide, te realiseren.


36

Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het be-drijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prij-zen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voor-doet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoop-prijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd te-gen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Belastinglatenties Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden en de omvang en het tijdstip van afwik-keling van de latentie betrouwbaar kan worden geschat. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. Voor verkoopwoningen binnen een termijn van vijf jaar bestaat een tijdelijk verschil tussen de fiscale en commer-ciële waardering van de voor verkoop aangewezen woningen. Fiscaal wordt er (na 2012) een herinvesteringsreser-ve gevormd voor de verkochte woningen. Daarnaast heeft Woningstichting Heteren het gehele woonbestand voor verkoop aangemerkt maar worden niet alle woningen verkocht. Hierdoor is niet betrouwbaar aan te geven voor welke woningen een latentie gevormd dient te worden, het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van de verschillende woningen loopt sterk uiteen. Hierdoor zijn het tijdstip waarop dit tijdelijke verschil tot uitdrukking komt en de omvang van de latentie niet betrouwbaar te schatten. Daarom is voor de voor verkoop aangewezen woningen voorzichtigheidshalve geen belastinglatentie opgenomen.


37

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompen-satie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningstiching zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuw-bouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningstichting rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. Pensioenvoorziening Woningstichting Heteren heeft een pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of en zo ja welke verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Woningstichting Heteren en worden in de balans opgenomen in een voorziening. De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per ba-lansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaar-deerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige onder-nemingsobligaties. Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening. Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Woningstichting Heteren beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pen-sioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Woningstichting Heteren, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Ultimo 2012 (en 2011) waren er geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijk-se aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2012 volgens opgave van het fonds 105%. Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies. Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale/contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen.


38

Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschul-digde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Woningstichting Heteren heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopver-plichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Grondslagen van resultaatbepaling

Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de netto-omzet en alle hiermee verbonden kosten en andere aan het verslagjaar toe te rekenen kosten. De kosten en lasten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde waarderingsgrondslagen. Winsten worden verantwoord in het jaar waarin de diensten zijn verricht. Verliezen welke hun oorsprong vinden in het boekjaar worden in aanmerking genomen zodra deze voorzienbaar zijn. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Afschrijvingen De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of ver-vaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillen-de levensduur. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onder-kend. De afschrijvingspercentages (lineair) bedragen voor: Woningen en woongebouwen jaar Garages jaar Projectmatige woonverbetering jaar Woningaanpassingen / geriefverbeteringen jaar Glasisolatie jaar Dakramen jaar Douches / badkamer jaar Toilet jaar Keuken jaar


39

Lasten en onderhoud Hieronder vallen kosten voor het jaarlijks terugkerend onderhoud. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop-klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaar-diging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden die posten opgenomen die niet uit normale bedrijfsactiviteiten voort-komen. Vennootschapsbelasting De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderin-gen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). Woningstichting Heteren heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald.

Berekening belastbaar bedrag over het jaar: Winst volgens de commerciële jaarstukken € Af: boekwinst verkoop sociale huurwoningen € Bij: fiscale boekwinst verkoop sociale huurwoningen € Bij: afschrijving sociale huurwoningen € Af: afwaarderingen sociale huurwoningen € Bij: afschrijving onroerende zaken niet zijnde woningen € Bij: afschrijving bedrijfsgebouwen en -terreinen € Af: fiscale afschrijving De Iris € Af: fiscale afschrijving Liefkenshoek fase-1 € Af: extra afwaardering project Erfstraat ivm verschil BW's bij aanvang € Bij: kosten ‘leefbaarheid’ fiscaal niet aftrekbaar € Bij: bijdrage projectsteun CFV (Vogelaarwijken) niet aftrekbaar € Bij: fiscaal niet geaccepteerde dotatie onrendabele top € Af: meer onderhoudskosten ivm ontbreken voorziening € Af: fiscaal geen vrijval niet voorziene kosten meterkasten € Bij: fiscaal beperkt aftrekbare kosten € Af: investeringsaftrek €

Fiscaal belastbaar bedrag €


40

Verliezen t/m 2011 €

Fiscaal belastbaar bedrag 2012 €

Verliezen t/m 2012 €

Grondslag VPB na verliesverrekening 2012 € nihil

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

overige gegevens


42

Verklaring van het bestuur Het jaarverslag 2012 geeft een weergave van onze woningstichting en biedt voldoende informatie voor zowel de interne als externe beeld- en besluitvorming. Het bestuur van Woningstichting Heteren verklaart hierbij dat alle uitgaven in het boekjaar 2012 zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting en dat de baten uitsluitend zijn bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting en daartoe alleen worden aangewend ter uitvoering van de statutaire doelstellingen. Voor zover bekend en voor zover kan worden ingeschat, bestaat er geen risico dat de jaarrekening afwijkingen zou kunnen bevatten van materieel belang als gevolg van fraude. Het jaarverslag over het boekjaar 2012 is in de vergadering van de Raad van Commissarissen goedgekeurd en de datum 5 juni 2013 door het bestuur vastgesteld. Heteren, 5 juni 2013 R.A. Maatman, directeur-bestuurder Woningstichting Heteren


43

Verklaring van de Raad van Commissarissen In 2012 heeft een verdere professionalisering van good governance plaatsgevonden binnen Woningstichting Hete-ren. De Raad erkent het grote belang van good governance en transparantie en in de diverse vergaderingen in 2012 was dit wederom een terugkerend onderwerp. Besef toezichtstaak De Raad van Commissarissen houdt toezicht op en voelt zich verantwoordelijk voor diverse onderwerpen. Strategie De visie en beleidsdoelstellingen van Woningstichting Heteren zijn afgeleid van de 6 kerntaken waarover Woningstichting Heteren verantwoording dient af te leggen conform het BBSH. 1. Huisvesten van de primaire doelgroep

