ING EB Kwartaalbericht vastgoed (2015 februari)

8/9/2019 ING EB Kwartaalbericht vastgoed (2015 februari)

http://slidepdf.com/reader/full/ing-eb-kwartaalbericht-vastgoed-2015-februari 1/5

ING kwartaalbericht vastgoed

ING Economisch Bureau & ING Real Estate Finance

Beleggingsvolume

vastgoed bereikt

recordhoogteHet totale beleggingsvolume in vastgoed kwam in 2014uit op een niveau dat we sinds de crisis niet meer heb-

ben gezien. Het zijn met name buitenlandse beleggers

die bijdragen aan de enorme groei in belegd ver-

mogen. De toenemende vraag naar Nederlands top-

vastgoed heeft geleid tot dalende aanvangsrendemen-

ten. Gezien het beperkte aanbod van kwalitatief

hoogwaardig vastgoed in Amsterdam, komen andere

steden ook steeds meer in het vizier van de belegger.

Deze locaties profiteren dan ook van lagere aanvangs-

rendementen. De gebruikersmarkten presteerden

stabiel ten opzichte van 2013. In alle deelsegmenten

wordt het verschil tussen de toplocaties en de secun-

daire locaties steeds beter zichtbaar.

Beleggingsvolume bereikt recordhoogte

Met een zeer sterk vierde kwartaal heeft 2014 voor een

nieuw record aan beleggingstransacties, sinds het uitbreken

van de crisis, gezorgd. Het totaal van ongeveer €10 miljard

aan vastgoedtransacties betekent een stijging van ongeveer

80% ten opzichte van 2013. Een significant deel hiervan

kwam voor rekening van buitenlandse beleggers, welke

Nederlands vastgoed als een aantrekkelijk geprijsd alterna-

tief voor de core-markten zoals Londen en Parijs beschou-

wen. Vooral Amerikaanse, Duitse en Britse beleggers waren

actief in 2014. In toenemende mate stroomt ook Aziatisch

geld naar de Nederlandse vastgoedmarkt, vooralsnog metname in de vorm van indirecte beleggingen.

Amsterdam minder dominant

Hoewel de nadruk voor beleggingstransacties ligt op Am-

sterdam, beginnen ook de andere grote steden in trek te

komen. Zij profiteren van de grote interesse van buitenlandse

partijen in combinatie met het beperkte aanbod van kwalita-

tief hoogwaardig vastgoed. De dominantie van Amsterdam

binnen het totaal beleggingsvolume was in 2014 dan ook

minder groot dan in 2013. Deze druk op de markt vertaalt

zich ook in de prijzen. Aanvankelijk was een daling van aan-

vangsrendementen alleen merkbaar in de beste gebieden in

Amsterdam, inmiddels dalen deze ook voor andere steden.

Ook goede B-locaties profiteren mee van de grote interessein de Nederlandse markt. In het vierde kwartaal heeft deze

trend zich verder voortgezet.

Het kantorensegment was in 2014 de belangrijkste beleg-

gingscategorie, maar 2014 werd ook gekenmerkt door trans-

acties in grote woningportefeuilles (figuur 1).

“Amsterdam is hot: we zien op de woningmarkt dat er

weer regelmatig boven de vraagprijs wordt geboden”,

Hans Vissinga, REF Amsterdam

Figuur 1 Beleggingsvolume commercieel vastgoed

(in € miljoen)

Bron: CBRE

Kantorenmarkt

Zakelijke dienstverlening en overheid

De financiële en zakelijke dienstverlening zijn samen met de

overheid de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte.

Daar waar de financiële dienstverlening en de overheid nog

een krimp van het aantal banen laten zien, begint het aantal

arbeidsplaatsen in de zakelijke dienstverlening weer toe te

nemen (figuur 2). Het aantrekken van de huizenverkopen is in

de zakelijke dienstverlening goed voor notarissen, architec-ten en ingenieursbureaus. Ook uitzendbureaus, en de groep

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Kantoren Retail Bedrijfsruimten Anders



designers, fotografen en vertalers zagen hun omzet groeien. Voor 2015 verwachten we een verdere volumegroei in de

zakelijke dienstverlening door aantrekkende bedrijfsinveste-

ringen en meer bedrijvigheid. Een aantal subsectoren, zoals

accountants en deurwaarders, heeft wel te maken met verde-

re vraaguitval vanwege doorzettende digitalisering en auto-

matisering.