Per 31 december 2012 bezit Woningstichting Heteren 873 huurwoningen. 708 woningen vallen qua huurprijs onder € 524,37 (eerste aftoppingsgrens). Dit is ruim 80%. De visie van Woningstichting Heteren is om minimaal 80% van het woningbezit binnen deze eerste aftoppingsgrens te houden. Hierdoor is deze voorraad bereik-baar voor de primaire doelgroep. Daarnaast is er een zeer grote vraag naar woningen binnen het woningbestand van Woningstichting Heteren. Om aan deze groeiende vraag tegemoet te komen, heeft Woningstichting Heteren meerdere nieuwbouw-plannen. Hierover zijn op hoofdlijnen ook afspraken gemaakt met de gemeente Overbetuwe in de prestatie-afspraken.

2. Kwalitatieve instandhouding van het woningbezit Een voorraad die bereikbaar is voor de primaire doelgroep is belangrijk, maar even belangrijk is de kwalitatie-ve instandhouding van deze voorraad. Jaarlijks dient er een dusdanig onderhoud uitgevoerd te worden, zodat de kwalitatieve instandhouding van de voorraad gewaarborgd is.

3. Betrekken van huurders bij beheer en beleid Jaarlijks vindt er meerdere malen overleg plaats met de huurdersvereniging DHR. Woningstichting Heteren onderkent dat de huurdersvereniging DHR een goede bron van informatie is om een zo goed mogelijk inzicht te krijgen in de kwaliteit van de dienstverlening en de wensen van de huurders en dat deze een positieve bijdrage kan leveren aan de kwaliteit van de besluitvorming. Daarom heeft Woningstichting Heteren ook in 2012 bijna € 9 per woning bijgedragen aan de huurdersvereniging DHR.

4. Financiële continuïteit Voor de kosten van het werkapparaat, onderhoud, renovatie en nieuwbouw op dit moment en in de toekomst dienen voldoende financiële middelen aanwezig te zijn. Hiervoor worden financiële (meerjaren)prognoses opgesteld. Uitgangspunt bij nieuwbouwplannen is dat de uiteindelijke onrendabele top van de huurwoningen voor zover mogelijk gefinancierd dient te worden door winst op koopwoningen binnen hetzelfde project en/of verkoop van bestaand bezit. Er worden geen overige normen gesteld aan financiële bestuursvoorstellen. Per individueel voorstel wordt naar de financiële kant gekeken en wordt een besluit genomen. Per individueel voorstel wordt ook het bedrijfsrisico beoordeeld. Gestreefd wordt dat het bedrijfsresultaat voor belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening, waaronder voor-namelijk verhuur van woningen, positief is. Incidentele uitgaven worden hierbij buiten beschouwing gelaten. Om bij het aantrekken van leningen toekomstige renterisico’s zoveel mogelijk te spreiden, wordt gevarieerd in looptijden en rekening gehouden met de actuele rentestand en de vervalkalender. Uiteraard worden de gevolgen van de saneringsheffing en verhuurdersheffing meegenomen bij de beoorde-ling van de financiële continuïteit.

5. De leefbaarheid van buurten en wijken Wonen vindt niet alleen plaats in de woning, maar ook om de woning heen. Woningstichting Heteren voert hierover regelmatig overleg met de gemeente Overbetuwe, om eventueel gezamenlijk de leefbaarheid te verbeteren. Daarnaast neemt Woningstichting Heteren jaarlijks een budget op in de begroting, te besteden aan leefbaarheid.


44

6. Wonen en zorg Naast wonen wordt ook zorg steeds belangrijker. Middels WMO en andere aanpassingen aan woningen werkt Woningstichting Heteren zoveel mogelijk mee aan de verbetering van de zorg aan de huurders. In 2012 zijn wederom zeer veel besprekingen gevoerd met zorginstelling Stichting Samen Zorgen in het werk-gebied van de Woningstichting. In 2011 is gestart met de bouw van fase 1 van Liefkenshoek. Deze fase is op 9 maart 2012 opgeleverd. Daarna is gestart met de bouw van de tweede en laatste fase. Woningstichting Heteren draagt zorg voor het wonen, de zorginstelling draagt zorg voor de zorg.

Het financiële beleid Voor de kosten van het werkapparaat, onderhoud, renovatie en nieuwbouw op dit moment en in de toekomst dienen voldoende financiële middelen aanwezig te zijn. Hiervoor worden financiële (meerjaren)prognoses opge-steld. Uitgangspunt bij nieuwbouwplannen is dat de uiteindelijke onrendabele top van de huurwoningen voor zover mogelijk gefinancierd dient te worden door winst op koopwoningen binnen hetzelfde project en/of verkoop van bestaand bezit. Er worden geen overige normen gesteld aan financiële bestuursvoorstellen. Per individueel voorstel wordt naar de financiële kant gekeken en wordt een besluit genomen. Per individueel voorstel wordt ook het bedrijfsrisico beoordeeld. Uiteraard worden de gevolgen van de saneringsheffing en verhuurdersheffing meegenomen bij de beoordeling van de financiële continuïteit. Langlopende leningen worden alleen aangetrokken t.b.v. herfinanciering van aflopende leningen, of ter financie-ring van nieuwbouw van (toekomstige) verhuureenheden. Ten behoeve van andere uitgaven worden tot op heden geen langlopende leningen aangetrokken. Om bij het aantrekken van leningen toekomstige renterisico’s zoveel mogelijk te spreiden, wordt gevarieerd in looptijden en rekening gehouden met de actuele rentestand en de vervalkalender. Op dit moment is er nog steeds een nieuwbouwportefeuille. Dit brengt met zich mee dat er grote investeringen gedaan dienen te worden de komende jaren. Teneinde vooraf een overzicht te krijgen van de financieringsbehoef-te voor de komende jaren, is in 2009 een extra module aangeschaft bij het automatiseringssysteem SG van Woningstichting Heteren. Deze module zorgt dat er een taakstellende begroting per nieuwbouwproject opgesteld kan worden, waarbinnen het project gerealiseerd dient te worden. De directeur-bestuurder legt deze begroting voor aan de Raad, waarna de Raad de goedkeuring verleent. Tussentijds kan middels deze module verantwoor-ding worden afgelegd aan de Raad over de financiële voortgang van het project. Daarnaast koppelt de module alle opgevoerde projecten aan elkaar, zodat corporatiebreed een overzicht ontstaat van de financieringsbehoefte. De liquiditeitsbehoefte zal dan weer meewegen bij de vaststelling van het aantal te verkopen huurwoningen. Gestreefd wordt dat het bedrijfsresultaat voor belastingen positief is. Incidentele uitgaven worden hierbij buiten beschouwing gelaten. Er dient nog een treasurystatuut te worden vastgesteld. Dit zal in 2013 geschieden. De realisering van de volkshuisvestelijke taken Alle activiteiten van Woningstichting Heteren moeten volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) ten dienste staan van de zes kerntaken. Hierover moet achteraf verantwoording worden afgelegd. Deze zijn: 1. Huisvesten van de primaire doelgroep 2. Kwalitatieve instandhouding van het woningbezit 3. Betrekken van huurders bij beheer en beleid 4. Financiële continuïteit 5. De leefbaarheid van buurten en wijken 6. Wonen en zorg Bij het besluitvormingsproces worden immer deze 6 kerntaken in ogenschouw genomen. Bij de strategie en visie van de Raad van Commissarissen, zoals hierboven beschreven, zijn ook deze 6 kerntaken als uitgangspunt genomen.


45

Governance In 2012 is tijdens de vergaderingen van de Raad van Commissarissen verder gesproken over good governance. Begin 2012 is aan Raeflex de opdracht gegeven om de visitatie uit te voeren. Deze is op juni 2012 afgerond. Daarnaast is begin 2013 opdracht gegeven aan Atrivé om te ondersteunen, sturen en begeleiden bij het opstellen van een ondernemingsplan voor Woningstichting Heteren. Alle gegevens ten behoeve van de Governancecode zijn op de website van Woningstichting Heteren geplaatst, www.wst-heteren.nl. Toezichtskader Tijdens iedere vergadering van de RvC brengt de directeur-bestuurder zijn besluiten ter tafel van de Raad. De Raad neemt vervolgens het besluit hiermee in te stemmen of de besluiten van de directeur-bestuurder af te keuren. In 2012 zijn alle besluiten van de directeur-bestuurder unaniem door de RvC goedgekeurd. De directeur-bestuurder heeft geregeld de Raad van Commissarissen op de hoogte gehouden of de werkelijke uitgaven van de diverse nieuwbouwprojecten nog binnen de begroting vallen, en zo niet, waarom de uitgaven de begroting hebben overtroffen. Werkwijze In 2012 is de Raad 4 maal bijeen gekomen. Naast het 100-jarig bestaan en de diverse zaken rond de governance, is er gesproken over het jaarverslag en de jaarrekening 2011, de begroting, tussentijdse cijfers, belangrijke aan- en verkopen, diverse periodieke voortgangsrapportages nieuwbouw en personeelszaken. Tijdens de vergadering van de Raad lichten de directeur-bestuurder of de voorzitter van de Raad de diverse on-derwerpen uitgebreid toe. Indien nodig is een externe deskundige bij de vergaderingen aanwezig. De Raad stelt eventuele extra vragen om extra inzicht in het onderwerp te krijgen. Daarnaast wordt de financiële kant van het onderwerp toegelicht door de directeur-bestuurder. Vervolgens neemt de Raad een besluit. Alle genomen besluiten in 2012 zijn door de volledige Raad gesteund. Er zijn gedurende het verslagjaar geen veranderingen geweest in de werkwijze van de Raad. Bij besluitvorming over zaken waar de gedelegeerd Commissaris bij betrokken is geweest, houdt deze gedelegeerd Commissaris zich geheel afzijdig bij de besluitvorming. Vanwege de kennis en ervaring van de commissaris mr. P.M.C. van Bussel is besloten dat de voorzitter P.Th.A.M. Mulder en mr. P.M.C. van Bussel gezamenlijk de kerncommissie Financiën zullen vormen. Concreet houdt dit in dat diverse financiële vraagstukken voor de algemene vergadering van de gehele Raad van Commissarissen vooraf door de kerncommissie uitgebreid besproken worden. Daar wordt dieper ingegaan op de financiën, waarna ver-slag wordt gedaan in de gehele RvC op hoofdlijnen. Besluitvorming omtrent het financiële onderwerp geschiedt dan in de RvC. Tijdens het samenstellen en controleren van het jaarverslag is er regelmatig contact met de accountant. Dit contact is vooral met de Teamleider Financiën en de directeur-bestuurder. Daarnaast is er aan het eind van de controle een overleg tussen de Teamleider Financiën, de directeur-bestuurder, de accountant en de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Ook is er nog overleg met de kerncommissie Financiën. Tijdens deze overleggen worden de bevindingen besproken, welke vervolgens door de accountant ook in de gehele Raad besproken worden. De accountant voert ook jaarlijks een interim-controle uit. De werkzaamheden bestaan uit het controleren van de tussentijdse 8-maandcijfers. Daarnaast wordt bij complexe financiële vraagstukken ook overleg gevoerd met de accountant.