De overheid remt door inkrimping de economische groei af.

Publieke organen blijven over de hele linie de broekriem

aanhalen. Zo kampen gemeenten ondanks de uitgevoerde

bezuinigingen nog altijd met forse tekorten en dito schulden.

Figuur 2 ontwikkeling werkgelegenheid per sector

(k.o.k. seizoensgecorrigeerd)

Bron: CBS, bewerking ING Economisch Bureau

Opname kantorenmarkt stabiel

De gebruikersmarkt voor kantoren laat een wisselend beeld

zien. De totale leegstand op de kantorenmarkt neemt nog

steeds toe. Deze bedraagt inmiddels ongeveer 16% van de

totale voorraad. De lichte afname van de voorraad is onvol-

doende om deze trend om te buigen. Hoewel transformatie

naar een andere bestemming voor sommige panden een

oplossing is, leent lang niet elk pand en elke locatie zich voor

een alternatieve aanwendbaarheid. De opname van kan-

toormeters is in 2014 op nagenoeg hetzelfde niveau als in

2013 uitgekomen. De vraag is met name geconcentreerd op

multifunctionele, goed bereikbare kantoorlocaties, waar een

aanbod van kantoorvoorzieningen, detailhandel, horeca en

wonen bij elkaar komen.

‘Voor alternatieve aanwending van kantoorruimte is

zowel een aantrekkelijke locatie als geschiktheid van

het pand voor alternatief gebruik een voorwaarde.’

Barbera Brand, REF Rotterdam.

Markt verandert structureel Waar de behoefte van sommige traditionele kantoorgebrui-

kers zoals de financiële dienstverlening en de overheid

krimpt, zien we daartegenover nieuwe opnames van grote partijen in de meer creatieve sectoren (zoals de informatie en

communicatie sector). Deze partijen kiezen graag voor bin-

nenstedelijke locaties. De opnameniveaus blijven echter nog

achter bij het langjarige gemiddelde. Met een structureel

andere behoefte (mede dankzij ‘het nieuwe werken’) is het

goed mogelijk dat het langjarige gemiddelde zich naar be-

neden zal gaan bijstellen. Vanuit kostenoogpunt is de ver-

huisbereidheid van kantoorgebruikers laag, en kiezen zij er

daarom vaak voor om hun huidige contract te heronderhan-

delen. Aan de andere kant blijven gebruikers graag flexibel,

soms wordt voor een locatie met een goedkoper alternatief

gekozen. Ook is er een trend voor kortere contracten, zodat

de gebruiker sneller in kan spelen op veranderende behoef-tes.

Bedrijfsruimtemarkt

Vrachtvolume verbetert

De transport, groothandel en industrie zijn de belangrijkste

gebruikers van bedrijfsruimten. Door de aantrekkende bin-

nenlandse vraag zit het transport over de weg duidelijk in de

lift. Ook het negatieve effect van de jarenlange grote krimp

van het internationale wegvervoer vanuit Nederland is afge-

nomen. Voornamelijk komt dit doordat de meeste grote in-

ternationale transportbedrijven inmiddels vestigingen heb-ben geopend in Oost-Europese landen. De gedaalde brand-

stofprijs kan de marges, zeker in de luchtvaart, op korte ter-

mijn enigszins verbeteren. Logistieke dienstverleners profite-

ren van de ontwikkeling van e-commerce. Deze partijen

worden veel vaker ingeschakeld door retailers of fabrikanten

om de opslag en levering te doen.

Wisselend beeld bij groothandels

Sterk gedaalde grondstofprijzen (o.a. olie, kolen, metaal)

drukken een flinke stempel op de marges van groothandels

in deze producten doordat hun voorraden in waarde afne-

men. De sterk groeiende wederuitvoer blijft echter gunstig

voor de tussenhandel en toenemende consumentenbeste-dingen kunnen het belangrijke non-food segment stimuleren.

Groothandels in non-food consumentenproducten en bouw-

materialengroothandels laten na flinke omzetkrimp weer

herstel zien.

Naar verwachting blijft de industrie ook in 2015 redelijk goed

draaien. De inkoopmanagersindex duidt al 1,5 jaar op groei.

De verwachte ontwikkeling van de industriële productie blijft

met +1,0% in 2015 wel achter bij de rest van de economie

(1,4%). De chemie en de aardolie industrie staan onder druk

terwijl de machine- en transportmiddelenindustrie het bo-

vengemiddeld doen door onder andere de heropening van

Nedcar.

0,0% 0,0%

-1,5%

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

Informatie&comm

Fin.dienstv. Zakelijkedienstv.

Overheid

2014 I 2014 II 2014 III 2014 IV

ING kwartaalbericht vastgoed Februari 2015 2



Figuur 3

Verwachte volumeontwikkeling gebrui-

kers bedrijfsruimten

Bron: ING Economisch Bureau

Toenemende vraag naar logistiek vastgoed

De ontwikkeling van e-commerce vertaalt zich in toenemen-

de mate naar een vraag naar logistiek vastgoed. Ook de

goede positie van Nederland als doorvoerland draagt hier

aan bij. De vraag richt zich met name op een beperkt aantal

locaties: nabij de mainports van Schiphol en de Rotterdamse

haven en in het zuiden van het land, nabij belangrijke (multi-modale) verkeersknooppunten (Venlo, Tilburg). De activitei-

ten concentreren en consolideren zich op deze locaties, zo-

dat grotere metrages nodig zijn. De opname van nieuwe

meters in het bedrijfsruimtesegment is in 2014 iets toegeno-

men ten opzichte van 2013. De opname komt in toenemende

mate voor rekening van de deelsectoren handel en transport.

Het bestaande aanbod op deze locaties voldoet echter niet

altijd aan de vraag naar moderne ruimte en voldoende grote

oppervlaktes. Onder de verouderde voorraad zien we de

leegstand dan ook toenemen, terwijl nieuw aanbod direct

verhuurd is. Veel ontwikkeling gebeurt op basis van een

specifieke opdracht van een beoogde gebruiker, al beginnen

ontwikkelaars ook weer in beperkte mate speculatief te ont-

wikkelen. Het aantal nieuw opgeleverde meters blijft echter

achter bij de vraag, waardoor gebruikers soms gedwongen

zijn om (tijdelijk) verouderd aanbod te betrekken.

Winkelmarkt

Voorzichtige groei in detailhandel

In 2014 heeft de detailhandel een lichte volumegroei be-

haald. Door lagere prijzen steeg de omzet echter nauwelijks.

Voor 2015 lijkt deze groei in volume door een aantrekkende

economie en stijgende koopkracht door te zetten. Toch blijft

de consument nog voorzichtig waardoor de groei beperkt

blijft. Het consumenten vertrouwen verslechterde iets in het

laatste kwartaal van 2014, om in januari 2015 weer licht te

verbeteren. Het consumentenvertrouwen ligt nu nipt boven

het langjarige gemiddelde. De koopbereidheid (een van dedeelfactoren van het consumentenvertrouwen) veranderde

nauwelijks.

BOX: Retailvastgoed. No time to lose!

In dit ING kwartaalbericht kunt u lezen dat de beleggings-

markten weer behoorlijk zijn aangetrokken. Aangevoerd

door de buitenlandse investeerders en beleggers op zoek

naar een nog aantrekkelijk rendement voor kwaliteits-

onroerend goed. Maar dit kwaliteits-onroerend goed wordt

schaarser, met alle gevolgen van dien voor prijs en rende-

ment, en de tweedeling wordt dus nog groter. De goede

panden op goede locaties presteren blijvend goed en stabiel,

voor de rest geldt dat niet (meer). Deze categorie heeft last van de overcapaciteit als gevolg van veranderd consumen-

tengedrag en veranderd gebruik. Er is al enige tijd niet méér

onroerend goed nodig, hooguit ander onroerend goed.

Vooral de categorie ‘winkelvastgoed’ is veel onder de aan-

dacht de laatste tijd. Formules als V&D, Hema en Blokker

gaan gebukt onder consumenten met een veranderd beste-

dingspatroon. Het winkellandschap zal hierdoor de komende

jaren waarschijnlijk ingrijpend wijzigen. Wij schreven dit al

uitgebreid in de studie over het thema ‘Winkelgebied 2025’.