46

Zelfanalyse Over 2012 heeft er een zelfevaluatie binnen de Raad plaatsgevonden. Geconcludeerd is dat wederom het huidige functioneren van de Raad als geheel en van iedere afzonderlijke Commissaris naar ieders tevredenheid is. De directeur-bestuurder is niet bij deze evaluatie betrokken. Werving en selectie In het verslagjaar is geen sprake van nieuwe benoemingen. Er is wel een profielschets voor eventuele nieuwe Commissarissen gemaakt. De Commissaris P.A. Schrijver is vanwege gezondheidsredenen per 31 december 2012 gestopt als Commissaris. Gezien het feit dat de heer P.A. Schrijver volgens het rooster van aftreden per 31 december 2013 sowieso zou stoppen, is besloten op dit moment geen vervanger voor hem te zoeken. Integriteit Meerdere malen per jaar vindt er overleg plaats met de accountant. Gesproken wordt onder andere over de governancecode, Aedescode, tussentijdse cijfers, jaarrekening, toekomstvisie en nieuwbouwplannen en de daarmee samenhangende (financiële) risico’s. Er heeft in 2012 geen transactie plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur en/of Raad van Commissarissen hebben gespeeld die van materiële betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of de Raad van Commissarissen. De Raad verklaart vervolgens van oordeel te zijn dat alle leden van de Raad volledig onafhankelijk opereren binnen de Raad. Verantwoording Raad van Commissarissen De belangrijkste besluiten die de Raad van Commissarissen heeft genomen in 2012 op een rijtje:

• Goedkeuring van de begroting 2013. • Goedkeuring jaarverslag 2011 en verlenen decharge voor het gevoerde beleid aan de directeur-bestuurder. • Goedkeuring 8-maandcijfers. • Goedkeuring aanpassing jaarlijkse brutovergoeding leden RvC naar € 8.000 per jaar. • Goedkeuring aankoop woning diverse woningen. • Goedkeuring cadeau’s en sponsorbedragen in het kader van het 100-jarig bestaan. • Besluit dat P.A. Schrijver in verband met gezondheidsproblemen per 31 december 2012 aftreedt als Commissa-

ris.


47

Personalia Directeur-bestuurder Naam: R.A. Maatman Geslacht: Mannelijk Geboortedatum: 16 april 1975 Nevenfuncties: Geen Werkzaam in huidige functie: 24 juli 2003 Werkzaam bij organisatie: 1 juli 2002 Commissarissen Naam: P.Th.A.M. Mulder Geslacht: Mannelijk Hoofdfunctie: Voorzitter Relevante nevenfunctie: Gedelegeerd commissaris nieuwbouw Geboortedatum: 16 januari 1940 Datum eerste benoeming: 24 juli 2003 Datum herbenoeming: 31 oktober 2007 en 13 december 2011 Datum aftreden: 31 december 2015 Lidmaatschap evt. commissie: Kerncommissie Financiën Expertise: Nieuwbouw Naam: J. van de Kuit-Elands Geslacht: Vrouwelijk Hoofdfunctie: Vice-voorzitter Relevante nevenfunctie: N.v.t. Geboortedatum: 24 oktober 1950 Datum eerste benoeming: 24 juli 2003 Datum herbenoeming: 4 juli 2006 en 12 oktober 2010 Datum aftreden: 31 december 2014 Lidmaatschap evt. commissie: N.v.t. Expertise: All-round Naam: Mr. P.M.C. van Bussel Geslacht: Mannelijk Hoofdfunctie: Lid Relevante nevenfunctie: Vennoot accountantskantoor VWG Nijhof te Arnhem Vertegenwoordiging huurders Geboortedatum: 7 januari 1965 Datum eerste benoeming: 24 juli 2003 Datum herbenoeming: 16 december 2006 en 12 oktober 2010 Datum aftreden: 31 december 2014 Lidmaatschap evt. commissie: Kerncommissie Financiën Expertise: Financiën, weten regelgeving, controle Naam: T.J. Niels Geslacht: Mannelijk Hoofdfunctie: Lid Relevante nevenfunctie: Vertegenwoordiging huurders Geboortedatum: 15 mei 1945 Datum eerste benoeming: 24 juli 2003 Datum herbenoeming: 31 oktober 2007 en 13 december 2011 Datum aftreden: 31 december 2015 Lidmaatschap evt. commissie: N.v.t. Expertise: All-round, belangenbehartiging huurders


48

Rooster van aftreden Naam Functie Datum aftreden De heer P.Th.A.M. Mulder Voorzitter 31 december 2015 Mevrouw J. van de Kuit-Elands Vice-voorzitter 31 december 2014 De heer mr. P.M.C. van Bussel Lid (huurdersvertegenwoordiging) 31 december 2014 De heer T.J. Niels Lid (huurdersvertegenwoordiging) 31 december 2015 De Commissaris P.A. Schrijver is vanwege gezondheidsredenen per 31 december 2012 gestopt als Commissaris. Gezien het feit dat de heer P.A. Schrijver volgens het rooster van aftreden per 31 december 2013 sowieso zou stoppen, is besloten op dit moment geen vervanger voor hem te zoeken. Op 27 oktober 2004 is de Stichting Belangenbehartiging Huurders Woningstichting Heteren opgericht. Het bestuur bestaat uit de heer mr. P.M.C. van Bussel (voorzitter), de heer T.J. Niels (secretaris) en de heer R.A. Maatman (penningmeester). Vanuit deze stichting zijn de vertegenwoordigers van de huurders vertegenwoordigd in de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Deze is in 2002 opgericht om toezichthouders van woningcorporaties te ondersteunen, te adviseren en de algemene belangen te behartigen. Daarmee wil de VTW het intern toezicht op woningcorporaties versterken, waar nodig in samenwer-king met andere organisaties in de corporatiebranche zoals Aedes, WWI, CFV, Woonbond, SEV en WSW. De VTW streeft hierbij naar een excellent toezichthouderschap: de uitoefening van intern toezicht door integere en deskundige toezichthouders met een onafhankelijke en kritische houding tegenover het bestuur. Verantwoording van het beleid rondom Commissarissen honorering Ieder lid van de Raad ontvangt een bruto vergoeding van € 8.000 per jaar voor de verrichte werkzaamheden als Commissaris. Hierin wordt geen onderscheid gemaakt naar de functie, nevenfunctie of expertise. Eventuele onkosten die een Commissaris maakt in het kader van zijn of haar rol als Commissaris, kunnen worden gedeclareerd bij Woningstichting Heteren. Er wordt geen vaste onkostenvergoeding toegekend. De heer P.Th.A.M. Mulder is gedelegeerd Commissaris. Hij adviseert, ondersteunt, controleert en houdt toezicht op de werkzaamheden van de afdeling Nieuwbouw. Gezien de relatief grote nieuwbouwportefeuille is besloten dat vanwege zijn ervaring de heer P.Th.A.M. Mulder de projecten van Woningstichting Heteren volledig zal begeleiden. Besloten is dat deze werkzaamheden eindigen zodra nieuwbouwproject Liefkenshoek is opgeleverd. Daarnaast ontvangt de heer Mulder een vergoeding voor zijn wekelijkse extra overleggen met de directeur-bestuurder over de normale gang van zaken. De heer P.Th.A.M. Mulder ontvangt een brutovergoeding per uur van € 55 voor zijn gedelegeerde werkzaamheden. De bezoldiging van de Commissarissen van Woningstichting Heteren is als volgt:

Bezoldiging Overige bezoldiging Totaal

(excl. bijdrage zorgverzekeringswet)

Bedragen in euro’s P.Th.A.M. Mulder J. van de Kuit-Elands Mr. P.M.C. van Bussel P.A. Schrijver T.J. Niels Totaal


49

De overige bezoldiging 2012 van de leden van de Raad hebben betrekking op: Vergoeding gedelegeerde werkzaamheden € 45.485 bruto.

Reiskostenvergoeding € 4.259 bruto.

Overige verstrekkingen: Voor de uitvoering van zijn werkzaamheden, heeft de voorzitter van de Raad van

Commissarissen de beschikking over een mobiele telefoon, Ipad en een laptop met printer.

Verantwoording van het beleid rondom de bestuurdersbeloning Bij de beloning van de directeur-bestuurder wordt gebruik gemaakt van de adviesregeling van de Commissie Izeboud. In het kader van de Aedescode en Governancecode is in 2009 aan KPMG Advisory N.V. opdracht gegeven een advies op te stellen over de beloning van de directeur-bestuurder, conform de commissie Izeboud. KPMG Advisory N.V. heeft geconcludeerd dat de directeur-bestuurder in functiegroep E ingedeeld dient te worden. Hierbij is gekeken naar onder ander de dynamiek van het vastgoed, het aantal verhuureenheden en de positie in het krachtenveld. Het beloningspakket bestaat uit een totaal vast inkomen. Er is geen variabele bezoldiging. De Raad is tevreden over de goede werkzaamheden van de directeur-bestuurder. Aan de directeur-bestuurder wordt een auto van de werkgever beschikbaar gesteld. Daarnaast ontvangt de directeur-bestuurder maandelijks een vaste onkostenvergoeding conform de commissie Izeboud. Er zijn geen bijzondere afspraken gemaakt aangaande pensioen of regelingen voor vervroegd uittreden. In 2012 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector ("WNT") en de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen (de "Regeling") door de tweede en eerste kamer aangenomen. Het doel van de wet is – kort gezegd – het normeren en maximeren van inkomens van top-functionarissen in de publieke en semipublieke sector. Een woningcorporatie is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet en valt daarmee – volgens de wet – onder het eerste en tevens strengst regime van de WNT. Het eerste regime ziet op topfunctionarissen bij publieke en daaraan nauw verwante instellingen. Voor het eerste regime geldt een maximale bezoldigingsnorm per jaar ter hoogte van de 130% van het brutosalaris van een minister, op dit moment zijnde € 228.599,- bruto. Ook zijn uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband – kort gezegd een ontslagvergoeding – gemaximeerd op één jaarsalaris met een maximum van € 75.000,- bruto. Voorts is sprake van een winstdelings- en bonusver-bod. De minister heeft ten aanzien van een instelling die onder het eerste regime van de WNT valt de mogelijkheid om nog een lager bezoldigingsmaximum dan het generieke bezoldigingsmaximum van de WNT vast te stellen. De minister heeft dat voor woningcorporaties gedaan in de Regeling. In de Regeling is uitsluitend op basis van het aantal woongelegenheden dat de woningcorporatie in eigendom of beheer heeft een klassenindeling met bij-behorende bezoldiging opgenomen. Voor Woningstichting Heteren (met minder dan 1.000 woongelegenheden) betekent dit dat de maximale bruto bezoldiging € 60.000 per jaar mag zijn. Dit is een enorme negatieve aanpas-sing van het arbeidscontract onbepaalde tijd van de directeur-bestuurder. Het bruto jaarsalaris van de directeur-bestuurder was in 2012 € 100.133. Daarnaast ontving de directeur-bestuurder € 8.010 vakantiegeld en een 13e maand van € 8.344. In totaal dus € 116.487. In 2011 ontving de directeur-bestuurder een bruto bezoldiging (inclusief bonus, vakantiegeld en 13e maand) van € 120.000. Het werkgeversdeel van de pensioenbijdrage wordt berekend conform de CAO Woondiensten, net als bij alle werknemers van Woningstichting Heteren. De directeur-bestuurder ontvangt geen reiskostenvergoeding.