Sinds de lancering hiervan (juni 2014) zijn er meerdere bij-

eenkomsten georganiseerd om dit thema te bediscussiëren.

Ook het Ministerie van EZ komt met de Retailagenda waar-

voor de nodige kennissessies zijn gehouden. Telkens blijkt

dat de effectieve samenwerking tussen lokale overheid, de

retailondernemers en de eigenaren van het retailvastgoed

een belangrijke succesfactor is. Een succesfactor om een

winkelgebied te kunnen blijven aanpassen aan de wensen en

eisen van de consument. Met meer beleving en slim gecom-

bineerd met bijvoorbeeld meer horeca en vermaak. Mijn

ervaring is dat die samenwerking echter niet altijd vanzelf-

sprekend is. Vaak ervaren de onderliggende partijen niet

voldoende begrip voor elkaars standpunten en belangen.

Bijvoorbeeld op het gebied van delen van informatie over de

gang van zaken of het inbouwen van meer flexibiliteit in de

afspraken tussen belegger en ondernemer/huurder. De actu-

aliteit bewijst in ieder geval veel urgentie voor deze catego-

rie vastgoed. Beste retailbeleggers: no time to lose, investeer

daarom in de effectieve samenwerking met uw belangrijkste

stakeholder.

Jan van der Doelen

ING Sectormanager Bouw en Vastgoed

Retailers in zwaar weer

Met name retailers in het middensegment verkeren in zwaarweer en hebben moeite de strijd met e-commerce aan te

gaan. De laatste maanden hebben zich wederom gekenmerkt

door nieuws over (op handen zijnde) faillissementen van

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

2014 2015 2016

Groothandel Industrie Transport & opslag




retailers, zoals Mexx, Thom Broekman, Blokker en House ofShoes. De laatste weken wordt het nieuws bepaald door

V&D, die middels een offer van personeel en vastgoedeige-

naren de financiële huishouding op orde probeert te krijgen.

Vooralsnog lijkt een oplossing te zijn bereikt door een een-

malige huurkorting en een extra bijdrage van de eigenaar. In

ruil voor de huurkorting, zal V&D meters teruggeven aan de

eigenaren en onderverhuur mogelijk maken.

Tophuren stabiel

De opname van nieuwe winkelmeters bleef in 2014 ongeveer

gelijk ten opzichte van 2013. Een aantal retailers is nog steeds

bezig zijn winkelnetwerk uit te breiden of probeert de Ne-

derlandse markt voor het eerst te betreden. Hierbij vallenzowel de brandstores die de prime winkelstraten van de

grootste Nederlandse steden als favoriete bestemming heb-

ben, als de discounters (Action, Primark) die hun netwerk in

Nederland uitbreiden op.

De leegstand neemt echter nog toe, en ook de winkelhuren

blijven onder druk staan. Slechts op de beste locaties in de

grootste steden blijven de huren stabiel. Overige locaties

merken de problemen die voortkomen uit het toevoegen van

teveel nieuwe winkelmeters over de afgelopen jaren.

Figuur 4 Huren toplocaties winkelstraten €/m2 /jaar

Bron: Cushman and wakefield

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Maastricht Eindhoven




Meer weten?

Kijk op ING.nl

Of bel met

Begga Berben Barbera Brand,

Regional Director REF Eindhoven Regional Director REF Rotterdam06 10 91 28 62 06 54 31 33 87

Jan van der Doelen, Ruud Pastor,

Sectormanager Bouw & Vastgoed Regional Director REF Arnhem

065 58 12 215 065 43 13 362

Maurice van Sante Jantine Schrader,

Senior econoom Senior Research Manager REF

06 83 63 20 62 065 33 31 759

Hans Vissinga

Regional Director REF Amsterdam

020 59 45 600

Volg ons op Twitter:INGnl_Economie

Disclaimer

De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de

analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit

rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nati-

onale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Am-

sterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie

is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING

Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zor-

gen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend

is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rap-

port kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of

werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van

(de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan,

mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche

Bank en de Autoriteit Financiële Markten.

De tekst is afgesloten op 13 februari 2015.

https://twitter.com/INGnl_Economie

https://twitter.com/INGnl_Economie

ING EB Kwartaalbericht vastgoed (2015 februari)

Documents

Transcript of ING EB Kwartaalbericht vastgoed (2015 februari)