50

Overige verstrekkingen: De directeur bestuurder heeft voor de uitvoering van zijn functie de beschikking over een mobiele telefoon, een Ipad en een laptop met printer. Daarnaast heeft de directeur-bestuurder de beschikking over een auto van de Woningstichting Heteren. De directeur-bestuurder heeft in 2012 een onkostenvergoeding ontvangen van € 3.922. De directeur-bestuurder heeft een dienstverband van 36 uur per week, en een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. In afwachting van diverse juridische procedures tegen de Staat n.a.v. de instelling van de WNT en de Regeling, is besloten in overleg met de directeur-bestuurder om in 2013 de contractuele verhoging van zijn bezoldiging op te schorten. Werkgeversrol van de Raad van Commissarissen De Raad is toezichthouder op het bestuurlijk functioneren en vormt een klankbord voor de directeur-bestuurder. De voorzitter van de Raad van Commissarissen heeft wekelijks overleg met de directeur-bestuurder over de alge-mene gang van zaken binnen Woningstichting Heteren. De Raad heeft gezamenlijk aangegeven dat de voorzitter binnen deze wekelijkse overleggen ook regelmatig het functioneren van de directeur-bestuurder zal beoordelen en daar waar nodig zal aangeven hoe e.e.a. verbeterd zou kunnen worden. In 2012 heeft de Raad gezamenlijk het functioneren van de directeur-bestuurder besproken. Met de directeur-bestuurder is onder andere gesproken over de diverse onderwerpen binnen de Governancecode, zoals integer handelen en alle risico’s daaromtrent. Hieruit is gebleken dat hier geen problemen zijn. Geconcludeerd werd dat alle leden van de RvC tevreden zijn over het functioneren van de directeur-bestuurder. Het functioneren van de directeur-bestuurder past volledig binnen het vastgestelde bestuursreglement. Als prestatie-eis voor 2013 is gesteld dat de directeur-bestuurder hetzelfde presteert als 2012. Er is in 2012 geen directeur-bestuurder benoemd of ontslagen, en derhalve is er ook geen interim-directeur aange-steld. Verantwoording aan belanghouders Woningstichting Heteren onderkent de volgende belanghouders: • Huurdersvereniging DHR • Gemeente Overbetuwe • Zorginstelling Stichting Samen Zorgen • Stadsregio KAN • Provincie Gelderland • Ministerie BZK • Centraal Fonds Volkshuisvesting • Waarborgfonds Sociale Woningbouw • Diverse financiële instellingen • Dorpsraden diverse dorpen • Sommige dialogen zijn wettelijk geregeld (VROM, CFV, WSW, gemeente Overbetuwe), andere overleggen

vinden tijdens de normale bedrijfsprocessen plaats (huurdervereniging DHR, zorginstelling Stichting Samen Zorgen, diverse financiële instellingen, dorpsraden, gemeente Overbetuwe, stadsregio KAN en de provincie Gelderland).

In de prestatieafspraken met de gemeente Overbetuwe is vastgelegd dat er jaarlijks een Woonforum georgani-seerd zou worden, waarin een terugkoppeling / verantwoording naar de belanghouders zal plaatsvinden.


51

Verklaring De Raad van Commissarissen van Woningstichting Heteren heeft ingevolge artikel 17 van de statuten de door het werkapparaat van Woningstichting Heteren opgemaakte jaarverslaggeving in casu het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening door Flynth Audit B.V. laten onderzoeken en heeft kennis genomen van de afgegeven goedkeu-rende controleverklaring. Aan de jaarverslaggeving over het boekjaar 2012 heeft de Raad zijn goedkeuring verleend. De Raad spreekt zijn waardering uit over de organisatie en het behaalde resultaat. De Raad verleent decharge aan de directeur-bestuurder voor het gevoerde beleid in 2012. Heteren, 5 juni 2013 Namens de Raad van Commissarissen P.Th.A.M. Mulder, voorzitter


52

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening 2012 van Woningstichting Heteren te Heteren gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bevoegd gezag Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet open-baarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij vol-doen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoe-ren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materi-eel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedra-gen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarreke-ning een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzet-ten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onder-bouwing voor ons oordeel te bieden.

Aan de Raad van Commissarissen van Woningstichting Heteren te Heteren


53

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het ver-mogen van Woningstichting Heteren per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeen-stemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Arnhem, 5 juni 2013 Flynth Audit B.V. Was getekend drs. A.F.J. Van der Velden RA


54

Bijlage

Overzicht verhuureenheden

Adm. nr. complex Registratie nr. rijk Adres Huisnummer Woonplaats Woningen Tot Dorpsstraat 34 en 36 Driel

Julianastraat 5 Randwijk

Leedjes

Nijburgsestraat 4 19 t/m 31

Driel Randwijk

Achterstraat

Achterstraat Leedjes Leedjes Leedjes Nijburgsestraat

1 en 3 9 9 13 t/m 19 23 9 t/m 15

Heteren Heteren Driel Driel Driel Randwijk

Totaal aantal vooroorlogse woningen Fazantstraat

Fazantstraat Fazantstraat Fazantstraat Fazantstraat Fazantstraat Julianastraat Julianastraat Kerkstraat Kievitstraat Kievitstraat Kievitstraat Koekoekstraat Korte Molenstraat Merelstraat Merelstraat Nachtegaalstraat Nachtegaalstraat Nachtegaalstraat Nachtegaalstraat Nachtegaalstraat Patrijsstraat

3 7 t/m 11 15 en 17 25 en 27 33 8 t/m 22 2 13 en 15 26 t/m 30 1 5 en 7 2 t/m 8 5 13 t/m 21 1 t/m 7 2 en 6 2 en4 12 t/m 16 20 en 24 1 t/m 5 17 t/m 19 4 t/m 8

Driel Driel Driel Driel Driel Driel Randwijk Randwijk Randwijk Driel Driel Driel Heteren Driel Driel Driel Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Driel

Beatrixstraat Beatrixstraat Bernhardstraat Gruttoplein Julianastraat Patrijsstraat Spechtstraat Spechtstraat Spechtstraat Spechtstraat Zwaluwstraat

1 t/m 11 18 t/m 36 3 t/m 7 1 t/m 7 19 22 en 24 1 t/m 7 17 en 19 2 t/m 8 16 t/m 30 3 t/m 9

Randwijk Randwijk Randwijk Driel Randwijk Driel Driel Driel Driel Driel Heteren

Subtotaal


55

Adm. nr. complex Registratie nr. rijk Adres Huisnummer Woonplaats Woningen Tot Beatrixstraat

Beatrixstraat Korte Molenstraat Leeuwerikstraat Lijsterstraat Lijsterstraat Merelstraat Patrijsstraat Spechtstraat Spechtstraat Spechtstraat Zwaluwstraat Zwaluwstraat Zwaluwstraat

2 t/m 16 13 en 25 27 t/m 31 19 en 21 1 t/m 15 17 t/m 25

8 t/m 12 34 t/m 36 9 t/m 15 21 t/m 25 10 t/m 14 4 t/m 8 16,18 en 22 19 en 21

Randwijk Randwijk Driel Heteren Driel Driel Driel Driel Driel Driel Driel Heteren Heteren Heteren

Bernhardstraat Lijsterstraat Lijsterstraat Patrijsstraat Tulpenstraat Zwaluwstraat Zwaluwstraat

35 en 37 4 t/m 8 10 t/m 18 26 t/m 30

17 t/m 21 10 t/m 14 17

Randwijk Driel Driel Driel Heteren Heteren Heteren

Bernhardstraat Eijkmansstraat Eijkmansstraat Eijkmansstraat Eijkmansstraat Gruttoplein Gruttoplein Hyacintenstraat Hyacintenstraat Irisstraat Lijsterstraat Lijsterstraat Lijsterstraat Lijsterstraat Narcissenstraat Past. Nuystraat L. Pasteurstraat Tulpenstraat Tulpenstraat Tulpenstraat Tulpenstraat

19 t/m 31 1 t/m 13 17 en 21 6 t/m 10 14 t/m 28 2 6 en 8 3 t/m 13 15 t/m 19 7 t/m 13 20 t/m 32 36 29 t/m 41 45 t/m 59 1 t/m 5 9 t/m 19 8 t/m 22 1 t/m 15 4 t/m 6 12 16 t/m 22

Randwijk Driel Driel Driel Driel Driel Driel Heteren Heteren Heteren Driel Driel Driel Driel Heteren Driel Driel Heteren Heteren Heteren Heteren

Subtotaal


56

Adm. nr. complex Registratie nr. rijk Adres Huisnummer Woonplaats Woningen Tot Anemoonstraat

Anemoonstraat Ausemsstraat Ausemsstraat Dahliastraat Dahliastraat Kon. Emmastraat Kon. Emmastraat Eijkmansstraat Eijkmansstraat Eijkmansstraat Eijkmansstraat V/d Hoonaardstraat V/d Hoonaardstraat Hyacintenstraat Hyacintenstraat Hyacintenstraat Irisstraat Irisstraat Kerkstraat Leliestraat Leliestraat L. Pasteurstraat Petersstraat Petersstraat Poelmanstraat Poelmanstraat Poelmanstraat Poelmanstraat Ranonkelstraat Ranonkelstraat De Rauwendaal De Rauwendaal Wilhelminastraat

1 t/m 13 2 t/m 14 42 48 t/m 62 1 t/m 35 2 t/m 30 1 t/m 19 2 t/m 10

23 t/m 37 41 47 t/m 51 30 t/m 40 7 t/m 23 28 t/m 42 2 t/m 8 18 t/m 22 26 t/m 40 1 t/m 5 6 t/m 10 46 t/m 56 1 t/m 15 2 t/m 16 3 t/m 27 1 t/m 9 2 t/m 10 3 t/m 11 15 2 t/m 6 10 t/m 26 2 en 4 8 t/m 14 5 t/m 19 6 t/m 20 4 t/m 12

Heteren Heteren Driel Driel Heteren Heteren Randwijk Randwijk Driel Driel Driel Driel Driel Driel Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Randwijk Heteren Heteren Driel Driel Driel Driel Driel Driel Driel Heteren Heteren Heteren Heteren Randwijk

Narcissenstraat De Vriesstraat

57 9

Heteren Elst

De Hul

De Nijstad De Slikkenburg

2 t/m 6 1 t/m 5 14 en 16

Driel Driel Driel

De Hul De Hul De Nijstad De Nijstad De Nijstad De Slikkenburg De Slikkenburg

1 t/m 13 8 en 22 13 21 14 t/m 16 2 t/m 12 1 t/m 9

Driel Driel Driel Driel Driel Driel Driel

Kon. Emmastraat Kon. Emmastraat Wilhelminastraat

12 t/m 22 21 1 t/m 17

Randwijk Randwijk Randwijk

Subtotaal


57

Adm. nr. complex Registratie nr. rijk Adres Huisnummer Woonplaats Woningen Tot Eijkmansstraat

Eijkmansstraat Eijkmansstraat Eijkmansstraat V/d Hoonaardstr. Rijnstraat Rijnstraat

53 57 t/m 61 65 en 67 50 3 83 93 en 95

Driel Driel Driel Driel Driel Driel Driel

Beemdhof Beemdhof Beemdhof Beemdhof De Haantjes De Haantjes De Haantjes Olieakkerstraat Olieakkerstraat Olieakkerstraat Olieakkerstraat Olieakkerstraat

11 en 13 14 32 33 2 14 t/m 24 28 1 t/m 11 23 29 t/m 35 43 47 t/m 53

Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren

Beemdhof Beemdhof De Bouwert Olieakkerstraat

15 t/m 19 16 t/m 20 34 t/m 42 14 t/m 22

Heteren Heteren Heteren Heteren

De Bouwert De Bouwert De Bouwert De Bouwert De Haantjes De Haantjes Olieakkerstraat Olieakkerstraat Olieakkerstraat

1 7 t/m 11 19 en 21 51 t/m 57 50 en 52 56 2 en 4 8 12

Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren

Achterstraat Achterstraat Achterstraat

27 35 43

Heteren Heteren Heteren

Beemdhof Beemdhof

21 t/m 29 22 t/m 30

Heteren Heteren

De Haantjes De Haantjes

58 t/m 72 43 t/m 65

Heteren Heteren

Pr. Bernhardstraat Pr. Bernhardstraat

16 t/m 24 28 en 32

Randwijk Randwijk

Subtotaal


58

Adm. nr. complex Registratie nr. rijk Adres Huisnummer Woonplaats Woningen Tot

Lemstrastraat Voorsteeghstraat Reuvekampstraat Ausemsstraat

1 t/m 19 1 en 7 42 t/m 48 66 t/m 76

Driel Driel Driel Driel

Voorsteeghstraat Voorsteeghstraat Reuvekampstraat Reuvekampstraat

4 10 en 12 26 34 t/m 38

Driel Driel Driel Driel

Tullekenshof

9 en 11 Heteren

Tullekenshof 10 t/m 20 Heteren

Reuvekampstraat 27 t/m 33 Driel

Cunerahof 4 t/m 38 Driel

De Morel Wilhelminastraat

1 t/m 15 16 t/m 22

Driel Randwijk

Vicarie Vicarie ‘t Höfke Dorpswei Akeleistraat Akeleistraat Akeleistraat Akeleistraat Akeleistraat Akeleistraat Rozenpad Rozenpad Beatrixstraat Beatrixstraat Beatrixstraat Beatrixstraat

2 t/m 16 34 t/m 64 5 t/m 15 6 t/m 16 2A t/m 2E 2G 4A t/m 4E 4G en 4H 6A t/m 6E 6G 2 t/m 6 10 t/m 24 1a t/m 1e 1m en 1n 1p 1r en 1s

Heteren Heteren Herveld Herveld Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Zetten Zetten Zetten Zetten

Totaal aantal woningen


59

Adm. nr. complex Registratie nr. rijk Adres Nummer Woonplaats Woningen Tot Geen Hyacintenstraat 23

Hyacintenstraat 23 Hyacintenstraat 23 Hyacintenstraat 23 Hyacintenstraat 23 Hyacintenstraat 23

K1a t/m K1f K2a t/m K2f K10a t/m K10f K11a t/m K11f K23 t/m K28 K41 t/m K46

Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren

Totaal aantal woningen Garages Adm. nr. complex Registratie nr. rijk Adres Nummer Woonplaats Garages Tot Geen Kon. Emmastraat

Dahliastraat Irisstraat Lijsterbesstraat De Nijstad G. Petersstraat Poelmanstraat Kerkstraat

A t/m E A t/m K A t/m E A t/m R A t/m E A t/m G A t/m F A t/m D

Randwijk Heteren Heteren Heteren Driel Driel Driel Randwijk

Totaal aantal garages Bedrijfspanden Adm. nr. complex Registratie nr. rijk Adres Nummer Woonplaats Aantal Tot Geen Achterstraat

Beemdhof 6a 37

Heteren Heteren

Totaal aantal bedrijfspanden Standplaatsen en woonwagens Adm. nr. complex Registratie nr. rijk Adres Nummer Woonplaats Aantal Tot Geen Standplaatsen

Boterhoeksestraat Woonwagen Boterhoeksestraat

16 t/m 22 20

Heteren Heteren

Totaal aantal standplaatsen en woonwagens

Woningstichting Heteren

Bezoekadres: Onze Lieve Vrouwestraat 39

Heteren

Postadres: Postbus 10

6666 ZG Heteren

Telefoon: 026 - 479 04 90

Fax: 026 - 479 04 99

E-mail: [email protected]

Internet: www.wst-heteren.nl

jaarverslag 2012 - wst-heteren.nl · Bijlage: Overzicht verhuureenheden 54. algemeen....

Documents

Transcript of jaarverslag 2012 - wst-heteren.nl · Bijlage: Overzicht verhuureenheden 54. algemeen....